Tijdschrift voor woonbeleid in de regio

www.nul20.nl Tweemaandelijks – mei 2012 #62

Opgelet! Kunst in de buurt

Van Onderen: Toezicht corporaties moet wijkontwikkeling nieuwe stijl op drie fronten verbeterd

Scheiden Wonen en Zorg Corporatiebezit Tussen krimpfeiten in volgende fase in de etalage en groeidenken Bewoners van verzorgingshuizen gaan huur betalen 8

Toezicht op corporaties 12

De visie van De extern deskundige: De corporatiebestuurder: De commissaris: Jan van der Schaar Marien de Langen Tjeerd Herrema

Te koop: corporatiebezit in de etalage 15 Let op: kunst in de buurt! 20

Zelfbouw zet door in Amsterdam 18 Klussen in de Klarenstraat 25

Coverfoto: Leeuwenhoekstraat 4 Gemeenschappelijke ruimte Kort nieuws Tijdschrift voor woonbeleid in de regio Amsterdam 8 Eerste verdieping Scheiden wonen en zorg 12 Tweede Verdieping Toezicht corporaties moet op drie fronten verbeterd 15 Derde Verdieping Verkoop: corporatiebezit in de etalage 18 Vierde Verdieping Van Onderen! 18 Zelfbouw zet door 20 Let op: kunst in de buurt 25 Klussen in de Klarenstraat Tweemaandelijks mei 2012 #62 26 Kort Bestek Wijkipedia 28 10 Jaar Later Leonie Janssen-Jansen: tussen groeidenken en krimpfeiten 31 Leeskamer NUL20 bestaat in 2012 32 Barometer Zoektijd: nieuwe maat voor wachten tien jaar. We benutten dit jubileumjaar om een aantal deskundigen uit te nodigen tien jaar vooruit te kijken. In dit nummer: Tussen groeidenken en krimpfeiten. Door Leonie Janssen-Jansen. FC Kunduz

et Nederlandse woningmarktbeleid laat zich het laatste De Kunduz-coalitie heeft het H-taboe doorbroken en gebroken decennium lezen als een kroniek van gemiste kansen. Na- met het inflatievolgend huurbeleid voor nog een groep huurders Htuurlijk had een kabinet in betere tijden een begin moe- met een iets hoger inkomen (34.000 tot 43.000 euro): zij krijgen ten maken met een flexibilisering van de huren en het beperken vanaf 2013 er 1 procent extra bij. En jawel: ook deze extra huurin- van de hypotheekrenteaftrek. In plaats daarvan smoorden ratio- komsten worden door het kabinet ‘afgeroomd’ met een nieuwe nele overwegingen in taboes. In het laatste kabinet Balkenende heffing die volgens de eerste berekeningen een veelvoud is van mocht niet eens meer hardop gepraat worden over hervorming de potentiële extra inkomsten. van de woningmarkt. Terwijl het nakende failliet van een systeem De maatregel om de renteaftrek te schrappen van aflossingsvrije waarin jaarlijks tientallen miljarden werden rondgepompt, zich hypotheken is op lange termijn verstandig, maar zal op korte toen al aandiende. De Nederlandse koper werd aangemoedigd termijn de koopmarkt verder doen stagneren. De maatregel ver- zich steeds dieper in de schulden te steken en de financiële kloof ergert bovendien het insider-outsiderprobleem waar de Neder- tussen kopen en huren groeide alleen maar. landse poldermaatschappij op tal van terreinen mee worstelt: bestaande rechten en voordelen van insiders worden geëerbie- Aan deskundige adviezen en waarschuwingen ontbrak het niet. digd, terwijl outsiders voordelen en rechten mislopen. Het helpt Ongeveer elke deskundige uit binnen- en buitenland heeft aan- de woningmarkt van de regen in de drup. gedrongen op een structurele hervorming van de Nederlandse woningmarkt. Daar is wel iets maar toch weinig mee gedaan door Het belangrijkste van het Kunduz-ak- het kabinet Rutte. De maatregelen, zoals de extra punten voor koord is dat er een taboe is geslecht. Om schaarstegebieden en die om scheefwoners (>€ 43.000) meer met pensionado Johan Cruijff te spre- huur te laten betalen, ontberen een integrale visie en richten zich ken: soms moet er eerst iets gebeuren, expliciet op de huurder. Dan is er nog de woningbelasting voor voordat er wat kan gebeuren. verhuurders van zo’n 760 miljoen euro. De timing van deze hef- fing kon niet beroerder. De kaspositie van de laatste organisaties die in Nederland nog op enige schaal investeren in woningbouw Fred van der Molen - de corporaties - wordt erdoor ondermijnd. Hoofdredacteur NUL20

Op de hoogte blijven? Het belangrijkste woonnieuws kunt u dagelijks volgen op Twitter (@nul20) !

NUL20 is een platform voor informatie en opinievorming over Hoofdredacteur: Redactieraad: woonbeleid en stedelijke ontwikkeling in de regio Amsterdam. Fred van der Molen ([email protected]) André Buys (Rigo) Het tijdschrift verschijnt tweemaandelijks, de nieuwsbrief Tel: 020-693.7004 Arco Leusink (Huurdersvereniging Amsterdam) maandelijks. NUL20 wordt mogelijk gemaakt door bijdragen van de Mail: [email protected] Bart Truijens (OGA) Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de Dienst Wonen adres: Zorg en Samenleven, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, de Mr. Arntzeniusweg 20 Niek Krouwel (Dienst Wonen, Zorg en stadsdelen en de Stadsregio. 1098 GP Amsterdam Samenleven) Redactie: Jacqueline van Loon (ASW) Het blad wordt kosteloos toegezonden aan beleidsmakers, projectleiders, bewoners­ Bas Donker van Heel Joop de Haan (Projectbureau Vernieuwing vertegenwoordigers, politici en andere betrokkenen bij het woonbeleid in Amsterdam. Bert Pots ) U kunt via de website www.nul20.nl een nummer of abonnement aanvragen. Jaco Boer Manon Tjoa (AFWC) Abonnee administratie Janna van Veen Muk van Ravels (Stadsregio) Bij voorkeur via onze website www.nul20.nl of via mail [email protected] Johan van der Tol (eindredactie) Fotografie Nico Boink Anders : Prezco, ovv: Nul20, postbus 31, 1112 AS Diemen, 020 - 3989190 Joost Zonneveld Vormgeving Pieter Lesage Abonneer u op de gratis NUL20 nieuwsbrief: www.nul20.nl Druk Prezco bv Advertenties: via Bureau Recent 020-330.8998 (info op www.nul20.nl) Artikelen uit NUL20 worden gearchiveerd bij nul20 Online: www.nul20.nl Laatste slag om Aireyblokken? 4 e Stichting Cuypersgenootschap, Derfgoedvereniging Heemschut en ProWest blijven zich verzetten tegen de sloop van de Aireyblokken in Amsterdam Nieuw-West. In een brief van 3 mei roepen ze het gemeentebestuur Stadsregio vreest voor groot woningtekort op het sloopbesluit te heroverwegen, omdat het toenmalige stadsdeelbestuur een sloopvergunning e Metropoolregio Amsterdam stevent af De regio vreest bij het uitblijven van voldoen- verleend zou hebben “op basis van onjuiste Dop een groot woningtekort. Dat blijkt uit de woningbouw voor allerlei problemen. informatie”. Eigen Haard houdt onverkort vast aan de Quickscan Woningbouw. Er zou tot 2040 Jongeren moeten noodgedwongen (veel) de sloop/nieuwbouwplannen. behoefte zijn aan 270.000 extra woningen. langer bij hun ouders blijven wonen. Bui- De komende acht jaar alleen al zou een pro- tenlandse kennismigranten zullen Amster- Volgens de erfgoedverenigingen is er geen ductieachterstand van bijna honderdduizend dam vanwege het ontbreken van woonruim- woontechnische noodzaak tot slopen. Volgens woningen ontstaan. te mijden. En schaarste zal de prijs van de een studie van renovatiebureau Van Schagen Uitbreiding van de woningvoorraad is volgens de bestaande woningen zodanig opdrijven, dat Architecten zouden de woningen nog uitstekend onderzoekers om vier redenen noodzakelijk. Ge- starters hun woonwensen niet kunnen re- zijn te renoveren en aan te passen aan de eisen zinsverdunning vraagt een kleine 50.000 wonin- aliseren. Maar bovenal wordt gevreesd voor van deze tijd. Deze conclusies zouden destijds gen extra. De trek van het platteland naar de stad economische schade. De economie groei- niet of onvoldoende betrokken zijn bij de en de komst van buitenlandse kennismigranten de de afgelopen vijftien jaar met bijna drie besluitvorming. Zonder technische noodzaak zorgt voor een vraag van 95.000 woningen. En procent per jaar door de aanwezigheid van mag er volgens het gemeentelijk beleid in het Van er wordt vanwege meer geboorten en stijgende voldoende hoogopgeleiden. Maar de Zaan- Eesterenmuseum-gebied niet gesloopt worden. levensverwachting gerekend op natuurlijke aan- se wethouder Robert Linnekamp, voorzit- De erfgoedverenigingen vragen het college de was. Goed voor een vraag van 125.000 woningen. ter van de Stuurgroep Verstedelijking Me- toenmalige besluitvorming daarom tegen het licht Tegelijkertijd is door de dienst Ruimtelijke Or- tropoolregio Amsterdam, voorziet dat die te houden én het vernieuwingsplan alsnog voor te dening en de dienst Economische Zaken van de brandstof dan opraakt. “Als hoogopgelei- leggen aan de gemeenteraad. gemeente Amsterdam becijferd dat een derge- den geen passende woonruimte kunnen Eigen Haard is er wel klaar mee. Woordvoerder lijke productie schier onmogelijk is. Vanwege vinden, dan kiezen zij voor vestiging elders Wim de Waard: “Deze sloopkeuze is in 2009, na de huidige crisis loopt het tekort in 2020 al op in Europa.” een jarenlang onderhandelingsproces, samen met tot 93.000 woningen. Een inhaalslag, waar- Volgens planoloog Leonie Janssen-Jansen stadsdeel - gemaakt. Dit bij de regionale woningproductie groeit naar moet de regio zich echter niet blindstaren op was mede op basis van het Van Schagenrapport 12.500 woningen per jaar, wordt vervolgens de woonbehoefteprognoses. Zij betoogt in dit en nadat het gebied tot beschermd stadsgezicht voor praktisch onmogelijk gehouden. Eerder nummer van NUL20 dat de woonbehoefte zich is bestempeld. Door terug te bouwen binnen de is sprake van een verder oplopend tekort. Zo al lang niet meer vertaalt in een marktvraag. footprint en aan te sluiten bij de kwaliteiten van kunnen bij sterke groei van Schiphol 60.000 Deze ontwikkeling is volgens haar structure- de huidige strook, respecteren wij het beschermd voorgenomen woningen vanwege toenemende ler dan vaak wordt gedacht (‘Tussen groeiden- stadsgezicht. Ook dit is in samenwerking met het geluidhinder niet worden gerealiseerd. ken en krimpfeiten’, pag.28). stadsdeel besloten. Eind februari heeft het stadsdeel een participatieplan en startnotitie vastgesteld waarin een en ander nog eens is bevestigd.” Volgens Eigen Haard zijn onverantwoorde Pilot flexibel huren in Amsterdam investeringen nodig om de “naoorlogse noodbouw” te laten voldoen aan hedendaagse eisen op gebied n Amsterdam wordt een pilot met inko- past. De deelnemende partijen werken de de- van energieprestatie en wooncomfort. Imensafhankelijke huren voorbereid. Vol- tails momenteel uit. De SEV gaat de pilot be- gens de Stuurgroep Experimenten Volkshuis- geleiden. vesting is de pilot gericht op inkomens tus- Ook Utrecht, Den Haag en Rotterdam heb- sen de 29.000 en 43.000 euro en gaat het om ben van het ministerie de gelegenheid gekre- woningen met 142 of meer punten. De huren gen om met voorstellen te komen voor expe- zullen liggen tussen 550 en 900 euro. Het gaat rimenten met huurbeleid. daarbij om nieuwe verhuringen. Minister Spies heeft het experiment Huur op Huurders die tussen de circa 29.000 en 43.000 Maat per 1 april 2012 gestopt. Spies wil dit euro verdienen, gaan een meer marktconfor- experiment met inkomensafhankelijk huren me huur betalen en krijgen korting als hun geen vervolg geven. In de Tweede Kamer werd inkomen niet toereikend is om die huur te be- 17 april een motie van PvdA-er Jacques Mo- talen. Jaarlijks wordt het inkomen opnieuw nasch verworpen waarin hij voorstelde Huur getoetst en wordt de huur waar nodig aange- op Maat te verlengen.

Gemeenschappelijke ruimte mei 2012 Drie corporaties: misschien 5 procent extra huur Voorrang voor Zaanse woningzoekenden met binding e Amsterdamse corporaties Ymere, De is tot een extra huurverhoging van 1 procent Key en Rochdale houden de mogelijk- besloten voor huishoudens van 34.000 tot D De Zaanstreek geeft woningzoekenden met 5 heid open huurders met een huishoudinko- 43.000 euro. De vijf partijen hebben in de se- binding meer kans op een sociale huurwoning in men boven 43.000 euro 5 procent extra huur naat een meerderheid. de eigen gemeente. Starters die minimaal een jaar in rekening te brengen. Zo blijkt uit de jaar- De Key is er voorstander van dat huurders met staan ingeschreven bij de gemeenten Zaanstad lijkse aankondiging van de huurverhoging. een huishoudinkomen boven de 43.000 eu- of Wormerland, starters met een baan in een van Invoering is afhankelijk van besluitvorming ro meer gaan betalen voor een sociale huur- beide gemeenten en Zaanse doorstromers kunnen in de Eerste Kamer. woning. “Zo willen we scheefwonen aanpak- vanaf eind april via Woningnet voorrang claimen. De Key: “Als dit wetsvoorstel vóór 1 juli 2012 ken,” aldus De Key. Rochdale is dezelfde me- De woningcorporaties nemen daarvoor twee wordt aangenomen en de wet maakt het ons ning toegedaan. maatregelen. Jaarlijks komt 15 procent van de mogelijk, dan voeren wij deze extra huurver- Huurverhogingen moeten minimaal twee vrijkomende sociale huurwoningen beschikbaar hoging door.” De Key en ook Rochdale wil- maanden tevoren worden aangekondigd. De voor starters met binding met de Zaanstreek. En len de huren per 1 juli met minimaal 2,3 en Belastingdienst moet de eerder verstrekte in- de woningcorporaties gaan per jaar 60 procent maximaal 7,3 procent verhogen. Ymere heeft komensgegevens formeel opnieuw verstrek- van nieuw gebouwde sociale huurwoningen bij inhoudelijk dezelfde keuze gemaakt, maar ken aan de verhuurders. De verwerkingstijd is de eerste verhuring met voorrang aanbieden aan stelt de traditionele huurverhoging met een dan ook erg krap. Ymere stelt daarom in af- doorstromers uit de Zaanstreek. maand uit naar 1 augustus. De Tweede Kamer wachting van de besluitvorming de huurver- heeft ingestemd met de extra huurverhoging. hoging daarom uit tot 1 augustus. Dit uitstel Bij het sluiten van dit nummer was nog niet heeft wel tot gevolg dat tot in verre toekomst Vernieuwing Czaar duidelijk of de Eerste Kamer het wetsvoorstel de jaarlijkse huurverhoging een maand later in behandeling neemt of het ‘controversieel’ plaatsvindt. De huren mogen namelijk maar Peterbuurt op de helft verklaart nu het kabinet is gevallen. één keer in de twaalf maanden worden ver- igen Haard is op de helft met de vernieuwing Vermoedelijk is er wel een meerderheid voor hoogd. van de Amsterdamse . Drie de extra huurverhoging. De Kunduz-coalitie is De overige drie grote Amsterdamse corpora- E van in totaal zes bouwblokken zijn gerenoveerd. In nadrukkelijk voorstander van meer marktcon- ties verhogen de huur van hun sociale huur- totaal renoveert Eigen Haard 470 woningen en 50 forme huren. In het ‘wandelgangenakkoord’ woningen met 2,3 procent per 1 juli. bedrijfsruimtes. Het project is in 2014 gereed. Halverwege het project benadrukte Peter Hildering, Corporaties verhogen inkomensgrens directeur Vastgoed van Eigen Haard, dat bij de renovatie van de meer dan honderd jaar oude ezinnen met een inkomen tussen 34.086 Maar, deze verhoogde inkomensgrens geldt panden de authentieke uitstraling gebleven is. Gen 38.533 euro komen weer in aanmer- alleen voor gezinnen (minimaal één ouder en “‘We hebben bij de renovatie veel oude materialen king voor een sociale huurwoning in de regio één kind) en alleen voor sociale huurwoningen gebruikt om zo de originele architectuur en Amsterdam. Tot dusver hanteerden de corpo- met minimaal drie kamers en een huur van 562 de oorspronkelijke sfeer van de panden te raties strikt de Europese inkomensgrens van tot 665 euro. behouden. Daarnaast zijn de woningen een stuk 34.086 euro. Na een jaar praktijk is gebleken dat Volgens AFWC-directeur Hans van Harten heeft energiezuiniger geworden,” aldus Hildering er ruimte is binnen de 10-procentregeling voor men daarmee, binnen de beperkte mogelijkhe- De Czaar Peterbuurt krijgt door woningverbetering een iets soepeler beleid. De corporaties hebben den die er zijn, de groep te pakken die het meest een heel ander gezicht. Eind vorige eeuw was daarom besloten vanaf 23 april de inkomens- in de knel is gekomen door de Europese regel- het geen beste buurt: vervallen huizen en grens iets op te trekken voor de doelgroep die geving. Van Harten: “We blijven voorstander dichtgetimmerde ramen. Tien jaar geleden werd het meest in de knel zit. van verhoging van de Europese inkomensgrens samen met stadsdeel Centrum besloten de buurt Sinds 1 januari 2011 geldt als gevolg van Euro- tot 43.000 euro, maar zo kunnen we in ieder ge- aan te pakken. De buurt krijgt een gevarieerder pese staatssteunregels een inkomensgrens van val iets doen voor de meest schrijnende geval- aanbod met meer koopwoningen en grotere 34.085 euro voor sociale huurwoningen. Maar len. Omdat zij wel iets meer te besteden hebben, woningen en winkels. corporaties mogen 10 procent van hun vrijko- hebben we ervoor gekozen alleen het iets duur- mende woningen verhuren aan hogere inko- dere sociale segment hiervoor te gebruiken.” Czaar Peterstraat 2003 mens. De corporaties in de regio Amsterdam Hij verwacht dat de meeste corporaties in de pasten de inkomensgrens in 2011 strikt toe. Ze Stadsregio het soepeler regiem gaan hanteren. verwachtten namelijk dat die 10 procent volle- “Al verschilt per corporatie hoeveel ruimte ze dig op zou gaan aan stadsvernieuwingsurgen- hebben. Hierbij moet worden opgemerkt dat ten en bijzondere gevallen zoals medisch ur- we deze gezinnen helpen binnen de 10 procent genten. Dat blijkt niet het geval. In 2011 werd ruimte die we daarvoor hebben. Er wordt goed slechts 6 procent van de vrijkomende woningen in de gaten gehouden dat we daar niet boven uit- verhuurd aan hogere inkomens. schieten. Mocht de grens in zicht komen, dan De corporaties hebben nu besloten de inko- zijn we genoodzaakt de regeling weer stop te mensgrens op te rekken naar 38.533 euro. zetten.”

mei 2012 Gemeenschappelijke ruimte Oudste Buurtentree sluit deuren 6 uurtentree Furore aan de 1e Constantijn BHuygensstraat in Amsterdam-West sluit na drie Kennis waterwoningen IJburg te boek gesteld jaar haar deuren. De Buurtentree functioneerde niet als een huiskamer voor de buurt. Evenmin werd ze e Amsterdamse op IJburg nadert De ver in het water stekende steigers achter het veel door en voor de buurt gebruikt. Een dergelijke Dvoltooiing. De totstandkoming vergde veel van Kadegebouw zorgen ervoor dat in hoge dichtheid kon voorziening is daar dus niet noodzakelijk, zo heeft de plannenmakers, want een waterwijk bouwen blijkt worden ‘gebouwd’. Of liever: afgemeerd. Opvallend Stadgenoot vastgesteld. ook in het waterrijke Nederland te stuiten op een genoeg waren het uitgerekend de steigers die voor De Buurtentree in nieuwbouwcomplex Furore werd wereld van praktische bezwaren. De opgedane kennis hoofdbrekens en hoge kosten zorgden. geopend om in de buurt een ontmoetingsplek te is nu te boek gesteld in ‘Drijvend Amsterdam’. “Zo’n boek geeft de verworven kennis door aan bieden. Daarmee loste Stadgenoot de toezegging Het was een mooi gezicht, de sleepboten die complete andere organisaties die voor vergelijkbare uitdagingen in om na de fusie van Het Oosten met AWV de huizen over het IJmeer naar Amsterdam brachten. staan”, zegt Igor Roovers, directeur van het nauw aanwezigheid in buurten te versterken. “Maar de Er liggen er inmiddels een kleine honderd bij het betrokken Projectbureau IJburg. De “uitdagingen” buurtbewoners zijn goed in staat om activiteiten en er volgen er meer. De Amsterdamse waarover Roovers spreekt waren groot. Dat gold te organiseren los van de Buurtentree,” aldus de Waterbuurt, direct achter de Enneüs Heermabrug, is niet alleen de technische en financiële kant, ook het corporatie in een verklaring. De huismeester die ook een feit. waterbeheer en de in Nederland goed ontwikkelde in de Buurtentree was gevestigd, krijgt een kantoor Het grootschalige experiment is een unicum regelgeving vroegen om originele oplossingen. elders. voor Nederland. Deels uitgevoerd in particulier Meer informatie over het boek in de boekenrubriek van De Buurtentree in Garage Notweg sluit vanwege de opdrachtgeverschap zonder welstandstoezicht. NUL20 op www.nul20.nl. verbouwing van dat pand eveneens haar deuren. Aangezien het gebouw een ander concept krijgt, is terugkeer daar uitgesloten. De buurtactiviteiten Amsterdam herschikt stedelijke vernieuwing worden voortgezet in het door stadsdeel Nieuw-West msterdam concentreert de resterende Ossel verwerpt de gedachte dat vooral een ontwikkelde Huis van de Wijk. Stadgenoot opende Agelden voor de stedelijke vernieuwing. technisch/statistische keuze is gemaakt. “Wij de afgelopen jaren in totaal negen Buurtentrees. De Voortaan ligt de focus op de acht buurten die nemen samen met de stadsdelen de bestuur- overige zeven ‘huiskamers’ blijven gewoon open. de afgelopen jaren het meest zijn achterge- lijke verantwoordelijkheid voor die gebieden. bleven: Slotermeer Zuidwest en Slotermeer De middelen worden in een portemonnee ge- Noordoost, De Kolenkitbuurt, IJplein/Vogel- stopt. Dat is nieuw. In het verleden waren we Rochdale blijft actief buurt, Noord, Volewijk, Bijlmer sterk bezig met het telkens vinden van nieu- in Purmerend Centrum en Holendrecht/Reigersbos. we portemonnees. Nu gaat het ons erom met Volgens verantwoordelijk wethouder Freek gebiedsgerichte arrangementen het verschil te ntermarisHoeksteen biedt onvoldoende voor de Ossel is er de afgelopen vijftien jaar veel be- maken; de komende twee jaar met de nog be- Iruim tweeduizend woningen van Rochdale in reikt in de stedelijke vernieuwing. Maar onver- schikbare middelen het grootste effect te sor- Purmerend. De besprekingen over overname van anderd voortgaan met stedelijke vernieuwing teren.” Onderdeel van de nieuwe aanpak is het bezit zijn beëindigd, zo hebben beide corporaties in 33 verschillende gebieden is financieel niet een zorgvuldige sturing. “In die acht buurten laten weten. De opvattingen over de waarde lagen te langer haalbaar. “Er komt in 2014 een einde gaan we elk kwartaal bekijken wat het effect is veel uit elkaar. aan de ISV-middelen van het Rijk. Nu al is spra- van ons handelen. Zodat we een maximaal ef- Het afgelopen jaar voerden de twee corporaties ke van overheidsbezuinigingen. Corporaties fect kunnen bereiken.” De onderlinge verde- intensieve gesprekken over de overname van zien hun budgetten krimpen. De economische ling van het beschikbare geld moet nog nader woningen en het vertrek van de Amsterdamse vooruitzichten zijn niet gunstig. De woning- worden bepaald. corporatie uit Purmerend. Het woningbezit is markt stagneert. Al die ontwikkelingen zijn Dat door die keuze andere kwetsbare plekken onderzocht naar technische staat en waarde. Op basis heel riskant voor de meest kwetsbare gebie- in de stad, zoals de in Zuid of van deze rapportage bracht IntermarisHoeksteen den. Daarom moeten we wel hervormen.” de in Oost, geen extra steun wel een bod uit. Maar na een zorgvuldig proces van Voortaan stelt Amsterdam zich twee hoofd- meer krijgen, noemt Ossel onvermijdelijk. “Ik onderzoek en afwegen concludeerden beide partijen, doelen: verbetering van de buurtwaardering begrijp heel goed dat onze keuze emoties op- dat de opvattingen over de waarde te veel uit elkaar en van de sociaal-economische positie van de roept. Maar we weten al twee jaar dat er min- lagen om tot overeenstemming te kunnen komen. bewoners in die gebieden die de afgelopen ja- der geld beschikbaar komt. Die buurten wor- Daarop is besloten de besprekingen te beëindigen. ren het meest zijn achtergebleven. “Samen met den echt niet aan hun lot overgelaten. We heb- Voor de huurders van Rochdale in Purmerend O+S hebben we onze stadsvernieuwingsgebie- ben armoedebeleid. We zetten ons in voor ver- verandert er niets; Rochdale blijft gewoon de den geanalyseerd op basis van twee aspecten: betering van de kwaliteit van het onderwijs. verhuurder. Voor IntermarisHoeksteen geldt dat leefbaarheid en de mate waarin sociaal-econo- Er wordt stadsbreed gewerkt aan meer veilig- zij per 1 januari 2013 door de fusie met Wherestad misch zwakke groepen in een buurt vertegen- heid. En soms kunnen we nog wel iets extra’s woningen toevoegt aan haar huidige bezit. De woordigd zijn. Dat heeft geleid tot een keuze doen; de stad gaat bijvoorbeeld substantieel fusiecorporatie Intermaris heeft straks zo’n voor acht buurten in West, Nieuw-West. Noord investeren in verbetering van het Makassar- zevenduizend woningen in de regio Purmerend. en Zuidoost. Daar is de nood het hoogst.” plein.”

Gemeenschappelijke ruimte mei 2012 Eerste studentenwoning Spinozacampus ‘ingehesen’ e bouw van zevenhonderd prefab 7 Dstudentenwoningen op de Amsterdamse Spinozacampus is gestart. Wethouder Emile Jaensch van Amsterdam-Zuidoost hees op 25 april de eerste studentenwoning aan het Dennenrodepad op zijn plek. Het complex wordt in recordtijd gebouwd. Nog voor de zomervakantie kunnen de eerste 213 woningen (verdeeld over drie gebouwen) worden bewoond. De overige woningen worden gefaseerd opgeleverd. Het totale nieuwbouwcomplex gaat bestaan uit elf bouwblokken met studentenstudio’s met Rietvelden-Zuid, Wormerveer bijbehorende voorzieningen. Parteon bouwt door in Zaanstad De woningen kunnen snel worden gebouwd dankzij een modulair bouwsysteem en blijven oningcorporatie Parteon heeft groen lenwijk prioriteit,” aldus directeur Staargaard. minimaal vijftien jaar staan. Voor de bouw zijn Wlicht gegeven voor de versnelde bouw Met het project Rietvelden levert Parteon een vastgoedbeleggingsgroep Axcellent, bouwbedrijf van 101 woningen en 16 zorgwoningen in aanzienlijke bijdrage aan de dorpsvernieu- Plegt-Vos, de DUWO Rochdale Combinatie en Zaanstad. In Wormerveer start de bouw van 56 wing van Wormerveer. Aanleiding hiervoor stadsdeel Zuidoost een samenwerkingsverband woningen en 16 zorgwoningen in het project was de noodzaak van vervangende nieuwbouw aangegaan. Rietvelden Zuid. In de Zaanse Rosmolenwijk van het verpleeghuis De Noordse Balk. Er wor- Met de nieuwbouw ontstaat in Zuidoost een campus worden 45 woningen gebouwd. den in totaal 96 zorgplaatsen gerealiseerd. met ruim 1.150 studentenwoningen. Vorig jaar Normaal gesproken start Parteon met de Ook aan de voortgang van de herstructure- realiseerden DUWO en haar Amsterdamse partner bouw van een project als 70 procent van de ring in de Rosmolenwijk hecht Parteon groot Rochdale al 230 studentenwoningen in de flat koopwoningen verkocht is. “Dat was voor bei- belang. Er wordt al gewerkt in de Jan Bouw- Daalwijk en ruim daarvoor eenzelfde aantal in het de projecten nog niet het geval. Maar wij geven meesterstraat. De eerste 32 woningen - voor- complex Echtenstein. De woningen maken deel uit bij hoge uitzondering de dorpsvernieuwing in namelijk sociale huur - worden tegen de zo- van de 9000 studentenwoningen die de gemeente Wormerveer en de vernieuwing van de Rosmo- mer opgeleverd. Amsterdam de komende jaren in de stad wil toevoegen. Vernieuwing Kolenkitbuurt gaat door Jim Schuyt verlaat de Alliantie igen Haard kan verder met de vernieuwing openbare ruimte opnieuw ingericht. Daarbij Evan het Middengebied van de Kolenkit- worden geen concessies gedaan aan het groe- im Schuyt, voorzitter van de buurt in de Amsterdamse wijk Bos en Lom- ne karakter van de buurt. Naar verwachting Jdirectieraad van de Alliantie, mer. De stadsdeelraad West heeft unaniem start de bouw in het najaar van 2013. legt aan het einde van 2012 zijn ingestemd met het uitwerkingsplan. functie neer. Zo heeft hij in zijn In de komende tien jaar ondergaat Middenge- weblog laten weten. Schuyt bied Kolenkitbuurt een metamorfose. In het wil betrokken blijven bij de door Soeters van Eldonk ontworpen plan is bouwwereld. ”Ik wil organisaties sprake van rigoureuze sloop/nieuwbouw. De die actief zijn op het terrein van wonen en bouwen huidige 361 huurwoningen zijn klein en ver- met raad en daad bijstaan.” tonen nagenoeg allemaal bouwtechnische ge- Schuyt schijft in zijn weblog vorig jaar zomer al breken. Onder het mom van ‘stedelijkheid in besloten te hebben tot zijn vroegpensioen. Hij is de luwte’ worden vijfhonderd nieuwe wonin- sinds 2001 directeur-bestuurder van de Alliantie. gen teruggebouwd. Daarvoor stond hij vier jaar aan het roer van SCW uit Het programma bestaat uit 163 sociale huur- Amersfoort, een van de rechtsvoorgangers van de woningen (waarvan 23 grondgebonden een- Alliantie. De corporatie ontstond in 2001 uit een fusie gezinswoningen) en 317 marktwoningen van De Dageraad, Groene Stad Almere, Atrium en (waarvan 110 eensgezinswoningen. Deze wo- SCW. Daarvoor was hij directeur van de Stuurgroep ningen zijn volgens Eigen Haard in het bij- Experimenten Volkshuivesting (SEV). zonder geschikt voor stedelijke huishoudens. Schuyt speelde de afgelopen jaren - onder meer Daarnaast bouwt de corporatie een nieuwe als voorzitter van De Vernieuwde Stad - een school en commerciële en maatschappelijke prominente rol in het debat over de toekomst van de bedrijfsruimten. Ook wordt de nu nog saaie corporatiesector.

mei 2012 Gemeenschappelijke ruimte Bewoners van verzorgingshuizen gaan vanaf 2014 huur betalen

8 Scheiden wonen en zorg Vanaf 2014 gaat een deel van de bewoners van een sicoprofiel. Ze zullen zich dan mogelijk zelfstandig laten wonen verzorgingshuis huur betalen. In de jaren daarna wil ook terdege moeten oriënteren van ouderen - maar ook gehan- het kabinet de financiering van wonen en zorg ook voor op de veranderingen in de zorg- dicapten en psychiatrische pati- bewoners met een zwaarder ‘zorgzwaartepakket’ gaan sector. Een wereld met norma- ënten - in een normaal huis, of scheiden. Dit moet leiden tot meer variatie in aanbod, meer tieve huisvestingscomponenten in kleinschalige woonvormen keuzevrijheid en - natuurlijk - tot kostenbeheersing. Voor de en zorgzwaartepakketten(ZZP). in een normale wijk. Die bewe- zorginstellingen nemen de financiële risico’s toe. Maar vooral een sector die enorm ging maakte school. Instellin- in beweging is, onder invloed van gen werden gesloten; het klas- Fred van der Molen ie vanaf 2014 - met maatschappelijke ontwikkelin- sieke bejaardenhuis werd uitge- een ‘lichte zorg- gen, mondiger cliënten en - voor- faseerd. De nadruk op eigen regie Wvraag’ - in een ver- al - het overheidsbeleid. en zelfredzaamheid paste in een zorgingshuis terechtkomt, gaat bredere ontwikkeling waarin on- daar gewoon huur betalen. Voor Eens was het in Nederland bijna der invloed van de individualise- een groot appartement meer, vanzelfsprekend dat ouderen die ring afscheid werd genomen van voor een klein kamertje minder. enigszins hulpbehoevend wer- de klassieke verzorgingsstaat. Dat is het gevolg van nieuw be- den hun intrek namen in een Tussen 1980 en 2005 nam daar- leid waarbij - zoals dat in de sec- bejaardenhuis. Daar was wo- door de verzorgingshuiscapaci- tor wordt aangeduid - wonen en nen en zorg in één hand. Neder- teit relatief fors af. In plaats daar- zorg worden gescheiden. Zorg­ land heeft daardoor nog altijd de van kwamen er wel meer plek- instellingen krijgen dan te ma- hoogste dichtheid aan verpleeg- ken in verpleeghuizen of trans- ken met de wereld van het wo- en verzorgingshuizen van heel formeerden bejaardenhuizen nen - met zijn puntenstelsel, Europa, aldus Ellen Olde Bijvank, (gedeeltelijk) tot verpleeghui- huuradministratie, huurrecht, senior consultant van het advies- zen. Volgens gegevens van Ac- huurtoeslag en huurdersvereni- bureau Quintis. tiZ schommelt het totaal aantal gingen. En corporaties, vaak ei- Maar al vroeg in de jaren zeven- plaatsen in verpleeg- en verzor- genaar van zorgvastgoed, krij- tig startten pleidooien voor ‘ex- gingshuizen tussen 1980 en 2005 gen huurders met een ander ri- tramuralisering’, voor het zo lang rond de 170.000 in Nederland, terwijl het aantal 80-plussers in die periode fors toenam. Alleen al van 2000 tot 2005 steeg het aantal 80-plussers met 30 procent van 500.000 tot 648.000 (CBS). Veel meer hoogbejaarden wonen dus nog met ondersteuning thuis of in de nieuwe zorgappartementen en andere vormen van zelfstan- dig wonen met zorg dichtbij die het laatste decennium zijn toege- voegd aan het aanbod.

Geen Big Bang Ouderen blijven dus veel langer thuis wonen. Dat wordt mede mogelijk gemaakt door vergoe- dingen voor huisaanpassingen (middelen die inmiddels onder druk staan), zorg aan huis en het PGB. Daarbij snijdt het mes aan twee kanten: de meeste mensen Ellen Olde Bijvank (Quintis) Piet Keijzer (Dienst WZS) willen het zelf graag én de maat- “Er zijn ook kansen voor corporaties. De doelgroep groeit en er “Of je nu een kamertje van 25 m2 hebt of één van 55, nu is de schappelijke kosten zijn veel la- valt nog flink wat zorgvastgoed over te nemen.” eigen bijdrage hetzelfde.” ger dan bij intramurale zorg.

eerste verdieping mei 2012 Bewoners van verzorgingshuizen gaan vanaf 2014 huur betalen

Scheiden wonen en zorg 9 Maar de meest ingrijpende stap in het scheiden van wonen en zorg moet nog worden gezet: de scheiding van financieringsstro- men naar bewoners van zorgin- stellingen. Dit blijkt een weer- barstig dossier dat teruggaat tot 2005. Toenmalig staatssecretaris Jet Bussemaker schrok in 2009 delijk zullen wellicht alle uiteindelijk terug van de geplan- bewoners van zorginstellingen de Big Bang-overgang. Het was huur gaan betalen, maar dat de- traal staat en haar duidelijk geworden dat dit bat loopt nog. Jan Coolen, di- niet de kwaliteit van grote negatieve financiële gevol- recteur Zorgondersteuning van de geleverde diensten. gen zou hebben voor zowel bewo- Cordaan, is daar geen voorstan- Die vrees hebben cliëntenorgani- van de kwaliteit van de woning. ners als zorginstellingen. Met na- der van: “Wij denken dat die saties ook. Ja, zij willen dat eigen Keijzer: “Of je nu een kamertje me mensen met lagere inkomens aanpak niet loont voor sommige regie en zelfredzaamheid cen- van 25 m2 in een oud huis hebt dreigden er flink op achteruit te doelgroepen. Mensen met een traal komen te staan in de zorg. of één van 55 m2 in een nieuwe gaan. En voor veel zorginstellin- ernstige verstandelijke beper- En ja, het scheiden van wonen en zorginstelling, de eigen bijdrage gen gold dat ze hun kapitaallas- king die 24 uur nabije zorg no- zorg past binnen die visie. Maar is hetzelfde.” ten nooit zouden kunnen afdek- dig hebben, kun je beter een to- ze maken zich grote zorgen over Hij verwacht dat als bewoners ken met huuropbrengsten die taalpakket blijven bieden via de het overgangsregime en de uit- straks zelf de huur moeten gaan dienden te worden gebaseerd op AWBZ. Er is voor hen toch nau- eindelijke kosten en keuzemo- betalen, zij veel bewuster gaan het puntenstelsel (WWS). Busse- welijks een alternatief op de wo- gelijkheden. kiezen. Deze maatregel stimu- maker kreeg bovendien oog voor ningmarkt. Maar bij mensen met leert zorginstellingen volgens de administratieve rompslomp gevorderde dementie is het schei- Alle deskundigen noemen twee Keijzer om rekening te houden waarmee - vaak kwetsbare - be- den van wonen en zorg niet uitge- redenen waarom de verder- met de wensen van bewoners. Ze woners zouden worden opgeza- sloten. Je kunt bijvoorbeeld den- gaande scheiding van wonen en zullen meer marktgericht moe- deld. ken aan familieleden die voor de- zorg in principe een goede zaak ten gaan denken en hun zorg- Haar opvolgster Marlies Veld- vastgoed tegen het licht moeten huijzen van Zanten pakt nu wel In essentie gaat het om het bieden van meer houden. Welke appartementty- door, maar stapsgewijs. Ze neemt keuze aan burgers pen, diensten, locaties en prijs- er zoals het nu zich nu laat aan- niveaus zullen goed in de markt zien zes jaar de tijd voor. Dit jaar mente ouders een soort hotel of is: meer keuzevrijheid en bete- blijven liggen? is de zogeheten ‘normatieve huis- groepshuis huren en daar de zorg re mogelijkheden tot kostenbe- Olde Bijvank verwacht ook vestingscomponent’ (nhc) - een laten binnenkomen, eventueel in heersing. meer diversificatie in het aan- vaste vergoeding voor kapitaal- een mix van AWBZ-betaalde en “In essentie gaat het om het bie- bod. “Toen ik nog manager in slasten – ingevoerd. Daarmee privaat betaalde extra diensten. den van meer keuze aan burgers”, een zorginstelling was, wilde ik is een boekhoudkundig onder- Maar vergeet niet dat een groot zegt Piet Keijzer, oud-wethouder graag een gemengd complex met scheid tussen wonen en zorg - deel van deze doelgroep tot wei- van Zaandam en sinds begin dit appartementen van 45 en 75 m2 binnen de AWBZ-vergoeding - nig zelfregie in staat is en een jaar werkzaam bij de dienst Wo- bouwen. Maar daarvoor mocht een feit. In 2014 worden vervol- zwak sociaal netwerk heeft.” nen, Zorg en Welzijn van de ge- je geen verschil in prijs vragen. gens de financieringsstromen meente Amsterdam als manager Straks kun je de klant zijn eigen gescheiden voor cliënten met de Waarom willen we dit? Ontwikkeling & Programma’s. kwaliteitsniveau laten bepalen. lichtste indicaties ZZP 1 en ZZP Gezien de grote variëteit aan be- “Uiteindelijk leidt dat tot meer Maar hoe dat in de praktijk uit- 2 (ZZP = zorgzwaartepakket). In woners, de complexiteit, onze- kwaliteit zowel op het gebied van pakt? Er is het vermoeden dat ou- de jaren daarna worden volgens kerheden en risico’s, rees bij de de zorg als het wonen.” de verzorgingshuizen met kleine de uitgezette marsroute inwoners voorbereiding van dit artikel re- In de huidige situatie is het zo kamers uit de gratie raken. Maar met zwaardere indicaties toege- gelmatig de vraag naar de zin- dat de huisvestingskosten in een wellicht kiezen genoeg ouderen voegd. volheid van deze hele operatie. verzorgingshuis worden betaald juist voor goedkoop, om nog wat Het is natuurlijk nog onduide- Bovendien leert de ervaring dat door de AWBZ. De bewoner be- geld over te houden voor andere lijk of het nieuwe kabinet deze bij stelselwijzigingen lange tijd taalt een inkomensgebonden bij- zaken. Niemand die daar echt het lijn onverkort voortzet. Uitein- vooral het uitvoeringsproces cen- drage, maar die is onafhankelijk antwoord op weet. Volgens Olde

mei 2012 eerste verdieping 10

Bijvank moet de sector meer aan waarderen van vastgoed. Maar smalle beurs te huisvesten, ten- ook de verblijfscomponent voor marktonderzoek gaan doen. Ke- ten tweede in het stopzetten van zij het rijk alsnog over de brug zwaardere zorg volledig te ex- ijzer vermoedt dat althans één ef- contracten, waardoor corporaties komt met een extra huisvestings- tramuraliseren en daarmee blijft fect van het scheiden van wonen met incourant vastgoed blijven bijdrage. Keijzer: “Voorheen wer- de onzekerheid bestaan. Met als en zorg zal zijn dat meer bewo- zitten. Zodra zorginstellingen de den de kapitaalslasten vergoed gevolg geen keuzemogelijkheden ners van sociale huurwoningen huidige huurcontracten kunnen op basis van wat het gekost had, en marktwerking in de zorg” (In: langer in hun woning blijven. beëindigen, worden ook corpo- straks hebben zorginstellingen Zorgvisie, 02-2012). “Nu geldt dat in veel sterkere ma- raties geconfronteerd met deze een dubbel exploitatierisico. Dat Verpleeghuizen zijn meestal in te voor mensen met een hoger in- eigendom van zorginstellingen. komen.” Als jij zegt wat je nodig hebt, dan bestel ik het Bij verzorgingshuizen ligt dat an- ders. Olde Bijvank geeft aan dat Financiële risico’s wel bij de corporaties zo’n 40 procent daarvan in eigen- Het scheiden van wonen en zorg dom is van corporaties. Zij ziet moet leiden tot bezuinigingen. nieuwe financiële werkelijkheid. risico is in 2014 nog klein, maar dat corporaties bij nieuwbouw Olde Bijvank: “Door de huurcom- En moreel misschien al eerder.” zal in de jaren daarop snel groter veel kritischer gaan kijken naar ponent uit de AWBZ te halen, da- Ze verwacht dat sommige zorg- worden. Zij zullen gaan zoeken de business case van de hurende len de kosten daarvan substanti- partijen voortijdig hun contrac- naar een optimale invulling.” Het zorgpartijen. eel. In stappen gaan steeds meer ten zullen willen openbreken. is dan ook de vraag of de keuze- Piet Keijzer zag die omslag al bewoners straks zelf de huur be- Jan Coolen ziet voor Cordaan vrijheid voor de ouderen die on- eerder: “Als jij zegt wat je no- talen, waarbij een deel huurtoe- geen urgente problemen: “De der het nieuwe regime gaan val- dig hebt, dan bestel ik het wel slag kan krijgen.” Daar zit de eer- trend was toch al dat de instroom len, werkelijk toeneemt. bij de corporaties. Dit was, ge- ste winst. De tweede winst is dat in intramurale 24-uurszorg heel chargeerd, de wijze waarop ik de instroom in zorginstellingen sterk is gericht op mensen met Corporatiesector als wethouder Wonen in Zaans- naar verwachting verder zal te- hoge zorgbehoefte, ZZP 3, 4, 5, De nieuwbouw van zorgvast- tad (2006 – 2010, red) over wo- ruglopen. en soms hoger. Daar speelt die goed is momenteel volgens di- nen, zorg en welzijn sprak met Zorgpartijen gaan meer risico scheiding niet of nog niet. Voor recteur René Middelkoop van mijn gewaardeerde collega wet- lopen en zullen marktgerichter ouderen met lagere zorgzwaarte, BOB-advies verlamd, omdat er houder Welzijn en Zorg. Die tijd moeten gaan opereren. Olde Bij- ZZP 1 en 2, kunnen we overwegen nog grote onzekerheid bestaat is wel voorbij. Wat we nu moeten vank: “In het verleden waren ze - ook en vooral omdat ze dat zelf hoe de scheiding van zorg en voorkomen is dat het doorslaat doorgeefluik voor de overheid. willen - nog betere oplossingen wonen straks gaat uitpakken bij naar de andere kant. Dat corpo- Nu gaan zorgpartijen risico lo- te vinden in de thuissituatie, door zwaardere zzp’s: “Mensen kiezen raties zich verder terugtrekken. pen, wat betreft de huurinning passende zorg thuis, 24-uursa- er niet voor om in een verpleeg- Te meer daar het grootste deel én wat betreft leegstand.” larmering, etc.” huis te moeten wonen. Dat is en van de oplossing zit de bestaan- Maar er is meer. In de nieuwe Duidelijk is dat het voor zorgin- blijft voor een beperkte groep de woningvoorraad. Alle partijen bekostigingssystematiek zit een stellingen financieel onaantrek- (zo’n 160.000) bittere noodzaak. moeten investeren om mensen zo kleine financiële tijdbom ver- kelijk kan worden om zzp 1- en (..) Grote spelbreker blijft dus lang mogelijk thuis te kunnen la- stopt. Olde Bijvank: “Zorgpar- zzp 2- geïndiceerden met een de aankondiging van VWS om ten wonen.” tijen krijgen straks - vooral voor Uit recent onderzoek van Quintis kleine appartementen - veel min- ZZP = zorgzwaartepakketten blijkt overigens niet dat de cor- der aan huur binnen dan wat ze poraties zich afwenden van het nu via de AWBZ krijgen. Daar zit In de wereld van de verpleging en verzorging staat ZZP voor zorgzwaartepakket. zorgvastgoed. Olde Bijvank: “We een redelijk groot verschil tussen Van elke cliënt wordt het ZZP geïndiceerd. Er zijn acht pakketten voor zien wel dat corporaties zich te- van 150-200 euro per verhuureen- langdurende zorg in oplopende zwaarte en twee pakketten voor kortdurende rugtrekken uit de scholenbouw, heid per maand. Dat kan dus zorg aan specifieke doelgroepen (ZZP 9a,b en 10). De reeks loopt van ZZP 1 voor maar niet uit zorgvastgoed. Het flink oplopen.” personen die zich niet meer zelf kunnen redden thuis tot ZZP 8 voor personen exploiteren van maatschappelijk met zware ziekten die volledig afhankelijk van zorg zijn en daarom intensieve Olde Bijvank waarschuwt ervoor vastgoed is natuurlijk wel een verzorging en verpleging nodig hebben. dat dit niet alleen een probleem taak van corporaties. Een woon- Bewoners van zorginstelling met ZZP 1 en 2 moeten vanaf 2014 apart huur is voor de zorgpartijen zelf, maar voorziening voor ouderen sluit gaan betalen; de verwachting is dat ZZP 3 en 4 spoedig zullen volgen. Met op termijn ook voor andere ei- aan bij hun kerntaken.” ZZP 3 hebben we het al over een cliëntgroep met “omvangrijke somatische genaren van zorgvastgoed, de problematiek die behoefte heeft aan begeleiding en vooral ook intensieve Er liggen volgens haar ook kan- corporaties. “Het grootste risi- verzorging, in een beschutte woonomgeving”. sen voor corporaties. “De doel- co voor corporaties zit in het af- groep groeit en er valt, als het past

eerste verdieping mei 2012 11 binnen de visie van de betreffen- Huur betalen vanaf 2014 de corporatie, nog flink wat zorg- vastgoed over te nemen. Die trend Tot op heden worden alle zorg- en woonkosten van brandveiligheidinstallaties en liften. Maar daarmee zie je het laatste jaar al op gang bewoners van zorginstellingen vergoed via de AWBZ. komen veel huren te laag uit om het huidige komen, ondanks de crisis. Maar Ze betalen zelf een inkomensafhankelijke bijdrage. zorgvastgoed kostendekkend te financieren. Er wordt Vanaf 2014 gaan bewoners met ZZP 1- en 2-indicatie dan ook nog gestudeerd op aanvullende steun van ze kunnen ook het beheer of de zelf huur betalen en gaat de eigen bijdrage fors het rijk. Dit voorjaar moet meer informatie volgen. huuradministratie gaan verzor- omlaag. Zij kunnen dan ook huurtoeslag aanvragen De staatssecretaris heeft de Tweede Kamer in maart gen voor zorginstellingen. Die via de reguliere regeling. De meeste mensen met 2011 toegezegd bij het doorvoeren van het scheiden hebben daar geen ervaring mee.” deze zorgzwaartepakketten wonen overigens op dit van wonen en zorg rekening te houden met redelijke Ze pleit ervoor dat de partijen oog moment al buiten de muren van een instelling. In 2009 invoeringstermijnen voor zowel bestaande cliënten als houden voor elkaars belangen en woonden in Nederland ongeveer 40.000 mensen wel voor bestaande zorgaanbieders. Bij veel huurders valt niet alleen vanuit de contracten intramuraal met een ZZP 1- en 2-indicatie in de sector niet veel meer te halen. Daar is hun eigen inkomen niet reageren: “Anders kan het voor verpleging en verzorging (en nog 7.000 in de geestelijke naar. De kosten verleggen naar een ander ministerie lukt beide partijen ongunstig uitpak- gezondheidszorg en ongeveer 11.000 in de diverse (sub) evenmin omdat de maximale huurtoeslag is begrensd ken. Ze moeten elkaars belangen sectoren van de gehandicaptenzorg). De basis voor de door de maximale huurgrens voor sociale huurwoningen. leren begrijpen. Dat geldt natuur- huurprijs wordt het woningwaarderingsstelsel. Die Voor extra kosten daarboven is geen toeslag mogelijk. lijk ook voor de zorgpartijen. Die prijs mag worden verhoogd met een serviceflattoeslag Volgens berekeningen van Rigo uit 2009 lopen de denken nog vaak dat ze een pro- van maximaal 35 procent voor noodzakelijke of individuele financiële gevolgen van bewoners zeer uiteen. bleem zo naar de corporaties wettelijke extra voorzieningen zoals domotica, Sommigen springen er positief uit, andere negatief. kunnen doorschuiven.” z

Het Dr. Sarphatihuis in Amsterdam is gevestigd in een eeuwenoud monumentaal pand dat vanaf de bouw in 1782 vele bestemmingen heeft gehad. In 1952 werd het verbouwd tot bejaardenhuis. Vele klassieke bejaardenhuizen zijn gesloten. Andere, zoals het Sarphatihuis, zijn getransformeerd tot verpleeghuis. Ramses Shaffy was zonder twijfel de beroemdste bewoner.

mei 2012 eerste verdieping Toezicht op corporaties moet op drie fronten verbeterd

12 “Te veel corporaties schieten nog tekort” Wat staat corporaties na het Vestia-debacle te doen? NUL20 ten voorgedaan. Die corporaties in de Indische Buurt; voor Ymere sprak met drie ingewijden. Deskundige Jan van der Schaar, maakten verkeerde taxaties. Of indertijd geen gering risico. Ge- corporatiebestuurder Marien de Langen en toezichthouder bouwden een ontwikkelportefeuil- lukkig is het goed afgelopen.” Tjeerd Herrema. De conclusie? Het toezicht moet op drie fronten le op die het draagvlak ver te boven verbeterd: intern zorgen voor checks and balances; wederzijdse ging. Dat kon gebeuren zonder dat Beter evenwicht controle van corporaties onderling en onafhankelijk extern iemand hen corrigeerde.” Hoe valt een beter evenwicht ver- toezicht als het onmisbare sluitstuk. Marien de Langen is bestuurder volgens te bereiken? Van der van Stadgenoot en sinds kort Schaar – in een ver verleden zelf Bert Pots ij te veel corporaties schiet voorzitter van De Vernieuwde voorzitter van de raad van commis- het toezicht ernstig tekort. Stad, het platform van de grote sarissen van de toenmalige wo- BZo zegt Jan van der Schaar, stedelijke corporaties. Hij verklaart ningbouwvereniging Het Oosten - oud-hoogleraar Volkshuisvesting de problemen bij Vestia, en eerder wijst op de noodzaak om te komen aan de Universiteit van Amsterdam bij SGBB, De Key, Rochdale en tot herstel van de moraliteit. “Voor en partner van RIGO Research en andere corporaties, uit gebrek aan mij is moraliteit het belangrijkste. Advies. “Bij 95 procent van de cor- evenwicht in de eigen organisatie. Verhuur van woningen is geen he- poraties gaat het goed. Zij preste- En uit de hand gelopen ambities. roïsche, maar een dienende taak. ren redelijk. En zij doen hun werk “Ambitie is een lastig fenomeen. Een corporatie is op aard om vol- op basis van zorgvuldige beslui- Zonder ambitie ben je een suffe doende betaalbare huisvesting van ten. Maar er hebben zich de laat- vent, maar als de ambities goede kwaliteit te bieden. Zonder ste jaren te veel ernstige inciden- onophoudelijk groeien, de risicoselectie. Meer omvat de kern- organisatie in een soort tunnelvisie taak niet. Men is er niet om een bij- belandt en er niemand is die de drage te leveren aan het terugdrin- grenzeloze ambities ter discussie gen van de werkloosheid of het op stelt, dan komt een corporatie al gang houden van de bouwproduc- gauw in de gevarenzone.” tie. En directeuren moeten besef- Tjeerd Herrema, voormalig stads- fen dat zij een tamelijk eenvoudig deelvoorzitter in , oud- bedrijf leiden.” wethouder Wonen en voorzitter Is er na de verzelfstandiging van van de raad van commissarissen de corporaties dus iets misgegaan? van woningstichting Rochdale, “Misschien wel. Ik ben in de tijd van deelt die analyse. Veel van wat er de verzelfstandiging betrokken gebeurt, heeft te maken met ont- geweest bij discussies met het "Een corporatie is op aard om voldoende betaalbare huisvesting van goede kwaliteit te bieden"

sporingen uit het verleden. Hij departement over de risico’s die maakt wel een aantekening. “Een eraan verbonden waren. Toen corporatie kan niet zonder pas- hebben we ons wel afgevraagd of sie, anders valt er niets te bestu- toekomstige managers zouden ren. Maar probeer te voorkomen kiezen voor hun sociale taak. Of dat een bepaalde opvatting binnen dat het de kant zou opgaan van de organisatie te dominant wordt. de ondoorzichtige, commerciële Voorkom almacht, zorg voor te- vastgoedwereld. Een sterke genkracht.” Hij wijst er verder op oriëntatie op het bedrijfsleven dat de corporatieambities sterk is overigens niet alleen bij werden gevoed door de buitenwe- corporaties aan de orde. Dat zien reld. “Ook ik heb als bestuurder we ook in de zorgsector gebeuren. corporaties verleid om bepaalde Soms gebeurt het in de loop van de risico’s te nemen. Neem de her- tijd; een corporatie verandert dan ontwikkeling van het Timorplein heel geleidelijk van een sociale

Derde verdieping mei 2012 Toezicht op corporaties moet op drie fronten verbeterd

“Te veel corporaties schieten nog tekort” 13

Jan van der Schaar: “Moraliteit is het belangrijkste. Marien de Langen: “Een krachtige raad van toezicht is het Tjeerd Herrema: “Een corporatie kan niet zonder passie, Verhuur van woningen is geen heroïsche, maar een beste wat een corporatie kan overkomen.” anders valt er niets te besturen. Maar voorkom almacht, dienende taak. ” zorg voor tegenkracht.”

instelling in een commerciële meerdering terecht. Een investe- beurt?” Hij meent dat Rochdale an- niet alleen bij de waan van de dag, ontwikkelaar.” ring mocht hoog en riskant zijn, no 2012 dat betere evenwicht heeft maar houdt ook de continuïteit De Langen hield in de tijd dat hij dat werd later wel goedgemaakt. gevonden. “Bij ons bleek heel veel op de lange termijn in de gaten. werkzaam was bij de gemeen- Beide periodes zijn voorbij. Be- niet op orde. De afgelopen twee Daarvoor is voldoende inzicht in te Rotterdam toezicht bij woon- stuurders en toezichthouders jaar hebben we in hoog tempo ver- de organisatie nodig. Alleen dan stichting De Key. Hij benadrukt moeten zich dat realiseren.” anderingen doorgevoerd. De orga- valt te voorkomen dat een instelling het belang van het tijdig herken- nisatie is ingrijpend gewijzigd. We inhoudelijk of financieel uit de nen van veranderingen in de sa- Heldere keuzes hebben van heel veel projecten af- bocht vliegt.” Een goed bestuur menleving. “Iedereen zegt: gra- Herrema: “De tijd van overvloed is scheid genomen. Maar Rochdale is daarbij van cruciale betekenis. tis geld bestaat niet. Maar de cor- voorbij. Er moeten heldere keuzes kan weer corporatie zijn. Met een “Zorg dat de goede mensen aan poratiewereld heeft twee van die worden gemaakt. We moeten na- heldere strategische visie. En een het roer staan. En zorg ervoor periodes gekend. Ik heb zelf nog denken over de vraag waar we on- nieuw bestuur.” dat zij de goede dingen doen. Wij de tijd meegemaakt dat de bouw ze schaarse middelen aan beste- Wat betekent dat voor het werk hadden het voordeel dat we een van een sociale huurwoning voor den. In de omslag van nieuwbouw van de toezichthouder? “Het is geheel nieuw bestuur mochten 80 procent door de overheid werd naar beheer van de bestaande voor- belangrijk het perspectief op de kiezen. Zij moeten de juiste normen gesubsidieerd. Na de verzelfstan- raad gaat het om de vraag in welke lange termijn goed in de gaten te en waarden uitstralen. In woord. En diging kwamen corporaties in een wijk we actie ondernemen. Welke houden,” zo omschrijft Herrema daad.” tijd van voortdurende waardever- complexen komen het eerst aan de zijn taak. “Een corporatie leeft Tweehoofdige leiding Parlementair onderzoek Evenwicht in het bestuur kan ook Minister Spies van Binnenlandse Zaken heeft dit voorjaar bij Vestia het voornemen uitgesproken een commissie worden versterkt door de keuze – voor de val van het kabinet – bij de behandeling van de van wijze mannen advies te vragen over de toekomst van voor tweehoofdige leiding, meent Herzieningswet aangegeven dat meer greep nodig is op het toezicht op woningcorporaties. De Tweede Kamer De Langen. Hij deelt bij Stadgenoot het financieel beheer van corporaties en vooral de mate vindt dat niet voldoende. Op initiatief van CDA-kamerlid het bestuur met Gerard Anderie- waarin financiële risico’s worden gelopen. De nieuwe Bas-Jan van Bochove heeft de Kamer zich unaniem sen. Van hem had de minister bij regels voor financieel beheer en de grenzen aan de risico’s, uitgesproken voor een parlementair onderzoek naar het de jongste behandeling van de Her- worden voor de gehele sector verplicht gesteld. functioneren van de corporatiesector. De voorbereiding zieningswet bij grotere corporaties Ook heeft de minister naar aanleiding van de problemen daarvan begint pas na de verkiezingen. de aanwezigheid van twee bestuur- ders dwingend mogen voorschrij-

mei 2012 derde verdieping “Een externe toezichthouder komt altijd te laat”

14

ven. “Natuurlijk. Ik ken corporaties bij investeringen. Maar over de mooi, maar met alleen een mooi een onafhankelijke autoriteit, met een eenhoofdige leiding, waar toepassing van bijvoorbeeld rapport schieten we niks op. Het dan wel De Nederlandsche wel degelijk sprake is van even- derivaten hebben we geen systeem moet zodanig worden Bank. Van der Schaar ziet niks wicht. En corporaties met driehoof- argumentatieleer. Aedes moet ingericht dat falende corporaties in een dergelijke scheiding. dige leiding waar juist geen sprake echt werk maken van dat soort van de sector een aanwijzing “Corporaties beheren geen geld is van evenwichtige leiding. Maar normen.“ Hij is in dat verband kunnen krijgen. En dat bestuurders van derden. De investeringen persoonlijk ben ik een fan van be- voorstander van de komst van kunnen worden geschorst als zij die zij doen komen voort uit hun stuurders die ook elkaar bij de les een betere benchmark. “Het is structureel tekortschieten.” taakopvatting. Het één hangt kunnen houden.” onvoorstelbaar dat op dat terrein - dus samen met het ander. Dat De Langen wijst verder op het na pogingen in de jaren negentig Extern toezicht vraagt om zowel samenhangend belang van de juiste moraal. “Mijn om een betere meting van de De derde trap in het toezicht sectoraal toezicht, als om toezicht persoonlijke stelregel luidt: als er corporatieprestaties te krijgen op corporaties betreft de ver­ door het Rijk. De overheid is ergens gedoe is, dan moet mijn - nog totaal geen vooruitgang sterking van het onafhankelijk immers verantwoordelijk voor de raad van toezicht dat eerder van is geboekt. Er zijn wel diverse toezicht. Herrema wijst op de toelating.” mij horen, dan in de krant lezen. pogingen ondernomen, maar betrekkelijkheid daarvan. Pro­ Van der Schaar denkt daarbij aan Ook al is de precieze toedracht nog de sector is bang. Maar juist fessioneel intern toezicht en een onafhankelijke Woonautoriteit niet duidelijk. Dat is een wezenlijk die informatie zou de huidige stevige horizontale toetsing zijn met voldoende bewegingsvrijheid. bestuurlijk principe.” Een krachtige visitatiepraktijk - ik heb zelf volgens hem belangrijker. “Een Daarbij kan het nog steeds zo zijn raad van toezicht is het beste wat een onderzoek gedaan bij Ymere en externe toezichthouder komt dat bepaalde zware ingrepen, zoals corporatie kan overkomen, aldus Woonbron - veel harder kunnen altijd te laat. We hebben dat bij de schorsing van een bestuurder, de bestuurder van Stadgenoot. maken.” Rochdale gezien: de toenmalige een zaak van de minister blijven. “Een toezichthouder die verbonden De Vernieuwde Stad zal op dat directeur was al geschorst, toen Gaat het om het volkshuisvestelijk is met de omgeving, die wil dat de gebied een handreiking doen, zo kwamen nog lovende brieven toezicht, dan zou De Langen liever corporatie een serieuze rol speelt belooft De Langen. Een werkgroep binnen van het departement. Of een andere draai maken. “Het maar die ook kritische vragen met onder meer Rene Grotendorst, de toezichthouder moet heel diep debat over de volkshuisvestelijke stelt, is een toezichthouder die de bestuursvoorzitter van Rochdale in de sector kijken, maar dat is prestaties is naar mijn mening organisatie kan opstuwen.” en Rob Haans, algemeen directeur buitengewoon ingewikkeld. Dat veel meer een lokale discussie. Naast orde in eigen huis, benadrukt van De Key, bekijkt hoe dergelijke moeten wij niet willen.” De prestaties van corporaties zijn branchevereniging Aedes in haar gesprekken meer handen en In het jongste voorstel van Aedes veel te verschillend om nationaal te jongste advies ‘Toezicht met voeten kunnen krijgen. Betere is sprake van een fundamentele beoordelen. Leg een koppeling met bite’ het grote belang van kijken normering en hardere visitatie zijn scheiding. Het volkshuisvestelijk de uitvoering van de gemeentelijke in elkaars keuken. Het gaat om voor Herrema echter onvoldoende. toezicht blijft bij de minister. of regionale woonvisie. Alleen bij welbegrepen eigenbelang, zegt Hij pleit op zijn beurt voor stevig Het financiële toezicht moet excessen zie ik nog een rol voor de De Langen. “Via het WSW zijn tuchtrecht. “Gluren bij de buren is in handen worden gelegd van minister weggelegd.” z we zakelijk met elkaar verbonden. Als één van de collega’s gaat ’Toezicht met bite’ klooien, dan ondervinden de andere corporaties daarvan de Branchevereniging Aedes doet in het rapport ‘Toezicht beleggingsvoorschriften. nadelige gevolgen. In het geval met bite’ tal van aanbevelingen voor verbetering van De onderlinge borging via het WSW moet blijven het toezicht. Corporaties blijven verantwoordelijk voor bestaan. Maar bij solidariteit hoort discipline. Borging van Vestia gaat het om enorme de eigen bedrijfsvoering, maar zijn wel verantwoording kan alleen goed en gezond gebeuren als corporaties bedragen. Dat is aanleiding om de schuldig aan elkaar. En aan de onafhankelijke, financiële bij elkaar in de keuken kunnen kijken. Daarvoor omgangsvormen fundamenteel te toezichthouder. zijn verplichtende afspraken nodig, gekoppeld aan wijzigen. Maar dat vraagt wel om Volgens de opstellers van het rapport, onder wie Roel interventiemogelijkheden. een andere cultuur. We moeten Steenbeek, bestuursvoorzitter van Ymere, moeten Verder wordt onderscheid gemaakt tussen het financieel leren elkaar aan te spreken.” corporaties zorgen voor betere checks en balances binnen en het volkshuisvestelijk toezicht. Het financiële toezicht de organisatie, betere afspraken tussen corporaties moet losstaan van de sector, de politiek en de minister. Professionele normen en een beter extern toezicht. Dat leidt onder meer Het zou bij DNB kunnen worden ondergebracht of Dat lukt volgens Van der Schaar tot de aanbeveling inhoudelijke eisen te stellen aan daarmee kunnen samenwerken. Het volkshuisvestelijk alleen als de professionele de deskundigheid en integriteit van bestuurders en toezicht blijft een zaak van de minister. Aedes neemt in het normen worden aangescherpt. commissarissen. Ook moeten inhoudelijke eisen worden verenigingscongres van mei een besluit over versterking “Er zijn normen over berekening gesteld aan bedrijfsvoering, risicomanagement en van het toezicht. van bedrijfswaarde en rendement

Derde verdieping mei 2012 Alles uit de kast om woningverkoop op peil te houden

Corporatiebezit in de etalage 15

Vorig jaar wisten de corporaties de verkoop van bestaande bod te bieden en te zorgen voor ge- woningen op een redelijk niveau te houden, ondanks de malaise mengde wijken. Maar ook naar de op de huizenmarkt. Maar nu moeten nieuwe marketingmethodes inkomsten die nodig zijn voor onze worden aangeboord om dezelfde aantallen te bereiken. En de investeringen”, aldus Frissen. “Het verkoopvijver moet uitgebreid, want uitponden is nodig om te is het mooist als het mes aan twee kunnen investeren. kanten snijdt, zoals in Amsterdam- Noord. Daar is het mengen van ko- Johan van der Tol k zal eerlijk zeggen dat pen en huren hard nodig en kunnen het geld nu bij ons voorop we tegelijk opbrengsten uit de wo- Het Jaarboek van de Amsterdamse Federatie van staat”, zegt Jeroen Frissen, ningverkopen halen.” Woningcorporaties dat op 12 juli verschijnt heeft “I de woningverkopen als hoofdthema. manager Advies en Innovatie bij Dat Ymere woningen op het voor- Ymere. Eerder heeft hij een schets malige GWL-terrein in Westerpark sen in appartementsrechten. Plat gegeven van de belangenafweging te koop aanbiedt, heeft ook vooral gezegd: er zou snel geld kunnen die zijn corporatie maakt bij het met de verdienmogelijkheden te worden verdiend met uitponding besluit om complexen met sociale maken, beaamt Frissen. Er is geen van deze woningen. huurwoningen aan de ‘verkoopvij- noodzaak om koopwoningen toe te ver’ toe te voegen. voegen in deze nieuwbouwwijk uit Zittende huurders kopen niet “We kijken naar wat we willen met de jaren negentig: de helft bestaat Maar snel is hier relatief. Zo worden ons vastgoed, de afspraken met de immers al uit koopwoningen. Wel er steeds minder woningen aan zit- gemeente, onze maatschappelijke zijn deze woningblokken betrek- tende huurders verkocht, ondanks taak om een gevarieerd woningaan- kelijk makkelijk juridisch te split- de wettelijk toegestane korting van maximaal 10 procent. In 2009 ging DE ZITTENDE HUURDER: KOPEN? MISSCHIEN LATER nog zo’n 15 procent van de verkoch- Het is geen doorsnee Amsterdams appartement dat Ron lening van 175.000 euro konden krijgen. Maar ze kopen te corporatiewoningen in Amster- Mesland en Mark Schalken bewonen in Amsterdam- niet. “Onze woonlasten zouden 2,5 keer zo hoog worden, dam naar zittende huurders. Afge- West. Waar velen het moeten doen met een bescheiden terwijl onzeker is of de woning de komende jaren evenveel lopen jaar was dat bij een corporatie balkonnetje, hebben zij achter hun keuken een dakterras waard blijft”, zegt Mesland. “Mijn vader zei dat we dan als Eigen Haard nog slechts 8 pro- dat bijna even groot is als het huis zelf en dat eventueel net zo goed kunnen gaan sparen om wat bezit op te cent (23 van de 300) en bij Ymere mogelijkheden biedt voor een uitbouw. Geen wonder dat bouwen.” Schalken: “We weten dat Ymere het graag wil maar zo’n 3 procent (ongeveer 20 ze belangstelling toonden toen Ymere meldde dat ze de verkopen. En straks staan corporaties misschien meer van 600). Dat komt natuurlijk door woning met 10 procent korting konden kopen. onder druk van Den Haag om te verkopen. Dan zouden die enorme woonlastensprong voor Ze wonnen advies in bij familie, vrienden en De we het alsnog kunnen doen, misschien wel voor minder huurders als ze hun woning kopen. Hypotheker. De laatste vertelde dat ze de benodigde geld.” “Het verschil is gewoon te groot. Wij kwamen op bijna drie keer zo- veel uit”, zegt Rutger Burgers, be- woner van het GWL-terrein die een koopaanbod kreeg van Ymere (zie ook kader). Verder is de mutatiegraad laag, waardoor er maar weinig woningen voor verkoop vrijkomen. En dan zit de markt ook nog tegen. Volgens cijfers van de Nederlandse Vereni- ging van Makelaars was het eerste kwartaal van dit jaar ook in Amster- dam niet best: weer minder transac- ties en een daling van de m2-prijs naar 3109 euro, 2,5 procent minder dan in het eerdere kwartaal. Hon- derden moedeloze verkopers trok- ken hun woning zelfs terug, vertel- de Eefje Voogd, voorzitter van de

mei 2012 tweede verdieping 16

Verkoop corporatiewoningen aan particulieren 98-’00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 totaal Centrum 97 2 6 47 114 119 68 94 55 53 84 77 816 West 42 66 35 140 320 405 596 531 362 232 256 382 3.367 Nieuw-West 171 78 44 65 231 417 257 205 141 145 142 132 2.028 Zuid 8 52 55 70 180 171 146 203 148 116 99 229 1.477 Oost 60 52 52 141 211 375 437 342 264 208 199 214 2.555 Noord 121 164 105 322 448 558 490 470 428 277 189 364 3.936 Zuidoost 479 88 137 283 398 357 302 326 306 183 175 186 3.22 totaal 978 502 434 1.068 1.902 2.402 2.296 2.171 1.704 1.214 1.144 1.584 17.399 Bron: 1998-2010: OGA (op datum levering); 2011: AFWC Verkopen zijn toegestaan sinds 1998 (start 1e convenant) Makelaarsvereniging Amsterdam, pers stellen zich in op de nieuwe si- compleet met laminaat. Of ze biedt, wat verscheidenheid in de stimule- aan Het Parool. tuatie.” net als Ymere, aan de woningen te- ringsmiddelen van corporaties. Zo Ondertussen zijn de woningver- gen een scherpe prijs helemaal af te doet Rochdale niet aan aanbiedin- Trukendoos kopen wel een belangrijke inkom- werken. gen vrij op naam, zoals andere cor- Vorig jaar wisten de corporaties hun stenbron geworden voor corpora- Ymere introduceert straks de Koop- poraties. Wel kent ze net als Eigen woningverkopen met 1600 stuks ties, zegt Frissen. “Zeker gezien de garant-regeling ook in Amsterdam, Haard de Starters Renteregeling. op peil te houden. Maar het is de huurtoeslagheffing die we straks nu dat eindelijk mag van de Belas- Ymere wil haar kennis van de markt vraag of dat aantal dit jaar gehaald moeten betalen. Voor Ymere be- tingdienst. Daarbij blijft de corpora- beter gebruiken voor een meer ge- gaat worden. “Mensen zijn terug- draagt die zeker 24 miljoen. Die tie voor maximaal 25 procent eige- richte marketing. Jeroen Frissen houdend. Dat lijkt nu vooral te ko- moeten we echt bij elkaar schra- naar van de woning. De koper heeft noemt als voorbeeld het Woontic- men door onzekerheid over wat er pen.” daardoor lagere hypotheeklasten ket, de bemiddelingsdienst voor gaat gebeuren met de hypotheek- De corporaties hebben daartoe een en de garantie dat de corporatie de middeninkomens van Ymere: “Als renteaftrek,” zegt directeur Chré- hele marketingtrukendoos open- woning zonodig terugkoopt. Yme- wij zien dat een woningzoeker zich tien Mommers van Eigen Haard getrokken. Ze buiten de voorde- re wil Koopgarant vooral inzet- vele malen tevergeefs meldt voor als het Catshuisberaad nog loopt. len uit die ze hebben als grote wo- ten om zittende huurders over de een bepaald type huurwoning, dan “Het effect van de strengere hypo- ningbezitters tegenover particuliere streep te trekken. “Het is een duur benaderen we zo iemand om te ver- theeknorm hebben we vorig jaar verkopers. Zoals startersleningen, instrument en je moet het met be- tellen dat zo’n woning ook te koop verwerkt.” Verkoopmedewerkster aanbiedingen vrij op naam en - bij leid inzetten, anders heeft het ge- is”. Sandra Reetraa van Eigen Haard nieuwbouwprojecten - volledig in- volgen voor de prijsontwikkeling”, bevestigt dat: “Vorig jaar moesten gerichte modelwoningen. Poten- zegt verkoopmanager Wilma Wisse Ikwil020wonen.nl opeens aardig wat koopcontrac- tiële kopers kunnen zo zien hoe van Ymere. “In Almere hebben we Inmiddels hebben de Amsterdam- ten worden ontbonden, omdat de de woning zou kunnen worden. er goede resultaten mee.” se corporaties de handen ineenge- financiering niet rondkwam. Maar Daarnaast verkoopt Eigen Haard Eigen Haard verkoopt niet met slagen om gezamenlijk reclame te dat gebeurt nu nauwelijks meer; ko- ook volledig afgewerkte woningen, Koopgarant. Sowieso zit er aardig maken. Onder de noemer ‘ikwil- De woningzoeker: met Starters Renteregeling moet het lukken Stijn Buiter is zojuist verliefd geworden – op een benedenwoning aan de Jozef Israëlskade in Zuid. Ze heeft de woning van Rochdale samen met haar vriend Laurens van Mulukom bezichtigd op de eerste gezamenlijke open-huizendag van de vijf grote corporaties. Direct is ze om de hoek, bij de andere te koop staande woningen van Rochdale, gaan zoeken naar de makelaar. En naar de man van de Vereniging Eigen Huis die uitleg kan geven over de Starters Renteregeling. “Van de bank weet ik dat ik 180.000 euro kan lenen”, vertelt de 28-jarige medewerkster van Microsoft. “Het huis kost 205.000 euro, maar met de Starters Renteregeling zou het kunnen.” Ze heeft bewust gekozen voor een corporatiewoning. “Overal waar we nu hebben gekeken heb je gewoon een goede cv-ketel, goede staat van de fundering en dat soort basisdingen. Dat vind ik wel een veilig idee. En je hoeft niet nog eens een half jaar te klussen.” “Dit huis van tegen de 60 m2 is helemaal af”, vult Mulukom aan. “Houten vloer erin en een mooie betegelde badkamer en keuken.”

tweede verdieping mei 2012 17

020wonen.nl’ wordt het corpora- heden, ook verrast door het hoge den in het eerste kwartaal van 2012. “Dat kwam door een versoepeling tieaanbod gezamenlijk op internet aantal”, aldus Minke Kolstein van Ze lijken haast onwaarschijnlijk in van de regels en een verhoging van gepresenteerd. En half april werd de AFWC, die overigens sinds 1 mei deze tijd: Westerpark 16 dagen, de de ambities in afspraken met de ge- de eerste gezamenlijke open-hui- bij Ymere in dienst is. Vooral in na- Pijp 43 en Centrum 50. Hoewel de meente”, aldus Kolstein. Verschil- zendag gehouden (zie ook kader). jaar 2011 hebben corporaties met mediane prijs van corporatiewonin- lende corporaties hebben plannen “We willen huizenzoekers wijzen acties en aanbiedingen een eind- gen afgelopen jaar met 1200 euro is om hun verkoopvoorraad uit te op de voordelen van het kopen van sprint ingezet om hun doelstellin- gedaald naar 176.852 euro, waren breiden, Ymere in ieder geval van een corporatiewoning”, zegt Min- gen te halen. er ook nog stadsdelen met prijsstij- 17.000 naar 20.000. Kolstein denkt ke Kolstein van de Amsterdamse Corporatiewoningen doen het rela- gingen, zoals Oost en Zuid. dat de verkoopvijver voor heel Am- Federatie van Woningcorporaties: tief goed. Kolstein: “Het zijn vooral Toch ondervinden ook de corpora- sterdam uiteindelijk zou kunnen “Scherp geprijsd, een bovenwet- de duurdere woningen die langer te ties de gevolgen van de crisis. Een worden vergroot naar 75.000 tot telijke basiskwaliteit, verschillen- koop staan. En Amsterdam is nog ruime splitsingsvijver – er zitten nu 100.000. “Maar dan moeten de de kortingsacties en goede finan- steeds in trek bij jonge mensen die bijna 60.000 woningen in - is no- erfpachtkosten wel omlaag. Daar cieringsregelingen als de Starters hier willen studeren of werken. En dig om de verkopen op peil te hou- zijn we al over in de slag met de ge- Renteregeling.” die zijn aangewezen op het goedko- den. Tot voor kort hadden een aan- meente.” pere segment. Onder de kopers zijn tal corporaties de interne eis dat ze Jeroen Frissen van Ymere heeft te- Overigens worden bij gesplitste ook veel ouders die voor hun kinde- binnen de verenigingen van eige- gelijkertijd bedenkingen bij het in complexen niet altijd alle wonin- ren kopen.” naren minimaal 50 procent in be- de etalage zetten van zulke grote gen in de verkoop gedaan. “Schaar- Op dit moment staan in de stad zit wilden hebben. Maar die stelre- stukken bezit. Het kan ertoe lei- se woningen voor bijvoorbeeld gro- zelf naar schatting 600 corporatie- gel hebben ze losgelaten, om meer den dat de invloed van corporaties te gezinnen houden we soms in de woningen te koop, op ruim 8000 armslag te hebben. in sommige gebieden veel sterker verhuur”, zegt Mommers. “Ook in de hele NVM-regio Amsterdam. Afgelopen jaren is het aantal jaar- afneemt dan beoogd, zegt Frissen: brengen we woningen terug in Kolstein noemt enkele gemiddelde lijkse splitsingen opgelopen van “We moeten ons afvragen of we dit de verhuur als de mutaties sneller omloopsnelheden in gewilde gebie- 2000 à 3000 tot 11.000 in 2011. wel willen met onze voorraad.” z gaan dan de verkoop.” Bij Eigen Haard is het met name in Zuidoost De koper: gewoon de beste optie voorgekomen dat woningen weer Veel kopers van corporatiewoningen zijn (betrekkelijke) het voldoet aan wettelijke normen.” De keuze voor uit de verkoop werden gehaald of nieuwkomers op de Amsterdamse woningmarkt die Amsterdam-Noord is bewust, legt Nooi uit. Vind ergens niet te koop werden aangeboden, onvoldoende inschrijfduur voor een sociale huurwoning anders maar eens een appartement van 80 m2 voor omdat er te veel makelaarsbord- hebben. Of ze komen er door hun inkomen niet voor in 167.500 euro en ook het parkeren is er nog gratis. Daarbij jes aan de gevel hingen. “Het komt aanmerking. Sven Nooi (29) en zijn vriendin vallen onder kan Nooi, die zelf uit Assen komt, de rust van Noord erg de leefbaarheid en de verkoop niet beide categorieën. “Dan kun je in de vrije sector gaan waarderen. ten goede als er veel lege wonin- huren, maar dan ben je evenveel kwijt als wanneer je Het stel toonde belangstelling voor de woning op een gen zijn”, vult verkoopmedewer- koopt. En met kopen bouw je langzaam iets op.” open-huizendag. Naast de vrij-op-naamprijs leverde dat ker Sandra Reetraa aan. Dat het huis van een corporatie is geweest, in dit geval in een speciale actie ook nog eens een wooncheque van Een afspraak met de gemeente stelt Eigen Haard, geeft hem extra zekerheid: “Je weet dat 2500 euro op. “Dat is toch mooi meegenomen.” dat woningen terug de verhuur in moeten als ze een jaar te koop heb- ben gestaan. Maar volgens Yme- re en Eigen Haard komt zo’n lan- ge doorlooptijd vrijwel niet voor. Reetraa: “Bij ons is die nu gemid- deld zes maanden. Maar dat kan volgende maand weer anders zijn.”

Verkoopvijver Onder de ruim 6700 woningen die vorig jaar in Amsterdam werden verkocht, waren 1600 bestaan- de corporatiewoningen, bijna een kwart van het totaal dus. “Wij wa- ren, gegeven de marktomstandig-

mei 2012 tweede verdieping Van alle uitgegeven individuele kavels zijn erfpachtcontracten getekend

18 Zelfbouw zet door Het was even stil rond de zelfbouwcampagne van de tijd moeilijker is geworden om gemeente. Maar inmiddels zijn voor alle uitgegeven een hypotheek af te sluiten. individuele kavels erfpachtcontracten getekend. Op Voor bouwgroepen is het extra de heeft de eerste bewonersgroep een optie lastig. Zij hebben te maken op een bouwperceel genomen. En in de met hogere voorinvesteringen. stromen de aanmeldingen voor de groepskavels binnen. Toch heeft het gemeentelijk Nog voor de zomer komt er bovendien een tweede zelfbouwteam nog geen concrete Zelfbouwmarkt met meer kavels dan vorig jaar. signalen gekregen dat dit een onoverkomelijke drempel is. “Veel Jaco Boer ngelique Bor van het Team bouwcollectieven lijken er zelfs Zelfbouw van de gemeen- in te slagen om op eigen kracht Ate Amsterdam is tevreden die hogere voorinvesteringen te over de manier waarop de zelf- financieren.” bouwcampagne van de stad zich In de ontwikkeling van die de laatste maanden heeft ontwik- bouwgroepen begint ook schot keld. “Het was natuurlijk mooi te komen. Op de Zuidas heeft dat er vorig jaar tijdens de Zelf- het eerste bewonerscollectief bouwmarkt veel opties op kavels een optie genomen op één van de werden genomen. Maar die stap twee kavels. Ze onderzoekt nog was voor burgers tamelijk vrijblij- of ze ook het tweede perceel af de zomermaanden toegewezen. vend. Inmiddels zijn er voor alle kan nemen. In Buiksloterham is Er hebben meer collectieven individuele percelen in de Buik- voor de zes collectieve kavels ook (28) ingeschreven dan er sloterham en op het Zeeburgerei- voldoende belangstelling. Vóór kavels zijn. Naast groepen van land erfpachtovereenkomsten ge- eind mei wordt duidelijk wie een particulieren hebben ook veel tekend. Ook in Zuidoost loopt de optie op welke bouwgrond kan architectenbureaus en kleine kaveluitgifte voorspoedig. Van de nemen. Vervolgens hebben de ontwikkelaars hun oog op de vijftien percelen zijn er al negen groepen nog een klein jaar om locatie laten vallen. Dat heeft afgenomen. De rest kunnen we in hun plannen uit te werken voor- waarschijnlijk te maken met de een later stadium wel kwijt.” dat de handtekeningen onder forse kavelafmetingen waardoor De tamelijk vlotte kaveluitgifte de erfpachtovereenkomst wor- de bouwprojecten omvangrijk en Zelfbouwlocatie op : voor is verrassend als je bedenkt den gezet. ingewikkeld kunnen worden. Om de eerste 36 individuele kavels zijn de dat het voor woningkopers én In de Houthavens worden de particulieren en professionals even erfpachtcontracten getekend. zelfbouwers in de afgelopen kavels voor bouwgroepen pas in grote kansen op een bouwperceel­

VIerde verdieping mei 2012 19 te geven, gelden bij de toewijzing Zelfbouwmarkt, die nog voor Bouwgroep Kop van Zuidas vaste prijzen. De veiling is van de de zomer wordt gehouden. An- baan. Als er meer gegadigden gelique Bor kijkt op dit moment Met gelijkgezinden je eigen appartementencomplex bouwen: dat leek overblijven dan er kavels zijn, met woningcorporaties en ge- Frank Oosterbeek wel wat nadat hij in de krant over de gemeentelijke zelfbouwcampagne had gelezen. Met een bevriende ontwikkelaar nam hij wordt er geloot. meentelijke projectmanagers het initiatief om een bouwcollectief op te zetten voor een van de kavels op de welke locaties geschikt kunnen kop van de Zuidas. De groep bestaat inmiddels uit dertien personen, maar er Tweede Zelfbouwmarkt worden gemaakt voor de uitgifte worden nog nieuwe leden gezocht. “We willen uiteindelijk met zo’n twintig Voor bestaande bouwgroepen van individuele en collectieve ka- mensen starten.” De meeste leden zijn hoger opgeleid en hebben voldoende en geïnteresseerde burgers or- vels. “We willen dit jaar niet al- vermogen om een van de 35 ruime appartementen van rond de vier ton te ganiseert het gemeentelijk zelf- leen meer kavels maar ook een kunnen kopen. De groep heeft ook oog voor duurzaamheid. Bij het ontwerp bouwteam op 2 juni nog een diverser aanbod presenteren. van het gebouw wordt gedacht aan een installatie voor warmte-koude- bouwgroepenbeurs. Adviseurs Denk aan kluswoningen in de opslag, zonnepanelen, driedubbelglas en aansluitingen voor elektrische en andere professionals zullen bestaande voorraad en bouw- auto’s in de parkeergarage. De maatregelen zijn niet alleen goed voor het er uitleggen wat er mogelijk is grond in verschillende prijsklas- milieu, maar ook voor de eigen portemonnee. “Als je van plan bent hier met bouwcollectieven en op wel- sen. De precieze aantallen zijn langer dan enkele jaren te wonen, zijn zulke investeringen niet meer dan een ke manier deze begeleid kunnen nog niet bekend, maar we reke- logische stap”, aldus Oosterbeek. worden. Bovendien werkt het nen op minstens evenveel perce- Meer informatie: www.amsterdam.nl/zelfbouw zelfbouwteam aan een nieuwe len als in 2011.” z

Bottom-up stadsontwikkeling: hype of paradigmawisseling? De gebiedsontwikkeling door projectontwikkelaars dat volgens de krakers een buurtcentrum moet Die wachten te veel af, willen niet meebetalen of en corporaties zit in het slop. Stadsbestuurders worden, kwam aan bod. proberen de ideeën voor eigen gewin te gebruiken, kijken daarom welwillend naar initiatieven van Die grote verscheidenheid aan initiatieven maakte luidde de klacht. Een architect die samen met bewoners en particulieren. Kunnen zij het gat meteen duidelijk dat bottom-up stadsontwikkeling een theatermaker een concept had bedacht voor opvullen dat professionele bouwers achterlaten? alle kanten uit kan gaan. Projecten zijn rijp mobiele broedplaatsen opgebouwd uit containers, ARCAM ging in twee bijeenkomsten op zoek naar en groen en variëren van gebouwen tot tuinen vertelde dat het hem nog steeds niet is gelukt om het antwoord, maar kwam er niet echt uit. en hoven. Ze zijn meestal goedbedoeld maar voor vijf jaar een braakliggend stuk grond in de Stedenbouw van onderop is ‘hot’. Dat bleek zelden met eigen geld gefinancierd, zoals stad te huren. “Veel partijen geloven nog altijd duidelijk uit de overvolle zaal die het Amsterdams stedenbouwkundige Ton Schaap op de tweede dat de crisis wel weer overwaait. Ze willen geen architectuurcentrum tot twee keer toe trok. Op avond snedig opmerkte. “Ik heb bewondering afspraken met ons maken.” Van buurtbewoners de eerste avond mochten zes initiatiefnemers voor mensen die hun nek in de strop steken, krijgen bottom-up-initiatieven meestal wél veel hun project toelichten. Het ging daarbij niet maar veel van dit soort initiatieven worden met steun. Dat kan ertoe leiden dat een project ineens alleen om zelfbouw, maar ook om de aanleg van gemeenschapsgeld betaald. Dat staat haaks op het door politici wordt omarmd en tegenwerkende een buurtplein of een kunstzinnig initiatief dat idee van zelfredzaamheid.” ambtenaren gepasseerd worden. Het overkwam de werknemers op een kantorenpark stimuleert om De meeste initiatiefnemers zaten daar niet krakers in het Polderweggebied. Zij strijden nu ook zich meer met hun omgeving te bemoeien. Vooral mee. Zij klaagden - met de zaal - vooral over de tegen de ontwikkelaar van het gebied die liever een het gekraakte dierenasiel in het Polderweggebied, tegenwerking van ambtenaren en ontwikkelaars. grand café in het dierenasiel ziet.

Het gekraakte dierenasiel op . Een toekomstig grand café of buurtcentrum?

mei 2012 VIERDE verdieping Kunstenaars ingezet als culturele motor van buurtontwikkeling

20 Let op: kunst in de buurt!

Woningcorporaties investeren steeds vaker in ‘community schaffer en het verlenen van be- gevraagd hier iets op te bedenken. art’ met als argument dat ‘kunstenaars en creatieve tekenis aan veranderingen in wij- Er zijn verlichte vitrines gemaakt ondernemers dynamiek brengen in buurten met een slecht ken. Kortom de kunstenaar als waarachter van alles te zien is. Zo imago’. Diverse onderzoeken hebben aangetoond dat de culturele motor achter buurtont- hebben bewoonsters kleedjes ge- inbreng van cultuur ‘een significant positief effect heeft wikkeling. haakt en heeft een striptekenaar op de ontwikkeling van achterstandswijken’. Steeds meer Woningcorporatie Rochdale heeft een strip over de buurt gemaakt. woningen waarvan de sloop is uitgesteld, worden door door de hele stad kunstprojecten De straat heeft hierdoor een veel corporaties dan ook beschikbaar gesteld aan kunstenaars. opgezet waar bewoners aan mee positievere uitstraling gekregen.” Ook worden kunstenaars samen met buurtbewoners ingezet werken. Zoals de kunstvitrines in Van Buren benadrukt dat lande- om buurten waar verloedering dreigt, op te pimpen. de Transvaalbuurt. Hester van Bu- lijke onderzoeken hebben aange-

Janna van Veen olgens het onderzoek Cul- Het duurt jaren voordat zo’n broedplaats tuurimpuls Stedelijke Ver- echt werkt Vnieuwing uit 2007 van bu- reau ABF Cultuur vormt culturele ren, lid van de Raad van Bestuur: toond dat dit soort projecten een input in achterstandswijken een “Het betrof hier dichtgemetselde positieve invloed hebben, mits de ‘waardemaker langs vier lijnen’: ramen van bergingen onder wo- bewoners erbij betrokken wor- talentontwikkeling, participa- ningen. Het was een naargeestig den. “Het gaat om het verster- tie van bewoners, identiteitsver- geheel. We hebben kunstenaars ken van het thuisgevoel. En wan-

Wandeling met Stichting Bellamy Etalage Project, op 12 april 2012, samen met 8 Fotoacademie studenten van wie het werk in 15 etalages in de omgeving van het Bellamyplein hangt met als thema Streetview.

VIerde verdieping mei 2012 21

neer mensen zich thuis voelen in de corporatie ‘misloopt’ door de creatieve ondernemers brengen de Vogelbuurt. Stadgenoot heeft een buurt hebben ze er ook meer huurkortingen zijn het meer dan op hun manier dynamiek in de hier zes woningen beschikbaar aandacht voor.” De projecten wor- waard vindt Dokter. “Dit project buurt. Zij stimuleren onder meer gesteld voor muzikanten. den gefinancierd uit het leefbaar- gaat om regulier beheer met een talentontwikkeling bij kinderen Jan-Willem Kluit van Stadge- heidsbudget. “Het gaat niet om extra impuls. Er vindt interactie en betrokkenheid van bewoners noot: “Dit idee was een eye-ope- lukraak sponsoren van kunstui- plaats tussen de kunstenaars en bij hun woonomgeving. We vin- ner voor ons. We hadden al veel tingen. Voorstellen worden heel de bewoners en de bewoners den het dan ook meer dan waard studenten in tijdelijke verhuur en grondig getoetst. Het is geen hob- onderling. De openbare ruimte om hierin te investeren. De locatie wilden nu wat variatie. De mu- by; de activiteiten moeten echt ef- ziet er ook weer prima uit, die eerder een slecht imago had, zikanten zijn door de Noorder- fect hebben op de buurt en zijn be- omdat iedereen de handen uit de krijgt nu weer potentie. Het is dus parkkamer geselecteerd op hun woners.” culturele en sociale vaardighe- Stadgenoot heeft in de Kolenkit- Corporaties zetten kunst in als middel in de den. Tien van hen hebben an- buurt het Bookstore Project opge- wijkaanpak derhalf jaar geleden via de maat- zet. Gebiedsbeheerder Henk Dok- werkregeling voorrang gekre- ter: “Om de leefbaarheid te garan- mouwen wil steken. Deze buurt, een investering voor de toekomst. gen op een sociale huurwoning deren in de Kolenkitbuurt, waar die in snel tempo verloederde, Bovendien genereren we gewoon in de Vogelbuurt. Die woningen de sloop van woningen is uitge- wordt nu opeens hip. Hiermee huur en al met al is dit niet onren- waren net gerenoveerd en ston- steld, hebben we twee kunste- maak je de buurt ook voor de dabel.” den leeg. Voorwaarde is dat zij naars opdracht gegeven collega’s toekomst aantrekkelijker.” De toekomst van dit deel van de een inspanning leveren voor de te zoeken die met huurkorting H-buurt is ongewis. Borm: “Tot buurt. En wie weet settelen zij leefbaarheidsprojecten wilden Beter imago waarborgen 2017 kunnen de kunstenaars en zich daar uiteindelijk met hun opzetten. We hebben hiervoor Een van de grootste projecten in creatieve ondernemers hun plan- eigen kinderen en krijg je auto- zestien leegstaande woningen de stad waar kunstenaars bij be- nen uitbouwen. Tegen die tijd matisch meer differentiatie.” beschikbaar gesteld aan kunste- trokken zijn, betreft Proeftuin moeten we kijken hoe de buurt Inmiddels zijn er twee buurtor- naars uit binnen- en buitenland Heesterveld in de Bijlmermeer verder wordt ontwikkeld. Als al- kesten opgericht en is een voor- en drie winkelruimtes die al dicht- (zie kader). Woningcorporatie les positief uitpakt kan een deel malige fietsenstalling met een getimmerd waren. Daar worden Ymere zet daar kunst in als mid- van de kunstenaars misschien investering van 60.000 euro om- nu onder meer filmavonden, ex- del in de wijkaanpak. De achter- ook iets met de toekomstige gebouwd tot twee oefenruim- posities en koffieochtenden ge- liggende idee is dat kunstenaars nieuwbouw doen.” tes. Hierin oefenen niet alleen houden.Wij hadden als voorwaar- en studenten energie en initia- Project Broedstraten (zie kader) de muzikanten; er wordt muzie- de gesteld dat er in elk geval een tief brengen naar de wijk, waar is een initiatief van de Noorder- kles gegeven aan kinderen uit keer per maand een activiteit zou de plannen voor sloop/nieuw- parkkamer, een culturele orga- de buurt en er kunnen bandjes plaatsvinden maar inmiddels ge- bouw stil zijn komen te liggen. nisatie in Amsterdam-Noord. uit de buurt terecht, alles tegen beurt er iedere week wel iets. Het Heidi Borm, programmamana- Bijna alle woningcorporaties, een schappelijke prijs. “Nu den- project is dus meer dan geslaagd.” ger Wijkaanpak: “We hadden al stadsdeel Noord en verschillen- ken we ook nog aan een groter De investering van 35.000 euro om veel studenten in tijdelijke ver- de andere organisaties participe- podium in de buurt voor optre- de bedrijfsruimtes weer bruikbaar huur maar wilden nog iets ex- ren in Broedstraten. Een van de dens. Het is al met al een groot te maken en de 50.000 euro die tra’s toevoegen. Kunstenaars en projecten is de Muziekstraat in succes.” z

mei 2012 VIERDE verdieping 22 Broedstraten

Stichting Broedstraten werd opgericht vanuit Bij Broedstraten zijn volgens Ziegler drie in- shops geven. Een van de projecten was het de Noorderparkkamer. Deze culturele orga- grediënten onmisbaar: creatieven die partici- meehaken aan een enorm wandkleed. Ook nisatie zet zich al jaren in om creativiteit naar peren moeten wonen of werken in de buurt, kan iedereen met een goed plan zelf iets in de mensen toe te brengen. Er zijn inmiddels er moet een herkenbaar thema zijn en iedere de ruimte organiseren. vijf ‘straten’: de Modestraat, Muziekstraat, ‘straat’ heeft zijn eigen kwartiermaker: het Op de vraag aan Ziegler of de buurten waar Theaterstraat, Kleurstraat en Markstraat. aanspreekpunt voor de deelnemende cul- Broedstraten actief is al wezenlijk zijn ver- Floor Ziegler is artistiek leider van de Noor- tuurmakers en de bewoners. “Het duurt even anderd antwoordt zij: “Dit soort dingen derparkkamer en de grote motor achter voor het zich ontwikkelt maar na een tijdje heeft tijd nodig en vertrouwen van de part- Broedstraten. Zij legt uit: “De Noorderpark- zie je dat er in een bepaalde buurt een plek ners waar je mee werkt. Na vier jaar Noor- kamer is ontstaan om creatieven uit Noord ontstaat waar iedereen zich welkom voelt. derparkkamer kan ik nu zeggen dat het heel met elkaar te verbinden en zoveel mogelijk Creatieven hebben in dat opzicht een groot succesvol is. Er komen bijvoorbeeld veel jon- publiek te bereiken dat normaal niet of nau- voordeel: ze hebben weinig grenzen en zijn ge gezinnen met kinderen langs die van plan welijks met cultuur in aanraking komt. Daar goed in staat ervoor te zorgen dat er geen ge- zijn in de Bloemenbuurt een woning te ko- zijn we heel goed in geslaagd en inmiddels sloten bolwerken ontstaan.” pen en die willen weten wat er zoal te doen zijn we experts geworden in het spotten van Goed voorbeeld hiervan is de Modestraat is. Ik kan me voorstellen dat de aanwezigheid cultuurmakers en in het geven van onder- waar in een grote ruimte een naaiatelier is ge- van de Noorderparkkamer ze over de streep steuning.” vestigd waar kunstenaars in de mode work- kan trekken.”

Kunstwerk 'De Kleur van het Thuisgevoel' op het Parlevinkerplein, van Marieke van Diepen

30 April 2012, optreden door het kinderorkest van de Muziekstraat VIerde verdieping mei 2012 23 Exit Art Amsterdam: tegen leegstand, voor kunst

Er zijn ook succesvolle particuliere initiatie- de kunstenaars en disciplines. “Belangrijkste nisatie vooral via social media. Voorwaarde ven van kunstenaars. In de ateliers die kun- doelstellingen zijn kunst tonen, het werk ver- aan exposeren is dat de kunstenaars zelf hun stenaar Hetty Huisman jarenlang huurde als kopen tegen schappelijke prijzen en leegstand tentoonstelling in kunnen inrichten en mee antikraker gaf ze voor iedere verhuizing een bevechten.” willen betalen aan de vaste lasten. Ook is er exit-tentoonstelling van haar werk voor buurt- Inmiddels is Exit-Art in een nieuw winkelpand doorlopend werk te zien van de vaste club van bewoners. Toen er twee tentoonstellingen van getrokken in de wat minder chique De Cler- acht mensen die aangesloten zijn bij de or- haar door een galeriehouder werden afgezegd cqstraat. Op die plek betalen de gebruikers ganisatie. besloot ze zelf een expositieruimte te zoeken. slechts een kleine vergoeding aan een particu- Hoe lang Exit Art in het winkelpand blijft is Huisman: “In de Van Baerlestraat stond een liere eigenaar en gas- en licht. Huisman: “Het onzeker. “In zekere zin profiteren we natuur- vijftal winkelpanden leeg door de crisis. Via leuke in deze buurt is dat er mensen binnen- lijk van de crisis. Bovendien is dit ook een ma- een bevriende makelaar heb ik een ruimte lopen die zelden met kunst te maken hebben nier om ‘onze eigen broek op te houden’ zo- kunnen huren en is Exit Art Amsterdam, ‘te- en dat er altijd kunstenaars aanwezig zijn waar als dit kabinet graag wil. We nodigen nu al gen leegstand, voor kunst’, ontstaan.” vragen aan gesteld kunnen worden. De buurt- weer makelaars uit om te laten zien wat we Het idee achter Exit Art is onder meer om bewoners zijn heel positief en vinden het pret- doen in de hoop dat we, op het moment we kunst toegankelijker te maken, ook in buurten tig dat het pand niet langer leeg staat.” hier moeten vertrekken, een alternatieve loca- waar dat minder vanzelfsprekend is. Er zijn Exit Art organiseert iedere maand een gast- tie hebben. In elk geval zijn we al tot augustus wisselende tentoonstellingen van verschillen- tentoonstelling. Bekendheid krijgt de orga- volgeboekt met exposities.”

Exit Art, kunstwinkel, ontmoetingspunt en podium voor kunstenaars

Hetty Huisman

Ramona Dales

foto's Ramona Dales foto's Ramona Paulus Kamp mei 2012 VIERDE verdieping Heesterveld wordt ‘hot en happening’ 24 Eva de Klerk legde de basis voor de kunststad Twee woningen zijn ingericht voor artists in gewerkt aan de ontwikkeling van grootstede- op de NDSM-werf. Woningcorporatie Yme- residence: het Heesterveld Temporary Tenants lijke horeca en bijvoorbeeld een buurtwinkel. re benaderde haar daarom met de vraag of ze Hotel. Iedere twee maanden strijken daar (in- Hiervoor worden acht woningen op de bene- een kunstenaarsproject wilde opzetten in een ternationale) kunstenaars neer. Ook van hen denverdieping samengevoegd. Op de begane woonblok op Heesterveld (in totaal 5000 m2) wordt verwacht dat ze actief meedenken over grond worden bovendien bergingen openge- waarvan de sloop tot nader order is uitgesteld. de (toekomst van de) buurt en de handen uit broken om grotere werkplaatsen te creeren. Inmiddels wonen en werken ongeveer tachtig de mouwen steken. Een goed voorbeeld daar- Ymere investeert 1,5 miljoen euro in de fysie- kunstenaars en studenten van de Rietveld Aca- van is een enorme wandschildering op het ke aanpak. demie in Proeftuin Heesterveld: de H-society. wijkgebouw van Ymere, gemaakt door een De Klerk: “Het duurt jaren voordat zo’n broed- Zij betalen 80 procent van de oorspronkelijk Braziliaanse kunstenaar die tijdelijk in Hees- plaats echt werkt. Je wilt de wijk natuurlijk het sociale huur. terveld verbleef. Andere gasten geven bijvoor- liefst zo snel mogelijk ‘hot en happening’ heb- De Klerk: “Een selectieteam heeft gesprekken beeld workshops. ben maar het is een heel proces. En tegen de gevoerd met de kunstenaars en kunststuden- Iedere maand vindt er een ontmoeting plaatst tijd dat het succesvol is wordt het misschien ten die belangstelling hadden. Iedereen wil tussen bewoners, beleidsmakers en experts afgebroken. Maar dat is van later zorg. Er een goedkope woon- en werkplek, maar hier uit de culturele sector in Zuidoost: H-Talk. wordt nu heel hard gewerkt en er zit heel veel wordt van je verwacht dat je ook echt mee- Op die avonden wordt gedebatteerd over de talent. Uiteindelijk moet Heesterveld interna- denkt over de toekomstige herontwikkeling toekomst van Zuidoost en de inbreng van cul- tionaal op de kaart komen te staan als culture- van de buurt.” tuurmakers. Op Heesterveld wordt nu hard le hot-spot waar niemand meer omheen kan.”

H-Talk in Heesterveld, Zuidoost

VIerde verdieping mei 2012 Alliantie biedt kluswoningen te koop aan in Nieuw-West

Klussen op de Klarenstraat 25

Met nieuwe formules proberen corporaties het aanbod aan langer duren dan negen maanden sche financieringseisen gekop- koopwoningen te verbreden. Ymere startte eerder met de en moet het casco gezamenlijk peld aan de koop. Zo weet de ko- verkoop van gerenoveerde casco-woningen. De Alliantie worden ontwikkeld en aanbesteed per vooraf waaraan hij begint en biedt nu in een veel goedkoper segment kluswoningen aan. aan één aannemer. Ten slotte heeft heeft de vereniging van kopers de de Alliantie Van Schagen Architec- zekerheid dat elke deelnemer de Fred van der Molen e flat in de Klarenstraat is ten al aangewezen om de casco- verbouwing kan betalen. Voor een een typisch product van de renovatie te tekenen. Adviesbu- appartement van 66.600 euro is Meer informatie: www.klarenstraat.nl Djaren vijftig, gebouwd van reau Urbannerdam begeleidt de de minimale financieringseis bij- onverwoestbaar beton in combi- kopers, zoals het dat eerder in voorbeeld 156.000 euro. Langer- natie met baksteen. De kwaliteit is andere plaatsen heeft gedaan. Met werf: “Dat is een inschatting van "We zoeken een ander soort kopers" beter dan die van veel andere por- deze eisen en regels wil de Allian- de kosten voor aankoop en sobe- tiekflats in Nieuw-West en de ap- tie kopers een duidelijke en vei- re renovatie door een aannemer. partementen zijn met 75 m2 rela- lige keus bieden. Volgens Lisette We zijn er daarbij van uitgegaan tief groot. Toch sloopt de Allian- Langerwerf van de Alliantie is voor dat de koper door zelfwerkzaam- tie deze flats van architect Ernest deze aanpak gekozen op basis van heid zo’n 10 procent bespaart op Groosman in de Staalmanplein- Rotterdamse ervaringen met klus- de afbouw en afwerking. Ga er dus buurt. Maar niet alle. Ingegeven woningprojecten: “Je brengt toch maar van uit dat je dat bedrag ten door de crisis en veranderende allerlei mensen bij elkaar die el- minste nodig hebt.” inzichten, heeft de Alliantie in sa- kaar niet kennen en die vaak geen Projectbegeleider Urbannerdam De Alliantie wil in de Klarenstraat menspraak met de buurt besloten ervaring hebben met bouwprojec- heeft eerder ervaring opgedaan een groep kopers bij elkaar de veertig appartementen van het ten. Het hangt dan sterk af van de met klushuizen in Rotterdam. brengen die samen dit project blok in de Klarenstraat te verko- ervaring van de toevallige deelne- Voor Amsterdam is deze aanpak wil vormgeven. De woningen pen als kluswoningen, nog voor mers of zo’n traject goed verloopt. op deze schaal iets nieuws. Lan- worden alleen aan eigenaar/ bewoners verkocht. “We zoeken enige renovatie heeft plaatsge- De risico’s zijn zo voor de deelne- gerwerf is dan ook zeer benieuwd echt een ander soort kopers vonden. mers een stuk kleiner.” naar de belangstelling. De eerste dan normaal”, zegt Lisette De koopprijzen zijn aantrekke- Maar verder ligt volgens Langer- kijkdag was met zestig geïnteres- Langerwerf. lijk - van 850 tot 900 euro per m2 werf nog alles open. Kopers heb- seerden in ieder geval hoopge- Dat is wellicht pech voor - , dus voor zo’n 65.000 euro ben ben bovendien de mogelijkheid vend. Volgens de planning gaat Mattijs Walstra uit Uitgeest. Hij je eigenaar van een ruim appar- twee of zelfs drie appartemen- eind dit jaar de bouwvergun- overweegt een appartement te tement. Maar, kopers verplich- ten naast of boven elkaar samen, ningsaanvraag richting Stads- kopen voor één van de kinderen ten zich wel tot een en ander. Zo of een dakterras of balkon toe te deelkantoor. Maar eerst moeten als die in Amsterdam gaat moeten ze de flat renoveren vol- voegen. zich voldoende kopers melden. studeren. Maar misschien kunnen gens een eisenprogramma dat on- De Alliantie wacht met spanning zij het kind formeel laten kopen, der andere voorziet in een sprong Kosten af. Langerwerf: “Als het aanslaat terwijl de ouders garant staan. naar energielabel C. Bovendien Vanwege de ingrijpende verbou- gaan we zeker op meer plekken Walstra twijfelt overigens nog mogen afbouw en afwerking niet wing heeft de Alliantie realisti- uitrollen.” z over het aanbod. Niet dat de verbouwing en het collectieve bouwproces hem afschrikken. Dat lijkt hem juist wel leuk en hij heeft redelijk wat ervaring met het opknappen van huizen. Maar hij twijfelt nog over de investering: “Je eindigt volgens mij minimaal op 150.000 euro, ook als je veel zelf doet. Dat ligt niet veel onder prijzen van appartementen in de omgeving. En dan heb je er zelf wel heel veel energie in gestopt.” Daar staat tegenover dat je een zo goed als nieuwe woning hebt. Kijkdag in de Klarenstraat

mei 2012 VIERDE verdieping Minister Spies wil naar Brits voorbeeld ‘sociale ondernemingen’

26 Wijkipedia

Begin april presenteerde minister Spies van Binnenlandse bovendien niet altijd de oplos- geeft financiële steun aan goede Zaken de digitale wijkengids, ook wel wijkipedia genoemd sing, vooral samenwerking is be- doelen en sociale projecten. Spies omdat het een groeidocument voor professionals en langrijk.” wil proberen om eenzelfde initi- bewoners moet worden. Bij de presentatie daarvan lieten Spies geeft aan dat het Rijk zich atief in Nederland van de grond tal van deskundigen nog eens hun licht schijnen op de vooral zal richten op kennisdelen te krijgen. wijkaanpak. De term ‘eigen kracht’ viel veel, niet tot ieders en het geven van trainingen om genoegen. lokale professionals te helpen Leefbarometer voortvarender aan de slag te gaan Volgens de minister is gebleken Joost Zonneveld et is eigenlijk vreemd dat in hun wijk. “Ik wil de energie die dat de wijkaanpak werkt, wat on- het niet eerder bedacht bij mensen zit, stimuleren.” Ze wil der meer af te leiden valt uit de His: een online wijkengids, meer verantwoordelijkheid bij de leefbarometer die in bijna alle wij- waar iedereen die met het verbe- mensen in de wijken zelf leggen. ken gestegen is, sinds dat instru- teren van wijken bezig is, idee- ën kan opdoen. Maar, zo waar- schuwde minister Spies bij de pre- Gezondheid lijkt een integraal onderdeel van de sentatie in Den Haag: “Iedere wijk wijkaanpak te worden kent zijn eigen problemen en op- lossingen. Succesvolle interven- Daarnaast belooft Spies hoogst- ment is bedacht. Maar wat zijn ties vragen altijd om afstemming persoonlijk op bezoek te gaan in nu succesfactoren gebleken en op de specifieke situatie in een an- wijken in het land, onder andere wat is er nog te verbeteren? Daar- dere wijk.” om knelpunten waar verschillen- voor kwamen wetenschappers, Het delen van kennis is volgens de ministeries bij betrokken zijn, lokale bestuurders en topambte- Spies in tijden van crisis en be- zo snel mogelijk op te lossen. Bo- naren aan het woord. Zo liet Rits perkte financiële middelen van vendien kan het Rijk een rol spe- de Boer, directeur Reintegratie en groot belang en dat is ook een van len bij het ondersteunen van so- Participatie van het ministerie van de manieren waarop het Rijk de ciale ondernemingen, zoals met SZW, weten dat het voor iedereen wijkaanpak blijft stimuleren. “De renteloze leningen. Als voorbeeld wel duidelijk is geworden dat inte- wijkaanpak is vijf jaar geleden be- dient daarbij het Engelse initiatief graal werken onontbeerlijk is voor gonnen en toen is gezegd dat we van Big Society Capital, een beleg- een succesvolle wijkaanpak. Bo- minimaal tien jaar nodig hebben gingsfonds dat bestaat uit geld vendien hebben de mensen in het om resultaat te bereiken. Er is nu van rekeningen waar al meer dan veld directe steun van bestuurders minder geld, maar dat betekent vijftien jaar niets mee is gedaan. nodig om snel te kunnen hande- niet dat niets meer kan. Geld is Big Society Capital in Engeland len. Bureaucratie is de dood in de pot. Wijkvernieuwing in Purmerend ‘De gezonde wijk’ is een relatief nieuw accent binnen de wijkaan- pak, dat steeds belangrijker lijkt te worden. Dan gaat het om on- derwerpen als overgewicht bij kinderen tot fijnstof en alcohol- en drugsgebruik. Die krijgen vol- gens Karien Stronks, hoogleraar sociale geneeskunde aan de UvA, eindelijk de aandacht die ze ver- dienen: “Een belangrijke les is dat gezondheid een integraal on- derdeel van de wijkaanpak is ge- worden. Als wijken worden ver- nieuwd, wordt de laatste tijd meer rekening gehouden met gezond- heidseffecten. Daar moeten we vooral mee doorgaan.”

Kort BestEK mei 2012 27

Volgens Evelien Tonkens, bij- Brink citeerde: “Een probleem- zonder hoogleraar actief burger- wijk is een wijk met veel proble- schap, is het goed om te weten dat men en veel instellingen.” mensen best bereid zijn om iets Pieter Tordoir vindt dat op het ge- te doen voor hun buurt. Tonkens bied van economie nog een we- noemt dat het ‘altruïstisch over- reld te winnen valt. “We hebben schot’. Daarom is het van belang nieuwe arrangementen van scho- dat professionals de kunst van de ling en werk nodig. Onderwijs is ‘liefdevolle verwaarlozing’ ver- vaak een aanjager voor onderne- staan. Zij bedoelt daarmee dat merschap.” Hij vindt het jammer professionals beschikbaar moe- dat Economische Zaken en de Ka- ten zijn, maar zich vooral niet al mer van Koophandel nog weinig te veel moeten opdringen. Bewo- betrokken zijn in de wijken zelf. ners krijgen anders snel het ge- Het idee van ‘eigen kracht’ waar- voel dat hun inzet wordt overge- bij bewoners van een wijk als het nomen door professionals. ware worden uitgenodigd om Bestuurskundige Pieter Tops ziet vooral zelf hun wijk te verbeteren, een positieve ontwikkeling in het valt niet bij alle experts in goede directe contact dat professionals aard. Stronks: “Vooral in aan- weten te maken met zorgwek- dachtswijken zitten veel mensen kende zorgmijders, maar hekelt gevangen in zichzelf. Psychische de projectencarroussel waarbij klachten en gezondheidsproble- vele voorlichtingsbijeenkomsten men komen daar veel meer voor tot een overkill bij bewoners lei- dan elders. Eigen kracht is vol- den. Iets vergelijkbaars benoem- strekt onvoldoende voor die men- de minister Spies al tijdens haar sen. Zij hebben meer ondersteu- toespraak toen ze Gabriël van den ning nodig.” z

Digitale wijkengids De digitale wijkengids, ofwel wijkipedia, die door In de wijkengids komt een aantal inspirerende daarbij het uitgangspunt. Bijzonder aan Home- Nicis Institute en het ministerie van Binnenlandse projecten aan bod. Een greep: Start is dat het de vrijwilligers goed lukt om Zaken is ontwikkeld, bundelt ervaringen die in • De Haagse Pandbrigade richt zich op het verminderen migrantengroepen te bereiken. verschillende wijken in Nederland zijn opgedaan. van overlast en gevaarlijke situaties in panden • In Maastricht zijn sinds vier jaar de Veilige Buurten Niet alleen wordt uitgelegd wat gebiedsgericht in aandachtswijken zoals de Schilderswijk en Teams actief. De politie, woningcorporatie, gemeente werken inhoudt, ook komt in een notendop Transvaal. De Pandbrigade controleert onder meer en buurtbewoners werken daarbij samen. In het de geschiedenis van de wijkaanpak voorbij en op onrechtmatige bewoning, onderhoudsgebreken project is gekozen voor een persoonlijke benadering wordt aangegeven wat van belang is voor een van panden en uitkeringsfraude en kan bijvoorbeeld die effect lijkt te hebben. Zo bezoeken de teams succesvolle aanpak. In de gids staan succesvolle overgaan tot het opleggen van een dwangsom of bewoners huis aan huis en gaan met hen het experimenten, praktische tips en valkuilen sluiting. gesprek aan over hun buurt, leefbaarheid en beschreven. De wijkengids biedt een handvat voor • Wijkcoaches in Enschede helpen multi- veiligheid en bespreken mogelijke oplossingen. professionals en bewoners die hun wijk willen probleemgezinnen achter de voordeur. De Dat heeft erin geresulteerd dat buurtproblemen verbeteren. wijkcoaches verenigen twaalf functies in één bespreekbaar zijn geworden. Want hoe kan het beste een project achter de persoon en hebben vergaande bevoegdheden om • In Overvecht Gezond werken professionals in de voordeur aangepakt worden, hoe kunnen burgers problemen meteen op te pakken. De aanpak blijkt eerstelijns gezondheidszorg samen om bewoners in en professionals het beste samenwerken en op niet alleen effectief, maar bespaart ook veel geld. de Utrechtse wijk Overvecht goede en toegankelijke welke manier dragen bestuurders op effectieve • Home-Start is een programma voor zorg te bieden. De inzet is om mensen te helpen wijze bij aan een voortvarende aanpak van de opvoedingsondersteuning, dat al in meer dan zoveel mogelijk zelf invloed te hebben op hun wijk? Wijkprofessionals kunnen informatie uit de honderd gemeenten loopt. Getrainde vrijwilligers gezondheidssituatie. Overvecht Gezond is een gids halen, maar zelf ook succesvolle projecten bieden ondersteuning, praktische hulp en voorbeeld van een integrale gezondheidsaanpak op of valkuilen toevoegen. Vandaar de bijnaam vriendschap aan ouders met jongere kinderen. wijkniveau. wijkipedia. De ondersteuningenwensen van de gezinnen zijn Meer informatie: www.wijkengids.nl

mei 2012 Kort Bestek Wonen in de Metropoolregio: de volgende tien jaar

28 Tussen groeidenken en krimpfeiten Op basis van de woonbehoefteprognoses is er de komende jaren Bouwopgave plannen maken zit geen rem; lo- nog een enorme bouwopgave in de Amsterdamse metropool. Aan de ambities in het woonbeleid kale overheden kunnen behoorlijk Tegelijkertijd komen nieuwbouwprojecten moeilijk van de ligt het niet. Volgens haar woonvi- autonoom beslissen wat er binnen grond. De woonbehoefte vertaalt zich allang niet meer in sie uit 2010 wil Noord-Holland hun gemeentegrenzen wordt ge- een marktvraag. Volgens planoloog Leonie Janssen-Jansen is bijvoorbeeld dat haar inwoners in pland en gebouwd. In concurren- deze ontwikkeling meer structureel van aard dan vaak wordt 2020 beschikken “over voldoende tie met buurgemeenten hebben zij gedacht. Blindstaren op de behoefteonderzoeken is in ieder woningen met een passende kwa- massaal ingezet op een ‘ontwikkel geval niet verstandig. liteit en in een aantrekkelijk woon- zoveel als je kan’-strategie. milieu”. Maar wat zijn voldoende De realisatie van dure woningen en Leonie Janssen-Jansen en blik werpen op het wonen woningen met een passende kwa- kantoren was daarbij voor alle par- UHD Planologie UvA in de Metropoolregio Amster- liteit en welke woonmilieus wor- tijen, overheid en markt, het meest Edam in 2022 is voor een pla- den als aantrekkelijk ervaren? Wat lucratief. De daarbij gegenereerde noloog een leuke uitdaging. Tege- voor een woningen moeten waar grondinkomsten werden door ge- lijkertijd is dit, door discontinuï- komen/blijven? meenten ingezet voor impulsen el- teiten in economische groei, de- Volgens huidige behoefteprogno- ders in de stad, bijvoorbeeld in een mografie, financieringsmogelijk- ses is er voor de regio een bouw- herstructureringsgebied. Zo is lan- heden en waardeontwikkeling van opgave van zo’n 140.000-170.000 ge tijd geprofiteerd van de hausse vastgoed, ook een lastige opgave. woningen tot 2030. Een aanzienlijk aan (gebieds)ontwikkelingen, Wat de blijvende gevolgen hiervan deel daarvan zal komende tien jaar door ontwikkelaars, aannemers, zijn voor het gedrag van mensen en gebouwd moeten worden. Maar gemeenten en ook door burgers. bedrijven is moeilijk te voorspel- hoe reëel zijn deze prognoses nog? Zij hebben immers baat bij herin- len. Nu prijzen onder druk staan, Wie door de stad fietst, ziet op dit vestering van opbrengsten uit de- lijken mensen terughoudend om moment vooral projecten stillig- ze projecten in maatschappelijke een langetermijninvestering in gen. Dit wordt vooral geweten aan doelen; zoals een brede school, een woning te doen, ook als ze die kunnen financieren. De in on- De grote hoeveelheid plannen bemoeilijkt de derzoeken gemeten woonbehoef- te vertaalt zich allang niet meer in omslag naar een tijdperk van transformatie, marktvraag. zonder groei en zonder geld. Dit wordt nog eens versterkt door grote economische onzekerheden de economische crisis en gebrek een mooie openbare ruimte of een en de mogelijke verandering in re- aan financieringsmogelijkheden sportvoorziening. NUL20 bestaat in 2012 tien jaar. gelgeving rondom woningaan- voor aanschaf en bouw van wo- Niet zelden werden aan dure her- De redactie wil dit jubileum niet koop en eigenwoningbezit. Tege- ningen. Het is nog niet te zeggen structureringsplannen extra kan- benutten om tevreden terug te lijkertijd is helder dat eventuele be- hoezeer de huidige terughoudend- toormeters toegevoegd om plan- blikken, maar vooral om vooruit perking van de hypotheekrenteaf- heid van kopers op langere termijn nen alsnog kostendekkend te ma- te kijken. Hoe staat de regio Am­­ trek niet gaat leiden tot een grotere leidt tot echte vraaguitval. Maar ken. Dat werkte lange tijd. Door sterdam er over tien jaar voor? leencapaciteit voor huishoudens. ook zonder crisis was verzadiging het overschot aan goedkoop in- Welke trends tekenen zich af en op Duidelijk is dat al onze kennis ge- van bepaalde vastgoedmarkten op- vesteringsgeld nam beleggen in welke wijze kunnen die eventueel worden beïnvloed? We vragen in baseerd op gedrag in het verle- getreden. Het vraagstuk is structu- commercieel vastgoed tussen 2000 elk van de zes nummers van 2012 den snel aan waarde verliest. In- reler van aard dan vaak wordt ge- en 2008 een steeds hogere vlucht. naar de visie van een deskundige tussen is ook duidelijk geworden dacht. De grote hoeveelheid plan- Mede daardoor konden vele groot- buitenstaander op ‘De Amster- dat traditionele financieringsmo- nen die er nog altijd zijn bemoei- schalige projecten - nieuwbouw damse metropool, tien jaar later’. dellen voor stedelijke gebiedsont- lijkt de omslag naar een woontijd- en herstructurering - tegelijker- Eerdere bijdragen kwamen wikkeling niet meer werken. Dat perk van transformatie, zonder tijd worden gestart. Het kon niet van Hugo Priemus en Pie- heeft consequenties voor zowel de groei en zonder geld. op. Torenhoge ambities konden ter Tordoir. In het volgende bouwopgave als de kwaliteit van de worden verwezenlijkt dankzij een nummer hoogleraar Andy leefomgeving in de komende jaren. Ontwikkelingsluchtbellen breed vertrouwen in doorgaande van den Dobbelsteen (TU Kortom: het valt niet mee om te Net als in de rest van Nederland groei. Delft): de stad als energie- voorspellen hoe er in 2022 ge- zijn in de Metropoolregio in de Dit optimisme heeft tot een enor- producent. woond zal worden in de regio. De economische hoogtijdagen enorm me overschatting van de vraag ge- glazen bol is troebel. veel bouwplannen gemaakt. Op leid - gepaard gaande met enorme

10 jaar nul20 mei 2012 Wonen in de Metropoolregio: de volgende tien jaar

Tussen groeidenken en krimpfeiten 29 prijsstijgingen - en leidde uiteinde- ven. Voor de goede plekken werkte nomen wordt in bevolkingsprog- houdens verwacht, maar vergeten lijk tot de huidige systeemcrisis in dat zo (en soms nog steeds), maar noses, daarmee de groeiagenda’s wordt dat een aanzienlijk deel daar- de bouwsector. Het is dus meer de op heel veel andere plaatsen werkt versterkend via meer woningen en van alleenstaande vrouwen ouder eerdere overvloed aan goedkoop het niet. meer kantoren, bedrijventerreinen dan 75 jaar betreft. De verhuisge- krediet dan het huidige tekort aan De eerste structurele problemen op en detailhandel. Kwantitatieve am- neigdheid van deze groep huishou- middelen dat het systeem heeft de kantorenmarkt manifesteerden bities, die ook nog eens allemaal dens is gering. doen ontsporen. zich al rond 2001, met oplopende hetzelfde zijn, domineerden. Alle- Voorbeeld 2: in Amsterdam is men Dat geldt primair voor de kantoor- leegstand op minder aantrekke- maal onderbouwd met vraagana- trots op de grotere toestroom van sector. Maar door de vele interde- lijke plekken. Dat leidde niet tot lyses waarvan de uitgangspunten 25-35-jarigen sinds 2004. Dit is im- pendenties in ruimtelijk en finan- heroverweging van plannen. Ie- niet ter discussie werden gesteld. mers een interessante doelgroep cieel perspectief is het lastig het dereen had baat bij doorgaan op Om een kortetermijnontwikkeling voor zowel werkgelegenheidsper- vraagstuk van wonen te scheiden dezelfde weg. Scenario’s met de op gang te krijgen is de verwach- spectief als de woningmarkt. Maar van andere (vastgoed)ontwikke- hoogste groeicijfers werden gre- te regionale huishoudengroei over wie het netto migratiesaldo van die lingen. Dat bemoeilijkt het vinden tig geadopteerd en gebruikt om de tien jaar echter niet zo relevant. ongeveer 8.000 mensen probeert van een oplossing. bouwopgave te onderbouwen. Dit Het gebrek aan marktvraag naar terug te vinden in de totale bevol- werd ook gestimuleerd door het woningen in Almere laat dat zien. king ziet al snel dat het totale aan- Aanbod- versus vraaggericht Rijk dat in het rapport Randstad Over het algemeen is er nog steeds tal 25-35- jarigen in Amsterdam Veel plannen zijn vanuit het aan- 2040 uit 2008 bijvoorbeeld stelde weinig zicht op de mensen (en be- deze periode nauwelijks is veran- bod geredeneerd gestart, niet van- dat “het gebruik van relatief hoge drijven) achter de vraag, ondanks derd, en relatief zelfs afgenomen. uit de vraag. Hoewel aan elk plan scenario’s paste bij de ambitie van mooie woorden dat ‘kwalitatief’ Prognoses voor 2022 laten zien marktanalyses ten grondslag la- het kabinet om de Randstad te la- wordt aangesloten bij de ‘daad- dat deze groep verder zal krim- gen, werd meestal uitgegaan van ten uitgroeien tot een topregio in werkelijke vraag’ en er alleen nog pen. Hoewel de beroepsbevolking te gunstige aannames van de vraag. Europa”. ‘vraaggericht gebouwd’ gaat wor- in Amsterdam als geheel nog wel Lange tijd was afzet ook geen en- den. Bij de interpretatie van prog- iets, maar niet veel, zal toenemen kel probleem en leek juist het aan- Groeiagenda’s noses en de vertaling daarvan naar tot 2022, neemt ook die relatief ge- bod vraag te creëren: als je huizen Wonen en werken werden direct ge- bouwopgaven ontbreekt reflectie zien af. Zowel het aantal mensen bouwt, komen er mensen; als je koppeld aan een bouwopgave. Die nogal eens. Bijvoorbeeld: er wordt jonger dan 20 als het aantal ouder kantoren bouwt, komen er bedrij- vervolgens weer als input meege- een groei in eenpersoonshuis- dan 65 zal toenemen. Voor de wo-

mei 2012 30

ningmarkt en bouwopgave heeft bel willen blijven en geen lange- daar ongetwijfeld belangstelling den. Dat kan gezien de tekorten dit gevolgen. Juist tussen de 20 en termijninvestering willen doen en voor, maar in andere delen van de in het middensegment een kans 40 jaar zijn mensen – in elk geval zich binden aan een woning en Metropoolregio en Nederland niet zijn, maar maakt de spoeling dun- tot nu toe – het meest verhuisge- buurt? Omdat zij grotere prijsdalin- of veel minder. ner voor de financieel zwakkeren. neigd. Als juist die groep kleiner gen verwachten? Of is deze groep Niet vergeten moet worden dat de wordt, zal bij een gelijkblijvende als geheel te klein om het verschil te Wonen wordt duurder concurrentie met regio’s rondom verhuisgeneigdheid, minder wor- maken? Hier ligt een aantal interes- De Amsterdamse regio heeft qua de metropool, die door investerin- den verhuisd. Hoe dit in de progno- sante onderzoeksopgaven. economische vooruitzichten en gen in infrastructuur weer beter ses is meegenomen, en in de verta- De bestaande huurmarkt kampt verwachte bevolkingsgroei bete- bereikbaar worden, zal toenemen. ling van woonbehoefte naar markt- eveneens met problemen. In de re papieren dan veel andere ge- Niet in de laatste plaats doordat vraag, blijft vaag. sociale huursector, hoe omvang- bieden. Er is nog steeds groei te ook daar overprogrammering be- rijk ook - is in de Stadsregio spra- verwachten. Maar er is ook veel staat en een financiële druk om Systeemfalen te ontwikkelen. De prijs/kwaliteit Intussen is duidelijk is dat het De overvloed aan goedkoop krediet heeft het van de woningen is daar veel gun- systeem is vastgelopen. Er is veel stiger, en veel mensen vinden deze lucht in de vastgoedmarkten ge- systeem meer doen ontsporen dan het tekort woonmilieus aantrekkelijk. blazen door aanbodmaximalisa- aan middelen nu Blindstaren op de grote – kwan- tie-strategieën van overheid en titatieve – aantallen die uit de be- markt. Het systeem waar ieder- ke van lange wachtlijsten. Voor nieuwbouw ingepland op plek- hoefteonderzoeken komen, is in een zo trots op was, en dat heeft een deel komt dit doordat ‘scheef- ken waar ook de komende tijd ieder geval niet verstandig. Die geleid tot een enorme verbetering huurders’ niet doorstromen. Libe- weinig vraag te verwachten is. Te- mensen en bedrijven komen niet van de kwaliteit van de leefomge- ralisering van huren en het koop- gelijkertijd is het prijsniveau van vanzelf. Juist nu is het belangrijk ving op veel plekken in Neder- recht zouden dat kunnen veran- zowel de koop- als de markthuur- te blijven investeren in de kwali- land, heeft er ook toe geleid dat deren, maar het zal niet op korte sector hoog in de regio. Naast al- teit van de leefomgeving in de be- er grote hypotheken op de toe- termijn leiden tot grote verhuisbe- le onzekerheden die er zijn, is in staande stad, inclusief het voorzie- komst zijn genomen. De huidige wegingen. elk geval een ding zeker: wonen ningenniveau voor burgers en be- realiteit dwingt ertoe op een an- wordt duurder, voor iedereen. En drijven. Dit dwingt ertoe het grote- dere manier naar de vraag te kij- Veel meer daarin zal Amsterdam ook de lijst re geheel achter alle nog geplande ken. Maar om vanuit een situatie markthuurwoningen? aanvoeren. projecten projecten, en de kwali- van overaanbod naar vraagsturing Het middensegment markthuur- Juist in de Amsterdamse regio teit daarvan, in de gaten te blijven te gaan is lastig. Dit leidt tot las- woningen is zeer klein, terwijl zal door huurliberalisatie en het houden en niet alleen de financi- tige dilemma’s waarbij financiële daar juist grote vraag naar is. Wie eventuele kooprecht een deel van ële haalbaarheid op de korte ter- haalbaarheid op de korte termijn ‘vraaggericht’ wil bouwen, moet in de sociale voorraad duurder wor- mijn. z meestal doorslaggevender is dan dit segment aan de slag. Maar het Leonie Janssen-Jansen inhoudelijke afweging en afstem- blijkt nauwelijks mogelijk nieuwe ming in ruimer verband. huurwoningen te bouwen en ver- Leonie Janssen-Jansen volgens rendabel te exploiteren in werkt als universitair Hoop op starters de huurprijsklasse 650-800 euro. hoofddocent planologie Woningmarktpartijen hebben hun Ditzelfde geldt voor het omzet- bij de afdeling hoop momenteel vooral gevestigd ten van de bestaande koopvoor- Geografie, Planologie en Internationale op de zogenaamde ‘starters’. Die raad in huurwoningen, zoals Pie- Ontwikkelingsstudies hoeven niet eerst hun eigen huis te ter Tordoir in de vorige aflevering van de Universiteit van verkopen. Als starters gaan kopen bepleitte. De kosten voor bouw en Amsterdam. Zij is tevens - nieuwbouw of bestaande voor- eigendom van deze woningen zijn gastonderzoeker bij de raad - leidt dit tot de doorstroming domweg te hoog in verhouding tot Amsterdam School of die het vliegwiel weer op gang kan de opbrengst. Real Estate en visiting brengen. Klein lichtpuntje voor de hoog- professor aan de School Maar ook de starters komen tot stedelijke gebieden in de Amster- of the Built Environment dusver niet erg in beweging. Is dat damse regio zijn langzame initi- van de University of omdat zij geen financiering kun- atieven om goedkoper maar dan Ulster, Belfast, Verenigd nen krijgen voor de woning die kleiner te bouwen (ongeveer 60 Koninkrijk. zij willen? Of omdat zij nog flexi- m2). In delen van Amsterdam is

10 jaar nul20 mei 2012 De leeskamer 31

Levend landschap eker in een overvol land als het onze is de Zdruk op de ruimte zo groot geworden dat tegenstrijdige belangen nog maar nauwelijks kunnen worden verzoend. Teerds en Van der Zwart (beiden architect, TU Delft) komen in dit ‘manifest voor stad en land’ met een ori- ginele invalshoek: beschouw het landschap als cultuur, net als de stad! Daarmee zijn te- genstellingen als verdroging versus vernatting De kleur van de stad Eetbaar park (Hedwigepolder!), groei en krimp van steden of infrastructuur versus natuurgebied welis- leur is een onderbelicht aspect van de ste- ertig jaar geleden zaaide de Amerikaanse waar niet opgelost, maar door landschap als Kdelijke vormgeving. Dat is althans de bood- Dkunstenares Agnes Denes een stuk grond cultuur én als publiek domein te beschouwen schap van Rob van Maanen. Deze oprichter van midden in New York in met graan. Haar state- kan het ruimtelijk debat volgens de auteurs het Kleurbureau adviseert onder meer steden- ment: een stad kan geen dag zonder voedsel. wellicht aan effectiviteit winnen. bouwkundigen en architecten over beeldkwa- Maar het wordt steeds verder weg geprodu- Volgens Teerds en Van der Zwart heeft de stad liteitsplannen. In de serie SUN statement pu- ceerd en komt, industrieel verwerkt en in hap- het landschap de facto al ingelijfd. Daarom bliceert hij nu een inleiding in de omgang met klare brokken ingepakt, per vrachtwagen naar kun je het groene ommeland beter als onder- kleur. Het boek bestaat uit drie delen, waar- de schappen van de supermarkt. deel van het stedelijk weefsel benaderen. Een in achtereenvolgens kleur als verschijnsel, de Volgens de Londense kunstenaar Nils Norman voorbeeld: iedere dag houden vijf Hollandse kleur van de stad en kleur als ontwerpinstru- (1966) moet de stedeling het contact met zijn boeren het voor gezien. Het is verleidelijk voor ment worden besproken. Het is even doorbij- voedsel herstellen. In ‘Eetbaar park’, een do- ontwikkelaars (en overheden) om de bestem- ten - vooral als Van Maanen lange citaten van cument dat hoort bij het gelijknamige meerja- ming dan van een agrarische naar wonen te verwante omgevingsfilosofen aanhaalt - maar rige gemeenschapskunstproject in Den Haag, wijzigen omdat dit tot forse waardevermeerde- vooral in het derde, meest praktische, deel schetst hij de weg uit de moderne steenwoes- ring leidt. Maar het landschap mag volgens dit staat veel behartigenswaardigs. tijn naar een groen-sociaal utopia. manifest niet zomaar worden weggegeven aan Van Maanen heeft een gekleurd verleden. Eer- Het project Eetbaar Park leverde In Den Haag de hoogste bieder. We slopen ook niet zomaar der publiceerde hij al provinciale kleurkaarten twee op permacultuur geïnspireerde parken monumenten. Ook in het landschap zit onze en een kleurenatlas van Nederland. Hij heeft op, een educatief paviljoen en een doorgaand geschiedenis. voor stedenbouwkundigen een model ontwik- leerproject. Waar dit alles toe moet leiden? Maar wat dan? Door een zorgvuldig ‘zoekont- keld met drie onderling verbonden ‘kleurbeel- Niets minder dan voedselbossen, stadsland- werp’ voor een specifieke locatie te maken, den’, met voor- en achtergrondkleuren en spe- bouw, verticale tuinen, bioregionalisme en zo worden de ruimtelijke gevolgen van ingrepen cifieke kleurelementen om de structuur van verder. zichtbaar en daarmee toegankelijk voor de- gebouwen te onderstrepen. Door de heldere bat. De auteurs illustreren dit met uitgebreid illustraties krijgen deze theoretische uitgangs- Nils Norman heeft een missie. Hij wil met dit beeldmateriaal, maar ook met een aantal punten handen en voeten. project en het boek ‘een driedimensionaal casestudies, die overigens uit het buitenland Daarnaast denkt Van Maanen na over kleurbe- debat’ voeren. Het boek is vol verrassingen komen. leid. Bijvoorbeeld als onderdeel van de Omge- en zeker het hoofdstuk gewijd aan doe-het- ‘Levend landschap’ besluit met een tiental vingswet, of via de Welstand. Conclusie: een zelf permacultuur zal de stadsbewoner vrolijk stellingen die duidelijk maken dat aan de TU origineel boek voor ontwerpers en beleidsma- stemmen. Wie wil er geen tips over een krui- Delft niet alleen wordt getekend, maar ook kers op het gebied van ruimtelijke ordening. denspiraal, een compostbak waarin wormen nagedacht. het organische opruimwerk doen, en een com- De kleur van de stad, kleur als instrument van posttoilet? Levend landschap, manifest voor stad en land, ruimtelijke ordening, stedenbouw en architectuur, Hans Teerds en Johan van der Zwart, Uitgeverij Rob van Maanen, SUN Amsterdam, paperback, Eetbaar park, Nils Norman c.s., Valiz Amsterdam, SUN, Amsterdam, paperback, 168 pagina’s, ISBN 158 pagina’s, ISBN 9789461054524, €19,50 paperback, 160 pagina’s, ISBN 9789078088615, 9789461051806, €24,50 (tijdelijk €15) €19,50

mei 2012 De leeskamer 32 Zoektijd: nieuwe maat voor wachten

e Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties in dit In 2011 zijn veel minder woningen verhuurd aan voorrangskan- gebied presenteerden kort geleden de jaarlijkse Rappor- didaten: 3913 woningen, inclusief aan stadsvernieuwingsur- Dtage Woonruimteverdeling. Dat is de laatste jaren geen genten, dit is 14 procent minder dan in 2010. Dertig procent vrolijk stemmend document: het aantal vrijkomende sociale van het totale aantal verhuringen ging naar huurders met een huurwoningen zakt en de wachttijden lopen op. voorrangsregeling. We berichtten in het vorige nummer al dat in 2011 het aantal nieuwe verhuringen wederom flink is teruggelopen (daling van Zoektijd 10% naar 12.617). De inschrijfduur van starters is wederom gestegen. Het duurt Dat gelijktijdig het aantal 'actief woningzoekenden' is terug- nu gemiddeld 8,3 jaar voordat zij hun eerste reguliere sociale gelopen, komt mede doordat een deel van de potentiële huur- huurwoning betrekken. Dat hoeft overigens niet per se zo lang ders is weggedefinieerd door de ingevoerde inkomensgrens van te duren: in 2011 kwam 8 procent van de starters aan een wo- 33.614 euro. Dit verklaart gedeeltelijk ook dat het gemiddelde ning met minder dan twee jaar inschrijfduur! De spreiding is aantal reacties op een vrijkomende huurwoning is teruggelopen kortom enorm. (van 150 naar 123). Maar ook procentueel loopt het aantal actief woningzoekenden wat terug. De verhuisgeneigdheid neemt in Gemiddelde inschrijfduur starters deze onzekere tijden in de hele woonsector af. tot 6,6 jaar 6,6 tot 7,5 jaar Actief woningzoekenden in Stadsregio 7,5 tot 8,4 jaar 8,4 tot 9,3 jaar 10,5% 8,2% 9,8% Beemster 7,5% 4,7% 5,1% 9,3 tot 10,1 jaar Zeevang (Alleen WoningNet)

Edam- Volendam subregio Noord subregio Zuid Wormerland Purmerend (Totaal ingeschreven: 79.546) (Totaal ingeschreven: 60.460) Amsterdam (Totaal ingeschreven: 279.272) starter doorstromer Zaanstad Waterland

Tussen de 13 en 18% van degenen die bij WoningNet zijn ingeschreven Landsmeer zoekt actief naar een woning. Amsterdam De woningzoekenden in Amsterdam zijn met 18 procent het meest actief. De meest actieve groep is die tussen de 23 en 34 Diemen jaar. Amstelveen (157), Amsterdam (143) en Diemen (138) heb- ben het hoogste gemiddelde aantal reacties per woning. Vrijko- Haarlemmermeer Ouder- Amstel mende huurwoningen worden bijna evenredig betrokken door Amstelveen

doorstromers (49%) en starters (51%). In Amstelveen en Uit- Aalsmeer

hoorn komen starters minder aan de bak. Uithoorn

Kijken maar niet nemen De woon- en inschrijfduur geven dus maar een beperkt beeld 8 van de periode die een ingeschrevene daadwerkelijk op zoek is naar een andere woning. De corporaties hebben daarom in 2011 6 een nieuwe maat geïntroduceerd: de zoektijd. Dan gaat het om de periode tussen de eerste reactie op WoningNet en de datum waarop een woning wordt geaccepteerd. Dat zou een wat reëler 4

Kandidaathuurders beeld geven van de wachttijden. Daar is wel iets op af te dingen - elke Amsterdammer weet dat het de eerste jaren geen zin heeft 2 te reageren. Maar vooral als alternatief voor de woonduur lijkt zoektijd een betere maat voor de ervaren wachttijden. De zoek- '09 '10 '11 '09 '10 '11 '09 '10 '11 tijden zijn substantieel korter dan de inschrijfduur (15% korter 0 subregio Noord subregio Zuid Amsterdam = 4,3 jaar zoektijd) en vooral dan de woonduur (52% korter = Het aanbiedingsresultaat. In Amsterdam worden woningen steeds vaker 2,7 jaar zoektijd). z afgewezen door kandidaathuurders. Pas na gemiddeld 8,2 kandidaten vindt de corporatie een nieuwe huurder.

Woonbarometer mei 2012