COMUNE DI VETRALLA PROVINCIA DI VITERBO
REVISIONE E ADEGUAMENTO DEL P.R.G. VIGENTE
Committente : COMUNE DI VETRALLA Timbro Piazza Umberto I 01019 Vetralla - Viterbo
Progettista incaricato : Timbro Orazio Campo - Architetto Co-progettista: Lorenzo Pasquarelli - Architetto
Via Francesco Denza n. 13 - 00197 Roma Gruppo di lavoro: Responsabile: ALL. B Scala: Data:
Data 12-2019 Progetto: File: NORME rif.07_015 All. B Disegnatore: TECNICHE Descrizione
Aggiornamento DI ATTUAZIONE Agg. C OMUNE D I V ETRALLA – VT N ORME T ECNICHE D I A TTUAZIONE
Titolo I ...... 4 DISPOSIZIONI GENERALI ...... 4 Capo I ...... 4 GENERALITA' ...... 4 Art. 1. CONTENUTI, SIGNIFICATO E CAMPO DI APPLICAZIONE DEL NUOVO PIANO REGOLATORE GENERALE (P.R.G.) ...... 4 Art. 2. VALIDITA' ED EFFICACIA DEL P.R.G...... 6 Art. 3. TRASFORMAZIONI URBANISTICHE ED EDILIZIE ...... 7 Capo II ...... 8 DEFINIZIONI E INDICI URBANISTICI ED EDILIZI ...... 8 Art. 4. INDICI URBANISTICI ...... 8 Art. 5. APPLICAZIONE DEGLI INDICI URBANISTICI ...... 11 Art. 6. STANDARD URBANISTICI ...... 11 Art. 7. INDICI E NORME EDILIZIE ...... 12 Art. 8. PRESCRIZIONI E RACCOMANDAZIONI PER LE ESPANSIONI EDILIZIE, I NUCLEI E LE CASE SPARSE ...... 16 Art. 9. INTERVENTI SUL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE ...... 19 Titolo II ...... 21 ATTUAZIONE DEL PIANO REGOLATORE GENERALE ...... 21 Capo I ...... 21 STRUMENTI DI ATTUAZIONE ...... 21 Art. 10. MODALITA' DI ATTUAZIONE DEL P.R.G...... 21 Art. 11. PROGRAMMA PLURIENNALE DI ATTUAZIONE ...... 21 Art. 12. STRUMENTI URBANISTICI ATTUATIVI (S.U.A.)...... 22 Art. 13. INTERVENTO EDILIZIO DIRETTO ...... 22 Art. 14. PIANI PARTICOLAREGGIATI DI ESECUZIONE ...... 23 Art. 15. PIANI DI EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE (P.E.E.P.) E PIANI PER ATTIVITA' PRODUTTIVE (P.A.P.) ...... 23 Art. 16. PIANI DI LOTTIZZAZIONE CONVENZIONATA (P.d.L) ...... 24 Art. 17. COMPARTI DI ATTUAZIONE ...... 24 Art. 18. CONVENZIONI PER L'ATTUAZIONE DEI PIANI DI LOTTIZZAZIONE E DEI PIANI PARTICOLAREGGIATI ...... 26 Art. 19. OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA ...... 28 Art. 20. UTILIZZAZIONE DEGLI INDICI SUL MEDESIMO LOTTO E COMPOSIZIONE DEL LOTTO MINIMO ...... 29 Art. 21. DESTINAZIONI D'USO ...... 30
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Art. 22. CONTRIBUTO STRAORDINARIO PER IL RILASCIO DEL PERMESSO DI COSTRUIRE ...... 32 Titolo III ...... 34 PREVISIONI DEL P.R.G...... 34 Capo I ...... 34 DIVISIONE DEL TERRITORIO IN ZONE ...... 34 Art. 23. SUDDIVISIONE DEL TERRITORIO COMUNALE IN ZONE ...... 34 Art. 24. ZONA A - EDILIZIA DI RISANAMENTO E CONSERVAZIONE ...... 35 Art. 25. ZONA B - EDILIZIA ATTUALE ...... 36 Art. 26. SOTTOZONA B1: RAZIONALIZZAZIONE E RECUPERO ...... 38 Art. 27. SOTTOZONA B2: COMPLETAMENTO E RECUPERO ...... 40 Art. 28. SOTTOZONA B3: COMPLETAMENTO E RISTRUTTURAZIONE ...... 42 Art. 29. SOTTOZONA B4: RIQUALIFICAZIONE URBANA ...... 44 Art. 30. ZONA RU: AMBITI SOGGETTI A RIGENERAZIONE URBANA ...... 45 Art. 31. ZONA C : ESPANSIONE RESIDENZIALE ...... 47 Art. 32. SOTTOZONE C ...... 49 Art. 33. ZONA D: IMPIANTI INDUSTRIALI, ARTIGIANALI E ASSIMILATI ...... 50 Art. 34. SOTTOZONA D1, D2 e D3 ...... 52 Art. 35. ZONA E ATTIVITA' AGRICOLE ...... 56 Art. 36. ZONA F ATTREZZATURE ED IMPIANTI DI INTERESSE GENERALE 57 Art. 37. SOTTOZONA F1 PARCHI E GIARDINI PUBBLICI ...... 57 Art. 38. SOTTOZONA F2: VERDE PUBBLICO ATTREZZATO PER IL GIOCO E LO SPORT ...... 58 Art. 39. SOTTOZONA F3 PARCHI E GIARDINI PRIVATI ...... 58 Art. 40. SOTTOZONA F4 VERDE PRIVATO ATTREZZATO PER IL GIUOCO E LO SPORT ...... 59 Art. 41. SOTTOZONA F5 VERDE PUBBLICO A PARCO TERMALE ...... 59 Art. 42. SOTTOZONA F6 SERVIZI PUBBLICI ...... 60 Art. 43. SOTTOZONA F7 ATTREZZATTURE E SERVIZI PRIVATI ...... 60 Art. 44. SOTTOZONA F8 IMPIANTI TECNOLOGICI ...... 61 Art. 45. SOTTOZONA G PARTI DEL TERRITORIO SOGGETTE A BONIFICA 61 Titolo IV ...... 62 VINCOLI ...... 62 Art. 46. DEFINIZIONI E AMBITI - ZONE VINCOLATE ...... 62 Art. 47. DISTANZE DI PROTEZIONE ...... 63 Art. 48. TUTELA PAESISTICA ...... 63 Art. 49. ZONE UMIDE E SORGENTI ...... 64
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Art. 50. FIUMI, TORRENTI, CORSI D'ACQUA, ARGINI ...... 64 Art. 51. AREE ASSEGNATE ALLE UNIVERSITA' AGRARIE E ZONE GRAVATE DA USI CIVICI ...... 65 Art. 52. ZONE DI INTERESSE ARCHEOLOGICO ...... 65 Art. 53. VISUALI E PERCORSI PANORAMICI ...... 65 Art. 54. ACCESSIBILITA’ E SUPERAMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE ...... 66 Art. 55. POTERI DI DEROGA ...... 66
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Titolo I DISPOSIZIONI GENERALI
Capo I GENERALITA'
Art. 1. CONTENUTI, SIGNIFICATO E CAMPO DI APPLICAZIONE DEL NUOVO PIANO REGOLATORE GENERALE (P.R.G.)
Il presente strumento urbanistico costituisce Revisione ed adeguamento del Piano Regolatore Generale del Comune di Vetralla, elaborata ai sensi del comma 1, art. 63 delle NTA del PTPR adottato. Esso viene di seguito richiamato come P.R.G. Il P.R.G. promuove la migliore utilizzazione delle risorse e la riqualificazione del territorio comunale nel suo insieme, e regola i processi di trasformazione territoriale nel senso indicato dalla legislazione urbanistica nazionale e regionale. Esso si applica sull'intero territorio comunale. Il P.R.G. si compone degli elaborati seguenti:
- TAVOLA 1.1 - Tavola di analisi paesaggistica - Revisione e adeguamento del PRG vigente su P.T.P.R. - TAV. A;
- TAVOLA 1.2 - Tavola di analisi paesaggistica - Revisione e adeguamento del PRG vigente su P.T.P.R. - TAV. B;
- TAVOLA 1.3 - Tavola di analisi paesaggistica - Revisione e adeguamento del PRG vigente su P.T.P.R. - TAV. C;
- TAVOLA 1.4 - Tavola di analisi paesaggistica - Revisione e adeguamento del PRG vigente su P.T.P.R. - TAV. D;
- TAVOLA 1.5 - Tavola di analisi paesaggistica - Revisione e adeguamento del PRG vigente su P.T.P. n. 3 – Elab. E3;
- TAVOLA 2.1 - Tavola di analisi - Stralcio delle tavole del P.T.P.G.;
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- TAVOLA 2.2 - Tavola di analisi - Stralcio delle tavole del P.T.P.G.;
- TAVOLA 2.3 - Tavola di analisi - Stralcio delle tavole del P.T.P.G.;
- TAVOLA 3.1 - PRG vigente aggiornato ad ottobre 2019 su base CTR con individuazione delle varianti. graficizzazione delle osservazioni e delle proposte pervenute dai privati, dei tracciati della nuova via Cassia e della superstrada Orte-Civitavecchia;
- TAVOLA 3.2 - VETRALLA-CURA-BOTTE. PRG vigente aggiornato ad ottobre 2019 su base CTR con individuazione delle varianti. graficizzazione delle osservazioni e delle proposte pervenute dai privati, dei tracciati della nuova via Cassia e della superstrada Orte-Civitavecchia;
- TAVOLA 3.3 - PRG vigente aggiornato ad ottobre 2019 su base CTR con individuazione delle varianti. graficizzazione delle osservazioni e delle proposte pervenute dai privati, dei tracciati della nuova via Cassia e della superstrada Orte-Civitavecchia;
- TAVOLA 4.1 - Tavola di progetto - aggiornamenti e varianti al P.R.G. vigente;
- TAVOLA 4.2 - Tavola di progetto - aggiornamenti e varianti al P.R.G. vigente – Vetralla- Cura-Botte;
- TAVOLA 4.3 - Tavola di progetto - aggiornamenti e varianti al P.R.G. vigente – altre frazioni;
- ALL. A – Relazione tecnica
- ALL. B – Norme Tecniche di Attuazione
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Art. 2. VALIDITA' ED EFFICACIA DEL P.R.G.
Il P.R.G. ha validità giuridica a tempo indeterminato; tuttavia esso può essere soggetto a revisioni periodiche, nei modi e con le procedure di legge. Le prescrizioni ed i vincoli contenuti nel P.R.G. hanno efficacia nei confronti dei privati e delle Amministrazioni Pubbliche, nei limiti previsti dalla legislazione nazionale e regionale in materia. In caso di controversia nell'applicazione dei diversi elaborati del P.R.G., le prescrizioni contenute nelle presenti Norme prevalgono su quelle degli Elaborati Grafici. Nel caso di controversia nell'applicazione degli Elaborati Grafici, prevalgono le tavole di progetto del P.R.G. di maggior dettaglio. Le presenti Norme, unitamente agli Elaborati Grafici, dettano indicazioni e prescrizioni per la stesura dei piani urbanistici attuativi e per la disciplina diretta degli interventi e delle trasformazioni d'uso del territorio, sottoposti a idoneo titolo abilitativo edilizio, ai sensi della legislazione vigente. Il P.R.G. promuove, coordina e governa, in modo diretto e indiretto, il processo di trasformazione del territorio e dei suoi diversi usi. Tale processo riguarda interventi di nuova costruzione, di recupero, di ampliamento, di demolizione, di trasformazione degli usi, nonché la realizzazione di infrastrutture e di qualsiasi opera che comporti una modifica del territorio. Analogamente a quanto previsto per qualsiasi altro intervento sul territorio, per gli interventi di arredo urbano e per la difesa dell'ambiente il P.R.G. definisce sia norme immediatamente efficaci, sia criteri da adottare attraverso successivi strumenti progettuali e di gestione. L'Amministrazione comunale esercita la vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia del territorio comunale, per assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive indicate nei diversi titoli edilizi, e adotta i necessari provvedimenti nel rispetto dei principi di economicità, di efficacia e di pubblicità di cui alla legge 7 agosto 1990, n. 241 s.m.i.
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Art. 3. TRASFORMAZIONI URBANISTICHE ED EDILIZIE
Ogni attività che comporti trasformazioni urbanistiche ed edilizie del territorio comunale di Vetralla, previste dal presente P.R.G. e dai successivi strumenti di attuazione, è subordinata a specifico titolo abilitativo e partecipa agli oneri ad essa relativi. La realizzazione delle previsioni edilizie del presente P.R.G. è, comunque, subordinata alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, a meno che gli aventi titolo dell’intervento si impegnino, con apposito atto, a realizzarle a propria cura e spese, secondo le prescrizioni comunali. In ogni caso, per qualsiasi operazione che si riferisca a quantità esistenti (superfici, volumi ecc.) queste ultime devono essere comunque intese limitate alle quantità legali; vale a dire realizzate a seguito di idoneo titolo abilitativo edilizio oppure legittimate ex legibus 47/1985 s.m.i., 724/1994 s.m.i. o L. 326/2003 s.m.i.
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Capo II DEFINIZIONI E INDICI URBANISTICI ED EDILIZI
Art. 4. INDICI URBANISTICI
Ai fini dell'urbanizzazione e dell'edificazione nelle varie Zone del territorio comunale di Vetralla, le presenti norme considerano i seguenti indici e definizioni:
1. St : superficie territoriale (mq.)
Per superficie territoriale si intende un'area, non inferiore alla superficie minima di intervento (di cui al successivo punto 10) eventualmente fissata, comprendente, oltre alla superficie fondiaria (di cui al successivo punto 2), le superfici (o parte di esse) necessarie per le urbanizzazioni primaria e secondaria attribuite all'intervento urbanistico. La superficie territoriale, ove non esplicitamente indicata negli elaborati grafici di P.R.G. o degli strumenti attuativi, va misurata al netto della viabilità principale perimetrale (esistente o prevista) e al lordo di quella interna.
2. Sf: superficie fondiaria (mq.)
Per superficie fondiaria si intende quella parte della superficie territoriale St (di cui al precedente punto 1), utilizzabile per l'edificazione e ad essa pertinente, dalla quale sono state dedotte le superfici necessarie per le opere di urbanizzazione primaria S1 e secondaria S2 (di cui ai successivi punti 8 e 9). La superficie fondiaria può essere suddivisa in lotti dimensionati non al di sotto della eventuale minima unità di intervento Sm (di cui al successivo punto 10).
3. Ift: indice di fabbricabilità territoriale o Ic: indice di fabbricabilità comprensoriale (mc/mq)
Esprime il volume massimo costruibile per ogni mq di superficie territoriale St.
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4. I.f.f.: indice di fabbricabilità fondiaria (mc/mq)
Esprime il volume massimo costruibile per ogni mq. di superficie fondiaria Sf.
5. Ut: indice di utilizzazione territoriale (mq/mq)
Esprime la superficie massima lorda di pavimento costruibile per ogni mq. di superficie territoriale St. Il rapporto con l'indice di fabbricabilità territoriale (Ift) si può stabilire sulla base di un'altezza convenzionale dei piani di m 3,20 per destinazioni residenziali e di m 4,00 per destinazioni non residenziali. 6. Uf: indice di utilizzazione fondiaria (mq/mq)
Esprime la superficie massima lorda di pavimento costruibile per ogni mq di superficie fondiaria Sf. Il rapporto con l'indice di fabbricabilità fondiaria (I.f.f.) si può stabilire come detto al comma precedente.
7. Dt: densità territoriale o densità compensoriale Dc (ab/ha)
Per densità territoriale si intende il rapporto fra il numero degli abitanti (insediato o da insediare) e la superficie territoriale St o comprensoriale interessata dall'insediamento. Il valore di tale densità è legato agli indici di fabbricabilità e di utilizzazione attraverso i valori convenzionali di cubatura e di superficie utile di pavimento. 8. S1: superficie per opere di urbanizzazione primaria (mq)
Comprende aree destinate alle seguenti opere:
a) strade veicolari a servizio diretto degli insediamenti; b) strade e spazi pedonali; c) spazi di sosta e parcheggi pubblici; d) reti di fognatura, idrica, distribuzione dell'energia elettrica, del gas, del telefono; e) pubblica illuminazione; f) spazi per il verde pubblico attrezzato o meno.
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9. S2: superficie per opere di urbanizzazione secondaria (mq)
Comprende le aree destinate alle seguenti opere:
a) pubblica istruzione: asili nido, scuole materne, scuole dell'obbligo (elementari e medie inferiori); b) attrezzature pubbliche (centri civici, attrezzature amministrative, culturali, sociali, sanitarie, assistenziali, ricreative, ecc.); c) attrezzature religiose; d) spazi per il verde pubblico attrezzato e naturale; e) spazi per il verde sportivo e gli impianti relativi.
10. Sm: Superficie minima di intervento (mq)
Area minima eventualmente richiesta dalle norme delle diverse zone per gli strumenti attuativi o per gli interventi diretti o predeterminata sugli elaborati grafici del P.R.G. per la formazione degli strumenti attuativi.
11. Comprensorio o Comparto
Porzione del territorio soggetta a preventivo Piano Attuativo (P.A.) unitario, anche mediante la suddivisione in comparti, attraverso consorzio fra i proprietari delle aree e degli immobili interessati.
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Art. 5. APPLICAZIONE DEGLI INDICI URBANISTICI
Gli indici di fabbricabilità e di utilizzazione territoriali (I.f.t. e Ut) ed, eventualmente, la densità territoriale (Dt) si applicano nei casi in cui è richiesto lo strumento attuativo. Gli indici di fabbricabilità e di utilizzazione fondiari (I.f.f. e Uf) si applicano per l'edificazione nei singoli lotti in occasione di intervento edilizio diretto. In sede di strumenti urbanistici attuativi, gli indici di fabbricabilità fondiaria (I.f.f.) dovranno essere tali che la cubatura totale risultante non sia superiore a quella risultante dalla applicazione dell'indice di fabbricabilità territoriale (I.f.t.) alla superficie totale St comprendente le superfici totali Sf interessate. La corrispondenza fra la densità territoriale Dt e gli indici di fabbricazione e di utilizzazione territoriale (I.f.t. e Ut) è stabilita convenzionalmente attribuendo ad ogni abitante (insediato o da insediare) un valore di 80 mc di costruzione ad uso residenziale (vuoto per pieno) ovvero 25 mq di superficie lorda abitabile, con altezza interpiano pari a m 3,20 da pavimento a pavimento. A tale cubatura si aggiunge una quota non superiore a 5 mq, pari a 20 mc, ad abitante di costruzione per le destinazioni non specificatamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessità, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.).
Art. 6. STANDARD URBANISTICI
1. Il presente P.R.G. dimensiona le aree pubbliche destinate a servizi, verde e parcheggi, secondo standard pari o maggiori rispetto ai valori minimi prescritti dagli artt. 3, 4, 5 e 6 del D.M. n. 1444 del 2 aprile 1968, in riferimento alle zone territoriali omogenee. In particolare, per quanto riguarda le zone A, B, gli strumenti urbanistici attuativi dovranno verificare la disponibilità, eventualmente anche all'esterno del perimetro di tali strumenti, delle aree pubbliche necessarie. Nelle zone C gli strumenti attuativi dovranno garantire le quantità di dette aree. Ove occorra, tali
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strumenti potranno provvedere alla modifica delle loro specifiche destinazioni, alla loro integrazione e migliore distribuzione. Le superfici relative ai parcheggi potranno anche essere disposte su più piani, entro o fuori terra.
2. In tutte le zone di P.R.G., la costruzione di nuovi edifici deve essere accompagnata dalla messa a dimora di nuove alberature in misura non inferiore a una pianta per ogni 300 mc costruiti fuori terra e, comunque, con un minimo di 20 piante per ogni 10.000 mq. di superficie di lotto destinato alla edificazione. Le alberature da mettere a dimora, prevalentemente di tipo ornamentale, e comunque tipiche della flora locale, dovranno avere un'altezza non inferiore a m 4,50 all'atto della messa a dimora.
Art. 7. INDICI E NORME EDILIZIE
1. SUP: superficie utile del piano (mq.) Esprime la superficie lorda abitabile del piano dell'edificio; sono escluse le murature perimetrali e le superfici relative ai servizi tecnici dell'edificio (centrale termica, elettrica, di condizionamento e simili), dei porticati pubblici e privati, dei balconi (anche se incassati), delle cantine (con relative scale di accesso e che non emergano dal terreno, a sistemazione avvenuta, per più di cm 70 misurati all'intradosso del solaio), nonché delle autorimesse che siano utilizzate esclusivamente dai residenti dell'edificio. Sono altresì escluse le superfici di gallerie a servizio di centri commerciali integrati e ricreativi aperti al pubblico. La somma delle superfici utili di tutti i piani, fuori ed entro terra, costituisce la superficie utile totale dell'edificio (SUT), che esprime l'utilizzazione dell'area di sedime.
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2. Q: rapporto massimo di copertura (%) Esprime la percentuale della superficie coperta rispetto alla superficie fondiaria (Sc/Sf x 100).
3. H: altezza dell'edificio (m) L'altezza di un edificio non può superare i limiti fissati per le singole zone dagli strumenti urbanistici o da particolari norme vigenti. Fanno eccezione i volumi tecnici, le canne fumarie, l’extracorsa degli ascensori e montacarichi ecc. L'altezza di un edificio è la distanza verticale misurata dalla linea di terra (definita dal piano stradale o di sistemazione esterna dell'edificio) alla linea di copertura. Quest'ultima è definita dal coronamento del parapetto piano di copertura o, in mancanza, dal piano del medesimo terrazzo; per gli edifici coperti a tetto la linea di copertura è definita dalla linea di gronda del tetto individuata dall'intersezione della parete esterna con il piano intradosso del tetto; nei tetti con pendenza superiore al 50% la linea di copertura si colloca inferiormente alla linea di gronda, ad un'altezza pari a 2/3 del dislivello tra la linea di gronda e la linea del colmo. Quando le due linee suddette non siano orizzontali, si considera la parete scomposta in elementi quadrangolari e triangolari, o mistilinei, e, per ogni elemento, si considera la media delle altezze; la maggiore di tali altezze, per ciascuno degli elementi di cui sopra, non potrà però superare del 20% né di 2 metri l'altezza massima consentita.
4. V: volume dell'edificio (mc.) E' espresso dalla somma dei prodotti delle superfici utili di ogni piano per le relative altezze lorde misurate da pavimento a pavimento (all'ultimo piano, dal pavimento all' intradosso della copertura). Per volume utile si intende quello fuori terra relativo alla superficie utile totale così come definita al precedente paragrafo 1, nonché eventuali cubature entro terra non destinate ai servizi tecnici dell'edificio, alle cantine ed alle autorimesse utilizzate esclusivamente dai residenti o dagli addetti alle attività lavorative dell'edificio.
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Qualsiasi costruzione situata su terreno in pendio non può sviluppare un volume utile fuori terra maggiore di quello realizzabile sullo stesso terreno se pianeggiante; in tali casi, l'altezza è misurata in corrispondenza della sezione mediana dell'edificio, purché l'elevazione in eccedenza sul punto più basso non oltrepassi di m 1,50 l'altezza massima consentita. Ove tale differenza venga superata, la costruzione può svilupparsi a gradoni, secondo l'andamento del terreno, a condizione di non superare mai, sul fronte a valle, la massima altezza consentita, maggiorata, eventualmente, dall'eccedenza di cui al precedente comma e sempre che la soluzione architettonica risulti soddisfacente.
5. Coperture Le nuove costruzioni dovranno essere preferibilmente coperte a tetto. L'eventuale trasformazione della copertura dovrà essere realizzata in occasione di lavori di ampliamento, di adeguamento o di ristrutturazione. Può altresì essere autorizzata la realizzazione di abbaini che interessino una superficie delle falde del tetto non superiore al 30%. Detta percentuale non può essere ceduta tra proprietà limitrofe. Qualora l’ambiente sottotetto sia adeguatamente coibentato ed esistano le condizioni di abitabilità come previsto dalla L.R. n° 13 del 16 aprile 2009 s.m.i. nello stesso possono essere ricavati ambienti abitabili. Detti ambienti, limitatamente alla superficie lorda utile che sviluppano, dovranno essere conteggiati in termini volumetrici solo in relazione al reperimento di standard urbanistici e con riferimento al conteggio degli oneri di costruzione. Qualora vi sia l’impossibilità accertata da perizia tecnica di reperire tali standard, è consentita la monetizzazione.
6. Locali interrati I locali interrati anche parzialmente, non possono essere adibiti ad abitazione. Nel caso di costruzioni su terreno in pendio, che abbiano un piano solo parzialmente interrato, possono essere adibiti ad abitazione solo i locali che presentino il lato a monte interrato per non oltre m 1,50.
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7. DF: distanza minima tra i fabbricati (m) Per distanza minima tra i fabbricati si intende la distanza tra la proiezione orizzontale dei fabbricati, misurata nei punti di massima sporgenza (esclusi balconi, pensiline e simili, scale a giorno ecc. che non aggettino oltre 1,5 ml). Salvo diversi valori stabiliti nelle successive norme di zona, si applicano le distanze fissate nell'art. 9 del D.M. 2.04.1968, n. 1444. In particolare, tra pareti finestrate di edifici reciprocamente antistanti è prescritta una distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto; tale norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a m 12,00. Per gli edifici di nuova costruzione è comunque, prescritta una distanza minima assoluta di m 10,00 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. La presente norma non si applica a pareti finestrate e non di uno stesso edificio, pur nel rispetto di quanto stabilito dal Codice Civile in merito al rispetto del diritto terzi. La distanza minima tra i fabbricati nelle Zone di espansione - tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità privata al servizio di singoli edifici) - deve corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
a. m 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a m 7,00; b. m 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra m 7,00 e m 15,00; c. m 10,00 per lato, per strade di larghezza superiore a m 15,00.
Qualora le distanze tra i fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto già esistente, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni
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convenzionate con previsioni planivolumetriche, così come disposto dal DM 1444/68 s.m.i..
8. DC: distanza minima dai confini (di proprietà e di zona urbanistica) (m) Per distanza minima dai confini si intende la distanza misurata tra la proiezione orizzontale del punto di massima sporgenza del fabbricato, con l’esclusione dei balconi pensiline e simili scale a giorno o altro aggetto (purché contenuti in m 1,50). E' comunque prescritta, salvo maggiori valori fissati nelle successive norme di zona, una distanza minima dal confine di proprietà e dal limite di zona urbanistica di m 5,00. Distanze minori sono consentite previo atto di vincolo, regolarmente trascritto, da parte del proprietario del fondo adiacente. E' ammessa la costruzione in aderenza del confine di proprietà, se preesiste parete o porzione di parete in aderenza e senza finestre, in base a presentazione di progetto unitario per i fabbricati da realizzare in aderenza, o con presentazione di atto d’obbligo tra i proprietari confinanti, per la costruzione in aderenza in tempi diversi.
Art. 8. PRESCRIZIONI E RACCOMANDAZIONI PER LE ESPANSIONI EDILIZIE, I NUCLEI E LE CASE SPARSE
Oltre a quanto stabilito dalle norme generali e da quelle relative alle singole zone urbanistiche, dovranno altresì essere soddisfatte le condizioni seguenti:
1. Distribuzione volumetrica Nella redazione dei Piani attuativi gli indici ed i parametri del P.R.G. dovranno essere applicati in modo da evitare gli squilibri dimensionali sia nel caso di edifici - pubblici o privati - destinati alla residenza che ai servizi (scuole, attrezzature sociali, sanitarie ecc.). A questo scopo dovrà essere posta una particolare attenzione alla determinazione delle superfici unitarie massime ammissibili e delle altezze;
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queste ultime non dovranno comunque superare quelle medie dell'edilizia non recente. L'Amministrazione comunale potrà concedere deroghe nel caso di complessi nodali pubblici o di interesse pubblico.
2. Nuove costruzioni Con riferimento alle specificazioni dei Piani attuativi, l'edificazione dovrà rispettare le prescrizioni e le raccomandazioni che seguono:
a) Ogni nuova costruzione dovrà essere relazionata, anche tipologicamente, al proprio contesto ambientale. In questa prospettiva, il carattere architettonico di ogni edificio dovrà conformarsi - nella misura massima possibile - alle costruzioni contermini, o comunque appartenenti allo stesso ambito visivo, che determinano il carattere dei luoghi. A questo fine, oltre l'ovvio rispetto dei dati e degli indici pertinenti ad ogni singola sottozona, dovranno essere privilegiate le stereometrie semplici.
b) Dovranno altresì essere evitati gli elementi estranei all'edilizia dei luoghi. c) Infine si raccomanda una particolarissima attenzione alle finiture, curando al massimo le relazioni qualificanti con l'ambiente.
Nelle attuali zone A e B, ove esistano strade e spazi a quote diverse, il Comune potrà permettere, limitatamente alle destinazioni d'uso non residenziali ammesse nella sottozona di pertinenza, la realizzazione di un volume risultante dalla lunghezza del fronte stradale alla quota inferiore, per la profondità massima di 10 metri e l'altezza lorda pari alla differenza di quota delle strade o degli spazi. Tale autorizzazione è subordinata alla realizzazione di solai con carico accidentale uguale o maggiore a 400 kg/mq ed alla cessione gratuita al Comune del relativo calpestio e dell'eventuale superficie retrostante fino al bordo della via o dello spazio pubblico superiore opportunamente transennato, pavimentato e sistemato a verde secondo un progetto concordato in sede di titolo abilitativo edilizio.
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3. Costruzioni esistenti Le costruzioni esistenti in contrasto con le destinazioni d'uso previste dal P.R.G., in assenza di Piani urbanistici attuativi, non sono soggetti ad alcuna procedura coattiva, ma possono subire, da parte dei proprietari, interventi di trasformazione per adeguarsi alle presenti Norme, oppure interventi di manutenzione ordinaria e/o straordinaria (come da DPR 380/2001 s.m.i.) nonché di risanamento igienico sanitario ed edilizio o con ampliamenti una tantum di volumi e di superfici utili fino ad un massimo del 20% dell’esistente. Gli ampliamenti di cui sopra non sono consentiti nelle zone ove il P.R.G. prevede che l’edificazione avvenga mediante l’approvazione di piano attuativo preventivo. Le costruzioni, legittime o legittimate in forza di titolo edilizio in sanatoria rilasciato, ricomprese nelle zone ove il P.R.G. prevede che l’edificazione avvenga mediante l’approvazione di piano attuativo preventivo potranno essere escluse dal calcolo delle nuove edificazioni e destinati a Verde privato in sede di pianificazione attuativa del comparto. Le costruzioni si intendono in contrasto con le previsioni del P.R.G. qualora le utilizzazioni esistenti non rientrino fra quelle compatibili rispettivamente con le zone residenziali, le zone produttive, le zone agricole, le zone di attrezzature e servizio, le zone di tutela dell'ambiente e delle risorse naturali; ovvero quando non risultino compatibili con l'assetto infrastrutturale del P.R.G.
4. Aree ed edifici rimasti privi di destinazione d'uso in seguito a dismissioni Nelle aree e negli edifici che, in seguito a dismissioni, siano rimaste inutilizzati, è vietata, fino all'approvazione di uno strumento attuativo, ogni modificazione dell'assetto delle aree nonché qualsiasi opera edilizia con esclusione degli interventi di manutenzione ordinaria e di consolidamento statico. Si può procedere ad intervento diretto quando le aree e/o i manufatti vengano destinati ad attrezzature ed impianti pubblici d'interesse generale appartenenti alla tipologia F1, F2, F6.
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5. Arredo urbano Particolare cura dovrà essere posta all'arredo urbano, per il quale gli strumenti attuativi dovranno contenere le indicazioni generali che saranno tradotte in un apposito progetto, o comunque inserite nei regolamenti edilizi.
6. Coloriture Fino a quando non sarà operante uno specifico "piano del colore", relativo a singoli ambiti e/o centri, le operazioni relative alla coloritura degli edifici dovranno essere condotte nel rispetto dei riferimenti di base che seguono:
a) Ogni soluzione dovrà essere compatibile con la realtà del manufatto oggetto dell'intervento e delle sue relazioni con l'intorno naturale e/o costruito. Ciò detto, ed esemplificando, devono essere evitati i forti contrasti e devono essere privilegiati i colori prevalenti dei luoghi, utilizzando di preferenza pigmenti naturali. Inoltre l'adozione di soluzioni policrome non può derivare da predilezioni e/o suggestioni criticamente non fondate; al contrario esse devono essere strettamente legate alla definizione architettonica del manufatto e alle sue eventuali articolazioni (struttura-parete, figura-fondo ecc.). Nelle costruzioni esistenti, oltre a quanto precede, occorre tenere presente che:
b) le demolizioni totali o parziali di intonaci, pure se tali operazioni vengono condotte per mettere in luce elementi - anche pregevoli - appartenenti a fasi precedenti all'attuale definizione architettonica.
Art. 9. INTERVENTI SUL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE
1. Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente sono suddivisi nelle singole grandi categorie, rispetto alle quali, per le singole zone, gli strumenti attuativi dovranno determinare i corrispondenti gradi di intervento ammessi. Gli interventi ammessi sono i seguenti:
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a) manutenzione ordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a) del DPR 380/2001 s.m.i;
b) manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b) del DPR 380/2001 s.m.i;
c) restauro e risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettera c) del DPR 380/2001 s.m.i;
d) ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d) del DPR 380/2001 s.m.i;
e) Demolizione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d) del DPR 380/2001 s.m.i. 2. Gli interventi sul patrimonio urbanistico di cui all’articolo 3, comma 1, lettera f) del DPR 380/2001 s.m.i. 3. L'attuazione del piano, per le zone e sottozone relative al patrimonio edilizio esistente potrà avvenire attraverso piani attuativi ad iniziativa pubblica ovvero ad iniziativa privata.
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Titolo II ATTUAZIONE DEL PIANO REGOLATORE GENERALE
Capo I STRUMENTI DI ATTUAZIONE
Art. 10. MODALITA' DI ATTUAZIONE DEL P.R.G.
Il P.R.G. di Vetralla si attua attraverso "Programmi pluriennali di attuazione" i quali coordineranno gli strumenti urbanistici attuativi e gli interventi diretti che avverranno mediante titolo abilitativo edilizio. Gli strumenti attuativi e gli interventi diretti dovranno rispettare tutte le destinazioni e le prescrizioni di P.R.G. contenute negli elaborati grafici e nelle presenti norme tecniche di attuazione. Per le zone e gli edifici compresi in aree urbanizzate in tutto o in parte o in aree di nuova urbanizzazione, nelle quali gli interventi edilizi siano subordinati o meno all'esistenza di strumenti attuativi, il Comune può, in qualunque momento, procedere alla formazione di comparti costituenti unità fabbricabili, comprendendovi aree inedificate e costruzioni da trasformare secondo speciali prescrizioni.
Art. 11. PROGRAMMA PLURIENNALE DI ATTUAZIONE
Il programma pluriennale di attuazione del P.R.G. (PPA) è lo strumento per l'attuazione del Piano che definisce, promuove e coordina gli interventi pubblici e privati in sintonia con la programmazione ed i bilanci del Comune. Il PPA è approvato dal competente organo comunale e trasmesso alla Regione ed alla Provincia per la conoscenza.
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Art. 12. STRUMENTI URBANISTICI ATTUATIVI (S.U.A.)
1. Gli strumenti urbanistici attuativi, intermedi tra il P.R.G. e l'intervento edilizio diretto, specificano le previsioni del P.R.G. e la disciplina da osservare per l'edificazione.
2. Gli strumenti urbanistici attuativi sono obbligatori soltanto in alcune zone del territorio comunale e/o in alcune circostanze indicate (con il relativo tipo di strumento) nelle successive norme di zona e nei corrispondenti elaborati grafici. In tali zone il rilascio di titolo abilitativo relativo a opere che comportino costruzioni e trasformazioni d'uso del suolo è subordinato all'approvazione dello strumento attuativo indicato per ciascuna di tali zone, riferito ad almeno una unità urbanistica (comprensorio) eventualmente individuata negli elaborati grafici del P.R.G. o ad una superficie minima di intervento eventualmente fissata dalle norme per le varie zone. Nei casi di Zone soggette a Piano attuativo di vaste dimensioni o di complessa attuazione è possibile operare attraverso la definizione di Sub-comparti individuati mediante dei Piano Quadro di Indirizzi.
Art. 13. INTERVENTO EDILIZIO DIRETTO
Nelle zone del territorio comunale nelle quali non sia richiesto uno strumento urbanistico attuativo, il P.R.G. si attua mediante l'intervento edilizio diretto, che consiste nella realizzazione delle singole opere edilizie e di urbanizzazione. L'intervento edilizio diretto si realizza con: a) l'approvazione e l'esecuzione di opere pubbliche comunali e degli altri enti pubblici nei modi e nelle forme consentite; b) l'esecuzione di opere edilizie e di urbanizzazione da parte dei proprietari delle aree, previo ottenimento dei necessari titoli abilitativi.
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Art. 14. PIANI PARTICOLAREGGIATI DI ESECUZIONE
I Piani Particolareggiati di esecuzione (PPE) devono indicare: a) gli immobili destinati a servizi urbani e di quartiere eventualmente interessati dal PPE e le relative opere; b) le reti stradale, veicolare e pedonale; c) le aree destinate alla edificazione, con relative destinazioni d'uso (ammesse e vietate) specificando gli interventi ammessi per gli edifici esistenti e le caratteristiche di quelli da realizzare (parametri, indici, tipologie ecc.); d) il progetto planivolumetrico dell'intera area; e) gli elenchi catastali delle proprietà da espropriare o da vincolare; f) la quota parte degli oneri di urbanizzazione afferenti alle singole unità di intervento; g) gli eventuali schemi di convenzione che regolano i rapporti tra il Comune e gli altri operatori pubblici e privati interessati all'attuazione del PPE, per quanto riguarda i tempi di attuazione di servizi, strade e insediamenti e gli oneri di urbanizzazione. Il PPE deve essere corredato da una relazione illustrativa e da una relazione previsionale di massima delle spese occorrenti per l'acquisizione delle aree e per le sistemazioni generali necessarie all'attuazione del piano stesso.
Art. 15. PIANI DI EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE (P.E.E.P.) E PIANI PER ATTIVITA' PRODUTTIVE (P.A.P.)
Gli altri strumenti attuativi d'iniziativa comunale, dovranno indicare tutti gli elementi previsti per il PPE al precedente art. 14, oltre a rispettare i caratteri ed i contenuti di cui alle relative leggi in materia.
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Art. 16. PIANI DI LOTTIZZAZIONE CONVENZIONATA (P.d.L)
Nelle zone nelle quali il P.R.G. prevede lo strumento urbanistico attuativo, qualora questo non sia redatto di iniziativa comunale, sulla base delle previsioni del Programma di attuazione, la proprietà può elaborare Piani di Lottizzazione Convenzionata (PLC), per una superficie non inferiore all'unità minima insediativa indicata nelle planimetrie di P.R.G. o dal Programma di attuazione, quando tale indicazione non sia contenuta nelle planimetrie stesse, ovvero ad una superficie minima di intervento eventualmente fissata dalle norme per le varie zone. Nei casi di Zone di vaste dimensioni o di complessa attuazione è possibile operare attraverso la definizione di Sub-comparti individuati mediante dei Piani Quadro di Indirizzi.
Art. 17. COMPARTI DI ATTUAZIONE a) In tutte le zone di P.R.G., al fine di assicurare il rispetto di esigenze unitarie nella realizzazione degli interventi, nonché un'equa ripartizione degli oneri e dei benefici tra i proprietari interessati, il Comune può disporre su richiesta dei proprietari in numero idoneo a costituire il consorzio, o d'ufficio, la formazione di Comparti che includono uno o più edifici ed anche aree inedificate. b) Formato il comparto: qualora tutti i proprietari delle aree, riuniti in consorzio, non procedano volontariamente all'attuazione delle previsioni contenute nello strumento urbanistico, il Sindaco inviterà i proprietari stessi a riunirsi in consorzio entro il termine fissato nell'atto di notifica. A costituire il consorzio basterà il concorso dei proprietari rappresentanti, in base all'imponibile catastale, la maggioranza assoluta del valore dell'intero comparto. I consorzi così costituiti conseguiranno la piena disponibilità del comparto mediante l'espropriazione delle aree e delle costruzioni dei proprietari non aderenti. L'indennità sarà pari al valore venale dei beni espropriati antecedentemente alla formazione del comparto. Essa potrà essere corrisposta anche mediante permute di altre proprietà immobiliari site nel Comune.
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Quando sia decorso inutilmente il suddetto termine fissato nell'atto di notifica, il Comune procederà all'espropriazione del comparto. La deliberazione consiliare con cui si dispone la formazione del comparto equivale a dichiarazione di pubblica utilità e di indifferibilità ed urgenza. Per l'assegnazione del comparto il Comune procederà a mezzo di gara. c) Il Piano Quadro di Indirizzo. Nel caso in cui i proprietari rappresentanti, in base all'imponibile catastale, la maggioranza assoluta del valore dell'intero comparto non siano interessati ad espropriare i non aderenti al consorzio, essi potranno individuare un sub-comparto sulle aree di proprietà e su di esso attuare il Piano Attuativo. In questo caso essi dovranno redigere un preliminare Piano Quadro di Indirizzo nel quale individuare la viabilità pubblica di distribuzione dell’intero comparto e determinare le quote parte di aree a standard spettanti ai diversi sub- comparti. Tali informazioni saranno indicative nella graficizzazione ma prescrittive nelle quantità. Tale Piano Quadro di Indirizzo avrà il fine di rendere omogenei e fruibili i diversi sub-comparti indipendentemente dalla cronologia con cui verranno attuati. L’Amm. Com., con propria deliberazione consiliare, può procedere alla suddivisione in sub-comparti funzionali le aree soggette a Piano Attuativi, siano esse residenziali, produttive, commerciali ecc. Per sua natura il PQI non costituisce Variante Urbanistica ma più semplicemente un indirizzo di attuazione delle previsioni del P.R.G. d) I Piani di Lottizzazione (P.d.L.) ricompresi dai comparti devono rispettare le destinazioni di zona indicate nel P.R.G., con l'intesa che, anche all'interno delle aree destinate all'edificazione privata, oltre alle aree fondiarie che saranno direttamente utilizzate per tale edificazione, dovranno prevedere anche la viabilità privata ed i parcheggi, nonché le eventuali integrazioni di viabilità pubblica, di servizi e di verde necessari per il rispetto degli standard urbanistici. L'attuazione di tali Piani è subordinata, fra l'altro, alla cessione gratuita al Comune di tutte le aree interne al Comparto aventi destinazioni pubbliche da parte del proprietario o dei proprietari riuniti in consorzio. e) L'edificabilità totale prevista dagli indici del P.R.G. per ciascun Comparto deve ritenersi attribuita all'intera superficie interna ad esso, secondo l'indice medio
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risultante dal rapporto fra la superficie territoriale del comprensorio e l’indice di fabbricabilità territoriale. La conservazione o ricostruzione di cubature e/o superfici utili preesistenti è attribuita ai proprietari delle aree sulle quali tali cubature o superfici insistono e va a concorrenza della edificabilità totale. f) In fase di attuazione dei Comparti, su richiesta dei proprietari rappresentanti, in base all'imponibile catastale, la maggioranza assoluta del valore dell'intero comparto, la Giunta Comunale può autorizzare la suddivisione del comparto stesso in più sub-comparti, a condizione che per tale zona sia stato già previsto un PQI o anche che venga presentato contestualmente al Piano Attuativo. Per i sub-comparti il progetto urbanistico esecutivo deve prevedere cubature o superfici utili ed aree con destinazioni pubbliche proporzionate alle rispettive superfici territoriali o che, in caso contrario, da parte di tutti i proprietari vi sia esplicito ed irreversibile accordo circa le destinazioni pubbliche del progetto prima della stipula dell'eventuale convenzione edilizia o del rilascio della prima concessione edilizia. g) Nei Comparti individuati sulle tavole di P.R.G. attraverso dei c.d. “collarini”, ovvero perimetrati con tratteggio spesso a mo di catena con elementi quadrati campiti in maniera “solida” che individuano al loro interno aree a servizi pubblici, la localizzazione e la superficie di tali aree a servizi è da intendersi vincolante. Tali aree a servizi dovranno essere cedute al Comune contestualmente al rilascio dei titoli edilizi abilitativi nei casi in cui siano previste Zone di Completamento. Nei casi in cui si tratti di Zone C tali aree a servizi si sommeranno a quelle previste dal DM 1444/68 relative ai nuovi abitanti insediabili.
Art. 18. CONVENZIONI PER L'ATTUAZIONE DEI PIANI DI LOTTIZZAZIONE E DEI PIANI PARTICOLAREGGIATI
Le Convenzioni per l'attuazione dei piani di lottizzazione (obbligatorie) e dei piani particolareggiati devono precisare:
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h) la cessione gratuita delle aree necessarie alle opere di urbanizzazione primaria o, comunque, di quelle con destinazione pubblica situate all'interno dei perimetri dei comprensori e l'assunzione, a carico della proprietà, degli oneri o della esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione primaria; i) l'ammontare complessivo degli oneri di urbanizzazione secondaria dovuti al Comune e la ripartizione degli stessi fra le proprietà che eventualmente concorressero a presentare il PLC; j) la cessione gratuita delle aree necessarie alle opere di urbanizzazione secondaria previste internamente al comprensorio oggetto dello strumento attuativo e l'assunzione degli oneri e della esecuzione delle opere suddette che saranno poste a carico della proprietà, calcolate a scomputo degli oneri di cui al precedente comma b); il valore da scomputare per le aree sarà quello stabilito da apposita delibera consiliare dell’Amministrazione, mentre per le opere sarà quello previsto nelle presenti norme per ogni singola zona; k) l'impegno da parte della proprietà a redigere i progetti esecutivi delle opere di urbanizzazione primaria ed, eventualmente, secondaria di cui ai commi precedenti, secondo le indicazioni e con la supervisione del Comune; l) l'impegno, da parte della proprietà, di manutenzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, fino a quando tali opere non siano prese in carico dal Comune nei tempi previsti dalla Convenzione; m) l'impegno ad operare la cessione gratuita di tutte le aree dovute al Comune per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, al momento dell'approvazione definitiva della Convenzione; n) i termini stabiliti per il versamento degli oneri di urbanizzazione secondaria, e per la eventuale costruzione e completamento delle opere relative a scomputo dei medesimi, anche suddivisi per fasi proporzionali alla realizzazione dell'insediamento, ma, comunque, entro l’arco temporale di durata della convenzione stessa; in caso di inadempienza, dopo eventuali proroghe concesse dal Comune per comprovati motivi, la validità del PLC approvato decade completamente per la parte non realizzata, fermi restando acquisiti al Comune le cessioni gratuite ed il versamento degli oneri; in tal caso il Comune si riserva la possibilità di negare il rilascio dell’agibilità degli immobili già costruiti e per i
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quali non si sia contestualmente provveduto alla realizzazione della quota parte di opere di urbanizzazione; o) i termini stabiliti per la costruzione ed il completamento di tutti gli edifici previsti dal PLC, anche suddivisi per fasi, può avvenire anche dopo i dieci anni dall'approvazione della convenzione purché si siano rispettati, in quei tempi, tutti i termini della convenzione stessa in merito alla realizzazione e cessione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; nei casi di cui trattasi continueranno ad essere vigenti tutti gli indici, i parametri e normative stabilite nelle NTA allegate al PLC anche per le future edificazioni dei lotti liberi; p) le congrue garanzie finanziarie per l'adempimento degli obblighi derivanti dalla Convenzione; q) l'assunzione dell'obbligo di non mutare le destinazioni d'uso previste per tutti gli edifici o parte di essi senza nuova autorizzazione o concessione comunale; r) La convenzione, da trascriversi a cura e spese della proprietà, deve essere approvata con deliberazione nei modi e forme di legge.
Art. 19. OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA
Ai sensi dell'art. 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847, modificata dalla legge 22 ottobre 1971, n. 865, sono: opere di urbanizzazione primaria:
a. le strade residenziali; b. gli spazi di sosta e di parcheggio; c. le fognature; d. la rete idrica; e. le reti di distribuzione dell'energia elettrica e del gas; f. la pubblica illuminazione; g. gli spazi di verde attrezzato di vicinato.
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Opere di urbanizzazione secondaria:
a. gli asili nido; b. le scuole materne; c. le scuole dell'obbligo; d. i mercati di quartiere; e. gli uffici comunali; f. le chiese ed altri edifici per servizi religiosi; g. gli impianti sportivi di quartiere; h. i centri sociali e le attrezzature culturali e sanitarie; i. le aree verdi di quartiere.
Art. 20. UTILIZZAZIONE DEGLI INDICI SUL MEDESIMO LOTTO E COMPOSIZIONE DEL LOTTO MINIMO
1. L'utilizzazione totale degli indici di fabbricabilità (I.f.t. e I.f.f.) e di utilizzazione (Ut e Uf), corrispondenti ad una determinata superficie, esclude ogni successiva possibilità di rilasciare ulteriori titoli abilitativi tesi ad edificare sulle superfici stesse nuovamente detti indici, salvo il caso di demolizione e di ricostruzione, indipendentemente da qualsiasi frazionamento o passaggio di proprietà. A tal fine, la superficie edificata deve essere asservita al fabbricato con atto pubblico da trascrivere nei modi e forme di legge.
2. Qualora un'area a destinazione omogenea, sulla quale esistono costruzioni che si devono o che si intendono conservare, venga frazionata allo scopo di costituire nuovi lotti edificabili, tutti gli indici e prescrizioni di piano vanno comunque rispettati sia per le costruzioni conservate, sia per le nuove da edificare.
3. Non è ammesso il trasferimento di volume edificabile o di superficie utile fra aree a diversa destinazione di zona e di uso, nonché fra aree contermini, a meno che entrambi o una di esse non abbia, alla data di adozione del presente P.R.G., una superficie inferiore al lotto minimo stabilito per la zona cui è destinata.
4. La superficie minima di intervento (Sm) eventualmente fissata dalle presenti norme, può essere costituita anche da più proprietari, nel qual caso la concessione e l'autorizzazione alla lottizzazione sarà subordinata alla stipula, tra
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i proprietari interessati, di apposita convenzione da trascrivere alla conservatoria immobiliare.
Art. 21. DESTINAZIONI D'USO
1. Le destinazioni d'uso dei suoli e degli edifici, nonché di parte dei medesimi, sono disciplinate dal presente P.R.G. per ciascuna zona. Nell'ambito di tale disciplina, esse possono ulteriormente esser definite e precisate negli strumenti urbanistici attuativi e nei progetti di intervento diretto, nel rispetto, comunque, di tutte le prescrizioni delle presenti norme, con particolare riferimento alle categorie e sottocategorie indicate per ciascuna zona negli articoli seguenti. L'indicazione deve far riferimento alle categorie e sottocategorie (o, eccezionalmente, a parti di esse) elencate nel successivo comma 3 e può consistere sia nella specificazione delle destinazioni consentite, sia in quelle destinazioni non consentite , espresse anche attraverso percentuali della cubatura totale. Eventuali cambiamenti di destinazioni d'uso dei fabbricati o di parti di essi, con o senza opere a ciò preordinate, comunque nell'ambito delle previsioni delle presenti norme e, ove esistente, dello strumento attuativo, potranno essere motivatamente autorizzati dal Comune, su richiesta del proprietario, attraverso autorizzazione comunale se comprese nell'ambito di una stessa categoria (di cui al successivo comma 3), attraverso titolo abilitativo. Le destinazioni d'uso da indicare nei piani di intervento urbanistico attuativo e nei progetti di intervento edilizio diretto sono definite secondo le seguenti categorie e sottocategorie: a1) abitazioni; a2) uffici privati e studi professionali, con dimensioni unitarie inferiori a 250 mq;
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b) uffici privati e studi professionali di qualsiasi dimensione; c1) uffici pubblici statali, parastatali, regionali, provinciali, comunali, sedi di istituti di diritto pubblico, di enti previdenziali, assistenziali, di beneficenza, di interesse nazionale, regionale, provinciale, comunale; c2) servizi pubblici; c3) impianti sportivi per competizioni; d1) esercizi commerciali e paracommerciali al dettaglio (bar, ristoranti, tavole calde, farmacie, rivendite di sali e tabacchi); botteghe per attività artigianali non moleste (lavanderie, parrucchieri, barbieri, sartorie ecc; scuole guida ecc.); d2) attività amministrative di servizio (agenzie di banche, istituti di credito e di assicurazione, agenzie turistiche di viaggio, agenzie di pratiche; ambulatori medici e veterinari ecc.); d3) depositi e magazzini non di vendita ubicabili nei locali sotterranei e nei terreni di edifici aventi altre utilizzazioni; e1) alberghi, pensioni, motel, ostelli per la gioventù, case per ferie, per i quali sono prescritte autorizzazioni amministrative di esercizio, secondo le leggi in materia; e2) edifici ed attrezzature per il culto, la cultura, lo spettacolo, il tempo libero, lo sport; f1) botteghe per attività artigianali di servizio (idraulico, fabbro , falegname, tappezziere, carrozziere, meccanico, elettrauto ecc.) con superficie totale non superiore a 250 mq. ad eccezione di attività rumorose; f2) impianti (stabilimenti ed opifici) artigianali (escluse le botteghe aventi carattere artigianale); f3) depositi e magazzini non riservati alla vendita; g) esercizi commerciali all'ingrosso;
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h) autorimesse, autosili, parcheggi sotterranei ed in elevazione; i) verde privato e spazi privati inedificabili; l) verde pubblico, attrezzato o meno; m) stazioni di servizio e distribuzione carburante.
Art. 22. CONTRIBUTO STRAORDINARIO PER IL RILASCIO DEL PERMESSO DI COSTRUIRE
Per tutte le aree che, a seguito di approvazione della Revisione e adeguamento del P.R.G. vigente, acquisiscono un valore maggiore rispetto a quello relativo al previgente P.R.G. si applica quanto disposto dal presente artico. Le più rilevanti valorizzazioni immobiliari generate dalle nuove previsioni urbanistiche rispetto alla disciplina urbanistica previgente, sono soggette alla corresponsione di un contributo finanziario straordinario di urbanizzazione commisurato a tali valorizzazioni e posto a carico del soggetto attuatore. Tale contributo straordinario di urbanizzazione è un onere ulteriore rispetto agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria già dovuti per legge; esso deve essere utilizzato per il finanziamento di opere e servizi pubblici in ambiti urbani degradati, con finalità di riqualificazione urbana (reperimento di standard urbanistici, realizzazione di opere e servizi pubblici ecc.) nello stesso ambito in cui ricade l’intervento tributario. In conformità a quanto statuito dall’art. 16, comma 4, lett. d-ter) del DPR 380/2001 s.m.i., l'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione alla valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione d'uso. Tale maggior valore, calcolato dall'amministrazione comunale, è suddiviso in misura non inferiore al 50 per cento tra il comune e la parte privata ed è erogato da quest'ultima al comune stesso sotto forma di contributo straordinario, che
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attesta l'interesse pubblico, in versamento finanziario, vincolato a specifico centro di costo per la realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare, come riportato al precedente comma, nel contesto in cui ricade l'intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale od opere pubbliche.
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Titolo III PREVISIONI DEL P.R.G.
Capo I DIVISIONE DEL TERRITORIO IN ZONE
Art. 23. SUDDIVISIONE DEL TERRITORIO COMUNALE IN ZONE
1. Il territorio comunale, al fine delle sue utilizzazioni e trasformazioni urbanistiche, in un quadro di salvaguardia del patrimonio storico e ambientale e di equilibrato sviluppo, è suddiviso in Zone urbanistiche in riferimento alle "zone territoriali omogenee" definite dall'art. 2 del D.M. 2 aprile 1968, come risulta dalle tavole del presente P.R.G. Tali Zone sono generalmente suddivise in Sottozone, alcune delle quali già indicate nelle tavole del P.R.G., altre da definire in sede di strumenti attuativi, nell'ambito delle originarie Zone di appartenenza.
Zona A: Edilizia di risanamento e conservazione Zona B: Edilizia attuale Zona C: Espansioni Residenziali Zona D: Impianti industriali e assimilati Zona E: Attività Agricole Zona F: Attrezzature ed impianti di interesse generale
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2. Tali Zone territoriali omogenee sono quelle elencate, ai sensi e per gli effetti dell'art. 17 della Legge 6 Agosto 1967, n. 765, all'art. 2 del D.M. 2 aprile 1968. La suddivisione del territorio comunale in Zone e Sottozone, le cui caratteristiche sono stabilite dalle norme contenute negli articoli che seguono, sono indicate nella Tavole si zonizzazione (tavole n. 41, 42 e 43).
3. Poste queste premesse, le Zone omogenee, con le specificazioni elencate, sono sottoposte alla disciplina degli articoli che seguono; ciò fatte salve le ulteriori prescrizioni e limitazioni derivanti dai vincoli precisati nel successivo Titolo IV, nonché conseguenti ad ulteriori norme e/o disposizioni di carattere generale.
Art. 24. ZONA A - EDILIZIA DI RISANAMENTO E CONSERVAZIONE
Questa Zona comprende il nucleo medioevale ed i suoi accrescimenti rinascimentali, barocchi, settecenteschi e ottocenteschi. In queste aree i Piani Particolareggiati dovranno avere anche il carattere di "Piani di Recupero" ex lege 457/1978. La perimetrazione assunta rende esplicite le finalità della disciplina della zona A: quella di garantire la predominanza dei valori testimoniali dell'organismo e degli elementi che preesistevano al XIX secolo. Nelle tavole di revisione sono state individuate due Sottozone, denominate A1 – centro storico individuato da PTPR e A2 – centro storico da PRG. Tale divisione in due Sottozone è da ricondurre esclusivamente al fatto che nelle tavole del Piano Paesistico Territoriale Regionale (PTPR) solo una parte del nucleo storico di Vetralla individuato dal PRG è classificato come “Paesaggio degli insediamenti storici” e campito di colore rosso. Si è, quindi, voluto uniformare il PRG al PTPR. La disciplina sia della Sottozona A1 che della Sottozona A2 viene rimandata ai P.P. di cui al primo comma.
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Art. 25. ZONA B - EDILIZIA ATTUALE
La Zona B riguarda aree edificate in tutto o in parte, diverse per caratteristiche storico-ambientali della Zona A, nel cui ambito il piano si attua per l’intervento edilizio diretto. Sono sottoposte ad intervento preventivo soltanto le Zone che risultano non ancora sature e per le quali si voglia prevedere un diverso impianto urbanistico, ovvero l’individuazione di aree da destinare a viabilità pubblica, quelle da destinare a servizi pubblici e quelle destinate all’edificazione. Nel caso in specie, la loro attuazione, quindi, è subordinata a Permesso di Costruire convenzionato Alcuni complessi del patrimonio edilizio esistente che presentano singolarità formale ed elementi di insieme fortemente caratterizzati e che versano in precario stato di conservazione potranno, con successivo provvedimento dell’Amministrazione Comunale, al fine di garantire interventi omogenei, essere individuati e perimetrati in aree di recupero ed assoggettati a preventivi Piani di Recupero o Piani Particolareggiati o, in alternativa, essere assoggettati a Programmi Integrati di Intervento di iniziativa pubblica o privata.
1. Le Zone B, delimitate con i criteri esposti all'art. 2 del D.M. 2 Aprile 1968, n. 1444, comprendono le aree interessate da fenomeni di urbanizzazione in corso di sviluppo di cui si accettano i caratteri edilizi, per il loro peso urbano ormai consolidato, ma le cui infrastrutture urbanistiche ed i relativi servizi si rivelano carenti. L'attuazione del Piano, per le diverse zone B, avviene per intervento diretto, salvo i casi in cui l’Amm. Com. ravvisi la necessita di assoggettare ad un Piano Attuativo determinati ambiti, già perimetrali o da perimetrale, al fine del reperimento dei servizi oggi inesistenti. Per tali aree vale quanto riportato ai commi 2 e 3 del presente articolo.
2. Gli strumenti urbanistici attuativi e i progetti urbanistici esecutivi degli ambiti perimetrali ed individuati dovranno tendere al recupero di un tessuto urbanistico ed edilizio più ordinato e razionale, soprattutto per quanto riguarda la viabilità, i parcheggi, i servizi ed il verde pubblico e dovranno, comunque, rispettare le norme appresso indicate per ciascuna sottozona, nonché quelle
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particolari eventualmente previste per ulteriori sottozone dagli strumenti attuativi, ivi comprese ulteriori limitazioni per le destinazioni d'uso.
3. Gli strumenti attuativi per gli ambiti soggetti a questi dovranno definire limiti e caratteristiche di edificazione dei lotti liberi o già edificati. In particolare essi dovranno precisare e, ove possibile, potenziare le indicazioni già previste dal P.R.G. per quanto riguarda le infrastrutture, i servizi e gli spazi liberi nonché mediante l'indicazione della tipologia edilizia o precise volumetrie con norme particolari riguardanti le altezze, i distacchi ecc..
4. I comprensori che dovranno essere interessati dalla progettazione attuativa indicheranno le superfici minime da riservare agli spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde ed a parcheggi stabilite dal D.M. 2 aprile 1978, art. 4, n. 7 e 8. Rimane salva la possibilità di monetizzare gli standard qualora non reperibili all’interno dell’ambito e/o secondo le modalità stabilite dal DM
5. In ogni caso, in tutte le sottozone B è consentito trasformare l'edificato entro i limiti della volumetria legale e delle superfici utili totali esistenti. Per le sottozone C previste dal Programma di Fabbricazione che hanno acquisito i requisiti per essere classificate come sottozone B1, B2, B3 e, come tali, appaiono nel presente P.R.G. continuano a valere i dati e gli indici previsti dai relativi strumenti attuativi convenzionati, sia per le parti già realizzate che per quelle ancora da realizzare o in corso di attuazione.
6. In tutte le sottozone B1, B2, B3 e B4, ove prevista la piantumazione di nuove essenze, si deve garantire l’attecchimento delle piante e il loro mantenimento e sviluppo.
7. La zona B si suddivide nelle seguenti sottozone: Sottozona B1 - Razionalizzazione e recupero Sottozona B2 - Completamento e recupero Sottozona B3 - Completamento e ristrutturazione Sottozona B4 - Riqualificazione Urbana
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Art. 26. SOTTOZONA B1: RAZIONALIZZAZIONE E RECUPERO
Gli indici e parametri da applicare alla Sottozona B1 sono: I.f.t. 1,50 mc/mq (da considerare solo in caso di un P.A.) I.f.f. 2,31 mc/mq (da considerare solo in caso di intervento diretto) H max= 10,50 ml
1. La sottozona comprende le aree centrali della città, destinate ad una sostanziale conservazione del tessuto esistente, ma con il miglioramento del sistema viario ed infrastrutturale ed il recupero del patrimonio edilizio. In tale sottozona è sempre consentita l'aggiunta, con soddisfacente soluzione architettonica, dei volumi tecnici strettamente indispensabili, mentre l'incremento delle cubature e delle superfici utili esistenti è subordinato alle condizioni indicate dai paragrafi successivi. Nella sottozona B1 sono ammessi, quali strumenti attuativi, piani di recupero anche se con dimensione minima estesa a singoli e interi isolati, definiti da strade, piazze o spazi pubblici o, comunque, da delimitazioni di zona o sottozona e, eccezionalmente, anche soltanto a parti organiche di isolati; piani particolareggiati che determinino una classificazione delle aree interne agli ambiti individuati all’interno della stessa sottozona o per la individuazione di ambiti di trasformazione non già previsti e perimetrali dal PRG vigente, al fine, anche, di ridefinire i perimetri della sottozona stessa oltreché di indici e parametri per rendere attuabili le aree della sottozona stessa; planivolumetrici assistiti da convenzione per quegli ambiti che siano già dotati delle opere di urbanizzazione primaria, al fine di snellire le procedure di attuazione degli stessi ambiti.
2. Nella Sottozona B1, oltre agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro, di risanamento e di ristrutturazione edilizia (commi a), b), c), d), ed e) del precedente art. 9), è consentita la demolizione e ricostruzione degli edifici, con il vincolo di non aumentare, comunque, le cubature legali esistenti. Sono ammessi aumenti di cubatura dovuti esclusivamente a motivi di
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ordine igienico sanitario, miglioramento e/o adeguamento sismico,; inoltre per l’abbattimento del fabbisogno energetico per una percentuale non inferiore al 10% di quello attuale. L’aumento di cubatura non può superare il valore del 20% di quello originario.
3. I progetti relativi agli interventi di cui al comma precedente dovranno essere redatti tenendo conto dell'inserimento del nuovo edificio nel tessuto edilizio circostante e dovranno essere corredati degli elaborati grafici e della documentazione fotografica necessari per illustrare tale inserimento. I S.U.A. potranno prevedere un indice di fabbricabilità territoriale (I.f.t.) pari a 1,5 mc/mq.
4. Le demolizioni e riedificazioni condotte per singoli edifici, dovranno rispettare l'indice di fabbricabilità fondiario (I.f.f.) - riferito alle sole volumetrie legali pari all'indice di fabbricabilità esistente con un massimo di 2,31 mc/mq - fermo restando le disponibilità degli Standard di cui al comma 2, art. 7 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444). In ogni caso di demolizione e ricostruzione di singoli edifici, questi dovranno conservare l'attuale posizione non oltre i limiti massimi dell'ingombro planimetrico preesistente. L’edificazione dei lotti liberi, dovrà rispettare gli allineamenti con i fabbricati esistenti sulle strade e aree pubbliche, fatto salvo il rispetto delle distanze tra i fabbricati. Dovranno essere altresì conservati gli spazi interni ed esterni da sistemare a verde. Qualora, invece, gli interventi di demolizione e ricostruzione siano estesi ad un intero isolato, definito da strade, piazze o spazi pubblici o da delimitazioni di zona o sottozona o, comunque ad una pluralità di edifici, è consentito il riutilizzo dell'intera volumetria esistente nell'isolato stesso e l'eventuale incremento di cui al successivo paragrafo 5), a condizione che la ricostruzione avvenga attraverso una previsione planivolumetrica estesa all'intera pluralità di edifici, contenuta in uno strumento attuativo previsto dall’indice di Zona.
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Le altezze non potranno superare, in ogni caso, quella media già raggiunta dalla volumetria legale dell'isolato. Altezze maggiori di quelle preesistenti, di cui ai precedenti paragrafi 4 e 5, possono essere autorizzate in sede di piani particolareggiati estesi a congrue superfici, riguardanti porzioni organiche di Sottozona B1 individuate dal Comune. In caso di richiesta di modifica delle attuali utilizzazioni non residenziali, nonché per le nuove cubature acquisite ai sensi del precedente paragrafo 4), è consentito introdurre le destinazioni d'uso corrispondenti alle categorie e sottocategorie a1), a2), b), c2), d1), d2), e1), e2), f1) di cui al precedente art. 21. E' consentito il mantenimento delle utilizzazioni e destinazioni d'uso attualmente esistenti e la loro modifica nell'ambito di una medesima categoria. Le destinazioni d'uso commerciali e paracommerciali - sottocategorie d1) e d2) - sono, comunque, sempre possibili ai piani terreni.
Art. 27. SOTTOZONA B2: COMPLETAMENTO E RECUPERO
Gli indici e parametri da applicare alla Sottozona B2 sono: I.f.t. 1,00 mc/mq (da considerare solo in caso di un P.A.) I.f.f. 1,44 mc/mq (da considerare solo in caso di intervento diretto) H max= 10,50 ml
1. La Sottozona B2 comprende aree semicentrali e periferiche prevalentemente edificate, salvo singoli lotti di modeste dimensioni, ancora inedificati, destinate sia al completamento della urbanizzazione e della edificazione, sia al recupero del patrimonio edilizio esistente. Nella Sottozona B2 sono ammessi, fra gli strumenti attuativi, piani di recupero anche se con dimensione minima estesa a singoli e interi isolati, definiti da
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strade, piazze o spazi pubblici o, comunque, da delimitazioni di zona o sottozona e, eccezionalmente, anche soltanto a parti organiche di isolati; piani particolareggiati che determinino una classificazione delle aree interne agli ambiti individuati all’interno della stessa sottozona o per la individuazione di ambiti di trasformazione non già previsti e perimetrali dal PRG vigente, al fine, anche, di ridefinire i perimetri della sottozona stessa oltreché di indici e parametri per rendere attuabili le aree della sottozona stessa; planivolumetrici assistiti da convenzione per quegli ambiti che siano già dotati delle opere di urbanizzazione primaria, al fine di snellire le procedure di attuazione degli stessi ambiti.
2. Nella Sottozona B2 sono consentiti: a. interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro, di risanamento e di ristrutturazione edilizia (di cui ai commi a, b, c, d ed e del precedente art. 9);
b. la demolizione e la ricostruzione di edifici esistenti, entro i limiti della loro volumetria legale e di un aumento di non oltre il 10% delle superfici utili;
c. il completamento di edifici esistenti con indice fondiario inferiore a 1 mc/mq (fino a raggiungere il valore della Sottozona pari a 1,44 mc/mq) e dei lotti ancora inedificati, con l'indice massimo di fabbricabilità fondiaria (I.f.f.) di 1,44 mc/mq; l'altezza massima non potrà superare quella prescritta dalla Sottozona B2 pari a ml 10,50. Sono ammessi aumenti di cubatura dovuti esclusivamente a motivi di ordine igienico sanitario, miglioramento e/o adeguamento sismico, nonché per l’abbattimento del fabbisogno energetico per una percentuale non inferiore al 10% di quello attuale. In questi casi, comunque, l’aumento di cubatura non può superare il valore del 20% di quello originario.
3. Altezze maggiori di quelle preesistenti, di cui al precedente paragrafo 2) possono essere autorizzate esclusivamente in sede di piani particolareggiati estesi a congrue superfici riguardanti porzioni organiche di sottozona B2 individuate dal Comune.
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4. In questa sottozona non sono consentite le destinazioni d'uso corrispondenti alle sottocategorie f2) ed f3) di cui al precedente art. 21.
Art. 28. SOTTOZONA B3: COMPLETAMENTO E RISTRUTTURAZIONE
Gli indici e parametri da applicare alla zona B3 sono: I.f.t. 0,5 mc/mq (da considerare solo in caso di un P.A.) I.f.f. 0,68 mc/mq (da considerare solo in caso di intervento diretto) H max= 7,50 ml.
1. La Sottozona B3 comprende aree semicentrali e periferiche, inserite nell'aggregato urbanizzato ma prevalentemente inedificate o con edilizia degradata e utilizzazioni dismesse, infrastrutture carenti e disorganiche, destinate al completamento ed alla ristrutturazione, con riqualificazione della urbanizzazione e della edificazione esistenti. Tali aree, talvolta discontinue fra loro, sono raccolte in "comprensori", i quali costituiscono la minima unità oggetto di progetti urbanistici esecutivi (SUA) unitari e di eventuali strumenti attuativi.
2. L'attuazione di ciascun comprensorio potrà avvenire in base ad un Piano Attuativo che potrà comprendere una pluralità di edifici. Tale eventuale Piano attuativo dovrà evidenziare in particolare:
a. gli elementi prescrittivi del progetto (asse di giacitura, tipologia edilizia, altezze massime dei singoli edifici, collocazione e tipologia del verde, le eventuali aree destinate a edilizia sociale (Social Housing.);
b. gli elementi indicativi del progetto; questi possono eventualmente essere variati, senza che ciò costituisca variante al P.R.G., purché si dimostrino l'opportunità, i vantaggi, i miglioramenti qualitativi e le migliori condizioni operative che ne possono derivare; devono restare, comunque, invariate le
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quantità minime di superfici con destinazioni pubbliche, come individuate nello strumento attuativo.
3. L'attuazione del progetto urbanistico di ciascun comprensorio avverrà attraverso la formazione di un "comparto" di cui al precedente art. 17. Al fine di facilitare i rapporti fra i vari proprietari delle aree, ferma rimanendo l'unità progettuale di cui al precedente paragrafo 2), l'attuazione di un comprensorio può anche avvenire attraverso più comparti.
4. Gli interventi diretti consentiti nella sottozona B3 sono quelli di: a. manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento e ristrutturazione edilizia (commi a), b), c), d), ed e) del precedente art. 9) anche in assenza di strumento urbanistico attuativo;
b. demolizione e ricostruzione di edifici esistenti; c. completamento di edifici esistenti ed edificazione dei lotti ancora inedificati. Nei casi in cui si rendano necessari dei piani preventivi per gli interventi di cui ai precedenti punti b) e c) sulle aree individuate e perimetrale dall’Amm. Com. o proposte dai privati, questi dovranno rispettare l'indice massimo di fabbricabilità territoriale (I.f.t.) di 0,5 mc/mq risultante dalla somma delle superfici utili esistenti oltre che gli indici e i parametri stabiliti dal presente articolo. Ogni trasformazione che vada in variante ai presenti dettami dovrà essere effettuata attraverso idonei piani attuativi (P.P., Programmi Complessi ecc.)
5. Il riuso dei volumi utili esistenti è soggetto alle seguenti limitazioni, in base al valore degli indici di fabbricabilità fondiaria (I.f.f.) attuali:
a. per valori fino a 3 mc/mq si recupera il 100%; b. per valori compresi fra 3 e 6 mc/mq si applica una riduzione del 20%; c. per valori compresi fra 6 e 9 mc/mq si applica una riduzione del 30%; d. per valori superiori a 9 mc/mq si applica una riduzione del 40%.
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6. Gli indici di fabbricabilità territoriale (I.f.t.) di cui al precedente paragrafo 5), si applicano agli interi volumi dei comprensori di Sottozona B3, esclusi eventuali volumi con destinazioni pubbliche.
7. Le destinazioni d'uso consentite in questa sottozona sono quelle corrispondenti alle categorie e sottocategorie a1), a2), c2), d2), d3), e1), f1) h), i) di cui al precedente art. 21.
Art. 29. SOTTOZONA B4: RIQUALIFICAZIONE URBANA
La sottozona B4 ricomprende una vasta area a ridosso del capoluogo di Vetralla, in cui sono presenti testimonianze di fabbricati militari. L’area, infatti, è conosciuta anche come “ex campo di concentramento” e i fabbricati esistenti risalgono al periodo della seconda guerra mondiale. All’indomani della fine della guerra gli edifici furono abbandonati e non più utilizzati né riconvertiti in altro. Più che di una Zona urbanistica B di completamento, si tratta di un “ambito antropizzato” da riqualificare attraverso dei piani urbanistici attuativi e non già di piani edilizi. Per tale motivo la Sottozona B4 può essere attuata attraverso un Piano Particolareggiato che individui le diverse classificazioni in aree a servizi pubblici e aree private edificabili o a verde privato, aree residenziali e aree commerciali e produttive. Sempre attraverso lo strumento urbanistico attuativo deve essere individuata la viabilità pubblica come quella privata. In tale Sottozona si rende opportuno, inoltre, il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente mediante interventi rivolti alla conservazione, al risanamento, alla ricostruzione ed alla migliore utilizzazione del patrimonio stesso. Per tale motivo il piano particolareggiato dovrà individuare anche le aree ed i fabbricati da recuperare, conservare ed, eventualmente, riconvertire in una funzione pubblica o privata che ne possa garantire il mantenimento e la piena funzionalità. Tali piani, formati ed attuati dal Comune o da proprietari singoli oppure riuniti in consorzio, prevedranno la disciplina ed il recupero degli immobili e delle aree della
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Sottozona anche attraverso interventi di ristrutturazione urbanistica individuando altresì le unità minime di intervento. Il Comune formerà i necessari elementi affinché tale piano urbanistico, che dovrà essere basato sopra un accurato censimento di quanto esiste, garantisca al complesso funzioni compatibili con quanto esiste senza trascurare il significato simbolico del luogo. La volumetria massima consentita è fissata con un Indice di Fabbricabilità Territoriale pari a 0,40 mc/mq. Nel calcolo della cubatura dovrà essere considerata anche la volumetria esistente. Per la Sottozona B4 è possibile operare anche attraverso la suddivisione dell’area in sub-comparti funzionali, ovvero per ambiti individuati attraverso un Piano Quadro di Indirizzo che individui la viabilità generale ed i citati sub-comparti. Ciascun sub- comparto sarà, poi, attuato per mezzo di relativo Piano Attuativo.
Art. 30. ZONA RU: AMBITI SOGGETTI A RIGENERAZIONE URBANA
Tale Sottozona comprende ambiti quasi interamente edificati, che spesso versano in precario stato di conservazione e che, quindi, necessitano di interventi di risanamento, riqualificazione e, soprattutto, di reperimento dei servizi. Trattasi di edilizia realizzata legittimamente, ovvero legittimata, nelle zone classificate agricole e collocate sotto forma di nucleo in prossimità del centro urbano. Tali realtà hanno acquisito la conformazione di piccoli borghi sub-urbani, perdendo di fatto le caratteristiche ed i requisiti tipici delle zone agricole. All’interno di tali nuclei, oltre ad edifici prettamente residenziali, sono presenti piccole realtà artigiane e commerciali. Tali attività, sempre che legittime o legittimate, sono riconosciute e mantenute tali.
1. Forme di intervento. Nei nuclei edilizi consolidati, individuati e perimetrati sugli elaborati grafici della Revisione al PRG, qualsiasi intervento sarà subordinato all’approvazione dello
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strumento urbanistico attuativo, ad eccezione degli interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione, di restauro e risanamento conservativo. Ogni altro intervento edilizio resta subordinato all’elaborazione/approvazione dello strumento attuativo che potrà essere di iniziativa pubblica o privata, come il Piano Particolareggiato (di cui all’art. 13 della L. 1150/42 s.m.i.), ovvero ricondotto ad altri istituti quali i Programmi urbanistici complessi, come per altro riportato all’art. 44 della L.R. 38/99 s.m.i. p.ti e), f), g) ed h):
- Piani di Recupero (P.R.) del patrimonio edilizio esistente di cui all’art. 28 della L. 457/78 s.m.i.;
- Programmi di Recupero Urbano (P.R.U.) di cui all’art. 11 della L. 493/93 s.m.i.;
- Programmi Integrati di Intervento (P.I.I.) di cui all’art. 16 della L. 179/92 s.m.i.;
- ogni altro ulteriore piano e programma attuativo di piano urbanistico comunale generale previsto dalla normativa statale e regionale.
2. Indici e parametri. In assenza del Piano Preventivo di cui al precedente punto 1., per i fabbricati esistenti valgono i seguenti indici e parametri:
- non è ammesso alcun aumento di cubatura rispetto a quella assentita dai relativi titoli abilitativi o, comunque, rispetto a quella legittimamente realizzata;
- sono consentiti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria così come disciplinati dall’art.3 3, comma 1, lettere a) e b) del D.P.R. 380/2001 e s.m.i.;
- è consentita la demolizione e ricostruzione del fabbricato nel rispetto dei seguenti indici e parametri:
- stessa volumetria (legittima) e sagoma del fabbricato;
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- copertura con tetto a falde con inclinazione pari al 30%; I comprensori perimetrati ed individuati sulle tavole di piano e classificati come R.U. costituiscono a tutti gli effetti “Ambiti di Intervento” ai sensi della L.R. 7/2017 e per i quali si rimanda alle apposite Delibere di Consiglio Comunale per l’applicazione degli artt. 2, 3, 4 e 5 della citata L.R..
Art. 31. ZONA C : ESPANSIONE RESIDENZIALE
1. La zona C comprende le parti di territorio destinate a nuovi complessi insediativi di carattere prevalentemente residenziale, del tutto o in gran parte inedificate. Le zone C saranno attuate tramite Piani Attuativi di iniziativa pubblica o privata, che dovranno essere estesi agli interi perimetri di zona, così come individuati nelle tavole di piano. Al fine di facilitare l’attuazione delle zone d’espansione con vasta estensione territoriale o fortemente frazionati con numerosi proprietari, l’Amministrazione Comunale può ricorrere alla predisposizione di un “Piano Quadro di Indirizzo” che, ancorché non codificato da norme nazionali o regionali, abbia lo scopo di omogeneizzare gli interventi attuabili con i c.d. sub comparti – essi previsti per legge – stabilendole invarianti quali la rete infrastrutturale o la interconnessione delle aree a standard. Per tali zone i Piani Attuativi dovranno prevedere quanto segue:
a. all’interno di ciascun lotto potrà essere edificato un solo fabbricato ancorché plurifamiliare ed un massimo di due annessi non residenziali.
b. dovrà essere piantumata e mantenuta in ogni lotto una essenza arborea di alto fusto (con altezza non inferiore ai 2 mt. all’atto dell’impianto) ogni 100 mc. v.p.p. realizzati; tale vincolo dovrà essere riportato in sede di convenzione con l’esplicito obbligo di trascrizione in tutti i successivi atti di cessione dei beni.
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2. Qualora all’interno delle zone C si riscontri la presenza di edifici residenziali (legittimi o legittimati in forza di sanatoria) esistenti antecedentemente la data di adozione del presente P.R.G., gli stessi potranno essere in sede di pianificazione attuativa del comparto esclusi dal calcolo delle nuove edificazioni ed i rispettivi lotti di pertinenza destinati a Verde privato. In tal caso cubatura espressa dal lotto destinato a Verde Privato non concorrerà al calcolo della cubatura da realizzare nel comparto. Nel caso in cui, invece, la parte edificata venga classificata dal piano attuativo come superficie fondiaria, la cubatura esistente va stralciata da quella assentita dal P.R.G. e va individuato un lotto afferente che esprima una cubatura pari a quella realizzata. Per eventuali edifici legittimi preesistenti alla adozione delle presenti norme, è consentita la conservazione delle superfici utili attuali, anche se superiori agli indici stabiliti per le varie sottozone. La corte pertinenziale di tali edifici può essere classificata dal Piano Attuativo come “verde privato” ed essere stralciata dalla superficie territoriale del Comparto. I proprietari di tali immobili parteciperanno, comunque, alla stesura ed alla corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
3. Il volume ricavabile con l'indice di fabbricabilità fondiaria fissato può essere distribuito liberamente, entro i limiti dell'altezza massima definita in ogni sottozona, in relazione alle caratteristiche edilizie e orografiche dell'ambiente.
4. Nella redazione dei Piani Attuativi è possibile individuare all’interno dei Comparti delle arre da destinare a Verde privato ecologico, ovvero aree da sistemare a verde privato, anche consortile, che risultano utili per garantire la qualità dei nuovi insediamenti. L’introduzione di questo nuovo parametro indica la possibilità di destinare una quota, anche significativa, della superficie a verde privato attrezzato con alberi ed arbusti, nonché con piccole attrezzature sportive e ricreative, al fine di mitigare gli impatti.
5. La Zona C si suddivide nelle quattro sottozone seguenti: C1, C2, C3 e C4, oltre alla Sottozona C2.1 esito di art. 51 della L. 865/71.
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Art. 32. SOTTOZONE C
Per le singole Zone e Sottozone le altezze massime dovranno essere: Sottozona C1: altezza massima H=7,50m. Sottozona C2: altezza massima H=7,50m Sottozona C3: altezza massima H=7,00m Sottozona C4: altezza massima H=7,50m
La densità territoriale per le diverse Sottozone è la seguente: Sottozona C1: densità comprensoriale 80 abitanti per ettaro. Sottozona C2: densità comprensoriale 50 abitanti per ettaro Sottozona C3: densità territoriale 10 abitanti per ettaro Sottozona C4: densità territoriale 40 abitanti per ettaro Per la Sottozona C2.1, relativa ad un intervento ai sensi dell’art. 51 della L. 865/71, valgono gli indici ed i parametri del Programma per l'edilizia residenziale pubblica approvato. Per la Sottozona C3 è consentita la costruzione di case unifamiliari o bifamiliari, isolate o abbinate o a schiera, con annesso terreno coltivabile ad orto o a giardino, con le seguenti limitazioni:
1. L’edificazione non dovrà superare l’indice di fabbricabilità territoriale di 0,10 m³/mq. Gli interventi edificatori potranno essere effettuati attraverso l’individuazione di sub-comparti di superficie non inferiori ad un ettaro. L’edificabilità delle sottozone è subordinata alla cessione gratuita al Comune del 10% della superficie.
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Detta superficie dovrà essere utilizzata per ampliamenti di sedi stradali, parcheggi, spazi pedonali, servizi e usi pubblici.
2. L’altezza massima dei fabbricati non dovrà superare 7,00 ml dalla quota del terreno a sistemazione avvenuta;
3. Il distacco dal filo stradale non dovrà essere inferiore ad 8,00 m se la strada ha larghezza inferiori a 15,00 m, mentre non dovrà essere inferiore a 10,00 m se la strada ha larghezza superiore a 15,00 m; i distacchi minimi dai confini interni non dovranno essere minori a 8,00 m.
4. Sono consentiti altresì accessori non abitabili in misura complessiva non superiore a 1/50 dell’area del lotto, con altezza non superiore a 3,00 m.
5. E’ obbligatorio il rispetto delle alberature esistenti e delle caratteristiche panoramiche. Fermo restando quanto precede, devono essere messe a dimora in aggiunta a quelle esistenti le alberature previste dall’art.8, n.6.
Art. 33. ZONA D: IMPIANTI INDUSTRIALI, ARTIGIANALI E ASSIMILATI
La zona D, riferita all'omonima Zona omogenea definita dal D.M. n. 1444/1968, riguarda attrezzature e impianti destinati alle attività artigianali, industriali e assimilate. Fra queste ultime attività sono compresi in particolare :
a. laboratori di ricerca ed analisi, magazzini, depositi, silos, rimesse, uffici e mostre connessi all'attività di trasformazione agricola e produzione industriale. In tale zona possono essere previste strutture da destinare a centro servizi della zona stessa.
b. è prevista la costruzione di edifici isolati da destinare alla residenza permanente o temporanea di dirigenti, consulenti, collaboratori non
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dipendenti. In ogni caso la superficie destinata a residenziale non potrà superare 120 mq per ciascun lotto e dovrà essere stralciata dalla superficie totale realizzabile.
c. gli insediamenti di industrie nocive di qualsiasi genere e natura potranno essere localizzati in apposite zone individuate dall’Amministrazione Comunale anche attraverso istituti urbanistici derogatori al P.R.G. Non sono consentiti, in ogni caso, gli scarichi di fognatura o canali senza preventiva depurazione secondo disposizioni che saranno impartite di volta in volta dall'Ufficio Sanitario in relazione alla composizione chimica ed organica delle acque stesse, tenuto conto delle leggi e dei regolamenti igienico-sanitari vigenti.
d. Qualsiasi costruzione è subordinata all'approvazione degli strumenti urbanistici attuativi. I Piani Attuativi di iniziativa pubblica o privata dovranno essere estesi agli interi perimetri di zona individuati nelle tavole di piano. Essi dovranno prevedere spazi pubblici destinati ad attività collettive, a verde pubblico e a parcheggi (escluse le sedi viarie) in ragione di non meno del 10% dell'intera superficie territoriale destinata a tali insediamenti. È, comunque, possibile attuare la Zona D attraverso dei sub-comparti funzionali purché individuati attraverso un piano Quadro di Indirizzo preliminare ai piani attuativi
e. Nei Piani Attuativi della Zona D dovrà essere prevista l'ubicazione e la modalità per la messa a dimora di alberature nella misura minima di un albero d'alto fusto ogni 100 metri quadrati di superficie coperta dei fabbricati
f. La Zona D si divide nelle seguenti sottozone: Sottozona D1 - Attività industriali e artigianali
Sottozona D2 – attività produttive e logistiche
Sottozona D3 - Impianti industriali atipici. (tale sottozona è stata inserita con specifica variante già approvata in Conferenza di Servizi alla quale si rimanda per gli indici e parametri). Sottozona D4 – impianti trattamento e recupero degli inerti. Impianti gestione rifiuti.
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Art. 34. SOTTOZONA D1, D2 e D3
Sottozona D1: attività industriali e artigianali
1. Questa Sottozona è destinata a stabilimenti ed impianti industriali ed artigianali, depositi e magazzini, nonché alle attrezzature di servizi generali inerenti. Le conseguenti destinazioni d'uso consentite sono quelle corrispondenti alle categorie c2, f1, f2, f3, g, h, m, di cui al precedente art. 21.
2. I Piani attuativi indicheranno la parte del territorio destinata a ciascun tipo di impianto. Gli edifici potranno sorgere su lotti non inferiori a metri quadrati 2.500 secondo le caratteristiche previste dai Piani attuativi. Con possibilità di accorpamento a seconda delle necessità richieste.
3. Possono essere autorizzati punti vendita purché si preveda la commercializzazione per almeno il 51% di quanto prodotto o trasformato dalla Azienda ivi insediata. In tali casi, la superficie di tali punti vendita non potrà superare il 10% di quella totale realizzata per l’attività principale.
4. In deroga alla norma generale, in questa sottozona sono vietate le case di abitazione, eccetto quelle per il personale di custodia purché localizzate in modo da restare direttamente connesse agli spazi riservati alle rispettive attività. Ogni edificio deve sorgere isolato ed avere distacchi dai confini pari almeno all'altezza dell'edificio principale, comunque in nessun caso inferiore a metri 7,00.
5. Le recinzioni devono essere arretrate in corrispondenza agli ingressi carrabili in misura almeno pari alla larghezza dell'ingresso.
6. Superficie copribile 35% delle superficie fondiarie; 7. Altezza massima 10,50 ml ad eccezione dei volumi tecnici, canne fumarie ecc; 8. Distanza da confini ml 7,00; distanza dalle strade pari a quanto previsto dal Codice della Strada.
9. In tale sottozona è possibile destinare fino ad una massimo del 50% della cubatura realizzata o realizzabile ad attività commerciali connesse con le attività svolta.
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Limitatamente alla zona artigianale sita in Frazione La Botte, località Campetta, valgono le seguenti norme, già approvate con apposita variante giusta delibera del Consiglio Comunale n° 41 del 13/06/2009:
1) Questa sottozona è destinata a stabilimenti ed impianti industriali ed artigianali, depositi e magazzini, nonché alle attrezzature di servizi generali inerenti. Le conseguenti destinazioni d'uso consentite sono quelle corrispondenti alle categorie c2, f1, f2, f3, g, h, m, di cui al precedente art. 21. 2) I Piani attuativi indicheranno la parte del territorio destinata a ciascun tipo di impianto Gli edifici potranno sorgere su lotti non inferiori a metri quadrati 700 secondo le caratteristiche previste dai Piani attuativi. Con possibilità di accorpamento a seconda delle necessità richieste; 3) In deroga alla norma generale, in questa sottozona sono vietate le case di abitazione, eccetto quelle per il personale di custodia purché localizzate in modo da restare direttamente connesse agli spazi riservati alle rispettive attività. Ogni edificio deve sorgere isolato ed avere distacchi dai confini pari a metri 5,00 4) Le recinzioni devono essere arretrate in corrispondenza agli ingressi carrabili in misura almeno pari alla larghezza dell'ingresso. 5) Superficie copribile 50% delle superficie fondiarie; Altezza massima 7,00 m; Distanza da strade e confini metri 5,00.
Sottozona D2: attività produttive e logistiche
1. La Sottozona disciplina una nuove area, inserite nella Revisione al P.R.G., situata sulla S.S. 1bis a confine con il territorio del Comune di Monteromano, in prossimità dello svincolo della Superstrada Orte-Civitavecchia.
2. Le attività consentite sono quelle produttive in generale, così come definite dal DPR 160/2010 s.m.i., ed in particolare le attività di tipo logistico legate al facile collegamento con il Porto di Civitavecchia.
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3. La zona si attua per mezzo di un Piano attuativo preventivo di iniziativa pubblica e/o privata.
4. L’indice di copertura dei nuovi fabbricati è pari al 50% con un’altezza massima pari a mt. 12,00; possono derogare da tale misura i serbatoi, i sili, i vani scala, le gru e i carri ponte ed i volumi tecnici in generale,
5. Le aree destinate ad attrezzature e servizi, di cui all’art. 5 del D.M. 1444/68, dallo strumento attuativo devono avere una estensione compresa tra il 10% ed il 30% della superficie territoriale dell’intero comprensorio; tali aree a servizi hanno indice di fabbricabilità fondiario massimo pari a 1 mc/mq. La rimanente parte di dette aree per attrezzature e servizi deve rimanere libera da edifici e destinata a verde e/o parcheggi pubblici. LE Norme Tecniche di Attuazione del Piani Attuativi dovranno prevedere specifiche norme sulla disciplina di tali aree.
6. Oltre alla destinazione di insediamenti produttivi di beni e servizi relativi alle funzioni industriali (stabilimenti ed impianti industriali, depositi e magazzini e relative attrezzature di servizi generali inerenti) sono ammesse le funzioni commerciali – direzionale - terziarie (negozi e uffici, depositi e magazzini e relative attrezzature di servizi generali inerenti).
7. Sono escluse tutte le funzioni e le destinazioni di tipo residenziali, turistiche e ricettive di qualsiasi capacità e tipologia.
8. È prevista per tale Sottozona la predisposizione di un Piano Quadro di Indirizzo e Coordinamento che individui dei sub-comparti all’interno della Zona; il Piano Quadro dovrà indicare le percentuali di standard spettanti a ciascun sub- comparto ed una viabilità che renda, comunque, omogeneo e facilmente accessibile ogni sub-comparto.
9. L’individuazione dei lotti minimi viene demandata ai Piani Attuativi; essi. Comunque, non potranno essere inferiori a mq 2.000, con la possibilità di essere accorpati senza che ciò costituisca variante.
10. Non è ammessa la realizzazione di edifici ad uso residenziale. È, tuttavia, possibile prevedere un solo alloggio per ciascun lotto territoriale di superficie lorda massima di 100 mq per il titolare o per il personale addetto alla sorveglianza o manutenzione degli impianti. Tale possibilità edificatoria di tipo residenziale va
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computata all’interno della cubatura massima ammissibile espressa dal lotto stesso.
11. I distacchi dai confini devo essere pari almeno all’altezza dell’edificio realizzato e, comunque, non inferiore a mt. 6,00. In alternativa sono ammessi edifici in aderenza anche nei casi in cui sia diversa la proprietà dei lotti confinanti;
12. La distanza minima tra pareti finestrate è pari all’altezza dell’edificio più alto realizzato e comunque non inferiore ai ml 10,00;
13. Le recinzioni devono essere omogenee per tipologia e materiali per i diversi lotti d devono prevedere delle cortine arboree; devono essere arretrate in corrispondenza degli ingressi carrabili di una misura almeno pari alla larghezza dell’ingresso;
14. Le aree libere dei lotti devono essere sistemate a verde alberato per almeno il 10% della loro superficie. Inoltre, deve essere garantito un indice di permeabilità pari almeno al 50%.
15. Il calcolo dei parcheggi privati deve essere effettuato in base alla legge 122/1989 e s.m.i. e alla L.R. 33/99 e s.mi. In particolare si deve tener presente quanto stabilito dall’art. 19, co. 1, lett. a) della stessa L.R. 33/99.
Sottozona D3: - Impianti Industriali Atipici Tale Sottozona, trova ubicazione in due diverse località del territorio Comunale, la prima è ubicata in località Grotta Renuria, ed è stata inserita tramite apposita variante con delibera del Consiglio Comunale n° 41 del 13/06/2009; la secondo si trova in località Poggio Campano sulla SP n. 41 – Blerana. Per la Sottozona in località Grotta Renula valgono i seguenti indici e parametri:
1. L'area è destinata alla realizzazione di un impianto di frantumazione e selezione degli inerti e di produzione di conglomerato bituminoso;
2. In tale sottozona è consentito la costruzione di edifici anche isolati da destinare ad uffici, magazzini, spogliatoi, mense, spazi ricreativi e residenze permanenti o
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temporanee per dirigenti, dipendenti, consulenti e collaboratori. In ogni caso, la volumetria di tali edifici a servizio dell'impianto, non potrà superare 0,10 mc/mq calcolati sulla superficie di terreno destinato all'impianto stesso;
3. L'altezza fuori terra delle costruzioni non potrà superare i 7,50 metri calcolata come previsto dall'art. 7 comma 3 delle presenti Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G.;
4. In tale sottozona è consentita la costruzione di tettoie, completamente aperte su tutti i lati, con una altezza massima di 9,50 metri calcolata come previsto dall'art. 7 comma 3 delle presenti Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G., per una superficie coperta massima pari al 15% della superficie del terreno;
5. La Superficie Massima coperta, comprensiva della superficie eventualmente coperta dalle tettoie di cui al punto 4, è pari al 25% della Superficie del terreno;
6. In tale sottozona è vietata la costruzione di interrati, seminterrati e comunque locali posti al disotto del piano di campagna, ad esclusione di quelli adibiti ad ospitare serbatoi, generatori, etc.;
7. Distanza da strade e confini metri 10,00. Per la Sottozona ubicata in località Poggio Campano valgono gli stessi indici e parametri di cui ai precedenti punti da 1 a 7 con la sola distinzione che in tale area è consentita anche la gestione di rifiuti non pericolosi.
Art. 35. ZONA E ATTIVITA' AGRICOLE
Per le zone agricole, si rende necessario che, in attuazione dell’art. 65bis della L.R. 38/99 e ss.mm.ii., venga definita l’unità aziendale ottimale e l’unità aziendale minima attraverso la classificazione, ai sensi dell’art. 52 della citata legge regionale, delle diverse aree in base ai criteri ed indirizzi, per la definizione delle diverse aree produttive del Lazio stabiliti con deliberazione n. 2503 del 12/12/2000 (BURL n. 7 del 10/03/2001).
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In assenza della suddetta ricognizione delle Zone agricole, vengono applicate le misure di salvaguardia e quindi la disciplina prevista dal Titolo IV della citata L.R. 38/99
Art. 36. ZONA F ATTREZZATURE ED IMPIANTI DI INTERESSE GENERALE
La zona F, riferita all’omonima zona omogenea definita dal D.M. n. 1444/1968, riguarda attrezzature e impianti di interesse generale che il P.R.G. articola secondo le seguenti tipologie e relative sottozone, la cui disciplina è fissata nei successivi articoli Sottozona F1 - Parchi e giardini pubblici; Sottozona F2 - Verde pubblico attrezzato per il giuoco e lo sport; Sottozona F3 - Parchi e giardini privati; Sottozona F4 - Verde privato attrezzato per il giuoco e lo sport; Sottozona F5 - Verde pubblico a parco termale Sottozona F6 - Servizi pubblici; Sottozona F7 - Servizi privati; Sottozona F8 - Impianti tecnologici;
Le Sottozone F1, F2, F5, F6 e F8 riguardano aree ed impianti pubblici il cui dimensionamento è soggetto al D.M. n. 1444/1968. Le sottozone F3, F4 ed F7 riguardano aree ed impianti privati.
Art. 37. SOTTOZONA F1 PARCHI E GIARDINI PUBBLICI
La Sottozona F1 riguarda le aree destinate a parchi e giardini pubblici. Sono consentite le seguenti costruzioni:
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a. serre e manufatti strettamente connessi con la conservazione e la valorizzazione del verde;
b. sistemazioni e manufatti di carattere ornamentali di attrezzature necessarie per la migliore fruibilità pubblica dei parchi e dei giardini (servizi igienici, chioschi e simili).
Art. 38. SOTTOZONA F2: VERDE PUBBLICO ATTREZZATO PER IL GIOCO E LO SPORT
1. Questa sottozona è destinata a verde pubblico attrezzato per lo sport ed il tempo libero. Nelle aree in essa compresa potranno essere realizzati impianti sportivi e costruzioni destinate allo svolgimento di attività culturali e ricreative. Tali costruzioni dovranno essere circondate da spazi verdi, non dovranno arrecare alcun pregiudizio alle alberature esistenti e dovranno uniformarsi alle caratteristiche panoramiche ed ambientali.
Art. 39. SOTTOZONA F3 PARCHI E GIARDINI PRIVATI
1. La Sottozona F3 riguarda le aree destinate a parchi e giardini privati. Sono consentite le operazioni necessarie alla conservazione ed al potenziamento del verde (aiuole, serre per la protezione dei fiori e piante pertinenti al parco o al giardino).
2. E’ esclusa ogni attività vivaistica ed ogni realizzazione legata alla produzione ed alla commercializzazione di fiori e piante. Queste ultime attività potranno essere autorizzate dal Comune su un’area ben determinata, definita mediante Convenzione, nel rispetto assoluto delle consistenze arboree esistenti e delle qualità paesistiche dell’insieme.
3. È consentita la realizzazione di fabbricati esclusivamente per la residenza con i seguenti indici e parametri: - I.f.f. pari a 0,10 mc/mq;
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- n. piani fuori terra: 1; - h. massima: 4,50 ml; - non sono consentiti piani interrati o seminterrati; - tipologia a villa unifamiliare.
Art. 40. SOTTOZONA F4 VERDE PRIVATO ATTREZZATO PER IL GIUOCO E LO SPORT
1. Questa sottozona è destinata ad impianti ricreativi e sportivi privati. E’ consentita la realizzazione di manufatti di servizio a esclusivo uso degli impianti, come spogliatoi servizi igienici, locali per le rimesse di attrezzi, locali di ristoro e club house. La volumetria di tali manufatti non può superare l’indice di utilizzazione territoriale di 0,20 mc/mq e l’altezza di m. 4,50. Devono essere previste aree di parcheggio in ragione di almeno 0,20 mq/mq di superficie su quella totale dell’impianto.
2. Per le attrezzature sportive esistenti alla data di adozione del presente P.R.G. sono consentiti la conservazione ed il rinnovo delle attrezzature attuali.
Art. 41. SOTTOZONA F5 VERDE PUBBLICO A PARCO TERMALE
Tale Sottozona riguarda un ambito già classificato come F6 dal precedente P.R.G. in cui è presente una sorgente di acqua solfurea. Per tale Zona è prevista la realizzazione di edifici con destinazione turistico-ricettiva di tipo termale. L’indice di utilizzazione territoriale per i nuovi fabbricati è pari al 30% dell’intera superficie territoriale e l’altezza massima viene fissata in mt. 12,00. L’edificazione, se di iniziativa privata, avviene per intervento diretto previo studio planivolumetrico assistito da convenzione approvato dal Consiglio Comunale.
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È possibile realizzare un unico fabbricato o diversi fabbricati purché il progetto complessivo sia preliminarmente progettato per mezzo di uno studio planivolumetrico approvato dal Consiglio Comunale. Le parti non edificate della zona devono essere destinate a verde di pertinenze ed uso dell’attività termale. Su tali aree è possibile la realizzazione di piscine scoperte. Anche lo studio delle parti non edificate deve essere inserito nel planivolumetrico di cui ai punti precedenti.
Art. 42. SOTTOZONA F6 SERVIZI PUBBLICI
1. Le aree comprese in questa sottozona sono destinate a servizi pubblici o gestiti da Enti Pubblici, ovvero di pubblico interesse o utilità riconosciute dall’Amministrazione Comunale.
2. Le costruzioni non dovranno superare l’indice di fabbricabilità fondiario di 1,5 mc/mq. Tuttavia può esser concessa deroga nel caso di edifici pubblici particolarmente rappresentativi.
Art. 43. SOTTOZONA F7 ATTREZZATTURE E SERVIZI PRIVATI
1. In questa sottozona il P.R.G. si attua mediante un progetto planivolumetrico assistito da convenzione esteso all’intera sottozona.
2. Nel caso di comprensori di questa Sottozona di superficie inferiore a 2.000 mq, il P.R.G. può essere attuato attraverso intervento edilizio diretto.
3. Dovranno comunque essere rispettati i seguenti indici: a. Ut: indice di utilizzazione territoriale (art. 4, n. 5): 0,4 mq/mq; b. Parcheggi: 1 mq/10 mc (art. 8 n. 2); c. Altezza massima: m 10,50 (art. 9, n. 3);
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d. Distanza dai confini dei lotti non edificati non inferiore alla metà dell’altezza degli edifici.
4. I complessi edilizi eventualmente preesistenti all’interno di questa sottozona possono essere conservati in aggiunta all’indice di cui al precedente paragrafo nel caso di trasformazioni edilizie totali, fermo restando il reperimento degli standard per l’intero insediamento.
5. Le destinazioni d’uso consentite sono quelle di cui alle categorie e sottocategorie a2), b), d1), d2), d3), e1), e2), f1), g), h), i), m), del precedente art. 21, nonché quelle residenziali a servizio degli addetti entro una quota del 15% della superficie utile totale.
Art. 44. SOTTOZONA F8 IMPIANTI TECNOLOGICI
Nella Sottozona F8 sono comprese le aree destinate agli impianti ed ai servizi tecnologici (per es.: centrali elettriche, impianti di depurazione, isole ecologiche ecc.). Tali aree, per il loro carattere eminentemente pubblico, non sono soggette a ulteriori normative, a particolari vincoli vigenti se non a quello della destinazione d’uso derivanti dalle Leggi e regolamenti per i singoli impianti. Sono esclusi tra gli impianti compatibili con tale Sottozona gli impianti fotovoltaici a terra, ovvero i parchi fotovoltaici installati direttamente a terra a mezzo di supporti o pensiline o altro. Sono ammessi solo ed esclusivamente impianti installati sulle coperture dei fabbricati
Art. 45. SOTTOZONA G PARTI DEL TERRITORIO SOGGETTE A BONIFICA
Sono parti del territorio individuate sul P.R.G. che necessitano di bonifiche e riqualificazione ambientale a seguito di uso come “cave” ed oggi dismesse. Per tali ambiti si rimanda alle leggi nazionale e regionali vigenti in materia.
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Titolo IV VINCOLI
Art. 46. DEFINIZIONI E AMBITI - ZONE VINCOLATE
1. Alle Zone e Sottozone urbanistiche di cui al Titolo III, possono essere sovrapposti vincoli di rispetto e servitù. Tali vincoli definiscono limitazioni, assolute o relative cui sono assoggettati alcuni beni o aree in virtù delle disposizioni legislative vigenti, oppure in conseguenza delle preposizioni contenute nel P.R.G..
2. Oltre ai vincoli ed alle servitù espressamente indicati nella planimetria del P.R.G. si rimanda, per tutto ciò non esplicitato nelle presenti norme, a quanto statuito dalle normative vigenti in materia paesaggistica ed ambientale, idraulica e sismica oltre che igienico sanitaria.
3. Indipendentemente dalla destinazione e dalla disciplina di ogni singola zona, alcune parti del territorio comunale sono anche soggette alle limitazioni dei vincoli descritti nei successivi articoli. Tali vincoli sono operanti anche se non riportati nei grafici di P.R.G.
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Art. 47. DISTANZE DI PROTEZIONE
Vincolo di rispetto della viabilità principale
1. E' stato definito il “rispetto stradale” ai sensi del D.L. 285/30.04.92, art. 4 "Nuovo Codice della strada" nonché dalla Deliberazione G.M. n. 431 del 1993. Esso ha lo scopo di consentire il potenziamento, gli eventuali assestamenti di tracciato della rete principale di comunicazione e di garantire la buona visibilità ai fini della sicurezza e della salvaguardia paesistica e panoramica.
2. Nelle zone soggette a tale vincolo è vietata ogni costruzione anche di carattere provvisorio, nonché ogni accesso da abitazioni o da strade secondarie all'infuori di quelle che sono indicate nel P.R.G. o che saranno indicate nei P.A.
3. Salvo maggiori vincoli indicati nel Piano, fuori dalle aree indicate dal Piano stesso come centri urbani non possono sorgere costruzioni nelle fasce laterali delle strade (misurate dal loro margine) per una profondità pari a quella riportata dal Codice della strada Tale vincolo prescinde dalla sua mancata rappresentazione grafica sulle tavole di piano
Vincolo cimiteriale
Di norma non è consentita l’edificazione per una profondità di m 200 dai confini dei cimiteri, fatte salve le deroghe previste nelle vigenti disposizioni in materia.
Art. 48. TUTELA PAESISTICA
Qualsiasi intervento ricadente in aree soggette a tale vincolo, è subordinato al rispetto della disciplina prevista dalle N.T.A. del PTP e dalla N.T.A. del P.T.P.R..
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Art. 49. ZONE UMIDE E SORGENTI
1. Le zone umide incluse dell'elenco di cui al D.P.R. 13 marzo 1976, n. 488 - pur se rappresentati graficamente in modo imperfetto o non rappresentate - sono soggette alla seguente disciplina.
2. A prescindere dalla loro graficizzazione, esse dovranno comunque inglobare le conformazioni rocciose finitime, nonché le aree ad esse adiacenti coperte da legnose e/o fustaie. In questa fascia è in ogni caso vietato manomettere gli argini ,realizzare scarichi impropri o inquinanti delle acque di falda e/o superficiali, operare trivellazioni di pozzi, realizzare opere edilizie anche provvisorie di qualsiasi tipo, installare campeggi.
3. Le eventuali opere edilizie ed idrauliche utili al miglioramento o al mantenimento delle condizioni ambientali, possono essere attuate solo dagli Enti pubblici specificatamente preposti, sentito il parere degli Enti preposti. Esse devono comunque tendere al mantenimento delle condizioni ambientali, quindi al carattere paesistico dei luoghi. Le stesse opere devono essere opportunamente sistemate e schermate a verde, utilizzando essenze autoctone adeguate e tali da non turbare le visuali.
Art. 50. FIUMI, TORRENTI, CORSI D'ACQUA, ARGINI
1. In tutto il territorio deve essere accuratamente garantita la tutela dei corsi delle acque pubbliche (fiumi, torrenti, canali, collettori artificiali) da ogni effetto nocivo meccanico e chimico batteriologico. Più precise indicazioni sulle fasce di rispetto dei corsi d’acqua pubblici, loro eventuali deroghe o derubricazioni, sono contemplate dai Piani Paesistici quali il PTP e il PTPR a cui si rimanda.
2. E', inoltre, proibito alterare il regime delle acque pubbliche e intervenire sulle loro sorgenti, provocando fenomeni di depressione e/o inquinamento.
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Le acque pubbliche devono esser protette da scarichi urbani e/o rurali inquinanti. I controlli sono affidati all'autorità sanitaria ed ai Consorzi di bonifica, i quali hanno l'obbligo di segnalare all'autorità giudiziaria le situazioni di compromissione e di pericolo.
3. Le opere idrauliche di sollevamento, drenaggio, arginatura, manutenzione delle acque pubbliche, nonché le eventuali opere di intubazione totale o parziale sono realizzate dagli enti specificatamente preposti.
Art. 51. AREE ASSEGNATE ALLE UNIVERSITA' AGRARIE E ZONE GRAVATE DA USI CIVICI
Con il termine USI CIVICI si identificano i diritti perpetui spettanti ai membri di una collettività (comune, associazione) su beni appartenenti al demanio, o a un comune, o a un privato. Sono di origine antichissima, e si collegano al remoto istituto della proprietà collettiva sulla terra. Il contenuto di questi diritti è vario: pascolo, far legna, raccogliere fronde o erba, spigolare, seminare. Per essi si rimanda alle norme nazionali (Legge n.1766/1927; R.D. 26/02/1928 n. 332) e regionali (con il D.P.R. 616/1977, le competenze e le funzioni amministrative in materia di usi civici sono state trasferite alle Regioni).
Art. 52. ZONE DI INTERESSE ARCHEOLOGICO
Per le aree e gli immobili di interesse archeologico e tutelati per legge si rimanda alle norme nazionali vigenti in materia (D.Lgs 42/2004 s.m.i) e regionali (P.T.P. e P.T.P.R., L.R. 24/1998 s.m.i.)
Art. 53. VISUALI E PERCORSI PANORAMICI a. Strade
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Lungo tratti di percorsi principali e/o secondari debbono essere vietate costruzioni che impediscano o limitino visuali del paesaggio naturale, agricolo, urbano, specialmente quando l'edificazione interferisce con la veduta dei centri storici. b. Sistemazione a verde Nella costruzione di nuove strade rotabili si deve provvedere all'arredo della strada e delle relative aree d'occupazione, nonché degli spazi di sosta mediante alberature o altre idonee sistemazioni verdi (siepi, cespugli ecc.), lungo tutto il loro sviluppo, con la sola eccezione di quelle in cui particolari condizioni di coltura di terreno o di positura non la rendano utile o possibile.
Art. 54. ACCESSIBILITA’ E SUPERAMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE
Nell’ambito degli strumenti attuati del P.R.G. le aree destinate ad attrezzature e servizi pubblici o aperti al pubblico sono scelte preferendo quelle che assicurano la progettazione di edifici e spazi privi di barriere architettoniche. La progettazione e la realizzazione di opere relative all’attuazione diretta del P.R.G. e degli strumenti urbanistici attuativi, in particolare per gli spazi con fruizione pedonale sono eseguite in conformità della normativa vigente per l’accessibilità e il superamento delle barriere architettoniche.
Art. 55. POTERI DI DEROGA
E’ consentita deroga parziale alle presenti norme nei casi di edifici e di impianti pubblici o di interesse pubblico con la procedura dell’art. 14 del Testo Unico delle Disposizioni Legislative e Regolamentari in Materia di Edilizia. (già art. 3 della L. 21/12/1955, n. 1357). La deroga non si applica per gli edifici nella zona A e alle norme relative agli indici di edificabilità e alle destinazioni d’uso delle varie zone.
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