EFH Harrison Oberuzwil Bewertungsgutschten 2017.1
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Kennzahlen Werte Ertragswert 920'000 CHF Ertrage und Kosten Mietwert (Soll-Ertrag) t otal Nutzungskosten total Betriebskosten Mietzinsrisiko Verwaltungskosten Unterhaltskosten Entwertung / lnstandsetzung Technische Entwertung Entwertungsanteil in % Ri.ickstellungen pro Jahr Flachen und Volumen Grundstocksflache GSF 2 762 m Gebaudevolumen GV 3 761 m Vermietbare Flache VMF 2 0 m Kennzahlen Verkehrswert / Gebaudevolu men GV 823 CHF/m3 Verkehrswert / Vermietbare Flache VMF 0 CHF/m2 Bruttorendite auf Mietertrag (1st) 4.38 % Mietwert / Vermi etbar e Flache VMF 0 CHF /m2 Nutzungskosten / Mietwert 25.41 % R0ckstellung / Mietwert 19 .14 % Kostenzuschlage Betriebskosten in % vom Ertragswert 0.18 % Mietzinsrisiko in % vom Ertragsw ert 0.00 % Verwaltungskosten in % vom Ertragswert 0.00 % Unterhaltskosten in % vom Ertragswert 0.58 % R0ckstellung in % vom Ertragswert 0.57 % EFH Harr ison , 9242 Ob er uzwil 2 Ausgangslage Besichtigung Die bestehende Bausubstanz wurde mittels einer einfachen Besichtigung beurteilt. Nicht zugangliche Bauteile wie unterputz verlegte Le itungen oder verkleidete Materialien wurden nicht freigelegt. Es wird angenommen , dass deren Zustand , insbesondere jegliche Warmedämmungen an Fassade und Dach dem normalen, zu erwartenden Zustand entsprechen. Bis auf den aufgestauten Erneuerungsbedarf wurden keine ausserordentlichen Verhältnisse festgestellt. Auf statische Berechnungen von tragenden Gebaudeteilen wurde verzichtet. Für versteckte Baumängel oder Bauschäden , die ohne Aufschlüsse nicht erkennbar sind , wird keine Haftung übernommen. Grundlagen I Unterlagen I Dokumente Grundbuchauszug Liegenschaft Nr. 1647 06 .02.2017 Schatzung der Steuerwerte Kanton St. Gallen inkl. 26 .09.2012 Berechnungsgrundlagen Gebaudeversicherungsnachweis 2014 23 .01 .2017 Grundriss - und Schnitt - und Fassadenplane undatiert Baueingabeplan Erstellung Wintergargen 23 .02 .1999 Besichtigung 17 .12.2016 Sachfragen I Rechtsfragen Verkehrswertgutachten haben in aller Regel nur Sachfragen zu beantworten . Rechtsfragen bleiben Juristen vorbehalten. Wo sich das vorliegende Gutachten zu Rechtsfragen aussert (Methodenwahl , Szenarien u.a .), geschieht dies im Hinblick auf die Beantwortung von Sachfragen und ausserdem ohne jegliche Gewahrleistung. Es darf nicht davon ausgegangen werden , dass der ermittelte Verkehrswert mit absoluter Sicherheit am freien Markt erzielbar ist. EFH Harrison , 9242 Ob eruzwil 4 Objektbeschreibung Liegenschaftstyp Einfamilienhaus (freistehend) Adresse Haggenstrasse 1 9242 Oberuzwil Eigentumer Erbengemeinschaft Brian John Harrison Bauzone I Nutzungsreserven Wohnzone I Ausnotzungsziffer 0.25 (Überbauungsplan) Grundbuch Gemeinde Oberuzwil SG Anmerkungen: Baubewilligung mit Auflage betr . demontabler Fertiggarage ; 30.05 .1969 , Seleg 355, ID 1150 Vormerkungen: Keine Dienstbarkeiten und Grundlasten: Recht: Naherbaurecht fur Einfamilienhaus auf 4.50m zulasten Grundstock 1665 ; 2 4.12 .1963 , Beleg 457 , ID 4/233 EFH Harrison , 9242 Oberuzwil 5 Objektbeschreibung Makrolageplan Makrolage Oberuzwil liegt zwischen Wil und Flawil. Durch die Nahe zur Autobahn A1 ist Oberuzwil sehr gut erreichbar. Der Anschluss an das offentliche Verkehrsnetz ist durch die Bahnlinie Zurich - St. Gallen mit dem Bahnhof Uzwil ebenfalls gegeben. Das benachbarte Uzw il bietet ein vielfaltiges Einkaufsangebot. In Oberuzwil sind alle obligatorischen Schulstufen verfi.ig bar . Die Gemeinde ist sehr intakt und bietet auch Moglichkeiten der Freizeitgestaltung , sowie ein breites kulturelles Angebot. Die Bautatigkeit entwickelte sich in den letzten Jahren stark. Aktuell gibt es e ,nige Neubauprojekte mit Eigentumswohnunge .n Beispiele dafi.ir sind die Oberbauung Wiesental sowie auch die Oberbauung Morgenwies . Die Nachfrage nach Einfamilienhauser ist intakt. Sowohl die Preise tor Bauland , als auch fi.ir Wohnraum sind stetig gestiegen. An sehr guten Lagen werden bis zu Fr. 800 .00 / m2 Bauland fi.ir Einfamilienhauser bezahlt. Makrolagetext FPRE Oberuzwil ist eine Periurbane Gemeinde einer nicht -metropolitanen Region im Kanton St. Gallen. Oberuzwil ist Teil der Agglomeration Wil (SG) mit 30 '430 Haushalten (2014) und 73'299 Einwohnern (2015). Oberuzwil zahlt 6'349 Einwohner (2015) bzw . 2'451 Haushalte (2014) (durchschnittliche Haushaltsgrdsse : 2.6). Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 201 O und 2015 belauft sich auf 104 Personen . 23.1 % der Haushalte zahlen im Jahr 2013 zu den oberen Schichten (Schweiz : 32.5 %), 36.5 % der Haushalte zu den mittleren EFH Harrison, 9242 Oberuzwil 6 Objektbeschreibung Schichten (Schweiz: 30.2%) und 40.4% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 37.3%). Zwischen 2010 und 2015 ist die durchschnittliche Steuerbelastung fur Familien und Ledige schwach angestiegen. 416 Betriebe mit 2'096 Beschaftigten weist die Gemeinde Oberuzwil im Jahr 2014 gemass Betriebszahlung des BFS (STATENT) auf . Dies entspricht einer Zunahme von 3 Arbeitsstatten und einer Zunahme von 71 Beschaftigten seit 2011 . Von den 1'627 vollzeitaquivalenten Stellen sind 97.8 (6%) im 1. Sektor , 619 .2 (38.1%) im lndustrie- und 909 .5 (55.9%) im Dienstleistungssektor. Die am schnellsten mit dem motorisierten lndividualverkehr von Oberuzwil aus erreichbaren Zentren sind Wil (SG) (13 Min.) , Herisau (19 Min .) und St. Gallen (22 Min.) . Mit dem offentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Wil (SG) (22 Min .), Herisau (37 Min .) und St. Gallen (42 Min.). Die Gemeinde weist Ende 2014 einen Bestand von 2'768 Wohneinheiten auf, wovon 967 Einfamilienhauser und 1'801 Wohnungen in Mehrfamilienhausern sind . Die EFH-Quote ist mit 34.9% im landesweiten Vergleich (22.9%) stark uberdurchschnittlich. Bei einer mittleren Bautatigkeit von 53 Wohnungen (2009 - 2014 ; das sind 2 .14 % des Bestandes 2009), ist die Leerstandsquote mit 0.47% im landesweiten Vergleich (1.3%) stark unterdurchschnittlich . Dies entspricht 13 Wohneinheiten, wovon 85% Altbauten und 85 % Mietwohnungen sind. Gemass Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2015 und 2030 in der Gemeinde Oberuzwil aufgrund der mangelnden Bauzonenreserven mit Verdrangungseffekten zu rechnen . Dennach ist von einer Zunahme des Bestandes um 807 Wohnungen bis 2030 auszugehen . Das Preisniveau van Wahneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemass den 2 hedanischen Bewertungsmadellen von FPRE bei den EFH bei 7'519 CHF/m , bei den EWG bei 2 2 5'692 CHF/m , die Nettomarktmiete van MWG liegt an mittleren Lagen bei 188 CHF/m a. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen , je nach Lage , fur ein typisches EFH 630 - 870 CHF/m 2 und fur ein typisches MFH 620 - 1'345 CHF/m 2 (EWG) bzw. 250 - 740 CHF/m2 (MWG). Dies ist im regionalen Vergleich durchschni ttlich. Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MS-Region Wil um 55 .7% zugelegt (Bauland fur EFH: 137.9%) . Die Preisveranderung mittlerer EWG liegt bei 88.8 % (Bauland fur MFH mit EWG: 430 .9%). Die Marktmieten fur MWG haben sich seit dem 1. Quartal 2008 um 12.2% verandert (Bauland fur MFH mit MWG: 209 .2%). Der Markt der Region Wil ist nach Einschatzung von FPRE heute eher tief bewertet. Quelle : Fah ander Partner AG . Ra ume ntwicklung I 8045 Zurich I 2016 _4Q _V1 EFH Harri so n, 9242 Oberuzwil 7 Objektbeschreibung Mikrolage Die Liegenschaft Haggenstrasse 1 liegt in einem ruhigen , fur d ie Bau zeit (1970er Jahre) typischen Einfamilienhausquartie.r Das Gebaude ist eine Hauserzeile von der Verbindungsstrass e Oberuzwil - Bichwil entfernt. Schulanlagen erre icht man in ci rka 400m (Kindergarten + Primarschule). Einkaufsmoglichkeiten bieten sich m it de m Volg i m Do rf ode r Migros , Coop , Denner etc . in Uzwil. Die Liegenschaft wird direkt von der Haggenstrasse erschlossen . Ober den Vorplatz gelangt man in die Garage , welche ans Wohnhaus angebaut ist , zusatzlich steht eine separate Garagenbox zur Verfugung . Rund um das Gebaude gibt es eine grosszugige Gartenanlage . Die Liegenschaft ist gut besonnt und befindet sich einer guten Wohnlage. Die Haggenstrasse wird vorwiegend von den Bewohnern des Quartiers befahren, die Lage darf als ruhig bezei chnet werden . EFH Harri son , 9242 Oberuzwil 8 Landwert Parzelle Nr . 1647 Relativer Landwert Ober Ertragswert Position Betrag Ertragswert (Neuwert) 922'188 Gesamtanlage 922 '188 Lageklassenmultiplikator 6.250 % Lageklassen Punkte Parzelle 5.7 0 Landwertanteil % Parz elle Landwert aus Bas isberechnung Landwert Landwert per m2 Relat iver Bauwert Lageklasse Te xt Beschrelbung Pkt Av e LK-Tabelle SIV, Ausgabe 2009 5.70 Lageklassentabelle Wohnen 5.70 A Standort 3.50 A1 Standort Dorf , kleine Ortschaft : Haupt stras se 3.50 8 Nutzung 4.83 B1 Bauzone , Zonenkonformitat Zonenkonforme Woh nnutz ung in Wohnzonen 5.50 B2 Bauli ches Nutzungsm ass Geri nge Ausnutzung , AZ 0.4 - 0.6 3.50 B3 Planungsre chtli che Keine planungs rechtlichen Sondervorteile /-nachteile 5.50 Sonderregelungen C Lage 6.17 C1 Attraktivitat Wohn lage Gute Lage 5.50 C2 Angeb ot ln frastruktur Schulen , Gute Ang ebo te und kurzer Entfernung 6.50 Einkauf , Kultur C3 Konfliktfakto ren lmm issionen , Keine lmmission en , konfliktfrei , umfeldkomform 6.50 Urnfeld D Erschliessung 6.50 D1 Erreichbarkeit Zufahrt , Zugang Gute Zufahrt , offentliche Strasse + Troto ir di rekt bis 7.50 GrundstOck D2 Offentlicher Verkehr Meh rer e OV-Angebote. gute Frequenzen in kurzer 5.50 Entfernung E Marktsituation 7.50 E1 Verkauflichkeit de r betreffenden Gute Nachfrage , gut verkauflich 7.50 Lie genschaft EFH Harri son, 9242 Oberuzwil 15 Anhang I Bilder Aussenansicht Garagenbox (Ruckseite) Garagenbox (Vorderseite) Einzelgarage Sudostfassade Fensterdetail EFH Harrison , 9242 Oberuzwil Anhang Eingangsbereich Wohnzimmer Ku che Bade zimmer Elt ern sc hl afzimm e r Bur o EFH Harrison , 9242 Oberuzwil Anhang Umgebung Umgebung /Garten Fenster UG Dachvor sprung EFH Harrison, 9242 Oberuzwil Anhang Elektroverteilung Schutzraum Bastelraum Treppenhaus Cheminee I Wintergarten Estrich I Unterdach EFH Harrison, 9242 Oberuzwil Anhang I{] 'deren Zon enpl an I WE Wohnzone EF H Harrison, 9242 Obe ru zwi l Anhang .