The Embrittlement of the Real Estate Private Property Isabelle Forestier
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The embrittlement of the real estate private property Isabelle Forestier To cite this version: Isabelle Forestier. The embrittlement of the real estate private property. Droit. Universit´edu Sud Toulon Var, 2009. Fran¸cais. <tel-00500302> HAL Id: tel-00500302 https://tel.archives-ouvertes.fr/tel-00500302 Submitted on 12 Jul 2010 HAL is a multi-disciplinary open access L'archive ouverte pluridisciplinaire HAL, est archive for the deposit and dissemination of sci- destin´eeau d´ep^otet `ala diffusion de documents entific research documents, whether they are pub- scientifiques de niveau recherche, publi´esou non, lished or not. The documents may come from ´emanant des ´etablissements d'enseignement et de teaching and research institutions in France or recherche fran¸caisou ´etrangers,des laboratoires abroad, or from public or private research centers. publics ou priv´es. UNIVERSITE DU SUD TOULON-VAR FACULTE DE DROIT DE TOULON CENTRE DE DROIT ET DE POLITIQUE COMPARES JEAN CLAUDE ESCARRAS (CNRS-UMR 6201) THESE POUR LE DOCTORAT EN DROIT Présentée et soutenue publiquement par Isabelle FORESTIER Le 18 décembre 2009 Pour obtenir le grade de Docteur de l’Université du Sud Toulon-Var Discipline: Droit privé LA FRAGILISATION DE LA PROPRIETE PRIVEE IMMOBILIERE JURY -Monsieur le Professeur Mounir-Mohammed TABITE, Professeur à l’Université Hassan II de Casablanca, Rapporteur -Monsieur Gilles MATHIEU, Maître de Conférences à l’Université Paul Cézanne d’Aix en Provence, Rapporteur -Monsieur le Professeur Jean-Jacques PARDINI, Professeur à l’Université du Sud Toulon-Var, Doyen de la faculté de droit -Monsieur Pierre SANZ DE ALBA, Maître de Conférences à l’Université du Sud Toulon-Var, Doyen honoraire de la faculté de droit, Directeur de recherche 1 REMERCIEMENTS La première personne que je tiens à remercier est mon directeur de thèse Monsieur Sanz de Alba Pierre qui a su me guider dans la rédaction tout en gardant un oeil critique et avisé durant toute ma thèse. Nos multiples rencontres ont sûrement été la clé de réussite de ce travail. Je tiens aussi à remercier Monsieur le professeur Di Manno Thierry, Madame Baudrez Maryse et Monsieur le Doyen Pardini Jean-Jacques de m'avoir fait confiance et d'avoir accepté de m'intégrer au centre de recherche après l'obtention de mon Master II. A cet égard, je tiens aussi à remercier Madame Bouchara Claudette et l'ensemble des membres du CDPC pour leur accueil. Je tiens aussi à remercier Madame Dauthier Marie-Magdeleine, documentaliste au sein de l’université de droit, pour les précieux conseils bibliographiques dont j’ai pu bénéficier. Je remercie aussi Madame Roche-Dahan Janick, Monsieur Robineau Matthieu et Monsieur Aim Bernard pour leur confiance durant ces quatre années en acceptant notamment que j'assure les travaux dirigés de leurs cours me permettant ainsi de subvenir financièrement à cette thèse. Je tiens aussi à remercier mes parents, mes frères (Thierry, Jean-Marc), mes amis (Stéphanie, Cécile, Sandra et Romain) pour leurs messages d'encouragements et leurs soutiens durant toute l'écriture de ma thèse. Enfin, il y a des personnes qui ne m'entendront plus jamais et qui n'auront plus l'occasion de me lire. Et c'est le moment de leur rendre un hommage. J'ai ici la possibilité de rappeler pour mémoire mes grands parents. En effet, l'occasion m'est ici offerte de leur dire combien je suis redevable pour les valeurs morales, l'humilité et l'amour du travail bien fait qu'ils ont su me transmettre. 2 LISTE DES PRINCIPALES ABREVIATIONS A.J.D.A. Actualité juridique droit administratif A.J.D.I. Actualité juridique de droit immobilier A.J.F. Actualité juridique famille et personnes A.J.P.I. Actualité juridique propriété immobilier alii alii auctores (autres auteurs) Art. Article B.J.D.U. Bulletin de jurisprudence de droit de l’urbanisme Bull. civ. Bulletin des arrêts de la Cour de cassation (chambres civiles) Bull. crim. Bulletin des arrêts de la Cour de cassation (chambre criminelle) B.I.C.C. Bulletin d’information de la Cour de cassation C.A. Cour d’appel C.A.A. Cour administrative d’appel C.C. Cour de cassation C.E. Conseil d’État Ch. Chambre civile Chron. Chronique C.J.E.G. Cahier juridique de l’électricité et du gaz Comm. Commentaire Comm. Com. Elect Communication Commerce Electronique Constr-Urb Construction-Urbanisme Contrats. Conc.Cons. Contrats Concurrence Consommation D. Recueil Dalloz Defrenois Répertoire général du notariat Defrenois Dir. Directeur de thèse Doct. Doctrine G.P. Gazette du palais 3 G.R.M.F. Groupe pour la recherche sur les mouvements familiaux ibid. ibidem (au même endroit) I.N.S.E.E. Institut national de la statistique et des études économiques I.R. Informations rapides J.C.P. La semaine juridique J.C.P. N. La semaine juridique notariale L.G.D.J. Librairie générale de droit et de jurisprudence M.B. Moniteur Belge Op.cit. opere citato (dans l’ouvrage cité) p. Page Pp. Pages P.U.F. Presses universitaires de France P.U.L.I.M. Presses universitaires de Limoges U.N.P.I. Union nationale de la propriété immobilière R.D.I. Revue de droit immobilier R.D.P. Revue de droit public et de science politique R.F.D.A. Revue française de droit administratif R.J.C. Revue de jurisprudence constitutionnelle R.J.E. Revue juridique de l’environnement R.J.P.F Revue juridique personnes et famille R.T.D.C. Revue trimestrielle de droit civil R.T.D.C Com Revue trimestrielle de droit civil commercial S. Sirey Somm. Sommaire commenté (Dalloz) T. Tome T.A. Tribunal administratif T.C Tribunal correctionnel T.G.I. Tribunal de grande instance Vol. Volume 4 SOMMAIRE Introduction pp.6-32 Partie I: Approche de la notion d’intérêt privé dans la pp.33-182 propriété privée immobilière Titre I: Place et valeurs de la propriété privée immobilière pp.39-87 Chapitre 1: Influences et valeurs de lapropriété pp. 40-60 Chapitre II: Impact de la notion d’intérêt sur la propriété pp.60-87 Titre II: Champ d’application de la notion d’intérêt social pp.87-176 Chapitre 1: Le contrôle de la propriété par la justice pp.88-124 Chapitre 2: Un protectionnisme législatif fort: conséquence pp.124-176 de l’extension de l’intérêt social Conclusion de la 1ère partie pp.177-182 Partie II: Approche de la notion d’intérêt général dans la pp.183-345 propriété privée immobilière Titre I: Prééminence de l’intérêt urbanistique pp.192-281 Chapitre 1: Maîtrise des sols et édification de la construction pp.194-237 Chapitre 2: Maîtrise de la propriété dans son devenir pp.237-281 Titre II: Préservation d’un patrimoine visuel dans un pp.281-342 intérêt environnemental et touristique Chapitre I: Protection étendue des paysages environnementaux pp.284-314 Chapitre II: Protection relative de l’image des biens du pp.314-342 propriétaire Conclusion de la 2ème partie pp.343-345 Conclusion générale pp.346-352 5 INTRODUCTION 6 La propriété a évolué d'une façon assez négative. Cette affirmation peut sembler infondée si des recherches approfondies ne sont pas menées sur le sujet. En effet, une étude poussée de la propriété privée immobilière va engendrer une constatation: les évolutions sociologiques et juridiques ont entraîné une altération du droit. Ces évolutions ont principalement contribué à réduire la valeur des caractères du droit de propriété. Tous ces changements ont engendré une diminution du droit du propriétaire et une fragilisation de la propriété privée immobilière. L'intitulé de ce sujet peut toutefois surprendre: pourquoi parler d'une fragilisation de la propriété privée immobilière alors que le droit de propriété est constitutionnellement protégé? Le caractère relativement récent de la décision protégeant ce droit devrait au contraire susciter des écrits sur l'efficacité de cette protection. En effet, c'est seulement à l'occasion de la décision « Nationalisation » en date du 16 décembre 19821 que le Conseil Constitutionnel a relevé l'importance du droit de propriété. Dans cette décision, le Conseil Constitutionnel a tiré les conséquences des références des articles 2 et 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen en considérant que « les principes mêmes énoncés par la Déclaration des Droits de l'Homme ont pleine valeur constitutionnelle tant en ce qui concerne le caractère fondamental du droit de propriété dont la conservation constitue l'un des buts de la société politique et qui est mis au même rang que la liberté, la sureté et la résistance, qu'en ce qui concerne les garanties données aux titulaires de ce droit et la prérogative de la puissance publique ». Ainsi, par cette décision le Conseil Constitutionnel a clairement affirmé la valeur constitutionnelle du droit de propriété. 1 FAVOREU, Louis. Les décisions du Conseil constitutionnel dans l’affaire des nationalisations. Revue du droit public. 1982, pp.377-433. « Le Conseil constitutionnel a d’ailleurs eu l’occasion de préciser que ce principe a pleine valeur constitutionnelle tant en ce qui concerne les garanties données aux titulaires de ce droit et les prérogatives de la puissance publique ». 7 Ces articles 2 et 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen apparaissent très importants. Le premier vise la propriété en général et le second intéresse plus particulièrement la dépossession du propriétaire. Ces 2 articles assurent à la propriété un caractère fondamental. Les évolutions sociologiques et juridiques ont engendré une autre question: ce droit doit-il se concilier avec d'autres droits ou sa suprématie empêche toute conciliation et atteinte. A titre d'exemple, le décision du Conseil Constitutionnel en date du 29 juillet 19982 est venue compléter la décision du Conseil Constitutionnel du 19 janvier 19953 qui a expressément reconnu la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement.