Bebauungsplan „Pflugdorf – Ahornweg “ Gilt Die Vom Planungsbüro DAURER + HASSE Ausgearbeite- Te Satzung

Gemeinde Vilgertshofen Landkreis Landsberg am Lech

Bebauungsplan

„Pflugdorf - Ahornweg “

Satzung Endgültige Planfassung

Gemäß § 13b BauGB i. V. m. § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung

Datum: 10.12.2019

Planverfasser:

Büro für Landschafts- Orts- und Freiraumplanung

Partnerschaftsgesellschaft Wilhelm Daurer + Meinolf Hasse Landschaftsarchitekten bdla Gemeinde Vilgertshofen + Stadtplaner Rathausstr. 41 Buchloer Straße 1 86946 Vilgertshofen 86879 Wiedergeltingen Telefon 08241 - 800 64 0 Telefax 08241 - 99 63 59

www.daurerhasse.de [email protected]

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S A T Z U N G

der Gemeinde Vilgertshofen "Pflugdorf – Ahornweg"

Die Gemeinde Vilgertshofen erlässt aufgrund der § 2 Abs. 1 und § 10 sowie § 13b i. V. m. § 13a Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) i. d. F. der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), des Art. 4 Bayer. Naturschutzgesetz (BayNatSchG) i. d. F. vom 23.02.2011 (GVBl. S. 82 BayRS 791-1-U), zuletzt geändert durch § 3 des Gesetzes vom 24. Juli 2019 (GVBl. S. 408), und des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (Gemeindeordnung-GO) i. d. F. der Bekanntmachung vom 22.08.1998 (GVBl. S. 796, BayRS 2020-1-1-I), zuletzt geändert durch § 1 Abs. 38 der Verordnung vom 26. März 2019 (GVBl. S. 98), und der Bayeri- schen Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl. S. 588, BayRS 2132- 1-B), die zuletzt durch § 3 des Gesetzes vom 24. Juli 2019 (GVBl. S. 408) geändert worden ist,

den Bebauungsplan "Pflugdorf – Ahornweg" als Satzung.

§ 1 Inhalt des Bebauungsplanes

1.1 Für den Bebauungsplan „Pflugdorf – Ahornweg “ gilt die vom Planungsbüro DAURER + HASSE ausgearbeite- te Satzung. Sie besteht aus den nachstehenden Vorschriften (Textteil) und der Bebauungsplanzeichnung mit Legende in der Fassung vom 10.12.2019.

1.2 Beigefügt sind: - die Begründung, in der Fassung vom 10.12.2019 - Immissionsschutzgutachten zur Beurteilung der Geruchsbelastung durch einen bestehenden Rinderhal- tungsbetrieb incl. geplanter Erweiterung an einem geplanten Wohngebiet, Ingenieurbüro Koch, Fürstenfeld- bruck, 10.04.2018 - Baugrunderkundung/Baugrundgutachten, Erschließung des Baugebietes „Hungerbrunnen Ost“, Crystal Geo- technik, Utting am Ammersee, 18.04.2019

1.3 Der räumliche Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Fl.-Nrn. 235 (Teilfläche = TF), 236 (TF), 236/26 (TF), 1431 (TF) jeweils der Gemarkung Pflugdorf, Gemeinde Vilgertshofen.

1.4 Der vorliegende Bebauungsplan ersetzt im Überlappungsbereich die Festsetzungen des Bebauungsplanes „Pflugdorf - Am Hungerbrunnen/Petersfeld“ vom 17.09.2018 vollständig.

§ 2 Art der baulichen Nutzung

2.1 Das Bauland im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes, das in der Planzeichnung mit WA 1 und WA 2 bezeichnet ist, wird gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt als Allgemeines Wohnge- biet (WA) nach § 4 BauNVO.

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Im Allgemeinen Wohngebiet sind zulässig: - Wohngebäude, - die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden sowie nicht störende Handwerksbetriebe - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke Zu den zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen. Abweichend von § 4 Abs. 2 und 3 BauNVO sind nicht zulässig, auch nicht ausnahmsweise zulässig: - Schank- und Speisewirtschaften - Betriebe des Beherbergungsgewerbes, - sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, - Anlagen für Verwaltungen, - Gartenbaubetriebe, - Tankstellen

§ 3 Maß der baulichen Nutzung

3.1 Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird durch die in der Planzeichnung eingetragenen Grundflächen- zahlen (GRZ), die Anzahl der Vollgeschosse sowie Wand- und Gesamthöhen (WH bzw. GH) bestimmt. Die jeweils eingetragenen Zahlen gelten als Höchstgrenze.

3.2 Die Grundfläche der in §19 Abs. 4 BauNVO bezeichneten Anlagen darf die zulässige Grundfläche um 50% überschreiten. Untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO, die dem Nutzungszweck des Baugebietes dienen, sind je Hauptgebäude bis zu einer Grundfläche von 25 m² zulässig.

3.3 Höhenlage der baulichen Anlagen 3.3.1 Die Erdgeschossfertigfußbodenhöhe aller Gebäude (mit Ausnahme von Grenzgaragen) muss mindestens + 0,10 m und darf maximal + 0,20 m über dem befestigten Rand der zugeordneten Erschließungsstraße liegen (Bezugshöhe: OK Straßenrand in der Mitte der straßenseitigen Gebäudeaußenmauer). Mess- bzw. Fixpunkte stellen dabei entlang der Erschließungsstraßen die Mitte der straßenseitigen Gebäude- außenmauer und die senkrecht dazu gelegene Oberkante der Fahrbahnkante der zugeordneten Erschlie- ßungsstraße dar.

Kann nicht senkrecht von der Mitte der straßenseitigen Gebäudeaußenmauer auf die zugeordnete Erschlie- ßungsstraße gemessen werden, wird hilfsweise die nächstgelegene Oberkante der Fahrbahnkante der zugeordneten Erschließungsstraße für die Höhenermittlung herangezogen.

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Erläuternde Skizze

Mitte der straßenseitigen Gebäudeaußenmauer senkrecht auf den Rand der Erschließungsstraße gemessen (Bezugshöhe)

3.3.2 Von der festgesetzten Höhenlage der baulichen Anlage kann im Einzelfall eine Ausnahme zugelassen werden, wenn das städtebauliche Konzept bzw. das Orts- und Straßenbild nicht beeinträchtigt werden.

3.4 Maximal zulässige Wandhöhe, Mindestwandhöhe 3.4.1 Die maximal zulässige traufseitige Wandhöhe beträgt 5,80 m. Die maximal zulässige traufseitige Wandhöhe wird gemessen von der Oberkante Fertigfußboden Erdgeschoss bis Unterkante (UK) Sparren, gemessen an der Außenwand. 3.4.2 Die Mindestwandhöhe (traufseitig) beträgt 4,80 m. Die Mindestwandhöhe wird gemessen Oberkante Fertig- fußboden Erdgeschoss bis Unterkante (UK) Sparren, gemessen an der Außenwand. 3.4.3 Die festgesetzte maximale Gesamthöhe beträgt 9,80 m. Sie wird gemessen von der Oberkante Fertigfußbo- den Erdgeschoss bis zur Oberkante der Dachhaut (First).

§ 4 Vollgeschosse Es sind zwingend zwei Vollgeschosse festgesetzt.

§ 5 Überbaubare Grundstücksflächen, Bauweise

5.1 Im Geltungsbereich gilt die offene Bauweise gemäß § 22 Abs. 1 und 2 BauNVO.

5.2 Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die in der Planzeichnung eingetragenen die Baugrenzen bestimmt.

5.3 Alle Gebäude dürfen grundsätzlich nur innerhalb der in der Planzeichnung eingetragenen Baugrenzen errichtet werden.

5.4 Die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO sind einzuhalten.

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5.5 In WR 1 sind ausschließlich Einzelhäuser zulässig.

5.6 In WR 2 sind Einzelhäuser oder Doppelhäuser zulässig.

§ 6 Mindestgrundstücksgröße Die Grundstücksgröße muss im Falle der Errichtung von Einzelhäusern mindestens 500 m², bei Doppelhaus- hälften mindestens 300 m² betragen.

§ 7 Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden In Wohngebäuden sind je Einzelhaus maximal 2 Wohnungen und je Doppelhaushälfte maximal eine Woh- nung zulässig.

§ 8 Garagen / Nebenanlagen / Stellplätze

8.1 Es gilt die Stellplatzsatzung der Gemeinde Vilgertshofen in der jeweils gültigen Fassung.

8.2 Die Errichtung von Garagen ist nur innerhalb der Umgrenzung von Flächen für Garagen oder innerhalb der überbaubaren Grundstücksgrenzen zulässig.

8.3 Die Errichtung von nicht überdachten Stellplätzen ist auch außerhalb der Baugrenzen zulässig.

8.4 Vor den (offenen und geschlossenen) Garagen ist zur öffentlichen Verkehrsfläche ein uneingefriedeter Stau- raum mit mindestens 5,0 m Tiefe zu schaffen.

8.5 Stellplätze, deren Zufahrten und Garagenzufahrten sind nur mit wasserdurchlässigem Belag zulässig.

8.6 Die Wandhöhen von Garagen dürfen bei Satteldächern traufseitig 3,00 m, die Gesamthöhe 5,50 m nicht überschreiten. Bei Flachdächern darf die Wandhöhe mit Attika max. 3,5 m betragen. Gemessen wird an der Außenwand von der Oberkante festgelegtes Gelände zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Die gemäß 11.1 zulässige Geländehöhe gilt als festgelegte Geländeoberfläche im Sinne des Abstandflächen- rechts (Art. 6 BayBO) für Garagen.

8.7 Unterkellerung von sonstigen Nebenanlagen / -gebäuden sowie der Bau von Tiefgaragen sind nicht zulässig.

8.8 Benachbarte Garagen entlang einer gemeinsamen Grenze sind gestalterisch aufeinander abzustimmen (Hö- he, Dachform, Dachneigung, Dachüberstand).

8.9 Nebengebäude sind bis zu einer maximalen Gesamtnutzfläche von 25 m² pro Grundstück und einer Wandhö- he von 2,50 m nur innerhalb der Baugrenzen zulässig. Die Wandhöhe wird gemessen senkrecht vom angrenzenden Gelände und in gedachter Verlängerung der Außenwand bis zur Oberkante Dachhaut.

§ 9 Gestaltung der Gebäude

9.1 Auf Hauptgebäuden sind ausschließlich Satteldächer zulässig. Die zulässige Dachneigung ist der Planzeich- nung zu entnehmen.

9.2 Auf Nebengebäuden sind Sattel- und Pultdächer, auch mit anderen Dachneigungen, zulässig.

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9.3 Auf Garagen sind, neben Sattel- und Pultdächern, auch Flachdächer zulässig, wobei diese - mit Ausnahme von offenen Garagen (Carports) - extensiv begrünt werden müssen. Dachterrassen auf Flachdächern sind nicht zulässig.

9.4 Erdgeschossige Anbauten (z.B. Wintergärten, Eingangsbereiche ec.) sind auch mit Pultdach mit geringerer Dachneigung als angegeben zulässig, wobei der Pultfirst an das Hauptgebäude anzulehnen ist.

9.5 Die Satteldächer müssen beidseitig gleichmäßig geneigt sein. Satteldächer sind jeweils symmetrisch auszubilden.

9.6 Dachaufbauten am Hauptgebäude sind als Dachgauben zulässig, sofern die gewählte Dachneigung des Hauptdaches steiler als 35° ist. Die Verwendung von verschiedenen Dach-Gaubenarten auf einem Gebäude ist nicht zulässig. Die Summe aller Gaubenbreiten je Dachseite darf die Hälfte der gesamten Dachlänge nicht überschreiten.

9.7 Einschnitte im Dach oder Dachterrassen sind nicht zulässig.

9.8 Als Dacheindeckung sind ausschließlich Dachziegel bzw. -steine aus (bezogen auf die einzelnen Grundstü- cke) einheitlichen, gleichartigen Materialien in erdfarbenen Rot-, Braun- und Grautönen zulässig. Dies gilt nicht für die in Ziffern 9.2, 9.3 und 9.4 genannten Gebäude/Gebäudeteile. Helle, reflektierende, spiegelnde und glänzende Baustoffe sind als Bedachung nicht zulässig. (Solarthermie- und Photovoltaikanlagen bleiben davon unberührt). Alternativ sind begrünte Dächer zulässig.

9.9 Solar- oder Photovoltaikanlagen sind entweder in die Dachflächen oder als Fassadenelemente in die Fassade zu integrieren oder auf die Dachflächen aufzulegen (max. 10 cm vorstehend und gleicher Winkel wie jeweili- ges Bauteil). Aufständerungen auf dem Dach über die Dachfläche hinaus oder in einem anderen Winkel als der Dachneigung sind nicht zulässig.

9.10 Sämtliche Gebäude, die an einer gemeinsamen Grundstücksgrenze zusammengebaut werden, sind in Dach- deckung und Dachneigung sowie in Trauf und Firsthöhe und Gestaltung einander anzugleichen.

9.11 Die Hauptgebäude sind aus einem rechteckigen Grundriss zu entwickeln. Der First ist über die Längsseite der Gebäude auszubilden. Das Breiten- Längenverhältnis der Hauptgebäude hat mindestens 1:1,2 zu betragen.

9.12 Anbauten sind so auszuführen, dass die Form des Hauptbaukörpers deutlich erkennbar erhalten bleibt. Die Dachneigung der Anbauten darf die Neigung des Daches des Hauptbaukörpers nicht überschreiten. Die Traufhöhe darf die des Hauptbaukörpers nicht überschreiten.

9.13 Der Dachüberstand muss allseitig mindestens 0,50 m betragen.

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9.14 Garagen und Nebenanlagen sind so auszuführen, dass entlang der öffentlichen Erschließungsstraßen ein Mindestabstand von 1,5 m zur Straße eingehalten wird. Je Grundstück ist entlang der öffentlichen Erschlie- ßungsstraßen lediglich eine Grenzbebauung zulässig.

Erläuternde Skizze

Oberes Grundstück: falsch! (zwei Grenzbebauungen entlang der Straße) Unteres Grundstück: richtig! (eine Grenzbebauung entlang der Straße)

§ 10 Einfriedungen Es gilt die Einfriedungssatzung der Gemeinde Vilgertshofen in der jeweils gültigen Fassung.

§ 11 Aufschüttungen und Abgrabungen

11.1 Das natürliche Gelände darf bis auf die Höhe der anliegenden Straßenkante aufgeschüttet werden.

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11.2 Westlich der neu erstellten Erschließungsstraße Ahornweg muss das gesamte Gelände zwischen dem ehe- maligen Flurweg (bisher Fl. Nr. 1431) im Westen (bis zur Bestandshöhe des Nachbargeländes) und dem Ahornweg (bis auf Straßenniveau) angefüllt werden.

Erläuternde Skizze

Auffüllung westlich der Straße Ahornweg

11.3 Nördlich und östlich der neu erstellten Erschließungsstraße Ahornweg muss das Gelände mindestens in einer Tiefe von 7,5 m entlang der Straße Ahornweg aufgefüllt werden. Zum Ortsrand ist das aufgefüllte Gelände auf einer Mindesttiefe von 7 m auf das natürliche Gelände zu ver- ziehen und als Böschung auszubilden.

Erläuternde Skizze

Auffüllung nördlich und östlich der Straße Ahornweg

11.4 Ausnahmen können zugelassen werden, wenn auf andere Weise eine sinnvolle Grundstücksnutzung nicht möglich ist.

11.5 Böschungen sind naturnah auszubilden und zu bepflanzen.

11.6 Jedes Grundstück muss an die Nachbargrundstücke ohne Absatz und ohne Stützmauer anschließen. Inner- halb der eigenen Grundstücke sind Terrassierungen und Stützmauern bis 0,50 m zulässig. Stützmauern müs- sen einen Mindestabstand von 2,00 m zur Grundstücksgrenze einhalten.

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11.7 Abgrabungen zur Freilegung des Kellergeschosses sind unzulässig.

§ 12 Grünordnung

12.1 Die Pflanzung der in der Planzeichnung festgesetzten Bäume 2. Wuchsordnung ist bindend vorgeschrieben. Der Standort kann längs der öffentlichen Straße geringfügig verschoben werden, wenn hierdurch eine gestal- terische Verbesserung erreicht wird oder dies aus bautechnischen Gründen erforderlich ist. Für die festgesetzten Pflanzungen entlang der Erschließungsstraße sind folgende Pflanzqualitäten mindestens einzuhalten: Laubbaum: Hochstamm, 3xv. mit Drahtballen, mind. Stammumfang 16 - 18 cm Verwendung der Bäume gemäß der Artenliste Bäume (Ziffer 8.1.1 der Hinweise durch Text).

12.2 Öffentliche Grünflächen (Verkehrsbegleitgrün) Die öffentlichen Grünflächen sind als arten- und kräuterreiche Wiese (gebietseigenes Saatgut / Kräuteranteil mind. 30 % - 50%) anzulegen und extensiv zu pflegen.

12.3 Private Grünflächen (Ortsrandeingrünung) Auf den in der Planzeichnung festgesetzten privaten Grünflächen (Ortsrandeingrünung) sind bauliche Anla- gen, auch genehmigungsfreie, unzulässig. Die Flächen dürfen nicht versiegelt werden. Es ist eine lockere, mindestens einreihige Gehölzpflanzung mit Sträuchern auf insgesamt 2/3 der jeweiligen Grundstückslänge, beim Eckgrundstück je Ortsrand-Seite, anzulegen. Die Pflanzungen sind je Baugrundstück in mehreren Gruppen und in leicht versetzter Reihe anzuordnen. Der Pflanzabstand der Sträucher darf maximal 1,5 m betragen. Eine durchgehende und geschlossene Ortsrandbepflanzung ist zu vermeiden.

12.4 Für die festgesetzten Pflanzungen auf Privatgrund sind folgende Pflanzqualitäten mindestens einzuhalten: Laubbaum: Hochstamm, 3xv. mit Ballen, mind. Stammumfang 12 - 14 cm; oder Stammbusch, 3xv. mit Ballen, mind. 150 - 175 Obstbaum: Halb- oder Hochstamm Sträucher: vpfl. Strauch 60 - 100 cm

12.5 Nicht überbaute Flächen der Baugrundstücke / Gartenflächen Die nicht bebauten und nicht als Fahr- und Gehweg benutzten Grundstücksflächen sind innerhalb eines Jah- res nach Bezugsfertigkeit gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Pro 300 m² Grundstücksfläche der Bau- flächen sind ein heimischer Laubbaum der 2. oder 3. Wuchsordnung oder ein Obstbaum (Hoch- oder Halb- stamm) sowie 3 Sträucher zu pflanzen. Gepflanzte Bäume innerhalb der privaten Grünflächen sind hierauf nicht anrechenbar.

12.6 Für sämtliche durch Planzeichnung oder Text festgesetzte Pflanzungen sind ausschließlich die unter Ziffer 9 "Hinweise durch Text" aufgelisteten Arten zulässig.

12.7 Die durch Planzeichnung und Text festgesetzten Pflanzungen sind spätestens in der Vegetationsperiode, welche der Nutzungsaufnahme (Fertigstellung Erschließungsstraße, Gebäudebezug) folgt, durchzuführen.

12.8 Die durch Planzeichnung und Text festgesetzten Pflanzungen sind zu pflegen, zu erhalten und bei Abgang spätestens in der darauffolgenden Vegetationsperiode entsprechend der Vorgaben durch die Pflanzenliste unter Ziffer 9 "Hinweise durch Text" zu ersetzen.

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12.9 Zum öffentlichen Straßenraum hin orientierte und wirksame Garagenfassaden sind zu begrünen. Es ist eine Begrünung mit Kletterpflanzen oder eine Vorpflanzung mit Laubgehölzsträuchern vorzunehmen. Verwendung der Kletterpflanzen gemäß der Artenliste Kletterpflanzen (Ziffer 9.3 der Hinweise durch Text). Mindestens ¾ der Fassadenfläche ist zu begrünen. Vorpflanzung mit Laubgehölzen: Mindestens ¾ der Fassadenlänge ist zu begrünen. Die Mindest-Wuchshöhe beträgt 1,50 m.

§ 13 Niederschlagswasserbeseitigung

13.1 Das anfallende unverschmutzte Niederschlagswasser ist so weit möglich zu versickern. Wird nachgewiesen, dass eine Versickerung auf Grund der gegebenen Bodenverhältnisse nicht möglich ist, so kann auf Antrag bei der Gemeinde ein Anschluss an den Regenwasserkanal erfolgen. Dabei sind auf dem Grundstück ausreichend bemessene Rückhalteeinrichtungen (z.B. als unterirdische Was- serbehälter ohne Boden zur Nutzung zumindest einer eingeschränkten Versickerung) oder naturnah gestalte- te Teiche zu schaffen. Eine Rückhaltung von mindestens 4 m³ pro Hauptgebäude ist in jedem Falle einzuplanen und nachzuweisen. Danach darf ein gedrosselter Notüberlauf mit 1,0 l/s an den gemeindlichen Regenwasserkanal angeschlossen werden. Die Planung der Oberflächenentwässerung ist mit dem Eingabeplan der Gemeinde vorzulegen. Hinweis: Die Einleitung von Niederschlagswasser in den gemeindlichen Kanal kann je nach Festlegung und der Beitrags- und Gebührensatzung zur Entwässerungssatzung kostenpflichtig sein; nach den Festlegungen in der Entwässerungssatzung ist die Grundstücksentwässerungsanlage von der Gemeinde überprüfen und abnehmen zu lassen. Auf die Möglichkeit der Nutzung von Niederschlagswasser zur Gartenbewässerung und zur Brauchwassernutzung wird hingewiesen. Zur Gartenbewässerung werden Regenwasserspeicher mit Überlauf empfohlen.

§ 14 Sonstige Festsetzungen

14.1 Stellplätze für bewegliche Abfallbehälter sind durch Bepflanzung oder Verkleidung gegen Einblick zu schüt- zen. Mülltonnenhäuschen sind nur mit verputzen oder glatten Außenflächen sowie mit Holzlattenverkleidung zulässig.

14.2 Die Aufstellung von überirdischen (Flüssig-)Gastanks ist nicht zulässig.

14.3 Es ist nur die Errichtung solcher Luftwärmepumpen zulässig, deren ins Freie abgestrahlte Schallleistung 50 dB(A) nicht überschreitet. Luftwärmepumpen, die diesen Schallleistungspegel nicht einhalten können, sind entweder im Gebäude zu errichten oder entsprechend zu dämmen. Hinweis: Es wird auf den Leitfaden des Landesamtes für Umwelt „Tieffrequente Geräusche bei Biogasanla- gen und Luftwärmepumpen ( Auszug Teil III)“ vom Februar 2011 verwiesen. (http://www.lfu.bayern.de/laerm/luftwaermpumpen/doc/tieffrequente_geraeusche_teil3_luftwaermepumpen.pdf)

§ 15 Inkrafttreten des Bebauungsplanes Gemäß § 10 Abs. 3 BauGB tritt der als Satzung beschlossene Bebauungsplan mit der ortsüblichen Bekannt- machung in Kraft.

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§ 16 Verfahrensvermerke

für den Bebauungsplan „Pflugdorf – Ahornweg "

AUFSTELLUNGSBESCHLUSS (§ 2 Abs. 1 BauGB) Der Gemeinderat Vilgertshofen hat in seiner Sitzung vom 01.07.2019 die Aufstellung des Bebauungsplanes „Pflug- dorf – Ahornweg" beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss wurde mit Anschlag an die Amtstafel vom 10.07.2019 sowie durch Veröffentlichung im Gemeindeblatt ortsüblich bekannt gemacht.

FRÜHZEITIGE ÖFFENTLICHKEITSBETEILIGUNG (§ 3 Abs. 1 BauGB) Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung mit öffentlicher Darlegung und Anhörung für den Vorentwurf des Bebau- ungsplans in der Fassung vom 01.07.2019 hat in der Zeit vom 11.07.2019 bis 12.8.2019 stattgefunden.

FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG DER BEHÖRDEN UND SONSTIGEN TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE (§ 4 Abs. 1 BauGB) Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange für den Vorentwurf des Bebau- ungsplans in der Fassung vom 01.07.2019 hat in der Zeit vom 11.07.2019 bis 12.8.2019 stattgefunden.

ÖFFENTLICHE AUSLEGUNG - BÜRGERBETEILIGUNG (§ 13 a Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB) Der vom Gemeinderat gebilligte Entwurf des Bebauungsplanes wurde mit dem Satzungstext und der Begründung in der Fassung vom 07.10.2019 vom 18.10.2019 bis 18.11.2019 zusammen mit der schalltechnischen Untersuchung, dem Baugrundgutachten und den umweltbezogenen Informationen in der Verwaltungsgemeinschaft Reichling und im Internet öffentlich ausgelegt. Auf die öffentliche Auslegung wurde mit Bekanntmachung vom 10.10.2019 hingewiesen.

BETEILIGUNG DER BEHÖRDEN UND SONSTIGER TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE (§ 4 Abs. 2 BauGB) Außerdem wurden zu dem Entwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom 07.10.2019 die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange mit Schreiben vom 15.10.2019 mit der Frist von 1 Monat zur Stellungnahme beteiligt.

SATZUNGSBESCHLUSS Die Gemeinde Vilgertshofen hat mit Beschluss des Gemeinderats vom 16.12.2019 den Bebauungsplan mit der Be- zeichnung „Endgültige Planfassung“ ge m. § 10 Abs. 1 BauGB in der Fassung vom 10.12.2019 als Satzung beschlossen.

Vilgertshofen, den ......

(Siegel)

...... Dr. Albert Thurner, 1. Bürgermeister (Unterschrift)

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HINWEISE DURCH TEXT UND NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN

1. Grundlage Diesem Bebauungsplan liegen amtliche Vermessungspläne zugrunde (© Bayer. Landesamt für Vermessung und Geoinformation). Es können Maßungenauigkeiten durch Vervielfältigungen bestehen. Für Lage und Grö- ßengenauigkeit wird keine Gewähr übernommen. Vor Beginn der Objektplanung ist das Gelände vor Ort zu vermessen.

2. Bodendenkmäler Bodendenkmäler und archäologische Bodenfunde die bei der Verwirklichung des Vorhabens zutage treten, unterliegen der Meldepflicht nach Art. 8 Abs. 1 BayDSchG. Danach ist, wer Bodendenkmäler auffindet, verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege an- zuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks, sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der verpflichte- ten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit. Die aufgefundenen Gegenstände sind dem Bayer. Landesamt für Denkmalpflege unverzüglich bekannt zu machen. Gemäß Art. 8 Abs. 2 BayDSchG sind die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort bis zum Ab- lauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbe- hörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzungen der Arbeiten gestattet. Der aktuelle Bestand der Denkmäler kann auf der Homepage des Bayerischen Landesamtes für Denkmal- pflege unter BayernViewer-Denkmal eingesehen werden.

3. Bodenbeschaffenheit / Grundwasser / Gründung und baubegleitende Maßnahmen Der Geltungsbereich befindet sich auf der würmeiszeitlichen Niederterrasse des Lechs (Gesteinsbeschrei- bung: Schotter, Kies, Sand). Im Anschluss an die Oberbodenschicht liegen bis zu einer Tiefe von 10,6 m bis 13,2 m bindige Decklagen und Moräneböden mit geringer bis mittlerer Tragfähigkeit, starker Wasser- und Frostempfindlichkeit sowie geringer bis sehr geringer Wasserdurchlässigkeit vor. Ab Aufschlusstiefen von 13 m bis 15 m stehen quartäre Kiese mit hoher Tragfähigkeit, geringer bis mittlerer Wasser- und Frostempfindlichkeit sowie mittlerer bis großer Wasserdurchlässigkeit an.

Im Rahmen der Baugrunderkundung wurde bei den Bohrungen bis zu einer maximalen Endtiefe von 15 m unter GOK kein Grund- oder Schichtwasser angetroffen. Es ist anzunehmen, dass die erkundeten quartären Kiese im Tieferen (unterhalb von etwa 15 m unter GOK) wasserführend sind. Das Planungsgebiet befindet sich nicht innerhalb eines Überschwemmungsgebietes oder im wassersensiblen Bereich.

Da die Angaben des Baugrundgutachtens nur auf den punktuellen Baugrundaufschlüssen beruhen und Ab- weichungen der Untergrund- und Grundwassersituation außerhalb der Aufschlüsse möglich sind, müssen bei den Erdarbeiten, z. B. bei der Herstellung von Gräben und Baugruben, die aktuellen Bodenschichten mit den Ergebnissen des Baugrundgutachtens sorgfältig verglichen werden. Bei möglichen Abweichungen des Unter- grundes bzw. in allen Zweifelsfällen bezüglich Baugrund und Straßenaufbau ist ein Baugrundsachverständi- ger einzuschalten. Auch für die Wohnhäuser werden zumindest Gründungsabnahmen durch einen Geotech- niker empfohlen. Bezüglich detaillierter Ausführungen, insbesondere auch zur Bauausführung (Gründung, Wasserhaltung etc.), wird auf das vorliegende aktuelle Baugrundgutachten (Anlage der Begründung) verwiesen.

4. Aushubüberwachung Auszug aus der/dem Baugr underkundung/Baugrundgutachten, Erschließung des Baugebietes „Hungerbrun- nen Ost“, Crystal Geotechnik, Utting am Ammersee, 18.04.2019:

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„Bei einem Ausbau der Straßentragschichten (Homogenbereich A1 gemäß Gutachten) sowie der humosen Bereiche der Decklagen (Homogenbereich B1 gemäß Gutachten) muss mit erhöhten Stoffkonzentrationen ge- rechnet werden. In den vorliegenden Untersuchungsergebnissen wurden jeweils Stoffkonzentrationen ermit- telt, die einer Z1.1-Zuordnung des Leitfades zur Verfüllung von Gruben und Brüchen sowie Tagebauen (Eck- punktepapier) entsprechen. (…) Es wird erforderlich, die Asphaltdeckschichten, die Straßentragschichten / Auffüllungen (Homogenbereiche A1) und den Oberboden (Homogenbereich O1) sowie die Decklagen (Homogenbereich B1) beim Aushub se- parat auf Haufwerke zwischenzulagern, zu beproben und dann entsprechend der jeweiligen Deklarationsana- lytik (z.B. gemäß dem Anforderungsprofil der maßgebenden Grube / Deponie bzw. des Einbauortes) zu ver- werten bzw. zu entsorgen. Der Untersuchungsumfang für abzufahrende, anstehende Moräneböden (Z0-Material nach den vorliegenden Untersuchungen) kann ggf. in Abstimmung mit dem verwertenden Grubenbetreiber reduziert werden. Die beschriebenen Arbeiten sind entsprechend auszuschreiben. Das diesbezügliche Vorgehen und eine evtl. Verwertbarkeit der Aushubböden im Rahmen der vorliegenden Baumaßnahme, die vorliegend für bindige Bö- den ≤ weicher Konsistenz aus bodenmechanischen Aspekten aber kaum gegeben ist, sollte vor Beginn der Bauarbeiten auch mit den zuständigen Genehmigungs- und Fachbehörden abgestimmt werden.

5. Bodenschutz Das Gelände soll grundsätzlich in seinem natürlichen Verlauf erhalten bleiben. Gemäß § 202 BauGB ist der Mutterboden in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung und Ver- geudung zu schützen. Bei Arbeiten im Oberbodenbereich sind die Richtlinien der DIN 18915 "Bodenarbeiten für vegetationstechnische Zwecke", DIN 18320 "Grundsätze des Landschaftsbaus" und DIN 18300 "Erdarbei- ten" zu beachten. Altlasten- / Altlastenverdachtsflächen sind innerhalb des Bebauungsplangeltungsbereiches nach derzeitigem Kenntnisstand nicht vorhanden.

6. Niederschlagswasser Für die Versickerung nicht verunreinigten Niederschlagswassers gelten grundsätzlich die Niederschlagswas- serfreistellungsverordnung (NWFreiV) und die Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammel- tem Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW). Gesammeltes Niederschlagswasser ist danach über eine bewachsene Oberbodenschicht flächenhaft zu versickern. Kann die Flächenversickerung oder das Anlegen von Sickermulden aus Platzgründen nicht verwirklicht werden, so ist eine linienförmige Versickerung über Rigolen oder Sickerrohre anzustreben. Die punktuelle Versickerung über Sickerschächte ist nur anzu- wenden, wenn zwingende Gründe eine der vorgenannten Lösungen ausschließen. Bei einer unterirdischen Versickerungsanlage ist in jedem Fall eine ausreichende Vorreinigung vorzuschalten. Bei der Planung und Ausführung der Niederschlagswasserbeseitigungsanlagen sind die Grundsätze der Regenwasserbewirtschaf- tung in Siedlungen gem. ATW-DVWK Merkblatt M 153 zu beachten.

7. Empfehlungen Aufgrund möglicherweise auftretender Staunässe bei Starkregenereignissen wird empfohlen, Kellergeschos- se wasserundurchlässig auszubilden und ggf. sonstige Objektschutzmaßnahmen zu treffen. Die Drainagen im Bereich des Bebauungsplans wurden aufgelassen. Die Gemeinde haftet nicht für eventuell auftretende Näs- se- und Wasserschäden. Zur Gartenbewässerung werden Regenwasserzisternen mit Überlauf empfohlen. Der Einsatz von alternativen Energiequellen (Sonnenkollektoren, Wärmepumpen) wird empfohlen.

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8. Grünordnung und Artenschutz Es wird die Anlage naturnaher Hausgärten - mit strukturreicher Gestaltung, Verwendung einheimischer Pflan- zen, Verzicht auf Pflanzenschutzmittel, maßvoller Düngung - empfohlen. Dies trägt wesentlich zur Schonung der Schutzgüter und Förderung der heimischen Tierwelt bei. Die Schaffung künstlicher Nist-, Quartier- und Brutmöglichkeiten an Gebäuden, Garagen, Carports insbesondere für die Tierartengruppen Vögel und Fledermäuse ist ebenfalls ein wichtiger Beitrag zum Naturschutz und zur Artenvielfalt. Hierfür steht bereits eine Vielzahl an wartungsfreien Modulen zur Verfügung, die in Außen- fassaden und Dachbereichen eingebaut oder angebracht werden können.

9. Pflanzenliste 9.1 Artenliste Bäume 9.1.1 Bäume 2. Ordnung für den Straßenraum: Botanischer Name Deutscher Name Wuchshöhe m Wuchsbreite m Acer platanoides in Sorten Spitz-Ahorn „Allershausen“ 15 – 20 m 8 – 10 m „Cleveland“ Kegelförmiger Spitz-Ahorn 12 – 15 m 6 – 8 m „Columnare“ * Säulenförmiger Spitz-Ahorn 8 - 10 m 4 – 5 m „Emerald Queen“ 12 – 15 m 8 – 10 m „Carpinus betulus “ Hain-Buche 15 – 20 m 7 – 12 m „Fastigiata“ Pyramiden-Hainbuche 10 – 15 m 6 – 10 m „Frans Fontaine“ * Säulen-Hainbuche 10 – 15 m 4 – 5 m Prunus padus „Schloss Tiefurt“ Traubenkirsche 10 – 12 m 6 – 8 m Tilia cordata in Sorten Winter-Linde „Erecta“ 15 – 18 m 5 – 10 m „Greenspire“ 15 – 18 m 6 – 12 m Mindestqualität: Hochstamm, 3xv. mit Drahtballen, Stammumfang mind. 16-18 cm 9.1.2 Bäume 2. und 3. Ordnung für die Hausgartenbepflanzung Botanischer Name Deutscher Name Wuchshöhe m Wuchsbreite m Acer campestre Feld-Ahorn 8 – 15 m 5 – 10 m Acer campestre „Elsrijk“ Feldahorn 8 – 12 m 4 – 6 m Acer platanoides „Columnare“ * Spitz-Ahorn 8 – 10 m 4 – 5 m Amelanchier lamarckii Felsenbirne 5 – 8 m 3 – 5 m Carpinus betulus in Sorten Hainbuche „Fastigiata“ 10 – 15 m 6 – 10 m „Frans Fontaine“ * 10 - 15 m 4 - 5 m Crataegus lavallei „Carrierii“ Apfel-Dorn 5 – 8 m 3 – 5 m Crataegus monogyna „Stricta“ * Weiß-Dorn 5 – 6 m 2 – 3 m Prunus schmittii * Spiegelrinden-Kirsche 6 – 10 m 3 – 4 m Pyrus communis „Beech Hill“ Wild-Birne 8 – 10 m 3 – 5 m Quercus robur „Fastigiata“ * Säulen-Stiel-Eiche 10 – 15 m 2 – 4 m Robinia „Casque Rouge“ Rosarote Akazie 5 – 7 m 5 – 6 m Salix caprea Sal-Weide 5 – 8 m 3 – 5 m Sorbus aria Mehlbeere 6 – 12 m 4 – 8 m Sorbus aria „Lutescens “ Mehlbeere 6 – 12 m 4 – 6 m Sorbus aria „Magnifica” Mehlbeere 6 – 12 m 4 – 6 m Sorbus aucuparia Eber-Esche 5 – 10 m 4 – 6 m Sorbus aucupar ia „Edulis“ Essbare Eber-Esche 12 – 15 m 5 – 7 m Sorbus thuringiaca „Fastigiata“ * Thüring. Mehlbeere 5 – 8 m 3 – 4 m Obstbäume in Arten und regionalen Sorten als Hoch- oder Halbstamm Mindestqualität Laubbäume: Hochstamm, 3xv. mit Ballen, Stammumfang 12-14 cm

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*) Kursiv gedruckte Arten und Sorten sind sehr schmalwüchsig und besonders geeignet für beengte Standorte.

9.2 Artenliste Sträucher: Botanischer Name Deutscher Name Amelanchier ovalis Gemeine Felsenbirne Cornus mas Kornelkirsche Cornus sanguinea Hartriegel Corylus avellana Haselnuss Crataegus laevigata Zweigriffl. Weißdorn Crataegus monogyna Eingriffliger Weißdorn Euonymus europaeus Pfaffenhütchen Ligustrum vulgare Liguster Lonicera xylosteum Heckenkirsche Rhamnus cathartica Kreuzdorn Ribes alpinum Alpen-Johannisbeere Rosa canina Hunds-Rose Rosa glauca Rotblättrige Rose Rosa pendulina Alpen-Hecken-Rose Rosa rubiginosa Wein-Rose Sambucus nigra Schwarzer Holunder Sambucus racemosa Roter Holunder Viburnum lantana Wolliger Schneeball Mindestqualität: vpfl. Strauch 60 - 100 cm, Verwendung von gebietseigenem (autochthonem) Pflanzenmaterial

9.3 Artenliste Kletterpflanzen Eine Begrünung der Fassaden mit sommer- oder wintergrünen Arten bzw. das Anlegen von Spalieren ist aus- drücklich erwünscht.

Botanischer Name Deutscher Name Clematis in Arten und Sorten Waldrebe Hedera helix Gewöhnlicher Efeu Hydrangea petiolaris Kletterhortensie Lonicera in Arten und Sorten Waldgeißblatt Parthenocissus quinquefolia Wilder Wein Parthenocissus tricuspidata Wilder Wein Rosa spec. in Sorten Kletterrosen Vitis vinifera Echter Wein Spalierobst in Arten und regionalen Sorten

9.4 Zur Förderung der heimischen Tierwelt (Insekten!) sollte bei der Hausgartenbepflanzung ein hoher Anteil an einfach (nicht gefüllt) blühenden Laubgehölzen verwendet werden. Zumindest ein Teilbereich der Rasenflä- chen sollte mit einer arten- und kräuterreichen Saatgutmischung (z.B. Magerrasen oder Blumenwiese, Rieger - Hofmann) angesät werden.

9.5 Pflanzabstände: Entlang der Nachbargrenzen sind folgende Pflanzabstände einzuhalten: Bäume und Sträu- cher über 2 m Wuchshöhe: mind. 2 m. Sofern Nachbarn sich einigen, können die gesetzlichen Mindestab- stände unterschritten werden. Dadurch können unmittelbar an den Grundstücksgrenzen z.B. hochstämmige Bäume gepflanzt werden.

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10. Freiflächengestaltungsplan Die vorgesehene Nutzung der Freiflächen und deren Bepflanzung sind vom Bauherrn in einem Freiflächenge- staltungsplan darzustellen, der mit dem Bauantrag einzureichen ist. Dieser hat mindestens folgende Inhalte aufzuweisen: o Lage und Höhenlage der Gebäude, Nebenanlagen und Erschließungsflächen bezogen auf die natürlichen Geländehöhen o Höhenanschluss an die angrenzenden Grundstücke o Darstellung überbauter Flächen und Grünflächen sowie von evtl. geplanten Abgrabungen und/oder Aufschüttungen o Befestigte Flächen mit Materialverwendung o Festgesetzte Pflanzmaßnahmen mit Art, Qualität und Pflanzstandort o Einfriedungsverläufe und -arten o Oberflächenentwässerungen mit Einzugsbereich o Bei Bedarf Feuerwehrzufahrten

11. Immissionsschutz 11.1 Landwirtschaftliche Immissionen Die Besitzer und Eigentümer der Grundstücke im Planbereich haben die landwirtschaftlichen Emissionen (Lärm-, Geruchs- und Staubeinwirkungen) der angrenzenden landwirtschaftlich ordnungsgemäß genutzten Flächen unentgeltlich zu dulden und hinzunehmen. Die Belastungen entsprechen hierbei den üblichen dörfli- chen Gegebenheiten und sind mit dem "ländlichen Wohnen" vereinbar. Besonders wird darauf hingewiesen, dass mit zeitweiser Lärmbelästigung (Verkehrslärm aus dem landwirtschaftlichen Fahrverkehr) auch vor 6:00 Uhr morgens zu rechnen ist. Zudem sind sonstige Lärmbeeinträchtigungen während der Erntezeit auch nach 22:00 Uhr zu dulden.

12. Brandschutz Nach den technischen Regeln des DVGW-Arbeitsblatt W 405 ist in "Allgemeinen Wohngebieten" eine Bereit- stellung von mindestens 800 l/min, ausreichend über zwei Stunden, erforderlich. Der Hydrantenabstand sollte nach Arbeitsblatt W 331 nicht überschritten werden. Der Abstand zwischen Gebäudeeingang und Hydrant sollte zwischen 80 m und maximal 120 m liegen. Es wird empfohlen Überflurhydranten (DN 80 nach DIN 3222) zu installieren. Im Falle der Verwendung von Unterflurhydranten (DN 80 nach DIN 3221) sind diese entsprechend zu beschildern. Die Zufahrtsmöglichkeiten für Feuerwehr und Rettungsfahr-zeuge sind entsprechend den Richtlinien "Flächen für die Feuerwehr" zu berücksichtigen und zu kennzeichnen.

13. Versorgungsleitungen 13.1 Im Plangebiet sind alle Versorgungsleitungen insbesondere für Strom, Telefon, Fernsehen etc. nur als Erdka- bel erlaubt. 13.2 Um ausreichend Baumbepflanzungen entlang der Straße entsprechend der Planzeichnung zu ermöglichen, sind die Pflanzbereiche von Versorgungsleitungen freizuhalten bzw. so auszuführen und notfalls abzuschir- men, dass ein ungehindertes und ungestörtes Wachstum sichergestellt ist. 13.3 Der Schutzbereich von Erdkabeln beträgt 1,00 m beiderseits der Leitungstrasse und ist von einer Bebauung sowie tiefwurzelnder Bepflanzung freizuhalten. 13.4 Vor Beginn von Erschließungsarbeiten ist rechtzeitig mit dem jeweiligen Maßnahmenträger Verbindung auf- zunehmen.

14. Abfallvermeidung, Abfallverwertung, Abfallentsorgung Jeder Benutzer der öffentlichen Abfallentsorgungseinrichtung hat die Menge der bei ihm anfallenden Abfälle und ihren Schadstoffgehalt so gering wie möglich und zumutbar zu halten. Es sind sämtliche Wertstoffe, die

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regelmäßig oder in größeren Mengen anfallen, getrennt zu erfassen und einer Wiederverwertung zuzuführen. Soweit Abfälle anfallen, die von der Entsorgungspflicht durch den Landkreis nicht ausgeschlossen sind oder bezüglich deren Umfang die Entsorgungspflicht nicht eingeschränkt ist, sind diese in zugelassener Form der öffentlichen Abfallentsorgung des Landkreises Ostallgäu zu überlassen. Grundstücke an der privaten Erschließungsstraße müssen ihre Müllbehälter zur Leerung an der nächstgele- genen öffentlichen Erschließungsstraße bereitstellen.

AUSFERTIGUNG Die Richtigkeit der vorstehenden Verfahrensvermerke wird bestätigt.

Hiermit wird bestätigt, dass der Bebauungsplan bestehend aus den textlichen Festsetzungen (Seiten 1 bis 18), der Planzeichnung und der Begründung (Seiten 1 bis 24) in der Fassung vom 10.12.2019 dem Beschluss des Gemein- derates vom 16.12.2019 zu Grunde lag und diesem entspricht.

Vilgertshofen, den ......

(Siegel)

...... Dr. Albert Thurner, 1. Bürgermeister (Unterschrift)

RECHTSKRAFT Der Bebauungsplan tritt gemäß § 10 Abs. 3 BauGB mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses in Kraft. Die ortsübliche Bekanntmachung erfolgte am __.__.2019.

Hinweise: In der Bekanntmachung ist gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3 BauGB darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan nebst Be- gründung und zusammenfassender Erklärung zu jedermanns Einsicht bereitgehalten wird und wo jedermann dazu Auskunft erlangen kann. Außerdem ist darin auf die Voraussetzungen und Fristen für die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften oder von Mängeln in der Abwägung (§ 214 und § 215 Abs. 1 BauGB) sowie auf die Vorschrif- ten des § 44 Abs. 3 und Abs. 4 BauGB bezüglich des Erlöschens von Entschädigungsansprüchen aus den §§ 39 bis 42 BauGB hinzuweisen. Gemäß § 13 Abs. 3 BauGB wurde von der Umweltprüfung und der Erstellung eines eigenständigen Umweltberichtes abgesehen.

Vilgertshofen, den ......

(Siegel)

...... Dr. Albert Thurner, 1. Bürgermeister (Unterschrift)

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Planverfasser:

Büro für Landschafts- Orts- und Freiraumplanung Partnerschaftsgesellschaft Wilhelm Daurer und Meinolf Hasse

Landschaftsarchitekten bdla + Stadtplaner Buchloer Straße 1 86879 Wiedergeltingen

...... W. Daurer (Unterschrift)

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678.2 237

679.0

678.6

678.8 678.4

Planzeichenerklärung

01 ART DER BAULICHEN NUTZUNG

Becken 1 Revisionsschacht Allgemeines Wohngebiet WA (§ 4 BauNVO)

3,0 MASS DER BAULICHEN NUTZUNG 02 BAUWEISE Becken 2 678.6 RW-Kanal "neu" 251 m²

679.0 WA 1 Nutzungsschablone 19 789 m²

WA Allgemeines Wohngebiet mit Nr. hier 1 0,35 3,0 II 0,35 zulässige Grundflächenzahl (GRZ), hier 0,35 678.8 678.8 II zwingende Anzahl der Vollgeschosse, hier zwei 1,5 2 Wo ED 2 Wo maximal zulässige Anzahl der Wohnungen je Wohngebäude, 15 17 236/13 SD 22-40° hier zwei 13 D zulässige Hausform, hier Doppelhaus WH 5,8 GH 9,8 E zulässige Hausform, hier Einzelhaus 11 236/12 236/28 ED zulässige Hausform, hier Einzel- und Doppelhaus 236/11 SD zulässige Dachform auf Hauptgebäuden, hier Satteldach 236/10 679.0 22-40° Dachneigung, hier von 22-40° 1023 m² 1031 m² WH 5,8 maximal zulässige Wandhöhe in Metern, hier 5,8 m Am GH 9,8 maximal zulässige Gesamthöhe in Metern, hier 9,8 m Hungerbrunnen

236/26 BAULINIEN, BAUGRENZEN 679.4 7,0 236 RW-Kanal "neu" (Alternative) 03 Am Hungerbrunnen 236/25 14 12 1,5 679.0 Baugrenze 679.2

679.2 9 3,0

679.4 1028 m² VERKEHRSFLÄCHEN 236/20 381 m² 365 m² 04 236/21 679.2 236/15 236/9 öffentliche Verkehrsfläche 679.4 VERFAHRENSVERMERKE 7 WA 1 Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 5 10 Die Verfahrensvermerke befinden sich auf den textlichen Festsetzungen. Platzfläche 599 m² 725 m²

0,35 II Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 236/22 AUSFERTIGUNG Feldweg 679.62 Wo E 236/17 236/18 Ahornweg Die vorliegende Planzeichnung zum Bebauungsplan wird hiermit ausgefertigt. WA 2 Strassenbegrenzungslinie auch gegenüber Verkehrsflächen besonderer SD 22-40° Zweckbestimmung 679.6 679.4 Hiermit wird bestätigt, dass der Bebauungsplan bestehend aus den textlichen 0,35 II 621 m² WH 5,8 GH 9,8 Bereich ohne Ein- und Ausfahrten 715 m² Festsetzung en (Seiten 1 bis 18), der Planzeichnung und der Begründung (Seiten 8 3,0 679.8 2 Wo ED 1 bis 24 ) in der Fass ung vo m 10.12.2019 dem Beschluss des Gemeinderate s vom 680 679.4 16.12.2019 zu Grunde lag und diesem entspricht. 3 SD 22-40° 1 SCHUTZ, PFLEGE, ENTWICKLUNG VON NATUR UND LANDSCHAFT 679.8 Vilgertshofen, den ...... 06 236/19 WH237/6 5,8 GH 9,8 236/6 631 m² 706 m² 236/23 (Siegel) 679.6 680.0 WA 2 Bäume 2. Wuchsordnung - Anpflanzen 236/5 680 133 m² 1,5 1,5 0,35 II ...... private Grünfläche (Ortsrandeingrünung) - nicht überbaubar 237/2 680.0 Dr. Albert Thurner, 1. Bürgermeister (Unterschrift) 2 Wo Anpflanzen mit Sträuchern 4 7,0 ED 679.8

680 696 m² 680.2 SD 22-40° öffentliche Grünfläche (Straßenbegleitgrün und Rückhalteflächen) 2 6

680 468 m² WH 5,8 GH 9,8 545 m² 679.6 24 PROJEKTNR: 18-046 SONSTIGE PLANZEICHEN 680.4 237/5 680.0 08 Bebauungsplan680.8 236/3 365 m² Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans 236/7 358 m² 681.0 680.0 680.6 679.8 "Pflugdorf - Ahornweg"

735 m² Büro für Landschafts-

22a 680.8 Orts- und Freiraumplanung 680 680.2 Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung WA 1 5 7 236/8 236/2 680.4 Petersfeld 680.6 Partnerschaftsgesellschaft 0,35 II GA Umgrenzung von Flächen für Garagen Wilhelm Daurer + Meinolf Hasse 237/3 Landschaftsarchitekten bdla 3 2 Wo E 680.4 680.6 Landkreis Landsberg am Lech + Stadtplaner HINWEISE UND NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN SD 22-40° Buchloer Straße 1 09 237/4 235 Gemeinde Vilgertshofen 86879 Wiedergeltingen 1 WH 5,8 GH 9,8 Fon 08241 - 800 64 0 12 10 Rathausstraße 41 Haupt- und Nebengebäude mit Hausnummer 22 [email protected] Petersfeld 86946 Vilgertshofen 8 www.daurerhasse.de Flurgrenzen und Flurnummer 384/2 gemäß § 13b i.V.m. 13 a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung 236/27 6 706 m² vorgeschlagene Grundstücksgrenzen, inkl. vorgeschlagenen 91/3 PLANINHALT MAßSTAB Grundstücksgrößen N 1:1.000 5,0 Bemaßung Endgültige Planfassung 91/2 4 Alternativen für die Durchführung des Regenwasserkanals Digitale Flurkarte2 © 2018 Bayerische Vermessungsverwaltung91/1 Fassung vom 10.12.2019 Bearbeiter: mv Höhenlinien 234/1 Gemeinde Vilgertshofen Landkreis Landsberg am Lech

Bebauungsplan

„Pflugdorf - Ahornweg “

Begründung Endgültige Planfassung

Gemäß § 13b BauGB i. V. m. § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung

Datum: 10.12.2019 Planverfasser:

Büro für Landschafts- Orts- und Freiraumplanung

Partnerschaftsgesellschaft Wilhelm Daurer + Meinolf Hasse Landschaftsarchitekten bdla + Stadtplaner Buchloer Straße 1 86879 Wiedergeltingen Telefon 08241 - 800 64 0 Gemeinde Vilgertshofen Telefax 08241 - 99 63 59 Rathausstr. 41 86946 Vilgertshofen www.daurerhasse.de [email protected]

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Inhaltsverzeichnis

1. ANLASS, PLANUNGSZIEL UND ZWECK ...... 4

2. VERFAHREN GEMÄß § 13B BAUGESETZBUCH (BAUGB) ...... 4

3. GELTUNGSBEREICH ...... 4

4. ÄNDERUNGEN UND ANPASSUNGEN AUFGRUND DER FRÜHZEITIGEN BETEILIGUNG (§ 3 ABS. 1 UND 4 ABS. 2 BAUGB) ...... 4

5. REDAKTIONELLE ERGÄNZUNGEN UND KLARSTELLUNGEN AUFGRUND DER ÖFFENTLICHEN AUSLEGUNG (§ 3 ABS. 2 UND § 4 ABS. 2 BAUGB) ...... 5

6. ÜBERGEORDNETE PLANUNGSVORGABEN – PLANUNGSRECHTLICHE VORAUSSETZUNGEN ...... 5 6.1. Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) 2018 ...... 5 6.2. Regionalplan der Region 14 München (RP) 2019 ...... 6 6.3. Flächennutzungsplan...... 7 6.4. Bebauungspläne ...... 8 7. BESTANDSSITUATION ...... 9 7.1. Topographie ...... 9 8. SCHUTZGÜTER ...... 9 8.1. Schutzgut Boden und Fläche ...... 9 8.2. Schutzgut Wasser...... 11 8.3. Schutzgut Lokalklima und Lufthygiene ...... 12 8.4. Schutzgut Tiere und Pflanzen, biologische Vielfalt ...... 12 8.5. Schutzgut Mensch (Erholung) ...... 13 8.6. Schutzgut Mensch (Wohnen - Immissionsschutz) ...... 14 8.7. Schutzgut Orts- und Landschaftsbild ...... 14 8.8. Schutzgut Kultur- und Sachgüter / Denkmalschutz ...... 15 8.9. Art und Menge der erzeugten Abfälle einschließlich ihrer Beseitigung und Verwertung ...... 15 8.10. Risiken für die menschliche Gesundheit, das kulturelle Erbe und die Umwelt ...... 15 8.11. Eingesetzte Techniken und Stoffe ...... 15 9. PLANUNGSKONZEPT ...... 16 9.1. Städtebauliches Konzept ...... 16 9.2. Grünordnerisches Konzept ...... 16 10. BEGRÜNDUNG DER TEXTLICHEN FESTSETZUNGEN ...... 16 10.1. Art der baulichen Nutzung ...... 16 10.2. Maß der baulichen Nutzung ...... 16 10.3. Überbaubare Grundstücksflächen, Bauweise...... 17 10.4. Mindestgrundstücksgröße und maximale Anzahl der Wohnungen je Wohngebäude ...... 17 10.5. Garagen / Nebenanlagen / Stellplätze ...... 17 10.6. Gestaltung der Gebäude ...... 18 10.7. Einfriedungen ...... 18 10.8. Aufschüttungen und Abgrabungen ...... 19 10.9. Grünordnung ...... 19 10.10. Niederschlagwasserbeseitigung ...... 20 11. IMMISSIONSSCHUTZ ...... 21

12. TECHNISCHE ERSCHLIESSUNG, VER- UND ENTSORGUNG ...... 21

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13. FLÄCHENSTATISTIK ...... 22

14. BEARBEITUNGS- UND KARTENGRUNDLAGE ...... 22

15. QUELLENVERZEICHNIS ...... 23

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1. ANLASS, PLANUNGSZIEL UND ZWECK In der Gemeinde Vilgertshofen besteht aktuell eine starke Nachfrage nach Baugrundstücken, insbesondere auch im Ortsteil Pflugdorf. Mit der Aufstellung des gegenständlichen Bebauungsplanes reagiert die Gemeinde Vilgertshofen auf den Bedarf an Wohnbauland für junge Familien. Für die Gemeinde Vilgertshofen ist für die nächsten Jahre ein Bevölkerungswachstum prognostiziert (Bayerisches Landesamt für Statis tik, „Beiträge zur Statistik Bayerns, Demographiespiegel Bayern“, Heft 54 7). Dem gegenüber steht jedoch eine zunehmend negative demographische Entwicklung. Somit möchte die Gemeinde Vilgertshofen auch dem demographischen Trend entgegenwirken und einerseits einheimische Familien am Ort halten und andererseits einen maßvollen Zuzug an jungen Familien generieren.

2. VERFAHREN GEMÄß § 13B BAUGESETZBUCH (BAUGB) Das Verfahren wird gemäß § 13b BauGB durchgeführt. Die zulässige Grundfläche liegt unter 20.000 m², hiermit gilt der Nachweis für die Zulässigkeit des Verfahrens als erbracht. Allgemeines Wohngebiet ca. 10.500 m² x 0,35 (GRZ) = ca. 3.675 m² Damit sind die Voraussetzungen für die Durchführung eines Verfahrens gemäß § 13b i.V.m. § 13a BauGB erfüllt. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Ein Ausgleich erfolgt deshalb nicht. Das Verfahren erfolgt ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. Es bestehen keine Anhaltspunkte, dass Natura-2000-Gebiete betroffen sind.

3. GELTUNGSBEREICH Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Fläche von ca. 15.109 m² (ca. 1,5 ha) und umfasst die Grundstücke Fl.-Nrn. 235 (Teilfläche = TF), 236 (TF), 236/26 (TF), 1431 (TF) jeweils der Gemarkung Pflugdorf, Ge- meinde Vilgertshofen. Der Geltungsbereich ist in der Planzeichnung mit schwarzen Balken gekennzeichnet. Der Geltungsbereich wird wie folgt umgrenzt: - im Norden durch die Fl.-Nr. 237, die landwirtschaftlich als Grünland genutzt wird, - im Osten durch die Fl.-Nr. 236 (Teilfläche), die ebenfalls landwirtschaftlich als Grünland genutzt wird, und die Fl.-Nr. 235 (TF des Flurweges „Petersfeld“) - im Süden durch die Fl.-Nr. 91 (Grünlandfläche mit landwirtschaftlichem Anwesen) - im Westen durch die Fl.-Nr. 1431 (TF Flurweg), die Fl.-Nr. 236/9 (Straße „Am Hungerbrunnen“), Fl. -Nr. 236/26 (TF Ortsrandeingrünung) und das angrenzende Wohngrundstück Fl.-Nr. 237/2.

4. ÄNDERUNGEN UND ANPASSUNGEN AUFGRUND DER FRÜHZEITIGEN BETEILIGUNG (§ 3 ABS. 1 UND 4 ABS. 2 BAUGB) Textliche Festsetzungen, Planzeichnung und Begründung wurden aufgrund der eingegangenen Stellungnahmen in folgenden Punkten angepasst und/oder ergänzt: - Änderung der Gebietskategorie von WR Reines Wohngebiet zu WA Allgemeines Wohngebiet (§ 1) - Reduzierung der Grundflächenzahl von 0,4 auf 0,35 - Anhebung der Mindesthöhe des Erdgeschossfertigfußbodenhöhe auf 0,10 m über Erschließungsstraße

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Redaktionelle Ergänzungen und Anpassungen: - Ergänzungen der Hinweise zur Aushubüberwachung - Verkleinerung der nachrichtlich dargestellten, vorgeschlagenen Grundstücke

Planerische Anpassungen: - Verbreiterung der Straße Petersfeld im Bereich des Bebauungsplanes und dadurch geringfügige Vergröße- rung des Geltungsbereiches - Verlagerung des WA 2 östlich der neuen Erschließungsstraße nach Süden - Klarstellung der Festsetzung zu Aufschüttungen und Abgrabungen (§ 11.1) sowie zum Unteren Bezugs- punkt bei Garagen (§ 8.6) - Anpassung der Dachneigung: statt 22-28° und 35-40°: zwischen 22-40°

5. REDAKTIONELLE ERGÄNZUNGEN UND KLARSTELLUNGEN AUFGRUND DER ÖFFENTLICHEN AUSLE- GUNG (§ 3 ABS. 2 UND § 4 ABS. 2 BAUGB) - Klarstellung der Formulierung zur Höhenlage der baulichen Anlagen und redaktionelle Ergänzung einer er- läuternden Skizze - Redaktionelle Anpassung der Festsetzung zur Aufschüttung von Grundstücken sowie redaktionelle Ergän- zung erläuternder Skizzen

6. ÜBERGEORDNETE PLANUNGSVORGABEN – PLANUNGSRECHTLICHE VORAUSSETZUNGEN

6.1. Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) 2018 Gemäß Landesentwicklungsprogramm Bayern liegt die Gemeinde Vilgertshofen im Allgemeinen Ländlichen Raum. Das Landesentwicklungsprogramm formuliert folgende Ziele (Z) und Grundsätze (G), die Vilgertshofen betreffen.

Grundlagen und Herausforderungen der räumlichen Entwicklung und Ordnung Bayerns 1.1.1 (Z) In allen Teilräumen sind gleichwertige Lebens- und Arbeitsbedingungen zu schaffen oder zu erhalten. Die Stärken und Potenziale der Teilräume sind weiter zu entwickeln. Alle überörtlich raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen haben zur Verwirklichung dieses Ziels beizutragen. (G) Hierfür sollen insbesondere die Grundlagen für eine bedarfsgerechte Bereitstellung und Sicherung von Arbeitsplätzen, Wohnraum sowie Einrichtungen der Daseinsvorsorge und zur Versorgung mit Gütern geschaffen oder erhalten werden. 1.1.2 (Z) Die räumliche Entwicklung Bayerns in seiner Gesamtheit und in seinen Teilräumen ist nachhaltig zu gestalten (G) Bei der räumlichen Entwicklung Bayerns sollen die unterschiedlichen Ansprüche aller Bevölkerungsgruppen berücksichtigt werden. 1.1.3 (G) Der Ressourcenverbrauch soll in allen Landesteilen vermindert werden. Unvermeidbare Eingriffe sollen ressourcenschonend erfolgen. 1.2.1 (G) Die raumstrukturellen Voraussetzungen für eine räumlich möglichst ausgewogene Bevölkerungsentwicklung des Landes und seiner Teilräume sollen geschaffen werden. 1.2.2 (G) Die Abwanderung der Bevölkerung soll insbesondere in denjenigen Teilräumen, die besonders vom demographischen Wandel betroffen sind, vermindert werden.

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1.2.6 (G) Die Funktionsfähigkeit der Siedlungsstrukturen einschließlich der Versorgungs- und Entsorgungsinfrastrukturen soll unter Berücksichtigung der künftigen Bevölkerungsentwicklung und der ökonomischen Tragfähigkeit erhalten bleiben.

Siedlungsstruktur 3.1 (G) Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden. (G) Flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden. 3.2 (Z) In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen. 3.3 (G) Eine Zersiedelung der Landschaft und eine ungegliederte, insbesondere bandartige Siedlungsstruk- tur sollen vermieden werden. (Z) Neue Siedlungsflächen sind möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen.

Der Bebauungsplan hat zum Ziel, Wohnbauflächen für die am Ort ansässige Bevölkerung und für junge Familien zu schaffen. Somit möchte die Gemeinde Vilgertshofen einheimische Familien am Ort halten und einen maßvollen Zuzug an jungen Familien generieren und hierdurch dem demographischen Wandel entgegenwirken. Zulässig sind auch Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienen, sowie Wohngebäude, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen. Der gesellschaftliche und demographische Wandel wird hiermit berücksichtigt. Dem Grundsatz des LEP „Anwendung nachhaltiger, flächensparender Siedlungs- und Erschließungsformen “ wird in- sofern nachgegangen, als dass eine bestehende Wohnstraße weitergeführt wird und diese an einen vorhandenen, noch auszubauenden Wirtschaftsweg angeschlossen wird. Das Planungsgebiet befindet sich im räumlichen Anschluss an ein bestehendes Wohnbaugebiet. Es besteht somit nicht die Gefahr einer Zersiedelung der Landschaft, der gegen ständliche Bebauungsplan „Pflugdorf – Ahornweg “ entspricht somit dem LEP Bayern. Zur Innenentwicklung siehe 6.2 Regionalplan der Region 14 München (RP) 2019.

6.2. Regionalplan der Region 14 München (RP) 2019 Die Gemeinde Vilgertshofen liegt im Allgemeinen ländlichen Raum und im Erholungsraum „Südliches Lechtal und Moränenhügelland zwischen Lech und Ammersee mit Windachtal“. Weitere Kartendarstellungen sind nicht vorhanden.

A I Herausforderungen der regionalen Entwicklungen G 1.4 Bestehende und zu schaffende Infrastrukturen sollen effektiv genutzt werden.

G 2.1 Die Vorteile des Zuzugs in der Region sollen genutzt, Integrationsanstrengungen sollen erhöht werden.

G 2.3 Nachhaltige, zukunftsfähige Strukturen der Daseinsvorsorge und der Erreichbarkeit sollen entwickelt, einsei- tige Abhängigkeiten sollen vermieden werden. Infrastrukturelle Bedürfnisse älterer Menschen sollen ver- stärkt berücksichtigt werden.

B I Natürliche Lebensgrundlagen G 1.1.1 Es ist von besonderer Bedeutung, Natur und Landschaft in allen Teilräumen der Region für die Lebensquali- tät der Menschen, zur Bewahrung des kulturellen Erbes und zum Schutz der Naturgüter zu sichern und zu entwickeln.

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In Abstimmung der ökologischen, ökonomischen und sozialen Erfordernisse sind bei der Entwicklung der Region München die landschaftlichen Eigenarten und das Landschaftsbild, die unterschiedliche Belastbar- keit der einzelnen Teilräume und lärmarmer Erholungsgebiete, die Bedeutung der landschaftlichen Werte und die klimafunktionalen Zusammenhänge zu berücksichtigen. Hierzu sollen in allen Regionsteilen die Funktionen der natürlichen Lebensgrundlagen Boden, Wasser und Luft sowie die landschaftstypische natürliche biologische Vielfalt nachhaltig gesichert werden. Visuell besonders prägende Landschaftsstrukturen sollen erhalten werden.

B II Siedlung und Freiraum G 1.2 Die Siedlungsentwicklung soll flächensparend erfolgen. G 1.3 Zuwanderung soll sozial- und ökologisch verträglich gestaltet werden. Z 1.4 Wohnbauliche und gewerbliche Entwicklung sind aufeinander abzustimmen. Z 2.2 Eine organische, ausgewogene Siedlungsentwicklung ist allgemeingültiges Planungsprinzip und in allen Gemeinden zulässig. Z 4.1 Bei der Siedlungsentwicklung sind die Möglichkeiten der Innenentwicklung, d.h. Flächen innerhalb im Zu- sammenhang bebauter Ortsteile und die im Flächennutzungsplan dargestellten Flächen vorrangig zu nutzen. Eine darüberhinausgehende Entwicklung ist nur zulässig, wenn auf diese Potenziale nicht zurückge- griffen werden kann. Durch die Aufstellung des gegenständlichen Bebauungsplanes möchte die Gemeinde Vilgertshofen vor allem einheimische Familien am Ort halten und einen maßvollen Zuzug an jungen Familien generieren. Die Fläche orien- tiert sich am derzeitigen Bedarf. Das Planungsgebiet befindet sich im räumlichen Anschluss an ein bestehendes Wohnbaugebiet. Durch die Zulässigkeit von Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienen, sowie Wohngebäuden, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen, wird der gesellschaftliche und demographische Wandel mit berücksichtigt. Das Planungsgebiet befindet sich nicht in einem landschaftlich, naturschutzfachlich und/oder für das Orts- und Land- schaftsbild sensiblen Bereich. Eine bestehende Wohnstraße wird weitergeführt und diese an einen vorhandenen, noch auszubauenden Wirt- schaftsweg angeschlossen. Die ortplanerische Ordnung wird somit aufgegriffen und weiterentwickelt, es besteht nicht die Gefahr einer Zersiedelung der Landschaft. Die im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauflächen sind bereits vollständig entwickelt. Die Gemeinde be- müht sich seit Jahren innerörtliche Baulücken für eine Wohnbebauung zu entwickeln. Nennenswerte und vor allem aktivierbare Leerstände existieren nicht. Die Bevölkerungsprognose des statistischen Landesamtes untermauert die grundsätzliche Annahme der Gemeinde, dass auch künftig weiterer Bedarf an Wohnbauland in der Gemeinde besteht: Ausgehend von einem Einwohnerstand Ende 2015 hat das statistische Landesamt für Ende 2025 einen Bevölke- rungsstand von 2.800 EW prognostiziert. Allerdings wurde die Prognose für die Jahre 2016 und 2017 bereits um durchschnittlich 1,3 % übertroffen, so dass die Prognose des statistischen Landesamts für Ende 2025 auf 2.836 EW zu korrigieren wäre. Je Nutzungseinheit sind derzeit ca. 2,93 EW anzusetzen, so dass sich die Zahl der Nutzungs- einheiten von derzeit 912 auf 968 in 2025 erhöhe müsste, wenn der Bedarf gedeckt werden sollte. Der gegenständliche Bebauungsplan „Pflugdorf - Ahornweg “ entspricht somit den Zielen und Grundsätzen des Regi- onalplanes der Region 14 München.

6.3. Flächennutzungsplan Das Planungsgebiet (PG) ist im rechtsgültigen Flächennutzungsplan (FNP) der Gemeinde Vilgertshofen (Stand: 4. Änderung aus dem Jahr 2000) nicht als Wohnbaufläche bzw. als Allgemeines Wohngebiet, sondern als landwirtschaftliche Fläche dargestellt. Somit ist der gegenständliche Bebauungsplan nicht aus dem FNP entwickelt. Da die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets durch die Planung nicht beeinträchtigt wird, kann

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gemäß §13a Abs. 2, Satz 2 BauGB der Bebauungsplan dennoch aufgestellt werden. Der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung angepasst. Eine Genehmigung des Bebauungsplanes durch das Landratsamt entsprechend § 10 Abs. 2 BauGB ist nicht erforderlich.

Abb. 1 Flächennutzungsplan - 4. Änderung, Stand: 2000

Abb. 2 Berichtigung des Flächennutzungsplanes (maßstabslos)

6.4. Bebauungspläne Westlich angrenzend an den Geltungsbereich befindet sich der rechtskräftige Bebauungsplan „Pflugdorf - Am Hun- gerbrunnen/ Petersfeld“ aus dem Jahr 2018, der seinen Vorgänger „Pflugdorf - Kohlstatt“ aus dem Jahr 1991 ein- schließlich all seiner vorangegangenen Änderungen ersetzt hat.

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7. BESTANDSSITUATION Das Planungsgebiet besteht fast ausschließlich aus einer intensiv genutzten Grünlandfläche sowie westlich daran anschließend einem wassergebundenem Wirtschaftsweg und im Süden der Erschließungsstraß e „Petersfeld“, welche in die freie Landschaft Richtung Osten führt. Im Norden und Osten grenzen weitere Grünlandflächen an.

7.1. Topographie Das Gelände fällt leicht von Süden nach Nordnordwesten um ca. 2,20 m von rund 680,80 m ü. NN auf 678,60 m ü. NN ab (Vermessung, Ing.-Büro Glatz - Kraus, Bestandsplan 05.11.2018).

8. SCHUTZGÜTER Nachfolgend sind die Bestandssituation (Realnutzung des Planungsgebietes im Oktober 2018) und die zu erwarten- den Umweltauswirkungen bei Realisierung des Vorhabens dargestellt. Die Beurteilung erfolgt unter Berücksichtigung der geplanten Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung verbal argumentativ und bezieht sich stets auf das nach dem Bebauungsplan maximal zulässige Baurecht. Insgesamt werden dabei fünf Stufen unterschieden: geringe, geringe bis mittlere, mittlere, mittlere bis hohe, hohe Erheblichkeit.

8.1. Schutzgut Boden und Fläche Der Geltungsbereich liegt laut der geologischen Karte Bayern Maßstab 1:200.000 im Bereich der würmeiszeitlichen Niederterrassenschotter (Gesteinsbeschreibung: Kies, Sand) (UmweltatlasBayern, Online-Abfrage Oktober 2018). Bodenbeschreibung: Die Übersichtsbodenkarte Maßstab 1:25.000 gibt für das nordöstliche Planungsgebiet fast ausschließlich Braunerde und Parabraunerde aus kiesführendem Lehm (Deckschicht oder Verwitterungslehm) über Carbonatsandkies bis - Schluffkies (Schotter) an. Im Südwesten ist vorherrschend Braunerde, gering verbreitet Parabraunerde aus kiesfüh- rendem Lehm (Deckschicht oder Jungmoräne) über Schluff- bis Lehmkies (Jungmoräne, carbonatisch, kalkalpin ge- prägt) vorhanden (BayernAtlas Bayern, Online-Abfrage Oktober 2018). Gemäß dem Leitfaden "Das Schutzgut Boden in der Planung – Bewertung natürlicher Bodenfunktionen und Umset- zung in Planungs- und Genehmigungsverfahren" (LfU) wurde der im Planungsgebiet vorkommende Boden hinsichtlich der natürlichen Bodenfunktionen bewertet. Es wurde überwiegend das Verfahren auf Grundlage der Boden- schätzung angewandt. Klassifizierung gemäß Bodenschätzung (BayernAtlas plus, Online-Abfrage Oktober 2018) Grünland L II b 2 58/57 Kulturart Grünland; Bodenart Lehm (L); Zustandsstufe 2 (mittlere Ertragsfähigkeit, 20 bis 30 cm mächtige humushal- tige Krume), b = Jahrestemperatur zwischen 7 –80 °C; Ackergrundzahl 58; Ackerzahl 57 (von maximal 100). Arten- und Biotopschutzfunktion: mittlere Funktionserfüllung Retentionsvermögen bei Niederschlagsereignissen: hohe Funktionserfüllung Rückhaltevermögen für Schwermetalle: hohe Funktionserfüllung Natürliche Ertragsfähigkeit: mittlere Funktionserfüllung Archiv für die Natur- und Kulturgeschichte: geringe Funktionserfüllung Schutzwürdigkeit: hoch

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Baugrund: Es liegt ein aktuelles Baugrundgutachten vor (Crystal Geotechnik, Beratende Ingenieure und Geologen GmbH: Bau- grunderkundung / Baugrundgutachten - Erschließung des Baugebietes „ Hungerbrunnen Ost “, Stand vom 18. April 2019). Die wesentlichen Ergebnisse sind nachfolgend zusammengefasst. Bezüglich detaillierter Informationen wird auf das Gutachten (Anlage zur Begründung) verwiesen. Die Bodenschichten setzen sich folgendermaßen zusammen Oberboden - Homogenbereich O1 50 - 60 cm mächtig; schwach sandiger bis sandiger, selten schwach kiesiger, schwach humoser bis humoser Schluff in weicher bis steifer Konsistenz; teils erhöhte Cyanid-Konzentrationen, die in humosen und organischen Böden erfahrungsgemäß natür- lich bedingt sind; Bindige Decklagen - Homogenbereich B1 oberflächennah bis etwa 2,4 - 3,0 m unter GOK; aufgeweichte, bindige Böden (Decklagen): tonige, sandige, schwach kiesige bis kiesige Schluffe (weich), schwach sandige, teils schwach organische und bereichsweise schwach kiesige Tone (weich bis steif) mit geringmächtigen Sandzwischenschichten und stark schluffige, sandige, schwach tonige bis tonige Kiese (weich bis steif); es ist mit keinen geogenen Belastungen zu rechnen. Tragfähigkeit: gering; Wasserempfindlichkeit: groß; Frostempfindlichkeit: stark; Wasserdurchlässigkeit gering - sehr gering; Moräneböden - Homogenbereich B2 bis etwa 10,6 m bis 13,2 m unter GOK; kiesige bis stark kiesige, schwach sandige bis sandige, teils schwach steinige, selten steinige Tone und untergeord- net auch stark kiesige, sandige, schwach steinige, tonige Schluffe; durchgehend zumindest steife Konsistenz; es ist mit keinen geogenen Belastungen zu rechnen. Tragfähigkeit: mittel; Wasserempfindlichkeit: groß; Frostempfindlichkeit: stark; Wasserdurchlässigkeit gering - sehr gering; Quartäre Kiese - Homogenbereich B3 In den tieferreichenden Bohrungen (B 1, B 4 und B 5) mit Aufschlusstiefen von 13,0 – 15,0 m wurden im Tieferen (ab etwa 666,8 – 668,1 m NN) schwach bis stark sandige, schwach schluffige bis schluffige, oft schwach steinige Kiese (Karbonat- und Kristallingerölle) in einer etwa dichten Lagerung erkundet. Tragfähigkeit: groß; Wasserempfindlichkeit: gering; Frostempfindlichkeit: gering - mittel; Wasserdurchlässigkeit mittel - groß; Bauwerksgründung / Wasserhaltung Bezüglich der Bauausführung (Kanal, Straßenbau, Wohnbebauung) wird auf die Ausführungen des Baugrundgutach- tens verwiesen. Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen: Altlasten oder Altlastverdachtsflächen sind nach derzeitigem Kenntnisstand und gemäß rechtswirksamen Flächen- nutzungsplan nicht vorhanden. Umweltauswirkungen Durch den Bebauungsplan wird eine intensiv landwirtschaftlich genutzte Fläche (Grünland) in einem Flächenumfang von rund 1,3 ha neu in Anspruch genommen. Es handelt sich um weit verbreitete Bodentypen bzw. mineralische Bodenarten mit hoher Schutzwürdigkeit. Bei der geplanten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,35 in Verbindung mit den Überschreitungsmöglichkeiten ist von einem mittleren Versiegelungsgrad auszugehen. Als Folge ist eine Beeinträchtigung der natürlichen Bodenfunktionen (z.B. Puffer- und Filterfunktion sowie Infiltrations- und Wasserspeicherfunktion) zu erwarten. Bezüglich der konkreten Flächennutzungen wird auf Ziffer 13 „Flächenstatistik “ verwi esen.

Unter der Voraussetzung, dass die Regelwerke und Richtlinien zum Umgang mit schädlichen Stoffen eingehalten werden sowie einer umweltschonenden gärtnerischen Nutzung der Grundstücke sind keine weiteren Beeinträchti- gungen gegenüber dem Schutzgut Boden zu erwarten.

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Zusammenfassend ergeben sich somit im Hinblick auf die mittlere Flächendimension in Verbindung mit einem mittleren Grad an Versiegelung und einer hohen Schutzwürdigkeit des Bodens Umweltauswirkungen mittlerer bis hoher Erheblichkeit auf das Schutzgut Boden und Fläche .

8.2. Schutzgut Wasser Grundwasser Im Rahmen der Baugrunderkundung wurde bei den Bohrungen bis zu einer maximalen Endtiefe von 15 m unter Ge- ländeoberkante (GOK) kein Grund- oder Schichtwasser angetroffen. Es ist anzunehmen, dass die erkundeten quar- tären Kiese im Tieferen (unterhalb von etwa 15 m unter GOK) wasserführend sind. Wasserschutzgebiete sind im direkten Umfeld nicht vorhanden. Das nächstgelegene Wasserschutzgebiet Teufelskü- che befindet sich rund 700 m westlich / 800 m nördlich (BayernAtlas, Online-Abfrage Oktober 2018). Für die Beurtei- lung einer ggf. geplanten Tiefenversickerung sollte dieses Schutzgebiet berücksichtigt werden. Oberflächengewässer Im näheren Umfeld befindet sich kein Oberflächengewässer. Das Planungsgebiet befindet sich weder im wassersensiblen Bereich noch in einem Überschwemmungsgebiet. Dem entsprechend ist mit keiner Beeinträchtigung des Bau- gebietes durch den Einfluss von Oberflächenwasser zu rechnen. Südlich angrenzend an die Straße Petersfeld (bei Hs.Nr. 10) ist ein wassersensibler Bereich verzeichnet Versickerungsfähigkeit Oberflächennahe Bodenschichten (bis etwa 10,6 – 13,2 m unter GOK) weisen keine ausreichenden Schichtstärken und Durchlässigkeiten für eine Versickerung auf. In den teilweise bis zu 13 - 15 m unter GOK ausgeführten Bohrungen wurden im Tieferen quartäre Kiese erbohrt, die mittlere bis große hydraulische Durchlässigkeiten zu Versickerungszwecken aufweisen. Eine Tiefenversickerung des Niederschlagswassers mittels Sickerschächten bzw. -brunnen ist allerdings nur mit einer wasserrechtlichen Geneh- migung durch die zuständige Fachbehörde und bei einer geeigneten Vorreinigung des Niederschlagswassers mög- lich. Innerhalb des Planungsgebietes befinden sich Drainagen, welche aufgelassen wurden. Das Auftreten von Staunässe ist daher nicht auszuschließen. Umweltauswirkungen In Bereichen mit Bodenaufschlüssen (Baugruben, Straßen- und Wegebau) besteht durch die Reduzierung von Filter- und Pufferschichten ein erhöhtes Risiko einer Verschmutzung des Grundwasserleiters. Im Rahmen der späteren Baumaßnahmen ist deshalb grundsätzlich und in besonderem Maße darauf zu achten, dass bei einem evtl. Umgang mit potenziell grundwassergefährdenden Stoffen kein Schadstoffeintrag in den Untergrund stattfindet. Durch die Bebauung erfolgt eine Flächenversiegelung mit einer zulässigen GRZ von 0,35. Infolge dieser Versiege- lung besteht grundsätzlich die Gefahr eines vermehrten und beschleunigten Oberflächenwasserabflusses und dadurch bedingt einer insgesamt verringerten Grundwasserneubildungsrate. Da oberflächennah gering durchlässige Bodenschichten vorliegen, ist eine vollständige Versickerung des Niederschlagswassers voraussichtlich nicht mög- lich. Darüber hinaus können bei Starkregenereignissen ein erhöhter Oberflächenabfluss und Staunässe nicht ausgeschlossen werden. Um Beeinträchtigungen hinsichtlich Oberflächenabfluss und Hochwassergefahr entgegenzuwirken, werden entsprechende Festsetzungen zur Vermeidung und Verringerung getroffen. Hierzu zählen die Verwen- dung sickerfähiger Beläge sowie insbesondere auch die Festsetzung von ausreichend bemessenen Rückhalte- und Versickerungseinrichtungen mit gedrosseltem Notüberlauf in den gemeindlichen Regenwasserkanal. Des Weiteren wird empfohlen, im Rahmen der Objektplanung das Erfordernis von Objektschutzmaßnahmen für die Gebäude (z. B. wasserundurchlässige Kellergeschosse, Lichtschächte, etc.) zu prüfen und die Mindesthöhe des Erdgeschossfertig- fußbodens über Erschließungsstraße festgesetzt. Bei Einhaltung der Regelwerke und Richtlinien zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen sowie einer umweltschonenden gärtnerischen Nutzung der Grundstücke sind keine weiteren Beeinträchtigungen gegenüber dem Schutzgut Wasser zu erwarten. Zusammenfassend ist aufgrund des vergleichsweise hohen Grundwasserflurabstandes mit entsprechend geringer Gefahr der Grundwasserverschmutzung und der geplanten Niederschlagswasserbehandlung mit Notüberlauf in den gemeindlichen Regenwasserkanal von Umweltauswirkungen geringer bis mittlerer Erheblichkeit gegenüber dem Schutzgut Wasser auszugehen.

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8.3. Schutzgut Lokalklima und Lufthygiene Aus ortsklimatischer Sicht handelt es sich bei dem zu überplanenden Bereich um eine Kalt- und Frischluftprodukti- onsfläche. Lufthygienisch-kleinklimatische Vorbelastungen bestehen in geringem Maße durch den westlich angrenzenden Siedlungsbestand sowie temporär in Zusammenhang mit der landwirtschaftlichen Flächennutzung durch die Ausbringung von Düngemitteln. Umweltauswirkungen Geringfügige temporäre Emissionen, insbesondere verursacht durch Baumaschinen und den Baustellenverkehr (Ab- gase, Staubbildung, etc.), sind im Wohnbaugebiet selbst, im Bereich des angrenzenden Siedlungsbestandes sowie auf den Erschließungsstraßen zu erwarten. Durch die Überbauung büßt das Planungsgebiet seinen Status als Kaltluft- und Frischluftentstehungsgebiet zum Teil ein und es kommt zu einer geringfügigen Erhöhung der Temperatur durch die Wärmeabstrahlung der Baukörper und Verkehrsflächen. Erhebliche Beeinträchtigungen durch die steigende Anzahl von Fahrzeugbewegungen auf den Erschließungsstraßen sowie durch erhöhte Emissionen bezüglich Gebäudeheizung (Erhöhung des CO 2-Ausstoßes) sind nicht zu erwarten. Die festgesetzten Gehölzpflanzungen zur Baugebietsein- und -durchgrünung wirken sich mittelfristig durch Frisch- luftproduktion / Staubfilterung positiv auf das Lokalklima aus. Eine besondere Anfälligkeit des Vorhabens gegenüber den Folgen des Klimawandels besteht - trotz der zu erwar- tenden Zunahme der Wetterextreme, wie Sturm, Niederschläge, Überschwemmungen, Trockenheit - nicht. Allerdings kann es aufgrund des gering versickerungsfähigen Untergrundes bei Starkregenereignissen zu erhöhtem Oberflächenabfluss und Staunässe kommen. Um Beeinträchtigungen hinsichtlich Oberflächenabfluss und Hochwassergefahr entgegenzuwirken, werden entsprechende Festsetzungen zur Vermeidung und Verringerung getroffen. Hierzu zählen die Verwendung sickerfähiger Be- läge sowie insbesondere auch die Festsetzung von ausreichend bemessenen Rückhalte- und Versickerungseinrich- tungen mit gedrosseltem Notüberlauf in den gemeindlichen Regenwasserkanal. Des Weiteren wird empfohlen, im Rahmen der Objektplanung das Erfordernis von Objektschutzmaßnahmen für die Gebäude (z. B. wasserundurchläs- sige Kellergeschosse, Lichtschächte, etc.) zu prüfen. Zusammenfassend sind lediglich geringe Umweltauswirkungen auf das Schutzgut Lokalklima / Lufthygiene zu erwarten.

8.4. Schutzgut Tiere und Pflanzen, biologische Vielfalt Schutzgebiete und Schutzobjekte nach §§ 23 bis 29 BNatSchG oder Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (FFH/SPA-Gebiete) sind von der Planung nicht betroffen und stehen auch in keinem räumlich-funktionalen Zusam- menhang. Amtlich kartierte Biotope und Flächen bzw. Teilflächen nach § 30 BNatSchG i.V.m. Art. 23 BayNatSchG sind innerhalb des Planungsgebietes nicht vorhanden (BayernAtlas, Online-Abfrage Oktober 2018). Das Planungsgebiet besteht aus Intensivgrünland. Wertgebende Vegetationsstrukturen und/oder Pflanzengesell- schaften kommen innerhalb des Planungsgebietes nicht vor. Ein Vorkommen streng geschützter Tierarten (und v.a. Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie sowie seltene Vogelarten der Vogelschutzrichtlinie Anhang I) wurde im Rahmen der Kartierarbeiten nicht festgestellt und ist aufgrund der intensiven Nutzung auch nicht zu erwarten. Das nächstgelegene amtlich kartierte Biotop (Biotop-Nr. 8031-0113-115) befindet sich rund 150 m östlich. Hierbei handelt es sich um Flurbereinigungshecke entlang eines in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Wirtschaftsweges. Es besteht keine Betroffenheit durch die Planung. Rund 50 m östlich der nördlichen Plangebietsgrenze ist eine Baumgruppe inmitten der Grünlandfläche auf den Fl.- Nrn. 236 und 237 vorhanden. Diese besteht aus vier Eichen und einer Linde mit Stammdurchmessern bis ca. 80 cm. Etwas weiter nördlich sind zwei Einzelbäume vorhanden. Diese Gehölzstrukturen stellen grundsätzlich (potenzielle) Habitatstrukturen für u.a. Vögel und Fledermäuse (z.B. Nist-, Brutplätze, Baumhöhlen, Sommerquartiere) dar. Die Bäume bleiben erhalten, es erfolgt kein Eingriff. Somit besteht keine Betroffenheit.

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Das größte Lebensraumpotenzial im räumlichen Umfeld stellen die beschriebene Baumgruppe und das Biotop Nr. 8031-0113-115 dar. Diese stellen potenzielle Habitatstrukturen für Vögel, Fledermäuse, Insekten, Käfer, etc. dar. Beide Strukturen sind von der Planung nicht betroffen. Die nächstgelegenen Fundpunkte Nr. 8031-0452 und 8031-0477 der Artenschutzkartierung (ASK) liegen rund 350 m südwestlich im Bereich der Weilheimer Straße in Pflugdorf. Hierbei handelt es sich um Nachweise von unbestimmten Fledermäusen aus den Jahren 1987 und 1998. Vorbelastungen des Schutzgutes Tiere und Pflanzen bestehen durch die intensive landwirtschaftliche Nutzung und die bestehende Bebauung. Umweltauswirkungen Durch die Realisierung des Vorhabens kommt es zu einem Verlust einer Grünlandfläche in einer Größenordnung von insgesamt rund 13.500 m 2. Wertgebende Vegetationsbestände bzw. hervorragende, nicht wieder herstellbare Be- standteile des Schutzgutes Pflanzen sind nicht betroffen. Eine Nutzung des Planungsgebietes als Fortpflanzungs- und Ruhestätte durch bodenbrütende Vogelarten, wie z.B. die Feldlerche oder den Kiebitz, kann aufgrund der Nähe zum Ortsrand und zu den östlich vorhandenen Gehölzbe- ständen mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden. Darüber hinaus sind weitere Störungen durch die Nutzung des Wirtschaftsweges als Spazierweg, z.T. mit frei laufenden Hunden, vorhanden. Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BNatSchG (Tötungs- und Schädigungsverbot) sind somit nicht zu erwarten. Baulärm, Erschütterungen, Staubbildung und Lichtimmissionen, sog. baubedingte Auswirkungen auf das Schutzgut Tiere und Pflanzen, können zu Störungen der näheren Umgebung führen. Diese Störungen sind allerdings lediglich temporär und nicht erheblich, so dass Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG (Störungsverbot) ausgeschlossen werden können. Anlagebedingt erfolgt durch die Wohnbebauung eine weitere Reduzierung landwirtschaftlich genutzter Offenlandle- bensräume. Diese sind für Offenlandarten als Nahrungshabitat (Teilnahrungshabitat im größeren räumlichen Zu- sammenhang) von Bedeutung, z.B. für Greifvögel wie den Mäusebussard. In nördlicher, östlicher und südlicher Rich- tung sind Offenlandflächen mit weitaus größerer Flächenausdehnung vorhanden. Es ist daher davon auszugehen, dass das Vorhaben für den Erhaltungszustand der lokalen Populationen nicht relevant ist. Es entstehen keine Zer- schneidungseffekte und/oder Barrierewirkungen. Eine erhebliche Störung gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG ist daher nicht zu erwarten. Eine Beeinträchtigung des bestehenden Biotopverbundsystems kann ausgeschlossen werden. Nutzungs- und betriebsbedingt werden Lärm und Beleuchtung geringfügig weiter in Richtung der freien und intensiv genutzten Landschaft verlagert. Diese Störung ist allerdings als nicht erheblich zu bewerten. Durch die festgesetzten Maßnahmen zur Grünordnung, wie u.a. Laubbaum- und Strauchpflanzungen, werden neue Lebensräume vor allem für siedlungstypische Tierarten innerhalb des Baugebietes und im Übergang zur freien Landschaft geschaffen. Zusammenfassend sind im Hinblick auf die Bestandssituation, aufgrund von Art und Umfang der geplanten Bebau- ung und aufgrund der geplanten Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung Umweltauswirkungen geringer Erheblichkeit auf das Schutzgut Tiere und Pflanzen, biologische Vielfalt zu erwarten. Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG gegenüber den nach nationalem Recht streng ge- schützten und/oder den gemeinschaftlich geschützten Arten (Vogelarten entsprechend Art. 1 VS-RL (Vogelschutz- richtlinie) und Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie) werden bei Umsetzung der vorgenannten Vermeidungs- maßnahmen voraussichtlich nicht erfüllt.

8.5. Schutzgut Mensch (Erholung) Das Planungsgebiet selbst weist aufgrund der landwirtschaftlichen Nutzung keine Funktion für die direkte Erholungs- nutzung auf. Für Spaziergänger, Fahrradfahrer besteht eine indirekte Erholungsfunktion der Fläche im Hinblick auf beispielsweise Naturgenuss und Blick in die freie Landschaft.

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Umweltauswirkungen Während der Bauphase kommt es zu einer temporären optischen und akustischen Beeinträchtigung der Umgebung durch Baugruben, Baumaschinen, Krane, Maschineneinsatz etc. Hierdurch kann auch die Aufenthaltsqualität in den Hausgärten der westlich angrenzenden Wohnbebauung temporär in Mitleidenschaft gezogen sein. Anlagebedingt kommt es zu einer weiteren Einschränkung und baulichen Überprägung der freien Landschaft. Der bestehende Wirtschafts- und Spazierweg am Ortsrand wird durch eine neue Erschließungsstraße durch das geplante Wohnbaugebiet ersetzt. Durch die Wohnnutzung selbst sind keine Beeinträchtigungen zu erwarten. Zusammenfassend ist - insbesondere aufgrund der Lage und Art der Bebauung - von einer durch das Vorhaben verursachten geringen Erheblichkeit auf das Schutzgut Mensch (Erholung) auszugehen.

8.6. Schutzgut Mensch (Wohnen - Immissionsschutz) Ortsübliche Lärm- und Geruchsimmissionen bestehen durch die bestehende Bebauung „Am Hungerbrunnen“ und die landwirtschaftliche Flächennutzung im Umfeld. Rund 70 m südwestlich befindet sich ein landwirtschaftlicher Betrieb mit Rinderhaltung. Um einerseits gesunde Wohnverhältnisse innerhalb des geplanten Wohngebiets sicherzustellen und andererseits Einschränkungen des landwirtschaftlichen Betriebes bzw. dessen Weiterentwicklung nicht zu beeinträchtigen, wurde ein Immissions- schutzgutachten zur Geruchsbelastung (Ingenieurbüro Koch, Fürstenfeldbruck, Stand: 10.04.2018) erstellt. Die Ergebnisse der Geruchs-Immissionsprognose zeigen - auch bei einer Berücksichtigung einer Erweiterung des Milchviehbetriebes - keine Überschreitung des zulässigen Immissionswertes von 10% für ein Wohngebiet nach der Geruchsimmissionsrichtlinie. An der bestehenden Wohnbebauung können die nach der Geruchsimmissionsrichtlinie geltenden Immissionswerte ebenfalls eingehalten werden. Altlasten und/oder Altlastverdachtsflächen sind im Planungsgebiet nach derzeitigem Kenntnisstand nicht vorhanden und auch im rechtswirksamen Flächennutzungsplan nicht dargestellt. Umweltauswirkungen Durch Bauarbeiten und Baustellenverkehr (Lärm, Staub und Abgase) ist vorrangig von temporären Beeinträchtigun- gen der westlich angrenzenden Wohnbebauung sowie entlang der Erschließungsstraßen „Petersfeld“ und „Am Hun- gerbrunnen“ auszugehen. Durch die Wohnbebauung und Wohnnutzung selbst sind keine nennenswerten zusätzlichen Beeinträchtigungen durch eine Erhöhung der Fahrzeugbewegungen oder Emissionen durch Gebäudeheizung zu erwarten. Insgesamt kann von einer durch das Vorhaben verursachten geringen Erheblichkeit gegenüber dem Schutzgut Mensch (Wohnen-Immissionsschutz) ausgegangen werden.

8.7. Schutzgut Orts- und Landschaftsbild Das Planungsgebiet befindet sich am östlichen Ortsrand von Pflugdorf und ist charakterisiert durch ein leichtes, kaum merkliches Gefälle von Süden nach Nordnordwesten. Die Fläche wird als Intensivgrünland genutzt. Westlich grenzt Siedlungsbestand an, nördlich, östlich und südlich befinden sich Grünlandflächen. Im näheren Umfeld in nörd- licher Richtung tragen eine Baumgruppe und zwei Einzelbäume, weiter östlich eine in Nord-Süd-Richtung verlaufen- de Feldheckenstruktur zur Strukturanreicherung der Landschaft bei. Darüber hinaus sind keine Gehölzstrukturen innerhalb der intensiv genutzten landwirtschaftlichen Fläche vorhanden. Entlang des bestehenden Ortsrandes ist in Teilbereichen eine qualitätsvolle Ortsrandeingrünung mit Laubgehölzen vorhanden. Von Seiten der freien Landschaft besteht eine gute Einsehbarkeit des Planungsgebietes. Umweltauswirkungen Temporäre Beeinträchtigungen des Landschafts- und Ortsbildes sind durch Baumaschinen, Krane, nicht fertiggestell- te Gebäudeteile und zwischengelagertes Baumaterial zu erwarten.

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Durch die Neubebauung erfolgt eine weitere bauliche und technische Überprägung in Richtung der freien Land- schaft. Die Festsetzungen zur Wohngebietsdurch- und Ortsrandeingrünung tragen zur optischen Einbindung der Be- bauung in die Landschaft bei. Insgesamt ist sind Umweltauswirkungen von geringer bis mittlerer Erheblichkeit auf das Schutzgut Orts- und Landschaftsbild zu erwarten.

8.8. Schutzgut Kultur- und Sachgüter / Denkmalschutz Bau- und Bodendenkmäler sind im Planungsgebiet nicht vorhanden (BayernAtlas, Online-Abfrage Oktober 2018). Es wird an dieser Stelle nachdrücklich darauf hingewiesen, dass Bodendenkmäler und archäologische Bodenfunde, die bei der Verwirklichung des Vorhabens zutage treten, Schutzstatus nach Art 7 DSchG genießen und der soforti- gen Meldepflicht nach Art. 8 DSchG unterliegen. Sachgüter sind innerhalb des Planungsgebietes - mit Ausnahme des Flurweges Fl.-Nr. 1431 (TF) - nicht vorhanden. Dieser wird im Bereich der geplanten Bebauung aufgelöst und den Baugrundstücken zugeschlagen. Es besteht somit keine bzw. nur eine geringe Betroffenheit des Schutzgutes Kultur- und Sachgüter.

8.9. Art und Menge der erzeugten Abfälle einschließlich ihrer Beseitigung und Verwertung Baubedingt sind i.V.m. dem Vorhaben insbesondere Baurestmassen zu erwarten. In Abhängigkeit der Bauweise sind dies u.a. Restmengen an Beton, Ziegel, Holz, Metalle, Glas, Kunststoffe, Dichtstoffe. Darüber hinaus werden Papier- und Kunststoffverpackungen als Abfall erzeugt. Betriebsbedingt ist davon auszugehen, dass durch die Wohnbebauung insbesondere Hausmüll, Wertstoffe (z.B. Pa- pier, Kunststoffe, Metalle, Glas, Holz), Biomüll und Grüngut erzeugt werden. Die haushaltsüblichen Abfälle der geplanten Wohnbebauung werden durch den Landkreis Landsberg - Kommunale Abfallwirtschaft entsorgt bzw. einer Wiederverwertung zugeführt. Es ist davon auszugehen, dass die durch das gegenständliche Vorhaben erzeugten Abfallmengen im Bereich der ermittelten Durchschnittsmengen liegen werden. Für die Siedlungs- und vergleichbaren Gewerbeabfälle wird jährlich - unter Federführung des LfU - die Kommunale Abfallbilanz für die einzelnen Landkreise erstellt. Diese ist unter https://www.abfallbilanz.bayern.de/wertstoffe_restabfall.asp abrufbar.

8.10. Risiken für die menschliche Gesundheit, das kulturelle Erbe und die Umwelt Unfälle und Katastrophen Es liegen keine Informationen vor, dass sich Störfallbetriebe im Umfeld des Bebauungsplanes befinden. Weiterhin kann ein Störfallrisiko gemäß Störfall-Verordnung (12. BImSchV) durch die geplante Nutzung (Wohnbebauung) ausgeschlossen werden. Bezüglich der Umweltauswirkungen auf das kulturelle Erbe wird auf Kap. 8.8 (Schutzgut Kulturgüter / Denkmal- schutz) verwiesen. Die Auswirkungen auf die Umwelt sind in Kap. 8.1 bis 8.7 beschrieben.

8.11. Eingesetzte Techniken und Stoffe Da es sich um einen Angebotsbebauungsplan handelt, liegen keine Erkenntnisse zu verwendeten Techniken und Stoffen vor. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Gebäude und Außenanlagen jeweils in Abhängigkeit von der gewählten Art der Bauweise nach dem heutigen Stand der Technik und den geltenden Vorschriften und Regel- werken errichtet werden.

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9. PLANUNGSKONZEPT

9.1. Städtebauliches Konzept Im Gebiet soll ländliches Wohnen in Einfamilienhäusern und Doppelhäusern angeboten werden, um den unterschiedlichen Wohnansprüchen der Bevölkerung gerecht werden zu können. Hierdurch sollen insbesondere junge Familien vor Ort gehalten und in begrenztem Maße zur Stabilisierung der Bevölkerung angezogen werden. Die vorhandene, umgebende Wohnbebauung besteht weitgehend aus Einzelhäusern mit bis zu zwei Wohnungen. Diese Gebäudestruktur wird zunächst auch in der neuen Bebauung aufgenommen und mit einzelnen Grundstücken für Doppelhäuser ergänzt. Damit wird den ortsspezifischen Gegebenheiten Rechnung getragen.

9.2. Grünordnerisches Konzept Nach Norden und Osten ist eine private Ortsrandeingrünung vorgesehen, die eine Einbindung der Bebauung in die umgebende Landschaft gewährleistet. Im Norden und Nordosten wird eine Fläche zur Regenwasserrückhaltung au- ßerhalb der Eingrünung vorgesehen, die sich als Erdmulde unmittelbar in die umgebenden Grünflächen einfügt. Auf den privaten Grundstücken werden Festsetzungen zur Durchgrünung des Wohngebietes getroffen. Im Straßen- raum sind zwei straßenbegleitende Bäume zu pflanzen.

10. BEGRÜNDUNG DER TEXTLICHEN FESTSETZUNGEN

10.1. Art der baulichen Nutzung Als Art der baulichen Nutzung wird ein Allgemeines Wohngebiet WA gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Dies entspricht dem Ziel der Gemeinde, Wohnraum zu schaffen. Nicht zulässig, auch nicht ausnahmsweise zulässig, sind Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherber- gungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tank- stellen, da sie dem Zweck, Wohnraum zu schaffen, widersprechen und darüber hinaus aufgrund des damit verbundenen Verkehrs in der Ortsrandlage weder erwünscht noch verträglich sind. Ganz ausdrücklich zulässig sind jedoch Wohngebäude, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Be- wohner dienen, um Wohnen im Alter zu gewährleisten.

10.2. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird im Allgemeinen Wohngebiet gemäß Baunutzungsverordnung mit einer Grund- flächenzahl von 0,35 festgesetzt. Die gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO zulässige 50-prozentige Überschreitung der GRZ wird zugelassen, um eine größere Ausnutzung des Gebietes und damit verbunden einen sparsameren Umgang mit Grund und Boden zu gewährleisten. Über eine Regelung der Wand- und Gesamthöhe soll dem Gebiet ein einheitlicher Charakter verliehen und große Höhenunterschiede vermieden werden. Die Höhenlage der Gebäude wird auf die Erschließungsstraße bezogen. Damit ist zum einen gewährleistet, dass eine barrierefreie Erschließung über Rampen noch möglich ist und zum anderen eine, oft erwünschte, erhöhte Lage des Gebäudes realisiert werden kann. Zum Schutz vor den Auswirkungen von Starkregenniederschlägen wird die Fertigfußbodenhöhe im Erdgeschoss auf mindestens 0,10 m über der Er- schließungsstraße festgesetzt. Da die neue Erschließungsstraße aufgrund von Zwangspunkten für die Entwässerung und für die Anschlüsse an bestehende Straßen über dem natürlichen Gelände liegt, wurde für die Festlegung des Bezugspunktes für die Gebäudehöhen die Oberkante der Fahrbahnkante gewählt. Wo nicht von der Mitte der stra- ßenseitigen Gebäudeaußenmauer senkrecht auf die Straße gemessen werden kann, wird hilfsweise die zum Ge- bäude nächstgelegene Oberkante der Fahrbahnkante herangezogen. Die Festsetzung zur Mindesthöhe der Ober- kante Fertigfußboden betrifft alle baulichen Anlagen - mit Ausnahme von Grenzgarten. Hier soll dem Eigentümer die

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Möglichkeit gegeben werden, mit der Grenzgarage auf Straßenniveau zu gehen und so zugunsten des Nachbarn bzw. seiner nutzbaren Höhe der Garage um 10 cm tiefer gehen zu können. In den Fällen, wo Gebäude mit zwei Gebäudeaußenmauern an Straßen liegen, wird bewusst offengelassen, welche Höhe herangezogen wird, zugunsten einer erhöhten Gebäudelage und dem damit verbundenen Schutz vor wild ab- fließenden Oberflächenwasser. In Anlehnung an die Umgebung, zur Sicherung eines homogenen Ortsbildes und zur Vermeidung von Nachbar- schafts-Konflikten sind zwei Vollgeschosse und eine Mindestwandhöhe zwingend vorgeschrieben.

10.3. Überbaubare Grundstücksflächen, Bauweise Im Geltungsbereich gilt, entsprechend der Umgebung, die offene Bauweise. Die Lage der Gebäude wird durch die überbaubaren Grundstücksflächen vorgegeben. Garagen sind zur Gewährleis- tung einer städtebaulichen Grundordnung nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und der dafür vorge- sehenen Flächen für Garagen zulässig. Insbesondere der Straßenraum soll in seiner offenen Wirkung nicht durch Garagen beeinträchtigt werden. Um einen grundsätzlich ländlichen und offenen Charakter des Gebietes zu erreichen, wird zudem festgesetzt, dass an den Grundstücksgrenzen entlang der öffentlichen Erschließungsstraße je Grundstück jeweils nur auf einer Seite Garagen oder Nebenanlagen direkt auf der Grenze realisiert werden dürfen und die Abstandsflächen nach BayBO eingehalten werden müssen. Eine durchgängige, riegelartige Bebauung an der Straße soll damit vermieden werden. Direkt aneinandergrenzende Garagen an einer gemeinsamen Grenze sind damit möglich. Auch Grenzbebauung in den rückwärtigen Bereichen der Grundstücke ist möglich. Garagen die in den hinteren Grundstücksbereichen an zwei Grundstücksgrenzen liegen, sollen damit nicht verhindert werden. Viel- mehr ist das klare Ziel der Gemeinde, das von der Erschließungsstraße erlebbare Orts- und Straßenbild dörflich zu gestalten und den Eindruck einer durchgehenden Bebauung zu vermeiden. Durch die Regelung, in welchen Bereichen ausschließlich Einzelhäuser bzw. Doppelhäuser realisiert werden sollen, bzw. wo eine Wahl zwischen den Hausformen möglich ist, soll eine städtebauliche Grundordnung erreicht und ein Angebot für verschiedene Wohnformen geschaffen werden.

10.4. Mindestgrundstücksgröße und maximale Anzahl der Wohnungen je Wohngebäude Zur Wahrung eines ländlichen Charakters des Gebietes und in Anlehnung an den benachbarten Bebauungsplan werden Mindestgrundstücksgrößen und eine maximale Anzahl von Wohnungen je Wohngebäude festgesetzt. Damit wird zum einen auf den Umgebungsbestand eingegangen und zum anderen die Möglichkeit eröffnet, die Gebäude an die individuellen Bedürfnisse und den Raumbedarf anzupassen. Gleichzeitig ergibt sich so die Möglichkeit, Woh- nungen zu schaffen, die benötigt werden, z. B. als Einliegerwohnungen für Angehörige oder Pflegende.

10.5. Garagen / Nebenanlagen / Stellplätze Garagen sind aus Gründen des Ortsbildes in den überbaubaren Grundstücksflächen oder in den Umgrenzungen von Flächen für Garagen unterzubringen. Damit soll eine gewisse städtebauliche Grundordnung erreicht werden. Die Flächen für Garagen sind mit einem Abstand von 1,50 m zur Straße angeordnet. Auf diese Weise soll den Eigentü- mern die Möglichkeit gegeben werden, die Garagen zu beranken bzw. eine Hecke zur Straße anzuordnen und den Straßenraum damit aufzuwerten. (siehe auch 10.9 Grünordnung) Der Stauraum vor Garagen soll, zur Erhöhung der verkehrlichen Sicherheit und als dörflich-städtebauliches Element, zur Straße uneingefriedet bleiben. Aneinander angrenzende Garagen müssen gestalterisch aneinander angepasst werden, um ein städtebaulich stim- miges Bild zu erreichen. Nebengebäude sind bis zu einer maximalen Gesamtnutzfläche von 25 m² pro Grundstück zulässig. Die Fläche wurde begrenzt, um ein „Zuwachsen“ der Freiflächen durch Nebengebäude zu verhindern. Auch sind diese nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksgrenzen zulässig. Die Mindestanzahl an Stellplätzen ist durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde geregelt.

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Der untere Bezugspunkt für die Bestimmung der Abstandsflächen ist die festgelegte Geländeoberfläche. Damit soll eine Anpassung der Lage der Garagen in Bezug auf die neue Straße ermöglicht werden, die gegenüber dem Be- stands-Gelände teilweise etwas höher liegt. Aufgrund der erhöhten Lage der zukünftigen Straße (Ahornweg) könnte ein Bezug der zulässigen Wandhöhe auf das natürliche Gelände dazu führen, dass Garagen in Bezug auf die Straße nicht ausreichend hoch sind, um mit dem Au- to einzufahren bzw. weit von der Straße entfernt liegen müssten, um entsprechende Rampen ausbilden zu können. Aus diesem Grund wird als unterer Bezugspunkt für die Höhe der Garagen das aufgefüllte Gelände herangezogen. Dabei nimmt die Gemeinde zugunsten einer guten Nutzbarkeit der Garagen in Kauf, dass es in Einzelfällen zu mehr als drei Meter hohen Garagenwänden kommen könnte, sollte der Nachbar sein Gelände nicht auffüllen. Da jedoch alle Grundstücke in Bezug auf die Straße tiefer liegen und westlich, nördlich und östlich des Ahornweges in unterschiedlicher Tiefe aufgefüllt werden muss und die Anschlüsse an Nachbargrundstücke in Form von Böschun- gen erfolgen müssen, geht die Gemeinde davon aus, dass ein derartiger Fall nur sehr selten auftreten wird.

10.6. Gestaltung der Gebäude Das Ortsbild von Pflugdorf, auch im Umfeld des Bebauungsplanes, ist von Satteldächern geprägt. In Anlehnung an den Bestand und den angrenzenden Bebauungsplan werden Satteldächer auf Hauptgebäuden festgesetzt, die erst ab einer Dachneigung von 35° mit Dachaufbauten versehen werden dürfen. Bei den, aufgrund ihrer geringeren Ku- batur, weniger prägenden Nebengebäuden sind auch andere Dachformen zulässig. Erdgeschossige Anbauten sollen sich dem Baukörper unterordnen und sind deshalb ausschließlich mit vom Haupt- gebäude aus abfallenden Pultdächern zulässig. Entsprechend der ortsüblichen Gestaltung sind Satteldächer nur beidseitig gleichmäßig geneigt und symmetrisch zu- lässig. Dachaufbauten sind erst ab einer Mindestdachneigung von 35° und maximal auf der Hälfte der Dachlänge zu- lässig. Damit soll eine ruhige und ortstypische Dachlandschaft erzielt und gleichzeitig bei steileren Dächern eine sinnvolle Ausnutzung des Dachraumes ermöglicht werden. Bei flacheren Dächern sind Gauben, bei den festgesetzten Wandhöhen nicht notwendig, um zwei Vollgeschosse erreichen zu können. Dacheinschnitte sind ortsuntypisch und damit nicht erwünscht. Die Dacheindeckung soll entsprechend der ortstypischen Gestaltung erdfarbenen Rot-, Braun- und Grautönen mit einheitlichen Materialien erfolgen. Reflektierende Materialien sind aus Rücksicht auf Fauna und Nachbarn nicht zu- lässig. Dies betrifft ausdrücklich nicht die erdgeschossigen Anbauten sowie Solarthermie- und Photovoltaikanlagen. Solar- oder Photovoltaikanlagen sind so in das Gebäude zu integrieren, dass sie nicht als Fremdkörper wahrge- nommen werden. Um bei den zulässigen Doppelhauhälften gestalterisch eine Einheit zu erreichen und damit eine vergleichbare Wir- kung wie bei einem Einzelhaus, werden Anpassungsvorschriften aufgenommen. In Anlehnung an die Umgebung und die ortstypische Gestaltung sind rechteckige Grundrisse mit einem Mindestver- hältnis von Länge zu Breite festgesetzt, ebenso wie die Unterordnung von Anbauten und ein Mindestdachüberstand.

10.7. Einfriedungen Einfriedungen sind durch die Einfriedungssatzung der Gemeinde Vilgertshofen einheitlich geregelt.

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10.8. Aufschüttungen und Abgrabungen Um eine Entwässerung des Gebietes und einen Anschluss an bestehende Gebiete erreichen zu können, wird die Straße oberhalb des natürlichen Geländes zum Liegen kommen. Damit verbunden ist eine Tieflage der Grundstücke in Bezug auf die Straße. Um sowohl eine barrierefreie Erschließung der Gebäude als auch eine Anfahrbarkeit der Grundstücke zu erreichen und einen Schutz vor Oberflächenwasser zu gewährleisten, darf das natürliche Gelände bis auf die Höhe der anliegenden Straßenkante aufgeschüttet werden. Auf diese Weise ist sowohl eine barrierefreie Erschließung als auch eine Erschließung des Grundstückes gut mög- lich. Um die Gebäude vor dem Eindringen von Oberflächenwasser möglichst gut zu schützen, wurde festgesetzt, dass die Gebäude mindestens 0,10 m über Straßenniveau zu liegen haben. Da der ehemalige Flurweg im Westen des Planungsgebietes auf einer ähnlichen Höhe liegt wie die neue Straße Ahornweg, und westlich des Geltungsbereiches Probleme mit Oberflächenwasser auftreten, bietet sich ein Auffüllen in diesem Bereich an. Für die Grundstücke westlich der neu angelegten Erschließungsstraße wird festgelegt, dass das Gelände bis zur Straßenoberkante Ahornweg bzw. im Westen bis zur Bestandshöhe des Geländes aufgeschüttet werden muss. Nördlich und östlich der Straße Ahornweg muss das Gelände mindestens in einer Tiefe von 7,5 m entlang der Straße Ahornweg aufgefüllt werden. Damit soll hier ebenfalls die Erschließung gewährleistet werden. Da zum Ortsrand jedoch keine harten Übergänge erwünscht sind, muss das Gelände hier auf einer Mindesttiefe von 7,0 m auf das natürliche Gelände verzogen, also an das natürliche Gelände angeglichen und eine sanfte Böschung ausgebildet werden. Aus Rücksicht auf das Ortsbild und die Nachbarn muss an die Nachbargrundstücke ohne Absatz und Stützmauern angeschlossen werden. Innerhalb der eigenen Grundstücke sind Terrassierungen und Stützmauern bis 0,50 m zu- lässig. Stützmauern müssen einen Mindestabstand von 2,00 m zur Grundstücksgrenze einhalten. Abgrabungen zur Freilegung des Kellergeschosses sind aus Ortsbildgründen (ortsbildbeeinträchtigende Freilegung) und aufgrund der vorhandenen Probleme mit wild abfließendem Oberflächenwasser im Nachbargebiet und im ge- genständlichen Planungsgebiet nicht zulässig. Aus diesem Grund sollen auch keine Teilabgrabungen für die Nut- zung des Kellergeschosses zugelassen werden, da hier seitens der Gemeinde die Gefahr durch eintretendes Was- ser in einen Aufenthaltsraum im Kellergeschoss als zu hoch eingestuft wird.

10.9. Grünordnung Die Festsetzungen zur Grünordnung dienen dazu, Eingriffe in Natur und Landschaft zu minimieren. Weiterhin sollen Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes vermieden und ein qualitätsvolles Orts- und Landschaftsbild gestaltet werden. Als Elemente der Grünordnung sind private Grünflächen zur Wohngebiets- bzw. Ortseingrünung und die Durchgrü- nung des Wohngebiets bzw. der Baugrundstücke durch Baum- und Strauchpflanzungen vorgesehen. Diese Grünstrukturen dienen neben der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes auch dem Arten- und Biotop- sowie dem lokalen Klimaschutz (Frischluftproduktion, Staubfilterung) und tragen somit zu einem gesunden und at- traktiven Wohnumfeld bei. Zu pflanzende Bäume im öffentlichen Straßenraum Entlang der neuen Erschließungsstraße sind zur Aufwertung des Ortsbildes und aus den o.g. Gründen insgesamt 2 Laubbäume auf öffentlichem Grund (Grünfläche) zu pflanzen. Öffentliche Grünfläche (Verkehrsbegleitgrün) Die Grünfläche dient als Standraum für die zu pflanzenden Straßenbäume. Zur Förderung der Artengruppe der In- sekten ist diese als arten- und kräuterreiche Magerwiese anzulegen. Folgende Vorgehensweise ist hierbei zu beachten: Einbringen eines mageren Bodensubstrates mit Ausnahme der Baumpflanzgruben; Saatgutmischung mit einem Kräuteranteil von mind. 30 bis 50%; dauerhaft extensive Pflege ohne Düngung und Pflanzenschutzmittelverwen- dung; maximal 2- malige Mahd pro Jahr ab Juli und September mit Abtransport des Mähgutes (keine Mulchmahd); Private Grünfläche (Ortsrandeingrünung)

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Zur Eingrünung des Wohnbaugebietes wird eine mindestens einreihige Heckenbepflanzung mit einheimischen Sträuchern entlang des nördlichen und östlichen Ortsrandes festgesetzt. Hierbei ist auch eine Verwendung von Bäumen gemäß der Pflanzenliste zulässig. Zur Sicherstellung einer lockeren Eingrünung wird festgesetzt, dass nur 2/3 der Grundstückslänge bepflanzt werden müssen bzw. dürfen. Innerhalb dieser privaten Grünflächen sind bauliche Anlagen - mit Ausnahme der zulässigen Einfriedungen - nicht zulässig, um deren ökologische Funktion und Wertigkeit sowie die Eingrünungsfunktion nicht zu unterbrechen bzw. zu beeinträchtigen. Durchgrünung der nicht überbauten Flächen Um innerhalb des Wohngebietes bzw. auf den Baugrundstücken eine qualitätsvolle Mindest-Durchgrünung und optisch wirksame Strukturierung der Grundstücke zu sichern, wird die Anzahl der zu pflanzenden Bäume und Sträucher im Verhältnis zur Grundstücksfläche festgelegt. Bäume innerhalb der privaten Grünflächen sind hierauf nicht anrechenbar, um eine Strukturierung der Baugrundstücke sicherzustellen. Zur Wohngebietsdurchgrünung trägt auch die Begrünung der zum Straßenraum hin orientierten und optisch wirksa- men Garagenfassaden bei. Diese sollen mit Kletterpflanzen oder durch eine Vorpflanzung mit Laubsträuchern be- grünt werden. Hierzu wird ein baulicher Abstand zwischen Garage und Straßenbegrenzungslinie von 1,50 m eingehalten. Die Fassadenbegrünung dient insbesondere der Straßenraum- und Ortsbildgestaltung und Ortsrandeingrü- nung, aber auch der Schaffung von Lebensräumen. Pflanzenauswahl Eine ausführliche und verbindliche Pflanzenliste mit den zur Verwendung zulässigen Pflanzenarten für die durch Planzeichnung und Text festgesetzten Pflanzungen ist in den Hinweisen durch Text aufgeführt. Darüber hinaus sind Mindestqualitäten des Pflanzenmaterials und maximale Pflanzabstände festgesetzt, um eine sachgerechte Ausfüh- rung sowie ein gutes Anwachsen und dauerhaftes Gedeihen der Pflanzungen zu unterstützen. Für die Pflanzungen wird eine große Auswahl an zum allergrößten Teil heimischen, standortgerechten und ökolo- gisch wertvollen Arten und Sorten angeboten. Dadurch soll eine optische und ökologische Vielfalt gewährleistet werden und die unterschiedlichen Ansprüche in Bezug auf Standort / Standraum sowie Vorlieben der Grundstücks- eigentümer berücksichtigt werden. Im Sinne einer möglichst frühzeitigen und dauerhaften Sicherstellung der vielfältigen Funktionen, wie Arten-, Biotop- und Klimaschutz, Ortsrandgestaltung sowie Wohngebietsdurchgrünung, werden der Zeitpunkt der Durchführung und notwendige Ersatzpflanzungen bei Pflanzenausfall verbindlich festgelegt. Im Sinne einer ökologischen Freiflächengestaltung und Bepflanzung sowie zur Förderung der heimischen Tierwelt (u.a. Insekten!) werden Maßnahmen-Empfehlungen in den Hinweisen durch Text gegeben.

Freiflächengestaltungsplan Mit dem Bauantrag bzw. Antrag auf Genehmigungsfreistellung ist ein Freiflächengestaltungsplan einzureichen. Somit besteht für die Gemeinde Vilgertshofen die Möglichkeit zur Prüfung der Einhaltung der grünordnerischen Festset- zungen.

Die gewählten Festsetzungen zur Grünordnung sind im Hinblick auf die Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der Landschaft geeignet, den Eingriff zu kompensieren.

10.10. Niederschlagwasserbeseitigung Grundsätzlich wird eine Versickerung von Niederschlagswasser auf den Grundstücken einschließlich des öffentlichen Straßenraumes angestrebt. Es liegt eine aktuelle Untersuchung zur Sickerfähigkeit des Untergrundes vor. Diese ist lediglich als Tiefenversickerung möglich, die nur über eine wasserrechtliche Erlaubnis realisiert werden kann. Aufgrund des Geländeverlaufs und der Höhenlage der Drainagesammelleitung ist die Einstauhöhe des zentralen Rückhaltebeckens limitiert und der Flächenbedarf im Verhältnis zum Einstauvolumen sehr groß. Aus diesem Grund wird eine kombinierte Lösung aus dezentralen Rückhalteeinrichtungen auf den einzelnen Grundstücken und zwei zentralen Rückhaltebecken durch die Gemeinde angestrebt. Diese werden im Rahmen der Ersterschließung durch die Gemeinde erstellt und dann an die einzelnen Eigentümer übertragen. Durch die dezentralen Rückhalteeinrichtungen mit gedrosseltem Ablauf sollen Abflussspitzen vermieden werden.

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Pro Hauptgebäude werden Rückhalteeinrichtungen mit einer Mindestgröße von 4 m³ gefordert. Im Rahmen der Er- schließung ist geplant, diese Rückhaltevolumen auf den Grundstücken bereits mit zu realisieren. Das auf öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser wird im nördlich gelegenen Erdbecken gesammelt und gedrosselt an den Regenwasserkanal abgegeben. Auf den Privatgrundstücken sollen Zufahrten und Stellplätze aus ökologischen Gründen wasserdurchlässig gestaltet werden.

11. IMMISSIONSSCHUTZ In der Bauleitplanung sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB) die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse zu berücksichtigen. Aus diesem Grunde wurde von der Gemeinde Vilgertshofen im Vorfeld der Bebauungsplan-Aufstellung ein Immissi- onsschutzgutachten beauftragt. Hierbei wurde die Geruchsbelastung beurteilt, welche von dem auf Fl.-Nr. 91 befind- lichen Rinderhaltungsbetrieb (Milchviehhaltung) inkl. dessen geplanter Erweiterung ausgeht. Die Ergebnisse der Geruchs-Immissionsprognose zeigen - auch bei einer Berücksichtigung einer Erweiterung des Milchviehbetriebes - keine Überschreitung des zulässigen Immissionswertes von 10% für ein Wohngebiet nach der Geruchsimmissionsrichtlinie. An der bestehenden Wohnbebauung können die nach der Geruchsimmissionsrichtlinie geltenden Immissionswerte ebenfalls eingehalten werden. Bezüglich weiter gehender Informationen und detaillierter Ergebnisse wird auf das Immissionsschutzgutachten des Ing.-Büros Koch mit Stand vom 10.04.2018 (Anlage zur Begründung) verwiesen.

12. TECHNISCHE ERSCHLIESSUNG, VER- UND ENTSORGUNG Die Verkehrserschließung erfolgt von Westen über die S traße „Am Hungerbrunnen“ und von Süden über den vorhandenen Wirtschaftsweg Fl.-Nr. 235 „Petersfeld“. Eine neu anzulegende Wohnstraße in Nord-Süd-Richtung verbin- det diese beiden bestehenden Verkehrsachsen. Das Baugebiet wird an die Trinkwasserversorgung der Gemeinde Vilgertshofen angeschlossen. Die Wasserversor- gung kann nach derzeitigem Kenntnisstand im Hinblick auf Menge und Druckverhältnisse als gesichert angesehen werden. Die Dimensionierung des Leitungsnetzes entspricht den versorgungstechnischen Erfordernissen. Darüber hinaus kann von einer gesicherten Löschwasserversorgung ausgegangen werden. Die Situierung ggf. erfor- derlicher bzw. neu zu installierender Löschwasserhydranten erfolgt in Abstimmung mit den verantwortlichen Stellen. Die Abwasser- bzw. Schmutzwasserentsorgung erfolgt über den Abwasserzweckverband Pürgen. Die Stromversorgung ist durch den Anschluss an das bestehende Versorgungsnetz der Lech-Elektrizitätswerke (LEW) sichergestellt bzw. ist nach entsprechender Erweiterung / Umbau des Versorgungsnetzes als gesichert anzu- sehen. Die Neubauten werden über Erdkabel angeschlossen. Da bei einer Kabelbeschädigung Lebensgefahr besteht und es zu umfangreichen Unterbrechungen der Stromver- sorgung kommen kann, sind vor der Aufnahme von Grab- und Baggerarbeiten die aktuellen Kabellagepläne in der zuständigen LEW –Betriebsstelle zu beschaffen. Im Planungsbereich befinden sich nach derzeitigen Erkenntnissen keine Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom. Sollten im näheren Umfeld angrenzende Anlagen von den Baumaßnahmen berührt werden, müssen diese gesichert, verändert oder verlegt werden. Sollten im Rahmen des Verfahrens Lagepläne der Telekommunikationsan- lagen benötigt werden, können diese angefordert werden bei: Email: [email protected]; Fax: +49 391 580213737; Telefon: +49 251 788777701 Im Rahmen der Erschließungsplanung ist beabsichtigt, ausreichende Trassen für die Unterbringung von Fernmelde- kabeln und Kommunikationsleitungen vorzusehen. Die Abfallentsorgung liegt in der Zuständigkeit des Landkreises Landsberg am Lech. Die Rest-, Bio- und Altpapiertonnen von den Grundstückeigentümern im Planungsgebiet sind zur Leerung an der nächsten vom Abfallsammelfahrzeug erreichbaren, d. h. an der im Plan dargestellten neu anzulegenden, öffentlichen

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Erschließungsstraße bereitzustellen. Gleiches gilt für Sperrmüll, Weißmöbel und Grüngut im Rahmen der haushalts- nahen Erfassung.

13. FLÄCHENSTATISTIK Der Bebauungsplan-Geltungsbereich umfasst eine Gesamtfläche von ca. 15.109 m² (ca. 1,5 ha) und unterteilt sich nachfolgender Aufschlüsselung:

Flächen ca. in m² ca. in % ca. in m² % Allgemeines Wohngebiet 10.445 69,5% Verkehrsflächen 2.482 11,0% davon Flurweg 278 1,8% davon Bestand 397 2,6% davon mit besonderer 215 1,4% Zweckbestimmung private Grünflächen 686 4,6% öffentliche Grünflächen 1.496 9,9% Planungsgebiet gesamt 15.109 100,00% Fläche in ha 1,5

14. BEARBEITUNGS- UND KARTENGRUNDLAGE

Bei der Bearbeitung wurden Basisdaten der digitalen Flurkarte Bayerischen Landesamtes für Vermessung verwendet. Zudem wurden als Bearbeitungsgrundlage Luftbilder / digitale Orthophotos des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation verwendet.

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15. QUELLENVERZEICHNIS

- Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) - Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786) - Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl. S. 588, BayRS 2132-1-I), zuletzt geändert durch § 3 des Gesetzes vom 24. Juli 2019 (GVBl. S. 408) - Bayerisches Naturschutzgesetz (BayNatSchG) vom 23. Februar 2011 (GVBl. S. 82, BayRS 791-1-U), zuletzt geändert durch § 1 des Gesetzes vom 24. Juli 2019 (GVBl. S. 408) - Bayerisches Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung / BayernAtlas plus: Bodenschät- zung, https://geoportal.bayern.de , abgerufen im Oktober 2018 - Bayerisches Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung: digitale Orthophotos / Flurkarte; Stand: 2018 - Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege / BayernAtlas: Bayernviewer-Denkmal (Denkmalatlas), http://geoportal.bayern.de/bayernatlas-klassik, abgerufen im Oktober 2018 - Bayerisches Landesamt für Statistik: Beiträge zur Statistik Bayerns, Demographiespiegel Bayern“, Heft 547, Stand: 2016 - Bayerisches Landesamt für Umwelt, Umweltatlas Bayern, Boden, http://www.umweltatlas.bayern.de, abgerufen im Oktober 2018 - Bayerisches Landesamt für Umwelt: UmweltAtlas Bayern, Geologische Karte von Bayern Maßstab 1:200.000, www.umweltatlas.bayern.de , abgerufen im Oktober 2018 - Bayerisches Landesamt für Umwelt: BayernAtlas, Trinkwasserschutzgebiete Bayern, http://geoportal.bayern.de/bayernatlas-klassik, abgerufen im Oktober 2018 - Bayerisches Landesamt für Umwelt, BayernAtlasInformationssystem Überschwemmungsgefährdete Gebie- te, http://geoportal.bayern.de/bayernatlas-klassik, abgerufen im Oktober 2018 - Bayerisches Fachinformationssystem Naturschutz - FIN-Web, Biotope, http://fisnat.bayern.de/finweb/, abgerufen im Oktober 2018 - Bayerisches Landesamt für Umwelt / Bayer. Geolog. Landesamt: Leitfaden "Das Schutzgut Boden in der Planung - Bewertung natürlicher Bodenfunktionen und Umsetzung in Planungs- und Genehmigungsverfah- ren", 2003 - BNatSchG, Bundesnaturschutzgesetz vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 13. Mai 2019 (BGBl. I S. 706) - Crystal Geotechnik, Beratende Ingenieure und Geologen GmbH: Baugrunderkundung / Baugrundgutachten - Erschließung des Baugebietes „Hungerbrunnen Ost“, Stand vom 18. April 2019 - Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Gemeinde Vilgertshofen, 4. Änderung, Stand: 2000 - Ingenieurbüro Koch, Fürstenfeldbruck: Immissionsschutzgutachten zur Beurteilung der Geruchsbelastung durch einen bestehenden Rinderhaltungsbetrieb incl. geplanter Erweiterung an einem geplanten Wohnge- biet, Stand: 10.04.2018 - Landesentwicklungsprogramm Bayern, Stand 2018 - Regionalplan der Region München, Stand: 2019 - "Störfall-Verordnung“ in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. März 2017 (BGBl. I S. 483), zuletzt g e- ändert durch Artikel 1a der Verordnung vom 8. Dezember 2017 (BGBl. I S. 3882)

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AUSFERTIGUNG

Vilgertshofen, den ......

(Siegel)

...... Dr. Albert Thurner, 1. Bürgermeister (Unterschrift)

Planverfasser:

Büro für Landschafts- Orts- und Freiraumplanung Partnerschaftsgesellschaft Wilhelm Daurer und Meinolf Hasse 11 Landschaftsarchitekten bdla + Stadtplaner Buchloer Straße 1 86879 Wiedergeltingen

...... W. Daurer (Unterschrift)

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