Immobilienmarktbericht 2015 Gutachterausschuss für Grundstückswerte

Gekürzte Fassung: Die in den Kapiteln 1 – 6 enthaltenen Daten dienen der Marktübersicht und sind nicht zur Verkehrswertermittlung geeignet. Die vollständige Ausgabe mit den zur Wertermittlung erforderlichen Daten (Kapitel 7) erhalten Sie kostenpfl ichtig unter [email protected]. Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Für das Hamburger Umland sind folgende Gutachterausschüsse zuständig:

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Gutachterausschuss für Grundstückswerte Lüneburg Telefonische Auskunft für Boden- Geschäftsstelle für den Bereich der Landkreise und Lüneburg richtwerte und Schätzwerte: LGLN Regionaldirektion Lüneburg 0 90 01 - 88 09 99 Adolph-Kolping-Straße 12 (Gebühr: 0,24 € / Min. + 25 € / Aus- 21337 Lüneburg kunft aus dem deutschen Festnetz) Telefon: 041 31 - 85 45 - 106 Montag – Freitag 9.00 – 12.00 Uhr Telefax: 041 31 - 85 45 - 197 E-Mail: [email protected] www.gag.niedersachsen.de Besuche nur nach Terminverein- barung unter o. g. Telefonnummer. Gutachterausschuss für Grundstückswerte Otterndorf Hier finden Sie uns Auskünfte im Rahmen von Besuchen Geschäftsstelle für den Bereich des Landkreises Stade sind ebenfalls gebührenpflichtig. LGLN Regionaldirektion Otterndorf – Katasteramt Stade – Neuenfelder Straße 19 Kundenzentrum Am Sande 4 b 21109 Hamburg Telefon: 040 - 4 28 26 - 60 00 21682 Stade Neuenfelder Straße 19 Montag – Freitag 9.00 – 13.00 Uhr Telefon: 041 41 - 406 - 140 Telefax: 041 41 - 406 - 113 Telefon: 040 - 4 28 28 - 0 21109 Hamburg E-Mail: [email protected] Telefax: 040 - 4 27 92 60 00 www.gag.niedersachsen.de [email protected] www.geoinfo.hamburg.de Öffnungszeiten: E-Mail: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Pinneberg Montag, Dienstag, Mittwoch [email protected] Langelohe 65b und Freitag 25337 Elmshorn Öffentliche Verkehrsmittel: 8.00 – 13.00 Uhr Internet: Telefon: 041 21 – 5 79 98 - 104 Telefax: 041 21 – 5 79 98 - 113 S-Bahn S3 / S31 Donnerstag www.gutachterausschuss.hamburg.de E-Mail: [email protected] Haltestelle Wilhelmsburg 8.00 – 16.00 Uhr www.gutachterausschuesse-sh.de Die Anschriften der Gutachterausschüsse Telefon: 040 - 4 28 26 - 57 20 in den an Hamburg angrenzenden Land- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Segeberg kreisen sind auf der hinteren Umschlag- Hamburger Str. 30, 23795 Bad Segeberg Telefax: 040 - 4 27 31 04 09 Innenseite aufgeführt. Telefon: 045 51 - 951 - 526 Telefax: 045 51 - 951 - 9 98 19 E-Mail: [email protected] www.gutachterausschuesse-sh.de

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn Mommsenstr. 14 23843 Bad Oldesloe Telefon: 045 31 - 16 04 85 Telefax: 045 31 - 16 06 23 E-Mail: [email protected] www.kreis-stormarn.de/kreis/fachbereiche/grundstueck/

Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg und in der Hansestadt Lübeck Brolingstr. 53 b – d 23554 Lübeck Berichtszeitraum Gestaltung Telefon: 0451 - 300 90 - 405 oder 406 01.01. – 31.12.2014 Kommunikationsdesign, Telefax: 0451 - 300 90 - 449 Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung E-Mail: [email protected] Herausgeber www.gutachterausschuesse-sh.de Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg Titelfoto Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen © 2015 Andrea Fuchs Postfach 2029, 26010 Oldenburg SUMATRAKONTOR, LGLN Regionaldirektion Oldenburg Verwendung und Weiterverbreitung der in diesem Stau 3 Immobilienmarktbericht enthaltenen Daten unter ISBN 978-3-89907-072-9 26122 Oldenburg Angabe der Quelle gestattet. Telefon: 04 41 - 92 15 - 633 Telefax: 04 41 - 92 15 - 501 E-Mail: [email protected] www.gag.niedersachsen.de

siehe auch: www.gutachterausschuesse-online.de Inhaltsverzeichnis

Teil I 3 Der Eigentumswohnungsmarkt 5 Der landwirtschaftliche 1 Der Grundstücksmarkt im Grundstücksmarkt 3.1 Vertragszahlen 38 Überblick 3.2 Geldumsatz 38 5.1 Vertragszahlen 87 1.1 Vertragszahlen 6 3.3 Gesamtkaufpreise 41 5.2 Flächenumsatz 87 1.2 Flächenumsatz 7 3.4 Kaufpreise pro m² 5.3 Geldumsatz 87 1.3 Geldumsatz 8 Wohnfläche 42 5.4 Quadratmeterpreise 89 1.4 Preisentwicklung 9 3.5 Indexreihe 45 5.5 Bodenrichtwerte 89 5.6 Ortsüblicher Pachtzins im Obst- und Gemüseanbau 89 2 Der Immobilienmarkt bebauter 4 Der Baulandmarkt Grundstücke 4.1 Übersicht 6 Zwangsversteigerungen 90 2.1 Übersicht 4.1.1 Vertragszahlen 46 2.1.1 Vertragszahlen 10 4.1.2 Flächenumsatz 46 2.1.2 Flächenumsatz 10 4.1.3 Geldumsatz 46 Teil II 2.1.3 Geldumsatz 10 4.2 Bauplätze für den individuellen In dieser gekürzten Ausgabe nicht 2.2 Ein- und Zweifamilienhäuser Wohnungsbau enthalten 2.2.1 Vertragszahlen 12 4.2.1 Vertragszahlen 48 7 Für die Wertermittlung 2.2.2 Flächenumsatz 12 4.2.2 Flächenumsatz 48 erforderliche Daten 2.2.3 Geldumsatz 12 4.2.3 Geldumsatz 48 2.2.4 Gesamtkaufpreise 16 4.2.4 Gesamtkaufpreise 52 7.1 Einfamilienhäuser 94 2.2.5 Preise pro Quadrat- 4.2.5 Quadratmeterpreise 54 7.2 Mehrfamilienhäuser 101 meter Wohnfläche 19 4.2.6 Indexreihen 59 7.3 Büro- und Geschäftshäuser 108 2.2.6 Indexreihen 21 7.4 Produktions- und Logistik- 4.3 Bauplätze für den gebäude 111 2.3 Mehrfamilienhäuser Geschosswohnungsbau 7.5 Eigentumswohnungen 113 2.3.1 Vertragszahlen 22 4.3.1 Vertragszahlen 60 7.6 Einfamilienhausbauplätze 117 2.3.2 Flächenumsatz 22 4.3.2 Flächenumsatz 60 7.7 Geschosswohnungs- 2.3.3 Geldumsatz 22 4.3.3 Geldumsatz 60 bauplätze 118 2.3.4 Preise pro Quadrat- 4.3.4 Quadratmeterpreise 63 7.8 Büro- und meter Wohnfläche 25 4.3.5 Indexreihe 65 Geschäftshausbauplätze 119 2.3.5 Ertragsfaktoren 27 4.4 Bauplätze für Büro- und 7.9 Produktions- und Logistik- 2.3.6 Indexreihe 29 Geschäftshäuser bauplätze 120 2.4 Büro- und Geschäftshäuser 4.4.1 Vertragszahlen 66 7.10 Erbbaurechtsgrundstücke 120 2.4.1 Vertragszahlen 30 4.4.2 Flächenumsatz 66 7.11 Landwirtschaftliche Flächen 121 2.4.2 Flächenumsatz 30 4.4.3 Geldumsatz 66 2.4.3 Geldumsatz 30 4.4.4 Quadratmeterpreise 68 2.4.4 Preise pro Quadratmeter 4.4.5 Indexreihen 79 Anhang Wohn- / Nutzfläche 33 4.5 Bauplätze für Produktion und Abkürzungsverzeichnis 124 2.4.5 Ertragsfaktoren 35 Logistik Glossar 125 2.5 Produktions- und Logistikgebäude 4.5.1 Vertragszahlen 80 2.5.1 Vertragszahlen 35 4.5.2 Flächenumsatz 80 Karte der Stadtteile 134 2.5.2 Flächenumsatz 35 4.5.3 Geldumsatz 80 Unsere Dienstleistungen und 2.5.3 Geldumsatz 35 4.5.4 Quadratmeterpreise 81 Produkte 135 4.5.5 Indexreihe 85

4.6 Erbbaurechte 86

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 1 2 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Vorbemerkungen

Sehr geehrte Damen und Herren, tatsächlich erzeugen. Und so stellt genbringen. Wir freuen uns auch sehr geehrte Sachverständige und der Immobilienmarktbericht ein auf Anregungen, die wir sehr gern am Hamburger Immobilienmarkt besonders wichtiges Produkt der aufnehmen. Für die Mühe, Sorgfalt Interessierte! Arbeiten des Gutachterausschusses und das Engagement, ohne die der für Grundstückswerte in Hamburg jährliche Immobilienmarktbericht nicht Ich freue mich, dass Sie den aktuellen und seiner Geschäftsstelle dar. denkbar wäre, bedanke ich mich aus- Immobilienmarktbericht 2015 zur drücklich bei allen Mitarbeiterinnen Hand genommen haben und darin Wie jedes Jahr haben wir die ge- und Mitarbeitern in der Geschäfts- blättern oder sich die Inhalte auf sammelten Kauffälle nach Immo- stelle und bei unseren „Ehrenamt- Ihrem Bildschirm anzeigen lassen. Die bilien-, Grundstücksarten und Stadt- lichen“ im Gutachterausschuss! jährliche Veröffentlichung der direkt teilen übersichtlich aufbereitet und in aus den gesammelten Kaufpreisen Teil I (Kapitel 1 bis 6) dargestellt. Hamburg, im April 2015 abgeleiteten Tabellen, Diagramme und Übersichten ist – neben den Als Grundlage für die sachverständige Ihre jeweils im Sommer veröffentlichten Ermittlung von Verkehrswerten finden aktualisierten Bodenrichtwerten – von Sie in Teil II (Kapitel 7) die für die Wer- zentraler Bedeutung für alle fachlich termittlung erforderlichen Daten. Hier Interessierten, wenn es darum geht, sind auch die Ergebnisse der aktu- die Transaktionen auf dem Immobi- ellen Untersuchungen der Geschäfts- Anke Lüders lienmarkt nachzuvollziehen und zu stelle zu Büro- und Geschäftshäusern Vorsitzende des Gutachteraus- analysieren. Die direkte Ableitung der und zu Mehrfamilienhäusern darge- schusses für Grundstückswerte vorliegenden Daten aus den tatsäch- stellt und eingeflossen. in Hamburg lichen Kauffällen des Jahres 2014 garantiert belastbare Grundaussagen, Wir bedanken uns für das große die durch ihren unverfälschten Blick Interesse und die Wertschätzung, die auf den tatsächlichen Markt die vom Sie unserer sorgsamen Zusammen- Gesetz geforderte Markttransparenz stellung bisher regelmäßig entge-

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 3 4 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 TEIL I

1 Der Grundstücksmarkt im Überblick

2 Der Immobilienmarkt bebauter Grundstücke

3 Der Eigentumswohnungs- markt

4 Der Baulandmarkt

5 Der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt

6 Zwangsversteigerungen

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 5 1 Der Grundstücksmarkt im Überblick

1.1 Vertragszahlen Anzahl der Kaufverträge

Eigentums- bebaute unbebaute landwirtsch. sonstige Jahr SUMME wohnungen Grundstücke Grundstücke Flächen Flächen

2004 5.129 3.766 1.086 36 23 10.040 2005 6.373 4.691 2.272 45 39 13.420 2006 5.772 3.857 1.479 42 32 11.182 2007 5.953 4.437 1.015 43 32 11.480 2008 6.300 4.166 1.073 24 45 11.608 2009 6.720 3.764 1.103 56 28 11.671 2010 7.354 4.140 1.0 01 55 46 12.596 2 011 7.206 3.963 1.239 84 43 12.535 2012 6.791 3.931 1.058 80 35 11.895 2013 6.669 4.068 1. 112 49 73 11.971 2014 6.730 3.942 1.109 73 109 11.963

Anzahl der Kaufverträge des Jahres 2014

Eigentumswohnungen 15000

bebaute Grundstücke 12000

unbebaute Grundstücke 9000 landwirtschaftliche Flächen

sonstige Flächen 6000

3000

73 109 0 1.109 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

6.730 3.942

6 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 1.2 Flächenumsatz

bebaute unbebaute landwirtsch. sonstige SUMME Jahr Grundstücke Grundstücke Flächen Flächen (ohne Eigentumswohnungen) [1000 m²] [1000 m²] [1000 m²] [1000 m²] [1000 m²] 2004 3.365 2.137 1007 147 6.656 2005 4.261 2.322 1.185 151 7.919 2006 5.150 3.338 1.154 214 9.856 2007 5.320 1.670 1.101 112 8.203 2008 4.297 1.658 487 231 6.673 2009 3.376 1.295 941 110 5.722 2010 4.744 1.248 956 284 7.232 2 011 4.007 1.697 1.995 81 7.780 2012 4.340 1.534 2.158 65 8.097 2013 4.267 1.397 663 84 6.411 2014 3.978 2.172 1.096 212 7.458

Flächenumsatz des Jahres 2014 in 1000 m²

10000 bebaute Grundstücke

unbebaute Grundstücke 8000

landwirtschaftliche Flächen 6000 sonstige Flächen

4000

2000

212 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2 011 2012 2013 2014 1.096

3.978 2.172

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 7 1.3 Geldumsatz

Eigentums- bebaute unbebaute landwirtsch. sonstige SUMME Jahr wohnungen Grundstücke Grundstücke Flächen Flächen [Millionen Euro] [Millionen Euro] [Millionen Euro] [Millionen Euro] [Millionen Euro] [Millionen Euro] 2004 920 2.555 479 2,9 4,3 3.961 2005 1.196 3.331 642 4,8 3,2 5.177 2006 1.149 5.404 688 3,4 1,2 7.246 2007 1.122 5.761 735 6,1 1,2 7.625 2008 1.196 3.752 655 3,0 12,0 5.618 2009 1.361 3.125 450 2,5 2,1 4.941 2010 1.628 4.126 474 3,1 6,6 6.238 2 011 1.751 4.288 634 14,6 8,4 6.696 2012 1.757 4.457 648 10,4 1,6 6.874 2013 1.785 4.699 634 6,3 4,7 7.129 2014 1.989 5.051 997 5,4 10,0 8.052

Geldumsatz des Jahres 2014 in Millionen Euro

Eigentumswohnungen 10000

bebaute Grundstücke 8000

unbebaute Grundstücke 6000 landwirtschaftliche Flächen

sonstige Flächen 4000

2000

5,4 10 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2 011 2012 2013 2014 997 1.989

5.051

8 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 1.4 Preisentwicklung

Die Preise von bebauten Grund- Auch die Preise von Mehrfamilien- stücken zogen im Jahr 2014 über- häusern stiegen im Jahr 2014 deutlich wiegend an. an. Sie kosteten im Schnitt rund 2.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Durchschnittspreis von Ein- und Lagebereinigt ergibt sich eine Preis- Zweifamilienhäusern lag im Jahr steigerung von 12 %. Die Rendite 2014 rund 11 % höher als 2013, was der verkauften Mehrfamilienhäuser jedoch nicht notwendigerweise auch (hier: Verhältnis der Mieteinnahmen einer entsprechenden Preissteige- zum Kaufpreis) ist leicht gesunken. rung im Einzelfall entspricht, da der Im Mittel wurde das 19,4-fache der ermittelte Durchschnittspreis von Jahresnettokaltmiete bezahlt. der Größe, der Ausstattung und der Lage der jeweils verkauften Häuser Der Baulandmarkt zeigt ausweislich abhängt. Um diese Einflüsse berei- der bereinigten Durchschnittspreise nigt sind die Preise für freistehende 2014 ebenfalls überwiegend eine Einfamilienhäuser um 5 %, die von steigende Tendenz. Bei den Preisen Reihenhäusern um 3 % gestiegen. von Bauplätzen ergaben sich folgende Der Neubau eines freistehenden Ein- durchschnittliche Veränderungen: familienhauses kostete im Jahr 2014 einschließlich Grundstück in mittlerer – Einfamilienhausbauplätze Lage rund 3.800 Euro für einen Qua- in mittlerer Lage: dratmeter Wohnfläche. + 2 %

Bei Eigentumswohnungen stieg der – Geschosswohnungsbauplätze durchschnittliche Kaufpreis gegenüber alle Lagen dem Vorjahr um 7 %, lage-, größen- und + 2 % ausstattungsbereinigt stieg er um 4 %. Neu errichtete Eigentumswohnungen kosteten in mittlerer Lage rund 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 9 2 Der Immobilienmarkt bebauter Grundstücke

5.000 2.1 Übersicht 4.691 2.1.1 Vertragszahlen 4.500 4.437 4.166 4.140 4.068 3.931 4.000 3.963 3.942 3.857 3.500 3.766 3.764

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 6.000 2.1.2 Flächenumsatz in 1000 m² 5.320 5.1 50

5.000 4.744

4.340 4.267

4.261 4.297 4.000 4.007 3.978

3.364 3.376 3.000

2.000

1.000

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

7.000 2.1.3 Geldumsatz in Millionen Euro

6.000 5.761

5.404 5.051 5.000

4.457

4.126 4.69 9

4.000 4.288 3.752

3.331 3.000 3.125

2.555 2.000

1.000

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

10 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Umsätze von bebauten Grundstücken

Vertragszahlen 2014 Flächenumsatz 2014 Geldumsatz 2014 [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2013 ± Prozent) (2013 ± Prozent) (2013 ± Prozent)

3.942 3.977,6 5.051,4 Gesamt (4.068 - 3%) (4.266,7 - 7%) (4.699,1 + 7%)

Ein- und Zweifamilienhäuser 3.170 1.986,0 1.406,0 siehe Kapitel 2.2 (3.199 - 1%) (1.929,2 + 3%) (1.315,2 + 7%)

Mehrfamilienhäuser 367 398,2 800,3 siehe Kapitel 2.3 (411 - 11%) (551,5 - 28%) (1.187,8 - 33%)

sonstige Wohngebäude 37 65,5 19,6 (50 - 26%) (294,5 - 78%) (27,1 - 28%)

Büro- und Geschäftshäuser 272 866,6 2.611,7 siehe Kapitel 2.4 (300 - 9%) (785,8 + 10%) (1.813,1 + 44%)

Produktions- und Logistik- 66 564,6 117,7 gebäude siehe Kapitel 2.5 (72 - 8%) (609,6 - 7%) (296,9 - 60%) 30 97,0 96,6 sonstige Gebäude (36 - 17%) (96,1 + 1%) (134,4 - 28%)

Vertragszahlen von Flächenumsatz [1000 m²] von Geldumsatz [Mio. Euro] von bebauten Grundstücken 2014 bebauten Grundstücken 2014 bebauten Grundstücken 2014

66 30 97 118 97 37 272 565 367 1.406 1.986 867 2.612 3.170 800

398 66 20

Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser sonstige Wohngebäude

Büro- und Geschäftshäuser Produktions- und Logistikgebäude sonstige Gebäude

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 11 4.500 2.2 Ein- und Zweifamilienhäuser 4.002 2.2.1 Vertragszahlen 4.000

3.500 3.30 8 3.308 3.330

3.167 3.164 3.170

3.19 9 3.000 3.11 0 3.127

2.808 2.500

2.000

1.500

1.000

500

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

4.000 2.2.2 Flächenumsatz in 1000 m²

3.500

3.000 2.697

2.500 2.331

2.071 1.986 2.000 2.14 1 2.06 7 1.949 1.970 1.983 1.929 1.847 1.500

1.000

500

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

1.500 2.2.3 Geldumsatz in Millionen Euro 1.406

1.302

1.215 1.31 5 1.200 1.141

1.196 1.066 1.087

1.054 900 970 91 7

600

300

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

12 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Umsätze von Ein- und Zweifamilienhäusern

Flächenumsatz 2014 Geldumsatz 2014 Vertragszahlen 2014 [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2013 ± Prozent) (2013 ± Prozent) (2013 ± Prozent)

3.170 1.985,7 1.405,5 Gesamt (3.199 - 1%) (1.929,2 + 3%) (1.315,2 + 7%)

690 155,2 183,3 Mittelreihenhäuser (682 + 1%) (155,2 ± 0%) (180,2 + 2%)

395 125,6 122,3 Endreihenhäuser (332 + 19%) (107,2 + 17%) (107,7 + 14%)

597 314,6 122,3 Doppelhaushälften (593 + 1%) (293,5 + 7%) (197,0 - 38%)

freistehende 1147 1.034,6 587,1 Einfamilienhäuser (1.216 - 6%) (1.068,9 - 3%) (575,8 + 2%)

Einfamilienhäuser 25 28,7 15,0 mit Einliegerwohnung (50 - 50%) (41,9 - 32%) (24,0 - 38%)

Zweifamilienhäuser, 134 172,2 66,2 ganze Doppelhäuser (151 - 11%) (140,8 + 22%) (88,5 - 25%)

39 61,2 94,2 Villen (46 - 15%) (42,4 + 44%) (92,2 + 2%)

143 93,6 100,3 Sonstige (129 + 11%) (79,1 + 18%) (56,8 + 77%)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 13 14 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Verteilung der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern 2014

Allermöhe 6 Hamburg-Altstadt - 5 19 Hamm - Ohlsdorf 32 10 - Osdorf 65 - Harburg 17 32 Altona-Altstadt 1 20 1 Altona-Nord - 41 Poppenbüttel 106 30 31 284 Barmbek-Nord - -Ost - 1 Barmbek-Süd 2 Hoheluft-West 2 63 70 Hohenfelde 1 Rönneburg 8 34 Horn 9 - - Hummelsbüttel 48 8 132 23 St. Georg 2 - 35 St. Pauli - 70 30 96 1 - 81 100 21 9 Cranz 3 Langenhorn 164 1 22 Lemsahl-Mellingstedt 43 3 - Lohbrügge 89 - 34 39 Stellingen 33 84 54 - - Marienthal 23 Sülldorf 39 Eimsbüttel 1 38 1 Eißendorf 58 - Tonndorf 18 Eppendorf 12 9 6 Farmsen-Berne 63 Neuallermöhe 69 - 44 10 87 4 Neuengamme 13 - Fuhlsbüttel 23 Neugraben-Fischbek 105 21 Groß Borstel 38 Neuland 11 Wellingsbüttel 45 Groß Flottbek 31 Neustadt - Wilhelmsburg 73 - - 31 HafenCity - Niendorf 117 7 23 Wohldorf-Ohlstedt 35 Hamburg gesamt 3.170

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 15 2.2.4 Gesamtkaufpreise Ein- und Zweifamilienhäuser Gesamtkaufpreise

Kaufpreise in Euro 2013 2014 Veränderung Minimum 35.000 30.000 Maximum 11.400.000 6.100.000 Ein- und Zweifamilienhäuser insgesamt Mittelwert 437.000 485.000 +11% Anzahl 2.246 2.170 Minimum 59.000 30.000 Maximum 1.700.000 1.550.000 Mittelreihenhäuser Mittelwert 266.000 277.000 +4% Anzahl 405 400 Minimum 40.000 92.000 Maximum 955.000 963.000 Endreihenhäuser Mittelwert 300.000 281.000 -6% Anzahl 202 217 Minimum 61.000 65.000 Maximum 2.275.000 2.400.000 Doppelhaushälften Mittelwert 354.000 403.000 +14% Anzahl 429 410 Minimum 35.000 70.000 Maximum 9.500.000 5.600.000 freistehende Einfamilienhäuser Mittelwert 492.000 550.000 +12% Anzahl 925 880 Minimum 160.000 236.000 Maximum 2.200.000 3.200.000 Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen Mittelwert 506.000 638.000 +26% Anzahl 39 22 Minimum 80.000 100.000 Maximum 11.400.000 4.900.000 Zweifamilienhäuser, ganze Doppelhäuser Mittelwert 619.000 546.000 -12% Anzahl 118 97 Minimum 243.000 1.350.000 Maximum 6.921.000 3.850.000 Villen Mittelwert 1.897.000 1.670.000 -12% Anzahl 38 25

16 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 17 Mittlere Gesamtkaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern 2014 [in 1000 €]

Allermöhe 306 Hamburg-Altstadt - Ochsenwerder 228 Alsterdorf 997 Hamm - Ohlsdorf 432 Altengamme 265 Hammerbrook - Osdorf 800 Altenwerder - Harburg 287 Othmarschen 1.464 Altona-Altstadt * Harvestehude 3.207 Ottensen - Altona-Nord - Hausbruch 333 Poppenbüttel 452 Bahrenfeld 440 Heimfeld 348 Rahlstedt 340 Barmbek-Nord - Hoheluft-Ost - Reitbrook * Barmbek-Süd - Hoheluft-West * Rissen 661 Bergedorf 377 Hohenfelde * Rönneburg 291 Bergstedt 453 Horn 223 Rothenburgsort - Billbrook - Hummelsbüttel 544 Rotherbaum 3.337 Billstedt 269 Iserbrook 357 St. Georg * Billwerder - Jenfeld 307 St. Pauli - Blankenese 995 Kirchwerder 311 Sasel 476 Borgfelde - Kleiner Grasbrook - Schnelsen 377 Bramfeld 314 Langenbek 241 Sinstorf * Cranz * Langenhorn 277 Spadenland - Curslack 306 Lemsahl-Mellingstedt 494 Steilshoop * Dulsberg - Lohbrügge 314 Steinwerder - Duvenstedt 511 Lokstedt 651 Stellingen 332 Eidelstedt 277 Lurup 316 Sternschanze - Eilbek - Marienthal 634 Sülldorf 559 Eimsbüttel * Marmstorf 186 Tatenberg - Eißendorf 254 Moorburg - Tonndorf 289 Eppendorf 1.350 Moorfleet 267 Uhlenhorst 1.992 Farmsen-Berne 310 Neuallermöhe 282 Veddel - Finkenwerder 235 Neuenfelde 276 Volksdorf 542 Francop * Neuengamme 304 Waltershof - Fuhlsbüttel 581 Neugraben-Fischbek 258 Wandsbek 292 Groß Borstel 500 Neuland 185 Wellingsbüttel 756 Groß Flottbek 786 Neustadt - Wilhelmsburg 288 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 224 HafenCity - Niendorf 442 Winterhude 3.994 Nienstedten 1.387 Wohldorf-Ohlstedt 535 * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Hamburg gesamt 485

18 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Mittlere Gesamtkaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern 2014 2.2.5 Preise pro Quadratmeter Wohnfläche [in 1000 €] Freistehende Einfamilienhäuser Allermöhe 306 Hamburg-Altstadt - Ochsenwerder 228 Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 2014 Alsterdorf 997 Hamm - Ohlsdorf 432 Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Baujahre Altengamme 265 Hammerbrook - Osdorf 800 Lage Lage Lage Lage Lage

Altenwerder - Harburg 287 Othmarschen 1.464 Minimum 1.142 944 1.769 2.757 3.875 Altona-Altstadt * Harvestehude 3.207 Ottensen - Maximum 2.760 2.750 5.423 6.192 10.572 bis 1919 Altona-Nord - Hausbruch 333 Poppenbüttel 452 Mittelwert 2.020 1.971 3.721 3.947 7.457 Anzahl 11 6 10 8 14 Bahrenfeld 440 Heimfeld 348 Rahlstedt 340 Minimum 1.062 750 911 1.253 5.059 Barmbek-Nord - Hoheluft-Ost - Reitbrook * Maximum 2.455 4.677 5.218 7.288 10.000 1920 bis 1939 Barmbek-Süd - Hoheluft-West * Rissen 661 Mittelwert 1.732 2.357 2.884 3.951 6.965 Bergedorf 377 Hohenfelde * Rönneburg 291 Anzahl 9 26 39 41 13 Bergstedt 453 Horn 223 Rothenburgsort - Minimum 1.375 1.061 1.375 2.038 4.861 Maximum 4.000 4.533 6.000 10.506 9.735 Billbrook - Hummelsbüttel 544 Rotherbaum 3.337 1940 bis 1959 Mittelwert 2.205 2.619 3.152 3.820 7.375 269 357 Billstedt Iserbrook St. Georg * Anzahl 9 31 28 28 5 Billwerder - Jenfeld 307 St. Pauli - Minimum 1.068 1.448 1.491 2.193 3.050 Blankenese 995 Kirchwerder 311 Sasel 476 Maximum 3.975 3.704 4.066 8.714 9.078 1960 bis 1979 Borgfelde - Kleiner Grasbrook - Schnelsen 377 Mittelwert 2.091 2.361 2.891 3.573 5.031 Anzahl 14 45 63 25 5 Bramfeld 314 Langenbek 241 Sinstorf * Minimum 1.397 1.861 2.210 2.362 3.875 Cranz Langenhorn 277 Spadenland - * Maximum 2.544 3.226 4.571 4.485 7.857 1980 bis 1989 Curslack 306 Lemsahl-Mellingstedt 494 Steilshoop * Mittelwert 1.981 2.389 3.154 3.338 5.911 Dulsberg - Lohbrügge 314 Steinwerder - Anzahl 4 9 18 4 3 Duvenstedt 511 Lokstedt 651 Stellingen 332 Minimum 1.111 1.329 2.618 3.000 Maximum 2.917 3.818 4.516 6.082 * Eidelstedt 277 Lurup 316 Sternschanze - 1990 bis 1999 Mittelwert 2.296 3.030 3.358 4.524 Eilbek - Marienthal 634 Sülldorf 559 Anzahl 8 11 11 14 1 Eimsbüttel * Marmstorf 186 Tatenberg - Minimum 2.235 2.239 3.289 Eißendorf 254 Moorburg - Tonndorf 289 Maximum * 3.470 4.700 5.750 * 2000 bis 2009 Eppendorf 1.350 Moorfleet 267 Uhlenhorst 1.992 Mittelwert 2.993 3.589 4.374 Anzahl 2 9 27 11 2 Farmsen-Berne 310 Neuallermöhe 282 Veddel - Minimum 2.715 1.389 2.703 3.000 Finkenwerder 235 Neuenfelde 276 Volksdorf 542 Maximum 3.192 3.873 5.167 7.500 * ab 2010 Francop * Neuengamme 304 Waltershof - Mittelwert 2.976 2.857 3.802 4.595 Fuhlsbüttel 581 Neugraben-Fischbek 258 Wandsbek 292 Anzahl 6 5 8 9 1

Groß Borstel 500 Neuland 185 Wellingsbüttel 756 Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar Groß Flottbek 786 Neustadt - Wilhelmsburg 288 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 224 * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle HafenCity - Niendorf 442 Winterhude 3.994 Nienstedten 1.387 Wohldorf-Ohlstedt 535 * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Hamburg gesamt 485

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 19 Mittelreihenhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 2014

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Baujahre Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum Maximum * * * * * bis 1919 Mittelwert Anzahl 0 1 0 1 0 Minimum 1.624 1.231 2.929 Maximum 2.451 * 3.400 4.373 * 1920 bis 1939 Mittelwert 1.879 2.339 3.543 Anzahl 10 0 5 5 0 Minimum 706 316 1.282 1.848 2.424 Maximum 2.700 2.755 3.382 4.107 4.167 1940 bis 1959 Mittelwert 1.540 1.870 2.260 2.836 3.279 Anzahl 10 23 11 12 3 Minimum 1.333 1.611 1.468 1.813 Maximum 2.373 3.500 3.467 3.443 * 1960 bis 1979 Mittelwert 1.849 2.340 2.494 2.627 Anzahl 5 28 39 25 1 Minimum 1.778 1.991 Maximum * 3.100 3.281 * * 1980 bis 1989 Mittelwert 2.555 2.631 Anzahl 0 8 8 1 1 Minimum 1.361 2.161 Maximum * 2.955 3.023 * * 1990 bis 1999 Mittelwert 2.098 2.551 Anzahl 1 11 7 1 0 Minimum 2.035 2.395 3.575 Maximum * 3.008 3.750 4.429 * 2000 bis 2009 Mittelwert 2.357 1.905 4.097 Anzahl 0 12 10 3 1 Minimum 1.578 2.055 2.133 3.731 Maximum 4.057 3.189 3.800 5.248 * ab 2010 Mittelwert 2.281 2.327 3.173 4.583 Anzahl 18 35 19 4 1

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

* = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

20 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 160 2.2.6 Indexreihen Preisindex von

freistehenden 140 Einfamilien- 120 128 häusern 122 (Jahresmittel 11 6 100 110 2010 = 100) 100

94 93 94 95 9 5 95 80

60

40

20

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

160

140 Preisindex von Reihenhäusern 120 126 112 122 (Jahresmittel 11 4 100 2010 = 100) 10 0 96 95 95 96 9 6 9 6 80

60

40

20

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel.

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 21 700 2.3 Mehrfamilienhäuser

614 2.3.1 Vertragszahlen 584 600

500 495 459

411

400 421 404 386 365 367 353 300

200

100

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

1200 2.3.2 Flächenumsatz in 1000 m²

1039 1000 951

800

689

630

600 552

554 549 51 1 484 400 425 398

200

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

1400 2.3.3 Geldumsatz in Millionen Euro

1.188 1200 1.133 1.114

1000 886 901

800 873 800

687 600 637

405 400 468

200

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

22 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 23 Verteilung der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern 2014

Allermöhe - Hamburg-Altstadt 2 Ochsenwerder 1 Alsterdorf - Hamm 4 Ohlsdorf 2 Altengamme - Hammerbrook - Osdorf 2 Altenwerder - Harburg 23 Othmarschen - Altona-Altstadt 11 Harvestehude 6 Ottensen 13 Altona-Nord 4 Hausbruch 1 Poppenbüttel 5 Bahrenfeld 3 Heimfeld 13 Rahlstedt 9 Barmbek-Nord 2 Hoheluft-Ost 3 Reitbrook - Barmbek-Süd 12 Hoheluft-West 4 Rissen 1 Bergedorf 17 Hohenfelde 7 Rönneburg 2 Bergstedt 2 Horn 4 Rothenburgsort 1 Billbrook 1 Hummelsbüttel 1 Rotherbaum 2 Billstedt 9 Iserbrook - St. Georg 2 Billwerder - Jenfeld 4 St. Pauli 6 Blankenese 3 Kirchwerder - Sasel 1 Borgfelde 2 Kleiner Grasbrook - Schnelsen 5 Bramfeld 6 Langenbek 1 Sinstorf - Cranz - Langenhorn 3 Spadenland - Curslack - Lemsahl-Mellingstedt 1 Steilshoop - Dulsberg 1 Lohbrügge 3 Steinwerder - Duvenstedt 2 Lokstedt 3 Stellingen 5 Eidelstedt 5 Lurup 4 Sternschanze 2 Eilbek 7 Marienthal - Sülldorf 1 Eimsbüttel 20 Marmstorf 1 Tatenberg - Eißendorf 5 Moorburg - Tonndorf 4 Eppendorf 13 Moorfleet - Uhlenhorst 6 Farmsen-Berne 2 Neuallermöhe 3 Veddel - Finkenwerder 2 Neuenfelde 1 Volksdorf - Francop - Neuengamme - Waltershof - Fuhlsbüttel 7 Neugraben-Fischbek 4 Wandsbek 9 Groß Borstel 4 Neuland - Wellingsbüttel 2 Groß Flottbek 2 Neustadt 3 Wilhelmsburg 7 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 10 HafenCity 1 Niendorf 8 Winterhude 17 Nienstedten 1 Wohldorf-Ohlstedt 1 Hamburg gesamt 367

24 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 2.3.4 Preise pro Quadratmeter Wohnfläche

Mehrfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche

Vertrags- Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle jahr Lage Lage Lage Lage Lage Lagen

Minimum Maximum * * * * * * Mittelwert bindung mit Sozial- Anzahl 0 1 1 1 0 3 Minimum 507 964 1.136 1.344 1.874 507 Maximum 2.800 4.860 2.953 5.047 7.153 7.153 Mittelwert 1.411 1.654 1.871 2.487 3.950 2.086 absicht

ohne Teilungs- Anzahl 34 37 24 31 17 143 Minimum 1.863 1.450 1.430 1.245

2014 Maximum * 2.750 2.908 3.865 * 3.865 Mittelwert 2.181 2.074 2.534 2.286 absicht

mit Teilungs- Anzahl 2 4 3 6 2 17 Minimum 507 964 1.136 1.344 1.874 507 Maximum 2.800 4.860 2.953 5.047 7.153 7.153

alle Mittelwert 1.404 1.713 1.888 2.468 3.856 2.101 Anzahl 36 42 28 38 19 163

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 25 Mehrfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 2014

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Baujahre Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum 1.085 978 1.783 1.874 Maximum 1.671 4.860 * 2.911 5.330 bis 1919 Mittelwert 1.342 2.025 2.326 4.036 Anzahl 5 8 2 12 11 Minimum 1.103 1.092 1.136 Maximum 2.655 1.733 2.253 * * 1920 bis 1939 Mittelwert 1.533 1.520 1.668 Anzahl 7 7 4 1 0 Minimum 1.189 1.377 1.430 Maximum * 2.050 2.851 3.258 * 1940 bis 1959 Mittelwert 1.600 1.894 2.290 Anzahl 2 8 6 9 2 Minimum 507 1.258 1.219 1.935 Maximum 1.630 2.036 2.908 2.997 * 1960 bis 1979 Mittelwert 1.251 1.683 1.871 2.486 Anzahl 6 8 8 3 1 Minimum Maximum * * * * * 1980 bis 1989 Mittelwert Anzahl 0 2 0 0 0 Minimum 1.167 Maximum 2.809 * * * * 1990 bis 1999 Mittelwert 2.056 Anzahl 3 2 2 1 0 Minimum Maximum * * * * * 2000 bis 2009 Mittelwert Anzahl 0 1 0 0 0 Minimum Maximum * * * * * ab 2010 Mittelwert Anzahl 2 1 0 2 0

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

* = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

26 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 2.3.5 Ertragsfaktoren

Mehrfamilienhäuser Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettokaltmiete

Vertrags- Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle jahr Lage Lage Lage Lage Lage Lagen

Minimum Maximum * * * * * * Mittelwert bindung mit Sozial- Anzahl 0 1 1 1 0 3 Minimum 5,8 13,0 9,3 16,0 1 7, 8 5,8 Maximum 18,3 29,8 26,4 38,1 34,4 38,1 Mittelwert 15,0 1 7, 2 20,2 21,6 26,6 19,3 absicht

ohne Teilungs- Anzahl 25 32 23 29 11 120 Minimum 1 7, 6 16,7 11,6 11,6

2014 Maximum * 20,4 22,8 26,9 * 33,3 Mittelwert 19,1 20,0 21,4 20,7 absicht

mit Teilungs- Anzahl 2 3 3 5 2 15 Minimum 5,8 13,0 9,3 11,6 1 7, 8 5,8 Maximum 18,3 29,8 36,4 38,1 34,4 38,1

alle Mittelwert 14,9 1 7, 5 20,1 21,6 27,0 19,4 Anzahl 27 36 27 35 13 138 Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 27 Mehrfamilienhäuser Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettokaltmiete 2014

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Baujahre Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum 13,1 13,7 16,0 21,1 Maximum 16,6 20,0 * 24,0 34,2 bis 1919 Mittelwert 15,3 1 7, 5 20,2 27,5 Anzahl 5 5 2 11 8 Minimum 14,1 13,9 16,3 Maximum 1 7, 9 20,7 23,9 * * 1920 bis 1939 Mittelwert 16,2 1 7, 6 21,0 Anzahl 7 6 3 1 0 Minimum 14,6 16,0 11,6 Maximum * 20,4 28,0 24,7 * 1940 bis 1959 Mittelwert 1 7, 0 19,5 20,2 Anzahl 2 7 6 9 1 Minimum 15,4 14,4 18,1 Maximum * 29,8 24,0 26,9 * 1960 bis 1979 Mittelwert 18,4 19,3 22,7 Anzahl 0 7 8 3 1 Minimum Maximum * * * * * 1980 bis 1989 Mittelwert Anzahl 0 2 0 0 0 Minimum Maximum * * * * * 1990 bis 1999 Mittelwert Anzahl 1 2 1 1 0 Minimum Maximum * * * * * 2000 bis 2009 Mittelwert Anzahl 0 1 0 0 0 Minimum Maximum * * * * * ab 2010 Mittelwert Anzahl 0 0 0 0 0 Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

* = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

28 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 160 2.3.6 Indexreihe Preisindex von

Mehrfamilien- 140 139 häusern

(Jahresmittel 120 124 2010 = 100) 11 4 100 109 100 92 8 9 80 86 8 6 81 82

60

40

20

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel.

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 29 2.4 Büro- und Geschäftshäuser 400

2.4.1 Vertragszahlen 341 350 334

300 300

272 247 250 235 241 223 225 200

181 150 160

100

50

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

2.4.2 Flächenumsatz in 1000 m² 1.200 1.050 1.000 906

911 867

800

786 672 6 43 649 600 624 599

400 380

200

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

3.500 2.4.3 Geldumsatz in Millionen Euro

3.000 2.966 2.941

2.612 2.500

2.014

2.000 1.869 1.817 1.937 1.81 3 1.500 1.524

1.281 1.000 1.127

500

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

30 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 31 Verteilung der Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern 2014

Allermöhe 2 Hamburg-Altstadt 19 Ochsenwerder 1 Alsterdorf - Hamm 8 Ohlsdorf 1 Altengamme - Hammerbrook 8 Osdorf 5 Altenwerder - Harburg 16 Othmarschen 1 Altona-Altstadt 7 Harvestehude 2 Ottensen 5 Altona-Nord 1 Hausbruch - Poppenbüttel 1 Bahrenfeld 6 Heimfeld 2 Rahlstedt 9 Barmbek-Nord 6 Hoheluft-Ost 2 Reitbrook - Barmbek-Süd 2 Hoheluft-West - Rissen 5 Bergedorf 11 Hohenfelde 5 Rönneburg - Bergstedt - Horn 2 Rothenburgsort 3 Billbrook 1 Hummelsbüttel - Rotherbaum 4 Billstedt 8 Iserbrook - St. Georg 7 Billwerder - Jenfeld 3 St. Pauli 4 Blankenese 3 Kirchwerder 1 Sasel 1 Borgfelde 2 Kleiner Grasbrook - Schnelsen 5 Bramfeld 8 Langenbek - Sinstorf - Cranz - Langenhorn 3 Spadenland - Curslack 1 Lemsahl-Mellingstedt - Steilshoop 3 Dulsberg 1 Lohbrügge 5 Steinwerder - Duvenstedt - Lokstedt 3 Stellingen 6 Eidelstedt 2 Lurup 3 Sternschanze 3 Eilbek 4 Marienthal 1 Sülldorf - Eimsbüttel 3 Marmstorf - Tatenberg - Eißendorf 1 Moorburg - Tonndorf 4 Eppendorf 4 Moorfleet - Uhlenhorst - Farmsen-Berne 1 Neuallermöhe - Veddel - Finkenwerder 2 Neuenfelde - Volksdorf 3 Francop - Neuengamme 1 Waltershof - Fuhlsbüttel 1 Neugraben-Fischbek 3 Wandsbek 8 Groß Borstel 2 Neuland - Wellingsbüttel 1 Groß Flottbek 1 Neustadt 16 Wilhelmsburg 2 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf 2 HafenCity 2 Niendorf 2 Winterhude 1 Nienstedten - Wohldorf-Ohlstedt - Hamburg gesamt 272

32 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 2.4.4 Preise pro Quadratmeter Wohn- / Nutzfläche Büro- und Geschäftshäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohn- /Nutzfläche 2014

INNENSTADT INNENSTADT- SONSTIGE GESAMT RAND LAGEN

Minimum 1.836 769 8.690 769 Büro- und Geschäftshäuser Maximum 23.283 5.645 10.633 23.283 insgesamt Mittelwert 4.978 2.525 1.991 2.432 Anzahl 14 9 83 106 Minimum 712 712 Maximum * * 7.640 7.640 Geschäftshäuser und Läden Mittelwert 2.049 2.049 Anzahl 0 0 17 17 Minimum 2.272 769 722 722 Maximum 4.093 4.013 3.212 4.093 Bürohäuser Mittelwert 2.980 2.138 1.657 2.090 Anzahl 6 6 13 25 Minimum 2.269 901 901 gemischte Büro- und Maximum 23.283 * 1.047 23.283 Geschäftshäuser Mittelwert 8.651 950 5.322 Anzahl 5 1 3 9 Minimum 1.836 690 690 gemischte Wohn-, Büro- Maximum 3.706 * 10.633 10.633 und Geschäftshäuser Mittelwert 2.855 2.137 2.248 Anzahl 3 2 49 54 Minimum Hotels, Gaststätten und Maximum * * * * andere Beherbergungen Mittelwert Anzahl 0 0 1 1

Unter „INNENSTADT“ sind hier die Stadtteile Hamburg-Altstadt, Neustadt und die HafenCity (Ortsteile 101–108) zusammengefasst, unter „INNENSTADTRAND“ die Stadtteile St. Pauli, Sternschanze, Rotherbaum, St. Georg, westl. Hammerbrook (City Süd) (Ortsteile 109–117, 207, 311–312).

* = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 33 2.4.5 Ertragsfaktoren Büro- und Geschäftshäuser – Ertragsfaktoren Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete 2014

INNENSTADT INNENSTADT- SONSTIGE GESAMT RAND LAGEN

Minimum 16,5 7, 4 12,2 7, 4 Büro- und Geschäftshäuser Maximum 41,4 39,2 19,5 41,4 insgesamt Mittelwert 21,6 16,3 15,5 16,8 Anzahl 8 61 8 77 Minimum 10,3 10,3 Maximum * * 39,2 39,2 Geschäftshäuser und Läden Mittelwert 15,9 15,9 Anzahl 0 0 14 14 Minimum 13,4 8,6 8,6 Maximum * 19,5 22,2 22,2 Bürohäuser Mittelwert 16,0 16,0 16,0 Anzahl 1 6 6 13 Minimum 1 7, 6 10,0 10,0 gemischte Büro- und Maximum 41,4 * 12,9 41,1 Geschäftshäuser Mittelwert 25,8 11,2 18,5 Anzahl 4 1 3 8 Minimum 1 7, 1 7, 4 7, 4 gemischte Wohn-, Büro- Maximum 19,5 * 33,4 33,4 und Geschäftshäuser Mittelwert 1 7, 9 16,9 1 7, 0 Anzahl 3 1 38 42 Minimum Hotels, Gaststätten und Maximum * * * * andere Beherbergungen Mittelwert Anzahl 0 0 0 0 Unter „INNENSTADT“ sind hier die Stadtteile Hamburg-Altstadt, Neustadt und die HafenCity (Ortsteile 101–108) zusammengefasst, unter „INNENSTADTRAND“ die Stadtteile St. Pauli, Sternschanze, Rotherbaum, St. Georg, westl. Hammerbrook (City Süd) (Ortsteile 109–117, 207, 311–312).

* = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

34 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 2.5 Produktions- und Logistikgebäude 140 2.5.1 Vertragszahlen 124 120

Dieser Abschnitt befasst sich mit 100 Gewerbegrundstücken, die nicht hauptsäch- 90 lich als Büro oder Laden genutzt werden, 80 80 75 75

sondern überwiegend mit Industrie- und La- 66 73 70 70 72 gerbauten sowie Werkstät ten und ähnlichen 60 Gebäuden bebaut sind. 57 40

20

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

2.5.2 Flächenumsatz in 1000 m² 1400 1224

1200

1000

899 872 800 760 765

608

600 565

610

400 461

362 328 200

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

500 487 2.5.3 Geldumsatz in Millionen Euro 450

400

350

300 297 283 250 222 200 170 172

150 132

100 116 118

50 76 72

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 35 36 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Verteilung der Verkäufe von Produktions- und Logistikgebäuden 2014

Allermöhe 1 Hamburg-Altstadt - Ochsenwerder 1 Alsterdorf - Hamm 3 Ohlsdorf - Altengamme - Hammerbrook 1 Osdorf 1 Altenwerder - Harburg - Othmarschen - Altona-Altstadt - Harvestehude - Ottensen - Altona-Nord 1 Hausbruch - Poppenbüttel 1 Bahrenfeld 3 Heimfeld 1 Rahlstedt 2 Barmbek-Nord - Hoheluft-Ost - Reitbrook - Barmbek-Süd - Hoheluft-West - Rissen 1 Bergedorf 1 Hohenfelde - Rönneburg - Bergstedt - Horn 1 Rothenburgsort 6 Billbrook 2 Hummelsbüttel 4 Rotherbaum - Billstedt - Iserbrook - St. Georg 1 Billwerder - Jenfeld 1 St. Pauli - Blankenese - Kirchwerder - Sasel 1 Borgfelde - Kleiner Grasbrook - Schnelsen - Bramfeld 1 Langenbek 1 Sinstorf - Cranz - Langenhorn 3 Spadenland 2 Curslack - Lemsahl-Mellingstedt - Steilshoop 1 Dulsberg - Lohbrügge 4 Steinwerder - Duvenstedt - Lokstedt - Stellingen 2 Eidelstedt 2 Lurup - Sternschanze - Eilbek - Marienthal 1 Sülldorf - Eimsbüttel 1 Marmstorf - Tatenberg - Eißendorf - Moorburg - Tonndorf 1 Eppendorf - Moorfleet 1 Uhlenhorst - Farmsen-Berne - Neuallermöhe - Veddel 2 Finkenwerder - Neuenfelde 1 Volksdorf - Francop - Neuengamme - Waltershof - Fuhlsbüttel - Neugraben-Fischbek - Wandsbek 4 Groß Borstel - Neuland - Wellingsbüttel - Groß Flottbek - Neustadt - Wilhelmsburg 4 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf - HafenCity - Niendorf 2 Winterhude - Nienstedten - Wohldorf-Ohlstedt - Hamburg gesamt 66

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 37 3 Der Eigentumswohnungsmarkt

8.000 3.1 Vertragszahlen 7.354 7.206

7.000 6.730 6.373 Der Grundstücksmarkt für Eigentumswoh- 6.791 6.720 6.66 9 5.953 nungen ist, gemessen an der Anzahl der 6.000 6.30 0 Verkäufe, dominant. Mehr als jeder zweite 5.772 5.000 Grundstückskaufvertrag dokumentiert den 5.129

Verkauf einer Eigentumswohnung. 4.000

3.000

2.000

1.000

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

3.2 Geldumsatz in Millionen Euro 2500

Die angegebenen Zahlen sind 1.989 vorläufige Werte. 2000 Sie wurden aus den ausgewerteten Verträgen 1.751

1.628 auf die Gesamtzahl hochgerechnet. 1.757 1.785

1500

1196 1.361

1.196 1000 1.149 1.122

920

500

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

38 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 39 Verteilung der Verkäufe von Eigentumswohnungen 2014

Allermöhe 0 Hamburg-Altstadt 2 Ochsenwerder 0 Alsterdorf 67 Hamm 105 Ohlsdorf 72 Altengamme 1 Hammerbrook 55 Osdorf 66 Altenwerder 0 Harburg 74 Othmarschen 159 Altona-Altstadt 59 Harvestehude 103 Ottensen 174 Altona-Nord 66 Hausbruch 16 Poppenbüttel 112 Bahrenfeld 133 Heimfeld 52 Rahlstedt 232 Barmbek-Nord 252 Hoheluft-Ost 86 Reitbrook 0 Barmbek-Süd 388 Hoheluft-West 81 Rissen 45 Bergedorf 101 Hohenfelde 81 Rönneburg 96 Bergstedt 14 Horn 73 Rothenburgsort 6 Billbrook 0 Hummelsbüttel 54 Rotherbaum 32 Billstedt 98 Iserbrook 21 St. Georg 51 Billwerder 0 Jenfeld 56 St. Pauli 80 Blankenese 65 Kirchwerder 3 Sasel 34 Borgfelde 29 Kleiner Grasbrook 0 Schnelsen 109 Bramfeld 117 Langenbek 3 Sinstorf 12 Cranz 2 Langenhorn 100 Spadenland 0 Curslack 2 Lemsahl-Mellingstedt 22 Steilshoop 58 Dulsberg 18 Lohbrügge 127 Steinwerder 0 Duvenstedt 19 Lokstedt 144 Stellingen 211 Eidelstedt 124 Lurup 34 Sternschanze 31 Eilbek 122 Marienthal 60 Sülldorf 45 Eimsbüttel 409 Marmstorf 18 Tatenberg 0 Eißendorf 53 Moorburg 0 Tonndorf 59 Eppendorf 131 Moorfleet 0 Uhlenhorst 177 Farmsen-Berne 69 Neuallermöhe 28 Veddel 0 Finkenwerder 3 Neuenfelde 1 Volksdorf 77 Francop 0 Neuengamme 0 Waltershof 0 Fuhlsbüttel 29 Neugraben-Fischbek 41 Wandsbek 103 Groß Borstel 31 Neuland 0 Wellingsbüttel 62 Groß Flottbek 41 Neustadt 19 Wilhelmsburg 39 Gut Moor 2 Neuwerk 0 Wilstorf 25 HafenCity 65 Niendorf 205 Winterhude 359 Nienstedten 23 Wohldorf-Ohlstedt 7 Hamburg gesamt 6.730

40 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Verteilung der Verkäufe von Eigentumswohnungen 2014 3.3 Gesamtkaufpreise

Die folgenden Zahlen geben die Allermöhe 0 Hamburg-Altstadt 2 Ochsenwerder 0 Mittelwerte der in den jeweiligen Alsterdorf 67 Hamm 105 Ohlsdorf 72 Jahren verkauften Eigentumswoh- Altengamme 1 Hammerbrook 55 Osdorf 66 nungen an, soweit sie bisher ausgewertet wurden. Altenwerder 0 Harburg 74 Othmarschen 159 Altona-Altstadt 59 Harvestehude 103 Ottensen 174 Gesamtkaufpreis Alter Wohnfläche Quadratmeterpreis Größe der Stichprobe Jahr Altona-Nord 66 Hausbruch 16 Poppenbüttel 112 [Euro] [Jahre] [m²] [Euro] Anzahl

Bahrenfeld 133 Heimfeld 52 Rahlstedt 232 2004 182.000 43 83 2.054 3.371 Barmbek-Nord 252 Hoheluft-Ost 86 Reitbrook 0 2005 180.000 42 82 2.029 3.417 Barmbek-Süd 388 Hoheluft-West 81 Rissen 45 2006 213.000 42 85 2.233 2.233 Bergedorf 101 Hohenfelde 81 Rönneburg 96 2007 189.000 48 81 2.158 2.852 Bergstedt 14 Horn 73 Rothenburgsort 6 2008 195.000 46 81 2.212 3.777 Billbrook 0 Hummelsbüttel 54 Rotherbaum 32 2009 200.000 46 78 2.320 3.944 Billstedt 98 Iserbrook 21 St. Georg 51 2010 234.000 43 82 2.551 3.622 0 56 80 Billwerder Jenfeld St. Pauli 2 011 264.000 42 82 2.889 4.344 65 3 34 Blankenese Kirchwerder Sasel 2012 278.000 43 81 3.060 3.989 29 0 109 Borgfelde Kleiner Grasbrook Schnelsen 2013 296.000 40 81 3.328 3.414 Bramfeld 117 Langenbek 3 Sinstorf 12 2014 318.000 44 81 3.573 3.493 Cranz 2 Langenhorn 100 Spadenland 0 Curslack 2 Lemsahl-Mellingstedt 22 Steilshoop 58 Dulsberg 18 Lohbrügge 127 Steinwerder 0 Preise für Standardwohnungen Altbau: Duvenstedt 19 Lokstedt 144 Stellingen 211 Baujahr 1900, Eidelstedt 124 Lurup 34 Sternschanze 31 Jahr Altbau Neubau 1. Obergeschoss, Eilbek 122 Marienthal 60 Sülldorf 45 2004 150.000 206.000 ohne Fahrstuhl und Einbauküche, 80 m² Wohnfläche, Eimsbüttel 409 Marmstorf 18 Tatenberg 0 2005 150.000 206.000 Stadtteilfaktor 1,0, Eißendorf 53 Moorburg 0 Tonndorf 59 2006 154.000 213.000 RW11 = 530 € / m² Eppendorf 131 Moorfleet 0 Uhlenhorst 177 2007 166.000 226.000 Farmsen-Berne 69 Neuallermöhe 28 Veddel 0 2008 168.000 232.000 Neubau: Finkenwerder 3 Neuenfelde 1 Volksdorf 77 2009 176.000 244.000 Erstbezug, 1. Obergeschoss, Francop 0 Neuengamme 0 Waltershof 0 2010 182.000 253.000 mit Fahrstuhl und Fuhlsbüttel 29 Neugraben-Fischbek 41 Wandsbek 103 2 011 207.000 286.000 Einbauküche, Groß Borstel 31 Neuland 0 Wellingsbüttel 62 2012 228.000 316.000 80 m² Wohnfläche, Groß Flottbek 41 Neustadt 19 Wilhelmsburg 39 2013 248.000 351.000 Stadtteilfaktor 1,0, RW11 = 530 € / m² Gut Moor 2 Neuwerk 0 Wilstorf 25 2014 259.000 366.000 HafenCity 65 Niendorf 205 Winterhude 359 Nienstedten 23 Wohldorf-Ohlstedt 7 Hamburg gesamt 6.730

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 41 3.4 Kaufpreise pro m² Wohnfläche Eigentumswohnungen Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 2014

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Baujahre Lage Lage Lage Lage Lage

Minimum 1.500 1.376 1.131 769 1.908 Maximum 2.842 3.865 3.900 6.981 17.200 bis 1919 Mittelwert 2.152 2.605 2.796 4.072 5.345 Anzahl 10 11 30 225 174 Minimum 676 1.359 1.730 2.236 2.578 Maximum 1.615 3.940 3.816 8.271 10.878 1920 bis 1939 Mittelwert 1.126 2.476 2.754 3.878 4.623 Anzahl 6 24 26 45 23 Minimum 1.026 1.056 1.220 2.014 2.500 Maximum 2.024 4.537 3.909 6.537 5.495 1940 bis 1959 Mittelwert 1.533 1.922 2.578 3.925 3.580 Anzahl 15 50 61 96 23 Minimum 800 441 1.176 1.398 1.811 Maximum 3.178 4.486 4.145 5.163 9.959 1960 bis 1979 Mittelwert 1.732 2.120 2.301 3.138 4.559 Anzahl 71 154 189 120 44 Minimum 1.566 1.161 1.111 2.028 3.270 Maximum 3.340 3.010 4.748 5.680 9.295 1980 bis 1989 Mittelwert 2.123 2.212 2.555 3.540 4.837 Anzahl 10 97 65 55 20 Minimum 1.338 1.000 1.324 2.147 2.941 Maximum 3.846 3.846 4.105 5.732 12.000 1990 bis 1999 Mittelwert 2.557 2.568 2.791 3.762 5.106 Anzahl 52 66 50 39 20 Minimum 1.635 2.062 1.913 2.698 3.581 Maximum 3.492 3.134 4.726 6.530 11.590 2000 bis 2009 Mittelwert 2.807 2.666 3.305 4.413 6.876 Anzahl 7 9 25 44 23 Minimum 1.640 858 941 1.122 3.302 Maximum 4.567 4.561 5.627 8.875 30.442 ab 2010 Mittelwert 3.463 3.119 4.006 5.019 7.594 Anzahl 82 105 263 343 126

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

* = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

42 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 43 Mittlere Kaufpreise pro qm Wohnfläche von Eigentumswohnungen (ohne Neubau) 2014 [in Euro / Quadratmeter]

Allermöhe - Hamburg-Altstadt - Ochsenwerder - Alsterdorf 3.244 Hamm 2.246 Ohlsdorf 2.729 Altengamme - Hammerbrook - Osdorf 2.279 Altenwerder - Harburg 2.088 Othmarschen 4.225 Altona-Altstadt 3.669 Harvestehude 6.269 Ottensen 4.185 Altona-Nord 3.592 Hausbruch 2.074 Poppenbüttel 2.746 Bahrenfeld 3.040 Heimfeld 2.066 Rahlstedt 2.192 Barmbek-Nord 2.594 Hoheluft-Ost 4.651 Reitbrook - Barmbek-Süd 3.157 Hoheluft-West 4.048 Rissen 2.482 Bergedorf 2.287 Hohenfelde 4.209 Rönneburg 1.681 Bergstedt 2.344 Horn 1.910 Rothenburgsort 2.795 Billbrook - Hummelsbüttel 2.507 Rotherbaum 4.955 Billstedt 1.704 Iserbrook 2.410 St. Georg 4.388 Billwerder - Jenfeld 1.893 St. Pauli 3.473 Blankenese 4.352 Kirchwerder * Sasel 2.909 Borgfelde 2.523 Kleiner Grasbrook - Schnelsen 2.164 Bramfeld 2.426 Langenbek * Sinstorf 2.197 Cranz * Langenhorn 2.542 Spadenland - Curslack * Lemsahl-Mellingstedt 4.535 Steilshoop 1.460 Dulsberg 2.104 Lohbrügge 1.810 Steinwerder - Duvenstedt 2.711 Lokstedt 3.050 Stellingen 2.599 Eidelstedt 2.245 Lurup 1.954 Sternschanze 3.545 Eilbek 2.735 Marienthal 2.905 Sülldorf 2.743 Eimsbüttel 3.848 Marmstorf 1.614 Tatenberg - Eißendorf 2.088 Moorburg - Tonndorf 2.184 Eppendorf 4.383 Moorfleet - Uhlenhorst 4.646 Farmsen-Berne 2.122 Neuallermöhe * Veddel - Finkenwerder * Neuenfelde - Volksdorf 3.461 Francop - Neuengamme - Waltershof - Fuhlsbüttel 2.153 Neugraben-Fischbek 1.531 Wandsbek 2.319 Groß Borstel 2.485 Neuland - Wellingsbüttel 3.037 Groß Flottbek 3.585 Neustadt 3.588 Wilhelmsburg 1.417 Gut Moor * Neuwerk - Wilstorf 1.869 HafenCity 6.812 Niendorf 2.555 Winterhude 4.417 Nienstedten 4.047 Wohldorf-Ohlstedt 3.329 * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Hamburg gesamt 3.128

44 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Mittlere Kaufpreise pro qm Wohnfläche von Eigentumswohnungen (ohne Neubau) 2014 3.5 Indexreihe [in Euro / Quadratmeter] Preisindex von Eigentumswohnungen (Jahresmittel 2010 = 100) Allermöhe - Hamburg-Altstadt - Ochsenwerder - Alsterdorf 3.244 Hamm 2.246 Ohlsdorf 2.729 160 Altengamme - Hammerbrook - Osdorf 2.279 142 140 136

Altenwerder - Harburg 2.088 Othmarschen 4.225 124 120 Altona-Altstadt 3.669 Harvestehude 6.269 Ottensen 4.185 113

Altona-Nord 3.592 Hausbruch 2.074 Poppenbüttel 2.746 100 9 2 90 88 100 3.040 2.066 2.192 9 6 Bahrenfeld Heimfeld Rahlstedt 9 1 80 88 Barmbek-Nord 2.594 Hoheluft-Ost 4.651 Reitbrook - Barmbek-Süd 3.157 Hoheluft-West 4.048 Rissen 2.482 60 2.287 4.209 1.681 Bergedorf Hohenfelde Rönneburg 40 Bergstedt 2.344 Horn 1.910 Rothenburgsort 2.795 20 Billbrook - Hummelsbüttel 2.507 Rotherbaum 4.955

Billstedt 1.704 Iserbrook 2.410 St. Georg 4.388 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Billwerder - Jenfeld 1.893 St. Pauli 3.473 Blankenese 4.352 Kirchwerder * Sasel 2.909 Borgfelde 2.523 Kleiner Grasbrook - Schnelsen 2.164 Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel. Bramfeld 2.426 Langenbek * Sinstorf 2.197 Cranz * Langenhorn 2.542 Spadenland - Curslack * Lemsahl-Mellingstedt 4.535 Steilshoop 1.460 Dulsberg 2.104 Lohbrügge 1.810 Steinwerder - Duvenstedt 2.711 Lokstedt 3.050 Stellingen 2.599 Eidelstedt 2.245 Lurup 1.954 Sternschanze 3.545 Eilbek 2.735 Marienthal 2.905 Sülldorf 2.743 Eimsbüttel 3.848 Marmstorf 1.614 Tatenberg - Eißendorf 2.088 Moorburg - Tonndorf 2.184 Eppendorf 4.383 Moorfleet - Uhlenhorst 4.646 Farmsen-Berne 2.122 Neuallermöhe * Veddel - Finkenwerder * Neuenfelde - Volksdorf 3.461 Francop - Neuengamme - Waltershof - Fuhlsbüttel 2.153 Neugraben-Fischbek 1.531 Wandsbek 2.319 Groß Borstel 2.485 Neuland - Wellingsbüttel 3.037 Groß Flottbek 3.585 Neustadt 3.588 Wilhelmsburg 1.417 Gut Moor * Neuwerk - Wilstorf 1.869 HafenCity 6.812 Niendorf 2.555 Winterhude 4.417 Nienstedten 4.047 Wohldorf-Ohlstedt 3.329 * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Hamburg gesamt 3.128

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 45 4 Der Baulandmarkt

4.1 Übersicht 2.500 2.272 4.1.1 Vertragszahlen

2.000

1.500 1.479

1.239

1.103 1.112

1.109 1.000 1.086 1.073 1.058 1.015 1.001

500

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

4.1.2 Flächenumsatz in 1000 m² 4.000

3.500 3.338

3.000

2.500 2.172 2.322 2.000 2.137 1.658 1.697

1.500 1.670 1.534 1.397 1.295 1.000 1.248

500

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

1200 4.1.3 Geldumsatz in Millionen Euro

997 1000

800 735

655 642 634 648 688

600 634

479 474 400 450

200

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

46 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Umsätze von unbebauten Bauflächen 2014

Flächenumsatz 2014 Geldumsatz 2014 Vertragszahlen 2014 (2013 ± %) [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2013 ± %) (2013 ± %) 1.109 2.171,7 996,6 Gesamt (1.112 ± 0%) (1.396,7 + 55%) (633,8 + 57%)

15 147,8 44,2 Bauerwartungsland (5 + 200%) (103,0 + 43%) (7,4 + 497%)

5 212,0 55,2 Rohbauland (4 + 25%) (15,1 + 1.304%) (2,1 + 2.529%)

unselbstständiges / 137 306,7 75,6 ungeteiltes Bauland (152 - 10%) (191,8 + 60%) (65,8 + 15%)

843 1.116,5 750,7 selbstständiges Bauland (855 - 1%) (940,5 + 19%) (530,0 + 42%)

mit Erbbaurechten belastete 95 308,8 69,7 Grundstücke siehe Kapitel 4.6 (75 + 27%) (68,2 + 353%) (12,7 + 449%)

Erbbaurechte ohne Bausubstanz 14 79,1 1,3 (Begründung, Verkauf, Verlänge- rungen…) siehe Kapitel 4.6 (21 - 2%) (77,4 + 2%) (16,2 - 92%)

Umsätze von selbstständigen Baugrundstücken 2014

Flächenumsatz 2014 Geldumsatz 2014 Vertragszahlen 2014 (2013 ± %) [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2013 ± %) (2013 ± %) 843 1.116,5 750,7 Gesamt (855 - 1%) (940,5 + 19%) (530,0 + 42%)

individueller Wohnungsbau 563 361,9 163,3 siehe Kapitel 4.2 (602 - 6%) (359,4 + 1%) (137,0 + 19%)

Geschosswohnungsbau 194 419,4 405,6 siehe Kapitel 4.3 (165 + 18%) (311,5 + 35%) (269,4 + 51%)

sonstige Wohnungsnutzung 4 13,4 3,6 (17 - 76%) (30,7 - 56%) (17,7 - 80%)

Büro- und Geschäftshaus- 31 114,4 104,1 grundstücke siehe Kapitel 4.4 (31 ± 0%) (88,8 + 29%) (74,7 + 39%)

Gewerbeflächen 28 144,9 48,6 siehe Kapitel 4.5 (20 + 40%) (127,2 + 14%) (18,0 + 170%)

sonstige Baugrundstücke 23 63,1 25,7 (20 + 15%) (23,4 + 170%) (12,9 + 99%)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 47 900 4.2 Bauplätze für den

individuellen Wohnungsbau 800 775 76 1 4.2.1 Vertragszahlen 700 681

672 602 Bei den Bauplätzen des individuellen Woh- 600 644 60 1 60 1 nungsbaus handelt es sich um selbstständig 574 563 500 529 bebaubare Eigenheimgrundstücke, die typischerweise vom Eigentümer selbst 400 genutzt werden mit Betonung der Garten- 300 nutzung und der Abgrenzung vom Nachbarn. 200 Die Bebauung ist üblicherweise ein-, seltener auch zweigeschossig. 100

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

600 4.2.2 Flächenumsatz in 1000 m²

491 491 500

438

432 400 426 416 359 391 377 36 2

300 320

200

100

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

180 4.2.3 Geldumsatz in Millionen Euro 163 160

141 140 129 124 137 133 120 121 11 8 110 100 104

80 81 60

40

20

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

48 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Jahresumsätze von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 2014

Flächenumsatz 2014 Geldumsatz 2014 Vertragszahlen 2014 individueller Wohnungsbau [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2013 ± %) (2013 ± %) (2013 ± %)

Gesamt 563 361,9 163,3 (602 - 6%) (359,4 + 1%) (137,0 + 19%)

46 12,3 6,2 Reihenhäuser (72 - 36%) (19,2 - 36%) (7,5 - 6%)

123 47,7 19,7 Doppelhaushälften (168 - 27%) (64,0 - 25%) (23,0 - 14%)

freistehende 329 231,9 96,7 Einfamilienhäuser (288 + 14%) (212,5 + 9%) (80,9 + 20%)

Ein- / Zweifamilienhäuser 59 65,5 38,6 mit mehr als einer Wohnung (62 - 5%) (52,7 + 24%) (22,0 + 75%)

Wohnhäuser mit 0 0,0 0,0 teilgewerblicher Nutzung (1 - 100%) (1,2 - 100%) (0,3 - 100%)

sonstige und nicht näher 6 4,2 2,1 spezifizierte Wohnhäuser (11 - 56%) (9,5 - 56%) (3,3 - 36%)

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 49 50 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Verteilung der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhausbauplätzen 2014

Allermöhe - Hamburg-Altstadt - Ochsenwerder 4 Alsterdorf 2 Hamm - Ohlsdorf 3 Altengamme 1 Hammerbrook - Osdorf 6 Altenwerder - Harburg - Othmarschen 2 Altona-Altstadt - Harvestehude 1 Ottensen - Altona-Nord - Hausbruch 6 Poppenbüttel 19 Bahrenfeld 2 Heimfeld 4 Rahlstedt 41 Barmbek-Nord - Hoheluft-Ost - Reitbrook - Barmbek-Süd - Hoheluft-West - Rissen 16 Bergedorf 7 Hohenfelde - Rönneburg 1 Bergstedt 13 Horn 2 Rothenburgsort - Billbrook - Hummelsbüttel 7 Rotherbaum 1 Billstedt 31 Iserbrook 9 St. Georg - Billwerder - Jenfeld 7 St. Pauli - Blankenese 11 Kirchwerder 7 Sasel 40 Borgfelde - Kleiner Grasbrook - Schnelsen 21 Bramfeld 29 Langenbek - Sinstorf 2 Cranz - Langenhorn 10 Spadenland 1 Curslack 4 Lemsahl-Mellingstedt 12 Steilshoop - Dulsberg - Lohbrügge 13 Steinwerder - Duvenstedt 9 Lokstedt 3 Stellingen 10 Eidelstedt 13 Lurup 14 Sternschanze - Eilbek - Marienthal 7 Sülldorf 6 Eimsbüttel - Marmstorf 4 Tatenberg - Eißendorf 4 Moorburg - Tonndorf - Eppendorf 1 Moorfleet - Uhlenhorst - Farmsen-Berne 19 Neuallermöhe - Veddel - Finkenwerder 2 Neuenfelde 2 Volksdorf 16 Francop - Neuengamme 4 Waltershof - Fuhlsbüttel 2 Neugraben-Fischbek 12 Wandsbek - Groß Borstel 2 Neuland 1 Wellingsbüttel 15 Groß Flottbek 4 Neustadt - Wilhelmsburg 5 Gut Moor - Neuwerk - Wilstorf - HafenCity - Niendorf 45 Winterhude 1 Nienstedten 7 Wohldorf-Ohlstedt 20 Hamburg gesamt 563

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 51 4.2.4 Gesamtkaufpreise

Es handelt sich in dieser Gesamtüber- Die Kauf preise enthalten nur zum Teil sicht um selbstständig bebaubare Anliegerbeiträge. Ungewöhnliche Grundstücke, die mit Reihenhäusern, oder persönliche Verhältnisse wurden, Doppelhaushälften, Doppelhäusern, im Gegensatz zur Umsatzstatistik, freistehenden Ein- und Zweifamilien- ausgeschlossen. häu sern bzw. mit Wohnhäusern mit teilgewerblicher Nutzung bebaut werden sollen.

Verkäufer Bauweise Privat FHH alle

Minimum 70.000 70.000 Maximum 358.000 * 358.000 Reihenhaus Mittelwert 152.700 152.700 Größe 256 m² 256 m² Anzahl 20 0 20 Minimum 55.000 55.000 Maximum 369.000 * 369.000 Doppelhaushälfte Mittelwert 161.300 161.300 Größe 400 m² 400 m² Anzahl 99 0 99 Minimum 48.800 156.000 48.800 Maximum 5.235.000 190.600 5.235.000 Freistehendes Einfamilienhaus Mittelwert 302.700 177.900 301.500 Größe 716 m² 569 m² 715 m² Anzahl 303 3 306 Minimum 130.000 130.000 Maximum 8.080.000 * 8.080.000 Ein- / Zweifamilienhaus mit mehr als einer Wohnung Mittelwert 655.800 655.800 Größe 1.101 m² 1.101 m² Anzahl 56 0 56 Minimum 269.000 269.000 Maximum 795.000 * 795.000 Sonstige Bauweisen Mittelwert 466.000 466.000 Größe 988 m² 988 m² Anzahl 4 0 4

Mittelwert = mittlerer Preis in Euro pro Bauplatz Größe = mittlere Grundstücksgröße in Quadratmetern Anzahl = Anzahl der Fälle * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

52 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Gesamtkaufpreise in Euro von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 2014 (mit FHH-Verkäufen)

Lagequalität Bauweise Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle Lagen Lage Lage Lage Lage Lage Minimum 70.000 142.500 182.200 70.000 Maximum * 127.400 * 358.000 268.900 358.000 Reihenhaus Mittelwert 97.000 198.700 236.700 152.700 Größe 250 m² 258 m² 187 m² 256 m² Anzahl 2 7 1 7 3 20 Minimum 80.000 88.000 83.100 55.000 55.000 Maximum 101.900 303.000 285.500 369.000 * 369.000 Doppelhaus- hälfte Mittelwert 89.000 143.800 152.000 206.500 161.300 Größe 429 m² 413 m² 371 m² 442 m² 400 m² Anzahl 3 24 48 24 0 99 Minimum 60.000 96.900 70.000 48.800 910.000 48.800 Freistehen- Maximum 232.000 400.000 770.000 1.312.000 5.235.000 5.235.000 des Einfamilien- Mittelwert 123.400 207.400 247.100 377.300 1.755.000 301.500 haus Größe 715 m² 682 m² 675 m² 764 m² 1113 m² 715 m² Anzahl 22 63 127 87 7 306 Minimum 158.000 130.000 153.500 307.100 767.500 130.000 Ein- / Zwei- familienhaus Maximum 492.100 459.000 713.000 1.380.000 8.080.000 8.080.000 mit mehr Mittelwert 255.000 288.000 332.500 541.500 2.132.600 655.800 als einer Woh- Größe 2.150 m² 825 m² 739 m² 922 m² 1.363 m² 1.101 m² nung Anzahl 8 9 16 14 9 56 Minimum 269.000 Maximum * * * * * 795.000 Sonstige Bauweisen Mittelwert 466.000 Größe 988 m² Anzahl 0 1 1 2 0 4 Minimum 60.000 70.000 70.000 48.800 182.200 48.800 Maximum 492.100 459.000 770.000 1.380.000 8.080.000 8.080.000 Alle Bauweisen Mittelwert 148.400 194.000 229.800 357.900 1.694.100 309.000 Größe 995 m² 608 m² 603 m² 701 m² 1.085 m² 679 m² Anzahl 35 104 193 134 19 485

Mittelwert = mittlerer Gesamtkaufpreis in Euro Größe = mittlere Grundstücksgröße in Quadratmetern Anzahl = Anzahl der Fälle * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 53 4.2.5 Quadratmeterpreise

Es handelt sich in dieser Gesamt- Wohnhäusern mit teilgewerblicher übersicht um Grundstücke, die mit Nutzung und sonstigen, nicht näher Reihenhäusern, Doppel haushälften, spezifizierten individuellen Wohnhäu- Doppelhäusern, freistehenden Ein- sern bebaut werden. und Zweifamilienhäusern bzw. mit

Quadratmeterpreise von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 2014

Verkäufer Bauweise Privat FHH alle

Minimum 171 124 124 Maximum 1.946 211 1.946 Reihenhaus Mittelwert 555 196 482 Anzahl 39 10 49 Minimum 127 231 127 Maximum 841 715 841 Doppelhaushälfte Mittelwert 426 431 427 Anzahl 100 5 105 Minimum 95 67 67 Maximum 3.280 1.674 3.280 Freistehendes Einfamilienhaus Mittelwert 417 396 416 Anzahl 313 12 325 Minimum 53 53 Ein- / Zweifamilienhaus Maximum 4.501 * 4.501 mit mehr als einer Wohnung Mittelwert 604 600 Anzahl 69 1 70 Minimum 350 350 Maximum 648 * 648 Sonstige Bauweisen Mittelwert 459 459 Anzahl 4 0 4 Minimum 53 67 53 Maximum 4.501 1.674 4.501 Alle Bauweisen Mittelwert 454 327 447 Anzahl 525 28 553

Mittel = mittlerer Preis in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche Anzahl = Anzahl der Fälle * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

54 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Quadratmeterpreise von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 2014 (ohne FHH-Verkäufe)

Lagequalität Bauweise Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle Lagen Lage Lage Lage Lage Lage Minimum 171 186 246 461 1.257 171 Maximum 320 496 1.057 1.946 1.280 1.946 Reihenhaus Mittelwert 232 345 453 801 1.267 555 Anzahl 4 13 8 11 3 39 Minimum 154 127 174 247 127 Doppelhaus- Maximum 320 538 721 841 * 841 hälfte Mittelwert 222 380 427 499 426 Anzahl 3 25 48 24 0 100 Minimum 95 131 116 103 1.034 95 Freistehendes Maximum 442 526 723 995 3.280 3.280 Einfamilienhaus Mittelwert 193 327 380 506 1.457 417 Anzahl 23 63 128 92 7 313 Minimum 53 210 288 314 546 53 Ein- / Zwei- familienhaus mit Maximum 252 593 667 1.340 4.501 4.501 mehr als einer Mittelwert 163 354 456 632 1.621 604 Wohnung Anzahl 8 12 21 19 9 69 Minimum 350 Sonstige Maximum * * * * * 648 Bauweisen Mittelwert 459 Anzahl 0 1 1 2 0 4 Minimum 53 127 116 103 546 53 Maximum 442 593 1.057 1.946 4.501 4.501 Alle Bauweisen Mittelwert 193 343 402 543 1.505 454 Anzahl 38 114 206 148 19 525

Mittel = mittlerer Preis in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche Anzahl = Anzahl der Fälle * = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 55 56 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Stadtteilübersicht über Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke mit 600 Quadratmeter Grundstücksgröße zum 31.12.2013 * * * * e e t t t t e e * * r r t t e r e r t t e e r e r e r e e r t w t w w w h t w h t w h h c c h t h t i c i c h t w h t w i c i c R i R i c c R R R R r r r R i R i e e e e r t t r r e r e r d d e e d d t t g s g s i i h l h l r r e l e l h s h s d t t z a z a c c t t e e d N i A n N i M i M i A n H ö Stadtteil Stadtteil H ö Allermöhe 33 186 197 187 Farmsen-Berne 581 336 429 387 Alsterdorf 162 429 1.450 669 Finkenwerder 218 180 313 255 Altengamme 42 186 203 192 Francop 13 157 162 160 Altenwerder 1 157 157 157 Fuhlsbüttel 203 383 545 511 Altona-Altstadt 44 963 1.914 1.210 Groß Borstel 139 348 603 475 Altona-Nord 27 708 1.079 853 Groß Flottbek 298 487 1.392 1.033 Bahrenfeld 244 278 963 610 Gut Moor 6 157 157 157 Barmbek-Nord 63 360 685 670 HafenCity 0 - - -

Barmbek-Süd 35 685 685 685 Hamburg-Altstadt 0 - - - Bergedorf 454 267 545 413 Hamm 60 244 383 342 Bergstedt 249 371 615 417 Hammerbrook 1 244 244 244 Billbrook 19 191 197 193 Harburg 97 114 325 260 Billstedt 636 191 348 301 Harvestehude 146 1.624 5.453 3.047 Billwerder 20 186 209 192 Hausbruch 243 168 290 235 Blankenese 481 789 2.901 1.521 Heimfeld 197 162 371 293 Borgfelde 13 569 569 569 Hoheluft-Ost 16 777 1.798 1.735 Bramfeld 773 336 580 404 Hoheluft-West 16 1.160 1.972 1.363 Cranz 9 157 174 162 Hohenfelde 37 951 1.566 1.267 Curslack 55 186 278 230 Horn 127 232 418 287 Dulsberg 7 360 685 638 Hummelsbüttel 311 371 696 466 Duvenstedt 162 348 464 400 Iserbrook 173 452 673 528 Eidelstedt 502 267 406 348 Jenfeld 324 302 406 348 Eilbek 277 499 1.067 801 Kirchwerder 184 186 278 202 Eimsbüttel 79 325 1.624 1.169 Kleiner Grasbrook 0 - - - Eißendorf 296 232 325 288 Langenbek 81 226 278 243 Eppendorf 92 719 3.133 1.900 Langenhorn 733 220 360 302

[*Euro/qm]

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 57 * * * * e e t t t t e e * * r r t t e r e r t t e e r e r e r e r e t w t w w w h t w h t w h h c c h t h t i c i c h t w h t w i c i c R i R i c c R R R R r r R i R i e e e r e r t t r r e r e r d d e e d d t t g s g s i i h l h l r r e l e l h s h s t t z a c c z a t t e d e d A n H ö N i H ö A n N i M i Stadtteil M i Stadtteil Lemsahl-Mellingstedt 199 371 545 419 Rönneburg 87 139 278 246 Lohbrügge 327 209 441 384 Rothenburgsort 29 197 232 231 Lokstedt 297 406 1.125 647 Rotherbaum 192 1.450 6.497 2.745 Lurup 369 278 406 327 St. Georg 12 1.450 3.017 1.581 Marienthal 341 406 569 497 St. Pauli 15 951 951 951 Marmstorf 223 220 336 305 Sasel 604 429 696 498 Moorburg 21 157 157 157 Schnelsen 432 278 522 415 Moorfleet 41 174 197 182 Sinstorf 83 203 244 220 Neuallermöhe 164 267 302 290 Spadenland 17 197 203 203 Neuenfelde 89 128 186 156 Steilshoop 64 360 441 372 Neuengamme 103 197 244 214 Steinwerder 2 174 174 174 Neugraben-Fischbek 535 139 302 259 Stellingen 269 267 441 373 Neuland 32 139 197 179 Sternschanze 8 951 951 951 Neustadt 0 - - - Sülldorf 145 487 1.276 661 Neuwerk 1 44 44 44 Tatenberg 15 203 203 203 Niendorf 685 278 685 462 Tonndorf 274 267 406 360 Nienstedten 219 789 2.088 1.192 Uhlenhorst 80 685 5.801 2.486 Ochsenwerder 63 186 209 192 Veddel 18 139 180 169 Ohlsdorf 178 429 673 576 Volksdorf 502 371 627 566 Osdorf 322 302 1.392 708 Waltershof 0 - - - Othmarschen 302 859 2.436 1.295 Wandsbek 637 336 569 395 Ottensen 81 1.009 2.552 1.263 Wellingsbüttel 336 406 824 729 Poppenbüttel 661 336 824 451 Wilhelmsburg 403 110 191 155 Rahlstedt 1343 290 499 398 Wilstorf 170 244 313 266 Reitbrook 21 186 186 186 Winterhude 163 534 6.033 2.095 Rissen 338 325 893 555 Wohldorf-Ohlstedt 192 348 510 449 [*Euro/qm] Hamburg gesamt 20.683 44 6.497 546

58 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 4.2.6 Indexreihen Datum Lagequalität

Baulandindex (Jahresmittel Jahres- Ländliche Schlechte/ Mittlere Gute Bevorzugte 2010 = 100) für Bauplätze für den mittel Lage Mäßige Lage Lage Lage Lage individuellen Wohnungsbau 2004 86,5 82,5 83,1 80,4 88,0 * * * * e e t t t t e e * * r r (Ein- und Zweifamilienhausbauplätze) t t e r e r 2005 89,9 86,9 85,7 81,8 85,9 t t e e r e r e r e r e t w t w w w h t w h t w 2006 90,8 92,1 91,6 85,1 88,4 h h c c h t h t i c i c h t w h t w i c i c R i R i c c R R 2007 86,9 94,3 92,8 87,8 94,3 R R r r

R i R i Die Indexzahlen beziehen sich e e e r e r t t r r e r e r d d e e 2008 d d 81,7 92,5 93,0 89,4 106,0 t t g s g s jeweils auf das Jahresmittel. i i h l h l r r e l e l h s h s t t z a c c z a 2009 t t 83,9 93,8 96,7 93,0 114,2 e d e d A n H ö N i H ö A n N i M i Stadtteil M i Stadtteil 2010 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Lemsahl-Mellingstedt 199 371 545 419 Rönneburg 87 139 278 246 2011 115,5 110,5 110,8 113,1 125,1 Lohbrügge 327 209 441 384 Rothenburgsort 29 197 232 231 2012 108,4 121,5 121,0 123,2 149,5 Lokstedt 297 406 1.125 647 Rotherbaum 192 1.450 6.497 2.745 2013 132,0 134,3 133,2 137,4 132,1 Lurup 369 278 406 327 St. Georg 12 1.450 3.017 1.581 2014 121,9 142,8 135,3 138,4 154,6 Marienthal 341 406 569 497 St. Pauli 15 951 951 951 Marmstorf 223 220 336 305 Sasel 604 429 696 498 Moorburg 21 157 157 157 Schnelsen 432 278 522 415 Moorfleet 41 174 197 182 Sinstorf 83 203 244 220 Neuallermöhe 164 267 302 290 Spadenland 17 197 203 203 Preisindex von Bauplätzen für freistehende Einfamilienhäuser in mittlerer Neuenfelde 89 128 186 156 Steilshoop 64 360 441 372 Lage (Jahresmittel 2010 = 100) Neuengamme 103 197 244 214 Steinwerder 2 174 174 174 160 Neugraben-Fischbek 535 139 302 259 Stellingen 269 267 441 373

Neuland 32 139 197 179 Sternschanze 8 951 951 951 140 133 ,2 135,3

Neustadt 0 - - - Sülldorf 145 487 1.276 661 120 Neuwerk 1 44 44 44 Tatenberg 15 203 203 203 110,8 121,0

685 278 685 462 274 267 406 360 96 ,7 Niendorf Tonndorf 100 92 ,8 100,0 219 789 2.088 1.192 80 685 5.801 2.486 85,7 Nienstedten Uhlenhorst 91 ,6 93 ,0 80 Ochsenwerder 63 186 209 192 Veddel 18 139 180 169 83 ,1

Ohlsdorf 178 429 673 576 Volksdorf 502 371 627 566 60 Osdorf 322 302 1.392 708 Waltershof 0 - - - 40 Othmarschen 302 859 2.436 1.295 Wandsbek 637 336 569 395

Ottensen 81 1.009 2.552 1.263 Wellingsbüttel 336 406 824 729 20 Poppenbüttel 661 336 824 451 Wilhelmsburg 403 110 191 155 1343 290 499 398 170 244 313 266 0 Rahlstedt Wilstorf 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Reitbrook 21 186 186 186 Winterhude 163 534 6.033 2.095 Rissen 338 325 893 555 Wohldorf-Ohlstedt 192 348 510 449 [*Euro/qm] Hamburg gesamt 20.683 44 6.497 546

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 59 250 4.3 Bauplätze für den Geschosswohnungsbau

4.3.1 Vertragszahlen 200 194

172 165

165 150

121 134 105 115 100 93 83 76 50

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

450 4.3.2 Flächenumsatz in 1000 m² 419 403 400

358 350

300 281 312

250 230 225 247 200 220

150 17 3 15 8

100

50

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

450 4.3.3 Geldumsatz in Millionen Euro 40 6 400

350

300 272

250 234 244 269

200 175

178 150 157

97 100 96 78 50

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

60 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Umsätze von Bauplätzen des Geschosswohnungsbaus 2014

Vertragszahlen 2014 Flächenumsatz 2014 Geldumsatz 2014 [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2013 ± %) (2013 ± %) (2013 ± %)

194 419,4 405,6 Gesamt (165 + 18%) (311,4 + 35%) (269,4 + 51%) Aufteilung nach gewerblichen Nutzungsanteilen

mit teilgewerblicher 27 89,5 96,4 Nutzung (17 + 59%) (21,8 + 311%) (40,8 + 136%)

ohne teilgewerbliche 167 329,8 309,2 Nutzung (148 + 13%) (289,6 + 14%) (228,6 + 35%)

Aufteilung nach Art der Wohnnutzung 90 151,7 169,7 Eigentumswohnungsbau (90 ± 0%) (107,8 + 41%) (110,5 + 54%)

freifinanzierter 64 155,8 159,0 Mietwohnungsbau (53 + 57%) (99,3 + 57%) (119,1 + 34%)

öffentlich geförderter Miet- 40 111,8 76,9 wohnungsbau – alle Verkäufe (22 + 7%) (104,3 + 7%) (39,8 + 93%)

(öffentlich geförderter Mietwoh- 11 28,3 14,7 nungsbau – nur FHH-Verkäufe) (9 + 34%) (42,8 - 34%) (15,1 - 3%)

4.3.4 Quadratmeterpreise Preise sind jedoch nicht auf eine daher nur unter Vorbehalt geeignet Angegeben wird der mittlere Kauf- einheitliche Lage oder auf eine ein- (vgl. Glossar). preis je m² Grundstück bzw. der heitliche bauliche Nutzbarkeit (wertre- Nicht berücksichtigt sind Verkäufe, die mittlere Kaufpreis je m² Wohnfläche, levante Geschossflächenzahl – WGFZ) für den öffentlich geförderten Woh- inkl. Wege- und Sielbaubeiträge. Die modifiziert. Für Vergleiche sind sie nungsbau vorgesehen sind.

Quadratmeterpreise von Bauplätzen des Geschosswohnungsbaus 2014

Lagequalität

Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle Lagen Lage Lage Lage Lage Lage Minimum 101 221 292 410 622 101 Preise pro Maximum 958 1.699 1.784 3.940 8.555 8.555 Quadratmeter Mittelwert 497 534 718 1.712 3.262 1.140 Grundstücksflä- che Mittlere GSF 3.602 1.427 1.839 1.747 1.902 1.896 Anzahl 12 27 40 37 9 125 Minimum 241 295 315 369 1.635 241 Preise pro Maximum 1.946 1.131 1.736 3.417 532 5.326 Quadratmeter Mittelwert 688 685 913 1.356 3.027 1.126 Wohnfläche Mittlere GFZ 1,14 1,09 1,04 2,06 1,32 1,40 Anzahl 12 25 35 37 8 117

Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 61 62 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Stadtteilübersicht über Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Wohnfläche für Geschosswohnungsbau mit ortstypischer Geschossflächenzahl zum 31.12.2013 * * * * e e t t t t e e * * r r t t e r e r t t e e r e r e r e e r t w t w w w h t w h t w h h c c h t h t i c i c h t w h t w i c i c R i R i c c R R R R r r r R i R i e e e e r t t r r e r e r d d e e d d t t g s g s i i h l h l r r e l e l h s h s d t t z a z a c c t t e e d N i A n N i M i M i A n H ö Stadtteil Stadtteil H ö Allermöhe 20 354 498 418 Farmsen-Berne 589 546 1.010 791 Alsterdorf 155 720 2.205 1.338 Finkenwerder 180 423 512 500 Altengamme 20 372 412 410 Francop 4 313 313 313 Altenwerder 3 254 304 271 Fuhlsbüttel 199 594 1.074 834 Altona-Altstadt 360 787 2.490 1.291 Groß Borstel 111 667 1.323 971 Altona-Nord 185 729 1.565 1.196 Groß Flottbek 195 756 3.271 2.248 Bahrenfeld 278 498 1.849 1.206 Gut Moor 1 356 356 356 Barmbek-Nord 509 742 1.493 893 HafenCity 94 371 2.489 1.478 Barmbek-Süd 367 875 1.493 1.239 Hamburg-Altstadt 149 1.192 2.939 1.516 Bergedorf 420 372 1.237 739 Hamm 369 392 868 644 Bergstedt 305 731 1.280 910 Hammerbrook 83 451 868 624 Billbrook 26 367 412 403 Harburg 371 273 734 522 Billstedt 511 375 626 545 Harvestehude 202 797 6.782 3.491 Billwerder 12 350 498 449 Hausbruch 126 352 768 499 Blankenese 356 1.326 3.983 2.087 Heimfeld 244 350 882 617 Borgfelde 62 531 1.024 728 Hoheluft-Ost 99 1.113 2.270 1.708 Bramfeld 767 532 1.024 808 Hoheluft-West 77 869 2.994 1.546 Cranz 9 352 370 368 Hohenfelde 104 750 4.015 1.357 Curslack 27 412 583 419 Horn 320 482 720 571 Dulsberg 163 685 987 758 Hummelsbüttel 345 498 1.408 864 Duvenstedt 196 679 1.010 853 Iserbrook 103 753 1.493 1.006 Eidelstedt 479 449 953 716 Jenfeld 327 358 637 538 Eilbek 277 792 1.987 1.147 Kirchwerder 94 412 412 412 Eimsbüttel 552 768 2.585 1.366 Kleiner Grasbrook 4 311 311 311 Eißendorf 243 485 754 648 Langenbek 31 612 654 641 Eppendorf 247 931 3.462 1.937 Langenhorn 420 484 711 634

[*Euro/qm]

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 63 * * * * e e t t t t e e * * r r t t e r e r t t e e r e r e r e r e t w t w w w h t w h t w h h c c h t h t i c i c h t w h t w i c i c R i R i c c R R R R r r R i R i e e e r e r t t r r e r e r d d e e d d t t g s g s i i h l h l r r e l e l h s h s t t z a c c z a t t e d e d A n H ö N i H ö A n N i M i Stadtteil M i Stadtteil Lemsahl-Mellingstedt 238 868 1.323 879 Rönneburg 49 356 654 629 Lohbrügge 330 487 910 683 Rothenburgsort 80 340 597 510 Lokstedt 274 551 1.778 1.107 Rotherbaum 244 1.088 7.303 3.130 Lurup 248 403 703 616 St. Georg 152 636 2.629 1.382 Marienthal 344 555 1.166 924 St. Pauli 269 869 2.085 1.280 Marmstorf 98 514 668 595 Sasel 646 857 1.209 1.080 Moorburg 6 313 313 313 Schnelsen 438 609 981 746 Moorfleet 13 412 498 419 Sinstorf 36 526 654 552 Neuallermöhe 156 507 612 559 Spadenland 8 412 412 412 Neuenfelde 41 318 341 340 Steilshoop 137 295 668 443 Neuengamme 34 412 412 412 Steinwerder 6 314 370 323 Neugraben-Fischbek 329 404 768 581 Stellingen 318 473 1.392 883 Neuland 19 338 356 355 Sternschanze 74 763 1.326 1.157 Neustadt 251 1.037 2.999 1.422 Sülldorf 84 768 1.849 1.164 Neuwerk 0 - - - Tatenberg 7 412 412 412 Niendorf 530 697 1.280 1.012 Tonndorf 275 416 853 644 Nienstedten 159 1.422 4.267 2.313 Uhlenhorst 195 991 6.920 2.140 Ochsenwerder 30 401 412 411 Veddel 42 269 356 298 Ohlsdorf 228 633 1.565 1.078 Volksdorf 626 967 1.565 1.272 Osdorf 218 518 2.205 1.259 Waltershof 1 512 512 512 Othmarschen 246 795 3.698 1.920 Wandsbek 652 555 1.061 803 Ottensen 390 991 5.832 1.346 Wellingsbüttel 335 1.024 1.408 1.318 Poppenbüttel 696 626 1.408 1.020 Wilhelmsburg 422 226 455 347 Rahlstedt 1350 581 1.038 857 Wilstorf 165 454 654 563 Reitbrook 6 412 412 412 Winterhude 542 659 6.363 1.516 Rissen 155 890 1.636 1.220 Wohldorf-Ohlstedt 251 705 1.010 898 [*Euro/qm] Hamburg gesamt 23.830 226 7.303 1.024

64 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 4.3.5 Indexreihe

Indexreihe für unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke (Jahresmittel 2010 = 100) * * * * e e t t 160 t t e e * * r r t t e r e r t t e e r e r e r e r e 135, 3 137, 4 t w t w w w h t w h t w 140 h h c c h t h t i c i c h t w h t w i c i c R i R i c c R R R R r r R i R i e e e r e r 120 t t r r e r e r d d 106, 1 e e 118, 7 d d t t g s g s i i 100, 0 h l h l r r e l e l h s h s t t z a c c z a 100 t t e d e d 89, 2 A n H ö N i H ö A n N i M i M i Stadtteil Stadtteil 78, 5 81, 7

80 84, 0 85, 0 Lemsahl-Mellingstedt 238 868 1.323 879 Rönneburg 49 356 654 629 76, 8 Lohbrügge 330 487 910 683 Rothenburgsort 80 340 597 510 60

Lokstedt 274 551 1.778 1.107 Rotherbaum 244 1.088 7.303 3.130 Die Indexzahlen beziehen sich 40 Lurup 248 403 703 616 St. Georg 152 636 2.629 1.382 jeweils auf das Jahresmittel. Marienthal 344 555 1.166 924 St. Pauli 269 869 2.085 1.280 20 Marmstorf 98 514 668 595 Sasel 646 857 1.209 1.080 0 Moorburg 6 313 313 313 Schnelsen 438 609 981 746 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Moorfleet 13 412 498 419 Sinstorf 36 526 654 552 Neuallermöhe 156 507 612 559 Spadenland 8 412 412 412 Neuenfelde 41 318 341 340 Steilshoop 137 295 668 443 Neuengamme 34 412 412 412 Steinwerder 6 314 370 323 Neugraben-Fischbek 329 404 768 581 Stellingen 318 473 1.392 883 Neuland 19 338 356 355 Sternschanze 74 763 1.326 1.157 Neustadt 251 1.037 2.999 1.422 Sülldorf 84 768 1.849 1.164 Neuwerk 0 - - - Tatenberg 7 412 412 412 Niendorf 530 697 1.280 1.012 Tonndorf 275 416 853 644 Nienstedten 159 1.422 4.267 2.313 Uhlenhorst 195 991 6.920 2.140 Ochsenwerder 30 401 412 411 Veddel 42 269 356 298 Ohlsdorf 228 633 1.565 1.078 Volksdorf 626 967 1.565 1.272 Osdorf 218 518 2.205 1.259 Waltershof 1 512 512 512 Othmarschen 246 795 3.698 1.920 Wandsbek 652 555 1.061 803 Ottensen 390 991 5.832 1.346 Wellingsbüttel 335 1.024 1.408 1.318 Poppenbüttel 696 626 1.408 1.020 Wilhelmsburg 422 226 455 347 Rahlstedt 1350 581 1.038 857 Wilstorf 165 454 654 563 Reitbrook 6 412 412 412 Winterhude 542 659 6.363 1.516 Rissen 155 890 1.636 1.220 Wohldorf-Ohlstedt 251 705 1.010 898 [*Euro/qm] Hamburg gesamt 23.830 226 7.303 1.024

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 65 70 4.4 Bauplätze für 64 Büro- und Geschäftshäuser 60 55 4.4.1 Vertragszahlen 56

50

45 40 43

31

35 30 3 1 31 28 27 20

10

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

350 4.4.2 Flächenumsatz in 1000 m² 312

300

250

222 20 1 200

150 170

153 121 123 114 100

89 7 8 7 4 50

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

300 4.4.3 Geldumsatz in Millionen Euro

250 250

200

150 150 137

123 104 100 85 97 84

74 75 50 59

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

66 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Umsätze von Bauplätzen für Büro- und Geschäftshäuser 2014

Vertragszahlen 2014 Flächenumsatz 2014 Geldumsatz 2014 [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2013± %) (2013 ± %) (2013 ± %)

31 114,4 104,1 Gesamt (31 ± 0%) (88,8 + 29%) (74,7 + 39%) Aufteilung nach Nutzungsart

6 27,2 11,6 reine Geschäftshäuser (7 - 14%) (19,1 + 42%) (8,8 + 32%) 10 46,4 26,4 reine Bürohäuser (9 + 11%) (39,1 + 19%) (12,1 + 118%)

gemischte Geschäfts-, 15 40,8 66,0 Büro- und Wohnhäuser (15 ± 0%) (30,6 + 33%) (53,8 + 23%) sonstige und nicht näher 0 0,0 0,0 spezifizierte Büro- und Geschäftshäuser (0 ± 0%) (0,0 ± 0%) (0,0 ± 0%) Aufteilung nach Lage

2 2,7 16,8 Innenstadt (1 + 100%) (0,9 + 200%) (10,2 + 65%) 4 11,8 28,0 Innenstadtrand (6 - 33%) (17,2 - 31%) (31,9 - 12%) 25 99,9 59,3 sonstige Lagen (24 + 4%) (70,7 + 41%) (32,6 + 82%)

Gemischte Geschäfts-, Büro-, Wohnhäuser sind Gebäude mit geschäftlicher Nutzung im Erdgeschoss (Laden, Gaststätte usw.) und anderer Nutzung (Wohnen, Praxis, Büro…) in den Obergeschossen. Die Wohnnutzung ist hierbei, im Gegen- satz zum Geschosswohnungsbau mit teilgewerblicher Nutzung (Kap. 4.3.), von untergeordneter Bedeutung.

Unter „INNENSTADT“ sind hier die Stadtteile Hamburg-Altstadt, Neustadt und die HafenCity (Ortsteile 101–108) zusam- mengefasst, unter „INNENSTADTRAND“ die Stadtteile St. Pauli, Sternschanze, Rotherbaum, St. Georg, westl. Hammer- brook (City Süd) (Ortsteile 109–117, 207, 311–312).

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 67 4.4.4 Quadratmeterpreise

Angegeben wird der mittlere Kauf- preis je m² Grundstücksfläche inkl. Wege- und Sielbaubeiträge.

Die Preise sind jedoch nicht auf eine einheitliche Lage oder auf eine einheitliche bauliche Nutzbarkeit modifiziert. Für Vergleiche sind sie daher nur bedingt geeignet.

Quadratmeterpreise von Bauplätzen für Büro- und Geschäftshäuser 2014

Preise pro Quadratmeter Mittlere Büro- und Geschäftshäuser Grundstücksfl äche Anzahl der Fälle Grundstücksgröße [in Euro/m²] [in m²]

2014 2014 2014

Gesamt 991 19 3.891

Reine Geschäftshäuser 378 5 5.267

Reine Bürohäuser 784 4 4.392

gemischte Geschäfts-, 1.380 10 3.004 Büro- und Wohnhäuser

sonstige und nicht näher spezifizierte Büro- und 0 0 0 Geschäftshäuser, Stellplätze

68 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 In der folgenden Tabelle wird der mittlere Kaufpreis je m² wertre- levanter Geschossfläche (WGFZ) angegeben, inkl. Wege- und Sielbau- beiträge.

Die Preise sind jedoch nicht auf eine einheitliche Lage modifiziert. Für Vergleiche sind sie daher nur unter Vorbehalt geeignet.

Quadratmeterpreise von Bauplätzen für Büro- und Geschäftshäuser 2014

Preise pro Quadratmeter Büro- und Geschäftshäuser Geschossfl äche Anzahl der Fälle Mittlere WGFZ [in Euro/m² WGF]

2014 2014 2014

Gesamt 718 16 1,19

Reine Geschäftshäuser 1.296 4 0,32

Reine Bürohäuser 332 3 1,83

gemischte Geschäfts-, 589 9 1,35 Büro- und Wohnhäuser

sonstige und nicht näher spezifizierte – 0 – Büro- und Geschäftshäuser

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 69 70 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Stadtteilübersicht über Bodenrichtwerte pro Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche (WG F) für Bürogrundstücke mit ortstypischer Geschossflächenzahl zum 31.12.2013 * * * * e e t t t t e e * * r r t t e r e r t t e e r e r e r e e r t w t w w w h t w h t w h h c c h t h t i c i c h t w h t w i c i c R i R i c c R R R R r r r R i R i e e e e r t t r r e r e r d d e e d d t t g s g s i i h l h l r r e l e l h s h s d t t z a z a c c t t e e d N i A n N i M i M i A n H ö Stadtteil Stadtteil H ö Allermöhe 40 140 249 164 Farmsen-Berne 349 261 407 319 Alsterdorf 91 320 407 377 Finkenwerder 82 198 249 239 Altengamme 19 249 249 249 Francop 6 226 226 226 Altenwerder 16 177 226 214 Fuhlsbüttel 100 320 646 403 Altona-Altstadt 239 230 911 377 Groß Borstel 72 286 418 344 Altona-Nord 110 232 373 298 Groß Flottbek 82 320 825 408 Bahrenfeld 228 204 384 321 Gut Moor 0 - - - Barmbek-Nord 208 243 508 365 HafenCity 130 219 1.638 1.034 Barmbek-Süd 203 239 603 370 Hamburg-Altstadt 321 316 2.518 1.349 Bergedorf 258 180 447 269 Hamm 186 211 374 260 Bergstedt 174 220 441 250 Hammerbrook 143 236 1.649 315 Billbrook 63 198 237 228 Harburg 274 205 451 301 Billstedt 197 196 316 281 Harvestehude 175 506 1.808 1.144 Billwerder 13 150 237 187 Hausbruch 61 226 328 268 Blankenese 353 294 915 565 Heimfeld 121 200 305 252 Borgfelde 51 236 426 310 Hoheluft-Ost 75 325 1.437 589 Bramfeld 379 257 395 323 Hoheluft-West 75 249 750 513 Cranz 9 186 226 222 Hohenfelde 90 268 1.667 405 Curslack 21 249 249 249 Horn 123 225 316 266 Dulsberg 53 231 305 256 Hummelsbüttel 168 267 452 373 Duvenstedt 151 249 316 253 Iserbrook 47 221 407 340 Eidelstedt 143 223 508 298 Jenfeld 285 206 407 284 Eilbek 272 274 463 367 Kirchwerder 55 226 249 241 Eimsbüttel 375 262 676 408 Kleiner Grasbrook 26 282 282 282 Eißendorf 79 242 362 291 Langenbek 12 271 282 272 Eppendorf 153 311 1.418 681 Langenhorn 218 249 418 318

[*Euro/qm]

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 71 * * * * e e t t t t e e * * r r t t e r e r t t e e r e r e r e r e t w t w w w h t w h t w h h c c h t h t i c i c h t w h t w i c i c R i R i c c R R R R r r R i R i e e e r e r t t r r e r e r d d e e d d t t g s g s i i h l h l r r e l e l h s h s t t z a c c z a t t e d e d A n H ö N i H ö A n N i M i Stadtteil M i Stadtteil Lemsahl-Mellingstedt 189 249 339 250 Rönneburg 23 223 271 263 Lohbrügge 130 189 291 233 Rothenburgsort 97 180 384 255 Lokstedt 174 246 441 348 Rotherbaum 223 606 1.808 1.025 Lurup 107 209 339 311 St. Georg 164 567 1.381 813 Marienthal 296 234 621 330 St. Pauli 224 261 1.321 406 Marmstorf 57 255 362 280 Sasel 538 279 520 343 Moorburg 10 195 226 220 Schnelsen 162 258 339 312 Moorfleet 18 169 237 211 Sinstorf 27 271 271 271 Neuallermöhe 26 223 282 257 Spadenland 3 169 226 207 Neuenfelde 21 204 226 225 Steilshoop 119 198 362 273 Neuengamme 23 249 249 249 Steinwerder 59 233 282 272 Neugraben-Fischbek 129 213 405 286 Stellingen 183 196 406 260 Neuland 27 234 249 248 Sternschanze 74 267 558 371 Neustadt 293 425 3.616 1.357 Sülldorf 37 265 452 294 Neuwerk 0 - - - Tatenberg 3 226 226 226 Niendorf 429 248 520 322 Tonndorf 154 250 362 308 Nienstedten 74 384 1.130 494 Uhlenhorst 130 291 2.023 745 Ochsenwerder 13 219 226 225 Veddel 55 177 362 261 Ohlsdorf 81 310 531 473 Volksdorf 361 391 679 461 Osdorf 92 286 452 367 Waltershof 22 195 249 244 Othmarschen 92 296 1.130 504 Wandsbek 605 225 635 323 Ottensen 224 235 1.130 392 Wellingsbüttel 260 339 531 392 Poppenbüttel 462 260 655 332 Wilhelmsburg 301 189 282 240 Rahlstedt 1164 173 463 318 Wilstorf 70 221 362 259 Reitbrook 6 226 226 226 Winterhude 300 277 2.147 467 Rissen 77 306 508 356 Wohldorf-Ohlstedt 176 249 282 251 [*Euro/qm] Hamburg gesamt 15.545 140 3.616 409

72 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 * * * * e e t t t t e e * * r r t t e r e r t t e e r e r e r e r e t w t w w w h t w h t w h h c c h t h t i c i c h t w h t w i c i c R i R i c c R R R R r r R i R i e e e r e r t t r r e r e r d d e e d d t t g s g s i i h l h l r r e l e l h s h s t t z a c c z a t t e d e d A n H ö N i H ö A n N i M i Stadtteil M i Stadtteil Lemsahl-Mellingstedt 189 249 339 250 Rönneburg 23 223 271 263 Lohbrügge 130 189 291 233 Rothenburgsort 97 180 384 255 Lokstedt 174 246 441 348 Rotherbaum 223 606 1.808 1.025 Lurup 107 209 339 311 St. Georg 164 567 1.381 813 Marienthal 296 234 621 330 St. Pauli 224 261 1.321 406 Marmstorf 57 255 362 280 Sasel 538 279 520 343 Moorburg 10 195 226 220 Schnelsen 162 258 339 312 Moorfleet 18 169 237 211 Sinstorf 27 271 271 271 Neuallermöhe 26 223 282 257 Spadenland 3 169 226 207 Neuenfelde 21 204 226 225 Steilshoop 119 198 362 273 Neuengamme 23 249 249 249 Steinwerder 59 233 282 272 Neugraben-Fischbek 129 213 405 286 Stellingen 183 196 406 260 Neuland 27 234 249 248 Sternschanze 74 267 558 371 Neustadt 293 425 3.616 1.357 Sülldorf 37 265 452 294 Neuwerk 0 - - - Tatenberg 3 226 226 226 Niendorf 429 248 520 322 Tonndorf 154 250 362 308 Nienstedten 74 384 1.130 494 Uhlenhorst 130 291 2.023 745 Ochsenwerder 13 219 226 225 Veddel 55 177 362 261 Ohlsdorf 81 310 531 473 Volksdorf 361 391 679 461 Osdorf 92 286 452 367 Waltershof 22 195 249 244 Othmarschen 92 296 1.130 504 Wandsbek 605 225 635 323 Ottensen 224 235 1.130 392 Wellingsbüttel 260 339 531 392 Poppenbüttel 462 260 655 332 Wilhelmsburg 301 189 282 240 Rahlstedt 1164 173 463 318 Wilstorf 70 221 362 259 Reitbrook 6 226 226 226 Winterhude 300 277 2.147 467 Rissen 77 306 508 356 Wohldorf-Ohlstedt 176 249 282 251 [*Euro/qm] Hamburg gesamt 15.545 140 3.616 409

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 73 Stadtteilübersicht über Bodenrichtwerte pro Quadratmeter wertrelevanter Geschossfl. (WGF) für Bodenwertanteil einer gewerblichen Nutzung im EG einer mehrgeschossigen Bebauung zum 31.12.2013 * * * * e e t t t t e e * * r r t t e r e r t t e e r e r e r e e r t w t w w w h t w h t w h h c c h t h t i c i c h t w h t w i c i c R i R i c c R R R R r r r R i R i e e e e r t t r r e r e r d d e e d d t t g s g s i i h l h l r r e l e l h s h s d t t z a z a c c t t e e d N i A n N i M i M i A n H ö Stadtteil Stadtteil H ö Allermöhe 33 320 400 398 Farmsen-Berne 195 480 600 502 Alsterdorf 62 540 840 644 Finkenwerder 96 280 390 342 Altengamme 15 320 320 320 Francop 3 280 280 280 Altenwerder 7 280 280 280 Fuhlsbüttel 87 490 970 521 Altona-Altstadt 236 350 1.250 555 Groß Borstel 50 560 620 561 Altona-Nord 115 410 760 485 Groß Flottbek 43 540 950 578 Bahrenfeld 183 410 580 472 Gut Moor 2 360 360 360 Barmbek-Nord 233 440 700 525 HafenCity 109 410 1.300 924 Barmbek-Süd 210 460 820 574 Hamburg-Altstadt 274 1.550 21.000 4.773 Bergedorf 214 320 1.500 521 Hamm 195 360 530 465 Bergstedt 58 560 610 590 Hammerbrook 122 390 1.600 486 Billbrook 41 280 280 280 Harburg 294 360 1.250 533 Billstedt 188 280 740 433 Harvestehude 144 700 2.900 1.299 Billwerder 13 280 430 372 Hausbruch 37 430 430 430 Blankenese 110 620 1.050 738 Heimfeld 84 300 630 489 Borgfelde 43 390 990 510 Hoheluft-Ost 75 580 1.850 846 Bramfeld 222 440 610 539 Hoheluft-West 68 560 900 769 Cranz 7 280 280 280 Hohenfelde 81 540 1.200 681 Curslack 11 320 320 320 Horn 109 410 490 437 Dulsberg 93 430 460 437 Hummelsbüttel 94 480 620 539 Duvenstedt 38 610 610 610 Iserbrook 33 440 600 532 Eidelstedt 119 460 770 488 Jenfeld 96 430 560 477 Eilbek 129 510 840 610 Kirchwerder 67 320 320 320 Eimsbüttel 379 490 920 672 Kleiner Grasbrook 11 250 360 290 Eißendorf 71 460 530 505 Langenbek 10 460 460 460 Eppendorf 138 530 1.850 852 Langenhorn 196 400 690 480

[*Euro/qm]

74 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Stadtteilübersicht über Bodenrichtwerte pro Quadratmeter wertrelevanter Geschossfl. (WGF) für Bodenwertanteil einer gewerblichen Nutzung im EG einer mehrgeschossigen Bebauung zum 31.12.2013 * * * * * * * * e e e e t t t t t t t t e e e e * * * * r r r r t t t t e r e r e r e r t t t t e e e e r r e r e r e r e r e e r e r e t w t w t w t w w w w w h t w h t w h t w h t w h h h h c c c c h t h t h t h t i c i c i c i c h t w h t w h t w h t w i c i c i c i c R i R i R i R i c c c c R R R R R R R R r r r r r R i R i R i R i e e e e e e r e r e r t t t t r r r r e r e r e r e r d d d d e e e e d d d d t t t t g s g s g s g s i i i i h l h l h l h l r r r r e l e l e l e l h s h s h s h s d t t t t z a z a c z a c c c z a t t t t e e d e d e d N i A n N i M i M i A n H ö A n H ö H ö N i H ö A n N i M i Stadtteil Stadtteil Stadtteil M i Stadtteil Allermöhe 33 320 400 398 Farmsen-Berne 195 480 600 502 Lemsahl-Mellingstedt 19 610 610 610 Rönneburg 6 360 440 427 Alsterdorf 62 540 840 644 Finkenwerder 96 280 390 342 Lohbrügge 113 360 530 452 Rothenburgsort 88 330 480 385 Altengamme 15 320 320 320 Francop 3 280 280 280 Lokstedt 130 530 620 564 Rotherbaum 213 670 3.100 1.416 Altenwerder 7 280 280 280 Fuhlsbüttel 87 490 970 521 Lurup 85 440 630 492 St. Georg 148 520 3.000 1.203 Altona-Altstadt 236 350 1.250 555 Groß Borstel 50 560 620 561 Marienthal 68 460 1.200 537 St. Pauli 272 410 1.650 614 Altona-Nord 115 410 760 485 Groß Flottbek 43 540 950 578 Marmstorf 38 460 460 460 Sasel 260 560 630 563 Bahrenfeld 183 410 580 472 Gut Moor 2 360 360 360 Moorburg 6 280 280 280 Schnelsen 129 490 640 517 Barmbek-Nord 233 440 700 525 HafenCity 109 410 1.300 924 Moorfleet 22 280 400 335 Sinstorf 23 460 460 460 Barmbek-Süd 210 460 820 574 Hamburg-Altstadt 274 1.550 21.000 4.773 Neuallermöhe 27 400 460 427 Spadenland 4 320 320 320 Bergedorf 214 320 1.500 521 Hamm 195 360 530 465 Neuenfelde 25 280 280 280 Steilshoop 74 460 540 462 Bergstedt 58 560 610 590 Hammerbrook 122 390 1.600 486 Neuengamme 22 320 320 320 Steinwerder 11 250 250 250 Billbrook 41 280 280 280 Harburg 294 360 1.250 533 Neugraben-Fischbek 103 430 610 472 Stellingen 224 460 540 505 Billstedt 188 280 740 433 Harvestehude 144 700 2.900 1.299 Neuland 18 360 360 360 Sternschanze 75 350 690 645 Billwerder 13 280 430 372 Hausbruch 37 430 430 430 Neustadt 288 570 24.000 4.339 Sülldorf 24 490 490 490 Blankenese 110 620 1.050 738 Heimfeld 84 300 630 489 Neuwerk 0 - - - Tatenberg 5 320 320 320 Borgfelde 43 390 990 510 Hoheluft-Ost 75 580 1.850 846 Niendorf 155 550 850 576 Tonndorf 121 400 690 446 Bramfeld 222 440 610 539 Hoheluft-West 68 560 900 769 Nienstedten 59 620 1.400 686 Uhlenhorst 126 530 1.600 892 Cranz 7 280 280 280 Hohenfelde 81 540 1.200 681 Ochsenwerder 16 320 320 320 Veddel 42 350 360 357 Curslack 11 320 320 320 Horn 109 410 490 437 Ohlsdorf 66 460 780 574 Volksdorf 104 580 850 628 Dulsberg 93 430 460 437 Hummelsbüttel 94 480 620 539 Osdorf 74 440 1.400 534 Waltershof 4 360 390 375 Duvenstedt 38 610 610 610 Iserbrook 33 440 600 532 Othmarschen 59 470 540 477 Wandsbek 317 430 1.250 510 Eidelstedt 119 460 770 488 Jenfeld 96 430 560 477 Ottensen 258 470 1.000 580 Wellingsbüttel 59 600 890 669 Eilbek 129 510 840 610 Kirchwerder 67 320 320 320 Poppenbüttel 141 480 1.400 559 Wilhelmsburg 255 250 470 368 Eimsbüttel 379 490 920 672 Kleiner Grasbrook 11 250 360 290 Rahlstedt 458 460 840 493 Wilstorf 66 430 480 446 Eißendorf 71 460 530 505 Langenbek 10 460 460 460 Reitbrook 6 320 320 320 Winterhude 303 480 1.100 667 Eppendorf 138 530 1.850 852 Langenhorn 196 400 690 480 Rissen 53 600 670 608 Wohldorf-Ohlstedt 19 610 610 610 [*Euro/qm] [*Euro/qm] Hamburg gesamt 10.824 250 24.000 786

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 75 76 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Stadtteilübersicht über Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche für 1-geschossige Läden zum 31.12.2013 * * * * e e t t t t e e * * r r t t e r e r t t e e r e r e r e e r t w t w w w h t w h t w h h c c h t h t i c i c h t w h t w i c i c R i R i c c R R R R r r r R i R i e e e e r t t r r e r e r d d e e d d t t g s g s i i h l h l r r e l e l h s h s d t t z a z a c c t t e e d N i A n N i M i M i A n H ö Stadtteil Stadtteil H ö Allermöhe 33 360 360 360 Farmsen-Berne 195 490 650 563 Alsterdorf 62 580 610 582 Finkenwerder 96 350 350 350 Altengamme 15 360 360 360 Francop 3 350 350 350 Altenwerder 7 350 350 350 Fuhlsbüttel 87 580 580 580 Altona-Altstadt 236 480 680 666 Groß Borstel 50 580 610 601 Altona-Nord 115 580 680 677 Groß Flottbek 43 500 710 690 Bahrenfeld 183 410 710 506 Gut Moor 2 370 370 370 Barmbek-Nord 233 580 620 606 HafenCity 111 580 710 707 Barmbek-Süd 210 600 620 605 Hamburg-Altstadt 274 710 10.500 2.389 Bergedorf 214 360 650 464 Hamm 195 420 710 629 Bergstedt 58 420 520 460 Hammerbrook 122 420 710 636 Billbrook 41 280 280 280 Harburg 294 370 550 514 Billstedt 188 280 520 420 Harvestehude 144 610 1.250 674 Billwerder 13 280 400 354 Hausbruch 37 310 520 446 Blankenese 110 500 500 500 Heimfeld 84 460 530 499 Borgfelde 43 420 710 670 Hoheluft-Ost 75 610 800 615 Bramfeld 222 580 650 615 Hoheluft-West 68 530 680 645 Cranz 7 350 350 350 Hohenfelde 81 710 710 710 Curslack 11 360 360 360 Horn 109 460 580 493 Dulsberg 93 620 620 620 Hummelsbüttel 94 580 580 580 Duvenstedt 38 420 420 420 Iserbrook 33 580 580 580 Eidelstedt 119 490 580 501 Jenfeld 96 480 650 613 Eilbek 129 710 710 710 Kirchwerder 67 360 360 360 Eimsbüttel 379 530 680 620 Kleiner Grasbrook 11 360 520 418 Eißendorf 71 530 530 530 Langenbek 10 530 530 530 Eppendorf 138 610 800 619 Langenhorn 196 360 580 560

[*Euro/qm]

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 77 * * * * e e t t t t e e * * r r t t e r e r t t e e r e r e r e r e t w t w w w h t w h t w h h c c h t h t i c i c h t w h t w i c i c R i R i c c R R R R r r R i R i e e e r e r t t r r e r e r d d e e d d t t g s g s i i h l h l r r e l e l h s h s t t z a c c z a t t e d e d A n H ö N i H ö A n N i M i Stadtteil M i Stadtteil Lemsahl-Mellingstedt 19 420 420 420 Rönneburg 6 370 520 495 Lohbrügge 113 300 500 444 Rothenburgsort 88 420 580 491 Lokstedt 130 530 610 532 Rotherbaum 213 680 1.550 751 Lurup 85 460 500 500 St. Georg 148 710 1.300 747 Marienthal 68 480 710 547 St. Pauli 272 680 730 680 Marmstorf 38 530 530 530 Sasel 260 520 520 520 Moorburg 6 350 350 350 Schnelsen 129 520 520 520 Moorfleet 22 280 360 316 Sinstorf 23 530 530 530 Neuallermöhe 27 360 360 360 Spadenland 4 360 360 360 Neuenfelde 25 350 350 350 Steilshoop 74 580 580 580 Neuengamme 22 360 360 360 Steinwerder 11 360 360 360 Neugraben-Fischbek 103 310 520 487 Stellingen 224 490 580 578 Neuland 18 370 370 370 Sternschanze 75 680 680 680 Neustadt 288 680 12.000 2.308 Sülldorf 24 550 550 550 Neuwerk 0 - - - Tatenberg 5 360 360 360 Niendorf 155 540 610 549 Tonndorf 121 540 660 557 Nienstedten 59 500 600 508 Uhlenhorst 126 600 710 601 Ochsenwerder 16 360 360 360 Veddel 42 520 520 520 Ohlsdorf 66 580 600 580 Volksdorf 104 420 490 478 Osdorf 74 460 710 486 Waltershof 4 350 350 350 Othmarschen 59 480 500 499 Wandsbek 317 480 710 543 Ottensen 258 480 680 486 Wellingsbüttel 59 580 580 580 Poppenbüttel 141 520 600 570 Wilhelmsburg 255 360 520 516 Rahlstedt 458 380 580 536 Wilstorf 66 380 530 514 Reitbrook 6 360 360 360 Winterhude 303 580 600 596 Rissen 53 550 550 550 Wohldorf-Ohlstedt 19 420 420 420 [*Euro/qm] Hamburg gesamt 10.826 280 12.000 654

78 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 4.4.5 Indexreihen

Indexreihe für Bauplätze von Läden (Jahresmittel 2010 = 100) * * 160 * * e e t t Die Indexzahlen beziehen sich t t e e * * r r t t e r e r t t e e jeweils auf das Jahresmittel. r e r e r

e r e 140 t w t w w w h t w h t w h h c c h t h t i c i c h t w h t w i c i c R i R i c c R R 120 R R 111,4 r r R i R i e e e r e r t t 103,7 r r e r e r d d 100,0 e e d d t t g s g s 100 i i h l h l 104,1 r r e l e l h s h s t t z a c c z a t t 82, 6 82, 9 e d e d 82, 2 92,9 80 A n H ö N i H ö A n N i M i Stadtteil M i Stadtteil 83,0 86,2

Lemsahl-Mellingstedt 19 420 420 420 Rönneburg 6 370 520 495 60 Lohbrügge 113 300 500 444 Rothenburgsort 88 420 580 491 40 Lokstedt 130 530 610 532 Rotherbaum 213 680 1.550 751 Lurup 85 460 500 500 St. Georg 148 710 1.300 747 20

Marienthal 68 480 710 547 St. Pauli 272 680 730 680 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Marmstorf 38 530 530 530 Sasel 260 520 520 520 Moorburg 6 350 350 350 Schnelsen 129 520 520 520 Moorfleet 22 280 360 316 Sinstorf 23 530 530 530 Neuallermöhe 27 360 360 360 Spadenland 4 360 360 360 Neuenfelde 25 350 350 350 Steilshoop 74 580 580 580 Indexreihe für Bauplätze von Bürohäusern (Jahresmittel 2010 = 100) Neuengamme 22 360 360 360 Steinwerder 11 360 360 360 Neugraben-Fischbek 103 310 520 487 Stellingen 224 490 580 578 160 Neuland 18 370 370 370 Sternschanze 75 680 680 680 Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel. Neustadt 288 680 12.000 2.308 Sülldorf 24 550 550 550 140 Neuwerk 0 - - - Tatenberg 5 360 360 360 120 Niendorf 155 540 610 549 Tonndorf 121 540 660 557 101,7 98,8 100, 0 97,6 96,7 59 500 600 508 710 100 Nienstedten Uhlenhorst 126 600 601 101,1 103,1 98,4 96,5 98,4 Ochsenwerder 16 360 360 360 Veddel 42 520 520 520 80 Ohlsdorf 66 580 600 580 Volksdorf 104 420 490 478 60 Osdorf 74 460 710 486 Waltershof 4 350 350 350 Othmarschen 59 480 500 499 Wandsbek 317 480 710 543 40 258 480 680 486 59 580 580 580 Ottensen Wellingsbüttel 20 Poppenbüttel 141 520 600 570 Wilhelmsburg 255 360 520 516 0 Rahlstedt 458 380 580 536 Wilstorf 66 380 530 514 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Reitbrook 6 360 360 360 Winterhude 303 580 600 596 Rissen 53 550 550 550 Wohldorf-Ohlstedt 19 420 420 420 [*Euro/qm] Hamburg gesamt 10.826 280 12.000 654

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 79 45 4.5 Bauplätze für Produktion und Logistik 4.5.1 Vertragszahlen 40 39

36 35

30 30 28 28 28

25 26

23 20 21 2 0

15 16

10

5

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

450 4.5.2 Flächenumsatz in 1000 m²

400 386

350

300

255 250 221

200 20 1 192

165 145 150 127

100

72 50 68 6 2

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

70 4.5.3 Geldumsatz in Millionen Euro 6 3 60

50 49

40

31 30 28 29

28 20 23

18 10 11 9 10

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

80 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Umsätze von Bauplätzen für Produktion und Logistik 2014

Vertragszahlen 2014 Flächenumsatz 2014 Geldumsatz 2014 [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2013 ± %) (2013 ± %) (2013 ± %)

28 144,9 48,6 Gesamt (20 + 40%) (127,2 + 14%) (18,0 + 170%)

klassisches Gewerbe, Indus- 22 129,3 44,6 trie (14 + 57%) (98,1 + 32%) (12,7 + 251%) 2 5,4 1,9 kundenorientiertes Gewerbe (3 - 33%) (17,7 - 69%) (3,8 - 50%)

landwirtschaftliche 0 0,0 0,0 Betriebsgrundstücke (0 ± 0%) (0,0 ± 0%) (0,0 ± 0%) 4 10,3 2,1 sonstige und nicht näher spezifizierte Gewerbenutzung (3 + 33%) (11,3 - 9%) (1,54 + 36%)

Unter kundenorientiertem Gewerbe sind, anderseits einen sehr hohen Flä- Beispiele hierfür sind Autohandel versteht man Nutzungen, die auf chenbedarf, u. a. durch Lagerflächen und –werkstätten, Tankstellen, intensiven Kontakt mit dem Kunden/ und Freiverkaufsflächen, aufweisen, so Gartenfachmärkte. Endverbraucher und entsprechend dass sie nicht der Kategorie Geschäfts- regen Publikumsverkehr angewiesen häuser (Läden) zuzuordnen sind.

4.5.4 Quadratmeterpreise

Eingeflossen sind selbstständige Die Preise sind jedoch nicht auf eine Grundstücke, keine Zukäufe, keine einheitliche Lage modifiziert. Für ungewöhnlichen Verhält nisse, alle Vergleiche sind sie daher nur unter Vertragsparteien. Angegeben wird der Vorbehalt geeignet. mittlere Kaufpreis je m² Grundstück.

Preise pro Quadratmeter Mittlere Bauplätze für Produktion Grundstücksfl äche Anzahl der Fälle Grundstücksgröße und Logistik [in Euro/m²] [in m²]

2014 2014 2014

Gesamt 205 14 5.553

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 81 82 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Stadtteilübersicht über Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche für Produktion und Logistik zum 31.12.2013 * * * * e e t t t t e e * * r r t t e r e r t t e e r e r e r e e r t w t w w w h t w h t w h h c c h t h t i c i c h t w h t w i c i c R i R i c c R R R R r r r R i R i e e e e r t t r r e r e r d d e e d d t t g s g s i i h l h l r r e l e l h s h s d t t z a z a c c t t e e d N i A n N i M i M i A n H ö Stadtteil Stadtteil H ö Allermöhe 55 88 145 129 Farmsen-Berne 103 145 210 171 Alsterdorf 55 230 260 252 Finkenwerder 88 81 94 88 Altengamme 28 75 105 76 Francop 12 94 94 94 Altenwerder 22 94 94 94 Fuhlsbüttel 64 200 230 230 Altona-Altstadt 125 210 340 260 Groß Borstel 61 175 250 203 Altona-Nord 81 180 260 225 Groß Flottbek 42 210 250 249 Bahrenfeld 197 170 250 189 Gut Moor 2 140 140 140 Barmbek-Nord 125 180 650 265 HafenCity 61 260 380 352 Barmbek-Süd 146 340 400 368 Hamburg-Altstadt 30 380 380 352 Bergedorf 192 88 145 128 Hamm 132 180 380 256 Bergstedt 104 150 150 150 Hammerbrook 106 240 400 317 Billbrook 70 88 155 134 Harburg 164 125 210 184 Billstedt 202 120 300 134 Harvestehude 37 280 350 348 Billwerder 21 88 88 88 Hausbruch 50 88 140 109 Blankenese 72 250 250 250 Heimfeld 105 105 210 128 Borgfelde 38 250 400 314 Hoheluft-Ost 36 380 380 380 Bramfeld 170 130 250 186 Hoheluft-West 30 300 300 300 Cranz 7 81 81 81 Hohenfelde 42 280 350 302 Curslack 37 75 105 88 Horn 92 130 260 181 Dulsberg 34 340 340 340 Hummelsbüttel 103 125 190 188 Duvenstedt 41 125 155 149 Iserbrook 40 200 230 204 Eidelstedt 144 130 200 152 Jenfeld 179 130 180 153 Eilbek 69 340 360 343 Kirchwerder 163 75 100 80 Eimsbüttel 175 280 300 280 Kleiner Grasbrook 33 110 145 117 Eißendorf 56 125 200 132 Langenbek 15 125 130 125 Eppendorf 77 250 380 322 Langenhorn 183 130 200 181

[*Euro/qm]

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 83 * * * * e e t t t t e e * * r r t t e r e r t t e e r e r e r e r e t w t w w w h t w h t w h h c c h t h t i c i c h t w h t w i c i c R i R i c c R R R R r r R i R i e e e r e r t t r r e r e r d d e e d d t t g s g s i i h l h l r r e l e l h s h s t t z a c c z a t t e d e d A n H ö N i H ö A n N i M i Stadtteil M i Stadtteil Lemsahl-Mellingstedt 20 165 165 165 Rönneburg 17 125 140 127 Lohbrügge 137 105 130 129 Rothenburgsort 103 120 260 195 Lokstedt 186 165 300 232 Rotherbaum 76 260 350 349 Lurup 89 145 230 181 St. Georg 64 350 380 380 Marienthal 85 180 360 187 St. Pauli 137 210 410 274 Marmstorf 37 120 125 123 Sasel 63 155 155 155 Moorburg 18 94 125 101 Schnelsen 121 130 165 139 Moorfleet 34 120 125 120 Sinstorf 28 120 125 124 Neuallermöhe 29 125 125 125 Spadenland 14 120 120 120 Neuenfelde 37 81 81 81 Steilshoop 43 180 250 204 Neuengamme 74 75 88 82 Steinwerder 67 105 110 109 Neugraben-Fischbek 112 88 130 110 Stellingen 152 145 300 195 Neuland 34 100 165 142 Sternschanze 65 260 300 261 Neustadt 99 250 410 407 Sülldorf 39 200 250 246 Neuwerk - - - Tatenberg 16 120 120 120 Niendorf 167 175 220 180 Tonndorf 142 145 250 168 Nienstedten 47 230 250 250 Uhlenhorst 65 340 400 379 Ochsenwerder 54 75 120 108 Veddel 69 115 165 139 Ohlsdorf 58 190 250 223 Volksdorf 256 155 155 155 Osdorf 87 170 230 221 Waltershof 24 88 120 117 Othmarschen 54 210 250 228 Wandsbek 348 155 380 218 Ottensen 144 210 260 211 Wellingsbüttel 21 165 165 165 Poppenbüttel 238 165 165 165 Wilhelmsburg 346 92 330 117 Rahlstedt 501 120 180 148 Wilstorf 62 125 240 138 Reitbrook 17 120 120 120 Winterhude 177 260 340 324 Rissen 50 250 250 250 Wohldorf-Ohlstedt 27 165 165 165 [*Euro/qm] Hamburg gesamt 9.266 75 650 195

84 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 4.5.5 Indexreihe

Indexreihe für unbebaute Produktions- und Logistikgrundstücke (Jahresmittel 2010 = 100) * * * * e e t t 160 t t e e * * r r Die Indexzahlen beziehen sich t t e r e r t t e e r e r e r e r e jeweils auf das Jahresmittel. t w t w w w 140 h t w h t w h h c c h t h t i c i c h t w h t w 124,6 i c i c R i R i c c R R R R r r R i R i 120 e e 112,3 124,6 e r e r t t r r e r e r d d e e d d

t t g s g s 98,7 100,0 100 ,0 i i h l h l r r e l e l 100 h s h s t t z a c c z a t t 100,0 100,0 e d e d 100,0 96 ,0 A n H ö N i H ö A n N i M i Stadtteil M i Stadtteil 80 Lemsahl-Mellingstedt 20 165 165 165 Rönneburg 17 125 140 127 60 Lohbrügge 137 105 130 129 Rothenburgsort 103 120 260 195 Lokstedt 186 165 300 232 Rotherbaum 76 260 350 349 40

Lurup 89 145 230 181 St. Georg 64 350 380 380 20 Marienthal 85 180 360 187 St. Pauli 137 210 410 274 0 Marmstorf 37 120 125 123 Sasel 63 155 155 155 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Moorburg 18 94 125 101 Schnelsen 121 130 165 139 Moorfleet 34 120 125 120 Sinstorf 28 120 125 124 Neuallermöhe 29 125 125 125 Spadenland 14 120 120 120 Neuenfelde 37 81 81 81 Steilshoop 43 180 250 204 Neuengamme 74 75 88 82 Steinwerder 67 105 110 109 Neugraben-Fischbek 112 88 130 110 Stellingen 152 145 300 195 Neuland 34 100 165 142 Sternschanze 65 260 300 261 Neustadt 99 250 410 407 Sülldorf 39 200 250 246 Neuwerk - - - Tatenberg 16 120 120 120 Niendorf 167 175 220 180 Tonndorf 142 145 250 168 Nienstedten 47 230 250 250 Uhlenhorst 65 340 400 379 Ochsenwerder 54 75 120 108 Veddel 69 115 165 139 Ohlsdorf 58 190 250 223 Volksdorf 256 155 155 155 Osdorf 87 170 230 221 Waltershof 24 88 120 117 Othmarschen 54 210 250 228 Wandsbek 348 155 380 218 Ottensen 144 210 260 211 Wellingsbüttel 21 165 165 165 Poppenbüttel 238 165 165 165 Wilhelmsburg 346 92 330 117 Rahlstedt 501 120 180 148 Wilstorf 62 125 240 138 Reitbrook 17 120 120 120 Winterhude 177 260 340 324 Rissen 50 250 250 250 Wohldorf-Ohlstedt 27 165 165 165 [*Euro/qm] Hamburg gesamt 9.266 75 650 195

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 85 4.6 Erbbaurechte

Bestellung von Erbbaurechten Handel mit Neben den 563 (602) Ein- und Zweifa- Erbbaurechtsgrundstücken milienhausbauplätzen, die 2014 (2013) Im Jahre 2014 wurden in Hamburg als Eigentum verkauft wurden, steht insgesamt 95 mit Erbbaurechten die Vergabe von 6 (0) Einfamilien- belastete Grundstücke verkauft. Bei hausbauplätzen im Erbbaurecht. Der 55 Fällen handelte es sich dabei Marktanteil der Erbbaurechte beträgt um Einfamilienhausgrundstücke. hier also 1%. Die mittlere Restlaufzeit der Erb- baurechte betrug 38 Jahre bei einer Spanne von 6 bis zu 97 Jahren. Verlängerung von Erbbaurechten Aus dem Jahr 2014 liegen dem Käufer waren in 75 Fällen die Erbbau- Gutachterausschuss keine Erbbau- berechtigten. In 20 Fällen wurde das rechtsverlänge rungen vor. Grundstück an einen Dritten verkauft.

Verkäufer waren in 62 Fällen die FHH, Handel mit Erbbaurechten in 33 Fällen private Erbbaurechtsgeber. ohne Gebäudesubstanz Erbbaurechte werden bestellt, um In einer Untersuchung derartiger Ver- Gebäude zu errichten. Der Handel käufe unter Privaten aus den Jahren mit Erbbaurechten umfasst in der 2010 – 13 wurde nachgewiesen, dass Regel auch Gebäudesubstanz und ist die Kaufpreise durch die Belastung dann dem Immobilienmarkt bebauter durch das Erbbaurecht nicht die volle Grund stücke zuzurechnen. Erbbau- Höhe der unbelasteten Bodenwerte rechte ohne Gebäudesubstanz wer- erreichen, sondern im Mittel nur 25% den relativ selten weiterverkauft. 2014 davon (bei einer Spanne von 10 – war dies in Hamburg zweimal der Fall. 130%). Allerdings wird mehr gezahlt als der finanzmathematische Wert, der sich aus den tatsächlich gezahl- ten Erbbauzinsen ergibt, nämlich im Mittel 145% davon (bei einer Spanne von 55 – 900%).

86 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 5 Der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt

90 5.1 Vertragszahlen 84 80 80 73 70

60 56

55 50 45 43 49

40 42

36 30

20 24

10

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

2500 5.2 Flächenumsatz in 1000 m²

2.158

2000 1.995

1500

1185 1.154 1.101 1.096

1000 941 1007 956

663 500 487

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

16,0 5.3 Geldumsatz in Millionen Euro 14,6 14,0

12,0

10,4 10,0

8,0

6,1

6,0 6,3 4, 8 5,4 4,0

3, 4

2,9 3,1 2,0 2,5 2,5

0,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 87 Flächenumsatz in 1000 m²

2500 selbstständige Baugrundstücke 2.158

2000 1.995 land- und forstwirtschaftliche Flächen 1500

1.185 1.154 1.101 1000 956 1.096 Bauerwartungsland 1007 941

663 500 487

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Jahresumsätze 2014 von land- und forstwirtschaftlichen Flächen

Vertragszahlen 2014 Flächenumsatz 2014 Geldumsatz 2014 Land- und forstwirtschaftliche Flächen [in 1000 m² Grundstücksfläche] [in Millionen Euro] (2013 ± %) (2013 ± %) (2013± %) 73 1.095,9 5,4 Gesamt (49 + 49%) (663,4 + 65%) (6,3 - 14%)

12 197,1 0,9 Acker (8 + 50%) (72,3 + 173%) (0,3 + 200%)

20 180,0 0,9 Grünland (12 + 67%) (209,0 - 14%) (0,8 + 13%)

15 205,4 1,0 Erwerbsgartenanbauflächen (8 + 88%) (46,3 + 344%) (0,4 + 150%)

7 52,9 0,3 Waldflächen (8 - 13%) (64,4 - 18%) (2,8 - 89%)

3 45,3 0,2 Geringstland (1 + 200%) (2,5 + 1.712%) (0,0)

gemischte und nicht spezi- 16 415,1 2,1 fizierte landwirtschaftliche Flächen (12 + 33%) (268,9 + 54%) (2,0 + 5%)

88 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 5.4 Quadratmeterpreise

Berücksichtigt wurden Verkäufe von (z. B. Zukäufe) und solche unter Betei- selbstständig nutzbaren Grundstücken ligung der öffentlichen Hand. im Sinne der angegebenen Nutzungs- Von den 73 Verkäufen aus dem Jahr art, nicht berücksichtigt wurden 2014 mussten daher 59 ausgeschie- Verkäufe, die unter ungewöhnlichen den werden. Nutzungsspezifische Verhältnissen zustande gekommen sind Angaben sind daher nicht möglich.

Preise pro durchschnittliche Quadratmeter Anzahl der Fälle Grundstücksgröße Grundstücksfl äche [in m²] [in Euro/ m²]

Gesamt 5,90 14 16.026

5.5 Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Nutzungen zum 31. 12. 2014 Zum 31. 12. 2014 hat der Gutachter- ausschuss kleinräumig zonale Bo- denrichtwerte beschlossen. Für die nebenstehende Übersicht wurden die Bodenrichtwerte auf 1 Hektar [Euro/m²] (10.000 m²) große Grundstücke um- gerechnet und regional zusammen- [Euro/m²] gefasst. Nicht berücksichtigt sind Bodenrichtwerte in Gebieten mit ökologischem Ausgleichspotenzial. [Euro/m²] [Euro/m²]

5.6 Ortsüblicher Pachtzins im Obst- und Gemüseanbau Der Gutachterausschuss für Grund- stückswerte hat den ortsüblichen Harburger Geest Harburger [Euro/m²] Lüneburg) nach B73/Bahntrasse (südlich Neuwerk [Euro/m²] Süderelbmarschen Lüneburg) nach B73/Bahntrasse (nördlich Norderelbgeest Elbe/Bille/B5) (nördlich und Marschlande Vier- Bille/B5) (südlich Wilhelmsburg und Süderelbe) Norder- (zwischen Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau gemäß § 5 Abs. 2 Wald 2,70 2,70 2,70 2,70 2,70 - Bundeskleingartengesetz zum 1. 1. 2012 Grünland 4,70 2,50 4,80 3,00 3,00 1,00 mit 0,04 € pro m² Pachtfläche im Jahr ermittelt. Acker 5,50 2,50 4,80 4,50 3,00 1,00 Nach § 5 Abs. 1 Bundeskleingarten- 5,50 3,50 4,80 4,50 4,50 - Erwerbsgartenanbaufläche gesetz darf für Kleingartenanlagen Acker/Grünland mit ökolo- höchstens der vierfache Betrag des gischem Ausgleichspotenzial 5,50 3,50 7, 0 0 4,50 - - o. g. Pachtzinses verlangt werden.

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 89 6 Zwangsversteigerungen

Zwangsversteigerungen 2014 Die Kapitel 1 bis 5 behandeln aus- schließlich den Grundstücksmarkt, wie er sich in freihändigen Verkäufen widerspiegelt. In der Öffentlichkeit wird aber auch mit Interesse das Ge- schehen bei Zwangsversteigerungen

verfolgt. Die folgenden Zahlen sind in Termine Zuschläge Termine Zuschläge/ [in Prozent] Verkehrswertquote [in Prozent] Geldumsatz [in Millionen Euro] den Kapiteln 2 bis 7 nicht enthalten. 2014 2014 2014 2014 2014

Die „sonstigen Grundstücke“ um- Eigentumswohnungen 96 49 51 117 6 fassen z. B. Rohbauten, landwirt- schaftliche und Freizeit-Grundstücke. Hinter der durchschnittlichen Verkehrs- Ein- und Zweifamilienhäuser 81 28 35 99 7 wertquote, d. h. dem Verhältnis des Gebotes, das den Zuschlag erhielt, Mehrfamilienhäuser 9 1 11 134 1 zu dem im Verfahren festgelegten Verkehrswert, verbergen sich stark streuende Quoten im Einzelfall von gewerbliche Objekte 4 3 75 128 1 unter 70 % bis weit über 100 %. unbebaute Grundstücke 2 1 50 156 1 Zu beachten ist auch, dass die Ver- kehrswertermittlungen zum Zeitpunkt sonstige Grundstücke 11 2 18 92 1 des Zwangsversteigerungstermins teilweise bereits länger als ein Jahr Zwangsversteigerungen zurückliegen. Dennoch lässt sich 203 84 41 17 insgesamt feststellen, dass es auch in Zwangs- versteigerungen nicht einfach ist, ein „Schnäppchen“ zu machen. In Verteilung der Verkehrswertquoten bei Zwangsversteigerungen 2014 weniger als der Hälfte der angekün- digten Termine kommt es überhaupt Quoten in Prozent zum Zuschlag. Und auch dann sorgt 150 14 die Konkurrenz bei gängigen oder be- 140 4 gehrten Objekten für nicht zu niedrige 130 6 Preise. Lediglich bei „Ladenhütern“ ist 120 11 ein Zuschlag deutlich unter Verkehrs- 110 5 wert möglich. 100 8

90 10

80 8

70 11

60 5

ab 50 2

unter 50 0

0 2 4 6 8 10 12 14 16 Anzahl

90 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 TEIL II

7 Für die Wertermittlung erforderliche Daten

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 91 Die in den Kapiteln 1 – 6 enthaltenen Daten dienen der Wertermittlung erforderlichen Daten (Kapitel 7) erhalten Marktübersicht und sind nicht zur Verkehrswertermitt- Sie kostenpflichtig unter lung geeignet. Die vollständige Ausgabe mit den zur [email protected].

92 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 ANHANG

Abkürzungsverzeichnis

Glossar

Karte der Stadtteile

Unsere Dienstleistungen und Produkte

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 93 Abkürzungsverzeichnis

- = keine Kauffälle ImmoWertV = Immobilienwertermittlungsverord- nung vom 19.05.2010 * = keine näheren Angaben, da nur 1–2 (BGBl. I Seite 639) Kauffälle SW-RL = Sachwert-Richtlinie vom 05.09.2012 AKS = Automatisierte Kaufpreissammlung (Bundesanzeiger vom 18.10.2012)

BauGB = Baugesetzbuch WEG = Wohnungseigentumsgesetz

BauNVO = Baunutzungsverordnung WertR = Wertermittlungsrichtlinien, neu be- kannt gegeben am 01.03.2006 BGBl = Bundesgesetzblatt WertV = Wertermittlungsverordnung vom BRW-RL = Bodenrichtwert-Richtlinie vom 11.02.2011 06.12.1988 (BGBl. I Seite 2209) (Bundesanzeiger S. 597) WFL = Wohnfläche (siehe Glossar) FHH = Freie und Hansestadt Hamburg WGF = Wertrelevante Geschossfläche GutVO = Verordnung über den Gutachterausschuss (siehe Glossar) für Grundstückswerte (Gutachteraus- schussverordnung) vom 12.05.2009 WGFZ = Wertrelevante Geschossflächenzahl (GVBl. Seite 124) (siehe Glossar)

GVBl = Hamburgisches Gesetz- und WNF = Wohn- bzw. gewerbliche Nutzfläche Verordnungsblatt (siehe Glossar)

HBauO = Hamburgische Bauordnung

94 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Glossar

Abbauland absehbarer Zeit (spätestens in 20-30 Bauwerk Flächen mit zum Abbau geeigneten Jahren) bebaut werden können. = bauliche Anlage. Bodenschätzen wie Sand oder Kies. Siehe auch Rohbauland und begüns- tigtes Agrarland. Bebautes Grundstück Abbruchgrundstück Grundstück, das mit nutzbaren Grundstück mit zum Abbruch vorge- Baujahr Gebäuden oder anderen den Wert sehener Bausubstanz. Das Grund- Jahr der Bezugsfertigkeit, hilfswei- bestimmenden Bauwerken bebaut stück wird als unbebaut betrachtet. se Jahr des Erstbezugs oder der ist. Grundstücke mit Abbruchobjek- Die Kosten für den Abbruch werden Bauabnahme. ten oder nur geringwertigen Gebäu- auf den Kaufpreis aufgeschlagen. den werden hier zu den unbebauten Bauland Grundstücken gezählt. Agrarland 1. Flächen, die rechtlich und tat- landwirtschaftlich genutzte oder sächlich sofort bebaut werden Begünstigtes Agrarland nutzbare Fläche. können. Agrarland, das aufgrund seiner Siehe auch -> begünstigtes Agrarland. 2. Verallgemeinernd: Flächen, die Lage und Beschaffenheit auch für für eine Bebauung vorgesehen nichtlandwirtschaftliche Nutzungen Atriumhaus sind, unter Einschluss von Roh- (Bauland, Sport, Kleingärten usw.) in Haus, das einen Innenhof (Atrium) bauland, Bauerwartungsland Frage kommt und aufgrund dieser an allen Seiten umschließt. und Verkehrsflächen. Eigenschaft höher gehandelt wird Spezialfall des -> Gartenhofhauses. als „normale“ landwirtschaftliche Bauliche Anlagen Flächen (reines Agrarland). Aufenthaltsräume sind mit dem Erdboden verbundene, Räume, die zum nicht nur vorüber- aus (künstlichen oder natürlichen) Belegenheit gehenden Aufenthalt von Menschen Bauprodukten hergestellte Anlagen. 1. Adresse. bestimmt oder geeignet sind. Keine (§ 2 Abs. 1 HBauO). Der Begriff 2. Zugänglichkeit bzw. Anfahr- Aufenthaltsräume sind Neben- schließt auch Gebäude mit ein. barkeit von einem öffentlichen räume wie Flure, Treppenräume, Weg. Wasch- und Toilettenräume, Spei- Bauplatz sekammern, Vorrats-, Abstell- und Fläche, die als selbstständige Betriebskosten Lagerräume, Trockenräume, (Hobby-) wirtschaftliche Einheit rechtlich und Kosten, die beim Betrieb eines Bastelräume sowie Garagen. (§2 tatsächlich sofort bebaut werden Gebäudes entstehen und in der Re- Abs.5 der neuen HBauO) kann. gel auf die Mieter umgelegt werden. Eine detaillierte Aufzählung findet Außenanlagen Baupreisindex sich in der Betriebskostenverord- bauliche oder nichtbauliche Anlagen gibt das Verhältnis der Baupreise in nung. auf dem Grundstück außerhalb der einem Monat oder Jahr im Verhältnis Gebäude, z. B. Wege, offene Stell- zu den Preisen eines Basisjahres an. Bewirtschaftungskosten plätze, Carports, Mülltonnenbehälter, Der Gutachterausschuss in Hamburg Kosten, die beim Betrieb eines Einfriedigungen, Hausanschlusslei- verwendete bis 2003 den Baupreis- Grundstücks entstehen. Sie schlüs- tungen, Spielgeräte, Rasen, Beete index für Wohngebäude in Hamburg seln sich auf in Betriebskosten, usw. insgesamt des Statistischen Landes- Verwaltungskosten, Instandhal- amtes. Seit 2004 wird dieser Index tungskosten, Miet- und Umlageaus- Bauerwartungsland für Hamburg nicht mehr fortgeführt. fallwagnis. Die Abschreibung wird Flächen, die nicht als Bauland Die Fortschreibung erfolgt daher nicht in den Bewirtschaftungskosten ausgewiesen sind, aber von denen durch Verkettung mit dem entspre- berücksichtigt, sondern bei der allgemein erwartet wird, dass sie in chenden Bundesindex. Kapitalisierung des nach Abzug der

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 95 Bewirtschaftungskosten verbleiben- Doppelhaus 2. Auch als Oberbegriff zusam- den Reinertrags. Kombinationen zweier Häuser (im menfassend mit Teileigentum. engeren Sinn: Ein-/Dreifamilienhäu- Brache ser, im Sinne des Marktberichtes: Einfamilienhaus zurzeit nicht bewirtschaftete, aber Einfamilienhäuser ohne Einlieger- Einfamilienhäuser ohne Einlieger- grundsätzlich bewirtschaftbare land- wohnung), die beide einseitig auf wohnung sind Wohnhäuser mit wirtschaftliche Fläche. eine gemeinsame seitliche Grund- genau einer Wohnung. stücksgrenze oder Nutzungsgren- Einfamilienhäuser mit Einlieger- Bruttogrundfläche (BGF) ze (bei Wohnungs-/Teileigentum) wohnung sind Wohnhäuser mit zwei die Summe der Grundrissflächen gebaut sind. Die spiegelbildliche Wohnungen, von denen mindestens nach den Außenmaßen in Fußboden- Ausführung der beiden Häuser ist eine nicht abgeschlossen ist. höhe in allen Geschossebenen. Zur üblich, aber nicht Bedingung. Auch Im weiteren Sinne steht der Begriff genauen Definition siehe DIN 277. Versprünge sind zulässig. Der Raum Einfamilienhaus auch synonym für Es wird unterschieden in Flächen, zwischen Haus und der anderen den individuellen Wohnungsbau die Grundstücks- bzw. Nutzungsgren- allgemein, also für Ein- bis Zweifami- a) überdeckt und allseitig um- ze darf nicht mit Nebengebäuden, lienhäuser, auch mit teilgewerblicher schlossen, z. B. Garagen zugebaut sein. Zur Nutzung. b) überdeckt, aber nicht um- Vermeidung von Missverständnissen schlossen (z. B. Tordurchfahr- werden die einzelnen Häuser als Einliegerwohnung ten, überdachte Terrassen), und halbe Doppelhäuser oder Doppel- kleinere Wohnung in einem Haus mit c) umschlossen, aber nicht über- haushälften bezeichnet (auch wenn zwei Wohnungen, von denen mindes- deckt sind (z. B. offene Balkons, die „halben Doppelhäuser“ natürlich tens eine Wohnung nicht abge- Dachterrassen). ganze Häuser sind) und die Kombi- schlossen ist. nation zweier zusammengehöriger Büronutzung Doppelhaushälften als Doppelhaus. Einzelhaus, auch freistehendes gewerbliche Nutzung ohne großen Haus Flächenbedarf pro Arbeitsplatz, bei Dreifamilienhaus Haus, das nicht an die Grundstücks- der die persönliche Arbeitsleistung Wohnhäuser mit drei Wohnungen. grenze, Nutzungsgrenze oder andere im Vordergrund steht und nicht die Nach § 45 Abs.1 HBauO müssen in Häuser angebaut ist. Lediglich zu Produktion oder die Lagerung oder Häusern mit mehr als zwei Wohnun- einer Seite darf der Raum zwischen Präsentation von Waren. Zur Büro- gen alle Wohnungen abgeschlossen Haus und Grundstücksgrenze mit nutzung werden z. B. auch Labors sein. Nebengebäuden, z. B. Garagen und Praxen gezählt. zugebaut sein. Zu unterscheiden Eigentumswohnung von den o.g. Definitionen sind die Büro- und Geschäftshaus 1. Wohnung in einem Haus mit baurechtlichen Begriffe des Ein- Oberbegriff für Gebäude mit Büros, mehr als einer Nutzungseinheit zelhauses, Doppelhauses und der Praxen, Läden und/oder Gastgewer- jeder Rechtsform des Woh- Hausgruppen im Sinne des § 22 be. nungseigentums, des Woh- Abs.2 BauNVO. Hierbei handelt es nungserbbaurechts oder des sich um Baukörper (- der Begriff „Ge- Dachgeschoss Dauerwohnrechts nach WEG, bäude“ im Verordnungstext ist hier Geschoss, das ganz oder teilweise sowie nicht nach WEG aufge- irreführend -) von bis zu 50 m Länge, durch eine geneigte Dachfläche teiltes Bruchteilseigentum in die mehrere Gebäude umfassen begrenzt wird. Verbindung mit einer Wohnung. können und die nach ihrer Stellung Teileigentum an zugehörigen zu den Grenzen der Baugrund stücke Stellplätzen wird hier miter- differenziert werden. Eine in Woh- fasst. nungseigentum aufgeteilte Reihen-

96 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 hauszeile ist z. B. im Sinne des § 22 Funktionsfläche oder Sachen zu dienen. (§2 Abs. 3 Abs.2 BauNVO ein Einzelhaus. ist nach DIN 277 die Grundfläche HBauO) Ein Haus, das an eine Grundstücks- von Technikräumen wie für Heizung, grenze angebaut ist, ohne dass ein Lüftung, Installation. Geringstland anderes Haus oder dessen Ne- landwirtschaftliche Fläche, die keine bengebäude daran gebaut ist bzw. Gartenhofhaus gewinnorientierte Bewirtschaftung gebaut werden darf, gilt ebenfalls als Haus (im engeren Sinn: Ein-/Drei- zulässt, z. B. Böschungen, Heide, Einzelhaus. familienhaus), das zusammen mit Moor. den Nachbarhäusern, Nebengebäu- Erbbaurecht den und geschosshohen Mauern Geschäftshaus auf einem eigenen Grundbuch- seinen Garten in einem Gartenhof Gebäude mit Läden oder blatt eingetragenes so genanntes umschließt. Offene Vorgärten sind Einzelhandelsgeschäften auf einem grundstücks gleiches Recht, auf zulässig. Gartenhofhäuser können oder mehreren Geschossen. einem fremden Grundstück ein zwar auch untypische Reihenhäuser Bauwerk zu errichten und zu besitzen oder Kettenhäuser sein, sie wer- Geschoss und das zugehörige Grundstück zu den aber immer als Gartenhofhaus umfasst alle Räume eines Gebäu- nutzen. bezeichnet. des auf gleicher Ebene einschließ- lich der darüber liegenden Decke. Ertragsfaktor Gartenland Umfassungswände können ganz Verhältnis des Kaufpreises zur 1. Fläche für den Erwerbsgarten- oder teilweise fehlen wie z. B. bei Jahresnettokaltmiete. anbau. Garagen- oder Luftgeschossen. Ein 2. Kleingartenfläche im Sinne des fehlender oberer Abschluss löst Erwerbsgartenanbau Bundeskleingartengesetzes. die Geschosseigenschaft auf: Das landwirtschaftlicher Anbau von Obst, 3. Freizeitgartenfläche (vom Atrium eines Atriumhauses ist bei- Blumen oder Gemüse (ohne Feldge- Eigentümer nutzbare Gartenflä- spielsweise kein Geschoss und zählt müse) sowie Baumschulen. che ohne Zusammenhang mit nicht zur Geschossfläche. Ebenso seiner Wohnung). sind Flach dächer mit Brüstungen, Feingemüseland 4. Hausgarten. Hausgärten zählen die nur nicht überdachte Stellplätze Erwerbsgartenanbaufläche, die mit zum Bauland. enthalten, keine (Garagen-) Geschos- sich zum Anbau von Feingemüse Als „erweiterten Hausgarten“ bezeich- se, sondern Parkpaletten. Durch (Gemüse mit hohem Personaleinsatz net der Gutachterausschuss Flächen, Glasdächer überdachte Räume, z. B. und ohne schwere Maschinen zur die zwar räumlich im Zusammen- überdachte Innenhöfe und Winter- Vermarktung im erntefrischen Zu- hang mit einem Baugrundstück gärten auf Dachterrassen, zählen stand) eignet. stehen, aber das Maß eines Haus- jedoch zu den Geschossen und zur gartens deutlich übersteigen und Geschossfläche. Feuerversicherungswert 1914 daher nur extensiv genutzt werden Innerhalb des Gebäudes müssen Neuherstellungskosten zu Hamburger können, z. B. als Obstwiese. Diese sich Geschosse nicht über die Preisen von 1914. Durch entsprechen- Flächen werden nicht dem Bauland gesamte Gebäudegrundfläche de Fortschreibung mit Hilfe der Ham- zugerechnet. erstrecken, z. B. bei Galerie- oder burger -> Baupreisindices erhält man anderen Zwischengeschossen. Kei- die Neuherstellungskosten in Ham- Gebäude ne Geschosse sind geschossartige burg zum Wertermittlungsstichtag. selbstständig benutzbare, über- Einbauten wie Arbeitsbühnen oder deckte bauliche Anlagen, die von Installationsebenen. Die lichte Höhe Menschen betreten werden können spielt für die Geschoss eigenschaft Forstwirtschaftliche Fläche und geeignet oder bestimmt sind, keine Rolle. Besteht ein Gebäu- siehe Wald dem Schutz von Menschen, Tieren de aus mehreren Baukörpern, so

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 97 werden die Geschosse für jeden von Bebauungsmöglichkeiten im Eine Bebauung oder Bepflanzung Baukörper gesondert gezählt. Bereich neuerer Bebauungspläne ist mit mehr jährigen Pflanzen (z. B. der Definitionsunterschied zwi- Obstbäumen) ist nicht zulässig. Geschossfläche schen der nach dem Bebauungsplan In der Wertermittlung verwenden zulässigen Geschossfläche und der Grundfläche wir die sogenannte „Wertrelevante für den Bodenwert entscheidenden 1. Gebäudegrundfläche, vom Geschossflächenzahl“ (WGFZ). Sie realisierbaren WGF zu beachten und Gebäude bebaute Fläche. Bei ist definiert in der Bodenrichtwert- zu berücksichtigen. Für Vollgeschos- Auskragungen in den Ober- Richtlinie vom 11.2.2011 (Bundesan- se entspricht die WGF der baupla- geschossen gilt der projizierte zeiger Nr.24 S.597) und entspricht nungsrechtlichen Geschossfläche. Gebäudeumriss. im Wesentlichen der Geschossflä- Hinzu kommt dann noch die WGF in 2. Grundfläche eines Geschosses chenzahl der BauNVO in der Fassung Nicht-Vollgeschossen. oder eines Raumes, siehe BGF. vor 1990: 3. Versiegelte Fläche eines Grund- „Die Geschossfläche ist nach den Geschossflächenzahl stücks, siehe § 19 BauNVO. Außenmaßen der Gebäude in allen Verhältnis der Geschossfläche zur Vollgeschossen zu ermitteln. Die Grundstücksfläche. Grundstück Flächen von Aufenthaltsräumen in 1. Selbstständig nutz- und anderen Geschossen einschließlich Geschosswohnungsbau handelbare Immobilie, auch der zu ihnen gehörenden Treppen- Mehrfamilienhäuser, Wohnhäuser Eigentumswohnung oder Erb- räume und ihrer Umfassungswände in Geschossbauweise, d.h. mit in baurecht. sind mitzurechnen. Soweit keine an- der Regel mindestens zwei Oberge- 2. Wie 1. ohne Eigentumswoh- derweitigen Erkenntnisse vorliegen, schossen und mindestens vier Woh- nung und Erbbaurecht. ist die Geschossfläche eines ausge- nungen, die durch ein gemeinsames 3. Unbebautes Grundstück. bauten oder ausbaufähigen Dach- Treppenhaus erschlossen werden. geschosses pauschal mit 75 % der Grundstücksfläche Geschossfläche des darunterliegen- Gewerbe Grundfläche des Grundstücks laut den Vollgeschosses, die Geschoss- 1. Oberbegriff für jede Art von Angabe im Liegenschaftskataster. fläche eines Kellergeschosses, wenn Erwerbstätigkeit, auch freibe- Aufenthaltsräume vorhanden oder ruflicher Tätigkeit. Gutachterausschuss möglich sind, pauschal mit 30 % des 2. „Klassisches Gewerbe“ Der Gutachterausschuss besteht aus darüberliegenden Vollgeschosses zu bezeichnet Gewerbe mit einem dem Vorsitzenden und 2 stellvertre- berechnen.“ hohen Flächenverbrauch pro tenden vorsitzenden Mitgliedern und Die Geschossflächendefinition des Arbeitsplatz und in der Regel z. Zt. 42 weiteren ehrenamtlichen § 20 Abs. 3 BauNVO in der aktuel- hohen Traglasten für Maschinen Mitgliedern aus verschiedenen len Fassung vom 23.1.1990 wird und Waren. Im Grundstücks- Branchen (Stand Juli 2012) gemäß in der Bodenwertermittlung nicht marktbericht fallen hierunter nachfolgender Aufstellung: ver wendet, weil diese Geschoss- insbesondere Produktions- und 4 Architekten flächendefinition abhängig vom Logistikgebäude. Ein geringer 10 Sachverständige jeweiligen Bebauungsplan ist und Büro- und Ladenanteil (bis ca. 19 Immobilienbranche regelmäßig die Aufenthaltsräume in 25% der Nutzfläche) ist dabei 2 Bank Dachgeschossen usw. unberücksich- normal. 4 Verband tigt lässt. Die Beibehaltung der GF 2 Landwirtschaft in der alten Definition dient auch der Grabeland 1 sonstige Kontinuität in der Wertermittlung und landwirtschaftliche Fläche, die klein- Hinzu kommen gemäß § 192 Absatz 3 der Vergleichbarkeit heutiger Werte teilig mit einjährigen Pflanzen wie BauGB mit früheren. Bei der Beurteilung Blumen und Gemüse bebaut wird. drei Bedienstete des Finanz

98 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 amtes für Verkehrssteuern und Bungalows, Kaufpreissammlung Grundbesitz 3. im weiteren Sinne untypische Wesentliche Erkenntnisquelle des die an der Ermittlung der Bodenricht- Reihenhäuser und andere Son- Gutachterausschusses und seiner werte mitwirken. derbauformen wie z. B. Garten- Geschäftsstelle ist die dort geführ- Das vorsitzende Mitglied und hofhäuser oder Kettenhäuser. te Kaufpreissammlung. Nach § die stellvertretenden vorsitzenden Mit „Gh“ wurden ab 1973 bis 1980 195 BauGB besteht für Notare die Mitglieder müssen Bedienstete der Bodenrichtwerte für „Gruppen- Pflicht, von allen Grundstückskauf- Freien und Hansestadt Hamburg häuser“ (wohl in der 3. Bedeutung) verträgen u. Ä. eine Ausfertigung zur sein. Sie müssen die Befähigung zum gekennzeichnet. Ab 1982 steht das Kaufpreissammlung zu übersenden. Richteramt, zum höheren allgemeinen Kürzel für Gartenhofhäuser. Es kann davon ausgegangen wer- Verwaltungsdienst oder zum höhe- Wegen seiner unklaren Bedeutung den, dass dieser Pflicht im Allge- ren technischen Verwaltungsdienst sollte der Begriff Gruppenhaus bzw. meinen Folge geleistet wird. Die der Fachrichtung Vermessungs- und Hausgruppe vermieden werden. Geschäftsstelle holt darüber hinaus Liegenschaftswesen besitzen. Alle auf der Grundlage des § 197 BauGB Mitglieder des Gutachterausschusses Hochparterre weitere Informationen zu den Kauf- werden in der Regel auf vier Jahre Geschoss über dem Souterrain, d.h. fällen ein, so dass der Gutachteraus- vom Senat bestellt. Sie sind unabhän- der Boden liegt im Mittel mindetens schuss einen bestmöglichen Einblick gig, an Weisungen nicht gebunden und 1,40 m über der Geländeoberfläche. in den Grundstücksmarkt erhält. zur strengen Neutralität und Objek- Die so erlangten Daten dienen tivität verpflichtet. Individueller Wohnungsbau sowohl als Grundlage bei der Der Gutachterausschuss bedient sich Wohnhäuser mit höchstens 3 Woh- Ermittlung von Grundstückswer ten einer Geschäftsstelle, die fachlich nungen. Gegensatz: Geschosswoh- als auch zur Ableitung von Grund- der ausschließlichen Aufsicht und nungsbau. lagendaten entsprechend den §§ 9 Weisungsbefugnis des Gutachter- – 14 der Immobilienwertermitt lungs- ausschusses unterstellt ist. Die Ge- Industrie verordnung (ImmoWertV). schäftsstelle bereitet die Gutachten Gewerbe, das mit erheblichen vor, ermittelt die Grundlagen für die Belästigungen verbunden ist und Kellergeschoss Fortschreibung der Bodenrichtwerte daher auf einen Standort im pla- Geschoss, dessen Fußboden unter und leitet die für die Wertermittlung nungsrechtlich als Industriegebiet der Geländeoberfläche liegt und wesentlichen Daten ab. Sie hat auch ausgewiesenen Baugebiet oder im dessen Deckenoberkante im Mittel den hier vorliegenden Grundstücks- Außenbereich angewiesen ist. höchstens 1,40 m über die Gelän- marktbericht erarbeitet. deoberfläche hinausragt (§2 Abs.5 Innenstadt HBauO). Haus Das Gebiet innerhalb des Wallrings: beheizbares Gebäude, das dem Hamburg-Altstadt, Neustadt und die Kettenhäuser Wohnen und / oder Arbeiten von HafenCity (Ortsteile 101-108) sind Häuser (im Menschen dient. engeren Sinn: Ein- / Dreifamilien- Innenstadtrand häuser), die Hausgruppe Die an die Innenstadt angrenzenden 1. wie ein Einzelhaus mit Abstän- Gruppenhäuser bzw. Häuser in Stadtteile: St.Pauli, Sternschanze, den zu den seitlichen Grund- Hausgruppen sind Rotherbaum, St.Georg, westliches stücks- bzw. Nutzungsgrenzen 1. im rechtlichen Sinne identisch Hammerbrook (City-Süd), (Ortsteile gebaut sind, wobei der Raum mit Reihenhäusern (§22 Abs.2 109-117, 207 und 311-312)) zwischen dem Haus und beiden BauNVO), Grundstücks- bzw. Nutzungs- 2. im engeren Sinne „untypische grenzen mit Nebengebäuden, Reihenhäuser“, z. B. Reihen- z. B. Garagen zugebaut ist, oder

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 99 2. wie ein halbes Doppelhaus klassen eingeteilt, die nach den mittleres Drittel der BRW einseitig auf eine seitliche Bodenrichtwerten für Standard- Gute Lage: Grundstücks- bzw. Nutzungs- grundstücke abgegrenzt sind. Die oberes Drittel der BRW ohne grenze gebaut sind, an der sich oberste Lage klasse umfasst die die obersten 10 % das Nach bar haus anschließt, Gebiete mit den obersten 10 % der Bevorzugte Lage: wobei der Raum zwischen dem Bodenrichtwerte, die zweitobers- oberste 10 % der BRW Haus und der anderen Grund- te Lageklasse umfasst das obere stücks- bzw. Nutzungsgrenze Drittel ohne die obersten 10 % Lageklassen für Einfamilienhäuser mit Nebengebäuden, z. B. der Bodenrichtwerte, die mittlere (inkl. Reihenhäuser usw.) Garagen zugebaut ist, oder Lageklasse umfasst das mittlere Abgegrenzt nach den Bodenricht- 3. als Sonderbauform einseitig Drittel der Bodenrichtwerte, die werten für 1000 m² große freiste- auf eine seitliche Grundstücks- zweitunterste Lageklasse umfasst hende Einfamilienhausbauplätze bzw. Nutzungsgrenze gebaut das untere Drittel ohne die untersten zum Stand 31. 12. 2011 sind, an der sich nicht das 10 % und die unterste Lage klasse Nachbarhaus selbst, sondern umfasst die Gebiete mit den nied- Schlechte Lage: ein Nebengebäude des Nach- rigsten 10 % der Bodenrichtwerte. 38 €/m² bis 175 €/m² barhauses anschließt, wobei Durch diese Definition soll gewähr- Mäßige Lage: der Raum zwischen dem Haus leistet werden, dass die Lageklassen über 175 €/m² bis 250 €/m² und der anderen Grundstücks- zu jedem Stichtag nach gleichen Mittlere Lage: bzw. Nutzungsgrenze mit Kriterien abgegrenzt werden und in über 250 €/m² bis 340 €/m² Nebengebäuden, z. B. Garagen jeder Lage klasse nach Möglichkeit Gute Lage: zugebaut ist. genügend Kauffälle vorhanden sind, über 340 €/m² bis 700 €/m² Kettenhäuser setzen mindestens um den Preis spiegel zu füllen. Zur Bevorzugte Lage: drei solcher Häuser voraus, von Abgrenzung aufgrund der Boden- über 700 €/m² bis 4.500 €/m² denen die Endhäuser auch einseitig richtwerte zum 31.12.2011 siehe das freistehend sein können. Experteninfo. Die in den Indexreihen Lageklassen für Mehrfamilien- für Einfamilienhausbauplätze ange- häuser und Eigentumswohnungen Konstruktionsfläche führte „ländliche Lage“ bezeichnet Abgegrenzt nach den Bodenricht- ist nach DIN 277 die Grundfläche die Vier- und Marschlande, die länd- werten für Mehrfamilienhausbau- von konstruktiven Bauteilen des lichen Stadtteile im Süderelberaum plätze mit einer WGFZ von 1,0 zum Gebäudes, also insbesondere der und Finkenwerder-Süd. Stand 31.12.2011 Innen- und Außen wände. EXPERTENINFO Schlechte Lage: Laden Abgrenzung der Lageklassen 170 €/m² bis 320 €/m² gewerbliche Nutzung mit hoher Kun- Mäßige Lage: denaffinität, in der Regel ebenerdig Lageklassen allgemein über 320 €/m² bis 440 €/m² mit Schaufenster, z. B. Einzelhandel, Abgegrenzt nach den Bodenricht- Mittlere Lage: Dienstleistungen wie Frisöre usw., werten (BRW) für Standardgrundstü- über 440 €/m² bis 620 €/m² Schalterhallen von Banken, Gastrono- cke einer Grundstücksart Gute Lage: mie u. Ä. Zum Laden zählen nicht nur über 620 €/m² bis 1.100 €/m² die Verkaufsfläche, sondern auch die Schlechte Lage: Bevorzugte Lage: zugehörigen Büro- und Sozialräume unterste 10 % der BRW über 1.100 €/m² bis 4.700 €/m² sowie Verkaufslager. Mäßige Lage: unteres Drittel der BRW Landwirtschaftliche Fläche Lageklasse ohne die untersten 10 % Fläche, die land- oder forstwirtschaft- Die Preisspiegel sind in fünf Lage- Mittlere Lage: lich oder in vergleichbarer Weise

100 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 (Pferdehaltung, Gehölz, Ökotop) nung gehören, aber nicht in Die Pfeifenstielfläche wird immer genutzt wird oder werden kann. die Wohnflächenberechnung (anteilig) zur Grundstücksfläche einfließen, z. B. Kellerräume, gezählt. Liegenschaftszinssatz Garagen usw. Zinssatz, mit dem sich eine Immo- 2. Flächen, die zu einem Grund- Produktionsgebäude bilieninvestition durch ihre (Miet-) stück gehören, aber räumlich Oberbegriff für Werkstätten, Werk- Erträge unter Berücksichtigung getrennt liegen, z. B. Stellpläze. hallen, Maschinenhäuser usw. der Bewirtschaftungskosten, der Nutzfläche Abschreibung und der allgemeinen 1. Im Sinne der DIN 277 der Teil Reihenhaus Preisentwicklung real verzinst. der BGF, der nicht auf Konstruk- Haus (im engeren Sinn: Einfamilien- Entscheidender Rechenparameter tions-, Funktions- oder Verkehrs- haus mit einer Wohnung), das einsei- im Ertragswertverfahren (§§17–20 flächen entfällt. tig (Endreihenhaus) bzw. beidseitig ImmoWertV). 2. Gewerbliche Nutzfläche: Nutz (Mittelreihenhaus) auf die seitlichen fläche, die gewerblichen Zwe- Grundstücks- bzw. Nutzungsgren- Mehrfamilienhaus cken dient. zen gebaut ist, so dass sich Zeilen Wohnhaus mit mindestens vier 3. Sonstige Nutzfläche: Fläche von mindestens drei Häusern und Wohnungen. von Nebenflächen, die weder bis zu 50 Meter Länge ergeben. zur Wohn- noch zur gewerbli- Versprünge in den Zeilen oder sogar Mietfläche chen Nutzfläche zählen. von Haus zu Haus sind unschädlich. 1. Vermietete bzw. vermietbare Eine einheitliche Ausführung ist die Fläche. Obergeschoss Regel, aber nicht Bedingung. Eine 2. Der Miet- bzw. Betriebskosten- Geschoss oberhalb des Erdgeschos- schmale und mehrgeschossige berechnung zugrunde gelegte ses bzw. Hochparterres. Ausführung ist ebenfalls die Regel, Quadratmeterzahl aber nicht Bedingung, so können z. (Wohnfläche, gewerbliche Nutz- Obstanbaufläche B. auch drei oder mehr Winkelbunga- fläche, sonstige Nutzfläche). landwirtschaftliche Fläche zum An- lows eine Reihenhauszeile bilden. bau von Obst mit oder ohne Baum- Nettogrundfläche bestand. Die Preisangaben, jedoch Rohbauland Bruttogrundfläche (BGF) abzüglich der nicht die Bodenrichtwerte, enthalten Fläche, die planungsrechtlich als Konstruktionsfläche. Siehe DIN 277. ggfs. Anteile für den Baumbestand. Bauland ausgewiesen ist, jedoch Sie gliedert sich weiter auf in nicht bebaut werden kann, weil Funktionsfläche, Verkehrsfläche und Ödland (noch) die Erschließung und / oder Nutzfläche. = veraltete Bezeichnung für Abbau- eine Bodenordnung zur Schaffung land. Nicht zu verwechseln mit verwertbarer Bauplätze fehlt. Nettokaltmiete Brache. Miete ohne Bestandteile oder Selbstständiges Bauland Umlagen für Heizung und andere Pfeifenstiel Bauplatz. Betriebskosten. Schmale „pfeifenstielartige“ Zuwegung zu einem Grundstück, Siedlungshaus Neubau das nicht unmittelbar an der Straße Siedlungshäuser wurden für minder- Gebäude, dessen Baujahr im Kalen- gelegen ist. Der Pfeifenstiel steht bemittelte Familien gebaut, die sich derjahr des Kaufabschlusses oder in normalerweise im Alleineigentum aus dem Grundstück selbst versor- den beiden Jahren davor liegt. des „Pfeifenkopf“-Grundstücks. Es gen können sollten. Die Gebäude ist jedoch auch möglich, dass ein sind daher eher klein (ca. 60-90 m² Nebenflächen Pfeifenstiel bis zu vier rückwärtige Wfl. auf 1½ Geschossen), verfügen 1. Flächen, die zu einer Woh- Grundstücke erschließt. aber über Nebengebäude wie Klein-

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 101 tierställe und ein relativ tiefes Grund- Geländeoberfläche und ragt im Mittel einer Neubebauung abgebrochen stück. Siedlungshäuser werden im mehr als 1,40 m über die Gelände- wird. Grundstücksmarktbericht wie normale oberfläche hinaus (§2 Abs.4 Nr.2 Einfamilienhäuser behandelt. HBauO). Ungeteiltes Bauland Bauland, das von Bauträgern zur Siel Staffelgeschoss Bebauung mit mehreren Gebäuden Abwasserkanal. Preise für unbesielte Geschoss, das gegenüber dem erworben wird und erst anschlie- Bauplätze werden zur Vergleichbar- darunter liegenden Geschoss in min- ßend ggfs. in Form von Wohnungs- keit um die Sielbaubeiträge ergänzt. destens einer Außenwand wenigs- eigentum zugeteilt wird. tens teilweise zurückspringt. Sonstige Grundstücke Ungewöhnliche und persönliche Bei den in Kapitel 1 angeführten Stellplatz Verhältnisse „sonstigen Flächen“ handelt es Fläche zum Abstellen eines PKW, Z. B. Notverkauf, Zukauf zu Arrondie- sich um unbebaute Grundstücke, die entweder offen oder in einem rungszwecken, Verkauf zwischen weder zur Bebauung mit Gebäuden Carport oder in einer Sammelgarage Verwandten, übersteigertes persön- noch landwirtschaftlich zu nutzen (Tiefgarage oder Hochgarage). Als liches Interesse (Liebhaberpreis). sind: Abbauland für Kiesgruben u. Ä., Tiefgaragenstellplatz auch häufig Preise, die durch ungewöhnliche Freizeitgärten / Grabeland, erweiter- Gegenstand eines Teileigentums. oder persönliche Verhältnisse beein- te Hausgärten, Dauerkleingärten, Stellplätze und Einzelgaragen im flusst sind, werden als Vergleichs- sonstige private Grünflächen, Sport- Zusammenhang mit Eigentums- preise nicht berücksichtigt. anlagen, Wasserflächen, Verkehrs- wohnungen, Reihenhäusern usw. flächen usw. werden mit diesen immer als eine Unland Einheit behandelt. Fläche, die keine landwirtschaftliche Bei der in Kapitel 2.1 und 4.1 ange- Nutzung zulässt, z. B. Sanddünen, führten „sonstigen Wohnnutzung“ Teileigentum Watt, Felsen. handelt es sich um Wochenendhäu- Sondereigentum nach WEG für ser, Ferienhäuser, Gartenlauben, Räume, die nicht zu Wohnzwecken Unselbstständiges Bauland Wohnungen zugeordnete Garagen dienen, z. B. Tiefgaragenstellplätze Bauland, das nicht selbstständig und Stellplätze und nicht näher oder Läden. Teileigentum an Stell- nutzbar ist, sondern nur im Zusam- bestimmte Wohnhäuser. plätzen, die zusammen mit einer Ei- menhang mit einem Nachbargrund- gentumswohnung verkauft werden, stück. Hierbei handelt es sich meis- Bei den in Kapitel 2.1 angeführten wird mit dieser zusammen als eine tens um Teilflächen eines bereits „sonstigen Gebäuden“ und den wirtschaftliche Einheit behandelt. baulich genutzten Grundstücks, die in Kapitel 4.1 angeführten „sons- zu Arrondierungszwecken von einem tigen Baugrundstücken“ handelt Unbebautes Grundstück Nachbar angekauft werden. Wenn es sich um bebaute Grundstücke 1. Bauplatz. die Fläche isoliert ist, handelt es des Gemeinbedarfs (z. B. Schulen), 2. Oberbegriff für Bauland, land- sich nicht um Bauland, sondern um Sportanlagen, sonstige nicht klassifi- wirtschaftliche Flächen und Rohbauland. zierte Nutzungen (z. B. Kino, Theater, sonstige nicht bebaubare Parkhäuser) und nicht näher bestimm- Flächen. Untergeschoss te Gebäude. Ein Grundstück gilt hier auch dann Geschoss unter dem untersten Voll- Auf eine detaillierte Darstellung wird als unbebaut, wenn eine vorhandene geschoss, also alle Kellergeschosse in diesem Bericht verzichtet. Bebauung keinen oder nur einen sowie Souterrain-Geschosse, die geringen Wert im Verhältnis zum nicht selbst Vollgeschoss sind. Souterrain-Geschoss Gesamtwert besitzt oder wenn die liegt mindestens teilweise unter der bestehende Bausubstanz im Zuge

102 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Verkehrsfläche das auf mindestens einem Drittel mit einer Wohnung genutzt werden, 1. Fläche für Verkehrsanlagen, der (hochprojizierten) Grundfläche aber nicht Bestandteil der abgeschlos- z. B. Straßen, Bahntrassen. des darunter liegenden Geschosses senen Wohnung sind. Die Nutzung 2. Flächen, die der inneren eine lichte Höhe von weniger als einzelner Räume zu beruflichen oder Erschließung von Gebäuden, 2,30 m hat oder nach oben nicht ab- gewerblichen Zwecken ist nicht Wohnungen usw. dienen, geschlossen ist. (§2 Abs.4 HBauO) ausgeschlossen, solange die Wohn- z. B. Flure, Treppenhäuser nutzung in der Wohnung überwiegt. Wald Villa größere Ansammlung von Bäumen, Wohnhaus Historische Stadtvillen sind 2- bis auch Gehölz. Eine forstwirtschaft- Haus, das vorwiegend dem Wohnen 3½-geschossige Altbauten, die ur- liche Nutzung ist nicht erforderlich. dient. Die gewerbliche Nutzfläche sprünglich als Wohnhaus für eine Die Preise für Wald, jedoch nicht die beträgt in der Regel maximal 20 %, begüterte Familie mit entsprechend Bodenrichtwerte, enthalten ggfs. die Wohnfläche mindestens 80 % groß zügiger Raumausstattung (mind. auch geringe Preisanteile für den der gesamten Wohn-/Nutzfläche. 150 m² Wfl.) gebaut wurden und heu- Baumbestand. te tlw. entsprechend, tlw. auch von 2 Wohnungseigentum bis 4 Familien genutzt werden. Wohnfläche Sondereigentum an einer Wohnung Tlw. werden diese Stadtvillen auch zum Wohnen bestimmte Fläche, nach dem Wohnungseigentumsge- als Büros/Praxen genutzt. Sie wer- berechnet nach der Wohnflächen- setz (WEG). Siehe auch Eigentums- den dem individuellen Wohnungsbau verordnung. wohnung und Teileigentum. zugerechnet. Landvillen wurden und werden Wohnung Wohnungserbbaurecht ebenfalls für eine begüterte (Groß-) Eine abgeschlossene Wohnung ist wie Wohnungseigentum, nur dass Familie mit entsprechend großzügiger eine Mehrzahl von Räumen, die dem das Gebäude als Erbbaurecht auf Raumausstattung (mind. 150-200 m² Wohnen von Menschen dient und fremdem Grund steht. Wfl.) gebaut und verfügen darüber die Anforderungen von § 45 HBauO hinaus über ein ebenfalls großzü- erfüllt. Abgeschlossen bedeutet, dass Zweifamilienhaus giges, häufig parkartig angelegtes die Wohnung durch Wände, Türen Wohnhaus mit zwei Wohnungen, die Grundstück (mind. 1500 m²). usw. von anderen Gebäudeteilen, beide in sich abgeschlossen sind. Neubau-Stadtvillen sind 1½- bis die nicht zur Wohnung gehören, so 3-geschossige Neubauten, die sich abgegrenzt ist, dass alle Räume der in eine offene Ein- bis Zweifamilien- Wohnung zugänglich sind, ohne die hausbebauung einfügen sollen, Wohnung zu verlassen, und dass aber ein wesentlich größeres keine Gebäude teile, die nicht zur Woh- Bauvolumen und in der Regel 3 bis 6 nung gehören, nur durch die Wohnung Wohnungen, oft Eigentumswohnun- zugänglich sind. Nicht abgeschlossene gen, aufweisen. Sie gelten dann als Wohnungen sollten immer als solche Mehrfamilienhäuser. bezeichnet werden, da im Geschäfts- verkehr mit dem Begriff Wohnung Vollgeschoss abgeschlossene Wohnungen assozi- oberirdisches oder Souterrain- iert werden. Ebenso sollte ausdrück- Geschoss mit einer lichten Höhe von lich darauf hingewiesen werden, mindestens 2,30 m, es sei denn, es wenn außerhalb der abgeschlossenen handelt sich um ein Dachgeschoss Wohnung(en) noch einzelne Wohn- oder ein oberstes Geschoss eines räume (z. B. im Dach- oder Kellerge- Gebäudes mit Staffelgeschossen, schoss) existieren, die zusammen

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 103 Karte der Stadtteile

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Gutachten Auskünfte über Bodenrichtwerte de. Eine Auskunft über einen Bo- über den Verkehrswert von bebau- als durchschnittlicher Bodenwert in denrichtwert, vorläufigen Boden- ten und unbebauten Grundstücken einer bestimmten Lage unter Be- wert, vorläufigen Vergleichswert, sowie Eigentumswohnungen rücksichtigung von Art und Intensität Gebäudefaktor, Ertragsfaktor, ››› ausführlich, in höchster Qualität der Nutzung. Sachwertfaktor oder Liegen- ››› durch den Gutachterausschuss. Antragsform und Kosten schaftszinssatz kostet 14 €. Kosten ››› in schriftlicher Form: 100 €* je nach Verkehrswert für einen Wert, 50 €* für jeden Immobilienmarktberichte Beispiel: bei einem Verkehrswert von weiteren Wert, oder mit Umsatzzahlen, Durchschnitts- 300 000 € beträgt die Gebühr 3927 € ››› telefonisch unter der Nummer des preisen und sonstigen Daten zum incl. MWSt.* bei der Geschäftstelle des Gut- Grundstücksmarkt, erscheinen achterausschusses eingerichteten jährlich als Druckexemplar. Auskünfte aus der Kaufpreis- persönlichen Auskunftsdienstes: Kosten sammlung 09001 - 88 09 99 für 0,24 € / min 40 €* zuzüglich 4 € Versandkosten*, über Kaufpreise von bebauten oder zuzüglich 25 € / Auskunft*. zu beziehen über das Kundenzent- unbebauten Grundstücken oder ››› im Internet: Die Interaktive rum des Landesbetriebs Geoinfor- Eigentumswohnungen. Dieses Pro- Bodenrichtwertkarte BORIS.HH mation und Vermessung oder per dukt ist vorzugsweise gedacht für finden Sie im Internet unter: E-Mail unter: [email protected]. Immobiliengutachter, die sich fach- www.geoportal-hamburg.de/ Die Immobilienmarktberichte von bezogen anhand von Vergleichsob- boris 1991 bis einschließlich 2014 stehen jekten im konkreten Einzelfall einen Die Nutzung einschließlich der kostenfrei unter: Überblick über das Marktgeschehen Druckausgabe ist kostenlos. www.gutachterausschuss.hamburg.de verschaffen wollen. zum Download bereit. Kosten Auskünfte über sonstige Daten des 402 €* für bis zu 30 Kauffälle; Immobilienmarktes Historische Bodenrichtwertkarten 4 €* für jeden weiteren Kauffall. z. B. Durchschnittspreise von Eigen- auf Papier überwiegend im Maßstab tumswohnungen, Liegenschaftszins- 1 : 5000. Stichtage: Schätzwerte für Immobilien sätze, Umsatzzahlen und andere in 31.12.1973 - 1. 1. 2008. Dieses Produkt gibt einen guten den Grundstücksmarktberichten ent- Kosten Wertanhalt beim Erwerb oder Verkauf haltene Daten erhalten Sie schriftlich 50 €* pro Karte zuzüglich 4 €* von Einfamilienhäusern, Eigentums- und teils telefonisch. Versandkosten, zu beziehen über das wohnungen, Büro- und Miethäusern Kosten Kundenzentrum des Landesbetriebs sowie für Bauplätze. Die Präzision ››› in schriftlicher Form: Geoinformation und Vermessung oder eines Gutachtens wird hiermit jedoch 100 €* für einen Wert, 50 €* für per E-Mail unter: [email protected]. nicht erreicht. Bitte beachten Sie in jeden weiteren Wert, oder dem Zusammenhang unser Faltblatt ››› telefonisch unter der Nummer Haben Sie weitere Fragen im Zu- „Schätzwerte für Immobilien“. des bei der Geschäftstelle des sammenhang mit der Bewertung Kosten Gutachterausschusses eingerich- von Immobilien? Sprechen Sie mit ››› in schriftlicher Form: 210 € / teten persönlichen Auskunfts- uns: wir beraten Sie gern! Auskunft* oder dienstes: 09001- 88 09 99 für ››› telefonisch unter der Nummer des 0,24 € / min zuzüglich 25 € / * Stand 1. 1. 2015 bei der Geschäftstelle des Gut- Auskunft*. achterausschusses eingerichteten ››› im Internet: persönlichen Auskunftsdienstes: Die Immobiliendatenauskunft 09001 - 88 09 99 für 0,24 € / min IDA.HH finden Sie ab Herbst zuzüglich25 € / Auskunft*. 2015 unter www.ida.hamburg.

Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 105 Titel

Immobilienmarktbericht 2015 der Gutachterausschüsse in Deutschland kommt im Dezember 2015

Der Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in Deutschland hat im Frühjahr 2014 den dritten deutschlandweiten Immobilienmarktbericht herausgegeben.

Grundlage der Immobilienmarktstudie sind die Marktinfor- mationen der Gutachterausschüsse in Deutschland.

Die Marktstudie basiert auf der Auswertung von Grund- stückskaufverträgen. Seit 2007 fließen jährlich knapp 1 Mio. Kaufverträge in den Bericht ein.

Die Autoren der Studie stellen insgesamt seit 2009 steigende Umsätze fest. Der Geldumsatz im Jahr 2012 betrug rd. 170 Mrd. Euro, davon sind ca. 113 Mrd. Euro in Wohnimmobilien investiert worden. Die Preis- und Umsatzentwicklungen von Immobilien hängen von der Bevölkerungsdichte und von den demografischen Entwick- lungen ab. In wachsenden Gebieten steigen die Preise, in schrumpfenden Gebieten wurden stagnierende und rückläufige Preisentwicklungen ermittelt.

Der Bericht enthält Angaben zu Umsätzen auf dem Immo- bilienmarkt, zu Durchschnittspreisen von Wohnbauland- plätzen, Eigenheimen und Wohnungen sowie Aussagen zu Gewerbeobjekten und sonstigen zu Wertermittlung erforder- lichen Daten wie z. B. Liegenschaftszinssätzen.

Die Immobilienmärkte der Bundesländer werden in Kurzdarstellungen beschrieben. Darüber hinaus werden Immobilien- marktregionen wie z. B. das Rhein-Main-Gebiet, der Großraum Hamburg oder die Ruhr-Metropole besonders untersucht.

Der Bericht kostet als Druck oder als PDF- Dokument 90 €. http://www.immobilienmarktbericht-deutschland.info

Weitere Informationen: Redaktionsstelle des Immobilienmarktberichts Deutschland c/o Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Niedersachsen Stau 3, 26122 Oldenburg Tel: 0441 9215- 633 E-Mail: [email protected]

106 Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Für das Hamburger Umland sind folgende Gutachterausschüsse zuständig:

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Gutachterausschuss für Grundstückswerte Lüneburg Telefonische Auskunft für Boden- Geschäftsstelle für den Bereich der Landkreise Harburg und Lüneburg richtwerte und Schätzwerte: LGLN Regionaldirektion Lüneburg 0 90 01 - 88 09 99 Adolph-Kolping-Straße 12 (Gebühr: 0,24 € / Min. + 25 € / Aus- 21337 Lüneburg kunft aus dem deutschen Festnetz) Telefon: 041 31 - 85 45 - 106 Montag – Freitag 9.00 – 12.00 Uhr Telefax: 041 31 - 85 45 - 197 E-Mail: [email protected] www.gag.niedersachsen.de Besuche nur nach Terminverein- barung unter o. g. Telefonnummer. Gutachterausschuss für Grundstückswerte Otterndorf Hier finden Sie uns Auskünfte im Rahmen von Besuchen Geschäftsstelle für den Bereich des Landkreises Stade sind ebenfalls gebührenpflichtig. LGLN Regionaldirektion Otterndorf – Katasteramt Stade – Neuenfelder Straße 19 Kundenzentrum Am Sande 4 b 21109 Hamburg Telefon: 040 - 4 28 26 - 60 00 21682 Stade Neuenfelder Straße 19 Montag – Freitag 9.00 – 13.00 Uhr Telefon: 041 41 - 406 - 140 Telefax: 041 41 - 406 - 113 Telefon: 040 - 4 28 28 - 0 21109 Hamburg E-Mail: [email protected] Telefax: 040 - 4 27 92 60 00 www.gag.niedersachsen.de [email protected] www.geoinfo.hamburg.de Öffnungszeiten: E-Mail: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Pinneberg Montag, Dienstag, Mittwoch [email protected] Langelohe 65b und Freitag 25337 Elmshorn Öffentliche Verkehrsmittel: 8.00 – 13.00 Uhr Internet: Telefon: 041 21 – 5 79 98 - 104 Telefax: 041 21 – 5 79 98 - 113 S-Bahn S3 / S31 Donnerstag www.gutachterausschuss.hamburg.de E-Mail: [email protected] Haltestelle Wilhelmsburg 8.00 – 16.00 Uhr www.gutachterausschuesse-sh.de Die Anschriften der Gutachterausschüsse Telefon: 040 - 4 28 26 - 57 20 in den an Hamburg angrenzenden Land- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Segeberg kreisen sind auf der hinteren Umschlag- Hamburger Str. 30, 23795 Bad Segeberg Telefax: 040 - 4 27 31 04 09 Innenseite aufgeführt. Telefon: 045 51 - 951 - 526 Telefax: 045 51 - 951 - 9 98 19 E-Mail: [email protected] www.gutachterausschuesse-sh.de

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn Mommsenstr. 14 23843 Bad Oldesloe Telefon: 045 31 - 16 04 85 Telefax: 045 31 - 16 06 23 E-Mail: [email protected] www.kreis-stormarn.de/kreis/fachbereiche/grundstueck/

Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg und in der Hansestadt Lübeck Brolingstr. 53 b – d 23554 Lübeck Berichtszeitraum Gestaltung Telefon: 0451 - 300 90 - 405 oder 406 01.01. – 31.12.2014 Kommunikationsdesign, Telefax: 0451 - 300 90 - 449 Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung E-Mail: [email protected] Herausgeber www.gutachterausschuesse-sh.de Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg Titelfoto Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen © 2015 Andrea Fuchs Postfach 2029, 26010 Oldenburg SUMATRAKONTOR, HafenCity LGLN Regionaldirektion Oldenburg Verwendung und Weiterverbreitung der in diesem Stau 3 Immobilienmarktbericht enthaltenen Daten unter ISBN 978-3-89907-072-9 26122 Oldenburg Angabe der Quelle gestattet. Telefon: 04 41 - 92 15 - 633 Telefax: 04 41 - 92 15 - 501 E-Mail: [email protected] www.gag.niedersachsen.de

siehe auch: www.gutachterausschuesse-online.de Immobilienmarktbericht Hamburg 2015 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Immobilienmarktbericht Hamburg 2015

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