Immobilienmarktbericht 2018
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
NORDHAUSEN
EICHSFELD KYFFHÄUSERKREIS
UNSTRUT- HAINICH-KREIS SÖMMERDA
WEIMARER LAND ERFURT ALTENBURGER JENA LAND EISENACH GOTHA WEIMAR SAALE- GERA HOLZLAND- WARTBURG- KREIS KREIS ILM-KREIS GREIZ SCHMALKALDEN- SAALFELD- MEININGEN RUDOLSTADT SUHL
SAALE- HILDBURG- ORLA-KREIS HAUSEN
SONNEBERG Eine Wiedergabe von Daten aus diesem Dokument ist nur mit Quellenangabe gestattet.
Der Quellenvermerk ist wie folgt anzugeben: Immobilienmarktbericht 2018 © Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
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Inhaltsverzeichnis
1 Vorbemerkung 3 2 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte 5 2.1 Rechtsgrundlagen und Zusammensetzung 5 2.2 Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse 7 2.3 Aufgaben und Produkte 7 2.3.1 Kaufpreissammlung 7 2.3.2 Bodenrichtwerte 8 2.3.3 Verkehrswertgutachten 12 2.3.4 Berichte zum Grundstücksmarkt 13 2.3.5 Erforderliche Daten der Wertermittlung 14 3 Struktur- und Wirtschaftsdaten 15 3.1 Strukturdaten 15 3.1.1 Ilm-Kreis 16 3.1.2 Landkreis Saalfeld-Rudolstadt 18 3.1.3 Landkreis Sonneberg 20 3.2 Wirtschaftsdaten 22 3.2.1 Ilm-Kreis 24 3.2.2 Landkreis Saalfeld-Rudolstadt 25 3.2.3 Landkreis Sonneberg 26 4 Der Grundstücksmarkt im Überblick 27 4.1 Grundstücksverkehr 28 4.2 Kaufverträge 30 4.3 Zwangsversteigerungen 33 5 Unbebaute Grundstücke 36 5.1 Bauflächen 37 5.1.1 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (mit EFH/ZFH und DHH/RH) 40 5.1.2 Grundstücke für Mehrfamilienhäuser 43 5.1.3 Gewerbliche Grundstücke 45 5.1.4 Werdendes Bauland (mit Bauerwartungsland und Rohbauland) 49 5.1.5 Gemeinbedarfsflächen 52 5.2 Land- und Forstwirtschaftliche Flächen 54 5.2.1 Ackerland 57 5.2.2 Grünland 59 5.2.3 Waldflächen 61 5.3 Sonstige Flächen 63 5.3.1 Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung 64 5.3.2 Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich 66
Immobilienmarktbericht 2018 1 5.3.3 Gärten im Außenbereich 68 5.3.4 Erholungsgrundstücke 70 5.3.5 Geringst- und Unland 72 6 Bebaute Grundstücke 73 6.1 Individueller Wohnungsbau 77 6.1.1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 78 6.1.2 Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser 84 6.2 Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser 90 6.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude 96 6.4 Gewerbe- und Industriegebäude 102 7 Wohnungs- und Teileigentum 108 7.1 Erstverkauf aus Neubau 111 7.2 Erstverkauf aus Umwandlung 113 7.3 Weiterverkauf 115
2 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
1 Vorbemerkung
Jedem Bürger und jeder Bürgerin soll die Möglichkeit gegeben werden, Informationen über den Wert von Grund und Boden zu erhalten. Die Schaffung der Transparenz des Grundstücksmarktes für Käufer und Ver- käufer, für Politik, Wirtschaft und Verwaltung sowie für andere Interessenten stellt eine Hauptaufgabe der Gutachterausschüsse dar. Neben den im zweijährigen Rhythmus zu ermittelnden und zu veröffentlichenden Bodenrichtwerten wird eine weitere Markttransparenz durch die Erstellung von Immobilienmarktberichten in den dazwischen liegenden Jahren erreicht. Mit dem vorliegenden Immobilienmarktbericht soll dem interes- sierten Markteilnehmer eine bessere Einschätzung auf dem Immobilienmarkt vermittelt werden.
Der vorliegende Immobilienmarktbericht 2018 gibt einen Überblick über den Grundstücksmarkt. Zunächst wird über einen Zeitraum von 10 Jahren der gesamte Grundstücksverkehr, ohne eine Unterteilung in die verschiedenen Teilmärkte, dargestellt. Anschließend wird für die Jahre 2016 und 2017 eine detaillierte Dar- stellung vorgenommen. Dabei stellt der Immobilienmarktbericht auf eine Differenzierung der einzelnen Teil- märkte ab und betrachtet unter anderem deren Entwicklung bei den Umsätzen, sowie deren Veränderungen im Preisniveau.
Grundlage der Analysen sind die Daten der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführten Kaufpreissammlung.
Infolge von Datenbereinigungen in der Kaufpreissammlung und Änderungen der Ausreißerschranken kann es bei den einzelnen Teilmärkten zu unterschiedlichen Werten im Vergleich zu den älteren Immobilienmarkt- berichten der Jahre 2012, 2014 bzw. 2016 kommen.
Die sonstigen erforderlichen Daten der Wertermittlung werden ab diesem Immobilienmarktbericht in separa- ten Heften und nicht mehr als Teil des Berichtes dargestellt.
Unterscheidungen zu den vorhergehenden Immobilienmarktberichten liegen in der Unterteilung der Baujah- resklassen. Die Einteilung sieht wie folgt aus:
Neubauten ab 1991, ohne Neubauten 1950 - 1990 bis 1949
Neubauten umfassen durch geänderte Vorgaben jetzt maximal zwei Baujahre vor dem Vertragsjahr.
Der Immobilienmarktbericht enthält keine Prognosen für zukünftige Marktentwicklungen. Die Pflicht zur Un- abhängigkeit und Neutralität verbietet es den Gutachterausschüssen, Marktbewertungen im Hinblick auf bestimmte öffentliche und private Interessen durchzuführen.
Weitere Informationen zu der Arbeit der Gutachterausschüsse in Thüringen und weitere Berichte finden sie unter
www.gutachterausschuss-th.de.
Daten, welche von anderen Stellen bezogen wurden, konnten lediglich zum aktuell vorliegenden Stand mit einbezogen werden.
Immobilienmarktbericht 2018 3 Hinweise zu Diagrammdarstellungen:
Bei weniger als drei Kauffällen erfolgt keine Ausweisung von Kaufpreisen bzw. Geldumsätzen, wofür in den Tabellen und Abbildungen die Abkürzung „k. A.“ für keine Angabe verwendet wird. Eine Darstellung in den Diagrammen erfolgt in diesen Fällen nicht.
Bei den Angaben zum durchschnittlichen Kaufpreis handelt es sich um harmonisierte bereinigte Daten, das heißt die Ausreißer wurden durch weitere Einschränkungen von Selektionskriterien oder Ausreißerschranken eliminiert. Die Anzahl der verwendeten Kauffälle kann sich somit im Vergleich zu den Umsatzzahlen und zu der Gesamtanzahl der Verträge reduzieren.
Zur Visualisierung der prozentualen Veränderung gegenüber dem Vorjahr wurden folgende Symbole ver- wendet:
im Vergleich zum Vorjahr stark sinkend < - 30 % zum Vorjahr
im Vergleich zum Vorjahr leicht sinkend < - 5 % und ≥ -30 % zum Vorjahr
im Vergleich zum Vorjahr gleichbleibend < 5 % und ≥ -5 % zum Vorjahr
im Vergleich zum Vorjahr leicht steigend ≥ 5 % und < 30 % zum Vorjahr
im Vergleich zum Vorjahr stark steigend ≥ 30 % zum Vorjahr
4 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
2 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte
2.1 Rechtsgrundlagen und Zusammensetzung
Bundesrechtliche Grundlage für die amtliche Wertermittlung in der Bundesrepublik Deutschland ist das Bau- gesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBI. I S. 3634).
Die §§ 192 bis 199 im ersten Teil des dritten Kapitels des BauGB enthalten die dazu grundlegenden Best- immungen. § 199 Absatz 2 BauGB ermächtigt die Länder, durch Rechtsverordnung u. a. Regelungen für die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Zentralen Geschäftsstelle sowie die Mitwir- kung der Gutachter im Einzelfall zu erlassen.
Die Thüringer Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach dem Baugesetzbuch (ThürGAVO) vom 23. September 2013 (GVBI. S. 302) stellt die landesrechtliche Konkretisierung der Best- immungen des BauGB dar.
Für das Gebiet der folgenden Landkreise und kreisfreien Städte
1. Landkreis Sömmerda, Landkreis Weimarer Land und kreisfreie Stadt Weimar, 2. Landkreis Gotha, Wartburgkreis und kreisfreie Stadt Eisenach, 3. Saale-Holzland-Kreis, Saale-Orla-Kreis und kreisfreie Stadt Jena, 4. Ilm-Kreis, Landkreis Saalfeld-Rudolstadt und Landkreis Sonneberg, 5. Landkreis Hildburghausen, Landkreis Schmalkalden-Meiningen und kreisfreie Stadt Suhl, 6. Landkreis Altenburger Land, Landkreis Greiz und kreisfreie Stadt Gera, 7. Kyffhäuserkreis und Landkreis Nordhausen, 8. Landkreis Eichsfeld und Unstrut-Hainich-Kreis, 9. kreisfreie Stadt Erfurt wurde jeweils ein selbstständiger und unabhängiger Gutachterausschuss als Einrichtung des Landes gebil- det. Dem Thüringer Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft obliegt die Rechtsaufsicht über die Gut- achterausschüsse.
Das Landesamt für Vermessung und Geoinformation bestellt die Vorsitzenden, deren Stellvertreter und die ehrenamtlichen Mitglieder der Gutachterausschüsse. Dabei werden die jeweiligen Landräte und Oberbür- germeister, die zuständigen Berufskammern, Berufsverbände sowie die örtlich zuständige Industrie- und Handelskammer beteiligt. Die Amtszeit beträgt fünf Jahre.
Die ehrenamtlichen Mitglieder müssen die für die Wertermittlung von Grundstücken oder entsprechende Wertermittlungen erforderliche Sachkunde und Erfahrung besitzen; unter ihnen sollen sich Personen mit besonderer Sachkunde für die verschiedenen Grundstücksarten und Gebietsteile im Zuständigkeitsbereich des jeweiligen Gutachterausschusses befinden. Zwei der ehrenamtlichen Mitglieder müssen Bedienstete der zuständigen Finanzbehörden mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken sein.
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind gemäß § 192 Baugesetzbuch (BauGB) selbstständige und unabhängige Kollegialgremien.
In Bezug auf die Gutachtertätigkeit sind die Gutachterausschüsse an keine Weisungen gebunden und ste- hen außerhalb der Hierarchie der Stelle, bei der sie eingerichtet sind.
Mit der Thüringer Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach dem Baugesetz- buch vom 23. September 2013 wurde eine Neustrukturierung der Gutachterausschüsse vorgenommen.
Immobilienmarktbericht 2018 5 Seit dem 01.01.2014 trägt der Gutachterausschuss die Bezeichnung „Gutachterausschuss für Grund- stückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkrei- ses Sonneberg“.
Abbildung 1: Karte mit Struktur der Gutachterausschüsse und ihrer Geschäftsstellen
6 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
2.2 Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse
Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle gemäß § 192 Abs. 4 BauGB und § 8 Abs. 1 ThürGAVO. Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation eingerichtet. Ihnen obliegt nach Weisung des Vorsitzenden insbesondere die
- Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung, - Ableitung und Fortschreibung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten, - Ausfertigung von Gutachten, - Vorbereitung der Veröffentlichung der Bodenrichtwerte, - Erstellung und Veröffentlichung der Berichte zum Grundstücksmarkt.
2.3 Aufgaben und Produkte
2.3.1 Kaufpreissammlung
Verkehrswerte, Bodenrichtwerte und die sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten können nur sachgerecht und objektiv ermittelt werden, wenn die das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt abbilden- den Kaufverträge bekannt sind. Fundamentale Grundlage für die Erfüllung der Aufgaben der Gutachteraus- schüsse ist deshalb die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung. Diese hat Informationen zu allen Erwerbsvorgängen von Grundstücken, Grundstücksteilen und grundstücksgleichen Rechten sowie die preis- und wertbestimmenden Merkmale zum Inhalt.
Dazu erhalten die Gutachterausschüsse von der beurkundenden Stelle eine Abschrift von jedem Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tau- sches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht erstmalig oder erneut zu bestellen.
Die mitgeteilten Verträge werden von den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse ausgewertet und unter Einhaltung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen in der Kaufpreissammlung erfasst.
Die Gutachterausschüsse haben damit das originäre Abbild des Geschehens auf dem Immobilienmarkt ihres Zuständigkeitsbereichs zur Verfügung. Alle Analysen der amtlichen Wertermittlung erfolgen auf der Grundla- ge der Kaufpreissammlungen, also des tatsächlich stattfindenden Marktes.
Die Kaufpreissammlung wird in automatisierter Form auf der Grundlage des Liegenschaftskatasters geführt. Sie besteht aus der Kaufpreiskarte (kartenmäßiger Nachweis) und der Kaufpreisdatei (beschreibender Nachweis).
Unter Beachtung der datenschutzrechtlichen Vorschriften werden auf Antrag Auskünfte aus der Kaufpreis- sammlung erteilt.
Immobilienmarktbericht 2018 7 2.3.2 Bodenrichtwerte
Der Bodenrichtwert (§ 196 Abs. 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grund- stücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwert- grundstück).
In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte sind als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche darzustellen.
Als eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Thüringen zur Erzielung der allgemeinen Markttransparenz werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre beschlossen und veröffent- licht. Die letzte Ableitung erfolgte zum 31.12.2016. Der nächste Stichtag ist der 31.12.2018.
Bodenrichtwerte sind auf Basis der Kaufpreissammlung vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Findet sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen, kann der Bodenrichtwert auch mit Hilfe dedukti- ver Verfahren oder in anderer geeigneter Weise ermittelt werden.
Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks in den wertbe- stimmenden Eigenschaften (z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung) bewirken Abweichungen seines Ver- kehrswertes vom Bodenrichtwert.
In Thüringen liegen die Bodenrichtwerte für Bauflächen sowie Flächen der Land- und Forstwirtschaft lan- desweit vor. Die Bodenrichtwerte werden in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Geoba- sisdaten geführt.
Mit dem Bodenrichtwertinformationssystem Thüringen (BORIS-TH) werden alle ab dem Stichtag 31.12.2008 durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ermittelten Bodenrichtwerte veröffentlicht. BORIS-TH ist Teil der Geodateninfrastruktur in Thüringen und dient zur Bereitstellung aller im amtlichen digitalen Füh- rungssystem verfügbaren Bodenrichtwerte im Internet (www.bodenrichtwerte-th.de).
Damit wird jedermann der kostenfreie Zugriff auf die Bodenrichtwerte, 24 Stunden pro Tag an 7 Tagen in der Woche, ermöglicht.
Die Bodenrichtwerte und die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind für jedermann kos- tenfrei einsehbar. Der Kartenausschnitt am Bildschirm (siehe Abbildung 2 und 4) enthält die zonalen Ab- grenzungen der Bodenrichtwerte sowie die Bodenrichtwerte selbst. Die Grundstücksmerkmale des Boden- richtwertgrundstücks werden in einem zusätzlichen Informationsfenster (siehe Abbildung 3 und 5) präsen- tiert.
Grundlage und somit Basis für die Bodenrichtwerte der Bauflächen (siehe Abbildung 2) ist das Amtliche Lie- genschaftskatasterinformationssystem (ALKIS). Für land- und forstwirtschaftliche Bodenrichtwerte dient eine daraus abgeleitete Gemarkungsübersichtskarte als Grundlage (siehe Abbildung 4).
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Abbildung 2: Bildschirmdarstellung von BORIS-TH bei Bodenrichtwerten für Bauflächen
Abbildung 3: Beispiel für das Informationsfenster bei Bauflächen
Immobilienmarktbericht 2018 9
Abbildung 4: Bildschirmdarstellung von BORIS-TH bei Bodenrichtwerten für Flächen der Land- und Forstwirtschaft
Abbildung 5: Beispiel für das Informationsfenster bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen
Für alle Nutzer ist kostenfrei die Druckausgabe einer Bodenrichtwertinformation (siehe Abbildung 6) möglich. Diese beinhaltet einen Kartenausschnitt mit dem ausgewählten Bodenrichtwert sowie den Grundstücks- merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks.
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Abbildung 6: Beispiele einer Bodenrichtwertinformation
Immobilienmarktbericht 2018 11 2.3.3 Verkehrswertgutachten
Auf Antrag erstellen die Gutachterausschüsse Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbe- bauten Grundstücken und über den Verkehrswert von Rechten an Grundstücken.
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermitt- lung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegen- stands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wä- re (§ 194 BauGB).
Gutachten können durch die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte in Auftrag gegeben werden. Ebenfalls antragsberechtigt sind die Ge- meinden und Behörden im Rahmen der Vorschriften des BauGB sowie die Gerichte und Justizbehörden.
Abbildung 7: Antragsberechtigte für Gutachten Als Antragsgründe kommen u.a. Kaufverhandlungen, Familienrechtsangelegenheiten, städtebauliche Maß- nahmen, Erbauseinandersetzungen, Zwangsversteigerungen und Enteignungsverfahren in Frage. Der An- trag auf Erstattung eines Gutachtens ist bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grund- stückswerte einzureichen.
Die Gutachten werden von den mitwirkenden Gutachtern in gemeinsamer nicht öffentlicher Sitzung beraten und beschlossen. Sie sind schriftlich zu erstatten und zu begründen. Soweit es zwischen den Beteiligten nicht ausdrücklich vereinbart ist, haben Gutachten keine bindende Wirkung.
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2.3.4 Berichte zum Grundstücksmarkt
Zur Herstellung von allgemeiner Transparenz auf dem Grundstücksmarkt veröffentlichen die Geschäftsstel- len der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte die Berichte zum Grundstücksmarkt (z. B. Immobilien- marktberichte).
Diese können u.a. Angaben zu den Geld- und Flächenumsätzen sowie die sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten enthalten.
Die Berichte basieren auf differenzierten Auswertungen der Kaufpreissammlung und eröffnen so einen Ein- blick in das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt der Landkreise und kreisfreien Städte.
Zum Download stehen unter www.gutachterausschuss-th.de/berichte für jedermann kostenfreie Exemplare im Internet zur Verfügung.
Des Weiteren fließen die Daten der örtlichen Gutachterausschüsse auch in den Immobilienmarktbericht Thü- ringen und den Immobilienmarktbericht Deutschland.
Immobilienmarktbericht 2018 13 2.3.5 Erforderliche Daten der Wertermittlung
Die Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten durch Analyse des Grundstücksmarktes ist eine Aufgabe der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Nach § 193 Abs. 5 BauGB gehören zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten insbesondere Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfakto- ren) und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).
Diese und andere durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Thüringen beschlossenen sons- tigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden in separaten Berichten veröffentlicht (Vgl. Kapi- tel 1). Eine zusammengefasste Übersicht dieser Daten für alle Gutachterausschüsse befindet sich im Immo- bilienmarktbericht Thüringen.
Die Veröffentlichungen enthalten alle erforderlichen Angaben (z. B. Modellparameter), um die Daten im Rahmen der Verkehrswertermittlung - unter Beachtung des Grundsatzes der Modellkonformität - sachge- recht anwenden zu können.
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3 Struktur- und Wirtschaftsdaten
3.1 Strukturdaten
Abbildung 8: Übersicht über den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses (Quelle: TLVermGeo)
Immobilienmarktbericht 2018 15 3.1.1 Ilm-Kreis
Abbildung 9: Ilm-Kreis (Quelle: TLVermGeo) Allgemeine Angaben zum Ilm-Kreis:
Der Ilm-Kreis stellt sich als traditionsreicher mitteldeutscher Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort dar. Hierbei finden sich zahlreiche Industrie- und Handwerksbetriebe in kleinen und mittelständischen Unterneh- men. Ilmenau und Arnstadt bilden zwei wichtige Entwicklungsstandorte.
In der Region um Arnstadt finden sich hochmoderne Industrie- und Gewerbeunternehmen des Anlagenbaus, der Elektrotechnik, des Maschinen- und Werkzeugbaus sowie Betriebe der Verpackungs- und Automobilzu- lieferindustrie und Triebwerksinstandhaltung für die Flugzeugindustrie.
Die Universitätsstadt Ilmenau ist geprägt von Wissenschafts- und Forschungspotenzial der Technischen Universität Ilmenau, seinen Transfereinrichtungen zwischen Wissenschaft und Wirtschaft und seinen zahl- reichen Unternehmen. Somit gilt die Zukunftsorientierung der Forschungsfelder der Technischen Universität Ilmenau als innovativ und Impulsgeber für die allseitige Entwicklung der Region.
Durch die im Jahr 2009 gegründete „Initiative Erfurter Kreuz“ wurde ein Grundstein für das Voranbringen der Region gelegt. Heute sind dabei mehr als 80 Unternehmen beteiligt. Ziel ist es, die Region an der Bundesau- tobahn A4 und A71 zu einem national und international bekannten und anerkannten Standort der Thüringer Wirtschaft zu entwickeln und zu erhalten.
16 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Abbildung 10: Nutzungsartenstatistik 2017 Ilm-Kreis (Quelle: TLVermGeo)
Bevölkerung 2013 2014 2015 2016 2017
männlich 54.405 54.479 55.077 54.789 k. A.
weiblich 54.553 54.420 54.543 54.378 k. A.
insgesamt 108.958 108.899 109.620 109.167 k. A.
Abbildung 11: Einwohnerstatistik Ilm-Kreis zum 31.12.2017 (Quelle: TLS)
Immobilienmarktbericht 2018 17 3.1.2 Landkreis Saalfeld-Rudolstadt
Abbildung 12: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt (Quelle: TLVermGeo)
Allgemeine Angaben zum Landkreis Saalfeld-Rudolstadt:
Der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt weist eine starke Dichte an Wirtschaftszweigen auf. Er ist ein vielfältiger und gefragter Wirtschaftsstandort für innovative Unternehmen, die auch weltweit agieren. Dabei sind Firmen in den Branchen Medizintechnik, Nahrungsgüterproduktion, Elektrotechnik, Maschinen- und Werkzeugbau, Fahrzeugbau, Stahlindustrie, Chemieindustrie, Papierfabrikation sowie Glas- und Porzellanindustrie zu nen- nen. Unternehmen wie Siemens, Stollwerk, BASF, AEROPHARM Rudolstadt, Vattenfall und viele mehr sind im Landkreis ansässig.
Der Landkreis ist von einem breiten, kleinteiligen und stabilen Mittelstand geprägt. Er ist ein Produktions- standort innovativer Technologien und bietet attraktive Arbeitsmöglichkeiten für jedermann. Auch im Bereich der Kultur und Freizeit erlaubt der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt viele Entfaltungsmöglichkeiten. Beliebte Ziele sind die Hohenwarte-Talsperre, das Schwarzatal, der Rennsteig, das Residenzschloss Heidecksburg und z.B. die Saalfelder Feengrotten.
18 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Im Jahr 1997 wurde der Städtebund „Städtedreieck am Saalebogen“ gebildet. Damit wurde ein Grundstein für gemeinsame raumbedeutende Entwicklungen gelegt. Es umfasst die Städte Saalfeld, Rudolstadt und Bad Blankenburg. Das Städtedreieck ist ein bedeutender Wirtschaftsraum Ostthüringens.
Abbildung 13: Nutzungsartenstatistik 2017 Landkreis Saalfeld-Rudolstadt (Quelle: TLVermGeo)
Bevölkerung 2013 2014 2015 2016 2017
männlich 54.008 53.725 53.769 53.288 k. A.
weiblich 56.299 55.921 55.509 55.027 k. A.
insgesamt 110.307 109.646 109.278 108.315 k. A.
Abbildung 14: Einwohnerstatistik Landkreis Saalfeld-Rudolstadt zum 31.12.2017 (Quelle: TLS)
Immobilienmarktbericht 2018 19 3.1.3 Landkreis Sonneberg
Abbildung 15: Landkreis Sonneberg (Quelle: TLVermGeo)
Allgemeine Angaben zum Landkreis Sonneberg:
Der Landkreis Sonneberg liegt am Südhang des Thüringer Schiefergebirges und grenzt vom Rennsteig bis ins Obermaintal. Eine Besonderheit des Landkreises ist seine Lage an der ehemals innerdeutschen Grenze, so dass heute eine enge Verflechtung, sowohl kultureller als auch wirtschaftlicher Art, mit den bayerischen Nachbarn besteht. Umgeben ist der Landkreis Sonneberg von vier Landkreisen: im Westen Hildburghausen, im Norden Saalfeld-Rudolstadt, im Osten Kronach und im Süden Coburg. Seit 2014 ist der Landkreis Son- neberg als erster Landkreis außerhalb Bayerns Mitglied der Europäischen Metropolregion Nürnberg.
Die Region um die Spielzeugstadt Sonneberg ist von je her ein Handels- und Industriezentrum gewesen. Anfang des 20. Jahrhunderts galt Sonneberg als Weltspielwarenstadt und noch heute sind renommierte Spielzeughersteller im Landkreis ansässig. Auch die Glaskunst hat eine große Bedeutung – allen voran als enormer Wirtschaftsfaktor in Neuhaus am Rennweg und in der Glasbläserstadt Lauscha, die als „Wiege des gläsernen Christbaumschmuckes“ weltweit ein Begriff ist.
Unter dem Dach der Staatlichen Berufsbildenden Schule Sonneberg gibt es zwei in Deutschland einmalige Bundesfachschulen - die Fachschule für Technik und Gestaltung (Design, Spielzeuggestaltung) und die Berufsfachschule Glas in Lauscha (Kunstglasgestaltung, Christbaumschmuckgestaltung).
20 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
In punkto Arbeitslosenquote konnte der fränkisch geprägte Landkreis vor allem dank der thüringenweit größ- ten Industriedichte und eines stabilen Mittelstands zu seinen bayerischen Nachbarn aufschließen. Mit einer niedrigen Arbeitslosenquote von unter 5 Prozent belegt die Region Sonneberg einen Spitzenplatz in den neuen Bundesländern. Der Aufschwung seit der Wiedervereinigung kommt aus der Region. Dies belegen das enorme Wirtschaftswachstum und die wachsenden Einpendlerzahlen. Ambitionierte Unternehmen bie- ten anspruchsvolle Berufsbilder in vielfältigen Bereichen, wie der Glas-, Kunststoff-, Keramik- oder Metall- branche.
Abbildung 16: Nutzungsartenstatistik Landkreis Sonneberg zum 31.12.2017 (Quelle: TLVermGeo)
Bevölkerung 2013 2014 2015 2016 2017
männlich 28.004 27.791 27.912 27.757 k. A.
weiblich 29.248 29.018 28.906 28.750 k. A.
insgesamt 57.252 56.809 56.818 56.507 k. A.
Abbildung 17: Einwohnerstatistik Landkreis Sonneberg zum 31.12.2017 (Quelle: TLS)
Immobilienmarktbericht 2018 21 3.2 Wirtschaftsdaten
Preisindizes für Indizes für Wohnungs- Verbraucherpreis Verbraucherpreis Baupreisindizes Zinssätze für Wohnungsbau mieten, Wasser, Strom, Jahr -indizes -indizes für Wohngebäude Wohnungsbau -kredite Gas und andere [Deutschland] [Thüringen] [Deutschland] -kredite (5-10 Jahre Brennstoffe Festzins) [Deutschland] 2008 98,6 98,6 99,0 98,2 5,04 129,2 2009 98,9 99,0 99,1 99,0 4,42 113,5 2010 100,0 100,0 100,0 100,0 3,90 100,0 2011 102,1 103,1 102,0 102,8 3,95 101,3 2012 104,1 105,4 104,1 105,4 3,05 78,2 2013 105,7 107,5 105,4 107,5 2,75 70,5 2014 106,6 108,4 106,2 109,4 2,47 63,5 2015 106,9 108,0 106,8 111,1 1,84 47,1 2016 107,4 107,9 107,5 113,4 1,60 40,9 2017 109,3 109,6 109,3 116,8 1,67 42,8 durchschnittliche Effektivzinssätze für gesamtes gesamtes Thüringen gesamtes Bundesgebiet, Wohnungsbaukredite an private Bezug Bundesgebiet Bundesgebiet gesamt Neubau in konventioneller Haushalte mit anfänglicher Zinsbindung 2010 = 100 2010 = 100 2010 = 100 Bauart, 2010 = 100 über 5-10 Jahre, 2010 = 100 abgeleitet Thüringer Statistisches Deutsche aus Angaben der Quelle Statistisches Bundesamt Landesamt für Statistisches Bundesamt Bundesamt Bundesbank Deutschen Statistik Bundesbank
Abbildung 18: Preisentwicklung von 2008 bis 2017 mit der Basis = 2010 (Quelle: TLS, Deutsche Bundesbank, DESTATIS)
Abbildung 19: Preisentwicklung von 2008 bis 2017 mit der Basis = 2010 (Quelle: TLS, DESTATIS)
22 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Abbildung 20: Wohnungsbaukreditindex in der Bundesrepublik Deutschland von 2008 bis 2017 (Quelle: Deutsche Bundesbank)
Immobilienmarktbericht 2018 23 3.2.1 Ilm-Kreis
Arbeitslose im 2013 2014 2015 2016 2017 Jahresdurchschnitt Anzahl 4.737 4.498 4.274 3.902 3.310
Quote [%] 8,1 7,7 7,4 6,8 5,8
Abbildung 21: Arbeitslose im Ilm-Kreis zum 31.12.2017 (Quelle: TLS)
Wohnungen 2013 2014 2015 2016 2017
Anzahl 60.632 60.841 61.007 61.246 k. A.
Wohnfläche je 80 80 80 80 k. A. Wohnung [m²] Wohnfläche je 44 45 45 45 k. A. Einwohner [m²]
Abbildung 22: Wohnungsbestand im Ilm-Kreis zum 31.12.2017 (Quelle: TLS)
Baufertigstellungen 2013 2014 2015 2016 2017
Anzahl 240 254 235 289 k. A.
davon neue 105 109 111 145 k. A. Wohngebäude
Abbildung 23: Baufertigstellungen im Ilm-Kreis zum 31.12.2017 (Quelle: TLS)
24 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg 3.2.2 Landkreis Saalfeld-Rudolstadt
Arbeitslose im 2013 2014 2015 2016 2017 Jahresdurchschnitt Anzahl 4.891 4.778 4.449 3.943 3.397
Quote [%] 8,2 8,0 7,5 6,7 5,9
Abbildung 24: Arbeitslose im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt zum 31.12.2017 (Quelle: TLS)
Wohnungen 2013 2014 2015 2016 2017
Anzahl 61.117 61.270 61.372 61.543 k. A.
Wohnfläche je 81 81 81 81 k. A. Wohnung [m²] Wohnfläche je 45 45 45 46 k. A. Einwohner [m²]
Abbildung 25: Wohnungsbestand im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt zum 31.12.2017 (Quelle: TLS)
Baufertigstellungen 2013 2014 2015 2016 2017
Anzahl 151 168 150 187 k. A.
davon neue 71 69 66 80 k. A. Wohngebäude
Abbildung 26: Baufertigstellungen im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt zum 31.12.2017 (Quelle: TLS)
Immobilienmarktbericht 2018 25 3.2.3 Landkreis Sonneberg
Arbeitslose im 2013 2014 2015 2016 2017 Jahresdurchschnitt Anzahl 1.428 1.346 1.286 1.200 1.072
Quote [%] 4,5 4,3 4,2 3,9 3,6
Abbildung 27: Arbeitslose im Landkreis Sonneberg zum 31.12.2017 (Quelle: TLS)
Wohnungen 2013 2014 2015 2016 2017
Anzahl 31.527 31.559 31.692 31.761 k. A.
Wohnfläche je 83 83 83 83 k. A. Wohnung [m²] Wohnfläche je 46 46 46 47 k. A. Einwohner [m²]
Abbildung 28: Wohnungsbestand im Landkreis Sonneberg zum 31.12.2017 (Quelle: TLS)
Baufertigstellungen 2013 2014 2015 2016 2017
Anzahl 117 95 123 100 k. A.
davon neue 29 29 27 26 k. A. Wohngebäude
Abbildung 29: Baufertigstellungen im Landkreis Sonneberg zum 31.12.2017 (Quelle: TLS)
26 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
4 Der Grundstücksmarkt im Überblick
Datengrundlage für die Angaben zur Umsatzentwicklung sind die in der Kaufpreissammlung erfassten Er- werbsvorgänge.
Ein Eigentumswechsel kann auf verschiedene Arten rechtlich vereinbart bzw. vollzogen werden:
Kaufverträge Zuschlagsbeschlüsse in Zwangsversteigerungsverfahren Tauschverträge Erbbaurechtsverträge Sonstige Verträge (Enteignung, Auseinandersetzung, Überlassung, Schenkungen, Zuteilung durch Umlegungsbeschluss).
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Verteilung der Erwerbsvorgänge auf die einzelnen Vertragsarten und die Entwicklung gegenüber dem Vorjahr.
Ilm-Kreis LK Saalfeld-Rudolstadt LK Sonneberg Änderung Änderung Änderung Gesamtmarkt zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Kaufverträge 1.539 1.315 -15 1.684 1.457 -13 716 721 1 Zwangs- 18 20 11 36 34 -6 22 13 -41 versteigerung Erbbaurechts- 4 2 -50 1 2 100 1 0 k.A. bestellung Tauschvertrag 19 17 -11 59 51 -14 10 13 30 Sonstige 23 31 35 101 71 -30 60 45 -25 Summe/ 1.603 1.385 -14 1.881 1.615 -14 809 792 -2 Veränderung
Abbildung 30: Grundstücksmarkt im Überblick Die Auswertungen für den Grundstücksmarktbericht wurden in folgende Teilmärkte untergliedert:
unbebaute baureife Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Flächen der Land- und Forstwirtschaft sonstige Flächen (u.a. werdendes Bauland, Erbbaurecht/-grundstücke, Kauffälle ohne Zuordnung)
Nach dem im Abschnitt 4.1 der gesamte Grundstücksverkehr betrachtet wird, behandelt der Abschnitt 4.2 ausschließlich den Erwerbsübergang durch Verkäufe. Abschließend wird im Abschnitt 4.3 das Geschehen bei den Zwangsversteigerungen dargestellt.
Der Gutachterausschuss ist für den Bereich des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg zuständig. Dieser Gliederung entsprechend erfolgt auch die Darstellung der Anga- ben in diesem Immobilienmarktbericht.
Infolge von Datenbereinigungen in der Kaufpreissammlung und Änderungen der Ausreißerschranken kann es bei den einzelnen Teilmärkten zu unterschiedlichen Werten im Vergleich zu früheren Immobilienmarkt- berichten kommen.
Immobilienmarktbericht 2018 27 4.1 Grundstücksverkehr
Anzahl im Grundstücksverkehr
2000 1800 1600 1400 1200 1000
Anzahl 800 600 400 200 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 1523 1354 1486 1589 1630 1526 1581 1512 1603 1385 LK Saalfeld-Rudolstadt 1732 1676 1755 1946 1829 1761 1749 1837 1881 1615 LK Sonneberg 907 814 775 896 899 766 802 757 809 792
Abbildung 31: Anzahl der Erwerbsübergänge je Landkreis über 10 Jahre
Flächenumsatz im Grundstücksverkehr
2.500,0
2.000,0
1.500,0
1.000,0 Flächein ha 500,0
0,0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 925,6 699,7 842,9 677,6 2.336,1 980,3 844,2 948,6 752,5 670,5 LK Saalfeld-Rudolstadt 1.032,9 1.328,4 1.453,4 1.712,7 1.471,6 1.364,6 1.204,0 1.198,3 1.215,1 1.007,1 LK Sonneberg 427,6 267,2 335,3 326,4 326,9 249,1 303,4 461,7 361,1 207,4
Abbildung 32: Flächenverteilung der Erwerbsvorgänge je Landkreis über 10 Jahre
28 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Geldumsatz im Grundstücksverkehr
140,0
120,0 € 100,0
80,0
60,0
40,0
Geldumsatz in Mio 20,0
0,0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 87,8 70,7 93,5 69,0 76,8 84,1 86,3 86,0 115,1 125,2 LK Saalfeld-Rudolstadt 63,1 60,4 64,2 72,4 63,2 56,8 55,7 81,7 130,2 88,7 LK Sonneberg 35,9 32,9 28,3 39,9 27,2 37,0 39,1 37,6 48,4 37,4
Abbildung 33: Verteilung des Umsatzes der Erwerbsvorgänge je Landkreis über 10 Jahre
Ilm-Kreis LK Saalfeld-Rudolstadt LK Sonneberg Änderung Änderung Änderung Teilmarkt/ zum zum zum Objektart 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
unbebautes 333 259 -22 415 262 -37 168 196 17 baureifes Land Flächen der Land- und 490 437 -11 594 606 2 229 189 -17 Forstwirtschaft bebaute 596 545 -9 665 602 -9 312 298 -4 Grundstücke Wohnungs- 161 127 -21 191 128 -33 88 102 16 /Teileigentume Sonstige 23 17 -26 16 17 6 12 7 -42 Summe/ 1.603 1.385 -14 1.881 1.615 -14 809 792 -2 Veränderung
Abbildung 34: Verteilung der Erwerbsvorgänge auf die Teilmärkte je Landkreis
Immobilienmarktbericht 2018 29 4.2 Kaufverträge
Anzahl Kaufverträge
1800 1600 1400 1200 1000
800 Anzahl 600 400 200 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 1363 1216 1298 1472 1433 1413 1521 1452 1539 1315 LK Saalfeld-Rudolstadt 1573 1535 1544 1720 1593 1626 1614 1654 1684 1457 LK Sonneberg 799 726 668 780 798 689 691 673 716 721
Abbildung 35: Anzahl aller Kaufverträge je Landkreis
Flächenumsatz Kaufverträge
1.400,0 1.200,0 1.000,0 800,0 600,0
Flächein ha 400,0 200,0 0,0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 869,9 650,0 632,0 631,4 1.238,5 898,4 776,1 888,1 714,9 593,7 LK Saalfeld-Rudolstadt 913,7 1.115,2 1.206,4 1.112,2 1.074,2 1.186,9 1.012,5 1.049,5 1.019,9 900,0 LK Sonneberg 402,3 236,7 304,1 254,9 288,3 220,7 274,3 417,1 322,5 198,0
Abbildung 36: Flächenumsatz aller Kaufverträge je Landkreis
30 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Geldumsatz Kaufverträge
140,0
120,0 € 100,0 80,0 60,0 40,0
Geldumsatz in Mio 20,0 0,0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 80,4 64,6 87,9 66,0 72,2 80,9 84,5 83,5 113,2 123,2 LK Saalfeld-Rudolstadt 59,7 56,2 59,5 69,4 55,6 53,5 51,4 79,3 128,1 87,1 LK Sonneberg 32,4 29,7 25,8 38,0 24,8 31,2 35,4 34,6 45,4 35,4
Abbildung 37: Geldumsätze aller Kaufverträge je Landkreis
Ilm-Kreis Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €] Teilmarkt/ Änderung Änderung Änderung zum zum zum Objektart 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] unbebautes 322 254 -21 58,0 46,8 -19 16,4 12,7 -23 baureifes Land Flächen der Land- und 480 417 -13 544,2 461,6 -15 3,4 4,1 21 Forstwirtschaft bebaute 564 508 -10 105,2 79,1 -25 77,4 93,3 21 Grundstücke Wohnungs- 155 123 -21 15,0 11,9 -21 /Teileigentume Sonstige 18 13 -28 7,5 6,2 -17 1,0 1,2 20 Summe/ 1.539 1.315 -15 714,9 593,7 -17 113,2 123,2 9 Veränderung
Abbildung 38: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz in den Teilmärkten aller Kaufverträge über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 31
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €] Teilmarkt/ Änderung Änderung Änderung zum zum zum Objektart 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] unbebautes 378 241 -36 26,4 22,6 -14 7,6 3,9 -49 baureifes Land Flächen der Land- und 539 558 4 851,4 756,3 -11 6,8 4,0 -41 Forstwirtschaft bebaute 575 522 -9 138,5 118,1 -15 102,8 72,7 -29 Grundstücke Wohnungs- 177 121 -32 10,4 6,4 -38 /Teileigentume Sonstige 15 15 0 3,6 3,1 -14 0,5 0,1 -80 Summe/ 1.684 1.457 -13 1019,9 900,1 -12 128,1 87,1 -32 Veränderung
Abbildung 39: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz in den Teilmärkten aller Kaufverträge über 2 Jahre
LK Sonneberg Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €] Teilmarkt/ Änderung Änderung Änderung zum zum zum Objektart 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] unbebautes 158 181 15 15,6 12,5 -20 2,8 2,3 -18 baureifes Land Flächen der Land- und 220 185 -16 264,2 135,1 -49 2,8 1,1 -61 Forstwirtschaft bebaute 245 251 2 41,5 47,5 14 35,6 25,0 -30 Grundstücke Wohnungs- 82 97 18 4,1 6,8 66 /Teileigentume Sonstige 11 7 -36 1,2 3,0 150 0,1 0,2 100 Summe/ 716 721 1 322,5 198,1 -39 45,4 35,4 -22 Veränderung
Abbildung 40: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz in den Teilmärkten aller Kaufverträge über 2 Jahre
32 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
4.3 Zwangsversteigerungen
Anzahl Zwangsversteigerung
70 60 50 40
30 Anzahl 20 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 55 43 69 57 51 36 24 17 18 20 LK Saalfeld-Rudolstadt 63 61 55 51 43 38 44 32 36 34 LK Sonneberg 42 30 46 37 41 17 29 18 22 13
Abbildung 41: Anzahl aller Zwangsversteigerungen je Landkreis
Flächenumsatz Zwangsversteigerung
40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0
Flächein ha 10,0 5,0 0,0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 13,2 3,9 13,7 9,1 6,2 6,0 9,9 5,6 1,2 35,4 LK Saalfeld-Rudolstadt 33,9 34,5 18,3 23,3 15,7 18,3 8,6 4,4 16,3 17,6 LK Sonneberg 9,0 7,0 8,3 32,2 10,8 2,0 4,1 1,3 2,8 2,0
Abbildung 42: Flächenumsatz aller Zwangsversteigerungen je Landkreis
Immobilienmarktbericht 2018 33
Geldumsatz Zwangsversteigerung
6,0
5,0 €
4,0
3,0
2,0
1,0 Geldumsatz in Mio
0,0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 4,3 5,0 4,3 2,8 3,0 2,2 1,2 1,5 1,0 0,7 LK Saalfeld-Rudolstadt 2,9 3,3 3,7 1,9 5,9 2,5 3,3 1,3 1,2 1,3 LK Sonneberg 2,1 2,3 2,1 1,4 1,8 4,1 1,0 0,5 0,5 0,4
Abbildung 43: Geldumsätze aller Zwangsversteigerungen je Landkreis
Ilm-Kreis Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €] Teilmarkt/ Änderung Änderung Änderung zum zum zum Objektart 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] unbebautes 1 2 100 0,1 0,2 100 k.A. k.A. k.A. baureifes Land Flächen der Land- und 0 1 k.A. k.A. 9,6 k.A. k.A. k.A. k.A. Forstwirtschaft bebaute 11 13 18 0,9 25,6 2744 0,5 0,4 -20 Grundstücke Wohnungs- 5 4 -20 0,4 0,2 -50 /Teileigentume Sonstige 1 0 k.A. 0,2 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. Summe/ 18 20 11 1,2 35,4 2850 0,9 0,6 -33 Veränderung
Abbildung 44: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz in den Teilmärkten aller Zwangsversteigerungen über 2 Jahre
34 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €] Teilmarkt/ Änderung Änderung Änderung zum zum zum Objektart 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] unbebautes 0 2 k.A. k.A. 0,0 k.A. k.A. k.A. k.A. baureifes Land Flächen der Land- und 9 7 -22 14,5 11,7 -19 0,2 0,1 -50 Forstwirtschaft bebaute 17 20 18 1,9 6,0 216 0,7 1,1 57 Grundstücke Wohnungs- 10 5 -50 0,3 0,2 -33 /Teileigentume Sonstige 0 0 0 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. Summe/ 36 34 -6 16,4 17,7 8 1,2 1,4 17 Veränderung
Abbildung 45: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz in den Teilmärkten aller Zwangsversteigerungen über 2 Jahre
LK Sonneberg Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €] Teilmarkt/ Änderung Änderung Änderung zum zum zum Objektart 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] unbebautes 2 0 k.A. 1,3 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. baureifes Land Flächen der Land- und 1 0 k.A. 0,2 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. Forstwirtschaft bebaute 16 11 -31 1,3 2,0 54 0,4 0,4 0 Grundstücke Wohnungs- 3 2 -33 0,1 k.A. k.A. /Teileigentume Sonstige 0 0 0 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. Summe/ 22 13 -41 2,8 2,0 -29 0,5 0,4 -20 Veränderung
Abbildung 46: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz in den Teilmärkten aller Zwangsversteigerungen über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 35 5 Unbebaute Grundstücke
In diesem Abschnitt werden die Umsatzzahlen auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke abgebildet. Die Auswertung ist untergliedert in:
Bauflächen Land- und forstwirtschaftliche Flächen Sonstige Flächen
Die Untergliederung der Teilmärkte orientiert sich an den in § 5 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definierten Entwicklungszuständen.
Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich rechtlichen Vorschriften in den tatsächlichen Gegebenhei- ten baulich nutzbar sind.
Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6 ImmoWertV), insbe- sondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebietes, eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.
Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33, 34 des Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung be- stimmt sind, deren Erschließung noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bau- liche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
Die Entwicklungszustände Bauerwartungsland und Rohbauland werden als Teilmarkt „Werdendes Bauland“ zusammengefasst.
Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baurei- fes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.
Der Teilmarkt „Sonstige Flächen“ beinhaltet Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung, Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich, Gärten im Außenbereich, Erholungsgrundstücke sowie Geringst- und Unland.
36 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
5.1 Bauflächen
Anzahl Bauflächen
400 350 300 250
200 Anzahl 150 100 50 0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 217 247 250 322 254 LK Saalfeld-Rudolstadt 358 284 322 378 241 LK Sonneberg 132 130 126 158 181
Abbildung 47: Anzahl aller Bauflächen je Landkreis
Flächenumsatz Bauflächen
60,00
50,00
40,00
30,00
Flächein ha 20,00
10,00
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 20,03 30,43 19,16 57,97 46,79 LK Saalfeld-Rudolstadt 31,17 23,05 27,98 26,40 22,56 LK Sonneberg 7,76 7,11 11,30 15,61 12,46
Abbildung 48: Flächenumsatz aller Bauflächen je Landkreis
Immobilienmarktbericht 2018 37
Geldumsatz Bauflächen
18,00 16,00
€ 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00
4,00 Geldumsatz in Mio 2,00 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 4,95 8,64 7,78 16,40 12,74 LK Saalfeld-Rudolstadt 3,98 4,93 6,51 7,62 3,85 LK Sonneberg 1,23 1,07 1,60 2,81 2,27
Abbildung 49: Geldumsatz aller Bauflächen je Landkreis
Der Teilmarkt Bauflächen unbebauter Grundstücke gliedert sich in Wohnen, Gewerbe und Sonstige Flächen. Die Anzahl der Kaufverträge unbebauter Bauflächen fiel im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt gegenüber dem Vorjahr um 36 % auf 241. Im Ilm-Kreis ist mit 254 Verträgen ein Rückgang um 21% zu verzeichnen, im Landkreis Sonneberg ist ein Anstieg um 15% auf 181 Verträge zu registrieren.
38 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Ilm-Kreis Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €] Änderung Änderung Änderung Nutzung zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Wohnen 283 215 -24 17,66 13,84 -22 10,41 6,98 -33 Gewerbe 31 32 3 39,74 32,01 -19 5,83 5,60 -4 Sonstige 8 7 -13 0,57 0,94 65 0,16 0,16 0 Summe/ 322 254 -21 57,97 46,79 -19 16,40 12,74 -22 Veränderung
Abbildung 50: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Nutzung aller Bauflächen über 2 Jahre
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €]
Änderung Änderung Änderung Nutzung zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Wohnen 329 202 -39 17,05 11,16 -35 5,99 2,63 -56 Gewerbe 40 32 -20 8,68 10,99 27 1,31 1,18 -10 Sonstige 9 7 -22 0,67 0,41 -39 0,32 0,04 -88 Summe/ 378 241 -36 26,40 22,56 -15 7,62 3,85 -49 Veränderung
Abbildung 51: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Nutzung aller Bauflächen über 2 Jahre
LK Sonneberg Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €]
Änderung Änderung Änderung Nutzung zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Wohnen 110 130 18 7,00 5,88 -16 1,55 1,06 -32 Gewerbe 23 20 -13 6,97 5,14 -26 1,10 0,98 -11 Sonstige 25 31 24 1,64 1,44 -12 0,16 0,23 44 Summe/ 158 181 15 15,61 12,46 -20 2,81 2,27 -19 Veränderung
Abbildung 52: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Nutzung aller Bauflächen über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 39 5.1.1 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (mit EFH/ZFH und DHH/RH)
Anzahl individueller Wohnungsbau
250
200
150
Anzahl 100
50
0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 121 162 170 214 153 LK Saalfeld-Rudolstadt 135 154 165 203 118 LK Sonneberg 32 43 59 55 70
Abbildung 53: Anzahl aller Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus je Landkreis
Flächenumsatz individueller Wohnungsbau
16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00
Flächein ha 4,00 2,00 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 9,08 13,98 12,00 14,17 11,29 LK Saalfeld-Rudolstadt 12,74 9,33 10,66 14,37 8,14 LK Sonneberg 2,47 3,03 5,45 5,95 4,97
Abbildung 54: Flächenumsatz aller Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus je Landkreis In dem Teilmarkt Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus sind voll erschlossene, baureife Grundstü- cke in individueller Bauweise, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Reihenendhäuser zusammengefasst.
40 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Geldumsatz individueller Wohnungsbau
8,00
7,00 € 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00
Geldumsatz in Mio 1,00 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 3,35 5,38 6,17 7,21 5,51 LK Saalfeld-Rudolstadt 2,17 2,90 4,39 5,19 2,11 LK Sonneberg 0,38 0,41 0,82 1,32 0,99
Abbildung 55: Geldumsatz aller Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus je Landkreis
Ø Kaufpreis individueller Wohnungsbau 70,00
60,00
/m²] 50,00 € 40,00
30,00
Ø Ø Kaufpreis [ 20,00
10,00
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 49,81 52,86 61,46 58,00 52,36 LK Saalfeld-Rudolstadt 47,41 41,93 60,80 55,83 37,77 LK Sonneberg 28,55 15,57 20,13 26,83 31,60
Abbildung 56: ø Kaufpreis aller Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus je Landkreis
Gegenüber dem Vorjahr sind im Ilm-Kreis und im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt sinkende Vertragszahlen bei sinkenden Geldumsätzen zu verzeichnen. Die Kaufpreise im Teilmarkt Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus betrugen im Jahr 2017 im Ilm-Kreis 52,36 €/m², im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt 37,77 €/m² und im Landkreis Sonneberg 31,60 €/m².
Immobilienmarktbericht 2018 41
Ilm-Kreis Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €] Änderung Änderung Änderung Typ zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Einfamilienhaus (freistehend), 213 152 -29 14,17 11,28 -20 7,21 5,47 -24 Zweifamilienhaus Doppelhaushälfte, Reihenhaus, 1 1 0 0,00 0,01 k.A. k.A. k.A. k.A. Reihenendhaus Summe/ 214 153 -29 14,17 11,29 -20 7,21 5,47 -24 Veränderung
Abbildung 57: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus über 2 Jahre
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €]
Änderung Änderung Änderung Typ zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Einfamilienhaus (freistehend), 199 105 -47 14,24 7,93 -44 5,17 2,04 -61 Zweifamilienhaus Doppelhaushälfte, Reihenhaus, 4 9 125 0,13 0,17 31 0,02 0,06 200 Reihenendhaus Summe/ 203 114 -44 14,37 8,10 -44 5,19 2,10 -60 Veränderung
Abbildung 58: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus über 2 Jahre
LK Sonneberg Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €]
Änderung Änderung Änderung Typ zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Einfamilienhaus (freistehend), 55 70 27 5,95 4,97 -16 1,32 0,99 -25 Zweifamilienhaus Doppelhaushälfte, Reihenhaus, 0 0 0 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. Reihenendhaus Summe/ 55 70 27 5,95 4,97 -16 1,32 0,99 -25 Veränderung
Abbildung 59: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus über 2 Jahre
42 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
5.1.2 Grundstücke für Mehrfamilienhäuser
Anzahl Mehrfamilienhäuser
30
25
20
15 Anzahl 10
5
0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 11 12 15 18 7 LK Saalfeld-Rudolstadt 26 16 17 17 8 LK Sonneberg 12 4 3 4 5
Abbildung 60: Anzahl aller Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser je Landkreis
Flächenumsatz Mehrfamilienhäuser
2,50
2,00
1,50
1,00 Flächein ha
0,50
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,36 1,51 1,74 2,43 1,39 LK Saalfeld-Rudolstadt 2,02 1,56 1,02 1,67 0,74 LK Sonneberg 0,78 0,56 0,13 0,09 0,13
Abbildung 61: Flächenumsatz aller Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser je Landkreis
In diesem Teilmarkt sind unbebaute, baureife Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilien- häuser dargestellt. Die Anzahl der Verträge sind im Landkreis Sonneberg leicht steigend; im Landkreis Saal- feld-Rudolstadt und im Ilm-Kreis sind sie gegenüber dem Vorjahr stark rückläufig
Immobilienmarktbericht 2018 43
Geldumsatz Mehrfamilienhäuser
3,00
2,50 €
2,00
1,50
1,00
Geldumsatz in Mio 0,50
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,32 1,10 0,45 2,95 1,24 LK Saalfeld-Rudolstadt 0,28 0,53 0,22 0,67 0,21 LK Sonneberg 0,15 0,08 0,02 0,04 0,01
Abbildung 62: Geldumsatz aller Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser je Landkreis
Ø Kaufpreis Mehrfamilienhäuser 140,00
120,00
100,00
/m²] € 80,00
60,00
Ø Ø Kaufpreis [ 40,00
20,00
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 95,39 133,33 72,89 127,99 123,28 LK Saalfeld-Rudolstadt 13,06 45,35 35,72 45,20 15,51 LK Sonneberg 15,71 10,00 27,17 0,00 0,00
Abbildung 63: ø Kaufpreis aller Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser je Landkreis
Im Teilmarkt Mehrfamilienhäuser ist im Jahr 2017 im Ilm-Kreis ein geringer und im Landkreis Saalfeld- Rudolstadt ein starker Rückgang des durchschnittlichen Kaufpreises festzustellen. Im Ilm-Kreis liegt der durchschnittliche Kaufpreis deutlich über dem des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt.
44 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
5.1.3 Gewerbliche Grundstücke
Anzahl gewerbliche Grundstücke
35
30
25
20
Anzahl 15
10
5
0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 17 14 15 27 29 LK Saalfeld-Rudolstadt 24 25 33 35 25 LK Sonneberg 8 8 8 9 18
Abbildung 64: Anzahl aller gewerblichen Grundstücke je Landkreis
Flächenumsatz gewerbliche Grundstücke
40,00 35,00 30,00 25,00 20,00
15,00 Flächein ha 10,00 5,00 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 7,95 10,50 3,93 39,33 31,75 LK Saalfeld-Rudolstadt 11,85 8,67 11,51 8,83 10,68 LK Sonneberg 0,87 1,77 3,36 1,58 5,09
Abbildung 65: Flächenumsatz aller gewerblichen Grundstücke je Landkreis
Immobilienmarktbericht 2018 45
Geldumsatz gewerbliche Grundstücke
6,00
€ 5,00
4,00
3,00
2,00
Geldumsatz in Mio 1,00
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 1,07 1,83 0,92 5,75 5,59 LK Saalfeld-Rudolstadt 1,29 1,29 1,41 1,56 1,15 LK Sonneberg 0,13 0,20 0,45 0,33 0,97
Abbildung 66: Geldumsatz aller gewerblichen Grundstücke je Landkreis
Ø Kaufpreis gewerbliche Grundstücke 45,00 40,00 35,00
/m²] 30,00 € 25,00 20,00
15,00 Ø Ø Kaufpreis [ 10,00 5,00 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 18,04 15,49 41,23 15,38 24,64 LK Saalfeld-Rudolstadt 19,09 14,55 14,16 12,90 18,00 LK Sonneberg 20,00 12,59 32,92 26,53 17,60
Abbildung 67: ø Kaufpreis aller gewerblichen Grundstücke je Landkreis
46 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Ilm-Kreis Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €]
Änderung Änderung Änderung Typ zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Büro/Verwaltung, gem. Nutzung (überw. Gewerbe), 6 4 -33 26,89 16,92 -37 3,91 2,78 -29 Handel, Hotel-, Gast- und Vergnügungsstätte Gewerbe und 21 25 19 12,44 14,83 19 1,84 2,81 53 Industrie Summe/ 27 29 7 39,33 31,75 -19 5,75 5,59 -3 Veränderung
Abbildung 68: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller gewerblichen Grundstücke über 2 Jahre
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €]
Änderung Änderung Änderung Typ zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Büro/Verwaltung, gem. Nutzung (überw. Gewerbe), 3 3 0 0,57 0,81 42 0,31 0,17 -45 Handel, Hotel-, Gast- und Vergnügungsstätte Gewerbe und 32 22 -31 8,26 9,86 19 1,25 0,98 -22 Industrie Summe/ 35 25 -29 8,83 10,67 21 1,56 1,15 -26 Veränderung
Abbildung 69: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller gewerblichen Grundstücke über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 47
LK Sonneberg Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €]
Änderung Änderung Änderung Typ zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Büro/Verwaltung, gem. Nutzung (überw. Gewerbe), 2 5 150 0,19 0,95 400 k.A. 0,36 k.A. Handel, Hotel-, Gast- und Vergnügungsstätte Gewerbe und 7 13 86 1,39 4,14 198 0,21 0,62 195 Industrie Summe/ 9 18 100 1,58 5,09 222 0,21 0,98 367 Veränderung
Abbildung 70: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller gewerblichen Grundstücke über 2 Jahre
In dem Teilmarkt Gewerbliche Grundstücke sind unbebaute, baureife Grundstücke enthalten, die gewerbli- chen Nutzungen zugeführt werden. Der durchschnittliche Kaufpreis in diesem Teilmarkt weist im Ilm-Kreis und Landkreis Saalfeld-Rudolstadt eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr auf. Im Landkreis Sonneberg ist ein Rückgang des durchschnittlichen Kaufpreises zu verzeichnen. Die Kaufpreise liegen zwischen 17,60 €/m² im Landkreis Sonneberg und 24,64 €/m² im Ilm-Kreis. In den letzten 5 Jahren sind die bereinigten Kaufpreise in den drei Landkreisen sehr inhomogen ausgeprägt.
48 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
5.1.4 Werdendes Bauland (mit Bauerwartungsland und Rohbauland)
Anzahl Werdendes Bauland
18 16 14 12 10
Anzahl 8 6 4 2 0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 17 8 13 12 10 LK Saalfeld-Rudolstadt 4 3 18 12 2 LK Sonneberg 3 1 6 6 5
Abbildung 71: Anzahl aller Grundstücke für werdendes Bauland je Landkreis
Flächenumsatz Werdendes Bauland
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00 Flächein ha 2,00
1,00
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 2,81 5,24 3,61 5,15 6,01 LK Saalfeld-Rudolstadt 2,75 2,52 7,52 3,46 1,27 LK Sonneberg 2,34 0,18 1,94 0,98 2,67
Abbildung 72: Flächenumsatz aller Grundstücke für werdendes Bauland je Landkreis
Immobilienmarktbericht 2018 49
Geldumsatz Werdendes Bauland
1,20
€ 1,00
0,80
0,60
0,40 Geldumsatz in Mio 0,20
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,22 0,45 0,37 0,59 1,13 LK Saalfeld-Rudolstadt 0,25 0,32 0,84 0,39 LK Sonneberg 0,42 0,08 0,09 0,09
Abbildung 73: Geldumsatz aller Grundstücke für werdendes Bauland je Landkreis
Ø Kaufpreis Werdendes Bauland 25,00
20,00 /m²]
€ 15,00
10,00 Ø Ø Kaufpreis [ 5,00
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 9,37 7,17 10,55 12,51 15,90 LK Saalfeld-Rudolstadt 19,17 16,05 18,80 19,15 LK Sonneberg 20,33 8,52 11,88 6,17
Abbildung 74: ø Kaufpreis aller Grundstücke für werdendes Bauland je Landkreis
50 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Die Entwicklungszustände Bauerwartungsland und Rohbauland werden als Teilmarkt Werdendes Bauland zusammengefasst. Im Ilm-Kreis sind steigende Kaufpreise in diesem Teilmarkt zu verzeichnen. Im Landkreis Sonneberg ist der Kaufpreis sinkend. Im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt dagegen ist dieser Teilmarkt im letz- ten Bezugsjahr kaum ausgeprägt. In allen drei Landkreisen ist die Anzahl der Kauffälle in rückläufig.
Ilm-Kreis Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €] Änderung Änderung Änderung Entwicklungstufe zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Bauerwartungsland 4 3 -25 0,37 0,94 154 0,10 0,16 60 Rohbauland 8 7 -13 4,78 5,07 6 0,49 0,98 100 Summe/ 12 10 -17 5,15 6,01 17 0,59 1,14 93 Veränderung
Abbildung 75: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Entwicklungsstufe aller Grundstücke für werdendes Bauland über 2 Jahre
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €]
Änderung Änderung Änderung Entwicklungstufe zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Bauerwartungsland 0 0 0 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. Rohbauland 12 2 -83 3,46 1,27 -63 0,39 k.A. k.A. Summe/ 12 2 -83 3,46 1,27 -63 0,39 k.A. k.A. Veränderung
Abbildung 76: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Entwicklungsstufe aller Grundstücke für werdendes Bauland über 2 Jahre
LK Sonneberg Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €]
Änderung Änderung Änderung Entwicklungstufe zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Bauerwartungsland 0 1 k.A. k.A. 1,79 k.A. k.A. k.A. k.A. Rohbauland 6 4 -33 0,98 0,88 -10 0,09 0,07 -22 Summe/ 6 5 -17 0,98 2,67 172 0,09 0,07 -22 Veränderung
Abbildung 77: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Entwicklungsstufe aller Grundstücke für werdendes Bauland über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 51 5.1.5 Gemeinbedarfsflächen
Anzahl Gemeinbedarfsflächen
140
120
100
80
60 Anzahl 40
20
0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 37 41 45 56 58 LK Saalfeld-Rudolstadt 132 65 93 114 72 LK Sonneberg 54 71 42 73 61
Abbildung 78: Anzahl der Kaufverträge aller Gemeinbedarfsflächen je Landkreis
Flächenumsatz Gemeinbedarfsflächen
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00 Flächein ha 1,00
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,80 2,79 1,03 1,28 1,67 LK Saalfeld-Rudolstadt 1,66 1,13 1,41 1,23 1,47 LK Sonneberg 3,00 1,50 1,72 7,00 0,83
Abbildung 79: Flächenumsatz der Gemeinbedarfsflächen je Landkreis
52 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Geldumsatz Gemeinbedarfsflächen
1,00 0,90
€ 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30
0,20 Geldumsatz in Mio 0,10 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,09 0,17 0,16 0,29 0,36 LK Saalfeld-Rudolstadt 0,09 0,14 0,34 0,15 0,13 LK Sonneberg 0,53 0,35 0,28 1,00 0,06
Abbildung 80: Geldumsatz der Gemeinbedarfsflächen je Landkreis
Ø Kaufpreis Gemeinbedarfsflächen 20,00 18,00 16,00
14,00
/m²] € 12,00 10,00 8,00
6,00 Ø Ø Kaufpreis [ 4,00 2,00 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 12,54 17,31 15,49 17,21 16,58 LK Saalfeld-Rudolstadt 9,90 10,95 9,37 10,32 13,52 LK Sonneberg 14,83 12,30 10,82 11,94 10,73
Abbildung 81: ø Kaufpreis aller Gemeinbedarfsflächen je Landkreis
Im Teilmarkt Gemeinbedarfsflächen liegen die durchschnittlichen Kaufpreise im Bezugsjahr 2017 zwischen 10,73 €/m² bis 16,58 €/m² und bilden damit ein annähernd gleiches Niveau in den drei Landkreisen. Im Landkreis Sonneberg ist im Jahr 2016 ein sehr hoher Flächen- und Geldumsatz bei Gemeinbedarfsflächen zu verzeichnen. Dies ist begründet durch größere Flächenverkäufe der Stadt Sonneberg.
Immobilienmarktbericht 2018 53 5.2 Land- und Forstwirtschaftliche Flächen
Anzahl Land- und Forstwirtschaftlicher Flächen
600
500
400
300 Anzahl 200
100
0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 358 454 425 313 279 LK Saalfeld-Rudolstadt 467 532 425 324 278 LK Sonneberg 148 121 135 149 105
Abbildung 82: Anzahl der Kaufverträge aller land- und forstwirtschaftlicher Flächen je Landkreis
Flächenumsatz Land- und Forstwirtschaftlicher Flächen
1.000,00 900,00 800,00 700,00 600,00 500,00 400,00
300,00 Flächein ha 200,00 100,00 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 755,99 605,72 674,47 480,60 426,19 LK Saalfeld-Rudolstadt 983,26 764,74 793,25 583,24 564,24 LK Sonneberg 143,42 188,98 335,40 244,96 121,26
Abbildung 83: Flächenumsatz der Kaufverträge aller land- und forstwirtschaftlicher Flächen je Landkreis
54 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Geldumsatz Land- und Forstwirtschaftlicher Flächen
4,00
3,50 € 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 Geldumsatz in Mio 0,50 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 2,45 3,53 2,20 2,55 3,19 LK Saalfeld-Rudolstadt 3,12 3,16 3,74 2,56 2,47 LK Sonneberg 0,94 0,96 1,15 2,49 0,87
Abbildung 84: Geldumsatz der Kaufverträge aller land- und forstwirtschaftlicher Flächen je Landkreis
Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baurei- fes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. Dieser Teilmarkt weist in allen Landkreisen eine rückläufige Anzahl an Verträgen auf.
Immobilienmarktbericht 2018 55
Ilm-Kreis Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €] Änderung Änderung Änderung überw. zum zum zum Nutzungsart 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Ackerland 140 108 -23 349,00 283,17 -19 1,84 2,67 45 Grünland 123 131 7 76,60 69,79 -9 0,34 0,32 -6 Wald 36 36 0 52,70 67,84 29 0,32 0,17 -47 Weingarten 0 0 0 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. Sonstige 14 4 -71 2,30 5,39 134 0,05 0,03 -40 Summe/ 313 279 -11 480,60 426,19 -11 2,55 3,19 25 Veränderung
Abbildung 85: Ilm-Kreis - Übersicht der Kaufverträge von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach überw. Nutzung aller land- und forstwirtschaftlichen Flächen über 2 Jahre
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €] Änderung Änderung Änderung überw. zum zum zum Nutzungsart 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Ackerland 108 90 -17 230,30 186,49 -19 1,14 0,79 -31 Grünland 116 90 -22 172,20 91,08 -47 0,67 0,38 -43 Wald 89 91 2 173,30 285,32 65 0,71 1,29 82 Weingarten 0 0 0 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. Sonstige 11 7 -36 7,40 1,35 -82 0,04 0,01 -75 Summe/ 324 278 -14 583,20 564,24 -3 2,56 2,47 -4 Veränderung
Abbildung 86: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht der Kaufverträge von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach überw. Nutzung aller land- und forstwirtschaftlichen Flächen über 2 Jahre
LK Sonneberg Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €] Änderung Änderung Änderung überw. zum zum zum Nutzungsart 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Ackerland 52 31 -40 169,40 41,36 -76 2,05 0,39 -81 Grünland 56 47 -16 35,60 44,87 26 0,21 0,30 43 Wald 35 23 -34 36,90 33,91 -8 0,20 0,17 -15 Weingarten 0 0 0 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. Sonstige 6 4 -33 3,10 1,12 -64 0,03 0,01 -67 Summe/ 149 105 -30 245,00 121,26 -51 2,49 0,87 -65 Veränderung
Abbildung 87: Landkreis Sonneberg - Übersicht der Kaufverträge von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach überw. Nutzung aller land- und forstwirtschaftlichen Flächen über 2 Jahre
56 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
5.2.1 Ackerland
Anzahl Ackerland
250
200
150
Anzahl 100
50
0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 158 217 222 140 108 LK Saalfeld-Rudolstadt 121 159 146 108 87 LK Sonneberg 42 32 58 52 31
Abbildung 88: Anzahl der Kaufverträge von Ackerland je Landkreis
Flächenumsatz Ackerland
400,00 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00
Flächein ha 100,00 50,00 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 282,17 378,28 214,04 348,99 283,17 LK Saalfeld-Rudolstadt 277,07 290,06 319,00 230,34 181,00 LK Sonneberg 57,12 27,20 97,61 169,38 41,36
Abbildung 89: Flächenumsatz der Kaufverträge von Ackerland je Landkreis
Immobilienmarktbericht 2018 57
Geldumsatz Ackerland
3,00
€ 2,50
2,00
1,50
1,00
Geldumsatz in Mio 0,50
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 1,81 2,61 1,23 1,84 2,67 LK Saalfeld-Rudolstadt 1,10 1,46 1,84 1,14 0,78 LK Sonneberg 0,53 0,23 0,75 2,05 0,39
Abbildung 90: Geldumsatz der Kaufverträge von Ackerland je Landkreis
Ø Kaufpreis Ackerland 1,20
1,00 /m²]
€ 0,80
0,60
0,40 Ø Ø Kaufpreis [
0,20
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,50 0,56 0,53 0,63 0,75 LK Saalfeld-Rudolstadt 0,44 0,50 0,54 0,50 0,49 LK Sonneberg 0,80 0,79 0,77 0,88 0,97
Abbildung 91: ø Kaufpreis der Kaufverträge von Ackerland je Landkreis
Im Landkreis Sonneberg liegt der bereinigte Kaufpreis für Ackerland in den letzten 5 Jahren deutlich über den Werten des Ilm-Kreises und des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt. Dies ist begründet in der engen Ver- flechtung mit der bayerischen Nachbarschaft. Mit 0,49 €/m² und 0,75 €/m² weisen die Landkreise Saalfeld Rudolstadt und der Ilm-Kreis differenzierte Werte für Ackerland auf Grund verschiedener Lagemerkmalen auf. Berücksichtigt wurden Kauffälle mit Flächen >=1.500 m².
58 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
5.2.2 Grünland
Anzahl Grünland
180 160 140 120 100
80 Anzahl 60 40 20 0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 141 169 146 123 131 LK Saalfeld-Rudolstadt 152 156 107 116 90 LK Sonneberg 52 49 48 56 47
Abbildung 92: Anzahl der Kaufverträge von Grünland je Landkreis
Flächenumsatz Grünland
200,00 180,00 160,00 140,00 120,00 100,00 80,00
60,00 Flächein ha 40,00 20,00 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 73,54 132,72 72,94 76,60 69,79 LK Saalfeld-Rudolstadt 180,80 156,40 162,02 172,21 91,08 LK Sonneberg 33,44 45,45 32,22 35,55 44,87
Abbildung 93: Flächenumsatz der Kaufverträge von Grünland je Landkreis
Immobilienmarktbericht 2018 59
Geldumsatz Grünland
0,70
0,60 € 0,50
0,40
0,30
0,20 Geldumsatz in Mio 0,10
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,34 0,47 0,28 0,34 0,32 LK Saalfeld-Rudolstadt 0,51 0,48 0,64 0,67 0,38 LK Sonneberg 0,15 0,23 0,19 0,21 0,30
Abbildung 94: Geldumsatz der Kaufverträge von Grünland je Landkreis
Ø Kaufpreis Grünland 0,70
0,60
0,50
/m²] € 0,40
0,30
0,20 Ø Ø Kaufpreis [
0,10
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,35 0,38 0,37 0,41 0,46 LK Saalfeld-Rudolstadt 0,30 0,36 0,38 0,41 0,35 LK Sonneberg 0,47 0,55 0,60 0,57 0,51
Abbildung 95: ø Kaufpreis der Kaufverträge von Grünland je Landkreis Im Landkreis Sonneberg liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Grünland in den letzten 5 Jahren über den Werten des Ilm-Kreises und des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt. Dies ist durch die Nähe zu Bayern begründet. Im Jahr 2017 betrug dieser im Landkreis Sonneberg 0,51 €/m² und ist damit leicht sinkend ge- genüber dem Vorjahr. Der Ilm-Kreis verzeichnet mit 0,46 €/m² eine leichte Steigerung, der Landkreis Saal- feld-Rudolstadt mit 0,35 €/m² einen leichten Rückgang der Kaufpreise auf. Berücksichtigt wurden Kauffälle mit Flächen >=1.500 m².
60 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
5.2.3 Waldflächen
Anzahl Waldflächen
180 160 140 120 100
80 Anzahl 60 40 20 0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 38 49 41 36 36 LK Saalfeld-Rudolstadt 160 168 130 89 90 LK Sonneberg 42 37 24 35 23
Abbildung 96: Anzahl der Kaufverträge von Waldflächen je Landkreis
Flächenumsatz Waldflächen
600,00
500,00
400,00
300,00
200,00 Flächein ha
100,00
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 386,65 81,60 376,46 52,70 67,84 LK Saalfeld-Rudolstadt 512,08 294,44 296,14 173,26 284,50 LK Sonneberg 45,54 114,25 203,51 36,90 33,91
Abbildung 97: Flächenumsatz der Kaufverträge von Waldflächen je Landkreis
Immobilienmarktbericht 2018 61
Geldumsatz Waldflächen
1,60
1,40 € 1,20 1,00 0,80 0,60
0,40 Geldumsatz in Mio 0,20 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,23 0,37 0,65 0,32 0,17 LK Saalfeld-Rudolstadt 1,48 1,11 1,21 0,71 1,28 LK Sonneberg 0,21 0,48 0,17 0,20 0,17
Abbildung 98: Geldumsatz der Kaufverträge von Waldflächen je Landkreis
Ø Kaufpreis Waldflächen 0,90 0,80
0,70 /m²]
€ 0,60 0,50 0,40
0,30 Ø Ø Kaufpreis [ 0,20 0,10 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,41 0,45 0,59 0,53 0,60 LK Saalfeld-Rudolstadt 0,34 0,38 0,45 0,44 0,48 LK Sonneberg 0,45 0,67 0,82 0,66 0,65
Abbildung 99: ø Kaufpreis der Kaufverträge von Waldflächen je Landkreis
Im Vergleich der Anzahl der Kaufverträge von Waldflächen in den letzten 5 Jahren ist festzustellen, dass im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt eine höhere Nachfrage besteht. Der Kaufpreis mit 0,48 €/m² liegt jedoch deut- lich unter den Kaufpreisen der beiden anderen Landkreise. Im Landkreis Sonneberg liegt dieser bei 0,65 €/m², im Ilm-Kreis bei 0,60 €/m². Berücksichtigt wurden Waldflächen mit Flächen >=1.500 m².
62 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
5.3 Sonstige Flächen
In diesem Teilmarkt wird zwischen folgenden Grundstücksarten unterschieden:
Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer bzw. außerforstwirtschaftlicher Nutzung Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich Gärten im Außenbereich Erholungsgrundstücke Geringst- und Unland
Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer bzw. außerforstwirtschaftlicher Nutzung sind Flächen der Land- und Forstwirtschaft, die sich insbesondere durch ihre landschaftliche und verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaft- liche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine da- hingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht.
Die Grundstücksqualität solcher Flächen liegt höher als die Qualität rein landwirtschaftlicher Flächen, er- reicht aber noch nicht die Qualität des Bauerwartungslandes.
Gemeinbedarfsflächen sind Flächen, die überwiegend öffentlichen Zwecken dienen. Diese Flächen sind i.d.R. dem Gewinnstreben entzogen.
Gärten im Außenbereich sind Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit der überwiegenden Nutzungsart Garten mit Gartenhaus bzw. Garten ohne Gartenhaus. Es handelt sich um landwirtschaftliche Flächen, Grundstücke ohne Planungsrecht.
Erholungsgrundstück unbebaut baureifes Land mit der Nutzung als Wochenend- und Ferienhaus- grundstück.
Immobilienmarktbericht 2018 63 5.3.1 Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung
Anzahl Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außerargraischer Nutzung
80 70 60 50 40
Anzahl 30 20 10 0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 51 45 36 24 25 LK Saalfeld-Rudolstadt 53 43 46 73 58 LK Sonneberg 19 13 12 13 24
Abbildung 100: Anzahl der Kaufverträge von Flächen der land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung je Landkreis
Flächenumsatz Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung
250,00
200,00
150,00
100,00 Flächein ha 50,00
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 12,51 18,70 11,04 43,18 16,42 LK Saalfeld-Rudolstadt 34,26 28,90 12,07 246,10 165,87 LK Sonneberg 6,44 6,48 1,52 10,29 6,23
Abbildung 101: Flächenumsatz der Kaufverträge von Flächen der land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung je Landkreis
64 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Geldumsatz Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung
4,00 3,50
€ 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00
Geldumsatz in Mio 0,50 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,15 0,24 0,17 0,33 0,21 LK Saalfeld-Rudolstadt 0,34 0,23 0,23 3,70 1,00 LK Sonneberg 0,08 0,04 0,02 0,22 0,13
Abbildung 102: Geldumsatz der Kaufverträge von Flächen der land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung je Landkreis
Ø Kaufpreis Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung 2,50
2,00 /m²] € 1,50
1,00
Ø Ø Kaufpreis [ 0,50
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 1,50 1,77 1,30 2,33 1,52 LK Saalfeld-Rudolstadt 1,06 1,08 1,39 1,49 0,91 LK Sonneberg 1,64 1,09 1,13 1,07 1,05
Abbildung 103: ø Kaufpreis der Kaufverträge von Flächen der land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung je Landkreis Im Teilmarkt Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung liegen die bereinigten Kaufpreise im Bezugsjahr 2017 zwischen 0,91 und 1,52 €/m² und bilden damit ein differenziertes Niveau in den drei Landkreisen. Im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt sind in den Jahren 2016 und 2017 Anzahl, Flächen- und Geldumsatz stark erhöht durch umfangreichen Flächenerwerb für ein geplantes Wasserkraftwerk.
Immobilienmarktbericht 2018 65 5.3.2 Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich
Anzahl Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich
120
100
80
60 Anzahl 40
20
0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 92 87 35 47 28 LK Saalfeld-Rudolstadt 55 68 27 40 109 LK Sonneberg 51 48 58 40 27
Abbildung 104: Anzahl der Kaufverträge von Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich je Landkreis
Flächenumsatz Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich
25,00
20,00
15,00
10,00 Flächein ha 5,00
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 22,00 18,06 11,41 8,29 6,85 LK Saalfeld-Rudolstadt 11,02 14,22 2,33 5,84 10,64 LK Sonneberg 8,15 23,74 19,83 6,73 2,06
Abbildung 105: Flächenumsatz der Kaufverträge von Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich je Landkreis
66 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Geldumsatz Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich
0,35
0,30 € 0,25
0,20
0,15
0,10 Geldumsatz in Mio 0,05
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,31 0,23 0,09 0,16 0,14 LK Saalfeld-Rudolstadt 0,08 0,14 0,02 0,09 0,11 LK Sonneberg 0,04 0,10 0,12 0,05 0,01
Abbildung 106: Geldumsatz der Kaufverträge von Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich je Landkreis
Ø Kaufpreis Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich 2,50
2,00 /m²]
€ 1,50
1,00
Ø Ø Kaufpreis [ 0,50
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,88 1,03 1,25 1,84 1,45 LK Saalfeld-Rudolstadt 0,94 0,81 2,06 1,61 0,93 LK Sonneberg 0,89 0,73 0,65 0,82 0,71
Abbildung 107: ø Kaufpreis der Kaufverträge von Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich je Landkreis
Der Teilmarkt Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich stellt sich sehr inhomogen dar. Die Werte differieren stark im Bezugsjahr 2017 zwischen 0,71 €/m² im Landkreis Sonneberg und 1,45 €/m² im Ilm-Kreis.
Immobilienmarktbericht 2018 67 5.3.3 Gärten im Außenbereich
Anzahl Gärten im Außenbereich
120
100
80
60 Anzahl
40
20
0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 66 66 63 105 86 LK Saalfeld-Rudolstadt 60 82 76 105 113 LK Sonneberg 32 21 16 19 30
Abbildung 108: Anzahl der Kaufverträge von Gärten im Außenbereich je Landkreis
Flächenumsatz Gärten im Außenbereich
25,00
20,00
15,00
10,00 Flächein ha 5,00
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 9,60 5,47 8,70 13,64 12,13 LK Saalfeld-Rudolstadt 9,27 20,91 10,58 16,62 15,52 LK Sonneberg 5,73 3,87 2,25 2,35 5,74
Abbildung 109: Flächenumsatz der Kaufverträge von Gärten im Außenbereich je Landkreis
68 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Geldumsatz Gärten im Außenbereich
0,60
0,50 €
0,40
0,30
0,20
Geldumsatz in Mio 0,10
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,25 0,19 0,21 0,41 0,51 LK Saalfeld-Rudolstadt 0,09 0,25 0,22 0,41 0,38 LK Sonneberg 0,17 0,10 0,09 0,05 0,10
Abbildung 110: Geldumsatz der Kaufverträge von Gärten im Außenbereich je Landkreis
Ø Kaufpreis Gärten im Außenbereich 4,00
3,50
3,00 /m²] € 2,50
2,00
1,50
Ø Ø Kaufpreis [ 1,00
0,50
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 3,10 3,47 3,28 3,22 3,65 LK Saalfeld-Rudolstadt 1,34 1,59 2,89 2,70 3,15 LK Sonneberg 1,98 2,07 2,90 2,66 2,29
Abbildung 111: ø Kaufpreis der Kaufverträge von Gärten im Außenbereich je Landkreis
Der Teilmarkt Gärten im Außenbereich weißt in den Jahren 2016 und 2017 im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt und Sonneberg in der Anzahl der Kauffälle eine steigende Tendenz auf. Der bereinigte Kaufpreis liegt in diesem Teilmarkt im Jahr 2017 zwischen 2,29 €/m² im Landkreis Sonneberg und 3,65 €/m² im Ilm-Kreis.
Immobilienmarktbericht 2018 69 5.3.4 Erholungsgrundstücke
Anzahl Erholungsgrundstücke
25
20
15 Anzahl 10
5
0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 14 9 3 4 3 LK Saalfeld-Rudolstadt 25 12 6 1 7 LK Sonneberg 0 0 0 7 1
Abbildung 112: Anzahl der Kaufverträge von Erholungsgrundstücken je Landkreis
Flächenumsatz Erholungsgrundstücke
2,50
2,00
1,50
1,00 Flächein ha 0,50
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,83 1,07 0,45 0,30 0,07 LK Saalfeld-Rudolstadt 2,18 0,86 2,05 0,02 0,37 LK Sonneberg 0,25 0,15
Abbildung 113: Flächenumsatz der Kaufverträge von Erholungsgrundstücken je Landkreis
70 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Geldumsatz Erholungsgrundstücke
0,12
€ 0,10
0,08
0,06
0,04
Geldumsatz in Mio 0,02
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,07 0,10 0,08 0,08 0,01 LK Saalfeld-Rudolstadt 0,09 0,03 0,12 0,02 LK Sonneberg 0,02
Abbildung 114: Geldumsatz der Kaufverträge von Erholungsgrundstücken je Landkreis
Ø Kaufpreis Erholungsgrundstücke 14,00
12,00
10,00
/m²] € 8,00
6,00
4,00 Ø Ø Kaufpreis [
2,00
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 8,45 10,16 8,20 12,95 8,42 LK Saalfeld-Rudolstadt 4,28 6,47 11,97 5,77 LK Sonneberg 10,25
Abbildung 115: ø Kaufpreis der Kaufverträge von Erholungsgrundstücken je Landkreis
Im Teilmarkt Erholungsgrundstücke (unbebautes baureifes Land; Wochenend- und Ferienhausgrundstücke) bilden im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt und im Ilm-Kreis die Kaufpreise mit 5,77 €/m² und 8,42 €/m² eine relativ gute Vergleichbarkeit ab. Im Landkreis Sonneberg ist dieser Teilmarkt kaum ausgeprägt, wird aber informell dargestellt.
Immobilienmarktbericht 2018 71 5.3.5 Geringst- und Unland
Anzahl Geringst- und Unland
4 4 3 3 2 Anzahl 2 1 1 0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0 2 4 2 2 LK Saalfeld-Rudolstadt 2 2 0 2 0 LK Sonneberg 2 1 0 0 0
Abbildung 116: Anzahl der Kaufverträge von Geringst- und Unland je Landkreis
Flächenumsatz Geringst- und Unland
1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60
Flächein ha 0,40 0,20 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 0,33 0,98 0,29 0,11 LK Saalfeld-Rudolstadt 1,57 0,24 0,07 LK Sonneberg 0,41 0,38
Abbildung 117: Flächenumsatz der Kaufverträge von Geringst- und Unland je Landkreis
Dieser Teilmarkt ist in allen drei Landkreisen kaum ausgeprägt, wird aber informell dargestellt. In den 5 Be- richtsjahren sind wenige und inhomogene Kaufpreise zu verzeichnen.
72 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
6 Bebaute Grundstücke
In diesem Abschnitt werden die Umsatzzahlen auf dem Teilmarkt der bebauten Grundstücke abgebildet. Die Auswertung ist untergliedert in:
Individueller Wohnungsbau (Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser; Doppelhaushälften, Rei- henmittel- und Reihenendhäuser)
Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser
Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude
Gewerbe-, Industrie- und Produktionsgebäude
Sonstige
Die absolute Entwicklung der Anzahl der Kaufverträge für bebaute Grundstücke stellt in allen drei Landkrei- sen im Betrachtungszeitraum der letzten 5 Jahre einen relativ konstant starken Markt dar. 2017 wurde im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt mit 118,08 ha der größte Flächenumsatz im Vergleich mit den beiden ande- ren Landkreisen verzeichnet.
Im Teilmarkt Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser sind (gemäß Erfassungsrichtlinie) auch ge- mischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser mit einem gewerblichen Anteil am Rohertrag von bis zu 20% enthalten. Im Teilmarkt Sonstige werden gemischte Nutzung (überwiegendes Wohnen) mit einem gewerbli- chen Anteil 20 % - 50 % am Rohertrag ausgewiesen.
Im Teilmarkt Bebaute Grundstücke wurden bei der statistischen Auswertung Kaufpreise >= 10.000 € berück- sichtigt. Diese liegen den ermittelten, durchschnittlichen bereinigten Kaufpreisen zu Grunde.
Immobilienmarktbericht 2018 73 Anzahl Bebauter Grundstücke
700
600
500
400 Anzahl 300
200
100
0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 498 513 527 564 508 LK Saalfeld-Rudolstadt 530 512 623 575 522 LK Sonneberg 237 274 247 245 251
Abbildung 118: Anzahl aller bebauten Grundstücke je Landkreis
Flächenumsatz Bebauter Grundstücke
200,00 180,00 160,00 140,00 120,00 100,00
80,00 Flächein ha 60,00 40,00 20,00 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 74,22 92,57 162,77 105,18 79,13 LK Saalfeld-Rudolstadt 115,14 158,84 197,41 138,49 118,08 LK Sonneberg 47,47 44,26 44,61 41,47 47,50
Abbildung 119: Flächenumsatz aller bebauten Grundstücke je Landkreis
74 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg Geldumsatz Bebauter Grundstücke
120,00
100,00
€ 80,00
60,00
40,00 Geldumsatz in Mio 20,00
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 62,05 61,07 61,81 77,43 93,32 LK Saalfeld-Rudolstadt 39,05 34,41 61,31 102,78 72,73 LK Sonneberg 24,82 29,34 26,48 35,56 24,98
Abbildung 120: Geldumsatz aller bebauten Grundstücke je Landkreis
Ilm-Kreis Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €] Änderung Änderung Änderung Typ zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Individueller 341 328 -4 36,27 33,24 -8 32,99 32,24 -2 Wohnungsbau Mehrfamilienhäuser und Geschoss- 82 66 -20 15,25 5,86 -62 16,62 13,69 -18 wohnungsbau Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs- 17 15 -12 13,46 7,24 -46 8,50 6,22 -27 gebäude Gewerbe- und 23 18 -22 24,39 18,75 -23 12,01 36,53 204 Industriegebäude Sonstige 101 81 -20 15,81 14,04 -11 7,31 4,64 -37 Summe/ 564 508 -10 105,18 79,13 -25 77,43 93,32 21 Veränderung
Abbildung 121: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller bebauten Grundstücke über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 75 LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €] Änderung Änderung Änderung Typ zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Individueller 369 352 -5 61,26 66,30 8 29,32 26,33 -10 Wohnungsbau Mehrfamilienhäuser und Geschoss- 69 57 -17 9,97 7,72 -23 18,14 11,95 -34 wohnungsbau Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs- 16 8 -50 30,92 7,23 -77 46,82 16,82 -64 gebäude Gewerbe- und 28 27 -4 9,90 12,32 24 5,05 4,97 -2 Industriegebäude Sonstige 93 78 -16 26,44 24,51 -7 3,45 12,66 267 Summe/ 575 522 -9 13 , 1 ,0 -1 1 ,7 7 , -2 Veränderung 8 49 18 8 5 02 8 2 73 9
Abbildung 122: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller bebauten Grundstücke über 2 Jahre
LK Sonneberg Anzahl Flächenumsatz [ha] Geldumsatz [Mio. €] Änderung Änderung Änderung Typ zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Individueller 156 171 10 22,59 24,60 9 11,00 13,05 19 Wohnungsbau Mehrfamilienhäuser und Geschoss- 27 27 0 1,96 2,92 49 3,62 3,88 7 wohnungsbau Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs- 21 9 -57 5,22 5,17 -1 11,81 1,96 -83 gebäude Gewerbe- und 11 12 9 6,43 10,55 64 4,59 5,46 19 Industriegebäude Sonstige 30 32 7 5,27 4,26 -19 4,54 0,63 -86 Summe/ 245 251 2 41,47 47,50 15 35,56 24,98 -30 Veränderung
Abbildung 123: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller bebauten Grundstücke über 2 Jahre
76 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
6.1 Individueller Wohnungsbau
Hier erfolgte eine Betrachtung der relevanten Segmente freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppel-, Reihenmittel- und Reihenendhäuser, welche in Baujahresklassen untergliedert wurde.
Neubauten (Verkäufe der letzten drei Jahre) Baujahre ab 1991 Baujahre 1950-1990 Baujahre bis 1949
Immobilienmarktbericht 2018 77 6.1.1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Ilm-Kreis
160
140
120
100
80
60
40
AnzahlVerträge 20
0 2013 2014 2015 2016 2017 Neubauten 2 2 1 0 0 Baujahre ab 1991, 39 36 30 44 38 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 33 40 39 27 42 Baujahre bis 1949 136 119 149 148 121
Abbildung 124: Ilm-Kreis - Anzahl aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen
Ilm-Kreis 300.000
250.000 ] € 200.000
150.000
100.000 Ø Ø Kaufpreis [
50.000
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 176.791 209.341 224.196 250.606 224.139 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 84.690 110.821 122.492 135.278 119.624 Baujahre bis 1949 80.335 81.588 77.760 79.344 91.122
Abbildung 125: Ilm-Kreis - ø Kaufpreis aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen
78 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg Ilm-Kreis Anzahl Verträge Ø Fläche [m²] Ø Kaufpreis [€] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Baujahre ab 1991, 44 38 -14 779 941 21 250.606 224.139 -11 ohne Neubauten Min 63 243 50.000 45.000 Max 2.814 4.153 545.000 445.865 Baujahre 1950 bis 27 42 56 952 906 -5 135.278 119.624 -12 1990 Min 167 140 20.000 8.900 Max 2.144 9.867 285.000 273.000 Baujahre bis 1949 148 121 -18 896 980 9 79.344 91.122 15 Min 101 90 1.000 1 Max 7.460 7.156 395.000 372.000 Summe/ Mittelwert 219 201 -8 876 942 8 155.076 144.962 -7 Veränderung
Abbildung 126: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 79 LK Saalfeld-Rudolstadt
200 180 160 140 120 100 80 60 40 AnzahlVerträge 20 0 2013 2014 2015 2016 2017 Neubauten 0 1 0 0 1 Baujahre ab 1991, 17 17 17 33 24 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 63 42 69 66 51 Baujahre bis 1949 92 124 143 181 186
Abbildung 127: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Anzahl aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen
LK Saalfeld-Rudolstadt 250.000
200.000 ] € 150.000
100.000 Ø Ø Kaufpreis [ 50.000
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 168.393 150.559 193.977 198.734 207.349 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 85.924 103.029 106.751 124.775 104.681 Baujahre bis 1949 68.900 69.327 54.911 71.804 80.256
Abbildung 128: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - ø Kaufpreis aller Freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen
80 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Verträge Ø Fläche [m²] Ø Kaufpreis [€] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Baujahre ab 1991, 33 24 -27 1.221 1.256 3 198.734 207.349 4 ohne Neubauten Min 392 371 60.000 10.000 Max 4.418 9.567 355.249 395.000 Baujahre 1950 bis 66 51 -23 877 1.196 36 124.775 104.681 -16 1990 Min 142 150 50 500 Max 3.120 9.489 445.000 390.000 Baujahre bis 1949 181 186 3 915 1.205 32 71.804 80.256 12 Min 85 71 500 1 Max 70.193 110.742 461.018 420.000 Summe/ Mittelwert 280 261 -7 1.004 1.219 21 131.771 130.762 -1 Veränderung
Abbildung 129: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 81
LK Sonneberg
90 80 70 60 50 40 30
20 AnzahlVerträge 10 0 2013 2014 2015 2016 2017 Neubauten 0 0 0 0 0 Baujahre ab 1991, 13 8 14 7 17 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 21 17 17 19 20 Baujahre bis 1949 61 71 61 83 82
Abbildung 130: Landkreis Sonneberg - Anzahl aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen
LK Sonneberg 250.000
200.000
] € 150.000
100.000 Ø Ø Kaufpreis [ 50.000
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 161.150 167.875 188.520 204.838 162.473 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 91.210 92.627 65.193 105.403 113.974 Baujahre bis 1949 68.980 68.663 72.795 74.280 77.212
Abbildung 131: Landkreis Sonneberg - ø Kaufpreis aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen
82 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
LK Sonneberg Anzahl Verträge Ø Fläche [m²] Ø Kaufpreis [€] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Baujahre ab 1991, 7 17 143 840 907 8 204.838 162.473 -21 ohne Neubauten Min 477 334 152.000 64.900 Max 1.502 1.941 311.000 287.640 Baujahre 1950 bis 19 20 5 1.221 1.062 -13 105.403 113.974 8 1990 Min 191 282 15.000 5.800 Max 4.274 5.271 177.325 255.000 Baujahre bis 1949 83 82 -1 1.291 1.153 -11 74.280 77.212 4 Min 181 103 1 3.000 Max 10.858 9.927 394.000 270.000 Summe/ Mittelwert 109 119 9 1.117 1.041 -7 128.174 117.887 -8 Veränderung
Abbildung 132: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser über 2 Jahre
Die einzelnen Baujahresklassen weisen im Teilmarkt Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in den drei Landkreisen unterschiedliche Entwicklungen auf. Bei Neubauten ist in allen drei Landkreisen kein Markt vorhanden.
In der Baujahresklasse Baujahre ab 1991, ohne Neubauten, hat im Jahr 2017 der Ilm-Kreis einen durch- schnittlichen Kaufpreis in Höhe von 224.139 €; der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt in Höhe von 207.349 € und der Landkreis Sonneberg von 162.473 €.
In der Baujahresklasse Baujahre 1950 bis 1990, weisen die durchschnittlichen Kaufpreise eine Spanne von 104.681 € (Landkreis Saalfeld-Rudolstadt) bis 119.624 € (Ilm-Kreis) auf.
Bei den Baujahren bis 1949 liegen die durchschnittlichen Kaufpreise zwischen 77.212 € (Landkreis Sonne- berg) und 91.122 € (Ilm-Kreis). Diese Baujahresklasse stellt in allen drei Landkreisen den größten Anteil im Marktgeschehen der Freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser dar.
In dem Teilmarkt Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sind bei den durchschnittlichen Kaufpreisen (Mittelwerte aller Baujahresklassen) Rückgänge gegenüber dem Vorjahr von 1 % im Landkreis Saalfeld- Rudolstadt, 7 % im Ilm-Kreis und 8 % im Landkreis Sonneberg zu verzeichnen.
Immobilienmarktbericht 2018 83 6.1.2 Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser
Ilm-Kreis
90 80 70 60 50 40 30
AnzahlVerträge 20 10 0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 11 15 9 12 8 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 5 2 3 6 6 Baujahre bis 1949 34 29 41 42 88
Abbildung 133: Ilm-Kreis - Anzahl aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser nach Baujahresklassen
Ilm-Kreis 250.000
200.000
] €
150.000
100.000 Ø Ø Kaufpreis [
50.000
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 163.750 151.744 159.778 167.000 191.875 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 94.500 72.703 113.000 110.333 Baujahre bis 1949 77.331 94.433 75.134 80.831 80.241
Abbildung 134: Ilm-Kreis - ø Kaufpreis aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser nach Baujahresklassen
84 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Ilm-Kreis Anzahl Verträge Ø Fläche [m²] Ø Kaufpreis [€] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Baujahre ab 1991, 12 8 -33 424 389 -8 167.000 191.875 15 ohne Neubauten Min 101 102 121.000 130.000 Max 1.090 825 246.000 250.000 Baujahre 1950 bis 6 6 0 323 463 43 113.000 110.333 -2 1990 Min 229 372 40.000 37.000 Max 587 686 170.000 140.000 Baujahre bis 1949 42 88 110 551 568 3 80.831 80.241 -1 Min 83 101 1.000 800 Max 1.100 2.031 170.000 266.800 Summe/ Mittelwert 60 102 70 433 473 9 120.277 127.483 6 Veränderung
Abbildung 135: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 85
LK Saalfeld-Rudolstadt
60
50
40
30
20 AnzahlVerträge
10
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 1 1 8 4 0 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 14 14 11 13 17 Baujahre bis 1949 33 47 54 48 59
Abbildung 136: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Anzahl aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser nach Baujahresklassen
LK Saalfeld-Rudolstadt 160.000
140.000 ]
€ 120.000
100.000
80.000
Ø Ø Kaufpreis [ 60.000
40.000
20.000
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 120.625 135.025 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 88.385 86.095 90.556 96.885 88.704 Baujahre bis 1949 69.745 70.442 52.559 67.284 69.973
Abbildung 137: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - ø Kaufpreis aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser nach Baujahresklassen
86 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Verträge Ø Fläche [m²] Ø Kaufpreis [€] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Baujahre ab 1991, 4 0 k.A. 301 k.A. k.A. 135.025 k.A. k.A. ohne Neubauten Min 182 k.A. 100.000 k.A. Max 607 k.A. 181.100 k.A. Baujahre 1950 bis 13 17 31 449 575 28 96.885 88.704 -8 1990 Min 142 169 25.000 10.000 Max 737 1.276 175.000 170.000 Baujahre bis 1949 48 59 23 506 455 -10 67.284 69.973 4 Min 81 76 1 3.000 Max 1.489 1.938 210.000 200.000 Summe/ Mittelwert 65 76 17 418 515 23 99.731 79.339 -20 Veränderung
Abbildung 138: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 87
LK Sonneberg
25
20
15
10
AnzahlVerträge 5
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 1 2 1 2 2 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 3 5 8 3 7 Baujahre bis 1949 12 24 25 22 17
Abbildung 139: Landkreis Sonneberg - Anzahl aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser nach Baujahresklassen
LK Sonneberg 140.000
120.000
] € 100.000
80.000
Ø Ø Kaufpreis [ 60.000
40.000
20.000
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre 1950 bis 1990 88.000 92.976 100.861 114.367 106.080 Baujahre bis 1949 56.955 48.780 57.226 51.888 68.980
Abbildung 140: Landkreis Sonneberg - ø Kaufpreis aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser nach Baujahresklassen
88 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
LK Sonneberg Anzahl Verträge Ø Fläche [m²] Ø Kaufpreis [€] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Baujahre ab 1991, 2 2 0 198 287 45 k.A. k.A. k.A. ohne Neubauten Min 184 262 k.A. k.A. Max 212 311 k.A. k.A. Baujahre 1950 bis 3 7 133 456 792 74 114.367 106.080 -7 1990 Min 305 172 70.100 10.000 Max 614 1.611 190.000 164.500 Baujahre bis 1949 22 17 -23 914 1.049 15 51.888 68.980 33 Min 135 173 4.600 2.000 Max 5.803 2.475 145.000 185.000 Summe/ Mittelwert 27 26 -4 522 709 36 83.127 87.530 5 Veränderung
Abbildung 141: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser über 2 Jahre
Die einzelnen Baujahresklassen weisen im Teilmarkt Doppelhaushälften-, Reihenmittel- und Reihenendhäu- ser in den drei Landkreisen im Jahr 2017 unterschiedliche Entwicklungen auf. In der Baujahresklasse Neu- bauten ist in allen drei Landkreisen kein Markt vorhanden.
In der Baujahresklasse Baujahre ab 1991, ohne Neubauten, wurden durchschnittliche Kaufpreise von 191.875 € im Ilm-Kreis erzielt. Im Landkreis Sonneberg und Landkreis Saalfeld-Rudolstadt erfolgen in dieser Baujahresklasse auf Grund geringer bzw. keiner Kauffälle keine Angaben.
In der Baujahresklasse Baujahre 1950 bis 1990 liegen die durchschnittlichen Kaufpreise im Ilm-Kreis bei 110.333 €, im Landkreis Sonneberg bei 106.080 € und im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt bei 88.704 €.
Im Ilm-Kreis wurde in der Baujahresklasse Baujahre bis 1949 ein durchschnittlicher Kaufpreis von 80.241 € erzielt. Im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt liegt dieser bei 69.973 € bzw. im Landkreis Sonneberg bei 68.980 €. bei Die Baujahresklasse Baujahre bis 1949 stellt in allen drei Landkreisen den größten Anteil im Marktgeschehen der Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser dar.
In dem Teilmarkt Doppelhaushälften-, Reihenmittel- und Reihenendhäuser sind bei den durchschnittlichen Kaufpreisen (Mittelwerte aller Baujahresklassen) Steigerungen gegenüber dem Vorjahr von 6 % im Ilm-Kreis und 5 % im Landkreis Sonneberg zu verzeichnen. Im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt bildet sich dagegen ein Rückgang von 20 % ab.
Immobilienmarktbericht 2018 89 6.2 Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser
Ilm-Kreis
70
60
50
40
30
20 AnzahlVerträge 10
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 4 3 0 2 2 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 0 4 5 2 3 Baujahre bis 1949 52 55 52 67 53
Abbildung 142: Ilm-Kreis - Anzahl aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser nach Baujahresklassen
Ilm-Kreis 500.000 450.000
400.000 ] € 350.000 300.000 250.000 200.000 Ø Ø Kaufpreis [ 150.000 100.000 50.000 0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 413.750 254.167 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 294.795 440.600 130.000 Baujahre bis 1949 201.970 209.641 191.450 226.447 248.744
Abbildung 143: Ilm-Kreis - ø Kaufpreis aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser nach Baujahresklassen
90 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Ilm-Kreis Anzahl Verträge Ø Fläche [m²] Ø Kaufpreis [€] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Baujahre ab 1991, 2 2 0 1.362 1.388 2 k.A. k.A. k.A. ohne Neubauten Min 554 606 k.A. k.A. Max 2.170 2.170 k.A. k.A. Baujahre 1950 bis 2 3 50 1.841 1.901 3 k.A. 130.000 k.A. 1990 Min 1.459 1.070 k.A. 40.000 Max 2.222 2.455 k.A. 205.000 Baujahre bis 1949 67 53 -21 797 680 -15 226.447 248.744 10 Min 74 82 3.500 1 Max 4.938 4.666 950.000 1.115.000 Summe/ Mittelwert 71 58 -18 1.333 1.323 -1 226.447 189.372 -16 Veränderung
Abbildung 144: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 91
LK Saalfeld-Rudolstadt
80 70 60 50 40 30
AnzahlVerträge 20 10 0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 1 0 3 2 1 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 7 6 10 7 6 Baujahre bis 1949 72 47 50 53 52
Abbildung 145: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Anzahl aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser nach Baujahresklassen
LK Saalfeld-Rudolstadt 350.000
300.000 ] € 250.000
200.000
150.000 Ø Ø Kaufpreis [ 100.000
50.000
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 134.750 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 98.583 87.250 117.586 146.215 293.917 Baujahre bis 1949 160.144 154.552 133.998 187.063 147.919
Abbildung 146: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - ø Kaufpreis aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser nach Baujahresklassen
92 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Verträge Ø Fläche [m²] Ø Kaufpreis [€] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Baujahre ab 1991, 2 1 -50 469 2.899 518 k.A. k.A. k.A. ohne Neubauten Min 469 2.899 k.A. k.A. Max 2.076 2.899 k.A. k.A. Baujahre 1950 bis 7 6 -14 1.421 2.866 102 146.215 293.917 101 1990 Min 574 1.020 25.000 13.500 Max 4.398 8.790 240.000 725.000 Baujahre bis 1949 53 52 -2 1.150 778 -32 187.063 147.919 -21 Min 174 112 4.100 5.000 Max 6.505 15.770 1.900.000 2.955.048 Summe/ Mittelwert 62 59 -5 1.013 2.181 115 166.639 220.918 33 Veränderung
Abbildung 147: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 93
LK Sonneberg
25
20
15
10
AnzahlVerträge 5
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 0 0 5 1 1 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 1 1 1 1 0 Baujahre bis 1949 15 23 16 24 22
Abbildung 148: Landkreis Sonneberg - Anzahl aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser nach Baujahresklassen
LK Sonneberg 250.000
200.000
] €
150.000
Ø Ø Kaufpreis [ 100.000
50.000
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 206.550 ohne Neubauten Baujahre bis 1949 150.908 133.640 129.211 145.577 148.763
Abbildung 149: Landkreis Sonneberg - ø Kaufpreis aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser nach Baujahresklassen
94 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
LK Sonneberg Anzahl Verträge Ø Fläche [m²] Ø Kaufpreis [€] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Baujahre ab 1991, 1 1 0 678 1.450 114 k.A. k.A. k.A. ohne Neubauten Min 678 1.450 k.A. k.A. Max 678 1.450 k.A. k.A. Baujahre 1950 bis 1 0 k.A. 577 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. 1990 Min 577 k.A. k.A. k.A. Max 577 k.A. k.A. k.A. Baujahre bis 1949 24 22 -8 753 910 21 145.577 148.763 2 Min 212 140 1 2.500 Max 2.068 4.045 660.000 920.000 Summe/ Mittelwert 26 23 -12 669 1.180 76 145.577 148.763 2 Veränderung
Abbildung 150: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser über 2 Jahre
Die einzelnen Baujahresklassen weisen im Teilmarkt Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser in den drei Landkreisen im Jahr 2017 unterschiedliche Entwicklungen auf. In der Baujahresklasse Neubauten ist in allen drei Landkreisen kein Markt vorhanden.
In der Baujahresklasse Baujahre ab 1991, ohne Neubauten, erfolgen in dieser Baujahresklasse auf Grund geringer bzw. keiner Kauffälle in allen drei Landkreisen keine Angaben.
In der Baujahresklasse Baujahre 1950 bis 1990 differieren die bereinigten Kaufpreise zwischen 293.917 € im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt und 130.000 € im Ilm-Kreis. Im Landkreis Sonneberg erfolgt keine Angabe, da kein Kauffall zu verzeichnen war.
Im Ilm-Kreis wurde in der Baujahresklasse Baujahre bis 1949 ein durchschnittlich bereinigter Kaufpreis von 248.744 € erzielt. Im Landkreis Sonneberg liegt dieser bei 148.763 € bzw. im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt bei 147.919 €.
In dem Teilmarkt Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser ist bei den durchschnittlich bereinigten Kaufpreisen (Mittelwerte aller Baujahresklassen) im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt ein starker Anstieg von 33% bzw. im Landkreis Sonneberg ein geringer Anstieg von 2% zu verzeichnen. Im Ilm-Kreis zeichnete sich ein Rückgang von 16% ab.
Immobilienmarktbericht 2018 95 6.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude
Ilm-Kreis
9 8 7 6 5 4 3
2 AnzahlVerträge 1 0 2013 2014 2015 2016 2017 Neubauten 2 1 0 1 1 Baujahre ab 1991, 7 4 8 7 3 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 3 3 3 3 4 Baujahre bis 1949 8 6 7 6 9
Abbildung 151: Ilm-Kreis - Anzahl aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen
Ilm-Kreis 800.000
700.000
600.000
] € 500.000
400.000
300.000 Ø Ø Kaufpreis [ 200.000
100.000
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 263.333 750.000 638.000 579.102 343.541 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 50.000 109.700 183.334 455.767 121.250 Baujahre bis 1949 175.188 123.650 100.800 226.500 105.857
Abbildung 152: Ilm-Kreis - ø Kaufpreis aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen
96 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Ilm-Kreis Anzahl Verträge Ø Fläche [m²] Ø Kaufpreis [€] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Neubauten 1 1 0 7.686 6.331 -18 k.A. k.A. k.A. Min 7.686 6.331 k.A. k.A. Max 7.686 6.331 k.A. k.A. Baujahre ab 1991, 7 3 -57 4.680 4.613 -1 579.102 343.541 -41 ohne Neubauten Min 800 1.545 45.000 236.282 Max 10.971 6.702 1.430.681 420.000 Baujahre 1950 bis 3 4 33 9.492 14.395 52 455.767 121.250 -73 1990 Min 7.021 3.000 200.000 40.000 Max 12.800 32.618 717.302 250.000 Baujahre bis 1949 6 9 50 1.992 2.844 43 226.500 105.857 -53 Min 674 764 16.000 4.000 Max 66.574 9.105 780.000 395.000 Summe/ Mittelwert 17 17 0 5.963 7.046 18 420.456 190.216 -55 Veränderung
Abbildung 153: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude über 2 Jahr
Immobilienmarktbericht 2018 97
LK Saalfeld-Rudolstadt
12
10
8
6
4
AnzahlVerträge 2
0 2013 2014 2015 2016 2017 Neubauten 2 0 1 0 0 Baujahre ab 1991, 1 1 7 9 6 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 8 6 2 8 2 Baujahre bis 1949 6 2 12 5 10
Abbildung 154: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Anzahl aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen
LK Saalfeld-Rudolstadt 7.000.000
6.000.000
5.000.000
] € 4.000.000
3.000.000
Ø Ø Kaufpreis [ 2.000.000
1.000.000
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 749.989 709.012 6.394.907 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 96.833 92.917 97.563 Baujahre bis 1949 186.100 231.510 205.000 132.786
Abbildung 155: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - ø Kaufpreis aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen
98 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Verträge Ø Fläche [m²] Ø Kaufpreis [€] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Baujahre ab 1991, 9 6 -33 3.175 23.811 650 709.012 6.394.907 802 ohne Neubauten Min 450 2.547 40.000 86.100 Max 87.175 42.122 19.676.943 12.319.814 Baujahre 1950 bis 8 2 -75 6.269 4.013 -36 97.563 k.A. k.A. 1990 Min 704 459 7.000 k.A. Max 19.004 7.567 200.000 k.A. Baujahre bis 1949 5 10 100 1.178 6.916 487 205.000 132.786 -35 Min 577 334 10.000 8.500 Max 15.955 40.897 500.000 590.000 Summe/ Mittelwert 22 18 -18 3.541 11.580 227 337.192 3.263.846 868 Veränderung
Abbildung 156: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude über 2 Jahre
In den Jahren 2016 und 2017 wurden im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt größere Handelseinrichtungen ver- äußert, die sich in der Fläche und in den Kaufpreisangaben widerspiegeln.
Immobilienmarktbericht 2018 99
LK Sonneberg
12
10
8
6
4
AnzahlVerträge 2
0 2013 2014 2015 2016 2017 Neubauten 0 0 0 1 0 Baujahre ab 1991, 1 0 2 8 4 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 1 1 3 2 5 Baujahre bis 1949 5 3 7 11 4
Abbildung 157: Landkreis Sonneberg - Anzahl aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen
LK Sonneberg 500.000 450.000 400.000
] 350.000 € 300.000 250.000 200.000
Ø Ø Kaufpreis [ 150.000 100.000 50.000 0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 470.333 340.300 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 64.667 103.452 Baujahre bis 1949 60.000 71.000 116.474 141.929 68.333
Abbildung 158: Landkreis Sonneberg - ø Kaufpreis aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen
100 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
LK Sonneberg Anzahl Verträge Ø Fläche [m²] Ø Kaufpreis [€] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Neubauten 1 0 k.A. 0 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. Min 5.865 k.A. k.A. k.A. Max 5.865 k.A. k.A. k.A. Baujahre ab 1991, 8 4 -50 2.562 4.278 67 470.333 340.300 -28 ohne Neubauten Min 267 865 12.000 36.200 Max 7.028 8.287 1.620.000 650.000 Baujahre 1950 bis 2 5 150 2.825 6.939 146 k.A. 103.452 k.A. 1990 Min 1.098 360 k.A. 55.000 Max 4.552 18.339 k.A. 149.260 Baujahre bis 1949 11 4 -64 4.312 2.694 -38 141.929 68.333 -52 Min 319 335 10.600 15.000 Max 13.559 6.615 1.600.000 100.000 Summe/ Mittelwert 22 13 -41 2.425 4.637 91 306.131 170.695 -44 Veränderung
Abbildung 159: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude über 2 Jahre
Die einzelnen Baujahresklassen weisen im Teilmarkt Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude in den drei Landkreisen im Jahr 2017 unterschiedliche Entwicklungen und größere Schwankungen auf. In der Baujah- resklasse Neubauten ist nur im Ilm-Kreis ein geringfügiger Markt vorhanden.
In der Baujahresklasse Baujahre ab 1991, ohne Neubauten, wurden durchschnittliche Kaufpreise von 343.541 € im Ilm-Kreis und 340.300 € im Landkreis Sonneberg erzielt. Der durchschnittliche Kaufpreis von 6.394.907 € im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt ist dem sehr hohen max. Kaufpreis von 12.319.814 € ge- schuldet. In den Jahren 2016 und 2017 wurden hier größere Handelseinrichtungen veräußert, welche zu dem starken Anstieg von Flächenumsatz und durchschnittlichen Kaufpreis führten.
In der Baujahresklasse Baujahre 1950 bis 1990 erfolgt im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt auf Grund der ge- ringen Anzahl an Kauffällen keine Angabe. Im Ilm-Kreis beträgt der durchschnittliche Kaufpreis 121.250 € und im Landkreis Sonneberg 103.452 €.
Im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt wurde in der Baujahresklasse Baujahre bis 1949 ein durchschnittlicher Kaufpreis von 132.786 € und im Ilm-Kreis von 105.857 € erzielt. Im Landkreis Sonneberg liegt dieser bei 68.333 €.
Immobilienmarktbericht 2018 101 6.4 Gewerbe- und Industriegebäude
Ilm-Kreis
18 16 14 12 10 8 6
AnzahlVerträge 4 2 0 2013 2014 2015 2016 2017 Neubauten 0 0 0 0 1 sonstige Baujahre, 15 14 7 17 12 ohne Neubauten
Abbildung 160: Ilm-Kreis - Anzahl aller Gewerbe- und Industriegebäude nach Baujahresklassen
Ilm-Kreis 800.000
700.000
] 600.000 €
500.000
400.000
Ø Ø Kaufpreis [ 300.000
200.000
100.000
0 2013 2014 2015 2016 2017 sonstige Baujahre, 209.167 212.818 72.000 722.214 209.611 ohne Neubauten
Abbildung 161: Ilm-Kreis - ø Kaufpreis aller Gewerbe- und Industriegebäude nach Baujahresklassen
102 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Ilm-Kreis Anzahl Verträge Ø Fläche [m²] Ø Kaufpreis [€] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Neubauten 0 1 k.A. k.A. 0 k.A. k.A. k.A. k.A. Min k.A. 86.212 k.A. k.A. Max k.A. 86.212 k.A. k.A. sonstige Baujahre, 17 12 -29 14.983 6.075 -59 722.214 209.611 -71 ohne Neubauten Min 512 493 20.000 10.000 Max 80.729 26.072 6.100.000 405.000 Summe/ Mittelwert 17 13 -24 14.983 3.038 -80 722.214 209.611 -71 Veränderung
Abbildung 162: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Gewerbe- und Industriegebäude über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 103
LK Saalfeld-Rudolstadt
25
20
15
10
AnzahlVerträge 5
0 2013 2014 2015 2016 2017 Neubauten 0 0 0 0 0 sonstige Baujahre, 15 17 24 23 25 ohne Neubauten
Abbildung 163: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Anzahl aller Gewerbe- und Industriegebäude nach Baujahresklassen
LK Saalfeld-Rudolstadt 250.000
200.000
] €
150.000
Ø Ø Kaufpreis [ 100.000
50.000
0 2013 2014 2015 2016 2017 sonstige Baujahre, 154.381 179.560 217.962 223.769 120.733 ohne Neubauten
Abbildung 164: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - ø Kaufpreis aller Gewerbe- und Industriegebäude nach Baujahresklassen
104 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Verträge Ø Fläche [m²] Ø Kaufpreis [€] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] sonstige Baujahre, 23 25 9 3.804 3.846 1 223.769 120.733 -46 ohne Neubauten Min 215 434 500 5.000 Max 16.768 19.605 750.000 900.000 Summe/ Mittelwert 23 25 9 3.804 3.846 1 223.769 120.734 -46 Veränderung
Abbildung 165: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Gewerbe- und Industriegebäude über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 105
LK Sonneberg
12
10
8
6
4 AnzahlVerträge 2
0 2013 2014 2015 2016 2017 Neubauten 0 0 0 0 0 sonstige Baujahre, 10 12 6 6 9 ohne Neubauten
Abbildung 166: Landkreis Sonneberg - Anzahl aller Gewerbe- und Industriegebäude nach Baujahresklassen
LK Sonneberg 1.200.000
1.000.000
] € 800.000
600.000 Ø Ø Kaufpreis [ 400.000
200.000
0 2013 2014 2015 2016 2017 sonstige Baujahre, 965.067 165.840 69.000 114.938 169.111 ohne Neubauten
Abbildung 167: Landkreis Sonneberg - ø Kaufpreis aller Gewerbe- und Industriegebäude nach Baujahresklassen
106 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
LK Sonneberg Anzahl Verträge Ø Fläche [m²] Ø Kaufpreis [€] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] sonstige Baujahre, 6 9 50 2.160 8.152 277 114.938 169.111 47 ohne Neubauten Min 1.026 1.690 8.000 25.000 Max 4.751 17.510 250.000 438.500 Summe/ Mittelwert 6 9 50 2.160 8.152 277 114.938 169.111 47 Veränderung
Abbildung 168: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Gewerbe- und Industriegebäude über 2 Jahre
Die einzelnen Baujahresklassen weisen im Teilmarkt Gewerbe-, Industrie- und Produktionsgebäude in den drei Landkreisen im Jahr 2017 unterschiedliche Entwicklungen und größere Schwankungen auf. Dies ist unter anderem an der geringen Anzahl an Kauffällen, der Streuung der Objekte über den jeweiligen Land- kreis sowie der sehr differenzierten Objektarten begründet.
In der Baujahresklasse Neubauten sind in allen drei Landkreisen kein bzw. nur ein sehr geringer Markt vor- handen.
In der Baujahresklasse Sonstige Baujahre, ohne Neubauten liegt im Ilm-Kreis der durchschnittliche Kauf- preis im Bezugsjahr 2017 mit 209.611 € deutlich unter dem Vorjahr. Im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt wurde in dieser Baujahresklasse ein durchschnittlicher Kaufpreis von 120.734 € erzielt, dies ist ein Rückgang zum Vorjahr von 46 %. Im Landkreis Sonneberg wurde hier ein durchschnittlicher Kaufpreis von 169.111 € erzielt, zum Vorjahr ist dieser Markt im Kaufpreis stark gestiegen.
Immobilienmarktbericht 2018 107 7 Wohnungs- und Teileigentum
In diesem Kapitel wird der Teilmarkt Wohnung- und Teileigentum dargestellt. Dabei werden die bebauten Grundstücke betrachtet, die nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) aufgeteilt sind.
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohn- zwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäu- des, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
Die Auswertung wurde in folgende Baujahresklassen untergliedert:
Neubauten (Verkäufe der letzten drei Jahre)
Baujahre ab 1991, ohne Neubauten
Baujahre 1950 – 1990
Baujahre bis 1949
Bei Wohnungs- und Teileigentum wird zwischen Erstverkauf aus Neubau bzw. Umwandlung und Weiterver- kauf unterschieden. Neu errichtete Eigentumswohnungen und durch Umwandlung aus Mietwohnungen ent- standene Eigentumswohnungen bilden den Teilmarkt Erstverkauf. Weiterveräußerte Wohnungen den Teil- markt Weiterverkauf.
Dem weiteren Teilmarkt Teileigentum (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) kommt nur eine untergeordnete Bedeutung zu.
Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum wurden bei der statistischen Auswertung Kaufpreise >= 10.000 € berücksichtigt. Diese liegen den ermittelten, durchschnittlichen bereinigten Kaufpreisen zu Grunde.
108 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Anzahl Wohnungs- und Teileigentum
180 160 140 120 100
Anzahl 80 60 40 20 0 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 113 102 103 155 123 LK Saalfeld-Rudolstadt 99 92 122 177 121 LK Sonneberg 67 70 68 82 97
Abbildung 169: Anzahl aller Wohnungs- und Teileigentume je Landkreis
Geldumsatz Wohnungs- und Teileigentum
16,00 14,00
12,00 € 10,00 8,00 6,00
4,00 Umsatz Umsatz in Mio 2,00 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Ilm-Kreis 10,22 9,87 10,72 14,98 11,92 LK Saalfeld-Rudolstadt 6,53 7,90 6,41 10,37 6,37 LK Sonneberg 3,58 3,58 5,06 4,13 6,79
Abbildung 170: Geldumsätze aller Wohnungs- und Teileigentume je Landkreis
Immobilienmarktbericht 2018 109
Ilm-Kreis Anzahl Geldumsatz [Mio. €] Änderung Änderung Teilmarkt/Objektart 2016 2017 zum 2016 2017 zum Vorjahr [%] Vorjahr [%] Wohnungs- 135 115 -15 13,60 10,88 -20 eigentum Teileigentum 20 8 -60 1,38 1,04 -25 Summe/ 155 123 -21 14,98 11,92 -20 Veränderung
Abbildung 171: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Geldumsatz gegliedert nach Teilmarkt/Objektart aller Wohnungs- und Teileigentume über 2 Jahre
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Geldumsatz [Mio. €] Änderung Änderung Teilmarkt/Objektart 2016 2017 zum 2016 2017 zum Vorjahr [%] Vorjahr [%] Wohnungs- 162 105 -35 10,04 5,95 -41 eigentum Teileigentum 15 16 7 0,33 0,42 27 Summe/ 177 121 -32 10,37 6,37 -39 Veränderung
Abbildung 172: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Geldumsatz gegliedert nach Teilmarkt/Objektart aller Wohnungs- und Teileigentume über 2 Jahre
LK Sonneberg Anzahl Geldumsatz [Mio. €] Änderung Änderung Teilmarkt/Objektart 2016 2017 zum 2016 2017 zum Vorjahr [%] Vorjahr [%] Wohnungs- 75 85 13 4,08 5,82 43 eigentum Teileigentum 7 12 71 0,05 0,97 1840 Summe/ 82 97 18 4,13 6,79 64 Veränderung
Abbildung 173: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Geldumsatz gegliedert nach Teilmarkt/Objektart aller Wohnungs- und Teileigentume über 2 Jahre
Im Ilm-Kreis und im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt ist dieser Teilmarkt in Bezug auf die Anzahl der Kauffälle seit dem Jahr 2016 wieder rückläufig. 2016 war in diesen beiden Landkreisen ein starker Anstieg bei Anzahl und Geldumsatz bei Wohnungs- und Teileigentum vorhanden. Im Landkreis Sonneberg ist dagegen eine Steigerung zum Vorjahr bei Anzahl und Geldumsatz zu verzeichnen.
110 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
7.1 Erstverkauf aus Neubau
Ilm-Kreis Anzahl Verträge Ø Wohnfläche [m²] Ø Kaufpreis [€/m²]
Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Neubauten 26 14 -46 67,9 75,0 10 2.432,2 2.593,7 7 Min 38,8 44,2 1.529,0 2.131,0 Max 154,2 99,9 2.783,0 3.054,5 Baujahre ab 1991, 3 0 k.A. 69,1 k.A. k.A. 1.296,0 k.A. k.A. ohne Neubauten Min 62,1 k.A. 1.160,0 k.A. Max 73,3 k.A. 1.445,0 k.A. Summe/ Mittelwert 29 14 -52 68,5 75,0 9 1.864,1 2.593,7 39 Veränderung
Abbildung 174: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Erstverkäufe aus Neubau über 2 Jahre
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Verträge Ø Wohnfläche [m²] Ø Kaufpreis [€/m²]
Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Neubauten 10 0 k.A. 100,5 k.A. k.A. 2.391,4 k.A. k.A. Min 75,1 k.A. 2.031,5 k.A. Max 159,1 k.A. 2.877,0 k.A. Baujahre ab 1991, 1 0 k.A. 69,2 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. ohne Neubauten Min 69,2 k.A. k.A. k.A. Max 69,2 k.A. k.A. k.A. Baujahre 1950 bis 1 0 k.A. 94,0 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. 1990 Min 94,0 k.A. k.A. k.A. Max 94,0 k.A. k.A. k.A. Summe/ Mittelwert 12 0 k.A. 87,9 k.A. k.A. 2.391,4 k.A. k.A. Veränderung
Abbildung 175: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Erstverkäufe aus Neubau über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 111
LK Sonneberg Anzahl Verträge Ø Wohnfläche [m²] Ø Kaufpreis [€/m²]
Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%] Baujahre ab 1991, 3 0 k.A. 85,9 k.A. k.A. 972,3 k.A. k.A. ohne Neubauten Min 62,5 k.A. 899,0 k.A. Max 107,9 k.A. 1.032,0 k.A. Summe/ Mittelwert 3 0 k.A. 85,9 k.A. k.A. 972,3 k.A. k.A. Veränderung
Abbildung 176: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Erstverkäufe aus Neubau über 2 Jahre
Auf Grund der zu geringen Anzahl an Kaufverträgen ist nicht in allen Baujahresklassen in den drei Landkrei- sen für den Teilmarkt Erstverkauf aus Neubau die Darstellung und Auswertung möglich.
Im Ilm-Kreis beträgt der Kaufpreis für Neubauten im Jahr 2017 im Durchschnitt bei 2.593,7 €/m², dies stellt eine Steigerung zum Vorjahr von 7 % dar. Im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt und Landkreis Sonneberg war 2017 kein Markt bei Neubauten vorhanden. 2016 betrug der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauten im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt 2.391,4 €/m².
112 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
7.2 Erstverkauf aus Umwandlung
Ilm-Kreis Anzahl Verträge Ø Wohnfläche [m²] Ø Kaufpreis [€/m²]
Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Baujahre 1950 bis 1 0 k.A. 67,0 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. 1990 Min 67,0 k.A. k.A. k.A. Max 67,0 k.A. k.A. k.A. Baujahre bis 1949 4 6 50 104,7 79,2 -24 1.876,9 1.650,8 -12 Min 88,2 42,0 1.358,5 985,0 Max 114,1 107,3 2.393,0 2.393,0 Summe/ Mittelwert 5 6 20 85,9 79,2 -8 1.876,9 1.650,8 -12 Veränderung
Abbildung 177: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Erstverkäufe aus Umwandlung über 2 Jahre
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Verträge Ø Wohnfläche [m²] Ø Kaufpreis [€/m²] Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Baujahre bis 1949 2 0 k.A. 100,0 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. Min 90,0 k.A. k.A. k.A. Max 110,0 k.A. k.A. k.A. Summe/ Mittelwert 2 0 k.A. 100,0 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. Veränderung
Abbildung 178: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Erstverkäufe aus Umwandlung über 2 Jahre
Immobilienmarktbericht 2018 113
LK Sonneberg Anzahl Verträge Ø Wohnfläche [m²] Ø Kaufpreis [€/m²]
Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Baujahre 1950 bis 2 1 -50 69,0 125,0 81 k.A. k.A. k.A. 1990 Min 69,0 125,0 k.A. k.A. Max 69,0 125,0 k.A. k.A. Baujahre bis 1949 1 0 k.A. 64,0 k.A. k.A. k.A. k.A. k.A. Min 64,0 k.A. k.A. k.A. Max 64,0 k.A. k.A. k.A. Summe/ Mittelwert 3 1 -67 66,5 125,0 88 k.A. k.A. k.A. Veränderung
Abbildung 179: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Erstverkäufe aus Umwandlung über 2 Jahre
Auf Grund der zu geringen Anzahl an Kaufverträgen ist für den Teilmarkt Erstverkauf aus Umwandlung die Darstellung und Auswertung nicht in allen Baujahresklassen möglich. Im Ilm-Kreis beträgt der durchschnittli- che Kaufpreis in der Baujahresklasse Baujahre bis 1949, im Jahr 2017 1.650,80 €/m². Dies entspricht einem Rückgang von 12% zum Vorjahr.
114 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
7.3 Weiterverkauf
Ilm-Kreis
60
50
40
30
20 AnzahlVerträge 10
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 50 45 50 47 60 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 17 12 9 20 11 Baujahre bis 1949 17 11 18 23 22
Abbildung 180: Ilm-Kreis - Anzahl aller Weiterverkäufe nach Baujahresklassen
Ilm-Kreis 1.200,00
1.000,00
/m²] € 800,00
600,00
Ø Ø Kaufpreis [ 400,00
200,00
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 1.036,80 994,59 1.027,91 1.086,21 992,48 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 695,19 753,86 678,94 734,00 793,45 Baujahre bis 1949 911,07 783,67 762,60 943,00 938,29
Abbildung 181: Ilm-Kreis - ø Kaufpreis aller Weiterverkäufe nach Baujahresklassen
Immobilienmarktbericht 2018 115
Ilm-Kreis Anzahl Verträge Ø Wohnfläche [m²] Ø Kaufpreis [€/m²]
Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Baujahre ab 1991, 47 60 28 70,4 63,5 -10 1.086,2 992,5 -9 ohne Neubauten Min 22,3 22,3 612,0 356,0 Max 135,1 135,1 1.747,5 1.529,5 Baujahre 1950 bis 20 11 -45 65,6 60,0 -9 734,0 793,5 8 1990 Min 43,0 35,0 109,0 417,0 Max 90,9 77,0 1.500,0 1.197,0 Baujahre bis 1949 23 22 -4 84,5 69,3 -18 943,0 938,3 0 Min 49,2 24,7 402,0 324,0 Max 121,3 103,7 1.695,0 1.775,5 Summe/ Mittelwert 90 93 3 73,5 64,3 -13 921,1 908,1 -1 Veränderung
Abbildung 182: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Weiterverkäufe über 2 Jahre
116 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
LK Saalfeld-Rudolstadt
70
60
50
40
30
20 AnzahlVerträge 10
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 33 27 34 41 42 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 22 19 29 61 34 Baujahre bis 1949 22 20 22 39 24
Abbildung 183: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Anzahl aller Weiterverkäufe nach Baujahresklassen
LK Saalfeld-Rudolstadt 1.200,00
1.000,00
/m²] € 800,00
600,00
Ø Ø Kaufpreis [ 400,00
200,00
0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 910,58 964,30 896,45 1.073,07 995,14 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 605,77 597,88 503,42 545,79 629,40 Baujahre bis 1949 815,03 909,25 821,50 726,64 936,56
Abbildung 184: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - ø Kaufpreis aller Weiterverkäufe nach Baujahresklassen
Immobilienmarktbericht 2018 117
LK Saalfeld-Rudolstadt Anzahl Verträge Ø Wohnfläche [m²] Ø Kaufpreis [€/m²]
Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Baujahre ab 1991, 41 42 2 63,3 63,1 0 1.073,1 995,1 -7 ohne Neubauten Min 5,4 38,3 323,5 634,0 Max 190,3 144,6 3.481,5 2.051,0 Baujahre 1950 bis 61 34 -44 62,4 62,8 1 545,8 629,4 15 1990 Min 38,4 35,4 91,5 27,5 Max 109,2 227,9 1.020,0 1.082,5 Baujahre bis 1949 39 24 -38 68,8 73,6 7 726,6 936,6 29 Min 37,7 9,2 117,0 11,0 Max 221,9 123,0 1.095,0 2.182,0 Summe/ Mittelwert 141 100 -29 64,8 66,5 3 781,8 853,7 9 Veränderung
Abbildung 185: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Weiterverkäufe über 2 Jahre
118 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
LK Sonneberg
40
35
30
25
20
15
10 AnzahlVerträge 5
0 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 27 21 17 36 35 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 11 13 12 10 10 Baujahre bis 1949 11 21 11 17 34
Abbildung 186: Landkreis Sonneberg - Anzahl aller Weiterverkäufe nach Baujahresklassen
LK Sonneberg 900,00 800,00
/m²] 700,00 € 600,00 500,00 400,00
Ø Ø Kaufpreis [ 300,00 200,00 100,00 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 Baujahre ab 1991, 853,42 696,79 794,41 769,82 786,69 ohne Neubauten Baujahre 1950 bis 1990 533,70 513,27 427,32 435,89 627,00 Baujahre bis 1949 638,80 707,69 650,45 557,81 623,61
Abbildung 187: Landkreis Sonneberg - ø Kaufpreis aller Weiterverkäufe nach Baujahresklassen
Immobilienmarktbericht 2018 119
LK Sonneberg Anzahl Verträge Ø Wohnfläche [m²] Ø Kaufpreis [€/m²]
Änderung Änderung Änderung Baujahresklassen zum zum zum 2016 2017 2016 2017 2016 2017 Vorjahr Vorjahr Vorjahr [%] [%] [%]
Baujahre ab 1991, 36 35 -3 64,0 63,5 -1 769,8 786,7 2 ohne Neubauten Min 28,8 28,8 430,0 418,0 Max 103,6 121,0 1.154,0 1.178,5 Baujahre 1950 bis 10 10 0 62,7 62,4 0 435,9 627,0 44 1990 Min 49,1 50,9 239,0 294,5 Max 75,4 75,3 611,5 880,5 Baujahre bis 1949 17 34 100 78,1 74,5 -5 557,8 623,6 12 Min 39,6 36,0 137,0 144,0 Max 180,0 139,0 1.271,0 1.189,0 Summe/ Mittelwert 63 79 25 68,3 66,8 -2 587,8 679,1 16 Veränderung
Abbildung 188: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Weiterverkäufe über 2 Jahre
Der Weiterverkauf von Wohnungs- und Teileigentum weist in allen drei Landkreisen in allen Baujahresklas- sen, außer Neubauten, einen stabilen Teilmarkt auf. Im Landkreis Sonneberg ist in diesem Teilmarkt bei der Anzahl der Kaufverträge ein starker Zuwachs zu verzeichnen, der Anstieg beträgt 25% gegenüber dem Vor- jahr. lm Ilm-Kreis ist ein geringer Anstieg von 3% gegenüber dem Vorjahr ersichtlich. Im Landkreis Saalfeld- Rudolstadt ist dieser Teilmarkt dagegen um 29% rückläufig.
In der Baujahresklasse Baujahre ab 1991, ohne Neubauten, schwankt der durchschnittliche Kaufpreis in den drei Landkreisen zwischen 786,7 € im Landkreis Sonneberg und 995,1 € im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt.
In der Baujahresklasse 1950 bis 1990 werden durchschnittliche Kaufpreise von 627,0 € im Landkreis Son- neberg, von 629,4 € im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt und 793,5 € im Ilm-Kreis erzielt.
Die Baujahre bis 1949 erzielten bei dem Weiterverkauf Kaufpreise zwischen 623,6 € im Landkreis Sonne- berg und 938,3 € im Ilm-Kreis im Durchschnitt.
Im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt wurde in der Baujahresklasse bis 1949 ein Zukauf zu einer Wohnung mit einer Fläche von 9,20 m² (Min-Wert) bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 11,00 €/m² (Min-Wert) getä- tigt.
120 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Karte mit Struktur der Gutachterausschüsse und ihrer Geschäftsstellen 6 Abbildung 2: Bildschirmdarstellung von BORIS-TH bei Bodenrichtwerten für Bauflächen 9 Abbildung 3: Beispiel für das Informationsfenster bei Bauflächen 9 Abbildung 4: Bildschirmdarstellung von BORIS-TH bei Bodenrichtwerten für Flächen der Land- und Forstwirtschaft 10 Abbildung 5: Beispiel für das Informationsfenster bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen 10 Abbildung 6: Beispiele einer Bodenrichtwertinformation 11 Abbildung 7: Antragsberechtigte für Gutachten 12 Abbildung 8: Übersicht über den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses (Quelle: TLVermGeo) 15 Abbildung 9: Ilm-Kreis (Quelle: TLVermGeo) 16 Abbildung 10: Nutzungsartenstatistik 2017 Ilm-Kreis (Quelle: TLVermGeo) 17 Abbildung 11: Einwohnerstatistik Ilm-Kreis zum 31.12.2017 (Quelle: TLS) 17 Abbildung 12: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt (Quelle: TLVermGeo) 18 Abbildung 13: Nutzungsartenstatistik 2017 Landkreis Saalfeld-Rudolstadt (Quelle: TLVermGeo) 19 Abbildung 14: Einwohnerstatistik Landkreis Saalfeld-Rudolstadt zum 31.12.2017 (Quelle: TLS) 19 Abbildung 15: Landkreis Sonneberg (Quelle: TLVermGeo) 20 Abbildung 16: Nutzungsartenstatistik Landkreis Sonneberg zum 31.12.2017 (Quelle: TLVermGeo) 21 Abbildung 17: Einwohnerstatistik Landkreis Sonneberg zum 31.12.2017 (Quelle: TLS) 21 Abbildung 18: Preisentwicklung von 2008 bis 2017 mit der Basis = 2010 (Quelle: TLS, Deutsche Bundesbank, DESTATIS) 22 Abbildung 19: Preisentwicklung von 2008 bis 2017 mit der Basis = 2010 (Quelle: TLS, DESTATIS) 22 Abbildung 20: Wohnungsbaukreditindex in der Bundesrepublik Deutschland von 2008 bis 2017 (Quelle: Deutsche Bundesbank) 23 Abbildung 21: Arbeitslose im Ilm-Kreis zum 31.12.2017 (Quelle: TLS) 24 Abbildung 22: Wohnungsbestand im Ilm-Kreis zum 31.12.2017 (Quelle: TLS) 24 Abbildung 23: Baufertigstellungen im Ilm-Kreis zum 31.12.2017 (Quelle: TLS) 24 Abbildung 24: Arbeitslose im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt zum 31.12.2017 (Quelle: TLS) 25 Abbildung 25: Wohnungsbestand im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt zum 31.12.2017 (Quelle: TLS) 25 Abbildung 26: Baufertigstellungen im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt zum 31.12.2017 (Quelle: TLS) 25 Abbildung 27: Arbeitslose im Landkreis Sonneberg zum 31.12.2017 (Quelle: TLS) 26 Abbildung 28: Wohnungsbestand im Landkreis Sonneberg zum 31.12.2017 (Quelle: TLS) 26 Abbildung 29: Baufertigstellungen im Landkreis Sonneberg zum 31.12.2017 (Quelle: TLS) 26 Abbildung 30: Grundstücksmarkt im Überblick 27 Abbildung 31: Anzahl der Erwerbsübergänge je Landkreis über 10 Jahre 28 Abbildung 32: Flächenverteilung der Erwerbsvorgänge je Landkreis über 10 Jahre 28
Immobilienmarktbericht 2018 121 Abbildung 33: Verteilung des Umsatzes der Erwerbsvorgänge je Landkreis über 10 Jahre 29 Abbildung 34: Verteilung der Erwerbsvorgänge auf die Teilmärkte je Landkreis 29 Abbildung 35: Anzahl aller Kaufverträge je Landkreis 30 Abbildung 36: Flächenumsatz aller Kaufverträge je Landkreis 30 Abbildung 37: Geldumsätze aller Kaufverträge je Landkreis 31 Abbildung 38: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz in den Teilmärkten aller Kaufverträge über 2 Jahre 31 Abbildung 39: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz in den Teilmärkten aller Kaufverträge über 2 Jahre 32 Abbildung 40: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz in den Teilmärkten aller Kaufverträge über 2 Jahre 32 Abbildung 41: Anzahl aller Zwangsversteigerungen je Landkreis 33 Abbildung 42: Flächenumsatz aller Zwangsversteigerungen je Landkreis 33 Abbildung 43: Geldumsätze aller Zwangsversteigerungen je Landkreis 34 Abbildung 44: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz in den Teilmärkten aller Zwangsversteigerungen über 2 Jahre 34 Abbildung 45: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz in den Teilmärkten aller Zwangsversteigerungen über 2 Jahre 35 Abbildung 46: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz in den Teilmärkten aller Zwangsversteigerungen über 2 Jahre 35 Abbildung 47: Anzahl aller Bauflächen je Landkreis 37 Abbildung 48: Flächenumsatz aller Bauflächen je Landkreis 37 Abbildung 49: Geldumsatz aller Bauflächen je Landkreis 38 Abbildung 50: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Nutzung aller Bauflächen über 2 Jahre 39 Abbildung 51: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Nutzung aller Bauflächen über 2 Jahre 39 Abbildung 52: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Nutzung aller Bauflächen über 2 Jahre 39 Abbildung 53: Anzahl aller Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus je Landkreis 40 Abbildung 54: Flächenumsatz aller Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus je Landkreis 40 Abbildung 55: Geldumsatz aller Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus je Landkreis 41 Abbildung 56: ø Kaufpreis aller Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus je Landkreis 41 Abbildung 57: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus über 2 Jahre 42 Abbildung 58: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus über 2 Jahre 42 Abbildung 59: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus über 2 Jahre 42 Abbildung 60: Anzahl aller Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser je Landkreis 43 Abbildung 61: Flächenumsatz aller Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser je Landkreis 43
122 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Abbildung 62: Geldumsatz aller Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser je Landkreis 44 Abbildung 63: ø Kaufpreis aller Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser je Landkreis 44 Abbildung 64: Anzahl aller gewerblichen Grundstücke je Landkreis 45 Abbildung 65: Flächenumsatz aller gewerblichen Grundstücke je Landkreis 45 Abbildung 66: Geldumsatz aller gewerblichen Grundstücke je Landkreis 46 Abbildung 67: ø Kaufpreis aller gewerblichen Grundstücke je Landkreis 46 Abbildung 68: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller gewerblichen Grundstücke über 2 Jahre 47 Abbildung 69: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller gewerblichen Grundstücke über 2 Jahre 47 Abbildung 70: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller gewerblichen Grundstücke über 2 Jahre 48 Abbildung 71: Anzahl aller Grundstücke für werdendes Bauland je Landkreis 49 Abbildung 72: Flächenumsatz aller Grundstücke für werdendes Bauland je Landkreis 49 Abbildung 73: Geldumsatz aller Grundstücke für werdendes Bauland je Landkreis 50 Abbildung 74: ø Kaufpreis aller Grundstücke für werdendes Bauland je Landkreis 50 Abbildung 75: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Entwicklungsstufe aller Grundstücke für werdendes Bauland über 2 Jahre 51 Abbildung 76: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Entwicklungsstufe aller Grundstücke für werdendes Bauland über 2 Jahre 51 Abbildung 77: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Entwicklungsstufe aller Grundstücke für werdendes Bauland über 2 Jahre 51 Abbildung 78: Anzahl der Kaufverträge aller Gemeinbedarfsflächen je Landkreis 52 Abbildung 79: Flächenumsatz der Gemeinbedarfsflächen je Landkreis 52 Abbildung 80: Geldumsatz der Gemeinbedarfsflächen je Landkreis 53 Abbildung 81: ø Kaufpreis aller Gemeinbedarfsflächen je Landkreis 53 Abbildung 82: Anzahl der Kaufverträge aller land- und forstwirtschaftlicher Flächen je Landkreis 54 Abbildung 83: Flächenumsatz der Kaufverträge aller land- und forstwirtschaftlicher Flächen je Landkreis 54 Abbildung 84: Geldumsatz der Kaufverträge aller land- und forstwirtschaftlicher Flächen je Landkreis 55 Abbildung 85: Ilm-Kreis - Übersicht der Kaufverträge von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach überw. Nutzung aller land- und forstwirtschaftlichen Flächen über 2 Jahre 56 Abbildung 86: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht der Kaufverträge von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach überw. Nutzung aller land- und forstwirtschaftlichen Flächen über 2 Jahre 56 Abbildung 87: Landkreis Sonneberg - Übersicht der Kaufverträge von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach überw. Nutzung aller land- und forstwirtschaftlichen Flächen über 2 Jahre 56 Abbildung 88: Anzahl der Kaufverträge von Ackerland je Landkreis 57 Abbildung 89: Flächenumsatz der Kaufverträge von Ackerland je Landkreis 57 Abbildung 90: Geldumsatz der Kaufverträge von Ackerland je Landkreis 58
Immobilienmarktbericht 2018 123 Abbildung 91: ø Kaufpreis der Kaufverträge von Ackerland je Landkreis 58 Abbildung 92: Anzahl der Kaufverträge von Grünland je Landkreis 59 Abbildung 93: Flächenumsatz der Kaufverträge von Grünland je Landkreis 59 Abbildung 94: Geldumsatz der Kaufverträge von Grünland je Landkreis 60 Abbildung 95: ø Kaufpreis der Kaufverträge von Grünland je Landkreis 60 Abbildung 96: Anzahl der Kaufverträge von Waldflächen je Landkreis 61 Abbildung 97: Flächenumsatz der Kaufverträge von Waldflächen je Landkreis 61 Abbildung 98: Geldumsatz der Kaufverträge von Waldflächen je Landkreis 62 Abbildung 99: ø Kaufpreis der Kaufverträge von Waldflächen je Landkreis 62 Abbildung 100: Anzahl der Kaufverträge von Flächen der land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung je Landkreis 64 Abbildung 101: Flächenumsatz der Kaufverträge von Flächen der land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung je Landkreis 64 Abbildung 102: Geldumsatz der Kaufverträge von Flächen der land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung je Landkreis 65 Abbildung 103: ø Kaufpreis der Kaufverträge von Flächen der land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung je Landkreis 65 Abbildung 104: Anzahl der Kaufverträge von Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich je Landkreis 66 Abbildung 105: Flächenumsatz der Kaufverträge von Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich je Landkreis 66 Abbildung 106: Geldumsatz der Kaufverträge von Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich je Landkreis 67 Abbildung 107: ø Kaufpreis der Kaufverträge von Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich je Landkreis 67 Abbildung 108: Anzahl der Kaufverträge von Gärten im Außenbereich je Landkreis 68 Abbildung 109: Flächenumsatz der Kaufverträge von Gärten im Außenbereich je Landkreis 68 Abbildung 110: Geldumsatz der Kaufverträge von Gärten im Außenbereich je Landkreis 69 Abbildung 111: ø Kaufpreis der Kaufverträge von Gärten im Außenbereich je Landkreis 69 Abbildung 112: Anzahl der Kaufverträge von Erholungsgrundstücken je Landkreis 70 Abbildung 113: Flächenumsatz der Kaufverträge von Erholungsgrundstücken je Landkreis 70 Abbildung 114: Geldumsatz der Kaufverträge von Erholungsgrundstücken je Landkreis 71 Abbildung 115: ø Kaufpreis der Kaufverträge von Erholungsgrundstücken je Landkreis 71 Abbildung 116: Anzahl der Kaufverträge von Geringst- und Unland je Landkreis 72 Abbildung 117: Flächenumsatz der Kaufverträge von Geringst- und Unland je Landkreis 72 Abbildung 118: Anzahl aller bebauten Grundstücke je Landkreis 74 Abbildung 119: Flächenumsatz aller bebauten Grundstücke je Landkreis 74 Abbildung 120: Geldumsatz aller bebauten Grundstücke je Landkreis 75 Abbildung 121: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller bebauten Grundstücke über 2 Jahre 75 Abbildung 122: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller bebauten Grundstücke über 2 Jahre 76 Abbildung 123: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Typ aller bebauten Grundstücke über 2 Jahre 76
124 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Abbildung 124: Ilm-Kreis - Anzahl aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen 78 Abbildung 125: Ilm-Kreis - ø Kaufpreis aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen 78 Abbildung 126: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser über 2 Jahre 79 Abbildung 127: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Anzahl aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen 80 Abbildung 128: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - ø Kaufpreis aller Freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen 80 Abbildung 129: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser über 2 Jahre 81 Abbildung 130: Landkreis Sonneberg - Anzahl aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen 82 Abbildung 131: Landkreis Sonneberg - ø Kaufpreis aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahresklassen 82 Abbildung 132: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser über 2 Jahre 83 Abbildung 133: Ilm-Kreis - Anzahl aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser nach Baujahresklassen 84 Abbildung 134: Ilm-Kreis - ø Kaufpreis aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser nach Baujahresklassen 84 Abbildung 135: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser über 2 Jahre 85 Abbildung 136: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Anzahl aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser nach Baujahresklassen 86 Abbildung 137: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - ø Kaufpreis aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser nach Baujahresklassen 86 Abbildung 138: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser über 2 Jahre 87 Abbildung 139: Landkreis Sonneberg - Anzahl aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser nach Baujahresklassen 88 Abbildung 140: Landkreis Sonneberg - ø Kaufpreis aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser nach Baujahresklassen 88 Abbildung 141: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser über 2 Jahre 89 Abbildung 142: Ilm-Kreis - Anzahl aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser nach Baujahresklassen 90 Abbildung 143: Ilm-Kreis - ø Kaufpreis aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser nach Baujahresklassen 90 Abbildung 144: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser über 2 Jahre 91
Immobilienmarktbericht 2018 125 Abbildung 145: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Anzahl aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser nach Baujahresklassen 92 Abbildung 146: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - ø Kaufpreis aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser nach Baujahresklassen 92 Abbildung 147: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser über 2 Jahre 93 Abbildung 148: Landkreis Sonneberg - Anzahl aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser nach Baujahresklassen 94 Abbildung 149: Landkreis Sonneberg - ø Kaufpreis aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser nach Baujahresklassen 94 Abbildung 150: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Objekte des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser über 2 Jahre 95 Abbildung 151: Ilm-Kreis - Anzahl aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen 96 Abbildung 152: Ilm-Kreis - ø Kaufpreis aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen 96 Abbildung 153: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude über 2 Jahr 97 Abbildung 154: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Anzahl aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen 98 Abbildung 155: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - ø Kaufpreis aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen 98 Abbildung 156: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude über 2 Jahre 99 Abbildung 157: Landkreis Sonneberg - Anzahl aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen 100 Abbildung 158: Landkreis Sonneberg - ø Kaufpreis aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach Baujahresklassen 100 Abbildung 159: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude über 2 Jahre 101 Abbildung 160: Ilm-Kreis - Anzahl aller Gewerbe- und Industriegebäude nach Baujahresklassen 102 Abbildung 161: Ilm-Kreis - ø Kaufpreis aller Gewerbe- und Industriegebäude nach Baujahresklassen 102 Abbildung 162: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Gewerbe- und Industriegebäude über 2 Jahre 103 Abbildung 163: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Anzahl aller Gewerbe- und Industriegebäude nach Baujahresklassen 104 Abbildung 164: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - ø Kaufpreis aller Gewerbe- und Industriegebäude nach Baujahresklassen 104 Abbildung 165: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Gewerbe- und Industriegebäude über 2 Jahre 105 Abbildung 166: Landkreis Sonneberg - Anzahl aller Gewerbe- und Industriegebäude nach Baujahresklassen 106
126 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Abbildung 167: Landkreis Sonneberg - ø Kaufpreis aller Gewerbe- und Industriegebäude nach Baujahresklassen 106 Abbildung 168: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Flächenumsatz, Geldumsatz gegliedert nach Baujahresklassen aller Gewerbe- und Industriegebäude über 2 Jahre 107 Abbildung 169: Anzahl aller Wohnungs- und Teileigentume je Landkreis 109 Abbildung 170: Geldumsätze aller Wohnungs- und Teileigentume je Landkreis 109 Abbildung 171: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, Geldumsatz gegliedert nach Teilmarkt/Objektart aller Wohnungs- und Teileigentume über 2 Jahre 110 Abbildung 172: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, Geldumsatz gegliedert nach Teilmarkt/Objektart aller Wohnungs- und Teileigentume über 2 Jahre 110 Abbildung 173: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, Geldumsatz gegliedert nach Teilmarkt/Objektart aller Wohnungs- und Teileigentume über 2 Jahre 110 Abbildung 174: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Erstverkäufe aus Neubau über 2 Jahre 111 Abbildung 175: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Erstverkäufe aus Neubau über 2 Jahre 111 Abbildung 176: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Erstverkäufe aus Neubau über 2 Jahre 112 Abbildung 177: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Erstverkäufe aus Umwandlung über 2 Jahre 113 Abbildung 178: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Erstverkäufe aus Umwandlung über 2 Jahre 113 Abbildung 179: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Erstverkäufe aus Umwandlung über 2 Jahre 114 Abbildung 180: Ilm-Kreis - Anzahl aller Weiterverkäufe nach Baujahresklassen 115 Abbildung 181: Ilm-Kreis - ø Kaufpreis aller Weiterverkäufe nach Baujahresklassen 115 Abbildung 182: Ilm-Kreis - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Weiterverkäufe über 2 Jahre 116 Abbildung 183: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Anzahl aller Weiterverkäufe nach Baujahresklassen 117 Abbildung 184: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - ø Kaufpreis aller Weiterverkäufe nach Baujahresklassen 117 Abbildung 185: Landkreis Saalfeld-Rudolstadt - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Weiterverkäufe über 2 Jahre 118 Abbildung 186: Landkreis Sonneberg - Anzahl aller Weiterverkäufe nach Baujahresklassen 119 Abbildung 187: Landkreis Sonneberg - ø Kaufpreis aller Weiterverkäufe nach Baujahresklassen 119 Abbildung 188: Landkreis Sonneberg - Übersicht von Anzahl, ø Kaufpreis, ø Wohnfläche gegliedert nach Baujahresklassen aller Weiterverkäufe über 2 Jahre 120
Immobilienmarktbericht 2018 127 Abkürzungsverzeichnis
Abkürzungen Erläuterungen
ALKIS Amtliches Liegenschaftskataster-Informationssystem
BauGB Baugesetzbuch
bb bebaut
ber. bereinigt
BGBl. Bundesgesetzblatt
BGF Bruttogrundfläche
boG besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
BORIS-TH Bodenrichtwert-Informationssystem Thüringen
BRW Bodenrichtwert
BW Bodenwert
BWK Bewirtschaftungskosten
DESTATIS Statistisches Bundesamt
DHH Doppelhaushälfte
EFH Einfamilienhaus
ETW Eigentumswohnung
GE/GI Gewerbe- und Industriegebäude
II. BV II. Berechnungsverordnung
ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung
IVD Immobilienverband Deutschland
k. A. keine Angaben
KAG Kommunalabgabengesetz
KP Kaufpreis
lf Land- und Forstwirtschaft
LK Landkreis
LZ Liegenschaftszinssatz
MFH Mehrfamilienhaus
NHK Normalherstellungskosten
RE Reinertrag
128 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg
Abkürzung Erläuterung
rel. relativ
RH Reihenhaus
RoE Jahresrohertrag
RoF Rohertragsfaktor
SWF Sachwertfaktor
SW-RL Sachwertrichtlinie
ThürGAVO Thüringer Gutachterausschussverordnung
ThürKAG Thüringer Kommunalabgabengesetz
TLS Thüringer Landesamt für Statistik
TLVermGeo Thüringer Landesamt für Vermessung und Geoinformation
ub unbebaut
WF Wohnfläche
WGH Wohn- und Geschäftshaus
WE/TE Wohnungseigentum/Teileigentum
WoEigG Wohnungseigentumsgesetz
ZB Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses
ZFH Zweifamilienhaus
ø Durchschnitt
Immobilienmarktbericht 2018 129 NORDHAUSEN
Leinefelde-Worbis
EICHSFELD KYFFHÄUSERKREIS Artern
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Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses Standort der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses www.gutachterausschuss-th.de www.bodenrichtwerte-th.de
Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg c/o Landesamt für Vermessung und Geoinformation Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Katasterbereich Saalfeld Albrecht-Dürer-Straße 3 07318 Saalfeld +49 (0)361 57 4168-311 +49 (0)361 57 4168-399 [email protected]
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April 2018