Stadt Brandenburg an Der Havel Fortschreibung Des Einzelhandels- Und Zentrenkonzepts
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Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Stadt Brandenburg an der Havel Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Köln, September 2014 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Stadt Brandenburg an der Havel Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Angelina Sobotta, Dipl.-Volksw. Timo Grebe, Dipl.-Geogr. Geschäftsführende Gesellschafter: Dipl.-Geogr. Ursula Mölders Stadt- und Regionalplanerin SRL Dipl.-Ing. Dominik Geyer Stadtplaner AK NW, Bauassessor Stadt- und Regionalplaner SRL Gesellschafter/Seniorpartner: Dr. Paul G. Jansen HRB Köln 62236 Neumarkt 49 50667 Köln Fon 02 21.940 72-0 Fax 02 21.940 72-18 [email protected] www.stadtplanung-dr-jansen.de Inhalt 1 BEARBEITUNGSANSATZ UND RAHMENBEDINGUNGEN 1 1.1 Bearbeitungsansatz 1 1.1.1 Ausgangssituation und Ziele 1 1.1.2 Methodische Vorgehensweise 3 1.2 Untersuchungsrelevante Rahmenbedingungen am Standort Brandenburg an der Havel 5 1.2.1 Lage im Raum und landesplanerische Einstufung 5 1.2.2 Perspektiven der Bevölkerungs- und Siedlungsentwicklung 7 1.2.3 Wirtschaftsstruktur und Arbeitsplätze 11 1.3 Allgemeine Entwicklungstendenzen im Einzelhandel 16 1.3.1 Entwicklungen auf der Nachfrageseite 19 1.3.2 Auswirkungen auf die Stadtentwicklung 21 2 EINZELHANDELSSTANDORT BRANDENBURG AN DER HAVEL 23 2.1 Rechtsrahmen auf Landes- und Regionalplanungsebene 23 2.2 Einzelhandelsausstattung und Leistungsfähigkeit 24 2.2.1 Einzelhandel nach Angebotsschwerpunkt 24 2.2.2 Bereinigte Einzelhandelsausstattung der Stadt Brandenburg an der Havel 29 2.2.3 Struktur und Verteilung großflächiger Einzelhandelsbetriebe 30 2.3 Einzugsbereich, Kaufkraft und Zentralität 31 2.3.1 Einzugsbereich des Einzelhandels in Brandenburg an der Havel 31 2.3.2 Kaufkraftpotenzial 33 2.3.3 Zentralität des Brandenburger Einzelhandels 34 2.3.4 Kaufkraftbewegungen in Brandenburg an der Havel 36 2.4 Entwicklung des Brandenburger Einzelhandels im Zeitraum 2007 bis 2013 40 2.4.1 Einzelhandelsausstattung und betriebliche Leistungsfähigkeit 40 2.4.2 Einzugsgebiet und Kaufkraftbewegungen 43 2.5 Entwicklungsperspektiven des Brandenburger Einzelhandels bis zum Jahr 2030 44 2.5.1 Allgemeine Entwicklungen 44 2.5.2 Umsatzprognose bis zum Jahre 2030 45 2.5.3 Verkaufsflächenentwicklung bis zum Jahre 2030 46 2.5.4 Aktuelle Einzelhandelsplanungen bzw. Bestandsentwicklungen 49 3 ZENTRENKONZEPT FÜR DIE STADT BRANDENBURG AN DER HAVEL 50 3.1 Grundsätzliche Anmerkungen 50 3.1.1 Einzelhandelskonzept als räumliches Steuerungsinstrument 50 3.1.2 Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche 53 3.1.3 Schutz von zentralen Versorgungsbereichen 55 3.2 Zentrenhierarchie 56 3.3 Zentrale Versorgungsbereiche 61 3.3.1 Hauptzentrum Innenstadt 61 3.3.2 Nahversorgungszentrum Am Neuendorfer Sand 69 Inhalt 3.3.3 Nahversorgungszentrum Neuendorfer Straße 74 3.3.4 Nahversorgungszentrum Altstadt 79 3.3.5 Nahversorgungszentrum Wilhelmsdorfer Straße 84 3.3.6 Nahversorgungszentrum Ziesarer Landstraße 89 3.3.7 Nahversorgungszentrum „Einkaufszentrum Görden“ 93 3.3.8 Nahversorgungszentrum Wiener Straße 97 3.3.9 Nahversorgungszentrum Tschirchdamm 102 3.3.10 Nahversorgungszentrum Werner-Seelenbinder-Straße 106 3.3.11 Nahversorgungszentrum Genthiner Straße 111 3.3.12 Nahversorgungszentrum Wusterwitzer Straße 116 3.4 Definition der „Brandenburger Liste“ 121 3.5 Nahversorgungssituation 124 3.5.1 Bedeutung der Nahversorgung 124 3.5.2 Zentrale Versorgungsbereiche und ergänzende wohnungsnahe Standorte 125 3.5.3 Exkurs: Standortentscheidungen und Tragfähigkeit von frequenzstarken Nahversorgungsbetrieben 129 3.6 Agglomerationsstandorte des großflächigen Einzel- handels 130 3.6.1 Agglomerationsstandort Brandenburger Einkaufs- zentrum Wust 131 3.6.2 Agglomerationsstandort Potsdamer Straße/ Alte Potsdamer Straße 132 3.6.3 Agglomerationsstandort Upstallstraße 133 3.6.4 Agglomerationsstandort Beetzsee-Center 133 4 ZIELE DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG IN BRANDENBURG AN DER HAVEL 134 5 EMPFEHLUNGEN ZUR EINZELHANDELSSTEUERUNG IN DER STADT BRANDENBURG AN DER HAVEL 136 5.1 Ansiedlungsleitlinien 138 6 ZUSAMMENFASSUNG DER UNTERSUCHUNG 140 7 ANHANG 143 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1 Bausteine des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts 3 Abbildung 2 Lage der Stadt Brandenburg an der Havel im Raum und zentralörtliche Gliederung 6 Abbildung 3 Bevölkerungsentwicklung in Brandenburg an der Havel seit 2000 im Vergleich 10 Abbildung 4 Bevölkerungsentwicklung differenziert nach Stadtteilen zwischen 1999 und 2012 11 Abbildung 5 Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort im Vergleich von 2000 bis 2011 (2000 = 100%) 12 Abbildung 6 Beschäftigtenstruktur im Vergleich 13 Inhalt Abbildung 7 Pendlerverflechtungen 2010 im engeren wirtschaftlichen Verflechtungsraum der Stadt Brandenburg an der Havel in Prozent 15 Abbildung 8 Verkaufsflächenentwicklung im Einzelhandel 1980 - 2012 (in Mio. qm) 17 Abbildung 9 Entwicklung der Umsatzanteile im Lebensmittel- einzelhandel (in %) 18 Abbildung 10 Einzelhandelsausstattung der Stadt Brandenburg an der Havel nach Angebotsschwerpunkt (in %) 26 Abbildung 11 Einzugsgebiet des Einzelhandels in Brandenburg an der Havel 32 Abbildung 12 Kaufkraftbewegungen in Brandenburg an der Havel im Überblick 37 Abbildung 13 Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen (in Mio. EUR) 38 Abbildung 14 Veränderung der Einzelhandelsausstattung der Stadt Brandenburg an der Havel seit 2007* 41 Abbildung 15 Zentrenhierarchie 52 Abbildung 16 Übersicht der zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Brandenburg an der Havel 60 Abbildung 17 Räumliche Festlegung des Hauptzentrums Innenstadt 68 Abbildung 18 Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums Am Neuendorfer Sand 71 Abbildung 19 Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums Neuendorfer Straße 76 Abbildung 20 Räumliche Festlegung des potenziellen Nahversorgungszentrums Altstadt 80 Abbildung 21 Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums Wilhelmsdorfer Straße 85 Abbildung 22 Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums Ziesarer Landstraße 90 Abbildung 23 Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums „Einkaufszentrum Görden“ 94 Abbildung 24 Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums Wiener Straße 99 Abbildung 25 Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums Tschirchdamm 103 Abbildung 26 Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums Werner-Seelenbinder- Straße 108 Inhalt Abbildung 27 Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums Genthiner Straße 113 Abbildung 28 Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums Wusterwitzer Straße 117 Abbildung 29 Strukturprägende Lebensmittel-SB-Betriebe in der Stadt Brandenburg an der Havel 128 Tabellenverzeichnis Tabelle 1 Einwohner in Brandenburg an der Havel nach Stadtteilen 8 Tabelle 2 Einwohnerentwicklung der Stadt Brandenburg an der Havel 1999 - 2012 9 Tabelle 3 Top Ten des Textileinzelhandels im Jahr 2012 19 Tabelle 4 Einzelhandelsausstattung der Stadt Brandenburg an der Havel nach Angebotsschwerpunkt 26 Tabelle 5 Bereinigte Einzelhandelsausstattung der Stadt Brandenburg an der Havel 29 Tabelle 6 Einzugsbereich des Brandenburger Einzelhandels 31 Tabelle 7 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial nach Warengruppen in der Stadt Brandenburg an der Havel im Jahr 2012 34 Tabelle 8 Zentralitätskennziffern nach Warengruppen in Brandenburg an der Havel im Jahr 2013 35 Tabelle 9 Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen 39 Tabelle 10 Umsatzprognose für die Stadt Brandenburg an der Havel bis 2030 45 Tabelle 11 Prognostizierter Verkaufsflächenüberhang in der Stadt Brandenburg an der Havel bis zum Jahr 2030 nach Warengruppen 47 Tabelle 12 Angeb0tsstruktur eines Nahversorgungszentrums 54 Tabelle 13 Zentrale Versorgungsbereiche – Angebotsstruktur und Verflechtungsbereiche der Lebensmittelmagnetbetriebe 59 Tabelle 14 Einzelhandelssituation im Hauptzentrum Innenstadt 63 Tabelle 15 Komplementärnutzungen im Hauptzentrum Innenstadt 63 Tabelle 16 Nutzungsstruktur im Hauptzentrum Innenstadt 64 Inhalt Tabelle 17 Einzelhandelssituation im Nahversorgungszentrum Am Neuendorfer Sand 71 Tabelle 18 Komplementärnutzungen im Nahversorgungszentrum Am Neuendorfer Sand 72 Tabelle 19 Nutzungsstruktur im Nahversorgungszentrum Am Neuendorfer Sand 72 Tabelle 20 Prognostische Einzelhandelsausstattung im Nahversorgungszentrum Neuendorfer Straße 75 Tabelle 21 Einzelhandelssituation im Nahversorgungszentrum Neuendorfer Straße 76 Tabelle 22 Komplementärnutzungen im Nahversorgungszentrum Neuendorfer Straße 77 Tabelle 23 Nutzungsstruktur im Nahversorgungszentrum Neuendorfer Straße 77 Tabelle 24 Einzelhandelssituation im Nahversorgungszentrum Altstadt 81 Tabelle 25 Nutzungsstruktur im Nahversorgungszentrum Altstadt 82 Tabelle 26 Komplementärnutzungen im Nahversorgungszentrum Altstadt 82 Tabelle 27 Einzelhandelssituation im Nahversorgungszentrum Wilhelmsdorfer Straße 85 Tabelle 28 Komplementärnutzungen im Nahversorgungszentrum Wilhelmsdorfer Straße 86 Tabelle 29 Nutzungsstruktur im Nahversorgungszentrum Wilhelmsdorfer Straße 86 Tabelle 30 Einzelhandelssituation im Nahversorgungszentrum Ziesarer Landstraße 90 Tabelle 31 Komplementärnutzungen im Nahversorgungszentrum Ziesarer Landstraße 91 Tabelle 32 Nutzungsstruktur im Nahversorgungszentrum Ziesarer Landstraße 91 Tabelle 33 Einzelhandelssituation im Nahversorgungszentrum „Einkaufszentrum Görden“ 95 Tabelle 34 Komplementärnutzungen im Nahversorgungszentrum „Einkaufszentrum Görden“ 95 Tabelle 35 Nutzungsstruktur im Nahversorgungszentrum „Einkaufszentrum Görden“ 96 Tabelle 36 Einzelhandelssituation im Nahversorgungszentrum Wiener Straße 98 Tabelle 37 Komplementärnutzungen im Nahversorgungszentrum Wiener Straße 100