Enquete Publique Rapport Du Commissaire Enqueteur
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ENQUETE PUBLIQUE PREALABLE A LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE DU PROJET DE LOTISSEMENT « LES TERRES DU SUD » A NIEDERHAUSBERGEN ET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE NIEDERHAUSBERGEN Préfecture du Bas-Rhin ENQUETE PUBLIQUE PREALABLE A LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE DU PROJET DE LOTISSEMENT « LES TERRES DU SUD » à NIEDERHAUSBERGEN ET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE NIEDERHAUSBERGEN RAPPORT DU COMMISSAIRE ENQUETEUR Décision en date du 16 mars 2016 de M. le Président du Tribunal Administratif de Strasbourg désignant le commissaire enquêteur titulaire et le commissaire enquêteur suppléant Arrêté en date du 19 mai 2016 de M. le Préfet du Bas-Rhin prescrivant l’ouverture de l’enquête publique TA n° E16000062/67 Commissaire enquêteur: Valérie GOBYN Octobre 2016 - 1 - ENQUETE PUBLIQUE PREALABLE A LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE DU PROJET DE LOTISSEMENT « LES TERRES DU SUD » A NIEDERHAUSBERGEN ET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE NIEDERHAUSBERGEN SOMMAIRE I. RAPPORT DU COMMISSAIRE ENQUETEUR I.1. CONTEXTE DE L’ENQUETE PUBLIQUE I.1.1 Rappel succinct de l’objet de l’objet de la présente enquête I.1.2. Présentation succincte du projet « Les terres du Sud » I.1.3. Maîtrise d’ouvrage et responsable du projet I.1.4. Le contenu du dossier soumis à enquête publique I.2. DEROULEMENT DE L’ENQUETE PUBLIQUE I.2.1. Durée de l’enquête publique I.2.2. Publication de l’enquête I. 2.2.1. Publication légale I. 2.2.2. Publication supplémentaire I. 2.3. Démarches personnelles et compléments d’informations I. 2.3.1. Préalablement à l’ouverture de l’enquête et après examen du dossier I. 2.3.2. En cours d’enquête I. 2.3.3. A l’issue de l’enquête I. 3 OBSERVATIONS RECUEILLIES AU COURS DE L’ENQUETE I.3.1. Analyse comptable I.3.2. Analyse détaillée - résumé I.3.3. Analyse synthétique - 2 - ENQUETE PUBLIQUE PREALABLE A LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE DU PROJET DE LOTISSEMENT « LES TERRES DU SUD » A NIEDERHAUSBERGEN ET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE NIEDERHAUSBERGEN II. CONCLUSIONS ET AVIS DU COMMISSAIRE ENQUETEUR II.1. OBSERVATIONS GENERALES II.1.1. Information relative à l’enquête II.1.2. Fréquentation lors de l’enquête II.1.3. Une forte opposition au projet soumis à enquête publique II.2. OBSERVATIONS CONCERNANT LE DOSSIER soumis à enquête II.3. OBSERVATIONS CONCERNANT LE MEMOIRE EN REPONSE II.4. AVIS MOTIVE DU COMMISSAIRE ENQUETEUR II.4.1. Sur la concertation II.4.2. Sur l’interface avec l’Enquête publique relative au PLUi II.4.3. Sur la localisation de l’opération les Terres du Sud » II.4.4. Sur les contraintes supra-communales et l’Intérêt d’Utilité Publique II.4.5. Sur l’indemnisation des propriétaires fonciers II.4.6. Sur la configuration de la zone et l’Espace Boisé Classé (EBC) II.4.7. Sur la préservation des exploitations agricoles - 3 - ENQUETE PUBLIQUE PREALABLE A LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE DU PROJET DE LOTISSEMENT « LES TERRES DU SUD » A NIEDERHAUSBERGEN ET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE NIEDERHAUSBERGEN II.4.8. Sur la circulation et le stationnement II.4.9. Sur la typologie bâtie, la densité et les hauteurs II.4.10. Sur la gestion des eaux et le traitement de la biodiversité II.4.11. Sur l’intégration paysagère II.4.12. Sur les cas particuliers II.4.12.1. Cas de Mme Béatrice SPRAUER II.4.12.2. Cas de Messieurs Patrick et Rémy VOLTZ II.5. CONCLUSIONS DE CETTE ENQUETE PUBLIQUE UNIQUE II. 5.1. Conclusion au titre de l’enquête publique préalable à la DUP du projet de lotissement les « Terres du Sud » II. 5.2. Conclusion au titre de l’enquête publique relative à la mise en compatibilité du PLU de Niederhausnergen ANNEXES - 4 - ENQUETE PUBLIQUE PREALABLE A LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE DU PROJET DE LOTISSEMENT « LES TERRES DU SUD » A NIEDERHAUSBERGEN ET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE NIEDERHAUSBERGEN I. RAPPORT DU COMMISSAIRE ENQUETEUR I.1. CONTEXTE DE L’ENQUETE PUBLIQUE source : dossier soumis à EP I.1.1 Rappel succinct de l’objet de l’objet de la présente enquête La présente enquête publique a pour objet : De déclarer d’utilité publique les travaux et l’acquisition des terrains nécessaires à l’opération d’aménagement « Les Terres du Sud ». De mettre en compatibilité le PLU de la commune de NIEDERHAUSBERGEN afin de permettre la réalisation du projet. L’enquête publique préalable à la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) est une procédure préalable à la possibilité d’user de recours à l’expropriation en vue d’assurer la maîtrise foncière des terrains nécessaires à l’opération d’aménagement. Le projet constitue une opération d’initiative publique sur une emprise d’environ 3,4 hectares, constituée d’environ 30 parcelles appartenant à différents propriétaires fonciers. La commune ne dispose d’aucune maîtrise foncière à ce jour dans le périmètre concerné hormis l’emprise du chemin rural. L’article L 122-5 du code de l’expropriation dispose que : « La déclaration d’utilité publique d’une opération qui n’est pas compatible avec les prescriptions (...) d’un Plan Local d’Urbanisme (…) s’effectue dans les conditions prévues au code de l’urbanisme. » - 5 - ENQUETE PUBLIQUE PREALABLE A LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE DU PROJET DE LOTISSEMENT « LES TERRES DU SUD » A NIEDERHAUSBERGEN ET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE NIEDERHAUSBERGEN L’article 153-54 du Code de l’urbanisme transpose aux PLU cette règle : Une opération faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique (…) qui n’est pas compatible avec les dispositions d’un plan local d’urbanisme ne peut intervenir que si l’enquête publique concernant cette opération a porté à la fois sur l’utilité publique ou l’intérêt général de l’opération et sur la mise en compatibilité du plan qui en est la conséquence » Le PLU de Niederhausbergen a été approuvé en date du 15 décembre 2011 par le Conseil de CUS. A noter : selon le mémoire en réponse reçu dans le cadre de l’instruction de cette enquête publique, il n’a fait l’objet d’aucune modification, ou autres procédures depuis son entrée en vigueur. Ceci, contrairement à ce qui est écrit page 5/8 du dossier soumis à enquête publique (DUP). La commune de Niederhausbergen, faisant partie de l’Eurométropole de Strasbourg, est concernée par l’enquête publique relative au projet de PLUi communautaire qui s’est tenue du 4 avril au 20 mai 2016 (Arrêté en date du 7 mars 2016 de Monsieur le Président de l’Eurométropole de Strasbourg, prescrivant l’ouverture de l’enquête). A noter : la commission chargée de cette enquête publique n’avait pas encore donné son avis le 22 juillet 2016, date de la fin de la présente enquête publique relative à la mise en compatibilité du PLU de Niederhausbergen. I.1.2. Présentation succincte du projet « Les terres du Sud » Le secteur dans lequel le projet s’inscrit se situe à l’entrée Sud de la zone urbanisée de la commune, entre la future zone culturelle et sportive et les habitations Rue de Bischheim. Il est limité : Au Nord, par les maisons individuelles de la rue de Bischheim. A l’Est, par un espace boisé classé, A l’Ouest par des vergers, Au Sud, par la future zone culturelle et sportive. Le projet d’aménagement a pour objet la création d’environ 130 logements, - 6 - ENQUETE PUBLIQUE PREALABLE A LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE DU PROJET DE LOTISSEMENT « LES TERRES DU SUD » A NIEDERHAUSBERGEN ET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE NIEDERHAUSBERGEN sous la forme de maisons individuelles, maisons accolées et d’immeubles de logements collectifs. Il vise à offrir une offre mixte de produits en accession (80%) mais également des logements locatifs aidés (20%). La densité prévue sur cette opération est d’environ 40 logements par hectare. Des commerces et des services de proximité en rez-de-chaussée sont envisagés sur la place centrale. En ce qui concerne l’évaluation environnementale du projet « Les Terres du Sud », il a fait l’objet d’une demande d’examen au cas par cas auprès de l’Autorité Environnementale aux fins de savoir s’il devait être soumis à une étude d’impact. Par décision en date du 31 juillet 2015, celle-ci a considéré que cette opération n’était pas soumise à étude d’impact. Cf. copie de la décision, en annexe I.1.3. Maîtrise d’ouvrage et responsable du projet Par délibération en date du 4 juin 2014, la commune de Niederhausbergen a fait le choix de confier la réalisation de l’opération « Les Terres du Sud » à un aménageur, et par délibération du 15 janvier 2015 elle a désigné la société Nexity Foncier Conseil. Une concession d’aménagement a été signée le 26 février 2015. Le Maître d’Ouvrage et concessionnaire, est représenté par son agence locale : NEXITY FONCIER CONSEIL 27 rue du Vieux Marché aux Vins 67081 Strasbourg Cedex M Thomas MAGUIN – Directeur d’Agence Ses missions sont les suivantes : Le suivi des procédures d’urbanisme et notamment du dépôt de permis d’aménager dans le cadre du lotissement concédé ; La réalisation de l’ensemble des études de faisabilité du projet et des études techniques liées à la mise en œuvre des travaux ; La coordination des intervenants, BET, entreprises et administrations, La réalisation et le suivi des travaux de structures et d’infrastructure pour la viabilisation des terrains en commercialisation ; - 7 - ENQUETE PUBLIQUE PREALABLE A LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE DU PROJET DE LOTISSEMENT « LES TERRES DU SUD » A NIEDERHAUSBERGEN ET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE NIEDERHAUSBERGEN La commercialisation de l’ensemble des lots à bâtir aux particuliers et des charges foncières aux constructeurs ; Le suivi administratif, technique, financier et comptable de l’opération ; La remise au concédant des équipements de structures et d’infrastructure après achèvement.