Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Tendenzen auf dem südniedersächsischen Grundstücksmarkt Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 2 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim Aufgaben der Gutachterausschüsse
Transparenz des Grundstücksmarktes
- Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung - Ermittlung von Bodenrichtwerten - Ermittlung sonstiger Marktd aten (Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Indexreihen) - Erstellung von Gutachten
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 3 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim Kaufpreissammlung
Liegen- Kaufvertrag Anfrage schafts- bei Kataster Notar Gemeinde Fragebogen Bauleit- planung an den Eigentümer Gebäudefoto
Baulandflächen bebaute Grundstücke Eigentumswohnungen land- und forstwirtschaftliche Flächen sonstige Flächen
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 4 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim Auswertung der Kaufpreissammlung
Analysen auf Grundlage der AKS
Umsatzstatistik
Indexreihen
statistische Analysen
Vergleichswerte für Gutachten
Auswertungen für Bodenrichtwertermittlung
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 5 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Baulandpreise in Deutschland
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 6 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Mittleres Bodenrichtwertniveau in Südniedersachsen
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 7 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim Verschiedene Bodenrichtwerte innerhalb einer Ortslage
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 8 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Kaufpreise für Ein/Zweifamilienhäuser im Vergleich
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 9 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Vergleichspreise für Ein/Zweifamilienhäuser im Vergleich
Göttingen 255 Rosdorf 200 Hann. Münden 168 Adelebsen 145 Duderstadt 153 Northeim 172 Uslar 139 Greene 112 Osterode am Harz 135 Bad Sachsa 125 Lerbach 92
0 50 100 150 200 250 300 2009 Vergleichswert in 1.000 €
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 10 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Umsatzentwicklung Bauland
Anzahl der Kauffälle für Baugrundstücke im Gesamtbereich 1200 - 70 % 1000
800
600
400
200
0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 11 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
AnzahlAnzahlAnzahlAnzahl der der derder Kauffälle Kauffälle KauffälleKauffälle für für fürfürfürBaugrundstücke Baugrundstücke BaugrundstückeBaugrundstückeBaugrundstücke in untersch in in inin untersch untersch iedlichenunterschiedlichenunterschiedlichen Bereichen BereichenBereichen
450450 Stadt/Rand Göttingen 400 Stadt/RandStadt/RandStadt/Rand Göttingen Göttingen Göttingen 400400 übrigerStadt/Rand Landkreis Göttingen Göttingen übrigerGöttingen übrigerLandkreis Landkreis GöttingenGöttingen Göttingen übriger Landkreis Göttingen - 78 % LandkreisLandkreis Northeim Northeim 350350 - 74 % LandkreisLandkreisNortheim NortheimOsterode Northeim LandkreisOsterodeLandkreis Osterode Osterode 300 Landkreis Osterode 300300 Trend Trend TrendTrend 250250
200200 +/- 0 % - 83 % 150150
100100
5050
000 19901990 1991 1991 1991 1992 1992 1992 1993 1993 1993 1993 1994 1994 1994 1994 1995 1995 1995 1995 1995 1996 1996 1996 1996 1996 1997 1997 1997 1997 1997 1998 1998 1998 1999 1998 1998 1999 2000 1999 1999 1999 2001 2000 2000 2000 200022 200 20012003 2003 2003 2001 2001 2001 2004 200 2004 2004 200 200 200 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009
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Umsatzentwicklung Bauland
Umsatzentwicklung für Bauland in Mittelzentren
200
180 - 75 % 160 140
120
100
80
60 Anzahl der Kauffälle 40
20
0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
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Umsatzentwicklung Bauland
Baugrundstücke in Mischgebieten - Anteil am Gesamtumsatz-
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0% 1990 1995 2000 2005 2010
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 14 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Preisentwicklung Bauland
Preisentwicklung für Bauland im Landkreis Northeim
150
125
100 Verbraucherindex 75
50
25
0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 15 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Umsatzentwicklung Ein/Zweifamilienhäuser
Umsatzentwicklung für Ein/Zweifamilienhäuser
1600
1400
1200
1000
800
600
Anzahl Kauffälle der 400
200
0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Stadt/Rand Göttingen Landkreis Göttingen Landkreis Northeim Landkeis Osterode
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 16 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Umsatzentwicklung Ein/Zweifamilienhäuser
Anteil der Verkäufe für Ein/Zweifamilienhäuser am Gesamtumsatz in Problembereichen
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0% 1990 1995 2000 2005 2010
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 17 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Umsatzentwicklung Ein/Zweifamilienhäuser
Besonders untersuchte Bereiche: Landkreis Göttingen: Adelebsen, Gieboldehausen, Rhumspringe, Wollbrandshause, Wollershausen Landkreis Northeim: Bodenfelde, Bereich Dassel, Markoldendorf, Bereich Kalefeld, Uslar, Kreiensen, Bereich Bad Gandersheim Landkreis Osterode: Bartolfelde, Lonau, Neuhof, Osterhagen, Riefensbeek, Sieber, Steina, Tettenborn, Lerbach, Zorge
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 18 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser im Landkreis Northeim
150
140
130 Baujahr ab 1946 120 Baujahr bis 1945 ohne Baujahrsangabe 110
100
90
80
70 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 19 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Preisentwicklung für 1/2 Familienhäuser Baujahr ab 1946 140
130
120 - 25 %
110
100
90
80 1990 1995 2000 2005 2010 Göttingen insgesamt Stadt/Rand Göttingen Landkreis Göttingen Landkreis Northeim Landkreis Osterode
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 20 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Preisentwicklung für Ein/Zweifamilienhäuser Baujahr bis 1945 110
105
100 95 - 40 % 90
85
80
75
70
65
60 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 200 2 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Stadt und LandkreisGöttingen Göttingen, Stadt/Rand Göttingen, Landkreis Northeim, Landkreis Osterode a.H., Landkr.
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 21 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser im Landkreis Northeim
120
110
100 Baujahr ab 1946 Baujahr bis 1945 Baujahr bis 1945 ohne Baujahrsangabe 90 ohneBauland Baujahrsangabe
80
70
60
50 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 22 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Anzahl der Eigenheimgrundstücke, für die der Kaufpreis nicht signifikant über dem Bodenwert liegt
70
60
50
40 Osterode Northeim 30 Göttingen
20
10
0 1990 1995 2000 2005
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 23 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Zusammenfassung Bauland Trotz deutlich nachlassender Nachfrage ist das Preisniveau für Bauland weitgehend konstant geblieben. Eine unterschiedlicher Trend für unterschiedliche Lagen ist nicht nachweisbar. Ein signifikanter Preisrückgang für Bauland in den Ortskernen (Mischgebieten) ist nicht zu beobachten. Der Rückgang erfolgt ausschließlich zu Lasten des ländlichen Raumes: Für den großstädtischen Bereich der Stadt Göttingen bleibt der Umsatz stabil.
Eine herausgehobene Attraktivität der Mittelzentren ist dagegen nicht nachweisbar. Die Mittelzentren heben sich in Bezug auf die Nachfrage nach Bauland nicht von dem sie umgebenden ländlichen Raum ab.
Auch die Nachfrageentwicklung nach Bauland in den Ortskernen (Mischgebieten) unterscheidet sich nicht vom allgemein festzustellenden Trend: Ein überproportionaler Nachfragerückgang ist nicht beobachten.
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 24 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Zusammenfassung Bauland Die Umsatzzahlen für Bauland sind seit Mitte der 1990iger Jahre drastisch zurückgegangen. Gegenüber dem Höchststand 1993/1997 wird gegenwärtig nur noch ein Viertel des Umsatzes registriert.
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 25 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Zusammenfassung Ein/Zweifamilienhausgrundstücke Bei den jüngeren Immobilien mit Baujahr ab 1946 liegt der Preisrückgang bei durchschnittlich 25 % bei den älteren (überwiegend in den Ortskernen gelegenen) Objekten liegt der Rückgang bei durchschnittlich 40 %.
Selbst für Orte mit besonders ungünstiger demographischer Entwicklung ist kein spürbarer Umsatzrückgang feststellbar. Umgekehrt sind relativ konstante Umsatzzahlen in ländlichen Gebieten nur auf überproportional nachlassende Kaufpreise zurückzuführen. Dabei spielt sowohl die nachlassende Attraktivität der Lage als auch der schlechte bauliche Zustand der verkauften Objekte eine Rolle. Es hat in den letzten Jahren einen Trend zu vergleichsweise stabilen bzw. wieder ansteigenden Preisen in gefragten Lagen und für jüngere Baujahre gegeben. In begehrten Lagen der Stadt Göttingen übersteigt mittlerweile die Nachfrage das Angebot.
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 26 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Zusammenfassung Ein/Zweifamilienhausgrundstücke Bezüglich der Umsatzzahlen für Ein/Zweifamilienhausgrundstücke ist in den letzten 20 Jahren kein eindeutiger Entwicklungstrend feststellbar.
Auch der Umsatzanteil von bebauten Grundstücken in den Ortskernen hat sich nicht signifikant verändert.
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 27 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim
Danke
für Ihre Aufmerksamkeit !
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