jaarbericht 2019
Interactieve PDF
+ Slotermeer: vernieuwing in de herkansing De uitdagingen: verdichting, verduurzaming en ruime inspraak
amsterdamse federatie van woningcorporaties jaarbericht 2019
amsterdamse federatie van woningcorporaties • naar de inhoudsopgave • Inhoudsopgave
Interactieve PDF Hoofdstuk Pagina
5 Voorwoord
6 1 Actuele ontwikkelingen in de Amsterdamse bevolking en woningvoorraad
11 2 Nieuwe wooncontracten in 2018
16 3 Samenwerkingsafspraken 2015-2019
21 4 Katern: Slotermeer: vernieuwing in de herkansing
42 5 Thuis in de wijk
44 6 Betaalbaarheid en extra steun voor huurders
46 7 Nieuwbouw, renovatie, duurzaamheid en verkoop
Meer tabellen online!
Kijk op www.afwc.nl onder publicaties voor een compleet jaaroverzicht met alle tabellen.
2 Jaarbericht 2019 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 3 Voorwoord
De populariteit van Amsterdam blijft onverminderd Natuurlijk werken de corporaties hierbij intensief groot. Veel mensen willen wonen in de hoofdstad. De samen met de gemeente en zorg- en welzijnspartijen. stad biedt ruime mogelijkheden voor werk en opleiding Bijvoorbeeld omdat we een groot aantal woningen voor honderdduizenden mensen. Er is helaas wel een leveren aan mensen die uitstromen uit maatschappelijke toenemende tweedeling zichtbaar. De groep mensen met opvang, voormalig daklozen en statushouders. Al die een hoge opleiding en een goed inkomen groeit. Maar mensen krijgen goede begeleiding bij het zelfstandig dat geldt ook voor de groep mensen die het allemaal niet wonen in de wijk, conform afspraken binnen het kan bijhouden en structureel een laag inkomen houdt. programma Huisvesting Kwetsbare groepen. Met dit De woningcorporaties hebben een belangrijke rol te programma gaan we de komende jaren door. Maar wel vervullen bij het toegankelijk houden van de stad voor met een bredere insteek: we willen meer aandacht voor deze groep, maar ook voor starters op de woningmarkt álle huurders in een kwetsbare situatie. Ook mensen die én studenten. De negen woningcorporaties die lid zijn van al lang bij ons huren kunnen immers kwetsbaar worden onze Federatie hebben per 1 januari 2019 samen 184.483 en problemen met gezondheid, werk en/of schulden zelfstandige en onzelfstandige woningen in hun bezit, krijgen. Door goede signalering en snelle zorgverlening waarvan 165.568 zelfstandige sociale huurwoningen. willen we voorkomen dat problemen bij huurders Ons gezamenlijk doel is de voorraad betaalbare zich opstapelen. corporatiewoningen weer te laten groeien. Zodat het aandeel van betaalbare huur in het totale woningaanbod Dat lukt aardig als je kijkt naar de resultaten van een Over de omslagfoto in Amsterdam voldoende op peil blijft. programma als Vroeg eropaf. De corporaties werken hier Voor kinderen in de Lodewijk van Deyssel buurt al jaren aan mee met als resultaat dat huurders tijdig hulp organiseert de stichting VoorUit elke dinsdag een In toenemende mate zijn de corporaties ook weer krijgen bij huurschuld en het aantal ontruimingen als sport- en spelmiddag. betrokken bij de leefbaarheid in de wijken. Onze grootste gevolg van huurschuld, nu stabiel laag blijft. Dat is wat we aandacht gaat uit naar de stadsdelen Nieuw-West, Noord willen: huisvesten, niet ontruimen. en Zuidoost waar veel corporatiewoningen staan en we de afgelopen jaren minder konden investeren. Nu is het tij En om dat huisvesten steeds beter te doen, gaan we in gelukkig gekeerd. Als illustratie van de huidige uitdagingen 2019 méér nieuwe betaalbare huurwoningen bouwen en voor de corporaties in deze wijken hebben we de méér doorstroming bevorderen in de sociale huur zodat journalisten van magazine Nul20 gevraagd een reportage woningen beschikbaar komen voor onze doelgroep. te maken over de wijk Slotermeer in Nieuw-West. Deze We willen de woonruimteverdeling beter maken, zodat verscheen eind juni in Nul20 en staat ook integraal in het mensen met een dringende woonbehoefte meer kans katern van dit jaarbericht. Tien jaar later dan gedacht gaan maken. En last but nog least: meer en slimmere controle in Slotermeer de noodzakelijke vernieuwingen nu echt van op onderhuur, want dat gebeurt helaas nog veel te veel. start. En daarbij gaat het zeker niet alleen om nieuwbouw Een te groot percentage van onze woningen wordt niet en renovatie van woningen. Zeker zo belangrijk is de rechtmatig bewoond en dat is niet eerlijk tegenover de sociaal-economische steun die veel bewoners nodig mensen die al jaren op de wachtlijst staan en afhankelijk hebben. Corporaties hebben daar geen primaire zijn van sociale huur. verantwoordelijkheid voor, maar ontwikkelen wel samen met partners zoals VoorUit, Cascoland en Frascati theater 2019 is ook het jaar waarin we met de gemeente en de allerhande projecten. Die hebben als doel steun te bieden nieuwe Federatie van Amsterdamse Huurderskoepels, bij ontwikkeling van mensen en bij ontmoeting in de buurt. nieuwe samenwerkingsafspraken maken voor de Dat levert een breed en creatief scala van activiteiten op. komende vier jaar. Ik zie vol vertrouwen uit naar de Lees het in dit Jaarbericht! onderhandelingen die na de zomervakantie starten.
Egbert de Vries, Directeur AFWC
4 Jaarbericht 2019 • naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 5 1 Actuele ontwikkelingen in de Amsterdamse bevolking en woningvoorraad
Trek naar de stad en populariteit Vanaf de jaren zestig tot midden jaren tachtig van de Het binnenlands migratiesaldo is juist negatief, mede FIGUUR 2 vorige eeuw nam de bevolking van Amsterdam sterk door de verhuizing van Amsterdammers naar andere Amsterdam: Woningvoorraad naar eigendom Amsterdam is ongekend populair. De laatste 10 jaren af door de trek van gezinnen naar randgemeenten en gemeenten in de metropoolregio. Meer dan 40.000 groeide de stad met gemiddeld 10.000 inwoners per groeikernen als Purmerend, Almere en Hoofddorp. personen verlieten de stad. Dat aantal ligt zelfs hoger 70% jaar. Het inwonertal op 1 januari 2019 bedroeg bijna Daarna groeide de stad weer, mede als gevolg van het dan in het piekjaar van de suburbanisatie (1973). 863.000, zo’n 9.000 meer dan in 2017. Het hoogste ‘compacte stad-beleid’ om meer woningen in de stad Omdat in 2019 ook ruim 30.000 mensen vanuit de 60 aantal inwoners van de hoofdstad ooit was 872.000 te bouwen. In de laatste jaren komt de groei van de rest van Nederland naar Amsterdam verhuisden, tegen in 1959. In het jaar 2019 zal Amsterdam dat aantal stad vooral voort uit het buitenlands migratiesaldo. zo’n 20.000 in 1973, is het negatieve binnenlandse 50 evenaren. De dienst Onderzoek, Informatie en In 2018 vestigden meer dan 40.000 personen zich migratiesaldo wel minder groot dan destijds. Daarnaast Statistiek van de gemeente Amsterdam voorspelt in vanuit het buitenland in Amsterdam. Dit zijn meer is er nog een geboorteoverschot in Amsterdam. We zien 40 haar bevolkingsprognose een verdere toename naar mensen dan ooit tevoren. Het record van 2017 is in daarmee nu tegelijkertijd suburbanisatie en groei van de 1.063.000 inwoners in 2040 (23 procent groei). 2018 gesneuveld. stad, dit leidt tot een ongekende dynamiek van mensen 30 die komen en gaan. Figuur 1 20 Ontwikkeling van de woningvoorraad naar eigendom 10 FIGUUR 1 Figuur2 De verandering van de Amsterdamse bevolkingsomvang naar oorzaak (1970-2018) Amsterdam was tot de jaren tachtig van de vorige 0 % eeuw een stad van particuliere huurwoningen. In 1983 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 17 30.000 1983 bestond bijvoorbeeld nog 52 procent van de voorraad uit particuliere huurwoningen, 42 procent Woningcorporaties Particuliere huur Koop uit corporatiewoningen en maar 6 procent uit Bron: OIS Amsterdam en WiA 20.000 koopwoningen. In de jaren tachtig werden in het kader van de stadsvernieuwing veel particuliere huurwoningen aangekocht door de corporaties. Verder bestond bijna aandeel corporatiewoningen nam ondertussen af met 10.000 100 procent van de nieuwbouw uit sociale huur. 15 procentpunten van 58 procent in 1995 naar 43 procent in 2017. Het percentage particuliere huurwoningen Het corporatiebezit groeide daardoor snel ten koste van daalde van 52 procent in 1983 naar 22 procent in 2013. 0 de particuliere huursector. In 1987 was de sociale sector Sindsdien zien we weer een groei van de particuliere voor het eerst groter dan de particuliere huursector en in huursector naar zo’n 24 procent in 2015 en 2017. Dat komt 1995 werd het grootste aandeel bereikt met 58 procent mede door de bouw van vrije sector huurwoningen en -10.000 corporatiewoningen. De particuliere huursector was toen studentenwoningen. nog 30 procent van de voorraad. Veranderingen in corporatiebezit -20.000 Vanaf 1995 begon een andere transformatie, waarbij 1999 - 2019 zowel de sociale huursector als de particuliere huursector Figuur3 afnam en de koopsector groeide. Dit werd door alle De differentiatie van de woningvoorraad in de afgelopen
-30.000 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 partijen ondersteund en was een antwoord op de decennia kunnen we aflezen aan de veranderingen in inkomensstijging en de sterke afname van de groep het corporatiebezit zelf. In 1999 waren in Amsterdam mensen met lagere inkomens in die periode. Het aandeel 15 woningcorporaties actief, met 207.000 woningen en Geboorteoverschot Saldo binnenlandse migratie Saldo buitenlandse migratie Administratieve correctie Toe- en afname koopwoningen nam toe van ongeveer 6 procent in onzelfstandige eenheden in eigendom. Dat was de top van Bron: OIS, Amsterdam 1983 naar 11 procent in 1995 en 32 procent in 2017. Het het aantal corporatiewoningen in absolute zin.
6 Jaarbericht 2019 • naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 7 FIGUUR 3 FIGUUR 4 Aantal woningen per corporatie per stadsdeel per 1 januari 2019 Ontwikkeling corporatiebezit per stadsdeel (1999 - 2019) (inclusief onzelfstandige eenheden en vrije sector)
Totaal de Alliantie DUWO DRC* Eigen Haard de Key Rochdale Stadgenoot Woonzorg Ymere Habion 40.000
Centrum 17.541 1.438 60 2.723 6.048 352 1.069 254 5.597 35.000
West 30.512 1.334 317 3.819 4.304 6.284 6.751 7.703
Nieuw-West 34.137 5.406 421 6.925 3.698 4.850 8.388 710 3.739 30.000
Zuid 21.544 5.332 56 4.583 1.793 2.581 3.026 582 3.591
Oost 32.749 4.181 659 1.281 6.324 5.840 1.862 3.975 36 8.429 162 25.000
Noord 25.528 1.666 362 5.351 2.119 3.870 3.592 8.568
Zuidoost 22.472 558 4.873 1.997 8.720 2.653 351 3.320 20.000
Totaal 184.483 19.915 1.513 1.643 34.598 25.799 28.519 29.454 1.933 40.947 162 15.000
*DRC=Duwo Rochdale Combinatie. Dit zijn woningen die DUWO en Rochdale gezamenlijk in bezit hebben 10.000
Bron: Databank AFWC
(gegevens kunnen verschillen van de jaarverslagen van de corporaties) 5.000
0
Inmiddels zijn er negen corporaties die per 1 januari 2019 De stadsdelen zijn gerangschikt op toe- en afname van -5.000 samen 184.483 zelfstandige en onzelfstandige woningen het corporatiebezit tussen het topjaar 1999 en 2019. In in hun bezit hebben. Tussen het topjaar 1999 en 2019 de naoorlogse stedelijke vernieuwingsgebieden is de -10.0000 nam het aantal corporatiewoningen met ruim 22.000 af, corporatievoorraad het sterkst afgenomen. Conform mede door verkoop en sloop. Sinds 2016 is de daling van de doelstellingen van gemeente, corporaties en de Zuidoost Noord West Zuid Nieuw-West Centrum Oost het aantal corporatiewoningen juist gestopt. Nu streven huurdersvertegenwoordigers, zien we transformatie 1999 29.916 32.181 35.843 24.620 37.064 17.798 29.511 de corporaties weer naar groei van het aantal sociale vooral dáár optreden waar het percentage 2019 22.472 25.528 30.512 21.544 34.137 17.541 32.749 huurwoningen, mede vanwege de afgenomen ‘overmaat’ corporatiewoningen hoog lag. Het stadsdeel Zuidoost Verschil -7.444 -6.653 -5.331 -3.076 -2.927 -257 3.238 in de betaalbare voorraad. Tussen 1 januari 2018 en 1 januari is daarvan het duidelijkste voorbeeld. Dit stadsdeel is Bron: Databank AFWC 2019 is overigens de corporatievoorraad ‘administratief’ verantwoordelijk voor één derde van de afname van het afgenomen met 2.238 woningen. Deze woningen zitten in aantal corporatiewoningen in Amsterdam in de afgelopen de BV’s van de verschillende corporaties en worden niet twintig jaar. Daarna volgen Noord en West. In stadsdeel Verkopen van corporatiewoningen corporatiebezit goed voor een breder aanbod van meer meegenomen in de cijfers in dit jaarbericht, terwijl Centrum is het aantal zo goed als gelijk gebleven. woningen in die buurten. die eerder wel werden meegenomen bij de telling van de De groeiende behoefte aan betaalbare woningen in woningvoorraad. De woningen bestaan wel nog steeds en In Stadsdeel Oost nam het corporatiebezit toe door Amsterdam maakt dat de corporaties veel minder Tussen 2014 en 2018 daalde het aantal corporatie- worden nog verhuurd. nieuwbouw op IJburg, Zeeburgereiland en in Science Park. sociale huurwoningen verkopen. Tegelijkertijd blijft verkopen aan particulieren van 2.682 naar 852, waarvan Ook als we de ontwikkeling van jaar op jaar bekijken, zien verkoop noodzakelijk om de investeringen van (in 2018) 727 sociale huurwoningen en 125 vrije sector Ontwikkeling per stadsdeel we dat de afname van het aantal corporatiewoningen corporaties in nieuwbouw en renovatie mogelijk te huurwoningen. Daarnaast verkochten de corporaties in Figuur4 veel sterker is in Zuidoost, Noord en Nieuw-West maken. Ook in de nieuwe buurten van de stad op 2018 nog 48 sociale- en 36 vrije sector huurwoningen Figuur 4 laat goed zien waar de transformatie van het enerzijds dan in de stadsdelen Centrum, Zuid, Oost en IJburg en de Zuidas worden sociale huurwoningen aan beleggers. Het aantal verkochte sociale corporatiebezit in de afgelopen decennia plaatsvond. West anderzijds. gebouwd. Bovendien is verkoop in buurten met veel huurwoningen in 2018 komt daarmee op 775.
8 Jaarbericht 2019 • naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 9 2 Nieuwe wooncontracten in 2018
FIGUUR 5 FIGUUR 6 Voor de woningzoekende is niet zozeer de voorraad In totaal sloten de corporaties in 2018 voor zo’n 7.500 Ontwikkeling corporatiewoningen (1999 - 2019) Verkoop corporatiewoningen aan particulieren (1998 - 2018) woningen van belang als wel het aantal woningen reguliere sociale huurwoningen nieuwe contracten (inclusief onzelfstandige eenheden en vrije sector) dat jaarlijks vrijkomt voor nieuwe verhuur. Het aantal af. De Amsterdamse woningcorporaties verhuren vrijkomende sociale huurwoningen via WoningNet hun woningen via WoningNet, maar ook via andere 120.000 2.000 halveerde in Amsterdam in tien jaar van 13.000 in 2002 wegen. Zo verhuren corporaties maximaal 30 naar 6.000 woningen in 2012. Tussen 2012 en 2018 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen 115.000 1.750 fluctueerde het aantal verhuringen via WoningNet via maatschappelijke instellingen, bijvoorbeeld aan rond de 6.000. In 2018 nam het aantal verhuringen mensen die uitstromen uit maatschappelijke opvang 110.000 1.500 via WoningNet wat af ten opzichte van 2017. Het en weer zelfstandig kunnen wonen of aan mensen met totaal aantal reguliere sociale verhuringen bleef een sociaal-medische urgentie. 105.000 1.250 evenwel constant rond de 7.500 (inclusief de directe bemiddeling buiten WoningNet om). figuur 7 Voor de toegankelijkheid van de stad is 100.000 1.000 studentenhuisvesting onontbeerlijk. Corporaties bieden ook via tijdelijke verhuur huisvesting aan jonge starters die 95.000 750 naar Amsterdam komen voor werk of opleiding. figuur 8 90.000 500 Corporaties verhuurden in 2018: FIGUUR 7 85.000 250 Reguliere sociale verhuur via WoningNet en • 6.212 reguliere huurwoningen onder de directe bemiddeling (exclusief studentenhuisvesting) huurtoeslaggrens (720 euro) via WoningNet. 80.000 0 Dat is inclusief de directe bemiddeling geregistreerd 1999 2001 ’03 ’05 ’07 ’09 ’11 ’13 '15 ’17 ’18 ’19 1998 2000 ’02 ’04 ’06 ’08 ’10 '12 '14 ’16 ’18 14.000 bij WoningNet. • 1.304 reguliere sociale huurwoningen via instellingen Centrum, Zuid, West en Oost Noord, Nieuw-West en Zuidoost Centrum, Zuid, West en Oost Noord, Nieuw-West en Zuidoost 12.000 en overige directe bemiddelingen, waaronder de Bron: Databank AFWC Bron: (1998-2010): Ontwikkelingsbedrijf (op datum levering); toewijzing aan statushouders en gemotiveerde (2011-2018): Corporaties 10.000 jongeren in diverse woonprojecten (het totaal aantal reguliere sociale verhuringen komt daarmee 8.000 op 7.516). Vanaf 2014 sterke daling verkoop binnen naar 87 en in Centrum van 192 naar 43 woningen. De de ring (A10) relatieve daling van het aantal corporatieverkopen 6.000 Daarnaast verhuurden de corporaties: Figuur6 tussen 2014 en 2018 is het sterkst in de stadsdelen We zien overal in de stad dat veel minder Zuid (-85 procent), Centrum (-78 procent), Oost 4.000 • 2.738 zelfstandige en onzelfstandige corporatiewoningen worden verkocht, maar (-73 procent) en West (-67 procent). Kijkend naar studentenwoningen. het meest is dat het geval in de populaire wijken percentage van de woningvoorraad ligt het aandeel 2.000 • 780 woningen via tijdelijke verhuur op basis van binnen de ring. Zo daalde het aantal verkopen aan verkopen in 2018 het laagst in Centrum (0,2 procent) de Leegstandswet en 553 woningen met een particulieren tussen 2014 en 2018 in Zuid van 570 en het hoogst in Noord (0,7 procent.) 0 gebruiksovereenkomst. 2002 ’04 ’06 ’08 ’10 ’12 ’14 ’16 ’18 • 5.057 kortdurende verhuringen aan buitenlandse studenten. Reguliere sociale verhuur volgens WoningNet • 1.071 vrijesectorverhuringen, waarvan 1.010 regulier Reguliere sociale verhuur, inclusief directe bemiddeling buiten en 61 via friendscontracten. WoningNet om (opgave corporaties)
Bron: WoningNet, eigen opgave corporaties
10 Jaarbericht 2019 • naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 11 FIGUUR 8 Nieuwe wooncontracten corporatiewoningen Amsterdam (2014-2018)
25.000
20.000 De corporaties verkochten: Druk blijft groot, maar inschrijfduur en aantal reacties in Amsterdam nemen voor De corporaties verkochten 852 bestaande het eerst af corporatiewoningen aan particulieren, waarvan 727 15.000 voormalige sociale huurwoningen. De druk op de sociale huursector blijft groot. Het aantal actief woningzoekenden bij WoningNet stadsregio Rekenen we de verkochte woningen mee, dan Amsterdam bleef in 2018 constant op zo’n 90.000 mensen, komen we in totaal uit op bijna 19.000 nieuwe waarvan 59.000 met herkomst Amsterdam. We spreken wooncontracten in 2018. Dat aantal ligt wat lager over ‘actief’ zoekenden’ als mensen in 2018 minstens één 10.000 dan vorig jaar. Dit komt vooral door een daling van de maal op een woning reageerden. verhuringen aan studenten, van de vrije sector huur, van gebruiksovereenkomsten en de tijdelijke verhuur De gemiddelde inschrijfduur bij bemachtiging van een op basis van de leegstandswet. De daling van het woning in de gemeente Amsterdam nam voor het eerst aantal verhuringen van studentenwoningen heeft ook sinds jaren licht af. Voor starters en doorstromers samen 5.000 te maken met het uit exploitatie halen van eenheden is de gemiddelde inschrijfduur in 2018 13,8 jaar. In 2017 was op tijdelijke locaties. Daarnaast zetten de corporaties dat nog 15 jaar. studenteneenheden in om statushouders te kunnen huisvesten. figuur 9
0
2014 2015 2016 2017 2018
Verkoop bestaande corporatiewoningen (inclusief vrije sector, exclusief verkoop aan beleggers) Kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten***** FIGUUR 9 Gebruiksovereenkomsten**** Verhuringen reguliere sociale huurwoningen per stadsdeel (2013 - 2018) Tijdelijke verhuur*** (inclusief directe bemiddeling, exclusief studentenhuisvesting en tijdelijke verhuur) Woningdelen in de vrije sector, waaronder friendscontracten
Vrije sector huur > € 720,42 2.500
Onzelfstandige studentenwoningen
Zelfstandige studentenwoningen 2.000
Sociale verhuur via directe bemiddeling niet geregistreerd bij WoningNet ≤ € 720,42**
Sociale verhuur via WoningNet ≤ € 720,42 (inclusief directe bemiddeling geregistreerd bij WoningNet)* 1.500
* Tot en met 2016 op basis van aanbiedingsdatum, vanaf 2017 op huurcontractdatum 1.000
** Onder andere verhuur via instellingen, bijvoorbeeld aan mensen die weer de kans krijgen om zelfstandig te gaan wonen
of aan mensen met een geestelijke of lichamelijke handicap en bv Projecten als Riekerhaven (statushouders en studenten) 500
*** Categorie: huurwoningen bestemd voor sloop of ingrijpende renovatie of leegstaande koopwoningen (in het kader van de Leegstandswet)
**** Categorie: leegstaande woningen of bedrijfsruimten (antikraak) gebruikersovereenkomst met zeer beperkte opzegtermijn 0
***** Dit kan ook langer zijn dan zes maanden (voor 2015 en 2016 heeft een administratieve correctie plaatsgevonden t.o.v. het Jaarbericht) Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost
Bron: WoningNet, eigen opgave corporaties
2013 2014 2015 2016 2017 2018
Bron: Eigen opgave corporaties
12 Jaarbericht 2019 • naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 13 Voor starters nam de inschrijfduur voor een woning in de FIGUUR 10 De corporaties willen de slaagkansen van jongeren FIGUUR 11 gemeente Amsterdam tot en met 2017 toe van 8,6 jaar in Actief zoekenden en geslaagden in WoningNet, vergroten. Tijdelijke huurcontracten voor jongeren Aantal woningen leeggemaakt door bestrijding woonfraude 2015 naar 10,8 jaar in 2017. In 2018 daalde deze echter naar Amsterdam 2018 dragen daaraan bij. Sinds juli 2016 bestaat de 10,5 jaar. Doorstromers in de regio hadden in 2018 een mogelijkheid om woningen te verhuren met een Corporatie 2017 2018 inschrijfduur van 19,2 jaar, dit was 20,3 jaar in 2017. 100% tijdelijk jongerencontract van vijf jaar. In 2018 hebben 90 de corporaties via WoningNet 1.126 woningen op die De Alliantie 74 64 In de regio's buiten Amsterdam (Zaanstreek en 80 manier verhuurd en in 2017 846. Dat is 18 procent van Eigen Haard 193 166 Amstelland-Meerlanden) nam de inschrijfduur bij 70 de 6.212 reguliere sociale verhuringen via WoningNet in De Key 55 33 bemachtiging van een woning juist toe, zowel voor 60 2018. Dit is aanzienlijk minder dan het met de gemeente Rochdale 145 140 starters als doorstromers. Let op: de inschrijfduur bij 50 Amsterdam en huurdersorganisatie afgesproken Stadgenoot 188 162 bemachtiging van een woning is niet hetzelfde als het 40 maximum van 33 procent van de totale verhuringen. Ymere 219 256 aantal jaren actieve zoektijd die mensen besteden aan 30 Totaal 911 821 het zoeken naar een woning. 20 Woonfraudebestrijding Bron: eigen opgave corporaties 10 Naar schatting 10 procent van de woningvoorraad Gemiddeld reageerden in 2018 342 mensen op een 0 wordt niet op legale wijze gebruikt of bewoond. Per woning, tegenover 474 in 2017. Hoewel heel veel Actief zoekenden Geslaagden corporatie is een team met gemiddeld 3,9 fte actief om mensen reageren op de aangeboden woningen, zijn er woonfraude tegen te gaan. Dit wordt steeds lastiger. De ook veel woningzoekenden die de woning weigeren 65 jaar en ouder privacywetgeving (AVG) bemoeilijkt het verkrijgen, delen na bezichtiging. Gemiddeld accepteert in Amsterdam 55 - 64 jaar en bewaren van informatie . Daarnaast lijken fraudeurs Begin 2019 is veel aandacht geweest voor woonfraude, pas de achtste kandidaat de aangeboden sociale 28 - 54 jaar steeds beter onder de radar te blijven of spelen het vaker o.a. in de pers, de Tweede Kamer en de gemeenteraad. huurwoning. 24 - 27 jaar via de rechter met behulp van goede advocaten. In 2019 wordt samen met de gemeente een vernieuwde 18 - 23 jaar projectstructuur opgezet om woonfraudebestrijding te Jongeren hebben de laagste slaagkans Bron: WoningNet De meest voorkomende vorm van woonfraude is intensiveren. We zetten daarbij in op het gebruik van big in WoningNet illegale onderhuur, dit speelt in ongeveer 80 procent data, de samenwerking met andere overheidsorganisaties van de fraudegevallen. Andere vormen zijn bijvoorbeeld en het opleggen van bestuurlijke boetes. Ook worden de Om inzicht te geven in de slaagkansen van woning- Bij verloting van de sociale huurwoningen heeft iedereen hennepteelt, illegale vakantieverhuur en, illegale convenanten herzien. zoekenden, vergelijken we de actief woningzoekenden gelijke kansen. Jongeren zoeken dus vaker een woning via prostitutie. Woonfraudebestrijding levert een groot en de geslaagde woningzoekenden. Allemaal hebben ze loting en slagen ook vaker via loting. Loting bood voor deze aandeel aan de doorstroming: 1 op de 6-9 jaarlijks gezocht en/of een woning gevonden via WoningNet. Als groep en andere spoedzoekers tot 1 januari 2018 nog een vrijgekomen woningen is aan woonfraudebestrijding te we kijken naar leeftijdsklassen zien we grote verschillen kleine kans om een woning te bemachtigen. De corporaties danken. In 2018 kwamen op die manier 821 woningen vrij. tussen de actief woningzoekenden en de geslaagden. wilden graag doorgaan met het verloten van een deel van figuur 14 De actieve zoeker is gemiddeld jonger dan de geslaagde hun vrijkomende woningen en voerden in 2017 campagne De corporaties werken nauw samen met de gemeente, vinder. Van de groep actief woningzoekenden afkomstig daarvoor. De Amsterdamse gemeenteraad besloot in onder andere middels de convenanten Zoeklicht en uit de gemeente Amsterdam is bijvoorbeeld 11 procent 23 december 2017 echter, dat loting per 1 januari 2018 alleen Doorzon. Via meldpunt Zoeklicht kunnen burgers jaar of jonger, bij de geslaagden is dit 7 procent. nog mogelijk is voor een deel van de jongeren-woningen vermoedens van woonfraude aan de gemeente doorgeven. figuur 10 die worden verhuurd met een vijfjaren huur-contract. In Het meldpunt Zoeklicht Direct wordt gebruikt voor de Voor ouderen boven 65 jaar geldt het omgekeerde. Zij 2018 werd in Amsterdam gemiddeld 1.255 keer gereageerd bestrijding van illegale toeristische verhuur, de rapportages maken in de gemeente Amsterdam slechts 6 procent op lotingwoningen, in 2017 waren dat 1.301 reacties. van bevindingen hiervan worden doorgezet naar de van de actief zoekenden uit, maar vormen 16 procent Op niet-lotingwoningen reageerden gemiddeld 278 corporaties. Het Doorzon-convenant faciliteert dat de van de geslaagden. Dit laat zien dat ouderen meer kans woningzoekenden, dat was in 2017 nog 293. Het aandeel politie proces-verbalen bij crimineel gebruik van de woning maken op een sociale huurwoning vanwege hun veel verhuringen dat via loting tot stand kwam daalde daardoor aan de corporaties kan verstrekken. langere inschrijfduur. van 12 procent in 2017 naar 4,9 procent in 2018.
14 Jaarbericht 2019 • naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 15 3 Samenwerkingsafspraken 2015 – 2019
De Huurdersvereniging Amsterdam, de Amsterdamse Uiteindelijk doel was een duurzaam en dynamisch Beschikbaarheid: aantal sociale de toegelaten instelling (TI) vallen. Conform de Woningwet corporaties en de gemeente Amsterdam maakten in evenwicht in de sociale huursector. Eventuele verkoop, huurwoningen blijft op peil van 2015 hebben de prestatie(Samenwerkings-)afspraken juni 2015 Samenwerkingsafspraken voor de periode sloop of liberalisatie van sociale woningen zou op alléén betrekking op dat deel van het corporatiebezit. 2015- 2019. termijn in evenwicht moeten komen met de nieuwbouw Afgesproken werd dat de voorraad sociale huurwoningen in en aankoop van sociale huurwoningen, zodat er bezit van corporaties per 1 januari 2019 tenminste 162.000 We zien dat het aantal sociale huurwoningen van De betaalbaarheid van het wonen stond daarin centraal. voldoende sociale huurwoningen blijven in Amsterdam. woningen zou zijn. In de periode 2020 – 2025 wilden we corporaties, na een jarenlange daling, nu min of meer Drie ambities sprongen eruit: tot een dynamisch evenwicht komen. Op termijn streven constant blijft. De beleidsomslag van de corporaties • Meer betaalbare woningen aanbieden. de corporaties weer naar groei van hun sociale voorraad. tekent zich duidelijk af. Wel neemt het percentage • Meer nieuwe woningen bouwen. Want bij een groeiende vraag en groeiende Amsterdamse sociale huurwoningen van corporaties als aandeel • Toewerken naar een stabiele voorraad van woningvoorraad is ook een absolute groei van de voorraad van de totale woningvoorraad in Amsterdam af van sociale huurwoningen. sociale huurwoningen noodzakelijk.figuur 11 39 procent in 2017 naar 38 procent in 2019. Die totale Amsterdamse woningvoorraad groeit immers fors door Per 1 januari 2019 hebben de corporaties 165.568 nieuwbouw. zelfstandige sociale huurwoningen in bezit. Dat is dus ruim boven het afgesproken aantal van 162.000 woningen. De Amsterdamse corporaties hebben ook ruim 9.000 FIGUUR 12 Op 1 januari 2018 waren dat er nog 166.299 en op 1 januari onzelfstandige eenheden (zoals studentenkamers) in Corporatiebezit***** t.o.v. totale woningvoorraad per stadsdeel op 1 januari 2019 2017 166.472 woningen. In 2019 tellen we 765 sociale bezit. Deze zijn niet inbegrepen in het bovengenoemde huurwoningen in BV’s van de corporaties niet langer mee aantal van 165.568 sociale huurwoningen, maar vormen Onzelfstandige. Zelfstandige Zelfstandige Totaal Totale % Zelfstandige % Zelfstandige in het totaal aantal zelfstandige sociale huurwoningen. wél een belangrijk aandeel in de huisvesting van lage eenheden* woningen** sociale corporatie- voorraad **** corporatie- sociale Vanaf 2019 tellen we alléén de woningen mee die binnen inkomensgroepen in de stad.1 huurwoningen bezit woningen huurwoningen
tov totale tov totale
voorraad*** voorraad***
Centrum 2.883 14.658 13.730 17.541 54.643 27% 25%
Westpoort 0 30 0% 0%
West 1.269 29.243 27.957 30.512 79.758 37% 35%
Nieuw-West 1.333 32.804 31.018 34.137 69.001 48% 45%
Zuid 521 21.023 19.731 21.544 81.332 26% 24%
Oost 1.662 31.087 29.068 32.749 71.301 44% 41%
Noord 648 24.880 23.531 25.528 43.830 57% 54%
Zuidoost 1.040 21.432 20.533 22.472 41.410 52% 50%
Totaal 9.356 175.127 165.568 184.483 441.305 40% 38%
* Categorie B conform definitie DVI ** Categorie A conform definitie DVI 1 De gemeente telt bij de totale woningvoorraad wel meegenomen, maar aan de tellerkant niet, *** Exclusief onzelfstandige woningen per stadsdeel ook (geclusterde) onzelfstandige omdat daarbij alleen de zelfstandige huurwoningen **** Woningvoorraad OIS, nog niet definitief. Betreft zelfstandige woningen en geclusterde onzelfstandige eenheden conform BAG registratie eenheden mee met een eigen BAG-nummer van de corporaties worden meegeteld. Het aandeel ***** Woningen in BV's van de corporaties worden vanaf 2019 niet meer meegenomen in de telling (specifiek nummer voor 1 adres). Deze sociale huurwoningen (inclusief onzelfstandige Bron: Databank AFWC onzelfstandige eenheden met een eigen adres eenheden) ligt dus in werkelijkheid wat hoger dan (gegevens kunnen verschillen van de jaarverslagen van de corporaties) worden aan de noemerkant van deze berekening 38 procent.
16 Jaarbericht 2019 • naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 17 FIGUUR 13 FIGUUR 14 Monitoring aanbiedingsafspraken Amsterdam (2015 - 2018) en betaalbaarheid Samenwerkingsafspraken* Aanbiedingsafspraak per stadsdeel, % verhuringen onder aftoppingsgrenzen en % verhuringen aan primaire doelgroep (sociale huur via Woningnet, directe bemiddeling** en studentenwoningen) reguliere sociale verhuur en zelfstandige studentenwoningen
2015 2016 2017 2018 ≤€ 597,30 > € 597,30 en ≤ € 640,14 > € 597,30 en ≤ € 640,14 > € 640,14 en ≤ € 710,68 Totaal ≤ € 710,68
aan 1 en 2 aan 3 en meer-
Sociale verhuur (WoningNet en directe bemiddeling) 6.636 6.931 7.513 7.516 persoonshuishoudens persoonshuishoudens
< € 597,30 2.879 4.857 5.346 5.852
€ 597,30 - € 640,14 aan > 2 personen 438 608 660 498 Centrum 475 5 9 134 623
< € 597,30 / € 640,14 3.317 5.465 6.006 6.350 West 1.330 16 82 244 1.672
Nieuw-West 1.397 30 126 140 1.693
Zelfstandige studentenwoningen 2.649 2.655 2.064 1.648 Zuid 630 21 40 172 863
< € 597,30 2.483 2.644 2.052 1.627 Oost 1.586 17 77 191 1.871
Noord 962 12 105 131 1.210
Zelfstandig sociaal < € 710,68 9.285 9.586 9.577 9.164 Zuidoost 1.099 8 59 66 1.232
< € 597,30 / € 640,14 5.800 8.109 8.058 7.977 Totaal 7.479 109 498 1.078 9.164
% < Aftoppingsgrenzen € 597,30 / € 640,14 (inclusief studenten) 62% 85% 84% 87% Aanbiedingsafspraak Aanbiedingsafspraak Verhuring aan Verhuring aan Amsterdam Amsterdam primaire primaire * Deze afspraken gelden vanaf juli 2015, maar de cijfers gaan over het gehele jaar. 2016 is het eerste volledige jaar van de afspraken 2018 2017 doelgroep 2018 doelgroep 2017
** Vanaf 2013 zijn alle reguliere verhuringen van sociale huurwoningen rechtstreeks opgevraagd bij de corporaties
Vanwege directe bemiddeling (o.a. via instellingen) verhuurden de corporaties in 2015 586, in 2016 1.180, in 2017 674 en in 2018 1.304 woningen meer Centrum 78% 75% 88% 78%
dan bij WoningNet staan geregistreerd West 84% 81% 82% 82%
Bron: eigen opgave corporaties Nieuw-West 90% 90% 84% 86%
Zuid 78% 74% 82% 76%
Oost 89% 86% 88% 85% Betaalbaarheid: aanbiedingsafspraken huurwoningen aan mensen met recht op huurtoeslag. Noord 88% 79% 87% 77% Amsterdam Deze passendheidstoets houdt in dat ten minste 95 procent Zuidoost 94% 95% 91% 92% van de huishoudens met recht op huurtoeslag die een Totaal 87% 84% 86% 83% In de Samenwerkingsafspraken 2015 – 2019 stond huurwoning betrekken, een woning met een huur onder de Bron: eigen opgave corporaties betaalbaarheid voorop. Afgesproken werd dat 75 procent aftoppingsgrenzen toegewezen krijgen. van de zelfstandige sociale huurwoningen van corporaties De Amsterdamse afspraak van de 75 procent toewijzing (inclusief studentenwoningen) zou worden verhuurd onder onder de aftoppingsgrenzen hangt samen met de de hoge en lage aftoppingsgrens (respectievelijk 597,30 introductie van de landelijke passendheidstoets. In 2016 percentage te hoog als we kijken naar de slaagkansen van kunnen worden aangeboden. We monitoren dat per en 640,14 euro per maand, prijspeil 2018). De eerste grens werden zowel de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken de inkomensgroep boven de huurtoeslaggrens. stadsdeel (minimaal) 75 procent wordt aangeboden onder geldt voor kleine huishoudens tot en met twee personen, als de passenheidstoets geïmplementeerd in het huurbeleid de lage en hoge aftoppingsgrens. Daarbij hanteren we een de tweede grens voor drie of meer personen. Het jaar 2016 van de Amsterdamse corporaties. Dat is duidelijk te Betaalbaarheid: aanbod per stadsdeel marge van 5 procent. was het eerste volledige jaar van deze afspraak, omdat tot merken, want het percentage verhuringen onder de figuur 13 juli 2015 nog andere afspraken golden.figuur 12 aftoppingsgrenzen nam toe van 62 procent in 2015 Bij de Samenwerkingsafspraken 2015 – 2019 maakten De cijfers over 2018 laten zien dat het aandeel verhuringen (nulmeting) tot 85 procent in 2016 en 87 procent in 2018. de corporaties ook de afspraak te onderzoeken hoe in onder de aftoppingsgrenzen uiteen loopt van 78 procent in Vanaf 2016 moesten corporaties conform rijksbeleid voldoen Daarmee voldoen de corporaties ruimschoots aan de gebieden met een hoge druk, zoals Centrum, Zuid en delen Zuid en Centrum tot 94 procent in Zuidoost. aan de 95-procentnorm voor het passend toewijzen van aanbiedingsafspraak van 75 procent. Tegelijkertijd ligt dit van West, voldoende woningen onder de aftoppingsgrens Het aanbod dat bereikbaar is voor huishoudens met
18 Jaarbericht 2019 • naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 19 recht op huurtoeslag is dus sinds 2015 toegenomen De corporaties verhuren 61 van hun 1.071 vrije sector- en die trend zet zich door. Tegelijkertijd is er minder woningen via friendscontracten, waardoor 145 personen woningaanbod voor huishoudens met een inkomen tussen een woning delen. De friendscontracten hebben per 30.000 en 40.000 euro per jaar. Gemiddeld kwam 86 woning weliswaar gemiddeld een hogere huur, maar procent van de sociale verhuringen (inclusief zelfstandige meerdere personen met een laag- of middeninkomen studentenhuisvesting) in 2018 terecht bij de primaire hebben zo woonruimte. doelgroep van mensen met lage inkomens. Dit aandeel loopt uiteen van 82 procent in stadsdeel Zuid Van de 1.071 vrije sectorverhuringen van corporaties in 2018 en West tot 91 procent in stadsdeel Zuidoost. De instroom waren 210 woningen daarvóór een sociale huurwoning. In in de sociale huursector bestaat dus vooral uit mensen 2015 waren er nog 869 van deze ‘liberalisaties’. Corporaties met lage inkomens met residualisering van de sociale liberaliseren dus veel minder woningen dan in voorgaande huursector als gevolg. jaren. Tegelijkertijd zijn 765 sociale huurwoningen overgedragen aan BV’s van de corporaties. Deze woningen Middensegment kunnen bij mutatie een geliberaliseerd contract krijgen en worden niet langer meegenomen in de cijfers in dit Mensen met een middeninkomen vallen op de jaarbericht, omdat ze formeel geen deel meer uitmaken Amsterdamse woningmarkt tussen wal en schip. Sinds van de toegelaten instelling. 2011 komen ze niet langer in aanmerking voor sociale huurwoningen en de koopsector is voor hen in grote delen Dat het verhuren van middensegment huurwoningen van Amsterdam door de prijsstijgingen onbetaalbaar bijdraagt aan de doorstroming uit de sociale huur blijkt uit geworden. Ook de corporaties kunnen met hun de resultaten van Eigen Haard. Deze corporatie verhuurde koopwoningen de middengroep minder bedienen, want in 2017 en 2018 meer dan de helft van de vrijkomende ook de corporatiewoningen moeten tegen marktprijzen huurwoningen in het middensegment aan mensen die een worden verkocht. Van de corporatieverkopen in 2018 werd sociale huurwoning achterlieten. 27 procent verkocht onder 250.000 euro. De verschillen tussen stadsdelen zijn groot.
In de Samenwerkingsafspraken 2015 – 2019 werd afgesproken dat de corporaties hun huurwoningen Slotermeer: in de vrije sector voor 65 procent aanbieden in het middensegment (< 1003 euro huur per maand, prijspeil 2018). De gemiddelde huur van deze middensegment- woningen zou maximaal 885 euro moeten zijn (prijspeil vernieuwing in 2018). Corporaties verhuren veel minder in de vrije sector: van 2.050 woningen in 2016 naar 1.071 woningen in 2018, waarvan 68 procent voor minder dan 1003 euro per maand. De gemiddelde huurprijs van die middensegmentwoningen is 886,07 euro per maand. de herkansing
Het percentage middensegment voldoet dus in 2018 aan de afspraak voor de periode 2015 – 2019, maar de gemiddelde De uitdagingen: huur net niet. verdichting, verduurzaming en ruime inspraak
20 Jaarbericht 2019 • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 21 Het lijkt alsof het is afgesproken. Keer op keer worden we in het buurtpunt van Rochdale op de Burgemeester Van Leeuwenlaan ‘gestoord’ door bewoners die iets komen melden of vragen. Projectmanager Wonen Ronald van Dijk van Rochdale vertelt dat het voormalige winkelpand is ingericht als laagdrempelig contactpunt voor de Tien jaar later dan gedacht gaat de laatste fase van de Buurtpunt de Leeuw, buurt, mede met het oog op de omvang- Burgemeester van Leeuwenlaan vernieuwing van Nieuw-West van start: de aanpak rijke ingreep die de Van Deysselbuurt van Slotermeer. Voor de Amsterdamse Federatie van te wachten staat. Alleen al in 2018 werd het buurtpunt zo’n 900 keer bezocht Woningcorporaties vormt dit aanleiding om dit jaar in door mensen die informatie en advies het jaarbericht een speciaal katern mee te nemen over vroegen. En de bekendheid van het buurtpunt neemt toe in de 1.200 woningen tellende wijk rondom de Lodewijk van Deysselstraat in Slotermeer. de aanpak van dit grote stedelijk vernieuwingsproject, De bezoekers van vandaag komen melden dat de verlichting in hun trappenhuis dat veel verschillende uitdagingen kent. het niet doet, of ze geven zich op voor de schoonmaakservice voor hun portiek. Van de laatste bezoekers, een echtpaar, draait de vrouw zich onderweg naar de deur nog even om. Oh ja, vraagt ze schijnbaar terloops, wanneer is onze woning aan de beurt voor de Er ligt een principenota en veel bewoners kunnen renovatie? Als Van Dijk het adres hoort, vertelt hij dat er voor deze bewoners nog voor de zomervakantie een informatiebijeenkomst wordt gehouden. niet wachten tot hun huizen worden aangepakt. De tijden zijn beter, maar er zijn voor de corporaties ook Laaggeletterd De korte gesprekjes illustreren dat het buurtpunt geen overbodige luxe is. Maar forse uitdagingen bijgekomen, zoals ingrijpender liefst 45 procent van de bewoners van de Van Deysselbuurt is laaggeletterd. Die duurzaamheidseisen, grotere participatie en meer mensen kunnen hun vragen moeilijk via een website, per e-mail of zelfs telefoon stellen - soms zijn immers handen en voeten nodig. “Er komen hier mensen die niet nadruk op de maatschappelijke opgaven. En er is veel eens kunnen uitleggen waar ze wonen”, aldus Van Dijk. minder geld. Corporaties zetten alles op alles om het Er is Rochdale veel aan gelegen nauw contact met zijn huurders te onderhouden en gehavende vertrouwen bij bewoners te herstellen. hun vertrouwen te herwinnen. Veel huurders zijn op zijn minst sceptisch nadat er tien jaar geleden als gevolg van de crisis een dikke streep ging door plannen om hun buurt met sloop/nieuwbouw en renovatie onder handen te nemen. Ook bij deze vernieuwingsronde luidt het credo dat het niet bij de woningen alleen moet blijven. Sociaal-economisch hebben veel bewoners ook een opkontje nodig. Tegelijkertijd duurt het voor veel bewoners nog jaren voordat ze voor een nieuwe of vernieuwde woning aan de beurt zijn. Om in de tussentijd de leefbaarheid op peil te houden leggen Rochdale-medewerkers systematisch huisbezoeken af om de technische staat van de woningen op te nemen en eventuele gebreken te verhelpen. Bij het bezoek wordt ook gepolst of er andere hulpvragen zijn bij het huishouden. Als de bewoner daarvoor toestemming geeft, worden deze hulpvragen doorgespeeld naar andere maatschappelijke instellingen, als Sezo of het Ouder- en kindteam (OKT). Deze en andere organisaties hebben zich ook gevestigd in het buurtpunt van Rochdale. Ze verzorgen samen het integraal sociaal spreekuur voor de buurt. Hulpvragen kunnen hier vaak direct, zonder mail of telefoontje, worden doorgespeeld.
• naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 23
Frascati buiten de Ring Versnippering “Toen ik me hierin ging verdiepen viel me de versnippering in het maatschappelijke Bewoners van Slotermeer die wat Deyssel, een samenwerking tussen uit andere delen van de stad. Ook aanbod op, en dat het niet duidelijk is wie ergens over gaat in de ontwikkelbuurten”, cultuur wilden opsnuiven, moesten Frascati Producties en theatermaker zijn bewoners zelf onderdeel van aldus Van Dijk. Rochdale is niet de enige corporatie die deze versnippering signa- tot voor kort vaak de Ringweg Hanna Timmers. Iedere voorstelling, de voorstelling. Spraakmakend leert. “We staan nu natuurlijk nog aan het begin van de vernieuwing, maar er mist oversteken of de reis naar de opgevoerd in een tot minitheater daarbij was het meisje dat in de een plek waar alles samenkomt, één enkel aanspreekpunt”, zegt Niels Raat, asset- Meervaart afleggen. Maar dat is omgebouwd winkelpand in de eerste voorstelling vertelde over manager van Stadgenoot. “Daardoor gaan de sociale ingrepen niet hand in hand met aan het veranderen. Zo is het Van Lodewijk van Deysselstraat, draait de toestand van haar huis. Mede de fysieke.” Vroeger had je voor die coördinerende rol inderdaad Bureau Parkstad, Eesterenmuseum de etalage voor om een thema, bijvoorbeeld wonen door dit optreden werd de woning beaamt Raat. “Daar schijnt een bepaalde aversie tegen te zijn. Maar er waren ook het nog jonge fysieke erfgoed van of ondernemen in de buurt. En vroegtijdig gerenoveerd. Hanna goede redenen om het zo te doen.” de wijk. En afgelopen jaar werden iedere voorstelling wordt druk Timmers en Frascati Producties de verhalen van bewoners verwerkt bezocht, vertelt Timmers. Door maken ook volgend seizoen nieuwe Bureau Parkstad was een gemeentelijk projectbureau dat van 1999 tot 2007 de in de voorstellingenreeks Radio van mensen uit de buurt, maar ook afleveringen van Radio van Deyssel. stedelijke vernieuwing in heel Nieuw-West coördineerde. Het werd door velen, al dan niet terecht, beschouwd als een bureaucratische bulldozer.
Burgemeester Röellstraat Nieuw-West staat voor een flinke verdichtingsopgave. Alle ogen zijn daarbij gericht op de 2,5 kilometer lange Burgemeester Röellstraat. Volgens de principenota kunnen na een herprofilering aan de noordkant van de straat blokken met accenten tot acht lagen hoog worden gebouwd. Alleen al in de Van Deysselbuurt moeten zo’n 600 woningen worden bijge- bouwd. Uitgangspunt is namelijk dat het aantal sociale huurwoningen van 1200 gelijk blijft, maar dat het aandeel sociale huur wordt teruggebracht van bijna 100 procent naar 60. Gemeente, stadsdeel en corporaties hebben afgesproken dat de Röellstraat geen gouden randje wordt, dus dat daar ook sociale en middenhuur wordt gebouwd. Voor de corporaties zou het bovendien handig zijn als buurtbewoners kunnen Van Eesteren paviljoen “Naar Buiten”, één uit een serie worden geherhuisvest in de nieuwbouw van de Röellstraat. Voor de Van Deysselbuurt Sloterplas voorstellingen door Radio van Deyssel gaat dit helaas niet op, omdat de Roëllstraat daar achterin de planning zit. Maar voordat in de Röellstraat gebouwd kan worden, moeten nog de nodige hobbels worden genomen. Welk deel van de wijk wordt bijvoorbeeld betrokken bij de participatie? Leidingen moeten worden verlegd, waaronder die voor stads- warmte, en de straat moet een nieuw profiel krijgen. Ook is er overeenstemming nodig tussen gemeente en corpo- raties over de kosten van het bouwrijp maken. De gemeente wil (een deel van) de nieuwbouw met tenders in de markt zetten. Maar de bouwpercelen zitten pal tegen eengezins- en duplex- woninkjes van corporaties, die zouden moeten worden gesloopt. Wie gaat dat betalen en wat voor korting krijgen de corporaties dan als ze op de Röellstraat mogen bouwen? Volgens Raat van Stadgenoot kunnen corporaties en gemeente Burgemeester Roëllstraat elkaar flink in de wielen rijden als ze zich strikt houden aan de regels van het Amsterdams Convenant Erfpacht
Mobiele Bakkerij de Eenvoud draagt bij aan sociale cohesie
• naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 25 (ACE). De grondexploitatie van de Röellstraat is belangrijk, omdat bijvoorbeeld ook Integraal sociaal spreekuur de inrichting van de openbare ruimte in de Van Deyssel- en Couperusbuurt er mee wordt betaald. Raat: “Als we er ieder alleen op onze eigen manier naar blijven kijken, Armoede, daaruit voortvloeiende gemeente, vertelt waarom het “Het is laagdrempelig en een klant dan komt er geen oplossing. We moeten naar het gezamenlijk belang kijken.” schulden, werkloosheid en slechte spreekuur nodig is: “We hebben hoeft niet allerlei loketten af.” taalvaardigheid. Dat zijn de meest ertoe besloten omdat we grote “En het werkt”, voegt De Jonge Gasloos voorkomende problemen onder groepen bewoners niet bereikten eraan toe. “Professionals weten bewoners, vertelt Simone de Jonge. met onze voorzieningen en omdat elkaar snel te vinden. De inloop Het huidige college heeft de ambitie uitgesproken de hele stad in 2040 van het gas af Ze bemant het integraal sociaal de professionals in de uitvoering uit neemt steeds meer toe en er komen te willen hebben. Voor nieuwbouwwoningen is de afspraak wettelijk vastgelegd dat spreekuur in de buurtpunten van verschillende organisaties minder mensen regelmatig terug. Die weten ze geen aardgasaansluiting krijgen. Maar de gemeente eist nu ook dat te renoveren Rochdale in de Van Deyssel- en goed met elkaar samenwerkten”. dat je hier geholpen kunt worden. woningen in de Van Deysselbuurt en elders in Slotermeer van het gas gaan. Het Dobbebuurt. Onder meer maatschappelijk Het wordt dus steeds bekender.” warmtenet ligt dan voor de hand, omdat onder de Röellstraat een warmteleiding ligt. dienstverleners Samen Doen en Sezo El Morabet: “Het is een voorloper Rochdale heeft inmiddels in de Van Deysselbuurt de eerste woningen Anucha el Morabet, programma- doen mee aan het spreekuur. Die van de nieuwe wijkzorg die in opgeknapt. Dat was een grote onderhoudsbeurt in bewoonde staat. Voor verreweg manager van Stadsdeel Nieuw- kunnen er voor zorgen dat de klant ontwikkeling is.” het grootste deel van de buurt zijn er plannen om op hoog niveau te renoveren of om West en oprichtster vanuit de bij de juiste zorgpartij terechtkomt. te slopen en nieuw te bouwen. Bij deze operatie is de vraag hoe de verduurzaming Het spreekuur staat ook in nauw vorm te geven: alle woningen op het stadswarmtenet? De kosten daarvan zijn hoog. contact met de afdeling Werk, Voor Rochdale en andere corporaties staat de betaalbaarheid voor de huurders Participatie en Inkomen en het voorop. Daarnaast is het de vraag of de gemeente gaat meebetalen. Rochdale heeft Ouder Kind Team. “We hebben net nog geen definitief besluit genomen om bij alle blokken in de ontwikkelbuurten op afgesproken dat hier collega’s van stadswarmte over te gaan. Dat er druk het WPI gaan zitten die bewoners kunnen koppelen aan werk”, aldus zit op het dossier, is duidelijk, want de El Morabet. eerste peildata in de Dobbebuurt zijn al afgegeven. Daar worden naar het zich El Morabet onderzoekt nu de nu laat aanzien de eerste blokken in mogelijkheden voor een integraal ieder geval wel op het stadswarmtenet sociaal spreekuur in Osdorp. “Maar aangesloten. dat is veel lastiger, omdat we daar nog geen partij als Rochdale hebben Wijkmeesters gevonden die een ruimte beschikbaar Eigen Haard gaat aan de slag in de Taallessen bij de buurtslager stelt en meedenkt over de opzet.” Dichtersbuurt, ten oosten van de Van Deysselbuurt. “De buurt heeft de potentie nieuwe groepen als stedelijk georiënteerde gezinnen en sociale stijgers vanuit Nieuw-West aan te trekken door de nabijheid van Plein ’40-’45 en de Sloterplas”, zo staat in de principenota te lezen. Tien jaar geleden werden de ruim 400 duplexwo- ningen aangemerkt als sloop/nieuw- bouwbuurt. Eigen Haard heeft nu wel een voorkeursscenario, maar werkt de definitieve keuzes voor renovatie of sloop/nieuwbouw verder uit in overleg met de bewoners, vertelt strategisch adviseur Linda Stefels. Naast de Röellstraat heeft de Klimmen met VoorUit Dichtersbuurt nog een andere rand
26 Jaarbericht 2019 | Slotermeer: vernieuwing in de herkansing • naar de inhoudsopgave • Participatie op buurtniveau waar kan worden verdicht: langs de Slotermeerlaan. Hier wordt de eerste Naast een strenge verduurzaming fase van de aanpak gepland, waardoor en de stevige verdichtingsopgave in de gestapelde nieuwbouw gelijk vormt een uitgebreide participatie een slag kan worden gemaakt met een derde grote uitdaging bij de herhuisvesting in de eigen buurt. deze vernieuwingsronde. De “Maar wij zijn niet de enige corpo- gemeente heeft grote ambities ratie die straks in Slotermeer bezig is. wat dit betreft: niet alleen op We moeten steeds overleggen en goed complexniveau mogen bewoners samenwerken om ervoor te zorgen dat meepraten en -beslissen, maar ook op buurtniveau. Organisatie voor Buurthuiskamer De Dichter het allemaal wel gaat lukken met die bewonersondersteuning !WOON, Accordeon vereniging Accordiola herhuisvesting.” heeft er zelfs een heel nieuw team in buurthuis de Schakel De verdichting in dit deel van voor in het leven geroepen, zo Slotermeer is niet alleen nodig vertelt adviseur Kevin van Beek vanwege de druk op de Amsterdamse woningmarkt. Ook kan de wijk meer variatie in van !WOON. buurtburgemeesters. Bijvoorbeeld Van Beek benadrukt dat de het woningaanbod gebruiken, terwijl het aantal sociale huurwoningen gehandhaafd kinderen als het om speelplaatsen mensen van !WOON geen blijft. “Het zijn nu allemaal sociale huurwoningen. Door het aanscherpen van de “Het gaat om heel veel zaken gaat. !WOON heeft door zijn belangenbehartigers of mediators toewijzingsregels, is hier een concentratie van mensen met een sociale achterstand buiten de woning. De openbare jarenlange ondersteuning van zijn. “Wij denken met de ontstaan. Dat is niet goed voor de leefbaarheid”, aldus Stefels. ruimte, voorzieningen, het bewonerscommissies en huurders- bewoners mee, vertalen complexe Om die leefbaarheid op peil te houden is ook Eigen Haard, net als de andere corpo- stedenbouwkundig plan en de koepels al een uitgebreid netwerk vraagstukken en adviseren ze bij raties, zichtbaar aanwezig in de wijk. sociale pijler”, aldus Van Beek. Een in de vernieuwingsgebieden, het stellen van vragen.” Wijkmeesters zijn een aanspreekpunt belangrijke taak wordt straks het maar is dat nu aan het uitbreiden ter plaatse voor bewoners. Eigen Haard echt betrekken van de mensen om met onder meer bezoeken aan “Het is wel zoeken naar de juiste heeft in het gebied ook enkele buurt- wie het gaat, naast de gebruikelijke moskeeën. rollen bij de buurtparticipatie. Op complexniveau zijn de huiskamers waar buurtactiviteiten kaderafspraken duidelijk. Op worden georganiseerd. buurtniveau is het nog aftasten wat elke partij doet, waar de De uitdagingen van Van Eesteren bewoners over gaan en waarover De Alliantie heeft na de recen- niet, en wat voor kader er van telijk afgeronde opknapbeurt van tevoren moeten worden gesteld. woningen in de Dobbebuurt en de Er zijn ook andere partijen bij Anton Struikbuurt nog één groot betrokken, zoals Nuon als het project lopen in Slotermeer: de om stadsverwarming gaat. Maar De Dobbebuurt sloop/nieuwbouw van 282 woningen de intentie om alle bewoners te en drie bedrijfsruimten in de betrekken, is hartstikke groot. Nieuwenhuysenbuurt, aan het eind De uitgangspunten zijn goed, van de Burgemeester de Vlugtlaan. de inspraak gaat in de geest Voor mensen in de eerste fase die Country Line dance van de kaderafspraken, en er in buurthuis De Schakel is ruim geld uitgetrokken voor enigszins in de buurt willen blijven bewonersondersteuning.” wonen, zijn er direct herhuisves- tingsmogelijkheden, vertelt gebieds- ontwikkelaar Fennie Kerdijk. In de nabijgelegen Struikbuurt zijn 28 tijdelijk bewoonde nieuwbouwwo- ningen en in de iets verder gelegen De Alliantie vernieuwt in Dobbebuurt 38 hoogwaardig gereno- de Staalmanpleinbuurt veerde woningen voor hen beschikbaar.
• naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 29 Het is de bedoeling dat in de Geen grotere woning na gezinsuitbreiding Nieuwenhuysenbuurt wordt verdicht, met zo’n 150 woningen. Bij Thiam Bachizah woont sinds vier anders. Wij slapen met de baby in zo makkelijk om te verhuizen na de eerdere grootschalige vernieu- jaar in een benedenwoning van de woonkamer. gezinsuitbreiding.” 2 wingsronde in Nieuw-West werd ongeveer 40 m in de Haspelstraat de bestaande strokenbouw regel- in de Dobbebuurt in Slotermeer. Zijn woning uit de jaren vijftig gaat “Het duurt nog bijna drie jaar voor Hij kreeg die toegewezen na Rochdale grondig renoveren. "We de renovatie begint. Dat is voor matig doorbroken door meer gesloten zijn scheiding, maar is inmiddels hebben Rochdale om een grotere ons veel te lang", zegt Bachizah. blokken. Dat is onder meer gebeurd in hertrouwd en heeft bovendien een woning gevraagd, maar we moeten "Het is mooi dat de woningen de Staalmanpleinbuurt in Slotervaart, baby van vijf maanden. En zijn twee tot 2022 wachten wanneer er worden opgeknapt, maar wij die door ingrepen van de Alliantie een Strokenbouw van Van Eesteren oudere kinderen uit het eerdere gerenoveerd gaat worden. Dan krijgen daar geen extra ruimte in de Staalmanpleinbuurt ander aanzicht heeft gekregen. huwelijk logeren ieder weekend kunnen we voorrang krijgen op door. Ik probeer ook al een tijdje Nu is de bestaande strokenbouw bij hun vader. Deze tieners delen WoningNet voor een grotere onze woning te ruilen met een van Van Eesteren het uitgangspunt die twee dagen per week de enige woning. Het probleem met het grotere woning buiten de stad. Er voor het nieuwe plan. Dat levert slaapkamer in het huis. Krap dus, krijgen van een ander huis is dat de zullen toch genoeg mensen zijn volgens Kerdijk uitdagingen op: of eigenlijk in het weekend niet te oudsten niet officieel bij ons staan die in Amsterdam willen wonen en “We hadden hier liever een hoven- doen, aldus Thiam. “Mijn dochter ingeschreven. Bovendien was ik nog voor wie een kleinere woning geen structuur gehad om het iets knusser en zoon slapen dan in de enige alleen toen ik deze woning kreeg bezwaar is? Tot nu toe is dat echter te maken. Het vele kijk- en semi- slaapkamer. Eigenlijk zijn ze met 14 toegewezen. Toen had ik nog wel nog niet gelukt. Maar we blijven het openbare groen geeft de woningen en 16 jaar te groot om een kamer genoeg ruimte om de oudsten te proberen want woningruil lijkt de iets anoniems. We worstelen met de te delen, maar dat kan nu niet ontvangen. Maar het blijkt dus niet enige mogelijkheid voor ons.” vraag hoe we de verbondenheid van de woning met de straat kunnen verste- vigen. We denken dan bijvoorbeeld aan meer woonkamers en entrees aan de
Slotermeerlaan straatkant”, zegt Kerdijk. Wellicht dat hier ook nog andere oplossingen voor worden bedacht samen met de bewoners. Want geheel in de geest van deze vernieuwing mogen die meepraten over het stedenbouwkundig plan, dus ook de openbare ruimte. “En we beschouwen hen als experts als het erom gaat hoe je hier het beste kunt wonen.”
Corporatie Ymere staat met de renovatie van de 144 woningen in de Descartesbuurt voor een overzichte- Nieuwbouw aan de Vening Meineszlaan lijke opgave vergeleken met de vernieuwing aan de andere kant van de Röellstraat. Ze overlegt hier momenteel met de bewonerscom- missie over. Ymere wil dat de portiek-etagewoningen gasloos worden en stadsver- warming krijgen. Ook wordt gekeken of er nog enkele tientallen woningen extra gecreëerd kunnen worden op de zolders en in de plinten met bedrijfsruimten. Dat laatste hangt af van het overleg met de bewoners en stadsdeel, zegt regiomanager Marjolein Cazemier. <<
Gevelkunst aan het Jan de Louterpad in Slotermeer
30 Jaarbericht 2019 | Slotermeer: vernieuwing in de herkansing • naar de inhoudsopgave • Veel extra jongerenhuisvesting in Nieuw-West Cascoland en VoorUit
Jonge woonstarters hebben Jansen(23): “Een vriend van mij na twee jaar. "De laatste maanden Net als bij eerdere een slechte uitgangspositie in woonde daar al en zijn huisgenoot mag ik afmaken bij De Key als stadsvernieuwingsrondes worden Amsterdam. Hun kans op een vertrok. Hij mocht zelf een nieuwe beheerder jongerenhuisvesting. in de Van Deysselbuurt kunstenaars reguliere sociale huurwoning bewoner voordragen. Je moet Misschien houd ik daar uiteindelijk ingezet om met hun creatieve is minimaal. Gelukkig is er dan wel aan alle inkomenseisen een vaste baan aan over.” aanpak een rol te spelen in het sinds enkele jaren wel een voldoen en een motivatiebrief verbeteren van de leefbaarheid speciaal bouwprogramma voor schrijven.” Het grootste nieuwbouwproject in de buurt. Voor Rochdale vormt jongerenwoningen. Corporaties van De Key in Nieuw-West is de inzet van het kunstenaars- en realiseren jongerenwoningen Het idee om jonge statushouders Lieven. In de Delflandpleinbuurt ontwerperscollectief Cascoland zowel in tijdelijke gemengde te mixen met Nederlandse bouwt De Key ca 1.200 woonheden een belangrijk instrument voor woonprojecten in combinatie jongeren pakt volgens Marvin voor woonstarters, studenten het contact met en het activeren met statushouders, als in goed uit. “Zij zijn nu gewoon en andere jongeren. Zo'n 450 van bewoners. Cascoland kreeg Souad in haar naaiatelier Pastor René de Cock permanente wooncomplexen. leeftijdsgenoten net als alle woningen daarvan zijn voor de beschikking over winkelruimte De Key specialiseert zich zelfs anderen die hier wonen. En ik woonstarters en vallen niet onder in de Lodewijk van Deysselstraat. in de bouw van studenten- en ben soms verbaasd over het hoge studentenhuisvesting. Die ziet er inderdaad erg casco uit Even verder in de straat, ook in leven ingeblazen, vertelt coördinator jongerenwoningen. Met name in niveau waarop sommigen van - aanvankelijk zat er zelfs geen wc een winkelpand van Rochdale, Claire Verhulst. De studente Nieuw-West is de woningstichting hen Nederlands praten. Dit is Lieven is een woonconcept voor in. Een in de ruimte gebouwde kas is buurthuis Social Garden. Het algemene sociale wetenschappen zeer actief. volgens mij de beste manier om te jongvolwassenen tussen 18 en 28 biedt in de winter - terwijl de deur wordt, net als verscheidene andere werkt al tweeënhalf jaar voor integreren.” jaar waar zelfbeheer, ontmoeting altijd uitnodigend open staat - enige buurtkamers in de omgeving, VoorUit, eerst in de Kolenkitbuurt. Dat startte met Het Startblok in en initiatieven van (buurt)bewoners warmte-isolatie en maakt ook gerund door studenten van de Ze heeft vertrouwen in de toekomst Riekerhaven, een groot tijdelijk In Startblok doen bewoners centraal staan. Lieven 1 is inmiddels multifunctioneel gebruik mogelijk. organisatie VoorUit. Die wonen van de Van Deysselbuurt. “Je ziet wooncomplex waarin werd veel zelf. Marvin is inmiddels opgeleverd. De oplevering van gratis in corporatiewoningen in ruil al die organisaties die zich met een gepionierd met het gemengd verantwoordelijk voor de Lieven 2 en Lieven 3 wordt eind juli Cascoland verleent onderdak aan voor 10 uur gemeenschapswerk buurt bezighouden en bewoners huisvesten van Nederlandse planning en uitvoering van het verwacht en van Lieven 4 en 5 dit ‘eendagszaken’ van buurtbewoners per week ten behoeve van de laten vaak weten dat ze het heel fijn jongeren en statushouders. Daar technisch onderhoud aan alle 556 najaar. Het laatste gebouw is naar die graag een onderneming willen sociale cohesie. vinden wat er allemaal in de buurt woont sinds 2017 ook Marvin wooneenheden. Dat stopt straks verwachting in 2021 klaar. starten, maar voor wie het tekenen gebeurt. De Kolenkitbuurt is ook van een markthuurcontract nog Samen met Cascoland en enkele een stuk beter geworden. Lastig is een te grote stap is. Hier kunnen ze buurtbewoners hebben de wel dat we daar bewoners hebben één of enkele dagdelen per week studenten de moestuin achter zien wegtrekken, bijvoorbeeld naar ervaring opdoen met hun zaak. Zo Social Garden, aangelegd op een Slotermeer, omdat ze de nieuwe heeft Souad donderdagmiddag een voormalig stuk kijkgroen, nieuw woning niet konden betalen.” naaiatelier en geeft ze de volgende ochtend een naaiworkshop.
Een van de onderneemsters bij Cascoland, Naima, heeft inmiddels de overstap gemaakt naar een eigen ruimte verderop in de straat, waar ze Marokkaanse massages verzorgt. Op dinsdagmiddag verandert de winkelruimte in een gratis restaurant. Pastor René de Cock kookt dan soep van geredde groenten, die anders zouden worden weggegooid. “Die eet hij dan onder een goed gesprek op met zijn Studenten van de gasten”, vertelt Roel Schoenmakers organisatie VoorUit van Cascoland.
Kimberly, Ferron en Ingeborg voor Lieven
Opnieuw onrust in de Couperusbuurt
Andries van Vonno en zijn vrouw Van Vonno's pensioen – blijven waren voor sloop en/of renovatie wonen 26 jaar tot hun genoegen in wonen. Daarna is het plan naar zijn toentertijd uitgesteld, de Couperusbuurt in Slotermeer. Friesland te verhuizen, waar zij de enerzijds door zware druk vanuit Ondanks de zeer bescheiden laatste jaren vaak komen en waar onze bewonerscommissie en afmeting van de duplexwoning vrienden wonen. anderzijds door de crisis. Maar (32 m²) wil het echtpaar hier zeker in 2020 worden nieuwe plannen nog de komende zes jaar – tot aan Van Vonno is twaalf jaar voorzitter gepresenteerd. En we willen als van de bewonerscommissie van het bewonerscommissie wel graag complex van zevenhonderd van deze een dikke vinger in de pap hebben 'tiny houses' geweest. De afgelopen als het om de toekomst van onze twee jaar moest hij wegens buurt gaat.” persoonlijke omstandigheden verstek laten gaan, maar sinds een Er is in de tussentijd wel flink wat paar maanden is hij weer in functie veranderd in het wooncomplex. Zo'n en volop actief. tweehonderd woningen zijn tijdelijk verhuurd aan studenten, starters “Sinds ik weer actief ben voor en alleenstaande statushouders. de bewonerscommissie, probeer Ook is een aantal cliënten met een ik afspraken te maken met beperking van Philadelphia Zorg in verhuurder Stadgenoot en de buurt geplaatst. Verder is een !WOON maar dat is tot nu toe niet viertal woningen samengevoegd Andries van Vonno gelukt. Toch is dat hard nodig: de voor gezinnen met minimaal plannen die er tien jaar geleden twee kinderen.
Vernieuwing in Nieuw-West: wat gebeurt waar?
Burgemeester Roëllstraat Hoek Lodewijk van Deysselstraat en de Dr. Colijnstraat Amsterdam en Regio Amsterdam: Buitengewone leden Regio de Alliantie Rochdale Stadsherstel AW Monnickendam Wooncompagnie DUWO Stadgenoot Cordaan GoedeStede Wormerwonen 3 Nieuw-West Eigen Haard Woonzorg Nederland Samenwerking Intermaris ZVH Atlas Sociale Woningbouw Amsterdam en Regio / ©2012 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties De Key Ymere Goede Woning Parteon Minder dan 66% bezit
Projecten Geuzenveld-Slotermeer Buurtkamers
De Alliantie Struijckenkade Nieuwenhuysenbuurt Eigen Haard De Key Bernard Loderstraat Rochdale Dobbebuurt Stadgenoot Bakemabuurt Wegener Sleeswijkbuurt Ymere Dichtersbuurt Burgemeester Roëllstraat Hof van Descartes Couperusbuurt Diderotblok (Descartesstraat)
GEUZENVELD-SLOTERMEER SLOTERPLAS Gerenoveerde Airey-blokken
De Alliantie heeft vorig jaar en de bewonerscommissie. Eigen Haard pakt haar woningen het gaat nog jaren duren voordat er de laatste van de ongeveer 250 Het bewonersplatform wordt in de Wegener Sleeswijkbuurt definitieve bouwplannen zijn. gerenoveerde en nieuw gebouwde betrokken bij het maken van een ingrijpend aan. In de eerste fase Verder zijn er sloop/ woningen opgeleverd. Voor de nieuw stedenbouwkundig plan. zijn een beperkt aantal woningen nieuwbouw-plannen voor de bouwvak zullen ook de laatste van Herhuisvesting eerste fase is volgend verduurzaamd tot nul-op-de-meter. Struijckenkade (66 woningen van de 112 woningen van de Alliantie in voorjaar voorzien. Dat project is tijdelijk stilgelegd Rochdale, 55 van Stadgenoot). de Dobbebuurt zijn gerenoveerd. na bezwaren van bewoners. De De woningen aan de Burgemeester Eigen Haard gaat haar blokken aan aanpak van de volgende fases wordt Stadgenoot verwacht eind 2020 Fockstraat en de Speelmanstraat de Bernard Loderstraat ingrijpend onderzocht. helemaal klaar te zijn met het hebben nu energielabel A, maar zijn renoveren. De corporatie voert De ingrijpende renovatie van de opknappen van de Bakemabuurt niet gasvrij. momenteel overleg met de huurders Airey-blokken is begin 2019 voltooid. in Geuzenveld. Dan zijn er tegen De Alliantie is van plan 282 over de uitvoering en verwacht De corporatie gaat op termijn in de 600 woningen gerenoveerd of woningen en drie bedrijfsruimten eind dit jaar te kunnen beginnen gesprek met bewoners van de nieuw gebouwd. in de Nieuwenhuysenbuurt te met de uitvoering. Eigen Haard ruim 400 duplex-woningen in de De 144 woningen in de slopen en te vervangen door wil 40 woningen boven een plint Dichtersbuurt over een keuze voor Blomwijckerbuurt krijgen een 400 nieuwe woningen. Ze met bedrijfsruimten in de Bernard renovatie of sloop/nieuwbouw. grote opknapbeurt in bewoonde Dirk Sonoystraat, Bakemabuurt voert momenteel gesprekken Loderstraat slopen en vervangen staat, waarna ze comfortabeler met het bewonersplatform door nieuwbouw. Rochdale gaat de komende jaren en energiezuiniger zullen zijn. De ongeveer 500 woningen renoveren in de Dobbebuurt. In de Van werkzaamheden starten nog in 2019. Deysselbuurt staat de aanpak van Medio 2020 hoopt Stadgenoot zo’n 1200 woningen in verschillende te beginnen met de bouw fasen en in deelprojecten op stapel. van 116 woningen op de plek Deels renovatie, deels sloop/nieuw- van het Diderotblok, een bouw. In de eerste fasen is er al bedrijfsverzamelgebouw aan de overleg met projectcommissies Descartesstraat. en de eerste deelprojecten De woningen die Stadgenoot zijn inmiddels gestart. Andere verhuurt aan en in de omgeving deelprojecten volgen pas jaren later. van de Struijckenkade zijn toe aan Langs de Röellstraat in de vernieuwing. De corporatie overlegt Van Deysselbuurt worden 56 met huurders over de opties van eengezinswoningen gesloopt om renovatie of sloop/nieuwbouw.
plaats te maken© 2012 Gem eevoornte Amsterdam, D iehoogbouwnst Basisinformatie, Unit Geo-informatie Verder hoopt Stadgenoot Lodewijk van Deysselstraat in verband met verdichting. De Moestuin aan de Dr. Colijnstraat voorjaar 2020 te beginnen met de 03_NieuwWest_A1.indd 1 15-11-2012 11:22:59 bewoners zijn geïnformeerd, maar sloop/nieuwbouw van 146
36 Jaarbericht 2019 | Slotermeer: vernieuwing in de herkansing • naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 37 Amsterdam en Regio Amsterdam: Buitengewone leden Regio de Alliantie Rochdale Stadsherstel AW Monnickendam Wooncompagnie DUWO Stadgenoot Cordaan GoedeStede Wormerwonen 3 Nieuw-West Eigen Haard Woonzorg Nederland Samenwerking Intermaris ZVH Atlas Sociale Woningbouw Amsterdam en Regio / ©2012 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties De Key Ymere Goede Woning Parteon Minder dan 66% bezit
woningen en zeven bedrijfsruimten van de 700 duplexwoningen Ymere heeft een plan voor de terug in de eigen buurt. Een aan de Nolensstraat in Geuzenveld. in de Couperusbuurt. Die renovatie van 144 woningen in het modelwoning dient als referentie Nolensstraat Zuid is het laatste aan de Röellstraat worden Hof van Descartes in voorbereiding. voor de stucwerkblokken. complex in de Dudokbuurt dat hoogstwaarschijnlijk gesloopt. Er is De ambitie is om nog tientallen De planvorming voor de 270 aangepakt moet worden. nog geen planning voor. Eerst wordt woningen toe te voegen. Ze is met woningen in de stucwerkblokken Op termijn begint samen met bewoners en gemeente de bewonerscommissie in overleg is gestart. Ook hier krijgen de Stadgenoot aan de aanpak gewerkt aan een participatieplan. over het plan. huurders de mogelijkheid om met een stadsvernieuwingsurgentie naar elders te verhuizen. De SLOTERPLAS Projecten woningen worden gasloos Osdorp en Slotervaart Buurtkamers door aansluiting op het stadswarmtenet. De peildatum is Reimerswaalbuurt De Alliantie aangevraagd; start uitvoering staat Meer en Vaart OSDORP Eigen Haard voor het 2e kwartaal 2020 gepland. Lieven Scheepvaartkwartier/Osdorpplein De Key Blok 4 in de Reimerswaalbuurt Waterschapsbuurt Van Suchtelen van de Haarestraat SLOTERVAART Rochdale is gesloopt en bij blok 5 wordt Hoekenespad Stadgenoot na de bouwvak gestart met de Ymere sloop. De grond gaat rond begin iedere woning voor zich. Volgens Lieven 1 is opgeleverd, Lieven 2 en december 2019 terug naar de de Alliantie scheelt dit de bewoners 3 wordt eind juli verwacht, 4 en 5 gemeente, die er een tender voor zo’n 200 euro per jaar aan dit najaar en het laatste gebouw
Poeldijkstraat nieuwbouw voor uitschrijft. verwarmingskosten. in 2021. Staalmanplein- en Jacob Geelbuurt Elders in de Delflandpleinbuurt,
Project Lieven Ymere is sinds 2002 betrokken bij De Key werkt in de Delfland- aan de Poeldijkstraat, bouwt De de vernieuwing in drie fasen van pleinbuurt aan het project Lieven, Key nog eens 500 woningen voor de Waterschapsbuurt in De Punt. waar in totaal 1.200 studenten en studenten en starters. De bouw Fase 1A en fase 2 zijn gerealiseerd. andere jongeren komen wonen. begint deze zomer. Over fase 1B en 3 overlegt Ymere Eigen Haard heeft dit voorjaar zonnepanelen. Het totale project Haarestraat is Eigen Haard begon- met de bewonerscommissie en de aan het Hoekenespad twaalf met dertig eengezinswoningen en nen met de voorbereiding van de gemeente. De start van de aanpak ruime eengezinswoningen (tot veertien appartementen heeft ook bouw van twee blokken met een- staat gepland voor eind 2020. zeven kamers) opgeleverd naast een parkeergarage. De woningen gezinswoningen en appartemen- Ymere wil 80 tot 100 sociale een blok dat Stadgenoot eerder van Eigen Haard zijn met voorrang ten. Het gaat om 181 huur, sociaal huurwoningen realiseren aan had neergezet. De woningen toegewezen aan grote gezinnen. en middensegment, en 61 koop. De Meer & Vaart, waar nu onder hebben stadsverwarming en Aan de Van Suchtelen van de oplevering is in 2022 gepland. meer het Talentenhuis staat. Het In de nieuwe woonwijk het stedenbouwkundig plan voorziet Scheepvaartkwartier bij het in de toevoeging van circa 400 Osdorpplein heeft Stadgenoot dit woningen. Start bouw op zijn Aantal woningen in Nieuw-West per corporatie per 1 januari 2019 voorjaar veertien appartementen vroegst in 2023. en achttien eengezinswoningen Woningen waarvan onzelfstandig opgeleverd. De Alliantie heeft Eigen Haard 6.925 74 renovatieplannen voor 244 De Alliantie 5.406 553
Ymere rondt© 2de012 Geme enrenovatiete Amsterdam, Dienst Basisinformatie, Unvanit Geo-informa tie woningen in de Staalmanplein- De Key 3.698 464 216 portieketagewoningen in en Jacob Geelbuurt. De gebouwen DUWO 421 03_NieuwWest_A1.indd 1 15-11-2012 11:22:59 de metselwerkblokken in de worden flink geïsoleerd, krijgen Rochdale 4.850 182 Reimerswaalbuurt half juli af. zonnepanelen op het dak en Stadgenoot 8.388 28 Ongeveer 40 procent van de worden aangesloten op het Woonzorg 710 21 bewoners keert vanuit een warmtenet. De woningen Ymere 3.739 11 wisselwoning terug in hun eigen aan de Hemsterhuisstraat in woning, circa 40 procent heeft de Jacob Geelbuurt krijgen Totaal 34.137 1.333 Staalmanpleinbuurt een woning buiten het project één gemeenschappelijke Bron: Databank AFWC gevonden. De overigen keren warmteaansluiting, in plaats van
38 Jaarbericht 2019 | Slotermeer: vernieuwing in de herkansing • naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 39 Buurtkamers, buurtpunten
Eigen Haard De Alliantie (laatste binnenkort, alle in Lodewijk Twee buurtkamers in Slotermeer: Twee buurtkamers in Slotermeer: van Deysselstraat), en twee De Dichter (Slotermeerlaan Tante Ali (Burgemeester buurtpunten (Burgemeester de 38), de Buurtslager (Bernard Vening Meineszlaan 185) en Vlughtlaan 43 en Burgemeester van Loderstraat 45), Buurtwerkkamer in de Dobbekamer (Theodorus Leeuwenlaan 63). Geuzenveld, verwacht later dit jaar Dobbestraat 185) in de Nicolaas Ruychaverstraat 22 Ymere in Osdorp: Buurtbeheer- (samen met Rochdale, Stadgenoot Rochdale in Slotermeer: Cascoland, bedrijf Nieuw Reimerswaal (BBNR, en gemeente Amsterdam). Frascati en de Kluswerkplaats Osdorper Ban 951).
Buurthuiskamer Anton Struikbuurt Buurthuiskamer Tante Ali
Soepdag in Cascoland aan de Van Deysselstraat
• naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 41 5 Thuis in de wijk
De Amsterdamse woningcorporaties werken samen Nieuw programmaplan 2019 - 2022 met de gemeente en zorgaanbieders zoals HvO Querido, Leger des Heils, Cordaan, de Regenbooggroep In het nieuwe programmaplan Huisvesting kwetsbare en de Blijfgroep in een programma gericht op de groepen 2019-2022 ligt de focus op tijdige ondersteuning huisvesting van kwetsbare groepen. Als onderdeel bij problemen en (daarmee) preventie van dakloosheid. daarvan slaagden de corporaties er in 2018 in om De komende jaren besteden alle programmapartners 78 procent van de kwetsbare Amsterdammers, meer aandacht aan álle huurders in een kwetsbare die urgent een woning nodig hadden, binnen drie situatie. Ook mensen die al langer huren bij een maanden een woning toe te wijzen. corporatie kunnen immers kwetsbaar worden en problemen met gezondheid, werk en/of schulden krijgen. Zo leverden de corporaties in 2018 500 woningen Door goede signalering en snelle zorgverlening willen aan mensen die daardoor konden uitstromen uit de programmapartners voorkomen dat problemen bij maatschappelijke opvang. Zij kregen zelfstandige huurders zich opstapelen. woonruimte met begeleiding in de wijk. Ook liepen de corporaties de achterstand in bij de huisvesting van Tot en met 2019 geldt de afspraak tussen gemeente en Foto: Hans van der Vliet statushouders. Ze sloten in 2018 exact 444 huurcontracten woningcorporaties dat maximaal 30 procent van de met mensen die een verblijfsvergunning hebben. Zo werd vrijkomende sociale huurwoningen beschikbaar wordt in 2018 de eerste fase van het Amsterdamse programma gesteld voor kwetsbare groepen, die om uiteenlopende Huisvesting kwetsbare groepen met succes afgerond redenen dringend een woning nodig hebben, met een Bewoner Merlijn doet de cliëntvertegenwoordiging binnen het programma huisvesting kwetsbare groepen. Hij is en besloten alle partners samen om dit met vier jaar te minimum van 1.500 woningen per jaar. Voor de jaren daarna ongelooflijk trots op zijn woning in de Diamantbuurt die hij met veel zorg heeft ingericht. Hij is actief in Zuid binnen de verlengen tot en met 2022. worden in de loop van 2019 nieuwe afspraken gemaakt. wijkzorg, want als je een stadsdeel sterk wil maken dan doe je dat in de wijken en de buurten samen met elkaar.
FIGUUR 15 Verhuringen aan bijzondere doelgroepen (2012 - 2018)
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Thuis in de wijk Rapper Hamza maakte een filmpje met rap waarin je ziet en ‘voelt’ hoe Dringende medische en sociale redenen, (O)MPG en OOV* 491 427 420 310 288 321 513 Al deze nieuwe huurders krijgen belangrijk een eigen woning is om Uitstroom maatschappelijke opvang* 242 134 217 273 514 941 656 hulp en zorg op maat bij het (weer) je leven weer op de rails te krijgen: Vrouwenopvang (huiselijk geweld)* 60 31 24 22 52 25 35 zelfstandig wonen. In een filmpje Dankbaar Verblijfsgerechtigden (taakstelling Rijk)* 170 194 282 630 874 536 444 legt Hvo Querido uit hoe we dat Stadsvernieuwingsurgent 759 800 775 876 665 896 540 samen organiseren in Amsterdam. Maatwerk corporaties 242 300 175 273 135 181 201 Meer weten? Lees dan het boekje met de 10 werkafspraken, waarin Totaal 1.964 1.886 1.893 2.384 2.528 2.900 2.389 de samenwerking staat uitgelegd van de gemeente Amsterdam, * Deze doelgroepen maken onderdeel uit van het programma huisvesting kwetsbare groepen zorg- en welzijnsorganisaties en de Bron: Programma huisvesting kwetsbare groepen en WoningNet woningcorporaties.
42 Jaarbericht 2019 • naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 43 6 Betaalbaarheid en extra steun voor huurders
Matige huurverhoging onderdeel van de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken. In het convenant dat de corporaties, gemeente en of bij het niet nakomen van afspraken door de huurder, Deze huurders konden een bijdrage krijgen voor hun huur. diverse maatschappelijke partners eind 2017 tekenden vraagt de corporatie alsnog een ontruimingsvonnis aan Om de huren betaalbaar te houden voor de mensen met De gemeente stelde hiervoor tot en met 2018 € 3,5 miljoen staan een vroege signalering van problemen en bij de rechter. lage inkomens, ontzien corporaties de huurders met per jaar beschikbaar. vervolgens een sluitende aanpak centraal. Zodra er een de laagste inkomens en een relatief hoge huur bij de betalingsachterstand is, benaderen de corporaties de De Amsterdamse woningcorporaties blijven inzetten jaarlijkse huurverhoging. De meeste corporaties verhogen Vanaf 1 januari 2019 hebben de corporaties de huur voor huurder. Vaak hebben mensen ook maatschappelijke op een nog nauwere samenwerking tussen corporaties, de huur voor deze huishoudens niet of met minder dan deze huishoudens permanent verlaagd. Het gaat om ruim hulp nodig. Zo raakten ook in 2018 steeds minder mensen gemeente en maatschappelijke dienstverleners, onder inflatie. De wettelijk maximale huursomstijging van 1 5.500 huishoudens en om een verlaging van gemiddeld met schulden tussen wal en schip en werden duizenden andere door een gezamenlijk dashboard en pilots waarbij procent, exclusief inflatie, werd in 2018 door de meeste 600 euro per huishouden per jaar. huurders tijdig geholpen. De meeste mensen konden gezamenlijke huisbezoeken plaatsvinden. Ook investeren Amsterdamse corporaties dan ook niet volledig benut. daardoor gewoon in hun huis blijven wonen. ze in de relatie met rechters. Zo volgden diverse rechters Regeling op maat bij huurschuld in 2018 een cursus over schuldhulp en zijn er verschillende Daarnaast draagt het passend toewijzen bij aan betaalbare De corporaties doen er alles aan om via persoonlijk contact pilots waarbij de maatschappelijk dienstverleners huren voor nieuwe huurders. Zij krijgen bij nieuwe verhuur De Amsterdamse woningcorporaties zetten alles op met huurders een regeling op maat te treffen. Na twee aanwezig zijn in de rechtbank. een beter bij hun inkomen en huishoudenssamenstelling alles om huurschulden te voorkomen. De gezamenlijke maanden achterstand wordt een huurder aangemeld bij passende woning toegewezen. aanpak van gemeente, woningcorporaties, energie- Geregelde Betaling om te checken of een bijstandsuitkering Hulp voor huurders met taalachterstand en verzekeringsmaatschappijen en instellingen voor wordt ontvangen. Zo ja, dan wordt de huur ingehouden van Bijdrage voor woonlasten en maatschappelijke dienstverlening is effectief. In 2018 gaven de uitkering en rechtstreeks aan de corporatie betaald. Ook Eén op de zes Amsterdammers heeft moeite met lezen structurele huurverlaging rechters in 109 gevallen toestemming tot ontruiming wordt een schuldhulpverleningstraject gestart. In 2018 zijn en schrijven. Samen met de gemeente en vele andere van een sociale huurwoning als gevolg van langdurige 446 huurders hier nieuw ingestroomd. organisaties zetten de Amsterdamse woningcorporaties Specifiek voor huurders met een langdurig laag inkomen huurschuld. In 2007 waren dat nog 885 ontruimingen. zich er voor in om hun eigen communicatiemiddelen en relatief hoge huur, werd een regeling getroffen als figuur 16 Als de huurder geen uitkering heeft, kan de corporatie de duidelijker en eenvoudiger te maken voor de huurder naar Vroeg Eropaf doorsturen. Geregelde Betaling 'laaggeletterde' Amsterdammers. Zij tekenden daartoe blijkt een succesvolle manier van ontzorgen en corporaties het Amsterdams Taalakkoord. willen dit graag uitbreiden met andere uitkeringsinstanties. FIGUUR 16 In 2019 start een pilot bij de Sociale Verzekeringsbank Omdat zoveel Amsterdammers laaggeletterd zijn, krijgen Ontruimingen per stadsdeel (2007 - 2018) (AOW-uitkeringsgerechtigden). bedrijven en organisaties altijd te maken met mensen die De corporaties pleiten er verder voor dat de rijksoverheid de moeite hebben met taal: als werknemer, patiënt, klant of Stadsdeel 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018* huurtoeslag direct aan de corporaties over gaat maken. Dit huurder. Deze mensen kunnen niet goed lezen, schrijven, verkleint de kans op schulden en zorgt ervoor dat eventuele rekenen of met computers omgaan. En daarnaast Centrum 53 51 34 43 38 46 27 35 29 20 8 7 schulden minder hoog oplopen. verandert de samenleving steeds sneller. Amsterdammers West 179 166 145 132 113 113 107 74 73 64 44 7 met een taalachterstand kunnen daardoor moeilijk Nieuw-West 154 155 126 129 140 104 110 111 71 70 57 27 Dat alle inzet tot nu toe goed werkt, laten de jaarlijks meekomen met alle ontwikkelingen in deze tijd. Oost 125 104 84 92 93 79 81 84 57 56 37 14 dalende cijfers van woningontruimingen als gevolg van Noord 114 135 99 77 79 113 68 90 57 52 31 12 huurachterstand zien. In 2018 zijn 109 woningen ontruimd. Door het ondertekenen van het Amsterdams Zuid 56 48 56 47 37 47 41 51 33 32 24 9 In dit cijfer zijn niet de zaken meegenomen waarin een Taalakkoord in 2018 hebben ook de woningcorporaties Zuidoost 204 193 197 162 134 142 197 164 130 113 56 33 huurschuld gecombineerd is met woonfraude en/of samen met bedrijven en uitvoerende organisaties Totaal 885 852 741 682 634 644 631 609 450 407 257 109 ernstige overlast. In deze situaties wordt meestal direct zich er aan gecommitteerd om dit probleem aan te een ontruimingsvonnis aangevraagd bij de rechter en géén pakken. Huurders die moeite hebben met taal krijgen * Vanaf 2018 worden alleen ontruimingen geregistreerd om uitsluitend financiële redenen regeling aangeboden. hulp. Binnen de eigen organisaties wordt gewerkt In de jaren daarvoor werden ook ontruimingen meegeteld waar sprake was van een combinatie van woonfraude en overlast. aan meer bewustwording over het probleem en alle Bron: Gemeente Amsterdam, WPI, corporaties Ook de aanpak bij enkel huurschulden is niet vrijblij- communicatie-uitingen van de corporaties worden vend. Na herhaalde weigering van een betalings-regeling beoordeeld op duidelijkheid voor laaggeletterden.
44 Jaarbericht 2019 • naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 45 FIGUUR 18 7 Nieuwbouw, renovatie, duurzaamheid Nieuwbouwopleveringen door woningcorporaties in 2018
en verkoop 700
600
500
400 Met de toenemende druk op de stad blijft nieuwbouw In de hele Metropoolregio Amsterdam zijn tot 2040 van sociale huurwoningen hard nodig. De gemeente zelfs 300.000 extra woningen nodig. De Amsterdamse 300 Amsterdam heeft plannen om tot 2025 de bouw van Samenwerkingsafspraken 2015 – 2019 gingen voor de 50.000 woningen binnen de stadsgrenzen mogelijk periode tot 2019 uit van een programma van gemiddeld 200 te maken. Dit wordt gerealiseerd door nieuwbouw en 1.200 nieuwe sociale huurwoningen per jaar door voor een deel ook door transformatie van leegstaand corporaties, waarvan 800 reguliere woningen (niet zijnde 100 vastgoed, zo blijkt uit Koers 2025. studentenwoningen). 0
Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost
Nieuwbouw koop Tijdelijke projecten nieuwbouw zelfstandige
Nieuwbouw onzelfstandige studentenwoningen ≤ € 710,68 studentenwoningen ≤ € 710,68
Nieuwbouw overige huur Nieuwbouw zelfstandige studentenwoningen ≤ € 710,68 FIGUUR 17 Nieuwbouw middensegment ≤ € 1.003 Tijdelijke projecten nieuwbouw sociale huur ≤ € 710,68 Nieuwbouw in Amsterdam (1980 – 2018) Bron: eigen opgave corporaties Nieuwbouw sociale huur ≤ € 710,68
10.000 Totale nieuwbouw in Amsterdam: 9.000 opleveringen figuur 17 8.000 Uit de nieuwbouwcijfers voor 2018 en de voorgaande jaren valt op te maken dat de totale nieuwbouw in Amsterdam 7.000 zich op een historisch hoog niveau bevindt. Volgens een schatting van het basisbestand van de afdeling Grond en 6.000 Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam werden in 2018 7.121 woningen opgeleverd in de stad tegen 9.256 in 5.000 2017 en 6.315 in 2016. figuur 18 4.000 Sinds 2015 bouwen ook corporaties weer meer nieuwe woningen. Wel ligt het aantal opleveringen van corporaties 3.000 in 2018 wat lager dan in 2017. In 2018 leverden de corporaties 1.497 zelfstandige nieuwbouwwoningen op, 2.000 waarvan 1.135 sociale huurwoningen (waaronder 639 in tijdelijke projecten), 108 studentenwoningen (waarvan 1.000 80 in tijdelijke projecten), en 103 middensegment- huurwoningen. Vooral in de stadsdelen Oost en Nieuw-
0 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 West leverden de woningcorporaties in 2018 nieuwe woningen op: respectievelijk 657 en 500 woningen.
Opleveringen*: schatting laatste jaren Start bouw
Bron: OIS Amsterdam, Grond en Ontwikkeling Gemeente Amsterdam
46 Jaarbericht 2019 • naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 47 FIGUUR 19 FIGUUR 20 Start nieuwbouw door woningcorporaties in 2018 Nieuwbouw zelfstandige sociale huur en studentenwoningen door corporaties in Amsterdam (2015-2018) (inclusief tijdelijke projecten) 2.000 2.500
1.750
2.000
1.500
1.500
1.250
1.000
1.000
500
750
0
500 2015 2016 2017 2018
250 Oplevering zelfstandige sociale huur
Oplevering zelfstandige studentenwoningen
0 Start bouw zelfstandige sociale huur
Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Start bouw zelfstandige studentenwoningen
Bron: Databank AFWC
Nieuwbouw koop Tijdelijke projecten nieuwbouw zelfstandige
Nieuwbouw onzelfstandige studentenwoningen ≤ € 710,68 studentenwoningen ≤ € 710,68
Nieuwbouw overige huur Nieuwbouw zelfstandige studentenwoningen ≤ € 710,68 Nieuwbouw middensegment ≤ € 1.003 Tijdelijke projecten nieuwbouw sociale huur ≤ € 710,68 Nieuwbouw van gemengde Aantal renovaties toegenomen Bron: eigen opgave corporaties Nieuwbouw sociale huur ≤ € 710,68 woonprojecten voor jonge statushouders figuur 21 figuur 22 en andere jongeren Corporaties verbeteren de kwaliteit van hun woningen figuur 20 door te investeren in onderhoud en renovatie. Het aantal De corporaties realiseerden de afgelopen jaren diverse renovaties op hoog niveau (25.000 euro per woning) lag in Start bouw door woningcorporaties woonprojecten voor jonge statushouders (asielzoekers 2018 op 2.261 (tegen 1.756 in 2017). Rochdale en Stadgenoot komt goed op gang met een verblijfsvergunning) en andere jongeren. Met zijn hierbij de koplopers met respectievelijk 680 en 584 figuur 19 deze tijdelijke en permanente huisvesting en de menging renovaties in 2018, de meeste hiervan in stadsdeel West In 2018 werd in Amsterdam voor in totaal 8.639 van twee doelgroepen stimuleren de corporaties de met bijna 1.400 renovaties. woningen de eerste paal geslagen, een record. In wederzijdse ontmoeting en integratie van statushouders 2017 waren dat er nog 7.264. De corporaties maken en Nederlandse jongeren. Na de renovatie werden in 2018 1.947 woningen weer weer vaart met nieuwbouw en sloegen in 2018 de verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens eerste paal voor 2.809 woningen tegen 2.216 in 2017. De Key realiseerde in 2016 als eerste het Startblok in (720 euro). Het grootste deel van de woningen bleef dus na Van de 2.809 start bouw door corporaties waren er Riekerhaven (Nieuw-West), een community waar circa renovatie in de sociale huursector. 2.146 reguliere sociale huurwoningen waarvan 681 275 jonge statushouders samenwonen met 275 jonge in tijdelijke projecten. Daarnaast zijn de corporaties Amsterdammers. Sindsdien zijn veel meer vergelijkbare Naast renovatie, knappen corporaties woningen op bij gestart met de bouw van 325 studentenwoningen en projecten gerealiseerd. In het jaar 2018 ging het om zo’n mutatie. Deze renovatie bij mutatie komt niet terug in 190 middeldure huurwoningen. Bij de start bouw door 700 woningen (719 opleveringen en 681 start bouw) deze cijfers, omdat de investering dan over het algemeen corporaties is Noord koploper met maar liefst 1.885 waaronder Stek Oost (Stadgenoot), Spark Village lager is dan 25.000 euro per woning. corporatiewoningen, waarvan 1.509 reguliere sociale (Rochdale). Startblok Elzenhagen (de Key en Eigen Haard), huurwoningen (waaronder 681 in tijdelijke projecten.) van Lohuizen (de Alliantie) en Noorderliefde (Eigen Haard).
48 Jaarbericht 2019 • naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 49 FIGUUR 21 FIGUUR 22 Nieuwbouwoplevering, renovatie, sloop en verkoop door corporaties (2008-2018) Hoog niveau renovatie* (exclusief samenvoegen) per stadsdeel (2011-2018)
3.500 Aantal gerenoveerde woningen Aantal woningen
na renovatie onder
3.000 liberalisatiegrens,
kale huur ≤ € 710,68
2.500
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2018
2.000
Centrum 165 96 72 167 134 63 246 - -
1.500 West 462 129 191 219 8 80 236 1.391 1.281
Nieuw-West 48 26 146 108 146 465 398 259 211
1.000 Zuid 34 125 117 158 298 15 4 98 97
Oost 51 58 299 180 185 181 560 238 195
500 Noord 711 35 284 398 258 315 312 167 163
Zuidoost 274 113 - - - 1.057 - 108 -
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 totaal 1.745 582 1.109 1.230 1.029 2.176 1.756 2.261 1.947
Hoog niveau renovatie* * Minimale investering van € 25.000 (uitsluitend investeringen in de verbetering van de woning, dus geen verhuiskostenvergoeding,
Sloop** communicatie en proceskosten et cetera)
Nieuwbouw*** Bron: eigen opgave corporaties
Verkoop**** FIGUUR 23 * Investering > € 25.000 Energielabels Amsterdamse corporatiewoningen ** Inclusief uit exploitatie nemen van studenteneenheden
*** Tot en met 2014, Bron: Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam, vanaf 2015, Bron: eigen opgave corporaties 30%
*** Inclusief tijdelijke eenheden voor statushouders en jongeren, inclusief nieuwbouw studenten en nieuwbouw studenten voor derden
(beheer door DUWO), exclusief onzelfstandige eenheden 27% **** Tot en met 2010, Bron: Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam, vanaf 2011, Bron: eigen opgave corporaties, exclusief verkoop aan beleggers 25
Bron: eigen opgave corporaties
22% 20 21%
Duurzaamheid, keuzevrijheid partners in volgende projecten toe. Naast deze projecten centraal en zij zetten wat betreft kosten in op ‘niet meer 19% verduurzaamden de Amsterdamse corporaties middels dan nu’. Daarmee houden zij de kosten voor de huurders en betaalbaarheid 17% 17% renovaties in 2018 meer woningen dan een paar jaar zo laag mogelijk. Als zij tot afspraken komen, zullen 15 16% 16% De gemeente, energiepartijen en woningcorporaties geleden werd gepland en is de energietransitie gestart. in de aankomende jaren grote aantallen woningen overleggen in Amsterdam intensief over het gasloos figuur 23 van het aardgas af kunnen. Door aansluiting op het 11% 11% maken van de duizenden Amsterdamse woningen. Per In deze energietransitie van fossiele naar duurzame warmtenet wordt de CO2 uitstoot van de woning direct 10 buurt wordt bekeken hoe en wanneer dat kan. In de Van bronnen leggen de corporaties zich niet bij voorbaat vast met 45 tot 70 procent gereduceerd ten opzichte van de der Pek/Gentiaanbuurt in Amsterdam Noord werden op één optie en volgen zij alle innovaties op de voet. Per individuele cv ketel. Hiermee leveren de corporaties een 8% 7% in 2018 de eerste bestaande corporatiewoningen van buurt en per wijk onderzoeken de corporaties samen met goede bijdrage aan de landelijke klimaatafspraken. En 5 5% het aardgas afgehaald en voorzien van alternatieve bewoners, gemeente, energiepartijen en netbeheerders hoewel de verduurzaming van de warmtebron van het 4% verwarmingsbronnen. Dit gebeurt uiteraard in goed de komende jaren de meest geschikte optie. warmtenet geen primaire taak is van de corporaties, overleg met de bewoners. Een uniek project in Nederland! zitten zij wel met de warmteleveranciers aan tafel en 0 % Inmiddels zijn ook andere projecten in Amsterdam in een Daarom zijn de woningcorporaties nu in gesprek voeren zij het gesprek hierover om de verduurzaming LABEL A B C D E F G ver gevorderde fase. met Nuon Vattenfall / WPW om te kijken wat de van de bronnen te versnellen. Dit gebeurt aan zowel mogelijkheden zijn om woningen in de nabijheid van lokale als landelijke overlegtafels. Januari 2014 Wat ze in de Van der Pek/Gentiaanbuurt leren, delen de de bestaande warmtenetten aan te sluiten. Voor de Januari 2019 corporaties onderling en passen zij samen met andere corporaties staat de betaalbaarheid voor de huurders Bron: Databank, AFWC
50 Jaarbericht 2019 • naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave • Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 51 Uitgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Derkinderenstraat 20-5 1062 DB Amsterdam Postbus 9959 1006 AR Amsterdam 020 – 346 03 60 [email protected] www.afwc.nl
Auteurs Cathelijn Groot Berthilde Lammertink Jeroen van der Veer Anneke Verboom
Auteurs Slotermeer-katern Johan van der Tol en Janna van Veen
Eindredactie Berthilde Lammertink
Tabellen en grafieken Daniel Bende Jeroen van der Veer
Ontwerp MARK IT ZERO, Amsterdam
Fotografie Nico Boink
Drukwerk Drukkerij Marcelis Dékavé
Oplage 500 1 juli 2019
Alle uitingen van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties worden zoveel mogelijk gedrukt op FSC® gecertificeerd papier.
52 Jaarbericht 2019 • naar de inhoudsopgave •