Immobilier Touristique
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SCOT TARENTAISE Schéma de COhérence Territoriale VANOISE TARENTAISE Assemblée du Pays UNE VALLÉE DURABLE POUR TOUS SCoT Tarentaise Diagnostic immobilier touristique Document contributif pour le SCoT – Janvier 2014 – n° 5 2 Contexte, méthodologie La dimension touristique de la vallée de Méthodologie la Tarentaise s’est imposée au plan inter- national grâce à son offre de premier plan en matière de domaines skiables. Pour parler d’immobilier touristique, il faut La méthodologie ne prend en compte ni distinguer : les résidences principales, ni l’héberge- L’économie touristique des stations s’est ment saisonnier. organisée autour d’une offre d’héberge- • D’une part, les lits qui sont proposés ré- ment professionnelle qui s’est fortement gulièrement à la clientèle par des opéra- Pour les stations disposant d’un Tableau développée depuis les années 60, selon teurs qui en tirent leur principale source de Bord Economique mis en œuvre par des modèles différents en fonction des de revenus. On parle de lits profes- le cabinet COMETE, les données rela- sites. sionnels (ou marchands). Il s’agit prin- tives à l’hébergement (capacité d’accueil cipalement des hôtels, des résidences professionnelle, fréquentation hivernale Dans le cadre de l’élaboration du Schéma de tourisme, des agences immobilières, et estivale, rendement des lits…) ont été de Cohérence Territoriale (SCoT), une des clubs et villages de vacances ; extraites sur la période 1997-2012. approche globale de l’hébergement tou- Pour les autres sites, les données ont ristique est indispensable pour appréhen- • D’autre part, les lits diffus (ou lits été recensées directement auprès des der les enjeux : froids), qui recouvrent ceux dont l’occu- hébergeurs, des offices du tourisme et pation est réservée au propriétaire et des mairies. • Comment s’organise l’offre d’héber- son entourage (résidences secondaires L’ensemble des données a été transmis gement en fonction des modes d’occu- pures) ceux qui sont loués de manière aux mairies pour validation. pation et des modes de commercialisa- plus ou moins régulière sous forme de Pour la capacité d’accueil totale des sta- tion ? meublés de tourisme. tions, les données proviennent de l’ob- servatoire Savoie Mont-Blanc Tourisme • Quelle évolution a connu l’héberge- et du suivi des lits réalisé par la Direction ment touristique au cours des 10 der- Départementale des Territoires. nières années ? Evolution de la capa- cité d’accueil professionnelle, des lits diffus, de la fréquentation en hiver et en été. Stations de Tarentaise • Quelles sont les perspectives La Rosière - Montvalezan Albertville d’évolution de la fré- quentation des Ste-Foy-Tarentaise lits touristiques ? Les Arcs Evaluation des tendances à moyen terme des Peisey-Vallandry principaux secteurs Montchavin d’hébergement. Esti- Les Coches mation des besoins Montalbert en lits profession- Doucy - La Léchère nels pour maintenir La Plagne Tignes la fréquentation. Champagny-en-Vanoise Brides-Les-Bains • Quels sont les Valmorel potentiels de Val-d’Isère remise en marché La Tania des lits peu occupés ? Courchevel Politique de rénovation, mobilisation des proprié- Méribel - Les Allues St-Martin-de-Belleville Pralognan- taires, outils disponibles. La Vanoise Les Ménuires Val Thorens Photo de couverture : Plagne Centre 3 L’évolution des lits professionnels L’hébergement touristique profes- A partir de 2006, la capacité d’accueil pro- sionnel de la Tarentaise s’est organisé fessionnelle n’affiche plus de progression avant la plupart des autres stations, et le volume de lits proposé à la clientèle avec une particularité liée au poids a tendance à stagner. Pourtant, depuis des résidences de tourisme. cette date, dans la plupart des stations, des programmes neufs ont continué à être En 1997, les stations de Tarentaise re- construits. Cette apparente contradiction censaient déjà plus de 166 000 lits pro- traduit en réalité le phénomène d’érosion fessionnels (en intégrant les lits de parti- régulière des lits professionnels. culiers à particuliers figurant sur les listes de meublés) et la vallée se différenciait des autres massifs avec un poids pré- Structure des lits professionnels 2012 (%) pondérant des lits en résidences de tou- 26 % risme (35 % des lits). Agences immobilières 39 % Evolution de la capacité d’accueil Dans les autres massifs, ce sont les Résidences de tourisme professionelle (en lits) agences immobilières qui représentaient la principale offre commerciale. 200 000 160 000 Entre 1997 et 2012, la capacité d’accueil professionnelle a progressé 120 000 de 13 %. 80 000 L’offre touristique professionnelle en Tarentaise a connu une période de pro- 40 000 gression régulière entre 1997 et 2006, 12 % 3 % 0 avec une hausse de 14 % de la capacité Hôtels 20 % Camping d’accueil. 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Club de vacances Lits professionnels (décompte 2012) Hôtels Agences Résidences de Club, centres de va- Total lits Particuliers à particu- immobilières tourismes cances, TO, campings professionnels liers (valeur 2010) Aime 170 669 956 2 892 4 687 200 les Allues 1 941 5 376 4 445 3 251 15 013 756 Bellentre avec clubs 1 530 4 377 423 6 330 151 Bourg-St-Maurice 1 611 4 385 9 597 4 850 20 443 2 197 Brides-les-Bains 1 438 2 046 3 484 113 Champagny-en-Vanoise 2 062 2 062 405 Doucy - La Léchère 850 910 347 1 085 3 192 65 Landry 200 1 305 1 054 1 025 3 584 86 La Rosière - Montvalezan 122 655 2 795 934 4 506 491 La Tania 202 187 896 831 2 116 50 Mâcot - La Plagne 1 388 4 969 11 966 2 038 20 361 1 772 Peisey - Nancroix 140 401 342 2 057 2 940 192 Pralognan-la-Vanoise 395 1 767 0 2 814 4 976 297 Courchevel 4 738 4 136 2 352 3 560 14 786 468 Ste-Foy - Tarentaise 106 1 270 1 060 2 436 285 Les Ménuires & St-Martin 1 432 5 886 6 097 3 521 16 936 1 849 Val-Thorens 1 480 3 218 10 244 1 070 16 012 955 Tignes 1 737 5 289 5 333 3 677 16 036 1 254 Valmorel 168 4 992 0 1 440 6 600 467 Val-d’Isère 2 621 3 408 2 448 4 536 13 013 810 TOTAL 179 513 12 863 4 L’évolution des lits professionnels Le mécanisme d’érosion régulière du parc d’hébergement professionnel Dans le paysage des stations, on re- marque facilement la construction d’un nouvel hôtel ou d’une nouvelle résidence. En revanche, le processus d’érosion des lits professionnels est moins visible et prend plusieurs formes : • Des propriétaires qui avaient confié le Méribel - Mottaret remplissage de leur logement à une • Il peut s’agir d’établissements qui agence immobilière et décident de le La sortie progressive des lits profes- cessent leur activité et dont les lits sont reprendre pour eux-mêmes ou leurs sionnels est un phénomène essentiel fermés (par exemple village de va- proches. dans l’équilibre économique des sta- cances plus aux normes). tions touristiques dans la mesure où Pour mesurer chaque année l’érosion du les lits professionnels sont nettement • D’autres lits sont vendus “à la découpe” parc d’hébergement touristique, il faut mieux remplis que les lits diffus. (par exemple un hôtel qui cesse son comparer le volume de lits professionnels activité et transforme les chambres pour de la saison à celui de la saison précé- L’exemple des résidences de tourisme les vendre par appartement en rési- dente, sans tenir compte des nouveaux depuis 2006 dences secondaires). lits qui ont été construits entre temps. La capacité d’accueil en résidences de • Des propriétaires dans des résidences Sur la période 1997/2012, le taux d’éro- tourisme (ou de services) a particulière- de tourisme qui, au terme du bail com- sion des lits professionnels en Taren- ment augmenté depuis 1997. Après avoir mercial qui les lie à l’exploitant, décident taise est en moyenne de 3,4 % par an. atteint un maximum en 2006, le nombre de reprendre leur bien (et de le louer par Cela signifie que chaque année près de de lits évolue peu, alors que la mise en l’intermédiaire d’une agence immobi- 6 000 lits quittent le mode de gestion pro- service de nouvelles résidences s’est lière, de la centrale de réservation, d’un fessionnel auquel ils appartenaient. poursuivie. site de particulier à particulier ou de le conserver pour leur usage et celui de En 2010, le taux d’érosion des lits profes- Entre 2006 et 2012, plus de 20 000 lits ont leurs proches). sionnels a atteint 4,9 %. été mis en service dans des résidences de tourisme neuves et parallèlement plus de 19 000 lits sont sortis de gestion. Erosion annuelle du parc de lits professionnels Au final, alors qu’il s’est construit en 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 moyenne près de 2 000 lits de résidences de tourisme chaque année, 95 % de ces gains sont annulés par les sorties de ges- tion, ce qui explique que le secteur n’af- - 1,0 % fiche que 1 000 lits supplémentaires. -2,0 % -2,3 % Evolution des lits en résidences de tourisme -2,6 % Cumul 2006 à 2012 -3,1 % -3,2 % -3,4 % Nouveaux lits -3,5 % -3,6 % -3,6 % en résidences -4,0 % -4,1 % + 20 159 -4,4 % + 1 003 -4,7 % Solde -4,9 % -4,8 % Pertes de lits en résidences Chaque année, 6 000 lits quittent le secteur marchand et viennent alimenter le - 19 156 stock de lits diffus. 5 De 1997 à 2012, des évolutions très différentes selon les secteurs • Les résidences de tourisme ont • Les agences immobilières ont éga- Logement de particuliers à particuliers conforté leur place prépondérante : la lement connu une progression de leur (chalets et appartements) capacité d’accueil offerte par les rési- capacité d’accueil (+ 10 %) entre 1997 82 % dences a atteint son maximum en 2006, et 2012.