Enquete Publique Rapport Du Commissaire Enqueteur

ENQUETE PUBLIQUE

PREALABLE A LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE DU

PROJET DE LOTISSEMENT « LES TERRES DU SUD » A NIEDERHAUSBERGEN

ET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE NIEDERHAUSBERGEN

Préfecture du Bas-Rhin

ENQUETE PUBLIQUE

PROJET DE LOTISSEMENT
« LES TERRES DU SUD » à NIEDERHAUSBERGEN

ET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE
NIEDERHAUSBERGEN

RAPPORT DU
COMMISSAIRE ENQUETEUR

Décision en date du 16 mars 2016 de M. le Président du Tribunal Administratif de Strasbourg

désignant le commissaire enquêteur titulaire et le commissaire enquêteur suppléant

Arrêté en date du 19 mai 2016 de M. le Préfet du Bas-Rhin

prescrivant l’ouverture de l’enquête publique

TA n° E16000062/67

Commissaire enquêteur: Valérie GOBYN
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Octobre 2016
ENQUETE PUBLIQUE

SOMMAIRE
I. RAPPORT DU COMMISSAIRE ENQUETEUR

I.1. CONTEXTE DE L’ENQUETE PUBLIQUE

I.1.1 Rappel succinct de l’objet de l’objet de la présente enquête

I.1.2. Présentation succincte du projet « Les terres du Sud »

I.1.3. Maîtrise d’ouvrage et responsable du projet

I.1.4. Le contenu du dossier soumis à enquête publique

I.2. DEROULEMENT DE L’ENQUETE PUBLIQUE

I.2.1. Durée de l’enquête publique I.2.2. Publication de l’enquête

I. 2.2.1. Publication légale I. 2.2.2. Publication supplémentaire

I. 2.3. Démarches personnelles et compléments d’informations

I. 2.3.1. Préalablement à l’ouverture de l’enquête et après examen du dossier I. 2.3.2. En cours d’enquête I. 2.3.3. A l’issue de l’enquête

I. 3 OBSERVATIONS RECUEILLIES AU COURS DE L’ENQUETE

I.3.1. Analyse comptable I.3.2. Analyse détaillée - résumé I.3.3. Analyse synthétique

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II. CONCLUSIONS ET AVIS DU
COMMISSAIRE ENQUETEUR

II.1. OBSERVATIONS GENERALES

II.1.1. Information relative à l’enquête

II.1.2. Fréquentation lors de l’enquête

II.1.3. Une forte opposition au projet soumis à enquête publique

II.2. OBSERVATIONS CONCERNANT LE DOSSIER

soumis à enquête

II.3. OBSERVATIONS CONCERNANT LE MEMOIRE EN
REPONSE

II.4. AVIS MOTIVE DU COMMISSAIRE ENQUETEUR

II.4.1. Sur la concertation

II.4.2. Sur l’interface avec l’Enquête publique relative au PLUi II.4.3. Sur la localisation de l’opération les Terres du Sud »

II.4.4. Sur les contraintes supra-communales et l’Intérêt d’Utilité Publique

II.4.5. Sur l’indemnisation des propriétaires fonciers II.4.6. Sur la configuration de la zone et l’Espace Boisé Classé (EBC)

II.4.7. Sur la préservation des exploitations agricoles

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II.4.8. Sur la circulation et le stationnement II.4.9. Sur la typologie bâtie, la densité et les hauteurs II.4.10. Sur la gestion des eaux et le traitement de la biodiversité

II.4.11. Sur l’intégration paysagère

II.4.12. Sur les cas particuliers

II.4.12.1. Cas de Mme Béatrice SPRAUER II.4.12.2. Cas de Messieurs Patrick et Rémy VOLTZ

II.5. CONCLUSIONS DE CETTE ENQUETE PUBLIQUE UNIQUE

II. 5.1. Conclusion au titre de l’enquête publique préalable à la DUP du

projet de lotissement les « Terres du Sud » II. 5.2. Conclusion au titre de l’enquête publique relative à la mise en compatibilité du PLU de Niederhausnergen

ANNEXES

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I. RAPPORT DU COMMISSAIRE
ENQUETEUR

I.1. CONTEXTE DE L’ENQUETE PUBLIQUE

source : dossier soumis à EP

I.1.1 Rappel succinct de l’objet de l’objet de la présente enquête

La présente enquête publique a pour objet :

 De déclarer d’utilité publique les travaux et l’acquisition des terrains nécessaires à l’opération d’aménagement « Les Terres du Sud ».

 De mettre en compatibilité le PLU de la commune de
NIEDERHAUSBERGEN afin de permettre la réalisation du projet.

L’enquête publique préalable à la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) est une procédure préalable à la possibilité d’user de recours à l’expropriation en vue d’assurer la maîtrise foncière des terrains nécessaires à l’opération d’aménagement.

Le projet constitue une opération d’initiative publique sur une emprise d’environ 3,4 hectares, constituée d’environ 30 parcelles appartenant à

différents propriétaires fonciers. La commune ne dispose d’aucune maîtrise foncière à ce jour dans le périmètre

concerné hormis l’emprise du chemin rural. L’article L 122-5 du code de l’expropriation dispose que :

« La déclaration d’utilité publique d’une opération qui n’est pas compatible avec les prescriptions (... ) d’un Plan Local d’Urbanisme (…) s’effectue dans les conditions prévues au code de l’urbanisme. »

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L’article 153-54 du Code de l’urbanisme transpose aux PLU cette règle :

Une opération faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique (…) qui n’est pas compatibl e avec les dispositions d’un plan local d’urbanisme ne peut

intervenir que si l’enquête publique concernant cette opération a porté à la fois sur l’utilité publique ou l’intérêt général de l’opération et sur la mise en

compatibilité du plan qui en est la conséquence »

Le PLU de Niederhausbergen a été approuvé en date du 15 décembre 2011 par le Conseil de CUS.

A noter : selon le mémoire en réponse reçu dans le cadre de l’instruction de

cette enquête publique, i l n’a fait l’objet d’aucune modification, ou autres procédures depuis son entrée en vigueur. Ceci, contrairement à ce qui est écrit page 5/8 du dossier soumis à enquête publique (DUP).

La commune de Niederhausbergen, faisant partie de l’Eurométropole de

Strasbourg, est concernée par l’enquête publique relative au projet de PLUi

communautaire qui s’est tenue du 4 avril au 20 mai 2016 (Arrêté en date du 7 mars 2016 de Monsieur le Président de l’Eurométropole de Strasbourg, prescrivant l’ouverture de l’enquête).

A noter : la commission chargée de cette enquête publique n’avait pas encore donné son avis le 22 juillet 2016, date de la fin de la présente enquête publique relative à la mise en compatibilité du PLU de Niederhausbergen.

I.1.2. Présentation succincte du projet « Les terres du Sud »

Le secteur dans lequel le projet s’inscrit se situe à l’entrée Sud de la zone

urbanisée de la commune, entre la future zone culturelle et sportive et les habitations Rue de Bischheim. Il est limité :

 Au Nord, par les maisons individuelles de la rue de Bischheim.

 A l’Est, par un espace boisé classé,  A l’Ouest par des vergers,

 Au Sud, par la future zone culturelle et sportive.

Le projet d’aménagement a pour objet la création d’environ 130 logements,

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sous la forme de maisons individuelles, maisons accolées et d’immeubles de

logements collectifs. Il vise à offrir une offre mixte de produits en accession (80%) mais également des logements locatifs aidés (20%).

La densité prévue sur cette opération est d’environ 40 logements par hectare.

Des commerces et des services de proximité en rez-de-chaussée sont envisagés sur la place centrale.

En ce qui concerne l’évaluation environnementale du projet « Les Terres du Sud », il a fait l’objet d’une demande d’examen au cas par cas auprès de l’Autorité Environnementale aux fins de savoir s’il devait être soumis à une étude d’impact. Par décision en date du 31 juillet 2015, celle-ci a considéré que cette opération n’était pas soumise à étude d’impact.

Cf. copie de la décision, en annexe

I.1.3. Maîtrise d’ouvrage et responsable du projet

Par délibération en date du 4 juin 2014, la commune de Niederhausbergen a

fait le choix de confier la réalisation de l’opération « Les Terres du Sud » à un

aménageur, et par délibération du 15 janvier 2015 elle a désigné la société

Nexity Foncier Conseil. Une concession d’aménagement a été signée le 26

février 2015.

Le Maître d’Ouvrage et concessionnaire, est représenté par son agence locale :

NEXITY FONCIER CONSEIL 27 rue du Vieux Marché aux Vins 67081 Strasbourg Cedex

M Thomas MAGUIN – Directeur d’Agence Ses missions sont les suivantes :

 Le suivi des procédures d’urbanisme et notamment du dépôt de permis d’aménager dans le cadre du lotissement concédé ;

 La réalisation de l’ensemble des études de faisabilité du projet et des études techniques liées à la mise en œuvre des travaux ;
 La coordination des intervenants, BET, entreprises et administrations,

 La réalisation et le suivi des travaux de structures et d’infrastructure pour

la viabilisation des terrains en commercialisation ;

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 La commercialisation de l’ensemble des lots à bâtir aux particuliers et

des charges foncières aux constructeurs ;

 Le suivi administratif, technique, financier et comptable de l’opération ;  La remise au concédant des équipements de structures et d’infrastructure

après achèvement.

I. 1.4. Le contenu du dossier soumis à enquête publique

Le dossier est composé de la façon suivante : Pièces spécifiques à la DUP :

 Objet de l’enquête, informations administratives et générales

 Plan de situation – Vues aériennes – Plan parcellaire  Notice explicative et justification de projet  Plan général des travaux, caractéristiques des ouvrages les plus importants, estimations sommaires des dépenses,
 Délibération du Conseil Municipal lançant de consultation pour le choix

d’un aménageur
 Compte rendu de la réunion d’examen conjoint du 29 avril 2016.  Délibération attribuant la concession d’aménagement et confiant la procédure de DUP/mise en compatibilité à l’aménageur.
 Demande d’examen au cas par cas pour l’étude d’impact et décision de

l’Autorité Environnementale,
 Evaluation des domaines,  Bilan de la concertation

 Constat d’affichage par huissier

Pièces spécifiques à la mise en compatibilité du PLU de Niederhausbergen  Notice explicative  Modification du rapport de présentation  Modification du règlement écrit  Modification du plan de zonage

 Modification des orientations d’aménagement

 Modification de la liste des emplacements réservés.

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Pièces communes

 Arrêté d’ouverture d’enquête publique

 Avis au public, insertions dans la presse

 Compte-rendu de la réunion d’examen conjoint

I. 2. DEROULEMENT DE L’ENQUETE PUBLIQUE

Par décision en date du 16 mars 2016, M. le Président du Tribunal Administratif

de Strasbourg m’a désignée en qualité de commissaire enquêteur titulaire et a

désigné M. David ECKSTEIN en qualité de commissaire enquêteur suppléant.

Cf. copie de la décision, en annexe

Par arrêté en date du 19 mai 2016, M. le Préfet du Bas-Rhin a prescrit

l’ouverture de l’enquête publique préalable à la Déclaration d’Utilité Publique

du projet de lotissement « Les Terres du Sud » à Niederhausbergen et

emportant mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme de

Niederhausbergen.

Cf. copie de l’arrêté, en annexe

I. 2.1. Durée de l’enquête publique

L’enquête publique était prévue pour une durée de 31 jours consécutifs, du 13 juin au 13 juillet 2016 et elle a été prolongée de 9 jours, soit jusqu’au 22 juillet 2016, totalisant ainsi une durée de 40 jours.

Cf. copie de l’avis de prolongation, en annexe

Je me suis tenue à la disposition du public, à la mairie de Niederhausbergen :  le lundi 13 juin 2016  le mercredi 15 juin 2016  le mercredi 22 juin 2016  le jeudi 30 juin 2016  le jeudi 7 juillet 2016  le mardi 19 juillet 2016 de 9h à 12h de 9h à 12h de 9h à 12h de 15h à 18h de 15h à 18h de 15h à 18h

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I. 2.2. Publication de l’enquête

I. 2.2.1. Publication légale :

La publication légale a été faite conformément à la loi et à l’arrêté de référence,

y compris en ce qui concerne la prolongation de l’enquête publique :

 Affichage extérieur à la mairie de Nierderhausbergen, vérifié par mes soins.

Cf. certificats d’affichage en date des 15 07 16 et 12 09 16 de la Commune de Niederhausbergen, joints en annexe

 Affichage extérieur près des lieux de l’opération et visible de la voie

publique, vérifié par mes soins

ayant fait préalablement l’objet d’un constat d’huissier par Maître IRION

Cf. PV de Me IRION des 26 mai et 12 juillet 2016, joints en annexe

 Insertions légales dans la presse :

Les Dernières Nouvelles d’Alsace et pour la prolongation de l’EP

du 25 05 et du 16 06 2016 du 08 07 2016

Les affiches d’Alsace et de Lorraine du 24 05 2016 et du 14 06 2016 et pour la prolongation de l’EP

Cf. extraits de presse, joints en annexe

du 5/8 07 2016

I. 2.2.2. Publication supplémentaire :

Par ailleurs, le pétitionnaire a pris l’initiative de compléter la publication légale par une publication sur le site internet de la Commune pendant toute la durée de

l’enquête publique.

Cf. capture d’écran, jointe en annexe.

I. 2.3. Démarches personnelles et compléments d’informations

I. 2.3.1. Préalablement à l’ouverture de l’enquête et après examen du dossier

J’ai organisé une réunion en mairie de Niederhausbergen le 30 mai 2016,

regroupant M. HERZOG, maire de Niederhausbergen, Mme PETRY secrétaire

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générale, M. KRAFFT, chargé d’opérations chez Nexity Foncier Conseil, et moi-même Valérie GOBYN, commissaire enquêteur.

Il s’agissait pour moi :

 D’éclaircir ou demander des éléments complémentaires sur plusieurs points du dossier, en particulier au regard de la concertation préalable et du ressenti du public face au projet.
 De faire corriger le dossier en supprimant la référence erronée à la modification n°1 du PLU.
 De faire ajouter un volet retraçant la concertation publique préalable.

 De faire compléter le dossier d’enquête publique des premières insertions

légales dans la presse et demander d’y ajouter, en temps voulu, les deuxièmes insertions.

J’ai par ailleurs visité le site des Terres du Sud et ses abords, en présence de M.

KRAFFT.

I. 2.3.2. En cours d’enquête

J ai été sollicitée, de façon orale et écrite, par le public me demandant de bien vouloir prolonger la durée de l’enquête publique. Dans un contexte de forte opposition au projet soumis et de mécontentement clairement exprimé quant à la concertation menée préalablement par la

commune, j’ai souhaité répondre favorablement à ces demandes, dans le but

de permettre au public d’avoir davantage de temps pour prendre connaissance

du dossier et pour s’exprimer, notamment auprès de moi comme cela m’avait été demandé. L’enquête a donc été prolongée de 9 jours, avec ajout d’une

permanence.

Tout au long de l’enquête, j’ai été en contact avec Mme PETRY, Secrétaire

Général de mairie, lors de mes permanences en mairie.

J’ai également tenu une réunion avec le Maire, le 7 juillet, pour faire le point sur le déroulement de l’enquête publique et obtenir des compléments d’informations suite aux observations du public. Nous avons librement discuté de l’opposition au projet manifestée par le public venu à ma rencontre et je l’ai

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averti que, dans ce contexte, il me faudrait demander une prolongation du délai

d’un mois pour rendre un rapport étayé avec avis personnel motivé.

I. 2.3.3. A l’issue de l’enquête,

J’ai contacté la Commission d’enquête publique qui était en train d’instruire son propre rapport relatif au projet de PLU de l’Eurométropole de Strabourg, dans le souci d’avoir une démarche professionnelle cohérente.

Face à l’afflux d’interventions du public –au contenu très fourni pour la

plupart- contre le projet, j’ai longuement travaillé à analyser les observations et à les synthétiser par thématiques de façon à présenter une demande de

renseignements efficace pour l’instruction de mon avis.

Celle-ci, transmise le 26 août 2016, est à l’image de la complexité de cette enquête publique et donc, au regard de ma pratique de commissaire enquêteur durant plus de 20 ans, exceptionnellement « copieuse », ainsi que je l’ai

indiqué en préambule au Maître d’Ouvrage :

Fourniture de documentation (en papier)
- Les documents présentés en Réunion publique du 07 06 2016 ainsi que le
Compte-rendu de cette réunion
- Documents relatifs au recours gracieux en 2015 contre le Projet Terre du Sud

par l’association Nieder Authentique

- Historique du PLU et de ses modification, avec précision des dates et objets

- Les documents propres à Niederhausbergen qui ont été soumis à l’enquête publique relative au PLUi de l’EMS, l’OAP Trame verte du PLUi dont fait

référence une personne, les observations du public sur Niederhausbergen.
- Plan du PLU de Niederhausbergen en vigueur, PADD, extraits du rapport de présentation relatifs aux zones 1AU et 2AU

- Plan du POS et rapport du commissaire enquêteur sur l’EP relative à la

transformation du POS en PLU

- Avis de prolongation de l’EP, les 2 avis avant EP - Tout do cument relatif à l’annonce de l’EP sur le site internet de la commune
(dont la capture d’écran prévue)

- Partie des documents relatifs à Niederhausbergen : PLH, Scoters

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