OOPPEERRAATT SSZZAACCUUNNKKOOWWYY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU OZNACZONEGO W EWIDENCJI JAKO DZIAŁKI nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9) – OBRĘB HOCZEW, POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI HOCZEW, GMINA LESKO, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE ORAZ PRAWA WŁASNOŚCI BUDYNKÓW I URZĄDZEŃ USYTUOWANYCH NA TYM GRUNCIE, A STANOWIĄCYCH ODRĘBNY OD GRUNTU PRZEDMIOT PRAWA WŁASNOŚCI OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 546/17 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU – TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: „STARY PIEC” SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ (UL. SPORTOWA 6/59, 35-111 RZESZÓW) SANOK, dnia 28 października 2019 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel. 696 46 20 30 ul. Krzywa 5/34, 38-500 Sanok www.promerit.pl Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA ............................................................................................................................................... 3 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ........................................................................................................... 3 1.1.1. Przedmiot wyceny ............................................................................................................................ 3 1.1.2. Zakres opracowania ........................................................................................................................ 3 1.2. CEL WYCENY ............................................................................................................................................... 3 1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................... 3 1.3.1. Podstawy formalne .......................................................................................................................... 3 1.3.2. Podstawy materialno – prawne .................................................................................................. 3 1.3.3. Podstawy metodologiczne ............................................................................................................ 4 1.3.4. Źródła danych merytorycznych .................................................................................................. 4 1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................................... 4 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA ................................................................................................................................ 5 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................................................... 5 2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny............................................................................................... 5 2.1.2. Lokalizacja nieruchomości ............................................................................................................ 9 2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości ...................................................................... 9 2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości .................................................................................................... 10 2.2. SPOSÓB WYCENY ................................................................................................................................... 11 2.2.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości ................................................................................. 11 2.2.2. Zastosowana procedura określenia wartości ....................................................................... 11 2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...................................................... 13 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH ...................................................................................................................................................... 14 2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU ......................................................................... 15 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................................................................................ 16 2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny ................................................................................................................................ 16 2.6.2. Ustalenie stopy kapitalizacji ....................................................................................................... 17 2.6.3. Określenie współczynnika korygującego, wyniki obliczeń .............................................. 19 2.6.4. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń ....... 20 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE ................................................................................................. 23 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ........................................................................................... 23 4. ZAŁĄCZNIKI ................................................................................................................................................... 23 Opracował: Strona 2 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, stanowiąca działki ewidencyjne nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 położone w miejscowości Hoczew, gmina Lesko, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/00032193/9 przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku. 1.1.2. Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego działek nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 położonych w miejscowości Hoczew, gmina Lesko, powiat leski, województwo podkarpackie oraz prawa własności budynków i urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot prawa własności. 1.2. CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego działek nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 obręb Hoczew oraz prawa własności budynków i urządzeń usytuowanych na tym gruncie, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot prawa własności, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 546/17. 1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 1.3.1. Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 02 września 2019 roku, dotyczące sygn. akt KM 546/17. 1.3.2. Podstawy materialno – prawne Podstawę materialno – prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2018 poz. 2204 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. 2016 poz. 1263). Opracował: Strona 3 z 23 Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy Sanok, dnia 28 października 2019 roku Nieruchomość gruntowa, działki nr 46/4, 46/5, 46/6, 46/7 (KW nr KS1E/00032193/9), obręb Hoczew, jednostka ewidencyjna Lesko - G, powiat leski, województwo podkarpackie - opinia w sprawie sygn. akt KM 546/17 1.3.3. Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego – wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; J. Dydenko, J. Hernik, E. Kijania, Prawo użytkowania wieczystego (problemy przekształceń i wyceny), Mirdruk, Olsztyn 2004; W. Baranowski, M. Cyran, Wycena budynków, poradnik, WACETOB Sp. z o.o., Warszawa 1998 rok; Kwartalnik WYCENA – wartość – obrót – zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn 2014 – 2019 rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2014 – 2019 rok. 1.3.4. Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; kopia mapy ewidencyjnej; księga wieczysta nr KS1E/00032193/9; Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego