SCOT TARENTAISE Schéma de COhérence Territoriale VANOISE TARENTAISE Assemblée du Pays

UNE VALLÉE DURABLE POUR TOUS

SCoT Tarentaise Diagnostic immobilier touristique

Document contributif pour le SCoT – Janvier 2014 – n° 5 2 Contexte, méthodologie

La dimension touristique de la vallée de Méthodologie la Tarentaise s’est imposée au plan inter- national grâce à son offre de premier plan en matière de domaines skiables. Pour parler d’immobilier touristique, il faut La méthodologie ne prend en compte ni distinguer : les résidences principales, ni l’héberge- L’économie touristique des stations s’est ment saisonnier. organisée autour d’une offre d’héberge- • D’une part, les lits qui sont proposés ré- ment professionnelle qui s’est fortement gulièrement à la clientèle par des opéra- Pour les stations disposant d’un Tableau développée depuis les années 60, selon teurs qui en tirent leur principale source de Bord Economique mis en œuvre par des modèles différents en fonction des de revenus. On parle de lits profes- le cabinet COMETE, les données rela- sites. sionnels (ou marchands). Il s’agit prin- tives à l’hébergement (capacité d’accueil cipalement des hôtels, des résidences professionnelle, fréquentation hivernale Dans le cadre de l’élaboration du Schéma de tourisme, des agences immobilières, et estivale, rendement des lits…) ont été de Cohérence Territoriale (SCoT), une des clubs et villages de vacances ; extraites sur la période 1997-2012. approche globale de l’hébergement tou- Pour les autres sites, les données ont ristique est indispensable pour appréhen- • D’autre part, les lits diffus (ou lits été recensées directement auprès des der les enjeux : froids), qui recouvrent ceux dont l’occu- hébergeurs, des offices du tourisme et pation est réservée au propriétaire et des mairies. • Comment s’organise l’offre d’héber- son entourage (résidences secondaires L’ensemble des données a été transmis gement en fonction des modes d’occu- pures) ceux qui sont loués de manière aux mairies pour validation. pation et des modes de commercialisa- plus ou moins régulière sous forme de Pour la capacité d’accueil totale des sta- tion ? meublés de tourisme. tions, les données proviennent de l’ob- servatoire Mont-Blanc Tourisme • Quelle évolution a connu l’héberge- et du suivi des lits réalisé par la Direction ment touristique au cours des 10 der- Départementale des Territoires. nières années ? Evolution de la capa- cité d’accueil professionnelle, des lits diffus, de la fréquentation en hiver et en été. Stations de Tarentaise • Quelles sont les perspectives La Rosière - Montvalezan d’évolution de la fré- quentation des Ste-Foy-Tarentaise lits touristiques ? Les Arcs Evaluation des tendances à moyen terme des Peisey-Vallandry principaux secteurs Montchavin d’hébergement. Esti- Les Coches mation des besoins Montalbert en lits profession- Doucy - La Léchère nels pour maintenir La Plagne la fréquentation. Champagny-en-Vanoise Brides-Les-Bains

• Quels sont les Valmorel potentiels de Val-d’Isère remise en marché La Tania

des lits peu occupés ? Politique de rénovation, mobilisation des proprié- Méribel - St-Martin-de-Belleville Pralognan- taires, outils disponibles. La Vanoise

Les Ménuires

Val Thorens Photo de couverture : Plagne Centre 3 L’évolution des lits professionnels

L’hébergement touristique profes- A partir de 2006, la capacité d’accueil pro- sionnel de la Tarentaise s’est organisé fessionnelle n’affiche plus de progression avant la plupart des autres stations, et le volume de lits proposé à la clientèle avec une particularité liée au poids a tendance à stagner. Pourtant, depuis des résidences de tourisme. cette date, dans la plupart des stations, des programmes neufs ont continué à être En 1997, les stations de Tarentaise re- construits. Cette apparente contradiction censaient déjà plus de 166 000 lits pro- traduit en réalité le phénomène d’érosion fessionnels (en intégrant les lits de parti- régulière des lits professionnels. culiers à particuliers figurant sur les listes de meublés) et la vallée se différenciait des autres massifs avec un poids pré- Structure des lits professionnels 2012 (%) pondérant des lits en résidences de tou- 26 % risme (35 % des lits). Agences immobilières 39 % Evolution de la capacité d’accueil Dans les autres massifs, ce sont les Résidences de tourisme professionelle (en lits) agences immobilières qui représentaient la principale offre commerciale. 200 000

160 000 Entre 1997 et 2012, la capacité d’accueil professionnelle a progressé 120 000 de 13 %. 80 000 L’offre touristique professionnelle en Tarentaise a connu une période de pro- 40 000 gression régulière entre 1997 et 2006, 12 % 3 % 0 avec une hausse de 14 % de la capacité Hôtels 20 % Camping d’accueil. 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Club de vacances

Lits professionnels (décompte 2012)

Hôtels Agences Résidences de Club, centres de va- Total lits Particuliers à particu- immobilières tourismes cances, TO, campings professionnels liers (valeur 2010) Aime 170 669 956 2 892 4 687 200 les Allues 1 941 5 376 4 445 3 251 15 013 756 Bellentre avec clubs 1 530 4 377 423 6 330 151 Bourg-St-Maurice 1 611 4 385 9 597 4 850 20 443 2 197 Brides-les-Bains 1 438 2 046 3 484 113 Champagny-en-Vanoise 2 062 2 062 405 Doucy - La Léchère 850 910 347 1 085 3 192 65 Landry 200 1 305 1 054 1 025 3 584 86 La Rosière - Montvalezan 122 655 2 795 934 4 506 491 La Tania 202 187 896 831 2 116 50 Mâcot - La Plagne 1 388 4 969 11 966 2 038 20 361 1 772 Peisey - Nancroix 140 401 342 2 057 2 940 192 Pralognan-la-Vanoise 395 1 767 0 2 814 4 976 297 Courchevel 4 738 4 136 2 352 3 560 14 786 468 Ste-Foy - Tarentaise 106 1 270 1 060 2 436 285 Les Ménuires & St-Martin 1 432 5 886 6 097 3 521 16 936 1 849 Val-Thorens 1 480 3 218 10 244 1 070 16 012 955 Tignes 1 737 5 289 5 333 3 677 16 036 1 254 Valmorel 168 4 992 0 1 440 6 600 467 Val-d’Isère 2 621 3 408 2 448 4 536 13 013 810 TOTAL 179 513 12 863 4 L’évolution des lits professionnels

Le mécanisme d’érosion régulière du parc d’hébergement professionnel

Dans le paysage des stations, on re- marque facilement la construction d’un nouvel hôtel ou d’une nouvelle résidence. En revanche, le processus d’érosion des lits professionnels est moins visible et prend plusieurs formes : • Des propriétaires qui avaient confié le Méribel - Mottaret remplissage de leur logement à une • Il peut s’agir d’établissements qui agence immobilière et décident de le La sortie progressive des lits profes- cessent leur activité et dont les lits sont reprendre pour eux-mêmes ou leurs sionnels est un phénomène essentiel fermés (par exemple village de va- proches. dans l’équilibre économique des sta- cances plus aux normes). tions touristiques dans la mesure où Pour mesurer chaque année l’érosion du les lits professionnels sont nettement • D’autres lits sont vendus “à la découpe” parc d’hébergement touristique, il faut mieux remplis que les lits diffus. (par exemple un hôtel qui cesse son comparer le volume de lits professionnels activité et transforme les chambres pour de la saison à celui de la saison précé- L’exemple des résidences de tourisme les vendre par appartement en rési- dente, sans tenir compte des nouveaux depuis 2006 dences secondaires). lits qui ont été construits entre temps. La capacité d’accueil en résidences de • Des propriétaires dans des résidences Sur la période 1997/2012, le taux d’éro- tourisme (ou de services) a particulière- de tourisme qui, au terme du bail com- sion des lits professionnels en Taren- ment augmenté depuis 1997. Après avoir mercial qui les lie à l’exploitant, décident taise est en moyenne de 3,4 % par an. atteint un maximum en 2006, le nombre de reprendre leur bien (et de le louer par Cela signifie que chaque année près de de lits évolue peu, alors que la mise en l’intermédiaire d’une agence immobi- 6 000 lits quittent le mode de gestion pro- service de nouvelles résidences s’est lière, de la centrale de réservation, d’un fessionnel auquel ils appartenaient. poursuivie. site de particulier à particulier ou de le conserver pour leur usage et celui de En 2010, le taux d’érosion des lits profes- Entre 2006 et 2012, plus de 20 000 lits ont leurs proches). sionnels a atteint 4,9 %. été mis en service dans des résidences de tourisme neuves et parallèlement plus de 19 000 lits sont sortis de gestion. Erosion annuelle du parc de lits professionnels Au final, alors qu’il s’est construit en 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 moyenne près de 2 000 lits de résidences de tourisme chaque année, 95 % de ces gains sont annulés par les sorties de ges- tion, ce qui explique que le secteur n’af- - 1,0 % fiche que 1 000 lits supplémentaires.

-2,0 % -2,3 % Evolution des lits en résidences de tourisme -2,6 % Cumul 2006 à 2012

-3,1 % -3,2 % -3,4 % Nouveaux lits -3,5 % -3,6 % -3,6 % en résidences

-4,0 % -4,1 % + 20 159 -4,4 % + 1 003 -4,7 % Solde -4,9 % -4,8 % Pertes de lits en résidences

Chaque année, 6 000 lits quittent le secteur marchand et viennent alimenter le - 19 156 stock de lits diffus. 5

De 1997 à 2012, des évolutions très différentes selon les secteurs

• Les résidences de tourisme ont • Les agences immobilières ont éga- Logement de particuliers à particuliers conforté leur place prépondérante : la lement connu une progression de leur (chalets et appartements) capacité d’accueil offerte par les rési- capacité d’accueil (+ 10 %) entre 1997 82 % dences a atteint son maximum en 2006, et 2012. Appartements avec une hausse de près de 25 % par rapport à 1997. Entre 2006 et 2012, le • Le développement de la mise en mar- secteur a connu un recul de 3 % de ses ché des lits des particuliers a été très lits. forte. En 1997, l’activité de location par internet était inexistante. • Le secteur de l’hôtellerie a connu une 10 ans plus tard, la montée en puissance faible évolution de sa capacité d’accueil d’internet a permis aux propriétaires de (+3,5 %) mais une importante transfor- proposer leur logement à la location via mation dans sa structure. leur propre site internet ou la centrale de – Les établissements d’entrée de disponibilités de la station ainsi que par gamme (non classés, 1 et 2 étoiles) l’intermédiaire de sites “particulier à par- ont perdu 40 % de leur capacité d’ac- ticulier”. 18 % cueil. 62 % de ces établissements En 2010, on compte près de 13 000 lits Chalets ont été rénovés et sont passés en répertoriés sur les sites de “particulier à catégories supérieures, le reste a été particulier”, soit une progression de plus transformé en meublés et vendus à la de 80 % ! découpe. En comparaison avec le volume de lits – La catégorie des 3 étoiles constitue hôteliers, le nombre de lits des sites de la plus grosse part de l’hébergement PaP équivalait en 2010 aux 2/3 des lits hôtelier (48 % des lits en 1997) et pro- hôteliers de la Tarentaise. gresse. Une analyse qualitative de cette offre – Les catégories supérieures (4 et permet de distinguer certains traits par- 5 étoiles, cette dernière n’existant que ticuliers : les logements sont de plus depuis 2009) connaissent un essor grande capacité et l’offre de chalet est important, leur capacité d’accueil a également importante. doublé et elles représentent désor- mais 28 % de l’offre hôtelière de la vallée.

• Si le volume de lits des villages et clubs de vacances a connu une hausse de 6 %, c’est sous l’effet du développement de la capacité des clubs (+ 26 %) alors que les centres de vacances perdaient 23 % de leurs lits.

Evolution de la capacité hôtelière

250

200 Hôtels 4*, 5*

150 Hôtels 3* 100 Hôtels Nc, 1*, 2*

50 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 6 La fréquentation des lits touristiques

Il n’existe pas de collecte systématique des données d’occupation des logements touristiques à l’échelle de chaque sta- tion de la vallée. L’INSEE réalise un suivi d’activité déclaratif sur certains secteurs de l’hébergement marchand (hôtellerie, hôtellerie de plein air, hébergements col- – La fréquentation des héberge- lectifs) et Savoie Mont-Blanc Tourisme ments professionnels est évaluée réalise un suivi de fréquentation globale à partir d’une collecte d’information des différents massifs à partir des flux auprès de l’ensemble des opérateurs de circulation routière ainsi que des en- d’hébergement en station. quêtes de fréquentation sur panel au sein de l’hébergement marchand. – La fréquentation globale de la sta- Méribel - Mottaret tion, c’est-à-dire de l’ensemble des Les données de fréquentation ont été lits professionnels et diffus est esti- La fréquentation collectées à partir des Tableaux de Bord mée à partir d’indicateurs globaux hivernale est stabilisée Economiques. Sur l’ensemble de la pé- (consommation d’eau, production riode (1998-2010), chaque année, ce d’eaux usées, tonnages d’ordures Au cours de cette saison, le nombre de dispositif recouvre au moins 50 % des ménagères). nuitées touristiques réalisées dans la lits professionnels de la vallée et de 70 à vallée de mi-décembre à fin avril (18 se- 90 % à partir de 2006. – La fréquentation des lits diffus et maines) a été estimé à 17,25 millions, soit des meublés particuliers est esti- l’équivalent de 2,88 millions de séjours Pour déterminer la fréquentation des lits mée par différence entre la fréquen- d’une semaine. touristiques, les tableaux de bord écono- tation globale et la fréquentation de miques exploitent différentes sources : l’hébergement professionnel. La répartition des séjours entre les lits professionnels et les lits diffus est la sui- vante : • 72 % au sein de l’hébergement mar- chand (hors meublés de PaP). • 28 % au sein des lits diffus (y compris Structure des séjours touristiques les meublés de particulier à particulier).

Lits diffus 150 000 La fréquentation de la saison d’hiver s’or- Lits propriétaires en agences et résidences ganise autour des zones des vacances Lits professionnels hors propriétaires françaises qui enregistrent les périodes 120 000 de plus forte fréquentation.

Avec des pointes de fréquentation pour :

90 000 Nouvel an Vacances d’hiver – Les vacances de fin d’année, sur la semaine du Nouvel-An, lorsque la majorité des clientèles européennes 60 000 sont également en vacances.

– Les vacances d’hiver, en général sur 30 000 la seconde ou la troisième semaine qui comportent 2 zones de vacances françaises . Cette pointe est amplifiée 0 lorsque les principaux pays européens émetteurs de clientèle sont également en vacances (Britanniques, Hollan- Semaine 1 Semaine 2 Semaine 3 Semaine 4 Semaine 5 Semaine 6 Semaine 7 Semaine 8 Semaine 9 Semaine 11

Semaine 48 Semaine 49 Semaine 50 Semaine 51 Semaine 52 Semaine 53 Semaine 10 Semaine 12 Semaine 13 Semaine 14 Semaine 15 Semaine 16 Semaine 17 dais, Belges). 7

A partir des taux de remplissage des hé- La fréquentation estivale repré- Poids des nuitées touristiques par saison bergements et du nombre de clients ve- sente 13 % de l’activité totale nus skier à la journée, il est possible d’es- timer le nombre de personnes présentes En Tarentaise, l’activité de la saison d’été dans la vallée pendant une semaine de est très réduite par rapport à la saison 87 % pointe. d’hiver. Au cours des mois de juillet et Tarentaise août 2010, le nombre de séjours décomp- 13 % Clientèle touristique tés s’élève à 0,41 millions, alors que le 210 000 personnes sur place volume décompté pour la saison d’hiver Clientèle à la journée 23 000 personnes 2009/2010 s’élève à 2,88 millions. Habitants 53 500 personnes Néanmoins, le nombre de nuitées esti- Réseau des stations permanents vales en Tarentaise représente quand d’altitude 69 % Saisonniers (hors Tarentaise) 30 000 personnes même 44 % des nuitées de Savoie. 31 % (estimation) Dans les stations de Tarentaise, la saison 316 500 estivale est adossée à un nombre moins CUMUL personnes important d’hébergeurs professionnels. Au cours de la saison d’été 2010, 41 % La saison d’hiver 2007/2008 marque une des lits professionnels (hors meublés de Réseau des stations pointe de fréquentation pour la plupart particulier à particulier) de la saison hiver- villages des stations. nale n’ont pas été ouverts à la location. Le (hors Tarentaise) 67 % poids des lits professionnels dans l’offre 33 % La création de lits neufs est venue com- d’hébergement est ainsi de 38 % pendant penser le phénomène d’érosion des lits la saison d’été au lieu de 56 % en hiver. professionnels alors que dans un modèle économique stabilisé, ces lits auraient dû De plus, la tendance de fréquentation contribuer au développement de l’activité. estivale s’inscrit, depuis 2003, dans un Hiver 2010 (18 semaines) mouvement de baisse qui concerne toute Eté 2010 (8 semaines) D’autres facteurs externes viennent éga- la montagne française. lement peser sur la tendance, et notam- ment la maturité du ski en , un calendrier scolaire moins favorable et un contexte de crise économique sur les principaux marchés européens.

Dès lors, les lits professionnels neufs constituent des lits de remplacement par rapport à la sortie progressive de ges- tion des lits plus anciens.

Evolution de la fréquentation hivernale (ensemble des lits touristiques)

120

100

80

60 + 8 % en 12 ans

40

20

0 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 8 Lits professionnels / lits diffus : les enjeux de la mise en marché des lits touristiques

Le rendement d’un lit touristique cor- respond au nombre moyen de semaines pendant lequel il est occupé au cours d’une saison.

Le taux d’occupation moyen pour un hébergement professionnel est estimé à 11,8 semaines sur les 18 au cours de la saison d’hiver 2009/2010.

En comparaison, l’occupation des lits dif- fus (résidences secondaires et meublés loués par des particuliers) est estimée à 4,8 semaines en moyenne.

Ainsi, lorsqu’un lit professionnel passe dans le secteur diffus, son rendement de- vient 2,5 fois inférieur, ce qui impacte for- tement l’activité économique des stations.

Val Thorens

Lits diffus, différentes sources Rendement des lits Hiver 2009/2010 : et un débat qui n’est pas clos en séjours semaine sur 18 semaines La connaissance de la capacité touris- Les logements sont affectés d’une capa- tique d’une station n’a pas seulement cité moyenne de 5 personnes, ce qui per- Agences immobilières : 11,8 un intérêt statistique ou de répartition met d’avoir une évaluation de la capacité de charges entre communes. Elle vise touristique de la station. Résidences de tourisme : 12,6 également à quantifier les besoins en infrastructures (réseaux, accès, station- Les services de la Direction Départemen- Hôtels 1* et 2* : 8,8 nement…), notamment pour les périodes tale des Territoires réalisent, depuis 1990, Hôtels 3* : 9,1 de pointe de fréquentation. un décompte des lits touristiques basé sur les permis de construire accordés. Hôtels 4* et 5* : 8,7 L’évaluation de la capacité d’accueil tou- Les mètres carrés habitables sont conver- Villages-clubs : 14,4 ristique des stations devient probléma- tis en lits touristiques sur la base d’un ra- tique dès lors qu’il s’agit de quantifier les tio de 15 m²/lit. Centres de vac. et maisons fam. : 11,6 lits diffus.

Gîtes et ch. d'hôtes : 8 Le décompte de Savoie Mont Blanc Tou- Tours opérateurs : 14,4 risme est basé sur le nombre de rési- dences secondaires déclaré au moment Campings : 5,1 des recensements de population.

Total séjours professionnels : 11,8

Séjours diffus : 4,8 0 3 6 9 12 15 9

L’APTV a expérimenté une approche de Les lits diffus représentent Structure des lits la capacité d’accueil touristique à partir la moitié des lits touristiques 2012 des données du cadastre, en croisant de la vallée notamment la surface des logements et leur nombre de pièces. Il apparaît que les lits diffus représentent la moitié de l’offre d’hébergement touris- Lits stations 179 513 171 783 Savoie Mont Blanc 51 % 49 % Cette méthode a permis de mettre en évi- tique de la vallée et que ce volume s’ac- Tourisme dence une évolution favorable de la struc- croît avec la sortie de gestion régulière ture de l’hébergement, notamment : une des lits professionnels. augmentation de la surface moyenne des Une part importante des lits diffus pro- logements. vient également de logements qui n’ont jamais fait l’objet d’une commercialisation Pour autant, la méthode expérimentée par les professionnels. Lits stations 179 513 181 136 n’a pas permis de donner des résultats Direction 49 % 51 % satisfaisants en matière de décompte des Ces lits concernent à la fois des loge- Départementale des Territoires lits diffus. ments individuels construits sous la forme de chalets et des appartements dans des Certaines stations ont mis en place un immeubles collectifs vendus directement Lits diffus dispositif interne de suivi de la capacité sans contrat de mise en location du bien. Lits professionnels d’accueil touristique. La commune des Allues est la plus avancée sur ce sujet, Au cours des 10 dernières années, la part elle a organisé son outil en associant la des lits construits sans contrat de com- La Tarentaise compte environ réflexion sur la connaissance de la capa- mercialisation s’élève à 25 % du total des 360 000 lits touristiques au total. cité d’accueil à sa politique qualité. lits neufs en stations, ce qui est loin d’être négligeable. Cette démarche, initiée depuis plus d’une quinzaine d’années, a permis à la station de visiter plus de la moitié du parc de logements et d’avoir une connaissance précise de la capacité d’accueil de l’hé- bergement diffus.

Par ailleurs, cette démarche a permis de sensibiliser les propriétaires : • aux enjeux de la qualité de l’héberge- ment et de la rénovation, • aux enjeux de la mise en marché des lits touristiques. 10 Lits professionnels / lits diffus : les enjeux de la mise en marché des lits touristiques

La nécessaire mais difficile convénient de consommer toujours plus Les dispositifs ORIL à partir remise en marché des lits diffus d’espace et de faire grossir le parc de des années 2000 lits diffus. Lorsqu’un lit quitte le secteur profession- Ces initiatives locales ont trouvé le sou- nel et passe dans le secteur diffus, son • En essayant d’organiser la remise en tien d’un cadre réglementaire avec le dis- niveau d’occupation baisse de manière marché des lits diffus pour limiter les be- positif ORIL (Opération de Réhabilitation importante. soins de construction neuve et réaliser de l’Immobilier de Loisirs). une rénovation du parc existant. Au sein des lits diffus, certains loge- Il permet de proposer aux propriétaires un ments sont très bien occupés pendant Le phénomène d’érosion des lits profes- accompagnement à la rénovation de leur les saisons (occupation par le proprié- sionnels n’est pas récent et les collectivi- logement au travers d’avantages fiscaux taire, sa famille et ses proches ou mise tés ont engagé plusieurs démarches pour et d’aides financières en contrepartie de en location directe), on parle alors de lits tenter d’organiser la remise en tourisme la mise en location par le biais d’un pro- tièdes. Beaucoup d’autres logements ne de lits diffus. fessionnel pendant une durée minimum sont que très faiblement occupés (âge de 9 ans. des propriétaires, vieillissement du loge- ment…), on parle alors de lits froids. Des initiatives communales depuis le début des années 90 Un bilan mitigé du fait Face à cette situation, pour maintenir le de nombreux freins à la remise niveau de fréquentation de la station, il Au début des années 90, certaines com- en marché faut retrouver de nouveaux lits profes- munes ont mis sur pied des dispositifs sionnels : visant à rénover les logements et à les Le bilan des opérations de soutien à la re- remettre en marché avec le concours des mise en marché des lits via les différents • En construisant de nouveaux héber- professionnels de l’hébergement. dispositifs est plutôt décevant. gements, avec les avantages d’avoir des lits récents, adaptés aux nouvelles Ces dispositifs s’organisent avec une aide Entre 1993 et 2010, les procédures enga- attentes de la clientèle, mais avec l’in- financière à la rénovation auprès du pro- gées ont concerné 1 000 logements dans priétaire en contrepartie de l’engagement la vallée, ce qui représente 5 250 lits, et de celui-ci d’ouvrir son logement à la loca- une moyenne de 55 logements par an. tion par l’intermédiaire d’un professionnel. Rendement saison d’hiver (séjours semaine sur 18 semaines)

Occupa tion d iv is é e

p

a

r

2

,

5 11,8 semaines

4,8 semaines

Lits professionnels Lits diffus 11

Les principaux freins rencontrés tiennent :

• au désintérêt des propriétaires pour la démarche de rénovation et de remise en marché,

• au peu de bénéfices visibles pour le pro- priétaire en tant qu’occupant face à un engagement long,

• au manque de besoin d’un rendement locatif pour des logements déjà financés Aime 2000 en face de contraintes importantes,

• au manque de confiance vis-à-vis des • Pour les propriétaires non loueurs : professionnels sur la gestion de leur bien. – Ils utilisent directement ou proposent – Ces propriétaires ignorent généra- à leur famille l’utilisation de leur bien. Attention, il ne faut pas oublier que de lement les modalités de de gestion nombreux propriétaires ont procédé à la alternative, notamment en agences – Une grande majorité a déjà eu recours rénovation directe de leur bien, sans pas- immobilières. à la location mais identifie des freins ser par une procédure publique, même qu’ils jugent rédhibitoires comme la s’il n’existe pas de données précises sur perte de liberté d’occupation, la dégra- le volume de lits rénovés directement. • Pour les propriétaires gérant directe- dation de leur bien, la diminution de la ment la mise en location de leur loge- rentabilité et le poids de la fiscalité. ment : Les attentes exprimées par les – Ils sont très sensibles aux politiques propriétaires – Leur motivation principale est d’opti- “propriétaires” mises en place par les miser la rentabilité du logement. stations. Des tables rondes et entretiens télépho- niques avec des propriétaires ont permis – Leur seconde motivation est de d’évoquer leurs motivations, comporte- conserver une liberté d’occupation. Les nouvelles pistes de remise ments et freins quant à l’usage de leur en marché logement. – Ces propriétaires sont généralement satisfaits de posséder un bien dans Stations et opérateurs prolongent désor- • Pour les propriétaires en fin de bail une station renommée, facilitant la mais les expériences précédentes au tra- en résidence de tourisme : mise en location. vers de “politiques propriétaires” visant à les mobiliser sur l’intérêt d’avoir un niveau – Attirés par la défiscalisation, les pro- – Internet a changé radicalement la ma- d’occupation élevé de leur logement en priétaires en résidences de tourisme nière de promouvoir les meublés. contrepartie d’avantages commerciaux sont avant tout des propriétaires in- dans la station. vestisseurs, généralement acquis au – Les sites de locations de particuliers à système locatif. particuliers sont devenus efficaces, y Par ailleurs, des opérateurs tels que la compris pour de la commercialisation Compagnie des Alpes s’impliquent di- – A la fin du bail, la majorité compte à l’étranger et les propriétaires expri- rectement. Celle-ci a lancé, au début de poursuivre la location en résidence de ment des attentes pour le soutien de l’année 2013, des sociétés (“foncières”) tourisme, avec des interrogations et leur activité (politiques propriétaires) visant à acquérir des logements pour les des inquiétudes sur les conditions de et des prestations de services (remise rénover (ainsi que les parties communes) renouvellement par l’exploitant. de clés, ménage, état des lieux…) et les remettre en marché durablement. 12 Réflexion prospective et test sur l’évolution des lits professionnels

Les réflexions du SCoT sur l’organisation 1. Evaluation pour chaque secteur d’hébergement des perspectives du territoire à moyen terme doivent tenir d’évolution de la capacité d’accueil compte des perspectives de l’immobilier touristique des stations. Chaque secteur d’hébergement doit Les hôtels de petite capacité doivent faire faire face à des contraintes spécifiques face à des contraintes d’investissement La commission “immobilier touristique” du (normes, commercialisation, marché…). importantes, d’une part pour s’adapter à SCoT a travaillé sur une prospective des l’évolution des normes, mais également lits touristiques dans l’hypothèse d’une Les résidences de tourisme pour assurer une montée en gamme. stricte limitation des droits à construire, Face à ces contraintes, certains établis- qui n’autoriserait que la rénovation des Sur la période 2010-2020, ce secteur va sements décident de procéder à une établissements hôteliers avec extension connaître l’arrivée à échéance d’une part rénovation complète avec extension et pour leur permettre de monter en gamme. importante des baux en cours. montée en gamme supérieure. D’autres décident de mettre un terme à l’exploi- L’objectif est d’apprécier les consé- D’ici à 2018, près de 60 % des baux qui tation et de convertir l’établissement en quences en termes de fréquentation et lient les propriétaires aux exploitants résidences secondaires vendues séparé- de quantifier les besoins de remise en de résidences de tourisme en Taren- ment (lits diffus). marché de lits pour maintenir un niveau taise (source : Syndicat National des d’activité comparable au niveau actuel. Résidences de Tourisme) arriveront à Les projections intègrent la poursuite de échéance. la baisse de lits en 1 et 2*, la stabilisa- La mise en œuvre de cette prospective tion de la gamme 3* et la montée en puis- est réalisée en trois étapes : Compte tenu des échéances régulières sance des 4 et 5*. • évolution de la capacité d’accueil pro- des contrats, il a été projeté une sortie fessionnelle, annuelle des baux équivalente à 3,5 % de Les Clubs, Villages de Vacances, • conséquences sur la fréquentation tou- la capacité d’accueil des résidences de maisons familiales, Tour Opérateurs ristique, tourisme. • estimation du besoin de lits pour mainte- Dans ce secteur, les perspectives d’évo- nir le niveau de fréquentation. Les agences immobilières lution sont variables. Les Clubs et Vil- lages de vacances devraient conserver Les agences immobilières sont suscep- leur volume de lits tandis que les maisons tibles de perdre des lits touristiques avec familiales de vacances et centres pour le retrait du mandat donné par le proprié- enfants devraient prolonger la perte de taire du logement, mais elles récupèrent lits. également une partie des lits qui sortent de gestion en résidences de tourisme. Le secteur des Tour Opérateurs, après Il a été considéré que la capacité d’ac- une phase de croissance, connaît une ré- cueil des agences immobilière serait duction de son offre. Cette catégorie d’hé- relativement stable sur la période testée bergeurs est particulièrement sensible à 2010-2020. l’environnement économique et à l’évolu- tion des marchés de clientèle étrangère. Les hôtels D’ici à 2020, les volumes de lits ont été conservés au niveau actuel. Les établissements du secteur hôtelier devraient connaître des évolutions diffé- Les meublés loués de particuliers à rentes en fonction de leur gamme. L’évo- particuliers lution constatée au cours de la période 1997/2010 devrait se prolonger, à savoir Compte tenu de l’évolution des lits pro- une perte de lits pour les établissements fessionnels, les lits loués de particuliers à des gammes 1 et 2 étoiles et des gains particuliers devraient prolonger leur pro- dans les gammes supérieures (4 et gression sur la période, jusqu’en 2020. 5 étoiles). 13

Simulation de la fréquentation touristique hivernale avec l’hypothèse de travail d’une absence de constructions de lits neufs Les lits diffus

Le volume de lits diffus va poursuivre sa 2 500 000 Séjours touristiques progression avec la sortie de logements Séjours supplémentaires pour maintenir la fréquentation du secteur des agences immobilières, des résidences de tourisme et, partielle- 2 000 000 ment des hôtels. 25 512 51 039 76 601 102 159 127 709 153 243 178 749 204 240 229 685 255 097 2. Conséquences sur la 1 500 000 fréquentation touristique, incluant les lits diffus

Sur la base de ces projections, la capa- 1 000 000 cité d’accueil professionnelle reculerait d’environ 16 % et en appliquant à chaque secteur ses performances moyennes de 500 000 remplissage, il est possible d’estimer la conséquence sur la fréquentation touris- tique. 0 Dans cette approche sont également pris 2011 2010 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 en compte les gains de séjours dans les meublés loués de particuliers à particu- ou liers ainsi que dans les lits diffus. Lits neufs Lits diffus à remettre en marché Au final, la projection permet d’afficher une perte de fréquentation touristique Professionnels Diffus Rendement diffus : d’environ 12 % (lits professionnels et lits 191 300 séjours 64 000 séjours 4,8 séjours diffus confondus) d’ici à 2020. Rendement : Rendement : Gestion par agences immobilières : 11,8 séjours 4,8 séjours 10,3 séjours

Besoin de Besoin de 16 200 lits 13 300 lits Besoin de réinjecter 46 400 lits diffus Besoin de construction de 29 500 lits neufs en agences immobilières soit 2 950 lits/an soit 4 640 lits/an Pour mémoire, entre 1997 et 2009, 5 000 lits neufs par an ont été construits (source DDT).

3. Estimation du volume de lits nécessaire pour compenser l’érosion de l’activité

Pour compenser cette baisse de fré- Sans autoriser la construction de lits en 10 ans, à mobiliser plus de 46 000 lits, quentation, il faudrait construire près de neufs, il faudrait parvenir à remettre en soit 4 640 en moyenne par an ce qui sou- 3 000 lits neufs par an, dont les trois quart marché une part des lits diffus. ligne l’ampleur de la tâche, puisque cela des lits professionnels et un quart de rési- En supposant que les lits diffus remis en représente l’équivalent du quart des lits dences secondaires (moyenne consta- marché obtiennent des performances de diffus actuels ! tée par la DDT au cours des dernières remplissage équivalentes à celles des années). agences immobilières, il faudrait parvenir, 14 Développer un programme partenarial baptisé RETIL (Remise En Tourisme de l’Immobilier de Loisir )

L’étude sur les lits touristiques a permis aux élus et aux professionnels d’aborder le sujet sous divers angles et de se forger une culture commune en la matière. Ces analyses ont permis de produire des données chiffrées, d’objectiver la réflexion et d’envisager un programme d’actions organisé en trois axes.

Pérenniser le parc marchand Favoriser et fluidifier “Préserver ce qui marche encore la rénovation immobilière aujourd’hui” “Moderniser l’outil productif existant”

Développer résolument les politiques Délimiter dans les PLU les hôtels Généraliser dans les PLU l’octroi de propriétaires existants qui bénéficieront de surface de plancher supplémentaire Depuis une dizaine d’années, plusieurs conditions avantageuses s’ils pour faciliter l’autofinancement de la communes ont mis en place des pro- conservent leur destination hôtelière rénovation grammes “ambassadeurs stations”, des Le code de l’urbanisme permet de distin- Il s’agit de réfléchir de manière très fine, avantages en nature sous condition de guer les bâtiments hôteliers des autres pour déterminer quels sont les bâtiments location marchande, des aides à la labelli- bâtiments de la catégorie habitat et ainsi qui nécessiteraient des travaux lourds sation et la mise en marché, des maisons de leur octroyer de la surface de plan- pour accompagner une remise en tou- des propriétaires… cher supplémentaire pour leur permettre risme, d’intégrer les critères esthétiques d’autofinancer leur rénovation et / ou mise et architecturaux afin d’envisager de leur Expérimenter l’allégement fiscal aux normes réglementaires. La consé- octroyer de la surface de plancher sup- partiel pour les propriétaires loueurs quence positive pour la station est que plémentaire pour faciliter le financement Il s’agirait d’expérimenter un dispositif ces hôtels ne pourront plus être vendus à des travaux. fiscal local qui minorerait les bases loca- la découpe en simples résidences secon- tives pour les propriétaires qui «jouent daires et l’offre hôtelière, particulièrement Faciliter les autorisations UTN le jeu de la station» en mettant leur bien structurante pour les destinations, est des opérations de démolition – en location : plus le bien serait mis en alors préservée. reconstruction location de manière officielle, plus l’impôt De même que la Loi SRU a levé les freins serait réduit. La collectivité récupérerait administratifs pour “refaire la ville sur la son manque à gagner, d’une part via une ville”, le SCoT organisera “la reconstruc- meilleure connaissance des pratiques de tion de la station sur la station” en faci- location donc une collecte plus efficace, litant administrativement les projets UTN entre autres, de la taxe de séjour, et (Unité Touristique Nouvelle) qui moder- d’autre part via un accroissement global nisent l’hébergement touristique au sein de l’activité économique sur la commune. des emprises urbaines existantes.

Développer un accompagnement tech- nique et juridique des copropriétés L’idée serait de mettre à disposition des copropriétés un “coach” qui, aux côtés des syndics, pourrait accompagner les assemblées de copropriétaires d’un bout à l’autre des démarches de travaux éner- gétiques et de remise en marché.

Mobiliser les capacités financières des acteurs économiques locaux directement intéressés par la fréquentation touristique La préoccupation des élus de montagne est de pérenniser la fréquentation touris- 15

Les Arcs

Réguler et qualifier Renforcer le contenu et le contrôle tique à un niveau satisfaisant pour assurer les lits neufs du conventionnement article 42 Loi la vie économique et la compétitivité, no- “Investir dans le neuf avec Montagne tamment à travers le renouvellement des discernement” Ce conventionnement associé au permis remontées mécaniques. Certains acteurs de construire permet de garantir une cer- sont plus intéressés par les bénéfices Les objectifs de remise en tourisme des taine pérennité des lits créés dans les cir- générés par la promotion immobilière que hébergements existants ne pourront s’at- cuits marchands. Cependant, les pratiques par la fréquentation effective des héber- teindre que si la réflexion porte concomi- en la matière sont diverses et le suivi est gements créés. Il s’agit d’inverser la ten- tamment sur la production neuve. souvent défaillant. Une analyse rétrospec- dance en favorisant l’investissement dans tive des différentes modalités et de leurs des “murs touristiques” confiés ensuite à Substituer progressivement la effets s’avère désormais nécessaire. des exploitants dont l’unique objectif est construction de lits neufs par de de développer la fréquentation en Taren- la rénovation et remise en marché Générer une évolution législative qui taise, telles que, par exemple, les socié- volontariste permettrait de différencier les types tés de remontées mécaniques. Le SCoT pourra édicter globalement un d’hébergement nombre de lits neufs à ne pas dépasser Aujourd’hui le code de l’urbanisme ne per- Recourir à l’injonction de ravalement pour préserver notamment l’accessibilité met pas d’édicter des règles différentes de façades pour les copropriétés routière de la Tarentaise. En vertu de la pour les résidences de tourisme, les rési- dégradées nécessaire gestion économe de l’espace, dences secondaires, les résidences per- Cet outil est classiquement utilisé en ville la régulation pourra être souple pour les manentes ou les clubs de vacances : tous dans les secteurs dégradés. Aujourd’hui lits produits sur les emprises urbaines ces hébergements ont chacun un intérêt les stations ont bien souvent 40 ou actuelles mais restrictive pour les lits qui bien différent, mais ils sont tous regroupés 50 ans et l’injonction de ravalement génèrent de la consommation foncière. dans la catégorie unique “habitat” et ne pourrait être utilisée par la collectivité en La baisse de lits neufs sera compensée peuvent donc pas faire l’objet de zonages parallèle d’investissements réalisés par par la montée en puissance des remises spécifiques et de règles différentes dans cette dernière sur l’espace public. Par en marché. les PLU. L’évolution législative serait donc effet de ricochet, cela pourrait inciter les simplement d’autoriser pour les communes copropriétés à lancer des travaux sur Favoriser la construction de lits à fort de montagne la création de sous catégo- les communs et certains propriétaires rendement ries dans la catégorie globale “habitat”. à envisager la remise en location pour Le SCoT pourra favoriser les lits qui atténuer l’augmentation des charges restent chauds dans la durée en attri- communes. buant un quota de “points lits neufs”, par Les idées présentées ci-dessus ne commune, pour générer un cycle ver- sont qu’esquissées et nécessitent Coupler rénovation énergétique et tueux, avec, par exemple, la pondération chacune une expertise spécifique remise en tourisme suivante : pour en confirmer l’efficacité atten- Les préoccupations environnementales • un lit neuf hôtelier ou club ou centre de due ainsi que la faisabilité technique et énergétiques sont de plus en plus pré- vacances “coûterait” 0 point, et juridique. sentes. L’idée serait de ne pas “tuer le • un lit neuf de résidence touristique “coû- La problématique de la remise en gisement de travaux” en n’effectuant que terait” 1 point, tourisme de l’immobilier loisir dé- des interventions à visée énergétique • un lit neuf de résidence secondaire passant largement la Tarentaise, la sans se poser la question, dans le même “coûterait” 2 points. question du pilotage global de ce pro- temps, de la remise en tourisme. Il est gramme d’actions reste entière, dans alors envisageable de créer une Société un contexte où les actions mobilisent d’Economie Mixte (SEM) qui proposerait chacune des partenaires différents, un “service tout compris” intégrant étude, des compétences variées (immobi- réalisation et financement des travaux, lier, fiscalité, urbanisme, commer- récupération progressive via un loyer qui, cialisation touristique…), certaines pour la partie énergie, serait garanti infé- nécessitant même des évolutions rieur aux économies d’énergie réalisées législatives. (cela est désormais possible grâce aux contrats de performance énergétique). 16 Quelques définitions

Résidences avec services Ce sont des établissements commer- ciaux qui proposent systématiquement à la clientèle trois des quatre services sui- vants : • accueil et réception, • petits déjeuners, • blanchisserie et fourniture de linge de maison, • entretien et nettoyage des logements.

Les résidences de services bénéficient d’un régime fiscal spécifique (récupéra- tion de la T.V.A., réductions d’impôts).

On utilise généralement le terme de “rési- Les Arcs dences de tourisme” pour parler des rési- dences avec services, alors que les rési- Agences Immobilières Tour-Opérateurs (voyagistes) dences de tourisme ne sont qu’une partie Un agent immobilier intervient soit sous la Un “tour-opérateur” ou “voyagiste” est un de cette catégorie. forme d’une société, soit à titre individuel organisme chargé d’assembler plusieurs pour réaliser pour le compte de son client prestations auprès de différents fournis- des opérations de vente ou de location de seurs (compagnies aériennes, transport, Résidences de tourisme classées son bien. hébergement, location de matériel, forfait de Une résidence de tourisme classée est Lorsqu’il exerce une activité de location, ski, etc.) et de les vendre à un prix tout com- un établissement commercial d’au moins l’agent immobilier se rémunère sur la pris, c’est-à-dire un “forfait” ou “package”. 100 lits, réservé à la location touristique base d’un pourcentage du chiffre d’af- Historiquement, les Tour-Opérateurs pro- qui propose des services à la clientèle faires. posaient leurs produits aux agences de (accueil, restauration, fourniture de linge, voyages qui se chargeaient de les vendre entretien et nettoyage des locaux…). Le à la clientèle, mais avec l’apparition d’in- classement de la résidence est obtenu Villages de vacances ternet, l’offre évolue et les Tour-Opéra- par arrêté préfectoral (depuis 2010, ce Un village de vacances est constitué par teurs proposent de plus en plus des pro- classement est revu tous les 5 ans). un ensemble d’hébergements faisant duits directement aux consommateurs. l’objet d’une exploitation globale et qui Dans la création d’une résidence de tou- propose, sur la base d’un prix forfaitaire, risme, il y a généralement : des séjours comprenant : Les loueurs de particuliers • une phase de promotion : un promo- • l’hébergement (individuel ou collectif), à particuliers teur construit la résidence et vend les • un service de repas (restaurant ou indi- La location PaP concerne la relation di- logements à des acquéreurs individuels viduel), recte entre un propriétaire et le client. qui doivent s’engager à les louer dans le • des installations communes pour les Historiquement la location de particulier cadre d’un bail commercial d’une durée activités sportives et d’animation. à particulier était organisée au travers de initiale au moins égale à 9 ans, “listes de propriétaires” disponibles dans • une phase d’exploitation : une société Les villages de vacances recouvrent les offices du tourisme et les mairies. gestionnaire organise le remplissage, des gammes d’établissement très diffé- Cette activité a pris un nouvel essor avec les services ainsi que l’entretien des rentes, qui accueillent des clientèles fami- le développement d’internet et la création logements et verse un loyer aux proprié- liales (maisons familiales et centres de de sites spécialisés dans la mise en rela- taires. vacances) ou une clientèle nationale et tion entre le propriétaire et le client (par internationale (Clubs de vacances : Club exemple “Abritel”, “Homelidays”, “Média- Méditerranée, UCPA, Belambra, MMV…) vacances” ou “Le bon coin”). Mise en page : Philippe Vuillermet / Crédits photos : E. Sirparanta - Ph. Royer J-M Gouédard S. Godin Coutaz Mise en page : Philippe Vuillermet Imprimé sur papier 100 % recyclé à partir d’encres végétales

Assemblée du Pays Tarentaise Vanoise (APTV) 133 Quai Saint-Réal – 73600 Moûtiers Tél. : 04 79 24 00 10 – www.tarentaise-vanoise.fr

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