LK Ludwigslust-Parchim)
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AUSWIRKUNGSANALYSE 21. Juni 2016 Auswirkungsanalyse zur möglichen Realisierung eines Factory Outlet Centers in der Stadt Wittenburg (LK Ludwigslust-Parchim) Areal „Zur Winterwelt“ ecostra-Untersuchung im Auftrag der Wittenburg Village GmbH, Amsterdam (NL) Märkte verstehen | Risiken bewerten | Chancen erkennen Vorbemerkung Die niederländische Ontwikkelfonds Real Estate plant gemeinsam mit der van der Valk-Gruppe, einem ebenfalls aus den Niederlanden stammenden Hotelbetreiber, in der Stadt Wittenburg (Landkreis Ludwigslust-Parchim) in Mecklenburg-Vorpommern auf einem Areal unmittelbar gegenüber dem „Alpincenter Hamburg-Wittenburg“ die Realisierung eines Outlet Centers. Kernstück des Alpincenters ist derzeit eine Indoor Skihalle mit einer über 300 m lan- gen Skipiste. Hinzu kommen weitere Freizeitangebote, wie z.B. eine Kartbahn oder ei- ne Outdoor Quad-Piste. Weiterhin stehen für die Besucher am Standort ein Hotel mit etwa 120 Zimmern und verschiedene Gastronomieangebote bereit. Das Alpincenter wurde vor einigen Jahren nach der Insolvenz des Vorbesitzers von der van der Valk- Gruppe übernommen. In den Jahren 2011 bzw. 2012 wurde die Skihalle grundlegend saniert und ein Großteil des Daches mit Solarpaneelen zur Stromerzeugung bestückt, erfüllt nach vorliegenden Informationen jedoch nach wie vor nicht die wirtschaftlichen Erwartungen. Nichtsdestotrotz stellt das Alpincenter Wittenburg-Hamburg ein touristi- sches Leuchtturmprojekt für die Region dar. Zur Stärkung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Alpincenters, zur Verbesse- rung der Ansprache von neuen Kundengruppen und zur Schaffung touristischer Sy- nergieeffekte ist ein umfangreicher Um- und Ausbau des Standortbereiches geplant. Dabei soll ein Outlet Center, das als „Village“-Typ konzipiert und architektonisch an einen norddeutschen bzw. landdestypischen Baustil angelehnt sein soll, errichtet wer- den, dessen Verkaufsfläche ca. 12.600 m² beträgt. Als Betreiber des Centers ist der niederländische FOC-Entwickler und -Betreiber Stable International vorgesehen, der bereits Outlet Center in den Niederlanden managt und weitere Projektentwicklungen sowohl in den Niederlanden als auch in Deutschland (z.B. Fashion Outlet Montabaur, Fashion Outlet Leipzig) verfolgt. Ergänzend soll auf einem Areal nördlich des Planstandortes für das Outlet Center – jenseits der L4 – ein zusätzlicher Freizeitpark mit einem Feriendorf, verschiedenen Freizeitnutzungen und einem Schwimmbad realisiert werden, wobei das Schwimmbad als öffentliche Einrichtung auch den Bewohnern von Wittenburg zur Verfügung stehen soll. Dem Standortbereich sollen insgesamt ca. 2.350 PKW-Stellplätze zugeordnet werden. Zudem soll ein Teil des Daches der Skihalle mit einer weißen Membran be- deckt werden, die an einen schneebedeckten Berg erinnern und zur weit sichtbaren Landmark in Wittenburg werden soll. Als Grundlage für die anstehenden Entscheidungen in Zusammenhang mit den erfor- derlichen Genehmigungsverfahren wurde bei der ecostra GmbH für das geplante Out- let Center eine raumordnerisch und städtebaulich orientierte Auswirkungsanalyse in Auftrag gegeben. Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 Zur Bearbeitung der Untersuchung wurde im Oktober 2014 durch ecostra-Mitarbeiter eine aktuelle Bestandsaufnahme des gesamten Einzelhandels in sämtlichen höherran- gigen zentralen Orten – d.h. Oberzentren und Mittelzentren – innerhalb eines Ein- zugsbereiches von ca. 30 PKW-Fahrminuten um den Standort in Wittenburg durchge- führt;1 die Grundzentren in diesem Raum wurden im Rahmen einer qualifizierten Be- gehung bewertet. Weiterhin wurden auch weitere weiträumig strahlende Einzelhan- delslagen außerhalb dieses Radius von ca. 30 PKW-Fahrminuten erfasst und beschrie- ben (u.a. die Oberzentren Hamburg und Lübeck). Außerdem standen ecostra für die Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung u.a. Daten und Informationen des Auftraggebers, Daten verschiedener Statistikämter so- wie ecostra-interne Analysen und Datenbestände zur Verfügung. Darüber hinaus konnte u.a. auf folgende Untersuchungen und Publikationen zurückgegriffen werden: BBE RETAIL EXPERTS (Hrsg.): Einzelhandelskonzept für die Stadt Ludwigslust. Ham- burg, 2008 GMA GESELLSCHAFT FÜR MARKT- UND ABSATZFORSCHUNG MBH (Hrsg.): Die Stadt Witten- burg (Landkreis Hagenow) als Standort für Ladeneinzelhandel und Ladenhand- werk. Teil 1: GMA-Markt- und Standortuntersuchung. Ludwigsburg, 1994 JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Lan- deshauptstadt Schwerin. Dortmund, 2005 JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Parchim. Dortmund, 2010 DR. LADEMANN & PARTNER (Hrsg.): Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Hagenow – Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts aus 2000. Hamburg, 2011 Alle für diese Studie verwendeten Daten und Angaben wurden nach bestem Wissen erfasst, aufbereitet und ausgewertet. Sämtliche verwendete Fotos und Abbildungen stammen – soweit nicht anders gekennzeichnet – von ecostra. Die vorliegende Unter- suchung dient dem Auftraggeber als Informations- und Bewertungsgrundlage. 1 Dabei handelt es sich um die Städte Hagenow, Ludwigslust, Parchim und Schwerin. Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 Die Ergebnisse dieses Gutachtens wurden dem Auftraggeber in einer ersten Auswir- kungsanalyse bereits am 12. Januar 2015 zur Verfügung gestellt. Im Rahmen der An- laufberatung zum Raumordnungsverfahren für das geplante Wittenburg Village vom 18.02.2016 in Wittenburg wurde seitens der beteiligten Behörden und Träger öffentli- cher Belange an einigen Stellen ein gewisser Ergänzungsbedarf (z.B. Bewertung der Veränderungen durch den z.T. noch in Bau oder Planung befindlichen Lückenschluss der BAB A14) geäußert. Diese Ergänzungswünsche wurden in einer zweiten, aktuali- sierten Version der Auswirkungsanalyse vom 21.05.2016 eingearbeitet. Da im Mai 2016 das fortgeschriebene Landesraumentwicklungsprogramm Mecklen- burg-Vorpommern (LEP M-V 2016) verabschiedet wurde, bat das Amt für Raumord- nung und Landesplanung Westmecklenburg als verfahrensführende Behörde um die Aktualisierung der entsprechenden rechtlichen Rahmenbedingungen für das geplante Outlet Center sowie um nochmalige, weitere Ergänzungen und Korrekturen in der Auswirkungsanalyse. All diese Änderungen sind in die vorliegende, finale Version der Auswirkungsanalyse integriert. Wiesbaden, 21. Juni 2016 ecostra GmbH Dr. Joachim Will Thomas Terlinden, M.A. Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 Inhaltsangabe Vorbemerkung 1. RECHTSRAHMEN FÜR DIE STANDORTENTWICKLUNG IM EINZELHANDEL 1 1.1 Bundesrechtliche Regelungen (BauGB, BauNVO) 1 1.2 Rechtliche Rahmenbedingungen in Mecklenburg-Vorpommern (Landesraumentwicklungsprogramm Mecklenburg-Vorpommern (LEP M-V 2016), Regionales Raumordnungsprogramm West- mecklenburg (RREP 2011)) 2 2. GRUNDLAGEN UND ALLGEMEINE TRENDS ZUR VERTRIEBSFORM OUTLET CENTER IN EUROPA 7 2.1 Definitionen und Abgrenzungen 7 2.2 Standortanforderungen 8 2.3 Einzugsgebiete und Marktdurchdringung 9 2.4 Bau- und Nutzungskonzeption 10 2.5 Sortimentskonzeption und Preisgestaltung 11 2.6 Der Markencharakter und die Darstellung der Sortimente in einem FOC 13 2.7 Entwicklung des Betriebstyps FOC in Europa 15 2.8 Die aktuelle Situation in Deutschland 16 3. STANDORTBESCHREIBUNG UND BEWERTUNG 18 3.1 Der Großraum Hamburg – Lübeck – Schwerin 18 3.1.1 Bevölkerungsstruktur und -entwicklung 19 3.1.2 Verkehrliche Erreichbarkeit 19 3.1.3 Wirtschaft und Arbeitsmarkt 21 3.1.4 Tourismus 21 3.2 Der Mikrostandort 24 3.2.1 Standortbeschreibung und -bewertung 24 3.2.2 Das Planobjekt 27 3.2.3 Standortbewertung 29 4. EINZUGSGEBIET, BEVÖLKERUNGS- UND KAUFKRAFTPOTENZIALE 31 4.1 Methodische Grundlagen 31 4.2 Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes 31 4.3 Aktuelle Einwohnerzahl und zukünftige Einwohnerentwicklung 34 4.4 Die Grundlagen der Kaufkraftberechnung 35 Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 4.5 Die aktuelle einzelhandels- und projektrelevante Kaufkraft im abgegrenzten Einzugsgebiet 37 5. DIE ANGEBOTS- UND WETTBEWERBSSITUATION IM EINZELHANDEL 39 5.1 Der Einzelhandelsstandort Hagenow 39 5.1.1 Die Innenstadt von Hagenow 40 5.2 Der Einzelhandelsstandort Ludwigslust 45 5.2.1 Die Innenstadt von Ludwigslust 46 5.3 Der Einzelhandelsstandort Parchim 51 5.3.1 Die Innenstadt von Parchim 52 5.3.2 Nahversorgungszentren Regimentsvorstadt und Weststadt 57 5.3.3 Sonderstandort Parchim Center 58 5.3.4 Sonderstandorte Neuhofer Weiche und Friedrich-Wilhelm- Raiffeisen-Ring 60 5.3.5 Fazit 61 5.4 Der Einzelhandelsstandort Schwerin 61 5.4.1 Die Innenstadt von Schwerin 62 5.4.2 Stadtteilzentrum Dreescher Markt 70 5.4.3 Stadtteilzentrum Berliner Platz 71 5.4.4 Stadtteilzentrum Hamburger Allee 73 5.4.5 Stadtteilzentrum Kieler Straße 74 5.4.6 Nahversorgungszentrum Lessingstraße 75 5.4.7 Nahversorgungszentrum Köpmarkt 77 5.4.8 Nahversorgungszentren Paulsstadt / Feldstadt sowie Güstrower Straße 79 5.4.9 Sonderstandort Am Fasanenhof 79 5.4.10 Sonderstandort Sieben-Seen-Center 79 5.4.11 Sonderstandort Margaretenhof 81 5.4.12 Fazit 83 5.5 Sonstige bedeutende Einzelhandelslagen 83 5.5.1 Das Oberzentrum Hamburg 84 5.5.2 Das Oberzentrum Lübeck 87 5.5.3 Weitere als Grundzentren definierte Städte und Gemeinden im regionalen Umfeld 89 5.5.4 Die spezifische Wettbewerbssituation im Bereich der Vertriebsform Factory Outlet Center 92 5.6 Relevante Wettbewerbsplanungen 97 5.7 Fazit 98 Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg Juni 2016 6. ANALYSE DER UMSATZERWARTUNG, DER KAUFKRAFTSTRÖME UND DER MÖGLICHEN AUSWIRKUNGEN AUF STÄDTEBAU UND RAUMORDNUNG 99 6.1 Grundlagen,