COMUNE DI COLLE DI VAL D’ELSA Provincia di Siena
PIANO STRUTTURALE
Legge Regionale n. 5 del 16.01.1995
RELAZIONE - Parte II^
INDIVIDUAZIONE DEI SISTEMI E DEI SUBSISTEMI TERRITORIALI E DELLE UNITA’ TERRITORIALI OMOGENEE ELEMENTARI
I INDICE
PARTE PRIMA n QUADRO CONOSCITIVO pag. 2
A - Il quadro della programmazione urbanistica a livello sovracomunale pag. 3 1 - Il quadro della pianificazione regionale pag. 4 2 - Il quadro della pianificazione provinciale pag. 7 3 - Il quadro del coordinamento sovracomunale dell’Alta Val d’Elsa pag. 9 4 - I piani di settore di livello sovracomunale pag.10 5 - I vincoli pag.14
B - Gli studi di settore pag.16 1 - L’analisi demografica pag.17 2 - Il Piano Urbano del Traffico pag.22 3 - Analisi paesistico-ambientale pag.30 4 - Analisi agronomica pag.34 5 - Analisi geologica del territorio pag.40 6 - Gli elenchi della L.R. 59/1980 e la normativa sui centri urbani e nuclei pag.43
C - I documenti della programmazione politico – amministrativa pag.45 1 - Il programma politico per il governo della città pag.46 2 - Le strategie per il governo del territorio pag.49
D - La verifica dello strumento urbanistico vigente pag.54 1 - Lo stato di attuazione dello strumento urbanistico vigente pag.55 2 - La verifica degli standards urbanistici pag.64
E - L’analisi dei sistemi tematici pag.70 1 - I sistemi insediativi pag.71 2 - I sistemi funzionali e di servizio pag.74 3 - I sistemi infrastrutturali pag.77 4 - I sistemi ambientali pag.80
PARTE SECONDA n INDIVIDUAZIONE DEI SISTEMI E DEI SUBSISTEMI TERRITORIALI E DELLE UNITA’ TERRITORIALI ORGANICHE ELEMENTARI pag. 1 A - Le aree urbane pag. 3 A.1 - Aree residenziali pag. 5 A.1.1 - Le Grazie pag. 9 A.1.2 - Borgo Nuovo pag.11 A.1.3 - Borgo e Castello pag.13 A.1.4 - Parco di S. Agostino pag.17 A.1.5 - Parco a Bacìo pag.19
II A.1.6 - Il Piano pag.21 A.1.7 - Fabbrichina - Scalo merci pag.23 A.1.8 - P.zza B. Scala pag.25 A.1.9 - P.zza Arnolfo pag.27 A.1.10 - Colle Bassa pag.29 A.1.11 – Ferriera pag.31 A.1.12 – Vallebona pag.34 A.1.13 - Parco dell’Elsa pag.36 A.1.14 - La Badia (o Abbadia) pag.39 A.1.15 – Catarelli pag.41 A.1.16 - Centro sportivo pag.43 A.1.17 - Orti urbani pag.45 A.1.18 - Lo Spuntone pag.47 A.1.19 - Le Lellere pag.49 A.1.20 – Agrestino pag.51 A.1.21 – Campolungo pag.53 A.1.22 – Agrestone pag.56 A.1.23 - Agresto Bruciato pag.58 A.1.24 - Gore Rotte pag.60 A.1.25 – Querciolaia pag.62 A.1.26 - Area “Nuova Vilca” pag.64 A.1.27 – Molinuzzo pag.66 A.1.28 - Gracciano pag.68 A.2 - Le aree produttive pag.70 A.2.1 – Selvamaggio pag.73 A.2.2 – Catarelli pag.75 A.2.3 – Belvedere pag.77 A.2.4 - S. Marziale pag.79 A.2.5 - Pian dell’Olmino pag.81 A.3 - Le frazioni pag.83 A.3.1 – Quartaia pag.86 A.3.2 – Campiglia pag.88 A.3.3 – Borgatello pag.90 A.3.4 - Castel San Gimignano pag.92 A.3.5 – Bibbiano pag.94
B - Aree di frangia e campagna urbanizzata pag.96 B.1 - Le aree di frangia del centro urbano e delle frazioni principali UTOE B.1 pag.98 B.2 - Aree di campagna urbanizzata con processi recenti di trasformazione dei caratteri paesaggistici ed ambientali originali UTOE B.2 pag.101 B.3 - Aree con elevata permanenza di impianti e sistemazioni tradizionali sia sotto l’aspetto agro-vegetazionale che viario-insediativo UTOE B.3.1 - La fascia collinare di San Giorgio pag.103 UTOE B.3.2 - La porzione di altopiano tra Borgatello e Fabbricciano pag.105
III UTOE B.3.3 - Il nodo di Quartaia pag.106 B.4 - Aree con elevata vulnerabilità dei caratteri ambientali ed agro-paesistici UTOE B.4 - Le aree di testata delle vallette di incisione dell’altopiano pag.109
C - Le aree agricole produttive pag.111 C.1 - Aree agricole senza evidenti limitazioni d’uso UTOE C.1 pag.112 C.2 - Aree con elevata permanenza di impianti e sistemazioni tradizionali sia sotto l’aspetto agro-vegetazionale che viario-insediativo UTOE C.2.1 - La conca di Fonterna pag.114 UTOE C.2.2 - L’altopiano di Belvedere (testimonianza “residuale” dei paesaggi dell’altopiano precedenti l’antropizzazione) pag.116 UTOE C.2.3 - La testata del bacino del torrente Scarna pag.119 C.3 - Aree con elevata vulnerabilità dei caratteri ambientali ed agro-paesistici UTOE C.3 - Le pianure alluvionali (il Pian del Bottino, il Pian di Casole, il Pian di Querceto, Botro ai Colli) pag.121 C.4 - Zone a gestione agricola intensiva da riqualificare sotto l’aspetto paesistico e naturalistico UTOE C.4.1 - Il tratto del Pian Senese a gestione irrigua intensiva pag.125 UTOE C.4.2 - Le pendici di Casa Querciola – Scarna pag.126
D - La collina agricola produttiva con forte valore paesaggistico pag.128 D.1 - Aree con elevata permanenza di impianti e sistemazioni tradizionali sia sotto l’aspetto agro-vegetazionale che viario-insediativo UTOE D.1.1 - Il crinale di Mensanello pag.129 UTOE D.1.2 - Il crinale della Volterrana pag.131 UTOE D.1.3 - Le dorsali collinari di Paurano – Collalto pag.133 UTOE D.1.4 - La conca di Onci pag.135 UTOE D.1.5 - Le ondulazioni collinari tra Dometaia ed il Botro del Conio pag.137 D.2 - Aree con elevata vulnerabilità dei caratteri ambientali ed agro-paesistici UTOE D.2.1 - Il versante “lineare” tra Campiglia e Montecchio pag.139 UTOE D.2.2 – Montevasoni pag.141 D.3 - Zone a gestione agricola intensiva da riqualificare sotto l’aspetto paesistico e naturalistico pag.143 UTOE D.3 - Zona del Palagio con prevalenza di colture viticole-estensive D.4 - Aree collinari a prevalente indirizzo silvo-pastorale e con colture estensive UTOE D.4 pag.145
E - I nuclei e le case sparse pag.148 E.1 - I nuclei storici pag.150 E.2 - I nuclei di espansione pag.151 E.3 - I nuclei misti pag.152 E.4 - Le case sparse “in uso” pag.153 E.5 - Le case sparse “in disuso” pag.154 E.6 - Le ville isolate storiche pag.155 E.7 - Le ville isolate recenti pag.156
IV E.8 - Gli edifici speciali pag.157 F - Tabella riassuntiva dei parametri urbanistici pag.158
G - Note normative di carattere generale pag.159
n CRITERI PER LA DEFINIZIONE DEI PIANI DI SETTORE
Piano del Traffico e dei distributori di carburante pag.168
n LA VERIFICA DI COMPATIBILITA’ AMBIENTALE pag.169
V INDIVIDUAZIONE DEI SISTEMI E DEI SUBSISTEMI TERRITORIALI E DELLE UNITA’ TERRITORIALI ORGANICHE ELEMENTARI
La valutazione critica dell’insieme dei dati che formano il Quadro Conoscitivo ha reso possibile l’individuazione dei sistemi e dei subsistemi territoriali di cui all’art. 24 lett. C della L.R.5/95. In particolare si è rilevato particolarmente utile l’analisi dei sistemi territoriali (insediativi, di servizio e funzionali, infrastrutturali) la cui sovrapposizione ha generato la mappa delle dinamiche e delle necessità, in termini urbanistici, del territorio colligiano. L’ulteriore sovrapposizione con l’analisi dei sistemi ambientali ha infine portato ad una visione complessiva del territorio comunale sostanziata dalla complementarità e dalla sommatoria dei criteri strettamente tecnico-urbanistici con quelli geografici, morfologici, ambientali. In virtù di ciò il territorio Comunale può ragionevolmente essere suddiviso in cinque sistemi territoriali quattro dei quali riconducibili ad areali definiti e riconoscibili, anche se discontinui, mentre il quinto è assimilabile, ad un sistema puntiforme “trasversale” rispetto ai precedenti.
I Sistemi Territoriali individuati sono i seguenti:
A- LE AREE URBANE B- LE AREE DI FRANGIA E CAMPAGNA URBANIZZATA C- LE AREE AGRICOLE PRODUTTIVE D- LA COLLINA AGRICOLA PRODUTTIVA CON FORTE VALORE PAESAGGISTICO E- I NUCLEI E LE CASE SPARSE
I primi quattro Sistemi Territoriali sono compiutamente descritti nelle pagine che seguono, così come sono compiutamente definiti, per ciascun Sistema, i relativi Subsistemi Territoriali. Per quanto concerne invece il Sistema de “I NUCLEI E LE CASE SPARSE” non essendo possibile in sede di Piano Strutturale una identificazione concreta, urbanisticamente e normativamente sensata, sono stati definiti i criteri ed i parametri per l’identificazione dei nuclei e delle case sparse da attuarsi contestualmente alla redazione del Regolamento Urbanistico e/o all’aggiornamento ed integrazione delle schede relative alla L.R. 59/80.
1 L’insieme delle norme, parametri, invarianti, ecc. definiti per ciascuna UTOE, in quanto volti a regolamentare l’attività di trasformazione dei luoghi, costituisce lo Statuto dei Luoghi previsto alla lettera h) dell’art. 24, II^ comma della L.R.n° 5/1995.
2 A - LE AREE URBANE
3 PREMESSA
Con “aree urbane” si intende una vasta porzione del territorio comunale costituita da aree di varia natura e qualità che nel loro insieme configurano il luogo per eccellenza dell’abitare, nell’accezione più realistica e contemporanea del termine. Con questa terminologia non si vuole quindi identificare la sola città propriamente detta ma tutte le aree a vario titolo urbanizzate ivi compresi gli insediamenti artigianali e le frazioni principali. Si è potuto constatare infatti non solo un elevato livello di promiscuità fra la destinazione d’uso artigianale e quella residenziale, in special modo nei nuclei più vicini al centro cittadino, ma anche una significativa variazione degli stili di vita e conseguentemente delle modalità d’uso e di appropriazione del territorio, in virtù della quale le cosiddette frazioni ed anche i nuclei minori si configurano ormai come “quartieri” separati del centro principale, e forse non solo di quello. In pratica si è potuto constatare che l’uso ormai massiccio (ed indiscriminato) dei mezzi di comunicazioni di massa, dai più tradizionali ai più innovativi, ha condotto di fatto ad una forte assimilazione degli stili di vita per cui non si riscontano differenze significative fra coloro che risiedono nei quartieri periferici della città e coloro che risiedono invece nelle frazioni od in campagna. Secondo alcuni pensatori ciò porterà, od ha già portato, ad una “città allargata” i cui confini vanno ben al di là del semplice costruito per riproporre una versione assai più tecnologica del particolare meccanismo di antropizzazione del territorio che ha sempre caratterizzato le nostre campagne. Al di là di questo, la necessità di un inquadramento normativo finalizzato ad una efficiente gestione tecnico-amministrativa del territorio ha portato ad una semplificazione accettabile del concetto di “aree urbane” ristretto, come ricordato in apertura, agli ambiti a vario titolo consistentemente urbanizzati, mentre le aree prevalentemente agricole sono raccolte nel sistema delle “aree di frangia e campagne urbanizzata” di cui si parlerà in seguito.
Individuazione dei subsistemi territoriali Fanno parte del sistema delle Aree Urbane i seguenti subsistemi: A.1 Le Aree residenziali; A.2 Le Aree produttive; A.3 Le Frazioni.
Tale classificazione, apparentemente assai grossolana, tiene conto della destinazione d’uso prevalente e dei meccanismi di contiguità geografica e funzionale delle varie aree la cui specificità viene ampiamente trattata nella parte dedicata ad ogni singola UTOE.
4 A.1- LE AREE RESIDENZIALI
5 Sono le aree a prevalente destinazione d’uso residenziale e di servizio, luogo per eccellenza della vita associata. In tale ambito sono riconoscibili, pur se individuate a livello normativo solo a scala di UTOE, alcune “famiglie” che rendono conto della significativa complessità del tessuto cittadino a fronte di una dimensione urbana tutto sommato ristretta: si va infatti dal nucleo storico rinascimentale (Borgo e Castello) all’espansione ottocentesca (Piazza Arnolfo), dalle periferie storiche (Borgo Nuovo, Piazza B. Scala) alle espansioni recenti (Colle Bassa, La Badia, Agrestone), dalle frazioni inglobate nel tessuto cittadino (Gracciano, Le Grazie) alle nuove aree di espansione (Campolungo, Molinuzzo). La parte più consistente per qualità e quantità è comunque costituita dalle aree artigianali degradate od in disuso, spesso situate ben all’interno del perimetro abitato, per le quali è in genere prevista una robusta terapia di recupero e ristrutturazione urbanistica (Fabbrichina, Ferriera, Scalo Merci, Spuntone). Alle aree urbane residenziali propriamente dette sono state assimilate porzioni di territorio diversamente utilizzate ma con funzioni di complementarità e di supporto rispetto alle precedenti, con specifico riferimento a quelle caratterizzate dalla presenza di infrastrutture per lo sport ed il tempo libero.
Indirizzi e parametri di gestione Gli obiettivi generali di intervento per le aree residenziali sono quelli di elevare globalmente il livello di urbanità. Molto sinteticamente le varie tipologie di intervento previste sono le seguenti: il recupero e la ristrutturazione edilizia ed urbanistica del patrimonio edilizio esistente, la ridislocazione delle attività non più compatibili con gli standards abitativi richiesti, interventi puntuali di riqualificazione degli spazi pubblici più significativi del tessuto cittadino, potenziamento delle infrastrutture per lo sport ed il tempo libero in aree già esistenti, individuazione accorta delle tipologie edilizie e degli schemi insediativi delle aree di espansione previste, interventi puntuali di miglioramento della rete viaria con particolare riferimento a quelli funzionali al decongestionamento della parte bassa della città. Per gli edifici storici che caratterizzano la particolare identità produttiva della città di Colle quali il canale della “Gora”, i molini, le cartiere, ecc. dovranno essere definite destinazioni volte alla valorizzazione di queste infrastrutture preferendo un loro uso pubblico. Per quanto attiene alle infrastrutture ed edifici pubblici nonché alle attività direzionali localizzate attualmente lungo l’asse Nord-Sud con particolare concentrazione nell’area intorno a Piazza Arnolfo e Campolungo si dovrà prevedere un riequilibrio di questo asse con uno sviluppo in direzione Nord verso Poggibonsi al fine di favorire, con l’innesto di funzioni pubbliche, il recupero e la riqualificazione di una importante area degradata costituita dalle zone intorno a Via Gramsci. Sarà necessario anche prevedere l’incremento delle funzioni di servizio nei due importanti quartieri di edilizia economica e popolare in cui c’è ancora poca integrazione tra le residenze esistenti e le attività commerciali, direzionali e pubbliche. Nelle nuove aree residenziali la superficie permeabile minima prevista dalla Delibera del C.R. n° 230 del 21.06.1994 (direttive per la riduzione del rischio idraulico) da rispettare per le nuove costruzione dovrà essere elevata ad un minimo del 30%.
Invarianti Rispetto ai molteplici obiettivi prefissati del Piano Strutturale per le aree urbane residenziali può essere considerato come elemento invariante la salvaguardia del centro storico e dei
6 crinali che circondano il Castello ed il Borgo preservandoli da interventi di sviluppo e degrado ambientale, funzionale e geologico. Allo stesso modo è da considerarsi come invariante il sistema dei canali e degli edifici storici “andanti ad acqua” che caratterizzano la città di Colle per i quali deve essere prevista una destinazione compatibile con la loro salvaguardia e valorizzazione, nonché la salvaguardia e la prevenzione da dissesti del fiume Elsa nell’ambito del perimetro dell’Area Naturale Protetta di Interesse Locale individuata nelle tavole di progetto.
Dimensioni massime ammissibili Nella definizione dei volumi massimi previsti per le singole UTOE di seguito meglio specificate si è operato una suddivisione tra le previsioni residenziali e quelle per servizi intendendosi per tali le attività direzionali, commerciali, turistiche, ricettive e quelle artigianali collegate alla residenza (es. parrucchieri, panifici, ecc..) Le quantità indicate sono state a sua volta suddivise, a seconda del tipo di intervento, in nuove edificazioni ed in interventi di recupero nonché in: - nuove aree di espansione; - completamento di lottizzazioni già convenzionate; - riconversione per fini residenziali e di servizio di volumi destinati attualmente ad altri usi; - interventi di completamento per ridefinire margini edificati o spazi pubblici; - ampliamenti di edifici esistenti e miglioramenti igienico-funzionali.
TABELLA RIASSUNTIVA DELLE VOLUMETRIE PREVISTE NELLE SINGOLE UTOE RESIDENZIALI
Servizi Residenze Recupero Nuova Recupero Nuova Edificazione edificazione Nuove aree di espansione 67.500 151.400 Completamento lottizzazioni convenzion. 33.000 5.000 Riconversione edifici esistenti 97.350 276.250 Completamenti 25.000 77.600 Ampliamento di edifici esistenti e miglioramenti igienico-funzionali 2.000 20.500 TOTALE MC. 97.350 127.500 276.250 255.500
Il reperimento di volumi per abitazioni nelle aree residenziali è pertanto valutato in complessivi 531.750 mc. a cui si deve aggiungere la quantità derivante dal pieno recupero del centro storico (Borgo, Castello e Piano) stimato in mc. 30.000 circa sulla base delle 110 abitazioni non occupate presenti al censimento del 1991. Si deve altresì precisare che i 21.500 mc. previsti per i piccoli ampliamenti e per i miglioramenti igienico-funzionali non comporteranno un incremento di abitanti essendo destinati prevalentemente al miglioramento delle condizioni di vita degli attuali residenti.
7 Indirizzi programmatici di attuazione In considerazione dell’ampia casistica di UTOE di cui si è detto sono state individuate diverse tipologie di programma di attuazione. In genere si prevede di intervenire mediante un’attività di pianificazione spinta fino alla redazione di piani urbanistici attuativi veri e propri, di iniziativa pubblica o privata o mista, e/o di schede norma contestuali al piano stesso. Ma mentre i Piani Attuativi si rivolgono a quelle aree che richiedono un particolare controllo progettuale, in tutti gli altri casi le schede norma dovranno consentire ai cittadini di procedere all’intervento edilizio diretto. Nelle occasioni più particolari, infine, quelle che per la loro insita delicatezza o per le complessità del tema progettuale richiedono un più ampio dibattito, saranno utilizzate prioritariamente procedure concorsuali. E’ necessario sottolineare infine che i piani attuativi relativi alle aree di espansione comprese nell’attuale strumento urbanistico ed accolte nel P.S (Campolungo e Molinuzzo) dovranno porre particolare attenzione all’individuazione dei tipi edilizi ed alla scansione temporale degli interventi previsti.
Salvaguardie Le aree destinate a fasce di rispetto, a verde o comunque non previste come edificabili dal vigente strumento urbanistico non potranno essere oggetto di interventi di trasformazione edilizia o recintate con muri o reti di qualsiasi tipo. In tali aree è previsto il mantenimento dello stato di fatto esistente salvo quegli interventi di sistemazione e conduzione del verde e delle colture esistenti. Non può essere autorizzata la costruzione di nuovi edifici o ampliamenti consistenti che non rispettino almeno la distanza di 5 m. dai limiti di zona. E’ ammessa la deroga al rispetto di tale limite nei seguenti casi: 1- l’intervento fa parte di un piano urbanistico di dettaglio che prevede distanze inferiori 2- l’intervento risulti adiacente a fasce di rispetto stradale di viabilità esistenti.
8 A.1.1 - LE GRAZIE
Un tempo l’agglomerato de Le Grazie faceva parte del sistema di frazioni che si stende da Nord a Sud lungo tutto l’arco a occidente del capoluogo. In seguito l’estendersi dell’abitato cittadino lungo le principali e tradizionali direttrici di sviluppo ha praticamente inglobato la frazione. Nonostante l’evidente appartenenza geografica alla città, Le Grazie conserva comportamenti funzionali ed insediativi proprie delle frazioni, più che delle periferie urbane. Nato e sviluppatasi attorno al Santuario delle Grazie, da cui il toponimo, dispone infatti di un minimo di servizi ed infrastrutture tali da giustificare qualche barlume di vita associata e da limitare l’apparente monofunzionalità residenziale dell’agglomerato. Attualmente il quartiere è composto quasi interamente da ville o villette, isolate o variamente aggregate, che costituiscono il modello insediativo di maggior successo nel comprensorio colligiano nonostante lo scarsissimo quoziente di urbanità e di “effetto città” di tale modello. In particolare è possibile distinguere un’area occupata da residenze unifamiliari di lusso, ad Est, ed un’area a villette ad Ovest, mentre il margine meridionale del comparto è occupato da servizi ed attrezzature di interesse pubblico.
Indirizzi e parametri di gestione Allo stato attuale dei fatti si ritiene di dover mantenere l’attuale status funzionale ed insediativo non solo in considerazione del suo successo di “mercato” ma anche delle oggettive difficoltà cui si andrebbe incontro se si pretendesse di modificare tale meccanismo insediativo. Infatti, se da un lato potrebbe apparire doveroso e scontato pensare ad un arricchimento delle funzioni non residenziali ai fini di una maggiore complessità tipologico- insediativa, dall’altro è evidente che tali operazioni non hanno alcuna possibilità di successo nelle attuali condizioni, soprattutto se affidate esclusivamente all’operatore privato.
9 E’ invece possibile prevedere una modesta ma significativa integrazione degli spazi e delle infrastrutture di uso pubblico situate al margine meridionale delle Grazie, che in virtù dei completamenti residenziali previsti, potrebbe spostare verso l’interno dell’agglomerato il baricentro del quartiere, attualmente gravitante sull’incrocio fra la statale 68 e la strada delle Lellere. A tale proposito, anche al fine di sfruttare un’area suscettibile di nuovi interventi edilizi, si prevede una nuova edificazione atta a ridefinire un margine costruito dell’edificato lungo la strada delle Lellere e la strada di S.Biagio inglobando al suo interno i servizi e le infrastrutture di interesse pubblico. Dal punto di vista infrastrutturale due sono le principali operazioni previste per le Grazie. La prima riguarda proprio la riorganizzazione dello svincolo fra la S.S. n° 68 e la strada delle Lellere, che viene ricomposto mediante un round-about spostato di una cinquantina di metri a Ovest dell’abitato rispetto all’ubicazione attuale. L’altra è la sistemazione della strada che da S. Biagio si inoltra verso il centro del quartiere in parte completando ed integrando le infrastrutture esistenti in parte ponendosi come ricomposizione del limite fisico dell’agglomerato verso Sud.
Invarianti Devono anzitutto considerarsi come invarianti la tutela e conservazione del Convento de Le Grazie e del territorio agricolo immediatamente contermine. Devono altresì essere considerate come invarianti le caratteristiche tipologiche-residenziali esistenti.
Dimensioni massime ammissibili Oltre all’ampliamento delle aree di uso pubblico sono previsti modesti incrementi relativi all’edilizia residenziale, meglio evidenziati nella seguente tabella:
residenze servizi per ampliamenti di edifici esistenti mc. 3.000 per completamenti ed espansioni mc. 16.000 10.000 TOTALE MC. 19.000 10.000
Indirizzi programmatici di attuazione Con riferimento allo stato delle urbanizzazioni più recenti, si dovrà procedere per lo meno alla progettazione di dettaglio se non all’esecuzione vera e propria delle opere infrastrutturali e di arredo urbano prima di procedere a nuove edificazioni, seppur di modesta entità come in questo caso. E’ fondamentale, infatti, che ogni meccanismo di crescita del tessuto urbano segua strategie e programmi precedentemente consolidati e condivisi, la cui forte intenzionalità deve essere denunciata in primo luogo dal progetto delle infrastrutture, dell’arredo, degli spazi pubblici. Può essere prevista in quest’area la localizzazione di un Piano di Edilizia Economica e Popolare quale parte di un programma più ampio che preveda anche il recupero di aree del centro storico.
Salvaguardie Nessuna.
10 A.1.2 - BORGO NUOVO
Borgo Nuovo rappresenta per Colle l’unico caso di espansione residenziale recente che si configura come immediata periferia del tessuto storico confinante, da cui infatti dipende soprattutto in termini di servizi ed infrastrutture. Le altre espansioni vicine al centro (per es. Colle Bassa) hanno invece acquisito un peso urbano proprio e predominante fino ad assumere il ruolo di nuovo centro cittadino. Borgo Nuovo è invece un agglomerato monofunzionale ed il suo comportamento insediativo è sospeso fra quello delle frazioni (da cui si differenzia per l’assoluta mancanza di autonomia e vita propria) e quello delle periferie urbane (di cui non possiede però le dimensioni e le caratteristiche ambientali, anche in termini di vitalità).
Indirizzi e parametri di gestione Il quartiere ha ormai assunto una configurazione “definitiva” dal punto di vista urbanistico ed anche per questo non sono ipotizzabili operazioni di trasformazione quantitativamente e qualitativamente significative. Sono quindi confermate le previsioni del vigente strumento urbanistico riguardanti i completamenti di una lottizzazione e di singole unità residenziali mentre l’unico intervento di una certa portata prevede una quota non trascurabile di servizi. Tale intervento è destinato a non incidere più di tanto sulla monofunzionalità residenziale di Borgonuovo basata, come ricordato in precedenza, sulla prossimità al centro storico. La previsione più significativa quindi è quella che riguarda la creazione di quella che potrebbe essere chiamata la “tangenziale” esterna di Borgonuovo: si tratta in realtà di una modifica al tracciato della S.S. 68 (che in questo punto attraversa l’edificato costituendo una
11 netta frattura fra Borgonuovo ed il centro storico), alla quale viene assegnata una duplice funzione: da un lato spostare l’attraversamento veicolare prevalentemente all’esterno dell’abitato, dall’altro ridefinire in maniera più compiuta ed organica il limite fra la città ed il territorio agricolo.
Invarianti Sono considerate invarianti le caratteristiche tipologiche - residenziali esistenti pur con l’inserimento di nuove attrezzature e servizi.
Dimensioni massime ammissibili Essenzialmente a Borgonuovo sono previsti due interventi di espansione già contenuti nel vigente PRG: uno relativo al completamento di un’area residenziale, l’altro alla realizzazione di una struttura per residenze e servizi. E’ prevista inoltre una quota di “sussistenza” per l’ampliamento una tantum dei lotti esistenti:
residenze servizi per ampliamenti di edifici esistenti mc. 4.000 per completamenti ed espansioni mc. 16.500 3.000 TOTALE MC. 20.500 3.000
Indirizzi programmatici di attuazione Si ritiene che l’attuazione degli interventi previsti (nella quasi totalità già compresi nel precedente strumento urbanistico) debba aver luogo solo dopo l’accurata definizione degli elementi che costituiscono le infrastrutture.
Salvaguardie Con riferimento a quanto trattato nei commi precedenti non si ritiene che esistano elementi da sottoporre a regime di salvaguardia.
12 A.1.3 - BORGO E CASTELLO
E’, insieme al cosiddetto Piano, il centro storico della città, di cui costituisce la parte più nobile e antica. Distrutto e ricostruito più di una volta nel corso dei secoli, il centro storico di Colle (Colle Alta) riflette nell’impianto e nelle forme una chiara matrice cinquecentesca. Conserva il ruolo di polo amministrativo ed istituzionale dell’intero territorio comunale anche in presenza di un consistente degrado socio - economico che ha portato nel corso degli anni ad un progressivo abbandono del centro. Negli ultimi anni una lodevole opera di risanamento degli spazi e degli edifici pubblici ed anche un diverso modo di intendere la vivibilità dei centri storici, soprattutto da parte di stranieri e non residenti, ha provocato un significativo recupero delle residenze, mentre servizi, attività direzionali ed artigianali continuano a mancare o risultano insufficienti nell’ottica del ripristino di un tessuto socio - economico vitale ed efficace.
Indirizzi e parametri di gestione La strategia di intervento relativa a questa parte della città non può che essere quella del recupero e del risanamento del patrimonio edilizio esistente. Al di là del luogo comune che vuole riconoscere nei centri storici la parte più pregiata della città, è indubbio che il centro storico di Colle rappresenta nei fatti una risorsa ragguardevole, fondamentale in primo luogo per il rilancio del turismo in tutto il comprensorio colligiano. C’è quindi la necessità di favorire energicamente il recupero del patrimonio edilizio esistente, in primo luogo a fini residenziali. Questo potrebbe anche avvenire, nelle aree maggiormente degradate, attraverso l’intervento pubblico con l’individuazione di aree PEEP anche di modeste dimensioni.
13 Per un completo recupero del centro è però necessario ristabilire condizioni di abitabilità complessiva adeguate alle necessità della vita contemporanea, il che può avvenire sia grazie ad interventi di carattere squisitamente infrastrutturale per lo più relativi ad UTOE limitrofe, sia grazie al reinserimento di servizi e di piccole attività artigianali, condizione necessaria al recupero di un adeguato tessuto socio - economico. Particolare rilevanza assume il recupero del vecchio ospedale di prossimo trasferimento verso il monoblocco di Campostaggia in Comune di Poggibonsi. Data la particolare tipologia dell’edificio, soggetto peraltro al vincolo di cui alla Legge 1089/1939, saranno ammesse destinazioni residenziali o turistiche con interventi di restauro ed eventualmente di ristrutturazione per le porzioni dell’edificio di scarso valore per testimonianza storica, che saranno individuate nel Regolamento Urbanistico. Per quanto concerne il quadro infrastrutturale particolare attenzione andrà posta nell’individuazione di un meccanismo di collegamento rapido fra la città Bassa e la città Alta. La separazione fra le due parti, ancora così forte nell’uso quotidiano così come nel linguaggio, che le distingue in base a parametri funzionali e geografici piuttosto che storici od architettonici, è infatti un nodo fondamentale per la crescita della città. A tal fine il Regolamento Urbanistico dovrà spingersi ad un livello di analisi e di progettazione urbanistica paragonabile a quella dei Piani Attuativi ed, in particolari casi o in presenza di edifici di particolare valore fino alla valutazione della singola unità tipologica. In tal senso il Regolamento Urbanistico dovrà integrare l’analisi attualmente in corso per la redazione del Piano del Colore con gli elaborati previsti per i Piani Particolareggiati. In particolare si dovrà procedere a: a) classificare i singoli immobili, complessi edilizi, isolati ed aree sulla base di una analisi: - dello stato di conservazione e delle condizioni di degrado; - delle tipologie edilizie; - delle tipologie socio-economiche degli abitanti e dei proprietari; - dei caratteri storici, architettonici ed urbanistici; - dei valori culturali, ambientali ed architettonici assumendo criteri di valutazione basati sull’integrità e sul valore documentario di ogni singolo manufatto; - della compatibilità delle destinazioni d’uso attuali; - dello stato dei servizi e delle infrastrutture urbane esistenti; - degli immobili, complessi edilizi ed aree di rilevante valore storico, artistico, ambientale anche in rapporto alle notificazioni di cui alla legge 1089/1939 ed agli ambiti assoggettati alla legge 1497/1939 come modificate dal D. L.vo 490 del 29.10.1999. b) Definire le destinazioni d’uso consentite e compatibili con le principali caratteristiche architettoniche e tipologiche originarie degli edifici al fine anche di assicurare la permanenza della funzione residenziale e della vitalità complessiva del tessuto socio economico. Per destinazione compatibile si deve intendere l’utilizzazione di un determinato edificio od organismo edilizio anche a fini diversi da quelli per i quali esso è stato costruito o ai quali è stato sottoposto lungo la sua storia che non siano in contrasto con la permanenza degli elementi tecno-morfologici caratterizzanti; l’uso è da ritenersi compatibile solo quando sia stato verificato attraverso dimostrazioni esplicite; queste
14 dovranno essere effettuate con metodi rigorosi dal punto di vista tecnico- scientifico, che mettano a confronto gli elementi tecno-morfologici dell’edificio esistente con le operazioni necessarie alla organizzazione spaziale corrispondente all’uso proposto. c) Disciplinare i tipi o categorie di intervento ammissibili sulla base delle definizioni di cui all'art.2 della Legge Regionale 59/1980; d) Disciplinare le modalità di attuazione e le tecnologie degli interventi; e) Determinare gli ambiti da assoggettare a Piani di Edilizia Economica e Popolare preferendo localizzazioni su immobili soggetti a degrado fisico o sociale e/o scarsamente utilizzati; f) Individuare particolari aree che per il loro stato di conservazione o degrado ed in presenza di strutture di scarso valore possono essere sottoposte anche a riconfigurazione volumetrica con aumento della volumetria entro i limiti comunque individuati nelle dimensioni massime ammissibili.
Sulla base di tale classificazione il R.U. prevederà: a) l’ammissibilità dei cambi di destinazione d’uso compatibili con le forme e la struttura dell’edificato b) Il frazionamento delle unità immobiliari nella misura minima riferita alla composizione del nucleo medio familiare, rilevato statisticamente ed arrotondato all’unità superiore. c) La definizione delle categorie di intervento compatibili come sopra.”
Invarianti E’ da considerare come invariante la conservazione delle caratteristiche architettoniche e morfologiche d’insieme del comparto.
Dimensioni massime ammissibili Logicamente non si può parlare per il centro storico di Colle di completamenti né tantomeno di espansioni. Sono però ammissibili giustificati interventi finalizzati alla ricucitura del tessuto edilizio laddove questo, per crolli, bombardamenti od altri fenomeni distruttivi, abbia subito danni certi e documentati e dove anche una parziale ricostruzione favorisca la riqualificazione e l’arricchimento del tessuto urbano. A tale proposito giova ricordare che le abitazioni non occupate alla data del censimento del 1991 sono n. 110 per un volume corrispondente di circa 30.000 mc..
residenze servizi riconversione ospedale mc. 15.000 per ampliamento, nuova costruzione, demolizione e ricostruzione di edifici preesistenti mc. 2.000 2.000 TOTALE MC. 17.000 2.000
Indirizzi programmatici di attuazione
15 Dovranno in primo luogo essere stabiliti gli standards tipologici, amministrativi e tecnico- giuridici necessari a favorire un reale e consistente processo di recupero spontaneo del centro, così come previsto negli “Indirizzi e parametri di gestione”. Allo stesso tempo dovranno essere accuratamente localizzate le unità od i complessi immobiliari da destinare a P.E.E.P., la cui dislocazione nel tessuto cittadino deve avere un preciso significato strategico. Contemporaneamente andranno anche definite le corrette localizzazioni del nuovo meccanismo di collegamento fra la città alta e la città bassa ed i requisiti funzionali ed architettonici. Contestualmente alla riconversione e recupero del complesso edilizio dell’ospedale di S.Lorenzo deve essere prevista una idonea dotazione di parcheggi da realizzare nell’area della Fornacina fuori Porta Salis. La realizzazione del recupero del centro storico e soprattutto la permanenza delle funzioni abitative e di servizio presuppone un intervento prioritario per la realizzazione del collegamento meccanizzato tra la città alta e quella bassa.
Salvaguardie Al fine di evitare un eccessivo carico urbanistico, allo stato attuale difficilmente controllabile, ed al fine di non pregiudicare interventi più organici e complessivi di recupero non saranno ammessi frazionamenti per ricavare unità immobiliari di superficie utile inferiore a 60 mq. ad esclusione di quelli previsti da Piani Attuativi già adottati o approvati o per realizzare residenze da gestire in forma di “casa vacanza” (art.13 L.R. 10/01/1987 n.1).
16 A.1.4 - PARCO DI S. AGOSTINO
Tutta l’area attraversata dal fosso di S. Agostino e definita a Nord come a Sud dai ciglioni scoscesi che costituiscono le ultime propaggini dell’altopiano verso la vallata dell’Elsa si presenta attualmente come un vero e proprio retro della città. La presenza di elementi che sono o sono stati importanti per il tessuto cittadino, come il campo di calcio a valle ed il complesso scolastico a monte, e di alcuni appezzamenti coltivati, non valgono ad attribuire a quest’area il ruolo che invece gli competerebbe per qualità ambientali e potenzialità infrastrutturali. Inoltre va segnalata la presenza di un forte degrado architettonico ed ambientale proprio in corrispondenza della cinta muraria, sul margine settentrionale dell’area, tanto che in alcuni punti sono addirittura percettibili segni di un potenziale dissesto statico ed idrogeologico.
Indirizzi e parametri di gestione E’ necessario fare di quest’area una parte integrante della città mettendone a frutto le particolari valenze ambientali ed infrastrutturali. L’intero comparto diventerà quindi il “Parco di S. Agostino” volendo con questo sottolineare l’aspetto prevalente di infrastruttura verde a servizio della città: dovrà però essere non solo un parco-giardino ma un vero e proprio parco contemporaneo adibito a funzioni complesse di grande peso infrastrutturale per l’intero tessuto cittadino ed in particolare per Colle Alta e l’area intorno a Piazza S. Agostino. La testata a monte dovrà infatti prevedere una forte integrazione delle infrastrutture sportive a servizio del complesso scolastico situato fuori Porta Salis ma anche ampi spazi a
17 parcheggio destinati ai fruitori del parco e del complesso museale del S. Pietro e, più in generale a tutti i frequentatori ed i residenti di questa parte della città. Analogamente la testata a valle dovrà ospitare il vero e proprio ingresso del parco e funzioni tali da integrare il tessuto urbano circostante in termini di parcheggi, spazi pubblici, residenze.
Invarianti Dovrà essere considerato come invariante l’inquadramento funzionale del parco, inteso essenzialmente come struttura per lo svago, la didattica ed il tempo libero e, localmente, per parcheggi, impianti sportivi e residenze. Devono anche essere considerate come invarianti le particolarità ecologico-ambientali dell’area.
Dimensioni massime ammissibili Trattandosi essenzialmente di un’infrastruttura di interesse pubblico non risulta necessario individuare dimensioni massime ammissibili, eccezion fatta per l’edificio residenziale che costituisce la testata del parco verso valle.
residenze servizi per espansioni mc. 3.000 TOTALE MC. 3.000
Indirizzi programmatici di attuazione La delicatezza morfologica ed ambientale da un lato e la necessità di una sensibilità contemporanea nella ideazione di un vero parco urbano dall’altro, rendono prioritarie ad ogni intervento la redazione di un accurato progetto di dettaglio esteso all’intera area, con specifici approfondimenti riguardanti gli edifici di testata ed il collegamento centrale. Al contrario, potranno essere immediatamente attivati i lavori di sistemazione della pendice settentrionale con particolare riferimento al restauro delle mura, all’adeguamento del sistema fognario, al consolidamento del terreno. La realizzazione del parcheggio e dell’edificio di testata dovrà essere subordinata alla individuazione e realizzazione di una idonea viabilità di accesso.
Salvaguardie Non sono ammessi nuovi interventi per la realizzazione di impianti sportivi o per la ristrutturazione di questi se non finalizzati al loro abbattimento ed a recuperare l’area all’uso di parco pubblico, o, nel breve periodo, di parcheggio.
18 A.1.5 - PARCO A BACIO
E’ così denominato il costone verde che occupa la pendice opposta a quella del parco di S. Agostino e che si snoda verso la città bassa fino a circondare ed a contenere la testa della città alta. Nonostante una serie cospicua di interventi relativi sia alla sistemazione a verde che alla realizzazione di parcheggi a raso ed interrati, di grande importanza per il centro storico, rimane una parte poco frequentata e partecipata della città. Nel breve e medio periodo è destinata ad essere l’unico parco propriamente detto della città, anche se, come già accennato, la cattiva esposizione da cui deriva il nome ed il fatto di essere fisicamente separato da Colle Bassa, lo rendono estraneo alle reali dinamiche cittadine.
Indirizzi e parametri di gestione Attualmente è localizzato in quest’area l’unico grande parcheggio di servizio alla città alta, che gli attribuisce un ruolo fortemente strutturante per l’insediamento storico. In virtù della scarsa popolarità del parco a Bacìo come area a verde propriamente detta, il suo inserimento a pieno titolo nel tessuto cittadino dovrà svilupparsi lungo due direttrici: da un lato con il potenziamento della capacità strutturante mediante la realizzazione di un impianto meccanico di risalita nell’area compresa fra il Baluardo e la parte bassa della città (Piazza all’Agio o Via Garibaldi); dall’altro con la rimozione dei limiti fisici che di fatto chiudono il parco a Bacìo in corrispondenza della parte più vitale dell’abitato, Colle Bassa. Questo vuol dire essenzialmente riaprire il tappo rappresentato dagli edifici fatiscenti che chiudono piazza all’Agio aprendo così due “nuove” vie di comunicazione: una verso piazza Bartolomeo Scala e l’espansione occidentale e meridionale della città, l’altra verso l’espansione settentrionale dove sono previsti i più sostanziosi interventi di ridisegno
19 urbano. Il complesso di questi interventi dovrà portare nel medio e lungo periodo ad un forte aggancio funzionale con la città bassa ed alla “chiusura” di una cintura di verde attrezzato e strutturato attorno al centro storico, costituito dal parco a Bacìo e dal parco di S. Agostino, nell’ambito di un’unica grande infrastruttura contemporanea dedicata ai servizi ed alle attrezzature per il tempo libero e la cultura in cui potrà trovare collocazione anche il nuovo “Centro del Cristallo”.
Invarianti Devono essere considerate come invarianti le caratteristiche paesaggistiche, morfologiche costituite dalla presenza di una sistemazione a terrazzamenti e funzionali dell’area intesa essenzialmente come infrastruttura a servizio dei comparti limitrofi in termini di parcheggi, percorsi, risalite etc. e come infrastruttura a verde per il gioco, lo svago, la cultura ed il tempo libero e come presidio ambientale e di rispetto del centro storico.
Dimensioni massime ammissibili L’unica costruzione prevista in quest’area è il “Centro del Cristallo”, da intendersi come infrastruttura complessa ed evoluta dedicata alla produzione, alla commercializzazione, alla istruzione e qualificazione professionale e soprattutto alla consacrazione museale del comparto produttivo più rilevante del territorio di Colle . Il “Centro del Cristallo” dovrà essere localizzato in adiacenza al margine orientale dell’UTOE e precisamente sul margine pedecollinare che va da Piazza all’Agio fino al tracciato della S.S. 68. L’edificio dovrà necessariamente svilupparsi in interrato secondo i criteri ed i parametri già definiti nel progetto di Piano Particolareggiato che insiste in quest’area ed in ogni caso non dovrà porsi come elemento di chiusura funzionale od anche soltanto percettiva fra città Alta e città Bassa, ma anzi costituire elemento di comunione e di compenetrazione fra i vari comparti dell’abitato cittadino. E’ altresì fondamentale che la nuova struttura non provochi aumenti indiscriminati ed incontrollabili del carico urbanistico ed a tal fine è necessario sia previsto un ampliamento, anche in interrato, del parcheggio già esistente in piazza all’Agio che dovrà essere a servizio prevalente dei residenti anche allo scopo di liberare gli attuali posti auto situati in Piazza Bartolomeo Scala. Per la realizzazione del Centro del Cristallo la localizzazione degli spazi per la sosta ad esso afferenti dovrà essere prevista nell’ambito della zona della Fabbrichina (UTOE A.1.7) così come già previsto nel vigente strumento urbanistico e confermato nello stesso Piano Particolareggiato redatto per quest’area.
Indirizzi programmatici di attuazione In relazione alla delicatezza delle aree ed alle caratteristiche degli interventi previsti si dovrà in primo luogo procedere all’elaborazione di un piano attuativo di dettaglio riguardante il margine orientale del parco od in alternativa un progetto esecutivo esteso a tutta l’area di intervento, da attuare anche per stralci.
Salvaguardie Fatto salvo il rispetto del programma di attuazione di cui al comma precedente si ritiene di non prevedere ulteriori ampliamenti dell’attuale parcheggio di Bacio.
20 A.1.6 - IL PIANO
E’, con il Borgo ed il Castello, parte integrante dell’originario centro storico della città di cui, con probabilità, ha sempre rappresentato la parte meno pregiata e più popolare. Ha mantenuto con gli anni tale aspetto che vi è peraltro aggravato negli ultimi decenni a causa di un non trascurabile impoverimento del tessuto socio-economico, così come già era avvenuto per il Borgo ed il Castello. Diversamente dalla città alta, però, il Piano non è ancora stato interessato da quegli interventi di recupero e restauro che hanno contribuito a rivitalizzare la parte più nobile del centro storico anche se la vicinanza e la contiguità con la porzione più dinamica della città avrebbero reso tali interventi probabilmente più agevoli e fruttuosi. Nonostante questo il Piano conserva una incoraggiante complessità insediativa e funzionale grazie anche alla presenza di elementi di particolare rilievo, come il complesso e la piazza di S. Agostino. Inoltre non mancano porzioni di edificato di pregio soprattutto in prossimità della pendice che sale verso Colle Alta.
Indirizzi e parametri di gestione La strategia di intervento per questa parte di città così come per il resto del centro storico, dovrà essenzialmente basarsi sul recupero del patrimonio edilizio esistente. Questo processo dovrà attuarsi seguendo due direttrici di sviluppo nelle quali l’intervento pubblico rappresenterà necessariamente l’elemento portante. In primo luogo dovranno essere previsti interventi strutturali relativi ai parcheggi, alla mobilità (con specifico riferimento ad un eventuale meccanismo di risalita verso la città alta) ed alla riqualificazione degli spazi pubblici in special modo nell’area di piazza all’Agio e di piazza S. Agostino.
21 Contemporaneamente però dovranno essere localizzati, così come già previsto per Colle Alta, gli immobili e le unità immobiliari da recuperare mediante l’uso di un Piano per l’Edilizia Economica Popolare, anche di modesta entità. Il complesso di questi interventi dovrà portare ad una migliore qualità delle infrastrutture ed ad un primo recupero del patrimonio edilizio esistente, nella previsione che ciò inneschi nel lungo periodo un processo di recupero spontaneo e generalizzato.
Invarianti Dovranno essere considerate come invarianti le caratteristiche architettoniche in termini di forma e struttura dell’edificato. Fa eccezione la zona di P.zza all’Agio per la promiscuità e la fatiscenza di alcuni dei volumi prospicienti e per la necessità di interventi sostanziosi proprio in quest’area.
Dimensioni massime ammissibili In considerazione della mancanza di ampliamenti ed espansioni non esiste un parametro quantitativo di questo tipo. Dovranno invece essere “contabilizzate” in sede di Regolamento Urbanistico le unità immobiliari, attualmente non occupate o sottoutilizzate, suscettibili di un recupero funzionale.
Indirizzi programmatici di attuazione Dovranno essere innanzi tutto stabiliti i procedimenti amministrativi e tecnico-giuridici e gli standards tipologici e funzionali necessari al raggiungimento di un reale e consistente processo di recupero urbano. Contemporaneamente andranno predisposti i piani attuativi ed i progetti di dettaglio finalizzati alla realizzazione delle infrastrutture ed al miglioramento di quelle esistenti. (Piazza S. Agostino, Piazza all’Agio, P.E.E.P.)
Salvaguardie Al fine di indirizzare la potenziale domanda di attività direzionali nell’area della Fabbrichina (UTOE A.1.7) non saranno ammessi cambi di destinazione di residenze in attività commerciali e direzionali fino a quando il Regolamento Urbanistico non avrà definito le destinazioni compatibili per ciascuna zona omogenea di questa UTOE.
22 A.1.7 - FABBRICHINA - SCALO MERCI
E’ un’area di formazione tardo-ottocentesca che si stende a Nord ed Est di piazza Arnolfo: essenzialmente si tratta di volumi originati dalla presenza della ex ferrovia Colle - Poggibonsi e collegati dal tratto terminale della linea. A tale matrice storico-funzionale è dovuta la particolare conformazione di questa UTOE che a fronte dell’evidente ed ormai consolidato stato di abbandono, conserva potenzialità urbane enormi per il fatto di essere nello stesso tempo il cardine ed il punto di sutura fra il centro nevralgico della città e la sua espansione verso Nord. Allo stato attuale dei fatti tale sutura appare piuttosto come una frattura di spessore variabile fra la città vera e propria e la periferia urbana settentrionale cresciuta per lo più al di fuori di qualsiasi coerente sistema insediativo eppure ancora estremamente vitale.
Indirizzi e parametri di gestione L’obbiettivo principale è quello di ricucire la struttura rappresentata dalla ferrovia e dagli edifici ad essa collegati con un robusto recupero dell’intero comparto capace di capovolgere l’attuale ruolo urbanistico per passare da elemento di chiusura ad elemento di continuità del tessuto cittadino circostante. Si tratterà in pratica di un grande intervento di ristrutturazione urbanistica finalizzato essenzialmente alla realizzazione di infrastrutture fondamentali per la città quali il nuovo asse viario nel luogo dell’attuale sede ferroviaria e lo scambiatore nell’area dello scalo merci, proprio alle spalle di p.zza Arnolfo. La parte più propriamente definita come Fabbrichina dovrà invece prevedere la costruzione di un insediamento misto a residenza e servizi con le relative infrastrutture.
23 La parte rimanente della sede ferroviaria dovrà invece essere conservata come “testata” di un circuito particolare, dalla Fabbrichina fino a Poggibonsi, costituito dalla trasformazione della sede ferroviaria in metropolitana di superficie o, con maggiore probabilità, in percorso ludico attrezzato.
Invarianti Devono essere considerati come invarianti, pur nel contesto di una decisa ristrutturazione urbanistica, gli allineamenti della linea ferroviaria e degli elementi particolarmente significativi come la stazione e il binario morto. Dovranno poi essere considerate come invarianti le specifiche funzionali e tipologiche previste negli indirizzi e parametri di gestione.
Dimensioni massime ammissibili In questa UTOE sono previsti consistenti interventi di ristrutturazione urbanistica finalizzati alla configurazione di un organismo urbano in gran parte diverso dal precedente. In virtù di ciò, ed anche in considerazione della scarsità di aree per la sosta ed il parcheggio delle autovetture, si ritiene utile indicare un valore minimo delle aree a parcamento pari a 200 posti macchina.
residenze servizi per interventi di completamento o espansione mc. 6.900 21.500 per riconversione mc. 35.000 16.500 TOTALE MC. 41.900 38.000
Indirizzi programmatici di attuazione In considerazione dell’importanza degli interventi previsti, sia in termini di quantità che di qualità, si ritiene assolutamente necessario riconfermare le attuali prescrizioni del P.R.G. che subordinano gli interventi edilizi alla preventiva definizione di un Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica. Mentre scriviamo è in corso di redazione il Piano Particolareggiato relativo all’area in oggetto ed a quelle immediatamente adiacenti affidato allo studio dell’arch, Jean Nouvel di Parigi in attuazione del P.R.G. vigente, con lo scopo di garantire un’alta qualità delle infrastrutture da realizzare prima della costruzione-ristrutturazione degli edifici.
Salvaguardie Fatto salvo quanto previsto al comma precedente non si ritiene di dover sottoporre a salvaguardie questa UTOE o parti di essa anche perché la sua attuazione avverrà attraverso un P.P. di iniziativa pubblica promosso dall’Amministrazione Comunale.
24 A.1.8 - PIAZZA BARTOLOMEO SCALA
E’ un’area di prevalente formazione ottocentesca situata fra la zona di piazza Arnolfo e la Fabbrichina e raccolta intorno a piazza Bartolomeo Scala. Attualmente conserva la vitalità e la complessità socio-economica comune a tutta la città bassa con la quale condivide però i gravi problemi infrastrutturali causati dalla presenza di frequentati assi viari (si consideri ad es. l’innesto della S.S. 68) e dalla contemporanea mancanza di adeguati spazi per la sosta ed il posteggio delle autovetture. Anche in virtù dell’attuale assetto della circolazione, piazza Bartolomeo Scala è considerata il vero e proprio margine fisico fra “centro” e periferia nord della città.
Indirizzi e parametri di gestione La strategia generale di intervento è quella che prevede di favorire l’espansione verso Nord della parte più qualificata e dinamica dell’abitato, che attualmente si protende invece verso Sud partendo da piazza Arnolfo. A tale scopo dovrebbero risultare decisivi alcuni interventi di carattere infrastrutturale come l’allontanamento di oltre 100 metri dell’innesto della S.S. 68 e la creazione di parcheggi per residenti e di un meccanismo di risalita in corrispondenza di piazza all’Agio o di Via Garibaldi che riguardano però più propriamente le UTOE confinanti. Gli interventi specifici per quest’area, invece, anche in virtù del buon livello socio- economico esistente, dovranno consistere essenzialmente in operazioni di arredo e riqualificazione degli spazi pubblici finalizzate alla “nobilitazione” del tessuto urbano esistente che potrà quindi porsi in termini di continuità con l’area di piazza Arnolfo.
25 Invarianti. Deve essere considerato come invariante l’assetto urbanistico esistente sia in termini di forma e struttura dell’edificato sia in termini di vivacità socio-economica e complessità funzionale. In particolare dovranno considerarsi come invarianti la banca di Michelucci, nonché il mantenimento dell’area ad orti e del tratto di gora che delimitano l’UTOE verso Est.
Dimensioni massime ammissibili. Non sono previste in questa UTOE aree di espansione od ampliamento, ma solo interventi di riconversione e recupero localizzati principalmente nell’isolato compreso fra gli orti, la ferrovia, viale Gramsci e piazza Bartolomeo Scala.
Residenze servizi per interventi di completamento e per miglioramenti igienico-funzionali mc. 1.000 per riconversione e recupero di edifici esistenti mc. 6.000 4.000 TOTALE MC. 7.000 4.000
Indirizzi programmatici di attuazione. Allo stato attuale non risulta necessario definire particolari criteri di programmazione ed attuazione se non per quanto concerne i rapporti funzionali con le UTOE limitrofe. Nel caso specifico andranno attentamente coordinate le iniziative di recupero e riconversione dell’isolato compreso fra la gora e la ferrovia con l’operazione di trasformazione della ferrovia stessa in strada urbana di classe E.
Salvaguardie. Fatto salvo quanto prescritto al comma precedente non si ritiene di dover sottoporre a salvaguardia alcuna parte di questa UTOE.
26 A.1.9 - PIAZZA ARNOLFO
E’ l’area formatasi nella seconda metà dell’ottocento attorno a piazza Arnolfo come risultato della prima vera espansione edilizia pianificata secondo il modello di sviluppo caratteristico di quell’epoca. E’ attualmente il vero e proprio centro nevralgico della città anche in virtù del ruolo di snodo fra la parte alta e quella bassa dell’abitato, ma soprattutto per la complessità, la densità e l’importanza delle funzioni che vi si svolgono e la dignità degli edifici che la compongono.
Indirizzi e parametri di gestione. E’ essenziale mantenere la centralità di quest’area ed anzi cercare di potenziarne il ruolo baricentrico che sarà prevedibilmente implementato in conseguenza della “nuova” espansione verso Nord. Tutto questo non in virtù di interventi quantitativi, in quanto la ricchezza funzionale e socio-economica dell’aerea già offrono adeguate garanzie al riguardo, ma di interventi di riqualificazione e razionalizzazione aventi per oggetto essenzialmente i problemi legati alla mobilità. In questo senso bisognerà prevedere una robusta estensione dell’area pedonale, con un allontanamento della mobilità veicolare, contemporaneamente alla creazione di parcheggi prevalentemente interrati sia per la penetrazione che per i residenti. Particolare attenzione andrà posta nel regolamentare il fenomeno in atto di cambiamento delle destinazioni d’uso da residenza a uffici/negozi.
Invarianti. Dovrà essere considerato come invariante l’assetto urbanistico-architettonico esistente sia in termini di forma e struttura dell’edificato che di vivacità socio-economica e complessità funzionale. Possono considerarsi invarianti i portici degli edifici che si affacciano su piazza
27 Arnolfo nonché la sagoma e i profili degli edifici stessi con esclusione del fabbricato viaggiatori della stazione ferroviaria per il quale sarà necessario prevedere un intervento unitario di recupero e ampliamento al fine di creare un adeguato fondale urbano alla prospettiva della piazza (cfr. UTOE a.1.17).
Dimensioni massime ammissibili. Non sono ovviamente previste in questa UTOE nuove espansioni di alcun tipo ma solamente riconversione di immobili esistenti o di loro porzioni :
residenze servizi per ampliamenti finalizzati a miglioramenti igienico-funzionali mc. 1.000 per riconversione di immobili esistenti (Caserma Carabinieri, Palazzo dell’orologio) mc. 3.750 3.750 TOTALE MC. 4.750 3.750
Indirizzi programmatici di attuazione. E’ essenziale un forte coordinamento programmatico con gli interventi previsti nelle UTOE limitrofe. In particolare bisogna sottolineare la stretta relazione esistente fra la creazione del nuovo asse veicolare in luogo della sede ferroviaria e dei nuovi parcheggi interrati (CFR UTOE A.1.7) nonché l’allargamento dell’area pedonale.
Salvaguardie Al fine di incentivare l’attuazione di importanti progetti di ristrutturazione urbanistica sono vietati i cambi di destinazione d’uso in attività direzionali e commerciali.
28 A.1.10 - COLLE BASSA
E’ un’UTOE molto vasta e composita sviluppatasi a partire dalla fine dell’ottocento fino praticamente ai giorni nostri grazie ad una successiva sovrapposizione di sistemi insediativi e funzionali che ne fanno la parte più dinamica della città, pur senza possedere l’effetto centripeto ed il valore monumentale della zona di piazza Arnolfo. Nonostante questo sono comunque ancora ben riconoscibili gli schemi insediativi costituiti attorno a strade, piazze, isolati che definiscono il passaggio dagli schemi direttori dell’urbanistica medioevale e rinascimentale a quella ottocentesca ed a quella degli anni 60’ e 70’.
Indirizzi e parametri di gestione. Colle Bassa è nel complesso un’UTOE a forte densità edilizia, cui corrisponde una notevole e salutare complessità funzionale e socio-economica. E’ dunque un’area satura in cui non possono essere previste espansioni di alcun genere. Potranno invece essere previsti tutti gli interventi inerenti il patrimonio edilizio esistente nell’ottica della riqualificazione e del recupero. Non sono esclusi però ben localizzati interventi di riconversione urbanistica e funzionale anche forte, particolarmente nelle aree più degradate, per esempio Fontibona, purché nel rispetto della logica complessiva di riqualificazione. In queste aree è inoltre necessario un potenziamento ed una maggior definizione degli spazi pubblici e di tutti quegli elementi che costituiscono l’arredo urbano. A questo fine è auspicabile un deciso potenziamento delle infrastrutture e dei servizi di uso pubblico soprattutto in termini di viabilità e di reperimento, nelle aree a maggiore tensione abitativa, di spazi o edifici per la sosta ed il parcheggio: dovranno in particolar modo essere individuati parcheggi interrati, anche a più piani.
29 E’ inoltre fondamentale conservare l’attuale vitalità socio-economica per il cui equilibrio andranno attentamente normati i cambiamenti di destinazione d’uso da residenziale e servizi, commerciale o altro.
Invarianti Essenzialmente deve essere considerato come invariante l’assetto socioeconomico esistente in termini di vitalità e complessità funzionale ed insediativa.
Dimensioni massime ammissibili Come evidenziato nei commi precedenti non sono previste espansioni edilizie propriamente dette ma solo operazioni di ristrutturazione urbanistica anche molto consistenti soprattutto sul margine occidentale del comparto. Oltre a questo è previsto il completamento di alcuni servizi di interesse pubblico, nonché una quota parte di completamento per adeguamenti igienico-funzionali. L’inadeguatezza delle aree a parcamento esistenti rende necessario l’incremento di tali aree nella misura minima di 150 posti auto. Un intervento necessario è costituito dall'allontanamento della centrale elettrica situata tra Via XXV Aprile e Via Diaz ed il conseguente recupero dell'area con prevalenti funzioni a servizio oltre a modeste quote di residenza.
residenze servizi adeguamenti e completamenti mc. 12.600 per recupero centrale ENEL mc. 3.500 1.000 per riconversione e recupero di edifici esistenti mc. 62.000 10.600 TOTALE MC. 78.100 11.600
Indirizzi programmatici di attuazione. In considerazione dell’ampiezza e della consistenza delle aree da sottoporre a ristrutturazione urbanistica, ereditate in gran parte dal precedente strumento urbanistico, alcune già convenzionate, andranno correttamente predisposti i relativi piani attuativi di dettaglio. In questa ottica dovrà necessariamente essere posta una particolare attenzione nella definizione sia dei piani attuativi ancora da progettare propriamente detti che delle procedure amministrative e tecnico-giuridiche al fine di facilitare e rendere realmente praticabili ed operativi gli importanti ed impegnativi interventi di ristrutturazione urbanistica previsti in questa UTOE.
Salvaguardie. L’attuazione di ciascuna zona di ristrutturazione urbanistica dovrà risolvere in modo adeguato gli eventuali maggiori carichi urbanistici soprattutto per quanto attiene alla dotazione di parcheggi. Sono vietati cambi di destinazione d’uso in attività direzionale o commerciale.
30 A.1.11 - FERRIERA
E’ un’area particolare, molto composita, formatasi per successiva sovrapposizione di sistemi insediativi e funzionali il cui assemblamento appare assai povero e discontinuo in termini di tessuto urbano. Ciò nonostante, od anche per questo, mantiene una discreta vitalità e complessità socio-economica che costituisce una risorsa da non disperdere. La particolarità dell’area della Ferriera è però essenzialmente costituita dalla sua eccezionale posizione geografica, collocata com’è praticamente ai piedi della città storica e vicinissima al centro nevralgico della città bassa ma soprattutto protesa verso Nord, cioè verso Poggibonsi, (il maggior centro della Val d’Elsa) ed in prospettiva verso il comprensorio fiorentino. Storicamente la città si è sempre sviluppata verso Sud e verso Ovest, lungo la Maremmana e lungo la Volterrana, senza mai tentare in modo organico e concreto la direttrice Nord: quest’area è stata quindi intesa a lungo come espansione artigianale e solo negli ultimi decenni ha raggiunto una accettabile complessità dal punto di vista funzionale che si è però dimostrata insufficiente a ricreare un organico sistema insediativo.
Indirizzi e parametri di gestione. L’UTOE della Ferriera si pone all’interno del Piano Strutturale come l’area di maggiore sviluppo dell’intera città, ciò ovviamente non in termini di mera espansione, ma soprattutto di riqualificazione e riconversione dell’esistente. In effetti il recupero di quest’area ha un incalcolabile valore strategico in quanto condizione necessaria ad un riequilibrio complessivo delle funzioni e dei movimenti dell’intero comprensorio colligiano, che al momento investono essenzialmente il versante meridionale del territorio comunale. E’ invece necessario espandere i margini dell’abitato qualificato fino a comprendere tutta l’area della Ferriera non solo per equilibrare il peso urbanistico
31 delle varie parti della città, confermando il ruolo di centro rappresentato da piazza Arnolfo, ma soprattutto per percorrere una direttrice di sviluppo essenziale alla realizzazione di un sistema “metropolitano di provincia” costituito dai maggiori centri della Val d’Elsa: Colle e Poggibonsi. A tal fine sarà innanzi tutto necessario ridislocare le attività e le funzioni maggiormente inquinanti dal punto di vista ambientale, importando o implementando le attività ad alto potere urbanizzante: edilizia residenziale qualificata, edilizia direzionale e/o commerciale ma soprattutto servizi ed infrastrutture di interesse pubblico, anche di forte impatto territoriale. Potranno essere tollerate anche le attività artigianali, purché compatibili con la strategia di riqualificazione complessiva. Tutto questo dovrà avvenire anche grazie al ridisegno del tessuto connettivo dell’intera area, che al momento rappresenta uno dei maggiori elementi di degrado, al fine di raggiungere una nuova e più forte identità urbana. Nell’area della ex vetreria VITAC, compresa nel Piano Regionale di Bonifica delle aree inquinate, qualsiasi intervento di ristrutturazione dovrà essere subordinato alla avvenuta attuazione degli interventi di bonifica certificati dall’Amministrazione Provinciale di Siena.
Invarianti. In virtù della consistenza e della profondità degli interventi previsti non sussistono elementi da considerare come invarianti puri e semplici. Deve tuttavia considerarsi come invariante l’assetto, in termini di forma, struttura e allineamento dell’edificato, di alcuni elementi puntuali da sottoporre ad operazioni di bonifica e recupero e da identificare in sede di piano attutivo di dettaglio, fra i quali certamente da comprendere : la gora ed in genere il sistema delle acque, il tracciato della ferrovia Colle-Poggibonsi, viale Gramsci, gli elementi della archeologia industriale.
Dimensioni massime ammissibili. Come accennato nei commi precedenti è prevista in questa UTOE una massiccia operazione di rinnovamento urbano che abbraccia pressoché tutte le tipologie di intervento edilizio.
residenze servizi per nuove aree di espansione mc. 31.000 per completamenti mc. 7.000 12.000 per riconversione di edifici esistenti mc. 76.000 30.000 anche artigianato TOTALE MC. 114.000 42.000
Indirizzi programmatici di attuazione. Il raggiungimento degli ambiziosi obiettivi descritti nei commi precedenti è sottoposto al rispetto di alcune fondamentali condizioni al contorno. Innanzi tutto è assolutamente necessario predisporre un piano attuativo di dettaglio (o un sistema di piani attuativi) che sappia inquadrare gli obiettivi di Piano entro un programma di interventi coerente, organico e realistico. A tal fine sarà necessario coordinare l’insieme degli interventi previsti nell’area della Ferriera con altre analoghe iniziative, aventi per oggetto UTOE limitrofe, in particolare quella della Fabbrichina (cfr. UTOE A.1.7). Nello stesso tempo dovranno essere
32 attentamente definite le procedure amministrative e tecnico-giuridiche atte a favorire con decisione e realismo gli interventi di ristrutturazione urbanistica affinché essi non rimangono sulla carta come spesso avvenuto in passato.
Salvaguardie In considerazione dell’importanza e della delicatezza delle previsioni di piano si rende necessario non consentire alcun intervento edilizio oltre la manutenzione ordinaria e straordinaria su tutto il territorio della Ferriera fino all’approvazione dei piani attuativi di cui al comma precedente. Potranno essere consentiti gli interventi di ristrutturazione edilizia su quegli immobili da non sottoporre a ristrutturazione complessiva o demolizione che saranno individuati nel progetto urbanistico di dettaglio affidato dall’Amministrazione Comunale allo Studio Architectures Jean Nouvel.
33 A.1.12 - VALLEBONA
E’ l’area situata all’estremo margine settentrionale dell’abitato verso Poggibonsi. Si tratta di una UTOE complessivamente in buone condizioni di consistenza essendo per lo più costituita da decorosi edifici artigianali relativamente recenti. Anche se in maniera meno consistente e significativa rispetto alla Ferriera, dispone anch’essa di una posizione di grande valore strategico nei riguardi dello sviluppo futuro della città.
Indirizzi e parametri di gestione. Per questa particolare UTOE andranno necessariamente stabilite due strategie distinte per il breve ed il lungo periodo. Nell’immediato è prevedibile una terapia di mantenimento e conservazione delle attività e dell’assetto urbanistico attuale. Nel lungo periodo, al contrario, è necessario prevedere la ridislocazione di gran parte delle attività artigianali e la trasformazione del comparto in senso più urbano, fino ad arrivare ad un insediamento misto anche morfologicamente diverso da quello originario purché di elevata qualità architettonica-urbanistica, in conformità col ruolo di “porta” della città che questa UTOE è destinata ad assumere.
Invarianti In considerazione dei criteri e dei parametri definiti nei commi precedenti non si ritiene che siano presenti in questa UTOE elementi da non sottoporre a variazione.
Dimensioni massime ammissibili
34 Nell’ipotesi che prevede la trasformazione di quest’area da periferia periurbana ad insediamento misto di elevata qualità con funzione di porta della città, risulta assolutamente necessario predisporre un piano attuativo di dettaglio conforme agli obiettivi sopraenunciati.
Salvaguardie In considerazione di quanto sopra esposto si ritiene di impedire tutti quegli interventi che portino ad un incremento delle destinazioni produttive in quest’area. Saranno pertanto da evitare frazionamenti ed ampliamenti di queste.
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A.1.13 - PARCO DELL’ELSA
E’ un’UTOE del tutto particolare costituita essenzialmente dall’area di influenza del fiume: non è però riconoscibile come un areale vero e proprio ma piuttosto come un asse dotato di un altissimo tasso di “trasversalità”, intesa come capacità di interagire lungo il suo percorso con una molteplicità di situazioni differenti. La ricchezza di questa UTOE infatti non è dovuta solo al fiume, pur fondamentale, ma anche alla presenza di elementi disomogenei e discontinui, ma interessantissimi, come aree di piena golenale, orti, manufatti industriali in disuso sorgive. In questa ottica assume particolare rilievo l’area delle Caldane, il cui elemento caratterizzante è costituito da una sorgiva di acque termali che ha a suo tempo alimentato un vero e proprio impianto termale, di cui si percepiscono ancora i ruderi, ed in seguito un agglomerato rurale sorto per lo sfruttamento dell’energia meccanica prodotta dall’acqua. Nelle immediate adiacenze dell’agglomerato rurale si trova una vasta area produttiva in parte dismessa ormai da molti anni che conferisce all’insieme un opprimente alone di degrado in contrasto stridente con le evidenti qualità ambientali di questa UTOE. Non bisogna infatti dimenticare, oltre al resto, la permanenza di percorsi storici antichissimi come il tracciato viario originale da Nord a Sud, tuttora visibilissimo in prossimità di Pieve a Elsa, e l’antico guado sul fiume che ne costituiva l’elemento qualificante. Più a valle, in prossimità del Podere Molinuzzo, alcuni capannoni industriali di grandi dimensioni costituiscono un interessante giacimento di archeologia industriale che attende solo di essere recuperato.
Indirizzi e parametri di gestione. Prima di ogni altra cosa il Parco dell’Elsa dovrà essere inteso necessariamente come presidio ecologico-ambientale, come meccanismo di salvaguardia della presenza territoriale di maggior rilievo nel comprensorio colligiano.
36 E’ altrettanto ovvio che il Parco dell’Elsa non può essere solo questo ma deve necessariamente assumere significati più vicini alla realtà contemporanea in termini di risposta ai bisogni e di capacità di intervento, pena il rimanere solo un’intenzione, un contorno su un foglio di carta. Dovrà essere intesa infatti come una grande infrastruttura per lo sport, il tempo libero e la ricreazione che sappia rispondere alle esigenze di categorie di utenti anche diversissime fra di loro ed aprirsi all’iniziativa ed all’intervento di privati. In particolare l’area delle Caldane sembra offrire grandi possibilità di recupero sia in termini ambientali che strettamente edilizi, con una fortissima vocatività dal punto di vista turistico- ricettivo ed anche residenziale. Si prevede dunque in questo caso un complesso di interventi che va dalla demolizione- ricostruzione al restauro edilizio ed al restauro ambientale, fino a configurare una vera e propria ristrutturazione urbanistica dell’intera area: è infatti prevedibile che la “rendita di posizione” delle Caldane in termini di qualità ambientali renda appetibili tali operazioni soprattutto se finalizzate ad un uso turistico-ricettivo e/o residenziale. A tale proposito, dovrà essere verificata la possibilità di inserimento di impianti ricettivi particolari come camping o camper-camping etc. già previsti peraltro dal vigente PRG. Per l’edificato storico prospiciente la vasca d’acqua alimentata dalle sorgenti delle Caldane si prevedono solo interventi di restauro e ristrutturazione fino alla categoria D1 con possibilità di cambio di destinazione d’uso. I capannoni in disuso situati in prossimità del Molinuzzo, già acquisiti dall’Amministrazione Comunale, dovranno essere recuperati come spazi destinati alla strutturazione di un vero e proprio Centro per i Giovani, di cui sembra esserci un gran bisogno all’interno del comprensorio colligiano. Per l’Area Naturale Protetta di Interesse Locale (ANPIL), compresa quasi completamente all’interno di questa UTOE, viene proposta una rettifica alla perimetrazione già approvata al fine di tenere conto delle attuali previsioni di PRG ed in particolare della destinazione di area di espansione mista per residenza e servizi nella zona di Molinuzzo presso Gracciano.
Invarianti Non dovranno essere sottoposti a variazione, ad esclusione di motivati interventi di restauro ambientale ed edilizio, i seguenti elementi: - le sponde dell’Elsa - la sorgente delle Caldane propriamente detta - il tracciato della antica strada Maremmana - il sistema delle acque inteso come complesso di fattori naturali e di manufatti - il borgo rurale delle Caldane
Dimensioni massime ammissibili Non si prevedono ovviamente per questa UTOE interventi di espansione o completamento, ma solo interventi di riconversione e recupero delle importanti volumetrie esistenti con specifico riferimento all’area delle Caldane (mc. 20.000 circa) ed a quella del Molinuzzo. Per ciò che riguarda le Caldane si prevede un insieme di interventi configurabili fino alla ristrutturazione urbanistica relativamente all’insediamento produttivo in stato di abbandono anche rimettendo in gioco i volumi e gli allineamenti esistenti nonché la possibilità di realizzare strutture ricettive di tipo economico (campeggi, ecc.). I capannoni abbandonati e le attrezzature del Molinuzzo invece dovranno essere restaurati e riconvertiti al nuovo uso senza per questo perdere le principali caratteristiche volumetriche e materiche.
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Indirizzi programmatici di attuazione In considerazione della complessità dell’operazione di riqualificazione e della delicatezza dell’area di intervento, ma anche della sostanziale libertà di azione progettuale possibile in questa UTOE, si ritiene indispensabile la redazione di un Piano Attuativo di dettaglio. A tal proposito dovrà essere prioritariamente valutato il ricorso ad un procedimento concorsuale volto ad individuare l’ipotesi di maggiore pregio architettonico all’interno di un dibattito il più ampio e circostanziato possibile.
Salvaguardie Relativamente alle aree boscate non è ammesso il taglio per la coltivazione, ma solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e l’avviamento all’alto fusto.
38 A.1.14 - LA BADIA (o ABBADIA)
E’ uno dei quartieri residenziali più consistenti del Comune. Formatasi a partire dalla seconda metà degli anni ’70 come insediamento di edilizia economica e popolare, rappresenta per la città il primo storico scavalcamento consistente sulla sponda orientale del fiume. E’ prevalentemente costituito da edifici in linea a 2/3 piani, con ampi spazi verdi ed una buona viabilità interna. Pur possedendo un’ottima qualità delle infrastrutture e un accettabile livello di definizione architettonica risente in maniera tangibile del fatto di essere un comparto praticamente monofunzionale e tutto sommato estraneo al corpo della città. In virtù di ciò dispone di una ridotta possibilità di vita autonoma associata, riproponendo un tipo insediativo più vicino a quello delle frazioni che ad un vero quartiere urbano.
Indirizzi e parametri di gestione L’obiettivo strategico per questa UTOE è quella di implementare il cosiddetto effetto città favorendo l’inserimento di funzioni complementari e diverse da quella residenziale, al fine di raggiungere una maggiore complessità insediativa e funzionale. Trattandosi di un’area praticamente satura ciò potrà avvenire essenzialmente mediante la riconversione di edifici esistenti : particolare importanza potrebbe avere al riguardo il recupero del complesso denominata appunto La Badia, per la quale appare sensato pensare ad una destinazione d’uso ricettiva. Potranno essere previsti ulteriori interventi per servizi nell'ambito del completamento del PEEP. Dal punto di vista infrastrutturale appare necessario completare l’assetto viario con un ulteriore aggancio sulla strada di S. Lazzaro allo scopo di alleggerire il traffico di scorrimento e di definire un limite certo fra città e campagna.
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Invarianti Costituisce invariante la salvaguardia e valorizzazione del complesso storico della Badia vincolato ai sensi della Legge 1089/39 e del parco circostante.
Dimensioni massime ammissibili. Trattandosi di un’area quasi del tutto satura sono praticamente solo due i punti possibili di intervento e cioè il complesso dell’Abbadia e la piccola area di completamento originata dal nuovo allacciamento veicolare alla strada di S. Lazzaro.
residenze servizi per riconversione e recupero mc. 10.500 per ampliamenti una tantum di edifici esistenti ai fini igienico-funzionale mc. 1.000 per ampliamenti aree PEEP ad uso residenziale mc. 10.000 3.000 TOTALE MC. 11.000 13.500
Indirizzi programmatrici di attuazione In considerazione delle caratteristiche de L’abbadia non si ritiene necessaria la definizione di criteri o indirizzi specifici di programmazione.
Salvaguardie Non sono ammessi ampliamenti volumetrici all’interno del PEEP finalizzati alla chiusura e/o al tamponamento dei porticati esistenti.
A.1.15 - CATARELLI
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E’ una piccola area residenziale costituita essenzialmente da edilizia privata, come testimoniato dalla varietà dei tipi edilizi presenti e dall’approssimazione dell’impianto urbanistico. Ad eccezione di un solo lotto di completamento ancora libero è un comparto ormai saturo ed assolutamente monofunzionale, con possibilità pressoché nulle di vita associata autonoma. Nonostante ciò la tipologia insediativa di questa e di altre UTOE (vedi ad es. le frazioni) incontra un notevole gradimento nel comprensorio colligiano.
Indirizzi e parametri di gestione L’assoluta monofunzionalità di questa UTOE, la sua ridotta dimensione, il successo di mercato di questo tipo insediativo rendono pressoché inutile qualsiasi strategia di sviluppo anche in considerazione del fatto che si tratta di un’area ormai satura ad esclusione di un nuovo lotto non ancora completato ereditato dal precedente strumento urbanistico. Per contribuire alla formazione di un tessuto urbano con un minimo di complessità funzionale ed insediativa dovranno comunque favorirsi i cambiamenti di destinazione d’uso, da residenziale a commerciale od altro. Potranno inoltre essere previsti piccoli ampliamenti di edifici esistenti per sopperire alle necessità ed ai bisogni dei residenti nonché contenuti interventi di completamento.
Invarianti Si ritiene che in questa UTOE non siano presenti elementi o emergenze che non possono essere sottoposte a variazione.
Dimensioni massime ammissibili
41 Si prevedono la conferma del piccolo completamento già previsto dal precedente strumento urbanistico, alcuni interventi di completamento e modestissimi ampliamenti igenico- funzionali.
residenze servizi per ampliamenti igienico-funzionali mc. 2.000 per interventi di completamento mc. 3.000 2.000 TOTALE MC. 5.000 2.000
Indirizzi programmatici di attuazione. In considerazione di quanto espresso nei commi precedenti non si ritiene necessaria la definizione di criteri ed indirizzi di programmazione specifici.
Salvaguardie Non si ritiene di dover sottoporre a salvaguardia alcuna parte di questa UTOE.
42 A.1.16 - CENTRO SPORTIVO
E’ un insediamento sportivo destinato ad assumere secondo gli amministratori il ruolo di vera e propria cittadella dello sport. Attualmente gli impianti disponibili sono quelli di maggiore importanza come lo stadio, il campo di calcio per gli allenamenti, i campi per il tennis ed il calcetto, mentre è in fase di completamento il palazzetto dello sport. La posizione geografica è strategicamente interessante perché dispone già di ottimi collegamenti con l’arteria di maggiore importanza del comprensorio (la superstrada Siena- Firenze) e di spazi per un’ulteriore espansione; inoltre è contigua ad uno dei quartieri più popolosi della città, l’Abbadia (cfr. A.1.14). Allo stato attuale si nota comunque una quasi totale mancanza di definizione dei margini verso il territorio agricolo contermine e di disegno complessivo.
Indirizzi e parametri di gestione. E’ in primo luogo necessario predisporre un piano attuativo complessivo che sappia ricomporre gli edifici esistenti e quelli di progetto in un disegno organico e coerente, con particolare riferimento alla definizione dei margini e del tessuto connettivo all’interno del comparto. Dovranno inoltre essere previsti il potenziamento e l’integrazione degli impianti esistenti, innanzitutto col restauro del vecchio tiro a segno, singolare esempio di archeologia impiantistico-sportiva, e l’ultimazione del palazzetto dello sport, in costruzione ormai da troppo tempo. Potranno poi essere inseriti altri impianti, come il campo-scuola per il golf attualmente in fase di realizzazione. Ma il salto di qualità mirato a configurare una vera e propria cittadella dello sport dovrà avvenire soprattutto con l’inserimento di attrezzature
43 ricettive, residenziali ed assistenziali legate allo sport ed al tempo libero. Dal punto di vista infrastrutturale l’unico intervento di un certo spessore riguarda il potenziamento del parcheggio esistente a lato della S.P. Colligiana tendente alla realizzazione di un vero e proprio grande parcheggio scambiatore in direzione Siena.
Invarianti Non esistono elementi od emergenze che non possano essere soggette a trasformazione ma deve essere invece considerato come invariante l’assetto tipologico-funzionale dell’area che deve rimanere coerente con l’obbiettivo più volte dichiarato di allestire una vera e propria cittadella dello sport.
Dimensioni massime ammissibili. Non è possibile in questa sede dimensionare gli impianti sportivi ancora da realizzare che pure avranno per forza di cose volumetrie poco consistenti. Devono invece essere dimensionate con attenzione le previsioni di ampliamento residenziale/ricettivo.
residenze servizi per ampliamenti e nuove costruzioni mc. 5.000 3.000 TOTALE MC. 5.000 3.000
Indirizzi programmatici di attuazione E’ necessario procedere innanzi tutto alla definizione del piano attuativo di dettaglio finalizzato al raggiungimento degli obbiettivi indicati nella descrizione. In considerazione della particolare natura di questa UTOE si ritiene fondamentale, per il raggiungimento di una reale qualità insediativa, che il piano attuativo con valore di piano particolareggiato sia definito mediante un apposito procedimento concorsuale.
Salvaguardie Non saranno ammessi nuovi impianti fino a quando non sarà approvato un progetto organico generale di sistemazione dell’area.
44 A.1.17 - ORTI URBANI
E’ un’area di forma pressoché triangolare situata sul limite estremo dell’area sportiva e già da tempo occupata da una lottizzazione ad orti urbani, col relativo carico di inquinamento ambientale che sempre si accompagna ad iniziative di questo genere. Va comunque sottolineata la grande richiesta di spazi di questo tipo, come testimoniato dal proliferare di vere e proprie “lottizzazioni spontanee” un po’ in tutto il comprensorio colligiano e come dimostrato dal fatto che il controllo esercitato dall’Amministrazione Comunale nella realizzazione di questo insediamento abbia notevolmente ridotto le problematiche che si manifestano invece in molte altre aree della città.
Indirizzi e parametri di gestione Pur possedendo il carico inquinante tipico di queste tipologie insediative si ritiene di poter confermare l’attuale destinazione d’uso dal momento che, tutto considerato, l’area si presta a tale scopo. La conferma ed addirittura il potenziamento dell’attuale ruolo funzionale è condizionato ad un piano di gestione complessivo che consenta all’Amministrazione Comunale una seria attività di controllo delle aree adibite ad orti urbani in ordine ad un più accorto sfruttamento delle acque e delle risorse agricole e ad un forte ridimensionamento delle dinamiche speculative già in atto col loro inevitabile carico di inquinamento ambientale.
Invarianti
45 Non esistono in questa UTOE elementi od emergenze che non possono essere soggetti a trasformazione; può invece essere considerata come invariante l’attuale destinazione funzionale.
Dimensioni massime ammissibili In considerazione del particolare assetto tipologico-funzionale dell’area in questione non esiste alcuna volumetria da dimensionare.
Indirizzi programmatici di attuazione Se nel breve periodo l’obiettivo può rimanere quello del mantenimento dell’assetto attuale, in prospettiva si rende necessario un piano complessivo di sviluppo riguardante tutte le aree ed i lotti destinati ad orti urbani, anche e soprattutto quelli appartenenti ad altri Sistemi od UTOE. Tale piano attuativo, dovrà in particolare contenere istruzioni riguardanti non solo la localizzazione ma anche le dimensioni dei singoli lotti, le modalità di captazione delle acque, le specifiche relative alla costruzione di annessi agricoli, alla coltivazione ed all’allevamento di animali ed a tutti gli altri aspetti aventi rilevanza per l’assetto del territorio.
Salvaguardie Non si ritiene di dover sottoporre a salvaguardia alcuna parte di questa UTOE.
46 A.1.18 - LO SPUNTONE
Lo Spuntone è la più importante fra le aree artigianali sorte fra gli anni ’60 e ’70 ai margini del nucleo abitato ed inglobate col tempo dentro il perimetro cittadino senza per questo aver subito un reale processo di integrazione. Pur avendo assunto l’aspetto degradato tipico di tali aree, lo Spuntone manifesta notevoli capacità di emancipazione dovute in primo luogo alla posizione geografica, baricentrica rispetto alla dimensione complessiva del centro abitato ma appartata rispetto ai maggiori flussi di traffico. Da sottolineare anche l’alto valore paesaggistico di quest’area, costituita in pratica da una propaggine dell’altopiano protesa sulla vallata dell’Elsa.
Indirizzi e parametri di gestione La strategia generale di intervento per quest’area dovrà prevedere la piena integrazione nel tessuto cittadino circostante mediante una forte riconversione tipologica e funzionale volta a generare un vero e proprio pezzo di città. Avremo quindi in quest’area una destinazione d’uso mista in cui la parte più consistente, così come nel resto dell’abitato, sarà riservata alla residenza, ma potranno anche persistere quelle attività artigianali e produttive compatibili con la tipologia di intervento proposta. Non bisogna infatti sottovalutare la particolarità del tessuto socio-economico colligiano nel quale la presenza dei manufatti destinati alla produzione è un elemento ricorrente da sempre. Dal punto di vista infrastrutturale l’intervento più consistente è costituito dal tratto terminale della tangenziale urbana prevista per mettere in comunicazione la strada delle Lellere con il nuovo tracciato della SS.541 Maremmana determinando in pratica il limite meridionale dell’UTOE. Dimensioni massime ammissibili
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residenze servizi per riconversione di edifici esistenti mc. 26.000 per riconversione di edifici esistenti mc. 11.000 TOTALE MC. 26.000 11.000
Indirizzi programmatici di attuazione E’ necessario innanzi tutto procedere alla definizione di un piano attuativo di dettaglio finalizzato al raggiungimento degli obiettivi di cui ai commi precedenti con particolare riferimento al dosaggio ed alla localizzazione delle varie funzioni d’uso da dislocare nell’area. Inoltre sarà necessario procedere preventivamente ad una attenta verifica geologica riguardante l’intera UTOE, con particolare riguardo alla stabilità del costone tufaceo e della ex-discarica di inerti situata sul margine settentrionale del comparto.
Salvaguardie Non sarà consentito alcun intervento che determini cambio di destinazione d’uso o ampliamento nella fascia compresa tra la strada comunale (via dello Spuntone) ed il fiume Elsa fino a quando non sarà effettuata una verifica del costone tufaceo sul margine orientale che ne assicuri la stabilità o indichi gli interventi necessari a tal fine.
48 A.1.19 - LE LELLERE
E’ una area di margine quantitativamente modesta situata nella vallata percorsa dalla strada delle Lellere che collega la zona di Campolungo alle Grazie con funzioni di tangenziale urbana. Attualmente è occupata da servizi pubblici (cantiere Comunale, autorimessa Tra-in e da un magazzino di materiali edili disposti lungo la strada al di fuori di qualsiasi continuità col nucleo abitato contermine, da cui risulta peraltro fisicamente separata dalla strada che scende dall’Agrestone per attestarsi alla rotatoria sulla strada delle Lellere.
Indirizzi e parametri di gestione Questa UTOE si qualifica essenzialmente per la particolare destinazione d’uso assunta negli ultimi anni. La posizione geografica dell’area e la complessiva strategia di dislocamento delle zone a servizi nell’intero ambito comunale portano ad escludere una espansione dei servizi esistenti intesa come maggiore occupazione di suolo agricolo od anche una loro riconversione funzionale ammettendo invece ampliamenti od in alternativa, consistenti ristrutturazioni dei servizi esistenti mantenendo l’attuale destinazione a servizi.
49 Dimensioni massime ammissibili In virtù di quanto sopra sono ammessi il completamento delle vigenti previsioni di PRG, attualmente in fase di realizzazione, ed gli interventi di ristrutturazione e ampliamento dei servizi pubblici esistenti, (autorimessa TRA.IN. e cantiere comunale).
residenze servizi per completamento mc. 5.000 TOTALE MC. 5.000
Indirizzi programmatici di attuazione In considerazione di quanto espresso nei commi precedenti non si ritiene necessaria la definizione di criteri od indirizzi di programmazione specifici.
Salvaguardie Non sono ammessi interventi di riconversione funzionale degli immobili esistenti.
50 A.1.20 - AGRESTINO
E’ stato denominato Agrestino uno spezzone urbano molto consistente che da Campolungo risale per alcune centinaia di metri la pendice ad Ovest della S.S. n.541. E’ un esempio abbastanza classico di espansione residenziale periferica e monofunzionale che però con gli anni si è trovato ad assumere una posizione centrale rispetto allo sviluppo complessivo dell’abitato ed assai prossima ai servizi esistenti ed in previsione nell’area di Campolungo.
Indirizzi e parametri di gestione L’assetto attuale dell’area sia in termini di funzionalità che di qualità delle infrastrutture e dell’edificato complessivo suggeriscono una strategia di intervento finalizzata essenzialmente al mantenimento delle condizioni attuali, anche se nel medio e nel lungo periodo potranno essere incentivate localizzate riconversioni funzionali basate sul cambiamento di destinazione d’uso da residenziale a servizi/commerciale/terziario, che attualmente si trovano concentrati quasi esclusivamente sulla fascia prospiciente la S.S. 541. Dal punto di vista infrastrutturale si rende necessario il completamento della viabilità interna esistente con riferimento al margine occidentale delle UTOE ed al potenziamento dell’accesso in prossimità dell’innesto fra la strada delle Lellere e la S.S. 541.
51 Dimensioni massime ammissibili Viene confermata l’area di espansione già prevista nel precedente strumento urbanistico; sono inoltre ammissibili piccoli e localizzati interventi di ampliamento.
residenze Servizi riconversione mc. 3.000 per ampliamenti mc. 2.000 Per completamenti mc. 4.000 TOTALE MC. 9.000
Indirizzi programmatrici di attuazione In considerazione di quanto espresso nei commi precedenti non si ritiene necessaria la definizione di criteri od indirizzi di programmazione specifici.
Salvaguardie Non si ritiene di dover sottoporre a salvaguardia alcuna parte di questa UTOE.
52 A.1.21 - CAMPOLUNGO
E’ questa un’area pianeggiante piuttosto consistente e di forma grossolanamente triangolare delimitata dalla S.S. 541 a Ovest e dell’Elsa ad est. E’ occupata prevalentemente da servizi ed infrastrutture di interesse pubblico, in parte da attività artigianali (in particolare magazzini) ed in minima misura da residenze. In gran parte però, e questo costituisce il suo carattere specifico, è un’area aperta e libera da costruzioni affacciata sul fiume e su buona parte del versante orientale del territorio colligiano; per di più si è venuta a trovare col tempo praticamente in corrispondenza del centro dello sviluppo urbano complessivo, suscettibile di ulteriore interesse ed attenzione con la previsione del collegamento tra la nuova S.S. 541 e viale dei Mille all’altezza di Via Casa Bassa.
Indirizzi e parametri di gestione E’ la zona più consistente all’interno del perimetro cittadino dove lo strumento urbanistico vigente prevede una vera e propria espansione edilizia, a tal fine è in corso di definizione in questi mesi un Piano Particolareggiato, caldeggiato dall’Ufficio del Piano al fine di inquadrare una strategia complessiva di intervento. Pur nell’impossibilità materiale di intervenire a posteriori su iniziative amministrative ed imprenditoriali precedenti la formazione dell’Ufficio del Piano, è necessario puntualizzare quelli che dovranno essere i criteri di intervento per un’area così importante per la città. In primo luogo è fondamentale che l’Amministrazione comunale mantenga una forte vigilanza affinché le pur legittime esigenze imprenditoriali non abbiano a produrre danni agli interessi della comunità. In particolare è necessaria una buona integrazione funzionale con i servizi e le infrastrutture esistenti, in special modo quelle scolastiche, nell’ottica della creazione di un polo urbano dalle indiscutibili qualità insediative che possa porsi in relazione di continuità col tessuto
53 urbano della città bassa, evitando una soluzione destinata a creare l’ennesimo quartiere residenziale monofunzionale i cui limiti sono stati più volte denunciati. Dovrà inoltre essere attentamente definito un criterio temporale nella realizzazione degli interventi, la cui quantità è tale da innescare seri dubbi sulla tenuta e sulla consistenza delle attuali infrastrutture e persino sull’effettivo comportamento del mercato immobiliare. Non bisogna infine dimenticare che l’attuazione immediata e completa di tutte le espansioni previste in Campolungo potrebbe portare ad un “ingessamento” del nuovo strumento urbanistico basato invece essenzialmente sul recupero del patrimonio edilizio esistente. Il Regolamento Urbanistico dovrà prevedere pertanto la redazione di un Piano Particolareggiato che definisca la realizzazione dell’intervento per parti funzionali in un tempo minimo non inferiore a 6 anni e l’adeguamento delle infrastrutture necessarie. Dal punto di vista infrastrutturale l’intervento su Campolungo assume particolare importanza perché è previsto proprio in quest’area un doppio allacciamento fra il tracciato esistente e quello di progetto della S.S. 541, grazie anche alla costruzione del nuovo ponte sull’Elsa in corrispondenza del punto in cui le rive sono più vicine e l’ampliamento dell’area per l’edilizia scolastica (scuole medie superiori). Per queste ultime il P.P. dovrà tener conto delle esigenze del polo scolastico localizzando in aree ad esso adiacenti spazi a verde o comunque superficie da destinare a standards urbanistici. Sempre all’interno di questa UTOE si prevede la localizzazione, nell’ambito dei servizi previsti, del polo socio-sanitario (Residenza Sociale Assistita, Casa Famiglia, Guardia Medica, ecc.)
Dimensioni massime ammissibili Come già accennato in precedenza la quantificazione degli interventi previsti in quest’area discende imprescindibilmente dalle previsioni del vigente strumento urbanistico così come meglio specificate nel Piano Particolareggiato in corso di definizione. Ad esclusione di una piccola area di completamento si tratta dunque di una consistente espansione edilizia per residenze e servizi. Le quantità massime consentite, ad esclusione degli interventi per la realizzazione di opere pubbliche, sono di seguito riportate:
residenze Servizi per completamenti (retro attuale zona B2) mc. 2.000 per nuova lottizzazione (attuale RS1) mc. 60.000 25.000 TOTALE MC. 62.000 25.000
Indirizzi programmatici di attuazione In considerazione di quanto espresso nei commi precedenti si ritiene assolutamente necessaria l’adozione preventiva di un Piano attuativo di dettaglio (per altro già in fase avanzata di definizione) che pur nel rispetto degli indici previsti nel vigente P.R.G. sappia fare sue le indicazioni e le istanze del nuovo strumento urbanistico, a cui è nei fatti demandata la gestione degli interventi nel medio e nel lungo periodo. In particolare dovrà essere prevista una realizzazione articolata per fasi in modo tale da consentire una verifica sul campo delle previsioni di piano, ed eventualmente un loro ridimensionamento.
Salvaguardie
54 Non sarà consentita la realizzazione di una volumetria superiore a 100.000 mc. (compresi i volumi esistenti) nell’ambito dell’attuale zona RS1.
55 A.1.22 - AGRESTONE
L’Agrestone è la maggiore fra le espansioni residenziali recenti dell’intero territorio comunale, non solo della città. E’ il tipico esempio di espansione residenziale periferica e quasi del tutto monofunzionale, per lo meno allo stato attuale dei fatti. Per dimensioni, tipologie abitative, qualità infrastrutturali e principi insediativi si avvicina molto a La Badia: si tratta infatti dei due grandi interventi PEEP nel comprensorio colligiano. Attualmente rimane da completare solo una piccola parte dell’insediamento che prevede un totale di 46.000 mc., anche in virtù del successo di mercato dell’intera operazione dovuta essenzialmente all’ottima qualità delle infrastrutture e dell’impianto complessivo.
Indirizzi e parametri di gestione Il carattere monolitico di questa UTOE, come anche il suo successo di pubblico, rendono difficile qualsiasi ipotesi di modifica della situazione attuale che nonostante tutto conserva i difetti delle grandi espansioni residenziali monofunzionali e periferiche in termini di mancata complessità insediativa e funzionale e di lontananza dai luoghi più significativi del tessuto urbano. Per quanto possibile dovrà dunque essere incentivato il potenziamento dei servizi e dell’artigianato di servizio e al contempo facilitato il cambiamento di destinazione d’uso da residenziale a terziario ai fini del raggiungimento di una più vitale ed elevata complessità inseditiva.
Dimensioni massime ammissibili
56 Essenzialmente sono previste per questa UTOE interventi di completamento relativamente consistenti per quanto riguarda il PEEP, minime invece per quanto concerne l’edilizia contermine.
residenze servizi per completamenti zona B 10 (10%) mc. 2.000 per completamento zona PEEP (oltre i volumi mc. 5.000 33.000 già previsti nell’attuale P.d.Z.) TOTALE MC. 7.000 33.000
Indirizzi programmatici di attuazione In considerazione dell’esistenza di un Piano attuativo ormai consolidato e di quanto espresso nei commi precedenti non risulta necessaria la definizione di criteri od indirizzi di programmazione specifici.
Salvaguardie Non si ritiene di dover sottoporre a salvaguardia alcuna parte di questa UTOE.
57 A.1.23 - AGRESTO BRUCIATO
E’ una vasta area che occupa una parte consistente della pendice che dall’altopiano dell’Agrestone scende verso la S.S. 541. Si tratta di una zona promiscua dove coesistono episodiche espansioni residenziali consistenti prevalentemente in ville e villettine unifamiliari di varie epoche, insistenti su terreni ancora in gran parte ad uso agricolo, in una commistione al di fuori di qualsiasi regola insediativa che sembra prevaricare il tessuto agricolo e poderale ancora presente. E’ dunque una tipica area di margine la cui particolarità consiste nell’essersi passivamente insinuata ben all’interno di un tessuto già pesantemente urbanizzato.
Indirizzi e parametri di gestione In questo caso specifico appare del tutto necessaria una strategia di intervento mirata al ridisegno ed alla riqualificazione dei margini, sia di quelli esterni che di quelli interni, e cioè in particolare di quelle frange dove il tessuto agricolo poderale subisce la sovrapposizione degli interventi edilizi più o meno recenti. Un tale criterio di intervento potrà trovare attuazione con operazioni a partire dall’arredo urbano fino ad arrivare a completamenti veri e propri (dove e se necessario) anche nell’ottica di una più organica e funzionale coesistenza fra ciò che è ancora campagna e ciò che non è più città. Inoltre una attenzione tutta particolare andrà posta nella tutela degli elementi tipici del paesaggio rurale ancora integri e significativi, quali potrebbero essere tracciati, filari, colture ecc. ecc.
58 Dimensioni massime ammissibili
residenze servizi per completamenti mc. 10.000 TOTALE MC. 10.000
Indirizzi programmatici di attuazione Anche in questo caso, in relazione alla particolare promiscuità dell’area in esame e della sua estrema delicatezza, è da ritenersi necessaria la predisposizione di un piano attuativo, o di un insieme di piani o di schede norma o comunque di un progetto complessivo esteso a tutta l’area che sappia ricondurre ad una strategia unitaria e coerente gli indirizzi ed i parametri di cui ai commi precedenti. A tal fine sarebbe del tutto auspicabile l’utilizzo del procedimento concorsuale.
Salvaguardie Non sono ammesse nuove edificazioni all’interno della zona “S” sottozona “S15” del vigente PRG.
59 A.1.24 - GORE ROTTE
L’UTOE delle Gore Rotte si presenta come la tipica area artigianale periferica che si è venuta a trovare nel corso degli anni all’interno del continuum urbano senza per questo perdere le peggiori caratteristiche di tale tipo di insediamento in ordine alle qualità dei manufatti e delle infrastrutture e alla manutenzione delle aree scoperte, con l’aggravante di insistere su di un’area potenzialmente molto bella per la contemporanea presenza della gora e del fiume. Il particolare degrado di alcune parti e la relativa lontananza dal centro della città l’hanno resa impermeabile, almeno per il momento, a qualsiasi intervento di recupero e riqualificazione.
Indirizzi e parametri di gestione In quest’area non è ammissibile alcuna nuova edificazione; inoltre, per i motivi sopra enunciati, una terapia di recupero e riqualificazione come quella cui sono destinate ad esempio le zone dello Spuntone, della Ferriera e della Fabbrichina, potrebbe risultare irrealistica e velleitaria. Per questo motivo si rende necessaria una previsione forte volta alla riconversione funzionale ed al restauro ambientale, da attuare grazie al mantenimento dei manufatti in condizioni accettabili ed alla completa trasformazione od addirittura alla demolizione di quelli peggiori, per consentire l’inserimento di attività commerciali, di servizi, di residenze ed anche di consistenti zone a verde. Il tutto dentro una logica di complementarità rispetto ai consistenti agglomerati residenziali confinanti quali Campolungo, Agrestone, Querciolaia.
60 Per facilitare il trasferimento delle attività artigianali non conformi con gli obiettivi di trasformazione prefissati dovranno essere stabiliti efficaci meccanismi di incentivazione quali facilitazioni fiscali e procedurali, Piano per Insediamenti Produttivi, ecc. ecc..
Dimensioni massime ammissibili Come già accennato in precedenza, non si prevede alcuna espansione o completamento, nemmeno una tantum, ma la sola trasformazione dei volumi esistenti da destinare a commercio, terziario, servizi e residenze.
residenze servizi per riconversione mc. 10.000 10.000 TOTALE MC. 10.000 10.000
Indirizzi programmatici di attuazione In considerazione della difficoltà e della complessità dell’operazione di ristrutturazione urbanistica cui l’intera area è destinata è da ritenersi necessaria anche in questo caso la predisposizione di un progetto unitario, da attuarsi per fasi o stralci sotto forma di Piano Particolareggiato o di schede norma, per conferire un minimo di disegno unitario e coerente ad un insieme di interventi necessariamente composito.
Salvaguardie Non sono ammessi interventi di nuova costruzione o ampliamenti di edifici esistenti.
61 A.1.25 - QUERCIOLAIA
E’ un’area periferica ormai fortemente urbanizzata, quasi interamente formata da edilizia residenziale costituita per lo più da villette uni o bifamiliari variamente aggregate. Lo schema insediativo è assai povero come dimostrano la qualità intrinseca dei manufatti ma soprattutto la consistenza e la forma delle infrastrutture e degli spazi “non privati” in genere, che conferiscono all’insieme un aspetto casuale e poco organico. L’elemento qualificante è invece costituito dal cosiddetto Parco della Querciolaia, una bella area a verde che praticamente taglia in due da Ovest ed Est l’UTOE fino a toccare la S.S.541.
Indirizzi e parametri di gestione Come in situazioni analoghe precedentemente esaminate, anche in questo caso il buon successo di pubblico di questo tipo di insediamenti rende inopportuna e velleitaria qualsiasi ipotesi di riqualificazione finalizzata al raggiungimento di una maggiore complessità ed organicità insediativa e funzionale, di cui nessuno in realtà sembra avere bisogno. Sono invece possibili ed auspicabili interventi di ridisegno del tessuto connettivo (arredo urbano, verde, parcheggi, strade) che possono comunque costituire il nucleo di una ritrovata urbanità. In questo senso potrebbe essere utile la creazione di una nuova strada interna che, oltre a definire con maggior congruità il limite dell’edificato verso il parco, andrebbe ad allacciarsi alla S.S. 541 in un punto assai più favorevole rispetto all’incrocio attuale. Dovrà inoltre essere valorizzato il ruolo del parco come elemento di connessione dell’edificato anche aldilà del ruolo pur fondamentale di polmone verde. Invarianti
62 Non dovrà essere sottoposta a variazione l’area attualmente occupata dal parco, fatta eccezione per la nuova strada di penetrazione posta sul suo limite inferiore ed alla eventuale edificazione della testata a monte.
Dimensioni massime ammissibili Non sono ammesse nuove espansioni edilizie ma solo modesti ampliamenti una tantum dell’edilizia esistente e completamenti di lotti non ancora saturi.
residenze servizi per completamenti mc. 3.000
TOTALE MC. 3.000
Indirizzi programmatici di attuazione In considerazione di quanto espresso nei commi precedenti non si ritiene necessaria la definizione di criteri od indirizzi di programmazione specifici.
Salvaguardie Non si ritiene di dover sottoporre a salvaguardia alcuna parte di questa UTOE.
63 A.1.26 - AREA “NUOVA VILCA”
E’ un’area artigianale di formazione non recentissima, in parte ancora molto attiva, in parte anche profondamente degradata, situata in corrispondenza dell’abitato di Gracciano ma dalla sponda opposta della strada. La sua particolarità risiede nel fatto di essere costituita da numerosi manufatti industriali più o meno recenti, e da edifici di un certo valore storico e architettonico legati a presenze ambientali di pregio, prima fra tutte quella dell’Elsa.
Indirizzi e parametri di gestione La presenza del fiume lungo il margine occidentale e quella del Parco del Molinuzzo e di una nuova area per residenze e servizi a Sud, nonché la persistenza di edifici storici di grande peso insediativo perché nati e sviluppatesi attorno al sistema delle acque, rendono plausibile la completa trasformazione di questa UTOE in un organismo capace di esprimere una maggiore urbanità e una più valida complessità insediativa grazie alla creazione di residenze, servizi, aree a verde, parcheggi. E’ prevedibile infatti che le “rendita di posizione” di quest’area in termini di indiscutibili qualità ambientali renda convenienti le operazioni di ristrutturazione urbanistica sotto molti punti di vista.
Invarianti Non dovranno essere sottoposti a variazione il fiume e la piccola gora originata dal torrente Scarna, così come il vecchio mulino sul fiume e la stecca di abitazioni attestata sulla gora, se non in termini di ristrutturazione leggera (D2) o di restauro architettonico ed ambientale. Dimensioni massime ammissibili
64 In questa UTOE vengono rimessi in gioco i volumi e gli allineamenti esistenti, ma la strategia di pianificazione, da attuare mediante una vera e propria ristrutturazione urbanistica, ne prevede solo in parte il riutilizzo.
residenze servizi per ristrutturazione urbanistica mc. 36.000 TOTALE MC. 36.000
Indirizzi programmatici di attuazione In relazione alla complessità dell’ipotesi di trasformazione ed alla particolarità dell’UTOE si ritiene assolutamente necessaria la redazione di un progetto attuativo di dettaglio, sotto forma di Piano Particolareggiato o di più Piani Particolareggiati o di scheda norma o di un insieme di schede norma, anche se in questo caso particolare potrebbe risultare particolarmente fruttuoso il ricorso ad un procedimento concorsuale.
Salvaguardie Fatto salvo quanto stabilito alle precedenti invarianti non si ritiene di dover sottoporre a salvaguardia alcuna parte di questa UTOE.
65 A.1.27 - MOLINUZZO
E’ una vasta area pianeggiante e libera da edifici che rappresenta la porzione sopravvissuta del podere Molinuzzo, oggi abbandonato. Gode di una posizione di particolare privilegio in virtù della presenza della S.S. 541 da una parte e dal Parco dell’Elsa dall’altra, ed inoltre si trova ben all’interno dell’abitato di Gracciano, che pure si è andato sviluppando prevalentemente sul versante orientale dalla S.S. 541. Se si considera poi che l’ UTOE soprastante (NUOVA VILCA) sarà interessata da una robusta operazione di ristrutturazione urbanistica, si capisce perché il vigente strumento urbanistico preveda in quest’area una espansione edilizia consistente in 25.000 metri cubi per residenza e servizi.
Indirizzi e parametri di gestione In considerazione delle caratteristiche peculiari dell’area e del suo ruolo all’interno del perimetro della città (è infatti l’unico consistente lotto non edificato, insieme a Campolungo), si prevede una sensibile riduzione delle espansioni tuttora previste dal piano al fine di evitare l’otturazione edificata di quest’area, in favore di una maggiore permeabilità visiva e funzionale con il retrostante parco dell’Elsa. Anche senza rinnegare totalmente le scelte del vigente Piano è comunque necessario che l’area del Molinuzzo diventi la testata, o l’anticipazione, del parco retrostante nella S.S. 541. La nuova edificazione, nella quasi totalità residenze, dovrebbe invece concentrarsi sul margine settentrionale del comparto ponendosi in continuità con gi interventi previsti nell’UTOE soprastante.
Invarianti
66 Non sono presenti in questa UTOE elementi di particolare pregio da non sottoporre a variazione.
Dimensioni massime ammissibili Come specificato nei commi precedenti si prevede in questa UTOE la nuova edificazione di una quantità di residenza e servizi compatibili con gli obiettivi di pianificazione.
residenze servizi per nuova edificazione mc. 18.000 8.000 TOTALE MC. 18.000 8.000
Indirizzi programmatici di attuazione La delicatezza dell’area di intervento, compresa fra la S.S. 541, una grande area di ristrutturazione urbanistica ed il parco dell’Elsa, rende necessaria la redazione di un Piano attuativo o di schede norma, o di più strumenti di questo tipo, atti a configurare e mantenere una strategia di intervento complessiva e coerente.
Salvaguardie Nessuna
67 A.1.28 - GRACCIANO
Come le Grazie, costituiva fino a non molti anni fa un insediamento a sé stante, ma lo sviluppo del capoluogo lungo la direttrice meridionale della S.S. 541 l’ha poco a poco fagocitato retrocedendo Gracciano al rango di quartiere residenziale periferico. Nonostante ciò conserva una certa vitalità ed una modesta ma significativa polifunzionalità (basti pensare agli orti ed ai laboratori artigiani ai piani terra delle abitazioni) che costituiscono un insieme di risorse da tutelare e, possibilmente, incrementare, anche perché tali caratteristiche hanno dimostrato una buona capacità di permanenza persino nelle espansioni recenti più deboli sotto il profilo urbanistico ed architettonico.
Indirizzi e parametri di gestione Il miglioramento dello standard abitativo di Gracciano dipende in gran parte dalla realizzazione del nuovo tracciato della S.S. 541, attualmente in corso di esecuzione, che costeggerà il margine orientale dell’abitato. Nonostante ciò appare necessario ed improcrastinabile un riordino di tutto il tessuto connettivo delle espansioni edilizie più recenti, sia in termini di disegno urbano che di funzionalità delle infrastrutture, mediante una serie di interventi localizzati anche di modeste entità sulla viabilità, sulle aree a verde, sui piccoli ampliamenti; il tutto in un’ottica di continuità col tessuto socio-economico esistente. Questa operazione di ridisegno complessivo riguardante soprattutto il versante abitato ad est della S.S. 541 potrebbe essere innescato od implementato dal completamento delle infrastrutture di interesse pubblico già esistenti finalizzato al raggiungimento di una più evoluta dimensione cittadina.
Invarianti
68 Non sono presenti in questa UTOE edifici od emergenze di particolare pregio da non sottoporre a variazione, l’unico elemento da conservare e tutelare è costituito quindi dalla singolare tipologia del tessuto socio-economico di Gracciano.
Dimensioni massime ammissibili Gli interventi previsti in questa UTOE discendono in massima parte dalle previsioni del vigente strumento urbanistico, pur se inserito in una diversa logica complessiva. Si tratta, prevalentemente di edilizia residenziale:
residenze servizi per ampliamenti una tantum mc. 1.500 per nuova edificazione su aree di completamento mc. 21.500 per nuova edificazione mc. 1.500 TOTALE MC. 24.500
Salvaguardie In considerazione della carenza di infrastrutture viarie e per la sosta, nella fascia compresa tra Via F.lli Bandiera ed il margine edificato ad Est, non saranno consentiti interventi per la costruzione di nuovi edifici autonomi rispetto alle preesistenze. Sono comunque consentiti nuovi interventi edilizi che prevedano l’impegno a realizzare o completare, contestualmente alla realizzazione dei nuovi edifici, le opere di urbanizzazione che risolvano in modo adeguato il problema della circolazione e della sosta. E’ da ritenersi esclusa dalle presenti salvaguardie la zona di Spedaletto che non presenta problemi analoghi.
69 A.2 - LE AREE PRODUTTIVE
70 PREMESSA Sono le aree a prevalente destinazione d’uso artigianale. Ne fanno parte cinque UTOE con caratteristiche morfologiche ed insediative abbastanza diverse. Le aree più “antiche” cioè Selvamaggio, San Marziale e Belvedere, risentono ancora pesantemente della cultura del prefabbricato per cui la qualità intrinseca dei manufatti e delle opere di urbanizzazione è in genere assai scadente. Ciò è tanto più grave poiché, soprattutto nel caso di Selvamaggio e Belvedere, si tratta di zone di un certo pregio ambientale e paesaggistico. Per quanto riguarda Belvedere, nonostante il P.S. preveda un consistente ridimensionamento delle volumetrie consentite nel vigente strumento urbanistico, permane una forte ma episodica spinta all’espansione che rischia di pregiudicare la situazione dell’intera area. Discorso diverso per S. Marziale e Pian dell’Olmino dove, in virtù di una situazione morfologica ed ambientale meno delicata, sono previsti ampliamenti dell’edificato anche significativi, soprattutto nel caso di Pian dell’Olmino dove esistono le premesse per un minimo di disegno urbano. Un discorso a parte merita Catarelli che è di fatto un polo produttivo monofunzionale costituito da un’unica grande impresa, tuttora in espansione.
Indirizzi e parametri di gestione Trattandosi di aree per lo più eterogenee non è possibile individuare un’unica strategia di intervento. In linea generale si prevede il mantenimento, od anche il potenziamento, delle aree produttive situate in contesti ambientali “sacrificabili” (S.Marziale, Pian dell’Olmino, Catarelli) ed invece una contrazione per quelle situate in zone di più alto pregio ambientale (Belvedere) e per ciò stesso suscettibili nel lungo e nel lunghissimo periodo di una fruttuosa riconversione a fini residenziali, come nel caso di Selvamaggio.
Invarianti Alla luce di quanto precede si ritiene che nelle aree produttive non siano presenti elementi di carattere generale tali da non poter essere sottoposti a variazione.
TABELLA RIASSUNTIVA DELLE SUPERFICI COPERTE
Superficie Coperta max Selvamaggio mq. ------Catarelli - nuova edificazione mq 24.000 Belvedere - nuova edificazione mq 90.000 San Marziale - nuova edificazione mq 10.000 Pian dell’Olmino - nuova edificazione mq 7.500 TOTALE MQ 131.500 completamento lottizzazioni convenzionate mq. 45.000 TOTALE MQ. 176.500
71 Indirizzi programmatici di attuazione In considerazione della eterogeneità delle cinque UTOE prese in esame non è possibile individuare programmi di attuazione comuni per i vari casi. In genere è ammissibile l’intervento edilizio diretto soprattutto per gli insediamenti già assestati o già sottoposti a piani di lottizzazione a seguito delle previsioni del precedente strumento urbanistico. E’ invece necessario procedere alla redazione di piani attuativi di dettaglio, che possono essere di iniziativa sia pubblica che privata in quelle situazioni dove si prevedono o consistenti interventi di ampliamento patrocinati dalla Pubblica Amministrazione (P.I.P. di Pian dell’Olmino) o, a maggior ragione, riconversioni urbanistiche su larga scala ed a lungo periodo come a Selvamaggio.
Salvaguardie Fatto salvo quanto stabilito al precedente paragrafo non si ritiene che esistano elementi di carattere generale da sottoporre a salvaguardia.
72 A.2.1 - SELVAMAGGIO
Selvamaggio è un insediamento produttivo misto frutto di una logica insediativa discutibile fatta nel posto sbagliato. L’ubicazione di piccole fabbriche e attività artigianali con annessa residenza ha determinato un disordine tipologico e la mancanza di coesione nel tessuto urbano ed umano dell’insediamento, privo com’è di negozi o punti di relazione. Tutto questo è poi fatto in uno dei più bei luoghi del territorio colligiano, con vista privilegiata sulla valle dell’Elsa e su Colle Alta.
Indirizzi e parametri di gestione Per i motivi citati si prevede quindi il suo congelamento, a prescindere dagli ampliamenti già in corso (o comunque previsti dai precedenti strumenti urbanistici). E’ auspicabile, anche se nel lungo periodo, l’ipotesi di una completa riconversione funzionale, mediante un progetto unitario, verso il residenziale e verso attività commerciali o produttive di qualità o servizi, naturale vocazione dell’area in oggetto. Nel breve termine, e comunque sempre nella prospettiva di riconversione in relazione all’alto pregio ambientale della zona, deve essere consentito il cambio di destinazione d’uso verso il commerciale ed i servizi al fine di creare quel tessuto di relazioni necessario a dare identità di luogo ai residenti. Al suo contorno l’UTOE B (area di frangia) scoraggia spinte speculative al contorno a tutto vantaggio di interventi di recupero e trasformazione.
Invarianti
73 L’invariante di questa UTOE è da ricercare nella inammissibilità di uno sviluppo delle attività produttive.
Dimensioni massime ammissibili E’ previsto il congelamento delle nuove espansioni con possibilità di ampliamenti funzionali per le attività esistenti ed eventuali riconversioni in residenza . Possono essere ammessi localizzati interventi per modesti completamenti residenziali in prossimità degli edifici già adibiti a funzioni residenziali.
residenze attività produttive per riconversione mc. 3.000 --- per completamento mc. 4.000 --- TOTALE MC. 7.000
Indirizzi programmatici di attuazione E’ necessario definire un piano attuativo di dettaglio finalizzato al raggiungimento di una reale qualità insediativa che il il Piano attuativo con valore di Piano Particolareggiato sia definito mediante un apposito procedimento concorsuale.
Salvaguardie Non sono ammesse nuove costruzioni per attività produttive.
74 A.2.2 - CATARELLI
L’area produttiva di Catarelli è costituita da un unico insediamento aziendale della società CALP (azienda leader nella produzione del cristallo) ed è caratterizzata da un insediamento produttivo compatto che ne occupa circa il 50% (di tutta la proprietà). Nella rimanente superficie non costruita, per gran parte occupata comunque da piazzali funzionali all’attività e parcheggi, si trovano due edifici di un certo interesse storico: la “Casa Rossa”, ex abitazione rurale con annessi, databile ai primi del secolo e un podere, unica traccia rimasta con la contiguità alle aree agricole circostanti. Questa attività da lavoro a circa 600 dipendenti con un indotto che raggiunge le 1000 unità. Si produce in questo stabilimento circa il 90% del prodotto nazionale ed il 20% di quello mondiale.
Indirizzi e parametri di gestione Diversamente alle altre aree produttive questa si caratterizza per l’assoluta monoattività: la produzione di cristallo. La proprietà unica ha consentito un buon controllo sulla qualità architettonica dello stabilimento. Pur rimanendo ancora margini per nuovi ampliamenti si ritiene inattuabile una ulteriore espansione oltre quelle già previste dal vigente PRG data la contiguità con aree agricole e ambientali di qualità. Si ritiene inoltre indispensabile il restauro dei due immobili storici salvaguardando al loro intorno le aree scoperte verdi. E’ auspicabile inoltre il potenziamento della centrale elettrica di trasformazione esistente al fine di consentire il trasferimento in questa area della attuale centrale ENEL di Via Maremmana Vecchia.
Invarianti
75 Non sono presenti elementi o emergenze da non essere sottoposti a variazioni. Non può essere ammesso l’ampliamento dello stabilimento nella fascia compresa tra il vecchio tracciato della strada vicinale di Catarelli ed il fiume Elsa, oggi parzialmente occupata dalla centrale elettrica. Tale terreno potrà essere utilizzato solo per le necessità legate alla produzione e utilizzazione di energia elettrica.
Dimensioni massime ammissibili
Superficie Coperta max per completamento, ampliamento, nuove costruzioni mq. 24.000 TOTALE MQ. (sup. coperta) 24.000
Indirizzi programmatici di attuazione In considerazione delle particolari caratteristiche di questa area non si ritiene necessario un piano attuativo di dettaglio ma è sufficiente l’intervento diretto. L’ampliamento dell’attività produttiva, qualora comporti un incremento del fabbisogno idrico da prelevare in falda, dovrà essere subordinato alla verifica della capacità di ricarico delle falde acquifere. Dovranno inoltre essere adottati opportuni accorgimenti al fine di ridurre o comunque non aumentare l’emungimento idrico dal sottosuolo per l’attività produttiva.
Salvaguardie Niente da sottoporre a salvaguardia.
76 A.2.3 - BELVEDERE
Belvedere è insieme a quella di Pian dell’Olmino la vera zona di espansione per gli insediamenti produttivi. Per la sua posizione strategica sullo svincolo del raccordo Autostradale SI-FI era stata perimetrata dal vecchio P.R.G. un’area vasta da adibire a insediamenti produttivi. Oggi, a 20 anni di distanza da tali previsioni ottimistiche, dell’area è stato occupato meno del 50%.
Indirizzi e parametri di gestione In considerazione alla panoramicità e alle qualità ambientali del luogo e del fatto che si trova praticamente alle porte della città si può pensare ad una riperimetrazione dell’area prevista dal vigente S.U. Gli interventi previsti dovranno essere sottoposti a preventivo Piano Attuativo. Al fine di salvaguardare le falde acquifere presenti in quest’area ed utilizzate per usi potabili il Piano Attuativo dovrà verificare preventivamente il rischio di inquinabilità delle falde nei modi che stabilirà il PTC della Provincia di Siena. Sulla base di tale verifica si dovranno definire le attività ammissibili e le caratteristiche delle opere di urbanizzazione.
Invarianti Costituisce invariante la salvaguardia delle falde acquifere utilizzate o utilizzabili per usi potabili.
Dimensioni massime ammissibili
77 Oltre alla lottizzazione convenzionata che prevede una superficie coperta di 19.000 mq., attualmente in fase di realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, si consentono completamenti e ampliamenti per complessivi 40.000 mq. di superficie coperta.
residenze attività produttive per nuova edificazione e ampliamento mq 90.000 TOTALE MQ. (sup. coperta 90.000 per completamento lottizzazione convenzionata mq 19.000 TOTALE MQ. (sup. coperta) 109.000
Indirizzi programmatici di attuazione E’ necessario definire un piano attuativo di dettaglio per l’adeguato inserimento tipologico e ambientale.
Salvaguardie Non potranno essere autorizzati Piani attuativi relativi ad aree non comprese all’interno del perimetro dell’UTOE.
78 A.2.4 - SAN MARZIALE
E’ una vasta area produttiva tipica, con cioè attività diversificate, posta a ridosso del centro urbano. La sfavorevole ubicazione viabilistica, la già citata prossimità alla città resa ancora più stretta dal futuro nuovo Ponte sull’Elsa, non rendono compatibili nuovi insediamenti produttivi nell’area anche se questa consente ancora una moderata ricettività.
Indirizzi e parametri di gestione E’ un’area che può mantenere l’attuale configurazione e anche consentire moderate espansioni al fine di regolarizzare il perimetro dell’area e determinare una maggiore riconoscibilità dei margini. Sono necessari interventi sull’arredo urbano, la localizzazione razionale di aree a parcheggio e a verde. Particolare attenzione va posta, come accennato, nella configurazione , conformazione e qualità dei margini, sia quello naturale verso l’Elsa che su quelli viabilistici, attuali e futuri.
Invarianti Non ci sono elementi di particolare valore da non essere sottoposti a variazione.
79
Dimensioni massime ammissibili. Sono consentiti ampliamenti funzionali delle attività esistenti entro il limite massimo del 50% della superficie coperta del lotto.
residenze Attività produttive ampliamenti funzionali delle attività esistenti mq 10.000 TOTALE MQ. (sup. coperta) 10.000
Indirizzi programmatici di attuazione Per le nuove costruzioni è consentito l’intervento diretto subordinato all’attuazione delle indicazioni che saranno definite in sede di Regolamento Urbanistico relativamente alla parte interessata.
Salvaguardie Non sono ammesse nuove costruzioni fino alla definizione di un P.P. finalizzato alla riqualificazione dell’area ed alla dotazione delle necessarie infrastrutture.
80 A.2.5 - PIAN DELL’OLMINO
E’ una nuova zona di espansione per gli insediamenti produttivi soggetta a P.P. già convenzionato. E’ la più nuova e attualmente la più dinamica. Apparentemente più svantaggiata dal punto di vista viabilistico rispetto a Belvedere, ha rispetto a quest’ultima un apprezzamento inferiore sul mercato.
Indirizzi e parametri di gestione Valgono le stesse indicazioni fatte per l’area di San Marziale con l’aggiunta che la possibilità di espansione è maggiore e meno vincolata e condizionata dall’intorno.
Invarianti Nessuna
Dimensioni massime ammissibili Oltre al completamento della lottizzazione convenzionata per mq. 21.000 di superficie coperta sono consentiti per nuova costruzione (completamento) mq.7.500 di superficie coperta.
Superficie coperta max per completamento lott.ne e nuova edificazione mq 7.500 completamento lottizzazione convenzionata mq 21.000 TOTALE MQ. (sup. coperta) mq 28.500
81 Indirizzi programmatici di attuazione Gli interventi previsti al di fuori dei vigenti Piani di Lottizzazione convenzionati potranno essere attuati direttamente con l’obiettivo di completare le opere di urbanizzazione e di riunificare gli accessi sulla strada statale.
Salvaguardie Nessun intervento da sottoporre a salvaguardia.
82 A.3 - LE FRAZIONI
83 PREMESSA Il territorio di Colle è fortemente caratterizzato dalla corona di frazioni che occupano tutta l’area ad Est del Capoluogo in posizione grosso modo baricentrica rispetto all’altopiano compreso fra le colline di S. Gimignano ed il “campo” dell’Elsa. Alcune di queste frazioni, come Le Grazie e Gracciano, sono state progressivamente inglobate nell’abitato di Colle mentre le altre, e cioè da Nord a Sud Bibbiano, Borgatello, Campiglia e Quartaia, mantengono almeno morfologicamente il ruolo di avamposto urbanizzato a metà strada fra il tessuto agricolo produttivo e poderale originario e la città vera e propria. Un discorso a parte va fatto invece per Castel S. Gimignano che appartiene al versante di S. Gimignano, e che dal punto di vista amministrativo è significativamente diviso fra S. Gimignano e Colle. Dal punto di vista insediativo si è potuto constatare una certa uniformità di impianto delle frazioni, nel senso che in tutte può essere individuato un centro storico (impianto originale) e un’espansione recente con caratteristiche analoghe dal punto di vista morfologico e tipologico. In generale, dovendo fare una graduatoria di “urbanità” e dotazioni funzionali, Campiglia e Castel S. Gimignano vengono per prime, poi Quartaia ed infine Borgatello. Bibbiano è l’eccezione nel senso che pur avendo un nucleo storico di tipo agricolo di un certo rilievo, la nuova espansione non si è integrata con esso originando di fatto due aree separate e non un centro unitario. Dallo studio delle frazioni è anche emerso, forse per l’intrinseca carenza di risorse dovuta alla ridotta dimensione urbana, una grande differenza nella capacità di risposta alle proprie problematiche. Si è visto quindi che le frazioni, in quanto a soluzioni urbanistiche da adottare, sono diverse e al tempo stesso complementari; ad esempio ciò che è risolto e funziona a Campiglia è il punto critico di Quartaia e viceversa. Sintetizzando si può già dire che a Campiglia occorre una tangenziale come a Quartaia, a Quartaia un tessuto più ricco di funzioni urbane come a Castel S. Gimignano e Campiglia e per tutte un miglioramento della viabilità interna. Dal punto di vista funzionale infatti le frazioni si sono sempre più connotate come quartieri dormitorio, in quanto sono aumentate le abitazioni ma non i servizi e le istituzioni di un qualche significato per la vita associata che sono rimaste quelle che erano: la Chiesa, il bar, la pizzeria, quando va bene; non possiedono quasi più una vita propria ma vivono di riflesso dei centri circostanti in particolare di Colle.
Indirizzi e parametri di gestione Gli obiettivi generali di intervento per le frazioni sono quelli di dare una maggiore identità ed autonomia territoriale alle frazioni attraverso sia interventi minimali di dettaglio ed arredo urbano (anche con fontane e sculture), per contribuire ad incrementarne l’”urbanità” che con interventi più importanti, quali la localizzazione di PEEP e di piccole aree di espansione di edilizia residenziale, tenendo in considerazione il gradimento al mercato immobiliare locale verso le frazioni, con specifico riferimento al tipo edilizio della villetta unifamiliare da sola o variamente aggregata. Appaiono invece presuntuosi e di difficilissima realizzazione gli interventi finalizzati ad una maggiore complessità insediativa e funzionale alle frazioni, ad esempio mediante l’inserimento di servizi, istituzioni etc. etc., proprio perché nei fatti non esiste nessun bisogno conclamato in tale direzione.
84 Invarianti In considerazione della casistica tutto sommato ampia e differenziata costituita dal subsistema delle cinque frazioni, non emergono elementi di carattere generale che non possano essere soggetti a variazione.
Dimensioni massime ammissibili Oltre al completamento delle lottizzazioni già approvate sono previste alcune nuove aree per espansioni residenziali ed, in misura assai minore, ampliamenti una tantum per adeguamenti igienico-funzionali degli edifici esistenti.
TABELLA RIASSUNTIVA DELLE VOLUMETRIE PREVISTE
Quartaia Campiglia Borgatello Castel Totale S.Gimignano Nuove aree di espansione 17.000 8.000 4.500 ---- 29.500 Riconversione edifici esistenti ------1.000 1.000 Completamenti 3.300 6.000 4.000 7.000 20.300 Ampliamento di edifici 1.000 2.000 1.000 1.000 5.000 esistenti e miglioramenti igienico-funzionali TOTALE MC. 21.300 16.000 9.500 9.000 55.800 Servizi 2.000 1.000 1.000 1.000 5.000
Il reperimento di volumi per abitazioni nelle frazioni è pertanto valutato in complessivi 48.800 mc.. Anche in questo caso si deve precisare che i 5.000 mc. previsti per i piccoli ampliamenti e per i miglioramenti igienico-funzionali non comporteranno un incremento di abitanti essendo destinati prevalentemente al miglioramento delle condizioni di vita degli attuali residenti.
Indirizzi programmatici di attuazione Per quanto riguarda il patrimonio edilizio storico è previsto il restauro ed il risanamento conservativo da attuare, a seconda dei casi, anche mediante la redazione di appositi piani di recupero. Sarà invece sufficiente l’intervento edilizio diretto per il completamento dei lotti edificabili già previsti nel precedente strumento urbanistico. E’ invece necessaria la redazione di un piano attuativo di dettaglio nella forma di scheda- norma o di Piano Particolareggiato di iniziativa sia pubblica che privata od anche mista per le nuove aree di espansione, finalizzato al raggiungimento degli obiettivi precedentemente proposti.
Salvaguardie Fatto salvo quanto stabilito nei paragrafi precedenti non si ritiene che sussistano elementi di carattere generale da sottoporre a salvaguardia.
85 A.3.1 - QUARTAIA
La frazione è situata tutta sul lato sinistro della Provinciale n.27 per Casole d’Elsa così che tale strada funziona anche da tangenziale all’abitato. Questa “tangenzialità” offre a Quartaia rispetto a Campiglia, che come abbiamo visto è attraversata dalla viabilità principale, quella caratteristica di centro minore tranquillo ed al tempo stesso ben servito dai collegamenti, che rende la frazione particolarmente appetibile come area di nuova espansione; e del resto sarebbe un errore non tenere conto di questa vocazionalità. Per il resto vale quanto detto nelle considerazioni generali (in particolare per quanto riguarda Campiglia). Il nucleo storico possiede un impianto tale da offrire spazi di relazione di una minima complessità, ovvero l’archetipo del centro storico: una chiesa, una piazza, una casa nobiliare e un piccolo nucleo di abitazioni. Lo stato di conservazione generale della parte storica è buono anche se riteniamo di prevedere una strategia d’intervento atta a favorire il restauro ed il risanamento conservativo. L’espansione di Quartaia risale agli anni ’70 ed ’80, poche sono infatti le costruzioni degli anni ‘60, ed è costituita prevalentemente dalla tipologia a villetta unifamiliare o bifamiliare, da sola o variamente aggregata. A prescindere dall’aspetto architettonico di tali espansioni, a colpire maggiormente è il degrado e la apparente casualità del tessuto insediativo e connettivo, dettato più da logiche di lottizzazione che dalla ricerca di una reale qualità urbana.
Indirizzi e parametri di gestione Si prevedono misurati e localizzati ampliamenti finalizzati al miglioramento del tessuto insediativo e potenziamento dei servizi in genere; l’uso di un arredo urbano integrato ed un miglioramento della viabilità interna che miri anche al recupero delle tracce di un tessuto viario poderale. L’elemento motore di questa riqualificazione complessiva sarà comunque la
86 localizzazione di un’area da privilegiare per edilizia economica e popolare che, attraverso l’uso di una tipologia architettonica adeguata, ridefinisca in forma di “mura” il margine frastagliato dell’abitato verso la strada per Casole.
Invarianti Sono da considerare come invarianti l’assetto insediativo ed architettonico del nucleo storico originario ed il suo ruolo di centralità rispetto all’intera frazione.
Dimensioni massime ammissibili Si prevedono oltre al completamento dei lotti ancora inedificati delle lottizzazioni già convenzionate:
residenze Servizi per nuove aree d’espansione (da privilegiare per interventi PEEP) mc. 12.000 1.000 per nuove aree d’espansione mc. 5.000 1.000 per completamento area ex B3 mc. 1.800 per completamento area ex B2 mc. 1.500 per ampliamenti una tantum per adeguamenti igienico-funzionali mc. 1.000 TOTALE MC. 21.300 2.000
Indirizzi programmatici di attuazione Piano di recupero per la valorizzazione del centro storico; intervento edilizio diretto negli ampliamenti e completamenti dei lotti già definiti dal precedente strumento urbanistico; definizione di un piano attuativo di dettaglio per le aree di espansione, finalizzato al raggiungimento degli obiettivi proposti, in particolare per la localizzazione di un P.E.E.P. L’attuazione di nuove aree di espansione oltre i 10.000 mc. devono essere subordinate all’adeguamento dell’impianto di depurazione al fine di ottenere un adeguato trattamento degli scarichi fognari dei nuovi insediamenti.
Salvaguardie Non si ritiene che sussistano elementi o porzioni della frazione da sottoporre a salvaguardie.
87 A.3.2 - CAMPIGLIA
E’ il centro maggiore tra le frazioni, quello più vicino a Colle e situato sulla strada statale 68, “la Volterrana”. Queste caratteristiche ne hanno fatto il centro privilegiato per le espansioni soprattutto recenti. Le prime espansioni risalgono agli anni ’60 e sono continuate fino ad oggi ricalcando la tendenza e le modalità a livello nazionale. Il maggiore problema riscontrato è derivato proprio dall’espansione caotica e disorganica, soprattutto quella di più vecchia data, che ha determinato una difficoltosa viabilità interna aggravata ancor più dall’attraversamento dell’abitato dalla S.S. 68. Oggi Campiglia è comunque un centro dotato di strutture e funzioni minime di urbanità, ha una chiesa nel suo piccolo centro storico, una scuola elementare in corso di ampliamento e ristrutturazione, un campo sportivo attrezzato, che le conferiscono un certo grado di autonomia. Il centro storico ha caratteristiche analoghe alle altre frazioni, anche se presenta elementi di minor pregio architettonico e risulta anche essere maggiore lo stato di degrado dovuto soprattutto ad aggressioni più o meno recenti agli edifici storici. L’espansione di Campiglia è composta da quasi tutte le tipologie edilizie conosciute ed utilizzate negli ultimi 40 anni e ciò dà un’immagine un pò scomposta e caotica del tessuto urbano.
Indirizzi e parametri di gestione Come già descritto al punto precedente e nella nota generale, la tipologia insediativa residenziale incontra un notevole gradimento nel complesso colligiano e perciò la strategia da perseguire è quella di incentivare nella frazione interventi di questo tipo, sia di recupero che di nuova edificazione, come completamento e come espansione, sempre nell’ottica della ricucitura di un tessuto urbano smarginato. La creazione di una tangenziale oltre che necessaria è anche funzionale alla definizione di un margine sul quale appoggiarsi per
88 definire come identità riconoscibile l’abitato, raccoglierlo e riorganizzarlo al suo interno, sfruttando due direttrici viarie.
Invarianti Non si ritiene che siano presenti nella frazione elementi da non sottoporre a variazione.
Dimensioni massime ammissibili Si prevedono oltre ai lotti ancora inedificati delle lottizzazioni già convenzionate:
residenze Servizi Per ampliamenti una tantum igienico- funzionali mc. 2.000 Per nuove aree d’espansione mc. 8.000 1.000 Per completamento residenziale nell’area campo sportivo mc. 6.000 1.000 TOTALE MC. 16.000 2.000
Indirizzi programmatici di attuazione Piano urbanistico di dettaglio per la valorizzazione del centro storico; intervento edilizio diretto negli ampliamenti e completamenti dei lotti già definiti dal precedente strumento urbanistico con l'obbligo di adeguare le relative infrastrutture; definizione di un piano attuativo di dettaglio finalizzato al raggiungimento degli obiettivi esposti precedentemente.
Salvaguardie Non si ritiene sussistano elementi da sottoporre a salvaguardia.
89 A.3.3 - BORGATELLO
Ha le caratteristiche del borgo lungo strada anche se appare costituito più come un’aggregazione di case sparse lungo una direttrice che come nucleo abitato vero e proprio. La mancanza o la carenza di immagine e carattere unitario e distintivo continua ad essere il comune denominatore delle varie frazioni. Mentre per i centri precedentemente esaminati si può ottimisticamente pensare in un qualche risultato positivo, le dimensioni e le caratteristiche insediative di Borgatello e Bibbiano non lasciano troppe illusioni in merito. La parte storica non ha quel potere catalizzante, che in genere le è proprio, tant’è vero che la nuova espansione si può leggere come un’entità autonoma, staccata, sviluppatasi a nord e a sud di essa. Lo sviluppo lungo strada ha accentuato l’effetto di sfrangiamento e di progressiva dissoluzione e rarefazione dell’abitato; in questo frangente non si può parlare di creare un centro, non avrebbe senso, bisogna invece caratterizzare urbanisticamente ed architettonicamente con un’edificazione appropriata l’inizio e la fine della frazione.
Indirizzi e parametri di gestione La proposta di piano è quindi quella di rendere più densa l’edificazione attraverso il completamento e di dare una “testa” ed una “coda”, un inizio ed una fine che definiscano in maniera certa il centro abitato nel suo insieme. E’ sicuramente da potenziare l’aspetto dei servizi, anche se appare improbabile l’inserimento di nuove attività, a meno che non siano attinenti all’aspetto turistico-ricettivo, oltre a quella di ristorazione già in atto.
Invarianti Non si ritiene che siano presenti nella frazione elementi da non sottoporre a variazione.
90 Dimensioni massime ammissibili Si prevedono oltre ai lotti ancora inedificati delle lottizzazioni già convenzionate:
residenze Servizi per ampliamenti una tantum igienico- funzionali mc. 1.000 per nuove aree d’espansione mc. 4.500 Per completamento mc. 4.000 1.000 TOTALE MC. 9.500 1.000
Indirizzi programmatici di attuazione Interventi limitati alla valorizzazione e recupero per gli edifici storici e di valorizzazione del patrimonio storico ex agricolo; intervento edilizio diretto per gli ampliamenti e completamenti dei lotti già definiti nel precedente strumento urbanistico; definizione di specifiche schede norma per le aree di espansione, finalizzate al raggiungimento degli obiettivi proposti.
Salvaguardie Non si ritiene che sussistano elementi o porzioni della frazione da sottoporre a salvaguardia.
91 A.3.4 - CASTEL SAN GIMIGNANO
E’ un caso del tutto particolare in quanto l’abitato è diviso tra due Comuni: il centro storico è situato nel Comune di S.Gimignano, mentre in quello Colligiano si trova l’espansione sia storica, probabilmente ottocentesca, che recente. A parte questa anomalia è del tutto assimilabile alle frazioni di Campiglia e di Quartaia. Per quello che riguarda la dotazione e l’incremento dei servizi, già presenti in maniera tale da rendere il centro minimamente autonomo, ciò va concordato e verificato con l’Amministrazione Comunale di S. Gimignano. Come a Borgatello la vocazione del luogo sembra più rivolta ad attività connesse ad un uso turistico ricettivo, anche per il notevole flusso di stranieri in attraversamento e la relativa vicinanza a Volterra, S.Gimignano e Colle.
Indirizzi e parametri di gestione Anche a Castel S.Gimignano, come per tutte le altre frazioni, saranno da prevedersi piccole aree di completamento nell’ottica e nella filosofia di ricucire e ridefinire il margine dell’abitato; i piccoli ampliamenti funzionali ed i completamenti presuppongono anche il miglioramento della viabilità interna; si prevede anche una riconversione dell’ex edificio scolastico ad altra funzione, magari turistico ricettiva.
Invarianti Non si ritiene che siano presenti nella frazione elementi da non sottoporre a variazione.
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Dimensioni massime ammissibili Si prevedono:
residenze Servizi per ampliamenti una tantum igienico- funzionali mc. 1.000 per riconversione e ampliamento ex edificio scolastico mc. 1.000 per completamento mc. 7.000 1.000 TOTALE MC. 9.000 1.000
Indirizzi programmatici di attuazione Intervento edilizio diretto sulla base di schede norma o intervento diretto convenzionato per gli ampliamenti e completamenti.
Salvaguardie Non si ritiene che sussistano elementi o porzioni della frazione da sottoporre a salvaguardia.
93 A.3.5 - BIBBIANO
Bibbiano è una situazione di limite: come Castel S. Gimignano è quasi sul confine del Comune; come per Borgatello, ed ancor di più, non c’è dialogo tra centro storico, tipicamente rurale, e l’area d’espansione recente. Ancor più di limite per le dimensioni e la morfologia dell’abitato che non consentono nemmeno quel minimo di vita associata presente per esempio a Quartaia. Il nucleo storico non interagisce minimamente con le villette recenti, stride anzi ancora di più il contrasto tra l’una quasi disabitata e la monofunzionalità residenziale delle altre. L’unica strategia proponibile è quindi di considerare l’area già satura ed impedire nuove costruzioni o espansioni ed invece incentivare il recupero degli edifici storici, anche per fini non esclusivamente residenziali.
Indirizzi e parametri di gestione Sono previsti perciò solo ampliamenti igienico-funzionali una tantum fino al massimo del 10% del volume esistente e solo per gli edifici della nuova espansione; al fine di incentivare il recupero degli edifici storici deve essere consentito l’utilizzo per fini residenziali e turistico-ricettivi.
Invarianti Sono da considerare come invarianti l’assetto insediativo ed architettonico del nucleo storico originario.
Dimensioni massime ammissibili
94 Non si prevedono nuove espansioni e completamenti. Nell’edilizia non storica (cioè quella non soggetta alle norme specifiche sui centri urbani e nuclei) si prevedono solo ampliamenti igienico-funzionali una tantum nella misura del 10% del volume esistente.
Indirizzi programmatici di attuazione Intervento edilizio diretto sia per gli ampliamenti una tantum che per gli interventi sugli edifici storici salvo diversa indicazione da precisare con il Regolamento Urbanistico.
Salvaguardie Non si ritiene che sussistano elementi o porzioni della frazione da sottoporre a salvaguardie.
95 B - AREE DI FRANGIA E CAMPAGNA URBANIZZATA
Con “campagne urbanizzate” si indicano quelle aree rurali - prevalentemente localizzate in prossimità del capoluogo e delle frazioni principali - nelle quali la residenza non è più strettamente legata all’attività agricola. In altri termini nella campagna urbanizzata gli ordinamenti colturali, i modelli insediativi, la infrastrutturazione del territorio e lo stesso paesaggio assumono caratteri funzionali al mantenimento della residenza e dell’ambiente nel suo complesso, anche se quest’ultimo va perdendo i caratteri di ‘tipicità’ che si legavano all’agricoltura mezzadrile. La campagna urbanizzata gioca un ruolo “ammortizzatore” fondamentale tra le aree dove si rileva la maggiore pressione edilizia e quelle dove l’agricoltura si presenta con caratteri di maggiore integrità e potenzialità produttiva.
Per aree di frangia si intendono quelle zone dove la prossimità con l’edificato urbano e le infrastrutture territoriali (viarie e produttive), hanno prodotto un tessuto territoriale particolarmente frammentato, irrecuperabile ad un’agricoltura produttiva di tipo aziendale, dove tuttavia l’attività agricola sussiste in forme strettamente legate alla residenza urbana. In queste aree la polverizzazione fondiaria è generalmente assai elevata e l’attività agricola è praticata in prevalenza da “aziende accessorie” ovvero da piccole realtà produttive dove l’impiego della manodopera è principalmente part-time e le produzioni agricole sono in larga parte destinate all’autoconsumo, a conferimenti a cooperative ed, in minima parte, alla commercializzazione locale. Nei seminativi dominano le colture primaverili-estive sostenute dai contributi comunitari (oleaginose). Nella campagna urbanizzata, così come nelle aree di frangia, si conservano sorprendentemente più che altrove alcune delle caratteristiche più tipiche dell’agricoltura tradizionale: coltivazioni arboree in promiscuo, terrazzamenti e ciglionamenti, campi a maglia stretta.
Seppure l’abbandono dei modelli produttivi del passato costituisce una perdita culturale irrecuperabile, è altresì vero che le nuove forme di residenza e di sfruttamento delle risorse ambientali continuano a garantire un presidio antropico sul territorio. Il progressivo cambiamento di destinazione d’uso degli immobili ha portato inoltre ad una sempre minore permeabilità dei luoghi -sia fisica che visiva- con una marcata delimitazione delle proprietà che, oltre ad alterare gli originali rapporti tra l’edificato rurale e la campagna circostante ha causato non di rado la chiusura di stradelle campestri.
Indirizzi e parametri di gestione Gli obiettivi di pianificazione si prefiggono di regolare e limitare i processi di “urbanizzazione” del nucleo urbano e delle frazioni principali. A tale scopo si prevede che le trasformazioni e i nuovi interventi edilizi in area rurale siano subordinati alla realizzazione di opere di recupero e valorizzazione paesaggistico - ambientale ove queste si rendano necessarie.
Particolare attenzione viene posta alla salvaguardia nelle aree che costituiscono una corona verde a protezione visiva del nucleo storico di Colle Val d’Elsa; pertanto le fasce di territorio che insistono lungo i crinali, in particolar modo dove vi si trovano strade e sentieri
96 con valenza panoramica, dovranno essere il più possibile esenti da trasformazioni in senso edilizio. In tali aree sarà altresì consentita la localizzazione di opere pubbliche ed impianti a servizio della città che non possono trovare una ragionevole collocazione nell’ambito urbano per motivi igienici, di sicurezza e di opportunità . La loro collocazione, da prevedere in sede di redazione del Regolamento Urbanistico, dovrà tenere conto della esigenza di salvaguardare e tutelare i valori ambientali e paesaggistici prima indicati.
Per limitare la pressione edilizia dovuta alla vicinanza della città in un territorio particolarmente frazionato dal punto di vista della conduzione agricola e per arrestare la proliferazione di nuovi fabbricati, che contribuiscono ad uno snaturamento della qualità complessiva dei luoghi non si ammette la possibilità di realizzare nuove abitazioni rurali attraverso interventi di nuova costruzione.
97 B.1 - LE AREE DI FRANGIA DEL CENTRO URBANO E DELLE FRAZIONI PRINCIPALI
Le aree di frangia costituiscono una sorta di cintura dell’edificato urbano, sia nei confronti del nucleo principale che delle frazioni. Al loro interno vi si trovano situazioni differenziate, in quanto la perimetrazione si sviluppa sia lungo i margini della città storica che lungo le frange delle periferie, sia della città otto-novecentesca che delle espansioni recenti. Nelle aree di frangia troviamo perciò brani residuali di aree agricole, dove si conservano più che altrove alcune delle caratteristiche più tipiche dell’agricoltura tradizionale (coltivazioni arboree in promiscuo, terrazzamenti e ciglionamenti, campi a maglia stretta) e zone di campagna in abbandono, che hanno ormai in gran parte perduto gli originali caratteri della campagna produttiva. Sono presenti in questa UTOE alcuni edifici per attività produttive in conformità delle previsioni del vigente PRG.
Indirizzi e parametri di gestione Le aree di frangia costituiscono sotto il profilo delle relazioni tra sistemi territoriali una sorta di “interfaccia” tra ambito urbano (capoluogo e frazioni) ed il sistema delle aree agricole; vanno a definire quindi una fascia di territorio che si sviluppa intorno ai limiti della città, che deve garantire la salvaguardia sia in termini ambientali che visivo-paesistici. E’ importante ad esempio preservare le visuali nei confronti dei centri abitati, soprattutto per i centri storici, sia in termini di vedute ‘interne’ e ravvicinate, dalla città verso la campagna e viceversa, sia di vedute ‘esterne’, relative all’intero quadro comprendente la città murata e la “corona” verde di valli e crinali, di elevato pregio paesistico.
98 Nelle aree di frangia obiettivo della pianificazione è quindi da un lato inibire i fenomeni di sfilacciamento e “sgranamento” del limite urbano (limitando la proliferazione di nuovi fabbricati rurali), per configurare relazioni città-campagna efficaci sotto il profilo paesistico ed ambientale, dall’altro garantire la salvaguardia e valorizzazione degli assetti di tipo insediativo, morfologico ed agro-vegetazionale tipici delle situazioni di soglia, di passaggio tra ambito urbano ed ambito rurale (in particolar modo dove permangano assetti e sistemazioni di tipo tradizionale e di impianto storico); assetti che nel loro insieme danno luogo ad una tessitura agraria spesso frammentata, costituita da appezzamenti minuti gestiti spesso ad uso familiare e quindi caratterizzati da una elevata articolazione delle colture (orti, colture arboree da frutta). Nell’ambito delle aree di frangia dovranno essere previste delle zone appositamente destinate ad orti urbani; tali zone dovranno essere localizzate tra quelle che per la loro prossimità con l’edificato urbano e con le infrastrutture viarie e produttive si articolano in un tessuto territoriale particolarmente frammentato, non più ricuperabile ad un’agricoltura produttiva di tipo aziendale. Gli obiettivi principali di questa proposta sono due: il primo è quello di assecondare la tendenza in atto alla costituzione di orti familiari sulle aree limitrofe ai centri urbani o ad essi incluse, tendenza che si giudica positivamente sia dal punto di vista sociale (molti degli addetti a queste attività sono anziani), sia dal punto di vista della rivitalizzazione di aree agricole che per la loro ubicazione non possono e non potranno più sostenere un’agricoltura professionale; il secondo obiettivo è quello di circoscrivere alle aree di frangia il fenomeno della frammentazione e speculazione fondiaria (piccoli appezzamenti destinabili ad orto hanno raggiunto quotazioni assai elevate), distogliendo la pressione speculativa dalle aree dove l’agricoltura professionale ha maggiore possibilità di affermarsi e sopravvivere. La perimetrazione delle aree per gli orti, da prevedere in sede di redazione del Regolamento Urbanistico, dovrà comunque coinvolgere superfici limitate, il più possibile “disperse” all’interno delle aree di frangia per consentire una più vasta utenza, circoscritte a porzioni territoriali dove l’impatto visivo delle piccole rimesse per attrezzi sia giudicato compatibile con i caratteri paesaggistici dei luoghi nonché dove l’attività orticola può facilitare il recupero di aree degradate o da presidiare. Il Regolamento Urbanistico dovrà altresì definire le caratteristiche costruttive di tali manufatti privilegiando materiali “non durevoli” in modo che l’eventuale loro futuro abbandono o incuria per una rinnovata struttura sociale favorisca la rinaturalizzazione dell’area od un più facile recupero all’uso agricolo. Per quelle zone, soprattutto quelle prossime al centro abitato, caratterizzate da processi recenti di trasformazione ed alterazione dei caratteri agro-vegetazionali ed insediativi originali, si possono prevedere interventi edilizi che puntino, anche attraverso ampliamenti limitati, alla riqualificazione del costruito esistente e delle aree di pertinenza relative, inserendo soluzioni morfo-tipologiche e di uso dei materiali più congrue al contesto. Nell’ottica di favorire il recupero ambientale saranno consentiti anche trasferimenti volumetrici negli edifici non compresi nell’elenco di cui alla legge regionale 59/1980, adottati dall’Amministrazione Comunale con delibera del Consiglio Comunale n° 248 del 23.10.1981 o successive modifiche e integrazioni, od in edifici ritenuti di particolare pregio ambientale o testimonianza storico-architettonica allo scopo di accorpare e concentrare le volumetrie, con forme e materiali congrui riducendo i punti di alterazione e degrado. In queste aree, al fine di tenere conto delle esigenze abitative dei residenti intese come miglioramento della qualità della vita e per la ricongiunzione del nucleo familiare, saranno previsti limitati ampliamenti volumetrici.
99 Il Regolamento Urbanistico potrà prevedere apposite aree da destinare alla realizzazione di attrezzature e impianti per il tempo libero di modesta entità a servizio delle aree urbane adiacenti da localizzare in continuità con queste. Nell’ambito della presente UTOE saranno individuate apposite aree di particolare pregio ambientale e paesaggistico in cui sarà vietata la costruzione di qualsiasi manufatto. Il regolamento urbanistico dovrà in ogni caso dettare adeguate norme costruttive delle rimesse per attrezzi e le relative modalità di gestione. Per le attività produttive esistenti all’interno di questa UTOE e conformi alle previsioni del vigente PRG saranno ammessi limitati ampliamenti fino ad un massimo del 20% della superficie coperta esistente al momento dell’adozione del P.S..
100 B.2 - LE AREE DI CAMPAGNA URBANIZZATA CON PROCESSI RECENTI DI TRASFORMAZIONE DEI CARATTERI PAESAGGISTICI ED AMBIENTALI ORIGINALI
Queste aree, localizzate a nord della città nel triangolo compreso tra Colle, S.Gimignano e Poggibonsi, pur se oggetto di alterazioni e trasformazioni recenti, mantengono ancora una qualità paesisitica elevata, data da un lato dalla articolata morfologia dei luoghi (dati dalla dicotomia paesistico-ambientale valle-altopiano, con la prevalenza dei seminativi nelle distese dell’altopiano e delle colture arboree nei versanti collinari, spesso con impianti tradizionali), dall’altro dalla densa trama viaria e insediativa, che ha dato luogo ad una tessitura agro-vegetazionale minuta, dalla accentuata articolazione colturale. La frammentazione fondiaria del tessuto agrario è data anche dalla vicinanza della città: la maglia diventa tanto più minuta ed articolata quanto più è vicina all’organismo urbano fino a trasformarsi nei minuti appezzamenti degli orti interni mentre al contrario si fa rarefatta nelle fasce più esterne. In concomitanza con la dismissione delle pratiche agricole si è assistito ad una ulteriore frammentazione dei lotti, con ulteriore edificazione di piccoli edifici sia a scopo abitativo che produttivo. Le nuove costruzioni sono state spesso caratterizzate da soluzioni morfo- tipologiche estranee al contesto, riscontrabili sia nel “modernismo” di alcune nuove costruzioni residenziali sia nell’eccessiva semplicità di alcune costruzioni rurali, realizzate senza alcune accortezza di inserimento paesistico. La vicinanza alla città, la bella posizione panoramica ed il buon collegamento viario ne fanno un'area soggetta a molti interessi che è necessario regolare e controllare con particolare attenzione.
101
Invarianti Sono da considerarsi invarianti il mantenimento dei coni visivi percepibili dalla viabilità principale e secondaria verso i centri storici di Colle e di S.Gimignano.
Indirizzi e parametri di gestione La disciplina da definire in sede di Regolamento Urbanistico dovrà tendere al contenimento dei cambi di destinazione d’uso agricola soprattutto verso attività commerciali che comportino forti aggravi sulla rete viaria con previsione di allargamento della stessa, realizzazione di ampi parcheggi e comunque uno stravolgimento dei caratteri di ruralità dei fabbricati. Gli interventi di ristrutturazione e cambio di destinazione d’uso dovranno prevedere un uso prevalentemente residenziale o turistico con unità residenziali di superficie utile non inferiore a mq. 60. Per quelle zone, soprattutto quelle prossime al centro abitato, caratterizzate da processi recenti di trasformazione ed alterazione dei caratteri agro-vegetazionali ed insediativi originali, si possono prevedere interventi edilizi che puntino, anche prevedendo ampliamenti limitati, alla riqualificazione del costruito esistente e delle aree di pertinenza relative, inserendo soluzioni morfo-tipologiche e di uso dei materiali più congrue al contesto.
102 B.3 - AREE CON ELEVATA PERMANENZA DI IMPIANTI E SISTEMAZIONI TRADIZIONALI SIA SOTTO L’ASPETTO AGRO-VEGETAZIONALE CHE VIARIO-INSEDIATIVO
B.3.1 - LA FASCIA COLLINARE DI SAN GIORGIO
Stretta tra il fiume Elsa e aree fortemente antropizzate (zone industriali di Selvamaggio, di San Marziale, della Badia), l’ampia fascia di ondulature collinari che da Galognano si estende sino a Bardeggiano, delimitata a monte dall’altopiano di Belvedere e a valle dal fondovalle dell’Elsa, costituisce un ambito di elevato valore naturalistico e paesistico, con edifici rurali e con sistemazioni agro-vegetazionali rimasti quasi indenni da processi recenti di alterazione e trasformazione. L’insediamento storico ha infatti sfruttato la particolare morfologia dei luoghi, articolati in terrazzi pianeggianti e orlature collinari ora morbide ora più ripide, per dar luogo ad una trama viario-insediativa ed una tessitura agro-vegetazionale assai variegate, modellata sulle rotondità delle pendici collinari e disegnata da un reticolo di siepi, fossi e strade alberate, ciglioni e muri a secco. D’altronde l’area era indubbiamente vocata all’insediamento, per geomorfologia, esposizione, vicinanza al centro abitato ed alle vie di comunicazione (ricordiamo che il ponte di Spugna costituirà fino a fine ‘800 il punto di snodo della viabilità sia per Siena che per Firenze). Le colture prevalenti sono i seminativi uniti a piccoli appezzamenti vitati, mentre nelle parti più acclivi dei versanti o nei compluvi più stretti - come ad esempio verso Bardeggiano - prevale il bosco.
103 Va tuttavia sottolineato come questa fascia sia sottoposta ad una continua pressione sui bordi, considerato l’elevata presenza antropica, soprattutto di tipo produttivo, determina la creazione di fasce di transizione spesso soggette a degrado paesistico; anche all’interno alcuni piccoli appezzamenti ortivi, con manufatti precari e di fortuna, costituiscono spesso dei fattori di degrado.
104 B.3.2 - LA PORZIONE DI ALTOPIANO TRA BORGATELLO E FABBRICCIANO
L’area in oggetto si pone nella parte est dell’altopiano, a corona di una delle vallette che incidono l’altopiano; questa parte dell’altopiano, quasi a ridosso del nucleo di Colle Val d’Elsa, ha storicamente costituito l’area di appoderamento privilegiato da parte della proprietà cittadina, dando luogo ad un fitto reticolo di strade poderali ed un denso insediamento di edifici rurali isolati; la tessitura agraria si presenta fortemente parcellizzata in piccoli appezzamenti dalla accentuata diversificazione colturale, dai seminativi alle colture arboree (vite, olivo, alberi da frutta). Diversamente dal resto dell’altopiano, dove in concomitanza con la dismissione delle pratiche agricole si è assistito ad una ulteriore parcellizzazione dei lotti ed all’incremento del tessuto edilizio con nuovi edifici residenziali ed annessi agricoli, ampliamenti e ristrutturazioni spesso improprie, l’area in oggetto costituisce un ambito dove i processi di trasformazione e le alterazioni degli originali caratteri paesistici sono state meno forti ed evidenti; si conservano infatti una serie di edifici e fabbricati rurali che ancora conservano i caratteri tipici dell’edilizia rurale, serviti da una viabilità rurale che spesso conserva elementi segnaletici quali filari di cipressi, bordi rimarcati da siepi o ciglioni cespugliati ed arborati; a ciò si aggiunge una tessitura ed un disegno agro-vegetazionale di pregio, con presenza di colture tradizionali quali seminativi arborati, vite maritata, etc.
105 B.3.3 - IL NODO DI QUARTAIA
Quartaia costituisce da un punto di vista ambientale un ambito importante, in quanto va a posizionarsi sul punto di soglia e di contatto tra più sistemi ambientali contermini; rappresenta infatti la punta terminale dell’altopiano di travertino, dove questo va a sfumarsi da un lato nelle basse ondulazioni collinari dei vicini boschi di Sasseta , dall’altro nei versanti collinari del Botro degli Strulli e delle vallette limitrofe, mentre a sud si stempera appiattendosi nell’ampia spianata del Pian di Casole. Anche sotto il profilo dei modelli insediativi Quartaia costituisce il punto di passaggio da un modello di antropizzazione del territorio rurale che possiamo definire “intensivo”, basato sull’appoderamento e sulle case sparse, ad uno più estensivo, organizzato per nuclei accentrati (modello che prevale infatti nelle propaggini occidentali del territorio di Colle). Da un altro punto di vista, che corrisponde ad una lettura geografica di tipo est-ovest, Quartaia costituisce l’elemento di saldatura tra i boschi di Sasseta e quello del Botro degli Strulli. Questa sua posizione peculiare fa sì che Quartaia costituisca per certi aspetti un punto di discontinuità, per altri un elemento di saldatura tra sistemi ambientali contermini ed affini; è il caso ad esempio delle fasce boscate che si sviluppano ad est ed ad ovest dell’abitato, che riescono a trovare una occasione di riconnessione nel reticolo di cortine cespugliate ed arborate che ancora circonda Quartaia, posizionandosi disposte lungo fossi di scolo delle acque, linee di confine, strade campestri (reticolo che ci dimostra inequivocabilmente la presenza del bosco in tempi a noi non lontani). Il mosaico delle cortine boscate dà luogo ad un insieme di campi chiusi adibiti principalmente a pascolo; il reticolo forma una spessa corona intorno a Quartaia, spingendosi, oltre villa San Donato, assai in profondità entro i boschi di Sasseta. Questi
106 ultimi appezzamenti tuttavia, da anni in abbandono, sono soggetti ad un lento processo di rinaturalizzazione con la ricolonizzazione del bosco.
Invarianti Costituiscono invarianti per il nodo di Quartaia le formazioni vegetali lineari e i corpi boscati, il cui eventuale sfruttamento economico (ceduazione) dovrà essere normato dal Regolamento Urbanistico.
Indirizzi e parametri di gestione Nella fascia collinare di S.Giorgio (UTOE B.3.1) sono presenti sistemazioni idraulico- agrarie di particolare rilievo paesistico dovute al reticolo della viabilità rurale ed alle sistemazioni vegetali poste ai bordi nonché per l’edificato, con le relative aree verdi di pertinenza, con un elevato livello di permanenza di caratteri tipologici e morfologici tipici dell’edilizia rurale storica. Proprio per preservare il patrimonio edilizio rurale, anche in termini di relazioni visive con la campagna circostante, si prevede di limitare le trasformazioni e le alterazioni nell’area, regolamentando gli interventi edilizi per il recupero del patrimonio edilizio esistente. In presenza di aree antropizzate situate in prossimità di edifici residenziali e infrastrutture esistenti particolarmente degradate potranno essere previsti interventi di recupero ambientale anche attraverso la realizzazione di modesti volumi residenziali (massimo 2.000 mc.). Tali interventi dovranno essere specificatamente individuati nel Regolamento Urbanistico. A causa dell’evidente frazionamento dell’area che non presenta aziende agricole vere e proprie e per la presenza di annessi e manufatti, anche precari, che costituiscono elemento di degrado dell’area saranno consentiti nuovi annessi rurali solo in funzione del recupero di quelli esistenti. Trattandosi di un’area caratterizzata da elevate pendenze sono vietati i movimenti di terra e le lavorazioni in profondità (fatti salvi gli scassi per l’impianto di vigneti per i quali preesista il diritto al re-impianto, e per gli impianti arborei in genere). E’ inoltre scoraggiata la modifica dei tracciati stradali storici. Il regolamento urbanistico individuerà strumenti specifici di salvaguardia che impediscano l’inquinamento delle falde che alimentano le sorgenti di S.Giorgio. Non è ammessa la realizzazione di nuovi fabbricati rurali per uso abitativo.
Nell’area di Quartaia (UTOE B.3.3) l’obiettivo principale della pianificazione è la conservazione del carattere paesistico peculiare dell’area, dato dal reticolo di siepi e cortine alberate, di strade campestri, di fossi di scolo delle acque al cui interno si pongono pascoli e coltivi. I Programmi di Miglioramento Agricolo Ambientale dovranno tendere ad accentuare questa caratteristica prevedendo in particolare lo sviluppo di questo sistema di cortine boscate. Per mantenere il carattere del luogo come pertinenza agricola del nucleo di Quartaia, del quale ne costituisce a tutti gli affetti una corona verde, è opportuno limitare la proliferazione di nuovi edifici rurali sparsi; in particolare non saranno ammessi nuovi edifici residenziali; ricuciture e completamenti saranno invece possibili all’interno ed alle fasce di bordo del nucleo abitato, cercando tuttavia di preservare l’edilizia storica sia in termini di integrità fisica che nelle modalità di relazione tra questa e la campagna circostante.
107 Saranno ammessi limitati aumenti di volumetria a completamento o integrazione funzionale dei fabbricati esistenti (laddove questi non presentino valore storico - architettonico o tipologico), secondo quanto verrà specificato dal regolamento urbanistico.
108 B.4 - AREE CON ELEVATE VULNERABILITA’ DEI CARATTERI AMBIENTALI ED AGRO-PAESISTICI
(LE AREE DI TESTATA DELLE VALLETTE DI INCISIONE DELL’ALTOPIANO)
Sono costituite dalle aree di testata delle vallette di incisione dell’altopiano, sia a nord che a sud dell’abitato di Colle; da un punto di vista paesaggistico-ambientale rappresentano gli ambiti di transizione e passaggio tra le distese pianeggianti dell’altopiano, utilizzate prevalentemente a seminativi, e i versanti collinari delle valli che penetrano in profondità l’altopiano, caratterizzati da una maggiore presenza di colture intensive, vitate ed olivate (mentre nelle parti a maggiore acclività domina il bosco). La testata delle valli costituisce quindi l’ambito di transizione e passaggio tra due ambiti geomorfologici e agro-vegetazionali differenziati, tra la maglia larga ed uniforme dell’altopiano e la maglia più minuta e dalla maggiore articolazione colturale dei versanti collinari. Le aree delle testate si pongono a metà, con le minute tessiture distese su morbide conche, il cui stacco rispetto l’altopiano è appena sottolineati da piccole scarpate cespugliate, ciglioni, canneti. Tali ambiti vanno quindi considerati come elementi essenziali per la complessità e l’articolazione paesistica dell’altopiano stesso.
Invarianti
109 Costituiscono invarianti le formazioni vegetali lineari e i corpi boscati, il cui eventuale sfruttamento economico (ceduazione) dovrà essere normato dal regolamento urbanistico.
Indirizzi e parametri di gestione Obiettivo principale della pianificazione è la conservazione degli assetti morfologici e delle sistemazioni agro-vegetazionali peculiari delle aree in oggetto: le piccole discontinuità morfologiche tra valle ed altopiano (ciglioni, piccole scarpate, versanti con debole pendenza), le sistemazioni agro-vegetazionali (la vegetazione lineare di bordo e lungo i fossi, la tessitura agraria data dai minuti appezzamenti coltivati a lavorativo nudo, vitato, olivato, fruttato). Considerata la particolare vulnerabilità dei caratteri paesistici di queste aree, anche per la loro dimensione estremamente ridotta, si ritiene opportuno vietare qualsiasi nuovo intervento edilizio ed il mantenimento della vegetazione arbustiva e arborea spontanea esistente. Trattandosi di ambiti assai ridotti, le pratiche agricole dovranno porre particolare attenzione alla conservazione e tutela delle componenti morfologiche e vegetazionali più minute, dai canneti alle piccole scarpate che segnano la discontinuità tra l’altopiano e le valli di incisione.
110 C - LE AREE AGRICOLE PRODUTTIVE
Le aree in oggetto sono quelle a maggiore vocazione agricola, in cui cioè l’attività agricola si svolge in condizioni agro-climatiche favorevoli. In queste aree si impone di favorire l’attività agricola produttiva, ostacolare i processi di frammentazione fondiaria, incoraggiare il riuso dell’edificato esistente, anche per le destinazioni accessorie all’attività agricola (agriturismo, ricettività rurale, ecc.), e di impedire al contempo la proliferazione di fabbricati che possano risultare esuberanti rispetto alle necessità produttive. Attualmente le colture prevalenti sono i seminativi; tra questi i principali sono il grano duro, la cui diffusione è limitata dalle quote comunitarie, e le colture sostenute dai contributi comunitari, principalmente oleaginose (colza e girasole) e cereali (grano duro e mais) Nelle aree di campagna produttiva si trovano numerosi nuclei abitati e case sparse, la cui destinazione d’uso attuale è molto spesso promiscua, ovvero in parte legata all’attività agricola e all’agriturismo e in parte, spesso prevalente, alla residenza.
Indirizzi e parametri di gestione Gli obiettivi generali di pianificazione tendono a far conciliare le esigenze produttive delle aziende agricole con la salvaguardia dei caratteri paesistici peculiari, in particolar modo dove il tessuto agro-vegetazionale e viario-insediativo presenti valore paesaggistico- ambientale con permanenza di impianti e sistemazioni tradizionali. In queste aree gli obiettivi normativi dovranno essere tesi a limitare al massimo il processo di frammentazione fondiaria e di conservare nel tempo le potenzialità produttive esistenti. Particolare attenzione viene posta alla salvaguardia delle aree agricole - spesso a carattere residuale - che costituiscono delle fasce verdi a corona dei nuclei abitati. Pertanto tali fasce di territorio, di salvaguardia paesaggistica ed ambientale, dovranno essere esenti da trasformazioni edilizie che incidano sull’assetto ambientale e paesaggistico. Relativamente al patrimonio edilizio, soprattutto quello prossimo al centro abitato, caratterizzato da processi recenti di trasformazione ed alterazione dei caratteri insediativi originali, si dovranno prevedere strategie di intervento che puntino alla riqualificazione del costruito esistente e delle aree di pertinenza relative, con soluzioni morfo-tipologiche e di uso dei materiali più adeguate. Per limitare il processo di frammentazione fondiaria delle zone potenzialmente più produttive, si ritiene opportuno consentire la realizzazione di nuovi edifici (annessi e residenze) in tutte le UTOE “C”, salvo le ulteriori limitazioni di seguito specificate, solo conseguendo una produzione lorda vendibile (PLV) superiore a 40 milioni di lire annui al 1998, aggiornati annualmente in base alle variazioni ISTAT ed assicurare un utilizzo di manodopera non inferiore a 1.350 ore/anno. In presenza di terreni la cui proprietà risulti già particolarmente frazionata alla data di adozione del P.S. il Regolamento Urbanistico può prevedere la realizzazione di orti urbani purché situati in prossimità della città e sua aree limitate.
111 C.1 - AREE AGRICOLE SENZA EVIDENTI LIMITAZIONI D’USO
112 L’Utoe in oggetto comprende varie porzioni di territorio, caratterizzate da morfologie pianeggianti (spesso su fondovalle fluviale), colture indirizzate prevalentemente al seminativo, tessitura agraria a maglia medio - larga, con disegno geometrico. Anche la geologia ed i caratteri pedologici sono quasi sempre affini, consistenti in terreni alluvionali di fondovalle. Da ciò ne deriva una marcata omogeneità paesistica, che ha giustificato il raggruppamento di porzioni, anche tra loro distanti, in una unica Utoe. Come già detto queste aree si trovano in gran parte nelle pianure di fondovalle, come lungo l’Elsa, nel Pian Senese, nel Pian della Bufalaia e di Botro ai Colli, lungo il Senna, nel Piano di Querceto, e lungo il Foci, nel Pian del Bottino. Altre parti si trovano invece negli altopiani di Belvedere (verso Scarna) e delle Grazie (tra Campiglia e Boscona); in questi ultimi casi gli appezzamenti presentano una tessitura agraria meno serrata, ed una maggiore diversificazione colturale.
113 C.2 - AREE CON ELEVATA PERMANENZA DI IMPIANTI E SISTEMAZIONI TRADIZIONALI SIA SOTTO L’ASPETTO AGRO- VEGETAZIONALE CHE VIARIO-INSEDIATIVO
C.2.1 - LA CONCA DI FONTERNA
L’area in oggetto costituisce una morbida conca che si apre nella parte meridionale dell’altopiano, circondata ad est ed a sud-ovest dai boschi di Vico e di Sasseta, incisa al centro dal fosso di Coneo su cui converge il reticolo di fossi e canali che in alcuni tratti assume i connotati dei canali di bonifica. In effetti l’area, con la sua conformazione a conca dal difficile deflusso delle acque superficiali, presenta condizioni meno favorevoli, rispetto il resto dell’altopiano, per le colture e l’insediamento in genere, come dimostrano la rarefazione dell’insediamento, la dominanza di colture estensive con la vicinanza di estesi boschi, e l’assenza, fino alla fine dell’800, di una diffusa rete viaria. La sua particolarità geologico- ambientale è data dal fatto di situarsi, con i suoi terreni costituiti da travertino di formazione lacustre e da depositi alluvionali, a ridosso del calcare cavernoso affiorante sul piccolo rilievo di Quartaia. Il rilievo paesistico dell’area è dato dal fatto che presenta un elevato livello di permanenze della strutturazione agraria storica, scarsamente alterato e manomesso da alterazioni recenti, con ampie estensioni coltivate prevalentemente a colture cerealicole, intervallate da fossi bordati da siepi e cortine alberate, con pochi appezzamenti vitati ed olivati. I caratteri dell’insediamento sono dati da piccoli nuclei, formati da qualche casa colonica con annessi; in alcuni casi, soprattutto all’interno di nuclei (Fonternino, Coneo) l’originale impianto insediativo si è parzialmente alterato per alcune nuove costruzioni, che talvolta
114 presentano caratteri incongrui sia nelle caratteristiche morfo-tipologiche che nelle sistemazioni del verde e delle aree di pertinenza.
Indirizzi e parametri di gestione Gli obiettivi di pianificazione puntano al mantenimento dell’attività agricola all’interno di una strategia complessiva che garantisca la salvaguardia dei caratteri paesistici peculiari, particolarmente rilevanti in questo caso, dove il tessuto agro-vegetazionale e viario- insediativo presenta un elevato valore paesaggistico-ambientale, con permanenza di impianti e sistemazioni tradizionali e di valore storico. Proprio per preservare il patrimonio edilizio rurale, anche in termini di relazioni visive con la campagna circostante e per non alterare i quadri paesistici consolidati, è necessario limitare la proliferazione di nuovi fabbricati rurali. La conservazione dei valori paesistici costituisce del resto essa stessa un fattore di sviluppo economico dell’area, stimolando attività complementari a quella agricola (agriturismo). Relativamente agli aspetti colturali, si dovrà prevedere un regime particolare nella fascia di territorio a contatto con il calcare cavernoso, dove si pongono esigenze particolari nei regimi di uso del suolo per gli elevati rischi di inquinamento della falda idrica profonda, relativa allo strato di calcare cavernoso (dovranno perciò essere incoraggiate quelle colture che escludano e riducano la quota di inquinanti o il rimboschimento). Si dovrà prevedere inoltre la conservazione di alcuni nuclei che presentano caratteri architettonici pregevoli quali Badia a Coneo, il podere Coneo, Panicastra e Fonterna, mentre per alcuni nuclei o case sparse, laddove presentino fattori di degrado ed alterazione, si possono prevedere interventi di riqualificazione del costruito e delle aree verdi di pertinenza, anche con la realizzazione di limitati aumenti di volumetria a completamento o integrazione funzionale dei fabbricati esistenti (laddove questi non presentino valore storico - architettonico o tipologico), secondo quanto verrà specificato dal Regolamento Urbanistico. Non è ammessa la realizzazione di nuovi fabbricati rurali isolati o all’interno di nuclei ed agglomerati di pregio architettonico e paesaggistico.
115 C.2.2 - L’ALTOPIANO DI BELVEDERE (testimonianza “residuale” dei paesaggi dell’altopiano precedenti l’antropizzazione)
L’altopiano costituisce un ampio terrazzo, costituito principalmente da travertini, compreso tra le valli dell’Elsa e dello Staggia, e delimitato a sud-ovest dal piano di Badia a Isola; presenta una leggera depressione nella parte centrale, dove si collocano due piccoli laghi (di S.Antonio e Lagoscuro), che costituiscono affioramenti in superficie della falda freatica. A sud, tra Belvedere ed il Casone, l’altopiano degrada dolcemente verso la conca del fosso di Scarna, mentre a nord è concluso dal fosso di Lisoia, che, delimitato da ripide scarpate in arenaria pliocenica, costituisce il punto di passaggio con le colline di sabbia e argilla del panorama pliocenico valdelsano. I caratteri prevalenti dell’altopiano sono dati da una tessitura agraria a maglia larga, con un disegno regolare dato principalmente dai segni della viabilità rurale, organizzata su di una serie di tratti rettilinei che, come in una spezzata, collegano case sparse o piccoli nuclei abitati. La maglia della viabilità è ulteriormente rafforzata dalla presenza di fasce verdi, quali filari di querce, ciglioni erbosi, fossi cespugliati, stessi elementi verdi che completano il disegno dell’altopiano lungo i margini, nel punto di contatto con le orlature collinari di bordo. L’articolazione colturale è dominata dal seminativo, anche se non mancano, soprattutto nelle parti più ondulate, colture vitate. Rimangono anche alcune porzioni di bosco, residuo di appezzamenti assai più estesi, come ci indica anche la toponomastica (la Querciola, Selvamaggio); a testimonianza dei boschi rimangono anche i filari di querce che spesso costeggiano le strade campestri, la cui funzione di cortina visiva come limite potenziale del bosco è comunque assai efficace. Il sistema insediativo dell’altopiano presenta alcune caratteristiche singolari: i piccoli nuclei, costituiti da poderi e ville, si pongono ai margini dell’altopiano, ritagliandosi precisi ambiti
116 di pertinenza sui vari promontori disegnati dalle incisioni delle vallette, raccordati da una viabilità “a spezzata”, nei cui fulcri e nelle cui estremità si pongono non solo ville e poderi ma talvolta anche “Madonnini” o altri manufatti. Spesso la viabilità ha un carattere terminale in quanto mancano - o sono comunque di minore importanza - i collegamenti con le parti sottostanti l’altopiano, il cui accesso risulta disagevole a causa di pendici spesso ripide e/o boscate. Nonostante comunque la presenza dell’area industriale e dell’autostrada - elemento quest’ultimo che ha effetti contenuti per il suo porsi in trincea - l’altopiano conserva ambiti di elevato valore paesistico, anche per l’elevata qualità architettonica e paesistica di alcuni nuclei insediativi, quali la villa di Belvedere (con le relative sistemazioni del verde) ed altri poderi (Santa Tullia, la Consuma). Alcuni poderi, che mantengono ancora l’attività agricola, hanno sostanzialmente conservato i caratteri originali, mentre altri nuclei rurali sono stati invece oggetto di ristrutturazioni e rifacimenti recenti, perdendo i caratteri tipici dell’edilizia rurale per assumere quelli dei villini urbani (ad esempio nella fascia compresa tra l’area industriale di Belvedere e la superstrada). La fascia di Galognano e Paterna -Valle d’Oro si configura come un’area agricola intensamente coltivata a vite; si presenta di pregio il tessuto insediativo, con una serie di poderi che ancora mantengono i caratteri tipici dell’edilizia rurale locale. Pur costituendo sotto molti aspetti una estensione dell’ambito ‘urbano’, con la presenza della superstrada (S.G.C. Fi-Si), del tessuto artigianale-industriale, l’altopiano di Belvedere riveste un importante rilievo paesistico, da un lato perché costituisce una testimonianza, benché residuale, di quello che era l’assetto paesistico dell’altopiano precedente i processi recenti di antropizzazione, dall’altro perché a tutti gli effetti costituisce la “porta”, l’”ingresso” a Colle, diventando a tutti gli effetti un indicatore della qualità paesistica ed ambientale. Nei pressi dell’uscita Sud della S.G.C. SI-FI è localizzato un importante struttura per la conservazione e trasformazione dei prodotti agricoli (Consorzio Agrario Provinciale) in conformità delle previsioni del vigente PRG.
Indirizzi e parametri di gestione Gli obiettivi di pianificazione puntano alla conservazione della qualità paesistica complessiva, da un lato controllando e regolando i processi legati alla vicinanza della città ed alla presenza degli insediamenti produttivi, dall’altro salvaguardando gli assetti agro- vegetazionali e viario-insediativi di pregio. Proprio per preservare il patrimonio edilizio rurale, anche in termini di relazioni visive con la campagna circostante, e per non alterare i quadri paesistici consolidati, è necessario limitare la proliferazione di nuovi fabbricati rurali. Relativamente alla zona di Galognano-Valle d’Oro, caratterizzata da gestioni colturali intensive, si pone l’esigenza di contenere le colture intensive preservando e cercando di intensificare il microreticolo di siepi, fossi alberati e cespugliati, formazioni vegetali lineari di bordo alla viabilità rurale anche con funzione di corridoi biotici. Non è ammessa la realizzazioni di nuovi fabbricati rurali isolati o nei nuclei di maggior pregio architettonico e paesistico; saranno ammessi limitati aumenti di volumetria a completamento o integrazione funzionale dei fabbricati esistenti (laddove questi non presentino valore storico - architettonico o tipologico), secondo quanto verrà specificato dal Regolamento Urbanistico. Viene confermata la previsione di attrezzature e impianti per la conservazione e trasformazione dei prodotti agricoli secondo i parametri previsti dal vigente PRG.
117 C.2.3 - LA TESTATA DEL BACINO DEL TORRENTE SCARNA
L’area costituisce la parte meridionale dell’altopiano di Belvedere (vedi UTOE C.2.2.), dove questo si ammorbidisce nell’ampia conca del torrente Scarna. Anche se i caratteri complessivi, relativi all’assetto geologico - geomorfologico, viario - insediativi ed agro - vegetazionali si rifanno a quelli dell’altopiano, rappresenta tuttavia la fascia di soglia e transizione con le basse ondulazioni collinari del pedecolle della Montagnola senese, particolarmente pregevoli sotto l’aspetto paesaggistico ed ambientale. L’importanza quindi di questa area consiste, più che per i caratteri propri che non differiscono sensibilmente da quelli dell’altopiano di Belvedere (presentando anzi nelle fasce più basse alcune sistemazioni a coltura irrigua intensiva, che hanno appiattito gli originali caratteri paesistici del luogo) , per il suo ruolo di fascia di protezione visiva e paesaggistica dell’ambito basso collinare della Montagnola, dove sottili linee di crinale costellate da cipressi e coloniche emergono nitide sullo sfondo opaco ed omogeneo delle leccete di Monte Maggio.
Indirizzi e parametri di gestione Gli obiettivi di pianificazione puntano alla conservazione della qualità paesistica complessiva, da un lato salvaguardando gli assetti agro-vegetazionali e viario-insediativi di pregio, dall’altro agendo su di una strategia di riqualificazione paesaggistico - ambientale; quindi da un lato si prevede la valorizzazione delle componenti esistenti di matrice ed impianto storico, non consentendo alterazioni tramite costruzione di nuovi insediamenti o nuova viabilità, dall’altro si adotta una strategia che preveda una maggiore articolazione agro - vegetazionale delle aree interessate da colture irrigue intensive (attualmente abbandonate),
118 soprattutto puntando sulla rivitalizzazione del reticolo idrografico e delle formazioni vegetali lineari che si impiantano lungo di esso quali elementi di interconnessione biotica. Relativamente a quelle aree interessate precedentemente da colture irrigue intensive, vanno salvaguardate ed intensificate le formazioni vegetali lineari (siepi, fossi alberati e cespugliati, formazioni vegetali lineari di bordo alla viabilità rurale), lasciando delle fasce di rispetto lungo la trama idrografica, viaria, e geomorfologica (ciglioni, scarpate etc.). Non è ammessa la realizzazioni di nuovi fabbricati rurali con funzione abitativa; saranno ammessi limitati aumenti di volumetria a completamento o integrazione funzionale dei fabbricati esistenti (laddove questi non presentino valore storico - architettonico o tipologico), secondo quanto verrà specificato dal Regolamento Urbanistico.
119 C.3 - AREE CON ELEVATA VULNERABILITA’ DEI CARATTERI AMBIENTALI ED AGRO-PAESISTICI
(LE PIANURE ALLUVIONALI : Il Pian del Bottino, Il Pian di Casole, Il Piano di Querceto, La Conca di Botro ai Colli)
IL PIAN DEL BOTTINO Il Pian del Bottino costituisce una pianura alluvionale, con terrazzi travertinosi formati dall’erosione fluviale; è un ambito delimitato a monte dai bassi rilievi di Sasseta e dalla stretta valle del Botro del Conio, e a valle dalle gole del Fosci tra Mugnano e Prodeggia. La sua particolarità, come anche la toponomastica denuncia, è data dalla presenza di sorgenti localizzate al piede della pendice orientale, quella dell’altopiano delle Grazie; per “bottino” probabilmente ci si riferiva ad una canale o scavato nel travertino dello zoccolo dell’altopiano o costruito nel piano stesso, e comunque con la tipica conformazione superiore a volta. Un tempo le sorgenti, insieme al fiume, alimentavano tutta una serie di mulini, con opere quali steccaie e gore di cui rimangono appena i segni. Oggi sono presenti nell’area i pozzi di captazione delle acque che alimentano in parte gli acquedotti di Colle e di S.Gimignano.
120 Presenta le tipiche sistemazioni agrarie delle zone di pianura con appezzamenti a maglia larga coltivati a coltura estensiva, talvolta irrigua. Le gestione estensiva, spesso monocolturale, ha determinato la scomparsa delle bordature verdi lungo fossi e stradelle, che invece si ritrovano lungo la fascia di bordo del piano, a contatto con i versanti collinari. In prossimità dei radi nuclei edilizi, di cui molti sono mulini, il tessuto agrario si fa più articolato, con presenza di colture pregiate (vite, alberi da frutto). La viabilità di carattere locale era relativa al collegamento con tali mulini, mentre una viabilità di respiro più ampio, quella di collegamento con Volterra, attraversava trasversalmente la valle; in un primo tempo più a monte, con la strada che da Coneo raggiungeva Dometaia e Montemiccioli, successivamente, dalla fine del ‘700, con l’attuale strada S.S.68.
IL PIANO DI QUERCETO Il piano di Querceto costituisce un ambito pianeggiante di terreni alluvionali delimitato dal fiume Elsa ad est, Senna ad ovest, a sud dal poggio di Querceto e a nord, in maniera assai più sfumata, dalle morbide orlature collinari delle Ville e Canonica; presenta un andamento sub- pianeggiante con una leggera convessità al centro che funge da spartiacque. Presenta una trama agraria data da appezzamenti a maglie larghe, coltivati a seminativi, delimitati da una rete di canali e fossi di scolo generalmente priva di bordature verdi. Come la gran parte delle piane alluvionali, presenta storicamente una sostanziale assenza della componente insediativa, per i ben noti problemi legati al controllo ed alla regimazione della acque superficiali. Inoltre anche da un punto di vista viario l’area presentava scarso interesse in quanto le principale strade di collegamento in quella zona si ponevano sui margini esterni, lungo il pedecolle del poggio di Querceto o più a ridosso dell’Elsa.
IL PIAN DI CASOLE Il piano di Casole costituisce un ampio piano alluvionale la cui caratteristica principale è quella di porsi in quota, rispetto le altre pianure alluvionali disposte lungo i fiumi; questa sua peculiarità è data dalla presenza dello zoccolo di calcare cavernoso posto al di sotto dei depositi alluvionali. Il piano di Casole presenta numerosi immissari dati dai compluvi collinari ed un unico emissario, il Botro degli Strulli, che inizialmente è assimilabile ad un qualsiasi canale o fosso, e sviluppandosi da’ luogo ad una incisione sempre più accentuata. Le trasformazioni territoriali relative al sistema di regolamentazione e deflusso delle acque superficiali hanno sensibilmente modificato la fisionomia del luogo, disegnano una maglia di fossi e canali dal disegno rigidamente geometrico. Il piano si caratterizza quindi per la trama agraria a maglie larghe, scandita da fossi e canali che danno luogo ad appezzamenti assai spesso dal disegno geometrico. Talvolta i fossi principali presentano alberature o bordure verdi, che rompono la monotonia della monocoltura estensiva a seminativo; nella parte occidentale l’assetto agro- vegetazionale si fa più articolato, man mano che il Botro degli Strulli dà luogo ad una fisionomia ondulata, di tipo vallivo, anziché rigidamente pianeggiante. Analogamente alla gran parte delle pianure alluvionali, anche il piano di Casole, essendo fortemente soggetto a fenomeni di impaludamento, è costantemente rimasto estraneo alle dinamiche insediative, anche di insediamento rurale sparso; la stessa maglia viaria è esclusivamente di supporto all’attività agricola, e comunque assai rarefatta.
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LA CONCA DI BOTRO AI COLLI La conca di depositi alluvionali del Botro ai Colli presenta una morfologia particolare, data dalla forte continuità tra ambito vallivo e di versante sia per la morfologia priva di punti di discontinuità sia per la uniformità dell’assetto agro-vegetazionale. Il fondovalle, che si presenta relativamente ampio, si raccorda in basso con il piano alluvionale dell’Elsa. Attualmente l’area è caratterizzata da assetti monocolturali estensivi, che hanno drasticamente semplificato le componenti agro-vegetazionali, ed in parte alterato il microreticolo idrografico, non più provvisto di siepi e bordure verdi. Quindi ad una eccessiva semplificazione di tipo naturalistico-ambientale fa riscontro un relativo impoverimento delle valenza paesistiche. Come nella gran parte dei piccoli fondovalle delle vallette afferenti la valle dell’Elsa, il fondovalle di Botro ai Colli è caratterizzato dalla completa assenza di ogni processo di antropizzazione in chiave viario-insediativa (esclusa logicamente la viabilità di campo). Un importante sistema viario-insediativo si pone invece sul crinale delle orlature collinari settentrionali, con la strada Casole-Siena e con i centri di Mensanello, Santinovo, Lano; in basso, in corrispondenza con la piana dell’Elsa, si poneva, con andamento trasversale alla valle, la strada che da Colle si dirigeva verso Radicondoli e l’alta Montagnola. Recentemente si è installato in loco una campo di aviosuperficie.
Indirizzi e parametri di gestione Gli obiettivi di pianificazione puntano alla salvaguardia degli aspetti paesistici peculiari, tramite la conservazione degli assetti agro-vegetazionali, viari ed insediativi legati alla particolare morfologia dei luoghi; particolare rilevanza assume la salvaguardia del reticolo idrografico, inteso nella sua doppia valenza di sistema connotante l’identità dei luoghi - pianure alluvionali- che come componente fondamentale per il corretto funzionamento dell’idrologia superficiale; a tal fine le pratiche agricole perciò dovranno seguire una adeguata regolamentazione favorendo la crescita e la conservazione di siepi e formazioni vegetali ripariali lungo i principali fossi e canali di deflusso. Per mantenere quel carattere peculiare di area “di margine”, periferica rispetto ai flussi insediativi, è necessario limitare la proliferazione di nuovi fabbricati. Nuovi fabbricati rurali saranno consentiti solamente lungo la viabilità principale esistente. Nell’area di Botro ai Colli saranno mantenute le previsioni del vigente PRG relative alla presenza dell’aviosuperficie. I nuovi volumi dovranno comunque posizionarsi al margine Nord-Est dell’area in prossimità della S.S. 541. Nell'area di Pian del Bottino, dove sono presenti insediamenti abbandonati che costituiscono sacche particolarmente degradate del territorio, potranno prevedersi interventi di recupero con riconversione funzionale per destinazioni ricettive o per il tempo libero che prevedano comunque consistenti riduzioni volumetriche. Sono inoltre confermate le attuali localizzazioni di impianti e servizi pubblici.
Invarianti Costituisce invariante l’integrale conservazione e permanenza dei caratteri ambientali della conca di Botro ai Colli.
122 Salvaguardie Data la particolare valenza paesaggistica della Conca di Botro ai Colli, in tale area non è ammessa la costruzione di alcun edificio e manufatto edilizio salvo quanto previsto dal vigente PRG per la zona a servizi S20.
123 C.4 - ZONE A GESTIONE AGRICOLA INTENSIVA DA RIQUALIFICARE SOTTO L’ASPETTO PAESISTICO E NATURALISTICO
C.4.1 - IL TRATTO DEL PIAN SENESE A GESTIONE IRRIGUA INTENSIVA
La zona in oggetto costituisce la porzione più meridionale dell’ampia piana, costituita da depositi alluvionali, solcata dal torrente Scarna, delimitata a nord est dai morbidi versanti dell’altopiano di Belvedere, a sud dalle orlature collinari della Montagnola, e est dal fiume Elsa. Il piano in generale presenta una tessitura agraria prevalentemente a maglia larga, coltivata in gran parte a seminativo nudo, mentre la parte in oggetto, si caratterizza per la gestione intensiva a seminativo irriguo.
Indirizzi e parametri di gestione Considerata l’accentuata semplificazione che contraddistingue il tessuto agro-vegetazionale, le pratiche agricole dovranno favorire la crescita e conservazione di siepi e formazioni vegetali lineari lungo i principali fossi e canali di deflusso e lungo la viabilità rurale; dovranno poi porre particolare attenzione all’efficienza delle opere di regimazione idraulica. Non è ammessa la costruzione di nuovi edifici rurali ad uso abitativo.
124 C.4.2 - LE PENDICI DI CASA QUERCIOLA - SCARNA
La zona è compresa nelle propaggini dell’altopiano verso il pian Senese e Gracciano, caratterizzata da una serie di ondulature collinari costituite prevalentemente da sabbie gialle - depositi pliocenici - con depositi alluvionali alle quote più basse. La maggiore distanza dal centro abitato ha comportato una rarefazione dell’insediamento sparso, e della relativa viabilità; in conseguenza, anche le sistemazioni agrarie appaiono di tipo più estensivo, con una tessitura a maglie relativamente larghe e prevalenza dei seminativi anziché colture arborate. Tale situazione è andata fortemente accentuandosi negli ultimi decenni, con l’estensione su vasti appezzamenti di colture irrigue, che hanno fortemente modificato i precedenti assetti agropaesistici determinando la scomparsa della trama vegetazionale ed infrastrutturale agricola (siepi, fossi, stradelle campestri). Tale situazione ha provocato il progressivo depauperamento dei suoli, soggetti all’erosione incontrollata, nonché l’appiattimento paesistico dell’area. Nel complesso l’area presenta diffusi segni di degrado paesistico. Anche l’edificato presenta caratteri qualitativamente bassi, dovuti a trasformazioni recenti, nuove costruzioni o rifacimenti incongrui, soprattutto nel borgo di Scarna.
Indirizzi e parametri di gestione Gli obiettivi generali di pianificazione gli obiettivi tendono ad una maggiore articolazione vegetazionale con inserimento di siepi e formazioni vegetali lineari lungo la viabilità rurale, di bordo al reticolo di fossi e canali ed agli elementi di discontinuità morfologica (ciglioni, piccole scarpate), con funzione da un lato di corridoi biotici, tali da articolare ed arricchire la componente biologica, dall’altro di fattori di riqualificazione paesaggistica; sarebbe
125 inoltre opportuno realizzare opere di natura idraulico- agraria (ciglionamenti) che assicurino un miglior regime delle acque superficiali, con il contenimento dell’erosione del suolo.
Considerata l’accentuata semplificazione che contraddistingue il tessuto agro-vegetazionale, le coltivazioni dovranno mantenere una fascia di rispetto lungo i principali elementi morfologici (strade, fossi, ciglioni) così da favorire la crescita di siepi e formazioni vegetali. Dovranno essere previste opportune piantumazioni lungo la viabilità principale di crinale, purché con specie congruenti con i caratteri paesistici dell’area. Sarebbe inoltre auspicabile anche la ricostituzione di scarpate e ciglioni cespugliati al fine di migliorare il regime idrologico superficiale limitando l’erosione del suolo. Non è ammessa la costruzione di fabbricati rurali isolati ad uso abitativo; saranno ammessi limitati aumenti di volumetria a completamento o integrazione funzionale dei fabbricati esistenti (laddove questi non presentino valore storico - architettonico o tipologico), secondo quanto verrà specificato dal regolamento urbanistico. Tali interventi dovranno essere accompagnati da una riqualificazione complessiva del costruito e delle aree verdi di pertinenza ove questo presenti caratteri incongrui al contesto, sia nell’uso dei materiali che nelle soluzioni morfo-tipologiche. Tra questi avranno priorità quegli interventi edilizi che si accompagneranno alla realizzazione di formazioni vegetali lineari, soprattutto alberate, lungo la viabilità principale di crinale, purché con specie e con modalità di impianto congruenti con i caratteri paesistici dell’area.
126 D - LA COLLINA AGRICOLA PRODUTTIVA CON FORTE VALORE PAESAGGISTICO
Ricadono in queste zone le colline e le aree di crinale percorse da strade panoramiche. Sono caratterizzate dalla presenza di colture arboree tradizionali (in prevalenza vite e olivo in coltura specializzata o promiscua) miste a seminativi e a bosco. In queste aree sono presenti, in forma residuale, antiche sistemazioni idraulico agrarie (terrazzamenti e ciglionamenti) la cui conservazione è strategica sia per la stabilità dei versanti sia per il mantenimento dei caratteri paesaggistici tipici dell’area.
Indirizzi e parametri di gestione Gli obiettivi generali di pianificazione devono assicurare il mantenimento e lo sviluppo delle attività produttive di tipo agro-silvo-pastorale, anche integrate da forme sussidiarie (agriturismo, attività per il tempo libero). Particolare attenzione dovrà essere posta alla salvaguardia delle fasce di territorio che insistono lungo i crinali (in particolar modo dove vi si trovano strade e sentieri con valenza panoramica), che dovranno rimanere il più possibile esenti da trasformazioni in senso edilizio. Le nuove costruzioni dovranno preferibilmente porsi lungo strade esistenti (così da non comportare la realizzazione di nuova viabilità rurale), posizionandosi quanto più possibile nelle vicinanze o in continuità fisica di nuclei edilizi esistenti (purché non di valore storico- architettonico e quindi sottoposti a particolare tutela, anche nelle visuali); in altre situazioni è opportuno rispettare, da parte del nuovo edificato (abitazioni o annessi), appropriate distanze rispetto la viabilità panoramica principale e le linee di crinale. La realizzazione di edifici produttivi per l’esercizio zootecnico (stalle, ovili, ecc.) dovrà essere subordinata alla presentazione di un progetto d’insieme che evidenzi i criteri di ubicazione e contenga adeguate misure di minimizzazione dell’impatto visivo. In tutti i casi i corpi di fabbrica dovranno essere contenuti sia in lunghezza che in altezza entro limiti da stabilire. Saranno consentiti interventi di riqualificazione e ristrutturazione per attività a carattere turistico-ricettivo, ricreazionale e per il tempo libero da fare oggetto di specifica normativa in sede di redazione del Regolamento Urbanistico nonché l’aumento dei posti letto per attività agrituristiche previsto dall’art. 8 comma II e art. 6 comma I lett. a della Legge Regionale n° 76/1991.
127 D.1 - AREE CON ELEVATA PERMANENZA DI IMPIANTI E SISTEMAZIONI TRADIZIONALI SIA SOTTO L’ASPETTO AGRO- VEGETAZIONALE CHE VIARIO-INSEDIATIVO
D.1.1 - IL CRINALE DI MENSANELLO
Il crinale di Lano e Mensanello costituisce l’episodio terminale del piccolo sistema collinare che, con andamento a pettine, si sviluppa tra l’altopiano delle Grazie (nella sua parte più meridionale) e la valle dell’Elsa. Tuttavia, rispetto al sistema dei crinali e delle valli limitrofe, presenta da un lato uno sviluppo longitudinale ben maggiore, costituendo l’episodio morfologico di cesura tra il sistema dell’altopiano, con le sue valli di incisione, e la conca del Pian della Bufalaia, e dall’altro un assetto paesistico e viario- insediativo completamente diverso, costituendo la principale dorsale di collegamento tra Casole e Siena. La presenza della strada Casole-Monteriggioni-Siena, che percorre il crinale in tutta la sua lunghezza, ha infatti determinato la formazione di nuclei abitati disposti con logica modulare -mentre risulta quasi assente la casa o il podere isolato-; essendo contrassegnato da una relativa densità del tessuto insediativo, anche la tessitura agraria presenta una buona articolazione, sia nell’assetto colturale che nelle sistemazioni agro-paesistiche. Insieme ad appezzamenti a seminativo si riscontrano perciò, soprattutto a ridosso dei nuclei abitati, colture vitate ed olivate a maglia più minuta. In molti tratti il disegno degli appezzamenti presenta una buona qualità paesistica, con delimitazioni e bordature “vive”: siepi e fossi cespugliati, stradelle fiancheggiate da filari di querce, morbidi ciglioni che seguono la curvatura delle pendici.
128 Mentre questo sistema paesistico si sviluppa lungo il crinale e nel versante nord, nel versante a sud, verso Botro ai Colli, l’assetto agro -paesistico cambia repentinamente, con presenza di colture monocolturali estensive, che hanno completamente alterato i caratteri dell’articolazione colturale originale.
Indirizzi e parametri di gestione Gli obiettivi generali di pianificazione si prefiggono la salvaguardia degli assetti agro- vegetazionali e viario-insediativi di valore paesaggistico ed ambientale, con particolare attenzione a quelli di impianto storico, in una strategia complessiva che assicuri il mantenimento delle attività agricole, anche integrate da forme sussidiarie (agriturismo, attività per il tempo libero, etc.). In questo caso, considerato l’alto valore paesaggistico dei luoghi, e il ruolo ormai non trainante che assume l’attività agricola rispetto ad altre forme sussidiarie (agriturismo), per la cui conservazione è fondamentale una elevata qualità dei caratteri paesistici in termini di paesaggio agrario storico, si ritiene opportuno da un lato limitare al massimo le trasformazioni in senso edilizio, dall’altro provvedere alla riqualificazione di quei fabbricati caratterizzati da soluzioni morfo-tipologiche incongrue. Non è ammessa la costruzione di fabbricati rurali isolati ad uso abitativo. Saranno ammessi limitati aumenti di volumetria a completamento o integrazione funzionale dei fabbricati esistenti (laddove questi non presentino valore storico - architettonico o tipologico), secondo quanto verrà specificato dal Regolamento Urbanistico.
129 D.1.2 - IL CRINALE DELLA VOLTERRANA
L’area compresa attorno al bacino del Foci ha sempre storicamente costituito il principale corridoio di collegamento tra il Volterrano e l’alta Valdelsa, con una fitta rete di strade tutte prevalentemente di crinale, sia quelle dell’età etrusca e medievale che la viabilità più recente, di impianto lorenese (fine ‘700). Ed è proprio dalla presenza della via Volterrana che la fascia di territorio compresa tra Castel S.Gimignano e Campiglia, con la ‘propaggine’ di Cercignano, presenta caratteristiche di densità insediativa e di assetto colturale completamente diverse da quelle dei territori vicini (soprattutto dall’altopiano di Buliciano, con un marcato assetto silvo-pastorale). Lungo il crinale di Castel San Gimignano, percorso in tutto il suo sviluppo dalla Volterrana, la tessitura agraria si fa più articolata, con presenza, in corrispondenza dei poderi-fattoria di Mugnano, di estesi appezzamenti a vite ed olivo. La stessa articolazione, con una maggiore frammentazione, la ritroviamo presso altri insediamenti poderali, talvolta con pregevoli esiti sotto il profilo agro-paesistico (ad esempio nella zona di Guardastrada), e soprattutto intorno al piccolo centro di Castel San Gimignano. L’assetto agro-vegetazionale segue quindi da vicino sia la morfologia che le dinamiche di antropizzazione del territorio; nelle aree circostanti l’insediamento infatti, e proporzionalmente alla consistenza di questo, la maglia agraria si fa più minuta, con una maggiore articolazione colturale e presenza di colture pregiate, vite ed olivo; al contrario gli appezzamenti diventano via via più ampi e di carattere estensivo man mano che l’insediamento si fa più rarefatto. Un altro fattore di variazione è dato dalla morfologia dei luoghi: infatti nelle parti terminali dei crinali, dalla sezione più ampia, vi è una marcata differenziazione agro-vegetazionale in rapporto alla morfologia, con il fondovalle ed i versanti più bassi destinati a colture a
130 seminativo, le pendici più acclivi a bosco, i versanti più alti con colture vitate ed olivate. Nelle parti centrali della piccola dorsale, dalla sezione trasversale più ridotta e più morbida, la discontinuità tra versanti e fondovalle è meno percepibile, con una tessitura omogenea a maglie larghe. Le parti terminali, poste a ridosso di Castel san Gimignano, presentano invece una trama assai variegata, con una marcata articolazione delle colture, dalla pezzatura minuta degli orti a ridosso dell’edificato alle maglie più ampie dei seminativi. Relativamente all’insediamento, benché anche in questo caso il modello insediativo privilegi i piccoli nuclei -Castel S.Gimignano, Montegabbro- anziché l’insediamento sparso, non mancano case isolate -soprattutto lungo la via Volterrana-, intorno alle quali si assiste ad un infittirsi della tessitura agraria, con presenza di colture agrarie pregiate, quali olivo e vite. Come si desume dalla descrizione dei caratteri dell’area quindi, la via Volterrana rappresenta un fattore di variazione ed articolazione dei quadri paesistici; costituisce inoltre essa stessa una componente essenziale del paesaggio, con il morbido disegno del tracciato, modellato sulle ondulature collinari, con le sue sapienti opere strutturali -terrapieni, muri di sostegno, con le sue opere di arredo -filari alberati, alberature segnaletiche-. Va segnalato infine una emergenza botanico- vegetazionale situata a nord del podere Il Monte, in un area acclive con esposizione settentrionale; è costituita da un bosco a dominanza di cerro (Quercus cerris) formato da soggetti di notevoli dimensioni (altezza fino a m.20), e con presenza diffusa di agrifoglio (Ilex aquifolium), la cui presenza, all’interno del territorio comunale di Colle, è stata rinvenuta solamente all’interno di questa area. Seppur non osservato, la presenza di particolari condizioni vegetazionali, microclimatiche e geo-pedologiche (nel Botro di Castelvecchio) induce a non escludere la presenza di esemplari di tasso (Taxus baccata), riscontrabili del resto nel vicino Botro di Castelvecchio.
Indirizzi e parametri di gestione Gli obiettivi generali di pianificazione si prefiggono la salvaguardia degli assetti agro- vegetazionali e viario-insediativi di valore paesaggistico ed ambientale, con particolare attenzione a quelli di impianto storico, in una strategia complessiva che assicuri il mantenimento delle attività agricole, anche integrate da forme sussidiarie (agriturismo). Si ritiene quindi opportuno limitare al massimo le trasformazioni in senso edilizio. In questo contesto una rilevanza particolare viene assunta dalla S.S. Volterrana, per la quale è opportuno provvedere al restauro e reintegro delle opere strutturali e di “arredo”, quali filari alberati al bordo della strada, alberature segnaletiche, muri di sostegno etc. Per alcune aree di rilevanza botanico-vegetazionale, quali il bosco di cerro (Quercus cerris) a nord del podere il Monte, dovrà essere individuato un tipo di gestione finalizzato alla salvaguardia della struttura e della composizione floristica del bosco. Lungo la strada statale n° 68, considerata la sua peculiare valenza paesistica, è opportuno provvedere all’impianto di alberature lungo quei tratti che attualmente ne sono privi, utilizzando specie e modalità di impianto congruenti con i caratteri storico-paesistici dell’area.
131 D.1.3 - LE DORSALI COLLINARI DI PAURANO-COLLALTO
La fascia a nord, lungo il pian della Bufalaia, presenta una assetto agro-colturale abbastanza diversificato, dato dalla presenza di diversi nuclei insediativi che hanno comportato una intensificazione delle colture e delle sistemazioni agrarie (con presenza di vite e olivo, di ciglioni, terrazzamenti); inoltre hanno rilevanza paesistica anche le stesse sistemazioni del verde a contorno dei piccoli centri e fattorie, quali viali di cipressi, di tigli. Tali sistemazioni creano un mosaico collinare dato dall’alternanza di appezzamenti coltivati (spesso in maniera intensiva) con appezzamenti boscati. Nella fascia a sud, l’insediamento è assai più rarefatto, e l’assetto prevalente è quello di tipo silvo- pastorale, con prevalenza del bosco sui rilievi (e che in alto si salda con il manto boscato della Montagnola) e di campi e pascoli sulle pendici collinari più basse e sulla fascia di fondovalle. L’area costituisce la cintura disposta a nord, aperta sul Pian della Bufalaia, di una articolata dorsale che separa in senso Nord-Sud il piano della Bufalaia da quello di Pievescola, ed in senso est-ovest la Montagnola, con il rilievo di Montevasoni, con il bacino del Senna. Il sistema in oggetto costituisce da un punto di vista geo-litologico un’area particolare, in quanto composta da terreni alloctoni -argille scagliose, gabbri-, discostandosi così per composizione litologica dal panorama delle formazioni Plioceniche e del Quaternario che costituiscono la gran parte del substrato geologico della Valdelsa. La morfologia collinare e la vicinanza con le vie di comunicazione verso la Maremma ha permesso una discreta presenza insediativa, organizzata inizialmente per piccoli nuclei e successivamente anche per case sparse. La presenza ravvicinata di alcuni piccoli insediamenti, quali ad esempio Paurano e Collalto - dove si trovano anche resti di fortificazioni -, ci testimonia di una probabile forte valenza strategica della zona, crocevia viario sia per i percorsi longitudinali alla valle, di collegamento con la maremma, sia trasversali, di collegamento tra la zona di Casole e l’alta Montagnola.
132 Rispetto alla relativa rarefazione insediativa nell’alta Val d’Elsa, la presenza di piccoli centri abitati e case sparse e la favorevole morfologia collinare ha comportato la formazione di una tessitura agraria più elaborata rispetto i territori limitrofi, con appezzamenti a vite ed olivo, anche su terrazzamenti, inframezzati a zone a pascolo ed a bosco; pascolo e bosco che diventano via via più prevalenti man mano che ci si sposta verso la Montagnola. Tuttavia, mentre nelle pendici a nord di Montevasoni rimane un tessuto insediativo diffuso, nella fascia a sud, verso Pievescola, la scarsissima presenza insediativa dà luogo a paesaggi assai aspri, dominati da pasture e fitti boschi, comunque molto belli per la loro dilatazione visiva verso le dorsali altocollinari di Mensano e la Selva. Il tessuto insediativo dell’area presenta elementi di pregio, soprattutto nelle case sparse, rimaste sostanzialmente intatte nei loro caratteri originali (non solamente riferiti alle proprie caratteristiche formali ed architettoniche, ma anche di relazioni con il contesto): dalle ville- fattoria, che conservano ancora estese sistemazioni agrarie e paesistiche, ai poderi e case sparse, ai piccoli nuclei immersi nei boschi, già assimilabili al tessuto insediativo della Montagnola. Qualche smagliatura invece presentano i piccoli centri abitati; se Partena è stata oggetto in tempi recenti di estesi interventi di restauro, efficaci anche perché il centro già si caratterizzava per una buona conservazione dei caratteri originali, Collalto e Paurano denunciano interventi recenti con presenza di nuove costruzioni, o interventi di restauro talvolta incongrui. Uno degli aspetti di maggior interesse dell’area è dato senza dubbio dai caratteri vegetazionali, con una notevole varietà botanica e presenza di piante di alto fusto. Infatti la variazione pedologica, altimetrica e sotto certi aspetti anche il gradiente microclimatico della zona, che passa dagli umidi versanti della valle dell’Elsa alle pendici più asciutte di Montevasoni, dà luogo a bruschi passaggi vegetazionali, con una macchia sempreverde che prende il posto dei querceti di roverella e cerro. Troviamo inoltre colture fruttifere, anche se spesso in abbandono, intorno ai centri abitati; da segnalare anche sistemazioni del verde legate alla presenza di ville- fattorie e dei piccoli borghi (viali di cipresso, di tigli)
Indirizzi e parametri di gestione Non si prevedono specifici indirizzi o parametri di gestione salvo quanto detto nella descrizione generale delle UTOE “D”.
133 D.1.4 - LA CONCA DI ONCI
Il fondovalle alluvionale di Onci costituisce la parte terminale della valle del Botro degli Strulli, dove questa si allarga prima di confluire nell’Elsa; questa area si configura come una eccezione nel panorama dei fondovalle alluvionali, in quanto è stata interessata sin dall’alto medioevo da processi di antropizzazione territoriali, sia viari che insediativi, soprattutto in chiave produttiva. Come sappiamo infatti la presenza della copiosa sorgente delle Vene ha stimolato la costruzione di canali ed opifici idraulici, e l’area ha ricoperto un ruolo nevralgico fino praticamente ai giorni nostri. I processi di antropizzazione sono stati inoltre rafforzati in età altomedievale dalla presenza di un ramo della Francigena, passante per Onci (dove si trovava infatti la Canonica di San Michele). L’uso “antico” di questi territori, unito alla sua vicinanza con il piccolo insediamento di Gracciano, ha fatto si che quest’area si connotasse per il suo intenso uso agricolo, con una prevalenza di colture ortive o comunque pregiate, quali alberi da frutto e vite. La tessitura agraria è quindi estremamente articolata, con una pezzatura minuta, soprattutto nelle parti verso Gracciano; verso monte invece prevalgono colture più estensive, a seminativo, mentre ritroviamo piccoli appezzamenti ad orti - pur con un assetto disarticolato - nei pressi della sorgente delle Vene. La piccola valle si caratterizza inoltre per una fitta rete di canali e fossi naturali bordati da siepi e cortine alberate, che nell’insieme danno luogo a segni sinuosi e morbidi. Da un punto di vista botanico - vegetazionale si rinvengono nell’area interessanti fitocenosi, anche se ne sono osservabili soltanto alcuni lembi a causa del degrado a cui sono sottoposte. Si tratta di specie e formazioni vegetali -tra cui muschi calcarizzanti- legati alla presenza di acque carbonatico-calciche e che infatti si ritrovano anche in altri tratti del corso dell’Elsa (Diborrato, Caldane).
134 Invarianti. Costituisce invariante il reticolo delle opere e canalizzazioni finalizzato alla sfruttamento dell’energia idraulica del luogo, e tutti i manufatti idraulici. Sotto il profilo più strettamente botanico-vegetazionale vanno segnalate fitocenosi particolari, legate alla presenza di acque carbonatico-calciche.
Indirizzi e parametri di gestione Particolare rilevanza assume in questo contesto la salvaguardia delle opere idrauliche legate alla canalizzazione delle acque e dei manufatti per lo sfruttamento dell’energia idraulica, quali mulini e cartiere. Considerata la sua peculiarità come area di archeologia industriale, va assolutamente salvaguardato l’assetto insediativo attuale, non ammettendo costruzioni di nuovi fabbricati rurali per uso abitativo nè di annessi agricoli. Sotto il profilo botanico-floristico, si dovrà assicurare la conservazione delle particolari fitocenosi legate alla presenza di acque carbonatico-calciche. Parte dell’area è inserita nell’ANPIL della Val D’Elsa per la quale si prevede la istituzione un apposito strumento di valorizzazione e gestione (parco), all’interno del quale dovranno anche trovare regolamentazione gli orti esistenti. Non sono ammessi nuovi fabbricati rurali per uso abitativo nè annessi agricoli. Saranno previsti limitati interventi di completamento o integrazione funzionale dei fabbricati esistenti (laddove questi non presentino valore storico - architettonico o tipologico) allo scopo di riorganizzare il nucleo esistente a Nord dell’attuale strada comunale, secondo quanto verrà specificato dal Regolamento Urbanistico.
135 D.1.5 - LE ONDULAZIONI COLLINARI TRA DOMETAIA ED IL BOTRO DEL CONIO
L’area costituisce la fascia di passaggio e transizione tra l’altopiano di Buliciano e Dometaia ed i rilievi collinari dell’alto bacino del Foci, dal lato verso Castel S.Gimignano. Quindi, se dal punto di vista geomorfologico quindi le pianure adibite principalmente a pascolo lasciano il posto a mordide ondulazioni collinari, sotto il profilo paesistico l’area si discosta dall’altopiano di Buliciano, in quanto si caratterizza per una maggiore articolazione agro - vegetazionale (con presenza di colture vitate ed olivate) rispetto ai prati - pascolo prevalenti nel resto dell’area. Tale intensificazione delle colture era favorita anche dalla vicinanza con Castel S. Gimignano, a cui era direttamente ricollegata tramite il vecchio tracciato della via Volterrana (di impianto etrusco, utilizzato anche in epoca romana e medievale), che proprio poco oltre il piccolo centro si ricongiungeva alla viabilità di impianto settecentesco (attuale S.S. 68).
Indirizzi e parametri di gestione Gli obiettivi generali di pianificazione si prefiggono la salvaguardia degli assetti agro- vegetazionali e viario-insediativi di valore paesaggistico ed ambientale, con particolare attenzione a quelli di impianto storico, in una strategia complessiva che assicuri il mantenimento delle attività agricole, anche integrate da forme sussidiarie (agriturismo). Si ritiene quindi opportuno limitare al massimo le trasformazioni in senso edilizio.
Nell’area archeologica di Dometaia le pratiche agricole dovranno attenersi a particolari disposizioni al fine di non recare alcun tipo di danneggiamento alle presenze archeologiche.
136 Non sono consentite realizzazioni di nuovi fabbricati rurali per uso abitativo nè di annessi agricoli.
137 D.2 - AREE CON ELEVATA VULNERABILITA’ DEI CARATTERI AMBIENTALI ED AGRO-PAESISTICI
D.2.1 - IL VERSANTE “LINEARE” TRA CAMPIGLIA E MONTECCHIO
I versanti di raccordo tra l’altopiano delle Grazie e la valle del torrente Foci sono costituiti da una pendice di elevata acclività, scarsamente interrotta da incisioni ortogonali di fossi e compluvi. L’altopiano delle Grazie è delimitato dal fondovalle del Foci da uno alto zoccolo di travertino (di formazione lacustre), che si caratterizza per la sua marcata acclività e la sua conformazione lineare, senza articolazione interne. L’assetto agro-vegetazionale dell’area è in funzione alla distanza dal principale nucleo abitato, Campiglia; infatti, mentre nelle parti più marginali - soprattutto verso Coneo - prevale un assetto vegetazionale con elevata presenza di bosco e campi a pascolo o seminativo (dove la pendenza del versante lo permette), nei dintorni di Campiglia la tessitura agraria si fa più minuta, con presenza di sistemazioni e colture agrarie di pregio: ciglioni e terrazze, colture vitate ed olivate, alberi da frutto. Purtroppo l’abbandono e gli usi impropri hanno provocato un degrado, talvolta anche molto accentuato, della tessitura agraria di impianto storico. Sono praticamente assenti gli insediamenti rurali, che si pongono o al bordo dell’altopiano o al piede del versante. Nel tratto compreso tra le gole del Foci, sotto Prodeggia e la punta dell’altopiano, presso Bibbiano, i versanti sono caratterizzati, nel tratto più interno, da una maggiore acclività, ed una discreta articolazione data dalla presenza di vallette di incisione secondarie, che dà
138 luogo alla alternanza di gole e piccole valli, interamente boscate, con poggi e versanti più “rotondi”, trattati invece a seminativo. Le fasce di raccordo con l’altopiano, sotto Camaggiori e Montecchio, sono invece caratterizzate dalla presenza di un tessuto agrario spesso di pregio, con ciglioni e terrazze, colture vitate ed olivate. Verso Bibbiano i versanti collinari sono molto più “rotondi”, e si raccordano senza soluzione di continuità con il pianoro dell’altopiano delle Grazie; qui la particolare morfologia limita la componente boscata, così come scompaiono le fasce di colture intensive, terrazzate e non, lungo i bordi con l’altopiano.
Indirizzi e parametri di gestione Considerata la particolare morfologia dei luoghi, caratterizzati da elevata acclività dei versanti, si dovrà porre particolare attenzione alla salvaguardia delle opere idraulico-agrarie, quali ciglionamenti e terrazzamenti, ed il microreticolo idrografico; particolare cura dovrà essere posta alla conservazione delle aree boschive, considerato il particolare ruolo che ricoprono sotto il profilo idrogeologico. Sotto il profilo degli interventi edilizi, data da un lato la particolare fragilità ambientale dell’area, dall’altro la sua rilevanza in termini paesaggistici, non sono ammessi nuovi fabbricati rurali per uso abitativo nè annessi agricoli. Sono da vietare interventi di cambio di destinazione d’uso di edifici isolati in residenza. L’apertura di nuove strade di supporto all’attività agricola è consentita solo se manifestamente indispensabile; dovrà comunque prevedere delle forme di inserimento ambientale specifico, con movimenti di terra minimi e l’assenza di opere ingenti di sostegno della strada e/o contenimento del terreno; nel complesso le opere non dovranno comportare una alterazione sensibile della morfologia dei luoghi.
139 D.2.2 - MONTEVASONI
Montevasoni costituisce un rilievo che, benché non molto accentuato, emerge nettamente dalle propaggini collinari della Montagnola sulla fascia destra della valle dell’Elsa. La sua particolarità è data dalla sua costituzione geologica, essendo costituito da Verrucano - lo zoccolo, il substrato della piattaforma toscana-; da un punto di vista vegetazionale le aree interessate dalle anageniti del Verrucano danno luogo ad una vegetazione spontanea particolare, con lande a brughiera dette “brentolai”, molto diffuse nel Nord Europa, che trovano nell’Italia centrale il loro limite meridionale. Tali formazioni vegetali (dominate per lo più da Calluna vulgaris) sono state riscontrate anche sulle pendici di Montevasoni, nelle radure e sotto la copertura delle ampie pinete che rivestono quasi interamente il rilievo. Le pinete di pino marittimo, risultato di estesi rimboschimenti, possono però con il tempo compromettere l’esistenza delle formazioni vegetali sopracitate. Montevasoni, anche per la sua particolare natura morfologica, è rimasto sostanzialmente estraneo ai processi di antropizzazione; le vie di collegamento tra l’Elsa e al Montagnola si pongono sulle mezze coste, e, lungo queste, ai margini esterni del rilievo, si situano i pochi nuclei rurali; nel medioevo vi si situava un eremo degli Agostiniani (trasferitosi poi a San Gimignano).
Indirizzi e parametri di gestione Gli obiettivi della pianificazione pongono particolare attenzione alla salvaguardia delle formazioni vegetali tipiche delle anageniti (nel nostro caso presenti con brughiere dominate principalmente da Calluna vulgaris), cercando di favorire la introduzione di formazioni vegetali più congruenti con le particolari condizioni geopedologiche, in luogo degli attuali boschi di conifere (oggetto di rimboschimenti recenti). Gli obiettivi devono inoltre
140 salvaguardare il carattere di elevata naturalità che contraddistingue il luogo (soprattutto sotto l’aspetto degli insediamenti, considerato che gli assetti vegetazionali sono in gran parte risultato di interventi e trasformazioni dell’uomo), non consentendo nuovi fabbricati ed alterazioni significative della attuale viabilità rurale. Si auspica la graduale sostituzione dei grossi impianti di conifere con boschi di latifoglie decidue. L’apertura di nuove strade di supporto all’attività agricola è consentita solo se manifestamente indispensabile; dovrà comunque prevedere delle forme di inserimento ambientale specifico. Nel complesso le opere non dovranno comportare una alterazione sensibile della morfologia dei luoghi.
141 D.3 - ZONE A GESTIONE AGRICOLA INTENSIVA DA RIQUALIFICARE SOTTO L’ASPETTO PAESISTICO E NATURALISTICO
(ZONA DEL PALAGIO CON PREVALENZA DI COLTURE VITICOLE ESTENSIVE)
L’area si caratterizza per le ampie estensioni delle colture viticole, con impianti specializzati. Gli impianti hanno carattere industriale e danno luogo ad una area i cui caratteri paesistici sono completamente estranei a quelli tipici dei luoghi, dove prevalgono appezzamenti più ridotti che spesso ancora conservano caratteri tradizionali. L’area presenta caratteri evidenti di fragilità ambientale: i filari dei vigneti sono disposti regolarmente a rittochino, la viabilità poderale è molto ampia, denudata e assolcata dal continuo passaggio delle macchine agricole, i corpi vitati non sono mai interrotti da gradoni o ciglioni inerbiti che consentano un consolidamento naturale delle pendici, ecc.
Indirizzi e parametri di gestione Gli obiettivi generali di pianificazione tendono alla riqualificazione paesaggistica e ambientale dei luoghi; a tal fine si prevede la ricostituzione di un tessuto vegetazionale più articolato tramite l’inserimento di siepi e formazioni vegetali lineari, che abbiano la doppia valenza di fattori di riqualificazione paesaggistica, andando ad interrompere le ampie estensioni delle monocolture viticole, e naturalistico- ambientale, fungendo da corridoi biotici. Sotto il profilo degli interventi edilizi, per non alterare ulteriormente un’area già profondamente trasformata nei suoi caratteri paesistici originali, e che comunque continua a
142 connotarsi come un episodio ricompreso in un ambito territoriale caratterizzato da usi agro- silvo-pastorali e da bassa presenza dell’insediamento, si ritiene opportuno limitare le trasformazioni in senso edilizio.
Compatibilmente con le esigenze produttive, dovranno essere gradualmente inserite norme di mitigazione di impatto degli impianti esistenti, quali la sistemazione delle strade poderali, la realizzazione di recinzioni vive (così da ricostituire una rete di corridoi biotici quali siepi, fossi cespugliati etc., che interrompano la continuità delle colture vitate intensive), e di tecniche di impianto appropriate alle condizioni geologiche e tipologiche dell’area. Tali interventi dovranno necessariamente essere apportati in concomitanza di interventi sui fabbricati esistenti o di realizzazione di nuovi impianti viticoli. La realizzazione di nuovi fabbricati rurali ad uso abitativo sarà consentita solo conseguendo una produzione lorda vendibile (PLV) superiore a 40 milioni di lire annui al 1998, aggiornati annualmente in base alle variazioni ISTAT ed assicurare un utilizzo di manodopera non inferiore a 1.350 ore/anno. La costruzione di nuovi edifici sarà comunque subordinata alla realizzazione di opere di riqualificazione paesistico-ambientale come sopra indicato da prevedersi in apposito P.M.M.A..
143 D.4 - AREE COLLINARI A PREVALENTE INDIRIZZO SILVO- PASTORALE E CON COLTURE ESTENSIVE
In queste zone si ritrovano aree collinari e sub-pianeggianti, caratterizzate da ampie coperture boscate, da pascoli e seminativi semplici. I suoli sono generalmente poveri, caratterizzati spesso da rocce affioranti e scheletro (petrosità) abbondante. Gli insediamenti
144 umani sono limitati e quasi sempre legati all’attività agricola. L’attività prevalente è la pastorizia. Ambienti particolari sotto l’aspetto botanico-vegetazionale sono quelli costituiti da suoli generati da rocce ofiolitiche (serpentine), che danno luogo ad una vegetazione con specie endemiche delle serpentine toscane e liguri. Nel territorio di Colle di Val d’Elsa tali formazioni vegetali si riscontrano nella zona delle Gabbra, caratterizzata appunto dalla presenza di ofioliti, in radure all’interno degli estesi boschi di quercia (quercus pubescens); al contrario l’impianto di estese pinete di pino marittimo (Pinus pinaster) ne ha causato la scomparsa. Oltre alle Gabbra, altri ambienti particolari sono quelli costituiti dalle arenarie di Poggio Caio, dove si riscontrano, principalmente nelle radure all’interno degli estesi boschi che ricoprono i rilievi collinari, formazioni vegetali a brughiera note come “brentolai” (dominate per lo più da Calluna vulgaris). All’interno di queste UTOE sono presenti due attività estrattive già previste dal Piano Cave: una, in loc. Montepilleri, per l’estrazione del gesso e una, in Loc. Le Ville, per l’estrazione di pietrisco. Lo stesso strumento urbanistico prevede nella zona di Brentine la realizzazione di un campo da golf con la possibilità di realizzare interventi di riconversione funzionale del caseificio e dei fabbricati rurali esistenti e nuovi ampliamenti per un volume complessivo massimo di mc. 10.000. I volumi attualmente esistenti sono pari a circa mc. 7.350.
Indirizzi e parametri di gestione In una strategia che assicuri il mantenimento e lo sviluppo delle attività produttive di tipo agro-silvo-pastorale, sarà possibile prevedere lo sviluppo, quanto più ampio possibile di forme sussidiarie quali l’agriturismo. Per stimolare tali attività sussidiarie, il cui sviluppo è fondamentale per il riequilibrio socio-economico di queste aree, potranno essere valutate forme e strumenti di agevolazione; potranno inoltre essere previsti impianti ed attrezzature di tipo sportivo- ricreativo, purché dimostrino la compatibilità con le istanze di salvaguardia dell’ambiente e del paesaggio, ed assicurino una corretta gestione, con la sostenibilità dei bilanci, delle risorse primarie (aria, acqua, suolo). Viene confermato l’impianto del golf previsto dal vigente PRG prevedendo a servizio di questo una volumetria complessiva di 17.000 mc.. Le attuali previsioni del vigente PRG relative alla localizzazione del nuovo caseificio per un massimo di circa 7.200 mc. su un’area di crinale non risultano conformi ai criteri ed indirizzi di carattere generale previsti dal vigente Piano Strutturale. Si prevede pertanto di localizzare il caseificio su aree non di crinale, in cui la nuova costruzione possa inserirsi senza alterare il profilo della collina. La nuova costruzione dovrà prevedere il recupero dell’intero sito utilizzato attualmente per l’attività di trasformazione casearia. La volumetria prevista è pari a circa 11.000 mc.. Allo stesso modo viene confermata la previsione del PRAE per quanto attiene alle attività estrattive esistenti. Sotto il profilo della salvaguardia delle emergenze botaniche, particolare attenzione dovrà essere posta all’area delle ofioliti, dove si trovano numerose specie vegetali endemiche delle serpentiniti (area delle Gabbra), ed all’area delle arenarie di Poggio Caio, con particolari formazioni a brughiera; l’esistenza di tali formazioni può essere compromessa da interventi di rimboschimento non appropriati (Pinus pinaster) o troppo estesi. Cambi di destinazione d’uso potranno essere consentiti per una pluralità di attività purché compatibili con la salvaguardia ambientale ed in presenza di adeguate opere di urbanizzazione.
145 Sui terreni caratterizzati dalla presenza di rocce ofiolitiche (zona delle Gabbra- Pantaneto), caratterizzati dalla presenza di specie vegetali endemiche delle serpentiniti, si auspica la graduale sostituzione degli impianti di conifere con boschi di latifoglie decidue od, eventualmente, per ambiti ridotti, anche la semplice eliminazione senza reimpianto. Nell’area di Poggio Caio si dovrà porre particolare attenzione agli interventi di rimboschimento e di gestione del bosco per non compromettere l’esistenza di particolari formazioni vegetali a brughiera, presenti principalmente nelle radure su substrati di arenaria. Saranno consentiti interventi di riqualificazione e ristrutturazione per attività a carattere turistico-ricettivo e per il tempo libero da fare oggetto di specifica normativa in sede di redazione del Regolamento Urbanistico, nonché l’aumento dei posti letto per attività agrituristiche previsto dall’art. 8 comma II e art. 6 comma I lett. a della Legge Regionale n° 76/1991.
Indirizzi programmatici di attuazione Per la realizzazione del campo da golf in Loc. Brentine l’attuazione dovrà essere subordinata alla redazione di un Piano Particolareggiato i cui contenuti e verifiche dovranno essere indicate nel Regolamento Urbanistico. La coltivazione della Cava in Loc. Montepilleri sarà subordinata alla presentazione del progetto di cava in conformità di quanto previsto dalla normativa vigente.
146 E - I NUCLEI E LE CASE SPARSE
Una parte considerevolissima del patrimonio edilizio di Colle, sia in termini quantitativi che qualitativi, è costituita dai nuclei e dalle case sparse che con maggiore o minore densità guarniscono tutto il territorio comunale fino ad identificare un vasto sistema puntiforme che, originato dallo sfruttamento agricolo del territorio, ha ormai assunto una diversa personalità funzionale ed insediativa. Infatti, come già ricordato ampiamente in altra parte della presente relazione, l’evoluzione della società contemporanea contraddistinta dall’uso e dall’abuso dei mezzi di comunicazione di massa ha portato ad una sconcertante assimilazione degli stili di vita sia in città che nelle frazioni ma anche nei nuclei e nelle case sparse, travalicando di fatto limiti geografici che sembravano, e ancora sembrerebbero, invalicabili. D’altra parte il particolarissimo rapporto che tuttora lega i nuclei e le case sparse al territorio agricolo è tale da suggerire l’individuazione di un sistema sui generis generato dalla sovrapposizione fra il sistema insediativo contemporaneo e, appunto, il mondo rurale precedente, dando vita ad un meccanismo urbanistico nuovo perché formalmente e psicologicamente ancora legato al contesto agricolo/ambientale ma funzionalmente agganciato ad un uso del territorio ormai sostanzialmente contemporaneo. Non essendo ovviamente possibile in sede di redazione del Piano Strutturale una identificazione puntuale e completa di ogni singolo agglomerato o manufatto isolato, tale Sistema è da intendersi come un insieme temporaneamente vuoto, da riempire in un secondo momento, contestualmente alla stesura del Regolamento Urbanistico, in conformità ai criteri ed ai parametri stabiliti dal Piano Strutturale e come di seguito specificati. Analogamente a quanto previsto per i centri storici, il Regolamento Urbanistico dovrà quindi prevedere una classificazione puntale dei sottoelencati subsistemi individuando Nuclei, le ville isolate storiche e gli edifici speciali che insistono sul territorio aperto utilizzando a tale scopo gli strumenti di approfondimento propri della schedatura di cui alla L.R. 59/80 od in alternativa prevedere tale schedatura separatamente ma contestualmente alla redazione del Regolamento Urbanistico. Relativamente alle case sparse ed alle ville isolate recenti il Regolamento Urbanistico definirà più in dettaglio le modalità di classificazione e appartenenza a ciascuno di questi sottosistemi definendo modalità e tipo di intervento. In considerazione dell’importanza e della consistenza del patrimonio immobiliare riconducibile al Sistema dei Nuclei e delle Case Sparse, il Piano Strutturale definisce prioritariamente: a) i subsistemi territoriali da intendersi come sottoinsiemi del sistema principale, individuando per ciascuno: indirizzi e parametri di gestione, invarianti, indirizzi programmatici di attuazione e salvaguardie da ritenersi vincolanti per la stesura del Regolamento Urbanistico; b) i criteri ed i parametri da seguire per la classificazione di cui sopra.”
Individuazione dei subsistemi territoriali
Il sistema a rete puntiforme dei nuclei e delle case sparse, è a sua volta suddivisibile in altri subsistemi puntiformi in base a criteri funzionali, insediativi, infrastrutturali ma anche storici e formali. Fanno quindi parte del Sistema dei Nuclei e delle Case Sparse i seguenti subsistemi: E.1 I nuclei storici
147 E.2 I nuclei di espansione E.3 I nuclei misti E.4 Le case sparse “in uso” E.5 Le case sparse “in disuso” E.6 Le ville isolate storiche E.7 Le ville isolate recenti E.8 Gli edifici speciali
CRITERI E PARAMETRI PER LA CLASSIFICAZIONE Dal punto di vista metodologico la classificazione può basarsi sugli strumenti ricorrenti per tale tipo di approfondimento, che dovrà comunque consistere essenzialmente nella osservazione diretta e nella ricerca documentaria, integrando il materiale già esistente con specifico riferimento agli elenchi della L.R. 59/80 ed alle schedature recentemente redatte a cura della Soprintendenza di Siena od anche ad altro materiale similare che dovesse eventualmente rendersi disponibile. In dettaglio l’osservazione dovrà interessare: - lo stato di conservazione e le condizioni di degrado; - le tipologie edilizie; - le tipologie socio-economiche degli abitanti e dei proprietari; - i caratteri storici, architettonici ed urbanistici; - i valori culturali, ambientali ed architettonici assumendo criteri di valutazione basati sull’integrità e sul valore documentario di ogni singolo manufatto; - la compatibilità delle destinazioni d’uso attuali; - lo stato dei servizi e delle infrastrutture urbane esistenti; - gli immobili, complessi edilizi ed aree di rilevante valore storico, artistico, ambientale anche in rapporto alle notificazioni di cui alla legge 1089/1939 ed agli ambiti assoggettati alla legge 1497/1939 come modificate dal D. L.vo 490 del 29.10.1999. Tale analisi dovrà soffermarsi con particolare attenzione sulla definizione dello stato di degrado o disuso, da intendersi come uno stato di abbandono e/o mancanza di manutenzione protrattosi negli anni fino a recare pregiudizio agli elementi caratterizzanti sia strutturali che tipologici degli edifici, sulle cause di tale disuso e sulla individuazione degli elementi utili al recupero ed alla riqualificazione dei manufatti. In virtù di quanto precede il Regolamento Urbanistico definirà nel dettaglio l’appartenenza di ciascun manufatto od agglomerato del territorio aperto ad uno degli otto Sottosistemi Territoriali precedentemente individuati e definiti in maniera particolareggiata alle pagine seguenti. In sede di redazione del Regolamento Urbanistico dovranno essere delimitati in dettaglio gli ambiti di tutela paesistica dei centri urbani, aggregati, ville ed edifici specialistici previsti dal Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia di Siena.
148 E.1 - I NUCLEI STORICI
Sono da inserire nel subsistema dei Nuclei Storici quegli agglomerati, spesso di antica formazione che sono riusciti a mantenere le caratteristiche formali e morfologiche originarie. Si tratta quindi di agglomerati di notevole pregio storico-artistico-ambientale che costituiscono nel loro insieme una risorsa al momento ancora poco utilizzata, visto lo stato di degrado o di sotto utilizzazione a cui sono troppo spesso sottoposti.
Indirizzi e parametri di gestione Si prevede il mantenimento delle caratteristiche originarie dei nuclei storici, od eventualmente il loro ripristino in caso di degrado, grazie ad un insieme di interventi che può configurarsi sino al restauro, al risanamento igienico-sanitario ed alla ristrutturazione edilizia D1, interventi diversi potranno prevedersi solo per parti non significative e di scarso valore storico-architettonico. Tale strategia di intervento andrà però estesa metodicamente anche agli spazi scoperti ed alle aree verdi di pertinenza degli edifici. Allo scopo di facilitare le operazioni di recupero è necessario ammettere una certa libertà in tema di cambi di destinazione d’uso e di aumento delle unità immobiliari, entro limiti quantitativi da stabilire in sede di Regolamento Urbanistico, e comunque nel rispetto delle caratteristiche formali, costruttive e tipologiche dei singoli edifici. In particolare dovranno essere evitati i frazionamenti delle aree scoperte circostanti gli edifici stessi.
Invarianti Salvo quanto previsto per gli indirizzi e parametrici di gestione sono da ritenersi invarianti del subsistema dei Nuclei Storici le caratteristiche formali, costruttive e morfologiche originali nonché le aree scoperte, pavimentate o a verde, dei singoli agglomerati.
Indirizzi programmatici di attuazione In considerazione della peculiarità dei Nuclei Storici, anche a livello normativo, l’intervento edilizio diretto dovrà essere preceduto dalla redazione di schede norma o più propriamente delle schede relative all’applicazione della L.R. 59/80. Nei casi più delicati, o laddove sono previsti interventi più consistenti, sarà richiesta la redazione di Piani Attuativi di dettaglio.
Salvaguardie Fatto salvo quanto stabilito nei paragrafi precedenti non si ritiene che esistano elementi di carattere generale da sottoporre a salvaguardia.
149 E.2 - NUCLEI DI ESPANSIONE
Sono da inserire nel subsistema dei Nuclei di Espansione quegli agglomerati di recente formazione per lo più estranei al territorio agricolo nel quale sono comunque compresi, contraddistinti ed originati nella maggior parte dei casi dall’aggregazione di un tipo edilizio preciso, quello della villetta unifamiliare.
Indirizzi e parametri di gestione In considerazione dell’evidente estraneità di tali nuclei rispetto al contesto agricolo circostante si prevede una strategia di puro mantenimento che escluda qualsiasi ulteriore espansione ad esclusione di eventuali completamenti e/o ampliamenti minimi e localizzati comunque finalizzati ad un migliore inserimento ambientale dell’edificato preesistente e per assolvere alle esigenze abitative dei residenti o di coloro che li occupano a vario titolo. In tali nuclei, in conformità alle norme sulle zone agricole, potranno essere ammessi interventi edilizi per le esigenze dell'attività agricola.
Invarianti Fatto salvo quanto specificato al comma precedente sono da ritenersi come invarianti le quantità volumetriche complessive di tali nuclei.
Indirizzi programmatici di attuazione In considerazione delle scarsissima attività edificatoria ammessa in tali nuclei è da ritenersi indicato l’intervento edilizio diretto. La particolare personalità di ogni singolo nucleo rende possibile il ricorso a specifici piani attuativi, in special modo quando il contesto ambientale-agricolo appare particolarmente delicato, comunque finalizzati ad un miglior inserimento ambientale dei manufatti esistenti.
Salvaguardie Fatto salvo quanto stabilito nei paragrafi precedenti non si ritiene che esistano elementi di carattere generale da sottoporre e salvaguardia.
150 E.3 – NUCLEI MISTI
Sono così definiti gli agglomerati di chiara origine rurale, o comunque di vecchio impianto, che hanno avuto in tempi anche recenti espansioni di un certo peso, generalmente di carattere residenziale. In virtù di tale meccanismo i nuclei misti si trovano ad avere caratteristiche di impianto spesso, non univoche e difficilmente ricostruibili.
Indirizzi e parametri di gestione L’eterogeneità dell’impianto edilizio dei Nuclei Misti rende difficile l’identificazione di una strategia di intervento generalizzate. Sarà dunque necessario stabilire puntualmente e di volta in volta la morfologia e le modalità dei singoli interventi che dovranno comunque essere finalizzati al recupero degli immobili degradati od in disuso da una parte ed al miglior inserimento dell’edificato recente nel contesto rurale che potrà anche prevedere nuove costruzioni rurali in conformità alla legislazione regionale, dall’altra. Dovrà inoltre essere posta particolare attenzione alle aree scoperte di pertinenza dei nuclei stessi.
Invarianti Andranno considerate di volta in volta come invarianti le residue caratteristiche ambientali e morfologiche originarie e le quantità volumetriche complessive per la parte storica.
Indirizzi programmatici di attuazione In considerazione della particolare natura dei nuclei misti l'intervento diretto dovrà essere subordinato alla redazione di schede norma o di norme di dettaglio da definire in sede di Regolamento Edilizio e finalizzate ad una maggior rispondenza alle particolari esigenze dei singoli nuclei.
Salvaguardie Fatto salvo quanto stabilito nei paragrafi precedenti non si ritiene che esistano elementi di carattere generale da sottoporre a salvaguardia.
151 E.4 LE CASE SPARSE IN “USO”
Si tratta essenzialmente di edifici appartenenti al vecchio sistema produttivo-insediativo rurale basato sulle cosiddette unità poderali. Rientrano in questa categoria tutti quei poderi occupati od utilizzati a qualsiasi titolo (magazzini agricoli, agriturismo, seconda casa, casa per vacanze etc.) che hanno quindi in qualche modo conservato una forte motivazione produttiva ed insediativa aldilà di cambiamenti occorsi nel corso degli anni.
Indirizzi e parametri di gestione Nel rispetto di quanto indicato negli indirizzi e parametri di gestione delle singole UTOE e della disciplina regionale per gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia prevista per le zone con prevalente funzione agricola la strategia di intervento è logicamente quella del recupero del patrimonio edilizio esistente con particolare riferimento alle aree scoperte di pertinenza visto che gli edifici in oggetto non hanno perduto una loro motivazione produttiva. Al fine di non disperdere tale residua vitalità si prevede una relativa libertà di intervento sia per quanto riguarda la variazione delle destinazioni d’uso che l’aumento delle unità immobiliari, entro limiti quantitativi da stabilire in sede di Regolamento Urbanistico. Tutto ciò compatibilmente alla strategia di recupero e restauro di cui sopra.
Invarianti Sono da ritenersi invarianti del subsistema delle Case Sparse “in uso” le caratteristiche formali, costruttive e morfologiche originali sia dei manufatti che delle aree scoperte, pavimentate o a verde, di pertinenza dei singoli edifici.
Indirizzi programmatici di attuazione Allo scopo di non ostacolare, anzi, di facilitare il mantenimento delle funzioni anche produttive di tali edifici si prevede l’adozione dell’intervento edilizio diretto.
Salvaguardie Fatto salvo quanto stabilito nei paragrafi precedenti non si ritiene che esistano elementi di carattere generale da sottoporre a salvaguardia.
152 E.5 - LE CASE SPARSE IN DISUSO
Tali edifici appartengono, analogamente ai precedenti, al vecchio sistema produttivo- insediativo rurale basato sulle unità poderali, con la differenza che hanno perso nel corso degli anni le loro funzioni produttive: a tale perdita di identica funzione è dovuto in gran parte lo stato di degrado e/o di sotto utilizzo al quale sono in genere sottoposti.
Indirizzi e parametri di gestione Nel rispetto di quanto indicato negli indirizzi e parametri di gestione delle singole UTOE e della disciplina regionale per gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia prevista per le zone con prevalente funzione agricola il pessimo stato di conservazione degli immobili compresi in questo sottosistema rende necessaria una più incisiva liberalizzazione delle modalità di intervento fino a consentire modesti ampliamenti e/o completamenti purché strettamente legati alla strategia di conservazione e di recupero del patrimonio edilizio esistente, con l’avvertenza che tali interventi potranno ovviamente essere compiuti una tantum. In tale ottica saranno ammessi cambi di destinazioni d’uso, ampliamenti ed aumento delle unità immobiliari secondo parametri da stabilirsi in sede di Regolamento Urbanistico.
Invarianti In linea generale sono da ritenersi invarianti del subsistema delle “Case Sparse in disuso” le caratteristiche morfologiche e materiale originario sia dei manufatti che delle aree scoperte di pertinenza, tenendo comunque presente la necessità di modesti ampliamenti e/o completamenti finalizzati a un più fruttuoso recupero di manufatti esistenti.
Indirizzi programmatici di attuazione Al fine di facilitare anche proceduralmente gli interventi di restauro e recupero del patrimonio edilizio esistente è ammesso l’intervento edilizio diretto. Laddove il contesto ambientale richieda particolare cura e sensibilità si potrà procedere all’adozione di Progetti Attuativi di dettaglio.
Salvaguardie Fatto salvo quanto stabilito nei paragrafi precedenti non si ritiene che esistano elementi di carattere generale da sottoporre a salvaguardia.
153 E.6 - LE VILLE ISOLATE STORICHE
Si tratta di costruzioni o di insiemi di costruzioni di elevato valore storico-artistico il cui principio insediativo è principalmente legato ai meccanismi produttivi rurali, ma non solo. Costituiscono la parte più nobile ed aristocratica del patrimonio edilizio rurale: ciononostante non sempre sono sopravvissute al processo di degrado e di sottoutilizzo che ha investito in anni recenti una gran parte del mondo rurale.
Indirizzi e parametri di gestione Coerentemente con la strategia di recupero del patrimonio edilizio esistente che informa il Piano, si prevede di facilitare gli interventi sulle Ville Storiche ammettendo una grande libertà e/o elasticità sia per quanto riguarda le modalità che la sostanza degli interventi. In particolare si ammette praticamente qualsiasi destinazione d’uso che sia compatibile con il restauro e la conservazione dei manufatti. Sono ammissibili anche piccoli e limitati aumenti volumetrici, in quantità e/o percentuali da fissare in sede di Regolamento Urbanistico, per dimostrate esigente funzionali.
Invarianti In generale sono da considerarsi invarianti del subsistema delle Ville Storiche le caratteristiche morfologiche e materiche originali tanto dei manufatti che delle aree scoperte di pertinenza, tenendo comunque presente la necessità di modesti ampliamenti o completamenti una tantum finalizzati ad un più fruttuoso recupero dei manufatti e comunque giustificati da dimostrate esigenze funzionali.
Indirizzi programmatici di attuazione Sempre al fine di facilitare le onerose operazioni di recupero del patrimonio edilizio esistente si ammette l’intervento edilizio diretto.
Salvaguardie Fatto salvo quanto stabilito nei paragrafi precedenti non si ritiene che esistano elementi di carattere generale da sottoporre a salvaguardia.
154 E.7 - LE VILLE ISOLATE RECENTI
Si tratta per lo più di costruzioni recenti, generalmente di scarso valore estetico-ambientale, completamente al di fuori del sistema insediativo rurale nel quale sono comunque “geograficamente” compresi. La loro esistenza è legata non ad un vero e proprio programma insediativo ma alla logica della “casa di campagna” in termini di panoramicità del lotto e della redditività del suo sfruttamento in termini economici.
Indirizzi e parametri di gestione Si tratta di un tipo edilizio da non incoraggiare. Per ciò che non attiene all'uso agricolo non sono quindi ammessi ampliamenti o completamenti e neanche cambi di destinazione d’uso, ma solo interventi tali da non alterare in nessun caso le quantità volumetriche ed i carichi urbanistici esistenti.
Invarianti Nessun elemento da sottoporre ad invariante.
Indirizzi programmatici di attuazione In relazione alla scarsa entità degli interventi ammessi, si ritiene di poter intervenire mediante intervento edilizio diretto.
Salvaguardie Fatto salvo quanto stabilito nei paragrafi precedenti non si ritiene che esistano elementi di carattere generale da sottoporre a salvaguardia.
155 E.8 - GLI EDIFICI SPECIALI
Si tratta in genere di edifici isolati, anche molto antichi, riconducibili a quelle che oggi vengono definite strutture a rete e legati a funzioni particolari e complementari al sistema produttivo-insediativo rurale quali l’amministrazione del culto, lo sfruttamento dell’energia idraulica per la trasformazione dei prodotti agricoli etc.. In virtù della progressiva estinzione di queste funzioni una parte considerevole di tali edifici versa in stato di degrado ed in disuso: condizioni cui è necessario opporsi in considerazione dell’elevato valore storico di tali manufatti ed in alcuni casi, dell’altrettanto elevato valore storico-artistico.
Indirizzi e parametri di gestione Per gli edifici specialistici vale quanto detto in precedenza a proposito delle Ville Isolate Storiche in termini di conservazione e recupero del patrimonio edilizio esistente. In particolare risulta ammissibile qualsiasi destinazione d’uso compatibile col restauro dei manufatti mentre per le unità immobiliari andranno stabiliti appositi standards quantitativi. Sono ammissibili anche modesti aumenti volumetrici, purché giustificati da dimostrate esigenze funzionali e compatibili con la salvaguardia dell'immobile.
Invarianti In generale sono da considerarsi invarianti del subsistema degli Edifici Speciali le caratteristiche morfologiche e materiali originali tanto dei manufatti che delle aree scoperte di pertinenza, tenendo comunque presenti le possibilità previste negli indirizzi e parametri di gestione finalizzati ad un più fruttuoso recupero dei manufatti.
Indirizzi programmatici di attuazione Al fine di facilitare le onerose operazioni di recupero è ammesso l’intervento edilizio diretto.
Salvaguardie Fatto salvo quanto stabilito nei paragrafi precedenti non si ritiene che esistano elementi di carattere generale da sottoporre a salvaguardie.
156 F - TABELLA RIASSUNTIVA DEI PARAMETRI URBANISTICI
Dal calcolo complessivo delle previsioni del Piano Strutturale di seguito riportata si evidenzia un reperimento di volumi per residenza pari a mc. 528.050 oltre agli interventi di recupero da effettuarsi nel centro storico e nelle aree agricole ed agli eventuali interventi di riconfigurazione urbanistica da realizzare nei nuclei urbani che risultano difficilmente quantificabili. Per quanto riguarda il recupero del centro storico le quantità di abitazioni non occupate rilevate dal censimento del 1991 nella zona di Castello, Borgo e Piano, pari a 110 unità, consentono di stimare tali volumetrie in circa 30.000 mc. Sempre agli stessi fini si deve precisare che la quantità prevista di 25.500 mc. per miglioramenti igienico funzionali e piccoli ampliamenti non comporterà un incremento residenziale in quanto destinata al miglioramento delle condizioni di vita degli attuali residenti. In definitiva si può considerare che il Piano Strutturale prevede una disponibilità per nuovi spazi residenziali destinati all’inserimento di nuovi abitanti valutabili in 502.500 mc. complessivi di cui mc. 239.800 in nuovi edifici e mc. 262.750 attraverso il recupero di immobili esistenti o attraverso interventi di ristrutturazione urbanistica.
TABELLA RIASSUNTIVA DELLE PREVISIONI NELLE SINGOLE UTOE
RESIDENZE E AREE RESIDENZIALI FRAZIONI TOTALE SERVIZI Servizi Residenze Servizi Residenze Servizi Residenze Nuove aree di espansione 67.500 151.400 3.000 29.500 70.500 180.900 Completamento lottizzazioni 33.000 5.000 33.000 5.000 convenzionate Completamenti 25.000 77.600 3.000 20.300 28.000 97.900 Ampliamento edifici esistenti e 2.000 21.500 5.000 2.000 26.500 miglioramenti igienico-funz.li Totale parziale mc. 127.500 255.500 6.000 54.800 133.500 310.300 Riconversione edifici esistenti 97.350 276.250 1.000 97.350 277.250 TOTALE MC. 224.850 531.750 6.000 55.800 230.850 587.550
Unità di Superficie ATTIVITA’ PRODUTTIVE misura coperta max Catarelli - nuova edificazione mq 24.000 Belvedere - nuova edificazione Mq 90.000 San Marziale - nuova edificazione Mq 10.000 Pian dell’Olmino - nuova edificazione mq 7.500 Totale parziale mq 131.500 Completamento lottizzazioni convenzionate mq 45.000 TOTALE MQ. 176.500
STANDARDS URBANISTICI Aree residenziali mq./abitante Minimo 36 Attività produttive mq./100 mq. sup. coperta Minimo 13
157 G – NOTE NORMATIVE DI CARATTERE GENERALE
I presenti articoli costituiscono norme di carattere generale da rispettare nella definizione del successivo Regolamento Urbanistico salvo quanto più specificatamente indicato nelle singole UTOE, nel sistema dei nuclei e delle case sparse e nei relativi sottosistemi. In caso di contrasto tra il contenuto delle presenti norme e le indicazioni delle singole UTOE e dei sistemi e sottosistemi prevale il contenuto di queste ultime.
ART. 1 (Elaborati del Piano Strutturale) Il presente Piano Strutturale è costituito dai seguenti elaborati: a) fanno parte del quadro conoscitivo n Relazione – Parte prima n Analisi geologica del territorio rappresentata nelle tavole in scala 1:5.000,costituite dalla carta geologica, litotecnica, idrogeologica, morfologica, clivometrica, del rischio idraulico 1:10.000 n N. 7 Tavole – Carta della potenzialità e vulnerabilità degli acquiferi in scala 1:10.000:Cavallano, Gracciano d’Elsa, Colle di Val d’Elsa, Pievescola, Monteriggioni, Castel S.Gimignano; n Relazione illustrativa delle cartografia eseguita per le indagini geologico-tecniche; n 18 Tavole – Carta della pericolosità in scala 1:5.000: Castiglioni, Collalto, Campiglia, Monte Pilleri, Borgatello, Castel S.Gimignano, Buliciano, Quartaia, Casole d’Elsa, Montauto, Colle di Val d’Elsa, Staggia, Le Grazie, Maggiano, Lano, Scarna, Scorgiano, Lucciana; n Analisi demografica costituita dalla relazione con tabelle e grafici n Analisi del territorio extraurbano costituito dalla relazione e dalla tavola di proposto di zonizzazione del territorio comunale n Analisi paesaggistica e ambientale, costituita dalle tavole in scala 1:10.000 dei processi e delle dinamiche insediative del territorio dal Catasto Leopoldino nonché dalle cartografie di analisi degli aspetti floristico vegetazionali, dei valori naturalistici e dei valori paesistici; n Tavv. 1/A e 1/B – Idrografia in scala 1:10.000 n Tavv. 2/a e 2/B – Uso del suolo in scala 1:10.000 n Tav. 3 – Processi e dinamiche insediative del territorio in scala 1:20.000 n Tav. 4 Evoluzione storica, emergenze e degrado fisico in scala 1:5.000 n Tav. 5 – Individuazione delle zone omogenee del territorio extraurbano in scala 1:25.000 n Tavv. 6/A e 6/B – Vincoli L.1089/39 – 431/85 – L.R. 59/80 – L.R. 52/82 in scala 1:10.000 n Tavv. 7/A e 7/B – Vincolo idorgeologico in scala 1:10.000 n Tav. 8 - Verifica degli sandard uranistici in scala 1:10.000 – 1:25.000 n Tavv. 9/A e 9/B – Aree di rispetto e viabilità in scala 1:10.000 n Tavv. 10/A e 10/B – Impianti a rete esistenti: Acquedotto e metano in scala 1:10.000 n Tav. 11 – Impianti a rete esistenti: fognature e depurazione in scala 1:10.000 n Tavv. 12/A e 12/B – Valori paesistici in scala 1:10.000 n Tavv. 13/A e 13/B – Sistemi ambientali in scala 1:10.000 n Tav. 14 – Analisi dei sistemi infrastrutturali in scala 1:10.000 n Tav. 15 – I sistemi funzionali e di servizio in scala 1:10.000 n Tavv. 16/a e 16/b – Sistemi insediativi in scala 1:10.000 n Relazione – Parte 2^ Individuazione dei sistemi e dei subsistemi territoriali e delle unità territoriali omogenee elementari n Tavv.17/a e 17/b –Unità territoriali organiche elementari e infrastrutture in scala 1:10.000 Il Piano Strutturale è stato supportato da una serie di analisi specifiche quali: n l’analisi demografica costituita dagli elaborati indicati al punto B.1 del quadro conoscitivo
158 n il Piano Urbano del Traffico costituito dagli elaborati indicati al punto B.2 del quadro conoscitivo n l’analisi paesistico ambientale costituita dagli elaborati indicati al punto B.3 del quadro conoscitivo n l’analisi agronomica costituita dagli elaborati indicati al punto B.4 del quadro conoscitivo n l’analisi geologica del territorio e la carta della potenzialità e vulnerabilità degli acquiferi costituiti dagli elaborati indicati al punto B.5 del quadro conoscitivo n gli elenchi della L.R. 59/1980 e la normativa sui centri urbani e nuclei costituiti dagli elaborati indicati al punto B.6 del quadro conoscitivo. Faranno parte dell’accordo di pianificazione PER L’APPROVAZIONE DEL PRESENTE Piano Strutturale gli elaborati facenti parte del quadro conoscitivo e del progetto di Piano Strutturale per come indicati alle lettere a) e b) del presente articolo.
ART. 2 (Data di inizio delle verifiche – unità di misura)
I valori quantitativi di progetto indicati nelle singole UTOE dovranno essere verificati e rispettati nella redazione del Regolamento Urbanistico. Tali quantità dovranno essere costantemente verificate al fine di non superare i limiti imposti dal presente Piano Strutturale. A tal fine saranno contabilizzati i nuovi volumi o le ristrutturazioni che comportano variazione della destinazione d’uso dalla data di approvazione del presente strumento urbanistico. In sede di redazione del Regolamento Urbanistico i valori quantitativi indicati nelle singole UTOE potranno essere trasformati in mq. di superficie utile dividendo il quantitativo espresso in mc. per l’altezza convenzionale di 3,00 ml.
ART. 3 (Variazioni ammesse nelle singole UTOE)
Fermo restando il rispetto delle quantità massime previste, in sede di redazione del Regolamento Urbanistico, potranno essere ammessi modesti spostamenti volumetrici o di superficie tra le varie UTOE nel limite massimo del 15% e con esclusione di aumenti quantitativi nell’ambito dell’UTOE A.1.3 relativa al centro storico del capoluogo. Le volumetrie assegnate per la realizzazione dei servizi devono intendersi utilizzabili per funzioni commerciali, turistiche e direzionali. Le riconversioni funzionali nelle aree urbane che non determinano aumento di volume possono essere previste dal Regolamento Urbanistico anche oltre i limiti quantitativi contenuti nel P.S. purché coerenti con i contenuti riportati nelle singole UTOE. Il Regolamento Urbanistico dovrà comunque assicurare una dilazione nel tempo di tali intervento e, quando eccedono i limiti riportati nelle UTOE, verificarne la compatibilità ambientale. In sede di redazione del regolamento Urbanistico potranno altresì essere ammesse rettifiche di minima entità ai perimetri delle singole UTOE al fine di risolvere problemi connessi alle proprietà fondiarie, alla funzionalità, alla opportunità e razionalità degli interventi previsti. Per quanto attiene ai servizi pubblici la loro localizzazione potrà essere prevista nell’ambito di ciascuna UTOE delle aree residenziali. Nell’ambito delle singole UTOE gli interventi urbanistici per i quali si prevede l’attuazione di un procedimento di progettazione di tipo concorsuale ha carattere indicativo. Tale previsione potrà essere modificata in sede di redazione del Regolamento Urbanistico qualora la progettazione di dettaglio che si raggiungerà garantisca comunque un alto livello della qualità insediativa.
159 Le modalità di attuazione del Regolamento Urbanistico possono avvenire attraverso interventi diretti anche quando negli indirizzi programmatici di attuazione delle singole UTOE è stata prevista la redazione di specifici piani attuativi qualora il R.U. venga approfondito a livello di piano urbanistico di dettaglio e preveda esplicitamente questa modalità di intervento.
ART. 4 (Varianti al Piano Strutturale)
Si renderà necessaria la modifica del Piano Strutturale ogni qualvolta si verifichino variazioni significative dei dati del quadro conoscitivo che incidono sul dimensionamento o sulle scelte progettuali del Piano. La modifica o aggiornamento dei prossimi programmi elettorali e dei programmi triennali delle opere pubbliche se non inciderà in modo significativo sull’impostazione del Piano Strutturale non renderà necessaria l’adozione di una apposita variante.
ART. 5 (Standards urbanistici)
Il presente Piano strutturale si prefigge l’obiettivo di mantenere una dotazione complessiva minima di standards urbanistici pari a quella attualmente esistente ed indicata nella tavola n° 8 del presente P.S. oltre alla maggiore quantità necessaria per raggiungere il livello minimo di 4,5 mq/abitante per l’istruzione ed in particolare per potenziare le scuole materne e l’asilo nido. La localizzazione di tali infrastrutture sarà definita in sede di redazione del Regolamento Urbanistico tenendo conto dei criteri stabiliti dalla normativa vigente per la localizzazione dell’edilizia scolastica e degli obbiettivi strategici indicati al punto C2 della prima parte della relazione (quadro conoscitivo). Per le attività produttive dovrà essere prevista una dotazione minima pari al 13% della superficie coperta degli opifici.
ART. 6 (Viabilità e infrastrutture in genere)
Il Piano strutturale persegue le indicazioni contenute nel quadro conoscitivo relativamente ai sistemi infrastrutturali - punto E3.
L’indicazione dei tracciati stradali riportati nella tavola di progetto del P.S. (tav. 17) definisce i corridoi nei quali localizzare le infrastrutture progettate. Il Regolamento Urbanistico o i progetti esecutivi definiranno l’esatta posizione della viabilità o delle infrastruttura in genere con l’obiettivo di perseguire il minor impatto ambientale possibile ed un dimensionamento calcolato sulla base delle effettive esigenze documentate da analisi specifiche al fine di contenere i costi economici ed il consumo del territorio. Tali interventi dovranno incrementare il livello di sicurezza nonché consentire l’attraversamento delle infrastrutture da parte della fauna selvatica. Gli attraversamenti delle fasce di rispetto delle sorgenti così come indicate nella tavola 9/A e 9/B dovranno garantire la protezione da inquinamenti provenienti da dilavamento, sversamento accidentale e ribaltamento. Per le nuove aree di espansione dovrà essere assicurata una adeguata gerarchia degli accessi sulla viabilità evitando connessioni troppo frequenti sulla viabilità primaria. Nella realizzazione delle pavimentazioni stradali è consentita la sperimentazione con nuove tecnologie e materiali che garantiscano adeguati livelli di sicurezza e affidabilità nel
160 tempo. In particolare per gli spazi di sosta si dovranno contenere le pavimentazioni in asfalto preferendo superfici drenanti e colorazioni più adeguate al contesto ambientale nonché prevedere adeguate alberature facendo uso di essenze autoctone. I muri di sostegno eventualmente necessari dovranno essere opportunamente rivestiti in pietra “faccia a vista” o progettati con superfici che garantiscano, in relazione ai luoghi in cui vengono realizzati, un buon livello di decoro.
Le previsioni della variante alla S.S. 68 nell’attraversamento del capoluogo di Colle sono articolate in due tracciati: uno a medio termine da realizzare sfruttando parte della variante alla S.S. 541, realizzando un nuovo tratto di viabilità tra S.Marziale e la rotatoria di Via Diaz in Loc. Lo Spuntone anche con la realizzazione di un nuovo ponte sul fiume Elsa ed attraverso interventi di ristrutturazione ed adeguamento della strada comunale delle “Lellere”; l’altro, a lungo termine, localizzato sul confine nord del territorio comunale tra lo svincolo nord della SI-FI. ed il podere Mugnano. Quest’ultima ipotesi potrà essere perseguita nel caso che la realizzazione del primo intervento non abbia garantito la risoluzione dei problemi causati dall’attuale attraversamento della città. In ogni caso tale intervento dovrà comprendere contestualmente o preventivamente anche il raddoppio dello svincolo sulla SI-FI in loc. Maltraverso e l’adeguamento dell’attuale tracciato dal confine comunale con Poggibonsi fino al punto in cui si innesta la nuova infrastruttura in Loc. La Cappellina. Per la realizzazione dell’intervento a medio termine si dovranno prevedere le seguenti fasi temporali: 1. Rettifica ed adeguamento della strada comunale delle Lellere. 2. Realizzazione del ponte sul fiume Elsa e collegamento con la S.S. 541 in loc. S.Marziale; tale intervento dovrà perseguire un alto livello qualitativo per la particolare rilevanza della nuova infrastruttura e per la particolare bellezza del sito da attraversare. Dovrà essere altresì garantita una buona percezione dell’ambiente naturale sottostante costituito dall’Area Naturale Protetta di Interesse Locale dell’alta Val d’Elsa. 3. Realizzazione del tratto di collegamento tra la strada comunale delle Lellere ed il nuovo ponte sull’Elsa.
La variante alla S.S. 541 nel tratto urbano del capoluogo prevede anch’essa due soluzioni: una a breve termine ed una a lungo termine. Quest’ultima soluzione dovrà essere subordinata alla realizzazione del raddoppio dello svincolo in Loc. Maltraverso sulla SI-FI ed alla dimostrazione della insufficienza dei benefici raggiunti con la realizzazione del primo intervento a breve termine.
Il Piano Strutturale riconferma le previsioni del vigente PRG in relazione alla riconversione dell’attuale stazione ferroviaria e prende doverosamente atto della improponibilità di mantenere l’attuale linea ferroviaria Colle-Poggibonsi ormai inutilizzata da circa un ventennio per trasformarla in pista ciclabile per un collegamento ludico con Poggibonsi. Tale intervento dovrà garantire la permanenza della “strada ferrata” che potrebbe rivelarsi utile in futuro per una eventuale linea metropolitana di superficie. In sede di redazione del Regolamento Urbanistico dovrà essere previsto lo spostamento dell’attuale centrale elettrica di proprietà dell’ENEL presente all’interno del capoluogo tra via Diaz e Via XXV Aprile. La nuova localizzazione dovrà essere individuata valutando prioritariamente la possibilità di ampliare l’attuale centrale elettrica della CALP S.p.A in
161 Loc. Catarelli. In alternativa potranno essere considerate idonee le soluzioni che interessano aree non rilevanti sotto l’aspetto ambientale e naturalistico, di difficile percezione visiva dalla viabilità pubblica e a congrua distanza dagli insediamenti residenziali.
ART. 7 (La tutela e salvaguardia delle risorse idriche)
Nelle nuove aree di espansione o comunque soggette a piani attuativi il Regolamento Urbanistico dovrà indicare in quali casi sia necessaria la realizzazione di acquedotti non potabili alimentati prioritariamente da acque che scorrono in superficie riducendo il prelievo in profondità. In sede di redazione del Regolamento Urbanistico dovrà altresì essere approfondita l’analisi sulla potenzialità e vulnerabilità delle falde idriche, in conformità del Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia di Siena al fine di preservare le falde stesse da possibili fenomeni di inquinamenti (cfr art. 13 punto 3).
ART. 8 (Aree esondabili o alluvionabili)
Nelle aree delimitate come ambiti A1 e A2 nella cartografia sul rischio idraulico redatta dal Dott. Enrico Sbragi si applicano le prescrizioni e i vincoli previsti dalla delibera del Consiglio Regionale n° 230 del 21.06.1994. Fermo restando l’inedificabilità all’interno dell’ambito A1 il Regolamento Urbanistico dovrà verificare preventivamente l’assenza delle condizioni di rischio legate a fenomeni di esondazione o ristagno prima di prevedere l’edificabilità all’interno dell’ambito A2. In caso contrario dovrà indicare le opere da realizzare per eliminare tale rischio. Nelle aree soggette ad essere alluvionate a seguito della realizzazione della cassa di espansione sul fiume Senna prevista nel progetto presentato dall’Amministrazione Provinciale di Siena sarà vietato qualsiasi tipo di costruzione.
ART. 9 (Attuazione dei Piani Particolareggiati)
Oltre al rispetto delle indicazione riportate nelle singole UTOE i nuovi piani particolareggiati che prevederanno interventi superiori ai 10.000 mc., o ai 10.000 mq di superficie coperta per le attività produttive e che saranno previsti dal regolamento Urbanistico, dovranno contenere fasi temporali di esecuzione prevedendo l’avvio delle fasi successive alla prima solo dopo l’avvenuta realizzazione di questa o delle precedenti per almeno il 70%.
ART. 10 (Piani di settore sovraordinati)
Fatte salve le più specifiche indicazioni contenute nelle singole UTOE il Regolamento Urbanistico, nella definizione delle previsioni urbanistiche, si atterrà alle indicazioni e prescrizioni contenute nei Piani sovraordinati (PRAE, ecc.) se non in contrasto con gli indirizzi definiti dal presente P.S.. In caso contrario sarà necessaria una apposita variante.
ART. 11 (Il governo del territorio extraurbano)
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Fanno parte del territorio extraurbano tutte le aree non comprese nelle UTOE residenziali, nei nuclei e nelle frazioni. Esso è costituito dalle cosiddette aree di frangia e campagna urbanizzata (UTOE B), dalle aree agricole produttive (UTOE C) e dalle aree agricole produttive con forte valore paesaggistico (UTOE D). Nella pianificazione e nella gestione degli interventi di trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio extraurbano che dovranno essere ulteriormente definiti in sede di Regolamento Urbanistico dovranno trovare applicazione i seguenti criteri ed indirizzi: 1 - Le pratiche colturali dovranno tendere alla tutela delle formazioni vegetali esistenti, quali appezzamenti boscati, siepi, formazioni lineari, vegetazione ripariale, piante isolate con valenza paesaggistica; la tutela e gestione dei boschi avverrà sulla base della vigente normativa, cercando tuttavia di conciliare le esigenze produttive con quelle di salvaguardia paesaggistica e di complessità biologica del bosco. Nuovi impianti arborei. Eventuali interventi di reintegro, sostituzione o rinnovo di formazioni vegetali che abbiano una valenza paesaggistica (alberature stradali, di confine, siepi e vegetazione riparia ecc.), soprattutto nei luoghi caratterizzati da un alto livello di permanenza di impianti e sistemazioni tradizionali, dovranno riferirsi, nell’uso delle specie, nelle modalità di impianto e nelle scelte di localizzazione, ai modelli e alle logiche che hanno sovrinteso alla formazione dei quadri paesaggistici locali. Le nuove piantagioni arboree dovranno essere realizzate con forme di impianto e di gestione che non alterino i caratteri tipici del paesaggio toscano; il Regolamento Urbanistico dovrà specificare i vincoli tecnici di realizzazione degli impianti arborei ed i criteri per la loro localizzazione. Sistemazioni idraulico-agrarie. Gli assetti geomorfologici legati a sistemazioni idraulico- agrarie, di indubbia valenza paesistica per il loro sottolineare le discontinuità, i confini, le variazioni della tessitura agraria (ciglioni e piccole scarpate, terrazzamenti e muri a secco, fossi e canali), dovranno essere adeguatamente conservati e salvaguardati; quindi per quegli interventi di movimento terra che vadano ad incidere significativamente su tali sistemazioni si dovrà dimostrare la compatibilità con le istanze ambientali e paesaggistiche. Particolare attenzione dovrà essere posta a mantenere in piena efficienza il sistema di deflusso delle acque superficiali, soprattutto in quelle aree dove si pongono particolari problemi di natura idraulica e idrogeologica; in tali aree potranno prevedersi interventi di potenziamento del reticolo idraulico, dei fossi e delle canalette di scolo. 2 - La viabilità rurale dovrà mantenere i caratteri che le sono tipici, sia relativamente all’assetto dell’intero reticolo viario che per le caratteristiche della singola strada. Dovranno quindi essere mantenuti quanto più possibile le dimensioni e tipologie del tracciato (in particolar modo le modalità di realizzazione in rapporto alla morfologia dei luoghi), la morfologia ed i materiali che lo contraddistinguono (tipo di fondo, sistemazioni del bordo con filari ed alberature, ciglioni e muri a retta). Eventuali interventi che comportino variazioni nell’assetto viario complessivo (realizzazione di nuove strade, modifiche sostanziali di tracciato) e per la singola strada (rettifica ed allargamento di tracciato e cambiamento della pavimentazione) dovranno dimostrare la compatibilità di tali interventi con le istanze di conservazione e salvaguardia sopracitate. Dovrà inoltre essere garantita una adeguata “permeabilità” delle aree rurali, mantenendo accessibile e percorribile la viabilità vicinale; interventi di chiusura o “privatizzazione” potranno essere attuati solamente per i tratti terminali della viabilità di penetrazione locale.
163 3 - Nella prospettiva della salvaguardia dei caratteri tipici dell’edilizia rurale, dovranno essere recuperate e conservati i fabbricati rurali di uso abitativo e tutti i tipi di annessi (dai capanni, ai pozzi, alle aie) relativi all’edilizia rurale storica. Laddove si rendano necessari interventi di riqualificazione (soprattutto per gli edifici di recente costruzione o oggetto di ristrutturazione incongrua) si dovrà provvedere, per le aree esterne, alla reintroduzione di specie vegetali autoctone in luogo di eventuali presenze esotiche o incongrue al contesto e, per il costruito, all’impiego di materiali e soluzioni architettoniche adeguate alle caratteristiche tipologiche e morfologiche dell’edilizia del luogo. Gli interventi ammissibili saranno contenuti in apposita normativa specifica, relative sia all’edilizia rurale storica che agli edifici più recenti o frutto di ristrutturazione. In sede di presentazione del Programma di Miglioramento Agricolo Ambientale dovranno essere indicati esplicitamente i modi di recupero degli annessi degradati o di quelli ritenuti incompatibili con la salvaguardia dei valori ambientali e paesistici. Resedi ed aree di pertinenza dell’edificato. Dovrà essere regolamentata la realizzazione delle sistemazioni esterne con particolare riferimento alle recinzioni. In via generale ed in particolar modo nell’edificato rurale storico non saranno ammesse recinzioni e delimitazioni che interrompano il rapporto visivo e funzionale (anche nell’eventualità che l’attività agricola non sussista più) tra l’insediamento sparso e la campagna circostante. Le eventuali recinzioni potranno essere ammesse in corrispondenza di elementi di divisione naturali (limiti di colture, ciglioni, scarpate, ecc.). 4 - Relativamente ai nuovi fabbricati ad uso abitativo e agli annessi agricoli, le modalità di realizzazione saranno attentamente disciplinate al fine di non comportare la diminuzione della qualità paesistica complessiva, evitando alterazioni significative dei quadri paesistici consolidati. A tal fine le nuove costruzioni dovranno preferibilmente porsi lungo strade esistenti (così da non comportare la realizzazione di nuova viabilità rurale), posizionandosi quanto più possibile nelle vicinanze o in continuità fisica di nuclei edilizi esistenti (purché non di valore storico-architettonico e quindi sottoposti a particolare tutela, anche nelle visuali); la loro realizzazione non dovrà inoltre comportare la eliminazione o la grave alterazione di elementi vegetali o morfologici legati all’identità paesistica del luogo. 5 - Le recinzioni dei fondi, in genere non sono ammesse; dove queste si dimostrino necessarie, saranno realizzate con siepi costituite da specie sempreverdi della macchia locale, evitando quelle realizzate con rete metallica, filo spinato o simili. Deroghe potranno essere previste in casi particolari: in ragione del tipo di allevamento o coltura praticata, per piccoli allevamenti avicunicoli a carattere familiare. 6 - Per la realizzazione degli impianti a rete dovranno essere presi adeguati accorgimenti per limitare le alterazioni e le trasformazioni delle componenti geo-morfologiche e vegetazionali; a tal fine gli impianti dovranno quanto più possibile seguire il tracciato di elementi naturali o antropici esistenti. Per il posizionamento degli elettrodotti dovrà essere valutato da un lato il possibile inquinamento elettromagnetico, dall’altro l’impatto visivo-paesistico. In casi particolari e più in generale all’interno delle UTOE B.3.1, B.3.3, C.2.1, C.2.3, D.1.1 e D.1.4, per la salvaguardia dei caratteri del paesaggio, potrà rendersi opportuno l’interramento delle linee elettriche o l’adozione di particolari interventi di minimizzazione, scegliendo tracciati di minore evidenza visiva. Per i manufatti e volumi tecnici di supporto agli impianti dovranno essere valutate scelte localizzative e morfologiche che minimizzino l’impatto paesaggistico ed ambientale. Il posizionamento dei ripetitori, o impianti per telefonia cellulare, dovrà rispondere a criteri di contenimento dell’impatto visivo.
164 7 - Non saranno consentiti interventi o attività improprie che, essendo relative a settori estranei all’agricoltura, vadano a snaturare i caratteri tipici del luogo: discariche di inerti (anche terreno da escavazione), depositi di materiale per attività artigianali, commerciali o industriali, impianti ed attrezzature sportive (tra le quali piste da cross). Il Regolamento Urbanistico individuerà quei fabbricati e/o nuclei rurali e le relative superfici di pertinenza che per i caratteri architettonici preesistenti, ovvero derivanti da interventi recenti, nonché per il loro uso attuale diverso da quello agricolo, possono essere ammesse destinazioni diverse da quella rurale e residenziale prevedendo limiti agli interventi edilizi ed agli usi ammissibili. Come criterio generale saranno comunque escluse le trasformazioni che alterino il carattere storico e architettonico dei fabbricati nonché destinazioni d’uso che comportino incrementi consistenti del traffico veicolare gravante sulla rete viaria di accesso (ad esempio, esercizi commerciali di media distribuzione) oppure che necessitino di nuove aree di parcheggio incompatibili con il contesto esistente. Costituiscono invarianti gli elementi caratterizzanti il paesaggio quali: gli edifici storici e i loro resedi, i parchi, le sistemazioni idraulico-agrarie di particolare pregio (ad es. terrazzamenti), formazioni vegetali lineari (ad es. viali alberati di accesso a ville storiche) e formazioni vegetali di antica costituzione. Questi elementi, nel loro insieme, costituiscono componenti irrinunciabili del paesaggio e del patrimonio storico del territorio di Colle. In particolare costituiscono invarianti tutti i manufatti architettonici contenuti negli elenchi di cui alla L.59/80 prevedendo per questi solo interventi di ristrutturazione D1. In casi particolari la normativa specifica che dovrà essere redatta contestualmente al Regolamento Urbanistico potrà prevedere interventi anche più consistenti nell’ottica di favorire il recupero di aree ed immobili degradati ed assicurarne l'utilizzo anche a fini di presidio ambientale. I Programmi di Miglioramento Agricolo Ambientale dovranno valutare attentamente la loro presenza e stato di conservazione e prevederne, anche in un periodo di tempo dilazionato, il loro recupero o reintegro in relazione all’entità dell’intervento. 8 – Le attuali previsioni per attrezzature e servizi presenti sul territorio extraurbano in conformità delle indicazioni del Piano Regolatore (Loc. La Speranza, Loc. Mugnano, Loc. Il Monte, ecc.) saranno confermate in sede di redazione del Regolamento Urbanistico assumendo come parametri massimi quelli attualmente ammessi dallo strumento urbanistico.
Articolo 12 (Salvaguardie)
Fino all’approvazione del Regolamento Urbanistico devono essere rispettate le salvaguardie regionali di cui all’art. 37, comma 5 della L.R. 5/1995 e cioè: a) il capo I del titolo II (Vincoli e prescrizioni) della Delibera del C.R. n° 296/1988; b) gli articoli 2, 3 e 4 della Delibera del C.R. n° 230/1995. Nell’ambito del territorio extraurbano dovranno essere rispettate le seguenti salvaguardie: Sono vietate recinzioni e delimitazioni del terreno se non previste da apposito Programma di Miglioramento Agricolo Ambientale o da specifici Piani di Recupero che dovranno essere redatti nel rispetto dei criteri generali riportati nei precedenti indirizzi e parametri di gestione. Sono altresì vietati i cambi di destinazione d’uso ivi compresa la realizzazione di residenze all’interno dei fabbricati abusivi per i quali sono state rilasciate concessioni in sanatoria ai sensi dell’art. 31 della Legge 47/1985 e successive modifiche. Tale limitazione non si applica nel caso in cui l’opera abusiva consista nell’ampliamento di un volume inferiore al 30 % del volume preesistente o riguardi interventi di ristrutturazione.
165 Non saranno altresì consentiti frazionamenti di unità immobiliari o cambi di destinazione d’uso per realizzare residenze inferiori a mq. 60. Non saranno consentiti interventi o attività improprie che, essendo relative a settori estranei all’agricoltura, vadano a snaturare i caratteri tipici del luogo: discariche di inerti (anche terreno da escavazione), depositi di materiale per attività artigianali o industriali, impianti ed attrezzature sportive (tra le quali piste da cross). Fino all’approvazione del Regolamento Urbanistico è vietata la realizzazione di impianti sportivi, anche privati, quali piscine e campi da tennis se non già previsti da Piani Attuativi già approvati. Per gli immobili compresi nell’elenco redatto ai sensi dell’art. 7 della L.R. 59/1980, adottato dall’Amministrazione Comunale con delibera C.C. n° 248 del 23.10.1981 saranno consentiti, fino alla data di approvazione del Regolamento Urbanistico, solo interventi di ristrutturazione D1.
Art. 13 – Elementi di raccordo con il P.T.C.P. 1. Per la definizione e la valutazione dei piani e programmi di settore previsti ed aventi effetti sull’uso delle risorse del territorio dovrà essere tenuto conto, degli “Indirizzi e modalità operative per la attività di valutazione” come indicati nella parte V, capo U del PTCP adottato dalla Provincia; 2. Per gli approfondimenti esplicitamente rinviati dal PS al Regolamento Urbanistico, si dovrà tenere conto del Quadro Conoscitivo del PTC e, procedendo in coerenza con il dettato normativo di cui all’art. Z4 del citato Piano provinciale, dovranno essere tenute in considerazione le norme di cui alla Parte III – Il Governo del sistema insediativo e del paesaggio ed alla Parte IV – Il governo del Sistema produttivo e delle reti. In particolare il Regolamento Urbanistico, sulla base di un approfondimento del Quadro Conoscitivo, provvederà a dare attuazione alle previsioni del Piano Strutturale coerentemente ai disposti degli artt. L5 comma 3, L8 comma 3, L9 comma 3 delle Norme del P.T.C. vigente, inerenti la disciplina delle aree di pertinenza dei centri, degli aggregati e dei beni storico- architettonici censiti dallo stesso P.T.C.. 3. Per le trasformazioni nelle zone produttive industriali nelle località che risultano ricadenti in “aree sensibili di classe 1 e 2” di vulnerabilità degli acquiferi della Tav. P 01 (Il Governo della risorsa acqua) del P.T.C. adottato, in sede di formazione del Regolamento Urbanistico sarà predisposta una disciplina conforme agli obiettivi ed indirizzi contenuti nel Capo A(Tutela degli acquiferi) delle Norme del P.T.C. ed in particolare l’integrazione dello studio relativo alla “Carta delle potenzialità e vulnerabilità degli acquiferi” redatto per il P.S. per renderlo conforme a quanto stabilito dall’art. A4 delle Norme del P.T.C.
166 CRITERI PER LA DEFINIZIONE DEI PIANI DI SETTORE
PIANO DEL TRAFFICO
Nella redazione del Piano Urbano del Traffico si dovranno perseguire i seguenti obiettivi:
- riduzione del carico veicolare e inquinante nei tratti urbani agendo verso l’ampliamento delle zone a traffico limitato e prevedendo percorsi esterni alla città che evitino o riducano il transito di attraversamento lungo le direttrici NORD-SUD e EST-OVEST; - la localizzazione ed il dimensionamento dei parcheggi dovrà tendere ad una equilibrata distribuzione di tali aree nel centro urbano, ma soprattutto nelle zone dove maggiore è la richiesta (centro storico, Piano); - in attuazione di quanto previsto dalla L.R. N° 39 del 23.05.1994 dovrà essere prevista una adeguata regolamentazione per il cambio d’uso dei parcheggi privati; - definizione delle caratteristiche della viabilità al fine di garantire un ragionevole grado di sicurezza per gli automobilisti ed i pedoni; - snellimento dei flussi di traffico e riduzione dei tempi di attesa; - spostamento dei distributori di carburante presenti all’interno del centro urbano, in aree ritenute pericolose, in aree esterne al centro abitato; nella definizione delle aree idonee si dovrà fare particolare attenzione al fine di evitare la localizzazione in aree suscettibili di possibili inquinamenti delle falde freatiche; si dovranno evitare quindi aree esondabili ed aree dove la vulnerabilità degli acquiferi è alta o medio alta.
In contemporanea alla redazione del Piano del traffico dovrà essere redatto il Piano dei Tempi previsto dalla L.R. 38/1998 “Governo del tempo e dello spazio urbano e pianificazione degli orari della città.
167 LA VERIFICA DI COMPATIBILITA’ AMBIENTALE
LA RISORSA IDRICA
Il Comune di Colle di Val D’Elsa ha una rete idrica che serve tutto il centro abitato, le aree produttive e le frazioni oltre ai principali nuclei edilizi. Le fonti di approvvigionamento sono costituite da una serie di pozzi artesiani localizzati principalmente in Loc. Le Frigge, nel territorio del comune di Monteriggioni, ed in Loc. Scarna. Queste due sorgenti coprono il 70% del fabbisogno comunale; a queste vanno aggiunti i pozzi di Bagnoli. La rete di adduzione di questi impianti è interamente collegata e consente la interscambiabilità della risorsa idrica a seconda delle varie necessità. Altre due sorgenti sono localizzate in loc. Collalto a servizio della omonima frazione ed in Loc. La Speranza per le zone limitrofe. L’emungimento complessivo allo stato attuale è pari, mediamente, a 6.048.000 litri al giorno, corrispondenti a circa 336 litri per abitante ivi comprese le attività produttive. Si deve peraltro segnalare che la maggiore azienda produttiva del Comune, la CALP spa, utilizza acqua a fini produttivi attraverso l’emungimento da propri pozzi privati. Il fabbisogno di tale azienda è pari a litri 920.000 al giorno per gli usi produttivi e pari a circa 20.000 litri al giorno per gli usi civili derivati dall’acquedotto comunale. Recentemente è stato concesso l’uso di una sorgente (S.Giorgio) che veniva utilizzata fino a poco tempo fa da questa Amministrazione Comunale, ma abbandonata perché non offriva sufficienti garanzie di potabilità a causa della superficialità della falda. Il complesso delle strutture idriche esistenti, frutto di una politica accorta e previdente dell’Amministrazione Comunale, non ha mai creato problemi o disagi particolari in merito alla fornitura di acqua potabile, neanche nei periodi più critici dell’anno, anche se alcune delle condotte di adduzione sono di vecchia costruzione e necessitano di interventi di ristrutturazione o sostituzione pur se ritenuti non prioritari dall’ATO. Nella realizzazione dei più recenti insediamenti residenziali, ivi compreso il nuovo quartiere di edilizia economica e popolare, è stata posta particolare attenzione all’uso diversificato dell’acqua prevedendo la realizzazione di separati acquedotti per usi non potabili attingendo acqua dal canale artificiale della gora . Lo stesso dicasi per lo smaltimento di quelle acque meteoriche che offrono sufficienti garanzie di non inquinabilità per le quali è stato previsto un sistema di ricarica della falda. Come risulta dall’analisi del quadro conoscitivo il territorio colligiano è fortunatamente ricco di risorse idriche (vedi le sorgenti delle Caldane, delle Vene, di S.Giorgio) e per questo motivo il PTC della Provincia di Siena (attualmente in fase di consultazione) lo classifica in massima parte a forte vulnerabilità e pertanto da sottoporre a particolare normativa di tutela. La ricchezza delle sorgenti contribuisce sensibilmente ad aumentare la portata del fiume Elsa che, proprio per questo motivo, dal punto in cui il canale delle Vene si immette nel fiume questo assume il nome di Elsa Viva mentre il tratto a monte quello di Elsa Morta. La difficoltà nell’utilizzo di questa risorsa idrica ai fini potabili sta nell’eccessiva durezza (136°). Tecniche appropriate ed una auspicabile evoluzione scientifica può rendere economicamente conveniente il trattamento di queste acque per ridurre il grado di durezza a fini potabili sopratutto per notevoli quantità .
168 L’attuale fabbisogno della risorsa idrica, stimato in litri 6.048.000 al giorno, avrà sicuramente bisogno di essere incrementato anche se l’Amministrazione Comunale dovrà adottare più iniziative possibili per un uso diversificato di tale risorsa prevedendo specifici impianti per gli usi non potabili al fine di ridurre complessivamente il prelievo sugli acquedotti comunali. E’ in corso di completamento un ulteriore pozzo artesiano all’interno del campo pozzi di Scarna che potrà garantire un ulteriore apporto di circa 10 litri al secondo (864.000 litri al giorno). Tale incremento, considerando l’attuale consumo medio di 336 litri pro-capite, può soddisfare le esigenze di altri 2600 abitanti circa. L’incremento richiesto in termini complessivi è stimato in 756.000 litri al giorno derivanti dal prodotto di 336 litri per 2.250 abitanti potenzialmente accoglibili dal P.S. (si consideri che 1755 abitanti corrispondono a 460.000 mc. per cui 590.000 mc. corrispondono a 2.250 abitanti); tale incremento è calcolato prevedendo la completa attuazione delle previsioni del Piano Strutturale sulla base di un incremento della popolazione di 2.250 abitanti e delle espansioni delle attività produttive. Tale incremento risulta compatibile con l’utilizzo delle risorse idriche disponibili sul territorio e molto attenuato da un uso più appropriato ed oculato di tali risorse. Una particolare attenzione dovrà essere posta per facilitare una maggiore ricarica delle falde sia al fine di salvaguardare la risorsa idrica che per ridurre od attenuare possibili fenomeni di rischio idraulico. QUANTITA’ PRELEVATE E PERCENTUALE DI DISTRIBUZIONE IN BASE ALL’USO
POZZO Portata max Volume medio Civile Zootecnico Industriale emunto in un Abitazione anno MENSANELLO 1 15 18.250 95% 5% --- MENSANELLO 2 1 ------LA CASINA 1 15 236.520 --- 5% 15% LA CASINA 2 15 236.520 --- 5% 15% LE VILLE 1 LA SPERANZA 0,5 7.300 100% ------LE VILLE 2 LA SPERANZA 0,5 ------LE FRIGGE 1 1 15.768 90% --- 10% LE FRIGGE 2 2 31.536 90% --- 10% LE FRIGGE 3 2 31.536 90% --- 10% LE FRIGGE 4 4 63.070 90% --- 10% LE FRIGGE 5 10 157.680 90% --- 10% LE FRIGGE 6 4 63.075 90% --- 10% LE FRIGGE 7 8 126.144 90% --- 10% SAN LUIGI 1 10 215.240 90% --- 10% SAN LUIGI 2 8 172.191 90% --- 10% SAN LUIGI 3 11 236.765 90% --- 10% SAN LUIGI 4 10 215.240 90% --- 10% COLLALTO dati non disponibili FONTIMAGGIO/BAGNOLI 0,4 6.310 96% 4% --- SAN GIORGIO 1 15.700 2% --- 98% BAGNOLI 1 0,5 7.980 96% 4% --- BAGNOLI 2 1 15.800 96% 4% ---
169 BAGNOLI 3 0,5 7.890 96% 4% --- BAGNOLI 4 0,5 7.890 96% 4% --- 1.896.285/365 = 5.195 mc.
CONSUMI IDRICI NEGLI ULTIMI ANNI RAFFRONTATI ALLA POPOLAZIONE RESIDENTE
ANNO 1990 1992 1993 1994 1995 1996 1997 UTENTI 7.200 7.643 7.831 7.984 8.113 8.306 8.419 ABITANTI 16.917 17.181 17.326 17.445 17.715 18.047 18.337 CONSUMI (*) MC. 953.801 1.199.409 992.834 1.005.315 1.034.330 1.084.509 1.203.332 CONSUMI MEDI PER ABITANTE litri/giorno (*) 155 191 157 155 160 165 180
(*) Desunti dalle fatturazioni emesse dall’ufficio acquedotto del Comune
VULNERABILITA’ DELLE FALDE
Al fine di preservare la risorsa idrica è stata fatta elaborare dallo studio del Dott. Sbragi una carta del territorio alla scala 1:10.000 sulla potenzialità e vulnerabilità degli acquiferi. Dalla lettura della carta emerge come buona parte della superficie comunale sia di alta o medio- alta potenzialità soprattutto negli altipiani delle Grazie e di Belvedere e nel versante sud- ovest verso Casole in presenza di calcari cavernosi molto permeabili per fratturazione e con falde acquifere molto ricche e piuttosto profonde con grado di vulnerabilità molto alto. Nei due altipiani invece il grado di vulnerabilità è medio basso per la presenza di travertino antico composto da una discreta copertura di argilla limosa.
LA DEPURAZIONE DELLE ACQUE
Il Capoluogo ed ogni frazione del Comune di Colle di Val D’Elsa sono dotati di idonei impianti per il trattamento degli scarichi fognari come visibile nella tavola n° 11 del Piano Strutturale. Anche le aree per insediamenti produttive sono tutte servite dalla rete fognaria che adduce gli scarichi ai relativi impianti di trattamento. Il dimensionamento di tali impianti permette di depurare la totalità degli scarichi immessi in fognatura. In particolare quello più importante del capoluogo, gestito dal Publiser ha una potenzialità di progetto di 16.000 abitanti equivalenti (AE) a fronte di una portata di scarico attuale di 8/9.000 AE. Con il completamento del collettore fognario che convoglierà in questo impianto anche gli scarichi della zona sud (Gracciano, S.Marziale, ecc.), riconvertendo l’attuale depuratore di S.Marziale in impianto di pre-trattamento la portata complessiva raggiungerà i 14.000 AE . Nella frazione di Quartaia l’impianto esistente è dimensionato su una portata di 600 AE mentre lo scarico attuale è di circa 500 AE. La frazione di Campiglia convoglia i propri scarichi al depuratore di Aiano gestito dal Consorzio Siena Ambiente le cui potenzialità sono ampiamente superiori alla portata degli scarichi civili attualmente addotti. Per quanto riguarda la tipologia dell’impianto sono state adottate vari processi di depurazione in relazione alla quantità e qualità della portata delle acque da depurare. I più importanti sono a ossidazione totale (capoluogo, S.Marziale e Quartaia). Quello di Pian
170 Dell’Olmino si limita alla omogeneizzazione dei liquami prevedendo di depurare altrove i fanghi. Per la piccola frazione di Scarna è stata sperimentata la soluzione mediante fitodepurazione. Per Castel S.Gimignano e Collalto gli impianti sono costituiti da una sola fossa tricamerale. Si riporta di seguito l’elenco degli impianti esistenti e le loro caratteristiche.
DEPURATORI
QUARTAIA POTENZIALITA’ DI PROGETTO SCARICO ATTUALE CAMPIGLIA 600 A.E. 500 A.E. SAN MARZIALE 3.000 A.E. 3.300 A.E. PIAN DELL’OLMINO 600 A.E. da attivare SCARNA 100 A.E. 50 A.E. CAPOLUOGO 16.000 A.E. 8/9.000 A.E.
LO SMALTIMENTO DEI RIFIUTI SOLIDI URBANI
LA GESTIONE ATTUALE Attualmente i rifiuti solidi urbani vengono conferiti all’impianto di incenerimento gestito dal C.I.S.A. situato in loc. Fosci nel territorio del Comune di Poggibonsi al quale vengono conferiti giornalmente q.li 210 di media (dati riferiti al 1996). L’andamento del quantitativo di rifiuti solidi urbani conferito a discarica in questi ultimi anni ha registrato un incremento costante ad eccezione del 1996 che ha evidenziato per la prima volta una inversione di tendenza. E’ stata ormai da tempo avviata la raccolta differenziata giungendo, fino ad oggi, a smaltire un quantitativo pari all’8,50% del complessivo (dati gennaio-agosto 1997). Allo stesso modo viene gestita direttamente dall’Amministrazione Comunale la raccolta del materiale ingombrante che viene poi conferita alla Soc. Siena Ambiente S.P.A. L’incremento complessivo del quantitativo di rifiuti solidi urbani è dovuto evidentemente all’incremento sempre costante della popolazione residente; se si rapporta tale quantitativo al numero di abitanti residenti si ottengono comunque valori e tendenze sostanzialmente coincidenti. Infatti il quantitativo pro-capite annuo di rifiuti solidi urbani nel 1986 era pari a Kg. 222 ed è costantemente cresciuto fino al 1995 giungendo a Kg. 385. Il 1996 ha registrato una diminuzione attestandosi intorno a Kg. 355. I primi 8 mesi del 1997 registrano un quantitativo tendenziale di 370 Kg/abitante. Come illustrato nel Quadro Conoscitivo al capitolo sui Piani di Settore a livello sovracomunale (punto 4.1) le previsioni del Piano Provinciale Rifiuti approvato con delibera del Consiglio Provinciale n° 235 del 17.12.1996 ha previsto la localizzazione di una serie di impianti per il trattamento dei rifiuti. In particolare il Piano prevede, trascorse le fasi transitorie sino al 2004, i seguenti impianti: - 3 impianti di compostaggio delle matrici organiche, uno per ognuno dei 4 sottobacini di compostaggio: Area Senese, Area Val di Chiana ed Area Amiata; - 1 impianto di termoutilizzazione in loc. Fosci in Comune di Poggibonsi; - 2 impianti di selezione dei residui dopo la raccolta differenziata localizzati in Loc. Le Cortine (Asciano), Loc. Poggio alla Billa (Abbadia S.Salvatore);
171 - 2 discariche, una nel Comune di Sinalunga e l’altra nel Comune di Abbadia S.Salvatore, destinate ad accogliere le scorie di termoutilizzazione di Poggibonsi ed i rigetti provenienti dagli impianti di selezione e compostaggio.
Il dimensionamento degli impianti di compostaggio e termoutilizzazione deriva in massima parte dalla quantità di Raccolta Differenziata (RD) che si è in grado di raggiungere più che dallo sviluppo demografico o delle attività produttive. A livello comunale il Piano Provinciale prevede le isole ecologiche. Nel Comune di Colle è già attiva un’isola ecologica localizzata nei pressi del parcheggio pubblico del supermercato di via Diaz. Per lo smaltimento degli inerti il Piano Provinciale delega agli Enti Locali la localizzazione di un impianto di trattamento, selezione e valorizzazione (eventualmente anche una discarica) per inerti per area di raccolta nel rispetto dei criteri di localizzazione del Piano Regionale di gestione dei Rifiuti ex D.C.R.T. 88/98. Lo stesso Piano stabilisce alcuni criteri di indirizzo per lo smaltimento dei rifiuti di questa tipologia e fornisce indicazioni sulla localizzazione dell’impianto al fine di evitare la dispersione delle polveri di frantumazione e minimizzare il rumore entro i limiti di legge. Criteri che vengono fatti propri dal Piano Strutturale.
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