TUV Kevad 2001

Tallinna kinnisvaraturu trendid

Kevad 2001

SISUKORD

Majandusindikaatorid 3

Kommertspindade turg

v Büroopindade turg 6

v Kaubanduspindade turg 11

v Tootmis- ja laopindadepindade turg 18

v Hotelliturg 21

v Investeeringute turg 24

Elamispindade turg 27

v Korteriturg 30

v Eramuturg-elamumaa 36

Kontakt 40

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

MAJANDUSINDIKAATORID

Kinnisvaraturg on otseses seoses majanduse üldise arenguga. Kiire majanduskasvu perioodil suureneb vajadus kinnisvara järele ning kinnisvarasoetajate ostujõud, tõustes vara likviidsust ja hinda ning vastupidi. Viimase poole aasta majanduse oodatust “Kiire tõus on aeglasema kasvutempo tõttu on mitmed analüütikud langetanud asendumas oma prognoose ka käesoleva aasta kohta. Lähiaastate mõõduka kasvuga” kinnisvaraturu üldist hinnatrendi võib seega prognoosida SKT tänasest ja prognoositavast kasvust.

Sisemajanduse kogutoodangu kasv

12 10.6% 10 8 6.4%

6 4 4.3% 3.9% 4.7% 5.5%*

2 0 -1.1% -2 -2% -4 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

*prognoos Allikas: Statistikaamet

Harjumaa leibkonna keskmine sissetuleku kasv (27%) ületas möödunud aastal Eesti keskmist näitajat (9%) kolm korda, olles “Harjumaal kasvab suurem isegi Tallinna elanike sissetulekute kasvust (5%). Seega sissetulek Eesti suureneb aasta-aastalt vahe Harjumaa ja ülejäänud Eesti elanike keskmisest kolm maksevõimes. Tendentsi süvenemist kinnitab ka ligi kolmekordne korda kiiremini” vahe Tallinna ja parima maakonna ostujõu indeksi vahel. Suur vahe Harjumaa ja Tallinna elanike sissetulekute kasvus on seletatav jõukama elanikkonna kolimisega linnaga piirnevatesse elamurajoonidesse.

Keskmise palga areng

7,000 6,000 Harjumaa 5,000 Eesti 4,000 3,000 kr/kuu 2,000 1,000 0

II 95 II 96 II 97 II 98 II 99 II 00

IV 95 IV 96 IV 97 IV 98 IV 99 IV 00

Allikas: Statistikaamet

Tallinna kinnisvaraturg püsib kasvufaasis paljuski tänu ostjate ja ehitajate headele võimalustele krediidiasutustelt raha laenata/liisida. Aastaga pole pankade poolt väljastatavate eluasemelaenude hulk siiski oluliselt kasvanud – keskmiselt ca 5%. Oma osa eluasemelaenude kasvu aeglustumisel on üha Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

ca 5%. Oma osa eluasemelaenude kasvu aeglustumisel on üha hoogsamalt propageeritavatel tarbimislaenudel, mille väljastamise maht on aastaga suurenenud ligi 20% võrra. Tulevaste rahavoogude (tänaste laenude) suunamine elamistingimuste Tallinna osakaal parandamise asemel tarbimisse soosib kaubanduspindade laenuturul turusektorit. 2001 jaan. 64,1% Väljastatud eluasemelaenude kogumaht (milj. kr./kuus) 2000 juuni 62,5% 250 2000 jaan. 61,9% 200 150

mln. krooni 100

Jun-97 Jun-98 Jun-99 Jun-00 Mar-98 Mar-99 Mar-00 Mar-01 Sep-97 Dec-97 Sep-98 Dec-98 Sep-99 Dec-99 Sep-00 Dec-00

Allikas: Eesti Pank

TRENDID

Hetkel jääb ca 76% Eesti leibkondade sissetulek pereliikme kohta “Enamik alla 2800 krooni kuus, mis ei ole piisav elamistingimuste elanikkonnast ei märkimisväärseks parandamiseks. Kuigi keskmise palga tõus tunneta 2001 aastal (prognoos ca 10%) ületab tõenäoliselt majanduse majanduskasvu” üldist kasvu (prognoos ca 5,5%), tõuseb reaalpalk vaid kolmandikul elanikest, süvendades sotsiaalset kihistatust. Lähima kolme aasta jooksul pole ette näha ka töötuse määra olulist langust (ca 13-14% ). Tarbijahinnaindeksi stabiilse tõusu tõttu (4-5% aastas) ei tunneta enamik inimesi majanduskasvu.

“Laenuintressid Tihenev konkurents pangandusturul ja Euribori langemine on langevad aeglaselt, viimase poole aastaga langetanud laenuintresse. Skandinaavia kuid kindlalt” suurpankade aktiivne laenuturu jagamine alandab intresse tõenäoliselt veelgi, ahvatledes inimesi senisest enam laenama. Kohalikule turule aktiivselt sisenevad Sampo ja Nordea pangad Eluasemelaenude pakuvad oma turuosa suurendamiseks klientidele isiklikumat kesmised intressid lähenemist ja soodsamaid laenuintresse (alates 8%!!), mis veebruaris avaldab survet intresside languseks kogu turul. Suurimaks võitjaks 1999 2000 2001 on klient. EEK 12,3% 11,5% 11,6% DEM 12,6% 10,8% 11,6% Väljastatavate eluasemelaenude kasv käesoleval aastal EUR 11,0% 10,0% 9,8% eeldatavasti aeglustub, kuna suur hulk laenuvõimelisest elanikkonnast on oma võimalused juba realiseerinud. Samuti pidurdab kasvunumbreid möödunud aasta tugev võrdlusbaas.

Üha enam hakkab kogu majandust s.h. kinnisvaraturgu mõjutama “Internet tõstab internet. Turuinfo laiaulatuslikum ning kiirem levik tõstab kinnisvara kinnisvara likviidsust ning vähendab spekulatsioonivõimalusi. Info likviidsust ja kerge (tasuta) kättesaadavus ning hea ülevaatlikkus vähendab (kinnisvaraportaalid, pildid, virtuaalsed tuurid jne.) aktiviseerib spekulatsioone” kinnisvaraturgu. Internetipanganduse populaarsuse kasv (2000 a. lõpus Eestis 260 000 klienti) ja üha uued teenused lihtsustavad kinnisvaraostu finantseerimist (e-hindamine, e-kindlustamine jne.).

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

kinnisvaraostu finantseerimist (e-hindamine, e-kindlustamine jne.). Kinnisvaraturg muutub läbipaistvamaks.

Majanduskeskkonna paranemise ja soodsate laenutingimuste tõttu saadi Eesti ehitusturul möödunud aastal lõplikult üle 1999. aasta langusest. 2000 aasta IV kvartalis oli ehitusmaht koguni “Ehitusturul 29% suurem kui aasta tagasi, aasta keskmist näitajat ületati siiski kasvab enim lao- ja vaid 14%-ga, ulatudes kokku 9,2 miljardi kroonini. Võrreldes seni tootmishoonete ehituse jaoks kõige edukama 1998. aastaga kasvas ehitustegevus ning infrastruktuuri kaks protsenti. Käesoleva aasta ehitusmahud olenevad paljuski rajamine” välisinvesteeringutest, kuid möödunud aasta tugeva võrdlusbaasi tõttu jääb kasv eeldatavasti 5-7% piiridesse.

Kui 2000 aastal domineeris ehitusturul kaubanduskeskuste ning hotellide rajamine, siis käesoleval ajal suunab turg rõhu tõenäoliselt lao-ja tootmishoonetele ning infrastruktuuri rajamisele (teed, sillad, kommunikatsioonid jne.). Majanduse stabiilse kasvu korral on elamuehituse märkimuisväärset tõusu oodata paari aasta pärast, kui keskmine kuupalk hakkab lähenema elamuehituse ruutmeetri maksumusele (ca 9 – 10 000 kr).

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

BÜROOPINDADE TURG

Kvaliteet Rendi muutus Vakantsuse Rendihinna Vakantsuse poolaastaga muutus prognoos prognoos poolaastaga A ì î è è B è è è è C è è î ì A+ kvaliteediklassi kuuluvad uued büroohooned (ehitatud 1990-ndate teisel poolel või hiljem), kus on olemas kõik kaasaegsed tehnilised seadmed nagu kliimaseadmed, sidevahendid, valve jne. A kvaliteediklassi kuuluvad enamasti renoveeritud büroohooned, mille kvaliteeditase on mõnevõrra madalam, planeering ebaefektiivsem jne. B kvaliteediga on peamiselt nõukogudeaegsed administratiivpinnad, mis ei vasta kaasaja nõuetele. C kvaliteediga hooned on täielikult amortiseerunud ehitised.

Kesklinna üldisest tasemest on selgelt eritumas nn. uus city ehk “Tekkimas on nn. Tartu mnt. läbimurde ümbrus. Mitmete atraktiivsete uusehitiste uus city Rävala lisandumine ja vanade renoveerimine on märgatavalt tõstnud uue pst. alguses” äricity populaarsust rentnike silmis juba enne läbimurde valmimist. Seetõttu on mitmed Rävala pst. ja Tartu mnt. alguses paiknevad uued ja renoveeritud büroohooned täielikult suudetud välja rentida

(näit. Ühispank ja Rävala pst. 6), vähese vakantsuse olemasolul küsitakse senisest kõrgemat hinda (endine Hoiupanga peahoone Rävala pst. 5) ning hiljuti valminud uutes hoonetes (VE-Maja ja SAS Radisson) küsitakse linna kõrgeimat rendimäära (kuni 300 kr/m² kuus).

Uute büroohoonete ehitamise vähesuse tõttu on lõplikult üle saadud 1990-ndate esimesest poolest alates kestnud tipphindade järjepidevast langusest. Tõus on toimunud eelkõige hiljuti “Tippasukohaga valminud keskmisest kallimate hea asukohaga pindade ning uute büroopindade varem suure vakantsuse tõttu keskmise hinnatasemeni langenud eest küsitakse taas eksklusiivsete büroohoonete osas. 1998 aasta tipphindu, Bürooruumide tipprendid (kr/m²/kuu)

400 reaalrendis on aga langenud” 350 350 300 300 280 270 250 250 250 230 220 200

150

1994 1995 1996 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Varem ülepakkumise tõttu kõrget vakantsust kogenud büroohoonete omanikud on jätkuvalt väga paindlikud rentnike kõigi soovide osas. Seetõttu on A kvaliteediklassi pindade puhul uueks standardiks kujunenud sundventilatsiooni olemasolu ning enamasti ka rentnikule sobiva planeeringu kujundamine omaniku

kulul. Soodsate pakkumiste rohkuse tõttu on ühest kohast teise liikumas ka nn. ankurkliente, keda on hakanud piirama ruumipuudus või ühinemine senise konkurendiga.

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

Suhteliselt konstantse arvu rentnike tõttu on aktiviseerunud rendileandjate võitlus rentnike pärast. Siiani avaldus see tipphindade stabiilse languse näol, alandades tootlust kriitilise “Aktiviseerunud on tasemeni. Selleks, et mitte langetada terve hoone rendihinda, varjatud võitlus pakutakse lahkuda soovivale rentnikule muid soodustusi rentnike pärast” e. varjatud rendihinna langetamist (näit. kondlitsioneerid, iga kümnes rendikuu tasuta jne.)

Uute pindade ehitamise ja vanade renoveerimise tõttu on kesklinnas üha teravamalt esile kerkimas parkimise probleem. Üksikud olemasolevad parkimismajad on kõrge täituvusega ning “Parkimis- iga aastaga karmistuv kesklinna parkimise kord ei soosi nõudluse probleemid ei kasvu südalinna büroopindadele. Seega peab iga uue büroomaja soosi nõudluse ehitaja lahendama rentnike parkimisprobleemi ise, lootmata kasvu kesklinnas” üldistele ressurssidele (varjatud hinnatõus rentnikule).

Vanalinnas paiknevad büroopinnad moodustavad üha kahaneva osa Tallinna büroopindade fondist. Tänaseks on sealne turg saavutanud stabiilsesse seisundi, kus nõudmise-pakkumise vahekord on tasakaalus. Renoveeritud büroopindade rendihinnad jäävad vanalinnas enamasti 120-170 kr/m² vahemikku. Nimetatud hinnataseme juures on nõudlus piiratud, kuid stabiilne. Nõudluse tekitajateks on peamiselt välismaise päritoluga, loomingulise tööga tegelevad firmad ning spetsialiseeritud asutustest (fondid, sihtasutused jm.) rentnikud, kes tähtsustavad unikaalset töökeskkonda ja sellega kaasnevat imidzit, mis kaalub üles ebamugavused seoses komplitseeritud ligipääsu ja parkimisega.

Kesklinnast väljaspool on tekkimas kontsentreeritud büroopindade “Pärnu mnt. äärne kompleks Pärnu mnt. äärde “Kalevi” lähiümbrusesse. büroohoonete Olemasolevate uute ja renoveeritud büroomajade soodne kompeks kogub hinnatase ja lahe parkimine on võimaldanud kõigile valminud populaarsust” majadele kiiresti rentnikud leida, mis on tõstnud kogu piirkonna atraktiivsust. Üha uute endiste administratiivhoonete renoveerimine pole siiski lasknud sealsetel rendihindadel tõusta, jäädes keskmiselt 130-150 kr/m² tasemele.

Kaasaegsete büroopindade keskmised renihinnad Tallinnas Piirkond Rendimäär Pärnu mnt. 30-150 kr/m² Mustamäe/Kadaka tee 100-130 kr/m² Nõmme 80-100 kr/m² Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid

Vähe on turul büroomaju hulk, kus vakantsus ületab paarikümmet protsenti. Kesklinna piirkonnas eristuvad ülejäänutest selgelt Tartu mnt läbimurde lähiümbrusse jäävad A ja A+ kvaliteediklassiga büroohooned, kus enamikes ei ületa vakantsus 5% s.h. mitmed viimase viie aasta jooksul rajatud hooned on esmakordselt täielikult hõivatud. Samas rajoonis paiknevate uute eksklusiivsetele büroopindade vastu VE-Majas ja SAS Radissonis on uute tipphindade tõttu rentnike huvi väga kesine. Mujal kesklinnas paiknevates büroohoonetes jäävad vakantsused enamasti 5 ja 15% vahemikku, mis viitab mitmete omanike raskustele rentnike leidmisel.

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

Suuremad A-kvaliteedi büroohooned Kesklinn, uus city Büroo- Netorent Vakants* pinda kokku Ø Büroohoone, Rävala pst 2 3 600 m² 190 kr/m² Ø Endine Hoiupanga 6 100 m² 220 kr/m² peahoone, Rävala pst 5 ca 5% Ø Rävala pst. 6 3 500 m² Ø Postimehe maja, Maakri 23a 8 500 m² 200 kr/m² Ø Ühispanga hoone, Tornimäe 16 000 (190 tn 2 m² kr/m²) Ø SAS Radisson, Rävala pst 3 3 000 m² 220 – 250 kr/m² 100 % Ø VE-Maja, Tartu mnt. 18 1 600 m² 260-300 kr/m² Muu kesklinn Ühispanga (endine Tln Pank) 8 000 m² 190 kr/m² hoone, Roosikrantsi tn 2 Ø Optiva Panga hoone, Narva 5 500 m² 200 kr/m² mnt 11 Ø Sampo hoone, Pronksi tn 19 4 400 m² Ø Pro Kapitali hoone, Narva 7 300 m² 160 kr/m² mnt 13 Ø Sveitsi Maja, Roosikrantsi tn 4 000 m² 230 kr/m² 5-15% 11 Ø Kawe Plaza, Pärnu mnt 15 4 600 m² 250 kr/m² Ø Hobujaama Kv. Büroohoone, 5 000 m² 230 kr/m² Hobujaama tn 4 Ø Seesami maja, Vambola tn 6 3 000 m² Ø Astrodata maja, Liivalaia tn 3 000 m² 20/22

Väljaspool kesklinna Ø Ärimaja, Pärnu mnt 105 5 000 m² (200 kr/m²) Ø Büroohoone Pärnu mnt 160 2 500 m² 150 kr/m² Ø Estconde-E büroohoone 5 900 m² Kuni 5% Pärnu mnt 158 Ø “Siemensi” maja, Pärnu mnt 4 000 m² 160 kr/m² 139 Ø Pennu maja Järvevana tee 9 5 200 m² 140 kr/m² *Andmed on antud seisuga aprill 2001 ning on ligikaudsed. © UUS MAA Kinnisvarakonsultandid

Kokku on loetletud hoonetes büroopinda ca 110 000 m², milles “Vakantne pind on vakantse pinna osakaal on sügisega võrreldes vähenenud vähenenud kolmandiku võrra. Kuna uusi pindu pole võimalik turule tuua kolmandiku võrra” üleöö, võib lähima poole aasta jooksul prognoosida keskmise

vakantsuse püsimist vähemalt sama madalal tasemel.

Madalaid rendihindu ning kõrget vakantsust tunnetanud

büroohoonete omanikud on senisest enam huvitatud oma “Büroohooned suhteliselt madala tootlusega investeeringutest loobuma. vahetavad Tõusvad rendimäärad, vähenenud vakantsusest tingitud omanikku” stabiilsemad rahavood ning positiivsed majanduskasvu ootused on aga tõstnud nimetatud investeeringute atraktiivsust potentsiaalsete ostjate silmis. Seetõttu on käesoleval aastal

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

omanikku vahetanud paar kesklinna piirkonna A+ kvaliteediga büroohoonet. Kuigi kõigi toimunud tehingute müügihind pole teada, jäävad need eeldatavasti 8-9 aastase tasuvusaja piiridesse.

Sarnaselt Tallinnaga on viimaste aastate jooksul langenud

rendihinnad ka teistes Ida-Euroopa pealinnades. Hindade “Rentide langemise peamiseks põhjuseks on kvaliteetsete büroopindade langustrend on tuntav ülepakkumine ning väikesest majanduskasvust/ -langusest peatumas ka teistes Ida-Euroopa tulenev nõudluse aeglane tõus. Analüütikute hinnangul on pealinnades” Budapesti ja Praha büroopindade turg sarnaselt Tallinnaga stabiliseerumas ning edasist hinnalangust oodata pole. Teistest oluliselt kõrgemate tipprentidega Varssavile ennustatakse aga jätkuvat hinnakorrektsiooni allapoole.

Büroopindade tipphinnad (kr/m²/kuu)

Majanduskasv ja selle 1000 ootused Praha Budapest Varssavi `99 `00 `01 `02 800 Tsehhi - 0,2 2,5 3,3 3,2 600 Ungari 4,5 5,5 5,5 5,1

400 Poola 4,0 5,1 4,9 5,0

200

`95 `96 `97 `98 `99 `00

PROGNOOS

Tallinna büroopindade turu suurimaks mõjuriks lähiaastatel saab “Viru väljaku ja Viru väljaku ja sadama-ala hoonestamise kiirus. Plaanide sadama-ala kohaselt peaks Viru väljaku ehitustööd algama juba käesoleva väljaehitamise aasta suvel ning sadama-ala aasta lõpul. Arvestades kummalegi kiirus hakkab mõju piirkonnale linnavalitsuse poolt määratud investeerimiskohustust, avaldama peaks see olulist mõju avaldama eelkõige kesklinna A+ büroopindade kvaliteediga büroopindade turule. turule” Vähenenud vakantsused ning tõusvad tipprendid aktiviseerivad viimastel aastatel soikunud uute büroomajade ehitamist ning

vanade renoveerimist. Osaliselt on oodata pakkumise kasvu vanemate administratiivhoonete müügi või pikaajaliste rendilepingute teel erasektorisse läinud bürooruumide renoveerimise tõttu (Eesti Energia endine peahoone - Estonia pst 1/3, Teenindusmaja - Laikmaa 5, Ametiühingute maja - Rävala pst 4 jt.) kui ka uusehitiste läbi (Liivalaia/Tatari nurgal ca 10 000 m²-suurune büroohoone, Ahtri tänaval uus büroohoone jt.). Nõudluse suhtelise konstantsuse tõttu toimub uute pindade täituvus enamasti vanade arvelt, mistõttu peavad nende omanikud astuma samme vanade rentnike hoidmiseks.

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

Nõudlusest kiirem pakkumise kasv ei lase üldisel hinnatasemel “Nõudlusest kiirem tõenäoliselt tõusta. Tõusu jätkavad vaid kallimad ja pakkumise kasv ei eksklusiivsemad pinnad, mida väärtustavad hea asukoht ning lase üldisel atraktiivne arhitektuur. Konkurentsi tihenemist on oodata eelkõige hinnatasemel teisejärgulise asukohaga kaasaegsete büroomajade sektoris. tõusta” Büroopindade rendimäärasid hakatakse üha enam diferentseerima vastavalt vakantsusele. Enamik omanikest pole enam jäigal seisukohal äriplaanis fikseeritud rendimäära säilitamises, üha enam jälgitakse turgu ning vajadusel tehakse vastavad hinnakorrektsioonid. Turuhinna langus kirjutatakse ebatäpsete prognooside tõttu kahjumiks ning 5%-10%-st väiksema vakantsuse (m.o. normaalne vakantsus) olemasolul püütakse kõrgema rendihinnaga ekstrakasumeid.

Lähiaastatel on oodata kindlate kassavoogudega büroohoonete müügipakkumiste hulga suurenemist ning pakkumishindade “Müügihinnad ei kahanemist. Hetkel alates 10-aastase tootlusega A ja A+ vasta investorite kvaliteediga büroohooned ei rahulda peamiselt välismaist päritolu kasumiootustele” investorite kasumiootusi. Reaalne ostjaskond tekib 12-14%-sel tootlustasemel s.t. keskmist tasuvusaega 7-8 aastat.

Rentnike muutuvad aasta-aastalt teadlikumaks, mistõttu hakatakse üha enam hindama ruumide efektiivse kasutamise võimalusi, pakutavate lisateenuste hulka/paindlikkust ning kommunaalkulusid. Kuna kommunaalkulud moodustavad ca veerandi rendisummast, lähtuvad rentnikud otsuse langetamisel eelkõige kogukuludest, mitte ainult rendimäärast. Seega peavad amortiseerunud tehnosüsteemidega hoonete omanikud suhteliselt kõrgete kommunaalkulude tõttu küsima madalamat renti, kaotades nii tootluses.

“Riikliku Riigi Kinnisvara AS-i loomine toob turule nii uut nõudlust kui ka kinnisvarafirma pakkumist. Rohkem tõenäoliselt pakkumist, kuna ka riiklikes loomine suurendab struktuurides hakatakse üha enam tähelepanu pöörama ülepakkumise kasutatavate pindade efektiivsusele, mis tähendab mittevajalikest riski” pindadest loobumist. Kuna hetkel pole veel selge, millal loodav AS reaalselt ja millises mahus tegutsema asub, on selle mõju kinnisvaraturule raske hinnata. Kindlasti suurendab see eelkõige B ja C kvaliteediklassi pindade ülepakkumise riski, mis konstantse nõudluse tõttu avaldab survet nii rendi- kui müügihindade languseks.

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

KAUBANDUSPINDADE TURG

Kõigist Ida-Euroopa riikidest torkab silma Baltimaade kiire jaekaubanduse kasv. Osaliselt on see tingitud 1999 aasta Vene kriisist mõjutatud madalast baasnäitajast, kuid eelkõige peegeldab see tarbijate positiivseid ootuseid majanduskeskkonna paranemisest.

Kaupade aastane jaemüügi kasv 2000 aasta novembris (%).

Poola -2.3 Bulgaaria -0.4 “Jaekaubanduse Ungari 0.2 kasv kiireim Baltikumis” Tsehhi 1.1 Slovakkia 7.2 Venemaa 8.6 Eesti 12

Horvaatia 15.8 Leedu 17 Läti 18

-5 0 5 10 15 20

Allikas: Business Central Europe “Jaemüüki suurendab Möödunud aasta IV kvartalis suurenes kaupade jaemüük 1999 varimajanduse aasta IV kvartaliga võrreldes 16,4%. Kasvu peamiseks põhjuseks vähenemine” võib pidada kaubanduskeskuste ja turu hinnavahe vähenemisest tulenevat käibe kandumist hüpermarketitesse (varimajanduse osakaalu vähenemine).

18 Kaupade hulgimüük miljrd. kr 16 Kaupade jaemüük miljrd. kr 14 12 10 8

miljard kr. 6 4 2

II 95 II 96 II 97 II 98 II 99 II 00 IV 95 IV 96 IV 97 IV 98 IV 99 IV 00 Allikas: Statistikaamet “Konkurentsis langevaid Tarbijate ostujõust märkimisväärselt kiiremini kasvav marginaale kaubanduspindade maht sunnib turuosalisi üha aktiivsemalt püütakse säilitada haarama turgu, et läbi mastaabiefekti kasvatada kasumit. Kuna läbi suurem osa atraktiivsetest väikepoodidest on juba üle võetud mastaabiefekti” suurte kaubanduskettide poolt, toimub turu ümberjagamine peamiselt uusi kaubanduspindu rajades, riskides ülepakkumisega. Üha enam ostetakse turule tulles üles suurkonkurente või koondutakse ühe kaubamärgi alla (näit. Big Elektroonika ülevõtmine On Off poolt).

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

Kaupade jaemüük püsivhindades suurenes 2001 a. veebruaris võrreldes 2000 a. veebruariga 10%.

Kaupade jaemüük püsivhindades (1995=100) 200

175 1996 1997 150 1998 1999 125 2000 2001 100 75

Okt Mai Aug Nov

Juuli Sept Dets Jaan Aprill Veeb Juuni Märts Allikas: Statistikaamet “Hoogne kaubandus- Kaubanduspindade turu areng on otseselt sõltuv kaupade keskuste rajamine jaemüügi aktiivsusest (käibe kasvust) ning see omakorda inimeste annab esimesed ostujõu suurenemisest ja tarbimiseelistustest. Hetkel pole tagasilöögid” kaubanduskeskuste plahvatuslik juurdekasv võrreldav jaekäibe kasvuga, mis ühelt poolt väljendab kasutamata potentsiaali realiseerimist ning teiselt poolt tarbijate ostujõu kasvuootusi. Üha uute kaubanduskeskuste kerkimisega suureneb küll nende mõju inimeste peamise ostukoha eelistustele, kuid kinnisvaraturule iseloomulik hetkeline ületootmine peaks varsti andma esimesed tagasilöögid eelkõige üksikkauplustele ning käesolevas turusituatsioonis halvasti positsioneeritud vanematele kaubanduskeskustele.

Emori ja Profindexi uuringu põhjal on hetkel Eesti jaekaubanduskettide ülivõimas turuliider ETK, mis ületab järgmise konkurendi Kaubamaja käivet rohkem kui kahekordselt. Sama Kaubanduskettide uuringu kohaselt on Eesti kaupluste keskmine müügipind 100 m², müügipinnad mis on 14 m² rohkem kui Lätis ja 10 m² enam kui Leedus. (tuh. m²) Keskmiselt on Eestis elaniku kohta 0,56 m² kaubanduspinda s.h. Tallinnas 0,76 m². Euroopa keskmiseks kaubanduspindade ETK 61 38% kontsentratsiooniks loetakse ca 2 m² elaniku kohta, mis näitab Säästumarket 16 10% pikemas perspektiivis elanikkonna maksevõime tõustes piisavat Kaubamaja 15 9% arenguruumi. Prisma 11 7% Elektra 11 7% Kaubanduskettide müügimahtude jaotus Eestis (%) Baltic Food 6 4% Primo 5 3% Muud 13% R-Kiosk 5 3% R-Kiosk 5% ETK 27% Stockmann 3 2% OG Elektra Rimi 3 2% 5% Stock- Muud 24 15% Allikas: Profindex mann 5% Kaubamaja Primo 5% Selver 12% Säästu- market 8% Baltic Food Prisma 10% 10%

Allikas: Profindex

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

Suurte kaubanduskettide aktiivne turuletulek pole katastroofiks väiksematele tegijatele. Erinevate kettide aktiivse huvi tõttu on nende omanikel võimalik oma ettevõte tulusalt maha müüa. Seda “Poeketid müügis” kinnitab ka hiljutine Säästumarketi ketti kuuluva 16 kaupluse müük Keskole, mille tehinguväärtust hinnatakse ca 300 miljonile kroonile. Ka enamik järelejäänud kohalikku päritolu üksikuid poode ja poekette (näit. Selver jt.) on müügis ning omanikud ootavad soodsaid pakkumisi suurematelt konkurentidelt.

Emori uuringu põhjal on igapäevakaupade ostmisel endiselt suurima katvusega turud, kuid nende osatähtsus peamise “Varimajanduse ostukohana on Tallinnas vähenenud 1999 a. 51%-lt 2000 a. 37%- vähenemisest le. Varimajanduse osakaalu langusest võidavad eelkõige 200-400 võidavad eelkõige m²-suurused supermarketid ja 400-2500 m²-suurused supermarketid” hüpermarketid. Kõige enam on kasvanud hüpermarketite osatähtsus peamise ostukohana: 1999 a. 14%-lt 2000 a. 20%-le.

Turgude populaarsuse vähenemisel on oluline osa riigivõimu suhtumisel “maksukulusid optimeerivasse” kaubandusse. Möödunud aastal aktiviseerunud piraatkaubanduse vastane võitlus, pidev sanitaartingimuste täitmise kontroll ning inimeste muutunud nõudmised otukohtadele sunnib turuomanikke sammusid astuma müügikohtade kaasajastamiseks. Möödunud aasta lõpul avati Vana-Lõuna tänava ääres endise turu asukohas 2 500 m²-suurune uus Lõuna kaubanduskeskus, lähimate aastate jooksul plaanib kaasajastatud müügipinna mahtu rohkem kui kahekordistada ka Kadaka turg.

Praeguseks on kõik peamised Tallinna linnaosad ja linnast väljasõiduteed varustatud piisavalt tiheda kaubandusvõrguga. Arvestades arendustegevusele iseloomulikku nõudlusest “Sihtgruppide etteruttavad pakkumist, kestab uute keskuste rajamine veel dubleerimine mõnda aega. Heade asukohtade vähesuse tõttu ehitatakse suurendab riske” keskuseid teatud sihtgruppe ja piirkondi dubleerivatesse tiheda konkurentsiga magalarajoonidesse ning eemale tihedast asustusest, mistõttu on tegemist suhteliselt riskantsete ja pika tootlusega investeeringutega.

Viimasel ajal on jõudsaimalt jaemüügi turuosa suurendanud Selveri ja Säästumarketi ketid, rajades uusi kauplusi suurtesse “Selver, elamurajoonidesse (Säästumarketid Lasnamäel) ja oluliste Säästumaket ja liiklusvoogude vahetusse lähedusse (näit. Pirita, Järve ja Tondi Kesko haaravad Selverid). Hulgimüüjate osas on ülejäänutest selgelt eristunud turgu” kaks konkurenti - märtsis tööd alustanud hulgifirmade Jungent, Kaupmees ja Abestock ühine logistikafirma Via 3L ning Jüris Baltikumi suurima logistikakeskuse avanud Kesko, kes plaanib saavutada ka Eesti jaekaubandusturul 25%-lise osa.

Ariko Marketingi poolt 2000 aasta detsembris korraldatud uuringu tulemusena selgus, et Tallinna kaubanduskeskuste pingerida ei ole oluliselt mõjutatud klientide jõukusest. Jõukamad kliendid käivad üsna võrdselt paljudes suuremates kaubanduskeskustes (näit. Järve Selver, Stockmann, Sikupilli Prisma jt.). Samas on vähemkindlustatuid suhteliselt palju näiteks Tallinna Kaubamaja klientide hulgas, mis on tuntud oma suhteliselt kõrge hinnataseme

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

klientide hulgas, mis on tuntud oma suhteliselt kõrge hinnataseme poolest. Seega puudub Tallinnas ülejäänutest klientuuri poolest selgelt eristuv nö. elitaarne kaubamaja.

Suuremad kaubanduspinnad Tallinnas1 Kesklinn ja suurus lähipiirkond Stockmann Liivalaia tn 53 19 700 m² Tallinna Kaubamaja Gonsiori 2/Kaubamaja tn 1 17 400 m² Viru Keskus Viru väljak 4 5 500 m² Viru Keskuse laiendus ² Viru väljak 4 10 000 m² WW Kaubamaja Aia tn 3 /V-Viru tn 10 3 400 m² Rotermanni Ärikeskus Mere pst 4 3 000 m² Merekeskus Mere pst 10 2 800 m²

De La Gardie Viru tn 11 1 600 m² Kaubamaja Denimi kaubamaja Viru tn 1 / Vene tn 2/4 1 400 m² Sikupilli Keskus Tartu mnt 87 16 800 m² Kristiine Keskus Endla tn 45 13 500 m² Kokku: 95 100 m² Mustamäe Kadaka turuhoone Tammsaare tee 116 12 500 m² Kadaka turuhoone Tammsaare tee 116 17 500 m² juurdeehitused ² Magistral Sõpruse pst 201 / 203 12 000 m² Kaubanduskeskus Kadaka Selver Kadaka tee 48 5 000 m² EKS Kaubamaja Mustamäe tee 12 4 000 m² Kokku: 51 000 m² Lasnamäe Maksimarket 2 Vesse tn 3 10 100 m²

Ida Ärikeskus (Meka) Punane tn 52 5 100 m² Punane Selver Punane tn 46 1 100 m² Säästumarket Kärberi 600 m² Säästumarket Läänemere tee 600 m² Kokku: 17 500 m² Haabersti Rocca Al Mare Paldiski mnt 102 22 500 m² Kaubanduskeskus

Nõmme Konsum Tihniku tn 5 7 100 m² Laagri Maksimarket Pärnu mnt. (linna piir) 7 000 m² Nõmme Keskus Jaama tn 2 3 100 m² Kokku: 17 200 m² Pirita Pirita Selver Pirita tee 5 000 m² Regati Maja Merivälja tee 1 1 500 m² Kokku: 6 500 m² “Aasta jooksul Järve lisandub Tallinnas Järve Selver Pärnu mnt 236 13 000 m² veel vähemalt 1 andmed on ligikaudsed 30 000 m² ² valmivad 2003 / 2004 kaubanduspinda” © UUS MAA Kinnisvarakonsultandid

2000. a. jooksul lisandus Tallinna turule ca 70 000 m² uut kaubanduspinda. Lähema aasta jooksul on valmimas veel vähemalt 30 000 m² müügipinda. Kokku on Tallinnas

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

vähemalt 30 000 m² müügipinda. Kokku on Tallinnas ca 320 000 m² kaubanduspinda (ca 0,78 m² elaniku kohta), s.h. 8 hüpermarketit.

Olemasolevate kaubanduspindade mahte linnaosade elanike Suurim arvuga kõrvutades tundub suurim kasutamata potentsiaal kasvupotentsiaal Lasnamäe piirkonnas, kus rohkearvulisest tarbijaskonnast on Lasnamäel” hoolimata on kaasaegset kaubanduspinda poole vähem kui Mustamäel. Sealse elanikkonna konjuktuuri arvestades on enim eeldusi läbilöögiks discounter-kaubandusel. Siiski pole käesoleval aastal Lasnamäel valmimas ühtegi mastaapsemat kaubakeskust, kuna investorite arvates on risk liiga suur.

Rentnikud pööravad põhitähelepanu renditava pinna kogumaksumusele, mistõttu sõltuvad rendipindade ruutmeetrihinnad uutes kaubakeskustes eelkõige nende suurusest ja asukohast hoones.

Rendimäära ja pinna suuruse sõltuvus kaubakeskuses 20 – 60 m² 400 - 550 kr/m² 60 – 100 m² 300 – 400 kr/m² 100 – 200 m² 250 – 350 kr/m² 200 – 500 m² 200 – 250 kr/m² 500 - 1000 m² 150 – 250 kr/m² 1 000 m² ja enam 100 – 175 kr/m² © UUS MAA Kinnisvarakonsultandid

Vanalinna tähtsus kaubandus-piirkonnana kahaneb jätkuvalt.

Kaupmeestele atraktiivsete tänavate nimekiri piirdub Viru, Harju, “Vanalinna hinnad Suur- ja Väike Karja tänavatega, kus rendihinnad on juba aastaid stabiilsed” püsinud samal tasemel. Domineerib orienteeritus turistidele –

suveniirid, rahvuskaubad jne. Märgatav on senisest intensiivsem

teenindus- ja toitlustusasutuste liikumine vanalinna.

Kaubanduspindade rendihinnad aprill 2001.a. (ca 100 m², I korrus) Kaubanduskeskused, kaubamajad, 350 kr/m² kesklinna piirkond Kaubanduskeskused äärelinna 250 kr/m² piirkonnas Kaubanduspinnad jalakäijate 450 kr/m² tänavatel Muud kaubanduspinnad 250 kr/m² kesklinnas Muud kaubanduspinnad väljaspool 200 kr/m² kesklinna © UUS MAA Kinnisvarakonsultandid

30 – 150 m² suuruste I-korruse kaubanduspindade keskmised rendihinnad Vanalinnas Tipphinnad (Viru) 400-650 kr/m²

Üle keskmise hinnad (S- ja V-Karja, 200-450 kr/m² Harju) Keskmised hinnad (Müürivahe, Vana- 200-300 kr/m² Viru, Aia) Madalamad hinnad (Pikk, Vene, Lai) kuni 250 kr/m² © UUS MAA Kinnisvarakonsultandid

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

PROGNOOS

Avatud turgude sihtgrupp liigub eelkõige discounter-tüüpi hinnale orienteeritud ostukohtadesse (näit. Säästumarket, cash&carry-

tüüpi kauplused, uued siseturud), mitte keskmise ja keskmisest 2001 – 2004 valmivad ja kõrgema sissetulekuga sihtgrupile suunatud kauplustesse. planeeritavad uued Seetõttu peavad konkurentsi tihenedes oma hinnapoliitikat mastaapsemad kaubanduspinnad korrigeerima mitmed magalarajoonide lähipiirkonda Tallinnas rajatud/rajatavad kaubanduskeskused. Ø Tondi Selver Ø Kadaka turu laiendus Kõigi planeeritavate kaubanduspindade realiseerudes on Ø Kristiine Keskuse Tallinnas paari aasta pärast oodata märkimisväärset laiendus Ø Sõpruse pst 174/176 kaubanduspindade ülepakkumist. Arvestades elanikkonna kaubanduskeskus ca 5-10%-lise reaalsissetulekute kasvuga aastas ning Ø Endine Eesti Energia olemasolevate kaubanduspindade struktuuri, osutuvad peahoone kaotajateks mitte ülepakkumist tekitavad uued projektid vaid Ø Viru kaubanduskeskuse väiksemastaabilised klientidele ebaatraktiivses asukohas juurdeehitus paiknevad keskused. Ø Kaubamaja juurdeehitus Külastajate vähesuse tõttu peavad juba käesoleval aastal Ø Tartu mnt. alguse uus hakkama rentnike äravoolu peatamiseks mõned kaasaegsed kaubanduskeskus Ø Sadama-ala täisehitus kaubanduskeskused korrigeerima oma rendimäärasid. Näiteks on Ø Pro Kapitali Peterburi ostjaskonna vähesuse tõttu raskustesse sattunud möödunud tee kaubanduskeskus aasta lõpul linna piiril avatud Laagri Maksimarket, millel on suhteliselt kitsas ja paljuski hooajaline sihtgrupp (kevad-suvine keskmisest intensiivsem liiklus Pärnu mnt. suunal), halb bussiühendus ning liiga kauge asukoht lähimast elurajoonist. Ostjate seas populaarseimad kaubanduskeskused plaanivad teadaolevalt tõsta rendimäärasid kuni 30% võrra, küsides parimates asukohtades renti kuni 650 kr/m². Seega hakkavad hetkel suhteliselt sarnased rendimäärad senisest enam diferentseeruma kaubanduskeskuste lõikes.

“Kaubanduskesku Kaubanduspindade rendihindade erinevused ei näita täna veel se edu eeldus on tegelikke müügikäibeid, vaid on rajatud peamiselt ootustele. Mitte asukoht, võti aga kõik ootused ei täitu. Kaupluste käivete kasvades hakkavad toidukauplus” kaubanduskeskuste operaatorid üha enam renti arvestama %-na käibest, jagades nii rentnike äririske.

Tähtsustub orienteeritus sihtturule ning vastavus klientide ootustele. Uute kaubanduskeskuste edu eelduseks on asukoht ja võtmeks toidupood. Näit. Mustamäel Magistrali kaubanduskeskusel on väga hea asukoht, kuid liiga väike ja suhteliselt kalli hinnatasemega toidukauplus ei lase keskuse kogupotentsiaali realiseerida.

Koos Tallinna ärikeskuse kontsentreerumisega Tartu mnt. alguse– “Rendipindade Viru väljaku vahelisele alale liigub sinna ka kaubandus. tipphinnad liiguvad Prognoosime Viru väljaku väljaehituse edenedes Tallinna seni vanalinnast uude vanalinnas paiknevate tipphindade kandumist uude citysse ärikeskusesse” (atraktiivseimatel pindadel kuni 700 kr/m²/kuu). Lähiperspektiivis vanalinna osatähtsus ja koos sellega tipphinnad langevad, pikaajaliselt võib kavandatava Harju äritänava realiseerumine taas kaupmeeste huvi vanalinna vastu tõsta.

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

Seoses aktiivse arendus- ja ehitustegevusega on Paldiski mnt/Rannamõisa tee ristmiku lähiümbrusest kujunemas Tallinna suuremaid vaba aja, lõbustus- ja kaubanduspiirkondi (läheduses loomaaed, Tivoli lõbustuspark, Status Club, vabaõhumuuseum jt). Nii Rocca Al Mare laienev kaubanduskeskus, uus United Motorsi autokeskus kui ka ehitusjärgus Saku Suurhall ja jäähall tõstavad kogu piirkonna atraktiivsust-külastatavust, mistõttu võib prognoosida sealsete maatükkide kiiret väärtustumist.

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

TOOTMIS- JA LAOPINDADE TURG

Uute lao- ja tootmispindade rajamisel ning vanemate kaasajastamisel jälgitakse üha enam vastavust eurostandarditele s.t. täiendavaid tuleohutuse ja san. tehnilisi tingimusi jmt. Seetõttu on rentnike (sageli välismaiste) nõudmisel tekkimas lao- ja tootmispindade uued standardid.

“Nõudlust ei Mitmed omakasutuseks rajatud uusi laopindasid on ülehinnatud suudeta vajaduste tõttu tulnud renditurule, suurendades kesist pakkumist. rahuldada” Enim on nõutud 100 – 400 m²-suurused logistiliselt soodsas asukohas paiknevad kaasaegsed laopinnad hinnaga kuni 70 kr/m², mida napib. Hoolimata kasvavast hinnatasemest ei riski kinnisvaraarendajad investeerida spekulatiivsesse s.t. ilma kindla rentnikuta lao- ja tootmispindade rajamisse.

Tootmis- ja laopindade keskmine hinnatõus pole toimunud üldise hinnataseme kallinemise, vaid kogu turu pakkumise/nõudluse liikumise tõttu kvaliteetsema pinna suunas. Tipphindade tõus on eelkõige toimunud kaasaegsete tehnosüsteemidega veelgi rikkalikumalt varustatud ja kvaliteetsemalt viimistletud pindade tõttu.

Tootmis- ja laopindade tipprendid Tallinnas

75 75 80 Tootmispinnad 70 70 70 Laod 60 50 60 40 50 40 30 40 40 40 kr/m² kuus 20 30 30 20

0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

“Piir lao- ja Üha enam väiketegijaid on hakanud oma laopinda kasutama ka teeninduspindade teeninduskohana. Suuremate konkurentidega hinnaeelist säilitada vahel hägustub” soovides püütakse kärpida kulutusi kauba eksponeerimise arvelt. Seetõttu on üha enam hägustumas piirid väiksemate lao- ja teeninduspindade vahel. Tendents on täheldatav eelkõige toidu- ja esmatarbekaupade turustamisel, kus mitmed cash&carry tüüpi hulgialod on ümber kohandatud tavaklientide teenindamiseks.

Vanemate lao- ja tootmispindade hinnad pole veel jõudnud kriitilise tasemeni uusehitiste suhtes. Seega tasub investoritel pigem renoveerida olemasolevaid kui ehitada uusi hooneid. Samuti võimaldab see paremini planeerida rahavoogusid, mistõttu on kasvanud ettevõtjate huvi hea asukohaga vanade lao- ja tootmispindade omandamiseks. Ostjate seas on siiski enamasti kohalikud investorid, sest turu läbipaistmatuse ja vähelikviidsuse tõttu ei riski välismaalased investeeringu eesmärgil raha paigutada kesklinnast väljapoole. Lao- ja tootmispindu ostvad või ehitavad välismaise osalusega firmad ainult omatarbeks.

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

Kuna tootmispindu kasutatakse reeglina pikaajalisemalt, “Laopindu eelistatakse neid erinevalt ladudest pigem osta kui rentida. soovitakse rentida, Osaliselt on see tingitud ka spetsiifilisematest nõuetest pindadele, tootmispindu aga mistõttu on sobivat rendipinda väga raske leida. Enim nõutakse osta” 500 – 1 000 m²-suurused optimaalse planeeringuga heas seisukorras pindu, kus on võimalik pärast hädavajalikke ümberkorrastusi kiiresti tööd alustada.

Pidevalt tõusvate tariifide tõttu pööratakse senisest enam “Kommunaalkulud tähelepanu kommunaalkuludele (näit. küttekulusid suurendavad tähelepanu all” väga kõrged laed, kütteseadmete efektiivsus jne.).

Tallinna suurim kaasaegne lao- ja tootmispiirkond on koondunud Peterburi mnt. äärde, mida hinnatakse eelkõige kesklinna läheduse ja hea ligipääsu tõttu. Aktiivne uusehituste rajamine toimib sünergiana, suurendades vahet ülejäänud piirkondadega veelgi. Kuigi maa keskmine hinnatase Peterburi mnt. ääres jääb vahemikku 200 – 400 kr/m², on üksikute väiksemate kruntide eest makstud ka kuni 800 kr/m².

Logistiliselt soodsaks peavad paljud ka Pärnu mnt. äärset osa “Pakutavad linna piiril Laagris, kuhu on viimase aasta jooksul püstitatud maatükid on liiga mitmeid laopindasid. Maa müügihinnad on nimetatud piirkonnas suured” väga kõikuvad, jäädes kuni 0,5 ha suuruste maatükkide puhul üldiselt 60 – 150 kr/m² hinnavahemikku. Sageli on probleemiks pakutavate kruntide liigne suurus (kasutamise ebaefektiivsus) ning kommunikatsioonide puudumine, mis pole üksikuid hooneid püstitada soovivatele ostjatele atraktiivsed.

PROGNOOS

Lao- ja tootmispindade rendihinnad on Tallinnaga samas “Rendid püsivad samal tasemel” suurusjärgus ka meist arengus sammu võrra ees olevates Prahas ja Budapestis. Prognoosime hindade püsimist samal tasemel ka lähiajal, tipphindade tõus võib toimuda vaid lisainvesteeringuid

nõudvate uute standardiks kujunevate tehnosüsteemide või

ehitusnõuete juurdumisel (s.t. tootlus ei muutu).

Lähiajal turule uusi rendipindu märkimisväärsetes mahtudes ei

“Uusi rendipindu lisandu, jätkuvalt on trend omakasutuseks ehitamisele. Üheks märkimisväärsetes põhjuseks on nende rajamise rasked finantseerimisvõimalused, mahtudes ei kuna ebaselge likviidsuse tõttu pole pangad huvitatud nende krediteerimisest ülejäänud kinnisvaraprojektidega võrdsetel lisandu” alustel. Välja kujunemata turuhindade tõttu ei pea ka investorid

pakutavaid tagatud rahavoogudega ca 7-8 aastase tasuvusajaga

laopindu atraktiivseteks. Spekulatiivset s.t. kindla ankurrentnikuta

uute tootmis- ja laopindade ehitamise intensiivistumist pole ette

näha.

Turu arengut ja uusi vajadusi tunnetades on käesoleval aastal “Rajatakse toimumas murrang jaekaubandusvõrgu varustamisel. Aasta algul logistikaparke” avas Kesko Jüris paikneva Eesti seni suurima logistikakeskuse.

Aasta lõpuks loodab Jungenti, Kaupmehe ja Abestocki baasil loodud logistikafirma Via 3L koondada samuti oma kaubavarud

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

loodud logistikafirma Via 3L koondada samuti oma kaubavarud ühte kesklattu. Prognoosime tendentsi jätkumist ning erinevate logistikakeskuste koondumist ühte piirkonda, moodustades suuremahulised logistikapargid. Sobivad kohad on suurte maanteede sõlmkohtades paiknevad linnalähedased piirkonnad. Heade eeldustega on Jüri piirkond, kuhu peale Kesko plaanivad lähiaastatel oma laokompleksid koondada veel mitu ettevõtet.

Käesolevaks ajaks peegeldab tootmis- ja laohoonete rajamiseks sobilike kruntide hinnatase juba nende perspektiivset väärtust. “Tartu mnt. Vabade ja perspektiivsete asukohtade piisava pakkumise tõttu ümbruse likviidsus pole lähiajal nende üldist hinnatõusu oodata, küll aga on oodata tõuseb, hind mitte” logistiliselt soodsas asukohas paikneva maa likviidsuse tõusu (eelkõige kiiresti arenevates piirkondades Pärnu ja Peterburi mnt. ning Tallinna ümbritseva ringtee ääres näit. Tartu mnt lähiümbruses Jüris).

Moraalselt amortiseerunud ja logistiliselt halva asukohaga laopiirkonnad (näit. Tihniku ja Liiva laod) on kaotanud soodsast hinnatasemest hoolimata üha enam oma turuosa uutele peamagistraalide ääres paiknevatele laokompleksidele. Prognoosime tendentsi jätkumist, mistõttu on ka nimetatud piirkondadesse uusehituste rajamine ning vanemate renoveerimine perspektiivitu (madal likviidsus).

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

HOTELLITURG

2001 a. on toonud Tallinna hotelliturule rekordarvu uut pinda: veebruaris avati 277 numbritoaga SAS Radissoni hotell ja aprillis valmisid Reval Hotel Olümpias 76 täielikult renoveeritud hotellituba. Ehitustöid on alustatud ka Domina ketti kuuluvate 57 “Rekordarv valminud korteriga hotelli ehitamisel Raekoja platsi ääres ja 68-toaga hotellitube ning hotellis Vana-Posti tänaval. Planeerimisjärgus on hotell- veelgi rohkem konverentsikeskus Kai tänava äärde sadamaalal (läbirääkimised planeerimisjärgus” Mariotti ja Hiltoniga), 4-6-korruseline hotell Sakala tn./Estonia pst. nurgal, 15-korruseline hotell Tartu mnt./Pronksi tn nurgal ning Liivalaia tänavale Olümpia hotelli vastu. Uute projektide rohkuse tõttu on külmutatud suuremahuline WTC hotelliprojekt Jõe tänaval, kuid 3-5 aasta perspektiivis võib eeldada sellegi turuletulekut.

Käesoleva aasta esimeses kvartalis kasvas Eestis hotellitubade arv möödunud aastaga võrreldes ca 8%, Eestit külastanud välismaalaste arv kasvas aga koguni 10%. Et mõne globaalselt tuntud kaubamärgi kohalolek tõstab riigi atraktiivsust külastajate silmis, võib välismaalste huvi suurenemine Eesti vastu olla osaliselt põhjendatud ka SAS Radissoni avamisega. Ka Scandic Hotelsi omandamine maailmas tuntud hotelliketi Hilton Groupi poolt on arengus samm edasi. Nimetatud kahe suure ja prestiizse keti kohalolek võimaldab Eestil pääseda väga suurde turundus- ja hotellibroneerimisvõrku.

Eestlaste (eriti Tallinnast väljas elavate) madalast maksevõimest tulenevalt ei ole odavama hinnaklassiga apartment-tüüpi hotellide rajamine piisavalt rentaabel. Eesti on piisavalt väike, et ka ilma kohaliku majutuseta ükskõik millises asukohas ajutiselt töötada.

“Kõige enam on Eestit külastanud turistide arv on stabiilselt kasvanud ca 5-15% suurenenud aastas. Möödunud aastal kasvas kõige enam mitmepäevaste mitmepäevaste reiside hulk – 16%, mis on positiivseks trendiks nii hotellidele kui külastajate hulk” kohalikele toitlustajatele ja kaubandusele.

Väliskülastajate saabumised Eestisse, 1997-2000

3,50 3,18 3,31 2,92 3,00 2,62 2,50 2,00

milj. 1,50 1,00 0,50

0,00

1997 1998 1999 2000

Allikas: Turismiamet

Kasutamata ressursiks on jätkuvalt lõuna- ja idasuunaline turism, mida idast pärsivad viisaraskused ja riiklikud

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

turism, mida idast pärsivad viisaraskused ja riiklikud erimeelsused ning lõunast vähene teadlikkus kohalikest vaatamisväärsustest. Ekspertide hinnangul võiks idasuunaline turism moodustada kuni 25% saabuvate turistide koguarvust.

Kahe kolmandiku Tallinna hotellides majutatud turistide “Kolmveerand elukohariigiks on Soome, majutuseta ühepäevareisijate seas on külastajatest soomlaste osakaal eeldatavasti veelgi suurem. Jätkuvalt Soomest ja Rootsist” domineerib Tallinnas soomlaste poolt propageeritav ostu- ja meelelahutusturism, mis hinnataseme ühtlustumise ja piraatkaubanduse leviku tõkestamise tõttu on järk-järgult asendumas pikemaajaliste peatumiste ja sõitudega pealinnast väljapoole.

Majutamine Tallinnas külaliste elukohariigi järgi (2000 a.)

Muud Eesti 4,7% 15,1% Saksa Suurbr. 4% 3% Rootsi 7,0% Soome 67,0%

Allikas: EHRL

Möödunud aastal kasvasid hotellide keskmised täituvsed Eestis “Täituvused tervikuna 5% võrra 58,3%-ni 1999 aastaga võrreldes. Tallinna tõusutrendil” hotellide täituvused kasvasid 8% võrra 63,7%-ni. Täituvust mõjutab oluliselt ka sessoonsus – suveperioodil on broneeringuta turistil sageli raskusi Tallinnas vaba toa leidmisega, talvel seevastu jääb keskmine täituvus 50% piiridesse.

Mõningate Tallinna hotellide täituvused (%) Viimase 4 1999 1999 1999 2000 2000 2000 2000 Hotellid Tärne kvartali II kv III kv IV kv I kv II kv III kv IV kv keskmine Park 60,6 60,6 60,6 81,6 75,7 75,7 71 73,3 Consul Palace 72,2 67,8 53 47,5 69,2 81,5 65 66,8 Olümpia 78 79,7 65,7 58,4 76 84,7 67,5 73 Park Hotel 61,7 73,4 52,7 33,2 60,5 75 45,9 53,8 St. Barbara 87 90,6 76,7 66,2 86,5 92,9 92,9 81,6 Viru 79,6 82,7 60,7 40,2 82,5 92,6 65,4 70,2 Central 73 80,3 60,6 47,6 73 82,9 57,6 66,5 Ilmarise 49,9 41,9 69,4 78,7 62,7 37,6 50 63,1 Res. Susi 56,2 55,8 46,9 43,6 59,5 66 49 54,8 Keskmine 69 72,4 58,5 48,8 70,8 81,8 64,6 67 Allikas: EHRL

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

PROGNOOS

Kohalik hotelliturg on liikumas samas suunas maailmas leviva “Kasumlikkuse trendiga – läbilöögivõime ja edukuse eelduseks saab suurus, mis eelduseks on on kasumlikkuse eelduseks. Seetõttu võib jätkuvalt prognoosida suurus” tugevate kettidega seotud hotellide kõrget täituvust ning üksiküritajatele mõnevõrra tagasihoidlikumaid tulemusi.

Eesti saamisel EL-i täisliikmeks on nii negatiivne kui positiivne “EL-iga liitumisel mõju kohalikule hotellimajandusele. Tax-free kaubanduse pikemas kadudes väheneb põhjanaabrite motivatsioon Eestisse meelt perspektiivis lahutama sõita, mistõttu võib see oluliselt mõjutada kohalike positiivne mõju” hotellide täituvust. EL-iga kaasnev stabiilsuse ja turvalisuse garantii aga meelitab Eestisse pikemaajalisi puhkuse- ja ärituriste, mis kokkuvõttes on turismindusele tunduvalt tulukamad kui lühiajalised visiidid.

Hoolimata mitmetest avalikustatud plaanidest pole lähiaastatel “Lähiaastatel Tallinna hotelliturule uute suurhotellide lisandumist oodata. Tallinna Tõenäoliselt rajatakse sadamaala piirkonna väljaehitamisel sinna suurhotelle ei üks keskmise suurusega hotell-konverentsikeskus, et täita linna lisandu” poolt määratud investeerimiskohustust. Eesti hotellituru tihenenud konkurentsist tulenevalt pöörduvad suurte hotellikettide pilgud pigem kiiresti arenevate Läti ja Leedu turgudele (mais avatav Reval Hotel Latvija Riias).

Uute hotellide lisandumisel võimendub senisest enam asukoht. Laienenud valikuvõimaluse ja suhteliselt väikese hinnavahe tõttu “Võimendub eelistavad turistid enamasti ööbida südalinnas, mis kahandab asukoha tähtsus” transpordile kulutatud aja- ja rahakulu. Suurimateks kaotajateks on äärelinnas paiknevad väikehotellid, kes peavad senisest enam hoidma püsikliente ning korrigeerima oma hinnakirju.

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

INVESTEERINGUTE TURG

Möödunud aasta lõpul teatas reitinguagentuur Standard&Poor`s Eesti riigireitingu endise “stabiilse” väljavaate asendamisest “Standard&Poor`s “positiivsega”. Sarnaselt Eestiga on reiting BBB+ omistatud ka tõstis Eesti Ungarile ja Poolale. Kesk- ja Ida-Euroopa riikidest on kõrgemad riigireitingu reitingud Sloveenial A ja Tsehhil A-. Läti reitingut hindab väljavaadet” agentuur tasemele BBB ja Leedul BBB-. Riigireitingu hinnangut on tugevdanud eelkõige välisinvestorite suur osalus pangandussektoris ning läbimõeldud ja oludekohase majanduspoliitika jätkamine.

Rahvusvahelise Juhtimise Arendamise Instituudi (IMD) poolt koostatav konkurentsivõime aastaraamat on maailma üks prestiizikamaid analüüse riikide ettevõtluskliimast. Käesoleval ajal on Eesti nimetatud raamatus 49 riigi koondtabelis 22. kohal s.h. esimene Ida-Euroopa riikidest edestades Ungarit, Tsehhit, Slovakkiat, Poolat ning Venemaad. Investeeringute alajaotuses hinnatakse Eesti atraktiivsust koguni 7. koha vääriliseks, mis annab välisinvestoritele veelgi kindlust ning soodustab otseinvesteeringuid.

Eesti Välisinvesteeringute Agentuuri (EIA) Skandinaavias korraldatud uurimuse kohaselt on kõige tõenäolisemad Eestisse lähima viie aasta jooksul investeerijad soomlased. Tõenäolised investorid hindavad Eesti madalat kulubaasi, kõrgelt haritud tööjõudu ning majanduslikku ja poliitilist stabiilsust. Enamuse investorite arvates muudab Eesti ühinemine Euroopa Liiduga riigi investeeringutele atraktiivsemaks.

Varasemate aastatega võrreldes on eriti jõudsalt kasvanud kohalike ettevõtjate investeeringud välismaale. Rõhuva enamuse “Välis- tehtud välisinvesteeringutest moodustavad finantssektori investeeringutest rahapaigutused Lätti ja Leetu, mida võib kohalike pankade 90% läheb Tallinna ja skandinaavlastele kuulumise tõttu nimetada pigem vahendite Harjumaale” ümberpaigutamiseks. Ka Eesti majanduse jätkuv tõusulaine annab välisinvestoritele ja ettevõtjatele kindlust ning soodustab investeeringute kasvu kohalikku kinnisvarasse.

Otseinvesteeringud Eestist ja Eestisse Otseinvesteeringud Eestisse regiooniti 9 8,07 Tallinn 79% 8 7 6,81 Harjumaa 11% 6 välismaalt Eestisse Tartu 8% 5 3,69 4,45 Eestist Muud 2% 4 1,81 2,67 välismaale mld. EEK 3 1,91 2

1 1,24 0,48 0,01 0

1996 1997 1998 1999 2000

Allikas: Eesti Pank

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

“71% Otseinvesteeringute 49%-line osatähtsus kõigis (2000 a. lõpul otseinvesteeringutest 90,9 miljardist kroonist) Eestisse tehtud investeeringutes tuleb Rootsist ja peegeldab välisinvestorite pikaajalist huvi, mis kajastub ka Soomest” kinnisvara senisest aktiivsemas omandamises. Välismaiste otseinvesteeringute koondportfellist kuulub 71% rootslastele ja soomlastele.

Välismaiste otseinvesteeringute jaotus asukohamaa järgi Eesti otseinvesteeringute positsioon välismaal (21.12.2000) Teised riigid Läti 54% 17% Taani Rootsi Leedu 31% 4% USA 41% Küpros 8% 4% Norra teised riigid 7% 4%

Soome 30%

Allikas: Eesti Pank

Hoolimata Eesti stabiilsest ja arenevast majanduskliimast, hoiab globaalseid suurinvestoreid ja investeerimisfonde tagasi kohaliku “Kardetakse järelturu turu väiksus. Kartused on põhjendatud, kuna võivad tekkida madalat likviidsust” väljumisraskused investeeritud positsioonidest. Ameerika pensionifondi Apollo näol, kes osaleb läbi Ober Hausi Tallinna sadamaala väljaehituskonkursil, on loodetavasti tegemist esimese mastaapse läbimurdega selles vallas.

Tallinna kinnisvaraturg on jõudnud stabiilse kasvu faasi, kus hinnataset tõstab üldine majanduskasv ja inimeste maksejõu “Spekulandid suurenemine. Seetõttu on mitmete kohalike ja välismaiste suunduvad lõuna kinnisvarainvestorite pilgu suunatud pigem suuremat poole” spekulatiivset tulu võimaldava Riia ja Vilniuse kinnisvaraturgudele (näit. Pro Kapital, mitmed hotelli- ja kaubandusketid jne.).

Välisinvestorite huvi on jätkuvalt koondunud põhiliselt kaasaegsete kaubanduskeskuste ja poekettide rajamisele nii Tallinna kui mujale Eestisse. Seoses tipprentide kasvuga on huvi suurenenud ka juba olemasolevate kindlate rahavoogudega A- klassi büroohoonete vastu tootlusega ca 12–14%. Teadaolevalt on jõutud ka juba esimeste suuremate tehinguteni. Uusi laokomplekse on veel vähe rajatud ning needki ehitatakse peamiselt omatarbeks (näit. Kesko uued ja valmivad laod Tallinnas, Jüris, Tartus ja Pärnus).

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

PROGNOOS

Eesti tõenäoline ühinemine EL-iga tõstab oluliselt välisinvestorite

huvi siinse soodsa kinnisvara vastu – vasupidiselt praegusega ei käsitleta Eestit enam endise osakesena Venemaast, vaid EL-i täisväärtusliku liikmena. Ometi ei tähenda EL-ga liitumise fakt iseenesest veel seda, et tõuseksid kohalikud palganumbrid,

kinnisvara hinnad jne. Ainuüksi odava hinna pärast ei hakka

välisinvestorid Eestis kinnisvara kokku ostma, vajalik on leida

sellele ka rakendus. Suurem invasioon, mis mitmekordistaks

hindasid, on ebatõenäoline. Põllumajandusdotatsioonide

jätkumisel on võimalik vaid maa hinna märkimisväärne tõus, kuna selle baashind on hetkel väga madal (al. 20 senti/m²).

Välisinvestorid julgevad üha aktiivsemalt osaleda kohalikus “Välisinvestorid kinnisvaraarenduses. Märkimisväärne osa viimase aasta jooksul võtavad üha enam teostatud kinnisvaraarendusprojektidest on teostatud kas riske” täielikult või osaliselt välisinvestorite toel. Üha enam julgetakse

võtta riske s.t. varem peamiselt kaasaegsete kindlate rendilepingutega kaetud hoonete ostmiselt on huvi kandunud ka iseehitamisele. Prognoosime trendi süvenemist.

Täheldatav on välismaiste kinnisvarasoetajate huvi kandumine

väljapoole pealinna ja populaarsete kuurortkinnisvarakeskuste “Erainvestorite huvi (Pärnu, Saaremaa) piiridest. Põhjused peituvad nimetatud kandub pealinnast ja kuurortitest piirkondade oluliselt tõusnud hinnatasemetes ning väljapoole” hoonestustiheduse kasvades vähenenud privaatsuses. Enim on hakatud huvi tundma Lääne- ja Põhja-Eesti rannajoonide vastu. Ostuhuvi suurenemise tõttu prognoosime rannikualadel ning

sisemaa looduskaunites asukohtades paikneva kinnisvara

likviidsuse ja hinna tõusu.

Uus Maa kinnisvaraspetsialistide arvates on hetkel parimaks “Lao- ja tootmisparkide investeerimisobjektiks Tallinnas mereäärne maa ning rajamine saab peatänavate ja -magistraalide äärsed ärimaa krundid. Prognoosime lähiaastatel olemasolevate kaasaegsete reaalsuseks” laokomplekside laiendamist ning uute ehitamist, kuna pakkumist selles sektoris napib. Eriti perspektiivsed on soodsas asukohas paiknevate universaalsete laohoonete rajamine, mida on vajadusel võimalik kasutusele võtta ka tootmispinnana. Edu saadab tõenäolisemalt esimesi arendajaid, kellel on ka suur tõenäosus saada projekti teostamiseks toetust kohalikelt omavalitsustelt.

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

ELAMISPINDADE TURG

Elanikkonna kulutused eluasemele on alates 1990-ndate algusest aasta-aastalt kasvanud nii rahalises vääringus kui ka osatähtsusena leibkonna kogukulutustes. Emori uuringu põhjal moodustasid kulutused eluasemele 1992 aastal ca 11% leibkonna “Sissetulekute kogukuludest, 2000 aastal aga juba 17%. Kuni 1999 aastani kasv suunatakse moodustasid kõikidest eluasemekuludest ca 2/3 otsesed kulud elamistingimuste (kommunaalmaksed) ja 1/3 eluaseme parendamisega seotud parandamisse” ostud (viimistlusmaterjalid), 2000 aastal vahekord aga tasakaalustus. Tulemus näitab selgelt inimeste huvi sissetulekute kasvades esmajärjekorras elukvaliteeti parandada soetades uusi elamispindu või remontides vanu.

Kasvanud nõudlust kaasaegse elamispinna järele näitavad ka müüginumbrid. Käesoleva aasta esimeses kvartalis müüdi Tallinnas ca poolteist korda rohkem uusi kortereid kui 1999 aasta esimeses kvartalis. Kasvanud on ka uute elamute ja “Uute korterite elamukruntide läbimüük. Suure kasvu peamiste põhjustena võib läbimüük on välja tuua suhteliselt madalat võrdlusbaasi, elanikkonna kasvanud kasvanud poolteist sisstulekuid, soodsaid finantseerimisvõimalusi, vanemate korda” elamispindade hinnatõusu kui ka kasvanud pakkumist, mis on magnetina kergitanud nõudlust.

Senisest enam on märgata kinnisvaraostjate-müüjate seas teatavat ebakindlust, mis tuleneb laienenud alternatiivide valikust. Kas osta vana maja ning asuda seda renoveerima? Või hoopis kaasaegne avar korter? Või uus maja? Soodsad finantseerimisvõimalused, vanemate elamispindade oluliselt tõusnud hinnatase ning uute korteritega samas hinnasuurusjärgus olevate väikeeramute turuletulek on teinud paljudele kättesaadavaks kõik nimetatud variandid. Seetõttu on paljud elukoha vahetusel äraootaval seisukohal, jälgides turu arengut ning oodates häid pakkumisi. See loob head eeldused esimesena “õigeid” (soodne hind + hea asukoht + keskmine kvaliteet) pakkumisi turule toovate kinnisvaraarendajate eduks. Seetõttu on ka üha enam turule tulemas professionaalselt teostatud selgete konkurentsieelistega projekte, mis on teostatud koostöös kinnisvarakonsultantidega.

Tehingute statistika kohaselt sõlmiti möödunud aastal rekordarv tehinguid, ületades kokku ca 38 000 tehinguga 1999 aasta tulemust ca 13% võrra. Tehingute koguväärtuseks oli 11,7 mld. krooni, mis on koguni 32% suurem kui aasta tagasi. Kinnisvara hindade kiire tõusu tõttu võib ka käesolevaks aastaks prognoosida turuväärtuse tehingute arvust kiiremat kasvu. Traditsiooniliselt ca 40-50% lepingute koguarvust ja 70-80% koguväärtusest sõlmitakse Harjumaal (s.h. Tallinn).

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

Notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingud (tk./kvartalis)

11000

9000

7000

5000 I I I I I II II II II II

III III III III III IV IV IV IV IV

1996 1997 1998 1999 2000

Allikas: Statistikaamet

Pankade aktiivne võitlus laenuklientide pärast ning “Eluasemelaenude eluasemelaenude aluseks oleva 6 kuu Euribori langus on viinud reaalintressid algavad 3%-st” eluasemelaenude intressid madalaimale tasemele taasiseseisvunud Eesti ajaloos. Arvestades 8%-ni langenud laenuintresse ning 5%-list inflatsioonitaset, kujuneb laenude reaalintressiks 3-4%, mis on sama suur kui vastav näitaja Soomes (6-7%-ne laenuintress miinus 3%-ne inflatsioon).

2000. a. väljastasid Eesti kommertspangad eluasemelaene kokku

1,9 mld. kr, mis on ligi poolteist korda rohkem kui 1999. a. ja kaks “Laenumahud on korda rohkem kui 1998. a. Juba viimase pooleteise aasta jooksul suurenenud pole eluasemelaenude väljastamise mahtudes toimunud aastaga poolteist märkimisväärseid kõrvalekaldeid keskmisest s.t. laenamine on korda” stabiliseerunud, jäädes keskmiselt 150-180 miljoni kroonisesse vahemikku kuus.

Väljastatud eluasemelaenude kogumaht (milj. kr./kuus)

250

200

150

mln. krooni 100

Jun-97 Jun-98 Jun-99 Jun-00 Mar-98 Mar-99 Mar-00 Mar-01 Sep-97 Dec-97 Sep-98 Dec-98 Sep-99 Dec-99 Sep-00 Dec-00 Allikas: Eesti Pank

PROGNOOS

“Mõõdukas Elanikkonna kasvanud nõudlus uute elamispindade järele on ülepakkumine pole tinginud kinnisvaraarendajate seninägematu huvi nimetatud kriis” valdkonna vastu. Kuigi lähiaastatel tekib turul tõenäoliselt

mõningane uute korterite ülepakkumine, pole karta uuselamute

laiaulatuslikku müügikriisi. Pakkumise ja nõudluse kasvu vahe

suurenedes pikenevad vaid projektide müügiperioodid, mis vähendavad kinnisvaraarenduse kasumlikkust ning hoiavad tagasi

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

vähendavad kinnisvaraarenduse kasumlikkust ning hoiavad tagasi uute projektide turuletulekut.

Võrreldes eramutes või eramuosades elavate Eesti leibkondade “Suundumine osakaalu (26%), jääb näitaja oluliselt alla näit. Soomele ja korteritest Rootsile, kus eramajades elab kindlalt üle poole leibkondadest. eramajadesse” Norras, Luksemburgis ja Belgias on eramajades osakaal koguni üle 80%. Seega võib prognoosida elatustaseme tõusul elamumajanduse kindlaks trendiks suundumist korteritest eramajadesse, mistõttu võidavad elanikkonna maksevõime kasvust pigem eramurajoonide arendajad kui uute korterite müüjad.

Ootuspäraselt on turule aktiivselt sisenemas senisest odavamad eramud, mille hinnalangus on saavutatud ühetüüpsete majade masspüstitamise, tehase valmisdetailide kasutamise (kilpelamud, RBS tehnoloogia) ning arendaja ja kohaliku omavalitsuse koostöö tulemusena (Hansapanga peremajad Harku vallas, nn. Tiskre noorteküla jt.). Alates 4000 kroonisest eluasemelaenu kuumaksest on tegemist tõelise läbimurdega meie elamumajanduses. Üldsuse kahtlevast hoiakust hoolimata on juba enne Peremaja projekti alustamist praeguseks praktiliselt kõik müüdavad 51 krunti broneeritud. Soodsa hinnataseme ja piirkonna tervikliku väljaarendamise tõttu võib taolistele projektidele jätkuvalt kiiret väljamüüki prognoosida.

Europõhjaliste eluasemelaenude keskmine kaalutud intress on “Euribori langenud 9,7%-ni. Kuna USA keskpank on baasintesse langustrend lubab käesoleval aastal langetanud juba 2 protsenti, käitub tõenäoliselt oodata veelgi samamoodi ka Euroopa Keskpank, viies alla eluasemealenude soodsamaid aluseks oleva 6 kuu Euribori. Seega võib stabiilse laenuintresse” inflatsioonitaseme tõttu prognoosida käesoleva aasta teisel poolel eluasemelaenuintresside mõningast langust.

Eluasemelaenude intressimäärad 15% EEK DEM EUR 14% 13% 12% 11% 10% 9%

06/97 09/97 12/97 03/98 06/98 09/98 12/98 03/99 06/99 09/99 12/99 03/00 06/00 09/00 12/00 03/01 Allikas: Eesti Pank

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

KORTERITURG

Tallinna äärelinna korterite hinnad on sügisega võrreldes kallinenud oodatust oluliselt kiiremini. Mustamäel ja Õismäel on hinnatõusu vedajateks olevate 2-toaliste korterite hinnad tõusnud “Lasnamäe poolaastaga ca 20%, ülejäänud suurusega korterid mõnevõrra hinnatase on vähem. Lasnamäe korterite hinnad on kallinenud veelgi enam, võrdsustunud enimhinnatud eesosas ulatus hinnatõus koguni 25%-ni. Soodsa Mustamäega” hinnataseme tõttu viimastel aastatel keskmisest tunduvalt kiiremini kasvanud Lasnamäe korterite hinnad on viinud hinnatasemete ühtlustumiseni magalarajoonides – 2-toaliste korterite hinnaerinevused Lasnamäe eesosa, Mustamäe ja Õismäe vahel ei ületa 15%, jäädes keskmiselt 5 000 - 5 900 kr/m² vahemikku. Kuna Mustamäel paiknevad korterid on ülejäänutest keskmiselt 5 m² (10%) võrra väiksemad, on absoluuthindades esmakordselt Lasnamäe hinnatase võrdsustumas Mustamäe omaga.

Magalarajoonides piirkonna siseselt enimhinnatud asukohtades ja elamutes paiknevate heas seisukorras korterite hinnad on jõudnud “Enimhinnatud 7 000 kr/m² tasemeni, mida võib pidada ligilähedaseks magalapiirkonda- põhjendatud tipphinnale. Taoliste korterite edasine hinnakasv on des on hinnad otseses sõltuvuses uute korterite hinnast ja pakkumise mahust. ligilähedased põhjendatud Tüüpplaneeringuga 2-toalise korteri m² hinna areng tipphindadele” Kesklinn 8000 Õismäe Mustamäe 7000 Lasnamäe Põhja-Tallinn 6000 5000 4000

3000

2000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Tüüpkorterite keskmised hinnad seisuga mai 2001 (kr/m²)

1-toal 2-toal 3-toal 4-toal · Õismäe 5 900 5 900 5 200 5 000

· Mustamäe 5 700 5 600 5 100 5 300

5 300 5 000 4 500 4 100 · Lasnamäe 4 100 4 000 3 700 3 500 · Kopli 4 700 4 500 4 300 4 000 · Pelgulinn, Pelgurand

Jätkuvalt on suurenenud hinnadiferents Lasnamäe erinevate “Laenuraha soosib piirkondade vahel. Ostjate eelistuse tõttu on enim kasvanud piirkonna eelistust Paekaare, Katleri ja Kalevipoja piirkonna hinnatase, vähem aga hinnale” Lasnamäe tagumine osa – Mahtra, Kärberi jt. Sarnaste korterite hinnavahe ulatub nimetatud piirkondades 30 000 - 50 000 kroonini. Kuna enamus tehingutest teostatakse pikaajalise laenuraha abil, võib prognoosida jätkuvalt inimeste valikukriteeriumiks pigem paremat piirkonda kui soodsat hinda. Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

valikukriteeriumiks pigem paremat piirkonda kui soodsat hinda.

Mustamäel on enimnõutud kesklinna poolseimas osas paiknevad korterid (Siili, Sääse jt.), kuna sealsete elamute ja ümbruskonna heakord on oluliselt parem vanematest rajoonidest (Ehitajate ja Akadeemia tee jt.). Vastupidiselt nõudlusele paikneb enamik pakutavatest korteritest vaid veerandi kogu Mustamäed hõlmavast tagumises osas. 2-toaliste korterite hinnad algavad seal 220 000 kroonist (2000 a. sügisel veel 180 000 krooni).

Haaberstis on traditsiooniliselt enam hinnatud Väike-Õismäel paiknevad korterid, Järveotsa piirkonna elamispinnad on mõnevõrra vähem nõutud, seetõttu ka odavamad. Kuigi pakkumise vähenemise tendents on iseloomulik kõigile magalarajoonidele, on see eriti märgatav Õismäe puhul. Põhjuseks on tõenäoliselt potentsiaalsetele müüjatele atraktiivsete kõrgema kvaliteeditasemega elamispindade pakkumise vähesuses ja pakutava ootustele mittevastavus.

“Saku, Saue ja Jüri Koos magalarajoonide hinnatõusuga on kasvanud Tallinna korterid on samas lähipiirkonnas paiknevate korterite hinnad paari aastaga kuni hinnaklassis poolteist korda. Käesolevaks ajaks on Tabasalu korterite ostu- Mustamäega” müügitehingud ületanud Õismäe hinnataseme, mis on eelkõige tingitud vähesest pakkumisest. Viimsi korterite hinnad on tõusnud Tabasalust veelgi kõrgemale (7000 - 9000 kr/m²) ning kesklinna korteritega sarnase hinnaklassi tõttu seal enam hindadele kasvuruumi ei ole. Mustamäega samal tasemel on Saku, Saue ja Jüri korterite hinnad.

Tallinna lähipiirkonna korterite hinnatase kevadel 2001 1-toaline krt. 2-toal. krt. 3-toal. krt Tabasalu 170 000 - 220 000 250 000 - 350 000 320 000 -450 000 Jüri 140 000 - 180 000 200 000 - 250 000 240 000 -290 000 Saue 130 000 - 170 000 190 000 - 240 000 230 000 -300 000 Saku 130 000 - 160 000 190 000 - 250 000 250 000 -300 000 Loo 130 000 - 160 000 190 000 - 210 000 220 000 -280 000 Keila 100 000 - 130 000 140 000 - 190 000 180 000 -250 000 Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid

Põhja-Tallinna hinnavedajateks olevad Kalamaja - Pelgulinna

korterid on viimase poolaasta jooksul kallinenud mõnevõrra

aeglasemalt kui ülejäänud magalad. Põhjustena võib välja tuua piirkonna üldist madalat heakorda ning ebaühtlast hoonestatust, mistõttu ei ole naaberkruntidel toimuva või mittetoimuva tõttu võimalik ka heas seisukorras elamutes paiknevate korterite eest

küsida kõrget hinda.

“Kesklinnas Kesklinna piirkonnas on üldine hinnatase jäänud samaks, kuna domineerivad uued renoveeritud korterite hinnad olid seal juba möödunud aastal projektid” samas suurusjärgus odavamate uute korteritega. Heade pakkumiste vähesuse tõttu domineerivadki kesklinnas uued projektid, mis mõjutab vanade korterite müüki ja pidurdab hinnatõusu.

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

Kesklinna ja lähipiirkonna korterite hinnad kevadel 2001 (kr/m²) Kõrgelt hinnatud piirkonnad: Roosikrantsi tn, Rävala pst, Tõnismägi tn, Kentmanni tn, Lauteri tn, Lembitu tn, Kaupmehe tn · remontimata 8 000 - 10 000 · remonditud 1 10 000 - 14 000 Kadriorg ja elava liiklusega teede ääres: nt Raua tn, Gonsiori tn, Narva mnt, Pärnu mnt, Tartu mnt, Liivalaia tn, 6 500 - 7 500 · remontimata 9 000 - 12 000 · remonditud 3. Muud kivielamud (kesklinn ja selle lähipiirkonnad): Kassisaba, Uus-Maailm, Torupilli, Kelmiküla

· remontimata 5 500 - 7 000

· remonditud 8 000 - 11 000 4. Puitelamud: kesklinn ja Kadriorg

· heas seisukorras 5 000 - 8 000

· amortiseerunud 3 000 - 4 500 Heas seisukorras, unikaalse asukoha ja arhitektuuriga korterite keskmine pinnaühiku maksumus võib olla oluliselt kõrgem eeltoodud vahemikest. © Uus Maa Kinnisvarakonsultandid

2000 aasta teist poolt võib pidada Tallinna elamuehituses murranguliseks. Erinevalt varasematest aastatest on optimistlikult “Uute korterite meelestatud kinnisvaraarendajad suutnud realiseerida pakkumine on märkimisväärse osa plaanitud projektidest, mistõttu on oluliselt suurenenud kasvanud pakutavate uute korterite hulk (ca 350 korterit 2000 poolteist korda” aasta sügisel võrreldes ca 250-ga 1999 aasta sügisel). Oma osa on siin kindlasti lisanud ka tihenenud konkurents pangandusturul, kus erinevad pangad soovivad arendajaid krediteerides endaga siduda ka potentsiaalseid korteriostjaid.

2000 aastal Tallinnas müüdud uute korterite jagunemine vanalinn 7%

äärelinn 45%

kesklinn 48%

“Suurim valik uusi Suurim uute korterite valik on Kadriorus. Kuna enamus kortereid on ehitatavatest ja renoveeritud Kadrioru elamutest on 8-12 korteriga, Kardiorus” pole müügis olevate korterite koguarv siiski eriti suur. Sõltuvalt asukohast, elamu arhitektuurist ning viimistlustasemest on sealsete korterite hinnavahemik suurim linnas, jäädes 12 000 – 25 000 kr/m² vahele.

Vanalinnas suudeti eelmise aasta teisel poolel realiseerida praktiliselt kõik varasematel aastatel renoveeeritud korterid. Kuna

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

“Käesoleva aasta praktiliselt kõik varasematel aastatel renoveeeritud korterid. Kuna I kvartalis müüdi uusi projekte ei lisandunud, jäid vanalinna müügitulemused 2000 vanalinnas sama aastal väga tagasihoidlikeks. Vähesest pakkumisest ja palju renoveeritud rahuldamata nõudlusest tingituna suudeti juba käesoleva aasta kortereid kuid esimeses kvartalis müüa ja broneerida sama suur hulk kortereid möödunud aastal renoveeritavas Jegorovi kinnistus Raekoja platsi ääres. Seda kokku” hoolimata senisest oluliselt kõrgemast müügihinnast (32 000 – 40 000 kr/m²).

Enamik uutest pakutavatest korteritest ei vasta ostjate ootustele. Hoolimata odavama hinnaklassiga projektide (11 000-13 000 kr/m²) suurematest korterelamutest müüvad need reeeglina ennast kiiremini läbi kui kallid. Jätkuvalt valitseb puudus soodsa hinnaklassiga uutest korteritest.

“Pakutav ei vasta Ostjate seas on enim nõutud ca 12 000 kr/m² hinnatasemega nõudlusele” huvitava arhitektuuriga kuni 10 korteriga renoveeritud elamud kesklinna piirkonnas ja linna rohelistes rajoonides (Nõmme, Hiiu jt.). Kesklinna läheduse tõttu on oluliselt populaarsemaks muutunud ka Lilleküla. Pelgulinnas on sarnastele renoveeritud korteritele nõudlust hinnatasemega 10 000 – 11 000 kr/m². Kuna Helsingis ja Stockholmis on puitelamutes koosnevad elamukvartalid ühed kalleimad linnaosad, võib prognoosida nende populariseerumist ka Tallinnas.

Valik uusi korterelamuid Tallinna kesklinnas (kevad 2001) valmimis- krt aadress arendaja-müüja aeg suurused m² hind Vanalinn, kesklinn ja lähiümbrus Raekoja plats 8/ Pro Kapital/ Mündi / Pikk UUS MAA 2002 juuni 23-150 32-40 000 Kohtu 2 / Piiskopi 2 UUS MAA 2002 apr. 46-110 27-35 000 13.5- Tartu mnt 16b AS Tornimäe KV 2001 mai 33-180 17500 Tartu mnt 18/VE Maja UUS MAA 2001 mai 28-174 22-25 000 Juhkentali Maja Juhkentali 8 AS 2001 sept 49-116 14-18 200

Ravi 14 Wiltmest Haldus 2001 jaan 35-155 14 500 Koidula 28/30 Estconde Invest 2000 sept 58-103 18-21000 Poska 21 UUS MAA 1999 suvi 60-120 15-16000 16,5- Poska 23/25 UUS MAA 2001 juuni 56-153 17000 Oru tn/Kadri tee Varp kv 2001 II p/a 60-141 23-25000

Kollane 5/Tobiase 4 Pirita Maja 2001 aprill 48-122 13-13 500 2000 Ilmarine Pro Kapital kevad 40-81 115-20000 Kalaranna 6 Kalaranna Inv. 2001 lõpp 52-133 15 000 Villardi 23 Kuldkuu Inv. 2001 suvi 55-100 8 000 13.2-14 Villardi 19/Luise 40 OÜ Storage 2000 dets 45-97 500 © UUS MAA Kinnisvarakonsultandid

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

PROGNOOS

Täna pole enamiku Eesti ja isegi mitte Tallinna olemasolevate ehitiste hinnad võrreldavad uutega. Seetõttu võib lähimaks paariks

aastaks jätkuvalt prognoosida lisaks ehitushinnaindeksiga

võrdeliselt kallineva vanema kinnisvara turuväärtuse kasvule

põhjendatud hinnatasemele jõudmisest tekkivat lisaväärtuse tuge.

Hetkel ulatuvad “mägede” renoveerimata tüüpkorterite hinnad “Tüüpkorterite maksimaalselt 6 000 kr/m² ning ei paku kõrgema hinnatasemega hinnad tõusevad uuselamutele veel konkurentsi. Vastupanupiiri saavutamiseks on lähiaastatel täiesti reaalne veel 10-15%-line hinnatõus ehk tüüpkorterite 7 000 kr/m²-ni” keskmise hinna jõudmine tasemeni 7 000 kr/m² (Väike-Õismäel).

Seega võib lähiaasta perspektiivis jätkuvalt suurimat hinnakasvu

prognoosida just Lasna-, Musta- ja Õismäe tüüpkorteritele. Hinna

edasine kasv on juba otseses sõltuvuses pakutavate uute korterite

hulgast ja hinnatasemest.

Lähima aasta-poolteise jooksul saavutavad magalapiirkondade

korterid oma põhjendatud tipphinnad. See toob endaga kaasa üha “Nõudlus uute suureneva seltskonna inimesi, kes otsivad eluaset valides midagi pindade järele ei muud, kui tüüpkorter 30 aastat vanas paneelelamus. Seega kasva soosib Tallinna kinnisvara hindade kiire kasv laiapõhjalise plahvatuslikult” nõudluse tekkimist uusehitiste järele. Kuna elanike maksevõime ei jõua nii kiiresti vajadustele ja soovidele järele, pole plahvatuslikku nõudluse kasvu lähiaastatel siiski oodata.

Lähiaastate perspektiivis on Tallinna korteriturul kõige väiksem hinnatõusupotentsiaal kesklinna korteritel, mis on jõudnud

tasakaaluhinnani uusehituste suhtes. Ka tüüpilisest erinevate

unikaalsete korterite eest küsitakse juba praegu suhteliselt kõrget

hinda, mistõttu toimub ka nende edasine kallinemine vaid koos

turu üldise hinnatõusuga. Kuna nii nõudlus kui pakkumine liiguvad

kvaliteetsema pinna poole, toimub keskmise hinnataseme tõus peamiselt kvaliteedi paranemise arvelt.

Kuna kinnisvaraturul jääb reeglina projektide planeerimise ja

realiseerumise vahele märkimisväärne ajavahemik, annab see “Konkurentsis kinnisvaraarendajatele võimaluse jälgida olukorda turul ning kaotavad üksikud vajadusel planeeritavad projektid külmutada. Kiirelt kerkivate kinnisvaraarendajad” elamute hulka vaadates on lähiaastatel mõningane uute korterite ülepakkumine siiski tõenäoline kinnisvaraturule iseloomuliku ajutise ületootmise tõttu (pakkumis- ja nõudluskõverate nihe). Kaotajateks on vaid üksikud kinnisvaraarendajad, kes plaanitust

väiksema läbimüügi tõttu peavad kasvanud laenuintressid kinni

maksma oma kasumiosast. Uute korterite hetkeline ületootmine

on Tallinna elamufondi koguhulka arvestades siiski kaduvväike,

mistõttu ei avalda uute korterite ajutine ülepakkumine mingit mõju

vanemate korterite hinnale. “Uute korterite Kuigi hetkel on uute korterite väljamüügihind võrreldes sügisega hinnakorrektsioon mõnevõrra tõusnud (ehitushinnaindeksi tõus + arendajate ei tule käesoleval positiivsed ootused), peavad pakkumise olulisele kasvule varsti aastal” reageerima ka hinnad. Hinnakorrektsioon ei tule tõenäoliselt veel käesoleval aastal, kuna projektide algstaadiumis puudub

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

käesoleval aastal, kuna projektide algstaadiumis puudub arendajatel otsene vajadus kortereid realiseerida. Vajadus tekib ca 6-12 kuud pärast elamu valmimist, mil pangale tasumata laenuosa intressid hakkavad ähvardavalt suureks muutuma, vähendades arendaja kasumiosa. Seega võib mõningast hinnakorrektsiooni oodata 2002 aastal. Hinnalangus tabab eelkõige vanematest projektidest järelejäänud viimaseid kortereid, mida ilma hinda alandamata pole võimalik müüa.

Lähimatel aastatel saadab turu üldisest arengust hoolimata edu kinnisvaraarendajaid, kes suudavad pakkuda turule sobivat toodet ning ei võta liigseid riske. Suhteliselt madala riskitasemega on 10- 20 korteriga elamud looduskaunites asukohtades hinnatasemega kuni 12 000 kr/m². Nõudluse olemasolul on soovitatav püstitada sarnaseid elamuid lähestikku mitmeid (mitte ühte suurelamut), mis “Põhjaväila ehitus võimaldaks vajadusel projekt lihtsalt külmutada ning pikemas loob head perspektiivis looks terve sünergiat tekitava kaasaegse elukvartali. eeldused uue eliitlinnaosa Koos Põhjaväila ehituse algusega prognoosime elukondliku kujunemiseks” kinnisvara arendajate huvi kasvu reisisadama ja Russalka vahelise ala hoonestamise vastu. Kesklinna lähedus, hea juurdepääs mööda uut Põhjaväila, rahulik elukeskkond ning mere lähedus loovad head eeldused nimetatud rajoonist uue eliitlinnaosa kujunemiseks.

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

ERAMUTURG-ELAMUMAA

Tallinna eramuturu kuumimaks teemaks on saanud soodsa hinnaklassiga eramute massrajamine, mistõttu on korraga turule sisenemas mitmed sarnase toote ja sihtgrupiga suurtegijad. Aprillis tunnistas linnavalitsuse komisjon Tiskre tee 22a hoonestuskonkursi võitjaks KMG Ehituse, kes alates 2001 sügisest kuni 2003 aasta kevadeni rajab kokku 84 eramut hinnaga

alates 685 000 krooni. Valmis eramutele seatakse linna poolt “Domineerivad hoonestusõigus, mistõttu ei ole ostjal vajadust maja juurde odavad kuuluvat krunti koheselt välja osta, vaid maksta iga-aastast uuseramud, mille hoonestusõiguse tasu. järele nõudlust ei Hansapanga ja Merko Ehituse koostöö tulemusena alustatakse suudeta käesoleva aasta juunis Harku valda Teelahkmele 51-majalise rahuldada” uusrajooni ehitust. Pikaajalise (30 a.) sooduslaenu puhul kujuneb ca 100 m² suuruse eramu koos ca 800 m² suuruse krundiga kuumakseks vähem kui 4 000 kr/kuus, mis peaks jõukohane olema paljudele noorperedele, kellele projekt on ka suunatud. Sobiva toote puudumise tõttu kuhjunud nõudlust ei suudeta nimetatud projektidega lähima aasta jooksul tõenäoliselt rahuldada, mistõttu pole ka uute sama äriideega konkurentide turule sisenedes karta ülepakkumist.

Koos elanikkonna huvi kasvuga eramaja soetamise vastu, on senisest enam turule tulnud Tallinna lähiümbruses Harjumaal paiknevaid uusi krunte, mille müügihinnad algavad 70-80 kr/m² (liitumisteta). Kuna eramuid rajavad ja ostavad keskmisest “Odavate kruntide maksejõulisemad elanikud, on omavalitsused üha enam huvitatud müüki pidurdab eramute ehitamisest oma territooriumile, aidates kaasa väikearendajate planeeringute, tehnovõrkude ja teede rajamisega. Suurimat suutmatus tagada initsiatiivi näitavad paremate asukohtade poolest soositud Viimsi, piirkonna Jõelähtme, Harku ja Rae vallad. Enamasti väikearendajate poolt terviklikku rajatud soodsa hinnaklassiga uuselamurajoonidest pole enamik väljakujunemist” siiski suuremat populaarsust võitnud, mistõttu on nendes kruntide müük pikaajaline protsess. Potentsiaalseid huvilisi hoiab tagasi väiketegijate suutmatus korraga välja arendada terve piirkond, mis ei tekitad ostjates kindlustunnet.

Tehnovõrkudega varustatud eramukruntide müügihinnad 2 · Merega piirnevad krundid kuni 1 500 kr/m 2 · Merivälja, Pirita 500 – 1 000 kr/m 2 · Maarjamäe 400 – 900 kr/m 2 · Viimsi, Rohuneeme, Mähe 150 – 500 kr/m 2 · Nõmme, Pääsküla, Kakumäe 250 – 650 kr/m 2 · Lilleküla 300 – 550 kr/m 2 · Tiskre 350 – 450 kr/m 2 · Tabasalu 150 – 350 kr/m © Uus Maa Kinnisvarakonsultandid

Renoveerimiseks sobilike elamute müügipakkumiste vähesuse tõttu küsivad omanikud traditsioonilistes eramurajoonides amortiseerunud hoonete eest sageli põhjendamatult kõrgeid hindu, tõstes nii üldist hinnataset. Hoonestamata kruntide vähesuse tõttu on vanemate elamute müügitehingutes üha tuntavam krundi väärtuse osakaal. 600 000 – 900 000 krooni eest Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

tuntavam krundi väärtuse osakaal. 600 000 – 900 000 krooni eest ei osteta sageli mitte maja vaid asukohta, mistõttu paljud selle hinnaklassiga vanemad eramud lähevad lammutamisele. See toetab traditsioonilistes elurajoonides maa hinna tõusu.

Elamute müügihinnad vanemates eramupiirkondades 1. Viimsi, Merivälja, Pirita, Maarjamäe, Nõmme, Hiiu, Pääsküla, Lilleküla, Veskimetsa, Kakumäe · 1930.-1960. aastate eramud 600 000 - 900 000 kr · 1970.-1980. aastate eramud 700 000 - 1 200 000 kr · 1990. aastate alguse eramud 900 000 - 1 900 000 kr · kaasaegsed eramud 1 800 000 - 3 000 000 kr 2. Muuga, Mähe, Randvere, Laagri, Tabasalu · 1950.-1960. aastate eramud 400 000 - 650 000 kr · 1970.-1980. aastate eramud 550 000 - 900 000 kr · 1990. aastate alguse eramud 900 000 - 1 500 000 kr · kaasaegsed eramud 1 500 000 - 2 000 000 kr 3. Saue, Saku · 1950.-1960. aastate eramud 300 000 - 550 000 kr · 1970.-1980. aastate eramud 450 000 - 800 000 kr · 1990. aastate alguse eramud 700 000 - 1 300 000 kr · kaasaegsed eramud 1 300 000 - 2 000 000 kr © Uus Maa Kinnisvarakonsultandid

Huviliste rohkuse tõttu on uute eramute ja elamukruntide müük toimunud pidevalt tõusvas joones. Absoluutarvudes on täheldatav nii odavaima hinnaklassiga eramute kui tippasukohta ja –kvaliteeti eelistavate ostjate arvu suurenemine. Suurenenud on uuseramu soetajate võimalused ja soovid erineda hallist massist, mis on üksikutel juhtudel viinud taas 1990-ndate esimese poole Lollidemaa sündroomini. Enamikel juhtudel on siiski tegemist hea maitse piiri mitte ületavate Eestis seninägematu tippkvaliteediga toodetega.

“Suurimad mahud Jätkuvalt on uuseramute ja kruntide soetajate seas enimhinnatud Pirita suunal” Pirita suund, mida hoiab tagasi vaid viimastel aastatel väga kõrgele tõusnud hinnatase. Hinnanguliselt paikneb ca 40% kõigist Tallinna uutest eramuarendusprojektidest Pirita linnaosas. Kuna mitmed vanemad projektid on ennast läbi müümas, on Merivälja- Mähe vahelisel alal turule tulemas uusi elukvartaleid.

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

Valik arendusprojekte (kevad 2001) Asukoht Arendaja/ Projekti Hind müüja kogumaht Tiskre Kodumajagrupp 200 elamuga krunt 7350- 9 800 kr/m² Raudalu AS FKSM 17 eramut al. 9 200 kr/m²

Veskimöldre Arco Invest 173 krunt 420 kr/m² elamuga 9 500- 10 500 kr/m² Kloostrimetsa Wicom ca 60 elamuga Kodu 2001 ca 10 000 kr/m² Pirita, Puki tee ja TTP Ehitus 277 elamuga Kaasiku al.14 000 kr/m² Viimsi-Heldri Renover 44 krunt 421 kr/m² elamuga 8 200- 9 700 kr/m² Pirita, Sitska tee Jungent 30 Krunt 550 kr/m² (liitumisteta)

Pirita-Kose, Kontek Int. 12 Krunt Lükati tee 10 al.1 000 kr/m² (liitumisteta) Pirita, Altmetsa UUS MAA 56 Krundi hind liitumisteta 99 kr/m² Maarjamäe Maarjamäe 90 1 000 kr/m² Maja elamuga 14 000-15 000 kr/m² Haabersti, Haabersti Maja 59 al. 390 kr/m² Pikaliiva Rocca Al Mare, AS Hestlinger 87 al. 1 200 kr/m² Merirahu Harku vald, Pindi 13 110 kr/m² Pillado (liitumisteta) Järveküla Kodala 55 elamuga 8 500 - 10 000 kr/m² © Uus Maa Kinnisvarakonsultandid

PROGNOOS

Ameerika mudeli kohaselt tihedalt üksteise kõrvale rajatud “Lühiajalises ühetüübilised uuseramud on paljudele aastaid paneelmajas elanud inimestele elukvaliteedis tubli samm edasi. Samamoodi perspektiivis on nagu peale sõda oli paljude jaoks ülim õnn ühisköögiga korterist uued värskelt valminud hrustsovkasse või hiljem kesklinna väärikatest tiheasustusega eestiaegsetest elamutest kõigi mugavustega magalarajooni elurajoonid kolimine. Tänaseks on inimeste vaated ja väärtushinnangud ahvatlevad” kapitaalselt muutunud ning esimesel võimalusel toimub liikumine

magalatest välja. Pikemas perspektiivis tabab sama saatus tõenäoliselt ka praegu rajatavaid tiheasustusega ühetüüpseid elurajoone. Suurema privaatsuse ning parema kvaliteedi otsingul

hakatakse neist tõenäoliselt võimaluste avardudes lahkuma.

Kindlasti pole aga ette näha nende turuväärtuse ning likviidsuse

langust lähimas perspektiivis, kuna madalamalt tasemelt tulev nõudlus ning sissetulekute aeglane kasv teeb neist jätkuvalt

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

nõudlus ning sissetulekute aeglane kasv teeb neist jätkuvalt paljudele ahvatleva elukoha.

Uued eramurajoonid ei ole tavaliselt nii nõutud asukohtades kui traditsioonilised, sageli on välja kujunemata vajalik infrastruktuur “Traditsiooniliste ning kulukaks võivad kujuneda liitumistasud. Samuti tähtsustub elurajoonide ostjate seas üha enam piirkonna imidž ja prestiiž, mis kaasneb hinnad jätkavad konkreetses kohas elamisega. Kuna eelkõige hinnale või tõusu” prestiizile rõhu asetavate ostjate sihtgrupid on totaalselt erinevad, pole ka üha uute soodsa hinnaklassiga elurajoonide lisandumine ohuks traditsiooniliste hinnale. Lähima kahe aasta perspektiivis võib prognoosida Nõmme tippasukohtades (Pärnu mnt. ja Vabaduse pst. vahelise ala kesklinna poolne osa, Glehni pargi ümbrus jt.) paikneva maa hinna jõudmist Pirita-Merivälja praegusele tasemele s.o. 1 000 kr/m².

“Suurim Traditsiooniliste eramurajoonide hinnatasemeid ning hinnatõusu- asukohaväärtusi võrreldes on lähimas perspektiivis kõige suurem potentsiaal hinnatõusupotentsiaal Lilleküla piirkonnal. Kuna viimastel aastatel Lillekülal” on paljud seni tühjana seisnud Lilleküla elamukrundid uued omanikud leidnud ning hoonestatud, toetab hinnatõusu ka pakkumise vähenemine.

Mereäärsete kruntide sisemaal paiknevatest oluliselt suurema populaarsuse tõttu on Tallinn laienemas piki rannikut, mis on iseloomulik enamikele mereäärsetele suurlinnadele. Juba praegu on mahuliselt ca 40% uutest eramuarendusprojektidest koondunud Pirita linnaossa. Suure nõudluse tõttu on edukamad “Mereääsete arendajad seal viimase aasta jooksul mitu korda kruntide hindu kruntide hinnakasv tõstnud (kuni 30%), millest hoolimata läheb müük jätkuvalt hästi. jätkuvalt kiirem kui Kasvava osakaaluga on ka Haabersti linnaosa, kus on peatselt sisemaa poolsel turule tulemas mitmed uued eramurajoonid ning jätkub küljel” olemasolevate aktiivne laiendamine. Mõlema piirkonna populaarsuse tõusu kindlustab ka linna poolt rajatavate infrastruktuuride paranemine (eelkõige uued asfaltkattega teed ja tänavavalgustus). Seega võib ka lähitulevikuks prognoosida Tallinna lähedaste rannikuäärsed maatükkide kiiremat hinnakasvu kui linna sisemaa poolsel küljel.

Kasvanud valikuvõimaluse tõttu hakatakse erinevate arendusprojektide vahel valides üha enam tähtsustama ühtset arhitektuurset kontseptsiooni ja hoonestatuse taset (näit. professionaalselt teostatud Tiskre elamurajoon ja Puki tee Pirital). Nimetatud tulemuse saavutamiseks peavad hoonestamata eramukruntide müüjad senisest rohkem ja rangemalt reguleerima ehitusprojektide valikut ja valmimise ajagraafikuid.

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee

KONTAKT

UUS MAA Kinnisvarabüroo Telefon 627 2600 Rävala pst 6, Tallinn 10143 Faks 627 2601 – kinnisvara vahendus e-mail [email protected]

UUS MAA Kinnisvarakonsultandid Telefon 660 7862 Rävala pst 6, Tallinn 10143 Faks 660 7863 - kinnisvara hindamine, konsultatsioonid, analüüsid e-mail [email protected]

UUS MAA Kinnisvarahaldus Telefon 660 7862 Rävala pst 6, Tallinn 10143 Faks 660 7863 - kinnisvara haldamine e-mail [email protected]

Tartu büroo Tel/Fax 07 441 144 Ülikooli 6a, Tartu e-mail [email protected] - kinnisvara vahendus, hindamine, haldamine

Kuressaare büroo Tel/Fax 045 33 777 Roosi 7, Kuressaare - kinnisvara hindamine, vahendus

Rakvere büroo Telefon 032 23 601 Tallinna 21, Rakvere Faks 032 23 559 - kinnisvara hindamine, vahendus e-mail [email protected]

Jõhvi büroo Telefon 033 71 193 Uus 8, Jõhvi Faks 033 71 193 - kinnisvara vahendus, hindamine e-mail [email protected]

Pärnu esindaja Telefon 051 56 855 Veiko Vostrjakov e-mail [email protected] - kinnisvara vahendus

Käesolev materjal on koostatud UUS MAA Kinnisvarakonsultantide poolt. Turuülevaade on ette valmistatud informatsiooni jagamise eesmärgiga ning ei pretendeeri veatule turu ning sündmuste kirjeldusele. Informatsioon, millel ülevaade baseerub, on hangitud allikatest, mis meie arvates on usaldusväärsed, kuid me ei ole kõike sõltumatult kontrollinud ega garanteeri selle õigsust. UUS MAA Kinnisvarakonsultandid või temaga seotud isikud ei võta endale vastutust otseste või kaudsete kahjude korral käesoleva dokumendi või mõne selle osa kasutamisel. Tallinna kinnisvaraturu trendid kevad 2001 omab kõiki autorikaitse õigusi. Kogu materjali tervikuna või mõne osa sellest levitamine, reprodutseerimine, koopeerimine või muul viisil kasutamine on lubatud vaid UUS MAA Kinnisvarakonsultantide OÜ kirjalikul loal.

Tallinna kinnisvaraturu trendid, KEVAD 2001 www.uusmaa.ee