Hotel Wormerland

ruimtelijke onderbouwing Hotel Wormerland

G emeent e Wo rmerland , i.o.v . Plavor I b.v. en Prowinko Nederland b.v.

Versie: d.d. 02 december 2009

Herziene versie: d.d. 18 februari 2015 projectnummer 80254.03

INHOUD

1 INLEIDING 1 1

PROJECTLOCATIE 2

2 | 2.1 LIGGING EN BESCHRIJVING PROJECTLOCATIE 2

2.2 LANDSCHAPPELIJKE KARAKTERISTIEKEN 3 E R L A N D

3 VIGEREND BESTEMMINGS PLAN 4

3.1 VOORSCHRIFTEN BESTEMMINGSPLAN 4 GEMEENTE WORM HET PROJECT 6

4 – D 4.1 INLEIDING 6 4.2 INPASSINGSSTUDIE HOTEL WORMERLAND 6 4.3 BEELDKWALITEITSPLAN 7 4.4 ONTWERP 11 4.5 LANDSCHAPPELIJKE INPASSING 12

4.6 RUIMTELIJKE EFFECTEN 12 WING HOTEL WORMERLAN 4.7 DUURZAAMHEID 13

5 BELEID 14 5.1 RIJKSBELEID 14 5.2 PROVINCIAAL BELEID 18

5.3 REGIONAAL BELEID 22

RUIMTELIJKE ONDERBOU

5.4 GEMEENTELIJK BELEID 28 |

6 MILIEUASPECTEN 31

BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING A M S T E R DA M 6.1 31 •

6.2 EXTERNE VEILIGHEID 32 SAB 6.3 BODEM 34 6.4 GELUID 36 6.5 LUCHTKWALITEIT 36

7 RUIMTELIJKE ASPECTEN 38 7.1 FLORA EN FAUNA 38 7.2 WATERPARAGRAAF 41 7.3 ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE 44 7.4 VERKEER EN VERVOER 45

8 ECONOMISCHE UITVOERB AARHEID 49

9 MAATSCHAPPELIJKE UIT VOERBAARHEID 49

10 AFWEGING EN CONCLUSI E 49

SEPARATE BIJLAGEN  Landschappelijke inpassing Hotel, Leeghwaterweg/A7 Wormerland, SAB Amsterdam  Beeldkwaliteitplan Hotel Wormerland, SAB, 16 maart 2009  Externe veiligheid hogedruk aardgasleiding Hotel Leeghwaterweg in gemeente Wor- merland, AVIV, 5 september 2013  Advies externe veiligheid Hotel Wormerland, brandweer Zaanstreek-Waterland

 Verkennend bodemonderzoek, Wareco  Onderzoek luchtkwaliteit, SAB Arnhem  quick scan flora en fauna, SAB Arnhen  flora en fauna onderzoek, SAB Arnhem

2  Nartuurtoets, Nico Vens

|  Orienterende Habitattoets, SAB Arnhem  Parkeerstudie, Goudappel Coffeng  Risicoanalyse Planschade, SAB Arnhem

GEMEENTE WORMERLAND

–

D D

WING HOTEL WORMERLAN

RUIMTELIJKE ONDERBOU

A M S T E R DA M

• SAB

1 INLEIDING

Plavor I B.V. en Prowinko Nederland B.V. hebben het initiatief genomen om bij de aan- 1

sluiting van de A7 met de Leeghwaterweg in de gemeente Wormerland een hotel te | ontwikkelen. De plannen gaan uit van het realiseren van een duurzaam 4-sterren hotel met 100 kamers, 175m² vergaderruimte, een fitnessruimte, fietsverhuur en een restau- E R L A N D rant van 280m². De totale footprint van het hotel bedraagt ca. 1600 m2 en wordt zo ontworpen dat het goed past in de natuurlijke en groene omgeving. Het hotel wordt

naast de huidige carpoolplaats en daaraan gelegen wegrestaurant (Burger King) ge-

GEMEENTE WORM

plaatst. Het betreft hier een locatie die goed bereikbaar is zowel met de auto als met het – D openbaar vervoer. In de nabijheid van het projectplan zijn toeristische voorzieningen aanwezig (o.a. Zaanse Schans) en zijn diverse mogelijkheden voor recreatieve activiteiten (o.a. fietsroutes). Het hotel en de omgeving kan dan ook gaan dienen als ontmoetings- plaats om de mooie landschappelijke en cultuurhistorische omgeving van het Lage Hol- landse Land verder te verkennen.

WING HOTEL WORMERLAN De ontwikkeling van het hotel past niet binnen de voorschriften van het vigerende bestemmingsplan “Landelijk gebied” (vastgesteld op 4 april 2007 en goedgekeurd op 4 oktober 2007). De bestemming van het perceel is verkeersdoeleinden. Artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening biedt de mogelijkheid om vrijstelling te verlenen van een bestemmingsplan. Een project dat afwijkt van het bestemmingsplan

kan dan toch worden verwezenlijkt. Voorwaarde is dat dit vrijstellingsbesluit wordt voor- RUIMTELIJKE ONDERBOU

| zien van een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’. Het voorliggende document is daartoe opgesteld.

A M S T E R DA M De opbouw van deze ruimtelijke onderbouwing is als volgt. Na deze inleiding (1) wordt • ingegaan op de begrenzing en het karakter van de projectlocatie (2). Daarna volgt een SAB beschrijving van de afwijkingen ten opzichte van het bestemmingsplan (3) alsmede een ruimtelijke beschrijving van het project (4). In de daaropvolgende hoofdstukken worden uitvoerbaarheidaspecten van het project beschreven. Allereerst wordt ingegaan op de relevante beleidskaders van de verschillende overheden (5). Daarna komen de milieuaspecten aan de orde (6). Deze worden gevolgd door de relevante ruimtelijke aspecten (7). Nadat de economische en maatschappelijke haalbaarheid is aangetoond (8 en 9) volgt tot slot de eindconclusie (10).

2 P ROJECTLOCATIE

| 2.1 LIGGING EN BESCHRIJVING PROJECTLOCATIE

De projectlocatie ligt in de polder de Wijdewormer bij de afslag Zaanse Schans op de A7. De projectlocatie wordt ingeklemd door de A7, de Leeghwaterweg en een watergang van de polder. Op de onderstaande kaart is de globale ligging van de projectlocatie weerge-

geven.

GEMEENTE WORMERLAND

– D D

118-499 119-499 WING HOTEL WORMERLAN

118-498 119-498

©© TopografischeTopografische Dienst,Dienst, EmmenEmmen

RUIMTELIJKE ONDERBOU

| Projectlocatie in de Wijdewormer

De projectlocatie is momenteel gedeeltelijk in gebruik als carpoolplaats (mobiplaza) en

A M S T E R DA M parkeerplaats. Hier zijn 97 parkeervakken aanwezig. Aan de zuidzijde is een wegrestau- •

rant (Burger King) gevestigd. Het gebouw van het wegrestaurant heeft één bouwlaag. De SAB ‘punt van het terrein’ aan de noordzijde ligt braak en wordt omsloten door bomen en

begrenzing projectlocatie (bron google earth)

struiken. Op de onderstaande luchtfoto is de projectlocatie blauw omkaderd. De luchtfoto geeft de ‘oude’ situatie weer, inmiddels is de carpoolplaats uitgebreid en is het wegrestaurant gerealiseerd zoals op de foto op de volgende pagina te zien is. Via de

carpoolplaats bereikt men de drive-in van het wegrestaurant. Aan de Leeghwaterweg bevindt zich een bushalte ten behoeve van de mobiplaza.

E R L A N D

GEMEENTE WORM

–

D WING HOTEL WORMERLAN

Huidige inrichting plangebied, deel carpoolplaats/burger king

2.2 LANDSCHAPPELIJKE KARAKTERISTIEKEN RUIMTELIJKE ONDERBOU

De projectlocatie ligt in de polder Wijdewormer. Deze polder wordt gekarakteriseerd door | lange rechte lijnen. De omgeving van de projectlocatie bestaat hoofdzakelijk uit weilanden, akkers en wegen in een agrarisch landschap met veel watergangen, singels en

kleine bosjes. De projectlocatie ligt direct naast de A7. De A7 volgt de verkavelingsrich- A M S T E R DA M

ting van de polder en doorsnijdt deze in ongeveer twee gelijke helften. Daar waar de A7 • SAB de oorspronkelijke richting van de polder verlaat, zijn twee kleinere ‘kamers’ ontstaan. Dit zijn door bomen omzoomde percelen die als apart onderdeel van de polder kunnen worden gezien. De zuidelijk gelegen ‘kamer’ betreft onderhavige projectlocatie waar het hotel Wormerland wordt gerealiseerd.

“Kamers”

‘Kamers’ in de Wijde Wormer

4 3 V IGEREND BESTEMMINGSPLAN

3.1 VOORSCHRIFTEN BESTEMMINGSPLAN

De projectlocatie valt onder de werking van het bestemmingsplan “Landelijk gebied

Wormerland”. Dit bestemmingsplan is 4 april 2007 vastgesteld door de gemeenteraad

GEMEENTE WORMERLAND

– van Wormerland en 4 oktober 2007 goedgekeurd door gedeputeerde staten van Noord- D D Holland.

De projectlocatie heeft de bestemming verkeersdoeleinden. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor: a. (ontsluitings)wegen, paden, bruggen, dammen en/of duikers, viaducten en/of tunnels,

sloten, bermen en beplanting en parkeervoorzieningen; WING HOTEL WORMERLAN b. gebouwen ten behoeve van een wegrestaurant en servicedoeleinden voor de aangrenzende carpoolplaats, indien de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanduiding “wegrestaurant”; met de daarbijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder geluidsscher-

men en bruggen, dammen en/of duikers.

RUIMTELIJKE ONDERBOU

A M S T E R DA M

• SAB

Uitsnede plankaart bestemmingsplan “Landelijk gebied”

Tevens ligt de voorgenomen ontwikkeling binnen de aanvullende bestemming ‘aandacht- zone wegverkeerlawaai’ en de aanvullende bestemming ‘nuts- en buisleidingen’. Voor de aanvullende bestemming ‘geluidszone’ geldt dat er rekening moet worden gehouden met het wegverkeerslawaai indien er een geluidsgevoelig object wordt gebouwd. In paragraaf 6.4 wordt dieper ingegaan op het aspect geluid. De buisleidingen zijn aangegeven door middel van de bestemming ‘nuts- en buisleidingen’. Op de gronden met deze bestemmingen mogen geen gebouwen worden gebouwd anders dan ten dienste van de aanvullende bestemming.

E R L A N D

GEMEENTE WORM

– D

uitsnede obstakelkaart bestemmingsplan “Landelijk gebied”

De voorgenomen ontwikkeling is strijdig met het vigerende bestemmingsplan. de ontwik-

keling bestaat uit een hotel in een rijksbufferzone. De provincie heeft middels een speer- WING HOTEL WORMERLAN puntenlijst aangegeven wanneer een verklaring van geen bezwaar noodzakelijk is. Deze verklaring kan worden verkregen door een artikel 19, lid 1 WRO te doorlopen. Verblijfsre- creatie en ontwikkelingen in de rijksbufferzone vallen onder dit speerpuntenbeleid. De gemeente Wormerland heeft middels een brief (d.d. 17 januari 2008 met kenmerk 084.00016) aangegeven ambtelijk voornemens te zijn het college en de voorronde van

de raad positief te adviseren om medewerking te verlenen aan een artikel 19 WRO pro-

RUIMTELIJKE ONDERBOU cedure. Voor het afwegen of deze vrijstelling kan worden verleend en om de procedure | te voeren hebben het college en de voorronde van de raad een ruimtelijke onderbouwing

nodig. Daartoe is voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

A M S T E R DA M

• SAB

4 HE T P RO JE CT

| 4.1 INLEIDING

Het plan van Plavor I B.V. en ProWinko Nederland B.V. gaat uit van een 4-sterren hotel met 100 kamers, een restaurant, conferentieruimte en een fietsverhuur. Het hotel zal worden gerealiseerd naast de huidige Burger King en de carpoolplaats. In 2007 is door

SAB Amsterdam een inpassingstudie gedaan naar een hotel op de projectlocatie1. Op

GEMEENTE WORMERLAND

– basis van deze inpassingsstudie is een ontwerp voor het hotel gemaakt. D D

4.2 INPASSINGSSTUDIE HOTEL WORMERLAND

Bij de inpassingstudie is gekeken naar de stedenbouwkundige mogelijkheden van de locatie en de ruimtelijke consequenties van een hotel (ruimtebeslag, bouwvolume, parke-

WING HOTEL WORMERLAN ren etc.). Uit overleg met de betrokken instanties is een aantal randvoorwaarden naar voren gekomen waaraan het ontwerp voor een hotel op deze locatie moet voldoen:  zoveel mogelijk groen (bomen) behouden, met name aan de randen van de projectlocatie om de identiteit en kwaliteit als ‘kamer’ te behouden;  bouwhoogte niet meer dan 3 lagen met kap, goot 9 meter, nok 12 meter. Bebou-

wing dus niet hoger dan bestaande bomen langs de randen van de projectlocatie,

RUIMTELIJKE ONDERBOU

| zodat de ‘landschapskamer’ als zodanig herkenbaar blijft;  parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per hotelkamer;  Verbeterde kwalitatieve en sociaal veiliger inrichting van de parkeerplaats waar de

A M S T E R DA M transferiumfunctie en het parkeren voor het hotel en Burger King worden geoptima- •

SAB liseerd;  drive-in van de Burger King moet bereikbaar blijven;  watercompensatie van 10,32% van het verharde oppervlak waarbij het te realiseren oppervlaktewater altijd in verbinding staat met bestaand water;  minimaal 4 meter uit de oevers van de watergangen blijven (i.v.m. beheer);  verleggen van de leidingen is mogelijk, mits ze te allen tijde bereikbaar zijn.

randvoorwaarden Hotel Wormerland

1 Landschappelijke inpassing hotel Leeghwaterweg/A7 Wormerland, SAB Amsterdam, 5 juli 2007

Op basis van deze randvoorwaarden en de aanvullende voorwaarden van de ontwikkelaar dat het hotel minimaal 100 kamers moet hebben om financieel haalbaar te zijn is een

aantal inrichtingsvoorstellen gedaan met bebouwingsmassa en footprint. 7

E R L A N D

GEMEENTE WORM

–

D WING HOTEL WORMERLAN Verschillende modellen uit de inpassingstudie

Om te kunnen voldoen aan de parkeernorm is het gewenst de footprint van het gebouw beperkt te houden. De voorkeur is daarom uitgegaan naar Model C. Voordelen van dit

model zijn daarnaast dat veel groen gehandhaafd kan blijven en dat er minder verhard RUIMTELIJKE ONDERBOU

| oppervlak gecompenseerd hoeft te worden in de vorm van oppervlaktewater. Geconcludeerd kan worden dat, ondanks de beperkingen die de locatie kent, het een

goede plek is voor het realiseren van een hotel. De nabijheid van toeristische voorzienin- A M S T E R DA M gen en recreatieve functies maakt deze locatie in het bijzonder geschikt. • SAB Met deze conclusie, randvoorwaarden en voorgestelde bebouwingsmassa is een ontwerp gemaakt voor het hotel.

4.3 BEELDKWALITEITSPLAN

Door SAB is een beeldkwaliteitplan2 opgesteld ten behoeve van de ruimtelijke inpassing en ruimtelijke kwaliteit van het projectplan in de omgeving. Het beeldkwaliteitplan doet uitspraken over de stedenbouwkundige uitgangspunten, de uitgangspunten ten aanzien van de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitplan heeft geen ´vaste´ juridische status, maar kan als beleidsregel door de gemeenteraad worden vastgesteld. Indien het beeldkwaliteitplan wordt vastgesteld dient getoetst te worden aan het beeldkwaliteitplan.

De ambitie van het beeldkwaliteitplan Hotel Wormerland is de kwaliteiten en de karakteristieken van de locatie zoveel mogelijk te behouden of waar mogelijk te versterken. Hierbij is de inpassing in het landschap van belang. De inpassing van de ontwikkeling zal moeten worden afgestemd op de kernkwaliteiten die het landschap zo uniek maken en de functie recreatie. Deze kwaliteiten zijn:

2 Beeldkwaliteitsplan Hotel Wormerland, SAB, 16 maart 2009

 de grote openheid van het landschap;  de vele weide- en moerasvogels;  het oude geometrische inrichtingspatroon in de droogmakerij;  de veenpakketten;

8  de middeleeuwse strokenverkaveling en de historische watergangen;

|  archeologische locaties;  karakteristieke dijken lintdorpen. Zo nodig kunnen er maatregelen worden genomen om de negatieve effecten op deze kernkwaliteiten op te heffen. De ontwikkeling van het hotel vindt plaats op een locatie die vanuit het omringende landschap nauwelijks zichtbaar is. De openheid van het landschap

zal hierdoor niet worden aangetast. Tevens blijft de huidige bomensingel langs de omlig- GEMEENTE WORMERLAND

gende wegen en sloten in tact. De vele weide- en moerasvogels ondervinden nauwelijks –

D D negatieve effecten aangezien de lichtuitstraling tot een minimum wordt beperkt. De overige kernkwaliteiten zijn ten aanzien van de ontwikkeling minder relevant.

Van belang zijnde karakteristieken die positief gewaardeerd worden op perceelsniveau zijn de singelbeplanting rondom de kavel en de bestaande waterstructuur die deels ook de erfscheiding van de kavel is. Belangrijke uitgangspunten bij de herinrichting van de WING HOTEL WORMERLAN kavel en de openbare ruimte zijn:  het zoveel mogelijk intact houden van het groen langs de randen om de identiteit en kwaliteit als ‘kamer in het landschap’ te behouden;  het bouwvolume voegt zich in het landschap, de hoogte overschrijdt niet de hoogte van de bomen;

 bestaande waterstructuur handhaven en uitbreiden volgens de normen van het

RUIMTELIJKE ONDERBOU

| Hoogheemraadschap en het rijksbeleid;  parkeernorm volgens de richtlijnen CROW 2004;

 de bebouwing sluit aan bij de karakteristieken van de bebouwing in de Zaanstreek. A M S T E R DA M

•

SAB Vervolgens zijn ruimtelijke randvoorwaarden opgenomen verdeeld in een viertal catego- rieën overeenkomend met de welstandsnota van de gemeente Wormerland; algemeen, ruimte, gebouw en detaillering, materiaal en kleur. De uitgangspunten vormen de basis voor de verdere planontwikkeling. In het algemeen kan worden gesteld dat de locatie zeer geschikt is voor het realiseren van een hotel van 100 kamers. Een goede basis voor het vestigen van een hotel wordt geboden door de goede bereikbaarheid alswel de geïso- leerde ligging ten opzichte van de omgeving en de bestaande kernen zonder dat een te grote invloed op de stedenbouwkundige samenhang en het landschap wordt uitgeoefend. De realisatie van een tweede hotel direct aan de overzijde van de Leeghwaterweg zorgt ervoor dat het rommelige gebied meer eenheid krijgt. De herkenbaarheid van de ontwikkeling vanuit het omliggende landschap moet worden beperkt. Hiermee kan rekening worden gehouden door de maximale bouwhoogte van de toekomstige bebouwing. De groensingel en het niveauverschil met de A7 zorgen dat de bebouwing niet storend aanwezig is in het landschap. Om dit inzichtelijk te maken zijn een aantal impressies van het beoogde volume van de bebouwing in 3D gemaakt welke op de volgende pagina’s te zien zijn.

Het aantal parkeerplaatsen wordt in overleg met de gemeente bepaald. Op het terrein is plaats voor het maximum aantal parkeerplaatsen op basis van de CROW-norm uit 2015 die door de gemeente wordt gehanteerd.

E R L A N D

GEMEENTE WORM

– D

Zicht vanuit de polder

WING HOTEL WORMERLAN

RUIMTELIJKE ONDERBOU

A M S T E R DA M

• SAB

Zicht op het hotel vanaf de Leeghwaterweg

Zicht op hotel vanaf de afrit komende uit de richting Purmerend

GEMEENTE WORMERLAND

–

D D WING HOTEL WORMERLAN

Zicht op hotel vanaf de A7, komende uit de richting Amsterdam

RUIMTELIJKE ONDERBOU

A M S T E R DA M

• SAB

Vogelvlucht

4.4 ONTWERP

Het programma van het nieuw te bouwen hotel is als volgt: 98 Hotelkamers

2 suites | 6 vergaderkamers

Restaurant E R L A N D Café, bar Fitness, fietsverhuur

De totaal benodigde ruimte voor het hotel bedraagt ca. 4700m². Dit wordt verdeeld over

GEMEENTE WORM

3 bouwlagen met kap met een bouwhoogte van ca. 13,5 m. De footprint van het hotel – D zal ca. 1600 m2 bedragen. Hiernaast is er ruimte nodig voor gasten parkeerplaatsen, medewerker parkeerplaatsen en ruimte voor het laden en lossen van goederen. Het totale verharde oppervlak zal ca. 3000 m² zijn. Omdat het hotel wordt gebouwd naast een bestaande carpoolplaats is onderzocht of dubbel gebruik van de parkeerplaatsen kan worden gerealiseerd. In para-

graaf 7.4 wordt hier verder op in gegaan. Door de bouw van het hotel ontstaat er meer WING HOTEL WORMERLAN verhard oppervlak en moet er aan watercompensatie worden gedaan. Dit zal gerealiseerd worden tussen het huidige wegrestaurant en de A7. Hier is plaats voor ca. 1000 m2 watercompensatie. In paragraaf 7.2 zal hier verder op in worden gegaan.

Het hotel krijgt een strakke, simpele vorm met hierop een zadeldak. Met deze vorm RUIMTELIJKE ONDERBOU

wordt aangesloten op de in de omliggende polder gebruikelijke vormen. Om de rechte | vorm van het hotel te breken wordt in het midden een schuine knik aangebracht. Op de tekening en foto zijn de vorm van en het zicht op het hotel vanaf de omliggende

wegen te herkennen. Het hotel zal zichtbaar zijn vanaf de snelweg en vanaf de N515. A M S T E R DA M

• SAB

Ontwerp hotel en zicht vanaf omliggende wegen (parkeerplaatsen zijn indicatief, zie par. 7.4)

Voor het hotel komt een plein met een fontein die de ingang van het hotel benadrukt. Laden en lossen vindt aan de achterkant van het gebouw plaats uit het zicht van de hotelkamers en het restaurant.

Impressie gevelaanzicht

In de lobby van het hotel worden de receptie, de ingang van de liften, en de toegangen naar het restaurant en de bar gesitueerd. De begane grond herbergt verder een fietsver-

huur, fitnessruimte, vergaderruimtes en 8 hotelkamers met eigen terras. GEMEENTE WORMERLAND

Eerste en tweede verdieping zijn gelijk en bestaan uit 2 vleugels met in het midden de –

D D liften. Hierdoor zijn de loopafstanden in het hotel beperkt. De hotelkamers aan de pol- derzijde van het hotel krijgen alleen een balkon.

4.5 LANDSCHAPPELIJKE INPASSING

Zoals in paragraaf 2.2 is weergegeven, wordt het hotel gerealiseerd in een afgesloten WING HOTEL WORMERLAN kamer in de Wijdewormer. De kamer is omzoomd met bomen. Om de gasten van het hotel uitzicht te geven over het weidse polderland zal aan de zijde van de het hotel die aan de polder grenst, een “gat” in de bomenrij worden gemaakt waardoor men vanaf terras en balkon de polder in kan kijken. Hierdoor ontstaat er weliswaar vanuit het om-

liggende gebied zicht op het nieuw te bouwen hotel maar het hotel valt weg tegen een RUIMTELIJKE ONDERBOU

achtergrond van bomen. In de bebouwingshoogte is hier ook rekening mee gehouden, | het hotel zal dus niet boven de bomen van de ‘landschapskamer’ uitkomen. De aantas-

ting van de landschappelijke karakteristiek zal dan ook minimaal zijn.

A M S T E R DA M •

SAB 4.6 RUIMTELIJKE EFFECTEN

Het hotel ondersteunt het toeristisch-recreatieve beleid van de gemeente Wormerland. De toeristisch-recreatieve waarde van het gebied wordt door het hotel verhoogd. Op termijn heeft dit een positief effect op de omgeving, zowel in sociaal als in economisch opzicht. Met het hotel kunnen meer recreatieve activiteiten en werkgelegenheid worden gecreëerd in de gemeente Wormerland. De projectlocatie wordt, aanvullend op het wegrestaurant en de carpoolplaats, multifunc- tioneel. Door de toevoeging van een hotelfunctie aan de huidige functies die alleen heel kort worden gebruikt, krijgt de projectlocatie een verhoogde sociale controle. Doordat op de projectlocatie meerdere verkeersaantrekkende functies aanwezig zijn, worden mobili- teitsstromen gebundeld, ook op langere termijn als het hotel en conferentieruimten suc- cesvol blijken. Daarnaast wordt de ontsluiting gecombineerd met het aan de overzijde te ontwikkelen hotel waarmee het gehele gebied rond de afrit Zaanse Schans een eenduidi- ge uitstraling krijgt. De locatie zelf krijgt een hoogwaardige uitstraling en verblijfskwaliteit door de inrichting van de parkeerplaatsen, de plaatsing van een fontein en het vele groen. Op korte termijn zullen de bomen nog geen volgedragen kroon bezitten, op langere termijn zal het hotelgebouw verdwenen zijn achter de boomkruinen. Het hotel wordt ingepast in de landschapskamer en heeft daarmee geen negatieve invloed op het beeld van de polder. De landschapskamer beperkt de lichtuitstraling over de polder en beperkt daarmee de overlast voor flora en fauna. Ook worden op de parkeerplaats maatregelen genomen om het effect van de lichtbundels van auto koplampen te minimaliseren.

4.7 DUURZAAMHEID

In het ontwerp voor Hotel Wormerland is rekening gehouden met de natuurlijke omgeving waarin het is gelegen. In het plan wordt dan ook zoveel mogelijk groen (bomen)

behouden, met name aan de randen van de projectlocatie om de identiteit en kwaliteit | als ‘landschapskamer’ te behouden.

E R L A N D Het energieverbruik zal vanuit duurzaamheid en beheerskosten zo veel mogelijk worden geminimaliseerd. De ontwikkelaar heeft de intentie om het hotel te laten certificeren met het BREEAM-NL keurmerk. Het energielabel en de EPG zijn volledig geïntegreerd in deze

certificering. BREEAM-NL is in Nederland hét keurmerk om nieuwbouwprojecten te be-

GEMEENTE WORM

oordelen op duurzaamheidsprestatie. Het gebouw wordt beoordeeld op negen verschil- – D lende duurzaamheidsonderwerpen: management, gezondheid, energie, transport, water, materialen, afval, landgebruik en ecologie en vervuiling. De duurzaamheidsscore van de ontwikkeling van Hotel Wormerland wordt daarmee inzichtelijk gemaakt.

Het hotel en de omgeving wordt zo ingericht dat het kan dienen als overstappunt om

vanuit de auto of bus het gebied verder fietsend of wandelend te verkennen. Verder WING HOTEL WORMERLAN wordt met de herinrichting van het terrein een talud gecreëerd waardoor de thans aanwezige verstrooiing van het licht van koplampen richting de polder grotendeels wordt

voorkomen.

RUIMTELIJKE ONDERBOU

A M S T E R DA M

• SAB

5 BELEID

| 5.1 RIJKSBELEID

5.1.1 nota ruimte

De Nota Ruimte is op 27 februari 2006 in werking getreden. Het hoofddoel van het natio- GEMEENTE WORMERLAND

naal ruimtelijke beleid is ruimte scheppen voor verschillende ruimtevragende functies op –

D D het beperkte oppervlak, dat Nederland ter beschikking staat. Met de Nota Ruimte heeft het kabinet gekozen voor een dynamisch, op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid. Voor water en groene ruimte is dit nationaal ruimtelijk beleid gericht op borging en ontwikkeling van natuurwaarden, ontwikkeling van landschappelijke kwaliteit en van bijzondere, ook internationaal erkende, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Verder is borging van veiligheid tegen overstromingen, voorkoming van wateroverlast en waterte-

WING HOTEL WORMERLAN korten en verbetering van wateren bodemkwaliteit van belang. Provincie en gemeenten zijn in belangrijke mate verantwoordelijk voor vormgeving en realisering van het ruimtelijk beleid voor het buitengebied. Er is speciale aandacht voor onder andere het hoofdwa- tersysteem, de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en de Vogel- en Habitatrichtlijnen (VHR), natuurbeschermingswetgebieden en de zogenaamde “nationale landschappen”

(hangt samen met de Werelderfgoedgebieden / Belvedère-gebieden). Voor de onderha-

RUIMTELIJKE ONDERBOU

| vige projectlocatie geldt het volgende: De projectlocatie ligt in het nationaal landschap “Laag Holland”. In de omgeving van het

projectplan ligt een aantal beschermde gebieden natuurgebieden. Het betreffen de Vo- A M S T E R DA M

• gel- en Habitatrichtlijngebieden Kalverpolder, Wormerveld en Jisperveld op ongeveer

SAB 1000 meter afstand en Ilperveld, Varkensland, Oostzanerveld & Twiske op ongeveer 750 meter afstand. Het voorgenomen project zal echter geen invloed hebben op deze gebieden (zie ook paragraaf 7.1.2).

5.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het kabinet heeft in de SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en Hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kust-fundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wro, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te

werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die 15

kaderstellende uitspraken. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij | de Ecologische Hoofdstructuur en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waar-

de, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Voor deze onder- E R L A N D werpen voorziet het besluit ook niet in de (definitieve) begrenzing. Ten aanzien van deze begrenzing is bepaald dat de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Een deel van het Barro is gebaseerd op eerdere pkb’s en beleidsnota’s die in de SVIR zijn

GEMEENTE WORM

– herbevestigd. Deze onderdelen zijn op 30 december 2011 in werking getreden. D Het betreft de volgende onderdelen: project Mainportontwikkeling Rotterdam; kustfundament; grote rivieren; Waddenzee en waddengebied;

defensie, en WING HOTEL WORMERLAN erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Op 28 augustus 2012 is het besluit aangevuld met voorschriften voor de andere beleidskaders uit de SVIR, het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteits-

voorziening. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:

RUIMTELIJKE ONDERBOU

rijksvaarwegen; | hoofdwegen en hoofdspoorwegen; elektriciteitsvoorziening;

buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; A M S T E R DA M •

ecologische hoofdstructuur; SAB primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

De regels betreffende de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde kunnen pas in werking treden, zodra de hiervoor bedoelde Spoedwet Wro in werking treedt (afhankelijk van de parlementaire behandeling).

Het kabinet heeft de keuze voor deze onderwerpen gemaakt in de Structuurvisie Infra- structuur en Ruimte. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te bor- gen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Beoordeling en conclusie: Het voorgenomen plan ligt naast een hoofdweg. Het betreft de A7 waarlangs een reserveringszone geldt (artikel 2.7.4). De richtlijnen geven aan dat ter plaatse van een uitbreiding van maximaal 1 rijbaan (zoals op deze locatie het geval is) een reserveringszone van 34 meter vanuit de buitenste kantlijn aangehouden moet worden. Het gebied waar het hotel zal worden gerealiseerd ligt ruim buiten de zone van 34 meter afstand van de buitenste kantlijn. Hiermee is voldoende rekening gehouden met artikel 2.7.4 van de Barro. Verdere belangen uit het Barro worden niet geschaad.

5.1.3 nationaal landschap

De Beleidsnota Belvedère beschrijft de betekenis van cultuurhistorie en de relatie met het ruimtelijk beleid en beschrijft tevens een aantal gebieden die bij uitstek het cultuurhisto-

16 risch erfgoed representeren, de zogenaamde “Belvedere-gebieden”. Deze selectie is de

| basis geweest voor de selectie van de Nationale landschappen. Met de Nota Ruimte zijn 20 landschappen aangewezen als nationaal landschap. Het betreft gebieden met internationaal zeldzame of unieke nationaal kenmerkende landschapskwaliteiten en in samenhang daarmee, bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. Landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten van nationale landschappen moeten behouden

blijven, duurzaam beheerd en waar mogelijk worden versterkt. In samenhang hiermee GEMEENTE WORMERLAND

moet de toeristisch-recreatieve betekenis toenemen. Het uitgangspunt voor het ruimtelij- –

D D ke beleid voor de nationale landschappen is daarom “behoud door ontwikkeling”. Doel- stelling van dit beleid is dat de “nationale landschappen” zich sociaal-economisch voldoende kunnen ontwikkelen, terwijl de bijzondere kwaliteiten van het gebied worden behouden of worden versterkt. (ja, mits-regime). De projectlocatie ligt in het nationaal landschap “Laag Holland”. Dit gebied ligt tussen Amsterdam, Zaanstad, Alkmaar en Hoorn en is een oer-Hollands landschap met laagliggende weilanden, afgewisseld met

WING HOTEL WORMERLAN nog lager liggende, door dijken omgeven droogmakerijen. Volgens de Nota Ruimte zijn de kernkwaliteiten van het nationaal landschap Laag Holland (in de Nota Ruimte wordt dit gebied overigens Noord-Hollands Midden genoemd) aldus:  grote openheid;  geometrisch inrichtingspatroon in droogmakerijen;

 strokenverkaveling.

RUIMTELIJKE ONDERBOU

| 5.1.4 Structuurvisie Panorama's en de Snelwegzone

A M S T E R DA M Het ministerie van VROM werkt aan de ‘Structuurvisie Panorama's en de Snelwegzone' •

die de minister nog dit jaar aan de Tweede Kamer aanbiedt. Met deze structuurvisie geeft SAB de rijksoverheid vorm aan het beleid rond een goede afwisseling tussen stad en land en in het bijzonder rond de inrichting van de snelwegzone. Tevens wordt in deze structuurvisie duidelijk op welke manier uitvoering aan dit beleid kan worden gegeven. Met behulp van een internetconsultatie betrekt het ministerie van VROM de Nederlandse burger bij de vormgeving van het beleid op het gebied van panorama's rond snelwegen.

Uit de internetconsultatie van de Nederlandse burger is onderstaande kaart ontstaan waarop elke stip een keuze van een deelnemer voorstelt.

Resultaten internetconsultatie burgers

Na analyse van de gegevens en verdere ontwikkeling van het beleid door het ministerie van VROM zijn een 9-tal snelwegpanorama’s naar voren gekomen.

1) Eemland (snelweg A1) 17

2) Wijdewormer/Oostzaan (A7) | 3) Wiericke (A12)

4) Wijk en Wouden (A4) E R L A N D 5) Noord-Kennemerland (A9) 6) Venen-Vecht (A2) 7) Hoeksche Waard (A29)

8) IJsselvallei (A1)

GEMEENTE WORM

–

9) Drentsche Aa (A28) D

Het beleid voor deze panorama’s zal worden vastgelegd in de ‘Structuurvisie Panorama's en de Snelwegzone’. Deze structuurvisie is in conceptvorm al beschikbaar. In overeenstemming met het advies van de VROMRaad richt de strategie van het rijk zich in de eerste plaats op het voorkomen van verrommeling langs de snelwegen. Een volgende

stap kan zijn sanering van ongewenste situaties met kleinschalige en gerichte ingrepen. WING HOTEL WORMERLAN Tot slot kunnen met gebiedsgerichte ontwikkelingen kenmerkende landschappelijke kwaliteiten worden versterkt.

Planologisch zal de zichtbaarheid als kernkwaliteit van deelgebieden van de Nationale

Landschappen op eenzelfde wijze als de overige kernkwaliteiten moeten doorwerken tot

RUIMTELIJKE ONDERBOU

in de bestemmingsplannen. Deze doorwerkingslijn zal vastgelegd worden in de integrale | AMvB Ruimte bij het (getrapte) onderdeel over landschap. De AMvB Ruimte zal begin 2009 zijn uitgewerkt.

A M S T E R DA M •

Het nationaal snelwegpanorama Wijde Wormer-Oostzaan, waar het plangebied onderdeel SAB van uit maakt, omvat het zicht vanaf de snelwegen A7 en A8 op het open landschap van de Wijde Wormer en Polder Oostzaan tussen de stedelijke gebieden Zaandam/Oostzaan en Purmerend. Het snelwegpanorama ligt in het Nationaal Landschap Laag Holland en in de rijksbufferzone Amsterdam-Purmerend.

Het snelwegpanorama biedt zicht op de oostzijde van de A8 en de A7, in het bijzonder de open en waterrijke veenweiden met strokenverkaveling van de Polder Oostzaan en op de transparante bebouwingslinten van Oostzaan, De Heul en De Haal en op beiden zijden van de A7 in de Wijde Wormer, in het bijzonder op het open weidelandschap met op- strekkende verkaveling van de droogmakerij Wijde Wormer, op de parallelle transparante bebouwingslinten met kenmerkende stolpboerderijen van de Noorder- en Zuiderweg en op de stedelijke rand van Purmerend.

De A7 buigt ter hoogte van het projectgebied richting het oosten om zijn weg te vervol- gen door de Wijde Wormer, haaks op de daar bestaande strokenverkaveling. Door de bocht in de snelweg is een hoek in de polder ontstaan die met bomen is omzoomd en daardoor is afgeschermd van de rest van de polder. Ter hoogte van deze zogenaamde ‘landschapskamer’, waarin het plangebied is gesitueerd, is op dit moment al geen sprake van een open landschap. Door de realisatie van het hotel verandert het panorama vanaf de snelweg niet. Wel biedt de ontwikkeling de mogelijkheid voor passanten om extra te genieten van het open veenwijde landschap vanuit het hotel.

5.1.1 conclusie

De projectlocatie ligt in het nationaal landschap ‘laag holland’ waar het uitgangspunt ‘behoud door ontwikkeling’ is. Verder bevindt het hotel zich in het snelwegpanorama

18 Wijde Wormer-Oostzaan. Met de ontwikkeling van het hotel neemt de toeristisch-

| recreatieve betekenis van het gebied toe. De ontwikkeling wordt zorgvuldig in het gebied ingepast. Door gebruik te maken van de ‘landschapskamer’ worden de bestaande bijzondere kwaliteiten van het gebied en het panorama vanaf de A7 niet aangetast (zie ook paragraaf 4.5).

GEMEENTE WORMERLAND 5.2 PROVINCIAAL BELEID

– D D

5.2.1 streekplan

De Provinciale Staten van Noord-Holland hebben op 17 februari 2003 het streekplan Noord-Holland Zuid vastgesteld. Het streekplan beschrijft het ruimtelijk beleid voor de

komende jaren voor Noord-Holland Zuid. Er wordt onder andere ingezet op het behouden WING HOTEL WORMERLAN en versterken van de landschappelijke kwaliteiten, vooral door te zorgen voor recreatief medegebruik. Het vinden van ruimte voor waterberging en het behoud van de cultuurhistorische structuren spelen daarbij een hoofdrol.

De projectlocatie ligt buiten de rode contour. Voor het gebied buiten de rode contour

RUIMTELIJKE ONDERBOU geldt het beleid voor het landelijk gebied. Dit betekent dat geen verdere verstedelijking

| mag plaatsvinden, uitgezonderd de woningbouwmogelijkheden in de streekplanuitwer- king Waterlands Wonen. Wel kan er ruimte zijn voor ontwikkelingen, mits zorgvuldig

gewogen en op een zodanige wijze dat de ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt A M S T E R DA M • behouden en versterkt.

SAB Aanvullend geldt gebiedseigen beleid voor de gebieden met groene en cultuurhistorische waarden en milieubeschermingsgebieden. Het gaat hier om Vogel-, en Habitatrichtlijnge- bieden (VHG), Natuurbeschermingswetgebieden (Nb), Provinciale Ecologische Hoofd- structuur-gebieden (PEHS), de ecologische verbindingszones, het groengebied Purmer- land, Belvedèregebieden, Unescogebieden en milieubeschermingsgebieden. Voor deze gebieden geldt dat grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen met aanzienlijke ruimtelijke effecten in principe niet zijn toegestaan.

5.2.2 streekplanherziening Begrenzing nationaal landschap Laag Holland

De streekplanherziening is gericht op het vaststellen van de definitieve grenzen van Laag Holland waarvoor geldt dat de beleidslijnen zijn vastgesteld in het ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord en het streekplan Noord-Holland Zuid. Het bestaande beleid blijft gehandhaafd, maar wordt aangevuld met beleid dat betrekking heeft op “migratiesaldo 0” (ruimte voor groei voor ten hoogste de eigen bevolkingsgroei), grootschalige ontwikkelingen, beeldkwaliteitplan en “rood voor groen”. De kernkwaliteiten voor nationaal landschap Laag Holland staan vermeld in de Nota Ruimte en bestaan uit grote openheid, geometrisch inrichtingspatroon in droogmakerijen en strokenverkaveling. Voor het begrensde gebied van het nationaal landschap Laag Holland streeft de provincie ruimtelijke doelstellingen na. Deze doelstellingen zijn in deze vorm nog niet opgenomen in het streekplan Noord-Holland Zuid. Behoud en versterking van de kernkwaliteiten is hiervoor

het uitgangspunt. Het provinciaal beleid voor Laag Holland vindt zijn vertaling in de volgende doelstellingen:  Behoud van de veenweidegebieden;

 behoud en ontwikkeling van ecologisch belangrijke gebieden vooral de gebieden die 19

onder de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen; |  behoud van het cultuurhistorisch karakter van het gebied. Het gaat hierbij om de: Bouwstijl en de karakteristieke structuur van de dijken lintdorpen; a E R L A N D b het traditionele verkavelingpatroon van de droogmakerijen en de veenweidegebieden; c de historische dijken waterstructuren;

 vergroten van de toegankelijkheid van het nationaal landschap door realisatie van

GEMEENTE WORM

–

toeristische verbindingen en voorzieningen; D  duurzaam watersysteem dat de gebruiksfunctie ondersteund;  schaalvergroting, structuurverbetering en specialisatie van agrarische bedrijven zodat het land duurzaam beheerd kan worden.

5.2.3 Rijksbufferzone WING HOTEL WORMERLAN De projectlocatie ligt in de rijksbufferzone Amsterdam-Purmerend. Rijksbufferzones zijn open groen gebieden met veelal landbouw en natuur tussen steden. Ze hebben een tweetal belangrijke functies, behoud van het open landschap en ruimte voor recreatie. Het doel is deze gebieden te transformeren naar grootschalige recreatieve groengebie-

den. Om dit te bereiken wordt in principe geen verdere verstedelijking toegestaan. RUIMTELIJKE ONDERBOU

Grootschalige bebouwing als glastuinbouw en intensieve veehouderijen worden niet | toegestaan, evenals nieuwe woonwijken of bedrijventerrein. Over kleinere ontwikkelingen worden geen concrete uitspraken gedaan. Deze zullen per geval bekeken moeten wor-

den. A M S T E R DA M

• SAB Het Rijk heeft de provincie gevraagd om met een visie voor de rijksbufferzones te komen om de bufferzones een grotere recreatieve gebruikswaarde te geven en ook te zorgen voor een adequate planologische bescherming. Naar aanleiding van dit voornemen is in november 2008 door de provincie besloten voor de bufferzones rond Amsterdam ontwikkelingsstrategieën op te stellen, gericht op uitwerking van de transformatieopgave voor deze gebieden tot grootschalige dagrecreatieve gebieden, zoals geformuleerd in de Nota Ruimte. De strategie richt zich op ‘behoud door ontwikkeling’. Rode ontwikkelingen worden niet per definitie uitgesloten, mits ze expliciet gekoppeld zijn en een bijdrage leveren aan de in hoofdzaak groen/blauwe inrichtingen beheeropgave. Om deze opgaven goed in beeld te krijgen, organiseert de provincie samen met het Rijk interactieve bijeenkomsten in de regio onder leiding van landschaps- ontwerpers. De resultaten van dit ontwerpatelier worden uitgewerkt in afspraken over de uitwerking van de transformatieopgaven en vastgelegd in een bestuurlijk akkoord.

Het realiseren van een hotel past goed in deze doelstellingen voor de rijksbufferzone. Het hotel wordt op een locatie gerealiseerd waar in de huidige situatie reeds verstedelijking (bebouwing) aanwezig is. Landschappelijk wordt daardoor geen afbreuk gedaan aan de groen/blauwe inrichting en het beheer hiervan. De realisatie maakt het zelfs mogelijk om toegankelijkheid van de groen/blauwe inrichting te vergroten, waardoor de recreatie gebruikswaarde wordt vergroot. Daarnaast is er geen sprake van grootschalige bebouwing in de context van de rijksbufferzone. Het gaat om een individueel perceel waarvoor

maatwerk wordt geleverd zodat inpassing in de omgeving op een verantwoorde wijze plaatsvindt.

5.2.4 Provinciale structuurvisie 2009 & Provinciale Ruimtelijke verordening Struc-

20 tuurvisie

| De structuurvisie geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Noord-Holland. De provincie is veelzijdig met een aantal belangrijke economische motoren van Nederland, bruisende steden, natuurparken, het strand en open grasland vol weidevogels. Dit bijzondere karakter wil de provincie bewaken. Tegelijkertijd zijn er ontwikkelingen als glo-

balisering, klimaatverandering en trends zoals vergrijzing en krimp die een grote ruimte- GEMEENTE WORMERLAND

lijke impact hebben. In de structuurvisie beschrijft de provincie hoe en op welke manier –

D D ze met deze ontwikkelingen en keuzes omgaat en schets ze hoe de provincie er in 2040 moet komen uit te zien.

Behoud en ontwikkeling van Groen om de Stad Uitgangspunt voor het recreatiebeleid in relatie tot verstedelijking is: intensieve recreatiegebieden dicht bij de steden, en extensieve recreatie daarbuiten. Vooral in het

WING HOTEL WORMERLAN zuidelijke deel van Noord-Holland, binnen het werkingsgebied van de Metropoolregio Amsterdam, kan het landelijk gebied gezien worden als recreatiegebied voor de stedeling. Gestreefd wordt naar meer samenhang in de totale recreatieve structuur: verbindingen tussen bestaande recreatiegebieden en het recreatief medegebruik van natuur en landbouwgebieden. Opgave is om het landschap beter ‘beleefbaar’ te maken. Invulling

vindt plaats binnen het metropolitane Landschap en daarbinnen onder andere door herij-

RUIMTELIJKE ONDERBOU

| king van het bufferzonebeleid. In de Provincie Noord-Holland liggen drie Rijksbufferzo- nes: Amstelland-Vechtstreek, Amsterdam-Purmerend en Amsterdam-Haarlem. Doel van de Rijksbufferzones is dat zij gevrijwaard blijven van verdere verstedelijking en dat ze

A M S T E R DA M zich verder kunnen ontwikkelen tot relatief grootschalige groene gebieden. De Rijksbuf- •

SAB ferzones zijn een belangrijk onderdeel van de hierboven beschreven metropolitane landschappen. De Provincie Noord-Holland behoudt de landschappelijke kwaliteit en identiteit van deze Rijksbufferzones en vergroot de mogelijkheden voor ontspanning en dagrecrea- tie in deze gebieden. Hiervoor worden integrale ontwikkelstrategieën opgesteld.

Uitsnede ontwerp Provinciale Structuurvisie

Voldoende en gedifferentieerde ruimte voor recreatie en toerisme Recreatie en toerisme zijn belangrijk voor een aantrekkelijk leefklimaat voor bewoners en

bezoekers van Noord-Holland. Daarbij leveren deze sectoren een belangrijke bijdrage aan 21

de economie en werkgelegenheid in Noord-Holland (8% in 2008). Het zijn allebei secto- | ren met goede groeiperspectieven. De Provincie Noord-Holland maakt zoveel mogelijk

samenhangend beleid voor recreatie en toerisme waarmee openbaar toegankelijke basis- E R L A N D voorzieningen voor recreatie op regionale en bovenregionale schaal tot stand worden gebracht en het binnenlandse en buitenlandse toeristisch bezoek naar en binnen Noord- Holland wordt bevordert. De ruimtevraag voor recreatieve en toeristische voorzieningen

valt vrijwel altijd in het landelijk gebied. Er is vooral behoefte aan uitbreiding van bunga-

GEMEENTE WORM

– lowparken, hotelcapaciteit, toeristische plaatsen op campings en ligplaatsen in jachtha- D vens. Daarnaast is er behoefte aan een aantal regionale en bovenregionale toeristische en recreatieve voorzieningen waarvoor een locatiekeuze aan de orde is (bijvoorbeeld een motorcrossterrein, kartbaan). De Provincie Noord-Holland hanteert hierbij haar uitgangspunten op het gebied onderbouwing van nut en noodzaak, oplossen van samenhangende opgaven (bijvoorbeeld bereikbaarheid, leefbaarheid en milieu) en ruimtelijke kwaliteit.

WING HOTEL WORMERLAN Provinciale ruimtelijke verordening structuurvisie (PRSV) Ingevolge de PRSV is binnen het landelijk gebied en binnen een Nationaal Landschap in beginsel geen nieuwe verstedelijking of uitbreiding toegestaan. Hiervan kan worden afgeweken indien:

a. de noodzaak van de verstedelijking is aangetoond;

RUIMTELIJKE ONDERBOU

b. is aangetoond dat de verstedelijking niet door herstructureren, intensiveren, com- | bineren of transformeren binnen bestaand bebouwd gebied (BBG) kan worden gerealiseerd; en

c. aan bepaalde ruimtelijke kwaliteitseisen wordt voldaan, waaronder aan de leidraad A M S T E R DA M •

Landschap en Cultuurhistorie. SAB

Op grond van artikel 24, lid 3 van de PRSV geldt dat in een Rijksbufferzone een kleinschalig hotel is toegestaan. Grootschalige hotels zijn evenwel niet toegestaan tenzij: a. er sprake is van een groot openbaar belang; b. er geen reële andere mogelijkheden zijn; c. de negatieve effecten zoveel mogelijk worden beperkt en de overblijvende effecten worden gecompenseerd.

Beoordeling hotel Wormerland Op basis van het voorgaande kan worden gesteld dat Hotel Wormerland in landelijk gebied en in het Nationaal Landschap "Laag Holland" mag worden gerealiseerd, mits de nut en noodzaak van Hotel Wormerland worden aangetoond en aan de geldende ruimtelijke kwaliteitseisen wordt voldaan. Hotel Wormerland is voorts in de Rijksbufferzone toegestaan, mits het als een kleinschalig hotel kan worden beschouwd. Als Hotel Wor- merland als een grootschalig hotel moet worden aangemerkt, gelden de voorwaarden als hiervoor genoemd.

Nut en noodzaak en ruimtelijke kwaliteitseisen De locatie van Hotel Wormerland (zijnde een deel van de zogenoemde 'landschapskamer') bestaat namelijk uit een braakliggend terrein dat is ingeklemd tussen de A7, de Leeghwaterweg en een watergang van de polder. Op het terrein van Hotel Wormerland is de voormalige afrit van de A7 nog steeds aanwezig. Direct naast het terrein van Hotel

Wormerland ligt een carpoolplaats met bijna 100 parkeerplaatsen en het wegrestaurant de Burger King. De (directe omgeving van de) voorziene locatie van Hotel Wormerland is dus al aanzienlijk bebouwd, geasfalteerd en/of verstedelijkt. De gronden van Hotel Wor- merland hebben bovendien een verkeersbestemming. Met de realisering van Hotel Wor-

22 merland wordt dus geen natuurbestemming weggenomen.

| Met de realisatie van Hotel Wormerland blijven de kernkwaliteiten van het aangrenzende landschap dan ook behouden, dan wel worden deze zelfs versterkt. Datzelfde geldt voor de groenblauwe structuur van de Rijksbufferzone en de recreatiegebruikswaarde daarvan. Hotel Wormerland is voorts niet geschikt om binnen BBG te worden gerealiseerd. Vanwege de diverse voorzieningen van Hotel Wormerland en de ligging ervan ten opzich-

te van de A7 en de vele fietsroutes vindt de doelgroep van Hotel Wormerland juist een GEMEENTE WORMERLAND

hotel op deze locatie aantrekkelijk. Hotel Wormerland voldoet verder aan de regionale –

D D behoefte aan extra hotelkamers, zie paragraaf 5.3.6.

Kleinschalig hotel Hotel Wormerland heeft een totale footprintvan slechts circa 1.600 m2 en wordt met een beplantings- en beeldkwaliteitplan zorgvuldig in het landschap ingepast. Zo wordt de bouwhoogte van Hotel Worrnerland maximaal drie lagen en wordt de landschapskamer WING HOTEL WORMERLAN omzoomd met bomen. Hierdoor is vanuit het omliggende gebied weinig tot geen zicht op het hotel. Het gaat verder om een individueel perceel waarvoor maatwerk wordt geleverd. Inpassing in de omgeving vindt dus op een verantwoorde wijze plaats. De bezoekers kunnen derhalve op een verantwoorde manier van de natuur genieten. Met de realisatie van Hotel Wormerland blijven de landschappelijke kwaliteit en identiteit van de

Rijksbufferzone dan ook behouden, dan wel worden deze zelfs versterkt. Op basis van

RUIMTELIJKE ONDERBOU

| het voorgaande kan derhalve worden geconcludeerd dat Hotel Wormerland als een kleinschalig hotel in de zin van artikel 24 lid 3 PRVS moet worden beschouwd. Hotel Wormer-

land is dus in de Rijksbufferzone toegestaan.

A M S T E R DA M •

SAB 5.2.5 conclusie

Het provinciale beleid gaat uit van het behouden en versterken van landschappelijke kwaliteiten, vooral door te zorgen voor recreatief medegebruik. Er kan ruimte zijn voor ontwikkelingen in het landelijk gebied, mits zorgvuldig ingepast. De ontwikkeling van het hotel draagt bij aan de toeristisch-recreatieve betekenis van het nationaal landschap. Het bouwplan wordt zorgvuldig ingepast in het landschap waardoor de ruimtelijke kwaliteit van het gebied behouden blijft. Het plan voldoet daarmee ook aan de regels uit de verordening.

5.3 REGIONAAL BELEID

5.3.1 Toeristische verblijfsaccommodaties stadsregio Amsterdam (2006)

Het ‘Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA) Masterplan Toerisme’ (2001) geeft aan dat toerisme belangrijk is voor de regionale economie: jaarlijks besteden toeristen 6 miljard euro in de regio Amsterdam. Toerisme geeft daarmee belangrijke impulsen aan het voor- zieningenniveau en de leefbaarheid. Daarnaast versterkt toerisme het imago van de regio, hetgeen positief is voor het internationale investerings- en vestigingsklimaat. Voor het functioneren van de toeristische én zakelijke markt is voldoende capaciteit, kwaliteit en diversiteit in de verblijfsaccommodatiesector een absolute randvoorwaarde.

Verder is hierbij belangrijk dat Amsterdam en de andere gemeenten binnen het ROA- gebied in dit kader aanvullend en complementair zijn ten opzichte van elkaar. Een goede afstemming van vraag en aanbod kan leiden tot meer overnachtingen en in combinatie

tot meer directe bestedingen in toeristische attracties, horeca en accommodatiewezen. 23

Ook kunnen meer overnachtingen in de regio leiden tot indirecte bestedingen in bijvoor- | beeld de detailhandel (spin-off). De extra bestedingen leiden verder tot meer werkgele-

genheid, met name ook voor minder hoog opgeleiden. E R L A N D Uit de prognoses blijkt dat er in de regio ruimte is voor zo’n 12000 extra hotelkamers. De meeste vraag bevindt zich in Amsterdam en de gemeente Haarlemmermeer (Schiphol). Echter stijgt ook de vraag naar hotelkamers in het gebied ten zuiden en noorden van

Amsterdam.

GEMEENTE WORM

–

Voor de ROA-Noord waar de gemeente Wormerland binnen valt zijn er perspectieven D voor hotelontwikkelingen mits aan een aantal randvoorwaarden wordt voldaan:  Belangrijk is dat met name gezocht wordt naar gemeenten/locaties binnen deze deelgebieden, die zelf voldoende locatiegebonden vraag hebben vanuit daar aanwezige internationaal georiënteerde bedrijven en hier verdere impulsen aan geven door een actief acquisitiebeleid hierin. Immers, het is voor hotelketens zeer risicovol om

alleen of bijna uitsluitend afhankelijk te zijn van overflow van ‘Amsterdam’-vraag; WING HOTEL WORMERLAN  Te zoeken naar hotelketens die meer ‘meebrengen’ dan alleen een behoorlijke bed- dencapaciteit, maar die door een totaalaanbod te bieden van hotelcapaciteit, gekoppeld aan ruime vergader-/zalencapaciteit en faciliteiten op het gebied van ontspanning, wellness, uitgaan e.d. ook grotendeels eigen markt creëren en daarmee de af-

hankelijkheid van de overflow beperken. Ook ketens met volumecontracten met gro-

RUIMTELIJKE ONDERBOU

te touroperators die zich richten op de Amsterdam-/Hollandmarkt zijn in dit kader in- | teressant;  Derhalve locaties te bieden met een behoorlijke capaciteit en tegen concurrerende

voorwaarden op gebied van grondprijs en ondersteunende infrastructuur (bereik- A M S T E R DA M •

baarheid, openbaar vervoer, parkeren e.d.); SAB  Ook te zoeken naar mogelijkheden voor geïntegreerde ontwikkelingen/synergie met andere functies waardoor (bijv. door stapeling van functies) de hotelontwikkeling makkelijker van de grond komt en een meer duurzaam karakter kan krijgen door in- bedding in de omgeving.

5.3.2 Recreatieplan Laag Holland (maart 2005)

In 2001 hebben de provincie Noord-Holland, de gemeenten Amsterdam (stadsdeel Noord) en Zaanstad, het Intergemeentelijk Samenwerkingsorgaan Waterland (ISW) en de waterschappen af gesproken om gezamenlijk te investeren in een ‘Gebiedsprogram- ma’ met als doel het waardevolle cultuurlandschap van Noord-Holland Midden duurzaam te ontwikkelen, inrichten en beheren. De missie luidt: ‘Het karakteristieke landelijk gebied in Noord-Holland Midden duurzaam ontwikkelen, inrichten en beheren.’ Dit kader is voor recreatie en toerisme zeer globaal aangegeven. Het betreft het versterken van de recreatieve betekenis van het landelijk gebied voor de bewoners van de regio. Het Recreatieplan Laag Holland dient enerzijds als toetsingskader voor initiatieven op gebied van recreatie en toerisme die voor subsidiëring bij De Groene Long worden ingediend. Anderzijds dient het plan om onderbouwd kansen en zwakke punten in de huidige structuur aan te geven en als nieuwe projecten op de agenda te zetten.

Toerisme Optimaliseren van voorzieningen voor recreatie dient vooral de woon- en leefkwaliteit van Laag Holland en zijn omgeving en in tweede instantie het economisch rendement dat recreatie op kan leveren. Hiermee sluit het aan bij de verantwoordelijkheden van de

24 provinciale overheid. Bij toerisme ligt de nadruk veel meer op het economisch rende-

| ment. Dit sluit veel meer aan op particulier ondernemerschap. In deze zin wordt toerisme slechts zijdelings behandeld in dit recreatieplan. Vooral de meerwaarde die toeristische attracties en voorzieningen bieden voor recreanten zijn in dit kader belangrijk. Verder kan toerisme bijdragen aan de vitaliteit van het landelijk gebied en in deze zin een meerwaarde betekenen voor behoud van kwaliteit.

GEMEENTE WORMERLAND

Grootschaliger verblijfsmogelijkheden –

D D Vanouds bevinden zich in enkele oude stadjes en dorpen overnachtingsmogelijkheden in hotels en pensions. De beschikbaarheid van overnachtingsmogelijkheden zijn echter te beperkt om recreatie als sterke economische drager van het gebied te ontwikkelen. We stellen voor te zoeken naar uitbreiding van deze capaciteit, bijvoorbeeld in het kader van ontwikkeling van de recreatieve knooppunten. Jachthavens vormen een contactpunt van de recreatie van het grote water met de wan- WING HOTEL WORMERLAN del- en fietsrecreatie van Laag Holland. In deze zin zijn jachthavens te beschouwen als kleine recreatieknooppunten. Dit zelfde geldt in mindere mate voor de havens aan de staande mastroute in het westelijk gebied. Fietsverhuur en informatievoorziening kan recreatieve uitstraling vanuit de havens vergroten. Daarmee wordt het economisch draagvlak van bijvoorbeeld restaurants en verkoop van streekeigen producten in het

gebied verder vergroot.

RUIMTELIJKE ONDERBOU

| Laag Holland is niet alleen voor de recreant interessant. Ook voor congressen of individu- ele passanten vormt het een zeer aantrekkelijk gebied. Recreatieknooppunten aan de

hoofdinfrastructuur bieden uitstekende mogelijkheden om deze markt te bedienen. Be- A M S T E R DA M

• langrijk hierbij is uiteraard dat hiermee de levensvatbaarheid van de knopen aanzienlijk

SAB wordt verhoogd.

5.3.3 Aanpakplan Toerisme Zaanstreek (2007-2010)

In 2007 hebben de gemeenten Zaanstad, Wormerland en Oostzaan het initiatief genomen om voor de periode 2007-2010 een plan van aanpak op het gebied van toerisme op te stellen. Op deze wijze wordt gezamenlijk de economische structuur van de Zaanstreek versterkt. Recreatie en toerisme wordt beschouwd als potentiële groeimarkt voor de gemeenten. Het stimuleren van de verschillende ontwikkelingen op het gebied van recreatie en toerisme zal moeten leiden tot meer bezoekers, een langere verblijfsduur, meer inkomsten en werkgelegenheid en een duidelijker imago van de streek. Het Aanpakplan richt zich daarbij op de bijzondere gebiedskenmerken van de Zaanstreek. Het behouden, laten renderen in de toekomst en uitdragen van deze waardevolle gebiedskenmerken kan door middel van:  het stimuleren en economisch beter benutten van toeristische potenties in de Zaan- streek;  het beter faciliteren van toeristische ondernemers en het stimuleren tot investerin- gen;  het sterker neerzetten van het toeristische product ‘Zaanstreek’ binnen de regio;  het herkenbaar maken en op een positieve manier uitdragen van het imago en de uitstraling van de Zaanstreek.

Bij het bereiken van deze doelstellingen wordt niet gekeken tot de gemeentegrenzen. De Zaanstreek zal aansluiting moeten zoeken bij de regio Amsterdam. De regio Amsterdam kent een groot tekort aan hotelaccommodaties. Hierin kan de regio Amsterdam zelf niet

voorzien en dit biedt kansen voor de omliggende regio’s. De Zaangemeenten kunnen 25

hierin een aanvullende en ondersteunende rol vervullen. De karakteristieke locaties en | authentieke uitstraling van de Zaanstreek bieden de Zaanstreek voldoende aanknopings-

punten als ideale uitvalsbasis voor de regio Amsterdam. E R L A N D

Hotels zorgen voor meer werkgelegenheid en meer toeristische bestedingen en inkomsten. Voor de Zaanstreek ligt hier een zeer grote groeimarkt. Ten aanzien van potentiële

vestigingslocaties zal per deelgebied gekeken moeten worden wat de mogelijkheden zijn.

GEMEENTE WORM

–

De mogelijkheden voor de Zaanstreek liggen zowel in grotere hotels op goed bereikbare D locaties nabij spoor- en snelwegen als in kleinschaligere voorzieningen op karakteristieke locaties en plekken in het landelijk gebied. Daarnaast biedt de Zaanstreek mogelijkheden voor het houden van conferenties, ontvangsten, recepties etc. In regionaal verband dient hier actie op ondernomen worden zodat de groeimarkt optimaal kan worden benut.

5.3.4 Water verbindt! (Juni 2007) WING HOTEL WORMERLAN

In opdracht van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft de Dienst Landelijk Gebied - Regio West het rapport Water verbindt opgesteld. De uitdaging die in het rapport wordt aangegaan is het creëren van waterberging in samenhang met natuur,

recreatie en agrarische structuurverbetering. De bedoeling is de knelpunten in de Wijde RUIMTELIJKE ONDERBOU

Wormer integraal op te lossen en kansen te benutten. De oplossingen voor de knelpun- | ten zijn uitgewerkt in een integraal maatregelenpakket.

Bij de projectbeschrijving wordt het volgende over het plangebied gezegd: Niet-vrije A M S T E R DA M

recreatie vindt plaats aan de westkant van de polder. Rond het voormalige strandbad, de • SAB dijkdoorbraak van 1825, is een golfbaan aangelegd. In de hoek tussen de snelweg en de Provinciale Weg N515 aan de zuidwestkant van de polder liggen sportvelden, een manege en twee horeca-bedrijven, wat geen slechte oplossing is voor een overhoek die landschappelijk minder te bieden heeft.

De maatregelen die worden voorgesteld zijn niet direct van toepassing op het plangebied. Ten zuidwesten van het plangebied wordt een stuk nieuwe natuur ontwikkeld. Het rapport stelt dat er behoefte is aan een vergroting van de toegankelijkheid van deze gave droogmakerij die te midden van grote bevolkingsconcentraties en toeristische attracties ligt.

5.3.5 Regiovisie Waterland 2040

De Regiovisie Waterland 2040 geeft de ruimtelijke ontwikkelingsrichting weer voor Wa- terland tot 2040. Hierbij wordt duidelijk gekeken naar de vraag in hoeverre Waterland deel wil uitmaken van de Metropoolregio Amsterdam en ook van de Randstad. Hierbij gaat het zowel om stedelijke als landelijke vraagstukken die spelen. In de kerndiscussie spelen enkele fundamentele keuzevraagstukken, waarvoor voor de projectlocatie het keuzevraagstuk functie en kwaliteit van het landschap, water en cultuurhistorie van belang is. Op 10 december 2008 heeft de vaststelling van het de Regiovisie plaatsgevonden in het Algemeen Bestuur van de regio Waterland.

Het motto van de centrale visie geldt als “Vitaal met Karakter”. Daarbij zijn de kerndis- cussiepunten vertaald in hoofdopgaven. Voor de projectlocatie is de hoofdopgave Koers bepalen op het gebied van werken en recreatie en toerisme van belang. Onder de strategische hoofdlijnen van de visie is voor de ontwikkeling van het hotel de pijler Stimuleer

26 kleinschalige en voornamelijk extensieve vormen van recreatie en toerisme, die passen

| bij het karakter van het landschap van belang. Hierbij dienen intensieve vormen van toerisme (verblijf, vrijetijdsbesteding etc) aan stedelijk gebied en goed bereikbare recreatieknooppunten te worden gekoppeld. De ontwikkeling die door deze onderbouwing wordt mogelijk gemaakt sluit hierbij aan. Het hotel grenst aan de recreatieve zone (sportvelden) van het stedelijk gebied en kan bij de ontsluiting van de omliggende gebie-

den goed dienen als recreatieknooppunt als vertrek- en aankomstpunt voor recreatierou- GEMEENTE WORMERLAND

tes. Door tevens te zorgen voor een landschappelijke inpassing kan het hotel een meer- –

D D waarde zijn voor de omliggende natuurgebieden. Hierop sluiten de hoofdlijnen van het onderdeel toerisme aan. In de hoofdlijnen wordt aangegeven dat de toegankelijkheid van het landelijk gebied voor de stedeling moet worden gestimuleerd. Een belangrijk middel hierbij zijn recreatietransferia als poorten voor het landelijk gebied. Hierin passen hotels met congresfaciliteiten, wellness en leisure in. Het hotel Wormerland voorziet in al deze onderdelen en sluit daardoor naadloos aan op de Regiovisie Waterland 2040. De realisa- WING HOTEL WORMERLAN tie van het hotel past binnen de strategische hoofdlijnen van de Regiovisie Waterland 2040.

5.3.6 Onderzoek verblijfsaccommodaties regio Waterland

In opdracht van het Intergemeentelijke Samenwerkingsorgaan Waterland (ISW) heeft

RUIMTELIJKE ONDERBOU

| onderzoeksbureau LAGROUP een studie gedaan naar onder andere de kansen voor nieuwe verblijfsaccommodaties in de regio. In deze memo wordt ingegaan op de uitkomsten uit dit rapport en de effecten op de plannen voor Hotel Wormerland.

A M S T E R DA M •

SAB Schets van de hotelmarkt in ISW-regio Uit het rapport van LAGROUP blijkt dat de ontwikkeling van het aantal nieuwe hotelkamers de laatste 10 jaar in de regio is achtergebleven bij de ontwikkeling van de rest van Nederland. Het aanbod van kwalitatief hoogwaardige en moderne hotels is dan ook relatief beperkt.

Van de in totaal 606 beschikbare regionale kamers in hotels en pensions neemt de gemeente Wormerland met 8 hotelkamers een bescheiden plaats in. Ter vergelijking de in omvang kleinere gemeentes Beemster en Zeevang beschikken over 58 en 12 kamers. De

gemeentes Waterland (272), Edam-Volendam (159) en Purmerend (97) hebben een groter aanbod.

LAGROUP verwacht voor de regio in de hotelmarkt een groei van tussen de 3,3 en 8,6% 27

in de periode tot 2018. In het rapport wordt dan ook voorgesteld om maximaal 200 | nieuwe hotelkamers in de regio bij te bouwen.

Gezien het bescheiden aanbod in de gemeente Wormerland is het zeer gerechtvaardigd E R L A N D om juist hier aan de hand van een haalbaar initiatief een inhaalslag te maken met de komst van hotel Wormerland.

Hotelladder van de Metropool Regio Amsterdam (MRA)

GEMEENTE WORM

–

Initiatieven om te komen tot een nieuw hotel kunnen door gemeentes worden getoetst D aan de hotelladder die is opgesteld door de MRA.

Trede 1: Voegt het initiatief iets toe aan het bestaande aanbod en zijn omgeving? Trede 2: Ligt het initiatief in een kansengebied? Trede 3: Is er sprake van transformatie? (herontwikkeling of sloop + nieuwbouw hebben

de voorkeur boven nieuwbouw) WING HOTEL WORMERLAN Trede 4: Voldoet het initiatief aan de ruimtelijke en kwalitatieve criteria?

Het initiatief voor Hotel Wormerland voldoet aan de 4 treden van de hotelladder.

Trede 1: Ja, op dit moment kent Wormerland alleen een kleinschalig hotel. Thans is er in

RUIMTELIJKE ONDERBOU

dit deel van de regio beperkte capaciteit in de markt van middelgrote hotels met een | sterk regionale uitstraling.

Trede 2: Ja, op de centrale toeristische route tussen Amsterdam en Zaanse Schans vormt A M S T E R DA M •

hotel Wormerland de ideale uitvalsbasis voor een bezoek aan het typische Hollandse SAB Polderlandschap. Het hotel is gesitueerd in de driehoek tussen de Zaanse Schans en de werelderfgoedmonumenten van de Beemster en de Stelling van Amsterdam. Daarnaast is het centraal gelegen bij de afrit van de A7 en dichtbij het knooppunt met de A8.

Trede 3: Ja, een enigszins vervallen transferium krijgt een nieuwe impuls. Door de komst van het hotel krijgt het terrein een herinrichting die de natuurlijke kwaliteiten van het gebied versterkt.

Trede 4: Ja, het hotel is zo ontworpen dat het past binnen de bestaande bomenstructuur en daarmee een overgang vormt tussen het talud van de snelweg en het polderlandschap. Door de ontwikkeling wordt het transferium verder geoptimaliseerd om de over- stap van de auto naar het openbaar vervoer of de fiets te faciliteren. Door de komst van het hotel wordt de mogelijkheid van fietsverhuur aan het gebied toegevoegd. Door het realiseren van een dijk wordt voorkomen dat het thans aanwezige licht van autokoplam- pen richting de polder wordt verspreid.

In het rapport wordt verder nog gesproken over criteria die kunnen worden gesteld om het bijzondere karakter van een hotel te stimuleren. Aan deze criteria voldoet het ontwerp van hotel Wormerland ook.

In het ontwerp is gekozen voor een eigentijds gebouw dat rekening houdt met de traditionele architectonische stijlkenmerken van de regio. Verder wordt het gebouw voor wat

betreft materiaal keuze en energiegebruik zo ontworpen dat de duurzaamheid maximaal tot zijn recht komt. Sterker nog, het duurzame karakter wordt dan ook een onderscheidend ten opzichte van de enigszins verouderde en traditionele regionale hotelmarkt. Door de centrale ligging zal het hotel zowel de zakelijke als de toeristische bezoeker kunnen

28 trekken. Gezien het advies uit het onderliggende rapport lijkt het vooral kansrijk om in te

| zetten op de actieve toeristische bezoeker die het hotel gebruikt als uitvalsbasis voor meerdaags bezoek aan het natuurschoon en cultuurhistorische bezienswaardigheden in de regio.

Conclusie

De centrale ligging, het duurzame karakter van het hotel en de moderne faciliteit maken GEMEENTE WORMERLAND

dat het hotel onderscheidend is voor een groeiende groep van actieve toeristen die er –

D D even voor een paar dagen tussenuit willen. De komst van hotel Wormerland sluit zo aan bij de toeristische en ruimtelijke ambities van de gemeente en is daarmee ondersteunend aan de bredere werkgelegenheids- en economische agenda van de regio.

5.3.7 Conclusie

WING HOTEL WORMERLAN Met de ontwikkeling van Hotel Wormerland wordt ingespeeld op de recreatieve en toeristische groeimarkt in de Zaanstreek en de regio Amsterdam. In het recreatieplan Laag Holland worden toerisme en de daarvoor gerealiseerde voorzieningen zijdelings genoemd. Wel worden er mogelijkheden gezien voor deze ontwikkelingen bij recreatieknooppunten aan de hoofdinfrastructuur. De ontwikkeling is geheel in overeenstemming

met het aanpakplan voor de regio. Verder sluit het goed aan op het rapport Water Ver-

RUIMTELIJKE ONDERBOU

| bindt van het hoogheemraadschap waarin het plangebied wordt genoemd als hoek die landschappelijk minder te bieden heeft en waarvan de huidige invulling een goede oplossing is. Uitbreiding van de huidige functies kan bijdragen aan het toegankelijker maken

A M S T E R DA M van de Wijde Wormer.

• SAB

5.4 GEMEENTELIJK BELEID

5.4.1 structuurvisie Wormerland 2025 (2014)

De structuurvisie van de gemeente Wormerland behandelt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente voor de periode tot 2025. Wormerland is een diverse gemeente met een schat aan cultuurhistorische waarden. Dit door een samenspel van veenweidelandschap, het water, de droogmakerijen en de karakteristieke kernen. De gemeente heeft meerdere gezichten en wordt gekenmerkt door een landschappelijke tweedeling. De noordelijke helft bestaat uit het open veenweidegebied waar rust, ruimte, natuur en extensieve recreatie hand in hand gaan. Het zuidelijke deel bestaat uit de droogmakerij De Wijde Wormer, waar openheid, agrarische productie en duurzame energie in samenhang bestaan. Het veenweidegebied is het unieke open landschap met hoge natuurwaarden, maar vormt eveneens een onderdeel van het regionale recreatieve routenetwerk. Met oog voor de natuur- en landschapswaarden is het veenweidegebied toegankelijk voor verschillende kleinschalige vormen van extensieve recreatie, passend bij het karakter van het landschap. De droogmakerijen vormen het agrarisch productiegebied voor de gemeente. Agrariërs hebben hier alle ruimte om een duurzame en klimaatbestendige bedrijfsvoering

voort te zetten. Een duurzame agrarische productie met oog voor de toekomst en ruimte voor verbreding van de agrarische sector voert hier de boventoon.

De Wijde Wormer 29

De Wijde Wormer is ingericht op een goed functionerend agrarisch landschap en kent | daarbij rechtlijnige patronen en een blokvormige verkavelingsstructuur. De Wijde Wormer

biedt goede voorwaarden voor de uitoefening van agrarische bedrijven en om die reden

E R L A N D

GEMEENTE WORM

–

D WING HOTEL WORMERLAN

Uitsnede structuurbeeld 2025, locatie bij de rode pijl

RUIMTELIJKE ONDERBOU

biedt de visie ruimte aan veranderende ontwikkelingen in de agrarische sector. De | droogmakerij heeft momenteel een beperkte recreatieve functie. In de droogmakerij is een golfbaan, sportcomplex en een recreatieterrein aanwezig. Naast de verbreding van

de landbouw met eventuele recreatieve functies en het uitbouwen van de routestructuren A M S T E R DA M •

worden in De Wijde Wormer twee nieuwe hotellocaties toegestaan. Deze hotellocaties SAB zijn geprojecteerd bij de afslag van de A7 en de Burger King. Nabij deze locaties zal ook een zogeheten toeristisch overstappunt gerealiseerd worden.

Beoordeling en conclusie: de locatie is opgenomen als mogelijke plek voor hotelontwikkeling in de gemeente Wormerland, in totaal is er ruimte voor twee hotels aan de afrit van de A7. Het voorgenomen plan sluit hiermee naadloos aan op het gestelde in de structuurvisie.

5.4.2 welstandsnota

In de Welstandsnota Wormerland, vastgesteld door de gemeenteraad op 7 juni 2004, is het gebied waarin het projectplan ligt aangemerkt als ‘Landelijk gebied’. Ten aanzien van de esthetische kwaliteit van bebouwing in het landelijk gebied geldt geen streng conser- verend beleid. Ontwikkelingen moeten mogelijk blijven, met respect voor bestaande karakteristieken. Aanpassingen aan bestaande bebouwing en mogelijke nieuwbouw moeten zich voegen naar de karakteristiek van het landschap. Het welstandsniveau moet bijdragen aan het behoud van de basiskwaliteit van het gebied. Het ontwerp voor het hotel houdt zoveel mogelijk rekening met de bestaande karakteristiek van het landschap. Het uitgewerkte bouwplan wordt te zijner tijd aan de welstands- commissie voorgelegd.

5.4.3 bestemmingsplan landelijk gebied

In de toelichting van het bestemmingsplan landelijk gebied van de gemeente Wormer- land, vastgesteld door de gemeenteraad van Wormerland op 4 april 2007 en goedge-

30 keurd door gedeputeerde staten van Noord-Holland op 4 oktober 2007, wordt aangege-

| ven dat het bestemmingsplan deels beheersgericht en deels ontwikkelingsgericht is. Om tot een vitaal landelijk gebied te komen zijn kleinschalige recreatieve ontwikkelingen die het agrarisch gebruik van de polder niet hinderen toegestaan. Grootschalige ontwikkelingen worden uitgesloten omdat deze de openheid van het landschap verstoren.

5.4.4 conclusie

GEMEENTE WORMERLAND

–

D D Het gemeentelijk beleid is gericht op het selectief bieden van ontwikkelingskansen in het buitengebied. Hierbij is behoud van het waardevolle landschap uitgangspunt. Het beperkte aanbod van verblijfsrecreatie in de gemeente wordt gezien als een zwak punt en het uitbreiden van deze mogelijkheden wordt als ontwikkelingsoptie meegegeven in het structuurplan. Het structuurplan spreekt hierbij over de Zaanbocht als locatie voor verblijfsaccommodaties echter is door voortschrijdend inzicht het uit 2001 stammende struc-

WING HOTEL WORMERLAN tuurplan enigszins achterhaald. Met het hotel wordt een verblijfsaccommodatie gecreëerd die functie heeft voor de regio. Het hotel zal bijdragen aan de toeristische en recreatieve betekenis van het buitengebied. De ontwikkeling wordt zorgvuldig ingepast in de aanwezige ‘landschapskamer’ waardoor het karakter van het landschap en de openheid van de

Wijde Wormer behouden blijft.

RUIMTELIJKE ONDERBOU

A M S T E R DA M

• SAB

6 M ILIEUASPECTEN

6.1 BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING E R L A N D inleiding Bij milieuzonering gaat het om afstanden die bij voorkeur in acht genomen moeten worden rondom milieubelastende functies zoals bedrijven, industrie en nutsvoorzieningen.

Het gaat hierbij om milieuaspecten als geur, stof, geluid en gevaar die een belemmering GEMEENTE WORM

–

kunnen vormen voor gevoelige functies als wonen, scholen en ziekenhuizen. D In het kader van ruimtelijke ordening geeft de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzone- ring3” indicatieve afstanden om een voldoende ruimtelijke scheiding te bewerkstellingen tussen belastende en gevoelige functies.

onderzoek milieuzonering

Bij het realiseren van nieuwe functies dient gekeken te worden naar de omgeving waarin WING HOTEL WORMERLAN deze gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen een rol: 1 past de nieuwe ontwikkeling in de omgeving? 2 laat de omgeving de nieuwe ontwikkeling toe?

De projectlocatie en de directe omgeving kan gekarakteriseerd worden als verkeersge-

RUIMTELIJKE ONDERBOU

bied. Door de ontwikkeling van de projectlocatie wijzigt dit karakter in een gebied met | horeca- en verblijfsrecreatieve functies. Een hotel (verblijfsrecreatie) valt volgens de

publicatie “bedrijven en milieuzonering” van de VNG in categorie 1 van milieubelastende A M S T E R DA M

activiteiten met een grootste aan te houden richtafstand van 10 meter tot milieugevoeli- •

ge functies uit oogpunt van geur, geluid en gevaar. SAB Gezien het ontbreken van milieugevoelige functies binnen 10 meter van hotel kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling geen belemmeringen met zich meebrengt. De ontwikkeling is daarmee passend in de omgeving.

De projectlocatie ligt niet binnen de invloedsfeer van een milieubelastende functie. De dichtstbijzijnde milieubelastende functie is de manege die op een afstand van meer dan 150 meter ligt. De richtafstand voor een manege is maximaal 50 meter uit oogpunt van het milieuaspect geur. De ontwikkeling van de projectlocatie vormt daarmee geen belemmering voor milieubelastende functies, noch vormen milieubelastende functies een belemmering voor de ontwikkeling. Er is sprake van voldoende ruimtelijke scheiding tussen de projectlocatie en milieubelastende functies in de omgeving.

Conclusie Uit oogpunt van milieuzonering bestaan er voor onderhavige ontwikkelingen geen belemmeringen.

3 VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering 2007

6.2 EXTERNE VEILIGHEID

Inleiding De externe veiligheid wordt bepaald door de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in en

32 rond het plangebied. Veiligheidsafstanden tussen activiteiten met gevaarlijke stoffen en

| (beperkt) kwetsbare objecten, zoals woningen, moeten ervoor zorgen dat bij een eventuele calamiteit het aantal dodelijke slachtoffers beperkt blijft. In het externe veiligheidsbe- leid wordt onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Transport gevaarlijke stoffen via de weg GEMEENTE WORMERLAND

Uit de inventarisatiestudie ‘Anker’ van het ministerie van Verkeer en Waterstaat (novem- –

D D ber 2005) is gebleken dat alleen in zeer dichtbevolkte stedelijke gebieden en bij zeer intensief transport van gevaarlijke stoffen (ter indicatie; Botlek gebied, A2 centrum Utrecht) transport van gevaarlijke stoffen over de weg tot problemen met externe veiligheid kan leiden. Op basis van onder andere de onlangs gehouden inventarisatie (in opdracht van ministerie van V&W/VROM/RIVM) ten behoeve van de “Basiskaart vervoer gevaarlijke stoffen” kan geconcludeerd worden dat bij de A7 in Wormerland het plaats-

WING HOTEL WORMERLAN gebonden risico en het groepsrisico door invloed van wegverkeer thans niet overschreden wordt. Er zijn verder geen aanwijzingen dat het gebruik van de overige wegen rond de planlocatie invloed heeft op het groepsrisico en de bestrijdbaarheid en beheersbaarheid van risico’s en de zelfredzaamheid van individuen in de omgeving. Er worden wel gevaarlijke stoffen over de A7 vervoerd, echter niet in een zodanige om-

vang dat dit leidt tot knelpunten ten aanzien van externe veiligheid. Het vervoer van

RUIMTELIJKE ONDERBOU

| gevaarlijke stoffen op de overige omliggende wegen betreft naar verwachting alleen incidenteel bestemmingsverkeer (bijvoorbeeld tankwagens met LPG/propaan/butaan die

deze leveren aan (agrarische) bedrijven in het buitengebied van Wormerland). A M S T E R DA M

•

SAB Leidingen Onderstaande kaart is een uitsnede van de belemmeringenkaart uit het bestemmingsplan landelijk gebied van Wormerland. Met een rode arcering zijn hierop de in de omgeving van aanwezige gastransportleidingen aangegeven.

uitsnede hinderkaart bestemmingsplan buitengebied Wormerland

Ten noorden en westen van het plangebied liggen de hogedruk aardgasleidingen W-570- 01, W-570-23 en W-572-01 van de Gasunie. Het plangebied is gelegen binnen het in-

vloedsgebied van deze leidingen. Inzicht in de externe veiligheidsrisico’s is daarom gewenst. Derhalve is door AVIV een berekening4 voor het plaatsgebonden en groepsrisico uitgevoerd.

Onderzoek | Sinds 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (BevB) van kracht

(Stb. 2010 636). Op basis hiervan is Hieronder is kort de toetsing aan de grenswaarde E R L A N D van het plaatsgebonden risico en de oriëntatiewaarde van het groepsrisico geschetst.

Voor nieuwe buisleidingen is in het Bevb de eis opgenomen dat deze zodanig aangelegd

moeten worden, conform de best beschikbare technieken, dat de PR 10-6 contour zo veel

GEMEENTE WORM

–

mogelijk binnen de belemmeringenstrook (meestal 5 meter links en rechts van het lei- D dingtracé) komt te liggen. Deze plicht rust op de exploitant van de leiding. De grenswaarde voor het plaatsgebonden risico is ook van toepassing op bestaande buisleidingen. Dit levert in bepaalde gevallen bij bestaande bebouwing binnen de risicocontour van de buisleiding een knelpunt op. Daar waar kwetsbare objecten zoals woningen en scholen binnen de risicocontour PR 10-6 liggen, gaat een wettelijke saneringsplicht gelden. De

leidingexploitant is hierop aanspreekbaar en neemt binnen een overgangstermijn zodani- WING HOTEL WORMERLAN ge saneringsmaatregelen dat er sprake is van een acceptabele situatie. Het Bevb verwijst voor de (niet limitatieve) lijst van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten naar het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

De regeling over het groepsrisico in het Bevb vertoont duidelijk overeenkomst met de

RUIMTELIJKE ONDERBOU

regelingen in het Bevi en de Circulaire RnVGS. Het uitgangspunt is dat er een verplichting | geldt om het groepsrisico mee te wegen en te verantwoorden bij de vaststelling van een bestemmingsplan, inpassingsplan of omgevingsvergunning (projectbesluit) dat betrekking

heeft op het invloedsgebied van een geprojecteerde of bestaande buisleiding. A M S T E R DA M •

SAB Het plangebied voor de vestiging van een nieuw hotel aan de Leeghwaterweg nabij de A7 in Wormerland is gelegen binnen het invloedsgebied van de hogedruk aardgasleidingen W-570-01, W-570-23 en W-572-01 van de Gasunie. Zowel het plaatsgebonden risico als het groepsrisico zijn daarom berekend.

Plaatsgebonden risico De berekeningen hebben niet geleid tot een plaatsgebonden risicocontour voor de grenswaarde van 1.0 10-6 per jaar. Het plaatsgebonden risico vormt daarmee geen belemmering voor de vestiging van het hotel.

Groepsrisico De oriëntatiewaarde van het groepsrisico wordt niet overschreden. Voor twee van de drie leidingen neemt het groepsrisico toe, maar blijft het meer dan een factor 10 onder de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico van leiding W-572-01 is in zowel de bestaande als de toekomstige situatie minimaal 500 keer kleiner dan de oriëntatiewaarde.

4 Externe veiligheid hogedruk aardgasleiding Hotel Leeghwaterweg in gemeente Wormer- land; 122543 AVIV; 5 september 2013;

Advies brandweer In het kader van het vooroverleg5 is advies gevraagd aan de brandweer. De brandweer adviseert met een drietal punten rekening te houden: 1. Bij het verlenen van de vrijstelling rekening te houden met de mogelijke ongeval-

34 scenario`s (fakkelbrand vanuit gasleiding, BLEVE (vuurbal), toxische wolk en plas-

| brand vanuit weg), en de gevolgen hiervan. 2. De mogelijke risicoreducerende en effectbeperkende maatregelen in overweging te nemen bij de verlening van de vrijstelling. 3. Het risico dat overblijft na het nemen van de maatregelen te betrekken bij het verlenen van de vrijstelling voor Hotel Wormerland.

De opmerkingen zullen worden meegenomen bij het verlenen van een omgevingsver- GEMEENTE WORMERLAND

gunning. –

D D Conclusie Vanuit het oogpunt externe veiligheid zijn er op dit moment geen belemmeringen voor het project.

WING HOTEL WORMERLAN 6.3 BODEM

inleiding De bodemkwaliteit is in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling van belang indien er sprake is van functieveranderingen of een ander gebruik. De bodem moet geschikt zijn

voor de nieuwe functie.

RUIMTELIJKE ONDERBOU

| Bodemonderzoek Door Wareco Ingenieurs is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de projectlo- 6

A M S T E R DA M catie . Doel van het verkennend onderzoek was om vast te stellen of op de onderzoekslo- •

catie bodemverontreiniging aanwezig is. Bij het uitgevoerde bodemonderzoek is in de SAB grond een sterk verhoogd gehalte aan PAK aangetroffen, een matige verontreiniging met minerale oliën en een lichte verontreiniging met koper, lood, nikkel en zink. Het grondwater is niet verontreinigd. Zowel analytisch als visueel is er geen asbest aangetroffen op de projectlocatie. De zanderige, sterk met PAK verontreinigde grond is aangetroffen naast de oude asfaltweg. Het monster is in de nabijheid van de asfaltweg samengesteld. Hierdoor kan er van uit worden gegaan dat de sterke verontreiniging met PAK is veroorzaakt door afbrokkelen van het asfalt. Aangezien in de monsters, samengesteld op het overige terrein en in de onderliggende zandlaag, slechts een lichte verontreiniging met PAK is aangetroffen, wordt geconcludeerd dat de PAK verontreiniging zich enkel aan de randen naast het asfalt bevind tot een diepte van 40cm onder het maaiveld. De matige verontreiniging met minerale oliën wordt veroorzaakt door de sterke PAK verontreiniging. De omvang van de aangetroffen sterke verontreiniging is globaal ingeschat op 200 meter lang X 0,5 meter breed X 0,4 meter diep = 40m³. Naar verwachting is er sprake van een mogelijk ernstig, niet spoedeisend geval van bodemverontreiniging.

5 Advies externe veiligheid Hotel Wormerland; Brandweer Zaanstreek-Waterland; 2013/52/RO/6697; 8 juli 2013 6 Verkennend bodemonderzoek Leeghwaterweg 3 te Wijdewormer, Wareco Ingenieurs, 21 mei 2008

Aangezien de aangetroffen verontreiniging direct te relateren is aan de aanwezige asfaltverharding is nader onderzoek naar de sterke verontreiniging met PAK niet noodzakelijk. De verontreiniging kan gelijktijdig met het asfalt afgevoerd worden. Hiervoor is een BUS-

besluit (Besluit uniforme sanering) nodig wat op basis van het verkennend bodemonder- 35

zoek door WARECO Ingenieurs kan worden ingediend. De proceduretijd hiervoor be- | draagt 6 weken en de verwijdering van de verontreiniging dient onder milieukundige

begeleiding te worden uitgevoerd. E R L A N D

Conclusies en aanbevelingen Nader onderzoek naar de sterke verontreiniging met PAK is niet nodig. Na verwijdering

van de PAK-verontreiniging is de locatie geschikt voor de beoogde herontwikkeling. De

GEMEENTE WORM

– vrijgekomen grond is niet vrij toepasbaar. Tevens is de aanwezige asfaltverharding naar D

verwachting PAK houdend en derhalve niet geschikt voor hergebruik.

WING HOTEL WORMERLAN

RUIMTELIJKE ONDERBOU

A M S T E R DA M

• SAB

6.4 GELUID

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer, door spoorwegverkeer,

en/of door inrichtingen (industrielawaai) het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de | Wet geluidhinder. De wet stelt dat in principe de geluidbelasting op de gevel van gevoelige bestemmingen zoals woningen, scholen en ziekenhuizen niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluids- belasting. Een hotel wordt op grond van de Wet geluidhinder niet aangemerkt als ge-

GEMEENTE WORMERLAND luidsgevoelig. Akoestisch onderzoek is op grond van de Wet geluidhinder niet noodzake-

–

D D lijk. Het aspect “geluid” vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het project.

6.5 LUCHTKWALITEIT

inleiding WING HOTEL WORMERLAN Op 15 november 2007 is de nieuwe ‘Wet luchtkwaliteit’ in werking getreden. Hiermee wordt de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (hoofdstuk 5 titel 2) bedoeld. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit uit 2005 en is een implementatie van de Europese kaderrichtlijn luchtkwaliteit en de vier dochterrichtlij- nen waarin onder andere grenswaarden voor de luchtkwaliteit ter bescherming van mens

RUIMTELIJKE ONDERBOU en milieu zijn vastgesteld

| Deze nieuwe weten regelgeving noemt “gevoelige bestemmingen” (zoals scholen en kinderdagverblijven) en maakt onderscheid tussen projecten die “in betekende mate” en

“niet in betekende mate” (NIBM) leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. A M S T E R DA M • Daarnaast moet de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging worden meegenomen

SAB in de afweging of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening en moet afgewogen worden of het aanvaardbaar is om een bepaald project op een bepaalde plaats te realiseren.

Onderzoek luchtkwaliteit Door SAB Arnhem is een onderzoek luchtkwaliteit uitgevoerd7. Met het onderzoek luchtkwaliteit is onderzocht of er mogelijke belemmeringen zijn vanuit de Wet Milieubeheer voor onderhavige ontwikkeling. Verder is beoordeeld of het in deze context aanvaardbaar is om dit project op deze plaats te realiseren, of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Uit het onderzoek kan het volgende geconcludeerd worden:  Het project leidt niet ‘in betekenende mate’ tot verslechtering van de luchtkwaliteit.  Het project maakt geen realisatie van een ‘gevoelige bestemming’ mogelijk.  Het project maakt het niet mogelijk dat gebruikers langdurig blootgesteld kunnen worden aan luchtverontreiniging. De concentraties van de luchtvervuilende stoffen stikstofdioxide en fijn stof liggen op een aanvaardbaar niveau waardoor de blootstelling aan luchtverontreiniging hier niet leidt tot onaanvaardbare gezondheidsrisico’s.  De blootstelling is tijdelijk. Daarbij zijn de concentraties van de luchtvervuilende stoffen stikstofdioxide en fijn stof respectievelijk 88% en 56% van de luchtkwali- teitsnormen, die op Europees niveau zijn vastgesteld om te voorkomen dat de ge-

7 Onderzoek luchtkwaliteit, Hotel Wormerland te Wijde Wormer, SAB Arnhem, 30 mei 2008

zondheid onaanvaardbare risico’s loopt. De mate van blootstelling leidt hier niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico´s. Het aspect ‘luchtkwaliteit’ vormt in deze situatie geen belemmering voor een goede ruimtelijke ordening.

conclusie | De Wet luchtkwaliteit (hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer) stelt voor dit project

geen nadere eisen, maatregelen of onderzoeksplicht. Het aspect ‘luchtkwaliteit’ vormt in E R L A N D deze situatie geen belemmering voor een goede ruimtelijke ordening.

GEMEENTE WORM

–

WING HOTEL WORMERLAN

RUIMTELIJKE ONDERBOU

A M S T E R DA M

• SAB

7 R UIMTELIJKE ASPECTEN

| 7.1 FLORA EN FAUNA

7.1.1 inleiding

Bij elke nieuwe ontwikkeling in een gebied moet in principe altijd gekeken worden naar GEMEENTE WORMERLAND

de ecologische aspecten. Er moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten –

D D op de aanwezige beschermde dier- en plantensoorten zoals de Flora- en Faunawet die geeft. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd. Voorts moet bekeken worden of er effecten zijn op aangewezen gebieden zoals de Vogel- en/of Habitatrichtlijn. SAB heeft een quick scan flora en fauna uitgevoerd8. De belangrijkste consequenties voor de ontwikkelingsmogelijkheden op de projectlocatie zijn hieronder

weergegeven. WING HOTEL WORMERLAN 7.1.2 gebiedsbescherming

De projectlocatie ligt binnen de begrenzing van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS) van Noord-Holland en maakt deel uit van de Wijdewormer. Dit gebied is, volgens

het Streekplan Noord-Holland Zuid, aangewezen als cultuurgrond met natuurwaarden. De

RUIMTELIJKE ONDERBOU

| Wijdewormer is daarnaast ook een belangrijk rust- en foerageergebied voor trek- en weidevogels. Door de geïsoleerde ligging van de projectlocatie tussen wegen en watergangen en het lokale karakter van de ingreep zijn negatieve effecten op omringende

A M S T E R DA M PEHS-gebieden echter niet te verwachten. Ook de functie als weidevogelgebied zal niet •

worden aangetast. SAB

7.1.3 soortbescherming

Om de gevolgen van deze ingreep voor strikt beschermde soorten uit de Flora- en faunawet te kunnen bepalen, dient nader onderzoek te worden gedaan naar de functie van de projectlocatie voor:  vleermuizen (tabel 3; bijlage IV van de Habitatrichtlijn; Flora- en faunawet), onder- zoeksperiode: eind april tot begin augustus  spechten, uilen en roofvogels die jaarrond gebruik maken van nesten, onderzoekpe- riode: net voor en in het broedseizoen, van maart tot augustus. Het gebruik van het projectgebied door deze soorten kan door middel van nader onderzoek in beeld worden gebracht zodat het werkelijke effect van de ingreep op (het leefge- bied van) daadwerkelijk aanwezige soorten kan worden bepaald. Pas dan kan worden bepaald of het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet noodzakelijk is. Bij een dergelijke ontheffing worden vaak mitigerende en compenserende maatregelen gevraagd. Als wordt voldaan aan dergelijke voorwaarden, kan op basis van eerdere ervaringen redelijkerwijs worden verwacht dat een dergelijke ontheffing door het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wordt verleend.

8 Quick scan Flora en Fauna, Locatie Burger King Wormerland, SAB Arnhem, 3 juli 2007

7.1.4 flora en faunaonderzoek

Uit de quick-scan flora en fauna is gebleken dat aanvullend onderzoek naar ontheffings- plichtige soorten noodzakelijk is. Het aanvullende onderzoek9 is 26 juni 2008 uitgevoerd

door SAB Arnhem. Het flora en fauna onderzoek behelst twee beschermingskaders, ge- | biedsbescherming en soortenbescherming. Aangezien uit de quickscan al naar voren

komt dat er met betrekking tot de gebiedsbescherming geen negatieve effecten te ver- E R L A N D wachten zijn wordt hier niet dieper op ingegaan. In verband met de eventuele aanwezigheid van strikt beschermde diersoorten in het plangebied is een aanvullend veldonder- zoek naar de aanwezigheid van deze soorten in het plangebied uitgevoerd. Op basis van

het nader onderzoek zijn negatieve effecten door de plannen op vaste rust- en verblijf-

GEMEENTE WORM

plaatsen van vleermuizen en vogels (spechten, roofvogels en uilen) niet te verwachten. – D Een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet voor het kappen van bomen en het opnieuw inrichten van het plangebied is, op basis van het nader onderzoek, niet noodzakelijk. Wel kunnen bij de start van werkzaamheden in het broedseizoen, broeden- de vogels worden verstoord, of hun nesten worden aangetast. Er is geen vrijstelling te verkrijgen in het kader van de Flora- en faunawet voor activiteiten die vogels in hun

broedseizoen zou kunnen verstoren. WING HOTEL WORMERLAN

7.1.5 natuurtoets

In opdracht van de gemeente Wormerland heeft dhr. Nico Vens de effecten van de bouw van Hotel Wormerland op de flora en fauna en ten aanzien van de Natuurwetgeving 10

beoordeeld middels een natuurtoets . Als toetsingskader zijn de Natuurbeschermingswet RUIMTELIJKE ONDERBOU

| 1998, de Flora en Faunawet en de PEHS van toepassing. De conclusie is dat door lichtuitstraling een significant negatief effect op de Natura 2000 gebieden wordt verwacht. Om

een vergunning te verkrijgen in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 is een A M S T E R DA M passende beoordeling noodzakelijk. Bij de passende beoordeling is het van belang dat • wordt nagegaan middels radar onderzoek wat de nachtelijke migratiepatronen van de SAB smienten zijn, uit de omliggende Natura 2000 gebieden.

7.1.6 oriënterende habitattoets

In overleg tussen de opdrachtgever en de gemeente is besloten een passende beoordeling op te stellen11 waarmee de provincie kan aangeven of, en wat voor Natuurbescher- mingswetvergunning noodzakelijk is. In eerste instantie bestaat deze passende beoordeling uit een bureauonderzoek, mocht hieruit blijken dat radaronderzoek noodzakelijk is dan wordt dat later uitgevoerd. De zogenaamde oriënterende habitattoets is uitgevoerd door SAB Arnhem. Hieruit blijkt dat er, mits voldoende mitigerende maatregelen worden genomen, er geen sprake is van een significant effect op de doelstellingen van de Natura 2000 gebieden. De mitigerende maatregelen bestaan uit spaarzaam gebruik van buiten- verlichting. Eventuele verlichting moet worden afgeschermd zodat het omliggende gebied hiervan geen hinder ondervind. Ook zal, om over de open polder schijnende koplampen van auto’s te weren, een barrière in de vorm van een hek of een heg op deze hoogte worden aangebracht. De provincie heeft de oriënterende habitattoets beoordeeld en is met de volgende conclusie gekomen: ‘Op basis van projecten effectbeschrijving in het rapport “Oriënterende habitattoets’ van 20 maart 2009, en de ligging van het hotel op

9 flora- en faunaonderzoek, locatie Burger King te Wormerland, Sab Arnhem 10 Natuurtoets, Nico Vens, 22 januari 2009 11 Oriënterende habitattoets, Hotel Wormerland, SAB Arnhem, 20 maart 2009

een flinke afstand van de diverse Natura 2000-gebieden, concluderen wij dat het is uitgesloten dat de realisatie en het gebruik van het hotel verslechterend of verstorend werkt op de instandhoudingsdoelen van de nabijgelegen Natura 2000-gebieden.’ Een vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet is derhalve niet noodzakelijk.

| 7.1.7 conclusie

Voor het verlenen van de vrijstelling is er geen probleem met de provinciale ecologische hoofdstructuur te verwachten. Dit komt door de afgeschermde ligging van de projectlocatie. In verband met de Flora- en Faunawet is aanvullend onderzoek gedaan naar eventu-

eel in het gebied verblijvende vleermuizen, spechten en uilen. Deze soorten zijn niet GEMEENTE WORMERLAND

aangetroffen in het plangebied. Uit de natuurtoets van dhr. Vens blijkt dat er lichtuitstra- –

D D ling naar de omliggende gebieden te verwachten is. Om deze effecten en eventuele mitigerende maatregelen in kaart te brengen is een habitattoets uitgevoerd. De provincie heeft deze beoordeeld en is van mening dat er geen effect zal zijn op de instandhoudingsdoelen van de nabijgelegen Natura 2000 gebieden. Een vergunning in het kader van

de natuurbeschermingswet is daarom niet noodzakelijk.

WING HOTEL WORMERLAN

RUIMTELIJKE ONDERBOU

A M S T E R DA M

• SAB

7.2 WATERPARAGRAAF

7.2.1 inleiding |

In het kader van het verkrijgen van een duurzaam watersysteem hebben Rijk, provincies, E R L A N D gemeenten en waterschappen in 2001 de Startovereenkomst waterbeleid 21e eeuw (WB’21) ondertekend. Onderdeel van het nieuwe waterbeleid is de “watertoets”: de

check van ruimtelijke plannen aan de gevolgen voor het watersysteem. GEMEENTE WORM

Ruimtelijke plannen dienen een waterparagraaf te bevatten. Initiatiefnemers van ruimte- – lijke plannen moeten in een vroegtijdig stadium van het planvormingsproces de waterbe- D heerder(s) betrekken. De initiatiefnemer vraagt de waterbeheerder(s) om een wateradvies in de vorm van een watertoets. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van het overleg opgenomen. In het kader van de inpassingsstudie voor de projectlocatie heeft in juni 2007 overleg

plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. WING HOTEL WORMERLAN

7.2.2 beleid

Europese Kaderrichtlijn De Europese Kaderrichtlijn Water is gericht op het bereiken van een goede ecologische

waterkwaliteit in alle Europese wateren. In 2015 moet dat gerealiseerd zijn. De lidstaten

RUIMTELIJKE ONDERBOU

moeten in 2009 (inter)nationale stroomgebiedbeheersplannen vaststellen, waarin zij | aangeven welke maatregelen ze gaan nemen om de doelstelling te halen. Verder heeft de Kaderrichtlijn tot doel het landoppervlaktewater, het overgangswater, kustwateren en

grondwater te beschermen. A M S T E R DA M •

SAB Noord-Holland maakt volledig deel uit van het deelstroomgebied Rijndelta en het daarbinnen begrensde deelstroomgebiedsdistrict Rijn-West. Binnen Rijn-West werkt Noord- Holland samen met alle betrokken waterbeheerders (Rijkswaterstaat, buurprovincies, waterschappen en gemeenten) aan het opstellen van het regionale deel van het ge- noemde stroomgebiedbeheersplan Rijndelta.

rijksbeleid De regering heeft in 1998 de Vierde Nota Waterhuishouding vastgesteld. Het beleid vervat in de Nota is een directe voortzetting van het beleid geformuleerd in de Derde nota waterhuishouding die in 1989 is vastgesteld. Veranderingen in beleid zijn met name het gevolg van recente ontwikkelingen en te verwachten ontwikkelingen zoals klimaatverandering, zeespiegelstijging en voortgaande bodemdaling. Evenals de Derde nota waterhuishouding, gaat de Vierde nota waterhuishouding uit van integraal waterbeheer en een watersysteembenadering. De Nota is tevens gebaseerd op het stand-still-beginsel, het voorzorgprincipe en het principe dat de vervuiler betaalt. De hoofddoelstelling van de Nota is het hebben en houden van een veilig en bewoonbaar land en het in stand houden en versterken van gezonde en veerkrachtig watersystemen, waarmee een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd.

provinciaal beleid In West-Nederland is de manier waarop met water wordt omgegaan, bepalend voor het grondgebruik. De beperkingen die het water geeft, zijn tot op zekere hoogte technisch

oplosbaar. Om wateroverlast tot het aanvaardbare te beperken en voor behouden of verkrijgen van een goede waterkwaliteit, stelt de provincie eisen aan nieuwe ontwikkelingen. Het doel is het realiseren van robuuste en veerkrachtige watersystemen. Uitgangs- punt voor het voorkomen van wateroverlast en watertekorten is eerst het water vasthou-

42 den, dan pas bergen en in laatste instantie afvoeren. Voor het verbeteren van de water-

| kwaliteit gaat het om schoonhouden, dan scheiden van waterstromen (zoet-zout, slechte- goede kwaliteit) en tenslotte zuiveren. Dit geldt voor zowel het landelijk gebied als het stedelijk gebied.

Waterhuishoudingsplan - Waterplan 2006 - 2010

Klimaatverandering, zeespiegelstijging en bodemdaling hebben steeds meer invloed op GEMEENTE WORMERLAND

het waterbeheer. In het Provinciaal Waterplan 2006 – 2010 ‘Bewust omgaan met Water’ –

D D staat globaal beschreven wat de provincie samen met haar partners de komende vier jaar doet om ervoor te zorgen dat we veilig achter de dijken kunnen wonen, geen natte voeten krijgen bij hevige regenbuien en dat de kwaliteit van het water voldoet aan de eisen die we hieraan stellen. Het waterplan is op 30 januari 2006 vastgesteld door Pro- vinciale Staten. Het beschrijft de kaders voor waterbeheer in Noord-Holland. Binnen deze kaders gaan waterschappen en gemeenten maatregelen treffen om ons te beschermen WING HOTEL WORMERLAN tegen wateroverlast en om de waterkwaliteit te verbeteren. Het opstellen van een waterplan is een wettelijke taak van de provincie.

Beleid en taken Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier is verantwoordelijk voor het waterbe-

heer in het deel van Noord-Holland boven het Noordzeekanaal. Het hoogheemraadschap

RUIMTELIJKE ONDERBOU

| heeft vier taken: 1 water keren: bescherming van het land tegen overstromingen;

2 water beheren: het regelen van de juiste waterstand; A M S T E R DA M • 3 water zuiveren: het zuiveren van afvalwater uit huizen en fabrieken;

SAB 4 beheer en onderhoud van waterwegen en wegen buiten de bebouwde kom. Het beleid van het hoogheemraadschap is er op gericht dat bij het uitvoeren van deze taken gestreefd wordt naar instandhouding en versterking van gezonde en veerkrachtige watersystemen in een goed onderhouden, beheersbare infrastructuur, waarmee een duurzaam gebruik en duurzame belevingswaarde is en blijft gegarandeerd. Verder heeft het hoogheemraadschap zich in het kader van het Nationaal Bestuursakkoord Water gecommitteerd aan het op orde brengen van het watersysteem om wateroverlast als gevolg van hevige neerslag te voorkomen. Dit betekent onder andere dat voor nieuwe ontwikkelingen die plaats vinden in het beheergebied het beleid er op is gericht dat de waterhuishoudkundige situatie niet zal verslechteren.

gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is gericht op het scheiden van (afval)waterstromen. Relatief schoon regenwater hoeft niet te worden afgevoerd naar de zuivering. Bij vervangings- werkzaamheden van het gemengde riool, zal worden bezien in hoeverre afkoppeling van verhard oppervlak mogelijk is, eventueel door het aanleggen van een apart regenwaterri- ool. Daar waar afkoppeling van, in meer of mindere mate verontreinigd, regenwater leidt tot onacceptabele belasting van het oppervlaktewater zullen in eerste instantie maatregelen met een lokaal karakter worden genomen. Het aanleggen van verbeterd gescheiden stelsels zorgt voor onnodig transport van relatief schoon afvalwater naar de zuivering en heeft een negatief effect op het zuiveringsrendement. Dit beleid is vastgelegd in het Gemeentelijk rioleringsplan.

7.2.3 bestaande waterhuishouding

De projectlocatie ligt in de polder Wijdewormer en maakt deel uit van het peilgebied 5310-1 met een winterpeil van NAP -4,65 m en een zomerpeil van NAP -4,55 m.

7.2.4 wateroverleg |

Waterkwantiteit E R L A N D Door het Hoogheemraadschap is een grens van 800 m² gesteld als maximum grens voor toename van verharding bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Indien meer dan 800 m²

aan verharding wordt gerealiseerd, is compensatie in open water noodzakelijk. De toe-

GEMEENTE WORM

name van verhard oppervlak bedraagt 8627 m². Hiervan zal een deel worden uitgevoerd – D als halfopen verharding waarvoor een reductiepercentage van 50% voor zal worden aangehouden.

Extra oppervlaktewater Uit overleg met het Hoogheemraadschap blijkt dat het compensatiepercentage voor de

toename van verhard oppervlak in het peilgebied bepaald is op 17%. Randvoorwaarde is WING HOTEL WORMERLAN dat het nieuw te graven water in open verbinding staat met de omliggende watergangen. Eventueel te dempen water moet één op één gecompenseerd worden. Omdat door de bouw van het hotel inclusief parkeerplaats extra verhard oppervlak zal ontstaan wordt extra oppervlaktewater gerealiseerd ter compensatie. De huidige plannen voor het hotel voorzien in een totale toename van het verhard vlak van 6790m2. De 2

compensatienorm is 17%, er moet dus 1155 m nieuw oppervlaktewater worden gereali- RUIMTELIJKE ONDERBOU

| seerd. In onderstaande schets voor de kavel wordt uitgegaan van een waterberging van onge-

veer 1000 m2. Door de bestaande ruimte beter te benutten en de bestaande watergang A M S T E R DA M die uitmondt in de waterberging te verbreden kan hier de benodigde compensatie van • 1155m² worden gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de compensatie-eis van het SAB Hoogheemraadschap. In onderstaande afbeelding is de locatie waar de watercompensa- tieruimte is gereserveerd ingetekend.

Locatie en oppervlakte te realiseren oppervlaktewater

Riolering/afkoppeling Op welke wijze moet worden omgegaan met regenwater wordt door het Hoogheemraad- schap aangegeven in de “Beslisboom Afkoppelen”. Zo wordt vermeld dat afstromend regenwater van daken rechtstreeks geloosd mag worden indien er geen uitlogende mate-

rialen zoals lood, koper en zink worden gebruikt en dat afstromend regenwater van bijvoorbeeld een parkeerplaats via een zuiverende voorziening geloosd moet worden. Er zullen geen uitlogende materialen worden gebruikt voor de bouw van het hotel. Tevens hoeft er geen zuiverende voorziening worden aangelegd ten behoeve van het parkeerter-

44 rein doordat gebruik wordt gemaakt van halfverharding. De bodem zorgt dan voor de

| zuiverende werking.

Voor wat betreft het rioleringsstelsel wordt een gescheiden stelsel toegepast. In de prak- tijk zal bij een verbeterd gescheiden stelsel namelijk nog steeds het grootste deel van het hemelwater worden afgevoerd naar de zuivering, waardoor een grotere belasting ont-

staat. Eventueel kan gekozen worden voor het gebruik van een zuiverende randvoorzie- GEMEENTE WORMERLAND

ning voor het parkeerterrein. –

D D De realisatie van het hotel betekent een extra belasting voor het riool. De extra belasting wordt doorgerekend door de gemeente Wormerland. In overleg wordt bepaald of dit op het bestaande riool kan worden aangesloten of dat aanpassingen van het riool en de rioolcapaciteit nodig zijn.

hemelwater WING HOTEL WORMERLAN Het afstromend regenwater van het dak wordt niet rechtstreeks geloosd op het riool. De parkeerplaats wordt zoveel mogelijk voorzien van waterdoorlatend materiaal.

7.2.5 conclusie

Geconcludeerd kan worden dat voor de ontwikkeling van Hotel Wormerland vanuit wa-

RUIMTELIJKE ONDERBOU

| terhuishoudkundig oogpunt geen belemmeringen bestaan. Er is op de projectlocatie voldoende ruimte gereserveerd voor het compenseren van de toename van verhard oppervlak. Bij de ontwikkeling van het definitieve bouwplan zal rekening gehouden wor-

A M S T E R DA M den met de uitgangspunten van het Hoogheemraadschap voor wat betreft afstromend •

SAB regenwater. Op basis van het definitieve bouwplan, waarbij ook inzicht wordt gegeven in de afvalwaterproductie, zal het Hoogheemraadschap een definitief wateradvies geven.

7.3 ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE

7.3.1 archeologie

inleiding Door de ondertekening van het Verdrag van Malta (Valletta, 1992) heeft Nederland zich verplicht tot het beschermen van het archeologisch erfgoed. Uitgangspunt van het verdrag is het archeologische erfgoed waar mogelijk te behouden. Op grond van de Wet archeologische monumentenzorg moeten bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen archeologische terreinen waar mogelijk behouden blijven en ingepast worden in de nieuwe structuur. Bij de planontwikkeling moet daarom zo vroeg mogelijk in het proces gelokaliseerd worden of sprake kan zijn van archeologische overblijfselen en wat de mogelijke waarde er van is en wat dat voor gevolgen heeft voor de nieuwe structuur.

archeologische toets Het projectplan ligt in de droogmakerij de Wijdewormer in het buitengebied van Wormer. Op de provinciale cultuurhistorische waardenkaart is het projectplan en de omgeving van

het projectplan niet aangemerkt als archeologische vindplaats. Het huidige voorkomen betreft grasland en bebossing. Op de Indicatieve kaart archeologische waarde (Ikaw) is het projectgebied aangemerkt

als gebied met zeer lage trefkans. Archeologisch onderzoek is daarmee niet noodzakelijk. 45

Als gevolg van de bouwwerkzaamheden voor het hotel zal de grond enigszins geroerd | worden. Dit in verband met de aan te leggen fundering van het hotel en de nieuw te

graven waterberging. E R L A N D

conclusie Gezien het feit dat de projectlocatie is aangewezen als een gebied met een zeer lage

trefkans voor archeologische vindplaatsen en gezien het feit dat projectlocatie bij de

GEMEENTE WORM

–

bouwwerkzaamheden niet tot grote diepte wordt ontgraven, wordt geconcludeerd dat het D aspect archeologie geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bouwplan.

7.3.2 cultuurhistorie / beeldkwaliteit

Zoals in paragraaf 0 is weergegeven, wordt het hotel gerealiseerd in een afgesloten

kamer in de Wijdewormer. De kamer is omzoomd met bomen. Hierdoor ontstaat er van- WING HOTEL WORMERLAN uit het omliggende gebied weinig zicht op het nieuw te bouwen hotel. De aantasting van de landschappelijke karakteristiek zal dan ook minimaal zijn, zeker gezien de in het bouwplan voorgestelde bouwhoogte. De kamer zelf is op dit moment ingericht met een carpoolplaats en een wegrestaurant.

Het hotel zal hier eerder van toegevoegde waarde zijn dan dat het de landschappelijke RUIMTELIJKE ONDERBOU

waarde van de kamer aantast. Hieruit kan worden geconcludeerd dat er geen belemme- |

ringen bestaan voor het bouwplan uit het oogpunt van cultuurhistorie en beeldkwaliteit. A M S T E R DA M

7.4 VERKEER EN VERVOER • SAB

7.4.1 inleiding

Bij het realiseren van een nieuwe functie dient gekeken te worden naar verkeersaspecten als ontsluiting en bereikbaarheid, parkeren en verkeersveiligheid.

7.4.2 ontsluiting en bereikbaarheid

Ontsluiting van het terrein vindt plaats vanaf de Leeghwaterweg. Het hotel is met de auto goed bereikbaar door de situering pal naast de A7. Met het openbaar vervoer is de locatie ook te bereiken. Er is een bushalte aan de Leeghwaterweg ter hoogte van de carpoolplaats. Voor de ontsluiting van het hotel op de Leeghwaterweg wordt door Goud- appel Coffeng een plan opgesteld.

7.4.3 parkeren

Om de parkeervraag van het hotel te bepalen is in 2008 door Goudappel Coffeng een parkeerbalans opgesteld12. In 2015 is door de gemeente een parkeerberekening gemaakt, deze komt aan het eind van deze paragraaf terug. In het onderzoek van Goudap-

12 Parkeerbalans Hotel Wormerland, Goudappel Coffeng, 22 mei 2008

pel Coffeng zijn het benodigde aantal parkeerplaatsen voor het hotel bepaald en zijn de mogelijkheden van dubbelgebruik onderzocht. Op basis hiervan is een conclusie getrok- ken over het te realiseren aantal parkeerplaatsen voor het hotel.

46 Voor het bepalen van het benodigd aantal parkeerplaatsen is de omvang van de verschil-

| lende functies, te weten: hotel, restaurant inclusief terras, keuken en café en de conferentieruimte, vermenigvuldigd met de parkeernorm. Voor de parkeernorm is uitgegaan van de CROW-parkeerkencijfers. Voor de hotelfunctie is uitgegaan van 1 parkeerplaats per kamer, voor het restaurant is uitgegaan van 14 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo en voor de conferentieruimte is uitgegaan van 11 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo.

Door toepassing van aanwezigheidspercentages is rekening gehouden met het dubbelge- GEMEENTE WORMERLAND

bruik van parkeerplaatsen. Deze percentages zijn afkomstig van het CROW. –

D D Naast het dubbelgebruik van parkeerplaatsen vindt ook dubbelgebruik van functies plaats.

Op basis van bovenstaande is het benodigde aantal parkeerplaatsen per functie berekend. Uit onderstaande figuur blijkt dat de werkdagavond maatgevend is. Voor het hotel zijn dan 160 parkeerplaatsen benodigd. WING HOTEL WORMERLAN

RUIMTELIJKE ONDERBOU

Benodigd aantal parkeerplaatsen per functie (bron: Goudappel Coffeng)

A M S T E R DA M

• Om te bepalen hoeveel van de reeds aanwezige parkeerplaatsen ten behoeve van het

SAB hotel kunnen worden ingezet is een parkeeronderzoek gehouden. Uit dit onderzoek blijkt dat op verschillende momenten maximaal 60% van de parkeerplaatsen wordt gebruikt. Dit betekent dat ca. 35 van de bestaande parkeerplaatsen ten behoeve van hotel Wor- merland kunnen worden ingezet. Echter in verband met de aantrekkende werking van restaurantbezoekers door hotel Wormerland, is de verwachting dat ook het aantal bezoekers aan de Burger King zal toenemen. Daarom dient enige terughoudendheid in acht te worden genomen met de inzet van deze parkeerplaatsen ten behoeve van het hotel.

Omdat de gemeente in de toekomst een groei van het aantal autobewegingen verwacht en daarmee een hoger gebruik van de parkeerplaats is gekozen voor een oplossing waarbij er nu en in de toekomst voldoende parkeergelegenheid zal zijn. Deze oplossing bestaat uit het volledig nieuw inrichten van het gehele gebied inclusief de parkeerplaats van de Burger King en de carpoolplaats. Bijkomend voordeel van het nieuw inrichten is de eenduidigheid die het gebied uit zal stralen, de mogelijkheid de parkeerplaats verkeersveilig uit te voeren en de parkeervakken te voorzien van een halfopen verharding in verband met de waterdoorlatendheid.

E R L A N D

GEMEENTE WORM

–

WING HOTEL WORMERLAN

RUIMTELIJKE ONDERBOU

inrichtingstekening parkeerterrein (bron: de Architekten Cie) A M S T E R DA M

•

SAB De gemeente heeft in 2015 een nieuwe parkeerberekening opgesteld voor het hotel, hierbij zijn de nu geldende CROW-normen gebruikt:

4 sterren hotel met 100 kamers - buitengebied, niet stedelijk : (100/10) x 9 = 90 parkeerplaatsen - vergaderzalen, per 100 m2 BVO : (175/100) x 7,5 = 13 parkeerplaatsen - restaurant, per 100m2 BVO : (280/100) x 15 = 42 parkeerplaatsen - cafe per 100 m2 BVO : (115/100) x 7 = 8 parkeerplaatsen + Totaal = 153 parkeerplaatsen

Uit de berekening van Goudappel Coffeng volgt dat er 160 plaatsen nodig zijn, de gemeente gaat uit van 157 vakken.

Er zijn nu 95 vakken aanwezig. Daarvan zijn er 50 nodig voor de Burgerking en 10 voor het P+R-terrein (dit is een praktijkschatting, omdat een norm niet te vinden is voor deze functie). Dus op dit moment is een overschot van 35 parkeerplaatsen aanwezig.

Te realiseren door Prowinko: 157-35=122 extra parkeerplaatsen.

Deze parkeerplaatsen worden gerealiseerd door het gehele terrein opnieuw in te richten zoals op de bovenstaande afbeelding duidelijk wordt. Het totaal aantal parkeerplaatsen zal 294 bedragen welke gebruikt zullen worden als carpoolplaats en parkeerplaats voor

beide horeca gelegenheden. Gezien de behoefte van in totaal 182 parkeerplaatsen worden er ruim voldoende parkeerplaatsen aangelegd.

7.4.4 verkeersveiligheid

| De extra parkeerplaatsen worden via de bestaande uitrit naar de Leeghwaterweg ontslo- ten. De bestaande uitrit is voldoende verkeersveilig en zal dit ook blijven ondanks het extra verkeer dat er gebruik van zal maken. De parkeerplaats wordt zo ingericht dat men hier veilig kan verblijven.

7.4.5 conclusie

GEMEENTE WORMERLAND

– Uit het oogpunt van ontsluiting, bereikbaarheid en verkeersveiligheid vormt het voorge- D D

stelde projectplan geen belemmering.

WING HOTEL WORMERLAN

RUIMTELIJKE ONDERBOU

A M S T E R DA M

• SAB

8 ECONOMISCHE UITVOERB AARHEID

De ontwikkeling van voorliggend plan is een initiatief van Plavor I B.V. en Prowinko Ne- 49

derland B.V. De kosten voortkomende uit dit plan zijn voor rekening van de initiatiefne- | mers. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Door SAB Amsterdam is E R L A N D een risicoanalyse planschade uitgevoerd13. Deze analyse moet worden beschouwd als een indicatie omtrent de mogelijke schadelijke gevolgen die belanghebbenden zouden

kunnen ondervinden als gevolg van het nieuwe planologische regime na verlening van de

GEMEENTE WORM

bouwvergunning voor het hotel Wormerland. Uit deze analyse kan geconcludeerd worden – D dat een eventuele planschadeclaim naar aanleiding van dit bouwplan redelijkerwijs niet toewijsbaar is. Tussen Prowinko Nederland B.V. en de gemeente Wormerland is een planschade overeenkomst gesloten.

9 MAATSCHAPPELIJKE UIT VOERBAARHEID WING HOTEL WORMERLAN

De procedure zoals die in artikel 19a van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is bepaald zal worden doorlopen. In het kader van deze procedure zal het plan gedurende zes weken ter inzage liggen. Gedurende deze periode kan een ieder een zienswijze bij de gemeente indienen. De eventuele zienswijzen zullen te zijner tijd in deze paragraaf worden

opgenomen of als separate bijlage worden bijgevoegd. Het college van burgemeester en

RUIMTELIJKE ONDERBOU

wethouders van Wormerland zal op basis van de zienswijzen een besluit nemen over het | verlenen van de vrijstelling op basis van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Orde-

ning. Tegen dit besluit staat bezwaar en eventueel beroep open.

A M S T E R DA M

• SAB 10 AFW EGING EN CONCLUSIE

Geconcludeerd kan worden dat bouw van het hotel Wormerland, overeenkomstig de in de vorige paragrafen gegeven omschrijving van het project en de projectlocatie, zowel ruimtelijk als milieuhygiënisch inpasbaar is en geen onaanvaardbare negatieve effecten heeft op de in de omgeving aanwezige waarden en belangen.

13 Risicoanalyse planschade, Hotel Wormerland, 7 mei 2008