PROPERTY REPORT L’INVESTISSEMENT EN FRANCE 2012 T2 PROPERTY REPORT - L’InvESTISSEMENT EN FRANCE - JUILLET 2012 2 CONTACTS NOS IMPLANTATIONS EN FRANCE RESEARCH SIÈGE SOCIAL Dijon Nancy 167, Quai de la Bataille de Stalingrad 167, Quai de la Bataille de Stalingrad Immeuble le Richelieu Immeuble Les Portes d’Austrasie 92867 Issy-les-Moulineaux Cedex 92867 Issy-les-Moulineaux Cedex 10, boulevard Carnot 40 rue Victor Tél. : +33 (0)1 47 59 20 00 Tél. : +33 (0)1 55 65 20 04 21000 Dijon 54000 Nancy Tél. : +33 (0)3 80 67 35 72 Tél. : +33 (0)3 83 95 88 88 ÎLE-DE-FRANCE Richard MALLE Grenoble Nantes Bagnolet Directeur Immeuble Le Grenat 4, mail Pablo Picasso Immeuble Les Mercuriales 1 [email protected] 3, avenue du Doyen Louis Weil BP 61611 40 rue Jean Jaurès 38000 Grenoble 44016 Nantes Cedex 01 93170 Bagnolet Assia TAIBI Tél. : +33 (0)4 76 85 43 43 Tél. : +33 (0)2 40 20 20 20 Analyste investissement Senior Tél. : +33 (0)1 49 93 70 00 [email protected] Lille Nice Issy-les-Moulineaux 100, Tour de Lille Immeuble Phoenix – Arénas 167, Quai de la Bataille de Stalingrad Boulevard de Turin 455, promenade des Anglais 92867 Issy-les-Moulineaux Cedex 59777 Euralille 06285 Nice Cedex 3 Tél. : +33 (0)1 55 65 20 04 Tél. : +33 (0)3 20 06 99 00 Tél. : +33 (0)4 93 18 08 88 Saint-Ouen-l’Aumône Lyon Orléans investissement 14 rue du Compas Tour Part-Dieu 16, rue de la République TRANSACTION BP 49254 129, rue Servient 45000 Orléans Saint-Ouen-l’Aumône 69326 Lyon Cedex 3 Tél. : +33 (0)2 38 62 09 91 Olivier AMBROSIALI 95078 Cergy Pontoise Cedex Tél. : +33 (0)4 78 63 62 61 Rennes Directeur Investissement Île-de-France Tél. : +33 (0)1 34 30 86 40 Tél. : +33 (0)1 47 59 17 49 Marseille Centre d’affaires Athéas 44, boulevard de Dunkerque 11, rue Louis Kerautret-Botmel [email protected] RÉGIONS CS11527 35000 Rennes Annecy 13235 Marseille Cedex 2 Tél. : +33 (0)2 99 22 85 55 Arnaud BOYER DE BOUILLANE PAE Des Glaisins Tél. : +33 (0)4 91 56 03 03 Directeur Grandes Opérations Île-de-France 19, avenue du Prè-de-Challes Rouen Tél. : +33 (0)1 47 59 21 27 74940 Annecy-le-Vieux Metz Immeuble Le Bretagne [email protected] Tél. : +33 (0)4 50 64 12 12 WTC-Technopôle de Metz 57, avenue de Bretagne 2, rue Augustin Fresnel 76108 Rouen Cedex 1 Bordeaux Pierre-Michel OLIVIER 57082 Metz Cedex 3 Tél. : +33 (0)2 35 72 15 50 Les Bureaux de la cité Tél. : +33 (0)3 87 37 20 10 Directeur Investissement Régions 23, Parvis des Chartrons Strasbourg Tél. : +33 (0)1 47 59 23 61 33074 Bordeaux Cedex Montpellier Immeuble Europe [email protected] Tél. : +33 (0)5 56 44 09 12 Immeuble Le Triangle 20, place des Halles 26, allée Jules Milhau 67000 Strasbourg Etienne PRONGUE Clermont-Ferrand CS 89501 Tél. : +33 (0)3 88 22 19 44 Directeur Investissement international Immeuble le Kléper 34265 Montpellier Cedex 02 Toulouse Tél. : +33 (0)1 47 59 23 35 3, rue Kléper Tél. : +33 (0)4 67 92 43 60 Immeuble le Sully [email protected] 63100 Clermont-Ferrand Tél. : +33 (0)4 73 90 89 88 Mulhouse 1, place Occitane BP 80726 Immeuble Europe 31007 Toulouse Cedex 6 Franck POIZat 20, place des Halles Tél. : +33 (0)5 61 23 56 56 Directeur adjoint 67000 Strasbourg Investissement logistique France Tél. : +33 (0)3 88 22 19 44 Tél. : +33 (0)1 47 59 17 34 [email protected] PROPERTY REPORT - L’InvESTISSEMENT EN FRANCE - JUILLET 2012 3 Sommaire Synthèse 4 Contexte macro-économique 5 L’investissement en France 6 L’investissement en bureaux en Île-de-France 7 L'investissement en Régions 8 Chiffres clés 9 Secteurs géographiques Immostat 11 Glossaire 12 PROPERTY REPORT - L’InvESTISSEMENT EN FRANCE - JUILLET 2012 4 SYNTHÈSE Malgré une croissance économique atone et des marchés locatifs en perte de vitesse, l’investissement en immobilier d’entreprise en France enregistre une belle performance au cours du 1er semestre 2012 avec 6,6 milliards d’engagements. Cette période aura été notamment marquée par la concrétisation de transactions d’envergure et le retour d’investisseurs étrangers. Cependant, après avoir enregistré 18,1 milliards d’euros d’investissements en 2011, un ralentissement est anticipé sur l’ensemble de l’année 2012. Le marché français affiche une hausse de 20 % (S1 2012 / S1 2011) • Les transactions supérieures à 100 millions d’euros ont représenté 50 % des volumes investis en France • Les bureaux restent en tête avec 66 % des engagements • Les investisseurs étrangers redeviennent majoritaires avec 51 % des investissements en France Stabilisation des volumes en Régions • La rareté des offres "prime" en Régions représente un frein • Les SCPI ont soutenu le marché en Régions • Les taux de rendement "prime" restent stables Repli du marché en 2012 • Le repli de la croissance anticipé et les conséquences sur les marchés locatifs provoqueront une baisse des volumes investis en 2012 • Les taux de rendement "prime" devraient rester stables au cours des prochains trimestres • Les volumes d’engagements devraient atteindre 13-15 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année 2012 Juillet 2012 PROPERTY REPORT - L’InvESTISSEMENT EN FRANCE - JUILLET 2012 5 Croissance et Conjoncture en France CONTEXTE MACRO-ÉCONOMIQUE Une croissance économique atone prévue en 2012 PIB (glissement annuel) PMI - Services PMI - Industrie % Indice Bien que jusqu’à présent, la France se soit montrée particulièrement 5 70 résiliente par rapport à la plupart de ses voisins européens, elle n’a 4 2011 pu éviter la détérioration de ses perspectives de croissance dans 2010 +1,7 % +1,6 % 3 2009 le sillage de la Zone euro. Ceci se manifeste notamment dans les -3,1 % 2012 +0,2 % 60 2 dernières enquêtes conjoncturelles avec des indices PMI Services et Industrie qui fléchissent entre le premier et le second trimestre 1 2012. L’année 2011 avait enregistré une croissance satisfaisante 0 50 à +1,7 % en moyenne, néanmoins, elle aura été caractérisée par -1 l’amorce d’une dynamique baissière. Celle-ci, consécutive à la -2 poursuite de la crise européenne, se confirme et s’accentue en 40 -3 2012. Au premier trimestre 2012, l’activité économique française -4 a crû faiblement pour avoisiner +0,3 % (en glissement annuel) après +1,2 % au quatrième trimestre 2011. En outre, le taux de -5 30 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Real Estate - Research Juillet 2012 BNP Paribas chômage devrait atteindre 10,2 % en moyenne en 2012 contre 9,7 % l’année précédente. Ce chômage élevé, la faible compétitivité de la Source : INSEE, Reuters, Prévisions BNP Paribas France, mais aussi la rigueur budgétaire sont autant de facteurs qui pèsent sur l’activité. Néanmoins, si la croissance française en 2012 semble particulièrement fébrile, elle reste au-delà de la moyenne européenne prévue à -0,4% pour l’année 2012, de nombreux pays européens accusant une contraction de leur produit intérieur brut. Ination en France En 2013, l’activité économique en France devrait se redresser avec glissement annuel une croissance attendue autour de +0,9%. % 4 Ralentissement de l’inflation en 2012 Dans cet environnement difficile, les anticipations d’inflation sont 2011 3 +2,1 % orientées à la baisse avec une inflation globale qui ralentit depuis 2012 2010 +2,0 % le début de l’année. Ainsi, les prix à la consommation devraient +1,5 % 2 progresser de 2 % en moyenne sur l’année 2012 contre 2,1 % en 2009 +0,1 % 2011. Cette dynamique baissière devrait perdurer à court terme avec le recul des prix pétroliers et à long terme avec l’assombrissement 1 des perspectives de croissance et d’emploi. En particulier, un taux de chômage élevé devrait modérer la hausse des salaires. La tendance 0 est similaire à l’échelle européenne avec, d’une part, une dissipation des tensions inflationnistes et, d’autre part, une dégradation -1 des perspectives économiques, deux arguments en faveur d’un 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Real Estate - Research Juillet 2012 BNP Paribas assouplissement monétaire de la Banque centrale européenne (BCE). Source : INSEE, Prévisions BNP Paribas Des taux d’intérêts en Zone euro à leur plus bas niveau La BCE a abaissé en juillet 2012 ses trois taux directeurs à des niveaux plus bas historiques. Elle a ainsi ramené son taux de Taux en Zone euro refinancement de 1,0 % à 0,75 % et une nouvelle baisse n’est pas exclue d’ici la fin d’année 2012. Sur le marché obligataire, ni la Taux directeur BCE Euribor 3 mois OAT 10 ans perte du triple A par Standards & Poors, ni les nouvelles orientations % 6 politiques n’auront fait repartir à la hausse le taux d’intérêt à long terme français. Le rendement de l'emprunt d'Etat français (OAT) 5 à 10 ans affiche des niveaux historiquement bas et est toujours considéré comme un placement sûr, notamment face aux autres 4 pays européens. En moyenne trimestrielle, il se situe autour de 2,8 % au second trimestre 2012 et devrait poursuivre sa baisse au cours 3 du trimestre suivant. Enfin, sur le marché interbancaire européen, le taux de référence, l’Euribor à échéance 3 mois, atteint également 2 des niveaux planchers records. Il s’établit à 0,7 % en moyenne au deuxième trimestre 2012. Au cours de l’année 2012, les taux courts 1 devraient à nouveau diminuer. 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Real Estate - Research Juillet 2012 BNP Paribas Source : Banque Centrale Européenne, Banque de France, Prévisions BNP Paribas PROPERTY REPORT - L’InvESTISSEMENT EN FRANCE - JUILLET 2012 6 Investissement en immobilier d'entreprise en France L’investissement EN FRANCE Belle performance des transactions d’envergure T1 T2 T3 T4 Milliards € Malgré une croissance économique atone et une actualité 35 largement dominée par la crise des dettes souveraines, le marché 30,8 de l’investissement en immobilier d’entreprise en France garde le 30 er 26,3 cap.