Planbeskrivelse

Detaljregulering for Svaleveien 25 Plan nr 1016

Dato: sist revidert 03.04.2014

Bakgrunn NOVO arkitekter AS fremmer på vegne av Svaleveien 25 AS forslag til detaljregulering av Svaleveien 25. Hensikten med planen er å legge til rette for å kunne fortette Svaleveien 25 med en flermannsbolig/lavblokk.

Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger sentralt på i .

Planområdet består av en tomt som ligger fritt på et platå med flott utsikt over innseilingen til Kristiansand. Tomten får mye sol, og er nærmeste nabo til et stort friområde, noe som bidrar til den åpne, frittliggende følelsen. På grunn av tomtens topografi, vil bygging på tomten i mindre grad påvirke omkringliggende eiendommer i forhold til sol/skyggeforhold.

Eiendommen er i dag bebygd med en stor enebolig og garasje/carport. Tomten grenser til et friområde i syd, men har også en del naboer. Nabotomtene i vest ligger noe høyere enn den aktuelle eiendommen, og naboene i øst ligger en god del lavere enn eiendommen. I nord grenser tomten mot Svaleveien. Det er ingen kjente natur eller kulturminner som vil påvirkes av en utbygging på tomten.

Planområdet ligger sentralt i forhold til skole, barnehage og infrastruktur/kollektivakser, og vil være et trygt bomiljø for barn og ungdom, så vel som voksne.

Under er det vist en elevtallsprognose for Slettheia Skole. Den er hentet fra Kristiansand kommuners hjemmesider, og er utarbeidet av SSB.

Det er kort vei til helsetilbud i området, både for barn, voksne og eldre.

Det har gjennom planarbeidet blitt undersøkt behovet for å etablere fortau i Svaleveien. I dag benyttes veien for kjøring til eiendommene som ligger langs veien, og er en vei som har utkjøring i begge retninger. Det har blitt nevnt som et problem av naboer i merknadsprosessen at det er mye parkering langs veien, som et resultat av mangel på parkeringsplasser i området.

Planen omfatter også et fortau langs Svaleveien. Planen omfatter regulering og delvis opparbeiding av fortau langs Svaleveien.

Da tomten allerede er bebygd er den også tilkoplet kommunalt VA-anlegg.

Planstatus

Tomten er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål. Gjeldende reguleringsplan for området er Slettheia II. I denne planen er tomten avsatt til boligformål.

Planen vil bidra til et mer variert botilbud i et område preget av eneboliger og rekkehus. Intensjonen er å gi et attraktivt botilbud for mennesker som trenger et leilighetstilbud som valgt boform men som ønsker å fortsette å bo i sitt nærområde, eller i nær tilknytning til venner og/eller familie. Det legges opp til en utforming av boenheter som kan tilpasses alt fra nyetablerte, aleneførsørgende og senior-segmentet. Dette vil utgjøre et utjevningstiltak for sosiale forskjeller som kan bidra til å fremme sosialt mangfold.

Planområdet ligger sentralt plassert i et av Kristiansands tettest bebygde områder. Dette er et område hvor det er kort vei til kollektive knutepunkt. Det er også relativt kort vei til Kristiansand sentrum, og dette gjør at det ligger til rette for å gå eller sykle til jobb.

Prosjektet vil ha en miljøprofil, i den grad leiligheter er et mer energiøkonomisk botilbud, både ved bygging men også ved bruk. Det legge opp til Husbankfinansiering.

Planforslaget

Hovedgrep Planforslaget vil tillate bygging av en flermannsbolig/lavblokk på 10 boenheter i 2 etasjer og nedgravd parkeringskjeller. Det gjøres endringer i eksisterende atkomst til tomten, ved å slå sammen to avkjørsler til en, og på denne måten skape et tryggere og mer oversiktlig trafikkbilde.

Det avsettes fellesarealer til uteopphold i tillegg til at hver boenhet har terrasse/balkong.

Arealbruk Tomten som skal fortettes er på ca 1 700m2. I oppstart av planarbeidet ble også en del av Svaleveien tatt med, da man vurderte behovet for fortau i forbindelse med planarbeidet. Med medtatt veiareal er hele planområdet på om lag 4000m2.

Arealene er disponert som følger: Areal til boligbebyggelse: 1679m2 Areal til vei: 310m2 + 1848m2 (eksisterende vei) Areal til fortau/infrastruktur: 785m2 (fortau) Grøntarealer/friarealer: grøntareal 297m2 + 120 m2 + 26 m2(annen veggrunn/grøntareal)

Det legges opp til at det kan bygges 10 boenheter i planen. Hver boenhet får 80 m2 uteoppholdsareal, dette fordeles på maks 30% på terrasse/veranda og 70% på terreng. Det tillates opp til 700m2 BYA, noe som gir en utnyttelse av tomten på maks 41%.

Bebyggelse, struktur og tiltak Bebyggelse vil plasseres på tomt som i dag allerede er bebygd. Det vil i stor grad benyttes samme atkomst til tomten som dagens situasjon, men det vil gjøres en sammenslåing av to avkjørsler som i dag ligger parallelt langs Svaleveien. Dette gjøres for å bedre oversikten i trafikkbildet.

Bebyggelsen vil plasseres på en slik måte at det i minst grad sjenerer naboer. Gesimshøyde er generelt holdt i samme høyde som mønet på eksisterende bygg. Ny bebyggelse er lagt mot fjellskjæring i vest for å falle naturlig i terrenget og minimere sjenanse og høydevirkning mot eksisterende bebyggelse i øst. Fasader som vender mot bebyggelsen i vest vil i stor grad være tett for å beskytte naboer mot innsyn, da det er her bygget vil komme tettest på eksisterende bebyggelse.

Byggets høyde vil begrense seg til 2 etasjer. Det er valgt et flatt tak for å hensynta utsikt for naboer i vest. Et flatt tak begrenser høyden i prosjektet og gir mindre dominerende gavlfasader. Takfalten er brutt med sprang i tak og gesimshøyde over oppholdsrom i hver leilighetsseksjon. Dette gir en mindre homogen takflate og et uttrykk som harmonerer men bebyggelse av mindre skala rundt. Det er prosjektert en bygg med markerte volumer for hver leilighetsseksjon slik at målestokk i omkringliggende bebyggelse reflekteres. Bebyggelsens lave gesims/mønehøyde og plassering gir liten negativ påvirkning på solforhold på omkringliggende tomter. Se vedlagt sol/skyggediagram

Som utvendige materialer er det planlagt bruk av trekledning og farger holdt i naturtoner. Takflaten skal utføres med min. 50% grønne tak/sedum dekke

Forstøtningsmurer mot øst skal tilpasses terrenget. Kolle foran forstøtningsmurer beplantes for å skjerme mur og hindre innsyn mot naboene utearealer.

SK 5 KOTE + 62,01

A B C D E

KOTE + 57

SVALGANG 2.ETG KOTE + 52,2

SVALGANG HEIS 1.ETG KOTE +49,4

P-KJELLER KOTE + 46,5

A B C D E

Terrengsnitt retning øst-vest, planlagt bebyggelse på tomten

Visualisering; bygget sett fra øst

Visualisering; bygget sett fra nord, med gangsti til leiligheter

Visualisering; modellbilde av bygningen sett fra sørøst over friområde.

Grønnstruktur

Området grenser til et friområde. Ingen inngrep foretas i dette friområdet.

Samferdselsanlegg/ trafikk Veitype og geometri skal følge kravene gitt i Kristiansand kommunes veinormal. Høyder på veien fremgår av plankartet eller tekniske planer.

Det settes krav i reguleringsplanbestemmelsene om 1,5 parkeringsplasser per boenhet, 0,25 gjesteparkeringsplasser per boenhet, samt 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet. Parkering skal løses i parkeringskjeller.

Bussmetroen M3 har stopp på Slettheiveien. Dette er en av de mest prioriterte bussrutene i Kristiansand, og gjør at kollektivtilbudet for eiendommen er svært godt. Holdeplassen er innenfor en radius på 300m fra eiendommen.

Planen legger til rette for anlegning av fortau i Svaleveien. Det er utfordringer knyttet til etableringen av dette fortauet da mange av veiens beboere i dag benytter veiskulderen til parkering til sine eiendommer. Etablering av fortau kan dermed resultere i en forverret parkeringssituasjon i området. Det er på den andre siden en positiv konsekvens av etablering av fortau at situasjonen vil bli mye sikrere for fotgjengere, som i dag i stor grad må bevege seg ut i veibanen på grunn av dårlig fremkommelighet som et resultat av mange parkerte biler langs veien.

Veien vil med fortauet fortsatt ha en standard og veibredde som vil være forsvarlig med tanken på den økte trafikkmengden planen kan gi.

Teknisk infrastruktur

Det er så vidt forslagstiller kjenner til ikke noe kapasitetsproblem på ledningsnett til vann- og avløp i området.

Avfall er tenkt håndtert som en felles søppelordning for alle enhetene.

Veinavn Dagens adresse for den aktuelle eiendommen er Svaleveien 25. Nye boenheter skal seksjoneres fra denne eiendommen. Planen vil ikke medføre nye gater eller veier.

Universell tilgjengelighet Alle nye boenheter skal være universelt tilgjengelig, jf. bestemmelse i kommuneplanen. Felles utearealer vil også være opparbeidet slik at de er tilgjengelige for alle og i tråd med universell utforming.

Barn og unges interesser

Planområdet har ikke vært brukt av barn og unge som leke og/eller aktivitetsområde. Uteområder har vært brukt som hage, med lek kun for boligen. Ved reguleringen legges det til rette for bidrag til sandlekeplass i området og opparbeiding av kvartalslek på Slettheia..

Eiendommen ligger mindre enn 400m (i luftlinje) fra to store barneskoler. Slettheia skole og Skole. Det ligger også flere barnehager i området. Kart viser dette. Begge skolene har store lekearealer som ville kunne benyttes av barn og unge. På Slettheia Skole finnes det også fritidsklubb, og på Karuss skole ligger det en stor idrettspark. Dette er bare noen av tilbudene til barn og unge i nærområdet, og med dette skulle det være mer enn nok tilbud både kulturelt, sosialt og fysisk for barn og unge i alle aldre.

Lokalklimaet på tomten må sies å være godt. Kristiansand kommune har generelt god luftkvalitet, og med nærhet til friområder og god avstand til tungt trafikkerte veier, ligge alt til rette for et godt lokalklima. Et forbehold man må ta er nærhet til friområde i forhold til pollenallergikere. Med et stort friområde fylt av løvtrær, vil dette kunne føre til plager i pollensesongen for allergikere. Dette kan i noen grad forebygges med å ha et godt system for rensing av luft innendørs, og ved og ikke bidra til problemet ved å sørge for at ny beplantning ikke vil forverre problemet.

Etablering av fortau i planområdet vil gi økt fremkommelighet og en tryggere trafikksituasjon for barn og unge i planområdet.

Barn og unges representant i kommunen har vært høringsinstans i oppstart av planen.

Risiko- og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse er vedlagt planen. Potensielle utfordringer i forholdt til planen knytter seg i størst grad til utglidningsproblematikk i anleggsperioden.

Behandling av overvann på tomten vil håndteres i teknisk plan.

Miljøkonsekvenser Planområdet ligger strategisk plassert i forhold til kollektivakser. Plasseringen i forhold til sentrum muliggjør også sykkel som transportmiddel. Ny bebyggelse beslaglegger ikke arealer som vil være strategisk viktige i framtidig utbygging av kollektiv infrastruktur eller veinett.

Det er ingen kjente miljøgifter eller sulfidholdige bergarter i området.

Støy Det er ingen kjente problemstillinger i forhold til støy hverken som en konsekvens av planen, eller eksisterende støykilder som vil påvirke bokvalitetene i planområdet.

Biologisk mangfold Planområdet rommer ingen artsforekomster, og vil derfor ikke ha negativ innvirkning på naturmangfold.

Kulturminner Eiendommen er allerede bebygd, så sannsynligheten for å finne kulturminner er liten. Man vi ta de vanlige forbehold i byggeperioden, og om man skulle finne noe ved gravearbeider vil dette bli varslet til rette bevaringsmyndighet.

Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen Det er meldt oppstart av arbeid med utbyggingsavtale sammen med plan. Avtalen vil arbeides med parallelt med planen og partene vil være Kristiansand kommune og eiere av planforslaget.

Planforslaget vil ikke medføre noen kommunale investeringer på sosial, teknisk og grønn infrastruktur utover dagens tilbud.

Planprosess og medvirkning

Oppstartsmøte Hovedpunkter fra oppstartsmøtet var følgende:

Bygging måtte foregå innenfor eiendommens eksisterende grenser og ikke kompromittere friarealet. Dette er ivaretatt i planen. Det ble poengtert at antallet enheter som ble foreslått på oppstartsmøtet var for mye med tanke på eiendommens størrelse, dette er tatt til etterretning og antallet boenheter er redusert.

Det ble satt at antallet boenheter samlet ville overstige 80 enheter og at det ville komme inn krav om fortau. Dette legger planen til rette for.

Siktsituasjonen i dagens avkjørsel ble sakt å være for dårlig og uoversiktlig. Derfor er situasjonen endret i planen og avkjørselen er slått sammen med naboavkjørsel.

Det ble satt krav om sandlekeplass og anmodet om at bebyggelse ikke ble lagt ut mot kanten av skråningen for å opprettholde adkomst til friområdet. Dette er imøtekommet i planforslaget. Sandlekeplass løses ved oppgradering av eksisterende sandlekeplass i Svaleveien.

Varsel om oppstart av planarbeid

Planarbeidet ble meldt oppstartet ved brev til naboer og sentrale myndigheter og høringsinstanser, samt ved annonse i Fedrelandsvennen. Utsendelsesdato var 30.08.2011 og frist 10.10.2011.

Kopi av varslingsbrev m/ varslingsliste (alle som er varslet) og innkomne merknader med forslagstillers kommentarer følger:

Regionale myndigheter:

Statens vegvesen, 11.10.2011 Statens vegvesen har ingen merknader til planarbeidet, da planen ikke berører noen veier som faller under deres ansvarsområde.

Fylkesmannen i Vest- 27.09.2011 Fylkesmannen har generelle bemerkninger til varslet, og nevner spesielt at det må gjøres tilstrekkelige undersøkelser knyttet til barn og unges interesser, universell utforming, grunnforhold, naturmangfold og støy. Forslagstiller kommentar: Dette er tema som har vært vurdert i utarbeidelsen av planen og er kommentert i planbeskrivelsen.

Agder Energi, 27.09.2011 Det finnes i planområdet en høyspent jordkabeltrasé og en lavspent luftfordelingsnett. Dersom det skulle bli nødvendig med en ny nettstasjon må dette avsettes plass til i planen i samarbeid med Agder Energi. Forslagstillers kommentar: Vi kan ikke se at planen berører de nevnte ledningene på området hvor det blir planlagt leilighetsbygg, men det kan bli et tema ved opparbeidelsen av fortau, da det kan se ut som at en kabel ligger i grunnen der fortauet skal opparbeides.

Vest-Agder Fylkeskommune, 20.09.2011 Fylkeskommunen har ingen merknader til at området tas opp til en vurdering for fortetting, men ønsker at følgende tema belyses og vurderes i planen:

Kollektivtrafikk, Landskapsvirkninger, barn og unges interesser, tilgjengelighet for alle og fortetting mot friområde og konsekvenser dette kan få. Forslagstiller kommentar: Dette er tema som har vært vurdert i utarbeidelsen av planen og er kommentert i planbeskrivelsen.

Naboer:

NB! Underliggende merknader gjelder oppstartsmelding og opprinnelig prosjekt med 12 leiligheter, 2,5 etasjer og saltak med dertil større mønehøyde. Prosjektet er i etterkant omarbeidet på bakgrunn av bl.a understående kommentarer og dialog med naboer og PBE. Se vedlagt tegning av tidligere planlagt bygg og nytt bygg til orientering.

Rune Norheim og Anita Vatne (Svalekollen 7), 26.09.2011, også underskrevet av: Familien Rødstøl/Fiegel (Svalekollen 3), Fam. Kristiansen (Svalekollen 5), Fam. Vatne (Svalekollen 7), Randi Rykkeli (Svalekollen 9) Naboene er bekymret for tap av utsikt og forverring av solforhold på egen eiendom. De uttrykker også en bekymring for at vinduer på fasade mot Svalekollen vil gi innsyn på deres eiendom, noe som heller ikke er ønskelig. De mener at disse fakturene samlet kan gi et tap i verdi for eiendommene. De ønsker ikke en utvidelse av veien med fortau da dette kan måtte avhenge av ekspropriasjon av eiendommer langs veien for å gjennomføre fortauet. De mener at et fortau vil føre til forverrede kjøreforhold, spesielt vinterstid, og tap av parkeringsplasser som i dag benyttes langs vei. Naboene er også bekymret for sikkerheten til barn og unge, spesielt under en eventuell anleggsperiode, men også med tanke på økt trafikk til eiendommen etter eventuelt bygg står ferdig. Avslutningsvis er de bekymret for tilgangen til grøntområdet, og er sterkt negative til at planen legger til rette for bygging på deler av dette eller vanskeliggjør tilgangen til dette grøntområdet slik den er i dag. Vedlagt merknaden lå det en del vedtak og brev fra andre saker fra samme område. Merknaden er i sin helhet vedlagt planen. Dette gjelder også mailkorrespondanse med Rune Norheim av 05.09.2011, 06.09.2011, Forslagstiller kommentar: Tap av utsikt og sol/skyggeforhold er tema som har vært sett på i arbeidet med planen. Det er vår mening at planen, slik den nå foreligger ikke vil gi vesentlig dårligere solforhold eller utsikt til innseilingen enn slik tomten er bebygd i dag. Det er også tenkt en tilnærmelsesvis tett fasade mot Svalekollen, så innsynsproblematikken kommer ikke til å være stor. Utvidelsen av vei med fortau er ikke noe forslagstiller har kommet opp med, men heller et krav fra kommunen. Veien, slik den ligger i dag, gir ikke en trygg og god løsning for myke trafikanter. Det er vår mening at det er mulig å tilrettelegge for fortau uten og i noen stor grad ekspropriere eiendommer langs veien, men dette vil føre til tap av parkeringsareal langs vei. Heldigvis skal man ha tilstrekkelig parkeringsareal på egen tomt, så parkering i vei skulle det egentlig ikke være behov for. Barn og unges sikkerhet vil bli ivertatt ved opparbeidelsen av fortau. I anleggsperioden er helse, miljø og sikkerhet tema som vil bli svært viktig for en entreprenør, og det finnes lover og retningslinjer som ivaretar sikkerheten til sikring av byggeplass så veil som anleggsveier og hensynet til publikum. Planen griper ikke inn i grøntområdet eller adkomsten til dette. Tiltakshaver har vært i dialog med parkvesenet for å sikre at adkomsten til grøntområdet fortsatt er tilfredsstillende. Rune Nordheim (2) mailkorrespondanse, 05.09.2011, 06.09.2011,

Roy og Elin Johannessen 15.09.2011 Nabo har ingen merknader til at det bygges leiligheter på eiendommen, så lenge etasjehøyden ikke overstiger to etasjer. De anmoder imidlertid om at man i forbindelse med byggingen av leilighetene får ryddet opp i «ledningsstyret» som i dag er på tomten. De ønsker at dette blir lagt i bakken. De har også ønske om at det kan anlegges en farstdump i vegen for å begrense farten noe. Nabo foreslår at tiltakshaver bidrar til opparbeidelsen av allerede avsatt lekeareal i området (mellom Svalebakken 1 og 3), og har vært i dialog med parkvesenet om dette. De er positive til et nytt bygg dersom dette fører til en opprydding i området, og stiller seg positive til et nytt og mer moderne uttrykk på bygningsmassen.

Forslagstiller kommentar: En opprydding i ledninger på tomten vil være et naturlig grep i forbindelse med opparbeidelsen av utearealer. Leilighetsbygget er ikke planlagt i mer enn 2 etasjer med saltak, i praksis vil dette kunne bli 2,5etasjer, men dog ikke høyere enn en 2 etasjers bolig. Det er lagt inn i planen at det skal bidras med midler til allerede avsatt lekeareal i området. Hvorvidt men får inn en fartsdump i veien må tas i detaljprosjekteringen av fortau og vei, men forslagstiller er i utgangspunktet positiv til dette.

Svein Åge Johanson (Svaleveien 11a), mailkorrespondanse 03.09.2011 Ønsker at fortau legges på nordsiden av Svaleveien (samme side som lekeplass). Ønsker at bygget legges så lavt som mulig og om mulig sprenges ned i fjellet. Forslagstiller kommentar: Fortau har blitt lagt på sydsiden av veien. Dette er da det var slik vi har fått tilbakemelding fra ingeniørvesenet i kommunen at er ønskelig å opparbeide fortauet. Forslagstiller har ingen preferanser på dette. Bygget er lagt så lavt man kan i terrenget, men da det er tenkt å ha parkeringskjeller er det ikke mulig å legge bygget noe lavere enn forslaget viser. Det tenkes oppført i to etasjer med saltak, og vil derfor ikke bli høyere enn en vanlig enebolig (villa) i to etasjer.

Bjørn Øslebø og Janne Senum (Svaleveien 21 a), 05.10.2011 også underskrevet av Hans Eivind Ekaas (Svaleveien 19B), Brita Blørstad (Svaleveien 23A) og Espeland (Svaleveien 23B) Er bekymret for at etablering av fortau ikke er gjennomførbart da det i dag parkeres på begge sider av veien. De mener at dette gjør at det blir umulig å bygge fortau med dagens bredde da parkering da ikke lenger vil være mulig. Er også bekymret for at en samlet avkjøring med Svaleveien 21 og 23 vil gjøre at ytterligere gjesteparkeringsplasser forsvinner. Mener at et stort leilighetsbygg rent estetisk vil bryte med typologien i området som i da er eneboliger og tomannsboliger/rekkehus. Er også redd for å få dårlige solforhold på egen tomt, samt miste deler av uteområder. Forslagstiller kommentar: Viser til tidligere svar angående fortau. Dette er et ønske fra kommunen, ikke fra tiltakshaver. Det er så vidt forslagstiller kan se ikke regulert gjesteparkering i gate, så at disse forsvinner bør være noe kommunen vurderer i sin totalvurdering av behov for trygg vei for myke trafikanter og veier opp mot nytten av at arealet kan brukes til gjesteparkering. Reguleringsplanen legger til rette for parkeringsplasser til boliger samt gjesteparkering på egen tomt, i parkeringskjeller, og vil derfor ikke bidra til å forverre parkeringssituasjonen i vei. Estetisk mener vi at byggets plassering og utforming ikke vil i stor grad bryte med typologien i området. Men det er selvfølgelig et større bygg enn de fleste andre bygg, og vil derfor skille seg noe ut. Vi mener likevel at et slikt bygg ikke vil ødelegge områdets karakter eller på annen måte virke negativt inn på bygningstypologien i området, snarere tvert imot. Vi mener et bygg som vist på visualiseringer i planen vil være en fin tilpassing til bygningstypologien ellers i området og gi et mangfold til botilbudet som alt finne her.

Anne Falch Skaran (Svaleveien 5B), 11.09.2011 Ønsker å ha så få enheter som mulig, og er bekymret for at bygg vil ta kveldssol fra hennes eiendom. Ønsker å holdes orientert om saken, da hun tidligere har søkt om å få bygge på egen eiendom, men har fått avslag på dette. Forslagstiller kommentar: Antall enheter er satt til det vi mener er forsvarlig ut fra de krav kommunen har satt i kommuneplanens arealdel med tanke på parkering og uteoppholdsareal per boenhet. Her vil det alltid være en avveining med kost/nytte perspektiv med tanke på opparbeidelse av ny bygningsmasse. Men tiltakshaver ønsker ikke å ødelegge området så sol/skyggeforhold og utsikt har vært viktige tema i arbeidet med planen.

Flere avsendere, se vedlegg, brev av 26.09.2011 Er redde for sikkerheten for barn i området med tanke på skolevei og økt trafikkmengde. Ønsker ikke fortau i veien da dette vil vanskeliggjøre parkering. Er også bekymret for økt støy ved mer trafikk. Er redd for forringelse av friområdet og adkomsten til dette. Forslagstiller kommentar: Se svar på merknad til Rune Norheim og Anita Vatne

Medvirkning

Det ble avholdt informasjonsmøte med naboer og andre interesserte på Kristiansand Byggrådgivnings kontorer onsdag 16.november klokken 18:00. Det har i etterkant av dette møtet blitt opprettholdt kontakt med naborepresentanter.

Forslagsstillers vurdering av planforslaget Det er forslagstillers oppfatning at planforslaget på en god måte ivaretar interessene til både naboer og fremtidige beboere. Planen gir på en god måte en utnyttelse av en sentrumsnær tomt med gode bokvaliteter og sikrer en botilbud som vil være attraktivt for mange. Planen vil ikke være til hinder for videre utvikling av området, og bygningsmasse vil i svært liten grad påvirke omkringliggende naboer. Enhetene vil være kompakte og dermed gi en boform som både er rimelig og energieffektiv. Nærheten til sentrum, skoler og offentlig tjenestetilbud er også en stor positiv faktor.

POLITISK BEHANDLING

Det er gjort befaring på tomten med representanter fra utbygger, naboer og BUS. Saken ble forevist byutviklingsstyret 07.02.2013 og avslått grunnet bl.a i prosjektets høyde med tap av utsikt for naboer i vest. Utbygger har utarbeidet et nytt forslag for å imøtekomme merknader og signaler gitt under BUS befaring og merknader fra BUS.

Informasjonsmøte 03.06.13

På initiativ fra utbygger ble berørte naboer invitert til et informasjonsmøte om utviklingen i prosjektet. Møtet ble avholdt ved Plan- og Bygningsetaten med representanter fra Planavdelingen tilstede. Møtet åpnet med en kort presentasjon av planprosessen v/ Christina Rasmussen. Møtets hensikt var dialog med naboer vedrørende et alternativt forslag til bebyggelse på tomten. Det nye forslaget viser et redusert prosjekt med 10 boenheter og en utforming og plassering som i minst mulig grad tar utsikt og sol fra tilstøtende naboer. Utbygger v/arkitekt presenterte forslaget og åpnet for spørsmål og kommentarer i etterkant. Referat fra møtet er vedlagt til orientering.

Oppsummering av hovedpunkter:

- Fortetting Kommuneplanen hjemler for fortetting i eksisterende boligområder, men naboer ønsker ikke noe mer enn en to-mannsbolig.

- Høyder, sol/skygge og utsikt Naboer mener at bygget vil gi skygge og frata dem utsikt og vil bli for dominerende. Arkitekt viser til at byggehøyde er redusert til mønehøyde på eksisterende bygning. Det er også gjort sol/skyggestudier som viser at nytt bygg ikke medfører tap av sol for naboer. Gesimshøyde i nytt forslag ligger under det som vil være utsikt fra naboer i vest mot byfjorden.

- Estetikk Naboer mener bygget er for massivt og at valg av takform ikke er av betydning. Det er også ytret bekymring for at nabo i øst vil være sjenert av verandaer vendt mot sin uteplass. Forslagsstiller kommenterer at byggets flate tak vil være vesentlig mindre synlig enn forrige forslag. Det er i tillegg vurdert å legge sedumdekke på hele eller deler av takflaten, noe som vil harmonere godt med grønn vegetasjon i friområdet. Takflaten er også foreslått med brudd og oppløft for å skape en mindre ensartet flate.

- Hensyn til Friområde, grense og barnas bruk. Bygget forholder seg innen dagens tomt og byggegrense er lagt med 4-meters avstand til eiendomsgrense. Ingen deler av friområdet er berørt av tiltaket og utbygger forsvarer at barn og unges bruk av området ikke er hindret.

- Parkeringsforhold og trafikkforhold i Svaleveien: Beboere i Svaleveien bruker veien til parkering, dette ønskes ikke endret eller hindret. Et fortau vil begrense muligheten for parkering i veibane. Naboer er også bekymret for at beboere i nybygg vil benytte gateparkering. Forslagsstiller kommenterer at all parkering for beboere og gjester i nybygg vil skje i egen parkeringsskjeller.

- Generell kommentar: Naboer var fornøyd med å bli invitert til informasjon og dialog rundt planen og fremtidig prosess. Svaleveien Vel hadde møte i forkant av informasjonsmøtet og velets representanter hadde besluttet å opprettholde alle merknader spilt inn ved 1. politisk behandling, uavhengig av forslagstillers alternative forslag.

Forslagsstillers generelle kommentar: Utbygger erkjenner at opprinnelig foreslått bygning ble for dominerende og at mønehøyde ble høyere enn ønskelig. Det er derfor utarbeidet et nytt forslag hvor merknader er hensyntatt og hvor det er vektlagt en god tilpasning på tomten og et uttrykk som harmonerer godt til omgivelsene. Det er valgt en så lav takform som mulig med hensyn til naboer i vest, og bygget er plassert tett mot byggesgrense i vest for å minimere høydevirkning for naboer i øst. Prosjektet er redusert fra 12 til 10 boenheter og er gitt en volum-messig oppbygning som i større grad harmonerer med omkringliggende bebyggelse.

Utbygger ønsker å vektlegge at man har gått langt for å imøtekomme merknader fra naboer og at utbygger har tatt initiativ til dialog og informasjon rundt planprosessen og prosjektet. Bestemmelsene er utarbeidet med ønske om at planen skal være tydelig og forutsigbar for beboere i Svaleveien.

Notat vedrørende traffikksikkerhetstiltak

I Byutviklingsstyret ble det 10.10.2013 fattet vedtak om legge detaljregulering for Svaleveien 25 ut til offentlig ettersyn. Det er avholdt møte mellom tiltakshaver Tom , Terje Lilletvedt og Robert Tskhovrebov i Ingeniørvesenet for å vurdere mulige tiltak. Det er drøftet ulike tiltak for å øke traffikksikerheten i Svaleveien: - Fartsdumper, eksisterende tiltak. Det er etablert tre fartsdumper i planens andel av Svaleveien. - Fortau lagt langs sørside av Svaleveien, nytt tiltak. Andel av fortau gjennomføres og påkostes av tiltakshaver. Denne delen knyttes til fortau i Slettheiveien og opparbeides 75m inn i Svaleveien. Dette vil bedre siktforhold i krysset. Det er også hensiktsmessig at fortauet knytter seg til eksisterende fortau i Slettheiveien. - Parkering forbudt langs fortau langs sørside av Svaleveien, nytt tiltak. Dette vil skape bedre siktlinjer og et mer oversiktlig trafikkbilde. Bilførere vil lettere kunne se myke trafikanter, tiltaket bedrer dermed trafikksikkerheten for gående. Det vil også gjøre det lettere å brøyte og gjøre vedlikehold da en veibane vil være fri for biler. I påvente av full utførelse av fortau vil dette tiltaket bedre trafikksikkerheten ogå i en overgangsfase før fortau er etablert.

Etablering og plassering av disse tiltakene må skje i samarbeid med ingeniørvesenet og politiet.

Ingeniørvesenet ser positivt på gangfelt, videre dialog om utforming og plassering skjer i samråd med ingeniørvesenet og politiet.

Vedlegg:

- Merknader og kopi av oppstartsbrev - ROS-analyse - Referat fra informasjonsmøte 03.06.13 - Oppriss av byggehøyde iht. tidligere og nytt forslag - Sol og skyggediagram

Mal – planbeskrivelse. Sist revidert 10.01.13 Side 14 av 13