Wohnungsmarktanalyse Für Den Oberbergischen Kreis - Endbericht
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empirica Qualitative Marktforschung, Stadt- und Strukturforschung GmbH Kaiserstr. 29 • D- 53113 Bonn Tel.: 0228 / 914 89-0 Fax: 0228 / 217 410 [email protected] www.empirica-institut.de Wohnungsmarktanalyse für den Oberbergischen Kreis - Endbericht - Auftraggeber: Die Oberbergischen Sparkassen: Kreissparkasse Köln Sparkasse Gummersbach-Bergneustadt Sparkasse der Homburgischen Gemeinden in Wiehl Sparkasse Radevormwald-Hückeswagen Ansprechpartner: Petra Heising, Iris Fryczewski, Katrin Wilbert Projektnummer: 2007113 Bonn: August 2008 INHALTSVERZEICHNIS 1. Einleitung 1 1.1 Zukunft des Wohnungsmarkts in unsicheren Zeiten 1 1.2 Ausgangssituation: Ländliche Lage am Rande einer Wachstumsregion 2 2. Wirtschaft und Demografie der letzten zehn Jahre 4 2.1 Wirtschaft und Pendlerströme 4 2.1.1 Wirtschaftsentwicklung mit eigener Dynamik 4 2.1.2 Wirtschaftswachstum vor allem im Norden und Süden des Kreises 7 2.2 Bevölkerung und Wanderungen 12 2.2.1 Einwohnerentwicklung im Abwärtsrutsch: Zuzug von Familien bleibt aus 12 2.2.2 Gemeinden im Süden profitieren: Verjüngung durch Zuwanderung 18 2.3 Fazit: Abwanderung trotz Wirtschaftswachstum 28 3. Wohnungsmarkt und Baulandpolitik 29 3.1 Wohnungsbestand nach Baualter 29 3.2 Baufertigstellungen 32 3.2.1 Sinkende Tendenz in der Bautätigkeit des Oberbergischen Kreises 32 3.2.2 Unterschiedliche Tendenzen der Bautätigkeit in den Teilräumen des Oberbergischen Kreises 34 3.3 Bodenpreisgefälle und Leerstand 35 3.4 Derzeitige Baulandpolitik und demnach zukünftig zu erwartende Qualitäten 39 3.4.1 Unterschiedliche Ausgangslagen – Wo stehe ich? 39 3.4.2 Unterschiedliche Ziele zur Zukunftsentwicklung der Gemeinde – Wo will ich hin? 39 3.4.3 Keine eindeutige Zielgruppenspezifizierung – Für wen baue ich? 40 3.4.4 Unterschiedliche Präferenzen der Stadtplanung bezüglich der Qualität in Neubaugebieten - Was baue ich? 40 3.4.5 Unterschiedliche Instrumente der Baulandentwicklung - Was kann ich tun? 41 3.4.6 Ähnliche Hemmnisse – Was behindert die Arbeit? 42 3.4.7 Bisher keine kommunale Zusammenarbeit in der Wohnbaulandpolitik 44 3.5 Baulandangebot 44 3.5.1 Aktuelle Baugebiete 44 3.5.2 Zukünftiges Angebot 46 3.5.3 Qualitäten und Vermarktungserfolge der Baugebiete 50 3.6 Fazit: Unterschiedlichkeiten in den Gemeinden – ohne gemeinsames Konzept 56 4. Zwei kontrastierende Szenarien bis 2025 57 4.1 Ein Wachstumsszenario 58 Wohnungsmarktanalyse Oberbergischer Kreis -i - empirica 4.1.1 Amtliche Prognosen für den Oberbergischen Kreis 58 4.1.2 Wachstumsszenario: Derzeitiges Baulandangebot reicht nicht aus 60 4.2 Ein Schrumpfungsszenario 64 4.2.1 Verlierer in der Konkurrenz um junge Haushalte 64 4.2.2 Schrumpfungsszenario: Abwanderung führt zu Wohnungsüberschüssen 65 4.3 Die zukünftige Wohnungsnachfrage in Bandbreiten 67 4.3.1 Wohnungsnachfrage in den zentralen Gemeinden (Teilraum Mitte) 68 4.3.2 Besonderheiten der nördlichen Gemeinden (Teilraum Nord) 73 4.3.3 Besonderheiten der südlichen Gemeinden (Teilraum Süd) 76 4.4 Fazit: Weder auf Wachstum noch auf Schrumpfung ausreichend vorbereitet 79 5. Konsequenzen und Empfehlungen 80 5.1 Rahmenbedingungen und Einflussmöglichkeiten 80 5.2 Die Demografische Entwicklung 82 5.2.1 Absehbare Folgen des demografischen Wandels zur Kenntnis nehmen 82 5.2.2 Neue Unsicherheiten am Wohnungsmarkt akzeptieren und einkalkulieren 85 5.3 Strategien der Baulandpolitik 89 5.3.1 Baulandverknappung vermeiden 89 5.3.2 Regionale Wohnungsmarktbeobachtung aufbauen 96 5.3.3 Anforderungen an die Lagequalität neuer Baugebiete kennen und umsetzen 97 5.3.4 Vielfalt anbieten 99 5.3.5 Obligatorische Zwischenerwerbspolitik einführen 105 5.4 Wohnungspolitik: Leerstandsrisiko von Bestandsimmobilien 106 5.4.1 Öffentliches Interesse von privatem Interesse unterscheiden 107 5.4.2 Baualter der freiwerdenden Bestände im Zeitablauf berücksichtigen 108 5.4.3 Qualitäten der Bestände mit Neubau vergleichen 113 5.4.4 Realistische Preiserwartungen für Bestandsimmobilien entwickeln 117 5.4.5 Fördermöglichkeiten rational einschätzen 118 5.4.6 Bestandsmodernisierung: Privatinitiativen fördern 122 5.4.7 Transparenz durch Monitoring schaffen 123 5.5 Zukünftige Wohnformen für Senioren 124 5.5.1 Wohnwünsche und Umzugsmobilität der Generation 50+ kennen 126 5.5.2 Variationsrechnungen zur sinkenden Einfamilienhausattraktivität unter den Senioren 128 5.5.3 Umbaumaßnahmen im Bestand unterstützen 131 5.5.4 Altengerechte Wohnangebote entwickeln 133 5.6 Empfehlungen für das weitere Vorgehen 134 5.6.1 Öffentlichkeitsarbeit: Veranstaltungsreihe „Wohnbaukonferenz“ 134 5.6.2 Kreisentwicklungskonzept 135 Wohnungsmarktanalyse Oberbergischer Kreis -ii - empirica 6. Zusammenfassung und Schlussbemerkung 136 ANHANG I 139 1. Datenanhang 139 1.1 Einwohnerentwicklung in den Gemeinden 139 1.2 Bevölkerungssalden in den Gemeinden des Oberbergischen Kreises 139 1.3 Pendler 146 2. Annahmen und Ergebnisse der Szenarienrechnung 147 2.1 Wanderungsannahmen 147 2.2 Annahmen zur Berechnung des Neubaubedarfs 147 2.3 Ergebnisse der Bevölkerungsberechnung in den Szenarien 148 3. Beispielhafte Baugebiete im Oberbergischen Kreis 151 3.1 Teilraum Nord: Hohe Vermarktungserfolge im Felderhofer Kamp 151 3.2 Teilraum Mitte: Hohe Qualitäten im öffentlichen Straßenraum in Büttingshausen 153 3.3 Teilraum Süd: Grundstücksmindestgrößen und Gestaltungsvorgaben in Bierenbachtal 155 4. Exkurs zu möglichen Innenentwicklungsinstrumenten 156 5. Literaturverzeichnis 159 ANHANG II (SEPARAT) 159 Wohnungsmarktanalyse Oberbergischer Kreis -iii - empirica 1. Einleitung 1.1 Zukunft des Wohnungsmarkts in unsicheren Zeiten Kommunen schaffen die Voraussetzungen für eine prosperierende Region durch ein gutes Gewerbe- flächenangebot. Inzwischen wird aber auch die Entwicklung des Wohnungsmarktes als strategische Größe immer wichtiger: Nicht nur in wachsenden, sondern auch in schrumpfenden Regionen fehlen Wohnungen, weil in Deutschland die Haushalte im Durchschnitt kleiner werden, so dass für die glei- che Einwohnerzahl mehr Wohnungen benötigt werden. Der demografische Wandel führt zu einer neuen Konkurrenz der Kommunen um die knapper werdenden jungen Familien, die sich gerade auf Wohnungssuche befinden. Insofern ist es für jede Kommune rational, diesen Familien ein ausreichen- des und ein - qualitativ und preislich – auch passendes Wohnungsangebot zu machen. Auf der anderen Seite schwebt über dem Begriff des demografischen Wandels auch die Vorstellung von einer älter werdenden und schrumpfenden Gesellschaft, so dass Investitionen in den Neubau gefühlsmäßig risiko- reicher werden. Verstärkt durch das Konjunkturtief und die nur schleppende Vermarktung neuer Baugebiete der letzten Jahre scheint sich diese Empfindung zu bestätigen. So stehen im Oberbergi- schen Kreis Investoren und Kommunen nun gleichermaßen vor der Frage, ob der Wohnungsneubau noch Zukunft hat oder man sich hier eher zurückhalten und stattdessen vermehrt auf Bestandmaßnah- men setzen sollte, um drohendem Leerstand angemessen zu begegnen. Die derzeitige allgemeine Unsicherheit über die Zukunft der Wohnungsmärkte scheint im Oberbergischen Kreis momentan zu einer gewissen Starre geführt zu haben, die nur darauf wartet, aufgebrochen und in aktive Strategien umgewandelt zu werden, sobald denn klar ist, in welche Richtung die Reise geht. Um das vorwegzunehmen: Die vorliegende Studie kann für den Oberbergischen Kreis keine punktge- naue Prognose der zukünftigen Wohnungsmarktentwicklung liefern. Zu viele neue und derzeitig noch unsichere Faktoren werden hier in Zukunft eine Rolle spielen: Von einer regionalen Verschiebung der Arbeitsmärkte über eine Neubewertung der Pendlerkosten bis zu sich ändernden Wohnbedürfnissen von Familien und Senioren – vieles ist derzeit in Bewegung und die jeweiligen Auswirkungen auf die Attraktivität des Oberbergischen Kreises sind sehr unterschiedlich. Entsprechend unterschiedlich können die Auswirkungen auf das zukünftige Wanderungsverhalten und damit auf die Einwohnerent- wicklung und die Wohnungsnachfrage sein. Dieses zunächst unbefriedigend erscheinende Ergebnis (dass eine genaue Prognose nicht möglich ist) entpuppt sich auf den zweiten Blick jedoch als entscheidender Erkenntnisgewinn: Während in der von Wachstum geprägten Vergangenheit das Hauptaugenmerk auf der Baulandentwicklung lag, ist diese in Zukunft zwar immer noch ein wichtiger Faktor für weiteres Wachstum, aber zusätzlich müssen in Zukunft verstärkt auch die Bestandsmärkte im Auge behalten werden. Es besteht die Möglichkeit, dass das Wachstum in Zukunft niedriger ausfällt als gewohnt. In diesem Fall können neue Leerstände, Wohnungsmarktanalyse Oberbergischer Kreis -1 - empirica erstmals auch in Ein- und Zweifamilienhäusern, die Folge sein – ein Risiko, das die Kommunen rechtzeitig kennen und erkennen sollten. In diesem Sinne soll die vorliegende Studie den Entscheidungsträgern im Bereich Bauen und Wohnen im Oberbergischen Kreis vor allem dabei helfen, für verschiedene Entwicklungspfade rechtzeitig gutes Rüstzeug zu entwickeln. Mit Hilfe zweier bewusst konträr gewählter Bilder von möglichen Entwick- lungspfaden wird die Bandbreite aufgezeigt, die in ihrer Gänze als mögliche Entwicklung im Auge behalten werden sollte. Die tatsächliche Entwicklung wird zwischen diesen beiden Extremen liegen, so dass in Zukunft – wie die erzielten Ergebnisse belegen – in jedem Fall eine Kombination von Bauland- und Bestandsentwicklung im Fokus der Kommunen liegen muss. Insofern sollen die Szena- rien den Blick der Kommunen und anderer Wohnungsmarktakteure im Oberbergischen Kreis nicht nur erweitern, sondern – in Bezug auf eine genaue zukunftsgerichtete