Grimstad kommune

Saksframlegg

Arkivsak-dok. 16/17739-26 Saksbehandler Maria Lauvdal

Utvalg Møtedato Teknisk utvalg 12.02.2019 Kommunestyret 25.02.2019

Områderegulering for Jortveit 2 - Vedtaksbehandling Rådmannens forslag til vedtak Kommunestyret vedtar i medhold av pbl §12-12 forslag til områderegulering for Jortveit 2.

Vedlegg Plankart Jortveit 2 Reguleringsbestemmelser Jortveit 2 Planbeskrivelse Jortveit 2 Risiko- og sårbarhetsanalyse Jortveit 2 Overvannsnotat - Jortveit 2 Plan- og lengdeprofil o_SKV1 og o_SKV2 Jortveit 2 Energiutredning Jortveit 2 Innkommende merknader Jortveit 2 Forslag til områderegulering for Jortveit 2. - Ny 1.gangsbehandling

Sammendrag Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for ny boligbebyggelse i . I tillegg er det satt av område for kultursenter/kulturhall/flerbrukshall og videreføring av tur/lysløype på Jortveit, samt et areal til idrettsformål i nær tilknytting til skole og eksisterende idrettsplass. Områdereguleringen for Jortveit 2 er delt inn i fire områder for boligbebyggelse B1-B4, disse arealene utgjør til sammen i om lag 104 dekar. Området for kombinert bolig/tjenesteyting (BKB) ca. 10 dekar, lekeområde 1,6 dekar og avsatt areal til idrettsanlegg (BIA1) 5,5 dekar. Det er avsatt 52,5 dekar til grønnstruktur, friområde og turveger. Områdereguleringen er en overordnet plan som viser hovedstrukturen innenfor planområdet.

Planarbeidet har pågått over en lang periode og har tatt for seg en rekke utfordringer knyttet til ATP, trafikksikkerhet, barn og unges interesser, overvann og finne riktig lokalisering for idrettsformål. Planen anses nå å være gjennomarbeidet og de gode løsninger anses å være truffet. Rådmannen anbefaler kommunestyret å vedta områdereguleringen.

Fakta COWI AS fremmer på vegne av bolig og tomteutvikling KF forslag til områdereguleringsplan for Jortveit 2, Homborsund. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for ny boligbebyggelse i Homborsund. I tillegg er det satt av område for kultursenter/kulturhall/flerbrukshall og videreføring av tur/lysløype på Jortveit, samt et areal til idrettsformål i nær tilknytting til skole og eksisterende idrettsplass.

Gjeldene planstatus: Planområdet er i gjeldende kommuneplan 2015-2027, avsatt til boligformål og hensynssone friluftsliv.

Dokumentnr.: 16/17739-26 side 1 av 6

Varsel om oppstart: Melding om påbegynt planarbeid ble varslet i oktober 2013. I denne Sammenheng kom det inn merknader fra naboer, offentlige myndigheter og ordanger. Merknadene omhandlet i all hovedsak at tilgang til friluftsområder sikres, sikre områdene rundt skole og barnehage, avrenning fra området, sikker skolevei, oppgradering av FV38 – Homborsundveien, buffersone mot landbruk og eksisterende boligområde.

Innkomne merknader ved oppstart er behandlet og tatt til orientering i 1.gangsbehandlingen av 14.03.2017.

Tidligere saksgang:

Teknisk utvalg 14.03.2017 sak nr. 17/33: Teknisk utvalg vedtok i medhold av plan- og bygningslovens §12-12 å legge områdereguleringen for Jortveit 2, datert 08.11.2016 med bestemmelser datert 23.02.2017, ut på offentlig ettersyn på følgende vilkår. 1. nytt rekkefølgekrav: Kommuneplanens § 2.1.6 pkt. a-e må avklares før oppstart av hvert enkelt delområde. Merknadene omhandlet i all hovedsak trafikksikkerhet i form av at avkjørsler og siktsoner må sikres, ATP og nasjonale forventinger for bolig og transport, fortau inne i feltet, kulturminner og nasjonal klimapolitikk. I ettertid av høringsperioden kom ble også ønsket om å avsette areal til idrettsformål vurdert og tatt inn i områdereguleringen.

Innkomne merknader etter offentlig ettersyn i perioden 08.04.17 – 29.05.17 er behandlet og tatt til orientering i ny 1.gangsbehandling av 13.03.18.

Teknisk utvalg 13.03.2018 sak nr. 18/53: Teknisk utvalg vedtok i medhold av plan- og bygningslovens §12-12 å legge områdereguleringen for Jortveit 2 ut til offentlig ettersyn i perioden 24.03.18 – 05.05.18.

Det kom i perioden inn fire innspill energi:  Distribusjonsnett inngår i planområdet. Eksisterende nett må tas hensyn til i reguleringsplanen gjennom å avsette hensynssone (faresone) på 15 meter. Fremtidig kabelgrøfter skal ikke hindres.  Det må settes av plass til å etablere en eller flere nye nettstasjoner i området for å sikre strøm til ny bebyggelse.

Aust-Agder Fylkeskommune:  Regulerte forbindelser skal være tilgjengelige og oppleves trygge. Vinterbrøyting og belysning må sikres. Minner om at tiltenkt trase er en lysløype som i dag ikke er regulert til offentlig formål og som skal kunne etableres som skiløype på vinteren.  Aust-Agder Fylkeskommune vil sterkt anbefale at kommunen knytter o_BLK1 til atkomstvei o_SKV1 i områdereguleringen, og ikke venter til detaljreguleringsplan. Videre vil AAFK oppfordre kommunen til å legge inn snarveier og logiske koblinger mellom hovedstrukturer av veiforbindelser i neste reguleringsnivå, for å gjøre det enkelt og attraktivt å gå eller sykle.  Deler av planområdet er i dag benyttet av barn og unge i skole og barnehage, eventuelt også i fritid. Det kommer ikke tydelig frem om det er akkurat disse områdene som er sikret, eller om erstatningsarealer som er avsatt i planen er like gode eller bedre enn dagens bruk, jf. 5d) Rikspolitiske retningslinjer for å ivareta barn og unges interesser i planleggingen.  Det bør gjøres overordnede vurderinger på overvann i områdereguleringen for å sikre muligheter for gjennomføring.

Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder:  Fylkesmannen mener at det er uheldig å redusere størrelsen på friområdet som ligget i tilknytning til skole og barnehage. FM gir derfor et faglig råd om å beholde størrelsen på det opprinnelige friområde o_GF2, og at man for å finne plass til idrettshall heller reduserer størrelsen på boligområdet B4. FM mener dette best vil ivareta hensynene til barn og unge og kvalitetene ved området for øvrig.

Dokumentnr.: 16/17739-26 side 2 av 6

Statens Vegvesen:  Kommentar til bestemmelse §3.2.5 «Før utbygging innenfor planområdet for Jortveit 2 igangsettes skal det være opparbeidet gang/sykkelvei langs Fv. 38 fra Fv. 420 frem til avkjørsel Ospelia S.» - SVV vil ikke ut i fra deres vurderinger kreve standardheving av Fv.38.  SVV ser av kartet at turveg /lysløype går under vegen. Dersom denne løypa i praksis, kommer til å krysse kjøreveg eller har avkjøring fra kjøreveg, må det reguleres inn nødvendige frisiktsoner.

Dagens situasjon: Området ligger på sydvestsiden av eksisterende boligfelt på Jortveit og omfatter om lag 200 dekar. Adkomsten vil komme fra Fv38 – Homborsundveien via adkomstveien Ospelia S. Det er ingen bebyggelse innenfor området i dag. Det går en høyspentlinje gjennom området og det er flere naturlige stier innenfor planens avgrensing.

Området Jortveit 2 ligger i nærheten av tettstedet Homborsund og vil ved utbygging bli en forlengelse/utvidelse av dette. i tettstedet Homborsund er det etabler en nærbutikk, et mindre industri/næringslokale, skole, barnehage, idrettsplass og småbåthavn ved Homborsund brygge.

Områdereguleringen Jortveit 2: Områdereguleringen for Jortveit 2 er delt inn i fire områder for boligbebyggelse B1-B4, disse arealene utgjør til sammen i om lag 104 dekar. Området for kombinert bolig/tjenesteyting (BKB) ca. 10 dekar, lekeområde 1,6 dekar og avsatt areal til idrettsanlegg (BIA1) 5,5 dekar. Det er avsatt 52,5 dekar til grønnstruktur, friområde og turveger. Områdereguleringen er en overordnet plan som viser hovedstrukturen innenfor planområdet. Planen viser samleveien inn i feltet og avgrensingen av de enkelte områdene. I reguleringsbestemmelsene er det satt rekkefølgekrav til detaljregulering av de enkelte områdene før utbygging kan settes i gang. Det er foreslått utbygging i tre faser. Fase 1 er for områdene B1, B2 og BKB. Fase 2 område B3 og kvartalslekeplass L_BLK1, og fase 3 er for område B4.

Planforslaget er basert på en tomtestørrelse på ca. 600-800 m2, området kan da bebygges med ca. 103 boenheter totalt. Bestemmelsene angir at boligområdene kan bebygges med eneboliger, tomannsboliger og rekkehus/boliger i kjede.

Område BKB er regulert til formål kultursenter/kulturhall/flerbrukshall, men gir også muligheter for boligbebyggelse. Det er regulert lysløype/tursti gjennom området og der stien krysser samleveien skal det etableres kulvert/bro. BIA1 er et område avsatt til idrettsformål etter ønske fra lokalbefolkning og idrettslag i Eide/Homborsund. Området skal ved detaljregulering sees i sammenheng med eksisterende idrettsformål i området, samt BKB og skolen.

Vurderinger: Områdereguleringen skal tilrettelegge for boligbebyggelse i Homborsund og bidrar i så måte med måloppnåelse i henhold til kommuneplanen 2015-2027. Dette sees på som et langsiktig mål. Per dags dato er det overskudd på tomter i Homborsund/Eide. Grimstad bolig og tomteutvikling KF har flere ledige tomter i Ramshaugveien. I område finnes det også flere private tomter til salgs og det ble nylig vedtatt en detaljregulering for boligfeltet Jortveitlia med inntil 34 boenheter.

Viser til tidligere saksbehandling og vil i det følgende gjøre vurderinger av de temaer som er belyst i de innkomne merknader.

Barn og unges interesser:

Lekeplass o_BKL1: Etter innspill fra fylkeskommunen er det lagt inn en hensynssone H410_1 som skal sikre adkomst til lekeplassen fra adkomstveien o_SKV1. Dette med grunnlag i faglige råd fra fylkeskommunen som omhandler at denne adkomsten bør sikrer i områderegulering og ikke vente til detaljregulering. Rådmannen vurderer at detaljerte tilkoblinger til lekearealet bør gjøres i detaljreguleringsplan for å sikre hensiktsmessige løsninger i sammenheng med plassering av boliger. Løsningen med hensynssone med krav om infrastruktur anses som tilfredsstillende og ivaretar hensynet på en fornuftig måte på dette reguleringsnivået. Dokumentnr.: 16/17739-26 side 3 av 6

Idrettsformål/grønnstruktur: Grøntområdet o_GF3 er mye brukt av skole og barnehage og er et svært viktig areal for barns lek, men også som påkobling til lysløype/tursti og det større sammenhengende grøntområdet utenfor planens avgrensing. Ved 1.gangsbehandling av 14.03.2017 var dette området avsatt til grønnstruktur og utgjorde et areal på 9,7 daa. Ved 1.gangsbehandling av 13.03.2018 ble idrettsformål tatt inn i planen og plassert i grøntområdet. Det ble lagt inn en grønn korridor for å koble skole/barnehage og boligfelt til lysløypa/turstien og øvrig grønnstruktur. Grøntområdet ble derfor innsnevret til om lag 4,3 daa. Se utklipp under.

I Forslag fra 1.gangsbehandling 14.03.17 II Forslag fra ny 1.gangsbehandling 13.03.18

Fylkeskommunen og fylkesmannen minner i sine merknader på at dette arealet ikke burde avsettes til idrettsformål og det må eventuelt erstattes andre steder innenfor planens avgrensing. Etter dialog med Eide skole viser det seg at området blir brukt av skolen og barnehagen i stor grad og er et svært viktig lekeareal. Området er nå tilbakeført til grønnstruktur i o_GF3 og utgjør et areal på om lag 8 daa. Idrettsformålet er flyttet til tidligere grøntområde o_GF1 og grenser mot eksisterende idrettsanlegg utenfor planområdet. Samt et området BKB hvor det kan bygges kultursenter/kulturhall/idrettshall. Ved å samlokalisere disse formålene vil en lettere kunne finne felles løsninger for blant annet parkering. Hensikten med idrettsformålet er å legge til rette for en idrettshall som kan benyttes av det lokale idrettslaget samt skolen. Omlokaliseringen av idrettsformålet medfører et tap av grøntområde på om lag 4 daa som ligger relativt tett på skolens arealer. Dette arealet blir tilbakeført ved at boligområde B4 i tidligere plan avsettes til grøntområde o_GF1 og utgjør om lag 5 daa. Dette området vil også skape en større sammenheng i grøntområdene. Begrunnelse for omlokalisering av idrettsformålet og dagens bruk er beskrevet i planbeskrivelsen. Se utsnitt under.

Dokumentnr.: 16/17739-26 side 4 av 6

III Revidert forslag for vedtak

Rådmannen mener at endringene etter offentlig ettersyn og innkomne merknader har bidratt til et planforslag som ivaretar barn og unges interesser i området på en god måte.

Grøntareal: Innkommen merknad fra fylkeskommunen omhandler grøntarealer i tilgrensing til lysløypa bør være offentlig eid for å sikre påkobling fra boligfeltene. Intensjonen i planen var alltid at disse områdene skulle være offentlige og områdene har nå fått riktig fortegn og påkobling til lysløype/turløype er sikret.

Høyspent og strømtilførsel: Ved offentlig ettersyn kom det inn merknader knyttet til hensynsone(faresone) i tilknytting til høyspenningskabler som ligger innenfor planområdet. Dette er hensyntatt i plankartet ved at en hensynsone på 15 meter er tegnet inn. Videre er dette sikret i bestemmelse §8.1.

Videre ble det rettet spørsmål til strømforsyning og at det må settes av plass til å etablere en eller flere nye nettstasjoner i området og at disse må plasseres sentralt i planområdet og i samarbeid med Agder energi. Dette er sikret i bestemmelse 4.1.1 b.

Overvann: Det er utarbeidet et eget notat om overvann i området. Dette notatet tallfester dagens situasjon, samt skisserer den fremtidige situasjonen basert på områdereguleringen. Overvannshåndtering ved detaljregulering er sikret i bestemmelsene. Rådmannen mener at notatet og bestemmelse ivaretar hensynet på en tilstrekkelig måte.

Trafikksikkerhet: Statens vegvesen kommenterer at områdereguleringen ikke utløser krav til standardheving av Fv.38 og da opparbeidelse av gang og sykkelvei som er krevd i reguleringsbestemmelse § 3.2.5 «før utbygging innenfor planområdet for Jortveit 2 igangsettes skal det være opparbeidet gang/sykkelvei langs Fv. 38 fra Fv.420 frem til avkjørsel Ospelia S» Denne bestemmelsen har fulgt planen gjennom tidligere høringsrunde med grunnlag i sikkerhet for myke trafikanter. En gang- og sykkelvei langs denne strekningen anses å være avgjørende for at de myke trafikantene skal kunne ta seg fra boligområdene i og rundt Jortveit 2 til bussholdeplass ved FV420 på en trygg måte gjennom hele året. Rådmannen mener at rekkefølgekravet til opparbeidelse av gang og sykkelvei på denne strekningen vil bidra til å nå nasjonale mål for klima og folkehelse, men også bidra til å løfte Homborsund/Eide som prioritert lokalsenter.

Dokumentnr.: 16/17739-26 side 5 av 6

Konklusjon

Planforslaget er endret etter innkomne merknader og fremstår nå som en gjennomarbeidet områderegulering.

Rådmannen anbefaler kommunestyret å vedta områdereguleringsplanen for Jortveit 2.

Dokumentnr.: 16/17739-26 side 6 av 6