Katarzyna Kocur-Bera Dzierżawa Międzysąsiedzka Oraz Od Agencji Nieruchomości Rolnych Jako Jedna Z Form Użytkowania Gruntów Rolniczych
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Katarzyna Kocur-Bera Dzierżawa międzysąsiedzka oraz od Agencji Nieruchomości Rolnych jako jedna z form użytkowania gruntów rolniczych Acta Scientiarum Polonorum. Administratio Locorum 10/1, 39-49 2011 ACTA Acta Sci. Pol., Administratio Locorum 10(1) 2011, 39-48 DZIERŻAWA MIĘDZYSĄSIEDZKA ORAZ OD AGENCJI NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH JAKO JEDNA Z FORM UŻYTKOWANIA GRUNTÓW ROLNICZYCH Katarzyna Kocur-Bera Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie Streszczenie. Dzierżawa gruntów rolnych jest jedną z form rozdysponowania gruntami przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Jest to także sposób na powięk szenie areału gruntów bez konieczności ich zakupu. Po akcesji Polski do struktur Unii Europejskiej można zauważyć, iż wzrosła liczba umów międzysąsiedzkich zgłaszanych do ewidencji gruntów i budynków (nawiązywanych między osobami fizycznymi, najczęściej sąsiadami). Zapewne powodem jest możliwość otrzymywa nia płatności obszarowych przez dzierżawcę. Grunty, które wydzierżawiała ANR często powracają z dzierżaw. Powody tego stanu są różne - od przekazania tych gruntów gminom lub Lasom Państwowym, poprzez wygaśnięcie umów z powodu upływu czasu, do niedotrzymania przez dzierżawców warunków umowy (brak płat ności czynszu dzierżawnego czy poddzierżawienie gruntów innej osobie bez zgody ANR). Artykuł jest próbą analizy stanu dzierżaw w gminie Biskupiec. Słowa kluczowe: dzierżawa gruntów rolnych, Agencja Nieruchomości Rolnych, dzierżawy międzysąsiedzkie, powody rozwiązania umów WSTĘP Dzierżawa jest powszechnie spotykanym sposobem użytkowania gruntów, który przyczynia się do zmian w strukturze agrarnej oraz prowadzi do powstania nowych lub powiększania istniejących gospodarstw rolnych. Jako instytucja prawna kształ tująca stosunki własnościowe w rolnictwie była w dotychczasowej historii Polski traktowana jak przejściowa forma korzystania z rzeczy, a w okresie po II wojnie światowej, w sytuacji nasilonych działań socjalizacyjnych, wręcz zepchnięto ją na margines instytucji prawnych kształtujących stosunki w rolnictwie [Sadowski 1998]. Adres do korespondencji - Corresponding author: Katarzyna Kocur-Bera, Katedra Kata stru i Zarządzania Przestrzenią, Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie, ul. Romana Prawocheńskiego 15, 10-724 Olsztyn, e-mail: [email protected] Administratio Locorum 10(1) 2011 40 Katarzyna Kocur-Bera Obecnie dzierżawa rolnicza stanowi podstawowy instrument prawny przekształceń własnościowych i poprawy struktury obszarowej rolnictwa [Szamańska 2002]. Po pularność tej formy użytkowania gruntów wynika z kilku powodów. Wymaga ona mniejszego zaangażowania środków finansowych niż zakup ziemi. Przy powszech nym braku kapitału w rolnictwie stała się dla dużego grona rolników, przedsię biorców, spółek pracowniczych dogodnym i łatwo dostępnym sposobem objęcia w użytkowanie nieruchomości rolnych. Kolejną zaletą dzierżawy jest to, że posia dany kapitał własny może być od razu angażowany w proces produkcji, zakup nie zbędnych maszyn i urządzeń oraz środków obrotowych. Celem artykułu jest analiza transakcji dzierżaw zawieranych przez Agencje Nie ruchomości Rolnych oraz między sąsiadami na wybranym obszarze. CECHY DZIERŻAWY GRUNTÓW W POLSKIM SYSTEMIE PRAWNYM Ogólne zasady dotyczące sposobu wykonywania prawa dzierżawy uregulowane są przepisami kodeksu cywilnego. Jest to prawo dotyczące wszystkich nieruchomo ści, z których wydzierżawiający może otrzymać pożytki. Dzierżawa gruntu rolne go jest prawem zobowiązaniowym, niedziedzicznym, terminowym. Dzierżawca zo bowiązany jest do opłacania czynszu przez okres trwania umowy, który może być waloryzowany. W umowie o oddanie nieruchomości w dzierżawę należy określić sposób korzystania z nieruchomości. Poddzierżawienie nieruchomości może nastą pić tylko za zgodą właściciela gruntu. Dzierżawcy nieruchomości rolnej przysługuje prawo pierwokupu [Surowiec i in. 2003]. BADANIA WŁASNE Na potrzeby tego opracowania jako metody badawcze wykorzystano analizę literatury, analizę dokumentacji, metodę obserwacyjną oraz analizę i syntezę uzy skanych wyników. Analizą objęto gminę Biskupiec, położoną w powiecie olsztyńskim, w woje wództwie warmińsko-mazurskim. Materiał źródłowy stanowią dane uzyskane w Od dziale Terenowym Agencji Nieruchomości Rolnych w Olsztynie (ANR) oraz dane z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (filia w Bi skupcu). Od ANR otrzymano dokumentację dotyczącą 429 dzierżaw zawartych oraz 164 dzierżaw rozwiązanych na terenie powiatu olsztyńskiego w latach 2001-2006. Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej - Filia w Biskup cu udostępnił wykazy 69 dzierżaw zawartych między sąsiadami. Dane, na podstawie których przeprowadzono analizę dzierżaw zawartych obejmują informacje o struk turze gruntów wydzierżawionych, szczegółowym położeniu nieruchomości, dacie zawarcia umowy, stawkach czynszu dzierżawnego i okresie trwania dzierżawy dla konkretnych umów. Analizując dzierżawy rozwiązane, wykorzystano ponadto dane na temat powodów, dla których dzierżawa wygasła. Uzyskanie określonego typu Acta Sci. Pol. Dzierżawa międzysąsiedzka oraz od Agencji Nieruchomości Rolnych. 41 danych, na podstawie niezbędnych informacji, posłużyło do odpowiedniego zanali zowania dzierżaw nieruchomości rolnych. Ważną rolę odgrywa, różniąca się od dzierżawy z Agencją Nieruchomości Rol nych, dzierżawa międzysąsiedzka, którą również objęto badaniem. Rolnicy decydują się oddać ziemię, gdy nie są w stanie wykorzystać w pełni gruntu, np. w przypadku śmierci rolnika, kiedy wdowa nie potrafi gospodarować, a nie chce sprzedać gospo darstwa. Ta forma gospodarowania pozwala na przeczekanie niekorzystnej sytuacji, bez konieczności zmiany właściciela. Rodziny utrzymujące się z zatrudnienia poza rolniczego z różnych powodów, nie zamierzają jej sprzedawać, wolą część gospo darstwa wydzierżawić, a do własnego użytku pozostawić 1-2 ha. Przed wejściem Polski do Unii Europejskiej dzierżawy między rolnikami naj częściej miały charakter nieformalny i były zawierane za porozumieniem ustnym. Dopuszczalne były także różne formy zapłaty (pieniądze, miernik naturalny, świad czenie usług czy też tylko opłata podatku). Jednakże po akcesji rolnicy-dzierżawcy zaczęli zwracać uwagę na formalną stronę zawarcia umów, gdyż dzięki temu uzyski wali dopłaty do gruntów dzierżawionych. Przedmiotem dzierżaw międzysąsiedzkich są przede wszystkim małe areały, które służą powiększaniu potencjału produkcji. Motywem skłaniającym rolników do przekazywania ziemi w dzierżawę jest niechęć do wyzbywania się własności, gdy ziemia jest tania, a ogólna sytuacja gospodarcza charakteryzuje się brakiem stabilności, z wyjątkiem sytuacji losowych, rodzinnych i pozarolniczych aspiracji zawodowych. Zainteresowanie tą formą gospodarowania odgrywa dużą rolę w kształtowaniu struktury agrarnej kraju. Jednocześnie zapewnia powiększenie powierzchni gruntów rolnych oraz staje się alternatywą dla kupna ziemi. CHARAKTERYSTYKA OBIEKTU BADAŃ Gmina Biskupiec, w której prowadzono badania, położona jest na pograniczu Pojezierza Olsztyńskiego i Pojezierza Mrągowskiego, w południowej części histo rycznej Warmii, na ważnym szlaku turystycznym, określanym często mianem szla ku Grzbietu Mrągowskiego. Biskupiec, gmina miejsko-wiejska, graniczy z gminami: od północy - Kolno, od wschodu - Sorkwity, od południa - Dźwierzuty, od zachodu - Barczewo, od północnego zachodu - Jeziorany. Obszar gminy zajmuje 29 038 ha, z czego obszar miasta - 500 ha. Gmina obejmuje miasto Biskupiec i 29 sołectw, w których znajdują się 53 miejscowości wiejskie. Według stanu na 31 grudnia 2008 r. na jej terenie mieszkało 19 030 osób, z czego zdecydowana większość na terenie miasta [Ludność... 2009]. W Biskupcu krzyżują się szlaki komunikacyjne o dużym znaczeniu turystycz nym. Droga nr 16 prowadzi z Olsztyna do Mrągowa (26 km od Biskupca) i Mikoła jek (50 km). Odgałęzienia tego szlaku biegną z Mrągowa do Świętej Lipki (20 km) i Reszla (26 km), Kętrzyna (25 km) i Gierłoży (34 km), Giżycka (41 km) i Rucia nego Nidy (37 km). Z południa na północ przecina Biskupiec droga ze Szczytna (38 km) do Bartoszyc (50 km) z odgałęzieniem do Jezioran (30 km). Administratio Locorum 10(1) 2011 42 Katarzyna Kocur-Bera Warunki klimatyczno-glebowe i czyste środowisko sprzyjają rozwojowi rol nictwa, w tym produkcji zdrowej żywności. Użytki rolne stanowią 16 537 ha, tj. 56,95% gminy, w tym grunty orne - 9959 ha. Na łąki i pastwiska przypada 6540 ha, na sady - 38 ha. Na terenie gminy przeważają gleby IV i V klasy. Lasy obejmują 7590 ha, tj. 26,14% jej powierzchni. Większe kompleksy leśne w okoli cach Biskupca znajdują się w północnej i północno-wschodniej części gminy, w oto czeniu jeziora Dadaj, Korek i Białe, w centralnej części na północ od miasta oraz w południowej części gminy. W lasach przeważają świerk, sosna, brzoza dąb, olsza, modrzew, grab i jesion. Wyodrębnione są rezerwaty przyrody w Zabrodziu i Dębo- wie (24,72 ha) z pomnikami przyrody (dąb i buk) oraz 9 parków wiejskich. W gmi nie znajdują się także tereny podlegające ochronie jako użytki ekologiczne. Należy do nich 250-hektarowe rozlewisko Łąki Dymerskie - kompleks podmokłych, zaroś niętych trzciną łąk tworzących obecnie bagna - pozostałość po osuszonym jezio rze oraz 70-hektarowe zlotowisko żurawi znajdujące się między rozlewiskiem łąki Dymerskie a drogą ze wsi Dymer do Dźwierzut. Są to użytki rolne klasy V i VI słu żące jako zlotowisko jesienne żurawi (w szczycie do 2500 ptaków). Ogółem w gminie działa 1051 gospodarstw rolnych prowadzących produkcję. Przeciętna wielkość gospodarstwa wynosi około 20 ha. Należy podkreślić