Planbeskrivelse
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Planbeskrivelse Detaljregulering for Svaleveien 25 Plan nr 1016 Dato: sist revidert 03.04.2014 Bakgrunn NOVO arkitekter AS fremmer på vegne av Svaleveien 25 AS forslag til detaljregulering av Svaleveien 25. Hensikten med planen er å legge til rette for å kunne fortette Svaleveien 25 med en flermannsbolig/lavblokk. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger sentralt på Slettheia i Kristiansand. Planområdet består av en tomt som ligger fritt på et platå med flott utsikt over innseilingen til Kristiansand. Tomten får mye sol, og er nærmeste nabo til et stort friområde, noe som bidrar til den åpne, frittliggende følelsen. På grunn av tomtens topografi, vil bygging på tomten i mindre grad påvirke omkringliggende eiendommer i forhold til sol/skyggeforhold. Eiendommen er i dag bebygd med en stor enebolig og garasje/carport. Tomten grenser til et friområde i syd, men har også en del naboer. Nabotomtene i vest ligger noe høyere enn den aktuelle eiendommen, og naboene i øst ligger en god del lavere enn eiendommen. I nord grenser tomten mot Svaleveien. Det er ingen kjente natur eller kulturminner som vil påvirkes av en utbygging på tomten. Planområdet ligger sentralt i forhold til skole, barnehage og infrastruktur/kollektivakser, og vil være et trygt bomiljø for barn og ungdom, så vel som voksne. Under er det vist en elevtallsprognose for Slettheia Skole. Den er hentet fra Kristiansand kommuners hjemmesider, og er utarbeidet av SSB. Det er kort vei til helsetilbud i området, både for barn, voksne og eldre. Det har gjennom planarbeidet blitt undersøkt behovet for å etablere fortau i Svaleveien. I dag benyttes veien for kjøring til eiendommene som ligger langs veien, og er en vei som har utkjøring i begge retninger. Det har blitt nevnt som et problem av naboer i merknadsprosessen at det er mye parkering langs veien, som et resultat av mangel på parkeringsplasser i området. Planen omfatter også et fortau langs Svaleveien. Planen omfatter regulering og delvis opparbeiding av fortau langs Svaleveien. Da tomten allerede er bebygd er den også tilkoplet kommunalt VA-anlegg. Planstatus Tomten er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål. Gjeldende reguleringsplan for området er Slettheia II. I denne planen er tomten avsatt til boligformål. Planen vil bidra til et mer variert botilbud i et område preget av eneboliger og rekkehus. Intensjonen er å gi et attraktivt botilbud for mennesker som trenger et leilighetstilbud som valgt boform men som ønsker å fortsette å bo i sitt nærområde, eller i nær tilknytning til venner og/eller familie. Det legges opp til en utforming av boenheter som kan tilpasses alt fra nyetablerte, aleneførsørgende og senior-segmentet. Dette vil utgjøre et utjevningstiltak for sosiale forskjeller som kan bidra til å fremme sosialt mangfold. Planområdet ligger sentralt plassert i et av Kristiansands tettest bebygde områder. Dette er et område hvor det er kort vei til kollektive knutepunkt. Det er også relativt kort vei til Kristiansand sentrum, og dette gjør at det ligger til rette for å gå eller sykle til jobb. Prosjektet vil ha en miljøprofil, i den grad leiligheter er et mer energiøkonomisk botilbud, både ved bygging men også ved bruk. Det legge opp til Husbankfinansiering. Planforslaget Hovedgrep Planforslaget vil tillate bygging av en flermannsbolig/lavblokk på 10 boenheter i 2 etasjer og nedgravd parkeringskjeller. Det gjøres endringer i eksisterende atkomst til tomten, ved å slå sammen to avkjørsler til en, og på denne måten skape et tryggere og mer oversiktlig trafikkbilde. Det avsettes fellesarealer til uteopphold i tillegg til at hver boenhet har terrasse/balkong. Arealbruk Tomten som skal fortettes er på ca 1 700m2. I oppstart av planarbeidet ble også en del av Svaleveien tatt med, da man vurderte behovet for fortau i forbindelse med planarbeidet. Med medtatt veiareal er hele planområdet på om lag 4000m2. Arealene er disponert som følger: Areal til boligbebyggelse: 1679m2 Areal til vei: 310m2 + 1848m2 (eksisterende vei) Areal til fortau/infrastruktur: 785m2 (fortau) Grøntarealer/friarealer: grøntareal 297m2 + 120 m2 + 26 m2(annen veggrunn/grøntareal) Det legges opp til at det kan bygges 10 boenheter i planen. Hver boenhet får 80 m2 uteoppholdsareal, dette fordeles på maks 30% på terrasse/veranda og 70% på terreng. Det tillates opp til 700m2 BYA, noe som gir en utnyttelse av tomten på maks 41%. Bebyggelse, struktur og tiltak Bebyggelse vil plasseres på tomt som i dag allerede er bebygd. Det vil i stor grad benyttes samme atkomst til tomten som dagens situasjon, men det vil gjøres en sammenslåing av to avkjørsler som i dag ligger parallelt langs Svaleveien. Dette gjøres for å bedre oversikten i trafikkbildet. Bebyggelsen vil plasseres på en slik måte at det i minst grad sjenerer naboer. Gesimshøyde er generelt holdt i samme høyde som mønet på eksisterende bygg. Ny bebyggelse er lagt mot fjellskjæring i vest for å falle naturlig i terrenget og minimere sjenanse og høydevirkning mot eksisterende bebyggelse i øst. Fasader som vender mot bebyggelsen i vest vil i stor grad være tett for å beskytte naboer mot innsyn, da det er her bygget vil komme tettest på eksisterende bebyggelse. Byggets høyde vil begrense seg til 2 etasjer. Det er valgt et flatt tak for å hensynta utsikt for naboer i vest. Et flatt tak begrenser høyden i prosjektet og gir mindre dominerende gavlfasader. Takfalten er brutt med sprang i tak og gesimshøyde over oppholdsrom i hver leilighetsseksjon. Dette gir en mindre homogen takflate og et uttrykk som harmonerer men bebyggelse av mindre skala rundt. Det er prosjektert en bygg med markerte volumer for hver leilighetsseksjon slik at målestokk i omkringliggende bebyggelse reflekteres. Bebyggelsens lave gesims/mønehøyde og plassering gir liten negativ påvirkning på solforhold på omkringliggende tomter. Se vedlagt sol/skyggediagram Som utvendige materialer er det planlagt bruk av trekledning og farger holdt i naturtoner. Takflaten skal utføres med min. 50% grønne tak/sedum dekke Forstøtningsmurer mot øst skal tilpasses terrenget. Kolle foran forstøtningsmurer beplantes for å skjerme mur og hindre innsyn mot naboene utearealer. SK 5 KOTE + 62,01 A B C D E KOTE + 57 SVALGANG 2.ETG KOTE + 52,2 SVALGANG HEIS 1.ETG KOTE +49,4 P-KJELLER KOTE + 46,5 A B C D E Terrengsnitt retning øst-vest, planlagt bebyggelse på tomten Visualisering; bygget sett fra øst Visualisering; bygget sett fra nord, med gangsti til leiligheter Visualisering; modellbilde av bygningen sett fra sørøst over friområde. Grønnstruktur Området grenser til et friområde. Ingen inngrep foretas i dette friområdet. Samferdselsanlegg/ trafikk Veitype og geometri skal følge kravene gitt i Kristiansand kommunes veinormal. Høyder på veien fremgår av plankartet eller tekniske planer. Det settes krav i reguleringsplanbestemmelsene om 1,5 parkeringsplasser per boenhet, 0,25 gjesteparkeringsplasser per boenhet, samt 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet. Parkering skal løses i parkeringskjeller. Bussmetroen M3 har stopp på Slettheiveien. Dette er en av de mest prioriterte bussrutene i Kristiansand, og gjør at kollektivtilbudet for eiendommen er svært godt. Holdeplassen er innenfor en radius på 300m fra eiendommen. Planen legger til rette for anlegning av fortau i Svaleveien. Det er utfordringer knyttet til etableringen av dette fortauet da mange av veiens beboere i dag benytter veiskulderen til parkering til sine eiendommer. Etablering av fortau kan dermed resultere i en forverret parkeringssituasjon i området. Det er på den andre siden en positiv konsekvens av etablering av fortau at situasjonen vil bli mye sikrere for fotgjengere, som i dag i stor grad må bevege seg ut i veibanen på grunn av dårlig fremkommelighet som et resultat av mange parkerte biler langs veien. Veien vil med fortauet fortsatt ha en standard og veibredde som vil være forsvarlig med tanken på den økte trafikkmengden planen kan gi. Teknisk infrastruktur Det er så vidt forslagstiller kjenner til ikke noe kapasitetsproblem på ledningsnett til vann- og avløp i området. Avfall er tenkt håndtert som en felles søppelordning for alle enhetene. Veinavn Dagens adresse for den aktuelle eiendommen er Svaleveien 25. Nye boenheter skal seksjoneres fra denne eiendommen. Planen vil ikke medføre nye gater eller veier. Universell tilgjengelighet Alle nye boenheter skal være universelt tilgjengelig, jf. bestemmelse i kommuneplanen. Felles utearealer vil også være opparbeidet slik at de er tilgjengelige for alle og i tråd med universell utforming. Barn og unges interesser Planområdet har ikke vært brukt av barn og unge som leke og/eller aktivitetsområde. Uteområder har vært brukt som hage, med lek kun for boligen. Ved reguleringen legges det til rette for bidrag til sandlekeplass i området og opparbeiding av kvartalslek på Slettheia.. Eiendommen ligger mindre enn 400m (i luftlinje) fra to store barneskoler. Slettheia skole og Karuss Skole. Det ligger også flere barnehager i området. Kart viser dette. Begge skolene har store lekearealer som ville kunne benyttes av barn og unge. På Slettheia Skole finnes det også fritidsklubb, og på Karuss skole ligger det en stor idrettspark. Dette er bare noen av tilbudene til barn og unge i nærområdet, og med dette skulle det være mer enn nok tilbud både kulturelt, sosialt og fysisk for barn og unge i alle aldre. Lokalklimaet på tomten må sies å være godt. Kristiansand kommune har generelt god luftkvalitet, og med nærhet til friområder og god avstand til tungt trafikkerte veier, ligge alt til rette for et godt lokalklima. Et forbehold man må ta er nærhet til friområde i forhold til pollenallergikere. Med et stort friområde fylt av løvtrær, vil dette kunne føre til plager i pollensesongen for allergikere. Dette kan i noen grad forebygges med å ha et godt system for rensing av luft innendørs, og ved og ikke bidra til problemet ved å sørge for at ny beplantning ikke vil forverre problemet. Etablering av fortau i planområdet vil gi økt fremkommelighet og en tryggere trafikksituasjon for barn og unge i planområdet. Barn og unges representant i kommunen har vært høringsinstans i oppstart av planen.