LK Ludwigslust-Parchim)

AUSWIRKUNGSANALYSE

21. Juni 2016 Auswirkungsanalyse zur möglichen Realisierung eines Factory Outlet Centers in der Stadt

Areal „Zur Winterwelt“

ecostra-Untersuchung im Auftrag der Wittenburg Village GmbH, Amsterdam (NL)

Märkte verstehen | Risiken bewerten | Chancen erkennen

Vorbemerkung

Die niederländische Ontwikkelfonds Real Estate plant gemeinsam mit der van der Valk-Gruppe, einem ebenfalls aus den Niederlanden stammenden Hotelbetreiber, in der Stadt Wittenburg (Landkreis Ludwigslust-Parchim) in Mecklenburg-Vorpommern auf einem Areal unmittelbar gegenüber dem „Alpincenter Hamburg-Wittenburg“ die Realisierung eines Outlet Centers.

Kernstück des Alpincenters ist derzeit eine Indoor Skihalle mit einer über 300 m langen Skipiste. Hinzu kommen weitere Freizeitangebote, wie z.B. eine Kartbahn oder eine Outdoor Quad-Piste. Weiterhin stehen für die Besucher am Standort ein Hotel mit etwa 120 Zimmern und verschiedene Gastronomieangebote bereit. Das Alpincenter wurde vor einigen Jahren nach der Insolvenz des Vorbesitzers von der van der Valk- Gruppe übernommen. In den Jahren 2011 bzw. 2012 wurde die Skihalle grundlegend saniert und ein Großteil des Daches mit Solarpaneelen zur Stromerzeugung bestückt, erfüllt nach vorliegenden Informationen jedoch nach wie vor nicht die wirtschaftlichen Erwartungen. Nichtsdestotrotz stellt das Alpincenter Wittenburg-Hamburg ein touristisches Leuchtturmprojekt für die Region dar.

Zur Stärkung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Alpincenters, zur Verbesse- rung der Ansprache von neuen Kundengruppen und zur Schaffung touristischer Sy- nergieeffekte ist ein umfangreicher Um- und Ausbau des Standortbereiches geplant.

Dabei soll ein Outlet Center, das als „Village“-Typ konzipiert und architektonisch an einen norddeutschen bzw. landdestypischen Baustil angelehnt sein soll, errichtet werden, dessen Verkaufsfläche ca. 12.600 m² beträgt. Als Betreiber des Centers ist der niederländische FOC-Entwickler und -Betreiber Stable International vorgesehen, der bereits Outlet Center in den Niederlanden managt und weitere Projektentwicklungen sowohl in den Niederlanden als auch in Deutschland (z.B. Fashion Outlet Montabaur, Fashion Outlet Leipzig) verfolgt.

Ergänzend soll auf einem Areal nördlich des Planstandortes für das Outlet Center – jenseits der L4 – ein zusätzlicher Freizeitpark mit einem Feriendorf, verschiedenen Freizeitnutzungen und einem Schwimmbad realisiert werden, wobei das Schwimmbad als öffentliche Einrichtung auch den Bewohnern von Wittenburg zur Verfügung stehen soll. Dem Standortbereich sollen insgesamt ca. 2.350 PKW-Stellplätze zugeordnet werden. Zudem soll ein Teil des Daches der Skihalle mit einer weißen Membran bedeckt werden, die an einen schneebedeckten Berg erinnern und zur weit sichtbaren Landmark in Wittenburg werden soll.

Als Grundlage für die anstehenden Entscheidungen in Zusammenhang mit den erfor- derlichen Genehmigungsverfahren wurde bei der ecostra GmbH für das geplante Out- let Center eine raumordnerisch und städtebaulich orientierte Auswirkungsanalyse in Auftrag gegeben.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016

Zur Bearbeitung der Untersuchung wurde im Oktober 2014 durch ecostra-Mitarbeiter eine aktuelle Bestandsaufnahme des gesamten Einzelhandels in sämtlichen höherran- gigen zentralen Orten – d.h. Oberzentren und Mittelzentren – innerhalb eines Ein- zugsbereiches von ca. 30 PKW-Fahrminuten um den Standort in Wittenburg durchge- führt;1 die Grundzentren in diesem Raum wurden im Rahmen einer qualifizierten Be- gehung bewertet. Weiterhin wurden auch weitere weiträumig strahlende Einzelhan- delslagen außerhalb dieses Radius von ca. 30 PKW-Fahrminuten erfasst und beschrieben (u.a. die Oberzentren Hamburg und Lübeck).

Außerdem standen ecostra für die Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung u.a. Daten und Informationen des Auftraggebers, Daten verschiedener Statistikämter sowie ecostra-interne Analysen und Datenbestände zur Verfügung. Darüber hinaus konnte u.a. auf folgende Untersuchungen und Publikationen zurückgegriffen werden:

 BBE RETAIL EXPERTS (Hrsg.): Einzelhandelskonzept für die Stadt Ludwigslust. Ham- burg, 2008

 GMA GESELLSCHAFT FÜR MARKT- UND ABSATZFORSCHUNG MBH (Hrsg.): Die Stadt Witten- burg (Landkreis Hagenow) als Standort für Ladeneinzelhandel und Ladenhand- werk. Teil 1: GMA-Markt- und Standortuntersuchung. Ludwigsburg, 1994

 JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Lan- deshauptstadt Schwerin. Dortmund, 2005

 JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Parchim. Dortmund, 2010

 DR. LADEMANN & PARTNER (Hrsg.): Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Hagenow – Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts aus 2000. Hamburg, 2011

Alle für diese Studie verwendeten Daten und Angaben wurden nach bestem Wissen erfasst, aufbereitet und ausgewertet. Sämtliche verwendete Fotos und Abbildungen stammen – soweit nicht anders gekennzeichnet – von ecostra. Die vorliegende Unter- suchung dient dem Auftraggeber als Informations- und Bewertungsgrundlage.

1 Dabei handelt es sich um die Städte Hagenow, Ludwigslust, Parchim und Schwerin.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016

Die Ergebnisse dieses Gutachtens wurden dem Auftraggeber in einer ersten Auswir- kungsanalyse bereits am 12. Januar 2015 zur Verfügung gestellt. Im Rahmen der An- laufberatung zum Raumordnungsverfahren für das geplante Wittenburg Village vom 18.02.2016 in Wittenburg wurde seitens der beteiligten Behörden und Träger öffentli- cher Belange an einigen Stellen ein gewisser Ergänzungsbedarf (z.B. Bewertung der Veränderungen durch den z.T. noch in Bau oder Planung befindlichen Lückenschluss der BAB A14) geäußert. Diese Ergänzungswünsche wurden in einer zweiten, aktuali- sierten Version der Auswirkungsanalyse vom 21.05.2016 eingearbeitet.

Da im Mai 2016 das fortgeschriebene Landesraumentwicklungsprogramm Mecklen- burg-Vorpommern (LEP M-V 2016) verabschiedet wurde, bat das Amt für Raumord- nung und Landesplanung Westmecklenburg als verfahrensführende Behörde um die Aktualisierung der entsprechenden rechtlichen Rahmenbedingungen für das geplante Outlet Center sowie um nochmalige, weitere Ergänzungen und Korrekturen in der Auswirkungsanalyse. All diese Änderungen sind in die vorliegende, finale Version der Auswirkungsanalyse integriert.

Wiesbaden, 21. Juni 2016 ecostra GmbH

Dr. Joachim Will Thomas Terlinden, M.A.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016

Inhaltsangabe

Vorbemerkung

1. RECHTSRAHMEN FÜR DIE STANDORTENTWICKLUNG IM EINZELHANDEL 1 1.1 Bundesrechtliche Regelungen (BauGB, BauNVO) 1 1.2 Rechtliche Rahmenbedingungen in Mecklenburg-Vorpommern (Landesraumentwicklungsprogramm Mecklenburg-Vorpommern (LEP M-V 2016), Regionales Raumordnungsprogramm West- mecklenburg (RREP 2011)) 2

2. GRUNDLAGEN UND ALLGEMEINE TRENDS ZUR VERTRIEBSFORM OUTLET CENTER IN EUROPA 7 2.1 Definitionen und Abgrenzungen 7 2.2 Standortanforderungen 8 2.3 Einzugsgebiete und Marktdurchdringung 9 2.4 Bau- und Nutzungskonzeption 10 2.5 Sortimentskonzeption und Preisgestaltung 11 2.6 Der Markencharakter und die Darstellung der Sortimente in einem FOC 13 2.7 Entwicklung des Betriebstyps FOC in Europa 15 2.8 Die aktuelle Situation in Deutschland 16

3. STANDORTBESCHREIBUNG UND BEWERTUNG 18 3.1 Der Großraum Hamburg – Lübeck – Schwerin 18 3.1.1 Bevölkerungsstruktur und -entwicklung 19 3.1.2 Verkehrliche Erreichbarkeit 19 3.1.3 Wirtschaft und Arbeitsmarkt 21 3.1.4 Tourismus 21

3.2 Der Mikrostandort 24 3.2.1 Standortbeschreibung und -bewertung 24 3.2.2 Das Planobjekt 27 3.2.3 Standortbewertung 29

4. EINZUGSGEBIET, BEVÖLKERUNGS- UND KAUFKRAFTPOTENZIALE 31 4.1 Methodische Grundlagen 31 4.2 Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes 31 4.3 Aktuelle Einwohnerzahl und zukünftige Einwohnerentwicklung 34 4.4 Die Grundlagen der Kaufkraftberechnung 35

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016

4.5 Die aktuelle einzelhandels- und projektrelevante Kaufkraft im abgegrenzten Einzugsgebiet 37

5. DIE ANGEBOTS- UND WETTBEWERBSSITUATION IM EINZELHANDEL 39 5.1 Der Einzelhandelsstandort Hagenow 39 5.1.1 Die Innenstadt von Hagenow 40

5.2 Der Einzelhandelsstandort Ludwigslust 45 5.2.1 Die Innenstadt von Ludwigslust 46

5.3 Der Einzelhandelsstandort Parchim 51 5.3.1 Die Innenstadt von Parchim 52 5.3.2 Nahversorgungszentren Regimentsvorstadt und Weststadt 57 5.3.3 Sonderstandort Parchim Center 58 5.3.4 Sonderstandorte Neuhofer Weiche und Friedrich-Wilhelm- Raiffeisen-Ring 60 5.3.5 Fazit 61

5.4 Der Einzelhandelsstandort Schwerin 61 5.4.1 Die Innenstadt von Schwerin 62 5.4.2 Stadtteilzentrum Dreescher Markt 70 5.4.3 Stadtteilzentrum Berliner Platz 71 5.4.4 Stadtteilzentrum Hamburger Allee 73 5.4.5 Stadtteilzentrum Kieler Straße 74 5.4.6 Nahversorgungszentrum Lessingstraße 75 5.4.7 Nahversorgungszentrum Köpmarkt 77 5.4.8 Nahversorgungszentren Paulsstadt / Feldstadt sowie Güstrower Straße 79 5.4.9 Sonderstandort Am Fasanenhof 79 5.4.10 Sonderstandort Sieben-Seen-Center 79 5.4.11 Sonderstandort Margaretenhof 81 5.4.12 Fazit 83

5.5 Sonstige bedeutende Einzelhandelslagen 83 5.5.1 Das Oberzentrum Hamburg 84 5.5.2 Das Oberzentrum Lübeck 87 5.5.3 Weitere als Grundzentren definierte Städte und Gemeinden im regionalen Umfeld 89 5.5.4 Die spezifische Wettbewerbssituation im Bereich der Vertriebsform Factory Outlet Center 92

5.6 Relevante Wettbewerbsplanungen 97 5.7 Fazit 98

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6. ANALYSE DER UMSATZERWARTUNG, DER KAUFKRAFTSTRÖME UND DER MÖGLICHEN AUSWIRKUNGEN AUF STÄDTEBAU UND RAUMORDNUNG 99 6.1 Grundlagen, Kaufkraftabschöpfung und Kaufkraftbewegungen 99 6.2 Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Planobjekts 100 6.3 Die Kaufkraftbewegungen 103 6.4 Mögliche Auswirkungen der Realisierung eines Outlet Centers in Wittenburg auf die zentralen Orte im Untersuchungsraum 107 6.4.1 Die Auswirkungen des Planvorhabens im Mittelzentrum Hagenow 107 6.4.2 Die Auswirkungen des Planvorhabens im Mittelzentrum Ludwigslust 109 6.4.3 Die Auswirkungen des Planvorhabens im Mittelzentrum Parchim 111 6.4.4 Die Auswirkungen des Planvorhabens im Oberzentrum Schwerin 113 6.4.5 Die Auswirkungen des Vorhabens auf sonstige bedeutende Einzelhandelslagen in der Region 116 6.4.6 Die Auswirkungen des Vorhabens auf sonstige Städte und Gemeinden in der Zone I (Naheinzugsgebiet) 118 6.4.7 Die Auswirkungen des Vorhabens auf die Ober- und Mittelzentren in Zone III (Ferneinzugsgebiet 118

6.5 Auswirkungen auf die zentralörtliche Struktur 120 6.6 Auswirkungen auf die Nahversorgung 121 6.7 Verkehrliche Auswirkungen durch das Planobjekt 121 6.8 Sog. „worst-case“-Betrachtung und zusammenfassende Bewertung des Planvorhabens in Wittenburg vor dem Hintergrund der Raumordnungsziele und -grundsätze 122 6.8.1 Bewertung der Untersuchungsergebnisse unter dem Blickwinkel eines sog. „worst-case“-Ansatzes 122 6.8.2 Zusammenfassende Bewertung anhand der Raumordnungsziele und -grundsätze 126

7. FAZIT UND ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG 128

Karten-, Tabellen- und Abbildungsverzeichnis

Anhang

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016

1. Rechtsrahmen für die Standortent- wicklung im Einzelhandel

Für die Planung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben sind neben den Vorschriften des Bundesrechts (insbesondere BauGB und BauNVO) vor allem landes- und regional- planerische Vorgaben von Bedeutung.

1.1 Bundesrechtliche Regelungen (BauGB, BauNVO)

Wesentliche Rechtsgrundlage für die Standortentwicklung im Einzelhandel stellen sowohl die Regelungen des Baugesetzbuches (BauGB) als auch der Baunutzungsverord- nung (BauNVO) dar. Im BauGB werden förmliche Verfahren zur Aufstellung verschiedener Pläne geregelt. Die BauNVO bestimmt Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche. Die zentrale Norm des § 11 Abs. 3 BauNVO führt hierzu aus:

„(3) 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ord- nung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Ver- kauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Num- mer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zuläs- sig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schäd- liche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes- Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Aus- stattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbe- reich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Ver- sorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschoßfläche 1.200 qm überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, daß Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 qm Geschoßfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 qm Ge- schoßfläche nicht vorliegen; dabei sind in bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“

Entsprechend der BauNVO greift die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3, wonach Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 in der Regel anzunehmen sind, wenn die Ge- schossfläche 1200 m² überschreitet. Ergänzend hat das Bundesverwaltungsgericht geurteilt, dass Einzelhandelsbetriebe großflächig sind, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten.1 In diesem Fall wird von den Genehmigungs- und Pla-

1 In seinem Urteil vom 24. November 2005 führt das Bundesverwaltungsgericht aus, dass Einzelhan- delsbetriebe großflächig im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO sind, wenn sie eine Verkaufsfläche

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 1

nungsbehörden zunächst vermutet, dass der Betrieb nicht nur unwesentliche Auswir- kungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung hat, so dass der Betrieb nur in bestimmten Gebieten zu- lässig ist (Kerngebiete, bestimmte Sondergebiete).1

Neben den bundesrechtlichen Regelungen zum Bauplanungsrecht ist des Weiteren das Raumordnungsrecht von Bedeutung. Die raumordnungsrechtlichen Vorgaben ergeben sich insbesondere aus den Raumordnungsplänen. In den meisten Bundesländern sind ein landesweiter Raumordnungsplan und mehrere Regionalpläne aufzustellen.

1.2 Rechtliche Rahmenbedingungen in Mecklenburg-Vorpommern (Landes- raumentwicklungsprogramm Mecklenburg-Vorpommern (LEP M-V 2016), Regionales Raumordnungsprogramm Westmecklenburg (RREP 2011))

Ganz aktuell wurde im Mai 2016 das fortgeschriebene Landesraumentwicklungspro- gramm für Mecklenburg-Vorpommern (LEP M-V 2016) verabschiedet. In Kap. 4.3.2 beinhaltet das LEP M-V 2016 u.a. folgende Ziele, die für die Standortentwicklung bei Einzelhandelsgroßprojekten von Bedeutung sind:2

„(1) Einzelhandelsgroßprojekte und Einzelhandelsag- Konzentration auf glomerationen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO Zentrale Orte (Kon- sind nur in Zentralen Orten zulässig. (Z) zentrationsgebot)

(2) Einzelhandelsgroßprojekte nach (1) sind nur Einzugsbereiche der zulässig, wenn die Größe, die Art und die Zentralen Orte – Si- Zweckbestimmung des Vorhabens der Versor- cherung der Zen- gungsfunktion des Zentralen Ortes entsprechen, trenstruktur (Kon- den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes gruenzgebot) nicht wesentlich überschreiten und die Funktio- nen der Zentralen Versorgungsbereiche des Zentralen Ortes und seines Einzugsbereiches nicht wesentlich beeinträchtigt werden. (Z)

(3) Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten zentrale Versor- Kernsortimenten sind nur in Innenstädten gungsbereiche stabi- /Ortszentren und in sonstigen Zentralen Versor- lisieren (Integrati- gungsbereichen zulässig. (Z) onsgebot) (…)

(4) Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht zentrenrele- Standorte für nicht vanten Kernsortimenten sind außerhalb der zentrenrelevante Zentralen Versorgungsbereiche an städtebaulich Vorhaben

von 800 m² überschreiten. Damit wurde die Schwelle zur Großflächigkeit etwas angehoben (vorher 700 m² VK). Als Verkaufsfläche gilt der gesamte Teil der Geschäftsfläche, auf welcher der Verkauf abgewickelt wird und der dem Kunden zugänglich ist (einschließlich Kassenzonen, Standflächen für Warenträger, Gänge, Stellflächen für Einrichtungsgegenstände, Treppen innerhalb der Verkaufsräume). Zu der Verkaufsfläche zählen auch Freiflächen, die nicht nur vorübergehend für Verkaufszwecke genutzt werden sowie Lagerräu- me, die gleichzeitig dem Verkauf dienen. Nicht zur Verkaufsfläche gehören Lagerflächen und Flächen, die der Vorbereitung der Waren dienen, die verkauft werden (z.B. Fleisch- oder Käseportionierung, Backstube); ebenfalls nicht zur Verkaufsfläche zählen auch die Kundensozialräume (WC, Wickelraum, Kinderspielecke); vgl. hierzu BIRK, H.-J.: Der Einzelhandel im Bebauungsplanrecht – zugleich: Besprechung der Urteile des Bundesverwaltungsgerichtes vom 24.11.2005. In: VERWALTUNGSBLÄTTER FÜR BADEN-WÜRTTEMBERG, 01.08.2006, S. 289ff 1 Diese Vermutung kann beispielsweise durch ein Gutachten widerlegt werden (widerlegbare Regel- vermutung). 2 Vgl. MINISTERIUM FÜR ENERGIE, INFRASTRUKTUR UND LANDESENTWICKLUNG MECKLENBURG-VORPOMMERN (Hrsg.): Landesraumentwicklungsprogramm Mecklenburg-Vorpommern. Schwerin, 2016, S. 53 ff

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integrierten Standorten zulässig. Ausnahmsweise dürfen Vorhaben in städtebaulicher Randlage angesiedelt werden, wenn nachweislich keine geeigneten Standorte in integrierten Lagen vorhanden sind. Voraussetzung für die Ansiedlung in städtebaulicher Randlage ist eine Anbindung an das ÖPNV-Netz und an das Radwegenetz. (Z)

Zentrenrelevante Randsortimente innerhalb der zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte sind zulässig, sofern Randsortimente keine schädlichen Auswirkungen auf die Innen- stadt / das Ortszentrum und auf sonstige Zent- rale Versorgungsbereiche zu befürchten sind (Einzelfallprüfung erforderlich). (Z)

(5) Zukunftsfähige Zentren- und Nahversorgungs- Einzelhandelskon- strukturen der Zentralen Orte sind auf der zepte und Zentrale Grundlage von Einzelhandelskonzepten zu ent- Versorgungsbereiche wickeln. Dabei sind auch die Nahversorgungs- strukturen im Nahbereich der Zentralen Orte zu berücksichtigen. In den kommunalen Einzelhan- delskonzepten sind die Zentralen Versorgungs- bereiche festzulegen. (Z)

(6) Ausnahmsweise können Einzelhandelsgroßpro- Einzelhandelskon- jekte in Umlandgemeinden der Stadt-Umland- zepte für die Stadt- Räume angesiedelt werden. Umland-Räume

Voraussetzung hierfür ist ein interkommunal abgestimmtes Einzelhandelskonzept für den jeweiligen Stadt-Umland-Raum. Bei der Aufstel- lung der Einzelhandelskonzepte für den jeweiligen Stadt-Umland-Raum sind die in (2), (3) und (4) formulierten Ziele zu berücksichtigen. (Z)

In der Begründung zu Kap. 4.3.2 „Einzelhandelsgroßprojekte“ wird hinsichtlich der An- siedlung von Factory Outlet Centern ausgeführt:

Einzelhandelsgroßprojekte sind auch sogenannte Herstellerdirektverkaufszen- tren (zum Beispiel Factory Outlet Center (FOC) oder Designer Outlet Center (DOC)). Im Rechtssinne handelt es sich hierbei um Einkaufszentren im Sinne des § 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BauNVO (vgl. OVG Schleswig, Urteil vom 22.04.2010, 1 KN 19/09, Juris Rn. 82). Als solche unterliegen sie im Grundsatz den landesplanerischen Festlegungen für Einzelhandelsgroßprojekte. Allerdings ist die besondere Vertriebsform des Herstellerdirektverkaufszentrums durch absatzwirt- schaftliche Merkmale gekennzeichnet, die im Einzelfall zu einer abweichenden Beurteilung ihrer raumordnerischen Auswirkungen führen können. Das Vorlie- gen dieser Merkmale (vor allem: besonderes Warenangebot, spezifische Preis- gestaltung, großes Einzugsgebiet, eventuell Verbund mit weiteren touristischen Attraktionen) und ihre raumordnerische Bewertung als Sonderfall - auch im Zu- sammenhang mit ihrer Bedeutung für die Verwirklichung sonstiger Erfordernis- se der Raumordnung - ist im Einzelfall im Rahmen eines Raumordnungsverfah- rens zu prüfen. Gegebenenfalls kommt die Zulassung von Herstellerdirektver- kaufszentren im Wege einer Abweichung von den entgegenstehenden Zielen der Raumordnung in Betracht. Hierbei dürfen die zentralen Versorgungsberei- che im Einzugsbereich des Vorhabens nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

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Darüber hinaus werden die landesplanerischen Vorgaben zum Einzelhandel auch in den Regionalplänen aufgegriffen – maßgeblich ist in diesem Fall das Regionale Raum- entwicklungsprogramm Westmecklenburg (RREP), das im Kap. 4.3.2 „Großflächige Einzelhandelsvorhaben“ die Vorgaben der Landesplanung für die regionale Ebene weiter konkretisiert.1

Die zentralörtliche Hierarchie mit ihrer jeweils abgestuften Versorgungsfunktion ist ebenfalls im aktuell gültigen LEP M-V bzw. im RREP Westmecklenburg festgehalten. Während im LEP M-V 2016 die höherrangigen zentralen Orte festgelegt sind, obliegt es der Regionalplanung, die Grundzentren in den jeweiligen Regionalplänen auszuwei- sen. Jeder Zentrale Ort übernimmt innerhalb der hierarchischen Struktur und der flä- chendeckenden Funktionsteilung im Raum für einen entsprechenden Verflechtungsbe- reich auch Funktionen der niedrigeren Zentralitätsstufe(n). Folgende zentrale Orte mit entsprechenden Versorgungsfunktionen werden in den verschiedenen Planwerken (LEP M-V 2016 und RREP Westmecklenburg) definiert:

 Oberzentren sollen in ihrer Funktion als Versorgungszentren von überregionaler Bedeutung mit Gütern und Dienstleistungen des spezialisierten höheren Bedarfs und als landesweit bedeutsame Wirtschafts- und Tourismus-, Verwaltungs-, Bil- dungs-, Kultur-, Sport-, Kongress- sowie als attraktiver Wohnstandort gesichert und weiterentwickelt werden. Einziges Oberzentrum im Planungsverband West- mecklenburg ist die Landeshauptstadt Schwerin.

 Mittelzentren sollen als Standorte für die Versorgung der Bevölkerung ihrer Mit- telbereiche mit Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs, als regio- nalbedeutsame Wirtschaftsstandorte mit vielfältigem Arbeits- und Ausbildungs- platzangebot sowie Einkaufszentren des gehobenen Bedarfs gestärkt und weiterentwickelt werden. Als Mittelzentren sind im Untersuchungsraum die Städte Par- chim, Ludwigslust und Hagenow ausgewiesen.

 Grundzentren sollen als Standorte für die Versorgung der Bevölkerung ihres Nahbereiches mit Gütern und Dienstleistungen des qualifizierten wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Grundbedarfes gesichert und weiterentwickelt werden. Zu den Grundzentren im Planungsverband Westmecklenburg zählen u.a. die Ge- meinden Boizenburg/Elbe, Gadebusch, Grabow, Lübtheen, Neustadt-Glewe, Rehna, Wittenburg und Zarrentin am Schaalsee.

Eine kartographische Übersicht der Zentralen Orte in Westmecklenburg ist auf der nachfolgenden Seite 6 abgebildet.

Die bundes- und landesrechtlichen Regelungen zur Steuerung der Standortentwick- lung im großflächigen Einzelhandel beinhalten somit eine Reihe von Vorgaben, welche

1 Vgl. Regionaler Planungsverband Westmecklenburg (Hrsg.): Regionales Raumentwicklungspro- gramm Westmecklenburg. Schwerin, 2011, S. 63 ff

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 4

bei einer Prüfung und Bewertung eines Projektes zu beachten sind. Zusammengefasst sind hier v.a. folgende Punkte von Bedeutung:

 Konzentrationsgebot. Dieses beinhaltet die Zuordnung großflächiger Einzelhan- delsbetriebe zu zentralen Orten einer bestimmten Zentralitätsstufe (z.B. Mittel- o- der Oberzentren), während eine entsprechende Ansiedlung z.B. in Gemeinden ohne jede landesplanerisch festgelegte Zentralität nicht vorgesehen ist.1

 Kongruenzgebot. Demnach sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe nach Um- fang und Zweckbestimmung der zentralörtlichen Gliederung entsprechen. Sie sollen so bemessen sein, dass der Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungs- bereich der Standortgemeinde nicht wesentlich überschreitet bzw. sich in diesen einfügt.

 Beeinträchtigungsverbot. Ein großflächiges Einzelhandelsprojekt darf weder die Versorgungsfunktion städtebaulich integrierter Bereiche der Standortgemeinde, noch die Versorgungsbereiche benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträch- tigen.2

 Integrationsgebot. Großflächige Einzelhandelsprojekte sollen vorrangig an städ- tebaulich integrierten Standorten – d.h. in engen räumlichen und funktionalen Zu- sammenhang mit den zentralen Einkaufsbereichen – realisiert werden. Bei großflä- chigen Einzelhandelsprojekten mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten können auch sonstige Standortlagen in Betracht kommen.

Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse sind für das Vorhaben in Witten- burg die o.g. Punkte entsprechend zu untersuchen und zu bewerten.

1 Eine großflächige Einzelhandelsansiedlung in einem nicht-zentralen Ort ist deswegen zwar meist nicht per se unmöglich, erforderlich ist jedoch ggf. ein Zielabweichungsverfahren. Zu beachten ist hier auch, dass die Landesentwicklungspläne diese Vorgabe vielfach durch entsprechende Angaben („in der Regel“, „soll“) relativieren. 2 Ein bestimmter „Schwellenwert“ für einen raumordnungsrechtlich bzw. städtebaulich beachtlichen Kaufkraftabfluss ist gesetzlich nicht vorgegeben. Prozentual ermittelte Umsatzumverteilungssätze lassen nicht lediglich einen einzigen „logischen“ Schluss zu. In der Tendenz kann –faustformelartig – davon ausgegangen werden, dass erst Umsatzverluste ab einer Größenordnung von mehr als 10 % als gewichtig anzusehen sind. Allerdings bietet das 10 %-Kriterium nicht mehr als einen Anhalt. Es muss in Zusammenhang mit den sonstigen Einzelfallumständen gewertet werden (OVG Münster, Urteil vom 02.10.2013 – 7 D 18/14.NE). Das 10 %-Kriterium ist nicht mehr, aber auch nicht weniger als ein sachlicher Anhaltspunkt für die Beurteilung von schädlichen bzw. erheblichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche einer Nachbargemeinde. Bleibt der Kaufkraftabfluss dahinter zurück, kann gleichwohl die Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche so gestört sein, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substanziell wahrnehmen können. Dafür bedarf es dann aber greifbarer An- haltspunkte (OVG Lüneburg, Beschluss vom 18.02.2011 – 1 M“ 252/10).

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Karte 1: Raumstruktur und Zentrale Orte im Planungsverband Westmecklenburg

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 6

2. Grundlagen und allgemeine Trends zur Vertriebsform Outlet Center in Europa

2.1 Definitionen und Abgrenzungen

Bei Factory Outlet Center handelt es sich um eine organisierte und einheitlich geplante Agglomerationsform des Handels. In der Abgrenzung zu Shoppingcenter, Fachmarkt- zentren, Off-Price-Center und auch bestimmten Agglomerationen von Outlet Stores (z.B. Herzogenaurach, Rottendorf, Ratingen in Deutschland) können Factory Outlet Center wie folgt definiert werden:

Factory Outlet Center (FOC) sind eine Agglomeration vieler Ladeneinheiten innerhalb eines einheitlich geplanten Gebäudekomplexes oder einer räumlich zusam- menhängenden Anlage mit einer gesamten Verkaufsfläche von mindestens 5.000 m² (= ca. 6.000 m² GLA) und mit mehr als 20 Outlet Stores, in der Markenher- steller und vertikal integrierte Einzelhändler Auslaufmodelle, 2.-Wahl-Produkte, Überschussproduktionen etc. unter Umgehung des Einzelhandels an Endverbrau- cher absetzen. Alle Waren werden mit einem Preisabschlag von mindestens 25 % verkauft, wobei eine doppelte Preisauszeichnung („High Street Price“ / „Outlet Price“) mietvertraglich vorgeschrieben ist. Das Marketing ist auf ein überregiona- les Umfeld gerichtet, wobei v.a. auch Kunden aus räumlich größeren Distanzen angesprochen werden sollen. Die Koordination, Organisation und das Marketing erfolgt durch ein Centermanagement.1

Bei Zugrundelegung dieser Definition sind z.B. die Outletcity Metzingen, das Seemaxx Factory Outlet Center Radolfzell, der 50 Factory Store in Aosta (I) oder The Mall in Leccio Reggello (I) nicht als FOC einzustufen.2 Die Aufnahme einer Flächenschwelle von mindestens 5.000 m² VK in die Definition dient v.a. dazu, kleindimensionierte Ob- jekte, welche nicht einmal annäherungsweise eine vergleichsweise räumliche Aus- strahlung wie FOC erreichen und so meist nur eine lokale oder auf die nähere regionale Umgebung beschränkte Bedeutung besitzen, von den professionell konzipierten und geführten modernen Fabrikverkaufszentren zu unterscheiden.

Festzustellen ist, dass die führenden FOC-Entwickler und -Betreiber in jüngerer Zeit in der Benennung ihrer Center von der Bezeichnung „Factory“ Outlet Center abrücken und nur noch von Outlet Center oder Outlet Village sprechen.3 Dies kann als Indikator dahingehend gesehen werden, dass diese Vertriebsform zwischenzeitlich bereits einen gewissen „Reife“-Prozess durchlaufen hat, der sich neben einer Professionalisierung

1 Designer Outlet Center (DOC) sind FOC, welche beanspruchen, einen besonders hohen Anteil von hochpreisigen Premiummarken zu bieten; allerdings wird die Bezeichnung DOC auch häufig nur aus Marke- tingzwecken verwendet. 2 Vgl. zu den genannten Beispielen www.outletcity-metzingen.com, www.seemaxx.de, www.fifty.it und www.themall.it 3 So z.B. der Betreiber Value Retail mit „Wertheim Village“, „Ingolstadt Village“ etc., der Betreiber McArthurGlen mit „Designer Outlet Roermond“, „Designer Outlet Parndorf“ etc., der Betreiber Neinver mit „The Style Outlets Zweibrücken“, „The Style Outlets Vicolungo“ etc. oder der Betreiber Fashion House Man- gement mit „Fashion House Warsaw“, „Fashion House Bucharest“ etc.

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des Managements und der Integration moderner Marketingmethoden in die Absatzpo- litik v.a. auch in einem gestalterischen und konzeptionellen „trading up“ bemerkbar gemacht hat und sich nun die FOC von den klassischen Fabrikverkaufsstandorten ebenso wie von den ersten Ausprägungen dieser Vertriebsform emanzipiert haben.

2.2 Standortanforderungen

Outlet Center sind Handelsimmobilien. Insofern sind grundlegende Standortanforde- rungen im Wesentlichen identisch zu jenen anderer, organisierter und gemeinsam ge- planter Agglomerationsformen des Einzelhandels. Es sind aber auch deutliche Unter- schiede erkennbar. Allgemein können die Standortanforderungen von FOC wie folgt beschrieben werden:

 Die direkte Auseinandersetzung mit dem Facheinzelhandel in größeren Städten bzw. Agglomerationen wird vermieden, da sie auch nicht im Interesse der Her- steller (als potenzielle Pächter in einem FOC) liegt. Deshalb kommen vorzugswei- se kleinere und mittlere Städte im weiteren Umfeld von Ballungsräumen in Be- tracht, wobei von diesen Standorten aus die Potenziale aus größeren Distanzen erschlossen werden sollen.

 Sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit, da sich das Einzugsgebiet gegenüber anderen Einzelhandelsbetrieben auf deutlich größere Distanzen erstreckt und das Be- sucherverhalten in hohem Maße autoorientiert ist. Hier ist jedoch davon auszugehen, dass zukünftig öffentlichen Verkehrsmitteln (Bahn, Busse etc.) ein wach- sendes Gewicht zukommt.

 Großzügiges und weitgehend ebenerdiges Stellplatzangebot (aufgrund eines sehr hohen PKW-Kundenanteils).

 Innerhalb einer PKW-Fahrdistanz von mindestens ca. 30 Minuten sollte noch kein regional dominierendes bzw. bereits gut im Markt positioniertes Outlet Center in Betrieb sein.

 Als Standortlage werden Gewerbegebiete bevorzugt; häufig werden auch teilin- tegrierte und in Einzelfällen sogar städtebaulich integrierte Standortlagen realisiert, sofern dort die verkehrlichen und flächenmäßigen Ansprüche befriedigt werden können; zentrale Innenstadtlagen kommen dagegen kaum in Betracht. Die Grundstücksfläche sollte mindestens 60.000 m² betragen und – nach Mög- lichkeit – Erweiterungsoptionen bis auf 100.000 m² oder auch mehr beinhalten.

 In zumutbarer Entfernung muss ein ausreichendes Bevölkerungspotenzial er- schließbar sein. Lange Zeit galt diesbezüglich die Faustregel, dass innerhalb einer PKW-Fahrdistanz von ca. 1 Stunde ein Potenzial von ca. 3 Millionen Einwohnern mit einem zumindest durchschnittlichen Kaufkraftniveau vorhanden sein sollte; ein Wert, welcher vor dem Hintergrund neuer Erkenntnisse deutlich nach unten zu korrigieren ist.1

1 Wie Erfahrungen der letzten Jahre belegen, können auch bei einer deutlich niedrigeren Einwohner- zahl innerhalb eines solchen Raumes FOC ökonomisch erfolgreich betrieben werden. Als neuer Benchmark gilt hier eine Einwohnerzahl von mindestens 1,5 Mio. innerhalb einer PKW-Fahrdistanz von ca. 60 Minuten.

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 Nutzung des touristischen Potenzials bestehender Freizeiteinrichtungen am Standort oder im näheren Umfeld bzw. Abschöpfung der Touristenströme auf den Verkehrsachsen in die Feriengebiete. Aus diesem Grund suchen Factory Outlet Center die Nähe stark frequentierter touristischer Einrichtungen (z.B. Freizeit- parks) bzw. Räume mit ausgeprägter touristischer Positionierung.

 Nach Möglichkeit direkte Einsehbarkeit des Standortbereiches von einer Haupt- verkehrsachse; insbesondere auch wenn diese mit Strömen des touristischen Fernverkehrs belegt ist.

 Nach Möglichkeit Sonntagsöffnung (zumindest an einer gewissen Zahl an Sonn- tagen; dabei gilt: je mehr desto besser!)

Nur wenige der bislang in Europa realisierten FOC-Standorte erfüllen gleichzeitig sämtliche dieser Standortbedingungen. Während die gute verkehrliche Erreichbarkeit bei nahezu allen diesen Standorten gegeben ist, sind an verschiedenen Standorten keine wesentlichen touristischen Potenziale zu erkennen. Darüber hinaus kann festgestellt werden, dass eine Standortlage unmittelbar an oder zumindest in der Nähe einer Autobahnabfahrt unzweifelhaft die Marktbearbeitung erleichtert. Auf der anderen Sei- te belegen aber auch mehrere ökonomisch sehr erfolgreiche FOC in Europa aufgrund bereits nicht geringer Distanzen (ca. 5 bis 30 km) zu den nächstgelegenen Autobahn- anschlüssen, dass bei einem guten Ausbauzustand der zuführenden Verkehrswege und ansonsten geeigneten Standortfaktoren auch solche, von den Hauptverkehrsach- sen räumlich etwas abgesetzten Standorte erfolgreich betrieben werden können.

2.3 Einzugsgebiete und Marktdurchdringung

Nicht zuletzt aufgrund des Umstandes, dass der Einkauf in FOC nicht allein unter Ver- sorgungsgesichtspunkten zu sehen, sondern wesentlich auch von einkaufstouristi- schen Elementen geprägt ist, können FOC räumlich sehr weitgefasste Einzugsgebiete erschließen. Erst die Bereitschaft der Verbraucher, zum Einkauf in FOC auch größere Distanzen zurückzulegen (geringere Distanzempfindlichkeit), ermöglicht eine Stand- ortwahl und ökonomische Tragfähigkeit von FOC abseits von großen Ballungszentren.

Professionell konzipierte und organisierte Outlet Center können je nach Standort-, Wettbewerbssituation und Markenbesatz Einzugsgebiete bis zu ca. 90 PKW- Fahrminuten – z.T. auch noch darüber hinaus – erschließen (vgl. Tab. 1). Die vorliegenden empirischen Ergebnisse aus Untersuchungen von in Betrieb befindlichen FOC illustrieren - auch bei Berücksichtigung von gewissen Streubreiten - dass FOC

 einerseits gegenüber anderen Agglomerationsformen des Einzelhandels eine deutlich höhere Absatzreichweite, entsprechend räumlich deutlich weiter gefasste Einzugsgebiete und damit eine größere Raumwirkung haben

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 andererseits für eine ökonomische Tragfähigkeit doch wesentlich auch auf Ein- wohner- und damit Kaufkraftpotenziale angewiesen sind, welche zumindest innerhalb einer PKW-Fahrdistanz von ca. 1 Stunde lokalisiert sein müssen.1

Die für eine ökonomische Tragfähigkeit erforderliche weiträumige Ausstrahlung wird als begrenzender Faktor auf die Zahl der möglichen FOC wirken; hier gilt wie bei anderen Einzelhandelsobjekten auch: bei zunehmender Wettbewerbsdichte werden sich leistungsfähige Betreiber an geeigneten Standorten gegenüber weniger leistungsfähi- gen Betreibern an weniger geeigneten Standorten durchsetzen.

Tab. 1: Die prozentuale räumliche Besucherzusammensetzung bei ausgewählten Outlet Center in Deutschland und den Niederlanden im Vergleich PKW-Fahrzeit Ingolstadt(1) Roermond(2) Wertheim(1) Zweibrücken(3) Wolfsburg(2) Soltau(4) ≤ 30 Minuten 37,2 13,8 24,9 33,0 51,6 (< 50 km) 22,7 31 – 60 Minuten 25,2 30,4 20,3 31,5 27,7 (51-100 km) 29,5 61 - 90 Minuten 14,1 20,6 20,0 10,0 (101-200 km) 12,6 35,5 > 90 Minuten 23,5 35,2 34,8 10,7 (>200 km) 33,8 Insgesamt 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % (1) Stand: 2013 (Besucherbefragung im Juni & August; n = 2.595) (2) Stand: 2009; die Angaben für Wolfsburg basieren auf Distanzen und NICHT auf PKW-Fahrzeiten und sind insofern nicht direkt vergleichbar! (3) Stand: 2011 (4) Stand: 2013; die Differenz zu 100,0 % ist „keine Angabe zu Hauptwohnsitz"

Quelle: ecostra-Zusammenstellung auf Basis von Betreiberangaben und verfügbaren Fremdstudien

2.4 Bau- und Nutzungskonzeption

In der baulichen Struktur eines FOC können in Europa v.a. 3 unterschiedliche Center- Typen differenziert werden:

 das „Strip-Center“. Bei dieser Form sind die Ladeneinheiten linear, in L-Form oder auch in der Form eines Hufeisen an oder um einen Parkplatz angeordnet  das „Mall-Center“. Bei dieser Konzeption handelt es sich um eine geschlossene Bebauung, die mehrere Etagen (zumeist jedoch nicht mehr als 2 Geschosse) haben kann und einem klassischen Shoppingcenter ähnelt  das „Outlet-Village“. Der Village-Stil kopiert die Form eines gewachsenen Dorfes (oder Marktplatzes), indem die Ladenlokale um zusammenhängende kleinere Plätze oder nachgebaute Dorfstraßen gruppiert werden. In diesem Zusammen- hang werden architektonisch zumeist regionale und landestypische Merkmale in den Baustil einbezogen.

1 Hier gilt – wie bei anderen Vertriebsformen des Einzelhandels auch – das sog. „Cappuccino-Prinzip“, d.h. die wirtschaftliche Grundlage („der Kaffee“) muss allein schon durch die Einwohner- und Kaufkraftpo- tenziale im Einzugsgebiet gesichert sein, zusätzliche Einnahmequellen durch Touristen oder Einwohner von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes wirken lediglich ertrags- und renditesteigernd („die Sahne auf dem Kaffee“), sind aber für die Sicherung der ökonomischen Tragfähigkeit nicht erforderlich.

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Während die gesamte Flächendimensionierung sowie die einheitliche Planung (Archi- tektur, Funktionskonzept etc.) eines FOC durchaus den Shoppingcentern vergleichbar ist, wird allerdings bereits aus der Flächenkonzeption der verschiedenen Centertypen von FOC ein bedeutendes Unterscheidungsmerkmal erkennbar. Anders als bei Shop- pingcenter fehlen bei einem FOC meist Betriebseinheiten, welche innerhalb der Anlage eines FOC selbst das Merkmal der Großflächigkeit erfüllen. Bei einem Shoppingcenter besitzen diese sog. Anker- oder Magnetbetriebe im Rahmen des Betriebstypenmix eine wesentliche Bedeutung für die Funktionsfähigkeit des gesamten Centers; in einem FOC findet sich demgegenüber zumeist nur ein Betriebstyp: das herstellerbetriebene Fachgeschäft (Outlet Store). Die (Kunden-) Attraktivität eines FOC und damit dessen räumliche Ausstrahlung basiert auf der sog. „collective pulling power“, der Bündelung vieler Ladeneinheiten innerhalb der Anlage, wobei dem Markenangebot und der Mar- kenqualität und hier einzelnen Premiummarken (bzw. Top- oder A-Marken) eine besondere Bedeutung zukommt.1

Von Bedeutung für die Funktionsfähigkeit eines FOC ist (neben den Standortfaktoren) weiterhin, dass die Gesamtverkaufsfläche wie auch die Anzahl der einzelnen Laden- einheiten eine gewisse „kritische Masse“ besitzt. Aufgrund bislang vorliegender Erfah- rungen ist hierbei davon auszugehen, dass diese „kritische Masse“ als Mindestgröße in etwa eine gesamte Verkaufsflächendimensionierung in einer Größenordnung von ca. 8.000 – 9.000 m² (ca. 9.000 – 11.000 m² GLA) bzw. eine Gesamtzahl von ca. 35 - 40 Outlet Stores umfasst.2 In der Literatur finden sich hierzu auch Angaben, welche eine „kritische Masse“ bei einer flächenmäßigen Mindestgröße von ca. 14.000 m² GLA sehen.3

Üblicherweise wird ein FOC in verschiedenen, zeitlich versetzten Bauphasen realisiert, wobei bereits die 1. Phase die o.g. „kritische Masse“ umfassen muss. Entsprechend der genehmigten Gesamtfläche sowie der Markennachfrage4 erfolgt dann in diesen Phasen ein weiterer Ausbau des Angebotes; in diesen zeitlich nachgelagerten Baupha- sen finden dann verstärkt auch Freizeit- und Gastronomieangebote Berücksichtigung.5

2.5 Sortimentskonzeption und Preisgestaltung

In der Sortimentskonzeption und Preisgestaltung liegt einer der wesentlichen Unter- scheidungsmerkmale von Outlet Centern zu anderen Vertriebsformen des Einzelhan-

1 In verschiedenen FOC in Europa finden sich auch einzelne Ladeneinheiten, welche über der Schwel- le zur Großflächigkeit liegen. Dies ändert jedoch nichts an dem Umstand, dass solche großdimensionierten Ladeneinheiten für die betriebliche Funktionsfähigkeit eines (konzepttreuen) FOC grundsätzlich nicht erforderlich sind. 2 Bei einem besonders hohen Anteil von Premiummarken (bzw. Top- oder A-Marken) kann die Grö- ßenordnung dieser „kritische Masse“ auch in gewissem Umfang niedriger liegen. 3 O’REILLY, B.: An examination of operational management within the UK Factory Outlet Sector. MBA- Thesis. University of Stirling. 10 / 2006, S. 52 4 Anders als vielfach behauptet, ist der Umstand, dass bei der Eröffnung eines FOC noch nicht sämtli- che Ladeneinheiten belegt sind, kein Indiz für eine mangelnde Flächennachfrage. Eine Belegungsquote von ca. 70 % bei Eröffnung ist als durchaus marktüblich zu sehen, da erfahrene FOC-Betreiber bewusst Flächen vorhalten, um diese kurzfristig attraktiven Markenherstellern (als potenzielle Mieter) anbieten zu können. 5 vgl. MINTEL (2001): Factory Outlet Centres. London, 2001, S. 58

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dels. Hieraus beziehen die Outlet Center auch ihre spezifische Unique Sellling Proposi- tion (USP).

Abgesehen von gewissen standort- und betreiberspezifischen Abweichungen ist die Sortimentskonzeption von FOC weitgehend identisch; ca. 60 – 70 % der Verkaufsflä- chen sind mit Bekleidungssortimenten (inkl. Sportbekleidung) belegt, ca. 10 – 20 % entfallen auf Schuhe und Lederwaren, während die restlichen Flächen zumeist mit Heimtextilien, Glas/Porzellan/Keramik, Spielwaren, Schmuck, Haushalts- und Droge- riewaren belegt sind. Flächenmäßig kleinere FOC haben üblicherweise einen höheren Sortimentsanteil im Bereich Bekleidung / Sportbekleidung, während mit zunehmender Flächengröße dieser Anteil zurückgeht. Allgemein ist bei FOC ein Trend zur Auswei- tung des Branchenmix erkennbar, wobei zwar nach wie vor der Sortimentsschwer- punkt im Bekleidungsbereich liegt, jedoch werden zunehmend auch andere Sortimen- te – u.a. auch Lebensmittel1 – aufgenommen.

Bei den in einem FOC angebotenen Waren handelt es sich v.a. um

 Produkte des Vorjahres bzw. der vorigen Saison („past season“)  2.-Wahl-Produkte mit kleinen Fehlern („irregular“ oder „factory seconds“)  Produkte mit größeren Fehlern („damaged“)  Produkte zu Markttestzwecken („sample“)  Restposten oder Auslaufmodelle („discontinued“)  Artikel aus Überschussproduktionen („over run“)

Darüber hinaus werden auch ständig verfügbare Artikel („never out of stock“) angeboten. Allerdings werden in einem FOC regelmäßig nicht die ganze oder auch nur die überwiegende Sortimentspalette der Hersteller angeboten. Die Sortimentszusammen- setzung unterliegt v.a. auch hinsichtlich der verfügbaren Größen, Farben etc. einem hohen Maß an Zufälligkeit. Insofern ist bei einem Outlet Store eines FOC die Sorti- mentsstruktur weder breit noch tief. Diese spezifische Absatzpolitik der Bestandsneh- mer in den FOC wird zumeist durch Hinweisschilder in den Outlet-Stores kommuni- ziert.

Sämtliche Artikel werden mit einem Preisabschlag von mindestens 25 – 30 % auf den unverbindlichen Verkaufspreis des Herstellers angeboten; dieser Preisabschlag ist mietvertraglich festgelegt und muss vom Bestandsnehmer eingehalten werden. Sämt- liche Waren werden gleichzeitig mit dem (empfohlenen) Ladenverkaufspreis und dem „Outlet-Preis“ ausgezeichnet, damit dem Kunden der Preisabstand transparent wird. Die Pflicht zur doppelten Preisauszeichnung ist ebenfalls in den Mietverträgen fixiert. Diese Preisreduktionen bilden den Kern des Marketingkonzeptes eines FOC (Marken- discount), wobei auch hier Erfahrungen aus der Praxis – u.a. in Europa - zeigen, dass

1 Hierbei handelt es sich allerdings um spezialisierte Sortimente, wie z.B. regionale Lebensmittelspe- zialitäten, Feinkost, Schokolade o.Ä.

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zumindest bei einzelnen Herstellern (als Mietern) bzw. Outlet Stores kein realer Preis- vorteil gegenüber anderen Anbietern im traditionellen Einzelhandel gegeben ist.1

2.6 Der Markencharakter und die Darstellung der Sortimente in einem FOC

Zunächst ist festzustellen, dass die Darstellung der Sortimente in den Ladeneinheiten (Outlet Stores) eines FOC in zwei verschiedenen Formen erfolgt:

• im Rahmen von sog. „Markendächern“ (auch „Company Stores“ genannt), d.h. innerhalb eines Outlet Stores erfolgt die Präsentation und der Verkauf der Waren von nur einer Marke bzw. eines Herstellers. Entsprechend sind auch die Firmie- rung (Namen und Logo) des jeweiligen Outlet Stores sowie die Ladengestaltung analog zur Corporate Identity der Marke gehalten

• im Rahmen von sog. „Sortimentsdächern“ (allgemein „Outlet Stores“ genannt), d.h. innerhalb eines Outlet Stores erfolgt die Präsentation und der Verkauf von Waren einer Art (z.B. Schuhe) verschiedener Marken oder Hersteller unter einem nicht mit einer Marke verbundenen Namen (z.B. Designer Shoes).

Nahezu sämtliche FOC bzw. Betreiber von FOC erheben den Anspruch, ein möglichst hohes Markenangebot an Fabrikverkaufswaren anzubieten. Definitionsgemäß handelt es sich bei Markenartikeln um Waren,

„(...) die unter einem besonderen, die Waren oder Dienstleistung kennzeichnenden Merkmal und als Ausdruck eines bestimmten Marketingkonzeptes allgemeine Verbreitung gefunden haben und die folgende Kennzeichen aufweisen: Einheitli- che Aufmachung, gleichbleibende bzw. verbesserte Qualität, Markierung, intensive Verwenderwerbung auch am Point of Sale, hoher Bekanntheitsgrad und weite Verbreitung im Absatzmarkt. Die Markierung gibt Aufschluss über die Herkunft einer Ware und trägt so zur Differenzierung und Profilierung bei. Aus Verwender- sicht erleichtert der Markenartikel die Identifikation und Beurteilung einer Ware.“2

Hinsichtlich der Preisstellung und Marktbedeutung können Markenartikel dahingehend differenziert werden, als von A-, B- oder C-Marken bzw. von starken, mittelstarken und schwachen Marken gesprochen werden kann, wobei allerdings in der Beurteilung des Markencharakters die Markendynamik (z.B. Verdrängung „alter“ Marken durch „junge“ Marken, Polarisierung, Lebensdauer) zu beachten ist.3 Während sog. Desig- ner- oder Premiummarken als Teil der A-Marken verschiedene, aber zahlenmäßig stark begrenzte Hersteller umfassen (z.B. Versace, Armani, Gucci, Prada, Escada, Hugo Boss), ist eine exakte Zuordnung der meisten anderen Marken in die Kategorien

1 V.a. größere Einzelhandelsfilialisten erzielen durch ein entsprechendes Einkaufsvolumen günstigere Einkaufskonditionen, welche dann – auch außerhalb der Schlussverkaufszeiten – an die Kunden weiterge- geben werden. Der Glaube des Verbrauchers an die Preiswürdigkeit stellt das wesentliche Positionierungs- merkmal von FOC dar – insofern ist der Umstand, dass in verschiedenen Fällen kein wirklicher Preisabstand gegeben ist, für FOC in höchstem Maße problematisch. 2 IFH: Katalog E. Begriffsdefinitionen aus der Handels- und Absatzwirtschaft. 4. Ausg., Köln, 1995, S. 73 3 vgl. TIETZ, B.: Der Handelsbetrieb. Grundlagen der Unternehmenspolitik. 2. Aufl., München, 1993, S. 313

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A, B und C mit einer gewissen Problematik verbunden, gerade auch vor dem Hinter- grund der anhaltenden Markendynamik sowie z.T. sehr spezifischer Zielgruppen einer Marke. Das Image einer Marke beim Verbraucher ist in hohem Maße auch von der jeweiligen Perzeption bzw. dem jeweiligen Lebensstil abhängig.

Allgemein ist zu konstatieren, „dass es bislang nur wenigen Betreibern gelingt, eine Anlage nahezu ausschließlich mit Herstellern bzw. Markenwaren aus dem Premium- Segment zu belegen“.1 Darüber hinaus finden sich in FOC nicht nur Herstellermarken, sondern – in steigendem Maße – auch Handelsmarken. Grundsätzlich gibt auch die häufig vorgenommene Benennung einer Anlage als „Designer Outlet Center“ (DOC) keinen Anhaltspunkt über das tatsächliche Markenniveau des Angebotes eines solchen FOC und ist eher unter Marketingaspekten zu sehen. In der Praxis haben sich hier insgesamt 5 qualitativ unterscheidbare Typen von FOC herausgebildet:2

• „upper level schemes“ – hoher Anteil von Designermarken als Bestandsnehmer der Outlet Stores bei gleichzeitig geringer Bedeutung von Freizeitnutzungen. Die Darstellung erfolgt nahezu ausschließlich im Rahmen von Markendächern

• „upper / middle schemes“ – vergleichbar zu den „upper level schemes“, aber nicht mit einem ähnlich hohen Anteil von Designermarken

• „middle ground schemes“ – Anlagen mit einem ausgewogenen Mix aus A-, B- und C-Marken sowie Handelsmarken, aber nur wenig Designermarken, bei gleichzeitig hoher Bedeutung von Freizeitnutzungen. Die Darstellung erfolgt in etwa zu glei- chen Teilen im Rahmen von Markendächern und von Sortimentsdächern

• „middle / lower schemes“ – Anlagen, welche tendenziell bereits deutlich in Rich- tung eines Off-Price-Centers gehen. Die Darstellung erfolgt nur in geringem Um- fang im Rahmen von Markendächern

• „lower schemes“ – hoher Anteil von „discount retailers“, d.h. eigentlich bereits den Off-Price-Center zuzurechnen. Die Darstellung erfolgt nahezu ausschließlich im Rahmen von Sortimentsdächern.

Insgesamt besteht kein Zweifel, dass eine direkte Korrelation zwischen dem Marken- artikelangebot und der Kundenattraktivität eines FOC dahingehend besteht, dass je höher die Zahl der in einem FOC vertretenen A-Marken ist, desto höher ist dessen räumliche Ausstrahlung und damit in der Folge der ökonomische Erfolg eines FOC.3 Insofern ist – ausgehend von einer gewissen „kritischen Masse“ und geeigneten Standortfaktoren – nicht die gesamte Verkaufsflächendimensionierung eines FOC und weniger der Branchenmix innerhalb des FOC, sondern v.a. das (Fabrikverkaufs-) An- gebot mit A-Marken für die Attraktivität und räumliche Ausstrahlung eines FOC ver- antwortlich. Damit sinkt – entsprechend der oben dargestellten qualitativen Abstufung

1 VOGELS, P. & WILL, J.: Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen von Factory-Outlet- Center. Grundlagenuntersuchung im Rahmen des Forschungsfeldes „Zentren“ des experimentellen Woh- nungs- und Städtebau. Basel / Boston / Berlin, 1999, S. 19 2 vgl. MINTEL: Factory Outlet Centres. London, 2001, S. 1 3 vgl. VOGELS, P. & WILL, J.: op.cit., S. 56f; vgl. MINTEL: op.cit., S. 56f

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von FOC – ausgehend von den „upper level schemes“ mit der höchsten räumlichen Ausstrahlung die Kundenattraktivität ab, wobei die „lower schemes“ nur noch ein räumlich sehr stark begrenztes Einzugsgebiet erschließen können, das z.T. nur jenem von Havarie- oder Schnäppchenmärkten entspricht.

2.7 Entwicklung des Betriebstyps FOC in Europa

Ausgehend von den USA wurden ab dem Jahr 1984 in Frankreich und ab 1988 in Großbritannien die ersten FOC entwickelt. Zwischenzeitlich sind in nahezu sämtlichen westeuropäischen Ländern FOC in Betrieb. Die ersten Versuche dieses Vertriebsformat in Großbritannien zu etablieren waren – beeinflusst durch die Erfahrungen in den USA – zunächst v.a. durch Herstellerfirmen getragen. Der eigentliche Aufschwung der Be- triebsform FOC setzte jedoch erst ein, als Betreiberfirmen aus den USA in den briti- schen Markt eintraten. Die FOC-Entwicklung im Vereinigtem Königreich ist trotz des bereits hohen Besatzes von derzeit 36 in Betrieb befindlichen FOC noch längst nicht zum Stillstand gekommen, weitere FOC-Projekte befinden sich im Bau oder in der Pla- nung. Insgesamt ist davon auszugehen, dass verschiedene der FOC-Projekte nicht mehr realisiert werden, da der britische Markt bereits deutliche Sättigungstendenzen zeigt bzw. zumindest manche Teilräume „übersättigt“ sind und der Wettbewerb zwischen den FOC-Standorten an Schärfe deutlich zugenommen hat.

Neben Großbritannien hat sich die Vertriebsform FOC auch bereits in anderen europä- ischen Ländern und hier v.a. in Italien, Spanien und Frankreich etabliert. Ein Blick auf die Landkarte mit FOC-Standorten zeigt, dass in den einzelnen Ländern z.T. deutliche Unterschiede im Besatz mit dem Betriebstyp FOC zu erkennen sind.

Neben natürlichen Gemeinsamkeiten (z.B. Sprache), welche den Einstieg v.a. US- amerikanischer Betreiber in einen nationalen Markt befördert haben dürften, hat neben den Marktpotenzialen (Bevölkerung, Kaufkraft etc.) bei dieser unterschiedlichen Entwicklung mit Sicherheit auch die jeweilig mehr oder weniger restriktive planungs- rechtliche Situation in den einzelnen Ländern eine nicht unwesentliche Rolle gespielt. Zunehmend geraten nun auch die osteuropäischen Reformstaaten in den Focus der FOC-Entwickler, wobei sich die Standorte hier im Wesentlichen auf die bevölkerungs- und vergleichsweise kaufkraftstarken Metropolen konzentrieren.

Im Juni 2014 befanden sich in Europa insgesamt 158 Outlet Center mit einer Gesamt- verkaufsfläche von ca. 2,5 Mio. m² in Betrieb. Im Zeitraum von 2003 bis 2014 hat sich die Anzahl an Outlet Centern somit mehr als verdoppelt (Anstieg um ca. +103 %). Noch stärker hat auch die Gesamtverkaufsfläche in diesem Zeitraum zugenommen (ca. +152 %). Insgesamt hat sich der Expansionstrend der letzten Jahre nicht nur fortgesetzt, sondern hat weiter an Fahrt aufgenommen.

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Tab. 2: Standortdaten, Kennziffern und Entwicklungstrends bei Outlet Center in den Ländern Europas in 2003 und 2014 Verkaufsfläche in m² Anzahl der Gesamte Verkaufs- Ø Verkaufsfläche pro 1.000 Standorte fläche in m² in m² pro Center Anzahl der Mittel- Land(1) Einwohner geplanten fristiger IN BETRIEB Standorte Trend(2) 2003 2014 2003 2014 2003 2014 2003 2014 UK 36 36 438.530 528.440 12.181 14.679 8,3 8,6 3  Italien 4 24 74.700 490.570 18.675 20.440 1,4 8,1 6  Frankreich 12 20 198.400 308.835 16.533 15.442 3,6 4,9 7  Spanien 9 17 93.850 217.300 10.428 12.782 2,5 4,7 1  Deutschland 3 10 31.230 139.750 10.410 13.975 0,4 1,7 14  Polen 1 10 8.100 151.220 8.100 15.122 0,2 4,0 2  Schweiz 4 6 37.530 85.500 9.383 14.250 5,7 11,1 1  Russland - 4 - 95.000 - 23.750 - 0,9 3  Griechenland - 3 - 44.000 - 14.667 - 3,9 -  Niederlande 2 3 24.320 69.145 12.160 23.048 1,7 4,2 2  Österreich 1 3 18.000 71.000 18.000 23.667 2,5 8,4 -  Portugal 1 3 22.500 82.350 22.500 27.450 2,4 7,8 1  Belgien 2 2 23.670 32.000 11.835 16.000 2,6 3,0 1  Irland - 2 - 16.000 - 8.000 - 3,8 -  Schweden 3 2 37.550 28.200 12.517 14.100 4,7 3,0 -  Tschechische - 2 - 38.500 - 19.250 - 3,7 1  Republik Ungarn - 2 - 29.500 - 14.750 - 2,9 -  Bulgarien - 1 - 13.000 - 13.000 - 1,7 -  Dänemark - 1 - 10.000 - 10.000 - 1,8 1  Kroatien - 1 - 15.050 - 15.050 - 3,4 -  Litauen - 1 - 12.700 - 12.700 - 3,8 -  Norwegen - 1 - 11.000 - 11.000 - 2,3 -  Rumänien - 1 - 14.500 - 14.500 - 0,7 -  Serbien - 1 - 13.000 - 13.000 - 1,4 -  Slowakei - 1 - 14.000 - 14.000 - 2,6 1  Ukraine - 1 - 15.000 - 15.000 - 0,3 1  Finnland ------1 - Lettland ------1 - Insgesamt 78 158 1.008.380 2.545.560 12.928 16.111 - - 47  (1) = Reihung in absteigender Folge nach Anzahl der in Betrieb befindlichen Standorte (2) = Einstufung des mittelfristigen Trends in der Entwicklung der Anzahl der Outlet Standorte und der FOC- Verkaufsflächenausstattung in den entsprechenden Ländern von  (= stark wachsend) bis  (= stark rückläufig)

Quelle: ecostra-Grundlagenforschung, Stand: Juni 2014

2.8 Die aktuelle Situation in Deutschland

In Anbetracht der Größe und Attraktivität des deutschen Marktes für FOC-Betreiber ist die Standortentwicklung in Deutschland bislang deutlich langsamer verlaufen als in anderen europäischen Ländern, hat aber in der jüngeren Vergangenheit mit gleich vier Center-Eröffnungen seit der zweiten Hälfte des Jahres 2012 deutlich an Tempo zugelegt. So eröffneten Ende August 2012 in Soltau (Niedersachsen) und Ochtrup (NRW) gleich zwei Outlet Center. Einen Monat später folgte dann mit Neumünster (Schleswig-Holstein) ein drittes Center. Jüngst ist im nordrhein-westfälischen Bad Münstereifel ein innerstädtisches Fabrikverkaufszentrum eröffnet worden, das in die historische Gebäudestruktur der Altstadt von Bad Münstereifel integriert wurde und im August 2014 seinen Betrieb aufnahm.1 Damit hat sich Die Zahl der in Betrieb befindli-

1 Das City Outlet Bad Münstereifel zeigt einige konstitutive Merkmale, welche deutliche Unterschiede zu einem modernen und professionell konzipierten Outlet Center darstellen. Solche Objekte – ebenso z.B. die Outletcity Metzingen – werden neuerdings unter dem Begriff „organisierte Outlet Agglomeration (OAA) erfasst.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 16

chen Outlet Center in Deutschland von 7 auf derzeit 11 Standorte mit einer Outlet- Fläche von insgesamt ca. 148.750 m² erhöht.1 Weiterhin besteht für mindestens 3 Standorte Baurecht zur Realisierung weiterer Center, so in Brehna (Sachsen-Anhalt), Montabaur (Rheinland-Pfalz) und Radolfzell (Baden-Württemberg). Auch wurde in den letzten Jahren die Verkaufsfläche bestehender Outlet Center sukzessive vergrößert, so z.B. in Zweibrücken (Rheinland-Pfalz), Ingolstadt (Bayern) sowie jüngst in Wolfsburg (Niedersachsen).

Eine hohe Kaufkraft, ein marken- und preisbewusstes Verbraucherpotenzial sowie eine ausgeprägter Hang der Verbraucher zur Schnäppchenjagd bieten dabei in Deutschland grundsätzlich hervorragende Entwicklungsperspektiven für weitere Center. Ursache der verzögerten Entwicklung war vor allem der anhaltende Widerstand der Organisati- onen des Einzelhandels und eine vergleichsweise äußerst restriktive Genehmigungs- praxis auf Seiten der Planungsbehörden der Bundesländer. Vereinzelt wird inzwischen jedoch – zumindest an ausgewählten Standorten – die Möglichkeit zur Ansiedlung von Outlet Centern geschaffen. So wurde das im Sommer 2012 eröffnete Designer Outlet Soltau möglich, weil die niedersächsische Landesregierung die weiträumige Anzie- hungskraft eines solchen Objektes für die Tourismusregion Lüneburger Heide nutzbar machen wollte und in einem bundesweit als beispielhaft geltenden Verfahren 3 Städte der Region als Bewerber angetreten waren. Die Entscheidung der Landesregierung fiel im Jahr 2009 dann auf Soltau. Diese Vorgehensweise scheint auch in anderen Bun- desländern Schule zu machen. Im Entwurf zum Landesentwicklungsplan 2025 in Thü- ringen soll „aufgrund der besonderen Standortgunst“ der Weg für ein Outlet Center am Hermsdorfer Kreuz (A4 / A9) frei gemacht werden.

Allgemein ist die Diskussion um Outlet Center in Deutschland sachlicher geworden. Argumente wie „Arbeitsplatzvernichtung im klassischen Einzelhandel“ oder „Verödung der Innenstädte“ werden zwar bei Bekanntwerden neuer Ansiedlungsvor-haben immer wieder in die Diskussion eingebracht, bestimmen allerdings diese Diskussion meist nicht mehr dauerhaft. Heute stehen vielmehr Aspekte einer weiteren Verlagerung von zentrenrelevanten Sortimente an dezentrale Standorte (bei den Gegnern) oder der Nutzung von Synergien und der Entwicklung von (touristischen) Destinationen (bei den Befürwortern) im Vordergrund.

Gleichwohl bleibt die Genehmigungssituation in Deutschland jedoch insgesamt restriktiv. So wurde z.B. – vor dem Hintergrund mehrerer konkreter FOC-Planungen in Nord- rhein-Westfalen – die Neufassung des Landesentwicklungsplans (Teilplan Großflächi- ger Einzelhandel) vergleichsweise restriktiv gegenüber Outlet Centern ausgelegt. Auch den bestehenden Erweiterungsplänen des FOC in Wertheim steht die baden- württembergische Landesregierung ablehnend gegenüber. Dennoch laufen in Deutschland derzeit insgesamt rund ca. 10 Genehmigungsverfahren zur Ansiedlung von Outlet Centern – mal mit mehr, mal mit weniger großer Realisierungswahrschein- lichkeit.

1 Aufgrund der erst gerade erfolgten Eröffnung des Outlet Centers in Bad Münstereifel ist dieses in der o.a. Tab. 2 noch nicht enthalten.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 17

3. Standortbeschreibung und Bewer- tung Nachfolgend werden zunächst verschiedene, für den Einzelhandel relevante, sozio- ökonomische Grundlagendaten bezogen auf den Makrostandort des Planobjektes im Großraum Hamburg – Lübeck – Schwerin aufbereitet. Anschließend erfolgt die Be- schreibung und Bewertung des Planareals sowie die Darstellung der Konzeption des geplanten Outlet Centers.

3.1 Der Großraum Hamburg – Lübeck – Schwerin

Die Standortgemeinde Wittenburg gehört als Teil der Metropolregion Hamburg zum Landkreis Ludwigslust-Parchim, der sich im Südwesten des Bundeslandes Mecklen- burg-Vorpommern, südlich der Landeshauptstadt Schwerin befindet. Nach seiner Flä- che ist der LK Ludwigslust-Parchim hinter dem LK Mecklenburgische Seenplatte der zweitgrößte Landkreis in Mecklenburg-Vorpommern ist, weist mit ca. 45 Einwohnern je km² jedoch die geringste Einwohnerdichte auf. Im Westen besteht eine gemeinsame Grenze mit dem zu Schleswig-Holstein gehörenden Landkreis Herzogtum Lauen- burg sowie im Südwesten mit den niedersächsischen Landkreisen Lüneburg und Lüchow-Dannenberg. Neben der Kreisstadt Parchim (ca. 17.130 Einwohner) sind die Städte Ludwigslust (ca. 12.095 Einwohner), Hagenow (ca. 11.325 Einwohner) und Boizenburg/Elbe (ca. 10.255 Einwohner) weitere lokale Bevölkerungsschwerpunkte.

Abb. 1: Die Lage der Gemeinde Wittenburg innerhalb der Metropolregion Hamburg

Quelle: Geschäftsstelle der Metropolregion Hamburg; ecostra-Bearbeitung

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 18

Übergeordnete politische, wirtschaftliche und kulturelle Zentren des Untersuchungs- gebietes sind die Städte Schwerin (ca. 91.585 Einwohner) im Norden, Lübeck (ca. 212.960 Einwohner) im Nordwesten sowie Hamburg (ca. 1.788.995 Einwohner) im Westen, welche landesplanerisch als Oberzentren ausgewiesen sind. So wird das relevante Untersuchungsgebiet des Planobjektes wesentlich durch die Agglomerations- räume der genannten Städte gebildet. Die restlichen Bereiche des Untersuchungsrau- mes sind eher durch ländliche Strukturen und eine geringe Bevölkerungsdichte ge- prägt. Mit etwa 69 Einwohnern pro km² liegt die Bevölkerungsdichte Mecklenburg- Vorpommerns deutlich unterhalb des Bundesdurchschnitts von ca. 226 EW / km².

Tabelle 3 zeigt die wichtigsten sozioökonomischen Rahmendaten für den Untersu- chungsraum, gegliedert nach verschiedenen administrativen Einheiten sowie im Ver- gleich zum Bundesgebiet insgesamt.

3.1.1 Bevölkerungsstruktur und -entwicklung In den vergangenen 20 Jahren seit der Wiedervereinigung haben die östlichen Bun- desländer insgesamt eine negative Bevölkerungsentwicklung verzeichnet. Dies spie- gelt sich auch im Untersuchungsgebiet des Planstandortes wieder, in welchem das Bundesland Mecklenburg-Vorpommern insgesamt einen deutlichen Bevölkerungsrück- gang aufweist, der in Zukunft weiter anhalten werden. Die westdeutschen Gebiete sind allerdings durch eine leicht positive Einwohnerentwicklung geprägt, die sich insbesondere in der Stadt Hamburg zukünftig fortsetzen wird. Die nach wie vor anhaltende Abwanderung der Bevölkerung und hier v.a. der aktiven, jungen Arbeitsbevöl- kerung stellt eines der Hauptprobleme in der Entwicklung Ostdeutschlands dar. So zeigt die Bevölkerungsstruktur in Mecklenburg-Vorpommern insgesamt einen gegen- über dem Bundesdurchschnitt geringeren Anteil an Personen jüngeren Alters sowie einen entsprechend überdurchschnittlichen Anteil an älteren Personen. Insgesamt wird aber auch in diesem Zusammenhang die Altersstruktur durch die „Boom-Region“ Hamburg positiv beeinflusst.

3.1.2 Verkehrliche Erreichbarkeit Durch die Lage unmittelbar an der Autobahn A24 (Hamburg – Berlin) besitzt sowohl Wittenburg als auch der gesamte LK Ludwigslust-Parchim eine sehr gute großräumige verkehrliche Erreichbarkeit. Über diese Strecke ist insbesondere eine gute Anbindung an die Metropolregion Hamburg und die dortigen Bevölkerungspotenziale gegeben (vgl. Abb. 2). Weitere wichtige Verkehrsachsen sind die Autobahn A14 (Schwerin – Wismar), die östlich von Wittenburg von der A24 abzweigt und in nördlicher Richtung in Richtung Ostseeküste verläuft. Aktuell befindet sich die Verlängerung der A14 in Planung bzw. teilweise bereits in der Umsetzung, die bis zum Jahr 2018 den Lücken- schluss zwischen der A24 im Norden und der A2 im Süden bei Magdeburg herstellen und die Anbindung des Untersuchungsraums in Richtung Süden deutlich verbessern soll. Hinzu kommen verschiedene Bundesstraßen, die die Landeshauptstadt Schwerin mit den umliegenden Mittelzentren Parchim und Hagenow (B321) und Ludwigslust (B106) verbinden. Des Weiteren führt die B5 im Süden in etwa parallel zur A24 von Hamburg im Westen bis nach Brandenburg und Berlin im Osten.

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Tab. 3: Ausgewählte sozioökonomische Rahmendaten des Untersuchungsraums, differenziert nach administrativen Einheiten Vergleichs- Administrative Einheit daten Landkreis Mecklenburg- Schwerin Hamburg Parameter Ludwigslust-Parchim Vorpommern Abweichung Abweichung Abweichung Abweichung Deutschland Daten vom Bundes- Daten vom Bundes- Daten vom Bundes- Daten vom Bundes- * * * * Bevölkerung (31.12.2013) 211.965 k.A. 91.585 k.A. 1.596.505 k.A. 1.788.995 k.A. 80.767.465 Bevölkerung weiblich in % (31.12.2013) 50,1  52,5  50,7  51,5  51,1 Bevölkerungsentwicklung seit 2000 in % -11,9  -9,6  -10,1  +1,8  -1,8 Bevölkerungsentwicklung bis 2020 in % -2,3  +0,4  -4,5  +2,2  -1,4 Bevölkerungsdichte 2013 (EW je km²) 45  131  69  2.312  226 Anzahl der Haushalte in Tausend (2014) 101.800 k.A. 54.960 k.A. 838.050 k.A. 968.070 k.A. 40.144.965 Durchschnittliche Größe der Haushalte 2,1  1,7  1,9  1,8  2,0 BIP / BRP je Einwohner in € (2012) 19.615  31.430  22.475  52.555  32.550 Primäreinkommen der Privathaushalte je 19.190  17.755  17.480  27.440  24.125 Einwohner in € (2012) Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex pro 83,8  90,4  83,5  112,9  100,0 Kopf (2014)** Arbeitslosenrate bezogen auf alle zivilen 8,6  11,6  11,7  7,4  6,9 Erwerbspersonen in % (Ø Jahr 2013) Entwicklung der Arbeitslosenrate im -0,4  -0,7  -0,3  -0,1  +0,1 Vergleich zum Ø im Jahr 2012 (%-Punkte) Bevölkerungsstruktur nach Alter in %

(2013) unter 18 14,7  14,0  14,1  15,9  16,1 18 – 29 10,5  13,4  12,3  15,9  14,0 30 – 49 26,3  25,0  25,5  31,2  27,4 50 – 64 27,4  23,1  25,7  18,2  21,7 65 und älter 21,2  24,6  22,4  18,8  20,8 * = Abweichung vom bundesdeutschen Durchschnitt:  (= positive Abweichung);  (= negative Abweichung);  (= im Durchschnitt) ** = Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex Deutschland (= 100) als Berechnungsgrundlage k.A. = keine Angabe

Quelle: Deutsches Bundesamt für Statistik (DESTATIS), Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern, Arbeitskreis "Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder", MB Research Nürnberg; ecostra-Berechnungen

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Abb. 2: Die großräumige Verkehrsanbindung im Untersuchungsraum

Quelle: GoogleMaps; ecostra-Bearbeitung

3.1.3 Wirtschaft und Arbeitsmarkt Über 2 Jahrzehnte nach der deutschen Wiedervereinigung ist der wirtschaftliche Auf- holprozess in den neuen Bundesländern immer noch nicht abgeschlossen. Dies wird insbesondere mit Blick auf die Arbeitslosenzahlen deutlich, welche in den ostdeutschen Teilbereichen mehr oder weniger deutlich auch in der Stadt Hamburg über dem bundesdeutschen Durchschnitt von ca. 6,9 % liegen. Ein wichtiger Wirtschaftszweig im Untersuchungsgebiet ist der Tourismus, wobei die Region insbesondere eine touristische Funktion als Naherholungsraum für das Ballungsgebiet Hamburg übernimmt.

Das Kaufkraftniveau einer Region hängt ab vom Einkommen der Bevölkerung, das wiederum Folge der Wirtschaftskraft dieser Region ist. Mit einem Wert von 83,8 für den LK Ludwigslust-Parchim bzw. ca. 83,5 für Mecklenburg-Vorpommern insgesamt liegt das Kaufkraftniveau in den ostdeutschen Teilgebieten des Untersuchungsraumes deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt von 100, während es für Hamburg mit ca. 112,9 weit überdurchschnittlich ist.

3.1.4 Tourismus Die Stadt Wittenburg wird als Tourismusdestination vom Tourismusverband Mecklen- burg-Schwerin als Teil des Biosphärenreservat Schaalsee und Umgebung vermarktet. Die Stadt selbst gehört zu den Ältesten des Landes und kann eine Vielzahl von historischen Baudenkmälern aufweisen. Überregional bekannt ist Wittenburg zudem als Standort der Skihalle „Alpincenter Hamburg-Wittenburg“, welches eine eigenständige touristische Attraktion darstellt.

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Hinsichtlich des Städtetourismus sind v.a. folgende Destinationen von Bedeutung:

 die Hansestadt Hamburg  Schwerin, die Landeshauptstadt von Mecklenburg-Vorpommern  die Hansestädte Lübeck, Wismar und Rostock  die Barockstadt Ludwigslust

Weitere bedeutende touristische Destinationen im Untersuchungsraum sind u.a.:

 die Seebäder entlang der Ostseeküste  die Mecklenburger Seenplatte  das Sternberger Seenland  die Flusslandschaft des Elbtals

Die Tourismuskennzahlen ausgewählter Städte und Landkreise (vgl. Tab. 4) zeigen die hohe und stetig zunehmende Bedeutung des Fremdenverkehrs im Untersuchungsge- biet. Sowohl auf der Angebotsseite (Anzahl der Beherbergungsbetriebe und Betten) als auch auf der Nachfrageseite (Gästeankünfte, Übernachtungen) weisen die be- trachteten Räume steigende Kennzahlen auf. Dies gilt auch für den Landkreis Lud- wigslust-Parchim, in dem die Standortgemeinde Wittenburg lokalisiert ist. Im Zeitraum von 2000 bis 2012 ist hier die Anzahl der Übernachtungen von ca. 761.615 auf etwa 1.142.210 angestiegen, was einem Zuwachs von ca. 50 % entspricht.

Auffällig ist die deutlich längere durchschnittliche Aufenthaltsdauer im LK Ludwigslust- Parchim (Ø ca. 3,2 Tage) und insbesondere im LK Nordwestmecklenburg (Ø ca. 3,9 Tage), in dem eine Reihe von Ostseebädern gelegen sind, verglichen mit den Städten Hamburg (Ø ca. 1,9 Tage) und Schwerin (Ø ca. 1,8 Tage), die stark durch den Städte- tourismus geprägt sind.

Für eine detailliertere Darstellung zum Tourismus im Untersuchungsraum ist in der gesondert erstellten „Tourismusstudie FOC Wittenburg“ der ift – Freizeit- und Touris- musberatung GmbH zu verweisen.

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Tab. 4: Tourismusdaten für ausgewählte Städte und Landkreise im Untersuchungsraum Jahr Veränderung Gebiet Merkmal 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2000 – 2012 in % Beherbergungsbetriebe insg. 171 186 174 170 182 216 213 +26,6 Gästebetten insg. 7.330 7.870 7.625 7.685 8.360 14.905 14.920 +103,5 LK Ludwigslust- Ankünfte insg. 236.145 237.250 236.985 253.410 292.705 325.215 355.545 +50,6 Parchim1 Übernachtungen insg. 761.615 790.095 789.405 857.500 929.920 1.067.175 1.142.210 +50,0 Ø Aufenthaltsdauer in Tagen 3,2 3,3 3,3 3,4 3,2 3,3 3,2 k.A. Beherbergungsbetriebe insg. 38 40 41 40 39 46 47 +23,7 Gästebetten insg. 2.660 2.590 2.735 2.715 2.760 2.970 2.890 +8,6 Landeshaupt- Ankünfte insg. 152.795 167.835 179.595 179.155 182.110 185.170 195.070 +27,7 stadt Schwerin1 Übernachtungen insg. 276.070 315.910 329.130 334.605 329.285 341.290 346.630 +25,6 Ø Aufenthaltsdauer in Tagen 1,8 1,9 1,8 1,9 1,8 1,8 1,8 k.A. Beherbergungsbetriebe insg. 256 271 286 286 298 313 325 +27,0 Gästebetten insg. 27.645 29.720 32.835 35.030 39.705 45.080 51.780 +87,3 Hansestadt Ankünfte insg. 2.644.384 2.720.255 3.247.048 3.815.180 4.080.540 4.701.080 5.549.030 +109,8 Hamburg Übernachtungen insg. 4.843.630 5.078.845 5.911.465 7.119.810 7.660.720 8.872.155 10.533.835 +117,5 Ø Aufenthaltsdauer in Tagen 1,8 1,9 1,8 1,9 1,9 1,9 1,9 k.A. Beherbergungsbetriebe insg. 152 156 154 148 157 185 207 +36,2 Gästebetten insg. 10.405 10.610 10.540 9.975 11.625 21.715 23.220 +123,2 LK Nordwest- Ankünfte insg. 211.745 251.880 245.025 247.580 314.548 384.204 504.365 +138,2 mecklenburg1,2 Übernachtungen insg. 1.184.150 1.297.655 1.272.245 1.216.015 1.406.935 1.719.450 1.982.325 +67,4 Ø Aufenthaltsdauer in Tagen 5,6 5,2 5,3 4,9 4,5 4,5 3,9 k.A. 1 = Für das Jahr 2010 beziehen sich alle Werte auf Beherbergungsstätten einschließlich Camping. Die Werte für die Jahre 2000 – 2008 sind exklusive Camping angegebenen. 2 = Der Landkreis Nordwestmecklenburg wurde im Rahmen der Kreisgebietsreform 2011 um die zuvor eigenständige Hansestadt Wismar erweitert.

Quelle: Deutsches Bundesamt für Statistik (DESTATIS); ecostra-Zusammenstellung

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3.2 Der Mikrostandort

Die Stadt Wittenburg (LK Ludwigslust-Parchim) liegt ca. 75 km östlich von Hamburg und hat aktuell ca. 5.045 Einwohner. Durch die Lage an der Autobahn A24 (Hamburg - Berlin) verfügt die Stadt über eine sehr gute großräumliche Verkehrsanbindung. Überregional bekannt ist die Stadt als Standort durch die Skihalle „Alpincenter Ham- burg-Wittenburg“, welche auch von der Autobahn sichtbar ist. Weiterhin bedeutsam ist Wittenburg als Produktionsstandort der Dr. Oetker-Unternehmensgruppe.

3.2.1 Standortbeschreibung und -bewertung Das Planareal für das Outlet Center befindet sich unmittelbar an der Umgehungsstra- ße L4, ca. 700 – 800 m nördlich der Autobahnanschlussstelle „Wittenburg“ der Auto- bahn A24 (Berlin – Hamburg) und gegenüber dem Alpincenter Hamburg-Wittenburg mit dem angeschlossenen van der Valk Hotel.

Luftbild des Planstandortes in Wittenburg und verkehrliche Erschließung

Quelle: GoogleEarth; ecostra-Bearbeitung

Bei dem Planareal handelt es sich um eine großdimensionierte, ebene und regelmäßi- ge Fläche im Vorfeld des Alpincenters und des Hotels, die zu einem großen Teil mit den dazugehörigen Parkierungsflächen belegt ist. Die Skihalle und der Hotelkomplex bilden die nordwestliche Grenze des Areals, während es im Süden durch eine Eisen- bahnlinie, die mit dichten Baum- und Strauchbewuchs gesäumt ist, begrenzt wird. Im Norden und Osten bildet die bogenförmig, konvex zum Planareal verlaufende Umge- hungsstraße L4 die Begrenzung des Grundstücks. Östlich des Hotels verläuft die derzeitige Erschließungsstraße des Standortbereiches, welche in einem Bogen über das Planareal geführt wird und am Ostrand als Ausfahrt in die L4 mündet. An die Erschlie-

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 24

ßungsstraße schließen sich ast-förmig die einzelnen Parkplatzreihen der ausgedehnten Parkierungsflächen an, welche nahezu den gesamten nordwestlichen Teil des Planare- als einnehmen. Im zentralen Bereich des Grundstücks ist ein kleiner künstlicher See zwischen den Parkplatzreihen integriert. Die nördlichen und südlichen Randbereiche sowie der östliche Bereich des Areals sind mit Grünflächen (Wiese) belegt.

Ansicht von der Südost-Kante auf das Planareal. Im Vorfeld eine ausgedehnte Wiesenfläche; im Hinter- grund die Parkierungsflächen, das Hotel und die Skihalle. Rechts im Bild verläuft die Umgehungsstraße L4. Links im Bild ist die von Bäumen und Sträuchern gesäumte Bahnlinie zu erkennen

Ansicht auf die Parkierungsflächen von der Nordkante des Planareals. Rechts am Bildrand ist das van der Valk Hotel „Alpincenter Hamburg-Wittenburg“ gelegen

Frontalansicht vom Zentrum des Planareals auf das im Norden anschließende Alpincenter Wittenburg mit dem Hotel und sonstigen Wirtschaftsgebäuden sowie der Skihalle im Hintergrund

Die kleinräumige Erschließung von der Umgehungsstraße L4 erfolgt derzeit ampelgeregelt im Nordosten des Geländes des Alpincenters (Bild links). Die PKW werden dann über die Erschließungsstraße „Zur Winterwelt“ vorbei an der Skihalle zum Planareal (d.h. den derzeitigen Parkierungsflächen) geführt

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 25

Das nähere Umfeld des Planstandortes lässt sich wie folgt beschreiben:

 Unmittelbar nördlich des Planstandortes schließen sich auf der gegenüberliegen- den Seite der L4 landwirtschaftliche Nutzflächen an, die mit Feldwegen und kleinen Wäldchen durchsetzt sind.  Auch das östliche Umfeld des Planareals ist – ebenfalls jenseits der L4 – v.a. durch landwirtschaftliche Nutzflächen geprägt, die von Feldwegen und Baumrei- hen durchzogen sind. Im Südosten des Planstandortes befindet sich zudem ein kleinerer Gewerbebetrieb auf einem Areal unmittelbar an der Bahnlinie und der Verbindungstraße zum Dorf Wölzow.  Im Süden des Planstandortes schließen sich die Ausläufer der Stadt Wittenburg in Form eines kleinen Gewerbegebietes entlang dem Wölzower Weg, der Ha- genower Chaussee und der Umgehungsstraße L4 an. Letztere führt unmittelbar zur Autobahnanschlussstelle „Wittenburg“ der A24, welche ca. 700 – 800 m süd- lich des Planstandortes in West-Ost-Richtung (Hamburg - Berlin) verläuft. Östlich der L4 sind in direkter Autobahnnähe reiseaffine Dienstleistungen, z.B. eine Tankstelle, ein Autohof, Schnellrestaurants oder ein Hotel, lokalisiert.  Unmittelbar nordwestlich des Planstandortes befindet sich – jenseits des Alpin- centers – eine ausgedehnte Fläche mit einer Quad & Offroad Piste. Weiter nordwestlich ist eine Biogasanlage gelegen. Über die direkten Nachbarschaftsnutzun- gen hinaus schließt sich weiterhin die Stadt Wittenburg mit der Bebauung der Kernstadt an.

Die verkehrliche Erschließung des Planareals erfolgt aus einem großräumigen Umfeld über die Autobahn A24 (Hamburg – Berlin) und die Anschlussstelle „Wittenburg“, die etwa 700 - 800 m südlich des Planstandortes lokalisiert ist. Über die A24 ist eine sehr gute Anbindung an das westliche und östliche Umland sowie insbesondere an den Großraum Hamburg gegeben. Von der Anschlussstelle „Wittenburg“ verläuft die L4 aus Hagenow kommend unmittelbar am Planstandort vorbei und passiert den gesamten Standortbereich des Alpincenters Hamburg-Wittenburg. In ihrem weiteren nordwestlichen Verlauf führt die L4 an der Stadt Wittenburg vorbei und parallel zur A24 bis zur Bundesstraße B195 nach Schwerin.

Die Zufahrt zum Planareal erfolgt von der L4 über den rückwärtigen Bereich des Al- pincenters, von wo aus eine zweispurige Erschließungsstraße „Zur Winterwelt“ entlang der Skihalle zum Vorfeld des Hotels und den Parkierungsflächen verläuft. Die Ver- kehrsführung im Kreuzungsbereich der L4 und der Erschließungsstraße wird dabei per Ampelschaltung geregelt. In ihrem Verlauf wird die Erschließungsstraße bogenförmig über das Planareal geführt, bevor sie an der Ostkante des Grundstücks wieder in die L4 mündet. Eine Zufahrt zum Planareal ist an dieser Stelle allerdings nicht möglich.

Aufgrund der kurzen Distanz sowie der großdimensionierten, hochaufragenden Skihal- le wird der Standortbereich aus beiden Fahrtrichtungen von der Autobahn A24 sehr gut wahrgenommen. Das Alpincenter stellt eine weithin sichtbare „Landmark“ mit hohem Aufmerksamkeitswert dar. Das Planareal selbst ist von der Autobahn A24 jedoch nicht einsehbar. Von der unmittelbar am Standort vorbeiführenden L4 ist es allerdings

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ab Überquerung der Bahnlinie im Südosten des Grundstücks sehr gut und vollständig sichtbar. Vorher wird die Einsehbarkeit von der leicht erhöht geführten und von Baum- und Strauchbewuchs gesäumten Bahnstrecke limitiert, wobei die Skihalle jedoch weiterhin gut sichtbar ist. Insgesamt ergibt sich somit ein hoher Aufmerksam- keitswert des Planstandortes.

3.2.2 Das Planobjekt Am Planstandort in Wittenburg ist auf einem Areal gegenüber dem bereits dort bestehenden Alpincenter und dem angeschlossenen Hotel die Ansiedlung eines Outlet Cen- ters mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 12.600 m² (ca. 15.400 m² GLA) und ca. 60 Ladeneinheiten geplant. Als Betreiber des Centers ist der niederländische FOC- Entwickler und -Betreiber Stable International vorgesehen, der bereits Outlet Center in den Niederlanden managt und weitere Projektentwicklungen sowohl in den Niederlan- den als auch in Deutschland (z.B. Fashion Outlet Montabaur, Fashion Outlet Leipzig) verfolgt. Ergänzend soll auf einem Areal nördlich des Planstandortes, jenseits der L4, ein zusätzlicher Ferienpark mit diversen integrierten Freizeitnutzungen realisiert werden. Dazu zählt u.a. ein Schwimmbad, das auch öffentlich durch die Einwohner von Wittenburg genutzt werden kann. Zum vorgesehenen Konzept des Outlet Centers liegen erste Projektskizzen und Visualisierungen vor, welche die aktuellen Überlegungen zur räumlichen Zuordnung des FOC zum bestehenden Alpincenter und den Hotelge- bäuden sowie die mögliche bauliche Gestaltung zeigen. In Zusammenhang mit der Realisierung des FOC soll das von einer funktionalen Industriearchitektur inspirierte Alpincenter unter einer zeltartigen Membranverkleidung bzw. Dachkonstruktion ver- schwinden, welche einen Berg imitiert und den Aufmerksamkeitswert (gerade auch von der A24) nochmals entsprechend erhöhen soll.

Quelle: Ontwikkelfonds Real Estate

Um alle verschiedenen Nutzungen (Sport, Wellness, Shopping, Hotel und Ferienpark) als Teil einer zusammen gehörenden Tourismusdestination zu verstehen, soll in der Anordnung der einzelnen Bauteile eine einheitliche dörfliche Typologie verwendet

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 27

werden. Das FOC ist demnach auch im Village-Typ1 konzipiert und soll architektonisch an einen typisch norddeutschen bzw. landestypischen Baustil angelehnt sein.

Quelle: Ontwikkelfonds Real Estate

Dem Ensemble aus Alpincenter, Hotel und FOC sollen insgesamt ca. 2.350 PKW- Stellplätze zugeordnet werden. Die hierfür vorgesehenen Parkierungsflächen sind im Südosten des Planareals, zwischen Outlet Center und L4 sowie zu beiden Seiten der Skihalle lokalisiert.

Mit einer Verkaufsfläche von ca. 12.600 m² verfügt das Center über eine ausreichende sog. „kritische Masse“. Im Vergleich mit anderen in Deutschland in Betrieb befindlichen FOC ist das Planobjekt damit aber in einem unteren Bereich angesiedelt.2

Für die Zwecke der Untersuchung wird davon ausgegangen, dass beim Planobjekt von einer FOC-typischen Sortimentskonzeption auszugehen ist, wobei unter Berücksichti- gung der spezifischen Verkaufsflächengröße ca. 63 – 75 % der Verkaufsflächen auf Bekleidungssortimente (inkl. Sportbekleidung) und jeweils ca. 10 – 20 % auf Schuhe und Lederwaren sowie die sonstigen Sortimente (Heimtextilien, GPK, Spielwaren etc.) entfallen. Damit ergibt sich in etwa folgende Flächen- und Nutzungskonzeption:

Mittelwerte Bekleidung (inkl. Sportbekleidung) = ca. 8.000 – 9.500 m² VK 8.800 m² VK Schuhe & Lederwaren = ca. 1.300 - 2.500 m² VK 1.900 m² VK Sonstige Sortimente = ca. 1.300 – 2.500 m² VK 1.900 m² VK Planobjekt insgesamt: = --- 12.600 m² VK

Für die weiteren Untersuchungsschritte im Rahmen dieser Analyse wird diese Grob- konzeption des Planobjektes zugrunde gelegt.

1 Das vorgeschlagene Konzept des Village Typs eines Outlet Centers, bei dem die Outlet Stores entlang von – als Fußgängerzonen gestaltete – Dorfstraßen und Marktplätze aufgereiht sind, entspricht dem derzeit in Europa ökonomisch verbreitetsten und erfolgreichsten FOC-Konzept. Vgl. ECOSTRA & Magdus: Factory Outlet Center Performance Report Europe 2014. Wiesbaden / Troyes, 2014 2 Die derzeit in Deutschland in Betrieb befindlichen FOC verfügen über eine Verkaufsflächendimensi- onierung von 9.900 m² (Soltau) bis 21.000 m² VK (Zweibrücken), wobei jedes Center im Durchschnitt eine Verkaufsfläche von ca. 13.975 m² VK aufweist.

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3.2.3 Standortbewertung Die spezifischen Eigenschaften und Entwicklungsmöglichkeiten eines Einzelhandels- standortes können durch eine Analyse der Stärken („Strenghts“), Schwächen („Weaknesses“), Chancen („Opportunities“) und Gefahren („Threats“) – d.h. durch eine sog. SWOT-Analyse – transparent gemacht werden. Diese Merkmale üben einen entscheidenden Einfluss auf die Ausstrahlung und damit die Umsatzerwartung und Marktpositionierung eines Einzelhandelsobjektes aus. Bei der nachfolgenden Standort- bewertung werden im Speziellen auch die für die Vertriebsform Outlet Center relevanten Standortfaktoren berücksichtigt.

Tab. 5: SWOT-Analyse der Standorteigenschaften und Entwicklungsmöglichkeiten

Stärken („Strenghts“) Schwächen („Weaknesses“)  Sichtbarkeit und Aufmerksamkeitswert des  Sehr geringe Bevölkerungs- und Kaufkraftpo- Alpincenters (v.a. auch nach dessen Verklei- tenziale im Naheinzugsgebiet dung mit einer Hülle) von der A24  Sehr gute PKW-Erreichbarkeit aus einem  Einzugsgebiet des Planobjektes wird z.T. großräumigen Einzugsgebiet mittels MIV durch Ausstrahlung des Designer Outlet durch Nähe zur A24 (Hamburg - Berlin) und Neumünster bzw. Designer Outlet Soltau im der Anschlussstelle „Wittenburg“ Westen sowie Designer Outlet Berlin im Os- ten überlagert  Gewisser räumlicher Abstand zu den Haupt-  Weiterer Wettbewerb im Westen durch einkaufslagen größerer Städte mit hochwerti- großdimensionierte Shoppingcenter und die gem Markenbesatz (sog. „Retail Sensitivity“) innerstädtische Einkaufslage von Hamburg  Synergieeffekte durch die Freizeiteinrichtun-  Insgesamt insbesondere im Großraum Ham- gen am Standort (Alpincenter, Ferienpark) burg sehr intensive Wettbewerbssituation  Touristische Vermarktbarkeit des Standortes  Stärkste Wettbewerbsauseinandersetzungen aufgrund der regionalen Funktion als Naher- sind in dem Raum zu führen, der die größten holungsraum für den Ballungsraum Hamburg Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenziale aufweist (Hamburg)  Keine großdimensionierten, leistungsfähigen  Soziodemographische Situation in den östli- Wettbewerber im näheren Umfeld. Die chen Teilbereichen des Einzugsgebiets: Ab- Hauptwettbewerber befinden sich in bereits nehmende Bevölkerung und Kaufkraft unter relativ großer Entfernung zum Planstandort Bundesdurchschnitt  Marktgerechte Konzeption des Planobjekts im  Kleinräumig aktuell noch etwas komplizierte erfolgreichen Village-Stil Zufahrt zum Planareal  Flächenverfügbarkeit und Konzeption ermög- lichen die Schaffung einer ausreichenden „kritischen Masse“

Chancen („Opportunities“) Gefahren („Threats“)  Etablierung als eigenständige, zugkräftige  Mögliche Radiusklauseln in den Mietverträgen Tourismus- und Shoppingdestination in der der FOC in Neumünster und Soltau können Region für dort vertretene Marken eine Anmietung in Wittenburg erschweren bzw. verhindern  Schaffung einer neuen Landmark durch die  Langwieriges Genehmigungsverfahren bei Membranverkleidung des Gebäudes der Al- FOC-Ansiedlungen, während sich die Konkur- pincenters. Generierung einer besonderen renzstandorte (Wustermark, Soltau, Neumü- USP nster) im Markt etablieren  Weiter zunehmende Bedeutung der Region  Weiter abnehmende Bevölkerung in den als Tourismusdestination östlichen Teilbereichen des Einzugsgebiets  Bessere Erschließung des südlichen Einzugs- gebietes durch den geplanten Lückenschluss der A14 zwischen der A24 im Norden und der A2 im Süden bei Magdeburg Quelle: ecostra

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In einem Fazit aus der Standortbewertung ist aus betrieblicher Sicht festzustellen, dass der Planstandort in Wittenburg zur Ansiedlung eines Outlet Centers gut geeignet ist. Besonders hervorzuheben sind in diesem Zusammenhang die sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes über die A24 und die L4 sowie die Sichtbarkeit und der Aufmerksamkeitswert des Gebäudes des Alpincenters, welche sich durch die geplante Verkleidung mit einer Membranhülle nochmals steigern lassen. Allerdings ist der Standort selbst von der Autobahn A24 nicht einsehbar, sodass hier geeignete Werbemaßnahmen umzusetzen wären. Weitere positive Faktoren sind die zu erwartenden Synergieeffekte durch die Freizeiteinrichtungen am Standort sowie die touristische Funktion der Region als Naherholungsraum für das Ballungsgebiet Hamburg.

Auf der anderen Seite ist aber auf die sehr hohe Wettbewerbsintensität v.a. durch die bereits in Betrieb befindlichen Outlet Center in Neumünster, Soltau und Wustermark hinzuweisen. Im Fall von Neumünster handelt es sich darüber hinaus auch um einen sehr großdimensionierten Wettbewerber. Allerdings verfügt der Planstandort in Wit- tenburg im Vergleich über eine deutlich bessere Lagequalität hinsichtlich des Groß- raums Hamburg und der Freizeitorientierung der dortigen Bevölkerung. Insgesamt ist davon auszugehen, dass drei Outlet Center im Großraum Hamburg mittelfristig als tragfähig einzustufen sind. Es existieren Beispiele für vergleichbare Räume in Europa, in denen eine ähnliche Dichte von Outlet Centern zu keiner wesentlichen Kannibalisie- rung geführt hat. Derzeit wird das Einzugsgebiet des Planstandortes zum Teil durch die räumliche Ausstrahlung der bereits in Betrieb befindlichen, attraktiven Wettbewer- ber sowie der großdimensionierten Shoppingcenter im Großraum Hamburg und dem innerstädtischen Angebot in Hamburg beeinflusst. Ein weiterer einschränkender Faktor ist die soziodemografische Situation in den östlichen Teilbereichen des Einzugsgebiets mit abnehmenden Bevölkerungszahlen und einer Kaufkraft unter Bundesdurchschnitt.

Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich um einen nicht-integrierten, dezentralen Standort am östlichen Rand der Stadt Wittenburg, der durch die Bahngleise von dem im Zusammenhang bebauten Siedlungsbereich der Stadt Wittenburg getrennt ist. Bei dem Planareal handelt es sich um den Teilbereich einer durch Freizeitnutzungen belegten Fläche. Der Planstandort wird eine hohe Autokundenorientierung aufweisen.

Aus raumordnerischer Sicht ist festzustellen, dass die Stadt Wittenburg als Grund- zentrum zunächst nicht für die Ansiedlung eines Outlet Centers vorgesehen ist, da das Einzugsgebiet eines FOC die Versorgungsfunktion und den Verflechtungsbereich eines Grundzentrums deutlich überschreitet. Die Landesplanung betrachtet FOC allerdings als Vertriebsform mit besonderen absatzwirtschaftlichen Merkmalen, so dass die raumordnerische Bewertung und Zulässigkeit in diesem Sonderfall durch ein Raum- ordnungsverfahren geprüft werden kann. Maßgeblich ist dabei, dass die Zentralen Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet des Vorhabens nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfen. Ob und inwieweit das Planvorhaben gegen das Beeinträchtigungsver- bot verstößt, wird im weiteren Verlauf dieser Auswirkungsanalyse untersucht.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 30

4. Einzugsgebiet, Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenziale 4.1 Methodische Grundlagen

Für das Untersuchungsobjekt wurde ein Einzugsgebiet abgegrenzt, das einen Raum abbildet, aus welchem der Standort in Wittenburg mit einem Zeitaufwand von bis zu ca. 90-PKW-Fahrminuten erreicht werden kann. Bei der Abgrenzung des Einzugsge- bietes haben weiterhin folgende Punkte Berücksichtigung gefunden:

 die Wirkungen möglicher Wettbewerbsverflechtungen mit den bereits bestehenden Outlet Centern „Designer Outlet Neumünster“, „Designer Outlet Soltau“, „De- signer Outlets Wolfsburg“ und „Designer Outlet Berlin“  die zu erwartende Attraktivität und Leistungsfähigkeit des Centers in der geplanten Größenordnung  die verkehrlichen, topographischen und naturräumlichen Gegebenheiten im Un- tersuchungsgebiet  die sich durch Raum-Zeit-Distanzen ergebenden Einkaufsorientierungen der Wohnbevölkerung  administrative Gliederungen innerhalb des Untersuchungsraumes.

Die bisher vorliegenden empirischen Ergebnisse zur räumlichen Ausdehnung der Ein- zugsgebiete und zur Kundenherkunft bei verschiedenen in Betrieb befindlichen FOC in Europa bestätigen eine entsprechend weiträumige Ausstrahlung und Kundenherkunft (vgl. Kap. 2.3). Dabei führen die von den Wettbewerbsstandorten ausgehenden Wir- kungen im Südwesten und Nordwesten zu einer deutlichen und im Südosten zu einer geringfügigen Stauchung des Einzugsgebietes.

4.2 Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes

Das so abgegrenzte Einzugsgebiet des Planobjektes umfasst einen Raum, welcher ausgehend von der Stadt Wittenburg den Westen des Bundeslandes Mecklenburg- Vorpommern, den überwiegenden Teil der Hansestadt Hamburg, sowie zu Mecklen- burg-Vorpommern benachbarte Grenzbereiche der Bundesländer Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Brandenburg und Sachsen-Anhalt. (vgl. Karte 2).

 Im Westen endet das Einzugsgebiet mitten in der Stadt Hamburg. Hier haben die Wettbewerbswirkungen des Outlet Centers in Neumünster u.a. zur Folge, dass Teilbereiche der Stadt Hamburg sowie des nördlichen Umlands nicht mehr zum Einzugsgebiet gehören. Damit geht ein vergleichsweise starker Verlust von Be- völkerungspotenzialen in diesem Bereich des Einzugsgebiets einher.

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Karte 2: Das Abgegrenzte Einzugsgebiet des Planvorhabens in Wittenburg

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 Im Norden ist das Einzugsgebiet durch die natürliche Barriere der Ostseeküste begrenzt. Im Nordosten erreicht es seine weiteste Ausdehnung entlang den Au- tobahnen A20 (Wismar - Rostock) und A19 (Dreieck „Wittstock/ Dosse - Rostock) bis zur Hansestadt Rostock an der Ostseeküste. Im Nordwesten endet das Ein- zugsgebiet im Umland von Lübeck an der A1 bzw. A20, während es weiter nordwestlich durch das Designer Outlet Neumünster gestaucht ist. Wesentliche Bevöl- kerungsschwerpunkte im nördlichen Teilbereich des Einzugsgebietes sind die Städte Lübeck (ca. 212.960 Einwohner), Rostock (ca. 203.430 Einwohner) und Wismar (ca. 42.220 Einwohner), wobei ansonsten insbesondere die ostdeutschen Gebiete nur eine geringe Bevölkerungsdichte aufweisen.  Im Osten orientiert sich das Einzugsgebiet im Wesentlichen am Verlauf der Auto- bahnen A19 (Dreieck „Wittstock/ Dosse - Rostock) sowie A24 (Hamburg – Berlin) und reicht in seiner weitesten Ausdehnung im Südosten in etwa bis Autobahn- dreieck Wittstock/ Dosse. Auch dieser Teilbereich des Einzugsgebiets ist durch eine geringe Bevölkerungsdichte geprägt. Aufgrund der Wettbewerbswirkungen des Designer Outlet Berlin wird das Einzugsgebiet im Südosten entlang der Auto- bahn A24 etwas gestaucht. Bei den betroffenen Gebieten handelt es sich jedoch ebenfalls überwiegend um dünn besiedelte Gebiete, sodass hier nur ein geringer Verlust von Potenzialen zu verzeichnen ist.  Das sonstige südliche Einzugsgebiet spannt sich im Wesentlichen zwischen den Autobahnen A7 (Hamburg - Hannover) und A24 auf. Weitere Autobahnverbin- dungen fehlen weitestgehend, sodass sich das Einzugsgebiet hier an einem lo- ckeren Netz aus Bundesstraßen orientiert. Im Südwesten sind starke wettbe- werbsbedingte Stauchungen des Einzugsgebietes durch das Designer Outlet Soltau zu verzeichnen, welche dazu führen, dass ein räumlich weit gefasster Teil des Ferneinzugsgebiets in diesem Bereich verloren geht.

Dieses Einzugsgebiet wurde nochmals in 3 Intensitätszonen einer abgestuften Kun- denanbindung (Zone I bis Zone III) – basierend auf den 30-, 60- bzw. 90-PKW- Fahrminutenradius sowie unter Berücksichtigung der relevanten Wettbewerbsverflech- tungen in den entsprechenden Teilräumen des Einzugsgebietes – unterteilt. Über dieses Einzugsgebiet hinausreichende Einkaufsverflechtungen mit dem Untersuchungsob- jekt werden bei den späteren Umsatzberechnungen und der Analyse der Kaufkraft- ströme in Form von Streuumsätzen berücksichtigt.

In einer mittel- bis langfristigen Perspektive ist darauf hinzuweisen, dass durch den z.T. noch in Bau oder in Planung befindlichen Lückenschluss der BAB A14 zwischen dem Autobahnkreuz Schwerin im Norden und der Stadt Magdeburg (vgl. Karte 2) im Süden die Anbindung aus dem südöstlichen Einzugsgebiet in gewissem Maße verbessert wird und sich das mittlere- sowie Ferneinzugsgebiet in Richtung Süden bzw. Süd- osten im Umfeld der geplanten Trasse der BAB A14 in einem gewissen Umfang ausdehnen wird. Das Ausmaß der Fahrzeitverkürzung ist zum derzeitigen Zeitpunkt jedoch noch spekulativer Natur.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 33

4.3 Aktuelle Einwohnerzahl und zukünftige Einwohnerentwicklung

Das nach oben angeführten Kriterien abgegrenzte Einzugsgebiet (Zone I – III) des Planvorhabens in Wittenburg weist derzeit eine Zahl von insgesamt

ca. 3.011.730 Einwohnern

auf. Hiervon entfallen

 ca. 99.015 Einwohner = ca. 3,3 % auf die Zone I (Naheinzugsgebiet)1  ca. 1.965.475 Einwohner = ca. 65,2 % auf die Zone II (mittleres Einzugsgebiet)  ca. 947.240 Einwohner = ca. 31,5 % auf die Zone III (Ferneinzugsgebiet)

Davon entfällt mit insgesamt ca. 1.276.755 deutlich mehr als ein Drittel des Einwoh- nerpotenzials auf den dicht besiedelten Stadtstaat Hamburg (ca. 42,4 %) gefolgt von den Bundesländern Mecklenburg-Vorpommern (ca. 851.305 Einwohner bzw. ca. 28,2 %) und Schleswig-Holstein (ca. 684.840 Einwohner bzw. ca. 22,7 %). Die übrigen, bereits deutlich nachrangigen Anteile am Einwohnerpotenzial sind den Bundesländern Niedersachsen (ca. 3,6 %), Brandenburg (ca. 2,7 %) und in sehr geringem Umfang Sachsen-Anhalt (ca. 0,2 %) zuzuordnen.

Die nachfolgende Tabelle 6 gibt einen Überblick über die im Einzugsgebiet enthalte- nen kreisfreien Städte und Landkreise (s. hierzu auch die Einzugsgebietskarte auf S. 32).

Auf Grundlage der Prognosen der betreffenden statistischen Landesämter wird die Be- völkerungszahl innerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes bis zum Jahr 2020 ge- ringfügig anwachsen und insgesamt

ca. 3.025.680 Einwohner (ca. +0,5 %)

betragen, wobei gewisse Toleranzen zu berücksichtigen sind. Dabei ist dieser Wert für das Einzugsgebiet insgesamt das Ergebnis gegenläufiger Entwicklungen. In der räum- lichen Differenzierung des Einzugsgebietes nach Bundesländern stellt sich die Bevölke- rungsentwicklung bis zum Jahr 2020 etwa wie folgt dar:

 Hamburg = ca. 1.304.845 Einwohner (ca. +2,2 %)  Mecklenburg-Vorpommern = ca. 846.725 Einwohner (ca. -0,5 %)  Schleswig-Holstein = ca. 686.240 Einwohner (ca. +0,2 %)

Differenziert nach den einzelnen Zonen des abgegrenzten Einzugsgebietes ergibt sich folgende Entwicklung der Einwohnerzahlen bis zum Jahr 2020:

1 Das Naheinzugsbereich stellt sich aufgrund veränderter Angaben im Routenplaner entlang der A24 in Richtung Westen leicht ausgedehnt dar, so dass die Einwohnerpotenziale der Zone I verglichen mit der Potenzialanalyse aus dem Jahr 2011 (ca. 86.330 Einwohner in 2011) ausgehend von einem sehr geringen Ausgangsniveau leicht angestiegen ist.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 34

 Zone I (Naheinzugsgebiet) = ca. 97.225 Einwohner (ca. -1,8 %)  Zone II (mittleres Einzugsgebiet) = ca. 1.991.780 Einwohner (ca. +1,3 %)  Zone III (Ferneinzugsgebiet) = ca. 936.675 Einwohner (ca. -1,1 %)

Während die amtlichen Prognosen für das Naheinzugsgebiet und das Ferneinzugsge- biet von Bevölkerungsverlusten ausgehen, wird für das mittlere Einzugsgebiet eine Bevölkerungszunahme erwartet. Dieser Bevölkerungsanstieg in der Zone II wird sich dabei v.a. in der Stadt Hamburg sowie in den Landkreisen im „Speckgürtel“ der Met- ropole vollziehen.

Tab. 6: Das abgegrenzte und in Zonen eingeteilte Einzugsgebiet des geplanten Outlet Center in der Stadt Wittenburg Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern:  Ludwigslust-Parchim, LK  Nordwestmecklenburg, LK Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Schleswig-Holstein:  Herzogtum Lauenburg, LK als Zone I (Naheinzugsgebiet) ca. 99.015 Einwohner

Städte und Gemeinden in den Landkreisen sowie krfr. Städte im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern:  Ludwigslust-Parchim, LK  Nordwestmecklenburg, LK  Schwerin, krfr. Stadt Bezirke im Bundesland Hamburg:  Bergedorf  Harburg  Mitte  Nord  Wandsbek Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Brandenburg  Prignitz, LK Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Niedersachsen:  Lüneburg, LK Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Schleswig-Holstein:  Herzogtum Lauenburg, LK  Stormarn, LK als Zone II (mittleres Einzugsgebiet) ca. 1.965.475 Einwohner

Zonen I + II insgesamt (Kerneinzugsgebiet) ca. 2.064.490 Einwohner

Städte und Gemeinden in den Landkreisen sowie krfr. Städte im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern:  Ludwigslust-Parchim, LK  Nordwestmecklenburg, LK  Mecklenb. Seenplatte, LK  Rostock, LK  Rostock, krfr. Stadt Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Brandenburg:  Prignitz, LK  Ostprignitz-Ruppin, LK Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Sachsen-Anhalt:  Stendal, LK Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Niedersachsen:  Harburg, LK  Lüchow-Dennenberg, LK  Lüneburg, LK  Uelzen, LK Städte und Gemeinden in den Landkreisen sowie krfr. Städte im Bundesland Schleswig-Holstein:  Herzogtum Lauenburg, LK  Lübeck, krfr. Stadt  Ostholstein, LK  Stormarn, LK als Zone III (Ferneinzugsgebiet) ca. 947.240 Einwohner

Zonen I - III (Einzugsgebiet insgesamt) ca. 3.011.730 Einwohner Quelle: Statistische Ämter der Länder Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Hamburg, Stand: 31.12.2013; ecostra-Abgrenzung und Berechnung

4.4 Die Grundlagen der Kaufkraftberechnung

Basis für die Berechnung der Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienstleis- tungen ist das Nettosozialprodukt zu Faktorkosten. Hierbei handelt es sich um die Summe aller Erwerbs- und Vermögenseinkommen, die Inländern letztlich zugeflossen

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 35

sind. Bei dem Privaten Verbrauch handelt es sich um jenen Teil des verfügbaren Ein- kommens, der nicht gespart wird. Dieser berechnet sich wie folgt:

Bruttoeinkommen aus unselbständiger Tätigkeit + Bruttoeinkommen aus Unternehmertätigkeit und Vermögen + Einkommen aus Einkommensübertragungen (Renten, Kindergeld etc.) und Vermietungen = Bruttoeinkommen der Haushalte - Einkommens- und Vermögenssteuern - Pflichtbeiträge zur Sozialversicherung = Nettoeinkommen der Haushalte + sonstige Einnahmen = Ausgabefähiges Einkommen - Übrige Ausgaben (KFZ-Steuern, freiwillige Beiträge zur gesetzlichen Kranken- und Ren- tenversicherung etc.) - Ersparnis = Ausgaben für den Privaten Verbrauch (Nachfrage der Konsumenten nach Wa- ren und Dienstleistungen)

Nach ecostra-Berechnungen betrug im Jahr 20121 die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft (ohne Kraftfahrzeuge, Mineralölerzeugnisse, Arzneimittel und der konsum- nahen Dienste, aber inklusive der Ausgaben für freiverkäufliche Apothekerwaren und der Umsätze des Lebensmittelhandwerks) pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutsch- land insgesamt ca. 5.673,-- €. Eine nähere Differenzierung der projektrelevanten Sor- timentsbereiche2 ergibt einen Ausgabewert pro Kopf der Wohnbevölkerung von insgesamt ca. 1.338,-- €. Hiervon entfallen auf die Sortimentsbereiche

 Bekleidung & Sportbekleidung : 675,-- €  Schuhe & Lederwaren inkl. Sportschuhe : 119,-- €  Sonstiges : 544,-- €

Bei der Berechnung der Kaufkraftvolumina in den Zonen des Einzugsgebietes wurde die entsprechende Kaufkraftkennziffer der jeweiligen Stadt bzw. des Landkreises herangezogen.3 Diese Kaufkraftkennziffer gibt das jeweilige Kaufkraftniveau pro Einwoh- ner im Vergleich zum nationalen Durchschnitt (= 100) an. Im Untersuchungsraum

1 Da die Berechnung der ladeneinzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Kaufkraft auf den Daten aus der Lohnsteuerstatistik basiert, ist das Jahr 2012 zum Erstellungszeitpunkt der Studie das aktuellste Bezugsjahr. 2 Die für ein Outlet Center relevanten Sortimentsbereiche lassen sich wie folgt aufschlüsseln:  Bekleidung & Sportbekleidung; dazu zählen im Einzelnen o Damenbekleidung o Herrenbekleidung o Kinderbekleidung o Wäsche, Kurzwaren o Sportbekleidung  Schuhe & Lederwaren; inkl. Koffer, Daypacks, Rucksäcke, Geldbörsen und Sportschuhe  Sonstiges; dazu zählen im Einzelnen o Spielwaren o Haushaltswaren inkl. Elektrokleingeräte o Glas, Porzellan, Keramik (GPK) o Körperpflegemittel, Kosmetik o Haus- und Tischwäsche o Bettwaren, Gardinen o Uhren / Schmuck o Sonnenbrillen o Sportartikel o Sonstige kleinteilige Randsortimente

3 ecostra verwendet hierbei die aktuellen Kaufkraftkennziffern des Instituts MB-Research, Nürnberg.

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schwankt das Kaufkraftniveau zwischen einem Wert von ca. 79,5 für den Landkreis Stendal in Sachsen-Anhalt und einem Wert von ca. 118,2 für den Landkreis Stormarn in Schleswig Holstein unmittelbar östlich angrenzend an das Hamburger Stadtgebiet.

In der Berechnung der Kaufkraftvolumina wurde weiterhin berücksichtigt, dass ein über- bzw. unterdurchschnittlicher Kaufkraftkoeffizient insbesondere bei „Luxusgü- tern“ zum Tragen kommt, bei den Ausgaben für Waren des täglichen Bedarfs (Grund- bedürfnisse) dagegen weniger stark ins Gewicht fällt. Dieser Tatsache wurde durch eine entsprechende Gewichtung des Kaufkraftkoeffizienten bezogen auf Lebensmittel und Non-Food-Waren Rechnung getragen.

4.5 Die aktuelle einzelhandels- und projektrelevante Kaufkraft im abgegrenzten Einzugsgebiet

Unter Ansatz der aktuellen Einwohnerzahl im abgegrenzten Einzugsgebiet, der jeweiligen Kaufkraftkoeffizienten, der einzelhandelsrelevanten sowie der projektrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben errechnen sich die in Tab. 7 ausgewiesenen Kaufkraftvolumina.

Das gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial des Planvorhabens in Witten- burg beläuft sich im abgegrenzten Einzugsgebiet auf

ca. 17.252,9 Mio. €.

Hiervon entfallen

 ca. 526,1 Mio. € bzw. ca. 3,1 % auf die Zone I (Naheinzugsgebiet)  ca. 11.635,0 Mio. € bzw. ca. 67,4 % auf die Zone II (mittleres Einzugsgebiet)  ca. 5.091,8 Mio. € bzw. ca. 29,5 % auf die Zone III (Ferneinzugsgebiet)

Das projektrelevante Kaufkraftvolumen im abgegrenzten Einzugsgebiet (Zonen I – III) beläuft sich auf insgesamt ca. 4.078,4 Mio. € bzw. ca. 23,6 % des gesamten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumens. Von dem projektrelevanten Kaufkraftvolumen entfallen

 ca. 2.057,5 Mio. € oder ca. 50,4 % auf Bekleidung & Sportbekleidung  ca. 362,7 Mio. € oder ca. 8,9 % auf Schuhe & Lederwaren, inkl. Sportschuhe  ca. 1.658,2 Mio. € oder ca. 40,7 % auf sonstige Sortimente

Differenziert nach den abgegrenzten Zonen des Einzugsgebietes können nachfolgend dargestellte einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgaben (Durchschnittswerte) errech- net werden:

 Zone I: ca. 1.233,-- € p.c. für projektrelevante Waren insgesamt ca. 5.313,-- € p.c. für Einzelhandelswaren insgesamt

 Zone II: ca. 1.410,-- € p.c für projektrelevante Waren insgesamt

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 37

ca. 5.920,-- € p.c. für Einzelhandelswaren insgesamt

 Zone III: ca. 1.251,-- € p.c. für projektrelevante Waren insgesamt ca. 5.375,-- € p.c. für Einzelhandelswaren insgesamt

Damit liegen die Pro-Kopf-Ausgaben für die projektrelevanten Sortimente ebenso wie für alle Einzelhandelswaren in den Zonen I und III relativ deutlich unter den deutschen Durchschnittswerten von ca. 1.338,-- € p.c. für projektrelevante Sortimente bzw. ca. 5.673,-- € p.c. für alle Einzelhandelswaren. In der Zone II, deren überwie- gendes Kaufkraftpotenzial auf den prosperierenden Großraum Hamburg entfällt, sind die Pro-Kopf-Ausgaben sowohl für die FOC-relevanten Sortimente als auch insgesamt dagegen deutlich überdurchschnittlich. Aufgrund des prognostizierten leichten Bevöl- kerungsanstiegs im Einzugsgebiet insgesamt, der sich ebenfalls auf den Raum Ham- burg konzentrieren wird, ist für die Zukunft ein entsprechender Anstieg der Kaufkraft- volumina zu erwarten.

Tab. 7: Die einzelhandelsrelevanten sowie die projektrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet geplanten FOC in Wittenburg nach Warengruppen Zone I Zone II Zonen Zone III Zonen I- (Naheinzugs- (mittleres I+II (Ferneinzugs- III Einzugsgebietszonen gebiet) Einzugsgebiet) gebiet) (Kerneinzugs- (Einzugsgebiet gebiet) insgesamt) Warengruppen Angaben in Mio. €  Nahrungs- und Genuss- 202,3 4.287,1 4.489,4 1.948,7 6.438,1 mittel  Gesundheit, Körperpflege 50,7 1.151,5 1.202,2 492,6 1.694,8  Blumen, Pflanzen, zoolog. 9,3 211,2 220,6 90,4 310,9 Bedarf  Zeitungen, Zeitschriften, 11,8 267,2 278,9 114,3 393,2 Bücher Kurzfristiger Bedarf 274,1 5.917,0 6.191,1 2.645,9 8.837,0  PBS, Hobby, Bastelbedarf, 19,3 437,0 456,2 186,9 643,2 Spielwaren  Bekleidung, Schuhe, Sport 72,5 1.644,4 1.716,8 703,4 2.420,2  GPK, Hausrat, Geschenk- 16,2 366,6 382,7 156,8 539,5 artikel Mittelfristiger Bedarf 107,9 2.447,9 2.555,8 1.047,1 3.602,9  Elektrowaren 41,9 950,6 992,5 406,6 1.399,1  Einrichtung, Möbel 40,8 925,7 966,5 396,0 1.362,5  Sonstiger Einzelhandel 61,4 1.393,8 1.455,2 596,2 2.051,4 Langfristiger Bedarf 144,1 3.270,1 3.414,2 1.398,8 4.813,0 Einzelhandelswaren insge- 526,1 11.635,0 12.161,1 5.091,8 17.252,9 samt Davon projektrelevante Waren- bereiche:  Bekleidung & Sportbeklei- 61,6 1.397,9 1.459,5 598,0 2.057,5 dung  Schuhe & Lederwaren; 10,9 246,5 257,3 105,4 362,7 inkl. Sportschuhe  Sonstiges 49,6 1.126,6 1.176,3 481,9 1.658,2 Projektrelevante Kaufkraft 122,1 2.771,0 2.893,1 1.185,3 4.078,4 insgesamt Quelle: ecostra-Berechnungen; ggf. Rundungsdifferenzen

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 38

5. Die Angebots- und Wettbewerbssi- tuation im Einzelhandel Nachfolgend wird die relevante Angebots- und Wettbewerbssituation des Einzelhan- dels im Untersuchungsraum dargestellt. Hierbei wurde insbesondere der Einzelhandel von insgesamt 4 Städten, die als höherrangige zentrale Orte eingestuft sind und sich in einem Radius von ca. 30 PKW-Fahrminuten um den Planstandort in Wittenburg befinden, einer detaillierten Analyse unterzogen.1 Dabei handelt es sich um das Ober- zentrum Schwerin sowie die Mittelzentren Hagenow, Ludwigslust und Parchim. Außer- dem wurden die in einer PKW-Fahrzeit von ca. 30 min um das Planareal gelegenen Grundzentren einer qualitativen Bewertung ihres Einzelhandelsbesatzes und ihrer Ver- sorgungsfunktion unterzogen.2

Darüber hinaus erfolgte eine Einschätzung und Bewertung der Bestands- und Leis- tungsdaten im Einzelhandel der Oberzentren Hamburg und Lübeck als weitere weit- räumig strahlende Einkaufsdestinationen außerhalb des Naheinzugsgebietes. Neben den aktuellen Erhebungsdaten werden auch – sofern verfügbar – sekundärstatistische Unterlagen herangezogen.

5.1 Der Einzelhandelsstandort Hagenow

Die amtsfreie Stadt Hagenow ist im Westen Mecklenburg-Vorpommerns im westlichen Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim gelegen und hat aktuell ca. 11.325 Ein- wohner. Die Landeshauptstadt Schwerin ist ca. 30 km nordöstlich von Hagenow lokalisiert. Im Nordwesten hat die Stadt Hagenow eine gemeinsame Stadtgrenze mit der Stadt Wittenburg; das Planareal am Alpincenter ist lediglich ca. 15 km bzw. ca. 15 PKW-Fahrminuten von der Hagenower Innenstadt entfernt. Neben der Kernstadt besteht die Stadt Hagenow aus den Ortsteilen Granzin, Hagenow Heide, Scharbow, Viez, Zapel und der Siedlung Sudenhof. Bis kurz nach der deutschen Wiedervereinigung war Hagenow Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises, der im Jahr 1994 im Rahmen einer Kreisgebietsreform aufgelöst wurde. Die Landesplanung von Mecklenburg- Vorpommern hat der Stadt Hagenow die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Mit einer Kaufkraftkennziffer von ca. 85,4 rangiert die Stadt Hagenow sehr deutlich unterhalb des Bundesdurchschnitts von 100. In der Wirtschaftsstruktur nimmt die Le- bensmittelindustrie mit einigen größeren Gewerbebetrieben (z.B. Kühne Essigwerk, Danone, Trolli, Mecklenburger Kartoffelveredlung GmbH) eine wichtige Rolle ein. Be- zogen auf den Straßenverkehr ist die Stadt Hagenow über die Bundesstraße B321, die

1 Die Städte Schwerin, Parchim und Ludwigslust liegen knapp außerhalb eines PKW-Radius von 30 min. Schwerin ist jedoch das zum Planstandort nächstgelegene Oberzentrum. Parchim ist das mit Abstand einwohnerstärkste der 3 Mittelzentren und zugleich Kreisstadt des Landkreises Ludwigslust-Parchim, Lud- wigslust ist eine ehemalige Kreisstadt. Aufgrund der besonderen Bedeutung wurde der Einzelhandel in diesen 3 Städten Schwerin, Parchim und Ludwigslust ebenfalls komplett erhoben. 2 Dabei handelt es sich um die 8 Gemeinden Boizenburg/Elbe, Gadebusch, Grabow, Lübtheen, Neu- stadt-Glewe, Rehna, Wittenburg und Zarrentin am Schaalsee. Auf die Betrachtung weiterer Grundzentren außerhalb eines Radius von 30 PKW-Fahrminuten wurde verzichtet, da diese aufgrund des i.d.R. nicht vorhandenen Markenangebotes im Bekleidungssegment bei einer gleichzeitig bereits recht großen Entfernung zum Planvorhaben von deutlich nachrangiger Relevanz für diese Auswirkungsanalyse sind.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 39

in nordöstlicher Richtung zur nahe gelegenen Autobahn A24 und weiter in Richtung Schwerin führt, an das regionale und überregionale Straßennetz angebunden.

Neben der Innenstadt wird im Einzelhandelskonzept der Stadt Hagenow ein an der Rudolf-Tarnow-Straße ein Nahversorgungszentrum ausgewiesen, das eine wichtige Versorgungsfunktion übernimmt.1 Diese Standortlagen werden nachfolgend ausführ- lich analysiert und bewertet.

5.1.1 Die Innenstadt von Hagenow Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Hagenow erstreckt sich entsprechend des Einzelhandelskonzeptes schlauchartig entlang der Lange Straße bzw. Schweriner Stra- ße von der Kreuzung Lange Straße / Löwenhelmstraße im Nordwesten bis in etwa zur Robert-Stock-Straße im Osten. Im Osten ist der Innenstadtbereich rund um den Lin- denplatz räumlich deutlich breiter gefasst und beinhaltet auch die unmittelbar östlich der Robert-Stock-Straße gelegenen Mündungsbereiche mit der Möllner Straße und der Schweriner (u.a. „Galerie im Klunk“).

Karte 3: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Hagenow

Quelle: DR. LADEMANN & PARTNER (Hrsg.): Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Hagenow – Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts aus 2000. Hamburg, 2011

1 Vgl. DR. LADEMANN & PARTNER (Hrsg.): Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Ha- genow – Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts aus 2000. Hamburg, 2011

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 40

Innerhalb der Innenstadt von Hagenow erstreckt sich die Haupteinkaufslage entlang der Lange Straße / Schweriner Straße von der Einmündung der Kirchenstraße im Wes- ten bis zur Robert-Stock-Straße im Osten. Während die Lange Straße als Einbahnstra- ße ausgewiesen ist, die von der Schweriner Straße in nordwestliche Richtung befahren werden kann, verzweigt sich die Haupteinkaufslage in ihrem östlichen Abschnitt in verschiedene kleine und kurze Gassen, die meist als Fußgängerzone gestaltet sind. In diesem Fußgängerbereich zwischen Schweriner Straße im Norden, Lindenplatz im Westen, Hirtenstraße im Süden und Robert-Stock-Straße im Osten zeigt sich der dichteste Besatz an Einzelhandelsbetrieben. Dieses „Neue Zentrum“, das offensichtlich umfangreichen Stadtentwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen unterzogen wurde, ist städtebaulich ansehnlich gestaltet. In der Gebäudestruktur wechseln sich moderne Immobilien mit älteren, meist gut erhaltenen Gebäuden ab, zudem gibt es im öffentli- chen Raum viele Sitzgelegenheiten und Straßenbegrünung. Der Einzelhandel ist sehr kleinteilig strukturiert und besteht überwiegend aus Facheinzelhändlern, wie z.B. das Markenoutlet Emotion, Schuh Rosch oder die HL-Boutique. Zu den wenigen Filialisten zählen u.a. NKD und Ernsting’s Family als Textildiscounter. Insgesamt bewegt sich das Einzelhandelsangebot im unteren bis mittleren Preissegment. Neben den Geschäften werden z.B. in einer Filiale der Post und der Deutschen Bank weitere wichtige Versor- gungsleistungen angeboten. Es fallen immer wieder vereinzelte Ladenleerstände auf, z.B. in der Grubenstraße, Hirtenstraße oder am Lindenplatz.

Die Grubenstraße (Bild links) und Bergstraße (rechts) im östlichen Bereich der Haupteinkaufslage sind als Fußgängerzone gestaltet und bieten städtebaulich eine gute Qualität

Östlich des als Fußgängerzone gestalteten Bereichs schließt sich auf der gegenüber- liegenden Seite der Robert-Stock-Straße das kleine Einkaufszentrum „Galerie im Klunk“ an, das ebenfalls zur Innenstadt gezählt wird. Die „Galerie im Klunk“ ist funktional in Klinkerbauweise erbaut worden und verfügt über einen Sky-Supermarkt als Ankermieter, der wichtige Versorgungsfunktionen für die Kernstadt von Hagenow übernimmt. Weitere Mieter sind ein Budnikowski-Drogeriemarkt, der über die kleine Mall im Vorkassenbereich des Supermarktes angebunden ist, und das Modehaus Ness- ler, das mit zwei Verkaufsebenen ausgestattet und sowohl durch den Budnikowski als auch über einen separaten Eingang direkt von der Robert-Stock-Straße zugänglich ist. Das Center weist eine gute Kundenfrequenz auf. Trotz der Zäsurwirkung der Robert- Stock-Straße zum sonstigen Innenstadtbereich finden fußläufig oder mit dem Fahrrad Kopplungsaktivitäten zwischen den Standortlagen statt. Gleichzeitig ist das Einkaufs- zentrum aber auch stark auf Autokunden ausgerichtet, die im direkt angeschlossenen und zweigeschossigen Parkdeck parken können. Entlang der Robert-Stock-Straße (Kü-

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chenhaus Steinfatt) bzw. in den Kreuzungsbereichen mit der Möllner Straße (Penny) und Schweriner Straße (Euronics, Getränkehaus Meyer & Simon) befinden sich weitere autokundenorientierte Fachmarktstandorte, die ebenfalls noch zum zentralen Versor- gungsbereich hinzugerechnet werden.

Die „Galerie im Klunk“ ist ganz am östlichen Rand der Hagenower Innenstadt lokalisiert und ergänzt das sonstige Angebot der Innenstadt um großdimensionierte Einzelhandelsbetriebe

Westlich des Lindenplatzes setzt sich die Haupteinkaufslage entlang der Lange Straße fort, die aufgrund des PKW-Verkehrs eine deutlich geringere Aufenthaltsqualität bietet. Der Einzelhandelsbesatz ist auch hier relativ dicht und besteht weiterhin größten- teils aus kleinstrukturierten Facheinzelhändlern (z.B. Schuh Armbruster, Parfümerie Müller, Elektrogeräte Fietkau), die um sehr wenige Filialbetriebe (z.B. Rossmann, Kon- sum Schuhe) ergänzt werden. In der Gebäudestruktur sind in Richtung Westen vermehrt historische Bausubstanzen zu sehen, die zumeist gut erhalten sind. Vereinzelte Ladenlokale stehen leer. Mit dem Mündungsbereich der Lange Straße mit der Kirchen- straße erfolgt der Übergang zur Nebeneinkaufslage, der sich bis zur Löwenhelmstraße im Nordwesten ausdehnt. Mit zunehmender Entfernung vom „Neuen Zentrum“ dünnt der Einzelhandelsbesatz hier zunehmend aus, es folgt eine verstärkte Durchmischung mit Gastronomie-, sonstigen Dienstleistungs- und Wohnnutzungen. Innerhalb der Ne- beneinkaufslage nimmt auch die Zahl der Ladenleerstände rapide zu. Es sind regel- mäßig leerstehende Ladenlokale zu sehen, die z.T. wenig ansehnlich sind. Analog zum abnehmenden Einzelhandelsbesatz und den zunehmenden Leerständen ist auch die Passantenfrequenz rückläufig. Die Innenstadt endet im Nordwesten in etwa auf Höhe des Rathauses mit dem vorgelagerten modernisierten Rathausplatz.

In der Lange Straße, die in eine Fahrrichtung für den PKW-Verkehr freigegeben ist, zeigt sich im Bereich der Haupteinkaufslage ein recht dichter Einzelhandelsbesatz mit z.B. Schuh Armbruster oder Parfümerie Müller (Bild links) oder Rossmann und Konsum Schuhe (rechts)

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Im nordwestlichen und als Nebeneinkaufslage zu kennzeichnenden Abschnitt der Lange Straße ist der Einzelhandelsbesatz, z.B. mit dem Schuhhaus Dethloff (Bild links), deutlich geringer und die Zahl der Ladenleerstände nimmt stark zu.

Insgesamt macht der Einzelhandel in der Innenstadt von Hagenow einen wenig stabilen Eindruck. Das Einzelhandelsangebot erstreckt sich über alle Bedarfsbereiche ohne klaren Angebotsschwerpunkt. Mit Ausnahme der Fachmärkte im Standortbereich der „Galerie im Klunk“ sowie des Rossmann-Drogeriemarktes in der Lange Straße ist der Einzelhandel sehr kleinteilig strukturiert. Das Einzelhandelsangebot liegt in den FOC- relevanten Sortimentsbereichen überwiegend im unteren bis mittleren Preissegment, höherwertige Markenware wird nur vereinzelt angeboten. Die vielen Facheinzelhändler verleihen dem Angebot zwar eine gewisse Individualität, es fehlen jedoch größer dimensionierte und leistungsstarke Filialisten als Frequenzbringer in der Innenstadt. In den Fußgängerbereichen des “Neuen Zentrum“ ist die Passantenfrequenz mäßig und nimmt entlang der Lange Straße in Richtung Nordwesten schnell und deutlich ab. Des Weiteren treten im gesamten zentralen Versorgungsbereich immer wieder Ladenleer- stände auf, die sich insbesondere im Bereich der Nebeneinkaufslage an der Lange Straße stark häufen. Leistungsstärkster Standortbereich innerhalb des zentralen Ver- sorgungsbereiches ist die „Galerie im Klunk“, die aufgrund der Zäsurwirkung duch die Robert-Stock-Straße räumlich und funktional etwas abgesetzt von der sonstigen In- nenstadt liegt.

Im Oktober 2014 wurde das Einzelhandelsangebot in Hagenow durch ecostra- Mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei

 ca. 97 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks  eine Verkaufsflächenausstattung von ca. 30.045 m²  eine Umsatzleistung von ca. 80,1 Mio. €

ermittelt werden.

Hiervon haben ca. 68 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 70,1 % aller Betriebe) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca. 11.760 m² (= ca. 39,1 %) und einer gesamten Um- satzleistung von ca. 40,8 Mio. € (= ca. 50,9 %) ihren Standort in der Innenstadt von Hagenow. Die Einzelhandelszentralität von Hagenow beläuft sich auf einen Wert von ca. 137; damit überwiegen die Kaufkraftzu- die Kaufkraftflüsse um ca. 37 %, die aus dem Umland nach Hagenow fließen.

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Tab. 8: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzel- handels und Ladenhandwerks in der Stadt Hagenow Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs- Umsatz stätten1 flächen in m² in Mio. €2 1. Nahrungs- und Genussmittel insgesamt 31 10.160 39,9 Lebensmittel, Reformwaren 14 8.435 34,5 Getränke; Spirituosen; Tabak 8 1.520 3,1 Brot, Back- & Konditorwaren * * * Fleisch & Wurstwaren * * * 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt 9 1.430 6,8 Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik 3 1.170 5,5 Apothekerware³ * * * Sanitätswaren * * * 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt * * * 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher * * * 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 50 14.135 50,1 5. PBS4, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt * * * Papier-, Büro-, Schreibwaren * * * Hobby-, Bastelbedarf, Musikalien * * * Spielwaren * * * 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt 17 4.655 11,2 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment 10 3.990 9,3 Damenbekleidung * * * Herrenbekleidung * * * Kinderbekleidung * * * Wäsche, Kurzwaren * * * Schuhe, inkl. Sportschuhe 4 415 1,2 Lederwaren * * * Sportbekleidung * * * 7. GPK5, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt * * * GPK, Haushaltswaren, Geschenkartikel * * * Haus-, Tisch- und Bettwäsche * * * 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 22 4.950 12,0 8. Elektrowaren insgesamt * * * 9. Einrichtung insgesamt * * * 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt 18 9.560 13,6 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf * * * Foto * * * Optik, Hörgeräte-Akustik 5 245 1,3 Uhren, Schmuck * * * Autozubehör * * * Sportgeräte 4 515 0,9 Sonstige Einzelhandelswaren 4 2.895 2,5 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 25 10.960 18,0 2.-10. Non-Food insgesamt 66 19.885 40,2 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 97 30.045 80,1 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen 3 = Bei Apotheken wird nur der Umsatz der nicht-verschreibungspflichtigen Medikamente berechnet 4 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 5 = Glas, Porzellan, Keramik *= weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: Oktober 2014; ggf. Rundungsdifferenzen

Auf die FOC-relevanten Sortimentsbereiche entfallen im gesamten Stadtgebiet insgesamt ca. 24 Betriebe (= ca. 24,7 % aller Betriebe in Hagenow) mit einer Verkaufs- fläche von ca. 5.990 m² (= ca. 19,9 %) und einer Umsatzleistung von ca. 17,2 Mio. € (= ca. 21,5 %). Die Detailwerte:

 Bekleidung & Sportbekleidung ca. 13 Betriebe ca. 4.240 m² VK ca. 10,0 Mio. € Umsatz  Schuhe & Lederwaren, Sportschuhe ca. 4 Betriebe ca. 415 m² VK ca. 1,2 Mio. € Umsatz  Sonstige Sortimente ca. 7 Betriebe ca. 1.335 m² VK ca. 6,0 Mio. € Umsatz

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Den FOC-relevanten Sortimentsbereichen in der Innenstadt von Hagenow sind ca. 22 Betriebe (= ca. 32,3 % aller Betriebe in der Innenstadt) mit einer Verkaufsfläche von ca. 5.225 m² (= ca. 44,4 %) und einer Umsatzleistung von ca. 16,2 Mio. € (= ca. 39,7 %) zuzuordnen. Sortimentsbezogen ergeben sich folgende Bestands- und Leis- tungsdaten:

 Bekleidung & Sportbekleidung ca. 12 Betriebe ca. 3.500 m² VK ca. 9,0 Mio. € Umsatz  Schuhe & Lederwaren, Sportschuhe ca. 4 Betriebe ca. 415 m² VK ca. 1,2 Mio. € Umsatz  Sonstige Sortimente ca. 6 Betriebe ca. 1.310 m² VK ca. 6,0 Mio. € Umsatz

Im Einzelhandelskonzept der Stadt Hagenow wird neben der Innenstadt in einem Standortbereich südlich der Innenstadt im Kreuzungsbereich der Rudolf-Tarnow- Straße (B321) und Bahnhofstraße ein Nahversorgungszentrum (NVZ) definiert. Dabei handelt es sich um eine kleine Fachmarktagglomeration mit zwei Lebensmittelmärkten (Rewe, Aldi) sowie einem Kik-Textildiscounter aus den FOC-relevanten Sortimentsbe- reichen. Außerdem ist ein Bäcker im Vorkassenbereich des Rewe-Supermarktes angesiedelt. Aufgrund der sehr geringen Relevanz für das Planvorhaben in Wittenburg wird auf eine detaillierte Darstellung dieses Nahversorgungszentrums verzichtet.

5.2 Der Einzelhandelsstandort Ludwigslust

Die amtsfreie Stadt Ludwigslust ist ca. 35 km südlich der Landeshauptstadt Schwerin gelegen und hat ca. 12.095 Einwohner. Das Planareal in Wittenburg ist ca. 44 km bzw. ca. 33 PKW-Fahrminuten von der Ludwigsluster Innenstadt entfernt. Die ehemalige Kreisstadt des aufgelösten, gleichnamigen Landkreises ist reich an Wald- und Grünflächen. Eindeutiger Bevölkerungsschwerpunkt ist die im östlichen Stadtgebiet lo- kalisierte Kernstadt von Ludwigslust mit dem der Kernstadt eingegliederten, ehemals eigenständigen Ortsteil Techentin. Weitere Ortsteile sind westlich der Kernstadt Glai- sin, Hornkaten, Kummer und Niendorf / Weselsdorf. Landesplanerisch ist Ludwigslust als Mittelzentrum eingestuft. Das Kaufkraftniveau der Stadt Ludwigslust liegt mit ca. 82,5 deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 100.

Die Wirtschaftsstruktur in Ludwigslust setzt sich überwiegend aus kleinen und mittel- ständischen Handwerks- und Dienstleistungsunternehmen zusammen. Des Weiteren ist der Tourismus von Bedeutung. Gegen Ende des 18. Jh. entwickelte sich Ludwigs- lust zur Residenzstadt für die mecklenburgischen Herzöge. Seitdem wird das Stadtbild der „Barockstadt“ durch das Stadtschloss mit dem Schlosspark und weiteren historischen Gebäuden und Denkmälern geprägt. Über das Jahr verteilt finden regelmäßig kulturelle Veranstaltungen (z.B. Barockfest, Lindenfest, Konzerte) statt.

Ludwigslust ist gut an das regionale Straßennetz angebunden, da die Bundesstraßen B106 (in Richtung Schwerin), B191 (nach Parchim) und B5 im Stadtgebiet aufeinan- dertreffen. Zudem ist die nächste Anschlussstelle der nördlich verlaufenden A24 (Hamburg – Berlin) ca. 9 km entfernt. Im Schienenverkehr besitzt Ludwigslust eine regionale Bedeutung und ist v.a. für Ein- und Auspendler aus Schwerin Haltepunkt auf der ICE-Strecke Berlin – Hamburg.

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Neben der Ludwigsluster Innenstadt werden im Einzelhandelskonzept der Stadt Lud- wigslust die beiden Nahversorgungszentren Parkviertel und Klenower Straße als zentrale Versorgungsbereiche definiert.1 Diese Standortlagen werden nachfolgend analysiert und bewertet.

5.2.1 Die Innenstadt von Ludwigslust Der zentrale Versorgungsbereich „Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Ludwigslust“ verläuft entsprechend des städtischen Einzelhandelskonzeptes in etwa „T“-förmig entlang der Achse Schloßstraße / Am Marstall von der Einmündung der Kanalstraße im Westen bis Christian-Ludwig-Straße im Osten sowie entlang der Lindenstraße vom Alexandrinenplatz im Süden bis zur Seminarstraße im Norden.

Karte 4: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Ludwigslust

Quelle: BBE RETAIL EXPERTS (Hrsg.): Einzelhandelskonzept für die Stadt Ludwigslust. Hamburg, 2008

Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches ist eine zweigeteilte Haupteinkaufslage abgegrenzt, die zum einen am östlichen Rand der Innenstadt das „Linden-Center“ und zentral gelegen die Lindenstraße mit den Kreuzungsbereichen zur Schloßstraße und Breite Straße umfasst.

Beim Linden-Center handelt es sich um ein einheitlich gemanagtes und vermarktetes Einkaufszentrum, das entlang der Straße „Am Marstall“ jedoch in mehreren Gebäude- körpern als kurze, offene und nicht überdachte Fußgängerzone gestaltet ist. Die Ge- bäude machen einen relativ neuen und restaurierten Eindruck, so dass hier offensichtlich im Verlauf der letzten Jahre eine umfassende Revitalisierung stattgefunden hatte.

1 Vgl. BBE RETAIL EXPERTS (Hrsg.): Einzelhandelskonzept für die Stadt Ludwigslust. Hamburg, 2008

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Das Erdgeschoss der Gebäude ist mit ca. 19 Einzelhandelsbetrieben belegt, die über eine Verkaufsfläche von ca. 6.240 m² verfügen. Die oberen Etagen werden als Büro- und Praxisflächen sowie als Wohnungen genutzt. Der Einzelhandelsbesatz setzt sich schwerpunktmäßig aus Betrieben zur Deckung des kurz- und mittelfristigen Bedarfs- bereichs zusammen. Für die Grundversorgung ist v.a. auf einen sehr großdimensio- nierten Sky-Verbrauchermarkt hinzuweisen, über dessen Vorkassenbereich zudem ein Rossmann-Drogeriemarkt zugänglich ist. Im mittelfristigen Bedarfsbereich setzt sich das Angebot aus einigen niedrigpreisigen Discountern (z.B. Kik, Ernsting’s Family, Deichmann) und einigen Modefacheinzelhändlern (z.B. Dune Clothings, Studio 20, Fashion Outlet by Colloseum, Kiko Kindermode, Sport Herrmann) aus dem mittleren Preissegment zusammen. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch vereinzelte Gastronomiebetriebe und sonstige Dienstleistungen (z.B. Versicherung, Reisebüro, Spielothek), die meist im rückwärtigen Bereich des Linden-Centers gelegen sind. Ins- gesamt stehen zu beiden Seiten des Linden-Centers auf ebenerdigen Parkplätzen sowie Parkdecks ca. 300 PKW-Stellplätze bereit, die bis zu 2h kostenlos genutzt werden können.

Das Linden-Center ist als offene, von der Käthe-Kollwitz-Straße abzweigende Fußgängerzone angelegt und wurde in den letzten Jahren einer umfassenden Revitalisierungsmaßnahme unterzogen

Zusammenfassend ist das Linden-Center ein modernisiertes Einkaufszentrum, das städtebaulich anspruchsvoll in das Stadtbild integriert wurde. Einschränkungen in der Aufenthaltsqualität ergeben sich jedoch durch eine fehlende, attraktive Außengastro- nomie, welche die Verweildauer erhöhen könnte. Die Passantenfrequenz ist bei einem quantitativ überschaubaren Einzelhandelsangebot eher gering. Zum Erhebungszeit- punkt stand ein kleines Ladenlokal leer.

Der zweite Teil der Haupteinkaufslage ist um den Alexandrinenplatz als zentraler Kreisverkehr in der Innenstadt arrondiert und besteht aus dem westlich an den Ale- xandrinenplatz anschließenden Kreuzungsbereich der Schloßstraße sowie den nördlich vom Kreisverkehr abzweigenden Bereich der Lindenstraße. Die Lindenstraße ist als Einbahnstraße gekennzeichnet und macht einen attraktiven Eindruck mit einer einheit- lichen und in hellen Farben gestalteten Pflasterung und vielen sanierten Gebäuden, die z.T. aus historischer Zeit stammen – oder an die historische Bauweise angelehnt und sehr ansehnlich sind. Der Mündungsbereich der Breite Straße, die platzartig erweitert ist, zählt ebenfalls zur Haupteinkaufslage. Hier sind ein Edeka-Supermarkt in

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einem neuen und modernen Gebäude sowie ein NKD-Textildiscount lokalisiert, wobei v.a. der Edeka eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die Innenstadt übernimmt.

Insgesamt ist der Einzelhandelsbesatz in diesem Standortbereich immer wieder von Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen und z.T. auch Wohngebäuden durchsetzt. Das Einzelhandelsangebot besteht aus allen Segmenten mit leichtem Angebots- schwerpunkt im mittelfristigen Bedarfsbereich. Bei den Betrieben handelt es sich um eine Mischung aus relativ wenigen Filialisten (z.B. Edeka, NKD, McPaper, Modehaus Nessler; Anika Schuhe) und überwiegend Facheinzelhändlern (z.B. Bequemschuhe Warmbier, Fahrrad Winkelmann, Parfümerie Booß, Optik Semmler, Donna’s Women’s Wear) mit zumeist kleindimensionierten Ladenlokalen. Die Passantenfrequenz in der Lindenstraße ist nur gering. Am nördlichen Ende der Lindenstraße und im Übergang zur Seminarstraße, wo der Innenstadtbereich endet, zeigen sich vereinzelte Leerstän- de, ansonsten steht in Richtung Alexandrinenplatz ein größeres Verwaltungsgebäude leer, das anscheinend früher durch das Finanzamt und die Polizei belegt war.

Die Lindenstraße und Breite Straße sind attraktiv gestaltet und zeigen einen Mix aus Einzelhandels- und sonstigen Dienstleistungsnutzungen. In der Breite Straße ist in einer neuwertigen Handelsimmobilie ein Edeka-Markt untergebracht (Bild rechts)

Die Schloßstraße ist ein sehr gradlinig und breit angelegter, alleeartig gestalteter Bou- levard mit breiten Gehwegen zu beiden Seiten, der von der Käthe-Kollwitz-Straße im Osten quer durch die Innenstadt zum barocken Stadtschloss im Westen verläuft. Die Schloßstraße befindet sich ebenfalls in einem sanierten Zustand, büßt aufgrund des in beide Fahrrichtungen verkehrenden und durch das Kopfsteinpflaster sehr lärmintensi- ven PKW-Aufkommens jedoch an Aufenthaltsqualität ein. Westlich des Alexandrinen- platzes ist die Schloßstraße – vergleichbar mit der Lindenstraße – durch eine Mischnutzung aus Handel, sonstigen Dienstleistungen, Verwaltung und Wohnen ge- prägt. Dabei besteht der Einzelhandel in der Schloßstraße ausschließlich aus Fachein- zelhändlern in kleinflächigen Geschäften, wobei der Angebotsschwerpunkt im Textilbe- reich zu sehen ist (z.B. Mode Schneider, Camelot, Violett No.1, Tendenz Mode). Im zur Innenstadt zählenden Bereich der Schloßstraße, der im Westen mit der Einmün- dung in die Kanalstraße endet, ist kein Ladenleerstand zu verzeichnen.

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Die Schloßstraße ist ebenfalls sehr ansehnlich gestaltet, leidet jedoch unter dem PKW-Verkehr. Das Einzel- handelsangebot besteht aus meist kleindimensionierten Ladenlokalen in den attraktiven, historischen Gebäuden, wie z.B. die Modeboutique Camelot (Bild rechts)

Insgesamt macht die Innenstadt von Ludwigslust einen guten Eindruck. Der gesamte Innenstadtbereich scheint in den letzten Jahren im Rahmen einer Stadtentwicklungs- maßnahme saniert und restauriert worden zu sein, dies bezieht sich sowohl auf die Verkehrswege als auch auf die meist historischen Gebäude, die zumeist sehr gut erhalten sind. Der dichteste Einzelhandelsbesatz in der Innenstadt ist im Linden-Center am östlichen Rand zu finden. In der Lindenstraße und Schloßstraße ist der Besatz weniger dicht und wird regelmäßig von Dienstleistungs-, Gastronomie- und auch Wohn- nutzungen unterbrochen. Problematisch ist, dass die beiden Haupteinkaufslagen durch den Abschnitt der Schloßstraße voneinander getrennt sind, der zwischen Alexandri- nenplatz im Westen und Käthe-Kollwitz-Straße im Osten keinerlei Einzelhandels- oder Gastronomienutzungen umfasst, sondern hauptsächlich als Parkplatz genutzt wird, so dass kaum Austauschbeziehungen zwischen den einzelnen Teilbereichen bestehen.

Das Einzelhandelsangebot der Innenstadt ist in den FOC-relevanten Sortimentsberei- chen quantitativ insgesamt begrenzt und wird vom Facheinzelhandel dominiert. Mit einigen leistungsfähigen Filialisten (z.B. Modehaus Nessler, Anika Schuhe in der Lin- denstraße oder Deichmann im Linden-Center) und diversen attraktiven Modegeschäf- ten und Boutiquen (z.B. Camelot oder Violett No. 1 in der Schloßstraße, Donna’s Wo- men’s Wear und Männer & Söhne in der Lindenstraße und Dune Clothing oder Studio 20 im Linden-Center) ist das Bekleidungsangebot qualitativ jedoch durchaus als gut zu bewerten. Die Passantenfrequenz in der Innenstadt ist eher gering, was jedoch daran liegen kann, dass mit Ausnahme der Fußgängerzone am Linden-Center die gesamte Innenstadt mit dem PKW befahren werden kann und fast überall an den Straßenrän- dern Parkmöglichkeiten bestehen. Leerstehende Ladenlokale fallen in der Innenstadt kaum auf. Somit ist die Einzelhandelssituation in der Ludwigsluster Innenstadt als stabil einzuschätzen.

Im Oktober 2014 wurde das Einzelhandelsangebot in der Stadt Ludwigslust durch ecostra-Mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei

 ca. 130 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks  eine Verkaufsflächenausstattung von ca. 38.265 m²  eine Umsatzleistung von ca. 93,3 Mio. €

ermittelt werden.

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Tab. 9: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzel- handels und Ladenhandwerks in der Stadt Ludwigslust Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs- Umsatz stätten1 flächen in m² in Mio. €2 1. Nahrungs- und Genussmittel insgesamt 39 11.075 47,1 Lebensmittel, Reformwaren 15 9.870 41,6 Getränke; Spirituosen; Tabak 10 895 2,2 Brot, Back- & Konditorwaren * * * Fleisch & Wurstwaren * * * 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt 9 890 4,5 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt * * * 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher * * * 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 52 12.530 52,9 5. PBS4, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt * * * 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt 23 5.240 13,8 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment 14 3.885 9,8 Damenbekleidung 4 400 1,3 Herrenbekleidung * * * Kinderbekleidung * * * Wäsche, Kurzwaren * * * Schuhe, inkl. Sportschuhe * * * Lederwaren * * * Sportbekleidung * * * 7. GPK5, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt * * * 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 32 5.730 15,3 8. Elektrowaren insgesamt 11 490 *1,7 Telefon und Zubehör 5 175 0,7 9. Einrichtung insgesamt 7 5.900 6,3 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt 28 13.615 17,2 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 6 11.460 13,5 Foto * * * Optik, Hörgeräte-Akustik 4 115 0,6 Uhren, Schmuck 4 100 0,6 Autozubehör * * * Sportgeräte * * * Sonstige Einzelhandelswaren 8 1.435 1,3 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 46 20.005 25,1 2.-10. Non-Food insgesamt 91 27.190 46,2 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 130 38.265 93,3 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen 3 = Bei Apotheken wird nur der Umsatz der nicht-verschreibungspflichtigen Medikamente berechnet 4 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 5 = Glas, Porzellan, Keramik *= weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: Oktober 2014; ggf. Rundungsdifferenzen

Hiervon haben ca. 64 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 49,2 % aller Betriebe) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca. 11.955 m² (= ca. 31,2 %) und einer gesamten Um- satzleistung von ca. 42,6 Mio. € (= ca. 45,7 %) ihren Standort in der Innenstadt von Ludwigslust. Die Einzelhandelszentralität von Ludwigslust beläuft sich auf einen Wert von ca. 149; d.h. per Saldo fließt deutlich mehr Kaufkraft nach Ludwigslust als dem dortigen Einzelhandel durch Kaufkraftabflüsse in das Umland verloren geht.

Auf die FOC-relevanten Sortimentsbereiche entfallen im gesamten Stadtgebiet insgesamt ca. 35 Betriebe (= ca. 26,9 % aller Betriebe in Ludwigslust) mit einer Ver- kaufsfläche von ca. 6.120 m² (= ca. 16,0 %) und einer Umsatzleistung von ca. 17,8 Mio. € (= ca. 19,1 %).

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Im Einzelnen entfallen auf den Sortimentsbereich Bekleidung & Sportbekleidung ca. 20 Betriebe mit ca. 4.590 m² VK und einer Umsatzleistung von ca. 12,0 Mio. €. Im Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren finden sich in der Stadt Ludwigslust ca. 3 Be- triebe mit ca. 650 m² VK, in den sonstigen FOC-relevanten Sortimentsbereichen sind es ca. 12 Betriebe mit ca. 880 m² VK.

Den FOC-relevanten Sortimentsbereichen in der Innenstadt von Ludwigslust sind ca. 31 Betriebe (= ca. 48,4 % aller Betriebe in der Innenstadt) mit einer Verkaufsfläche von ca. 5.995 m² (= ca. 50,1 %) und einer Umsatzleistung von ca. 17,3 Mio. € (= ca. 40,6 %) zuzuordnen. Sortimentsbezogen ergeben sich für den Sortimentsbereich Be- kleidung & Sportbekleidung ca. 19 Betriebe mit ca. 4.540 m² VK und einem Umsatz von ca. 11,9 Mio. €. Im Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren finden sich in der Innenstadt von Ludwigslust ca. 3 Betriebe mit ca. 650 m² VK, in den sonstigen FOC- relevanten Sortimentsbereichen sind es ca. 9 Betriebe mit ca. 805 m² VK.

Im Einzelhandelskonzept der Stadt Ludwigslust werden neben der Innenstadt zwei Nahversorgungszentren (NVZ) als weitere zentrale Versorgungsbereiche abgegrenzt. Dabei handelt es sich zum einen um das NVZ „Parkviertel“ in der Suhrlandtstraße bzw. am Hamburger Tor im Südwesten der Kernstadt. Dieses besteht aus zwei Gebäudezei- len, die im Erdgeschoss Einzelhandels- und sonstige Dienstleistungsnutzungen beher- bergen. Neben einem Penny-Discounter zur Nahversorgung der umliegenden Wohn- bevölkerung sind die Ladenlokale sehr kleinstrukturiert mit z.B. einem Bäcker, einem Optiker oder einem Handyshop im Einzelhandel und einem Friseur, einem Sonnenstu- dio oder einer Bankfiliale als sonstige Dienstleister. Insgesamt ist das Einzelhandels- angebot äußerst begrenzt, ohne das FOC-relevante Sortimentsbereiche vertreten sind. Im Standortbereich fallen drei Ladenleerstände auf.

Nördlich der Innenstadt ist in der Klenower Straße das gleichnamige NVZ lokalisiert. Auch hier zeigt sich nur ein minimaler Einzelhandelsbesatz mit einem relativ kleindimensionierten Edeka-Supermarkt und einer Apotheke im Nachbargebäude. Ein weiteres Ladenlokal steht leer. Aufgrund der sehr geringen Relevanz der beiden nahversorgungszentren für das Planvorhaben in Wittenburg wird auf eine detailliertere Darstel- lung verzichtet.

5.3 Der Einzelhandelsstandort Parchim

Das Mittelzentrum Parchim (ca. 17.130 Einwohner) ist im Südosten ca. 40 km von der Landeshauptstadt Schwerin entfernt. Die Entfernung zum Planstandort in Wittenburg beträgt ca. 58 km bzw. ca. 40 PKW-Fahrminuten. Neben der Kernstadt – als eindeutiger Bevölkerungsschwerpunkt – besteht Parchim aus den 6 Ortsteilen Damm, Darge- lütz, Kiekindemark, Neu Klockow, Neuhof und Slate, die rund um die Kernstadt gelegen sind. Parchim ist die Kreisstadt des Landkreises Ludwigslust-Parchim, wobei große Teile der Kreis- und Polizeiverwaltung jedoch nicht in Parchim selbst, sondern in Lud- wigslust angesiedelt sind. Mit ihrer historischen Altstadt spielt der Tourismus für die Stadt Parchim eine gewisse Rolle. Das Kaufkraftniveau ist in Parchim mit ca. 77,5 deutlich unterdurchschnittlich.

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Parchim liegt im Kreuzungspunkt der Bundesstraßen B191 (Ludwigslust – Lübz) und B321 (Schwerin – Autobahn A24); die nächste Anschlussstelle zur A24 ist ca. 17 km entfernt. Bezogen auf den Eisenbahnverkehr ist Parchim Haltepunkt des Regionalver- kehrs (z.B. in Richtung Schwerin, Ludwigslust oder Neustrelitz). Zudem ist westlich der Kernstadt von Parchim der Regionalflughafen Schwerin-Parchim gelegen, auf dem aktuell jedoch nur sehr wenige Flugbewegungen stattfinden. Vor einigen Jahren wurde der Flughafen von einem chinesischen Investor gekauft, der nach vorliegenden Presseinformationen v.a. den Frachtverkehr ausbauen will.

Neben der Innenstadt werden im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Par- chim in der Regimentsvorstadt sowie der Weststadt zwei Nahversorgungszentren definiert.1 Darüber hinaus stellen die Sonderstandorte „Parchim Center“, „Friedrich- Wilhelm-Raiffeisen-Ring“ und “Neuhofer Weiche“ zusätzliche bedeutende Einzelhan- delslagen dar, die nachfolgend beschrieben und analysiert werden.

5.3.1 Die Innenstadt von Parchim Der zentrale Versorgungsbereich (ZVB) Innenstadtzentrum erstreckt sich nach dem vorliegenden Einzelhandelskonzept der Stadt Parchim relativ weitläufig entlang der Lange Straße bzw. Lindenstraße im Norden und der in etwa parallel verlaufenden süd- lichen Achse Mühlenstraße / Fischerdamm / Mühlenberg.

Karte 5: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Parchim

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Parchim. Dortmund, 2010

1 Vgl. JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Parchim. Dortmund, 2010

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Der ZVB Innenstadt beginnt im Nordwesten mit der Einmündung der Mühlenstraße in die Lange Straße und verbreitert seine Ausdehnung in Richtung Osten sukzessive. Die östliche Begrenzung markieren in etwa die Straßen Ziegenmarkt, Baadestraße, Haken- straße und Wockerstraße. Die Parchimer Innenstadt ist bipolar ausgebildet mit der Neustadt im Westen und der Altstadt im Osten. Innerhalb der Altstadt stellt die Blut- straße eine wichtige Querverbindung zwischen der Lange Straße als Nordachse und dem Mühlenberg als südliche Begrenzung her.

Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt umfasst die Haupteinkaufs- lage in der historischen Altstadt in etwa „T“-förmig die Lange Straße – beginnend etwa auf Höhe des Färbergrabens im Westen bis zur Einmündung in den Marstall im Os- ten – sowie die zentral von der Lange Straße abzweigende Blutstraße bis zum Müh- lenberg im Süden. Des Weiteren zählt im Nordosten der Bereich um Alter Markt und Schuhmarkt zur Haupteinkaufslage. Am höchsten verdichtet ist der Einzelhandelsbe- satz dabei im nördlichen Abschnitt der Blutstraße sowie im Mündungsbereich zur Lan- ge Straße. In der Blutstraße sind insbesondere auf der vom Schuhmarkt abgewandten Straßenseite eine Reihe von Filialbetrieben vertreten, die sowohl aus dem Textilbe- reich (z.B. Takko, NKD, Ernsting’s Family, Bonita, Chelsea, Deichmann) als auch aus anderen Sortimentsbereichen (z.B. Rossmann, Fielmann, MäcGeiz) stammen. Hinzu kommen vereinzelte Facheinzelhändler, wie z.B. „No. 1 Mode Express“.

Die Blutstraße zweigt von der Lange Straße ab und ist im nördlichen Teilabschnitt als Fußgängerzone gestaltet (Bild links). Entlang der Blutstraße sind eine Reihe von Filialbetrieben lokalisiert

Der nördlichste Teilabschnitt der Blutgasse und der angrenzende Schuhmarkt sind – als einzige Bereiche innerhalb der Innenstadt – als Fußgängerzone ausgewiesen. Süd- lich des Schuhmarktes geht die Ausweisung der Blutstraße in „Spielstraße“ über, die bis zur Einmündung in die Apothekenstraße reicht. Südlich der Apothekenstraße zeigen sich nur noch wenige Einzelhandelsbetriebe in meist nicht-zentrenrelevanten Sor- timenten (z.B. Raumausstattung, Eisenwaren) sowie vereinzelte Leerstände.

In der Lange Straße ist direkt gegenüber der Einmündung in die Blutstraße das Kauf- haus Stolz gelegen, das mit ca. 1.850 m² VK das mit Abstand großflächigste Ladenlo- kal in der Parchimer Innenstadt ist. Das Kaufhaus Stolz verkauft auf zwei Verkaufs- ebenen neben Damen- & Herrenmode sowie Sportbekleidung auch Spielwaren, Haus- haltswaren, GPK oder Bettwäsche und ist ein wichtiger Magnetbetrieb in der Innen- stadt. Im Umfeld des Kaufhauses Stolz haben sich mit u.a. Lock Lederwaren oder dem

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Modegeschäft Trend mehrere Facheinzelhandelsbetriebe aus den FOC-relevanten Sor- timentsbereichen angesiedelt. Die Lange Straße ist als Einbahnstraße ausgewiesen, was infolge des dort verkehrenden PKW-Aufkommens die Aufenthaltsqualität ein- schränkt. Abseits des Mündungsbereiches mit der Blutstraße nimmt der Einzelhan- delsbesatz entlang der Lange Straße – auch innerhalb des Kernbereiches bzw. der Haupteinkaufslage – sowohl in westlicher als auch östlicher Richtung ab und wird in zunehmendem Maße durch andere Nutzungsarten, verstärkt jedoch auch durch La- denleerstände, durchsetzt.

In der Lange Straße ist der Einzelhandelsbesatz in Nachbarschaft des Magnetbetriebes „Kaufhaus Stolz“ am dichtesten (Bild links). Abseits dieses Bereichs dünnt der Besatz rasch aus und Ladenleerstände oder

Bauruinen häufen sich (Bild rechts im Hintergrund)

Der von der Blutstraße abzweigende Schuhmarkt stellt den zentralen Platz in der Par- chimer Altstadt dar. Dieser zeigt mit zwei Modeboutiquen (M-Fashion, „Schirm, Charme & Mode“) nur einen geringen Einzelhandelsbesatz, bietet aufgrund einer ansehnlichen Platzgestaltung inmitten stadtbildprägender, historischer Gebäude (z.B. Rathaus, Kaiserliches Postamt, Georgenkirche) jedoch eine hohe Aufenthaltsqualität. In der Verlängerung des Schuhmarktes schließt sich der Alter Markt an, dessen Auf- enthaltsqualität aufgrund seiner Funktion als Parkplatz deutlich geringer ist. Rund um den Alter Markt sind die Gebäude mit Einzelhandels- und ergänzenden Dienstleis- tungsnutzungen belegt. Im Einzelhandelsbereich ist dabei insbesondere auf den Nah & Frisch-Markt für die Nahversorgung sowie in den FOC-relevanten Sortimentsberei- chen auf das Modegeschäft „ME“, das Schuhhaus „As“ und ein Geschäft für Haus- haltswaren und Geschenkartikel zu verweisen.

Der Schuhmarkt (Bild links) bietet inmitten der historischen Bebauung und mit Außengastronomie eine hohe Aufenthaltsqualität, während der Alter Markt (rechts) als Parkplatz genutzt wird und deutlich weniger zum Verweilen einlädt

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In den Nebeneinkaufslagen, d.h. dem westlichen Abschnitt der Lange Straße, dem östlichen Abschnitt der Lindenstraße sowie dem Bereich Ziegenmarkt / Apotheken- straße ist der Einzelhandelsbesatz meist nur noch sehr gering ausgeprägt. Diese Be- reiche werden durch Mischnutzungen sowie eine steigende Zahl an Ladenleerständen geprägt. Dies gilt auch für die „Neustadt“ als zweitem Pol innerhalb des bipolaren ZVB Innenstadt, der sich im westlichen Abschnitt der Lange Straße und im Umfeld des Neuen Markt ausgebildet hat und vollständig der Nebeneinkaufslage zuzuordnen ist. In diesem Bereich zeigt sich nur ein relativ geringer Einzelhandelsbesatz, wobei neben einem Netto-Discounter, der allerdings nur über die Mühlenstraße zugänglich ist, z.B. auf die Buchhandlung Fette; CEKA Mode, die Schuhmanufaktur Kay Gundlack oder das Zweiradgeschäft Nickel hinzuweisen ist.

In der Neustadt ist der Einzelhandelsbeatz entlang der Lange Straße relativ gering. Zu den wenigen nennenswerten Einzelhändlern zählt z.B. die Buchhandlung Fette (Bild rechts in der Bildmitte)

Insgesamt macht die Parchimer Innenstadt gestalterisch größtenteils einen attraktiven Eindruck. Ähnlich wie in Ludwigslust oder auch in Hagenow wurde der Innenstadtbe- reich nach der dt. Wiedervereinigung grundlegend saniert. In der Gebäudesubstanz zeigt sich eine ansehnliche Mischung aus zumeist restaurierten historischen (Fach- werk-)Häusern und modernen Gebäuden. Die stärkste Einzelhandelslage innerhalb der Innenstadt stellen der nördliche Abschnitt der Blutstraße und der angrenzende Teilbe- reich der Lange Straße dar. Hier sind neben dem groß dimensionierten Kaufhaus Stolz als Magnetbetrieb und Facheinzelhandelsbetrieben auch verschiedene Filialunterneh- men lokalisiert. Außerhalb dieses Teilbereiches sind Filialbetriebe die absolute Aus- nahme. Das Einzelhandelsangebot der Innenstadt liegt schwerpunktmäßig im mittelfristigen Bedarfsbereich. Dabei fehlen im Bekleidungssegment höherwertige Marken- anbieter, so dass das Einzelhandelsangebot in der Innenstadt insgesamt im unteren bis mittleren Preissegment anzusiedeln ist. In den Außenbereichen des ZVB nimmt die Einzelhandelsdichte rapide ab, im Gegenzug häufen sich v.a. außerhalb der Hauptein- kaufslage dafür die Ladenleerstände. Innerhalb der Innenstadtabgrenzung konnten 33 leerstehende Ladenlokale festgestellt werden. Mit Ausnahme der Blutstraße und des Schuhmarktes, die eine mäßige Passantenfrequenz aufweisen, sind in der Innenstadt nur wenige Passanten unterwegs. Einschränkend auf die Aufenthaltsqualität wirkt sich neben dem PKW-Verkehr ggf. auch die Tatsache aus, dass aufgrund der meist schma- len Gehwege und nur sehr geringen räumlichen Ausdehnung der Fußgängerzone kaum die Möglichkeit zur Außengastronomie gegeben ist.

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Zusammenfassend ist der Einzelhandel in der Innenstadt von Parchim nur einge- schränkt leistungsfähig und die Situation aufgrund der kleinteiligen Einzelhandels- struktur, der begrenzten Zahl an Geschäften mit einem höherwertigen Warenangebot und den – gerade in den Nebeneinkaufslagen – regelmäßigen Ladenleerständen als wenig stabil anzusehen.

Im Oktober 2014 wurde das Einzelhandelsangebot in der Stadt Parchim durch ecostra-Mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei

 ca. 186 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks  eine Verkaufsflächenausstattung von ca. 60.125 m²  eine Umsatzleistung von ca. 149,5 Mio. €

ermittelt werden.

Hiervon haben ca. 91 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 48,9 % aller Betriebe in Parchim) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca. 11.090 m² (= ca. 16,4 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 35,0 Mio. € (= ca. 23,4 %) ihren Standort in der In- nenstadt von Parchim. Die Einzelhandelszentralität von Parchim beläuft sich auf einen Wert von ca. 169; damit verzeichnet die Stadt per Saldo sehr deutliche Kaufkraft- zuflüsse, was die Versorgungsfunktion der Stadt Parchim für das Umland verdeutlicht.

Auf die FOC-relevanten Sortimentsbereiche entfallen im gesamten Stadtgebiet insgesamt ca. 57 Betriebe (= ca. 30,6 % aller Betriebe in Parchim) mit einer Verkaufsflä- che von ca. 10.420 m² (= ca. 17,3 %) und einer Umsatzleistung von ca. 26,7 Mio. € (= ca. 17,9 %). Die Detailwerte:

 Bekleidung & Sportbekleidung ca. 28 Betriebe ca. 5.600 m² VK ca. 13,4 Mio. € Umsatz  Schuhe & Lederwaren, Sportschuhe ca. 9 Betriebe ca. 1.515 m² VK ca. 4,1 Mio. € Umsatz  Sonstige Sortimente ca. 20 Betriebe ca. 3.305 m² VK ca. 9,2 Mio. € Umsatz

Den FOC-relevanten Sortimentsbereichen in der Innenstadt von Parchim sind ca. 44 Betriebe (= ca. 48,4 % aller Betriebe in der Innenstadt) mit einer Verkaufsfläche von ca. 7.055 m² (= ca. 63,6 %) und einer Umsatzleistung von ca. 20,1 Mio. € (= ca. 57,4 %) zuzuordnen. Sortimentsbezogen ergeben sich folgende Bestands- und Leistungs- daten:

 Bekleidung & Sportbekleidung ca. 22 Betriebe ca. 4.440 m² VK ca. 11,5 Mio. € Umsatz  Schuhe & Lederwaren, Sportschuhe ca. 7 Betriebe ca. 625 m² VK ca. 2,0 Mio. € Umsatz  Sonstige Sortimente ca. 15 Betriebe ca. 1.990 m² VK ca. 6,5 Mio. € Umsatz

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Tab. 10: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzel- handels und Ladenhandwerks in der Stadt Parchim Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs- Umsatz stätten1 flächen in m² in Mio. €2 1. Nahrungs- und Genussmittel insgesamt 56 18.075 78,2 Lebensmittel, Reformwaren 20 15.735 67,9 Getränke; Spirituosen; Tabak 11 1.785 3,8 Brot, Back- & Konditorwaren 15 325 3,3 Fleisch & Wurstwaren 10 230 3,3 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt 12 1.685 7,5 Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik * * * Apothekerware³ 6 430 2,0 Sanitätswaren * * * 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt 10 940 2,1 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher 6 375 1,4 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 84 21.075 89,3 5. PBS4, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt 4 345 0,8 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt 37 7.115 17,5 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment 21 5.030 11,6 Damenbekleidung 5 415 1,3 Herrenbekleidung * * * Kinderbekleidung * * * Wäsche, Kurzwaren * * * Schuhe, inkl. Sportschuhe 6 1.200 3,1 Lederwaren * * * Sportbekleidung * * * 7. GPK5, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt 13 1.955 3,4 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 54 9.415 21,7 8. Elektrowaren insgesamt 13 1.265 5,2 Telefon und Zubehör 6 180 0,8 9. Einrichtung insgesamt 8 13.000 11,9 Möbel 4 10.660 9,0 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt 27 15.370 21,6 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 5 12.640 16,3 Foto * * * Optik, Hörgeräte-Akustik 6 360 1,8 Uhren, Schmuck * * * Autozubehör * * * Sportgeräte * * * Sonstige Einzelhandelswaren 8 1.445 1,4 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 48 29.635 38,6 2.-10. Non-Food insgesamt 130 42.050 71,3 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 186 60.125 149,5 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen 3 = Bei Apotheken wird nur der Umsatz der nicht-verschreibungspflichtigen Medikamente berechnet 4 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 5 = Glas, Porzellan, Keramik *= weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: Oktober 2014; ggf. Rundungsdifferenzen

5.3.2 Nahversorgungszentren Regimentsvorstadt und Weststadt Das Nahversorgungszentrum Regimentsvorstadt ist südlich der Innenstadt von Par- chim an der Putlitzer Straße direkt gegenüber der Kreisverwaltung gelegen. Das NVZ setzt sich aus einem „L“-förmigen Gebäudekörper zusammen, dessen Ankermieter ein Rewe-Supermarkt ist. In einer überdachten Ladenzeile sind außerdem kleinstrukturierte Einzelhandels- (z.B. Kiosk, Metzgerei, Blumengeschäft) oder sonstige Dienstleis- tungsbetriebe (z.B. Friseur, Sonnenbank, Imbissbuden, Versicherung) lokalisiert. In insgesamt 7 Einzelhandelsbetrieben werden auf ca. 1.700 m² VK ausschließlich Waren zur Deckung des kurzfristigen Bedarfsbereichs angeboten. Ein kleines Ladenlokal ist

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z.Z. ungenutzt. Im Umfeld befinden sich Freizeit- und Kultureinrichtungen, wie z.B. ein Kino, ein „Haus der Jugend“ oder eine Skateranlage.

Die Nahversorgungszentren Regimentsvorstadt (Bild links) und Weststadt (rechts) weisen nur ein begrenztes Einzelhandelsangebot auf, das der Nahversorgung der umgebenden Wohnbevölkerung dient

Das Nahversorgungszentrum Weststadt liegt am westlichen Rand der Kernstadt in der Wladimir-Iljitsch-Lenin-Straße in einer von hochverdichteten Mietshäusern geprägten Wohnsiedlung. Das NVZ Weststadt setzt sich aus verschiedenen Gebäudekörpern zusammen, die bereits einen deutlich in die Jahre gekommenen Eindruck machen. Grö- ßer dimensionierte Einzelhandelsbetriebe sind ein Penny-Discounter, ein Drogerie- sowie ein Zoofachmarkt. Hinzu kommen kleinstrukturierte Betriebe wie ein Optiker, eine Fleischerei oder eine Apotheke. In den FOC-relevanten Sortimentsbereichen sind lediglich ein Asia-Shop und ein Second Hand-Laden vorhanden, die wenig hochwertige Bekleidungsstücke verkaufen. Insgesamt stehen ca. 11 Betriebe mit ca. 2.010 m² VK zur Verfügung. Abgerundet wird das Angebot im NVZ Weststadt durch eine Filiale der Sparkasse sowie Büro- und Praxisflächen im Obergeschoss der Gebäude.

In beiden Nahversorgungszentren dienen die Angebote ausschließlich der Nahversor- gung der umliegenden Wohnbevölkerung. Aufgrund der fehlenden Relevanz für das Planvorhaben in Wittenburg wird auf eine eingehendere Darstellung verzichtet.

5.3.3 Sonderstandort Parchim Center Über die zentralen Versorgungsbereiche hinaus wird mit dem Parchim Center ein Son- derstandort im Einzelhandelskonzept der Stadt Parchim definiert. Das Parchim Center befindet sich im Westen der Kernstadt zwischen dem weiter westlich gelegenen NVZ Weststadt (s. Kap. 5.3.2) und der Parchimer Innenstadt im Osten. Das Center ist ver- kehrsgünstig an der Kreuzung des Westrings (B321, die in südlicher Richtung zur A24 führt) und der Ludwigsluster Straße (B191, die westlich ebenfalls zur A24 bzw. weiter nach Ludwigslust führt) gelegen.

Beim Parchim Center handelt es sich um eine unstrukturiert gewachsene Fachmarkt- agglomeration, die sich aus mehreren Gebäudekörpern zusammensetzt, welche teils schon deutlich in die Jahre gekommen und teils moderneren Datums sind. Der Groß- teil der Fachmärkte ist dabei „U“-förmig um einen ebenerdig vorgelagerten Parkplatz angelegt.

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Karte 6: Der Sonderstandort Parchim Center

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Parchim. Dortmund, 2010

Das Einzelhandelsangebot erstreckt sich über alle Bedarfsbereiche und reicht von Le- bensmittelmärkten (z.B. Norma, Getränkemarkt) über Textilanbieter (z.B. Kik, Deich- mann, Jeans Fritz) und Sonderpostenmärkte (z.B. Tedi) bis hin zu Elektromärkten (z.B. Expert, Euronics) und Einrichtungsmärkte (z.B. Haack, Dänisches Bettenlager). Im Textilbereich und insgesamt in den FOC-relevanten Sortimentsbereichen besteht das Angebot überwiegend aus Discountmärkten und bewegt sich im unteren Preis- segment. Ergänzt wird der Einzelhandelsbesatz um Dienstleistungsbetriebe, wie z.B. eine Postfiliale, eine Versicherungsagentur oder Gastronomieangebote. Im Parchim Center steht ein Ladenlokal leer. Im näheren Umfeld sind an der Ludwigsluster Straße u.a. mit Lidl oder Pfennigpfeiffer weitere Fachmärkte lokalisiert.

Tab. 11: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzel- handels und Ladenhandwerks am Sonderstandort Parchim Center Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs- Umsatz stätten1 flächen in m² in Mio. €2 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 8 1.705 4,0 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 5 1.700 3,0 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 5 3.090 6,0 2.-10. Non-Food insgesamt 13 5.400 9,9 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 18 6.495 12,9 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: Oktober 2014; ggf. Rundungsdifferenzen

Bei den projektrelevanten Sortimentsbereichen finden sich im Bekleidungssegment im Parchim Center ca. 4 Betriebe mit ca. 1.390 m² VK und in den sonstigen FOC- relevanten Sortimentsbereichen ca. 1 Betrieb mit ca. 310 m² VK.

Zusammenfassend ist das Parchim Center städtebaulich integriert, weist aber dennoch eine hohe Autokundenorientierung im Kreuzungsbereich zweier Bundesstraßen auf. Das Parchim Center stellt einen wichtigen Einzelhandelsstandort in Parchim dar, der das Innenstadtangebot ergänzt, z.T. aber auch in Konkurrenz zu den Sortimenten der Innenstadt tritt. Das Einzelhandelsangebot im Parchim Center deckt alle Bedarfsberei- che für die Kunden ab, wenngleich auf einem meist niedrigen Angebotsniveau. Die

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räumliche Ausstrahlung des Centers wird sich überwiegend auf die Stadt Parchim be- schränken.

Das Parchim Center besteht überwiegend aus Fachmärkten, die um einen zentralen Parkplatz angelegt sind (Bild links), erstreckt sich z.T. jedoch auch verwinkelt in einigen Seitengassen (Bild rechts)

5.3.4 Sonderstandorte Neuhofer Weiche und Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Ring Ein weiterer Sonderstandort befindet sich im nördlich der Innenstadt gelegenen Ge- werbegebiet Schweriner Chaussee (B321) als nördliche Ausfallstraße aus der Stadt Parchim. Am Sonderstandort „Neuhofer Weiche“ ist das Einzelhandelsangebot mit einem großdimensionierten BBM Baumarkt und einem Netto (dansk)-Discounter äußerst begrenzt. Hinzu kommen zwei Gastronomiebetriebe. Eine ehemalige Kik-Filiale steht leer.

Am Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Ring ist ein zusätzlicher Sonderstandort gelegen, der mit ca. 21.865 m² VK (= ca. 36,4 % der gesamten Verkaufsfläche in Parchim) bezogen auf die Fläche die mit Abstand bedeutendste Einzelhandelslage in Parchim darstellt, dabei jedoch lediglich aus ca. 8 Einzelhandelsbetrieben (= ca. 4,3 % aller Be- triebe in Parchim) besteht. Ankerbetriebe sind sehr großflächige Fachmärkte, wie z.B. ein real-Verbrauchermarkt mit weiteren Ladenlokalen in der Vorkassenzone, ein Obi- Bau- & Heimwerkermarkt und ein BBM-Möbelmarkt. In den projektrelevanten Sorti- mentsbereichen ist außerdem auf ein Schuhcenter von Siemes zu verweisen. Der Standort ist aufgrund seiner Lage am südlichen Rand der Kernstadt und des sehr umfangreichen Parkplatzangebotes eindeutig autokundenorientiert und besitzt eine überörtliche Ausstrahlung.

Am Sonderstandort Neuhofer Weiche ist ein BBM Baumarkt der bedeutendste Einzelhändler (Bild links), während am Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Ring mehrere großdimensionierte Fachmärkte, wie z.B. ein real- Verbrauchermarkt dominieren

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Beide Sonderstandorte besitzen lediglich eine sehr geringe Relevanz für das Planvor- haben in Wittenburg, so dass auf eine umfangreichere Darstellung verzichtet wird.

5.3.5 Fazit Neben der Innenstadt wird der Einzelhandel in Parchim von den Sonderstandorten Parchim Center sowie Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Ring geprägt, wobei die Sonder- standorte das Innenstadtangebot teils ergänzen (Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Ring), teils jedoch auch im Wettbewerb zur Innenstadt stehen (Parchim Center). Insgesamt zeigt der Einzelhandel in Parchim qualitativ eine eingeschränkte Leistungsfähigkeit. Problematisch ist die große Anzahl an Ladenleerständen, die v.a. in der abgegrenzten Innenstadt gehäuft auftreten.

5.4 Der Einzelhandelsstandort Schwerin

Die Landeshauptstadt Schwerin (ca. 91.585 Einwohner) ist im Westen Mecklenburg- Vorpommerns inmitten einer Seenlandschaft gelegen. Die Entfernung vom Schweriner Stadtzentrum bis zum Standort des geplanten Outlet Centers in Wittenburg beträgt ca. 38 km bzw. ca. 35 PKW-Fahrminuten. Große Teile des Schweriner Stadtgebietes sind mit Wald- und Wasserflächen bedeckt. Die Stadt Schwerin ist in insgesamt 18 Ortsteile untergliedert, wobei sich die Bevölkerungsschwerpunkte eher auf das nördli- che Stadtgebiet an den Ufern des Schweriner Sees sowie der benachbarten, kleineren Seen konzentriert. Die Stadt Schwerin ist als Oberzentrum ausgewiesen. Das Kauf- kraftniveau liegt mit ca. 90,4 deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 100.

Die Wirtschaft der Stadt Schwerin ist sehr vielfältig strukturiert. Wirtschaftlich von Be- deutung sind z.B. Technologieunternehmen, der Maschinenbau, die Kunststoffverar- beitung oder die Nahrungsmittelproduktion. Wichtige Arbeitgeber in Schwerin sind dabei u.a. die Deutsche Bahn, Nestlé oder die Linda Waschmittel GmbH. Als Landes- hauptstadt und Oberzentrum ist Schwerin darüber hinaus durch Verwaltungseinrich- tungen, die Gesundheitswirtschaft und Bildungseinrichtungen (z.B. Hochschule der Bundesagentur für Arbeit, private Hochschule des Mittelstands) geprägt. Hinzu kommt, dass Schwerin aufgrund seiner langen Stadtgeschichte, der historischen Be- bauung in der Altstadt, den vielen Theatern und Museen sowie dem Wasserreichtum ein beliebtes Ziel im Städtetourismus ist.

Die Stadt Schwerin ist im Süden, Osten und Norden von Autobahnen umgeben. Dabei stellt die direkt östlich am Stadtgebiet vorbeilaufende Autobahn A14 die Verbindung zwischen den weiter entfernt liegenden Autobahnen A20 (Lübeck – Rostock) im Nor- den und A24 (Hamburg – Berlin) im Süden her und sichert den Anschluss an das überregionale Autobahnnetz. Darüber hinaus ist die Landeshauptstadt mittels verschiedener Bundesstraßen an die umliegenden Ober- und Mittelzentren, z.B. Wismar und Ludwigslust (B106) oder Hagenow und Parchim (B321) angebunden. Im Schie- nenverkehr besteht eine regelmäßige Intercity-Verbindung nach Hamburg, die z.T. weiter über das Ruhrgebiet bis nach Süddeutschland führt. Direkte ICE-Verbindungen nach z.B. Hamburg oder Berlin existieren nicht.

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Neben der abgegrenzten Innenstadt werden im Einzelhandelskonzept der Stadt Schwerin eine Reihe weiterer Stadtteilzentren, Nahversorgungszentren und Sonder- standorte als bedeutende Einzelhandelslagen definiert1, die nachfolgend beschrieben und analysiert werden.

5.4.1 Die Innenstadt von Schwerin Der zentrale Versorgungsbereich (ZVB) bzw. das Hauptgeschäftszentrum Innenstadt umfasst nach dem vorliegenden Einzelhandelskonzept der Stadt Schwerin in seiner Nord-Süd-Ausrichtung die Mecklenburgstraße von der Kreuzung mit der Heinrich- Mann-Straße im Süden bis zur Arsenalstraße und dem Pfaffenteich im Norden. In der West-Ost-Erstreckung wird das Hauptgeschäftszentrum von den Bahngleisen im Wes- ten begrenzt und endet mit der Puschkinstraße im Osten. Lediglich entlang der Straße „Großer Moor“ ist der ZVB weiter östlich bis zur Einmündung in die Burgstraße verlän- gert.

Karte 7: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Schwerin

Quelle: Junker & Kruse (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwerin. Dortmund, 2005

1 Vgl. JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwerin. Dortmund, 2005

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Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs wird die Haupteinkaufslage vom Marien- platz, der Mecklenburgstraße im Abschnitt zwischen Schloßstraße im Süden und Mar- tinstraße im Norden, der Schloßstraße und Helenenstraße – als Verbindung zwischen Marienplatz und Mecklenburgstraße – sowie der Schmiedestraße gebildet.

Der eindeutig stärkste Einzelhandelsstandort innerhalb der Haupteinkaufslage ist dabei der Marienplatz. Der Marienplatz ist architektonisch ansehnlich gestaltet, bietet aufgrund seiner Funktion als zentraler ÖPNV-Knoten für Busse und die Straßenbahn jedoch nur eine geringe Aufenthaltsqualität. Am Marienplatz sind mit dem „Schloss- park-Center“ und der „Marienplatz-Galerie“ zwei innerstädtische Shoppingcenter lokalisiert. Das Schlosspark-Center ist auf 3 Verkaufsebenen als Galerie gestaltet und ver- fügt über ca. 100 Einzelhandelsbetriebe mit insgesamt ca. 20.400 m² VK. Das Ange- bot erstreckt sich über alle Bedarfsbereiche mit klarem Schwerpunkt im mittelfristigen Bedarfsbereich und hier bei Bekleidung & Schuhe. Darunter befindet sich ein hoher Anteil an konsumigen Marken, die meist im mittleren Preissegment agieren, vereinzelt aber auch einen höherwertigen Markenbesatz (z.B. Tommy Hilfiger, Marc O‘ Polo, Gaastra, Mustang, Gerry Weber) bieten. Der Kundenzuspruch im Center ist auf allen Verkaufsebenen gut. Dies belegt auch eine aktuelle Befragung von Mietern in Shop- pingcentern zur Performance ihrer Stores. Diese ergibt für das „Schlosspark-Center“ eine Durchschnittsbewertung von ca. 2,42 bzw. Platz 69 im Gesamtranking unter 260 bewerteten Shoppingcentern in Deutschland.1

Die Marienplatz-Galerie liegt auf der gegenüberliegenden Seite des Marienplatzes und ist mit ca. 24 Einzelhandelsbetrieben und einer Verkaufsfläche von ca. 12.680 m² ausgestattet. Der Einzelhandelsbesatz wird dabei von einigen großdimensionierten Magnetbetrieben (z.B. Modehaus Kressmann, C&A, Medimax, Kult, Rewe) geprägt. Das Angebot bewegt sich im unteren bis mittleren Preissegment, höherpreisige Mar- kenstores im Bekleidungsbereich fehlen größtenteils. Die Innengestaltung des Centers ist hochwertig und sehr ansprechend. In den oberen Etagen lässt die Kundenfrequenz deutlich nach. Im Rahmen des „Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2014“ wurde die „Marienplatz-Galerie“ von den Mietern mit einem Durchschnitt von ca. 3,17 auf Platz 199 im Gesamtranking unter 260 bewerteten Shoppingcentern in Deutschland bewertet.2 Im Vergleich zeigt somit das Schlosspark-Center sowohl quantitativ ein größeres Angebot gerade auch in den projektrelevanten Sortimenten als auch qualitativ eine höhere Leistungsfähigkeit und einen besseren Kundenzuspruch als die Marienplatz-Galerie.

Neben den beiden Shoppingcentern haben sich am Marienplatz weitere z.T. großdi- mensionierte Einzelhandelsbetriebe (z.B. H&M, Olymp & Hades, Buchhandlung Hugendubel) angesiedelt, die zur Attraktivität des Standortbereiches beitragen.

1 vgl. ECOSTRA (Hrsg.): Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2014. Wiesbaden, 2014; Durchschnittsbewertung auf Basis von Schulnoten zur wirtschaftlichen Performance der Stores von 1 (= sehr gut) bis 5 (= mangelhaft). 2 vgl. ECOSTRA (Hrsg.): op.cit.

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Der Marienplatz ist der zentrale ÖPNV-Knotenpunkt in der Altstadt. Rund um den Marienplatz sind das Schlosspark-Center (Bild links am rechten Bildrand) und die Marienplatz-Galerie (Bild rechts) gelegen

Während das Schlosspark-Center als sehr langgestreckte, gerade Mall gestaltet ist (Bild links), sind die Ladenlokale der Marienplatz-Galerie zumeist um einen zentralen Lichthof angelegt (Bild rechts)

Östlich des Marienplatzes setzt sich die Haupteinkaufslage in den als Fußgängerzone ausgewiesenen Straßen und Gassen der Schweriner Altstadt fort. In der vom Marien- platz abzweigenden Schloßstraße und Helenenstraße jedoch ist der Einzelhandelsbe- satz relativ gering bzw. ist in der Schloßstraße verglichen mit dem Marienplatz qualitativ bereits z.T. von deutlich geringerer Qualität (vereinzelte Sonderpostenläden, ehem. Schlecker als Leerstand). Die Schloßstraße und Helenenstraße münden in die Meck- lenburgstraße, welche die langgezogene Nord-Süd-Hauptachse in der Altstadt darstellt. Auch in der Mecklenburgstraße zeigt sich im Abschnitt zwischen Schloßstraße im Süden und Martinstraße im Norden, der der Hauptgeschäftslage angehört, ein ver- hältnismäßig wenig dichter Einzelhandelsbesatz, der in hohem Maße durch Gastrono- mie- und sonstige Dienstleistungsnutzungen (z.B. Banken, Reisebüro, Änderungs- schneiderei) unterbrochen wird. Das begrenzte Einzelhandelsangebot in der Mecklen- burgstraße ist dabei als wenig attraktiv zu bewerten, da zugkräftige Magnetbetriebe und Filialisten fehlen. Zu den wenigen leistungsstarken Betrieben zählen z.B. Reno Schuhe, Engbers, Fielmann oder das Modehaus Kressmann, das sowohl von der Meck- lenburgstraße als auch in der Marienplatz-Galerie zugänglich ist. Im Bereich der Haupteinkaufslage sind in der Mecklenburgstraße vereinzelte Ladenleerstände zu erkennen.

Nördlich der Martinstraße erfolgt entlang der Mecklenburgstraße der Übergang zur Nebeneinkaufslage, wobei neben einigen Facheinzelhändlern im Modebereich (Sport 2000 Otter, Mode Schneider, Schuh Bode) auch einige Sonderpostenmärkte vertreten sind.

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In der Haupteinkaufslage der Mecklenburgstraße zeigt sich ein Mix aus Einzelhändlern, Gastronomen- und sonstigen Dienstleistern. Zu den wenigen leistungsfähigen Filialisten zählt z.B. Reno (Bild rechts)

Am südlichen Rand der Innenstadt sind an der Mecklenburgstraße das Kaufhaus Stolz und die Burgsee- Galerie gelegen (Bild links), während die Nebeneinkaufslage im Norden sowohl Facheinzelhandel als auch Sonderpostenmärkte (Bild rechts) umfasst

Im Süden endet das abgegrenzte Hauptgeschäftszentrum an der Kreuzung der Meck- lenburgstraße mit der Heinrich-Mann-Straße. Hier ist ganz am Rand der Innenstadt mit dem großdimensionierten Kaufhaus Stolz, dem Outdoor-Anbieter „Trekking König“ und der kleinen Burgsee-Galerie, die mit Rewe als Ankermieter auf die Nahversorgung ausgerichtet ist, nochmals verstärkt Einzelhandel lokalisiert. In beiden Nebeneinkaufs- lagen – sowohl im Norden als auch im Süden der Mecklenburgstraße – lässt die Pas- santenfrequenz merklich nach.

Die Schmiedestraße, die im Nordosten die Verbindung von der Mecklenburgstraße zum Markt herstellt, wird ebenfalls zur Haupteinkaufslage hinzugezählt. Sie ist mit einigen Fachwerkhäusern städtebaulich attraktiv gestaltet und bietet ein abwechslungs- reiches Einzelhandelsangebot mit attraktiven Modegeschäften (z.B. Jack Wolskin, Uni- to, No. 1 Mode Express, Trekking Zentrum), alteingesessenen Fachgeschäften (z.B. „Das alte Handelshaus“, Juwelier Graumann & Schlät, Optik Witzel), verschiedenen Feinkostanbietern (z.B. Schokoladerie de Prie, „Mecklenburger Käsemeile“) und einem Edeka-Markt für die Nahversorgung. In der Schmiedestraße stehen zwei Ladenlokale leer.

Die übrigen Gassen der Altstadt (z.B. Friedrichstraße, Puschkinstraße, östlicher Ab- schnitt der Schloßstraße, Buschstraße, Schusterstraße, Großer Moor) sind als Neben- einkaufslage definiert.

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Die Schmiedestraße ist ebenfalls Teil der Haupteinkaufslage und weist einen attraktiven Mix aus Modegeschäften und sonstigen Facheinzelhandelsbetrieben auf

In den Nebeneinkaufslagen ist der Einzelhandel überwiegend sehr kleinstrukturiert und setzt sich aus Bekleidungsgeschäften (z.B. Spontan Mode, Schuh Wille in der Schusterstraße), Kunsthandwerk und Geschenkartikel (z.B. Töpfereien, Antikhändler, Ateliers) und z.T. hoch spezialisierten Anbietern (z.B. Brautsalon in der Puschkinstra- ße, Hutsalon Rieger im Großer Moor, Transmusic in der Friedrichstraße zusammen. Die städtebauliche Qualität lässt dabei in einigen Teilbereichen nach. So zeigen sich bspw. in der Friedrichstraße oder Buschstraße einige wenig gut erhaltene Geschäfts- häuser und vereinzelt fallen auch immer wieder Ladenleerstände auf.

In der Nebeneinkaufslage weist der südliche Abschnitt der Puschkinstraße eine Reihe attraktiver Modefa- cheinzelhändler auf, wie z.B. „New Look“ (Bild rechts)

Auch die Buschstraße ist durch kleine Modeläden An der Ecke Buschstraße / Schloßstraße entstehen und sonstige Facheinzelhändler geprägt im „Schlossquartier“ neue Einzelhandelsnutzungen

Innerhalb der Nebeneinkaufslage ist besonders auf den südlichen Abschnitt der Puschkinstraße zwischen Markt und Schloßstraße hinzuweisen, in dem sich kleinräu-

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mig eine hohe Verdichtung an individuellen und attraktiven Modeboutiquen (z.B. La Mode, New Look, Dänische Trendmode, Dr. Gruber Kinderschuhe, Modesalon Sybill) gebildet hat. Ebenfalls zu verweisen ist auf eine Projektentwicklung an der Ecke Buschstraße / Schloßstraße, an der das sog. „Schlossquartier“ errichtet wird, das im Erdgeschoss Einzelhandelsnutzungen umfassen soll.

Insgesamt macht die Innenstadt von Schwerin mit ihrer historischen Bausubstanz und den verschiedenen Sehenswürdigkeiten städtebaulich einen attraktiven Eindruck und stellt auch eine interessante Tourismusdestination dar. Weite Teile der Altstadt sind als Fußgängerzone ausgewiesen. Bezogen auf den Einzelhandel ist der Marienplatz mit den beiden Shoppingcentern und einem insgesamt umfangreichen und attraktiven Angebot im Kernsegment Mode & Schuhe die stärkste Einzelhandelslage in der Innen- stadt. Außerhalb des Marienplatzes ist das Einzelhandelsangebot qualitativ jedoch überwiegend als wenig hochwertig anzusehen. Hier mangelt es gerade auch in der Mecklenburgstraße an größer dimensionierten und leistungsfähigen Magnetbetrieben. Kleinräumig zeigt sich jedoch z.B. in der Schmiedestraße oder im südlichen Abschnitt der Puschkinstraße ein attraktiver Besatz an individuellen Modeboutiquen und sonstigen Facheinzelhändlern.

Die bekannten und leistungsstarken Filialisten haben ihre Standorte offensichtlich größtenteils in die Shoppingcenter verlagert bzw. bereits von Beginn an dort eröffnet, so dass sich der Einzelhandelsschwerpunkt zum Marienplatz verschoben hat. In der übrigen Innenstadt sind die Ladenlokale meist sehr kleinstrukturiert und sind mit den individuell gestalteten Modegeschäften, Läden für Geschenkartikel und Kunsthand- werk, Antiquitätenläden, Juweliere und Optiker sowie Lebensmittelfachgeschäfte und Feinkostläden stark auf die Besucher und Touristen ausgerichtet, die durch die Innen- stadt bummeln. Die stärkste Passantenfrequenz weist ebenfalls der Marienplatz auf. Abseits der Mecklenburgstraße und Schmiedestraße nimmt die Frequenz nochmals ab. Über die gesamte Innenstadt verteilt sind – auch in der Haupteinkaufslage – immer wieder vereinzelte Ladenleerstände zu sehen, von einer Leerstandproblematik oder einer hohen Konzentration an ungenutzten Ladenlokalen in bestimmten Teilbereichen kann jedoch nicht gesprochen werden.

Tab. 12: Mietpreisentwicklung im Einzelhandel der Schweriner Innenstadt untergliedert nach der Standortlage und der Größe des Ladenlokals* 1a-Lage 1b-Lage Laden mit Laden mit Laden mit Laden mit ca. 60 m² ca. 150 m² ca. 60 m² ca. 150 m² 2005 30,00 € 20,00 € 12,50 € 8,50 € 2008/2009 30,00 € 20,00 € 15,00 € 10,00 € 2009/2010 28,00 € 20,00 € 15,00 € 10,00 € 2012/2013 33,00 € 22,00 € 15,00 € 12,00 € 2013/2014 31,00 € 21,00 € 14,00 € 11,00 € * = monatliche Nettokaltmiete in € je m² ebenerdiger Ladenfläche Quelle: IVD-Gewerbe-Preisspiegel

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Insgesamt ist die Einzelhandelssituation in der Schweriner Innenstadt somit – vor dem Hintergrund der Kaufkraftzuflüsse durch die Besucher – als weitgehend stabil einzustufen. Diese Einschätzung wird durch die Mietpreisentwicklung in der Schweriner In- nenstadt untermauert, die in den letzten Jahren etwas schwankend verlaufen ist, seit dem Jahr 2005 in der Tendenz jedoch eine positive Entwicklung zeigt.

Im Oktober 2014 wurde das Einzelhandelsangebot in der Stadt Schwerin durch ecostra-Mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei

 ca. 724 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks  eine Verkaufsflächenausstattung von ca. 207.050 m²  eine Umsatzleistung von ca. 617,8 Mio. €

ermittelt werden.

Hiervon haben ca. 327 Betriebe (= ca. 45,2 % aller Betriebe) mit einer gesamten Ver- kaufsfläche von ca. 56.885 m² (= ca. 27,5 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 205,5 Mio. € (= ca. 33,3 %) ihren Standort in der Innenstadt von Schwerin. Die Einzelhandelszentralität von Schwerin beläuft sich auf einen Wert von ca. 125; damit erfolgen per Saldo deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem regionalen Umfeld und in gewissem Umfang durch Touristen in die Stadt Schwerin, die auf regionaler Ebene der mit Abstand bedeutendste Einzelhandelsstandort ist.

Auf die FOC-relevanten Sortimentsbereiche entfallen im gesamten Stadtgebiet insgesamt ca. 263 Betriebe (= ca. 36,3 % aller Betriebe) mit einer Verkaufsfläche von ca. 54.950 m² (= ca. 26,5 %) und einer Umsatzleistung von ca. 167,8 Mio. € (= ca. 27,2 %). Die Detailwerte:

 Bekleidung & Sportbekleidung ca. 142 Betriebe ca. 35.790 m² VK ca. 107,6 Mio. € Umsatz  Schuhe & Lederwaren, Sportschuhe ca. 23 Betriebe ca. 5.025 m² VK ca. 13,7 Mio. € Umsatz  Sonstige Sortimente ca. 98 Betriebe ca. 14.135 m² VK ca. 46,6 Mio. € Umsatz

Den FOC-relevanten Sortimentsbereichen in der Innenstadt von Schwerin sind ca. 193 Betriebe (= ca. 59,0 % aller Betriebe in der Innenstadt) mit einer Verkaufsfläche von ca. 36.285 m² (= ca. 63,8 %) und einer Umsatzleistung von ca. 120,7 Mio. € (= ca. 58,7 %) zuzuordnen. Sortimentsbezogen ergeben sich folgende Bestands- und Leistungsdaten:

 Bekleidung & Sportbekleidung ca. 107 Betriebe ca. 25.095 m² VK ca. 83,5 Mio. € Umsatz  Schuhe & Lederwaren, Sportschuhe ca. 16 Betriebe ca. 2.990 m² VK ca. 8,8 Mio. € Umsatz  Sonstige Sortimente ca. 70 Betriebe ca. 8.200 m² VK ca. 28,4 Mio. € Umsatz

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Tab. 13: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzel- handels und Ladenhandwerks in der Landeshauptstadt Schwerin Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs- Umsatz stätten1 flächen in m² in Mio. €2 1. Nahrungs- und Genussmittel insgesamt 196 64.995 285,5 Lebensmittel, Reformwaren 85 59.305 258,1 Getränke; Spirituosen; Tabak 42 4.255 10,8 Brot, Back- & Konditorwaren 53 1.065 11,4 Fleisch & Wurstwaren 16 370 5,2 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt 49 6.200 31,8 Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik 17 4.665 23,8 Apothekerware³ 25 1.245 6,9 Sanitätswaren 7 290 1,1 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt 41 3.370 7,3 Blumen, Pflanzen 34 1.185 4,4 Zoo- und Heimtierbedarf 7 2.185 2,9 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher 15 2.405 8,6 Zeitungen, Zeitschriften 8 330 1,2 Bücher 7 2.075 7,4 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 301 76.970 333,2 5. PBS4, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt 27 4.095 10,5 Papier-, Büro-, Schreibwaren 9 1.500 3,5 Hobby-, Bastelbedarf, Musikalien 11 895 2,8 Spielwaren 7 1.700 4,2 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt 165 40.815 121,3 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment 70 27.320 79,3 Damenbekleidung 47 4.930 16,7 Herrenbekleidung 11 1.345 4,5 Kinderbekleidung * * * Wäsche, Kurzwaren 5 425 1,2 Schuhe, inkl. Sportschuhe 20 4.840 13,0 Lederwaren * * * Sportbekleidung 4 1.480 4,9 7. GPK5, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt 46 6.760 12,2 GPK, Haushaltswaren, Geschenkartikel 41 6.005 10,9 Haus-, Tisch- und Bettwäsche 5 755 1,3 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 238 51.670 143,9 8. Elektrowaren insgesamt 48 10.510 47,1 Weiße Ware 7 4.765 19,0 Leuchten, Elektro-Installation, Zubehör * * * Braune Ware (Radio, TV) 10 4.650 23,8 Tonträger, Bildträger * * * Telefon und Zubehör 24 730 3,1 Büromaschinen, Computer und Zubehör * * * 9. Einrichtung insgesamt 41 29.790 31,3 Möbel 18 22.690 21,7 Kücheneinrichtungen 5 1.550 3,1 Antiquitäten, Kunst 14 845 1,8 Tapeten, Bodenbeläge, Farben, Lacke 4 4.705 4,8 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt 96 38.110 62,0 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 12 27.775 38,3 Foto * * * Optik, Hörgeräte-Akustik 26 1.510 7,9 Uhren, Schmuck 28 1.010 6,4 Autozubehör * * * Sportgeräte 9 980 1,8 Sonstige Einzelhandelswaren 14 6.220 6,5 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 185 78.410 140,5 2.-10. Non-Food insgesamt 528 142.055 332,1 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 724 207.050 617,6 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen 3 = Bei Apotheken wird nur der Umsatz der nicht-verschreibungspflichtigen Medikamente berechnet 4 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 5 = Glas, Porzellan, Keramik *= weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: Oktober 2014; ggf. Rundungsdifferenzen

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5.4.2 Stadtteilzentrum Dreescher Markt Im südlichen Stadtgebiet ist unterhalb des Schweriner Sees im Stadtteil Großer Dreesch im Kreuzungsbereich der Friedrich-Engels-Straße und Von-Stauffenberg- Straße das Stadtteilzentrum „Dreescher Markt“ lokalisiert.

Karte 8: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Dreescher Markt

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwerin. Dortmund, 2005

Das Stadtteilzentrum erstreckt sich zu beiden Seiten der Von-Stauffenberg-Straße, wobei der überwiegende Teil auf einen langgezogenen Gebäudekomplex entfällt, der auf der südlichen Straßenseite gelegen ist. Dabei handelt es sich um ein geschwunge- nes Gebäude, das architektonisch ansprechend gestaltet ist und im Erdgeschoss Ein- zelhandels- und ergänzende Dienstleistungsnutzungen aufweist. Dabei sind die Laden- lokale über einen offenen Arkadengang zugänglich. In den darüber liegenden Etagen sind sowohl Praxis- und Büroflächen als auch Wohnungen untergebracht.

Das Stadtteilzentrum Dreescher Markt verteilt sich auf zwei Gebäudekomplexe zu beiden Seiten der Von- Stauffenberg-Straße, wobei das südliche Gebäude (Bild links) den Einzelhandelsschwerpunkt bildet

Das vielgeschossige Gebäude auf der gegenüberliegenden Straßenseite ist von außen wenig ansehnlich gestaltet und verfügt im Erdgeschoss nur über ein sehr begrenztes

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Einzelhandelsangebot, während die oberen Stockwerke wiederum mit Praxis- und Bü- roflächen belegt sind. Das Einzelhandelsangebot des Stadtteilzentrums dient insgesamt überwiegend der Deckung des kurzfristigen Bedarfsbereichs, wobei insbesondere einem Rewe-Supermarkt und einem Rossmann-Drogeriemarkt eine wichtige Nah- versorgungsfunktion zukommt. In den FOC-relevanten Sortimentsbereichen ist des Weiteren v.a. auf einen NKD-Textildiscount und eine Tedi-Sonderpostenmarkt zu verweisen. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch sehr kleinstrukturierte Fachein- zelhändler.

Der Standort ist mittels einer Straßenbahnhaltestelle an den ÖPNV angeschlossen und macht einen recht belebten Eindruck. Im Umfeld ist ein hochverdichtetes Wohnumfeld mit vielen Wohnblocks prägend. Das Stadtteilzentrum dient der Nahversorgung der umliegenden Wohnbevölkerung und besitzt keine über den Stadtteil hinausreichende räumliche Ausstrahlung.

Im Oktober 2014 wurde das Einzelhandelsangebot im Stadtteilzentrum Dreescher Markt durch ecostra-Mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei

 ca. 21 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks  eine Verkaufsflächenausstattung von ca. 3.220 m²  eine Umsatzleistung von ca. 11,5 Mio. €

ermittelt werden.

Tab. 14: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzel- handels und Ladenhandwerks im Stadtteilzentrum Dreescher Markt Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs- Umsatz stätten1 flächen in m² in Mio. €2 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 12 2.210 9,3 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 4 885 1,3 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 5 225 0,8 2.-10. Non-Food insgesamt 14 1.875 5,5 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 21 3.220 11,5 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: Oktober 2014; ggf. Rundungsdifferenzen

Auf die projektrelevanten Sortimentsbereiche entfallen im gesamten Stadtteilzentrum Dreescher Markt insgesamt ca. 4 Betriebe (= ca. 19,0 % aller Betriebe am Dreescher Markt) mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.405 m² (= ca. 43,6 %) und einer Umsatz- leistung von ca. 3,7 Mio. € (= ca. 32,2 %). Davon entfallen ca. 2 Betriebe mit ca. 425 m² VK auf den Sortimentsbereich Bekleidung sowie ca. 2 Betriebe mit zusammen ca. 980 m² VK auf den Bereich sonstige Sortimente.

5.4.3 Stadtteilzentrum Berliner Platz Das Stadtteilzentrum Berliner Platz ist ebenfalls im südlichen Stadtgebiet von Schwerin nahe des Stadtteilzentrums Dreescher Markt (vgl. Kap. 5.4.2) an der Hamburger Allee im Stadtteil Neu Zippendorf gelegen.

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Karte 9: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Berliner Platz

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwerin. Dortmund, 2005

Das Stadtteilzentrum ist inmitten einer Großwohnsiedlung platzartig zwischen den verschiedenen Wohnblöcken angelegt. Dabei ist der Standortbereich sowohl bezogen auf die Mietshäuser und Einzelhandelsbetriebe als auch auf die Gestaltung des öffentli- chen Raumes deutlich in die Jahre gekommen und macht einen tristen und wenig ge- pflegten Eindruck. Die Einzelhandelsbetriebe liegen verstreut in frei stehenden Ge- schäftsimmobilien zwischen den Wohnblocks. Lediglich der Netto-Discounter, der wichtig für die Nahversorgung des Stadtteils ist, zeigt ein modernisiertes Erschei- nungsbild.

Insgesamt ist das Einzelhandelsangebot mit ca. 8 Einzelhandelsbetrieben (= ca. 1,1 % aller Betriebe in Schwerin) auf ca. 2.820 m² VK (= ca. 1,4 %) und einer Umsatzleis- tung von ca. 5,9 Mio. € (= ca. 0,9 %) quantitativ und qualitativ begrenzt. In den projektrelevanten Sortimentsbereichen beschränkt sich der Besatz auf zwei Textilanbieter (u.a. Kik) mit insgesamt ca. 1.390 m² VK und zwei Betriebe aus den sonstigen Sorti- mentsbereichen (u.a. Tedi) mit insgesamt ca. 530 m² VK. Das Einzelhandelsangebot richtet sich ausschließlich an die Bewohner in der umliegenden Großwohnsiedlung. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot z.B. durch eine Postfiliale, eine Videothek, einen Friseur und Gastronomiebetriebe.

Im Standortbereich des Stadtteilzentrums steht ein Ladenlokal leer. Die Passantenfre- quenz ist nur gering.

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Das Stadtteilzentrum Berliner Platz ist durch hochverdichtete Wohnbebauung geprägt. Der geringe Einzel- handelsbesatz verteilt sich auf verschiedene gedrungene Gebäude, die im Bild links westlich der Hochhäu- ser und im Bild rechts vor dem Mietblock zu erahnen sind

5.4.4 Stadtteilzentrum Hamburger Allee Weiter östlich an der Hamburger Allee ist im benachbarten Stadtteil Mueßer Holz ein weiteres Stadtteilzentrum definiert. Das Stadtteilzentrum konzentriert sich hier auf ein mehrgeschossiges Geschäftshaus, in dessen Erdgeschoss ein Kaufland- Verbrauchermarkt betrieben wird. In der kleinen Mall im Vorkassenbereich befinden sich weitere kleine Ladeneinheiten, die fast ausschließlich Waren aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich anbieten (z.B. Bäcker, Apotheke, Blumenladen), und weitere Gast- ronomie- und Dienstleistungsbetriebe. Außerdem stehen im Vorkassenbereich drei Mieteinheiten leer.

Karte 10: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Hamburger Allee

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwerin. Dortmund, 2005

Insgesamt ist das Einzelhandelsangebot mit ca. 7 Einzelhandelsbetrieben (= ca. 1,0 % aller Betriebe in Schwerin) auf ca. 4.335 m² VK (= ca. 2,1 %) und einer Umsatzleis- tung von ca. 19,7 Mio. € (= ca. 3,2 %) quantitativ und qualitativ begrenzt. In den projektrelevanten Sortimentsbereichen sind im Stadtteilzentrum Hamburger Allee keinerlei Einzelhandelsbetriebe vertreten. Das Einzelhandelsangebot dient ausschließlich

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der Nahversorgung der Wohnbevölkerung im umliegenden Wohngebiet, das überwie- gend aus vielgeschossigen Mietshäusern besteht.

Das Stadtteilzentrum Hamburger Allee beschränkt sich auf das Gebäude eines Kaufland- Verbrauchermarktes, der mit einer kleinen Vorkassenmall ausgestattet ist

5.4.5 Stadtteilzentrum Kieler Straße Im Nordwesten von Schwerin wird im Stadtteil Lankow das bipolare Stadtteilzentrum Kieler Straße ausgewiesen. Der eine Pol ist im Kreuzungsbereich der Kieler Straße mit der Rahlstedter Straße gelegen, wo zu beiden Seiten der Rahlstedter Straße in jeweils einem Geschäftshaus Einzelhandelsnutzungen im Erdgeschoss untergebracht sind. Ankermieter ist dabei ein Penny-Discounter, der die Nahversorgung des Stadtteils si- cherstellt. Hinzu kommen kleinflächige Ladenlokale, wie z.B. eine Bäckerei, ein Opti- ker, eine Apotheke oder ein Sanitätshaus. Zudem ist ein Ladenleerstand zu erkennen. In beiden Gebäuden an der Rahlstedter Straße werden die Obergeschosse durch Arzt- praxen genutzt. Weitere Dienstleistungen bieten eine Filiale der Volksbank und ein Sonnenstudio an.

Karte 11: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Kieler Stra- ße

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwerin. Dortmund, 2005

Ca. 350 m weiter östlich entlang der Kieler Straße befindet sich im Kreuzungsbereich mit der Eutiner Straße ein weiteres Wohn- und Geschäftshaus, das im Erdgeschoss

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überwiegend durch Einzelhandel und in den Obergeschossen durch sonstige Dienst- leistungen (z.B. Arztpraxen, Fitnessstudio) genutzt wird. Eine gewisse Magnetfunktion geht von einem Tedi-Markt mit Bäcker und Fleischer in der Vorkassenzone aus. Hinzu kommen weitere sehr kleinstrukturierte Einzelhandelsbetriebe, z.B. eine Apotheke, ein Blumenladen oder ein Geschäft für Wolle & Zubehör. Ergänzend finden sich auch in diesem zweiten Pol zwei Bankfilialen, ein Friseur usw. Eine größere Ladeneinheit steht leer.

Das bipolare Stadtteilzentrum Kieler Straße setzt sich im Nordwesten Schwerins aus mehreren Gebäude- komplexen zusammen, die in Erdgeschosslage Einzelhandelsnutzung aufweisen

Insgesamt beläuft sich der Einzelhandelsbeatz im Stadtteilzentrum Kieler Straße somit auf lediglich ca. 15 Betriebe (= ca. 2,1 % aller Betriebe in Schwerin) mit ca. 1.810 m² VK (ca. 0,9 %) und einer Umsatzleistung von ca. 6,2 Mio. € (ca. 1,0 %). Dabei ist lediglich der Tedi-Sonderpostenmarkt mit ca. 730 m² VK den FOC-relevanten Sorti- mentsbereichen zuzuordnen. Das Umfeld des Standortbereiches ist erneut überwie- gend mit vielgeschossigen Wohnblocks bebaut. Das Einzelhandels- und Dienstleis- tungsangebot im Stadtteilzentrum dient ausschließlich der Nahversorgung der dort le- benden Einwohner entfaltet darüber hinaus keinerlei räumliche Ausstrahlung.

Tab. 15: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzel- handels und Ladenhandwerks im Stadtteilzentrum Kieler Straße Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs- Umsatz stätten1 flächen in m² in Mio. €2 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 11 1.005 4,7 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf * * * 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf * * * 2.-10. Non-Food insgesamt 9 975 2,4 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 15 1.810 6,2 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: Oktober 2014; ggf. Rundungsdifferenzen

5.4.6 Nahversorgungszentrum Lessingstraße Im Stadtteil Weststadt ist am östlichen Ufer des Lankower See entlang der Lessing- straße ein bipolares Nahversorgungszentrum abgegrenzt.

Der westliche Pol liegt nahe am Seeufer und wird durch ein kleines Fachmarktzentrum eingenommen, das architektonisch einen wenig ansehnlichen Eindruck macht. Um einen zentralen Parkplatz sind verschiedene Fachmärkte arrondiert, von denen Sky und

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Aldi als Lebensmittelmärkte eine Magnetfunktion ausüben. Hinzu kommen einige kleinere Fachmärkte (Kik, Tedi, Euronics), ergänzende Facheinzelhändler (z.B. Blumenla- den, Bäcker) und sonstige Dienstleistungen (z.B. Post, Friseur, Imbiss). Das Fach- marktzentrum liegt etwas versteckt am Ende der Lessingstraße in einer Sackgasse, was die Anfahrt zum Standort erschwert.

Karte 12: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Lessingstraße

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwerin. Dortmund, 2005

Ca. 300 m östlich des Fachmarktzentrums ist an der Lessingstraße als zweiter Pol des Nahversorgungszentrums ein Edeka-Supermarkt mit einer Bäckerei in der Vorkassen- zone und einer weiteren Bäckerei sowie einem Blumenladen in direkter Nachbarschaft lokalisiert. Auf dem Vorplatz des Supermarkt-Gebäudes findet der Wochenmarkt des Stadtteils statt.

Der östliche Pol des NVZ Lessingstraße wird durch einen Edeka-Supermarkt dominiert (Bild links). Der westliche Pol wird durch ein kleines fachmarktzentrum eingenommen (Bild rechts)

Insgesamt haben im Nahversorgungszentrum Lessingstraße ca. 11 Einzelhandelsbe- triebe (= ca. 1,5 % aller Betriebe in Schwerin) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca. 3.805 m² (= ca. 1,8 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 13,6 Mio. € (= ca. 2,2 %) ihren Standort. Dabei handelt es sich fast ausschließlich um Angebote zur Deckung des kurzfristigen Bedarfsbereiches. In den projektrelevanten Sortiments-

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bereichen sind lediglich Kik und Tedi auf einer Verkaufsfläche von ca. 805 m² vertreten. Aufgrund des Einzelhandelsangebotes und der abseitigen Lage weist das Nahver- sorgungszentrum keine über den Stadtteil hinausgehende Anziehungskraft aus. Im direkten Standortumfeld dominiert wiederum hochverdichtete Wohnbebauung.

5.4.7 Nahversorgungszentrum Köpmarkt Das Nahversorgungszentrum Köpmarkt ist im südlichen Bereich von Schwerin im Stadtteil Großer Dreesch direkt an der B321 („Am Grünen Tal“) lokalisiert und damit nicht weit entfernt von den Stadtteilzentren Dreescher Markt im Norden (vgl. Kap. 5.4.2) und Berliner Platz im Osten (vgl. Kap. 5.4.3).

Karte 13: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Köpmarkt

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwerin. Dortmund, 2005

Der Köpmarkt ist eine Ansammlung von meist großflächigen Fachmärkten, die in verschiedenen Gebäudekomplexen untergebracht sind. Der Standort wirkt etwas unüber- sichtlich und unstrukturiert. Die einzelnen Gebäude sind zumeist schon älteren Da- tums und wirken wenig ansehnlich. Zwischendurch finden sich auch neuere Gebäude, wie z.B. der moderne dm-Drogeriemarkt. Der Einzelhandelsschwerpunkt im NVZ liegt im kurzfristigen Bedarfsbereich mit z.B. einem Sky-Supermarkt, einem Aldi-Discounter, dem dm-Markt oder einem Getränkehandel. Im mittelfristigen Bedarfsbereich kommen mit Fachmärkten wie Ernsting‘s Family, Kik und Deichmann Betriebe hinzu, die im unteren Preissegment anzusiedeln sind. Ergänzt wird das Angebot durch kleinflächigere Ladeneinheiten, z.B. ein Optiker oder ein Modegeschäft sowie sonstige Dienstleistun- gen (z.B. ein Fotostudio, Gastronomieangebote oder die Filiale einer Volksbank). In dem mehrgeschossigen Gebäude, in dem der Sky-Supermarkt im EG untergebracht

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ist, sind in den oberen Geschossen u.a. Praxen für Physiotherapie und ein Fitnessstu- dio lokalisiert. Am Standort war zum Erhebungszeitpunkt ein Leerstand festzustellen.

Das NVZ Köpmarkt ist dezentral gelegen. Nördlich der B321 schließen sich zwar ver- dichtete und vielgeschossige Wohnbauten an, aufgrund der Trennwirkung durch die viel befahrene Bundesstraße handelt es sich jedoch um einen größtenteils autokunden-orientierten Standort. Das NVZ Köpmarkt stellt aufgrund seines umfangreichen Nahversorgungsangebotes und seiner guten PKW-Erreichbarkeit einen bedeutenden Wettbewerbsstandort für die nahe gelegenen Stadtteilzentren Dreescher Markt und Berliner Platz dar.

Das NVZ Köpmarkt ist eine Ansammlung zumeist großflächiger Fachmärkte, die sich auf verschiedene Gebäudekomplexe verteilen. Insgesamt wirkt der Standortbereich etwas unübersichtlich

Im Oktober 2014 wurde das Einzelhandelsangebot im Nahversorgungszentrum Köp- markt durch ecostra-Mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei

 ca. 16 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks  eine Verkaufsflächenausstattung von ca. 4.295 m²  eine Umsatzleistung von ca. 18,9 Mio. €

ermittelt werden.

Tab. 16: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzel- handels und Ladenhandwerks im Nahversorgungszentrum Köpmarkt Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs- Umsatz stätten1 flächen in m² in Mio. €2 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 9 3.060 16,4 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf * * * 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf * * * 2.-10. Non-Food insgesamt 10 1.965 7,0 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 16 4.295 18,9 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: Oktober 2014; ggf. Rundungsdifferenzen

Auf die projektrelevanten Sortimentsbereiche entfallen im gesamten Nahversorgungs- zentrum Köpmarkt insgesamt ca. 6 Betriebe (= ca. 37,5 % aller Betriebe im NVZ Köpmarkt) mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.860 m² (= ca. 43,3 %) und einer Um- satzleistung von ca. 6,3 Mio. € (= ca. 33,3 %). Davon entfallen ca. 3 Betriebe mit ca.

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780 m² VK auf den Sortimentsbereich Bekleidung, ca. 1 Betrieb mit ca. 380 m² VK auf den Bereich Schuhe & Lederwaren sowie ca. 2 Betriebe mit ca. 700 m² VK auf die sonstigen Sortimente. Die Warenangebote in den projektrelevanten Bedarfsbereichen sind dabei meist nur wenig hochwertig.

5.4.8 Nahversorgungszentren Paulsstadt / Feldstadt sowie Güstrower Straße Das Nahversorgungszentrum Paulsstadt / Feldstadt ist am Obotritenring in der Pauls- stadt gelegen und besteht lediglich aus einem Aldi-Discounter sowie Rewe- Supermarkt mit zusammen ca. 1.880 m² VK. Im direkten Umfeld des NVZ sind des Weiteren eine Tankstelle und ein „Sport 2000“-Fachgeschäft lokalisiert.

Das NVZ Güstrower Straße liegt im Nordosten Schwerin an einer viel befahrenen Aus- fallstraße. Das NVZ besteht aus einer langgezogenen Ladenzeile, die von ca. 5 Einzel- handelsbetrieben mit ca. 2.245 m² VK genutzt werden. Ankermieter sind Aldi und Sky aus dem Lebensmittelbereich. Anbieter aus den projektrelevanten Sortimentsberei- chen sind im NVZ Güstrower Straße nicht vorhanden. Der Standortbereich weist zwei Ladenleerstände auf.

Aufgrund der fehlenden Relevanz für das Planvorhaben in Wittenburg wird auf eine eingehendere Darstellung beider Standortbereiche verzichtet.

5.4.9 Sonderstandort Am Fasanenhof Der Sonderstandort „Am Fasanenhof“ ist im Westen der Stadt Schwerin im Gewerbe- gebiet Görries im gleichnamigen Stadtteil gelegen. In dezentraler Standortlage hat sich rund um einen zentral gelegenen Parkplatz eine Agglomeration aus z.T. sehr großdimensionierten Fachmärkten gebildet. Die Handelsimmobilien machen einen deutlich in die Jahre gekommenen Gesamteindruck. Magnetbetrieb ist ein Hit- Verbrauchermarkt, Weitere größere Betriebe sind z.B. ein Möbelmarkt oder ein Baby- fachmarkt. Insgesamt sind am Sonderstandort „Am Fasanenhof“ ca. 14 Einzelhandels- betriebe (= ca. 1,9 % aller Betriebe in Schwerin) mit ca. 6.450 m² VK (= ca. 3,1 %) und einer Umsatzleistung von ca. 17,1 Mio. € (= ca. 2,8 %) vorhanden. Die Einzel- handelsbetriebe sind dabei ausschließlich dem kurzfristigen und langfristigen Bedarfs- bereich zuzuordnen. Projektrelevante Sortimente werden im Standortbereich nicht angeboten.

Das Umfeld des Sonderstandortes „Am Fasanenhof“ ist durch Gewerbe- und weitere großdimensionierte Fachmärkte (z.B. Obi, Matratzen Concord) geprägt.

5.4.10 Sonderstandort Sieben-Seen-Center Als weiterer wichtiger Einzelhandelsstandort wird im Einzelhandelskonzept der Stadt Schwerin das Sieben-Seen-Center angeführt, dessen Standort im südwestlichen Stadt- teil Krebsförden direkt an der Bundesstraße B106 ist.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 79

Karte 14: Sonderstandort Sieben-Seen-Center

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwerin. Dortmund, 2005

Das Sieben-Seen-Center ist ein funktional gestaltetes Shoppingcenter mit einem gera- den und langgestreckten Mallverlauf. Der Mieterbesatz ist durch Fachmärkte geprägt, wobei die sehr großdimensionierten Ankermieter jeweils an den Enden der Mall positi- oniert sind (sog. „Knochenprinzip“). Der Einzelhandelsbesatz setzt sich aus allen Be- darfsbereichen ohne eindeutigen Angebotsschwerpunkt zusammen. Magnetbetriebe sind ein real-Verbrauchermarkt, ein expert-Elektromarkt oder ein Adler-Modemarkt. In den FOC-relevanten Sortimentsbereichen sind zahlreiche weitere Fachmärkte und Fachgeschäfte (z.B. Intersport, Camp David, Esprit, Engbers, New Yorker, Reno, Deichmann, Bijou Brigitte, Douglas) vorhanden, die dem unteren bis mittleren Preis- segment zuzuordnen sind. Neben den Einzelhandelsbetrieben sind im Center zahlreiche Gastronomieangebote lokalisiert. Ebenfalls zum Standortverbund gezählt wird au- ßerdem ein Hammer-Fachmarkt, der allerdings als „Stand alone“ etwas abseits auf der gegenüberliegenden Straßenseite betrieben wird. Zusammenfassend weist der Einzel- handel im Sieben-Seen-Center folgende Bestands- und Leistungsdaten auf:

Tab. 17: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzel- handels und Ladenhandwerks am Sonderstandort Sieben-Seen-Center Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs- Umsatz stätten1 flächen in m² in Mio. €2 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 14 9.675 37,2 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 16 7.315 20,3 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 9 5.980 15,1 2.-10. Non-Food insgesamt 31 14.765 41,7 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 39 22.970 72,6 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: Oktober 2014; ggf. Rundungsdifferenzen

Davon entfallen auf die FOC-relevanten Sortimentsbereiche insgesamt ca. 19 Betriebe (= ca. 48,7 % aller Betriebe im Sieben-Seen-Center) mit einer Verkaufsfläche von ca. 8.135 m² (= ca. 35,4 %) und einer Umsatzleistung von ca. 24,5 Mio. € (= ca. 33,7

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 80

%). Im Einzelnen sind dem Sortimentsbereich Bekleidung und Sportbekleidung ca. 11 betriebe mit ca. 5.830 m² VK und einer Umsatzleistung von ca. 16,6 Mio. € zuzuordnen. Auf den Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren entfallen ca. 3 Betriebe mit ca. 1.160 m² VK und auf die sonstigen Sortimente ca. 5 Betriebe mit ca. 1.145 m² VK.

Das Sieben-Seen-Center ist funktional gestaltet und ist durch großdimensionierte Fachmärkte geprägt

Der Standortbereich ist dezentral gelegen und wird im Westen durch Bahngleise und im Osten durch die B106 begrenzt. Südlich des Sieben-Seen-Centerstandortes befindet sich ein kleines Wohngebiet und östlich der B106 ein weiterer Siedlungsbereich, der allerdings durch die Bundesstraße vom Standort abgeschnitten ist. Somit ist das Center eindeutig auf Autokunden ausgerichtet und entsprechend mit einem sehr großzügig angelegten und kostenfreien, ebenerdigen Parkplatz ausgestattet. Im Standortumfeld befinden sich weitere Fachmärkte in einer kleinen Fachmarktzeile (Kü- chen-Treff, Dänisches Bettenlager, Fressnapf). Außerdem wird in direkter Nachbar- schaft der Neubau eines bereits bestehenden Aldi-Discounters errichtet. Das Sieben- Seen-Center besitzt aufgrund seines umfangreichen Einzelhandelsangebotes und seiner verkehrsgünstigen Lage ein überörtliches Einzugsgebiet. Die Kundenfrequenz im Center ist gut. Das Center ist voll vermietet und zeigt insgesamt eine gute Leistungs- fähigkeit.

5.4.11 Sonderstandort Margaretenhof Ein weiterer Sonderstandort ist im Nordwesten Schwerins dezentral zwischen den Stadtteilen Lankow und Warnitz im gleichnamigen Gewerbegebiet Margaretenhof lokalisiert. Die Zufahrt zum Sonderstandort Margaretenhof erfolgt über die Grevesmüh- lener Straße (L03), die direkten Anschluss an die Bundesstraßen B106 und B104 ge- währleistet.

Der Sonderstandort Margaretenhof besteht aus drei Gebäudekomplexen. Im Westen ist das sog. Plaza Center mit einem Sky XXL-Verbrauchermarkt als Ankermieter und einer kleinen Mall im Vorkassenbereich lokalisiert. In der Mall sind neben dem übli- chen Mieterbesatz (z.B. Bäcker, Apotheke, Handyshop) auch drei Fachmärkte aus den FOC-relevanten Sortimentsbereichen (Kik, Takko, K+K Schuhe) vertreten. Neben dem Plaza Center ist ein SB-Möbelmarkt von Roller als „Stand alone“ lokalisiert.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 81

Karte 15: Der Sonderstandort Margaretenhof

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwerin. Dortmund, 2005

Der östliche Abschnitt des Sonderstandortes ist platzartig mit mehrgeschossigen, gemischt genutzten Wohngeschäftshäusern gestaltet. Im Erdgeschoss herrschen Fach- märkte und kleinere Läden zur Deckung aller Bedarfsbereiche, wie z.B. Aldi, Das Fut- terhaus, Ernsting’s Family, die Jeans Farm, Fahrrad Kather oder Hausgeräte Speidel vor. Allerdings stehen in diesem Bereich auch 4 Ladeneinheiten leer. Die oberen Ge- schosse werden durch die Agentur für Arbeit sowie als Praxisflächen und auch als Wohnungen genutzt. Dieser gemischt genutzte Bereich ist städtebaulich ansehnlich gestaltet. Der zentral gelegene Platz ist begrünt und mit Spielgeräten ausgestattet.

Insgesamt erstreckt sich das Einzelhandelsangebot somit über alle Bedarfsbereiche. Allerdings wird nur das Sky XXL-Verbrauchermarkt gut frequentiert. Mit zunehmender Entfernung vom Plaza Center nimmt die Kundenfrequenz sukzessive ab.

Trotz der Wohnnutzung im Standortbereich und des westlich der B106 gelegenen Wohngebietes ist der Sonderstandort Margaretenhof autokundenorientiert. Allen drei Gebäudeteilen ist im Norden ein zentraler, ebenerdiger Parkplatz mit ca. 1.000 PKW- Stellplätzen vorgelagert. Zusätzlich verfügt der Standort an den südlich vorbeiführen- den Bahngleisen über eine eigene Haltestelle, die von der Regionalbahn angefahren wird.

Zusammenfassend weist der Einzelhandel am Sonderstandort Margaretenhof die in Tabelle 18 aufgeführten Bestands- und Leistungsdaten auf.

Dabei entfallen auf die FOC-relevanten Sortimentsbereiche insgesamt ca. 6 Betriebe (= ca. 33,3 % aller Betriebe im Sonderstandort) mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.560 m² (= ca. 11,2 %) und einer Umsatzleistung von ca. 3,0 Mio. € (= ca. 8,0 %). Davon entfallen wiederum auf den Sortimentsbereich Bekleidung inkl. Sportbekleidung ca. 4 Betriebe mit ca. 1.135 m² VK, auf Schuhe & Lederwaren ca. 1 Betriebe mit ca.

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420 m² VK und auf die sonstigen Sortimente ca. 1 Betrieb mit ca. 5 m² VK. Insgesamt bewegt sich das Preisniveau in den projektrelevanten Sortimentsbereichen im unteren Segment.

Tab. 18: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzel- handels und Ladenhandwerks am Sonderstandort Margaretenhof Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs- Umsatz stätten1 flächen in m² in Mio. €2 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 7 6.795 28,7 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 5 1.555 3,0 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 6 5.575 5,9 2.-10. Non-Food insgesamt 14 7.560 9,7 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 18 13.925 37,6 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: Oktober 2014; ggf. Rundungsdifferenzen

5.4.12 Fazit Der Einzelhandel in der Innenstadt von Schwerin ist quantitativ durchaus umfangreich, bietet außerhalb des Marienplatzes mit den beiden Shoppingcentern Schloss- park Center und Marienplatz-Galerie sowie weiteren attraktiven Modeanbietern (H&M, Olymp & Hades) jedoch nur eine eingeschränkte Attraktivität und Leistungsfähigkeit. Abseits des Marienplatzes sind in den städtebaulich integrierten Lagen bei den projektrelevanten Sortimentsbereichen überwiegend kleinflächige Fachgeschäfte lokalisiert, größer dimensionierte Magnetbetriebe fehlen in diesem Bereich.

Neben der Innenstadt stellt das dezentrale Sieben-Seen-Center die bedeutendste Ein- zelhandelslage in Schwerin dar. Das Center ist überörtlich gut erreichbar und weist ein umfangreiches Einzelhandelsangebot auf, das sich bezogen auf die Sortimentsberei- che Bekleidung, Schuhe & Sport überwiegend im unteren bis mittleren Preisniveau bewegt.

In den Stadtteilzentren, Nahversorgungszentren und an den sonstigen Sonderstandor- ten ist das Einzelhandelsangebot meist beschränkt und überwiegend auf die Nahver- sorgung bezogen. In den projektrelevanten Bedarfsbereichen ist der Mieterbesatz dabei überwiegend dem niedrigpreisigen Fachmarktsegment zuzuordnen.

5.5 Sonstige bedeutende Einzelhandelslagen

Darüber hinaus sind mit den Städten Hamburg und Lübeck zwei weitere, weiträumig strahlende Einzelhandelsdestinationen in der Region zu nennen, die im Hinblick auf die Einkaufsorientierung der Bevölkerung eine Rolle spielen und über ein umfassendes und ausdifferenziertes Einzelhandelsangebot verfügen. Die Hansestadt Hamburg nimmt innerhalb Norddeutschlands eine herausragende Stellung als Einkaufsdestinati- onen ein. Lübeck besitzt als zweitgrößte Stadt Schleswig-Holsteins ein Einzugsgebiet, das weit über die Stadtgrenzen hinausreicht. Es ist davon auszugehen, dass diese Ein- kaufsdestinationen nicht zur regelmäßigen, täglichen Versorgung aufgesucht werden, sondern vorrangig zur Versorgung mit Waren des höheren, langfristigen Bedarfs dienen und somit eher aperiodisch frequentiert werden. Daher ist ihre Wettbewerbsbe-

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deutung im Hinblick auf das geplante Outlet Center in Wittenburg nicht zu vernachläs- sigen.

5.5.1 Das Oberzentrum Hamburg Hamburg (ca. 78 km westlich des Planstandortes) ist mit aktuell ca. 1.788.995 Ein- wohnern die zweitgrößte Stadt Deutschlands. Als Zentrum der Metropolregion Ham- burg (insgesamt ca. 5,1 Mio. Einwohner) bietet die Stadt nicht nur ein umfassendes und breites Einzelhandelsangebot, sondern besitzt auch ein herausragendes kulturel- les, architektonisches und touristisches Potenzial. Eine Zentralitätskennziffer Ham- burgs von ca. 111 unterstreicht die übergeordnete Einzelhandelsbedeutung der Stadt. Im Jahr 2012 verfügte die Stadt Hamburg insgesamt über ca. 2,7 Mio. m² Verkaufs- fläche.1 Im Vergleich mit anderen deutschen (Groß-)Städten weist Hamburg eine sehr hohe Dichte an Shoppingcentern auf. Die meisten dieser Center befinden sich jedoch in Stadtteillage, während in der Innenstadt nur wenige Center lokalisiert sind.

Als bedeutendste Center sind dabei zu nennen:

Tab. 19: Auflistung der Shoppingcenter in der Stadt Hamburg (Auszug) Center Standort- VK in m² Anzahl Ø- lage Shops Bewertung1 Alstertal Einkaufs-Zentrum Stadtteil ca. 42.000 ca. 150 2,70 Elbe-Einkaufszentrum Stadtteil ca. 35.000 ca. 120 2,80 Billstedt-Center Stadtteil ca. 30.000 ca. 80 3,18 City Center Bergedorf Stadtteil ca. 25.000 ca. 55 3,00 Europa Passage Innenstadt ca. 24.000 ca. 90 2,47 Phoenix Center Stadtteil ca. 20.000 ca. 85 -- Quarree Wandsbek Markt Stadtteil ca. 19.000 ca. 70 2,46 Hamburger Meile Stadtteil ca. 18.500 ca. 100 3,26 Hamburg - Mercado Altona-Ottensen Stadtteil ca. 17.500 ca. 55 1,70 1 vgl.: ECOSTRA: Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2014; Durchschnittsbewertung der Umsatzleistung durch die Mieter in einem Bewertungsspektrum von 1 (= sehr gut) bis 5 (= mangelhaft)

Die Haupteinkaufslage in der Hamburger Innenstadt kann in zwei relevante Zonen untergliedert werden, welche als „City-Ost“ und „City-West“ bezeichnet werden.

 Die „City-Ost“ besteht im Wesentlichen aus den ost-west-gerichteten Einkaufs- straßen Mönckebergstraße und Spitalerstraße, welche die Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof und Rathaus darstellen.

Das Einzelhandelsangebot wird sowohl durch großdimensionierte Flagship-Stores nationaler und internationaler Ketten als auch durch große Warenhäuser wie z.B. Karstadt und Galeria Kaufhof dominiert. Hinzu kommen – ebenfalls großflächige – Modeanbieter wie C&A, P&C, H&M, Anson’s, Zara, Görtz Schuhe oder eine Sport Scheck-Filiale. Insgesamt kann die „City-Ost“ als mittelpreisige, konsumige inner- städtische Einkaufslage mit einem umfassenden Angebot im Bereich Young

1 COMFORT RESEARCH & CONSULTING: Städtereport Hamburg. Hamburg, 2013

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 84

Fashion und Casual Wear eingestuft werden. Im westlichen Abschnitt der Mönckebergstraße ist das Shoppingcenter „Europa Passage“ lokalisiert.

Mönckebergstraße: Großdimensionierte, mehrstö- Spitalerstraße mit Blick in Richtung Osten (Haupt- ckige Geschäftshäuser. Die Straße ist für den Bus- bahnhof), die als Fußgängerzone ausgewiesen ist und Lieferverkehr freigegeben

Auch in der Spitalerstraße dominieren großflächige Das Angebot setzt sich hauptsächlich aus bekann- Einzelhandelsangebote ten nationalen und internationalen Filialisten aus dem mittleren Preissegment zusammen

 Die „City-West“ wird v.a. durch die Einkaufsstraßen Jungfernstieg, Neuer Wall, Große Bleichen, der Post- und Gerhofstraße, der Hohen Bleiche und den Colonnaden sowie dem Gänsemarkt gebildet.

Des Weiteren sind in diesen Straßen mehrere – für Hamburg typische – Ein- kaufspassagen wie das Hanseviertel, die Gänsemarkt-Passage oder der Bleichen- hof zu finden. Die „City-West“ präsentiert sich als traditionelle Luxuseinkaufslage der Hamburger Innenstadt. Das Angebot besteht hauptsächlich aus Gütern und Marken aus dem hochpreisigen Luxussegment. Der Mieterbesatz der „City-West“ umfasst u.a. Marken wie Gucci, MCM, Karen Millen, Chanel, Mulberry, Hackett London, Rene Lezard, Escada, Cartier, Windsor, Bulgari, Louis Vuitton, Max Mara, Hugo Boss und Ermenegildo Zegna. Darüber hinaus wird dieses Premiumangebot durch günstigere Designermarken oder Fashionlabels wie Abercrombie & Fitch, Polo Ralph Lauren, Tommy Hilfiger, Replay, American Apparel, Mango, Guess, Neo, Esprit sowie durch zugkräftige konsumige Anbieter wie Zara und H&M er- gänzt. Im Gegensatz zu den Einkaufsstraßen Spitalerstrasse und Mönckeberg- strasse wird die „City-West“ eher durch kleinflächige Strukturen geprägt.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 85

Neuer Wall: Mehrstöckige Geschäftshäuser mit Der gesamte Bereich der „City-West“ ist durch eine Einzelhandelsnutzung im Erdgeschoss. Es dominie- hohe städtebauliche Qualität geprägt. ren kleinflächige Ladeneinheiten

Der Markenbesatz umfasst eine Vielzahl bekannter internationaler Luxuslabels.

Insgesamt verzeichnet die Stadt Hamburg nach wie vor eine hohe Flächennachfrage nach Einzelhandelsflächen seitens nationaler und internationaler Handelsunterneh- men. Die Flächennachfrage konzentriert sich dabei v.a. auf die 1a-Lagen, die von einer relativen Flächenknappheit gekennzeichnet sind. In der Folge sind die Mietpreise für Einzelhandelsflächen in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen.

Tab. 20: Mietpreisentwicklung im Einzelhandel der Hamburger Innenstadt untergliedert nach der Standortlage und der Größe des Ladenlokals* 1a-Lage 1b-Lage Laden mit Laden mit Laden mit Laden mit ca. 60 m² ca. 150 m² ca. 60 m² ca. 150 m² 2005 97,00 € 62,00 € 29,00 € 19,00 € 2008/2009 95,00 € 70,00 € 32,50 € 20,00 € 2009/2010 95,00 € 70,00 € 31,50 € 19,00 € 2012/2013 105,00 € 75,00 € 32,00 € 20,00 € 2013/2014 110,00 € 80,00 € 34,00 € 21,00 € * = monatliche Nettokaltmiete in € je m² ebenerdiger Ladenfläche Quelle: IVD-Gewerbe-Preisspiegel

Die Spitzenmiete für Spitzenobjekte in Toplagen hat sich von ca. 190 € Nettokaltmiete pro m² und Monat im Jahr 2005 über ca. 220 € im Jahr 2009/2010 auf ca. 230 € im Jahr 2013/2014 ebenfalls gesteigert.1

1 IMMOBILIENVERBAND DEUTSCHLAND IVD (Hrsg.): IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2013/2014. Berlin, 2014

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5.5.2 Das Oberzentrum Lübeck Die Hansestadt Lübeck ist neben der Landeshauptstadt Kiel und Flensburg einer der drei wichtigsten Einzelhandelsstandorte Schleswig-Holsteins. Mit ca. 212.960 Einwoh- nern ist Lübeck nach Kiel die zweitgrößte Stadt des Bundeslandes. Die Stadt besitzt eine hohe Bedeutung als Einzelhandelsdestination in der Region, was durch eine Zent- ralitätskennziffer von ca. 144 verdeutlicht wird. Insgesamt ist die Stadt Lübeck mit ca. 136.000 m² Verkaufsfläche im Einzelhandel ausgestattet.1 Mit ihren zahlreichen touristischen Attraktionen wie z.B. der Lübecker Altstadt, die bereits 1987 zum UNESCO- Weltkulturerbe ernannt wurde, besitzt die Stadt auch ein starkes touristisches Poten- zial.

Die innerstädtischen Haupteinkaufslagen Lübecks werden im Wesentlichen durch die als Fußgängerzone ausgezeichnete, in Nord-Süd-Richtung verlaufende Breite Straße sowie die in West-Ost-Richtung aneinandergereihten Kohlmarkt und Holstenstraße gebildet. Städtebaulich wird der gesamte Bereich durch eine historische Bausubstanz, die mit modernen Geschäftshäusern durchsetzt ist, geprägt.

 Die Breite Straße kann als 1a-Lage eingestuft werden. Sie verfügt über ein umfangreiches Einzelhandelsangebot, welches sich hauptsächlich aus nationalen und internationalen Filialbetrieben, die im niedrigen bis mittleren Preissegment agieren, zusammensetzt. Charakteristisch für die Einkaufsstraße sind großflächige, mehrstöckige moderne Geschäftshäuser, die durch kleinere Ladeneinheiten er- gänzt werden. Neben dem Karstadt-Warenhaus sind insbesondere P&C, H&M, C&A, TK Maxx und Zara als Magnetbetriebe in diesem Bereich zu nennen. Weite- re vertretene Marken sind u.a. Gerry Weber, Jack & Jones, Pimkie, ecco, Roland, Runners Point, s.Oliver und Görtz Schuhe. Als städtebauliches und touristisches Highlight befindet sich im südlichen Bereich der Breiten Straße das historische Ensemble des Rathauses am Markt, an dem die Einkaufsstraße über einen Durchgang angeschlossen ist. Hier ist u.a. auch das P&C-Geschäftshaus lokalisiert.

Als Fußgängerzone ausgewiesene Breite Straße mit Die Einkaufslage wird durch mehrgeschossige Blick in Richtung Norden. Geschäftshäuser und großflächige Filialbetriebe wie z.B. Zara charakterisiert.

1 COMFORT RESEARCH & CONSULTING: Städtereport Lübeck. Hamburg, 2014

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Historisches Rathaus-Ensemble am Markt. Peek & Cloppenburg Geschäftshaus am Markt.

 Der Kohlmarkt und die Holstenstraße stellen ebenfalls eine wichtige Einkauf- lage der Lübecker Innenstadt dar, müssen hinsichtlich der Einzelhandelsbedeu- tung, des Markenbesatzes und der Angebots- und Aufenthaltsqualität im Ver- gleich zur Breiten Straße jedoch als nachrangig bewertet werden. Beide Straßen sind für den Verkehr freigegeben und relativ stark befahren, sodass eine gewisse Trennung zwischen den beiden Straßenseiten vorherrscht. Der Kohlmarkt und der östliche Abschnitt der Holstenstraße werden überwiegend durch gastronomische Nutzungen geprägt. In den projektrelevanten Segmenten ist lediglich auf die An- bieter Gaastra, Snipes und Karstadt Sport am westlichen Ende der Holstenstraße hinzuweisen.

Für den Verkehr freigegebene Holstenstraße, die in Holstenstraße mit Blick in Richtung Westen (Hols- Angebot, Qualität und Preis eher ein niedriges tentor) Niveau aufweist.

Weitere Einkaufsstraßen mit einem gewissen relevanten Geschäftsbesatz, die aber bereits als Nebenlagen eingestuft werden können, sind die Sandstraße und die Königs- traße sowie die Querverbindungen zwischen Breite Straße und Königstraße (z.B. Schrannen, Fleischhauerstraße und Hüxstraße).

Eine wichtige ergänzende Angebotsfunktion im filialisierten Modesegment wird durch das Haerder Center übernommen, welches im Kreuzungsbereich von Sandstraße, Wahmstraße, Breite Straße und Kohlmarkt lokalisiert ist. Dabei handelt es sich um ein attraktiv und modern gestaltetes innerstädtisches Shoppingcenter, dessen Einzelhan- delsangebot mit ca. 20 Geschäften auf ca. 10.500 m² VK jedoch begrenzt ist. In den FOC-relevanten Bereichen ist der Einzelhandelsbesatz ebenfalls limitiert und mit z.B.

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H&M, New Yorker oder Tally Weijl überwiegend auf konsumige Konzepte im unteren Preissegment ausgerichtet.

In dezentraler Standortlage in einem Gewerbegebiet am westlichen Stadtrand ist als weiteres Shoppingcenter der Citti-Park gelegen, der über ca. 35 Einzelhandelsbetriebe mit ca. 27.000 m² VK verfügt. Im aktuellen Shoppingcenter Performance Report erreicht der Citti-Park mit einer Durchschnittsbewertung von ca. 1,60 bzw. Platz 4 im Gesamtranking unter 260 bewerteten Shoppingcentern in Deutschland eine sehr positive Einschätzung durch die Mieter.1 Allerdings wird das Einzelhandelsangebot im Citti- Park durch großflächige Magnetbetriebe dominiert (z.B. Citti-Markt, Media Markt), der restliche Einzelhandelsbesatz hat eher ergänzenden Charakter. Ein Angebotsschwer- punkt liegt zwar auf dem Bekleidungssegment(z.B. Colosseum, engbers, Bonita, Inter- sport, Street One, SchuhKay, Label Shoes), hochwertige Modemarken sind jedoch weitestgehend nicht vertreten. Die vorhandenen Anbieter agieren hauptsächlich im unteren bis mittleren Preissegment.

Seit April 2014 ist im nördlichen Stadtgebiet von Lübeck am nördlichen Ufer der Trave und direkt an der Autobahn A1 gelegen in dezentraler Lage eine neue Einzelhandels- destination entstanden. Diese besteht aus einem Ikea-Einrichtungshaus (ca. 25.000 m² VK), einem Hornbach-Baumarkt (ca. 10.000 m² VK) und dem angegliederten Shoppingcenter LUV, das ebenfalls von Ikea betrieben wird und einen Einzelhandels- besatz von ca. 40 Betrieben auf ca. 24.000 m² VK aufweist. Das Center wird größten- teils von Fachmärkten geprägt. Das Angebot im Fashion-Bereich ist dabei nicht sehr umfangreich (z.B. C&A, ecco, Görtz, Herzog & Bräuer, Leder Freytag, Intersport, McTrek). Hinzu kommen verschiedene Anbieter für Wohn- und Einrichtungsbedarf (z.B. Chesterfield Möbel, Depot, Villeroy & Boch, Tchibo Prozente). Insgesamt liegt das Angebot im Standortbereich im mittleren bis unteren Preissegment.

Aufgrund der Neueröffnung des Ikea bzw. des LUV sowie der geplanten Erweiterung des Citti-Parks jeweils in dezentraler Standortlage in Lübeck und auch bedingt durch die Eröffnung des Designer Outlet Neumünster im Jahre 2012 ist eine gewisse Verun- sicherung bezüglich der Entwicklung des Einzelhandels in der Lübecker Innenstadt festzustellen, was sich in den letzten Jahren leicht dämpfend auf die Ladenmieten in den 1a-Lagen ausgewirkt hatte, wenngleich sich diese nach wie vor auf einem – bezogen auf eine Stadt dieser Größe – sehr hohen Niveau bewegen. Während sich der Einzelhandelsbesatz in der Innenstadt dennoch als sehr konstant erweist, wird von Gewerbemaklern eine nachlassende Nachfrage von Anbietern aus dem gehobenen Segment nach Flächen in der Lübecker City registriert.2

5.5.3 Weitere als Grundzentren definierte Städte und Gemeinden im regionalen Umfeld Neben den detailliert erhobenen Ober- und Mittelzentren im regionalen Umfeld des Planobjektes in Wittenburg (bis ca. 30 PKW-Fahrminuten) wurden auch die übrigen landesplanerisch als Grundzentren definierten Städte und Gemeinden innerhalb einer

1 vgl. ECOSTRA (Hrsg.): Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2014. Wiesbaden, 2014 2 COMFORT RESEARCH & CONSULTING: Städtereport Lübeck. Hamburg, 2014

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Fahrzeit von ca. 30 PKW-Minuten im Rahmen der vorliegenden Untersuchung einer Bewertung unterzogen.1 Dabei zeigten sich insbesondere die folgenden Unterschiede aber auch Gemeinsamkeiten zwischen den Kommunen:

 Deutliche Unterschiede bestehen hinsichtlich der Einwohnerzahl der Grundzentren innerhalb des Naheinzugsgebietes um das Planvorhaben in Wittenburg. So zählt die als Grundzentrum definierte Städte Rehna aktuell nur ca. 2.950 Einwohner, während die ebenfalls als Grundzentrum definierte Stadt Boizenburg/Elbe mit derzeit ca. 10.255 Einwohnern eine mehr als dreimal so große Bevölkerungszahl aufweist.

 Keine wesentlichen Unterschiede bestehen im Hinblick auf das jeweilige Kaufkraft- niveau der untersuchten Grundzentren. Dieses ist in allen Grundzentren deutlich unterdurchschnittlich und schwankt zwischen ca. 89,0 für die Stadt Zarrentin am Schaalsee und ca. 78,0 für die Stadt Grabow.

 Mit Ausnahme der Stadt Lübtheen sind alle Grundzentren Verwaltungssitz des jeweils gleichnamigen „Amtes“ und übernehmen somit Verwaltungs- und Versor- gungsfunktionen für die umliegenden Gemeinden des zugehörigen Amtsbezirks.

 Einige der untersuchten Grundzentren (z.B. Boizenburg/Elbe, Grabow, Gadebusch) sind mit einem historisch gewachsenen und städtebaulich ansehnlichen Ortskern ausgestattet, der gleichzeitig den Hauptgeschäftsbereich der Stadt mit einer Kon- zentration an Einzelhandelsbetrieben darstellt. Andere Städte zeigen eher eine dezentrale, polyzentrische Struktur, z.B. Neustadt-Glewe, was der Ausbildung eines klaren Versorgungsschwerpunktes für das gesamte Gemeindegebiet entgegen- steht.

 Weiterhin stellt sich die Lage bzw. die Gestaltung des innerörtlichen Hauptge- schäftsbereichs differenziert dar. So befindet sich der Hauptgeschäftsbereich in einigen Grundzentren wie Lübtheen oder Zarrentin im Wesentlichen entlang der in- nerörtlichen Hauptdurchfahrstraße – meist geprägt von einer hohen Verkehrsfre- quenz, was zu Lasten der Aufenthaltsqualität geht, während der Hauptgeschäfts- bereich in anderen Grundzentren wie Boizenburg, Grabow oder Gadebusch über- wiegend als Fußgängerzone bzw. verkehrsberuhigter Bereich gestaltet ist.

 Der Einzelhandelsbesatz in den jeweiligen Grundzentren stellt sich recht unter- schiedlich dar. Während einige Kommunen, wie z.B. Rehna, Lübtheen eine nur begrenzte Anzahl an Ladengeschäften aufweisen, verfügen andere Gemeinden (z.B. Grabow, Gadebusch oder Wittenburg) im Vergleich dazu über einen recht umfangreichen Einzelhandelsbesatz.

 Die in den Grundzentren vorhandenen Ladengeschäfte dienen im Wesentlichen der (Nah-) Versorgung der lokalen Bevölkerung; der Sortimentsschwerpunkt liegt entsprechend im kurzfristigen Bedarfsbereich. Im mittel- und langfristigen Bedarfsbe-

1 Konkret wurden die folgenden Grundzentren bewertet: Boizenburg/Elbe, Gadebusch, Grabow, Lübtheen, Neustadt-Glewe, Rehna, Wittenburg und Zarrentin am Schaalsee. Auf die Betrachtung weiterer Grundzentren außerhalb eines Radius von 30 PKW-Fahrminuten wurde verzichtet, da diese aufgrund des i.d.R. nicht vorhandenen Markenangebotes im Bekleidungssegment bei einer gleichzeitig bereits recht gro- ßen Entfernung zum Planvorhaben von deutlich nachrangiger Relevanz für diese Auswirkungsanalyse sind.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 90

reich – und hier insbesondere bei den FOC-relevanten Sortimenten – findet sich ein nur begrenztes Angebot ohne nennenswerte überörtliche Ausstrahlung.

In Boizenburg/Elbe weist die Königstraße den dich- In Gadebusch wurde am Rande des Ortskerns ein testen Einzelhandelsbesatz auf FMZ mit einem Sky-Markt als Ankermieter errichtet

In Grabow ist die Innenstadt ansehnlich mit Fach- Im Wittenburger Ortskern ist der Einzelhandelsbe- werkhäusern gestaltet satz mit z.B. Rossmann am Markt begrenzt

In Neustadt-Glewe erstreckt sich der Ortskern entlang In Rehna bildet ein kleiner Marktplatz mit umliegen- der Breitscheidstraße als Ortsdurchfahrt den EH- und Dienstleistungsnutzungen den Ortskern

 Lediglich in wenigen Städten wie Grabow (z.B. Männermode W.C. Wendt, Jeans Point, Mode Schneider, Sport 2000), Gadebusch (u.a. Jeans Farm, Ernsting’s Fa- mily, Schuhe Stinshoff, Modehaus Buchholz, Kik) und mit Abstrichen Boizen- burg/Elbe (z.B. Mode- & Sportgeschäft Gumz & Mieck, Konsum Schuhe, Franke Fashion) ist ein etwas umfangreicheres und differenzierteres Angebot im Kernseg- ment Mode & Schuhe vorhanden. Dabei handelt es sich überwiegend um kleinstrukturierte Facheinzelhandelsbetriebe mit einer begrenzten Leistungsfähigkeit und räumlichen Ausstrahlung.

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 In einigen der untersuchten Grundzentren finden sich am Rande des Ortskerns (z.B. Gadebusch, Lübtheen) oder außerhalb der Innenstadt (z.B. Wittenburg) Fachmarktzentren oder Fachmarktagglomerationen mit einem Angebotsschwer- punkt im kurzfristigen Bedarfsbereich, denen eine wichtige Versorgungsfunktion für die örtliche Bevölkerung zukommt. Insgesamt sind die großflächigen und modernen Lebensmittelanbieter zumeist nicht in der Innenstadt, sondern am Rande des Ortskerns oder an den Hauptdurchfahrtstraßen gelegen.

 Aufgrund des in den untersuchten Grundzentren insgesamt nur begrenzten Einzel- handelsangebots zeigen alle Ortskerne eine Mischung aus Einzelhandels-, Gastro- nomie, sonstigen Dienstleistungs- und Wohnnutzungen. Dabei stehen in allen Ge- meinden immer wieder vereinzelte Ladenlokale leer, was z.B. in Lübtheen oder Wittenburg verstärkt auftritt. Eine gravierende Leerstandproblematik ist jedoch für keines der Grundzentren zu verzeichnen.

 Insgesamt besitzen die untersuchten Grundzentren jeweils – entsprechend auch den landesplanerischen Vorgaben – keine nennenswerte überörtliche Versorgungs- funktion bzw. Ausstrahlung.

5.5.4 Die spezifische Wettbewerbssituation im Bereich der Vertriebsform Factory Outlet Center Derzeit befinden sich im weiteren Umfeld des Untersuchungsraums 4 Outlet Center in Betrieb. Im Einzelnen sind hier folgende Wettbewerber zu nennen:

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(1) Designer Outlet Neumünster Neumünster Oderstraße 10 www.mcarthurglen.com/de/designer-outlet-neumuenster/de Objektdaten:  Typ: Outlet Center (Village-Typ)  Betreiber: McArthurGlen  Einzelhandelsgeschäfte: ca. 85  Verkaufsebenen: 1  Mietfläche (GLA) in m²: ca. 18.700  Eröffnung: 2012  Verkaufsfläche (VK) in m²: ca. 16.000  Räumliche Ausstrahlung: überregional Factory Outlet Centre Performance Report Europe 2014:  Rang-Nr.:* 37  Ø-Bewertung:** 2,72 Detailbewertung:**  Architektur / Gestaltung: 2  Einsehbarkeit: 3,5  Nutzungskonzept: 2  Standortqualität: 3  Markenbesatz: 2  Leistungsfähigkeit: 1,5  Kundenfrequenz: 3  Wettbewerbsimmunität: 2 Markenbesatz (Auswahl):  Armani, Asics, Billabong, Bogner, Converse, Corneliani, Daniel Hechter, Desigual, Escada, Esprit, Fossil, Furla, Gaastra, Geox, Gucci, Guess, Hackett, Hugo Boss, Karl Lagerfeld, Lacoste, Levi’s, Marc O’Polo, Mexx, Michael Kors, Napapijri, Nike, Northland, O’Neill, Petit Bateau, Pollini, Polo Ralph Lauren, Puma, René Lezard, Samsonite, Strenesse, Superdry, Tom Tailor, Tommy Hilfiger, Versace, Wolford, Zegna Ergänzende Bemerkungen:  Standort am Rand eines Gewerbegebietes im Süden von Neumünster, unmittelbar angrenzend an die Bundesstraße B 205, welche als Autobahnzubringer zur ca. 2 km westlich verlaufenden A7 fungiert. Der Standort ist somit nicht von der Autobahn einsehbar. Outlet Center im Village-Typ mit Fassadengestal- tung, die einer norddeutschen Innenstadt nachempfunden ist. Insgesamt ergibt sich ein etwas „kitschiger“, aber durchaus ansprechender Gesamteindruck. Gewisse konzeptionelle Schwächen ergeben sich durch den etwas verwirrenden Kundenlauf (erschwerte Orientierung im südlichen Teil des FOC).  Umfassender und attraktiver Markenbesatz, der auch eine Reihe hochpreisiger Designermarken (z.B. Armani, Gucci, Escada, Hugo Boss, Rene Lezard, Karl Lagerfeld, Michael Kors etc.) umfasst. Weitere Magneten sind Polo Ralph Lauren und Tommy Hilfiger sowie die Sportartikelhersteller Puma und Nike.  Aktuell haben die Bauarbeiten für den 2. Bauabschnitt begonnen. Im Herbst 2015 werden auf zusätzlich ca. 5.000 m² VK ca. 35 weitere Outlet Stores eröffnet werden.

Gesamtbewertung: Großdimensioniertes Village-Center mit umfassenden und attraktiven Markenbesatz, welches als sehr leistungsfähiges Outlet Center einzustufen ist. Nach Fertigstellung des 2. Bauabschnitts wird die Attraktivität und räumliche Ausstrahlung weiter zunehmen. Das Center liegt ca. 120 km bzw. ca. 1:15 h PKW-Fahrzeit vom Planstandort entfernt. Entsprechend überlagert sich die Ausstrahlung der beiden Center, wobei hier v.a. der Großraum Hamburg betroffen ist. Insgesamt ist das Designer Outlet Neumünster als sehr bedeutender Wettbewerber zu bewerten. * = Gesamtrang unter 147 FOC in Europa / Durchschnittsbewertung der Umsatzleistung durch die Mieter. Quelle: ECOSTRA & MAGDUS: Factory Outlet Centre Performance Report Europe 2014. Wiesbaden / Troyes, 11 / 2014 ** = Bewertungsspektrum von 1 (= sehr gut) bis 5 (= mangelhaft)

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(2) Designer Outlet Soltau Soltau Rahrsberg 7 www.designeroutletsoltau.com Objektdaten:  Typ: Outlet Center (Village-Typ)  Betreiber: ROS Retail Outlet Shopping  Einzelhandelsgeschäfte: ca. 53  Verkaufsebenen: 1  Mietfläche (GLA) in m²: ca. 13.500  Eröffnung: 2012  Verkaufsfläche (VK) in m²: ca. 9.900  Räumliche Ausstrahlung: überregional Factory Outlet Centre Performance Report Europe 2014:  Rang-Nr.:* 49  Ø-Bewertung:** 2,88 Detailbewertung:**  Architektur / Gestaltung: 2  Einsehbarkeit: 1  Nutzungskonzept: 2  Standortqualität: 1,5  Markenbesatz: 2  Leistungsfähigkeit: 1,5  Kundenfrequenz: 2,5  Wettbewerbsimmunität: 2 Markenbesatz (Auswahl):  Asics, Baldessarini, Bench, Betty Barclay, Brax, Camel Active, Cecil, Comma, Daniel Hechter, Desigual, Esprit, Fossil, G.K. Mayer, Gant, Garcia, Gerry Weber, Hallhuber, Hunkemöller, Jack & Jones, Lacoste, Marc O’ Polo, Mexx, Mustang, Nike, Odlo, René Lezard, Samsonite, Sarar, St. Emile, Tom Tailor, WMF Ergänzende Bemerkungen:  Der Standort des Centers grenzt unmittelbar an die stark frequentierte Autobahn A7 und verfügt auf Höhe des Centers über eine sehr gute Einsehbarkeit. Durch die Lage an der Autobahn besitzt der Stand- ort sehr gute großräumige Erreichbarkeitsfaktoren für den motorisierten Individualverkehr (MIV). Die nächste Autobahnanschlussstelle – „Soltau-Ost“ – befindet sich jedoch bereits etwas entfernt und die Kundenverkehre müssen erst etwa 2-3 km über den Zubringer „An der Bundesstraße“ sowie der K10 zum FOC geführt werden.  Als „Outlet Village“, d.h. in der Form eines gewachsenen Dorfes gestaltetes Center mit regionalen und landestypischen Elementen, welche durch moderne Strukturen und Gestaltungselemente ergänzt werden.  Der Markenbesatz des Designer Outlet Soltau zeigt zwar einen gewissen Schwerpunkt im mittleren bis gehobenen Segment, es existiert jedoch auch ein ausgeprägtes Angebot an „konsumigen“ Marken wie z.B. Desigual, Esprit, Tom Tailor, Vero Moda / Jack & Jones.  Der Betreiber kündigte an, das Center mittelfristig erweitern zu wollen.

Gesamtbewertung: Relativ neues Outlet Center mit herausragenden Lagefaktoren sowie einer sehr guten verkehrlichen Erreichbarkeit und einem hohen Aufmerksamkeitswert. Die Attraktivität dürfte durch weitere Vermietungen und Anpassungen in der Mieterstruktur zukünftig noch steigen. Das Center liegt in der Tourismusregion Lüneburger Heide, ca. 145 km bzw. ca. 1:20 h PKW-Fahrzeit vom Plan- standort in Wittenburg entfernt. Das Designer Outlet Soltau zielt in der Kundenansprache ebenfalls u.a. auf den Großraum Hamburg und ist insgesamt als sehr bedeutender Wettbewerber für das Planvorhaben in Wittenburg zu bewerten. * = Gesamtrang unter 147 FOC in Europa / Durchschnittsbewertung der Umsatzleistung durch die Mieter. Quelle: ecostra & magdus: Factory Outlet Centre Performance Report Europe 2014. Wiesbaden / Troyes, 11 / 2014 ** = Bewertungsspektrum von 1 (= sehr gut) bis 5 (= mangelhaft)

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(3) Designer Outlets Wolfsburg Wolfsburg An der Vorburg 1 www.designeroutlets-wolfsburg.de Objektdaten:  Typ: Outlet Center (Village-Typ)  Betreiber: Outlet Centres International (OCI)  Einzelhandelsgeschäfte: ca. 65  Verkaufsebenen: 1  Mietfläche (GLA) in m²: ca. 17.640  Eröffnung: 2007  Verkaufsfläche (VK) in m²: ca. 14.000  Räumliche Ausstrahlung: überregional Factory Outlet Centre Performance Report Europe 2014:*  Rang-Nr.:* 29  Ø-Bewertung:** 2,58 Detailbewertung:**  Architektur / Gestaltung: 2,5  Einsehbarkeit: 4  Nutzungskonzept: 3  Standortqualität: 3,5  Markenbesatz: 2  Leistungsfähigkeit: 2  Kundenfrequenz: 2,5  Wettbewerbsimmunität: 2,5 Markenbesatz (Auswahl):  Abercrombie & Fitch, Adidas, Benetton, Calvin Klein, Camel Active, Desigual, Diesel, Dockers / Levi’s, Escada, Fossil, Gant, Garcia, Lacoste, Mammut, Marc O’Polo, Michael Kors, Nike, Polo Ralph Lauren, Pu- ma, Reebok, René Lezard, Roy Robson, Superdry, Timberland, Tom Tailor, Tommy Hilfiger, van Laack Ergänzende Bemerkungen:  Standort am Rand der Wolfsburger Innenstadt gegenüber der VW-Autostadt und dem Wissenschaftsmu- seum „phaeno“. Modernes Village-Center in attraktiver Glas-Stahl-Gestaltung mit 3 großdimensionierten ellipsenförmigen Shopinseln sowie einer südlich anschließenden „I-förmigen“ Shopzeile.  Zuletzt erfolgte die Erweiterung des Centers um den 2. Bauabschnitt, im Zuge dessen das zwischen Dezember 2013 und März 2014 um ca. 6.000 m² GLA bzw. 28 Stores erweitert wurde.  Im Center stehen aktuell ca. 9 Ladenlokale leer und 1 Store wird temporär genutzt, was relativ kurz nach der Eröffnung jedoch strategisch begründet sein kann. Aktuell wird die zeitnahe Eröffnung von 2 weiteren Stores (Calida und Superdry) beworben.  Attraktiver Markenbesatz, der allerdings gewisse Lücken aufweist. Sehr hochwertige Designermarken fehlen weitgehend. Weitere Schwächen sind die eingeschränkte Einsehbarkeit und die komplizierte mik- rostandörtliche verkehrliche Erreichbarkeit des Centers.  In einer Befragung von Mietern in Outlet Center zur Performance ihrer Stores hat sich das Designer Outlets Wolsburg in den letzten Jahren kontinuierlich verbessert.

Gesamtbewertung: Modern gestaltetes Village-Center mit einem attraktiven Markenbesatz, das seine Attraktivität und Leistungsfähigkeit durch die vollzogene Erweiterung merklich gesteigert hat. Trotz der vorhandenen Schwächen (u.a. Einsehbarkeit, Erreichbarkeit) zeigt das DOW aus Mietersicht eine positive wirtschaftliche Entwicklung. Aufgrund der relativ großen Entfernung zum Planobjekt in Witten- burg (ca. 150 km bzw. ca. 2:15 h PKW-Fahrzeit) ist das DOW jedoch nur als mittelmäßig bedeutender Wettbewerber einzuordnen. * = Gesamtrang unter 147 FOC in Europa / Durchschnittsbewertung der Umsatzleistung durch die Mieter. Quelle: ECOSTRA & MAGDUS: Factory Outlet Centre Performance Report Europe 2014. Wiesbaden / Troyes, 11 / 2014 ** = Bewertungsspektrum von 1 (= sehr gut) bis 5 (= mangelhaft)

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(4) Designer Outlet Berlin Wustermark Alter Spandauer Weg 1 www.mcarthurglen.com/de/designer-outlet-berlin/de Objektdaten:  Typ: Outlet Center (Village-Typ)  Betreiber: McArthurGlen  Einzelhandelsgeschäfte: ca. 70  Verkaufsebenen: 1  Mietfläche (GLA) in m²: ca. 20.500  Eröffnung: 2009  Verkaufsfläche (VK) in m²: ca. 16.500  Räumliche Ausstrahlung: überregional Factory Outlet Centre Performance Report Europe 2014:  Rang-Nr.:* 13  Ø-Bewertung:** 2,16 Detailbewertung:**  Architektur / Gestaltung: 2  Einsehbarkeit: 2,5  Nutzungskonzept: 2  Standortqualität: 2,5  Markenbesatz: 1,5  Leistungsfähigkeit: 1,5  Kundenfrequenz: 2  Wettbewerbsimmunität: 1,5 Markenbesatz (Auswahl):  Adidas, Asics, Bench, Billabong, Bogner, Brax, Calvin Klein, Converse, Daniel Hechter, Desigual, Diesel, Escada, Esprit, Falke, Fossil, Gaastra, Gant, Geox, Golfino, Guess, Hugo Boss, Joop!, Lego Wear, Levi’s, Liebeskind, Lloyd, Mango, Marc O‘ Polo, Mexx, Michael Kors, Mustang, Napapijri, Navyboot, Nike, Olymp, O’Neill, René Lezard, Replay, Stefanel, Superdry, Timberland, Tom Tailor, Tommy Hilfiger, Wellensteyn Ergänzende Bemerkungen:  Standort unmittelbar an der Bundesstraße B5 in Nähe (ca. 1,5 km) der Anschlussstelle „Spandau“ der Berliner Ringautobahn A10. Outlet Center im Village-Typ mit Fassadengestaltung, die einer barocken Ein- kaufsstraße nachempfunden ist. Insgesamt ergibt sich ein etwas „kitschiger“, aber durchaus ansprechender Gesamteindruck. Das Center wurde 2010 in einer zweiten Baustufe („Süddorf“) um 9.000 m² GLA erweitert. Aktuelle laufen Planungen für eine erneute Erweiterung des Centers.  Umfassender und attraktiver Markenbesatz im mittleren bis gehobenen Preissegment, das jedoch auch einige hochpreisige Designermarken (z.B. Hugo Boss, Joop, Escada, René Lezard etc.) umfasst. Weitere Magneten sind die Sportartikelhersteller Adidas und Nike.  Am Standort befinden sich weitere Outlet Stores (z.B. Puma, Carhartt), die organisatorisch und konzepti- onell jedoch nicht zum Center gehören.

Gesamtbewertung: Großdimensioniertes Village-Center mit umfassenden und attraktiven Markenbesatz, welches als sehr leistungsfähiges Outlet Center einzustufen ist (vgl. auch Rang im FOC Performance Report). Das Center liegt mit ca. 195 km bzw. ca. 1:45 h PKW-Fahrzeit in bereits relativ großer Entfernung zum Planareal in Wittenburg und zielt insbesondere auf die Bevölkerungspotenziale im Bal- lungsraum Berlin / Potsdam. Aufgrund dessen ist das Designer Outlet Berlin insgesamt nur als mittelmäßig bedeutender Wettbewerber für das Planvorhaben in Wittenburg zu bewerten. * = Gesamtrang unter 147 FOC in Europa / Durchschnittsbewertung der Umsatzleistung durch die Mieter. Quelle: ECOSTRA & MAGDUS: Factory Outlet Centre Performance Report Europe 2014. Wiesbaden / Troyes, 11 / 2014 ** = Bewertungsspektrum von 1 (= sehr gut) bis 5 (= mangelhaft)

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5.6 Relevante Wettbewerbsplanungen

Relevante Wettbewerbsplanungen im Untersuchungsgebiet betreffen v.a. die geplante Erweiterung der bereits in Betrieb befindlichen Outlet Center. Dabei ist im Einzelnen zu nennen:

 Für das Designer Outlet Neumünster wurde im Genehmigungsverfahren eine Verkaufsfläche von insgesamt 20.000 m² VK beantragt und genehmigt. Im aktuellen 1. Bauabschnitt wurden davon ca. 16.000 m² VK verwirklicht, die in der Zwischenzeit voll vermietet sind. Infolgedessen wird nun bereits ein 2. Bauab- schnitt geplant, der das Center um ca. 4.000 m² VK bzw. ca. 35 zusätzliche Out- let Stores erweitern soll. Gleichzeitig soll die Zahl der PKW-Stellplätze auf insgesamt ca. 2.500 erhöht werden. Die Fertigstellung und Eröffnung der Erweiterung ist für Herbst 2015 vorgesehen. Es ist zu erwarten, dass durch die Verkaufsflä- chenerweiterung und die Vergrößerung des Markenangebotes die räumliche Aus- strahlung des Designer Outlet Neumünster nochmals zunehmen wird.

 Die Betreiber des Designer Outlet Soltau haben angekündigt, das Center ebenfalls erweitern zu wollen. Der momentane 1. Bauabschnitt ist ebenfalls prak- tisch voll vermietet. Angestrebt werde in etwa eine Verdopplung der Verkaufsflä- che auf dann ca. 20.000 m² VK. Als Voraussetzung einer möglichen Erweiterung des Designer Outlet Soltau müsste jedoch zunächst das Landesentwicklungspro- gramm Niedersachsen geändert werden, da hier die aktuelle Verkaufsflächengrö- ße als Maximalwert fixiert ist.

 Für das Designer Outlet Berlin in Wustermark ist mittelfristig ebenfalls eine Expansion der Verkaufsfläche und der Anzahl der Outlet Stores im Gespräch. Im Falle einer Konkretisierung der Erweiterungsabsichten müsste für das Center ein entsprechendes Genehmigungsverfahren durchgeführt und positiv beschieden werden.

 Das Designer Outlet Wolfsburg wurde in diesem Jahr um ca. 6.000 m² GLA bzw. um ca. 28 neue Outlet Stores vergrößert. Es ist zu erwarten, dass der Standort – nicht zuletzt aufgrund der Verfügbarkeit an Grundstücksflächen – damit seine maximale Ausdehnung erreicht hat. Trotz der Vergrößerung und der At- traktivierung des Markenangebotes bleibt die räumliche Ausstrahlung des Desig- ner Outlets Wolfsburg aufgrund seiner innerstädtischen Lage bei einer schwieri- gen kleinräumigen Erreichbarkeit eher begrenzt.

Weitere relevante Wettbewerbsplanungen sind im weiteren Umfeld aktuell nicht bekannt.

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5.7 Fazit

Zusammenfassend ist die Angebotssituation durch einen intensiven Wettbewerb insbesondere durch die im weiteren Umfeld bereits in Betrieb befindlichen Outlet Center gekennzeichnet. Dabei stehen v.a. die Wettbewerbsstandorte in Neumünster und Soltau beim Kampf um die Kunden im Großraum Hamburg in direkter Konkurrenz zum Planstandort in Wittenburg, während die Outlet Center in Wustermark und in Wolfs- burg aufgrund ihrer bereits relativ großen Entfernung zum Planstandort von nachrangiger Bedeutung sind. Mit der bereits in der Umsetzung befindlichen Erweiterung des Designer Outlet Neumünster und dem ebenfalls angedachten 2. Bauabschnitt beim Designer Outlet Soltau dürfte sich die Wettbewerbsintensität weiter verschärfen.

Bezogen auf den regionalen Einzelhandel zeigt die Innenstadt von Schwerin die größ- te Wettbewerbsrelevanz für das geplante Outlet Center. Dabei sind die leistungsfä- higsten Einzelhandelsbetriebe und hochwertigsten Monolabel-Stores in den projektrelevanten Sortimenten am Marienplatz mit den modernen Shoppingcentern Marien- platz-Galerie und Schlosspark-Center lokalisiert, während die übrige Innenstadt über- wiegend durch kleinstrukturierte Facheinzelhändler geprägt wird. In den sonstigen untersuchten Städten ist das Angebot in den FOC-relevanten Sortimentsbereichen bereits deutlich ausgedünnt. Neben meist kleinflächigen Facheinzelhändlern wird das Angebot durch preisorientierte Filialbetriebe ergänzt.

Auf überregionaler Ebene steht das Planvorhaben neben den bereits erwähnten Outlet Centern v.a. im Wettbewerb zum Einzelhandelsstandort Hamburg. Die Hamburger In- nenstadt verfügt über einen sehr umfangreichen und diversifizierten Einzelhandelsbe- satz, wobei das Angebot von konsumigen Einzelhandelslagen bis hin zu Ladenlokalen und Flagship-Stores der internationalen Premium- und Designermarken reicht. Ergänzt wird das Angebot in der Innenstadt von Hamburg durch eine Vielzahl z.T. sehr groß- dimensionierter Shoppingcenter, die meist in Stadtteillage gelegen sind.

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6. Analyse der Umsatzerwartung, der Kaufkraftströme und der möglichen Auswirkungen auf Städtebau und Raumordnung 6.1 Grundlagen, Kaufkraftabschöpfung und Kaufkraftbewegungen

In der Analyse der potenziellen Auswirkungen des Planobjektes werden als Grundlage die Ergebnisse der Erhebungen und Einschätzungen u.a. zur Standortstruktur und Leistungsfähigkeit des Einzelhandels im Untersuchungsraum herangezogen. Die aufgrund der Standortqualitäten, der Flächendimensionierung, des Angebotsmix‘ etc. er- zielbare Marktdurchdringung des geplanten Outlet Centers in Wittenburg findet durch eine abgestufte Kaufkraftabschöpfung aus den einzelnen abgegrenzten Zonen des Einzugsgebietes Berücksichtigung.

In der Analyse finden hierzu u.a. zwei methodische Ansätze Verwendung:

 Ein erster Ansatz, das Marktanteilkonzept, stellt die voraussichtliche Kaufkraft- abschöpfung des Vorhabens aus dem Einzugsgebiet dar

 Mit einem zweiten Ansatz, dem der Kaufkraftbewegungsanalyse, werden die voraussichtlichen Auswirkungen des Vorhabens auf bestehende Angebote ermittelt.

Das Marktanteilkonzept geht von einer Gegenüberstellung der Umsatzerwartung des Planobjektes mit den errechneten Kaufkraftvolumina für das nach Zonen abgegrenzte Einzugsgebiet aus. Die Kaufkraftbewegungsanalyse berücksichtigt darüber hinaus Veränderungen durch das Planobjekt auf bestehende Kaufkraftströme (Kaufkraftbin- dung, Kaufkraftzuflüsse etc.) im Untersuchungsraum und lässt Rückschlüsse auf mög- liche Umsatzverluste bestehender Anbieter zu. Das Marktanteilkonzept ebenso wie die Analyse der Kaufkraftbewegungen sind seit Jahrzehnten fester Bestandteil der Ab- satzplanung des Einzelhandels und ermöglichen eine sachgerechte und objektive Be- urteilung von Umsatzerwartungen und räumlicher Umsatzherkunft. Aus den Ergebnis- sen der Kaufkraftbewegungsanalyse können sich sowohl städtebauliche und / oder raumordnerische Auswirkungen ableiten.

Zur Analyse der möglichen Auswirkungen des Planobjektes auf die Angebotsstruktu- ren im Untersuchungsraum werden somit folgende Analyseschritte durchgeführt

 Auf Grundlage der Marktdaten (u.a. Kaufkraft, erhobene Bestands- und Leistungs- daten des Einzelhandels1, Wettbewerbssituation, Vor-Ort-Bewertung der Leistungs-

1 Auf Basis der in Zusammenhang mit der Vor-Ort-Erhebung des Einzelhandels erfassten Merkmale zur jeweiligen Standort- und Objektqualität und Leistungsfähigkeit führt ecostra für jeden einzelnen erho-

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 99

stärke des einzelnen Betriebes) wird der relevante derzeitige Einzelhandelsumsatz in den zu untersuchenden Städten und Gemeinden, den Einkaufslagen oder anderen für das Vorhaben relevanten Wettbewerbsstandorten ermittelt. Dieser Umsatz setzt sich zusammen aus Umsätzen mit der jeweiligen Wohnbevölkerung der zu untersuchenden Städte und Gemeinden sowie aus Umsätzen mit Kunden von au- ßerhalb und kann in etwa wie folgt dargestellt werden

Kaufkraftvolumen der Umsatz = ./. Kaufkraftabflüsse + Kaufkraftzuflüsse Wohnbevölkerung

 In einem zweiten Schritt wird für jede einzelne zu untersuchende Stadt bzw. Ge- meinde, Einkaufslage etc. unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen Wett- bewerbsverflechtungen mit dem Planobjekt (u.a. bedingt durch die räumliche Nähe oder Ferne, Angebotsstrukturen, vergleichbare oder weniger vergleichbare Be- triebstypen) der durch dieses Planobjekt ausgelöste Umsatzabzug analysiert.

D.h., durch eine Gegenüberstellung der Kaufkraftströme zu unterschiedlichen Zeit- punkten (z.B. vor und nach dem fiktiven Markteintritt eines neuen Einzelhandelspro- jektes) lassen sich im Rahmen einer plausiblen Modellrechnung die für die raumordnerische Projektbewertung relevanten prospektiven Veränderungen in den Kaufkraft- strömen darstellen und bewerten. Die möglichen Auswirkungen lassen sich hierbei anhand des Umsatzabzuges (oder -umverteilung) gegenüber dem Bestand bewerten; bei dieser Umsatzumverteilung handelt es sich um jenen Teil des Umsatzes des Plan- objektes, der dem bereits vorhandenen relevanten Einzelhandel in der jeweiligen Ein- kaufslage künftig entzogen wird. Durch Gegenüberstellung des jeweiligen Wertes der Umsatzumverteilung mit dem jeweiligen derzeitigen relevanten örtlichen Umsatz er- rechnet sich die Umsatzumverteilungsquote.

6.2 Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Planobjekts

Zunächst wird nun die räumliche Umsatzherkunft nach den abgegrenzten Zonen des Einzugsgebietes ermittelt, d.h. es wird dargelegt, welche Umsatzanteile auf Kunden aus den jeweiligen Zonen I, II und III des Einzugsgebietes entfallen. Bei Einzelhan- delsobjekten sinkt mit zunehmender räumlicher Entfernung auch die Marktdurchdrin- gung.

Auf Basis der Standorteigenschaften, der Marktsituation im Einzugsgebiet (Kaufkraft, Wettbewerbssituation etc.) sowie der Flächendimensionierung des Planobjektes ist davon auszugehen, dass das in Wittenburg geplante Outlet Center einen Einzelhan- delsumsatz in Höhe von

benen Einzelhandelsbetrieb eine spezifische Umsatzeinschätzung durch. Erfahrungsgemäß ermöglicht nur diese Vorgehensweise eine verlässliche und realitätsnahe Umsatzermittlung für Städte und Geschäftslagen als Einzelhandelsstandorte.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 100

ca. 51,3 Mio. € beläuft, was bei einer geplanten Verkaufsfläche von ca. 12.600 m² einer Flächenpro- duktivität von ca. 4.075,-- € / m² entspricht.

Mit Kunden aus dem abgegrenzten Einzugsgebiet werden ca. 44,7 Mio. € bzw. ca. 87 % des Einzelhandelsumsatzes getätigt und auf Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes entfallen ca. 6,7 Mio. € bzw. ca. 13 % der Umsatzerwartung (sog. Streuumsätze). Die gesamte Umsatzerwartung setzt sich nach räumlich differenzierten Kundengruppen wie folgt zusammen:

 Zone I (Naheinzugsgebiet) : ca. 3,1 Mio. € bzw. ca. 6 %  Zone II (mittleres Einzugsgebiet) : ca. 35,3 Mio. € bzw. ca. 69 %  Zone III (Ferneinzugsgebiet) : ca. 6,3 Mio. € bzw. ca. 12 %  Zonen I – III : ca. 44,7 Mio. € bzw. ca. 87 % (Einzugsgebiet ges.)  Streuumsätze : ca. 6,7 Mio. € bzw. ca. 13 %  Umsatz insgesamt : ca. 51,3 Mio. € bzw. ca. 100 %

Differenziert nach den FOC-relevanten Sortimentsbereichen verteilt sich die Umsat- zerwartung wie folgt:

 Bekleidung (inkl. Sportbekleidung) : ca. 35,8 Mio. € bzw. ca. 70 %  Schuhe & Lederwaren, Sportschuhe : ca. 8,0 Mio. € bzw. ca. 16 %  Sonstiges : ca. 7,5 Mio. € bzw. ca. 14 %  Insgesamt : ca. 51,3 Mio. € bzw. ca. 100 %

Bei einer geplanten Verkaufsflächendimensionierung von ca. 12.600 m² erreicht das Untersuchungsobjekt mit einer Flächenleistung von ca. 4.075,-- € / m² verglichen mit anderen deutschen Outlet Centern einen unterdurchschnittlichen Wert. Hierbei handelt es sich um einen oberen Wertansatz, welcher umfangreiche Marketingaktivitäten und die Realisierung eines attraktiven Angebotes voraussetzt. Diese unterdurch- schnittliche Flächenleistung ist in der bereits hohen Wettbewerbsintensität durch in Betrieb befindliche und attraktive FOC-Wettbewerbsstandorte sowie das nur begrenzte Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet des Planobjektes begründet. Außerhalb des Großraums Hamburg ist zudem das Kaufkraftniveau zumeist deutlich unterdurchschnittlich.

Im europäischen Vergleich stellt die erwartete Flächenleistung hingegen einen leicht überdurchschnittlichen Wert dar.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 101

Tab. 21: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung eines Outlet Centers mit ca. 12.600 m² VK am Planstandort in Wittenburg nach Zonen (I – III) Schuhe & Lederwaren inkl. Bekleidung & Sportbekleidung Sonstiges Insgesamt Sportschuhe KK-Ab- KK-Ab- KK-Ab- KK-Ab- KK- KK- KK- KK- schöp- Umsatz schöp- Umsatz schöp- Umsatz schöp- Umsatz in Potenzial Potenzial Potenzial Potenzial fung in in Mio. € fung in in Mio. € fung in in Mio. € fung in Mio. € in Mio. € in Mio. € in Mio. € in Mio. € % % % % Zone I 61,6 3,5 2,2 10,9 4 ,4 0,5 49,6 0,9 0,5 122,1 2,5 3,1 (Naheinzugsgebiet) Zone II 1.397,9 1,8 24,7 246,5 2,2 5,5 1.126,6 0,5 5,2 2.771,0 1,3 35,3 (Mittleres Einzugsgebiet) Zonen I + II 1.459,5 1,8 26,8 257,4 2,3 6,0 1.176,2 0,5 5,6 2.893,1 1,3 38,4 (Kerneinzugsgebiet) Zone III 598,0 0,7 4,4 105,4 0,9 1,0 481,9 0,2 0,9 1.185,3 0,5 6,3 (Ferneinzugsgebiet) Zonen I – III (Einzugsgebiet insge- 2.057,5 1,5 31,2 362,8 1,9 7,0 1.658,1 0,4 6,5 4.078,4 1,1 44,7 samt) Streuumsätze 4,7 1,0 1,0 6,7 Umsatzerwartung insgesamt 35,8 8,0 7,5 51,3 KK = Kaufkraft Quelle: ecostra-Berechnungen, ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 102

6.3 Die Kaufkraftbewegungen

Vor dem Hintergrund der ermittelten Umsatzleistung sowie der räumlichen Umsatz- herkunft sind die durch das Planobjekt ausgelösten Kaufkraftbewegungen zu analysie- ren. Die Realisierung des Vorhabens wird dazu führen, dass bestehende Kaufkraft- ströme beeinflusst und in der Folge Umsätze von anderen Standorten zum Planobjekt verlagert werden.

Für den Einzelhandel und die wesentlichen Einkaufslagen in den untersuchten zentralen Orten im Einzugsgebiet des Planobjektes ist aufgrund der Realisierung des Projek- tes in Wittenburg eine gewisse Veränderung der Kaufkraftströme zu erwarten, d.h. neue Kaufkraftströme werden geschaffen, bestehende Kaufkraftströme werden ver- ändert.

Am Beispiel des Naheinzugsgebietes (Zone I) werden nachfolgend die sich grundsätz- lich ergebenden Wirkungen dargestellt:

 Umlenkung von bislang durch den örtlichen Einzelhandel gebundene Kaufkraft der eigenen Wohnbevölkerung der jeweiligen Stadt und Gemeinde bzw. des Nahein- zugsgebietes (Zone I) insgesamt auf das Untersuchungsobjekt ( Umsatzrück- gang des jeweiligen örtlichen Einzelhandels in der Zone I)

 Umlenkung von Kaufkraft der eigenen Wohnbevölkerung der jeweiligen Stadt und Gemeinde bzw. des Naheinzugsgebietes (Zone I) insgesamt auf das Untersu- chungsobjekt, welche bislang an Standorte außerhalb des abgegrenzten Nahein- zugsgebietes (und hier insbesondere in die Zone II mit u.a. den Innenstädten von Hamburg und Schwerin)1 abgeflossen ist ( Erhöhung der Kaufkraftbindung in der Zone I und Umsatzrückgang im Einzelhandel außerhalb der Zone I)

 Umlenkung von Kaufkraft der Wohnbevölkerung des mittleren und des Fernein- zugsgebietes (Zonen II + III) sowie darüber hinaus (z.B. von Pendlern oder Tou- risten), welche bislang durch den Einzelhandel in der Zone I gebunden war und zukünftig im Untersuchungsobjekt als Umsatz wirksam wird ( Umsatzrückgang des jeweiligen örtlichen Einzelhandels in der Zone I)

Weiterhin wird vor dem Hintergrund der lokalen und regionalen Einzelhandelsstruktu- ren und der erkennbaren Einkaufsverflechtungen bei der Analyse der durch das Plan- objekt in Wittenburg ausgelösten Kaufkraftbewegungen davon ausgegangen, dass

 der Umsatz des Untersuchungsobjektes mit Kunden aus der Zone I (Nahein- zugsgebiet) in Höhe von insgesamt ca. 3,1 Mio. € zuvor zu einem großen Teil (ca. 70 %) durch den Einzelhandel in den Städten und Gemeinden in der Zone II gebunden war. Dies betrifft v.a. die in Zone II gelegenen Städte Schwerin und Hamburg. Der Umsatzrückgang geht somit zu Lasten des dortigen Bestandes.

1 Aufgrund der spezifischen Angebotsstrukturen im Untersuchungsraum ist in diesem konkreten Fall von einer besonders starken Veränderung der Kaufkraftströme auszugehen.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 103

 der Umsatz des Untersuchungsobjektes mit Kunden aus der Zone II (mittleres Einzugsgebiet) in Höhe von insgesamt ca. 35,4 Mio. € zuvor zu jeweils ca. 5 % durch den Einzelhandel in den Städten und Gemeinden in der Zone III (z.B. Lübeck) sowie außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes – und hier insbesondere in den bereits bestehenden Outlet Centern in Neumünster und Soltau – gebunden war. Der Umsatzrückgang geht somit zu Lasten des dortigen Bestandes. Weiterhin waren beträchtliche Anteile der Umsatzerwartung des Planobjektes mit Kunden aus der Zone I (ca. 70 %), der Zone III (ca. 30 %) sowie von außerhalb (ca. 15 %) zuvor im Einzelhandel der Zone II gebunden und werden im Gegenzug im mittleren Einzugsgebiet als Umsatzabzug wirksam.

 von ca. 6,3 Mio. € des zu erwartenden Umsatzes mit Kunden aus der Zone III (Ferneinzugsgebiet) ca. 15 % durch den Einzelhandel in den Städten und Ge- meinden außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes gebunden war. Dies betrifft wiederum insbesondere die Outlet Center in Neumünster und Soltau sowie in ge- ringerem Maße auch das Designer Outlet Wustermark. Hinzu kommen die ca. 30 % des Umsatzes mit Kunden aus der Zone III, die bisher in Zone II gebunden war. Der Umsatzrückgang wird zu Lasten des Einzelhandels in den dortigen jeweiligen Standortlagen wirksam. Gleichzeitig waren ca. 5 % (= ca. 1,2 Mio. €) des Planum- satzes mit Kunden aus der Zone II bisher in der Zone III gebunden und werden somit als zusätzlicher Umsatzrückgang in der Zone III wirksam.

 von ca. 6,7 Mio. € des zu erwartenden Umsatzes mit Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes (sog. Streuumsätze) ca. 15 % bereits durch den Einzelhandel in der Zone II gebunden war und dort – im Sinne einer Kauf- kraftumlenkung auf das Planobjekt – zukünftig als Umsatzrückgang wirksam wird. Darüber hinaus war etwa 10 % des zu erwartenden Umsatzes des Planobjekts mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes durch den Einzelhandel in Zone III gebunden. Außerdem waren Teile des Umsatzes mit Kunden aus den Zonen II und III bislang außerhalb des Einzugsgebietes gebunden und gehen u.a. zu Lasten bereits bestehender Wettbewerbsstandorte von Outlet Centern.

Eine detaillierte Darstellung der durch das geplante Outlet Center in Wittenburg aus- gelösten Veränderungen in den regionalen Kaufkraftströmen und daraus resultieren- den Umsatzumverteilungen gegenüber dem bestehenden Einzelhandel in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes zeigt die nachfolgende Tabelle 22.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 104

Tab. 22: Übersicht über die durch die geplante Realisierung eines Outlet Centers in Witten- burg ausgelösten Umsatzumverteilungen (Zonen I – III und Streuumsätze) nach Sortimentsbereichen Bekleidung (Sport-) Sonstiges Summe inkl. Sportbe- Schuhe & kleidung Lederwaren in Mio. € Umsatzerwartung Planobjekt mit Kunden aus 2,2 0,5 0,5 3,2 der Zone I Bisher in Zone II gebundene Umsatzerwar- -1,5 -0,3 -0,3 -2,1 tung mit Kunden aus der Zone I (ca. 70 %) Bisher in Zone III gebundene Umsatzerwar- k.A. k.A. k.A. k.A. tung mit Kunden aus der Zone I (<1 %) Bisher außerhalb gebundene Umsatzerwar- k.A. k.A. k.A. k.A. tung mit Kunden aus der Zone I (<1 %)

Zone I Zone Umsatz Planobjekt mit Kunden aus der Zone k.A. k.A. k.A. k.A. II (<1 %) Umsatz Planobjekt mit Kunden aus der Zone k.A. k.A. k.A. k.A. III (<1 %) Umsatz Planobjekt mit Kunden von außerhalb k.A. k.A. k.A. k.A. des Einzugsgebiets (Streuumsatz) (<1 %) Insgesamt 0,7 0,2 0,2 1,1 Umsatzerwartung Planobjekt mit Kunden aus 24,7 5,5 5,2 35,4 der Zone II Bisher in Zone III gebundene Umsatzerwar- -1,2 -0,3 -0,3 -1,8 tung mit Kunden aus der Zone II (ca. 5 %) Bisher außerhalb gebundene Umsatzerwar- -1,2 -0,3 -0,3 -1,8 tung mit Kunden aus der Zone II (ca. 5 %) Umsatz Planobjekt mit Kunden aus der Zone k.A. k.A. k.A. k.A. II in Zone I (<1 %) Bisher in Zone II gebundene Umsatzerwar- Zone II Zone +1,5 +0,3 +0,3 +2,1 tung mit Kunden aus der Zone I (ca. 70 %) Bisher in Zone II gebundene Umsatzerwar- +1,3 +0,3 +0,3 +1,9 tung mit Kunden aus der Zone III (ca. 30 %) Umsatz Planobjekt mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes (Streuumsatz) (ca. 15 %) +0,7 +0,2 +0,2 +1,1 Insgesamt 25,7 5,7 5,4 36,8 Umsatzerwartung Planobjekt mit Kunden aus 4,4 1,0 0,9 6,3 der Zone III Umsatz Planobjekt mit Kunden aus der Zone k.A. k.A. k.A. k.A. III in Zone I (<1 %) Umsatz Planobjekt mit Kunden aus der Zone -1,3 -0,3 -0,3 -1,9 III in Zone II (ca. 30 %)

Bisher außerhalb gebundene Umsatzerwar- -0,7 -0,2 -0,2 -1,1 tung mit Kunden aus der Zone III (ca. 15 %) Umsatz Planobjekt mit Kunden von außerhalb +0,5 +0,1 +0,1 +0,7

Zone III Zone des Einzugsgebietes (Streuumsatz) (ca. 10 %) Bisher in Zone III gebundene Umsatzerwar- tung mit Kunden aus der Zone I (<1 %) k.A. k.A. k.A. k.A. Bisher in Zone III gebundene Umsatzerwar- tung mit Kunden aus der Zone II (ca. 5 %) +1,2 +0,3 +0,3 +1,8 Insgesamt 4,1 0,9 0,8 5,8 Umsatzerwartung Planobjekt mit Kunden von 4,7 1,0 1,0 6,7 außerhalb des Einzugsgebietes

Umsatz Planobjekt mit Kunden von außerhalb k.A. k.A. k.A. k.A. des Einzugsgebietes in Zone I (<1 %) Umsatz Planobjekt mit Kunden von außerhalb -0,7 -0,2 -0,2 -1,1 des Einzugsgebietes in Zone II (ca. 15 %) Umsatz Planobjekt mit Kunden von außerhalb -0,5 -0,1 -0,1 -0,7 des Einzugsgebietes in Zone III (ca. 10 %) Streuumsätze Umsatz FOC mit Kunden aus den Zonen II + +1,9 +0,5 +0,4 +2,8 III, welcher bisher außerhalb gebunden war Insgesamt 5,3 1,2 1,1 7,6 Gesamt 35,8 8,0 7,5 51,3 k.A. = keine Angabe, da unterhalb der rechnerischen Nachweisgrenze Quelle: ecostra-Berechnungen; ggf. Rundungsdifferenzen

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 105

Tab. 23: Überblicksdarstellung des durch das Planobjekt in Wittenburg mit einer Verkaufsfläche von 12.600 m² ausgelösten absoluten und relativen Umsatzabzuges gegenüber dem relevanten Einzelhandel in den zentralen Orten im Untersuchungsraum (Zone I+II) Stadt / Gemeinde / Umsatzumverteilung durch Untersuchungsobjekt Umsatzumverteilungsquote gegenüber dem Handelsstandort Einzelhandel- in Mio. € relevanten Einzelhandelsbestand in % Zentralörtliche sumsatz insg. Bekleidung & (Sport-) Sonstiges Insg. Bekleidung & (Sport-) Sonstiges Insg. Einstufung in Mio. € Sportbeklei- Schuhe & Sportbekl. Schuhe- & dung Lederwaren Lederwaren Hagenow Mittelzentrum 80 0,5 – 0,6 0,1 – 0,2 0,1 – 0,2 0,9 – 1,0 6,0 13,3 2,8 5,4  Innenstadt 41 0,5 – 0,6 0,1 – 0,2 0,1 – 0,2 0,8 – 0,9 6,2 13,3 2,8 5,5  Sonstige EH-Lagen 39 <0,1 <0,1 <0,1 <0,1 k.A. k.A. k.A. k.A. Sonstige Gemeinden in Zone I (Gadebusch, Lübtheen, Neustadt-Glewe, Rehna, Wittenburg, Zarrentin) Grundzentren k.A. 0,1 – 0,2 <0,1 <0,1 0,1 – 0,2 k.A. k.A. k.A. k.A. Zone I insgesamt 0,7 0,2 0,2 1,1 Ludwigslust 93 0,3 – 0,4 <0,1 <0,1 0,4 – 0,5 3,2 k.A. k.A. 2,8  Innenstadt Mittelzentrum 43 0,3 – 0,4 <0,1 <0,1 0,4 – 0,5 3,2 k.A. k.A. 2,8  Sonstige EH-Lagen 51 <0,1 <0,1 <0,1 <0,1 k.A. k.A. k.A. k.A. Parchim Mittelzentrum 150 0,6 – 0,7 0,2 – 0,3 0,1 – 0,2 1,1 – 1,2 4,8 7,0 2,1 4,2  Innenstadt 35 0,5 – 0,6 0,1 – 0,2 0,1 – 0,2 0,7 – 0,8 5,1 7,1 2,1 4,3  Sonstige EH-Lagen 115 <0,1 0,1 – 0,2 <0,1 0,2 – 0,3 k.A. 6,8 k.A. 3,7 Schwerin Oberzentrum 618 5,3 – 5,4 1,0 – 1,1 1,1 – 1,2 7,5 – 7,6 5,0 7,9 2,4 4,5  Innenstadt 206 4,3 – 4,4 0,7 – 0,8 0,9 – 1,0 6,1 – 6,2 5,2 9,1 3,3 5,1  Stadtteil- und 98 0,1 – 0,2 <0,1 <0,1 0,1 – 0,2 3,4 k.A. k.A. 1,3 Nahversorgunsgzentren  Sieben-Seen-Center 73 0,7 – 0,8 0,2 – 0,3 0,1 – 0,2 1,1 – 1,2 4,6 7,9 2,2 4,5  Sonstige EH-Lagen 241 0,1 – 0,2 <0,1 <0,1 0,1 – 0,2 3,6 k.A. k.A. 2,3 Hamburg (ohne Bezirke Eims- büttel und Altona) Oberzentrum 8.800 15,9 – 16,0 3,5 – 3,6 3,3 – 3,4 22,8 – 22,9 <1,0 ca. 1 <1,0 <1,0 Sonstige Städte in Zone II (z.B. Mölln, Geesthacht, Ahrensburg, Wismar, Reinbek) k.A. 3,3 – 3,4 0,7 – 0,8 0,7 – 0,8 4,7 – 4,8 k.A. k.A. k.A. k.A. Zone II insgesamt 25,7 5,7 5,4 36,8 Zone I + II insgesamt 26,4 5,9 5,6 37,9 k.A. = keine Angabe, da unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze Quelle: ecostra-Berechnungen, ggf. Rundungsdifferenzen

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 106

6.4 Mögliche Auswirkungen der Realisierung eines Outlet Centers in Witten- burg auf die zentralen Orte im Untersuchungsraum

Die durch die geplante Realisierung des Planobjektes in Wittenburg ausgelöste Verän- derung der Kaufkraftströme wird hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf den Einzelhandel im Untersuchungsraum nachfolgend dargestellt und bewertet, wobei entsprechend der spezifischen Aufgabenstellung v.a. das Oberzentrum Schwerin sowie die Mittelzen- tren Hagenow, Ludwigslust und Parchim einer detaillierten Analyse und Bewertung der möglichen Auswirkungen unterzogen werden.

In der vorstehenden Tabelle 23 findet sich eine überblickshafte Darstellung des ermittelten absoluten und relativen Umsatzrückganges in diesen zentralen Orten im Nah- sowie mittleren Einzugsgebiet des Planobjektes in Wittenburg. An dieser Stelle ist noch einmal darauf hinzuweisen, dass zwar – „faustformelartig“ – davon ausgegangen werden kann, dass Umsatzverluste ab einer Größenordnung von mehr als 10 % als gewichtig anzusehen sind; dieser Wert ist jedoch nur als erster Anhaltspunkt zu verstehen und die jeweilige konkrete örtliche Situation ist zu beachten (vgl. Kap 1.1). In der nachfolgenden Analyse wurde ein besonderes Augenmerk darauf gerichtet, ob im Falle einer Unterschreitung dieses faustformelartigen Schwellenwertes trotzdem wesentliche Beeinträchtigungen zu erwarten sind.

6.4.1 Die Auswirkungen des Planvorhabens im Mittelzentrum Hagenow Gegenüber dem Mittelzentrum Hagenow (vgl. Kapitel 5.1) wird das Planobjekt in Wittenburg einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,9 – 1,0 Mio. € auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 5,4 % entspricht. Aufge- gliedert nach den projektrelevanten Sortimentsbereichen stellt sich dieser Umsatz- rückgang wie folgt dar:

 Bekleidung & Sportbekleidung = Umsatzrückgang von ca. 0,5 – 0,6 Mio. € bzw. von ca. 6,0 %  Schuhe & Lederwaren = Umsatzrückgang von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bzw. von ca. 13,3 %  Sonstiges = Umsatzrückgang von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bzw. von ca. 2,8 %

Anhand der errechneten Umsatzumverteilungsquoten sind damit im Einzelhandel der Stadt Hagenow – und hier in den Sortimentsbereichen Bekleidung sowie Schuhe & Lederwaren – spürbare Auswirkungen zu erwarten. Die entsprechenden Umsatzum- verteilungsquoten liegen im Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren auf einem sehr hohen Niveau und oberhalb eines Schwellenwertes, ab dem wesentliche städtebauli- che oder raumordnerische Wirkungen nicht ausgeschlossen werden können. Einen genaueren Überblick gibt die nachfolgende Detailanalyse.

Das Vorhaben in Wittenburg wird gegenüber der Innenstadt Hagenow einen Um- satzabzug von insgesamt ca. 0,8 – 0,9 Mio. € auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 5,5 % entspricht. Aufgegliedert nach Sortiments- bereichen sind folgende Wirkungen zu erwarten:

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 107

 Bekleidung & Sportbekleidung = Umsatzrückgang von ca. 0,5 – 0,6 Mio. € bzw. von ca. 6,2 %  Schuhe & Lederwaren = Umsatzrückgang von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bzw. von ca. 13,3 %  Sonstiges = Umsatzrückgang von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bzw. von ca. 2,8 %

Wie die Detailanalyse zeigt, wird aufgrund der räumlichen Verteilung der örtlichen Einzelhandelsbetriebe mit einem FOC-relevanten Angebotssortiment insbesondere die Innenstadt von Hagenow von möglichen Wettbewerbswirkungen durch das geplante Outlet Center betroffen sein. Auf Basis der errechneten Umsatzumverteilungsquoten sind in der Innenstadt von Hagenow im Segment Bekleidung (inkl. Sportbekleidung) sowie Schuhe & Lederwaren deutlich spürbare Wettbewerbswirkungen zu erwarten, die mit Umsatzumverteilungsquoten von ca. 6,2 % bzw. ca. 13,3 % insbesondere für den Bereich Schuhe & Lederwaren bereits sehr deutlich ausfallen. Obwohl die Umver- teilungsquote im Segment Schuhe & Lederwaren sehr hoch ist, ist hier jedoch der vergleichsweise sehr geringe absolute Umsatzabzug von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € zu be- rücksichtigen. Insgesamt bewirkt der quantitativ wenig umfangreiche Einzelhandels- besatz in der Innenstadt von Hagenow v.a. im Sortimentsbereich Schuhe & Lederwa- ren – in der Innenstadt befinden sich insgesamt weniger als 5 Schuhfachgeschäfte, die allesamt über eine (sehr) kleindimensionierte Verkaufsfläche verfügen –, dass bereits ein sehr geringer absoluter Umsatzabzug in diesem Angebotssegment zu einer relativ hohen Umsatzumverteilungsquote führt. Im Bekleidungssegment wäre insbesondere das Modehaus Nessler und bereits nachrangig z.B. der Sportshop Vietense und das Emotion Markenoutlet betroffen, welche die stärksten direkten Sortiments- überschneidungen zum Angebot eines Outlet Centers aufweisen. Das Modehaus Ness- ler zeigt als einer der innerstädtischen Leitbetriebe jedoch in der verhältnismäßig neuen und modern gestalteten Galerie im Klunk einen leistungsstarken Marktauftritt, so dass durch die zu erwartenden Umsatzumverteilungen keine Gefährdung des Ge- schäftsbetriebes zu erwarten ist. Im Segment Schuhe & Lederwaren wird sich der Umsatzabzug auf die wenigen, kleinstrukturierten Schuhfachgeschäfte verteilen.

In Anbetracht der z.T. wenig stabilen Situation verschiedener Geschäftslagen der In- nenstadt von Hagenow mit immer wiederkehrenden Ladenleerständen sind in beiden Sortimentsbereichen einzelne Betriebsaufgaben – v.a. von ökonomischen Grenzbetrie- ben1 – nicht auszuschließen. In der Folge der Stadtentwicklungsmaßnahme „Neues Zentrum“ und der Eröffnung der Galerie im Klunk liegt der Einzelhandelsschwerpunkt eindeutig im östlichen Teilabschnitt der Innenstadt von Hagenow. Der nordwestliche Teilbereich entlang der Lange Straße zeigt dagegen einen deutlich schwächeren Ein- zelhandelsbesatz und eine stark nachlassende Passantenfrequenz. Dafür sind in diesem Teilabschnitt vermehrt Ladenleerstände zu erkennen. Es ist nicht auszuschließen, dass durch die Auswirkungen des Planvorhabens gerade in diesem Teilbereich ein weiteres Ausdünnen des Einzelhandelsbesatzes erfolgt. Ein flächendeckendes Weg- brechen der innerstädtischen Einzelhandelsbetriebe in den Segmenten Bekleidung sowie Schuh- und Lederwaren und damit entsprechende Auswirkungen auf den inner- städtischen Branchenmix sind aufgrund des eher geringen absoluten Umsatzabzuges

1 Bei sog. Grenzbetrieben handelt es sich um Unternehmen, welche bereits heute eine mangelnde ökonomische Tragfähigkeit aufweisen und bei denen zumindest mittelfristig ein Ausscheiden aus dem Markt nicht ausgeschlossen ist.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 108

jedoch nicht zu erwarten. So stellt eine Umsatzverteilung von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bei Schuhe & Lederwaren noch nicht einmal die Umsatzgröße eines einzelnen Schuhge- schäftes dar. Die innerstädtischen Magnetbetriebe, wie z.B. Nessler oder der Ross- mann-Drogeriemarkt in der Lange Straße, sind durch das geplante Outlet Center je- denfalls nicht in ihrer Existenz gefährdet. Somit ist festzustellen, dass der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt in Hagenow seinen Versorgungsauftrag auch im Falle der Realisierung des Planvorhabens in Wittenburg sowohl insgesamt als auch hinsichtlich der einzelnen projektrelevanten Sortimentsbereiche weiterhin wahrnehmen kann.

Fazit: Bezogen auf die Einkaufslagen in der Innenstadt von Hagenow sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als (noch) verträglich zu bewerten.

Gegenüber den sonstigen Einzelhandelslagen in Hagenow (inkl. des Nahversor- gungszentrums Rudolf-Tarnow-Straße) wird das Vorhaben in Wittenburg einen Um- satzabzug von insgesamt weniger als 0,1 Mio. € auslösen. Die durchschnittlichen Um- satzumverteilungsquoten liegen unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze. Nega- tive Auswirkungen durch eine Realisierung des Planvorhabens können für die sonstigen Einzelhandelslagen des Mittelzentrums Hagenow somit gänzlich ausgeschlossen werden. Somit ist festzustellen, dass der Versorgungsauftrag des Nahversorgungs- zentrums Rudolf-Tarnow-Straße in Hagenow durch die Realisierung des Planvorha- bens in Wittenburg sowohl insgesamt als auch hinsichtlich der einzelnen projektrelevanten Sortimentsbereiche nicht beeinträchtigt werden wird.

Fazit: Bezogen auf die sonstigen Einzelhandelslagen in Hagenow sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten.

6.4.2 Die Auswirkungen des Planvorhabens im Mittelzentrum Ludwigslust Gegenüber dem Mittelzentrum Ludwigslust (vgl. Kapitel 5.2) wird das Planobjekt in Wittenburg einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,4 – 0,5 Mio. € auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 2,8 % entspricht. Aufge- gliedert nach den projektrelevanten Sortimentsbereichen stellt sich dieser Umsatz- rückgang wie folgt dar:

 Bekleidung & Sportbekleidung = Umsatzrückgang von ca. 0,3 – 0,4 Mio. € bzw. von ca. 3,2 %  Schuhe & Lederwaren = Umsatzrückgang von ca. <0,1 Mio. € kein Ausweis möglich  Sonstiges = Umsatzrückgang von ca. <0,1 Mio. € kein Ausweis möglich

Anhand der errechneten Umsatzumverteilungsquoten sind damit im Einzelhandel der Stadt Ludwigslust lediglich im Sortimentsbereich Bekleidung gewisse Wirkungen zu erwarten, die jedoch im Rahmen üblicher konjunktureller Schwankungen liegen. Im Bereich Schuhe & Lederwaren und in den sonstigen FOC-relevanten Sortimentsberei- chen liegen die Umsatzumverteilungsquoten unterhalb einer rechnerischen Nachweis- grenze. Einen genaueren Überblick gibt die nachfolgende Detailanalyse.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 109

Das Vorhaben in Wittenburg wird gegenüber der Innenstadt Ludwigslust einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,4 – 0,5 Mio. € auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 2,8 % entspricht und somit auf einem identi- schen Niveau zur gesamten Stadt Ludwigslust liegt. Aufgegliedert nach Sortimentsbe- reichen sind folgende Wirkungen zu erwarten:

Wie die Detailanalyse zeigt, wird aufgrund der räumlichen Verteilung der örtlichen Einzelhandelsbetriebe mit einem FOC-relevanten Angebotssortiment fast ausschließ- lich die Innenstadt von Ludwigslust von möglichen Wettbewerbswirkungen durch das geplante Outlet Center betroffen sein. Auf Basis der errechneten Umsatzumvertei- lungsquoten ist in der Innenstadt von Ludwigslust im Segment Bekleidung (inkl. Sportbekleidung) mit einer Umsatzumverteilungsquote von ca. 3,2 % zu rechnen, was sich innerhalb der üblichen konjunkturellen Schwankungen bewegt. Für die Bereiche Schuhe & Lederwaren sowie die sonstigen Sortimente sind keinerlei spürbare Auswir- kungen durch das Planvorhaben festzustellen. Die Innenstadt von Ludwigslust ist im Übergangsbereich von Zone I zu Zone II in bereits größerer Entfernung zum Plan- standort in Wittenburg gelegen. Das Einzelhandelsangebot in den FOC-relevanten Sor- timenten ist quantitativ eher begrenzt, zeigt jedoch einen attraktiven Mix aus – bezogen auf die Fläche – größeren Filialbetrieben und meist sehr kleinstrukturierten Fach- einzelhändlern. Der Einzelhandel in der Innenstadt von Ludwigslust macht insgesamt einen stabilen Eindruck und es sind nur sehr vereinzelte Ladenleerstände vorhanden, so dass aufgrund der durch das Planvorhaben hervorgerufenen Umsatzumverteilun- gen negative städtebauliche Auswirkungen oder Effekte ausgeschlossen werden kön- nen; diese liegen absolut und relativ in einer vergleichsweise geringen Größenord- nung. Ebenso kann eine Einschränkung von stadtplanerischen Entwicklungsmöglich- keiten ausgeschlossen werden. Somit ist festzustellen, dass der zentrale Versorgungs- bereich Innenstadt in Ludwigslust seinen Versorgungsauftrag auch im Falle der Reali- sierung des Planvorhabens in Wittenburg sowohl insgesamt als auch hinsichtlich der einzelnen projektrelevanten Sortimentsbereiche weiterhin wahrnehmen kann.

Fazit: Bezogen auf die Einkaufslagen in der Innenstadt von Ludwigslust sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten.

Gegenüber den sonstigen Einzelhandelslagen in Ludwigslust (inkl. der Nahver- sorgungszentren Klenower Straße und Parkviertel) wird das Vorhaben in Wittenburg einen Umsatzabzug von insgesamt weniger als 0,1 Mio. € auslösen. Die durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquoten liegen unterhalb einer rechnerischen Nachweis- grenze. Negative Auswirkungen durch eine Realisierung des Planvorhabens können für die sonstigen Einzelhandelslagen des Mittelzentrums Ludwigslust somit gänzlich ausgeschlossen werden. Somit ist festzustellen, dass der Versorgungsauftrag der Nahversorgungszentren Klenower Straße und Parkviertel in Ludwigslust durch die

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 110

Realisierung des Planvorhabens in Wittenburg sowohl insgesamt als auch hinsichtlich der einzelnen projektrelevanten Sortimentsbereiche nicht beeinträchtigt werden wird.

Fazit: Bezogen auf die sonstigen Einzelhandelslagen in Ludwigslust sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten.

6.4.3 Die Auswirkungen des Planvorhabens im Mittelzentrum Parchim Gegenüber dem Mittelzentrum Parchim (vgl. Kapitel 5.3) wird das Planobjekt in Wittenburg einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 1,1 – 1,2 Mio. € auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 4,2 % entspricht. Aufge- gliedert nach den projektrelevanten Sortimentsbereichen stellt sich dieser Umsatz- rückgang wie folgt dar:

 Bekleidung & Sportbekleidung = Umsatzrückgang von ca. 0,6 – 0,7 Mio. € bzw. von ca. 4,8 %  Schuhe & Lederwaren = Umsatzrückgang von ca. 0,2 – 0,3 Mio. € bzw. von ca. 7,0 %  Sonstiges = Umsatzrückgang von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bzw. von ca. 2,1 %

Anhand der errechneten Umsatzumverteilungsquoten sind damit im Einzelhandel der Stadt Parchim – und hier in den Sortimentsbereichen Bekleidung sowie Schuhe & Le- derwaren – spürbare Wirkungen zu erwarten, die jedoch unterhalb eines Schwellen- wertes liegen, ab dem von wesentlichen städtebaulichen oder raumordnerischen Aus- wirkungen auszugehen ist. Einen genaueren Überblick gibt die nachfolgende De- tailanalyse.

Das Vorhaben in Wittenburg wird gegenüber der Innenstadt Parchim einen Um- satzabzug von insgesamt ca. 0,7 – 0,8 Mio. € auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 4,3 % entspricht. Aufgegliedert nach Sortiments- bereichen sind folgende Wirkungen zu erwarten:

 Bekleidung & Sportbekleidung = Umsatzrückgang von ca. 0,5 – 0,6 Mio. € bzw. von ca. 5,1 %  Schuhe & Lederwaren = Umsatzrückgang von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bzw. von ca. 7,1 %  Sonstiges = Umsatzrückgang von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bzw. von ca. 2,1 %

Wie die Detailanalyse zeigt, wird aufgrund der räumlichen Verteilung der örtlichen Einzelhandelsbetriebe mit einem FOC-relevanten Angebotssortiment auch in der Stadt Parchim insbesondere die Innenstadt von möglichen Wettbewerbswirkungen durch das geplante Outlet Center betroffen sein. Auf Basis der errechneten Umsatzumvertei- lungsquoten ist in der Innenstadt von Parchim im Segment Bekleidung (inkl. Sportbe- kleidung) mit einer Umsatzumverteilung von ca. 0,5 – 0,6 Mio. € (= ca. 5,1 %) zu rechnen. Für den Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren ist die Umsatzumvertei- lungsquote von ca. 7,1 % nochmals höher, was aufgrund des quantitativ einge- schränkten Einzelhandelsangebotes in diesem Sortimentsbereich jedoch lediglich einer absoluten Umsatzumverteilung in Höhe von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € entspricht. In diesen beiden Kernsegmenten liegen die Umsatzumverteilungsquoten jedoch mehr oder weniger deutlich unterhalb eines Schwellenwertes, ab dem wesentlichen städtebaulichen oder raumordnerischen Auswirkungen vermutet werden können.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 111

Die Stadt Parchim liegt bereits in größerer Entfernung zum Planareal in Wittenburg, übernimmt als Kreisstadt jedoch wichtige Versorgungsfunktionen für das Untersu- chungsgebiet. Der Einzelhandel in der Innenstadt von Parchim macht insbesondere außerhalb des Kernbereichs Blutstraße, Schuhmarkt, Alter Markt sowie der angren- zenden Teilabschnitte der Lange Straße einen wenig stabilen Eindruck. Das Einzelhan- delsangebot in den FOC-relevanten Sortimentsbereichen ist quantitativ zwar recht umfangreich, jedoch größtenteils dem unteren bis mittleren Preissegment zuzuordnen und zeigt somit eher geringe Überschneidungen in der Preislage und im Markenange- bot zum Angebot in einem Outlet Center. Mit zunehmender Entfernung zu diesem in- nerstädtischen Kernbereich nimmt die Einzelhandelsdichte ab, wohingegen die Anzahl der Ladenleerstände deutlich zunimmt. Es ist nicht auszuschließen, dass durch die Auswirkungen des Planvorhabens gerade in diesem Teilabschnitt außerhalb des Kern- bereichs ein weiteres Ausdünnen des Einzelhandelsbesatzes erfolgt, wobei es sich aber ausschließlich um ökonomische Grenzbetriebe handelt und das in Wittenburg geplante Outlet Center somit eine gewisse beschleunigende Wirkung auf den laufenden Strukturwandel haben wird. Eine gewisse Schwächung des Einzelhandels in der In- nenstadt von Parchim ist auf die Realisierung des Sonderstandortes „Parchim Center“ zurückzuführen, welcher in integrierter Lage am westlichen Rand der Kernstadt au- ßerhalb des zentralen Versorgungsbereichs gelegen ist und Sortimentsüberschneidun- gen zum innerstädtischen Einzelhandelsangebot aufweist.

In Anbetracht der z.T. wenig stabilen Situation verschiedener Geschäftslagen sind Be- triebsaufgaben – v.a. von ökonomischen Grenzbetrieben – nicht auszuschließen, wobei sich diese aber ausschließlich auf den Bereich Bekleidung (inkl. Sportbekleidung) beschränken wird. Ein flächendeckendes Wegbrechen der innerstädtischen Einzelhan- delsbetriebe der Bekleidungs- und Sportartikelanbieter und damit entsprechende Auswirkungen auf den innerstädtischen Branchenmix sind aufgrund der relativ geringen absoluten Umsatzumverteilungen jedoch nicht zu erwarten. Insgesamt können negative städtebauliche Auswirkungen oder Effekte aufgrund der durch das Planvor- haben hervorgerufenen Umsatzumverteilungen ausgeschlossen werden. Ebenso ist eine Einschränkung von stadtplanerischen Entwicklungsmöglichkeiten nicht zu erwarten. Somit ist festzustellen, dass der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt in Parchim seinen Versorgungsauftrag auch im Falle der Realisierung des Planvorhabens in Wit- tenburg sowohl insgesamt als auch hinsichtlich der einzelnen projektrelevanten Sorti- mentsbereiche weiterhin wahrnehmen kann.

Fazit: Bezogen auf die Einkaufslagen in der Innenstadt von Parchim sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten.

Gegenüber den sonstigen Einzelhandelslagen in Parchim (inkl. der Nahversor- gungszentren Regimentsvorstadt und Weststadt sowie der Sonderstandorte Parchim Center, Neuhofer Weiche und Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Ring) wird das Vorhaben in Wittenburg einen Umsatzabzug von ca. 0,2 – 0,3 Mio. € auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 3,7 % entspricht. Aufgegliedert nach

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 112

den projektrelevanten Sortimentsbereichen stellt sich dieser Umsatzrückgang wie folgt dar:

 Bekleidung & Sportbekleidung = Umsatzrückgang von ca. <0,1 Mio. € kein Ausweis möglich  Schuhe & Lederwaren = Umsatzrückgang von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bzw. von ca. 6,8 %  Sonstiges = Umsatzrückgang von ca. <0,1 Mio. € kein Ausweis möglich

Im Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren sind bei einer Umsatzumverteilungsquote von ca. 6,8 % zwar spürbare Wirkungen anzunehmen, wobei die absoluten Um- satzumverteilungen mit ca. 0,1 – 0,2 Mio. € allerdings sehr gering sind. Diese Um- satzumverteilungen betreffen v.a. den dezentralen Sonderstandort am Friedrich- Wilhelm-Raiffeisen-Ring sowie das Parchim-Center. Die durchschnittlichen Umsatzum- verteilungsquoten im Bereich Bekleidung sowie in den sonstigen Sortimenten liegen unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze. Insgesamt können negative Auswir- kungen durch eine Realisierung des Planvorhabens können für die sonstigen Einzel- handelslagen des Mittelzentrums Parchim somit ausgeschlossen werden. Somit ist festzustellen, dass die sonstigen Einzelhandelslagen in Parchim ihren Versorgungsauf- trag auch im Falle der Realisierung des Planvorhabens in Wittenburg sowohl insgesamt als auch hinsichtlich der einzelnen projektrelevanten Sortimentsbereiche weiterhin wahrnehmen können.

Fazit: Bezogen auf die sonstigen Einzelhandelslagen in Parchim sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten.

6.4.4 Die Auswirkungen des Planvorhabens im Oberzentrum Schwerin Gegenüber dem Oberzentrum Schwerin (vgl. Kapitel 5.4) wird das Planobjekt in Wittenburg einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 7,5 – 7,6 Mio. € auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 4,5 % entspricht. Aufge- gliedert nach den projektrelevanten Sortimentsbereichen stellt sich dieser Umsatz- rückgang wie folgt dar:

 Bekleidung & Sportbekleidung = Umsatzrückgang von ca. 5,3 – 5,4 Mio. € bzw. von ca. 5,0 %  Schuhe & Lederwaren = Umsatzrückgang von ca. 1,0 – 1,1 Mio. € bzw. von ca. 7,9 %  Sonstiges = Umsatzrückgang von ca. 1,1 – 1,2 Mio. € bzw. von ca. 2,4 %

Anhand der errechneten Umsatzumverteilungsquoten sind damit im Einzelhandel der Stadt Schwerin – und hier in den Sortimentsbereichen Bekleidung sowie Schuhe & Le- derwaren – spürbare Wirkungen zu erwarten, die jedoch mehr oder weniger deutlich unterhalb eines Schwellenwertes liegen, ab dem von wesentlichen städtebaulichen oder raumordnerischen Auswirkungen auszugehen ist. Einen genaueren Überblick gibt die nachfolgende Detailanalyse.

Das Vorhaben in Wittenburg wird gegenüber der Innenstadt Schwerin einen Um- satzabzug von insgesamt ca. 6,1 – 6,2 Mio. € auslösen, was einer durchschnittlichen

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 113

Umsatzumverteilungsquote von ca. 5,1 % entspricht. Aufgegliedert nach Sortiments- bereichen sind folgende Wirkungen zu erwarten:

 Bekleidung & Sportbekleidung = Umsatzrückgang von ca. 4,3 – 4,4 Mio. € bzw. von ca. 5,2 %  Schuhe & Lederwaren = Umsatzrückgang von ca. 0,7 – 0,8 Mio. € bzw. von ca. 9,1 %  Sonstiges = Umsatzrückgang von ca. 0,9 – 1,0 Mio. € bzw. von ca. 3,3 %

Wie die Detailanalyse zeigt, wird aufgrund der räumlichen Verteilung der Einzelhan- delsbetriebe mit einem FOC-relevanten Angebotssortiment auch im Oberzentrum Schwerin überwiegend die Innenstadt von möglichen Wettbewerbswirkungen durch das geplante Outlet Center betroffen sein. Auf Basis der errechneten Umsatzumvertei- lungsquoten ist in der Innenstadt von Schwerin im Segment Bekleidung (inkl. Sport- bekleidung) mit einer Umsatzumverteilung von ca. 4,3 – 4,4 Mio. € (= ca. 5,2 %) zu rechnen. Für den Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren ist die Umsatzumvertei- lungsquote von ca. 9,1 % nochmals deutlich höher, was einer Umsatzumverteilung von ca. 0,7 – 0,8 Mio. € entspricht. Damit liegt dieser Wert nur knapp unterhalb einer Schwelle, ab der eine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion vermutet werden kann. Die überwiegende Mehrzahl der Ladenlokale im Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren ist innerhalb der Innenstadt in den beiden Shoppingcentern Schlosspark-Center und Marienplatz-Galerie lokalisiert. Auch im Bekleidungssegment sind die größer dimensionierten bzw. höherwertigen Anbieter zumeist in den Einkaufs- zentren zu finden, während die sonstige Innenstadt von kleinstrukturierten Fachge- schäften dominiert wird. Insbesondere das Schlosspark-Center ist ein sehr leistungs- fähiges Shoppingcenter, das in der Lage sein sollte, durch geeignete absatzpolitische Maßnahmen auf eine veränderte Wettbewerbssituation zu reagieren.

In den Sortimentsbereichen Bekleidung sowie Schuhe & Lederwaren sind einzelne Be- triebsaufgaben – v.a. von ökonomischen Grenzbetrieben – außerhalb der beiden Shoppingcenter nicht auszuschließen. Ein flächendeckendes Wegbrechen der inner- städtischen Einzelhandelsbetriebe in den FOC-relevanten Sortimenten mit entsprechenden Auswirkungen auf den innerstädtischen Branchenmix ist jedoch nicht zu erwarten. Der Einzelhandel in der Innenstadt von Schwerin wirkt insgesamt weitgehend stabil, wenngleich sich die attraktiven und leistungsstarken Einzelhandelsbetriebe sehr auf den Marienplatz fokussieren. Eine Leerstandproblematik ist in der Schweriner In- nenstadt nicht vorhanden. Zudem profitiert der Einzelhandel in der Innenstadt von Kaufkraftzuflüssen durch Touristen und sonstige Besucher. Neben der Innenstadt wurden innerhalb der Stadt Schwerin mit dem Sieben-Seen-Center sowie nachrangig mit dem Sonderstandort Margaretenhof inkl. des Plaza Center an nicht-integrierten Standort großdimensionierte Einzelhandelslagen etabliert, die in direktem Wettbewerb zum innerstädtischen Einzelhandel stehen. Zusammenfassend können negative städ- tebauliche Auswirkungen oder Effekte aufgrund der durch das Planvorhaben in Wit- tenburg hervorgerufenen Umsatzumverteilungen ebenso wie eine Einschränkung von stadtplanerischen Entwicklungsmöglichkeiten ausgeschlossen werden. Somit ist festzustellen, dass der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt in Schwerin seinen Ver- sorgungsauftrag auch im Falle der Realisierung des Planvorhabens in Wittenburg so-

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 114

wohl insgesamt als auch hinsichtlich der einzelnen projektrelevanten Sortimentsberei- che weiterhin wahrnehmen kann.

Fazit: Bezogen auf die Einkaufslagen in der Innenstadt von Schwerin sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als (noch) verträglich zu bewerten.

Gegenüber den Stadtteil- und Nahversorgungszentren in Schwerin (z.B. die Stadtteilzentren Dreescher Markt oder Kieler Straße bzw. die Nahversorgungszentren Köpmarkt oder Lessingstraße) wird das Vorhaben in Wittenburg einen Umsatzabzug von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungs- quote von ca. 1,3 % entspricht. Aufgegliedert nach den projektrelevanten Sortiments- bereichen stellt sich dieser Umsatzrückgang wie folgt dar:

 Bekleidung & Sportbekleidung = Umsatzrückgang von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bzw. von ca. 3,4 %  Schuhe & Lederwaren = Umsatzrückgang von ca. <0,1 Mio. € kein Ausweis möglich  Sonstiges = Umsatzrückgang von ca. <0,1 Mio. € kein Ausweis möglich

Das Einzelhandelsangebot in den projektrelevanten Sortimentsbereichen ist in den Stadtteil- und Nahversorgungszentren zumeist quantitativ deutlich eingeschränkt und setzt sich weitestgehend aus niedrigpreisigen und discountorientierten Fachmärkten zusammen. Daraus resultieren im Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren sowie bei den sonstigen Sortimenten Umsatzumverteilungen unterhalb der rechnerischen Nach- weisbarkeit. Im Bekleidungssegment liegt die Umsatzumverteilungsquote bei ca. 3,4 %, wobei jedoch die sehr geringe absolute Höhe der Umsatzumverteilung zu berück- sichtigen ist. Insgesamt können negative städtebauliche Auswirkungen durch das Planvorhaben vollkommen ausgeschlossen werden. Somit ist festzustellen, dass der Versorgungsauftrag der Stadtteil- und Nahversorgungszentren in Schwerin durch die Realisierung des Planvorhabens in Wittenburg sowohl insgesamt als auch hinsichtlich der einzelnen projektrelevanten Sortimentsbereiche nicht beeinträchtigt werden wird.

Fazit: Bezogen auf die Stadtteil- und Nahversorgungszentren von Schwerin sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten.

Gegenüber dem Sonderstandort Sieben-Seen-Center wird das Vorhaben in Wit- tenburg einen Umsatzabzug von ca. 1,1 – 1,2 Mio. € auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 4,5 % entspricht. Aufgegliedert nach den projektrelevanten Sortimentsbereichen stellt sich dieser Umsatzrückgang wie folgt dar:

 Bekleidung & Sportbekleidung = Umsatzrückgang von ca. 0,7 – 0,8 Mio. € bzw. von ca. 4,6 %  Schuhe & Lederwaren = Umsatzrückgang von ca. 0,2 – 0,3 Mio. € bzw. von ca. 7,9 %  Sonstiges = Umsatzrückgang von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bzw. von ca. 2,2 %

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 115

Im Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren sind bei einer Umsatzumverteilungsquote von ca. 7,9 % relativ deutliche Wettbewerbswirkungen durch das Planvorhaben spür- bar, während sie im Bekleidungssegment mit ca. 4,6 % geringer ausfallen. Beim Sie- ben-Seen-Center handelt es sich um einen städtebaulich nicht-integrierten Sonder- standort, welcher in einer marktwirtschaftlichen Ordnung üblicherweise nicht durch das Bau- und Raumordnungsrecht geschützt ist. Die berechneten Umsatzumverteilun- gen durch das Planvorhaben in Wittenburg sind somit als branchenübliche wettbe- werbliche Auseinandersetzung zu bewerten. Dabei bewegen sich die berechneten Um- satzrückgänge und Umsatzumverteilungsquoten in einem Rahmen, die eine nachhalti- ge Schädigung des Sieben-Seen-Centers nicht erwarten lassen.

Fazit: Bezogen auf das Sieben-Seen-Center in Schwerin sind die mögli- chen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich einzuschätzen.

Gegenüber den sonstigen Einzelhandelslagen in der Stadt Schwerin (inkl. der Sonderstandorte Am Fasanenhof und Margaretenhof) wird das Vorhaben in Witten- burg einen Umsatzabzug von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 2,3 % entspricht. Aufgegliedert nach den projektrelevanten Sortimentsbereichen stellt sich dieser Umsatzrückgang wie folgt dar:

 Bekleidung & Sportbekleidung = Umsatzrückgang von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € bzw. von ca. 3,6 %  Schuhe & Lederwaren = Umsatzrückgang von ca. <0,1 Mio. € kein Ausweis möglich  Sonstiges = Umsatzrückgang von ca. <0,1 Mio. € kein Ausweis möglich

Das Einzelhandelsangebot in den projektrelevanten Sortimentsbereichen ist in den sonstigen Einzelhandelslagen quantitativ äußerst gering und zumeist von einer schwachen Markenorientierung. Daraus resultieren im Sortimentsbereich Schuhe & Lederwa- ren sowie bei den sonstigen Sortimenten Umsatzumverteilungen unterhalb der rechnerischen Nachweisbarkeit. Im Bekleidungssegment liegt die Umsatzumverteilungs- quote bei ca. 3,6 %, wobei jedoch auch die sehr geringe absolute Höhe des Umsatz- abzuges zu berücksichtigen ist. Insgesamt können negative städtebauliche Auswir- kungen durch das Planvorhaben vollkommen ausgeschlossen werden.

Fazit: Bezogen auf die sonstigen Einzelhandelslagen in Schwerin sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten.

6.4.5 Die Auswirkungen des Vorhabens auf sonstige bedeutende Einzelhandelslagen in der Region Gegenüber den weiteren Einzelhandelsstandorten im Untersuchungsraum (vgl. Kapitel 5.5.1 und 5.5.2), wie z.B. dem Oberzentrum Hamburg oder auch den kleineren Städ- ten Wismar, Reinbek oder Mölln wird das Planvorhaben in Wittenburg einen Umsatz- abzug von insgesamt ca. 27,6 Mio. € auslösen. Aufgegliedert nach den projektrelevanten Sortimentsbereichen stellt sich dieser Umsatzrückgang wie folgt dar:

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 116

 Bekleidung & Sportbekleidung = Umsatzrückgang von ca. 19,2 - 19,3 Mio. € bzw. von <1 %  Schuhe & Lederwaren = Umsatzrückgang von ca. 4,2 – 4,3 Mio. € bzw. von ca. 1 %  Sonstiges = Umsatzrückgang von ca. 4,0 – 4,1 Mio. € bzw. von <1 % %

Der Umsatzrückgang in Höhe von insgesamt ca. 27,6 Mio. € verteilt sich auf eine Viel- zahl unterschiedlicher Standorte, so dass in einer Einzelbetrachtung die Betroffenheit der einzelnen Standorte deutlich relativiert wird. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass von den zu erwartenden Umsatzrückgängen u.a. leistungsfähige Einzelhandelsstand- orte, wie z.B. die Innenstadt von Hamburg oder die Shoppingcenter in Hamburger Stadtteillage betroffen sein werden.

Der quantitativ mit Abstand höchste Umsatzabzug durch das Planvorhaben entfällt dabei mit 22,8 Mio. € auf die Stadt Hamburg (in ihrer Zugehörigkeit zum mittleren Einzugsgebiet ohne die Stadtbezirke Altona und Eimsbüttel). Aufgegliedert nach den projektrelevanten Sortimentsbereichen stellt sich dieser Umsatzrückgang wie folgt dar:

 Bekleidung & Sportbekleidung = Umsatzrückgang von ca. 15,9 - 16,0 Mio. € kein Ausweis möglich  Schuhe & Lederwaren = Umsatzrückgang von ca. 3,5 – 3,6 Mio. € kein Ausweis möglich  Sonstiges = Umsatzrückgang von ca. 3,3 – 3,4 Mio. € kein Ausweis möglich

Die Stadt Hamburg ist somit v.a. im Bekleidungssegment von einem sehr hohen absoluten Umsatzabzug betroffen, was sich jedoch vor dem Hintergrund des sehr umfangreichen, attraktiven und leistungsfähigen Einzelhandelsangebotes nur in einer kaum spürbaren relativen Umsatzumverteilung bemerkbar macht. Die Stadt Hamburg ist die unangefochtene Shoppinghauptstadt in Norddeutschland, die neben der hohen Kauf- kraft der Hamburger Wohnbevölkerung gerade in den FOC-relevanten Sortimentsbe- reichen und hier bezogen auf die hochwertige Markenware hohe Kaufkraftzuflüsse aus dem regionalen und überregionalen Umland erfährt.1 Bei einem wesentlichen Teil des Umsatzes, welcher das Planobjekt vom Einzelhandel in Hamburg abzieht, handelt es sich um Kaufkraft der Wohnbevölkerung der umliegenden Landkreise Ludwigslust- Parchim, Nordwestmecklenburg oder Herzogtum Lauenburg, welche bislang in die Hansestadt abgeflossen sind. Damit führt das Planobjekt zu einem nicht geringen Teil zu einer stärkeren Kaufkraftbindung im näheren regionalen Umfeld. Durch das geplante Outlet Center in Wittenburg würden die Stärke des Hamburger Einzelhandels sowie die städtebauliche Funktionen oder die stadtplanerischen Gestaltungsmöglichkeiten in keiner Weise nachhaltig negativ beeinträchtigt werden. Somit ist festzustellen, dass die zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Hamburg ihren Versorgungsauftrag auch im Falle der Realisierung des Planvorhabens in Wittenburg sowohl insgesamt als auch hinsichtlich der einzelnen projektrelevanten Sortimentsbereiche weiterhin wahrnehmen können.

1 Dies zeigt sich u.a. auch in dem Umstand, dass die jeweils im Jahr 2012 erfolgte Eröffnung der Out- let Center in Soltau (ca. 9.900 m² VK) und Neumünster (ca. 16.000 m² VK) bislang keinerlei erkennbare negativen Auswirkungen auf den Einzelhandelsstandort Hamburg hatten, obwohl die Hansestadt für beide dieser Center der wesentliche Zielmarkt darstellt.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 117

Im überregionalen Umfeld außerhalb des Einzugsgebietes würden gewisse Umsatzab- züge darüber hinaus auf die bereits bestehenden Outlet Center insbesondere in Neu- münster und Soltau entfallen, die von den Wettbewerbsstandorten durch Kunden v.a. aus dem Großraum Hamburg auf das Planvorhaben in Wittenburg umverteilt werden.

Fazit: Bezogen auf die sonstigen bedeutenden Einzelhandelslagen in der Region sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten.

6.4.6 Die Auswirkungen des Vorhabens auf sonstige Städte und Gemeinden in der Zone I (Naheinzugsgebiet) Gegenüber den sonstigen Städten und Gemeinden im Naheinzugsgebiet (u.a. den Grundzentren Gadebusch, Lübtheen, Neustadt-Glewe, Rehna, Wittenburg, Zarrentin) ist bei einer Einzelbetrachtung kein nennenswerter Umsatzrückgang festzustellen. Der mögliche Kaufkraftabzug durch das Planobjekt bewegt sich – in Anbetracht der fast durchwegs geringen Überschneidungen in den Sortimenten, den Preislagen und dem Markenangebot – deutlich unter den städtebaulich und raumordnerisch relevanten Schwellenwerten und überwiegend sogar unterhalb einer rechnerischen Nachweis- grenze. Sofern Sortimentsüberschneidungen in den relevanten Sortimenten in den Städten und Gemeinden im Naheinzugsgebiet bestehen, handelt es sich hierbei zumeist um Angebote von Fachmärkten und/oder Discountern an städtebaulich meist nicht-integrierten Standorten. In geringem Maße können aber auch innerörtliche Fachhandelsgeschäfte (z.B. in Gadebusch) betroffen sein. Diese Betriebe haben jedoch meist nur eine stark begrenzte lokale Versorgungsfunktion und zielen gegenüber dem geplanten Outlet Center in Wittenburg – insbesondere auch aufgrund der abweichenden Sortimentsgestaltung - auf einen anderen Kundenkreis. Vor diesem Hinter- grund können hier negative Auswirkungen des Untersuchungsobjektes auf den Einzel- handel in den sonstigen Städten und Gemeinden des Naheinzugsgebietes ausgeschlossen werden. Somit ist festzustellen, dass der Versorgungsauftrag der untersuchten Grundzentren auch im Falle der Realisierung des Planvorhabens in Wittenburg sowohl insgesamt als auch hinsichtlich der einzelnen projektrelevanten Sortimentsbe- reiche weiterhin wahrnehmen werden kann.

Fazit: Bezogen auf die sonstigen Städte und Gemeinden im Naheinzugs- gebiet (Zone I) sind die möglichen ökonomischen, städtebauli- chen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsob- jektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten.

6.4.7 Die Auswirkungen des Vorhabens auf die Ober- und Mittelzentren in Zone III (Fern- einzugsgebiet Die im Ferneinzugsgebiet (Zone III) des geplanten Wittenburg Village lokalisierten Ober- und Mittelzentren sind in ihrer Differenzierung nach den einzelnen Bundeslän- dern nachfolgend aufgeführt.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 118

Tab. 24: Übersicht der Ober- und Mittelzentren im Ferneinzugsgebiet (Zone III) des geplanten Wittenburg Village Bundesland Mecklenburg-Vorpommern  Oberzentrum Rostock  Mittelzentrum Güstrow  Mittelzentrum Bad Doberan

Bundesland Brandenburg  Perleberg und Wittenberge (Mittelzentren in Funktionsteilung)  Pritzwalk (Mittelzentrum in Funktionsteilung gemeinsam mit Wittstock/Dosse)

Bundesland Niedersachsen:  Lüchow (Mittelzentrum)

Bundesland Schleswig-Holstein:  Lübeck (Oberzentrum)  Bad Oldesloe (Mittelzentrum) Quelle: ecostra-Zusammenstellung

Die möglichen Auswirkungen eines Einzelhandelsstandortes auf die Einzelhandels- strukturen im Umfeld nehmen mit zunehmender Entfernung zum Untersuchungs- standort tendenziell immer ab. Unter Berücksichtigung der – im Vergleich zu den in den vorangegangenen Kapiteln untersuchten zentralen Orten der Zonen I und II – bereits deutlich größeren räumlichen Entfernung zum Planareal in Wittenburg sind negative städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen durch das geplante FOC auf Ober- und Mittelzentren der Zone III aus gutachterlicher Sicht auszuschließen.

Dabei ist darauf hinzuweisen, dass sich durch den geplanten und in Teilabschnitten bereits realisierten Lückenschluss der BAB A14 zwischen dem Autobahnkreuz Schwe- rin im Norden und der Stadt Magdeburg im Süden (vgl. Karte 2, S. 33) in einer mittel- bis langfristigen Perspektive die Anbindung aus dem südöstlichen Einzugsgebiet in gewissem Maße verbessern wird. Die Fertigstellung der einzelnen Bauabschnitte hat zur Folge, dass sich die einzelnen Zonen des Einzugsgebietes in Richtung Süden bzw. Südosten im Umfeld der geplanten Trasse der BAB A14 in einem gewissen Umfang ausdehnen werden und der Standort des geplanten FOC aus den dort lokalisierten Städten und Gemeinden somit etwas schneller erreicht werden kann. Das Ausmaß der Fahrzeitverkürzung ist zum derzeitigen Zeitpunkt jedoch noch spekulativer Natur und kann erst nach der Fertigstellung festgestellt werden. Dabei ist anzumerken, dass aufgrund der dünn besiedelten Regionen im südlichen Teilabschnitt des Einzugsgebie- tes des „Wittenburg Village“ nur eine relativ geringe Einwohnerzahl von der besseren Verkehrsanbindung in Richtung Wittenburg profitieren würde.

So können bspw. insbesondere die brandenburgischen Mittelzentren Perleberg (ca. 12.000 Einwohner) und Wittenberge (ca. 17.000 Einwohner) in ihrer Verkehrsanbin- dung zum Planareal in Wittenburg vom Ausbau der BAB A14 profitieren, liegen jedoch auch nach dem Ausbau weiterhin in einer deutlich größeren Entfernung zum geplanten „Wittenburg Village“ als die bereits ausführlich analysierten zentralen Orte in den Zonen I und II. Nach den aktuell vorliegenden Kenntnissen zum Einzelhandelsbesatz in den genannten brandenburgischen Mittelzentren ist von keinem besonders stark ausgeprägten Markenbesatz auszugehen. In der Breite und Tiefe des Angebotes sind diese Städte im Wesentlichen durchaus den räumlich deutlich näher bei Wittenburg

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 119

gelegenen Mittelzentren in Mecklenburg-Vorpommern vergleichbar. Unter Berücksich- tigung der – im Vergleich zu den in der Wirkungsanalyse bereits untersuchten zentralen Orten – bereits deutlich größeren räumlichen Entfernung zum Planareal in Witten- burg sind negative städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen durch das geplante FOC auf die brandenburgischen Mittelzentren auch unter Berücksichtigung des Ausbaus der BAB 14 und einer damit teilweise verbundenen Verkürzung der Fahrzeit vollkommen auszuschließen.

Fazit: Bezogen auf die Mittel- und Oberzentren im Ferneinzugsgebiet (Zone III) sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten.

6.5 Auswirkungen auf die zentralörtliche Struktur

Der Stadt Wittenburg ist landesplanerisch die Funktion eines Grundzentrums zugewiesen, welches die Versorgung der Bevölkerung ihres Nahbereiches mit Gütern und Dienstleistungen des qualifizierten wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Grundbe- darfes sicherstellen soll. Als Grundzentrum ist die Stadt Wittenburg zunächst nicht für die Ansiedlung eines Outlet Centers vorgesehen, da die Landesplanung die Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten mit mehr als 5.000 m² Geschossfläche auf die Ober- und Mittelzentren Schwerin, Wismar, Parchim, Grevesmühlen, Ludwigslust und Ha- genow beschränkt.

Eine Realisierung des geplanten Outlet Centers in Wittenburg wird zu Kaufkraftzuflüs- sen aus dem Einzugsgebiet und damit auch zu einer deutlichen Erhöhung der Einzel- handelszentralität des Grundzentrums führen. Dieser Zentralitätszuwachs erfolgt aber – wie die Analyse der Kaufkraftströme im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsana- lyse ergeben hat – nicht zu Lasten einer nennenswerten Beeinträchtigung der Zentra- lität anderer zentraler Orte, welche in ihrer Versorgungsbedeutung und -leistung durch das Vorhaben kaum wesentlich tangiert werden. Die ermittelten Umsatzumver- teilungsquoten liegen in allen untersuchten Städten und Gemeinden meist deutlich unter einem Schwellenwert, ab dem erhebliche Auswirkungen auf die raumordnerische Konzeption zu vermuten wären oder lassen in Anbetracht ihrer geringen absoluten Höhe keine entsprechenden Wirkungen erwarten.

In der Bewertung des Untersuchungsobjektes ist außerdem zu berücksichtigen, dass es sich bei einem Outlet Center um keinen typischen Standort der Bedarfsdeckung mit Einzelhandelswaren handelt, da aufgrund der üblicherweise weder breiten noch tiefen Sortimente und einer häufig eingeschränkten Warenverfügbarkeit eine gezielte Be- darfsdeckung kaum möglich ist. Vielmehr ist das Einkaufsverhalten von Aspekten des Einkaufstourismus und der Schnäppchenjagd gekennzeichnet.

Fazit: Nachhaltig negative Auswirkungen auf die landesplanerisch festgelegte zentralörtliche Hierarchie und die entsprechenden Ver- sorgungsfunktionen durch das Vorhaben können ausgeschlossen werden.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 120

6.6 Auswirkungen auf die Nahversorgung

Unter dem Begriff „Nahversorgung“ wird allgemein die Versorgung mit Güter des kurzfristigen bzw. des täglichen Bedarfs verstanden.1 Als nahversorgungsrelevante Güter gelten insbesondere die Warengruppen

 Nahrungs- und Genussmittel (d.h. Lebensmittel / Reformwaren, Getränke / Spiritu- osen / Tabak, Brot / Back- & Konditorwaren, Fleisch & Wurstwaren)

 Gesundheit, Körperpflege (d.h. Drogeriewaren / Parfümerie / Kosmetik, Apotheker- waren, Sanitätswaren)

 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf

 Zeitungen, Zeitschriften, Bücher.

In diesem Sinne ist bei einer Überprüfung möglicher Auswirkungen von Einzelhan- delsobjekten auf die verbrauchernahe Versorgung in erster Linie auf die wohnortnahe Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs einzugehen. Die Sortimentsstruktur des in Wittenburg geplanten Outlet Centers umfasst nur in einem sehr begrenzten Umfang Waren, welche dem kurzfristigen Bedarf zuzurechnen sind; der eindeutige Sortimentsschwerpunkt liegt im mittelfristigen Bedarfsbereich.

In einzelnen Ladeneinheiten könnten Sortimente aus dem Bereich Lebensmittel (z.B. Schokolade) oder Drogeriewaren / Parfümerie / Kosmetik angeboten werden; aufgrund der nur ausschnittsweisen Darstellung dieser Sortimente in einem Outlet Center ist diesbezüglich nur von einer geringen Umsatzbedeutung und damit Marktwirkung auszugehen. Die Auswirkungen dieses Angebots im kurzfristigen Bedarfsbereich auf die örtliche Nahversorgung der Bevölkerung sind somit stark begrenzt.

Fazit: Eine Gefährdung der verbrauchernahen Versorgung im Sinne eines Ausdünnens von Nahversorgungsstandorten der kurzfristigen Bedarfsdeckung kann durch das Planvorhaben in Wittenburg somit ausgeschlossen werden.

6.7 Verkehrliche Auswirkungen durch das Planobjekt

Hinsichtlich der möglichen Auswirkungen auf den Verkehr ist zunächst allgemein festzustellen, dass jedes neu errichtete Einzelhandelsobjekt in gewissem Umfang zu einem erhöhten Verkehrsaufkommen in dem entsprechenden Standortbereich führt. Dabei ist grundsätzlich festzuhalten, dass nicht sämtliche Verkehre, die durch ein Ein- zelhandelsobjekt angezogen werden, auch originär neu erzeugt werden. Es kommt überwiegend zu einer Verlagerung bereits existenter Verkehre auf neue Standorte.

Nachfolgend werden die am Planstandort in Wittenburg durch die Realisierung des Planobjektes zu erwartenden Verkehrsmengen durch eine Modellrechnung ermittelt.

1 Vgl. hierzu auch GESELLSCHAFT FÜR IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE FORSCHUNG E.V. (Hrsg.): Definitionen zur Einzelhandelsanalyse. Februar 2014, S. 200

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 121

Umsatzleistung des Planobjektes p.a. = ca. 51,3 Mio. € : Ø Einkaufsbetrag pro Besucher = ca. 50,-- € = Besucheraufkommen p.a. = ca. 1.026.000 Besucher X PKW-Kundenanteil = ca. 90 % = PKW-Kunden p.a. = ca. 923.400 PKW-Besucher : Ø PKW-Besetzungsgrad = ca. 2,7 Personen / PKW = PKW-Aufkommen p.a. = ca. 342.000 PKW : Öffnungstage p.a. = ca. 300 Öffnungstage = PKW-Aufkommen pro Öffnungstag = ca. 1.140 PKW

Das durchschnittliche Verkehrsaufkommen pro Tag, welches durch die Ansiedlung eines Outlet Centers am Alpincenter Hamburg-Wittenburg induziert wird, beträgt ca. 2.280 PKW-Frequenzen in der Summe der Zu- und Abfahrten. Inwieweit die Zufahrts- wege zum Planstandort die zu erwartenden Verkehrsmengen aufnehmen können bzw. die auf dem Planstandort vorgesehenen Parkierungsangebote ausreichend sind, wäre ggf. in einem Verkehrsgutachten zu prüfen.

6.8 Sog. „worst-case“-Betrachtung und zusammenfassende Bewertung des Planvorhabens in Wittenburg vor dem Hintergrund der Raumordnungsziele und -grundsätze

6.8.1 Bewertung der Untersuchungsergebnisse unter dem Blickwinkel eines sog. „worst- case“-Ansatzes Für Auswirkungsanalysen wird immer wieder eine sog. „worst-case“-Betrachtung gefordert, d.h. eine Bewertung unter Zugrundelegung von Annahmen, welche für das zu untersuchende Objekt die ungünstigste Fallkonstellation dahingehend abbilden, als hier die maximal möglichen Wirkungen aufgezeigt werden. Dabei hat eine Auswir- kungsanalyse unterschiedliche Parameter zu berücksichtigen, welche mehr oder weniger starken Einfluß auf das Untersuchungsergebnis nehmen. Alle diese Parameter sind für sich betrachtet einer „worst-case“-Betrachtung zugänglich und können somit die Funktion von sog. „Stellschrauben“ bekommen. Werden alle diese Stellschrauben oder auch nur einige davon auf einen sog. „worst-case“ justiert, führt dies in der Konse- quenz dazu, daß sich die entsprechenden Effekte gegenseitig potenzieren und sich die Bewertung eines Projektes immer mehr von der Realität entfernt. Die jüngere Recht- sprechung hat diesbezüglich in der Sache reagiert und fordert entsprechend, „die rea- listischerweise zu erwartenden Entwicklungen in den Blick“1 zu nehmen bzw. eine „re- alitätsnahe Betrachtung des worst-case, also des aus Sicht der Nachbargemeinden unter realistischen Annahmen ungünstigsten Falles“2 durchzuführen.

Die entsprechende Problematik des sog. „worst-case“-Ansatzes wurde von Seiten der gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. in der 2014 erschienenen Publikation „Definitionen zur Einzelhandelsanalyse“ eingehend erörtert. Aufgrund der Bedeutung dieses Aspekts für eine qualifizierte Auswirkungsanalyse werden die Er- kenntnisse der gif nachfolgend ausführlich dargestellt:

1 Vgl. BVerwG, Urteil vom 27.03.2013, 4CN 6.11 2 Vgl. OVG NRW, Urteil vom 02.10.2013, 7 D 19/13.NE, Rd-Nr. 91

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 122

„Der Begriff ´worst case´ bezeichnet im Rahmen einer Prognoserechnung die aus einem definierten Blickwinkel heraus erwartete ungünstigste Fallkonstellati- on. Damit sollen für die mögliche Realisierung eines Projektes die denkbar un- günstigste Entwicklung beschrieben und die möglichen Konsequenzen eines entsprechenden Handelns aufgezeigt werden. Das Gegenteil des ´worst case´ stellt der ´best case´ dar. Zwischen diesen Extremwerten wird verschiedentlich auch ein ´medium case´ oder ´moderate case´ dargestellt (irreführend auch als ´realistic case´ bezeichnet).

Häufige Verwendung findet der ´worst case´-Ansatz in Auswirkungsanalysen für Einzelhandelsprojekte, ohne dass es hierzu gesetzliche Vorgaben gibt. Es findet sich aber immer wieder die Behauptung, ein ´worst case´ würde ´von der Rechtsprechung gefordert´, was allerdings so nicht zutreffend ist. Gefordert ist lediglich eine sachgerechte Sachverhaltsermittlung durch den Gutachter. Die Verwendung eines ´worst case´-Ansatzes ist nur dann erforderlich, wenn nach- vollziehbar darlegt werden kann, dass nur (!) eine solche Betrachtung im konkreten Einzelfall methodisch einwandfrei ist.(1) Ein ´worst case´ sollte nur dann betrachtet werden, wenn andere methodische Ansätze für die Sachverhaltser- mittlung offensichtlich unzureichend oder ungeeignet sind.

Abbildung E-4: Einflussgrößen („Stellschrauben“) und ihre Wirkung „Stellschrauben“ Wirkungsrichtung  Ansatz einer überdurchschnittlich hohen  Mögliche Umsatzleistung und damit die Flächenproduktivität des Planobjektes mögliche Umsatzumverteilung gegen- über dem Bestand wird überschätzt.  Ansatz einer vergleichsweise niedrigen  Wirtschaftliche Stabilität des Bestandes Flächenproduktivität beim bestehenden, wird unterschätzt. ggf. betroffenen Einzelhandel  Umsatzumverteilungsquoten gegenüber dem Bestand werden erhöht.  Enge räumliche Abgrenzung des Einzugs-  Umsatz des Planobjektes wird weitest- gebietes des Planobjektes gehend aus dem näheren räumlichen Umfeld generiert.  Umsatzumverteilungseffekte gegenüber dem Bestand in diesem näheren räumli- chen Umfeld werden verstärkt.  Ansatz von vergleichsweise niedrigen Pro-  Verfügbares Kaufkraftvolumen im Ein- Kopf-Ausgabewerten in der Kaufkraftbe- zugs-gebiet wird unterschätzt. rechnung  Mögliche Marktanteile des Planobjektes werden überschätzt.  Ansatz von vergleichsweise hohen Um-  Mögliche Marktanteile des Planobjektes satzanteilen mit Kunden aus dem Nahein- im Naheinzugsgebiet (Zone 1) werden zugsgebiet des Projektes (z.B. überpro- überschätzt. portional hoher Umsatzanteil aus Zone 1  Umsatzumverteilungseffekte gegenüber von insgesamt 3 Einzugsgebietszonen) dem Bestand in der Zone 1 werden ver- stärkt.  Ansatz eines vergleichsweise hohen  Umsatzumverteilungseffekte gegenüber Umsatzanteils, der als Umsatzumvertei- dem Bestand im Naheinzugsgebiet (Zo- lung gegenüber dem vorhandenen Ein- ne 1) werden verstärkt. zelhandelsbestand in diesem Nahein- zugsgebiet erzielt wird  Umsatzabzug erfolgt ausschließlich ge-  Mögliche andere betroffene Wettbewer- genüber dem relevanten Einzel- ber des Vorhabens (z.B. an dezentralen handelsbestand in der Innenstadt. Standorten, in Streulagen) werden ver- nachlässigt.  Umsatzumverteilungseffekte gegenüber dem relevanten Bestand in der Innen- stadt werden verstärkt.  Annahme einer „Vorschädigung“ der  Mögliche aus den Umsatzumverteilungs- Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt effekten resultierende städtebauliche  Annahme, dass bereits bei einer ver- Auswirkungen werden verstärkt. gleichsweise niedrigen Schwelle der Um-  Planobjekt muss als städtebaulich unver- satzumverteilung städtebaulich negative träglich eingestuft werden. Auswirkungen zu erwarten sind

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 123

Kritik an der Verwendung des ´worst case´ in Auswirkungsanalysen entzündet sich v.a. an dem Umstand, dass mit Bezug auf einen ´worst case´-Ansatz verschiedene Parameter durch Annahmen des Gutachters beeinflusst werden kön- nen (sog. ´Stellschrauben´). In Abbildung E-4 wird auf die Vielzahl solcher Ein- flussgrößen hingewiesen. Insbesondere die in Auswirkungsanalysen verschiedentlich praktizierte Kombination von ´worst case´-Annahmen für mehrere Einflussgrößen führt zu dem rechnerischen Effekt, dass sich die Wirkungen gegenseitig verstärken, ohne dass hierfür die entsprechenden (kleinen) Wahr- scheinlichkeiten angegeben werden.

Während ein ´worst case´-Ansatz bei einem oder bei einigen wenigen dieser Parameter ggf. noch vertretbar sein kann, führt ein solcher Ansatz bereits bei mehreren Parametern dazu, dass ein Einzelhandelsprojekt nicht mehr realitäts- nah beurteilt wird, wenn auf die Angabe der hierfür im Regelfall kleinen Wahr- scheinlichkeiten verzichtet wird.“1

Die vorliegende Auswirkungsanalyse folgt bei weitestgehend sämtlichen marktseitig relevanten Parametern einem Ansatz, welcher vor dem Hintergrund der Erkenntnisse der Standortforschung im Einzelhandel im Allgemeinen und bezogen auf die Vertriebs- form Outlet Center in Besonderen eine möglichst realitätsnahe Betrachtung einen konkreten Projekts anstrebt. Damit entspricht die hier verwendete Methodik jener, welche auch z.B. bei Machbarkeitsstudien für privatwirtschaftliche Investitionsent- scheidungen verwendet wird, d.h. zur Bestimmung der Umsatzerwartung des Unter- suchungsobjekts ebenso wie auch der räumlichen Umsatzherkunft wurde vor dem Hintergrund der konkreten Standort- und Marktsituation eines Vorhabens eine mög- lichst realistische

 Bewertung der räumlichen Ausdehnung und Zonierung des Einzugsgebietes  Berechnung der in diesem Raum verfügbaren einzelhandels- und projektrelevanten Kaufkraftvolumina  Analyse der möglichen Kaufkraftabschöpfung und damit der Umsatzerwartung des Vorhabens2 durchgeführt. Ähnliches gilt auch für die Umsatzeinschätzung des Einzelhandels in den ggf. betroffenen Städten und Gemeinden, wobei hier für jeden erfaßten Betrieb anhand der konkreten Standortsituation und diverser betrieblicher Merkmale eine einzel- betriebliche Umsatzschätzung durchgeführt wurde. Entsprechend wurde auch auf Ba- sis der erfassten Daten zu den jeweiligen Geschäftslagen (z.B. Ladenleerstände, Mag- netbetriebe, Passantenfrequenzen, ergänzende Nutzungen) der Aspekt einer mögli- chen Vorschädigung in diesen Lagen (und deren mögliche Ursachen) in die Betrach- tungen eingestellt.

1 gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (Hrsg.): Definitionen zur Einzelhan- delsanalyse. Definitionen für die Beurteilung von Einzelhandelsimmobilien und Geschäftslagen sowie für die Erstellung von Einzelhandelsanalysen, Auswirkungsgutachten und kommunalen Einzelhandelskonzepten. Wiesbaden, 2014, S. 213f 2 Allerdings handelt es sich bei der Umsatzermittlung um einen oberen Wertansatz, welcher die Reali- sierung eines attraktiven FOC-Konzepts am Planstandort und umfangreiche Marketingaktivitäten voraussetzt, so wie dies bei anderen Standortentwicklungen von professionellen FOC-Betreibern bekannt ist.

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Auf der anderen Seite geht die Analyse der durch das Planobjekt ausgelösten Kauf- kraftbewegungen davon aus, daß eine vollständige Umverteilung gegenüber dem sta- tionären Einzelhandel im Untersuchungsraum erfolgt; d.h. es wurde zugrunde gelegt, daß der Umsatz des Planobjekts in Wittenburg vorher vollständig durch den relevanten stationären Einzelhandel gebunden war und dort als Umsatzabzug wirksam wird. Sog. „Entspareffekte“, „Umschichtungen im Ausgabeverhalten der Verbraucher“1 ebenso wie auch mögliche Umsatzumverteilungen gegenüber nicht-stationären Ver- triebsformen des Einzelhandels (z.B. Online-Stores) wurden ausgeblendet.2 Nicht zuletzt wurden auch Effekte aus dem – zumindest für wesentliche Teile des Einzugsge- bietes – für die nächsten Jahre zu erwartenden Einwohnerzuwachses vernachlässigt oder auf den Ansatz einer sog. „Potenzialsreserve“3 verzichtet. Alle diese Aspekte füh- ren in der Konsequenz dazu, daß mögliche Auswirkungen eines Einzelhandelsprojektes mehr oder weniger stark abgemildert werden. In der vorliegenden Auswirkungsanaly- se wurden diese Aspekte ausgeblendet, was dazu führt, daß tendenziell die möglichen Wirkungen eher über- als unterzeichnet werden.

Eine letztendliche Bewertung der möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des in Wittenburg geplanten Outlet Centers erfolgte in dieser Untersu- chung sodann auf Basis der für jede Stadt bzw. Gemeinde im Untersuchungsraum – und hier für jeden relevanten zentralen Versorgungsbereich - ermittelten Umsatzum- verteilungsquoten. Unter besonderer Berücksichtigung

 der jeweilig spezifischen Markt- und Standortsituation (u.a. Erreichbarkeit, Ein- zugsgebiet, Kaufkraftentwicklung, Branchen- und Betriebstypenmix, Aufent- haltsqualität, Ladenleerstandsituation)  der Attraktivität und Leistungsstärke des bestehenden relevanten Einzelhandels insgesamt  der ggf. möglichen besonderen Betroffenheit von spezifischen Branchen (z.B. Mode) oder Leit- bzw. Magnetbetrieben, welche für die Attraktivität und Funkti- onsfähigkeit dieser Lagen eine besondere Bedeutung haben wurde der ermittelte absolute und relative Umsatzabzug aus diesen Lagen auch einer städtebaulichen und raumordnerischen Bewertung dahingehend unterzogen, ob bei

1 „Entspareffekte“ gegen zu Lasten der Sparguthaben. „Umschichtungen im Ausgabeverhalten“ be- deuten, daß aufgrund der Einkäufe andere Ausgaben (z.B. für Urlaubsreisen) reduziert werden. Solche Ef- fekte treten erfahrungsgemäß v.a. bei Vertriebsformen des Einzelhandels auf, wo das Verbraucherverhalten durch Elementen einer „Schnäppchenjagd“ bzw. einer „Preis-Erotik“ geprägt ist. 2 Vorliegende empirische Daten deuten an, daß in stark ländlich geprägten Räumen die Anteile des Online-Shoppings vergleichsweise hoch sind, da der regionale Einzelhandel v.a. bei Markenwaren meist keine adäquate Breite und Tiefe des Angebotes hat. Hier weichen die Verbraucher auf entsprechende Internet- Shops aus (z.B. Zalando, Brands-for-Friends, Amazon). Bei der Realisierung eines attraktiven, markenorien- tierten Angebotes – wie z.B. in einem Outlet Center – ist davon auszugehen, daß ein Teil der Umsätze, welche in das Internet abgewandert sind, durch diese neue stationäre Vertriebsform gebunden werden kön- nen. 3 Verschiedene Forschungsinstitute setzen bei Machbarkeitsstudien ebenso wie bei Auswirkungsana- lysen für Einzelhandelsprojekte eine sog. „Potenzialsreserve“ als prozentualer Aufschlag auf das im Einzugs- gebiet vorhandene Kaufkraftvolumen an, womit u.a. eine zukünftig Entwicklung der Einwohnerzahlen bzw. auch der Pro-Kopf-Ausgaben erfaßt werden soll. ecostra sieht einen solchen Ansatz kritisch, da entsprechende Daten und Annahmen mit hohen Unsicherheiten behaftet sind. Richtig ist es vielmehr die Berech- nungen sämtlicher Marktdaten auf Basis des aktuellen Status quo durchzuführen.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 125

einem aus welchen Gründen auch immer noch höheren Umsatzabzug bzw. einer noch stärkeren Betroffenheit (im Sinne eines „worst-case“-Szenarios) ein Umschlagen von wettbewerblichen Wirkungen in städtebaulich oder raumordnerisch relevante Auswir- kungen zu erwarten sein wird. Damit entspricht die für diese Untersuchung gewählte Vorgehens- und Darstellungsweise gleichzeitig den Vorgaben an eine realitätsnahe, transparente und nachvollziehbare Betrachtung ebenso wie auch dem aus Sicht der Nachbargemeinden unter realistischen Annahmen anzunehmenden ungünstigsten Fal- les.

Die so ermittelten Untersuchungsergebnisse werden nachfolgend nochmals vor dem Hintergrund der Raumordnungsziele und –grundsätze zusammenfassend bewertet.

6.8.2 Zusammenfassende Bewertung anhand der Raumordnungsziele und -grundsätze Die Prüfung der Vorgaben aus den bundes- und landesrechtlichen Regelungen zur Steuerung der Standortentwicklung im (großflächigen) Einzelhandel führen im gegen- ständlichen Fall somit zu folgenden Ergebnissen:

 Das Konzentrationsgebot, d.h. die Zuordnung großflächiger Einzelhandels- betriebe zu zentralen Orten einer bestimmten Zentralitätsstufe, wird verletzt. Als Grundzentrum ist die Stadt Wittenburg zunächst nicht für die Ansiedlung eines Outlet Centers vorgesehen ist, da die Regionalplanung die Ansiedlung von Einzel- handelsgroßprojekten mit mehr als 5.000 m² Geschossfläche auf die Ober- und Mittelzentren Schwerin, Wismar, Parchim, Grevesmühlen, Ludwigslust und Ha- genow einschränkt (vgl. LEP M-V 2005, Kap. 4.3.2, Ziel 1).

 Dem Kongruenzgebot wird ebenfalls nicht Folge geleistet. Demnach sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe nach Umfang und Zweckbestimmung der zentralörtlichen Gliederung entsprechen und so bemessen sein, dass der Ein- zugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich über- schreitet bzw. sich in diesen einfügt (vgl. LEP M-V 2005, Kap. 4.3.2, Ziel 2). Im gegenständlichen Fall überschreitet das Einzugsgebiet des geplanten Outlet Cen- ters in Wittenburg jedoch den zentralörtlichen Verflechtungsbereich des Grund- zentrums Wittenburg erheblich.

 Auch die Vorgaben des Integrationsgebotes werden im gegenständlichen Fall nicht erfüllt. Demnach sollen großflächige Einzelhandelsprojekte an städtebaulich integrierten Standorten realisiert werden (vgl. EP M-V 2005, Kap. 4.3.2, Ziel 4). Beim Planareal in Wittenburg handelt es sich jedoch um einen nicht-integrierten, dezentralen Standort am östlichen Rand der Stadt Wittenburg, der durch die Bahngleise von dem im Zusammenhang bebauten Siedlungsbereich der Stadt Wittenburg getrennt ist. Bei dem Planareal handelt es sich um den Teilbereich einer durch Freizeitnutzungen belegten Fläche. Der Planstandort wird eine hohe Autokundenorientierung aufweisen.

 Eine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion städtebaulich integrierter Bereiche benachbarter zentraler Orte ist im gegenständlichen Fall nicht gegeben (vgl. LEP M-V 2005, Kap. 4.3.2, Ziel 3), so dass nachhaltig negative Auswirkungen durch das Planobjekt auf den Branchenmix und die Angebotsat-

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 126

traktivität der innerstädtischen Geschäftslagen und somit auf die städtebauliche Situation und Entwicklungsmöglichkeiten der Städte und Gemeinden im überörtli- chen Umfeld ausgeschlossen werden können (Beeinträchtigungsverbot).

Bei der Überprüfung der Ziele und Grundsätze der Raumordnung verstößt das Plan- vorhaben somit gegen das Konzentrationsgebot, Kongruenzgebot und Integrationsge- bot. Die Zulässigkeit des Planvorhabens in Wittenburg bezüglich dieser Gebote ist somit ggf. im Rahmen eines Zielabweichungs- bzw. Raumordnungsverfahrens zu klären. Die Vorgaben des Beeinträchtigungsverbotes werden dagegen eingehalten.

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7. Fazit und abschließende Bewertung

Im Rahmen der vorliegenden Verträglichkeitsuntersuchung wurden die Auswirkungen zur möglichen Realisierung des geplanten Outlet Centers in der Stadt Wittenburg analysiert. Hierbei wurden ausgehend von der konkreten Standort- und Marktsituation sowie der geplanten Flächen- und Nutzungskonzeption die Auswirkungen dieses Vor- habens auf die zentralen Orte und ihre zentralen Versorgungsbereiche im Untersu- chungsraum, die Nahversorgung, die landesplanerisch vorgesehenen Versorgungs- strukturen im Raum sowie den Verkehr untersucht und bewertet.

Zusammenfassend können als wesentliche Ergebnisse der vorliegenden Auswirkungs- analyse folgende Punkte festgehalten werden:

 Der Standort für das geplante Outlet Center befindet sich im Osten der Stadt Wit- tenburg unmittelbar an der Umgehungsstraße L4, ca. 700 – 800 m nördlich der Autobahnanschlussstelle „Wittenburg“ der Autobahn A24 (Berlin – Hamburg) und gegenüber dem Alpincenter Hamburg-Wittenburg mit dem angeschlossenen van der Valk Hotel. Das Planareal liegt direkt gegenüber dem bereits dort bestehenden Alpincenter mit angeschlossenem Hotel. Geplant ist die Ansiedlung eines Outlet Centers mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 12.600 m² (ca. 15.400 m² GLA) und ca. 60 Ladeneinheiten. Ergänzend soll auf einem Areal nördlich des Planstandortes, jenseits der L4, ein zusätzlicher Ferienpark mit diversen integrierten Freizeitnutzungen realisiert werden.

 In einem Fazit aus der Standortbewertung ist aus betrieblicher Sicht festzustellen, dass der Planstandort in Wittenburg zur Ansiedlung eines Outlet Centers gut geeignet ist. Besonders hervorzuheben sind in diesem Zusammenhang die sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes über die A24 und die L4 sowie die Sichtbarkeit und der Aufmerksamkeitswert des Gebäudes des Alpincen- ters, welche sich durch die geplante Verkleidung mit einer Membranhülle nochmals steigern lassen werden. Weitere positive Faktoren sind die zu erwartenden Synergieeffekte durch die Freizeiteinrichtungen am Standort sowie die touristische Funktion der Region als Naherholungsraum für das Ballungsgebiet Ham- burg. Auf der anderen Seite ist aber auf die sehr hohe Wettbewerbsintensität v.a. durch die bereits in Betrieb befindlichen Outlet Center in Neumünster und Soltau hinzuweisen. Insgesamt ist jedoch davon auszugehen, dass drei Outlet Center im Großraum Hamburg mittelfristig als tragfähig einzustufen sind. Derzeit wird das Einzugsgebiet des Planstandortes zum Teil durch die räumliche Ausstrahlung der bereits in Betrieb befindlichen, attraktiven Wettbewerber beeinflusst. Ein weiterer einschränkender Faktor ist die soziodemografische Situation in den östlichen Teil- bereichen des Einzugsgebiets mit abnehmenden Bevölkerungszahlen und einer Kaufkraft z.T. deutlich unter Bundesdurchschnitt. Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich um einen nicht-integrierten, dezentralen Standort am östlichen Rand der Stadt Wittenburg, der durch die Bahngleise von dem im Zusammen- hang bebauten Siedlungsbereich der Stadt Wittenburg getrennt ist. Der Plan-

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standort wird eine hohe Autokundenorientierung aufweisen. Aus raumordnerischer Sicht ist festzustellen, dass die Stadt Wittenburg als Grundzentrum zu- nächst nicht für die Ansiedlung eines Outlet Centers vorgesehen ist. Allerdings kann die Zulässigkeit eines FOC am Planstandort im Rahmen eines Raumord- nungsverfahrens geprüft werden.

 Für das Untersuchungsobjekt wurde auf Grundlage empirischer Erkenntnisse sowie in Anlehnung an Raumverträglichkeitsuntersuchungen für FOC ein Einzugs- gebiet abgegrenzt, das in etwa einer Distanz von bis zu ca. 90-PKW-Fahrminuten umfasst. Dabei führen die von den bestehenden Wettbewerbsstandorten ausgehenden Wirkungen v.a. im Südwesten und Nordwesten zu einer deutlichen Stau- chung des Einzugsgebietes. Dieser Raum wurde in Intensitätszonen einer abgestuften Kundenanbindung unterteilt. Das so abgegrenzte Einzugsgebiet des Plan- objektes umfasst einen Raum, welcher den Westen des Bundeslandes Mecklen- burg-Vorpommern, den überwiegenden Teil der Hansestadt Hamburg, sowie zu Mecklenburg-Vorpommern benachbarte Grenzbereiche der Bundesländer Schles- wig-Holstein, Niedersachsen, Brandenburg und Sachsen-Anhalt umfasst.

 Insgesamt weist dieses abgegrenzte Einzugsgebiet derzeit ein Einwohnerpotenzi- al von knapp 3,0 Mio. Personen mit einem gesamten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumen in Höhe von ca. 17,3 Mrd. € auf. Hiervon entfällt auf die in einem FOC typischerweise geführten Waren ein projektrelevantes Kaufkraftvolu- men von ca. 4,1 Mrd. €. Auf Grundlage der amtlichen Prognosen zur Einwohne- rentwicklung ist bis zum Jahr 2020 in diesem abgegrenzten Einzugsgebiet von einer geringfügigen Bevölkerungszunahme von ca. +0,5 % auszugehen, die sich allerdings hauptsächlich auf die Stadt Hamburg beschränkt, während für die ostdeutschen Teilgebiete des Einzugsgebietes meist ein Bevölkerungsrückgang prognostiziert wird. Vor dem Hintergrund dieser leicht positiven Bevölkerungs- entwicklung und der zu erwartenden leicht steigenden einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgaben ist für die nächsten Jahre eine entsprechende Zunahme der Kaufkraftvolumina im gesamten Einzugsgebiet zu erwarten.

 Wie die Analysen ergeben haben, besitzt das geplante Outlet Center in Witten- burg unter Berücksichtigung der Standorteigenschaften, der Marktsituation im Einzugsgebiet (Kaufkraft, Wettbewerbssituation etc.), der geplanten Flächendi- mensionierung sowie unter Berücksichtigung intensiver Marketingaktivitäten eine Umsatzerwartung in Höhe von ca. 51,3 Mio. €. Dies entspricht bei einer Verkaufs- fläche von ca. 12.600 m² einer Flächenproduktivität von ca. 4.075,-- € / m² VK. Hierbei handelt es sich um einen oberen Wertansatz, welcher umfangreiche Mar- ketingaktivitäten und die Realisierung eines attraktiven Angebotes voraussetzt. Im Vergleich zu den bereits in Betrieb befindlichen Outlet Centern in Deutschland ist dieser Wert unterdurchschnittlich, was durch die intensive Wettbewerbssitua- tion und die relativ geringen Einwohnerpotenziale v.a. im Naheinzugsgebiet bedingt ist.

 Vor dem Hintergrund der ermittelten Umsatzleistungen sowie der räumlichen Umsatzherkunft wird die Realisierung des geplanten Outlet Centers am Planareal in Wittenburg dazu führen, dass bestehende Kaufkraftströme beeinflusst und in

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 129

der Folge Umsätze von anderen Standorten zum Planobjekt verlagert werden. Die durchgeführten Analysen und Berechnungen zeigen, dass durch die Realisie- rung des Vorhabens im Segment

o Bekleidung (inkl. Sportbekleidung) es im Oberzentrum Schwerin sowie den Mittelzentren Parchim, Hagenow und Ludwigslust zu spürbaren Um- satzumverteilungen kommt, die jedoch jeweils deutlich unterhalb eines Schwellenwertes liegen, ab dem wesentliche Auswirkungen auf Aspekte des Städtebaus und der Raumordnung oder auch eine Einschränkung von städte- baulichen Entwicklungsmaßnahmen anzunehmen sind. Dabei sind allen Unter- suchungsfällen die Innenstädte jeweils am stärksten betroffen. Den höchsten quantitativen Umsatzabzug von ca. 5,3 – 5,4 Mio. € verzeichnet dabei die Stadt Schwerin, wobei auf die Innenstadt ca. 4,3 – 4,4 Mio. € entfallen. Dies entspricht einer Umsatzumverteilungsquote (gegenüber dem relevanten Be- stand) von ca. 5,0 % für die Gesamtstadt bzw. ca. 5,2 % für die Innenstadt. In Parchim liegen die Umsatzumverteilungsquoten mit ca. 4,8 % für die Ge- samtstadt bzw. ca. 5,1 % für die Innenstadt in einer vergleichbaren Größen- ordnung, befinden sich in quantitativer Hinsicht mit ca. 0,6 – 0,7 Mio. € bzw. ca. 0,5 – 0,6 Mio. € jedoch auf einem deutlich niedrigeren Niveau. In Ha- genow, dem einzigen Mittelzentrum im Naheinzugsbereich (Zone I) des Plan- vorhabens, beträgt der absolute Umsatzabzug sowohl insgesamt als auch für die Innenstadt ca. 0,5 – 0,6 Mio. €. Mit ca. 6,0 % bzw. ca. 6,2 % sind die Umsatzumverteilungsquoten in der Stadt Hagenow die höchsten der vier untersuchten Ober- und Mittelzentren. In der Stadt Ludwigslust beträgt die Um- satzumverteilungsquote dagegen lediglich ca. 3,2 %, was einem absoluten Umsatzabzug von ca. 0,3 – 0,4 Mio. € entspricht (jeweils sowohl für die Ge- samt- als auch die Innenstadt). Die Umsatzumverteilungsquote in Ludwigslust liegt damit im Rahmen üblicher konjunktureller Schwankungen.

o Schuhe & Lederwaren ebenfalls in Schwerin mit ca. 1,0 – 1,1 Mio. € für die Gesamtstadt bzw. ca. 0,7 – 0,8 Mio. € für die Innenstadt der quantitativ höchste Umsatzabzug wirksam wird. Dies entspricht Umsatzumverteilungs- quoten von ca. 7,9 % insgesamt bzw. ca. 9,1 % für die Innenstadt, die nur leicht unterhalb eines Schwellenwertes liegen, ab dem wesentliche Auswir- kungen zu vermuten sind. Allerdings ist im Falle von Schwerin der überwie- gende Teil der Einzelhandelsbetriebe in diesem Sortimentsbereich in den leis- tungsfähigen Shoppingcentern am Marienplatz gelegen, so dass im konkreten Fall eine strukturelle Schwächung des Branchenmix und der Angebotsattrakti- vität der Innenstadt nicht zu erwarten ist, da diese Center unzweifelhaft in der Lage sind, mit geeigneten absatzpolitischen Maßnahmen auf eine solcherma- ßen veränderte Wettbewerbssituation zu reagieren. In Parchim ist der Um- satzabzug mit ca. 0,2 – 0,3 Mio. € insgesamt bzw. ca. 0,1 – 0,2 Mio. € im Hauptgeschäftsbereich bereits deutlich geringer; vor diesem Hintergrund sind die ebenfalls hohen Umsatzumverteilungsquoten von ca. 7,0 % bzw. ca. 7,1 % in ihren Wirkungen zu relativieren. In der Stadt Hagenow liegt die Um- satzumverteilungsquote sowohl insgesamt als auch für die Innenstadt mit jeweils ca. 13,3 % in einer durchaus kritischen Größenordnung. Jedoch ist auch

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hier auf den nur sehr geringen absoluten Umsatzabzug von ca. 0,1 – 0,2 Mio. € zu verweisen, was nicht einmal dem Umsatz eines einzelnen Schuhgeschäf- tes entspricht und ursächlich auf den vergleichsweise wenig umfangreichen Besatz in diesem Angebotssegment am Standort Hagenow zurückgeführt werden kann. Trotz der merklich über dem Schwellenwert liegenden Umsatzum- verteilungsquote kann eine wesentliche strukturelle Beeinträchtigung der Ver- sorgungsfunktion in der Hagenower Innenstadt in diesem Sortimentsbereich somit ausgeschlossen werden. In der Stadt Ludwigslust liegen die Umsatzum- verteilungsquoten unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze.

o sonstige FOC-relevante Sortimente die Umsatzumverteilungsquoten in allen untersuchten Gemeinden und Innenstädten maximal ein Niveau erreichen, das den üblichen konjunkturellen Schwankungen entspricht. In quantitativer Hinsicht entfällt der höchste Umsatzabzug mit ca. 1,1 – 1,2 Mio. € für die Ge- samtstadt bzw. ca. 0,9 – 1,0 Mio. € für die Innenstadt wiederum auf Schwe- rin, was einer Umsatzumverteilungsquote von ca. 2,4 bzw. ca. 3,3 % entspricht. Bezogen auf die Gesamtstadt ist die Umsatzumverteilungsquote in Hagenow mit ca. 2,8 % am höchsten. Städtebauliche Funktionsstörungen sind in Anbetracht der relativ niedrigen Umverteilungsquoten nicht zu erwarten. Bei allen anderen untersuchten Handelslagen liegen die Umsatzumvertei- lungsquoten nochmals deutlich niedriger und bewegen sich z.T. unterhalb der rechnerischen Nachweisgrenze.

 Insgesamt bewirkt das Planvorhaben in Wittenburg mit ca. 22,8 Mio. € die höchs- ten absoluten Umsatzumverteilungen gegenüber dem bestehenden Einzelhandel in der Hansestadt Hamburg. Vor dem Hintergrund des sehr umfangreichen, attraktiven und leistungsfähigen Einzelhandelsangebotes ist dieser hohe absolute Wert jedoch mit einer kaum spürbaren relativen Umsatzumverteilung gleichzu- setzen. Die Stadt Hamburg ist die unangefochtene Shoppinghauptstadt in Nord- deutschland, die neben der hohen Kaufkraft der Hamburger Wohnbevölkerung gerade in den FOC-relevanten Sortimentsbereichen und hier bezogen auf die hochwertige Markenware hohe Kaufkraftzuflüsse aus dem regionalen und über- regionalen Umland erfährt. Bei einem wesentlichen Teil des Umsatzes, welcher das Planobjekt vom Einzelhandel in Hamburg abzieht, handelt es sich um Kauf- kraft der Wohnbevölkerung der umliegenden Landkreise Ludwigslust-Parchim, Nordwestmecklenburg oder Herzogtum Lauenburg, welche bislang in die Hanse- stadt abgeflossen ist. Damit führt das Planobjekt zu einem nicht geringen Teil zu einer stärkeren Kaufkraftbindung im näheren regionalen Umfeld. Durch das geplante Outlet Center in Wittenburg würden die Stärke des Hamburger Einzelhan- dels sowie die städtebauliche Funktionen oder die stadtplanerischen Gestal- tungsmöglichkeiten der Hansestadt Hamburg in keiner Weise nachhaltig negativ beeinträchtigt werden.

 Zusammenfassend ist festzustellen, dass die zentralen Versorgungsbereiche in den untersuchten Städten und Gemeinden – und hier insbesondere die Innen- städte – ihren Versorgungsauftrag auch im Falle der Realisierung des Planvorha- bens in Wittenburg sowohl insgesamt als auch hinsichtlich der einzelnen projektrelevanten Sortimentsbereiche weiterhin wahrnehmen können.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 131

 Negative Auswirkungen auf die Nahversorgung im Sinne eines Ausdünnens von Nahversorgungsstandorten der kurzfristigen Bedarfsdeckung sind nicht zu erwarten, da die Sortimentsstruktur eines Factory Outlet Centers nur in sehr geringem Umfang Waren beinhaltet, welche dem kurzfristigen Bedarf zuzurechnen sind.

 Die Prüfung der Vorgaben aus den bundes- und landesrechtlichen Regelungen zur Steuerung der Standortentwicklung im (großflächigen) Einzelhandel führen im gegenständlichen Fall somit zu folgenden Ergebnissen:

o Das Konzentrationsgebot wird verletzt, da die Stadt Wittenburg als Grund- zentrum zunächst nicht für die Ansiedlung eines Outlet Centers vorgesehen ist.

o Dem Kongruenzgebot wird ebenfalls nicht Folge geleistet, da das Einzugs- gebiet des geplanten Outlet Centers den zentralörtlichen Verflechtungsbereich des Grundzentrums Wittenburg erheblich überschreitet.

o Auch die Vorgaben des Integrationsgebotes werden nicht erfüllt, da es sich beim Planareal am Alpincenter Wittenburg um einen nicht-integrierten, dezentralen Standort am östlichen Rand der Stadt Wittenburg handelt.

o Das Beeinträchtigungsverbot wird dagegen eingehalten, da eine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsfunktionen städtebaulich integrierter Bereiche benachbarter zentraler Orte im gegenständlichen Fall nicht gegeben ist und nachhaltig negative Auswirkungen auf den Branchenmix und die An- gebotsattraktivität der innerstädtischen Geschäftslagen und somit auf die städtebauliche Situation und Entwicklungsmöglichkeiten der Städte und Ge- meinden im überörtlichen Umfeld ausgeschlossen werden können.

Bei der Überprüfung der Ziele und Grundsätze der Raumordnung verstößt das Planvorhaben somit gegen das Konzentrationsgebot, Kongruenzgebot und Integ- rationsgebot. Die Zulässigkeit des Planvorhabens in Wittenburg bezüglich dieser Gebote ist somit ggf. im Rahmen eines Zielabweichungs- bzw. Raumordnungs- verfahrensverfahrens zu klären.

 Zur Frage möglicher Synergieeffekte zwischen dem geplanten Outlet Center und den bereits bestehenden bzw. ebenfalls neu geplanten Freizeiteinrichtungen im gesamten Standortbereich und zur Analyse des zukünftigen touristischen Poten- zials sowie der möglichen Auswirkungen auf die regionale Tourismuswirtschaft wird ein eigenständiges Tourismusgutachten erstellt. Diese Fragestellungen sind nicht Bestandteil der vorliegenden Auswirkungsanalyse.

 Grundsätzlich ist zu empfehlen, bei einer möglichen Projektrealisierung am Plan- standort in Wittenburg die Vertriebsform Outlet Center und dessen spezifische Merkmale in ein enges planungsrechtliches „Korsett“ – wie z.B. die Ausweisung eines Sondergebietes Einzelhandel mit detaillierten Sortiments- und Verkaufsflä- chenvorgaben sowie parallel die Formulierung eines städtebaulichen Vertrags – einzubinden. Die planungsrechtlichen Vorgaben könnten im Falle der Realisierung des Planvorhabens nach der möglichen Eröffnung des Outlet Centers im Rahmen eine Controlling und Monitoring überprüft werden.

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 132

In einem Fazit ist aus gutachterlicher Sicht festzustellen, dass die vorgese- hene Realisierung eines Outlet Centers am Planstandort in Wittenburg wirtschaftsstrukturell, städtebaulich und raumordnerisch als verträglich einzustufen ist. Die im Rahmen dieser Untersuchung ermittelten Um- satzumverteilungsquoten gegenüber den Städten und Innenstädten im Un- tersuchungsgebiet bewegen sich in den Segmenten Bekleidung (inkl. Sportbekleidung) sowie den sonstigen FOC-relevanten Sortimenten auf einem relativ niedrigen Niveau. Im Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren liegen die Umsatzumverteilungsquoten in der Stadt Schwerin nahe am und in der Stadt Hagenow sogar deutlich über dem relevanten Schwellenwert, ab dem wesentliche negative Wirkungen auf Aspekte des Städtebaus und der Raumordnung grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden können. Un- ter Berücksichtigung der spezifischen örtlichen Einzelhandelssituation in Schwerin bzw. des nur sehr geringen absoluten Umsatzabzuges im Bereich Schuhe & Lederwaren in Hagenow ist jedoch nicht von städtebaulichen Funktionsstörungen bei einer Realisierung des Planvorhabens in Witten- burg auszugehen. Auch ist zu beachten, dass – bei geeigneter Vermarktung – durchaus gewisse Synergien mit den Tourismusangeboten der Region im Sinne einer gegenseitigen Befruchtung möglich sind und hiervon in gewissem Umfang u.a. auch der Einzelhandel in der Region in Form von Kunden- zuführeffekten profitieren kann. Dies belegen auch Erfahrungen bereits seit Jahren in Betrieb befindlicher Projekte in Deutschland und anderen Stand- orten in Europa (z.B. Wertheim, Ingolstadt, Roermond).

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 133

Abbildungs-, Tabellen- und Karten- verzeichnis

Abb. 1: Die Lage der Gemeinde Wittenburg innerhalb der Metropolregion Hamburg 18 Abb. 2: Die großräumige Verkehrsanbindung im Untersuchungsraum 21

Tab. 1: Die prozentuale räumliche Besucherzusammensetzung bei ausgewählten Outlet Center in Deutschland und den Niederlanden im Vergleich 10 Tab. 2: Standortdaten, Kennziffern und Entwicklungstrends bei Outlet Center in den Ländern Europas in 2003 und 2014 16 Tab. 3: Ausgewählte sozioökonomische Rahmendaten des Untersuchungsraums, differenziert nach administrativen Einheiten 20 Tab. 4: Tourismusdaten für ausgewählte Städte und Landkreise im Untersuchungsraum 23 Tab. 5: SWOT-Analyse der Standorteigenschaften und Entwicklungsmöglichkeiten 29 Tab. 6: Das abgegrenzte und in Zonen eingeteilte Einzugsgebiet des geplanten Outlet Center in der Stadt Wittenburg 35 Tab. 7: Die einzelhandelsrelevanten sowie die projektrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet geplanten FOC in Wittenburg nach Warengruppen 38 Tab. 8: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Hagenow 44 Tab. 9: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Ludwigslust 50 Tab. 10: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Parchim 57 Tab. 11: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzel- handels und Ladenhandwerks am Sonderstandort Parchim Center 59 Tab. 12: Mietpreisentwicklung im Einzelhandel der Schweriner Innenstadt untergliedert nach der Standortlage und der Größe des Ladenlokals* 67 Tab. 13: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Landeshauptstadt Schwerin 69 Tab. 14: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Stadtteilzentrum Dreescher Markt 71 Tab. 15: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Stadtteilzentrum Kieler Straße 75 Tab. 16: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Nahversorgungszentrum Köpmarkt 78 Tab. 17: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks am Sonderstandort Sieben-Seen- Center 80 Tab. 18: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks am Sonderstandort Margaretenhof 83 Tab. 19: Auflistung der Shoppingcenter in der Stadt Hamburg (Auszug) 84 Tab. 20: Mietpreisentwicklung im Einzelhandel der Hamburger Innenstadt untergliedert nach der Standortlage und der Größe des Ladenlokals* 86 Tab. 21: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung eines Outlet Centers mit ca. 12.600 m² VK am Planstandort in Wittenburg nach Zonen (I – III) 102 Tab. 22: Übersicht über die durch die geplante Realisierung eines Outlet Centers in Wittenburg ausgelösten Umsatzumverteilungen (Zonen I – III und Streuumsätze) nach Sortimentsbereichen 105 Tab. 23: Überblicksdarstellung des durch das Planobjekt in Wittenburg mit einer Verkaufsfläche von 12.600 m² ausgelösten absoluten und relativen

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Umsatzabzuges gegenüber dem relevanten Einzelhandel in den zentralen Orten im Untersuchungsraum (Zone I+II) 106 Tab. 24: Übersicht der Ober- und Mittelzentren im Ferneinzugsgebiet (Zone III) des geplanten Wittenburg Village 119

Karte 1: Raumstruktur und Zentrale Orte im Planungsverband Westmecklenburg 6 Karte 2: Das Abgegrenzte Einzugsgebiet des Planvorhabens in Wittenburg 32 Karte 3: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Hagenow 40 Karte 4: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Ludwigslust 46 Karte 5: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Parchim 52 Karte 6: Der Sonderstandort Parchim Center 59 Karte 7: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Schwerin 62 Karte 8: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Dreescher Markt 70 Karte 9: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Berliner Platz 72 Karte 10: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Hamburger Allee 73 Karte 11: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Kieler Straße 74 Karte 12: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Lessingstraße 76 Karte 13: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Köpmarkt 77 Karte 14: Sonderstandort Sieben-Seen-Center 80 Karte 15: Der Sonderstandort Margaretenhof 82

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Anhang:

Mietflächen/Verkaufsflächen-Definition (MF/V) der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.v. (gif)

Im Folgenden sind Auszüge aus der Richtlinie der Verkaufsfläche im Einzelhandel (MF/V) dargestellt, welche bei der Erfassung der Verkaufsflächen im Designer Outlet Soltau zur Anwendung kam.

Begriffsbestimmungen nach gif

 Die Flächenarten dieser Richtlinie gliedern sich ausgehend von der Brutto- Grundfläche (BGF gemäß DIN 277) in MF/V-0 Keine Verkaufsfläche nach gif und MF/V Verkaufsfläche nach gif.  Die Zuordnung von Grundflächenarten gemäß DIN 277 erfolgt i. d. R. raumweise. Grundflächenarten nach DIN 277 und Flächenarten nach gif gliedern sich wie folgt:

Quelle: Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif)

MF/V-0 Keine Verkaufsfläche nach gif

Von den nachfolgenden Grundflächenarten der DIN 277 sind folgende Flächen keine Ver- kaufsfläche nach gif und heißen MF/V-0:

 Nutzflächen (NF) o Räume und Teilflächen, die für Kunden nicht zugänglich sind und von denen aus keine Verkäufe oder verkaufsbegleitenden Maßnahmen getätigt werden. o Abgeschlossene Räume, die für Kunden zwar zugänglich sind, in denen jedoch keine Verkäufe oder verkaufsbegleitenden Maßnahmen getätigt werden. o Teilflächen außerhalb von abgeschlossenen Räumen, auf denen keine Verkäufe oder verkaufsbegleitenden Maßnahmen getätigt werden.

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o Fahrzeugabstellflächen, sofern dort keine Verkäufe oder verkaufsbegleitenden Maßnahmen getätigt werden. o Sanitär- und Sozialräume. o (Zivil-) Schutzräume.

 Technische Funktionsflächen (TF) Alle Technischen Funktionsflächen.

 Verkehrsflächen (VF) o Räume und Teilflächen, die für Kunden nicht zugänglich sind und von denen aus keine Verkäufe oder verkaufsbegleitenden Maßnahmen getätigt werden. o Abgeschlossene Räume, die für Kunden zwar zugänglich sind, in denen jedoch keine Verkäufe oder verkaufsbegleitenden Maßnahmen getätigt werden. o Teilflächen außerhalb von abgeschlossenen Räumen, auf denen keine Verkäufe oder verkaufsbegleitenden Maßnahmen getätigt werden. o Sonstige Wege, Flure, Treppen(-häuser), Aufzugsschächte etc., sofern diese au- ßerhalb der Geschäftsfläche liegen. o Wege, Treppen und Balkone, deren ausschließlicher Zweck der Flucht und Ret- tung dient. o Fahrzeugverkehrsflächen. o Ladenstraßen / Malls, ausgenommen Aktionsflächen und Kundenbedienzonen.

 Konstruktions-Grundflächen (KGF) Alle Konstruktions-Grundflächen, ausgenommen Wandöffnungen, von denen aus Ver- käufe oder verkaufsbegleitenden Maßnahmen getätigt werden.

MF/V Verkaufsfläche nach gif

Die nachfolgenden Flächenarten sind Verkaufsfläche nach gif. Sie heißen MF/V. MF/V, die mehreren Nutzern zuzuordnen ist, ist jeweils allen daran beteiligten Nutzern über einen nach- vollziehbaren Verteilungsschlüssel anteilig zuzurechnen.

 Brutto-Grundflächen, die nicht der MF/V-0 zugerechnet werden. Die Grundfläche einer Geschäftsflächentrennwand wird, sofern nicht MF/V-0, je zur Hälfte den Anliegern zugeordnet.  Freiflächen, die nicht nur vorübergehend für Verkäufe oder verkaufsbegleitende Maß- nahmen genutzt werden. Maßgeblich ist die Ausdehnung der dafür sichtbar abgeteilten Fläche.

Folgendes Verkaufsflächenschema veranschaulicht die vorangegangenen Definitionen und Aus- führungen.

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Quelle: Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif)

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