ENQUETE PUBLIQUE PREALABLE A LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE DU PROJET DE LOTISSEMENT « LES TERRES DU SUD » A NIEDERHAUSBERGEN ET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE NIEDERHAUSBERGEN

Préfecture du Bas-Rhin

ENQUETE PUBLIQUE PREALABLE A LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE DU

PROJET DE LOTISSEMENT « LES TERRES DU SUD » à NIEDERHAUSBERGEN

ET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE NIEDERHAUSBERGEN

RAPPORT DU COMMISSAIRE ENQUETEUR

Décision en date du 16 mars 2016 de M. le Président du Tribunal Administratif de Strasbourg désignant le commissaire enquêteur titulaire et le commissaire enquêteur suppléant

Arrêté en date du 19 mai 2016 de M. le Préfet du Bas-Rhin prescrivant l’ouverture de l’enquête publique

TA n° E16000062/67 Commissaire enquêteur: Valérie GOBYN Octobre 2016

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SOMMAIRE

I. RAPPORT DU COMMISSAIRE ENQUETEUR

I.1. CONTEXTE DE L’ENQUETE PUBLIQUE

I.1.1 Rappel succinct de l’objet de l’objet de la présente enquête

I.1.2. Présentation succincte du projet « Les terres du Sud »

I.1.3. Maîtrise d’ouvrage et responsable du projet

I.1.4. Le contenu du dossier soumis à enquête publique

I.2. DEROULEMENT DE L’ENQUETE PUBLIQUE

I.2.1. Durée de l’enquête publique

I.2.2. Publication de l’enquête I. 2.2.1. Publication légale I. 2.2.2. Publication supplémentaire

I. 2.3. Démarches personnelles et compléments d’informations I. 2.3.1. Préalablement à l’ouverture de l’enquête et après examen du dossier I. 2.3.2. En cours d’enquête I. 2.3.3. A l’issue de l’enquête

I. 3 OBSERVATIONS RECUEILLIES AU COURS DE L’ENQUETE

I.3.1. Analyse comptable I.3.2. Analyse détaillée - résumé I.3.3. Analyse synthétique

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II. CONCLUSIONS ET AVIS DU COMMISSAIRE ENQUETEUR

II.1. OBSERVATIONS GENERALES

II.1.1. Information relative à l’enquête

II.1.2. Fréquentation lors de l’enquête

II.1.3. Une forte opposition au projet soumis à enquête publique

II.2. OBSERVATIONS CONCERNANT LE DOSSIER soumis à enquête

II.3. OBSERVATIONS CONCERNANT LE MEMOIRE EN REPONSE

II.4. AVIS MOTIVE DU COMMISSAIRE ENQUETEUR

II.4.1. Sur la concertation

II.4.2. Sur l’interface avec l’Enquête publique relative au PLUi

II.4.3. Sur la localisation de l’opération les Terres du Sud »

II.4.4. Sur les contraintes supra-communales et l’Intérêt d’Utilité Publique

II.4.5. Sur l’indemnisation des propriétaires fonciers

II.4.6. Sur la configuration de la zone et l’Espace Boisé Classé (EBC)

II.4.7. Sur la préservation des exploitations agricoles

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II.4.8. Sur la circulation et le stationnement

II.4.9. Sur la typologie bâtie, la densité et les hauteurs

II.4.10. Sur la gestion des eaux et le traitement de la biodiversité

II.4.11. Sur l’intégration paysagère

II.4.12. Sur les cas particuliers II.4.12.1. Cas de Mme Béatrice SPRAUER II.4.12.2. Cas de Messieurs Patrick et Rémy VOLTZ

II.5. CONCLUSIONS DE CETTE ENQUETE PUBLIQUE UNIQUE

II. 5.1. Conclusion au titre de l’enquête publique préalable à la DUP du projet de lotissement les « Terres du Sud »

II. 5.2. Conclusion au titre de l’enquête publique relative à la mise en compatibilité du PLU de Niederhausnergen

ANNEXES

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I. RAPPORT DU COMMISSAIRE ENQUETEUR

I.1. CONTEXTE DE L’ENQUETE PUBLIQUE source : dossier soumis à EP

I.1.1 Rappel succinct de l’objet de l’objet de la présente enquête

La présente enquête publique a pour objet :

 De déclarer d’utilité publique les travaux et l’acquisition des terrains nécessaires à l’opération d’aménagement « Les Terres du Sud ».  De mettre en compatibilité le PLU de la commune de NIEDERHAUSBERGEN afin de permettre la réalisation du projet.

L’enquête publique préalable à la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) est une procédure préalable à la possibilité d’user de recours à l’expropriation en vue d’assurer la maîtrise foncière des terrains nécessaires à l’opération d’aménagement.

Le projet constitue une opération d’initiative publique sur une emprise d’environ 3,4 hectares, constituée d’environ 30 parcelles appartenant à différents propriétaires fonciers.

La commune ne dispose d’aucune maîtrise foncière à ce jour dans le périmètre concerné hormis l’emprise du chemin rural.

L’article L 122-5 du code de l’expropriation dispose que : « La déclaration d’utilité publique d’une opération qui n’est pas compatible avec les prescriptions (...) d’un Plan Local d’Urbanisme (…) s’effectue dans les conditions prévues au code de l’urbanisme. »

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L’article 153-54 du Code de l’urbanisme transpose aux PLU cette règle : Une opération faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique (…) qui n’est pas compatible avec les dispositions d’un plan local d’urbanisme ne peut intervenir que si l’enquête publique concernant cette opération a porté à la fois sur l’utilité publique ou l’intérêt général de l’opération et sur la mise en compatibilité du plan qui en est la conséquence »

Le PLU de Niederhausbergen a été approuvé en date du 15 décembre 2011 par le Conseil de CUS. A noter : selon le mémoire en réponse reçu dans le cadre de l’instruction de cette enquête publique, il n’a fait l’objet d’aucune modification, ou autres procédures depuis son entrée en vigueur. Ceci, contrairement à ce qui est écrit page 5/8 du dossier soumis à enquête publique (DUP).

La commune de Niederhausbergen, faisant partie de l’Eurométropole de Strasbourg, est concernée par l’enquête publique relative au projet de PLUi communautaire qui s’est tenue du 4 avril au 20 mai 2016 (Arrêté en date du 7 mars 2016 de Monsieur le Président de l’Eurométropole de Strasbourg, prescrivant l’ouverture de l’enquête). A noter : la commission chargée de cette enquête publique n’avait pas encore donné son avis le 22 juillet 2016, date de la fin de la présente enquête publique relative à la mise en compatibilité du PLU de Niederhausbergen.

I.1.2. Présentation succincte du projet « Les terres du Sud »

Le secteur dans lequel le projet s’inscrit se situe à l’entrée Sud de la zone urbanisée de la commune, entre la future zone culturelle et sportive et les habitations Rue de Bischheim. Il est limité :

 Au Nord, par les maisons individuelles de la rue de Bischheim.  A l’Est, par un espace boisé classé,  A l’Ouest par des vergers,  Au Sud, par la future zone culturelle et sportive. Le projet d’aménagement a pour objet la création d’environ 130 logements,

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sous la forme de maisons individuelles, maisons accolées et d’immeubles de logements collectifs. Il vise à offrir une offre mixte de produits en accession (80%) mais également des logements locatifs aidés (20%). La densité prévue sur cette opération est d’environ 40 logements par hectare. Des commerces et des services de proximité en rez-de-chaussée sont envisagés sur la place centrale.

En ce qui concerne l’évaluation environnementale du projet « Les Terres du Sud », il a fait l’objet d’une demande d’examen au cas par cas auprès de l’Autorité Environnementale aux fins de savoir s’il devait être soumis à une étude d’impact. Par décision en date du 31 juillet 2015, celle-ci a considéré que cette opération n’était pas soumise à étude d’impact. Cf. copie de la décision, en annexe

I.1.3. Maîtrise d’ouvrage et responsable du projet Par délibération en date du 4 juin 2014, la commune de Niederhausbergen a fait le choix de confier la réalisation de l’opération « Les Terres du Sud » à un aménageur, et par délibération du 15 janvier 2015 elle a désigné la société Nexity Foncier Conseil. Une concession d’aménagement a été signée le 26 février 2015. Le Maître d’Ouvrage et concessionnaire, est représenté par son agence locale : NEXITY FONCIER CONSEIL 27 rue du Vieux Marché aux Vins 67081 Strasbourg Cedex M Thomas MAGUIN – Directeur d’Agence

Ses missions sont les suivantes :  Le suivi des procédures d’urbanisme et notamment du dépôt de permis d’aménager dans le cadre du lotissement concédé ;  La réalisation de l’ensemble des études de faisabilité du projet et des études techniques liées à la mise en œuvre des travaux ;  La coordination des intervenants, BET, entreprises et administrations,  La réalisation et le suivi des travaux de structures et d’infrastructure pour la viabilisation des terrains en commercialisation ;

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 La commercialisation de l’ensemble des lots à bâtir aux particuliers et des charges foncières aux constructeurs ;  Le suivi administratif, technique, financier et comptable de l’opération ;  La remise au concédant des équipements de structures et d’infrastructure après achèvement.

I. 1.4. Le contenu du dossier soumis à enquête publique

Le dossier est composé de la façon suivante :

Pièces spécifiques à la DUP :  Objet de l’enquête, informations administratives et générales  Plan de situation – Vues aériennes – Plan parcellaire  Notice explicative et justification de projet  Plan général des travaux, caractéristiques des ouvrages les plus importants, estimations sommaires des dépenses,  Délibération du Conseil Municipal lançant de consultation pour le choix d’un aménageur  Compte rendu de la réunion d’examen conjoint du 29 avril 2016.  Délibération attribuant la concession d’aménagement et confiant la procédure de DUP/mise en compatibilité à l’aménageur.  Demande d’examen au cas par cas pour l’étude d’impact et décision de l’Autorité Environnementale,  Evaluation des domaines,  Bilan de la concertation  Constat d’affichage par huissier

Pièces spécifiques à la mise en compatibilité du PLU de Niederhausbergen  Notice explicative  Modification du rapport de présentation  Modification du règlement écrit  Modification du plan de zonage  Modification des orientations d’aménagement  Modification de la liste des emplacements réservés.

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Pièces communes  Arrêté d’ouverture d’enquête publique  Avis au public, insertions dans la presse  Compte-rendu de la réunion d’examen conjoint

I. 2. DEROULEMENT DE L’ENQUETE PUBLIQUE

Par décision en date du 16 mars 2016, M. le Président du Tribunal Administratif de Strasbourg m’a désignée en qualité de commissaire enquêteur titulaire et a désigné M. David ECKSTEIN en qualité de commissaire enquêteur suppléant. Cf. copie de la décision, en annexe

Par arrêté en date du 19 mai 2016, M. le Préfet du Bas-Rhin a prescrit l’ouverture de l’enquête publique préalable à la Déclaration d’Utilité Publique du projet de lotissement « Les Terres du Sud » à Niederhausbergen et emportant mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme de Niederhausbergen. Cf. copie de l’arrêté, en annexe

I. 2.1. Durée de l’enquête publique

L’enquête publique était prévue pour une durée de 31 jours consécutifs, du 13 juin au 13 juillet 2016 et elle a été prolongée de 9 jours, soit jusqu’au 22 juillet 2016, totalisant ainsi une durée de 40 jours. Cf. copie de l’avis de prolongation, en annexe

Je me suis tenue à la disposition du public, à la mairie de Niederhausbergen :  le lundi 13 juin 2016 de 9h à 12h  le mercredi 15 juin 2016 de 9h à 12h  le mercredi 22 juin 2016 de 9h à 12h  le jeudi 30 juin 2016 de 15h à 18h  le jeudi 7 juillet 2016 de 15h à 18h  le mardi 19 juillet 2016 de 15h à 18h

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I. 2.2. Publication de l’enquête

I. 2.2.1. Publication légale : La publication légale a été faite conformément à la loi et à l’arrêté de référence, y compris en ce qui concerne la prolongation de l’enquête publique :

 Affichage extérieur à la mairie de Nierderhausbergen, vérifié par mes soins. Cf. certificats d’affichage en date des 15 07 16 et 12 09 16 de la Commune de Niederhausbergen, joints en annexe

 Affichage extérieur près des lieux de l’opération et visible de la voie publique, vérifié par mes soins ayant fait préalablement l’objet d’un constat d’huissier par Maître IRION Cf. PV de Me IRION des 26 mai et 12 juillet 2016, joints en annexe

 Insertions légales dans la presse : Les Dernières Nouvelles d’Alsace du 25 05 et du 16 06 2016 et pour la prolongation de l’EP du 08 07 2016 Les affiches d’Alsace et de Lorraine du 24 05 2016 et du 14 06 2016 et pour la prolongation de l’EP du 5/8 07 2016 Cf. extraits de presse, joints en annexe

I. 2.2.2. Publication supplémentaire : Par ailleurs, le pétitionnaire a pris l’initiative de compléter la publication légale par une publication sur le site internet de la Commune pendant toute la durée de l’enquête publique. Cf. capture d’écran, jointe en annexe.

I. 2.3. Démarches personnelles et compléments d’informations

I. 2.3.1. Préalablement à l’ouverture de l’enquête et après examen du dossier

J’ai organisé une réunion en mairie de Niederhausbergen le 30 mai 2016, regroupant M. HERZOG, maire de Niederhausbergen, Mme PETRY secrétaire

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générale, M. KRAFFT, chargé d’opérations chez Nexity Foncier Conseil, et moi-même Valérie GOBYN, commissaire enquêteur.

Il s’agissait pour moi :  D’éclaircir ou demander des éléments complémentaires sur plusieurs points du dossier, en particulier au regard de la concertation préalable et du ressenti du public face au projet.  De faire corriger le dossier en supprimant la référence erronée à la modification n°1 du PLU.  De faire ajouter un volet retraçant la concertation publique préalable.  De faire compléter le dossier d’enquête publique des premières insertions légales dans la presse et demander d’y ajouter, en temps voulu, les deuxièmes insertions.

J’ai par ailleurs visité le site des Terres du Sud et ses abords, en présence de M. KRAFFT.

I. 2.3.2. En cours d’enquête

J ai été sollicitée, de façon orale et écrite, par le public me demandant de bien vouloir prolonger la durée de l’enquête publique. Dans un contexte de forte opposition au projet soumis et de mécontentement clairement exprimé quant à la concertation menée préalablement par la commune, j’ai souhaité répondre favorablement à ces demandes, dans le but de permettre au public d’avoir davantage de temps pour prendre connaissance du dossier et pour s’exprimer, notamment auprès de moi comme cela m’avait été demandé. L’enquête a donc été prolongée de 9 jours, avec ajout d’une permanence.

Tout au long de l’enquête, j’ai été en contact avec Mme PETRY, Secrétaire Général de mairie, lors de mes permanences en mairie.

J’ai également tenu une réunion avec le Maire, le 7 juillet, pour faire le point sur le déroulement de l’enquête publique et obtenir des compléments d’informations suite aux observations du public. Nous avons librement discuté de l’opposition au projet manifestée par le public venu à ma rencontre et je l’ai

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averti que, dans ce contexte, il me faudrait demander une prolongation du délai d’un mois pour rendre un rapport étayé avec avis personnel motivé.

I. 2.3.3. A l’issue de l’enquête,

J’ai contacté la Commission d’enquête publique qui était en train d’instruire son propre rapport relatif au projet de PLU de l’Eurométropole de Strabourg, dans le souci d’avoir une démarche professionnelle cohérente.

Face à l’afflux d’interventions du public –au contenu très fourni pour la plupart- contre le projet, j’ai longuement travaillé à analyser les observations et à les synthétiser par thématiques de façon à présenter une demande de renseignements efficace pour l’instruction de mon avis. Celle-ci, transmise le 26 août 2016, est à l’image de la complexité de cette enquête publique et donc, au regard de ma pratique de commissaire enquêteur durant plus de 20 ans, exceptionnellement « copieuse », ainsi que je l’ai indiqué en préambule au Maître d’Ouvrage :

Fourniture de documentation (en papier) - Les documents présentés en Réunion publique du 07 06 2016 ainsi que le Compte-rendu de cette réunion - Documents relatifs au recours gracieux en 2015 contre le Projet Terre du Sud par l’association Nieder Authentique - Historique du PLU et de ses modification, avec précision des dates et objets - Les documents propres à Niederhausbergen qui ont été soumis à l’enquête publique relative au PLUi de l’EMS, l’OAP Trame verte du PLUi dont fait référence une personne, les observations du public sur Niederhausbergen. - Plan du PLU de Niederhausbergen en vigueur, PADD, extraits du rapport de présentation relatifs aux zones 1AU et 2AU - Plan du POS et rapport du commissaire enquêteur sur l’EP relative à la transformation du POS en PLU - Avis de prolongation de l’EP, les 2 avis avant EP - Tout document relatif à l’annonce de l’EP sur le site internet de la commune (dont la capture d’écran prévue) - Partie des documents relatifs à Niederhausbergen : PLH, Scoters

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Faire une note expliquant : - La chronologie et l’interface entre le PLU de N et ses modifications approuvées / PLUi / DUP. Le choix de faire ces deux EP à dates si rapprochées. - Pourquoi les plans de zonage soumis aux deux enquêtes publiques respectives sont-ils fondamentalement différents (la zone 2AU inscrite sur le projet de mise en compatibilité du PLU suite à DUP est inscrite sur le projet de PLUi en UB4 et grevée d’un EBC de surcroît) ? Les 2 OAP sont-elles les mêmes? Quelle est la justification de l’EBC ? Indiquer quel est le bon projet, au final. - Comment sera gérée cette situation de fait, en fonction également du calendrier prévisionnel d’approbation de ces « 2 » projets de PLU ? - Quelle est la portée juridique d’une OAP par rapport au plan d’intention (noté comme informatif) inscrit dans le dossier de DUP ? - La suite de la procédure pour les Terres du Sud, y compris en ce qui concerne l’enquête publique parcellaire.

Répondre précisément aux problématiques soulevées régulièrement par le public : - Sur la justification de l’Intérêt général motivant une DUP

- Sur le choix de cette zone 1AU et sa configuration : Pourquoi celle-ci ? - Qu’en est-il de la zone 1AU à l’Ouest de la rue de Mundolsheim ? Si elle n’est pas judicieuse pour raison de coulées d’eaux boueuses, pourquoi est-elle restée en 1AU dans le projet de PLUi ? - En ce qui concerne les réseaux, sont-ils en capacité suffisante à l’entrée de la zone 1AU1 projetée mais aussi sur le reliquat 2AU? - Comment est justifiée qu’une partie de la zone 2AU du PLU actuel le reste et pas l’autre ? Sur la remise en cause de certains par rapport à l’équité entre les propriétaires de la zone 1AU projetée et ceux de la zone restée classée en 2AU ? - Sur l’opportunité de faire un quartier résidentiel à proximité d’un équipement décrit comme susceptible d’apporter des nuisances sonores ? - Votre position par rapport aux contre-propositions de localisation avancées par le public ? - Votre position par rapport aux suggestions de répartir les extensions sur plusieurs sites de la commune, à répartir dans le temps également ? - Quel est le projet politique global de la Commune via la DUP mais aussi le PLUi ? Par exemple, expliquer cette notion de déplacement du cœur du village et le projet de la salle culturelle et sportive dont sa capacité d’accueil.

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- Sur le trafic généré par l’opération, les accès aux Terres du Sud et la circulation dans le village. - Y a-t-il eu une étude formalisée relative à la circulation sur l’ensemble de la commune ? - De quelle manière sera assuré le maintien de la desserte agricole au Sud de la commune ? - Lors d’une lecture rapide du PADD, en mairie, j’ai repéré en page 3 : « mise en place d’une alternative à la rue de Hoenheim pour disposer d’une double épine dorsale Est-Ouest permettant de faciliter les déplacements et l’urbanisation future ». De quoi s’agit-il ?

- Sur la mise à jour des données démographiques remise en cause - Sur le nombre définitif de logements projetés (dont L20) - Sur l’aspect « surdimensionné » de l’opération au regard de la taille de la commune. Sur le souhait des habitants (projet politique annoncé par le Maire en début de mandat ?) que la commune ait une croissance modérée. - Est-il envisageable de prévoir un phasage dans la réalisation de l’opération Terres du Sud ? - Sur le nombre de logement sociaux - Sur la densité - Sur le nombre de stationnement prévu au sein de l’opération et l’éventuel report de stationnement sur les rues publiques de proximité - Sur la suppression des terres agricoles en exploitation - Sur l’aspect paysager de la frange Sud de l’enveloppe urbaine. Qu’est-il prévu de faire pour assurer l’intégration du nouveau lotissement au paysage, tel qu’annoncé dans le dossier de DUP ?

- Quel est le lien, si il y en a un, entre le projet de la salle culturelle/sportive et le projet des Terres du Sud ? S’agit-il d’un financement communautaire de la voirie ?

- Sur l’opportunité de faire un quartier résidentiel à proximité d’un équipement décrit comme susceptible d’apporter des nuisances sonores

- Sur les modalités d’indemnisation

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- Sur la concertation controversée par un grand nombre de personnes: modalités et choix du public invité (*), dates de réunion publique, documents présentés, modifications apportées suite à ces réunions publiques. - L’OAP présentée à l’EP relative au PLUi tient-elle compte de ces modifications suite à la concertation ? - Etes-vous prêt à reprendre une concertation, comme le demande le public qui s’est exprimé ? (*) Le public venu à ma rencontre m’a informée que pour la réunion publique de juin 2016, soit quelques jours avant l’ouverture de l’EP, ni les propriétaires fonciers, ni les agriculteurs, ni les habitants de la commune en dehors des riverains, n’auraient été invités.

Répondre précisément au contenu des observations et lettres suivantes : - Nierder Authentique et Madame Prinz sa présidente - Nieder Patrimoine - M. Thomas Remond - Mme Carine Killisch Pourquoi la commune n’a-t-elle pas répondu aux questions qu’elle posait dès le 30 juin (Obs D) et relayées par moi-même par deux fois, pour alimenter sa réflexion ? - Observation A : risque d’inondation - Observation E et L19 relatives aux agriculteurs - L23 Problématique développement durable - L10 : cas particulier - Obs B : cas particulier - Obs I : cas particulier - Obs C : phase chantier - Autres, selon votre choix

Cf. demande de renseignements, jointe en annexe

En retour, j’ai réceptionné par voie électronique le mémoire en réponse le 7 septembre 2016, ainsi que ses annexes le 13 septembre en mairie. Cf. mémoire en réponse, joint en annexe

A l’examen de ce mémoire en réponse et en cours d’instruction de mon avis, j’ai sollicité la Commune et Nexity pour avoir des renseignements

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complémentaires ponctuels. Mme PETRY, Secrétaire Général de Mairie et M. MAGUIN, Directeur d’agence, m’ont répondu de façon très efficace. Cf. courrier électronique de Mme PETRY, Secrétaire Général de Mairie en date du 20 septembre 2016

Tous ces échanges se sont déroulés dans de très bonnes conditions, sans que l’indépendance de chacune des parties n’ait été entamée.

I. 3 OBSERVATIONS RECUEILLIES AU COURS DE L’ENQUETE

I.3.1. Analyse comptable J’ai clos le registre d’enquête publique avec: - 9 observations inscrites sur le registre et - 36 « lettres » (L14 et L22 en doublon) enregistrées, certaines se présentant comme de véritables dossiers

 On ne m’a pas rapporté qu’il y ait eu des messages reçus à l’adresse électronique de la commune.

I.3.2. Analyse détaillée - résumé Le contenu des observations et lettres des opposants au projet est très fourni et dense ; il est proposé ici un résumé des principaux éléments de chaque intervention écrite du public de façon à pouvoir formuler par la suite une analyse synthétique des demandes.

I. 3.2.1. Lettre L1 en date du 22 06 2016 et L8 du 30 juin 2016, de Mme Françoise PRINTZ, 13 rue de Bischheim à Nierderhausbergen - Conteste l’intérêt public sur la base d’une analyse relative au nombre d’habitants - Demande une croissance modérée pour le village

I. 3.2.2. Observation A non datée de M. Jean Claude SCHERNO, 3 rue du Vignoble - Expose un problème de concertation

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- Propose une contreproposition de localisation, en rappelant que le PLUi de l’Eurométrole n’est pas encore finalisé - Expose les « inconvénients majeurs » du projet soumis à EP ; risque d’inondation, nuisances de la zone de loisirs, éloignement du nouveau centre de vie, apport de véhicules supplémentaires, problème de stationnement

I. 3.2.3. Observation B non datée de M. Patrick et M. Rémy VOLZ, 15A-B rue du stade - Demandent un accès et une viabilisation pour leurs 2 terrains en limite Sud du futur lotissement, comme prévu en mai 2015 (Niederinfos n°23)

I. 3.2.4. Lettre L2 en date du 23 06 2016 de M. François POUJOL, 8 rue de Hœnheim à Niederhausbergen - Est pour le projet qui va dynamiser le village: nombre de logements, trafic - Approuve le projet de route venant de la rue du Stade

I. 3.2.5. Observation C non datée de M. Théo WEIL, 1 rue de Bischheim à Niederhausbergen - Demande, préalablement à l’aménagement de la zone, la réalisation d’une voie pour fonctionnement du chantier

I. 3.2.6. Lettre L3 en date du 30 06 2016 de M. et Mme. SPRAUER, 26 rue de Bischheim à Niederhausbergen - S’opposent à l’expropriation - Indiquent que la loi n’impose pas autant de logements sociaux - Exposent les inconvénients du projet : densité, stationnement insuffisnat, circulation déjà saturée, dévalorisation de leur bien entouré de 2 voies - Indiquent que le verger conservé et sorti du projet l’a été « surement par complaisance à un élu du CM » - Exposent un problème de concertation

I. 3.2.7. Observation D en date du 30 06 2016 de Mme. Carine KILLISCH, 13A rue du stade - Pose des questions pour alimenter sa réflexion (Cf L37)

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I. 3.2.8. Lettre L4 en date du 30 06 2016 de Mme. Nadine GERARD, 24 rue de Bischheim - Ne comprend pas où est l’utilité publique - Inconvénients du projet : trop dense, trafic de voitures, dénaturisation du village

I. 3.2.9. Lettre L5 en date du 30 06 2016 de M. Daniel GERARD, 24 rue de Bischheim - Est « fermement opposé » au projet - Demande où est l’intérêt public - Critique la densité et demande respect et harmonie pour le village - Inquiet quant au flux automobile

I. 3. 2.10. Lettre L6 en date du 29 06 2016 de M. Thomas REMOND, 18 rue de Bischheim - Fait référence à l’EP relative au PLUi de l’Eurométropole - Expose un problème de concertation « de vitrine » - Expose une incohérence entre les documents soumis à EP et ceux présentés en réunion publique du 7 juin 2016 - Expose les inconvénients de ce projet : en rupture avec le caractère villageois, stationnement insuffisant, bâtiments trop élevés, problème d’accessibilité, - Avance le non-respect de l’utilité publique car le projet nuit à la protection des zones agricoles

I. 3.2.11. Lettre L7 en date du 30 juin 2016 de l’Association Nieder Authentique, 13 rue de Bischheim à Nierderhausbergen - Fait référence à l’EP relative au PLUi de l’Eurométropole - Ne voit pas l’utilité publique - Souhaite une croissance harmonieuse du village - Emet une contreproposition de répartition des nouveaux habitants en termes de répartition géographique et de phasage dans le temps

I. 3.2.12. Lettre L8 en date du 30 06 16 de Mme Françoise PRINZ, 13 rue de Bischheim à Niederhausbergen (Compléments à L1)

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I. 3.2.13. Observation E non datée de M. Alain LANDMANN, 35 rue de Hœnheim à Niederhausbergen - Indique que le projet met en péril son exploitation agricole du fait de la perte de terres agricoles (0,75ha)

I. 3.2.14. Lettre L9 en date du 06 07 2016 de Mme. Elisabeth ERDMANN, ferme Le Riesack route de Jaegerthal à Niederbronn les bains - Est propriétaire d’un terrain concerné par le projet - Demande où est l’intérêt public - Critique le « surpeuplement » et la dénaturation du site par le projet

I. 3.2.15. Lettre L10 en date du 07 07 2016 de Mme. Beatrice SPRAUER, 26 rue de Bischheim à Niederhausbergen - Expose un problème de concertation - Demande que le projet (et donc l’expropriation) tienne compte de leur projet personnel de construction d’une maison à l’arrière de l’actuelle - Expose les autres inconvénients du projet : trop grand nombre de logements, trop de routes - Ne voit pas pourquoi certains propriétaires (vergers) sont préservés et pas d’autres

I. 3.2.16. Lettre L11 en date du 05 07 2016 de M. Robert FEIGENBRUGEL, 9A rue des fleurs à Niederhausbergen - Est 1er adjoint au Maire - Argumente en faveur du projet et du respect des promesses électorales

I. 3.2.17. Lettre L12 en date du 02 07 2016 de l’Association Nieder Patrimoine, 12 rue Mercière à Niederhausbergen - Demande prolongation de l’EP

I. 3.2.18. Lettre L13 en date du 04 07 2016 de l’Association Nieder Authentique, 13 rue de Bischheim à Niederhausbergen - Demande prolongation de l’EP

I. 3.2.19. Lettre L14 en date du 05 07 2016 de M. Paul REYSER, 4B rue Nationale à Bischheim (lettre enregistrée deux fois - doublon avec L22) - Demande prolongation de l’EP

- 19 - ENQUETE PUBLIQUE PREALABLE A LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE DU PROJET DE LOTISSEMENT « LES TERRES DU SUD » A NIEDERHAUSBERGEN ET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE NIEDERHAUSBERGEN

I. 3.2.20. Lettre L15 en date du 07 07 2016 de M. Alfred SCHOCH, 9 rue des fleurs à Niederhausbergen - Défend le dynamisme de la Commune qui réalise des projets d’importance - Défend le projet en particulier au regard du nombre de logements

I. 3.2.21. Lettre L16 en date du 07 07 2016 de M. Michel WEBER, 12 rue du fort Foch à Niederhausbergen - Défend le projet qui représente une chance et un axe de développement incontournable pour la commune - Estime que l’augmentation de population prévue est limitée

I. 3.2.22. Observation F en date du 15 07 2016 de Mme. Nadia et M. Alexandre ERTZ - Exposent leurs inquiétudes quant aux problèmes de circulation et de stationnement

I. 3.2.23. Lettre L17 en date du 19 07 2016 de Mme. Béatrice STAINE, 5 rue du Fort Foch à Niederhausbergen - Expose un problème de concertation - Expose les inconvénients du projet : circulation, stationnement, dénaturation du paysage, surdimensionnement du projet - S’interroge sur l’utilité publique - Pense que le projet de salle des fêtes est lié à celui du lotissement ; le trouve hors échelle et trop cher

I. 3.2.24. Lettre L18 en date du 25 06 2016 de Mme. Christine VANDERLIEB, 5 rue du Fort Foch à Niederhausbergen - Expose un problème de concertation - Pose toute une série de questions dont : mixité sociale, accès PMR, stationnement, circulation, commerces et accès pendant les travaux

I. 3.2.25. Lettre L19 en date du 04 07 2016 de M. André BAUER, 3 rue de Strasbourg à Mittelhausbergen - Est contre l’expropriation de ses terres, outils de travail de son fils qui a repris l’exploitation familiale (« spoliation des terrains à destination rurale », « perte de rentabilité non compensable ») - Dénonce les modalités de communication envers lui qui est propriétaire

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- A titre d’habitant de Nierderhausbergen, estime que l’ensemble immobilier projeté est surdimensionné et pose des problèmes en termes de flux de circulation

I. 3.2.26. Lettre L20 non datée de Mme Eliane LORENTZ, 8 rue de Bischheim à Niederhausbergen - Est satisfaite de la suppression du projet de cheminement doux qui scindait sa propriété - Fait référence à l’EP relative au PLUi de l’Eurométropole - Dénonce un problème de démocratie et d’absence volontaire de communication - Estime que le nombre de logements sociaux projeté est supérieur à ce qu’impose la loi et - Expose les incohérences dans la communication du nombre de logements projetés - Expose les inconvénients du projet : problème de circulation, dénaturation du village, destruction de champs et prés, disparition de la faune locale

I. 3.2.27. Lettre L21 en date du 16 07 2016 de Mme Christiane BARBOT, 8 rue des Balisiers, Mme Elisabeth SCHAUB, 41 rue de Hœnheim et M. Charles SCHAUB, 33 rue de Hœnheim à Niederhausbergen - Estiment que les données démographiques sont erronées et que l’apport massif de nouvelle population va entraîner des problèmes d’accessibilité et de desserte - Dénoncent un manque de dialogue - Sont contre la procédure d’expropriation et pour l’acquisition du foncier à l’amiable ; demandent l’annulation de la DUP

I. 3.2.28. Lettre L22 en date du 05 07 2016 de M. Paul REYSER, 4B rue Nationale à Bischheim (voir L14 - doublon)

I. 3.2.29. Lettre L23 non datée de M. Christian LEDUNOIS, 62 rue de Hœnheim à Niederhausbergen - Demande le classement intégral du petit bois en EBC - Demande à ce que les aménageurs prennent en compte l’OAP trame verte du PLUi

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- Estime que l’étude a fait l’impasse sur le phénomène des coulées de boues - Liste les nuisances apportées par le projet et non prises en compte dans l’étude : pollution atmosphériques (trafic), bruit de l’espace de loisirs pour les nouveaux habitants, pollution lumineuses

I. 3.2.30. Lettre L24 en date du 19 07 2016 de M. Yann HUSENAU, 80 rue de Hœnheim à Niederhausbergen - En tant qu’enfant du village venant de bénéficier d’un logement social sur la commune, soutient le projet - Estime que Niederhausbergen a besoin de nouveaux habitants et de lieux de vie communs

I. 3.2.31. Lettre L25 en date du 19 07 2016 de M. Thierry HUSENAU, 80 rue de Hœnheim à Niederhausbergen - Soutient le projet qui résout les problèmes de la commune : dynamisation démographique, pérennisation et dynamisation des commerces ou associations, maintien de la population aux revenus modestes grâce à l’offre en logements sociaux - Soutient le projet de salle culturelle et sportive

I. 3.2.32. Lettre L26 en date du 19 07 2016 de Mme Stéphanie WAISMUTH, 28 rue de Bischheim à Niederhausbergen - Expose les inconvénients du projet : densité trop grande, stationnement en nombre insuffisant, problème de circulation - Estime que le projet est en contradiction avec les promesses électorales et qu’il y a plus de logements sociaux que n’en impose la loi - Demande une concertation avec les riverains pour que leurs souhaits soient entendus

I. 3.2.33. Observation G en date du 21 07 2016 de ? (nom illisible, sans adresse) - Expose les inconvénients du projet : trop grande augmentation du nombre de logements, problème d’accès

I. 3.2.34. Observation H non datée de M. Ludovic ZUENECHAULT ? (nom peu lisible, sans adresse)

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- Soutient le projet qui favorisera le rajeunissement de la population et dynamisera le commerce

I. 3.2.35. Observation I en date du 30 06 2016 de M. Christophe et Mme Florence WOLFF, 14a rue Mercière à Niederhausbergen - En tant qu’exploitants agricoles, demandent que soit géré le maintien de la desserte agricole - Craignent le conflit d’usage entre stationnement de la salle culturelle et l’accès aux parcelles agricoles du « Krimling »

I. 3.2.36. Lettre L27 en date du 22 07 2016 de Mme Anne-Catherine WATHLE, 3 rue du Vieil Etang à Niederhausbergen - En tant que vice présidente de l’Association des amis de l’Ecole de Niederhausbergen, soutient le projet qui permettrait de gagner en fréquentation d’enfants et de pérenniser des emplois

I. 3.2.37. Lettre L28 en date du 19 07 2016 de M. Pierre ZILLARDT, 20 rue de Bischheim à Niederhausbergen - Ne voit pas l’utilité publique - Ne comprend pas pourquoi certains propriétaires sont préservés (vergers) - Estime que les données démographiques sont erronées (« statistiques tronquées et chiffres sortis de leur contexte ») - Expose les inconvénients du projet : lotissement surdimensionné, problème d’équilibre entre espaces urbains et à urbaniser / espaces naturels (référence au SCoTERS), consommation de terres agricoles de qualité, absence d’intégration harmonieuse des constructions avec le bâti existant, problème de stationnement et de circulation, coût financier excessif

I. 3.2.38. Lettre L29 en date du 21 07 2016 de M. Jean-Pierre HARTMANN, 6 rue des Fermes à Niederhausbergen - Soutient le projet qui répond à des contraintes supra-communales et à la conjoncture locale - Défend la création de la salle communale et des nouvelles voies

I. 3.2.39. Lettre L30 en date du 21 07 2016 de l’entreprise SARL HUTET/CHRISTMANN « Boulangerie Entre Farine et Chocolat … », 5 rue Mercière à Niederhausbergen

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- Soutient le projet qui va redynamiser le commerce et apporter développement et bien-vivre au village

I. 3.2.40. Lettre L31 en date du 19 07 2016 de M. Robert BRUNCK, 5 impasse Goscinny à PAU - S’insurge contre les modalités de contact pour l’acquisition du foncier - S’estime spolié

I. 3.2.41. Lettre L32 en date du 21 07 2016 de Mme. Richarde MARTIN, 27 rue de Hœnheim à Niederhausbergen - Expose les inconvénients du projet : circulation, densité trop forte - Souhaite combler les dents creuses en priorité - Fait référence aux éco-quartiers d’Outre-Rhin - Estime que les données démographiques sont erronées et que la population n’est pas en diminution

I. 3.2.42. Lettre L33 en date du 20 07 2016 de Mme Estelle SCHWARZ, 17 rue du Nord à Niederhausbergen - En tant que Présidente de la Maison d’assistante maternelle, soutient le projet qui pérennise sa structure et contribue au dynamisme du village

I. 3.2.43. Lettre L34 en date du 19 07 2016 de Mme Geneviève CHAMPALE, 5 rue des Prés à Niederhausbergen - Soutient le projet dont le choix de la localisation lui semble pertinent, et qui offre une diversité en termes de typologie d’habitat - Souligne la qualité du projet : espaces verts et équipements en quantité, modes de circulation

I. 3.2.44. Lettre L35 en date du 19 07 2016 de M. Jean-Marie ERTLE, 5 rue des Prés à Niederhausbergen - Soutient le projet qui « porte en lui la dynamique d’une urbanisation calibrée » et dont la configuration permettra aux nouveaux habitants de partager la qualité de vie du village

I. 3.2.45. Lettre L36 en date du 19 07 2016 de l’Association Nieder Patrimoine, 12 rue Mercière à Niederhausbergen - Association regroupant près de 90% des surfaces agricoles concernées par l’expropriation

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- Conteste « très fermement » l’utilité publique - Estime que les données démographiques sont erronées - Se déclare non opposée au développement du village, mais souhaite une démarche concertée avec les propriétaires. En cas de remise en cause de l’Utilité publique, déclare avoir le projet de se constituer en AFUP pour aménager la zone en concertation avec les autres parties prenantes - Propose un projet alternatif sur le même site - Expose les inconvénients du projet : projet surdimensionné, problème d’équilibre entre espaces urbains et à urbaniser / espaces naturels (référence au SCoTERS), consommation de terres agricoles de qualité, absence d’intégration harmonieuse des constructions avec le bâti existant, problème de circulation, coût financier excessif - Dénonce le manque de concertation

I. 3.2.46. Lettre L37 en date du 22 07 2016 de Mme Carine KILLISCH, 13 rue du Stade à Niederhausbergen - Estime qu’il est nécessaire de considérer la commune dans sa globalité et présente une analyse technique poussée à différents échelles - En conclusion, relève qu’un nouveau cœur de village se profile sur la commune, estime que la localisation des Terres du Sud n’est pas optimale, expose les inconvénients du site et du projet, milite pour construire dans l’existant au lieu de privilégier les extensions urbaines

I.3.3. Analyse synthétique J’ai clos le registre d’enquête publique avec: - 9 observations inscrites sur le registre et - 36 « lettres » (L14 et L22 en doublon) enregistrées, certaines se présentant comme de véritables dossiers

 Sur ces 45 interventions écrites, j’ai notamment comptabilisé : - 23 interventions contre le projet soumis à enquête publique - 12 interventions pour le projet, dont celle d’un adjoint. Les 2/3 de ces avis favorables ont été réceptionnés les 3 derniers jours de l’enquête publique, en dehors de ma présence.

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II. CONCLUSIONS ET AVIS DU COMMISSAIRE ENQUETEUR

II. 1. OBSERVATIONS GENERALES

II. 1.1. Information relative à l’enquête

L’information légale a été respectée.

L’avis au public faisant connaître l’ouverture de l’enquête a été publié dans les temps dans deux journaux d’annonces légales.

Il a été affiché à la mairie ainsi qu’à proximité du site, visible depuis l’espace public, et a fait l’objet d’un PV d’huissier.

Tous ces avis et PV ont également été renouvelés dans le cadre de la prolongation de l’enquête publique.

De plus, l’annonce de l’enquête publique, et de sa prolongation, étaient publiées pendant toute la durée de l’enquête sur le site internet de la Commune.

Plusieurs personnes auraient souhaité que le dossier soumis à enquête publique soit téléchargeable depuis le site internet de la commune, ainsi que cela se fait très couramment, y compris pour des petites communes. Il est vrai que cette modalité présente un grand confort d’étude pour le public qui, dans le cas présent, n’avait accès qu’à un unique dossier, aux heures d’ouverture de la mairie, soit durant les heures ouvrées. J’ai relayé la demande à la mairie qui a indiqué se heurter à un problème technique de réalisation et, en compensation, être prête à fournir copie du dossier à ceux qui le demanderaient.

II. 1.2. Fréquentation lors de l’enquête

Le public a été particulièrement affluent durant cette enquête publique et ce,

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dès la première permanence. Les personnes les plus motivées sont venues plusieurs fois s’informer avant de déposer leurs observations. Certaines ont déposé de véritables dossiers techniques et poussés. La salle où je tenais mes permanences ne s’est jamais désemplie et des échanges entre habitants ont souvent eu lieu dans la salle, devant les dossiers, pendant que je m’occupais des autres.

Aucun incident n’est à signaler, les échanges ont toujours été courtois, malgré la grande tension que suscitait le projet auprès du public venu à ma rencontre.

Un grand nombre de personnes m’a remercié verbalement d’avoir accepté de prolonger la durée de l’enquête publique, leur permettant ainsi de mieux étudier les dossiers et de s’exprimer en connaissance de cause.

II. 1.3. Une forte opposition au projet soumis à enquête publique

Dès la réunion préalable à l’ouverture de l’enquête publique et selon l’usage, j’avais demandé, aussi bien aux représentants de la commune qu’à ceux de Nexity, comment à priori ce projet était perçu par les habitants de Niederhausbergen. M. le Maire m’avait annoncé « 2-3 opposants, pour raisons personnelles ». Il apparaît qu’il avait grandement minimisé l’opposition.

En effet j’ai découvert, au cours de mes permanences, qu’étaient opposées au projet, en plus des particuliers, deux associations. La première avait déjà déposé un recours gracieux en 2015, la seconde avait été créée spécifiquement pour défendre les intérêts des propriétaires soumis à expropriation.

Il est important de noter que la grande majorité des personnes opposées au projet et venues à ma rencontre, a toujours présenté un esprit constructif. J’ai même observé, parmi certaines, de réelles qualités d’analyse urbanistique et de force de propositions. Certes, au stade de l’enquête publique, ces compétences ont été mises au service d’une argumentation contre le projet, et j’estime dommageable pour la communauté qu’elles n’aient pas été mieux entendues au moment de l’élaboration du projet : les expériences menées dans ce domaine démontrent qu’un projet partagé n’est pas seulement mieux accepté, mais il est tout

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simplement meilleur… Je reviendrai sur ce point dans mon avis en chapitre II.4.1.

II.2. OBSERVATIONS CONCERNANT LE DOSSIER soumis à enquête

La présentation matérielle du dossier de mise en compatibilité du PLU était complète et très claire.

Par contre celle du dossier de la DUP, principal objet de l’enquête publique, était peu satisfaisante, de mon avis et de celui du public. Ceci, malgré mes demandes de compléments lors de la réunion préalable à l’enquête publique du 30 mai 2016.

Certes, la composition du dossier était conforme à l’article R.123-8 du Code l’Environnement, mais il était très difficile d’y retrouver les informations, notamment du fait qu’il n’y avait pas de sommaire global avec numérotation des pages associées. D’ailleurs, pour me simplifier la tâche, j’ai dû noter à la main sur mon propre exemplaire les numéros des 122 pages.

Mais au-delà, j’ai eu le sentiment qu’il s’agissait d’une compilation de données, relativement rapidement confectionnée, et pas seulement au regard des documents graphiques intégrés à l’envers ou de la persistance d’une information erronée quant à une hypothétique modification n°1 du PLU.

J’estime qu’une composition efficace du document, associée à un sommaire, aurait permis de mieux comprendre le projet et ses enjeux. Elle aurait également mis en évidence, en amont de l’ouverture de l’enquête, la nécessité d’un besoin plus fourni de justifications, en particulier au regard de l’objet même de l’enquête publique, à savoir la Déclaration d’Utilité Publique que le public se plaignait d’ailleurs de ne pas y trouver.

Je pense que ce fait, complété par leur sentiment d’un manque de concertation, n’a pas favorisé l’apaisement des griefs des gens venus à ma rencontre, à la fois contre le projet et contre les personnes qui l’ont en charge.

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II.3. OBSERVATIONS CONCERNANT LE MEMOIRE EN REPONSE

Face à la masse d’observations –et à leur sérieux-, force a été de constater que je ne pourrai pas donner d’avis éclairé en me contentant de l’examen du dossier soumis à enquête publique et d’une demande de mémoire en réponse usuelle pour ce type de projet et de commune.

Aussi, après avoir soigneusement étudié tous les dires, y compris ceux du Maire en réunion du 7 juillet 2016, et synthétisé les observations du public par thématiques, j’ai particulièrement travaillé ma demande de mémoire en réponse. Au final, et ainsi que je l’ai annoncé dans le bordereau d’envoi à la Commune et à la Préfecture, le contenu de ma demande du mémoire en réponse est à l’image de la complexité de cette enquête publique et je l’estime, au regard de ma pratique de commissaire enquêteur durant plus de 20 ans, exceptionnellement « copieux ».

Cependant, grâce à cette demande complète, j’ai pu globalement obtenir des réponses précises et complètes aux questions posées, et donc donner un avis sur le projet. Je tiens à saluer la qualité de ce mémoire en réponse réalisé par le porteur de projet Nexity Foncier Conseil, la commune de Niederhausbergen et l’Eurométropole de Strasbourg, que je nommerai globalement « Maître d’Ouvrage » par simplification sémantique dans la suite de mon rapport.

Je pense cependant qu’un grand nombre des explications et justifications obtenues ainsi auraient pu déjà faire partie du dossier soumis à enquête publique. Le projet aurait alors gagné en lisibilité et certains enjeux (dont la DUP et les contraintes supra-communales) auraient été mieux comprises par la population. Ceci aurait été de nature à rassurer au moins certains, et à apaiser les tensions ressenties lors de l’enquête publique.

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II.4. AVIS MOTIVE DU COMMISSAIRE ENQUETEUR

II.4.1. Sur la concertation

Au cours de la réunion préalable avant ouverture de l’enquête publique, je m’étais renseignée, selon mes habitudes, sur la concertation préalablement menée. J’avais également demandé au Maître d’Ouvrage d’ajouter au dossier soumis à enquête publique un volet spécifique à la concertation, conformément à l’article R.123-8 du Code de l’environnement, 5°.

Cela avait été fait, puis a été davantage détaillé, sur 10 pages, dans le récent mémoire en réponse, à savoir, depuis fin 2014 : - cinq articles de presse dans les Dernières Nouvelles d’Alsace, entre décembre 2014 et novembre 2015 - quatre communications au sein du bulletin municipal, entre janvier 2015 et juin 2016, dont la présentation d’un plan du projet d’aménagement non encore validé - trois réunions publiques : le 19 juin 2015, le 8 janvier 2016 dans le cadre de la cérémonie des vœux et le 7 juin 2016 (soit 6 jours avant l’ouverture de l’enquête publique) - six rencontres personnelles du Maire avec des particuliers - des contacts pris directement par Nexity Foncier Conseil avec les propriétaires fonciers

Le Maître d’Ouvrage liste également les éléments modifiés depuis la première réunion publique de 2015, à savoir : o « les maisons en bandes initialement prévues ont été supprimées » o d’après les documents en ma possession, il s’agit plutôt de déplacement pour les éloigner des maisons individuelles existantes o aucune maison individuelle existante ne se trouve face à un immeuble o une distance a été créée entre les maisons existantes rue de Bischheim et les nouvelles constructions par l’instauration d’une bande paysagère

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o le nombre de logements a été diminué pour passer de 160 à 130 logements, tout en respectant une densité de 38 logements à l’hectare, proche des 40 logements exigés par le PLH, o seuls 20 logements sociaux seront réalisés »

A titre personnel, lors de notre réunion du 7 juillet 2016, M. le Maire ne m’avait pas donné l’impression d’être ouvert à la concertation et sans le vouloir, donnait raison au ressentiment des opposants en m’annonçant que ce projet se ferait, quoiqu’ils en disent, car il était justifié et conforme aux contraintes supra-communales. A l’examen du mémoire en réponse très complet sur ce sujet, je pense finalement qu’il y a eu maladresse dans la communication, due peut-être à la fois à la tension palpable sur ce projet et à une réaction de déception des efforts non compris par les administrés.

Car à l’examen de l’ensemble des articles transmis en annexes du mémoire en réponse, et des comptes-rendus des réunions publiques, je pense qu’il y a eu un réel souci d’information, tant au niveau des contraintes supra- communales qu’à la défense des fausses informations qui auraient circuler quant au nombre de logements ou au trafic supplémentaire.

Par ailleurs, en termes de concertation, le projet a évolué favorablement pour les riverains suite à la réunion publique du 19 juin 2015. Selon les éléments en ma possession, il s’agit notamment de : - l’éloignement des maisons en bandes par rapport aux maisons individuelles existantes rue de Bischheim - l’instauration d’une bande paysagère entre ces mêmes maisons et les nouvelles constructions - la diminution du nombre de logements : de 160 à 130, soit près de 20%, avec une densité inférieure aux 40 logements à l’hectare exigés par le PLH - la diminution du nombre de logements sociaux sur le site

Certes des faits incompréhensibles sont à relever comme : - Selon ce qu’affirment plusieurs pétitionnaires, certains opposants au projet auraient été refoulés aux portes de la cérémonie des vœux en janvier 2016.

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- La deuxième réunion publique spécifique au projet organisée six jours seulement avant l’ouverture de l’enquête publique et invitant, cinq jours seulement avant sa tenue, uniquement les riverains : ni les propriétaires fonciers, ni les exploitants agricoles impactés par le projet ne l’ont été. Il est évident que ces deux démarches ont été mal perçues par les opposants au projet qui y ont vu à la fois une désinvolture à leur égard et une volonté politique d’opacité.

C’est pourquoi, j’estime qu’une nouvelle réunion publique est indispensable pour tenter d’apaiser les conflits entre les représentants de la collectivité et les opposants au projet, voire même entre habitants de Niederhausbergen. En effet, leurs prises de position clairement affichées à présent peuvent être dommageables pour le bien-vivre au sein du village auquel, finalement, chacun aspire dans ses écrits.

Si la réunion publique du 7 juin 2016 a clairement été davantage une réunion d’information que de concertation, l’on peut espérer qu’à l’issue de quelques salutaires mois après l’enquête publique, des prises de conscience ont été faites de part et d’autre, et qu’une concertation -ou mieux une médiation- soit encore possible pour aboutir à un consensus sur certains éléments de projets encore discutables. Ceci fera l’objet d’une réserve à mon avis final.

Je pense que cette réserve est conforme à l’esprit annoncé dans l’objet de l’enquête : « Ainsi, c’est dans une double perspective que la procédure d’enquête publique est organisée : - Une meilleure participation du public au sujet de ce projet - Une meilleure connaissance par le Maître d’Ouvrage des préoccupations des citoyens » (page 4/8 du dossier soumis à enquête – DUP).

Je note d’ailleurs que la Commission d’enquête publique relative au PLUi est de son côté très attachée à la concertation puisqu’elle recommande « que tous projets de constructions et d’aménagements fassent l’objet d’une concertation préalable avec toutes les parties prenantes ». (page 730

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« extrait du relevé des remarques, Terres du Sud »).

En ce qui concerne la prise de contacts entre l’aménageur et les propriétaires fonciers, il ne m’appartient pas de me prononcer sur les modalités de cessions à l’amiable. La présente enquête publique a été l’occasion pour chacun de s’exprimer sur le sujet, aussi bien le public grâce au registre, que l’aménageur et la Commune grâce au mémoire en réponse en pages 32 et 33. Il convient d’ailleurs de noter que le Maître d’Ouvrage s’engage formellement à recontacter les propriétaires : « Le préfet se prononcera, par arrêté, sur l'utilité publique du projet, au plus tard un an après la clôture de l’enquête préalable. Prononcé de la DUP emportant mise en compatibilité du PLU de la Commune de NIEDERHAUSBERGEN par le Préfet Dépôt du dossier d’enquête parcellaire aux fins de recensement des propriétaires fonciers et de leurs droits sur les biens concernés. En temps masqué de nouvelles rencontres avec les propriétaires auront lieu pour obtenir des accords amiables d’acquisition du foncier »

L’on peut espérer, sans être tout à fait candide, que la poursuite de la concertation, selon réserve à mon avis final, pourra aider à retrouver une certaine sérénité ou ouverture à l’écoute dans les négociations à venir…

II.4.2. Sur l’interface avec l’Enquête publique relative au PLUi

L’enquête publique relative au PLU de l’Eurométrole de Strasbourg s’est terminée le 20 mai 2016, alors que celle relative à la DUP des Terres du Sud a démarré le 13 juin, soit moins d’un mois après, et qu’à sa clôture le 22 juillet l’avis de la Commission d’Enquête sur le projet de PLUi –dont modification du zonage sur le site des futurs « Terres du Sud » n’était pas connu. Tout au long des permanences, le public s’est massivement manifesté contre ce calendrier, ne comprenant pas que la Commune de Niederhausbergen n’attende pas l’avis de la Commission sur l’opportunité du changement de zonage pour entamer la procédure de DUP : il avait l’impression que l’on faisait fi, et de ses

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observations sur le sujet, et du futur avis des Commissaires enquêteurs auprès desquels il s’était exprimé.

De mon côté, je trouvais cette situation pour le moins inédite, voire incongrue.

D’une part, j’avais eu connaissance de la réponse de l’Eurométropole à la Commission d’Enquête sur le PLUi : « Il est utile de rappeler, quant au «caractère sacré » de la propriété privée, que le projet des Terres du Sud a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique, traduisant bien son caractère de nécessité publique ». (Cf. annexe du Mémoire en réponse pour la DUP : p 752 Extrait du relevé des remarques, INT_0350, INT_0367.). Cette affirmation était manifestement fausse, mais en la circonstance, elle pouvait faire preuve de désinvolture envers les pétitionnaires de Nierhausbergen.

D’autre part, en réunion préalable à l’enquête publique le 30 mai 2016, il m’avait été expliqué que l’ensemble de la zone IIAU n’était pas affectée par l’opération les Terres du Sud, et que le reliquat (site planté d’arbres fruitiers) restait en IIAU pour permettre aux propriétaires de se mettre d’accord sur une opération d’aménagement d’ensemble. Or, par la suite, j’ai repéré que le plan de zonage du projet de PLUi exposait de toutes autres orientations urbanistiques, avec un zonage en UB, grevé d’un EBC qui est, par nature, particulièrement contraignant. J’ai moi-même attiré l’attention de M. le Maire sur ce sujet ; il ne m’a pas éclairée sur cette discordance d’intentions. Il convient de rappeler ici que le public venu à ma rencontre se posait la question de l’équité entre propriétaires, justement à cause de cette petite zone sortie du périmètre des « Terres du Sud » et que la question de la discordance était légitime, même si la DUP emporte mise en compatibilité du PLU uniquement sur son emprise.

Enfin, le calendrier d’approbation du PLUi et du PLU de Niederhausbergen n’étant pas connu, se posait la question de savoir comment serait gérée cette situation de fait.

Ce faisceau d’éléments a également participé à la complexité de cette Enquête publique, au sentiment de non transparence de la part des élus ou en tout cas de précipitation à se lancer dans la présente procédure, d’autant que le dossier n’était pas optimisé, comme cela est souligné dans le chapitre II.2 de mon rapport.

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Cette confusion m’a motivé à demander au Maître d’Ouvrage des précisions à la fois techniques et juridiques pour clarifier la situation :

Faire une note expliquant : - La chronologie et l’interface entre le PLU de N et ses modifications approuvées / PLUi / DUP. Le choix de faire ces deux EP à dates si rapprochées. - Pourquoi les plans de zonage soumis aux deux enquêtes publiques respectives sont-ils fondamentalement différents (la zone 2AU inscrite sur le projet de mise en compatibilité du PLU suite à DUP est inscrite sur le projet de PLUi en UB4 et grevée d’un EBC de surcroît) ? Les 2 OAP sont- elles les mêmes? Quelle est la justification de l’EBC ? Indiquer quel est le bon projet, au final. - Comment sera gérée cette situation de fait, en fonction également du calendrier prévisionnel d’approbation de ces « 2 » projets de PLU ? - Quelle est la portée juridique d’une OAP par rapport au plan d’intention (noté comme informatif) inscrit dans le dossier de DUP ? - La suite de la procédure pour les Terres du Sud, y compris en ce qui concerne l’enquête publique parcellaire.

J’estime que le Maître d’Ouvrage a pris la question très au sérieux, en développant ses réponses sur pas moins de 8 pages : les juristes de l’Eurométropole de Strasbourg se sont penchés sur la question. De par leur contenu parfois très pédagogique, ces explications sont clairement destinées au public non averti qui devrait les apprécier.

Sur la question du calendrier : « Le calendrier prévisionnel de la DUP et du projet table sur une procédure menée entre 16 à 18 mois, ce qui est pertinent à l’époque puisque le PLUI de l’Eurométropole était conduit sur la base d’un calendrier prévisionnel qui plaçait l’approbation en juin 2017. Pour mémoire, il n’y aucune contre-indication juridique à mener en parallèle la DUP et l’élaboration du PLU. Cependant, l’application de la loi Nouvelle Organisation Territoriale de la République et la fusion programmée entre l’Eurométropole et la Communauté de Communes Les Châteaux conduit à une accélération du calendrier du PLU de l’Eurométropole.

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L’Eurométropole a donc revu et resserré son calendrier avec l’objectif de conclure l’élaboration de son PLU avant le 31 décembre 2016 et l’intégration des 5 nouvelles communes. En effet, après 5 années de travail à 28 communes, sur un document qui l’engage tant sur la politique de l’habitat, des déplacements, que du droit des sols, l’Eurométropole ne peut prendre le risque de repousser encore l’échéance et d’exposer 18 de ses communes aux risques de caducité des POS ; caducité en effet programmée par la loi ALUR au 27 mars 2017.

C’est cette accélération de la procédure du PLU qui a conduit l’Eurométropole à programmer son enquête publique du 4 avril au 20 mai 2016. Néanmoins, le choix de poursuivre la procédure de DUP est fondé, car elle reste nécessaire à la réalisation d’une politique publique stratégique pour l’Eurométropole et la commune de Niederhausbergen à savoir la production de logements. Elle est inscrite dans un calendrier d’opération et nécessaire à l’acquisition des terrains. Il n’est pas pertinent d’opposer les deux procédures. Elles se complètent pour créer les conditions de droit du sol nécessaire à la réalisation de l’opération mais la DUP reste indispensable du point de vue opérationnel et foncier. »

L’on comprend en particulier que c’est le PLUi qui a été accéléré et que la procédure de DUP n’en a pas été ralentie pour autant, en toute légitimité.

Sur la question des OAP : « Pour compléter, le PLU de l’Eurométrople, comme celui de Niederhausbergen, élabore des orientations d’aménagement et de programmation (OAP). Ces dispositifs, qui décrivent les ambitions qualitatives de la commune et de l’Eurométropole sur les secteurs à urbaniser, complètent le règlement et le zonage. Les OAP sont opposables en droit mais en termes de compatibilité et non de conformité (à l’instar du règlement) aux autorisations délivrées au titre du droit des sols.

Les deux OAP poursuivent évidement le même objectif, quand bien même leur périmètre diffère : - L’OAP portée dans le cadre de la DUP emportant mise en compatibilité du PLU de Niederhausbergen est plus précise puisqu’elle a été rédigée à un

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moment où les études étaient plus avancées. L’OAP réalisée dans le cadre de la DUP ne peut concerner que le territoire soumis à la DUP. - A l’inverse, l’OAP inscrite dans le PLU de l’Eurométropole couvre un secteur plus large, intégrant la zone sportive au Sud, permettant une meilleure cohérence de l’aménagement de cette partie de la commune. En tout état de cause, l’Eurométropole, sur la base de l’avis de la commune formulé sur le PLU arrêté, est prête à harmoniser l’OAP du PLU de l’Eurométropole avec celle qui aura été soumise à l’enquête publique de la DUP, si celle-ci est approuvé. »

Je considère que l’engagement de l’Eurométropole à harmoniser l’OAP du PLU communautaire avec celle du PLU de Niederhausbergen est tout à fait opportun. J’ajoute que les deux OAP doivent être harmonisées en tenant compte des études les plus abouties, en particulier au regard de l’intégration paysagère (chapitre II.4.11) et, le cas échéant, au regard du bilan de la réunion publique à organiser (chapitre II.4.1).

II.4.3. Sur la localisation de l’opération les Terres du Sud »

Certaines observations contre le projet, mais pas la majorité qui demande plutôt des adaptations sur le site, militent pour une délocalisation de la zone IAU, avec proposition de sites alternatifs.

Dès la réunion préalable à l’enquête publique du 30 mai 2016, je m’étais renseignée sur l’historique du PLU, et antérieurement du POS, pour connaître le statut de cette zone objet de la DUP. Ainsi déjà avant l’ouverture de l’enquête, je savais que le site était destiné à une urbanisation d’ensemble depuis 1979, soit antérieurement à la construction de la majorité des constructions réalisées rue de Bischheim.

En cours d’enquête, j’ai souvent rappelé aux pétitionnaires que la mise en compatibilité du PLU, objet de la présente enquête publique, ne remettait pas en cause le statut de la zone AU « à urbaniser », mais uniquement son échéance de réalisation : passer de IIAU à IAU et que, le cas échéant, ils avaient manqué

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l’occasion de s’exprimer dans le cadre d’enquêtes publiques antérieures.

Afin d’être encore plus précise dans le présent avis, j’ai souhaité prendre connaissance du rapport du commissaire enquêteur chargé, en 2011, de l’enquête publique relative à la transformation du POS de Niederhausbergen en PLU. Celui-ci, résumé dans le Mémoire en Réponse, est édifiant puisque seulement 7 personnes auraient consulté le dossier et qu’il n’aurait enregistré que 4 interventions du public : « Le Conseil de la Communauté Urbaine de Strasbourg a pris en date du 17 décembre 2010 une délibération arrêtant le PLU de Niederhausbergen. Le Président de la Communauté Urbaine de Strasbourg a prescrit le 29 juin 2011, une enquête publique qui s’est déroulée du 18 juillet au 26 août 2011.

Le Commissaire enquêteur, Monsieur Jean-Louis DEMAND, a rendu son rapport le 23 septembre 2011 dans lequel il relate que sept personnes ont consulté le dossier dont cinq personnes durant ses permanences. Trois observations ont été inscrites dans le registre et un courrier lui a été adressé.

Monsieur DEMAND fait également référence à l’avis des personnes publiques associées et notamment à l’avis de l’Etat qui recommande au gestionnaire du PLU d’utiliser les outils du code de l’urbanisme pour éviter que ne s’instaure un décalage entre le PLU de Niederhausbergen et les objectifs du PLH de la Communauté Urbaine de Strasbourg ».

Par ailleurs, en examinant, le PLU en vigueur, je constate qu’il n’y a effectivement pas d’autres sites à urbaniser de capacité suffisante pour le programme projeté dont j’étudierai la pertinence d’échelle dans les paragraphes ci-après.

En ce qui concerne la question de centralité évoquée par certains, ou la proximité de la salle culturelle et sportive, le Maître d’Ouvrage donne les explications suivantes qui me semblent pertinentes :

« La centralité créée par les services et commerces existants se situe bien à proximité de la mairie et donc à proximité du projet de lotissement « les Terres

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du Sud » : église, boulangerie, restaurant, médecin, infirmière, kinésithérapeute, dentiste, pharmacie, coiffeur et de la salle culturelle de la Commune (dans laquelle de nombreuses activités associatives se déroulent). Ces éléments de centralité au cœur du vieux village font que la commune a choisi d’étendre son urbanisation à proximité de ce secteur. De plus, la Commune a pour projet de renforcer encore cette centralité en créant en lieu et place de l’actuelle salle culturelle deux ou trois commerces de proximité. Ce projet sera réalisé à moyen terme dans la mesure où la nouvelle salle culturelle et sportive de la Commune sera construite. De même, le réaménagement de la place de la mairie et les travaux réalisés actuellement au centre du village sous l’égide de l’Eurométropole mais dans le cadre d’un cofinancement commune Eurométropole marque bien la volonté de la Commune de renforcer et valoriser le vieux village. Il est illusoire de penser que la centralité du village se situe autour du groupe scolaire qui ne concerne que quelques familles et ce durant le temps de la scolarité des enfants. Enfin, les questions relatives aux éventuelles nuisances que constituerait le projet de salle culturelle et sportive ne peuvent être opposées : la Commune a éloigné au maximum ce projet du lotissement (plus de 200 mètres), a imposé aux architectes dans le cadre du programme que le parking soit au nord du bâtiment pour créer une distanciation plus importante encore. »

Pour toutes ces raisons, j’estime que la localisation n’est pas à remettre en cause et que le débat doit plutôt porter sur l’aménagement au sein de ce site, destiné à être urbanisé depuis 1979, ainsi que l’a compris la majorité du public venu à ma rencontre.

II.4.4. Sur les contraintes supracommunales et l’Intérêt d’Utilité Publique

Le PLU de Niederhausbergen doit être compatible avec les documents supra- communaux tels que le SCOTERS et le PLH de l’Eurométropole de Strasbourg.

Le mémoire en réponse du Maître d’Ouvrage reprend de façon efficace et détaillée, sur 8 pages et de nombreuses annexes utiles, l’ensemble de ces

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contraintes, qui ont été d’ailleurs régulièrement abordées lors des réunions d’informations et de concertation, tel que cela ressort des documents en ma possession (voir paragraphe II.4.1 de mon rapport).

Il conclut ainsi : « Le lotissement « les Terres du Sud » a été voulu par la Commune dans le cadre du respect de PLUI et des orientations d’aménagements définies pour l’habitat qui impose la réalisation de 210 logements. Dans la mesure où 130 logements seront réalisés dans ce lotissement, il restera 80 logements à réaliser dans les dents creuses de la Commune. De plus, le PLUI impose une densité de 40 logements à l’hectare avec une l’obligation de tendre vers 25% de logements sociaux (cf. PLUI/ OAP Habitat p.11). La Commune étant astreinte à réaliser en tout 55 logements sociaux, et dans la mesure où le 1er septembre 2016 ont été livrées 14 logements sociaux, il est apparu judicieux à la Commune de prévoir 20% de logements sociaux dans ce projet d’extension, soit 26 logements ce qui nécessiterait de réaliser encore une quinzaine de logements dans le reste du village dans un souci de mixité sociale diffuse à l’échelle de la Commune et non regrouper à un seul endroit. La logique de la Commune n’a jamais été de concentrer le logement social à un endroit. Dans ce cadre, la Commune a prévu, dans son PLU approuvé en 2011, deux ERMS (Emplacement réservé de mixité social) afin de favoriser la mixité sociale. »

Partant de l’axiome du respect des normes supra-communales, j’estime que Nierderhausbergen « s’en sort » plutôt bien et que le projet politique développé par ce projet d’aménagement est plutôt bien optimisé : 130 logements en laissant 80 logements en renouvellement urbain, 26 logements sociaux en laissant 15 autres à créer ailleurs, densité négociée à 38 logements à l’hectare au lieu de 40 alors que l’opération St Thomas a été réalisée avec une densité de 43.

La commission d’enquête publique relative au PLUi de l’Eurométropole donne également un avis favorable au regard de ces problématiques :

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« Le nombre de logements à produire avec son taux de logements locatifs sociaux se réfère aux objectifs de production inscrits dans l’OAP « Habitat » et semble équilibré au sein des communes de l’Eurométropole. A l’horizon 2030 la commune doit réaliser 210 logements soit une moyenne de 14 logements par an et 55 logements locatifs sociaux, soit 4 par an. En termes de densité d’urbanisation, le projet « Terres du Sud » répond aux orientations du SCOTERS visant à limiter la consommation foncière et à préserver ainsi au maximum les espaces naturels et agricoles.

Le mémoire en réponse explicite clairement que l’intérêt général justifiant cette DUP est la nécessité de production de logements. « Néanmoins, le choix de poursuivre la procédure de DUP est fondé, car elle reste nécessaire à la réalisation d’une politique publique stratégique pour l’Eurométropole et la commune de Niederhausbergen à savoir la production de logements. Elle est inscrite dans un calendrier d’opération et nécessaire à l’acquisition des terrains. »

S’agissant précisément de l’objet de la présente enquête, j’ai souhaité obtenir des renseignements complémentaires au mémoire en réponse qui exposait une intéressante analyse chiffrée, basée sur les données de l’INSEE mais jusque 2013 seulement :

« La démographie de Niederhausbergen est tributaire de la typologie des logements de la Commune, 64 % des logements sont des logements individuels et la forte proportion des propriétaires, 80%, ne favorise pas un renouvellement de la population. De plus, la population est vieillissante. (en 2008, les plus de 60 ans représentaient 22,7 % et en 2013, cette même catégorie représentait 26,7% de la population – source INSEE). La conjugaison de ces éléments (forte proportion de propriétaire, absence d’un parc locatif suffisant, vieillissement de la population) a engendré une diminution de la population liée aux départs des jeunes. Cette diminution de la population risque d’avoir des conséquences sur l’ensemble des activités économiques et des services à la population (professions libérales mais également scolaires et extra-scolaires). Les données démographiques transmises par l’INSEE démontrent que la population a connu une forte augmentation suite à la réalisation du lotissement Saint Thomas I qui avait fait passer le village de 790 habitants en

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1982 à 1212 habitants en 1990. La Commune a été en capacité d’absorber cette augmentation de plus de 50%.

Durant plusieurs années, la population était autour de 1380 habitants (recensement de 1999) puis à partir de 2006, la population a baissé (cf. annexes) : ANNEE POPULATION LEGALE 1999 1381 2006 1352 2008 1344 2010 1348 2011 1344 2012 1318 2013 1295

Cette baisse correspond à l’absence de projet de lotissement durant cette période et à la typologie de l’habitat peu favorable à un renouvellement de la population. Le projet de lotissement « les Terres du Sud », tout comme le projet de lotissement Saint Thomas II, doit avec une typologie de logement différente permettre un parcours résidentiel et favoriser le renouvellement de la population. »

Or, nous sommes en 2016 et l’opération St Thomas a eu des répercutions sur le nombre d’habitants qu’il convient de ne pas occulter. Les opposants au projet n’avaient, de leur côté, pas manqué de souligner que les données sur lesquelles se basaient le Maître d’Ouvrage étaient erronées … Après examen poussé du mémoire en réponse, j’ai donc directement sollicité la commune pour obtenir des éléments actualisés de comptage de la population de façon à vérifier la justification du nombre de logements projeté sur les « Terres du Sud ».

Pour répondre à la question, Madame PETRY, Secrétaire Général de mairie, m’a transmis l’analyse suivante, basée sur les tableaux de l’INSEE qui, à priori, estime le nombre d’habitants en partant du recensement 2013 réévalué sur la base des taxes foncières. Cf. documents de l’INSEE, Enquête de recensement de la population de 2009 à 2015 exposant la population totale de 2014 à 2016, en annexes

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« Concernant le nombre d’habitants, vous trouverez ci-joint les éléments de l’insee pour les années 2014, 2015 et 2016. Au 1er janvier 2016, le nombre d’habitants est de 1417 (population totale). La commune aura ainsi mis plus de 15 années pour rattraper le niveau de population qu’elle avait en 1999.

Le programme du lotissement les Terres du Sud prévoit la réalisation de 130 logements. L’Eurométropole indique dans son rapport de présentation tome 4 p. 61 (que vous trouverez sous le lien ci-après http://www.strasbourg.eu/developpement- rayonnement/urbanisme-logement-amenagement/planification- territoriale/plu/rapport-presentation) que la taille des ménages a diminué et était en 2011 de 2,12 personnes. Cette tendance est plutôt à la baisse, l’EMS parle de 1,9 personnes par foyer dans ses présentations. Cette diminution de la taille des ménages est liée à plusieurs phénomènes sociaux : mouvement de décohabitation, familles monoparentales…

Si l’on part de l’hypothèse de 2,12 personnes par ménage, la réalisation du projet de lotissement les Terres du Sud avec ses 130 logements amènerait une population complémentaire de 275 habitants.

La Commune a ainsi prévu la réalisation de 80 logements dans les dents creuses (p. 14 du mémoire en réponse). Ces 80 logements permettraient à la Commune de respecter ses obligations au titre de la politique de l’habitat (210 logements à réaliser) et engendrerait la venue de 170 habitants.

Ainsi, avec la réalisation de 130 logements d’une part et de 80 logements d’autre part, la population de la Commune avoisinerait à moyen/long terme les 1860 habitants. Cet objectif apparait comme raisonnable et est étalé dans le temps. En effet, la Commune ne maitrise pas la réalisation des opérations dans les dents creuses qui restent mesurées car elles sont principalement liées à des mutations. »

Je pense que ces données auraient dû d’emblée faire partie du dossier soumis à enquête publique ; elles étaient en effet nécessaires pour la justification de la DUP que le public se plaignait de ne pas trouver. Le climat autour de ce projet

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et de cette enquête publique en aurait été sûrement apaisé, notamment parce que, en tant que commissaire enquêteur, j’aurais pu mettre en évidence ces éléments pour alimenter la réflexion des gens venus à ma rencontre.

En l’état des éléments mis à ma disposition, la situation et les prospectives me semblent cohérentes. En effet, l’analyse est à présent basée sur une population au 1er janvier 2016 et, avec une réalisation des 130 logements projetés sur les « Terres du Sud » et un objectif de 80 logements en renouvellement urbain (si l’on compte plus raisonnablement la réhabilitation des bâtiments dans le tissu urbain ancien, en plus des nouvelles constructions en dents creuses), l’on atteint une hypothèse de 1 860 habitants à moyen/long terme. Ce nombre reste largement inférieur à l’objectif des 2 000 à 2 200 habitants à l’horizon 2020 inscrit dans le Plan d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) qui expose le projet politique de la Commune et fait partie intégrante du PLU de Nierderhausbergen approuvé en 2011. Au demeurant, si tous les habitants de l’opération St Thomas n’étaient pas comptabilisés dans les 1 417 annoncés pour 2016, il resterait encore de la marge… Cf. PADD, page 7 – 2.2 « Assurer une extension cohérente et maîtrisée du village », joint en annexe.

Par ailleurs, si l’on considère le phasage de la réalisation qui porte, selon les explications en page 38 du mémoire en réponse, une fin de réalisation des 130 logements à une échéance de 6 à 7 ans après démarrage des travaux, l’on se retrouve avec une hypothèse de moins de 2 200 habitants, largement après 2020.

Par l’ensemble de ces analyses explicitées dans le présent paragraphe, j’estime que: - La production des 130 logements répond effectivement à l’intérêt général - L’opération n’est pas démesurée, contrairement au sentiment que peuvent avoir certains habitants. Cependant, pour que le village ne soit pas « dénaturé », selon leur terme, il faudra travailler finement l’insertion paysagère ainsi que je le développerai en chapitre II.4.11.

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II.4.5. Sur l’indeminisation des propriétaires fonciers

Il ne m’appartient pas de me positionner sur ce sujet. Cependant, ayant été interpellée par le public qui a eu raison de prendre date grâce au registre de la présente enquête publique, j’ai souhaité solliciter le Maître d’Ouvrage pour qu’il s’explique via le mémoire en réponse, ce qu’il a fait en page 40.

II.4.6. Sur la configuration de la zone et l’Espace Boisé Classé (EBC)

Dans ma demande de mémoire en réponse, j’avais clairement relayé la question posée par plusieurs personnes au sujet de la délimitation du terrain d’assiette du projet « Terres du Sud » qui excluait la partie Ouest de la zone 2AU : « Comment est justifiée qu’une partie de la zone 2AU du PLU actuel le reste et pas l’autre ? Sur la remise en cause de certains par rapport à l’équité entre les propriétaires de la zone 1AU projetée et ceux de la zone restée classée en 2AU? »

Je n’ai pas trouvé d’argument réellement étayé à ces questions dans le mémoire en réponse. Le sujet a été abordé dans la réponse donnée à Mme Carine KILLISCH, mais de façon biaisée à mon sens car l’accessibilité aurait pu être réglée en prolongeant la boucle viaire : « La forte densité d’habitations autour du verger et l’absence de liaisons possibles à ce jour vers la rue de Bischheim ou rue de Hœnheim rend difficile l’exploitation de cette zone. Cette zone se voit donc classée en espace vert à conserver dans le projet de PLUI. Elle ne sera pas enclavée pour autant puisqu’un accès d’environ 5 mètres de large lui sera réservé dans le cadre de la réalisation du projet des Terres du Sud. Cet accès pourra servir à l’entretien des parcelles concernées. »

Pour autant, je constate que la Commission d’Enquête en charge du projet du PLUi n’a pas émis d’avis défavorable sur la délimitation 1AU / UB alors que le déclassement de la zone 2AU faisait clairement partie de l’objet de son enquête. D’ailleurs, je n’ai pas trouvé dans son document de questions du public à ce sujet. Pour ces raisons, je considère ne pas avoir d’avis autre à donner.

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L’EBC situé à l’Est de la zone était déjà inscrit au PLU de Niederhausbergen, approuvé en décembre 201, dans cette configuration ; il est justifié en page 168 du rapport de présentation. La mise en compatibilité du PLU du fait de la DUP ne concerne pas les EBC, d’autant plus qu’il est situé sur une zone laissée en 2AU car hors périmètre de l’opération d’aménagement. Comme l’a indiqué le représentant du Conseil Général lors de la réunion d’examen conjoint du 29 avril 2016, le PLUi gère la question du type de zonage (en l’occurrence passage de 2AU à 1AU), mais aussi de son emprise (qui a été conservée telle quelle).

II.4.7. Sur la préservation des exploitations agricoles

Dans son mémoire en réponse, le Maître d’Ouvrage rappelle que :

« Dans le cadre de l’élaboration du PLU communal (approuvé le 15 décembre 2011) près de 25ha de terres urbanisables ont été reclassées en terres agricoles, ces zones ont été reclassées en zone agricole inconstructible afin de préserver une « ceinture verte » tout autour du village. »

Si cette réduction des terres urbanisables était imposée par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) et que tous les POS transformés en PLU ont dû s’y plier, il n’en demeure pas moins que les agriculteurs de Niederhausbergen ont bénéficié de cette mesure qui est conséquente.

Certes, j’ai bien noté que l’association « Nieder Patrimoine est une association de défense du patrimoine foncier » dans laquelle « ses membres représentent près de 90% des surfaces agricoles ciblées par l’expropriation » liée à la réalisation du projet des « Terres du Sud », mais je note également que le Maître d’Ouvrage relativise l’impact de l’opération d’aménagement sur ces terres agricoles: « Les terres soustraites aux exploitants ne représentent que 0.26 % à 2% des terres déclarées. Les indemnités prévues viendront compenser la perte d’exploitation. »

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Par ailleurs, l’orientation n°4 du PADD du PLU de Niederhausbergen énonce au paragraphe 4.4 : « Valoriser l’activité agricole » et notamment « la préservation des terres à forte valeur agronomique autour du village ». Au moment de la transformation du POS en PLU, je suis persuadée que l’ensemble de la profession agricole locale, y compris la Chambre d’Agriculture en tant que Personne Publique Associée, a veillé à la préservation des meilleures terres agricoles avant de définir les zones AU dont celle située au Sud du village.

Par contre, il va de soi que le maintien de la desserte agricole est indispensable ; elle entre d’ailleurs dans le cadre de l’orientation 4 sus-citée. J’ai à ce sujet interpellé le Maître d’Ouvrage par le biais du mémoire en réponse qui répond :

« La desserte agricole des espaces au sud du projet est assurée par la future voie de liaison entre la rue de Bischheim et la rue du Stade. Cette voie pourra être utilisé par les engins agricoles pour accéder aux diverses parcelles du secteur. Par ailleurs, le projet des Terres du Sud maintiendra un accès pour les parcelles agricoles desservies actuellement par le chemin rural traversant le secteur depuis la rue de Bischheim. Cette voie d’accès sera réalisée au Sud de l’espace de loisirs envisagé et sera dimensionné pour le passage de gros engins agricoles, une réunion de concertation a été organisée avec les agriculteurs à ce sujet (12 juillet 2016). Concernant les manifestations de la salle culturelle et sportive exploitant la pleine capacité de stationnement du site, ces dernières seront exceptionnelles et aucune difficulté d’exploitation des parcelles agricoles adjacentes n’est à prévoir. Aucun enclavement de parcelle n’est à prévoir et les morcellements envisagés ne rendent pas plus difficile l’exploitation des parcelles restantes. »

Je note que le sujet est traité et surtout qu’une réunion de concertation a été organisée avec les agriculteurs le 12 juillet dernier, soit vers la fin de l’enquête publique. Je pense que cette concertation aurait dû avoir lieu dès l’élaboration du projet, et j’espère que les agriculteurs (notamment ceux venus à ma rencontre) y ont à présent trouvé leur compte. C’est pourquoi je recommanderai, dans mon avis final, de poursuivre cette concertation sur la desserte agricole si les agriculteurs concernés, dont M. et Mme WOLFF, le souhaitent.

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II.4.8. Sur la circulation et le stationnement

Beaucoup de personnes craignent des problèmes de circulation accrus sur le secteur et estiment que le nombre de places de parking est insuffisant, ce qui engendrera un report de stationnement sur les espaces publics du secteur.

J’avais pour ma part demandé au Maître d’Ouvrage si une étude formalisée relative à la circulation avait été réalisée sur l’ensemble de la commune.

Sur ces deux sujets en particuliers, il précise dans son mémoire en réponse :

 Concernant la question de la circulation : « Une étude de circulation a été réalisée par le cabinet PTV (août 2015) à la demande de l’Eurométropole de Strasbourg. Le cabinet a analysé l’impact des constructions dans le cadre du projet de lotissement « Les Terres du Sud ». Cette étude a conclu à la capacité des carrefours et du réseau viaire à absorber la circulation qui sera générée par l’urbanisation du lotissement. Elle acte l’accroissement de 20 à 40 véhicules aux heures de pointe ce qui est insignifiant. L’Eurométropole de Strasbourg a, par ailleurs, prévu de réaliser une nouvelle voirie reliant la RD63 à la rue de Bischheim et permettant un bouclage qui permettra de créer un second accès au lotissement et de fluidifier les déplacements des riverains et nouveaux habitants du quartier. Cette nouvelle voirie sera limitée au minimum à 40 km/heure et son profil devra inciter les automobilistes à rouler de manière apaisée. La voirie du lotissement sera également traitée de manière apaisée. »

« S’agissant de la circulation induite une étude a été réalisée par les services de l’EMS et confirmant la capacité d’absorption du flux de véhicules induits, notamment au niveau du carrefour de la rue de Hoenheim et de la rue du Stade. Par ailleurs la création de la nouvelle voie de liaison entre le quartier et la RD63 au niveau de la rue du stade viendra considérablement limiter l’impact de la circulation induite par le quartier vers la rue de Bischheim. »

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« L’impact d’un projet de 130 logements sur la circulation et les difficultés d’accès vers l’autoroute par la D184 et la rue du triage sont négligeables à l’échelle de la circulation actuelle. L’engorgement de la rue du triage permettant l’accès vers l’autoroute A35 est exclusivement du aux véhicules arrivant depuis Souffelweyerseheim, Hoenheim et ceux venant du Sud de Strasbourg et empruntant la sortie Niederhausbergen pour rejoindre l’Espace Européen de l’Entreprise ».

Cette difficulté devrait être levée prochainement par le réaménagement de la sortie d’autoroute Bischheim/Hoenheim et l’aménagement d’un tourne à gauche vers l’Espace Européen de l’Entreprise. »

« Un plan métropolitain prévoit un investissement de 8 millions d’euros dans le renforcement des transports en commun pour les communes du Nord de l’EMS dont fait partie Niederhausbergen. »

 Sur le nombre de stationnement prévus au sein de l’opération et l’éventuel report de stationnement sur les rues publiques de proximité : Le projet prévoit la réalisation de 2 places de stationnement minimum par logement s’agissant des immeubles de logements collectifs en accession et 1 place de stationnement par logement aidé (règlementation actuelle applicable dont le nombre pourra être augmenté) et de 3 places de stationnement minimum s’agissant des logements individuels. Nous imposerons pour les logements individuels un minimum de deux places de stationnements extérieurs non clôturées et donc facilement accessibles et au minimum une place de stationnement en garage fermé. L’intégralité du stationnement des logements collectifs sera réalisée en sous- sol. Une rampe maximum par macro-lot sera imposée afin de limiter les points de sortie sur l’espace public. Il est également prévu d’intégrer des places de stationnement visiteurs dans les sous-sols des logements collectifs. En complément de ces stationnements privés, une offre de stationnements sur l’espace publique sera répartie en 5 poches de stationnement « visiteurs » sur le futur quartier pour un total de 38 places. Des places PMR sont également prévues au niveau de la place centrale. Récapitulatif : - 174 places de stationnements privés pour les logements collectifs (148 pour les logements en accession et 26 places pour les logements aidés)

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- 93 places de stationnements privés pour les 31 logements individuels - 38 places de stationnements publics (matérialisés en rouge sur le plan ci- dessous) = 305 places de stationnements dont 267 privés représentant ainsi pour 130 logements projetés à minima 2.35 places de stationnement par logement.

Ces données constituent un minimum puisque au sein des logements individuels le nombre de places pourra être porté jusque 4 en cas de réalisation d’un garage double, ce qui est assez courant, et qu’en fonction des possibilités, les sous-sols des logements collectifs pourront accueillir des stationnements « visiteurs » supplémentaires.

J’estime que ces éléments, et notamment l’étude sur la circulation, sont de nature à tranquilliser les riverains. Je note d’ailleurs que la Commission d’enquête chargée du PLUi énonce de son côté : « les règles de stationnement sont respectées et une étude conclut à la capacité des carrefours et du réseau viaire à absorber la circulation ».

De plus je constate, selon la démonstration de l’aménageur dans le mémoire en réponse, que le projet « Terres du Sud » proposera au minimum 2.35 places de stationnement par logement, ce qui est bien supérieur aux 1.5 places imposées par le règlement du PLU (Extrait du règlement, proposition de modification, p53).

II.4.9. Sur la typologie bâtie, la densité et les hauteurs Dans son mémoire en réponse, le Maître d’Ouvrage répond par thème aux observations du public :

« Programmation : Le projet prévoit la réalisation de 130 logements environ. Le découpage parcellaire actuel prévoit la réalisation de 31 maisons individuelles permettant l’accueil d’autant de familles désireuses de s’installer dans la commune. A ces terrains il convient de rajouter 3 macro- lots destinés à la réalisation de 3 opérations immobilières distinctes pour un total de 10 immeubles.

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Ces opérations seront réalisées par des maîtres d’ouvrage non encore désignés à ce jour et qui seront sélectionnés sur la base d’un jury composé d’élus de la commune et de l’aménageur et son équipe de maîtrise d’œuvre. Le nombre de logements réalisé au sein de ces immeubles dépendra de la typologie des logements qui sera proposée par ces promoteurs, certains programmes seront axés sur des grands logements, d’autres sur des logements plus petits. C’est pourquoi le nombre de logements peut évoluer à la marge en fonction du programme retenu par les promoteurs. »

« Mixité sociale : Le projet des Terres du Sud se veut comme un quartier ou pourront cohabiter des catégories de population aux besoins et ressources différentes. La variété des typologies de logements (maisons individuelles, maisons individuelles groupées, logements collectifs) permet de proposer des logements en accession à des ménages aux revenus variés, mais également des logements locatifs (libres ou aidés). Le nombre de logements locatifs aidés sera de 20% du nombre total de logements au maximum. »

« Sur l’intégration du projet à l’existant : Le projet envisagé a été conçu de manière à préserver l’intimité des riverains : en réponse aux habitations existantes ne s’opposeront que des maisons individuelles et leur jardin, sur la partie Nord-Ouest, où les habitations existants sont plus proches de la limite du projet qu’au Nord-Est, une bande paysagère de 5 mètres sera réalisée. La hauteur maximum des bâtiments reste dans tous les cas fixée à 12 mètres. »

« Sur l’intégration du projet dans le paysage local : L’architecture du passé doit évoluer de manière douce et c’est l’objectif fixé dans le cadre de la réalisation des Terres du Sud. La compacité recherchée dans le projet pour atteindre la densité fixée et les objectifs de performance énergétiques passe nécessairement par une architecture différente plus conforme au style de vie actuel, aux contraintes règlementaires et aux capacités de financement des candidats à l’accession à la propriété. C’est notamment la raison pour laquelle des constructions de maisons individuelles jumelées ont été prévues, permettant ainsi la construction de maisons sur des fonciers plus réduits. Ce type de constructions n’est pas en opposition avec le bâti existant au sein de la commune puisque l’on constate plusieurs zones continues de bâti, dans le vieux village notamment au droit de la rue de Hoenheim, début de la rue de Bischheim ou encore rue Mercière,.

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Les types de toitures alterneront entre toiture à faîtage et toitures plates, que ce soit pour les immeubles collectifs ou les maisons individuelles afin de ne pas rompre radicalement avec le tissu bâti existant. Un cahier de prescriptions architecturales et paysagères viendra définir des règles complémentaires sur les matériaux à privilégier afin de garantir la bonne cohésion des constructions entre-elles et sa parfaite intégration par rapport à l’existant. »

« Densité : En termes de densité, le projet « Terres du Sud » répond aux orientations du SCOTERS visant à limiter la consommation foncière et à préserver ainsi au maximum les espaces naturels et agricoles. Pour les communes telles que Niederhausbergen, la densité moyenne pour les extensions urbaines est fixée à 40 logements/ha (fiche action 4 du POA Habitat). La densité prévue du projet se situe à un niveau légèrement inférieur (38 logements à l’hectare environ) restant dans l’objectif de compatibilité avec les orientations du SCOTERS. Pour mémoire le précédent lotissement, l’opération Saint-Thomas II est d’une densité de 43 logements à l’hectare et de permettre un renouvellement régulier des familles à travers un parcours résidentiel ce que ne permet pas l’habitat individuel. Cette densité ne peut en aucun cas être atteinte par la réalisation de maisons individuelles ou individuelles groupées. Diversifier le type d’habitats par l’intégration de logements collectifs est la seule façon d’atteindre cette densité minimale requise. La densité prévue dans le projet des Terres du Sud ne peut en aucun cas être comparée à la densité des logements réalisée sur l’axe Strasbourg-Kehl dont les objectifs de densité sont fixés à 120 logements à l’hectare. »

« Hauteur : S’agissant des hauteurs des constructions suggérées dans le cahier des charges de consultation en vue de la désignation de l’aménageur il faut se référer au document intitulé « Descriptif de l’opération ». La partie III. Programme décrit la composition urbaine souhaitée. Au point 3. Logement, p.20 il est effectivement fait mention d’immeubles collectifs R+1, cependant p.21 les plans de coupe présentés ainsi que la description des typologies de logements souhaités sont sans équivoque des immeubles indiqués comme R+1+attique ou R+1+combles. En aucun cas le projet actuel ne déroge aux règles de hauteurs inscrites dans le PLU de Niederhausbergen. »

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Le public qui s’est manifesté contre le projet, en dehors des agriculteurs concernés par la DUP, est en grande majorité constitué des riverains qui habitent dans des pavillons individuels implantés sur de relativement grandes parcelles. Durant mes permanences, j’ai souvent eu l’occasion de rappeler l’évolution du contexte règlementaire (loi SRU et Grenelle de l’Environnement notamment) dont l’un des objectifs est de stopper l’étalement urbain qui se pratiquait justement durant la période où ils ont construit. J’ai aussi attiré leur attention sur la volumétrie des bâtiments dans le tissu ancien traditionnel qui s’apparente beaucoup plus à de petits collectifs qu’à des maisons individuelles.

Or, pour répondre aux contraintes supra-communales relatives à la densité, au nombre de logements et à l’offre sociale, il faut nécessairement diversifier les types d’habitats en intégrant des collectifs composés de logements de petites tailles.

Pour respecter la qualité de vie, revendiquée d’ailleurs par les opposants au projet, il faut créer des espaces de vie communs. Or, avec la densité exigée, seule la construction « en hauteur » peut le permettre. Je souhaite ici relativiser les hauteurs décriées par certains. En effet l’aménageur a prévu un étage sur rez de chaussée (d’une hauteur maximale de 7 mètres) plus toiture ou attique, et un rapide regard sur le tissu urbain ancien de Niederhausbergen permet de vérifier qu’il est globalement constitué de bâtiment d’un étage sur rez de chaussée surélevé (soit de l’ordre de 7 mètres) plus toiture… Par ailleurs, la hauteur en secteur UAA1 et UCA2, zones dans lesquelles se situent les riverains de la rue de Bischheim, est également réglementée à 7 mètres.

Enfin, construire plus dense permet de réduire la consommation des terres agricoles, qui est également souhaitée par les opposants au projet.

Au final, j’estime que le projet proposé est plutôt bon, car il répond aux contraintes législatives, il offre une diversité d’habitat (dont encore des maisons individuelles en vis-à-vis de celles implantées sur la rue de Bischheim) qui est gage d’une mixité sociale, il propose des espaces libres aménagés qui sont supports de lien social, le tout dans un esprit de développement durable.

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Le temps des nappes pavillonnaires des trente glorieuses est dépassé et la société a évolué pour quelque part revenir sur des valeurs plus traditionnelles. Car finalement ce type d’urbanisation, s’accrochant au réseau viaire existant, se rapproche de l’esprit village que recherchent justement tous les habitants de Nierderhausbergen qui pourront aussi disposer des espaces publics réalisés (p 58 du mémoire en réponse).

A partir de ce plan masse et de ce programme, la qualité du projet dépendra de celle des maîtres d’œuvre retenus, mais aussi de son insertion dans le paysage en frange Sud traité en chapitre II.4.11.

II.4.10. Sur la gestion des eaux et le traitement de la biodiversité Le Maître d’Ouvrage répond de façon satisfaisante à ces deux problématiques :

Gestion des eaux En l’occurrence, le Service de l’Eau et de l’Assainissement a précisé que les réseaux en place permettent de traiter les effluents pour ceux en provenance du lotissement les Terres du Sud qui seront raccordés sur la rue de Bischheim, sous réserve de respecter le débit de fuite imposé qui est fixé à 5 l/s/ha. Ceci implique, un traitement des eaux de pluie à la parcelle. Cette obligation s’impose sur l’ensemble du territoire de l’Eurométropole. Le site ne s’inscrit dans aucun plan de prévention de risques d’inondabilité par remontée de nappe.

Traitement de la biodiversité au sein du projet : Le projet envisagé laisse une place importante au végétal qu’il soit dans l’espace privé ou public. Ainsi près de 40 % de l’emprise foncière sera plantée. Un cahier des charges de prescriptions paysagères viendra définir les essences à planter afin de favoriser la biodiversité dans le quartier.

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II.4.11. Sur l’intégration paysagère

Le paysage a toujours été pour moi une préoccupation majeure dans mon travail d’urbaniste, avant même qu’il ne soit imposé par le Grenelle.

Dans le présent cas, j’estime que l’impact de l’opération sur la frange Sud de l’enveloppe urbaine de Niederhausbergen, constituée d’espaces agricoles ouverts, est très important et qu’il doit être finement traité. Les photos qui illustrent le dossier soumis à enquête publique le montrent d’ailleurs clairement. Actuellement, le fond des parcelles donnant sur la rue de Bischheim est planté d’arbres qui atténuent l’impact des maisons individuelles dans le grand paysage. Qu’en sera-t-il après l’implantation des « Terres du Sud » ?

Dans son mémoire en réponse, le Maître d’Ouvrage répond à mon interpellation et s’engage de la façon suivante : « Le parc paysager proposé par l’équipe de maitrise d’œuvre est l’un des éléments majeurs de cette frange sud. Ce parc représente un tiers environ du linéaire en question. L’objectif est à la fois de réaliser ce parc comme une extension de la place centrale pour proposer une continuité dans le traitement de l’espace et de proposer une ouverture visuelle vers le grand paysage avec des plantations en butte sous forme de blocs dense de végétation. La thématique envisagée serait principalement sportive, avec la disposition d’agrès de type fitness ceci en lien avec la salle sportive et culturelle. Concernant les espaces privatifs, les fonds de parcelle seront obligatoirement bordés de haies vives plurispécifiques à choisir parmi des variétés proposées dans le cahier des prescriptions paysagères rédigé par l’architecte-paysagiste du projet. La stratégie végétale du quartier sera commune pour l’ensemble de ses sous-entités et une attention particulière sera apportée à cette frange sud telle qu’elle l’a été pour la frange nord (bande végétale publique nord). Une attention toute particulière sera portée sur l’harmonisation des clôtures délimitant les espaces publics et privés mais aussi les limites séparatives entre espaces privés, ces éléments seront réglementés à la fois dans le règlement du lotissement et dans le futur cahier des prescriptions architecturales, urbaines, paysagères et environnementales (CPAUPE). »

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J’avais déjà noté la graduation dans les hauteurs des constructions projetées, je note à présent les haies en essences diversifiées et l’harmonisation des clôtures.

Je pense que l’étude paysagère doit encore être précisée pour optimiser l’intégration de l’opération dans le grand paysage, principalement sur cette frange Sud et ceci fera l’objet d’une réserve à mon avis final. Par exemple, il faudrait que le cahier des prescriptions architecturales, urbaines, paysagères et environnementales (CPAUP) soit très contraignant au regard de ce point de vue Sud. Des prescriptions en termes de couleurs de façades et de toitures, d’obligation de planter des arbres à hautes tiges ou d’interdiction de planter des conifères, pourraient notamment être ajoutées.

J’ai repéré que l’OAP présentée à l’enquête publique relative au PLUi précise « l’intégration qualitative de la zone dans son environnement » de la manière suivante : « une transition végétale en frange Sud de la future zone d’habitation, au contact des espaces agricoles ouverts, devra être créée ». Le schéma correspondant légende d’ailleurs la bande verte dessinée : « transition végétalisée des franges à créer ».

Je m’étonne donc que l’OAP (titrée « Orientation d’Aménagement », soit OA) présentée dans le dossier de mise en compatibilité du PLU de Niederhausbergen, et donc correspondant à des études plus abouties (selon page 23 du mémoire en réponse), ne le prévoit pas. Ceci est à reprendre.

A l’inverse, l’OAP présentée dans le projet de PLUi ne mentionne pas la bande végétale publique Nord qui, elle, est inscrite dans l’OAP présentée dans le dossier de mise en compatibilité. J’estime que ces divergences, présentées quasiment à la même période au public, ne sont pas acceptables.

Selon proposition de l’Eurométropole, l’OAP du PLUi sera harmonisée à celle de la mise en compatibilité du PLU. De son côté, l’OA du PLU devra tenir compte des études les plus abouties, en particulier au regard de l’intégration paysagère ici mentionnée et, le cas échéant, au regard du bilan de la réunion publique à organiser (chapitre II.4.1.) Ceci fera l’objet d’une réserve à mon avis final.

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II.4.12. Sur les cas particuliers

II.4.12.1. Cas de Mme Béatrice SPRAUER qui demande que le projet (et donc l’expropriation) tienne compte de leur projet personnel de construction d’une maison à l’arrière de l’actuelle.

La réponse du Maître d’Ouvrage est la suivante : « La limite du projet se situera à 30 mètres environ de la façade arrière de la maison de Madame SPRAUER, laissant ainsi un recul très confortable afin de limiter l’impact de ce projet. La voirie projetée permet de prévoir une urbanisation future des fonds de parcelles des propriétaires concernés et une valorisation non négligeable de la valeur du foncier restant à leur appartenir. »

Durant mes permanences, j’avais déjà attiré l’attention des riverains de cette partie de la rue de Bischheim sur le fait que le projet, tel que prévu par Nexity, leur « offre» une voirie valorisant fondamentalement leur foncier puisqu’elle leur permet d’édifier une construction indépendante. A eux de voir par la suite s’ils souhaitent profiter des négociations à venir pour obtenir les attentes de réseaux si ce n’est déjà prévu.

Certes 30 mètres est une distance confortable, d’autant que la largeur de la propriété avoisine également les 30 mètres et, même à vue, l’on constate que les parcelles proposées par Nexity à destination des futures maisons individuelles sont de plus petites surfaces, conformément à la conjoncture actuelle : budget des ménages et réduction de la consommation du foncier.

Mais la difficulté de Mme SPRAUER provient de l’emprise de sa piscine qui a pris ses aises à l’époque où la famille n’imaginait pas être sujette à expropriation. Considérant cette situation de fait, et bien que le POS, approuvé avant toute construction, lui était moins favorable que le projet de mise en compatibilité du PLU, il me semble qu’une rencontre avec Nexity lui serait profitable : pour faire vérifier par des professionnels la faisabilité de son projet de maison, voire pour adapter le périmètre de la DUP. Cette suggestion fera l’objet d’une recommandation dans mon avis final.

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II.4.12.2. Cas de Messieurs Patrick et Rémy VOLTZ qui demandent un accès et une viabilisation pour leurs 2 terrains en limite Sud du futur lotissement, « comme prévu en mai 2015 (Niederinfos n°23) ».

La réponse du Maître d’Ouvrage est la suivante : « Aucune desserte de la parcelle n°328 des consorts VOLZ n’est prévue dans le cadre de la réalisation des Terres du Sud. Un accès à ces parcelles et d’ores et déjà possible par la rue du stade, 3 maisons ont été construites par les consorts VOLZ en utilisant cet accès. L’accès dont il est fait mention dans les orientations d’aménagement de la notice explicative de la DUP – Mise en compatibilité est en fait une liaison douce piétons/cycles depuis les Terres du Sud vers la zone de loisirs. »

Certes, pourquoi ne pas utiliser l’accès commun par la rue du Stade ?

Cependant le plan d’intention (légendé « non contractuel et non validé par la Municipalité ») présenté dans Nieder’infos de mai 2015 indique clairement un accès (flèche) vers la parcelle 328 et les consorts VOLTZ se prévalent d’une promesse faite par le premier magistrat quant à l’accès et la viabilisation de leur parcelle. Dans ces conditions, il me semble légitime pour les VOLTZ de rencontrer le porteur de projet et de voir dans quelle mesure leur demande ne pourrait pas obtenir une réponse favorable, au moins pour l’accès. Cette suggestion fera l’objet d’une recommandation dans mon avis final.

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II. 5. CONCLUSIONS de cette enquête publique unique

II. 5.1. CONCLUSION au titre de l’enquête publique préalable à la DUP du projet de lotissement les « Terres du Sud »

Cette enquête publique unique a mobilisé la population de Niederhausbergen, durant toute l’enquête qui a d’ailleurs été prolongée à la demande du public. En effet, dès mes premières permanences s’est manifestée une opposition massive contre le projet envers laquelle une mobilisation en faveur du projet s’est révélée en fin d’enquête.

Au regard de la taille de la commune et de l’historique du PLU-POS, cette enquête publique unique a été particulièrement complexe, du fait de la superposition de plusieurs éléments dont notamment : - l’opposition massive ci-dessus relatée - l’ampleur des observations du public, parfois présentées sous forme de véritables dossiers quasi professionnels - la dénonciation d’une concertation insuffisante et partiale - des maladresses manifestes dans la communication de part et d’autre, y compris bien avant l’ouverture de l’enquête - le dossier d’enquête relatif à la DUP peu organisé, voire incomplet au niveau des justifications dont celle relative à l’intérêt général - la superposition de l’instruction de l’enquête publique relative au PLU de l’Eurométropole avec la présente enquête - les divergences repérées dans les documents respectifs de ces deux enquêtes

Ce faisceau d’éléments m’a demandé un travail post enquête très important, comme le démontre à la fois le contenu de la demande de renseignements, du mémoire en réponse et de certains chapitres de mon rapport.

L’examen du mémoire en réponse, ainsi que des compléments encore sollicités par la suite, m’a permis d’instruire en toute impartialité mon rapport jusqu’à avoir un avis personnel éclairé.

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Ainsi, après avoir longuement et minutieusement étudié le dossier soumis à enquête, après avoir recueilli les explications de la Commune de Niederhausbergen, de l’Eurométropole de Strasbourg et de Nexity Foncier Conseil, notamment par le biais du mémoire en réponse, de ses nombreuses annexes et des compléments sollicités par la suite, après plusieurs visites sur le terrain, j’ai finalement une opinion d’ensemble favorable sur ce projet de lotissement « les Terres du Sud » à Niederhausbergen qui : - est implanté sur une zone à urbaniser connue depuis plus de trente ans, soit avant l’édification des constructions sur la rue de Bischheim - répond aux contraintes règlementaires à différentes échelles - avait déjà fait l’objet de modifications appropriées pour répondre à certaines demandes des riverains - présente des qualités urbaines au sein de son emprise et dont j’estime que l’intérêt général est justifié, ainsi que je l’ai développé dans les pages ci-dessus.

D’une part, je pense que le Maître d’Ouvrage n’a pas pris la mesure de l’opposition au projet soumis à enquête et de ce fait a parfois négligé la nécessaire communication, ou au moins a commis des maladresses manifestes. Pour autant, je tiens à souligner la qualité du mémoire en réponse réalisé collégialement par le porteur de projet Nexity Foncier Conseil, la commune de Niederhausbergen et l’Eurométropole de Strasbourg

D’autre part, je pense que les opposants au projet n’ont pas pris la mesure des contraintes supra-communales, correspondant à une évolution sans retour de l’urbanisme vers le développement durable dans l’ensemble de ses composantes, mais aussi qu’ils ont négligé les enquêtes publiques antérieures pour s’exprimer sur la localisation de cette zone à urbaniser. Pour autant, je tiens à souligner la courtoisie constante de ce public durant mes permanences et la qualité de certaines observations.

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II. 5.2. CONCLUSION au titre de l’enquête publique relative à la mise en compatibilité du PLU de Niederhausnergen

Cette enquête publique unique a mobilisé la population de Niederhausbergen, durant toute l’enquête qui a d’ailleurs été prolongée à la demande du public. En effet, dès mes premières permanences s’est manifestée une opposition massive contre le projet envers laquelle une mobilisation en faveur du projet s’est révélée en fin d’enquête.

Au regard de la taille de la commune et de l’historique du PLU-POS, cette enquête publique a été particulièrement complexe, du fait de la superposition de plusieurs éléments dont notamment : - l’opposition massive ci-dessus relatée - l’ampleur des observations du public, parfois présentées sous forme de véritables dossiers quasi professionnels - la dénonciation d’une concertation insuffisante et partiale - des maladresses manifestes dans la communication de part et d’autre, y compris bien avant l’ouverture de l’enquête - le dossier d’enquête relatif à la DUP peu organisé, voire incomplet au niveau des justifications dont celle relative à l’intérêt général - la superposition de l’instruction de l’enquête publique relative au PLU de l’Eurométropole avec la présente enquête - les divergences repérées dans les documents respectifs de ces deux enquêtes

Ce faisceau d’éléments m’a demandé un travail post enquête très important, comme le démontre à la fois le contenu de la demande de renseignements, du mémoire en réponse et de certains chapitres de mon rapport.

L’examen du mémoire en réponse, ainsi que des compléments encore sollicités par la suite, m’a permis d’instruire en toute impartialité mon rapport jusqu’à avoir un avis personnel éclairé.

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ENQUETE PUBLIQUE PREALABLE A LA DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE DU PROJET DE LOTISSEMENT « LES TERRES DU SUD » A NIEDERHAUSBERGEN ET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE NIEDERHAUSBERGEN

ANNEXES

1. Décision en date du 31 juillet 2015 de l’Autorité Environnementale

2. Décision en date du 16 mars 2016 de M. le Président du Tribunal Administratif de Strasbourg, désignant le commissaire enquêteur titulaire et le commissaire enquêteur suppléant

3. Arrêté en date du 19 mai 2016 de M. le Préfet du Bas-Rhin, relatif à l’ouverture de l’enquête publique

4. Avis de prolongation de l’enquête publique

5. Certificats d’affichage en date des 15 07 16 et 12 09 16 de la Commune de Niederhausbergen

6. PV de Me IRION des 26 mai et 12 juillet 2016

7. Insertions dans la presse Les Dernières Nouvelles d’Alsace du 25 05 et du 16 06 2016 et pour la prolongation de l’EP du 08 07 2016 Les affiches d’Alsace et de Lorraine du 24 05 2016 et du 14 06 2016 et pour la prolongation de l’EP du 5/8 07 2016

8. Capture d’écran du site internet de la commune de Niederhausbergen

9. Demande de renseignements du Commissaire enquêteur à Monsieur le Maire de Niederhausbergen en date du 26 août 2016.

10. Mémoire en réponse de Nexity Foncier Conseil, de la commune de Niederhausbergen et de l’Eurométropole de Strasbourg réceptionné le 7 septembre 2016

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11. Courrier électronique de Mme PETRY, Secrétaire Général de Mairie en date du 20 septembre 2016

12. Documents de l’INSEE, Enquête de recensement de la population de 2009 à 2015 exposant la population totale de 2014 à 2016

13. PADD du PLU de Niederhausbergen approuvé en décembre 2011, page 7

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