Auswirkungsanalyse Zur Ansiedlung Von Einzelhandel Im Geplanten Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Der Stadt Rüsselsheim Am Main
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Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019 Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Einzelhandel im geplanten Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in der Stadt Rüsselsheim am Main Auftraggeber: Activ Immobilien GmbH & Co. KG, Schemmerhofen Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Gerhard Beck Dipl.‐Soz.Ök. Silke Schüler Ludwigsburg, am 14.02.2019 Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH 1 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019 Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐ weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐ traggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München Hohenzollernstraße 14 71638 Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: 07141 / 9360‐0 Telefax: 07141 / 9360‐10 E‐Mail: [email protected] Internet: www.gma.biz 2 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019 Vorbemerkung Im Juli 2018 erteilte die Activ Immobilien GmbH & Co. KG, Schemmerhofen, der GMA, Gesell‐ schaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Aus‐ wirkungsanalyse zur Bewertung der Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen im geplanten Quar‐ tier „MOTORWORLD Manufaktur“ in der Innenstadt von Rüsselsheim am Main. Im Februar 2019 wurde dieser Bericht durch eine Auswirkungsanalyse zu einem Lebensmittelmarkt ergänzt. Das Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ ist auf Flächen im östlichen Teil des Opel‐Altwerks projektiert, wo die historischen Gebäude nicht mehr zur Automobilproduktion genutzt werden. Der Standort befindet sich damit genau in der Schnittstelle zwischen Innenstadt, Bahnhof und Opel‐Werk. Das Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ ist, wie die bisherige Innenstadt auch, multifunktional strukturiert und soll neben Einzelhandel auch Wohnungen, Gastronomie, Hotel‐ lerie, Büros, Museen und Werkstätten umfassen. Seine Entwicklung dient somit zum einen der Erweiterung der Innenstadt‐Nutzungen, zum anderen der Profilierung Rüsselsheims als Arbeits‐, Wohn‐ und Einkaufsstadt. Das gesamte Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ soll als Kerngebiet ausgewiesen werden. Da die Planung mit einer angestrebten Verkaufsfläche von rund 15.000 m² VK als großflächiges Ein‐ zelhandelsvorhaben einzustufen ist, sollen mit diesem Gutachten die städtebaulichen und raum‐ ordnerischen Auswirkungen des Einzelhandelsvorhabens geprüft werden. Für die Bearbeitung dieser Untersuchung standen der GMA Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Hessischen Statistischen Landesamtes, der Stadt Rüsselsheim sowie der Auf‐ traggeberin zur Verfügung. Zudem wurden im August 2018 eine Standortbesichtigung, eine städ‐ tebauliche Analyse sowie eine Erhebung der relevanten Einzelhandelsbetriebe im Rüsselsheimer Stadtgebiet und im näheren Umland vorgenommen. Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und ‐findung für kommunal‐ politische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Rüsselsheim am Main. Alle Infor‐ mationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bes‐ tem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen. G M A Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Ludwigsburg, den 14.02.2019 SC 3 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019 Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 6 1. Ausgangssituation und Aufgabenstellung 6 2. Definitionen 7 3. Daten zum Vorhaben 9 4. Standortbeschreibung und Standortbewertung 14 4.1 Makrostandort Rüsselsheim am Main 14 4.2 Mesostandort Rüsselsheimer Innenstadt 17 4.3 Mikrostandort Weisenauer Straße / Marktstraße 20 4.4 Fazit der Standortbewertung 23 II. Projektrelevante Wettbewerbssituation 25 1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Rüsselsheim 25 1.1 Angebotssituation in der Innenstadt 27 1.2 Angebotssituation in den Nahversorgungszentren 31 1.3 Angebotssituation an peripheren Einkaufsschwerpunkten 31 2. Angebots‐ und Wettbewerbssituation im übrigen Einzugsgebiet 32 3. Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebiets 42 4. Fazit der Wettbewerbsbetrachtung 44 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 45 1. Abgrenzung des Einzugsgebietes 45 2. Bevölkerungspotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet 48 3. Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet 48 IV. Umsatzerwartung und Umsatzherkunft 51 1. Methodisches Vorgehen 51 2. Umsatzerwartung der zu erwartenden Einzelhandelsnutzungen 53 3. Umsatzumlenkungen als Folge des Vorhabens 55 4 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019 V. Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen des Vorhabens 58 1. Städtebauliche Auswirkungen 58 1.1 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Rüsselsheim 58 1.2 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Nachbargemeinden 60 1.2.1 Mittelzentrum Flörsheim am Main 60 1.2.2 Mittelzentrum Hochheim am Main 60 1.2.3 Mittelzentrum Groß‐Gerau 61 1.2.4 Mittelzentrum Mörfelden‐Walldorf 62 1.2.5 Unterzentren im Einzugsgebiet 63 1.2.6 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in umliegenden Oberzentren 63 1.3 Fazit der städtebaulichen Auswirkungen 65 2. Versorgungsstrukturelle Auswirkungen 66 2.1 Auswirkungen auf die zentralörtliche Funktion von Rüsselsheim 66 2.2 Auswirkungen auf zentralörtliche Funktionen von Nachbargemeinden 67 VI. Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelmarkts 71 1. Standorteignung für den Lebensmittelmarkt 71 2. Projektrelevante Wettbewerbssituation und Einzugsgebiet des Lebensmittelmarkts 72 2.1 Angebotssituation in Rüsselsheim 72 2.2 Angebotssituation in den angrenzenden Städten und Gemeinden 75 2.3 Schlussfolgerungen zum erschließbaren Einzugsgebiet des geplanten Lebensmittelmarkts 76 2.4 Vorhabenrelevantes Bevölkerungs‐ und Kaufkraftpotenzial 77 3. Auswirkungsanalyse 79 3.1 Umsatzprognose und Marktbedeutung des geplanten Lebensmittelmarkts 79 3.2 Voraussichtliche Wettbewerbswirkungen und ausgelöste Kaufkraftbewegungen 80 3.3 Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen 81 3.4 Raumordnerische Bewertung gemäß Regionalplan Südhessen 83 VII. Fazit 86 5 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019 I. Grundlagen 1. Ausgangssituation und Aufgabenstellung Die Stadt Rüsselsheim am Main (Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums) ist interna‐ tional durch den Automobilbauer Opel bekannt, der die Stadt nicht nur wirtschaftlich sondern auch baulich prägt. Das Werksgelände von Opel reicht bis unmittelbar an die Innenstadt und den Bahnhof heran. Die dortigen Gebäudekomplexe A – D sind mit historischen Gebäuden (ehema‐ lige Hauptverwaltung) bestanden, die seit Längerem nicht mehr von der Adam Opel AG genutzt werden. Für dieses Areal in der Schnittstelle zwischen Innenstadt, Bahnhof und Opel‐Werk wird seit Jahren eine Umnutzung als multifunktionaler Standort für Einzelhandel, Wohnen und In‐ dustriekultur (früheres Entwicklungsprojekt „Opel‐Forum“) angestrebt. Die Umnutzung des Opel‐Forums ist ein wichtiger Teil des Maßnahmenprogramms im strategi‐ schen Entwicklungskonzept „Rüsselsheim 2020“ (sog. Rürup‐Studie von 2006). Mit dem Konzept „Rüsselsheim 2020“1 will die ehemalige Industriestadt ihre Wandlung zu einem diversifizierten, innovativen Standort mit Schwerpunkt Automobilbranche, die Partnerschaft für Wirtschaft, Bür‐ ger und Region sowie die Zukunftsorientierung des Standorts Rüsselsheim forcieren. In diesem Stadtentwicklungskonzept wird das Opel‐Forum als wesentlicher Impuls für die Innenstadtent‐ wicklung, als Kern‐ und Keimzelle für eine positive Entwicklung der Gesamtstadt mit Strahlkraft in die Region sowie als einzigartige Chance für die Schaffung neuer Wohn‐, Einkaufs‐ und Freizeit‐ formen in Rüsselsheim bewertet2. Bereits in den Jahren 2008 und 2011 – 2014 erfolgten Planungen, die am Vorhabenstandort u. a. ein innenstädtisches Shoppingcenter vorsahen. Zu den damaligen Einzelhandelsplanungen mit ca. 24.000 m² Verkaufsfläche (VK) wurden Verträglichkeitsgutachten der GfK Prisma (2008) und bulwiengesa AG (2014) vorgelegt, die die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Shoppingcenters prüften. Im Ergebnis zeigten sich die Planungen mit den Zielen der Raum‐ ordnung und Landesplanung vollständig vereinbar. Das Vorhaben wurde als zentrales Leitprojekt zur Revitalisierung und Ertüchtigung der vorgeschädigten Innenstadt sowie zur Attraktivitäts‐ steigerung der Gesamtstadt Rüsselsheim eingestuft. Alternative Standorte in Innenstadtlage für die dringend erforderliche Angebotsentwicklung stehen nicht zur Verfügung. Für den Standort Opel‐Forum wurde 2014 bereits ein entsprechender Bebauungsplan erarbeitet, der allerdings keine Rechtskraft erlangte, da die Planung zur Ansiedlung eines klassischen Shoppingcenters scheiterte. 1 Vgl. HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH, Prof. Dr. Reinhard Hujer, Prof. Dr. Dr. h.c. Bert Rürup: Rüs‐ selsheim 2020 – Zielsetzungen und Handlungsanleitungen für eine strategische Stadtentwicklung Rüssels‐ heims – im Rahmen des Programms Stadtumbau West – aus einer wirtschaftspolitischen Sicht und auf der bisherigen Arbeitsbasis, Wiesbaden