Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Einzelhandel im geplanten Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in der Stadt Rüsselsheim am Main

Auftraggeber: Activ Immobilien GmbH & Co. KG, Schemmerhofen

Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Gerhard Beck Dipl.‐Soz.Ök. Silke Schüler

Ludwigsburg, am 14.02.2019

Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH

1 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Urheberrecht

Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐ weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐ traggebers unter Angabe der Quelle zulässig.

Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München

Hohenzollernstraße 14 71638 Ludwigsburg

Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl

Telefon: 07141 / 9360‐0 Telefax: 07141 / 9360‐10 E‐Mail: [email protected] Internet: www.gma.biz

2 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Vorbemerkung

Im Juli 2018 erteilte die Activ Immobilien GmbH & Co. KG, Schemmerhofen, der GMA, Gesell‐ schaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Aus‐ wirkungsanalyse zur Bewertung der Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen im geplanten Quar‐ tier „MOTORWORLD Manufaktur“ in der Innenstadt von Rüsselsheim am Main. Im Februar 2019 wurde dieser Bericht durch eine Auswirkungsanalyse zu einem Lebensmittelmarkt ergänzt.

Das Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ ist auf Flächen im östlichen Teil des Opel‐Altwerks projektiert, wo die historischen Gebäude nicht mehr zur Automobilproduktion genutzt werden. Der Standort befindet sich damit genau in der Schnittstelle zwischen Innenstadt, Bahnhof und Opel‐Werk. Das Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ ist, wie die bisherige Innenstadt auch, multifunktional strukturiert und soll neben Einzelhandel auch Wohnungen, Gastronomie, Hotel‐ lerie, Büros, Museen und Werkstätten umfassen. Seine Entwicklung dient somit zum einen der Erweiterung der Innenstadt‐Nutzungen, zum anderen der Profilierung Rüsselsheims als Arbeits‐, Wohn‐ und Einkaufsstadt.

Das gesamte Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ soll als Kerngebiet ausgewiesen werden. Da die Planung mit einer angestrebten Verkaufsfläche von rund 15.000 m² VK als großflächiges Ein‐ zelhandelsvorhaben einzustufen ist, sollen mit diesem Gutachten die städtebaulichen und raum‐ ordnerischen Auswirkungen des Einzelhandelsvorhabens geprüft werden.

Für die Bearbeitung dieser Untersuchung standen der GMA Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Hessischen Statistischen Landesamtes, der Stadt Rüsselsheim sowie der Auf‐ traggeberin zur Verfügung. Zudem wurden im August 2018 eine Standortbesichtigung, eine städ‐ tebauliche Analyse sowie eine Erhebung der relevanten Einzelhandelsbetriebe im Rüsselsheimer Stadtgebiet und im näheren Umland vorgenommen.

Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und ‐findung für kommunal‐ politische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Rüsselsheim am Main. Alle Infor‐ mationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bes‐ tem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen.

G M A Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH

Ludwigsburg, den 14.02.2019 SC

3 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Inhaltsverzeichnis

Seite

I. Grundlagen 6

1. Ausgangssituation und Aufgabenstellung 6

2. Definitionen 7

3. Daten zum Vorhaben 9

4. Standortbeschreibung und Standortbewertung 14 4.1 Makrostandort Rüsselsheim am Main 14 4.2 Mesostandort Rüsselsheimer Innenstadt 17 4.3 Mikrostandort Weisenauer Straße / Marktstraße 20 4.4 Fazit der Standortbewertung 23

II. Projektrelevante Wettbewerbssituation 25

1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Rüsselsheim 25 1.1 Angebotssituation in der Innenstadt 27 1.2 Angebotssituation in den Nahversorgungszentren 31 1.3 Angebotssituation an peripheren Einkaufsschwerpunkten 31

2. Angebots‐ und Wettbewerbssituation im übrigen Einzugsgebiet 32

3. Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebiets 42

4. Fazit der Wettbewerbsbetrachtung 44

III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 45

1. Abgrenzung des Einzugsgebietes 45

2. Bevölkerungspotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet 48

3. Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet 48

IV. Umsatzerwartung und Umsatzherkunft 51

1. Methodisches Vorgehen 51

2. Umsatzerwartung der zu erwartenden Einzelhandelsnutzungen 53

3. Umsatzumlenkungen als Folge des Vorhabens 55

4 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

V. Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen des Vorhabens 58

1. Städtebauliche Auswirkungen 58 1.1 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Rüsselsheim 58 1.2 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Nachbargemeinden 60 1.2.1 Mittelzentrum Flörsheim am Main 60

1.2.2 Mittelzentrum Hochheim am Main 60

1.2.3 Mittelzentrum Groß‐Gerau 61

1.2.4 Mittelzentrum Mörfelden‐Walldorf 62

1.2.5 Unterzentren im Einzugsgebiet 63

1.2.6 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in umliegenden Oberzentren 63

1.3 Fazit der städtebaulichen Auswirkungen 65

2. Versorgungsstrukturelle Auswirkungen 66 2.1 Auswirkungen auf die zentralörtliche Funktion von Rüsselsheim 66 2.2 Auswirkungen auf zentralörtliche Funktionen von Nachbargemeinden 67

VI. Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelmarkts 71

1. Standorteignung für den Lebensmittelmarkt 71

2. Projektrelevante Wettbewerbssituation und Einzugsgebiet des Lebensmittelmarkts 72 2.1 Angebotssituation in Rüsselsheim 72 2.2 Angebotssituation in den angrenzenden Städten und Gemeinden 75 2.3 Schlussfolgerungen zum erschließbaren Einzugsgebiet des geplanten Lebensmittelmarkts 76 2.4 Vorhabenrelevantes Bevölkerungs‐ und Kaufkraftpotenzial 77

3. Auswirkungsanalyse 79 3.1 Umsatzprognose und Marktbedeutung des geplanten Lebensmittelmarkts 79 3.2 Voraussichtliche Wettbewerbswirkungen und ausgelöste Kaufkraftbewegungen 80 3.3 Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen 81 3.4 Raumordnerische Bewertung gemäß Regionalplan Südhessen 83

VII. Fazit 86

5 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

I. Grundlagen

1. Ausgangssituation und Aufgabenstellung

Die Stadt Rüsselsheim am Main (Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums) ist interna‐ tional durch den Automobilbauer Opel bekannt, der die Stadt nicht nur wirtschaftlich sondern auch baulich prägt. Das Werksgelände von Opel reicht bis unmittelbar an die Innenstadt und den Bahnhof heran. Die dortigen Gebäudekomplexe A – D sind mit historischen Gebäuden (ehema‐ lige Hauptverwaltung) bestanden, die seit Längerem nicht mehr von der Adam Opel AG genutzt werden. Für dieses Areal in der Schnittstelle zwischen Innenstadt, Bahnhof und Opel‐Werk wird seit Jahren eine Umnutzung als multifunktionaler Standort für Einzelhandel, Wohnen und In‐ dustriekultur (früheres Entwicklungsprojekt „Opel‐Forum“) angestrebt.

Die Umnutzung des Opel‐Forums ist ein wichtiger Teil des Maßnahmenprogramms im strategi‐ schen Entwicklungskonzept „Rüsselsheim 2020“ (sog. Rürup‐Studie von 2006). Mit dem Konzept „Rüsselsheim 2020“1 will die ehemalige Industriestadt ihre Wandlung zu einem diversifizierten, innovativen Standort mit Schwerpunkt Automobilbranche, die Partnerschaft für Wirtschaft, Bür‐ ger und Region sowie die Zukunftsorientierung des Standorts Rüsselsheim forcieren. In diesem Stadtentwicklungskonzept wird das Opel‐Forum als wesentlicher Impuls für die Innenstadtent‐ wicklung, als Kern‐ und Keimzelle für eine positive Entwicklung der Gesamtstadt mit Strahlkraft in die Region sowie als einzigartige Chance für die Schaffung neuer Wohn‐, Einkaufs‐ und Freizeit‐ formen in Rüsselsheim bewertet2.

Bereits in den Jahren 2008 und 2011 – 2014 erfolgten Planungen, die am Vorhabenstandort u. a. ein innenstädtisches Shoppingcenter vorsahen. Zu den damaligen Einzelhandelsplanungen mit ca. 24.000 m² Verkaufsfläche (VK) wurden Verträglichkeitsgutachten der GfK Prisma (2008) und bulwiengesa AG (2014) vorgelegt, die die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Shoppingcenters prüften. Im Ergebnis zeigten sich die Planungen mit den Zielen der Raum‐ ordnung und Landesplanung vollständig vereinbar. Das Vorhaben wurde als zentrales Leitprojekt zur Revitalisierung und Ertüchtigung der vorgeschädigten Innenstadt sowie zur Attraktivitäts‐ steigerung der Gesamtstadt Rüsselsheim eingestuft. Alternative Standorte in Innenstadtlage für die dringend erforderliche Angebotsentwicklung stehen nicht zur Verfügung. Für den Standort Opel‐Forum wurde 2014 bereits ein entsprechender Bebauungsplan erarbeitet, der allerdings keine Rechtskraft erlangte, da die Planung zur Ansiedlung eines klassischen Shoppingcenters scheiterte.

1 Vgl. HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH, Prof. Dr. Reinhard Hujer, Prof. Dr. Dr. h.c. Bert Rürup: Rüs‐ selsheim 2020 – Zielsetzungen und Handlungsanleitungen für eine strategische Stadtentwicklung Rüssels‐ heims – im Rahmen des Programms Stadtumbau West – aus einer wirtschaftspolitischen Sicht und auf der bisherigen Arbeitsbasis, Wiesbaden 2006 (nach: http://www.ruesselsheim2020.de/de/downloads/Stu‐ die_R2020.pdf). Nachfolgend zitiert als „Rüsselsheim 2020“. 2 Vgl. „Rüsselsheim 2020“, S. 153.

6 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Mittlerweile planen die Projektentwickler Activ Immobilien GmbH & Co. KG am Standort des Opel‐Forums die Realisierung eines Oldtimer‐ und Sportwagenzentrums „MOTORWORLD Ma‐ nufaktur Rüsselsheim Rhein‐Main“ (nachfolgend „MOTORWORLD Manufaktur“ genannt). Die Planung beinhaltet ein multifunktionales Quartier, das v. a. Fahrzeughandel, Ausstellungsflächen und Werkstätten, des Weiteren Dienstleister, Einzelhandel, Gastronomie, Event‐ und Konferenz‐ flächen, Büroflächen, ein Hotel und Boardinghouse sowie Wohnungen umfassen soll, außerdem ein Parkhaus. Die historischen Gebäude sollen so weit wie möglich erhalten bleiben.

Die Bruttogeschossfläche des Quartiers „MOTORWORLD Manufaktur“ umfasst rund 100. 000 m²; davon sollen höchstens 15.000 m² auf Verkaufsflächen für den Einzelhandel i. e. S. (ohne Handel mit Kraftfahrzeugen und Lebensmittelmarkt) entfallen. Anders als in den Planungen 2008 und 2014 soll kein geschlossenes Einkaufszentrum entstehen sondern eine offene, durchlässige Ge‐ bäudestruktur, die eine organische Weiterentwicklung der Innenstadt darstellt (wie auch bereits im Stadtentwicklungskonzept „Rüsselsheim 2020“ empfohlen3).

Für das gesamte Quartier ist demzufolge die Ausweisung eines Kerngebiets vorgesehen.

Da die angestrebte Verkaufsflächen von bis zu 15.000 m² VK für die Einzelhandelsnutzungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ über der allgemein anerkannten Grenze der Großflächig‐ keit von 800 m² VK bzw. 1.200 m² Geschossfläche liegen, sollen mit diesem Gutachten die städ‐ tebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Einzelhandelsvorhabens geprüft werden. Gemäß § 2 Abs. 2 BauGB muss bei der Aufstellung des neuen Bebauungsplans eine Abstimmung mit Nachbarkommunen erfolgen. Zentrale Prüfkriterien für dieses Gutachten sind somit der Er‐ halt von zentralörtlichen Funktionen sowie die Vermeidung von wesentlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche.

Die Stadt Rüsselsheim möchte außerdem einen leistungsfähigen Lebensmittelmarkt zur Nahver‐ sorgung des Quartiers bzw. der umliegenden Wohngebiete in das Quartier integrieren. Da diese Planung unabhängig von dem Konzept der MOTORWORLD Manufaktur ist und die Verkaufsflä‐ chen des Markts auch nicht in den o. g. Verkaufsflächen‐Pool von 15.000 m² VK eingehen, werden die Auswirkungen des geplanten Lebensmittelmarkts in diesem Gutachten in einem separaten Kapitel dargelegt (vgl. Kapitel VI).

2. Definitionen

Als Verkaufsfläche eines Handelsbetriebes wird in diesem Bericht die Fläche definiert, auf der der Verkauf abgewickelt wird und die dem Kunden zugänglich ist. Hierzu gehören zum einen die tat‐ sächlich mit Waren belegten Flächen (= Nettoverkaufsfläche) im Inneren und im Außenbereich des Ladenlokals, zum anderen die hierfür erforderlichen Verkehrs‐ und Funktionsflächen, also

3 Vgl. „Rüsselsheim 2020“, S. 85.

7 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Gangflächen, Thekenbereiche, Kassenzone, Kassenvorzone (inkl. Bereiche zum Einpacken der Ware und zur Entsorgung des Verpackungsmaterials), Einkaufswagenzone, Leergutautomaten und Windfang.4 Keine Verkaufsflächen sind Flächen, die dem Kunden nicht zugänglich sind, La‐ gerflächen, Flächen die der Vorbereitung / Portionierung der Waren oder als reine Serviceflächen (z. B. Information) dienen sowie Sitzbereiche in der Gastronomie, WC‐Anlagen und Sozialräume.

Die in diesem Bericht verwendete Warengruppenstruktur orientiert sich an der Einteilung der bulwiengesa AG, da die bisherigen Gutachten und städtebaulichen Verträge auf ihr basierten. Eine Übersicht über die Warengruppenstruktur ist der Übersicht 1 zu entnehmen.

Übersicht 1: Warengruppen‐Erläuterung

Bedarfsgruppen Hauptwarengruppen Untersortimente Periodischer Bedarf Nahrungs‐ und Genuss‐ Lebensmittel, Biolebensmittel, Reformwaren mittel Getränke, Spirituosen Brot‐ und Backwaren, Konditorwaren Fleisch‐ und Wurstwaren Drogerie / Gesundheit Drogeriewaren, Wasch‐ und Putzmittel, Kosmetik Parfümerie Apothekenwaren, Pharmazeutika Zeitungen / Tabak Zeitungen, Zeitschriften Tabakwaren Zoobedarf (periodisch) Heimtiernahrung, ‐pflegeartikel, ‐hygieneartikel Aperiodischer Bedarf Modischer Bedarf Damen‐, Herren‐, Kinderbekleidung, Wäsche Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle Schuhe Sportbekleidung, ‐schuhe, ‐kleinartikel Elektro / Technik Elektrohaushaltsgeräte (Weiße Ware) Unterhaltungselektronik (Braune Ware), Tonträger, Foto, Video Informationstechnologie (Computer, Zubehör usw.) Telekommunikation DIY / Garten / Freizeit Bau‐ und Heimwerkerbedarf, Holz, Eisenwaren / Be‐ schläge, Fliesen Gartenbedarf, Freilandpflanzen Zimmerpflanzen, Schnittblumen / Floristik Fahrräder und ‐zubehör Kfz‐Zubehör Sportgeräte, Campingartikel

4 Definition gemäß EHI Retail Institute: EHI handelsdaten aktuell 2017, Köln 2017, S. 367. Vgl. hierzu auch die Gerichtsurteile BVerwG 4C 10.04 und 4C 14.04 vom 24.11.2005.

8 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Übersicht 1: Warengruppen‐Erläuterung (Fortsetzung)

Bedarfsgruppen Hauptwarengruppen Untersortimente Einrichtungsbedarf Möbel, Küchen, Gartenmöbel Leuchten Haus‐ und Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen, Stoffe Bodenbeläge, Teppiche Sonst. Hartwaren / Per‐ Glas / Porzellan / Keramik (GPK), Haushaltswaren sönlicher Bedarf Bücher, Poster Schreibwaren, Bürobedarf, Schulbedarf, Papier Spielwaren Uhren, Schmuck, Edelmetalle Sanitätsbedarf, Optik, Hörgeräteakustik Sonstige Gebrauchsgüter (Lederwaren, Musikalien etc.) Zoobedarf (aperiodisch), Haustiere Quelle: bulwiengesa AG 2014; ergänzt durch Sortimentsliste im Regionalplan Südhessen 2010

3. Daten zum Vorhaben

Das Vorhabenareal für das Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ umfasst die Gebäudekom‐ plexe A – D im Opel‐Altwerk. Diese liegen im direkten südwestlichen Anschluss an die bisherige Innenstadt zwischen der Weisenauer Straße, der Marktstraße bzw. der Sophienpassage, der Bahntrasse der Mainbahn und der Verlängerung der Heinrichstraße.

Geplant ist die Schaffung und Öffnung eines neuen, frei zugänglichen Quartiers mit rund 100.000 m² BGF (auf fünf Geschossen), das eng mit der Innenstadt verzahnt werden soll. Die Gebäude sollen v. a. der Ansiedlung von Unternehmen des Kfz‐Handels, des Handwerks, des Dienstleis‐ tungsgewerbes, des Einzelhandels, der Gastronomie und der Hotellerie dienen. Das Konzept des Oldtimer‐ und Sportwagenzentrums „MOTORWORLD Manufaktur Rüsselheim | Rhein‐Main“ umfasst im Kern Glasboxen, Handel, Werkstätten und Dienstleister für Oldtimer, hochwertige Autos und Motorräder. Außerdem sollen Räume für Events, Kultur‐ und Tagungsveranstaltungen, ein Themenhotel mit Boardinghouse, Büros, Wohnungen und ein Parkhaus entstehen (vgl. Kar‐ ten 1 und 2). Aufgrund der historischen Prägung des Areals als Keimzelle der Adam Opel AG sollen alle Nutzungen im thematischen Zusammenhang mit hochwertigen Fahrzeugen bzw. einem da‐ mit verbundenen gehobenen Lifestyle stehen (Schlagwort „Mobile Leidenschaft mit Tradition“).

Die multifunktionale Nutzungsmischung der MOTORWORLD Manufaktur mit Werkstätten, Aus‐ stellungsflächen, Handel, Gastronomie, Hotellerie, Büros und Wohnungen (vgl. Karten 1 und 2) führt dazu, dass nur ein geringer Teil des Gesamtkonzepts auf Einzelhandel entfällt (max. 15.000 m² VK in den Erdgeschossen). Damit liegt gegenüber den bisher verfolgten Planungen 2008 und 2014, die rund 24.000 m² VK vorsahen, eine deutliche Reduzierung des Einzelhandelsanteils vor.

9 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Karte 1: Nutzungskonzept „MOTORWORLD-Manufaktur Rüsselsheim Rhein-Main“ (Erdgeschoss) Marktstr. Ludwigstr. Heinrichstr. Weisenauer Straße Marktstraße

Bahnhofs- platz Sophienpassage

Quelle: A°ID Architektur + Industrial Design Hellweg Bornschein GbR, Groß Umstadt: Projekt „Motorworld“ im Opel Altwerk –EG Konzept , Stand 03.11.2017; GMA‐Bearbeitung 10 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Karte 2: Nutzungskonzept „MOTORWORLD Manufaktur Rüsselsheim Rhein-Main“ (Obergeschosse)

1. OG 2. OG

3. OG 4. OG

Quelle: A°ID Architektur + Industrial Design Hellweg Bornschein GbR, Groß Umstadt: Projekt „Motorworld“ im Opel Altwerk –1.OG Konzept, 2.OG Konzept, 3. OG Konzept, 4.OG Konzept; Stand 03.11.2017 11 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Anders als in den Planungen 2008 und 2014 ist kein geschlossenes Einkaufszentrum vorgesehen sondern eine Quartiersentwicklung im Sinne einer räumlichen Weiterentwicklung der bisherigen Innenstadt. Die Konzeption beinhaltet eine durchlässige Gebäudestruktur, deren umgebende Wege nicht nur für Kunden, Beschäftigte und Bewohner sondern auch für Passantenströme zwi‐ schen Bahnhof, Innenstadt, Opel‐Werk und den Schulen und Wohnquartieren in den angrenzen‐ den Bereichen der Innenstadt nutzbar sein sollen. Das Areal wird zur bisherigen Innenstadt ge‐ öffnet und soll für die Öffentlichkeit grundsätzlich zugänglich5 gemacht werden (wie auch bereits im Entwicklungskonzept „Rüsselsheim 2020“ empfohlen6).

Das Vorhaben stellt kein Shopping Center (bzw. Einkaufszentrum) dar. Unter einem Shopping Center versteht man eine als Einheit geplante, errichtete und verwaltete Agglomeration einer größeren Zahl von Einzelhandels‐, Dienstleistungs‐ und Gastronomiebetrieben. Das „klassische Einkaufszentrum“ verfolgt das Konzept von einigen wenigen Magnetbetrieben (Ankermietern) und zahlreichen anderen Einzelhandels‐, Dienstleistungs‐ und Gastronomiebetrieben, die von der Attraktivität der Magnetbetriebe (z. B. Warenhäuser, große Fachmärkte) profitieren. Die Mag‐ netbetriebe werden im Shopping Center so angeordnet, dass die Kunden auf dem Weg zu oder zwischen ihnen an den „Frequenznutzern“ vorbeikommen. Wenngleich gemäß der o. g. Defini‐ tion auch Einkaufszentren in offener Bauweise möglich sind (z. B. Fachmarktzentren), werden in der Praxis die meisten innerstädtischen Einkaufszentren in geschlossener Bauweise, d. h. in ei‐ nem abschließbaren Gebäudekomplex errichtet. Die vorliegende Planung unterscheidet sich von einem solchen Shopping Center insbesondere durch die umfangreichen Anteile an Werkstatt‐ und Ausstellungsflächen sowie Büro‐ und Wohnnutzungen.

Für die Einzelhandelsnutzungen in der MOTORWORLD Manufaktur werden neue, insbesondere hochwertige Angebote angestrebt. Dies entspricht dem angestrebten Image eines gehobenen Lifestyles, außerdem der historischen Bausubstanz in den eher kleinteilig strukturierten und durch zahlreiche Stützen unterteilten Gebäuden. Zudem sollen damit Überschneidungen mit be‐ stehenden Einzelhandelsbetrieben in der Rüsselsheimer Innenstadt minimiert werden.

Ein genauer Nutzungsmix oder ein detailliertes Branchen‐ und Sortimentskonzept für den Ein‐ zelhandel liegt nicht vor. Ohnehin wären Sortiments‐ oder Verkaufsflächenbeschränkungen in diesem innenstädtischen Quartier nicht sinnvoll, denn eine hohe Flexibilität bei der Nutzung der vorgesehenen Verkaufsflächen entspricht bei Kerngebieten der Praxis und der Zielsetzung.

5 Ausnahmen während der Nachtzeit aus Sicherheitsgründen. 6 Vgl. „Rüsselsheim 2020“, S. 85.

12 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Vor dem Hintergrund der typischen Branchenstruktur in Citylagen geht die GMA für die nach‐ folgende Prüfung der Planung „MOTORWORLD Manufaktur“ für den Einzelhandelsbranchen‐ mix (max. 15.000 m² VK) von folgender Zusammensetzung aus:

 Ganz überwiegend zentrenrelevante Sortimente mind. 80 %:

. modischer Bedarf (Bekleidung, Schuhe, Sport) mit größtem Anteil max. 70 % . Hartwaren / Persönlicher Bedarf (Hausrat, Bücher, Schreib‐ und Spielwaren, Uhren / Schmuck, Optik, Lederwaren, sonstige Gebrauchsgüter) max. 20 % . Elektro / Technik (Elektro, HiFi, EDV, Telekommunikation, Foto) max. 10 % . Periodischer Bedarf (Nahrungs‐ und Genussmittel7, Drogerie / Gesundheit) max. 6 – 7 %

 Zur thematischen Ergänzung auch nicht‐zentrenrelevante Sortimente max. 20 %.

. Anbieter von DIY / Garten / Freizeit (insbesondere Kfz‐Zubehör) max. 20 %

. ggf. auch Einrichtungsbedarf (z. B. Designermöbel) max. 10 %.

Im Sinne einer Worst‐Case‐Analyse wurden die einzelnen Warengruppen als Obergrenzen ange‐ geben, sodass die o. g. Warengruppen über die Summe von 100 % hinausgehen. Ausgehend von einer maximalen Dimensionierung der Einzelhandelsflächen im geplanten Quartier „MOTOR‐ WORLD Manufaktur“ (15.000 m² VK) errechnen sich für die Warengruppen folgende Teilflächen:

 max. 10.500 m² VK für modischen Bedarf

 max. 3.000 m² VK für Hartwaren / persönlichen Bedarf

 max. 3.000 m² VK für DIY / Garten / Freizeit

 max. 1.500 m² VK für Elektro / Technik

 max. 1.500 m² VK für Einrichtungsbedarf

 max. 1.000 m² VK für periodischen Bedarf.

Anzumerken ist hierzu, dass die zu Grunde gelegten Dimensionierungen für die meisten zentren‐ relevanten Sortimente – insbesondere modischer Bedarf, Elektro / Technik und periodischer Be‐ darf – geringer sind als in dem 2014 von bulwiengesa geprüften Branchenmix des damals geplan‐ ten Shoppings Centers. Somit wird bereits an dieser Stelle absehbar, dass die heutige Planung der MOTORWORLD Manufaktur zu geringeren Auswirkungen in zentralen Versorgungsberei‐ chen führen wird als in der Auswirkungsanalyse 2014 prognostiziert.

7 Ohne den von der Stadt zur Nahversorgung gewünschten Lebensmittelmarkt.

13 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

4. Standortbeschreibung und Standortbewertung

4.1 Makrostandort Rüsselsheim am Main

Die Stadt Rüsselsheim am Main liegt zentral im Ballungsraum Frankfurt / Rhein‐Main und ist dort mit aktuell rund 64.900 Einwohnern größte Stadt im Landkreis Groß‐Gerau8. Das rd. 58 km² große Stadtgebiet erstreckt sich südlich des Mains und wird dort von den Nachbarkommunen Ginsheim‐Gustavsburg, Bischofsheim, Raunheim, Mörfelden‐Walldorf, Nauheim und Trebur (alle LK Groß‐Gerau) und der Stadt Frankfurt am Main umrahmt. Auf dem nördlichen Mainufer liegen die Städte Hochheim am Main und Flörsheim am Main (Main‐Taunus‐Kreis).

In der Region Südhessen ist Rüsselsheim im Verdichtungsraum als Mittelzentrum mit Teilfunk‐ tion eines Oberzentrums ausgewiesen. In dem im LEP zugeordneten Mittelbereich von Rüssels‐ heim befinden sich außerdem die Mittelzentren Mörfelden‐Walldorf und Groß‐Gerau sowie die Unterzentren Bischofsheim, Büttelborn, Ginsheim‐Gustavsburg, Nauheim, Raunheim und Trebur (vgl. Karte 3). Die Oberzentren Mainz, Wiesbaden, Darmstadt und Frankfurt am Main liegen je‐ weils nur ca. 15 – 30 km entfernt und entfalten somit eine erhebliche Konkurrenzwirkung.

Rüsselsheim weist eine sehr gute verkehrliche Anbindung aus der Region auf. Die überregionale Erreichbarkeit per Straße wird durch die Autobahnen A 60 (Bingen – Mainz – Rüsselsheimer Drei‐ eck) und A 67 (Mönchhof‐Dreieck – Darmstadt – Mannheim) sowie die Bundesstraßen B 43 (Mainz – Frankfurt), B 486 (Rüsselsheim – Mörfelden – Langen) und B 571 (Königstein – Flörsheim – Rüsselsheim) sichergestellt. Diese verbinden Rüsselsheim auch direkt mit anderen Hauptver‐ kehrsadern im Rhein‐Main‐Gebiet (u. a. A 3, A 5, A 671, B 40, B 44). Weitere Landes‐ und Kreis‐ straßen binden die Nachbarkommunen an. Auch in das regionale ÖPNV‐Netz ist die Stadt durch Regionalbahn‐ und S‐Bahn‐Anschlüsse, u. a. nach Mainz, Darmstadt, Wiesbaden, Frankfurt und Offenbach sowie zum Frankfurter Flughafen (viertelstündliche Taktung), sehr gut integriert.

Als Wirtschaftsstandort gehört Rüsselsheim mit derzeit rund 34.400 Arbeitsplätzen zu den füh‐ renden Städten im Rhein‐Main‐Gebiet. Die Zahl der Arbeitsplätze konnte seit dem Jahr 2010 kon‐ tinuierlich gesteigert werden. Angesichts der aktuell rund 26.200 Einpendler9 (insbesondere zu Opel) besteht prinzipiell ein beträchtliches Potenzial für Kaufkraftzuflüsse für den Einzelhandel. Einen besonderen Stellenwert für die Stadt hat das Opelwerk, in dem am Ort rund 14.200 Ange‐ stellte10 in Produktion, Verwaltung, Forschung und Entwicklung tätig sind. Auch die Autofirmen Hyundai, Kia, Mitsubishi und Chevrolet sind in Rüsselsheim ansässig. Neben der Mobilitätswirt‐ schaft sind Logistik, Luftfahrt, Digitalwirtschaft, Gesundheitswesen / Medizintechnik, Energiewirt‐ schaft und Gebäudewirtschaft weitere Branchenschwerpunkte, die die frühere Monostruktur

8 Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Stand 31.12.2017. 9 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte zum Arbeitsort Rüsselsheim. Quelle: Agentur für Arbeit, Stand 30.06.2017. 10 Quelle: https://www.opel.de/ueber‐opel/produktionsstaetten.html#_tab‐02‐opel‐plants; abgerufen am 12.09.2018.

14 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Karte 3: Lage der Stadt Rüsselsheim am Main und zentralörtliche Funktion in der Region

Legende

Oberzentrum

Mittelzentrum mit Teilfunktion Oberzentrum

Mittelzentrum

Unterzentrum

Grundzentrum

Mittelbereich Rüsselsheim – Mörfelden‐Walldorf – Groß‐Gerau

Main

Main S

erstellt mit RegioGraph Planung; GMA‐Bearbeitung 15 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

auflockern und die starke Abhängigkeit von Opel verringern. Als bedeutende Infrastruktureinrich‐ tungen beherbergt die Stadt das GPR Gesundheits‐ und Pflegezentrums Rüsselsheim, eine Au‐ ßenstelle der Agentur für Arbeit, die Hochschule RheinMain (Fachbereich Ingenieurwissenschaf‐ ten mit derzeit rund 3.500 Studierenden)11 sowie rund 20 Schulen. Auch hierdurch ergeben sich Potenziale für Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland.

Das Stadtgebiet umfasst außer der Kernstadt noch die Stadtteile Bauschheim (im Südwesten), Haßloch und Königstädten (im Südosten). Innerörtliche Hauptverkehrswege sind der Rugbyring (B 43), die Darmstädter Straße (B 519 – L 3012) sowie die Achsen Haßlocher Straße – Varkaus‐ straße (B 486), Adam‐Opel‐Straße (L 3040) und Kurt‐Schumacher‐Ring – Evreuxring – Cranach‐ straße – Waldweg – Bonner Straße. Einzige Querungsmöglichkeit des Mains ist die Mainbrücke (B 519) nach Flörsheim. Die Innenstadt, die sich zwischen dem Main, dem Opel‐Altwerk und der Bahntrasse der Mainbahn erstreckt, ist durch die Achse Mainzer Straße – Frankfurter Straße, die Friedensstraße und die Grabenstraße erreichbar. Zäsuren im Kernstadtgebiet stellen das Opel‐ werk, die Bahntrasse und der Rugbyring dar.

Die Bevölkerung der Stadt umfasst aktuell ca. 64.920 Einwohner12 und damit rund 4.600 Perso‐ nen mehr als noch Ende 2010. Mit ihrer Einwohnerzunahme von ca. 7,7 % zwischen 2010 und 2017 liegt Rüsselsheim über dem Durchschnitt des Kreises Groß‐Gerau, wo die Einwohnerzahl um ca. 6,5 % stieg.13 Auch die Nachbarkommunen von Rüsselsheim verzeichnen im Zeitraum 2010 – 2017 Einwohnerzuwächse, allerdings, mit Ausnahme von Frankfurt (+9,9 %), weniger hohe als Rüsselsheim.

Für die Zukunft wird ein weiteres Einwohnerwachstum für Rüsselsheim erwartet, wenn auch et‐ was abgeschwächt. Die Bevölkerungsvorausschätzung der HessenAgentur für das Ende des Jah‐ res 2030 von rund 66.800 Einwohnern aus14. Dies sind rund 2.200 mehr als im Jahr 2017.

Das Niveau der örtlichen Kaufkraft liegt in der Stadt Rüsselsheim mit einem Indexwert von 99,2 geringfügig unter dem Bundesdurchschnitt (100,0).15 Hieraus errechnet sich ein örtliches Kauf‐ kraftvolumen von aktuell ca. 358,6 Mio. € (GMA‐Berechnung).

Der Einzelhandelsstandort Rüsselsheim befindet sich wegen seiner Nähe zu anderen Mittel‐ und Oberzentren (v. a. Frankfurt, Mainz, Wiesbaden, Darmstadt, Weiterstadt) in einer schwierigen Situation. Derzeit weist er nur bedingt eine überörtliche Ausstrahlung16 auf, was der gehobenen zentralörtlichen Funktion der Stadt nicht gerecht wird.

11 Studierende im Sommersemester 2018, Stand 15.05.2018. Quelle: https://www.hs‐rm.de/de/hoch‐ schule/profil/#zahlen‐und‐fakten‐933; abgerufen am 12.09.2018. 12 Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Stand 31.12.2017. 13 Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Stand jeweils 31.12. 14 Quelle: Bevölkerungsvorausschätzung der Hessen Agentur, Stand Oktober 2017. 15 Quelle: Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg, 2018. 16 Nicht alle Einkaufsanbieter strahlen gleichmäßig ins Umland aus. In Rüsselsheim erreichen v. a. die Anbie‐ ter im EKZ Rhein‐Main‐Center einen großen Anteil an auswärtigen Kunden (auch wegen der peripheren Lage und der guten Erreichbarkeit des Standorts aus Bischofsheim, Ginsheim‐Gustavsburg und Nauheim.

16 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Im Jahr 2018 erzielte der Rüsselsheimer Einzelhandel rund 370 Mio. € Umsatz. Eine verhältnis‐ mäßig niedrige Zentralitätskennziffer (94,3)17 weist auf erhebliche Kaufkraftabflüsse hin, beson‐ ders zu den o. g. Mittel‐ und Oberzentren, aber auch in die Nachbargemeinde Raunheim.

4.2 Mesostandort Rüsselsheimer Innenstadt

Die Einkaufsinnenstadt von Rüsselsheim („Versorgungskern“ gemäß Regionalplan Südhessen / RegFNP, vgl. Karte 4) erstreckt sich zwischen der Frankfurter Straße, dem Friedensplatz bzw. der Friedensstraße, der Bahntrasse und der Marktstraße. Es handelt sich um ein stadtgeschichtlich gewachsenes Stadtzentrum, das mit rund 400 m maximaler Ausdehnung recht kompakt ist. Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs gemäß Regionalplan Südhessen / RegFNP um‐ fasst außerdem auch Teile des Opel‐Geländes (Planstandort des Quartiers „MOTORWORLD Ma‐ nufaktur“), wo somit die Entwicklung großflächigen Einzelhandels ebenfalls möglich ist.

Umrahmt wird die Einkaufsinnenstadt von Wohn‐ und Mischgebieten, in denen vereinzelt auch Einzelhandels‐, Dienstleistungs‐ und Gastronomiebetriebe ansässig sind. Gemäß Regionalplan Südhessen / RegFNP sind auch diese Bereiche noch zum zentralen Versorgungsbereich zu rech‐ nen (vgl. Karte 4). Allerdings ist in den Bereichen, die vorwiegend durch enge Wohnstraßen ge‐ kennzeichnet sind, nur noch punktuell Einzelhandel vorhanden (z. B. ethnische Anbieter an der Waldstraße). In der Nutzungsstruktur der gesamten Innenstadt ist jedoch in der Angebotsvielfalt und der Durchmischung privater und öffentlicher Einrichtungen die mittelzentrale Versorgungs‐ bedeutung der Stadt Rüsselsheim ablesbar. Das Angebot der öffentlichen Infrastruktur umfasst u. a. Bahnhof, Rathaus, Grundschule, Ev. Stadtkirche, Gemeindehaus, Haus der Senioren und – etwas außerhalb der Einkaufsinnenstadt – Stadthalle, Festung / Stadtmuseum und Opel‐Villen sowie weitere schulische und administrative Einrichtungen.

In der Einkaufsinnenstadt besteht ein breiter Nutzungsmix aus Einzelhandelsbetrieben, Dienst‐ leistern, Kreditinstituten, gastgewerblichen Betrieben, öffentlichen Einrichtungen und Wohnnut‐ zungen. Insbesondere aufgrund des multifunktionalen Angebots, der optimalen Erreichbarkeit mit dem ÖPNV und der kompakten, fußläufig erreichbaren Struktur ist der Bereich der Einkaufs‐ innenstadt als zentraler Versorgungsbereich i. S. des BauGB einzustufen.

Allerdings sind auch vielerorts Leerstände, insbesondere in den Randbereichen sichtbar. Beson‐ ders deutlich wird dies im Norden der Einkaufsinnenstadt, wo die ehemalige Immobilie des Kar‐ stadt‐Warenhauses an der Frankfurter Straße nach wie vor leer steht. Dies hat im dortigen Um‐ feld (Frankfurter Straße, Friedensplatz, Löwenplatz) zu einer Abwärtsspirale geführt und hat ei‐ nen erheblichen Frequenz‐ und Attraktionsverlust der gesamten Innenstadt befördert. Aufgrund des Wegfalls des ehemaligen Magneten Karstadt hat sich der Einzelhandelsschwerpunkt in den

17 Quelle: Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg und CIMA Beratung + Management GmbH / BBE Han‐ delsberatung GmbH, München, 2018.

17 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Karte 4: Festlegungen des Regionalen Flächennutzungsplans für die Stadt Rüsselsheim am Main (Auszug aus der Hauptkarte)

Versorgungs‐ kern

Zentraler Versorgungs‐ bereich

M Vorhabenstandort

Bischofsheim

Rhein‐Main‐ Center

18 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

letzten Jahren zunehmend in den südlichen Teil der Einkaufsinnenstadt verlagert. Die größten einzelhandelsbezogenen Nutzungsintensitäten liegen heute an der Marktstraße, der Graben‐ straße und der Bahnhofstraße vor. Auch hier besteht aber nur abschnittsweise ein geschlossener Geschäfts‐ und Dienstleistungsbesatz, sodass kein attraktiver Kundenrundlauf gegeben ist. Dies wirkt sich ungünstig auf die Kundenfrequenzen aus.

Die räumlich‐funktionalen Zusammenhänge der Innenstadt werden wesentlich durch die ver‐ kehrlichen Rahmenbedingungen bestimmt. Die vorhandene Fußgängerzone erstreckt sich von der Frankfurter Straße über die Marktstraße bis zum Bahnhofsplatz, wird allerdings durch den Straßenzug Europaplatz / Weisenauer Straße unterbrochen. Sie bietet den Innenstadtbesuchern einen überwiegend zusammenhängenden, fußläufigen Erlebnisbereich. Überregionale Verkehrs‐ achsen (Bundes‐, Landesstraßen) verlaufen nicht durch die Innenstadt; die Anfahrt aus den um‐ liegenden Kommunen erfolgt entweder von der Mainzer Straße (bzw. Weisenauer Straße), der Frankfurter Straße, der Friedensstraße oder der Grabenstraße. Gleichwohl sind verkehrliche Bar‐ rieren dafür verantwortlich, dass die Aufenthaltsqualität der Innenstadt durch den Kfz‐Verkehr beeinträchtigt wird. Diese Bewertung gilt insbesondere für die Straßenzäsur der Frankfurter Straße, in abgeschwächter Form auch für den Bereich Europaplatz / Weisenauer Straße. Auch Parksuchverkehr trägt zur Minderung der Aufenthaltsqualität bei, denn das Angebot an Kfz‐Stell‐ plätzen ist für Besucher und Bewohner der Innenstadt nicht überall ausreichend.

Die Angebotsstruktur im Einzelhandel besteht fast ausschließlich aus kleinflächigen Betrieben und nur wenig Filialisten. Dabei ist eine deutliche Prägung durch ethnische, inhabergeführte Ge‐ schäfte feststellbar. Es dominieren Angebotskonzepte mit niedrigem Preis‐ und Qualitätsniveau. Die einzig großflächigen Anbieter sind das C&A‐Textilkaufhaus am Bahnhofsplatz sowie ein Norma‐Lebensmitteldiscounter an der nördlichen Marktstraße. Somit sind keine echten Magnet‐ betriebe mit überörtlicher Attraktivität vorhanden. Weitere frequenzstiftende Anbieter sind ein Drogeriefachmarkt (Rossmann), zwei Kleinkaufhäuser (Woolworth, Tedi) und zwei mittelgroße Textilhäuser (Hartmann Mode, KiK).

Das städtebauliche und werbliche Erscheinungsbild der Innenstadt wird durch erhebliche Mängel belastet, welche die Attraktivität und die Einkaufsatmosphäre abwertet. So sind nur wenige his‐ torische Gebäude und neuere, anspruchsvoll gestaltete Gebäude standortbestimmend. Als posi‐ tive stadtbildprägende Elemente sind u. a. das Rathaus, die Platzrandbebauung des Marktplatzes mit der Ev. Stadtkirche, die Grundschule an der Schulstraße sowie die Fassaden der Opel‐Verwal‐ tungsgebäude an der Marktstraße anzuführen. Ansonsten dominieren Bauformen, die sehr schlicht und funktional gestaltet sind und teilweise noch als Nachkriegsbebauung erkennbar sind. Vielfach uneinheitliche Baustile, Gebäudehöhen und Schaufensterfluchten, teilweise erhebliche Sanierungsmängel und werbliche Überfrachtung der Geschäfte und Schaufenster‐Vorzonen be‐ einträchtigen ebenfalls die Aufenthaltsqualität in der Innenstadt.

19 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

4.3 Mikrostandort Weisenauer Straße / Marktstraße

Das Vorhabenareal für das Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ umfasst den Standort des sog. Opel‐Forums (Gebäudekomplexe A – D im Opel‐Altwerk) im Südwesten der Rüsselsheimer Innen‐ stadt, zwischen der Weisenauer Straße, der Marktstraße bzw. der Sophienpassage, der Bahntrasse der Mainbahn und der Verlängerung der Heinrichstraße (vgl. Karte 5). Der Vorhaben‐ standort liegt im unmittelbaren Anschluss an die bisherige Innenstadt, ist also städtebaulich und siedlungsstrukturell integriert. Im Regionalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan ist er als Teil des Zentralen Versorgungsbereichs ausgewiesen.

Das Standortumfeld ist durch eine Gemengelage verschiedener Nutzungen geprägt:

 Nördlich der Weisenauer Straße erstreckt sich ein vorwiegend durch Wohnfunktionen geprägtes Quartier bis zum Main; außerdem befinden sich hierin auch die Grundschule Innenstadt, eine Kindertagesstätte und einige Gaststätten.

 Östlich des Vorhabenareals befindet sich die Marktstraße (Fußgängerzone), die als zentrale Achse der Innenstadt vom Bahnhofsplatz bis zum Rathaus verläuft. Unmittel‐ bar gegenüber des Vorhabenstandorts sind an der Marktstraße ein Buchgeschäft, zwei Frisörsalons und ein Zigarrenhaus ansässig, an der nördlichen Seite des Bahnhofsplat‐ zes das Kundencenter der Gewobau, eine Bankfiliale sowie das Textilkaufhaus C&A. In den Obergeschossen bestehen vielfach Wohnungen.

 Die Sophienpassage führt als stark frequentierte Fußgängerunterführung unter den Bahngleisen zur Darmstädter Straße und zum Quartier auf der Bahnhofssüdseite. Direkt südlich der Bahnlinie befanden sich früher weitere Gebäude der Opelwerke (Ge‐ bäudekomplexe F); diese werden mittlerweile durch das Neue Gymnasium nachge‐ nutzt. Daneben wird das Quartier auf der Bahnhofssüdseite v. a. durch Büro‐ und Gast‐ ronomienutzungen geprägt. Im Südwesten schließt sich das Entwicklungs‐ und Design‐ zentrum von Opel (Gebäudekomplexe N und P) mit großen Parkierungsbereichen an, im Südosten ein großes Wohnquartier bis zum Rugbyring (Stadtteil Ramsee).

 Im westlichen Anschluss an das Vorhabenareal erstreckt sich das Werkgelände von Opel (Gebäudekomplexe G – K) über rund 2 km bis zum Rugbyring am westlichen Stadtrand. Dorthin bestehen direkte Fuß‐ und Fahrwege aus dem Vorhabenareal.

Bedingt durch die Lage am Bahnhof, an der Mainbahn und der Weisenauer Straße besteht eine sehr gute Einsehbarkeit des Areals.

Aus dem Opel‐Altwerk besteht über den sog. Adamshof ein direkter Zugang zur Marktstraße und zum Bahnhofsplatz. Marktstraße und Sophienpassage sind verkehrsberuhigt (Teil der Fußgänger‐ zone), können allerdings in Schrittgeschwindigkeit befahren werden.

20 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Karte 5: Lage des Vorhabenstandortes in der Rüsselsheimer Innenstadt Legende

Vorhabenstandort „MOTORWOLRD Manufaktur“ 6 4 Haupteinkaufslagen 2 Innenstadt

Einzelhandelsbetriebe

7 Magnetbetriebe (Betriebe ab 300 m² VK): 3 1 = C&A 2 = Norma 5 3 = Woolworth 4 = Hartmann Mode 5 = KiK 6 = Tedi 1 7 = Rossmann

Bahnhof / S‐Bahn‐Halt Opel Bushaltestellen

Kartengrundlage: googlemaps Neues Gymnasium GMA‐Bearbeitung 2019 21 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Foto 1: Fassade zur Marktstraße Foto 2: Sicht von der Bahnhofssüdseite

Foto 3: Adamshof Foto 4: Marktstraße

Foto 5: Bahnhofsplatz und Bahnhof Foto 6: Sicht aus der Darmstädter Straße

GMA‐Aufnahmen Juli 2018

Der Standort ist insbesondere mit dem ÖPNV sehr gut erreichbar, da der Bahnhof Rüsselsheim (Haltestelle für Regionalzüge zwischen Wiesbaden, Mainz und Darmstadt sowie für S‐Bahnen zwischen Wiesbaden, Mainz und Frankfurt bzw. dem Flughafen) nur etwa 100 m entfernt vom Haupteingang „Adamshof“ zum Opel‐Altwerk liegt. Im unmittelbaren östlichen Anschluss an den Bahnhof liegt die zentrale Bushaltestelle. Außerdem gibt es auch an der Südseite des Bahnhofs, vor dem Gymnasium, eine Bushaltestelle.

Mit dem Pkw ist das Vorhabenareal am besten von Westen her über die Weisenauer Straße er‐ reichbar, die ca. 1 km weiter westlich in die Mainzer Straße einmündet, welche dann in ihrem

22 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

weiteren Verlauf in Höhe der Stadtgrenze in der B 43 (Rugbyring) endet. Von Osten her erfolgt die Zufahrt zur Innenstadt über die Frankfurter und Mainzer Straße und dann über eine der Quer‐ straßen zur Weisenauer Straße. Von Süden her besteht, bedingt durch die Zäsur der Bahntrasse, keine direkte Zufahrtsmöglichkeit zum Vorhabenstandort; hier muss entweder über die Friedens‐ straße zur Frankfurter Straße gefahren oder aber weiträumig über den Rugbyring ausgewichen werden.

4.4 Fazit der Standortbewertung

Die wesentlichen Eigenschaften des Vorhabenareals der „MOTORWORLD Manufaktur“ als Stand‐ ort für den Einzelhandel sind wie folgt zusammenzufassen:

Positive Standortfaktoren:

+ zentrale Lage Rüsselsheims im Ballungsraum Frankfurt / Rhein‐Main, mit sehr guter Anbin‐ dung an die regionalen und überregionalen Hauptverkehrsstraßen (Autobahnen, Bundes‐ und Landesstraßen)

+ Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums im Verdichtungsraum

+ erhebliches Einwohnerpotenzial in Rüsselsheim (größte Stadt im Landkreis), positive Be‐ völkerungsprognose

+ überdurchschnittliche Kaufkraft im Untersuchungsraum

+ großzügiges Flächenpotenzial, auch im Hinblick auf die Schaffung der erforderlichen Pkw‐ Stellplatzkapazitäten

+ Areal mit langjähriger Tradition eines weltweit bekannten Automobilherstellers (Alleinstel‐ lungsmerkmal); gute Werbewirksamkeit des Standorts + sehr gute überörtliche Erreichbarkeit per ÖPNV (Bahn, S‐Bahn, Bus) aus dem Stadtgebiet, den Nachbarkommunen und umliegenden Oberzentren

+ Vorhabenstandort bereits langjährig zur Angebotsergänzung im zentraler Versorgungsbe‐ reich vorgesehen

+ Ausweisung als Kerngebiet geplant

+ attraktives, multifunktionales Nutzungskonzept mit Alleinstellungsmerkmal „MOTOR‐ WORLD Manufaktur“ schafft neue Chancen für die Innenstadt und Gesamtstandort Rüs‐ selsheim

+ Kundenzuführungseffekte (Beschäftigte und Besucher) für umliegende Innenstadtnutzun‐ gen (Bahnhof, Einzelhandel, Gastronomie, Büros, Dienstleister, Schulen etc.)

+ enge Anbindung der bisherigen Innenstadt durch direkte Zugänge (insb. Adamshof)

+ Entwicklung neuer hochwertiger Wohn‐ und Arbeitsstätten im geplanten Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ und angrenzende Wohnquartiere bedingen Eigenbedarf.

23 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Negative Standortfaktoren:

 Erreichbarkeit per Pkw für auswärtige Kunden teilweise problematisch

 Planareal langjährig monothematisch durch Industrieunternehmen geprägt, bisher nicht als Einzelhandelsstandort etabliert

 Rüsselsheimer Innenstadt derzeit schwacher Einzelhandelsstandort mit geringer überört‐ licher Attraktivität

 intensiver Wettbewerb durch Einkaufszentren und City‐Standorte in den umliegenden Ober‐ und Mittelzentren (vgl. Kapitel III).

24 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

II. Projektrelevante Wettbewerbssituation

Die Beurteilung der projektrelevanten Wettbewerbssituation für die möglichen Einzelhandels‐ nutzungen in der MOTORWORLD Manufaktur beruht auf einer aktuellen Vor‐Ort‐Erhebung des projektrelevanten Einzelhandels in Rüsselsheim und dem überörtlichen Einzugsgebiet.

Im besonderen Fokus der Untersuchung stehen die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbe‐ reiche gemäß BauGB sowie auf den Erhalt der zentralörtlichen Funktionen. Somit sind neben dem Einzelhandelsbestand in faktischen zentralen Versorgungsbereichen auch die möglichen Auswir‐ kungen des Vorhabens auf strukturprägende Anbieter außerhalb der Innenstädte darzulegen. Untersucht wurden an den strukturprägenden Angebotsorten alle zentrenrelevanten18 Sorti‐ mente, außerdem Anbieter von Autozubehör.

1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Rüsselsheim

Die Einzelhandelsstruktur in Rüsselsheim wird von folgenden Standorten geprägt (vgl. Karte 6):

 Innenstadt: Der faktische zentrale Versorgungsbereich19 erstreckt sich vom Rathaus nach Süden entlang der Fußgängerzone (Marktstraße – Darmstädter Straße) über den Bahnhof bis zur Friedensstraße. Hier besteht ein breiter Nutzungsmix aus Einzelhan‐ delsbetrieben, Dienstleistern, Kreditinstituten, gastgewerblichen Betrieben, öffentli‐ chen Einrichtungen und Wohnnutzungen.

 EKZ „Rhein‐Main‐Center“: Die langjährig etablierte und kürzlich revitalisierte Fach‐ marktagglomeration mit ihren großflächigen Einzelhandelsbetrieben (u. a. Globus SB‐ Warenhaus, Globus‐Bau‐markt, Adler‐Mode) liegt im Norden des Stadtteils Bausch‐ heim. Sie ist im RegFNP als „Sonstiger Einzelhandelsstandort, Bestand“ erfasst.

 Alzeyer Straße: Im Westen der Kernstadt befinden sich im Gewerbegebiet Alzeyer Straße mit dem SB‐Warenhaus Kaufland und dem Bau‐ und Heimwerkermarkt OBI zwei weitere großflächige Magnetbetriebe des Einzelhandels. Im RegFNP ist dieser Be‐ reich als Ergänzungsstandort für nicht‐zentrenrelevanten Einzelhandel benannt.

 Adam‐Opel‐Straße: Der Standortbereich zwischen der Adam‐Opel‐Straße und der Schreiberstraße befindet sich im südlichen Kernstadtgebiet in der Nähe vom Klinikum, der Hochschule und verschiedener Schul‐ und Sporteinrichtungen. Er wird vornehm‐ lich von Lebensmittelmärkten (REWE, Lidl, Penny) und weiteren Fachmärkten des kurz‐ fristigen Bedarfs (dm‐Drogeriemarkt, Fressnapf‐Heimtiermarkt) geprägt.

18 Zentrenrelevanz gemäß Regionalplan Südhessen 2010 / Regionalem Flächennutzungsplan. 19 Identisch mit „Versorgungskern“ gemäß Regionalplan Südhessen 2010 / RegFNP.

25 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Karte 6: Wesentliche Versorgungsstandorte im Stadtgebiet von Rüsselsheim

Legende

M Vorhabenstandort „MOTORWORLD Manufaktur“

Innenstadt Berliner Platz Nahversorgungslagen Haßloch‐Nord M Weitere Einzelhandelsschwerpunkte

Kaufland / OBI Stadtgrenze Rüsselsheim A.‐Opel‐Str.

Rhein‐Main‐ Zentrum

Kartengrundlage: © OpenStreetMap‐Mitwirkende; GMA‐Bearbeitung 2019 26 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

 NVZ Haßloch‐Nord: Das Nahversorgungszentrum liegt zwischen Feuerbachstraße und Adolf‐von‐Menzel‐Straße, eingebettet in ein Wohngebiet. Der Einzelhandelsbesatz be‐ steht aus 10 Betrieben, die vornehmlich Nahversorgungsbedarf anbieten. Der einzige großflächige Anbieter ist ein REWE‐Supermarkt, außerdem ist ein älterer Netto‐Le‐ bensmitteldiscountmarkt standortprägend. Der Einzelhandel wird durch ein recht brei‐ tes Angebot von Dienstleistern, Filialen von Kreditinstituten, Arztpraxen und Gastro‐ nomiebetrieben umfassend ergänzt.

 NVZ Berliner Platz: Der Standortbereich liegt im nordöstlichen Kernstadtgebiet von Rüsselsheim in Mitten eines Wohngebiets. Der Einzelhandelsbesatz im Nahversor‐ gungszentrum umfasst nur noch 5 kleine Anbieter, die ausschließlich auf die Nahver‐ sorgung ausgerichtet sind (u. a. stark veralteter Netto‐Lebensmitteldiscounter). Sie werden von Gaststätten, Dienstleistern und einer Schule ergänzt.

Vereinzelte Betriebe an Solitärstandorten (v. a. Lebensmittelmärkte20, Bäckereien, Getränkehan‐ del, Anbieter von Bau‐ und Heimwerkerbedarf) ergänzen die Versorgungsstruktur.

Die Verkaufsflächenbestände und Bestandsumsätze in diesen strukturprägenden Versorgungs‐ standorten sind den Tabellen 3 und 4 zu entnehmen. Demnach ist nicht die Innenstadt sondern das Globus‐Zentrum in Bauschheim der stärkste Einzelhandelsstandort im Rüsselsheimer Stadt‐ gebiet. Zugleich ist dieser autokundenorientierte und auch aus den Nachbarkommunen sehr gut erreichbare Standort wesentlich für Kaufkraftzuflüsse ins Stadtgebiet verantwortlich.

1.1 Angebotssituation in der Innenstadt

Die Angebotsstruktur im Einzelhandel besteht fast ausschließlich aus kleinflächigen Betrieben und nur wenig Filialisten. Dabei ist eine deutliche Prägung durch ethnische, inhabergeführte Ge‐ schäfte feststellbar. Es dominieren Angebotskonzepte mit niedrigem Preis‐ und Qualitätsniveau. Großflächige Magnetbetriebe mit überörtlicher Attraktivität sind nicht vorhanden.

Im Rahmen der Bestandserhebungen der GMA im Juli 2018 wurden im zentralen Versorgungs‐ bereich (= Versorgungskern + Randbereiche) insgesamt 85 Einzelhandelsbetriebe mit einer Ge‐ samtverkaufsfläche von 9.650 m² festgestellt (vgl. Tabelle 6). Dabei wurden die einzelnen Be‐ triebe nach Angebotsschwerpunkt erfasst. Hinzu kommen zahlreiche Leerstände, die insbeson‐ dere in den nördlichen Teilen der Innenstadt standortprägend sind (vgl. hierzu Kapitel I.4.2).

20 Edeka am Konrad‐Adenauer‐Ring, Aldi am Rugbyring und an der Stahlstraße, Lidl an der Darmstädter Straße, Penny an der Berliner Straße und Im Reis, Netto an der Virchowstraße (Dicker Busch).

27 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „„MOTORWORLD Manufaktur“in Rüsselsheim 2019

Tabelle 1: Angebotssituation in den strukturprägenden Versorgungsstandorten von Rüsselsheim – Verkaufsflächenbestand* –

Rhein‐Main‐ Adam‐Opel‐ NVZ Haßloch‐ NVZ Berliner Innenstadt Alzeyer Straße Center Straße Nord Platz Modischer Bedarf 4.330 4.020 350 80 ‐‐ ‐‐ Hartwaren / Persönlicher Bedarf 1.515 1.240 770 100 < 50 ‐‐ DIY / Garten / Freizeit 200 1.520 875 < 50 60 ‐‐ Elektro / Technik 725 320 80 < 50 ‐‐ ‐‐ Einrichtungsbedarf 405 790 60 < 50 < 50 ‐‐ Periodischer Bedarf 2.435 8.940 4.320 4.200 2.025 540 Summe projektrelev. Warengruppen 9.620 16.830 7.005 4.460 2.145 540 * Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt, Betriebe ab 800 m² VK und Mehrbranchenanbieter (Kaufhäuser, Sonderpostenmärkte, Haushaltswarendiscounter) aufgeteilt; ohne Verkaufsflächen Bau‐ und Gartenbedarf, Möbel, Teppiche / Bodenbeläge GMA‐Erhebung Juli 2018 (ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich)

Tabelle 2: Angebotssituation in den strukturprägenden Versorgungsstandorten von Rüsselsheim – Bestandsumsätze* –

Rhein‐Main‐ Adam‐Opel‐ NVZ Haßloch‐ NVZ Berliner Innenstadt Alzeyer Straße Center Straße Nord Platz Modischer Bedarf 12,8 12,5 1,1 0,5 < 0,1 < 0,1 Hartwaren / Persönlicher Bedarf 6,4 4,7 2,0 0,5 0,2 2,0 DIY / Garten / Freizeit 0,5 3,8 1,7 0,2 0,1 < 0,1 Elektro / Technik 2,7 1,4 0,6 0,4 < 0,1 < 0,1 Einrichtungsbedarf 0,4 2,0 1,4 < 0,1 0,1 < 0,1 Periodischer Bedarf 13,0 54,6 24,7 20,2 8,3 2,0 Summe projektrelev. Warengruppen 35,8 79,1 31,5 21,9 8,8 2,2 * Bereinigte Umsätze, d. h. Umsätze aufgeteilt nach Warengruppen; ohne Umsätze mit Bau‐ und Gartenbedarf, Möbel, Teppichen / Bodenbelägen GMA‐ Berechnung September 2018 (ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich)

28 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Tabelle 3: Standortprofil der Rüsselsheimer Innenstadt

Kriterien Ausprägung Städtebauliche Lage Innenstadt, vollständig integriert Haupteinkaufsbereich zwischen Frankfurter Straße, Friedensplatz bzw. Frie‐ densstraße, Bahntrasse und Marktstraße Ausdehnung des Haupteinkaufsbereichs max. 400 m Einzelhandelsbesatz Insg. 85 Betriebe, ca. 9.650 m² VK, alle Warengruppen Angebotsschwerpunkte im Einzelhandel Modischer Bedarf, Telekommunikation, Optik/Hörgerä‐ teakustik, Bäckereien, Lebensmittel‐Kleinhandel Großflächige Einzelhandelsbetriebe C&A, Norma Einzelhandelsmagneten C&A, Woolworth, Rossmann, Tedi, Hartmann Mode, KiK Ergänzende Nutzungen Gastronomie, Banken, Dienstleister, Ärzte, Bahnhof, Rathaus, Grundschule, Kultureinrichtungen Zusammenhängende Einkaufsbereiche abschnittsweise Verkehrliche Erreichbarkeit ÖPNV: sehr gut (insb. Bahn, S‐Bahn, Stadtbus) Pkw: etwas umständlich, Parkplatzmangel Mögliche Entwicklungsflächen Opel‐Altwerk, Gebäudekomplexe A – D („Opel‐Forum“) Zusammenfassende Bewertung Zentraler Versorgungsbereich i. S. des BauGB Quelle: GMA‐Standortbegehung Juli 2018

Foto 7: Südliche Bahnhofstraße Foto 8: Weisenauer Straße /Marktstraße

Foto 9: Friedensplatz Foto 10: Mittlere Bahnhofstraße

GMA‐Aufnahmen Juli 2018

29 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Der Branchenbesatz ist v. a. von Anbietern von modischem Bedarf (hauptsächlich Geschäfte für Billigtextilien), Handyshops, Optik / Hörgeräteakustik, Bäckereien und Lebensmittel‐Kleinhandel geprägt, was prinzipiell dem eines Mittelzentrums entspricht. Im Vergleich zu anderen Mittel‐ städten ähnlicher Größenordnung fällt allerdings in der Stadtmitte eine relativ geringe Anzahl von Bekleidungshäusern, Modeboutiquen oder Schuhgeschäften auf. Bei den Anbietern des modi‐ schen Bedarfs handelt es sich überwiegend um Anbieter des Niedrigpreissegments, sodass viel‐ fach der Eindruck eines geringwertigen Standorts dominiert. Eklatant ist das vollständige Fehlen von Sportgeschäften, klassischem Elektrohandel, Floristikbetrieben und Fachgeschäften für Spiel‐ waren oder Haushaltswaren. Schwach ist die Innenstadt auch im periodischen Bedarf aufgestellt, v. a. durch ihre geringe Zahl von Lebensmittel‐ und Drogeriemärkten.

Tabelle 4: Einzelhandelsbestand in der Rüsselsheimer Innenstadt (Zentraler Versor‐ gungsbereich gemäß Regionalplan)

Warengruppe Betriebe* Anteil Betr. VK in m²* Anteil VK Umsatz in Mio.€** Aperiodischer Bedarf 58 68 % 7.205 75 % 22,5 … Modischer Bedarf 17 20 % 4.555 47 % 12,7 … Hartwaren/Persönl. Bedarf 20 24 % 1.670 17 % 2,5 … DIY / Garten / Freizeit 1 1 % 160 2 % 0,5 … Elektro / Technik 18 21 % 695 7 % 2,6 … Einrichtungsbedarf 2 2 % 125 1 % 0,4 Periodischer Bedarf 27 32 % 2.445 25 % 13,0 … Nahrungs‐ u. Genussmittel 16 19 % 1.615 17 % 8,0 … Drogerie / Gesundheit 5 6 % 615 6 % 3,9 … Sonstige 6 7 % 215 2 % 1,1 Summe zentrenrel. Sortimente 85 100 % 9.650 100 % 35,6 * Zuordnung nach Angebotsschwerpunkt ** Bereinigte Umsätze, d. h. Umsätze aufgeteilt nach Warengruppen Quelle: GMA‐Erhebung Juli 2018; ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich

Die Rüsselsheimer Einkaufsinnenstadt hat in den letzten 15 Jahren deutliche Angebotsabschmel‐ zungen erfahren. Im Vergleich zu einer Erhebung im Mai 2002 hat sich die Zahl der dortigen Ein‐ zelhandelsbetriebe um 54 (‐39 %), der Verkaufsflächenbestand um rund 6.500 m² (‐41 %) verrin‐ gert21. Um ihre Funktion als Hauptgeschäftsbereich wieder vollständig übernehmen zu können, bedarf die Innenstadt erheblicher Ergänzung und Modernisierung der Einzelhandelsstruktur. Derzeit präsentiert sich die Einkaufsinnenstadt v. a. als Standort für das Niedrigpreissegment, die mit ihrem Angebotsspektrum für auswärtige Kunden wenig attraktiv ist. Neben zusätzli‐ chen Anbietern des gehobenen Bedarfs werden Einzelhandelsmagneten dringend benötigt, um dem Anspruch eines Mittelzentrums mit oberzentraler Teilfunktion gerecht zu werden.

21 Vergleichsdaten aus GMA: Die Stadt Rüsselsheim als Einzelhandelsstandort unter besonderer Berücksich‐ tigung der Innenstadt ‐ Berichtsband ‐ [Innenstadt‐Entwicklungskonzept]; Köln 2003; S. 30.

30 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

1.2 Angebotssituation in den Nahversorgungszentren

Wie den Tabellen 1 und 2 zu entnehmen ist, bieten die Nahversorgungszentren Adam‐Opel‐ Straße, Haßloch‐Nord und Berliner Platz in Rüsselsheim ausschließlich Angebote des kurzfristigen Bedarfs an. Wesentliche Überschneidungen mit dem Vorhaben liegen nicht vor, da es hier keine Fachanbieter für Bekleidung, Schuhe, Sportartikel, Elektrowaren / Technik oder Autozubehör gibt. Die Nahversorgungszentren sind damit nicht als direkte Wettbewerbsstandorte für das Vorhaben anzusehen.

Die Nahversorgungslage Adam‐Opel‐Straße verfügt zwar über 3 moderne Lebensmittelmärkte und 2 Fachmärkte (Drogeriewaren und Heimtiernahrung) und zeigt damit durchaus eine gewisse Magnetwirkung im südöstlichen Stadtgebiet. Allerdings fehlt es an diesem Standort an ergänzen‐ den Angeboten wie etwa Dienstleistern, Arztpraxen oder öffentlichen Einrichtungen. Auch aus städtebaulichen Gründen ist dieser vornehmlich autokundenorientierte Standort nicht als zent‐ raler Versorgungsbereich i. S. des BauGB anzusehen.

Das NVZ Berliner Platz ist sehr kleinteilig strukturiert und weist nur noch einen sehr eingeschränk‐ ten Einzelhandelsbesatz auf. Ein moderner Magnetbetrieb, welcher zu einer weiter reichenden Attraktivität des Standorts beitragen würde, ist nicht vorhanden. Somit wirkt dieser Standort nicht über sein fußläufiges Nahumfeld hinaus; er stellt also keinen zentralen Versorgungsbereich i. S. des BauGB dar.

Auch das NVZ Haßloch‐Nord weist überalterte Strukturen auf. Es kann jedoch noch von zwei an‐ sässigen Lebensmittelmärkten und einem recht breiten Angebot an Komplementärbetrieben profitieren. Der Angebotsbesatz umfasst ganz überwiegend Lebensmittel und Backwaren, hinzu‐ kommen eine Apotheke, ein kleines Blumengeschäft und ein Raumausstatter. Aufgrund des ein‐ geschränkten Angebotsbesatzes des NVZ und seiner Lage im östlichen Stadtgebiet bezieht sich die Versorgungswirkung dieses Standorts jedoch ganz überwiegend auf den Stadtteil Haßloch.

1.3 Angebotssituation an peripheren Einkaufsschwerpunkten

Das Globus‐Zentrum am Rand des Stadtteils Bauschheim ist aufgrund der hier ansässigen groß‐ flächigen Angebotskonzepte der flächengrößte und umsatzstärkste Standort im Rüsselsheimer Einzelhandelsgefüge. Aufgrund seiner überörtlichen Versorgungsbedeutung ist das Center im RegFNP als „Sonstiger Einzelhandelsstandort, Bestand“ erfasst. Das Center wurde kürzlich revita‐ lisiert und mit neuen, attraktiven Magnetbetrieben (Globus SB‐Warenhaus, Globus‐Baumarkt, Adler Modemarkt, Schuh Marke) nochmals deutlich gestärkt. Das Angebot der o. g. Magnetbe‐ triebe wird durch kleinflächige Shops in der Vorkassenzone des SB‐Warenhauses ergänzt. Somit stellt das Globus‐Zentrum nicht nur hinsichtlich periodischem Bedarf und Bau‐ und Heimwerker‐ bedarf sondern auch hinsichtlich modischem Bedarf und Einrichtungsbedarf einen Angebots‐ schwerpunkt im städtischen Gefüge dar.

31 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Im Westen der Kernstadt befinden sich im Gewerbegebiet Alzeyer Straße mit dem SB‐Waren‐ haus Kaufland und dem Bau‐ und Heimwerkermarkt OBI zwei großflächige Magnetbetriebe des Einzelhandels mit gesamtstädtischer Versorgungsbedeutung. Betriebstypenbedingt sind die An‐ gebotsüberschneidungen mit der Innenstadt aber gering. Im RegFNP ist dieser Bereich als Ergän‐ zungsstandort für nicht‐zentrenrelevanten Einzelhandel benannt. Obwohl der Standort vor‐ nehmlich autokundenorientiert ist, übernimmt er durch den ansässigen Lebensmittelmarkt auch Nahversorgungsfunktion für das Wohngebiet Böllensee‐Siedlung.

2. Angebots‐ und Wettbewerbssituation im übrigen Einzugsgebiet

Wie die Tabellen 5 – 8 zeigen, verfügen im übrigen Einzugsgebiet nur die Mittelzentren Flörsheim und Groß‐Gerau über Innenstädte mit umfangreichem Besatz. In den Unterzentren Bischofs‐ heim, Ginsheim‐Gustavsburg, Kelsterbach, Nauheim, Raunheim und Trebur und auch im Mittel‐ zentrum Mörfelden‐Walldorf sind in den zentralen Ortslagen nur geringe Einzelhandelsbestände vorhanden. Fachmarktagglomerationen mit überörtlicher Bedeutung befinden sich zudem in den Rüsselsheimer Nachbargemeinden Bischofsheim, Raunheim und Mörfelden‐Walldorf.

Im Einzelnen stellt sich die Angebotssituation in den Kommunen im Einzugsgebiet wie folgt dar:

 Bischofsheim grenzt unmittelbar westlich an das Stadtgebiet von Rüsselsheim an. Als Einzelhandelsstandort ist die Gemeinde v. a. durch den Fachmarktstandort im Gewer‐ begebiet Am Schindberg bedeutsam, wo u. a. der Möbeldiscounter Roller, der Elekt‐ rofachmarkt Media Markt, der Tierfachmarkt SuperPet ansässig sind. Im Untersu‐ chungszusammenhang sind als großflächige Anbieter von modischem Bedarf zudem die beiden Schuhfachmärkte Shoe4You und Fink Schuhe Sport Outlet und eine KiK‐ Filiale hervorzuheben. Insgesamt wurde im Gewerbegebiet Am Schindberg ein vorha‐ benrelevanter Besatz von rund 8.800 m² VK vorgefunden.

In der Ortsmitte von Bischofsheim (Bereich Darmstädter Straße – Frankfurter Straße – Schulstraße) sind mehrere kleinflächige Einzelhandelsgeschäfte vorhanden, die durch di‐ verse Dienstleister (u. a. Rathaus, Kreditinstitut, Gaststätten) ergänzt werden. Der Einzel‐ handelsbesatz in der Ortsmitte umfasst eine Apotheke, Fachgeschäfte für Schreibwaren, Bekleidung, Schuhe und Optik sowie eine Tankstelle; allerdings nur in geringer räumlicher Verdichtung. Ein zentraler Versorgungsbereich i. S. des BauGB, der eine über den Nahbe‐ reich hinausgehende Ausstrahlung aufweist, liegt nicht vor. Mehrere Lebensmittelmärkte (REWE, Edeka, Aldi, Penny, tegut) befinden sich außerhalb der Ortsmitte in Streulagen.

 Der zentrale Versorgungsbereich von Flörsheim am Main umfasst gemäß RegFNP Süd‐ hessen 2010 zwei Versorgungskerne: zum einen die traditionelle Innenstadt zwischen Hauptstraße, Grabenstraße und Bahnhofstraße, zum anderen das Einkaufszentrum

32 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

„Flörsheim Kolonnaden“ und die östlich hieran angrenzenden Einkaufsmärkte bis zur Nassauer Straße. Der Einzelhandelsschwerpunkt liegt in den „Flörsheim Kolonnaden“, wo zwei großflächige Lebensmittelmärkte (REWE, Aldi), mehrere Fachmärkte für Be‐ kleidung (C&A, Takko, NKD, Mister* Lady Jeans), Drogeriewaren (dm), Schuhe (Deich‐ mann) und Einrichtung (Depot, Tedi), kleinere Shops für Mode, Bücher, Parfümerie, Optik, Telekommunikation und Backwaren ansässig sind, ergänzend auch Dienstleister und Gastronomiebetriebe. Auf der anderen Seite der Wickerer Straße22 haben sich weitere Anbieter des kurzfristigen Bedarfs (Lebensmitteldiscounter Lidl und Netto, Ge‐ tränkemarkt, Backshop, Metzgerei, Kiosk) angesiedelt. In der Innenstadt i. e. S. sind – bedingt durch enge Baustrukturen – ausschließlich kleinflächige Anbieter vorhanden. Auch hier wird der Einzelhandelsbesatz vorwiegend von Anbietern des kurz‐ und mit‐ telfristigen Bedarfs geprägt (Norma‐Lebensmitteldiscounter, Reformwaren, Apothe‐ kenwaren, Blumen, Schreibwaren, Zeitschriften, Bücher, Schuhe, Geschenkartikel, Op‐ tik), die sich aber zumeist leistungsschwach und veraltet darstellen. Der Einzelhandels‐ besatz wird ergänzt durch Bankfilialen, Dienstleister, Gastronomiebetriebe und öffent‐ liche Einrichtungen (Rathaus, Kirchen, Kindergärten, Kulturzentren). Insgesamt be‐ steht im ZVB Flörsheim ein vorhabenrelevanter Besatz von rund 9.000 m² VK.

Außerhalb der Innenstadt sind weitere Einzelhandelsbetriebe im Stadtteil Weilbach im Ge‐ werbegebiet Industriestraße ansässig (REWE, Penny, KiK), die jedoch keine wesentliche überörtliche Bedeutung, außer auf den Hattersheimer Stadtteil Eddersheim, entfalten.

 In der Gemeinde Nauheim sind als großflächige Einzelhandelsanbieter vier Lebensmit‐ telmärkte (Edeka, Aldi, Netto, Penny) und ein Sonderpostenmarkt (Thomas Philipps) hervorzuheben. Diese Anbieter befinden sich außerhalb der Ortsmitte und sind vor‐ wiegend auf die Deckung des örtlichen Bedarfs ausgerichtet. In der Ortsmitte von Nau‐ heim (Bereich Bahnhofstraße / Königstädter Straße) sind nur wenige kleine Einzelhan‐ delsgeschäfte vorhanden, darunter eine Bäckerei, eine Apotheke, ein Kiosk, ein Blu‐ mengeschäft, ein Handyladen und ein Waffengeschäft. Ein zentraler Versorgungsbe‐ reich i. S. des BauGB, der eine über den Nahbereich hinausgehende Ausstrahlung auf‐ weist, liegt nicht vor. Hier bestehen somit nur sehr geringe Angebotsüberschneidun‐ gen mit dem Vorhaben „MOTORWORLD Manufaktur“.

 Die Stadt Raunheim wird als Einzelhandelsstandort v. a. durch die großflächigen Ange‐ bote im Gewerbegebiet Mainspitze, unmittelbar an der östlichen Stadtgrenze von Rüsselsheim geprägt. In diesem Bereich befinden sich zwei Einkaufszentren, das EKZ „Mainkaufzentrum“23 (u. a. Rossmann Drogeriefachmarkt, Bäckerei, Lebensmittelan‐

22 Außerhalb der Innenstadtabgrenzung. 23 Das EKZ „Mainkaufszentrum“ befindet sich derzeit in Umstrukturierung. Zwei größere Ladenlokale (ehe‐ mals Elektrofachmarkt Expert, Textilfachmarkt Vögele) stehen deshalb z. Zt. leer.

33 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

bieter, Deichmann Schuhe) und das EKZ „Mainspitze“ (u. a. Kaufland, Siemes Schuh‐ center, Tedi, KiK, Takko und Ernsting’s Family) mit dem hieran angrenzenden Renovie‐ rungsfachmarkt (tedox). Westlich hiervon liegen die großflächigen Lebensmittelmärk‐ ten E‐Center und Aldi, die das ehemals hier ansässige SB‐Warenhaus (zuletzt real,‐) ersetzen. Östlich der beiden Einkaufszentren befindet sich ein toom‐Baumarkt, der aber bis Ende 2018 schließen soll; als Nachfolgenutzungen sind Lebensmittel, Droge‐ riewaren und Textilien im Gespräch. Im nordöstlichen Anschluss an den Standortver‐ bund Mainspitze befinden sich im Gewerbegebiet an der Anton‐Flettner‐Straße und der Hafenstraße weitere Einzelhandelsbetriebe, darunter die Fachmärkte Dänisches Bettenlager, Matratzen Concord, Bikemarkt Raunheim, Blumen Risse und A.T.U. Im ge‐ samten Gewerbegebiet Mainspitze wurde bei der Erhebung in den vorhabenrelevan‐ ten Sortimenten ein aktueller Bestand von über 16.200 m² VK erfasst. Durch die ge‐ plante Umgestaltung des EKZ „Mainkaufszentrum“ und des toom‐Marktes könnte die‐ ser Bestand noch deutlich ansteigen.

Das Stadtzentrum von Raunheim liegt im Bereich zwischen Ringstraße, Ludwig‐Buxbaum‐ Allee und der Bahntrasse der Mainbahn. Mit Ausnahme eines REWE‐Supermarkts besteht der Einzelhandelsbesatz ausschließlich aus kleinflächigen Geschäften (zwei Bäckereien, Apotheke, Schreibwarenanbieter mit Postagentur, Fair‐trade‐Laden). Wegen der Ange‐ botsergänzung durch Rathaus, Bürgersaal, Mediathek, Kindertagesstätten, Grundschule, Postagentur, Arztpraxen, Dienstleister, Gastronomie und Bus‐ und S‐Bahnhaltestellen, der zentralen Lage in Mitten des Stadtgebiets und der guten Erreichbarkeit aus den umliegen‐ den Wohngebieten ist dieser Bereich als zentraler Versorgungsbereich für die Stadt Raun‐ heim einzustufen. Aufgrund des eingeschränkten Besatzes entwickelt das Raunheimer Stadtzentrum aber kaum überörtliche Anziehungskraft und ist somit nicht als wesentlicher Wettbewerber für das Vorhaben „MOTORWORLD‐Manufaktur“ zu betrachten.

 In der Gemeinde Trebur, die aus den vier Ortsteilen Trebur, Geinsheim, Astheim und Hessenaue besteht und abseits von regionalen Hauptverkehrsadern liegt, befindet sich die Ortsmitte im Treburer Kernort. Dort sind entlang der Hauptstraße mehrere klei‐ nere Einzelhandelsbetriebe etabliert, darunter das Modegeschäft Britz, eine Apotheke sowie Fachgeschäfte für Obst & Gemüse, Schreibwaren und Geschenkartikel. Wegen der geringen Angebotsverdichtung, des Fehlens eines Magnetbetriebs und der fehlen‐ den überörtlichen Bedeutung ist in Bezug auf die Ortsmitte von Trebur nicht von einem zentralen Versorgungsbereich i. S. des BauGB zu sprechen.

34 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Tabelle 5: Angebotssituation in den strukturprägenden Versorgungsstandorten in Zone II des Einzugsgebiets – Verkaufsflächenbestand* –

Bischofsheim, Flörsheim, Nauheim, Raunheim, Trebur, Bischofsheim, Raunheim, Ortsmitte Innenstadt Ortsmitte Stadtzentrum Ortsmitte GE Schindberg GE Mainspitze Modischer Bedarf 430 3.440 ‐‐ ‐‐ 260 2.450 3.065 Hartwaren / Persönlicher Bedarf 130 815 ‐‐ < 50 55 640 1.570 DIY / Garten / Freizeit ‐‐ 80 65 ‐‐ ‐‐ 20 1.430 Elektro / Technik ‐‐ 110 < 50 ‐‐ ‐‐ 3.800 210 Einrichtungsbedarf ‐‐ 180 ‐‐ ‐‐ ‐‐ 410 1.480 Periodischer Bedarf 105 4.370 95 1.255 60 1.500 8.460 Summe relev. Warengruppen 665 8.995 185 1.300 375 8.820 16.215 * Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt, Betriebe ab 800 m² VK und Mehrbranchenanbieter (Kaufhäuser, Sonderpostenmärkte, Haushaltswarendiscounter) aufgeteilt; ohne Verkaufsflächen Bau‐ und Gartenbedarf, Möbel, Teppiche / Bodenbeläge GMA‐Erhebung Juli 2018 (ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich)

Tabelle 6: Angebotssituation in den strukturprägenden Versorgungsstandorten in Zone II des Einzugsgebiets – Bestandsumsätze* –

Bischofsheim, Flörsheim, Nauheim, Raunheim, Trebur, Bischofsheim, Raunheim, Ortsmitte Innenstadt Ortsmitte Stadtzentrum Ortsmitte GE Schindberg GE Mainspitze Modischer Bedarf 1,5 9,4 < 0,1 < 0,1 0,9 4,1 7,3 Hartwaren / Persönlicher Bedarf 0,7 2,7 0,2 0,2 0,3 1,9 3,8 DIY / Garten / Freizeit < 0,1 0,2 0,1 < 0,1 < 0,1 0,1 3,5 Elektro / Technik < 0,1 0,7 0,1 < 0,1 < 0,1 15,0 1,1 Einrichtungsbedarf < 0,1 0,9 < 0,1 < 0,1 < 0,1 9,7 2,0 Periodischer Bedarf 0,4 22,0 0,4 5,2 0,2 2,3 45,1 Summe relev. Warengruppen 2,6 35,9 0,8 5,5 1,4 33,0 62,7 * Bereinigte Umsätze, d. h. Umsätze aufgeteilt nach Warengruppen; ohne Umsätze mit Bau‐ und Gartenbedarf, Möbel, Teppichen / Bodenbelägen GMA‐ Berechnung September 2018 (ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich)

35 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Größte Einzelhandelsanbieter in der Gemeinde Trebur sind ein REWE‐Supermarkt und ein Penny‐Lebensmitteldiscounter am Rand des Kernorts. Wie sie ist auch der gesamte Einzel‐ handelsbesatz von Trebur ganz überwiegend auf die Deckung der örtlichen Nahversorgung ausgerichtet. Er weist somit keine wesentlichen Angebotsüberschneidungen mit der in Rüsselsheim geplanten „MOTORWORLD Manufaktur“ auf.

 Die Gemeinde Ginsheim‐Gustavsburg liegt zwischen Bischofsheim, Rüsselsheim‐ Bauschheim und der Mündung des Mains in den Rhein. Von hier aus ist Rüsselsheim zwar über die B 43 und A 60 schnell erreichbar, allerdings die Innenstadt von Mainz und die Einkaufslagen von Mainz‐Kostheim (zu Wiesbaden) mindestens ebenso schnell. Trotz des erheblichen Einwohneraufkommens in der Doppelgemeinde hat sich hier deswegen nur ein relativ geringer Einzelhandelsbesatz entwickelt. Der Schwer‐ punkt des Einzelhandels liegt am südlichen Rand von Gustavsburg, wo im Gewerbege‐ biet Adam‐Opel‐Straße / Am Flutgraben eine lose Agglomeration aus zwei Lebensmit‐ telmärkten (tegut, Netto), zwei Fachmärkten (Rossmann‐Drogeriemarkt, KiK‐Textil‐ fachmarkt) sowie drei Fachgeschäften für Möbel, Stoffe und HiFi vorhanden ist.

In der Ortsmitte von Gustavsburg findet sich an der Darmstädter Landstraße und den Sei‐ tenstraßen ein Besatz von 10 Einzelhandelsgeschäften, die zumeist der örtlichen Nahver‐ sorgung dienen (Lebensmittel, Bäckereien, Apotheken, Fachgeschäfte für Schreibwaren, Raumausstattung, Optik und Brautmode) und durch mehrere Dienstleister und Gaststät‐ ten ergänzt werden. Größter Anbieter in dieser integrierten Lage ist ein REWE‐Supermarkt. Die Ausstrahlung dieser Lage bleibt auf Gustavsburg beschränkt. Es liegen nur sehr geringe Angebotsüberschneidungen mit dem Vorhaben „MOTORWORLD Manufaktur“ vor.

In der Ortsmitte von Ginsheim (Bereich Rheinstraße / Neckarstraße) sind nur wenige Ein‐ zelhandelsgeschäfte vorhanden, die ausschließlich der örtlichen Nahversorgung dienen (Bäckerei, Metzgerei, Apotheke, Schreibwarenhandel) und die keinen zusammenhängen‐ den Einzelhandelsbesatz bilden. In Randlagen von Ginsheim sind außerdem ein Rofu‐Spiel‐ warenfachmarkt, ein Aldi‐Lebensmitteldiscounter und ein Sportfachgeschäft etabliert.

 Die Stadt Hochheim am Main liegt am südwestlichen Rand des Main‐Taunus‐Kreises in kurzer Entfernung zum Wiesbadener Stadtteil Mainz‐Kostheim. Obwohl von Hoch‐ heim aus Rüsselsheim über die Mainbrücke der A 671 oder auch über Flörsheim prob‐ lemlos erreichbar ist, liegen hier nur geringe Einkaufsverflechtungen mit Rüsselsheim vor. Vielmehr ist die Hochheimer Bevölkerung vorwiegend nach Wiesbaden und Mainz orientiert, teilweise auch nach Hofheim (insbesondere im Stadtteil Massenheim).

Die Hochheimer Kernstadt ist v. a. durch ihre Lage am Main und den Weinbau geprägt. Zu dem kompakten Siedlungskörper gehört auch eine sehr kleinteilig strukturierte Altstadt, die allerdings mit ihren engen Gassen für überörtlichen Verkehr nur schwer erreichbar ist.

36 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Innerhalb der im Regionalplan Südhessen / RegFNP als zentraler Versorgungsbereich aus‐ gewiesenen Innenstadt befinden sich die Hauptgeschäftslagen an der Frankfurter Straße, der Mainzer Straße, der Weiherstraße und der Burgeffstraße. Auch dort liegt allerdings kein größerer zusammenhängender Besatz vor. Der Einzelhandelsbesatz in der Altstadt ist vorwiegend kleinteilig strukturiert und besteht v. a. aus Fachgeschäften (Bäckereien, Metzgerei, Parfümerie, Apotheken, Buchhandlung, Geschäfte für Tiernahrung, Schreibwa‐ ren, Mode, Elektrowaren, Telekommunikation, Einrichtung, Teppiche, Schmuck, Optik, Fahrräder); hinzu kommen ein Netto‐Lebensmitteldiscounter, zwei Textilfachmärkte (KiK, Ernsting´s family) und ein Tedi‐Haushaltswarendiscounter. Die Angebotsflächen in den vorhabenrelevanten Sortimenten summieren sich auf rund 3.800 m² VK. Trotz der breit angelegten Branchenstruktur entwickelt die Hochheimer Innenstadt keine wesentliche überörtliche Bedeutung; ursächlich hierfür sind neben ihrer Randlage im Rhein‐Main‐Ge‐ biet v. a. die Mängel in der verkehrlichen Erreichbarkeit sowie die erhebliche Konkurrenz durch Fachmarktstandorte in Wiesbaden‐Nordenstadt und Hofheim‐Wallau (IKEA etc.).

Im nordöstlichen Anschluss an die Hochheimer Innenstadt ist im Gewerbegebiet an der Frankfurter Straße auf mehrere Nahversorgungsmärkte (REWE, Aldi, Lidl, dm, Getränke‐ fachmärkte) und zwei Möbelanbieter (Innatura, Möhn) hinzuweisen. Auch dieser Standort entwickelt keine wesentliche Konkurrenzwirkung für das Vorhaben in Rüsselsheim.

 Die Kreisstadt Groß‐Gerau befindet sich rund 15 km südlich von Rüsselsheim. Von dort ist die Opelstadt über die A 67 und verschiedene Landstraßen prinzipiell gut erreich‐ bar. Groß‐Gerau ist ein wichtiger Arbeitsschwerpunkt im regionalen Gefüge und weist mit seiner Innenstadt, dem Helvetia Parc und dem SB‐Warenhaus real,‐ mehrere Ein‐ zelhandelsschwerpunkte mit überörtlicher Bedeutung auf.

Die Innenstadt liegt zentral im Kernstadtgebiet. Im Regionalen Flächennutzungsplan Süd‐ hessen ist als „zentraler Versorgungsbereich“ ein ca. 1 km langer und ca. 500 m breiter Bereich zwischen Mainzer Straße, Frankfurter Straße, Helwigstraße, Darmstädter Straße und Marktplatz ausgewiesen. Die dortige Angebotsstruktur ist vielfältig und umfasst die Stadtverwaltung, Kultureinrichtungen, Kreditinstitute, Hotels, Arztpraxen, Gastronomie‐ und Dienstleistungsbetriebe sowie zahlreiche Einzelhandelsbetriebe, v. a. des kurz‐ und mittelfristigen Bedarfs. Entsprechend vital zeigt sich die Innenstadt in ihrem Kern. Der Ein‐ zelhandelsbesatz ist vornehmlich kleinteilig strukturiert und durch inhabergeführte Fach‐ geschäfte geprägt. Größte Anbieter sind das Kaufhaus Braun, das mehrere Ladengeschäfte belegt, sowie die Lebensmittelmärkte Penny, Rota (türkischer Lebensmittelmarkt) und Terra Verde (Biomarkt). In den vorhabenrelevanten Warengruppen wurde aktuell ein Be‐ stand von rund 5.900 m² VK erhoben.

Im Südosten von Groß‐Gerau befindet sich in dezentraler Lage an der B 44 das Fachmarkt‐ zentrum „Helvetia Parc“. Hier sind ein Bau‐ und Gartenmarkt (toom), zwei großflächige

37 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Lebensmittelmärkte (REWE, Aldi), 9 weitere Fachmärkte (Drogeriewaren, Heimtierbedarf, Textilien, Sportartikel, Schuhe, Elektrowaren, Möbel / Einrichtungsbedarf, Autoteile) sowie ergänzende Shops, Gastronomie‐ und Dienstleistungsbetriebe etabliert. Dieser Bereich ist im Regionalen Flächennutzungsplan Südhessen als „Ergänzungsstandort“ ausgewiesen. In den vorhabenrelevanten Warengruppen wurde hier aktuell ein Bestand von knapp 9.700 m² VK erhoben.

Das SB‐Warenhaus real,‐ an der Mainzer Straße im nordwestlichen Kernstadtgebiet ist der größte Lebensmittelmarkt der Stadt. Der Anbieter weist neben einem breiten Lebens‐ mittelangebot auch zahlreiche Randsortimente auf und wirkt damit, auch bedingt durch die verkehrsgünstige Lage an der L 3094, über das eigenen Stadtgebiet hinaus bis in die nördlichen Nachbargemeinden (insbesondere Nauheim, Trebur). In den vorhabenrelevan‐ ten Warengruppen besteht am Standort aktuell ein Angebot von rund 6.300 m² VK.

Im Gewerbegebiet Odenwaldstraße sind vereinzelte Einzelhandelsbetriebe ansässig, als größte ein Himolla‐Polstersesselstudio und ein Lidl‐Lebensmitteldiscounter. Im Regionalen Flächennutzungsplan Südhessen ist der Bereich entlang der Odenwaldstraße als „Sonsti‐ ger Einzelhandelsstandort, Bestand“ dargestellt.

In integrierten Lagen von Groß‐Gerau befinden sich wohngebietsnah weitere Einzelhan‐ delsbetriebe (u. a. im Gewerbegebiet Nord am Rand der Heimstättensiedlung, in der Orts‐ mitte des Stadtteils Dornheim und im Stadtteil Wallerstädten). Diese dienen vorwiegend der Nahversorgung. Angesichts der nur geringen Betriebs‐ und Verkaufsflächenbestände und der fehlenden weiteren Versorgungsfunktion über das unmittelbare Umfeld hinaus stellen die genannten Geschäftsbereiche nach heutiger Rechtsprechung allerdings keine zentralen Versorgungsbereiche i. S. des BauGB dar.

 Die ca. 15 km von Rüsselsheim entfernte Stadt Mörfelden‐Walldorf stellt die östliche Grenze des Einzugsgebiets dar. Trotz der guten verkehrlichen Erreichbarkeit über die B 486 liegt hier keine eindeutige Einkaufsorientierung nach Rüsselsheim mehr vor; stattdessen ist die Bevölkerung der Doppelstadt, abgesehen von den eigenen Angebo‐ ten, vorwiegend nach Weiterstadt, Neu‐Isenburg, Groß‐Gerau und Egelsbach ausge‐ richtet. Einzelhandelsschwerpunkt ist das Gewerbegebiet im Norden von Walldorf, wo das Fachmarktzentrum „Walldorf‐Karree“ etabliert ist; dieser Standort ist im Regional‐ plan Südhessen / RegFNP als Einzelhandelsschwerpunkt Bestand „Nahversorgung“ ausgewiesen. Über den Nahversorgungsbedarf hinausreichend sind im „Walldorf‐Kar‐ ree“ Anbieter aller Bedarfsbereiche vorhanden, vorwiegend mit preisaggressiven An‐ gebotskonzepten (u. a. Lebensmittelmärkte REWE und Penny, Drogeriemarkt dm, Tier‐ fachmarkt Fressnapf, Textilanbieter Woolworth, KiK und Ernsting´s family, Schuhfach‐ märkte Deichmann und Schuh Maxx, Dänisches Bettenlager, Haushaltswarendiscoun‐ ter Tedi). Angrenzend ist an der Farmstraße der Sonderpostenmarkt Thomas Philipps

38 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

ansässig. Insgesamt wurde im Gewerbegebiet rund um das Walldorf‐Karree in den vor‐ habenrelevanten Warengruppen ein Bestand von ca. 8.250 m² VK festgestellt.

Innerhalb des „zentralen Versorgungsbereichs“24 von Mörfelden befindet sich die Haupt‐ geschäftslage an der Westendstraße, Langener Straße, Bahnhofstraße und Langgasse. Hier sind ausschließlich kleinflächige Einzelhandelsbetriebe ansässig, die punktuelle Angebote des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs darstellen (Lebensmittelmarkt, Metzgereien, Parfümerie, Apotheke, Fachgeschäfte für Büromaterial, Mode, Schmuck, Fotobedarf, Te‐ lekommunikation, Antiquitäten, Optik und Fahrräder). Wegen des Fehlens eines Magnet‐ betriebs entwickelt dieser Standortbereich aber nur geringe überörtliche Wirkung; insge‐ samt wurden hier rund 1.100 m² VK an vorhabenrelevanten Sortimenten vorgefunden.

Zur Angebotsergänzung dient am Tizianplatz, westlich des Bahnhofs, ein Nahversorgungs‐ standort (u. a. mit REWE‐Supermarkt und kleinteiligen Ergänzungen), der gemäß Regional‐ plan / RegFNP ebenfalls zum „zentralen Versorgungsbereich“ gehört. Durch die Trennwir‐ kung der Bahntrasse bildet der Standort Tizianplatz aber faktisch keine zusammengehörige Lage mit der traditionellen Ortsmitte an der Westendstraße und Langener Straße.

Weitere Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet liegen im Gewerbebiet Süd (Mörfelden) südlich der Gerauer Straße (B 44), wo v. a. Lebensmittelmärkte (tegut, Aldi, Lidl, Penny) und Betriebe des Kfz‐Gewerbes ansässig sind, außerdem ein Stoffhandelsgeschäft. Verein‐ zelte Nahversorger (u. a. Netto‐Lebensmitteldiscounter) befinden sich wohngebietsnah in Mörfelden und Walldorf.

 Die Stadt Kelsterbach stellt aus Einzelhandelssicht einen schwachen Standort dar, sie ist – neben größeren Gewerbegebieten mit Chemie‐, Logistik‐ und flughafenaffinen Betrieben – vornehmlich durch Wohnfunktionen geprägt. Die Stadt ist von Verkehrs‐ adern bzw. dem Main umrahmt und wirkt so siedlungsstrukturell isoliert. Mit der S‐ Bahn besteht allerdings eine sehr gute Anbindung zur Rüsselsheimer Innenstadt, wes‐ halb Kelsterbach – trotz der vorwiegenden Orientierung nach Frankfurt – im potenzi‐ ellen Einzugsgebiet des Vorhabens berücksichtigt wurde.

Leistungsstarke Lebensmittel‐ und Fachmärkte sind in den Gewerbegebieten Mitte (ENKA; u. a. REWE; Aldi, Drogerie‐, Textil‐ und Schuhfachmärkte) und West (Langer Kornweg; u. a. Lidl, Penny, Getränkemärkte, Tedi) ansässig. Deren Versorgungsbedeutungen beschrän‐ ken sich aber auf die umliegenden Wohngebiete bzw. auf das Stadtgebiet von Kelsterbach.

In der Kelsterbacher Stadtmitte sind im Bereich rund um den Sandhügelplatz, insbeson‐ dere an der Mörfelder Straße, mehrere Einzelhandels‐, Gastronomie‐ und Dienstleistungs‐ anbieter ansässig. Handelsseitig fungiert ein neuer tegut‐Supermarkt als Magnetbetrieb

24 Abgrenzung gemäß Regionalplan Südhessen / RegFNP.

39 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

für die weiteren Geschäfte(Bäckereien, Metzgerei, Apotheken, Zeitschriftenhandel, Foto‐ geschäft, Raumausstatter); in Randlage ist außerdem noch ein älterer Treff 3000‐Discoun‐ ter vorhanden. Zuführungseffekte entstehen durch den S‐Bahnhof und eine Postagentur. Im Einzelhandelskonzept der Stadt Kelsterbach ist außer dem Bereich an der Mörfelder Straße auch ein Bereich an der Bergstraße, westlich der Bahn, als zentraler Versorgungs‐ bereich ausgewiesen. Wegen der Zweiteilung des definierten zentralen Versorgungsbe‐ reichs, ihrer Lage abseits von regionalen Verkehrsachsen, des eingeschränkten Einzelhan‐ delsangebots (nur knapp 2.400 m² VK, v. a. zur Nahversorgung) und der erheblichen Kon‐ kurrenz durch andere Einzelhandelsstandorte erzielt der Einzelhandel in der Stadtmitte keine gesamtörtliche Versorgungswirkung oder gar überörtliche Attraktivität. Es ist daher fraglich, ob die Stadtmitte derzeit als faktischer zentraler Versorgungsbereich i. S. des BauGB einzustufen ist bzw. den Ansprüchen der aktuellen Rechtsprechung an einen zent‐ ralen Versorgungsbereich genügt.

40 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Tabelle 7: Angebotssituation in den strukturprägenden Versorgungsstandorten in den Zonen III und IV – Verkaufsflächenbestand* –

Gustavsburg, Hochheim, Groß‐Gerau, Mörfelden, Kelsterbach, Groß‐Gerau, Mö.‐Walldorf, Ortsmitte Innenstadt Innenstadt Innenstadt Stadtmitte Helvetia Parc Walldorf Karree Modischer Bedarf 110 1.225 1.835 75 ‐‐ 2.130 2.630 Hartwaren / Persönlicher Bedarf 60 630 1.270 125 < 50 525 700 DIY / Garten / Freizeit ‐‐ 110 230 250 70 420 565 Elektro / Technik ‐‐ 300 265 85 < 50 910 70 Einrichtungsbedarf < 50 215 < 50 110 70 800 570 Periodischer Bedarf 1.405 1.290 2.270 465 2.170 4.870 3.715 Summe relev. Warengruppen 1.590 3.770 5.910 1.110 2.375 9.655 8.250 * Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt, Betriebe ab 800 m² VK und Mehrbranchenanbieter (Kaufhäuser, Sonderpostenmärkte, Haushaltswarendiscounter) aufgeteilt; ohne Verkaufsflächen Bau‐ und Gartenbedarf, Möbel, Teppiche / Bodenbeläge GMA‐Erhebung Juli 2018 (ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich)

Tabelle 8: Angebotssituation in den strukturprägenden Versorgungsstandorten in den Zonen III und IV – Bestandsumsätze* –

Gustavsburg, Hochheim, Groß‐Gerau, Mörfelden, Kelsterbach, Groß‐Gerau, Mö.‐Walldorf, Ortsmitte Innenstadt Innenstadt Innenstadt Stadtmitte Helvetia Parc Walldorf Karree Modischer Bedarf 0,3 2,3 6,4 0,2 < 0,1 5,0 4,3 Hartwaren / Persönlicher Bedarf 0,6 2,7 4,1 1,1 0,5 1,5 2,5 DIY / Garten / Freizeit < 0,1 0,3 0,7 0,7 0,3 0,6 1,0 Elektro / Technik < 0,1 1,0 1,5 0,4 0,2 3,9 0,4 Einrichtungsbedarf < 0,1 0,3 0,2 < 0,1 0,1 1,2 1,0 Periodischer Bedarf 5,6 6,5 12,4 2,4 7,6 23,6 16,4 Summe relev. Warengruppen 6,6 13,2 25,3 4,7 8,7 35,8 25,6 * Bereinigte Umsätze, d. h. Umsätze aufgeteilt nach Warengruppen; ohne Umsätze mit Bau‐ und Gartenbedarf, Möbel, Teppichen / Bodenbelägen GMA‐Berechnung September 2018 (ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich)

41 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

3. Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebiets

Das Mittelzentrum Rüsselsheim konkurriert als Einzelhandelsstandort nicht nur mit den Mittel‐ und Unterzentren im Einzugsgebiet sondern auch – und zwar im deutlich stärkeren Maße – mit den Innenstädten der umliegenden Oberzentren Mainz, Wiesbaden, Frankfurt und Darmstadt sowie mit weiteren Einkaufsstandorten im Rhein‐Main‐Gebiet (insbesondere dem Main‐Taunus‐ Zentren, der Fachmarktagglomeration Weiterstadt und dem Isenburg‐Zentrum). Sie sind maß‐ geblich für die Begrenzung des erschließbaren Einzugsgebiets von großflächigen Einzelhandels‐ nutzungen am Standort „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim verantwortlich.

Die starke Stellung der o. g. Innenstädte, insbesondere für den Einkauf von modischem Bedarf, Elektro / Technik und Hartwaren / persönlichem Bedarf, wird durch ihre Ausstattungen verdeut‐ licht (vgl. Tabelle 9). Die dortigen Bestandsangaben beziehen sich auf Erhebungsdaten von bul‐ wiengesa aus dem Jahr 2014, haben sich aber als weitgehend stabil bewiesen.

Tabelle 9: Wesentliche Einkaufsschwerpunkte in der Rhein‐Main‐Region

Verkaufsfläche in m² (gerundet) Modischer Bedarf Elektro / Technik Hartwaren / per‐ Stadt / führender Standort sönlicher Bedarf Mainz Innenstadt 57.600 9.300 27.700 Darmstadt Innenstadt 60.800 9.100 29.000 Weiterstadt, Loop 5 und umliegende 44.600 3.400 12.500 Fachmärkte Wiesbaden Innenstadt 78.100 3.500 11.000 Frankfurt Innenstadt ca. 250.000 * Quelle: bulwiengesa AG: Verträglichkeitsgutachten Shoppingcenter im Opel Forum Rüsselsheim, München 2014, S. 26ff.

In den geschlossenen Einkaufszentren im Rhein‐Main‐Gebiet sind als größte das Main‐Taunus‐ Zentrum in Sulzbach (ca. 91.000 m² VK), das Nordwestzentrum in Frankfurt (ca. 90.000 m² VK), das Isenburg‐Center in Neu‐Isenburg (ca. 44.000 m² VK), das MyZeil (ca. 44.000 m² VK), das Hes‐ sen‐Center in Frankfurt (ca. 39.000 m² VK) und das Skyline Plaza in Frankfurt (ca. 38.000 m² VK) zu nennen25. Sie repräsentieren zwar vornehmlich standardisierte Angebotskonzepte und decken als solche v. a. den Masseneinkauf ab, führen als solche jedoch auch dazu, dass ein vergleichbares Konzept in Rüsselsheim aus wirtschaftlichen Gründen kaum funktionieren würde.

25 Quelle: ECE (entnommen aus: https://www.ece.de/center‐projekte/shopping‐1/#accordion_table_re‐ gion_6; abgerufen am 18.09.2018).

42 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Karte 7: Wesentliche Wettbewerbsstandorte für großflächige Einzelhandelsnutzungen im geplanten Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim Opel-Forum in Rüsselsheim Legende Nordwest‐Zentrum Vorhabenstandort M „MOTORWORLD Manu‐ EKZ Eschborn faktur“ Rüsselsheim Hessen‐Center Wettbewerbsstandorte Main‐Taunus‐Zentrum Skyline Plaza Innenstädte (ab 50.000 m² VK)

Einkaufszentren (ab 20.000 m² VK) WI‐Nordenstadt Wallau Fachmarktstandorte (ab WI‐Äppelallee 10.000 m² VK) Isenburg Zentrum

MZ‐Mombach

Walldorf‐Karree Mainspitze M Bischofsheim

MZ‐Weisenau Rhein‐Main‐ Zentrum Egelsbach

Helvetia Parc Weiterstadt Loop 5

Kartengrundlage © OpenStreetMap‐Mitwirkende GMA‐Bearbeitung 2019 43 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

4. Fazit der Wettbewerbsbetrachtung

Innerhalb des Untersuchungsraums sind als bedeutendste Wettbewerbsstandorte die Innen‐ städte von Flörsheim (insbesondere Flörsheim‐Arkaden) und Groß‐Gerau sowie Fachmarktagglo‐ merationen in Rüsselsheim‐Bauschheim (Globus‐Zentrum), Raunheim (Mainspitze), Bischofs‐ heim (Am Schindberg), Groß‐Gerau (Helvetia Parc) und Mörfelden‐Walldorf (Walldorfer Karree) zu beachten. In den Ortsmitten der benachbarten Unterzentren Bischofsheim, Kelsterbach, Nau‐ heim, Raunheim und Trebur sind hingegen kaum vorhabenrelevante Anbieter vorhanden. Auch die Innenstädte von Mörfelden und Hochheim entwickeln nur bedingt Wettbewerbswirkungen.

Allerdings wird das Vorhaben im geplanten Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüssels‐ heim mit maximal 15.000 m² VK Einzelhandelsflächen aufgrund seiner Größe allein keine heraus‐ ragende Stellung im regionalen Gefüge einnehmen können. Dies könnte allenfalls durch eine be‐ sondere Spezialisierung der Einzelhandelsanbieter gelingen, wie es ja mit dem Konzept der „MOTORWORLD Manufaktur“ auch angestrebt wird.

44 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft

1. Abgrenzung des Einzugsgebietes

Die Bevölkerungszahlen stellen eine der wesentlichen Grundlagen zur Ermittlung der Kaufkraft im einzelhandelsrelevanten Einzugsbereich dar. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort der „MOTORWORLD Manufaktur“ voraussichtlich regelmäßig aufsuchen.

Bei der Einteilung und Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt:

 Projektkonzeption (insbesondere hinsichtlich Dimensionierung, Sortimentsstruktur, Attraktivität der Konzepte) und zu erwartende Wirkungen auf die künftige Einkaufs‐ orientierung der Bevölkerung

 Erreichbarkeit des Standorts im Untersuchungsraum unter Berücksichtigung verkehr‐ licher und topografischer Bedingungen (Verlauf von Hauptverkehrsstraßen, Lage von Brücken über den Main, Barrierewirkung des Flughafengeländes usw.)

 Eigenschaften des Mikrostandortes (insbes. verkehrliche Erreichbarkeit und Sichtbar‐ keit von Hauptverkehrsstraßen)

 Image der Rüsselsheimer Innenstadt als Einkaufsstandort

 relevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum, insbesondere Lage von kon‐ kurrierenden Innenstädten, großen Einkaufs‐ und Fachmarktzentren

 Strukturdaten des Untersuchungsraums (Bevölkerungsschwerpunkte, Siedlungsstruk‐ tur, Pendlerbeziehungen) und grundsätzliche Einkaufsorientierung der Verbraucher im Untersuchungsraum (z. B. aufgrund administrativer, geografischer oder historischer Bindungen)

 Zeit‐ / Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte aus dem Rhein‐Main‐Gebiet)26.

Unter Berücksichtigung dieser Aspekte umfasst das Einzugsgebiet des Einzelhandelsstandorts „MOTORWORLD Manufaktur“ zunächst die Stadt Rüsselsheim und ihre Nachbarkommunen im Landkreis Groß‐Gerau (Bischofsheim, Ginsheim‐Gustavsburg, Mörfelden‐Walldorf, Nauheim, Raunheim, Trebur) und im Main‐Taunus‐Kreis (Flörsheim, Hochheim). Wegen der guten Erreich‐ barkeit mit der S‐Bahn wurden außerdem die Städte Groß‐Gerau und Kelsterbach mit in die Be‐ trachtung aufgenommen. Das Einzugsgebiet deckt somit den gesamten Mittelbereich Rüssels‐ heim/Groß‐Gerau/Mörfelden‐Walldorf ab; hinzukommen Flörsheim, Hochheim und Kelsterbach.

26 Die GMA hat in Deutschland bereits viele hundert Verbraucherbefragungen durchgeführt, so dass zum Verbraucherverhalten aussagefähige Erkenntnisse vorliegen.

45 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Karte 8: Einzugsgebiet des Einzelhandelsstandorts „MOTORWORLD Manufaktur“ Legende

Vorhabenstandort M „MOTORWORLD Manu‐ faktur“ Rüsselsheim Einzugsgebiet Zone I Zone II Zone III Zone IV

Oberzentren

M

Kartengrundlage: © OpenStreetMap‐Mitwirkende GMA‐Bearbeitung 2019 46 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Um Unterschiede in der Nachfrageintensität und ‐frequenz zu erfassen, wurde das Einzugsgebiet des Vorhabens in vier Zonen unterteilt. Die verschiedenen Zonen repräsentieren dabei die unter‐ schiedliche Intensität der Kundenbindung:

 In der Zone I (Stadt Rüsselsheim) ist wegen der räumlichen Nähe, der zentralen Lage des Vorhabenstandorts im Stadtgebiet und auch seiner emotionalen Bedeutung die höchste Kundenbindung im Untersuchungsraum anzunehmen.

 In der Zone II (direkt an Rüsselsheim angrenzende Kommunen Bischofsheim, Nauheim, Raunheim, Trebur und Flörsheim) ist wegen der Nähe (max. 10 km Entfernung) und der schnellen Erreichbarkeit des Vorhabenstandorts von einer relativ hohen Kunden‐ bindung an den Untersuchungsstandort auszugehen.

 Aus den Städten in der Zone III (Ginsheim‐Gustavsburg, Hochheim) lässt sich der Vor‐ habenstandort zwar auch schnell erreichen (max. 10 km Entfernung), jedoch sind dort die Einkaufsorientierungen nach Rüsselsheim weniger ausgeprägt als in der Zone II, da die besser ausgestattete Mainzer City näher liegt als der Vorhabenstandort.

 Als Zone IV wurden die übrigen Städte im Mittelbereich Rüsselsheim / Groß‐Gerau / Mörfelden‐Walldorf (Mörfelden‐Walldorf, Groß‐Gerau) erfasst, außerdem die Stadt Kelsterbach, die sich in einem Radius von max. 15 km zum Vorhabenstandort befinden. In den Mittelzentren Mörfelden‐Walldorf und Groß‐Gerau ist die Einkaufsorientierung nach Rüsselsheim bisher nur gering entwickelt, da hier andere Einkaufsorte (eigene Anbieter, Weiterstadt und Darmstadt) näher liegen bzw. eine bessere Auswahl bieten. Kelsterbach wurde aufgrund der direkten Straßen‐ und S‐Bahn‐Verbindung nach Rüs‐ selsheim ebenfalls mit in der Zone IV berücksichtigt; bei der Ermittlung der Marktbe‐ deutung des Vorhabens ist allerdings die starke Attraktivität des nahe gelegenen Main‐ Taunus‐Zentrums in Sulzbach zu berücksichtigen.

Außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebiets (u. a. in den südlichen Teilen des Landkreises Groß‐ Gerau, in den nördlichen und östlichen Teilen des Main‐Taunus‐Kreises, in den Landkreisen Darmstadt‐Dieburg, Offenbach und Mainz‐Bingen sowie in den kreisfreien Städten Mainz, Wies‐ baden, Darmstadt und Frankfurt) sind keine regelmäßigen Einkaufsbeziehungen mehr zum Plan‐ standort zu erwarten. Ursächlich hierfür sind neben den zunehmenden Entfernungen in erster Linie die vorherrschenden Kundenorientierungen zu attraktiveren Wettbewerbsstandorten im Rhein‐Main‐Gebiet (v. a. Weiterstadt, Main‐Taunus‐Zentrum, Innenstädte von Mainz, Wiesba‐ den, Frankfurt und Darmstadt). Aufgrund der geplanten Spezialisierung der Einzelhandelsanbie‐ ter im Rahmen des Konzepts MOTORWORLD Manufaktur ist dennoch mit Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes zu rechnen; diese Umsatzanteile werden im Rahmen der nach‐ folgenden Berechnungen als sog. Streuumsätze berücksichtigt.

47 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

2. Bevölkerungspotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet

Im gesamten Einzugsgebiet des Untersuchungsobjekts leben derzeit rund 248.900 Einwohner, davon etwa 26 % in der Stadt Rüsselsheim selbst (vgl. Tabelle 10). Der Anteil der Wohnbevölke‐ rung im zugeordneten Mittelbereich Rüsselsheim / Groß‐Gerau / Mörfelden‐Walldorf umfasst rund 193.500 Einwohner (ca. 78 %).

Tabelle 10: Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet des Planobjektes

Zone Kommunen Einwohner Anteil I Rüsselsheim a. M. 64.900 26 % II Bischofsheim, Nauheim, Raunheim, Trebur, Flörsheim a. M. 74.200 30 % III Ginsheim‐Gustavsburg, Hochheim a. M. 34.100 14 % IV Groß‐Gerau, Mörfelden‐Walldorf, Kelsterbach 75.700 30 % Einzugsgebiet insgesamt 248.900 100 % … davon aus dem Mittelbereich Rüsselsheim / Groß‐Gerau / Mörfelden‐ 193.500 78 % Walldorf … davon aus anderen Mittelbereichen 55.400 22 % GMA‐Berechnung unter Verwendung von Daten des Hessischen Statistischen Landesamts, Stand 31.12.2017, nur Einwohner mit Hauptwohnsitz (ca.‐Werte gerundet; Abweichungen durch Rundung möglich).

3. Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sowie GMA‐eigenen Berechnungen beträgt die ak‐ tuelle ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Kopf der Wohnbevölkerung ca. 5.570 €. Hiervon entfallen ca. 2.035 € auf Nahrungs‐ und Genussmittel und ca. 3.535 € auf Nichtlebensmittel.

Für die am Vorhabenstandort zu erwartenden Warengruppen (alle zentrenrelevanten Waren‐ gruppen, außerdem Autozubehör) wurden folgende jährliche Ausgabenbeträge angesetzt:

 Aperiodischer Bedarf ca. 2.179 €

. davon Modischer Bedarf (Bekleidung, Schuhe, Sport) ca. 697 €

. davon Hartwaren / Persönlicher Bedarf ca. 517 € (GPK / Haushaltswaren, Bücher, Schreib‐ und Spielwaren, Uhren / Schmuck, Sanitätswaren, Optik, Hörgeräteakustik, Musikalien, Sammlerbedarf)

. davon DIY / Garten / Freizeit27 ca. 278 € (hier: Floristik, Fahrräder, Sport‐/Campingartikel, Autozubehör)

. davon Elektro / Technik ca. 537 € (Haushaltsgeräte, Telekommunikation, Unterhaltungselektronik, Informationstechnologie)

27 Nur zentrenrelevante Sortimente und Autozubehör; d. h. ohne Bau‐ und Gartenbedarf, Pflanzen.

48 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

. davon Einrichtungsbedarf28 ca. 150 € (hier: Leuchten, Heimtextilien, Kunstgewerbe)

 Periodischer Bedarf ca. 2.535 € (Nahrungs‐ u. Genussmittel, Drogerie / Gesundheit, Zeitungen / Tabak / Zoobedarf)

Vorhabenrelevante Sortimente insgesamt ca. 4.714 €.

Zur Berechnung der Kaufkraftvolumina ist außer den Einwohnerzahlen der Kommunen auch die jeweilige örtliche Kaufkraft zu berücksichtigen. Hierzu wurden aktuelle Kaufkraftkennziffern von Michael Bauer Research (MBR) verwendet. Für die Stadt Rüsselsheim wird aktuell eine Kaufkraft‐ kennziffer von 98,8 angegeben, 1,2 % weniger als der Bundesdurchschnitt (= 100,0). Bei den üb‐ rigen Kommunen im Einzugsgebiet liegt die Bandbreite der Kaufkraftkoeffizienten zwischen 92,0 (Raunheim) und 112,7 (Hochheim a. M.).29

Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren ergibt sich für das Einzugsgebiet der möglichen Einzel‐ handelsnutzungen in der MOTORWORLD Manufaktur das in der Tabelle 11 dargestellte projekt‐ spezifische Kaufkraftpotenzial von insgesamt 1.204,7 Mio. €.

Hinsichtlich der einzelnen Warengruppen entfallen hiervon

 auf periodischen Bedarf ca. 647,8 Mio. €

 auf Modischen Bedarf ca. 178,1 Mio. €

 auf Elektro / Technik ca. 137,2 Mio. €

 auf Hartwaren / Persönlicher Bedarf ca. 132,1 Mio. €

 auf DIY / Garten / Freizeit30 ca. 71,1 Mio. €

 auf Einrichtungsbedarf31 ca. 38,3 Mio. €.

Hinsichtlich der räumlichen Herkunft entfallen ca. 302,4 Mio. € bzw. 25 % des projektrelevanten Kaufkraftvolumens auf die Zone I (Standortkommune Rüsselsheim). In der Zone II sind ca. 30 %, in der Zone III ca. 14 % und in der Zone IV ca. 31 % des Kaufkraftpotenzials im Einzugsgebiet ver‐ ortet.

Etwa 77 % des Kaufkraftpotenzials (ca. 926,1 Mio. €) ist den Kommunen im Mittelbereich Rüs‐ selsheim / Groß‐Gerau / Mörfelden‐Walldorf zuzuordnen, etwa 23 % anderen Mittelbereichen.

28 Nur zentrenrelevante Sortimente, d. h. ohne Möbel / Küchen, Bodenbeläge / Teppiche. 29 Quelle: Michael Bauer Research (MBR), Nürnberg, Stand 2018. 30 Nur zentrenrelevante Sortimente und Autozubehör; d. h. ohne Bau‐ und Gartenbedarf, Pflanzen. 31 Nur zentrenrelevante Sortimente, d. h. ohne Möbel / Küchen, Bodenbeläge / Teppiche.

49 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Tabelle 11: Vorhabenrelevante Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet

Kaufkraft in Mio. € Hartwaren / Summe Modischer DIY / Garten / Elektro / Einrichtungs‐ Periodischer Persönlicher zentrenrelev. Anteil Bedarf Freizeit Technik bedarf Bedarf Zone Bedarf Warengruppen Zone I (Rüsselsheim) 44,7 33,2 17,8 34,4 9,6 162,6 302,4 25 % Zone II (Bischofsheim, Nauheim, Raunheim, 53,5 39,7 21,3 41,2 11,5 194,4 361,5 30 % Trebur, Flörsheim) Zone III 25,2 18,7 10,1 19,4 5,4 91,8 170,6 14 % (Ginsheim‐Gustavsburg, Hochheim) Zone IV (Groß‐Gerau, Mörfelden‐Walldorf, 54,7 40,6 21,8 42,2 11,8 199,1 370,1 31 % Kelsterbach) Einzugsgebiet gesamt 178,1 132,1 71,1 137,2 38,3 647,8 1.204,7 100 % … davon Mittelbereich Rüssels‐ heim/Groß‐Gerau/Mörfelden‐ 136,9 101,6 54,6 105,5 29,5 498,0 926,1 77 % Walldorf … davon andere Mittelbereiche 41,2 30,6 16,4 31,7 8,9 149,8 278,6 23 % GMA‐Berechnungen September 2018 (ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich)

50 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

IV. Umsatzerwartung und Umsatzherkunft

1. Methodisches Vorgehen

In einem ersten Schritt wird die zu erwartende Umsatzleistung der geplanten Einzelhandelsflä‐ chen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ ermittelt. Hierzu wird das Marktanteilkonzept verwendet. Das Marktanteilkonzept stellt dem vorhandenen Angebot im Untersuchungsraum das errechnete Nachfragevolumen (Kaufkraftpotenzial) gegenüber. Allerdings lässt das Marktan‐ teilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlen‐ kungen zu. Mit der Frage, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und welche Folgen die Erweiterung für die vorhandenen Wettbewerber hat, setzt sich dann die Betrachtung der Umsatzumverteilungen auseinander. Im Anschluss daran werden die möglichen städtebaulichen und versorgungsbezogenen Wirkungen analysiert.

Für die Berechnung der Marktanteile gelten folgende Prämissen:

 Da zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung kein Sortimentskonzept oder konkrete An‐ gaben zum Mietermix vorlagen, wurden Plausibilitätsannahmen getroffen, die es er‐ möglichen, die maximalen Auswirkungen aufzuzeigen.

 Im Sinne einer Worst‐Case‐Analyse werden folgende Größenordnungen untersucht (vgl. Kapitel I.3):

. max. 10.500 m² VK für modischen Bedarf

. max. 3.000 m² VK für Hartwaren / persönlichen Bedarf

. max. 3.000 m² VK für DIY / Garten / Freizeit

. max. 1.500 m² VK für Elektro / Technik

. max. 1.500 m² VK für Einrichtungsbedarf

. max. 1.000 m² VK für periodischen Bedarf32.

 Aufgrund der baulichen Voraussetzungen werden die einzelnen Ladenflächen ganz überwiegend kleinteilig sein. Die GMA erwartet in der „MOTORWORLD Manufaktur“ maximal drei großflächige Anbieter, vermutlich aus dem Segment Mode / Sport. Es ist von einem mittleren bis gehobenen Angebotsniveau mit teilweise starker Spezialisie‐ rung / Individualisierung auszugehen, da das Angebot sonst ansonsten nicht konkur‐ renzfähig zu den etablierten Wettbewerbsstandorten im Untersuchungsraum wäre.

 Derzeit weist der Einzelhandelsstandort Rüsselsheim in fast allen zentrenrelevanten Warengruppen per Saldo hohe Kaufkraftabflüsse auf (vgl. Tabelle 12). Auch in den

32 Ohne den von der Stadt gewünschten Lebensmittelmarkt zur Nahversorgung des Quartiers.

51 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Warengruppen Elektro / Technik, Hartwaren / Persönlicher Bedarf und modischer Be‐ darf, die üblicherweise das Innenstadtangebot in erheblichem Maße prägen, liegen stark unterdurchschnittliche Einzelhandelszentralitäten vor. Nur beim periodischen Bedarf kann die Einzelhandelszentralität in Rüsselsheim auf den ersten Blick als gut bewertet werden33.

Tabelle 12: Einzelhandelszentralitäten in Rüsselsheim

Kaufkraft‐ Bestands‐ Kaufkraft‐ Einzelhandels‐ potenzial umsatz * abfluss zentralität Warengruppe in Mio. € in Mio. € in Mio. € Modischer Bedarf 44,7 29,1 ‐15,6 65 Hartwaren / Persönlicher Bedarf 33,2 16,0 ‐17,2 48 DIY / Garten / Freizeit 17,8 7,7 ‐10,1 43 Elektro / Technik 34,4 6,2 ‐28,2 18 Einrichtungsbedarf 9,6 4,7 ‐4,9 49 Periodischer Bedarf 162,6 161,7 ‐0,9 99 Summe relevante Sortimente 302,4 225,4 ‐77,0 75 * Bereinigte Umsätze, d. h. Umsätze aufgeteilt nach Warengruppen; ohne Umsätze mit Bau‐ und Gartenbe‐ darf, Möbel, Teppichen / Bodenbelägen GMA‐Berechnungen September 2018 (ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich)

Teilweise sind die hohen Kaufkraftabflüsse aus Rüsselsheim durch die starke Konkurrenz im Umland (vgl. Kapitel II) und den wachsenden Umsatzanteil des Onlinehandels (z. B. bei Elektrowaren / Technik, Mode, Schuhen, Büchern, Spielwaren und Büroartikeln) erklärlich. Auch sind die engen Verflechtungen im polyzentrisch strukturierten Rhein‐Main‐Gebiet zu berücksichtigen. Nichtsdestotrotz ist festzustellen, dass diese unterdurchschnittlichen Ein‐ zelhandelszentralitäten dem zentralörtlichen Versorgungsauftrag eines Mittelzentrums mit Teilfunktion eines Oberzentrums nicht gerecht werden. Sie weisen auf einen erhebli‐ chen Ergänzungs‐ und Modernisierungsbedarf im örtlichen Einzelhandel hin.

Umgekehrt ist daraus abzuleiten, dass die örtliche Kaufkraftbindung durch mehr bzw. at‐ traktivere Angebote und eine verbesserte Marktpositionierung deutlich gesteigert wer‐ den kann. Dies trifft im besonderen Maße auf die Rüsselsheimer Innenstadt zu, die mit ihrem ausgedünnten Angebot derzeit nicht die Erwartungen an ein Hauptgeschäftszent‐ rum eines einwohnerstarken Mittelzentrums erfüllt bzw. im immer geringeren Umfang er‐ füllt. Ein beträchtlicher Teil der zukünftigen Umsätze am Standort „MOTORWORLD Manu‐ faktur“wird also bereits aus einer verstärkten Bindung der örtlichen Kaufkraft gewonnen werden können.

33 Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass mit dem Standort Rhein‐Main‐Center in Bauschheim auch erheb‐ liche Kaufkraftzuflüsse aus umliegenden Kommunen in den Bestandsumsatz eingegangen sind; ohne diese Kaufkraftzuflüsse läge auch beim periodischen Bedarf eine Zentralität von weit unter 100 vor.

52 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

2. Umsatzerwartung der zu erwartenden Einzelhandelsnutzungen

Tabelle 13 fasst die Umsatzerwartungen in einer Übersicht zusammen. Die wurden mit Hilfe des Marktanteilkonzepts hergeleitet. Die Umsatzerwartungen der einzelnen Warengruppen im Vor‐ haben „MOTORWORLD Manufaktur“ sind der Tabelle 14 zu entnehmen.

Unter Berücksichtigung der angesetzten VK‐Obergrenzen ergeben sich folgende Umsatzerwar‐ tungen für die einzelnen Warengruppen:

 modischer Bedarf max. 32,2 Mio. € (davon ca. 31 % aus Rüsselsheim)

 Hartwaren / persönlicher Bedarf max. 11,6 Mio. € (davon ca. 34 % aus Rüsselsheim)

 DIY / Garten / Freizeit max. 8,5 Mio. € (davon ca. 31 % aus Rüsselsheim)

 Elektro / Technik max. 8,9 Mio. € (davon ca. 39 % aus Rüsselsheim)

 Einrichtungsbedarf max. 3,4 Mio. € (davon ca. 29 % aus Rüsselsheim)

 periodischer Bedarf34 max. 4,7 Mio. € (davon ca. 52 % aus Rüsselsheim).

Berücksichtigt man bei einer maximalen Größenordnung von 15.000 m² VK dieselbe Flächenleis‐ tung wie die aus der rechnerischen Summe von 20.500 m² VK ermittelte (ca. 3.380 € / m² VK), errechnet sich für das Vorhaben mit max. 15.000 m² VK eine Gesamtumsatzerwartung von max. 50,7 Mio. €.

Tabelle 13: Umsatzerwartung der Einzelhandelsnutzungen im geplanten Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ (Maximalwerte)

Umsatzprognose Maximale Fläche Flächenleistung Warengruppen in Mio. € in m² VK in € / m² VK Modischer Bedarf 32,2 10.500 3.070 Hartwaren / Persönlicher Bedarf 11,6 3.000 3.870 DIY / Garten / Freizeit 8,5 3.000 2.830 Elektro / Technik 8,9 1.500 5.930 Einrichtungsbedarf 3,4 1.500 2.270 Periodischer Bedarf 4,7 1.000 4.700 GMA‐Berechnungen September 2018 (ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich)

34 Ohne den von der Stadt zur Nahversorgung des Quartiers gewünschten Lebensmittelmarkt.

53 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Tabelle 14: Umsatzerwartung der Einzelhandelsnutzungen im geplanten Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ nach Umsatzherkunft

Umsatz‐ Streu‐ davon MB Zone I Zone II Zone III Zone IV Gesamt herkunft kunden Rüss./G/M

Waren‐ Kaufkraft Markt‐ Umsatz Kaufkraft Markt‐ Umsatz Kaufkraft Markt‐ Umsatz Kaufkraft Markt‐ Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz gruppen in Mio.€ anteil in Mio.€ in Mio.€ anteil in Mio.€ in Mio.€ anteil in Mio.€ in Mio.€ anteil in Mio.€ in Mio.€ in Mio.€ in Mio.€

modischer 44,7 22‐23 % 10,1 53,5 15 % 8,0 25,2 10 % 2,5 54,7 6 – 7 % 3,6 8,0 1 32,2 19,6 Bedarf

Hartwaren/ 33,2 12 % 4,0 39,7 8 % 3,2 18,7 4 % 0,7 40,6 2 % 0,8 2,9 2 11,6 7,2 pers. Bed.

DIY/Garten/ 17,8 15 % 2,7 21,3 10 % 2,1 10,1 5 % 0,5 21,8 3 % 0,6 2,6 3 8,5 4,9 Freizeit

Elektro / 34,4 10 % 3,4 41,2 6 % 2,5 19,4 4 % 0,8 42,2 2 % 0,8 1,3 4 8,9 6,2 Technik

Einrichtungs‐ 9,6 10 % 1,0 11,5 7 – 8 % 0,9 5,4 3 – 4 % 0,2 11,8 1 – 2 % 0,2 1,2 5 3,4 1,8 bedarf

periodischer 162,6 1 – 2 % 2,4 194,4 < 1 % 1,0 91,8 < 1 % 0,5 199,1 < 1 % 0,6 0,2 6 4,7 3,8 Bedarf

Umsatz‐ 34 % 25‐26 % 7 – 8 % 9‐10 % 23‐24 % 100 % 63 % anteil

1 Umsatzanteil hier ca. 25 % 2 Umsatzanteil hier ca. 25 % 3 Umsatzanteil hier ca. 30 % 4 Umsatzanteil hier ca. 15 % 5 Umsatzanteil hier ca. 35 % 6 Umsatzanteil hier ca. 5 % GMA‐Berechnungen September 2018 (ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich)

54 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

3. Umsatzumlenkungen als Folge des Vorhabens

Die Neuetablierung von Einzelhandelsobjekten lösen Umsatzumverteilungsprozesse gegenüber dem bestehenden Einzelhandel aus. Das Umsatzumverteilungsmodell stellt einen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewertung der ökonomischen und städtebaulichen Folgewirkungen eines zu untersuchenden Vorhabens dar.

Zur Ermittlung der Umsatzumverteilung für den Einzelhandel werden die aus dem Marktanteil‐ konzept berechneten Umsätze nach Zonen gewichtet. In der Modellrechnung wurden folgende Kriterien berücksichtigt:

 Versorgungsbedeutung einzelner Standortbereiche des Einzelhandels

 aktuelle Ausstattung in den bestehenden Einzelhandelsschwerpunkten und gegebene Sortimentsüberschneidungen mit dem Vorhaben

 Angebots‐ und Wettbewerbssituation in den Zonen des Einzugsgebietes, einschließlich Überlagerungen durch auswärtige Einzelhandelsstandorte

 bestehende Kaufkraftströme im Untersuchungsgebiet

 verkehrliche Erreichbarkeit (Entfernung, Fahrzeit, Stauträchtigkeit usw.) des Vorha‐ benstandorts aus den einzelnen Kommunen im Einzugsgebiet.

In die Berechnung fließen damit die derzeitigen Ausstattungen konkurrierender Einzelhandels‐ standorte als Attraktivitätsfaktor und die Distanz zum Vorhabenstandort als Widerstandsfaktor ein. Eine weitere Grundannahme der nachfolgenden Berechnungen ist, dass die Standorte, wel‐ che die größten Sortimentsüberschneidungen mit dem Vorhaben „MOTORWORLD Manufaktur“ aufweisen, quantitativ am stärksten von Umsatzumverteilungen betroffen sein werden.

Als rechnerische Summe der einzelnen Warengruppen wurde für den Markteintritt des Planob‐ jekts im Worst Case eine Umsatzerwartung von ca. 50,7 Mio. € über alle Warengruppen hinweg errechnet.

Bei der Bewertung der Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilungen sind folgende Fakto‐ ren zu berücksichtigen:

 Aus der Rückholung von Kaufkraft nach Rüsselsheim, die bisher an auswärtige Ein‐ kaufsstandorte abfließt, resultieren erhebliche Teile der Umsatzerwartung, da in Rüs‐ selsheim derzeit erhebliche Defizite vorhanden sind. Diese Kaufkraftrückholungspro‐ zesse gehen zu Lasten anderer Standorte im Umland (v. a. Gewerbegebiete von Wei‐ terstadt, Sulzbach (Main‐Taunus‐Zentrum), Bischofsheim und Raunheim, Standorte in Mainz, Frankfurt, Wiesbaden, Flörsheim und Darmstadt) oder des Onlinehandels.

55 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

 Die Umsatzumverteilungen gegen Anbieter in der Standortkommune Rüsselsheim werden Anbieter in der Innenstadt, in den Nahversorgungszentren Adam‐Opel‐Straße, Haßloch‐Nord und Berliner Platz betroffen, v. a. jedoch Anbieter im Globus‐Zentrum in Bauschheim sowie weitere große Lebensmittelmärkte bzw. Fachmärkte (z. B. Kauf‐ land).

 Bei den Nachbargemeinden sind v. a. Raunheim und Bischofsheim betroffen. Hierbei entfällt der größte Teil auf die Gewerbegebietsstandorte in Raunheim und Bischofs‐ heim, ein kleinerer Teil auf die Innenstadt von Flörsheim (insbesondere Kolonnaden).

 Bei Anbietern im weiteren Umland sind lediglich Umsatzverluste in geringer Höhe zu erwarten. Wegen der gegebenen Standortverteilung werden die Umlenkungen über‐ wiegend die Innenstadt von Hochheim, nachrangig auch die Ortsmitte von Gustavs‐ burg betreffen. Weiter entfernte Städte wie Groß‐Gerau werden nur noch im geringen Maße tangiert.

Der größte Teil der Umsatzerwartung resultiert aus Umverteilungen zu Lasten von Anbietern außerhalb des Einzugsgebiets (inkl. Onlinehandel). Betroffen sind in erster Linie Anbieter von modischem Bedarf (Mode, Schuhe, Sportartikel), von „Lifestyle‐Artikeln“ wie Uhren / Schmuck, Sammlerbedarf, speziellen Büchern, Spielwaren usw. sowie von Freizeitartikeln (v. a. Autozube‐ hör). Umsatzverluste verteilen sich auf diverse Standorte, u. a. auf die Innenstädte der Oberzen‐ tren Mainz, Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt (v. a. modischer Bedarf, Hartwaren / persönli‐ cher Bedarf), auf die Fachmarktagglomeration in Weiterstadt (alle Sortimente), auf das Main‐ Taunus‐Zentrum (v. a. Mode) und auf Gewerbegebietsstandorte mit großen Einrichtungshäusern und Fachmärkten (v. a. Einrichtungsbedarf, Freizeitartikel / Autozubehör).

Eine Detailbetrachtung der einzelnen Warengruppen und Städte erfolgt im nachfolgenden Kapi‐ tel V.

56 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Tabelle 15: Umsatzumlenkungen in Folge der Einzelhandelsnutzungen im geplanten Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“

Umlenkung (in Mio. €) gegen Anbieter in…

Max. Zone I Zone II Zone III Zone IV Außerhalb / Onlinehandel Umsatz‐ erwar‐ gesamt davon davon gesamt davon davon gesamt gesamt davon davon gesamt davon davon davon Waren‐ tung ZVB * sonst. ZVB sonst. ** ZVB sonst. ZVB * sonst. Online‐ gruppen in Mio.€ Standorte Standorte Standorte Standorte handel

modischer 32,2 2,5 0,9 – 1,0 1,5 – 1,6 2,5 0,9 1,6 0,1 0,9 0,4 0,5 26,2 14,0 9,8 2,4 Bedarf

Hartwaren / 11,6 1,6 0,5 – 0,6 1,0 – 1,1 1,0 0,3 0,7 0,1‐0,2 0,3‐0,4 0,1‐0,2 0,2 8,5 3,7 2,5 2,3 pers. Bed.

DIY/Garten/ 8,5 0,2‐0,3 < 0,1 0,2 0,8 < 0,1 0,7‐0,8 < 0,1 0,1 < 0,1 < 0,1 7,3 0,3 6,6 0,4 Freizeit

Elektro / 8,9 0,7 0,4 0,3 2,8 < 0,1 2,7‐2,8 < 0,1 0,3 0,1 0,2 5,0‐5,1 2,0 1,6 1,4‐1,5 Technik

Einrichtungs‐ 3,4 0,1‐0,2 < 0,1 0,1 1,5 < 0,1 1,4‐1,5 < 0,1 < 0,1 < 0,1 < 0,1 1,6‐1,7 0,4 1,0 0,2‐0,3 bedarf

periodischer 4,7 2,0 0,6 1,4 1,4 0,4 1,0 0,1 0,6 0,2 0,4 0,6 0,2 0,3 0,1 Bedarf

ZVB = Zentrale Versorgungsbereiche * einschließlich Nahversorgungszentren ** Wegen der absolut geringen Größe der Umsatzumverteilungen wurde für die Zone III auf die Differenzierung nach zentralen Versorgungsbereichen verzichtet. GMA‐Berechnungen September 2018 (ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich)

57 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

V. Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen des Vorhabens

1. Städtebauliche Auswirkungen

1.1 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Rüsselsheim

Zu Lasten von Anbietern in zentralen Versorgungsbereichen von Rüsselsheim werden als Folge von Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in der Warengruppe modischer Bedarf maximal 0,9 – 1,0 Mio. € umverteilt. In der Warengruppe Hartwaren / persön‐ licher Bedarf sind bei Anbietern in zentralen Versorgungsbereichen Umverteilungen von max. 0,5 – 0,6 Mio. € zu erwarten, in der Warengruppe Elektro / Technik max. 0,4 Mio. € und im periodi‐ schen Bedarf max. 0,6 Mio. € (vgl. Tabelle 15). Die Umverteilungen betreffen hauptsächlich die Innenstadt, da es in den Nahversorgungszentren kaum entsprechende Fachanbieter gibt. Einzig im periodischen Bedarf werden auch die Nahversorgungszentren tangiert, insbesondere die Le‐ bensmittelmärkte und der Drogeriemarkt an der Adam‐Opel‐Straße. In den Warengruppen DIY / Garten / Freizeit und Einrichtungsbedarf werden mangels größerer Anbieter in zentralen Lagen kaum Umsatzumverteilungen ausgelöst, auch nicht in der Innenstadt.

In der Rüsselsheimer Innenstadt ergeben sich aus den o. g. Umsatzumverteilungen relativ hohe Umverteilungsquoten gegenüber den bisherigen Anbietern. Diese betragen bei Elektro / Technik max. 15 %, bei Hartwaren / persönlichem Bedarf, bei DIY / Garten / Freizeit und bei Einrichtungs‐ bedarf jeweils max. 8 %, bei modischem Bedarf max. 7% und bei periodischem Bedarf max. 2 – 3 % (vgl. Tabelle 16). Tabelle 16: Umsatzumlenkungen in der Innenstadt von Rüsselsheim a. M. als Folge des Vorhabens „MOTORWORLD Manufaktur“

Umlenkung Umsatz Bestand Durchschnittliche Warengruppen in Mio. € in Mio. € Umverteilungsquote Modischer Bedarf 0,9 12,8 7 % Hartwaren / persönlicher Bedarf 0,5 6,4 8 % DIY / Garten / Freizeit < 0,1 0,5 8 % Elektro / Technik 0,4 2,7 15 % Einrichtungsbedarf < 0,1 0,4 8 % Periodischer Bedarf 0,3 13,0 2 – 3 % GMA‐Berechnungen September 2018; ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich.

Ursächlich für die hohen Umsatzumverteilungsquoten ist zum einen die unmittelbare räumliche Nähe des Vorhabenstandorts (was auch zu Verlagerungen bestehender Anbieter in das Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ führen könnte). Vor allem aber sind rechnerische Gründe anzu‐ führen, denn die Umverteilungsquoten ergeben sich aus den niedrigen Bestandsumsätzen, die auf die zumeist nur geringe Leistungsfähigkeit der vorhandenen Anbieter zurückzuführen sind.

58 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Tatsächlich ist aber nur von geringen Überschneidungen zwischen den vorhandenen Händlern (vornehmlich niedrige Preis‐ und Qualitätsstufe) und den geplanten Anbietern in der „MOTOR‐ WORLD Manufaktur“ (v. a. hochwertige Anbieter, Handwerksbetriebe, Produkte mit Automo‐ bil‐Bezug) auszugehen. Möglichst geringe Angebotsüberschneidungen mit der Innenstadt sind im Konzept der „MOTORWORLD Manufaktur“ von vornherein beabsichtigt (vgl. zu den Zielset‐ zungen des Projekts Kap. I.3).

Zu berücksichtigen ist, dass der Vorhabenstandort selbst dem zentralen Versorgungsbereich der Rüsselsheimer Innenstadt zuzurechnen ist. Das Vorhaben wird mit seinen Angeboten zu ei‐ ner Erhöhung der standörtlichen und betrieblichen Angebotsvielfalt und ‐qualität führen und da‐ mit eine wesentliche – und dringend benötigte – Ergänzung und Stärkung der Innenstadt bewir‐ ken (vgl. Ausführungen zur Umsatzerwartung und zur Kaufkraftrückführung). Die in der Innen‐ stadt ansässigen Anbieter werden zudem von den mit dem Vorhaben verbundenen Frequenz‐ stärkungen, Angebotsbereicherungen, Agglomerations‐ und Kundenzuführungseffekten in der südlichen Innenstadt erheblich profitieren können, außerdem auch von der zusätzlichen Wohn‐ bevölkerung im neuen Quartier. Insgesamt werden durch das Vorhaben erhebliche Umsatzzu‐ wächse im Zentralen Versorgungsbereich eintreten.

Es ist zwar zu erwarten, dass es in allen Warengruppen zu Kaufkraftverschiebungen bzw. in das Quartier kommen wird. Damit ergeben sich aber genau die gewünschten Konzentrations‐ und Stärkungseffekte, die bei der Bebauung des Vorhabenareals bereits langjährig angestrebt werden (vgl. hierzu das Stadtentwicklungskonzept „Rüsselsheim 2020“). In einer Chancen‐Risiken‐Abwä‐ gung ist das Vorhaben daher eindeutig als positiv für die Rüsselsheimer Innenstadt einzustufen.

Auf die Nahversorgungsstruktur in Rüsselsheim, namentlich die Nahversorgungszentren, wird das Vorhaben keine wesentlichen Auswirkungen zeigen:

 Die Nahversorgungszentren in integrierten Lagen (Haßloch‐Nord, Berliner Platz) sind ganz überwiegend durch Nahversorgungsanbieter charakterisiert, die keine weiterrei‐ chende Ausstrahlung aufweisen. Direkte Wettbewerber für das Vorhaben „MOTOR‐ WORLD Manufaktur“ sind hier nicht vorhanden, sodass das Vorhaben diese Standorte allenfalls im marginalen Umfang betreffen wird. Die Umsatzumverteilungsquoten be‐ tragen im Höchstfall (periodischer Bedarf) ca. 1 % zu Lasten der dortigen Anbieter. Hie‐ raus sind keine Gefährdungen absehbar.

 Etwas stärkere Auswirkungen im Segment periodischer Bedarf sind in der Nahversor‐ gungslage Adam‐Opel‐Straße möglich. Die Umsatzumverteilungen werden dort max. 0,2 – 0,3 Mio. € betragen; dies entspricht einer durchschnittlichen Umverteilungs‐ quote von max. 1 – 2 %. In Anbetracht der Leistungsstärke der dortigen Anbieter sind hieraus keine Gefährdungspotenziale zu erkennen.

59 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

1.2 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Nachbargemeinden

1.2.1 Mittelzentrum Flörsheim am Main

Im zentralen Versorgungsbereich von Flörsheim am Main sind die höchsten Umlenkungen und Umverteilungsquoten (max. 7 – 8 %) in den Warengruppen Hartwaren / persönlicher Bedarf, Ein‐ richtungsbedarf und modischer Bedarf zu erwarten. In den übrigen Warengruppen werden nur geringe Umsatzumlenkungen eintreten (vgl. Tabelle 17).

Tabelle 17: Umsatzumlenkungen im zentralen Versorgungsbereich von Flörsheim a. M. als Folge des Vorhabens „MOTORWORLD Manufaktur“

Umlenkung Umsatz Bestand Durchschnittliche Warengruppen in Mio. € in Mio. € Umverteilungsquote Modischer Bedarf 0,7 9,4 7 % Hartwaren / persönlicher Bedarf 0,2 – 0,3 2,7 8 % DIY / Garten / Freizeit < 0,1 0,2 4 % Elektro / Technik < 0,1 0,7 4 % Einrichtungsbedarf < 0,1 0,9 7 – 8 % Periodischer Bedarf 0,2 – 0,3 22,0 1 – 2 % GMA‐Berechnungen September 2018; ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich.

Umsatzverluste werden insbesondere die Anbieter in den Flörsheim Kolonnaden betreffen und dort v. a. Anbieter von Bekleidung, Haushaltswaren und Einrichtungsbedarf (max. 8 % Umvertei‐ lung), nachrangig auch Anbieter von Lebensmitteln und Drogerie‐/Parfümeriewaren (max. 1 – 2 % Umverteilung). Angesichts der allgemein hohen Leistungsstärke der vorhandenen Anbieter und der erheblichen Zuführungseffekte, auch auswärtiger Kunden, in dieses attraktive Einkaufs‐ zentrum sind dort keine Betriebsschließungen zu erwarten. In den übrigen Teilen der Flörsheimer Innenstadt werden deutlich geringere Umsatzrückgänge eintreten. Insgesamt ist durch den Markteintritt der geplanten Einzelhandelsnutzungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ keine wesentliche Gefährdung des zentralen Versorgungsbereichs von Flörsheim absehbar.

1.2.2 Mittelzentrum Hochheim am Main

Im Mittelzentrum Hochheim am Main sind in den Kernsortimenten keine größeren Wettbewer‐ ber für das Vorhaben vorhanden. Wegen des dortigen eingeschränkten Angebots dürfte die ört‐ liche Bevölkerung bereits jetzt den größten Teil ihrer Käufe nicht in der Hochheimer Innenstadt sondern an auswärtigen Standorten (v. a. in Wiesbaden und Hofheim / Wallau) tätigen. Ohnehin ist der Hochheimer Bevölkerung nur eine geringe Orientierung hin nach Rüsselsheim zu unter‐ stellen, umgekehrt erst recht. Insofern wird der Markteintritt des Vorhabens auf den Einzelhan‐ del in Hochheim allenfalls geringe Folgen haben.

60 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Die von dem Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen zu Lasten von Anbietern in der Hoch‐ heimer Innenstadt werden daher in einem sehr niedrigen Bereich bleiben (in den einzelnen Wa‐ rengruppen max. 0,1 Mio. € Umverteilung). Hieraus sind keine Beeinträchtigungen des Anbieter‐ bestands und der städtebaulichen Strukturen in der Innenstadt abzuleiten. In der Betrachtung der einzelnen Warengruppen zeigen sich allenfalls mäßige Umsatzrückrückgänge (vgl. Tabelle 18). Diese betreffen im Höchstfall ca. 3 – 4 % (modischer Bedarf, Hartwaren / persönlicher Be‐ darf), sie werden keine Betriebsgefährdungen bewirken.

Tabelle 18: Umsatzumlenkungen im zentralen Versorgungsbereich von Hochheim a. M. als Folge des Vorhabens „MOTORWORLD Manufaktur“

Umlenkung Umsatz Bestand Durchschnittliche Warengruppen in Mio. € in Mio. € Umverteilungsquote Modischer Bedarf 0,1 2,3 4 % Hartwaren / persönlicher Bedarf 0,1 2,7 3 – 4 % DIY / Garten / Freizeit < 0,1 0,3 2 % Elektro / Technik < 0,1 1,0 2 – 3 % Einrichtungsbedarf < 0,1 0,3 2 – 3 % Periodischer Bedarf < 0,1 6,5 < 1 % GMA‐Berechnungen September 2018; ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich.

1.2.3 Mittelzentrum Groß‐Gerau

Die Innenstadt von Groß‐Gerau weist im Einzugsgebiet im Vergleich der zentralen Versorgungs‐ bereiche den zweitgrößten Bestand, nach Rüsselsheim, auf. Allerdings liegt Groß‐Gerau bereits rund 15 km südlich von Rüsselsheim und erschließt dort vorwiegend die zentralen, westlichen und südlichen Teile des Landkreises Groß‐Gerau, weist also nur teilweise Überschneidungen mit dem Einzugsgebiet der geplanten „MOTORWORLD Manufaktur“ auf. Daher sind für Groß‐Gerau und seine Innenstadt eher mäßige Auswirkungen des Vorhabens zu erwarten. Im Höchstfall er‐ geben sich in der Groß‐Gerauer Innenstadt Umsatzverluste von max. 0,3 – 0,4 Mio. € (Mode).

Tabelle 19: Umsatzumlenkungen im zentralen Versorgungsbereich von Groß‐Gerau als Folge des Vorhabens „MOTORWORLD Manufaktur“

Umlenkung Umsatz Bestand Durchschnittliche Warengruppen in Mio. € in Mio. € Umverteilungsquote Modischer Bedarf 0,3 – 0,4 6,4 5 – 6 % Hartwaren / persönlicher Bedarf 0,1 4,1 3 % DIY / Garten / Freizeit < 0,1 0,7 2 % Elektro / Technik < 0,1 1,5 2 % Einrichtungsbedarf < 0,1 0,2 2 – 3 % Periodischer Bedarf 0,1 12,4 < 1 % GMA‐Berechnungen September 2018; ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich.

61 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Der dortige Besatz wird schwerpunktmäßig von Anbietern des modischen Bedarfs geprägt, au‐ ßerdem von diversen Lebensmittelanbietern. Daneben weist die Innenstadt auch bei Hartwaren ein qualifiziertes Angebot auf (u. a. durch die Fachabteilungen im Kaufhaus Braun). Die höchsten Auswirkungen wird das Vorhaben deshalb in der Warengruppe des modischen Bedarfs zeigen, wo mit einer maximalen Umverteilungsquote von 5 – 6 % zu rechnen ist (vgl. Tabelle 19). Auf‐ grund der hinreichenden Leistungsstärke der dortigen strukturprägenden Anbieter und der Ag‐ glomerationsvorteile, die sich den Händlern durch die gemeinschaftliche Lage im gut frequentier‐ ten Stadtzentrum der Kreisstadt bieten, ist nicht von Schwächungen im erheblichen Maße auszu‐ gehen. Abschmelzungen des Anbieterbestands oder strukturelle Funktionsverluste im zentralen Versorgungsbereich von Groß‐Gerau sind daher nicht zu erwarten.

1.2.4 Mittelzentrum Mörfelden‐Walldorf

Im zentralen Versorgungsbereich von Mörfelden‐Walldorf, der Ortsmitte von Mörfelden, sind keine wesentlichen Wettbewerber für das Vorhaben vorhanden. Insgesamt weist der Versor‐ gungskern dort nur einen geringen Einzelhandelsbesatz und demzufolge auch nur eine geringe überörtliche Bedeutung auf. Deutlich stärker wird die gesamtstädtische Angebotsstruktur dage‐ gen von dem Walldorf‐Karree im Gewerbegebiet Walldorf geprägt. Die Auswirkungen der ge‐ planten „MOTORWORLD Manufaktur“ in der Ortsmitte von Mörfelden werden sich daher in ei‐ nem sehr geringen Bereich bewegen (Umverteilungen in allen Warengruppen jeweils unter 0,1 Mio. €). Nennenswerte Auswirkungen auf den Anbieterbestand sind in allen Warengruppen nicht absehbar (vgl. Tabelle 20). Für die Ortsmitte von Mörfelden sind damit insgesamt keine Beein‐ trächtigungen erkennbar.

Tabelle 20: Umsatzumlenkungen im zentralen Versorgungsbereich von Mörfelden‐Wall‐ dorf als Folge des Vorhabens „MOTORWORLD Manufaktur“

Umlenkung Umsatz Bestand Durchschnittliche Warengruppen in Mio. € in Mio. € Umverteilungsquote Modischer Bedarf < 0,1 0,2 1 – 2 % Hartwaren / persönlicher Bedarf < 0,1 1,1 2 % DIY / Garten / Freizeit < 0,1 0,7 2 % Elektro / Technik < 0,1 0,4 2 – 3 % Einrichtungsbedarf < 0,1 < 0,1 1 % Periodischer Bedarf < 0,1 2,4 < 1 % GMA‐Berechnungen September 2018; ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich.

62 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

1.2.5 Unterzentren im Einzugsgebiet

In den Unterzentren Bischofsheim, Ginsheim‐Gustavsburg, Kelsterbach, Nauheim, Raunheim und Trebur sind in den zentralen Ortslagen nur geringe Einzelhandelsbestände vorhanden, häufig ohne einen Magnetbetrieb des Einzelhandels aufzuweisen (vgl. zu den einzelnen Angebotsstruk‐ turen Kapitel II.2). Im Falle von Bischofsheim, Nauheim und Trebur ist nicht von zentralen Versor‐ gungsbereichen i. S. des BauGB zu sprechen. In den Ortsmitten von Gustavsburg, Kelsterbach und Raunheim sind es v. a. die Komplementärangebote bzw. die Lage am S‐Bahn‐Haltepunkt, die das ansonsten schwache Einzelhandelsangebot ergänzen und zu einem zentralen Versorgungsbe‐ reich, zumindest für Teile der Kommune, werden lassen.

Generell sind aber die Angebotsstrukturen in den Ortsmitten der untersuchten Unterzentren ganz überwiegend auf die örtliche Nahversorgung ausgerichtet. Sie weisen somit kaum Über‐ schneidungen mit dem Vorhaben „MOTORWORLD Manufaktur“ auf. In den Ortsmitten dieser Unterzentren sind deshalb nur sehr geringe Umsatzrückgänge in Folge des Markteintritts der Ein‐ zelhandelsnutzungen in der Rüsselsheimer Innenstadt absehbar (vgl. Tabelle 21). Diese belaufen sich in den einzelnen zentralen Versorgungsbereichen auf höchstens 0,2 Mio. € (über alle Waren‐ gruppen hinweg). Wegen der dortigen Angebotsstrukturen werden von Umsatzverlusten haupt‐ sächlich Lebensmittelmärkte betroffen sein. Mit Bestandsgefährdungen, insbesondere bei struk‐ turprägenden Anbietern, ist nicht zu rechnen. Beeinträchtigungen der Nahversorgungsfunktio‐ nen dieser Lagen sind in keinem Fall zu erwarten.

1.2.6 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in umliegenden Oberzentren

Aufgrund der angestrebten gehobenen Ausrichtung der Einzelhandelsnutzungen in dem geplan‐ ten Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ wird sich ein erheblicher Teil der Umsatzumvertei‐ lungen auf Anbieter in den umliegenden Oberzentren richten. Diese konnten bisher im erhebli‐ chen Umfang von Kaufkraftzuflüssen aus Rüsselsheim und anderen Teilbereichen des Mittelbe‐ reichs Rüsselsheim / Groß‐Gerau / Mörfelden‐Walldorf profitieren.

Für die Innenstädte (A‐Zentren) der Oberzentren Mainz, Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt sind keine signifikanten Auswirkungen auf diese Haupteinkaufslagen absehbar:

 Zunächst verteilen sich die Umsatzumverteilungen auf vier besonders leistungsstarke Standorte. Diese profitieren in ganz erheblichem Umfang von Kaufkraftzuflüssen aus der Region und auch Touristen. Noch die größten Auswirkungen werden sich in der Innenstadt von Mainz ergeben, da diese mit einer Distanz von ca. 12 km dem Vorha‐ benstandort deutlich näher liegt als die Innenstädte von Wiesbaden (ca. 20 km), Darm‐ stadt (ca. 27 km) und Frankfurt (ca. 28 km).

63 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Tabelle 21: Umsatzumlenkungen in zentralen Versorgungsbereichen der Unterzentren als Folge des Vorhabens „MOTORWORLD Manufaktur“

Raunheim, Stadtzentrum Gustavsburg, Ortsmitte Kelsterbach, Stadtmitte

Umsatz Durchschnittl. Umsatz Durchschnittl. Umsatz Durchschnittl. Umlenkung Umlenkung Umlenkung Bestand Umvertei‐ Bestand Umvertei‐ Bestand Umvertei‐ in Mio. € in Mio. € in Mio. € Warengruppen in Mio. € lungsquote in Mio. € lungsquote in Mio. € lungsquote

Modischer Bedarf < 0,1 < 0,1 < 1 % < 0,1 0,3 3 – 4 % < 0,1 < 0,1 < 1 %

Hartwaren / persönlicher Bedarf < 0,1 0,2 3 – 4 % < 0,1 0,6 3 % < 0,1 0,5 2 %

DIY / Garten / Freizeit < 0,1 < 0,1 < 1 % < 0,1 < 0,1 < 1 % < 0,1 0,3 < 1 %

Elektro / Technik < 0,1 < 0,1 < 1 % < 0,1 < 0,1 < 1 % < 0,1 0,2 < 1 %

Einrichtungsbedarf < 0,1 < 0,1 < 1 % < 0,1 < 0,1 1 % < 0,1 0,1 < 1 %

Periodischer Bedarf 0,1 5,2 2 % < 0,1 5,6 1 – 2 % 0,1 7,6 2 %

GMA‐Berechnungen September 2018 (ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich)

64 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

 Wie im Kapitel II.3 dargelegt, sind die Innenstädte (A‐Zentren) der Oberzentren Mainz, Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt mit jeweils mehr als 90.000 m² VK allein in den Warengruppen Modischer Bedarf, Hartwaren / persönlicher Bedarf und Elektro / Tech‐ nik sehr stark besetzt. Ein besonders umfangreicher Besatz ist in den genannten Innen‐ städten im modischen Bedarf vorhanden, der im untersuchten Vorhaben „MOTOR‐ WORLD Manufaktur“ den Angebotsschwerpunkt bilden wird. Das Vorhaben wird des‐ halb in den genannten A‐Zentren von Mainz, Wiesbaden, Darmstadt und Frankfurt nicht zu nennenswerten Beeinträchtigungen der dortigen Branchenstrukturen sowie der Zentralitäts‐ und Versorgungsfunktionen führen.

 Für die Mainzer City ist bei Realisierung des Vorhabens von Umsatzrückgängen in Höhe von max. 1 – 2 % auszugehen, für die Innenstädte von Wiesbaden und Darmstadt von max. 1 % und für die Frankfurter City von weniger als 1 %. In dieser Höhe sind allenfalls leichte wettbewerbliche Auswirkungen absehbar, die keinesfalls strukturbeeinträchti‐ gende oder städtebauliche Folgen nach sich ziehen werden.

Weitere Umsatzumverteilungen betreffen zentrale Versorgungsbereiche niedrigerer Stufen in den o. g. Oberzentren (z. B. Stadtbezirkszentren in Frankfurt, Stadtteilzentren in Mainz oder Wiesbaden) oder zentrale Versorgungsbereiche in anderen Mittel‐ und Unterzentren (z. B. Innen‐ städte von Hofheim, Hattersheim oder Neu‐Isenburg). Auch hier verteilen sich die Auswirkungen auf eine Vielzahl von Standorten, Warengruppen und Anbietern. Die aus dem Vorhaben resultie‐ renden Umsatzumlenkungen nach Rüsselsheim werden in einzelnen zentralen Orten im Höchst‐ fall max. 1 % betragen. Von Gefährdungen der Versorgungsfunktionen der umliegenden Mittel‐ und Unterzentren ist somit nicht auszugehen.

1.3 Fazit der städtebaulichen Auswirkungen

Insgesamt verteilen sich die Umsatzumlenkungen in Folge des Vorhabens auf eine Vielzahl von Standorten, Warengruppen und Anbietern. Ursächlich für die relativ große räumliche Streuung der Umsatzumverteilungen ist zum einen das besondere Konzept der „MOTORWORLD Manufak‐ tur“, zum anderen der Vorhabenstandort unmittelbar an einem bedeutenden Arbeitsschwer‐ punkt innerhalb der Region; beides begünstigt Streuumsätze in erheblichem Umfang.

Umsatzverluste als Folge der Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel am Vorhabenstandort in Rüsselsheim werden in erster Linie die großen Einkaufsschwerpunkte im Rhein‐Main‐Gebiet betreffen, zu denen derzeit ein erheblicher Teil der Kaufkraft aus Rüsselsheim und dem übrigen Mittelbereich Rüsselsheim / Groß‐Gerau / Mörfelden‐Walldorf abfließt.

Aufgrund der Angebotsverteilung im polyzentrisch strukturierten Rhein‐Main‐Gebiet – neben starken Innenstädten insbesondere in den Oberzentren sind auch mehrere große Einkaufszen‐

65 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

tren und Fachmarktagglomerationen an autokundenorientierten Standorten vorhanden – wer‐ den die Auswirkungen des Vorhaben nur zum Teil auf städtebaulich integrierte Standorte entfal‐ len. Hierzu sind als Hauptwettbewerber des Vorhabens zum einen die Innenstädte der Oberzen‐ tren Mainz, Wiesbaden, Darmstadt und Frankfurt anzusehen, zum anderen auch die Innenstadt von Rüsselsheim selbst – die per Saldo jedoch von dem Vorhaben profitiert – sowie die Innenstadt von Flörsheim (mit dem Einkaufszentrum Flörsheim Kolonnaden). Auf zentrale Versorgungsbe‐ reiche in den Mittelzentren Groß‐Gerau, Hochheim und Mörfelden‐Walldorf, in den umliegenden Unterzenten sowie auf die Stadtbezirkszentren und Stadtteilzentren der Oberzentren wird das Vorhaben hingegen aufgrund nur geringer Konzept‐ und Zielgruppenüberschneidungen allenfalls geringe Auswirkungen ausüben. Städtebauliche Folgewirkungen sind in den umliegenden Ober‐, Mittel‐ und Unterzentren nicht zu erwarten.

Insgesamt werden sich keine wesentlichen Gefährdungen für innerstädtische Einkaufslagen o‐ der Nahversorgungsschwerpunkte ergeben. Ursächlich dafür ist, dass sich die Umverteilungs‐ wirkungen auf eine ganze Reihe von leistungsfähigen Wettbewerbern, innerhalb und außerhalb des Einzugsgebiets, verteilen. Zu einem erheblichen Teil betrifft dies Einkaufszentren oder Fach‐ marktagglomerationen außerhalb zentraler Lagen, außerdem Onlineanbieter. Als wesentliche Wettbewerbsstandorte für das Vorhaben sind insbesondere die Fachmarktagglomeration in Wei‐ terstadt, das Main‐Taunus‐Zentrum in Sulzbach, das Gewerbegebiet Am Schindberg in Bischofs‐ heim sowie das Gewerbegebiet Mainspitze in Raunheim zu nennen.

2. Versorgungsstrukturelle Auswirkungen

2.1 Auswirkungen auf die zentralörtliche Funktion von Rüsselsheim

Das Vorhaben mit seinen max. 15.000 m² VK im Einzelhandel bietet dem Versorgungsstandort Rüsselsheim die Chance, die standörtliche und betriebliche Angebotsvielfalt und ‐qualität in der Opelstadt zu erhöhen. Die Lage des Vorhabenstandorts im zentralen Versorgungsbereich der Rüsselsheimer Innenstadt ist dabei sowohl aus Sicht der örtlichen Stadt‐ und Einzelhandelsent‐ wicklung wie auch der Raumordnung und regionalen Einzelhandelssteuerung ideal. Dies Stadt Rüsselsheim strebt daher bereits seit Langem eine multifunktionale Umnutzung des Standortare‐ als an (vgl. hierzu das Stadtentwicklungskonzept „Rüsselsheim 2020“).

Aus der Umsatzerwartung des Vorhabens (max. 50,7 Mio. €), verringert um den Anteil, der aus Umverteilungen zu Lasten bestehender Anbieter in Rüsselsheim generiert wird (max. 7,2 Mio. €), errechnet sich ein Umsatzzuwachs in Rüsselsheim von max. 43,5 Mio. € als Folge des Vorhabens

66 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

in seiner maximalen Größe. Hieraus ergibt sich für Rüsselsheim ein Zentralitätszuwachs um 12,1 Indexpunkte, d. h. von dem heutigen Wert von 94,335 auf künftig 106,436.

Deutlich wird hieraus zum einen, dass die örtliche Kaufkraftbindung durch mehr bzw. attrakti‐ vere Angebote und eine verbesserte Marktpositionierung deutlich gesteigert werden kann. Zum anderen wird aber auch erkennbar, dass das Vorhaben nicht zu einer unverhältnismäßig großen Umsatz‐ und Bedeutungssteigerung des Einzelhandelsstandorts Rüsselsheim im Ver‐ gleich zum Umland führen wird. So wird der Zentralitätswert nahe bei 100,0 liegen (d. h. bei dem Wert, wo Umsatzleistung und örtliches Kaufkraftpotenzial ausgeglichen sind).

Das Vorhaben „MOTORWORLD Manufaktur“ kann in der südlichen Innenstadt Frequenzstärkun‐ gen, Angebotsbereicherungen, Agglomerations‐ und Kundenzuführungseffekte auslösen, von de‐ nen auch andere dort ansässige Anbieter im erheblichen Maß profitieren. Es kann damit eine wesentliche – und dringend benötigte – Stärkung der Innenstadt bewirken. Ohne diese Impuls‐ maßnahme besteht die Gefahr, dass die Rüsselsheimer Innenstadt als Einkaufsstandort noch wei‐ ter an Qualität und Masse verliert und somit einen weiteren Bedeutungsrückgang erlebt.

Die Realisierung des geplanten Quartiers „MOTORWORLD Manufaktur“ wird aber nicht nur im Einzelhandel zu einer deutlichen Angebotserweiterung im zentralen Versorgungsbereich der In‐ nenstadt führen. Auch hinsichtlich des Angebots an Büro‐, Werkstatt‐ und Wohnflächen wird das Vorhaben eine positive Veränderung des Bestands bewirken. Durch beide Elemente wird Rüs‐ selsheim als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums gestärkt werden.

2.2 Auswirkungen auf zentralörtliche Funktionen von Nachbargemeinden

In dem vorangegangenen Kapitel wurde erläutert, dass das Einzelhandelsvorhaben zu keinen Be‐ einträchtigungen der Versorgungssituation in zentralen Versorgungsbereichen im Untersu‐ chungsraum führen wird. Damit ist zugleich ein wichtiger Beleg dafür erbracht, dass das Vorha‐ ben die zentralörtlichen Funktionen der Nachbargemeinden nicht gefährden wird.

Ergänzend ist noch zu prüfen, ob durch das Vorhaben Beeinträchtigungen der Funktionsfähigkeit einzelner zentraler Orte eintreten können, indem dort – durch die aus dem Vorhaben resultie‐ renden Umsatzverluste – Gefährdungen von strukturprägenden Anbietern ausgelöst werden. Das Hauptaugenmerk ist also auf die in Kapitel II.2 aufgeführten Hauptwettbewerber zu richten.

35 Quelle: Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg und CIMA Beratung + Management GmbH / BBE Han‐ delsberatung GmbH, München, 2018. 36 GMA‐Berechnung, bezogen auf ein Kaufkraftvolumen von ca. 358,6 Mio. € (vgl. Kapitel I.4).

67 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Von dem Vorhaben werden in den Nachbargemeinden insbesondere folgende strukturprägende Standorte (außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen) betroffen sein:

 Bischofsheim: Gewerbegebiet Am Schindberg

Mit insgesamt ca. 8.820 m² VK und einer Umsatzleistung von ca. 33,0 Mio. € in den vorha‐ benrelevanten Warengruppen37 ist das Gewerbegebiet Am Schindberg der mit Abstand größte Einzelhandelsstandort im Unterzentrum Bischofsheim. Seine Bedeutung ist um ein vielfaches höher als das Angebot in der Ortsmitte von Bischofsheim. Mit seinem umfang‐ reichen Angebot, insbesondere in den Warengruppen Schuhe, Textilien, Möbel, Elektro‐ waren und Tierbedarf, lenkt der Standort auch einen erheblichen Teil der entsprechenden Kaufkraft aus benachbarten Orten höherer Stufe (u. a. Rüsselsheim) zu sich.

Auch wenn das Vorhaben „MOTORWORLD Manufaktur“ es vermag, einen Teil der bisher aus Rüsselsheim abfließenden Kaufkraft wieder zurück zu führen, sind für den Standort Am Schindberg keine übermäßigen Umsatzrückgänge zu erwarten. In Anbetracht der ho‐ hen Leistungskraft der hier ansässigen namhaften Anbieter (u. a. Media Markt, SuperPet, Roller) sowie der nach wie vor bestehenden erheblichen Kaufkraftzuflüsse zu dem ver‐ kehrlich hervorragend erreichbaren Standort direkt an einer Anschlussstelle zur A 60 ist nicht von Gefährdungen strukturprägender Anbieter auszugehen.

Insgesamt sind also aus dem Vorhaben keine relevanten Beeinträchtigungen der Versor‐ gungsstrukturen in der Gemeinde Bischofsheim abzuleiten. Dies umso weniger, als Bi‐ schofsheim nur als Unterzentrum ausgewiesen ist und als solches nicht die Versorgung der umliegenden zentralen Orte, insbesondere des Mittelzentrums Rüsselsheim, mit Gütern höherer Stufe übernehmen soll.

 Raunheim: Gewerbegebiet Mainspitze

Das Gewerbegebiet Mainspitze ist seit mehreren Jahrzehnten als Standort des großflächi‐ gen Einzelhandels am Untermain etabliert. Bei den Erhebungen der GMA wurde hier ein vorhabenrelevanter Bestand von ca. 16.215 m² VK vorgefunden, auf dem nach GMA‐Be‐ rechnungen eine Umsatzleistung von rund 62,7 Mio. € generiert wird38. Die Mainspitze befindet sich seit Jahren in einem fortwährenden Umgestaltungsprozess, bei dem u. a. zwei SB‐Warenhäuser geschlossen und durch neue, leistungsstärkere Lebensmittel‐ und Fachmärkte ersetzt wurden. Zukünftig ist noch mit einem weiteren Angebotszuwachs ge‐ genüber den ermittelten Bestandsdaten zu rechnen, wenn freie Ladenlokale im EKZ „Mainkaufszentrum“ nachbesetzt werden und der Baumarkt toom in ein Fachmarktzent‐ rum mit zentrenrelevanten Sortimenten umgestaltet wird.

37 Tatsächlich ist das dortige Angebot und die Umsatzleistung noch höher, da die mit nicht‐zentrenrelevan‐ ten Sortimenten wie Möbeln belegten Flächen von der GMA hier nicht erfasst wurden. 38 Weitere Angebote und die Umsatzanteile mit nicht‐zentrenrelevanten Sortimenten (z. B. Möbel, Bau‐ und Heimwerkerbedarf, Gartenbedarf) kommen noch hinzu.

68 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Da in Folge der Realisierung der „MOTORWORLD Manufaktur“ zumindest ein Teil der bis‐ her aus Rüsselsheim abfließenden Kaufkraft wieder zurückgeführt werden kann, sind für den Standort Mainspitze zwar in allen Warengruppen Umsatzrückgänge absehbar. Gegen‐ über der aktuellen Umsatzleistung mit diesen Warengruppen (ca. 62,7 Mio. €) wird jedoch in keiner Warengruppe eine Umsatzumverteilungsquote von 5 % überschritten werden. In dieser Größenordnung ist nicht von Gefährdungen strukturprägender Anbieter auszuge‐ hen. Infolgedessen sind für die gesamte Standortlage keine Beeinträchtigungen der Anbie‐ ter‐ und Branchenstruktur zu erwarten. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass am Standort Mainspitze ohnehin noch Angebotsänderungen bzw. Flächenzuwächse zu erwarten sind, die auch zu Lasten der Nachbarstadt Rüsselsheim gehen werden.

Insgesamt sind also aus dem Vorhaben keine relevanten Beeinträchtigungen der Versor‐ gungsstrukturen in der Stadt Raunheim abzuleiten. Auch hier ist zu bemerken, dass dem Unterzentrum Raunheim nicht die Versorgung anderer zentralen Orte, insbesondere nicht des Mittelzentrums Rüsselsheim, obliegt.

 Mörfelden‐Walldorf: Walldorf‐Karree

Das Walldorf‐Karree genießt als einziges Einkaufszentrum in der Stadt Mörfelden‐Walldorf eine herausragende Stellung. Dies belegt auch die Ausweisung im RegFNP als „Bestands‐ standort Nahversorgung“. Mit ca. 8.250 m² VK in den vorhabenrelevanten Warengruppen belegt es ein Vielfaches der entsprechenden Flächen im zentralen Versorgungsbereich von Mörfelden.

Das Walldorf‐Karree befindet sich bereits rund 17 km entfernt vom Vorhabenstandort in Rüsselsheim und entwickelt daher nur noch eingeschränkte Wettbewerbswirkungen. Ge‐ genüber der aktuellen Umsatzleistung von insgesamt ca. 25,6 Mio. € errechnen sich in den betroffenen Warengruppen nur geringe Umsatzumverteilungsquoten von max. 2 – 3 % (modischer Bedarf, Hartwaren). In dieser Größenordnung sind weder Gefährdungen struk‐ turprägender Anbieter noch Beeinträchtigungen der Branchenstruktur absehbar.

Das Vorhaben wird somit an keiner Stelle wesentliche Beeinträchtigungen der Versor‐ gungsstrukturen bewirken. Auch die zentralörtliche Funktion des Mittelzentrums Mörfel‐ den‐Walldorf bleibt ungefährdet.

69 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

 Frankfurt: Flughafen

Zur Zentrenstruktur39 der Stadt Frankfurt gehören auch mehrere Sonderstandorte bzw. dezentrale Agglomerationen, die mit ihren umfangreichen, teilweise spezialisierten Ange‐ boten eine hohe Attraktivität aufweisen und im städtischen Angebotsgefüge gesamtstäd‐ tische bzw. übergemeindliche Versorgungsfunktionen übernehmen. Die dem Vorhaben‐ standort am nächsten gelegene dezentrale Agglomeration ist der Flughafen.

Dessen Angebote sind überwiegend auf internationale Flugreisende ausgerichtet. Aller‐ dings nehmen die „landseitigen“ Angebote, die sich an die dort Beschäftigten und auch an Besucher aus der Stadt Frankfurt am Main bzw. den Nachbarkommunen richten, immer mehr zu (öffentlich zugängliche Bereiche „Shopping Avenue“ und „Shopping Boulevard“ im Terminal 1, „Shopping Plaza“ im Terminal 2). Das Einzelhandelsangebot am Flughafen ist geprägt durch kleinere und mittlere Fachgeschäfte. Die Schwerpunkte liegen bei perio‐ dischem Bedarf (Nahrungs‐ und Genussmittel, Zeitschriften, Parfümeriewaren), modi‐ schem Bedarf (Bekleidung, Schuhe, Lederwaren), Hartwaren (Optik, Uhren/Schmuck, GPK / Andenken) und Unterhaltungselektronik. Mittel‐ bis hochpreisige Anbieter von in‐ ternational renommierten Luxusmarken, teilweise auch als Concept Stores und Flagship Stores, stehen dabei im Vordergrund. Die größten Umsätze werden mit internationalen Passagieren generiert, die in Frankfurt umsteigen.

Zwar können hier durchaus Angebotsüberschneidungen mit den angestrebten hochwerti‐ gen Einzelhandelsnutzungen in der „MOTORWORLD Manufaktur“ vorliegen, allerdings werden die Zielgruppenüberschneidungen wohl nur sehr gering ausfallen. Deshalb sind als Folge des Vorhabens in Rüsselsheim keine Auswirkungen auf den Bestand und die Struktur des Sonderstandorts Flughafen abzuleiten.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das geplante Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim keine Gefährdungen der zentralörtlichen Funktionen der benachbarten zentra‐ len Orte auslösen wird.

39 Vgl. hierzu Fortschreibung Einzelhandels‐ und Zentrenstruktur Frankfurt am Main 2010.

70 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

VI. Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelmarkts

Zur Ergänzung der Nahversorgung für das Quartier MOTORWORLD Manufaktur und die umlie‐ genden Wohngebiete möchte die Stadt Rüsselsheim einen leistungsfähigen Lebensmittelmarkt im Quartier etablieren. Hierzu ist ein Lebensmittelmarkt mit ca. 1.800 m² VK geplant. In dieser Größenordnung handelt es sich um ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben, das dementspre‐ chend nicht nur den baurechtlichen sondern auch den landes‐ und regionalplanerischen Anfor‐ derungen genügen muss.

Grundsätzlich sind großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Im vorliegenden Fall soll ein Kerngebiet ausge‐ wiesen werden.

1. Standorteignung für den Lebensmittelmarkt

Aus Betreibersicht sind die Standortbedingungen im geplanten Quartier MOTORWORLD Manu‐ faktur für einen Lebensmittelmarkt überwiegend gut zu bewerten. Hervorzuheben sind das er‐ hebliche und zudem wachsende Bevölkerungspotenzial in der Standortkommune sowie die Lage in einem künftigen Einkaufs‐, Arbeits‐ und Kulturschwerpunkt der Stadt. Zudem sind erhebliche Kundenzuführungseffekte zu erwarten, die sich aus den umliegenden Innenstadtnutzungen (Bahnhof, Einzelhandel, Gastronomie, Büros, Dienstleister, Schulen etc.) ergeben. Auf der ande‐ ren Seite bringt das hohe Bevölkerungsaufkommen in Rüsselsheim und seinen Nachbarstädten auch eine hohe Wettbewerbsintensität mit sich. Auch die verkehrliche Erreichbarkeit des Vorha‐ benstandorts ist für Pkw‐Kunden etwas umständlich, da der Standort abseits von überörtlichen Hauptverkehrsachsen (Bundes‐ und Landesstraßen, Haupteinfallstraßen) liegt. Aus den Standort‐ bedingungen ist somit erkennbar, dass die regelmäßige räumliche Ausstrahlung des geplanten Lebensmittelmarktes mit seinen geplanten 1.800 m² VK begrenzt bleiben wird.

Aus städtebaulicher Sicht ist der Vorhabenstandort aufgrund seiner Zugehörigkeit zum zentralen Versorgungsbereich als städtebaulich integriert zu bewerten. Hervorzuheben ist seine sehr gute überörtliche Erreichbarkeit per ÖPNV (Bahn, S‐Bahn, Bus). Durch das Vorhaben, das eine Umnut‐ zung bereits bebauter Areale beinhaltet, werden keine Grünflächen verbraucht. Beeinträchtigun‐ gen des Stadtbilds infolge der Integration eines Lebensmittelmarktes sind nicht zu erwarten.

71 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Aus versorgungsstruktureller Sicht ist darauf hinzuweisen, dass der Standort zum zentralen Ver‐ sorgungsbereich gehört. Aufgrund seiner Lage an der strategisch wichtigen Sophienpassage (Bahnhofsunterführung für Fußgänger und Radfahrer) ist der Standort im geplanten Quartier MOTORWORLD Manufaktur nicht nur aus der Innenstadt und aus dem Opel‐Werk sondern auch aus dem Stadtteil Ramsee südlich der Bahn fußläufig gut zu erreichen. Derzeit leben rund 10.300 Einwohner mit Hauptwohnsitz in den drei Stadtteilen Innenstadt, Ramsee und Opel‐Werk, ein Großteil davon innerhalb eines fußläufig gut zu bewältigenden Radius von 700 m. Somit ist der Vorhabenstandort aufgrund seiner fußläufigen Erreichbarkeit aus den umliegenden Wohngebie‐ ten in der Lage, wichtige Nahversorgungsfunktionen auszuüben. Hinzu kommt der Eigenbedarf der künftigen Bewohner und Beschäftigten im Quartier MOTORWORLD Manufaktur.

2. Projektrelevante Wettbewerbssituation und Einzugsgebiet des Lebensmittelmarkts

2.1 Angebotssituation in Rüsselsheim

Als Hauptwettbewerber des geplanten Lebensmittelmarkts sind im Stadtgebiet von Rüsselsheim die in der Tabelle 22 aufgeführten Lebensmittelmärkte ab ca. 400 m² VK hervorzuheben (vgl. auch Karte 9). In den einzelnen Stadtbezirken präsentiert sich die Wettbewerbsintensität wie folgt:

 In der Innenstadt gibt es mit dem Discounter Norma an der nördlichen Marktstraße lediglich einen modernen Lebensmittelmarkt mit mehr als 400 m² VK. Im östlichen Teil der Innenstadt ist ein kleiner Lebensmittel‐SB‐Markt an der Waldstraße ansässig (tür‐ kischer Anbieter „Güven Supermarkt“). Hinzu kommen in der Innenstadt weitere spe‐ zialisierte Lebensmittelanbieter, darunter zwei Asia‐Shops, ein Reformhaus, ein Fisch‐ geschäft, ein Anbieter für griechische Lebensmittel, mehrere Tabak‐ bzw. E‐Zigaretten‐ Geschäfte, sieben Bäckereien / Konditoreien und eine Fleischerei. Insgesamt wurde im Innenstadt‐Kernbereich bei Anbietern mit Kernsortiment Nahrungs‐ und Genussmittel eine Verkaufsfläche von ca. 1.615 m² festgestellt. Weitere ca. 345 m² VK befinden sich in Randbereichen der Innenstadt.

 Im Stadtteil Ramsee ist als Hauptwettbewerber besonders auf den Discounter Lidl hin‐ zuweisen, der wegen seiner autokundenorientierten Lage an der Kreuzung Darmstäd‐ ter Straße / Rugbyring (B 519 / B 43) Kunden aus der gesamten Kernstadt anspricht.

 Südlich des Opel‐Werkes, am Rand der Böllenseesiedlung, befindet sich das SB‐Wa‐ renhaus Kaufland im Gewerbegebiet Alzeyer Straße, welches den zweitgrößten Le‐ bensmittelanbieter im Stadtgebiet darstellt. Aufgrund der relativen Nähe zum Vorha‐ benstandort ist der Kaufland‐Markt als einer der Hauptwettbewerber für das Vorha‐ ben einzustufen.

72 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

 Ein weiterer vorwiegend autokundenorientierter Versorgungsstandort ist die Nahver‐ sorgungslage Adam‐Opel‐Straße zwischen den Stadtteilen Friedrich‐Ebert‐Viertel und Rübgrund. Dort wirken ein Supermarkt (REWE), zwei Discounter (Lidl und Penny), ein Getränkemarkt, ein Drogeriemarkt und ein Fachmarkt für Heimtierbedarf als Versor‐ gungschwerpunkt für die südlichen und östlichen Teile des Stadtgebiets. In Streulage befindet sich außerdem der Intermarkt (vorwiegend türkische Lebensmittel). Wegen der größeren Entfernung liegen bei diesen Anbietern bereits geringere Zielgruppen‐ überschneidungen mit dem Vorhabenstandort auf.

 Größter Lebensmittelanbieter der Stadt ist das SB‐Warenhaus Globus im Fachmarkt‐ zentrum Rhein‐Main‐Center, am Rand von Bauschheim in Autobahnnähe gelegen. Aufgrund der erheblichen Entfernung zur Rüsselsheimer Innenstadt wirkt dieser Standort eher indirekt als Wettbewerber für das Vorhaben.

 Nordöstlich der Innenstadt sind im Berliner Viertel drei Lebensmittelmärkte vorhan‐ den, davon die beiden großflächigen Discounter Aldi und Penny sowie ein veralteter, sehr kleiner Netto‐Markt. Während Aldi mit seiner verkehrsgünstigen Lage am Rubgy‐ ring v. a. Autokunden aus dem gesamten nördlichen Kernstadtgebiet, auch aus der In‐ nenstadt, sowie aus Haßloch anspricht, sind Penny an der Berliner Straße und Netto an der Danziger Straße (Nahversorgungslage Berliner Platz) ausschließlich als Nahver‐ sorger für die umliegenden Quartiere tätig.

 Die übrigen Lebensmittelmärkte im Stadtgebiet (REWE / Netto im Versorgungszent‐ rum Haßloch‐Nord, Netto im Quartier Dicker Busch, EDEKA und Penny in Königstädten) wirken ganz überwiegend als Nahversorger für ihre umliegenden Wohnquartiere und weisen daher kaum Zielgruppenüberschneidungen mit dem geplanten Lebensmittel‐ markt im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ auf.

Neben den genannten Lebensmittelmärkten gibt es in Rüsselsheim diverse weitere Anbieter von Nahrungs‐ und Genussmitteln. Hierzu gehören u. a. ethnische Lebensmittelgeschäfte, Getränke‐ anbieter, Betriebe des Lebensmittelhandwerks sowie Kioske und Tankstellen. Lebensmittel wer‐ den außerdem als Randsortimente bei den örtlichen Drogeriemärkten angeboten.

Insgesamt wurde bei der Erhebung in Rüsselsheim bei Anbietern mit Kernsortiment Nahrungs‐ und Genussmittel eine Verkaufsfläche von ca. 31.115 m² festgestellt. Davon entfallen ca. 1.615 m² VK (ca. 5 %) auf den zentralen Versorgungsbereich, ca. 2.480 m² VK (ca. 8 %) auf die integrier‐ ten Nahversorgungszentren Haßloch‐Nord und Berliner Platz, ca. 10.575 m² VK (ca. 34 %) auf in‐ tegrierte Streulagen (einschließlich Nahversorgungslage Adam‐Opel‐Straße) sowie ca. 16.445 m² VK (ca. 53 %) auf Gewerbegebietsstandorte, v. a. Globus, Kaufland und Aldi an der Stahlstraße40.

40 Unbereinigte Verkaufsfläche, d. h. einschließlich Nonfood‐Randsortimente bei Lebensmittelmärkten.

73 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Tabelle 22: Wesentliche Wettbewerber in Rüsselsheim für den geplanten Lebensmittelmarkt im Quartier MOTROWORLD Manufaktur (Lebensmittelmärkte ab ca. 400 m² VK)

Nr. Stadtteil Name / Betriebstyp VK‐Größenklasse Adresse Lage Entfernung z. Vorhaben** 1 Innenstadt Norma / Discounter 800 – 1.499 m² Marktstraße Zentraler Versorgungsbereich < 1 km 2 Ramsee Lidl / Discounter 800 – 1.499 m² Darmstädter Straße Integrierte Streulage 1 – 2 km 3 Berliner Viertel Penny / Discounter 800 – 1.499 m² Berliner Straße Integrierte Streulage 1 – 2 km 4 Berliner Viertel Aldi / Discounter 800 – 1.499 m² Rugbyring Integrierte Streulage 2 km 5 Böllenseesiedlung Kaufland / SB‐Warenh. 5.000 – 9.999 m² Alzeyer Straße dezentral 2 – 3 km 6 Friedrich‐Ebert‐Siedlung Intermarkt / Supermarkt 400 – 799 m² Hans‐Sachs‐Straße Integrierte Streulage 2 – 3 km 7 Friedrich‐Ebert‐Siedlung REWE / Supermarkt 800 – 1.499 m² Adam‐Opel‐Straße Nahversorgungslage Adam‐Opel‐Str. 3 – 4 km 8 Friedrich‐Ebert‐Siedlung Lidl / Discounter 800 – 1.499 m² Adam‐Opel‐Straße Nahversorgungslage Adam‐Opel‐Str. 3 – 4 km 9 Friedrich‐Ebert‐Siedlung Penny / Discounter 800 – 1.499 m² Adam‐Opel‐Straße Nahversorgungslage Adam‐Opel‐Str. 3 – 4 km 10 Haßloch‐Nord REWE / Supermarkt 800 – 1.499 m² Adolf‐von‐Menzel‐Straße Versorgungszentrum Haßloch‐Nord 3 – 4 km 11 Haßloch‐Nord Netto / Discounter 400 – 799 m² Feuerbachstraße Versorgungszentrum Haßloch‐Nord 3 – 4 km 12 Dicker Busch II Netto / Discounter 400 – 799 m² Virchowstraße Integrierte Streulage 4 – 5 km 13 Hasengrund Aldi / Discounter 800 – 1.499 m² Stahlstraße dezentral 4 – 5 km 14 Bauschheim Globus / SB‐Warenhaus 5.000 – 9.999 m² Am Steinmarkt dezentral 5 – 6 km 15 Königstädten Blauer See EDEKA / Supermarkt 400 – 799 m² Konrad‐Adenauer‐Ring Integrierte Streulage 6 km 16 Königstädten Penny / Discounter 400 – 799 m² Im Reis Integrierte Streulage 6 – 7 km * Erweiterung betragt ** kürzeste Entfernung mit dem Pkw, ermittelt durch googlemaps Quelle: GMA‐Erhebung 2018

74 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Im Verhältnis zur Einwohnerzahl in Rüsselsheim (aktuell ca. 64.920 Einwohner41) errechnet sich aus dem o. g. Verkaufsflächenbestand eine Ausstattungsquote mit Nahrungs‐ und Genussmitteln von ca. 480 m² VK je 1.000 EW. Dies ist für ein Mittelzentrum ein unterdurchschnittlicher Wert.

Die Umsatzleistung mit Nahrungs‐ und Genussmitteln in der Gesamtstadt ist auf ca. 143,3 Mio. € zu beziffern42. Hiervon entfallen mehr als die Hälfte auf die Gewerbegebiete Bauschheim (Rhein‐ Main‐Center), Alzeyer Straße und Hasengrund. Dagegen ist nur ca. 5 – 6 % der Umsatzleistung Anbietern im zentralen Versorgungsbereich zuzuordnen, ebenfalls ca. 5 – 6 % Anbietern in Nah‐ versorgungszentren.

Zur Nahversorgungsstruktur in Rüsselsheim ist festzuhalten, dass sich das Nahrungs‐ und Genuss‐ mittel‐Angebot in Rüsselsheim zu einem sehr hohen Grad an städtebaulich nicht integrierten Standorten befindet. Wie auch im Nonfood‐Einzelhandel liegen in Bezug auf städtebauliche inte‐ grierte Lagen (v.a. in der Innenstadt) vor.

In Bezug auf die Betriebstypen fällt auf, dass die Angebotsstruktur v. a. von Discountern geprägt ist. Von den erfassten 16 Lebensmittelmärkten ab 400 m² VK sind 10 Discounter. Hinzu kommen 4 Supermärkte (davon 3 konventionelle und ein ethnischer Markt) und 2 SB‐Warenhäuser, aller‐ dings beide weit im Westen des Stadtgebiets.

In räumlicher Hinsicht sind in den drei an den Vorhabenstandort angrenzenden Stadtteilen (In‐ nenstadt, Ramsee und Opel‐Werk) lediglich zwei Lebensmittelmärkte vorhanden (Norma an der Marktstraße, Lidl an der Darmstädter Straße). Auch wenn die beiden Discounter durch weitere Kleinbetriebe und auch das Angebot des Wochenmarktes ergänzt werden, lässt sich mit Blick auf die Lebensmittelversorgung der Bevölkerung dieser Stadtteile (mehr als 10.000 EW mit Haupt‐ wohnsitz) und der dort Beschäftigten von einem Versorgungsdefizit sprechen.

Aus Sicht eines neuen Lebensmittelmarkts im Quartier MOTORWORLD‐Manufaktur ergibt sich somit eine günstige Wettbewerbssituation, insbesondere für einen Vollsortimenter.

2.2 Angebotssituation in den angrenzenden Städten und Gemeinden

In den umliegenden Städten und Gemeinden sind folgende Lebensmittelmärkte ab ca. 700 m² VK vorhanden:

 Raunheim: E center, Kaufland, REWE, Aldi

 Nauheim: EDEKA, Aldi, Netto, Penny

 Trebur: REWE, EDEKA, Penny

41 Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Stand 31.12.2017. 42 Bereinigte Umsatzleistung, d. h. ohne Nonfood‐Randsortimente bei Lebensmittelmärkten, einschließlich Lebensmittelumsätzen bei Nonfood‐Betrieben.

75 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

 Mörfelden‐Walldorf: REWE (4 x), tegut, Aldi (2 x), Lidl, Netto (2 x), Penny (2 x)

 Flörsheim: REWE (2 x), Aldi, Lidl, Netto, Norma, Penny

 Hochheim: REWE (2 x), Aldi, Lidl, Netto

 Bischofsheim: REWE, EDEKA, Aldi, Penny

 Ginsheim‐Gustavsburg: REWE, tegut, Lidl, Netto (2 x).

Vor allem die Anbieter im nahen Raunheimer Gewerbegebiet Mainspitze (E center, Aldi, Kauf‐ land) profitieren im hohen Maß von Kaufkraftzuflüssen aus Rüsselsheim. Bei den übrigen Märk‐ ten handelt es sich dagegen primär um Nahversorger für die jeweilige Standortkommune.

2.3 Schlussfolgerungen zum erschließbaren Einzugsgebiet des geplanten Lebensmittel‐ markts

Bei der Abgrenzung des Einzugsgebiets des Lebensmittelmarktes mit ca. 1.800 m² VK wurden in erster Linie folgende Punkte berücksichtigt:

 Projektkonzeption (Sortimentsstruktur, Verkaufsflächendimensionierung, Leistungsfä‐ higkeit usw.) und daraus zu erwartende Wirkungen auf die Einkaufsorientierung der Bevölkerung

 Erreichbarkeit des Standorts für potenzielle Kunden, unter Berücksichtigung verkehr‐ licher, topografischer und siedlungsstruktureller Bedingungen

 projektrelevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum (v. a. Lage anderer leistungsstarker Lebensmittelmärkte)

 Anziehungskraft des Makrostandorts Rüsselsheim bzw. des Quartiers MOTORWORLD Manufaktur (Arbeitsort, Infrastrukturausstattung, verkehrliche Anbindung usw.)

 Zeit‐ / Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte)43.

In Rüsselsheim konkurriert der geplante Lebensmittelmarkt in erster Linie mit den nahe gelege‐ nen Discountern Norma (Marktstraße) und Lidl (Darmstädter Straße), außerdem mit Kaufland, Aldi (Rugbyring) und den Lebensmittelmärkten an der Adam‐Opel‐Straße (REWE, Lidl, Penny). Bei der vorgesehenen Dimensionierung des Marktes ist zwar ein moderner und attraktiver Lebens‐ mittelmarkt zu erwarten, allerdings keiner mit herausragendem Angebotsprofil. Auch wegen der etwas ungünstigen Anfahrbarkeit des Vorhabenstandorts aus den östlichen und südlichen Stadt‐ teilen dürfte die Ausstrahlung des geplanten Lebensmittelmarktes begrenzt bleiben.

43 Die GMA hat in Deutschland bereits viele hundert Verbraucherbefragungen durchgeführt, so dass zum Verbraucherverhalten aussagefähige Erkenntnisse vorliegen.

76 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Das Einzugsgebiet des Vorhabens umfasst daher im Kern die Rüsselsheimer Stadtteile Innen‐ stadt (021), Ramsee (022) und Opel‐Werk (013), die alle an den Vorhabenstandort grenzen. Große Bereiche dieser Stadtteile sind vom Vorhabenstandort aus fußläufig erreichbar.

Alle umliegenden Kommunen weisen adäquate eigene Angebote der Nahrungs‐ und Genussmit‐ telversorgung auf. Zudem liegt der Vorhabenstandort in Rüsselsheim nicht an einer regionalen Hauptverkehrsstraße. In Rüsselsheim sind mit Ausnahme von Globus und Kaufland keine Lebens‐ mittelmärkte mit herausragendem Angebotsprofil vorhanden. Daher sind die Bevölkerungen der Nachbarkommunen beim Lebensmitteleinkauf ganz überwiegend nicht auf Rüsselsheim ausge‐ richtet sondern entweder auf die eigenen Lebensmittelmärkte oder auf andere Einkaufsstand‐ orte im Umland (z. B. in Raunheim, Groß‐Gerau). Der geplante Lebensmittelmarkt in der Rüssels‐ heimer Innenstadt wird daher kein regelmäßiges überörtliches Einzugsgebiet erschließen. We‐ sentliche Kaufkraftumlenkungen aus anderen Kommunen hin zum Planobjekt in Rüsselsheim sind deshalb nicht zu erwarten.

Weitere Kundenströme von außerhalb des Einzugsgebietes (sogenannte „Streukunden“) sind grundsätzlich möglich, etwa Beschäftigte in den umliegenden Büros, Werkstätten und Gewerbe‐ betrieben, auswärtige Besucher der MOTORWORLD Manufaktur, Hotelgäste, sporadische Kun‐ den aus anderen Stadtteilen oder sonstige Zufallskunden. Deren Umsätze werden im weiteren Verlauf der Untersuchung als „Streuumsätze“ berücksichtigt.

2.4 Vorhabenrelevantes Bevölkerungs‐ und Kaufkraftpotenzial

Nach Angaben der Stadt Rüsselsheim leben im Einzugsgebiet des Vorhabens, d. h. in den Stadt‐ teilen Innenstadt, Ramsee und Opel‐Werk derzeit 10.330 Einwohner44.

Bei der Kaufkraftberechnung gehen außerdem aktuelle Pro‐Kopf‐Ausgabewerte, die mit den ört‐ lichen Kaufkraftniveaus gewichtet werden, in die Berechnung ein. Nach Angaben des Statisti‐ schen Bundesamtes sowie GMA‐eigenen Berechnungen ist als ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft für Nahrungs‐ und Genussmittel ein Pro‐Kopf‐Wert von ca. 2.035 € anzusetzen. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau in Rüsselsheim liegt mit einem Wert von 99,2 knapp un‐ ter dem Bundesdurchschnitt (normierter Wert = 100,0)45.

Danach errechnet sich für das Einzugsgebiet des geplanten Lebensmittelmarkts im Quartier MO‐ TORWORLD Manufaktur ein aktuelles Kaufkraftpotenzial für Nahrungs‐ und Genussmittel von ca. 20,9 Mio. €. Hinzu kommen die künftigen Bewohner im Quartier MOTORWORLD Manufaktur. Da aber derzeit noch keine genaueren Informationen zur Zahl der zu erwartenden Quartiersbe‐ wohner vorliegen, werden sie noch nicht im o. g. Kaufkraftpotenzial berücksichtigt.

44 Quelle: Statistischer Bericht 2018 der Stadt Rüsselsheim am Main, Stand 31.12.2017, nur Einwohner mit Hauptwohnsitz. 45 Quelle: Michael Bauer Research (MBR), Nürnberg, 2018.

77 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Karte 9: Hauptwettbewerber und Einzugsgebiet des geplanten Lebensmittelmarkts in der MOTORWORLD Manufaktur

Legende M Vorhabenstandort „MOTORWORLD Manufaktur“ Einzugsgebiet des Lebensmittelmarkts 1918 17 Stadtgrenze Rüsselsheim

4 Discounter Supermärkte 3 1 SB‐Warenhäuser M Lebensmittelmärkte ab 400 m² VK: 1110 2 1Norma, Marktstraße 6 8 2 Lidl, Darmstädter Straße 5 97 12 3 Penny, Berliner Straße 4 Aldi, Rugbyring 13 5 Kaufland, Alzeyer Straße 6Intermarkt, Hans‐Sachs‐Straße 7 REWE, Adam‐Opel‐Straße 14 15 8 Lidl, Adam‐Opel‐Straße 9 Penny, Adam‐Opel‐Straße 10 REWE, Adolf‐von‐Menzel‐Straße 16 11 Netto, Feuerbachstraße 12 Netto, Virchowstraße 13 Aldi, Stahlstraße 14 Globus SB‐Warenhaus, Am Steinmarkt 15 EDEKA Boßler, Konrad‐Adenauer‐Ring 16 Penny, Im Reis 17 E center, Raunheim 18 Kaufland, Raunheim 19 Aldi, Raunheim

Kartengrundlage: © OpenStreetMap‐Mitwirkende GMA‐Bearbeitung 2019 78 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

3. Auswirkungsanalyse

3.1 Umsatzprognose und Marktbedeutung des geplanten Lebensmittelmarkts

Die potenzielle Umsatzleistung des geplanten Lebensmittelmarkts wird anhand des Marktanteil‐ konzepts berechnet. Dieses stellt dem relevanten Angebot im Untersuchungsraum das für das Einzugsgebiet errechnete Nachfragevolumen (Kaufkraft) gegenüber. Allerdings lässt das Markt‐ anteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzum‐ lenkungen zu. Mit der Frage, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und welche Folgen die Erweiterung für die vorhandenen Wettbewerber hat, setzt sich dann die Betrachtung der Umsatzumverteilungen auseinander. Schwerpunktmäßig wird der Nah‐ rungs‐ und Genussmittelbereich analysiert. Im Anschluss daran werden die möglichen städtebau‐ lichen und versorgungsbezogenen Wirkungen analysiert.

Aufgrund der dargestellten Angebotslücken im Einzugsgebiet (wenig Lebensmittelmärkte, kein Vollsortimenter vorhanden) sowie seiner Nahversorgungsfunktion sind für den geplanten Le‐ bensmittelmarkt in seinem Einzugsgebiet grundsätzlich hohe Marktanteile zu erwarten. Aller‐ dings ist zu berücksichtigen, dass der Vorhabenstandort noch nicht als Einzelhandelsort etabliert ist und mit dem Pkw teilweise etwas umständlich zu erreichen ist. Somit wurde für den geplanten Lebensmittelmarkt ein maximal möglicher Marktanteil von ca. 20 – 25 % angesetzt. Hiermit ergibt sich für den geplanten Lebensmittelmarkt im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich mit Kunden aus dem Einzugsgebiet (= Stadtteile Innenstadt, Ramsee, Opel‐Werk) eine Umsatzerwartung von ca. 4,7 Mio. €. Für Streukunden (z. B. Beschäftigte in den umliegenden Büros, Werkstätten und Gewerbebetrieben, auswärtige Besucher der MOTORWORLD Manufaktur, Hotelgäste, sporadi‐ sche Kunden aus anderen Stadtteilen, sonstige Zufallskunden) wurde zusätzlich ein maximal mög‐ licher Umsatzanteil von ca. 25 % angesetzt. Einschließlich Streuumsätzen erhöht sich die Umsat‐ zerwartung mit Nahrungs‐ und Genussmitteln damit auf ca. 6,2 – 6,3 Mio. €.

Unter Berücksichtigung von Nonfood‐Umsätzen (Umsatzanteil bei einem Lebensmittelmarkt in der projektierten Größe ca. 15 %) ergibt sich für den geplanten Lebensmittelmarkt im Quartier MOTORWORLD Manufaktur eine Umsatzerwartung von ca. 7,3 Mio. € (vgl. Tabelle 23).

Tabelle 23: Umsatzerwartung des geplanten Lebensmittelmarkts in Rüsselsheim

Kaufkraft Marktanteil Umsatz Umsatz Umsatz‐ Umsatz gesamt Food Food Food Nonfood* herkunft in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € Einzugsgebiet 20,9 20 – 25 4,7 0,8 5,5 Streuumsätze** (hier ca. 25 %) 1,5 – 1,6 0,2 – 0,3 1,8 Insgesamt 6,2 – 6,3 1,0 – 1,1 7,3 * Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich ist bei diesem Format auf ca. 15 % zu veranschlagen. ** Beschäftigte, Zufallskunden, sporadische Kunden aus anderen Stadtteilen GMA‐Berechnungen 2019 (ca.‐Werte, gerundet; Abweichungen durch Rundung möglich)

79 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Von der Umsatzerwartung stammen mindestens 85 % (ca. 6,2 Mio. €) von Kunden aus der Stand‐ ortkommune Rüsselsheim. Dies unterstreicht die hohe Nahversorgungsbedeutung des Vorha‐ bens. Maximal 15 % der Umsätze (ca. 1,1 Mio. €) werden mit auswärtigen Kunden erzielt.

Aus der o. g. Umsatzerwartung errechnet sich im Verhältnis zur geplanten Verkaufsfläche des Le‐ bensmittelmarkts eine Flächenproduktivität von ca. 4.060 € je m² VK. Höhere Werte sind nicht zu erwarten, da die mögliche Marktdurchdringung des Vorhabens durch starke Wettbewerber in Rüsselsheim und im Umland eingeschränkt wird. Auch ist – als rechnerischer Effekt – die recht großzügige Verkaufsfläche der vorliegenden Planung zu berücksichtigen.

3.2 Voraussichtliche Wettbewerbswirkungen und ausgelöste Kaufkraftbewegungen

Umsatzrückgänge sind in erster Linie bei anderen Lebensmittelmärkten mit vergleichbarem An‐ gebotskonzept, d. h. großflächigen Märkten, sowie bei besonders nahe gelegenen Anbietern zu erwarten. Hauptsächlich wird das Erweiterungsvorhaben deshalb die Rüsselsheimer Lebensmit‐ telmärkte Norma, Lidl an der Darmstädter Straße, Kaufland, Aldi am Rugbyring sowie REWE, Lidl und Penny an der Adam‐Opel‐Straße betreffen (zusammen rund 75 % der Umsatzumverteilun‐ gen). Von den übrigen Umsatzumverteilungen entfallen je ca. 5 – 10 % auf das Bauschheimer Globus‐SB‐Warenhaus, auf Lebensmittelmärkte im Raunheimer Gewerbegebiet Mainspitze so‐ wie auf andere auswärtige Standorte (durch Umsatzumlenkung von Streu‐ und Zufallskunden).

Dagegen werden die übrigen im Stadtgebiet ansässigen Anbieter von Lebensmitteln (z. B. türki‐ sche Lebensmittelmärkte Intermarkt und Güven, Bäckereien, Metzgereien, Lebensmittelmärkte in Nahversorgungslagen) nur wenig betroffen sein, da hier nur partielle Sortimentsüberschnei‐ dungen mit dem Lebensmittelmarkt bestehen oder bereits erhebliche Entfernungen vorliegen.

Auch im Nonfoodbereich entstehen aus dem Vorhaben Umsatzumverteilungen, die ebenfalls vorwiegend zu Lasten anderer Lebensmittelmärkte in der Nähe des Einzugsgebiets gehen. Dieser Umsatz verteilt sich auf zahlreiche Branchen, Standorte und Anbieter. Auf ansässige Fachmärkte für Drogeriewaren und Haushaltswaren wird ein weiterer Teil der Umsatzumverteilungen entfal‐ len (z. B. Rossmann, dm, Tedi). Außerdem werden auch weiter entfernte Fachmärkte, Spezialan‐ bieter und SB‐Warenhäuser (z. B. in Raunheim) betroffen sein. Die Umsatzumverteilungswirkun‐ gen werden bei den jeweiligen Betrieben aber sehr gering ausfallen, sodass sie mit den methodi‐ schen Mitteln der prognostischen Marktforschung kaum noch nachweisbar sind. Erhebliche ne‐ gative Auswirkungen der Neuansiedlung bei Fachanbietern von Nonfood‐Waren im Stadtgebiet von Rüsselsheim sowie angrenzenden Städten können ausgeschlossen werden.

Tabelle 24 fasst die zu erwartenden Umsatzumlenkungen durch das Vorhaben im Untersu‐ chungsraum zusammen.

80 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Tabelle 24: Zu erwartende Umsatzumlenkungen durch einen neuen Lebensmittelmarkt am Standort Quartier MOTORWORLD Manufaktur (in Mio. €) Betroffene Standorte Umsatzumlenkungen in Mio. € Nahrungs‐ und Nonfood Insgesamt Genussmittel Rüsselsheim 5,5 0,9 6,4 ‐ davon zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 0,8 0,1 – 0,2 0,9 – 1,0 ‐ davon NVZ Haßloch‐Nord und NVZ Berliner Platz 0,1 < 0,1 0,1 ‐ davon sonstige integrierte Lagen* 2,7 0,4 – 0,5 3,0 – 3,1 ‐ davon Gewerbegebietslagen 1,9 0,3 2,2 Raunheim 0,4 – 0,5 0,1 0,5 – 0,6 ‐ dav. zentraler Versorgungsbereich Stadtzentrum < 0,1 < 0,1 < 0,1 ‐ davon Gewerbegebiet Mainspitze 0,4 – 0,5 0,1 0,5 – 0,6 weiter entfernte Standorte 0,3 < 0,1 0,3 – 0,4 Insgesamt 6,2 – 6,3 1,0 – 1,1 7,3 * inkl. Nahversorgungslage Adam‐Opel‐Straße GMA‐Berechnungen 2019

3.3 Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen

Zur Beurteilung eventueller Beeinträchtigungen der Versorgungsstrukturen infolge des geplan‐ ten Lebensmittelmarktes sind insbesondere die Umsatzumverteilungen zu betrachten, die das Vorhaben bei bestehenden Anbietern in städtebaulich schützenswerten Lagen auslösen wird. Die Auswirkungen des Ansiedlungsvorhabens in Rüsselsheim und umliegenden Städten sind der Ta‐ belle 25 zu entnehmen.

Die stärksten Umsatzumverteilungen werden in der Standortkommune Rüsselsheim eintreten (durchschnittlich 5 %). In Bezug auf die einzelnen Standortlagen sind folgende Auswirkungen zu erwarten:

 Da der geplante Lebensmittelmarkt als Nahversorger für die Rüsselsheimer Innenstadt konzipiert ist, ist in der Innenstadt auch eine überdurchschnittlich hohe Umsatzum‐ verteilungsquote zu erwarten (ca. 8 % im zentralen Versorgungsbereich). Hier fällt die Umverteilungsquote jedoch auch aus rechnerischen Gründen so hoch aus, da in der Innenstadt nur wenige und zudem teilweise leistungsschwache Lebensmittelanbieter vorhanden sind. In der Innenstadt wird vorwiegend Norma von dem neuen Lebensmit‐ telmarkt betroffen sein. Trotz der beträchtlichen Umsatzverluste bei Norma ist jedoch nicht zwingend von einer Bestandsgefährdung dieses strukturprägenden Anbieters auszugehen, da er nach wie vor der nächstgelegene Lebensmittelmarkt für die Wohn‐ gebiete im Nordosten der Innenstadt ist und an seinem Standort zudem von erhebli‐ chen Streukundenpotenzialen (Beschäftigte und Kunden der nahegelegenen Ge‐ schäfte, Banken, des Rathauses, Wochenmarktes, Parkhauses usw.). Bei den übrigen Lebensmittelanbietern in der Innenstadt (Bäckereien, ethnische Anbieter, Tabakhan‐

81 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

del, Wochenmarkt) sind keine Umsatzverluste in bestandsgefährdender Höhe abseh‐ bar, da hier keine direkten Konzeptüberschneidungen mit dem geplanten Lebensmit‐ telmarkt vorliegen. Insgesamt sind also in Folge der Ansiedlung eines Lebensmittel‐ marktes im Quartier MOTORWORLD Manufaktur wesentliche Beeinträchtigungen des Angebotsbestands im zentralen Versorgungsbereich unwahrscheinlich. In Abwägung der Chancen und Risiken des Vorhabens auf die Angebotsstruktur in der Innenstadt überwiegen jedoch die Vorteile. So steigt durch einen neuen leistungsstarken Lebens‐ mittelmarkt die Versorgungsqualität und ‐sicherheit für die Bevölkerung der Innen‐ stadt. Zudem können auch die umliegenden Einzelhandelsbetriebe von den Magnet‐ wirkungen eines modernen Lebensmittelmarkts profitieren. Damit ist von einer Stär‐ kung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt auszugehen und keiner Schwä‐ chung der Versorgungsfunktion. Rein wettbewerbliche Auswirkungen auf einzelne Konkurrenzbetriebe, die zu keinen städtebaulichen Auswirkungen wie einer Schwä‐ chung der Versorgungsfunktion eines zentralen Versorgungsbereichs führen, sind pla‐ nungsrechtlich nicht relevant (vgl. etwa BVerwG v. 17.12.2009, 3 C 1.08).

 In den beiden Nahversorgungszentren Haßloch‐Nord und Berliner Platz wird das Vor‐ haben nur sehr geringe Umsatzverluste bewirken (im NVZ Haßloch‐Nord unter 1 %, im näher gelegenen NVZ Berliner Platz ca. 3 %). Umsatzverluste in dieser Größenordnung sind als wettbewerbsüblich hinzunehmen. Auch im vorliegenden Fall werden sie keine Gefährdungen einzelner Anbieter entstehen lassen.

 Der größte Teil der Umsatzumverteilungen entfällt auf Anbieter in integrierten Streu‐ lagen. Die durchschnittliche Umsatzumverteilungsquote beträgt ca. 5 – 6 %, wobei sich die Umsatzverluste ganz überwiegend auf Lidl an der Darmstädter Straße, Aldi am Rug‐ byring sowie REWE, Lidl und Penny an der Adam‐Opel‐Straße beziehen und im Fall der übrigen Lebensmittelanbieter nur geringe Ausmaße annehmen wird. Aufgrund der ho‐ hen Leistungsfähigkeit der hauptsächlich betroffenen Lebensmittelmärkte ist jedoch in keinem Fall von Geschäftsaufgaben in Folge der Vorhabenrealisierung auszugehen. Somit sind keine wesentlichen negativen Auswirkungen des Vorhabens auf die Nah‐ versorgungsstruktur in Rüsselsheim zu erwarten.

 Bei Anbietern in Gewerbegebietslagen wird das Vorhaben Umsatzverluste von ca. 2 – 3 % im Durchschnitt auslösen. Hauptsächlich von dem Vorhaben betroffen sind die SB‐ Warenhäuser Kaufland und Globus, nachrangig auch Aldi an der Stahlstraße. Bei allen genannten Lebensmittelmärkten in Gewerbegebietslagen handelt es sich um sehr leis‐ tungsfähige Anbieter, die durch die Vorhabenrealisierung nicht in ihrem Bestand ge‐ fährdet werden.

In den Umlandkommunen werden nur sehr geringe Umsatzumverteilungen eintreten. Etwaige Umsatzverluste bei den dortigen Lebensmittelmärkten werden im Wesentlichen aus der Umlen‐ kung von Umsätzen mit Streu‐ und Zufallskunden entstehen. Die Auswirkungen im Umland ver‐

82 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

teilen sich somit auf eine Vielzahl von leistungsstarken Wettbewerbern. Eine übermäßige Belas‐ tung eines einzelnen Anbieters – mit der Folge einer Bestandsgefährdung – kann ausgeschlossen werden. Die durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquoten belaufen sich im Höchstfall (Raun‐ heim) auf ca. 1 %, ansonsten bleiben sie unter 1 %. Dies sind Größenordnungen, die in jedem Fall im Rahmen des Wettbewerbsüblichen liegen und die keine Bestandsgefährdungen auslösen wer‐ den. Wesentliche Auswirkungen auf städtebaulich besonders geschützte Lagen in den Nachbar‐ städten und –gemeinden sind ebenfalls nicht zu erwarten. Tabelle 25: Auswirkungen der Neuansiedlung eines Lebensmittelmarktes am Standort Quartier MOTORWORLD Manufaktur (Nahrungs‐ und Genussmittelbereich)

Umsatzumlenkung Umsatzverlust in Folge der Ansiedlung Umverteilungs‐ zu Lasten von… (Nahrungs‐ und Genussmittel) in Mio. € quote in % Anbieter in Rüsselsheim a. M. 5,5 5 % ‐ davon ZVB Innenstadt 0,9 8 % ‐ davon NVZ Haßloch‐Nord < 0,1 < 1 % ‐ davon NVZ Berliner Platz < 0,1 3 % ‐ davon sonst. Integr. Lagen* 2,7 5 – 6 % ‐ davon Gewerbegebietslagen 1,8 2 – 3 % Anbieter in Flörsheim a. M. < 0,1 < 1 % ‐ dav. im ZVB Innenstadt / Koll. 0,1 < 1 % Anbieter in Raunheim 0,4 – 0,5 1 % ‐ davon im ZVB Stadtzentrum < 0,1 < 1 % ‐ Gewerbegebiet Mainspitze 0,4 – 0,5 1 – 2 % Anbieter in Ginsheim‐Gustavsburg < 0,1 < 1 % ‐ davon im ZVB Gustavsburg < 0,1 < 1 % Anbieter in Bischofsheim < 0,1 < 1 % Anbieter in Nauheim < 0,1 < 1 % * inkl. Nahversorgungslage Adam‐Opel‐Straße GMA‐Berechnung 2019

3.4 Raumordnerische Bewertung gemäß Regionalplan Südhessen

Gemäß Regionalplan Südhessen 2010 muss die Planung als großflächiges Einzelhandelsvorhaben folgenden Maßgaben genügen (vgl. Regionalplan Südhessen, Z3.4.3‐2):

 Zentralitätsgebot: Großflächige Einzelhandelsvorhaben sind grundsätzlich nur in Ober‐ und Mittelzentren zulässig46. Diese Maßgabe wird von dem Vorhaben erfüllt, da Rüsselsheim, das als Mittelzentrum mit Teilfunktion Oberzentrum ausgewiesen ist.

 Kongruenzgebot: Der Einzugsbereich des Vorhabens darf den zentralörtlichen Ver‐ flechtungsbereich der Standortkommune nicht wesentlich überschreiten.

46 Ausnahmen für Lebensmittelmärkte zur Sicherung der örtlichen Grundversorgung möglich.

83 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Auch diese Vorgabe hält der geplante Lebensmittelmarkt ein. Etwa 15 % der Umsatz‐ leistung wird von Kunden von außerhalb der Standortkommune stammen, hingegen der ganz überwiegende Teil (ca. 85 %) von Kunden aus Rüsselsheim.

 Integrationsgebot: Großflächige Einzelhandelsvorhaben müssen enge räumliche und funktionale Verbindung zu bestehenden Siedlungsgebieten aufweisen, d. h. sie sind in bestehende Siedlungsgebiete und ÖPNV‐Netze zu integrieren und sollen Nähe zu Wohnstandorten aufweisen. Beide Aspekte des Integrationsgebots erfüllt der Vorhabenstandort im Quartier MO‐ TORWORLD Manufaktur in vorbildlicher Weise. Das Quartier grenzt nicht nur an dicht bebaute und von Wohnnutzungen geprägten Stadtbereiche (Innenstadt, Quartier nördlich der Weisenauer Straße, Ramsee) sondern soll auch selbst Wohnnutzungen aufnehmen. Der Standort liegt zentral im Stadtgebiet, in kurzer Entfernung zum S‐ Bahnhof und zu Bushaltestellen.

 Beeinträchtigungsverbot: Großflächige Einzelhandelsvorhaben dürfen nach Art, Lage und Größe keine schädlichen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen in der Standortgemeinde und in anderen Gemeinden ausüben. Die verbrauchernahe Versorgung in der Standortgemeinde darf nicht beeinträchtigt werden. Die Analyse der städtebaulichen und versorgungsstruktuellen Auswirkungen des Vor‐ habens im vorangegangenen Kapitel hat gezeigt, dass wesentliche Beeinträchtigungen des Angebotsbestands im zentralen Versorgungsbereich als Folge der Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes nicht zu erwarten sind. Hervorzuheben ist, dass sich der Vorha‐ benstandort selbst im zentralen Versorgungsbereich befindet und damit unmittelbar positive Effekte auf die dortige Versorgungsstruktur bewirken kann. In einer Abwägung der Chancen und Risiken des Vorhabens auf die Angebotsstruktur in der Rüsselsheimer Innenstadt überwiegen die Vorteile (Ergänzung des Lebensmittelangebots, Erhöhung der Versorgungssicherheit, Etablierung eines Magnetbetriebs). Außerhalb der Innen‐ stadt werden in Rüsselsheim keine Gefährdungen von strukturprägenden Lebensmit‐ telmärkten eintreten. Da das Vorhaben ganz überwiegend als Nahversorger für die Rüsselsheimer Innenstadt bzw. das Quartier MOTORWORLD Manufaktur konzipiert ist und den Großteil seiner Umsätze aus Rüsselsheim selbst generieren wird, sind aus dem Vorhaben außerhalb von Rüsselsheim keine Beeinträchtigungen der zentralen Versor‐ gungsbereiche oder der örtlichen Nahversorgungsstrukturen absehbar.

 Eine räumliche Lenkung tritt bei regional bedeutsamen großflächigen Einzelhandels‐ vorhaben ein (d. h. bei Einzelhandelsvorhaben, bei denen zu erwarten ist, dass sich diese auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung nicht nur unwesentlichen aus‐

84 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

wirken können). Diese sind grundsätzlich nur in zentralen Versorgungsbereichen zu‐ lässig; als Ausnahme können Lebensmittel‐Vollversorger bis zu 2.000 m² VK und Le‐ bensmitteldiscounter bis zu 1.200 m² VK als raumverträglich und somit als nicht regio‐ nalbedeutsam angesehen werden, wenn sich ihr Standort in städtebaulich integrierter Lage befindet und die Verträglichkeitsanforderungen eingehalten werden. Da sich der Vorhabenstandort innerhalb des im Regionalplan / RegFNP gebietsscharf abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs befindet, wird die Vorgabe des Primats von zentralen Versorgungsbereichen für großflächige Einzelhandelsvorhaben erfüllt. Hinzuzufügen ist, dass der geplante Lebensmittelmarkt als Nahversorger konzipiert ist und nur 1.800 m² VK umfassen soll; auch deshalb ist das Vorhaben als raumverträglich zu betrachten.

Die durchgeführte Prüfung ergibt, dass der im Quartier MOTORWORLD Manufaktur geplante Le‐ bensmittelmarkt in einer Dimensionierung von 1.800 m² VK mit den Zielen und Grundsätzen der Landes‐ und Regionalplanung vereinbar ist.

85 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

VII. Fazit

Die Stadt Rüsselsheim am Main ist als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums aus‐ gewiesen. Diese zentralörtliche Funktion kann die Stadt, insbesondere der zentrale Versorgungs‐ bereich der Innenstadt, allerdings wegen der dortigen Lücken und Qualitätsmängel im Einzelhan‐ delsangebot kaum erfüllen. Derzeit weist der Einzelhandelsstandort Rüsselsheim in fast allen zen‐ trenrelevanten Warengruppen per Saldo hohe Kaufkraftabflüsse auf. Die daraus resultierende unterdurchschnittliche Einzelhandelszentralität, insbesondere in zentrenrelevanten Warengrup‐ pen, wird dem zentralörtlichen Versorgungsauftrag eines Mittelzentrums mit Teilfunktion eines Oberzentrums nicht gerecht. Deutlich wird hieraus ein erheblicher Ergänzungs‐ bzw. Moderni‐ sierungsbedarf für den örtlichen Einzelhandel.

Seit Jahren wird deshalb eine Umnutzung des sog. Opel‐Forums (Gebäudekomplexe A – D im Opel‐Altwerk, unmittelbar benachbart zur bisherigen Einkaufsinnenstadt) angestrebt. Die Um‐ nutzung des Opel‐Forums als multifunktionalen Standort für Einzelhandel, Wohnen und Indust‐ riekultur ist ein wichtiger Teil des Maßnahmenprogramms im strategischen Entwicklungskonzept „Rüsselsheim 2020“. Die Umnutzung ist als zentrales Leitprojekt zur Revitalisierung und Ertüch‐ tigung der vorgeschädigten Innenstadt sowie zur Attraktivitätssteigerung der Gesamtstadt Rüs‐ selsheim eingestuft. Alternative Standorte in Innenstadtlage stehen für die dringend erforderli‐ chen Angebotsergänzungen nicht zur Verfügung.

Für das Areal des Opel‐Forums, das in der Schnittstelle zwischen Innenstadt, Bahnhof und Opel‐ Werk liegt und im Regionalplan / RegFNP als Teil des zentralen Versorgungsbereichs anerkannt ist, liegt nun die Planung der Activ Immobilien GmbH & Co. KG vor, die hier das Oldtimer‐ und Sportwagenzentrum „MOTORWORLD Manufaktur Rüsselsheim Rhein‐Main“ realisieren möchte. Die Planung beinhaltet ein multifunktionales Quartier in einem Kerngebiet. Das Quartier soll v. a. Fahrzeughandel, Ausstellungsflächen und Werkstätten Raum geben, des Weiteren Dienst‐ leistern, Einzelhandel, Gastronomie, Büro‐, Event‐ und Konferenzflächen, einem Hotel und Boar‐ dinghouse sowie Wohnungen, außerdem einem Parkhaus. Die historischen Gebäude sollen dabei so weit wie möglich erhalten bleiben. Anders als in früheren Einzelhandelsplanungen 2008 und 2014 ist mit der „MOTORWORLD Manufaktur“ kein Shopping Center (i. S. eines geschlossenen Einkaufszentrums) geplant. Die vorliegende Planung unterscheidet sich von einem solchen Shop‐ ping Center insbesondere durch die umfangreichen Anteile an Werkstatt‐ und Ausstellungsflä‐ chen sowie Büro‐ und Wohnnutzungen. Auch hat sich der Umfang der Einzelhandelsflächen (max. 15.000 m² VK) gegenüber früheren Planungen deutlich reduziert.

Ein genauer Nutzungsmix oder ein detailliertes Branchen‐ und Sortimentskonzept für den Ein‐ zelhandel liegt nicht vor. Ohnehin wären Sortiments‐ oder Verkaufsflächenbeschränkungen in diesem innenstädtischen Quartier nicht sinnvoll, denn eine hohe Flexibilität bei der Nutzung der vorgesehenen Verkaufsflächen entspricht bei Kerngebieten der Praxis und der Zielsetzung.

86 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Für die Planung „MOTORWORLD Manufaktur“ mit max. 15.000 m² VK wurden von der GMA als Worst Case folgende Flächen zugrunde gelegt:

 max. 10.500 m² VK für modischen Bedarf

 max. 3.000 m² VK für Hartwaren / persönlichen Bedarf

 max. 3.000 m² VK für DIY / Garten / Freizeit

 max. 1.500 m² VK für Elektro / Technik

 max. 1.500 m² VK für Einrichtungsbedarf

 max. 1.000 m² VK für periodischen Bedarf47.

Aufgrund der baulichen Voraussetzungen werden die einzelnen Ladenflächen ganz überwiegend kleinteilig sein. Angestrebt werden Anbieter mit einem mittleren bis gehobenen Angebotsniveau und teilweise starker Spezialisierung / Individualisierung. Damit werden auch Überschneidungen mit bestehenden Einzelhandelsbetrieben in der Rüsselsheimer Innenstadt minimiert.

Für das Vorhaben wurde eine Umsatzerwartung von insgesamt ca. 50,7 Mio. € errechnet. Die Betrachtung der hieraus resultierenden Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in den umliegenden Städten und Gemeinden hat gezeigt, dass aus dem Vorhaben keine wesentlichen Gefährdungen für die innerstädtischen Einkaufslagen oder Nahversorgungsschwerpunkte ent‐ stehen werden. Ursache dafür ist, dass sich die Umverteilungswirkungen auf eine ganze Reihe von leistungsfähigen Wettbewerbern, innerhalb und außerhalb des Einzugsgebiets, verteilen. Zu einem erheblichen Teil betrifft dies Einkaufszentren oder Fachmarktagglomerationen außerhalb zentraler Lagen, außerdem Onlineanbieter.

Als wesentliche Wettbewerbsstandorte für das Vorhaben sind insbesondere die Fachmarktagglo‐ meration in Weiterstadt, das Main‐Taunus‐Zentrum in Sulzbach, das Gewerbegebiet Am Schind‐ berg in Bischofsheim sowie das Gewerbegebiet Mainspitze in Raunheim zu nennen. Weitere Hauptwettbewerber des Vorhabens und somit hauptbetroffene Standorte sind die Innenstädte der Oberzentren Mainz, Wiesbaden, Darmstadt und Frankfurt, außerdem die Innenstadt von Flörsheim (mit dem Einkaufszentrum Flörsheim Kolonnaden). Auf zentrale Versorgungsbereiche in den Mittelzentren Groß‐Gerau, Hochheim und Mörfelden‐Walldorf, in den umliegenden Un‐ terzenten sowie auf die Stadtbezirkszentren und Stadtteilzentren der Oberzentren wird das Vor‐ haben hingegen aufgrund nur geringer Konzept‐ und Zielgruppenüberschneidungen allenfalls un‐ tergeordnete Auswirkungen ausüben. Städtebauliche Auswirkungen sind in den umliegenden Ober‐, Mittel‐ und Unterzentren nicht zu erwarten.

47 Ohne den von der Stadt zur Nahversorgung des Quartiers gewünschten Lebensmittelmarkt.

87 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

In Rüsselsheim bewirkt die Planung „MOTORWORLD Manufaktur“ durch die damit verbundene Umsatzzunahme einen Zentralitätszuwachs auf künftig 106,5. Deutlich wird hieraus, dass die Kaufkraftbindung in Rüsselsheim durch mehr bzw. attraktivere Angebote und eine verbesserte Marktpositionierung deutlich gesteigert werden kann. Zudem wird ersichtlich, dass das Vorhaben nicht zu einer unverhältnismäßig großen Umsatz‐ und Bedeutungssteigerung des Einzelhandels‐ standorts Rüsselsheim im Vergleich zu umliegenden zentralen Orten führen wird. So wird der Zentralitätswert in Rüsselsheim nahe bei 100,0 liegen (dem Wert, wo Umsatzleistung und örtli‐ ches Kaufkraftpotenzial ausgeglichen sind). Gefährdungen der zentralörtlichen Funktionen der benachbarten zentralen Orte werden durch das Vorhaben nicht ausgelöst.

Ein von der Stadt Rüsselsheim gewünschter Lebensmittelmarkt im Quartier MOTORWORLD Ma‐ nufaktur wird in einer Größe von ca. 1.800 m² VK keine schädlichen Auswirkungen auf die örtli‐ chen und außerörtlichen Versorgungsstrukturen zeigen. Das Vorhaben agiert ganz überwiegend als Nahversorger für die Stadtteile Innenstadt, Ramsee und Opel‐Werk und kann in diesem Raum ein Versorgungsdefizit ausgleichen. Es wird somit den Großteil seiner Umsätze aus Rüsselsheim generieren. Die Analyse der städtebaulichen und versorgungsstruktuellen Auswirkungen des Vor‐ habens ergab, dass wesentliche Beeinträchtigungen des Angebotsbestands im zentralen Versor‐ gungsbereich als Folge der Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes nicht zu erwarten sind. Her‐ vorzuheben ist, dass sich der Vorhabenstandort selbst im zentralen Versorgungsbereich befindet und damit unmittelbar positive Effekte auf die dortige Versorgungsstruktur bewirken kann. In einer Abwägung der Chancen und Risiken des Vorhabens auf die Angebotsstruktur in der Rüs‐ selsheimer Innenstadt überwiegen die Vorteile (Ergänzung des Lebensmittelangebots, Erhöhung der Versorgungssicherheit, Etablierung eines Magnetbetriebs). Außerhalb der Innenstadt werden keine strukturprägenden Lebensmittelmärkte gefährdet, da sich die Auswirkungen des Vorha‐ bens auf mehrere leistungsstarke Anbieter, die sich an autokundenorientierten Standorten au‐ ßerhalb von Nahversorgungszentren befinden, verteilen wird. Auch in den umliegenden Städten und Gemeinden werden aus der Planung keine Beeinträchtigungen der zentralen Versorgungs‐ bereiche oder der örtlichen Nahversorgungsstrukturen entstehen. Die durchgeführte raumord‐ nerische Prüfung hat gezeigt, dass der mit 1.800 m² VK geplante Lebensmittelmarkt mit den Zie‐ len und Grundsätzen der Landes‐ und Regionalplanung vereinbar ist.

88 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Verzeichnisse Seite

Übersicht 1: Warengruppen‐Erläuterung 8

Karte 1: Nutzungskonzept „MOTORWORLD Manufaktur Rüsselsheim Rhein‐ Main“ (Erdgeschoss) 10 Karte 2: Nutzungskonzept „MOTORWORLD Manufaktur Rüsselsheim Rhein‐ Main“ (Obergeschosse) 11 Karte 3: Lage der Stadt Rüsselsheim am Main und zentralörtliche Funktion in der Region 15 Karte 4: Festlegungen des Regionalen Flächennutzungsplans für die Stadt Rüsselsheim am Main (Auszug aus der Hauptkarte) 18 Karte 5: Lage des Vorhabenstandorts in der Rüsselsheimer Innenstadt 21 Karte 6: Wesentliche Versorgungsstandorte im Stadtgebiet von Rüsselsheim 26 Karte 7: Wesentliche Wettbewerbsstandorte für großflächige Einzelhandelsnutzungen im geplanten Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 43 Karte 8: Einzugsgebiet des Einzelhandelsstandorts „MOTORWORLD Manufaktur“ 46

Karte 9: Hauptwettbewerber und Einzugsgebiet des geplanten Lebensmittelmarkts in der MOTORWORLD Manufaktur 78

Foto 1: Fassade zur Marktstraße 22 Foto 2: Sicht von der Bahnhofssüdseite 22 Foto 3: Adamshof 22 Foto 4: Marktstraße 22

Foto 5: Bahnhofsplatz und Bahnhof 22 Foto 6: Sicht aus der Darmstädter Straße 22

Foto 7: Südliche Bahnhofstraße 29 Foto 8: Weisenauer Straße /Marktstraße 29

Foto 9: Friedensplatz 29 Foto 10: Mittlere Bahnhofstraße 29

89 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Tabelle 1: Angebotssituation in den strukturprägenden Versorgungsstandorten von Rüsselsheim – Verkaufsflächenbestand* – 28 Tabelle 2: Angebotssituation in den strukturprägenden Versorgungsstandorten von Rüsselsheim – Bestandsumsätze* – 28 Tabelle 3: Standortprofil der Rüsselsheimer Innenstadt 29 Tabelle 4: Einzelhandelsbestand in der Rüsselsheimer Innenstadt (Zentraler Versorgungsbereich gemäß Regionalplan) 30

Tabelle 5: Angebotssituation in den strukturprägenden Versorgungsstandorten in Zone II des Einzugsgebiets – Verkaufsflächenbestand* – 35 Tabelle 6: Angebotssituation in den strukturprägenden Versorgungsstandorten in Zone II des Einzugsgebiets – Bestandsumsätze* – 35 Tabelle 7: Angebotssituation in den strukturprägenden Versorgungsstandorten in den Zonen III und IV – Verkaufsflächenbestand* – 41 Tabelle 8: Angebotssituation in den strukturprägenden Versorgungsstandorten in den Zonen III und IV – Bestandsumsätze* – 41 Tabelle 9: Wesentliche Einkaufsschwerpunkte in der Rhein‐Main‐Region 42 Tabelle 10: Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet des Planobjektes 48 Tabelle 11: Vorhabenrelevante Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet 50 Tabelle 12: Einzelhandelszentralitäten in Rüsselsheim 52 Tabelle 13: Umsatzerwartung der Einzelhandelsnutzungen im geplanten Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ (Maximalwerte) 53 Tabelle 14: Umsatzerwartung der Einzelhandelsnutzungen im geplanten Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ nach Umsatzherkunft 54 Tabelle 15: Umsatzumlenkungen in Folge der Einzelhandelsnutzungen im geplanten Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ 57 Tabelle 16: Umsatzumlenkungen in der Innenstadt von Rüsselsheim a. M. als Folge des Vorhabens „MOTORWORLD Manufaktur“ 58

Tabelle 17: Umsatzumlenkungen im zentralen Versorgungsbereich von Flörsheim a. M. als Folge des Vorhabens „MOTORWORLD Manufaktur“ 60

Tabelle 18: Umsatzumlenkungen im zentralen Versorgungsbereich von Hochheim a. M. als Folge des Vorhabens „MOTORWORLD Manufaktur“ 61

Tabelle 19: Umsatzumlenkungen im zentralen Versorgungsbereich von Groß‐ Gerau als Folge des Vorhabens „MOTORWORLD Manufaktur“ 61 Tabelle 20: Umsatzumlenkungen im zentralen Versorgungsbereich von Mörfelden‐Walldorf als Folge des Vorhabens „MOTORWORLD Manufaktur“ 62 Tabelle 21: Umsatzumlenkungen in zentralen Versorgungsbereichen der Unterzentren als Folge des Vorhabens „MOTORWORLD Manufaktur“ 64

90 Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019

Tabelle 22: Wesentliche Wettbewerber in Rüsselsheim für den geplanten Lebensmittelmarkt im Quartier MOTROWORLD Manufaktur (Lebensmittelmärkte ab ca. 400 m² VK) 74 Tabelle 23: Umsatzerwartung des geplanten Lebensmittelmarkts in Rüsselsheim 79 Tabelle 24: Zu erwartende Umsatzumlenkungen durch einen neuen Lebensmittelmarkt am Standort Quartier MOTORWORLD Manufaktur (in Mio. €) 81 Tabelle 25: Auswirkungen der Neuansiedlung eines Lebensmittelmarktes am Standort Quartier MOTORWORLD Manufaktur (Nahrungs‐ und Genussmittelbereich) 83

91