PROPERTY REPORT L’INVESTISSEMENT EN 2012 T2 PROPERTY REPORT - L’Investissement en France - juillet 2012 2

cONTACTS NOS IMPLANTATIONS EN FRANCE

RESEARCH Siège social Dijon Nancy 167, Quai de la Bataille de Stalingrad 167, Quai de la Bataille de Stalingrad Immeuble le Richelieu Immeuble Les Portes d’Austrasie 92867 Issy-les-Moulineaux Cedex 92867 Issy-les-Moulineaux Cedex 10, boulevard Carnot 40 rue Victor Tél. : +33 (0)1 47 59 20 00 Tél. : +33 (0)1 55 65 20 04 21000 Dijon 54000 Nancy Tél. : +33 (0)3 80 67 35 72 Tél. : +33 (0)3 83 95 88 88 Île-de-France Richard MALLE Grenoble Bagnolet Directeur Immeuble Le Grenat 4, mail Pablo Picasso Immeuble Les Mercuriales 1 [email protected] 3, avenue du Doyen Louis Weil BP 61611 40 rue Jean Jaurès 38000 Grenoble 44016 Nantes Cedex 01 93170 Bagnolet Assia TAIBI Tél. : +33 (0)4 76 85 43 43 Tél. : +33 (0)2 40 20 20 20 Analyste investissement Senior Tél. : +33 (0)1 49 93 70 00 [email protected] Nice Issy-les-Moulineaux 100, Tour de Lille Immeuble Phoenix – Arénas 167, Quai de la Bataille de Stalingrad Boulevard de Turin 455, promenade des Anglais 92867 Issy-les-Moulineaux Cedex 59777 Euralille 06285 Nice Cedex 3 Tél. : +33 (0)1 55 65 20 04 Tél. : +33 (0)3 20 06 99 00 Tél. : +33 (0)4 93 18 08 88

Saint-Ouen-l’Aumône Orléans investissement 14 rue du Compas Tour Part-Dieu 16, rue de la République transaction BP 49254 129, rue Servient 45000 Orléans Saint-Ouen-l’Aumône 69326 Lyon Cedex 3 Tél. : +33 (0)2 38 62 09 91 Olivier AMBROSIALI 95078 Cergy Pontoise Cedex Tél. : +33 (0)4 78 63 62 61 Rennes Directeur Investissement Île-de-France Tél. : +33 (0)1 34 30 86 40 Tél. : +33 (0)1 47 59 17 49 Centre d’affaires Athéas 44, boulevard de Dunkerque 11, rue Louis Kerautret-Botmel [email protected] Régions CS11527 35000 Rennes Annecy 13235 Marseille Cedex 2 Tél. : +33 (0)2 99 22 85 55 Arnaud BOYER DE BOUILLANE PAE Des Glaisins Tél. : +33 (0)4 91 56 03 03 Directeur Grandes Opérations Île-de-France 19, avenue du Prè-de-Challes Rouen Tél. : +33 (0)1 47 59 21 27 74940 Annecy-le-Vieux Metz Immeuble Le Bretagne [email protected] Tél. : +33 (0)4 50 64 12 12 WTC-Technopôle de Metz 57, avenue de Bretagne 2, rue Augustin Fresnel 76108 Rouen Cedex 1 Bordeaux Pierre-Michel OLIVIER 57082 Metz Cedex 3 Tél. : +33 (0)2 35 72 15 50 Les Bureaux de la cité Tél. : +33 (0)3 87 37 20 10 Directeur Investissement Régions 23, Parvis des Chartrons Strasbourg Tél. : +33 (0)1 47 59 23 61 33074 Bordeaux Cedex Montpellier Immeuble Europe [email protected] Tél. : +33 (0)5 56 44 09 12 Immeuble Le Triangle 20, place des Halles 26, allée Jules Milhau 67000 Strasbourg Etienne PRONGUE Clermont-Ferrand CS 89501 Tél. : +33 (0)3 88 22 19 44 Directeur Investissement international Immeuble le Kléper 34265 Montpellier Cedex 02 Toulouse Tél. : +33 (0)1 47 59 23 35 3, rue Kléper Tél. : +33 (0)4 67 92 43 60 Immeuble le Sully [email protected] 63100 Clermont-Ferrand Tél. : +33 (0)4 73 90 89 88 Mulhouse 1, place Occitane BP 80726 Immeuble Europe 31007 Toulouse Cedex 6 Franck Poizat 20, place des Halles Tél. : +33 (0)5 61 23 56 56 Directeur adjoint 67000 Strasbourg Investissement logistique France Tél. : +33 (0)3 88 22 19 44 Tél. : +33 (0)1 47 59 17 34 [email protected] PROPERTY REPORT - L’Investissement en France - juillet 2012 3

Sommaire

Synthèse 4

Contexte macro-économique 5

L’investissement en France 6

L’investissement en bureaux en Île-de-France 7

L'investissement en Régions 8

Chiffres clés 9

Secteurs géographiques Immostat 11

Glossaire 12 PROPERTY REPORT - L’Investissement en France - juillet 2012 4

Synthèse

Malgré une croissance économique atone et des marchés locatifs en perte de vitesse, l’investissement en immobilier d’entreprise en France enregistre une belle performance au cours du 1er semestre 2012 avec 6,6 milliards d’engagements. Cette période aura été notamment marquée par la concrétisation de transactions d’envergure et le retour d’investisseurs étrangers. Cependant, après avoir enregistré 18,1 milliards d’euros d’investissements en 2011, un ralentissement est anticipé sur l’ensemble de l’année 2012.

Le marché français affiche une hausse de 20 % (S1 2012 / S1 2011) • Les transactions supérieures à 100 millions d’euros ont représenté 50 % des volumes investis en France • Les bureaux restent en tête avec 66 % des engagements • Les investisseurs étrangers redeviennent majoritaires avec 51 % des investissements en France

Stabilisation des volumes en Régions • La rareté des offres "prime" en Régions représente un frein • Les SCPI ont soutenu le marché en Régions • Les taux de rendement "prime" restent stables

Repli du marché en 2012 • Le repli de la croissance anticipé et les conséquences sur les marchés locatifs provoqueront une baisse des volumes investis en 2012 • Les taux de rendement "prime" devraient rester stables au cours des prochains trimestres • Les volumes d’engagements devraient atteindre 13-15 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année 2012

Juillet 2012 PROPERTY REPORT - L’Investissement en France - juillet 2012 5

Croissance et Conjoncture en France Contexte macro-économique Une croissance économique atone prévue en 2012 PIB (glissement annuel) PMI - Services PMI - Industrie % Indice Bien que jusqu’à présent, la France se soit montrée particulièrement 5 70 résiliente par rapport à la plupart de ses voisins européens, elle n’a 4 2011 pu éviter la détérioration de ses perspectives de croissance dans 2010 +1,7 % +1,6 % 3 2009 le sillage de la Zone euro. Ceci se manifeste notamment dans les -3,1 % 2012 +0,2 % 60 2 dernières enquêtes conjoncturelles avec des indices PMI Services et Industrie qui fléchissent entre le premier et le second trimestre 1 2012. L’année 2011 avait enregistré une croissance satisfaisante 0 50 à +1,7 % en moyenne, néanmoins, elle aura été caractérisée par -1 l’amorce d’une dynamique baissière. Celle-ci, consécutive à la -2 poursuite de la crise européenne, se confirme et s’accentue en 40 -3 2012. Au premier trimestre 2012, l’activité économique française

-4 a crû faiblement pour avoisiner +0,3 % (en glissement annuel) après +1,2 % au quatrième trimestre 2011. En outre, le taux de -5 30 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Real Estate - Research Juillet 2012 BNP Paribas chômage devrait atteindre 10,2 % en moyenne en 2012 contre 9,7 % l’année précédente. Ce chômage élevé, la faible compétitivité de la Source : INSEE, Reuters, Prévisions BNP Paribas France, mais aussi la rigueur budgétaire sont autant de facteurs qui pèsent sur l’activité. Néanmoins, si la croissance française en 2012 semble particulièrement fébrile, elle reste au-delà de la moyenne européenne prévue à -0,4% pour l’année 2012, de nombreux pays européens accusant une contraction de leur produit intérieur brut. Ination en France En 2013, l’activité économique en France devrait se redresser avec glissement annuel une croissance attendue autour de +0,9%.

%

4 Ralentissement de l’inflation en 2012 Dans cet environnement difficile, les anticipations d’inflation sont 2011 3 +2,1 % orientées à la baisse avec une inflation globale qui ralentit depuis 2012 2010 +2,0 % le début de l’année. Ainsi, les prix à la consommation devraient +1,5 % 2 progresser de 2 % en moyenne sur l’année 2012 contre 2,1 % en 2009 +0,1 % 2011. Cette dynamique baissière devrait perdurer à court terme avec le recul des prix pétroliers et à long terme avec l’assombrissement 1 des perspectives de croissance et d’emploi. En particulier, un taux de chômage élevé devrait modérer la hausse des salaires. La tendance 0 est similaire à l’échelle européenne avec, d’une part, une dissipation des tensions inflationnistes et, d’autre part, une dégradation

-1 des perspectives économiques, deux arguments en faveur d’un

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Real Estate - Research Juillet 2012 BNP Paribas assouplissement monétaire de la Banque centrale européenne (BCE).

Source : INSEE, Prévisions BNP Paribas Des taux d’intérêts en Zone euro à leur plus bas niveau La BCE a abaissé en juillet 2012 ses trois taux directeurs à des niveaux plus bas historiques. Elle a ainsi ramené son taux de Taux en Zone euro refinancement de 1,0 % à 0,75 % et une nouvelle baisse n’est pas exclue d’ici la fin d’année 2012. Sur le marché obligataire, ni la Taux directeur BCE Euribor 3 mois OAT 10 ans perte du triple A par Standards & Poors, ni les nouvelles orientations % 6 politiques n’auront fait repartir à la hausse le taux d’intérêt à long terme français. Le rendement de l'emprunt d'Etat français (OAT)

5 à 10 ans affiche des niveaux historiquement bas et est toujours considéré comme un placement sûr, notamment face aux autres 4 pays européens. En moyenne trimestrielle, il se situe autour de 2,8 % au second trimestre 2012 et devrait poursuivre sa baisse au cours 3 du trimestre suivant. Enfin, sur le marché interbancaire européen, le taux de référence, l’Euribor à échéance 3 mois, atteint également 2 des niveaux planchers records. Il s’établit à 0,7 % en moyenne au deuxième trimestre 2012. Au cours de l’année 2012, les taux courts 1 devraient à nouveau diminuer.

0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Real Estate - Research Juillet 2012 BNP Paribas

Source : Banque Centrale Européenne, Banque de France, Prévisions BNP Paribas PROPERTY REPORT - L’Investissement en France - juillet 2012 6

Investissement en immobilier d'entreprise en France L’investissement en France Belle performance des transactions d’envergure T1 T2 T3 T4 Milliards € Malgré une croissance économique atone et une actualité 35 largement dominée par la crise des dettes souveraines, le marché 30,8 de l’investissement en immobilier d’entreprise en France garde le 30 er 26,3 cap. En effet, le 1 semestre aura représenté 6,6 milliards d’euros 25 d’investissements en immobilier d’entreprise en France, soit une progression de 20 % comparativement à la même période de 2011. 20 18,1 17,2 Ces trois derniers mois auront été marqués par la finalisation de 15,1 15 13,7 12,7 7,9 transactions aussi importantes qu’emblématiques. À l’instar de 10,4 11,1 6,3 l’acquisition par un fonds souverain du Moyen-Orient de deux 10 8,5 4,7 6,6 immeubles phares situés dans le Quartier Central des Affaires 3,7 3,6 de Paris, à savoir La Cité du Retiro (300 millions d’euros) et 5 2,2 3,3 4,2 1,7 1,9 Néo (322 millions d’euros). Cependant, la transaction la plus 0,9 1,9 2,2 2,4 BNP Paribas Real Estate - Research Juillet 2012 BNP Paribas 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 significative restera l’acquisition par un fonds qatari de l’immeuble occupé actuellement par Virgin et situé au 52 avenue des Champs Source : BNP Paribas Real Estate - Research Élysées pour un volume supérieur à 500 millions d’euros. Ainsi, les transactions supérieures à 100 millions d’euros auront représenté 50 % des volumes d’engagements au 1er semestre 2012.

Retour des investisseurs étrangers Investissement en immobilier d'entreprise en France Ces transactions soulignent la forte présence des fonds moyen- orientaux à l’heure où les "cash investors" animent le marché. En 2011 S1 2012 S1 Millions € effet, les critères imposés par Bâle 3 et la crise financière auront 6 000 fortement impacté les volumes et les conditions du financement. Ainsi, les investisseurs disposant de fortes liquidités tels que les 5 000 +23 % fonds souverains, les assurances ou les SCPI restent les principaux 4 407 acteurs du marché. 4 000 3 595 Considéré comme la classe d’actifs la plus liquide, les bureaux

3 000 continuent d’attirer les investisseurs et restent en tête avec 66 % des volumes investis au 1er semestre. La transaction du 52 avenue 2 000 des Champs Élysées aura largement impacté les engagements +38 % +1 % 1 128 en commerce, qui ont représenté 17 % des investissements sur 1 000 816 +8 % 775 780 cette période. Malgré l’intérêt soutenu des acquéreurs pour cette -17 % 219 237 typologie de produit, résiliente en cette période de ralentissement 94 78 BNP Paribas Real Estate - Research Juillet 2012 BNP Paribas 0 Bureaux Commerce EntrepôtAActivité utres services économique, l’offre reste bien souvent inférieure à la demande. Les services arrivent en 3ème place avec 12 % des volumes investis. Parmi

Source : BNP Paribas Real Estate - Research les transactions les plus importantes figure l’acquisition par Gecina d’un portefeuille de six maisons de retraite médicalisées pour un montant de 70,5 millions d’euros. En termes de nationalité, les investisseurs moyen-orientaux prennent la seconde place du podium avec 21 % des volumes Investissement en immobilier d'entreprise en France investis, juste derrière les français qui restent les principaux acteurs (49 %). Amorcé il y a déjà quelques mois, le retrait des investisseurs

< 5 m€ 5 - 10 m€ 10 - 20 m€ allemands sur le marché français se confirme. Cette tendance repose Millions € 20- 40 m€ 40 - 100 m€ > 100 m€ notamment sur la réforme des fonds allemands qui a provoqué la 9 000 fermeture d’un certain nombre de fonds ouverts, et qui a conduit à 7 859 8 000 la mise en vente d’un certain nombre d’actifs.

7 000 6 278 Ralentissement pour 2012 6 000 er 5 000 4 689 En dépit de la bonne tenue du marché en ce 1 semestre 2012, 4 258 un ralentissement est anticipé sur l’ensemble de l’année. En 4 000 3 588 3 280 effet, malgré le fort intérêt des investisseurs pour la classe d’actif 3 000 2 220 2 371 immobilier, le ralentissement du marché utilisateurs, le repli de la 1 897 1 890 2 000 croissance économique et le manque de visibilité concernant la crise des dettes souveraines devraient inciter les investisseurs à rester 1 000 prudents. Ainsi, les volumes investis en immobilier d’entreprise en BNP Paribas Real Estate - Research Juillet 2012 BNP Paribas 0 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 France devraient être compris entre 13 et 15 milliards d’euros en 2010 2011 2012 2012, contre 18,1 milliards d’euros en 2011. Source : BNP Paribas Real Estate - Research PROPERTY REPORT - L’Investissement en France - juillet 2012 7

L’investissement en bureaux en Île-de-France Investissement - bureaux en Île-de-France (1er semestre) Paris totalise 71 % des volumes investis er Millions € Avec 3,9 milliards d’euros investis au 1 semestre, les bureaux 1 800 en Ile-de-France restent le principal moteur du marché de

1 600 1 566 l’investissement. Malgré le repli de la croissance économique et son +75 % impact sur le marché locatif, l’immeuble de bureau parisien continue 1 400 d’attirer les investisseurs à la recherche d’une valeur refuge. Le 1 203 1 243 1 200 secteur géographique le plus recherché reste le Quartier Central des Affaires de Paris (Paris QCA) qui a totalisé 40 % des volumes investis 1 000 896 +171 % -66 % en bureaux en Ile-de France. Ce secteur, qui reste le plus liquide, 800 enregistre le taux de vacance le plus faible (5,1 % contre 7,3 % en 600 +36 % moyenne sur l’ensemble de l’Ile-de-France). 443 419 393 +13 % 400 -30 % 288 La faiblesse de l’offre dans le cœur de marché parisien a incité les 181 204 200 148 103 acquéreurs à se positionner dans d’autres secteurs, à l’instar de

BNP Paribas Real Estate - Research Juillet 2012 BNP Paribas Paris hors QCA qui a totalisé 1,2 milliard d’euros d’engagement en 0 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 er Paris QCA Paris La DéfenseCroissant 1ère 2ème bureaux au 1 semestre 2012. Ainsi, dans le cadre d’un achat sous hors QCA Ouest Couronne Couronne forme de portefeuille, le fonds d’investissement asiatique HKMA a Source : BNP Paribas Real Estate - Research acquis pour un montant de 360 millions d’euros l’immeuble Avant- Seine (43 000 m2) situé dans le 13ème arrondissement de Paris. Par ailleurs, Swisslife a finalisé l’acquisition auprès d’Invesco de l’immeuble Le Surcouf (10 300 m²) situé dans le 7ème arrondissement Taux de rendement moyen - bureaux en Île-de-France pour un volume de 110 millions d’euros. (hors "prime") 2ème Couronne 1ère Couronne Croissant Ouest % Paris hors QCA Paris QCA Le "green" : un nouveau souffle pour le marché ? 10 Les marchés périphériques peinent à tirer leur épingle du jeu avec 9 29 % des engagements. L’aversion au risque et le manque de visibilité incitent les investisseurs à privilégier les quartiers d’affaires les 8 plus établis et les plus liquides. La Défense, qui reste cependant 7,3 % l’un des principaux marchés de bureaux en Ile-de-France, enregistre 7 6,8 % depuis quelques années un très faible niveau d’activité. Au-delà 6,8 6,5 % du positionnement géographique, les investisseurs restent très 6 5,9 % attentifs aux critères environnementaux qui prennent une place 5,8 5,5 de plus en plus importante dans leur choix d’acquisition. Ainsi, à 5,1 % 5 5,1 la Défense, peu de tours IGH respectent les critères imposés par 4,7 le Plan Bâtiment Grenelle, alors qu’en 1ère Couronne ou dans le

4 Real Estate - Research Juillet 2012 BNP Paribas 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Croissant Ouest, de nombreuses nouvelles constructions respectent S1 les meilleurs critères environnementaux (BBC, BEPOS, etc.).

Source : BNP Paribas Real Estate - Research Cette tendance aura notamment permis une forte reprise des VEFA en 2011 (1,4 milliard contre 175 millions en 2009). Contre toute attente, 78 % de ces volumes investis en VEFA ont concerné des immeubles vides, preuve que les immeubles de nouvelle génération Taux de rendement "prime" - bureaux en Île-de-France peuvent apporter un nouveau souffle au marché de l’investissement. Au cours du 1er semestre 2012, près de 500 millions d’euros ont été investis en VEFA en Ile-de-France. Les VEFA spéculatives 2ème Couronne 1ère Couronne Croissant Ouest % La Défense Paris hors QCA Paris QCA ont représenté 50 % des volumes, à l’image de l’acquisition par 9 Wereldhave de l’immeuble Noda (24 000 m²) à Issy-les-Moulineaux pour un montant de 131 millions d’euros. 8 Stabilisation des taux "prime" 7 6,5 % Compte-tenu de la forte concurrence entre les investisseurs, les 6,1 % 6 5,9 % taux de rendement moyen devraient se stabiliser voire légèrement 5,8 % diminuer pour Paris intra-muros au cours des prochains trimestres. 5 4,75 % Pour les autres secteurs, considérés comme étant moins sécurisés, 4,7 % nous pourrions assister à une légère remontée des taux de 4 rendement moyen. En ce qui concerne les taux de rendement

BNP Paribas Real Estate - Research Juillet 2012 BNP Paribas "prime", la tendance est à la stabilisation pour l’ensemble des 3 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 secteurs franciliens. En effet, avec 4,7 % Paris QCA semble avoir T2 atteint sa valeur plancher. Source : BNP Paribas Real Estate - Research PROPERTY REPORT - L’Investissement en France - juillet 2012 8

L’investissement en Régions Investissement en immobilier d'entreprise en Régions Les bureaux restent en tête

Bureaux Commerces Entrepôts Activité Autres services er Millions € Avec 1,3 milliard d’euros d’engagements au cours du 1 semestre 10 000 en 2012, le marché de l’investissement en Régions enregistre une

9 000 performance relativement stable comparativement à la même 8 184 8 000 période de 2011. Les bureaux prennent la première place de peloton avec 35 % des volumes investis. La transaction la plus importante de 7 000 ce 2ème trimestre aura concerné l’acquisition par Unofi Assurances de 6 000 5 463 l’immeuble Le Lugdunum (21 200 m²), situé dans le quartier d’affaires 4 925 5 000 4 699 de La Part Dieu à Lyon pour un montant de 75 millions d’euros. 4 000 3 383 3 336 Parmi les transactions significatives figure également l’acquisition 3 000 2 657 par Deka Immobilien d’un immeuble de bureaux (11 400 m²) dans

2 000 le quartier Cœur de Bastide à Bordeaux pour un montant proche de 1 290 30 millions d’euros. 1 000 BNP Paribas Real Estate - Research Juillet 2012 BNP Paribas 0 Les taux de rendement "prime" sont quant à eux restés globalement 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 S1 stables dans les principaux marchés régionaux. Les meilleurs actifs

Source : BNP Paribas Real Estate - Research de bureaux affichent un taux proche de 6 % pour les villes de Lille, Lyon et Marseille. A Bordeaux, une baisse a été enregistrée en ce 1er semestre, le taux de rendement "prime" est passé de 6,70 % à 6,50 %. Les services arrivent en 2ème position avec 26 % des volumes investis Investissement en immobilier d'entreprise en Régions en Régions. La transaction la plus emblématique sur cette typologie (1er semestre) d’actifs restera l’achat par un investisseur qatari de l’hôtel Le Carlton

Bureaux Activité/Entrepôts Commerces Services à Cannes pour un montant estimé à plus de 80 millions d’euros. Les Millions € commerces restent également très plébiscités en Régions avec 21 % 400 des engagements, à l’image de l’acquisition par Altarea-Cogedim des centres commerciaux Grand’Tour 1 et Grand’Tour 2 à Sainte- Eulalie près de Bordeaux pour un montant de 83 millions d’euros. 300 En termes de typologie d’acteurs, les fonds fermés et les SCPI 220 représentent respectivement 26 % et 25 % du marché sur les six 200 premiers mois de l’année 2012. Les SCPI ont été particulièrement 152 142 141 133 130 actives en Régions au cours de ces deux dernières années. Leur 110 collecte record en 2011 (2,1 milliards d’euros) et leur stratégie de 100 82 80 diversification ont contribué à la reprise du marché. Ainsi, depuis 47 33 27 mi-2010, les SCPI ont représenté près de 20 % des investissements

BNP Paribas Real Estate - Research Juillet 2012 BNP Paribas en Régions. 0 11 12 11 12 11 12 11 12 11 12 11 12

Lyon Lille Marseille Toulouse Bordeaux Nice/Sophia

Source : BNP Paribas Real Estate - Research Vers un ralentissement en 2012 A l’instar de l’Ile-de-France, un ralentissement des volumes d’investissement est anticipé en Régions en 2012. Ainsi, après la belle performance de 2011 avec 4,7 milliards d’euros investis, nous devrions enregistrer en 2012 des volumes similaires à ceux Taux de rendement "prime" bureaux en Régions de 2010, compris entre 3 et 3,5 milliards d’euros. En effet, le (en n de période) ralentissement de la croissance économique et ses conséquences sur le marché locatif impacteront négativement le marché de % Toulouse Lille Aix/Marseille Lyon l’investissement en immobilier d’entreprise. Par ailleurs, dans un 9,0 contexte d’aversion au risque, les acquéreurs privilégieront les actifs

8,5 "prime". Malheureusement l’offre reste particulièrement rare sur cette classe d’actifs en Régions. 8,0

7,5

7,0

6,5 6,15 6,20 %* 6,10 %* 6,10 %* 6,0 6,10 % 5,9

5,5 5,6 5,5 5,0 Real Estate - Research Juillet 2012 BNP Paribas 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 T2 *Estimation Source : BNP Paribas Real Estate - Research PROPERTY REPORT - L’Investissement en France - juillet 2012 9

CHIFFRES CLÉS

Investissement en immobilier d’entreprise en France (en millions €)

2010 S1 2011 S1 2012 S1

Montant total investi en France 3 786 5 500 6 629 dont montant investi en immobilier d’entreprise banalisé en Ile-de-France* 2 350 3 506 4 820 dont Bureaux 2 248 3 596 4 407 dont Entrepôts 270 219 237 dont Activité 48 94 78 dont Commerce 836 816 1 128 dont Services 384 775 780 * source Immostat-IPD : Immobilier d’entreprise banalisé (excl. services) dont le montant unitaire > 4 M €

Répartition géographique 2010 S1 2011 S1 2012 S1

Région Parisienne 72 % 75 % 81 % Régions 28 % 25 % 19 %

Répartition par tranche de montants 2010 S1 2011 S1 2012 S1

Inférieur à 5 m € 150 155 227 5 - 10 m € 196 218 239 10 - 20 m € 269 582 420 20 - 40 m € 724 1 121 811 40 - 100 m € 1 488 1 521 1 624 Supérieur à 100 m € 960 1 903 3 308 Total 3 786 5 500 6 629

Typologie des acquéreurs d’immobilier d’entreprise en France 2010 S1 2011 S1 2012 S1

Assurance / Mutuelle 17 % 17 % 21 % SIIC 12 % 13 % 9 % Autres foncières 7 % 17 % 5 % Fonds 27 % 26 % 44 % OPCI 18 % 9 % 3 % SCPI 9 % 12 % 10 % Investisseurs privés 6 % 6 % 7 % Autres 4 % 0 % 1 % Total 100 % 100 % 100 % BNP PARIBAS REAL ESTATE - Research - Juillet 2012 PROPERTY REPORT - L’Investissement en France - juillet 2012 10

CHIFFRES CLÉS

Taux de rendement initial "prime"

Tendance Bureaux Île-de-France 2010 T2 2011 T2 2012 T2 2011 T2 / 2012 T2 Paris QCA 4,75 - 5,25 %* 4,50 - 5,00 %* 4,70 %* g Paris hors QCA 6,00 - 6,50 %* 5,25 - 5,75 %* 4,75 %* c La Défense 6,00 - 6,50 %* 5,60 - 6,20 %* 5,90 %* g Croissant Ouest 6,00 - 6,50 %* 5,80 - 6,30 % 5,80 % g 1ère Couronne 6,00 - 6,50 %* 5,85 - 6,25 % 6,10 % g 2ème Couronne 6,50 - 6,75 %* 6,50 - 7,00 % 6,50 % g

Tendance Bureaux Régions 2010 T2 2011 T2 2012 T2 2011 T2 / 2012 T2 Aix/Marseille 6,40 - 6,70 %* 6,00 - 6,30 %* 6,10 % g Lyon 6,20 - 6,40 %* 6,00 - 6,30 % 6,10 %* g Lille 6,50 - 6,90 %* 6,00 - 6,30 %* 6,10 %* c Bordeaux 7,00 - 7,25 %* 6,60 - 6,90 % 6,50 %* g Toulouse 6,75 - 7,00 %* 6,20 - 6,50 %* 6,20 %* g Nantes 6,90 - 7,30 %* 6,50 - 7,00 %* 6,70 %* g Strasbourg 7,50 %* 6,80 - 7,30 %* 6,90 %* g

Tendance Entrepôts Classe A 2010 T2 2011 T2 2012 T2 2011 T2 / 2012 T2 Région parisienne 7,00 - 7,25 %* 7,20 % 7,15 %* g Régions 7,00 - 7,25 %* 7,20 % 7,30 %* g

Tendance Bâtiments d’activité 2010 T2 2011 T2 2012 T2 2011 T2 / 2012 T2 Région parisienne 8,00 - 8,25 %* 7,75 % 7,75 %* g

Tendance Commerces 2010 T2 2011 T2 2012 T2 2011 T2 / 2012 T2 Pied d’immeuble Paris 4,75 - 5,25 % 4,25 - 4,50 % 4,50 % g Centre commercial France 5,75 - 6,25 %* 5,50 - 6,00 %* 4,90 %* c Parc d'activités commerciales France 7,50 - 8,00 %* 7,00 - 7,50 %* 5,90 % c

Tendance Hôtels 2010 T2 2011 T2 2012 T2 2011 T2 / 2012 T2 Paris intra-muros 6,00 - 6,50 %* 5,90 - 6,50 % 5,90 %* g BNP PARIBAS REAL ESTATE - Research - Juillet 2012

* Estimation PROPERTY REPORT - L’Investissement en France - juillet 2012 11

SECTEURS GÉOGRAPHIQUES IMMOSTAT

Pôle de Roissy

ROISSY- EN-FRANCE

TREMBLAY- GONESSE EN-FRANCE

AULNAY- VILLEPINTE SOUS-BOIS

GENNEVILLIERS VILLENEUVE- ST-DENIS COLOMBES LA-GARENNE

BOIS-COL. ASNIÈRES- LA GARENNE- AUBERVILLIERS SUR-S. COLOMBES ST-OUEN BOBIGNY COURBEVOIE CLICHY PANTIN NANTERRE LEVALLOIS 18 17 LE PRÉ-ST-GERVAIS NEUILLY Marne-la-Vallée COUPVRAY PUTEAUX 19 LES LILAS 9 LAGNY-SUR-M. RUEIL- MONTÉVRAIN MALMAISON 10 8 BAGNOLET ST-THIBAULT- 2 CHANTELOUP CHESSY MAGNY- SURESNES DES-VIGNES LE-HONGRE 1 3 20 MONTREUIL CONCHES- 16 GOUVERNES Boulogne 4 11 CHAMPS- SUR-GONDOIRE 7 FONTENAY- TORCY SERRIS VINCENNES SOUS-BOIS SUR-MARNE GUERMANTES 6 NOISY- NOISIEL BUSSY- 15 BRY-SUR-M. BAILLY- 5 12 LE-GRAND ST-MARTIN BUSSY- ST-MANDÉ NOGENT- ROMAINVILLIERS ST-CLOUD BOULOGNE LOGNES COLLÉGIEN ST-GEORGES 14 SUR-M. 13 JOSSIGNY CHARENTON- Vincennes VILLIERS-SUR-M. FERRIÈRES- SÈVRES ISSY-LES-MX VANVES JOINVILLE- LE-PONT ÉMERAINVILLE CROISSY- EN-BRIE MALAKOFF ST-MAURICE LE-PONT GENTILLY BEAUBOURG MEUDON MONTROUGE IVRY Saint-Quentin LE KREMLIN-B. CHÂTILLON MEUDON- ARCUEIL LA-FORET CLAMART BAGNEUX FONTENAY- CACHAN VITRY- MONTIGNY-LE-BX VILLEJUIF SUR-SEINE AUX-ROSES BOURG- ÉLANCOURT VÉLIZY-VILLACOUBLAY LE PLESSIS- LA-REINE TRAPPES GUYANCOURT ROBINSON SCEAUX Paris QCA La Défense 1ère Couronne Est L'HAY-LES-ROSES CHÂTENAY-MALABRY CHEVILLY- CHOISY- VOISINS-LE-BX LARUE LE-ROI Paris Centre Ouest Péri Défense 1ère Couronne Nord FRESNES THIAIS LA VERRIÈRE BIÈVRES VERRIÈRES- LE-BUISSON ANTONY RUNGIS MAGNY-LES- ORLY Paris 3/4/10/11 Neuilly/Levallois 1ère Couronne Sud HAMEAUX IGNY

MASSY WISSOUS PARAY- Paris 5/6/7 Boucle Nord Marne-la-Vallée VIEILLE-POSTE PALAISEAU Paris 12/13 Boucle Sud Pôle de Roissy ORSAY Paris 14/15 Saint-Quentin VILLEBON-SUR-YVETTE Paris 18/19/20 2ème Couronne Sud LES ULIS ©BNPPRE Research Marketing 2009

Source : Immostat - IPD PROPERTY REPORT - L’Investissement en France - juillet 2012 12

GLOSSAIRE Les données chiffrées utilisées par BNP Paribas Real Estate, pour la réalisation de ses statistiques, intègrent l’ensemble des informations en sa possession lors de leur élaboration. Ces statistiques peuvent être amenées à évoluer en fonction d’informations nouvelles portées à notre connaissance.

Définitions de A à Z… Arbitrage : vente d’un actif immobilier propriété d’un investisseur à un autre • "Prime" : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un investisseur. produit :- de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché,- d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations,- dans la Blanc / Gris : meilleure localisation pour un marché donné. •"En blanc" : construction lancée sans vente ou location préalable à un •"Top" : loyer facial le plus élevé d’un marché donné, hors transaction de utilisateur. convenance. Le loyer top n’est pas systématiquement un loyer prime. •"En gris" : projet dont le chantier ne sera lancé qu’après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur. •  Neuf / Restructuré : actifs immobiliers construits ou restructurés depuis moins de 5 ans. Effet de levier : accroissement de la rentabilité d’un placement résultant d’une opération d’endettement. OAT (Obligation Assimilable du Trésor) : titre de dettes émis par l’Etat français. Il constitue la référence pour le taux de rendement sans risque à long terme. Externalisation : vente d’un actif immobilier propriété d’un utilisateur à un investisseur. OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) : fonds immobiliers, se présentant sous deux formes juridiques : Foncière : société ayant comme objet soit l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur location, soit la détention de participations dans - les Fonds de Placement Immobilier (FPI), dont les revenus distribués sont des sociétés à objet social identique. imposables comme des revenus fonciers classiques,

Fonds d’investissement : organisme de détention collective d’actifs financiers - les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable ou immobiliers gérés par une structure réglementée et agréée (société de (SPPICV) dont les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et gestion). des plus-values d’actions.

On distingue : Portefeuille : ensemble de plusieurs actifs localisés sur des sites différents. • Fonds ouvert : un fonds est ouvert à partir du moment où il n’y a pas de limitation dans l’émission des parts. Précommercialisation : transaction utilisateur ayant lieu plus de six mois avant la livraison d’un bâtiment. • Fonds fermé : les parts d’un fonds fermé ne sont commercialisées par la société de gestion que pendant la période de souscription. Un fonds fermé a Prime de risque : ecart entre la rentabilité d’un actif ou d’un portefeuille et une durée de vie limitée. l’actif sans risque (obligation d’Etat). • Fonds de pension : organisme financier qui gère l’épargne issue du système SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : société ayant pour objet de retraite par capitalisation. Cette épargne correspond aux ressources que l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. les salariés du secteur privé et du secteur public ont mises de côté au cours de leur vie professionnelle pour constituer ou pour améliorer leur pension de Seconde main : actifs immobiliers livrés depuis plus de cinq ans. retraite. • Fonds opportuniste : fonds qui cible des rendements supérieurs à 17 %, avec SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) : le régime SIIC permet une des niveaux de levier dépassant 60 % de la valeur brute de l’actif. exonération d’impôts sur les bénéfices en contrepartie d’une redistribution aux actionnaires des revenus à hauteur de 85 %. ICC (Indice du Coût de la Construction) : indice qui mesure chaque trimestre l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal Taux de rendement : d’habitation. Il s’agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d’ouvrages • Net : rapport entre le revenu net (hors coûts d’exploitation) et le prix d’achat aux entreprises de construction. Il exclut les prix et coûts liés au terrain incluant tous les coûts d’acquisition. (viabilisation, fondations spéciales, etc.), ainsi que les honoraires, les frais de • Initial : rapport entre le loyer global annuel net et le prix de vente actes en promotion et les frais financiers. mains en date de la vente. • "Prime" : taux de rendement le plus bas obtenu pour l’acquisition d’un Immostat : groupement d’Intérêt Economique (GIE) créé en 2001, qui associe bâtiment : BNP Paribas Real Estate, CB Richard Ellis, DTZ Jean-Thouard et Jones Lang - de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché, LaSalle. Pour créer des bases de données homogènes, les quatre conseils ont - d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations, adopté de nombreuses définitions communes : secteurs de marché de l’Île- - dans la meilleure localisation pour un marché donné. de-France, état des immeubles et des locaux, définition des surfaces prises en compte, des loyers, etc. L’organisation du GIE garantit l’indépendance du TRI (Taux de Rentabilité Interne) : taux d’actualisation défini tel que la somme traitement des données et le respect des engagements de confidentialité des flux actualisés des revenus anticipés de l’investissement soit égale au coût de chacun de ses membres. Sont concernés les marchés investisseurs en initial de l’investissement. immobilier d’entreprise et utilisateurs d’entrepôts d’une superficie supérieure à 5 000 m² et de bureaux en région parisienne. VAN (Valeur Actuelle Nette) : différence entre la somme des flux actualisés des revenus anticipés et le coût initial de l’investissement. Loyer : • Facial : loyer annuel par mètre carré et par an, inscrit au bail, exprimé Vente promoteur : vente d’une opération montée par un promoteur à un hors taxes et hors charges. Ne tient pas compte des locaux annexes tels investisseur. que parkings, archives, restaurant interentreprises (RIE)... En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des trois premières Avertissement : années ou de la durée ferme du bail. La responsabilité de BNP Paribas Real Estate ne saurait être engagée si, malgré toute sa vigilance, des informations fournies dans le présent • Facial moyen : moyenne pondérée par la surface des loyers faciaux. Pour les document s’avéraient erronées ou non exhaustives. Ce document est édité par loyers trimestriels, une moyenne mobile pourra être utilisée pour présenter BNP Paribas Real Estate et les informations y figurant sont à l’usage exclusif des évolutions lissées. de ses clients. Le document et les informations y figurant ne sauraient être • Economique : loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et reproduits ou diffusés sans l’accord préalable exprès de BNP Paribas Real Estate. hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise Si vous ne souhaitez plus recevoir ce document ou voir modifier les modalités de loyer, réalisation de travaux, etc.). d’envoi de ce présent document, merci d’adresser un e-mail à : [email protected] UNE COUVERTURE INTERNATIONALE, DES SOLUTIONS LOCALES.

USA

Inde

Japon

Îles Canaries

Chypre

Nos implantations Nos alliances

métiers PRINCIPALES IMPLANTATIONS Autres ImPLANtAtIoNs Promotion ABU DHABI FRANCE LUXEMBOURG ALBANIE Al Bateen Area 167, quai de la Bataille de Stalingrad Axento Building Barbara Koreniouguine AUTRICHE Tél. : +33 (0)1 55 65 27 78 Plot No. 144, W-11 92867 Issy-les-Moulineaux Avenue J.F. Kennedy 44 [email protected] New Al Bateen Municipality Tél. : +33 1 55 65 20 04 1855 Luxembourg BULGARIE Street 32 Fax : +33 1 55 65 20 00 Tél. : +352 34 94 84 Conseil P.O. Box 2742 Fax : +352 34 94 73 CHYPRE Sylvain HASSE Tél. : +971 44 248 271 Tél. : +33 (0)1 47 59 22 24 HONGRIE Fax : +971 44 257 817 ÉTATS-UNIS [email protected] Alkotás u. 53. POLOGNE H-1123 Budapest, Atrium Tower GRÈCE ALLEMAGNE Tél. : + 36 1 487 5501 Al. Jana Pawla II 25 Expertise JAPON Jean-Claude DUBOIS Goetheplatz 4 Fax : + 36 1 487 5542 00-854 Warsaw Tél. : +33 (0)1 47 59 17 80 60311 Francfort Tél. : +48 22 653 44 00 IRLANDE DU NORD [email protected] Tél. : +49 69 2 98 99 0 INDE Fax : +48 22 653 44 01 Fax : +49 69 2 92 91 4 704, Level 7, MMTC House, C-2 PAYS-BAS Property Management Bandra Kurla Complex RÉPUBLIQUE TCHÈQUE RUSSIE Lauric leclerc BELGIQUE Bandra (E) Pobřežní 3 Tél. : +33 (0)1 55 65 29 29 Boulevard Louis Mumbai 400 051 186 00 Prague 8 SERBIE [email protected] Schmidtlaan 2 B3 Tél. : + 91 22 6138 8088 Tél. : +420 224 835 000 1040 Bruxelles Fax : +91 22 6138 8089 Fax : +420 222 323 723 SLOVAQUIE Investment Management Tél. : +32 2 646 49 49 SUISSE Karl DELATTRE Fax : +32 2 646 46 50 IRLANDE ROUMANIE Tél. : +33 (0)1 55 65 21 20 20 Merrion Road Union International Center UKRAINE [email protected] DUBAÏ Ballsbridge 11 Ion Campineanu Street Jacqueline FAISANT Emaar Square Dublin 4 Sector 1 Tél. : +33 (0)1 55 65 26 94 Building No. 1, 7th Floor Tél. : +353 1 66 11 233 Bucarest 010031 [email protected] P.O. Box 7233 Fax : +353 1 67 89 981 Tél. : +40 21 312 7000 Vos contacts Transaction Tél. : +971 44 248 271 Fax : +40 21 312 7001 Bernard Blanco Thierry Laroue Pont Fax : +971 44 257 817 ITALIE Tél. : +33 (0)1 47 59 20 84 Tél. : +33 (0)1 47 59 25 83 Corso Italia, 15/A ROYAUME-UNI [email protected] [email protected] ESPAGNE 20122 Milan 5 Aldermanbury Square María de Molina, 54 Tél. : +39 02 58 33 141 London EC2V 8HR Nicolas Barbey Laurent BOUCHER 28006 Madrid Fax : +39 02 58 33 14 39 Tél : +44 20 7338 4000 Tél. : +33 (0)1 47 59 20 29 Tél. : +33 (0)1 47 59 23 35 [email protected] [email protected] Tél. : +34 91 454 96 00 Fax : +44 20 7430 2628 Fax : +34 91 454 97 65 JERSEY Greg Cooke Dialogue House CLIENT SOLUTIONS Tél. : +44 (0) 20 7338 4201 PO Box 158 [email protected] Guillaume Delattre Anley Street - St Helier Tél. : +33 (0)1 55 65 24 31 Jersey JE4 8RD [email protected] Tél. : +44 (0)1 534 815 300 Fax. : +44 (0)1 534 629 011

RESEARCH Christophe Pineau Tél. : +33 (0)1 47 59 24 77 [email protected] Document non contractuel - Departement Research - Juillet 2012 BNP Paribas Real Estate - SAS au capital de 329 196 608 € - 692 012 180 RCS NANTERRESiège social - Code Quai NAF : 167, de la 4110B Bataille - N° TVA Intracommunautaire de Stalingrad - 92867 FR 666 Issy 920 Les 121 Moulineaux 80 Cedex - BNP Paribas Real Estate est une filiale du groupe bancaire BNP Paribas

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