Hotel Wormerland
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
ruimtelijke onderbouwing Hotel Wormerland G emeent e Wo rmerland , i.o.v . Plavor I b.v. en Prowinko Nederland b.v. Versie: d.d. 02 december 2009 Herziene versie: d.d. 18 februari 2015 projectnummer 80254.03 INHOUD 1 INLEIDING 1 1 PROJECTLOCATIE 2 2 | 2.1 LIGGING EN BESCHRIJVING PROJECTLOCATIE 2 2.2 LANDSCHAPPELIJKE KARAKTERISTIEKEN 3 E R L A N D 3 VIGEREND BESTEMMINGS PLAN 4 3.1 VOORSCHRIFTEN BESTEMMINGSPLAN 4 GEMEENTE WORM HET PROJECT 6 4 – D 4.1 INLEIDING 6 4.2 INPASSINGSSTUDIE HOTEL WORMERLAND 6 4.3 BEELDKWALITEITSPLAN 7 4.4 ONTWERP 11 4.5 LANDSCHAPPELIJKE INPASSING 12 4.6 RUIMTELIJKE EFFECTEN 12 WING HOTEL WORMERLAN 4.7 DUURZAAMHEID 13 5 BELEID 14 5.1 RIJKSBELEID 14 5.2 PROVINCIAAL BELEID 18 5.3 REGIONAAL BELEID 22 RUIMTELIJKE ONDERBOU 5.4 GEMEENTELIJK BELEID 28 | 6 MILIEUASPECTEN 31 BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING A M S T E R DA M 6.1 31 • 6.2 EXTERNE VEILIGHEID 32 SAB 6.3 BODEM 34 6.4 GELUID 36 6.5 LUCHTKWALITEIT 36 7 RUIMTELIJKE ASPECTEN 38 7.1 FLORA EN FAUNA 38 7.2 WATERPARAGRAAF 41 7.3 ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE 44 7.4 VERKEER EN VERVOER 45 8 ECONOMISCHE UITVOERB AARHEID 49 9 MAATSCHAPPELIJKE UIT VOERBAARHEID 49 10 AFWEGING EN CONCLUSI E 49 SEPARATE BIJLAGEN Landschappelijke inpassing Hotel, Leeghwaterweg/A7 Wormerland, SAB Amsterdam Beeldkwaliteitplan Hotel Wormerland, SAB, 16 maart 2009 Externe veiligheid hogedruk aardgasleiding Hotel Leeghwaterweg in gemeente Wor- merland, AVIV, 5 september 2013 Advies externe veiligheid Hotel Wormerland, brandweer Zaanstreek-Waterland Verkennend bodemonderzoek, Wareco Onderzoek luchtkwaliteit, SAB Arnhem quick scan flora en fauna, SAB Arnhen flora en fauna onderzoek, SAB Arnhem 2 Nartuurtoets, Nico Vens | Orienterende Habitattoets, SAB Arnhem Parkeerstudie, Goudappel Coffeng Risicoanalyse Planschade, SAB Arnhem GEMEENTE WORMERLAND – D WING HOTEL WORMERLAN RUIMTELIJKE ONDERBOU | A M S T E R DA M • SAB 1 INLEIDING Plavor I B.V. en Prowinko Nederland B.V. hebben het initiatief genomen om bij de aan- 1 sluiting van de A7 met de Leeghwaterweg in de gemeente Wormerland een hotel te | ontwikkelen. De plannen gaan uit van het realiseren van een duurzaam 4-sterren hotel met 100 kamers, 175m² vergaderruimte, een fitnessruimte, fietsverhuur en een restau- E R L A N D rant van 280m². De totale footprint van het hotel bedraagt ca. 1600 m2 en wordt zo ontworpen dat het goed past in de natuurlijke en groene omgeving. Het hotel wordt naast de huidige carpoolplaats en daaraan gelegen wegrestaurant (Burger King) ge- GEMEENTE WORM plaatst. Het betreft hier een locatie die goed bereikbaar is zowel met de auto als met het – D openbaar vervoer. In de nabijheid van het projectplan zijn toeristische voorzieningen aanwezig (o.a. Zaanse Schans) en zijn diverse mogelijkheden voor recreatieve activiteiten (o.a. fietsroutes). Het hotel en de omgeving kan dan ook gaan dienen als ontmoetings- plaats om de mooie landschappelijke en cultuurhistorische omgeving van het Lage Hol- landse Land verder te verkennen. WING HOTEL WORMERLAN De ontwikkeling van het hotel past niet binnen de voorschriften van het vigerende be- stemmingsplan “Landelijk gebied” (vastgesteld op 4 april 2007 en goedgekeurd op 4 oktober 2007). De bestemming van het perceel is verkeersdoeleinden. Artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening biedt de mogelijkheid om vrijstelling te verlenen van een bestemmingsplan. Een project dat afwijkt van het bestemmingsplan kan dan toch worden verwezenlijkt. Voorwaarde is dat dit vrijstellingsbesluit wordt voor- RUIMTELIJKE ONDERBOU | zien van een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’. Het voorliggende document is daartoe opgesteld. A M S T E R DA M De opbouw van deze ruimtelijke onderbouwing is als volgt. Na deze inleiding (1) wordt • ingegaan op de begrenzing en het karakter van de projectlocatie (2). Daarna volgt een SAB beschrijving van de afwijkingen ten opzichte van het bestemmingsplan (3) alsmede een ruimtelijke beschrijving van het project (4). In de daaropvolgende hoofdstukken worden uitvoerbaarheidaspecten van het project beschreven. Allereerst wordt ingegaan op de relevante beleidskaders van de verschillende overheden (5). Daarna komen de milieuas- pecten aan de orde (6). Deze worden gevolgd door de relevante ruimtelijke aspecten (7). Nadat de economische en maatschappelijke haalbaarheid is aangetoond (8 en 9) volgt tot slot de eindconclusie (10). 2 P ROJECTLOCATIE 2 | 2.1 LIGGING EN BESCHRIJVING PROJECTLOCATIE De projectlocatie ligt in de polder de Wijdewormer bij de afslag Zaanse Schans op de A7. De projectlocatie wordt ingeklemd door de A7, de Leeghwaterweg en een watergang van de polder. Op de onderstaande kaart is de globale ligging van de projectlocatie weerge- geven. GEMEENTE WORMERLAND – D 118-499 119-499 WING HOTEL WORMERLAN 118-498 119-498 ©© TopografischeTopografische Dienst,Dienst, EmmenEmmen RUIMTELIJKE ONDERBOU | Projectlocatie in de Wijdewormer De projectlocatie is momenteel gedeeltelijk in gebruik als carpoolplaats (mobiplaza) en A M S T E R DA M parkeerplaats. Hier zijn 97 parkeervakken aanwezig. Aan de zuidzijde is een wegrestau- • rant (Burger King) gevestigd. Het gebouw van het wegrestaurant heeft één bouwlaag. De SAB ‘punt van het terrein’ aan de noordzijde ligt braak en wordt omsloten door bomen en begrenzing projectlocatie (bron google earth) struiken. Op de onderstaande luchtfoto is de projectlocatie blauw omkaderd. De luchtfoto geeft de ‘oude’ situatie weer, inmiddels is de carpoolplaats uitgebreid en is het wegrestaurant gerealiseerd zoals op de foto op de volgende pagina te zien is. Via de carpoolplaats bereikt men de drive-in van het wegrestaurant. Aan de Leeghwaterweg bevindt zich een bushalte ten behoeve van de mobiplaza. 3 | E R L A N D GEMEENTE WORM – D WING HOTEL WORMERLAN Huidige inrichting plangebied, deel carpoolplaats/burger king 2.2 LANDSCHAPPELIJKE KARAKTERISTIEKEN RUIMTELIJKE ONDERBOU De projectlocatie ligt in de polder Wijdewormer. Deze polder wordt gekarakteriseerd door | lange rechte lijnen. De omgeving van de projectlocatie bestaat hoofdzakelijk uit weilan- den, akkers en wegen in een agrarisch landschap met veel watergangen, singels en kleine bosjes. De projectlocatie ligt direct naast de A7. De A7 volgt de verkavelingsrich- A M S T E R DA M ting van de polder en doorsnijdt deze in ongeveer twee gelijke helften. Daar waar de A7 • SAB de oorspronkelijke richting van de polder verlaat, zijn twee kleinere ‘kamers’ ontstaan. Dit zijn door bomen omzoomde percelen die als apart onderdeel van de polder kunnen wor- den gezien. De zuidelijk gelegen ‘kamer’ betreft onderhavige projectlocatie waar het hotel Wormerland wordt gerealiseerd. “Kamers” ‘Kamers’ in de Wijde Wormer 4 3 V IGEREND BESTEMMINGSPLAN | 3.1 VOORSCHRIFTEN BESTEMMINGSPLAN De projectlocatie valt onder de werking van het bestemmingsplan “Landelijk gebied Wormerland”. Dit bestemmingsplan is 4 april 2007 vastgesteld door de gemeenteraad GEMEENTE WORMERLAND – van Wormerland en 4 oktober 2007 goedgekeurd door gedeputeerde staten van Noord- D Holland. De projectlocatie heeft de bestemming verkeersdoeleinden. Gronden met deze bestem- ming zijn bestemd voor: a. (ontsluitings)wegen, paden, bruggen, dammen en/of duikers, viaducten en/of tunnels, sloten, bermen en beplanting en parkeervoorzieningen; WING HOTEL WORMERLAN b. gebouwen ten behoeve van een wegrestaurant en servicedoeleinden voor de aangren- zende carpoolplaats, indien de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanduiding “wegrestaurant”; met de daarbijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder geluidsscher- men en bruggen, dammen en/of duikers. RUIMTELIJKE ONDERBOU | A M S T E R DA M • SAB Uitsnede plankaart bestemmingsplan “Landelijk gebied” Tevens ligt de voorgenomen ontwikkeling binnen de aanvullende bestemming ‘aandacht- zone wegverkeerlawaai’ en de aanvullende bestemming ‘nuts- en buisleidingen’. Voor de aanvullende bestemming ‘geluidszone’ geldt dat er rekening moet worden ge- houden met het wegverkeerslawaai indien er een geluidsgevoelig object wordt gebouwd. In paragraaf 6.4 wordt dieper ingegaan op het aspect geluid. De buisleidingen zijn aangegeven door middel van de bestemming ‘nuts- en buisleidin- gen’. Op de gronden met deze bestemmingen mogen geen gebouwen worden gebouwd anders dan ten dienste van de aanvullende bestemming. 5 | E R L A N D GEMEENTE WORM – D uitsnede obstakelkaart bestemmingsplan “Landelijk gebied” De voorgenomen ontwikkeling is strijdig met het vigerende bestemmingsplan. de ontwik- keling bestaat uit een hotel in een rijksbufferzone. De provincie heeft middels een speer- WING HOTEL WORMERLAN puntenlijst aangegeven wanneer een verklaring van geen bezwaar noodzakelijk is. Deze verklaring kan worden verkregen door een artikel 19, lid 1 WRO te doorlopen. Verblijfsre- creatie en ontwikkelingen in de rijksbufferzone vallen onder dit speerpuntenbeleid. De gemeente Wormerland heeft middels een brief (d.d. 17 januari 2008 met kenmerk 084.00016) aangegeven ambtelijk voornemens te zijn het college en de voorronde van de raad positief te adviseren om medewerking te verlenen aan een artikel 19 WRO pro- RUIMTELIJKE ONDERBOU cedure. Voor het afwegen of deze vrijstelling kan worden verleend en om de procedure | te voeren hebben het college en de voorronde van de raad een ruimtelijke onderbouwing nodig. Daartoe is voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld. A M S T E R DA M • SAB 4 HE T P RO JE CT 6 | 4.1 INLEIDING Het plan van Plavor I B.V. en ProWinko Nederland B.V. gaat uit van een 4-sterren hotel met 100 kamers, een restaurant, conferentieruimte en een fietsverhuur. Het hotel zal worden gerealiseerd