Auswirkungsanalyse Zur Verlagerung Und Erweiterung Einer Aldi-Filiale in Oberndorf Am Neckar
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Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Aldi in Oberndorf a. N Auswirkungsanalyse zur Verlagerung und Erweiterung einer Aldi-Filiale in Oberndorf am Neckar Auftraggeber: Stadt Oberndorf am Neckar Projektleitung: Dipl.‐Ing. Gabriele Ostertag Franziska Hamscher, M. Sc. Stadt und Regionalplanung Ludwigsburg, am 19.06.2018 Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH 1 Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Aldi in Oberndorf a. N Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐ weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐ traggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München Hohenzollernstraße 14 71638 Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: 07141 / 9360‐0 Telefax: 07141 / 9360‐10 E‐Mail: [email protected] Internet: www.gma.biz 2 Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Aldi in Oberndorf a. N Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 4 1. Aufgabenstellung 4 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 5 3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel 6 3.1 Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 6 3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten 7 II. Konzentrationsgebot 10 1. Standortrahmenbedingungen in Oberndorf a. N. 10 2. Bewertung der raumordnerischen Kernregelung / des Konzentrationsgebotes 12 III. Integrationsgebot 13 1. Vorhabenbeschreibung 13 2. Mikrostandort „Hochbrücke“, Talstadt 14 3. Bewertung des Integrationsgebotes 18 IV. Kongruenzgebot 20 1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenziale 20 2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 22 3. Umsatzprognose 23 4. Kongruenzgebot – landesplanerische Vorgaben 24 V. Beeinträchtigungsverbot 26 1. Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum 26 1.1 Wettbewerbsstrukturen in Oberndorf a. N. 26 1.2 Wettbewerbsstrukturen im Umfeld von Oberndorf a. N. 27 1.3 Bewertung der Wettbewerbssituation 28 2. Umsatzumlenkungen / Wettbewerbliche Wirkungen 28 2.1 Methodik 28 2.2 Umsatzumlenkungen 28 2.3 Versorgungsstrukturelle und städtebauliche Wirkungen 29 3. Beeinträchtigungsverbot – Rechtliche Vorgaben und Bewertung 31 VI. Zusammenfassung 33 3 Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Aldi in Oberndorf a. N I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung Im Mai 2018 erteilte die Stadt Oberndorf a. N. der GMA Gesellschaft für Markt‐ und Absatzfor‐ schung mbH den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur Bewertung einer Verlage‐ rung der Aldi‐Filiale vom Standort Austraße im Stadtteil Webertal an einen neuen Standort an der Hochbrücke in der Talstraße. Vorgesehen ist, im Zuge der Verlagerung die Verkaufsfläche (VK) von aktuell ca. 800 m² auf danach insgesamt rd. 1.210 m², also um ca. 410 m² VK zu erweitern. Der neue Standort ist gemäß Regionalplanung als Vorranggebiet für zentrenrelevante Einzelhan‐ delsgroßprojekte festgelegt, so dass grundsätzlich gute Voraussetzungen zur Umsetzung des Pro‐ jektes im Rahmen der Neuaufstellung des Bebauungsplans (Sondergebiet Einzelhandel) beste‐ hen. Es handelt sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO. In diesem Zusammenhang sind die raumordnerischen, städtebaulichen und versorgungsbezogenen Auswirkungen des Vorhabens im Rahmen einer Auswirkungsanalyse darzustellen und zu bewer‐ ten. Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen der vorliegenden Auswir‐ kungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten: Darstellung des Makrostandortes Darstellung des Mikrostandortes Abgrenzung des Einzugsgebietes und Berechnung der sortimentsspezifischen Kauf‐ kraftpotenziale Beurteilung der Versorgungssituation im Lebensmittelbereich (Wettbewerbsanalyse) Umsatzprognose und ‐herkunft Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum raumordnerische Bewertung auf Basis der Prüfkriterien des Einzelhandelserlasses Ba‐ den‐Württemberg zzgl. der regionalplanerischen Vorgaben durch den Regionalplan Schwarzwald‐Baar‐Heuberg sowie des Landesentwicklungsplans 2002 Baden‐Würt‐ temberg (Konzentrationsgebot, Integrationsgebot, Kongruenzgebot, Beeinträchti‐ gungsverbot). Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im Mai 2018 eine intensive Bege‐ hung des Standortes sowie sonstiger Einzelhandelslagen vorgenommen. Weiterhin wurde auf In‐ formationen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik und EHI handelsdaten zurückgegriffen. 4 Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Aldi in Oberndorf a. N 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist § 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus:1 „1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzel‐ handelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutz‐gesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts‐ und Landschaftsbild und auf den Na‐ turhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswir‐ kungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölke‐ rung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“ So sind im Rahmen der vorliegenden Untersuchung die möglichen wirtschaftlichen, versorgungs‐ strukturellen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens auf die Stadt Oberndorf a. N. sowie die Umlandkommunen zu analysieren. Die Untersuchung wird vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften des BauGB, der BauNVO sowie den Festsetzungen der Landes‐ und Regionalplanung durchgeführt. Hierbei sind insbesondere die formalen Prüfkriterien gemäß der Vorschriften und des Einzelhandelserlasses Baden‐Württemberg zu bearbeiten, d. h. raumordnerische Kernregelung / Konzentrationsgebot, Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot. 1 Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786). 5 Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Aldi in Oberndorf a. N 3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel Die Dynamik in der Branche ist nach wie vor ungebrochen. So optimieren derzeit nahezu alle we‐ sentlichen Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels ihre Standortnetze. Hiermit verbunden ist häufig auch eine Flächenausweitung der einzelnen Betriebe bzw. Standorte, da aufgrund der stei‐ genden Anforderung an die Warenpräsentation, die interne Logistik sowie den demographischen Wandel die Flächeninanspruchnahme steigt. Die einzelnen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels weisen eine unterschiedliche Ent‐ wicklung auf. Während Lebensmitteldiscounter und Große Supermärkte ihre Marktposition aus‐ bauen konnten, waren die Marktanteile der SB‐Warenhäuser und kleinen Lebensmittelgeschäft rückläufig. Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2006 ‐ 2016 Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut Handelsdaten aktuell 2017. 3.1 Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood‐ Waren herangezogen. 6 Auswirkungsanalyse Verlagerung und Erweiterung Aldi in Oberndorf a. N Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die Definition, auf die in vorliegender Untersuchung zurückgegriffen wird, ist die des EHI Retail Insti‐ tute, welche im Einzelnen folgende Definitionen beinhaltet:2 „Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel‐ und Nonfood I‐Sortiment3 anbietet. Lebensmitteldiscounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs‐ fläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um‐ schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I‐Sortiment so‐ wie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II4 führt. Supermarkt/Lebensmittelvollsortimenter Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche