Odense Kommune
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
Odense Kommune Vurdering af de detailhandelsmæssige konsekvenserne ved udvidelser Tarup Center Juli 2015 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Vurderinger og konsekvenser 3 2. Detailhandelen i markedsområdet 11 3. Befolknings- og forbrugsforhold 16 Bilag 1: Branchefortegnelse Vurderinger og konsekvenser 3 Vurderinger og konsekvenser Odense Kommune har bedt Institut for Center-Planlægning (ICP A/S) foretage en vurdering af konsekvenserne for den eksisterende detailhandel i markedsområdet ved en udvidelse af Tarup Center med 2.200 m2 udvalgsvarer. Konsekvenserne er beregnet for udvalgsvarer, da det er ICP’s vurdering, at en udvidelse med 2.200 m2 udvalgsvarer ikke forventes at få betydelige kon- sekvenser for dagligvareomsætningen. Udgangspunktet Tarup Center er det største udbudspunkt i det nordvestlige Odense. Her er i alt 11 dagligvarebutikker og 27 udvalgsvarebutikker. Den største dagligvare- butik er Løvbjerg. Herudover er der et bredt udvalg af både dagligvarer og udvalgsvarer samt andre kommercielle servicefunktioner som frisør, bank, bodega mv. Lige uden for Tarup Center ligger Netto, som i denne analyse er medtaget i Tarup Center. I 2013 var den samlede omsætning i centret 410 mio. kr., heraf udgjorde udvalgsvarer knap halvdelen. Odense bymidte og Odense SØ er de to største udbudspunkter på Fyn. I Odense bymidte er ca. 248 udvalgsvarebutikker og 55 dagligvarebutikker. Bymidten er i de senere år blevet styrket på de centrale strøg, bl.a. gennem betydelige investeringer i Magasin i Vestergade. Modsat er de mere perifere beliggenheder kommet under pres, herunder bl.a. den nordlige ende af Kongensgade, som har mange tomme lejemål. I Odense SØ, som består af Rosengårdcentret, IKEA og Butiksbyen med bl.a. Bilka, er der omkring 130 butikker. Udvalgsvareomsætningen vurderes at være ca. 1,6 mia. kr. i Odense bymidte i 2013. Udvalgsvareomsætningen vurderes at være 3,2 mia. kr. i 2013 i Odense SØ. Udvalgsvareomsætningen i Odense SØ er således dobbelt så stor som ud- valgsvareomsætningen i Odense bymidte. Tidligere har der været en større grad af balance mellem omsætningen i bymidten og i Odense SØ, men by- midten har igennem længere tid tabt terræn til aflastningsområdet Odense SØ. Shoppingcentret VIVA er planlagt med intentionen om netop at ændre denne balance mellem bymidten og aflastningsområdet Odense SØ. 4 Vurderinger og konsekvenser Konklusion Det forventes, at konkurrencesituationen generelt fortsat skærpes i fremti- den. Udvalgsvarehandelen vil centrere sig i færre, men stærkere udbuds- punkter. Forbrugerne vil også i fremtiden lægge vægt på, at der er et stort va- reudbud og/eller butiksudbud i det enkelte indkøbssted. Etableringen af VIVA i Odense bymidte vil være afgørende for at styrke by- midten som udbudspunkt, ikke alene i form af VIVA’s tilførsel af et betyde- ligt butiksareal til bymidten, men også i forhold til at påvirke investeringsly- sten i andre dele af bymidten – herunder ikke mindst i den nordlige del af Kongensgade. En udvidelse af Tarup Center med yderligere knap 2.200 m2 udvalgsvarebu- tikker vil styrke centret som udbudspunkt især for forbrugerne i det nord- vestlige Odense. Muligheden for en udvalgsvarebutik på op til 2.000 m2 vil give en mulighed for koncepter, som i dag kun findes i bymidten og i Odense SØ. Tarup Center forventes i 0-alternativet (uden udvidelse) i 2025 at få en om- sætningsnedgang på 11 % i forhold til 2013. En styrkelse af centret med yderligere 2.200 m2 udvalgsvarer forventes at øge udvalgsvareomsætningen med 26 % til 227 mio. kr. i 2025. En udvidelse af Tarup Center i forhold til 0-alternativet i 2025 forventes at betyde en marginal omsætningsnedgang i det øvrige Odense. I Odense bymidte forventes en omsætningsnedgang på 1 % og under 1 % i både Odense SØ og Odense i øvrigt. Faldet i udvalgsvareomsætning i de ek- sisterende butikker forventes ikke at ramme enkelte butikker og forventes ikke at betyde lukningstruede butikker. Trods en udvidelse vil Tarup Center ikke være en reel trussel mod det meget større tilbud i både Odense bymidte og Odense SØ, men vil indebære, at Ta- rup Center i højere grad vil udfylde sin rolle som bydelscenter for det nord- vestlige Odense. Forudsætninger Horisontåret er fastlagt til 2025. Der beregnes for to forskellige alternativer: et 0-alternativ, hvor ingen af projekterne etableres og et Hoved-alternativ. 0-alternativ I 0-alternativet udvides Tarup Center ikke. Hoved-alternativ I Hoved-alternativet udvides Tarup Center med i alt 2.175 m2 til udvalgsva- redetailhandel. Arealet fordeles på to plan. Det forudsættes, at hele arealet disponeres til udvalgsvarebutikker med et maksimalt butiksareal pr. butik på 2.000 m2 plus personalerum. Det forudsættes, at der skabes optimale parkerings-, adgangs- og tilkørsels- forhold. 5 Vurderinger og konsekvenser Forudsætninger i øvrigt Konsekvenserne vurderes ud fra følgende forudsætninger om den fremtidige konkurrencesituation i regionen: - I Odense bymidte etableres butikscentret VIVA ved banegårdsarea- lerne. Centret bliver på ca. 40.000 m2 med 6.000 m2 dagligvarer og 34.000 m2 udvalgsvarer. Det forventes åbnet senest i 2018. Af oven- stående 34.000 m2 til udvalgsvarer disponeres ca. 9.000 m2 til 3 store udvalgsvarebutikker. To af disse placeres i VIVA. Den sidste store udvalgsvarebutik placeres i Odense bymidte i øvrigt. - I Rosengårdcentret konverteres den tidligere Kvickly til udvalgsva- rebutikker. - I lokalcenter Korup etableres en Netto discountbutik på 1.000 m2. Herudover etableres 500 m2 udvalgsvarer. Lokalcentret opgraderes til bydelscenter. - På Rugårdsvej 103 etableres et nyt lokalcenter med en Rema 1000 discountbutik på 1.000 m2. - Der etableres ikke andre større detailhandelskoncentrationer i mar- kedsområdet frem til 2025. - Detailhandelen i markedsområdet i almindelighed tilpasses og ud- vikles løbende med hensyn til butikkernes størrelse og sortiments- sammensætning. - Tarup Center er endestation for Odense letbane. Banen åbner i 2020. - Såvel etableringen af Odense letbane som realiseringen af Thomas B. Thriges Gade projektet vil medføre byggegener for bymidten de kommende 5-6 år. - På længere sigt vil de nævnte massive investeringer i bymidten – herunder i en betydelig boligudbygning – gavne bymidten. - Der regnes i forbindelse med fremskrivningen af det potentielle forbrug med en mængdemæssig stigning i forbruget pr. person frem til 2025 på 1,25 % for udvalgsvarer. Forbrugsprognosen er beregnet i faste priser. - Alle omsætningstal er i 2013-priser, så forandringer i omsætningen frem til 2025 kan tages som udtryk for reelle forandringer. - Ifølge aftale med Odense Kommune Byudvikling anvendes gen- nemsnittet af forskellen mellem befolkningsprognosen 2013 og 2015. Årsagen til dette er en ændring i konjunktur korrektionen af prognosens forudsætninger om nettotilflytningen til Odense Kom- mune. - Handel via internettet i 2013 med udvalgsvarer udgjorde 14 % af det samlede udvalgsvareforbrug i Danmark. - Handel via internettet – især for en række udvalgsvaregrupper vil betyde en reduktion i den omsætning, der genereres i den traditio- nelle detailhandel. Det forudsættes, at 25 % af udvalgsvareforbru- get dækkes ved nethandel i 2025. 6 Vurderinger og konsekvenser Metode Med udgangspunkt i forbrugsberegningerne og viden om de forskellige ud- budspunkters konkurrencemæssige styrker udarbejdes på grundlag af de foreliggende oplysninger samt vurderinger og erfaringer fra lignende ana- lyser et indkøbsmønster for 2013. I denne model indlægges forbrugsforudsætningerne for 2025, og der fås et niveau for en omsætning i 2025, såfremt der ikke etableres yderligere de- tailhandel i Tarup Center. Derefter vurderes de konkurrerende projekters indflydelse, ændringerne i detailhandelsstrukturen og den generelle forventning til forbrugernes ind- købsorientering frem til 2025. På denne baggrund fremkommer omsætningen i de relevante områder i 0- alternativet. Med udgangspunkt i denne beregning foretages vurderinger af, i hvor høj grad udvidelsen af Tarup Center vil påvirke dette indkøbsmønster og om- sætningen i markedsområdet. 7 Vurderinger og konsekvenser Konsekvenser Udvalgsvarer Odense SØ har i de seneste år øget sin betydning i markedsområdet – ikke mindst med udvidelserne af Rosengårdcentret og udvidelsen af Ikea. Etable- ringen af VIVA i Odense bymidte vil styrke bymidten som udbudspunkt. Styrkelsen vil ikke alene komme i form af VIVA’s tilførsel af et betydeligt butiksareal, men forventes også at påvirke investeringslysten i andre dele af bymidten – herunder ikke mindst i den nordlige ende af Kongensgade. Internethandel med detailhandelsvarer forventes især i nogle brancher at kunne mærkes for den fysiske detailhandel i fremtiden. Det er forudsat, at 25 % af forbruget af udvalgsvarer dækkes ved køb på internettet i 2025. Nogle butikker og brancher vil naturligvis blive ramt hårdere end andre. Det er ICP’s vurdering, at den øgede internethandel vil ramme alle udvalgsvarebu- tikker. Etablering af en letbane forventes at lette adgangsforholdene til Tarup Cen- ter, men forventes ikke i væsentlig grad at øge omsætningen i Tarup Center. Især dagligvarer vil fortsat blive købt så tæt på bopælen som muligt, mens Odense bymidte og Odense SØ fortsat vil være de to dominerende udbuds- punkter. Nedenstående tabel 1.2 viser udviklingen i udvalgsvareomsætningen i mar- kedsområdet til Odense kommune fra 2013 til 2025. De fremtidige omsætninger er et udtryk for et omsætningsniveau i 2025 og skal ikke opfattes som præcise tal. Alle tal er i 2013-priser. Tabel 1.2 Udviklingen i udvalgsvareomsætningen i Odense kommune (mio. kr. inkl.