Trondheim kommune

Saksframlegg

NEDRE 60, GNR 409 BNR 487 M. FL. FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN SLUTTBEHANDLING Arkivsaksnr.: 07/9530-40 (105018/09)

Saksbehandler: Sissel Arctander

::: Sett inn innstillingen under denne linja

Forslag til innstilling: Bystyret vedtar reguleringsplan for Nedre Bakklandet 60 som vist på kart i målestokk 1:500, merket Madsø Sveen Arkitekter AS, senest datert 26.06.09 med bestemmelser senest datert 26.06.09.

Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 § 27-2 nr. 1.

::: Sett inn innstillingen over denne linja

Saksfremlegg - arkivsak 07/9530-40 (105018/09) 1 kommune

... Sett inn saksutredningen under denne linja Sammendrag Formålet med planforslaget er om-, til- og påbygging av Nedre Bakklandet 60 fra parkeringshus og kontorbygg, til offentlig parkeringshus og hotell. Byggehøydene øker med 1,5 meter på mønet og 3,1 meter på gesims, og et ubebygd hjørne mot Bakke rundkjøring utbygges. På grunn av omdisponering av areal til hotell blir det 73 færre offentlige parkeringsplasser i parkeringshuset enn i dag.

Rådmannen mener at den planlagte bebyggelsen ivaretar stedskarakteren, og at hotell er en positiv funksjon for området. Oppgradering av allmenningen i Verftstomta og krav om ny gangforbindelse mot elva er svært positive elementer i planforslaget.

Innkjøringen til parkeringshuset beholdes som i dag fra sidegaten Verftstomta, og legges ikke til Nedre Bakklandet slik innsendt planforslag viser. I Verftstomta er biltrafikken liten, gang- og sykkeltrafikken er liten og trafikksikkerheten vil bli god. Det er heller ikke ønskelig med en visuell eksponering av innkjøringen i en av hovedatkomstene til den historiske bydelen Bakklandet. Forslagsstiller er ikke enig i dette og ønsker atkomsten lagt til Nedre Bakklandet. De ønsker å eksponere innkjøringen fra Innherredsveien og anfører at plasseringen av innkjøringen vil ta mer areal i huset og hevder at den er tilstrekkelig trafikksikker.

Bakgrunn Komplett planforslag er mottatt 11. desember 2008 fra Madsø Sveen arkitekter AS. Planforslaget er utarbeidet av Madsø Sveen arkitekter AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver/oppdragsgiver KLP Eiendom Trondheim AS. Planforslaget er utført i samsvar med kommunens reguleringsveileder.

Det innsendte planforslaget er vist i utrykt orienteringsvedlegg nr 2.

Planområdet omfatter disse eiendommene: 409/487, eid av KLP Næringsbygg Trondheim, og 409/94 eid av Trondheim kommune.

Planstatus I kommuneplanens arealdel 2007-2018 defineres området som ”eksisterende bybebyggelse”. Den sier videre: I byggeområder for eksisterende bybebyggelse skal det bygges ut i samsvar med eksisterende stedskarakter. Dette innebærer at gatestruktur, gaterom, plasser og parkrom bevares i størst mulig grad. Bebyggelse og anlegg skal utformes med respekt for omgivelsenes særpreg med hensyn til volum, form og materialbruk. Det skal legges særlig vekt på estetiske og arkitektoniske kvaliteter.

Området inngår i Reguleringsplan nr. R1167a med tilhørende reguleringsbestemmelser for parkeringshus på Verftstomta fra 05.07.83. Bygningen er regulert til privat næringsformål, med en parkeringshusdel og en bryggedel, og en tverrforbindelse for fotgjengere imellom. I parkeringshusets 1. etasje tillates bensinstasjon og lokaler for forretning.

Det nordøstre hjørnet inngår i Reguleringsplan for Nedre Bakklandet 83/85 og Innherredsveien 1-3 fra 27.01.05, reguleringsplan nr. R-0632d, stadfestet 17.03.09. Denne planen tillater ny bebyggelse på hjørnet mot Bakke rundkjøring. Reguleringsformål er kombinert bolig / forretning / kontor. Volumet skal forholde seg til Innherredsveien 2a i dimensjon og uttrykk. Gesimshøyden er +23,5, og maks høyde på inntrukket toppetasje på hjørnet er +26,5.

Saksfremlegg - arkivsak 07/9530-40 (105018/09) 2 Trondheim kommune

I det tilstøtende området mot sør gjelder reguleringsplan for Nedre Bakklandet 56, 58, 58B, 60 og Nygata 30 og 32, reguleringsplan nr. R-157. Bebyggelsen er her regulert til kombinert formål bolig / forretninger / kontor.

Planområdet, eksisterende forhold Bakke Parkeringshus har en svært sentral og godt eksponert beliggenhet på Nedre Bakklandet. Det ligger tett inntil Bakke Bro, er en del av bebyggelsen langs Nedre Bakklandet og Innherredsveien og er samtidig en del av de verdifulle bryggerekkene langs . Det nordøstre hjørnet er et fondmotiv i Innherredsveien som er en hovedinnfartsåre til Midtbyen. Mot sør, mot elva, ligger en allmenning i forlengelsen av sidegaten Verftstomta.

Innherreds- Abrahamsen- veien gården

Bakke P-hus Allmennin

Verftstomta

Nedre Bakklandet

Dagens arealbruk og tilstøtende arealers arealbruk Bygningen benyttes i hovedsak til parkeringshus. Tre bryggformede hus mot Nidelva rommer kontorer og en kiosk på bakkeplan. Den omkringliggende bebyggelsen er en blanding av boliger, forretninger og kontorer. Tilstøtende allmenning er på gjeldende reguleringsplan regulert til kjøreveg og friområde (park).

Landskap Bebyggelsen ligger på en svakt skrånende tomt omkranset av veier på tre sider og Nidelva på den fjerde. Det er en etasje i høydeforskjell mellom 1. etasje mot Bakke bru og allmenningen i sør. Nidelva er viktig for bylandskapet, biologisk mangfold og som et opplevelseselement. Bebyggelsen på Bakklandet/Møllenberg og danner bakteppe for bebyggelsen på Bakklandet og .

Almenningen i sør vil ha gode solforhold på ettermiddagen, mens fortausarealet mot Bakke bru ligger i skygge størstedelen av dagen.

Grunnforhold Området ligger innenfor kvikkleiresone med høy faregrad.

Forurensning i grunnen/ Kulturminner i grunnen I ”Aktsomhetskart forurenset grunn” utarbeidet av Trondheim kommune, er området vist som forurenset og

Saksfremlegg - arkivsak 07/9530-40 (105018/09) 3 Trondheim kommune er avmerket som ”Historiske opplysninger om tidligere virksomhet”.

Saksfremlegg - arkivsak 07/9530-40 (105018/09) 4 Trondheim kommune

Ledninger Vann og avløpsnettet ligger i Verftstomta og Nedre Bakklandet.

Bebyggelsesstruktur/ arkitektonisk særpreg Nedre Bakklandet 60 ligger på grensen mellom det flate Bakklandet og det skrå Møllenbergområdet, der Innherredsveiens bybebyggelse møter Bakklandet, i overgangen mellom Midtbyen og det ytre sentrumsområdet.

Bygningen danner avslutning av bryggerekka mellom Gamle Bybro og Bakke bro. Det typiske for bebyggelsen mellom disse to broene er saltakshus i tre, med bryggemotiv, og gavlveggen vendt mot elva. På en del av bryggene står fronten på peler i vannet. Nedre Bakklandet 60 består av to deler med en overbygd gangpassasje mellom. Delen mot elva har bryggemotiv mens det store parkeringsvolumet bak har flatt tak med avfasede kanter.

På mange av de eksisterende bryggene vender den andre gavlsiden mot mer eller mindre lukkede gårdsrom. Ny og lavere bebyggelse danner fasaderekker inn mot Nedre Bakklandet. Hovedmaterialet i denne bebyggelsen er tre.

Husene lengst nord på Nedre Bakklandet og nærmest parkeringshuset har en annen karakter og skala. Disse er klassiske byhus i pusset mur. Øst for parkeringshuset ligger Møllenberg med sine særegne bygårder i tre, anlagt i et tett gatemønster. På motsatt side av Innherredsveien ligger den høye Abrahamsengården som danner en avslutning av bebyggelsen langs Innherredsveien.

Byplanhistorie Verftstomta, stedet der p-huset nå ligger, har aldri hatt tradisjonelle ”bryggetomter”, dvs. langstrakte parseller med pakkhus vendt mot vannet og byboliger med butikk i den andre enden mot gata. Derimot vet man sikkert at byens første skipsverft lå på tomta fra 1780. Bakke bro ble bygget i sin første utgave i 1885, da var antakelig Verftstomta i offentlig eie, og fotografier fra omkring århundreskiftet viser ingen andre bygninger enn mindre lagerskur. Senere (muligens under 2. verdenskrig) ble det satt opp et større pakkhus på tomta. Etter det var det en bilforretning/ bensinstasjon på stedet. I 1983 ble Bakke parkeringshus bygget.

Trafikkforhold Nord for Nedre Bakklandet 60 ligger en hovedinnfartsåre til Midtbyen, Bakke bru. På østsiden av planområdet ligger den eneste biladkomsten til Nedre Bakklandet.

Det er en betydelig gang- og sykkeltrafikk som skal til Midtbyen, Bakklandet, Møllenberg og Nedre Elvehavn. Det er også mye buss- og biltrafikk i Innherredsveien og Bakke bru. Ferdigstillingen av Nordre avlastningsveg i 2010 forventes å føre til redusert biltrafikk over Bakke bru.

Sidegaten Verftstomta har relativt lite trafikk, kun adkomst til P-hus, parkering for boliger i Nedre Bakklandet 56, samt nyttetrafikk til boliger og næringsbebyggelse sør for planområdet.

I bygget er det i dag en overdekket fotgjengerpassasje fra nordsiden av bygget til sørsiden. Passasjen er kun åpen i parkeringshusets åpningstider. Hovedinngangen til Nedre Bakklandet 60 ligger mot Bakke bru.

Energiforsyning

Saksfremlegg - arkivsak 07/9530-40 (105018/09) 5 Trondheim kommune

En trafokiosk med 2 stk 230V trafoer er etablert i underetasjens sørøstre del.

Planprosess Reguleringsarbeidet er lovlig kunngjort og varslet henholdsvis 14.01.08 og 11.01.08.

Innspill til planforslaget før første gangs behandling

Trondheim politikammer Av- og påstigningsplass for drosje foran hovedinngang bør ikke utformes slik at den krysser fortauet. Det er i tillegg viktig at gangbanen er åpen mot Nidelva (kun rekkverk) slik at dette ikke blir en uoversiktlig oppholdsplass. Riggplass, utkjøring av masser, framkommelighet for fotgjengere og biler må planlegges. Det må avklares om P-huset kan være åpent i byggetiden.

Kommentar: Merknadene er imøtekommet. P-huset må være stengt i byggetiden.

Trondheim Energi Fjernvarme Det skal legges fjernvarmerør under Bakke bru og videre til Nedre Bakklandet.

Kommentar: Fjernvarme vil bli ført fram langs underkant dekke av bryggene og vil ikke bli synlig.

Trondheim Energi Nett AS Trondheim Energi Nett har anleggskomponenter som mest sannsynlig vil komme i konflikt med berørte område. Permanent og/eller midlertidig flytting av disse må bekostes av den som initierer arbeidet.

Kommentar: Dette vil bli sikret i en avtale mellom tiltakshaver og netteier.

Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Fylkesmannen minner om at ev. støyproblematikk må ivaretas.

Kommentar: Dette er ivaretatt i planbestemmelsene.

Statens Vegvesen Disponeringen av det offentlige trafikkarealet ennå ikke er avklart i Innherredsveien, etter åpningen av Nordre avlastningsveg. Det utarbeides for tiden et forslag til sykkeltrasé over Bakke bru og videre mot . Kryssing av drosjer over gang- og sykkelveg er ingen trafikksikker løsning og må derfor utformes på en annen måte.

Kommentar: Merknaden er imøtekommet.

Riksantikvaren, Distrikt nord Nedre Bakklandet 60 ligger like utenfor grensen for det fredede kulturminnet ”Middelalderbyen Trondheim” og dermed utenfor Riksantikvarens ansvarsområde.

NTNU Vitenskapsmuseet De varsler at inngrep i sjøen kan medføre konflikt med eventuelle kulturminner under vann.

Saksfremlegg - arkivsak 07/9530-40 (105018/09) 6 Trondheim kommune

De gjør oppmerksom på et skipsvrak som ble påtruffet under bygging av Nedre Bakklandet 56. Det antas at store deler av vraket fortsatt ligger under gateplan sør for parkeringshuset, mot Fischebryggene. Inngrep i gatebildet her vil således medføre automatiske arkeologiske undersøkelser. NTNU Vitenskapsmuseet skal ha planen til uttalelse av hensyn til mulighet for marinarkeologiske kulturminner i området. Kommentar: Det vises til kommentar til fylkeskommunens høringsuttalelse under.

Første gangs behandling Det vises til bygningsrådets/det faste utvalg for plansakers vedtak i sak 19/09, i møte 03.02.09. (Se utrykt orienteringsvedlegg 3.)

Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag til reguleringsplan med planbestemmelser for Nedre Bakklandet 60 ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring.

Planforslaget har mange positive elementer, men følgende må endres før sluttbehandling: - Parkeringshuset må reguleres til offentlig formål. - Publikumsrettet aktivitet i førsteetasje mot gangveg 1 og i H/P 1 må sikres.

Planforslaget bør for øvrig bearbeides som beskrevet i saksframstillingen.

Planen er vist på kart i målestokk 1:500, merket Madsø Sveen Arkitekter AS datert 20.11.08, og i bestemmelser sist endret 20.11.2008.

I saksframstillingen het det at følgende punkter burde bearbeides videre før sluttbehandling: - Det må sikres adkomst til hotell fra allmenning. - Volum på og under offentlig trafikkareal mot Bakke bru, og volum på en etasje mot allmenning må bearbeides. Det må også vurderes om førsteetasje i H/P 1 bør reduseres. - Gangadkomst til parkeringshus bør flyttes nærmere sentrum, og biladkomsten mot Nedre Bakklandet bør vurderes igjen. - Snuplass mot allmenning anbefales redusert / omarbeidet.

Strekpunkt 1 er oppfylt. Strekpunkt 2 er etter nærmere vurdering ikke oppfylt, fordi disse volumene ikke får store konsekvenser for bruken av de offentlige arealene, og at de i tillegg har noen positive kvaliteter. Strekpunkt 3 er ikke oppfylt fordi forslagsstiller ikke ønsker endringen og rådmannen etter nærmere vurdering mener at plasseringen av inngangen likevel er akseptabel. Strekpunkt 4 er ikke oppfylt fordi dette ikke lot seg gjøre av tekniske årsaker.

Høringsuttalelser og merknader

NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat), datert 20.03.09 Området ligger innenfor kvikkleiresone med høy faregrad, og planforslaget vil medføre at flere folk oppholder seg der, også nattestid. NVE har innsigelse mot reguleringsplanen inntil områdestabiliteten har blitt dokumentert som tilfredsstillende, eventuelt at det tas inn i en planbestemmelse om at slik dokumentasjon skal foreligge før anleggsarbeidene starter opp.

Kommentar: Det er tatt inn bestemmelse som sikrer at dette forholdet ivaretas i

Saksfremlegg - arkivsak 07/9530-40 (105018/09) 7 Trondheim kommune

byggesaken. NVE har bekreftet i brev datert 16.06.09 at grunnlaget for NVEs innsigelse er bortfalt.

Kystverket, datert 05.03.09 Under forutsetning av at formålet ”Friområde i sjø” endres til ”Havneområde i sjø” har Kystverket ingen innvendinger til at planen egengodkjennes.

Kommentar: Merknaden er imøtekommet. Sør-Trøndelag fylkeskommune, datert 06.03.09 - Forutsetter at inngrep i grunnen avklares med Vitenskapsmuseet, NTNU, jevnfør brev av 12.03.08 fra Vitenskapsmuseet til Madsø Sveen Arkitekter AS, da det kan være muligheter for marinarkeologiske funn i området. - Minner om den generelle aktsomhetsplikten etter § 8 i kulturminneloven. - Påpeker at tomta har en sentral plass i bybildet, og at det derfor bør legges stor vekt på den arkitektoniske utformingen av prosjektet.

Vilkår for egengodkjenning: Ingen, forutsatt at inngrep i grunnen avklares med Vitenskapsmuseet.

Kommentar: Når det gjelder vilkåret for egengodkjenning er planforslaget sendt Vitenskapsmuseet til uttalelse, men det er ikke mottatt svar innen fristen. Dette tolkes dit hen at det ikke foreligger merknad og at innsigelsen kan trekkes. Svaret er etterlyst. Hvis det likevel viser seg at vilkåret må opprettholdes vil saken trekkes fra behandling. Merknadens to siste strekpunkt er imøtekommet.

Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert 13.03.09 Har ingen merknader.

Statens vegvesen, datert 06.03.09. Ingen merknader til planen.

Trondheim kommune, internt Det er kommet inn innspill fra stabsenheten, datert 11.03.09, og fra miljøenheten, datert 10.30.09. Disse innspillene er ivaretatt i planforslaget.

Beskrivelse av anbefalt planforslag

Planlagt arealbruk Bebyggelsen skal brukes til offentlig parkeringshus og privat hotell med ca. 180 rom, samt en mindre del til utleie for kiosk o.l.

I forslag til planbestemmelser er det stilt krav om at parkeringshuset skal ha minst 289 biloppstillingsplasser. Parkeringshuset er regulert offentlig slik at den allmenne tilgjengeligheten kan sikres for framtida, slik at bruken av plassene kan styres i samsvar med parkeringspolitikken, for eksempel mot besøkende til Midtbyen og Bakklandet framfor for eksempel arbeidsparkering.

Hotellet vil ligge i den delen av bebyggelsen som vender mot elva samt i de to øverste etasjene på toppen av parkeringshuset. Det er stilt krav om publikumsrettet aktivitet i underetasjen ut til allmenningen, og

Saksfremlegg - arkivsak 07/9530-40 (105018/09) 8 Trondheim kommune forretning i første etasje på hjørnet mot Bakke rundkjøring. Det skal etableres en offentlig gangforbindelse i forkant av bryggerekka mot Nidelva på nivå med allmenningen mot sør. Det reguleres gangveg på alle sider av bygget. Verftstomta reguleres til offentlig trafikkformål; kjøreveg.

Bebyggelsens utforming og plassering Planforslaget tillater riving av eksisterende bryggedel, og gjenoppbygging av ny bryggedel etter hovedsaklig samme form, men med økte høyder: Møne blir 1,6 meter høyere, gesims blir 3,1 meter høyere og takvinkelen blir slakere. Utforming av disse er sett i sammenheng med eksisterende brygger langs elva med hensyn til form, takvinkel og høyder.

Planforslaget tillater videre at parkeringshusdelen bygges på med en halvetasje mot nord, en økning på 4,2 meter. (Se oppriss i orienteringsvedlegg 3.)

Den nye bebyggelsen har hotellrom i de øverste etasjene hvor det også etableres et indre gårdsrom. Taket er flatt og avfaset på kantene med en helning på ca. 20 grader. Parkeringshuset har størst høyde mot Innherredsveien der gaterommet er bredt. Dessuten har bygningene på motsatt side av veien, på Nedre Elvehavn-siden, en større høyde og skala enn bygningene på Bakklandet. Mot Nedre Bakklandet trappes volumet ned slik at gesimshøyden tilpasses høyden på nabobygningene. Mot Verftstomta vil bygningen få en høyde som er lavere enn nytt bygg på motsatt side av gaten.

Hjørnet mot rundkjøringen i Innherredsveien blir bebygd. Her er bygningen avrundet, og det er plassert et ekstra volum på taket på hjørnet. Begrunnelsen for den ekstra høyden er at dette hjørnet sammen med Innherredsveien 2a (Abrahamsengården) og evt. ny bygning i Bakkegata 1a/ 2 skal danne portaler både mot Midtbyen og mot bebyggelsen på Bakklandet.

Planforslaget tillater takoppbygg for tekniske føringsveger for ventilasjonsanlegg, på taket av parkeringshusdelen. Arealbehovet vil være ca. 430 m2 og høyden ca. 1,2 m over ferdig tekket tak, dvs. ca. 0,8 cm over maks gesims. Bestemmelsene sikrer at plassering og utforming av teknisk anlegg skal godkjennes av kommunen.

Det foreslås et mindre volum på nivå med gangveg GV1, mot Bakke bru, for tekniske rom. Dette skal ha samme høyde som fortau mot Bakke bru. I tillegg foreslås det et mindre volum mot allmenningen. Dette er et volum på en etasje, men som også inneholder rømningstrapp fra parkeringshuset.

Saksfremlegg - arkivsak 07/9530-40 (105018/09) 9 Trondheim kommune

Intensjonen er en helhetlig bearbeidelse av bygningens fasader med hensyn til uttrykk og detaljer. I reguleringsbestemmelsene er det vektlagt at bebyggelsen skal gis høy arkitektonisk kvalitet både når det gjelder det enkelte objektet, men også i sammenheng med bebyggelsen rundt. Det kreves vinduer i fasaden mot gangvegen langs elva.

10 % av hotellrommene innenfor planområdet planlegges med universell utforming iht. tekniske forskrift og Trondheim kommunes ”Veileder publikumsbygg”.

Adkomst Hovedinngangen til hotellet vil være fra Innherredsveien, litt vest for nåværende inngang. Det skal

Saksfremlegg - arkivsak 07/9530-40 (105018/09) 10 Trondheim kommune også være adkomst til hotellet fra allmenningen. Adkomst med taxi skal skje fra Verftstomta. Ny gangadkomst til parkeringshuset flyttes lengre øst, til det nye hjørnebygget mot rundkjøringen.

Kjøreadkomst til p-hus foreslås fra Verftstomta.

Varelevering vil skje fra Verftstomta. Adkomst for parkering, avfallshåndtering og varelevering til Nedre Bakklandet 56 m.fl. skjer også fra Verftstomta. Varelevering til salgslokale på hjørnet Nedre Bakklandet og Innherredsveien vil skje fra Nedre Bakklandet.

Parkering Det legges ikke til rette for egne bilparkeringsplasser for hotellet. Ifølge parkeringsnormen vil det kreves færre enn 10 sykler for ansatte og besøkende. Dette skal løses innenfor bebyggelsen.

Renovasjon Renovasjon vil foregå fra gate i Verftstomta slik som i dag. Oppbevaring av avfall løses innenfor bebyggelsen.

Infrastruktur Det er tilstrekkelig kapasitet på eksisterende vann- og avløpsnett. Overvann fra tak et. kan kanaliseres direkte ut i Nidelva.

Energiforsyning Den ene av de to eksisterende trafoene vil bli erstattet av en 400V trafo for forsyning av nytt bygg. Eiendommen vil bli tilknyttet fjernvarme som energikilde.

Geoteknikk Planbestemmelsene krever at det skal gjøres rede for områdestabiliteten både i anleggsfasen og ved ferdigstilling, før igangsettingstillatelse kan gis. Rambøll a.s. har foretatt en vurdering av bæreevnen på eksisterende peler. Utnyttelsen av eksisterende peler kan økes med 15 %.

Andre forhold Det vil bli graving i grunnen i forbindelse med nybygg i det nordøstre hjørnet, ca. 172 m², samt på en smal stripe langs søndre yttervegg, ca. 154 m². Den generelle meldeplikten etter kulturminneloven må ivaretas.

Offentlige trafikkarealer Det foreslås ny gangtrasé mot elva som ledd i en sammenhengende gangmulighet langs vannet fra Bakklandet under Bakke bru til Nedre Elvehavn. Traséen øker tilgjengeligheten til vannet og har potensial til å bli en attraktiv og opplevelsesrik promenaderute som et tilskudd til det øvrige gatenettet. Rekkverk skal være gjennomsiktig, slik at det er godt inn- og utsyn, av hensyn til opplevelsen av trygghet. Gangvegen er imidlertid bare to meter bred, og 1,6 meter bred der hvor søyler fra hotellbebyggelsen føres ned. Dører ut mot gangvegen vurderes allikevel som akseptable, da det offentlige trafikkområdet utenfor er regulert som gangveg, ikke sykkelveg. Gangvegen blir smal, med flere knekker, som gjør at eventuelle syklister ikke vil kunne ha høy fart. Bestemmelsene sikrer i tillegg at dører ut mot gangveg 1 ikke kan slå utover, av hensyn til gangtrafikken. Utformingen av gangvegen gjør at det ikke kan gjennomføres veivedlikehold med kommunens standardløsninger. Det bør derfor inngås avtaler med huseier om drift og vedlikehold av dette arealet.

Saksfremlegg - arkivsak 07/9530-40 (105018/09) 11 Trondheim kommune

Det foreslås å tillate kjeller for hotellet under offentlig gangveg mot Innherredsveien.

Saksfremlegg - arkivsak 07/9530-40 (105018/09) 12 Trondheim kommune

Planforslaget sikrer også opparbeiding av en gangundergang under Bakke bru, med ny belegning og belysning. Det foreslås etablert en ny trapp mellom fortau mot Innherredsveien og gangveg langs Nidelva. Allmenningen i enden av Verftstomta skal opparbeides med et grønt preg, og det skal legges til rette for opphold. Kjørearealet på allmenningen er dimensjonert slik at liten lastebil kan snu her, og personbiler kan snu uten å måtte rygge. Mot Innherredsveien vil det på fortsatt være plass til sykkelrute bak bussholdeplass/ skur, slik som i dag, og det vil være plass til oppstilling av bysykler mot Innherredsveien.

I planforslaget tillates det at vare- og avfallslevering skjer over fortau på nordøstre del av allmenningen. Fotgjengere kan enkelt komme seg over til fortau på andre siden av gaten når henting og levering foregår.

Utforming av offentlig trafikkområde skal følge opparbeidelsesplan som skal godkjennes av Trondheim kommune før igangsettingstillatelse for nybygg.

Rekkefølgebestemmelser sikrer at samtlige offentlige trafikkarealer og ny kaifront på gangveg mot Nidelva og deler av allmenning skal opparbeides for det gis brukstillatelse for nybygg.

Plan som viser riggområde, transportruter for anleggstrafikk, skjerming mot anleggsstøy og framkommelighet for fotgjengere et. skal foreligge samtidig med søknad om rammetillatelse for ny bebyggelse.

Brukbarhet og tilgjengelighet Trondheim kommunes veileder om publikumsbygg skal legges til grunn for utforming av forhold knyttet til brukbarhet og tilgjengelighet for alle.

Unntaket her er trapp mellom gangveg mot Nidelva og fortau langs Innherredsveien. Her lar det seg ikke gjøre å få til ramper. Gangvegen har imidlertid trinnfri tilgang fra allmenningen i sør, og fra nord sikrer gjeldende plan for området nord for Bakke bru trinnfri adkomst.

Foreløpig framdriftsplan Forslagsstiller opplyser at det er planlagt ferdigstillelse høst 2010.

Vesentlige konsekvenser av planforslaget

Konsekvenser for stedskarakteren Bebyggelsens høyde øker i forhold til i dag, men bebyggelsen er fortsatt godt tilpasset maksimal byggehøyde på Bakklandet og søndre deler av Nedre Elvehavn, hvor den maksimale høyden ligger på ca. kote + 22,5. (Se orienteringsvedlegg 3 og modell.) En studie av sol- og skyggeforhold viser at bebyggelsen ikke gir en vesentlig endret situasjon for tilgrensende byrom og nabobebyggelse. (Se orienteringsvedlegg 5.) Konsekvensen er akseptabel.

Konsekvenser for tilgjengelighet Kapasiteten i parkeringshuset vil bli redusert med 73 plasser i forhold til i dag og parkeringshuset vil være stengt i et år på grunn av anlegget. Parkeringskapasiteten i området er i dag god, men det er mange aktuelle planer både om fortetting og om reduksjon av parkeringsplasser i området. Konsekvensen vurderes likevel som akseptabel.

Flytting av parkeringshusets gangadkomst medfører en økning av avstanden til Midtbyen på ca 45 meter,

Saksfremlegg - arkivsak 07/9530-40 (105018/09) 13 Trondheim kommune noe som ikke vurderes som problematisk. Allmenning mot elva vil avsperres og brukes som riggområde i anleggsperioden, på den andre siden medfører realisering av planen at gangforholdene vil blir bedre og konsekvensen er derfor akseptabel.

Økonomiske konsekvenser for kommunen Forslagsstillers planforslag medfører ingen økonomiske konsekvenser for kommunen.

Rådmannens vurdering og anbefaling Rådmannen mener at det er positivt at eiendommen utvikles med ny bruk, og at de offentlige arealene oppgraderes. Den foreslåtte bebyggelsen innebærer en fortetting som samtidig er tilpasset stedkarakteren. Hotellfunksjonen vil kunne bidra til å skape liv i området på kveldstid og i helger. Ny gangforbindelse langs elva er et viktig bidrag til å skape sammenhengende ganglinjer langs elva, og dermed flere muligheter for rekreasjon i sentrum.

Forslagsstiller er imidlertid uenig i forslaget om å beholde utkjøringen fra parkeringshuset til sidegaten Vertstomta, og ønsker utkjøringen lagt til Nedre Bakklandet av følgende grunner: o Synlighet og tilgjengelighet er positivt for parkeringshusets brukere, og gir best mulig forutsetninger for drift. o Trafikksikkerhetsmessig er løsningen like god, og l tilsvarer andre parkeringshus i byen. o Orientering, logistikk og øvrige tiltak i parkeringshuset vil bli enkle og gode, og arealene blir effektivt utnyttet. o Avkjørsel fra Nedre Bakklandet gjør at utbygger ikke vil få problemer med å oppfylle kravet om 305 parkeringsplasser som ble forutsatt i høringsforslaget. En adkomst fra Verftstomta gjør at det blir plass til ca. 16-20 parkeringsplasser færre innenfor det planlagte parkeringshuset. Ved valg av Verftstomta som biladkomst, så bør krav til antall parkeringsplasser reduseres til 289.

Synlighet for parkeringshusets brukere er vurdert opp mot karakteren til Nedre Bakklandet som et viktig byrom og atkomst til en av Trondheims mest kjente og attraktive historiske bydeler. For å ivareta siktforhold må innkjøringen også gjøres bred og dominerende. Det vises til orienteringsvedlegg 6.1. Rådmannen mener derfor at det siste forholdet bør veie tyngst.

Vi er ikke enig i at trafikksikkerheten er like godt ivaretatt i de to alternativene. Påstanden bygger blant annet på et resonnement om at utkjøring over fortau er like konfliktfylt som utkjøring over fotgjengerfelt. Det vises til orienteringsvedlegg 6. Rådmannen er ikke enig i dette. Nedre Bakklandet har mange fotgjengere og mange syklister samt biltrafikk til Nedre Bakklandet. Avstanden til rundkjøringen er også relativt kort. Med en utkjøring fra et større parkeringshus i tillegg kan situasjonen lett bli uoversiktig og dermed farligere, særlig for myke trafikanter.

Det siste strekpunktet er imøtekommet i planforslaget, kravet til antall parkeringsplasser i parkeringshuset er redusert til 289. Alternativet hadde vært å redusere antall hotellrom. På grunn av parkeringsanleggets konstruksjon ville denne reduksjonen blitt på hele 30 rom, fra 180 til 150 rom, noe som forslagsstiller er sterkt i mot.

Saksfremlegg - arkivsak 07/9530-40 (105018/09) 14 Trondheim kommune

Rådmannen anbefaler på dette grunnlaget at planforslaget vedtas.

... Sett inn saksutredningen over denne linja Rådmannen i Trondheim, 09.07.2009

Håkon Grimstad Ann-Margrit Harkjerr kommunaldirektør byplansjef

Vedlegg: Saksvedlegg 1: Reguleringskart, senest endret 26.06.09 Saksvedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, senest endret 26.06.09

Orienteringsvedlegg 1: Illustrasjonsplan, datert 26.06.09 Orienteringsvedlegg 2: Oversiktskart med planomriss, målestokk 1:1000 Orienteringsvedlegg 3: Oppriss, målestokk 1:500 og tverrsnitt, målestokk 1:250 Orienteringsvedlegg 4: Perspektiver, datert 20.11.08 og 22.08.08 Orienteringsvedlegg 5: Sol- /skyggestudie Orienteringsvedlegg 6: Forslagsstillers vurderinger av kjøreatkomst til p-hus, div dokument.

Utrykt orienteringsvedlegg 1: Brev fra NVE, datert 16.06.09. Utrykt orienteringsvedlegg 2: Innsendt planforslag Utrykt orienteringsvedlegg 3: Bygningsrådets/det faste utvalg for plansakers vedtak i sak 19/09, i møte 03.02.09 Utrykt orienteringsvedlegg 4: Innkomne merknader Øvrig orienteringsvedlegg: Modell i målestokk 1:500

Saksfremlegg - arkivsak 07/9530-40 (105018/09) 15