Tribunale Ordinario - Busto Arsizio

Ist. n. 5 dep. 07/09/2017

Espropriazioni immobiliari N. 170/2017



TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 170/2017

PROCEDURA PROMOSSA DA: DOBANK SPA MANDATARIA DI UNICREDIT SPA

DEBITORE: LEONARDO SCAROLA, PASQUALE SCAROLA

GIUDICE: DOT.SSA ELISA TOSI

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 07/09/2017 creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

ANTONIO CIAVARELLA CF:CVRNTN65D26I819L con studio in SOMMA LOMBARDO (VA) VIA MAZZINI 2 telefono: 0331253398 email: [email protected] PEC: [email protected]

tecnico incaricato: ANTONIO CIAVARELLA Pagina 1 di 15 Firmato Da: CIAVARELLA ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3c9724da20ce4fd903cdb43ad590d5f8 Ist. n. 5 dep. 07/09/2017

Espropriazioni immobiliari N. 170/2017

TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 170/2017 LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a GOLASECCA Via S. Michele 5/a, della superficie commerciale di 166,23 mq per la quota di: l 1/2 di piena proprietà (LEONARDO SCAROLA)

l 1/2 di piena proprietà (PASQUALE SCAROLA)

L’immobile in cui trovasi ubicata l'unità oggetto di perizia fa parte di una corte del centro storico del Comune di Golasecca. Trarrasi di porzione di corte indipendente, interamente ristrutturata negli anni ottanta del secolo scorso. Al fabbricato si accede tramite una cortile comune di modesta ampiezza, collegato alla via S. Michele da un andito carraio. Nella corte è consentito solo il passaggio con le operazioni di carico e scarico senza possibilità di sosta. L'edificio si presenta in sufficienti condizioni di manutenzione, pur essendo stato oggetto di totale ristrutturazione circa trentanni anni fa, necessita di alcune sistemazioni. Il fabbricato è composto da due piani fuori terra, senza interrato, in corpo staccato trovasi un rustico adibito a magazzino/cantinola. Al pianterreno è ubicata l'autorimessa e la zona giorno dell'abitazione mentre a primo piano si trovano le camere da letto. Identificazione catastale: l foglio 7 particella 669 sub. 501 (catasto fabbricati), categoria A/4, classe 6, consistenza 8 vani, rendita 289,22 Euro, indirizzo catastale: Via S. Michele 5/a, piano: T - 1 -S1, intestato a SCAROLA LENOARDO per 1/2 in separazione dei beni e SCAROLA PASQUALE per 1/2 Coerenze: Dell'abitazione e accessorio in corpo staccato: a nord corte comune al mappale 659 che tramite andito carraio comune accede alla via S. Michele, a est mappali 661, 665 e 666, a sud mappali 5068 e 5162 a ovest mappali 5162 e 300 A.1 box singolo, sviluppa una superficie commerciale di 6,05 Mq. Identificazione catastale:

l foglio 7 particella 669 sub. 502 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 8, consistenza 10 mq, rendita 24,27 Euro, indirizzo catastale: Via S. Michele 2/a, piano: T, intestato a SCAROLA LEONARDO proprietario per 1/2 in separazione dei beni e SCAROLA PASUALE proprietario per 1/2 Coerenze: A nord cortile esclusivo al mappale 55/669 sub 3, a est mappale 665 a sud e ovest unità immobiliare al mappale 55/669 sub 3

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

tecnico incaricato: ANTONIO CIAVARELLA Pagina 2 di 15 Firmato Da: CIAVARELLA ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3c9724da20ce4fd903cdb43ad590d5f8 Ist. n. 5 dep. 07/09/2017

Espropriazioni immobiliari N. 170/2017

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 166,23 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 6,05 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 107.977,78 Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di €. 107.977,78 diritto in cui si trova: Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 86.382,22 trova:

Data della valutazione: 07/09/2017

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da SCAROLA LEONARDO in qualità di proprietario. L'esecutato ha consentito agevolmente l'accesso e la visione dell'immobile oggetto d'esecuzione

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 20/09/2007 a firma di Notaio Ivaldi Riccardo ai nn. 233955/14838 di repertorio, iscritta il 25/09/2007 a MILANO 2 ai nn. 38075/143872, a favore di UNICREDIT BANCA SPA, contro SCAROLA LEONARDO E PASQUALE, derivante da ATTO NOTARILE PUBBLICO. Importo ipoteca: 303.150,00. Importo capitale: 202.100,00. Durata ipoteca: 25 anni 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 08/03/2017 a firma di TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO , trascritta il 16/03/2017 a MILANO 2 ai nn. 19713/30285, a favore di UNICREDIT SPA, contro SCAROLA LEONARDO E PASQUALE, derivante da ATTO GIUDIZIARIO 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

tecnico incaricato: ANTONIO CIAVARELLA Pagina 3 di 15 Firmato Da: CIAVARELLA ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3c9724da20ce4fd903cdb43ad590d5f8 Ist. n. 5 dep. 07/09/2017

Espropriazioni immobiliari N. 170/2017

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: SCAROLA LEONARDO per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 20/09/2007), con atto stipulato il 20/09/2007 a firma di Notaio Riccardo Ivaldi ai nn. 23395414837 di repertorio, trascritto il 25/09/2007 a MILANO 2 ai nn. 143871/75900, in forza di atto di compravendita SCAROLA PASQUALE per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 20/09/2007), con atto stipulato il 20/09/2007 a firma di Notaio Riccardo Ivaldi ai nn. 23395414837 di repertorio, trascritto il 25/09/2007 a MILANO 2 ai nn. 143871/75900, in forza di atto di compravendita

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: STILO SEBASTIANO per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 02/10/1977 fino al 20/09/2007), con atto stipulato il 29/10/1977 a firma di Notaio Sergio Fantasia ai nn. 77284/6405 di repertorio, trascritto il 16/11/1977 a MILANO 2 ai nn. 47243/39343, in forza di atto di compravendita. Si rileva atto di compravendita a rettifica dell'atto di provenienza sopra citato a migliore identificazione catastale- Notaio S. Fantasia in data 04/03/1978 rep. 79085/6805 trascritto a Milano 2 il23/03/1978 nn. 16054/14047 BASSETTI MARIA LUISA per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 02/10/1977 fino al 20/09/2007), con atto stipulato il 29/10/1977 a firma di Notaio Sergio Fantasia ai nn. 77284/6405 di repertorio, trascritto il 16/11/1977 a MILANO 2 ai nn. 47243/39343, in forza di atto di compravendita. Si rileva atto di compravendita a rettifica dell'atto di provenienza sopra citato a migliore identificazione catastale- Notaio S. Fantasia in data 04/03/1978 rep. 79085/6805 trascritto a Milano 2 il23/03/1978 nn. 16054/14047

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione edilizia N. 75/77, intestata a BASSETTI LUISA E STILO SEBASTIANO, per lavori di SISTEMAZIONE CASA D'ABITAZIONE ESISTENTE, rilasciata il 05/08/1977, agibilità del 18/07/1990. Il 13/02/1985 è stata rilasciata nuova concessione edilizia n. 8/85 in Variante alla pratica originaria in quanto i lavori iniziati non erano stati completati, in data 01/01/1989 è stata rilasciata Autorizzazione Edilizia n. 2/89 per lavori di formazione locale ripostiglio e apertura nuova finestra a primo piano

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera N° 4 del 18/02/2016 , l'immobile ricade in zona NUCLEI DI ANTICA FORMAZIONE (N.A.F.). Norme tecniche di attuazione ed indici: Destinazioni ammessa: residenziale- interventi ammessi: recuperi edilizi, ampliamenti e pertinenze- Indice 0,2 mq/mq elevabile a 0,3 mq/mq per recupero sottotetto- con possibilità di ampliamento di 20 mq per unità immobiliare esistente o adeguamento energetico con ampliamento di 20% SLP oltre a recupero sottotetto- RC 20% max - Permeabilità: 60% min -H max 7 mt-

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

tecnico incaricato: ANTONIO CIAVARELLA Pagina 4 di 15 Firmato Da: CIAVARELLA ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3c9724da20ce4fd903cdb43ad590d5f8 Ist. n. 5 dep. 07/09/2017

Espropriazioni immobiliari N. 170/2017

Nella camera matrimoniale si riscontra una grossa macchia di umidità, fenomemo da attribuire ad eventuale perdita dal tetto.

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: A pianterreno non risulta corretta la posizione dei tavolati divisori nonchè è stata ridotta la superficie del box per ricavare l'angolo doccia nel bagno, a primo piano è stato demolito il tavolato a delimitazione del vano ripostiglio. Le aperture esterne risultano lievemente difformi dimensionalmente rispetto a quanto autorizzato e la posizione delle due porte finestre del prospetto sud/ovest non corrisponde ai grafici di progetto approvati (normativa di riferimento: DPR 380/2001 e L.R. 12/2005) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Occorrerà procedere con l'accertamento di conformità ex art. 36L DPR 380/01 smi e secondo i disposti del seguente art. 37/L comma 4 - accertata la conformità delle opere agli strumenti urbanistici vigenti sia al momento dell'esecuzione sia attuali- il responsabile del procedimento del settore edilizia privata del Comune di Golasecca irrogherà una sanzione compresa tra € 516 e € 10.329- Vista l'entità minima degli abusi è prassi del comune applicare il valore minimo per ciascuna tipologia (abusi interni e abusi esterni). Essendo le opere esterne riferibili ai primi anni ottanta dello scorso secolo, per la loro sanatoria non servirà conseguire la compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 146, comma 4 D.lgs 42/2004 L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l permesso di costruire in sanatoria e costi professionali: €.4.000,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: tre mesi Questa situazione è riferita solamente a Abitazione

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

L'immobile risulta conforme.

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:

L'immobile risulta conforme.

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO:

tecnico incaricato: ANTONIO CIAVARELLA Pagina 5 di 15 Firmato Da: CIAVARELLA ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3c9724da20ce4fd903cdb43ad590d5f8 Ist. n. 5 dep. 07/09/2017

Espropriazioni immobiliari N. 170/2017

Conformità titolarità/corrispondenza atti:

L'immobile risulta conforme.

BENI IN GOLASECCA VIA S. MICHELE 5/A APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A appartamento a GOLASECCA Via S. Michele 5/a, della superficie commerciale di 166,23 mq per la quota di: l 1/2 di piena proprietà (LEONARDO SCAROLA)

l 1/2 di piena proprietà (PASQUALE SCAROLA)

Fronte ingresso Ripostiglio in corpo staccato

tecnico incaricato: ANTONIO CIAVARELLA Pagina 6 di 15 Firmato Da: CIAVARELLA ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3c9724da20ce4fd903cdb43ad590d5f8 Ist. n. 5 dep. 07/09/2017

Espropriazioni immobiliari N. 170/2017

Fronte retro

DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale (centro storico) in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Sesto Calende- Somma Lombardo). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria.

Andito carraio accesso dalla via S. Michele Ortofoto

SERVIZI asilo nido nella media biblioteca al di sotto della media campo da tennis al di sotto della media campo da calcio nella media farmacie al di sotto della media musei al di sotto della media

tecnico incaricato: ANTONIO CIAVARELLA Pagina 7 di 15 Firmato Da: CIAVARELLA ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3c9724da20ce4fd903cdb43ad590d5f8 Ist. n. 5 dep. 07/09/2017

Espropriazioni immobiliari N. 170/2017

negozi al dettaglio al di sotto della media parco giochi al di sotto della media scuola elementare nella media scuola per l'infanzia nella media scuola media inferiore nella media spazi verde al di sopra della media

COLLEGAMENTI aeroporto distante 10 km ottimo autobus distante 100 mt ottimo autostrada distante 7 km nella media ferrovia distante 13 km mediocre

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: nella media esposizione: al di sotto della media luminosità: al di sotto della media panoramicità: scarso impianti tecnici: scarso stato di manutenzione generale: scarso servizi: scarso

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Il fabbricato è parte di una porzione di corte indipendente del centro storio del Comune di Golasecca, la tipologia costruttiva originaria dell'abitazione è stata quasi interamente sostituita nella ristrutturazione del fabbricato, avvenuta nei primi anni ottanta del secolo scorso, che ha previsto il rifacimento dei solai, del tetto e parte delle murature perimetrali. La struttura portante è in muratura in parte in laterizio e in parte in pietra/laterizio, le solette sono in latero-ca, il tetto è in legno con manto in tegole in cotto. I serramenti sono in legno con doppi vetri e persiane a ventola. La tipologie dei materiali di finitura sono di edilizia di tipo corrente senza particolari caratteristiche di pregio. I serramenti esterni sono in legno con scuri e doppi vetri, le porte interne sono in legno tamburato, i pavimenti sono in grès porcellanato, le pareti e soffitti sono intonacati a civile. I sanitari sono in ceramica di tipo a pavimento. L’impianto elettrico è sottotraccia e l’impianto di riscaldamento è in radiatori in alluminio. Una caldaia a metano posta nel ripostiglio sotto il bacone della cucina assolve al fabbisogno di acqua calda sanitaria e riscaldamento. Non è stato possibile reperire le certificazioni di conformità degli impianti. Una scala intena in cemento armato con rivestimento in pietra, posta nel soggiorno disimpegna i due piani dell'abitazione. Nel soggiorno è presente un caminetto a legna funzionante. Il cortile comune è pavimetato in autobloccanti, il cortile di proprietà è recintato e pavimentato in cemento mentre il cortile posto sul retro è pavimetato con piastrelle di grès porcellanato. Il cortile sulla corte comune presenta una recinzione in calcetruzzo con soprastante cancellata in ferro. In copro staccato un locale uso cantina è stato finemente ristrutturato mantenendo le caratteristiche architettoniche dell'epoca della sua costruzione in pietra e mattoni a vista.

tecnico incaricato: ANTONIO CIAVARELLA Pagina 8 di 15 Firmato Da: CIAVARELLA ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3c9724da20ce4fd903cdb43ad590d5f8 Ist. n. 5 dep. 07/09/2017

Espropriazioni immobiliari N. 170/2017

Delle Componenti Edilizie: cancello: doppia anta a battente realizzato in nella media ferro con apertura manuale infissi esterni: anta singola a battente realizzati in al di sotto della media legno tamburato manto di copertura: realizzato in tegole in cotto. mediocre Nella camera matrimoniale sono evidenti segni di infiltrazioni d'acqua per eventuale rottura di tegole pareti esterne: costruite in muratura di mattoni al di sotto della media pietrame pavimentazione esterna: realizzata in cemento al di sotto della media pavimentazione esterna: realizzata in piastrelle nella media grès porcellanato pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di nella media grès plafoni: realizzati in intonaco . nella camera al di sotto della media matrimoniale il plafone è da sistemare portone di ingresso: anta singola a battente al di sotto della media realizzato in legno massello , gli accessori presenti sono: serratura di sicurezza rivestimento esterno: realizzato in intonaco di nella media cemento rivestimento interno: posto in bagno e cucina al di sotto della media realizzato in piastrelle ceramica scale: interna con rivestimento in pietra al di sotto della media Degli Impianti: antenna collettiva: digitale terrestre e satellitare al di sotto della media conformità: non rilevabile citofonico: ricevitore a cornetta conformità: non nella media rilevabile elettrico: sottotraccia , la tensione è di 220V nella media conformità: non rilevabile fognatura: mista la reti di smaltimento è realizzata nella media in tubi in PVC con recapito in collettore o rete comunale conformità: non rilevabile gas: sottotraccia con alimentazione a metano nella media conformità: non rilevabile idrico: sottotraccia con alimentazione in nella media acquedotto cittadino , la rete di distribuzione è realizzata in tubi in polipropilene conformità: non rilevabile telefonico: sottotraccia conformità: non rilevabile nella media termico: caldaia con alimentazione in metano i nella media diffusori sono in radiatori in alluminio conformità: non rilevabile Delle Strutture: balconi: costruiti in cemento armato nella media

tecnico incaricato: ANTONIO CIAVARELLA Pagina 9 di 15 Firmato Da: CIAVARELLA ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3c9724da20ce4fd903cdb43ad590d5f8 Ist. n. 5 dep. 07/09/2017

Espropriazioni immobiliari N. 170/2017

copertura: a falde costruita in legno nella media scale interne: a rampa unica realizzate in cemento nella media armato solai: solaio misto in cemento armato/laterizio in nella media opera con nervature parallele strutture verticali: costruite in muratura nella media travi: costruite in cemento armato nella media

soggiorno cucina

bagno pianterreno camera matrimoniale

tecnico incaricato: ANTONIO CIAVARELLA Pagina 10 di 15 Firmato Da: CIAVARELLA ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3c9724da20ce4fd903cdb43ad590d5f8 Ist. n. 5 dep. 07/09/2017

Espropriazioni immobiliari N. 170/2017

cameretta bagno primo piano

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

descrizione consistenza indice commerciale locali principali 150,51 x 100 % = 150,51

accessori non direttamente 21,67 x 25 % = 5,42 accessibili da sup. principali

balconi comunicanti con vani 21,67 x 30 % = 6,50 principali

aree scoperte pertinenziali 38,00 x 10 % = 3,80

Totale: 231,85 166,23

ACCESSORI:

tecnico incaricato: ANTONIO CIAVARELLA Pagina 11 di 15 Firmato Da: CIAVARELLA ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3c9724da20ce4fd903cdb43ad590d5f8 Ist. n. 5 dep. 07/09/2017

Espropriazioni immobiliari N. 170/2017

box singolo, sviluppa una superficie commerciale di 6,05 Mq. Identificazione catastale:

vista interna del locale vista esterna

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 28/07/2017 Fonte di informazione: Sito specializzato Descrizione: Casa di corte indipendente Indirizzo: Via Piave Superfici principali e secondarie: 160

tecnico incaricato: ANTONIO CIAVARELLA Pagina 12 di 15 Firmato Da: CIAVARELLA ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3c9724da20ce4fd903cdb43ad590d5f8 Ist. n. 5 dep. 07/09/2017

Espropriazioni immobiliari N. 170/2017

Superfici accessorie: 20 Prezzo/Prezzo richiesto: 105.000,00 pari a 583,33 Euro/mq Sconto trattativa: 10 % Prezzo: 94.500,00 pari a 525,00 Euro/mq

COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 01/09/2017 Fonte di informazione: Agenzia Immobiliare Descrizione: Abitazione di corte indipendente Indirizzo: zona limitrofa al bene in perizia Superfici principali e secondarie: 100 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 100.000,00 pari a 1.000,00 Euro/mq Sconto trattativa: 15 % Prezzo: 85.000,00 pari a 850,00 Euro/mq

INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: agente tecocasa (01/09/2017) Domanda: medio bassa Offerta: media Tempo di rivendita o di assorbimento: sei/nove mesi Valore minimo: 600,00 Valore massimo: 900,00 Note: valori per edifici in condizione ordinaria OMI - agenzia del territorio (31/12/2016) Valore minimo: 900,00 Valore massimo: 1.100,00 Note: valori riferiti a immobili "abitazioni civili" in stato conservativo "normali"- CCIAA Varese (31/12/2016) Valore minimo: 650,00 Valore massimo: 900,00 Note: valori riferiti a immobili abitabili in buono stato

SVILUPPO VALUTAZIONE: Si è provveduto ad effettuare una accurata ricognizione dell'immobile al fine di individuarne la consistenza, le condizioni di conservazione e di manutenzione. Sono state acquisite ed esaminate le caratteristiche urbanistiche della zona e la qualità servizi. Nella valutazione è stato adottato il criterio del più probabile valore venale ottenuto attraverso un attento esame e comparazione dei valori di mercato delle contrattazioni immobiliari della zona, con rilevazione di prezzi storici certi e recenti in numero sufficientemente da costituire una scala di valori noti che permetta di inserire per comparazione il valore dell'edificio oggetto di perizia. Il valore di raffronto sarà rappresentato dal più attendibile "valore unitario a mq di superficie commerciale/lorda" mediamente espresso dal mercato delle contrattazioni immobiliari della zona, per unità abitative aventi caratteristiche tipologico-ubicazionali, epoca costruttiva, stato di consistenza e grado di rifinitura del tutto analoghe a quelle dell'immobile oggetto di stima. La rilevazione dei valori ha dato delle risultanze abbastanza omogenee, in quanto le contrattazioni sul libero mercato hanno portato a determinare che l’attuale prezzo medio per

tecnico incaricato: ANTONIO CIAVARELLA Pagina 13 di 15 Firmato Da: CIAVARELLA ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3c9724da20ce4fd903cdb43ad590d5f8 Ist. n. 5 dep. 07/09/2017

Espropriazioni immobiliari N. 170/2017

abitazioni simili è compreso in una forbice di €/mq 500/750, valori in linea con i dati espressi dalle banche dati statistiche della CCIAA di Varese e dalle agenzie immobiliari della zona. Da far rilevare che l’OMI dell’Agenzia delle Entrate per la zona di riferimento B1 espone una quotazione di €/mq 900-1100 per abitazioni di tipo "civile". Detti valori si ritiengono lievemente superiori alla media della fascia tipologica di mercato di riferimento per beni simili o identici a quello stimato, pertanto si ritiene non comparabile. La valutazione del prezzo ha tenuto in considerazione dell'accessibilità non agevole al fabbricato, poichè oltre alla via S. Michele che presenta un calibro ridotto, l'accesso alla corte avviene da un andito carraio. Per le sopra esposte considerazioni si valuta il prezzo al mq di riferimento in € 650,00.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 166,23 x 650,00 = 108.048,53 Valore superficie accessori: 6,05 x 650,00 = 3.929,25 111.977,78

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 111.977,78 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 111.977,78

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

In riferimento ai dati disponibili si è ritenuto ragionevole applicare il criterio del prezzo medio mono parametrico, che si traduce nell’adattamento dei valori di mercato rilevati in funzione delle specifiche e significative caratteristiche che differenziano il fabbricato da stimare rispetto a quelli presi a riferimento, che per verifica viene comparato per omogeneizzazione e ragguaglio alle quotazioni delle banche dati immobiliari (quotazioni OMI, CCIAA, Borsino Immobiliare..). Nello sviluppo della valutazione si è dovuto necessariamente tener conto delle caratteristiche estrinseche del fabbricato, quali ’lubicazione, l'accessibilità e il tessuto urbano circostante. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, ufficio del registro di Gallarate, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, Ufficio Tecnico di Golasecca, Agenzie immobiliari della stessa città, osservatori del mercato immobiliare Varese. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, ufficio del registro di Gallarate, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Golasecca, agenzie: Golasecca e Somma Lombrado, osservatori del mercato immobiliare Varese

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

tecnico incaricato: ANTONIO CIAVARELLA Pagina 14 di 15 Firmato Da: CIAVARELLA ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3c9724da20ce4fd903cdb43ad590d5f8 Ist. n. 5 dep. 07/09/2017

Espropriazioni immobiliari N. 170/2017

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 166,23 6,05 111.977,78 111.977,78

111.977,78 € 111.977,78 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 4.000,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 107.977,78

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore €. 0,00 di realizzo): Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e €. 107.977,78 di diritto in cui si trova: Ulteriore riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base €. 21.595,56 catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo): Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 86.382,22 di fatto e di diritto in cui si trova:

data 07/09/2017

il tecnico incaricato ANTONIO CIAVARELLA

tecnico incaricato: ANTONIO CIAVARELLA Pagina 15 di 15 Firmato Da: CIAVARELLA ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3c9724da20ce4fd903cdb43ad590d5f8