OOPPEERRAATT SSZZAACCUUNNKKOOWWYY
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU OZNACZONEGO W EWIDENCJI JAKO DZIAŁKI nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9) – OBRĘB HOCZEW, POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI HOCZEW, GMINA LESKO, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE ORAZ PRAWA WŁASNOŚCI BUDYNKÓW I URZĄDZEŃ USYTUOWANYCH NA TYM GRUNCIE, A STANOWIĄCYCH ODRĘBNY
OD GRUNTU PRZEDMIOT PRAWA WŁASNOŚCI
OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 546/17 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU – TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA
DŁUŻNIK: „STARY PIEC” SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ (UL. SPORTOWA 6/59, 35-111 RZESZÓW)
SANOK, dnia 28 października 2019 roku
Sporządził: Maciej Lorenc
tel. 696 46 20 30 ul. Krzywa 5/34, 38-500 Sanok www.promerit.pl
Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
SPIS TREŚCI
1. CZĘŚĆ OGÓLNA ...... 3 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ...... 3 1.1.1. Przedmiot wyceny ...... 3 1.1.2. Zakres opracowania ...... 3 1.2. CEL WYCENY ...... 3 1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ...... 3 1.3.1. Podstawy formalne ...... 3 1.3.2. Podstawy materialno – prawne ...... 3 1.3.3. Podstawy metodologiczne ...... 4 1.3.4. Źródła danych merytorycznych ...... 4 1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO ...... 4 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA ...... 5 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI ...... 5 2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny...... 5 2.1.2. Lokalizacja nieruchomości ...... 9 2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości ...... 9 2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości ...... 10 2.2. SPOSÓB WYCENY ...... 11 2.2.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości ...... 11 2.2.2. Zastosowana procedura określenia wartości ...... 11 2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...... 13 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH ...... 14 2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU ...... 15 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ...... 16 2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny ...... 16 2.6.2. Ustalenie stopy kapitalizacji ...... 17 2.6.3. Określenie współczynnika korygującego, wyniki obliczeń ...... 19 2.6.4. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń ...... 20 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE ...... 23 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ...... 23 4. ZAŁĄCZNIKI ...... 23
Opracował: Strona 2 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
1. CZĘŚĆ OGÓLNA
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, stanowiąca działki ewidencyjne nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 położone w miejscowości Hoczew, gmina Lesko, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/00032193/9 przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku.
1.1.2. Zakres opracowania
Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego działek nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 położonych w miejscowości Hoczew, gmina Lesko, powiat leski, województwo podkarpackie oraz prawa własności budynków i urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot prawa własności.
1.2. CEL WYCENY
Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego działek nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 obręb Hoczew oraz prawa własności budynków i urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot prawa własności, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 546/17.
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
1.3.1. Podstawy formalne
Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 02 września 2019 roku, dotyczące sygn. akt KM 546/17.
1.3.2. Podstawy materialno – prawne
Podstawę materialno – prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2018 poz. 2204 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. 2016 poz. 1263).
Opracował: Strona 3 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
1.3.3. Podstawy metodologiczne
Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego – wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; J. Dydenko, J. Hernik, E. Kijania, Prawo użytkowania wieczystego (problemy przekształceń i wyceny), Mirdruk, Olsztyn 2004; W. Baranowski, M. Cyran, Wycena budynków, poradnik, WACETOB Sp. z o.o., Warszawa 1998 rok; Kwartalnik WYCENA – wartość – obrót – zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn 2014 – 2019 rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2014 – 2019 rok.
1.3.4. Źródła danych merytorycznych
Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; kopia mapy ewidencyjnej; księga wieczysta nr KS1E/00032193/9; Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Lesko zatwierdzone Uchwałą Nr XVIII/168/2000 Rady Miejskiej w Lesku z dnia 05 października 2000 roku z późniejszymi zmianami; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne.
1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO
Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 28 października 2019 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 10 października 2019 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 10 października 2019 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 10 października 2019 roku.
Opracował: Strona 4 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA
2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI
2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny
Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/00032193/9 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 z obrębu Hoczew, jednostki ewidencyjnej Lesko - G, stanowi własność w udziale 1/1: Gmina Lesko. Użytkownikiem wieczystym gruntu w udziałach 1/1 jest: „Stary Piec” Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością z siedzibą w Rzeszowie.
Nr księgi wieczystej KS1E/00032193/9
Działka ewidencyjna Lp. 1 Nr 46/4 Obręb: 0006, HOCZEW Sposób korzystania: R - GRUNTY ORNE Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę): /00020931/ Lp. 2 Nr 46/5 Obręb: 0006, HOCZEW Sposób korzystania: R - GRUNTY ORNE Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę): /00020931/ Lp. 3 Nr 46/6 Obręb: 0006, HOCZEW Sposób korzystania: BI - INNE TERENY ZABUDOWANE Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę): /00020931/ Lp. 4 Nr 46/7 Obręb: 0006, HOCZEW Sposób korzystania: BI - INNE TERENY ZABUDOWANE Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę): /00020931/
Obszar całej nieruchomości: 3,8103 HA
Budynki Lp. 1. Liczba kondygnacji: 1,0 Powierzchnia użytkowa budynku: 121,8500 M2 Przeznaczenie budynku: BUDYNEK ADMINISTRACYJNO-SOCLALNY MUROWANY KRYTY Dział I KW – Oznaczenie STROPODACHEM, KRYTY PAPĄ Odrębność (budynek stanowi odrębną nieruchomość): TAK Przyłączenie - numer księgi wieczystej, z której odłączono budynek: /00020931/ Lp. 2. Powierzchnia użytkowa budynku: 1 005,6100 M2 Przeznaczenie budynku: PIEC HOFFNIANA, OBIEKT MUROWANY Odrębność (budynek stanowi odrębną nieruchomość): TAK Przyłączenie - numer księgi wieczystej, z której odłączono budynek: /00020931/ Lp. 3. Liczba kondygnacji: 1,0 Powierzchnia użytkowa budynku: 621,0000 M2 Przeznaczenie budynku: BUDYNEK SUSZARNI RECYRKULACYJNEJ KALLERA WRAZ Z ŁĄCZNIKIEM I PRZYBUDÓWKAMI - MUROWANY Odrębność (budynek stanowi odrębną nieruchomość): TAK Przyłączenie - numer księgi wieczystej, z której odłączono budynek: /00020931/ Lp. 4. Liczba kondygnacji: 1,0 Powierzchnia użytkowa budynku: 316,7500 M2 Przeznaczenie budynku: BUDYNEK WYRABNI - MUROWANY Odrębność (budynek stanowi odrębną nieruchomość): TAK Przyłączenie - numer księgi wieczystej, z której odłączono budynek: /0020931/ Lp. 5. Liczba kondygnacji: 2,0 Powierzchnia użytkowa budynku: 244,0000 M2 Przeznaczenie budynku: BUDYNEK KOTŁOWNI - MUROWANY KRYTY STROPODACHEM Odrębność (budynek stanowi odrębną nieruchomość): TAK Przyłączenie - numer księgi wieczystej, z której odłączono budynek: /00020931/
Opracował: Strona 5 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
Lp. 6. Liczba kondygnacji: 1,0 Powierzchnia użytkowa budynku: 480,2200 M2 Przeznaczenie budynku: WIATY WARSZTATOWE KRYTE STROPODACHEM Odrębność (budynek stanowi odrębną nieruchomość): TAK Przyłączenie - numer księgi wieczystej, z której odłączono budynek: /00020931/
Urządzenia Lp. 1. Opis: OSADNIK GNILNY TRZYKOMOROWY PODZIEMNY Przyłączenie - numer księgi wieczystej, z której odłączono urządzenie : /00020931/ Lp. 2. Dział I KW – Oznaczenie Opis: ZBIORNIK ŻELBETONOWY, KRYTY PŁYTĄ Przyłączenie - numer księgi wieczystej, z której odłączono urządzenie: /00020931/ Lp. 3. Opis: OGRODZENIE O DŁUGOŚCI 165 M2 Przyłączenie - numer księgi wieczystej, z której odłączono urządzenie : /00020931/
Położenie Miejscowość: HOCZEW Gmina: LESKO Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE
Prawo użytkowania wieczystego Okres użytkowania: 2102-07-21 Dział I KW – Spis praw Sposób korzystania: GRUNT ODDANY W UŻYTKOWANIE WIECZYSTE NA 99 LAT ORAZ BUDYNKI I URZĄDZENIA STANOWIĄCE ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ
Prawo własności w udziale 1/1: GMINA LESKO Dział II KW – Własność Użytkownik wieczysty w udziale 1/1: STARY PIEC SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W RZESZOWIE
Lp. 1. Numer wpisu: 1 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj wpisu: OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE ZWIĄZANE Z INNĄ NIERUCHOMOŚCIĄ Treść wpisu: NIEODPŁATNA I NIEOGRANICZONA W CZASIE SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA POLEGAJĄCA NA PRAWIE PRZEJŚCIA I PRZEJAZDU PRZEZ CAŁĄ DZIAŁKĘ NR 46/5 NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH UŻYTKOWNIKÓW WIECZYSTYCH DZIAŁKI NR 46/3 Lp. 2. Numer wpisu: 3 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU Dział III KW – Obciążenia STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 546/17 Rodzaj zmiany: PRZYŁĄCZENIE SIĘ WIERZYCIELA DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 629/17 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON, KRS): GETIN NOBLE BANK SPÓŁKA AKCYJNA DEPARTAMENT POSTĘPOWANIA SĄDOWEGO I EGZEKUCYJNEGO, WROCŁAW, 0000304735, 141334039 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON, KRS): PBSPARTNER SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, SANOK, 0000171485, 371159322
Lp. 1. Numer hipoteki (roszczenia): 8 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA Suma (słownie), waluta: 1664102,90 (JEDEN MILION SZEŚĆSET SZEŚĆDZIESIĄT CZTERY TYSIĄCE STO DWA 90/100) ZŁ Dział IV KW – Hipoteka Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): KAPITAŁ KREDYTU Termin zapłaty: 2030-02-07 Inne informacje: HIPOTEKA WYNIKA Z UMOWY KREDYTU HIPOTECZNEGO DK/KR-BTL- 12M/18481/09 Z DNIA 11.12.2009 R Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON): NOBLE BANK SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA, 00418410300000
Opracował: Strona 6 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
Lp. 2. Numer hipoteki (roszczenia): 9 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA Suma (słownie), waluta: 1164871,60 (JEDEN MILION STO SZEŚĆDZIESIĄT CZTERY TYSIĄCE OSIEMSET SIEDEMDZIESIĄT JEDEN 60/100) ZŁ Odsetki (rodzaj): ZMIENNE Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): ODSETKI ORAZ INNE OPŁATY I NALEŻNOŚCI UBOCZNE OD KREDYTU Termin zapłaty: 2030-02-07 Inne informacje: HIPOTEKA WYNIKA Z UMOWY KREDYTU HIPOTECZNEGO DK/KR-BTL- 12M/18481/09 Z DNIA 11.12.2009 R Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON): NOBLE BANK SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA, 00418410300000 Lp. 3. Numer hipoteki (roszczenia): 10 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA Suma (słownie), waluta: 500000,00 (PIĘĆSET TYSIĘCY) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność, stosunek prawny): KAPITAŁ POŻYCZKI, ODSETKI ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI UBOCZNE, UMOWA POŻYCZKI Z DNIA 26.06.2009 R. ZMIENIONA ANEKSEM NR 1 Z DNIA 01.01.2011 R. I ANEKSEM NR 2 Z DNIA 24.05.2011 R. Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON): PODKARPACKIE CENTRUM USŁUGOWO-HANDLOWE "PARTNER" SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, SANOK, 37115932200000 Lp. 4. Numer hipoteki (roszczenia): 11 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY Dział IV KW – Hipoteka PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA Suma (słownie), waluta: 17300,00 (SIEDEMNAŚCIE TYSIĘCY TRZYSTA) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON): DARJAN MATERIAŁY BUDOWLANE, BETONIARNIA SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, HOCZEW, 18017693700000 Lp. 5. Numer hipoteki (roszczenia): 12 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA Suma (słownie), waluta: 89632,40 (OSIEMDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY SZEŚĆSET TRZYDZIEŚCI DWA 40/100) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): ZOBOWIĄZANIA PIENIĘŻNE Z TYTUŁU PODATKU WRAZ Z ODSETKAMI Wierzyciel hipoteczny Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny) (nazwa, siedziba, REGON): GMINA LESKO, LESKO, 37044003400000 Lp. 6. Numer hipoteki (roszczenia): 13 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO, WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ I URZĄDZENIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA Suma (słownie), waluta: 36068,00 (TRZYDZIEŚCI SZEŚĆ TYSIĘCY SZEŚĆDZIESIĄT OSIEM) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): NALEŻNOŚĆ Z TYTUŁU ZALEGŁOŚCI PODATKOWYCH Inne informacje: HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI ZA ZWŁOKĘ WYNIKAJĄCE Z TYTUŁU ZALEGŁOŚCI PODATKOWYCH Wierzyciel hipoteczny Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny) (nazwa, siedziba, REGON) : GMINA LESKO, LESKO, 37044003400000
Informacje dot. nieruchomości zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami księgi wieczystej. Zapisy Działu I-O księgi wieczystej dot. budynków oraz urządzeń usytuowanych na przedmiotowym gruncie nie odzwierciedlają stanu faktycznego.
Opracował: Strona 7 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
Rejestr gruntów wskazuje, iż podmiotami ewidencyjnymi są: Gmina Lesko (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1) oraz „Stary Piec” Sp. z o.o. z siedzibą w Rzeszowie (charakter własności / władania: użytkowanie wieczyste; udział: 1/1).
Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów
Nr księgi Jedn. Numer Użytki gruntowe, klasa Obręb Arkusz Pow. (m2) wieczystej ewidencyjna działki Oznaczenie Pow. (m2) Lzr-PsV 1958 LZr-RIVa 348 46/4 7075 N 80 PsV 1161 RIVa 3528 Bi 356 Lzr-PsV 42 46/5 1786 N 277 PsV 161 RIVa 950 KS1E/00032193/9 Lesko - G Hoczew 6 Bi 755 46/6 757 N 2 Bi 5665 Lzr-PsV 8768 Lzr-PsVI 52 Lzr-RV 3050 46/7 28485 N 962 PsV 3 RIVa 8187 RV 1798
Stan prawny ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, nabył Pan Leszek Galera na podstawie umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży budynków aktem notarialnym Rep. A 3043/03 z dnia 21 czerwca 2003 roku. Pan Krzysztof Marcin Pietrucha nabył prawo użytkowania wieczystego oraz budynków i urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, na podstawie umowy sprzedaży aktem notarialnym Rep. A 14597/2009 z dnia 15 grudnia 2009 roku od Pana Leszka Galery. Pan Krzysztof Marcin Pietrucha, aktem notarialny Rep. A nr 11001/2010 z dnia 28 grudnia 2010 roku (sprostowanie do umowy o wniesienie wkładu niepieniężnego do spółki – akt notarialny Rep. A nr 409/2011 z dnia 19 stycznia 2011 roku), przeniósł prawo użytkowania wieczystego oraz budynków i urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności (grunt oddany w użytkowanie wieczyste na 99 lat oraz budynki i urządzenia stanowiące odrębną nieruchomość) na rzecz „Stary Piec” Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością. Stawka opłaty rocznej określona jest na poziomie 3%. Obecnie, nieruchomość gruntowa zabudowana jest obiektem dawnej cegielni adoptowanej na restaurację z częścią hotelową wraz z obiektami towarzyszącymi.
Opracował: Strona 8 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
2.1.2. Lokalizacja nieruchomości
Działki ewidencyjne nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 usytuowane są w miejscowości Hoczew (gmina Lesko, powiat leski) w odległości około 8km w stronę południową od Leska. Powiat leski znajduje się w południowo – wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim, a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię 83494 ha, którą na 2017 rok zamieszkiwało 26606 osób. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodnio beskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe). Gmina miejsko – wiejska Lesko jest jedną z 5 gmin powiatu leskiego. Zajmuje obszar blisko 111 km2 (13% powierzchni powiatu). W skład gminy Lesko wchodzi 14 sołectw, w tym miasto Lesko (stolica powiatu) leżące bezpośrednio przy drodze krajowej nr 84 prowadzącej z Sanoka do Krościenka. Gmina położona jest na granicy dwóch makroregionów: Karpat Zachodnich i Karpat Wschodnich, a dokładniej w obrębie Dołów Jasielsko – Sanockich i Bieszczadów Niskich. Jest to kraina płaskich kotlinek, które rozdzielają płaty niskich pogórzy. Lesistość gminy dochodzi do 48% jej ogólnej powierzchni. Gospodarka oparta jest głównie na rolnictwie indywidualnym oraz małych zakładach produkcyjnych zajmujących się pozyskiwaniem i obróbką drewna, usługami w zakresie budownictwa, usługami sprzętowo – transportowymi, obsługą ruchu turystycznego oraz lokalnym handlem detalicznym. W 2017 roku zarejestrowanych było 1186 podmiotów gospodarki, z czego: około 5,8% w sektorze przemysłowym, około 12% w budowlanym i blisko 3,4% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 11439 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 103 osoby na km2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km2, a w powiecie leskim jedynie 32 osoby na km2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy Lesko wynosił 11% (powiat leski – 12,1%). W 2017 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 27 mieszkań (powiat leski – 44 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2018, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie.
2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości
Działki ewidencyjne nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 - obręb Hoczew
Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy o charakterze magazynowo – produkcyjnym oraz handlowo – usługowym. Bliskie sąsiedztwo stanowi również cmentarz oraz grunty wykorzystywane rolniczo, odłogowane, zakrzewione i zadrzewione. W dalszym sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zespół szkół samorządowych i pozostała zabudowa centrum miejscowości. Południowo – wschodnią granicę niemal w całości wyznacza droga wojewódzka nr 893 łącząca Lesko z Cisną, tzw. Mała Pętla Bieszczadzka. W odległości około 50m przepływa rzeka Hoczewka, która około 400m dalej wpada do rzeki San. Dojazd do nieruchomości urządzony z drogi głównej poprzez działkę 46/1, która stanowi własność Gminy Lesko. Nieruchomość zabudowana jest obiektem dawnej cegielni adoptowanej na restaurację z częścią hotelową wraz z obiektami towarzyszącymi. W części niezabudowanej urządzony był park linowy. Działki przecina linia elektroenergetyczna. Lokalizacja dobra. Budynek restauracyjny z częścią hotelową powstał w wyniku modernizacji i rozbudowy pieca do wypału cegły w dawnej cegielni – obiekt murowany, wolnostojący, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony; ławy fundamentowe posadowione pod terenem na poziomie 1,20m; strop nad częścią wcześniej istniejącą – żelbetowy, strop w części dobudowanej na ruszcie drewnianym, wykończony płytami gipsowo – kartonowymi; ściany zewnętrzne warstwowe ocieplone styropianem; dobudowana kuchnia i klatka schodowa z cegły ceramicznej ocieplonej wełną mineralną i styropianem; dach konstrukcji drewnianej,
Opracował: Strona 9 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
kryty dachówką ceramiczną; ściany w części restauracyjnej z cegły ceramicznej fugowanej; ściany w kuchni i pomieszczeniach sanitarnych wykończone glazurą; posadzki w części restauracyjnej, kuchni, sanitariatach, korytarzach – gres; w pokojach hotelowych wykładziny i panele podłogowe; okna z PCV; stolarka drzwiowa drewniana; tynki gładkie, malowane; obróbki blacharskie z blachy stalowej. Obiekt wyposażony w instalacje: elektryczną, wody zimnej – zasilanie ze studni kopanej, kanalizacyjną (szambo), ogrzewanie elektryczne oraz kominki opalane drewnem. Powierzchnia użytkowa ogółem wynosi 554,98 m2. Obiekt posiadał 34 miejsca noclegowe. W skład budynku wchodzą następujące izby: na parterze znajduje się recepcja, klatka schodowa, sala restauracyjna, hol, sanitariaty, pomieszczenia socjalne, komunikacja, magazyn, zmywalnia, hydrofornia, pomieszczenie kuchenne; na piętrze znajdują się pomieszczenia gospodarcze, magazyn, korytarz oraz pokoje gościnne. W dniu oględzin budynek był od dłuższego czasu nieużytkowany, nadający się do generalnego remontu, pomieszczenia były zaniedbane, brakowało większości rur, które zostały wykute (konieczność poniesienia nakładów na prace konserwacyjne, remontowe oraz wykończeniowe). Budynek nie nadaje się w obecnym stanie do użytkowania, brak większości stolarki drzwiowej oraz okiennej, pokoje zdemolowane, podłogi, glazura oraz ściany zniszczone, ściany nośne piętra po uszkadzane, brak armatury. obiekt niezabezpieczony, opuszczony, niezarządzany od dłuższego czasu. Instalacja wodno kanalizacyjna zdewastowana, nie nadająca się do użytku. Na gruncie posadowiono również budynek gospodarczy w stanie surowym otwartym. Obiekt usytuowano między innymi na działce nr 46/5, stanowiącej służebną drogę dojazdową do działki nr 46/3. Stan techniczny ogółu zadowalający (ubytki w ścianach). W obrębie budynków teren niemal płaski, grunt niezabudowany jest głównie pochyły w stronę południowo – wschodnią, pofałdowany, zaniedbany, zakrzewiony i zadrzewiony.
Ocena cech nieruchomości gruntowej (z wykluczeniem części składowych)
Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra b. dobry zadowalające zadowalająca zadowalający
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 z obrębu Hoczew, jednostki ewidencyjnej Lesko - G, objęte są Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Lesko zatwierdzonym Uchwałą Nr XVIII/168/2000 Rady Miejskiej w Lesku z dnia 05 października 2000 roku z późniejszymi zmianami. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu.
Nr działki Przeznaczenie nieruchomości
46/4, 46/5, 46/6, MPZP: brak; Studium: symbol „PU3” – obszar rozwoju aktywności gospodarczej; 46/7 „udokumentowane złoża surowców mineralnych”
Opracował: Strona 10 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
2.2. SPOSÓB WYCENY
2.2.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości
Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV – Wycena Nieruchomości, Rozdział I – określenie wartości nieruchomości).
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy z Zamawiającym, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości stanowiącą szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
2.2.2. Zastosowana procedura określenia wartości
Wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu
Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami): § 29
1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. 2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. 3. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru: Sr t T -t W =(1- )× +0,25× k RTT
Opracował: Strona 11 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17 gdzie:
Wk współczynnik korygujący
Sr stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3% t liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego
T liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste
R przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12
§ 30
Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3.
WR=WR×Wpr.uwpr.wlk gdzie:
WRpr.uw wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego
WRpr.wl wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa własności Wk współczynnik korygujący
§ 38.
1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.
Wartość gruntu
Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka transakcji dotyczących nieruchomości podobnych, zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką;
Opracował: Strona 12 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).
Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW).
Sposób wyceny nieruchomości Podejście wyceny porównawcze Metoda wyceny porównywania parami
Wartość budowli
W metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniósłby koszt odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. § 21. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wskazuje iż przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach, a za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.
Sposób wyceny nieruchomości (budowle) Podejście wyceny kosztowe Metoda wyceny odtworzeniowa Technika elementów scalonych
2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Południowo – wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na lokalnym rynku w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości
Opracował: Strona 13 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo. Rynek ten charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Lokalny rynek jest słabo rozwinięty. Transakcje są zróżnicowane, ceny jednego m2 powierzchni podobnych gruntów kształtują się na poziomie od około 15 zł do około 30 zł. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa.
Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Lesku; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami.
Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości
rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych Rodzaj rynku przeznaczonych pod budownictwo
Obszar rynku powiat leski Okres badania cen od 2017 roku do dnia opracowania operatu
2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH
Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale.
Opracował: Strona 14 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane
Podział Waga na oceny Cecha rynkowa Opis cechy w obrębie cechy
Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo Lokalizacja – usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. b. dobra Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania.
Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo – usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. 30% dobra Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta.
Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo – usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności zadowalająca publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta.
b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową. Dojazd Krótkie odcinki drogą gruntową. 20% dobry Położenie przy drodze asfaltowej – brak urządzonego zjazdu.
Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne zadowalający o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu.
Teren płaski, brak spadków, nie występują b. dobre Ukształtowanie uciążliwości dot. zagospodarowania. terenu Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne 15% dobre utrudnienia dot. zagospodarowania.
Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia zadowalające dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe.
b. dobra Powierzchnia pomiędzy 1500m2 a 2000m2. Powierzchnia 20% dobra Powierzchnia pomiędzy 700m2 a 1500m2 oraz 2000m2 a 3000m2.
zadowalająca Powierzchnia do 700m2 oraz powyżej 3000m2.
Regularny przebieg granic, kształt dający b. dobry Kształt możliwość optymalnego wykorzystania.
Regularny przebieg granic, kształt dający 15% dobry możliwość dobrego wykorzystania.
Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, zadowalający kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie.
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU
Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych.
Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane
Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcje porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych) dokonane w latach 2014 – 2019, na terenie powiatu sanockiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m2 powierzchni działki). Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała tendencję wzrostową na poziomie 1,20% w skali roku (tj. 0,10% w skali miesiąca).
Opracował: Strona 15 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny
Nieruchomości gruntowe przeznaczone na cele budowlane
Wykaz transakcji przyjętych do analizy:
)
2
2
(zł)
2
Lp.
(zł) (zł)
Obręb
1m
Cena / m Cena
Jednostka Jednostka
ewidencyjna
Data transakcji Data
zaktualizowana zaktualizowana
na datę wyceny datę na
Pow. działki (m działki Pow.
Cena transakcyjna transakcyjna Cena transakcyjna Cena
1A Lesko – G Hoczew 2017-06-01 1572 12800 8,14 8,37 2B Lesko – G Średnia Wieś 2017-08-11 2035 35000 17,20 17,65 3C Lesko – G Hoczew 2017-07-04 2840 20001 7,04 7,23 4 Lesko – G Bezmiechowa G. 2017-11-30 2200 15500 7,05 7,21 5 Olszanica Uherce Mineralne 2017-06-01 1932 24540 12,70 13,06 6 Olszanica Uherce Mineralne 2017-06-07 2987 25000 8,37 8,60
Opis nieruchomości przyjętych do wyceny:
Nieruchomość A – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1572m2 umiejscowiona jest wśród pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów niezabudowanych. Działka posiada kształt zbliżony do trapezu, dający możliwość dobrego zagospodarowania. Grunt położony przy drodze głównej prowadzącej przez miejscowość, brak urządzonego zjazdu. Rzeka „San” znajduje się w odległości około 50m na wschód. Teren nieznacznie nachylony na stronę wschodnią. Grunt porośnięty trawami. Lokalizacja dobra.
Ocena cech nieruchomości
Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra dobry dobre b. dobra dobry
Nieruchomość B – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 2035m2 umiejscowiona jest wśród pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów niezabudowanych. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Dojazd możliwy bezpośrednio drogą gruntową. Teren niemal płaski. Grunt porośnięty trawami, częściowo zakrzewiony i zadrzewiony. Lokalizacja zadowalająca.
Ocena cech nieruchomości
Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca dobry b. dobre dobra b. dobry
Opracował: Strona 16 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
Nieruchomość C – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 2840m2 umiejscowiona jest wśród pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów niezabudowanych. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Grunt położony przy drodze głównej prowadzącej przez miejscowość, z której jest urządzony zjazd na działkę. Rzeka „San” znajduje się w odległości około 100m na wschód. Teren nieznacznie nachylony na stronę wschodnią. Grunt porośnięty trawami, miejscami zakrzewiony. Lokalizacja dobra.
Ocena cech nieruchomości
Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra b. dobry dobre dobra b. dobry
2.6.2. Ustalenie stopy kapitalizacji
Z powodu braku danych z rynku nieruchomości podobnego typu do wycenianej, stopę kapitalizacji określono zgodnie z dyspozycją zawartą w § 13 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami). Stopa ta wyznaczana jest na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. Stopa dyskontowa określana jest na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) pn. Nota Interpretacyjna Nr 2 (NI2) – Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości precyzują:
(…)
4.3.5. Dyskontowania dokonuje się przy użyciu stopy dyskontowej (r) na dzień określenia wartości nieruchomości. 4.3.6. Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji, uwzględniając spodziewane zmiany dochodów (czynszów) i (lub) cen nieruchomości po okresie prognozy. Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę różnice w poziomie ryzyka osiągania dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości, dla których wyznaczono odpowiednie stopy dyskontowe. Podstawowymi czynnikami wpływającymi na poziom ryzyka są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki zawartych umów najmu, wielkość i rodzaj funkcji budynku, ochrona konserwatorska. Czynniki te uwzględnia się w przyjętym poziomie stopy dyskontowej. 4.3.7. W przypadku, gdy na analizowanym rynku nieruchomości brakuje wystarczających danych, stopę dyskontową ustala się na podstawie stóp dyskontowych z długoterminowych inwestycji charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem. Należy przy tym zaznaczyć, iż określenie stopy dyskontowej na podstawie wyników analizy poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka na rynku kapitałowym nie oznacza, że pomiędzy stopami zwrotu na rynku kapitałowym oraz na rynku nieruchomości występuje silna korelacja. Przyjęcie jako podstawy wyznaczenia stopy dyskontowej stopy zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka oznacza jedynie to, że poziom wymaganych stóp zwrotu na rynku nieruchomości powinien być w długim okresie czasu wyższy od poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka o poziom wymaganej premii za wyższe ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w wycenianą nieruchomość.
Opracował: Strona 17 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
4.3.8. Przyjęty do określenia wartości rynkowej poziom stopy dyskontowej odzwierciedla, podobnie jak dochody, jej poziom w ujęciu realnym, a nie nominalnym.
Uwzględniając założenia procedury wyceny oraz bazując na zjawiskach ekonomiczno – gospodarczych występujących na rynku, stopę dyskontową obliczono według następującego wzoru:
r = r1 + r2 + r3 gdzie:
r stopa dyskontowa
r1 stopa realna określona na podstawie danych z rynku kapitałowego
r2 premia za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości
r3 premia za ryzyko inwestowania w daną nieruchomość
Ustalenie realnej stopy określonej na podstawie rynku kapitałowego rentowności ryzyka obliczono według następującej formuły:
r1 = ((1 + r4)/(1+r5))-1 gdzie:
r1 stopa realna określona na podstawie danych z rynku kapitałowego
r4 średnia, nominalna stopa określona na podstawie danych z rynku kapitałowego stopa inflacji – przyjęta zgodnie z komunikatem Głównego Urzędu r5 Statystycznego, na podstawie danych za rok poprzedni
Ryzyko inflacyjne wiąże się z nieprzewidywalnymi zmianami cen, zostało ono ustalone na poziomie 1,60%, na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego za 2018 rok. Kształtowanie się podstawowych stóp procentowych na rynku kapitałowym przedstawia kolejna tabela.
Stopa Wyszczególnienie procentowa
Obligacje 2 letnie 2,10% Obligacje 3 letnie 2,20% Obligacje 10 letnie 2,70%
ŚREDNIA, nominalna stopa z rynku kapitałowego 2,33%
Realna stopa określona na podstawie danych z rynku kapitałowego wynosi:
r1 = ((1+0,0233)/(1+0,016))-1 = 0,72%
Premię za ryzyko inwestowania w nieruchomości szacować można kilkoma sposobami, które należy rozpatrywać łącznie, by ostatecznie określić jej wielkość. Jednym ze sposobów przyjmowania poziomu ryzyka systematycznego jest odwołanie się do zewnętrznych instytucji, które także dla potrzeb inwestorów, określają ryzyko dla różnych rynków i krajów. Biorąc pod uwagę stan naszego rynku oraz ze względu na liczbę przedsiębiorstw, a także inflację, aktualną przeciętną premię za ryzyko można przyjmować na poziomie ok. 6,00%. Ryzyko inwestowania w daną nieruchomość zostało określone na poziomie 1,50%.
Opracował: Strona 18 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
W związku z zebranymi danymi, stopa dyskontowa wynosi:
r = 0,72% + 6,00% + 1,50% = 8,22%
Przy określeniu stopy kapitalizacji obliczoną powyżej stopę dyskontową powiększa się o 0,5% - 3,0% z uwagi na niepewność wielkości osiąganych dochodów w przyszłych okresach względnie utraty dochodów oraz ze względu na stan techniczno – funkcjonalny nieruchomości i konieczność podjęcia przez właściciela prac remontowo – modernizacyjnych (utrata dochodów po okresie prognozy). Mając na uwadze powyższe, stopę kapitalizacji ustalono wg wzoru:
R = r + r6
gdzie:
R stopa kapitalizacji r stopa dyskontowa
r6 stopa realna określona na podstawie danych z rynku kapitałowego
Stopa kapitalizacji obliczona na potrzeby wyceny wynosi:
R = 8,22% + 2,00% = 10,22%
2.6.3. Określenie współczynnika korygującego, wyniki obliczeń
Wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określono jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego. Dla przedmiotowej nieruchomości ustalono:
stawka procentowa opłaty rocznej 3% liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego 83 liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste 99 stopa kapitalizacji 10,22%
Współczynnik korygujący wynosi:
Wk = (1-(0,03/0,1022)) x 83/99 + 0,25 x ((99-83)/99) = 0,633
Opracował: Strona 19 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
2.6.4. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń
Działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 – obręb Hoczew
Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych:
Nieruchomość Nieruchomość Nieruchomość Nieruchomość Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C
1 Lokalizacja dobra dobra zadowalająca dobra 2 Dojazd b. dobry dobry dobry b. dobry 3 Ukształtowanie terenu zadowalające dobre b. dobre dobre 4 Powierzchnia zadowalająca b. dobra dobra dobra 5 Kształt zadowalający dobry b. dobry b. dobry
Dla analizowanego rynku lokalnego określono:
2 Cmax = 17,65 zł/m 2 Cmin = 7,21 zł/m ∆C = 10,44 zł/m2
Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli.
Waga Zakres Nieruchomość Nieruchomość Nieruchomość Cecha rynkowa cechy kwotowy A B C
Lokalizacja 30% 3,12 0,00 1,56 0,00 Dojazd 20% 2,09 1,05 1,05 0,00 Ukształtowanie terenu 15% 1,57 -0,79 -1,57 -0,79 Powierzchnia 20% 2,09 -2,09 -1,05 -1,05 Kształt 15% 1,57 -0,79 -1,57 -1,57 Suma 100% 10,44 -2,62 -1,58 -3,41 Cena zł/m2 8,37 17,65 7,23 Wartość po poprawkach 5,75 16,07 3,82 Średnia wartość 1m2 8,55
Z uwagi na fakt iż nieruchomość wyceniana posiada powierzchnię znacznie większą niż nieruchomości przyjęte do porównania wprowadzono współczynnik korekcyjny „K” zgodnie z Notą Interpretacyjną Nr 1 (NI 1) Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, który to współczynnik ustalono na poziomie 0,90. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej (z wykluczeniem części składowych), stanowiącej działki ewidencyjne nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 z obrębu Hoczew, jednostki ewidencyjnej Lesko - G, wynosi:
2 2 WRI pr.wl = 8,55 zł/m x 38103 m x 0,90 = 293202,59 zł
Opracował: Strona 20 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
Wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu (z wykluczeniem części składowych), stanowiącego działki ewidencyjne nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 z obrębu Hoczew, jednostki ewidencyjnej Lesko - G, wynosi:
WR pr.uw = 293202,59 zł x 0,633 = 185597,24 zł
Na przedmiotowej części nieruchomości obecny jest drzewostan, do określenia jego wartości posłużono się metodą szacunkową oraz cennikiem drewna Nadleśnictwa Lesko. Brak przeprowadzonych zabiegów pielęgnacyjnych wpłynął na niską jakość drzewostanu. Szczegółowe zestawienie wartości miąższości drzewostanu na gruncie znajduje się w kolejnej tabeli.
Cena netto Sortyment, klasa Gatunek Miąższość (m3) Suma (zł) loco las (zł/m3) S2b So 12 207,00 2484,00 S4 Brz 2 77,00 154,00 S4 Md 7 82,00 574,00 S4 Ol 4 72,00 288,00 poz. liściaste S4 8 57,00 456,00 trzebionka M2 5 55,00 275,00 Razem 4231,00
WD = 4231,00 zł
Wartość budowli
Uwzględnienie w procesie wyceny podejścia kosztowego jest spowodowane stanem budynku, który znajduje się w stanie uniemożliwiającym zastosowanie innej metody wyceny. Budynek jest niezabezpieczony, większość instalacji oraz innych elementów wyposażenia zostało rozkradzione, budynek nie nadaje się do użytku, konieczny jest generalny remont. Do określenia wartości części składowych przedmiotowej nieruchomości gruntowej zostanie zastosowane podejście kosztowe z uwzględnieniem metody odtworzeniowej z zastosowaniem techniki elementów scalonych. Określenie wartości zostało wykonane na podstawie specjalistycznych cenników budowlanych (Scalone normatywy do wycen budynków i budowli, wyd. WACETOB, Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych, wyd. BISTYP oraz Biuletyn cen obiektów budowlanych wyd. SEKOCENBUD) z uwzględnieniem wskaźnika regionalnego dla województwa podkarpackiego, który zawiera się w przedziale 0,70-0,95. Biorąc pod uwagę koszty robocizny, zysku, koszty ogólne prac budowlanych oraz koszty zakupu materiałów dla lokalnego rynku przyjęto wskaźnik na poziomie 0,85. Zużycie techniczne i funkcjonalne obiektów zostanie przyjęte na podstawie informacji z poradnika Wycena Budynków wyd. WACETOB. z uwzględnieniem trwałości obiektów w latach oraz ich zużycia technicznego i funkcjonalnego.
Opracował: Strona 21 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
Cena wartość w Stopień jedn. Ilość Mnożnik Wartość Opis stanie zużycia miary [zł jednostek przelicz. budowli [zł] nowym technicznego /m2 p.u.]
Roboty ziemne 130,29 554,98 0,85 61462,09 10,00 55315,88
Fundamenty 59,86 554,98 0,85 28237,94 30,00 19766,56
Ściany nadziemia 368,89 554,98 0,85 174017,59 50,00 87008,8
Stropy, sklepienia, schody 91,05 554,98 0,85 42951,29 60,00 17180,52
ścianki działowe 7,94 554,98 0,85 3745,56 60,00 1498,22
dach konstrukcja 201,23 554,98 0,85 94926,83 50,00 47463,42
dach pokrycie 157,51 554,98 0,85 74302,66 50,00 37151,33
posadzki 35,25 554,98 0,85 16628,59 70,00 4988,58
tynki 195,63 554,98 0,85 92285,13 90,00 9228,51
okna i drzwi zewnętrzne 93,91 554,98 0,85 44300,45 100,00 0
roboty malarskie 36,41 554,98 0,85 17175,80 100,00 0
okna i drzwi wewnętrzne 84,80 554,98 0,85 40002,96 100,00 0
elewacje 121,46 554,98 0,85 57296,69 90,00 5729,67
instalacje i urządzenia techniczne 479,03 554,98 0,85 225974,26 100,00 0
RAZEM 285331,49
WB = 285331,49 zł
Wartość nieruchomości ogółem
Wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego działki ewidencyjne nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 z obrębu Hoczew, jednostki ewidencyjnej Lesko – G, oraz prawa własności budynków, budowli i innych urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot prawa własności, wynosi:
WN = WRpr.uw + WD + WB = 185597,24 zł + 4231,00 + 285331,49 zł = = 475159,73 zł ≈ 475000,00 zł
Opracował: Strona 22 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE
Wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego działki ewidencyjne nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 z obrębu Hoczew, jednostki ewidencyjnej Lesko - G oraz prawa własności budynków i urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot prawa własności, wynosi:
Wartość rynkowa 475000 zł praw do nieruchomości CZTERYSTA SIEDEMDZIESIĄT PIĘĆ TYSIĘCY
Tak określona wartość rynkowa praw do nieruchomości gruntowych mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym.
3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE
Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu. Stan techniczny nie stanowi ekspertyzy, został określony podczas oględzin dla celów wyceny. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego i pozyskanych z urzędów i sądów. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części bez pisemnej zgody autora.
4. ZAŁĄCZNIKI
1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Wypis z rejestru gruntów. 3. Kopia mapy ewidencyjnej. 4. Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/00032193/9 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. 5. Polisa ubezpieczeniowa odpowiedzialności cywilnej zawodowej.
Opracował: Strona 23 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku