Ter Apel, Sellingen En Vlagtwedde 2 / 28 1405200256-45898
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
190404 Vlagtwedde, Onderhoudsadvies zwembaden gemeente Westerwolde Groningen, 14-5-2020 20/JF/md/rap/190404-1405200256 Inhoud 1 Inleiding 3 1.1 Aanleiding 3 1.2 Doelstelling 3 1.3 Vraagstelling 3 1.4 Onderzoeksopzet 4 1.5 Betrokken partijen en gevoerd overleg 4 1.6 Uitgangspunten 4 1.7 Leeswijzer 5 2 Technische bevindingen 6 2.1 Beton 6 2.2 Staat van onderhoud 7 2.3 Wet- en regelgeving 11 3 Kostenraming 16 3.1 Verwachte onderhoudskosten 16 3.2 Benchmark 18 4 Duurzaamheid 20 4.1 Energielabel C en A 20 4.2 Energieneutraal 22 4.3 Financiële besparingsmogelijkheden per bad 23 5 Conclusies 25 5.1 Beantwoording deelvragen 25 5.2 Beantwoording hoofdvraag 28 Bijlagen: 1. MJOP Moeskesgat 2. MJOP De Barkhoorn 3. MJOP Eeemslandermeer 4. Rapportage Applus zwembadinspectie Ter Apel 5. Rapportage Applus zwembadinspectie Sellingen 6. Rapportage Applus zwembadinspectie Vlagwedde 7. Sealteq Status inspectie onderzoek zwembaden 8a. Bevindingen kwb MJOP Ter Apel 8b. kwb MJOP Sellingen 8c. kwb MJOP Vlagwedde Ter Apel, Sellingen en Vlagtwedde 2 / 28 1405200256-45898 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Het centrumgebouw op Parc Emslandermeer in Vlagtwedde is in eigendom van de ‘Stichting Belangen eigenaars Parc Emslandermeer’ (verder: SBPE). De SBPE heeft aangegeven het gebouw van de hand te willen doen en het te slopen indien er geen geschikte koper wordt gevonden. Omdat er geen private partij is gevonden, richt SBPE zich tot de gemeente Westerwolde. De gemeente Westerwolde onderkent het belang van met name het zwembad in het centrumgebouw. In haar coalitieprogramma is dit verwoord met ‘ons maximaal inspannen om het zwembad Parc Emslandermeer te behouden’. In een tweetal informatieve bijeenkomsten met de gemeenteraad, op 22 mei en op 18 september 2019, zijn de situatie en de opties besproken. Naar aanleiding van deze bijeenkomsten is voorgesteld nader onderzoek te doen naar de bouwkundige en de installatietechnische staat van zwembad Parc Emslandermeer en de beide gemeentelijke openluchtbaden. Deze opdracht is verstrekt aan draaijer+partners en in de periode november 2019 / januari 2020 uitgevoerd. 1.2 Doelstelling Om financiële risico’s te voorkomen, dient er een actuele inventarisatie van de bouwkundige (o.a. betonrot) en installatietechnische staat met een financieel meerjarenplan van het zwembad op Parc Emslandermeer en de beide openluchtbaden uitgevoerd en opgesteld te worden. 1.3 Vraagstelling De hoofdvraag van het onderzoek luidt: Welke (financiële) risico’s zijn er op het gebied van het toekomstige onderhoud (dagelijks, jaarlijks, planmatig en achterstallig) aan de baden Parc Emslandermeer, de Barkhoorn en Moekesgat. Hierbij zijn de volgende deelvragen geformuleerd: 1. Wat zijn de op dit moment zichtbare en onzichtbare gebreken? 2. Onderzoek de aanwezigheid van betonrot, waar nodig zelfs destructief. Hierbij dient een landelijk erkend specialist te worden betrokken. 3. Wat is de bouwkundige en installatietechnische staat van de gehele objecten? 4. Welke richtlijnen, wet- en regelgeving, milieumaatregelen en andere bouwkundige en installatietechnische verplichtingen worden verwacht, met name op het gebied van veiligheid, luchtkwaliteit, chloorwater(afvoer) en aanwezige techniek in de zwembaden? En wat betekent dit (financieel gezien) voor de drie zwembaden? 5. Welke eenmalige investeringen moeten worden gedaan in de drie baden (inclusief eventueel achterstallig onderhoud), welke planmatige onderhoudskosten worden verwacht en wat zijn de kosten van het jaarlijks onderhoud? a. Scenario 1: Waarbij voor planmatig onderhoud uitgegaan wordt van NEN2767 conditiescore 2 (goed). b. Scenario 2: Waarbij voor planmatig onderhoud uitgegaan wordt van NEN2767 conditiescore 3 (redelijk). 6. Hoe verhoudt zich het toekomstig onderhoud in relatie tot andere soortgelijke baden in (buur)gemeenten? 7. Welke duurzaamheidsmaatregelen moeten naar verwachting de komende vijftien jaar per bad doorgevoerd worden, met de techniek van nu, om te voldoen aan de overheidsverplichting en de ambitie van gemeente Westerwolde, uitgaande van een gefaseerde uitvoering? a. Energielabel C in 2023 conform overheidsverplichting. b. Energielabel A in 2030 conform overheidsambitie. c. Energieneutraal in 2035 conform de duurzaamheidsambitie van de gemeente Westerwolde. 8. Welke (financiële) besparingsmogelijkheden op het gebied van energieverbruik en toekomstig onderhoud, met in achtneming van verduurzaming, zijn per bad aannemelijk? Ter Apel, Sellingen en Vlagtwedde 3 / 28 1405200256-45898 1.4 Onderzoeksopzet Om de deelvragen en daarmee de hoofdvraag te beantwoorden is gekozen voor een onderzoeksopzet op basis van diverse specialistische onderzoeken. De opzet is voor alle drie de baden gelijk. In figuur 1 is de onderzoeksopzet schematisch weergegeven. Figuur 1 schematische weergave onderzoeksopzet 1.5 Betrokken partijen en gevoerd overleg Voor het uitvoeren van het onderzoek zijn, onder aansturing van draaijer+partners, de volgende bedrijven ingezet: • Dion Vastgoedsupport; bepalen staat van onderhoud gebouwen en gebouw gebonden installaties, opstellen conditiemeting en opstellen meerjaren onderhoudsplan. • KWB; specialistisch onderzoek naar de waterbehandeling installaties. • Sealteq; specialistisch onderzoek naar betonconstructies zwembaden. • Applus; specialistisch onderzoek naar betonconstructies zwembaden (röntgenonderzoek). Voor de benchmark van kosten met (buur)gemeenten heeft de gemeente Westerwolde, in overleg met draaijer+partners, informatie opgevraagd bij haar buurgemeenten. Voor het onderzoek is ten aanzien van de buitenbaden gebruik gemaakt van de door de gemeente beschikbaar gestelde gebouwgegevens, waaronder: • Tekeningen • Onderhoudsplannen • Verbruiksgegevens • Keuringsrapporten (speeltoestellen) Waar nodig zijn de onderhoudsplannen in het kader van dit onderzoek geactualiseerd. 1.6 Uitgangspunten Hieronder zijn algemene uitgangspunten met betrekking tot het onderzoek en deze rapportage weergegeven: 1. Alle bedragen zijn exclusief btw. 2. De bedragen in het meerjarenonderhoudsplan zijn inclusief 2,5% indexatie per jaar. Ter Apel, Sellingen en Vlagtwedde 4 / 28 1405200256-45898 3. Onderzoek naar de chemische en bacteriologische parameters van het zwemwater en de luchtkwaliteit zijn uitgesloten in het onderzoek. Het onderzoek richt zich op de technische waterbehandelingsinstallaties. 4. Groenonderhoud maakt geen onderdeel uit van het onderzoek. 1.7 Leeswijzer In hoofdstuk 1 zijn de aanleiding, doelstelling, vraagstelling en onderzoeksopzet weergegeven. In hoofdstuk 2 zijn de bevindingen opgenomen ten aanzien van de deelonderzoeken naar betonrot, de staat van onderhoud van de gebouwen en de installaties alsmede aandachtspunten van wet- en regelgeving. In hoofdstuk 3 zijn de verwachte (onderhoud)kosten weergegeven en is ingegaan op de benchmark met andere (buur)gemeenten. In hoofdstuk 4 is ingegaan op het verduurzamen van de zwembaden en de mogelijke besparingen. De conclusies van het onderzoek staan in hoofdstuk 5. Bij deze rapportage zijn de volgende bijlagen opgenomen: 1. Meerjaren onderhoudsplan zwembad Moekesgat in Ter Apel (datum 28-1-2020). 2. Meerjaren onderhoudsplan zwembad De Barkhoorn in Sellingen (datum 28-1-2020). 3. Meerjaren onderhoudsplan zwembad Parc Emslandermeer in Vlagtwedde (datum 2-4-2020). 4. Rapportage Applus zwembadinspectie Ter Apel (datum 12-9-2019). 5. Rapportage Applus zwembadinspectie Sellingen (datum 12-9-2019). 6. Rapportage Applus zwembadinspectie Vlagtwedde (datum 12-9-2019). 7. Statusinspectie Sealteq betonkwaliteit zwembaden gemeente Westerwolde (datum 18-12-2019). 8. Bevindingen KWB-kwaliteit en meerjaren onderhoudskosten van kwd waterbehandeling installatie. Ter Apel, Sellingen en Vlagtwedde 5 / 28 1405200256-45898 2 Technische bevindingen In dit hoofdstuk zijn de technische bevindingen weergegeven ten aanzien van het risico op betonrot, de staat van onderhoud van de gebouwen en de installaties alsmede aandachtspunten met betrekking tot vigerende wet- en regelgeving. 2.1 Beton 2.1.1 Aanpak onderzoek Om te onderzoeken of er betonrot aanwezig is zijn twee specialistische onderzoeken uitgevoerd: 1. Het bedrijf Sealteq heeft een visuele inspectie gedaan van de drie baden. Tijdens deze inspecties is geen destructief onderzoek uitgevoerd. Daartoe zouden verschillende redenen aan ten grondslag moeten liggen met als hoofddoel de feitelijke aantasting van het beton beter inzichtelijk te maken. Door middel van het nemen van bijvoorbeeld boorkernen van betonnen bad-delen worden die delen in dat geval gecontroleerd op carbonatatie schade, chloride geïnitieerde corrosie, ASR-schade en gevolgen van chemische aantasting en/of brand ed. Aangezien de visuele inspectie daartoe geen aanleiding heeft gegeven is een dergelijk onderzoek niet uitgevoerd. Daarnaast wordt bij een dergelijk onderzoek de betonconstructie verzwakt door het inboren van het gewapende beton en dient dit weer zorgvuldig te worden gerepareerd. Op plekken in de constructies waar visueel gebreken zichtbaar waren, is in overleg met Sealteq bepaald dat op deze plaatsen aanvullend röntgenonderzoek plaatsvindt (zie punt 2). 2. Door de firma Applus is op basis van steekproeven (drie per zwembad) röntgenonderzoek uitgevoerd. Tijdens dit onderzoek is met behulp van straling een foto gemaakt van de betonconstructie. Om deze foto’s te kunnen maken zijn waar nodig putten naast de zwembaden gegraven zodat aan één zijde van de betonconstructie de bron en aan de andere zijde de fotoplaat geplaatst kon worden. 2.1.2 Bevindingen Voor de uitgebreide rapportage van de bevindingen verwijzen wij naar bijlagen