Inbjudan till teckning av preferensaktier i Heimstaden AB (publ)

NOTERA ATT TECKNINGSRÄTTERNA KAN HA ETT EKONOMISKT VÄRDE För att inte värdet av teckningsrätterna ska gå förlorat måste innehavaren antingen: •• utnyttja de erhållna teckningsrätterna och teckna nya Preferensaktier senast den 3 juni 2021, eller •• senast den 31 maj 2021 sälja de erhållna teckningsrätterna som inte avses utnyttjas för teckning av nya Preferensaktier. Observera att aktieägare med förvaltarregistrerade innehav tecknar nya Preferensaktier genom respektive förvaltare.

Distribution av detta prospekt (”Prospektet”) och teckning av nya Preferensaktier är föremål för begränsningar i vissa jurisdiktioner, se avsnittet ”Viktig information”.

JOINT BOOKRUNNERS VIKTIG INFORMATION Information till investerare Prospektet har upprättats med anledning av Heimstaden AB:s (publ) (”Heimstaden”, ”Bolaget” eller ”Emittenten”) nyemission av högst 11 718 750 preferensaktier (”Preferensaktier”) med företrädesrätt för befintliga Preferensaktieägare i enlighet med villkoren i Prospektet (”Företrädesemissionen”) samt, förutsatt styrelsens beslut, en eventuell riktad nyemission av högst 23 437 500 Preferensaktier till allmänheten i Sverige och institutionella investerare i Sverige och utomlands i enlighet med villkoren i Prospektet (den ”Riktade Emissionen” och tillsammans med Företrädesemissionen, ”Erbjudandet”). Med ”Koncernen” avses den koncern i vilken Bolaget är moderbolag och med ”Heimstaden Isolerat” avses Heimstaden konsoliderat men exklusive Heimstaden Bostad AB (publ) (”Heimstaden Bostad”) konsoliderat. Prospektet har godkänts och registrerats av Finansinspektionen i enlighet med Europaparlamentets och Rådets förordning (EU) 2017/1129 om prospekt som ska offentliggöras när värdepapper erbjuds till allmänheten eller tas upp till handel på en reglerad marknad (”Prospektförordningen”). Godkännandet och registreringen av Prospektet innebär inte att Finansinspektionen garanterar att sakuppgifterna i Prospektet är riktiga eller fullständiga. Prospektet har upprättats i form av ett förenklat prospekt i enlighet med artikel 14 i Prospektförordningen. Distribution av Prospektet och deltagande i Erbjudandet är i vissa jurisdiktioner föremål för restriktioner i lag och andra regler. Ingen åtgärd har vidtagits och åtgärder kommer inte att vidtas för att tillåta ett erbjudande till allmänheten i någon annan jurisdiktion än Sverige. Erbjudandet riktar sig i synnerhet inte till personer med hemvist i Australien, Hongkong, Japan, Kanada, Nya Zeeland, Schweiz, Singapore, Sydafrika eller USA (om inte något undantag är tillämpligt) eller i någon annan jurisdiktion där deltagande i Erbjudandet skulle kräva ytterligare prospekt, registreringar eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. Prospektet och andra handlingar avseende Erbjudandet får följaktligen inte distribueras i eller till nämnda länder respektive något annat land eller någon annan jurisdiktion där sådan distribution eller Erbjudandet kräver sådana åtgärder eller annars strider mot tillämpliga regler, förutom om något undantag är tillämpligt. Teckning av aktier och förvärv av värdepapper i Heimstaden i strid med ovanstående begränsningar kan vara ogiltiga. Personer som mottar Prospektet måste informera sig om och följa sådana restriktioner. Åtgärder i strid med sådana restriktioner kan utgöra brott mot tillämplig värdepapperslagstiftning. En investering i värdepapper är förenad med vissa risker (se avsnittet ”Riskfaktorer”). När investerare fattar ett investeringsbeslut måste de förlita sig på sin egen bedömning av Heimstaden och Erbjudandet, inklusive föreliggande sakförhållanden och risker. Inför ett investeringsbeslut bör potentiella investerare anlita sina egna professionella rådgivare samt noga utvärdera och överväga investeringsbeslutet. Investerare får endast förlita sig på informationen i Prospektet och eventuella tillägg till Prospektet. Ingen person är behörig att lämna någon annan information eller göra några andra uttalanden än de som finns i Prospektet. Om så ändå sker ska sådan information eller sådana uttalanden inte anses ha godkänts av Heimstaden, som inte ansvarar för sådan information eller sådana uttalanden. Varken offentliggörandet eller distributionen av Prospektet, eller några transaktioner som genomförs med anledning av Erbjudandet, ska anses innebära att informationen i Prospektet är korrekt och gällande vid någon annan tidpunkt än per dagen för dess offentliggörande eller att det inte har förekommit någon förändring i Heimstadens verksamhet efter nämnda dag. Om det sker väsentliga förändringar av informationen i Prospektet kommer sådana förändringar att offentliggöras enligt bestämmelserna om tillägg till prospekt i Prospektförordningen. Som ett villkor för att få teckna nya Preferensaktier i Erbjudandet enligt Prospektet kommer varje person som tecknar nya Preferensaktier anses ha lämnat eller, i vissa fall, bli ombedda att lämna utfästelser och garantier som Heimstaden och dess rådgivare kommer att förlita sig på. Heimstaden förbehåller sig rätten att efter eget bestämmande ogiltigförklara aktieteckning som Heimstaden eller dess uppdragstagare anser kan inbegripa en överträdelse eller ett åsidosättande av lagar, regler eller föreskrifter i någon jurisdiktion. För Erbjudandet och Prospektet gäller svensk rätt. Tvist med anledning av Erbjudandet eller Prospektet och därmed sammanhängande rättsförhållanden ska avgöras av svensk domstol exklusivt, varvid Stockholms tingsrätt ska utgöra första instans. Prospektet finns tillgängligt på Bolagets hemsida (www. heimstaden . com), Carnegies hemsida (www. carnegie . se) samt kommer att finnas tillgängligt på Finansinspektionens hemsida (www. fi . se). Övrig information på Bolagets hemsida är inte införlivad i Prospektet och utgör inte en del av Prospektet såvida denna information inte införlivas i Prospektet genom hänvisningar. Information till investerare i USA Inga teckningsrätter, betalda tecknade aktier (”BTA”) eller Preferensaktier har registrerats eller kommer att registreras enligt United States Securities Act från 1933 i dess nuvarande lydelse (”U.S. Securities Act”) eller värdepapperslagstiftningen i någon delstat eller annan jurisdiktion i USA och får inte erbjudas, tecknas, utnyttjas, pantsättas, säljas, återförsäljas, tilldelas, levereras eller på annat sätt överföras, direkt eller indirekt, (i) i eller till USA, förutom enligt ett tillämpligt undantag från, eller genom en transaktion som inte omfattas av registreringskraven i U.S. Securities Act och i enlighet med värdepapperslagstiftningen i relevant delstat eller annan jurisdiktion i USA eller (ii) utanför USA, annat än i så kallade offshore- transaktioner i enlighet med Regulation S under U.S. Securities Act. Det kommer inte att genomföras något erbjudande av teckningsrätter, BTA eller Preferensaktier till allmänheten i USA. I USA får endast ”qualified institutional buyers” (”QIBs”), såsom dessa definieras i Rule 144A i U.S. Securities Act (”Rule 144A”), delta i Erbjudandet eller, för det fall samtliga Preferensaktier inte tecknas med stöd av teckningsrätter, tilldelas Preferensaktier som tecknats utan stöd av teckningsrätter, om det är tillåtet enligt något undantag från registreringskraven i U.S. Securities Act. QIBs som innehar teckningsrätter kommer endast att få delta i Erbjudandet om de har utfärdat och levererat ett så kallat ”investor letter” i ett förutbestämt format till Heimstaden. Fram till 40 dagar efter påbörjandet av Erbjudandet kan ett erbjudande eller överlåtelse av teckningsrätter, BTA eller Preferensaktier inom USA som genomförs av en värdepappersmäklare (oavsett om denne deltar i Erbjudandet eller inte) utgöra en överträdelse av registreringskraven i U.S. Securities Act. Teckningsrätterna, BTA eller Preferensaktierna har varken godkänts eller underkänts av amerikanska Securities and Exchange Commission (”SEC”), någon delstatlig värdepappersmyndighet eller annan myndighet i USA. Inte heller har någon sådan myndighet bedömt eller uttalat sig om riktigheten eller tillförlitligheten av Prospektet. Att påstå motsatsen är en brottslig handling i USA. Joint Bookrunners kommer inte att genomföra transaktioner eller föranleda eller försöka föranleda köp eller försäljning av några teckningsrätter, BTA eller Preferensaktier i eller till USA i samband med Erbjudandet. Information till investerare inom EES och Storbritannien Inom det Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (”EES”) lämnas inget erbjudande till allmänheten av teckningsrätter, BTA eller Preferensaktier i andra jurisdiktioner än Sverige. I andra medlemsländer inom EES i vilka Prospektförordningen gäller, direkt eller genom implementering i nationell lagstiftning, kan ett sådant erbjudande endast lämnas i enlighet med undantag i Prospektförordningen eller nationell lagstiftning. I Storbritannien distribueras och riktas detta Prospekt endast till (i) professionella investerare som omfattas av artikel 19 (5) i Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) (”Ordern”), (ii) kapitalstarka enheter (Eng. high net-worth entities) enligt artikel 49 (2) (a) till (d) i Ordern, och (iii) andra personer till vilka Prospektet lagligen kan delges (alla sådana personer benämns gemensamt ”relevanta personer”). Detta Prospekt riktar sig endast till relevanta personer och får inte användas eller åberopas av personer som inte är relevanta personer. Alla investeringar eller investeringsaktiviteter som detta Prospekt avser är endast tillgängliga för relevanta personer och kommer endast riktas till relevanta personer. Joint Bookrunners agerar uteslutande för Bolaget och ingen annan i samband med Erbjudandet. Joint Bookrunners kommer inte att betrakta någon annan person (oavsett om det är en mottagare av detta Prospekt) som kund i förhållande till Erbjudandet och kommer inte att vara ansvarig mot någon annan än Bolaget för att tillhandahålla det skydd som Joint Bookrunners kunder erbjuds eller för att ge råd i samband med Erbjudandet eller någon annan transaktion, fråga eller arrangemang som hänvisas till i Prospektet. Information till distributörer Med anledning av produktstyrningskrav i: (a) EU-direktivet 2014/65/EU om marknader för finansiella instrument, (”MiFID II”), (b) artiklarna 9 och 10 i Kommissionens delegerade direktiv (EU) 2017/593 om komplettering av MiFID II, och (c) kapitel 5 i Finansinspektionens föreskrifter om värdepappersrörelse, FFFS 2017:2, (sammantaget ”MiFID II:s produktstyrningskrav”), och utan ersättningsansvar för skador som kan åvila en ”producent” (i enlighet med MiFID II:s produktstyrningskrav) i övrigt, har Preferensaktier, teckningsrätter och BTA i Bolaget varit föremål för en produktgodkännandeprocess, där målmarknaden för Preferensaktier, teckningsrätter och BTA i Bolaget är (i) icke-professionella kunder och investerare som uppfyller kraven för professionella kunder och jämbördiga motparter, var och en enligt MiFID II (”Målmarknaden”), samt (ii) lämpliga för distribution genom alla distributionskanaler som är tillåtna enligt MiFID II. Oaktat målmarknadsbedömningen ska distributörerna notera att: värdet på Preferensaktier, teckningsrätter och BTA i Bolaget kan minska och det är inte säkert att investerare får tillbaka hela eller delar av det investerade beloppet; Preferensaktier, teckningsrätter och BTA i Bolaget erbjuder ingen garanterad intäkt och inget kapitalskydd; och en investering i Preferensaktier, teckningsrätter och BTA i Bolaget är endast lämpad för investerare som inte behöver en garanterad intäkt eller ett kapitalskydd, som (antingen enbart eller tillsammans med en lämplig finansiell eller annan rådgivare) är kapabla att utvärdera fördelar och risker med en sådan investering och som har tillräckliga medel för att kunna bära sådana förluster som kan uppstå därav. Målmarknadsbedömningen påverkar inte kraven i några avtalsmässiga, legala eller regulatoriska försäljningsrestriktioner i förhållande till Erbjudandet. Målmarknadsbedömningen är inte att anses som (a) en lämplighets- eller passandebedömning i enlighet med MiFID II; eller (b) en rekommendation till någon investerare eller grupp av investerare att investera i, införskaffa, eller vidta någon annan åtgärd rörande aktier i Bolaget. Varje distributör är ansvarig för sin egen målmarknadsbedömning rörande Preferensaktier, teckningsrätter och BTA i Bolaget och för att bestämma lämpliga distributionskanaler. Framåtblickande uttalanden Prospektet innehåller vissa framåtblickande uttalanden som speglar bolagsledningens nuvarande syn på framtida och förväntade finansiella och operativa resultat. Framåtblickande uttalanden kan kännas igen på orden ”tro”, ”förvänta”, ”förutse”, ”ämna”, ”kan”, ”planera”, ”uppskatta”, ”kommer”, ”sträva”, ”bör”, ”skulle kunna”, ”ha för avsikt att” eller ”kanske”, eller i varje enskilt fall deras negativa eller liknande uttryck. Eftersom dessa uttalanden grundar sig på antaganden eller uppskattningar och är föremål för risker och osäkerheter, kan de faktiska resultaten eller utfallen skilja sig väsentligt från dem som anges i de framåtblickande uttalandena till följd av flera faktorer. Faktorer som kan leda till att Heimstadens faktiska resultat, prestationer eller insatser skiljer sig väsentligt från de som uttrycks eller antyds i framåtblickande uttalanden innefattar bland andra de faktorer som diskuteras i avsnittet ”Riskfaktorer”. Framåtblickande uttalanden gäller endast per dagen för Prospektet. Heimstaden åtar sig ingen skyldighet att offentligt uppdatera eller revidera några framåtblickande uttalanden, oavsett om det beror på ny information, framtida händelser eller andra omständigheter, utöver vad som krävs enligt lag eller andra regler. Investerare uppmanas därför att inte fästa otillbörlig vikt vid något av dessa framåtblickande uttalanden. Prospektet innehåller viss information som kommer från tredje man. Även om informationen har återgivits korrekt och Heimstaden anser att källorna är tillförlitliga har Heimstaden inte oberoende verifierat denna information, varför dess riktighet och fullständighet inte kan garanteras. Såvitt Heimstaden känner till och kan förvissa sig om genom jämförelse med annan information som offentliggjorts av dessa källor har dock inga uppgifter utelämnats på ett sätt som skulle kunna göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. Finansiell information Om inte annat uttryckligen framgår i Prospektet har Bolagets revisor inte granskat eller reviderat den finansiella informationen eller annan information i Prospektet. Finansiell information som rör Bolaget och som inte är en del av den information som har reviderats eller granskats av Bolagets revisor i enlighet med vad som anges häri har inhämtats från Bolagets interna bokförings- eller rapporteringssystem. Viss finansiell och annan information som presenteras i Prospektet har avrundats för att göra informationen lättillgänglig för läsaren. Följaktligen överensstämmer inte siffrorna i vissa kolumner i Prospektet exakt med angiven totalsumma. Innehåll

2 Sammanfattning

8 Riskfaktorer

18 Inbjudan till teckning av Preferensaktier i Heimstaden

21 Bakgrund och motiv

22 Villkor och anvisningar

27 Preferensaktierna i korthet

29 Verksamhetsöversikt

41 Aktuell intjäningsförmåga

43 Utvald historisk finansiell information för Heimstaden konsoliderat

51 Utvald historisk finansiell information för Heimstaden Isolerat

52 Kapitalisering och annan finansiell information

55 Styrelse, ledande befattningshavare och revisor

63 Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden

68 Legala frågor och kompletterande information

72 Värderingsrapporter

74 Definitioner och förkortningar

75 Adresser

76 Bilaga A – Värderingsrapporter

Erbjudandet i sammandrag Företrädesrätt i Varje befintlig Preferensaktie i Heimstaden berättigar till en (1) teckningsrätt. Två (2) tecknings- Företrädesemissionen rätter ger rätt att teckna en (1) ny Preferensaktie med företrädesrätt. Teckningskurs 32 SEK Avstämningsdag för att erhålla teckningsrätter 18 maj 2021 Teckningstid 20 maj 2021 – 3 juni 2021 Handel med teckningsrätter 20 maj 2021 – 31 maj 2021 Handel med BTA 20 maj 2021 – 8 juni 2021

Övrig information ISIN-kod Preferensaktier SE0015949037 ISIN-kod teckningsrätter avseende Preferensaktier SE0015988068 ISIN-kod BTA avseende Preferensaktier SE0015988076 Kortnamn för Preferensaktierna Heimstaden Pref

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 1 Sammanfattning

Inledning och varningar

Prospektet har upprättats med anledning av en nyemission av högst 11 718 750 Preferensaktier i Heimstaden AB (publ), organisations- nummer 556670-0455, med företrädesrätt för Bolagets befintliga Preferensaktieägare samt, förutsatt styrelsens beslut, en eventuell riktad nyemission av högst 23 437 500 Preferensaktier till allmänheten i Sverige och institutionella investerare i Sverige och utomlands. Bolagets adress är Östra Promenaden 7 A, 211 28 Malmö och dess LEI-kod 549300WD2QBD89VBPV88. ISIN-koden för Preferens- aktierna är SE0015949037.

Prospektet har godkänts och registrerats av Finansinspektionen den 18 maj 2021. Finansinspektionens postadress är Box 7821, 103 97 Stockholm, Sverige. Finansinspektionens telefonnummer är 08-408 980 00 och dess webbplats är www . fi . se.

Denna sammanfattning bör betraktas som en introduktion till Prospektet. Varje beslut om att investera i Preferensaktierna bör baseras på en bedömning av hela Prospektet från investerarens sida. Investerare i Preferensaktierna kan förlora hela eller delar av det investerade kapitalet. Om talan väcks i domstol angående information i Prospektet kan den investerare som är kärande enligt nationell rätt bli tvungen att stå för kostnaderna för översättning av Prospektet innan de rättsliga förfarandena inleds. Civilrättsligt ansvar kan endast åläggas de personer som har lagt fram denna sammanfattning, inklusive översättningar därav, men endast om sammanfattningen är vilseledande, felaktig eller oförenlig med de andra delarna av Prospektet eller om den inte, tillsammans med de andra delarna av Prospektet, ger nyckelinformation för att hjälpa investerare när de överväger att investera i värdepapperen.

Nyckelinformation om Emittenten Vem är Emittent av värdepapperen?

Information om Heimstaden AB (publ), organisationsnummer 556670-0455, är Emittent av värdepapperen. Styrelsen har sitt Emittenten säte i Malmö kommun. Bolaget är ett svenskt publikt aktiebolag bildat i Sverige enligt svensk rätt. Bolagets verksamhet regleras av aktiebolagslagen (2005:551).

Huvudsaklig Heimstaden förvärvar, förvaltar och utvecklar bostadsfastigheter i Europa. Bolaget är i nuläget närvarande i verksamhet Sverige, Danmark, Norge, Nederländerna, Tjeckien, Tyskland och Polen.

Större aktieägare Nedanstående tabell visar Heimstadens ägare per den 30 april 2021 (inklusive därefter kända förändringar). Ivar Tollefsen kontrollerar Fredensborg AS och har därmed ett indirekt kontrollerande inflytande över Bolaget.

Namn Antal stamaktier Antal Preferensaktier Aktiekapital (%) Röster (%) Fredensborg AS 132 040 000 2 000 000 86,21 98,40 ICA-Handlarnas Förbund Finans AB 0 2 500 000 1,61 0,19 Familjen Kamprads Stiftelse 0 1 317 190 0,85 0,10 Stift Karl Bjerkes Stipendiefond 0 1 145 000 0,74 0,09 Tryggers Carl, Stift.för Vetenskap 0 950 000 0,61 0,07 Pension, Futur 0 942 850 0,61 0,07 Volvo Pensionsstiftelse 0 625 000 0,40 0,05 Nordnet Pensionsförsäkring AB 0 586 960 0,38 0,04 Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 0 543 397 0,35 0,04 Swedbank Försäkring 0 485 092 0,31 0,04 Övriga 0 12 342 011 7,94 0,91 Totalt 132 040 000 23 437 500 100 100

Koncernledning Koncernledningen består av följande ledande befattningshavare: Patrik Hall (CEO), Magnus Nordholm (deputy CEO), Helge Krogsbøl (chief operating officer), Arve Regland (chief financial officer), Karmen Mandic (chief marketing & communications officer), Suzanna Malmgren (chief human resources officer), Katarina Skalare (chief sustainability officer), Søren Vendelbo Jacobsen (co-chief investment officer), Roger Reksten Stølsnes (chief risk officer), Christian Winther Fladeland (co-chief investment officer), Christian Vammervold Dreyer (chief communi- cations officer), Anders Thorsson (chief procurement officer), Rodin Lie (chief technology officer) och Paul Spina (chief asset management and development officer).

Revisor Bolagets revisorer är Jonas Svensson vid revisionsbolaget Ernst & Young Aktiebolag, Box 7850, 103 99 Stockholm samt Ernst & Young Aktiebolag (med Peter von Knorring som huvudansvarig revisor).

2 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Sammanfattning

Finansiell nyckelinformation för Emittenten

Urval av Heimstadens konsoliderade resultaträkning i sammandrag historisk finansiell Kv1 2020 nyckelinformation Kv1 2021 (ej reviderat eller 2020 2019 Belopp i MSEK (översiktligt granskat) översiktligt granskat) (reviderat) (reviderat) Hyresintäkter 2 066 1 497 6 992 4 863 Årets resultat 3 723 1 665 8 353 6 001 Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 694 379 1 746 4 425

Heimstadens konsoliderade balansräkning i sammandrag

2020-03-31 2021-03-31 (ej reviderat eller 2020-12-31 2019-12-31 Belopp i MSEK (översiktligt granskat) översiktligt granskat) (reviderat) (reviderat) Summa tillgångar 201 697 144 456 161 311 128 606 Summa eget kapital 95 137 65 595 76 166 59 942

Heimstadens konsoliderade rapport över kassaflöden i sammandrag

Kv1 2020 Kv1 2021 (ej reviderat eller 2020 2019 Belopp i MSEK (översiktligt granskat) översiktligt granskat) (reviderat) (reviderat) Kassaflöde från den löpande verksamheten 731 313 1 535 1 267 Kassaflöde från investeringsverksamheten –13 605 –7 245 –17 190 –14 864 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 19 244 4 044 16 202 19 461

Specifika nyckelrisker för Emittenten

Risker Risker relaterade till dotterbolag – En stor del av Koncernens tillgångar, intäkter och kassaflöden kan hänföras till Bolagets direkta och indirekta dotterbolag, varav det viktigaste är det indirekta dotterbolaget Heimstaden Bostad som ägs tillsammans med andra. Skulle värdet på den verksamhet som bedrivs i dessa dotterbolag minska och/eller att Heimstaden inte skulle erhålla tillräckliga medel från sina dotterbolag, skulle det ha en väsentlig negativ effekt på Heimstadens finansiella ställning och möjligheterna att lämna utdelning på Preferens- aktierna skulle påverkas negativt eller helt upphöra. Preferensaktierna i Heimstaden Bostad har företrädesrätt till utdelning samt vid likvidation och konkurs i förhållande till stamaktierna i Heimstaden Bostad. Heimstaden har, till följd av en högre ratio av stamaktier än preferensaktier i Heimstaden Bostad jämfört med övriga aktieägare i Heimstaden Bostad, en högre exponering mot ekonomiska nedgångar än nämnda aktieägare. Skulle sådana ekonomiska nedgångar innebära begränsningar i möjligheterna att lämna utdelning till Heimstaden Bostads stamaktieägare efter att utdelning har företagits på Heimstaden Bostads preferensaktier, skulle detta kunna ha en väsentlig negativ påverkan på Heimstadens resultat och finansiella ställning.

Makroekonomiska faktorer och covid-19-pandemin – Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer. Även demografiska faktorer påverkar vilken typ av bostäder som efterfrågas och samtliga dessa faktorer har påverkan på uthyrningsgrad och hyresnivåer på bostadsfastigheter. Inflation och ränta påverkar Koncernens kostnader och förändringar i inflation och ränta kan tillsammans med andra faktorer påverka avkastningskraven och därmed fastigheternas marknadsvärden. Skulle Koncernens kostnader öka och marknadsvärden avseende fastigheterna försämras, skulle det ha en väsentlig negativ effekt på Koncernens resultat och finansiella ställning. Covid-19-pandemin kan komma att påverka Heimstaden genom krav på sänkta hyresnivåer och ökade vakansgrader samt att hyresgäster inte alls betalar hyra, vilket skulle ha en väsentlig negativ effekt på Koncernens resultat genom att Koncernens hyresintäkter skulle minska.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 3 Sammanfattning

Specifika nyckelrisker för Emittenten

Risker, forts. Lagar, tillstånd och beslut – Koncernens verksamhet regleras och påverkas av ett stort antal olika lagar, regelverk och myndighetsföreskrifter. En trend de senaste åren är att dessa krav har ökat och blivit strängare, vilket orsakar högre kostnader och därmed har en negativ inverkan på Koncernens resultat. Koncernens tolkning av dessa regler kan också riskera att bli felaktig eller att reglerna i framtiden kan komma att förändras, vilket kan medföra att Koncernen inte kan använda Koncernens fastigheter på avsett sätt. Om detta skulle inträffa skulle det ha en väsentlig negativ effekt på Koncernens resultat och finansiella ställning. Det finns också en risk att Koncernen i framtiden inte får de tillstånd eller beslut som krävs för att bedriva och utveckla verksamheten på ett önskvärt sätt, vilket skulle ha en väsentlig negativ effekt på Koncernens resultat och finansiella ställning.

Refinansierings- och finansieringsrisk – Det finns en risk att upptagande av nya lån eller framtida refinansiering inte kommer att kunna ske på för Koncernen skäliga villkor eller inte alls, att Koncernen misslyckas med att uppnå målsättningen avseende soliditet samt att Koncernen upplever svårigheter med återbetalning av befintliga lån eller ränta på sådana lån. Skulle detta inträffa skulle det ha en väsentlig negativ effekt för Koncernens framtidsutsikter och dess förmåga att bedriva sin verksamhet.

Nyckelinformation om värdepapperen Värdepapperens viktigaste egenskaper

Värdepapper som Prospektet avser en nyemission av högst 11 718 750 Preferensaktier med företrädesrätt för Heimstadens erbjuds befintliga Preferensaktieägare samt, förutsatt styrelsens beslut, en eventuell riktad nyemission av högst 23 437 500 Preferensaktier till allmänheten i Sverige och institutionella investerare i Sverige och utomlands. Preferensaktiernas ISIN-kod är SE0015949037.

Värdepapperens Aktierna är denominerade i svenska kronor (SEK). Per dagen för Prospektet finns det totalt 155 477 500 aktier viktigaste egenskaper i Bolaget, varvid 132 040 000 stamaktier och 23 437 500 Preferensaktier. Kvotvärdet per aktie i Bolaget är 0,50 SEK.

Rättigheter som Rösträtt – Varje Preferensaktie berättigar till en (1) röst på bolagsstämma i Bolaget. sammanhänger med Företrädesrätt till nya aktier – Beslutar Bolaget att genom kontantemission eller kvittningsemission ge ut nya värdepapperen aktier av olika slag, ska innehavare av stamaktier och Preferensaktier ha företrädesrätt att teckna nya aktier av samma aktieslag i förhållande till det antal aktier av samma slag som innehavaren förut äger (primär företrädes- rätt). Beslutar Bolaget att genom kontantemission eller kvittningsemission ge ut aktier av endast ett slag, ska innehavare av aktier av det slag som ges ut ha företrädesrätt att teckna nya aktier i förhållande till det antal aktier av samma slag som innehavaren förut äger (primär företrädesrätt). Aktier som inte tecknas med primär företrä- desrätt ska erbjudas samtliga aktieägare till teckning (subsidiär företrädesrätt). Om erbjudna aktier inte räcker för den teckning som sker med subsidiär företrädesrätt, ska aktierna fördelas mellan tecknarna i förhållande till det sammanlagda antal aktier de förut äger i Bolaget, oavsett om deras aktier är stamaktier eller Preferensaktier. I den mån detta inte kan ske vad avser viss aktie/vissa aktier, ska fördelningen ske genom lottning. Beslutar Bolaget att genom kontantemission eller kvittningsemission ge ut teckningsoptioner eller konvertibler ska aktieägarna ha företrädesrätt att teckna teckningsoptioner som om emissionen gällde de aktier som kan komma att nytecknas på grund av teckningsoptionerna respektive företrädesrätt att teckna konvertibler som om emissionen gällde de aktier som konvertiblerna kan komma att bytas mot.

Vad som ovan föreskrivs ska inte innebära någon inskränkning i möjligheterna att fatta beslut om kontantemis- sion eller kvittningsemission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Ökning av aktiekapitalet genom fondemission med utgivande av aktier får endast ske genom utgivande av stamaktier. Därvid gäller att endast stamaktieägarna har företrädesrätt till de nya stamaktierna fördelat efter det antal stamaktier de förut äger. Vad som nu anges ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att genom fondemission, efter erforderlig ändring av bolagsordningen, ge ut aktier av nytt slag.

4 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Sammanfattning

Nyckelinformation om värdepapperen Värdepapperens viktigaste egenskaper

Rättigheter som Rätt till utdelning – Preferensaktierna har företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om 2,00 SEK per sammanhänger med Preferensaktie med kvartalsvis utbetalning från och med det första utbetalningstillfället (”Preferensutdelning”). värdepapperen, Utdelning förutsätter att bolagsstämman beslutar därom. Avstämningsdagar för Preferensutdelning är den forts. 5 januari, den 5 april, den 5 juli och den 5 oktober. För det fall ingen Preferensutdelning lämnas, eller om endast vinstutdelning understigande Preferensutdelningen lämnats, ska Preferensaktierna medföra rätt att i tillägg till framtida Preferensutdelning erhålla ett belopp, jämnt fördelat på varje Preferensaktie, motsvarande skillnaden mellan vad som skulle ha betalats ut enligt ovan och utbetalt belopp (”Innestående Belopp”) innan nyemission av ytterligare Preferensaktier eller värdeöverföringar till innehavare av stamaktier får ske. Innestående Belopp ska räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om tio (10) procent. Även vinstutdelning av Innestående Belopp förutsätter att bolagsstämman beslutar om vinstutdelning.

Inlösen – Inlösen av Preferensaktier kan ske efter styrelsebeslut till ett belopp per Preferensaktie om 37,50 SEK fram till den 1 juni 2025 och till ett belopp om 33,00 SEK från och med den 1 juni 2025 och för tiden därefter, i varje fall med tillägg av eventuell upplupen del av Preferensutdelning jämte eventuellt Innestående Belopp uppräknat med en årlig räntesats om tio (10) procent.

Rätt i samband med likvidation – I händelse av Bolagets upplösning såsom likvidation eller konkurs medför Preferensaktierna företrädesrätt framför stamaktierna motsvarande vad som följer av det inlösenförbehåll som har redogjorts för ovan.

Begränsning av utgivande av Preferensaktier och värdeöverföring i vissa fall – Så länge Preferensaktier är utgivna och så länge den så kallade preferensaktiekvoten överstiger ½, får beslut inte fattas om nyemission av ytterligare Preferensaktier eller värdeöverföring till innehavare av stamaktier.

Utdelningspolicy Utdelning på stamaktier påverkas av marknadsförutsättningar, investeringsalternativ, finansiell ställning och kapitalstruktur, och utgår, tillsammans med utdelning på Preferensaktier, maximalt i sådan omfattning att Koncernen uppfyller fastlagd finanspolicy och har nödvändiga likvida medel för att driva verksamheten i enlighet med affärsmodell och vision. För närvarande fokuseras på tillväxt med bibehållen finansiell styrka varmed utdelning på stamaktier de närmaste åren bedöms bli återhållsam. Utdelning på Preferensaktier uppgår årligen till 2,00 SEK per Preferensaktie med kvartalsvisa utbetalningar i enlighet med bolagsordningens bestämmelser. Var kommer värdepapperen att handlas?

Upptagande till Heimstadens Preferensaktier är upptagna till handel på Nasdaq First North Growth Market. Kortnamnet för handel Preferensaktierna är Heimstaden Pref. Aktierna som emitteras genom Erbjudandet avses tas upp till handel på Nasdaq First North Growth Market. Vilka nyckelrisker är specifika för värdepapperen?

Risker Framtida nyemissioners eller aktieförsäljningars påverkan på Preferensaktiekursen – Bolaget kan fritt ge ut stamaktier och Preferensaktier i Bolaget med de begränsningar som föreskrivs i bolagsordningen samt i förhållande till vissa förpliktelser i Koncernens finansieringsavtal. Nyemissioner, försäljningar eller andra överlåtelser av ett betydande antal aktier, eller förväntningar om att sådana nyemissioner, försäljningar eller andra överlåtelser kan komma att ske, skulle kunna medföra väsentlig negativ påverkan på Preferensaktiernas marknadsvärde.

Risker förknippade med teckningsåtagande – Heimstadens största aktieägare Fredensborg AS har åtagit sig att teckna nya Preferensaktier motsvarande sin pro rata-andel av Företrädesemissionen. Teckningsåtagandet är inte säkerställt. Uppfylls inte teckningsåtagandet skulle det kunna få en väsentlig negativ effekt på Heimstadens möjligheter att med framgång genomföra Företrädesemissionen och därmed även den Riktade Emissionen och Heimstaden kan komma att erhålla en lägre nettolikvid än vad Heimstaden förväntar sig.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 5 Sammanfattning

Nyckelinformation om Erbjudandet av värdepapper och upptagande till handel på Nasdaq First North Growth Market På vilka villkor och enligt vilken tidplan kan jag investera i dessa värdepapper?

Erbjudandets former Antal Preferensaktier som erbjuds – Erbjudandet omfattar högst 35 156 250 Preferensaktier, varvid Företrädes- och villkor emissionen omfattar högst 11 718 750 och den eventuella Riktade Emissionen högst 23 437 500 Preferensaktier.

Teckningsrätt – De som på avstämningsdagen är registrerade som Preferensaktieägare i den av Euroclear för Heimstadens räkning förda aktieboken erhåller en (1) teckningsrätt för varje innehavd Preferensaktie. Två (2) teckningsrätter berättigar till teckning av en (1) ny Preferensaktie.

Avstämningsdag för rätt att få teckningsrätter – Den 18 maj 2021.

Teckning utan teckningsrätter – Nuvarande innehavare av Preferensaktier, allmänheten i Sverige och institutio- nella investerare kan anmäla sitt intresse att teckna Preferensaktier utan teckningsrätter. För det fall att intresset för att teckna Preferensaktier i Företrädesemissionen utan teckningsrätter i betydande grad överstiger det antal Preferensaktier som är tillgängliga inom ramen för Företrädesemissionens högsta belopp efter tilldelning till tecknare med företrädesrätt, kan styrelsen komma att besluta om den Riktade Emissionen av Preferensaktier för att möta ett sådant intresse. Anmälan om teckning utan teckningsrätter i Företrädesemissionen kan komma att, utan ytterligare särskild anmälan eller förfrågan därom, leda till tilldelning av Preferensaktier i den Riktade Emissionen, förutsatt att styrelsen beslutar att genomföra den Riktade Emissionen och med tillämpning av tilldelningsprinciperna i den Riktade Emissionen.

Teckningstid – Från och med den 20 maj 2021 till och med den 3 juni 2021 eller den senare dag som bestäms av styrelsen.

Teckningskurs – 32 SEK per Preferensaktie.

Betalning – Teckning av nya Preferensaktier med stöd av teckningsrätter sker genom kontant betalning. Betalning för nya Preferensaktier som tecknas utan stöd av teckningsrätter ska erläggas kontant i enlighet med instruktioner på utsänd avräkningsnota.

Handel med teckningsrätter och BTA – Handel med teckningsrätter kommer att äga rum på Nasdaq First North Growth Market under perioden från och med den 20 maj 2021 till och med den 31 maj 2021. Handel med BTA kommer att äga rum på Nasdaq First North Growth Market under perioden från och med den 20 maj 2021 till och med den 8 juni 2021.

Upptagande till handel på Nasdaq First North Growth Market – Första dagen för handel i nya Preferensaktier, tecknade med stöd av teckningsrätter samt, i förekommande fall, i den Riktade Emissionen, beräknas infalla omkring den 15 juni 2021. Första dag för handel i nya Preferensaktier tecknade utan stöd av teckningsrätter beräknas infalla senast omkring den 18 juni 2021.

Utspädning till följd Företrädesemissionen och den eventuella Riktade Emissionen kommer, vid fullteckning, medföra att antalet av Erbjudandet aktier i Heimstaden ökar från 155 477 500 aktier (varav 132 040 000 stamaktier och 23 437 500 Preferensaktier) till 190 633 750 (varav 132 040 000 stamaktier och 58 593 750 Preferensaktier), vilket motsvarar en ökning av antalet aktier om cirka 22,6 procent och en ökning av antalet röster med cirka 2,6 procent. Aktiekapitalet kommer samtidigt att öka med 17 578 125 SEK, från 77 738 750 SEK till 95 316 875 SEK. För de Preferensaktie- ägare som avstår att teckna Preferensaktier i Företrädesemissionen uppkommer en utspädningseffekt om högst 35 156 250 Preferensaktier, motsvarande cirka 18,4 procent av det totala antalet aktier i Heimstaden efter Företrädesemissionen och den eventuella Riktade Emissionen och 2,5 procent av det totala antalet röster i Heimstaden efter Företrädesemissionen och den eventuella Riktade Emissionen.

Kostnader för Kostnader för Erbjudandet beräknas uppgå till 42,2 MSEK. Heimstaden ålägger inte investerare några avgifter Erbjudandet eller andra kostnader i samband med Erbjudandet. Courtage utgår ej.

6 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Sammanfattning

Vem är erbjudaren och den som ansöker om upptagande till handel?

Information om Bolaget är Heimstaden AB (publ), organisationsnummer 556670-0455. Styrelsen har sitt säte i Malmö. Bolaget erbjudaren och är ett svenskt publikt aktiebolag bildat i Sverige enligt svensk rätt. Bolagets verksamhet regleras av aktiebolags­ den som ansöker lagen (2005:551). om upptagande till handel

Varför upprättas detta Prospekt?

Motiv och användning Heimstaden förvärvar, utvecklar och förvaltar hyresfastigheter i Europa. Verksamheten sker primärt genom av emissionslikviden ägandet i dotterbolaget Heimstaden Bostad, som är Bolagets enskilt största tillgång och som ägs tillsammans med Alecta, Folksamgruppen, Ericssons och Sandviks pensionsfonder samt Pensionsmyndigheten.

Under de senaste åren har Heimstaden haft stark tillväxt och geografisk expansion samtidigt som Bolaget kontinuerligt har förbättrat såväl operativt resultat som finansiella nyckeltal. En flexibel och diversifierad kapital- struktur är och har varit central för Heimstadens utveckling och under 2015 kompletterade Heimstaden sin kapitalstruktur med en nyemission av Preferensaktier, vilka upptogs till handel på Nasdaq First North Growth Market den 11 juni 2015. Vid årsstämman i Heimstaden den 8 april 2021 beslöt stämman bland annat om en aktiesplit 10:1 för att skapa förutsättningar för förbättrad likviditet i Preferensaktierna. I syfte att bibehålla en balanserad finansiell riskprofil, erhålla expansionskapital samt även understödja förutsättningar för en bättre likviditet i Preferensaktien beslöt årsstämman också att bemyndiga styrelsen att kunna emittera upp till 40 miljoner Preferensaktier, med eller utan företrädesrätt för existerande aktieägare.

Det är mot denna bakgrund som styrelsen har beslutat om en nyemission av Preferensaktier om högst 11 718 750 Preferensaktier, motsvarande 375 MSEK, med företrädesrätt för Bolagets existerande Preferens­ aktieägare. I tillägg har styrelsen bemyndigats att besluta om en riktad nyemission av Preferensaktier om högst 23 437 500 Preferensaktier, motsvarande 750 MSEK. Den nettolikvid som tillförs Heimstaden genom emissio- nerna ska i huvudsak användas för att understödja aktieägandet i Heimstaden Bostad samt potentiella ­direktinvesteringar i fastigheter.

Väsentliga Joint Bookrunners agerar som finansiella rådgivare i samband med Erbjudandet. Joint Bookrunners har vidare intressekonflikter tillhandahållit Bolaget rådgivning i samband med struktureringen och planeringen av Erbjudandet. Joint Bookrunners erhåller ersättning för sådan rådgivning. Joint Bookrunners samt deras närstående har utfört och kan också i framtiden komma att utföra olika finansiella rådgivningstjänster och andra tjänster för Bolaget och dess närstående, för vilka de erhållit och kan förväntas erhålla arvoden och andra ersättningar. Inom ramen för den ordinarie verksamheten har vissa Joint Bookrunners samt deras närstående gjort eller innehaft investeringar och aktivt handlat med värdepapper och finansiella instrument för egen räkning och för sina kunders räkning och kan när som helst inneha långa och korta positioner i sådana värdepapper och instrument. Sådana investeringar och värdepappersaktiviteter kan involvera Bolagets värdepapper och instrument.

Nordea är per dagen för detta Prospekt långivare och tillhandahåller derivatarrangemang till Koncernen. Rådgivarna äger inte aktier i Bolaget och har, utöver vad som nämns ovan, inga andra ekonomiska intressen i Bolaget.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 7 Riskfaktorer

En investering i Heimstadens Preferensaktier innebär olika risker. Detta avsnitt innehåller beskrivningar av de risker och viktiga omständigheter som Heimstaden anser är väsentliga för Heimstadens verksamhet och framtida utveckling. Riskerna är hänförliga till Heimstadens bransch och marknad, legala och regulatoriska förhållanden, Heimstadens finansiella förhållanden samt Heimstadens aktier och Erbjudandet. Potentiella investerare bör noggrant överväga de risker som beskrivs i det nedanstående, men även all övrig information i Prospektet, före en investering i Heimstaden.

I enlighet med Prospektförordningen är de risker Heimstaden beskriver i detta avsnitt begränsade till sådana risker som är specifika för Heimstaden eller Heimstadens värdepapper och som är väsentliga för att fatta ett välgrundat investeringsbeslut. Beskrivningarna i detta avsnitt är baserade på information som är tillgänglig per dagen för Prospektet. De risker som Heimstaden för närvarande bedömer är mest väsentliga beskrivs först i respektive riskkategori. De efterföljande riskerna är inte rangordnade. I de fall en riskfaktor kan kategoriseras under fler än en kategori, är sådan riskfaktor endast inkluderad i den mest relevanta kategorin för sådan riskfaktor.

Riskfaktorer som är specifika och väsentliga för dessa dotterbolag som skulle strida mot Heimstadens intressen. Heimstaden Skulle detta inträffa kan det negativt påverka Heimstadens Risker relaterade till Heimstadens operativa verksamhet möjligheter att agera som planerat avseende dessa dotterbolag, Risker relaterade till dotterbolag vilket skulle kunna påverka Heimstaden negativt. En stor del av Koncernens tillgångar, intäkter och kassaflöden kan hänföras till Bolagets direkta och indirekta dotterbolag, varav det För närvarande kontrollerar Heimstaden indirekt 41 procent av viktigaste är det indirekta dotterbolaget Heimstaden Bostad som kapitalet och cirka 50,3 procent av rösterna i Heimstaden Bostad. ägs tillsammans med andra. Bolaget har för avsikt att i framtiden i De övriga aktieägarna är främst olika pensionsfonder, bland andra huvudsak bedriva sin operativa verksamhet genom sådana Alecta pensionsförsäkring, ömsesidigt. Hyresintäkterna från dotterbolag och i synnerhet genom Heimstaden Bostad. Bolagets Heimstaden Bostad motsvarar 97 procent av hela Heimstadens beroende av dotterbolag kommer därför att öka i framtiden. hyresintäkter per den 31 mars 2021. Heimstaden Bostad har en Dotterbolagen är separata legala enheter och har inga skyldighe- aktiestruktur med stamaktier och preferensaktier som har olika ter att infria Heimstadens förpliktelser eller att ställa medel till ekonomiska rättigheter, varvid preferensaktierna har den förfogande för Heimstaden att kunna infria sina förpliktelser, företrädesrätt till utdelning i förhållande till stamaktierna som såsom utdelning på Preferensaktierna. Möjligheterna för framgår av Heimstaden Bostads bolagsordning. Preferens- dotterbolagen att betala till Heimstaden för att Heimstaden ska aktierna i Heimstaden Bostad har även företräde i förhållande till kunna infria sina förpliktelser är beroende av ett flertal faktorer, stamaktierna i samband med likvidation och konkurs. Heimstaden bland annat dotterbolagens finansieringsavtal, restriktioner i innehar en högre ratio av stamaktier än preferensaktier i Heimsta- aktieägaravtal, tillgång till medel samt bolags- och skatterelate- den Bostad jämfört med de övriga aktieägarna i Heimstaden rade restriktioner. Skulle värdet på den verksamhet som bedrivs i Bostad. Av den anledningen har Heimstaden en högre exponering dessa dotterbolag minska och/eller att Heimstaden inte skulle mot ekonomiska nedgångar avseende Heimstaden Bostad än de erhålla tillräckliga medel från sina dotterbolag, skulle det ha en övriga aktieägarna. Skulle sådana ekonomiska nedgångar väsentlig negativ effekt på Heimstadens finansiella ställning och innebära begränsningar i möjligheterna att lämna utdelning till möjligheterna att lämna utdelning på Preferensaktierna skulle Heimstaden Bostads stamaktieägare efter att utdelning har påverkas negativt eller helt upphöra. Det finns även en risk för att företagits på Heimstaden Bostads preferensaktier, skulle detta ägarna i Heimstadens delägda dotterbolag kan bli oense om hur kunna ha en väsentlig negativ påverkan på Heimstadens resultat verksamheten ska bedrivas i dessa olika bolag eller hur avtal som och finansiella ställning. Aktieägaravtalet avseende Heimstaden reglerar ägandet i bolagen ska tolkas, då de övriga ägarna i dessa Bostad innehåller restriktioner som begränsar Heimstadens dotterbolag har rätt till inflytande i vissa frågor avseende sådana inflytande över Heimstaden Bostad i jämförelse med antalet röster dotterbolag. Det finns således en risk att det kan vidtas åtgärder i Heimstaden kontrollerar. Det finns också en risk att Heimstaden i

8 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Riskfaktorer

framtiden inte kan försvara sin kapital- och röstandel i Heimstaden Förvärvs-, försäljnings- och andra transaktionsrelaterade risker Bostad, vilket skulle kunna ytterligare reducera Heimstadens En central del av Koncernens verksamhet och affärsstrategi inflytande och ekonomiska resultat från Heimstaden Bostad samt utgörs av fastighetstransaktioner, vilka genomförs direkt och kunna leda till uppsägning av vissa av Koncernens finansierings- indirekt av såväl Bolaget som Heimstaden Bostad. Alla sådana avtal (med anledning av villkor som ger rätt till uppsägning från transaktioner är förenade med osäkerhet och risker. Vid förvärv långivarens sida vid en ändring av majoritetsägandet i Heimstaden av fastigheter föreligger exempelvis osäkerhet om hantering av Bostad) eller att Heimstaden Bostad inte längre konsoliderades i hyresgäster, oförutsedda kostnader för miljösanering eller Bolagets redovisning, vilket skulle ha en negativ inverkan på personal, ombyggnad och hantering av tekniska problem, Koncernens finansiella ställning och framtida utsikter (se även myndighetsbeslut samt uppkomsten av tvister relaterade till riskfaktorn ”Ivar Tollefsen”). förvärvet eller fastighetens skick, inklusive risk för felaktiga bedömningar i samband med due diligence-granskning inför Bolaget har ett koncernövergripande asset managementavtal förvärven. Sådana osäkerheter kan leda till ökade eller oförut- med Heimstaden Bostad varigenom Bolaget bidrar med sedda kostnader avseende fastigheterna eller transaktionerna, exempelvis legala funktioner, redovisning, HR och ledande vilket skulle kunna få en väsentlig negativ effekt på Koncernens befattningshavare i samtliga de länder som Heimstaden Bostad är resultat. Dessa risker kan förstärkas i de fall som Heimstaden gör verksamt i. Asset managementavtalet löper tills den 10 oktober förvärv på nya geografiska marknader på grund av att Koncernen 2032. Från den 30 september 2026 kan Heimstaden Bostad enligt i sådana fall kan vara mindre bekant med relevanta förhållanden sin egen fulla diskretion självmant säga upp avtalet med en på sådana geografiska marknader. Likaså kan dessa risker uppsägningstid om 6 månader. Det finns alltså en risk att asset förstärkas i samband med större förvärv, som Koncernen har managementavtalet kan sägas upp (såväl före som efter företagit ett flertal av under de senaste åren, på grund av dessa 30 september 2026), vilket skulle ha en negativ effekt på Bolaget stora förvärvs relativa storlek i förhållande till Koncernens storlek. eftersom Bolaget inte skulle få den ersättning som framgår av Därtill är fastighetstransaktioner förenade med subjektiva avtalet men fortfarande i viss mån skulle behöva bära kostnader bedömningar av såväl befintliga som framtida förhållanden, vilka hänförliga till avtalet. kan visa sig vara felaktiga. Felaktiga bedömningar av sådana förhållanden kan leda till ökande kostnader eller att Koncernen Värderingar av fastigheter inbegriper subjektiva element och inte uppnår förväntad avkastning på sina investeringar, vilket osäkerhet skulle ha en väsentlig negativ effekt på Koncernens finansiella Koncernens förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen ställning och resultat. till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträk- ningen. Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåver- Fastighets- och underhållskostnader kande. Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels Fastighetskostnader utgörs huvudsakligen av kostnader som är fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och taxebundna såsom kostnader för el, renhållning, vatten och fastighetskostnader, dels marknadsspecifika såsom avkastnings- värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från krav och kalkylräntor som härleds ur jämförbara transaktioner på en aktör, vilket kan påverka priset. Både taxor och förbrukning fastighetsmarknaden. Värderingar i Sverige, Danmark, Nederlän- förändras och påverkar Heimstadens eldriftkostnader. Naturliga derna, Tyskland och/eller Tjeckien sker huvudsakligen med variationer i klimat och väderförhållanden, såsom snörika eller metoden yield/discounted cash flow medan värderingar i Norge kalla vintrar, påverkar också Heimstadens fastighetskostnader. huvudsakligen sker med försäljningsjämförelsemetoden. Underhållsutgifter är hänförliga till åtgärder som syftar till att Fastighetsvärdering och den information och källor som används långsiktigt bibehålla fastigheternas standard, vilka Heimstaden i samband med värderingar är till viss del baserade på subjektiva fortlöpande utför. Dessa utgifter kostnadsförs i den utsträckning faktorer, och därigenom utsatt för risk för felaktigheter. Vid de utgör reparationer och utbyten av mindre delar. Utöver rena användning av metoderna görs vissa antaganden baserade på underhållskostnader kan även kostnader för hyresgästanpass- historik och framtidsuppskattningar samt uppskattade standardi- ningar uppkomma. Underhållsåtgärder och därmed förenliga serade kostnader, vilka inte alltid stämmer. Bostadsmarknaden är kostnader kan både vara planerade och oplanerade. Det finns en vidare känslig för förändringar i utbud och efterfrågan avseende risk att dessa utgifter ökar till följd av till exempel ny lagstiftning om bostadsfastigheter. Såväl fastighetsspecifika försämringar som mer effektiv energianvändning. lägre hyresnivåer och ökad vakansgrad som marknadsspecifika försämringar såsom högre direktavkastningskrav kan föranleda Om dessa kostnader skulle öka väsentligt, skulle vinstmarginalen att Bolaget justerar ned det verkliga värdet på sina fastigheter. avseende Koncernens fastigheter minska, vilket skulle kunna Fel och felaktiga bedömningar i samband med värderingar kan kräva hyreshöjningar för att täcka dessa kostnader. Sådana således orsaka denna effekt. Det finns därmed en risk att hyreshöjningar kan dock Heimstaden vara förhindrad att göra värderingar av Koncernens fastigheter inte korrekt reflekterar med anledning av hyresreglering (se riskfaktorn ”Risker relaterade tillgångarnas marknadsvärde, vilket skulle kunna ha en väsentlig till branschen och marknaden – Uthyrningsverksamheten”). negativ effekt på Koncernens resultat och finansiella ställning. Hyreshöjningar som går att genomföra kan leda till minskad efterfrågan på Koncernens fastigheter, vilket skulle innebära att

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 9 Riskfaktorer

Koncernen inte fullt ut skulle kunna överföra ökade kostnader på melser. Vid sådana förändringar kan vissa rättigheter för motparten, Koncernens hyresgäster, vilket skulle ha en väsentlig negativ eller skyldigheter för Koncernen, inträda som bland annat kan effekt på Koncernens resultat. komma att påverka Koncernens fortsatta finansiering eller, avseende Heimstaden Bostad, kunna leda till att Bolaget förlorar Heimstaden är beroende av nyckelpersoner och övriga rättigheter i förhållande till övriga aktieägare i Heimstaden Bostad, anställda vilket skulle ha en väsentlig negativ effekt på Bolagets framtidsut- Koncernen och dess verksamhet är beroende av ett antal sikter. Ett sådant eventuellt kontrollägarskifte kan även påverka nyckelpersoner, däribland ledande befattningshavare och omvärldens syn på Koncernen, innefattande bland annat personer med specialistkompetens. Dessa nyckelpersoner har förändrad kreditvärdighet, vilket skulle kunna öka Koncernens lång erfarenhet av och kompetens avseende fastighetstransaktio- finansieringskostnader och därmed ha en negativ påverkan på ner samt fastighetsmarknaden och har genom sin erfarenhet Koncernens resultat. byggt upp goda relationer med aktörer på fastighetsmarknaden, partners och kreditgivare. De är därför viktiga för en framgångsrik Projektrisker utveckling av Koncernens verksamhet. Bolaget är således särskilt Koncernens verksamhet omfattar om-, till- och nybyggnation. beroende av dem och att de kvarblir i anställning hos Koncernen. Möjligheten att genomföra om-, till- och nybyggnation med Koncernen hade 1 372 anställda per den 31 december 2020, ekonomisk lönsamhet är bland annat beroende av att Koncernen vilkas kunskap, erfarenhet och engagemang är viktiga för kan bibehålla och rekrytera nödvändig kompetens inom bland Koncernens framtida utveckling. För utvecklingen av Koncernens annat bygg och projektledning samt upphandla entreprenader för verksamhet är det vidare viktigt att den fortlöpande rekryterar ny projektens genomförande på för Koncernen acceptabla villkor. skicklig personal och Koncernen har under de senaste åren tack Möjligheten att genomföra om-, till- och nybyggnation med vare Koncernens expansion rekryterat förhållandevis kraftigt. ekonomisk lönsamhet kan dessutom bland annat påverkas av om Koncernen skulle påverkas negativt om ett flertal av dess efterfrågan eller pris på fastigheter och bostäder generellt anställda samtidigt skulle lämna Koncernen eller om Koncernens förändras, bristande planering, analys och kostnadskontroll, administrativa säkerhet och kontroll skulle brista eller om förändringar i skatter och avgifter, samt andra faktorer som kan Koncernens nyrekrytering av nyckelpersoner och andra anställda leda till fördröjningar eller ökade eller oförutsedda kostnader i skulle misslyckas. Eftersom rekryteringen av ny skicklig personal samband med om-, till- och nybyggnation. Vid slutet av 2020 hade är utsatt för konkurrens finns det också en risk att ersättningen till Koncernen 13 569 lägenheter under produktion och projektrisker personalen ökar. förekommer alltså i betydande omfattning i Heimstadens verksamhet. Skulle Koncernen misslyckas med dessa faktorer Skulle någon av de ovan beskrivna riskerna realiseras kan det ha i sina fastighetsprojekt skulle det leda till ökade kostnader för en väsentlig negativ inverkan på Koncernens operativa verksam- Koncernen och en lägre vinst än förväntat, vilket skulle inverka het och därmed på Koncernens resultat. negativt på Koncernens resultat.

Ivar Tollefsen Därtill så innehåller typiskt sett avtal med entreprenörer och andra Ivar Tollefsen, som kontrollerar Fredensborg AS, som i sin tur äger externa parter ansvarsbegränsningar, som medför att skador över samtliga stamaktier i och har därmed ett kontrollerande inflytande vissa nivåer måste bäras av Heimstaden ensamt. Skulle det över Bolaget, är viktig för Koncernens verksamhet genom sina inträffa att Heimstaden inte kan överföra kostnader på externa personliga och affärsmässiga kontakter. Det finns en risk att Ivar parter med anledning av sådana ansvarsbegränsningar, skulle det Tollefsen inte kommer att vara tillgänglig för Koncernen i framtiden, kunna ha en negativ inverkan på Koncernens resultat. vilket riskerar att negativt påverka Koncernens verksamhet. Effekten av att risken förverkligas är sannolikt att Koncernen Tekniska risker förlorar momentum i sina tillväxtplaner och blir mer stillastående. Koncernens verksamhet är beroende av olika informations- och Koncernen har heller inte någon ”key-man”-försäkring avseende IT-system, och särskilt att kunna använda sådana system i Ivar Tollefsen. verksamheten på ett effektivt sätt, inklusive att kunna introducera nya teknologier och funktioner i sådana system. Koncernen Om nuvarande kontrollägare Fredensborg AS skulle minska sitt arbetar även mot att ytterligare digitalisera sin verksamhet och har aktieinnehav kan detta komma att medföra att kontrollen över därför till exempel ingått ett avtal rörande leverans av en produkt Bolaget övergår till någon annan aktieägare. I vissa av Koncer- för digital administration av fast egendom, vilket ger upphov till nya nens avtal (bland annat i vissa finansieringsavtal) finns bestäm- tekniska risker. Om sådana tekniska problem skulle uppstå kan melser som aktualiseras vid förändringar i kontrollen över Bolaget, dessa ha en negativ inverkan på effektiviteten i Koncernens till exempel om Fredensborg AS, såsom tillämpligt, skulle upphöra operativa verksamhet och därmed även på Koncernens resultat. att kontrollera en majoritet av aktierna eller rösterna i Bolaget eller att direkt eller indirekt kunna utse eller entlediga hela eller en majoritet av styrelsen i Bolaget. Även aktieägaravtalet avseende Heimstaden Bostad innehåller kontrollägarförändringsbestäm-

10 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Riskfaktorer

Risker relaterade till branschen och marknaden Efterfrågan på bostadsfastigheter och hyresbostäder kan till Makroekonomiska faktorer och covid-19-pandemin (”Covid-19”) exempel komma att sjunka på de geografiska marknader som Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekono- Koncernen är verksam på, även om efterfrågan inte sjunker miska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, regionaleko- generellt i länderna. Oavsett eller på grund av inverkan av den nomisk utveckling, sysselsättningsutveckling, produktionstakt för negativa ekonomiska utvecklingen kan efterfrågan också komma nya bostäder och lokaler, förändringar i infrastruktur, befolknings- att sjunka på grund av negativ befolkningsutveckling på någon tillväxt, befolkningsstruktur, inflation, räntenivåer med mera, vilket eller några av de geografiska marknader som Koncernen är påverkar efterfrågan och utbud på bostäder och lokaler. verksam på. Sjunkande efterfrågan skulle kunna leda till sjunkan- Heimstaden påverkas särskilt av sådana faktorer i Sverige, de uthyrningsgrad, sämre möjligheter till framtida hyreshöjningar Danmark, Norge, Nederländerna, Tyskland och Tjeckien. Även och sjunkande fastighetsvärden, vilket i sin tur kan ha en negativ demografiska faktorer påverkar vilken typ av bostäder som inverkan på Koncernens verksamhet, resultat och finansiella efterfrågas och samtliga dessa faktorer har påverkan på ställning. uthyrningsgrad och hyresnivåer på bostadsfastigheter. Inflation och ränta (se riskfaktorn ”Finansiella risker relaterade till Heimsta- Klimatförändringar medför risk för skador på fast egendom över den – Ränterisk”) påverkar Koncernens kostnader och föränd- tid orsakade av extrema väderförhållanden med kraftiga ringar i inflation och ränta kan tillsammans med andra faktorer regnskurar och stormar, samt stigande havsnivåer och andra påverka avkastningskraven och därmed fastigheternas mark- förändringar i den fysiska miljön som påverkar fast egendom. Som nadsvärden. Skulle Koncernens kostnader öka och marknadsvär- en fastighetsverksamhet kan dessa risker ha en väsentlig negativ den avseende fastigheterna försämras, skulle det ha en väsentlig effekt på Koncernen jämfört med andra verksamheter eftersom negativ effekt på Koncernens resultat och finansiella ställning. Koncernen är beroende av sin fysiska infrastruktur för att producera intäkter. Koncernen äger till exempel fastigheter i Utbrottet av Covid-19 har lett till en väsentlig inbromsning av den Danmark (huvudsakligen regionen Greater Copenhagen) som ekonomiska aktiviteten under 2020 och början av 2021, delvis på ligger nära havet och klimatförändringar kan skada byggnader på grund av spridningen av Covid-19, men främst på grund av beslut dessa fastigheter till följd av översvämningar. Det finns också en fattade av olika länders myndigheter för att begränsa spridningen risk att vissa byggmaterial inte klarar påfrestningarna av ett av Covid-19 såsom karantäner, nedstängningar och begräns- förändrat klimat. Eftersom klimatförändringarna pågår kan dessa ningar av rörelsefriheten. Covid-19 pågår fortfarande men har risker förväntas öka på lång sikt. Detta kan innebära ett större redan lett till negativa ekonomiska effekter trots de ekonomiska behov av investeringar i fastigheter belägna i utsatta områden, stimulanspaket som lanserats av olika centralbanker och vilket kan medföra högre driftskostnader samt investeringar för regeringar. Dessa negativa effekter har bland annat påverkat Koncernen. Koncernen har portföljer koncentrerade till flera städer fastighetsmarknaden. Covid-19 har lett till att investeringar och i hela Europa och om klimatförändringarna skadligt påverkar förvärv skjutits upp, och kan leda till att flera sådana åtgärder sådana städer kan värdet på sådana portföljer och deras skjuts upp. Koncernen har hittills påverkats huvudsakligen av resultatkapacitet minska betydligt. Covid-19:s direkta och indirekta påverkan på Koncernens hyresgäster. Denna påverkan riskerar särskilt att drabba Uthyrningsverksamheten Koncernens kommersiella hyresgäster, vilka per den 31 mars Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker påverkas Koncer- 2021 avsåg 7,6 procent av Koncernens totala intäkter. Det finns en nens resultat negativt. Koncernen är också beroende av att risk att dessa negativa effekter kan bli större desto längre hyresgäster betalar avtalade hyror i tid och det föreligger alltså en Covid-19 pågår. Följaktligen kan Covid-19 komma att påverka risk om hyresgäster inte betalar sina hyror (när dessa förfaller eller Heimstaden genom krav på sänkta hyresnivåer och ökade över huvud taget) eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser. vakansgrader samt att hyresgäster inte alls betalar hyra, vilket skulle ha en väsentlig negativ effekt på Koncernens resultat På den svenska bostadshyresmarknaden råder inte fri prissätt- genom att Koncernens hyresintäkter skulle minska. ning för hyra på bostadslägenheter. Även i andra geografier som Heimstaden är verksam på är Koncernen föremål för hyresregle- Geografiska risker och klimatförändringar ringar och andra restriktioner avseende hyressättning. Sådana Utbud och efterfrågan på fastigheter och därmed avkastningen restriktioner och hyresregleringar kan leda till att Heimstaden inte på fastighetsinvesteringar skiljer sig åt mellan olika geografiska kan höja hyrorna som planerat, i tid, eller över huvud taget eller marknader och kan komma att utvecklas på olika sätt. Koncernen kompensera för renoveringar och andra uppgraderingar i har en spridd fastighetsportfölj med fastigheter i Sverige, Heimstadens fastighetsbestånd, vilket skulle påverka Koncernens Danmark, Norge, Nederländerna, Tyskland och Tjeckien. Samtliga resultat negativt. Dessutom skulle strängare restriktioner och geografiska marknader som Koncernen är verksam på har hyresregleringar kunna leda till att Koncernens fastighetsvärden påverkats negativt av de osäkra globala och finansiella marknads- kan komma att minska, vilket skulle ha en väsentlig negativ effekt förhållandena, även om omfattningen av den negativa påverkan för Koncernens tillväxtmöjligheter och finansiella ställning. fortfarande är osäker. En negativ ekonomisk utveckling kan Koncernen har också hyresfastigheter i geografiska områden där påverka Koncernens verksamhet på olika sätt oavsett grad. hyressättningen är marknadsbaserad, till exempel de geografiska

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 11 Riskfaktorer

marknader i Danmark som Koncernen är verksam på. Det finns en För att Koncernens fastigheter ska kunna användas och utvecklas risk att utvecklingen av de faktorer som påverkar hyressättningen som avsett kan vidare krävas olika tillstånd och beslut, innefat- blir negativ, vilket skulle kunna medföra att hyresnivåerna sjunker. tande bland annat detaljplaner och fastighetsbildningar, vilka Skulle hyresnivåerna sjunka skulle det ha en negativ inverkan på beviljas och ges av bland annat kommuner och myndigheter. Heimstadens resultat. Det finns en risk att Koncernen i framtiden inte får de tillstånd eller beslut som krävs för att bedriva och utveckla verksamheten på ett Konkurrens och renomméförsämring önskvärt sätt. Vidare finns en risk att beslut överklagas, och därför Koncernen verkar i en bransch som är utsatt för hög konkurrens. fördröjs väsentligen, eller att beslutspraxis eller den politiska viljan Heimstadens framtida konkurrensmöjligheter är bland annat eller inriktningen i framtiden förändras på ett för Koncernen beroende av Koncernens förmåga att förutse framtida marknads- negativt sätt. Skulle detta inträffa kan Koncernens kostnader förändringar och trender samt att snabbt reagera på befintliga och komma att öka eller Koncernens möjligheter att utveckla sina framtida marknadsbehov, vilket kan leda till kostnadsökningar och fastigheter komma att fördröjas eller avstanna, vilket skulle ha en kräva hyressänkningar eller förändringar i Koncernens affärs­ väsentlig negativ effekt på Koncernens resultat och finansiella modell. Koncernen kan därför tvingas göra kostnadskrävande ställning. investeringar, omstruktureringar eller pris- eller hyressänkningar för att anpassa sig till en ny konkurrenssituation. Vidare har Miljörisk och miljökrav konkurrensen lett till att priset på fastigheter ökat markant. Ökad Koncernen måste iaktta tillämpliga lokala regler och föreskrifter konkurrens från befintliga och nya aktörer samt försämrade avseende miljö och hälsa på de marknader Koncernen är konkurrensmöjligheter skulle kunna ha en negativ inverkan på verksam. Den främsta miljörisken i Koncernens verksamhet är Koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning. risken för förorenad mark. Förorenad mark kan orsaka väsentliga förseningar i Koncernens fastighetsutveckling och orsaka Koncernens renommé har betydelse för Koncernens verksamhet betydande ökade kostnader. Då Koncernen äger ett stort antal och intjäningsförmåga. Koncernens långsiktiga lönsamhet bygger fastigheter kan Koncernen också hållas ansvarig för försämringar, på att hyresgäster, kreditinstitut och andra aktörer på fastighets- skador eller andra hälsovådliga effekter som är hänförliga till marknaden förknippar Heimstaden med positiva värden och god Koncernens verksamhet på fastigheter. Sådana effekter kan vara kvalitet. Om exempelvis Heimstaden, någon av dess ledande såväl kända som för närvarande okända. befattningshavare eller andra personer eller bolag vilka har samröre med, eller kan associeras till Heimstaden, vidtar någon Utgångspunkten för ansvaret under svensk, dansk, norsk, tysk åtgärd som står i konflikt med de värden som Heimstaden och tjeckisk rätt är att det är den part som utövar verksamheten representerar riskerar Koncernens renommé att skadas. som har orsakat en miljöskada också är ansvarig för att behandla Effekterna av en renomméskada är osäkra, men skulle kunna den. Om inte någon verksamhetsutövare kan utföra eller bekosta påverka Koncernens förmåga att attrahera medarbetare samt efterbehandling av en fastighet är den som förvärvat fastigheten, nuvarande och framtida samarbetspartners samt också försvåra och som vid förvärvet känt till, eller då borde ha upptäckt det framtida upptagandet av finansiering, vilket skulle kunna ha en föroreningarna, ansvarig för efterbehandlingen. Enligt neder- väsentlig negativ effekt för Koncernens framtidsutsikter. ländsk rätt gäller dock att verksamhetsutövaren bär ansvaret för föroreningar och andra miljöskador tillsammans med varje annan Legala och regulatoriska risker person som har möjlighet och kompetens att faktiskt förhindra Lagar, tillstånd och beslut eller begränsa ett brott mot nederländsk lagstiftning (till exempel Koncernens verksamhet regleras och påverkas av ett stort antal ägaren till den fastighet på vilken föroreningarna utfördes). I vissa olika lagar, regelverk och myndighetsföreskrifter såväl som olika fall kan tidigare och nuvarande ägare vara ansvariga för en processer och beslut relaterade till dessa regelverk, både på förorening. politisk nivå och tjänstemannanivå. Bland annat hyreslagen, plan- och bygglagen och säkerhetsföreskrifter samt dessas Kostnaden för att åtgärda miljöskador kan komma att bli högre än motsvarigheter på de marknader utanför Sverige som Koncernen förväntat för Koncernen. Likaså kan Koncernens fastigheter är verksam på har inverkan på Koncernens verksamhet samt komma att drabbas av miljöskador eller andra miljörelaterade kostnader för förvaltningen. En trend de senaste åren är att dessa förpliktelser i framtiden. Skulle Koncernen misslyckas med att krav har ökat och blivit strängare, vilket orsakar högre kostnader efterleva tillämplig miljölagstiftning eller skulle sådan lagstiftning bli och därmed har en negativ inverkan på Koncernens resultat. strängare, skulle det också kunna leda till högre kostnader för Därutöver finns det en risk att Koncernens tolkning av dessa regler Koncernen och hindra Koncernens fastighetsutvecklingsplaner. är felaktig eller att reglerna i framtiden kan komma att förändras, I tillägg till detta skulle dessa miljörelaterade risker också kunna vilket kan medföra att Koncernen inte kan använda Koncernens skada Heimstadens renommé samt ha en väsentlig negativ effekt fastigheter på avsett sätt. Om detta skulle inträffa skulle det ha en på Koncernens finansiella ställning. väsentlig negativ effekt på Koncernens resultat och finansiella ställning.

12 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Riskfaktorer

Skatterisker Om Koncernen behandlar dessa personuppgifter bristfälligt finns Koncernen har använt skatteoptimeringsarrangemang såsom att en risk att Koncernen behöver betala sanktionsavgifter för utnyttja skatteförluster från bolag som Koncernen förvärvar för att överträdelser av till exempel GDPR som orsakas av sådana minska Koncernens skattebörda. Emellertid kan Koncernen i händelser. Därutöver finns en risk att Koncernen brister i sin framtiden eventuellt inte fortsätta att förlita sig på överförda hantering av konfidentiella eller känsliga uppgifter eller att sådana skatteförluster då det kan ske förändringar i skattelagar och uppgifter offentliggörs eller blir tillgängliga för andra till följd av skattereglering eller av deras tolkning och tillämpning. Detta skulle exempelvis dataintrång eller så kallade utpressningsvirus eller innebära att Koncernen kan vara skyldig att betala ytterligare utpressningsprogram (Eng. ransomware). Om Koncernen brister skatt, vilket skulle ha en väsentlig negativ effekt på Koncernens i hanteringen av personuppgifter, är föremål för lagöverträdelse, kassaflöde. inte uppfyller bestämmelser i ingångna avtal eller om konfidentiella eller känsliga uppgifter offentliggörs eller blir tillgängliga för andra Under EU-direktivet 2016/1164 finns exempelvis en generell kan det komma att få en väsentlig negativ effekt på Koncernens begränsning av ränteavdrag genom en EBITDA-regel enligt vilken renommé och resultat. nettot av räntekostnaderna ska vara avdragsgillt endast upp till en viss procentuell andel av skattebetalarens EBITDA för skatteända- Finansiella risker relaterade till Heimstaden mål. Lokal lagstiftning i Sverige, Norge, Danmark, Nederländerna, Refinansierings- och finansieringsrisk Tyskland och Tjeckien har implementerats eller kommer att Osäkerhet på de finansiella marknaderna eller en förändring av implementeras, och kan medföra att Koncernens slutliga regleringen avseende banker skulle kunna innebära att priset för skatteavdrag hänförligt till ränta minskar som en följd av det den finansiering som är nödvändig för Koncernens verksamhet, reducerade avdragstaket, vilket skulle resultera i ett lägre resultat i synnerhet dess tillväxtstrategi, kan komma att öka och att efter skatt. tillgängligheten för sådan finansiering minskar. Som en följd av att Koncernen avser att även i framtiden anskaffa kapital från Skattelagar och skattereglering, eller deras tolkning och tillämp- kapitalmarknaden, kan Koncernen komma att påverkas negativt ning, kan även på andra sätt komma att förändras i de länder om förhållandena på kapitalmarknaden utvecklas negativt. Nivån Koncernen är verksam. Det är osäkert i vilken utsträckning sådana på Koncernens skuldsättning kan också komma att påverka framtida förändringar kan påverka Koncernen. Sådana föränd- Koncernens möjligheter att refinansiera existerande skulder, vilket ringar kan bland annat ha en negativ effekt på Koncernens i sin tur också skulle kunna påverka Koncernens konkurrenskraft kassaflöde och resultat efter skatt. och begränsa Koncernens möjligheter att reagera på marknads- förhållanden och försämringar i det ekonomiska läget. Tvister Koncernen är, och kan komma att bli, inblandad i legala och Koncernens målsättning för soliditet är att denna ska uppgå till regulatoriska förfaranden eller annars motta krav relaterade till minst 30 procent, beräknad på marknadsvärde av Koncernens Koncernens verksamhet. I den löpande verksamheten kan fastigheter. Per den 31 mars 2021 uppgick soliditeten, beräknad Koncernen exempelvis bli inblandad i tvister avseende fel i på detta sätt, till 47,2 procent. uppförda eller förändrade bostäder eller relaterat till tidigare och nuvarande anställda samt avseende olika administrativa (inklusive Per den 31 mars 2021 var den genomsnittliga perioden för vilket skatterelaterade) förfaranden, men även avseende olika regulato- kapital är uppbundet avseende Koncernens räntebärande riska processer. Utgången i sådana tvister och förfaranden är förpliktelser 11,1 år. Den period med högst andel av låneförfall osäker och skulle kunna ha en väsentlig negativ effekt på kommer att inträffa om mer än 5 år beräknat från den 31 mars Koncernens resultat. 2021 och kommer att motsvara cirka 49 procent av den totala låneportföljen per den 31 mars 2021. Koncernen för regelbundet Felaktig eller bristfällig behandling av känsliga uppgifter diskussioner med banker och andra kreditinstitut i syfte att säkra Koncernen behandlar och lagrar information samt uppgifter av långsiktig finansiering och Koncernen samarbetar nära med en olika slag i både elektronisk och fysisk form, däribland uppgifter handfull långivare för att säkra sitt långsiktiga kapitalkrav. Det finns om hyresgäster och, i den mån sådan förekommer, insiderinfor- dock en risk att upptagande av nya lån eller framtida refinansiering mation. Koncernen behandlar bland annat personuppgifter inte kommer att kunna ske på för Koncernen skäliga villkor eller hänförliga till anställda, konsulter och hyresgäster. När Koncernen inte alls, att Koncernen misslyckas med att uppnå målsättningen behandlar sådana uppgifter är det av stor vikt att behandlingen avseende soliditet samt att Koncernen upplever svårigheter med sker i enlighet med bland annat svensk lag och EU:s regelverk, återbetalning av befintliga lån eller ränta på sådana lån. Skulle såsom den allmänna dataskyddsförordningen (EU) 2016/679 detta inträffa skulle det ha en väsentlig negativ effekt på Koncer- (”GDPR”). Det finns exempelvis stränga krav på att upplysa nens framtidsutsikter och dess förmåga att bedriva sin människor om vilka personuppgifter som Koncernen behandlar verksamhet. och att denna behandling äger rum på ett sätt som överensstäm- mer med det ändamål för vilket personuppgifterna samlats in.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 13 Riskfaktorer

Ränterisk Detta innebär att långivarna till sådana dotterbolag skulle kunna Koncernens verksamhet finansieras förutom av eget kapital till stor komma att kräva återbetalning från sådana dotterbolag och del av upplåning. Räntekostnader är en av Koncernens största därmed också vara prioriterad till betalning framför Koncernen, kostnadsposter. Koncernen är exponerad mot ränterisk på det om dotterbolagen inte uppfyller sina skyldigheter under låneavta- sättet att förändringar i ränteläget och marknadsvärdet av len. Skulle detta inträffa skulle det kunna ha en väsentlig negativ Koncernens räntederivat påverkar Koncernens räntekostnad och effekt på Koncernens finansiella ställning. därmed resultat. Per den 31 mars 2021 löpte cirka 77 procent av Koncernens lån med fast ränta eller rörlig ränta, säkrat med Risker hänförliga till Heimstaden Bostads finansieringsstrategi räntederivat. Förändringar i räntenivåer kan också påverka Heimstaden Bostad har som strategi att öka sin närvaro på de Koncernens uthyrningsverksamhet och värderingen av Koncer- internationella kapitalmarknaderna genom emissioner av nens fastigheter. Även om en väsentlig förändring i marknadsrän- icke-säkerställda obligationer och har i dagsläget kreditvärde- tor skulle kunna väsentligen påverka husägares förmåga att betala ringen BBB (stabil utsikt) från S&P Global Ratings Europe Limited ränta på lån, skulle det också kunna påverka privat konsumtion (”S&P”). Det finns en risk att S&P nedgraderar Heimstaden och minska värdet på fastigheter. I tillägg till detta skulle en höjning Bostads långsiktiga kreditvärdering om Heimstaden Bostad av marknadsräntor kunna ha en väsentligt negativ effekt på exempelvis skulle misslyckas med att upprätthålla en tillfredsstäl- Koncernens finansieringskostnad. lande skuldsättningsgrad och/eller likviditetsprofil. Om någon sådan risk förverkligas skulle det försvåra för Heimstaden Bostad Per den 31 december 2020 skulle en förändring i Euribor, Stibor, att föra sin nuvarande finansieringsstrategi, vilket skulle inverka Cibor eller Nibor med 1 procent vid var tid och förutsatt att alla negativt på Koncernens finansiella förutsättningar och framtida övriga förhållanden är densamma, öka Koncernens räntekostna- möjligheter. der (justerat för tillämpligt ränteavdrag) på en årlig basis med cirka 191 MSEK. Skulle räntan i stället minska med 1 procent i ett Kredit- och motpartsrisk sådant scenario, skulle Koncernens räntekostnader minska med Koncernen är exponerad för risken att Koncernens motparter inte cirka 70 MSEK. Skillnaden i känslighet är hänförlig till att flera kan uppfylla sina åtaganden mot Koncernen. Koncernens kreditavtal innehåller räntegolv som begränsar möjliga fluktuatio- befintliga och potentiella kunder skulle kunna hamna i ett sådant ner rörande nedsidan genom att till exempel basräntan inte kan finansiellt läge att de inte längre löpande kan betala avtalade hyror vara negativ, medan kostnader för utestående och förvärvade i tid eller i övrigt avstå från att fullgöra sina förpliktelser eller att räntederivat kan öka om marknadsräntorna är negativa. Koncernen inte får betalt för de fastigheter som Koncernen ingått avtal om försäljning av. Skulle detta inträffa skulle det kunna ha en Koncernen använder räntederivat för att hantera ränterisken i väsentlig negativ effekt på Koncernens resultat och finansiella förhållande till sina lån med rörlig ränta. Räntederivaten redovisas ställning. Förutom kreditrisker i förhållande till kunder är Koncer- löpande till verkligt värde i balansräkningen och med värdeföränd- nen exponerad mot kreditrisker inom finansverksamheten. ringar i resultaträkningen. I takt med att marknadsräntorna Sådana kreditrisker uppstår bland annat vid placering av förändras uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten likviditetsöverskott samt vid erhållande av lång- och kortfristiga som dock inte är kassaflödespåverkande. Vid löptidens slut är kreditavtal, och påverkas bland annat av makroekonomiska värdet på derivaten alltid noll. Vissa av Koncernens räntederivat faktorer (se riskfaktorn ”Risker relaterade till branschen och innehåller dock så kallade break-klausuler, vilka kan medföra marknaden – Makroekonomiska faktorer och Covid-19-pandemin”). förtida avslut av räntederivatkontrakten. Vid sådant förtida avslut Ett tidigare exempel på när detta har inträffat är i samband med finns risk att värdet på derivaten inte är noll och att avslut medför finanskrisen 2007–2008, när många banker i Europa och USA en kassaflödespåverkan. Derivaten utgör ett skydd mot högre upplevde finansiella svårigheter. Även om risken för att en sådan räntenivåer, men innebär också att marknadsvärdet på Koncer- risk materialiseras är låg, så är konsekvenserna av att Koncernens nens räntederivat minskar om marknadsräntorna sjunker, vilket bank- eller försäkringsmotparter skulle misslyckas med att fullfölja kan ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet och sina åtaganden mot Koncernen osäkra, och de skulle kunna finansiella ställning. medföra en betydande risk för en negativ utveckling av Koncernens finansiella ställning. Om Covid-19 skulle bli ännu mer utdragen är Finansiella åtaganden det en omständighet som förstärker denna risk. Koncernen finansieras genom eget kapital, räntebärande skulder samt kassaflöde. Huvuddelen av de räntebärande skulderna Valutakursrisk upplånas av Koncernens dotterbolag, varför den finansiella risken Koncernen är utsatt för valutakursrisk då Koncernen har i Koncernen huvudsakligen finns i dotterbolagen. En del av investerat i Danmark, Norge, Nederländerna, Tyskland och låneavtalen löper med finansiella åtaganden, vilka bland annat Tjeckien. Per den 31 mars 2021 ägde Koncernen fastigheter i innefattar bestämmelser kring ägandet av de bolag som upptar Danmark till ett belopp om 55,0 miljarder SEK, i Norge till ett belåningen samt krav på högsta belåningsgrad, lägsta räntetäck- belopp om 19,0 miljarder SEK, i Tyskland till ett belopp om ningsgrad och förhållandet mellan eget kapital och tillgångar. 14,3 miljarder SEK, i Nederländerna till ett belopp om 23,7 miljar-

14 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Riskfaktorer

der SEK och i Tjeckien till ett belopp om 14,9 miljarder SEK, Framtida nyemissioners eller aktieförsäljningars påverkan på enligt Heimstadens bedömning.1) Utöver det har Koncernen på Preferensaktiekursen balansräkningen per den 31 mars 2021 uppkomna investeringar Bolaget kan fritt ge ut stamaktier och Preferensaktier i Bolaget om 0,5 miljarder SEK i Polen. Valutakursrisken uppstår främst i med de begränsningar som föreskrivs i bolagsordningen samt i Koncernens nettotillgångar då de utländska bolagens balansräk- förhållande till vissa förpliktelser i Koncernens finansieringsavtal. ningar konsolideras i Koncernens. Koncernen rapporterar i SEK Därtill kan dess ägare sälja eller på annat sätt överlåta aktier. och alla poster i balansräkningen som inte är i SEK (inklusive Nyemissioner, försäljningar eller andra överlåtelser av ett utländska fastigheter såväl som inkomster och utgifter som dessa betydande antal aktier, eller förväntningar om att sådana genererar och skuldsättning i andra valutor än SEK) konverteras nyemissioner, försäljningar eller andra överlåtelser kan komma till SEK. Det är alltså vid konverteringen av utländska poster till att ske, skulle kunna medföra väsentlig negativ påverkan på SEK som valutakursrisk uppstår. Skulle dessa risker utvecklas Preferensaktiernas marknadsvärde. negativt skulle det kunna ha en väsentlig negativ effekt på Koncernens finansiella ställning och resultat. Framtida utdelning på Preferensaktierna Enligt svensk lag beslutar bolagsstämman om utdelning med Riskfaktorer som är specifika och väsentliga för enkel majoritet. Ägare till Preferensaktier har därmed begränsat Preferensaktierna och Erbjudandet inflytande på bolagsstämman, eftersom varje Preferensaktie Nasdaq First North Growth Market är inte en reglerad marknad berättigar till en röst samtidigt som varje stamaktie berättigar till tio Bolagets Preferensaktier handlas på Nasdaq First North Growth röster. Om samtliga Preferensaktier i Erbjudandet tecknas Market. Nasdaq First North Growth Market är en alternativ kommer de tillsammans motsvara en begränsad andel av rösterna marknadsplats som drivs av Nasdaq Stockholm. Företag vars i Bolaget i förhållande till de röster som stamaktierna i Bolaget aktier är noterade på Nasdaq First North Growth Market omfattas berättigar till (se riskfaktorn ”– Ägare med betydande inflytande av ett mindre omfattande regelverk än företag som handlas på och kontrollförändringar”). Stamaktieägaren har heller inte Nasdaq Stockholms huvudlista. Nasdaq First North Growth förbundit sig att rösta för utdelningar. Även restriktioner i Markets regelverk har anpassats för att passa för mindre företag Koncernens finansieringsavtal kan nu eller i framtiden komma att eller företag med jämförelsevis hög tillväxt som vill följa regler för medföra att möjligheterna till utdelning på Preferensaktierna bättre transparens, uppgiftslämnande och redovisningsstandar- begränsas. Det är därför inte säkert att Bolagets bolagsstämma der än vad som krävs enligt Nasdaq Stockholms vanliga regler. kommer att besluta om utdelning på Preferensaktierna. Bolagets Nasdaq First North Growth Market är inte en reglerad marknad förmåga att i framtiden lämna utdelning beror på en mängd olika och behöver inte tillämpa de regler eller förfaranden som följer av faktorer, bland annat Bolagets verksamhet, finansiella ställning, EU-direktiv och EU-krav, inklusive sådana som gäller för börsno- resultat, utdelningsbara medel, kassaflöde, framtidsutsikter, teringar, information och erbjudanden. Aktieägare kan utsättas för kapitalbehov samt generella finansiella och legala restriktioner, verkliga eller upplevda nackdelar i den utsträckning Bolaget drar liksom kontraktuella begränsningar (se riskfaktorn ”Finansiella nytta av den ökade flexibilitet som är tillåten genom en notering på risker relaterade till Heimstaden – Finansiella åtaganden”). Nasdaq First North Growth Market. Det är möjligt att marknaden Framtida utdelningar och storleken på likviden är alltså i hög för Bolagets Preferensaktier drabbas av störningar och vilken som utsträckning beroende av bland annat Bolagets framtida helst av dessa störningar kan ha en negativ inverkan på investe- verksamhet och resultat. Det finns många riskfaktorer som kan rare, oavsett vad Koncernen har för framtidsutsikter och finansiellt komma att påverka Bolagets framtida verksamhet negativt och resultat. Det finns därför en högre grad av risk vid en investering i det är inte säkert att Bolaget kommer att kunna prestera resultat Bolagets Preferensaktier än vid en investering i Bolagets som möjliggör utdelning på Preferensaktierna i framtiden. På Preferensaktier om de istället hade varit noterade på en reglerad motsvarande sätt finns det även en risk att Preferensaktieägare marknad såsom Nasdaq Stockholms huvudlista. inte fullt ut, endast till viss del, eller inte alls kan kompenseras i enlighet med vad som föreskrivs i bolagsordningen i händelse av Likviditetsrisk och oförutsebara framtida aktiekurser en eventuell upplösning av Bolaget. Vid handel med Bolagets Preferensaktier på Nasdaq First North Growth Market finns en risk att likviditeten i Preferensaktierna Ägare med betydande inflytande och kontrollförändringar kommer att vara låg och det är heller inte möjligt att förutse För närvarande äger Fredensborg AS samtliga utestående aktiemarknadens framtida intresse för Preferensaktierna. Om stamaktier i Bolaget och har därmed ett kontrollerande inflytande likviditeten är låg kan detta innebära svårigheter för Preferens- över Bolaget före Erbjudandet. Om full teckning sker enligt aktieägare att förändra sitt innehav och komma att förstärka Erbjudandet kommer de utestående stamaktierna motsvara cirka fluktuationer i Preferensaktiernas pris. Aktiekursen för Preferens- 69,3 procent av antalet aktier och cirka 95,8 procent av rösterna aktierna kan vara föremål för betydande fluktuationer, till följd av i Bolaget. Preferensaktierna kommer således att motsvara cirka en förändrad uppfattning på aktiemarknaden avseende 30,7 procent av antalet aktier och cirka 4,2 procent av rösterna Preferensaktierna och olika omständigheter och händelser. i Bolaget. Även efter genomförandet av Erbjudandet kommer

1) Växelkurser till SEK: DKK:1,3766; NOK:1,0243; EUR:10,2381; CZK:0,3916.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 15 Riskfaktorer

därmed Fredensborg AS ha möjlighet att utöva ett betydande inflytande över Bolaget och en väsentlig kontroll över frågor som Bolagets aktieägare röstar om, såsom beslut om nyemissioner i Heimstaden. Preferensaktieägarnas möjlighet att utöva inflytande i Bolaget genom sin rösträtt är därmed begränsad. Det finns en risk att Fredensborg AS kommer att utöva sin rösträtt på ett sätt som inte är förenligt med Preferensaktieägarnas intressen, vilket skulle påverka Preferensaktieägarna negativt. För att begränsa och hantera risker i förhållande till kontrollägarförändringsbestäm- melser i Koncernens avtal kan Heimstaden också i framtiden komma att emittera ytterligare stamaktier genom vilka stamaktier- nas andel av aktiekapitalet ökas, genom nyemissioner, vilka kan ske till kvotvärde eller annars till begränsad ersättning, fondemis- sioner med utgivande av stamaktier eller på annat liknande sätt. Skulle detta inträffa skulle Preferensaktieägarna kunna komma att påverkas negativt och få minskat eller riskera att förlora inflytande i de frågor som aktieägarna är berättigade att besluta om.

Risker förknippade med teckningsåtagande Heimstadens största aktieägare Fredensborg AS, som innehar cirka 86,21 procent av aktierna och 98,40 procent av rösterna, har åtagit sig att teckna nya Preferensaktier motsvarande sin pro rata-andel av Företrädesemissionen. Åtagandet motsvarar cirka 8,5 procent av det totala antalet nya Preferensaktier och cirka 32 MSEK. Teckningsåtagandet ingicks i maj 2021. Ingen ersättning utgår för teckningsåtagandet. Teckningsåtagandet är inte säkerställt. Följaktligen finns risk att Fredensborg AS helt eller delvis inte kommer att uppfylla sitt teckningsåtagande. Uppfylls inte teckningsåtagandet skulle det kunna få en väsentlig negativ effekt på Heimstadens möjligheter att med framgång genomföra Företrädesemissionen och därmed även den Riktade Emissionen och Heimstaden kan komma att erhålla en lägre nettolikvid än vad Heimstaden förväntar sig.

16 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 17 Inbjudan till teckning av Preferensaktier i Heimstaden

Erbjudandet består av Företrädesemissionen och, i förekommande fall, den Riktade Emissionen.

Heimstadens styrelse beslutade den 11 maj 2021 att genomföra Företrädesemissionen, dvs. en nyemission av Preferensaktier med företrädesrätt för befintliga Preferensaktieägare med stöd av bemyndigande från Heimstadens årsstämma den 8 april 2021.

Emissionsbeslutet innebär att för varje befintlig Preferensaktie som innehas på avstämningsdagen den 18 maj 2021 erhålls en (1) teckningsrätt. Två (2) teckningsrätter berättigar till teckning med företräde av en (1) ny Preferensaktie till teckningskursen 32 SEK per Preferensaktie (primär företrädesrätt).

Teckning av nya Preferensaktier med stöd av teckningsrätter ska ske under perioden 20 maj 2021 till och med den 3 juni 2021 (eller den senare dag som bestäms av styrelsen samt i övrigt i enlighet med vad som framgår av avsnittet ”Villkor och anvis- ningar”) genom betalning. Under samma period kan också anmälan om teckning av nya Preferensaktier göras utan stöd av teckningsrätter av Preferensaktieägare i Heimstaden, allmänheten i Sverige och institutionella investerare i Sverige och utomlands.

I den utsträckning nya Preferensaktier inte tecknas genom betalning med stöd av teckningsrätter ska dessa i första hand tilldelas dem som anmält sig för teckning och tecknat nya Preferensaktier med stöd av teckningsrätter, oavsett om tecknaren var Preferensaktieägare på avstämningsdagen eller inte, i förhållande till det antal teckningsrätter var och en har utnyttjat för teckning av nya Preferensaktier och, i den mån detta inte kan ske, genom lottning (sekundär företrädesrätt) och i andra hand tilldelas till övriga som anmält sig för teckning utan stöd av teckningsrätter och, vid överteckning, i förhållande till det antal nya Preferensaktier som inges i respektive teckningsanmälan med beaktande av, i förekommande fall, anmält intresse för teckning i den eventuella Riktade Emissionen, och i den mån detta inte kan ske, genom lottning.1)

För det fall att teckningsanmälningar för nya Preferensaktier inkommer från Preferensaktieägare i Heimstaden, allmänheten i Sverige och institutionella investerare i Sverige och utomlands under teckningsperioden som i betydande grad överstiger det antal Preferensaktier som är tillgängliga inom ramen för Företrädesemissionens högsta belopp efter tilldelning till tecknare med företrädesrätt, förbehåller sig styrelsen i Heimstaden rätten att komplettera Företrädesemissionen med den Riktade Emissio- nen av Preferensaktier för att tillgodose sådan överefterfrågan. Anmälan om teckning i Företrädesemissionen utan stöd av teckningsrätter kan då komma att, utan ytterligare särskild anmälan eller förfrågan därom, leda till tilldelning av Preferensaktier i den Riktade Emissionen. Vid tilldelning av Preferensaktier i den Riktade Emissionen kan anmälningar från institutionella investerare som bedöms bli långsiktiga aktieägare och tidigt inkomna teckningsanmälningar särskilt komma att beaktas. Om styrelsen för Heimstaden beslutar om den Riktade Emissionen görs det med stöd av årsstämmans bemyndigande från den 8 april 2021 och den Riktade Emissionen kommer maximalt att omfatta 23 437 500 Preferensaktier och teckningskursen kommer vara den samma som i Företrädesemissionen om 32 SEK per Preferensaktie. Tilldelning av Preferensaktier i den Riktade Emissionen kommer att beslutas av styrelsen för Heimstaden i samråd med Joint Bookrunners, varvid vissa typer av investerare kan komma att prioriteras i enlighet med nämnda tilldelningsprinciper.

Teckningskursen har fastställts av Heimstadens styrelse i samråd med Joint Bookrunners och har baserats på ett antal olika faktorer såsom sondering med investerare av institutionell karaktär, rådande marknadsläge, värderingen av Heimstadens Preferensaktie jämfört med andra fastighetsbolags preferensaktier med beaktande av dess villkor, Heimstadens verksamhets- inriktning, finansiella ställning och intjäningsförmåga. Bolagets styrelse kommer att ansöka om upptagande till handel på Nasdaq First North Growth Market av de Preferensaktier som emitteras i samband med såväl Företrädes­emissionen som, i förekommande fall, den Riktade Emissionen.

1) Tilldelning av Preferensaktier till de som anmält sig för och tilldelas Preferensaktier utan stöd av teckningsrätter i detta sista steg i tilldelning- en kommer av emissionstekniska skäl att ske genom en riktad separat nyemission av Preferensaktier.

18 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Inbjudan till teckning av Preferensaktier i Heimstaden

Företrädesemissionen kommer att innebära en ökning av antalet Preferensaktier i Bolaget med högst 11 718 750 Preferens- aktier, från 155 477 500 aktier (varav 132 040 000 stamaktier och 23 437 500 Preferensaktier) till totalt 167 196 250 aktier (varav 132 040 000 stamaktier och 35 156 250 Preferensaktier), och en ökning av aktiekapitalet med högst 5 859 375 SEK, från 77 738 750 SEK till 83 598 125 SEK. Den eventuella Riktade Emissionen kan, med beaktande av Företrädesemissionen, komma att innebära en ökning av antalet Preferensaktier i Bolaget med högst 23 437 500 Preferensaktier, från 167 196 250 aktier (varav 132 040 000 stamaktier och 35 156 250 Preferensaktier) till totalt 190 633 750 aktier (varav 1 32 040 000 stamaktier och 58 593 750 Preferensaktier), och en ökning av aktiekapitalet med högst 11 718 750 SEK, från 83 598 125 SEK till 95 316 875 SEK. För de Preferensaktieägare som avstår att teckna Preferensaktier i Företrädes- emissionen uppkommer, med beaktande även av den Riktade Emissionen, en utspädningseffekt om högst 35 156 250 Preferensaktier, vilket motsvarar en utspädning om 18,4 procent av det totala antalet aktier i Heimstaden och 2,5 procent av det totala antalet röster i Heimstaden.

Företrädesemissionen vid fullteckning kommer att tillföra Heimstaden cirka 375 MSEK före avdrag för emissionskostnader.1) Om den Riktade Emissionen genomförs kommer Heimstaden tillföras ytterligare upp till cirka 750 MSEK före avdrag för emissionskostnader för den Riktade Emissionen.2) Beaktat Företrädesemissionen och den Riktade Emissionen kommer således Heimstaden att tillföras upp till cirka 1 125 MSEK före avdrag för emissionskostnader.

Heimstadens större aktieägare Fredensborg AS, som innehar cirka 8,5 procent av Preferensaktierna och 98,40 procent av rösterna, har åtagit sig att teckna nya Preferensaktier motsvarande sin pro rata-andel av Företrädesemissionen. Åtagandet motsvarar cirka 8,5 procent av det totala antalet nya Preferensaktier inom ramen för Företrädesemissionen.

Härmed inbjuds Heimstadens aktieägare, allmänheten i Sverige och institutionella investerare i Sverige och utomlands att teckna Preferensaktier i enlighet med villkoren i Prospektet.

Malmö den 18 maj 2021

Heimstaden AB (publ) Styrelsen

1) Sammanlagt förväntas emissionskostnaderna för Företrädesemissionen uppgå till cirka 15,5 MSEK. 2) Sammanlagt förväntas emissionskostnaderna för den Riktade Emissionen uppgå till cirka 26,7 MSEK.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 19 20 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Bakgrund och motiv

Heimstaden förvärvar, utvecklar och förvaltar hyresfastigheter i av skulder. Rörande beslutsformerna för ett eventuellt förvärv, Europa. Verksamheten sker primärt genom ägandet i dotter­ se vidare avsnittet ”Legala frågor och kompletterande information bolaget Heimstaden Bostad, som är Bolagets enskilt största – Aktiemarknadsnämndsuttalande”. tillgång och som ägs tillsammans med Alecta, Folksamgruppen, Ericssons och Sandviks pensionsfonder samt Expansionen av verksamheten har resulterat i att Heimstadens Pensionsmyndigheten. operativa och finansiella risker har minskat, och den fortsatta expansionen av verksamheten förväntas resultera i att dessa Heimstaden Bostad är bland de största bostadsfastighetsbolagen risker minskar ytterligare, genom en ökad geografisk diversifiering i Europa med fastigheter i Sverige, Norge, Danmark, Nederlän- av fastighetsportföljen och en starkare organisation, både centralt derna, Tjeckien, Tyskland och Polen med ett marknadsvärde om och lokalt på de relevanta marknaderna, samtidigt som Heimsta- 178,9 miljarder SEK per den 31 mars 2021. Heimstaden Bostad dens förvaltningsresultat och kassaflöde har ökat. Styrelsens har en solid finansiell ställning och innehar en investment grade bedömning är att detta har varit till godo för såväl Heimstadens rating (BBB) från S&P’s Global Ratings. kunder som dess finansiärer och aktieägare.

Substansvärdet på Heimstadens andel av ägandet i Heimstaden En flexibel och diversifierad kapitalstruktur är och har varit central Bostad uppgick per den 31 mars 2021 till 37,5 miljarder SEK, för Heimstadens utveckling och under 2015 kompletterade varav 29,7 miljarder SEK var hänförligt till efterställt kapital. Heimstaden sin kapitalstruktur med en nyemission av Preferens- aktier, vilka upptogs till handel på Nasdaq First North Growth Under de senaste åren har Heimstaden haft stark tillväxt och Market den 11 juni 2015. geografisk expansion samtidigt som Bolaget kontinuerligt har förbättrat såväl operativt resultat som finansiella nyckeltal. Under Vid årsstämman i Heimstaden den 8 april 2021 beslöt stämman 2020 genomfördes förvärv om 25,6 miljarder SEK på både nya bland annat om en ny styrelsesammansättning, en aktiesplit 10:1 och existerande marknader, varav 13,8 miljarder SEK i Tjeckien för att skapa förutsättningar för förbättrad likviditet i Heimstadens och i december tillkännagavs den första investeringen i Polen med Preferensaktier, samt därtill hörande förändringar i bolagsord- två så kallade ”turnkey forward funding-projekt”, såväl som ett ningen samt den första utdelningen på stamaktier sedan 2016. stort förvärv i Danmark. I syfte att bibehålla en balanserad finansiell riskprofil, erhålla Även inledningen på 2021 har präglats av fortsatt hög investe- expansionskapital samt även understödja förutsättningar för en ringsaktivitet. I januari tillträdde Heimstaden Bostad två stora, bättre likviditet i Preferensaktien beslöt årsstämman också att tidigare tillkännagivna, transaktioner i Danmark samt Tyskland, bemyndiga styrelsen att kunna emittera upp till 40 miljoner och i maj tillkännagavs ett nytt förvärv i Linköping. Med en Preferensaktier, med eller utan företrädesrätt för existerande växande ekonomi och fördelaktiga demografiska trender, såsom aktieägare. urbanisering och mindre hushåll, förväntar sig Heimstaden fortsatt tillväxt i efterfrågan på boenden på dess målmarknader. Mot denna bakgrund har styrelsen beslutat om en nyemission av Preferensaktier om högst 11 718 750 Preferensaktier, motsva- Inom ramen för Heimstadens löpande verksamhet analyseras och rande 375 MSEK, med företrädesrätt för Bolagets existerande utvärderas kontinuerligt såväl större som mindre fastighetsförvärv Preferensaktieägare. I tillägg har styrelsen bemyndigats att inom både befintliga och nya geografier. Av de förvärvs­möjligheter besluta om en riktad nyemission av Preferensaktier om högst som löpande analyseras och utvärderas resulterar vissa i att 23 437 500 Preferensaktier, motsvarande 750 MSEK. förvärv genomförs och andra inte. För närvarande utvärderar Koncernen potentiella fastighetsförvärv till ett sammanlagt Den nettolikvid som tillförs Heimstaden genom emissionerna underliggande fastighetsvärde om cirka 37 miljarder SEK med ett ska i huvudsak användas för att understödja aktieägandet bedömt årligt hyresvärde om cirka 1,8 miljarder SEK och är eller i Heimstaden Bostad samt potentiella direktinvesteringar i kan i den nära framtiden komma att bli involverad i diskussioner fastigheter. avseende dessa potentiella fastighetsförvärv. Dessa fastigheter är Styrelsen för Heimstaden ansvarar för informationen huvudsakligen belägna i Danmark, Nederländerna och Storbritan- i Prospektet och enligt styrelsens kännedom överensstämmer nien och omfattar totalt cirka 14 000 lägenheter. Heimstaden den information som ges i Prospektet med sakförhållandena utvärderar ett förvärv av ett fastighetsägande isländskt bolag från och ingen uppgift som sannolikt skulle kunna påverka sin majoritetsägare Fredensborg AS. Bolaget har ett underliggande dess innebörd har utelämnats. fastighetsvärde om cirka 3,657 miljarder SEK och ett hyresvärde om cirka 238,5 miljoner SEK. Om utvärderingen leder till att Malmö den 18 maj 2021 Heimstaden beslutar om ett förvärv och ett förvärv med hänsyn till övriga faktorer kan genomföras, kommer förvärvet inte finansieras Heimstaden AB (publ) med likviden från Företrädesemissionen och den Riktade Styrelsen Emissionen, utan med befintlig kassa samt genom övertagande INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 21 Villkor och anvisningar

Erbjudandet i sammandrag Maximal emissionsstorlek Erbjudandet består av Företrädesemissionen och, i förekom­ Företrädesemissionen omfattar högst 11 718 750 Preferensaktier, mande fall, den Riktade Emissionen. I Företrädesemissionen är motsvarande högst 375 MSEK. I tillägg och i syfte att tillgodose befintliga aktieägare berättigade att teckna Preferensaktier med efterfrågan på nya Preferensaktier förbehåller sig styrelsen företrädesrätt på de villkor som framgår i Prospektet. Heimsta- rätten att inom ramen för årsstämmans emissionsbemyndigande dens styrelse kan också komma att besluta om den Riktade från den 8 april 2021 komplettera Företrädesemissionen Emissionen för det fall intresset (från befintliga Preferensaktie- genom att besluta om den Riktade Emissionen om högst ägare, allmänheten i Sverige och institutionella investerare i 23 437 500 Preferensaktier, motsvarande 750 MSEK. Sverige och utomlands) att teckna Preferensaktier i Företrädes- emissionen i betydande grad överstiger det antal Preferensaktier Teckningsperiod som är tillgängliga inom ramen för Företrädesemissionens högsta Teckning av de nya Preferensaktierna med stöd av teckningsrätter belopp efter tilldelning till tecknare med företrädesrätt. Tecknings- ska ske genom betalning under tiden från och med den 20 maj kursen i Företrädesemissionen och den Riktade Emissionen 2021 till och med den 3 juni 2021. Under denna period kan också kommer att vara densamma. Anmälan om teckning i Företrädes- anmälan om teckning av Preferensaktier göras utan stöd av emissionen kan komma att, utan ytterligare särskild anmälan eller teckningsrätter av Preferensaktieägare i Heimstaden, allmänheten förfrågan därom, leda till tilldelning av Preferensaktier i den i Sverige och institutionella investerare i Sverige och utomlands. Riktade Emissionen, förutsatt att styrelsen för Heimstaden beslutar att genomföra den Riktade Emissionen och med För det fall att teckningsanmälningar för nya Preferensaktier utan tillämpning av tilldelningsprinciperna i den Riktade Emissionen. stöd i teckningsrätter inkommer från Preferensaktieägare i Heimstaden, allmänheten i Sverige och institutionella investerare i Företrädesrätt och teckningsrätter Sverige och utomlands under teckningsperioden som i betydande De som på avstämningsdagen den 18 maj 2021 är registrerade grad överstiger det antalet Preferensaktier som är tillgängliga inom som Preferensaktieägare i den av Euroclear för Heimstadens ramen för Företrädesemissionens högsta belopp efter tilldelning räkning förda aktieboken äger företrädesrätt att teckna nya till tecknare med företrädesrätt, förbehåller sig styrelsen i Preferensaktier i förhållande till det antal Preferensaktier inne­­ Heimstaden rätten att komplettera Företrädesemissionen med havaren äger på avstämningsdagen (primär företrädesrätt). De den Riktade Emissionen av Preferensaktier för att tillgodose som på avstämnings­dagen är registrerade som Preferensaktie- sådan överefterfrågan. Om styrelsen för Heimstaden beslutar om ägare i Bolaget erhåller en (1) teckningsrätt för varje innehavd den Riktade ­Emissionen görs det med stöd av årsstämmans Preferensaktie. Två (2) tecknings­rätter berättigar till teckning av en bemyndigande från den 8 april 2021 och kommer att maximalt (1) ny Preferensaktie. Preferens­aktieägare som väljer att inte delta i omfatta 23 437 500 Preferensaktier. Teckningskursen kommer Företrädesemissionen genom att teckna Preferensaktier kommer vara densamma som i Företrädes­emissionen, det vill säga 32 SEK att bli utspädda med 18,4 procent i förhållande till det totala per Preferensaktie. Courtage kommer ej att utgå. antalet utestående aktier och med 2,5 procent i förhållande till det totala antalet utestående röster i Bolaget.1) ISIN-koden för Styrelsen för Bolaget förbehåller sig rätten att förlänga tecknings­ Preferensaktierna är SE0015949037. tiden vilket, om det blir aktuellt, kommer att offentliggöras av Bolaget via pressmeddelande senast den 3 juni 2021. Pressmed­ Teckningskurs de­landet kommer att finnas tillgängligt på Heimstadens hemsida, De nya Preferensaktierna i Erbjudandet emitteras till en tecknings­ www . heimstaden . com. kurs om 32 SEK per Preferensaktie. Courtage utgår ej.

Avstämningsdag Avstämningsdag hos Euroclear för fastställande av vilka som äger rätt att erhålla teckningsrätter i Företrädesemissionen är den 18 maj 2021. Preferensaktierna i Bolaget handlades inklusive rätt att erhålla teckningsrätter till och med den 14 maj 2021. Preferens­ aktierna i Bolaget handlades exklusive rätt att erhålla tecknings­ rätter i Företrädesemissionen från och med den 17 maj 2021.

1) Beräknat på basis av det högsta antalet Preferensaktier som kan tillkomma genom Företrädesemissionen och den Riktade Emissionen i förhållande till det maximala antalet utestående aktier i Bolaget efter Företrädesemissionen och den Riktade Emissionen.

22 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Villkor och anvisningar

Emissionsredovisning Teckning av nya Preferensaktier med stöd av Direktregistrerade Preferensaktieägare teckningsrätter Förtryckt emissionsredovisning med vidhängande bankgiroavi Teckning av nya Preferensaktier med stöd av teckningsrätter ska skickas till de Preferensaktieägare, eller företrädare för Preferens- ske genom betalning under perioden från och med 20 maj 2021 aktieägare, i Bolaget som på avstämningsdagen den 18 maj 2021 till och med den 3 juni 2021. Efter teckningstidens utgång blir var registrerade i den av Euroclear förda aktieboken. Av den outnyttjade teckningsrätter ogiltiga och saknar därmed värde. förtryckta emissionsredovisningen framgår bland annat antal Efter den 3 juni 2021 kommer ej utnyttjade teckningsrätter, utan erhållna teckningsrätter och det totala antal Preferensaktier som avisering från Euroclear, att bokas bort från innehavares kan tecknas. Någon separat VP-avi som redovisar registrering av VP-konto. teckningsrätter på Preferensaktieägarens VP-konto kommer inte att skickas ut. Den som är upptagen i den i anslutning till För att inte värdet av teckningsrätterna ska gå förlorat måste aktieboken förda särskilda förteckningen över panthavare och innehavaren antingen: förmyndare erhåller inte emissionsredovisning utan meddelas •• utnyttja teckningsrätterna för att teckna nya Preferensaktier separat. senast den 3 juni 2021 eller enligt instruktioner från respektive förvaltare, eller Förvaltarregistrerade innehav Preferensaktieägare, vars innehav av aktier i Bolaget är förvaltar­ •• sälja de teckningsrätter som inte utnyttjats senast den 31 maj registrerat hos bank eller annan förvaltare, erhåller ingen 2021. emissionsredovisning från Euroclear. Anmälan om teckning och betalning ska i stället ske i enlighet med anvisning från respektive En teckning av nya Preferensaktier med stöd av teckningsrätter förvaltare. är oåterkallelig och tecknaren kan inte återta eller ändra sådan teckning av nya Preferensaktier. Preferensaktieägare bosatta i vissa obehöriga jurisdiktioner Tilldelning av teckningsrätter och utgivande av nya aktier vid Direktregistrerade Preferensaktieägare bosatta i Sverige utnyttjande av teckningsrätter till personer som är bosatta utanför Teckning av nya Preferensaktier med stöd av teckningsrätter ska Sverige kan påverkas av värdepapperslagstiftningar i sådana ske genom kontant betalning, antingen genom att använda den länder, se vidare avsnittet ”Viktig information”. Med anledning förtryckta bankgiroavin eller genom användning av särskild härav kommer, med vissa undantag, Preferensaktieägare som har anmälningssedel, med samtidig betalning enligt något av följande sina befintliga aktier direktregistrerade på VP-konton och har alternativ: registrerade adresser i Australien, Hong Kong, Japan, Kanada, •• Bankgiroavin ska användas om samtliga teckningsrätter enligt Nya Zeeland, Schweiz, Singapore, Sydafrika, USA eller i någon emissionsredovisningen från Euroclear ska utnyttjas. Inga annan jurisdiktion där deltagande skulle kräva ytterligare tillägg eller ändringar kan göras på bankgiroavin. prospekt, registrering eller åtgärder än de som följer av svensk rätt, inte att erhålla några teckningsrätter på sina respektive •• Anmälningssedeln märkt ”Anmälningssedel för teckning av VP-konton eller tillåtas teckna nya Preferensaktier. De tecknings- Preferensaktier med stöd av teckningsrätter” ska användas om rätter som annars skulle ha registrerats för dessa Preferensaktie- teckningsrätter köpts, sålts eller överförts från annat VP-konto, ägare kommer att säljas och försäljningslikviden, med avdrag för eller av annan anledning ett annat antal teckningsrätter än det kostnader, kommer att utbetalas till sådana Preferensaktieägare. som framgår av den förtryckta emissionsredovisningen ska Belopp understigande 100 SEK kommer inte att utbetalas. utnyttjas för teckning av nya Preferensaktier. Samtidigt som den ifyllda anmälningssedeln skickas in ska betalning ske för Handel med teckningsrätter de tecknade Preferensaktierna, vilket ska ske på samma sätt Handel med teckningsrätter kommer äga rum på Nasdaq First som för andra bankgirobetalningar, till exempel via internet- North Growth Market under perioden från och med den 20 maj bank, genom girering eller på bankkontor. Vid betalning måste 2021 till och med den 31 maj 2021. Joint Bookrunners och VP-kontonummer där teckningsrätterna innehas anges. värdepappersinstitut med erforderliga tillstånd kommer stå till tjänst med förmedling av köp och försäljning av teckningsrätter. Anmälningssedel enligt ovan kan beställas från Carnegie under ISIN-koden för teckningsrätterna är SE0015988068. kontorstid på telefon 08-5886 94 83 eller laddas ner från Carnegies hemsida www . carnegie . se. Anmälningssedel och betalning ska vara Carnegie till handa senast kl. 15.00 den 3 juni 2021. Vänligen observera att betalning för teckning av nya Preferensaktier med stöd av teckningsrätter som ej är Carnegie tillhanda senast kl. 15.00 den 3 juni 2021 kommer att lämnas utan avseende, varför betalning måste ske i god tid dessförinnan.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 23 Villkor och anvisningar

Direktregistrerade Preferensaktieägare ej bosatta i Sverige 2021 till och med den 8 juni 2021. Carnegie och övriga värde- och berättigade att teckna nya Preferensaktier med stöd av pappersinstitut med erforderliga tillstånd står till tjänst med teckningsrätter förmedling och köp av BTA. ISIN-koden för BTA för Preferens- Direktregistrerade Preferensaktieägare som är berättigade att aktier är SE0015988076. teckna nya Preferensaktier med stöd av teckningsrätter samt inte är bosatta i Sverige, som inte är föremål för de restriktioner som Teckning av nya Preferensaktier utan stöd av beskrivs ovan under rubriken ”Emissionsredovisning – Preferens- teckningsrätter aktieägare bosatta i vissa obehöriga jurisdiktioner” och som inte Teckning av nya Preferensaktier kan även göras utan stöd av kan använda den förtryckta bankgiroavin, kan betala i SEK genom teckningsrätter. bank i utlandet i enlighet med instruktionerna nedan: Direktregistrerade Preferensaktieägare och övriga Carnegie Investment Bank AB (publ) Anmälan om teckning av nya Preferensaktier utan stöd av Transaction Support teckningsrätter ska göras på därför avsedd anmälningssedel, SE-103 38 Stockholm, Sverige benämnd ”Teckning utan stöd av teckningsrätter”. Det är tillåtet att SWIFT adress: ESSESESS ge in fler än en anmälningssedel, varvid dock endast den senast IBAN: SE3850000000052211000363 daterade anmälningssedeln kommer att beaktas. Bankkontonummer: 5221 10 003 63 Om anmälan avser annan person än undertecknaren skall även en Vid betalning måste tecknarens namn, adress, VP-kontonummer särskild blankett ”Förmyndare och fullmaktshavare” fyllas i och och referens från emissionsredovisningen anges. Sista dag som skickas tillsammans med anmälningssedeln ”Teckning utan stöd betalningen ska vara mottagaren till handa är den 3 juni 2021. av teckningsrätter”.

Om teckning avser ett annat antal Preferensaktier än vad som Anmälningssedlar och blanketter kan erhållas från något av framgår av emissionsredovisningen ska istället ”Anmälningssedel Carnegies kontor i Sverige eller laddas ned från Carnegies för teckning av Preferensaktier med stöd av teckningsrätter” hemsida, www . carnegie . se, samt från Heimstadens hemsida, användas, vilken kan beställas från Carnegie under kontorstid på www . heimstaden . com. Anmälningssedel kan skickas per post telefon 08-5886 94 83 eller laddas ner på Carnegies hemsida till Carnegie Investment Bank AB, Transaction Support, www . carnegie . se. Betalningen ska ske enligt ovan angiven 103 38 Stockholm, eller lämnas till något av Carnegies kontor instruktion med VP-kontonummer där teckningsrätterna innehas i Sverige. Anmälningssedeln måste vara Carnegie, Transaction som referens. Anmälningssedeln (enligt adress ovan) och Support, tillhanda senast kl. 15.00 den 3 juni 2021. betalningen ska vara Carnegie tillhanda senast kl. 15.00 den 3 juni 2021. Legal Entity Identifier (LEI-nummer) Från och med den 3 januari 2018 behöver alla juridiska personer Förvaltarregistrerade tecknare en global identifieringskod, en så kallad Legal Entity Identifier (LEI), Innehavare av depå hos förvaltare som önskar teckna nya för att kunna genomföra en värdepapperstransaktion. För att få Preferensaktier med stöd av teckningsrätter måste anmäla sig för delta i Företrädesemissionen och tilldelas nya Preferensaktier som teckning i enlighet med instruktion från sin eller sina respektive tecknas utan stöd av teckningsrätter måste juridiska personer förvaltare. inneha och uppge sitt LEI-nummer.

Betalda tecknade aktier (BTA) Förvaltarregistrerade Preferensaktieägare Efter teckning och erlagd betalning kommer Euroclear att sända Depåkunder hos förvaltare som önskar teckna nya Preferens- ut en VP-avi som en bekräftelse på att BTA bokats in på teckna- aktier utan stöd av teckningsrätter måste anmäla sig för teckning rens VP-konto. till och i enlighet med instruktioner från sin eller sina förvaltare, som även kommer att hantera besked om tilldelning eller andra De nya Preferensaktierna kommer att bokföras som BTA på frågor. VP-kontot till dess att registreringen av Företrädesemissionen skett vid Bolagsverket. Registrering av nya Preferensaktier Institutionella investerare tecknade med stöd av teckningsrätter förväntas ske hos Institutionella investerare i Sverige och utomlands1) ska göra sin Bolagsverket omkring den 10 juni 2021. Därefter kommer BTA att teckningsanmälan till Joint Bookrunners i enlighet med särskild bokas om till Preferensaktier vilket beräknas ske omkring den instruktion därom. Anmälan om teckning ska ske under perioden 15 juni 2021 utan särskild avisering från Euroclear. Depåkunder 20 maj 2021 till och med 3 juni 2021 kl. 15.00. Styrelsen förbehål- hos förvaltare erhåller BTA och information i enlighet med ler sig rätten att både förlänga och förkorta tiden för anmälan och respektive förvaltares rutiner. BTA kommer att tas upp till handel betalning. på Nasdaq First North Growth Market från och med den 20 maj

1) Till institutionella investerare räknas privatpersoner och juridiska personer som anmäler sig för teckning av fler än 35 000 Preferensaktier.

24 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Villkor och anvisningar

Tilldelning av nya Preferensaktier tecknade utan stöd av Handel med nya Preferensaktier teckningsrätter Bolagets Preferensaktier är upptagna till handel på Nasdaq First Om inte samtliga nya Preferensaktier tecknas med stöd av North Growth Market. Efter att Bolagsverket registrerat de nya teckningsrätter inom ramen för Företrädesemissionen ska Preferensaktierna kommer även dessa, efter ansökan därom, att styrelsen besluta om tilldelning av nya Preferensaktier utan stöd handlas på Nasdaq First North Growth Market. Första dagen för av teckningsrätter. Tilldelning kommer då att ske enligt följande: handel i nya Preferensaktier, tecknade med stöd av tecknings- rätter samt, i förekommande fall, i den Riktade Emissionen, •• i första hand ska tilldelning ske till dem som anmält sig för beräknas infalla omkring den 15 juni 2021. Första dag för handel teckning och tecknat nya Preferensaktier med stöd av i nya Preferensaktier tecknade utan stöd av teckningsrätter teckningsrätter, oavsett om tecknaren var Preferensaktieägare beräknas infalla senast omkring den 18 juni 2021. på avstämningsdagen eller inte, i förhållande till det antal teckningsrätter var och en har utnyttjat för teckning av nya Rätt till utdelning på Preferensaktier Preferensaktier och, i den mån detta inte kan ske, genom Utdelning betalas ut efter beslut av bolagsstämman. Utbetalning lottning (subsidiär företrädesrätt). av utdelning ombesörjs av Euroclear eller för förvaltarregistrerade •• i andra hand ska tilldelning ske till övriga som anmält sig för innehav i enlighet med respektive förvaltares rutiner. Rätt till teckning utan stöd av teckningsrätter och, vid överteckning, utdelning tillfaller dem som på den fastställda avstämningsdagen i förhållande till det antal nya Preferensaktier som inges i var registrerade som ägare av aktier i den av Euroclear förda respektive teckningsanmälan (med beaktande av, i förekom­ aktieboken. De nya Preferensaktierna medför rätt till utdelning mande fall, anmält intresse för teckning i den eventuella första gången på den första avstämningsdagen för utdelning till Riktade Emissionen) och i den mån detta inte kan ske, genom Preferensaktier som infaller närmast efter det att de nya lottning.1) Preferensaktierna registrerats hos Bolagsverket.

Den enda innehavaren av stamaktier i bolaget, Fredensborg AS, Oåterkallelig teckning har avstått från sin subsidiära företrädesrätt att i egenskap av Bolaget äger inte rätt att avbryta, återkalla eller tillfälligt dra in stamaktieägare teckna nya Preferensaktier i enlighet med Företrädesemissionen. Teckning av nya Preferensaktier, med eller bolagsordningen. utan stöd av teckningsrätter, är oåterkallelig och tecknaren får inte återkalla eller ändra en teckning av nya Preferensaktier, i den mån Anmälan om teckning i Företrädesemissionen utan stöd av inte annat följer av Prospektet eller tillämplig lag. Beslut om att teckningsrätter kan komma att, utan ytterligare särskild anmälan genomföra den Riktade Emissionen kommer att fattas under eller förfrågan därom, leda till tilldelning av Preferensaktier i den förutsättning att marknadsförutsättningarna för den Riktade Riktade Emissionen. Vid tilldelning av Preferensaktier i den Emissionen är gynnsamma. Den Riktade Emissionen kan således Riktade Emissionen kan anmälningar från institutionella investe- komma att inte genomföras. rare som bedöms bli långsiktiga aktieägare och tidigt inkomna teckningsanmälningar särskilt komma att beaktas. Tilldelning av Offentliggörande av utfall i Företrädesemissionen Preferensaktier i den Riktade Emissionen kommer att beslutas av och den Riktade Emissionen styrelsen för Heimstaden i samråd med Joint Bookrunners, varvid Teckningsresultatet i Företrädesemissionen och, i förekommande vissa typer av investerare alltså kan komma att prioriteras. fall, den Riktade Emissionen kommer att offentliggöras omkring den 7 juni 2021 genom ett pressmeddelande från Bolaget. Som bekräftelse på tilldelning av nya Preferensaktier tecknade Placeringsavtal utan stöd av teckningsrätter samt, i förekommande fall, i den Heimstaden och Joint Bookrunners har den 17 maj 2021 träffat Riktade Emissionen, kommer avräkningsnota skickas till avtal om placering av de nya Preferensaktierna i den potentiella tecknaren omkring den 7 juni 2021. Förvaltarregistrerade Riktade Emissionen (”Placeringsavtalet”). Se vidare avsnittet Preferensaktieägare kommer erhålla besked om tilldelning i ”Legala frågor och kompletterande information”. enlighet med respektive förvaltares rutiner. Inget meddelande kommer att skickas till tecknare som inte erhållit någon tilldelning. Tecknade och tilldelade nya Preferensaktier ska betalas kontant i enlighet med instruktionerna på avräkningsnotan som skickas till tecknaren.

1) I förekommande fall kommer, av emissionstekniska skäl, tilldelning av Preferensaktier till de som anmält sig för och tilldelas Preferensaktier utan stöd av teckningsrätter i detta sista steg att ske genom en separat riktad nyemission av Preferensaktier.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 25 Villkor och anvisningar

Information om behandling av personuppgifter Övrig information Den som tecknar eller anmäler sig för teckning av nya Preferens- Carnegie agerar emissionsinstitut i anledning av Företrädes- aktier kommer lämna in personuppgifter till Carnegie. Personupp- emissionen. Att Carnegie är emissionsinstitut innebär inte att gifter som lämnas till Carnegie, till exempel kontaktuppgifter och Carnegie betraktar den som anmält sig för teckning i Företrädes- personnummer, eller som i övrigt registreras i samband med emissionen som kund hos Carnegie. För det fall ett för stort förberedelse eller administration av Erbjudandet, behandlas av belopp betalats in av en tecknare för de nya Preferensaktierna Carnegie, som är personuppgiftsansvarig, för administration och kommer Carnegie att ombesörja att överskjutande belopp utförande av uppdraget. Behandling av personuppgifter sker återbetalas. Ingen ränta kommer att utbetalas för överskjutande också för att Carnegie ska kunna fullgöra sina förpliktelser enligt belopp. Ofullständiga eller felaktigt ifyllda anmälningssedlar kan lag. komma att lämnas utan beaktande. Om teckningslikvid inbetalas för sent, är otillräcklig eller betalas på ett felaktigt sätt kan anmälan Personuppgifter kan för angivna ändamål – med beaktande av om teckning komma att lämnas utan beaktande eller teckning reglerna om banksekretess – ibland komma att lämnas ut till andra komma att ske med ett lägre belopp. Betald likvid som ej tagits i bolag inom Carnegiekoncernen eller till företag som Carnegie anspråk kommer i så fall att återbetalas. Ingen ränta kommer att samarbetar med, inom och utanför EU/EES i enlighet med EU:s utbetalas för en sådan likvid. Belopp understigande 100 SEK godkända och lämpliga skyddsåtgärder. I vissa fall är Carnegie kommer inte att utbetalas. också skyldig enligt lag att lämna ut uppgifter, till exempel till Finansinspektionen och Skatteverket. Beskattning För information rörande beskattning hänvisas till avsnittet ”Legala Lagen om bank- och finansieringsrörelse innehåller, liksom lagen frågor och kompletterande information – Information om om värdepappersmarknaden, en sekretessbestämmelse enligt beskattning”. vilken alla anställda hos Carnegie är bundna av tystnadsplikt avseende Carnegies kunder och andra uppdragsgivare. Tystnadsplikten gäller även mellan och inom de olika bolagen i Carnegiekoncernen.

Information om vilka personuppgifter som behandlas av Carnegie, radering av personuppgifter, begränsning av behandling av personuppgifter, dataportabilitet eller rättelse av en personuppgift kan begäras hos Carnegies dataskyddsombud. Det går även bra att kontakta dataskyddsombudet om förvärvaren vill ha ytterligare information om Carnegies behandling av personuppgifter. I de fall förvärvaren vill lämna ett klagomål avseende behandling av personuppgifter har denne rätt att vända sig till Integritetsskydds- myndigheten (före detta Datainspektionen) i egenskap av tillsynsmyndighet.

Personuppgifter ska raderas om de inte längre är nödvändiga för de ändamål för vilka de samlats in eller på annat sätt behandlats, förutsatt att Carnegie inte är rättsligt förpliktad att bevara personuppgifterna. Normal lagringstid för personuppgifter är 10 år.

Adress till Carnegies dataskyddsombud: [email protected].

26 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Preferensaktierna i korthet

Teckningskurs 32 SEK per Preferensaktie.

Utdelning 2,00 SEK per år, med kvartalsvis utbetalning om 0,50 SEK per Preferensaktie. Preferensaktierna medför i övrigt inte någon rätt till vinstutdelning. Preferensaktierna enligt Erbjudandet berättigar till utdelning första gången på den avstämningsdag för utbetalning som infaller närmast efter det att Preferens- aktierna införts i Bolagets aktiebok, vilket innebär att första avstämningsdag beräknas vara den 5 juli 2021.

Direktavkastning Baserat på teckningskursen om 32 SEK per Preferensaktie är den årliga kontanta direktavkastningen 6,25 procent.

Rösträtt Varje Preferensaktie berättigar till en (1) röst.

Begränsning av utdelning på Så länge Preferensaktier är utgivna och så länge preferensaktiekvoten (enligt definition i bolags­ stamaktier och nyemission ordningen) överstiger 1 av bokfört eget kapital i Koncernen (justerat för eventuella föreslagna ej av Preferensaktier beslutade eller genomförda värdeöverföringar eller emissioner av Preferensaktier), får beslut inte fattas om nyemission av ytterligare Preferensaktier eller värdeöverföring till innehavare av stamaktier.

Utebliven utdelning Om ingen Preferensutdelning lämnats, eller om endast vinstutdelning understigande Preferens­ utdelningen lämnats, ska Preferensaktierna medföra rätt att i tillägg till framtida Preferensutdelning erhålla eventuellt Innestående Belopp uppräknat med årlig ränta motsvarande en årlig räntesats om tio (10) procent innan nyemission av ytterligare Preferensaktier eller värdeöverföringar till innehavare av stamaktier får ske. Även vinstutdelning av Innestående Belopp förutsätter att bolagsstämman beslutar om vinstutdelning.

Inlösenförbehåll Inlösen av Preferensaktier kan ske efter styrelsebeslut till ett belopp om 37,50 SEK per Preferensaktie fram till den 1 juni 2025 och till ett belopp om 33,00 SEK per Preferensaktie från och med den 1 juni 2025 och för tiden därefter, i varje fall med tillägg av eventuell upplupen del av Preferensutdelning jämte eventuellt Innestående Belopp per Preferensaktie uppräknat med ett belopp motsvarande den årliga räntan.

Bolagets upplösning Vid Bolagets upplösning ska Preferensaktier medföra företrädesrätt framför stamaktier att ur Bolagets tillgångar erhålla ett belopp per Preferensaktie innan utskiftning sker till ägare av stamaktier om 37,50 SEK per Preferensaktie fram till den 1 juni 2025, och 33,00 SEK per Preferensaktie från och med den 1 juni 2025 och för tiden därefter, i varje fall med tillägg för eventuell upplupen del av Preferensutdel- ning jämte eventuellt Innestående Belopp per Preferensaktie uppräknat med ett belopp motsvarande den årliga räntan.

Särskilda majoritetskrav Villkoren för Preferensaktierna regleras i Bolagets bolagsordning. I tillägg till eventuella särskilda majoritetskrav som följer av gällande aktiebolagslag, ska beslut om nyemission av aktier med bättre rätt till Bolagets resultat eller tillgångar än Preferensaktierna biträdas av minst två tredjedelar av de vid stämman företrädda Preferensaktierna.

Notering Preferensaktierna avses bli noterade på Nasdaq First North Growth Market.

Beslutad utdelning på 2,00 SEK, att utbetalas kvartalsvis med 0,50 SEK per utbetalningstillfälle med avstämningsdagar den Preferensaktierna 5 juli 2021, den 5 oktober 2021, den 5 januari 2022 och den 5 april 2022.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 27 28 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Verksamhetsöversikt

Introduktion till Heimstaden Heimstaden förvärvar, förvaltar och utvecklar bostadsfastigheter i Europa. Bolaget är i nuläget närvarande i Sverige, Danmark, Norge, Nederländerna, Tjeckien, Tyskland och Polen. Heimstaden är moderbolag i Koncernen. En betydande del av Bolagets och Koncernens verksamhet, tillgångar och intäkter avser Bolagets dotterbolag Heimstaden Bostad som ägs av Bolaget tillsammans med olika investerare, huvudsakligen pensionsfonder. Per den 31 mars 2021 innehade Bolaget cirka 50,3 procent av rösterna och cirka 41 procent av det totala antalet aktier i Heimstaden Bostad. Bolaget har ett asset managementavtal med Heimstaden Bostad, varigenom Bolaget bland annat tillhandahåller Heimstaden Bostad kontor, redovisningsfunktioner, transaktionsteam, HR-funktion och ledande befattningshavare.

Heimstadens historia

1998 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB grundas av norska investerare och fastighetsbestånd i Malmö förvärvas.

2005 Ivar Tollefsen och hans bolag Fredensborg AS tar över företaget. Heimstaden äger vid denna tid cirka 2 260 lägenheter.

2006 Heimstadens expansion i Stockholmsregionen påbörjas.

2018 Bolaget breddar perspektivet från enbart Sverige, Danmark och Norge och blir en aktör i en större del av norra Europa.

2019 Heimstaden breddar sin hemmamarknad till att avse hela Europa.

2019–2020 Heimstaden går mot att bli mer av ett ägar- och managementbolag, medan fastighetsförvärv samt nyproduktions- projekt sker i Heimstaden Bostad.

Heimstaden koncernöverblick per den 31 mars 2021

Heimstaden ledning

0,1 %

Fredensborg AS (indirekt, via dotterbolag) Pensionsmyndigheten Sandvik Pension

98,4 % 0,6 % 0,6 %

Heimstaden Alecta Ericsson Pension (via dotterbolag)

1,7 % 50,3 % 41,2 %

Folksamgruppen

5,5 % Heimstaden Bostad

* Procent visar andel av antalet röster

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 29 Verksamhetsöversikt

I oktober 2019 tecknades ett reviderat aktieägaravtal för Det reviderade aktieägaravtalet innebar också att Heimstaden Heimstaden Bostad som möjliggjorde att bolaget kunde ta in fler Bostad förvärvade Alectas sista direktägda fastigheter samt långsiktiga institutionella ägare. I december 2019 blev Folksam­ Heimstadens kvarvarande fastighetsportfölj, inklusive gruppen den näst största institutionella ägaren i Heimstaden ­Heimstadens fastighetsportföljer i Nederländerna och Tyskland. Bostad via sina bolag Folksam Sak och Folksam Liv samt KPA Tillkomsten av nya institutionella ägare, de befintliga ägarnas Pension. I mars 2021 blev Pensionsmyndigheten ytterligare en ökade åtaganden och emittering av olika obligationer innebär att institutionell investerare i Heimstaden Bostad. Institutionella ägare Heimstaden Bostad har större möjligheter både att göra strate­ stärker kapitalbasen och bidrar med en kvalitetsstämpel på den giska förvärv och att utveckla den befintliga portföljen genom verksamhet som bedrivs i Heimstaden när värderingsstyrda och renoveringar eller kompletterande nyproduktion. Tabellen nedan långsiktiga aktörer väljer att gå in som ägare i Heimstaden Bostad. visar en överblick av aktieägare fördelade på aktieklasser i Heimstaden Bostad per den 31 mars 2021.

Överblick av aktieägare per den 31 mars 2021 Allokering av Andel av total, ca röster, ca Aktieägare Stamaktier B-preferensaktier A-preferensaktier Totalt (%) (%) Heimstaden 4 595 573 8 652 409 200 13 248 182 41,0 50,3 Alecta 2 533 837 13 252 958 – 15 786 795 48,9 41,2 Folksamgruppen 336 100 1 751 737 – 2 087 837 6,5 5,5 Ericsson Pension 98 704 591 695 – 690 399 2,1 1,7 Sandvik Pension 34 595 206 916 – 241 511 0,7 0,6 Pensionsmyndigheten 35 846 187 777 – 223 623 0,7 0,6 Heimstaden ledning 10 160 – – 10 160 0,1 0,1 Totalt antal aktier 7 644 815 24 643 492 200 32 288 507 Röst per aktie 0,5 0,1 0,1

Heimstadens vision och vägen framåt Med ett livslångt perspektiv på fastigheter och närvaro i sju europeiska länder är Koncernen ett växande bostadsfastighetsbolag i Europa. Guidade av Bolagets skandinaviska arv och värderingar, strävar Heimstaden efter att ge hyresgästerna och medarbetare maximal lycka och livskvalitet, kombinerat med en verksamhet som är hållbar och ansvarsfull. Det är så Heimstaden uppfyller sin vision om att förenkla och förgylla livet genom omtänksamma boenden.

CARE DARE SHARE

Vi visar omtanke om och respekt för Vi vågar vara nytänkande Vi delar gärna med oss av våra medarbetare, hyresgäster, och vi tittar alltid på hur vi kan vår kunskap och hjälper till att växa samarbetspartners och samhället vi förbättra sättet vi arbetar på. tillsammans. Vi är autentiska, lever i. Vi hittar hållbara lösningar Vi uppmuntrar mångfald, transparenta och ärliga för människor och byggnader. öppenhet och nya idéer. i vår kommunikation och i våra handlingar.

30 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Verksamhetsöversikt

Heimstadens affärsmodell och strategi Heimstadens transaktionsprocess Heimstaden har en helt integrerad plattform genom fastighetens Lokal närvaro är en nyckelfaktor för Heimstadens transaktions­ hela livscykel med fokus på att kombinera resurser och kunskap strategi. Det är genom att vara verksam lokalt som det är möjligt i en lean och flexibel organisation. Genom att kontinuerligt dela att identifiera intressanta objekt och agera snabbt när ett sådant kunskap och bästa praxis säkerställer Bolaget att alla hyresgäster, erbjuds till försäljning. Under 2019 etablerade Heimstaden nya medarbetare och samarbetspartners har samma upplevelse av transaktionsteam i Danmark och Nederländerna och mot slutet Heimstaden. av 2020 hade Bolaget sex lokala transaktionsteam med totalt 31 medarbetare. Heimstaden följer en strategi för ansvarsfull tillväxt och värde­ skapande. Trots en stark tillväxt de senaste åren har Heimstaden De fastigheter som förvärvas ska vara av god kvalitet i relation kontinuerligt fokuserat på att förbättra sin operativa verksamhet till sin geografiska belägenhet eller i ett sådant skick att rätt och sina finansiella nyckeltal. För att säkra en stabil och hållbar kvalitetsnivå kan uppnås med en rimlig investering. Om dessa utveckling, följer Heimstaden konservativa finansiella riktlinjer som kriterier möts initierar Heimstaden en dialog med säljaren. Om stöder den långsiktiga strategin och visionen. Vid slutet av 2020 processen fortsätter genomför Bolaget en noggrann teknisk hade Heimstaden en diversifierad finansieringsstruktur, stark undersökning av fastigheterna samt en detaljerad juridisk och likviditetsställning och en stark balansräkning. finansiell genomgång. Där aktieöverlåtelser förekommer genom­ förs även en noggrann undersökning av målbolaget. I due Investeringar och transaktionsstrategi diligence-processen är det särskilt viktigt att utvärdera miljö- och Heimstadens förvärv baseras på demografiska mönster och en klimatpåverkande faktorer. Heimstaden fokuserar på möjligheten ihållande gynnsam ekonomisk trend som skapar långsiktig att förändra och förbättra, snarare än att enbart ”fylla i en efterfrågan på bostäder på de platser där Koncernen är verksam. checklista” över att alla fastigheter Bolaget förvärvar uppfyller Baserat på dessa parametrar har Koncernen identifierat intres- särskilda hållbarhetskriterier. santa platser i Sverige, Danmark, Norge, Nederländerna, Tyskland och Tjeckien, men även andra geografiska marknader utvärderas Under 2019 formaliserades Bolagets beslutsprocess avseende ständigt mot bakgrund av Heimstadens expansionsplaner. investeringar ytterligare genom etableringen av en investerings­ kommitté. Föreslagna investeringar ska presenteras för kommittén, Innan etablering på en ny marknad genomförs en noggrann som sedan godkänner förvärvet. Investeringskommittén består av analys av lokalt näringsliv, infrastruktur, närhet till högskolor och medlemmar i styrelsen och ledningsgruppen i Bolaget. universitet samt nuvarande och framtida läge för befolknings­ tillväxt och behov av bostäder. När en plats möter Heimstadens Långsiktig fastighets- och projektutveckling kriterier ur såväl mikro- som makroperspektiv, följer Bolaget När Heimstaden renoverar fastigheter skapas värde för Bolagets marknaden löpande för att vara berett när ett lämpligt objekt kunder samtidigt som Bolaget säkerställer en långsiktigt stabil kommer ut till försäljning. Det är viktigt att fastigheterna är centralt fastighetsportfölj med bra driftskostnader och ökade hyres­ belägna och helst ligger relativt nära varandra så att Heimstaden intäkter. Heimstaden har ett livslångt perspektiv på ägande och kan dra nytta av skalfördelar för en effektiv förvaltning. Målet är därför görs alla renoverings- eller byggprojekt med hållbara att nå en kritisk massa om minst 500 lägenheter på varje material av hög kvalitet. undermarknad för att kunna etablera en komplett värdekedja för fastighetsförvaltning. De senaste åren märks en ökande debatt om fastighetsägares sätt att pressa upp hyror och tvinga bort hyresgäster genom Under 2020 beslutade Koncernen att göra en omfattande omfattande renoveringar, vilket är ett arbetssätt som är helt investering i Tjeckien efter en noggrann analys av landets främmande för Heimstaden. Bolaget arbetar med ett livslångt lagstiftning kring bostäder och beskattning, den politiska miljön perspektiv på ägande och med sina kunders bästa i centrum. och andra makroekonomiska faktorer. För var gång Koncernen Därför görs endast renoveringar i samband med att en kund förvärvar nya fastigheter på en ny marknad stärks och förbättras flyttar ut och inför att nästa flyttar in. Undantaget är stambyten, transaktionsprocessen på ett analytiskt och kommersiellt takrenoveringar och andra större underhållsprojekt som är hållbart sätt. nödvändiga för att bibehålla god komfort för de boende.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 31 Verksamhetsöversikt

För nybyggnationsprojekten har Heimstaden tagit fram en Per den 31 mars 2021 hade Koncernen signerat förvärv om totalt standard som också baseras på Bolagets filosofi om omtänk­ SEK 16,6 miljarder, bestående av totalt 8 750 bostadsfastigheter, samma boenden. Heimstaden bygger moderna bostäder av hög dessa inkluderar både befintliga fastigheter och nyproduktion. kvalitet i attraktiva lägen i städer som expanderar. Bolaget använder sig av miljövänliga material av hög kvalitet och integrerar (MSEK) moderna energilösningar som till exempel solpaneler och andra 4 670 miljövänliga lösningar i framkant. Heimstaden bygger i stort sett uteslutande hyresrätter, men det finns också projekt för bostads­ 3 657

rätter och trygghetsboenden. På samtliga av Heimstadens 3 055 befintliga marknader finns organisation för att följa marknaden och 2 719 identifiera möjlig nyproduktion inom eller utanför Heimstadens 1 869 befintliga bestånd.

För att möta behovet av bostadsfastigheter och säkerställa tillväxt 659 på attraktiva marknader, utöver förvärv av befintliga fastigheter, har Koncernen nyproduktioner som har karaktär av både forward 2021 2022 2023 2024 2025 2026 purchase och forward funding. Danmark Nederländerna Sverige Polen

Forward purchase liknar processen vid förvärv av befintliga fastigheter där Koncernen åtar sig att köpa fastigheten vid Joint Ventures färdigställande. Dessa typer av fastigheter syns inte i balans­ Flera av Heimstadens utvecklingsprojekt genomförs i samarbete räkning förrän fastigheten är färdigbyggd och tillträdd. med strategiska samarbetspartners. Genom joint ventures sprids riskerna samtidigt som Heimstaden drar nytta av sina samarbets- I en forward funding-transaktion gör Koncernen löpande partners expertis inom särskilda områden, och Heimstaden betalningar under produktionsfasen baserat på förutbestämda levererar på så vis bättre produkter till sina kunder. Nya joint milstolpar i byggprocessen. Dessa betalningar kostnadsförs ventures påbörjades under 2020 med Magnolia i Hede, Sverige, som investeringar i förvaltningsfastigheter. Genom detta tar gällande 1 200 nya lägenheter. Vid årets slut omfattade Koncernen inte en direkt utvecklingsrisk i projekten och för att ­Heimstadens joint venture-portfölj 4 500 lägenheter, antingen minska motpartsrisken genomförs due diligence-processer. under uppförande eller i planeringsfasen. Koncernen samarbetar enbart med robusta, erfarna och betrodda motparter.

Nedanstående tabell visar Heimstadens investeringar i bolag/joint ventures per den 31 mars 2021.

Investeringar i bolag/joint ventures per den 31 mars 2021 Heimstadens andel av Fastighets- Finansiella Värde- Periodens periodens MSEK Andel, % Hyresintäkt kostnader poster, netto förändring resultat resultat Fastighets AB Rosengård 0 37 –29 –2 0 4 1 Gamlebro AB 1 4 –4 0 0 –1 –1 Upplands Bro Brogårds etapp 2 1 0 0 –5 0 –5 –3 A Place To A/S 1 0 0 –1 0 –1 –1 Magnolia Projekt 5222 AB 1 0 0 0 0 0 0 Byggrätt Norr AB 0 0 0 0 0 0 0 Atriet AS 0,5 0 0 0 0 0 0 KCP Utvikling 0,5 0 0 0 0 0 0 Totalt 41 –33 –8 0 –3 –4

32 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Verksamhetsöversikt

Aktiv fastighetsförvaltning pågick under 2020 för att se till att Heimstadens kärnvärden och Heimstadens princip att allt fastighetsunderhåll ska skötas av driftsätt efterföljs av nya anställda. Diagrammet nedan visar egen personal är ett fundament för Heimstadens verksamhet och förvaltningsfördelningen per land i procent för Heimstaden Bostad innebär också att kunder ska kunna förvänta sig samma per den 31 december 2020. bemötande oavsett var de bor.

Vid slutet av 2020 sysselsatte Heimstadens fastighetsförvaltning totalt cirka 1 030 personer, fördelat på totalt 51 kontor fördelade Sverige, 30,5% på sju marknader. Under 2020 förvärvades 3 900 bostäder i Berlin Norge, 3,2% och till följd av detta etablerade Heimstaden en egen förvaltnings- Danmark, 12,6% Nederländerna, 15,0% verksamhet i Tyskland. Förvärvet tillträddes i januari 2021. Vid Tyskland, 1,6% Heimstadens förvärv i Tjeckien tidigare under 2020 ingick en Tjeckien, 37,2% befintlig operativ plattform med cirka 500 anställda, som integrerades i Heimstaden Bostad efter förvärvet. Uppstartsfasen

Väsentliga transaktioner 2020

Januari Heimstaden Bostad förvärvar en tjeckisk bostadsfastighetsportfölj bestående av 4 515 fastigheter med 42 584 lägenheter och 1 675 kommersiella lokaler, med 2,6 miljoner kvadratmeter uthyrningsbar yta. Förvärvet inkluderar en helt integrerad operativ plattform. Portföljen ligger huvudsakligen i regionen Moravia-Silesia, den mest tätbefolkade­ regionen i Tjeckien efter huvudstadsregionen.1)

April Heimstaden Bostad förvärvar en holländsk bostadsportfölj bestående av 41 fastigheter bestående av 2 023 bostäder och 60 kommersiella lokaler samt angränsande parkeringsmöjligheter. Portföljen består av totalt 138 900 kvadratmeter uthyrningsbar yta och ligger främst i Randstad-regionen.

September Heimstaden Bostad tillkännager förvärvet av en fastighetsportfölj i Berlin om 130 fastigheter med 3 902 bostäder, 208 kommersiella enheter och 321 parkeringsplatser. Den uthyrningsbara ytan är cirka 282 000 kvadratmeter. Transaktionen avslutas i januari 2021.

December Heimstaden Bostad förvärvar två bygg-till-hyra-projekt i Warszawa. Nyckelfärdiga leveranser planeras under första kvartalet 2022 och första kvartalet 2023 och inkluderar 640 bostäder, med tillhörande kommersiella enheter och parkeringsplatser.

December Heimstaden Bostad förvärvar en dansk bostadsfastighetsportfölj av NIAM, som förvaltas av HD Ejendomme A/S. Förvärvet omfattar 6 237 bostäder och 35 kommersiella fastigheter belägna över hela Danmark och en helt integrerad operativ plattform. Förvärvet avslutas i januari 2021, varefter HD Ejendommes organisation integreras i Heimstaden Danmark och Danmark blir Heimstadens största marknad sett till värde.

1) Källa: Czech Statistical Office.

Heimstadens kärnvärden Heimstadens mål är att genom sitt koncept Friendly Homes Heimstadens ambition är att växa på ett ansvarsfullt och hållbart förenkla och förgylla livet för sina kunder. Konceptet uppfylls sätt tillsammans med samarbetspartners som delar Bolagets genom Bolagets tre kärnvärden: värderingar. Inom ramen för Heimstadens affärsstrategi samverkar •• Care – Heimstaden visar omtanke om och respekt för sina Bolaget med andra intressenter och skapar möjligheter genom att medarbetare, hyresgäster, samarbetspartners och samhället bidra med erfarenhet, kunskap och kapital. Samhälleliga bidrag är vi lever i. Heimstaden hittar hållbara lösningar för människor viktiga för Heimstaden och Bolaget har ett livslångt perspektiv på och byggnader. sitt fastighetsbestånd, vilket innebär att Heimstaden bygger, utvecklar och förvaltar hållbara och moderna hem med rätt •• Dare – Heimstaden vågar vara nytänkande och tittar alltid standard. På så sätt skapas långsiktigt värde för aktieägare, på hur Bolaget kan förbättra sättet som Bolaget arbetar på. samarbetspartners och kunder – men också för Heimstadens Heimstaden uppmuntrar mångfald, öppenhet och nya idéer. medarbetare och för samhället som helhet. Heimstaden arbetar •• Share – Heimstaden delar gärna med sig av sin kunskap och värderingsstyrt och Bolaget strävar efter att reflektera sina hjälper till att växa tillsammans. Heimstaden är autentisk, värderingar genom sitt arbetssätt. transparent och ärlig i sin kommunikation och i sina handlingar.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 33 Verksamhetsöversikt

Heimstadens styrkor och konkurrensfördelar Samarbete med institutionella investerare Ett hem är ett grundläggande mänskligt behov. Tillsammans Heimstaden har i många år haft ett nära samarbete med ett antal med ett antal gynnsamma globala trender och en långsiktig institutioner som delar Bolagets långsiktiga syn och investerings­ affärs­modell ger detta Heimstaden möjlighet att generera god filosofi. Under 2019 fördjupades Heimstadens samarbete med avkastning från stabila kassaflöden och kapitaltillskott. Alecta, Folksam och KPA Pension. Ett nära samarbete med externa investerare har varit en viktig del av Heimstadens strategi. Hållbart ägande Dotterbolaget Heimstaden Bostad ägs tillsammans med Alecta, Heimstaden har ett livslångt perspektiv på ägande och utvecklar Folksam, KPA Pension samt Sandviks och Ericssons pensions­ hela tiden kvaliteten på sin fastighetsportfölj. Bolaget minskar stiftelser och till en viss begränsad del av två ledningspersoner risken för kostsamma överraskningar i sin portfölj genom en i Heimstaden. Från Heimstaden får Heimstaden Bostad en omfattande due diligence-fas, i vilken finansiella, tekniska, sociala etablerad och engagerad industriell ägare, medan de institutio­ och miljömässiga aspekter undersöks. Med egen personal på nella ägarnas långsiktiga åtagande ger finansiell stabilitet och plats säkerställer Heimstaden att de boenden som erbjuds är goda kontakter. Gemensamt besitts både den kunskap och den omtänksamma och erbjuder mervärden som gör att kunderna finansiella styrka som krävs för att snabbt kunna agera om stannar kvar hos Heimstaden. intressanta investeringsmöjligheter uppstår.

Stabilt kassaflöde Mix av hyresreglering och marknadshyror minskar risk På många av marknaderna där Heimstaden verkar finns regle- Heimstaden är verksamt på sju olika marknader med olika ringar som ger ett stabilt kassaflöde. När enskilda medborgare lagstiftning för uthyrning, vilket innebär att Heimstaden har en har svårt att klara sina egna levnadsomkostnader finns ofta blandad portfölj med både reglerade hyror och marknadshyror. offentlig hjälp att få, vilket innebär att marknaden stöttas av Detta innebär stabila och säkra kassaflöden samtidigt som det statliga eller kommunala kassaflöden. Sammantaget gynnar ger Heimstaden möjlighet att dra nytta av en fördelaktig dynamik detta ­Heimstadens långsiktiga investeringsstrategi och ger bra i utbud och efterfrågan. möjligheter till god avkastning. Diversifiering minskar risk Heimstadens position Det råder alltid politisk och ekonomisk osäkerhet i världen, lugna Heimstaden förvärvar fastigheter med god potential i regioner perioder avlöses av perioder med förändring. Perioder med hög med ekonomisk tillväxt och attraktiv demografi. Heimstaden tillväxt avlöses av perioder med svag tillväxt. Det är svårt att genomför förvärv på platser där Bolaget kan dra nytta av förutse skiften, när de kommer och vad som är den utlösande skal­fördelar eller där förvärvet är tillräckligt stort för att motivera faktorn. Geografisk diversifiering är enligt Heimstadens uppfatt­ att Koncernen etablerar en egen organisation. Heimstadens ning nyckeln till lägre risk. Förändringar i utbud och efterfrågan är erfarenhet av att etablera verksamhet på nya platser gör att lokala. Samma sak gäller förändringar i hyreslagstiftning och Bolaget kan gå in på en ny marknad på ett kostnadseffektivt och beskattning av fastigheter. Heimstaden investerar bara i stabila, snabbt sätt. demokratiska länder med låg geopolitisk risk och säkert legalt system. Att välja bostäder framför kommersiella fastigheter Långsiktigt gynnsamma trender minskar enligt Heimstadens uppfattning risken ytterligare. Kriser Tillsammans med urbaniseringen innebär befolkningstillväxten att kan vara lokala eller världsomfattande, men även världsomfat­tan­de det fortsätter att vara stora bostadsunderskott i medelstora och kriser har olika effekter lokalt. stora städer.1) Dessutom tycks den yngre generationen vara allt mindre intresserad av att äga sin bostad – en trend som följer på Heimstadens finansiella mål en växande delningsekonomi.2) Dessa trender är starka på alla Bolagets finanspolicy fastställs av styrelsen och prövas årligen. de marknader där Heimstaden förvaltar fastigheter och enligt Den syftar till att begränsa Bolagets finansiella risker som i Heimstadens bedömning kan utvecklingen förväntas fortsätta huvudsak utgörs av likviditets-, refinansierings- och ränterisk utan i positiv riktning, vilket skulle innebära en fortsatt stark hyres­ att begränsa Bolagets affärsmässiga möjligheter. Bolagets marknad framöver. Även om det kan finnas regionala skillnader, kort- och långsiktiga kapitalförsörjning ska säkerställas genom att och det för närvarande finns en betydande osäkerhet om anpassa den finansiella strategin efter Bolagets verksamhet och omfattningen och effekterna av Covid-19 på Heimstadens efter de förutsättningar som ges av fastighetsmarknadens och marknader, utvecklas dessa indikationer enligt Heimstadens kapitalmarknadens utveckling. Heimstaden har i finanspolicyn bedömning på ett sådant sätt att det finns en positiv långsiktig fastställt följande målsättningar: utveckling i de länder där Heimstaden bedriver verksamhet.

1) Källa: ec . europa . eu. 2) Källa: World Economic Forum.

34 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Verksamhetsöversikt

Heimstaden konsoliderat Innovativ förvaltning •• Soliditetsgraden ska uppgå till minst 20 procent. •• Ett digitalt ekosystem som erbjuder kunder den bästa möjliga användarupplevelsen med digitala tjänster som gör deras •• Nettobelåningsgraden ska understiga 75 procent. vardag enklare och roligare.

Heimstaden Isolerat •• Omdefinierade produkter och tjänster baserade på kunders •• Räntetäckningsgrad ska uppgå till minst 2,0 gånger. önskemål och livsstilar.

•• Räntetäckningsgrad inklusive kostnader för hybridobligationer Hållbar och konkurrenskraftig tillväxt ska uppgå till minst 1,4 gånger. •• En fortsatt expansion i Europa genom både organisk tillväxt •• Nettobelåningsgraden ska understiga 30 procent. och via förvärv, samt investeringar i en helt igenom grön plattform. Diversifiering ökar möjligheter och minskar risker avseende •• Starka relationer till kommuner, finansiella institutioner och Bolagets kapitalkällor investerare. Genom att investera på många marknader kommer hyresintäkter, fastighetsvärden och finansieringskostnader variera mindre. En •• En snabbare och effektivare organisation som drar nytta av global kris har sitt epicentrum och kommer att påverka länder den fulla potentialen och synergierna i Koncernen. olika. Lokala händelser såsom Brexit påverkar främst en marknad. Det är en konkurrensfördel att kunna investera och sälja på många Hållbar utveckling fastighetsmarknader. Eftersom priset på olika kapitalmarknader •• I linje med FN:s Global Compact och de globala hållbarhets- utvecklas annorlunda är det en fördel med tillgång till många olika målen, fokuserar Heimstaden på att förbättra sitt sociala, och kapitalkällor. sitt miljö- och klimatmässiga fotavtryck.

•• Heimstaden förutser och hanterar risker och säkerställer att Heimstaden Bostads finansiella ambition Bolaget följer policyer och processer. Heimstaden Bostads ambition är att kombinera en mycket låg affärsrisk med en belåningsgrad mellan 45 och 55 procent.1) •• Differentiering genom samarbete med utvalda leverantörer för Detta möjliggör en hög kreditvärdighet och tillgång till långsiktig att snabba på miljömässiga och sociala förbättringar inom hela finansiering på attraktiva villkor. värdekedjan.

Heimstadens produkterbjudande Förebild inom samhällsnytta Heimstadens strategi baseras på en ansvarsfull affärsmodell med •• Omtanke om medarbetare, kunder och samarbetspartners för långsiktig, god lönsamhet och tillväxt tillsammans med rätt att göra positiv skillnad i deras liv och i samhället. medarbetare, samarbetspartners och kunder. Heimstadens mål •• Utbyte av kunskap och expertis baserat på övertygelsen att med sin långsiktiga strategi är att skapa värde genom att stödja samarbete är grunden för tillväxt. behov och önskemål hos såväl kunder som medarbetare, vilket kommer till uttryck i Bolagets sex strategiska prioriteringar och •• Sponsoråtaganden som gynnar Heimstadens kunder och målsättningar: bidrar till det lokala samhället på de platser där Bolaget är verksamt. Kundnöjdhet •• Ett stort utbud av hem med rätt kvalitet, olika servicemöjlig­ heter och en kundupplevelse som överträffar förväntningarna.

•• God service som förenklar och förgyller kunders liv – i dag och i framtiden.

Exceptionell arbetsgivare •• En ärlig, passionerad och värderingsstyrd kultur med kompetenta och engagerade medarbetare.

•• En attraktiv och modern arbetsmiljö, lika rättigheter och en hög grad av mångfald tillsammans med ett inspirerande och inkluderande ledar-och medarbetarskap.

1) Beräknat som nettoskuld / nettoskuld + eget kapital med hybridkapital räknat som 50 procent skuld enligt S&P:s metodik.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 35 Verksamhetsöversikt

Heimstadens organisation Vid årets slut 2020 var antalet anställda 1 372 (varav 600 kvinnor Bolagets huvudkontor är beläget i Malmö. Vid slutet av 2020 hade och 772 män), vid årets slut 2019 var antalet anställda 571 (varav Heimstaden 51 förvaltningskontor i anslutning till de områden där 211 kvinnor och 360 män) och vid årets slut 2018 var antalet Bolaget äger fastigheter. Administration och underhåll av anställda 448 (varav 170 kvinnor och 278 män). fastigheterna sköts huvudsakligen av Bolagets anställda i de Antal anställda per den 31 december 2020 städer där fastigheterna ägs. Huvudkontorsfunktioner, inklusive egen juridisk och finansiell expertis samt koncernledning, finns på Män Kvinnor Totalt Sverige 234 159 393 Bolagets huvudkontor i Malmö samt i Oslo och Köpenhamn. Danmark 76 50 126 Norge 81 52 133 När Koncernen expanderar på nya marknader och samtidigt gör Nederländerna 67 50 117 förvärv på befintliga behövs många kompetenta medarbetare som Tyskland 13 10 23 snabbt ska integreras i verksamheten. En av HR-funktionens Tjeckien 301 279 580 viktigaste roller är därför att bygga för tillväxt genom att anpassa Totalt 772 600 1 372 och justera processer och verktyg för att fungera även utanför Sverige, Danmark och Norge. Under 2020 rekryterade Heimsta- den cirka 801 nya medarbetare, där den största ökningen är hänförlig till förvärv i Tjeckien.

Heimstadens hållbarhetsarbete Heimstaden prioriterar ett aktivt arbete med hållbarhets- och miljöfrågor. Hållbarhet är flerdimensionellt – det kräver socialt engage- mang och miljöskydd, klimatskydd, säkra och attraktiva arbetsplatser och en hållbar värdekedja. Heimstaden har för avsikt att bidra till att lösa dessa utmaningar och inspirera och berika samhällen som Bolaget verkar inom. I linje med Parisavtalet är Heimstaden fokuserat på att minska sitt koldioxidavtryck och förbättra energieffektiviteten i sina fastigheter. Vidare har Heimstaden som målsätt- ning att investera i säkrare stadsdelar, sociala hyresavtal och anpassningsåtgärder som ekosystemtjänster, biologisk mångfald och olika typer av grönområden.

Energi- Renare Byte Förnybar 1 effektivitet 2 energileveranser 3 av bränsle 4 energi – byggnadsisolering, optimering – minskad utsläppsintensitet – effektiv uppvärmning – 100 procent förnybar av värme- och ventilationssystem, från fjärrvärme och el. av utrymmen och energi- energi på alla marknader smarta kontrollsystem, effektiv produktion för att ersätta där så är möjligt. belysning med mera. fossila bränslen.

Första CDP-betyget

I augusti 2020 lämnade Heimstaden Bostad in sin första CDP-rapport CDP:s klimatlista baserad på redovisningen för 2019, vilken erhöll betyget C. CDP är det mest omfattande systemet för insamling av självrapporterad klimatdata A världen över. Genom att delta i den ger bolagen investerare en transparent A- översikt av hur väl bolagen hanterar klimatförändringar. Den fullständiga B CDP-rapporten finns på www . cdp . net. B-

A: Implementerar nuvarande bästa praxis C B: Diskuterar samordnade åtgärder för klimatfrågor C- C: Kunskap om påverkan på och av klimatfrågor D D: Transparens kring klimatfrågor D-

36 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Verksamhetsöversikt

Miljömål Heimstaden är även föremål för allmänna regelverk som gäller för Heimstaden har följande mål kopplade till klimat- och miljöarbete: alla aktiebolag och noterade bolag, till exempel skatterättsliga regler, redovisningsprinciper samt aktiebolagsrättsliga och •• Introducera och integrera Heimstadens hållbarhetsstrategi aktiemarknadsrättsliga regler. i verksamheten i Polen.

•• Börja bygga ett miljöledningssystem. Covid-19 Covid-19 har fört med sig många utmaningar för samhället som •• Implementera EU:s taxonomikrav, inklusive rapportering. helhet och för Heimstaden som bolag. I februari 2020 grundade •• Utföra en klimatbedömning av samtliga fastigheter på samtliga Heimstaden en Covid Task Force med befogenhet att genomföra marknader. initiativ för att begränsa risken för smitta och bevara driftseffektivi- tet. I mars 2020 introducerades fjärrarbete för merparten av •• Genomföra hållbarhetsprojekt avseende över 2 000 lägenheter Heimstadens anställda. All kundkontakt granskades från ett i Tjeckien som täcker åtgärder som isolering och byte av hälsoperspektiv och många av Heimstadens dagliga uppgifter, värmesystem från kolbaserade fjärrvärmesystem till värme- såsom rekrytering och lägenhetsvisningar, flyttades till Bolagets pumpar eller centrala gaspannor med låga utsläpp. digitala plattformar. På grund av betydande ansträngningar från •• Integrera hållbarhetsrapportering ytterligare i den dagliga samtliga anställda i Koncernen har Covid-19 haft en mindre verksamheten. operativ påverkan på Koncernen och Koncernen lyckades att under 2020 expandera till nya marknader.

Heimstadens regelefterlevnad och regelverk I slutet av 2019 fick högsta ledningen en omfattande krishante- Regelefterlevnad ringsträning, vilket visade sig vara värdefullare än vad man först Styrelsen övervakar företagsledningens arbete med intern hade förväntat sig. Efter de första indikationerna på en möjlig kontroll, redovisning, fastighetvärdering, skattehantering och pandemi i februari 2020 bildade Heimstaden en krisgrupp med regelefterlevnad (inklusive riktlinjer avseende mutor och korrup- landschefer, HR och kommunikationsavdelningen. Vilka medlem- tion). Företagsledningen granskar löpande de interna proces- mar som medverkade förändrades i takt med att behoven serna, delvis genom rapporteringen från genomförd internkontroll. skiftade, men arbetsgruppen hade återkommande möten under hela året, från dagliga möten till varannan vecka beroende på Heimstaden prioriterar arbetet med regelefterlevnad eftersom det allvaret i situationen. Arbetsgruppen var en plattform för kun- är en nyckelkomponent för att bibehålla och utveckla Bolagets skapsdelning och snabbt beslutsfattande. Insatser från ett land renommé och även en viktig faktor i förhållande till Heimstadens kunde snabbt tillämpas i andra länder. Mötena kommer att förmåga att erhålla extern finansiering på acceptabla villkor, att fortsätta så länge behovet finns. attrahera och behålla hyresgäster samt att, till viss del, erhålla relevanta tillstånd och beslut.

Regelverk Heimstadens verksamhet består huvudsakligen av att äga och förvalta fastigheter, vilket innebär att Koncernens verksamhet är föremål för åtskilliga lagar och regler samt processer och beslut, både på politisk nivå och tjänstemannanivå. Som ett led i Heimstadens verksamhet ingår även kontinuerlig utveckling av fastigheterna och tillskapande av nya byggrätter (se ”Projekt- och fastighetsutveckling” nedan). De regelverk som påverkar Koncernens verksamhet utgörs därmed bland annat av plan- och bygglagen, miljöbalken, hälso- och miljöregler, hyreslagstiftning, byggnormer, säkerhetsföreskrifter, regler kring tillåtna bygg­ material, antikvarisk byggnadsklassning och olika former av kulturmärkningar.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 37 Verksamhetsöversikt

Fastighetsrelaterade nyckeltal för Heimstaden Bostad Per den 31 mars 2021 utgjorde fastigheterna i Sverige, Danmark och Norge cirka 65 procent av Heimstaden Bostads totala hyres­ intäkter. Heimstaden Bostads fastighetsbestånd består per den 31 mars 2021 av 114 041 fastigheter med ett verkligt värde om 178,9 miljarder SEK. Fastigheterna utgörs till 91,5 procent av hyresbostäder, och till 8,5 procent av kommersiella fastigheter. Under perioden april 2020 – mars 2021 uppgick Heimstaden Bostads hyresintäkter till 6,9 miljarder SEK. Tabellen nedan visar fastighets­ relaterade nyckeltal för Heimstaden Bostad.

Fastighetsrelaterade nyckeltal för Heimstaden Bostad Per 31 mars 2021 SE NO DK NL DE CZ PL Totalt Marknadsvärde på fastigheter på balansdagen (MSEK) 51 470 18 998 55 032 23 686 14 348 14 913 450 178 897 Genomsnittligt marknadsvärde (SEK per kvm) 23 896 85 514 33 571 22 456 34 233 5 682 – 22 048 Realekonomisk uthyrningsgrad bostäder (procent) 99,1 92,5 97,2 99,3 98,8 95,6 – 97,6 Antal lägenheter 31 559 4 590 16 048 13 338 5 706 42 800 – 114 041

Fastighetsvärde över tid för Heimstaden Bostad Översikt av fastighetsbeståndet för Heimstaden Bostad (Miljarder SEK) Heimstaden Bostads fastighetsportfölj är diversifierad och består 178,9 enligt Bolagets uppfattning av hyreslägenheter av rätt kvalité på marknader med stark makroekonomi och gynnsam demografisk 143,8 spridning. 113,3 Investeringar utgår från en gedigen analys av den specifika 72,3 marknadssituationen för varje land och plats, där befolkningstill- 43,7 växt, bostadsbyggande och infrastruktur är viktiga beståndsdelar. 19,9 Bolaget söker lägen i städer med stark ekonomisk utveckling och god befolkningstillväxt. Heimstaden Bostads målsättning är att 2016 2017 2018 2019 2020 Q1 2021 fortsätta expandera på nya geografiska marknader i Europa och i december 2020 tillkännagav Heimstaden Bostad sin första SE DK NO DE NL CZ PL investering i Polen.

Efter förvärvet av HD Ejendomme A/S är Danmark Heimstaden Bostads största marknad sett till värde. I Danmark är Heimstaden nu landets största privata bostadsfastighetsägare med det största beståndet i och runt Köpenhamn. Även i Norge är Koncernen den största privata aktören, med beståndet fokuserat i och kring Oslo. I Tyskland bedrivs verksamheten i Berlin och Bielefeld. I Neder­ länderna finns Heimstaden Bostad över hela landet, med störst koncentration kring de större städerna i den södra delen av landet.

38 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Verksamhetsöversikt

Det totala fastighetsbeståndet vid 2020 års slut värderades till bottenvåningarna i bostadsfastigheterna. Tabellen nedan visar 144 miljarder SEK och den totala arean bestod till 93 procent av förändring av marknadsvärde för förvaltningsfastigheter för bostadsfastigheter och 7 procent av kommersiella fastigheter, Heimstaden Bostad. som huvudsakligen bestod av butiker och små kontor på

Förändring marknadsvärde förvaltningsfastigheter

Belopp i MSEK Kv1 2021 2020 2019 2018 2017 Ingående balans 143 806 113 331 72 329 43 689 19 912 Avyttrat –25 –65 –3 –13 –526 Förvärv 26 102 25 445 33 261 24 737 22 085 Investeringar 1 435 2 743 2 575 1 265 391 Valutaförändringar 3 190 –5 583 388 –59 32 Marknadsvärde efter transaktionsdagen 174 508 135 872 108 551 69 619 41 894 Orealiserade värdeförändringar 4 389 7 934 4 780 2 711 1 795 Utgående balans 178 897 143 806 113 331 72 329 43 689

Sverige Heimstaden Bostad ägde per den 31 mars 2021 31 559 bostäder i 31 städer över hela landet. Bolagets kunder utgörs av såväl studenter och enpersonshushåll som familjer och pensionärer. Tabellen nedan visar fastighetsrelaterade nyckeltal för Heimstaden Bostad i Sverige.

Fastighetsrelaterade nyckeltal – Sverige Kv1 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Marknadsvärde på fastigheter på balansdagen (MSEK) 51 470 49 690 41 241 35 881 30 068 19 912 Hyresintäkter (MSEK) 661 2 429 2 222 2 008 1 478 796 Driftnetto (MSEK) 301 1 254 1 065 985 718 392 Överskottsgrad (procent) 45,5 51,6 47,9 48,8 48,6 49,3 Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder (procent) 97,9 98,3 98,3 98,7 – –

Danmark Heimstaden Bostad är den största privata bostadsfastighetsaktören i Danmark och under första delen av 2021 förvärvade Bolaget 6 237 lägenheter som är fördelade över hela landet. Heimstaden Bostads totala fastighetsbestånd i Danmark bestod per den 31 mars 2021 av 16 048 lägenheter runt om i Danmark. Tabellen nedan visar fastighetsrelaterade nyckeltal för Heimstaden Bostad i Danmark.

Fastighetsrelaterade nyckeltal – Danmark Kv1 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Marknadsvärde på fastigheter på balansdagen (MSEK) 55 032 36 200 34 645 20 927 5 981 – Hyresintäkter1) (MSEK) 595 1 485 1 236 619 60 – Driftnetto (MSEK) 403 962 810 400 40 – Överskottsgrad (procent) 67,7 64,8 65,5 65,0 67,1 – Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder (procent) 95,5 94,5 94,3 94,2 – –

1) Hyresintäkterna i de presenterade siffrorna skiljer sig från de hyresintäkter som använts i värderingsrapporten för Danmark. De presenterade siffrorna har avseende en fastighet inkluderats med cirka 1,1 miljoner DKK, vilket är de kvartalsvisa hyresintäkterna, och siffrorna som har använts i värderingsrapporten uppgår till cirka 3,5 miljoner DKK, vilket motsvarar de årliga hyresintäkterna.

Nederländerna Heimstaden Bostad ägde per den 31 mars 2021 13 338 lägenheter fördelade på 3 216 fastigheter. Heimstaden Bostads fastighetsbestånd i Nederländerna består av dels lägenheter som träffas av regler om hyresreglering, dels av lägenheter som är föremål för marknadshyra. Tabellen nedan visar fastighetsrelaterade nyckeltal för Heimstaden Bostad i Nederländerna.

Fastighetsrelaterade nyckeltal – Nederländerna Kv1 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Marknadsvärde på fastigheter på balansdagen (MSEK) 23 686 23 365 17 781 – – – Hyresintäkter (MSEK) 279 1 029 172 – – – Driftnetto (MSEK) 165 569 93 – – – Överskottsgrad (procent) 59,3 55,3 54,0 – – – Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder (procent) 96,6 96,6 96,6 – – –

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 39 Verksamhetsöversikt

Norge Fastighetsbeståndet koncentreras till Oslo-området med 4 590 lägenheter. Tabellen nedan visar fastighetsrelaterade nyckeltal för ­Heimstaden Bostad i Norge.

Fastighetsrelaterade nyckeltal – Norge Kv1 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Marknadsvärde på fastigheter på balansdagen (MSEK) 18 998 17 008 17 372 15 521 7 640 – Hyresintäkter (MSEK) 163 649 689 604 82 – Driftnetto (MSEK) 116 432 433 369 46 – Överskottsgrad (procent) 71,2 66,5 62,8 61,1 56,5 – Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder (procent) 92,1 93,3 97,8 97,9 – –

Tjeckien Heimstaden Bostads fastighetsportfölj i Tjeckien bestod per den 31 mars 2021 av 42 800 lägenheter. Heimstaden Bostad är den största privata bostadsfastighetsaktören i landet. Tabellen nedan visar fastighetsrelaterade nyckeltal för Heimstaden Bostad i Tjeckien.

Fastighetsrelaterade nyckeltal – Tjeckien Kv1 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Marknadsvärde på fastigheter på balansdagen (MSEK) 14 913 13 826 – – – – Hyresintäkter (MSEK) 270 896 – – – – Driftnetto (MSEK) 197 646 – – – – Överskottsgrad (procent) 72,8 72,1 – – – – Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder (procent) 92,3 91,5 – – – –

Tyskland Fastighetsportföljen bestod per den 31 mars 2021 av 5 706 lägenheter. Gradvis kommer lägenheterna att renoveras vid behov, men enbart i samband med utflyttning. I Tyskland sköts fastighetsförvaltningen delvis av egen personal, delvis med stöd av en extern part. I januari 2021 förvärvade Heimstaden Bostad 3 902 lägenheter i Berlin. Tabellen nedan visar fastighetsrelaterade nyckeltal för Heimsta- den Bostad i Tyskland.

Fastighetsrelaterade nyckeltal – Tyskland Kv1 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Marknadsvärde på fastigheter på balansdagen (MSEK) 14 347 3 716 2 292 – – – Hyresintäkter (MSEK) 87 74 1 – – – Driftnetto (MSEK) 47 32 1 – – – Överskottsgrad (procent) 53,7 42,9 58,8 – – – Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder (procent) 96,8 96,5 97,4 – – –

Polen Marknadsvärdet i Polen består av två forward-funding projekt där första projektet förväntas bli klart under andra halvåret av 2021.

Fastighetsrelaterade nyckeltal – Polen Kv1 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Marknadsvärde på fastigheter på balansdagen (MSEK) 450 – – – – – Hyresintäkter (MSEK) – – – – – – Driftnetto (MSEK) – – – – – – Överskottsgrad (procent) – – – – – – Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder (procent) – – – – – –

40 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Aktuell intjäningsförmåga

Detta avsnitt innehåller framåtriktade uttalanden som avspeglar Intjäningsförmågan baseras på kontrakterade hyresintäkter, Koncernens planer, uppskattningar och bedömningar. Förvalt- aktuella fastighetskostnader och administrationskostnader för ningsresultatet kan komma att skilja sig väsentligt från det som fastighetsbeståndet. Kostnader för räntebärande skulder har uttrycks i dessa framtidsinriktade uttalanden. Faktorer som kan baserats på Koncernens genomsnittliga ränta per balansdagen, orsaka eller bidra till sådana skillnader inkluderar, men är inte inklusive effekterna från derivatinstrument. begränsat till, de antaganden som ligger till grund för dessa uttalanden samt i andra delar av Prospektet, inklusive avsnittet Informationen i detta avsnitt överensstämmer med den i delårs- ”Riskfaktorer”. rapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2021 offentliggjorda aktuella intjäningsförmågan. Den är jämförbar med Bolagets I tabellen nedan redovisar Heimstaden sin intjäningsförmåga historiska finansiella information och har utarbetats i enlighet med under 12 månader per den 31 mars 2021. Intjäningsförmågan är Bolagets redovisningsprinciper. Informationen om aktuell intjäning inte och ska inte jämställas med en prognos för innevarande år har inte granskats av Bolagets revisor. eller för nästa 12–månadersperiod och bör endast ses som en teoretisk ögonblicksbild som redovisas enbart i informationssyfte. Aktuell intjäningsförmåga per den 31 mars 2021

Aktuell intjäningsförmåga inbegriper inte en bedömning av Belopp i MSEK Hyresintäkter 8 574 framtida utveckling av hyresnivåer, vakanser, fastighetskostnader, Serviceintäkter 575 räntor, värdeförändringar, förvärv eller försäljningar av fastigheter Fastighetskostnader –3 857 eller andra faktorer. Aktuell intjäningsförmåga baseras på de Driftnetto 5 292 fastigheter som innehades per den 31 mars 2021 och deras finansiering. Därmed illustrerar den aktuella intjäningsförmågan Bolagets administrationskostnader –318 Heimstadens årliga intäkter utifrån dessa. Följaktligen ingår inte Resultat före finansiella poster 4 974 transaktioner där Heimstaden fick tillträde efter den 31 mars 2021 i beräkningen. Finansiella intäkter – Räntekostnader på räntebärande skulder –1 592 Resultat 3 282 Heimstadens resultaträkning påverkas också av fastighetsbestån- dets värdeutveckling och framtida förvärv/försäljningar av Nyckeltal fastigheter. Värdeförändringar av derivat är en annan post som Driftnetto, % 61,7 påverkar resultatet. Inget av ovanstående har tagits med vid Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 3,1 beräkningen av aktuell intjäningsförmåga, inte heller i posten Resultat från andelar i intressebolag.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 41 42 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Utvald historisk finansiell information för Heimstaden konsoliderat

Detta avsnitt innehåller utvald finansiell information avseende räkenskapsåren 2019–2020 samt perioderna januari – mars 2020 och januari – mars 2021. Den finansiella informationen för räkenskapsåren 2019 och 2020 har hämtats från Heimstadens reviderade årsredovisning för räkenskapsåren 2019 och 2020, vilka har upprättas i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) samt IFRS och tolkningsuttalanden från IFRS Interpretation Committee (IFRIC) så som de har antagits av EU. Årsredovisningarna för räkenskapsåren 2019 och 2020 har reviderats av Bolagets revisorer Peter von Knorring och Ingemar Rindstig, Ernst & Young AB, i enlighet med vad som anges i tillhörande revisionsberättelser. Annan finansiell information i Prospektet har varken reviderats eller granskats av Bolagets revisorer om inte så uttryckligen anges.

Den finansiella informationen för perioderna januari – mars 2020 och januari – mars 2021 har hämtats från Bolagets oreviderade delårsrapporter för perioderna januari – mars 2020 och januari – mars 2021, vilka har upprättats i enlighet med IFRS. Delårsrapporten för januari – mars 2020 har varken reviderats eller översiktligt granskats av Bolagets revisorer. Delårsrapporten för januari – mars 2021 har översiktligt granskats av Bolagets revisorer.

Viss information i Bolagets årsredovisningar för räkenskapsåren 2019 och 2020 samt delårsrapporterna för perioderna har införlivats via hänvisning och utgör en del av Prospektet, se avsnittet ”Legala frågor och övrig information – Handlingar som införlivats genom hänvisning” nedan.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 43 Utvald historisk finansiell information för Heimstaden konsoliderat

Heimstadens konsoliderade resultaträkning i sammandrag

Kv1 2020 Kv1 2021 (ej reviderat eller 2020 2019 Belopp i MSEK (översiktligt granskat) översiktligt granskat) (reviderat) (reviderat) Hyresintäkter 2 066 1 497 6 992 4 863 Serviceintäkter* 190 69 – – Fastighetskostnader – 1 010 –709 –3 125 –2 138 Driftnetto 1 246 857 3 867 2 725

Centrala administrationskostnader –87 –65 –229 –172 Övriga rörelseintäkter 0 26 57 27 Övriga rörelsekostnader –23 0 –2 –46 Resultat från andel i intressebolag –3 –3 56 196 Rörelseresultat före exploateringsfastigheter och justeringar av verkligt värde 1 133 814 3 749 2 729

Värdeförändring fastigheter 4 380 1 933 7 977 6 517 Inkomst från försäljning av fastigheter 48 –19 188 – Rörelseresultat 5 561 2 728 11 914 9 247

Finansiella intäkter – 23 99 57 Finansiella kostnader – Räntebärande skulder –362 –325 –1 371 –1 152 Valutakursvinster och -förluster –511 118 400 –133 Värdeförändring räntederivat 123 –129 –178 –107 Finansiella kostnader – Nyttjanderättstillgångar – –8 –36 –29 Övriga finansiella intäkter – – – 6 Övriga finansiella kostnader –62 –38 –188 –186 Resultat före skatt 4 749 2 370 10 640 7 703

Aktuell skatt –151 –146 –395 –259 Uppskjuten skatt –875 –559 –1 892 –1 443 Periodens resultat 3 723 1 665 8 353 6 001

Övrigt totalresultat 2 518 –768 –4 493 432 Totalresultat 6 241 897 3 860 6 433

Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 2 177 857 4 431 4 099 Innehav utan bestämmande inflytande 1 546 808 3 922 1 902

Totalresultat hänförligt till: Moderbolagets stamaktieägare 3 682 367 1 699 4 378 Moderbolagets Preferensaktieägare 12 12 47 47 Innehav utan bestämmande inflytande 2 548 518 2 144 2 008

Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st 13 204 000 13 204 000 13 204 000 13 204 000 Genomsnittligt antal utestående Preferensaktier, st 2 343 750 2 343 750 2 343 750 2 343 750 Resultat per stamaktie 274 23 108 322

* Serviceintäkter separerades från posten hyresintäkter från och med Q1 2021, varför separat uppgift om serviceintäkter inte finns tillgängligt för helåren 2020 och 2019.

44 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Utvald historisk finansiell information för Heimstaden konsoliderat

Heimstadens konsoliderade balansräkning i sammandrag

2020-03-31 2021-03-31 (ej reviderat eller 2020-12-31 2019-12-31 Belopp i MSEK (översiktligt granskat) översiktligt granskat) (reviderat) (reviderat) TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 80 73 74 72 Förvaltningsfastigheter 179 519 131 745 144 428 113 719 Leasingavtal, nyttjanderätt – 1 152 749 895 Materiella anläggningstillgångar 850 55 60 30 Andelar i intressebolag och joint ventures – 337 371 337 Finansiella derivatinstrument – 942 – – Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 299 667 931 580 Summa anläggningstillgångar 181 748 134 971 146 613 115 633

Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter och pågående arbete bostadsrätter 1 344 767 1 292 865 Kundfordringar 138 136 86 23 Övriga kortfristiga fordringar 727 524 2 106 1 062 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 397 532 308 337 Likvida medel 17 342 7 527 10 906 10 687 Summa omsättningstillgångar 19 949 9 484 14 698 12 974

SUMMA TILLGÅNGAR 201 697 144 456 161 311 128 606

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 78 78 78 78 Övrigt tillskjutet kapital 6 466 6 466 6 466 6 466 Hybridobligation 3 867 3 867 3 867 2 975 Övriga reserver –863 – –2 380 326 Balanserade vinstmedel 20 274 14 665 18 176 13 963 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 29 821 25 076 26 206 23 808

Innehav utan bestämmande inflytande 65 314 40 519 49 959 36 134 Summa eget kapital 95 137 65 595 76 166 59 942

SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 49 753 41 054 39 153 39 743 Långfristiga icke-säkerställda räntebärande skulder 38 560 24 484 27 963 17 066 Långfristig skuld, finansiell leasing 777 1 154 748 896 Finansiella derivatinstrument 343 – 433 65 Andra skulder 834 – 903 – Uppskjuten skatteskuld 6 395 4 209 5 446 3 640 Summa långfristiga skulder 96 660 70 901 74 646 61 411

Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 1 649 266 1 611 1 137 Kortfristiga icke-säkerställda räntebärande skulder 5 173 5 200 6 354 4 000 Leverantörsskulder 484 603 477 332 Kortfristiga skulder – 172 – 202 Övriga kortfristiga skulder 1 432 933 917 994 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 152 785 1 126 569 Finansiella instrument 10 – 14 – Summa kortfristiga skulder 9 900 7 960 10 499 7 254 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 201 697 144 456 161 311 128 606

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 45 Utvald historisk finansiell information för Heimstaden konsoliderat

Heimstadens konsoliderade rapport över kassaflöden i sammandrag

Kv1 2020 Kv1 2021 (ej reviderat eller 2020 2019 Belopp i MSEK (översiktligt granskat) översiktligt granskat) (reviderat) (reviderat) Den löpande verksamheten Resultat före skatt 4 749 2 370 10 640 7 703 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet – Värdeförändring fastigheter –4 425 –1 914 –8 165 –6 517 – Värdeförändring derivatinstrument –123 129 178 107 – Finansiella kostnader – netto 415 348 – – – Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 660 –79 –370 –51

Förändring rörelsekapital Förändring av exploateringsfastigheter och pågående arbete bostadsrätter – – – –113 Förändring av kortfristiga fordringar –225 –195 –293 –62 Förändring av kortfristiga skulder 307 118 –92 360 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 358 777 1 898 1 427

Betald ränta –474 –299 – – Erhållen ränta 0 23 – – Betald skatt –153 –188 –364 –159 Nettokassaflöde från den löpande verksamheten 731 313 1 535 1 267

Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter –13 653 –7 023 –12 894 –10 990 Investering i befintliga fastigheter och projekt –1 364 –587 –2 988 –2 607 Förvärv övriga anläggningstillgångar – – – –16 Erlagd handpeng förvärv 1 495 514 –1 025 –536 Övriga investeringar – – – –4 Övriga fordringar kommande förvärv – – 140 –231 Försäljning av fastigheter – – – 14 Förvärv dotterbolag – – – –72 Förvärv av andelar i intressebolag 23 –2 –14 –14 Förändring lån till intressebolag – –142 –381 –361 Förändring av finansiella tillgångar –105 –5 –28 –46 Kassaflöde från investeringsverksamheten –13 605 –7 245 –17 190 –14 864

Finansieringsverksamheten Tillskott ifrån innehav utan bestämmande inflytande 7 144 4 000 7 610 8 644 Utdelning till innehav utan bestämmande inflytande –2 107 – –894 –465 Utdelning Preferensaktier –12 –12 –47 –47 Utdelning hybridobligation –318 –111 –294 –100 Emissionskostnader –50 –71 –153 –34 Emission hybridobligation 8 073 950 6 139 11 523 Emission av icke-säkerställda obligationer – – 16 132 – Återbetalning av räntebärande skulder –1 834 –712 –12 404 –59 Lösen finansiella derivatinstrument – – 113 – Utdelning från återbetalning av lån 8 348 – – – Kassaflöde från finansieringsverksamheten 19 244 4 044 16 202 19 461

Årets kassaflöde 6 370 –2 888 546 5 863 Likvida medel vid årets början 10 906 10 687 10 687 4 775 Valutakursförändring i likvida medel 65 –272 –327 48 Likvida medel vid årets slut 17 342 7 527 10 906 10 687

46 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Utvald historisk finansiell information för Heimstaden konsoliderat

Utvalda nyckeltal för Heimstaden konsoliderat

I detta avsnitt presenteras utvalda nyckeltal för Heimstaden konsoliderat, inklusive vissa nyckeltal som inte är mått över finansiellt resultat eller finansiell ställning enligt IFRS (så kallade alternativa nyckeltal). De alternativa nyckeltalen är baserade på information som hämtats från Heimstadens reviderade årsredovisning för räkenskapsåren 2019 och 2020, och oreviderade delårsrapporter för perioderna januari – mars 2020 och januari – mars 2021 samt interna redovisnings- och rapporteringssystem som är föremål för Heimstadens interna kontroll över den finansiella rapporteringen. De alternativa nyckeltal som Heimstaden presenterar är inte vedertagna mått på finansiellt resultat enligt IFRS. Heimstaden anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och Heimstadens ledning då de möjliggör utvärdering av Bolagets prestation. Alternativa nyckeltal bör inte betraktas som substitut för resultaträknings-, balansräknings- eller kassaflödesposter som beräknas i enlighet med IFRS. De alternativa nyckeltalen indikerar inte nödvändigtvis om Heimstadens kassaflöde kommer att vara tillräckligt eller tillgängligt för att möta Heimstadens likviditetsbehov och är inte nödvändigtvis indikativa för Heimstadens historiska resultat. Alternativa nyckeltal är inte heller avsedda att utgöra någon form av indikation avseende Heimstadens framtida resultat. Eftersom alla bolag inte beräknar dessa och andra alternativa nyckeltal på samma sätt kan det sätt på vilket Heimstaden har valt att beräkna de alternativa nyckeltal som presenteras i Prospektet innebära att dessa nyckeltal inte är jämförbara med liknande mått som presenteras av andra bolag.

Nyckeltal som beräknas enligt IFRS för Heimstaden konsoliderat

Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar area på balansdagen, kvm 8 113 837 6 692 369 7 029 969 4 031 310 Antal bostadslägenheter på balansdagen 114 041 97 792 103 345 54 863 Finansiella nyckeltal Nettokassaflöde från den löpande verksamheten, MSEK 731 313 1 535 1 267 Genomsnittlig räntebindningstid lån efter derivat, år 2,7 2,5 2,8 2,6 Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 11,1 10,3 10,1 10,1 Data per aktie Antal utestående stamaktier vid periodens slut, st 13 204 000 13 204 000 13 204 000 13 204 000 Antal utestående Preferensaktier vid periodens slut, st 2 343 750 2 343 750 2 343 750 2 343 750 Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st 13 204 000 13 204 000 13 204 000 13 204 000 Genomsnittligt antal utestående Preferensaktier, st 2 343 750 2 343 750 2 343 750 2 343 750

Alternativa nyckeltal som inte beräknas enligt IFRS för Heimstaden konsoliderat

Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,7 96,3 95,5 96,9 Realekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 97,6 98,0 97,3 – Andel bostadsyta på balansdagen, % 91,5 92,7 93,1 90,8 Överskottsgrad, % 60,3 57,2 58,6 56,0 Soliditet, % 47,2 45,4 47,2 46,6 Genomsnittlig ränta, % 1,7 1,8 1,8 1,9 Nettoskuld 77 792 63 478 64 175 51 259 Netto belåningsgrad (LTV), % 43,3 48,2 44,4 45,1 Netto skuld / totala tillgångar 38,6 43,9 39,8 39,9 Belåningsgrad säkerställda lån, % 25,5 28,6 25,3 31,8 Kapitaltäckningsgrad, % 47,2 45,4 47,2 46,6 Substansvärde på balansdagen, MSEK 101 532 69 804 81 611 63 582 Skuld/EBITDA, ggr 19,5 21,4 19,5 21,3

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 47 Utvald historisk finansiell information för Heimstaden konsoliderat

Definitioner av nyckeltal som inte beräknas enligt IFRS för Heimstaden konsoliderat

Nyckeltal som inte beräknats enligt IFRS Definition Förklaring till användningen Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % Hyresintäkter netto dividerat med hyresintäkter brutto Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda lägenheter. är införtjänade jämfört mot teoretiskt möjligt.

Realekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter netto dividerat med hyresintäkter brutto Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som bostäder, % plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda lägenheter, är införtjänade jämfört mot teoretiskt möjligt, justerat justerat för frivilliga vakanser till följd av standardhöjningar.­ för frivilliga vakanser.

Andel bostadsyta på balansdagen, % Bostadsyta dividerat med total fastighetsyta. Nyckeltalet visar andelen fastighetsyta som består av bostadsyta.

Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Nyckeltalet visar Bolagets hyresintäkter i relation med driftnettot.

Soliditet, % Eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet visar hur stor andel av Bolagets tillgångar som finansieras av eget kapital.

Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig ränta på balansdagen för räntebärande Nyckeltalet visar Bolagets genomsnittliga ränta. skulder med hänsyn tagen till räntederivat.

Nettoskuld Räntebärande skulder minus finansiella tillgångar och Nyckeltalet visar hur mycket av skulderna som inte likvida medel. motsvaras av likvida tillgångar.

Netto belåningsgrad (LTV), % Nettoskuld som andel av fastighetsvärdet. Nyckeltalet visar hur stor del av fastighetsvärdet som är belånat med skulder.

Nettoskuld / totala tillgångar, % Nettoskuld som andel av totala tillgångar. Nyckeltalet visar hur stor del av verksamheten som är belånad med skulder.

Belåningsgrad säkerställda lån, % Säkerställda lån som andel av totala tillgångar. Nyckeltalet visar hur stor del av verksamheten som utgör säkerhet för lån.

Kapitaltäckningsgrad, % Eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet visar hur stor andel av Bolagets skuld som finansieras av eget kapital.

Substansvärde på balansdagen, MSEK Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital.

Skuld/EBITDA, ggr 12 månaders genomsnittliga räntebärande skulder Nyckeltalet belyser relationen mellan Bolagets skulder dividerat med resultat före finansiella poster med och lönsamhetsmåttet EBITDA. återläggning av avskrivningar.

48 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Utvald historisk finansiell information för Heimstaden konsoliderat

Avstämningar av alternativa nyckeltal som ej definieras enligt IFRS för Heimstaden konsoliderat

Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Hyresintäkter från bostäder 1 977 1 405 1 698 – Teoretiska hyresintäkter från tomma bostäder 84 51 77 – Teoretiska hyresintäkter 2 061 1 457 1 775 – Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 95,7 96,3 95,5 –

Realekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Teoretiska hyresintäkter 2 061 1 457 1 775 – Justerat för frivilliga vakanser –47 –29 –46 – Justerat teoretiska hyresintäkter 2 014 1 428 1 729 – Realekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 97,6 98,0 97,3 –

Andel bostadsyta på balansdagen, % Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Bostadsyta per balansdagen 7 420 968 6 201 954 6 546 148 3 660 839 Lokalyta per balansdagen 692 869 490 415 483 821 370 471 Total yta per balansdagen 8 113 837 6 692 369 7 029 161 4 031 310 Andel bostadsyta på balansdagen, % 91,5 92,7 93,1 90,8

Driftnetto, % Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Hyresintäkter 2 066 1 497 6 992 4 863 Driftnetto 1 246 857 3 867 2 725 Driftnetto, % 60,3 57,2 55,3 56,0

Soliditet, % Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Eget kapital 95 137 65 595 76 166 59 942 Räntebärande efterställda aktieägarlån – – – – Eget kapital inklusive räntebärande aktieägarlån 95 137 65 595 76 166 59 942 Balansomslutning 201 697 144 456 161 311 128 606 Soliditet inklusive aktieägarlån, % 47,2 45,4 47,2 46,6

Nettoskuld Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Räntebärande skulder 95 134 71 005 75 081 61 946 Likvida medel –17 342 –7 527 –10 906 –10 687 Nettoskuld 77 792 63 478 64 175 51 259

Netto belåningsgrad (LTV), % Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Nettoskuld 77 792 63 478 64 175 51 259 Investeringsfastigheter 179 519 131 745 144 428 113 719 Netto belåningsgrad (LTV), % 43,3 48,2 44,4 45,1

Nettoskuld / totala tillgångar, % Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Nettoskuld 77 792 63 478 64 175 51 259 Totala tillgångar 201 697 144 456 161 311 128 606 Nettoskuld / totala tillgångar, % 38,6 43,9 39,8 39,9

Belåningsgrad säkerställda lån, % Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Långfristiga säkerställda räntebärande skulder 49 753 41 054 39 153 39 743 Kortfristiga säkerställda räntebärande skulder 1 649 266 1 611 1 137 Totala tillgångar 201 697 144 456 161 311 128 606 Belåningsgrad säkerställda lån, % 25,5 28,6 25,3 31,8

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 49 Utvald historisk finansiell information för Heimstaden konsoliderat

Kapitaltäckningsgrad, % Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Eget kapital 95 137 65 595 76 166 59 942 Summa skulder 106 560 78 861 85 145 68 665 Kapitaltäckningsgrad, % 47,2 45,4 47,2 46,6

Substansvärde på balansdagen, MSEK Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Eget kapital 95 137 65 595 76 166 59 942 Uppskjuten skatteskuld 6 395 4 209 5 446 3 640 Substansvärde 101 532 69 804 81 611 63 582

Skuld/EBITDA*, ggr Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Räntebärande skulder 79 458 65 483 73 426 58 399 EBITDA 4 076 3 050 3 760 2 735 Skuld/EBITDA, ggr 19,5 21,4 19,5 21,3 *Beräkning av EBITDA Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Rörelseresultat före exploateringsfastigheter och justeringar av verkligt värde 4 068 3 060 3 749 2 729 Avskrivningar 9 10 12 6 EBITDA 4 076 3 050 3 760 2 735

50 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Utvald historisk finansiell information för Heimstaden Isolerat

Den finansiella informationen för räkenskapsåren 2019 och 2020 samt för perioden januari – mars 2021 har hämtats från Heimstadens interna redovisningssystem och avser Heimstaden Isolerat. Heimstaden väljer att presentera dessa siffror då Heimstaden anser att de ger värdefull information till investerare avseende förmågan att betala utdelningarna till Preferensaktieägare. Heimstaden anser att dessa siffror bättre visar de tillgångar, skulder och kassaflöden som en investerare i Bolaget direkt, eller indirekt får ta del av. Siffrorna är inte översiktligt granskade eller reviderade av Bolagets revisorer.

Kv1 2021 Kv1 2020 2020 2019 Tillgångar Andel av Heimstaden Bostads substansvärde 37 525 27 201 30 402 23 101 Förvaltningsfastigheter 622 388 622 388 Tillgångar 38 147 27 589 31 024 23 489

Nettoskuld Räntebärande säkerställd skuld 198 200 301 200 Räntebärande icke säkerställd skuld 7 733 3 000 4 000 3 000 Likvida medel –3 640 –3 684 –3 270 –6 342 Nettoskuld 4 292 –484 1 031 –3 142

Belåningsgrad, % Nettoskuld 4 292 –484 1 031 –3 142 Tillgångar 38 147 27 589 31 024 23 489 Belåningsgrad % 11,3 –1,8 3,3 –13,4

Nettoskuld, inklusive 100 % hybridobligationer Räntebärande säkerställd skuld 198 200 301 200 Räntebärande icke säkerställd skuld 7 733 3 000 4 000 3 000 Hybridobligationer 3 867 3 867 3 867 2 975 Likvida medel –3 640 –3 684 –3 270 –6 342 Nettoskuld, inklusive 100 % hybridobligationer 8 158 3 383 4 898 –167

Belåningsgrad, inklusive hybridobligationer, % Nettoskuld, inklusive hybridobligationer 8 158 3 383 4 898 –167 Tillgångar 38 147 27 589 31 024 23 489 Belåningsgrad, inklusive hybridobligationer, % 21,4 12,3 15,8 –0,7

Justerat resultat före finansiella kostnader Operativa intäkter 287 181 262 147 Operativa kostnader –240 –158 –218 –136 Utdelning stamaktier 1 636 400 400 0 Utdelning A-preferensaktier 277 184 184 127 Utdelning B-preferensaktier 553 349 349 246 Justerat resultat före finansiella kostnader 2 512 957 977 384

Räntetäckningsgrad (ICR), ggr Justerat resultat före finansiella kostnader 2 512 957 977 384 Finansiella kostnader –141 –102 –113 –106 Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 17,9 9,4 8,7 3,6

Räntetäckningsgrad (ICR), inklusive hybridutdelningar, ggr Justerat resultat före finansiella kostnader 2 512 957 977 384 Finansiella kostnader –141 –102 –113 –106 Utdelning hybrid –244 –120 –230 –45 Räntetäckningsgrad (ICR), inklusive hybridutdelningar, ggr 6,5 4,3 2,9 2,5

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 51 Kapitalisering och annan finansiell information

Tabellerna i detta avsnitt redovisar Koncernens kapitalisering och räntebärande skuldsättning på koncernnivå per den 31 mars 2021. För ytterligare information om Heimstadens aktiekapital och aktier, se avsnittet ”Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden”.

Tabellerna i detta avsnitt bör läsas tillsammans med avsnittet ”Utvald historisk finansiell information” och de rapporter som delvis har införlivats genom hänvisning (se avsnittet ”Legala frågor och övrig information – Handlingar som införlivats genom hänvisning”).

Kapitalisering Nettoskuldsättning Nedanstående tabell återger information om Koncernens egna I det nedanstående redogörs för Koncernens nettoskuldsättning kapital och skuldsättning per den 31 mars 2021. Endast ränte­ per den 31 mars 2021. bärande skulder redovisas.

Belopp i MSEK 31 mars 2021 Belopp i MSEK 31 mars 2021 Kortfristiga skulder (A) Kassa och bank 17 342 Mot garanti eller borgen* 0 (B) Andra likvida medel – Mot säkerhet* 1 649 (C) Övriga finansiella tillgångar 727 Utan garanti/borgen eller säkerhet* 5 173 (D) Likviditet (A) + (B) + (C) 18 069 Summa kortfristiga skulder 6 822 (E) Kortfristiga finansiella skulder (inklusive skuldinstrument, men exklusive den kortfristiga Långfristiga skulder andelen av långfristiga finansiella skulder) 1 690 Mot garanti eller borgen* 12 286 (F) Kortfristig andel av långfristiga skulder 5 132 Mot säkerhet* 49 753 (G) Kortfristig finansiell skuldsättning (E) + (F) 6 822 Utan garanti/borgen eller säkerhet* 26 273 (H) Kortfristig finansiell skuldsättning netto (G) – (D) –11 247 Summa långfristiga skulder 88 312 (I) Långfristiga finansiella skulder (exklusive kortfristig andel och skuldinstrument)* 50 529

Eget kapital (J) Skuldinstrument 38 560 Aktiekapital 78 Övrigt tillskjutet kapital 6 466 (K) Långfristiga leverantörsskulder och andra skulder – Reserver m.m. 88 593 (L) Långfristig finansiell skuldsättning (I) + (J) + (K) 89 089 Summa eget kapital 95 137 (M) Total finansiell skuldsättning (H) + (L) 77 842 * Posterna motsvarar en del av posten Räntebärande skulder i Bolagets översiktligt granskade delårsrapport för perioden 1 januari – 31 mars 2021. * Posten ”Långfristiga finansiella skulder” består av leasingskuld enligt IFRS uppgående till 777 MSEK.

52 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Kapitalisering och annan finansiell information

Indirekta skulder och eventualförpliktelser Väsentliga finansieringsavtal Koncernen hade per den 31 mars 2021 externa Obligationer eventualförpliktelser och externt ställda säkerheter om totalt cirka Bolaget har från och med 2019 till och med 2020 emitterat tre 70,9 miljarder SEK. noterade seniora icke-säkerställda företagsobligationslån med ett totalt nominellt belopp om 4 150 MSEK.1) Därutöver har Bolaget Redogörelse för rörelsekapital emitterat en hybridobligation till ett nominellt belopp om Det är Heimstadens uppfattning att det befintliga rörelsekapitalet 4 000 MSEK och ett seniort icke-säkerställt företagsobligationslån per dagen för Prospektet är tillräckligt för Heimstadens aktuella denominerat i euro till ett nominellt belopp om 350 MEUR. behov den kommande tolvmånadersperioden. Med rörelsekapital Samtliga obligationer är noterade på Nasdaq Stockholm. avses här Heimstadens möjlighet att få tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till De översiktliga villkoren för respektive obligationslån framgår av betalning. tabellen nedan. I övrigt innehåller villkoren sedvanliga bestämmel- ser om förtidsinlösen och vissa åtaganden (inklusive, bland annat, begränsningar avseende ställande av säkerhet för annan skuld samt bestämmelser avseende kontrollägarförändringar).

Översiktliga villkor för obligationer

Emitterat belopp Rambelopp Förfallodag Räntetyp Räntebas ISIN 1 750 MSEK 1 750 MSEK 31 maj 2023 Rörlig STIBOR 3M + 3,25 procent SE0012622249 1 200 MSEK 5 000 MSEK 15 januari 2024 Rörlig STIBOR 3M + 3,30 procent SE0014991345 1 200 MSEK 5 000 MSEK 15 oktober 2025 Rörlig STIBOR 3M + 4,00 procent SE0014991352 350 MEUR 450 MEUR 9 mars 2026 Fast 4,25 procent SE0015657903 4 000 MSEK 5 000 MSEK N/A Rörlig STIBOR 3M + 5,90 procent SEK ISIN: SE0012455111 EUR ISIN: SE0012455129

MTN-program Heimstaden Bostad har emitterat företagsobligationslån och även Den 28 januari 2021 offentliggjorde Heimstaden att Bolaget dess dotterbolag har emitterat företagsobligationslån inom upprättat ett obligationsprogram för så kallade medium term ramarna för EMTN-programmen. Fem obligationer är denomine- notes (”MTN-programmet”). MTN-programmet utgör en del av rade i SEK, sex obligationer i EUR och sex i NOK. Därutöver har Bolagets skuldfinansiering och har en ram om 10 000 MSEK Heimstaden Bostad emitterat tre hybridobligationer till ett totalt under vilken Heimstaden har möjlighet att på kapitalmarknaden nominellt belopp om 2 100 MEUR, alla denominerade i EUR. löpande uppta lån i SEK, EUR eller NOK med en löptid om lägst Samtliga obligationslån denominerade i NOK är noterade på Oslo ett år. Förfallodatum bestäms efter förutsättningarna vid respek- Børs. Resterande obligationslån och hybridobligationer är tive emissionstillfälle och med hänsyn tagen till regulatoriska och noterade på Euronext Dublin. legala restriktioner för låntagaren och de relevanta valutorna vid varje given tidpunkt. De översiktliga villkoren för obligationslånen framgår av tabellerna nedan. Villkoren för respektive obligationslån innehåller i övrigt Heimstaden Bostad sedvanliga bestämmelser om förtidsinlösen och vissa åtaganden Heimstaden Bostad har upprättat tre obligationsprogram för så (inklusive, bland annat, begränsningar avseende ställande av kallade euro medium term notes (”EMTN-programmen”). Det säkerhet för annan skuld samt bestämmelser avseende första programmet upprättades den 14 november 2018 och har kontrollägarförändringar). en ram om 2 500 MEUR (”EMTN-program 1”). Det andra programmet upprättades den 21 november 2019 och har en ram om 4 000 MEUR (”EMTN-program 2”). Det tredje programmet upprättades den 4 augusti 2020 och har en ram om 8 000 MEUR (”EMTN-program 3”).

1) Två tap issues har genomförts i januari 2021 inom ramarna för obligationsprogram 2020/2024 (ISIN SE0014991345) och obligationsprogram 2020/2025 (ISIN SE0014991352) om 700 MSEK vardera.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 53 Kapitalisering och annan finansiell information

Obligationer noterade i SEK

Emitterat belopp (MSEK) EMTN-program Förfallodag Räntetyp Räntebas ISIN 1 000 1 7 september 2022 Rörlig STIBOR 3M + 2,00 procent XS1918010833 1 200 3 26 maj 2022 Rörlig STIBOR 3M + 1,75 procent XS2179086983 500 2 29 december 2022 Rörlig STIBOR 3M + 1,30 procent XS2194280736 400 3 25 februari 2025 Fast 1,368 procent XS2259781230 800 3 februari 2025 Rörlig STIBOR 3M + 1,30 procent XS2259800121

Obligationer noterade i EUR

Emitterat belopp (MEUR) EMTN-program Förfallodag Räntetyp Räntebas ISIN 700 1 5 september 2023 Fast 2,125 procent XS1958655745 500 2 21 januari 2026 Fast 1,125 procent XS2105772201 50 3 4 maj 2035 Fast 2,8 procent XS2168047087 50 3 4 maj 2035 Fast 2,8 procent XS2161838276 700* 3 3 mars 2027 Fast 1,375 procent XS2225207468 500* 3 12 januari 2023 Rörlig EURIBOR 3M + 0,6 procent XS2284258345

* Obligationerna har emitterats av Heimstaden Bostads nederländska dotterbolag Heimstaden Bostad Treasury B.V. Heimstaden Bostad har lämnat en garanti för lånet under EMTN-program 3.

Obligationer noterade i NOK

Emitterat belopp (MNOK) EMTN-program Förfallodag Räntetyp Räntebas ISIN 500 1 7 juni 2024 Rörlig NIBOR 3M + 2,40 procent NO0010838899 400 3 25 februari 2025 Fast 2,019 procent NO0010906951 400 3 februari 2025 Rörlig NIBOR 3M + 1,35 procent NO0010906944 1 250 3 22 april 2026 Rörlig NIBOR 3M + 95 NO0010976327 350 3 24 april 2028 Rörlig NIBOR 3M + 115 NO0010976335 200 3 22 april 2024 Rörlig NIBOR 3M + 75 NO0010976319

Hybridobligationer

Emitterat belopp (MEUR) Non-call period (år) Förfallodag Räntetyp Räntebas ISIN 800 5,25 N/A Fast 3,248 procent XS2010037765 500 5,50 N/A Fast 3,375 procent XS2125121769 800 6,25 N/A Fast 2,625 procent XS2294155739

Pågående och beslutade väsentliga investeringar Den senaste utvecklingen och aktuella trender Investeringar är en naturlig del av Koncernens verksamhet och De senaste utvecklingstrenderna sedan den 31 december 2020 sker kontinuerligt i pågående projekt. Efter den 31 december framgår av avsnitten ”Riskfaktorer” och ”Verksamhetsöversikt”. 2020 och fram till den 31 mars 2021 investerade Heimstaden Utöver det som beskrivs i nämnda avsnitt samt i detta avsnitt 13 653 MSEK i förvärv av fastigheter och dotterbolag, under ”– Betydande förändringar efter den 31 mars 2021”, finns 1 364 MSEK avsåg investeringar i fastigheter varav 46 MSEK det per dagen för Prospektet inte några för Bolaget kända trender, avser built-to-sell i Norge, –1 495 MSEK avsåg erlagd handpen- osäkerheter, krav, åtaganden eller händelser som med rimlig ning för avtalade förvärv, –23 MSEK avsåg förändring i lån till sannolikhet kommer att få en väsentlig inverkan på Bolagets intressebolag, och 105 MSEK avsåg övriga investeringar. Vidare utsikter under det innevarande räkenskapsåret. har Heimstaden signerat förvärv om 659 MSEK som avser investeringar fram till slutet av 2021. Samtliga pågående och Betydande förändringar efter den 31 mars 2021 beslutade väsentliga investeringar har och kommer att finansieras Efter offentliggörandet av kvartalsrapporten avseende perioden med likvida medel och befintliga krediter. 1 januari till 31 mars 2021 har Heimstaden Bostad förvärvat 1 118 hyresrätter i Linköping från det kommunala bostadsbolaget Utöver vad som har angetts ovan har Heimstaden inte gjort några Stångåstaden till ett värde av 2,5 miljarder SEK, med tillträde i juli väsentliga investeringar sedan den 31 december 2020 eller 2021. Utöver vad som nämnts har inga betydande förändringar av lämnat några fasta åtaganden avseende väsentliga investeringar. Bolagets finansiella ställning eller resultat inträffat sedan den 31 mars 2021.

54 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Styrelse, ledande befattningshavare och revisor

Styrelse Enligt Heimstadens bolagsordning ska styrelsen bestå av lägst tre och högst 15 styrelseledamöter med lägst noll och högst fem suppleanter. Styrelsen består för närvarande av fyra ordinarie ledamöter, inklusive styrelseordföranden, utan suppleanter, valda av årsstämman den 8 april 2021 för tiden intill slutet av årsstämman 2022. Tabellen nedan visar ledamöterna i styrelsen, deras befattning och året de valdes in i styrelsen.

Översikt av styrelseledamöter

Namn Befattning Ledamot i Heimstaden sedan Ivar Tollefsen Styrelseordförande 2005 John Giverholt Styrelseledamot 2018 Fredrik Reinfeldt Styrelseledamot 2021 Vibeke Krag Styrelseledamot 2021

Nedan redovisas uppgifter om styrelseledamöterna avseende födelseår, befattning samt året de valdes in i styrelsen, huvudsaklig utbildning, nuvarande uppdrag, tidigare uppdrag de senaste fem åren samt aktieinnehav i Heimstaden. Uppdrag i dotterbolag inom Koncernen har exkluderats. Samtliga ledamöters aktieinnehav avser aktuellt innehav per dagen för Prospektet.

Ivar Tollefsen

Född: 1961 Befattning: Styrelseordförande (sedan år 2005). Huvudsaklig utbildning: - Nuvarande uppdrag: Ägare av och styrelseordförande i Fredensborg 1994 AS samt styrelseordförande eller styrelseledamot i dotterbolag till Fredensborg 1994 AS. Styrelseleda- mot i Båtgutta AS. Delägare med fullt ansvar i Dacapo Eiendom ANS och Rosenlundkvartalet 1 ANS. Innehavare av Ivar Tollefsen. Tidigare uppdrag de senaste fem åren: Ordförande, styrelseledamot eller firmatecknare i Fredensborg 1994 AS (samt dotterbolag till Fredensborg 1994 AS). Aktieinnehav i Heimstaden: Indirekt via bolag 13 204 000 stamaktier och 200 000 Preferensaktier.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 55 Styrelse, ledande befattningshavare och revisor

John Giverholt

Född: 1952 Befattning: Styrelseledamot (sedan år 2018). Huvudsaklig utbildning: Kandidatexamen i företagsekonomi, University of Manchester. Statligt auktoriserad revisor, Norges handelshøyskole. Nuvarande uppdrag: Styrelseordförande i Gammel Nok Holding AS (med uppdrag i koncernbolag) och Ortomedic AS. Styrelseledamot i Formica Capital AB, Awilhelmsen AS, Fredensborg 1994 AS och Fredensborg AS, Carucel AS, Scatec ASA, Aars AS och Ferd Sosiale Entreprenører AS. Styrelsesuppleant i Søylen Næringseiendom AS, Søylen Eiendom AS och Bogstadveien Invest AS. Tidigare uppdrag de senaste fem åren: Styrelseledamot i Gjensidige Forsikring ASA, Ferd AS och Elopak AS. Aktieinnehav i Heimstaden: –

Fredrik Reinfeldt

Född: 1965 Befattning: Styrelseledamot (sedan år 2021). Huvudsaklig utbildning: Kandidatexamen i företagsekonomi, Stockholms universitet. Nuvarande uppdrag: Ägare av Fredrik Reinfeldt AB. Ordförande i Centrum för AMP. Politisk rådgivare till Nordic Capital. Rådgivare till Mastercard. Tidigare uppdrag de senaste fem åren: Ordförande i EITI. Styrelseledamot i Max Matthies- sen. Senior rådgivare till Bank of America Merrill Lynch. Aktieinnehav i Heimstaden: –

Vibeke Krag

Född: 1962 Befattning: Styrelseledamot (sedan år 2021). Huvudsaklig utbildning: Jur.kand., Köpenhamns Universitet. Nuvarande uppdrag: Styrelseledamot i Nykredit A/S, Nykredit Realkredit A/S, Gjensidige ASA, ATP och Konkurrence og Forbrugerstyrelsen. Redaktör för Karnov, Erhvervsjuridisk Tidsskrift. Valberedningsledamot vid Köpenhamns Universitet. Tidigare uppdrag de senaste fem åren: Styrelseledamot i Norlys Energi A/S (samt dotterbolag till Norlys Energi A/S) och Forenet Kredit. Aktieinnehav i Heimstaden: –

56 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Styrelse, ledande befattningshavare och revisor

Ledande befattningshavare Heimstadens ledande befattningshavare består för närvarande av fjorton personer. Nedan redovisas uppgifter om de ledande befattningshavarna avseende födelseår, befattning, året då befattningen tillträddes samt anställningsår, huvudsaklig utbildning, nuvarande uppdrag, tidigare uppdrag de senaste fem åren samt aktieinnehav i Heimstaden. Uppdrag i dotterbolag inom Koncer- nen har exkluderats. Samtliga ledande befattningshavares aktieinnehav avser aktuellt innehav per dagen för Prospektet.

Patrik Hall

Född: 1965 Befattning: CEO (sedan år 2003; anställd sedan 2001). Huvudsaklig utbildning: Arméofficer – löjtnant, Officershögskolan, Skövde och Stockholm. Nuvarande uppdrag: Ägare av och styrelseordförande i Halwad Invest AB. Tidigare uppdrag de senaste fem åren: – Aktieinnehav i Heimstaden: 900 Preferensaktier.

Magnus Nordholm

Född: 1974 Befattning: Deputy CEO (sedan år 2018; anställd sedan 2008). Huvudsaklig utbildning: Masterexamen i ekonomi, Handelshögskolan, Göteborg. Nuvarande uppdrag: Verkställande direktör och styrelseledamot i Fredensborg Investment AS. Ägare av och styrelseledamot i North Island Reim AB. Styrelseordförande i Udviklings- selskabet af 31. oktober 2017 A/S, A Place to A/S (samt dotterbolag till A Place to A/S), Fjellhvil Utvikling AS, Estatia Resort Holding AS, Estatia Resort Nor AS och Romania Invest AS. Styrelseledamot i Storsand Utvikling AS, Probond AS, Nordic Depository Services (Sweden) AB och Atriet A/S. Styrelsesuppleant i Norefjell Arena AS och Estatia Resort Hotels AS. Tidigare uppdrag de senaste fem åren: Diverse styrelsepositioner m.m. i Fredensborg 1994 AS (samt dotterbolag till Fredensborg 1994 AS). Aktieinnehav i Heimstaden: –

Helge Krogsbøl

Född: 1968 Befattning: Chief operating officer (sedan år 2018; anställd sedan 2018). Huvudsaklig utbildning: Kandidatexamen i marknadsföring, Norges Markedshøyskole, Oslo. Nuvarande uppdrag: Ägare av och styrelseordförande i Krog Forvaltning AS. Styrelseordfö- rande i Grefsenveien 55 AS. Styrelseledamot i Bankveien 10 Borettslag, Sjømannsveien 1 Tomteselskap AS och Sjømannsveien 1 Utvikling AS. Tidigare uppdrag de senaste fem åren: Senior VP Business area i Pandox AB. Partner/delägare i Room 2Room. Aktieinnehav i Heimstaden: -

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 57 Styrelse, ledande befattningshavare och revisor

Arve Regland

Född: 1972 Befattning: Chief financial officer (sedan år 2019; anställd sedan 2019). Huvudsaklig utbildning: Masterexamen i ekonomi, Handelshøyskolen BI, och MBA, Norges Handelshøyskole. Nuvarande uppdrag: Styrelseordförande i Taxus Holding AS, Bjerke Eiendom AS, Simsan AS och K9 Invest AS. Chief financial officer i Fredensborg AS. Tidigare uppdrag de senaste fem åren: Verkställande direktör i Entra ASA samt styrelse- ordförande eller styrelseledamot i dotterbolag till Entra ASA. Aktieinnehav i Heimstaden: –

Karmen Mandic

Född: 1971 Befattning: Chief marketing & communications officer (sedan år 2015; anställd sedan 2015). Huvudsaklig utbildning: Kandidatexamen i företagsekonomi, Lunds universitet. Nuvarande uppdrag: – Tidigare uppdrag de senaste fem åren: – Aktieinnehav i Heimstaden: –

Suzanna Malmgren

Född: 1971 Befattning: Chief human resources officer (sedan år 2017; anställd sedan 2017). Huvudsaklig utbildning: Masterexamen i företagsekonomi, Uppsala universitet. Nuvarande uppdrag: Styrelsesuppleant i Kortirion 2 AB. Tidigare uppdrag de senaste fem åren: – Aktieinnehav i Heimstaden: –

58 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Styrelse, ledande befattningshavare och revisor

Katarina Skalare

Född: 1963 Befattning: Chief sustainability officer (sedan år 2018; anställd sedan 2018). Huvudsaklig utbildning: Kandidatexamen i samhällsvetenskap, Malmö universitet. Nuvarande uppdrag: Styrelseledamot i Brf Östbo. Ägare och styrelseledamot av Hållbart by Skalare AB. Ordförande i styrgruppen för hållbarhetsforum, Lunds universitet. Tidigare uppdrag de senaste fem åren: Sustainability Manager/strateg, Kraftringen AB. Deltagande i referensgrupp forskningsprogram Women on Boards and Measures for Energy & Climate Efficiency, KTH. Ledamot i Committee on Corporate Responsibility & Anti-Corruption, ICC Sweden. Ledamot i svenska Röda Korset – Malmödistriktet. Aktieinnehav i Heimstaden: –

Christian Winther Fladeland

Född: 1986 Befattning: Co-chief investment officer (sedan år 2020; anställd sedan 2019). Huvudsaklig utbildning: Masterexamen i ekonomi, Köpenhamns Universitet. Nuvarande uppdrag: Verkställande direktör i Fladeland Invest ApS. Styrelseordförande i Atriet A/S, Udviklingsselskabet af 31. oktober 2017 A/S och Hvidovre Bolig ApS. ­Styrelseledamot i Core Advise AS och A Place to A/S (samt dotterbolag till A Place to A/S). Tidigare uppdrag de senaste fem åren: – Aktieinnehav i Heimstaden: –

Søren Vendelbo Jacobsen

Född: 1980 Befattning: Co-chief investment officer (sedan år 2020; anställd sedan 2020). Huvudsaklig utbildning: Masterexamen i ekonomi, Köpenhamns Universitet. Nuvarande uppdrag: Styrelseledamot i Ventec Invest ApS och Hvidovre Bolig ApS. Tidigare uppdrag de senaste fem åren: Styrelseordförande i Sampension Student Housing II A/S (med uppdrag i koncernbolag), Komplementarselskabet Opp Vejle ApS, Bernstorffsvej 135 ApS, Opp vildbjerg skole A/S, Opp Hobro tinglysningsret A/S, Opp Ørstedskolen A/S, Opp Randers p-hus A/S, Lyngby Søpark ApS, Opp Vejle P/S, Komplementarselskabet Opp Retten i Svendborg ApS, Opp Retten i Svendborg P/S, Komplementarselskabet Slagelse Sygehus ApS, Opp Slagelse Sygehus P/S, K/S Strømmen, Aalborg, Ejendomsselskabet Frederiksholms Kanal 6 P/S, Ejendomsselskabet Hedeager Holding P/S, Ejendomsselskabet Hedeager 42 P/S, Ejendomsselskabet Hedeager 44 P/S, K/S Kristensen Partners V och K/S Teknikerbyen, Virum. Verkställande direktör och styrelsemedlem i Arkitekternes Ejendoms- selskab P/S, Sorte Hest Ejendomspartnerselskab. Verkställande direktör i Bondön Wind ApS, Ulvemosen Wind Park ApS, Sampension Renewables GP ApS, Styrelsemedlem i K/S Kristensen Partners, Britannia Invest A/S, Deas Invest I Holding A/S, Deas Invest I A/S, Core German Residential II Kommanditaktieselskab, Ejendomsselskabet Vodroffsvej 26 P/S och NGF Denmark Holding ApS (med uppdrag i koncernbolag). Akieinnehav i Heimstaden: –

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 59 Styrelse, ledande befattningshavare och revisor

Roger Reksten Stølsnes

Född: 1974 Befattning: Chief risk officer (sedan år 2021; anställd sedan 2021). Huvudsaklig utbildning: Doktorsexamen i riskbedömning och krishantering samt master- examen i offshore-teknologi, Stavanger universitet. Examen i byggnad och konstruktion, Bergen universitet. Nuvarande uppdrag: Ägare och styrelseordförande i Risklite AS. Ägare, styrelseordförande och VD i Stølsnes Eiendom AS. Styrelsesuppleant i Brødrene Stølsnes Byggmesterforretning AS. Tidigare uppdrag de senaste fem åren: VP Head of Group Risk Management på Telenor AS. Aktieinnehav i Heimstaden: –

Christian Vammervold Dreyer

Född: 1974 Befattning: Chief communication officer (sedan år 2020; anställd sedan 2020). Huvudsaklig utbildning: Ekonomi och fastighet, Handelshøyskolen BI. Nuvarande uppdrag: Chief communication officer i Fredensborg AS. Ägare och styrelse­ ordförande i Vammervold Holding AS. Tidigare uppdrag de senaste fem åren: Verkställande direktör för Eiendom Norge. Styrelseledamot i Eiendomsmeglerskolen AS och Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Aktieinnehav i Heimstaden: –

Anders Thorsson

Född: 1967 Befattning: Chief procurement officer (sedan år 2020; anställd sedan 2019). Huvudsaklig utbildning: Civilingenjör Väg och Vatten, Lunds universitet. Nuvarande uppdrag: – Tidigare uppdrag de senaste fem åren: Chief procurement officer, Lindab AB. Aktieinnehav i Heimstaden: 125 Preferensaktier.

60 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Styrelse, ledande befattningshavare och revisor

Rodin Lie

Född: 1970 Befattning: Chief technology officer (sedan år 2020; anställd sedan 2020). Huvudsaklig utbildning: Masterexamen i datavetenskap, Universitetet i Bergen. Nuvarande uppdrag: Ägare av samt verkställande direktör och styrelseordförande i Rodin Lie Invest. Tidigare uppdrag de senaste fem åren: Chief digital officer, Innovation Norway. Chief digital officer, Advokatselskapet Selmer. Aktieinnehav i Heimstaden: –

Paul Spina

Född: 1987 Befattning: Chief asset management and development officer (sedan år 2020; anställd sedan 2020). Huvudsaklig utbildning: Kandidatexamen i ekonomi, Fordham University. Nuvarande uppdrag: – Tidigare uppdrag de senaste fem åren: Head of project delivery på WeWork International. Development Director, Tri-State på WeWork. Aktieinnehav i Heimstaden: –

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 61 Styrelse, ledande befattningshavare och revisor

Ytterligare information om styrelseledamöterna och Revisor de ledande befattningshavarna Bolagets revisorer är, sedan den 8 april 2021, Jonas Svensson Samtliga Bolagets styrelseledamöter och ledande befattnings­ vid revisionsbolaget Ernst & Young Aktiebolag samt, sedan den havare kan nås via Bolagets adress, Heimstaden AB (publ), 15 april 2015, revisionsbolaget Ernst & Young Aktiebolag, med Östra Promenaden 7 A, 211 28 Malmö. Peter von Knorring som huvudansvarig revisor sedan den 15 april 2015. Jonas Svensson valdes och revisionsbolaget Det förekommer inga familjeband eller liknande mellan några Ernst & Young Aktiebolag omvaldes på årsstämman 2021 för styrelseledamöter och ledande befattningshavare. perioden intill utgången av årsstämman 2022. Jonas Svensson och Peter von Knorring är auktoriserade revisorer och medlemmar Ivar Tollefsen är indirekt ägare av Bolaget, se vidare avsnitt i yrkessammanslutningen FAR. Revisionsbolaget Ernst & Young ”Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden – Ägarförhållanden”. Aktiebolag är ett registrerat revisionsbolag. Ingemar Rindstig vid John Giverholt äger indirekt aktier i Bolaget då han innehar totalt revisions­bolaget Ernst & Young Aktiebolag var en av Bolagets två 21 326 aktier i två norska bolag vilka utgör ett ekonomiskt intresse revisorer jämte revisionsbolaget Ernst & Young Aktiebolag under motsvarande lika många aktier i Bolagets moderbolag, Fredens- perioden 15 april 2015 – 8 april 2021. borg AS. Patrik Hall och Magnus Nordholm äger vardera 5 080 aktier i Heimstaden Bostad. Som framgått ovan innehar Ivar Tollefsen, John Giverholt och Magnus Nordholm styrelseuppdrag i Fredensborg AS och/eller dotterbolag till Fredensborg AS. Det skulle därför kunna uppkomma situationer där styrelseledamöters eller ledande befattningshavares intressen skiljer sig från Bolagets eller andra aktieägares intressen. Vidare innehar Christian Fladeland indirekt en minoritetspost (mindre än 10 procent) i Keystone Investment Management A/S som tillhandahåller rådgivning och förvaltning till större internationella investerare avseende fastighetsinvesteringar i Danmark. Sådana fastighets­ investeringar kan ibland omfatta bostadsfastighetstillgångar. En intressekonflikt skulle kunna uppkomma för Christian Fladeland om Keystone Investment Management A/S exempelvis skulle ge rådgivning till Bolaget. Såvitt Bolaget känner till har ingen av de övriga styrelseledamöterna eller ledande befattningsha- varna några privata eller andra intressen som kan stå i strid med Bolagets intressen. Det föreligger inga överenskommelser mellan Bolaget och större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter enligt vilka någon styrelseledamot valts in i styrelsen eller ledande befattningshavare tillsatts som ledande befattningshavare.­­

Under de senaste fem åren har ingen styrelseledamot eller ledande befattningshavare dömts i bedrägerirelaterade mål, varit inblandad i eller representerat ett företag som försatts i konkurs eller varit föremål för tvångslikvidation eller konkursförvaltning eller förbjudits av domstol att vara medlem av ett företags förvaltnings-, lednings- eller tillsynsorgan eller att utöva ledande eller övergri- pande funktioner hos ett företag. Under de senaste fem åren har inte heller någon reglerings- eller tillsynsmyndighet (inbegripet erkända yrkessammanslutningar) officiellt bundit någon styrelse- ledamot eller ledande befattningshavare vid och/eller utfärdat påföljder mot en sådan person för ett brott.

62 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden

Aktier och aktiekapital Förändringar i aktiekapitalet och antalet aktier Enligt Heimstadens bolagsordning ska aktiekapitalet uppgå till genom Företrädesemissionen och den Riktade lägst 60 000 000 SEK och högst 240 000 000 SEK fördelat på Emissionen lägst 60 000 000 aktier och högst 240 000 000 aktier. Aktier kan Ökning av aktiekapitalet och antalet aktier ges ut i två slag; stamaktier och Preferensaktier. Stamaktier kan Företrädesemissionen kommer, vid fullteckning, medföra att ges ut till ett antal motsvarande det högsta antal aktier som kan antalet aktier i Heimstaden ökar från 155 477 500 aktier ges ut enligt bolagsordningen. Preferensaktier kan ges ut till ett (varav 132 040 000 stamaktier och 23 437 500 Preferensaktier) antal motsvarande högst hälften av det totala aktiekapitalet. till 167 196 250 (varav 132 040 000 stamaktier och 35 156 250 Preferensaktier), vilket motsvarar en ökning av Per dagen för Prospektet uppgår Heimstadens aktiekapital till antalet aktier om cirka 7,5 procent och en ökning av antalet röster 77 738 750 SEK fördelat på 155 477 500 aktier (varav med cirka 0,09 procent. Aktiekapitalet kommer sam­tidigt att öka 132 040 000 stamaktier och 23 437 500 Preferensaktier). Per med 5 859 375 SEK, från 77 738 750 SEK till 83 598 125 SEK. dagen för Prospektet uppgår aktiernas kvotvärde till 0,50 SEK. Den eventuella Riktade Emissionen kommer, vid fullteckning Samtliga aktier i Bolaget är utgivna enligt svensk rätt och är fullt och vid beaktande av Företrädesemissionen, medföra att betalda och denominerade i SEK. Aktierna är inte föremål för antalet aktier i Heimstaden ökar från 167 196 250 aktier inskränkningar i den fria överlåtbarheten. Aktiernas rättigheter (varav 132 040 000 stamaktier och 35 156 250 Preferensaktier) kan endast ändras i enlighet med de förfaranden som anges till 190 633 750 (varav 132 040 000 stamaktier och i aktiebolagslagen (2005:551). 58 593 750 Preferensaktier), vilket motsvarar en ökning av antalet aktier om cirka 12,3 procent och en ökning av antalet Bemyndigande att emittera aktier röster med cirka 1,7 procent. Aktiekapitalet kommer samtidigt På årsstämman den 8 april 2021 beslutades att bemyndiga att öka med 11 718 750 SEK, från 83 598 125 SEK till styrelsen att inom ramen för vid var tid gällande bolagsordning, vid 95 316 875 SEK. ett eller flera tillfällen under tiden fram till årsstämman 2022, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, fatta beslut Sammantaget kommer Företrädesemissionen och den even- om ökning av Heimstadens aktiekapital genom nyemission av tuella Riktade Emissionen, vid fullteckning, medföra att anta- högst 40 000 000 Preferensaktier mot kontant betalning, med let aktier i Heimstaden ökar från 155 477 500 aktier (varav bestämmelse om apport eller kvittning eller eljest med villkor. 132 040 000 stamaktier och 23 437 500 Preferensaktier) Syftet med bemyndigandet och skälet till att tillåta avvikelser från till 190 633 750 (varav 132 040 000 stamaktier och aktieägarnas företrädesrätt är att möjliggöra för Bolaget att 58 593 750 Preferensaktier), vilket motsvarar en ökning av anskaffa kapital (inklusive enligt en accelererad tidplan) som ett antalet aktier om cirka 22,6 procent och en ökning av antalet led i Bolagets arbete med att fortsätta sin tillväxt, bland annat röster med cirka 2,6 procent. Aktiekapitalet kommer sam­tidigt att genom förvärv och investeringar i befintligt bestånd (såväl direkt öka med 17 578 125 SEK, från 77 738 750 SEK till 95 316 875 SEK. som indirekt) samt för att uppnå en mer ändamålsenlig kapital- struktur i syfte att främja en ökad likviditet i Preferensaktierna och Utspädning en större aktieägarkrets i Bolaget. Bemyndigandet har per dagen För de Preferensaktieägare som avstår att teckna Preferensaktier för Prospektet utnyttjats för Företrädesemissionen. i Företrädesemissionen uppkommer en utspädningseffekt om högst 35 156 250 Preferensaktier, motsvarande cirka 18,4 procent av det totala antalet aktier i Heimstaden efter Företrädes- emissionen och den Riktade Emissionen och 2,5 procent av det totala antalet röster i Heimstaden efter Företrädesemissionen och den eventuella Riktade Emissionen. Om de befintliga Preferens­ aktieägarna med företrädesrätt tecknar samtliga Preferensaktier i Företrädesemissionen uppstår, med beaktande av den Riktade

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 63 Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden

Emissionen, en utspädningseffekt för de befintliga Preferens­ Om Bolaget beslutar att genom kontantemission eller kvittnings- aktieägarna om högst 23 437 500 Preferensaktier, motsvarande emission ge ut aktier av endast ett slag, ska innehavare av aktier cirka 12,3 procent av det totala antalet aktier i Heimstaden efter av det slag som ges ut ha företrädesrätt att teckna nya aktier i Företrädesemissionen och den Riktade Emissionen och förhållande till det antal aktier av samma slag som innehavaren 1,7 procent av det totala antalet röster i Heimstaden beräknat förut äger (primär företrädesrätt). Aktier som inte tecknas med på samma sätt. primär företrädesrätt ska erbjudas samtliga aktieägare till teckning (subsidiär företrädesrätt). Om erbjudna aktier inte räcker för den Nettotillgångsvärdet teckning som sker med subsidiär företrädesrätt, ska aktierna Av tabellen nedan framgår nettotillgångsvärdet per den 31 mars fördelas mellan tecknarna i förhållande till det sammanlagda antal 2021, vilket kan jämföras med teckningskursen om 32 SEK per aktier de förut äger i Bolaget, oavsett huruvida deras aktier är Preferensaktie i Erbjudandet. stamaktier eller Preferensaktier. I den mån detta inte kan ske vad

Före Erbjudandet avser viss aktie/vissa aktier, ska fördelningen ske genom lottning. (den 31 mars 2021) Under Erbjudandet Eget kapital, MSEK 95 137 Beslutar Bolaget att genom kontantemission eller kvittningsemis- Antal aktier (per dagen för detta sion ge ut teckningsoptioner eller konvertibler ska aktieägarna ha Prospekt) 155 477 500 Nettotillgångsvärde per aktie, SEK 611,90 32 företrädesrätt att teckna teckningsoptioner som om emissionen gällde de aktier som kan komma att nytecknas på grund av Vissa rättigheter förenade med aktierna teckningsoptionerna respektive företrädesrätt att teckna konvertibler som om emissionen gällde de aktier som konver- Bolagsstämma tiblerna kan komma att bytas mot. Kallelse till bolagsstämma ska ske genom annons i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på Vad som ovan föreskrivs ska inte innebära någon inskränkning i Bolagets webbplats. Vid tidpunkten för kallelse ska information möjligheterna att fatta beslut om kontantemission eller kvittnings- om att kallelse har skett annonseras i Svenska Dagbladet. Rätt att emission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. delta vid bolagsstämman har den aktieägare som är införd i aktieboken sex bankdagar före stämman, alternativt om aktierna Ökning av aktiekapitalet genom fondemission med utgivande av är förvaltarregistrerade, begärt att förvaltaren rösträttsregistrerar aktier får endast ske genom utgivande av stamaktier. Därvid gäller aktierna senast fyra bankdagar före stämman, och som har att endast stamaktieägarna har företrädesrätt till de nya stam­ anmält sitt deltagande till Bolaget senast den dag som anges i aktierna fördelat efter det antal stamaktier de förut äger. Vad som kallelsen till bolagsstämman. För att få delta i bolagsstämman nu anges ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att måste den som låtit förvaltarregistrera sina aktier, utöver att genom fondemission, efter erforderlig ändring av bolagsordningen, anmäla sig, låta registrera aktierna i eget namn så att han eller hon ge ut aktier av nytt slag. är rösträttsregistrerad i bolagsstämmoaktieboken senast fyra bankdagar före stämman. Rätt till utdelning De nyemitterade Preferensaktierna medför rätt till utdelning först Rösträtt från och med den första avstämningsdag som infaller efter det att Varje stamaktie berättigar till tio (10) röster och varje Preferens- Företrädesemissionen har registrerats hos Bolagsverket. aktie berättigar till en (1) röst.

Beslut om vinstutdelning fattas av bolagsstämman. Utdelning får Företrädesrätt till nya aktier endast lämnas om Bolaget, efter utdelning, har full täckning för Beslutar Bolaget att genom kontantemission eller kvittningsemis- det bundna egna kapitalet (den så kallade beloppsspärren) och sion ge ut nya aktier av olika slag, ska innehavare av stamaktier om utdelningen då framstår som försvarlig med hänsyn till (i) de och Preferensaktier ha företrädesrätt att teckna nya aktier av krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på samma aktieslag i förhållande till det antal aktier av samma slag storleken av det egna kapitalet, och (ii) Bolaget och Koncernens som innehavaren förut äger (primär företrädesrätt). Aktier som inte konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt (den så kallade tecknas med primär företrädesrätt ska erbjudas samtliga försiktighetsprincipen). Som huvudregel får bolagsstämman inte aktieägare till teckning (subsidiär företrädesrätt). Om erbjudna besluta om utdelning av ett högre belopp än styrelsen föreslagit aktier inte räcker för den teckning som sker med subsidiär eller godkänt. Enligt aktiebolagslagen har ägare till minst en företrädesrätt, ska aktierna fördelas mellan tecknarna i förhållande tiondel av samtliga aktier i Bolaget rätt att begära utdelning till det sammanlagda antal aktier de förut äger i Bolaget, oavsett (till samtliga aktieägare) av Bolagets vinst. Har sådan begäran om deras aktier är stamaktier eller Preferensaktier. I den mån framställts ska årsstämman besluta om utdelning av hälften av detta inte kan ske vad avser viss aktie/vissa aktier, ska fördel­ vad som återstår av årets vinst enligt den fastställda balans­ ningen ske genom lottning. räkningen sedan avdrag gjorts för (i) balanserad förlust som

64 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden

överstiger fria fonder, (ii) belopp som enligt lag eller bolagsordning styrelsen besluta om fördelningen av överskjutande Preferens- ska avsättas till bundet eget kapital och (iii) belopp som enligt aktier som ska inlösas. Om beslutet godkänns av samtliga ägare bolagsordningen ska användas för något annat ändamål än av Preferensaktier kan dock styrelsen besluta vilka Preferensaktier utdelning till aktieägarna. Bolagsstämman är dock inte skyldig att som ska inlösas. besluta om högre utdelning än fem (5) procent av Bolagets eget kapital. Preferensaktierna kan lösas in, helt eller delvis, enligt följande:

(a) fram till den 1 juni 2025 med ett belopp motsvarande Samtliga stamaktieägare och Preferensaktieägare som är 37,50 SEK jämte (i) eventuell upplupen del av Preferensutdel- registrerade i den av Euroclear förda aktieboken på den av ning jämte (ii) eventuellt Innestående Belopp uppräknat med en bolagsstämman bestämda avstämningsdagen respektive den årlig räntesats om tio (10) procent, och avstämningsdag som framgår av Bolagets bolagsordning är berättigade till utdelning. Utdelningen utbetalas normalt till (b) från och med den 1 juni 2025 och för tiden därefter med ett aktieägarna genom Euroclear som ett kontant belopp per aktie, belopp motsvarande 33,00 SEK jämte tillägg enligt (i) och (ii) men betalning kan även ske i annat än kontanter (sakutdelning). i punkt (a) ovan. Om aktieägare inte kan nås genom Euroclear, kvarstår aktie­ ägarens fordran på Bolaget avseende utdelningsbeloppet och Lösenbeloppet för varje inlöst Preferensaktie ska aldrig understiga sådan fordran är föremål för en tioårig preskriptionstid. Vid aktiens kvotvärde. preskription tillfaller utdelningsbeloppet Bolaget. Rätt i samband med likvidation Preferensaktierna har företrädesrätt framför stamaktierna till årlig I händelse av Bolagets upplösning såsom likvidation eller konkurs utdelning om 2,00 SEK per Preferensaktie med kvartalsvis medför Preferensaktierna företrädesrätt framför stamaktierna utbetalning från och med det första utbetalningstillfället (”Prefe- motsvarande vad som följer av det inlösenförbehåll som har rensutdelning”). Utdelning förutsätter att bolagsstämman redogjorts för ovan. Det innebär att varje Preferensaktie vid beslutar därom. Avstämningsdagar för Preferensutdelning är den Bolagets upplösning är berättigad till ett belopp motsvarande 5 januari, den 5 april, den 5 juli och den 5 oktober. För det fall en (i) 37,50 SEK om Bolaget upplöses i tiden från den 1 juni 2015 fram sådan dag inte är bankdag, ska avstämningsdagen vara närmast till den 1 juni 2025 och (ii) 33,00 SEK om Bolaget upplöses i tiden föregående bankdag. Preferensaktierna medför i övrigt inte någon från och med den 1 juni 2025 och för tiden därefter, i varje fall med rätt till utdelning. För det fall ingen Preferensutdelning lämnas, eller tillägg för eventuell upplupen del av Preferensutdelning och om endast vinstutdelning understigande Preferensutdelningen eventuellt Innestående Belopp uppräknat med årlig ränta enligt lämnats, ska Preferensaktierna medföra rätt att i tillägg till framtida ovan och innan utskiftning sker till ägare av stamaktier. Preferens- Preferensutdelning erhålla ett belopp, jämnt fördelat på varje aktier ska i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel. Preferensaktie, motsvarande skillnaden mellan vad som skulle ha betalats ut enligt ovan och utbetalt belopp (”Innestående Begränsning av utgivande av Preferensaktier och Belopp”) innan nyemission av ytterligare Preferensaktier eller värdeöverföring i vissa fall värdeöverföringar till innehavare av stamaktier får ske. Innestå- Så länge Preferensaktier är utgivna och så länge den så kallade ende Belopp ska räknas upp med en faktor motsvarande en årlig preferens­aktiekvoten överstiger ½, får beslut inte fattas om räntesats om tio (10) procent, varvid uppräkning ska ske med nyemission av ytterligare Preferensaktier eller värdeöverföring till början från den kvartalsvisa tidpunkt då utbetalning av del av innehavare av stamaktier. Preferensaktiekvoten definieras och Preferensutdelningen skett (eller borde ha skett, i det fall det inte beräknas som (AxB)/C där: skett någon Preferensutdelning alls). Även vinstutdelning av •• A är lösenbeloppet enligt punkt (b) i avsnittet ”– Vissa Innestående Belopp förutsätter att bolagsstämman beslutar om rättigheter förenade med aktierna – Inlösen” ovan vid vinstutdelning. beslutstidpunkten (inklusive eventuell upplupen del av Preferensutdelning1) och eventuellt Innestående Belopp och Inlösen oavsett hur lång tid som förflutit sedan den 1 juni 2015); Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan ske genom inlösen av ett visst antal eller samtliga Preferensaktier •• B är det totala antalet registrerade Preferensaktier med tillägg efter beslut av styrelsen. När beslut om inlösen fattas, ska ett av beslutade, men icke registrerade, nyemissioner av belopp motsvarande minskningsbeloppet avsättas till reserv­ Preferensaktier, Preferensaktier som kan tillkomma genom fonden om härför erforderliga medel finns tillgängliga. konvertering eller utnyttjande av konvertibler och tecknings­ optioner samt Preferensaktier som kan ges ut enligt andra Fördelningen av vilka Preferensaktier som ska inlösas ska ske pro finansiella instrument, med avdrag dels för sådana Preferens- rata i förhållande till det antal Preferensaktier som varje Preferens- aktier som Bolaget självt innehar, dels för sådana Preferens- aktieägare äger. Om fördelningen enligt ovan inte går jämnt ut ska aktier som är föremål för inlösen efter beslut av bolagsstämma eller styrelsen; och

1) Med upplupen del av Preferensutdelning avses upplupen Preferensutdelning för perioden som börjar med dagen efter den senaste avstämningsdagen för vinstutdelning på Preferensaktier till och med dagen för utbetalning av lösenbeloppet. Antalet dagar ska beräknas utifrån det faktiska antalet dagar i förhållande till 90 dagar.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 65 Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden

•• C är Koncernens (där Bolaget är moderbolag) bokförda egna Information om uppköpserbjudanden och inlösen kapital enligt den senaste av Bolaget avgivna delårsrapporten av minoritetsaktier med avdrag för dels eventuell föreslagen ej beslutad eller Bolaget omfattas inte av nationell lagstiftning avseende offentliga genomförd värdeöverföring till stamaktieägare, dels eventuell uppköpserbjudanden. Det har heller inte förekommit några föreslagen men ej beslutad eller genomförd Preferensutdelning offentliga uppköpserbjudanden beträffande Bolagets aktier under enligt avsnittet ”Rätt till utdelning” ovan. det innevarande eller föregående räkenskapsåret. En aktieägare som själv eller genom dotterbolag innehar mer än 90 procent av Central värdepappersförvaring aktierna i ett svenskt aktiebolag har rätt att lösa in resterande Heimstadens aktier är registrerade i ett avstämningsregister enligt aktier i bolaget. Ägare till de resterande aktierna har en motsva- lagen (1998:1479) om värdepapperscentraler och kontoföring av rande rätt att få sina aktier inlösta av majoritetsägaren. Förfaran- finansiella instrument. Registret förs av Euroclear Sweden AB, det för sådan inlösen av minoritetsaktier regleras närmare i Box 191, 101 23 Stockholm. Inga aktiebrev har utfärdats för aktiebolagslagen. stamaktierna eller Preferensaktierna och inga aktiebrev kommer att utfärdas för de nya Preferensaktierna. Samtliga till aktierna Teckningsoptioner och konvertibler knutna rättigheter tillkommer den som är registrerad i den av Bolaget hade per den 31 december 2020 och per dagen för Euroclear förda aktieboken. ISIN-koden för Preferensaktierna är Prospektet inga utestående teckningsoptioner eller konvertibler. SE0 015949 0 37.

Ägarförhållanden Nedanstående tabell visar Heimstadens ägare per den 30 april 2021 (inklusive därefter kända förändringar).

Ägarförhållanden per den 30 april 2021

Namn Antal stamaktier Antal Preferensaktier Aktiekapital (%) Röster (%) Fredensborg AS 132 040 000 2 000 000 86,21 98,40 ICA-Handlarnas Förbund Finans AB 0 2 500 000 1,61 0,19 Familjen Kamprads Stiftelse 0 1 317 190 0,85 0,10 Stift Karl Bjerkes Stipendiefond 0 1 145 000 0,74 0,09 Tryggers Carl, Stift för Vetenskap 0 950 000 0,61 0,07 Pension, Futur 0 942 850 0,61 0,07 Volvo Pensionsstiftelse 0 625 000 0,40 0,05 Nordnet Pensionsförsäkring AB 0 586 960 0,38 0,04 Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 0 543 397 0,35 0,04 Swedbank Försäkring 0 485 092 0,31 0,04 Övriga 0 12 342 011 7,94 0,91 Totalt 132 040 000 23 437 500 100 100

I enlighet med informationen i tabellen ovan innehar Fredensborg Aktieägaravtal AS, som ägs till 100 procent av Ivar Tollefsen, cirka 86,21 procent Såvitt styrelsen känner till finns inte några aktieägaravtal eller av det totala antalet aktier och cirka 98,40 procent av det totala andra avtal mellan aktieägare i Heimstaden som syftar till antalet röster i Bolaget innan genomförandet av Erbjudandet. gemensamt inflytande över Bolaget. Styrelsen känner inte heller Även efter genomförandet kommer Fredensborg AS att ha till några avtal eller motsvarande arrangemang som skulle kunna möjlig­het att utöva ett betydande inflytande över Bolaget och en leda till att kontrollen över Bolaget förändras. väsentlig kontroll över frågor som Bolagets aktieägare röstar om, inklusive bland annat utdelning på Preferensaktierna, Utdelningspolicy god­kän­nande av resultat- och balansräkning, val och avsättande Utdelning på stamaktier påverkas av marknadsförutsättningar, av styrelseledamöter, kapitalökningar, minskningar av investeringsalternativ, finansiell ställning och kapitalstruktur, och aktiekapitalet och ändringar av Bolagets bolagsordning. Detta utgår, tillsammans med utdelning på Preferensaktier, maximalt innebär att andra aktieägares möjlighet att utöva inflytande i i sådan omfattning att Koncernen uppfyller fastlagd finanspolicy Bolaget genom sina rösträtter kan vara begränsad. och har nödvändiga likvida medel för att driva verksamheten i enlighet med affärsmodell och vision. För närvarande fokuseras För att säkerställa att kontrollen över Bolaget inte missbrukas följer på tillväxt med bibehållen finansiell styrka varmed utdelning på Bolaget tillämpliga regler för bolagsstyrning, vilka återfinns i bland stamaktier de närmaste åren bedöms bli återhållsam. annat aktiebolagslagen och årsredovisningslagen. Genom att följa sådana regler säkerställer Bolaget att en god bolagsstyrning Utdelning på Preferensaktier uppgår årligen till 2,00 SEK per upprätthålls där ansvaret är tydligt fördelat mellan ägare, styrelse Preferensaktie med kvartalsvisa utbetalningar i enlighet med och ledning. bolagsordningens bestämmelser.

66 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden

Utdelningar det senaste räkenskapsåret För räkenskapsåret 2020 lämnades utdelning om 1 000 000 000 SEK till stamaktieägare (motsvarande ett utdelningsbelopp om cirka 75,73462587 SEK per stamaktie) samt utdelning om 46 875 000 SEK till Preferensaktieägarna (motsva- rande ett utdelningsbelopp om 2,00 SEK per Preferensaktie) att utbetalas kvartalsvis med 0,50 SEK per utbetalningstillfälle, med avstämningsdagar den 5 juli 2021, den 5 oktober 2021, den 5 januari 2022 och den 5 april 2022. För räkenskapsåret 2020 lämnades därutöver utdelning om högst 80 000 000 SEK (motsvarande 2,00 SEK per Preferensaktie) på de Preferensaktier, högst 40 000 000 stycken, som kan komma att emitteras med stöd av bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemissioner vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till årsstämman 2022, dvs. på de Preferensaktier som kan komma att emitteras genom Företrädesemissionen och den Riktade Emissionen. Utdelningen på de aktier som kan komma att emitteras ska utbetalas kvartalsvis med 0,50 SEK per utbetalningstillfälle, med avstäm- ningsdagar den 5 juli 2021, den 5 oktober 2021, den 5 januari 2022 och den 5 april 2022.

Restriktioner för utdelning Det föreligger inga restriktioner för utdelning eller särskilda förfaranden för aktieägare bosatta utanför Sverige och utbetalning sker på samma sätt som för aktieägare bosatta i Sverige. För aktieägare som inte har skatterättslig hemvist i Sverige utgår dock normalt svensk kupongskatt.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 67 Legala frågor och kompletterande information

Godkännande av Prospektet och giltighetstid Teckningsåtaganden avseende Prospektet har upprättats i form av ett förenklat prospekt i Företrädesemissionen enlighet med artikel 14 i Prospektförordningen. Prospektet har Heimstadens största aktieägare Fredensborg AS, som innehar godkänts av Finansinspektionen som behörig myndighet enligt cirka 86,21 procent av aktierna och 98,40 procent av rösterna, Prospektförordningen. Finansinspektionen har godkänt Prospek- har åtagit sig att teckna nya Preferensaktier motsvarande sin tet enbart i så måtto att det uppfyller de krav på fullständighet, pro rata-andel av Företrädesemissionen. Åtagandet motsvarar begriplighet och konsekvens som anges i Prospektförordningen. cirka 8,5 procent av det totala antalet nya Preferensaktier och Detta godkännande ska inte betraktas som något slags stöd för cirka 32 MSEK. Teckningsåtagandet ingicks i maj 2021. Ingen den emittent eller kvaliteten på de värdepapper som avses i ersättning utgår för teckningsåtagandet. Teckningsåtagandet är Prospektet. Investerare bör göra sin egen bedömning av huruvida inte säkerställt. Vidare har Fredensborg AS för en period om det är lämpligt att investera i dessa värdepapper. Finansinspektio- 180 dagar efter styrelsens beslut om Företrädesemissionen, med nen har postadress Box 7821, 103 97 Stockholm samt telefon- vissa undantag, gentemot Joint Bookrunners åtagit sig att inte nummer 08-408 980 00. Finansinspektionen har webbplats- överlåta eller på annat sätt avyttra, direkt eller indirekt, några adress www . fi . se. befintliga Preferensaktier eller sådana Preferensaktier som tecknas i Företrädesemissionen. Se vidare avsnittet ”Riskfaktorer Prospektet är giltigt i 12 månader från den 18 maj 2021. Skyldig- – Riskfaktorer som är specifika och väsentliga för Preferens- heten att upprätta tillägg till Prospektet med anledning av nya aktierna och Erbjudandet – Risker förknippade med tecknings­ omständigheter av betydelse, sakfel eller väsentliga felaktigheter åtagande”. Fredensborg AS adress är Stensberggata 27, upphör när Preferensaktierna har tagits upp till handel på Nasdaq 0170 Oslo, Norge. First North Growth Market. Väsentliga avtal Allmän bolagsinformation Nedanstående avtal, som presenteras i sammanfattad form, utgör Bolaget är ett svenskt publikt aktiebolag som bildades den 31 juli Koncernens väsentliga avtal som ingåtts utanför ramen för 2004 och registrerades hos Bolagsverket den 5 november 2004. Koncernens normala verksamhet under de två senaste åren eller Bolagets nuvarande företagsnamn, Heimstaden AB (publ), som innehåller rättigheter, skyldigheter eller förpliktelser som är registrerades hos Bolagsverket den 7 januari 2009. Heimstadens av väsentlig betydelse för Koncernen som helhet per dagen för organisationsnummer är 556670-0455 och dess LEI-kod Prospektet. 549300WD2QBD89VBPV88. Bolagets säte är Malmö, Sverige och dess adress Östra promenaden 7 A, 211 28 Malmö, Sverige. Heimstaden Bostad Bolagets telefonnummer är 0770-111 050 och dess webbplats- Aktieägaravtal adress www . heimstaden . com. Informationen på Bolagets Heimstadens dotterbolag Heimstaden Investment AB och övriga webbplats ingår inte i Prospektet, förutom i den utsträckning som aktieägare i Heimstaden Bostad i form av institutionella investerare den har införlivats genom hänvisning i Prospektet, se avsnittet har ingått ett aktieägaravtal daterat den 24 juni 2013 (”Aktieägar- ”Handlingar som införlivats genom hänvisning”. Verksamheten avtalet”). Aktieägaravtalet har ändrats genom flera ändringsavtal, bedrivs i enlighet med aktiebolagslagen. Bolagets handelsbeteck- varav det senaste är daterat den 20 januari 2021, och avtalet löper ning är Heimstaden. fram till 2047. Enligt avtalet har Heimstaden rätt att nominera majoriteten av styrelseledamöterna i Heimstaden Bostad och styrelsens ordförande ska vara en oberoende ledamot. Vidare innehåller Aktieägaravtalet en konkurrensklausul vilken innebär att Heimstaden inte har rätt att bedriva konkurrerande verksamhet med Heimstaden Bostad.

Aktieägarna har enligt Aktieägaravtalet som huvudregel företrä- desrätt till köp av aktier i Heimstaden Bostad i proportion till sitt ägande i bolaget. Enligt Aktieägaravtalet är den övergripande principen avseende utdelningar att utdelningen ska maximeras, dock med hänsyn till behovet av likviditet för förvärv samt investeringar i befintligt bestånd samt behovet att av upprätthålla en likviditetsreserv.

68 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Legala frågor och kompletterande information

Aktieägaravtalet innehåller bestämmelser avseende Ivar Tollefsens Avtal avseende fastighetsförvaltning kontroll över Heimstaden Investment AB och Heimstaden. Om Heimstaden Bostad har ingått fastighetsförvaltningsavtal med Ivar Tollefsen förlorar kontrollen över Heimstaden Investment AB entreprenörer avseende den dagliga driften i form av teknisk och och Heimstaden, direkt eller indirekt, föreligger en kontrollägar­ administrativ förvaltning av Heimstaden Bostads fastighetsport- förändring (”Change of Control”). En Change of Control innebär följ. Avtalet reglerar bland annat ansvarsförhållandet mellan bland annat att Heimstaden Investment AB förlorar rätten enligt entreprenören och Heimstaden. Ersättning till entreprenören utgår Aktieägaravtalet att alltid ha en majoritet av rösterna i Heimstaden med ett årligt framräknat belopp. Bostad, vilket skulle medföra att Heimstaden Bostad inte längre skulle konsolideras i Heimstaden samt även kunna utlösa Koncernens obligationer kontrollägarförändringsbestämmelser i Koncernens finansierings- Bolaget och Heimstaden Bostad har per dagen för Prospektet avtal (se avsnittet ”Kapitalisering och annan finansiell information flera utgivna obligationer, vilka beskrivs i avsnittet Kapitalisering” – Väsentliga finansieringsavtal” avseende Koncernens väsentliga och annan finansiell information – Väsentliga finansieringsavtal” finansieringsavtal som innehåller kontrollägarförändrings­- ovan. bestämmelser). Ramavtal med Magnolia Bostad Från och med 2045 har den aktieägare som innehar mer än tio Heimstaden ingick den 20 juni 2018 ett ramavtal med Magnolia (10) procent av samtliga stamaktier i Heimstaden Bostad rätt att Bostad AB som innebär att Heimstaden avtalat att förvärva initiera en exit-process avseende Aktieägaravtalet. bostadsprojekt av Magnolia Bostad till ett värde av cirka 9 600 MSEK. Projektportföljen är koncentrerad till Storstockholm För att begränsa och hantera risker i förhållande till kontrollägar- och Öresundsregionen och omfattar 14 projekt om cirka förändringsbestämmelser i Koncernens avtal kan Heimstaden 5 300 lägenheter. Avtalet baseras på byggnation av främst också i framtiden komma att emittera ytterligare stamaktier hyresrätter samtidigt som parterna har en gemensam intention genom vilka stamaktiernas andel av aktiekapitalet ökas genom att del av byggrätterna ska upplåtas som bostadsrätter. Enligt nyemissioner, vilka kan ske till kvotvärde eller annars för begrän- ramavtalet har Heimstaden rätt att överlåta sina rättigheter och sad ersättning, fondemissioner med utgivande av stamaktier eller skyldigheter under avtalet till Heimstaden Bostad, vilket också på annat liknande sätt. skedde under 2019.

Asset managementavtal Myndighetsförfaranden, rättsliga förfaranden och Ett förvaltningsavtal har ingåtts mellan flertal parter med koppling skiljeförfaranden till Koncernen varigenom Heimstadens strategiska och adminis- Heimstaden har inte varit part i några myndighetsförfaranden, trativa ansvar och den operationella driften av Koncernen regleras. rättsliga förfaranden eller skiljeförfaranden (inbegripet förfaranden Heimstaden Bostad anlitar genom avtalet Heimstaden som ”Asset som ännu inte är avgjorda eller som enligt Heimstadens känne- Manager” vilket innebär att Heimstaden under avtalstiden ska ha dom riskerar att inledas) under de senaste tolv månaderna som det strategiska och administrativa ansvaret för Koncernen och har haft eller skulle kunna få betydande effekter på Bolagets eller därvid bland annat styra, leda och kontrollera ekonomisk och Koncernens finansiella ställning eller lönsamhet. kommersiell förvaltning av Koncernen. En del av Heimstadens uppdrag enligt avtalet är att arbeta med köp och försäljningar av Transaktioner med närstående fastigheter i enlighet med beslut som tas av Heimstaden Bostads Inga närståendetransaktioner som enskilt eller tillsammans är styrelse. Heimstaden har enligt avtalet rätt att anlita förvaltare, väsentliga för Heimstaden har ägt rum efter den 31 december som också tillträtt asset managementavtalet, att utföra vissa 2020. Se även noterna A 9 samt MB-A 6 ”Upplysningar om tjänster avseende de fastigheter som omfattas av avtalet. närstående” på s. 102 respektive 136–137 i Heimstadens årsredovisning för 2020. Asset managementavtalet löper till och med den 10 oktober 2032, Placeringsavtal men Heimstaden Bostad har rätt att säga upp avtalet med Placeringsavtalet föreskriver att Joint Bookrunners åtagande att beaktande av sex månaders uppsägningstid efter den 31 septem- förmedla köpare till de Preferensaktier som kan komma att ber 2026, i vilket fall Heimstaden Bostad ska betala Heimstaden emitteras i den Riktade Emissionen är villkorat bland annat av att kompensation. Vidare har Heimstaden Bostad rätt att säga upp de garantier som lämnas av Bolaget är korrekta och att inga avtalet, med beaktande av sex månaders uppsägningstid, om händelser inträffar som har väsentlig negativ inverkan på Bolaget. bland annat en kontrollägarförändring avseende Heimstaden Placeringsavtalet ger Joint Bookrunners en rätt att, om vissa skulle inträffa. Heimstadens ersättning enligt avtalet utgörs av ett omständigheter föreligger, till exempel om Bolaget bryter mot sina rörligt arvode som baseras på Koncernens sammanlagda åtaganden under Placeringsavtalet, säga upp sitt åtagande och fastighetsvärde (GAV) vid respektive kvartalsbokslut. dra sig ur den Riktade Emissionen innan Preferensaktierna levereras. Joint Bookrunners kommer att kunna säga upp Placeringsavtalet fram till och med omkring den 15 juni 2021 om

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 69 Legala frågor och kompletterande information

några väsentliga negativa händelser inträffar, om de garantier som värdepappersaktiviteter kan involvera Bolagets värdepapper och Bolaget gett Joint Bookrunners skulle visa sig brista eller om instrument. några av de övriga villkor som följer av Placeringsavtalet inte uppfylls. I sådana fall kommer vare sig leverans eller betalning av Nordea är per dagen för detta Prospekt långivare och tillhanda­ Preferensaktier genomföras i den Riktade Emissionen. I enlighet håller derivatarrangemang till Koncernen. Rådgivarna äger inte med Placeringsavtalet åtar sig Bolaget att ersätta Joint Book- aktier i Bolaget och har, utöver vad som nämns ovan, inga andra runners för vissa krav under vissa villkor. ekonomiska intressen i Bolaget.

Bolaget har också gentemot Joint Bookrunners bland annat åtagit Information om beskattning sig att, med vissa undantag, under en period av 180 dagar efter Skattelagstiftningen i investerarens hemland och i Sverige kan styrelsens beslut om Företrädesemissionen, inte föreslå bolags- påverka de eventuella intäkter som erhålls från Preferensaktier i stämman att besluta om ökning av aktiekapitalet genom emission Heimstaden. Kapitalvinstbeskattning och regler om kapitalförlus- av Preferensaktier eller andra finansiella instrument som kan ter vid avyttring av värdepapper beror på varje aktieägares konverteras eller utbytas mot Preferensaktier eller som på annat specifika situation. Särskilda skatteregler gäller för vissa typer av sätt innebär en rätt att motta Preferensaktier, eller överlåtelse av investeringsformer. Varje innehavare av Preferensaktier och Preferensaktier eller andra liknande finansiella instrument utan teckningsrätter bör därför rådfråga en skatterådgivare för att få Joint Bookrunners godkännande. Placeringsavtalet reglerar den information om de särskilda konsekvenser som kan uppstå i det kvotvärdesemission som kommer att genomföras av emissions- enskilda fallet, inklusive tillämpligheten och effekten av utländska tekniska skäl i samband med den potentiella Riktade Emissionen skatteregler och skatteavtal. och, i förekommande fall den separata riktade emissionen som kan komma att tillämpas i det sista tilldelningssteget i Företrädes- Sammanfattning av information som emissionen.. Kvotvärdesemissionen reglerar bland annat att en av har offentliggjorts enligt EU:s Joint Bookrunners åtar sig att betala för kvotvärdet av Preferens- marknadsmissbruksförordning aktierna i samband med emissionen av Preferensaktierna i den Nedan sammanfattas den information som Heimstaden har potentiella Riktade Emissionen. Åtagandet är bland annat villkorat offentliggjort i enlighet med EU:s marknadsmissbruksförordning av att Placeringsavtalet har efterlevts. (596/2014) under de senaste tolv månaderna och som är relevant per dagen för detta Prospekt. Aktiemarknadsnämndsuttalande Heimstaden har inför den eventuella transaktion med Fredens- Finansiella rapporter borg AS som beskrivs i avsnittet ”Bakgrund och motiv” lämnat in Den 30 april 2021 publicerade Heimstaden sin delårsrapport för en framställan till Aktiemarknadsnämnden, huvudsakligen perioden januari – mars 2021. avseende den beslutsordning som ska tillämpas. I stället för att en eventuell transaktion ska godkännas av en bolagsstämma i Den 18 mars 2021 publicerade Heimstaden sin årsredovisning Heimstaden har Aktiemarknadsnämnden i uttalandet 2020:51 och hållbarhetsrapport för 2020. uttalat att det är förenligt med god sed på aktiemarknaden att ett beslut om en eventuell transaktion får fattas av Heimstadens Den 19 augusti 2020 publicerade Heimstaden sin delårsrapport styrelse, förutsatt att Heimstaden i samband med transaktionen för perioden januari – juni 2020. offentliggör en redogörelse över förvärvet i enlighet med 16 a kap. 7 § andra stycket aktiebolagslagen, inklusive en av oberoende Den 28 oktober 2020 publicerade Heimstaden sin delårsrapport expertis upprättad så kallad fairness opinion avseende det för perioden januari – september 2020. aktuella värdet på den förvärvade tillgången. Den 12 februari 2021 publicerade Heimstaden sin boksluts­ Rådgivares intressen kommuniké för perioden januari – december 2020. Joint Bookrunners agerar som finansiella rådgivare i samband med Erbjudandet. Joint Bookrunners har vidare tillhandahållit Bolagsstyrning och aktierelaterade händelser Bolaget rådgivning i samband med struktureringen och plane- Den 8 mars 2021 offentliggjorde Heimstaden kallelse till årsstäm- ringen av Erbjudandet. Joint Bookrunners erhåller ersättning för man med bland annat förslag till en ny styrelsesammansättning, sådan rådgivning. Joint Bookrunners samt deras närstående har aktiesplit och bemyndigande för nyemission av Preferensaktier. utfört och kan också i framtiden komma att utföra olika finansiella rådgivningstjänster och andra tjänster för Bolaget och dess Koncernens operativa verksamhet närstående, för vilka de erhållit och kan förväntas erhålla arvoden Den 18 september 2020 offentliggjorde Heimstaden att och andra ersättningar. Inom ramen för den ordinarie verksamhe- ­Heimstaden Bostad förvärvar bostadsportfölj samt etablerar egen ten har vissa Joint Bookrunners samt deras närstående gjort eller förvaltning i Berlin. innehaft investeringar och aktivt handlat med värdepapper och finansiella instrument för egen räkning och för sina kunders Den 15 december 2020 offentliggjorde Heimstaden att räkning och kan när som helst inneha långa och korta positioner ­Heimstaden Bostad stärker sin verksamhet med förvärv av dansk i sådana värdepapper och instrument. Sådana investeringar och fastighetsportfölj.

70 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Legala frågor och kompletterande information

Obligationslån Handlingar som hålls tillgängliga för inspektion Den 7 oktober 2020 offentliggjorde Heimstaden att Bolaget Bolagets bolagsordning, registreringsbevis, de fullständiga emitterat två icke-säkerställda obligationslån om totalt 1 000 MSEK. värderingsutlåtandena avseende Koncernens fastigheter (se avsnittet ”Värderingsutlåtanden”), handlingar införlivade genom Den 20 januari 2021 offentliggjorde Heimstaden att Bolaget hänvisning och annan av Heimstaden offentliggjord information emitterar ytterligare obligationer om 1 400 MSEK samt offentlig- som hänvisas till i Prospektet finns under hela Prospektets gjorde resultatet av ett frivilligt återköpserbjudande samt giltighetstid att tillgå i elektronisk form på Bolagets webbplats, underrättade om förtidsinlösen av utestående 2021-obligationer. www . heimstaden . com (informationen på webbplatsen ingår inte i Prospektet, med undantag för den information som införlivats Den 26 februari 2021 offentliggjorde Heimstaden att Bolaget genom hänvisning enligt avsnittet ”Handlingar som införlivats emitterat seniora icke-säkerställda obligationer om 350 MEUR. genom hänvisning”) samt på Bolagets kontor på Östra Promena- den 7 A, 211 28 Malmö på vardagar under vanliga kontorstider. Handlingar som införlivats genom hänvisning Nedanstående information är införlivad genom hänvisning och Information från tredje part utgör en del av Prospektet. Informationen finns tillgänglig på Information som har anskaffats från tredje part har i Prospektet Heimstadens webbplats, www . heimstaden . com. De delar av återgetts korrekt och såvitt Emittenten känner till och kan utröna nedanstående dokument som inte är införlivade genom hänvis- av information som offentliggjorts av denna tredje part har inga ning är antingen inte relevanta för investerare eller så omfattas de sakförhållanden utelämnats som skulle göra den återgivna av andra delar av Prospektet. informationen felaktig eller vilseledande. •• Bolagets översiktligt granskade delårsrapport för perioden 1 januari – 31 mars 2021. Hänvisningen avser endast rapport över totalresultatet för Koncernen på s. 23, balansräkning för Koncernen på s. 24, rapport över förändringar i eget kapital för Koncernen på s. 25, kassaflödesanalys för Koncernen på s. 26, noterna på s. 27–35 samt revisorns granskningsrapport på s. 39.

•• Bolagets oreviderade och ej översiktligt granskade delårs­ rapport för perioden 1 januari – 31 mars 2020. Hänvisningen avser endast rapport över totalresultatet för Koncernen på s. 18–19, rapport över finansiell ställning för Koncernen på s. 20–22, rapport över förändringar i eget kapital för Koncer- nen på s. 22–23, kassaflödesanalys för Koncernen på s. 24–25 samt noterna på s. 28–32.

•• Bolagets reviderade årsredovisning för räkenskapsåret 2020. Hänvisningen avser endast rapport över totalresultatet för Koncernen på s. 90–91, rapport över finansiell ställning för Koncernen på s. 92–94, rapport över förändringar i eget kapital för Koncernen på s. 95–96, kassaflödesanalys för Koncernen på s. 97–98, noterna på s. 99–135 samt revisorns gransknings- rapport på s. 145–147.

•• Bolagets reviderade årsredovisning för räkenskapsåret 2019. Hänvisningen avser endast rapport över totalresultatet för Koncernen på s. 98–99, rapport över finansiell ställning för Koncernen på s. 100–102, rapport över förändringar i eget kapital för Koncernen på s. 102–103, rapport över kassaflöde för Koncernen på s. 104–105, noterna på s. 106–128 samt revisorns granskningsrapport på s. 142–144.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 71 Värderingsrapporter

Värderingsrapporter avseende Koncernens fastigheter har Koncernens egen värdering av dess fastigheter per den 31 mars utfärdats av oberoende sakkunniga värderingsmän till Heimsta- 2021 uppgick till 179,5 miljarder SEK. I Sverige uppgår enligt den. Det har inte skett några väsentliga förändringar efter det att värderingsrapporterna det sammanlagda verkliga värdet på värderingsrapporterna utfärdades. Värderingsrapporterna portföljerna till 49 901 678 000 SEK per den 31 december 2020, presenteras i Bilaga A till Prospektet. Värderingsrapporterna har i Danmark uppgår enligt värderingsrapporten det sammanlagda utfärdats av Forum Fastighetsekonomi AB, med adress Kungs­ verkliga värdet på portföljen till 55 022 948 303 SEK per den gatan 29, 111 56 Stockholm, och Newsec Advice AB, med adress 31 mars 2021, i Nederländerna uppgår enligt värderingsrapporten Stureplan 3, Box 7795, 103 96 Stockholm, vad gäller fastigheter det sammanlagda verkliga värdet på portföljerna till belägna i Sverige samt Aktiv Eiendomsmegling, med adress 23 842 466 804 SEK per den 31 december 2020, i Norge uppgår Thorvald Meyers gate 44, 0552 Oslo, Norge, Nyverdi AS, med det sammanlagda verkliga värdet på portföljerna enligt värde- adress Mellomdammen 31, 3475 Sætre, Norge, Eie Eiendoms­ ringsrapporterna till 19 053 238 116 SEK per den 31 december megling, med adress Gamle Drammensvei 45, 1369 Stabekk, 2020, i Tjeckien uppgår det sammanlagda verkliga värdet på Norge, Møretakst AS, med adress Breivika Industriveg 35, portföljerna enligt värderingsrapporterna till 14 160 337 665 SEK 6018 Ålesund, Norge, Takstmann Øyås AS, med adress Svart- per den 31 december 2020 och i Tyskland uppgår de samman- vassvegen 2, 6650 Surnadal Norge och Cushman & Wakefield lagda verkliga värdet på portföljerna enligt värderingsrapporten till Realkapital, med adress Kronprinsesse Märthas plass 1 8.etg 14 072 882 736 SEK per den 31 december 2020 (baserat på Oslo, Norge, vad gäller fastigheter belägna i Norge. Fastigheter Koncernens växelkurser enligt nedan), totalt 176 053 551 623 SEK, belägna i Tjeckien har värderats av Jones Lang LaSalle, s.r.o, med det vill säga en avvikelse om 1,68 procent i förhållande till

adress Na Príkop e 21, 110 00 Praha 1, Tjeckien, fastigheter Koncernens egen värdering. belägna i Nederländerna av Cushman & Wakefield, med adress Gustav Mahlerlaan 362-364, 1082 ME, Amsterdam, Nederlän- De fastigheter som har värderats i värderingsrapporterna har derna och fastigheter belägna i Danmark och Tyskland av CBRE värderats per datum före den 31 mars 2021, huvudsakligen per A/S, med adress Rued Langgaards-Vej 6-6, 2300 Köpenhamn, den 31 december 2020. Investeringar och andra förändringar i Danmark och CBRE GmbH med adress Hausvogteiplatz 10, verkligt värde under perioden därefter samt vissa investeringar 10117 Berlin, Tyskland. Samtliga värderingsmän har samtyckt till före utfärdandet av värderingsrapporterna återspeglas därför inte att värderingsrapporterna har tagits in i Prospektet. Informationen i värderingsrapporterna, eftersom värderingsrapporterna (med i värderingsrapporterna har återgivits exakt och inga uppgifter har undantag för den för Danmark) upprättats med ett tidigare utelämnats på ett sätt som skulle kunna göra den återgivna värderingsdatum än den 31 mars 2021 (som vidare anges och informationen felaktig eller missvisande. specificeras i tabellerna nedan). Verkliga värden per den 31 mars 2021, i den utsträckning de skiljer sig från värderingarna i värderingsrapporterna, visar således Heimstadens bedömning av fastigheternas verkliga värde per den 31 mars 2021 och utgör inte en bedömning eller en värdering utförd av värderarna.

Sammanställningar av värderingar per lan Verkligt värde 2021-03-31 Verkligt värde, Förvärv efter 2021-03-31, Avyttringar efter 2021-03-31, plus förvärv minus avyttrade Land 2021-03-31, SEK inkluderade i värderingsrapport ej inkluderade i värderingsrapport fastigheter efter 2021-03-31 Sverige 52 092 118 432 0 0 52 092 118 432 Danmark 55 031 901 862 0 0 55 031 901 862 Nederländerna 23 685 602 998 0 0 23 685 602 998 Norge 18 999 169 719 0 0 18 999 169 719 Tjeckien 14 913 042 737 0 0 14 913 042 737 Tyskland 14 347 161 432 0 0 14 347 161 432 Totalt 179 067 997 180 0 0 179 067 997 180

Polen (forward-projekt)1) 449 677 460 0 0 449 677 460 Totalt (inkl. forward-projekt) 179 518 674 641 0 0 179 518 674 641

1) Avser Koncernens framtida finansieringsprojekt med fastigheter som Koncernen således ännu inte äger. Värdet utgör således Koncernens investeringar i projektet per den 31 mars 2021.

72 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Värderingsrapporter

Belopp i SEK med Valuta för Värderings- Växelkurs mot SEK, angiven växelkurs Land Värderingsfirma värderingsrapporten ­datum 2021-03-31* 2021-03-31 Sverige Forum Fastighetsekonomi AB och SEK 2020-12-31 1 49 901 678 000 Newsec Advice AB Danmark CBRE DKK 2021-03-31 1,3766 55 022 948 303 Nederländerna Cushman & Wakefield EUR 2020-12-31 10,2381 23 842 466 804 Norge Aktiv Eiendomsmegling, Nyverdi AS, NOK 2020-12-16– 1,0243 19 053 238 116 Eie Eiendomsmegling, Møretakst AS, 2021-01-01 Takstmann Øyås AS, Cushman & Wakefield Realkapital Tjeckien Jones Lang LaSalle, s.r.o. CZK 2020-12-31 0,3916 14 160 337 665 Tyskland CBRE EUR 2020-12-31 10,2381 14 072 882 736 Totalt 176 053 551 623

* Norges Bank

Värderings- Verkligt rapport plus värde enligt investeringar, Verkligt värde värderings­rapport värdeökningar 2021-03-31 plus (per värderings- Investeringar Värdeökning och andra förvärvade minus ­datum för varje från värderings- från värderings- justeringar från avyttrade rapport som datum till datum till Översättning värderingsdagen fastigheter efter Verkligt värde enligt anges i tabellen 2021-03-31 2021-03-31 av utländsk Andra till 2021-03-31 2021-03-31 Avvikelse Land värderingsrapport ovan, SEK)* (SEK) (SEK) valuta justeringar1) (SEK) (SEK) (%) Sverige SEK 49 901 678 000 49 901 678 000 770 551 184 1 009 729 339 – 410 160 249 52 092 118 772 52 092 118 432 0,00 % Danmark DKK 39 970 178 921 55 022 948 303 – – – 8 910 146 55 031 858 449 55 031 901 862 0,00 % Neder- länderna EUR 2 328 798 000 23 366 763 236 89 432 369 – 243 129 950 473 841 578 –1 304 237 2) 23 685 602 997 23 685 602 998 0,00 % Norge NOK 18 601 228 269 17 825 557 050 44 938 769 744 182 593 1 202 084 126 –817 551 5433) 18 999 210 996 18 999 169 719 0,00 % Tjeckien CZK 36 160 208 541 13 826 217 338 290 743 162 455 786 577 340 295 660 – 14 913 042 736 14 913 042 737 0,00 % Tyskland EUR 1 374 560 000 13 792 101 365 – 271 205 726 283 854 341 – 14 347 161 432 14 347 161 432 0,00 % Totalt 173 735 265 292 1 195 665 484 2 237 774 286 2 300 075 706 –399 785 385 179 068 995 382 179 068 997 181 0,00 %

1) Inkluderar upplupna kostnader relaterade till byggnation och tomter och liknande. 2) Avser försäljning av en lägenhet. 3) Avser utveckling och uppförande av ägarlägenheter i Oslo, vilka avses avyttras efter färdigställande.

*) Växelkurserna motsvarar Norges Banks växelkurser per värderingsdatum för respektive rapport.

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 73 Definitioner och förkortningar

Carnegie Carnegie Investment Bank AB (publ)

Erbjudandet Företrädesemissionen och den eventuella Riktade Emissionen gemensamt

Euroclear Euroclear Sweden AB

Företrädesemissionen Nyemission av Preferensaktier med företrädesrätt för befintliga Preferensaktieägare i enlighet med villkoren i Prospektet

GDPR Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2016/679 av den 27 april 2016 om skydd för fysiska personer med avseende på behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgifter

Heimstaden, Bolaget eller Emittenten Heimstaden AB (publ)

Heimstaden Bostad Heimstaden Bostad AB

Heimstaden Isolerat Heimstaden konsoliderat, men exklusive Heimstaden Bostad konsoliderat

IFRS International Financial Reporting Standards

Joint Bookrunners Carnegie, Nordea och Swedbank

Koncernen Den koncern i vilken Bolaget är moderbolag

MEUR Miljoner euro

MSEK Miljoner kronor

Nordea Nordea Bank Abp, filial i Sverige

Preferensaktier Preferensaktier i Bolaget

Preferensaktieägare Ägare av Preferensaktier i Bolaget

Preferensutdelning Preferensaktiernas rätt till årlig utdelning om 2,00 SEK per Preferensaktie med kvartalsvis utbetalning från och med det första utbetalningstillfället

Prospektet Detta prospekt som har upprättats i anledning av Erbjudandet

Prospektförordning Europaparlamentets och Rådets förordning (EU) 2017/1129 om prospekt som ska offentliggöras när värdepapper erbjuds till allmänheten eller tas upp till handel på en reglerad marknad

Riktade Emissionen Den eventuella nyemissionen av Preferensaktier riktad till allmänheten i Sverige och institutionella investerare i Sverige och utomlands i enlighet med villkoren i Prospektet

Swedbank Swedbank AB (publ)

74 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) Adresser

Heimstaden Joint Bookrunners

Heimstaden AB (publ) Carnegie Investment Bank AB Besöksadress /postadress: Besöksadress /postadress: Östra Promenaden 7 A Regeringsgatan 56 211 28 Malmö 103 38 Stockholm

Juridisk rådgivare Nordea Bank Abp, filial i Sverige Gernandt & Danielsson Advokatbyrå KB Besöksadress /postadress: Besöksadress: Smålandsgatan 17 Hamngatan 2 105 71 Stockholm 111 47 Stockholm Swedbank AB (publ) Postadress: Besöksadress /postadress: Box 5747 Landsvägen 40 114 87 Stockholm 172 63 Sundbyberg Kontoförande institut Juridisk rådgivare till Joint Bookrunners Euroclear Sweden AB White & Case Advokat AB Besöksadress: Besöksadress: Klarabergsviadukten 63 Biblioteksgatan 12 101 23 Stockholm 114 85 Stockholm Postadress: Postadress: Box 191 Box 5573 101 23 Stockholm 114 85 Stockholm Revisor Certified advisor Ernst & Young Aktiebolag Erik Penser Bank AB Postadress: Besöksadress: Box 7850 Apelbergsgatan 27 103 99 Stockholm 103 91 Stockholm Postadress: Box 7405 103 91 Stockholm Nya BrandFactory Finanstryck 2021 / 213558

INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL) 75 Bilaga A – Värderingsrapporter

76 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I HEIMSTADEN AB (PUBL)

Newsec Advice AB

Stureplan 3 P.O Box 7795 SE-103 96 Stockholm Tel +46 8 454 40 00 Fax +46 8 454 40 01 VAT SE 556305-7008

Statement regarding market value assessment

Purpose and client

Newsec Advice AB (”Newsec”) has been instructed by Heimstaden AB, through the agency of Fredrik Årman, to value 6 properties/valuation objects with the value date 31st of December 2020. The valuations refer to the respective property and portfolio premiums or discounts have not been taken into account. The valuation assignment is covered by the attached ”General terms and conditions for valuation reports”.

The valuation aims to assess the properties’ market value, ie the most probable price on an open and free market at any given time.

Valuation objects

The 6 properties/valuation objects are undeveloped land.

Newsec has not inspected the properties/valuation objects.

The six properties/valuation objects (6) are held freehold and have a total value of 51,050 TSEK.

The properties are:

Hytten 1, Falköping

Sankt Olof 17, Falköping

Hovås 57:7, Hovås 57:8, Askim 63:1, Askim 63:2, Göteborg

Järnstången 10, Norrköping

Merlänna 4:48, Strängnäs

Värby 57:1, Svedala

Financial data

Information about the prevailing rents has mainly been taken from the tenancy schedule. The rents have been adjusted at the end of the contract if they have been considered to deviate from market rents. The long-term vacancy and rental risk vary with regard to the objects’ size, character and location.

The costs for operation and ongoing maintenance as well as capital reserve for periodic maintenance are based on statistics, information from Heimstaden AB, contract information and comparisons with similar properties. The costs for operation and maintenance are estimated to average inflation developments during the calculation period.

Value assessment

The foundation for all property valuations are analysis of sold properties in combination with knowledge of the actors’ views on different types of properties as well as their way of reasoning and knowledge of market rental levels, etc.

The market value of the properties has been calculated using analysis of sold similar undeveloped properties.

Compliance with valuation standards

The valuations have been carried out in accordance with the IVS and RICS valuation standard (2017 Global edition).

Definitions and value concepts are in accordance with International Valuation Standards 2017 (IVS 2017), established by the international Valuation Standard Council (IVCS). The market value is defined as the estimated price at which an asset would be sold for at the time of value, between a willing buyer and a willing seller without a common interest, where both act well informed and without coercion, and after normal marketing.

The valuations have been performed by external valuers qualified for the assignment. We consider ourselves to have good knowledge of the real estate market and the relevant submarkets, and thus the competence required to carry out the valuations.

Use of this report is only for the party whom it is issued for and the specific purposes set forth herein and no third-party liability is accepted for all or part of its content.

Final assessment

According to the value assessment reported in each property’s calculation, Newsec estimate the total market value, as of the value date 31st of December 2020, to SEK 51,050,000 (fifty one million and fifty thousand Swedish Crowns).

Göteborg 2021-05-12 Newsec Advice AB

Linus Åhs Henrik Roderhult Real Estate Valuer, MRICS (the Swedish professionals for the built environment) Regional Director / Partner

GENERAL TERMS AND CONDITIONS FOR VALUATION REPORTS

These General Terms and Conditions have been produced jointly by CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB and Svefa AB. They have been drafted based on generally accepted principles regarding valuations, which are produced by Samhällsbyggarna (Swedish professionals for the built environment) Property Valuation Section and are intended for use by registered valuers at Samhällsbyggarna. The terms and conditions shall apply as of 1 December 2010 for valuations of whole and parts of properties, site leasehold rights, buildings on non-freehold land and similar valuation services in Sweden. The following shall apply unless otherwise stated in the valuation report:

1 Scope of the valuation report 1.1 The object of the valuation covers, in the valuation report, the 3.2 In light of the provisions of 3.1, the valuer shall not be liable for real property or the equivalent stated, with appurtenant rights and any loss incurred by the client or a third party as a consequence obligations in the form of easements, rights of way, community of the inaccuracy of the valuation opinion due to the object of the association and other rights or obligations stated in extracts from valuation being in need of an environmental clean-up or there the Land Register (Sw. Fastighetsregistret/ The Real Property being any form of environmental encumbrance. Register) pertaining to the object of the valuation. 4 Inspection, technical condition 1.2 The valuation report also covers, where applicable, fixtures and 4.1 The physical condition of the facilities (buildings, etc.) as fittings of the property and fixtures and fittings of the building described in the report is based on an overall ocular inspection. relating to the object of the valuation, however not industrial The inspection conducted has not been of such a nature as to fixtures and fittings to an extent other than as set forth in the satisfy the seller's duty of disclosure or the buyer's duty to report. investigate pursuant to Chapter 4, Section 19 of the Land Law Code (Sw. Jordabalken SFS 1970:994/Code of Land Laws). The 1.3 Registered rights in respect of the property have been verified by object of the valuation is assumed to be in a condition and to be means of an extract from the Land Register. Since the of the standard which the ocular inspection indicated at the time information obtained from the Land Register has been assumed of the inspection. to be accurate and complete, no further investigation has been conducted of the legal relations and rights of use. Legal relations 4.2 The valuer assumes no liability whatsoever for any latent defects beyond those set forth in the Land Register have only been taken or circumstances which are not obvious on the property, under into account to the extent information thereon has been provided the ground or in the building and which might affect the value. in writing by the client/owner or his representative. Other than as No liability is assumed for: set forth in extracts from the Land Register and information • any matter which would require specialist expertise or special provided by the client/owner or his representative, it has been knowledge to discover; assumed that the object of the valuation is not encumbered by any unregistered easements, right of use agreements or any other • the functionality (freedom from defects) and/or the condition agreements which limit, in any respect, the property owner's right of fixtures of buildings, mechanical equipment, pipes or to use the property and that the object of the valuation is not electrical components. encumbered by onerous expenses, fees or other encumbrances. It has also been assumed that the object of the valuation is, in no 5 Liability respect, the subject of a dispute. 5.1 Any claims for damages arising from proven loss arising from any error in the valuation report must be made within one year 2 Assumptions for the valuation report from the date of the valuation (the date on which the valuation is 2.1 The information included in the valuation report has been signed). obtained from sources which are deemed to be reliable. All information obtained from the client/owner or his representative 5.2 The maximum amount of damages which may be payable for and any holders of rights of use has been assumed to be accurate. proven loss arising from an error in the valuation report is 25 The information has only been verified through a general times the price base amount at the date of the valuation. assessment of reasonableness. In addition, it has been assumed that no information of relevance to the valuation opinion has 6 Validity of the valuation report been omitted by the client/owner or his representative. 6.1 Depending on whether the factors influencing the market value of the object of the valuation change, the valuation opinion 2.2 The land areas which form the basis of the valuation have been referred to in the report is only valid at the date of the valuation obtained from the client/owner or his representative. The valuer subject to the assumptions and reservations set forth in the report. has relied on these land areas and has not measured them on site or on drawings, but the areas have been verified by means of an 6.2 Future incoming payments and outgoing payments and growth in assessment of reasonableness. The areas have been assumed to be value as declared in the report, where applicable, have been made measured in accordance with the "Swedish Standards" applicable based on a scenario which, in the opinion of the valuer, reflects from time to time. the future projections of the property market. The valuation opinion does not constitute any undertaking as regards actual 2.3 As regards tenancies and leasehold conditions relating to land or future growth in cash flow and growth in value. other rights of use, the valuation opinion has, where applicable, been based on applicable leases of property and leases of land, 7 Use of the valuation report and other rights of use agreements. Copies of these, or other 7.1 The content of the valuation report and its appendices is the documents, indicating relevant terms and conditions have been property of the client and shall be used in its entirety for the obtained from the client/owner or his representative. purpose set forth in the report.

2.4 It has been assumed that the object of the valuation complies 7.2 Where the valuation report is used for legal matters, the valuer with all requisite requirements from public authorities and terms shall only be liable for direct and indirect loss which may effect and conditions applicable to the property, such as plans, etc., and the client provided that the report is used in accordance with 7.1. has obtained all requisite permits from public authorities for its The valuer shall have no liability whatsoever for any loss use in the manner stated in the report. incurred by any third party as a consequence of such third party having used the valuation report or information provided therein. 3 Environmental matters 3.1 The valuation opinion is conditional on land or buildings relating 7.3 Prior to the valuation report or parts thereof being reproduced or to the object of the valuation not being in need of an referred to in any other written document, the valuation company environmental clean-up and there being no form of must approve the content and the manner in which the report is to environmental encumbrance. be referred to.

2017-01-18 Ver 3 VALUATION CERTIFICATE

Forum Fastighetsekonomi AB has been instructed by Heimstaden AB (publ), through Adam Lindh, to estimate the market value of in total 75 valuation objects at the Valuation date as of December 31th 2020. 74 valuation objects are free hold and 1 object are held leasehold (Kanalhamnen in Söderköping). Two (2) of the valuation objects belongs to properties under construction, so called Project properties, where the market value corresponds to the mar- ket value as if the project was completed at the Valuation date but adjusted for remaining investment costs.

The valuations objects are located in the cities of Linköping, Norrköping and Söderköping. The total lettable area amounts to 357.975 sq.m. The main use of the properties is residen- tial.

The Market value of each valuation object has been estimated separately and the value esti- mated below constitutes the sum of the market values of all valuation objects. The valuation was performed by Authorized Real Estate Valuer P-O Skoog.

Method The valuation has been carried out in accordance with IVSC (International Valuation Stand- ards Council) guidelines for valuation of assets, the IVS and with suitable sections of RICS Val- uation Global Standards 2020 (“Red Book”) as well as the standards in European Valuation Standards 2020 issued by The European Group of Valuers Associations (TEGoVA).

The market value is estimated with a market-adapted multi-year cash-flow analysis, i.e., an analysis of expected future payments where all input data (rents, vacancy/letting risk, oper- ating and maintenance costs, property tax, yield requirement, discount rate, etc.) are as- signed values that correspond to the assessments the market is likely to make under the cur- rent market situation. The basis for assessments of the market's yield requirements, etc., are based on comparative analysis of actual property purchases.

A net present value is calculated on the basis of the calculation period's net operating in- come after investments and the residual value (i.e., the total capital at the end of the calcu- lation). Where applicable, various value additions or value deductions are taken into ac- count.

Supporting data The assignment was performed according to the valuations conditions given by the Client.

The valuations were carried out during the period November - December 2020. All proper- ties have been inspected but in an earlier stage of time and on various dates between 2016 and 2020.

Valuation Certificate Heimstaden AB (publ) ______

Rents for each valuation object has been obtained together with information on ongoing let- tings, terminations of contracts and planned maintenance, etc. Official information on the properties has been obtained from the Land registry system and information on detailed de- velopment plan, etc. has been obtained from respective authority.

Valuation In the cash flow calculations, the following assessments and assumptions have been made:  Start of calculations 1st January 2021.  Inflation rate (change in CPI) is 1,5% during 2021% but increase to 2,0% per year from 2022 and to the end of the calculation period.  The rents follow the terms of each lease. After the end of the lease term a market ad- justment of the rent is made (if necessary) and the rent then follows the change in CPI.  The costs for operation and maintenance follows the change in CPI.  The yield requirement at the end of the calculation has been estimated at 2,56% - 7,25% depending on the property type, location and lease structure.  The average market value varies between approximately SEK 12.856 and 50.909 per sq.m, with an unweighted average of approximately SEK 26.000 per sq.m.

Upon request, it is hereby certified that the total market value of the properties in question at the date of valuation December 31th 2020 and on the basis of given conditions, has been estimated at SEK 8.354.934.000 (SEK Eight billion Three-hundred and Fifty-two million Nine- hundred and Thirty-four thousand).

The split of the aggregate of the Market Values (SEK) by freehold and leasehold tenure is as follows:

Freehold 8.334.634.000 Leasehold 20.300.000

The geographical split of the aggregate of the Market Values (SEK) is as follows:

Linköping 2.461.100.000 Norrköping 5.577.400.000 Söderköping 108.000.000 Project properties 208.434.000

Norrköping 5th March 2021 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

P-O Skoog M.Sc.Eng.

Newsec Advice AB

Stureplan 3 P.O Box 7795 SE-103 96 Stockholm Tel +46 8 454 40 00 Fax +46 8 454 40 01 VAT SE 556305-7008

Statement regarding market value assessment

Purpose and client

Newsec Advice AB (”Newsec”) has been instructed by Heimstaden AB, through the agency of Fredrik Årman, to value 642 properties/valuation objects with the value date 31st of December 2020. The valuations refer to the respective property and portfolio premiums or discounts have not been taken into account. The valuation assignment is covered by the attached ”General terms and conditions for valuation reports”.

In addition Newsec has provided valuations of 13 projects / building rights.

The valuation aims to assess the properties’ market value, ie the most probable price on an open and free market at any given time.

Valuation objects

The 642 properties consist of mainly residential properties. The total lettable area amounts to 1,824,312 sqm of which 1,596,183 sqm is residential.

Inspection of the properties has been carried out by valuers from Newsec.

The nineteen (19) leasehold properties have a total value of 920,700 TSEK. The six hundred twenty three (623) freehold properties have a total value of 38,762,270 TSEK.

The properties are located in the following municipalities:

Financial data

Information about the prevailing rents has mainly been taken from the tenancy schedule. The rents have been adjusted at the end of the contract if they have been considered to deviate from market rents. The long-term vacancy and rental risk vary with regard to the objects’ size, character and location.

The costs for operation and ongoing maintenance as well as capital reserve for periodic maintenance are based on statistics, information from Heimstaden AB, contract information and comparisons with similar properties. The costs for operation and maintenance are estimated to average inflation developments during the calculation period.

Value assessment

The foundation for all property valuations are analysis of sold properties in combination with knowledge of the actors’ views on different types of properties as well as their way of reasoning and knowledge of market rental levels, etc.

The market value of the properties has been calculated using a market-adapted cash flow analysis in which the market’s expectations of the valuation object are analyzed by simulating the estimated future income and costs (10 years as default. However, the calculation period is prolonged if the contracts runs longer). Yield requirements used in the calculation have been derived from sales of comparable properties. Factors of great importance when choosing the rate of return requirement are the estimation of the object’s future rental development, change in value and possible value- adding opportunities, as well as the property’s maintenance- and investment needs.

Projects / Building rights For the 13 projects Newsec has provided Heimstaden with valuations both as finalized (value under special assumption) and as building rights. Heimstaden has used the information given by Newsec to arrive at their assessed value as per 2020-12-31. Heimstadens view of the value does not necessary reflect the view Newsec has of the value.

Compliance with valuation standards

The valuations have been carried out in accordance with the IVS and RICS valuation standard (2017 Global edition).

Definitions and value concepts are in accordance with International Valuation Standards 2017 (IVS 2017), established by the international Valuation Standard Council (IVCS). The market value is defined as the estimated price at which an asset would be sold for at the time of value, between a willing buyer and a willing seller without a common interest, where both act well informed and without coercion, and after normal marketing.

The valuations have been performed by external valuers qualified for the assignment. We consider ourselves to have good knowledge of the real estate market and the relevant submarkets, and thus the competence required to carry out the valuations.

Use of this report is only for the party whom it is issued for and the specific purposes set forth herein and no third-party liability is accepted for all or part of its content.

Final assessment

According to the value assessment reported in each property’s calculation, Newsec estimate the total market value, as of the value date 31st of December 2020, to SEK 39,682,970,000 (thirty nine billion six hundred and eighty two million nine hundred and seventy Swedish Crowns).

The project values assessed by Heimstaden as of the value date 31st of December 2020, sums up to SEK 1,812,724,000 (one billion eight hundred and twelve million seven hundred and twenty four Swedish Crowns). This value reflects Heimstadens view of the value and does not necessary reflect the view of Newsec.

Göteborg 2020-05-14 Newsec Advice AB

Linus Åhs Henrik Roderhult Real Estate Valuer, MRICS (the Swedish professionals for the built environment) Regional Director / Partner

Appendix 1

Property Municipality Arlöv 20:105 Burlöv Arlöv 20:106 Burlöv Arlöv 20:58 Burlöv Namnsdagen 1 Eskilstuna Tofsvipan 1 Eslöv Sankt Staffan 13 Falköping Guldsmeden 21 Falköping Anden 16 Falköping Spettet 1 Falköping Skalbaggen 5 Falköping Skalbaggen 12 Falköping Vitsippan 2 Falköping Kemisten 1 Falköping Flugsnapparen 1 Falköping Flugsnapparen 2 Falköping Flugsnapparen 6 Falköping Skalbaggen 11 Falköping Byggmästaren 9 Falköping Muraren 5 Falköping Sankt Johannes 18 Falköping Hovslagaren 16 Falköping Muraren 3 Falköping Sankt Lars 1 Falköping Avenboken 1 Falköping Avenboken 2 Falköping Agaten 11 Falköping Ejdern 14 Falköping Hammaren 7 Falköping Agaten 6 Falköping Muraren 15 Falköping Ansgar 1 Falköping Urd 3 Falköping Trädgårdsmästaren 22 Falköping Sankt Jakob 18 Falköping Svanen 24 Falköping Lejonet 2 Falköping Trädgårdsmästaren 18 Falköping Oxeln 1 Falköping Sankt Tomas 13 Falköping Draken 8 Falköping Vargen 1 Falköping Vargen 2 Falköping Vargen 3 Falköping Vargen 5 Falköping Skogslinden 4 Falköping Vargen 6 Falköping Vargen 4 Falköping Vargen 7 Falköping Skogslinden 3 Falköping Muraren 4 Falköping Guldsmeden 7 Falköping Trädgårdsmästaren 19 Falköping Göken 12F Falköping Sankt Olof 18 Falköping Sankt Jakob 14 Falköping Apotekaren 2 Falköping Bagaren 7 Falköping Muraren 6 Falköping Mejseln 4 Falköping Skalbaggen 1 Falköping Brynäs 65:14 Gävle Brynäs 79:4 Gävle Brynäs 80:3 Gävle Brynäs 90:8 Gävle Norr 35:3 Gävle Norrtull 32:1 Gävle Norrtull 32:4 Gävle Norrtull 32:8 Gävle Väster 16:9 Gävle Norr 8:9 Gävle Norr 24:1 Gävle Brynäs 57:3 Gävle Brynäs 7:1 Gävle Stigslund 51:1 Gävle Södertull 28:8 Gävle Södertull 19:3 Gävle Södertull 19:2 Gävle Brynäs 16:12 Gävle Sätra 53:3 Gävle Södertull 19:4 Gävle Brynäs 13:7 Gävle Brynäs 14:7 Gävle Brynäs 15:5 Gävle Söderbymalm 3:515 Haninge Söderbymalm 3:516 Haninge Slagan 1 Helsingborg Norrland 11 Helsingborg Mangelboden 1 Huddinge Brygghuset 2 Huddinge Hantverkaren 22 Karlskrona Kastbyn 1 Karlskrona Loke 24 Karlskrona Loke 25 Karlskrona Magistraten 5 Karlskrona Nordstjärnan 32 Karlskrona Skydraget 2 Karlskrona Sunnanvinden 3 Karlskrona Tersmeden 13 Karlskrona Urmakaren 56 Karlskrona Wachtmeister 57 Karlskrona Östen 1 Karlskrona Dockan 26 Karlskrona Hogland 22 Karlskrona Hogland 9 Karlskrona Sheldon 33 Karlskrona Sheldon 34 Karlskrona Stigbygeln 1 Karlskrona Svarta Örn 1 Karlskrona Västanfläkten 2 Karlskrona Ehnemark 1 Karlskrona Posse 18 Karlskrona Asken 4 Katrineholm Aspen 12 Katrineholm Blåsippan 4 Katrineholm Blåsippan 8 Katrineholm Dahlian 10 Katrineholm Dahlian 9 Katrineholm Flundran 10 Katrineholm Flundran 15 Katrineholm Flundran 9 Katrineholm Glasblåsaren 11 Katrineholm Hajen 18 Katrineholm Hästhoven 13 Katrineholm Ingenjören 21 Katrineholm Ingenjören 22 Katrineholm Kamelen 8 Katrineholm Karpen 4 Katrineholm Kontoristen 10 Katrineholm Läraren 16 Katrineholm Läraren 17 Katrineholm Mörten 10 Katrineholm Näckrosen 17 Katrineholm Oxen 9 Katrineholm Pilen 10 Katrineholm Pilen 9 Katrineholm Rönnen 14 Katrineholm Siken 5 Katrineholm Sillen 4 Katrineholm Skogsduvan 11 Katrineholm Skogsduvan 14 Katrineholm Sädesärlan 1 Katrineholm Sädesärlan 14 Katrineholm Sädesärlan 2 Katrineholm Vallmon 16 Katrineholm Vinrankan 2 Katrineholm Vinrankan 3 Katrineholm Vitsippan 11 Katrineholm Älgen 5 Katrineholm Älgen 6 Katrineholm Älgen 8 Katrineholm Laxen 3 Katrineholm Drabanten 8 Klippan Drabanten 9 Klippan Hemmet 3 Klippan Lyran 16 Klippan Oden 17 Klippan Oden 3 Klippan Polstjärnan 2 Klippan Fridhem 3 Klippan Drabanten 7 Klippan Filaren 23 Landskrona Gjörloff 4 Landskrona Gröna Lund 1 Landskrona Gröna Lund 17 Landskrona Gröna Lund 36 Landskrona Gröna Lund 21-24 Landskrona Herkules 1 Landskrona Herkules 20 Landskrona Herkules 22 Landskrona Herkules 4 Landskrona Kung Karls Varv 25 Landskrona Kung Karls Varv 26 Landskrona Landora 8 Landskrona Linné 7 Landskrona Madrid 19 Landskrona Milano 12 Landskrona Minerva 15 Landskrona Minerva 17 Landskrona Norra Roten 18 Landskrona Palander 4 Landskrona Palander 6 Landskrona Sankt Olov 19 Landskrona Sankt Olov 6 Landskrona Storken 26 Landskrona Torstensson 1 Landskrona Torstensson 17 Landskrona Torstensson 18 Landskrona Torstensson 7 Landskrona Banér 5 Landskrona Fingal 7 Landskrona Hammaren 13 Landskrona Hammaren 30 Landskrona Norra Roten 3 Landskrona Norra Roten 9 Landskrona Pallas 32 Landskrona Pallas 34 Landskrona Pallas 48 Landskrona Pallas 74 Landskrona Storken 1 Landskrona Tärnan 19 Landskrona Venus 8 Landskrona Venus 9 Landskrona Norra Roten 10 Landskrona Apotekaren 11 Ljungby Björklunden 6 Ljungby Dacke 13 Ljungby Drako 25 Ljungby Gjutaren 12 Ljungby Kvadraten 16 Ljungby Mossen 2 Ljungby Månen 6 Ljungby Näcken 1 Ljungby Odlaren 20 Ljungby Sländan 1 Ljungby Solon 21 Ljungby Södra Ljungkullen 4 Ljungby Trekanten 6 Ljungby Vinkelhaken 2 Ljungby Vråken 2 Ljungby Björklunden 4 Ljungby Vallmon 2 Ljungby Vallmon 8 Ljungby Iris 3 Ljungby Tråden 2 Ljungby Stenbacken Övre 5 Ljungby Kometen 5 Ljungby Stenbacken Nedre 10 Ljungby Björklunden 9 Ljungby Dacke 11 Ljungby Hertsön 11:598 Luleå Hertsön 11:599 Luleå Pennan 2 Luleå Porsön 1:407 Luleå Tången 2 Luleå Yxan 4 Luleå Ridfogden 1 Lund Vildanden 8-11, 13 Lund Skyttegillet 2 Lund Måsen 3 Lund Solfångaren 6 Lund Drotsen 1 Malmö Kryssmasten 3, 5 Malmö Ruth 7 Malmö Oscarstorp 5 Malmö Judith 1 Malmö Folke 3 Malmö Balder 13 Malmö Balder 8 Malmö Balder 9 Malmö Beckasinen 10 Malmö Brage 4 Malmö Brasan 1 Malmö Böljan 1, 2 and 6 Malmö Böljan 3 Malmö Böljan 4 Malmö Drivan 10 Malmö Drivan 17 Malmö Drivan 18 Malmö Fanan 4 Malmö Folke 1 Malmö Frey 6 & 7 Malmö Gillet 2 Malmö Jagten 5 Malmö Jagten 8 Malmö Kasper 28 Malmö Kirsebergstornet 13 Malmö Källan 12 Malmö Källan 2 Malmö Källan 3 Malmö Källan 9 Malmö Ludvigsro 1 Malmö Ludvigsro 10 Malmö Ludvigsro 2 Malmö Länken 6 Malmö Nestor 10 Malmö Notarien 2 Malmö Skrået 4 Malmö Timglaset 5 Malmö Uppland 6 Malmö Uret 4 Malmö Uret 5 Malmö Värnhem 15 Malmö Yrket 1 Malmö Yrket 4 Malmö Bardisanen 5 Malmö David 38 Malmö Hjälmen 4 Malmö Intagan 32 Malmö Österhus 1 Malmö Frey 1 Malmö Gotthard 3 Malmö Von Conow 46 Malmö Aktern 1 Malmö Bredablick 3 Malmö Brynjan 1 Malmö Brynjan 2 Malmö Brynjan 3 Malmö Brynjan 4 Malmö Dolken 12 Malmö Drömmen 10 Malmö Ekot 10 Malmö Ekot 8 Malmö Havsuttern 7 Malmö Hillebarden 3 Malmö Hjälmaren 12 Malmö Hjälmen 10 Malmö Kasper 10 Malmö Kogret 2 Malmö Kogret 8 Malmö Kråkan 32 Malmö Malmen 13 Malmö Nils 15 Malmö Remmen 2 Malmö Remmen 3 Malmö Ritaren 5 Malmö Ritaren 8 Malmö Rostorp 1 Malmö Rostorp 12 Malmö Rostorp 2 Malmö Rostorp 3 Malmö Ryggen 5 Malmö Skrivarelyckan 8 Malmö Skrået 5 Malmö Smedjekullen 18 Malmö Smedjekullen 5 Malmö Smedjekullen 8 Malmö Smedjekullen 9 Malmö Spännet 1 Malmö Stacken 3 Malmö Stacken 4 Malmö Styrkan 15 Malmö Uppland 2 Malmö Vågen 5 Malmö Värjan 34 Malmö Åkern 4 Malmö Ängen 5 Malmö Ängen 7 Malmö Gillet 1 Malmö Idet 2 Malmö Jagten 1 Malmö Jagten 6 Malmö Källan 1 Malmö Källan 10 Malmö Skrået 2 Malmö Skrået 6 Malmö Timglaset 1 Malmö Timglaset 6 Malmö Vågen 7 Malmö Sälgen 3 Malmö Sälgen 4 Malmö Vågen 4 Malmö Yrket 3 Malmö Vidar 1 Malmö Taxeringsintendenten 4 Malmö Kråkan 30, 31 och 41 Malmö Lennstrand 17 Malmö Ansvaret 3 Malmö Gnistan 3 Malmö Buskmätaren 1, FjädermätarenMölndal 1, Parkmätaren 1 Barberaren 15 Sandviken Barberaren 18 Sandviken Grillen 4 Sandviken Vallarelåten 3 Sandviken Barberaren 7 Sandviken Vallarelåten 2 Sandviken Värmlänningen 7 Sandviken Släggsmeden 1 Sandviken Bulten 2 Sandviken Slaktaren 14 Sandviken Tjädern 20 Sandviken Maskinisten 34 Sandviken Säterjäntan 1 Sandviken Råmjölken 1 Sandviken Anderstorpsgården 4 Skellefteå Vårsådden 5 Skellefteå Anderstorpsgården 3 Skellefteå Myran 1 Skellefteå Nattkvarteret 2 Skellefteå Sörböle 16:49 Skellefteå Häftklammern 1 Stockholm Vattenfallet 10 Stockholm Bresshammar 1:72 Strängnäs Lergropen 10 Strängnäs Blå Bandet 10 Strängnäs Erikslund 3 Strängnäs Erikslund 9 Strängnäs Erikslund 10 Strängnäs Geväret 14 Strängnäs Helsingen 9 Strängnäs Helsingen 10 Strängnäs Kopparslagaren 1 Strängnäs Kungsberget 3 Strängnäs Ladan 4 Strängnäs Ladan 7 Strängnäs Ladan 9 Strängnäs Ladan 11 Strängnäs Linden 6 Strängnäs Munkbacken 1 Strängnäs Smeden 1 Strängnäs Smeden 2 Strängnäs Översten 1 Strängnäs Rådmannen 3 Strängnäs Gillesgården 1:46 Strängnäs Gillesgården 1:59 Strängnäs Gillesgården 1:60 Strängnäs Gillesgården 1:61 Strängnäs Åkers Styckebruk 1:467 Strängnäs Merlänna 4:29 Strängnäs Grävlingen 16 Trelleborg Kloster 25 Trelleborg Svanen 11 Trelleborg Svanen 34 Trelleborg Valfisken Mindre 17 Trelleborg Merkurius 7 Trelleborg Katten 29 Trelleborg Vipan 13 Trelleborg Östrebro 25 Trelleborg Myran 28 Trelleborg Kvadraten 71 Trelleborg Triangeln 48 Trelleborg Silverskatten 18 Trelleborg Valfisken Större 46 Trelleborg Spoven 26 Trelleborg Byalaget 1 Trelleborg Västrebro 3 Trelleborg Gnejsen 98 Umeå Hönsfjädern 1 Umeå Trandansen 1 Umeå Flogsta 13:1 Uppsala Gamla Uppsala 108:1 Uppsala Fålhagen 11:3 Uppsala Fålhagen 11:5 Uppsala Del av Dragarbrunn 20:1 Uppsala Fjärdingen 28:6 Uppsala Apollo 6&7 Vetlanda Björken 2 Vetlanda Björnen 2V Vetlanda Blixten 13 Vetlanda Broby 4:144 Vetlanda Brogårdshemmet 7 Vetlanda Bävern 4 Vetlanda Falken 14 Vetlanda Fasanen 7 Vetlanda Felsteget 8 Vetlanda Fenix 3 Vetlanda Gustav Adolf 7 Vetlanda Göken 12V Vetlanda Kindbågen 1 Vetlanda Kitteln 1 Vetlanda Korsberga-Lönneberga 1:16Vetlanda Korsberga-Lönneberga 1:35Vetlanda Laxen 10 Vetlanda Linne 7 Vetlanda Lunden 11 Vetlanda Lunden 12 Vetlanda Lärkan 14 Vetlanda Lärkan 7 Vetlanda Lättebo 1:2, 6:2-6:5, 6:7-6:8Vetlanda Lättebo 1:278-283 Vetlanda Myresjö 1:24 Vetlanda Myresjö 2:140 Vetlanda Norra Emigranten 13 Vetlanda Nydäld 15 Vetlanda Näktergalen 2 Vetlanda Orion 1 Vetlanda Orion 21 Vetlanda Oxenstierna 7 Vetlanda Renen 10 Vetlanda Skede 5:19 Vetlanda Stenkilen 3 Vetlanda Stenkilen 4 Vetlanda Strutsen 4 Vetlanda Stråket 1 Vetlanda Svanen 16 Vetlanda Toppmurklan 1 Vetlanda Toppmurklan 2 Vetlanda Torvan 1 Vetlanda Vakteln 2 Vetlanda Vasa 3 Vetlanda Vasa 5 Vetlanda Vega 14 Vetlanda Vega 15 Vetlanda Venus 17 Vetlanda Vildvinet 11 Vetlanda Vinkeln 5 Vetlanda Älgen 14 Vetlanda Älgen 16 Vetlanda Ökna-Kvill 1:44 Vetlanda Pelikanen 2 Värnamo Pelikanen 3 Värnamo Träsket 2 Värnamo Lejonet 3 Värnamo Vindruvan 21 Värnamo Värnet 10 Värnamo Garvaren 6 Värnamo Finnveden 6 Värnamo Björnen 7 Värnamo Bredablick 10 Värnamo Bredablick 11 Värnamo Sotaren 3 Värnamo Lärlingen 2 Värnamo Pilen 21 Värnamo Idun 14 Värnamo Forsheda 3:167 Värnamo Byggmästaren 7 Värnamo Flädern 2 Värnamo Flädern 3 Värnamo Triangeln 6 Värnamo Fasanen 4 Värnamo Almen 2 Värnamo Trädan 4 Värnamo Trädan 10 Värnamo Göken 7V Värnamo Håven 8 Värnamo Vallen 15 Värnamo Vallen 16 Värnamo Ängen 4 Värnamo Byggmästaren 2 Värnamo Greven 2 Värnamo Greven 3 Värnamo Greven 5 Värnamo Greven 6 Värnamo Greven 7 Värnamo Målaren 3 Värnamo Lyckan 23 Värnamo Snipen 14 Värnamo Pilen 29 Värnamo Timmermannen 1 Värnamo Idet 1 Växjö Jungfrulyckan 1 Växjö Klangen 17 Växjö Klangen 18 Växjö Kärran 1 Växjö Nergårds Anna 1 Växjö Rasken 41 Växjö Mjölner 16 Växjö Mjölner 18 Växjö Mjölner 7 Växjö Växjö 12:19 Växjö Rasken 17 Växjö Göken 7Y Ystad Boken 1 Ystad Christina 11 Ystad Cronholm Norra 8 Ystad Degeln 1 Ystad Haak Södra 10 Ystad Hedvig 16 Ystad Hildetorp 19 Ystad Hildetorp 21 Ystad Håkan Mellersta 22 Ystad Karna 5 Ystad Knut 15 Ystad Lembke 22 Ystad Maria 5 Ystad Maria 7 Ystad Moberg 12 Ystad Psilander 2 Ystad Sadeln 1 Ystad Waldemar 5 Ystad Xestre 3 Ystad Xestre 4 Ystad Gamla Staden 2:25 ZiskaYstad (Parkeringsarrende) Ägir 6 Ystad Änkehuset 2 Ystad Östman 3 Ystad Maria 6 Ystad Carl 2 Ystad Cedern 8 Ystad Håkan Mellersta 10 Ystad Magnus 33 Ystad Moberg 24 Ystad Tankbåten 1 Ystad Wilhelmina 1 Ystad Östman 5 Ystad Falken 3 Ystad Gylfe 4 Ystad Lundgren Södra 6 Ystad Östen 2 Ystad Östen 3 Ystad Östen 4 Ystad Klintehus 1 Ystad Edvinshem 2:41 Ystad Hvita Briggen 2 Ystad Christina 13 Ystad Änkehuset 1 Ystad Carl 1 Ystad Carl 4 Ystad Cedern 9 Ystad Boken 3 Ystad Christina 10 Ystad Christina 12 Ystad Karna 7 Ystad Magnus 46 Ystad Maria 4 Ystad Rosenhill 18 Ystad Psilander 5 Ystad Björnen 14 Örkelljunga Eket 1:137 Örkelljunga Fagerhult 1:380 Örkelljunga Högvakten 1 Örkelljunga Järnvägsstationen 1 Örkelljunga Korgen 2 Örkelljunga Korgen 5 Örkelljunga Staren 17 Örkelljunga Sländan 28 Örkelljunga Sländan 33 Örkelljunga Västra Ringarp 8:86 Örkelljunga Skantze 8, 9 Karlskrona Skantze 3 Karlskrona Gamla Uppsala 109:1 Uppsala Gamla Uppsala 112:1 Uppsala Gamla Uppsala 110:2 Uppsala Gamla Uppsala 111:1 Uppsala Gamla Uppsala 113:1 Uppsala Gamla Uppsala 114:1 Uppsala Gamla Uppsala 115:1 Uppsala Gamla Uppsala 116:1 Uppsala Flogsta 14:1 Uppsala Flogsta 15:1 Uppsala Flogsta 13:2 m.fl. Uppsala Fjärdingen 28:7 Uppsala Hornet 1 Eskilstuna Hornet 2 Eskilstuna Hornet 3 Eskilstuna Hornet 4 Eskilstuna Hövdingen 3 Eskilstuna Samariten 14 Eskilstuna Hertsön 11:631 Luleå Hertsön 11:632 Luleå Hertsön 11:644 Luleå Hertsön 11:645 Luleå Hertsön 11:665 Luleå Hertsön 11:666 Luleå Hertsön 11:704 Luleå Hertsön s:23 11:612 Luleå Skyttegillet 3 Lund Byalaget 2 Trelleborg Katten 33 Trelleborg Katten 48 Trelleborg Katten 50 Trelleborg Lärlingen 3 Värnamo Ystads-Björnen 2 Ystad Project/Property Municipality

Bärmesen 1 Luleå Ferdinand 9 del av Stockholm Gnejsen 100 Umeå Partille 11:61 Partille Kungsängen 45:2 Uppsala Kungsängen 29:7 Uppsala Vrakbåten 1 & 4 Ystad Vårsådden 5 Skellefteå del av Stora Råby 33:25 Lund Brygghuset 1, 2, 3 Sundbyberg Lastkajen 1 Sundsvall Pollaren 1 Sundsvall Nacken1 Eskilstuna GENERAL TERMS AND CONDITIONS FOR VALUATION REPORTS

These General Terms and Conditions have been produced jointly by CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB and Svefa AB. They have been drafted based on generally accepted principles regarding valuations, which are produced by Samhällsbyggarna (Swedish professionals for the built environment) Property Valuation Section and are intended for use by registered valuers at Samhällsbyggarna. The terms and conditions shall apply as of 1 December 2010 for valuations of whole and parts of properties, site leasehold rights, buildings on non-freehold land and similar valuation services in Sweden. The following shall apply unless otherwise stated in the valuation report:

1 Scope of the valuation report 1.1 The object of the valuation covers, in the valuation report, the 3.2 In light of the provisions of 3.1, the valuer shall not be liable for real property or the equivalent stated, with appurtenant rights and any loss incurred by the client or a third party as a consequence obligations in the form of easements, rights of way, community of the inaccuracy of the valuation opinion due to the object of the association and other rights or obligations stated in extracts from valuation being in need of an environmental clean-up or there the Land Register (Sw. Fastighetsregistret/ The Real Property being any form of environmental encumbrance. Register) pertaining to the object of the valuation. 4 Inspection, technical condition 1.2 The valuation report also covers, where applicable, fixtures and 4.1 The physical condition of the facilities (buildings, etc.) as fittings of the property and fixtures and fittings of the building described in the report is based on an overall ocular inspection. relating to the object of the valuation, however not industrial The inspection conducted has not been of such a nature as to fixtures and fittings to an extent other than as set forth in the satisfy the seller's duty of disclosure or the buyer's duty to report. investigate pursuant to Chapter 4, Section 19 of the Land Law Code (Sw. Jordabalken SFS 1970:994/Code of Land Laws). The 1.3 Registered rights in respect of the property have been verified by object of the valuation is assumed to be in a condition and to be means of an extract from the Land Register. Since the of the standard which the ocular inspection indicated at the time information obtained from the Land Register has been assumed of the inspection. to be accurate and complete, no further investigation has been conducted of the legal relations and rights of use. Legal relations 4.2 The valuer assumes no liability whatsoever for any latent defects beyond those set forth in the Land Register have only been taken or circumstances which are not obvious on the property, under into account to the extent information thereon has been provided the ground or in the building and which might affect the value. in writing by the client/owner or his representative. Other than as No liability is assumed for: set forth in extracts from the Land Register and information • any matter which would require specialist expertise or special provided by the client/owner or his representative, it has been knowledge to discover; assumed that the object of the valuation is not encumbered by any unregistered easements, right of use agreements or any other • the functionality (freedom from defects) and/or the condition agreements which limit, in any respect, the property owner's right of fixtures of buildings, mechanical equipment, pipes or to use the property and that the object of the valuation is not electrical components. encumbered by onerous expenses, fees or other encumbrances. It has also been assumed that the object of the valuation is, in no 5 Liability respect, the subject of a dispute. 5.1 Any claims for damages arising from proven loss arising from any error in the valuation report must be made within one year 2 Assumptions for the valuation report from the date of the valuation (the date on which the valuation is 2.1 The information included in the valuation report has been signed). obtained from sources which are deemed to be reliable. All information obtained from the client/owner or his representative 5.2 The maximum amount of damages which may be payable for and any holders of rights of use has been assumed to be accurate. proven loss arising from an error in the valuation report is 25 The information has only been verified through a general times the price base amount at the date of the valuation. assessment of reasonableness. In addition, it has been assumed that no information of relevance to the valuation opinion has 6 Validity of the valuation report been omitted by the client/owner or his representative. 6.1 Depending on whether the factors influencing the market value of the object of the valuation change, the valuation opinion 2.2 The land areas which form the basis of the valuation have been referred to in the report is only valid at the date of the valuation obtained from the client/owner or his representative. The valuer subject to the assumptions and reservations set forth in the report. has relied on these land areas and has not measured them on site or on drawings, but the areas have been verified by means of an 6.2 Future incoming payments and outgoing payments and growth in assessment of reasonableness. The areas have been assumed to be value as declared in the report, where applicable, have been made measured in accordance with the "Swedish Standards" applicable based on a scenario which, in the opinion of the valuer, reflects from time to time. the future projections of the property market. The valuation opinion does not constitute any undertaking as regards actual 2.3 As regards tenancies and leasehold conditions relating to land or future growth in cash flow and growth in value. other rights of use, the valuation opinion has, where applicable, been based on applicable leases of property and leases of land, 7 Use of the valuation report and other rights of use agreements. Copies of these, or other 7.1 The content of the valuation report and its appendices is the documents, indicating relevant terms and conditions have been property of the client and shall be used in its entirety for the obtained from the client/owner or his representative. purpose set forth in the report.

2.4 It has been assumed that the object of the valuation complies 7.2 Where the valuation report is used for legal matters, the valuer with all requisite requirements from public authorities and terms shall only be liable for direct and indirect loss which may effect and conditions applicable to the property, such as plans, etc., and the client provided that the report is used in accordance with 7.1. has obtained all requisite permits from public authorities for its The valuer shall have no liability whatsoever for any loss use in the manner stated in the report. incurred by any third party as a consequence of such third party having used the valuation report or information provided therein. 3 Environmental matters 3.1 The valuation opinion is conditional on land or buildings relating 7.3 Prior to the valuation report or parts thereof being reproduced or to the object of the valuation not being in need of an referred to in any other written document, the valuation company environmental clean-up and there being no form of must approve the content and the manner in which the report is to environmental encumbrance. be referred to.

2017-01-18 Ver 3 HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

VALUATION REPORT

CBRE A&S

Rued Langgaards Vej 6-8 2300 Copenhagen Denmark

Switchboard +45 3544 0927

Report Date 18th May 2021

Addressees Heimstaden AB Östa Promenaden 7A 211 28 Malmö Sweden (hereinafter referred to as ”Heimstaden” or the ”Company”) The Properties 345 Properties held by Heimstaden Bostad Invest 9 A/S, a part-owned subsidiary of Heimstaden AB, as set out in Appendix A Schedule of Properties below, comprised of 269 residential Properties (regulated by market rent, or referred to as ‘non-regulated’), 34 residential Properties (regulated by cost determined rent and utility rent, or referred to as ‘regulated’), 34 commercial Properties and 8 undeveloped residential land plots.

Property Description Residential, together with some commercial properties.

Ownership Purpose Investment

Instruction To value the unencumbered freehold interests in the Properties on the basis of Fair Value as at the Valuation date in accordance with the terms of engagement entered into between CBRE and the Company dated 06 May 2021.

Valuation Date 31 March 2021

Capacity of Valuer External Valuer, as defined in the RICS Valuation – Global Standards 2020.

Purpose The Valuation has been prepared for a Regulated Purpose as defined in the RICS Valuation – Global Standards 2020 (“Red Book”). We understand that our valuation report (the “Valuation Report”) is required for inclusion in a Prospectus (the “Prospectus”) which is to be published by Heimstaden AB pursuant to a Public Offering of preference shares by Heimstaden AB on the main list of the Nasdaq First North Growth Market Stockholm as a result of which shares of Heimstaden AB will be admitted to and traded on the Nasdaq First North Growth Market Stockholm. The effective date of valuation is 31 March 2021.

C HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

In accordance with the RICS Valuation – Global Standards 2020 which incorporate the International Valuation Standards (“Red Book”) we have made certain disclosures in connection with this valuation instruction and our relationship with Heimstaden.

Fair Value DKK 39,970,178,921 (THIRTY NINE BILLION NINE HUNDRED AND SEVENTY MILLION ONE HUNDRED AND SEVENTY EIGHT THOUSAND NINE HUNDRED AND TWENTY ONE DANISH KRONER) exclusive of VAT.

We confirm that the "Fair Value" reported above, for the purpose of financial reporting under International Financial Reporting Standards is effectively the same as "Market Value". Our opinion of Fair Value is based upon the Scope of Work and Valuation Assumptions attached and has been primarily derived using comparable recent market transactions on arm’s length terms. We have valued the Properties individually and no account has been taken of any discount or premium that may be negotiated in the market if all or part of the portfolio was to be marketed simultaneously, either in lots or as a whole. For the avoidance of doubt, we have valued the Properties as real estate and the values reported herein represent 100% of the Fair Values of the assets. No account has been taken in reporting these Fair Values of the extent of the Company’s interests in Heimstaden Bostad Invest 9 A/S or other companies holding the subject Properties. The Properties are held as freehold-equivalent with no leasehold properties.

Market Conditions – The outbreak of the Novel Coronavirus (COVID-19), declared by the World COVID 19 Health Organisation as a “Global Pandemic” on the 11th March 2020, continues to impact many aspects of daily life and the global economy – with some real

estate markets having experienced lower levels of transactional activity and liquidity. Travel, movement and operational restrictions have been implemented by many countries. In some cases, “lockdowns” have been applied – in varying degrees – to reflect further ‘waves’ of COVID-19. While these may imply a new stage of the crisis, they are not unprecedented in the same way as the initial impact. The pandemic and the measures taken to tackle COVID-19 continue to affect economies and real estate markets globally. Nevertheless, as at the valuation date, property markets are mostly functioning again, with transaction volumes and other relevant evidence at levels where enough market evidence exists upon which to base opinions of value. Accordingly – and for the avoidance of doubt – our valuation is not reported as being subject to ‘material valuation uncertainty’, as defined by VPS 3 and VPGA 10 of the RICS Valuation – Global Standards. For the avoidance of doubt this explanatory note has been included to ensure transparency and to provide further insight as to the market context under which the valuation opinion was prepared. In recognition of the potential for market conditions to move rapidly in response to changes in the control or future spread of COVID-19, we highlight the importance of the valuation date.

HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

Rental Income The valuation we have provided reflects the rental income as at the date of valuation, as set out within this report, which you have confirmed to be correct and comprehensive. It also reflects any issues concerning the anticipated cash- flow that you have advised us of, as set out within this report. Given the uncertainties relating to the Covid-19 virus and the current restrictions on business activities, it is likely that there will be significant rental defaults and/or insolvencies leading to voids and a resulting shortfall in rental income. Should this occur, there will be a negative impact on the value of the subject property.

Report Format Appendix A of this Valuation Report contains the Schedule of Properties and Portfolio Analysis and. Appendix B provides a Geographic Distribution. This report consists of 17 pages.

Compliance with The valuation has been prepared in accordance with the RICS Valuation – Global Valuation Standards Standards 2020 which incorporate the International Valuation Standards (“the Red Book”). The valuation is compliant with the International Valuations Standards and in accordance with paragraphs 128 to 130 of the ESMA update (ESMA/2013/319) of the Committee of European Securities Regulators’ (CESR) recommendations for the consistent implementation of the European Commission regulation (EC) n. 809/2004 implementing the Prospectus Directive (the “ESMA Requirements”). and as now applicable to the Prospectus Regulation ((EU) 2017 / 1129) and the European Commission Delegated Regulation (EU) 2019/980 and the NASDAQ Stockholm stock exchange requirements.

We confirm that we have sufficient current local and national knowledge of the particular property market involved and have the skills and understanding to undertake the Valuation competently.

Where the knowledge and skill requirements of the Red Book have been met in aggregate by more than one valuer within CBRE, we confirm that a list of those valuers has been retained within the working papers, together with confirmation that each named valuer complies with the requirements of the Red Book.

This Valuation is a professional opinion and is expressly not intended to serve as a warranty, assurance or guarantee of any particular value of the subject property. Other valuers may reach different conclusions as to the value of the subject property. This Valuation is for the sole purpose of providing the intended user with the valuer’s independent professional opinion of the value of the subject property as at the Valuation date.

Assumptions We have made various assumptions as to tenure, letting, town planning, and the condition and repair of buildings and sites – including ground and groundwater contamination – as set out below. If any of the information or assumptions on which the valuation is based are subsequently found to be incorrect, the valuation figures should be reconsidered.

Variation from Standard None Assumptions

HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

Inspections All Properties have been the subject of external or “drive-by” inspections within 4 months of the valuation date. We have not inspected the Properties internally. Where Properties have not been inspected internally, it cannot be precluded that there may be matters material to the values of the properties of which CBRE is not aware.

ESMA 130 (vi) ESMA paragraph 130 (vi) requires us to comment on any differences between the valuation figure in this Valuation Report and the valuation figure included in the Company’s latest published annual accounts, which were as at 31 December 2020. Differences between the valuations included in the Company’s latest published annual accounts and CBRE’s present valuation may be attributable to a number of factors, including but not limited: • Changes to tenancies, • Market movement, • Different valuation assumptions may have been made as to inputs including future occupancy levels, tenant turnover (“churn”), non- recoverable costs and capital expenditure. CBRE’s opinion of rental value, market rents, yields and discount rates may differ from those assumed by the Company.

Valuation Methodology The Properties have been valued using the traditional method of income capitalisation to arrive at a capital value. The method adopted reflects the way in which evidence is de-valued in the local market. As a technique, income capitalisation is based on the analysis of comparable market evidence. Regulated Residential properties in use before 31 December 1991 are subject to “cost determined rent” (in Danish:"omkostningsbestemt leje") in accordance with section 5 of the Act on Temporary Regulation of Housing Conditions. These rules also apply to apartments that may be converted to owner-occupied, cf. section 4a of the Act. In 1996 the concept of "total renovation" was introduced in section 5.2 of the Act on Temporary Regulation of Housing Conditions. On the basis hereof, it became possible to renovate apartments and re-let at a “utility rent” (in Danish: "det lejedes værdi" in accordance with section 47 of the Danish Rent Act). The introduction of section 5.2, meant that on certain properties a landlord could obtain a higher rent, when the current tenant moved out (utility rent is typically higher than cost determined rent), which was subsequently reflected in the pricing of the properties. For utility rent tenancies, to adjust for the under-renting (rent potential), it is standard practice in Denmark to apply a reversion on passing rent to utility rent by applying a churn rate on a per annum basis of the total potential rent income (difference between current rent and utility rent). To reflect the investment made to renovate apartments in order to apply a reversion to utility rent, deductions are made for capex refurbishment. The amount takes into account the cost of improving and maintaining the different units when they become vacant.

HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

Unregulated The rent for apartments in properties built after 01 January 1992 is based on market rent only, subject to the limitations as set out in section 47 ff. of the Danish Rent Act. The rent is therefore to open market rental value and is generally higher than for properties built prior to 1992. The lease contract may contain pre-set increases of the annual rent and regulation for increases in taxes and dues or the rent may be increased in accordance with section 47 on an annual basis.

Tenant Security Deposits In Denmark the freeholder is entitled to require security deposits from the tenants. The majority of deposits are required on a cash basis, and usually correspond to the same number of monthly rent payments as the tenant’s notice period to terminate. The freeholder is entitled to use any cash deposits in connection with the financing of the purchase of the property. It is market practice in Denmark to include such tenants’ cash deposits as part of Fair Value. For commercial properties, when calculating the yield off a gross value, the gross value reflects the deduction of this deposit transfer payment from Fair Value. For residential properties, we have assumed an interest of 1% on the cash deposit and prepaid rent, which is included as other income in our cash flow.

Market Conditions The values stated in this report represent our objective opinion of Fair Value in accordance with the definition set out above as of the date of valuation. Amongst other things, this assumes that the properties had been properly marketed and that exchange of contracts took place on this date.

Valuer The Properties have been valued and inspected by valuers who are qualified for the purpose of the Valuation in accordance with the Red Book.

Independence The total fees, including the fee for this assignment, earned by CBRE A/S (or other companies forming part of the same group of companies) from Heimstaden AB or Heimstaden Bostad Invest 9 A/S (or other companies forming part of the same group of companies) is less than 5.0% of the total Danish revenues in 2020 and up 31 March 2021. It is not anticipated that this situation will vary in the financial year to 31 December 2021. We confirm that we do not have any material interest in Heimstaden AB, Heimstaden Bostad Invest 9 A/S or other companies forming part of the same group of companies or the properties. Previous Involvement CBRE has previously valued the portfolio for financial reporting purposes at 31 and Conflicts of Interest December 2020 and 31 March 2021. We hereby confirm that we have no existing potential conflict of interest in providing the valuation report, either with the Company or with the Properties. Furthermore, we confirm that we will not benefit (other than from receipt of the valuation fee) from this valuation instruction.

Disclosure In accordance with the Red Book we make the following disclosures: The principal signatory of this report has not continuously been the signatory of valuations for the same addressee and valuation purpose as this report. CBRE A/S has continuously been carrying out valuation instructions for Heimstaden Bostad Invest 9 A/S since December 2020.

HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

Responsibility We are responsible for this Valuation Report and accept responsibility for the information contained in this Valuation Report and confirm that to the best of our knowledge (having taken all reasonable care to ensure that such is the case), the information contained in this Valuation Report is in accordance with the facts and contains no omissions likely to affect its import. This Valuation Report complies with the Nasdaq First North Growth Market Stockholm stock exchange prospectus rules and Paragraphs 128 to 130 of the ESMA update of CESR’S recommendations for the consistent implementation the European Commission Regulation (EC) No. 809/2004 implementing the Prospectus Directive (as now applicable to the Prospectus Regulation) and the European Commission Delegated Regulation (EU) 2019/980. Save for any responsibility arising under the above to any person as and to the extent there provided, to the fullest extent permitted by law we do not assume any responsibility and will not accept any liability to any other person for any loss suffered by any such other person as a result of, arising out of, or in accordance with this Valuation Report or our statement, required by and given solely for the purposes of complying with the Prospectus Regulation ((EU) 2017/1129) effective from 21 July 2019.

Reliance This report is for the use only of the parties to whom it is addressed for the specific purpose set out herein and no responsibility is accepted to any third party for the whole or any part of its contents, except as set out in “Responsibility” above. No reliance may be placed upon the content of this Valuation Report by any party for any purposes other than in connection with the Purpose of Valuation (as set out above)

Publication Neither the whole nor any part of our report nor any references thereto may be included in any published document, circular or statement nor published in any way without our prior written approval of the form and context in which it will appear. Before this Valuation Report, or any part thereof, is disclosed orally or otherwise to a third party, CBRE’s written approval of the form and context of such publication or disclosure must first be obtained. Such publication or disclosure will not be permitted unless where relevant it incorporates the Assumptions referred to herein. For the avoidance of doubt, such approval is required whether or not CBRE is referred to by name and whether or not the contents of our Valuation Report are combined with others.

HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

Yours faithfully

Christopher Bailey MRICS HypZert (MLV) REV RICS Registered Valuer Executive Director For and on behalf of CBRE

T: +45 2887 1239 E: [email protected]

CBRE Denmark

CBRE A/S Rued Langgaards Vej 6-8 2300 Copenhagen

Report Version: Stock Exchange Condensed Report

HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

SOURCES OF INFORMATION AND SCOPE OF WORKS

Sources of Information We have carried out our work based upon information supplied to us by Heimstaden or Heimstaden Bostad Invest 9 A/S or third parties instructed by them, which we have assumed to be correct and comprehensive.

We have been provided with: ▪ Tenancy schedule and rent roll as at March 2021

▪ List of deposits and prepaid rent as at March 2021 ▪ Operating expense budgets 2020/21

The Properties Our report contains a brief summary of the Properties details on which our Valuation has been based.

Inspection All Properties have been the subject of external or “drive-by” inspections within 4 months of the valuation date). The Properties have not been inspected internally. Where Properties have not been inspected internally, it cannot be precluded that there may be matters material to the values of the properties of which CBRE is not aware.

Where we have not re-inspected properties for the purpose of this valuation, you have confirmed that you are not aware of any material changes to the physical attributes of the properties, or the nature of their locations, since the last inspection. We have assumed this advice to be correct.

Areas We have not measured the Properties but have relied upon the floor areas provided to us by the Heimstaden, as set out in this report, which we have assumed to be correct and comprehensive. We have been advised that these areas have been calculated using the Gross External Area measurement methodology as set out in the Danish Article no. 311 of 27 June 1983 (Bekendtgørelse no. 311).

Currency The currency used in the Valuation Report is Danish Krone.

Environmental Matters We have not undertaken, nor are we aware of the content of, any environmental audit or other environmental investigation or soil survey which may have been carried out on the properties and which may draw attention to any contamination or the possibility of any such contamination. We have not carried out any investigations into the past or present uses of the property, nor of any neighbouring land, in order to establish whether there is any potential for contamination and have therefore assumed that none exists.

Services and Amenities We understand that all main services including water, drainage, electricity and telephone are available to the property. None of the services have been tested by us.

Repair and Condition We have not carried out building surveys, tested services, made independent site investigations, inspected woodwork, exposed parts of the structure which were covered, unexposed or inaccessible, nor arranged for any investigations to be carried out to determine whether or not any deleterious or hazardous materials or techniques have been used, or are present, in any part of the Properties. We are unable, therefore, to give any assurance that the Properties is free from defect.

HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

Town Planning We have not undertaken planning enquiries.

Titles, Tenures and Details of title/tenure under which the Properties are held and of lettings to which Lettings they is subject are as supplied to us. We have not generally examined nor had access to all the deeds, leases or other documents relating thereto. Where information from deeds, leases or other documents is recorded in this report, it represents our understanding of the relevant documents. We should emphasise, however, that the interpretation of the documents of title including relevant deeds, leases and planning consents is the responsibility of your legal adviser. We have not conducted credit enquiries on the financial status of any tenants. We have, however, reflected our general understanding of purchasers’ likely perceptions of the financial status of tenants.

HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

VALUATION ASSUMPTIONS

Introduction An Assumption is defined in the Red Book Glossary and Appendix 3 to be a “supposition taken to be true” (an “Assumption”). Assumptions are facts, conditions or situations affecting the subject of, or approach to, a valuation that it has been agreed need not be verified by the valuer as part of the valuation process. Assumptions are made when it is reasonable for the valuer to accept that something is true without the need for specific investigation. Heimstaden has confirmed, and we confirm that our Assumptions are correct as far as the company and we, respectively, are aware. In the event that any of these Assumptions prove to be incorrect then our valuations should be reviewed. The principal Assumptions which we have made are stated within this Valuation Report. For the avoidance of doubt, the Assumptions made do not affect compliance with the approach to Fair Value under the Red Book.

Capital Values The Valuation has been prepared on the basis of "Fair Value", which is defined as: “Fair value is the price that would be received to sell an asset or paid to transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date.“ "Fair Value", for the purpose of financial reporting under International Financial Reporting Standards is effectively the same as "Market Value", which is defined as: “The estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm's-length transaction after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion". The valuation represents the figure that would appear in a hypothetical contract of sale at the valuation date. No adjustment has been made to this figure for any expenses of acquisition or realisation - nor for taxation which might arise in the event of a disposal. No account has been taken of any inter-company leases or arrangements, nor of any mortgages, debentures or other charge. No account has been taken of the availability or otherwise of capital based Government or European Community grants.

Taxes, Contributions, We have assumed that all public taxes, contributions, charges etc. which could have Charges an effect on value will have been levied and, as far as they are due, paid as at the date of valuation. Our valuations reflect purchasers' statutory and other normal acquisition costs.

VAT Generally, in Denmark residential tenants do not pay VAT to the landlord. As a result, the input tax on the costs associated with the turnover, such as capital expenditure, non-transferable ancillary costs, management costs and letting fees cannot be deducted. These costs have therefore been reflected as gross costs for the purposes of this valuation. In doing so, the VAT rate of 25% current as at the valuation date has been adopted.

Annual Rental Income Annual rent is defined for the purposes of this transaction as "the current income or income estimated by the valuer. For commercial properties this is considered as the

HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

net annual rent, whereas for residential properties this is considered as the gross rental income: (i) ignoring any special receipts or deduction arising from the property; (ii) excluding Value Added Tax and before taxation (including tax on profits and any allowances for interest on capital or loans); and (iii) after making deductions for superior rents (but not for amortisation), and any disbursements including, if appropriate, expenses of managing the property and allowances to maintain it in a condition to command its rent". Net annual rent is defined for the purposes of this transaction as "the current income or income estimated by the valuer: (i) ignoring any special receipts or deduction arising from the property; (ii) excluding Value Added Tax and before taxation (including tax on profits and any allowances for interest on capital or loans); and (iii) after making deductions for superior rents (but not for amortisation), and any disbursements including, if appropriate, expenses of managing the property and allowances to maintain it in a condition to command its rent". (iv) deductions for non-recoverable operating costs and VAT, where appropriate for gross rental income from residential Properties

Annual Market Rent The estimated annual rental value is based on the current rental value of each of the Properties. The rental value reflects the terms of the leases where the Properties, or parts thereof, are let at the date of valuation. Where the Properties, or parts thereof, are vacant at the date of valuation, the rental value reflects the rent we consider would be obtainable on an open market letting as at the date of valuation. For commercial properties this is considered as the net market rent, whereas for residential properties this is considered as the gross market rent for unregaled residential and utility rent for regulated residential.

Rental Values Unless stated otherwise rental values indicated in our report are those which have been adopted by us as appropriate in assessing the capital value and are not necessarily appropriate for other purposes, nor do they necessarily accord with the definition of Market Rent in the Red Book, which is as follows: "The estimated amount for which an interest in real property should be leased on the Valuation date between a willing lessor and a willing lessee on appropriate lease terms in an arm's-length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.".

The Properties Where appropriate we have regarded the shop fronts of retail and showroom accommodation as forming an integral part of the building. Landlord’s fixtures such as lifts, escalators, central heating and other normal service installations have been treated as an integral part of the building and are included within our Valuations. Process plant and machinery, tenants’ fixtures and specialist trade fittings have been excluded from our Valuations. All measurements, areas and ages quoted in our report are approximate.

HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

Environmental Matters In the absence of any information to the contrary, we have assumed that: [a] the property is not contaminated and is not adversely affected by any existing or proposed environmental law; [b] any processes which are carried out on the property which are regulated by environmental legislation are properly licensed by the appropriate authorities. [c] that the property possesses current Energy Performance Certificates (Energimærkning) as required under local legislation. [d] the Property is either not subject to flooding risk or, if it is, that sufficient flood defences are in place and that appropriate building insurance could be obtained at a cost that would not materially affect the capital value. (e) invasive species such as Japanese Knotweed are not present on the Property

Repair and Condition In the absence of any information to the contrary, we have assumed that: [a] there are no abnormal ground conditions, nor archaeological remains, present which might adversely affect the current or future occupation, development or value of the properties; [b] the properties are free from rot, infestation, structural or latent defect; [c] no currently known deleterious or hazardous materials or suspect techniques have been used in the construction of, or subsequent alterations or additions to, the properties; and [d] the services, and any associated controls or software, are in working order and free from defect. We have otherwise had regard to the age and apparent general condition of the properties. Comments made in the property details do not purport to express an opinion about, or advise upon, the condition of uninspected parts and should not be taken as making an implied representation or statement about such parts.

Title, Tenure, Lettings, Unless stated otherwise within this report, and in the absence of any information to Planning the contrary, we have assumed that: [a] the properties possess a good and marketable title free from any onerous or hampering restrictions or conditions; [b] all buildings have been erected either prior to planning control, or in accordance with planning permissions, and have the benefit of permanent planning consents or existing use rights for their current use; [c] the properties are not adversely affected by town planning or road proposals; [d] all buildings comply with all statutory and local authority requirements including building, fire and health and safety regulations; [e] only minor or inconsequential costs will be incurred if any modifications or alterations are necessary in order for occupiers of the properties to comply with the provisions of the relevant disability discrimination legislation; [f] all rent reviews may be upward or downward and are to be assessed by reference to full current market rents; [g] there are no tenant’s improvements that will materially affect our opinion of the rent that would be obtained on review or renewal;

HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

[h] tenants will meet their obligations under their leases; [i] there are no user restrictions or other restrictive covenants in leases which would adversely affect value; [j] The Danish Tenant Act 1979 (Lejeloven 1979) gives certain rights to defined residential tenants to acquire the freehold interest in a building where there are more than 6 residential leases, increasing to 13 or more if there is 1 or more commercial leases in use. Where this is applicable, we have assumed that necessary notices have been given to the residential tenants under the provisions of the act, and that such tenants have elected not to acquire the freehold and therefore disposal into the open market is unrestricted; [k] where appropriate, permission to assign the interest being valued herein would not be withheld by the landlord where required; [l] vacant possession can be given of all accommodation which is unlet or is let on a service occupancy; and [m] Stamp Duty according to local legislation applies.

HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

APPENDIX A – SCHEDULE OF VALUES & PORTFOLIO ANALYSIS

Residential Regulated

Total Area Passing Rent Market Rent Fair Value Region No. of Properties sq m DKK DKK Total in DKK

Copenhagen & Zealand 23 524,412 160,005,600 270,153,369 5,127,621,763 Funen 6 199,514 22,891,825 23,236,716 384,988,539 Jutland 5 500,051 28,188,589 35,667,326 430,649,895 TOTAL 34 1,223,977 211,086,014 329,057,411 5,943,260,198

Residential Unregulated

Total Area Passing Rent Market Rent Fair Value Region No. of Properties sq m DKK DKK DKK

Copenhagen & Zealand 94 538,682 778,639,646 908,729,708 19,379,478,008 Funen 65 199,514 186,968,978 207,061,852 3,807,211,374 Jutland 110 500,051 487,562,819 539,174,622 9,791,165,175 TOTAL 269 1,238,247 1,453,171,443 1,654,966,183 32,977,854,557

f

C HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

Residential Land Plots

Total Area Fair Value Property Type Addresses Postal code City No. Of Properties sq m DKK

Filippavej 5600 Faaborg Græsvænget 1 4230 Skælskør Kløvermarken 1 4295 Stenlille Lykkevalg 15 5600 Faaborg Residential Land Plots 8 111,516 62,464,166 Skrænten 1 4100 Ringsted Rådbjergvej 4450 Jyderup Højager 25 5270 Odense N Rugårdsvej 654 5210 Odense NV

Commercial

Total Passing Market WAULT Fair Value Postal No. of Area Rent Rent Property Type Addresses City Code Properties sq m DKK DKK Yrs DKK

Emil Neckelmanns Vej 14 5220 Odense SØ Rytterkasernen, Odense 5000 Odense C Unsbjergvej 2A, 2B og 4 5220 Odense SØ Kokbjerg 29 B 6000 Kolding Apotekergården Vestergade/Hostrupsgade 8600 Silkeborg Office Glarmestervej 16, 18, 20 8600 Silkeborg 11 46,860 27,455,488 31,424,436 3.9 395,000,000 Glarmestervej 2-6 8600 Silkeborg Bredskiftevej 9 8210 Aarhus V Industrivej Syd 13 C 7400 Herning Bavnehøjvej 6-12 6700 Esbjerg Lindholm Brygge 8 9400 Nørresundby

HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

Total Passing Market WAULT Fair Value Postal No. Of Area Rent Rent Property Type Address City code Properties sq m DKK DKK Yrs Total in DKK

Agerhatten 27 5220 Odense SØ Agerhatten 5 5220 Odense SØ Office and Hvilehøjvej 20 5250 Odense SV 5 27,104 10,439,177 12,971,024 1.7 144,500,000 Warehouse Svovlhatten 1-3 5220 Odense SØ Gl. Kongevej 1 B 7442 Engesvang Agerhatten 16 5220 Odense SØ Emil Neckelmanns Vej 15 5220 Odense SØ Emil Neckelmanns Vej 6 5220 Odense SØ Hvidkærvej 48 5250 Odense SV Skræddermaen 4 og 6 5220 Odense SØ Industrivej 1 5792 Årslev Industrivej 6 5792 Årslev Warehouse Ambolten 16 6000 Kolding 16 103,714 35,992,304 38,323,573 2.3 436,200,000 C.F. Tietgensvej 7, Eskehedegårdsvej 8 7000 Fredericia Kokholm 6000 Kolding Thrigesvej 2 8600 Silkeborg Platanvænget 10 og 14 8990 Fårup Johann Gutenbergs Vej 11-13 8200 Aarhuv N Ulvevej 1-3 7800 Skive Bejlerholm 1-3 9400 Nørresundby Finlandsvej 12 A 6100 Haderslev Odensevej 32 - 34 5750 Ringe Retail 2 2,694 971,997 989,672 2.2 10,900,000 Langdyssen 1 8200 Aarhus N TOTAL / AVERAGE 34 180,372 74,858,966 83,708,705 2.8 986,600,000

HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

Portfolio Total

Market Rent / Total Area Passing Rent Fair Value Utility Rent Property Type No. of Properties sq m DKK DKK Total in DKK in % of Total in DKK per sq m

Residential - Regulated 34 234,660 211,086,014 329,057,411 5,943,260,198 14.9% 25,327 Residential - Unregulated 269 1,223,977 1,453,171,443 1,654,966,183 32,977,854,557 82.5% 26,629 Residential - Plots 8 62,464,166 0.2% Commercial 34 180,372 74,858,966 83,708,705 986,600,000 2.5% 5,470 TOTAL / AVERAGE 345 1,639,009 1,739,116,423 2,067,732,299 39,970,178,921 100.0% 24,174

Lettable Area by Period of Construction The properties in the portfolio have a wide range of construction dates. Some date all the way back to the 1870s, while some of the properties are yet to be developed. The largest proportion of the properties are constructed after 2001. This proportion amounts to around 1.2 million sq m, which is equivalent to 73% of the total lettable area. The largest proportion of unregulated residential properties were put in to use after December 1991, whereas the remaining have received an exemption from the laws on rental regulation – typically by conversion from commercial use.

Residential - Regulated Residential - Unregulated Commercial 40% 37.1% 35.9%

30%

20% 14.3%

10% 7.8% 2.9% 2.1% 0%

HEIMSTADEN PORTFOLIO DENMARK 31 MARCH 2021

APPENDIX B – GEOGRAPHIC DISTRIBUTION

C

E-mail: [email protected]

C&W reference: Jba/lsa

Heimstaden Bernstorffsgade 50, 5 1577, Copenhagen V, Denmark

Date: March 10, 2021

Confirmation of valuation

Dear mr. M. Falkentoft,

We (Cushman & Wakefield) have carried a valuation of the Heimstaden portfolio consisting of 626 properties (mainly residential) with reference date 31 December 2020. The valuation was instructed on behalf Heimstaden AB represented by Adam Lindh. The scope of the valuation was a desktop update of a full valuation as performed with reference date 31-3-2020. The portfolio contains both freehold, leasehold and combination properties, and most of the inspections have taken place in the first quarter of 2020. Please see a specification for each property in the appendix.

We confirm that the total value of the portfolio is: EUR 2.328.798.000.

The properties are divided in freehold / leasehold as follows:

number of Combined share of properties net market value

freehold 563 1.944.098.000

leasehold 59 376.910.000

combination freehold / leasehold 4 7.790.000

The valuation was not a portfolio valuation, in other words, each object was valued individually. For example portfolio premiums were not taken in account.

The following calculation methods were used to establish the aforementioned value. The methods chosen are in conformity with standard practice in the Dutch real estate market for the present type of real estate in accordance with the objective of the valuation.

Comparative method The comparative method compares sales transactions and/or rental transactions involving similar properties with each other. This method is used for real estate for which ‘sufficient’ transaction details are known. The comparative method is based on an assessment of the market, of the location and the actual real estate.

Cushman & Wakefield V.O.F., Handelsregister Amsterdam 33154480 1 van 2 Gross Initial Yield/Net Initial Yield capitalisation method The market value is determined on the basis of the theoretical rental incomes of the leasable units, minus business and other expenses either stated by the client and/or estimated expenses in relation to the real estate and related to an estimated net yield that is realistic under current market conditions.

Discounted Cash Flow method Residential (DCF) Using this method, future revenues and expenditures are discounted according to the value reference date. The anticipated cash flows are estimated for the period under review. Then the final value of the valued property in the past year is estimated. Discounting is done on the basis of a yield in line with market conditions (discount rate). On the one hand, we examine a selling-off scenario whereby houses that have become available after termination of the rental agreement are sold. In the other scenario it is assumed that a house will be re-let at market rent after termination of the rental agreement. This scenario is known as ‘reletting’. The highest of the two scenarios is leading. This churn rate is based on the actual churn rate of the property as well as a market based average churn rate for this type of properties in this location.

The valuations have been drawn up in line with: • General professional and conduct-related regulations, the Regulations on Commercial Real Estate (Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed) and the Commerical Addendum (Addendum Groot Zakelijk), in conformity with the Netherlands Register of Real Estate Valuers (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs ), established on 21 June 2018. • The International Valuation Standards Council (IVS), in conformity with the 2013 International Valuation Standards, effective as from 1 July 2017. • The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), in conformity with the RICS Valuation Standards (The 'Red Book') from November 2017, effective as from 1 July 2017. • The European Valuation Standards (EVS) of the European Group of Valuers Associations (TEGoVA), effective as from 1 June 2016 • C&W Global Code of Business Conduct, Cushman & Wakefield’s internal code of conduct, effective as from 1 January 2015.

Best Regards, Cushman & Wakefield, On behalf,

Jurre Brantsma Partner – Valuation & Advisory

Appendices: - Property list 2020 Q4 with an overview of net market values, leasehold / freehold and quarter inspected

2 van 2 Property list 2020 Q4 Appendix

Heimstaden

Cllient Heimstaden Subject Property list 2020 Q4 Portfolio filenumber C&W T176136 Valuation date 31-dec-20

Properties

Net market value Complex id C&W file no. Portfolio PropCo Municipality when inspected Freehold / leasehold (20Q4)

1001 T143063 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Boxmeer 3.960.000 2020-Q1 freehold 1002 T143064 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. Venray 6.100.000 2020-Q1 freehold 1003 T142707 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. Almelo 2.230.000 2020-Q1 freehold 1004 T143065 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Almere 5.700.000 2020-Q1 freehold 1005 T142759 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. Dordrecht 3.610.000 2020-Q1 freehold 1006 T143066 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Emmen 4.280.000 2020-Q1 freehold 1007 T143067 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Groningen 8.050.000 2020-Q1 freehold 1008 T142814 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. Haren 1.810.000 2020-Q1 freehold 1009 T143068 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Hengelo (O.) 11.500.000 2020-Q1 freehold 1010 T143069 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Leusden 11.450.000 2020-Q1 freehold 1011 T143070 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Rotterdam 10.200.000 2020-Q1 leasehold 1012 T143071 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Rotterdam 17.000.000 2020-Q1 leasehold 1013 T143072 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Rotterdam 3.540.000 2020-Q1 freehold 1014 T143073 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Rotterdam 26.200.000 2020-Q1 freehold 1015 T143074 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. Bodegraven-Reeuwijk 9.050.000 2020-Q1 freehold 1016 T143075 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. De Bilt 3.880.000 2020-Q1 freehold 1017 T143076 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Den Haag 27.100.000 2020-Q1 leasehold 1018 T143077 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. Den Haag 10.050.000 2020-Q1 freehold 1019 T142825 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. Ijsselstein 4.530.000 2020-Q1 freehold 1020 T143078 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Leidschendam-Voorburg 12.100.000 2020-Q1 freehold 1021 T142713 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. Schinnen 370.000 2020-Q1 freehold 1022 T142727 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. Simpelveld 1.290.000 2020-Q1 freehold 1023 T143079 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Brunssum 5.300.000 2020-Q1 freehold 1025 T142782 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. Eindhoven 3.140.000 2020-Q1 freehold 1026 T143080 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. Gulpen-Wittem 3.370.000 2020-Q1 freehold 1027 T143081 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Heerlen 10.550.000 2020-Q1 freehold 1028 T143082 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Heerlen 3.760.000 2020-Q1 freehold 1029 T143083 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Heerlen 1.760.000 2020-Q1 freehold 1030 T143084 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Heerlen 1.300.000 2020-Q1 freehold 1031 T142815 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. Heerlen 1.970.000 2020-Q1 freehold 1032 T143085 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. Peel En Maas 1.990.000 2020-Q1 freehold 1033 T143086 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Heerlen 1.840.000 2020-Q1 freehold 1034 T143087 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Horst Aan De Maas 2.600.000 2020-Q1 freehold 1035 T143088 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. Horst Aan De Maas 3.300.000 2020-Q1 freehold 1036 T143089 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Maastricht 9.450.000 2020-Q1 freehold 1037 T143090 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Roermond 3.220.000 2020-Q1 freehold 1038 T143091 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Sittard-Geleen 8.800.000 2020-Q1 freehold 1040 T143092 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Venlo 4.350.000 2020-Q1 freehold 1041 T143093 VERMEER George Vastgoed 1 B.V. Venlo 5.350.000 2020-Q1 freehold 1042 T142827 VERMEER George Vastgoed 2 B.V. Landgraaf 1.040.000 2020-Q1 freehold 1043 T143094 VERMEER Woonfonds Gelderland 1 B.V. Renkum 7.000.000 2020-Q1 freehold 1044 T143095 VERMEER Woonfonds Gelderland 1 B.V. Renkum 12.200.000 2020-Q1 freehold 1045 T143096 VERMEER Woonfonds Gelderland 1 B.V. Nijmegen 29.700.000 2020-Q1 freehold 1046 T143097 VERMEER Woonfonds Gelderland 1 B.V. Nijmegen 3.980.000 2020-Q1 freehold 1047 T142878 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Terneuzen 5.600.000 2020-Q1 freehold 1048 T142789 VERMEER Woonfonds Overijssel 1 B.V. Enschede 1.320.000 2020-Q1 freehold 1049 T142820 VERMEER Woonfonds Overijssel 1 B.V. Hengelo (O.) 1.470.000 2020-Q1 freehold 1050 T142788 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 1 B.V. Emmen 4.190.000 2020-Q1 freehold 1051 T143098 VERMEER Woonfonds Zuid-Holland 1 B.V. Voorschoten 5.850.000 2020-Q1 freehold 1052 T142712 VERMEER Woonfonds Midden Nederland 1 B.V. Amersfoort 2.950.000 2020-Q1 freehold 1053 T142894 VERMEER Woonfonds Gelderland 1 B.V. Zevenaar 5.500.000 2020-Q1 freehold 1054 T143099 VERMEER Woonfonds Limburg 1 B.V. Heerlen 28.830.000 2020-Q1 freehold 1055 T142779 VERMEER Woonfonds Noord-Holland 1 B.V. Ouder-Amstel 8.550.000 2020-Q1 freehold Property list 2020 Q4 Appendix

Heimstaden

1056 T142901 VERMEER Woonfonds Overijssel 1 B.V. Enschede 4.020.000 2020-Q1 freehold 1057 T142813 VERMEER Woonfonds Noord-Holland 1 B.V. Haarlem 200.000 2020-Q1 freehold 1058 T142776 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 1 B.V. Smallingerland 120.000 2020-Q1 freehold 1059 T142778 VERMEER Woonfonds Gelderland 1 B.V. Druten 165.000 2020-Q1 freehold 1061 T142783 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Eindhoven 5.850.000 2020-Q1 freehold 1062 T142880 VERMEER Woonfonds Midden Nederland 1 B.V. Utrecht 4.630.000 2020-Q1 freehold 1063 T143258 VERMEER Woonfonds Gelderland 1 B.V. Doetinchem 2.550.000 2020-Q1 freehold 1064 T143100 VERMEER Woonfonds Limburg 1 B.V. Kerkrade 1.470.000 2020-Q1 freehold 1065 T143101 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 1 B.V. Midden-Groningen 1.730.000 2020-Q1 freehold 1066 T143023 VERMEER Woonfonds Gelderland 1 B.V. Nijmegen 1.940.000 2020-Q1 freehold 1067 T143102 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 1 B.V. Midden-Groningen 1.740.000 2020-Q1 freehold 1068 T142823 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 1 B.V. Midden-Groningen 510.000 2020-Q1 freehold 1069 T142844 VERMEER Woonfonds Overijssel 1 B.V. Raalte 2.220.000 2020-Q1 freehold 1070 T142882 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 1 B.V. Veendam 1.310.000 2020-Q1 freehold 1072 T142835 VERMEER Woonfonds Gelderland 1 B.V. Nijmegen 2.230.000 2020-Q1 freehold 1073 T143103 VERMEER Woonfonds Gelderland 1 B.V. Arnhem 3.300.000 2020-Q1 freehold 1074 T142836 VERMEER Woonfonds Gelderland 1 B.V. Nijmegen 1.320.000 2020-Q1 leasehold 1075 T142837 VERMEER Woonfonds Gelderland 1 B.V. Nijmegen 2.550.000 2020-Q1 leasehold 1076 T142838 VERMEER Woonfonds Gelderland 1 B.V. Nijmegen 420.000 2020-Q1 leasehold 1077 T142885 VERMEER Woonfonds Limburg 1 B.V. Venray 1.330.000 2020-Q1 freehold 1078 T143104 VERMEER Woonfonds Gelderland 1 B.V. Arnhem 8.400.000 2020-Q1 leasehold 1079 T143105 VERMEER Woonfonds Gelderland 1 B.V. Arnhem 10.700.000 2020-Q1 leasehold 1080 T142899 VERMEER Woonfonds Zuid-Holland 1 B.V. Zwijndrecht 5.000.000 2020-Q1 freehold 1081 T143106 VERMEER Woonfonds Midden Nederland 1 B.V. Noordoostpolder 2.820.000 2020-Q1 freehold 1082 T142892 VERMEER Woonfonds Noord-Holland 1 B.V. Zaanstad 5.300.000 2020-Q1 freehold 1083 T142708 VERMEER Woonfonds Midden Nederland 1 B.V. Almere 2.820.000 2020-Q1 freehold 1084 T142732 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Breda 2.400.000 2020-Q1 freehold 1085 T143107 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Breda 4.162.000 2020-Q1 freehold 1086 T143108 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Breda 420.000 2020-Q1 freehold 1087 T142733 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Breda 4.170.000 2020-Q1 freehold 1088 T142817 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Helmond 2.070.000 2020-Q1 freehold 1089 T142781 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Eersel 1.340.000 2020-Q1 freehold 1090 T142847 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Den Bosch 2.600.000 2020-Q1 freehold 1091 T142818 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Helmond 840.000 2020-Q1 freehold 1092 T142848 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Den Bosch 1.950.000 2020-Q1 freehold 1093 T142819 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Haaren 1.000.000 2020-Q1 freehold 1094 T143109 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Uden 2.140.000 2020-Q1 freehold 1095 T142879 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Uden 280.000 2020-Q1 freehold 1096 T142750 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Den Bosch 1.760.000 2020-Q1 freehold 1097 T142888 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Waalre 1.780.000 2020-Q1 freehold 1098 T143110 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Oisterwijk 1.540.000 2020-Q1 freehold 1099 T143111 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Tilburg 1.750.000 2020-Q1 freehold 1100 T143112 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Waalre 3.160.000 2020-Q1 freehold 1101 T142784 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 1 B.V. Eindhoven 6.850.000 2020-Q1 freehold 1102 T142833 VERMEER Woonfonds Midden Nederland 1 B.V. Nieuwegein 5.000.000 2020-Q1 freehold 1103 T142850 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 13.050.000 2020-Q1 freehold 1104 T142851 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 7.950.000 2020-Q1 freehold 1105 T142794 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Groningen 1.090.000 2020-Q1 freehold 1106 T142795 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Groningen 3.080.000 2020-Q1 freehold 1107 T142796 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Groningen 710.000 2020-Q1 freehold 1108 T142797 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Groningen 1.760.000 2020-Q1 freehold 1109 T142893 VERMEER Woonfonds Gelderland 2 B.V. Zaltbommel 6.900.000 2020-Q1 freehold 1110 T143113 VERMEER Woonfonds Limburg 2 B.V. Landgraaf 4.230.000 2020-Q1 freehold 1111 T142798 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Groningen 2.980.000 2020-Q1 freehold 1112 T142760 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Dordrecht 2.290.000 2020-Q1 freehold 1113 T142883 VERMEER Woonfonds Midden Nederland 2 B.V. Veenendaal 3.310.000 2020-Q1 freehold 1114 T142761 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Dordrecht 510.000 2020-Q1 freehold 1115 T142840 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Papendrecht 1.300.000 2020-Q1 freehold 1116 T142841 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Papendrecht 1.470.000 2020-Q1 freehold 1117 T142884 VERMEER Woonfonds Midden Nederland 2 B.V. Veenendaal 580.000 2020-Q1 freehold 1118 T142762 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Dordrecht 200.000 2020-Q1 freehold 1119 T142706 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Alblasserdam 8.850.000 2020-Q1 freehold 1120 T142763 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Dordrecht 460.000 2020-Q1 freehold 1121 T142764 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Dordrecht 1.130.000 2020-Q1 freehold 1122 T142852 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 1.850.000 2020-Q1 freehold Property list 2020 Q4 Appendix

Heimstaden

1123 T142765 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Dordrecht 990.000 2020-Q1 freehold 1124 T142766 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Dordrecht 3.480.000 2020-Q1 freehold 1125 T142767 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Dordrecht 310.000 2020-Q1 freehold 1126 T142853 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 640.000 2020-Q1 leasehold 1127 T142768 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Dordrecht 150.000 2020-Q1 freehold 1128 T142769 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Dordrecht 1.080.000 2020-Q1 freehold 1129 T142770 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Dordrecht 175.000 2020-Q1 freehold 1130 T142771 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Dordrecht 970.000 2020-Q1 freehold 1131 T142772 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Dordrecht 920.000 2020-Q1 freehold 1132 T142773 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Dordrecht 240.000 2020-Q1 freehold 1133 T142854 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 2.780.000 2020-Q1 freehold 1134 T142855 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 1.570.000 2020-Q1 leasehold 1135 T142774 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Dordrecht 470.000 2020-Q1 freehold 1138 T142799 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Groningen 7.400.000 2020-Q1 freehold 1139 T143114 VERMEER Woonfonds Limburg 2 B.V. Heerlen 5.500.000 2020-Q1 freehold 1140 T142800 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Groningen 2.810.000 2020-Q1 freehold 1141 T142829 VERMEER Woonfonds Limburg 2 B.V. Maastricht 2.360.000 2020-Q1 freehold 1142 T142790 VERMEER Woonfonds Limburg 2 B.V. Sittard-Geleen 770.000 2020-Q1 freehold 1143 T142856 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 9.000.000 2020-Q1 freehold 1144 T142857 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 8.700.000 2020-Q1 freehold 1145 T142858 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 21.650.000 2020-Q1 freehold 1146 T142801 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Groningen 13.300.000 2020-Q1 freehold 1147 T142802 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Groningen 4.900.000 2020-Q1 freehold 1148 T142803 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Groningen 1.400.000 2020-Q1 freehold 1149 T142804 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Groningen 2.220.000 2020-Q1 freehold 1150 T142805 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Groningen 3.300.000 2020-Q1 freehold 1151 T142806 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Groningen 860.000 2020-Q1 freehold 1152 T143115 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Veendam 2.230.000 2020-Q1 freehold 1153 T143116 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Stadskanaal 2.160.000 2020-Q1 freehold 1154 T142890 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 2 B.V. Aalburg 3.840.000 2020-Q1 freehold 1155 T143117 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Veendam 2.860.000 2020-Q1 freehold 1156 T143118 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Delfzijl 1.960.000 2020-Q1 freehold 1157 T142887 VERMEER Woonfonds Overijssel 2 B.V. Twenterand 2.050.000 2020-Q1 freehold 1158 T143119 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 2 B.V. Breda 9.500.000 2020-Q1 freehold 1159 T142859 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 5.900.000 2020-Q1 leasehold 1160 T142860 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 3.500.000 2020-Q1 freehold 1162 T143120 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 3.480.000 2020-Q1 freehold 1163 T142861 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 7.400.000 2020-Q1 leasehold 1164 T142792 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 2 B.V. Veere 270.000 2020-Q1 freehold 1165 T142862 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 6.600.000 2020-Q1 freehold 1166 T142863 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 3.610.000 2020-Q1 freehold 1167 T142864 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 1.590.000 2020-Q1 leasehold 1168 T142865 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 6.700.000 2020-Q1 freehold 1169 T142793 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 2 B.V. Veere 270.000 2020-Q1 freehold 1170 T142866 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 215.000 2020-Q1 freehold 1171 T143121 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 2.340.000 2020-Q1 freehold 1172 T143122 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 1.790.000 2020-Q1 freehold 1173 T142839 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 2 B.V. Halderberge 1.070.000 2020-Q1 freehold 1174 T142830 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 2 B.V. Veere 280.000 2020-Q1 freehold 1176 T142867 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 3.370.000 2020-Q1 freehold 1177 T143123 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Rotterdam 20.650.000 2020-Q1 freehold 1178 T142828 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 2 B.V. Moerdijk 1.570.000 2020-Q1 freehold 1179 T142734 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 2 B.V. Breda 2.540.000 2020-Q1 freehold 1180 T142822 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 2 B.V. Woensdrecht 2.070.000 2020-Q1 freehold 1181 T143124 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Schiedam 5.200.000 2020-Q1 leasehold 1182 T143125 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Schiedam 7.340.000 2020-Q1 leasehold 1183 T143126 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Schiedam 11.000.000 2020-Q1 leasehold 1184 T143127 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Schiedam 10.050.000 2020-Q1 leasehold 1185 T142868 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Schiedam 1.450.000 2020-Q1 leasehold 1186 T142714 VERMEER Woonfonds Gelderland 2 B.V. Apeldoorn 19.700.000 2020-Q1 freehold 1187 T142715 VERMEER Woonfonds Gelderland 2 B.V. Apeldoorn 4.250.000 2020-Q1 freehold 1188 T142716 VERMEER Woonfonds Gelderland 2 B.V. Apeldoorn 2.720.000 2020-Q1 freehold 1189 T143128 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Zwijndrecht 2.530.000 2020-Q1 freehold 1190 T143129 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Zwijndrecht 1.680.000 2020-Q1 freehold 1191 T142842 VERMEER Woonfonds Noord-Holland 2 B.V. Purmerend 24.450.000 2020-Q1 leasehold Property list 2020 Q4 Appendix

Heimstaden

1192 T142843 VERMEER Woonfonds Noord-Holland 2 B.V. Purmerend 23.800.000 2020-Q1 leasehold 1193 T142785 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 2 B.V. Eindhoven 16.450.000 2020-Q1 freehold 1194 T142786 VERMEER Woonfonds Zuid Nederland 2 B.V. Eindhoven 6.650.000 2020-Q1 freehold 1195 T142787 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Eindhoven 150.000 2020-Q1 freehold 1196 T142738 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Delft 290.000 2020-Q1 freehold 1197 T142739 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Delft 5.550.000 2020-Q1 freehold 1198 T142740 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Delft 830.000 2020-Q1 freehold 1199 T142741 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Delft 2.000.000 2020-Q1 freehold 1200 T142742 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Delft 3.860.000 2020-Q1 freehold 1201 T142751 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Den Haag 7.137.000 2020-Q1 freehold 1202 T142752 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Den Haag 20.450.000 2020-Q1 leasehold 1203 T142743 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Delft 1.590.000 2020-Q1 freehold 1204 T142744 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Delft 2.110.000 2020-Q1 freehold 1205 T142745 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Delft 3.940.000 2020-Q1 freehold 1206 T142746 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Delft 4.250.000 2020-Q1 freehold 1207 T142747 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Delft 2.820.000 2020-Q1 freehold 1208 T142748 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Delft 3.350.000 2020-Q1 freehold 1209 T142749 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Delft 9.350.000 2020-Q1 freehold 1212 T142834 VERMEER Woonfonds Midden Nederland 2 B.V. Nieuwegein 1.450.000 2020-Q1 freehold 1213 T142896 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Zoetermeer 9.450.000 2020-Q1 freehold 1214 T142897 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Zoetermeer 9.800.000 2020-Q1 freehold 1215 T142898 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Zoetermeer 180.000 2020-Q1 freehold 1216 T143130 VERMEER Woonfonds Zuid Holland 2 BV Nissewaard 6.500.000 2020-Q1 freehold 1217 T142777 VERMEER Woonfonds Noord Nederland 2 B.V. Smallingerland 400.000 2020-Q1 freehold 1218 T142755 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Twenterand 165.000 2020-Q1 leasehold 1219 T143131 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Ridderkerk 1.930.000 2020-Q1 freehold 1220 T143132 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Den Helder 520.000 2020-Q1 freehold 1221 T142881 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Utrecht 4.360.000 2020-Q1 leasehold 1222 T143133 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Emmen 1.520.000 2020-Q1 freehold 1223 T142791 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Gouda 4.850.000 2020-Q1 freehold 1224 T142845 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Rijswijk (Zh.) 7.450.000 2020-Q1 freehold 1225 T143134 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Rotterdam 3.520.000 2020-Q1 leasehold 1226 T143025 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Schiedam 960.000 2020-Q1 freehold 1227 T142775 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Dordrecht 620.000 2020-Q1 freehold 1228 T142758 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Rheden 8.150.000 2020-Q1 freehold 1229 T143135 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Middelburg (Z.) 1.290.000 2020-Q1 freehold 1230 T143136 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Leidschendam-Voorburg 2.250.000 2020-Q1 freehold 1231 T142710 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Alphen Aan Den Rijn 690.000 2020-Q1 freehold 1232 T143021 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Lingewaard 3.790.000 2020-Q1 freehold 1233 T142753 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Den Haag 5.650.000 2020-Q1 freehold 1234 T142886 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Leidschendam-Voorburg 5.300.000 2020-Q1 freehold 1235 T143137 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Berkelland 2.100.000 2020-Q1 freehold 1236 T142846 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Roermond 5.350.000 2020-Q1 freehold 1237 T142717 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Apeldoorn 870.000 2020-Q1 freehold 1238 T143138 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Smallingerland 340.000 2020-Q1 freehold 1239 T143139 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Bedum 420.000 2020-Q1 freehold 1243 T142728 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Stede Broec 410.000 2020-Q1 freehold 1244 T142811 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Stede Broec 730.000 2020-Q1 freehold 1245 T142875 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Langedijk 1.540.000 2020-Q1 freehold 1246 T142891 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Medemblik 215.000 2020-Q1 freehold 1247 T143140 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Zutphen 530.000 2020-Q1 freehold 1248 T142826 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Kampen 740.000 2020-Q1 freehold 1249 T142900 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Zwolle 1.030.000 2020-Q1 freehold 1251 T143141 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Doetinchem 4.900.000 2020-Q1 freehold 1252 T143142 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Zevenaar 1.290.000 2020-Q1 freehold 1253 T143143 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Enschede 1.430.000 2020-Q1 freehold 1254 T142821 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Hengelo (O.) 185.000 2020-Q1 freehold 1255 T143144 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Arnhem 860.000 2020-Q1 freehold 1256 T143145 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Arnhem 440.000 2020-Q1 freehold 1257 T143146 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Arnhem 1.840.000 2020-Q1 freehold 1259 T143147 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Arnhem 500.000 2020-Q1 freehold 1260 T143148 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Arnhem 620.000 2020-Q1 freehold 1261 T143149 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Arnhem 510.000 2020-Q1 freehold 1262 T143150 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Arnhem 560.000 2020-Q1 freehold 1263 T143151 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Arnhem 350.000 2020-Q1 freehold Property list 2020 Q4 Appendix

Heimstaden

1264 T142723 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Arnhem 130.000 2020-Q1 freehold 1265 T142889 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Werkendam 1.100.000 2020-Q1 freehold 1266 T142895 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Schouwen-Duiveland 640.000 2020-Q1 freehold 1267 T142711 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Alphen Aan Den Rijn 1.140.000 2020-Q1 freehold 1268 T143152 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Capelle Aan Den Ijssel 190.000 2020-Q1 freehold 1269 T143024 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Rotterdam 1.860.000 2020-Q1 freehold 1270 T143153 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Leidschendam-Voorburg 300.000 2020-Q1 freehold 1271 T143154 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Zoetermeer 2.830.000 2020-Q1 freehold 1272 T143155 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Heerlen 2.680.000 2020-Q1 freehold 1273 T143156 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Kerkrade 930.000 2020-Q1 freehold 1274 T143157 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Venlo 3.860.000 2020-Q1 freehold 1275 T143158 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Venlo 1.420.000 2020-Q1 freehold 1276 T142729 VERMEER Woonfonds Nederland 3B B.V. Boxmeer 1.020.000 2020-Q1 freehold 1278 T143159 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Tilburg 560.000 2020-Q1 freehold 1279 T143160 VERMEER Woonfonds Nederland 3A B.V. Arnhem 12.250.000 2020-Q1 freehold 1280 T142709 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Almere 6.500.000 2020-Q1 freehold 1281 T142718 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Apeldoorn 125.000 2020-Q1 freehold 1282 T142719 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Apeldoorn 10.000 2020-Q1 freehold 1283 T142720 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Apeldoorn 650.000 2020-Q1 freehold 1284 T142721 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Apeldoorn 2.510.000 2020-Q1 freehold 1285 T142722 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Middelburg (Z.) 310.000 2020-Q1 freehold 1286 T142724 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Arnhem 790.000 2020-Q1 freehold 1287 T142725 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Arnhem 3.590.000 2020-Q1 freehold 1290 T143161 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Assen 170.000 2020-Q1 freehold 1291 T143162 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Stede Broec 215.000 2020-Q1 freehold 1293 T142731 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Boxmeer 135.000 2020-Q1 freehold 1294 T142735 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Capelle Aan Den Ijssel 260.000 2020-Q1 freehold 1295 T142736 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Capelle Aan Den Ijssel 1.590.000 2020-Q1 freehold 1296 T142737 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Capelle Aan Den Ijssel 4.970.000 2020-Q1 freehold 1297 T143163 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Delfzijl 550.000 2020-Q1 freehold 1298 T143164 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Delfzijl 125.000 2020-Q1 freehold 1299 T142756 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Den Helder 110.000 2020-Q1 freehold 1300 T142757 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Den Helder 460.000 2020-Q1 freehold 1301 T142780 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Echt-Susteren 1.860.000 2020-Q1 freehold 1302 T143165 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Emmen 2.200.000 2020-Q1 freehold 1303 T142807 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Groningen 520.000 2020-Q1 freehold 1304 T142808 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Groningen 450.000 2020-Q1 freehold 1306 T142809 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Groningen 600.000 2020-Q1 freehold 1307 T142810 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Groningen 380.000 2020-Q1 freehold 1310 T143166 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Heerlen 1.720.000 2020-Q1 freehold 1311 T143167 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Heerlen 3.360.000 2020-Q1 freehold 1312 T143168 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Heerlen 8.050.000 2020-Q1 freehold 1313 T143169 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Heerlen 540.000 2020-Q1 freehold 1314 T142816 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Heerlen 520.000 2020-Q1 freehold 1315 T143170 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Hengelo (O.) 1.740.000 2020-Q1 freehold 1316 T143171 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Hengelo (O.) 3.030.000 2020-Q1 freehold 1317 T143172 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Hengelo (O.) 610.000 2020-Q1 freehold 1318 T143173 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Hoorn 20.900.000 2020-Q1 freehold 1319 T143174 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Hoorn 3.240.000 2020-Q1 freehold 1320 T143175 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Hoorn 130.000 2020-Q1 freehold 1322 T142824 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Lingewaard 125.000 2020-Q1 freehold 1323 T143022 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Lingewaard 480.000 2020-Q1 freehold 1325 T143177 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Leeuwarden 3.500.000 2020-Q1 freehold 1326 T142831 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Middelburg (Z.) 940.000 2020-Q1 freehold 1327 T142832 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Middelburg (Z.) 1.310.000 2020-Q1 freehold 1328 T143178 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Nijmegen 12.300.000 2020-Q1 freehold 1329 T142849 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Den Bosch 1.680.000 2020-Q1 freehold 1330 T142869 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Schiedam 300.000 2020-Q1 leasehold 1331 T142870 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Schiedam 8.500.000 2020-Q1 leasehold 1332 T143026 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Schiedam 1.250.000 2020-Q1 leasehold 1333 T143179 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Schiedam 1.650.000 2020-Q1 leasehold 1334 T142871 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Schiedam 1.770.000 2020-Q1 leasehold 1335 T142872 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Schiedam 7.650.000 2020-Q1 leasehold 1336 T142873 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Schiedam 490.000 2020-Q1 leasehold 1337 T142874 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Schiedam 1.870.000 2020-Q1 leasehold Property list 2020 Q4 Appendix

Heimstaden

1338 T142876 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Nissewaard 150.000 2020-Q1 freehold 1339 T142877 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Nissewaard 4.560.000 2020-Q1 leasehold 1340 T143180 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Nissewaard 1.220.000 2020-Q1 leasehold 1341 T143181 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Utrecht 14.050.000 2020-Q1 freehold 1342 T143182 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Utrecht 350.000 2020-Q1 freehold 1343 T143183 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Apeldoorn 5.850.000 2020-Q1 freehold 1344 T143184 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Heerlen 3.410.000 2020-Q1 freehold 1345 T143185 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Heerlen 1.440.000 2020-Q1 freehold 1346 T143186 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Ommen 1.950.000 2020-Q1 freehold 1347 T143187 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Wijchen 9.300.000 2020-Q1 freehold 1348 T143188 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Pekela 1.940.000 2020-Q1 freehold 1349 T143189 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Oldambt 540.000 2020-Q1 freehold 1350 T142812 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Horst Aan De Maas 2.750.000 2020-Q1 freehold 1351 T142754 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Den Haag 5.450.000 2020-Q1 leasehold 1352 T143020 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Midden-Drenthe 900.000 2020-Q1 freehold 1353 T143190 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Nissewaard 140.000 2020-Q1 freehold 1354 T143191 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Zwijndrecht 660.000 2020-Q1 freehold 1355 T143192 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Hilversum 380.000 2020-Q1 freehold 1356 T143193 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Dordrecht 185.000 2020-Q1 freehold 1358 T143194 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Hilversum 165.000 2020-Q1 freehold 1359 T143195 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Rotterdam 490.000 2020-Q1 freehold 1360 T143196 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Den Haag 910.000 2020-Q1 freehold 1361 T143197 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Vlissingen 1.170.000 2020-Q1 freehold 1362 T143198 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Arnhem 200.000 2020-Q1 freehold 1364 T143199 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Schiedam 1.100.000 2020-Q1 freehold 1366 T143200 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Ridderkerk 410.000 2020-Q1 freehold 1367 T143201 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Heerenveen 195.000 2020-Q1 freehold 1368 T143202 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Heerlen 3.050.000 2020-Q1 freehold 1369 T143203 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Rotterdam 165.000 2020-Q1 freehold 1370 T143204 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Rijswijk (Zh.) 3.960.000 2020-Q1 freehold 1371 T143205 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Vlaardingen 130.000 2020-Q1 leasehold 1372 T143206 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Arnhem 135.000 2020-Q1 freehold 1373 T143207 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Hengelo (O.) 3.630.000 2020-Q1 freehold 1374 T143208 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Heerlen 10.000 2020-Q1 freehold 1375 T143209 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Capelle Aan Den Ijssel 5.850.000 2020-Q1 freehold 1376 T143210 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Amersfoort 1.310.000 2020-Q1 freehold 1377 T143211 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Leidschendam-Voorburg 630.000 2020-Q1 freehold 1379 T143212 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Rotterdam 330.000 2020-Q1 freehold 1380 T143213 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Venlo 820.000 2020-Q1 freehold 1381 T143214 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Zoetermeer 320.000 2020-Q1 freehold 1382 T143215 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Zoetermeer 1.240.000 2020-Q1 freehold 1383 T143216 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Apeldoorn 2.820.000 2020-Q1 freehold 1384 T143217 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Groningen 1.360.000 2020-Q1 freehold 1385 T143218 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Voorschoten 1.120.000 2020-Q1 freehold 1386 T143219 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Zwijndrecht 235.000 2020-Q1 freehold 1387 T143220 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Arnhem 250.000 2020-Q1 freehold 1388 T143221 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Middelburg (Z.) 460.000 2020-Q1 freehold 1390 T143222 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Rotterdam 990.000 2020-Q1 freehold 1392 T143223 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Echt-Susteren 880.000 2020-Q1 freehold 1393 T143224 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Den Haag 320.000 2020-Q1 freehold 1394 T143225 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Hilversum 45.000 2020-Q1 freehold 1395 T143226 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Nijmegen 2.790.000 2020-Q1 freehold 1396 T143227 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Den Helder 105.000 2020-Q1 freehold 1397 T143228 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Den Haag 1.200.000 2020-Q1 freehold 1398 T143229 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Steenbergen 4.200.000 2020-Q1 freehold 1399 T143230 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Dordrecht 2.360.000 2020-Q1 freehold 1400 T143231 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Harderwijk 360.000 2020-Q1 freehold 1402 T143232 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Zoetermeer 910.000 2020-Q1 freehold 1403 T143233 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Zoetermeer 1.660.000 2020-Q1 freehold 1404 T143234 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Leeuwarden 640.000 2020-Q1 freehold 1408 T143235 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Amersfoort 1.520.000 2020-Q1 freehold 1410 T143236 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Dordrecht 40.000 2020-Q1 freehold 1411 T143237 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Oss 155.000 2020-Q1 freehold 1412 T143238 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Rotterdam 310.000 2020-Q1 freehold 1414 T143239 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Dordrecht 1.430.000 2020-Q1 freehold Property list 2020 Q4 Appendix

Heimstaden

1415 T143240 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Rotterdam 450.000 2020-Q1 freehold 1416 T143257 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Zoetermeer 50.000 2020-Q1 freehold 1417 T143241 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Amersfoort 2.198.000 2020-Q1 freehold 1418 T143242 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Tilburg 710.000 2020-Q1 freehold 1419 T143243 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Rotterdam 2.540.000 2020-Q1 freehold 1421 T143244 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Heerlen 75.000 2020-Q1 freehold 1422 T143245 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Amersfoort 15.000 2020-Q1 freehold 1423 T143246 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Amersfoort 30.000 2020-Q1 freehold 1424 T143247 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Hengelo (O.) 245.000 2020-Q1 freehold 1426 T143248 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Hilversum 155.000 2020-Q1 freehold 1427 T143249 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Wageningen 12.650.000 2020-Q1 freehold 1428 T143250 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Wageningen 750.000 2020-Q1 freehold 1429 T143251 VERMEER Woonfonds Nederland 4A B.V. Wageningen 13.700.000 2020-Q1 freehold 1430 T143252 VERMEER Woonfonds Nederland 4B B.V. Wageningen 7.550.000 2020-Q1 freehold 1431 T142932 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Montferland 10.300.000 2020-Q1 freehold 1432 T142928 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Hoorn 2.640.000 2020-Q1 freehold 1433 T142929 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Kerkrade 980.000 2020-Q1 freehold 1435 T142934 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Papendrecht 850.000 2020-Q1 freehold 1436 T142922 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Groningen 7.850.000 2020-Q1 freehold 1437 T142919 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Ermelo 1.480.000 2020-Q1 freehold 1438 T142920 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Ermelo 1.000.000 2020-Q1 freehold 1439 T142938 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Smallingerland 1.450.000 2020-Q1 freehold 1440 T142939 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Smallingerland 570.000 2020-Q1 freehold 1441 T142924 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Heerenveen 560.000 2020-Q1 freehold 1442 T142930 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Leeuwarden 4.490.000 2020-Q1 freehold 1443 T143028 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Wijchen 4.620.000 2020-Q1 freehold 1445 T142933 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Oss 130.000 2020-Q1 freehold 1446 T142925 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Heerlen 810.000 2020-Q1 freehold 1449 T143029 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Zevenaar 300.000 2020-Q1 freehold 1452 T142942 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Zutphen 1.600.000 2020-Q1 freehold 1455 T142926 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Hilversum 330.000 2020-Q1 freehold 1456 T142904 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Assen 140.000 2020-Q1 freehold 1457 T142903 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Assen 110.000 2020-Q1 freehold 1458 T142918 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Enschede 5.300.000 2020-Q1 freehold 1459 T142905 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Borne 470.000 2020-Q1 freehold 1460 T142937 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Smallingerland 3.180.000 2020-Q1 freehold 1461 T142923 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Heerenveen 1.140.000 2020-Q1 freehold 1462 T142902 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Amsterdam 1.270.000 2020-Q1 leasehold 1463 T142940 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Zwijndrecht 155.000 2020-Q1 freehold 1465 T142917 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Dongen 1.590.000 2020-Q1 freehold 1467 T143030 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Apeldoorn 2.820.000 2020-Q1 freehold 1469 T143031 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Delft 770.000 2020-Q1 freehold 1470 T143027 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Schiedam 470.000 2020-Q1 freehold 1471 T142936 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Rotterdam 235.000 2020-Q1 freehold 1472 T142941 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Nissewaard 1.640.000 2020-Q1 leasehold 1473 T142935 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Rotterdam 1.910.000 2020-Q1 freehold 1474 T142907 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 2.800.000 2020-Q1 leasehold 1475 T142911 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 980.000 2020-Q1 leasehold 1476 T142908 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Den Haag 3.010.000 2020-Q1 combination freehold / leasehold 1477 T142909 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Den Haag 1.190.000 2020-Q1 combination freehold / leasehold 1478 T142910 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 1.930.000 2020-Q1 combination freehold / leasehold 1479 T142914 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 235.000 2020-Q1 leasehold 1480 T142915 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 135.000 2020-Q1 freehold 1481 T142916 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 390.000 2020-Q1 leasehold 1482 T142912 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 740.000 2020-Q1 freehold 1484 T142931 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Leidschendam-Voorburg 1.660.000 2020-Q1 combination freehold / leasehold 1485 T142913 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 660.000 2020-Q1 leasehold 1487 T142974 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Amsterdam 380.000 2020-Q1 leasehold 1488 T143043 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Amsterdam 470.000 2020-Q1 freehold 1489 T142975 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Lingewaard 600.000 2020-Q1 freehold 1490 T142976 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Delft 2.080.000 2020-Q1 freehold 1491 T142977 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 470.000 2020-Q1 freehold 1492 T142978 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Den Haag 750.000 2020-Q1 freehold 1493 T142979 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 770.000 2020-Q1 leasehold 1494 T142980 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 640.000 2020-Q1 freehold Property list 2020 Q4 Appendix

Heimstaden

1495 T142981 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 330.000 2020-Q1 freehold 1496 T142982 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 370.000 2020-Q1 freehold 1497 T142983 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 820.000 2020-Q1 freehold 1498 T142984 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 1.240.000 2020-Q1 freehold 1499 T142985 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 2.190.000 2020-Q1 freehold 1500 T142986 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Den Haag 160.000 2020-Q1 freehold 1501 T142987 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Den Haag 2.080.000 2020-Q1 freehold 1502 T142988 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Den Haag 1.040.000 2020-Q1 freehold 1503 T142989 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 195.000 2020-Q1 freehold 1504 T142990 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 830.000 2020-Q1 freehold 1505 T142991 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 165.000 2020-Q1 freehold 1506 T142992 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 510.000 2020-Q1 freehold 1507 T142993 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Den Haag 650.000 2020-Q1 freehold 1508 T142994 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 290.000 2020-Q1 freehold 1509 T142995 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Den Haag 1.160.000 2020-Q1 freehold 1510 T142996 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Den Haag 890.000 2020-Q1 freehold 1511 T142997 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Heemstede 4.480.000 2020-Q1 freehold 1512 T142998 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Heerenveen 5.300.000 2020-Q1 freehold 1513 T142999 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Haarlemmermeer 1.040.000 2020-Q1 freehold 1514 T143000 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Leiderdorp 6.900.000 2020-Q1 freehold 1515 T143001 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Leiderdorp 9.150.000 2020-Q1 freehold 1516 T143002 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Nijmegen 2.080.000 2020-Q1 freehold 1517 T143003 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Rijswijk (Zh.) 680.000 2020-Q1 freehold 1518 T143035 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Rotterdam 1.390.000 2020-Q1 freehold 1519 T143036 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Rotterdam 2.800.000 2020-Q1 freehold 1520 T143004 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Rotterdam 125.000 2020-Q1 freehold 1521 T143253 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Rotterdam 170.000 2020-Q1 freehold 1522 T143005 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Rotterdam 630.000 2020-Q1 freehold 1523 T143037 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Rotterdam 1.110.000 2020-Q1 freehold 1524 T143038 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Rotterdam 1.010.000 2020-Q1 freehold 1525 T143039 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Rotterdam 1.000.000 2020-Q1 freehold 1526 T143040 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Rotterdam 710.000 2020-Q1 freehold 1527 T143041 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Rotterdam 610.000 2020-Q1 freehold 1528 T143042 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Schiedam 630.000 2020-Q1 freehold 1529 T143006 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Tilburg 1.330.000 2020-Q1 freehold 1530 T143007 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Veendam 640.000 2020-Q1 freehold 1531 T143008 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Vlissingen 850.000 2020-Q1 freehold 1532 T143009 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Vlissingen 540.000 2020-Q1 freehold 1533 T143010 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Vlissingen 460.000 2020-Q1 freehold 1534 T143011 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Zevenaar 570.000 2020-Q1 freehold 1535 T143012 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Zoetermeer 2.430.000 2020-Q1 freehold 1536 T143013 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Zoetermeer 890.000 2020-Q1 freehold 1537 T143014 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Zoetermeer 4.260.000 2020-Q1 freehold 1538 T143015 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Zoetermeer 15.350.000 2020-Q1 freehold 1539 T143016 VERMEER Woonfonds Nederland 5A B.V. Midden-Groningen 260.000 2020-Q1 freehold 1540 T143017 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Zwolle 3.350.000 2020-Q1 freehold 1541 T143018 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Zwolle 1.570.000 2020-Q1 freehold 1542 T142943 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Arnhem 4.370.000 2020-Q1 freehold 1543 T142965 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Borne 510.000 2020-Q1 freehold 1544 T142969 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Gooise Meren 960.000 2020-Q1 freehold 1545 T142970 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Noordoostpolder 670.000 2020-Q1 freehold 1546 T142971 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Noordoostpolder 1.290.000 2020-Q1 freehold 1547 T142944 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Haaksbergen 310.000 2020-Q1 freehold 1548 T142946 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Hoorn 830.000 2020-Q1 freehold 1549 T142947 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Loon Op Zand 4.800.000 2020-Q1 freehold 1550 T142948 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Kapelle 330.000 2020-Q1 freehold 1551 T142956 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Terneuzen 410.000 2020-Q1 freehold 1552 T142957 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Oude Ijsselstreek 1.080.000 2020-Q1 freehold 1553 T142961 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Diemen 340.000 2020-Q1 freehold 1554 T143032 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Amsterdam 9.450.000 2020-Q1 leasehold 1555 T143044 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Amsterdam 4.170.000 2020-Q1 leasehold 1556 T142966 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Amsterdam 6.550.000 2020-Q1 leasehold 1557 T143045 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Amsterdam 1.710.000 2020-Q1 leasehold 1558 T143046 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Amsterdam 2.680.000 2020-Q1 leasehold 1559 T143033 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Amsterdam 6.850.000 2020-Q1 leasehold Property list 2020 Q4 Appendix

Heimstaden

1560 T142967 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Amsterdam 12.450.000 2020-Q1 leasehold 1561 T143034 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Amsterdam 6.600.000 2020-Q1 leasehold 1562 T142968 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Amsterdam 6.250.000 2020-Q1 leasehold 1563 T142955 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Schagen 1.280.000 2020-Q1 freehold 1564 T142972 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Waadhoeke 2.080.000 2020-Q1 freehold 1565 T143254 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Waadhoeke 1.350.000 2020-Q1 freehold 1566 T142949 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Leeuwarden 950.000 2020-Q1 freehold 1567 T142952 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Marum 430.000 2020-Q1 freehold 1568 T142953 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Meppel 1.640.000 2020-Q1 freehold 1569 T142945 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Harderwijk 2.010.000 2020-Q1 freehold 1570 T142964 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Zutphen 790.000 2020-Q1 freehold 1571 T142950 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Oss 580.000 2020-Q1 freehold 1572 T142951 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Oss 310.000 2020-Q1 freehold 1573 T142954 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Sint-Michielsgestel 1.050.000 2020-Q1 freehold 1574 T143255 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Sint-Michielsgestel 270.000 2020-Q1 freehold 1575 T142973 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Geertruidenberg 270.000 2020-Q1 freehold 1576 T142963 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Moerdijk 1.330.000 2020-Q1 freehold 1577 T142958 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Vlissingen 3.540.000 2020-Q1 freehold 1578 T142962 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Voorschoten 1.330.000 2020-Q1 freehold 1579 T142959 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Voorschoten 6.600.000 2020-Q1 freehold 1580 T142960 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Voorschoten 9.800.000 2020-Q1 freehold 1581 T143256 VERMEER Woonfonds Nederland 5B B.V. Voorschoten 370.000 2020-Q1 freehold 1582 T146615 Coral Heimstaden Holding II B.V Didam 4.240.000 2020-Q1 freehold 1583 T146617 Coral Heimstaden Holding II B.V Wijchen 7.000.000 2020-Q1 freehold 1584 T146618 Coral Heimstaden Holding II B.V Didam 3.080.000 2020-Q1 freehold 1585 T146619 Coral Heimstaden Holding III B.V Deventer 11.000.000 2020-Q1 freehold 1586 T146621 Coral Heimstaden Holding III B.V Rijssen 11.150.000 2020-Q1 freehold 1587 T146622 Coral Heimstaden Holding II B.V Tiel 7.740.000 2020-Q1 freehold 1588 T146620 Coral Heimstaden Holding III B.V Kampen 7.900.000 2020-Q1 freehold 1589 T146623 Coral Heimstaden Holding II B.V Apeldoorn 5.880.000 2020-Q1 freehold 1590 T146618 Coral Heimstaden Holding III B.V Hoogeveen 7.600.000 2020-Q1 freehold 1591 T146625 Coral Heimstaden Holding II B.V Elst 2.780.000 2020-Q1 freehold 1592 T146626 Coral Heimstaden Holding II B.V Elst 10.869.000 2020-Q1 freehold 1593 T146627 Coral Heimstaden Holding III B.V Hoogeveen 4.600.000 2020-Q1 freehold 1594 T146628 Coral Heimstaden Holding II B.V Bemmel 3.110.000 2020-Q1 freehold 1595 T146629 Coral Heimstaden Holding II B.V Arnhem 11.450.000 2020-Q1 freehold 1596 T146630 Coral Heimstaden Holding III B.V Dongen 7.900.000 2020-Q1 freehold 1597 T146631 Coral Heimstaden Holding III B.V Dongen 1.050.000 2020-Q1 freehold 1598 T146632 Coral Heimstaden Holding III B.V Dongen 3.030.000 2020-Q1 freehold 1599 T146633 Coral Heimstaden Holding III B.V Dongen 3.200.000 2020-Q1 freehold 1600 T146965 MAX Utrecht Heimstaden MAX B.V. Utrecht 25.850.000 2020-Q1 freehold 1601 T177633 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Rotterdam 6.900.000 2020-Q2 freehold 1602 T177634 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Rotterdam 3.640.000 2020-Q2 freehold 1603 T177635 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Amsterdam 8.050.000 2020-Q2 freehold 1604 T177652 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Rotterdam 2.470.000 2020-Q2 freehold 1605 T177653 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Rotterdam 1.660.000 2020-Q2 freehold 1606 T177636 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Rotterdam 1.690.000 2020-Q2 freehold 1607 T177637 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Amsterdam 2.480.000 2020-Q2 freehold 1608 T177638 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Amsterdam 2.790.000 2020-Q2 freehold 1609 T177639 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Amsterdam 2.365.000 2020-Q2 freehold 1610 T177640 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Amsterdam 3.620.000 2020-Q2 freehold 1611 T177646 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Amsterdam 1.420.000 2020-Q2 freehold 1612 T177641 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Rotterdam 1.110.000 2020-Q2 freehold 1613 T177647 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Rotterdam 1.560.000 2020-Q2 freehold 1614 T177642 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Rotterdam 560.000 2020-Q2 freehold 1615 T177648 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Rotterdam 810.000 2020-Q2 leasehold 1616 T177649 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Rotterdam 630.000 2020-Q2 freehold 1617 T177643 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Rotterdam 270.000 2020-Q2 freehold 1618 T177650 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Rotterdam 660.000 2020-Q2 freehold 1619 T177644 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Rotterdam 470.000 2020-Q2 freehold 1620 T177645 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Rotterdam 840.000 2020-Q2 freehold 1621 T177651 AVENUE Heimstaden Holding V B.V. Rotterdam 400.000 2020-Q2 freehold 1622 T177738 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Woerden 6.830.000 2020-Q2 freehold 1623 T177739 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Woerden 14.500.000 2020-Q2 freehold 1624 T177740 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Heiloo 16.900.000 2020-Q2 freehold Property list 2020 Q4 Appendix

Heimstaden

1625 T177741 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Utrecht 14.700.000 2020-Q2 freehold 1626 T177742 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Montfoort 3.940.000 2020-Q2 freehold 1627 T177743 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Twello 4.300.000 2020-Q2 freehold 1628 T177744 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Amsterdam 10.050.000 2020-Q2 leasehold 1629 T177745 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Heemskerk 2.500.000 2020-Q2 freehold 1630 T177746 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Broek Op Langedijk 5.800.000 2020-Q2 freehold 1631 T177747 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Tiel 13.980.000 2020-Q2 freehold 1632 T177748 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Utrecht 15.940.000 2020-Q2 freehold 1633 T177749 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Blaricum 14.870.000 2020-Q2 freehold 1634 T177705 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Elburg 550.000 2020-Q2 freehold 1635 T177706 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Nijmegen 3.820.000 2020-Q2 freehold 1636 T177707 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Wageningen 5.500.000 2020-Q2 freehold 1637 T177708 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Drunen 290.000 2020-Q2 freehold 1638 T177709 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Uden 6.800.000 2020-Q2 freehold 1639 T177710 AMBER Heimstaden Nederland 6B B.V. Sint-Michielsgestel 3.020.000 2020-Q2 freehold 1640 T177711 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Amsterdam 21.200.000 2020-Q2 leasehold 1641 T177712 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Veenendaal 15.400.000 2020-Q2 freehold 1642 T177713 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Montfoort 6.600.000 2020-Q2 freehold 1643 T177714 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Oostzaan 7.050.000 2020-Q2 freehold 1644 T177715 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Amsterdam 29.100.000 2020-Q2 leasehold 1645 T177716 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Heemskerk 3.770.000 2020-Q2 freehold 1646 T177717 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Hoofddorp 8.700.000 2020-Q2 freehold 1647 T177718 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Beuningen 4.550.000 2020-Q2 freehold 1648 T177719 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Gouda 4.740.000 2020-Q2 freehold 1649 T177724 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Ouderkerk Aan Den Ijssel 630.000 2020-Q2 freehold 1650 T177725 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Eindhoven 11.250.000 2020-Q2 freehold 1651 T177726 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Tilburg 14.850.000 2020-Q2 freehold 1652 T177727 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Den Bosch 36.300.000 2020-Q2 freehold 1653 T177728 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Leiden 26.244.000 2020-Q2 freehold 1654 T177729 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Leerdam 15.900.000 2020-Q2 freehold 1655 T177730 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Gouda 9.200.000 2020-Q2 freehold 1656 T177731 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Gouda 7.500.000 2020-Q2 freehold 1657 T177732 AMBER Heimstaden Nederland 6C B.V. Arnhem 4.960.000 2020-Q2 freehold 1658 T177733 AMBER Heimstaden Nederland 6C B.V. Leusden 9.950.000 2020-Q2 freehold 1659 T177734 AMBER Heimstaden Nederland 6C B.V. Leusden 5.450.000 2020-Q2 freehold 1660 T177735 AMBER Heimstaden Nederland 6C B.V. Arnhem 6.500.000 2020-Q2 freehold 1661 T177736 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Ouderkerk Aan Den Ijssel 940.000 2020-Q2 freehold 1662 T177737 AMBER Heimstaden Nederland 6A B.V. Ouderkerk Aan Den Ijssel 1.890.000 2020-Q2 freehold 1663 T177668 HUGO Heimstaden Holding II B.V Bilthoven 10.700.000 2020-Q2 freehold 1664 T177669 HUGO Heimstaden Holding II B.V Bussum 13.900.000 2021-Q1 freehold 1665 T177655 MAGNUM Heimstaden Holding IV B.V. Heiloo 4.070.000 2020-Q1 freehold 1667 T177656 MAGNUM Heimstaden Holding IV B.V. Alkmaar 15.070.000 2020-Q1 freehold 1668 T177657 MAGNUM Heimstaden Holding IV B.V. Alkmaar 14.688.000 2020-Q1 freehold 1669 T177663 MAGNUM Heimstaden Holding IV B.V. Enkhuizen 7.000.000 2020-Q1 freehold 1670 T177664 MAGNUM Heimstaden Holding IV B.V. Enkhuizen 3.780.000 2020-Q1 freehold 1671 T177665 MAGNUM Heimstaden Holding IV B.V. Venhuizen 4.540.000 2020-Q1 freehold 1672 T177666 MAGNUM Heimstaden Holding IV B.V. Wieringerwerf 1.640.000 2020-Q1 freehold 1666 T177658 MAGNUM Heimstaden Holding IV B.V. Heiloo 4.150.000 2020-Q1 freehold 1674 T177659 MAGNUM Heimstaden Holding IV B.V. Alkmaar 6.750.000 2020-Q1 freehold 1675 T177660 MAGNUM Heimstaden Holding IV B.V. Heiloo 3.530.000 2020-Q1 freehold 1673 T177667 MAGNUM Heimstaden Holding IV B.V. Wieringerwerf 1.750.000 2020-Q1 freehold 1676 / 1677 T177661 MAGNUM Heimstaden Holding IV B.V. Heerhugowaard 7.650.000 2020-Q1 freehold 1678 T177662 MAGNUM Heimstaden Holding IV B.V. Alkmaar 8.500.000 2020-Q1 leasehold

Stensberggata 25, 0170 OSLO 10th of May 2021

Valuation of residential properties in Norway

Most of Heimstaden Bostad’s residential units in Norway are valued according the “Vacant Possession Value” (“VPV) methodology. This means that the residential units are valued as a single unit. External valuations are performed by Aktiv Eiendomsmegling, Nyverdi AS and Eie Eiendomsmegling. The table at the next page summarizes the valuations per property per external valuer, and the average value of these.

In addition, internal resources from Fredensborg/Heimstaden are performing complementary valuations for each residential unit and property. The average value of the four valuations (three external and one internal) is the market value for each property. In addition, there are done some manually adjustments for three properties:

- Maridalsveien 37 and Teisenveien 5E: Remaining costs due to development project at the properties - Stovner Senter: manually adjustment due to property specific regulations, where 14 residential units are valued to 25% of the “full valuation”.

There are three appendices which are signed valuations per valuer with the valuation mandate explained in Norwegian. The mandate addresses several factors and all properties are freehold.

The average value from the external valuers was NOK 14 891 178 841 per 31.12.2020, and the market value in Heimstaden’s balance sheet per 31.12.2020 was NOK 14 911 528 269. The difference in value is a result of that the market value in the balance sheet also takes into account the internal valuation as set out above.

Table showing the external valuations performed by Nyverdi AS, Aktiv Eiendomsmegling and Eie Eiendomsmegling.

Aktiv Eie Average of 3 Address Nyverdi AS Eiendomsmegling Eiendomsmegling external valuers Arnstein Arnebergs vei 30 181 633 910 188 065 422 185 978 308 185 225 880 Bjerregaards gate 2 261 159 075 297 906 868 296 393 124 285 153 022 Bjørnemyrveien 29 53 424 974 52 825 255 57 283 167 54 511 132 Borggata 12 24 872 293 26 503 263 27 543 006 26 306 187 Brobekkveien 31AB 34 556 177 38 633 602 40 662 121 37 950 634 Brobekkveien 33 247 244 862 275 888 773 262 759 464 261 964 366 Christies gate 19 209 171 905 225 940 316 225 981 090 220 364 437 Darres gate 3 171 863 466 156 547 638 155 400 862 161 270 656 Dælenenggata 40 334 858 533 366 509 545 383 619 440 361 662 506 Fredensborgveien 13 151 527 309 151 680 212 158 367 189 153 858 237 Fredensborgveien 22 130 324 698 137 077 934 132 725 282 133 375 971 Gruegata 18 112 129 189 118 474 682 120 518 491 117 040 787 Gunnar Schjelderups vei 33 257 377 263 281 062 006 269 451 538 269 296 936 Hegdehaugsveien 2 38 072 956 39 601 991 38 852 764 38 842 570 Holmestrandgata 4 151 425 373 163 504 745 159 432 416 158 120 845 Holsts gate 4 56 268 466 61 008 472 64 504 864 60 593 934 Huitfeldts gate 51 68 775 967 73 521 071 78 388 497 73 561 845 Iduns gate 4 143 423 426 149 386 660 160 242 805 151 017 631 Kirkeveien 166B 341 494 542 363 655 347 361 071 279 355 407 056 Kirkeveien 166C 342 269 253 364 215 993 360 153 858 355 546 368 Kirkeveien 166D 335 623 050 354 124 366 351 652 427 347 133 281 Kirkeveien 166E 333 890 144 357 386 306 349 771 715 347 016 055 Københavngata 3 138 642 645 144 417 299 149 386 660 144 148 868 Maridalsveien 11 212 128 039 242 912 598 233 503 939 229 514 859 Maridalsveien 9 187 520 778 207 235 128 199 528 795 198 094 901 Møllerveien 4 77 195 850 83 128 503 83 419 020 81 247 791 Nedre Ullevål 1, 3 354 124 366 389 037 318 400 652 883 381 271 522 Nedre Ullevål 2, 4 255 960 358 276 296 515 289 303 501 273 853 458 Nissens gate 3 39 194 248 41 003 606 39 229 926 39 809 260 Oppsalveien 24-26 290 363 632 305 297 201 336 229 567 310 630 133 Pilestredet 103 64 627 187 71 686 229 73 648 490 69 987 302 Pilestredet 57 123 444 044 137 893 419 134 300 188 131 879 217 Riiser-Larsens vei 7 103 845 146 108 309 667 123 094 637 111 749 817 Rødstuveien 15-23 304 634 619 324 180 776 337 549 633 322 121 676 Sannergata 23 47 349 098 49 948 457 51 288 910 49 528 822 Sannergata 32 163 606 680 170 232 496 170 976 626 168 271 934 Sarpsborggata 2 286 561 433 304 965 910 309 634 562 300 387 302 Sinsenveien 56-64 538 892 882 590 258 245 570 401 185 566 517 437 Sinsenveien 66-70 535 763 459 575 171 772 559 524 653 556 819 961 Sinsenveien 72-74 214 615 268 238 937 108 220 634 567 224 728 981 Stavangergata 23, 25, 27 483 480 676 524 203 959 493 974 949 500 553 194 Steinveien 1 48 927 081 50 276 449 57 942 858 52 382 130 Stovner Senter 469 495 108 518 852 338 488 985 200 492 444 215 Sønsterudveien 32 132 068 136 150 104 687 170 270 241 150 814 355 Thulstrups gate 5 231 342 904 265 822 630 265 256 887 254 140 807 Thulstrups gate 7 134 758 898 151 680 212 156 807 574 147 748 895 Torshovgata 12 102 445 305 111 084 349 115 717 323 109 748 992 Trondheimsveien 10 77 827 851 87 970 446 81 630 050 82 476 115 Trondheimsveien 187-193 163 657 648 174 564 760 176 883 796 171 702 068 Ullevålsalléen 2 509 831 035 542 465 726 557 557 296 536 618 019 Ullevålsalléen 5 229 660 966 229 023 869 235 654 781 231 446 539 Urtegata 20-22 114 371 773 128 591 793 122 501 139 121 821 568 Vibes gate 11 5 351 620 6 218 073 5 810 331 5 793 341 Vøyensvingen 2 114 881 451 120 029 200 122 735 591 119 215 414 Økernveien 149 372 931 489 390 974 095 438 787 001 400 897 528 Sandakerveien 58BC 75 432 364 82 695 277 80 671 855 79 599 832 Teisenveien 5E 269 415 861 286 133 303 284 374 914 279 974 693 Nedre gate 8 310 047 401 337 559 827 330 352 978 325 986 735 Dronning Astrids gate 2 202 495 122 193 830 594 190 476 911 195 600 876 Maridalsveien 128 212 688 684 233 891 295 269 655 409 238 745 130 Gjerdrums vei 12 728 177 147 794 894 015 794 404 724 772 491 962 Waldemar Thranes gate 71 86 492 379 88 683 995 83 373 149 86 183 174 Maridalsveien 37 114 652 721 127 093 380 121 111 889 120 952 663 Fagerborggata 16 150 202 145 183 637 031 184 544 258 172 794 478 Parkveien 4 193 269 948 207 948 678 196 863 178 199 360 601 Sven Bruns gate 1 65 187 833 72 170 423 70 503 776 69 287 344 Sven Bruns gate 3 34 097 467 36 161 663 36 146 373 35 468 501 Sven Bruns gate 7 92 455 613 100 330 140 91 843 999 94 876 584 Observatoriegata 13-15 140 671 164 149 666 983 149 432 532 146 590 226 Sofienberggata 35-39 14 650 000 16 700 000 16 100 000 15 816 667 Darres gate 2A 94 647 229 102 547 240 100 309 753 99 168 074 Waldemar Thranes gate 73 123 545 979 147 704 723 129 478 633 133 576 445 Maridalsveien 122 117 837 584 140 416 325 135 100 382 131 118 097 14 136 855 149 15 258 360 192 15 278 321 181 14 891 178 841

Table showing the VPV-valuations, including the internal valuation and the manually adjustments.

Aktiv Eie Manually Residential values Address Fredensborg Nyverdi AS Eiendomsmegling Eiendomsmegling Average of 4 adjustments per 31.12.2020 Arnstein Arnebergs vei 30 184 089 384 181 633 910 188 065 422 185 978 308 184 941 756 184 941 756 Bjerregaards gate 2 294 411 075 261 159 075 297 906 868 296 393 124 287 467 536 287 467 536 Bjørnemyrveien 29 56 278 744 53 424 974 52 825 255 57 283 167 54 953 035 54 953 035 Borggata 12 27 186 798 24 872 293 26 503 263 27 543 006 26 526 340 26 526 340 Brobekkveien 31AB 41 033 491 34 556 177 38 633 602 40 662 121 38 721 348 38 721 348 Brobekkveien 33 277 609 296 247 244 862 275 888 773 262 759 464 265 875 599 265 875 599 Christies gate 19 224 530 309 209 171 905 225 940 316 225 981 090 221 405 905 221 405 905 Darres gate 3 159 011 813 171 863 466 156 547 638 155 400 862 160 705 945 160 705 945 Dælenenggata 40 352 640 357 334 858 533 366 509 545 383 619 440 359 406 968 359 406 968 Fredensborgveien 13 157 632 772 151 527 309 151 680 212 158 367 189 154 801 871 154 801 871 Fredensborgveien 22 138 241 774 130 324 698 137 077 934 132 725 282 134 592 422 134 592 422 Gruegata 18 116 740 000 112 129 189 118 474 682 120 518 491 116 965 590 116 965 590 Gunnar Schjelderups vei 33 277 496 721 257 377 263 281 062 006 269 451 538 271 346 882 271 346 882 Hegdehaugsveien 2 38 838 284 38 072 956 39 601 991 38 852 764 38 841 499 38 841 499 Holmestrandgata 4 153 811 711 151 425 373 163 504 745 159 432 416 157 043 561 157 043 561 Holsts gate 4 60 002 334 56 268 466 61 008 472 64 504 864 60 446 034 60 446 034 Huitfeldts gate 51 76 410 101 68 775 967 73 521 071 78 388 497 74 273 909 74 273 909 Iduns gate 4 152 707 628 143 423 426 149 386 660 160 242 805 151 440 130 151 440 130 Kirkeveien 166B 345 745 154 341 494 542 363 655 347 361 071 279 352 991 581 352 991 581 Kirkeveien 166C 344 872 700 342 269 253 364 215 993 360 153 858 352 877 951 352 877 951 Kirkeveien 166D 337 386 480 335 623 050 354 124 366 351 652 427 344 696 581 344 696 581 Kirkeveien 166E 334 600 256 333 890 144 357 386 306 349 771 715 343 912 105 343 912 105 Københavngata 3 147 247 753 138 642 645 144 417 299 149 386 660 144 923 589 144 923 589 Maridalsveien 11 232 015 040 212 128 039 242 912 598 233 503 939 230 139 904 230 139 904 Maridalsveien 9 197 081 194 187 520 778 207 235 128 199 528 795 197 841 474 197 841 474 Møllerveien 4 82 798 717 77 195 850 83 128 503 83 419 020 81 635 523 81 635 523 Nedre Ullevål 1, 3 390 352 893 354 124 366 389 037 318 400 652 883 383 541 865 383 541 865 Nedre Ullevål 2, 4 278 284 744 255 960 358 276 296 515 289 303 501 274 961 280 274 961 280 Nissens gate 3 39 570 019 39 194 248 41 003 606 39 229 926 39 749 450 39 749 450 Oppsalveien 24-26 313 802 073 290 363 632 305 297 201 336 229 567 311 423 118 311 423 118 Pilestredet 103 69 120 887 64 627 187 71 686 229 73 648 490 69 770 698 69 770 698 Pilestredet 57 134 132 797 123 444 044 137 893 419 134 300 188 132 442 612 132 442 612 Riiser-Larsens vei 7 121 843 722 103 845 146 108 309 667 123 094 637 114 273 293 114 273 293 Rødstuveien 15-23 338 962 527 304 634 619 324 180 776 337 549 633 326 331 889 326 331 889 Sannergata 23 51 671 803 47 349 098 49 948 457 51 288 910 50 064 567 50 064 567 Sannergata 32 168 805 815 163 606 680 170 232 496 170 976 626 168 405 404 168 405 404 Sarpsborggata 2 314 533 809 286 561 433 304 965 910 309 634 562 303 923 929 303 923 929 Sinsenveien 56-64 590 060 473 538 892 882 590 258 245 570 401 185 572 403 196 572 403 196 Sinsenveien 66-70 562 423 375 535 763 459 575 171 772 559 524 653 558 220 815 558 220 815 Sinsenveien 72-74 231 622 517 214 615 268 238 937 108 220 634 567 226 452 365 226 452 365 Stavangergata 23, 25, 27 507 712 054 483 480 676 524 203 959 493 974 949 502 342 909 502 342 909 Steinveien 1 58 277 126 48 927 081 50 276 449 57 942 858 53 855 879 53 855 879 Stovner Senter 501 914 455 469 495 108 518 852 338 488 985 200 494 811 775 (49 665 081) 445 146 694 Sønsterudveien 32 155 981 779 132 068 136 150 104 687 170 270 241 152 106 211 152 106 211 Thulstrups gate 5 268 265 593 231 342 904 265 822 630 265 256 887 257 672 003 257 672 003 Thulstrups gate 7 151 300 444 134 758 898 151 680 212 156 807 574 148 636 782 148 636 782 Torshovgata 12 109 816 654 102 445 305 111 084 349 115 717 323 109 765 908 109 765 908 Trondheimsveien 10 86 007 097 77 827 851 87 970 446 81 630 050 83 358 861 83 358 861 Trondheimsveien 187-193 172 717 787 163 657 648 174 564 760 176 883 796 171 955 998 171 955 998 Ullevålsalléen 2 530 283 288 509 831 035 542 465 726 557 557 296 535 034 336 535 034 336 Ullevålsalléen 5 242 654 841 229 660 966 229 023 869 235 654 781 234 248 614 234 248 614 Urtegata 20-22 128 447 772 114 371 773 128 591 793 122 501 139 123 478 119 123 478 119 Vibes gate 11 5 572 449 5 351 620 6 218 073 5 810 331 5 738 118 5 738 118 Vøyensvingen 2 120 623 828 114 881 451 120 029 200 122 735 591 119 567 518 119 567 518 Økernveien 149 395 475 043 372 931 489 390 974 095 438 787 001 399 541 907 399 541 907 Sandakerveien 58BC 80 547 223 75 432 364 82 695 277 80 671 855 79 836 679 79 836 679 Teisenveien 5E 283 758 751 269 415 861 286 133 303 284 374 914 280 920 707 (600 000) 280 320 707 Nedre gate 8 329 055 950 310 047 401 337 559 827 330 352 978 326 754 039 326 754 039 Dronning Astrids gate 2 203 985 419 202 495 122 193 830 594 190 476 911 197 697 012 197 697 012 Maridalsveien 128 234 324 311 212 688 684 233 891 295 269 655 409 237 639 925 237 639 925 Gjerdrums vei 12 852 556 610 728 177 147 794 894 015 794 404 724 792 508 124 792 508 124 Waldemar Thranes gate 71 90 622 662 86 492 379 88 683 995 83 373 149 87 293 046 87 293 046 Maridalsveien 37 125 159 769 114 652 721 127 093 380 121 111 889 122 004 440 (1 637 492) 120 366 948 Fagerborggata 16 177 699 219 150 202 145 183 637 031 184 544 258 174 020 663 174 020 663 Parkveien 4 204 435 718 193 269 948 207 948 678 196 863 178 200 629 381 200 629 381 Sven Bruns gate 1 70 612 502 65 187 833 72 170 423 70 503 776 69 618 634 69 618 634 Sven Bruns gate 3 36 136 490 34 097 467 36 161 663 36 146 373 35 635 498 35 635 498 Sven Bruns gate 7 99 572 353 92 455 613 100 330 140 91 843 999 96 050 526 96 050 526 Observatoriegata 13-15 146 375 299 140 671 164 149 666 983 149 432 532 146 536 495 146 536 495 Sofienberggata 35-39 14 465 853 14 650 000 16 700 000 16 100 000 15 478 963 15 478 963 Darres gate 2A 103 906 480 94 647 229 102 547 240 100 309 753 100 352 676 100 352 676 Waldemar Thranes gate 73 141 619 016 123 545 979 147 704 723 129 478 633 135 587 088 135 587 088 Maridalsveien 122 134 695 670 117 837 584 140 416 325 135 100 382 132 012 491 132 012 491 15 180 186 848 14 136 855 149 15 258 360 192 15 278 321 181 14 963 430 843 (51 902 573) 14 911 528 269

Appendix on the next pages



 




 










 


 
'+/45#&'0
145#&
07'45


*#3
$'&5
/')
1/
;
763&'3'
7'3&+'0
#7
'0-'.5.'+.+)*'5'3
+
$1.+)'+'0&1//'3
+
4.1
22');3&
'41&&'0
<36/
41/
+
&#)
'3
65.'+'1$,'-5'3
'
(.'45'
'+'0&1//'0'
'3
$:);3&'3
/'&
/+0&3'
'55
1)
5131/4
.'+.+)*'5'3

')
*#3
763&'35(#454#55
'0
7'3&+
23
.'+.+)*'5
23
   
(13654#55
#5
*7'3
'0-'.5
.'+.+)*'5
4'.)'4
'0-'.57+4
/
&'
'3
/'&
'..'3
65'0
.'+'(13*1.&
#05#4
;
*#
/+0&3'
$'5:&0+0)
(13
7'3&+'0
#..
&'0
5+&
/#0)'
23+7#52'3410'3
-,=2'3
.'+.+)*'5'3
(13
65.'+'
1)
.'+'(13*1.&'0'
'3
5+&4$'45'/5'

'0
&'.
5+.('..'3
-#0
&'5
7<3'
'5
2.644
#5
.'+.+)*'5'0
4'.)'4
/'&
.'+'(13*1.&+005'-5

')
*#3
1)4;
),135
'0
7'3&+763&'3+0)
23
   
*713
7'3&+'0
23
'+'0&1/
'3
,645'35
/'&
+'0&1/
13)'4
23+445#5+45+--
(13
&'
#-56'..'
1/3;&'0'
+
2'3+1&'0
       
+.
53144
(13
#5
&'5
+
&'00'
2'3+1&'0
-#0
7<3'
+0&+7+&6'..'
'0&3+0)'3
(3#
'+'0&1/
5+.
'+'0&1/
'3
,')
-1/(135#$'.
/'&
#5
23+445#5+45+--'0
)+3
'5
)1&5
$+.&'
1)
#5
7'3&+'0'
4;.'&'4
$.+3
-133'-5'

#3-'&423+4
'3
&'(+0'35
41/
&'0
*=:'45'
23+4
/#0
-#0
2;3')0'
#5
(.'3'
6#7*'0)+)'
+05'3'44'05'3
'3
7+..+)
5+.
;
$'5#.'
(13
*7'35
1$,'-5
')
*#3
+--'
763&'35
1/
1220;&&
23+4
7+.
$.+
3'&64'35
&'341/
/#0)'
.'+.+)*'5'3
4'.)'4
4#/5+&+)
@
-60
763&'35
*7#
*7'3
'0-'.5
.'+.+)*'5
-#0
4'.)'4
(13
#.'0'
')
*#3
+
/+0
763&'3+0)
+--'
5#55
*'04:0
5+.
.'+'+005'-5'3
3'.#5'35
5+.
.'+.+)*'5'0'
/'0
*#3
$.+55
23'4'05'35
(13
&'0
/#3-'&4.'+'0
41/
'3
1220;&&
2;
&'
6.+-'
.'+.+)*'5'0'

--'
#..'
'+'0&1//'0'
'3
4'-4,10'35
'0
,')
*#3
7'3&+763&'35
*7'3
'0-'.5
.'+.+)*'5-7/
23+4
41/
1/
.'+.+)*'5'0
'3
'0
'+'34'-4,10
'..'3
$13'554.#)4#0&'.
,')
#04'3
#5
'+'3(13/'0
+--'
*#3
$'5:&0+0)
(13
7'3&+(#454'55'.4'0

0(13/#4,10
1/
&'
'0-'.5'
.'+.+)*'5'0'
*#3
,')
/155#55
+
9%'.(+.'3
'3
'3
#..'
$:);3&'0'
$'4-3'7'5
1)
.'+.+)*'5'0'
7+45
/'&
45=33'.4'
'5#4,'
#05#..
31/
45#0&
0:.+)'
65$'&3+0)'3122644+0)'3
4#/5
),'.&'0&'
/#3-'&4.'+'

!63&'3+0)'0
'3
'0
>4-3+7'$13&4763&'3+0)?
&'5
7+.
4+
'0
7'3&+763&'3+0)
*713
,')
+--'
*#3
7<35
2;
$'(#3+0)
+
#..'
1$,'-5'0'
-60
'5
3'23'4'05#5+75
657#.)

017'/$'3

$.'
&'5
(13'5#55
$'(#3+0)
#7

.'+.+)*'5'3

017'/$'3
 
$.'
&'5
(13'5#55
'0
0:
$'(#3+0)
#7

.'+.+)*'5'3

1-51$'3
 
$.'
&'5
(13'5#55
'0&#
'0
$'(#3+0)
#7

.'+.+)*'5'3
$;&'
2;
'+'0&1/
-,=25
+
 
4#/5
5+&.+)'3'
$'(#35
'+'0&1/

1-51$'3
 
$.'
&'5
(13'5#55
$'(#3+0)
#7

.'+.+)*'5'3

1-51$'3
 
$.'
&'5
(13'5#55
'0
$'(#3+0)
#7

.'+.+)*'5'3
$;&'
0:'
1)
)#/.'
.'+.+)*'5'3


1-51$'3
 
$.'
&'5
(13'5#55
$'(#3+0)
#7

.'+.+)*'5'3
+
5+..'))
5+.
$'(#3+0)
#7

.'+.+)*'5'3
41/
$.'
('3&+)45+.5
+
.=2'5
#7
 
'5
'3
+--'
(6..5
65
5#55
*'04:0
5+.
6.+-*'5'3
+
.'+.+)*'5'0'4
+0&+7+&6'..'
45#0&
+05'30
$'.+))'0*'5
+
$:)0+0)'0'
'..'3
#0&3'
+0&+7+&6'..'
(13*1.&
2'3
.'+.+)*'5

'0
),'001/40+55.+)
45#0&
1)
$'.+))'0*'5
.'))'4
5+.
)3600
3'#.#77+-
-#0
(13'-1//'
/'0
#..
&'0
5+&
,')
*#3
763&'35
7'3&+'0
(13
1$,'-5'5
1)
+--'
763&'35
-7#&3#5/'5'323+4'0
'3
7'3&+'0
6#04'55
;
#04'
41/
-133'-5
')
*#3
7<35
2;
$'(#3+0)
+
#..'
('..'4#3'#.'3
65'
1)
+00'
1)
/+0
-,'004-#2
5+.
'+'0&1//'0'
'3
)1&


/+0
763&'3+0)
*#3
,')
$'0:55'5
/')
#7
45#5+45+--
65#3$'+&'5
#7
(+3/#'5
+'0&1/47'3&+
45#5+45+--
(3#
+'0&1/
13)'
')'5
#3-+7
4=-
2;
#00104'3
17'3
5+.47#3'0&'
.'+.+)*'5'3
2;
4=-'5,'0'45'0
888(+0001
1)
')'0
'3(#3+0)
1)
4-,=00

')
*#3
.#)5
5+.
)3600
#5
#0&'.
('..'4),'.&
23
.'+.+)*'5
'3
+005+.
-3


4'.7
1/
),'.&'0
+--'
(#-5+4-
'3
&'55'
+
&#)
1)
-10-.6&'35
/'&
#5
'0
4;2#44
.#7
('..'4),'.&
+--'
'3
7'3&+3'&64'3'0&'
/'0
2;2'-'3
#5
&'5
'3
'0
7+44
64+--'3*'5
-0:55'5
5+.
&'55'

'3
'+'0&1//'0'
'3
2;
('45'5
)3600
*#3
,')
(13654#55
#5
('45'#7)+(5'0
&'--'4
#7
'+'34'-4,1044#/'+'5
1)
#5
&'0
+--'
17'345+)'3
-3
-7/
/0&
1/
*17'&3')'.
*#3
,')
-10-.6&'35
/'&
#5
'0
('45'#7)+(5
#7
&'00'
45=33'.4'0
+--'
'3
7'3&+3'&64'3'0&'
/'0
2;2'-'3
#5
&'5
'3
'0
7+44
64+--'3*'5
-0:55'5
5+.
&'55'

0
&'.
#7
'+'0&1//'0'
*#3
65$:))+0)4215'04+#.
/'0
&'55'
'3
+--'
*'04:05#55
+
/+0
763&'3+0)

!'00.+)
*+.4'0

""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""
0&3'#4
3=045#&
#*04'0
 

5#-45/#00
1)
5=/3'3/'45'3
:7'3&+
$*6).:96)*6.3,
5*6



<
3)6*&7
&-37*3
;:*6).
!

     

          6378*.3
63*'*6,7
:*.
 A692   
   

 

 /*66*,&&6)7
,&8*
 714  
   

  
 
 /B63*2;6:*.*3
 *74))*3      





46,,&8&
 714         

 
 
 64'*00:*.*3
 714      



 64'*00:*.*3
714    
     

 

  -6.78.*7
,&8*
 714   
   

 
 
 &66*7
,&8*
714   
    

  

A1*3*3,,&8&
 714  
   


 
&,*6'46,,&8&
 714    
   

  

 6*)*37'46,:*.*3
 714    
    

  

 6*)*37'46,:*.*3
 714    
   
 
  

 69*,&8&
 714      
    

 

 933&6
!(-/*1)*6957
:*.
714   
    

 

 *,)*-&9,7:*.*3
 714    

 
 
 412*786&3),&8&
714   
    

  

41787
,&8*
714      


 
9.8+*1)87
,&8*
 714      

 

 )937
,&8*
714   
    

 

 .60*:*.*3
  714    
  

 

 .60*:*.*3
  714    
  

 
 
 .60*:*.*3
  714   
   
 


  .60*:*.*3
  714   
   



 B'*3-&:3,&8&
714     
   

  

&6.)&17:*.*3
 714   
   

 

  &6.)&17:*.*3
 714   
    
 
 

 B11*6:*.*3
714      



  *)6*
#11*:=1

714  
  



*)6*
#11*:=1

714   
     

 
 
 .77*37
,&8*
714      

 

  557&1:*.*3
  714    
   
 
 

 &60:*.*3
714    
    

 
 
  .1*786*)*8
 714      



 .1*786*)*8
714    
   

 

 ..7*6&67*37
:*.
A692    
   

 

 B)789:*.*3
  714   
   
 
 

 !&33*6,&8&
 714      



 !&33*6,&8&
 714    
    

 

 !&657'46,,&8&
 714    
    

 

!.37*3:*.*3
 714   
   

 

 !.37*3:*.*3
  714   
   



 !.37*3:*.*3
 714    
   

 

  !8&:&3,*6,&8&
 
 
 714  
 

 

!8*.3:*.*3
 *74))*3       
 
 

 !84:3*6
!*38*6 714   
   

 

 !:*3
6937
,&8*
 714      
 


 !:*3
6937
,&8*
714      



!:*3
6937
,&8*
714      

 

 !B378*69):*.*3
 4114     
    
 
  
 
 "-91786957
,&8*
714   
   
 
  

 "-91786957
,&8*
714   
    

 

 "467-4:,&8&
 714       

 

 "643)-*.27:*.*3
 714     



  "643)-*.27:*.*3
  714    
    

 

 #11*:=17&11>*3
 714 
   
 
 
 
 #11*:=17&11>*3
714    
   

 

 #68*,&8&
 714    
  

 

$.'*7
,&8*
 714      
 


 $B;*37:.3,*3
 714    
   

 

 @0*63:*.*3
  714   
 
 
 
 
 !&3)&0*6:*.*3
 714       



"*.7*3:*.*3
 714      
    

  

  *)6*
,&8*
 714  
   
 
 

 6433.3,
786.)7
,&8*
 714    
    

 

 &6.)&17:*.*3
 714     
   

 

 /*6)6927
:*.
 714  
   

 

 '7*6:&846.*,&8&
  714     
    

  

 %&1)*2&6
"-6&3*7
,&8*
 714       
 
 

 %&1)*2&6
"-6&3*7
,&8*
714    
   

 

  &66*7
,&8*
 714    
   
 
 

 !4+.*3'*6,,&8&
  714  
     

 

 &6.)&17:*.*3
714    
   

 

 &6.)&17:*.*3
 714   
   

 



"48&18
   
  
 

 


 


4.1

,#06#3





""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""

0&3'#4
3=045#&
#*04'0

 

5#-45/#00
1)
5=/3'3/'45'3
:7'3&+

Confidential

Heimstaden Bostad Invest 10 AS

Valuation of parking portfolio (Q4 2020)

21. December 2020

Valuation – Heimstaden Bostad Invest 10 AS

CONTENT Mandate: The mandate consists of finding gross property value. Any CONTENT 2 development potential has not been assessed. Valuations must KEY FIGURES 2 mirror the optimal scenario for the property, that is, if it’s assessed INTRODUCTION 2 sold all together or by part. With regard to the distribution of ownership costs / common costs, it is assumed that any divestment MARKET OVERVIEW 2 will not change the cost distribution for the sections of the METHOD 7 properties. Data received by Heimstaden Bostad Invest 10 AS CONCLUSION 7 together with this assessment is essentially the basis for the SUMMARY 8 assessment. It is assumed that the information received is correct.

CHANGE ANALYSIS 9 In this valuation we have assessed gross property value, with no GENERAL TERMS & CONDITIONS 10 deductions for tax or any other costs in connection with a potential CONTACT DETAILS 10 transaction. We have assumed a cash settlement on the valuation date, and transaction made with a willing buyer and a willing seller.

KEY FIGURES Valuation date is set to 31.12.2020.

Type: Parking spaces It is assumed that the parking area is correctly measured and that Location: Oslo / Akershus the same survey method is used on all spaces. CWR has not # Properties: 42 units inspected any of the objects in connection with this assessment and Value portfolio: 274.8 mNOK has not quality checked that places have the necessary size and location in relation to ease of use. Furthermore, CWR has not quality checked that the number of spaces per object is correct. These factors that can affect value in a positive or negative way. However, we are aware that Heimstaden Bostad Invest 10 AS know their properties and therefore, we believe the information to be correct.

MARKET OVERVIEW

The Norwegian economy was going well before the Corona Virus (Covid-19), but with an outlook with a lower growth rate in both GDP and labour force in 2020, 2021 and 2022. The coronavirus continues to have negative effects on the world economy and there is a great risk for a second wave. Many countries are despite the risk working its way back to normal and eventually the economies will follow. The question now if an approved vaccine will be available anytime soon. All forecasts are being rewritten as new information arrives. The Brent oil prices had a major fall in the spring, but has bounced back somewhat and currently stands at appr. 42$/barrel compared to appr. 17$/barrel in April. Location, 42 properties. Source: Location Analytics. Furthermore, many transactions have been observed in the last INTRODUCTION months indicating high demand for real estate. All segments Assignment attracts high interest with logistics and office on top and hotel in Cushman & Wakefield Realkapital (CWR) has conducted the the bottom of the list. following valuation of 42 parking sections in Oslo and Akershus, on behalf of Heimstaden Bostad Invest 10 AS. The properties have not MACRO ECONOMY been inspected in connection with this assignment. Inflation The average increase in Consumer Prices Index (CPI) for 2019 was The valuation of the properties is based on information we have 2.2%, roughly 50bps percentage points lower than 2018. The received from the client as well as market information held by CWR. inflation forecasts are based on the average of annual forecasts from Norges Bank, DNB and SSB. For 2020 the average forecast is All parking sections have been assessed before, but earlier 1.50% for CPI and 3,1% for CPI-ATE. combined with residential areas. We have not taken that combination into consideration in this valuation.

CWR | 2

Valuation – Heimstaden Bostad Invest 10 AS

Source: SSB I44= Import-weighted exchange rate index from Norges Bank. Source: Norges Bank GDP The growth in GDP in the mainland economy for 2019 was 2.3%, Oil prices and petroleum investment compared to 2.2 % in 2018. A solid increase in petroleum The oil price rose steadily from 2017 to October 2018 when it investment contributed to growth increasing in 2019. Growth has peaked at around USD 86/barrel. From October to January the oil been at a solid rate since 2016, as a result of the international price fell from USD 86/barrel to USD 50/barrel. In 2019 the oil price upturn, higher oil prices, low interest rates and an expansive fiscal has increased from 54 to USD 66/barrel, and consensus was that oil policy. SSB, Norges Bank and DNB all expected a flattening in GDP would be trading in the range of 60-70 dollar per barrel in 2020. growth in 2020, with an average growth rate for the mainland economy of 1.9% pre-corona. However, due to both a demand shock (less demand to lower growth due to Corona-virus outbreak) and a supply shock (a breach It is difficult to calculate the effect Covid-19 will have on GDP in the OPEC negotiations) the Oil Price have plummeted and are growth in 2020, but the average estimate is -3,6%. currently traded in the 45-50 dollar per barrel range.

Source: SSB, Norges Bank

Source: SSB.DNB,Norges Bank The housing market Norwegian Kroner (NOK) Housing prices have been through a turbulent period in recent The NOK has weakened over a long period of time. The economists years, especially in Oslo where housing prices rose by 12.5 and are struggling with explaining the reason for the depreciation. 16.6% respectively in 2015 and 2016, before falling by 6.2% in 2017. Based on the interest rate differential against trading partners and Housing prices ended 2018 up 2.8%, although the level was a positive development for the oil price, theory suggest a stronger generally flat after the summer months. NOK. One of the possible explanations for the depreciation is that NOK is a small illiquid currency that investors avoid in uncertain Most macroeconomic forecasters in Norway expected a flat times. In addition, investors might be uncertain on how strong the development in housing prices in the coming period (pre-Corona). Norwegian economy will be in the future as they currently are oil However, some are concerned about the pace of regulation in Oslo. dependant, with regards to increased focus on climate. After the The estimated need of new homes is 4 000 - 5 000 a year, while the Covid 19 outbreak the NOK has been hit significantly (see graph regulation rate currently is half of that. Some fear this will lead to below). This have been reversed lately. price pressure in Oslo over the next few years. The corona outbreak has led to increased unemployment, which If one looks at the development from 2013 to the present, it can be leads to a decline in purchasing power, which in isolation is negative sees from the graph below that the Norwegian krone has weakened for housing prices. Many feared for the housing-market after the by around 32,00% in the period (measured against the currencies Corona outbreak, but it has performed significantly stronger than of Norway’s main trading partners – I44). feared. The main reason for this that the key policy rate has at the

CWR | 3

Valuation – Heimstaden Bostad Invest 10 AS

same time been reduced to 0% and consequently led to cheaper The Chinese authorities have recently reported that they will mortgages. Housing prices in Oslo are up 10,4% the last 12 months. implement substantial tax cuts to stimulate the economy. After the negative impact on the economy due to Coronavirus, the The labour market Government has used several tools in order to help the economy. In 2019 the total number of people employed rose by 23 537 (0.9%) In late March, did Bank of China cut the interest rate with the most to reach 2 700 492 people. Unemployment calculated by NAV since 2015. stood at 3.9 % in November 2020, while according SSB’s AKU definition unemployment was 5.3 %, which is at the level of the FINANCING peak in 2016. Since the Coronavirus outbreak the unemployment according to NAV peaked at 10,4%. The total effect of the labour Key policy interest rate market is still uncertain, but the high unemployment is a temporary Norges Bank raised its key policy rates for the first time since 2011 case. The average prognosis for the unemployment rate is 6.5% for on 20 September 2018, and followed up with another raise in 2020. March, June and September 2019. The rate was 1.50%, before the Coronavirus. Due to the implication, Norges bank has cut the interest rate twice, with a total cut of 150 bps, standing currently at 0,0 %. It is expected that this low key policy rate will remain low for a long period.

Swap rates From the beginning of July 2016 to the middle of December 2016 both 5 and 10-year SWAP rates rose significantly, which resulted in a reduction in the spread against the prime yield. In 2017 the development in swap rates was relatively flat, while in the period up to October 2018 there was a substantial increase in long interest rates. From the beginning of 2018 the 5 and 10-year swap rates rose by respectively 30 and 20 bps, although from the peak in October they fell by 30-35 bps. In 2019 the 5-year swap rate Source: SSB, Norges Bank, DNB increased by 20 bps, while the 10-year swap rate decreased by 10 The workforce is the sum of those employed and those bps. In 2020 the Swap rates plummeted due to Covid-19, and is unemployed in the age group 15-74 years and it has been on a currently trading at 0,8% (5-year swap) and 1.1% (10-year swap) downward trend since 2008. Those outside the workforce may, for example, be students without jobs, disabled, pensioners, people at home or who are not in work or seeking work. The workforce is expected to rise in future, which is normal when the employment market improves.

Global conditions The American economy was showing strength prior to the coronavirus, with an upturn stimulated by an expansive fiscal policy. The unemployment rate was at a record low and the growth in new jobs was good. The Federal Reserve Bank stopped their interest rates hikes with nine increases, before made a turnaround after the turmoil in October 2018. In 2019 they have cut the fund rate three times with 25 bps as they augmented with the trade war with China dampening the economic growth. After the Coronavirus, FED has cut the interest rate to 0%, in addition to starting with a massive QE-program in order to help the economy. In addition, the The loan market fiscal policy is used actively to stimulate. With respect to Bank financing there has been a reduction in bank margins since 2018 (margins fell by 41bps) prior to the corona-virus The 10-year treasury yield is currently traded at 0.92%. This is 239 outbreak. The bank margin has increased significantly since the bps lower than November 2018. outbreak (up 29 bps), but this has been balanced by the decrease in rates. The total financing cost is on average 2.94%, which is lower Eurozone decided to end QE in December 2018. The economic than pre-Corona. growth in 2019 was disappointing, resulting in ECB to cut rate with 10 bps from -0.4 to -0.5. In addition, they started with a new QE Bond financing has increased considerably in recent years, with a program from November 2019. Due to the corona outbreak, the current issue peak in 2018 of around NOK 40 bn. According to Eurozone has also launched major stimulus packages to keep Nordea, Bond financing accounts for 15% of the outstanding loans. economic activity going. However, due to the Covid-19 outbreak, the bond market in general China’s growth in 2018 was the weakest since 1990. GDP growth has dried up, including real estate bonds. ended at 6.6%, compared to 6.8% in 2017. The figures were as expected and can be linked to the ongoing trade war with the USA.

CWR | 4

Valuation – Heimstaden Bostad Invest 10 AS

After the Corona outbreak, the bond market stopped, including the bond market for real estate. The credit spreads increased The fundamentals were strong prior to the coronavirus, with significantly and resulted for both issuers and investors to set a exceptions of retail. Hotel and Retail are the segment with the most correct price. severe negative implication of the outbreak.

Yield development

The hunt for return and low interest rates contribute to downward pressure on yields, as we have recently seen evidence of in the transaction market. New levels have been set for Prime Yield in both logistic through the sale of Tjuvholmen Alle 1-5 and C-log.

We expect to make an adjustment of prime yield office when the sale of Telegrafen is completed.

With a prime yield of 3.25% the yield gap against 10-year Government bonds in Q3-2020 is 2.5 %. This is 45 bps higher than at the end of 2019.

COMMERCIAL PROPERTY

The transaction market Prior to Covid-19 the outlook was good for the transaction market. The market has now stopped as investors and sellers have a “wait and see” mentality. However, we have seen a sudden shift in the market the last couple of months. There have been both many and large transactions, with a total of 26 bNOK in Q3-20 and 28 bNOK thus far in Q4-20.

The chart below shows transaction volumes for the last 10 years:

140 350 120 300 100 250 Source: Cushman & Wakefield Realkapital, Nordea and Norges Bank

80 200 Deals The rental market in Oslo

NOK bn NOK 60 150

40 100 The rental market for Oslo is strong prior to Covid 19, driven by

20 50 increased economic growth, employment growth, and limited new

0 0 building activity. 2010 2012 2014 2016 2018 2020E 2022E Volume Forecast Average 10-19 Number of deals As described above regarding labour market, the impact of Covid 19 has been massive lay-offs. Office-intensive businesses has not Selected transactions Q4-2020: been hit as hard as the Hotel and Retail industry. Asset mNOK* NOK/m2 Location Type Telenor-building 5 450 35 528 Bærum Office The impact of the rental markets are difficult to estimate, but Telegrafen 2 400 94 033 Oslo Office former crisis-events have led to a lower yearly rent. The message Jonsvollkvartalet, we receive from the market is that processes are still going, but it Sparebank Vest HQ 1 620 78 641 Bergen Office is taking more time. Trekanttomten, Aker Brygge 1 500 Oslo Office The requirement for increased distance between employees in Social both the work zones and meeting rooms, the need for flexi-rooms Infrastructure Project Majesty 1 360 Kongsberg Properties for digital meetings and the desire for permanent seats will 3 plots, Residential increase the need for more space. The counterweight is reduced Obos Fornebu 1 100 Bærum Development area as a result of increased use of home offices and increased cost • Several of the transactions are estimates focus.

The Cushwake Investor Confidence Index Q1 2020 150 000 m2 of new buildings are expected to be completed in 2020 (pre-corona) reports that 78 % of all investors wish to increase their and almost 200 000 m2 in 2021. We believe the vacancy will property exposure in the next 6 months. Only 6 % wish to reduce increase, and we also expect a drop in newbuilds in 2022 than their property portfolio. projected prior to Covid 19. Cushman newest Investor Confidence Index from May, show that there still is optimism in the market as 60% wish to increase their property exposure in the next 6 months.

CWR | 5

Valuation – Heimstaden Bostad Invest 10 AS

free urban life". "Car-free urban life" has grown through the years 2017-2020, where more and more streets will be blocked for car traffic. This may change if the city council is changed at the next election, but from experience we know that it is challenging to reverse major financial measures that have been implemented.

In December 2018, the last parking spaces for private cars on public land were removed in the centre of Oslo. HC parking spaces increase by 40 to a total of 128. Commercial parking spaces are also increasing, making the total here 127 spaces. This will increase the pressure on the approximately 9.000 parking spaces available inside Ring 1 parking garages, as well as available parking spaces outside the city centre.

Source: Cushman & Wakefield Realkapital

In Cushman & Wakefield Realkapital’s view rents in Oslo are at the following levels. The arrows indicate a change from «mid»:

Rental levels in Oslo # Location Mid Prime Trend Vacancy

1 CBD 1 3 500 4 800  5,7 % 2 CBD 2 3 400 4 200  1,1 % 3 Center 2 600 3 400  6,1 % The highlighted area is defined as the zone for "Car-free urban life". Source: 4 Center West 2 900 3 400  6,5 % Oslo Municipality 6 Skøyen 2 600 3 200  7,2 % From mars 2020, electric driven cars may not park for free on public 7 Lysaker 1 700 2 250  7,0 % parking spaces, inc. residential parking. In addition, the parking fee 8 Fornebu 1 100 1 800  7,5 % for fossil driven cars was increased with 20% on public spaces.

9 Majorstuen 2 200 2 800  2,6 % According to Oslo Handelsstandsforening, retail in central Oslo has 10 Nydalen 1 800 2 400  6,7 % not been negatively affected by the decrease in parking spaces. The turnover was instead positive (2.1%). Agency for Planning and 11 Helsfyr 1 800 2 250  8,7 % Building Services have therefore proclaimed that this is only the 12 Bryn 1 400 1 900  14,6 % beginning in decreasing public parking spaces for bicycle and pedestrian friendly areas. 13 Hasle-Økern 1 500 2 100  16,4 %

Source: Cushman & Wakefield Realkapital, Research. A reduction of required parking spaces for new residential buildings

in Oslo have been proposed by “Byrådet”. Also, there might be a The parking market in Oslo maximum number of parkings spaces per residential section. The parking market in Oslo is characterized by few spaces in Demand for well-located parking spaces will probably be affected relation to housing. The City Environment Agency has now by the proposition. The proposal has been sent out for consultation introduced “Resident parking” in a further 20.000 spaces in 2017 as of Q4-2020. and 2018, and the City Council has removed several hundred street parking spaces in central Oslo. As Oslo is a city that many commutes In 2019, two major transactions were registered at a parking facility to, which puts pressure on available parking spaces. in Oslo. Eiendomsspar bought 50% of Oslo S Parkering AS in January

2019. Bane NOR Eiendom AS owns the remaining 50%. The value From January 2017, the Agency for Planning and Building Services was set at a total of 1 bnNOK Oslo S Parking owns the parking in Oslo has applied a temporary parking norm when constructing garage closest to Oslo Central Station, as well as Asker P-hus, which new housing in central Oslo. The temporary norm has reduced the is adjacent to Asker station. Gross rental income is approx. 50 requirement for the number of places per dwelling. Proposals for a mNOK. With approx. 10% ownership cost gives this a net yield of new parking norm, which is under consideration, require additional approx. 4.5%. parking spaces per dwelling. This will also put additional pressure on existing parking spaces. Later In 2019 Madison International purchased 270 garage spaces

in Sørenga P-house for around 200 mNOK. This is equivalent to 741 Today's city council has made it a fan case to reduce the number of kNOK/space. Annual gross rental income is 9.9 mNOK and with 10% parking spaces, as well as create a car-free centre (Car-free city life). ownership costs this gives a net yield of around 4.46%. How this will affect existing places in the surrounding area is uncertain, but it is assumed that the measure will put greater pressure and increase demand in areas just outside defined "car-

CWR | 6

Valuation – Heimstaden Bostad Invest 10 AS

Return on parking in Oslo We see that parking provides a lower direct return on the purchase of spaces individually (net asset value) than what we believe an investor is willing to pay for in terms of risk. We have looked at averages of available references on rental prices and an average of Jørgen Haugsvold available references on sale prices for both the current sections. Senior advisor, Valuation The average net yield level shows 3.75% for the sample. We believe this is in line with the level that can be expected in return on parking in Oslo, if you buy individually for rent. This is justified by the following: Arne T.W. Eriksen. MRICS, REV

Head of Valuation / partner, Valuation • The number of housing units exceeds the parking area in central areas. • The number of housing units is increasing faster than the number of parking spaces in Oslo. • There is a relatively low risk of rental and vacancy in central areas. • The City Council removes public spaces in the centre and puts increased pressure on other places. • The net worth of parking spaces is relatively easy to calculate. • The use value of parking spaces is wide in central areas is high, both in terms of the number of housing units and the number of jobs in Oslo. • Maintenance costs in parking spaces are relatively low, stable and well-known.

METHOD

Gross property value The object is assessed using two different methods, cash flow analysis and net asset value. The cash flow analysis use discount rates associated with risk level of the specific cash flow. The residual value is calculated using exit yield. Assumptions are set for each individual property.

Rental income with contractual CPI adjustment, as well as market rents and expenses are adjusted annually with the average of the inflation estimate of Statistics Norway, Norges Bank and DNB. From 2024, we have used Norges Bank's long-term inflation target of 2.0%.

In addition, we have assessed the net asset value of each site, if these are sold individually. The basis of the valuation is transactions with comparable sections. In total, the net asset value will in most cases exceed the total value, as an investor will calculate a profit margin over the current cash flow.

It should be noted that we have not considered alternative uses or development opportunities for parking sections.

CONCLUSION Changes this quarter are mainly due to an improvement in current rental income. This also provides a basis for a new assessment of market rents. Otherwise, we have not found specific references that indicate that the market has changed much this quarter.

We have assessed the total value of the properties at 274.8 mNOK. This represents a value of 244 445 NOK/space, a net yield of 2.30 % and a reversionary yield of 4.73 %.

For Cushman & Wakefield Realkapital, dep. Valuation

CWR | 7

Valuation – Heimstaden Bostad Invest 10 AS

SUMMARY

Gross property value NOK/space # spaces Garage Outdoor Garage Outdoor Substance parking w/ parking w/ parking w/ parking w/ Value Value Substance value Exit Reversionary Opex Sub. Outdoor Garage Carport charging charging Outdoor Garage Carport charging charging Propery mNOK NOK/space value mNOK NOK/space # Spaces NIY yield yield Opex kNOK NOK/space Duration Value parking parking parking option option parking parking parking option option Return Forr. mNOK Diff. mNOK Ammerudveien 20-22 4,4 50 620 6,0 69 195 87 -1,54 % 6,50 % 6,23 % 69,6 800 - 6,0 70 000 - - - - 86 - - - 1 36,7 % 3,9 0,5 Arnstein Arnebergs vei 30 4,8 149 440 4,9 151 563 32 4,43 % 5,00 % 4,89 % 33,6 1 050 3,8 4,9 150 000 - - - 175 000 30 - - - 2 1,4 % 4,8 - 0,0 Bjerregaards gate 2 24,4 508 750 26,4 550 000 48 1,19 % 4,50 % 4,91 % 96,0 2 000 3,8 26,4 - 550 000 - - - - 48 - - - 8,1 % 24,4 - 0,0 Borggata 12 0,7 325 079 0,8 375 000 2 -0,49 % 5,25 % 5,04 % 3,2 1 600 0,8 - 375 000 - - - - 2 - - - 15,4 % 0,7 - 0,0 Brobekkveien 31AB 7,6 152 085 8,6 172 000 50 0,82 % 5,13 % 5,91 % 75,0 1 500 3,8 8,6 100 000 200 000 - - - 14 36 - - - 13,1 % 7,5 0,1 Brobekkveien 33 1,1 87 701 1,3 100 000 13 1,43 % 5,25 % 5,82 % 19,5 1 500 3,8 1,3 100 000 - - - - 13 - - - - 14,0 % 1,1 0,0 Christies gate 19 2,0 219 028 2,3 250 000 9 4,80 % 5,00 % 4,80 % 8,1 900 3,8 2,3 250 000 - - - - 9 - - - - 14,1 % 2,0 - 0,1 Dronning Astrids gate 2 18,6 717 135 19,6 751 923 26 1,77 % 3,75 % 3,91 % 62,4 2 400 3,8 19,6 - 750 000 - 775 000 - - 24 - 2 - 4,9 % 17,7 1,0 Fagerborggata 16 3,8 317 639 3,6 300 000 12 3,78 % 5,00 % 5,01 % 10,8 900 3,8 3,6 300 000 - - - - 12 - - - - -5,6 % 3,7 0,2 Fredensborgveien 24 3,6 280 250 3,9 300 000 13 -0,32 % 5,75 % 5,67 % 11,7 900 3,9 300 000 - - - - 13 - - - - 7,0 % 3,8 - 0,2 Fredensborgveien 24B 20,6 336 945 21,9 359 016 61 3,60 % 5,00 % 5,04 % 109,8 1 800 3,8 21,9 300 000 450 000 - - - 37 24 - - - 6,6 % 21,2 - 0,6 Gjerdrums vei 12 13,0 370 399 13,1 375 000 35 1,86 % 4,50 % 4,81 % 70,0 2 000 3,8 13,1 - 375 000 - - - - 35 - - - 1,2 % 12,6 0,3 Holmestrandgata 4 0,4 177 208 0,5 250 000 2 1,93 % 4,75 % 4,63 % 4,0 2 000 0,3 0,5 250 000 - - - - 2 - - - - 41,1 % 0,4 - 0,0 Kirkeveien 166 12,1 247 731 12,3 251 531 49 2,69 % 4,50 % 4,64 % 49,0 1 000 3,8 12,3 250 000 - - - 275 000 46 - - - 3 1,5 % 11,8 0,3 Maridalsveien 9 1,0 322 274 1,1 350 000 3 -0,28 % 5,50 % 5,31 % 2,7 900 1,1 350 000 - - - - 3 - - - - 8,6 % 1,0 - 0,0 Maridalsveien 122 0,6 155 082 0,9 235 000 4 1,76 % 4,25 % 4,51 % 8,0 2 000 3,8 0,9 235 000 - - - - 4 - - - - 51,5 % 0,6 0,0 Maridalsveien 128 6,1 361 226 6,4 375 000 17 1,28 % 4,25 % 4,60 % 34,0 2 000 3,8 6,4 - 375 000 - - - - 17 - - - 3,8 % 6,1 0,0 Møllerveien 4 2,5 308 090 2,8 350 000 8 -0,49 % 5,50 % 5,36 % 12,0 1 500 2,8 350 000 - - - - 8 - - - - 13,6 % 2,4 0,0 Nedre Ullevål 1, 3 0,6 199 234 0,7 240 000 3 -0,75 % 4,50 % 5,27 % 4,5 1 500 0,7 240 000 - - - - 3 - - - - 20,5 % 0,6 0,0 Nedre Ullevål 2, 4 3,5 203 323 4,1 240 000 17 1,51 % 4,75 % 5,16 % 25,5 1 500 3,8 4,1 240 000 - - - - 17 - - - - 18,0 % 3,4 0,1 Oppsalveien 24-26 1,9 87 628 2,2 100 000 22 4,72 % 4,88 % 4,68 % 19,8 900 3,8 2,2 100 000 - - - - 22 - - - - 14,1 % 1,7 0,2 Pilestredet 103 0,6 287 560 0,6 300 000 2 -0,31 % 5,75 % 5,53 % 1,8 900 0,6 300 000 - - - - 2 - - - - 4,3 % 0,6 - 0,0 Riiser-Larsens vei 7 3,3 116 756 3,5 125 000 28 3,73 % 5,25 % 5,31 % 28,0 1 000 3,8 3,5 125 000 - - - - 28 - - - - 7,1 % 3,2 0,0 Rødstuveien 15-23 5,3 142 513 5,6 150 000 37 1,97 % 4,50 % 4,77 % 37,0 1 000 3,8 5,6 150 000 - - - - 37 - - - - 5,3 % 5,1 0,1 Sandakerveien 58BC 7,1 306 687 7,3 316 304 23 2,33 % 5,00 % 4,83 % 36,8 1 600 - 7,3 240 000 375 000 - - - 10 13 - - - 3,1 % 7,2 - 0,2 Sandakerveien 78 20,6 438 167 13,2 280 851 47 7,02 % 6,25 % 5,65 % 47,0 1 000 3,8 13,2 300 000 - - - - 44 - - - 3 -35,9 % 17,1 3,5 Sarpsborggata 2 6,5 232 877 7,2 255 357 28 1,72 % 3,88 % 4,07 % 39,2 1 400 3,8 7,2 250 000 - 275 000 - 275 000 22 - 4 - 2 9,7 % 6,4 0,1 Sinsenveien 56-64 8,4 154 695 8,9 165 556 54 5,19 % 5,50 % 5,28 % 54,0 1 000 3,8 8,9 165 000 - - - 175 000 51 - - - 3 7,0 % 7,8 0,6 Sinsenveien 66-70 3,1 154 278 3,3 165 000 20 5,26 % 5,50 % 5,25 % 18,0 900 3,8 3,3 165 000 - - - - 20 - - - - 6,9 % 2,9 0,2 Sannergata 32 1,7 215 230 2,0 250 000 8 -0,46 % 4,75 % 4,60 % 8,0 1 000 2,0 250 000 - - - - 8 - - - - 16,2 % 1,6 0,1 Sinsenveien 72-74 4,0 154 031 4,3 165 000 26 5,27 % 5,50 % 5,26 % 23,4 900 3,8 4,3 165 000 - - - - 26 - - - - 7,1 % 3,7 0,3 St. Olavs Gate 21 7,4 334 598 7,9 359 091 22 0,71 % 5,13 % 5,82 % 28,6 1 300 3,8 7,9 350 000 - - - 375 000 14 - - - 8 7,3 % 7,5 - 0,2 Sofienberggata 35-39 12,2 368 709 13,2 400 000 33 0,95 % 4,38 % 4,80 % 29,7 900 3,8 13,2 - 400 000 - - - - 33 - - - 8,5 % 11,9 0,2 Stavangergata 23, 25, 27 16,2 238 435 17,6 258 088 68 1,81 % 3,88 % 4,06 % 74,8 1 100 3,8 17,6 250 000 360 000 - - - 63 5 - - - 8,2 % 16,0 0,2 Sven Bruns gate 1 1,0 343 040 1,1 350 000 3 -0,26 % 4,75 % 5,51 % 2,7 900 1,1 350 000 - - - - 3 - - - - 2,0 % 1,0 0,0 Sønsterudveien 32 3,4 61 499 3,9 70 000 55 1,29 % 5,50 % 6,18 % 55,0 1 000 3,8 3,9 70 000 - - - - 55 - - - - 13,8 % 3,4 - 0,0 Teisenveien 5E 4,6 159 300 4,7 162 069 29 1,94 % 4,50 % 4,78 % 26,1 900 3,8 4,7 100 000 200 000 - - - 11 18 - - - 1,7 % 4,7 - 0,1 Thulstrups gate 5 1,7 245 629 1,8 250 000 7 3,37 % 4,50 % 4,52 % 6,3 900 3,8 1,8 250 000 - - - - 7 - - - - 1,8 % 1,7 0,0 Torshovgata 12 1,5 191 825 2,0 250 000 8 5,69 % 5,50 % 5,16 % 7,2 900 3,8 2,0 250 000 - - - - 8 - - - - 30,3 % 1,5 0,0 Ullevålsalléen 2 21,5 429 218 24,9 498 500 50 0,18 % 3,75 % 3,64 % 100,0 2 000 - 24,9 475 000 500 000 - - - 3 47 - - - 16,1 % 20,6 0,9 Ullevålsalléen 5 7,6 229 149 7,9 240 000 33 1,60 % 4,50 % 4,84 % 29,7 900 3,8 7,9 240 000 - - - - 33 - - - - 4,7 % 7,4 0,1 Økernveien 149 4,0 133 219 4,5 150 000 30 2,31 % 5,25 % 5,63 % 27,0 900 3,8 4,5 150 000 - - - - 30 - - - - 12,6 % 3,9 0,1 Total 274,8 244 445 288,4 256 570 1 124 2,30 % 4,73 % 4,85 % 1 409,5 1 254 3,6 282,4 190 000 429 222 275 000 775 000 238 636 794 302 4 2 22 2,77 % 266,8 8,0

CWR | 8

Valuation – Heimstaden Bostad Invest 10 AS CHANGE ANALYSIS

Change Analysis Value mNOK # Spaces Passing rent kNOK Net yield Marked rent kNOK Reversionary yield Exit yield Substance value mNOK Propery Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 Change Ammerudveien 20-22 4,4 3,9 0,5 87 87 - 2 3 (1) -1,54 % -1,72 % 0,19 % 344 301 43 6,23 % 6,00 % 0,24 % 6,50 % 6,50 % 0,00 % 6,0 6,0 - Arnstein Arnebergs vei 30 4,8 4,8 - 0,0 32 32 - 246 211 34 4,43 % 3,71 % 0,72 % 268 270 (2) 4,89 % 4,93 % -0,04 % 5,00 % 4,88 % 0,13 % 4,9 4,9 - Bjerregaards gate 2 24,4 24,4 - 0,0 48 48 - 386 280 106 1,19 % 0,75 % 0,43 % 1 296 1 296 - 4,91 % 4,91 % 0,00 % 4,50 % 4,38 % 0,13 % 26,4 26,4 - Borggata 12 0,7 0,7 - 0,0 2 2 - - - - -0,49 % -0,48 % -0,01 % 36 36 - 5,04 % 4,92 % 0,13 % 5,25 % 5,25 % 0,00 % 0,8 0,8 - Brobekkveien 31AB 7,6 7,5 0,1 50 50 - 138 122 16 0,82 % 0,63 % 0,19 % 524 524 - 5,91 % 6,03 % -0,12 % 5,13 % 5,13 % 0,00 % 8,6 8,6 - Brobekkveien 33 1,1 1,1 0,0 13 13 - 36 32 4 1,43 % 1,10 % 0,32 % 86 86 - 5,82 % 5,99 % -0,17 % 5,25 % 5,25 % 0,00 % 1,3 1,3 - Christies gate 19 2,0 2,0 - 0,1 9 9 - 103 109 (7) 4,80 % 4,94 % -0,15 % 103 109 (7) 4,80 % 4,94 % -0,15 % 5,00 % 5,13 % -0,12 % 2,3 2,3 - Dronning Astrids gate 2 18,6 17,7 1,0 26 26 - 392 190 202 1,77 % 0,72 % 1,05 % 792 792 - 3,91 % 4,13 % -0,21 % 3,75 % 3,75 % 0,00 % 19,6 19,6 - Fagerborggata 16 3,8 3,7 0,2 12 12 - 155 124 31 3,78 % 3,10 % 0,68 % 202 202 - 5,01 % 5,21 % -0,21 % 5,00 % 5,00 % 0,00 % 3,6 3,6 - Fredensborgveien 24 3,6 3,8 - 0,2 13 13 - - - - -0,32 % -0,30 % -0,02 % 218 218 - 5,67 % 5,39 % 0,29 % 5,75 % 5,75 % 0,00 % 3,9 3,9 - Fredensborgveien 24B 20,6 21,2 - 0,6 61 61 - 850 1 073 (222) 3,60 % 4,54 % -0,94 % 1 147 1 147 - 5,04 % 4,89 % 0,15 % 5,00 % 5,00 % 0,00 % 21,9 21,9 - Gjerdrums vei 12 13,0 12,6 0,3 35 35 - 311 259 52 1,86 % 1,50 % 0,36 % 693 693 - 4,81 % 4,93 % -0,12 % 4,50 % 4,50 % 0,00 % 13,1 13,1 - Holmestrandgata 4 0,4 0,4 - 0,0 2 2 - 11 - 11 1,93 % -1,09 % 3,02 % 20 20 - 4,63 % 4,48 % 0,15 % 4,75 % 4,75 % 0,00 % 0,5 0,5 - Kirkeveien 166 12,1 11,8 0,3 49 49 - 376 329 46 2,69 % 2,37 % 0,32 % 612 612 - 4,64 % 4,76 % -0,12 % 4,50 % 4,50 % 0,00 % 12,3 12,3 - Maridalsveien 9 1,0 1,0 - 0,0 3 3 - - - - -0,28 % -0,27 % -0,01 % 54 54 - 5,31 % 5,17 % 0,14 % 5,50 % 5,50 % 0,00 % 1,1 1,1 - Maridalsveien 122 0,6 0,6 0,0 4 4 - 19 19 - 1,76 % 1,78 % -0,02 % 36 36 - 4,51 % 4,57 % -0,05 % 4,25 % 4,25 % 0,00 % 0,9 0,9 - Maridalsveien 128 6,1 6,1 0,0 17 17 - 112 128 (16) 1,28 % 1,54 % -0,26 % 316 316 - 4,60 % 4,61 % -0,01 % 4,25 % 4,25 % 0,00 % 6,4 6,4 - Møllerveien 4 2,5 2,4 0,0 8 8 - - - - -0,49 % -0,49 % 0,00 % 144 144 - 5,36 % 5,39 % -0,04 % 5,50 % 5,50 % 0,00 % 2,8 2,8 - Nedre Ullevål 1, 3 0,6 0,6 0,0 3 3 - - - - -0,75 % -0,77 % 0,01 % 36 36 - 5,27 % 5,37 % -0,10 % 4,50 % 4,50 % 0,00 % 0,7 0,7 - Nedre Ullevål 2, 4 3,5 3,4 0,1 17 17 - 78 73 5 1,51 % 1,41 % 0,10 % 204 204 - 5,16 % 5,27 % -0,10 % 4,75 % 4,75 % 0,00 % 4,1 4,1 - Oppsalveien 24-26 1,9 1,7 0,2 22 22 - 111 77 34 4,72 % 3,35 % 1,37 % 110 106 4 4,68 % 5,01 % -0,33 % 4,88 % 4,88 % 0,00 % 2,2 2,2 - Pilestredet 103 0,6 0,6 - 0,0 2 2 - - - - -0,31 % -0,30 % -0,01 % 34 34 - 5,53 % 5,39 % 0,14 % 5,75 % 5,75 % 0,00 % 0,6 0,6 - Riiser-Larsens vei 7 3,3 3,2 0,0 28 28 - 150 150 - 3,73 % 3,77 % -0,04 % 202 202 - 5,31 % 5,36 % -0,05 % 5,25 % 5,25 % 0,00 % 3,5 3,5 - Rødstuveien 15-23 5,3 5,1 0,1 37 37 - 141 119 22 1,97 % 1,59 % 0,38 % 289 289 - 4,77 % 4,91 % -0,14 % 4,50 % 4,50 % 0,00 % 5,6 5,6 - Sandakerveien 58BC 7,1 7,2 - 0,2 23 23 - 201 95 106 2,33 % 0,80 % 1,52 % 377 377 - 4,83 % 4,72 % 0,11 % 5,00 % 5,00 % 0,00 % 7,3 7,3 - Sandakerveien 78 20,6 17,1 3,5 47 47 - 1 493 1 085 408 7,02 % 6,08 % 0,95 % 1 210 1 109 101 5,65 % 6,22 % -0,57 % 6,25 % 6,50 % -0,25 % 13,2 11,0 2,2 Sarpsborggata 2 6,5 6,4 0,1 28 28 - 152 146 5 1,72 % 1,67 % 0,06 % 304 304 - 4,07 % 4,13 % -0,06 % 3,88 % 3,88 % 0,00 % 7,2 7,2 - Sinsenveien 56-64 8,4 7,8 0,6 54 54 - 487 465 22 5,19 % 5,29 % -0,11 % 495 464 31 5,28 % 5,29 % -0,01 % 5,50 % 5,50 % 0,00 % 8,9 8,2 0,8 Sinsenveien 66-70 3,1 2,9 0,2 20 20 - 180 172 8 5,26 % 5,41 % -0,14 % 180 168 12 5,25 % 5,26 % -0,01 % 5,50 % 5,50 % 0,00 % 3,3 3,0 0,3 Sannergata 32 1,7 1,6 0,1 8 8 - - - - -0,46 % -0,49 % 0,02 % 87 87 - 4,60 % 4,83 % -0,23 % 4,75 % 5,13 % -0,38 % 2,0 2,0 - Sinsenveien 72-74 4,0 3,7 0,3 26 26 - 235 224 11 5,27 % 5,41 % -0,13 % 234 218 16 5,26 % 5,26 % 0,00 % 5,50 % 5,50 % 0,00 % 4,3 3,9 0,4 Sofienberggata 35-39 12,2 11,9 0,2 33 33 - 145 133 12 0,95 % 0,86 % 0,09 % 614 614 - 4,80 % 4,89 % -0,09 % 4,38 % 4,38 % 0,00 % 13,2 13,2 - St. Olavs Gate 21 7,4 7,5 - 0,2 22 22 - 81 153 (72) 0,71 % 1,65 % -0,95 % 457 457 - 5,82 % 5,70 % 0,12 % 5,13 % 5,13 % 0,00 % 7,9 7,9 - Stavangergata 23, 25, 27 16,2 16,0 0,2 68 68 - 368 355 13 1,81 % 1,75 % 0,06 % 733 733 - 4,06 % 4,11 % -0,05 % 3,88 % 3,88 % 0,00 % 17,6 17,6 - Sven Bruns gate 1 1,0 1,0 0,0 3 3 - - - - -0,26 % -0,27 % 0,01 % 59 59 - 5,51 % 5,62 % -0,11 % 4,75 % 4,75 % 0,00 % 1,1 1,1 - Sønsterudveien 32 3,4 3,4 - 0,0 55 55 - 99 124 (25) 1,29 % 2,02 % -0,73 % 264 264 - 6,18 % 6,10 % 0,08 % 5,50 % 5,50 % 0,00 % 3,9 3,9 - Teisenveien 5E 4,6 4,7 - 0,1 29 29 - 116 73 43 1,94 % 0,99 % 0,94 % 247 247 - 4,78 % 4,71 % 0,07 % 4,50 % 4,25 % 0,25 % 4,7 4,7 - Thulstrups gate 5 1,7 1,7 0,0 7 7 - 64 46 18 3,37 % 2,35 % 1,03 % 84 84 - 4,52 % 4,61 % -0,09 % 4,50 % 4,38 % 0,13 % 1,8 1,8 - Torshovgata 12 1,5 1,5 0,0 8 8 - 95 86 9 5,69 % 5,26 % 0,43 % 86 86 - 5,16 % 5,29 % -0,13 % 5,50 % 5,50 % 0,00 % 2,0 2,0 - Ullevålsalléen 2 21,5 20,6 0,9 50 50 - 139 105 34 0,18 % 0,02 % 0,16 % 882 882 - 3,64 % 3,80 % -0,15 % 3,75 % 4,00 % -0,25 % 24,9 24,9 - Ullevålsalléen 5 7,6 7,4 0,1 33 33 - 151 142 9 1,60 % 1,51 % 0,09 % 396 396 - 4,84 % 4,93 % -0,08 % 4,50 % 4,50 % 0,00 % 7,9 7,9 - Økernveien 149 4,0 3,9 0,1 30 30 - 119 105 15 2,31 % 1,99 % 0,32 % 252 252 - 5,63 % 5,78 % -0,15 % 5,25 % 5,25 % 0,00 % 4,5 4,5 - Total 274,8 266,8 8,0 1 124 1 124 - 7 740 6 807 932 2,30 % 2,02 % 0,28 % 14 726 14 528 198,3 4,85 % 4,92 % -0,07 % 4,73 % 4,74 % 0,00 % 288,4 284,7 3,7

CWR | 9

Valuation – Heimstaden Bostad Invest 10 AS

GENERAL TERMS & CONDITIONS which may be payable for proven loss arising from an error in the valuation These General Terms & Conditions shall apply for this valuation report and report is 5 times the price base amount at the date of the valuation. Any force the following shall apply unless otherwise stated in the valuation report: majeure that could affect the market value after the date of the written valuation report cannot be used to hold the valuer responsible.

Scope of the valuation report Validity of the valuation report The object of the valuation covers the real property or the equivalent stated, Depending on whether the factors influencing the market value of the object of with appurtenant rights and obligations in the form of easements, rights of way, the valuation change, the valuation opinion referred to in the report is only valid community association and other rights or obligations stated in extracts from the at the date of the valuation, subject to the assumptions and reservations set Land Register pertaining to the object of the valuation. The valuation report also forth in the report. Future incoming payments and outgoing payments and covers, where applicable, fixtures and fittings of the property and fixtures and growth in value as declared in the report, where applicable, have been made fittings of the building relating to the object of the valuation, however not based on a scenario which, in the opinion of the valuer, reflects the future industrial fixtures and fittings to an extent other than as set forth in the report. projections of the property market. The valuation opinion does not constitute For the purpose of this valuation report, Cushman & Wakefield Realkapital has any undertaking as regards actual future growth in cash flow and growth in not been instructed to extract information from the Land Register, hence, we value. assume that registered rights in respect of the property can be verified by means of an extract from the Land Register and that the information obtained from the Use of the valuation report Land Register is accurate and complete. Furthermore, that the object of the The content of the valuation report and its appendices is the property of the valuation is not encumbered by any unregistered easements, right of use client and shall be used in its entirety for the purpose set forth in the report. agreements or any other agreements which limit, in any respect, the property Where the valuation report is used for legal matters, the valuer shall only be owner's right to use the property and that the object of the valuation is not liable for direct and indirect loss which may affect the client provided that the encumbered by onerous expenses, fees or other encumbrances. It has also been report is used in accordance with what is stated above. The valuer shall have no assumed that the object of the valuation is, in no respect, the subject of a liability whatsoever for any loss incurred by any third party as a consequence of dispute. such third party having used the valuation report or information provided therein. The valuations are governed by the laws of the Kingdom of Norway. Any Assumptions for the valuation report disputes will be settled by the court of Oslo (Oslo Tingrett). Prior to the valuation The information included in the valuation report has been obtained from sources report or parts thereof being reproduced, or referred to in any other written which are deemed to be reliable. All information obtained from the client/owner document, the valuer must approve the content and the manner in which the or his representative and any holders of rights of use has been assumed to be report is to be referred to. accurate. The information has only been verified through a general assessment of reasonableness. In addition, it has been assumed that no information of relevance to the valuation opinion has been omitted by the client/owner or his CONTACT DETAILS representative. The land areas which form the basis of the valuation have been obtained from the client/owner or his representative. The valuer has relied on these land areas and has not measured them on site or on drawings, but the areas have been verified by means of an assessment of reasonableness. The areas have been assumed to be measured in accordance with the "Norwegian Standards" applicable from time to time. As regards tenancies and leasehold conditions relating to land or other rights of use, the valuation report has, where applicable, been based on applicable leases of property and leases of land, and other rights of use agreements. Copies of these, or other documents, indicating relevant terms and conditions have been obtained from the client/owner or his representative. It has been assumed that the object of the valuation complies with all requisite requirements from public authorities and terms and conditions applicable to the property, such as plans, etc., and has obtained all requisite permits from public authorities for its use in the manner stated in the report.

Environmental matters The valuation opinion is conditional on land or buildings relating to the object of the valuation not being in need of an environmental clean-up and there being no form of environmental encumbrance. In light of the provisions stated above, the valuer shall not be liable for any loss incurred by the client or a third party as a consequence of the inaccuracy of the valuation opinion due to the object of the valuation being in need of an environmental clean-up or there being any form of environmental encumbrance.

Inspection, technical condition The physical condition of the facilities (buildings, etc.) as described in the valuation report is based on an overall ocular inspection. The inspection conducted has not been of such a nature as to satisfy a seller's duty of disclosure or a buyer's duty to investigate pursuant. The object of the valuation is assumed to be in a condition and to be of the standard which the ocular inspection indicated at the time of the inspection. The valuer assumes no liability whatsoever for any latent defects or circumstances which are not obvious on the property, under the ground or in the building and which might affect the value. No liability is assumed for; any matter which would require specialist expertise or special knowledge to discover or; the functionality (freedom from defects) and/or the condition of fixtures of buildings, mechanical equipment, pipes or electrical components.

Liability Any claims for damages arising from proven loss arising from any error in the valuation report must be made within one year from the date of the valuation (the date on which the valuation is signed). The maximum amount of damages

CWR | 10

Confidential

Heimstaden Bostad Invest 10 AS

Valuation of portfolio, commercial premises (Q4 2020)

21 December 2020

Valuation - Heimstaden Bostad Invest 10 AS

CONTENT In this valuation we have assessed gross property value, with no deductions for tax or any other costs in connection with a potential CONTENT 2 transaction. We have assumed a cash settlement on the valuation KEY FIGURES 2 date, and transaction made with a willing buyer and a willing seller. INTRODUCTION 2 Valuation date is set to 31.12.2020. MARKET OVERVIEW 2

METHOD 6 MARKET OVERVIEW CONCLUSION 6 SUMMARY 7 Short summary: CHANGE ANALYSIS 8 The Norwegian economy was going well before the Corona Virus GENERAL TERMS & CONDITIONS 9 (Covid-19), but with an outlook with a lower growth rate in both GDP and labour force in 2020, 2021 and 2022. The coronavirus CONTACT DETAILS 9 continues to have negative effects on the world economy and there is a great risk for a second wave. Many countries are despite the KEY FIGURES risk working its way back to normal and eventually the economies will follow. The question now if an approved vaccine will be Type: Office / retail / warehouse available anytime soon. All forecasts are being rewritten as new Location: Oslo / Buskerud / Akershus information arrives. The Brent oil prices had a major fall in the # Properties: 40 units (multiple sections) spring, but has bounced back somewhat and currently stands at Value portfolio: 1 739.4 mNOK appr. 42$/barrel compared to appr. 17$/barrel in April.

Furthermore, many transactions have been observed in the last months indicating high demand for real estate. All segments attracts high interest with logistics and office on top and hotel in the bottom of the list.

MACRO ECONOMY

Inflation The average increase in Consumer Prices Index (CPI) for 2019 was 2.2%, roughly 50bps percentage points lower than 2018. The inflation forecasts are based on the average of annual forecasts from Norges Bank, DNB and SSB. For 2020 the average forecast is 1.50% for CPI and 3,1% for CPI-ATE. Location, 40 properties. Source: Location Analytics.

INTRODUCTION

Assignment Cushman & Wakefield Realkapital (CWR) has been requested by Heimstaden Bostad Invest 10 AS to estimate the market value of 40 properties located in Oslo, Lier and Nesbyen. The properties have not been inspected in connection with this assignment.

The valuation of the properties is based on information we have received from the client as well as market information held by CWR. This is a portfolio we evaluate quarterly for Heimstaden Bostad Invest 10 AS. Source: SSB

Mandate: GDP The mandate consists of finding gross property value. Any The growth in GDP in the mainland economy for 2019 was 2.3%, development potential has not been assessed. Valuations must compared to 2.2 % in 2018. A solid increase in petroleum mirror the optimal scenario for the property, that is, if it’s assessed investment contributed to growth increasing in 2019. Growth has sold all together or by part. With regard to the distribution of been at a solid rate since 2016, as a result of the international ownership costs / common costs, it is assumed that any divestment upturn, higher oil prices, low interest rates and an expansive fiscal will not change the cost distribution for the sections of the policy. SSB, Norges Bank and DNB all expected a flattening in GDP properties. Data received by Heimstaden Bostad Invest 10 AS growth in 2020, with an average growth rate for the mainland together with this assessment is essentially the basis for the economy of 1.9% pre-corona. assessment. It is assumed that the information received is correct.

CWR | 2

Valuation - Heimstaden Bostad Invest 10 AS

in the OPEC negotiations) the Oil Price have plummeted and are It is difficult to calculate the effect Covid-19 will have on GDP currently traded in the 45-50 dollar per barrel range. growth in 2020, but the average estimate is -3,6%.

Source: SSB, Norges Bank

Source: SSB.DNB,Norges Bank The housing market Housing prices have been through a turbulent period in recent Norwegian Kroner (NOK) years, especially in Oslo where housing prices rose by 12.5 and The NOK has weakened over a long period of time. The economists 16.6% respectively in 2015 and 2016, before falling by 6.2% in 2017. are struggling with explaining the reason for the depreciation. Housing prices ended 2018 up 2.8%, although the level was Based on the interest rate differential against trading partners and generally flat after the summer months. a positive development for the oil price, theory suggest a stronger NOK. One of the possible explanations for the depreciation is that Most macroeconomic forecasters in Norway expected a flat NOK is a small illiquid currency that investors avoid in uncertain development in housing prices in the coming period (pre-Corona). times. In addition, investors might be uncertain on how strong the However, some are concerned about the pace of regulation in Oslo. Norwegian economy will be in the future as they currently are oil The estimated need of new homes is 4 000 - 5 000 a year, while the dependant, with regards to increased focus on climate. After the regulation rate currently is half of that. Some fear this will lead to Covid 19 outbreak the NOK has been hit significantly (see graph price pressure in Oslo over the next few years. below). This have been reversed lately. The corona outbreak has led to increased unemployment, which leads to a decline in purchasing power, which in isolation is negative If one looks at the development from 2013 to the present, it can be for housing prices. Many feared for the housing-market after the sees from the graph below that the Norwegian krone has weakened Corona outbreak, but it has performed significantly stronger than by around 32,00% in the period (measured against the currencies feared. The main reason for this that the key policy rate has at the of Norway’s main trading partners – I44). same time been reduced to 0% and consequently led to cheaper mortgages. Housing prices in Oslo are up 10,4% the last 12 months.

The labour market In 2019 the total number of people employed rose by 23 537 (0.9%) to reach 2 700 492 people. Unemployment calculated by NAV stood at 3.9 % in November 2020, while according SSB’s AKU definition unemployment was 5.3 %, which is at the level of the peak in 2016. Since the Coronavirus outbreak the unemployment according to NAV peaked at 10,4%. The total effect of the labour market is still uncertain, but the high unemployment is a temporary case. The average prognosis for the unemployment rate is 6.5% for 2020.

I44= Import-weighted exchange rate index from Norges Bank. Source: Norges Bank

Oil prices and petroleum investment The oil price rose steadily from 2017 to October 2018 when it peaked at around USD 86/barrel. From October to January the oil price fell from USD 86/barrel to USD 50/barrel. In 2019 the oil price has increased from 54 to USD 66/barrel, and consensus was that oil would be trading in the range of 60-70 dollar per barrel in 2020.

However, due to both a demand shock (less demand to lower growth due to Corona-virus outbreak) and a supply shock (a breach

CWR | 3

Valuation - Heimstaden Bostad Invest 10 AS

interest rate twice, with a total cut of 150 bps, standing currently at 0,0 %. It is expected that this low-key policy rate will remain low for a long period.

Swap rates From the beginning of July 2016 to the middle of December 2016 both 5 and 10-year SWAP rates rose significantly, which resulted in a reduction in the spread against the prime yield. In 2017 the development in swap rates was relatively flat, while in the period up to October 2018 there was a substantial increase in long interest rates. From the beginning of 2018 the 5 and 10-year swap rates rose by respectively 30 and 20 bps, although from the peak in October they fell by 30-35 bps. In 2019 the 5-year swap rate Source: SSB, Norges Bank, DNB increased by 20 bps, while the 10-year swap rate decreased by 10 The workforce is the sum of those employed and those bps. In 2020 the Swap rates plummeted due to Covid-19, and is unemployed in the age group 15-74 years and it has been on a currently trading at 0,8% (5-year swap) and 1.1% (10-year swap) downward trend since 2008. Those outside the workforce may, for example, be students without jobs, disabled, pensioners, people at home or who are not in work or seeking work. The workforce is expected to rise in future, which is normal when the employment market improves.

Global conditions The American economy was showing strength prior to the coronavirus, with an upturn stimulated by an expansive fiscal policy. The unemployment rate was at a record low and the growth in new jobs was good. The Federal Reserve Bank stopped their interest rates hikes with nine increases, before made a turnaround after the turmoil in October 2018. In 2019 they have cut the fund rate three times with 25 bps as they augmented with the trade war with China dampening the economic growth. After the Coronavirus, FED has cut the interest rate to 0%, in addition to starting with a massive QE-program in order to help the economy. In addition, the The loan market fiscal policy is used actively to stimulate. With respect to Bank financing there has been a reduction in bank margins since 2018 (margins fell by 41bps) prior to the corona-virus The 10-year treasury yield is currently traded at 0.92%. This is 239 outbreak. The bank margin has increased significantly since the bps lower than November 2018. outbreak (up 29 bps), but this has been balanced by the decrease in rates. The total financing cost is on average 2.94%, which is lower Eurozone decided to end QE in December 2018. The economic than pre-Corona. growth in 2019 was disappointing, resulting in ECB to cut rate with 10 bps from -0.4 to -0.5. In addition, they started with a new QE Bond financing has increased considerably in recent years, with a program from November 2019. Due to the corona outbreak, the current issue peak in 2018 of around NOK 40 bn. According to Eurozone has also launched major stimulus packages to keep Nordea, Bond financing accounts for 15% of the outstanding loans. economic activity going. However, due to the Covid-19 outbreak, the bond market in general China’s growth in 2018 was the weakest since 1990. GDP growth has dried up, including real estate bonds. ended at 6.6%, compared to 6.8% in 2017. The figures were as expected and can be linked to the ongoing trade war with the USA. After the Corona outbreak, the bond market stopped, including the The Chinese authorities have recently reported that they will bond market for real estate. The credit spreads increased implement substantial tax cuts to stimulate the economy. After the significantly and resulted for both issuers and investors to set a negative impact on the economy due to Coronavirus, the correct price. Government has used several tools in order to help the economy. In late March, did Bank of China cut the interest rate with the most since 2015.

FINANCING

Key policy interest rate Norges Bank raised its key policy rates for the first time since 2011 on 20 September 2018, and followed up with another raise in March, June and September 2019. The rate was 1.50%, before the Coronavirus. Due to the implication, Norges bank has cut the

CWR | 4

Valuation - Heimstaden Bostad Invest 10 AS

Yield development

The hunt for return and low interest rates contribute to downward pressure on yields, as we have recently seen evidence of in the transaction market. New levels have been set for Prime Yield in both logistic through the sale of Tjuvholmen Alle 1-5 and C-log.

We expect to make an adjustment of prime yield office when the sale of Telegrafen is completed.

With a prime yield of 3.25% the yield gap against 10-year Government bonds in Q3-2020 is 2.5 %. This is 45 bps higher than at the end of 2019.

COMMERCIAL PROPERTY

The transaction market Prior to Covid-19 the outlook was good for the transaction market. The market has now stopped as investors and sellers have a “wait and see” mentality. However, we have seen a sudden shift in the market the last couple of months. There have been both many and large transactions, with a total of 26 bNOK in Q3-20 and 28 bNOK thus far in Q4-20.

The chart below shows transaction volumes for the last 10 years:

140 350 120 300 100 250 Source: Cushman & Wakefield Realkapital, Nordea and Norges Bank

80 200 Deals The rental market in Oslo

NOK bn NOK 60 150

40 100 The rental market for Oslo is strong prior to Covid 19, driven by

20 50 increased economic growth, employment growth, and limited new

0 0 building activity. 2010 2012 2014 2016 2018 2020E 2022E Volume Forecast Average 10-19 Number of deals As described above regarding labour market, the impact of Covid 19 has been massive lay offs. Office-intensive businesses has not Selected transactions Q4-2020: been hit as hard as the Hotel and Retail industry. Asset mNOK* NOK/m2 Location Type Telenor-building 5 450 35 528 Bærum Office The impact of the rental markets are difficult to estimate, but Telegrafen 2 400 94 033 Oslo Office former crisis-events have led to a lower yearly rent. The message Jonsvollkvartalet, we receive from the market is that processes are still going, but it Sparebank Vest HQ 1 620 78 641 Bergen Office is taking more time. Trekanttomten, Aker Brygge 1 500 Oslo Office The requirement for increased distance between employees in Social both the work zones and meeting rooms, the need for flexi-rooms Infrastructure Project Majesty 1 360 Kongsberg Properties for digital meetings and the desire for permanent seats will 3 plots, Residential increase the need for more space. The counterweight is reduced Obos Fornebu 1 100 Bærum Development area as a result of increased use of home offices and increased cost • Several of the transactions are estimates focus.

The Cushwake Investor Confidence Index Q1 2020 150 000 m2 of new buildings are expected to be completed in 2020 (pre-corona) reports that 78 % of all investors wish to increase their and almost 200 000 m2 in 2021. We believe the vacancy will property exposure in the next 6 months. Only 6 % wish to reduce increase, and we also expect a drop in newbuilds in 2022 than their property portfolio. projected prior to Covid 19. Cushman newest Investor Confidence Index from May, show that there still is optimism in the market as 60% wish to increase their property exposure in the next 6 months.

The fundamentals were strong prior to the coronavirus, with exceptions of retail. Hotel and Retail are the segment with the most severe negative implication of the outbreak.

CWR | 5

Valuation - Heimstaden Bostad Invest 10 AS

This also applies to sections. When it comes to retail in general, there is somewhat lower interest in it. Some tenants have been granted rent discounts to cope with the extraordinary situation, which cause short term bumps in passing rent.

We have assessed the total value of the properties to 1 739.4 mNOK. This represents a value of 28 323 NOK/m2 and a net yield of 4.64 %

For Cushman & Wakefield Realkapital, dep. Valuation

Source: Cushman & Wakefield Realkapital Jørgen Haugsvold

Senior advisor, Valuation In Cushman & Wakefield Realkapital’s view rents in Oslo are at the following levels. The arrows indicate a change from «mid»:

Rental levels in Oslo

# Location Mid Prime Trend Vacancy Arne T.W. Eriksen. MRICS, REV Head of Valuation / partner, Valuation 1 CBD 1 3 500 4 800  5,7 % 2 CBD 2 3 400 4 200  1,1 % 3 Center 2 600 3 400  6,1 % 4 Center West 2 900 3 400  6,5 % 6 Skøyen 2 600 3 200  7,2 % 7 Lysaker 1 700 2 250  7,0 % 8 Fornebu 1 100 1 800  7,5 % 9 Majorstuen 2 200 2 800  2,6 % 10 Nydalen 1 800 2 400  6,7 % 11 Helsfyr 1 800 2 250  8,7 % 12 Bryn 1 400 1 900  14,6 % 13 Hasle-Økern 1 500 2 100  16,4 % Kilde: Cushman & Wakefield Realkapital, Research.

METHOD

Gross property value We have assessed the property portfolio based on a cash flow analysis. Discounted rate of return is estimated according to risk level. Passing rent from a current contract is discounted at a lower rate than more uncertain future income. The residual value is calculated using an Exit Yield. These specific assumptions are set for each individual property.

It should be noted that several of the properties are sections with combined residential and commercial properties and should be considered as such. It may negatively impact flexibility in changing current regulations and land use.

CONCLUSION The portfolio value is 3.8% higher than in Q3-20, mostly due to lower risk profile in logistics. Especially Baches Vei 1 contributes to a value increase. In addition, we are aware that there is currently good demand for grocery contracts with a good contract length.

CWR | 6

Valuation - Heimstaden Bostad Invest 10 AS

SUMMARY

Reversionary Passing rent Market rent Rent Property Value mNOK Value NOK/m2 Area NIY Exit yield yield Opex kNOK Opex NOK/m2 IRR kNOK kNOK potential Duration year Ammerudveien 20-22 197,7 22 082 8 953 4,98 % 5,38 % 5,36 % 1 047,5 117 7,04 % 10 898 11 639 6,8 % 4,1 Baches Vei 1 229,5 18 277 12 557 4,90 % 5,00 % 4,72 % 150,7 12 6,44 % 11 398 10 987 -3,6 % 11,9 Bjerregaards gate 2 118,4 54 993 2 153 4,76 % 5,25 % 5,23 % 267,0 124 6,97 % 5 908 6 459 9,3 % 3,9 Blingsmovegen 38 53,5 8 105 6 601 6,00 % 6,88 % 6,02 % 79,2 12 7,48 % 3 291 3 301 0,3 % 11,9 Brobekkveien 31AB 34,7 17 187 2 019 5,31 % 5,50 % 6,21 % 696,2 345 7,25 % 2 538 2 852 12,4 % 2,4 Christies gate 19 2,5 25 000 100 5,68 % 5,75 % 6,00 % 34,9 349 7,52 % 177 185 4,6 % 1,4 Darres gate 2 32,0 49 984 640 6,07 % 5,75 % 5,47 % 75,5 118 7,27 % 2 018 1 825 -9,6 % 6,6 Darres gate 3 4,0 45 455 88 5,68 % 5,63 % 5,84 % 21,6 246 7,41 % 249 255 2,6 % 1,7 Fredensborgveien 13 24,0 19 786 1 213 5,20 % 5,50 % 6,36 % 249,9 206 7,28 % 1 497 1 777 18,7 % 1,4 Fredensborgveien 22 13,0 45 614 285 5,15 % 5,50 % 5,98 % 70,1 246 7,25 % 740 848 14,5 % 2,5 Fredensborgveien 24 118,9 25 932 4 585 3,13 % 5,38 % 6,06 % 717,1 156 7,17 % 4 434 7 920 78,6 % 1,1 Fredensborgveien 24B 296,1 47 082 6 289 4,99 % 4,88 % 4,50 % 779,8 124 6,41 % 15 557 14 107 -9,3 % 9,8 Gjerdrums vei 12 18,5 48 177 384 4,22 % 5,50 % 5,45 % 86,8 226 7,12 % 868 1 096 26,3 % 5,9 Holsts gate 4 2,4 15 584 154 -1,26 % 7,00 % 9,01 % 30,2 196 8,56 % - 246 N/A Kirkeveien 166E 1,6 - 7,25 % 9,00 % 7,50 % 10,0 - 8,92 % 126 130 3,1 % 9,4 Maridalsveien 9 21,2 114 595 185 5,26 % 5,25 % 5,14 % 50,0 270 6,83 % 1 165 1 140 -2,1 % 8,0 Maridalsveien 37 2,6 41 270 63 5,63 % 5,25 % 5,60 % 14,9 237 7,06 % 161 161 -0,4 % 2,9 Maridalsveien 122 3,9 23 636 165 6,44 % 5,75 % 6,44 % 13,2 80 7,58 % 264 264 0,0 % 1,5 Maridalsveien 128 0,2 9 091 22 4,23 % 7,00 % 6,71 % 0,9 40 7,21 % 9 14 53,1 % 0,0 Møllerveien 4 50,1 34 962 1 433 5,42 % 5,25 % 5,48 % 308,7 215 6,90 % 3 024 3 056 0,0 % 6,5 Oppsalveien 24-26 1,2 7 843 153 5,51 % 6,00 % 6,69 % 19,1 125 8,06 % 85 99 16,7 % 0,3 Parkveien 78 100,7 53 112 1 896 4,23 % 4,25 % 4,21 % 220,9 116 6,08 % 4 481 4 456 -0,6 % 2,0 Pilestredet 57 13,5 55 102 245 4,23 % 5,50 % 5,92 % 57,8 236 7,19 % 629 858 36,2 % 4,6 Sarpsborggata 2 0,5 - 8,11 % 10,00 % 9,00 % - 29 9,90 % 41 45 11,0 % 4,8 Sandakerveien 78 95,1 24 441 3 891 5,47 % 5,25 % 5,48 % 1 090,4 280 6,92 % 6 296 6 300 0,1 % 6,1 Sofienberggata 35-39 12,5 34 060 367 6,02 % 5,75 % 5,43 % 54,7 149 7,24 % 807 734 -9,1 % 6,8 St. Olavs Gate 21 150,7 44 064 3 420 2,95 % 4,13 % 5,34 % 673,7 197 6,03 % 5 116 8 726 70,6 % 2,4 Sannergata 32 8,0 30 303 264 4,87 % 5,75 % 5,96 % 103,8 393 7,48 % 494 581 17,6 % 1,0 Stavangergata 23, 25, 27 8,4 38 182 220 6,27 % 5,75 % 5,83 % 34,1 155 7,41 % 561 524 -6,5 % 3,8 Sven Bruns gate 3 5,6 31 818 176 5,75 % 5,50 % 5,64 % 36,3 206 7,05 % 358 352 -1,7 % 6,1 Sønsterudveien 32 1,0 - 9,70 % 10,00 % 9,25 % 20,0 - 11,44 % 117 113 -3,8 % 1,7 Thereses gate 33 13,9 43 987 316 6,01 % 5,50 % 5,93 % 597,9 1 892 7,21 % 1 434 1 422 -0,8 % 3,2 Trondheimsveien 10 0,2 20 000 10 16,20 % 7,75 % 7,50 % 10,0 40 9,46 % 42 25 -41,0 % 0,2 Ullevålsalléen 2 0,8 - 5,56 % 6,00 % 5,56 % - 17 7,12 % 45 45 0,0 % 4,0 Ullevålsalléen 5 1,9 29 688 64 6,15 % 5,50 % 5,67 % 33,2 518 7,41 % 150 141 -6,2 % 0,4 Urtegata 20-22 15,6 44 068 354 5,83 % 5,13 % 5,46 % 80,0 226 6,89 % 990 931 -5,9 % 3,6 Vibes gate 11 20,6 74 638 276 4,81 % 5,25 % 5,83 % 65,1 236 7,05 % 1 056 1 266 19,9 % 3,2 Waldemar Thranes Gate 71 28,3 64 968 436 5,31 % 5,25 % 5,31 % 71,0 163 6,96 % 1 573 1 573 0,0 % 4,1 Waldemar Thranes Gate 73 34,5 27 273 1 265 -0,60 % 5,50 % 6,00 % 206,2 163 7,28 % - 2 277 Økernveien 149 1,6 9 357 171 8,19 % 6,75 % 7,10 % 33,5 196 8,61 % 165 147 -10,6 % 1,3 Total 1 739,4 28 323 61 413 4,64 % 5,13 % 5,22 % 8 112,0 132 6,75 % 88 762 98 876 11,39 % 6,2

CWR | 7

Valuation - Heimstaden Bostad Invest 10 AS

CHANGE ANALYSIS

Value mNOK Aera (BTA) Passing rent kNOK Net yield Marked rent kNOK Reversionary yield Exit yield Property Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 Change Ammerudveien 20-22 197,7 195,9 1,8 8 953,0 8 953 - 10 898 10 716 182 4,98 % 4,94 % 0,05 % 11 639 11 639 - 5,36 % 5,41 % -0,05 % 5,38 % 5,38 % 0,00 % Baches Vei 1 229,5 208,5 21,0 12 557,0 12 557 - 11 398 11 208 191 4,90 % 5,30 % -0,40 % 10 987 10 987 - 4,72 % 5,20 % -0,48 % 5,00 % 5,50 % -0,50 % Bjerregaards gate 2 118,4 117,5 0,9 2 153,0 2 153 - 5 908 5 739 169 4,76 % 4,66 % 0,11 % 6 459 6 458 1 5,23 % 5,27 % -0,04 % 5,25 % 5,25 % 0,00 % Blingsmovegen 38 53,5 51,4 2,1 6 601,0 6 601 - 3 291 3 236 55 6,00 % 6,14 % -0,14 % 3 301 3 236 65 6,02 % 6,14 % -0,12 % 6,88 % 7,00 % -0,13 % Brobekkveien 31AB 34,7 32,1 2,6 2 019,0 2 019 - 2 538 2 504 34 5,31 % 5,63 % -0,32 % 2 852 2 852 - 6,21 % 6,72 % -0,50 % 5,50 % 5,88 % -0,38 % Christies gate 19 2,5 2,4 0,1 100,0 100 - 177 175 2 5,68 % 5,84 % -0,17 % 185 185 - 6,00 % 6,25 % -0,25 % 5,75 % 6,00 % -0,25 % Darres gate 2 32,0 31,7 0,3 640,2 640 - 2 018 1 984 34 6,07 % 6,02 % 0,05 % 1 825 1 825 - 5,47 % 5,52 % -0,05 % 5,75 % 5,75 % 0,00 % Darres gate 3 4,0 4,0 - 88,0 88 - 249 249 - 5,68 % 5,68 % 0,00 % 255 255 - 5,84 % 5,84 % 0,00 % 5,63 % 5,63 % 0,00 % Fredensborgveien 13 24,0 23,7 0,3 1 213,0 1 213 - 1 497 1 178 319 5,20 % 3,92 % 1,28 % 1 777 1 777 - 6,36 % 6,44 % -0,08 % 5,50 % 5,50 % 0,00 % Fredensborgveien 22 13,0 13,0 - 285,0 285 - 740 829 (89) 5,15 % 5,84 % -0,68 % 848 848 - 5,98 % 5,98 % 0,00 % 5,50 % 5,50 % 0,00 % Fredensborgveien 24 118,9 118,0 0,9 4 585,0 4 585 - 4 434 3 897 537 3,13 % 2,69 % 0,43 % 7 920 7 920 - 6,06 % 6,10 % -0,05 % 5,38 % 5,38 % 0,00 % Fredensborgveien 24B 296,1 285,5 10,6 6 289,0 6 289 - 15 557 15 297 260 4,99 % 5,08 % -0,09 % 14 107 14 107 - 4,50 % 4,67 % -0,17 % 4,88 % 5,00 % -0,13 % Gjerdrums vei 12 18,5 18,4 0,1 384,0 389 (5) 868 656 212 4,22 % 3,09 % 1,14 % 1 096 1 109 (13) 5,45 % 5,55 % -0,10 % 5,50 % 5,50 % 0,00 % Holsts gate 4 2,4 2,4 - 154,0 154 - - - - -1,26 % -1,26 % 0,00 % 246 246 - 9,01 % 9,01 % 0,00 % 7,00 % 7,00 % 0,00 % Kirkeveien 166E 1,6 1,6 - - - - 126 125 1 7,25 % 7,19 % 0,06 % 130 130 - 7,50 % 7,50 % 0,00 % 9,00 % 9,00 % 0,00 % Maridalsveien 9 21,2 21,2 - 185,0 185 - 1 165 916 249 5,26 % 4,09 % 1,17 % 1 140 1 140 - 5,14 % 5,14 % 0,00 % 5,25 % 5,25 % 0,00 % Maridalsveien 37 2,6 2,4 0,2 63,0 63 - 161 152 9 5,63 % 5,71 % -0,08 % 161 148 13 5,60 % 5,55 % 0,06 % 5,25 % 5,25 % 0,00 % Maridalsveien 122 3,9 3,6 0,3 165,0 165 - 264 259 6 6,44 % 6,83 % -0,38 % 264 259 6 6,44 % 6,83 % -0,38 % 5,75 % 5,75 % 0,00 % Maridalsveien 128 0,2 0,2 - 22,0 22 - 9 9 - 4,23 % 4,23 % 0,00 % 14 14 - 6,71 % 6,71 % 0,00 % 7,00 % 7,00 % 0,00 % Møllerveien 4 50,1 46,3 3,8 1 433,0 1 433 - 3 024 1 966 1 058 5,42 % 3,58 % 1,84 % 3 056 3 056 - 5,48 % 5,93 % -0,45 % 5,25 % 5,63 % -0,38 % Oppsalveien 24-26 1,2 1,2 - 153,0 153 - 85 83 2 5,51 % 5,34 % 0,17 % 99 99 - 6,69 % 6,69 % 0,00 % 6,00 % 6,00 % 0,00 % Parkveien 78 100,7 100,0 0,7 1 896,0 1 896 - 4 481 4 406 75 4,23 % 4,19 % 0,05 % 4 456 4 456 - 4,21 % 4,23 % -0,03 % 4,25 % 4,25 % 0,00 % Pilestredet 57 13,5 13,3 0,2 245,0 245 - 629 620 9 4,23 % 4,23 % 0,00 % 858 858 - 5,92 % 6,01 % -0,09 % 5,50 % 5,50 % 0,00 % Sarpsborggata 2 0,5 0,5 - - - - 41 40 1 8,11 % 7,98 % 0,14 % 45 45 - 9,00 % 9,00 % 0,00 % 10,00 % 10,00 % 0,00 % Sandakerveien 78 95,1 91,1 4,0 3 891,0 3 891 - 6 296 6 197 99 5,47 % 5,61 % -0,13 % 6 300 6 394 (94) 5,48 % 5,82 % -0,34 % 5,25 % 5,50 % -0,25 % Sofienberggata 35-39 12,5 11,1 1,4 367,0 367 - 807 425 382 6,02 % 3,34 % 2,68 % 734 734 - 5,43 % 6,12 % -0,69 % 5,75 % 5,75 % 0,00 % St. Olavs Gate 21 150,7 142,1 8,6 3 420,0 3 513 (93) 5 116 4 983 133 2,95 % 3,02 % -0,07 % 8 726 8 982 (256) 5,34 % 5,83 % -0,49 % 4,13 % 4,25 % -0,13 % Sannergata 32 8,0 8,0 - 264,0 264 - 494 594 (101) 4,87 % 6,13 % -1,26 % 581 581 - 5,96 % 5,96 % 0,00 % 5,75 % 5,75 % 0,00 % Stavangergata 23, 25, 27 8,4 7,6 0,8 220,0 220 - 561 560 1 6,27 % 6,92 % -0,65 % 524 490 34 5,83 % 6,00 % -0,17 % 5,75 % 6,00 % -0,25 % Sven Bruns gate 3 5,6 5,5 0,1 176,0 176 - 358 358 - 5,75 % 5,85 % -0,10 % 352 352 - 5,64 % 5,74 % -0,10 % 5,50 % 5,50 % 0,00 % Sønsterudveien 32 1,0 1,0 - - - - 117 116 1 9,70 % 9,55 % 0,15 % 113 113 - 9,25 % 9,25 % 0,00 % 10,00 % 10,00 % 0,00 % Thereses gate 33 13,9 13,8 0,1 316,0 316 - 1 434 1 419 15 6,01 % 5,95 % 0,07 % 1 422 1 422 - 5,93 % 5,97 % -0,04 % 5,50 % 5,50 % 0,00 % Trondheimsveien 10 0,2 0,2 - 10,0 10 - 42 42 - 16,20 % 16,20 % 0,00 % 25 25 - 7,50 % 7,50 % 0,00 % 7,75 % 7,75 % 0,00 % Ullevålsalléen 2 0,8 0,7 0,1 - - - 45 44 1 5,56 % 6,26 % -0,70 % 45 44 1 5,56 % 6,26 % -0,70 % 6,00 % 6,00 % 0,00 % Ullevålsalléen 5 1,9 1,9 - 64,0 64 - 150 150 - 6,15 % 6,15 % 0,00 % 141 141 - 5,67 % 5,67 % 0,00 % 5,50 % 5,50 % 0,00 % Urtegata 20-22 15,6 14,1 1,5 354,0 354 - 990 979 10 5,83 % 6,38 % -0,55 % 931 855 76 5,46 % 5,50 % -0,04 % 5,13 % 5,25 % -0,13 % Vibes gate 11 20,6 20,6 - 276,0 291 (15) 1 056 870 186 4,81 % 3,89 % 0,92 % 1 266 1 305 (39) 5,83 % 6,00 % -0,17 % 5,25 % 5,25 % 0,00 % Waldemar Thranes Gate 71 28,3 27,6 0,7 435,6 436 - 1 573 1 547 26 5,31 % 5,35 % -0,04 % 1 573 1 547 26 5,31 % 5,35 % -0,04 % 5,25 % 5,25 % 0,00 % Waldemar Thranes Gate 73 34,5 34,4 0,1 1 265,0 1 265 - - - - -0,60 % -0,60 % 0,00 % 2 277 2 277 - 6,00 % 6,02 % -0,02 % 5,50 % 5,50 % 0,00 % Økernveien 149 1,6 1,6 - 171,0 171 - 165 155 9 8,19 % 7,61 % 0,58 % 147 147 - 7,10 % 7,10 % 0,00 % 6,75 % 6,75 % 0,00 % Total 1 739,4 1 676,1 63,3 61 413 61 526 (113) 88 762 84 685 4 077 4,64 % 4,57 % 0,07 % 98 876 99 058 (182,4) 0,1 5,42 % - 0,0 5,13 % 5,26 % -0,14 %

CWR | 8

Valuation - Heimstaden Bostad Invest 10 AS

which may be payable for proven loss arising from an error in the valuation GENERAL TERMS & CONDITIONS report is 5 times the price base amount at the date of the valuation. Any force These General Terms & Conditions shall apply for this valuation report and majeure that could affect the market value after the date of the written valuation the following shall apply unless otherwise stated in the valuation report: report cannot be used to hold the valuer responsible.

Scope of the valuation report Validity of the valuation report The object of the valuation covers the real property or the equivalent stated, Depending on whether the factors influencing the market value of the object of with appurtenant rights and obligations in the form of easements, rights of way, the valuation change, the valuation opinion referred to in the report is only valid community association and other rights or obligations stated in extracts from the at the date of the valuation, subject to the assumptions and reservations set Land Register pertaining to the object of the valuation. The valuation report also forth in the report. Future incoming payments and outgoing payments and covers, where applicable, fixtures and fittings of the property and fixtures and growth in value as declared in the report, where applicable, have been made fittings of the building relating to the object of the valuation, however not based on a scenario which, in the opinion of the valuer, reflects the future industrial fixtures and fittings to an extent other than as set forth in the report. projections of the property market. The valuation opinion does not constitute For the purpose of this valuation report, Cushman & Wakefield Realkapital has any undertaking as regards actual future growth in cash flow and growth in value. not been instructed to extract information from the Land Register, hence, we assume that registered rights in respect of the property can be verified by means Use of the valuation report of an extract from the Land Register and that the information obtained from the The content of the valuation report and its appendices is the property of the Land Register is accurate and complete. Furthermore, that the object of the client and shall be used in its entirety for the purpose set forth in the report. valuation is not encumbered by any unregistered easements, right of use Where the valuation report is used for legal matters, the valuer shall only be agreements or any other agreements which limit, in any respect, the property liable for direct and indirect loss which may affect the client provided that the owner's right to use the property and that the object of the valuation is not report is used in accordance with what is stated above. The valuer shall have no encumbered by onerous expenses, fees or other encumbrances. It has also been liability whatsoever for any loss incurred by any third party as a consequence of assumed that the object of the valuation is, in no respect, the subject of a such third party having used the valuation report or information provided dispute. therein. The valuations are governed by the laws of the Kingdom of Norway. Any

Assumptions for the valuation report disputes will be settled by the court of Oslo (Oslo Tingrett). Prior to the valuation The information included in the valuation report has been obtained from sources report or parts thereof being reproduced, or referred to in any other written which are deemed to be reliable. All information obtained from the client/owner document, the valuer must approve the content and the manner in which the or his representative and any holders of rights of use has been assumed to be report is to be referred to. accurate. The information has only been verified through a general assessment of reasonableness. In addition, it has been assumed that no information of CONTACT DETAILS relevance to the valuation opinion has been omitted by the client/owner or his representative. The land areas which form the basis of the valuation have been obtained from the client/owner or his representative. The valuer has relied on these land areas and has not measured them on site or on drawings, but the areas have been verified by means of an assessment of reasonableness. The areas have been assumed to be measured in accordance with the "Norwegian Standards" applicable from time to time. As regards tenancies and leasehold conditions relating to land or other rights of use, the valuation report has, where applicable, been based on applicable leases of property and leases of land, and other rights of use agreements. Copies of these, or other documents, indicating relevant terms and conditions have been obtained from the client/owner or his representative. It has been assumed that the object of the valuation complies with all requisite requirements from public authorities and terms and conditions applicable to the property, such as plans, etc., and has obtained all requisite permits from public authorities for its use in the manner stated in the report.

Environmental matters The valuation opinion is conditional on land or buildings relating to the object of the valuation not being in need of an environmental clean-up and there being no form of environmental encumbrance. In light of the provisions stated above, the valuer shall not be liable for any loss incurred by the client or a third party as a consequence of the inaccuracy of the valuation opinion due to the object of the valuation being in need of an environmental clean-up or there being any form of environmental encumbrance.

Inspection, technical condition The physical condition of the facilities (buildings, etc.) as described in the valuation report is based on an overall ocular inspection. The inspection conducted has not been of such a nature as to satisfy a seller's duty of disclosure or a buyer's duty to investigate pursuant. The object of the valuation is assumed to be in a condition and to be of the standard which the ocular inspection indicated at the time of the inspection. The valuer assumes no liability whatsoever for any latent defects or circumstances which are not obvious on the property, under the ground or in the building and which might affect the value. No liability is assumed for; any matter which would require specialist expertise or special knowledge to discover or; the functionality (freedom from defects) and/or the condition of fixtures of buildings, mechanical equipment, pipes or electrical components.

Liability Any claims for damages arising from proven loss arising from any error in the valuation report must be made within one year from the date of the valuation (the date on which the valuation is signed). The maximum amount of damages

CWR | 9

Confidential

Tunvegen 1-16, Ullensaker

Valuation for Fredensborg Q4-2020

29.01.2021

Valuation – Fredensborg AS

CONTENT INTRODUCTION

CONTENT 2 Assignment INTRODUCTION 2 Cushman & Wakefield Realkapital (CWR) has been requsted by MARKET OVERVIEW 2 Fredensborg AS to estimate the market value of the following property. The properties have not been inspected in connection ASSUMPTIONS 8 with this assignment. CONCLUSION 9 CASH FLOW 10 The valuation of the properties is based on information we have GENERAL TERMS & CONDITIONS 15 received from the client as well as market information held by CWR. This property is part of a portfolio we evaluate quarterly for CONTACT DETAILS 15 Fredensborg.

Mandate: Key figures The mandate consists of finding gross property value. Any Address Tunvegen 1-16 development potential has not been assessed. Valuations must Property number 190 / 24/25 mirror the optimal scenario for the property, that is, if it’s assessed Municipality / district Ullensaker / Øvre sold all together or by part. With regard to the distribution of Romerike ownership costs / common costs, it is assumed that any divestment Total area 3 176 m2 will not change the cost distribution for the sections of the Leased area 2 274 m2 properties. Data received by Fredensborg together with this Vacant areas 902 m2 assessment is essentially the basis for the assessment. It is assumed Initial Yield 2,74 % that the information received is correct. Exit yield 5,13 % Reversionary yield 5,32 % In this valuation we have assessed gross property value, with no Passing rental income 11 860 kNOK deductions for tax or any other costs in connection with a potential Average duration 1,0 mNOK transaction. We have assumed a cash settlement on the valuation Value 233,3 mNOK date, and transaction made with a willing buyer and a willing seller. Substantial value, residential 238,0 mNOK Valuation date is set to 01.01.2021.

MARKET OVERVIEW

MACRO ECONOMY

Inflation The average increase in Consumer Prices Index (CPI) for 2019 was 2.2%, roughly 50bps percentage points lower than 2018. In 2020, the average CPI increase ended up at 1.4%. The inflation forecasts are based on the average of annual forecasts from Norges Bank, DNB and SSB. For 2020 the average forecast is 1.3 % for CPI and 3,0 % for CPI-ATE. CPI increased by 0.7 % from November 2019 to November 2020. Location: At Gardemoen airport, Ullensaker

Property: source www.gardskart.no Source: SSB

GDP The growth in GDP for the mainland economy was 2.3 % in 2019, compared to 2.2 % in 2018. A solid increase in petroleum investment contributed to growth increasing in 2019. Growth has

CWR | 2

Valuation – Fredensborg AS

been at a solid rate since 2016, as a result of the international price fell from USD 86/barrel to USD 50/barrel. In 2019 the oil price upturn, higher oil prices, low interest rates and an expansive fiscal has increased from 54 to USD 66/barrel, and consensus was that oil policy. SSB, Norges Bank and DNB all expected a flattening in GDP would be trading in the range of 60-70 dollar per barrel in 2020. growth in 2020, with an average growth rate for the mainland economy of 1.9 % pre-corona. However, due to both a demand shock (less demand to lower growth due to Corona-virus outbreak) and a supply shock (a breach It is difficult to calculate the effect Covid-19 will have on GDP in the OPEC negotiations) the Oil Price plummeted and reached growth in 2020, but the average estimate is -3,5 %. Nevertheless, lows of 9 dollars per barrel. Lately the oil price have recovered and growth is expected to drastically increase in 2021 and 2022. are currently trading in the 50 dollar per barrel range.

Source: SSB, Norges Bank

Source: SSB.DNB,Norges Bank The housing market Housing prices have been through a turbulent period in recent Norwegian Kroner (NOK) years, especially in Oslo where housing prices rose by 12.5 and 16.6 The NOK has weakened over a long period of time. The economists % respectively in 2015 and 2016, before falling by 6.2 % in 2017. are struggling with explaining the reason for the depreciation. Housing prices ended 2018 up 2.8 %, although the level was Based on the interest rate differential against trading partners and generally flat after the summer. a positive development of the oil price, theory suggest a stronger NOK. One of the possible explanations for the depreciation is that Most macroeconomic forecasters in Norway expected a flat NOK is a small illiquid currency that investors avoid in uncertain development in housing prices in the coming period (pre-Corona). times. In addition, investors might be uncertain on how strong the However, some are concerned about the pace of regulation in Oslo. Norwegian economy will be in the future as they currently are oil The estimated need of new homes is 4 000 - 5 000 a year, while the dependant, with regards to increased focus on climate. After the regulation rate currently is half of that. Some fear that this will lead Covid 19 outbreak the NOK has been hit significantly (see graph to price pressure in Oslo over the next few years. below). This have been reversed lately. The corona outbreak has led to increased unemployment, which If one looks at the development from 2013 to present, it can be leads to a decline in purchasing power, which in isolation is negative seen from the graph below that the Norwegian krone has for housing prices. Many feared for the housing-market after the weakened by around 30.9 % in the period (measured against the Corona outbreak, but it has performed significantly stronger than currencies of Norway’s main trading partners – I44). feared. The main reason for this that the key policy rate has at the same time been reduced to 0% and consequently led to cheaper mortgages. On top of that an ease of mortgage regulations resulted in an increase of mortgages with exceptions in Oslo from 6 % in Q2 to 11 % in Q3. Housing prices in Oslo were up 10,4% the last 12 months in November (7.8 % in Norway as a whole).

The labour market In 2019 the total number of people employed rose by 23 537 (0.9%) to reach 2 707 000 people. Unemployment calculated by NAV stood at 3.9 % in November 2020, while according SSB’s AKU definition unemployment was 5.3 %, which is at the level of the peak in 2016. Since the Coronavirus outbreak the unemployment according to NAV peaked at above 10 %. The total effect of the I44= Import-weighted exchange rate index from Norges Bank. labour market is still uncertain, but the high unemployment is a Source: Norges Bank temporary case. The average prognosis for the unemployment rate is 6.5% for 2020. Oil prices and petroleum investment The oil price rose steadily from 2017 to October 2018 when it peaked at around USD 86/barrel. From October to January the oil

CWR | 3

Valuation – Fredensborg AS

around inflation levels. We believe that the continuous growth in e-commerce will continue, and that the trend is only strengthened from the forced use of e-commerce during the pandemic.

Source: SSB

Global conditions The American economy was showing strength prior to the coronavirus, with an upturn stimulated by an expansive fiscal policy. The unemployment rate was at a record low and the growth in new jobs was good. The Federal Reserve Bank stopped their interest rates hikes with nine increases, before made a turnaround after the turmoil in October 2018. In 2019 they have cut the fund rate three times with 25 bps as they augmented with the trade war with China dampening the economic growth. After the Coronavirus,

Source: SSB, Norges Bank, DNB FED has cut the interest rate to 0%, in addition to starting with a massive QE-program in order to help the economy. In addition, the Retail fiscal policy is used actively to stimulate. The last stimulus package The development of retail sales has since 2014 fallen significantly was signed in December 2020. behind the euro zone, with a much lower increase in goods than in services. When the corona virus hit Norway, that trend changed, The 10-year treasury yield is currently traded at 0.93%. This is 238 and while services were shut down, Norwegians flocked around bps lower than November 2018. The uncertainty of the pandemic stores. While retail sales in the euro zone decreased with more than has made investors gravitate towards safe havens like the American 30 %, retail sales in Norway increased by more than 15 %. This is 10-year treasury. driven both by the increase in alcohol sales (Vinmonopolet saw an increase of 40 percent from 2019), increased food sales and Eurozone decided to end QE in December 2018. The economic increased spending on interior and homes. The development has growth in 2019 was disappointing, resulting in ECB to cut rate with slown down some, but retail sales are still strong. 10 bps from -0.4 to -0.5. In addition, they started with a new QE program from November 2019. Due to the corona outbreak, the Eurozone has also launched major stimulus packages to keep economic activity going.

China’s growth in 2018 was the weakest since 1990. GDP growth ended at 6.6%, compared to 6.8% in 2017. The figures were as expected and can be linked to the ongoing trade war with the USA. The Chinese authorities have recently reported that they will implement substantial tax cuts to stimulate the economy. After the negative impact on the economy due to Coronavirus, the Government has used several tools in order to help the economy. In late March, Bank of China cut the interest rate with the most since 2015. This has lead China to become the “winner of the pandemic”, where among others Danske Bank has predicted Chinas Source: SSB GDP-growth for 2020 at 1 percent, after a V-style recovery from the pandemic. Further, e-commerce continues its strong trend, whereas the yearly growth has surpassed 30 %. We also observe that the revenue FINANCING growth for retail stores is over 10 % after a long period of growth

CWR | 4

Valuation – Fredensborg AS

Key policy interest rate After the Corona outbreak, the bond market stopped, including the Norges Bank raised its key policy rates for the first time since 2011 bond market for real estate. The credit spreads increased on 20 September 2018, and followed up with raises in March, June significantly and resulted for both issuers and investors to set a and September 2019. The rate was 1.50 %, before the Coronavirus. correct price. Due to the implication, Norges bank cut the interest rate twice, with a total cut of 150 bps, standing currently at 0,0 %. It is expected that this low key policy rate will remain low for a significant period.

Swap rates From the beginning of July 2016 to the middle of December 2016 both 5 and 10-year SWAP rates rose significantly, which resulted in a reduction in the spread against the prime yield. In 2017 the development in swap rates was relatively flat, while in the period up to October 2018 there was a substantial increase in long interest rates. From the beginning of 2018 the 5 and 10-year swap rates rose by respectively 30 and 20 bps, although from the peak in October they fell by 30-35 bps. In 2019 the 5-year swap rate increased by 20 bps, while the 10-year swap rate decreased by 10 bps. In 2020 the Swap rates plummeted due to Covid-19 and policy rate cuts. Even though swap rates fell to the floor this summer, they have marginally recovered due to increased positivity and vaccination news. The swap rates are currently trading at 0,96 % (5- COMMERCIAL PROPERTY year swap) and 1.29 % (10-year swap) The transaction market

Prior to Covid-19 the outlook was good for the transaction market. The market stopped after the outbreak as investors and sellers had a “wait and see” mentality. However, we have seen a sudden shift in the market the last couple of months. There have been both many and large transactions, with a total of 109 bNOK of transactions in 2020.

The chart below shows transaction volumes for the last 10 years, as well as estimates for the next 2:

The loan market With respect to Bank financing there has been a reduction in bank margins since 2018 (margins fell by 41bps) prior to the corona-virus outbreak. The bank margin has increased significantly since the outbreak (up 29 bps) in Q2, but has marginally decreased since then. The increased bank margins has been balanced by the decrease in rates. The total financing cost is on average 3,18 %, Selected transactions H2-2020: which is lower than pre-Corona. Asset mNOK* NOK/ Location Type Nonetheless, the access of capital has decreased, where stricter m2 policies and increased selectiveness is the main drivers. In the end Telenor-building 5 450 35 500 Fornebu Office Project Viking 3 000 35 000 Gardemoen Logistic of 2020 the Norwegian Finanstilsynet published a new assessment (C-Log) of the risk inherent with lending to real estate projects. Here, they Telegrafen, 2 250 88 156 Oslo, Office assess the financing of real estate projects as high-risk, with a risk- Kongens gate 21 Kvadraturen weighting of 150 percent. Among others, this will impact the Project Titan, 2 000 130 000 Oslo CBD Office Tjuvholmen Allé 1-5 financing of smaller housing developers, which may struggle to Jonsvollsgate 2 1 620 79 000 Bergen Office achieve the same loan terms as earlier. Plot Akerbrygge 1 500 60 000 Oslo Land NVE-building, 1 400 64 797 Oslo, Office Bond financing has increased considerably in recent years, with a Middelthuns gate 29 Majorstuen Hieronymus 1 200 89 000 Oslo CBD Office current issue peak in 2018 of around NOK 40 bn. According to Heyerdahls gate 1 Nordea, Bond financing accounts for 15% of the outstanding loans. Statens Hus på 924 40 000 Lillehammer Office However, due to the Covid-19 outbreak, the bond market in general Lillehammer has dried up, including real estate bonds. Karvesvingen 5 850 47 000 Oslo (Løren) Office *Several of the transactions are estimates

CWR | 5

Valuation – Fredensborg AS

Our estimates for office rents are decreased by 2 – 5 percent in Oslo The Cushwake Investor Confidence Index Q1 2020 peripheral zones, while we have kept our estimates for the best (pre-corona) reports that 78 % of all investors wish to increase their buildings in Oslo city centre. property exposure in the next 6 months. Only 6 % wish to reduce their property portfolio. The requirement for increased distance between employees in both the work zones and meeting rooms, the need for flexi-rooms Cushman Investor Confidence Index from May, show that there still for digital meetings and the desire for permanent seats will is optimism in the market as 60% wish to increase their property increase the need for more space. The counterweight is reduced exposure in the next 6 months. area as a result of increased use of home offices and increased cost focus. In Q3 2020, Cushman & Wakefield Realkapital performed another investor survey, where the optimism was strong, indicating that 66 130 000 m2 of new buildings are expected to be completed in 2020 % of investors wished to increase their property exposure in the and almost 200 000 m2 in 2021. We believe the vacancy will next 6 months. The amount that wanted to decrease their portfolio increase, and we also expect a drop in newbuilds in 2022 than was at an all time low of 4 %. projected prior to Covid 19.

Yield development

The hunt for returns and low interest rates contribute to downward pressure on yields, as we have recently seen evidence of in the Source: Cushman & Wakefield Realkapital transaction market. New levels have been set for Prime Yield in both logistic through the sale of Tjuvholmen Alle 1-5, Telegrafen, In Cushman & Wakefield Realkapital’s view rents in Oslo are at the Karvesvingen 5 and C-log. This has led to a significant drop in yields following levels. The arrows indicate a change from «mid»: in Oslo, both in the city centre as well as some eastern peripheral zones. Rental levels in Oslo # Location Mid Prime Trend Vacancy With a prime yield of 3.25% the yield gap against 10-year Government bonds in Q4-2020 is 2.29 %. This is 24 bps higher than 1 CBD 1 3 500 4 800  5,7 % at the end of 2019. 2 CBD 2 3 400 4 200  1,1 %

3 Center 2 600 3 400  6,1 % 4 Center West 2 900 3 400  6,5 % 6 Skøyen 2 600 3 200  7,2 % 7 Lysaker 1 700 2 250  7,0 % 8 Fornebu 1 100 1 800  7,5 % 9 Majorstuen 2 200 2 800  2,6 % 10 Nydalen 1 800 2 400  6,7 % 11 Helsfyr 1 800 2 250  8,7 % 12 Bryn 1 400 1 900  14,6 % Source: Cushman & Wakefield Realkapital, Nordea and Norges Bank 13 Hasle-Økern 1 500 2 100  16,4 %

Kilde: Cushman & Wakefield Realkapital, Research. The rental market in Oslo The rental market for Oslo is strong prior to Covid 19, driven by The market in Bergen increased economic growth, employment growth, and limited new We continue to find that the office market in Bergen is fragmented building activity. and good locations can result in rents above those that we have set out in the table below, while secondary areas that previously have As described above regarding labour market, the impact of Covid had a lot of oil and gas related businesses are still experiencing a 19 has been massive lay-offs. Office-intensive businesses has not somewhat more sluggish market (e.g. Kokstad). Office vacancy in been hit as hard as the Hotel and Retail industry. Q4 stood at approximately 8.2 %, which is a decrease since 2017. In the city centre vacancy is at 6 %. Vacancy has stabilised and is

CWR | 6

Valuation – Fredensborg AS

expected to fall gradually in the coming period. An expected There are still several office buildings that will be built in the coming increase in activity in the petroleum sector may contribute years and which will affect vacancy negatively, particularly in the positively. peripheral zone which will see the greatest amount of new space. We expect rents to increase for premises close to the centre as the Rents in Bergen have remained relatively stable, except for areas total provision of new buildings in the city centre is small. We thus where there has been high vacancy. This is primarily in the south, believe that the gap in rents between the city centre and the around Kokstad and Sandsli, which means it will take longer for peripheral zone will increase. rising rents to reach these areas. Viewed overall Trondheim has had relatively stable rents, although Market rent, Bergen with somewhat greater spreads with respect to location and quality. Market rents for offices in Trondheim are shown in the Type and location Rent per m2 table below: Prime rent, Bergen Centre 2 900 – 3 000 Market rent, Trondheim High standard, Bergen Centre 1 600 – 2 600 Type and location Rent pr m2 High standard, region 1 200 – 1 800 Prime rent. Centre 2 400 - 2 500 The first half of 2020 saw relatively modest volumes due to the High standard, Centre 1 600 - 2 200 pandemic. This increased drastically in the second half og we have registered trancsactions for right under 5 bnNOK in 2020. We High standard, Region 1 400 - 1 900 believe the prime rent is at 3,75 - 4 %, a decrease of 25 bps since 2019. We believe that the prime yield is just below 4,5 %, down 25 bps since 2019. The market in Stavanger The property market in Stavanger continues as usual to be affected In 2018 we observed 23 transactions for a total of NOK 4 bn., with by the petroleum sector. Office vacancy has declined to a level the largest being the purchase by a Clarkson Platou-syndicate of around 11 %. Vacancy in Forus has dropped from 20 % to around Otto Nielsen veg 12-14 for NOK 777.5 m. 14 %, while in the centre of Stavanger it is around 18 %. Activity in the petroleum sector and the direction of the oil price will in In 2019 we have observed 25 transactions for a total of NOK 5.5 bn. general terms set the tone for the future rental market, but there are currently no modern office premises available in the centre of In 2020 we have observed 14 transactions for a total of NOK 4,7 bn. Stavanger. For occupiers not prepared to pay top rents and willing to be located outside the centre there is much to choose from, Residential property while in the city centre the situation is much more fragmented and Regarding the prime yield on residential property the return is there is a wide range of users/customers. often even lower than that for commercial property. Mostly we have seen that the prime yield on residential investments has been In the table below we have estimated market rent levels for offices around 50-75 bps below the prime yield for offices. We estimate in the Stavanger area based on our experience of the numbers, prime residential property to be at 3.00-3.25%. There are several reconciliation against leases signed and after discussions with reasons for this: brokers working in the area. • The low risk regarding reletting and vacancy in central districts. • It is easier to calculate the asset value of each apartment. Market rent, Stavanger • The market for the sale of apartments is considerably more liquid than that for commercial property for example. This is the Type and location Rent per m2 case both for the letting and sale of apartments and leads to Prime, Stavanger Centre 3 000 better transparency in the market. • Better terms and security ratios for debt capital. High Standard, Stavanger Centre 1 800 – 2 600 • Norms and regulatory requirements for apartments mean that Prime, Forus 1 400 – 1 500 new buildings often lack small units, making them a scarce resource in the market. High Standard, Forus 900 – 1 300 • If a limited company structure is purchased, it is also possible Prime, Hinna 2 000 – 2 100 to avoid deferred tax in the structure by converting the building to a condominium and selling individual units. In such case it High Standard, Hinna 1 500 – 1 800 may be possible to push the direct return further down through deducting deferred tax from the gross property value at the We believe that the prime yield is just below 4,5 %. time of purchase. • It is often difficult to purchase condominiums. This is a scarcity The market in Trondheim factor, at the same time as an owner obtains operational We have recorded a stable development in both rents and vacancy advantages from 100% control compared to cooperating with a in central Trondheim and measured office vacancy at around 8 % in condominium. Q4 2020. Vacancy is lowest, at a level of approximately 6 %, in the city centre where there continues to be strong demand for space.

CWR | 7

Valuation – Fredensborg AS

There is market evidence that at times buyers have been willing to ASSUMPTIONS buy condominiums at prices above asset values. There is also market evidence that buyers may require a deduction from the ASSUMPTIONS AND CONCLUSION FOR VALUATION asset value of certain apartments in the condominium. This varies In the following, we have assessed the property on the basis of a with market cycles and individual condominium sales, but is worth cash flow analysis. We discount different parts of the cash flow rate nothing. of return that is adapted to the associated risks. Passing rent from a current contract is discounted at a lower rate than more uncertain Housing prices in Oslo future income. The residual value is calculated using an Exit Yield. According to housing price statistics from Eiendom Norge AS, house The specific assumptions we have made are set out below. prices in Oslo are now 10.4% higher compared to the same period last year. The average square meter price is 78 616 NOK/m2 as of The following are our assessments of the parameters we have November 2020. Over the past 10 years, residential prices in Oslo emphasized and assumptions that have been included in the have generally increased by as much as 105.5%. valuation of the property.

In the district of Grünerløkka, house prices are generally 6.9% ASSUMPTIONS higher compared to the same period last year. The average square meter price is now at 86 197 NOK/m2 as of Q3-2020. In the last 3 Parameter Valuation years, house prices in the Grünerløkka district have increased by Passing rental Rental revenues amount to 1186 0 kNOK on 16.0%. income valuation date.

After the contract period, the rental income is adjusted annually with the CPI adjustment by the average of the inflation estimates of Statistics Norway, Norges Bank and DNB. From 2022, we have used Norges Bank's long-term inflation target of 2.0%.

Price development over the past 3 years for district Grünerløkka. Source: Vacant areas On the valuation date there is 902 m2 of Eiendom Norge AS and Krogsveen Norge AS. available area on the property.

Ownership Estimated normalized ownership costs amount TUNVEGEN 1-16 costs to 5 475 kNOK annually.

Property description Maintenance costs are 98 NOK/m2, The buildings were completely renovated in 2016, and hold high administration costs is 716 NOK/m2, insurance standard. The property is located in a rural location, with large costs is 14 NOK/m2, while other costs are 505 green areas and common areas. Gardermoen Apartments consists NOK/m2. of 5 newly renovated buildings with 96 fully furnished apartments, 1- and 2-bedroom apartments. There is no property tax on this property.

The property is located in a rural location but close to Oslo Airport Land lease is 390 NOK/m2 for this property. Gardermoen. A few minutes drive to the terminal. Otherwise a 2 min walk to the bus station that takes you to Oslo Airport, In total, the cost is 46,2 % of passing rent. Nannestad and Jessheim. It takes about 13 min by car to Jessheim city center, 30 min to Lillestrøm and 40 min to Oslo S. From Tenant We have assumed relet costs and the number of Gardermoen there are good train connections to Oslo. The flight adaptations days of vacancy we believe to be realistic for the train takes 22 min to Oslo, a short distance to all services. Closest different types of areas. is Nannestad square with only 10 min. distance. There are schools, kindergartens, public communications, recreation areas and The rental costs cover the refurbishment of service offerings. In Jessheim city center there is a fitness center, surfaces, common areas, luminaires, ventilation medical center, shopping center with about 150 shops, cultural etc. If major adjustments are desirable, we have houses and a wide variety of restaurants and night spots, the assumed that this is either paid for by the tenant nearest neighbor is Clarion Hotel Oslo Airport. The Nordbytjernet or reflected in a higher rent. is a great outdoor area in Ullensaker with swimming areas, beaches, volleyball courts, bathing jetties and fishing jetties. In case of the first relet on 1-room residential area, we have assumed a vacancy period of 91,5 The property has not been inspected in connection with this days, and no relet cost. assessment. In case of the first relet on 2-room residential area, we have assumed a vacancy period of 91,5 days, and no relet cost.

CWR | 8

Valuation – Fredensborg AS

Development With regard to market rents at contract expiry, in rental we have included rental price levels that CWR income believes is representative of the asset based on our market research in the area at present.

For 1-room residential area we have assumed a market rent of 580 6 NOK/m2.

For 2-room residential area we have assumed a market rent of 509 2 NOK/m2.

We have assessed the total future rental income to be 1788 6 kNOK/year. Required Current rents are discounted at 8,00 % nominal CONCLUSION return interest rates per annum, while future rent and We have assessed the property at a value of 233,3 mNOK, given residual value are discounted at 7,13 %. the assumptions described. This represents a value of 7345 7 Tenants is defined on the basis of its solvency as NOK/m2, an exit yield of 5,13 %, an initial yield of 2,74 % and a either A, B or C tenant and corresponds to reversionary yield of 5,32 %. discounting of current rents with resp. 4,25 %, 5,50 % and 8,00 %. Discounting of future rent The net asset value of the apartments is considered to have a and residual value is based on the exit yield plus value of 238 mNOK. The valuation value of the residential portion, a risk margin of 2%. excluding commercial, parking or other, is valued at 233,3 mNOK. This gives a difference of 4,7 mNOK and 2,01 %. Development We have not considered any development

potential potential. For Cushman & Wakefield Realkapital, dep. Valuation Substantial Substantial value (Net asset value) shows the value value of the apartments if they are sold sectionally. Value is assessed by two methods; value of the area's square meter price and value Jørgen Haugsvold according to the number of rooms. The table Senior advisor, Valuation below shows the two methods:

Substantial method 1 Number of BRAs NOK/m2 Total 3 176 74 672 237 157 620 Arne T.W. Eriksen. MRICS, REV Head of Valuation / partner, Valuation Substantial method 2 Number of units mNOK Total 192 1 244 250 238 896 000

The average of the methods gives a total value of 238 mNOK and represents net asset value.

House price The graph below shows the residential price development trend in the area for apartments of the same size as the assessed. The sample shows price trends over the past 12 months. The figures used are derived from Fredensborg’s figures from their area report.

CWR | 9

Valuation – Fredensborg AS

CASH FLOW

CWR | 10

Valuation – Fredensborg AS

CWR | 11

Verdivurdering – Fredensborg AS

CWR | 12

Verdivurdering – Fredensborg AS

CWR | 13

Verdivurdering – Fredensborg AS

CWR | 14

Verdivurdering – Fredensborg AS

GENERAL TERMS & CONDITIONS or; the functionality (freedom from defects) and/or the condition of fixtures of buildings, mechanical equipment, pipes or electrical components.

These General Terms & Conditions shall apply for this valuation report Liability and the following shall apply unless otherwise stated in the valuation Any claims for damages arising from proven loss arising from any error in report: the valuation report must be made within one year from the date of the valuation (the date on which the valuation is signed). The maximum amount Scope of the valuation report of damages which may be payable for proven loss arising from an error in The object of the valuation covers the real property or the equivalent stated, the valuation report is 5 times the price base amount at the date of the with appurtenant rights and obligations in the form of easements, rights of valuation. Any force majeure that could affect the market value after the way, community association and other rights or obligations stated in date of the written valuation report cannot be used to hold the valuer extracts from the Land Register pertaining to the object of the valuation. The responsible. valuation report also covers, where applicable, fixtures and fittings of the Validity of the valuation report property and fixtures and fittings of the building relating to the object of the Depending on whether the factors influencing the market value of the valuation, however not industrial fixtures and fittings to an extent other object of the valuation change, the valuation opinion referred to in the than as set forth in the report. For the purpose of this valuation report, report is only valid at the date of the valuation, subject to the assumptions Cushman & Wakefield Realkapital has not been instructed to extract and reservations set forth in the report. Future incoming payments and information from the Land Register, hence, we assume that registered rights outgoing payments and growth in value as declared in the report, where in respect of the property can be verified by means of an extract from the applicable, have been made based on a scenario which, in the opinion of the Land Register and that the information obtained from the Land Register is valuer, reflects the future projections of the property market. The valuation accurate and complete. Furthermore, that the object of the valuation is not opinion does not constitute any undertaking as regards actual future growth encumbered by any unregistered easements, right of use agreements or in cash flow and growth in value. any other agreements which limit, in any respect, the property owner's right to use the property and that the object of the valuation is not encumbered Use of the valuation report by onerous expenses, fees or other encumbrances. It has also been The content of the valuation report and its appendices is the property of the assumed that the object of the valuation is, in no respect, the subject of a client and shall be used in its entirety for the purpose set forth in the report. dispute. Where the valuation report is used for legal matters, the valuer shall only be liable for direct and indirect loss which may affect the client provided that Assumptions for the valuation report the report is used in accordance with what is stated above. The valuer shall The information included in the valuation report has been obtained from have no liability whatsoever for any loss incurred by any third party as a sources which are deemed to be reliable. All information obtained from the consequence of such third party having used the valuation report or client/owner or his representative and any holders of rights of use has been information provided therein. The valuations are governed by the laws of assumed to be accurate. The information has only been verified through a the Kingdom of Norway. Any disputes will be settled by the court of Oslo general assessment of reasonableness. In addition, it has been assumed (Oslo Tingrett). Prior to the valuation report or parts thereof being that no information of relevance to the valuation opinion has been omitted reproduced, or referred to in any other written document, the valuer must by the client/owner or his representative. The land areas which form the approve the content and the manner in which the report is to be referred basis of the valuation have been obtained from the client/owner or his to. representative. The valuer has relied on these land areas and has not measured them on site or on drawings, but the areas have been verified by means of an assessment of reasonableness. The areas have been assumed CONTACT DETAILS to be measured in accordance with the "Norwegian Standards" applicable from time to time. As regards tenancies and leasehold conditions relating to land or other rights of use, the valuation report has, where applicable, been based on applicable leases of property and leases of land, and other rights of use agreements. Copies of these, or other documents, indicating relevant terms and conditions have been obtained from the client/owner or his representative. It has been assumed that the object of the valuation complies with all requisite requirements from public authorities and terms and conditions applicable to the property, such as plans, etc., and has obtained all requisite permits from public authorities for its use in the manner stated in the report.

Environmental matters The valuation opinion is conditional on land or buildings relating to the object of the valuation not being in need of an environmental clean-up and there being no form of environmental encumbrance. In light of the provisions stated above, the valuer shall not be liable for any loss incurred by the client or a third party as a consequence of the inaccuracy of the valuation opinion due to the object of the valuation being in need of an environmental clean-up or there being any form of environmental encumbrance.

Inspection, technical condition The physical condition of the facilities (buildings, etc.) as described in the valuation report is based on an overall ocular inspection. The inspection conducted has not been of such a nature as to satisfy a seller's duty of disclosure or a buyer's duty to investigate pursuant. The object of the valuation is assumed to be in a condition and to be of the standard which the ocular inspection indicated at the time of the inspection. The valuer assumes no liability whatsoever for any latent defects or circumstances which are not obvious on the property, under the ground or in the building and which might affect the value. No liability is assumed for; any matter which would require specialist expertise or special knowledge to discover

CWR | 15

Confidential

Development Properties - part 4

Valuation for Heimstaden Bostad Invest 10 AS

06 January 2021

Valuation – Development properties - part 4

CONTENT This is a quarterly valuation of Fredensborg AS’s development properties. Development properties are quickly added or removed, KEY FIGURES 2 as well as change in volume and scope. Therefore, this will not be a VALUATION SUMMARY 4 static portfolio. The change analysis explains whether properties have been previously assessed and whether project scope has CHANGE ANALYSIS 4 changed. We have not inspected the properties in connection with HOLSTS GATE 4 5 this valuation, but we have good knowledge of the market and the MARIDALSVEIEN 122 9 areas in which the properties are located. MARIDALSVEIEN 128 13 Valuation date is set to 31.12.2020. NESODDEN 17 SANNERKVARTALET 21 SANNERGATA 32 (VASKERI) 25 SVEN BRUNS GATE 1-3 29 GENERAL TERMS & CONDITIONS 33 CONTACT DETAILS 33

KEY FIGURES Project property Location: Oslo/Nesodden Total area: 7 693 m2 Commercial area: 60 m2 (BTA) Residential area: 7 633 m2 (BRAs) s Market value (trading value): 73,5 mNOK Value per developed area: 9 557 NOK/m2 s Buyer's development gain: 75,5 mNOK Buyer's share of profit: 50,7 % Valued properties located in Oslo and Nesodden. Source: Google maps. Buyer's profit per area: 9 817 NOK/m2 Project margin: 12,0 % VALUATION

Below we have illustrated the value development of the site INTRODUCTION connected to completion of different uncertainty levels. As shown, Assignment the sites value will eventually reach 100% of the potential gain that Cushman & Wakefield Realkapital (CWR) has been requested to can be realized, while the value in the earlier phases must be estimate the market value by Heimstaden Bostad Invest 10 AS reduced with compensation for the risks that will be resolved (Fredensborg). This report is a year-end assessment, and part 4 of successively. a total of 4 development property portfolio assessments, divided by company. All assessed properties are located in Oslo. The development rate, sales price, development cost and return are Unregulated mainly assessed, as we assume that the project volume presented Zoning plan is in line with current area plans for the respective areas. Each property is assessed as to how far in the process the project has Plan initiative progressed. Were Fredensborg has used a higher construction cost Impact analysis than our norms indicate, we have used Fredensborg’s figures, as we 1st approval assume that Fredensborg has better insight on local conditions. Public inspection Were Fredensborg has used a lower development cost than our 2nd approval norms indicate, we have adjusted this to our norms, unless Appeal Fredensborg has provided an explanation in their calculations. It is Letting/sale also assumed that figures presented as "values that disappear" are Enterprise correct, in accordance with the agreement with Fredensborg. These values hasn`t been checked by CWR. It should be noted that Completion we also carry out valuations of long-term portfolios, which include 0% 20% 40% 60% 80% 100% "values that disappear". The gross property value (also called trading value) is assessed in this assessment This value is the METHOD objects value according to IVSCs definition of market value and Our main approach is a valuation based on potential development assumptions on the valuation date. We have not taken into account gain. The gain consists of the difference between the sale value and how the property is organized nor other additional conditions. the construction cost. The winnings shall be distributed between the landowner and the developer. In the industry there is practice

Cushman & Wakefield Realkapital | 2

Valuation – Development properties - part 4 for distributing the benefits to the land owner and developer in In summary, all used methods get control checked against the key several different ways. Measurement parameters are reconciled figures and assessed risk. All assessments are based on a cash with the market and a reasonable return on risk. Finally, the transaction on the valuation date. calculated value is reconciled with (corresponding) transactions, which is the most important method that we use. The portfolio has developed strongly this quarter. There are several projects that have increased value. There are several concrete Cash Flow reasons for this, including new information from the client. The This is a valuation method that illustrates the disadvantage of reason why the value of the portfolio is negative is because a binding capital during the project period. Funded capital and project has been taken out and added to another portfolio. realization gains are discounted with a given return requirement throughout the project period. Predicted expenses, revenues and We are currently experiencing the effects of the Corona virus with volumes are distributed on a straight-line basis over the lifetime of several segments undergoing decreased rent levels and higher the project. Annual price inflation is set according to Norges vacancy rates. However, development properties are still very Bank's current inflation target. attractive on the transaction market. Again, we see a very strong

quarter, both in terms of house prices and interest in development Profit split projects. We have seen a number of properties being sold on good The total value creation of the project is divided by percentage of levels and attracting great interest from several serious real estate the risk that an investor is expected to take. This is a method that owners and developers. works well for projects that can be carried out relatively quickly and where uncertainty about utilization is moderate. The greater Calculation sheet is attached. this uncertainty is, the more the breakdown must be adjusted in favour of the developer For Cushman & Wakefield Realkapital, Valuation Profit per sq.m. One method is to assume that a developer will normally pay a certain absolute profit on the project in profit per m2. For low risk projects, the distribution will be adjusted in favour of landowners and for high risk projects, the figures will need to be adjusted in Jørgen Haugsvold favour of developers. Senior advisor, Valuation

Profit Margin One method is to assume that a developer will assume a certain absolute gain on the project, including the percentage of both Arne T.W. Eriksen. MRICS, REV construction costs and profits. For low risk projects, the Head of Valuation/partner, Valuation distribution will be adjusted in favour of landowners and for high risk projects, the figures will need to be adjusted in favour of developers.

Transactions Given that there are completed comparable transactions with similar qualities, empirical evidence from the transaction market is the best basis for comparison.

Yield We use five methods to set gross property value. Some of the methods are stated in nominal kroner (NOK) and since these are weighted, they are not based on required return, but the return you specify becomes a derivation of risk and expected result in the project. The required rate of return we use is excl. corporate related factors such as tax, etc. That being said, we assume that a project property should yield a 15% return on the difference between revenue and the cost when using the cash flow method. The reason for not using WACC in our calculations is that we don’t know the buyer’s solvency, opportunities for financing, gearing effect etc. Instead, we set the required rate of return against return you will get on cash flow properties today excl. corporate related factors. With conservative gearing of 50%, a normal property should give a 12-13% return. We believe that the return of a development property should be somewhat higher. We have therefore used 15% in this method. The key figures used are return on invested capital, percentage of possible profit and profit on the project as a percentage.

Cushman & Wakefield Realkapital | 3

Valuation – Development properties - part 4

VALUATION SUMMARY

Byuer's Seller's value value Return on Area Market value Value Gross value Development invested Share of Profit Project Commercial Residential Parking Development Property m2 mNOK NOK/m2 potential mNOK gains capital profit NOK/m2 margin area m2 area m2 spaces

Holsts gate 4 139 4,6 33 187 5 0,9 10,0 % 15,7 % 6 181 7,4 % - 139 - Maridalsveien 122 210 5,4 25 833 8 2,3 13,8 % 29,4 % 10 741 14,0 % - 210 - Maridalsveien 128 250 4,4 17 597 6 1,9 14,2 % 30,2 % 7 604 9,5 % - 250 - Nesodden 3 900 8,9 2 291 48 38,6 54,7 % 81,2 % 9 896 12,6 % - 3 900 67 Sannerkvartalet 2 902 44,5 15 341 74 29,2 20,3 % 39,6 % 10 061 11,5 % 60 2 842 - Sannergata 32 (vaskeri) 114 3,2 28 119 4 0,9 10,1 % 22,0 % 7 929 10,2 % - 114 - Sven Bruns gate 1-3 178 2,4 13 631 4 1,8 33,5 % 42,7 % 10 176 12,7 % - 178 - Total 7 693 73,5 9 557 149 75,5 50,7 % 9 817 12,0 % 60 7 633 67

CHANGE ANALYSIS

Residenti Commerci Developme Total area Value al area al area nt cost

Change Development Property Q4-2020 Q3-2020 Q3-2020 mNOK Change % Q3-2020 Change Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 Change Change % Change Q4-2020 Q4-2020 Q4-2020 mNOK Holsts gate 4 139 139 - 4,6 4,0 0,6 15,7 % 139 139 - - - - 7,0 7,0 - 0,0 % Maridalsveien 122 210 210 - 5,4 5,3 0,1 2,6 % 210 210 - - - - 10,3 10,7 0,3 3,2 % Maridalsveien 128 250 250 - 4,4 4,1 0,3 7,5 % 250 250 - - - - 15,6 15,6 - 0,0 % Nesodden 3 900 3 900 - 8,9 7,5 1,4 19,1 % 3 900 3 900 - - - - 298,1 297,4 (0,7) -0,3 % Sannerkvartalet 2 902 3 062 (160) 44,5 40,0 4,5 11,2 % 2 842 3 002 (160,0) 60 60 - 188,2 209,7 21,5 10,3 % Sannergata 32 (vaskeri) 114 114 - 3,2 3,2 0,0 1,6 % 114 114 - - - - 5,6 5,6 - 0,0 % Sven Bruns gate 1-3 178 178 - 2,4 2,3 0,1 6,2 % 178 178 - - - - 11,8 11,8 - 0,0 % Total 7 693 7 853 (160) 73,5 66,3 7,2 10,8 % 7 633 7 793 (160) 60 60 - 536,7 557,8 21,1 3,8 %

Cushman & Wakefield Realkapital | 4

Valuation – Development properties - part 4

Property information - Holsts gate 4 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): 225/117 Lot size: 542 Current zoning level: General permission Zoning utilization: Residential

Value mNOK 4,6 Value per built m2 33187

About the property Holsts gate is a quiet street right at the Sagene school, between Grünerløkka and Torshov. Here it is planned to build two 3-room apartments in the stables building in the backyard. Projects have been granted a general permit.

Zoning information General permission is granted

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg.

Q3-2020: No change. Q4-2020: No change.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 4,6 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 33 187 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 5. Valuation – Development properties - part 4

Assumptions and summary - Holsts gate 4

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial - Sales price 90 000 Sale price - 4,6 -150 -25 - 25 50 CPI-adjustment 0 % Construction cost 45 632 Cost - 6,25 % 4,6 4,6 4,6 4,6 4,6 Yield 0 0 % Construction cost 45 632 Cost - Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 5 000 # spaces - 6,50 % 4,6 4,6 4,6 4,6 4,6 Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 5 000 # spaces - Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % 6,75 % 4,6 4,6 4,6 4,6 4,6 Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 10 000 Avg. Size (m2) 70 Total cost per m2 Yield 7,00 % 4,6 4,6 4,6 4,6 4,6 10 000 Avg. Size (m2) 70 Total cost per m2 Developers cost 2 000 Sales rate / yr 2 incl. Parking 7,25 % 4,6 4,6 4,6 4,6 4,6 2 000 Sales rate / yr 2 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 2 Commercial N/A Area, m2 - Total m2 139 139 Residential 50 632

Valuation Residential Sale price per m2 4,6 86 000 88 000 90 000 92 000 94 000 Method mNOK Vekt The value gives buyer 41 632 4,6 4,9 5,1 5,4 5,6 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 4,3 25 % 10,0 % Annual return, invested capital 43 632 4,4 4,6 4,9 5,1 5,4 Cash Flow 3,7 25 % 10,5 % Annual return, invested capital Profit Split 4,8 25 % 15,7 % share of profit 45 632 4,1 4,4 4,6 4,9 5,1 Profit Split 4,2 25 % 16,5 % share of profit

cost Profit per sq.m. 4,6 25 % 6 181 NOK return per m2 47 632 3,9 4,1 4,4 4,6 4,9 Profit per sq.m. 3,9 25 % 5 676 NOK return per m2

Profit Margin 4,8 25 % 7,4 % Return on project Construction 49 632 3,6 3,9 4,1 4,4 4,6 Profit Margin 4,1 25 % 7,2 % Return on project Total 4,6 100 % 33 187 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial - N/A Purchase of plot 4,6 Residential 4,6 33 187 Total investment 7,0 Parking - N/A Total 11,7 Total 4,6 33 187 Nominal profit 0,9

Net valuation potential 5,5 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA ------Residential, m2 BRAs - 139 ------Parking, sp ------Total - 139 ------

Number of apartments - 2 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 6. Valuation – Development properties - part 4

Cash flow - Holsts gate 4

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value ------Cost 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989 13 249 13 514 13 784 14 060 14 341 14 628 14 920 15 219 15 523 15 834 16 150 16 473 Value creation ex plot -12 000 -12 240 -12 485 -12 734 -12 989 -13 249 -13 514 -13 784 -14 060 -14 341 -14 628 -14 920 -15 219 -15 523 -15 834 -16 150 -16 473

Residential pr m2 Sales value 90 000 91 800 93 636 95 509 97 419 99 367 101 355 103 382 105 449 107 558 109 709 111 904 114 142 116 425 118 753 121 128 123 551 Cost 50 632 51 644 52 677 53 731 54 805 55 901 57 019 58 160 59 323 60 510 61 720 62 954 64 213 65 497 66 807 68 144 69 506 Value creation ex plot 39 368 40 156 40 959 41 778 42 614 43 466 44 335 45 222 46 126 47 049 47 990 48 950 49 929 50 927 51 946 52 985 54 044

Parking pr space Sales price ------Cost ------Value creation ex plot ------

Production (completion) Commercial ------Residentail - 139 ------Parking ------

Value creation, mNOK Commercial ------Residential - 5,6 ------Parking ------Total value creation excl. Plot - 5,6 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 14,5 % - N/A Return, residential 14,5 % 4,3 30 629 Return, parking 14,5 % - N/A Total 4,3 30 629

Cushman & Wakefield Realkapital | 7. Valuation – Development properties - part 4

Allocation to plot and profit - Holsts gate 4

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 139 90 000 12,5 - 0 0,0 12,5 Cost excl. Plot - 12 000 - 139 50 632 7,0 - 0 0,0 7,0 Gross profit - -12 000 - 139 39 368 5,5 - 0 0,0 5,5 Share of profit to developer 13 % 13 % 13 % 0,7 Value of plot - 4,8 - 4,8

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 139 90 000 12,5 - - 0,0 12,5 Cost excl. Plot - 12 000 - 139 50 632 7,0 - - 0,0 7,0 Gross profit - -12 000 - 139 39 368 5,5 - - 0,0 5,5 Share of profit to developer - 6 000 - 139 6 100 0,8 - - 0,0 0,8 Value of plot - 4,6 - 4,6

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 139 90 000 12,5 - - 0,0 12,5 Cost excl. Plot - 12 000 - 139 50 632 7,0 - - 0,0 7,0 Gross profit - -12 000 - 139 39 368 5,5 - - 0,0 5,5 Share of profit to developer 5,70 % - 5,70 % 0,7 5,70 % 0,0 0,7 Value of plot - 4,8 - 4,8

Cushman & Wakefield Realkapital | 8. Valuation – Development properties - part 4

Property information - Maridalsveien 122 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): 221/135 Lot size: 1 355 Current zoning level: Regulation Zoning utilization: Residential/commercial

Value mNOK 5,4 Value per built m2 25833

About the property Maridalsveien 122 is conveniently located on Sagene in Oslo. The property is located close to the River Aker, and several apartments overlook the river.

Zoning information Regulation

Assumptions for valuation The project consists of the development of 4 apartments in the existing 1st floor / street plan. Fredensborg have received IG on the project in Maridalsveien 128 and therefore they see no reason not to get it on this project. The development requires the demolition of 2 commercial premises and a garbage room / drying room, which is included as a cost in the project.

Q3-2020: No change. Q4-2020: No change.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 5,4 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 25 833 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 9. Valuation – Development properties - part 4

Assumptions and summary - Maridalsveien 122

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial - Sales price 87 500 Sale price - 5,4 -150 -25 - 25 50 CPI-adjustment 0 % Construction cost 47 426 Cost - 6,25 % 5,4 5,4 5,4 5,4 5,4 Yield 0 0 % Construction cost 45 772 Cost - Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 3 500 # spaces - 6,50 % 5,4 5,4 5,4 5,4 5,4 Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 3 500 # spaces - Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % 6,75 % 5,4 5,4 5,4 5,4 5,4 Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 10 000 Avg. Size (m2) 53 Total cost per m2 Yield 7,00 % 5,4 5,4 5,4 5,4 5,4 10 000 Avg. Size (m2) 53 Total cost per m2 Developers cost 2 000 Sales rate / yr 4 incl. Parking 7,25 % 5,4 5,4 5,4 5,4 5,4 2 000 Sales rate / yr 4 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 4 Commercial N/A Area, m2 - Total m2 210 210 Residential 50 926

Valuation Residential Sale price per m2 5,4 83 500 85 500 87 500 89 500 91 500 Method mNOK Vekt The value gives buyer 43 426 5,4 5,8 6,1 6,5 6,8 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 5,3 25 % 13,8 % Annual return, invested capital 45 426 5,1 5,4 5,8 6,1 6,5 Cash Flow 5,2 25 % 13,9 % Annual return, invested capital Profit Split 5,4 25 % 29,4 % share of profit 47 426 4,7 5,1 5,4 5,8 6,1 Profit Split 5,3 25 % 29,5 % share of profit

cost Profit per sq.m. 5,4 25 % 10 741 NOK return per m2 49 426 4,4 4,7 5,1 5,4 5,8 Profit per sq.m. 5,2 25 % 10 544 NOK return per m2

Profit Margin 5,6 25 % 14,0 % Return on project Construction 51 426 4,0 4,4 4,7 5,1 5,4 Profit Margin 5,5 25 % 14,2 % Return on project Total 5,4 100 % 25 833 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial - N/A Purchase of plot 5,4 Residential 5,4 25 833 Total investment 10,7 Parking - N/A Total 16,1 Total 5,4 25 833 Nominal profit 2,3

Net valuation potential 7,7 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA ------Residential, m2 BRAs - - 210 ------Parking, sp ------Total - - 210 ------

Number of apartments - - 4 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 10. Valuation – Development properties - part 4

Cash flow - Maridalsveien 122

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value ------Cost 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989 13 249 13 514 13 784 14 060 14 341 14 628 14 920 15 219 15 523 15 834 16 150 16 473 Value creation ex plot -12 000 -12 240 -12 485 -12 734 -12 989 -13 249 -13 514 -13 784 -14 060 -14 341 -14 628 -14 920 -15 219 -15 523 -15 834 -16 150 -16 473

Residential pr m2 Sales value 87 500 89 250 91 035 92 856 94 713 96 607 98 539 100 510 102 520 104 571 106 662 108 795 110 971 113 191 115 454 117 763 120 119 Cost 50 926 51 945 52 984 54 043 55 124 56 227 57 351 58 498 59 668 60 862 62 079 63 321 64 587 65 879 67 196 68 540 69 911 Value creation ex plot 36 574 37 305 38 051 38 812 39 588 40 380 41 188 42 012 42 852 43 709 44 583 45 475 46 384 47 312 48 258 49 223 50 208

Parking pr space Sales price ------Cost ------Value creation ex plot ------

Production (completion) Commercial ------Residentail - - 210 ------Parking ------

Value creation, mNOK Commercial ------Residential - - 8,0 ------Parking ------Total value creation excl. Plot - - 8,0 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 14,5 % - N/A Return, residential 14,5 % 5,3 25 348 Return, parking 14,5 % - N/A Total 5,3 25 348

Cushman & Wakefield Realkapital | 11. Valuation – Development properties - part 4

Allocation to plot and profit - Maridalsveien 122

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 210 87 500 18,4 - 0 0,0 18,4 Cost excl. Plot - 12 000 - 210 50 926 10,7 - 0 0,0 10,7 Gross profit - -12 000 - 210 36 574 7,7 - 0 0,0 7,7 Share of profit to developer 30 % 30 % 30 % 2,3 Value of plot - 5,4 - 5,4

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 210 87 500 18,4 - - 0,0 18,4 Cost excl. Plot - 12 000 - 210 50 926 10,7 - - 0,0 10,7 Gross profit - -12 000 - 210 36 574 7,7 - - 0,0 7,7 Share of profit to developer - 6 000 - 210 11 000 2,3 - - 0,0 2,3 Value of plot - 5,4 - 5,4

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 210 87 500 18,4 - - 0,0 18,4 Cost excl. Plot - 12 000 - 210 50 926 10,7 - - 0,0 10,7 Gross profit - -12 000 - 210 36 574 7,7 - - 0,0 7,7 Share of profit to developer 12,00 % - 12,00 % 2,1 12,00 % 0,0 2,1 Value of plot - 5,6 - 5,6

Cushman & Wakefield Realkapital | 12. Valuation – Development properties - part 4

Property information - Maridalsveien 128 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): 221/138 Lot size: 1 355 Current zoning level: General permission Zoning utilization: Residential/commercial

Value mNOK 4,4 Value per built m2 17597

About the property Maridalsveien 128 is conveniently located on Sagene in Oslo. The property is located close to the River Aker, and several apartments overlook the river. The project of 5 apartments has been commissioned.

Zoning information Extension of the basement floor. Obtained a General permit. Deferred construction with regard to tenants.

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg.

Q2-2020: values that disappear is set to 6,1 mNOK. This includes 17 parking spaces. No information about this last quarter. The project costs has therefore increased. Residential area is also increased. Affects the value positively.

Q3-2020: Extended period until realization according to the client. Q4-2020: No change.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 4,4 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 17 597 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 13. Valuation – Development properties - part 4

Assumptions and summary - Maridalsveien 128

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial - Sales price 87 500 Sale price - 4,4 -150 -25 - 25 50 CPI-adjustment 0 % Construction cost 54 185 Cost - 6,25 % 4,4 4,4 4,4 4,4 4,4 Yield 0 0 % Construction cost 54 185 Cost - Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 8 114 # spaces - 6,50 % 4,4 4,4 4,4 4,4 4,4 Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 8 114 # spaces - Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % 6,75 % 4,4 4,4 4,4 4,4 4,4 Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 10 000 Avg. Size (m2) 50 Total cost per m2 Yield 7,00 % 4,4 4,4 4,4 4,4 4,4 10 000 Avg. Size (m2) 50 Total cost per m2 Developers cost 2 000 Sales rate / yr 5 incl. Parking 7,25 % 4,4 4,4 4,4 4,4 4,4 2 000 Sales rate / yr 5 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 5 Commercial N/A Area, m2 - Total m2 250 250 Residential 62 299

Valuation Residential Sale price per m2 4,4 83 500 85 500 87 500 89 500 91 500 Method mNOK Vekt The value gives buyer 50 185 4,4 4,8 5,2 5,7 6,1 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 4,4 25 % 14,2 % Annual return, invested capital 52 185 4,0 4,4 4,8 5,2 5,6 Cash Flow 4,1 25 % 14,7 % Annual return, invested capital Profit Split 4,3 25 % 30,2 % share of profit 54 185 3,6 4,0 4,4 4,8 5,2 Profit Split 4,1 25 % 31,0 % share of profit

cost Profit per sq.m. 4,4 25 % 7 604 NOK return per m2 56 185 3,2 3,6 4,0 4,4 4,8 Profit per sq.m. 4,1 25 % 7 339 NOK return per m2

Profit Margin 4,5 25 % 9,5 % Return on project Construction 58 185 2,7 3,1 3,6 4,0 4,4 Profit Margin 4,1 25 % 9,3 % Return on project Total 4,4 100 % 17 597 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial - N/A Purchase of plot 4,4 Residential 4,4 17 597 Total investment 15,6 Parking - N/A Total 20,0 Total 4,4 17 597 Nominal profit 1,9

Net valuation potential 6,3 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA ------Residential, m2 BRAs - - 250 ------Parking, sp ------Total - - 250 ------

Number of apartments - - 5 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 14. Valuation – Development properties - part 4

Cash flow - Maridalsveien 128

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value ------Cost 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989 13 249 13 514 13 784 14 060 14 341 14 628 14 920 15 219 15 523 15 834 16 150 16 473 Value creation ex plot -12 000 -12 240 -12 485 -12 734 -12 989 -13 249 -13 514 -13 784 -14 060 -14 341 -14 628 -14 920 -15 219 -15 523 -15 834 -16 150 -16 473

Residential pr m2 Sales value 87 500 89 250 91 035 92 856 94 713 96 607 98 539 100 510 102 520 104 571 106 662 108 795 110 971 113 191 115 454 117 763 120 119 Cost 62 299 63 545 64 816 66 112 67 434 68 783 70 159 71 562 72 993 74 453 75 942 77 461 79 010 80 590 82 202 83 846 85 523 Value creation ex plot 25 201 25 705 26 219 26 744 27 278 27 824 28 380 28 948 29 527 30 118 30 720 31 334 31 961 32 600 33 252 33 917 34 596

Parking pr space Sales price ------Cost ------Value creation ex plot ------

Production (completion) Commercial ------Residentail - - 250 ------Parking ------

Value creation, mNOK Commercial ------Residential - - 6,6 ------Parking ------Total value creation excl. Plot - - 6,6 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 14,5 % - N/A Return, residential 14,5 % 4,4 17 466 Return, parking 14,5 % - N/A Total 4,4 17 466

Cushman & Wakefield Realkapital | 15. Valuation – Development properties - part 4

Allocation to plot and profit - Maridalsveien 128

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 250 87 500 21,9 - 0 0,0 21,9 Cost excl. Plot - 12 000 - 250 62 299 15,6 - 0 0,0 15,6 Gross profit - -12 000 - 250 25 201 6,3 - 0 0,0 6,3 Share of profit to developer 31 % 31 % 31 % 2,0 Value of plot - 4,3 - 4,3

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 250 87 500 21,9 - - 0,0 21,9 Cost excl. Plot - 12 000 - 250 62 299 15,6 - - 0,0 15,6 Gross profit - -12 000 - 250 25 201 6,3 - - 0,0 6,3 Share of profit to developer - 6 000 - 250 7 500 1,9 - - 0,0 1,9 Value of plot - 4,4 - 4,4

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 250 87 500 21,9 - - 0,0 21,9 Cost excl. Plot - 12 000 - 250 62 299 15,6 - - 0,0 15,6 Gross profit - -12 000 - 250 25 201 6,3 - - 0,0 6,3 Share of profit to developer 9,00 % - 9,00 % 1,8 9,00 % 0,0 1,8 Value of plot - 4,5 - 4,5

Cushman & Wakefield Realkapital | 16. Valuation – Development properties - part 4

Property information - Nesodden (Bjørnemyrveien 29, Steinveien 1) 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): N/A Lot size: - Current zoning level: Zoning plan Zoning utilization: Residential/commercial

Value mNOK 8,9 Value per built m2 2291

About the property The area which includes Bjørnemyrveien 29 and Steinveien 1 has been through an area zoning in Nesodden municipality. The project leader of these works has been Sunnaa's hospital, which wants to concentrate its business at the north end of the site. To finance the development, they plan to sell parts of properties in the south. No matter what happens to the sites at the hospital, Fredensborg have two attractive properties that have been zoned for higher utilization than they currently have had. Therefore, it is more profitable to expect a new project with new buildings compared to develop the current property. In this valuation, only Fredensborg's properties assesed.

Planinformasjon Detailed zoning plan under consideration

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg.

Q2-2020: No change. Q3-2020: No change. Q4-2020: Increased residential prices and reduced value that disappear affect value.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 8,9 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 2 291 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 17. Valuation – Development properties - part 4

Assumptions and summary - Nesodden (Bjørnemyrveien 29, Steinveien 1)

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial - Sales price 85 000 Sale price 200 000 8,9 -150 -25 - 25 50 CPI-adjustment 0 % Construction cost 63 737 Cost 350 000 5,75 % 8,9 8,9 8,9 8,9 8,9 Yield 0 0 % Construction cost 63 928 Cost 350 000 Owner cost 0 % Admin.& Project cost 6 500 # spaces 67 6,00 % 8,9 8,9 8,9 8,9 8,9 Owner cost 0 % Admin.& Project cost 6 500 # spaces 67 Exit yield 6,25 % Price growth / yr 2,5 % 6,25 % 8,9 8,9 8,9 8,9 8,9 Exit yield 6,25 % Price growth / yr 2,5 % Construction cost 16 000 Avg. Size (m2) 65 Total cost per m2 Yield 6,50 % 8,9 8,9 8,9 8,9 8,9 16 000 Avg. Size (m2) 65 Total cost per m2 Developers cost 3 500 Sales rate / yr 60 incl. Parking 6,75 % 8,9 8,9 8,9 8,9 8,9 3 500 Sales rate / yr 60 incl. Parking CPI 2,5 % Total # of units 60 Commercial N/A Area, m2 - Total m2 3 900 3 900 Residential 76 250

Valuation Residential Sale price per m2 8,9 81 000 83 000 85 000 87 000 89 000 Method mNOK Vekt The value gives buyer 59 737 9,4 14,3 19,3 24,3 29,2 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 9,1 25 % 54,7 % Annual return, invested capital 61 737 4,2 9,2 14,1 19,1 24,1 Cash Flow 7,5 25 % 57,5 % Annual return, invested capital Profit Split 9,0 25 % 81,2 % share of profit 63 737 -1,0 4,0 8,9 13,9 18,9 Profit Split 7,5 25 % 82,5 % share of profit

cost Profit per sq.m. 8,5 25 % 9 896 NOK return per m2 65 737 -6,2 -1,2 3,7 8,7 13,7 Profit per sq.m. 7,5 25 % 9 072 NOK return per m2

Profit Margin 9,1 25 % 12,6 % Return on project Construction 67 737 -11,4 -6,4 -1,4 3,5 8,5 Profit Margin 7,5 25 % 11,6 % Return on project Total 8,9 100 % 2 291 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial - N/A Purchase of plot 8,9 Residential 19,2 4 917 Total investment 297,4 Parking -10,2 -152 883 Total 306,3 Total 8,9 2 291 Nominal profit 38,6

Net valuation potential 47,5 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA ------Residential, m2 BRAs - - - 3 900 ------Parking, sp - - - 67 ------Total - - - 3 900 ------

Number of apartments - - - 60 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 18. Valuation – Development properties - part 4

Cash flow - Nesodden (Bjørnemyrveien 29, Steinveien 1)

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 103 % 105 % 108 % 110 % 113 % 116 % 119 % 122 % 125 % 128 % 131 % 134 % 138 % 141 % 145 % 148 % Residential inflation 100 % 103 % 105 % 108 % 110 % 113 % 116 % 119 % 122 % 125 % 128 % 131 % 134 % 138 % 141 % 145 % 148 % Construction inflation 100 % 103 % 105 % 108 % 110 % 113 % 116 % 119 % 122 % 125 % 128 % 131 % 134 % 138 % 141 % 145 % 148 %

Commercial pr m2 Sales value ------Cost 19 500 19 988 20 487 20 999 21 524 22 062 22 614 23 179 23 759 24 353 24 962 25 586 26 225 26 881 27 553 28 242 28 948 Value creation ex plot -19 500 -19 988 -20 487 -20 999 -21 524 -22 062 -22 614 -23 179 -23 759 -24 353 -24 962 -25 586 -26 225 -26 881 -27 553 -28 242 -28 948

Residential pr m2 Sales value 85 000 87 125 89 303 91 536 93 824 96 170 98 574 101 038 103 564 106 153 108 807 111 527 114 316 117 173 120 103 123 105 126 183 Cost 70 237 71 993 73 793 75 637 77 528 79 466 81 453 83 489 85 577 87 716 89 909 92 157 94 461 96 822 99 243 101 724 104 267 Value creation ex plot 14 763 15 132 15 511 15 898 16 296 16 703 17 121 17 549 17 988 18 437 18 898 19 371 19 855 20 351 20 860 21 382 21 916

Parking pr space Sales price 200 000 205 000 210 125 215 378 220 763 226 282 231 939 237 737 243 681 249 773 256 017 262 417 268 978 275 702 282 595 289 660 296 901 Cost 350 000 358 750 367 719 376 912 386 335 395 993 405 893 416 040 426 441 437 102 448 030 459 230 470 711 482 479 494 541 506 904 519 577 Value creation ex plot -150 000 -153 750 -157 594 -161 534 -165 572 -169 711 -173 954 -178 303 -182 760 -187 329 -192 013 -196 813 -201 733 -206 777 -211 946 -217 245 -222 676

Production (completion) Commercial ------Residentail - - - 3 900 ------Parking - - - 67 ------

Value creation, mNOK Commercial ------Residential - - - 62,0 ------Parking - - - -10,8 ------Total value creation excl. Plot - - - 51,2 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 15,0 % - N/A Return, residential 32,8 % 19,9 5 111 Return, parking 0,0 % -10,8 -161 534 Total 9,1 2 335

Cushman & Wakefield Realkapital | 19. Valuation – Development properties - part 4

Allocation to plot and profit - Nesodden (Bjørnemyrveien 29, Steinveien 1)

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 3 900 85 000 331,5 67 200000 13,4 344,9 Cost excl. Plot - 19 500 - 3 900 70 237 273,9 67 350000 23,5 297,4 Gross profit - -19 500 - 3 900 14 763 57,6 67 -150000 -10,1 47,5 Share of profit to developer 67 % 67 % 0 % 38,5 Value of plot - 19,1 -10,1 9,0

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 3 900 85 000 331,5 67 200 000 13,4 344,9 Cost excl. Plot - 19 500 - 3 900 70 237 273,9 67 350 000 23,5 297,4 Gross profit - -19 500 - 3 900 14 763 57,6 67 -150 000 -10,1 47,5 Share of profit to developer - -13 209 - 3 900 10 000 39,0 67 - 0,0 39,0 Value of plot - 18,6 -10,1 8,5

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 3 900 85 000 331,5 67 200 000 13,4 344,9 Cost excl. Plot - 19 500 - 3 900 70 237 273,9 67 350 000 23,5 297,4 Gross profit - -19 500 - 3 900 14 763 57,6 67 -150 000 -10,1 47,5 Share of profit to developer 13,00 % - 13,00 % 38,5 0,00 % 0,0 38,5 Value of plot - 19,1 -10,1 9,1

Cushman & Wakefield Realkapital | 20. Valuation – Development properties - part 4

Property information - Sannerkvartalet (Sannergata 32, Christies gate 19, Dælenenggata 40) 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): N/A Lot size: - Current zoning level: General permission Zoning utilization: Residential

Value mNOK 44,5 Value per built m2 15341

About the property The project consists of the development of attic apartments in Sannergata 32, Dælenenggata 40 and Christies gate 19, as well as a new building in the backyard with 19 apartments at just under 1300 BRA-S. The new building will be on 7 floors, where all apartments will have a balcony. The true quarter is centrally located on Grünerløkka, a short distance to Ringen Kino and Birkelunden.

Zoning information General permission

Assumptions for valuation The project is postponed.

The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg.

Q2-2020: No change. Q3-2020: Extended period until realization according to the client. Q4-2020: Reduced commercial area. Affects the value positively. New input from the client on construction costs and sales prices. Fredensborg has been in contact with brokers who have assessed the project. We use these prices as a basis.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 44,5 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 15 341 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 21. Valuation – Development properties - part 4

Assumptions and summary - Sannerkvartalet (Sannergata 32, Christies gate 19, Dælenenggata 40)

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial 2 200 Sales price 99 000 Sale price - 44,5 2 050 2 175 2 200 2 225 2 250 CPI-adjustment 100 % Construction cost 66 371 Cost - 5,50 % 44,5 44,6 44,6 44,7 44,7 Yield 0,0625 100 % Construction cost 58 546 Cost - Owner cost 4,55 % Admin.& Project cost 6 800 # spaces - 5,75 % 44,5 44,6 44,6 44,6 44,6 0 Owner cost 6 % Admin.& Project cost 3 729 # spaces - Exit yield 6,00 % Price growth / yr 2,5 % 6,00 % 44,4 44,5 44,5 44,5 44,6 Exit yield 6,25 % Price growth / yr 2,5 % Construction cost 26 303 Avg. Size (m2) 63 Total cost per m2 Yield 6,25 % 44,4 44,5 44,5 44,5 44,5 17 235 Avg. Size (m2) 63 Total cost per m2 Developers cost 3 500 Sales rate / yr 45 incl. Parking 6,50 % 44,3 44,4 44,4 44,4 44,4 3 500 Sales rate / yr 48 incl. Parking CPI 2,5 % Total # of units 45 Commercial 29 803 Area, m2 60 Total m2 2 842 2 902 Residential 73 171

Valuation Residential Sale price per m2 44,5 95 000 97 000 99 000 101 000 103 000 Method mNOK Vekt The value gives buyer 62 371 44,8 49,3 53,8 58,3 62,7 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 50,9 25 % 20,3 % Annual return, invested capital 64 371 40,2 44,7 49,2 53,6 58,1 Cash Flow 47,6 25 % 21,9 % Annual return, invested capital Profit Split 42,7 25 % 39,6 % share of profit 66 371 35,6 40,0 44,5 49,0 53,5 Profit Split 37,2 25 % 42,0 % share of profit

cost Profit per sq.m. 41,8 25 % 10 061 NOK return per m2 68 371 30,9 35,4 39,9 44,4 48,9 Profit per sq.m. 38,6 25 % 9 451 NOK return per m2

Profit Margin 42,7 25 % 11,5 % Return on project Construction 70 371 26,3 30,8 35,3 39,7 44,2 Profit Margin 36,6 25 % 12,7 % Return on project Total 44,5 100 % 15 341 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial 0,1 2 437 Purchase of plot 44,5 Residential 44,4 15 614 Total investment 209,7 Parking - N/A Total 254,3 Total 44,5 15 341 Nominal profit 29,2

Net valuation potential 73,7 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA - - 60 ------Residential, m2 BRAs - - 2 842 ------Parking, sp ------Total - - 2 902 ------

Number of apartments - - 45 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 22. Valuation – Development properties - part 4

Cash flow - Sannerkvartalet (Sannergata 32, Christies gate 19, Dælenenggata 40)

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 103 % 105 % 108 % 110 % 113 % 116 % 119 % 122 % 125 % 128 % 131 % 134 % 138 % 141 % 145 % 148 % Residential inflation 100 % 103 % 105 % 108 % 110 % 113 % 116 % 119 % 122 % 125 % 128 % 131 % 134 % 138 % 141 % 145 % 148 % Construction inflation 100 % 103 % 105 % 108 % 110 % 113 % 116 % 119 % 122 % 125 % 128 % 131 % 134 % 138 % 141 % 145 % 148 %

Commercial pr m2 Sales value 35 000 35 875 36 772 37 691 38 633 39 599 40 589 41 604 42 644 43 710 44 803 45 923 47 071 48 248 49 454 50 690 51 958 Cost 29 803 30 549 31 312 32 095 32 897 33 720 34 563 35 427 36 313 37 220 38 151 39 105 40 082 41 084 42 111 43 164 44 243 Value creation ex plot 5 197 5 326 5 460 5 596 5 736 5 879 6 026 6 177 6 332 6 490 6 652 6 818 6 989 7 164 7 343 7 526 7 714

Residential pr m2 Sales value 99 000 101 475 104 012 106 612 109 277 112 009 114 810 117 680 120 622 123 637 126 728 129 897 133 144 136 473 139 884 143 382 146 966 Cost 73 171 75 000 76 875 78 797 80 767 82 786 84 856 86 977 89 152 91 380 93 665 96 007 98 407 100 867 103 389 105 973 108 623 Value creation ex plot 25 829 26 475 27 137 27 815 28 510 29 223 29 954 30 703 31 470 32 257 33 063 33 890 34 737 35 606 36 496 37 408 38 343

Parking pr space Sales price ------Cost ------Value creation ex plot ------

Production (completion) Commercial - - 60,0 ------Residentail - - 2 842 ------Parking ------

Value creation, mNOK Commercial - - 0,3 ------Residential - - 77,1 ------Parking ------Total value creation excl. Plot - - 77,4 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 15,0 % 0,2 3 590 Return, residential 15,0 % 50,7 17 843 Return, parking 15,0 % - N/A Total 50,9 17 548

Cushman & Wakefield Realkapital | 23. Valuation – Development properties - part 4

Allocation to plot and profit - Sannerkvartalet (Sannergata 32, Christies gate 19, Dælenenggata 40)

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 60 35 000 2,1 2 842 99 000 281,4 - 0 0,0 283,5 Cost excl. Plot 60 29 803 1,8 2 842 73 171 208,0 - 0 0,0 209,7 Gross profit 60 5 197 0,3 2 842 25 829 73,4 - 0 0,0 73,7 Share of profit to developer 50 % 42 % 42 % 31,0 Value of plot 0,2 42,6 - 42,7

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 60 35 000 2,1 2 842 99 000 281,4 - - 0,0 283,5 Cost excl. Plot 60 29 803 1,8 2 842 73 171 208,0 - - 0,0 209,7 Gross profit 60 5 197 0,3 2 842 25 829 73,4 - - 0,0 73,7 Share of profit to developer 60 2 253 14 % 2 842 11 200 31,8 - - 0,0 32,0 Value of plot 0,2 41,6 - 41,8

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 60 35 000 2,1 2 842 99 000 281,4 - - 0,0 283,5 Cost excl. Plot 60 29 803 1,8 2 842 73 171 208,0 - - 0,0 209,7 Gross profit 60 5 197 0,3 2 842 25 829 73,4 - - 0,0 73,7 Share of profit to developer 15,00 % 27 % 12,00 % 30,8 12,00 % 0,0 31,0 Value of plot 0,0 42,6 - 42,7

Cushman & Wakefield Realkapital | 24. Valuation – Development properties - part 4

Property information - Sannergata 32 (vaskeri) 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): N/A Lot size: - Current zoning level: General permission Zoning utilization: Residential

Value mNOK 3,2 Value per built m2 28119

About the property

Zoning information General permission granted

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg.

The project is postponed.

Q2-2020: No change. Q3-2020: No change. Q4-2020: No change.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 3,2 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 28 119 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 25. Valuation – Development properties - part 4

Assumptions and summary - Sannergata 32 (vaskeri)

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial - Sales price 85 500 Sale price - 3,2 -150 -25 - 25 50 CPI-adjustment 0 % Construction cost 42 654 Cost - 5,75 % 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 Yield 0 0 % Construction cost 42 654 Cost - Owner cost 0 % Admin.& Project cost 6 798 # spaces - 6,00 % 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 Owner cost 0 % Admin.& Project cost 6 798 # spaces - Exit yield 6,25 % Price growth / yr 2,0 % 6,25 % 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 Exit yield 6,25 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 16 000 Avg. Size (m2) 57 Total cost per m2 Yield 6,50 % 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 16 000 Avg. Size (m2) 57 Total cost per m2 Developers cost 3 500 Sales rate / yr 2 incl. Parking 6,75 % 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3 500 Sales rate / yr 2 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 2 Commercial N/A Area, m2 - Total m2 114 114 Residential 49 452

Valuation Residential Sale price per m2 3,2 81 500 83 500 85 500 87 500 89 500 Method mNOK Vekt The value gives buyer 38 654 3,2 3,4 3,6 3,8 4,0 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 2,8 25 % 10,1 % Annual return, invested capital 40 654 3,0 3,2 3,4 3,6 3,8 Cash Flow 2,8 25 % 10,1 % Annual return, invested capital Profit Split 3,4 25 % 22,0 % share of profit 42 654 2,8 3,0 3,2 3,4 3,6 Profit Split 3,4 25 % 22,1 % share of profit

cost Profit per sq.m. 3,2 25 % 7 929 NOK return per m2 44 654 2,6 2,8 3,0 3,2 3,4 Profit per sq.m. 3,1 25 % 7 859 NOK return per m2

Profit Margin 3,4 25 % 10,2 % Return on project Construction 46 654 2,4 2,6 2,8 3,0 3,2 Profit Margin 3,3 25 % 10,2 % Return on project Total 3,2 100 % 28 119 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial - N/A Purchase of plot 3,2 Residential 3,2 28 119 Total investment 5,6 Parking - N/A Total 8,8 Total 3,2 28 119 Nominal profit 0,9

Net valuation potential 4,1 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA ------Residential, m2 BRAs - - 114 ------Parking, sp ------Total - - 114 ------

Number of apartments - - 2 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 26. Valuation – Development properties - part 4

Cash flow - Sannergata 32 (vaskeri)

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value ------Cost 19 500 19 890 20 288 20 694 21 107 21 530 21 960 22 399 22 847 23 304 23 770 24 246 24 731 25 225 25 730 26 244 26 769 Value creation ex plot -19 500 -19 890 -20 288 -20 694 -21 107 -21 530 -21 960 -22 399 -22 847 -23 304 -23 770 -24 246 -24 731 -25 225 -25 730 -26 244 -26 769

Residential pr m2 Sales value 85 500 87 210 88 954 90 733 92 548 94 399 96 287 98 213 100 177 102 180 104 224 106 309 108 435 110 603 112 815 115 072 117 373 Cost 49 452 50 441 51 450 52 479 53 529 54 599 55 691 56 805 57 941 59 100 60 282 61 488 62 718 63 972 65 251 66 556 67 888 Value creation ex plot 36 048 36 769 37 504 38 254 39 019 39 799 40 595 41 407 42 235 43 080 43 942 44 821 45 717 46 631 47 564 48 515 49 486

Parking pr space Sales price ------Cost ------Value creation ex plot ------

Production (completion) Commercial ------Residentail - - 114 ------Parking ------

Value creation, mNOK Commercial ------Residential - - 4,3 ------Parking ------Total value creation excl. Plot - - 4,3 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 14,5 % - N/A Return, residential 14,5 % 2,8 24 984 Return, parking 14,5 % - N/A Total 2,8 24 984

Cushman & Wakefield Realkapital | 27. Valuation – Development properties - part 4

Allocation to plot and profit - Sannergata 32 (vaskeri)

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 114 85 500 9,7 - 0 0,0 9,7 Cost excl. Plot - 19 500 - 114 49 452 5,6 - 0 0,0 5,6 Gross profit - -19 500 - 114 36 048 4,1 - 0 0,0 4,1 Share of profit to developer 17 % 17 % 17 % 0,7 Value of plot - 3,4 - 3,4

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 114 85 500 9,7 - - 0,0 9,7 Cost excl. Plot - 19 500 - 114 49 452 5,6 - - 0,0 5,6 Gross profit - -19 500 - 114 36 048 4,1 - - 0,0 4,1 Share of profit to developer - -4 328 - 114 8 000 0,9 - - 0,0 0,9 Value of plot - 3,2 - 3,2

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 114 85 500 9,7 - - 0,0 9,7 Cost excl. Plot - 19 500 - 114 49 452 5,6 - - 0,0 5,6 Gross profit - -19 500 - 114 36 048 4,1 - - 0,0 4,1 Share of profit to developer 8,00 % - 8,00 % 0,7 8,00 % 0,0 0,7 Value of plot - 3,4 - 3,4

Cushman & Wakefield Realkapital | 28. Valuation – Development properties - part 4

Property information - Sven Bruns gate 1-3 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): N/A Lot size: - Current zoning level: General permission expired Zoning utilization: Residential

Value mNOK 2,4 Value per built m2 13631

About the property Sven Bruns gate 1-3 is centrally located, between Holdsbergs plass and Slottsparken. Previously general permission has now expired and it is planned to apply for a new permit. It is planned to build two larger apartments in the attic with an average size of 89 m².

Zoning information Former general permission expired.

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg.

Q2-2020: No change. Q3-2020: Adjusted sales prices closer to the second-hand residental market Q4-2020: No change.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 2,4 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 13 631 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 29. Valuation – Development properties - part 4

Assumptions and summary - Sven Bruns gate 1-3

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial - Sales price 90 000 Sale price - 2,4 -150 -25 - 25 50 CPI-adjustment 0 % Construction cost 61 278 Cost - 6,25 % 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 Yield 0 0 % Construction cost 61 278 Cost - Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 4 916 # spaces - 6,50 % 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 4 916 # spaces - Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % 6,75 % 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 10 000 Avg. Size (m2) 89 Total cost per m2 Yield 7,00 % 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 10 000 Avg. Size (m2) 89 Total cost per m2 Developers cost 2 000 Sales rate / yr 2 incl. Parking 7,25 % 2,4 2,4 2,4 2,4 2,4 2 000 Sales rate / yr 2 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 2 Commercial N/A Area, m2 - Total m2 178 178 Residential 66 193

Valuation Residential Sale price per m2 2,4 86 000 88 000 90 000 92 000 94 000 Method mNOK Vekt The value gives buyer 57 278 2,5 2,7 3,0 3,3 3,6 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 3,3 25 % 33,5 % Annual return, invested capital 59 278 2,2 2,4 2,7 3,0 3,3 Cash Flow 3,2 25 % 34,6 % Annual return, invested capital Profit Split 2,3 25 % 42,7 % share of profit 61 278 1,9 2,1 2,4 2,7 3,0 Profit Split 2,2 25 % 43,7 % share of profit

cost Profit per sq.m. 2,1 25 % 10 176 NOK return per m2 63 278 1,6 1,9 2,1 2,4 2,7 Profit per sq.m. 1,9 25 % 9 968 NOK return per m2

Profit Margin 2,0 25 % 12,7 % Return on project Construction 65 278 1,3 1,6 1,8 2,1 2,4 Profit Margin 1,8 25 % 12,6 % Return on project Total 2,4 100 % 13 631 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial - N/A Purchase of plot 2,4 Residential 2,4 13 631 Total investment 11,8 Parking - N/A Total 14,2 Total 2,4 13 631 Nominal profit 1,8

Net valuation potential 4,2 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA ------Residential, m2 BRAs - 178 ------Parking, sp ------Total - 178 ------

Number of apartments - 2 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 30. Valuation – Development properties - part 4

Cash flow - Sven Bruns gate 1-3

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value ------Cost 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989 13 249 13 514 13 784 14 060 14 341 14 628 14 920 15 219 15 523 15 834 16 150 16 473 Value creation ex plot -12 000 -12 240 -12 485 -12 734 -12 989 -13 249 -13 514 -13 784 -14 060 -14 341 -14 628 -14 920 -15 219 -15 523 -15 834 -16 150 -16 473

Residential pr m2 Sales value 90 000 91 800 93 636 95 509 97 419 99 367 101 355 103 382 105 449 107 558 109 709 111 904 114 142 116 425 118 753 121 128 123 551 Cost 66 193 67 517 68 868 70 245 71 650 73 083 74 544 76 035 77 556 79 107 80 689 82 303 83 949 85 628 87 341 89 087 90 869 Value creation ex plot 23 807 24 283 24 768 25 264 25 769 26 285 26 810 27 346 27 893 28 451 29 020 29 601 30 193 30 797 31 412 32 041 32 681

Parking pr space Sales price ------Cost ------Value creation ex plot ------

Production (completion) Commercial ------Residentail - 178 ------Parking ------

Value creation, mNOK Commercial ------Residential - 4,3 ------Parking ------Total value creation excl. Plot - 4,3 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 14,5 % - N/A Return, residential 14,5 % 3,3 18 522 Return, parking 14,5 % - N/A Total 3,3 18 522

Cushman & Wakefield Realkapital | 31. Valuation – Development properties - part 4

Allocation to plot and profit - Sven Bruns gate 1-3

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 178 90 000 16,0 - 0 0,0 16,0 Cost excl. Plot - 12 000 - 178 66 193 11,8 - 0 0,0 11,8 Gross profit - -12 000 - 178 23 807 4,2 - 0 0,0 4,2 Share of profit to developer 45 % 45 % 45 % 1,9 Value of plot - 2,3 - 2,3

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 178 90 000 16,0 - - 0,0 16,0 Cost excl. Plot - 12 000 - 178 66 193 11,8 - - 0,0 11,8 Gross profit - -12 000 - 178 23 807 4,2 - - 0,0 4,2 Share of profit to developer - 6 000 - 178 12 000 2,1 - - 0,0 2,1 Value of plot - 2,1 - 2,1

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 178 90 000 16,0 - - 0,0 16,0 Cost excl. Plot - 12 000 - 178 66 193 11,8 - - 0,0 11,8 Gross profit - -12 000 - 178 23 807 4,2 - - 0,0 4,2 Share of profit to developer 16,00 % - 16,00 % 2,3 16,00 % 0,0 2,3 Value of plot - 2,0 - 2,0

Cushman & Wakefield Realkapital | 32. Valuation – Development properties - part 4

GENERAL TERMS & CONDITIONS (the date on which the valuation is signed). The maximum amount of damages which may be payable for proven loss arising from an error in the valuation

report is 5 times the price base amount at the date of the valuation. Any force These General Terms & Conditions shall apply for this valuation report and majeure that could affect the market value after the date of the written valuation the following shall apply unless otherwise stated in the valuation report: report cannot be used to hold the valuer responsible.

Scope of the valuation report Validity of the valuation report The object of the valuation covers the real property or the equivalent stated, Depending on whether the factors influencing the market value of the object of with appurtenant rights and obligations in the form of easements, rights of way, the valuation change, the valuation opinion referred to in the report is only valid community association and other rights or obligations stated in extracts from the at the date of the valuation, subject to the assumptions and reservations set Land Register pertaining to the object of the valuation. The valuation report also forth in the report. Future incoming payments and outgoing payments and covers, where applicable, fixtures and fittings of the property and fixtures and growth in value as declared in the report, where applicable, have been made fittings of the building relating to the object of the valuation, however not based on a scenario which, in the opinion of the valuer, reflects the future industrial fixtures and fittings to an extent other than as set forth in the report. projections of the property market. The valuation opinion does not constitute For the purpose of this valuation report, Cushman & Wakefield Realkapital has any undertaking as regards actual future growth in cash flow and growth in not been instructed to extract information from the Land Register, hence, we value. assume that registered rights in respect of the property can be verified by means Use of the valuation report of an extract from the Land Register and that the information obtained from the The content of the valuation report and its appendices is the property of the Land Register is accurate and complete. Furthermore, that the object of the client and shall be used in its entirety for the purpose set forth in the report. valuation is not encumbered by any unregistered easements, right of use Where the valuation report is used for legal matters, the valuer shall only be agreements or any other agreements which limit, in any respect, the property liable for direct and indirect loss which may affect the client provided that the owner's right to use the property and that the object of the valuation is not report is used in accordance with what is stated above. The valuer shall have no encumbered by onerous expenses, fees or other encumbrances. It has also been liability whatsoever for any loss incurred by any third party as a consequence of assumed that the object of the valuation is, in no respect, the subject of a such third party having used the valuation report or information provided dispute. therein. The valuations are governed by the laws of the Kingdom of Norway. Any Assumptions for the valuation report disputes will be settled by the court of Oslo (Oslo Tingrett). Prior to the valuation The information included in the valuation report has been obtained from sources report or parts thereof being reproduced, or referred to in any other written which are deemed to be reliable. All information obtained from the client/owner document, the valuer must approve the content and the manner in which the or his representative and any holders of rights of use has been assumed to be report is to be referred to. accurate. The information has only been verified through a general assessment of reasonableness. In addition, it has been assumed that no information of CONTACT DETAILS relevance to the valuation opinion has been omitted by the client/owner or his representative. The land areas which form the basis of the valuation have been obtained from the client/owner or his representative. The valuer has relied on these land areas and has not measured them on site or on drawings, but the areas have been verified by means of an assessment of reasonableness. The areas have been assumed to be measured in accordance with the "Norwegian Standards" applicable from time to time. As regards tenancies and leasehold conditions relating to land or other rights of use, the valuation report has, where applicable, been based on applicable leases of property and leases of land, and other rights of use agreements. Copies of these, or other documents, indicating relevant terms and conditions have been obtained from the client/owner or his representative. It has been assumed that the object of the valuation complies with all requisite requirements from public authorities and terms and conditions applicable to the property, such as plans, etc., and has obtained all requisite permits from public authorities for its use in the manner stated in the report.

Environmental matters The valuation opinion is conditional on land or buildings relating to the object of the valuation not being in need of an environmental clean-up and there being no form of environmental encumbrance. In light of the provisions stated above, the valuer shall not be liable for any loss incurred by the client or a third party as a consequence of the inaccuracy of the valuation opinion due to the object of the valuation being in need of an environmental clean-up or there being any form of environmental encumbrance.

Inspection, technical condition The physical condition of the facilities (buildings, etc.) as described in the valuation report is based on an overall ocular inspection. The inspection conducted has not been of such a nature as to satisfy a seller's duty of disclosure or a buyer's duty to investigate pursuant. The object of the valuation is assumed to be in a condition and to be of the standard which the ocular inspection indicated at the time of the inspection. The valuer assumes no liability whatsoever for any latent defects or circumstances which are not obvious on the property, under the ground or in the building and which might affect the value. No liability is assumed for; any matter which would require specialist expertise or special knowledge to discover or; the functionality (freedom from defects) and/or the condition of fixtures of buildings, mechanical equipment, pipes or electrical components.

Liability Any claims for damages arising from proven loss arising from any error in the valuation report must be made within one year from the date of the valuation

Cushman & Wakefield Realkapital |

Confidential

Development properties - part 1

Valuation for Fredensborg Eiendomsselskap AS

06 January 2021

Valuation – Development properties - part 1

CONTENT These values hasn`t been checked by CWR. It should be noted that we also carry out valuations of long-term portfolios, which include KEY FIGURES 2 "values that disappear". The gross property value (also called VALUATION SUMMARY 4 trading value) is assessed in this assessment This value is the objects value according to IVSCs definition of market value and CHANGE ANALYSIS 4 assumptions on the valuation date. We have not considered how AMMERUDVEIEN 20-22 5 the property is organized nor other additional conditions. BJERREGAARDS GATE 2 9 BJØLSENKVARTALET 13 This is a quarterly valuation of Fredensborg AS’s development properties. Development properties are quickly added or removed, BROBEKKVEIEN 31 17 as well as change in volume and scope. Therefore, this will not be a FREDENSBORGVEIEN 24 21 static portfolio. The change analysis explains whether properties MARIDALSVEIEN 37 25 have been previously assessed and whether project scope has changed. We have not inspected the properties in connection with NEDRE ULLEVÅL 29 this valuation, but we have good knowledge of the market and the OPPSALVEIEN 24-26 33 areas in which the properties are located. SANDAKERVEIEN 58 BC 37 SANDAKERVEIEN 78 41 Valuation date is set to 31.12.2020.

SINSENVEIEN 56-64 (KJELLER) 45 SINSENVEIEN 56-74 (NYBYGG) 49 WALDEMARS TÅRN 53 GENERAL TERMS & CONDITIONS 57 CONTACT DETAILS 57

KEY FIGURES Project property Location: Oslo Total area: 104 827 m2 Commercial area: 6 236 m2 (BTA) Residential area: 98 591 m2 (BRAs) 1 Market value (trading value): 1 305,2 mNOK Value per developed area: 12 451 NOK/m2

1 Valued properties located in Oslo. Source: Google maps. Buyer's development gain: 1 262,7 mNOK Buyer's share of profit: 49,2 % VALUATION Buyer's profit per area: 12 045 NOK/m2 Project margin: 14,1 % Below we have illustrated the value development of the site connected to completion of different uncertainty levels. As shown, the sites value will eventually reach 100% of the potential gain that INTRODUCTION can be realized, while the value in the earlier phases must be Assessment reduced with compensation for the risks that will be resolved Cushman & Wakefield Realkapital (CWR) has been requested to successively. estimate the market value by Fredensborg Eiendomsselskap AS

(Fredensborg). This report is a year-end assessment, and part 1 of a total of 4 development property portfolio assessments, divided Unregulated by company. All assessed properties are located in Oslo. The development rate, sales price, development cost and return are Zoning plan mainly assessed, as we assume that the project volume presented Plan initiative is in line with current area plans for the respective areas. Each Impact analysis property is assessed as to how far in the process the project has 1st approval progressed. Were Fredensborg has used a higher construction cost Public inspection than our norms indicate, we have used Fredensborg’s figures, as we 2nd approval assume that Fredensborg has better insight on local conditions. Appeal Were Fredensborg has used a lower development cost than our Letting/sale norms indicate, we have adjusted this to our norms, unless Fredensborg has provided an explanation in their calculations. It is Enterprise also assumed that figures presented as "values that disappear" are Completion correct, in accordance with the agreement with Fredensborg. 0% 20% 40% 60% 80% 100%

Cushman & Wakefield Realkapital | 2

Valuation – Development properties - part 1

METHOD development property should be somewhat higher. We have Our main approach is a valuation based on potential development therefore used 15% in this method. The key figures used are return gain. The gain consists of the difference between the sale value and on invested capital, percentage of possible profit and profit on the the construction cost. The winnings shall be distributed between project as a percentage. the landowner and the developer. In the industry there is practice for distributing the benefits to the land owner and developer in In summary, all used methods get control checked against the key several different ways. Measurement parameters are reconciled figures and assessed risk. All assessments are based on a cash with the market and a reasonable return on risk. Finally, the transaction on the valuation date. calculated value is reconciled with (corresponding) transactions, which is the most important method that we use. The portfolio has developed strongly this quarter. There are several projects that have increased value. There are several concrete Cash Flow reasons for this, including new information from the client, and that This is a valuation method that illustrates the disadvantage of a project from another portfolio is included in this. binding capital during the project period. Funded capital and realization gains are discounted with a given return requirement We are currently experiencing the effects of the Corona virus with throughout the project period. Predicted expenses, revenues and several segments undergoing decreased rent levels and higher volumes are distributed on a straight-line basis over the lifetime of vacancy rates. However, development properties are still very the project. Annual price inflation is set according to Norges attractive on the transaction market. Again, we see a very strong Bank's current inflation target. quarter, both in terms of house prices and interest in development projects. We have seen a number of properties being sold on good Profit split levels and attracting great interest from several serious real estate The total value creation of the project is divided by percentage of owners and developers. the risk that an investor is expected to take. This is a method that works well for projects that can be carried out relatively quickly Calculation sheet is attached. and where uncertainty about utilization is moderate. The greater this uncertainty is, the more the breakdown must be adjusted in favour of the developer For Cushman & Wakefield Realkapital, Valuation

Profit per sq.m. One method is to assume that a developer will normally pay a certain absolute profit on the project in profit per m2. For low risk Jørgen Haugsvold projects, the distribution will be adjusted in favour of landowners Senior advisor, Valuation and for high risk projects, the figures will need to be adjusted in favour of developers.

Profit Margin

One method is to assume that a developer will assume a certain Arne T.W. Eriksen. MRICS, REV absolute gain on the project, including the percentage of both Head of Valuation/partner, Valuation construction costs and profits. For low risk projects, the distribution will be adjusted in favour of landowners and for high risk projects, the figures will need to be adjusted in favour of developers.

Transactions Given that there are completed comparable transactions with similar qualities, empirical evidence from the transaction market is the best basis for comparison.

Yield We use five methods to set gross property value. Some of the methods are stated in nominal kroner (NOK) and since these are weighted, they are not based on required return, but the return you specify becomes a derivation of risk and expected result in the project. The required rate of return we use is excl. corporate related factors such as tax, etc. That being said, we assume that a project property should yield a 15% return on the difference between revenue and the cost when using the cash flow method. The reason for not using WACC in our calculations is that we don’t know the buyer’s solvency, opportunities for financing, gearing effect etc. Instead, we set the required rate of return against return you will get on cash flow properties today excl. corporate related factors. With conservative gearing of 50%, a normal property should give a 12-13% return. We believe that the return of a

Cushman & Wakefield Realkapital | 3

Valuation – Development properties - part 1

VALUATION SUMMARY

Seller's value Byuer's value Return on Area Market value Value Gross value Development invested Share of Profit Project Commercial Residential Parking Development Property m2 mNOK NOK/m2 potential mNOK gains capital profit NOK/m2 margin area m2 area m2 spaces Ammerudveien 20-22 12 349 43,5 3 520 138 94,5 32,5 % 68,5 % 7 653 12,0 % 2 500 9 849 85 Bjerregaards gate 2 1 008 23,2 23 031 34 10,5 14,7 % 31,1 % 10 383 10,9 % - 1 008 - Bjølsen 1 000 29,7 29 742 50 20,4 10,9 % 40,6 % 20 355 24,9 % - 1 000 - Brobekkveien 31 3 432 9,2 2 687 37 28,2 44,0 % 75,3 % 8 207 11,1 % 288 3 144 29 Fredensborgveien 24 3 290 53,8 16 352 70 15,9 14,9 % 22,8 % 4 822 5,1 % - 3 290 58 Maridalsveien 37 149 6,0 40 386 7 1,4 12,1 % 18,9 % 9 385 10,4 % - 149 - Nedre Ullevål 27 300 626,5 22 948 1 220 593,2 13,8 % 48,6 % 21 729 19,6 % - 27 300 130 Oppsalveien 24-26 11 200 9,0 805 113 103,9 79,6 % 92,0 % 9 275 12,5 % 700 10 500 69 Sandakerveien 58 BC 1 841 44,9 24 372 65 20,0 11,3 % 30,8 % 10 863 12,6 % 117 1 724 - Sandakerveien 78 5 838 91,6 15 696 136 44,2 15,5 % 32,5 % 7 569 9,1 % 1 267 4 571 40 Sinsenveien (kjeller) 780 10,8 13 789 18 7,1 19,9 % 39,6 % 9 049 18,5 % - 780 - Sinsenveien 56-74 (nybygg) 33 505 280,0 8 357 590 309,8 18,3 % 52,5 % 9 246 11,8 % 500 33 005 200 Waldemars Tårn 3 136 77,0 24 559 91 13,8 9,7 % 15,2 % 4 403 5,6 % 864 2 272 - Total 104 827 1 305,2 12 451 2 568 1 262,7 49,2 % 12 045 14,1 % 6 236 98 591 611

CHANGE ANALYSIS

Total area Value Residential area Commercial area Development cost (mNOK)

Change Change Development Property Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 mNOK Change % Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 Change Q4-2020 Q3-2020 mNOK Change % Ammerudveien 20-22 12 349 12 349 - 43,5 22,6 20,9 92,5 % 9 849 9 849 - 2 500 2 500 - 737,5 744,2 6,7 0,9 % Bjerregaardsgate 2 1 008 1 008 - 23,2 21,6 1,6 7,5 % 1 008 1 008 - - - - 73,2 73,2 - 0,0 % Bjølsenkvartalet 1 000 1 000 - 29,7 28,3 1,4 5,0 % 1 000 1 000 - - - - 51,9 51,9 - 0,0 % Brobekkveien 31 3 432 3 432 - 9,2 0,8 8,4 1050,1 % 3 144 3 144 - 288 288 - 242,1 245,6 3,5 1,4 % Fredensborgveien 24 3 290 3 290 - 53,8 53,8 - 0,0 % 3 290 3 290 - - - - 257,4 257,4 - 0,0 % Maridalsveien 37 149 149 - 6,0 5,8 0,3 4,5 % 149 149 - - - - 7,5 7,5 - 0,0 % Nedre Ullevål 27 300 26 000 1 300 626,5 528,2 98,3 18,6 % 27 300 26 000 1 300,0 - - - 1 885,1 2 407,3 522,2 21,7 % Oppsalveien 24-26 11 200 11 270 (70) 9,0 6,5 2,5 38,6 % 10 500 10 500 - 700 770 (70,0) 799,2 821,1 21,9 2,7 % Sandakerveien 58 BC 1 841 1 992 (151) 44,9 53,8 (8,9) -16,6 % 1 724 1 853 (129,0) 117 139 (22,0) 108,2 113,7 5,6 4,9 % Sandakerveien 78 5 838 6 745 (907) 91,6 94,7 (3,1) -3,3 % 4 571 5 085 (514,0) 1 267 1 660 (393,0) 420,0 391,9 (28,0) -7,2 % Sinsenveien 56-64 (kjeller) 780 780 - 10,8 10,4 0,4 3,8 % 780 780 - - - - 27,4 27,4 - 0,0 % Sinsenveien 56-74 (nybygg) 33 505 33 505 - 280,0 247,2 32,8 13,3 % 33 005 33 005 - 500 500 - 2 328,0 2 346,9 18,9 0,8 % Waldemars Tårn 3 136 3 136 - 77,0 77,0 - 0,0 % 2 272 2 272 - 864 864 - 168,3 168,3 - 0,0 % Total 104 827 104 655 172 1 305,2 1 150,7 155 13,4 % 98 591 97 934 657 6 236 6 721 (485) 7 105,9 7 656,6 550,7 7,2 %

Cushman & Wakefield Realkapital | 4

Valuation – Development properties - part 1

Property information - Ammerudveien 20-22 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): 93/188, 93/567 Lot size: 10 978 Current zoning level: Detailed regulation is ongoing Zoning utilization: Residential/commercial

Value mNOK 43,5 Value per built m2 3520

About the property Ammerudveien 20-22 is centrally located in the district of Grorud with very short distance to Ammerud metro station. The project consists of just under 200 apartments over 4 stages of construction. Completion is planned for the first construction phase in the winter of 2023, and the final construction phase in the spring / summer of 2025.

Zoning information Detailed regulation is ongoing. As of 15.09, a new zoning plan is not yet open for consultation, and clarifications are ongoing with PBE.

Assumptions for valuation Q4-2020: Potential sales prices have been reviewed again. New information is provided by the client. In Ammerud and in the Grorud district, there have been very few new residential projects and much of the existing housing stock is of poorer quality, so there is a great need for new residential area. Fredensbortg has reviewed foreseeable sales prices with local brokers. We base their assessment, as they have in-depth local knowledge of the new-residential market in the area.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 43,5 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 3 520 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 5. Valuation – Development properties - part 1

Assumptions and summary - Ammerudveien 20-22

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial 1 750 Sales price 80 000 Sale price 300 000 43,5 1 600 1 725 1 750 1 775 1 800 CPI-adjustment 100 % Construction cost 56 174 Cost 350 000 5,50 % 43,4 45,9 46,4 46,9 47,4 Yield 0,06 100 % Construction cost 56 032 Cost 350 000 Owner cost 6 % Admin.& Project cost 6 000 # spaces 85 5,75 % 42,0 44,4 44,9 45,3 45,8 Owner cost 6 % Admin.& Project cost 5 500 # spaces 85 Exit yield 6,00 % Price growth / yr 2,0 % 6,00 % 40,7 43,0 43,5 43,9 44,4 Exit yield 6,00 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 37 340 Avg. Size (m2) 65 Total cost per m2 Yield 6,25 % 39,5 41,7 42,2 42,6 43,1 37 197 Avg. Size (m2) 65 Total cost per m2 Developers cost 3 500 Sales rate / yr 38 incl. Parking 6,50 % 38,5 40,6 41,0 41,4 41,8 3 500 Sales rate / yr 38 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 151 Commercial 44 021 Area, m2 2 500 Total m2 9 849 12 349 Residential 64 387

Valuation Residential Sale price per m2 43,5 76 000 78 000 80 000 82 000 84 000 Method mNOK Vekt The value gives buyer 52 174 44,5 56,3 68,2 80,2 92,3 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 42,8 25 % 32,5 % Annual return, invested capital 54 174 32,3 44,0 55,8 67,7 79,7 Cash Flow 29,6 25 % 42,0 % Annual return, invested capital Profit Split 44,2 25 % 68,5 % share of profit 56 174 20,3 31,8 43,5 55,3 67,2 Profit Split 25,8 25 % 76,3 % share of profit

cost Profit per sq.m. 44,1 25 % 7 653 NOK return per m2 58 174 8,6 19,8 31,3 42,9 54,8 Profit per sq.m. 22,2 25 % 5 897 NOK return per m2

Profit Margin 42,8 25 % 12,0 % Return on project Construction 60 174 -2,6 8,1 19,3 30,7 42,4 Profit Margin 12,7 25 % 9,6 % Return on project Total 43,5 100 % 3 520 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial -18,2 -7 298 Purchase of plot 43,5 Residential 65,7 6 671 Total investment 744,2 Parking -4,0 -46 868 Total 787,7 Total 43,5 3 520 Nominal profit 94,5

Net valuation potential 138,0 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA - - 625 625 625 625 ------Residential, m2 BRAs - - 2 462 2 462 2 462 2 462 ------Parking, sp - - 21 21 21 21 ------Total - - 3 087 3 087 3 087 3 087 ------

Number of apartments - - 38 38 38 38 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 6. Valuation – Development properties - part 1

Cash flow - Ammerudveien 20-22

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value 27 500 28 050 28 611 29 183 29 767 30 362 30 969 31 589 32 221 32 865 33 522 34 193 34 877 35 574 36 286 37 011 37 752 Cost 40 840 41 656 42 489 43 339 44 206 45 090 45 992 46 912 47 850 48 807 49 783 50 779 51 794 52 830 53 887 54 965 56 064 Value creation ex plot -13 340 -13 606 -13 878 -14 156 -14 439 -14 728 -15 022 -15 323 -15 629 -15 942 -16 261 -16 586 -16 918 -17 256 -17 601 -17 953 -18 312

Residential pr m2 Sales value 80 000 81 600 83 232 84 897 86 595 88 326 90 093 91 895 93 733 95 607 97 520 99 470 101 459 103 489 105 558 107 669 109 823 Cost 62 174 63 417 64 686 65 979 67 299 68 645 70 018 71 418 72 847 74 304 75 790 77 305 78 852 80 429 82 037 83 678 85 352 Value creation ex plot 17 826 18 183 18 546 18 917 19 295 19 681 20 075 20 477 20 886 21 304 21 730 22 164 22 608 23 060 23 521 23 992 24 471

Parking pr space Sales price 300 000 306 000 312 120 318 362 324 730 331 224 337 849 344 606 351 498 358 528 365 698 373 012 380 473 388 082 395 844 403 761 411 836 Cost 350 000 357 000 364 140 371 423 378 851 386 428 394 157 402 040 410 081 418 282 426 648 435 181 443 885 452 762 461 818 471 054 480 475 Value creation ex plot -50 000 -51 000 -52 020 -53 060 -54 122 -55 204 -56 308 -57 434 -58 583 -59 755 -60 950 -62 169 -63 412 -64 680 -65 974 -67 293 -68 639

Production (completion) Commercial - - 625 625 625 625 ------Residentail - - 2 462 2 462 2 462 2 462 ------Parking - - 21 21 21 21 ------

Value creation, mNOK Commercial - - -8,7 -8,8 -9,0 -9,2 ------Residential - - 45,7 46,6 47,5 48,5 ------Parking - - -1,1 -1,1 -1,2 -1,2 ------Total value creation excl. Plot - - 35,9 36,6 37,3 38,1 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 33,0 % -10,3 -4 138 Return, residential 33,0 % 54,5 5 530 Return, parking 33,0 % -1,3 -15 512 Total 42,8 3 466

Cushman & Wakefield Realkapital | 7. Valuation – Development properties - part 1

Allocation to plot and profit - Ammerudveien 20-22

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 2 500 27 500 68,8 9 849 80 000 787,9 85 300000 25,5 882,2 Cost excl. Plot 2 500 40 840 102,1 9 849 62 174 612,4 85 350000 29,8 744,2 Gross profit 2 500 -13 340 -33,3 9 849 17 826 175,6 85 -50000 -4,3 138,0 Share of profit to developer 68 % 68 % 68 % 93,8 Value of plot -10,7 56,2 -1,4 44,2

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 2 500 27 500 68,8 9 849 80 000 787,9 85 300 000 25,5 882,2 Cost excl. Plot 2 500 40 840 102,1 9 849 62 174 612,4 85 350 000 29,8 744,2 Gross profit 2 500 -13 340 -33,3 9 849 17 826 175,6 85 -50 000 -4,3 138,0 Share of profit to developer 2 500 -8 606 -21,5 9 849 11 500 113,3 85 -25 000 2,1 93,9 Value of plot -11,8 62,3 -6,4 44,1

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 2 500 27 500 68,8 9 849 80 000 787,9 85 300 000 25,5 882,2 Cost excl. Plot 2 500 40 840 102,1 9 849 62 174 612,4 85 350 000 29,8 744,2 Gross profit 2 500 -13 340 -33,3 9 849 17 826 175,6 85 -50 000 -4,3 138,0 Share of profit to developer 12,00 % 6,8 12,00 % 85,7 12,00 % 2,6 95,1 Value of plot -40,1 89,8 -6,9 42,8

Cushman & Wakefield Realkapital | 8. Valuation – Development properties - part 1

Property information - Bjerregaardsgate 2 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): 218/45 Lot size: 1 307 Current zoning level: General permission Zoning utilization: Residential/commercial

Value mNOK 23,2 Value per built m2 23031

About the property 18 new apartments will be built on a total of 1008 BRA-s.

Zoning information General permission granted

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg.

As a result of the changes in the project, the value of demolished buildings will not be as great as before. However, construction work will be more demanding, which has resulted in relatively high building costs. The cost budget has taken into account the challenges during construction, and the risk of overruns is considered low. The project is expected to be completed in 2022.

Q3-2020: No change Q4-2020: No change

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 23,2 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 23 031 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 9. Valuation – Development properties - part 1

Assumptions and summary - Bjerregaardsgate 2

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial - Sales price 106 000 Sale price - 23,2 -150 -25 - 25 50 CPI-adjustment 0,0 % Construction cost 67 100 Cost - 5,25 % 23,2 23,2 23,2 23,2 23,2 Yield 0 0,0 % Construction cost 67 100 Cost - Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 5 486 # spaces - 5,50 % 23,2 23,2 23,2 23,2 23,2 Q1-2020: Boliger bygget etter 2000, bruktboliger Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 5 486 # spaces - Exit yield 5,75 % Price growth / yr 2,0 % 5,75 % 23,2 23,2 23,2 23,2 23,2 Exit yield 5,75 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 18 000 Avg. Size (m2) 56 Total cost per m2 Yield 6,00 % 23,2 23,2 23,2 23,2 23,2 18 000 Avg. Size (m2) 56 Total cost per m2 Developers cost 6 500 Sales rate / yr 18 incl. Parking 6,25 % 23,2 23,2 23,2 23,2 23,2 6 500 Sales rate / yr 18 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 18 Commercial N/A Area, m2 - Total m2 1 008 1 008 Residential 72 586

Valuation Residential Sale price per m2 23,2 102 000 104 000 106 000 108 000 110 000 Method mNOK Vekt The value gives buyer 63 100 23,3 24,9 26,6 28,2 29,8 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 23,0 25 % 14,7 % Annual return, invested capital 65 100 21,6 23,3 24,9 26,5 28,1 Cash Flow 21,7 25 % 15,1 % Annual return, invested capital Profit Split 21,9 25 % 31,1 % share of profit 67 100 20,0 21,6 23,2 24,8 26,5 Profit Split 20,6 25 % 31,8 % share of profit

cost Profit per sq.m. 25,1 25 % 10 383 NOK return per m2 69 100 18,3 19,9 21,5 23,2 24,8 Profit per sq.m. 23,1 25 % 9 995 NOK return per m2

Profit Margin 22,8 25 % 10,9 % Return on project Construction 71 100 16,6 18,2 19,9 21,5 23,1 Profit Margin 21,0 25 % 10,6 % Return on project Total 23,2 100 % 23 031 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial - N/A Purchase of plot 23,2 Residential 23,2 23 031 Total investment 73,2 Parking - N/A Total 96,4 Total 23,2 23 031 Nominal profit 10,5

Net valuation potential 33,7 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA ------Residential, m2 BRAs - - 1 008 ------Parking, sp ------Total - - 1 008 ------

Number of apartments - - 18 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 10. Valuation – Development properties - part 1

Cash flow - Bjerregaardsgate 2

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value ------Cost 24 500 24 990 25 490 26 000 26 520 27 050 27 591 28 143 28 706 29 280 29 865 30 463 31 072 31 693 32 327 32 974 33 633 Value creation ex plot -24 500 -24 990 -25 490 -26 000 -26 520 -27 050 -27 591 -28 143 -28 706 -29 280 -29 865 -30 463 -31 072 -31 693 -32 327 -32 974 -33 633

Residential pr m2 Sales value 106 000 108 120 110 282 112 488 114 738 117 033 119 373 121 761 124 196 126 680 129 213 131 798 134 434 137 122 139 865 142 662 145 515 Cost 72 586 74 038 75 519 77 029 78 570 80 141 81 744 83 379 85 046 86 747 88 482 90 252 92 057 93 898 95 776 97 691 99 645 Value creation ex plot 33 414 34 082 34 764 35 459 36 168 36 892 37 629 38 382 39 150 39 933 40 731 41 546 42 377 43 224 44 089 44 971 45 870

Parking pr space Sales price ------Cost ------Value creation ex plot ------

Production (completion) Commercial ------Residentail - - 1 008 ------Parking ------

Value creation, mNOK Commercial ------Residential - - 35,0 ------Parking ------Total value creation excl. Plot - - 35,0 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 25,0 % - N/A Return, residential 15,0 % 23,0 22 858 Return, parking 14,5 % - N/A Total 23,0 22 858

Cushman & Wakefield Realkapital | 11. Valuation – Development properties - part 1

Allocation to plot and profit - Bjerregaardsgate 2

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 1 008 106 000 106,8 - 0 0,0 106,8 Cost excl. Plot - 24 500 - 1 008 72 586 73,2 - 0 0,0 73,2 Gross profit - -24 500 - 1 008 33 414 33,7 - 0 0,0 33,7 Share of profit to developer 50 % 35 % 35 % 11,8 Value of plot - 21,9 - 21,9

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 1 008 106 000 106,8 - - 0,0 106,8 Cost excl. Plot - 24 500 - 1 008 72 586 73,2 - - 0,0 73,2 Gross profit - -24 500 - 1 008 33 414 33,7 - - 0,0 33,7 Share of profit to developer - 5 000 - 1 008 8 500 8,6 - - 0,0 8,6 Value of plot - 25,1 - 25,1

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 1 008 106 000 106,8 - - 0,0 106,8 Cost excl. Plot - 24 500 - 1 008 72 586 73,2 - - 0,0 73,2 Gross profit - -24 500 - 1 008 33 414 33,7 - - 0,0 33,7 Share of profit to developer 10,00 % - 11,00 % 10,9 11,00 % 0,0 10,9 Value of plot - 22,8 - 22,8

Cushman & Wakefield Realkapital | 12. Valuation – Development properties - part 1

Property information - Bjølsenkvartalet 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): 222/55, 222/161, 222/56 Lot size: 9 826 Current zoning level: Detailed regulation is ongoing Zoning utilization: Residential

Value mNOK 29,7 Value per built m2 29742

About the property Bjølsen (Holmestrandgata 4, Sarpsborggata 2, Stavangergata 23-27) The project has had to withstand a major downscaling since last year, and the plans for construction start a postponed by a few years.

Zoning information Detail zoning plan proposal

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg.

Q2-2020: No change. Q3-2020: No change. Q4-2020: No change.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 29,7 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 29 742 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 13. Valuation – Development properties - part 1

Assumptions and summary - Bjølsenkvartalet

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial - Sales price 102 000 Sale price - 29,7 -150 -25 - 25 50 CPI-adjustment 0 % Construction cost 50 073 Cost - 6,25 % 29,7 29,7 29,7 29,7 29,7 Yield 0 0 % Construction cost 50 073 Cost - Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 1 830 # spaces - 6,50 % 29,7 29,7 29,7 29,7 29,7 Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 1 830 # spaces - Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % 6,75 % 29,7 29,7 29,7 29,7 29,7 Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 10 000 Avg. Size (m2) 67 Total cost per m2 Yield 7,00 % 29,7 29,7 29,7 29,7 29,7 10 000 Avg. Size (m2) 67 Total cost per m2 Developers cost 2 000 Sales rate / yr 15 incl. Parking 7,25 % 29,7 29,7 29,7 29,7 29,7 2 000 Sales rate / yr 15 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 15 Commercial N/A Area, m2 - Total m2 1 000 1 000 Residential 51 903

Valuation Residential Sale price per m2 29,7 98 000 100 000 102 000 104 000 106 000 Method mNOK Vekt The value gives buyer 46 073 29,9 31,3 32,7 34,2 35,6 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 24,5 25 % 10,9 % Annual return, invested capital 48 073 28,4 29,8 31,2 32,7 34,1 Cash Flow 23,6 25 % 11,0 % Annual return, invested capital Profit Split 27,6 25 % 40,6 % share of profit 50 073 26,9 28,3 29,7 31,2 32,6 Profit Split 26,5 25 % 41,1 % share of profit

cost Profit per sq.m. 35,1 25 % 20 355 NOK return per m2 52 073 25,4 26,8 28,2 29,7 31,1 Profit per sq.m. 33,1 25 % 19 775 NOK return per m2

Profit Margin 31,8 25 % 24,9 % Return on project Construction 54 073 23,9 25,3 26,7 28,2 29,6 Profit Margin 30,2 25 % 24,6 % Return on project Total 29,7 100 % 29 742 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial - N/A Purchase of plot 29,7 Residential 29,7 29 742 Total investment 51,9 Parking - N/A Total 81,6 Total 29,7 29 742 Nominal profit 20,4

Net valuation potential 50,1 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA ------Residential, m2 BRAs - - - - - 1 000 ------Parking, sp ------Total - - - - - 1 000 ------

Number of apartments - - - - - 15 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 14. Valuation – Development properties - part 1

Cash flow - Bjølsenkvartalet

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value ------Cost 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989 13 249 13 514 13 784 14 060 14 341 14 628 14 920 15 219 15 523 15 834 16 150 16 473 Value creation ex plot -12 000 -12 240 -12 485 -12 734 -12 989 -13 249 -13 514 -13 784 -14 060 -14 341 -14 628 -14 920 -15 219 -15 523 -15 834 -16 150 -16 473

Residential pr m2 Sales value 102 000 104 040 106 121 108 243 110 408 112 616 114 869 117 166 119 509 121 899 124 337 126 824 129 361 131 948 134 587 137 279 140 024 Cost 51 903 52 941 54 000 55 080 56 182 57 305 58 451 59 621 60 813 62 029 63 270 64 535 65 826 67 142 68 485 69 855 71 252 Value creation ex plot 50 097 51 099 52 121 53 163 54 226 55 311 56 417 57 545 58 696 59 870 61 068 62 289 63 535 64 805 66 102 67 424 68 772

Parking pr space Sales price ------Cost ------Value creation ex plot ------

Production (completion) Commercial ------Residentail - - - - - 1 000 ------Parking ------

Value creation, mNOK Commercial ------Residential - - - - - 55,3 ------Parking ------Total value creation excl. Plot - - - - - 55,3 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 14,5 % - N/A Return, residential 14,5 % 24,5 24 546 Return, parking 14,5 % - N/A Total 24,5 24 546

Cushman & Wakefield Realkapital | 15. Valuation – Development properties - part 1

Allocation to plot and profit - Bjølsenkvartalet

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 1 000 102 000 102,0 - 0 0,0 102,0 Cost excl. Plot - 12 000 - 1 000 51 903 51,9 - 0 0,0 51,9 Gross profit - -12 000 - 1 000 50 097 50,1 - 0 0,0 50,1 Share of profit to developer 45 % 45 % 45 % 22,5 Value of plot - 27,6 - 27,6

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 1 000 102 000 102,0 - - 0,0 102,0 Cost excl. Plot - 12 000 - 1 000 51 903 51,9 - - 0,0 51,9 Gross profit - -12 000 - 1 000 50 097 50,1 - - 0,0 50,1 Share of profit to developer - 6 000 - 1 000 15 000 15,0 - - 0,0 15,0 Value of plot - 35,1 - 35,1

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 1 000 102 000 102,0 - - 0,0 102,0 Cost excl. Plot - 12 000 - 1 000 51 903 51,9 - - 0,0 51,9 Gross profit - -12 000 - 1 000 50 097 50,1 - - 0,0 50,1 Share of profit to developer 20,00 % - 20,00 % 18,3 20,00 % 0,0 18,3 Value of plot - 31,8 - 31,8

Cushman & Wakefield Realkapital | 16. Valuation – Development properties - part 1

Property information - Brobekkveien 31 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): 123/625 Lot size: 2 852 Current zoning level: Zoning plan Zoning utilization: Residential/commercial

Value mNOK 9,2 Value per built m2 2687

About the property This project is under consideration at the municipality, and several proposals have been submitted. The number of m² of housing and industry is set equal to the proposal that is most believed in. The property is well located on Bjerke, with Bjerkedalen park in the immediate vicinity. The project is now in a regulatory phase, and planned completion is by the end of 2023.

Zoning information Detail zoning plan proposal. Dialogue meeting # 2 is / will be held week 37. Plan is not open for consultation as of 15.09.2019.

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg. A-Lab Arkitekter AS is preparing plans.

Q3-2020: Increased sales prices after new references at Vollebekk. Humla BRL achieves between 77 000 - 79 000 NOK/m2 in the last construction stages for sale.

Q4-2020: Potential sales prices have been reviewed again. New information is provided by the client. Fredensbortg has reviewed foreseeable sales prices with local brokers. We base their assessment, as they have in-depth local knowledge of the new-residential market in the area.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 9,2 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 2 687 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 17. Valuation – Development properties - part 1

Assumptions and summary - Brobekkveien 31

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial 1 800 Sales price 85 000 Sale price 250 000 9,2 1 650 1 775 1 800 1 825 1 850 CPI-adjustment 100 % Construction cost 62 234 Cost 350 000 5,25 % 9,2 9,4 9,4 9,5 9,5 894011,165 Yield 0,0575 100 % Construction cost 61 311 Cost 350 000 Owner cost 6 % Admin.& Project cost 5 000 # spaces 29 5,50 % 9,1 9,3 9,3 9,4 9,4 Owner cost 6 % Admin.& Project cost 5 000 # spaces 29 Exit yield 5,75 % Price growth / yr 2,0 % 5,75 % 9,0 9,2 9,2 9,3 9,3 Exit yield 5,75 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 80 851 Avg. Size (m2) 68 Total cost per m2 Yield 6,00 % 8,9 9,1 9,1 9,2 9,2 78 789 Avg. Size (m2) 68 Total cost per m2 Developers cost 2 776 Sales rate / yr 46 incl. Parking 6,25 % 8,9 9,0 9,0 9,1 9,1 2 776 Sales rate / yr 46 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 46 Commercial 83 627 Area, m2 288 Total m2 3 144 3 432 Residential 70 462

Valuation Residential Sale price per m2 9,2 81 000 83 000 85 000 87 000 89 000 Method mNOK Vekt The value gives buyer 58 234 9,7 13,2 16,6 20,1 23,6 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 9,9 25 % 44,0 % Annual return, invested capital 60 234 6,0 9,5 12,9 16,4 19,9 Cash Flow 0,8 25 % 118,7 % Annual return, invested capital Profit Split 9,0 25 % 75,3 % share of profit 62 234 2,3 5,8 9,2 12,7 16,2 Profit Split 0,8 25 % 95,4 % share of profit

cost Profit per sq.m. 9,2 25 % 8 207 NOK return per m2 64 234 -1,4 2,0 5,5 9,0 12,5 Profit per sq.m. 0,8 25 % 4 808 NOK return per m2

Profit Margin 8,8 25 % 11,1 % Return on project Construction 66 234 -5,1 -1,7 1,8 5,3 8,7 Profit Margin 0,9 25 % 6,8 % Return on project Total 9,2 100 % 2 687 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial -4,2 -14 412 Purchase of plot 9,2 Residential 16,0 5 092 Total investment 245,6 Parking -2,6 -90 902 Total 254,8 Total 9,2 2 687 Nominal profit 28,2

Net valuation potential 37,4 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA - - - 288 ------Residential, m2 BRAs - - - 3 144 ------Parking, sp - - - 29 ------Total - - - 3 432 ------

Number of apartments - - - 46 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 18. Valuation – Development properties - part 1

Cash flow - Brobekkveien 31

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value 29 565 30 157 30 760 31 375 32 002 32 642 33 295 33 961 34 640 35 333 36 040 36 761 37 496 38 246 39 011 39 791 40 587 Cost 83 627 85 300 87 006 88 746 90 521 92 331 94 178 96 061 97 983 99 942 101 941 103 980 106 059 108 181 110 344 112 551 114 802 Value creation ex plot -54 062 -55 143 -56 246 -57 371 -58 518 -59 689 -60 882 -62 100 -63 342 -64 609 -65 901 -67 219 -68 564 -69 935 -71 334 -72 760 -74 215

Residential pr m2 Sales value 85 000 86 700 88 434 90 203 92 007 93 847 95 724 97 638 99 591 101 583 103 615 105 687 107 801 109 957 112 156 114 399 116 687 Cost 67 234 68 578 69 950 71 349 72 776 74 231 75 716 77 230 78 775 80 350 81 957 83 596 85 268 86 974 88 713 90 487 92 297 Value creation ex plot 17 766 18 122 18 484 18 854 19 231 19 616 20 008 20 408 20 816 21 233 21 657 22 090 22 532 22 983 23 442 23 911 24 390

Parking pr space Sales price 250 000 255 000 260 100 265 302 270 608 276 020 281 541 287 171 292 915 298 773 304 749 310 844 317 060 323 402 329 870 336 467 343 196 Cost 350 000 357 000 364 140 371 423 378 851 386 428 394 157 402 040 410 081 418 282 426 648 435 181 443 885 452 762 461 818 471 054 480 475 Value creation ex plot -100 000 -102 000 -104 040 -106 121 -108 243 -110 408 -112 616 -114 869 -117 166 -119 509 -121 899 -124 337 -126 824 -129 361 -131 948 -134 587 -137 279

Production (completion) Commercial - - - 288 ------Residentail - - - 3 144 ------Parking - - - 29 ------

Value creation, mNOK Commercial - - - -16,5 ------Residential - - - 59,3 ------Parking - - - -3,1 ------Total value creation excl. Plot - - - 39,7 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 100,0 % -1,0 -3 586 Return, residential 47,0 % 12,7 4 038 Return, parking 14,5 % -1,8 -61 742 Total 9,9 2 876

Cushman & Wakefield Realkapital | 19. Valuation – Development properties - part 1

Allocation to plot and profit - Brobekkveien 31

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 288 29 565 8,5 3 144 85 000 267,2 29 250000 7,3 283,0 Cost excl. Plot 288 83 627 24,1 3 144 67 234 211,4 29 350000 10,2 245,6 Gross profit 288 -54 062 -15,6 3 144 17 766 55,9 29 -100000 -2,9 37,4 Share of profit to developer 100 % 83 % 83 % 28,4 Value of plot - 9,5 -0,5 9,0

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 288 29 565 8,5 3 144 85 000 267,2 29 250 000 7,3 283,0 Cost excl. Plot 288 83 627 24,1 3 144 67 234 211,4 29 350 000 10,2 245,6 Gross profit 288 -54 062 -15,6 3 144 17 766 55,9 29 -100 000 -2,9 37,4 Share of profit to developer 288 - - 3 144 8 500 26,7 29 -50 000 1,5 28,2 Value of plot -15,6 29,1 -4,4 9,2

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 288 29 565 8,5 3 144 85 000 267,2 29 250 000 7,3 283,0 Cost excl. Plot 288 83 627 24,1 3 144 67 234 211,4 29 350 000 10,2 245,6 Gross profit 288 -54 062 -15,6 3 144 17 766 55,9 29 -100 000 -2,9 37,4 Share of profit to developer 100,00 % -15,6 19,00 % 43,1 19,00 % 1,0 28,6 Value of plot - 12,7 -3,9 8,8

Cushman & Wakefield Realkapital | 20. Valuation – Development properties - part 1

Property information - Fredensborgveien 24 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): 208/219 Lot size: 4 701 Current zoning level: Zoning plan Zoning utilization: Residential

Value mNOK 53,8 Value per built m2 16352

About the property Fredensborgveien 24 consists of 2 buildings on 4 and 6 floors respectively. Some of the larger apartments on the 5th and 6th floors have a private roof terrace. All units have balconies. The project had a sales start this summer, and now the project has sold 47 of the 47 units. DNB as Real Estate Agent is responsible for sales.

Zoning information Production

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg.

Q3-2020: 100% sold. 95 296 NOK/m2 is average sales price on the project. No remaining uncertain risk in the project. We believe an investor would grant around 5% return.

Q4-2020: No change.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 53,8 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 16 352 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 21. Valuation – Development properties - part 1

Assumptions and summary - Fredensborgveien 24

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial - Sales price 95 296 Sale price 234 483 53,8 -150 -25 - 25 50 CPI-adjustment 0 % Construction cost 66 827 Cost 293 158 6,25 % 53,8 53,8 53,8 53,8 53,8 Yield 0 0 % Construction cost 66 827 Cost 293 158 Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 6 261 # spaces 58 6,50 % 53,8 53,8 53,8 53,8 53,8 Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 6 261 # spaces 58 Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % 6,75 % 53,8 53,8 53,8 53,8 53,8 0 Kostnadsøkning 2017 - 2018 Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 10 000 Avg. Size (m2) 70 Total cost per m2 Yield 7,00 % 53,8 53,8 53,8 53,8 53,8 10 000 Avg. Size (m2) 70 Total cost per m2 Developers cost 2 000 Sales rate / yr 47 incl. Parking 7,25 % 53,8 53,8 53,8 53,8 53,8 2 000 Sales rate / yr 47 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 47 Commercial N/A Area, m2 - Total m2 3 290 3 290 Residential 78 257

Valuation Residential Sale price per m2 53,8 91 296 93 296 95 296 97 296 99 296 Method mNOK Vekt The value gives buyer 62 827 54,0 59,8 65,5 71,3 77,1 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 53,7 25 % 14,9 % Annual return, invested capital 64 827 48,1 53,9 59,7 65,4 71,2 Cash Flow 53,7 25 % 14,9 % Annual return, invested capital Profit Split 55,7 25 % 22,8 % share of profit 66 827 42,2 48,0 53,8 59,6 65,3 Profit Split 55,7 25 % 22,8 % share of profit

cost Profit per sq.m. 54,8 25 % 4 822 NOK return per m2 68 827 36,4 42,1 47,9 53,7 59,5 Profit per sq.m. 54,8 25 % 4 822 NOK return per m2

Profit Margin 51,0 25 % 5,1 % Return on project Construction 70 827 30,5 36,3 42,1 47,8 53,6 Profit Margin 51,0 25 % 5,1 % Return on project Total 53,8 100 % 16 352 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial - N/A Purchase of plot 53,8 Residential 57,4 17 464 Total investment 257,4 Parking -3,7 -63 073 Total 311,2 Total 53,8 16 352 Nominal profit 15,9

Net valuation potential 69,7 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA ------Residential, m2 BRAs - 3 290 ------Parking, sp - 58 ------Total - 3 290 ------

Number of apartments - 47 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 22. Valuation – Development properties - part 1

Cash flow - Fredensborgveien 24

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value ------Cost 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989 13 249 13 514 13 784 14 060 14 341 14 628 14 920 15 219 15 523 15 834 16 150 16 473 Value creation ex plot -12 000 -12 240 -12 485 -12 734 -12 989 -13 249 -13 514 -13 784 -14 060 -14 341 -14 628 -14 920 -15 219 -15 523 -15 834 -16 150 -16 473

Residential pr m2 Sales value 95 296 97 202 99 146 101 129 103 152 105 215 107 319 109 465 111 655 113 888 116 166 118 489 120 859 123 276 125 741 128 256 130 821 Cost 73 088 74 550 76 041 77 562 79 113 80 695 82 309 83 955 85 634 87 347 89 094 90 876 92 693 94 547 96 438 98 367 100 334 Value creation ex plot 22 208 22 652 23 105 23 567 24 039 24 520 25 010 25 510 26 020 26 541 27 072 27 613 28 165 28 729 29 303 29 889 30 487

Parking pr space Sales price 234 483 239 172 243 956 248 835 253 812 258 888 264 066 269 347 274 734 280 229 285 833 291 550 297 381 303 328 309 395 315 583 321 895 Cost 293 158 299 021 305 001 311 102 317 324 323 670 330 143 336 746 343 481 350 351 357 358 364 505 371 795 379 231 386 816 394 552 402 443 Value creation ex plot -58 675 -59 849 -61 046 -62 267 -63 512 -64 782 -66 078 -67 399 -68 747 -70 122 -71 525 -72 955 -74 414 -75 903 -77 421 -78 969 -80 548

Production (completion) Commercial ------Residentail - 3 290 ------Parking - 58 ------

Value creation, mNOK Commercial ------Residential - 74,5 ------Parking - -3,5 ------Total value creation excl. Plot - 71,0 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 14,5 % - N/A Return, residential 15,0 % 56,3 17 128 Return, parking 14,5 % -2,6 -45 650 Total 53,7 16 324

Cushman & Wakefield Realkapital | 23. Valuation – Development properties - part 1

Allocation to plot and profit - Fredensborgveien 24

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 3 290 95 296 313,5 58 234482,76 13,6 327,1 Cost excl. Plot - 12 000 - 3 290 73 088 240,4 58 293157,89 17,0 257,4 Gross profit - -12 000 - 3 290 22 208 73,1 58 -58675,136 -3,4 69,7 Share of profit to developer 20 % 20 % 20 % 13,9 Value of plot - 58,4 -2,7 55,7

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 3 290 95 296 313,5 58 234 483 13,6 327,1 Cost excl. Plot - 12 000 - 3 290 73 088 240,4 58 293 158 17,0 257,4 Gross profit - -12 000 - 3 290 22 208 73,1 58 -58 675 -3,4 69,7 Share of profit to developer - 6 000 - 3 290 4 000 13,2 58 -29 338 1,7 14,9 Value of plot - 59,9 -5,1 54,8

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 3 290 95 296 313,5 58 234 483 13,6 327,1 Cost excl. Plot - 12 000 - 3 290 73 088 240,4 58 293 158 17,0 257,4 Gross profit - -12 000 - 3 290 22 208 73,1 58 -58 675 -3,4 69,7 Share of profit to developer 15,00 % - 6,00 % 17,9 6,00 % 0,8 18,7 Value of plot - 55,1 -4,2 51,0

Cushman & Wakefield Realkapital | 24. Valuation – Development properties - part 1

Property information - Maridalsveien 37 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): 218/119 Lot size: 655 Current zoning level: Zoning plan Zoning utilization: Residential/commercial

Value mNOK 6,0 Value per built m2 40386

About the property Here it is planned to rebuild a stable building for four apartments, two 2-rooms and two 3-rooms. The apartments are located in sheltered surroundings in the backyard.

Zoning information Per 15.09.2019 is general permission granted.

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg.

Q2-2020: No change. Q3-2020: Changed completion in line with information from the client. Q4-2020: No change.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 6,0 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 40 386 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 25. Valuation – Development properties - part 1

Assumptions and summary - Maridalsveien 37

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial - Sales price 100 000 Sale price - 6,0 -150 -25 - 25 50 CPI-adjustment 0 % Construction cost 44 229 Cost - 6,25 % 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 Yield 0 0 % Construction cost 44 229 Cost - Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 6 000 # spaces - 6,50 % 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 6 000 # spaces - Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % 6,75 % 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 10 000 Avg. Size (m2) 37 Total cost per m2 Yield 7,00 % 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 10 000 Avg. Size (m2) 37 Total cost per m2 Developers cost 2 000 Sales rate / yr 4 incl. Parking 7,25 % 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 2 000 Sales rate / yr 4 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 4 Commercial N/A Area, m2 - Total m2 149 149 Residential 50 229

Valuation Residential Sale price per m2 6,0 96 000 98 000 100 000 102 000 104 000 Method mNOK Vekt The value gives buyer 40 229 6,0 6,3 6,5 6,8 7,1 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 5,8 25 % 12,1 % Annual return, invested capital 42 229 5,8 6,0 6,3 6,5 6,8 Cash Flow 5,5 25 % 12,3 % Annual return, invested capital Profit Split 5,9 25 % 18,9 % share of profit 44 229 5,5 5,8 6,0 6,3 6,5 Profit Split 5,7 25 % 19,1 % share of profit

cost Profit per sq.m. 6,2 25 % 9 385 NOK return per m2 46 229 5,2 5,5 5,8 6,0 6,3 Profit per sq.m. 5,9 25 % 9 131 NOK return per m2

Profit Margin 6,2 25 % 10,4 % Return on project Construction 48 229 5,0 5,2 5,5 5,7 6,0 Profit Margin 5,9 25 % 10,3 % Return on project Total 6,0 100 % 40 386 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial - N/A Purchase of plot 6,0 Residential 6,0 40 386 Total investment 7,5 Parking - N/A Total 13,5 Total 6,0 40 386 Nominal profit 1,4

Net valuation potential 7,4 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA ------Residential, m2 BRAs - 149 ------Parking, sp ------Total - 149 ------

Number of apartments - 4 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 26. Valuation – Development properties - part 1

Cash flow - Maridalsveien 37

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value ------Cost 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989 13 249 13 514 13 784 14 060 14 341 14 628 14 920 15 219 15 523 15 834 16 150 16 473 Value creation ex plot -12 000 -12 240 -12 485 -12 734 -12 989 -13 249 -13 514 -13 784 -14 060 -14 341 -14 628 -14 920 -15 219 -15 523 -15 834 -16 150 -16 473

Residential pr m2 Sales value 100 000 102 000 104 040 106 121 108 243 110 408 112 616 114 869 117 166 119 509 121 899 124 337 126 824 129 361 131 948 134 587 137 279 Cost 50 229 51 233 52 258 53 303 54 369 55 457 56 566 57 697 58 851 60 028 61 228 62 453 63 702 64 976 66 276 67 601 68 953 Value creation ex plot 49 771 50 767 51 782 52 818 53 874 54 952 56 051 57 172 58 315 59 481 60 671 61 884 63 122 64 385 65 672 66 986 68 325

Parking pr space Sales price ------Cost ------Value creation ex plot ------

Production (completion) Commercial ------Residentail - 149 ------Parking ------

Value creation, mNOK Commercial ------Residential - 7,6 ------Parking ------Total value creation excl. Plot - 7,6 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 14,5 % - N/A Return, residential 14,5 % 5,8 38 723 Return, parking 14,5 % - N/A Total 5,8 38 723

Cushman & Wakefield Realkapital | 27. Valuation – Development properties - part 1

Allocation to plot and profit - Maridalsveien 37

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 149 100 000 14,9 - 0 0,0 14,9 Cost excl. Plot - 12 000 - 149 50 229 7,5 - 0 0,0 7,5 Gross profit - -12 000 - 149 49 771 7,4 - 0 0,0 7,4 Share of profit to developer 20 % 20 % 20 % 1,5 Value of plot - 5,9 - 5,9

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 149 100 000 14,9 - - 0,0 14,9 Cost excl. Plot - 12 000 - 149 50 229 7,5 - - 0,0 7,5 Gross profit - -12 000 - 149 49 771 7,4 - - 0,0 7,4 Share of profit to developer - 6 000 - 149 8 400 1,3 - - 0,0 1,3 Value of plot - 6,2 - 6,2

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 149 100 000 14,9 - - 0,0 14,9 Cost excl. Plot - 12 000 - 149 50 229 7,5 - - 0,0 7,5 Gross profit - -12 000 - 149 49 771 7,4 - - 0,0 7,4 Share of profit to developer 8,50 % - 8,50 % 1,2 8,50 % 0,0 1,2 Value of plot - 6,2 - 6,2

Cushman & Wakefield Realkapital | 28. Valuation – Development properties - part 1

Property information - Nedre Ullevål 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): N/A Lot size: - Current zoning level: Municipality plan Zoning utilization: Residential

Value mNOK 626,5 Value per built m2 22 948

About the property The project has a very attractive location on Nedre Ullevål. The area is close to "everything", at the same time as it is secluded from noise and the hectic cityscape. A regulatory process for the area has now been initiated. In 2018, a feasibility study was carried out for the project. Today's project shows a lower BRA than the aforementioned feasibility study. This is explained by harmonization of planned political changes and regulatory risk, but also adaptation and building bodies to the style, existing trees and green space ("green route"). This valuation contains both previously assessed projects "Ullevål" and Ullevål Tårn 2 "

Zoning information Detail zoning plan proposal.

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg.

Q2-2020: No change. Q3-2020: Changed development rate. Good demand for new residents and development property. Q4-2020: This valuation contains both previously assessed projects "Ullevål" and Ullevål Tårn 2 "

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 626,5 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 22 948 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 29. Valuation – Development properties - part 1

Assumptions and summary - Nedre Ullevål

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial 1 400 Sales price 130 000 Sale price 600 000 626,5 1 250 1 375 1 400 1 425 1 450 CPI-adjustment 100 % Construction cost 80 276 Cost 400 000 6,25 % 626,5 626,5 626,5 626,5 626,5 Yield 0 100 % Construction cost 62 839 Cost 350 000 Owner cost 5,4 % Admin.& Project cost 6 000 # spaces 130 6,50 % 626,5 626,5 626,5 626,5 626,5 Owner cost 5,4 % Admin.& Project cost 6 000 # spaces 272 Exit yield 6,8 % Price growth / yr 2,0 % 6,75 % 626,5 626,5 626,5 626,5 626,5 Exit yield 6,8 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 10 000 Avg. Size (m2) 72 Total cost per m2 Yield 7,00 % 626,5 626,5 626,5 626,5 626,5 10 000 Avg. Size (m2) 75 Total cost per m2 Developers cost 2 000 Sales rate / yr 76 incl. Parking 7,25 % 626,5 626,5 626,5 626,5 626,5 2 000 Sales rate / yr 87 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 378 Commercial N/A Area, m2 - Total m2 27 300 27 300 Residential 88 180

Valuation Residential Sale price per m2 626,5 126 000 128 000 130 000 132 000 134 000 Method mNOK Vekt The value gives buyer 76 276 630,6 669,2 707,9 746,5 785,2 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 605,6 25 % 13,8 % Annual return, invested capital 78 276 589,9 628,5 667,2 705,8 744,5 Cash Flow 544,3 25 % 15,1 % Annual return, invested capital Profit Split 633,7 25 % 48,6 % share of profit 80 276 549,2 587,8 626,5 665,1 703,8 Profit Split 519,9 25 % 49,2 % share of profit

cost Profit per sq.m. 633,4 25 % 21 729 NOK return per m2 82 276 508,5 547,1 585,8 624,4 663,1 Profit per sq.m. 519,9 25 % 19 680 NOK return per m2

Profit Margin 633,2 25 % 19,6 % Return on project Construction 84 276 467,8 506,4 545,1 583,7 622,4 Profit Margin 528,6 25 % 21,2 % Return on project Total 626,5 100 % 22 948 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial - N/A Purchase of plot 626,5 Residential 612,9 22 450 Total investment 2 407,3 Parking 13,6 104 577 Total 3 033,8 Total 626,5 22 948 Nominal profit 593,2

Net valuation potential PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA ------Residential, m2 BRAs - - - 5 460 5 460 5 460 5 460 5 460 ------Parking, sp - - - 26 26 26 26 26 ------Total - - - 5 460 5 460 5 460 5 460 5 460 ------

Number of apartments - - - 76 76 76 76 76 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 30. Valuation – Development properties - part 1

Cash flow - Nedre Ullevål

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value 19 630 20 022 20 423 20 831 21 248 21 673 22 106 22 548 22 999 23 459 23 928 24 407 24 895 25 393 25 901 26 419 26 947 Cost 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989 13 249 13 514 13 784 14 060 14 341 14 628 14 920 15 219 15 523 15 834 16 150 16 473 Value creation ex plot 7 630 7 782 7 938 8 097 8 259 8 424 8 592 8 764 8 939 9 118 9 300 9 486 9 676 9 870 10 067 10 268 10 474

Residential pr m2 Sales value 130 000 132 600 135 252 137 957 140 716 143 531 146 401 149 329 152 316 155 362 158 469 161 639 164 871 168 169 171 532 174 963 178 462 Cost 86 276 88 001 89 761 91 556 93 387 95 255 97 160 99 103 101 086 103 107 105 169 107 273 109 418 111 607 113 839 116 116 118 438 Value creation ex plot 43 724 44 599 45 491 46 401 47 329 48 275 49 241 50 226 51 230 52 255 53 300 54 366 55 453 56 562 57 693 58 847 60 024

Parking pr space Sales price 600 000 612 000 624 240 636 725 649 459 662 448 675 697 689 211 702 996 717 056 731 397 746 025 760 945 776 164 791 687 807 521 823 671 Cost 400 000 408 000 416 160 424 483 432 973 441 632 450 465 459 474 468 664 478 037 487 598 497 350 507 297 517 443 527 792 538 347 549 114 Value creation ex plot 200 000 204 000 208 080 212 242 216 486 220 816 225 232 229 737 234 332 239 019 243 799 248 675 253 648 258 721 263 896 269 174 274 557

Production (completion) Commercial ------Residentail - - - 5 460 5 460 5 460 5 460 5 460 ------Parking - - - 26 26 26 26 26 ------

Value creation, mNOK Commercial ------Residential - - - 253,3 258,4 263,6 268,9 274,2 ------Parking - - - 5,5 5,6 5,7 5,9 6,0 ------Total value creation excl. Plot - - - 258,9 264,0 269,3 274,7 280,2 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 14,5 % - N/A Return, residential 14,5 % 592,7 21 711 Return, parking 14,5 % 12,9 99 308 Total 605,6 22 184

Cushman & Wakefield Realkapital | 31. Valuation – Development properties - part 1

Allocation to plot and profit - Nedre Ullevål

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - 19 630 - 27 300 130 000 3 549,0 130 600000 78,0 3 627,0 Cost excl. Plot - 12 000 - 27 300 86 276 2 355,3 130 400000 52,0 2 407,3 Gross profit - 7 630 - 27 300 43 724 1 193,7 130 200000 26,0 1 219,7 Share of profit to developer 40 % 48 % 50 % 586,0 Value of plot - 620,7 13,0 633,7

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - 19 630 - 27 300 130 000 3 549,0 130 600 000 78,0 3 627,0 Cost excl. Plot - 12 000 - 27 300 86 276 2 355,3 130 400 000 52,0 2 407,3 Gross profit - 7 630 - 27 300 43 724 1 193,7 130 200 000 26,0 1 219,7 Share of profit to developer - 1 500 - 27 300 21 000 573,3 130 100 000 13,0 586,3 Value of plot - 620,4 13,0 633,4

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - 19 630 - 27 300 130 000 3 549,0 130 600 000 78,0 3 627,0 Cost excl. Plot - 12 000 - 27 300 86 276 2 355,3 130 400 000 52,0 2 407,3 Gross profit - 7 630 - 27 300 43 724 1 193,7 130 200 000 26,0 1 219,7 Share of profit to developer 15,00 % - 18,50 % 576,0 15,00 % 10,5 586,5 Value of plot - 617,7 15,5 633,2

Cushman & Wakefield Realkapital | 32. Valuation – Development properties - part 1

Property information - Oppsalveien 24-26 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): 144/1604 Lot size: 8 406 Current zoning level: Detailed regulation is ongoing Zoning utilization: Residential

Value mNOK 9,0 Value per built m2 805

About the property A general permission has been granted for superstructure on two floors of existing buildings. This permission has expired. It is planned to carry out a full zoning process to get the volumes on the property as desired. Start-up regulation with PBE is held. Since there is a defined focus area in the municipal plan (station-close area), opportunities will be given for significantly higher utilization of the site than today.

Zoning information Detailed zoning plans.

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg.

Q2-2020: No change. Q3-2020: Changed development rate. Good demand for new residents and development property. Q4-2020: Reduced commercial area. Affects the value positively. New input from the client on construction costs and sales prices. Fredensborg has been in contact with brokers who have assessed the project. We use these prices as a basis.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 9,0 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 805 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 33. Valuation – Development properties - part 1

Assumptions and summary - Oppsalveien 24-26

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial 1 700 Sales price 85 000 Sale price 300 000 9,0 1 550 1 675 1 700 1 725 1 750 CPI-adjustment 100 % Construction cost 66 878 Cost 350 000 5,00 % 9,1 10,1 10,3 10,5 10,8 Yield 0,055 100 % Construction cost 64 488 Cost 350 000 Owner cost 4,41 % Admin.& Project cost 5 500 # spaces 69 5,25 % 8,4 9,4 9,6 9,8 10,0 Owner cost 4,4 % Admin.& Project cost 5 500 # spaces 70 Exit yield 5,5 % Price growth / yr 2,0 % 5,50 % 7,9 8,8 9,0 9,2 9,4 Exit yield 5,50 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 49 131 Avg. Size (m2) 64 Total cost per m2 Yield 5,75 % 7,3 8,3 8,4 8,6 8,8 48 218 Avg. Size (m2) 64 Total cost per m2 Developers cost 3 500 Sales rate / yr 83 incl. Parking 6,00 % 6,9 7,7 7,9 8,1 8,3 3 500 Sales rate / yr 83 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 165 Commercial 55 813 Area, m2 700 Total m2 10 500 11 200 Residential 74 478

Valuation Residential Sale price per m2 9,0 81 000 83 000 85 000 87 000 89 000 Method mNOK Vekt The value gives buyer 62 878 10,2 20,8 31,5 42,2 52,9 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 8,9 25 % 79,6 % Annual return, invested capital 64 878 -1,1 9,6 20,3 31,0 41,6 Cash Flow 6,4 25 % 84,5 % Annual return, invested capital Profit Split 9,0 25 % 92,0 % share of profit 66 878 -12,3 -1,7 9,0 19,7 30,4 Profit Split 6,4 25 % 92,9 % share of profit

cost Profit per sq.m. 9,1 25 % 9 275 NOK return per m2 68 878 -23,6 -12,9 -2,2 8,4 19,1 Profit per sq.m. 7,1 25 % 7 546 NOK return per m2

Profit Margin 9,0 25 % 12,5 % Return on project Construction 70 878 -34,8 -24,2 -13,5 -2,8 7,9 Profit Margin 6,1 25 % 10,6 % Return on project Total 9,0 100 % 805 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial -11,2 -16 065 Purchase of plot 9,0 Residential 23,1 2 202 Total investment 821,1 Parking -2,9 -41 248 Total 830,1 Total 9,0 805 Nominal profit 103,9

Net valuation potential 112,9 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA - - - 350 350 ------Residential, m2 BRAs - - - 5 250 5 250 ------Parking, sp - - - 35 35 ------Total - - - 5 600 5 600 ------

Number of apartments - - - 83 83 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 34. Valuation – Development properties - part 1

Cash flow - Oppsalveien 24-26

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value 29 545 30 136 30 739 31 354 31 981 32 621 33 273 33 938 34 617 35 310 36 016 36 736 37 471 38 220 38 985 39 764 40 560 Cost 52 631 53 684 54 758 55 853 56 970 58 109 59 272 60 457 61 666 62 899 64 157 65 441 66 749 68 084 69 446 70 835 72 252 Value creation ex plot -23 086 -23 548 -24 019 -24 499 -24 989 -25 489 -25 999 -26 519 -27 049 -27 590 -28 142 -28 704 -29 279 -29 864 -30 461 -31 071 -31 692

Residential pr m2 Sales value 85 000 86 700 88 434 90 203 92 007 93 847 95 724 97 638 99 591 101 583 103 615 105 687 107 801 109 957 112 156 114 399 116 687 Cost 72 378 73 826 75 302 76 808 78 344 79 911 81 509 83 140 84 802 86 498 88 228 89 993 91 793 93 629 95 501 97 411 99 360 Value creation ex plot 12 622 12 874 13 132 13 395 13 662 13 936 14 214 14 499 14 789 15 084 15 386 15 694 16 008 16 328 16 654 16 988 17 327

Parking pr space Sales price 300 000 306 000 312 120 318 362 324 730 331 224 337 849 344 606 351 498 358 528 365 698 373 012 380 473 388 082 395 844 403 761 411 836 Cost 350 000 357 000 364 140 371 423 378 851 386 428 394 157 402 040 410 081 418 282 426 648 435 181 443 885 452 762 461 818 471 054 480 475 Value creation ex plot -50 000 -51 000 -52 020 -53 060 -54 122 -55 204 -56 308 -57 434 -58 583 -59 755 -60 950 -62 169 -63 412 -64 680 -65 974 -67 293 -68 639

Production (completion) Commercial - - - 350 350 ------Residentail - - - 5 250 5 250 ------Parking - - - 35 35 ------

Value creation, mNOK Commercial - - - -8,6 -8,7 ------Residential - - - 70,3 71,7 ------Parking - - - -1,8 -1,9 ------Total value creation excl. Plot - - - 59,9 61,1 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 80,0 % -1,3 -1 828 Return, residential 80,0 % 10,5 1 000 Return, parking 80,0 % -0,3 -3 959 Total 8,9 798

Cushman & Wakefield Realkapital | 35. Valuation – Development properties - part 1

Allocation to plot and profit - Oppsalveien 24-26

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 700 29 545 20,7 10 500 85 000 892,5 69 300000 20,8 934,0 Cost excl. Plot 700 52 631 36,8 10 500 72 378 760,0 69 350000 24,3 821,1 Gross profit 700 -23 086 -16,2 10 500 12 622 132,5 69 -50000 -3,5 112,9 Share of profit to developer 92 % 92 % 92 % 103,9 Value of plot -1,3 10,6 -0,3 9,0

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 700 29 545 20,7 10 500 85 000 892,5 69 300 000 20,8 934,0 Cost excl. Plot 700 52 631 36,8 10 500 72 378 760,0 69 350 000 24,3 821,1 Gross profit 700 -23 086 -16,2 10 500 12 622 132,5 69 -50 000 -3,5 112,9 Share of profit to developer 700 11 543 8,1 10 500 8 950 94,0 69 -25 000 1,7 103,8 Value of plot -24,2 38,6 -5,2 9,1

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 700 29 545 20,7 10 500 85 000 892,5 69 300 000 20,8 934,0 Cost excl. Plot 700 52 631 36,8 10 500 72 378 760,0 69 350 000 24,3 821,1 Gross profit 700 -23 086 -16,2 10 500 12 622 132,5 69 -50 000 -3,5 112,9 Share of profit to developer 12,50 % 2,0 12,50 % 99,7 12,50 % 2,2 103,9 Value of plot -18,2 32,8 -5,7 9,0

Cushman & Wakefield Realkapital | 36. Valuation – Development properties - part 1

Property information - Sandakerveien 58 B C 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): 224/364 Lot size: 3 040 Current zoning level: Detailed zoning plans Zoning utilization: Residential/commercial

Value mNOK 44,9 Value per built m2 24372

About the property Sandakerveien 58 is located on Sandaker, between Torshov and Nydalen / Storo. The plan for this project is to build one for building up to the existing building body owned by Fredensborg. Here, 34 new apartments will be built with an average size of 55 m². The project is still in a regulatory phase.

Zoning information Detailed zoning plans.

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg.

Q2-2020: Sligthly less commercial area. Q3-2020: Increased sales prices, due to the project Torshovhøyden. Q4-2020: New input from the client. Reduced area provides lower value.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 44,9 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 24 372 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 37. Valuation – Development properties - part 1

Assumptions and summary - Sandakerveien 58 B C

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial 2 200 Sales price 101 000 Sale price - 44,9 2 050 2 175 2 200 2 225 2 250 CPI-adjustment 100,0 % Construction cost 57 607 Cost - 5,00 % 45,0 45,2 45,3 45,3 45,4 0 Yield 0,06 100,0 % Construction cost 50 795 Cost - Owner cost 4,5 % Admin.& Project cost 5 703 # spaces - 5,25 % 44,8 45,0 45,1 45,1 45,2 0 Owner cost 6,3 % Admin.& Project cost 4 685 # spaces - Exit yield 5,50 % Price growth / yr 2,0 % 5,50 % 44,6 44,8 44,9 44,9 45,0 Exit yield 6,00 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 35 111 Avg. Size (m2) 55 Total cost per m2 Yield 5,75 % 44,4 44,7 44,7 44,7 44,8 - 35 114 Avg. Size (m2) 55 Total cost per m2 Developers cost 4 000 Sales rate / yr 31 incl. Parking 6,00 % 44,3 44,5 44,5 44,6 44,6 3 407 Sales rate / yr 34 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 31 Commercial 39 111 Area, m2 117 Total m2 1 724 1 841 Residential 63 310

Valuation Residential Sale price per m2 44,9 97 000 99 000 101 000 103 000 105 000 Method mNOK Vekt The value gives buyer 53 607 45,0 47,8 50,6 53,3 56,1 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 40,1 25 % 11,3 % Annual return, invested capital 55 607 42,2 44,9 47,7 50,5 53,3 Cash Flow 50,3 25 % 12,6 % Annual return, invested capital Profit Split 45,4 25 % 30,8 % share of profit 57 607 39,3 42,1 44,9 47,6 50,4 Profit Split 53,1 25 % 34,0 % share of profit

cost Profit per sq.m. 45,9 25 % 10 863 NOK return per m2 59 607 36,5 39,2 42,0 44,8 47,6 Profit per sq.m. 53,2 25 % 13 889 NOK return per m2

Profit Margin 48,1 25 % 12,6 % Return on project Construction 61 607 33,6 36,4 39,2 41,9 44,7 Profit Margin 58,7 25 % 17,1 % Return on project Total 44,9 100 % 24 372 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial -0,2 -1 697 Purchase of plot 44,9 Residential 45,1 26 142 Total investment 113,7 Parking - N/A Total 158,6 Total 44,9 24 372 Nominal profit 20,0

Net valuation potential 64,9 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA - - - 117 ------Residential, m2 BRAs - - - 1 724 ------Parking, sp ------Total - - - 1 841 ------

Number of apartments - - - 31 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 38. Valuation – Development properties - part 1

Cash flow - Sandakerveien 58 B C

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value 38 182 38 945 39 724 40 519 41 329 42 156 42 999 43 859 44 736 45 631 46 543 47 474 48 424 49 392 50 380 51 388 52 415 Cost 39 111 39 893 40 691 41 505 42 335 43 181 44 045 44 926 45 824 46 741 47 676 48 629 49 602 50 594 51 606 52 638 53 691 Value creation ex plot -929 -948 -966 -986 -1 006 -1 026 -1 046 -1 067 -1 088 -1 110 -1 132 -1 155 -1 178 -1 202 -1 226 -1 250 -1 275

Residential pr m2 Sales value 101 000 103 020 105 080 107 182 109 326 111 512 113 742 116 017 118 338 120 704 123 118 125 581 128 092 130 654 133 267 135 933 138 651 Cost 63 310 64 576 65 868 67 185 68 529 69 900 71 297 72 723 74 178 75 661 77 175 78 718 80 293 81 898 83 536 85 207 86 911 Value creation ex plot 37 690 38 444 39 213 39 997 40 797 41 613 42 445 43 294 44 160 45 043 45 944 46 863 47 800 48 756 49 731 50 726 51 740

Parking pr space Sales price ------Cost ------Value creation ex plot ------

Production (completion) Commercial - - - 117 ------Residentail - - - 1 724 ------Parking ------

Value creation, mNOK Commercial - - - -0,1 ------Residential - - - 69,0 ------Parking ------Total value creation excl. Plot - - - 68,8 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 14,5 % -0,1 -574 Return, residential 14,5 % 40,1 23 270 Return, parking 14,5 % - N/A Total 40,1 21 755

Cushman & Wakefield Realkapital | 39. Valuation – Development properties - part 1

Allocation to plot and profit - Sandakerveien 58 B C

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 117 38 182 4,5 1 724 101 000 174,1 - 0 0,0 178,6 Cost excl. Plot 117 39 111 4,6 1 724 63 310 109,1 - 0 0,0 113,7 Gross profit 117 -929 -0,1 1 724 37 690 65,0 - 0 0,0 64,9 Share of profit to developer 50 % 30 % 30 % 19,4 Value of plot -0,1 45,5 - 45,4

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 117 38 182 4,5 1 724 101 000 174,1 - - 0,0 178,6 Cost excl. Plot 117 39 111 4,6 1 724 63 310 109,1 - - 0,0 113,7 Gross profit 117 -929 -0,1 1 724 37 690 65,0 - - 0,0 64,9 Share of profit to developer 117 464 0,1 1 724 11 000 19,0 - - 0,0 19,0 Value of plot -0,2 46,0 - 45,9

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 117 38 182 4,5 1 724 101 000 174,1 - - 0,0 178,6 Cost excl. Plot 117 39 111 4,6 1 724 63 310 109,1 - - 0,0 113,7 Gross profit 117 -929 -0,1 1 724 37 690 65,0 - - 0,0 64,9 Share of profit to developer 10,00 % 0,4 10,00 % 16,3 10,00 % 0,0 16,7 Value of plot -0,5 48,7 - 48,1

Cushman & Wakefield Realkapital | 40. Valuation – Development properties - part 1

Property information - Sandakerveien 78 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): 223/44 Lot size: 2 792 Current zoning level: Zoning plan Zoning utilization: Residential/commercial

Value mNOK 91,6 Value per built m2 15696

About the property Sandakerveien 78 is located in the development area of the municipal plan, which opens up a greater utilization. A %-BRA = 270% is used in this calculations. During the development phase it will be sought to maximize this. Existing commercial buildings are planned to be demolished in the project. The project will be built over two construction stages, the first of which is scheduled for completion in late 2022, while construction stage 2 will be completed in the summer / autumn 2023.

Zoning information Detailed zoning plans.

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg. Regulation has been submitted to the municipality, which will be released for public inspection. This is a significant step forward in the project.

Q2-2020: No change. Q3-2020: Reduced residential area and somewhat higher commercial area. Negatively affects value. Increased sales prices, due to the project Torshovhøyden. Q4-2020: New input from the client. Reduced area provides lower value.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 91,6 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 15 696 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 41. Valuation – Development properties - part 1

Assumptions and summary - Sandakerveien 78

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial 2 100 Sales price 101 000 Sale price 500 000 91,6 1 950 2 075 2 100 2 125 2 150 CPI-adjustment 100 % Construction cost 63 508 Cost 400 000 5,00 % 92,6 95,7 96,3 96,9 97,5 Yield 0,0575 100 % Construction cost 59 933 Cost 400 000 Owner cost 5 % Admin.& Project cost 6 500 # spaces 40 5,25 % 90,4 93,3 93,8 94,4 95,0 Owner cost 5 % Admin.& Project cost 6 500 # spaces 36 Exit yield 5,5 % Price growth / yr 2,0 % 5,50 % 88,3 91,1 91,6 92,2 92,7 Exit yield 5,8 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 40 634 Avg. Size (m2) 63 Total cost per m2 Yield 5,75 % 86,4 89,1 89,6 90,1 90,7 37 347 Avg. Size (m2) 70 Total cost per m2 Developers cost 3 500 Sales rate / yr 73 incl. Parking 6,00 % 84,7 87,2 87,8 88,3 88,8 3 500 Sales rate / yr 73 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 73 Commercial 47 770 Area, m2 1 267 Total m2 4 571 5 838 Residential 72 501

Valuation Residential Sale price per m2 91,6 97 000 99 000 101 000 103 000 105 000 Method mNOK Vekt The value gives buyer 59 508 92,0 99,6 107,1 114,6 122,1 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 90,7 25 % 15,5 % Annual return, invested capital 61 508 84,3 91,8 99,4 106,9 114,4 Cash Flow 75,9 25 % 11,9 % Annual return, invested capital Profit Split 92,1 25 % 32,5 % share of profit 63 508 76,6 84,1 91,6 99,2 106,7 Profit Split 92,4 25 % 38,2 % share of profit

cost Profit per sq.m. 92,7 25 % 7 569 NOK return per m2 65 508 68,8 76,4 83,9 91,4 99,0 Profit per sq.m. 105,8 25 % 8 692 NOK return per m2

Profit Margin 91,0 25 % 9,1 % Return on project Construction 67 508 61,1 68,6 76,2 83,7 91,2 Profit Margin 104,7 25 % 11,4 % Return on project Total 91,6 100 % 15 696 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial -9,9 -7 849 Purchase of plot 91,6 Residential 99,1 21 689 Total investment 391,9 Parking 2,4 60 827 Total 483,6 Total 91,6 15 696 Nominal profit 44,2

Net valuation potential 135,8 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA - - 1 267 ------Residential, m2 BRAs - - 4 571 ------Parking, sp - - 40 ------Total - - 5 838 ------

Number of apartments - - 73 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 42. Valuation – Development properties - part 1

Cash flow - Sandakerveien 78

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value 36 364 37 091 37 833 38 589 39 361 40 148 40 951 41 770 42 606 43 458 44 327 45 214 46 118 47 040 47 981 48 941 49 919 Cost 44 134 45 016 45 917 46 835 47 772 48 727 49 702 50 696 51 710 52 744 53 799 54 875 55 972 57 092 58 234 59 398 60 586 Value creation ex plot -7 770 -7 926 -8 084 -8 246 -8 411 -8 579 -8 750 -8 925 -9 104 -9 286 -9 472 -9 661 -9 854 -10 052 -10 253 -10 458 -10 667

Residential pr m2 Sales value 101 000 103 020 105 080 107 182 109 326 111 512 113 742 116 017 118 338 120 704 123 118 125 581 128 092 130 654 133 267 135 933 138 651 Cost 70 008 71 408 72 837 74 293 75 779 77 295 78 841 80 418 82 026 83 666 85 340 87 047 88 787 90 563 92 374 94 222 96 106 Value creation ex plot 30 992 31 612 32 244 32 889 33 546 34 217 34 902 35 600 36 312 37 038 37 779 38 534 39 305 40 091 40 893 41 711 42 545

Parking pr space Sales price 500 000 510 000 520 200 530 604 541 216 552 040 563 081 574 343 585 830 597 546 609 497 621 687 634 121 646 803 659 739 672 934 686 393 Cost 400 000 408 000 416 160 424 483 432 973 441 632 450 465 459 474 468 664 478 037 487 598 497 350 507 297 517 443 527 792 538 347 549 114 Value creation ex plot 100 000 102 000 104 040 106 121 108 243 110 408 112 616 114 869 117 166 119 509 121 899 124 337 126 824 129 361 131 948 134 587 137 279

Production (completion) Commercial - - 1 267 ------Residentail - - 4 571 ------Parking - - 40 ------

Value creation, mNOK Commercial - - -10,2 ------Residential - - 147,4 ------Parking - - 4,2 ------Total value creation excl. Plot - - 141,3 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 0,0 % -10,2 -8 084 Return, residential 14,5 % 98,2 21 480 Return, parking 14,5 % 2,8 69 308 Total 90,7 15 539

Cushman & Wakefield Realkapital | 43. Valuation – Development properties - part 1

Allocation to plot and profit - Sandakerveien 78

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 1 267 36 364 46,1 4 571 101 000 461,7 40 500000 20,0 527,7 Cost excl. Plot 1 267 44 134 55,9 4 571 70 008 320,0 40 400000 16,0 391,9 Gross profit 1 267 -7 770 -9,8 4 571 30 992 141,7 40 100000 4,0 135,8 Share of profit to developer 0 % 30 % 30 % 43,7 Value of plot -9,8 99,2 2,8 92,1

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 1 267 36 364 46,1 4 571 101 000 461,7 40 500 000 20,0 527,7 Cost excl. Plot 1 267 44 134 55,9 4 571 70 008 320,0 40 400 000 16,0 391,9 Gross profit 1 267 -7 770 -9,8 4 571 30 992 141,7 40 100 000 4,0 135,8 Share of profit to developer 1 267 - - 4 571 9 000 41,1 40 50 000 2,0 43,1 Value of plot -9,8 100,5 2,0 92,7

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 1 267 36 364 46,1 4 571 101 000 461,7 40 500 000 20,0 527,7 Cost excl. Plot 1 267 44 134 55,9 4 571 70 008 320,0 40 400 000 16,0 391,9 Gross profit 1 267 -7 770 -9,8 4 571 30 992 141,7 40 100 000 4,0 135,8 Share of profit to developer 0,00 % - 10,00 % 43,0 10,00 % 1,8 44,8 Value of plot -9,8 98,7 2,2 91,0

Cushman & Wakefield Realkapital | 44. Valuation – Development properties - part 1

Property information - Sinsenveien 56-64 (kjeller) 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): 83/342 Lot size: 13 242 Current zoning level: Zoning plan Zoning utilization: Residential

Value mNOK 10,8 Value per built m2 13789

About the property The project consists of a downstairs development, where there will be an increase in existing space on the first floor apartments with 29 m² in the basement. A new one-bedroom apartment is also being built.

Zoning information Approved zoning plan.

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg.

Q3-2020: No change Q4-2020: No change

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 10,8 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 13 789 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 45. Valuation – Development properties - part 1

Assumptions and summary - Sinsenveien 56-64 (kjeller)

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial - Sales price 58 000 Sale price - 10,8 -150 -25 - 25 50 CPI-adjustment 0 % Construction cost 31 663 Cost - 6,25 % 10,8 10,8 10,8 10,8 10,8 Yield 0 0 % Construction cost 31 663 Cost - Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 3 500 # spaces - 6,50 % 10,8 10,8 10,8 10,8 10,8 Owner cost 0,0 % Admin.& Project cost 3 500 # spaces - Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % 6,75 % 10,8 10,8 10,8 10,8 10,8 Exit yield 6,75 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 10 000 Avg. Size (m2) 29 Total cost per m2 Yield 7,00 % 10,8 10,8 10,8 10,8 10,8 10 000 Avg. Size (m2) 29 Total cost per m2 Developers cost 2 000 Sales rate / yr 27 incl. Parking 7,25 % 10,8 10,8 10,8 10,8 10,8 2 000 Sales rate / yr 27 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 27 Commercial N/A Area, m2 - Total m2 780 780 Residential 35 163

Valuation Residential Sale price per m2 10,8 54 000 56 000 58 000 60 000 62 000 Method mNOK Vekt The value gives buyer 27 663 10,9 12,1 13,3 14,5 15,7 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 12,3 25 % 19,9 % Annual return, invested capital 29 663 9,6 10,8 12,0 13,2 14,4 Cash Flow 13,1 25 % 28,8 % Annual return, invested capital Profit Split 9,8 25 % 39,6 % share of profit 31 663 8,3 9,5 10,8 12,0 13,2 Profit Split 9,3 25 % 38,5 % share of profit

cost Profit per sq.m. 9,2 25 % 9 049 NOK return per m2 33 663 7,1 8,3 9,5 10,7 11,9 Profit per sq.m. 8,3 25 % 8 307 NOK return per m2

Profit Margin 11,6 25 % 18,5 % Return on project Construction 35 663 5,8 7,0 8,2 9,4 10,7 Profit Margin 10,8 25 % 17,1 % Return on project Total 10,8 100 % 13 789 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial - N/A Purchase of plot 10,8 Residential 10,8 13 789 Total investment 27,4 Parking - N/A Total 38,2 Total 10,8 13 789 Nominal profit 7,1

Net valuation potential 17,8 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA ------Residential, m2 BRAs - - 780 ------Parking, sp ------Total - - 780 ------

Number of apartments - - 27 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 46. Valuation – Development properties - part 1

Cash flow - Sinsenveien 56-64 (kjeller)

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value ------Cost 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989 13 249 13 514 13 784 14 060 14 341 14 628 14 920 15 219 15 523 15 834 16 150 16 473 Value creation ex plot -12 000 -12 240 -12 485 -12 734 -12 989 -13 249 -13 514 -13 784 -14 060 -14 341 -14 628 -14 920 -15 219 -15 523 -15 834 -16 150 -16 473

Residential pr m2 Sales value 58 000 59 160 60 343 61 550 62 781 64 037 65 317 66 624 67 956 69 315 70 702 72 116 73 558 75 029 76 530 78 060 79 622 Cost 35 163 35 866 36 583 37 315 38 061 38 823 39 599 40 391 41 199 42 023 42 863 43 720 44 595 45 487 46 397 47 324 48 271 Value creation ex plot 22 837 23 294 23 760 24 235 24 720 25 214 25 718 26 233 26 757 27 293 27 838 28 395 28 963 29 542 30 133 30 736 31 351

Parking pr space Sales price ------Cost ------Value creation ex plot ------

Production (completion) Commercial ------Residentail - - 780 ------Parking ------

Value creation, mNOK Commercial ------Residential - - 18,5 ------Parking ------Total value creation excl. Plot - - 18,5 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 14,5 % - N/A Return, residential 14,5 % 12,3 15 828 Return, parking 14,5 % - N/A Total 12,3 15 828

Cushman & Wakefield Realkapital | 47. Valuation – Development properties - part 1

Allocation to plot and profit - Sinsenveien 56-64 (kjeller)

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 780 58 000 45,2 - 0 0,0 45,2 Cost excl. Plot - 12 000 - 780 35 163 27,4 - 0 0,0 27,4 Gross profit - -12 000 - 780 22 837 17,8 - 0 0,0 17,8 Share of profit to developer 45 % 45 % 45 % 8,0 Value of plot - 9,8 - 9,8

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 780 58 000 45,2 - - 0,0 45,2 Cost excl. Plot - 12 000 - 780 35 163 27,4 - - 0,0 27,4 Gross profit - -12 000 - 780 22 837 17,8 - - 0,0 17,8 Share of profit to developer - 6 000 - 780 11 000 8,6 - - 0,0 8,6 Value of plot - 9,2 - 9,2

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price - - - 780 58 000 45,2 - - 0,0 45,2 Cost excl. Plot - 12 000 - 780 35 163 27,4 - - 0,0 27,4 Gross profit - -12 000 - 780 22 837 17,8 - - 0,0 17,8 Share of profit to developer 15,00 % - 15,00 % 6,2 15,00 % 0,0 6,2 Value of plot - 11,6 - 11,6

Cushman & Wakefield Realkapital | 48. Valuation – Development properties - part 1

Property information - Sinsenveien 56-74 (nybygg) 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): 83/342, 85/193, 83/358 Lot size: 29 160 Current zoning level: Zoning plan Zoning utilization: Residential

Value mNOK 280,0 Value per built m2 8357

About the property The project is located at the top of Sinsen next to Aker hospital. This location is unique, with many of the apartments overlooking the whole of Oslo and parts of the Oslo Fjord. This will be a major project over eight construction stages, with the first construction phase scheduled to be completed by the end of 2023, and the last construction stage in 2029.

Planinformasjon Approved zoning plan.

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg.

Q2-2020: Area changes ensure more profitability. However, Fredensborg believes that project costs will be increased. We are familiar with development projects, sold in the last quarter, that show increased value. Value has therefore increased. Q3-2020: Q3-2020: Sales prices are in line with actual prices achieved on Skanska's project Borgen på Løren. Changed development rate. Good demand for new residents and development property. Q4-2020: The latest prices from the "Borgen" project show that housing prices here have increased. We follow this development for this project.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 280,0 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 8 357 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 49. Valuation – Development properties - part 1

Assumptions and summary - Sinsenveien 56-74 (nybygg)

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial 2 000 Sales price 87 000 Sale price 250 000 280,0 1 850 1 975 2 000 2 025 2 050 CPI-adjustment 100 % Construction cost 65 645 Cost 350 000 5,75 % 280,1 281,2 281,4 281,6 281,8 19769602,6 Tillegg i kostnader Yield 0,0625 100 % Construction cost 65 081 Cost 350 000 Owner cost 3,75 % Admin.& Project cost 2 527 # spaces 200 6,00 % 279,4 280,5 280,7 280,9 281,1 Owner cost 3,8 % Admin.& Project cost 2 527 # spaces 200 Exit yield 6,25 % Price growth / yr 2,0 % 6,25 % 278,8 279,8 280,0 280,2 280,4 Exit yield 6,25 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 50 572 Avg. Size (m2) 73 Total cost per m2 Yield 6,50 % 278,3 279,2 279,4 279,6 279,8 50 008 Avg. Size (m2) 73 Total cost per m2 Developers cost 3 500 Sales rate / yr 90 incl. Parking 6,75 % 277,8 278,7 278,9 279,0 279,2 3 500 Sales rate / yr 90 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 450 Commercial 57 254 Area, m2 500 Total m2 33 005 33 505 Residential 70 241

Valuation Residential Sale price per m2 280,0 83 000 85 000 87 000 89 000 91 000 Method mNOK Vekt The value gives buyer 61 645 283,5 330,3 377,0 423,8 470,5 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 276,9 25 % 18,3 % Annual return, invested capital 63 645 235,0 281,8 328,5 375,3 422,0 Cash Flow 254,3 25 % 19,4 % Annual return, invested capital Profit Split 273,4 25 % 52,5 % share of profit 65 645 186,5 233,3 280,0 326,8 373,5 Profit Split 251,4 25 % 54,4 % share of profit

cost Profit per sq.m. 299,3 25 % 9 246 NOK return per m2 67 645 138,0 184,8 231,5 278,3 325,0 Profit per sq.m. 252,2 25 % 8 819 NOK return per m2

Profit Margin 270,4 25 % 11,8 % Return on project Construction 69 645 89,5 136,3 183,0 229,8 276,5 Profit Margin 231,0 25 % 11,5 % Return on project Total 280,0 100 % 8 357 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial -11,8 -23 567 Purchase of plot 280,0 Residential 310,6 9 411 Total investment 2 346,9 Parking -18,8 -94 240 Total 2 627,0 Total 280,0 8 357 Nominal profit 309,8

Net valuation potential 589,8 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA - - 250 250 ------Residential, m2 BRAs - - 6 601 6 601 6 601 6 601 6 601 ------Parking, sp - - 41 41 39 39 39 ------Total - - 6 851 6 851 6 601 6 601 6 601 ------

Number of apartments - - 90 90 90 90 90 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 50. Valuation – Development properties - part 1

Cash flow - Sinsenveien 56-74 (nybygg)

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value 30 800 31 416 32 044 32 685 33 339 34 006 34 686 35 380 36 087 36 809 37 545 38 296 39 062 39 843 40 640 41 453 42 282 Cost 54 072 55 153 56 256 57 382 58 529 59 700 60 894 62 112 63 354 64 621 65 913 67 232 68 576 69 948 71 347 72 774 74 229 Value creation ex plot -23 272 -23 737 -24 212 -24 696 -25 190 -25 694 -26 208 -26 732 -27 267 -27 812 -28 368 -28 936 -29 514 -30 105 -30 707 -31 321 -31 947

Residential pr m2 Sales value 87 000 88 740 90 515 92 325 94 172 96 055 97 976 99 936 101 934 103 973 106 053 108 174 110 337 112 544 114 795 117 091 119 432 Cost 68 172 69 536 70 926 72 345 73 792 75 268 76 773 78 309 79 875 81 472 83 102 84 764 86 459 88 188 89 952 91 751 93 586 Value creation ex plot 18 828 19 204 19 588 19 980 20 380 20 787 21 203 21 627 22 060 22 501 22 951 23 410 23 878 24 356 24 843 25 340 25 846

Parking pr space Sales price 250 000 255 000 260 100 265 302 270 608 276 020 281 541 287 171 292 915 298 773 304 749 310 844 317 060 323 402 329 870 336 467 343 196 Cost 350 000 357 000 364 140 371 423 378 851 386 428 394 157 402 040 410 081 418 282 426 648 435 181 443 885 452 762 461 818 471 054 480 475 Value creation ex plot -100 000 -102 000 -104 040 -106 121 -108 243 -110 408 -112 616 -114 869 -117 166 -119 509 -121 899 -124 337 -126 824 -129 361 -131 948 -134 587 -137 279

Production (completion) Commercial - - 250 250 ------Residentail - - 6 601 6 601 6 601 6 601 6 601 ------Parking - - 41 41 39 39 39 ------

Value creation, mNOK Commercial - - -6,1 -6,2 ------Residential - - 129,3 131,9 134,5 137,2 140,0 ------Parking - - -4,3 -4,4 -4,2 -4,3 -4,4 ------Total value creation excl. Plot - - 119,0 121,3 130,3 132,9 135,6 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 0,0 % -12,2 -24 454 Return, residential 18,0 % 300,3 9 098 Return, parking 14,5 % -11,2 -55 962 Total 276,9 8 264

Cushman & Wakefield Realkapital | 51. Valuation – Development properties - part 1

Allocation to plot and profit - Sinsenveien 56-74 (nybygg)

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 500 30 800 15,4 33 005 87 000 2 871,4 200 250000 49,9 2 936,7 Cost excl. Plot 500 54 072 27,0 33 005 68 172 2 250,0 200 350000 69,9 2 346,9 Gross profit 500 -23 272 -11,6 33 005 18 828 621,4 200 -100000 -20,0 589,8 Share of profit to developer 0 % 53 % 65 % 316,4 Value of plot -11,6 292,1 -7,0 273,4

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 500 30 800 15,4 33 005 87 000 2 871,4 200 250 000 49,9 2 936,7 Cost excl. Plot 500 54 072 27,0 33 005 68 172 2 250,0 200 350 000 69,9 2 346,9 Gross profit 500 -23 272 -11,6 33 005 18 828 621,4 200 -100 000 -20,0 589,8 Share of profit to developer 500 - - 33 005 8 500 280,5 200 -50 000 10,0 290,5 Value of plot -11,6 340,9 -29,9 299,3

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 500 30 800 15,4 33 005 87 000 2 871,4 200 250 000 49,9 2 936,7 Cost excl. Plot 500 54 072 27,0 33 005 68 172 2 250,0 200 350 000 69,9 2 346,9 Gross profit 500 -23 272 -11,6 33 005 18 828 621,4 200 -100 000 -20,0 589,8 Share of profit to developer 0,00 % - 12,00 % 312,2 20,00 % 7,2 319,4 Value of plot -11,6 309,2 -27,2 270,4

Cushman & Wakefield Realkapital | 52. Valuation – Development properties - part 1

Property information - Waldemars Tårn 31.12.2020

Property information County (Oslo) and district Project image County: Oslo Municipality Oslo Property number(s): 218/94 Lot size: 2 317 Current zoning level: General permission Zoning utilization: Residential

Value mNOK 77,0 Value per built m2 24559

About the property Waldemars Tower is centrally located on Alexander Kielland's square, between St. Hanshaugen and Grünerløkka. Here, sales have already started and 34 of 35 apartments have been sold (97%). The sales start was in November 2018. It is Sem & Johnsen who are brokers for this project.

Zoning information Production.

Assumptions for valuation The property is assessed on the basis of the information submitted by Fredesnborg. Production has started. 89% sold. Updatet the area.

Q2-2020: No change. Q3-2020: No change. Distributed value in favor of the seller, as the risk is further reduced, and the project is closer to realization. Q4-2020: No change.

Conclusion Based on the information described above, we have estimated the market value of the subject area to be: 77,0 mNOK This represents a value per construkted m2 of: 24 559 NOK

Disclaimer The valuation is based on information from the principal, as well as publicly available information. This review is only a desk-top exercise without physical inspection of the property. The scope of application is therefore limited. There may be more predictions for the value than described.

Cushman & Wakefield Realkapital | 53. Valuation – Development properties - part 1

Assumptions and summary - Waldemars Tårn

ASSUMTIONS SENSITIVITY ANALYSIS

Commercial Residential Parking Commercial Rent per m2 Rent commercial 2 000 Sales price 99 433 Sale price - 77,0 1 850 1 975 2 000 2 025 2 050 CPI-adjustment 100 % Construction cost 54 957 Cost - 4,50 % 77,9 80,3 80,7 81,2 81,7 0 Tillegg i kostnader Yield 0,05 100 % Construction cost 54 957 Cost - Owner cost 3,8 % Admin.& Project cost 3 853 # spaces - 4,75 % 76,1 78,3 78,8 79,2 79,7 Owner cost 3,8 % Admin.& Project cost 3 853 # spaces - Exit yield 5,00 % Price growth / yr 2,0 % 5,00 % 74,5 76,6 77,0 77,4 77,9 Exit yield 5,00 % Price growth / yr 2,0 % Construction cost 37 400 Avg. Size (m2) 65 Total cost per m2 Yield 5,25 % 73,0 75,0 75,4 75,8 76,2 37 400 Avg. Size (m2) 65 Total cost per m2 Developers cost 2 802 Sales rate / yr 35 incl. Parking 5,50 % 71,7 73,6 74,0 74,4 74,7 2 802 Sales rate / yr 35 incl. Parking CPI 2,0 % Total # of units 35 Commercial 40 202 Area, m2 864 Total m2 2 272 3 136 Residential 58 810

Valuation Residential Sale price per m2 77,0 95 433 97 433 99 433 101 433 103 433 Method mNOK Vekt The value gives buyer 50 957 77,1 81,3 85,4 89,5 93,7 Method mNOK Vekt The value gives buyer Cash Flow 76,3 25 % 9,7 % Annual return, invested capital 52 957 72,9 77,1 81,2 85,3 89,5 Cash Flow 76,3 25 % 9,7 % Annual return, invested capital Profit Split 77,0 25 % 15,2 % share of profit 54 957 68,7 72,9 77,0 81,2 85,3 Profit Split 77,0 25 % 15,2 % share of profit

cost Profit per sq.m. 74,9 25 % 4 403 NOK return per m2 56 957 64,5 68,7 72,8 77,0 81,1 Profit per sq.m. 74,9 25 % 4 403 NOK return per m2

Profit Margin 79,9 25 % 5,6 % Return on project Construction 58 957 60,4 64,5 68,6 72,8 76,9 Profit Margin 79,9 25 % 5,6 % Return on project Total 77,0 100 % 24 559 NOK per m2

Distribition of value mNOK NOK/m2 Total exposure for buyer Commercial -1,5 -1 710 Purchase of plot 77,0 Residential 78,5 34 549 Total investment 168,3 Parking - N/A Total 245,4 Total 77,0 24 559 Nominal profit 13,8

Net valuation potential 90,8 PRODUCTION/COMPLETION

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Commercial, m2 BTA - 864 ------Residential, m2 BRAs - 2 272 ------Parking, sp ------Total - 3 136 ------

Number of apartments - 35 ------

Cushman & Wakefield Realkapital | 54. Valuation – Development properties - part 1

Cash flow - Waldemars Tårn

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

Price/time line CPI 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Residential inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 % Construction inflation 100 % 102 % 104 % 106 % 108 % 110 % 113 % 115 % 117 % 120 % 122 % 124 % 127 % 129 % 132 % 135 % 137 %

Commercial pr m2 Sales value 38 500 39 270 40 055 40 857 41 674 42 507 43 357 44 224 45 109 46 011 46 931 47 870 48 827 49 804 50 800 51 816 52 852 Cost 40 202 41 006 41 826 42 663 43 516 44 386 45 274 46 179 47 103 48 045 49 006 49 986 50 986 52 005 53 046 54 106 55 189 Value creation ex plot -1 702 -1 736 -1 771 -1 806 -1 842 -1 879 -1 917 -1 955 -1 994 -2 034 -2 075 -2 116 -2 158 -2 202 -2 246 -2 290 -2 336

Residential pr m2 Sales value 99 433 101 422 103 450 105 519 107 629 109 782 111 978 114 217 116 502 118 832 121 208 123 632 126 105 128 627 131 200 133 824 136 500 Cost 58 810 59 986 61 185 62 409 63 657 64 930 66 229 67 554 68 905 70 283 71 688 73 122 74 585 76 076 77 598 79 150 80 733 Value creation ex plot 40 623 41 436 42 265 43 110 43 972 44 852 45 749 46 664 47 597 48 549 49 520 50 510 51 520 52 551 53 602 54 674 55 767

Parking pr space Sales price ------Cost ------Value creation ex plot ------

Production (completion) Commercial - 864 ------Residentail - 2 272 ------Parking ------

Value creation, mNOK Commercial - -1,5 ------Residential - 94,1 ------Parking ------Total value creation excl. Plot - 92,6 ------

Valuation % p.a. mNOK NOK/m2 Return, commercial 0,0 % -1,5 -1 736 Return, residential 10,0 % 77,8 34 245 Return, parking 14,5 % - N/A Total 76,3 24 331

Cushman & Wakefield Realkapital | 55. Valuation – Development properties - part 1

Allocation to plot and profit - Waldemars Tårn

PROFIT SPLIT

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 864 38 500 33,3 2 272 99 433 225,9 - 0 0,0 259,2 Cost excl. Plot 864 40 202 34,7 2 272 58 810 133,6 - 0 0,0 168,3 Gross profit 864 -1 702 -1,5 2 272 40 623 92,3 - 0 0,0 90,8 Share of profit to developer 0 % 15 % 15 % 13,8 Value of plot -1,5 78,4 - 77,0

PROFIT PER M2

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 864 38 500 33,3 2 272 99 433 225,9 - - 0,0 259,2 Cost excl. Plot 864 40 202 34,7 2 272 58 810 133,6 - - 0,0 168,3 Gross profit 864 -1 702 -1,5 2 272 40 623 92,3 - - 0,0 90,8 Share of profit to developer 864 - - 2 272 7 000 15,9 - - 0,0 15,9 Value of plot -1,5 76,4 - 74,9

PROFIT MARGIN

Commercial Residential Parking Total

m2 NOK/m2 mNOK m2 NOK/m2 mNOK # plasser NOK/plass mNOK mNOK

Sales price 864 38 500 33,3 2 272 99 433 225,9 - - 0,0 259,2 Cost excl. Plot 864 40 202 34,7 2 272 58 810 133,6 - - 0,0 168,3 Gross profit 864 -1 702 -1,5 2 272 40 623 92,3 - - 0,0 90,8 Share of profit to developer 0,00 % - 5,00 % 11,0 5,00 % 0,0 11,0 Value of plot -1,5 81,3 - 79,9

Cushman & Wakefield Realkapital | 56. Valuation – Development properties - part 1

GENERAL TERMS & CONDITIONS (the date on which the valuation is signed). The maximum amount of damages which may be payable for proven loss arising from an error in the valuation

report is 5 times the price base amount at the date of the valuation. Any force These General Terms & Conditions shall apply for this valuation report and majeure that could affect the market value after the date of the written valuation the following shall apply unless otherwise stated in the valuation report: report cannot be used to hold the valuer responsible.

Scope of the valuation report Validity of the valuation report The object of the valuation covers the real property or the equivalent stated, Depending on whether the factors influencing the market value of the object of with appurtenant rights and obligations in the form of easements, rights of way, the valuation change, the valuation opinion referred to in the report is only valid community association and other rights or obligations stated in extracts from the at the date of the valuation, subject to the assumptions and reservations set Land Register pertaining to the object of the valuation. The valuation report also forth in the report. Future incoming payments and outgoing payments and covers, where applicable, fixtures and fittings of the property and fixtures and growth in value as declared in the report, where applicable, have been made fittings of the building relating to the object of the valuation, however not based on a scenario which, in the opinion of the valuer, reflects the future industrial fixtures and fittings to an extent other than as set forth in the report. projections of the property market. The valuation opinion does not constitute For the purpose of this valuation report, Cushman & Wakefield Realkapital has any undertaking as regards actual future growth in cash flow and growth in not been instructed to extract information from the Land Register, hence, we value. assume that registered rights in respect of the property can be verified by means Use of the valuation report of an extract from the Land Register and that the information obtained from the The content of the valuation report and its appendices is the property of the Land Register is accurate and complete. Furthermore, that the object of the client and shall be used in its entirety for the purpose set forth in the report. valuation is not encumbered by any unregistered easements, right of use Where the valuation report is used for legal matters, the valuer shall only be agreements or any other agreements which limit, in any respect, the property liable for direct and indirect loss which may affect the client provided that the owner's right to use the property and that the object of the valuation is not report is used in accordance with what is stated above. The valuer shall have no encumbered by onerous expenses, fees or other encumbrances. It has also been liability whatsoever for any loss incurred by any third party as a consequence of assumed that the object of the valuation is, in no respect, the subject of a such third party having used the valuation report or information provided dispute. therein. The valuations are governed by the laws of the Kingdom of Norway. Any Assumptions for the valuation report disputes will be settled by the court of Oslo (Oslo Tingrett). Prior to the valuation The information included in the valuation report has been obtained from sources report or parts thereof being reproduced, or referred to in any other written which are deemed to be reliable. All information obtained from the client/owner document, the valuer must approve the content and the manner in which the or his representative and any holders of rights of use has been assumed to be report is to be referred to. accurate. The information has only been verified through a general assessment of reasonableness. In addition, it has been assumed that no information of CONTACT DETAILS relevance to the valuation opinion has been omitted by the client/owner or his representative. The land areas which form the basis of the valuation have been obtained from the client/owner or his representative. The valuer has relied on these land areas and has not measured them on site or on drawings, but the areas have been verified by means of an assessment of reasonableness. The areas have been assumed to be measured in accordance with the "Norwegian Standards" applicable from time to time. As regards tenancies and leasehold conditions relating to land or other rights of use, the valuation report has, where applicable, been based on applicable leases of property and leases of land, and other rights of use agreements. Copies of these, or other documents, indicating relevant terms and conditions have been obtained from the client/owner or his representative. It has been assumed that the object of the valuation complies with all requisite requirements from public authorities and terms and conditions applicable to the property, such as plans, etc., and has obtained all requisite permits from public authorities for its use in the manner stated in the report.

Environmental matters The valuation opinion is conditional on land or buildings relating to the object of the valuation not being in need of an environmental clean-up and there being no form of environmental encumbrance. In light of the provisions stated above, the valuer shall not be liable for any loss incurred by the client or a third party as a consequence of the inaccuracy of the valuation opinion due to the object of the valuation being in need of an environmental clean-up or there being any form of environmental encumbrance.

Inspection, technical condition The physical condition of the facilities (buildings, etc.) as described in the valuation report is based on an overall ocular inspection. The inspection conducted has not been of such a nature as to satisfy a seller's duty of disclosure or a buyer's duty to investigate pursuant. The object of the valuation is assumed to be in a condition and to be of the standard which the ocular inspection indicated at the time of the inspection. The valuer assumes no liability whatsoever for any latent defects or circumstances which are not obvious on the property, under the ground or in the building and which might affect the value. No liability is assumed for; any matter which would require specialist expertise or special knowledge to discover or; the functionality (freedom from defects) and/or the condition of fixtures of buildings, mechanical equipment, pipes or electrical components.

Liability Any claims for damages arising from proven loss arising from any error in the valuation report must be made within one year from the date of the valuation

Cushman & Wakefield Realkapital |

Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

VERDITAKST

Næringseiendom Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND Gnr 134: Bnr 226 1504 ÅLESUND KOMMUNE

UTFØRT AV: Takstingeniør Steinar Åkre Telefon: 926 17 024 E-post: [email protected] E-post: Rolle: Uavhengig takstmann Rolle: Uavhengig takstmann

Dato befaring: 11.12.2020 Utskriftsdato: 16.12.2020 Dato verdisetting: 16.12.2020 Oppdrag nr: 2020738

Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

1 Innholdsfortegnelse

2 Sammendrag 3 3 Introduksjon 5 3.1 Informasjon fra kunden 5 3.2 Generell informasjon 5 3.3 Beskrivelse av eiendommen 6 3.3.1 Eiendomsinformasjon 6 3.3.2 Matrikkeldata 6 3.3.3 Beskrivelse av tomt 7 3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt 7 3.3.5 Andre forhold 7 3.4 Bygninger på eiendommen 8 3.4.1 Næringsbygg 8 4 Verdigrunnlag 11 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler 11 4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet 12 4.3 Inntekter/kostnader 12 5 Verdisetting 14 5.1 Tomteverdi 14 5.2 Teknisk verdi 14 5.3 Nettokapitalisering 14 5.4 Kontantstrømsanalyse 15 5.5 Følsomhetsanalyse 18

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 2 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

2 Sammendrag

Konklusjon/ Verditakst av næringseiendom som er en boligblokk med 100 mindre leiligheter/hybler på markedsvurdering: Volsdalsberga ca 2 km øst for Ålesund Sentrum. Eiendommen har sentral beliggenhet med god infrastruktur og i gangavstand til bysentrum og til NTNU på Nørve. Bygget er 1977 og er en boligblokk over 11 etasjer oppført i betongkonstruksjon. Utvendig er det malte flater og steniplater/steneksplater fasadekledning.

Bygget fremstår mye originalt fra byggeår, men fullsprinklet hele bygget for noen år siden. Vinduer og balkongdører er skiftet til vinyl/pvc-karm og isolerglass. Det er skiftet varmtvanntanker i 1997. Det er slitt røropplegg i bygget som er påregnelig å skifte. Hovedstamme for rørene går i sjakter rett gjennom etasjene og ved nærmere vurdering så er dette ikke vurdert så omfattende.

Bygget er en del oppusset siste året der blant annet fellesganger og felles vaskerom mot nord er oppusset ved at vegger og himlinger er malt samt det er lagt nye vinylbelegg på golvene. Pågår skifting av entredører til leilighetene. Selve leilighetene har oppgraderingsbehov. Dette gjelder både røranlegg, overflater og bad/kjøkken. Men de fungerer.

Markedssituasjonen for mindre moderne leiligheter er vurdert godt med tanke på at antall innbyggere i Ålesund øker hvert år, nærheten til bysentrum, NTNU, NMK og videregående skoler i Ålesund. Det er kjent økende behov for utleieobjekter. Pga pandemien med korona så er det begrenset med korttidsleie fra leiearbeidere i verftsindustrien som tidliigere har vært leietakere i bygget.

Pr dato er der omtrent 35-40 % ledighet. Det er valgt å bruke metoden nettokapitalisering for å finne markedsverdien av bygget pga at der ikke foreligger noe leiekontrakt for langtidsleie. Korttidsleien er normalt en god del høyere enn langtidsleien. Korttidsleien er ikke vurdert relevant å legge til grunn - det er ujevne inntekter. Leiesummene i beregningen er basert på normale leiesummmer /erfaringspriser for utleieobjekter med denne størrelsen og standard. Samlet årlig leie er da vurdert å ligge innenfor oppsatte leiebeløp. Fellesarealene er oppusset og det blir nå montert nye entredører. Dette vil gjøre bygget mer attraktivt.

Det er vurdert at langtidsleie mer langtidsleie mer stabile leietakere. Markedet er studenter, yngre som ikke er fast etablerte + tilflyttere som er her pga jobbsituasjon. Det er videre vurdert økende årlig behov for studentboliger med økende antall studenter på NTNU. For å nå dette markedet så vil det kreves et løft i forhold til oppgraderinger og standardheving. Dette er idag leietakere som krever høyere standard. Samlet så er det vurdert at det vil være økonomisk gunstig på sikt for mer stabile leietakere og få dekket opp større %-andel utleie dvs. mindre ledighet.

Bygget er vurdert klart å være et kurant utleieobjekt, men er nok avhengig av at det gjøres oppgraderinger og gjør boenhetene mer tidsmessige både i forhold til størrelse og planløsning/ overflater.

Det er ingen utleieobjekter i Ålesund som kan sammenlignes med denne i forhold til størrelse som utleiebolig pr idag. Blokka har balkonger unntatt hyblene.

Potensialet ved eiendommen er beskrevet over og det er usikkert i hvilket omfang og kostnad det er fornuftig legge seg på i forhold til hvilket marked man henvender seg til.

Fastsatte salgsverdi er basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap og avkastningsverdiberegningen antas eiendommen i dag å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon.

Kunden: Fredensborg AS Stensberggata 25, 0170 OSLO. Tlf. 93492283

Formål med taksten: Verditakst over eiendommen som den fremstår i dag i forhold til at eiendommen skal selges.

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 3 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

Egne forutsetninger: At det ikke foreligger uoppfylte pålegg på eiendommen, heftelser, servitutter eller lignende som kan påvirke eiendommens verdi. Kommunal informasjon er ikke innhentet.

Det gjøres oppmerksom på at selve leilighetene ikke er besiktiget. Besiktiget ganger og fellesarealer i de øverste etasjene - opplyst samme oppussing gjennomført i fellesganger i hele bygget. Undertegnede har kjennskap til bygget med befaringer tidligere år da flere leiligheter ble besiktiget.

Verdi: Kr. 50 000 000

Dato verdisetting: 16.12.2020

Takstmenn: Steinar Åkre Tlf.: 926 17 024 Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no.

Rolleangivelse for medansvarlig for rapporten er ikke valgt.

ÅLESUND, 16.12.2020

Takstingeniør Steinar Åkre Telefon: 926 17 024

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 4 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

3 Introduksjon

3.1 Informasjon fra kunden

Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Offentlige planer Innhentet Situasjonskart Innhentet Forsikringspolise Innhentet Kommunale avgifter Innhentet Eiendomsskatt Innhentet Festekontrakt Innhentet Prospekt planlagt Innhentet rehabilitering Diverse tegninger Innhentet Oversikt eiers utgifter på eiendommen Representant for eier Norges Eiendommer Innhentet

3.2 Generell informasjon

Beskrivelse av eiendommen Eiendommen er en næringseiendom som ligger like vest for brannstasjonen på Volsdalsberga ca 2 km øst for Ålesund Sentrum. Dette er studentblokka på Volsdalsberga fra 1977 med 11 etasjer. Det er avkjørsel fra innfartsvegen til Ålesund samme som til store nye boligprosjekter og Color Line Stadion og Sparebanken Møre Arena som ligger noe lenger mot vest.

Hva slags verdi Markedsverdi (markedsverdi ec)

Kunden: Fredensborg AS Stensberggata 25, 0170 OSLO. Tlf. 93492283

Formålet med oppdraget Verditaksering

Standarder som legges til NTF s retningslinjer for taksering av næringseiendommer. grunn

Retningslinjer Jfr foran

Takstmannens status og Takstmann er byggingeniør og utdannet takstmann gjennom Nito Takst sitt utdanningssystem. erfaring Er medlem av Norsk Takst - Norges Takserinsgforbund og Nito Takst sammenslått til ett forbund 2018. Har vært godkjent takstmann siden 1992.

Befaring/tilstede: Befaringsdato: 11.12.2020 Steinar Åkre. Byggtakst Møre AS. Tlf. 92 61 70 24 Stein Gudmundset. Brimstrond. Tlf. 92073388

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 5 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

Forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp.

Takstkonklusjonen er en vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det var på takseringsdagen.

Dersom selger fraskriver seg ansvaret for riktigheten av bygningsarealer eller tomtearealer, overføres dette ansvaret ikke til takstmannen. Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag.

3.3 Beskrivelse av eiendommen

3.3.1 Eiendomsinformasjon

Eiend.betegnelse: Næringseiendom

Konsesjonsplikt Nei

Adkomst Eiendommen har lett adkomst fra Sjømannsvegen med stor parkeringsplass på nord og østsiden ved adkomsten til eiendommen.

Vann Offentlig vann

Avløp Offentlig avløp

Regulering Området er regulert til bolig og næring samt noe offentlige bygg.

Kommuneplan Kommuneplanen rullerer

3.3.2 Matrikkeldata

Matrikkel: Kommune: 1504 ÅLESUND Gnr: 134 Bnr: 226 Eiet/festet: Festet Areal: 4 262,9 m² Arealkilde: Infoland Hjemmelshaver: Grunn: Sjømannsveien 1 Tomteselskap AS Gjelder Feste: Sjømannsvegen 1 AS Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 Ålesund Kommentar: Festeopplysn.: Festekontrakt inngått år: 2015 Reguleres år: 2018 Utløper år: 2108

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 6 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

3.3.3 Beskrivelse av tomt

Tomtens anvendelse Tomta er bebygd med en boligblokk over 11 etasjer med stor asfaltert parkeringsplass på nord og østsiden.

Tomtens form Tomta er omtrent flatplanert imot sør på sørsiden av bygget. Den er skrånende mot nord.

Grunnforhold og Tomtegrunn er sannsynlig sprengt fjell - synlig fjell i dagen. fundamentering

Miljø og forurensning Det er ikke foretatt noen form for undersøkelser av grunnen med tanke på forurensing.

Utnyttelse Bygget er i kommunens registre registrert som bolig/med hybelleiligheter/leiligheter.

Utbyggingspotensiale Eiendommen er en boligblookk med 11 etasjer og det er ikke vurdert noe utbyggingspotensiale på eiendommen i forhold til reguleringsplan.

3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt

Utbygging, år Byggeår er 1977 og fremstår med omtrent original planløsning fra byggeår.

Områdene rundt Nærområdet består av campingplass, kontor, offentlige bygg, idrettsanlegg og boliger i tillegg til friområde på sørsiden mot sjøen på Volsdalsberga.

Transport og Det er ca 2 km til Ålesund Sentrum. kommunikasjon

Infrastruktur Det er god infrastruktur i området med kort veg til buss og dagligvare i nærområdet.

Parkering Romslig med parkering på egen tomt.

3.3.5 Andre forhold

Forsikring: Selskap: If. Avtalenr: 32523307. Type: Fullverdi. Årlig premie: Kr. 32 207. Fullverdi.

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 7 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

3.4 Bygninger på eiendommen

3.4.1 Næringsbygg

Bygningsdata Byggeår: 1977 Kilde: Infoland

Arealer:

Etasje Bruttoareal Bruksareal Kommentar BTA m² BRA m² 11. etasje 400 393 Hovedtrapp, heis, rømningstrapp, bodrom/nettingboder, 3 stk toroms leiligheter a 45 m2, 3 stk ettroms leiligheter a 23 m2 og 4 stk hybler med felles kjøkken. 10 etasje 400 393 Hovedtrapp, heis, rømningstrapp, bodrom/nettingboder, 3 stk toroms leiligheter a 45 m2, 3 stk ettroms leiligheter a 23 m2 og 4 stk hybler med felles kjøkken. 9. etasje 400 393 Hovedtrapp, heis, rømningstrapp, bodrom/nettingboder, 3 stk toroms leiligheter a 45 m2, 3 stk ettroms leiligheter a 23 m2 og 4 stk hybler med felles kjøkken. 8. etasje 400 393 Hovedtrapp, heis, rømningstrapp, bodrom/nettingboder, 3 stk toroms leiligheter a 45 m2, 3 stk ettroms leiligheter a 23 m2 og 4 stk hybler med felles kjøkken. 7. etasje 400 393 Hovedtrapp, heis, rømningstrapp, bodrom/nettingboder, 3 stk toroms leiligheter a 45 m2, 3 stk ettroms leiligheter a 23 m2 og 4 stk hybler med felles kjøkken. 6. etasje 400 393 Hovedtrapp, heis, rømningstrapp, bodrom/nettingboder, 3 stk toroms leiligheter a 45 m2, 3 stk ettroms leiligheter a 23 m2 og 4 stk hybler med felles kjøkken. 5. etasje 400 393 Hovedtrapp, heis, rømningstrapp, bodrom/nettingboder, 3 stk toroms leiligheter a 45 m2, 3 stk ettroms leiligheter a 23 m2 og 4 stk hybler med felles kjøkken. 4. etasje 400 393 Hovedtrapp, heis, rømningstrapp, bodrom/nettingboder, 3 stk toroms leiligheter a 45 m2, 3 stk ettroms leiligheter a 23 m2 og 4 stk hybler med felles kjøkken. 3. etasje 400 393 Hovedtrapp, heis, rømningstrapp, bodrom/nettingboder, 3 stk toroms leiligheter a 45 m2, 3 stk ettroms leiligheter a 23 m2 og 4 stk hybler med felles kjøkken. 2. etasje 400 393 Hovedtrapp, heis, rømningstrapp, bodrom/nettingboder, 3 stk toroms leiligheter a 45 m2, 3 stk ettroms leiligheter a 23 m2 og 4 stk hybler med felles kjøkken. 1. etasje 400 393 Felles inngangsparti, trapperom, rom for postkasser, Rømningstrapp, forrom. teknisk rom, tavlerom, traforom, bøttekott, wc, Sykkelbod, lagerrom bossrom, bodrom. Sum bygning: 4 400 4 323

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 8 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

Kommentar areal Arealene er oppgitte areal/ ca areal med stikkmål på bygget. Plan og fasadetegninger foreligger ikke. Konstruksjoner og innvendige forhold:

Drenering Antar vanlig drenering rundt bygget jfr krav byggetidspunktet. Grunn og fundamenter Fjellgrunn/sprengt fjell. Støpte betongsåler. Grunnmurskonstruksjon Betongkonstruksjon Ytterveggskonstruksjon Betongkonstruksjon/bindinsgverk. Fasader Malte pussede murflater/steneksplater/steniplater Utvendige dører og vinduer Vinduer er skiftet til vinduer med pvc-karm/vinylkarm med isolerglass. Balkongdører er skiftet til dører med overflate som vinduer med vedlikeholdsfri karm og isolerglass. Ytterdør er vedlikeholdsfri dør med store glassfelt. Entredører til leiligheten blir skiftet - igangsatt arbeidet med å skifte entredører på befaringsdagen. Takkonstruksjon Trekonstruksjon med papp/folietekking Taktekking Papptekking/folietekking Renner, nedløp og beslag Innvendige nedløp Utvendige trapper/platter Støpt platt foran inngangsparti med et par trinn ned. Etasjeskillere Betongdekke i etasjeskiller. Innerveggskonstruksjon Mur/trevegger med malte overflater - nymalt i 2020 Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredninger er enkle innredninger med malte fronter fra byggeår. I noen leiligheter er der noe oppgraderte benkeplater og skapdører. Kjøkkeninnrendinger i felleskjøkken mot nord er revet - rommet oppusset - nye kjøkkeninnredinger ikke montert. Baderomsinnredning Ingen baderomsinnredning i badene.

Sanitær primæranlegg Røropplegg fra byggetidspunktet. Rørene går i sjakter sammen med ventilasjonsrør mellom badene. Vannrør er kobberrør. Rørene er slitt - vært vannlekkasjer - det er kjent at det har vært før i bygget. Avløpsrør er støpejernsrør/plastrør. Påregnelig med oppgraderinger av alle rør i bygget ved en evt. rehabilitering. En del må oppgraderes pga lekkasjer. Teknisk rom i 1. etg med 9 stk 380 l varmtvanntanker koblet sammen som forsyner hele bygget. Vannmåler.

Bygget er fullsprinklet i alle etasjer for noen år siden.

Ventilasjon primæranlegg Ventilasjonsanlegg fra byggeår. Eternittkanaler. Må saneres. Elektrisk primæranlegg El-anlegg med skru/krussikringer i egne tavlerom i hver etasje.

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 9 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

Elektrisk varmeanlegg Elektrisk oppvarming. Bygning generelt Bygningen har lik planløsning og standard fra og med 2. etasje til og med 11 etasje.

Golvene med vinylbelegg - nye vinylbelegg i fellesganger og i fellesrom mot nord Vegger med malt tapet/malte overflater Himlinger er malt betonghimling. Badene med våtromsbelegg og det er fliser på to vegger i dusjsone ellers malte vegger. Veggmontert dusj. Utstyrt ellers med servant og wc. Kjøkkeninnredninger fra byggeår med malte fronter og laminat benkeplater

Fellesganger er det nye vinylbelegg og vegger/himlinger er nymalte i alle etasjer i 2020..

I trapperom er det malte murvegger med struktur. Nymalt 2020. Støpte trapper med rekkverk begge sider.

I 1. etg er det felles inngangsparti med rom for postkasser, trapperom og heis. På østsiden er det utvendig adkomst til tavlerom og tekniske rom. På vestsiden er det utvendig adkomst til diverse bodrom.

Det ble opplyst på befaring 04.12.2019 at det er en leilighet i 2. etasje mot vest er oppgradert. Leiligheten er utleid og avlåst - ikke adkomst. Det legges videre til at det tidligere er gjort diverse oppussing/maling i enkelte leiligheter. Dette regnes som nødvendig vedlikehold.

Det ble opplyst på befaring i desember 2019 at det var omsøkt en ekstra leilighet mot nord hvor der tidligere var et felleskjøkken med utvidelse mot fellesgang. Det er etablert ny rømningsveg gjennom bodareal. Tiltaket ikke gjennokført. Felleskjøkken mot nord er oppusset ved at det er lagt nye golvbelegg og vegger er malte. Gammel innredning fjernet.

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 10 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

4 Verdigrunnlag

4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler

Leiekontrakter/markedsleie:

Bygning/areal Etg. Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør Reg % Markedsleie Pris pr år Markedsleie Reg % f.o.m. mnd/år pris f.o.m. mnd/år mnd/år Næringsbygg -Bolig 1 roms leiligheter a 23 m2 2-11 30 stk 51 450 1 543 500 1/2018 100 2 roms leiligheter a 45 m2 2-11 30 stk 70 700 2 121 000 1/2018 100 Hybler a 17 m2 2-11 40 stk 45 000 1 800 000 1/2018 100 Tillegg for 1 oppgradert 2 1 m² 12 000 12 000 1/2019 100 leilighet i 2. etg. Sum: 5 476 500 Total: 5 476 500 Bransjer/leiekontrakter:

Bygning/bransje Etg Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør Reg % Markedsleie Pris pr år Markedsleie Reg % f.o.m. mnd/år pris f.o.m. mnd/år mnd/år Næringsbygg -Ledig 1 roms leiligheter a 23 m2 2-11 30 stk 51 450 1 543 500 1/2018 100 2 roms leiligheter a 45 m2 2-11 30 stk 70 700 2 121 000 1/2018 100 Hybler a 17 m2 2-11 40 stk 45 000 1 800 000 1/2018 100 Tillegg for 1 oppgradert 2 1 m² 12 000 12 000 1/2019 100 leilighet i 2. etg. Sum: 5 476 500 Total: 5 476 500

Utleiekontrakter og ledige lokaler

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 11 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet

Kort beskrivelse Bygget er på 11 etasjer med inngangsparti i 1. etg. med bodrom, teknisk rom i 1. etg. ellers så er der 10 etasjer som er identisk like bygget med hybler, hybelleiligheter og leiligheter med forskjellig størrelse. Det er vurdert klart et marked for denne type boenheter.

Leiepriser utleieobjekter Det er opplyst at eier disponerer hele bygget. På befaringen er det opplyst at der er omtrent 35 - 40 % ledighet i bygget.

I leieberegningen er det lagt inn vurderte leiepriser/markedspriser i forhold til en markedspris for hybler/småleiligheter omtrent slik de fremstår. Det er klart behov for enkelt oppussingsbehov for å få disse utleiet til de priser som er oppsatt her. Den enkle oppussing vil normalt være økonomisk gunstig. Markedet for slitte leiligheter slik de fremstår idag vurderes vanskeligere da denne typen leietagere som leiearbeidere er det etterhvert færre av. Noen leiligheter har det vært lekkasjer/skader må det gjenoppbygges.

Leienivået er samlet vurdert normalt for denne type utleieboliger i forhold til standard og eiendommens beliggenhet og ikke noe vesentlige endringer siste året. Slitasjen og standarden er omtrent som før og har vært stor da det meste er fra byggeår.

Det vurderes klart nødvendig med en slags rehabilitering avhengig hvilket marked man henvender seg til. Eier har pusset opp alle felles trappeganger ved at overflater vegger og tak er malt. Det er lagt nye golvbelegg i ganger. Det er iggang arbeider med å skifte alle entredører til leilighetene. Ved en vesentlig rehabilitering så er det vurdert at det vil være et større marked - tenker da spesielt for studenter og generelt yngre leietakere. Studentblokka var attraktiv for studenter på 1980-tallet. Antall studenter på NTNU økende og er vurdert som den klart største målgruppa pga den blir i gangbar avstand samtidig er det kort veg og gangavstand også til bysentrum. Det andre markedet er utleiebehovet for korttidsleie for arbeidsinvandring - det gjelder både for verftsindustrien og for byggebransjen. I dagens situasjon med pandemi så er dette krevende i forhold til leiearbeidere fra utlandet.

Salgspriser Ikke noe sammenlignbare priser.

Utleiepriser jfr. vurdering under konklusjon.

Markedsutsikter Jfr vurdering under konklusjon.

4.3 Inntekter/kostnader

Inntekter Arealtype Kontrakter Markedsleie m² Kr./m² Pris/år m² Kr./m² Markedsleie pr år Bolig 1 12 000 12 000 Sum 1 12 000

Arealtype Kontrakter Markedsleie Enhet Kr./enhet Pris/år Enhet Kr./enhet Markedsleie pr år Bolig 30 51 450 1 543 500 Bolig 30 70 700 2 121 000 Bolig 40 45 000 1 800 000 Sum 0 5 464 500 Total 5 476 500

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 12 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

Inntektsoverskudd Inntekter (overført) 5 476 500 Tap ved ledighet, 3% 164 295 Normale eierkostnader, årlig FDV kostnader/vedlikehold eks komm avg og adm.kostnader 500 000 Kommunale avgifter - renovasjon, vann, avløp 145 000 Forsikring 30 634 Eiendomsskatt 50 000 Festeavgift 330 423 Adm.kostnader stipulert 50 000 Strøm 335 078 1 441 135

Eiendommens inntektsoverskudd 3 871 070 Det er oppgitt sum for vedlikeholdskostnader og lagt til sum for årlige påregnelige oppgraderinger. Bygget har utvendige fasader som er malte betong/murfasader. Bygget er fra 1977. Det er skiftet til vinylvinduer og balkongdører tilsvarende i bygget - en del eldre vinduer. Santitær/toalettforhold er fra byggeår. Kommentar eierkostnader: Det er valgt å sette 500.000 pr år på FDV-kostnader ( eks kommunale avgifter ) - tilsvarende noe i over 110 pr m2. Bygget har generelt stort vedlikeholdsetterslep og oppgraderingsbehov innvendig da det meste er originalt fra byggeår. Det er foretatt oppgradering av 1 leilighet mot vest i 2. etasjer. Det er lagt til for ekstra leieinntekter pga høyere standard på denne leiligheten.

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 13 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

5 Verdisetting

5.1 Tomteverdi

Verdi tomt Tomteareal Tomteareal, overført fra matrikkeldata: 4 262,9 m²

Sum areal: 4 262,9 m²

Verdi tomt Ansatt verdi tomt: 8 200 000

Verdi tomt: 8 200 000

5.2 Teknisk verdi

Næringsbygg Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 135 000 000

Div. bl. annet oppgradering 1 leiligheter - stipulert 500 000

Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 58 300 000 tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi – Næringsbygg 77 200 000

Sum teknisk verdi bygninger 77 200 000

5.3 Nettokapitalisering

Metode: Verdien som fremkommer etter denne metoden har sin bakgrunn i eiendommens vurderte netto inntektsoverskudd og det kravet til avkastning som normalt stilles ved investeringer av denne typen. Ved beregning av nettokapitalisering er det brukt en risikofri rente (10 år Statsobligasjon) på 0,89 % og en inflasjon på 2,0 % som er det samme som inflasjonsmålet til Norges Bank for. Ved beregning av realavkastningskravet er det lagt til et risikopåslag på 7,8 % i forhold til rente, objekt, marked og kurans. Renterisikoen er satt til 2,2 % da det fortsatt er en noe uro i finansmarkedet i Europa og verden forøvrig og dette gjør at renten vil holde seg forholdsvis lav ganske lenge fremover, men historisk lav rente som er signaler nå om vil stige litt. Eiendomsrisiko er satt til 1,5 % da eiendommen ligger sentralt nært Ålesund Sentrum og NTNU og har lett adkomst. Markedsrisikoen er satt til 2,2 % da det er mange små boenheter med sannsynlig noe påregnelig ledighet. Objektrisiko/kurans er satt til 2,5 % da bygget er slitt og av noe eldre dato og må oppgraderes.

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 14 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

Forutsetninger Effektiv risikofri rente: 0,89 % - Inflasjon: 2,00 % Realrente, avrundet: -1,11 % Objektrisiko 2,50 % Markedsrisiko 2,20 % Eiendomsrisiko 1,50 % Renteglidning 2,30 % Realavkastningskrav: 7,39 %

Beregning av kapitalisert verdi Eiendommens inntektsoverskudd (overført fra inntekter/kostnader) 3 871 070 Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi, beregnet av inntektsoverskuddet (Kr. 3 871 070 ) når realrenten er 7,39% 52 382 544 Korreksjon: Nødvendige påkostninger -2 500 000 -2 500 000 Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi: 49 882 544 Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi (avrundet): 49 880 000 Kommentar nettokapitalisering: Nettokapitaliseringsmetoden vil her vær naturlig å bruke selv om det nå i en kort periode er utleid. Opplyst en korttidskontrakt og snart er bygget ledig igjen. Oppgangen i verftsindustrien i nærområdet og øket behov for midlertidige boliger gjør at det sannsynlig vil være behov for midlertidige boliger. Påregnelig med oppgraderinger på røranlegget i bygget da det er kjent her har vært lekkasjer.

5.4 Kontantstrømsanalyse

Metode: Kontantstrømanalysen er en analyse av kontantstrømmen i eiendommen over en 10-års periode. Verdien fremkommer med bakgrunn i påstående leieinntekter, korrigert for normale markedsleier ved kontraktenes utløp. Bygget er delvis utleid.

Forutsetninger Effektiv risikofri rente: 0,89 % - Inflasjon: 2,00 % Realrente, avrundet: -1,11 % Objektrisiko 2,50 % Markedsrisiko 2,20 % Eiendomsrisiko 1,50 % Renteglidning 2,30 % Realavkastningskrav: 7,39 %

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 15 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

Kontantstrømanalyse Normale eierkostnader: 1 441 135 Fra nettokap. Analyse f.o.m.: Realavkastningskrav: 7,39 % År: 2020 Inflasjon: 2,00 % Måned: 1 Diskontert rente: 9,39 % Antall år: 10 Inntektsutvikling: 2,50 % Kostnadsutvikling: 2,50 % Generell ledighet: 3,0 % F.o.m. år: 2020

År Leieinntekter Normale eierkostn. Spesiell kostn. Generell ledighet Endring likviditet Nåverdi 2020 5 476 500 1 441 135 164 295 3 871 070 3 871 070 2021 5 613 413 1 477 163 168 402 3 967 847 3 627 248 2022 5 753 748 1 514 092 172 612 4 067 043 3 398 784 2023 5 897 592 1 551 945 176 928 4 168 719 3 184 709 2024 6 045 031 1 590 743 181 351 4 272 937 2 984 118 2025 6 196 157 1 630 512 185 885 4 379 760 2 796 161 2026 6 351 061 1 671 275 190 532 4 489 254 2 620 043 2027 6 509 838 1 713 057 195 295 4 601 486 2 455 018 2028 6 672 583 1 755 883 200 178 4 716 523 2 300 387 2029 6 839 398 1 799 780 205 182 4 834 436 2 155 496 Nåverdi av resultat, sum: 29 393 035

Estimert Kalkulert Restverdi, fra endring likviditet siste hele år: 65 418 619 Nåverdi av restverdi: 26 663 991 Nåverdi inkludert nåverdi av restverdi: 29 393 035 56 057 026

Korreksjoner med engangsbeløp for utbyggingspotensiale etc. Nødvendig påkost røranlegg -3 000 000 Sum korreksjoner: -3 000 000 -3 000 000 Nåverdi inkludert nåverdi av restverdi (inkl. event. korreksjoner): 26 393 035 53 057 026

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 16 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 17 av 18 Matrikkel: Gnr 134: Bnr 226 Kommune: 1504 ÅLESUND KOMMUNE Adresse: Sjømannsvegen 1 D, 6008 ÅLESUND

5.5 Følsomhetsanalyse

Oppdr. nr: 2020738 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 18 av 18 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

VERDIVURDERING

Næringseiendom Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) 1563 SUNNDAL KOMMUNE

UTFØRT AV: Nils Håvar Øyås www.takstmannoyas.no Eyvind Nergård Telefon: 46414643 Telefon: 915 42 657 E-post: [email protected] E-post: [email protected] Rolle: Uavhengig takstmann Rolle: Uavhengig takstmann

Dato befaring: 11.12.2020 Utskriftsdato: 21.12.2020 Dato verdisetting: 20.12.2020 Oppdrag nr: 20056

Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

1 Innholdsfortegnelse

2 Sammendrag 3 3 Introduksjon 4 3.1 Informasjon fra kunden 4 3.2 Generell informasjon 4 3.3 Beskrivelse av eiendommen 6 3.3.1 Eiendomsinformasjon 6 3.3.2 Matrikkeldata 6 3.3.3 Beskrivelse av tomt 6 3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt 7 3.3.5 Andre forhold 7 3.4 Bygninger på eiendommen 7 3.4.1 Næringsbygg Tredalsvegen 8 7 3.4.2 Næringsbygg Tredalsvegen 10 8 3.4.3 Næringsbygg Tredalsvegen 12 9 3.4.4 Uthus 10 4 Verdigrunnlag 12 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler 12 4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet 13 4.3 Demografi, områder, vekst/regresjon 14 4.4 Inntekter/kostnader 14 5 Verdisetting 15 5.1 Teknisk verdi 15 5.2 Nettokapitalisering 16 5.3 Følsomhetsanalyse 17

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 2 av 17 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

2 Sammendrag

Konklusjon/ For å ansette markedsverdien er det utført en beregning av sannsynlig utleiepotensiale i blokkene markedsvurdering: slik de fremstår i dag. Det forventes at blokkene kan benyttes som asylmottak eller tilsvarende utleie også i tiden fremover, uten nevneverdige påkostninger eller oppgraderinger på kort sikt. Potensiale for utleie til formålet som asylmottak er i stor grad avhengig av den europeiske og nasjonale politiske situasjonen. Det vurderes som sannsynlig at behovet for asylmottak eller tilsvarende vil være tilstede innenfor en 5-10 års periode. Selv om det for øyeblikket er færre asylsøkere så er det kontrakter på tur ut i markedet, samt at det er kun et tidsspørsmål før det vil komme en ny økning på asylsøkere. Det er videre lagt til grunn leieforhold med eksternt firma som tidligere var Sunndal kommune. Det er etter beste skjønn beregnet en markedsleie ut i fra foreviste opplysninger om mulige fremtidige kontrakter og historiske tall som er oppjustert til dagens verdi. Eiendommens markedsverdi er beregnet etter en vurdering av bygningenes bruk de siste 10 år. I beregningene har vi forsøkt å legge inn hva vi tror det er mulig å oppnå av leieinntekter og kostnader basert på innhentet opplysninger fra huseier. Risikovurderinger mener vi er hensyntatt i utleietakt, avkastningskrav og beregning av generell ledighet. Utleiemarkedet for leiligheter samt salg av leiligheter i kommune vurderes som balansert slik at et alternativ bruk av disse blokkene til salg eller utleie er ikke vurdert, da det ikke er et marked for så mange enheter i Sunndal Kommune pr i dag. Markedet vurderer de forskjellige eiendommer meget ulikt og det er en høy grad av sensitivitet i beregningsmetodene. Vi er derfor av den oppfatning av at eiendommens verdi er beliggende innenfor et intervall mellom kr. 12 mill. og kr. 15 mill. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Leiekontrakter er innlagt uten å hensynta merverdiavgiftbetraktning i verditakseringen.

Kunde: Driva Appartement AS Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA. Tlf. 93492283

Formål med taksten: Oppdraget gjelder oppdatering av tidligere takst utført av undertegnede og takstmann Eyvind Nergård. Forutsetningene er som tidligere hvis annet ikke eksplisitt er nevnt. Driva Appartement AS har gitt takstmann i oppdrag å verdivurdere eiendommen g.nr. 53, b.nr. 122 og 194 som ligger på Håsen i Sunndal kommune. Denne verditakst er utarbeidet for å verdsette eiendommen og er ikke ment for salg på det åpne marked. Ved et eventuelt salg på det åpne marked må bygningene og andre opplysninger utdypes og beskrives på en mer utfyllende måte enn slik denne rapporten fremstår. Oppdraget utarbeides etter Market value/markedsverdi basert på EVS standarden. Market value: highest and best use value The estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arms length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. Markedsverdi: Markedsverdien er den estimerte verdien på en eiendom omsatt i markedet på datoen for verdisettelsen. Verdien som en villig kjøper og en villig selger i en arms lengde utfører ved en transaksjon etter riktig markedsføring der partene hadde handlet kjent, forsvarlig og uten tvang. Markedsverdien skal dokumenteres på en transparent og tydelig måte.

Egne forutsetninger: Det forutsettes at: -Det ikke foreligger pålegg på eiendommen, servitutter eller lignende som kan påvirke eiendommens verdi. -Eiendommen vurderes som om den er heftelsesfri. -At det ikke finnes forurensende masser på eiendommen som kan føre til pålegg. -At muntlige og skriftlige opplysninger er korrekte.

Ellers er vurderingen basert på egne observasjoner og erfaringer med markedet. Verdivurderingen er utført uten å hensynta MVA-betrakting. Verdi: Kr. 13 500 000

Dato verdisetting: 20.12.2020

Takstmenn: Nils Håvar Øyås Tlf.: 46414643 Eyvind Nergård Tlf.: 915 42 657 Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no.

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 3 av 17 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

SURNADAL, 21.12.2020

Nils Håvar Øyås www.takstmannoyas.no Eyvind Nergård Takstmann Telefon: 915 42 657 Telefon: 46414643

3 Introduksjon

3.1 Informasjon fra kunden

Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Festekontrakt 21.12.2017 Indeksregulert Fremvist 2 Regnskap Proff.no Innhentet Eiendomsverdi.no Innhentet 1 Avtale om leie 10.12.2015 Fremvist 3 Forsikringsavtale 21.12.2017 Fremvist 18 Tidligere takst 21.12.2017 Fremvist 4 Kvitt. off. avgifter 05.01.2018 Fra Sunndal kommune 2017 Innhentet 10 Tegninger 16.01.2018 Fra Sunndal Kommune Innhentet Oppdaterte kommunale 26.11.2020 Oversent kun oppdaterte summer fra forretningsfører. Fremvist avgifter, strøm og renovasjon. Eier 16.12.2020 Epost fra eier med oppdaterte og indeksjusterte Fremvist 1 eierkostnader, Uttale om fremtidig bruk aveiendommen. Vurderinger om inntektsmuligheter

3.2 Generell informasjon

Beskrivelse av eiendommen Eiendommen består av 3 blokker med hybler og leiligheter med tilhørende romløsninger og frittstående uthus.

Hva slags verdi Oppdraget består i å fastsette eiendommens antatte markedsverdi. (markedsverdi etc)

Kunde: Driva Appartement AS Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA. Tlf. 93492283

Formålet med oppdraget Denne verditakst er utarbeidet for å verdsette eiendommen og er ikke ment i forhold til salg på det åpne marked. Ved et salg på det åpne marked må bygningers areal måles opp. Det anbefales en teknisk beskrives i større omfang enn i denne rapport ved et ev. salg.

Takstmannens status og Takstmann Eyvind Nergård er et takseringsfirma som ble etablert i 1995. Firmaet utfører erfaring verditakst av næringseiendommer, boligeiendommer, fritidseiendommer, skadetakst og reklamasjonsrapporter.

Takstmann Nils Håvar Øyås AS er et takseringsfirma i Surnadal Kommune på Nordmøre som ble etablert i januar 2014. Sertifisert takstmann siden 2011. Hovedaktiviteten i firma er skadetaksering, boligsalgsrapport, verdi og lånetakst, reklamasjon og byggelånskontroll. Sertifisert for verditaksering av næringseiendommer.

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 4 av 17 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

Dette oppdraget vil bli utført av uavhengige takstmenn uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmenn har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no.

Befaring/tilstede: Befaringsdato: 12.01.2018 Bjørn Romfo. Vaktmester. Eyvind Nergård. Takstmann. Tlf. 915 42 657 Nils Håvar Øyås. Takstmann. Tlf. 46414643 Befaringsdato: 03.12.2018 Nils Håvar Øyås. Takstmann. Tlf. 464 14 643 Tore Vaagen. Kontaktperson for Driva Appartments. Tlf. 90061755 Befaringsdato: 26.11.2019 Tore Vaagen. Kontaktperson for Driva Appartments. Tlf. 90061755 Eyvind Nergård. Takstmann. Tlf. 91542657 Befaringsdato: 11.12.2020 Tore Vaagen. Kontaktperson for Driva Appartments. Tlf. 90061755 Eyvind Nergård. Takstmann. Tlf. 91542657 Forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp.

Takstkonklusjonen er en vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det var på takseringsdagen.

Dersom selger fraskriver seg ansvaret for riktigheten av bygningsarealer eller tomtearealer, overføres dette ansvaret ikke til takstmannen. Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag.

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 5 av 17 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

3.3 Beskrivelse av eiendommen

3.3.1 Eiendomsinformasjon

Eiend.betegnelse: Næringseiendom

Adkomst Adkomst fra offentlig vei.

Vann Eiendommen er tilkoblet kommunal vannkilde.

Avløp Eiendommen er tilkoblet kommunalt avløpsnett.

3.3.2 Matrikkeldata

Matrikkel: Kommune: 1563 SUNNDAL Gnr: 53 Bnr: 122 Festenr: 122 Eiet/festet: Festet Areal: 6 399,6 m² Arealkilde: Eiendomsverdi AS Hjemmelshaver: Driva Appartement AS til festeretten, bortfester er Ivar Erik Tollefsen, Nick W. Tollefsen og Ninja Tollefsen Adresse: Tredalsvegen 10, 12, 6600 Sunndalsøra Kommentar: Areal på tomt er ikke oppmålt av takstmann. Datagrunnlaget kommer fra Statens Kartverk, men opplysningene kan allikevel være ufullstendige. Opplysninger hentet fra eiendomsdata.no Festeopplysn.: Festekontrakt inngått år: 2006 Reguleres år: 2007 Matrikkel: Kommune: 1563 SUNNDAL Gnr: 53 Bnr: 194 Festenr: 194 Eiet/festet: Festet Areal: 2 492,4 m² Arealkilde: Eiendomsverdi AS Hjemmelshaver: Driva Appartement AS til festeretten, bortfester er Ivar Erik Tollefsen, Nick W. Tollefsen og Ninja Tollefsen. Adresse: Tredalsvegen 8, 6600 Sunndalsøra Kommentar: Areal på tomt er ikke oppmålt av takstmann. Datagrunnlaget kommer fra Statens Kartverk, men opplysningene kan allikevel være ufullstendige. Opplysninger hentet fra eiendomsdata.no Festeopplysn.: Festekontrakt inngått år: 2006 Reguleres år: 2007

3.3.3 Beskrivelse av tomt

Tomtens anvendelse Hele tomtearealet er benyttet til foretakets virksomhet.

Tomtens beskaffenhet Tomtearealet er tilnærmet flatt og planert med grusdekke, grøntareal og asfalterte kjøreareal.

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 6 av 17 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt

Områdene rundt Eiendommen ligger i et område med eneboliger og leiligheter og ligger like inn til elva Driva.

Parkering Parkering til virksomheten på egen grunn.

3.3.5 Andre forhold

Forsikring: Selskap: Ikke oppgitt. Årlig premie: Kr. 47 985. Kun årlig premie som er oppgitt angående forsikringsdata.

3.4 Bygninger på eiendommen

3.4.1 Næringsbygg Tredalsvegen 8

Bygningsdata Byggeår: 1969 Kilde: Byggeår er omtrentlig og usikkert

Anvendelse: Leiligheter, står fortiden tom

Arealer:

Etasje Bruttoareal Bruksareal Kommentar BTA m² BRA m² Samlet for alle 4 etasjer 2 202 Leiligheter Sum bygning: 2 202 0

Kommentar areal Bygningsmassen er ikke oppmålt av undertegnede, arealene er tatt ut fra Eiendomsverdi AS, avvik må påregnes. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige.

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 7 av 17 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

Konstruksjoner og innvendige forhold:

Bygning generelt Bygningen er oppført i betong på betong fundamenter. Utvendig er det for det meste pusset og malte vegger. Betong i etasjeskillere. Takform er flatt tak som sannsynligvis er tekket med papp. Innvendig er det malte overflater og tapet. Bygningen består av 4 etasjer. Oppvarming med elektriske panelovner. Bereder i underetasjen betjener varmtvann for hele bygget. Mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad. Sprinkelanlegg og seriekoblet røkvarsleanlegg er etablert i bygningen. Bygningen inneholder hovedsakelig leiligheter med tilhørende rom for drift av bygget.

Andre forhold:

Tilstand Bygningen fremstår visuelt med en god del bruksslitasje, spesielt innvendig. Leilighetene bærer preg av tildels hard bruk og minimalt med oppgraderinger/vedlikehold.

Vedlikehold Innvendige overflater, spesielt på leiligheter, fremstår med et vesentlig vedlikeholdsetterslep. Det har nylig oppstått en mindre taklekkasje som i dag er utbedret, mindre arbeider innvendig gjenstår etter taklekkasjen. Vesentlige påkostninger må påregnes, men vil bli vurdert ulikt av den enkelte huseier og bruk av byggene.

3.4.2 Næringsbygg Tredalsvegen 10

Bygningsdata Byggeår: 1969 Kilde: Byggeår er omtrentlig og usikkert

Anvendelse: Hybler og barnehage. Står fortiden tom

Arealer:

Etasje Bruttoareal Bruksareal Kommentar BTA m² BRA m² Samlet for alle 4 etasjer 2 158 Hybler og barnehage Sum bygning: 2 158 0

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 8 av 17 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

Kommentar areal Bygningsmassen er ikke oppmålt av undertegnede, arealene er tatt ut fra Eiendomsverdi AS, avvik må påregnes. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Konstruksjoner og innvendige forhold:

Bygning generelt Bygningen er oppført i betong på betong fundamenter. Utvendig er det for det meste pusset og malte vegger. Betong i etasjeskillere. Takform er flatt tak som sannsynligvis er tekket med papp. Innvendig er det malte overflater og tapet. Bygningen består av 4 etasjer. Oppvarming med elektriske panelovner. Bereder i underetasjen betjener varmtvann for hele bygget. Mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad. Sprinkelanlegg og seriekoblet røkvarsleanlegg er etablert i bygningen. Bygningen inneholder hovedsakelig hybler og barnehage med tilhørende rom for drift av bygget.

Andre forhold:

Tilstand Bygningen fremstår visuelt med en god del bruksslitasje, spesielt innvendig. Hyblene bærer preg av tildels hard bruk og minimalt med oppgraderinger/vedlikehold.

Vedlikehold Innvendige overflater, spesielt på hybler, fremstår med et vesentlig vedlikeholdsetterslep. Vesentlige påkostninger må påregnes, men vil bli vurdert ulikt av den enkelte huseier og bruk av byggene.

3.4.3 Næringsbygg Tredalsvegen 12

Bygningsdata Byggeår: 1969 Kilde: Byggeår er omtrentlig og usikkert

Anvendelse: Hybler, står fortiden tom

Arealer:

Etasje Bruttoareal Bruksareal Kommentar BTA m² BRA m² Samlet for alle 4 etasjer 2 158 Hybler, kontor Sum bygning: 2 158 0

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 9 av 17 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

Kommentar areal Bygningsmassen er ikke oppmålt av undertegnede, arealene er tatt ut fra Eiendomsverdi AS, avvik må påregnes. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Konstruksjoner og innvendige forhold:

Bygning generelt Bygningen er oppført i betong på betong fundamenter. Utvendig er det for det meste pusset og malte vegger. Betong i etasjeskillere. Takform er flatt tak som sannsynligvis er tekket med papp. Innvendig er det for det meste malte overflater og tapet. Bygningen består av 4 etasjer. Oppvarming med elektriske panelovner. Bereder i underetasjen betjener varmtvann for hele bygget. Mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad. Sprinkelanlegg og seriekoblet røkvarsleanlegg er etablert i bygningen. Bygningen inneholder hovedsakelig hybler med tilhørende rom for drift av bygget.

Andre forhold:

Tilstand Bygningen fremstår visuelt med en god del bruksslitasje, spesielt innvendig. Hyblene bærer preg av tildels hard bruk og minimalt med oppgraderinger/vedlikehold.

Vedlikehold Innvendige overflater, spesielt på hybler, fremstår med et vesentlig vedlikeholdsetterslep. Vesentlige påkostninger må påregnes, men vil bli vurdert ulikt av den enkelte huseier og bruk av byggene.

3.4.4 Uthus

Bygningsdata Byggeår: 2015 Kilde: Byggeår er omtrentlig og usikkert

Anvendelse: Lager

Arealer:

Etasje Bruttoareal Bruksareal Kommentar BTA m² BRA m² 1. etasje 43 40 Lager Sum bygning: 43 40

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 10 av 17 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

Kommentar areal BTA er beregnet ut fra innvendige mål og veggtykkelse. Konstruksjoner og innvendige forhold:

Bygning generelt Bygningen er oppført på betong fundamenter, betonggolv. Oppført i uisolert bindingsverk stående utvendig trekledning. Saltakform, taket er tekket med stålplater med taksteinsprofil. Bygningen benyttes som søppellager og til oppbevaring.

Andre forhold:

Standard Bygget har normal enkel bygningsstandard.

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 11 av 17 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

4 Verdigrunnlag

4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler

Leiekontrakter/markedsleie:

Bygning/areal Etg. Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør Reg % Markedsleie Pris pr år Markedsleie Reg % f.o.m. mnd/år pris f.o.m. mnd/år mnd/år Næringsbygg Tredalsvegen 10 -BTA 2 Fremtidig driver av Samtlige 1 stk 1 500 000 1 500 000 1/2025 100 asylmottak eller tilsvarende Sum: 1 500 000 Næringsbygg Tredalsvegen 12 -BTA 3 Fremtidig driver av Samtlige 1 stk 1 500 000 1 500 000 1/2027 100 asylmottak eller tilsvarende Sum: 1 500 000 Næringsbygg Tredalsvegen 8 -BTA 1 Fremtidig driver av Samtlige 1 stk 1 500 000 1 500 000 1/2022 100 asylmottak eller tilsvarende Sum: 1 500 000 Total: 4 500 000 Bransjer/leiekontrakter:

Bygning/bransje Etg Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør Reg % Markedsleie Pris pr år Markedsleie Reg % f.o.m. mnd/år pris f.o.m. mnd/år mnd/år Næringsbygg Tredalsvegen 10 -Ledig 2 Fremtidig driver av Samtlige 1 stk 1 500 000 1 500 000 1/2025 100 asylmottak eller tilsvarende Sum: 1 500 000 Næringsbygg Tredalsvegen 12 -Ledig 3 Fremtidig driver av Samtlige 1 stk 1 500 000 1 500 000 1/2027 100 asylmottak eller tilsvarende Sum: 1 500 000 Næringsbygg Tredalsvegen 8 -Ledig 1 Fremtidig driver av Samtlige 1 stk 1 500 000 1 500 000 1/2022 100 asylmottak eller tilsvarende Sum: 1 500 000 Total: 4 500 000

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 12 av 17 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

Utleiekontrakter og ledige lokaler

4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet

Kort beskrivelse Utleiemarkedet for leiligheter samt salg av leiligheter i kommunen vurderes som balansert slik at et alternativt bruk av disse blokkene til salg eller utleie er ikke vurdert da det ikke er et marked for så mange enheter i Sunndal Kommune pr i dag. Investorer beregner derfor en større risikopremie enn normalt.

Leiepriser utleieobjekter Eiendommens markedsverdi er beregnet etter en vurdering av bygningenes bruk de siste 10 år. I beregningene har vi forsøkt å legge inn hva vi tror det er mulig å oppnå av leieinntekter og kostnader. Kostnader er basert på innhentet dokumenterte opplysninger fra Sunndal kommune og huseier. Leieinntekter er basert på et gjennomsnitt av siste 10 års driftsinntekter hentet fra regnskapet til Driva Appartement AS.

Markedsutsikter Det forventes at blokkene kan benyttes som asylmottak eller tilsvarende utleie også i tiden fremover uten nevneverdige påkostninger eller oppgraderinger. Potensiale for utleie til formålet som asylmottak er i stor grad avhengig av den europeiske og nasjonale politiske situasjonen, men det vurderes som sannsynlig at behovet for asylmottak eller tilsvarende vil være tilstede innenfor en 5-10års periode. Selv om det for øyeblikket er færre asylsøkere så er det kontrakter på tur ut i markedet fra UDI, samt at det er kun et tidsspørsmål før det vil komme en ny økning på asylsøkere og nye kontrakter.

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 13 av 17 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

4.3 Demografi, områder, vekst/regresjon

Beskrivelse Sunndal har ca. 7200 innbyggere, men har en større bo og arbeidsregion med Nesset, Surnadal, Tingvoll og Oppdal. Andelen sysselsatte er høyere enn landsgjennomsnittet i området. Det forventes en forsiktig befolkningsutvikling i årene fremover. Næringsstrukturen består av industri, handel og mindre produksjonsbedrifter. Sunndal har store hjørnesteinsbedrifter innen prosessindustri.

4.4 Inntekter/kostnader

Inntekter Arealtype Kontrakter Markedsleie m² Kr./m² Pris/år m² Kr./m² Markedsleie pr år Sum

Arealtype Kontrakter Markedsleie Enhet Kr./enhet Pris/år Enhet Kr./enhet Markedsleie pr år BTA 1 1 500 000 1 500 000 BTA 1 1 500 000 1 500 000 BTA 1 1 500 000 1 500 000 Sum 0 4 500 000 Total 4 500 000

Inntektsoverskudd Inntekter (overført) 4 500 000 Tap ved ledighet, 22% 990 000 Normale eierkostnader, årlig Festeavgift 403 640 Forsikring 45 045 Eiendomsskatt 203 911 Div adm og oppgraderinger av eiendom 300 000 Strøm 400 000 Avsetning til vedlikehold 750 000 2 102 596

Eiendommens inntektsoverskudd 1 407 404 Kostnader som henføres til eier er eiendomsskatt, festeavgift, forsikringspremie for bygningen, administrasjon og regnskapsførsel, samt avsetninger til oppgraderinger. Kostnader til forvaltning, drift og regnskapsførsel avhenger blant annet av organisasjonsformen for forvaltningen og omfatter administrasjon av eiendommens løpende drift. Tekniskforvaltning (drift) omfatter, renovasjon, løpende vedlikeholdsarbeider og periodiske kontroller/ Kommentar eierkostnader: inspeksjoner av eiendommen og de tekniske installasjonene, disse kostnadene belastes leietaker når blokkene er utleid. Kostnader som tilkommer eier når blokkene nå ikke er utleid er strøm, abonnement for vann og kloakk samt forbruk og nettleie strøm. Kostnadsnivået avhenger i stor grad av type eiendom og leietakersammensetning. Strømforbruk er skjønnsmessig satt til 400.000,- da blokkene er avstengt og ikke utleid. Div kostnader settes til. 300.000, pr år. Forsikring, tomtefeste, eiendomsskatt og strøm er satt etter fremvist dokumentasjon.

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 14 av 17 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

5 Verdisetting

5.1 Teknisk verdi

Metode: Byggekostnadene er beregnet til hva det ville koste å føre opp et tilsvarende bygg i dag. Det er foretatt en reduksjon på grunn av byggets alder, tilstand, hensiktsmessighet og tekniske anlegg. Teknisk verdi er en beregnet verdi for bygningsmassen slik den fremstår på befaringstidspunktet. Vedlikeholdsmangler og skader er kun skjønnsmessig vurdert på bakgrunn av enkle visuelle observasjoner på befaringstidspunktet. For kurante næringseiendommer forekommer det ofte avvik mellom den tekniske verdien og takstkonklusjonen.

Næringsbygg Tredalsvegen 8 Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 64 200 000

Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 49 000 000 tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi – Næringsbygg Tredalsvegen 8 15 200 000

Næringsbygg Tredalsvegen 10 Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 63 000 000

Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 48 250 000 tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi – Næringsbygg Tredalsvegen 10 14 750 000

Næringsbygg Tredalsvegen 12 Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 63 000 000

Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 48 250 000 tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi – Næringsbygg Tredalsvegen 12 14 750 000

Uthus Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 330 000

Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 40 000 tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi – Uthus 290 000

Sum teknisk verdi bygninger 44 990 000

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 15 av 17 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

5.2 Nettokapitalisering

Metode: Verdien som fremkommer etter denne metoden har sin bakgrunn i eiendommens vurderte netto inntektsoverskudd og det kravet til avkastning som normalt stilles ved investeringer av denne typen.

Forutsetninger Effektiv risikofri rente: 1,70 % - Inflasjon: 2,30 % Realrente, avrundet: -0,60 % Objektrisiko 3,75 % Markedsrisiko 3,00 % Eiendomsrisiko 3,00 % Renteglidning 1,50 % Realavkastningskrav: 10,65 %

Beregning av kapitalisert verdi Eiendommens inntektsoverskudd (overført fra inntekter/kostnader) 1 407 404 Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi, beregnet av inntektsoverskuddet (Kr. 1 407 404 ) når realrenten er 10,65% 13 215 061 Korreksjon: Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi: 13 215 061 Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi (avrundet): 13 220 000 Kommentar nettokapitalisering: Realavkastningskravet er valgt med utgangspunkt i estimert nivå på effektiv rente på 10 års statsobligasjoner, samt eiendommens forretningsmessige risiko. Avkastningskravet er beregnet på bakgrunn av en totalvurdering av leietakerkonseptet, eiendommens beliggenhet og brukelighet samt dagens markedssituasjon.

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 16 av 17 Matrikkel: Gnr 53: Bnr 122 (fnr: 122), bnr 194 (fnr: 194) Kommune: 1563 SUNNDAL KOMMUNE Adresse: Tredalsvegen 8, 10, 12, 6600 SUNNDALSØRA

5.3 Følsomhetsanalyse

Kommentar: Følsomhetsdiagrammet viser hvordan eiendommens verdi forandrer seg i forhold til parametere som blir vurdert. Spesielt er avkastningskravet svært følsomt for verdien av eiendommen. Dersom avkastningskravet senkes påvirker dette at eiendommens verdi økes.

Oppdr. nr: 20056 Befaringsdato: 11.12.2020 Side: 17 av 17

Client: Heimstaden AB, Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö, Sweden

Heimstaden Czech Portfolio

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

The valuation of the subject portfolio as specified below has been prepared by Jones Lang LaSalle, s.r.o. (“JLL”) in accordance with the International Standards for the Valuation of Real Estate for Investment Purposes (International Valuation Standards), the Valuation Standards of the Royal Institution of Chartered Surveyors (as per the Red Book) and the International Financial Reporting Standards (IFRS). The assessment of market value as at the date of valuation has been carried out by JLL for Czech properties directly held by Heimstaden AB. (“client”).

The portfolio consists of a total of 2,628,068 m2 of mainly residential space with a portion of commercial space located in the Moravia-Silesia region of the Czech Republic. In total, there are 44,231 residential and commercial units distributed in 213 clusters. The portfolio also includes 1,070,112 sq m of land. The properties are all held freehold.

Client Heimstaden AB Corp. ID No.: 556670-0455 Address: Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö Sweden

Valuer Jones Lang LaSalle, s.r.o.

Na Příkopě 21, 110 00 Praha 1 Czech Republic

Date of Valuation 31 December 2020

Date of Valuation Report 18 May 2021

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Summary of Valuation Results

Market Value

JLL is of the opinion that the aggregate of the individual Market Values of the respective interests in the properties in the Heimstaden Czech Portfolio, based on the information provided by the client and subject to the assumptions and comments detailed in section 6 of this report, as at the effective date of valuation 31 December 2020 was as follows:

CZK 36,160,208,541

(THIRTY-SIX BILLION, ONE HUNDRED SIXTY MILLION, TWO HUNDRED EIGHT THOUSAND, FIVE HUNDRED FORTY-ONE CZECH CROWNS)

Market Value of Standing portfolio: CZK 35,717,512,000

Market Value of Land Portfolio: CZK 442,696,541

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Contents

Summary of Valuation Results ...... 3 Executive Summary ...... 5 1 Brief Scope of Instruction ...... 6 2 Portfolio Overview ...... 10 Locations 10 Description 10 Building ages and construction types 11 Lettable Units 12 Lettable Area 12 Rental Income 13 Vacancy Rate 14 Rent-controlled Properties 14 Historic Building Protection 15 Services 15 Planning 15 3 Condition ...... 16 4 Legal ...... 17 Registered Encumbrances 17 Lease agreements 17 5 Valuation Method ...... 19 DCF Calculation 19 6 Assumptions ...... 20 Market Rental Value 20 Rent Indexation 20 Rent Adjustment 20 Rent Loss (Vacancy) 20 Maintenance Costs 21 Management Costs 21 Non-recoverable costs 21 Inflation/Indexation 22 Land Register 22 Public Easements 22 Discount Rate and Exit Capitalisation Rate 22 Purchaser Costs 23 Land Values 23 7 Valuation ...... 24 8 Conclusion ...... 25 9 Appendices ...... 26

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 4

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Executive Summary

The ‘Heimstaden’ Portfolio consists of a total of 2,628,068 m2 of mainly residential accommodation with a portion of commercial space located in the Czech Republic. Generally, it comprises apartments in multi-family residential buildings, but it also includes some family houses. In total, there are 44,231 residential and commercial units.

The Portfolio has the following key characteristics:

• The portfolio is managed by Heimstaden who is a market leader in affordable housing provision in the Czech Republic. • The portfolio is located in Moravia-Silesia region, mainly in 6 cities – Ostrava, Havířov, Karviná, Orlová, Opava and Frýdek-Místek. • The buildings in the portfolio were predominantly constructed between 1950 and 1970. The state of repair varies across the portfolio but is generally good and ranges from buildings in original condition to partly or fully refurbished buildings in the last 10 years. • Net Rental Income CZK 2,808,188,169 p.a. (CZK 98.03/m²/month overall) • Net Rental Income less non-recoverable costs 2,480,273,310 p.a. (CZK 78.65/m²/month overall) • Gross Rental Income CZK 3,074,967,190 p.a. (CZK 97.50/m²/month overall). • Market Rental Value CZK 3,224,769,430 p.a. (CZK 102.25/m²/month overall). • Current vacancy rate of the Portfolio is 9.2% by lettable area (residential part of the portfolio has vacancy rate of 8.9%) and current vacancy rate by number of units is 9.4% (residential part has vacancy rate of 9.1%). • The current net average rent for the market-rented residential units in this Portfolio is CZK 101.21/m²/month and for post-regulated residential units the current average rent is CZK 91.58/m²/month. • The portfolio is let to middle/lower income tenants providing a strong cash flow with continued prospects for revenue growth through an active rent increase program. • Total Market Value CZK 35,717,512,000 (equating to CZK 13,590/m² lettable area). • Gross Initial Yield (net rental income divided by Net Capital Value) 7.9%. • Net Initial Yield (Net rental income minus non-recoverable expenses divided by Gross Capital Value) 5.7%. • Undeveloped land plots comprise a total area of 1,070,112 m2. They are located in 42 clusters and are of a mix of use types. The total Market Value of undeveloped land plots is CZK 442,696,541 (equating to CZK 414/m2).

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 5

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

1 Brief Scope of Instruction

Instruction

In accordance with the engagement Letter dated 28 April 2021, JLL has assessed the Market Value of the respective freehold interests in the properties as at 31 December 2020. We understand that this valuation report is required in order to confirm the Market Value of the real estate assets as at the date of valuation for Heimstaden AB. This valuation report covers all material assumptions of all relevant valuations. Addressee

The valuation report is addressed to and may be relied upon only by Heimstaden AB,Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö, Sweden. The valuation report is intended solely for the use of the addressee for the purpose as specified herein. Valuer and Status of Valuer

We confirm that JLL has undertaken the valuation acting as external and independent valuers, as defined by the RICS Valuation – Global Standards and the ‘International Valuation Standards’ (IVS), qualified for the purpose of the valuation. The Director with overall responsibility for the matter is Jan Zibura MRICS, Senior Director in JLL Prague. Previous Involvement

JLL has been valuing the subject portfolio since 2016. We have disclosed this previous involvement to the Client and received confirmation of consent to undertake this valuation for the purpose outlined below. European Securities and Markets Authority (ESMA) guideline statement

We confirm that this valuation letter is based on the definition of the ESMA guidelines update of the CESR recommendations - The consistent Implementation of Commission Regulation (EC) No 809/2004 Implementing the Prospectus Directive, dated 20 March 2013). According to the ESMA guidelines we confirm the following: • JLL has acted as an independent expert.

• The individual properties were inspected in Q3 2020.

• The valuation is based on the date of valuation being 31 December 2020. According to information provided by the addressee to this valuation letter, no significant changes have occurred between the date of valuation and the publication of this valuation report.

• The Company published its latest consolidated accounts as of 31 December 2020. The valuation figures and the figures in the consolidated accounts published as of 31 December 2020 are identical.

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 6

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

• Finally, we confirm that JLL is not aware of any actual or potential conflict of interest that may have influenced its status as external or independent valuer. Purpose and Publication

JLL acknowledges and agrees that the valuation is required for inclusion in a prospectus related to the Transaction, subject to the approval of the Swedish Financial Supervisory Authority (Sw. Finansinspektionen) and to be issued by the Company (the “Prospectus”) in connection with the Company’s initial public offering (the “Transaction”) and listing of the Company’s ordinary shares on First North Growth Market Stockholm. Assignment of Rights to Third Parties

The addressee of the valuation report is not entitled to assign its rights – either in whole or in part – to third parties. However, JLL acknowledges and agrees that the Valuation Report will appear in unchanged and signed form in the securities prospectus and that investors may rely on it. Scope of Work

The scope of work carried out for the assessment of the Market Value has included the following processes: ■ Analysis and evaluation of the provided property information (e.g. rent roll, OPEX, CAPEX, etc.), ■ Market and locational analysis of the properties, ■ Determination of Market Value. Subject of Valuation

The portfolio consists of a total of 2,628,068 m2 of mainly residential space with a portion of commercial space located in the Moravia-Silesia region of the Czech Republic. In total, there are 44,231 residential and commercial units distributed in 213 clusters. The portfolio also includes 1,070,112 sq m of land. The properties are all held freehold. Basis of Valuation

Our valuation has been prepared in accordance with the RICS Valuation – Global Standards (current Edition) published by the Royal Institution of Chartered Surveyors as well as the current standards contained within the International Valuation Standards (IVS) on the basis of Market Value. Market Value is defined as: ‘The estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.’ The full definition and explanation of Market Value is included in Appendix 4 of this valuation report. The report is subject to, and should be read in conjunction with, the attached General Terms and Conditions of Business and our General Principles Adopted in the Preparation of Valuations and Reports which are attached in Appendices 2 and 3. Date of Valuation

For the purpose of our valuation, the date of valuation has been set as 31 December 2020.

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 7

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Plausibility Check

JLL was provided with tenancy schedule by the client, dated 30 November 2020, containing information on the individual properties such as location, leased area, current rent, tenant incentives, start and expiry date of the lease, etc. The accuracy of all the documents containing the information summarised above has been confirmed by the client. We have assumed that the information the client has supplied to us in respect to the subject portfolio is complete, correct and up to date. JLL has carried out a verification of the data provided to us based on qualified samples, which were then checked for accuracy and plausibility. No abnormalities were detected in the results. Furthermore, land register extracts and cadastral maps have been made available. These documents were sampled and checked for plausibility accordingly, whereby JLL again detected no abnormalities. We have assumed the accuracy of the documents that have been provided to us by the client and that all such documents have been verified by the client. Should any information provided to us subsequently prove to be incorrect we reserve the right to amend our valuations accordingly. Site Inspections

We have inspected a sample of properties in each cluster in order to form our opinion of the nature of the real estate, location, condition, and other relevant factors. Inspections of the individual properties were carried out in the form of internal and external inspections on the 25th, 26th of August & 17th, 18th and 30th of September 2020. The internal inspections of the properties took place in locations where vacant units were available. Inspections were accompanied by the respective property managers and carried out by qualified employees of JLL. We must state that, for those properties that where not selected for the sample inspection, we have valued only “from the desk” and our valuations are based on restricted information. We have been wholly reliant on the information provided to us in relation to these properties. Valuations undertaken without a full inspection are inherently less reliable than those with a full inspection and this valuation has been undertaken on the assumption that there is nothing that would be discovered upon inspection that would have an adverse effect upon our opinion of value. Consequently, whilst we have undertaken our due diligence carefully and professionally, less certainty – and a higher degree of caution –should be attached to our valuation than would normally be the case. Currency

All prices and values are shown in Czech crowns.

Rounding

Due to the calculation basis, marginal differences can occur in the rounding of the numbers (CZK, %, etc.). Departures from the Valuation Standards

In the valuation we have not made any departures from the Valuation Standards.

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 8

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Market conditions explanatory note: Novel Coronavirus (COVID-19)

The outbreak of COVID-19, declared by the World Health Organization as a “Global Pandemic” on the 11 March 2020, has and continues to impact many aspects of daily life and the global economy – with some real estate markets having experienced lower levels of transactional activity and liquidity. Travel, movement and operational restrictions have been implemented by many countries. In some cases, “lockdowns” have been applied to varying degrees and to reflect further “waves” of COVID-19; although these may imply a new stage of the crisis, they are not unprecedented in the same way as the initial impact.

The pandemic and the measures taken to tackle COVID-19 continue to affect economies and real estate markets globally. Nevertheless, as at the valuation date property markets are mostly functioning again, with transaction volumes and other relevant evidence at levels where an adequate quantum of market evidence exists upon which to base opinions of value. Accordingly, and for the avoidance of doubt, our valuation is not reported as being subject to ‘material valuation uncertainty’ as defined by VPS 3 and VPGA 10 of the RICS Valuation – Global Standards.

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 9

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

2 Portfolio Overview

Locations

The properties of the ‘Heimstaden’-Portfolio are geographically concentrated in the Moravia-Silesia region of the Czech Republic. In total, the portfolio is spread across 25 cities. One cluster is also located in Olomouc.

The portfolio dominates some of the local residential markets in the region. The most dominant market is Ostrava where the portfolio represents around 33% (858,058 m²) of the total residential rental stock in the city. Other strong locations include Havířov with a share of 26% (716,261 m²) and Karviná with a share of 15% (393,766 m²). This data is based on the Czech Republic census conducted in 2011.

The map below illustrates the locations of the portfolio.

Map: Location of the Portfolio

Source: mapy.cz Description The Heimstaden Portfolio consists of a total of 2,628,068 m2 of mainly residential accommodation with a portion of commercial space. Generally, it comprises apartments in multi-family residential buildings, but it also includes some family houses. In total, there are 44,231 units in 4,455 buildings.

The rental accommodation is provided based on two types of lease agreements – market and post-regulated.

For the purposes of the valuation we have divided the portfolio into 213 clusters generally based on location and type. Clusters include buildings of different age.

The Portfolio also includes undeveloped land plots of various use with the total area of 1,070,112 m2.

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 10

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Building ages and construction types The majority of the properties within the Portfolio were built as residential buildings in the second half of the 20th century. Most of them, 71%, were built between 1950 and 1970. 17% between 1860 and 1949 and 12% were built between 1971 and 1990. Only 0.2% were built in 1991 or later. Graph: Construction periods

0.2%

12.3% 16.7%

< 1950

1950 - 1970

1971 - 1990

>1991

70.9%

Source: Provided by the Client In terms of construction type there are three main types – brick, prefabricated concrete (panel) and timber. Most buildings, 65.6% are of brick construction, 18.9% are of prefabricated concrete, 15.4% are of timber construction and there is a small number of buildings of other construction types.

Graph: Types of construction

0.13%

15.38%

Brick Panel 18.86% Wooden Other 65.63%

Source: Provided by the Client

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 11

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Lettable Units In total, the Portfolio includes 44,231 units; 1,687 (3.81%) of these are in commercial use and the remainder are residential. Commercial units are located at ground floor level of apartment buildings and they provide small commercial areas for the local neighbourhood. The residential units consist of market-rented units (64.95%) and post-regulated units (31.23%).

Graph: Number of Units

3.81%

31.23% Residential units - Post regulated

Residential units - Market rented

Commercial use

64.95%

Source: Provided by the Client

Lettable Area The total lettable area of the entire Portfolio is 2,628,068 m², comprising 1,662,948 m² (63.3%) of residential market- rented accommodation, 847,057 m² (32.2%) post-regulated residential space and 118,063 m² (4.5%) of commercial space. Graph: Lettable Area

4.49%

Residential units - Post 32.23% regulated

Residentail units - Market rented

Commercial use 63.28%

Source: Provided by the Client

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 12

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Rental Income Gross Rental Income The current Gross Rental Income for the entire Portfolio at the date of valuation is CZK 3,074,967,190 p.a., which equals to CZK 97.50/m²/month. The majority of the Gross Rental Income originates from market-rented residential units with a total annual amount of CZK 1,993,325,855 p.a. (CZK 99.89/m²/month), while the post-regulated residential units generate a Gross Rental Income of CZK 930,906,013 (CZK 91.58/m²/month) and commercial units account for a Gross Rental Income of CZK 150,735,322 p.a. (CZK 106.40/m²/month). Graph: Gross Rental Income

4.90%

30.27% market post- regulated 64.82%

Source: JLL Net Rental Income

The Net Rental Income for the entire Portfolio at the date of valuation amounts to CZK 2,808,188,169 p.a., which equals to CZK 98.03/m²/month. The majority of the Net Rental Income originates from market-rented residential units with a total annual amount of CZK 1,747,460,111 p.a. (CZK 101.21/m²/month), while the post-regulated residential units generate a Net Rental Income of CZK 930,906,013 (CZK 91.58/m²/month) and commercial units generate a Net Rental Income of CZK 129,822,045 p.a. (CZK 106.72/m²/month).

Graph: Net Rental Income

4.62%

market 33.15% post-regulated

62.23% commercial

Source: Provided by the Client

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 13

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Market Rent

The Market Rental Income for the entire Portfolio at the date of valuation amounts to CZK 3,224,769,430 p.a., which equals to CZK 102.25/m²/month. The majority of the Market Rental Income originates from market-rented residential units with a total annual amount of CZK 2,038,205,032 p.a. (CZK 102.14/m²/month), while the post- regulated residential units generate a Market Rental Income of CZK 1,037,833,133 (CZK 102.10/m²/month) and commercial units generate a Market Rental Income of CZK 148,731,265 p.a. (CZK 104.98/m²/month). Graph: Market Rental Income

4.61%

market 32.18% post-regulated commercial 63.20%

Source: JLL An overview of the current Net Rental Income compared to both the Gross Rental Income and the Market Rental Value is outlined below:

Table: Rental Income comparison Rent type Gross Income CZK p.a. Net Income CZK p.a. Market Rent CZK p.a. Market-rented 1,993,325,855 1,747,460,111 2,038,205,032 Post-regulated 930,906,013 930,906,013 1,037,833,133 Commercial 150,735,322 129,822,045 148,731,265 TOTAL 3,074,967,190 2,808,188,169 3,224,769,430 Source: JLL Vacancy Rate According to the rent roll provided, 3,851 residential units with a lettable area of 224,201 m² and 317 commercial units (totalling 16,688 m²) were vacant at the valuation date. Based on lettable area the current vacancy rate for the entire Portfolio is 9.17% (residential part 8.9% and commercial 14.1%). Rent-controlled Properties In total 131 (0.3%) of the 42,544 residential units are rent-regulated. These units were embodied in the post- regulated category. As will be explained further in this Report, the rent regulation ceased to exist in 2010. However, there was a transfer period during which the rent increase was limited. In the subject Portfolio, these agreements are still valid, and we understand that Heimstaden wants to convert these agreements to market level contracts.

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 14

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

We are of the view that this does not have any significant impact on the overall portfolio value as the share of regulated units is minimal. Historic Building Protection According to the cadastral extracts provided, some buildings from the portfolio are subject to historic protection. Based on the legal due diligence produced by Dentons, we understand that according to Act No. 20/1987 Coll., National Monuments Care Act, as amended there are restrictions on structural changes and use of such properties that require the owner to maintain the protected structure and its surroundings. Heimstaden will therefore have to obtain specific governmental approval for renovations, reconstruction, altering the structure, changing the use of the buildings, or demolishing the building structures. Moreover, the owner of a building listed as a cultural monument is required to preserve and maintain the building in a predominantly unchanged state, keep the property in a good condition at his expense and protect it against danger, damage, depreciation, or theft. If the owner intends to transfer the property for consideration, save for a sale between close persons or joint owners, the Czech State has a pre-emptive statutory right to purchase such properties. In line with the general market conditions, we expect that such sale would be performed considering market value at the date of transaction without any discount or pre-agreed price.

Services We understand that the subject Property is connected to all main services including water, sewerage, electricity, and telephone. Some properties also have access to gas. We have not been informed on any technical issues regarding main services access and have assumed there are not any concerns.

Planning In all locations, we have been able to obtain publicly available information on current Master Plan from the internet. Generally, we can confirm that the current use of the properties is residential and that it is in line with the available zoning information.

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 15

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

3 Condition

Overall, we consider that the portfolio is in a good state of repair, in line with the age and type of buildings and their current use. We understand from Heimstaden (former Residomo) that over the last 10 years approximately CZK 10 billion has been invested in several building refurbishment programs. These have included mainly apartment renovations, complete replacement of windows and refurbishments of common areas, roofs, and facades. The buildings which were seen during our inspections, were seen overall in good condition. However, there are some exceptions, mainly in poor locations or in locations close to former mines, where the quality is worse. We understand that Heimstaden plans to gradually dispose of or demolish these properties, which mainly include family houses. According to the owner, until December 2019 30,315 out of 44,231 units were fully renovated, this is approximately 69%. Full renovation means new kitchen, bathroom, windows, electric wiring, renovated floors, and newly painted walls. From the Capex and Opex plan of Heimstaden we understand that in 2024 the company aims to have approximately 80% of units fully renovated. The owner also plans to continue the refurbishment of buildings – both external and internal. The planned repairs include common spaces, new lifts, heat measurements, facades, installations, roofs, balconies etc. For the purposes of our valuation, we have adopted these costs into our cash flow together with additional costs which will be described further. Capex for the next 10 years therefore includes two parts – costs for apartment refurbishments, which are allocated based on sqm basis and costs for building repairs, which are allocated based on cluster basis. Total Capex for the next 10 years amounts to CZK 5,881,614,326.

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 16

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

4 Legal

JLL has been provided with a legal due diligence report, prepared by Dentons dated 16th February 2016. We would like to point out that some of the statements made below refer to information provided in the legal due diligence report.

Based on the provided cadastral extracts, we understand that buildings are owned freehold by Heimstaden Czech s.r.o. From the legal due diligence, we understand that approximately 2.5% of the buildings owned by Heimstaden Czech s.r.o. are located on land of other parties. As this issue relates to only an immaterial part of the Residential Portfolio the Client does not see this issue as a concern.

Registered Encumbrances

We understand that there are two main groups of encumbrances encumbering the portfolio. Those are liens and easements.

Mortgage Loans We understand that the Portfolio is encumbered by a lien in the amount of EUR 68 mil. in favour of Heimstaden Bostad Invest s.r.o..

Easements Based on the legal due diligence, we understand that Heimstaden owns land plots (which may have buildings on them as well, either being separate buildings or part of the land) and additional buildings which are encumbered by one or more easements. Those easements are mostly in favour of a person or entity and only in minority cases in favour of another party’s property. In general, these are standard easements without a significant effect on the value of real estate.

For the purpose of this valuation we have assumed that all the loans were repaid and settled as of the date of valuation and all the rights of ways are fully transferable to any other successive owner and have no financial obligations.

Lease agreements

Lease types The lease agreements are divided into the following three basic groups: 1. Lease agreements with a fixed rent, usually concluded for one year. In our valuation, we refer to them as the market leases and they represent 68.7% of the portfolio in terms of residential and commercial units. 2. Lease agreements previously concluded for regulated rents and amended after the deregulation in order to include the rent increase mechanism. In our valuation, we refer to them as the post-regulated leases and they represent 31.0% of the portfolio in terms of residential and commercial units. 3. Lease agreements that were concluded for regulated rents but have not been amended yet. In our valuation, we refer to them as the regulated leases and they represent 0.3% of the portfolio in terms of residential and commercial units. These types of lease agreements were embodied in the post-regulated leases category.

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 17

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Lease agreements concluded prior 1 January 2014 belonging to the post-regulated category are subject of the following: Rent Adjustment Based on the legal due diligence, we understand that Landlord is entitled to increase the rent (i) by the rate of inflation measured by the Consumer Price Index issued by the relevant administrative body of the Czech Republic for the previous period; PLUS (ii) the amount of pro rata share of the increase of real estate tax for 1 sq. m of the floor area, PLUS (iii) an amount up to 7% of the rent for the previous year until the rent reaches the amount of market.

As soon as the amount of the rent calculated based on this rule reaches the market rent, the landlord may only increase the rent for each respective year in accordance with the inflation clause above (increased by the rate of inflation as well as by the amount of real estate tax as described above).

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 18

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

5 Valuation Method

DCF Calculation The calculation of the Market Value has been based on the Discounted Cash Flow (DCF) method. This is an internationally recognised method, based on transparent, dynamic and explicit valuation parameters to determine the Market Value. Initially all future cash flows (both revenues and costs) are explicitly determined for a ten-year detailed planning period. At the end of this period, a terminal value is calculated, by effectively capitalising all future projected net cash flows generated by the property. The Assumptions made for the model reflect comparable analysis and decisions that would have been made by investors active in the market as at the effective date of valuation. The cash flows for the relevant year of the detailed planning period are calculated as follows: - The gross rental income at full occupancy is reduced by the loss of rent due to vacancy and/or rent collection loss. The resulting amount reflects the current rental income. After deduction of the non-recoverable costs (maintenance costs, management costs, other costs and non-recoverable operating costs), the net cash flow is determined before taxes and debt service. The respective cash flows of the individual periods are then discounted as at the date of valuation by the pre-determined discount rate. The calculation of the terminal value after Year 10 is carried out as follows: - In general, a stabilised cash flow (stabilised rental income less stabilised expenses) can normally be achieved by the end of Year 10. As no period-overlapping changes are expected in the cash flow after this point, the net operating income at Year 10 serves as the basis for the forecasted future cash flows. By means of the property- specific capitalisation rate, the net operating income (NOI) is capitalised into perpetuity. The capitalised terminal value, like the cash flows of the detailed planning period, is likewise discounted to the date of valuation. The result of the DCF method mirrors the economic view that would be taken by the majority of active market participants as at the effective date of valuation and reflects the Market Value. The portfolio is characterized by two different types of rents: the market rent and the post-regulated rent. The market rent is the rent at market level. The post-regulated rent is rent gradually increasing to the market levels. Within the portfolio approx. 33.1% of tenants have post-regulated rates (post-regulated residential units) and approx. 66.9% are at market level (residential and commercial units). The post-regulated rent results from a contractually agreed rent increase program of existing tenants from before 2010. The contractually agreed rent increase is subject to an inflation protection. The market rent can be adjusted every year without restriction.

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 19

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

6 Assumptions

Market Rental Value

In general, the Czech market does not provide any official database with passing rents and this information is not publicly available as there are no big rental companies. Most of rental apartments are owned by private owners who search for their clients either on their own or sometimes using a real estate company. Still, information on rental levels is considered private and given the fact that majority of Czechs prefer to buy an apartment rather than rent it, the rental market is limited. Therefore, in order to arrive at our opinion on market rental levels, we have used three main sources of information – online real estate portals such as Sreality.cz; new lease agreements concluded within the Portfolio during last 3 years and JLL internal database. Rent Indexation

Rent indexation residential market rent The rental growth forecast for the valuation was established by carrying out a detailed analysis of the current rents, the local market and the property’s position in its market.

For the market rents of post-regulated residential units as well as market residential units a growth rate of between 0.6% and 1.9% p.a. beginning in the second year was assumed, depending on the location and property rating.

Rent indexation of commercial units For the market rents of commercial units a growth rate of between 0.7% and 1.9% p.a. beginning in the second year was assumed, depending on the location and property rating.

Rent Adjustment

For the valuation of properties with post-regulated units, JLL has considered an annual rent adjustment of no more than 5.0%. Furthermore, it was assumed that the rent increase for each valued property will not exceed the linked market rent. Rent Loss (Vacancy)

Rental loss reflects the share of the gross rental income that could have potentially been generated, if vacant units within any property had been rented out. We have adopted a stabilised vacancy for each property, depending on the local market conditions, property quality, level of rent adjustment (net rent to market rent) and current vacancy rate.

The average weighted stabilised vacancy level for the residential units in each cluster is 7.6% and for the commercial units 11.7% of the target rent per annum.

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 20

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Maintenance Costs

On-going maintenance costs are non-transferable costs that are incurred during the expected useful life of a property. These cover damage caused by wear and tear, age, weather, and environmental influences and/or costs to comply with legal requirements, to maintain the quality of the property and its income return.

Ongoing annual maintenance costs were provided on the property level (i.e. separately for each building). As the data on property level were available for past 2 years, maintenance costs for each cluster were applied as average of the past two years (sum of the maintenance costs of all the buildings within the cluster).

We have cross-referenced the actual figures provided by Heimstaden management with the historic development within the Portfolio and are of the view that the actual costs are reasonable and realistic.

For residential and commercial units, the maintenance costs were on average CZK 81.87/m² p.a.

Maintenance costs for the first year will amount to CZK 215,161,599.

Management Costs

Management costs incurred in the management of residential leases, encompassing all necessary labour and equipment as well as for the legal and optional audit of annual financial statements (with exception of commercial tenants) are normally non-transferable.

Management costs were also provided on the property level. As the data on property level were available for past 2 years, management costs for each cluster were applied as average of the past 2 years (sum of the management costs of all the buildings within the cluster).

In the valuation JLL has considered management costs for residential buildings on average in the amount of CZK 81.49/m2 p.a. which is in line with historic figures provided by Heimstaden. The total management costs are at the level of CZK 214,154,288 in year 1.

Non-recoverable costs

Non-recoverable costs generally include costs such as property taxes, insurance, marketing, fees and other costs. Also, for vacant rental space, certain types of costs, such as minimum heating costs, caretaker or security costs, as well as electricity and cleaning costs, which are generally transferable, cannot be transferred.

As in the previous two cases, non-recoverable costs were provided on the property level. As the data on property level were available for past 2 years, non-recoverable costs for each cluster were applied as average of the past 2 years (sum of the non-recoverable costs of all the buildings within the cluster).

JLL has applied non-recoverable costs on average of CZK 124.77/m² p.a. which totals to CZK 327,914,860 in year 1. Non-recoverable costs are in line with historic figures provided by Heimstaden.

Vacancy occurs within the detailed planning period as a result of tenant fluctuation. For these vacant areas, the scheduled non-transferable costs were not taken into consideration, as these costs are already considered in the maintenance costs associated with tenant turnover.

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 21

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Inflation/Indexation

All costs have been indexed with the rate of inflation according to the Czech Statistical Office.

For the maintenance of residential and commercial units and for non-recoverable operating and management costs the indexation amounts to 3.2% p.a.

Land Register

We have been provided with cadastral extracts for all clusters dated 30th August 2017. We have reviewed these and generally, have not found any major issues. There are few properties located on land plots owned by a third party – we have not been provided with cadastral extracts for these land plots however we have assumed that the access to these properties is secured via easements and that these easements are fully transferable to any successive owner.

Public Easements

Information on public easements was obtained also from the cadastral extracts. We understand that there are several types of easements, mainly related to parking and access for utility providers. In line with general market approach we have assumed that these easements are fully transferable to any successive owner and do not have any impact on market value of the Portfolio.

Discount Rate and Exit Capitalisation Rate

Discount Rate The Discount Rate reflects the opportunity and risk aspects of the market yield required by investors and consists of an interest rate for a risk-free investment as well as a premium to account for specific investment risks associated with real estate investments.

The risk-free interest rate reflects the rate that can be achieved in the investment market for a risk-free investment. JLL uses the risk-free interest rate of 1.7% p.a. referring to the average interest rate of the past 120 months of a 10- year Czech Government bond, issued by Oxford Economics. A property-specific, weighted risk premium, which is based on a rating (market, location and property) is applied to the risk-free rate in order to derive a risk-adjusted discount rate, which reflects the opportunities and risks of the properties in the market.

Our valuation adopts varying discount rates for individual clusters depending on their investment quality. Overall our valuation reflects a weighted discount rate for the subject Portfolio of 6.5% and a weighted gross initial yield of 7.9%.

Capitalisation Rate The Capitalisation Rate (the ‘Cap Rate’) is used to capitalise the stabilised Net Operating Income at Year 10 into perpetuity, as it is assumed that properties are kept in stock after the detailed 10-year planning period.

The Cap Rate is based on each property’s individual discount rate. For the determination of the terminal value, which is based on the NOI at year 10, an individual growth rate (positive or negative) of future cash flows has been calculated. According to normal practice, the growth rate of a stabilised cash flow has then been deducted from the

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 22

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

discount rate in order to determine the cap rate. The estimation of annual growth is reflected in the capitalization rate, with the help of the Gordon model. According to the model, the growth rate of the stabilized cash flows is to be charged to or deducted from the discount rate in order to arrive at the capitalization rate.

The weighted capitalisation rate for the subject portfolio stands at 5.9%, which, based on our experience, is in line with the market.

Purchaser Costs

The valuation considers auxiliary purchase costs as a percentage of the Market Value. These costs include the legal fees for sale, the tax and land register fees and the broker’s commission, if applicable. Purchaser’s costs of 1.0% are reflected in our valuation.

Land Values

We have been instructed to value the undeveloped land plots included within the Portfolio. Land plots are of various use types. The undeveloped land plots are located in 42 clusters in total.

We have not been informed on any development possibilities; as such we have assumed that there is no development potential and we have adopted the comparable method of valuation adopting appropriate land value rates for the various uses and locations.

Due to lack of comparable evidence for all locations, we have used individual rate per each land use and cluster. As such, we have used the comparable evidence found on real estate portals and recent transactional evidence. We have also examined the Land Price Map of the City of Ostrava. We have adopted a discount to the average quoting prices to reflect the size of the land plots. We have assumed that the land plots would be either sold together with standing assets or separately.

The total unrounded value of undeveloped land is CZK 442,696,541.

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 23

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

7 Valuation

Market Value

Subject to the forgoing we consider that the total Market Value of the Heimstaden Standing Portfolio under the assumption that properties are sold on the portfolio basis as at 31 December 2020 is:

CZK 35,717,512,000

(Thirty-five billion seven hundred and seventeen million, five hundred and twelve thousand Czech crowns)

resulting in a capital value rate of 13,590 CZK / m² of lettable area

This reflects the following yield profile:

Gross Initial Yield: 7.9%

Net Initial Yield: 5.7%

Subject to the forgoing we consider that the Market Value of the Heimstaden Land Portfolio as at 31 December 2020 is:

CZK 442,696,541

(Four hundred and forty-two million, six hundred and ninety-six thousand, five hundred and forty-one Czech crowns)

resulting in a capital value rate of 414 CZK / m² of lettable area

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 24

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

8 Conclusion

Finally, and in accordance with our standard practice, we must state that this valuation report was prepared by JLL, Czech Republic, dated 18 May 2021 and has been authorised only for use by the addressee listed under Section 1 of this valuation report for the purpose stated.

The client guarantees that all valuations, reports, plans, drafts, renderings, tables and calculations arising within the scope of each valuation instruction will only be used for those purposes specified in the contract and will not be published without the express prior consent of the advisor in each individual case. Neither the whole of the report nor any part, nor references thereto may be published in any document, circular letter or paper, without our previous written consent regarding the form as well as the connection in which it will be published.

Prague, 18 May 2021

Jan Zibura MRICS Senior Director Head of Valuations Czech Republic

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 25

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

9 Appendices

Appendix 1 Valuation Results Overview Appendix 2 General Principles Adopted in the Preparation of Valuations and Reports Appendix 3 General Terms and Conditions of Business Appendix 4 Definition of Market Value

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 26

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Appendix 1 Valuation Results Overview

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 27

Valuation Overview Heimstaden-Portfolio Q4 2020

Date of rent roll: 30.11.2020 Total 13,815 847,057 0 0 930,906,013 28,729 1,662,948 3,851 224,201 1,747,460,111 1,687 118,063 317 16,688 129,822,045 35,717,512,000 13,590 2,628,068 12.72 11.62 11.08 2,808,188,169 3,074,967,190 3,224,769,430 6.47%* 5.92%* 215,161,599 214,154,288 327,914,860 5,881,614,326 2,050,957,423 13.5% 14.1%

Residential units Residential area Market value Market value Multiplier current Multiplier Multiplier Non-recoverable Current vacancy Current vacancy Residential units Residential area Net cold rent post- Residential units Residential area Residential units Residential area Net cold rent Commercial Commercial Commercial Commercial area Net cold rent Total area Net rent Gross rent Market rent Discount rate Cap rate Maintenace costs Management costs Capex year 1-10 NOI ID Cluster City post-regulated post-regulated in CZK Q4 2020 in CZK/m² Q4 2020 rent gross rent market rent costs residential market commercial post-regulated post-regulated regulated p.a. market market market vacant market vacant market p.a. units area units vacant vacant Commercial p.a. Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 vacant vacant (rounded) (rounded) Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020

10001 Albrechtice - sídliště panel Albrechtice 151 10,589 9,408,096 149 10,097 1 78 9,438,691 43 732 6 74 851,705 170,000,000 7,940 21,418 8.6 8.6 8.5 19,698,492 19,865,704 20,532,847 7.8% 7.7% 1,035,850 1,766,658 1,772,318 43,815,184 15,123,666 0.8% 10.1% 10002 Albrechtice - sídliště zděné Albrechtice 71 5,062 4,012,532 92 5,895 5 308 4,836,410 8 180 1 16 89,357 52,000,000 4,670 11,136 5.8 5.6 5.6 8,938,298 9,213,059 9,563,496 8.1% 8.5% 1,276,312 934,756 971,289 22,781,464 5,755,941 5.2% 8.9% 10003 Albrechtice - Nový Svět, sídliště Albrechtice 16 1,302 975,447 21 1,535 2 88 1,169,105 0 0 0 0 0 12,800,000 4,500 2,837 6.0 5.8 5.9 2,144,551 2,213,410 2,212,587 8.2% 8.5% 202,827 242,081 213,137 5,802,971 1,486,506 5.8% 0.0% 10004 Albrechtice - Nový Svět, FD Albrechtice 2 226 138,343 2 213 1 99 74,413 0 0 0 0 0 1,950,000 4,440 438 9.1 6.8 6.7 212,756 284,368 315,425 8.3% 8.4% 4,979 37,392 33,810 896,206 136,576 46.8% 0.0% 40001 Český Těšín - zděné Český Těšín 76 4,685 5,006,913 140 9,202 3 192 10,499,238 0 0 0 0 0 166,300,000 11,970 13,887 10.7 10.5 10.4 15,506,151 15,811,122 16,498,231 6.7% 6.3% 1,444,774 1,186,054 1,570,108 28,409,629 11,305,214 2.1% 0.0% 40002 Český Těšín - Viaduktova Český Těšín 20 1,282 1,382,049 39 2,530 2 146 2,761,987 1 18 0 0 18,283 44,700,000 11,670 3,830 10.7 10.3 10.2 4,162,319 4,333,845 4,501,795 6.3% 5.8% 479,975 324,760 512,315 7,835,509 2,845,269 5.8% 0.0% 40003 Český Těšín - sídliště Mojská Český Těšín 61 3,636 4,046,666 79 4,376 3 126 5,322,117 12 193 5 88 95,603 99,000,000 12,060 8,205 10.5 10.2 10.2 9,464,386 9,701,907 10,268,595 7.0% 6.6% 834,844 684,912 1,021,247 16,784,437 6,923,383 2.9% 45.5% 40004 Český Těšín - sídliště Svibice Český Těšín 27 1,532 1,666,832 78 4,487 1 28 5,260,167 2 32 1 32 1,717 82,600,000 13,650 6,051 11.9 11.8 11.3 6,928,715 7,028,382 7,538,745 6.5% 5.9% 558,445 514,686 795,358 12,379,139 5,060,227 0.6% 100.0% 50001 Doubrava - Finské domky Doubrava 80 4,606 3,167,965 60 3,395 9 541 2,693,675 0 0 0 0 0 34,600,000 4,330 8,001 5.9 5.4 5.5 5,861,640 6,355,433 7,297,259 8.8% 9.4% 696,240 682,747 726,824 16,368,524 3,755,828 15.9% 0.0% 50002 Doubrava - Desetidomky Doubrava 10 671 474,322 10 655 2 136 485,710 0 0 0 0 0 5,780,000 4,360 1,325 6.0 5.3 5.4 960,032 1,083,717 1,208,646 8.9% 9.4% 103,949 113,045 120,408 2,711,121 622,630 20.7% 0.0% 50003 Doubrava - bytové domy Doubrava 3 222 142,011 13 774 2 74 613,757 0 0 0 0 0 2,980,000 2,990 996 3.9 3.6 3.7 755,768 819,877 860,682 8.6% 9.4% 95,704 85,096 130,723 2,037,857 444,245 9.6% 0.0% 50004 Doubrava - jednotlivé domky Doubrava 3 329 180,428 8 764 5 518 204,247 0 0 0 0 0 1,130,000 1,030 1,094 2.9 1.5 1.5 384,674 770,037 813,824 8.8% 10.0% 96,153 93,366 123,132 2,237,703 72,024 67.8% 0.0% 60001 Frenštát p.Radhoštěm - Frenštát p.Radhoštěm Frenštát p.Radhoštěm 21 1,142 1,255,559 50 3,058 1 59 4,012,714 4 57 0 0 65,957 59,000,000 13,850 4,257 11.1 10.9 10.4 5,334,229 5,417,270 6,011,684 6.9% 6.4% 433,702 358,337 420,639 15,529,795 4,121,552 1.9% 0.0% 70001 Frýdek-Místek - Nad mostárnou Frýdek-Místek 14 755 882,259 46 2,805 1 79 3,533,464 14 252 4 72 133,453 62,100,000 16,290 3,812 13.7 13.2 12.6 4,549,176 4,711,363 5,100,316 6.4% 5.7% 251,054 303,872 476,267 7,798,297 3,517,983 2.8% 28.6% 70002 Frýdek-Místek - Bruzovská Frýdek-Místek 235 14,304 17,716,438 411 23,838 8 478 32,965,061 50 910 6 154 791,429 878,200,000 22,490 39,052 17.1 16.7 16.1 51,472,928 52,586,258 58,609,524 5.9% 5.0% 3,242,846 3,255,800 3,636,692 79,888,631 41,337,590 2.0% 16.9% 70003 Frýdek-Místek - Třanovského Frýdek-Místek 97 6,022 7,473,617 135 8,493 4 299 11,023,643 3 0 1 0 19,376 299,500,000 20,640 14,515 16.2 15.8 15.4 18,516,636 18,939,963 20,553,141 5.9% 5.0% 1,042,170 1,238,824 1,653,141 29,693,375 14,582,501 3.5% 0.0% 70004 Frýdek-Místek - Čs. armády Frýdek-Místek 399 24,080 29,221,033 704 41,685 12 645 54,220,939 66 1,469 2 85 1,151,951 1,249,900,000 18,590 67,234 14.8 14.6 14.1 84,593,923 85,562,599 92,761,460 6.0% 5.2% 5,215,126 5,615,924 7,177,161 188,687,483 66,585,712 1.5% 5.8% 70005 Frýdek-Místek - Anenská Frýdek-Místek 92 5,373 6,937,359 136 8,169 7 498 10,721,854 8 155 0 0 283,600 304,300,000 22,220 13,698 17.0 16.3 15.8 17,942,814 18,677,972 20,267,922 5.8% 4.9% 1,182,749 1,155,775 1,229,060 28,021,414 14,375,230 6.1% 0.0% 70006 Frýdek-Místek - Dr. Petra Frýdek-Místek 46 2,436 3,045,195 78 4,137 1 53 5,800,833 25 375 1 15 294,222 121,400,000 17,470 6,948 13.3 13.2 12.7 9,140,251 9,231,721 10,165,538 6.3% 5.5% 617,425 561,188 641,235 29,629,481 7,320,403 1.3% 4.0% 80001 Frýdlant n.Ostravicí - Frýdlant n.Ostravicí Frýdlant n.Ostravicí 8 515 458,717 16 910 0 0 1,001,108 0 0 0 0 0 16,000,000 11,240 1,425 11.0 11.0 10.0 1,459,826 1,459,826 1,778,263 7.1% 6.8% 98,906 121,604 224,401 2,914,915 1,014,915 0.0% 0.0% 90101 Havířov-Bludovice - Kaťuše Havířov-Bludovice 7 572 531,308 5 392 0 0 385,913 12 144 0 0 110,625 8,180,000 7,380 1,108 8.0 8.0 8.0 1,027,846 1,027,846 1,045,498 7.1% 6.9% 149,061 82,250 87,641 2,265,862 708,893 0.0% 0.0% 90201 Havířov-Dolní Suchá - jednotlivé domky Havířov-Dolní Suchá 2 199 181,879 3 320 0 0 291,623 0 0 0 0 0 1,690,000 3,260 518 3.6 3.6 3.6 473,502 473,502 466,551 7.4% 8.3% 138,258 44,248 37,458 1,060,477 253,538 0.0% 0.0% 90301 Havířov-Město - Sorela Havířov-Město 1,623 101,079 111,668,763 3,105 184,410 106 6,272 204,229,251 208 36,244 32 3,079 36,766,632 4,176,000,000 12,980 321,733 11.8 11.5 11.3 352,664,646 363,838,815 375,748,778 6.6% 6.0% 25,044,714 24,356,367 32,436,716 679,841,737 270,826,850 3.4% 8.5% 90302 Havířov-Město - panel Sorela Havířov-Město 10 353 476,312 20 693 0 0 972,368 3 224 0 0 163,394 19,900,000 15,670 1,270 12.3 12.3 12.0 1,612,074 1,612,074 1,692,197 6.4% 5.8% 136,897 89,318 162,521 2,597,073 1,223,337 0.0% 0.0% 90303 Havířov-Město - zděné mimo Sorelu Havířov-Město 318 18,682 21,211,741 501 29,480 16 961 32,582,465 33 2,535 1 126 4,358,141 684,800,000 13,510 50,697 11.8 11.5 11.4 58,152,347 59,575,133 60,623,121 6.5% 5.9% 4,522,897 4,111,354 5,006,900 108,015,492 44,511,196 3.3% 5.0% 90304 Havířov-Město - panel Havířov-Město 940 54,365 60,876,371 1,543 85,566 88 4,965 94,886,878 31 3,553 11 830 5,015,036 1,844,100,000 12,850 143,484 11.5 10.9 10.9 160,778,285 168,443,286 172,633,220 6.5% 5.9% 12,969,012 11,943,705 16,067,480 318,181,804 119,798,087 5.8% 23.4% 90401 Havířov-Podlesí - panel Havířov-Podlesí 241 16,460 17,917,870 293 19,419 6 399 22,719,278 17 287 1 47 322,727 561,600,000 15,530 36,165 13.7 13.5 13.3 40,959,874 41,513,836 44,717,689 6.3% 5.6% 2,279,148 3,062,596 3,910,663 73,984,054 31,707,467 2.1% 16.4% 90501 Havířov-Prostř.Suchá - Nový Svět, FD Havířov-Prostř.Suchá 13 953 870,933 13 1,038 0 0 951,587 0 0 0 0 0 16,000,000 8,010 1,991 8.8 8.8 8.8 1,822,519 1,822,519 1,815,569 7.3% 7.1% 104,975 169,936 154,675 4,072,513 1,392,933 0.0% 0.0% 90502 Havířov-Prostř.Suchá - Nový Svět, zděné Havířov-Prostř.Suchá 10 539 476,813 52 2,615 12 619 1,913,881 0 0 0 0 0 8,000,000 2,540 3,154 3.3 2.6 2.6 2,390,694 3,093,336 3,103,282 7.3% 8.1% 639,065 275,337 515,025 6,451,650 961,267 23.7% 0.0% 90503 Havířov-Prostř.Suchá - Dělnická, panel Havířov-Prostř.Suchá 45 3,157 3,007,427 68 3,459 4 234 3,731,041 1 1 1 1 0 78,600,000 11,880 6,616 11.7 11.2 11.2 6,738,468 7,011,158 7,700,436 6.7% 6.2% 434,417 564,996 793,021 13,535,447 4,946,034 6.8% 100.0% 90504 Havířov-Prostř.Suchá - Hornická, zděné Havířov-Prostř.Suchá 26 1,477 1,418,910 54 2,568 11 507 2,140,318 1 11 0 0 3,388 28,400,000 7,000 4,055 8.0 6.7 6.5 3,562,616 4,233,711 4,614,072 6.9% 6.7% 490,556 344,981 617,011 8,296,152 2,110,068 19.7% 0.0% 90505 Havířov-Prostř.Suchá - Na Pavlasůvce Havířov-Prostř.Suchá 14 823 768,355 36 2,113 2 124 1,975,456 0 0 0 0 0 20,200,000 6,870 2,936 7.4 7.0 7.1 2,743,811 2,865,866 2,889,231 7.0% 7.0% 317,059 249,254 422,319 6,006,642 1,755,179 5.9% 0.0% 90506 Havířov-Prostř.Suchá - Kapitána Jasioka Havířov-Prostř.Suchá 51 3,720 3,346,781 133 9,407 105 7,665 1,823,804 0 0 0 0 0 35,400,000 2,690 13,127 6.8 2.8 2.8 5,170,584 12,805,303 13,074,930 7.3% 7.4% 596,373 1,120,438 2,681,857 26,854,969 771,916 81.5% 0.0% 90507 Havířov-Prostř.Suchá - Osadní Havířov-Prostř.Suchá 51 2,632 2,580,058 111 5,703 8 390 5,545,291 0 0 0 0 0 56,400,000 6,760 8,335 6.9 6.6 6.6 8,125,349 8,532,290 8,702,111 7.0% 7.1% 1,115,043 711,185 1,342,254 17,051,740 4,956,868 6.8% 0.0% 90508 Havířov-Prostř.Suchá - Hornická domky Havířov-Prostř.Suchá 15 934 886,104 42 2,253 5 232 1,970,902 2 42 1 21 14,803 16,800,000 5,210 3,229 5.9 5.4 5.4 2,871,810 3,111,358 3,126,129 7.0% 7.2% 475,910 271,798 486,151 6,605,902 1,637,951 10.3% 50.0% 90509 Havířov-Prostř.Suchá - Dělnická zděné Havířov-Prostř.Suchá 0 0 0 116 8,514 116 8,514 0 7 232 7 232 0 2,250,000 260 8,746 0.0 0.3 0.3 0 7,221,511 7,221,511 7.5% 7.5% 129,887 726,709 1,318,355 17,892,314 -2,174,951 100.0% 100.0% 90510 Havířov-Prostř.Suchá - Hornická, panel Havířov-Prostř.Suchá 18 1,254 1,144,360 42 2,028 1 24 2,237,861 12 228 5 80 113,331 37,900,000 10,800 3,510 10.8 10.6 10.4 3,495,552 3,583,008 3,950,807 7.0% 6.6% 285,405 280,259 356,262 7,181,003 2,573,626 1.2% 35.1% 90511 Havířov-Prostř.Suchá - jednotlivé domy Havířov-Prostř.Suchá 12 691 667,490 32 1,516 2 113 1,479,144 0 0 0 0 0 17,900,000 8,120 2,207 8.3 7.9 7.7 2,146,634 2,270,412 2,410,060 7.1% 7.0% 333,354 188,341 219,502 4,514,918 1,405,437 7.5% 0.0% 90601 Havířov-Šumbark - zděné I. ktg Havířov-Šumbark 182 11,259 10,764,132 797 49,307 418 27,341 21,775,317 15 1,701 3 320 785,767 151,700,000 2,440 62,267 4.6 2.5 2.5 33,325,216 61,124,601 62,010,368 7.2% 7.4% 5,963,446 5,171,633 12,871,106 150,514,525 9,319,031 55.4% 18.8% 90602 Havířov-Šumbark - zděné II. ktg Havířov-Šumbark 73 3,899 3,720,025 619 31,898 405 21,133 10,878,365 0 0 0 0 0 93,000,000 2,600 35,797 6.4 2.6 2.6 14,598,390 36,204,540 36,513,241 7.2% 7.2% 3,329,127 3,058,308 5,552,119 80,329,019 2,658,836 66.3% 0.0% 90603 Havířov-Šumbark - náměstí T. G. Masaryka Havířov-Šumbark 95 5,894 5,560,403 158 9,892 53 3,485 6,050,975 37 3,488 9 438 2,586,625 80,800,000 4,190 19,274 5.7 4.5 4.6 14,198,003 17,884,151 17,432,189 7.3% 7.3% 1,796,726 1,345,402 2,692,094 43,637,890 8,363,781 35.2% 12.6% 90604 Havířov-Šumbark - svobodárny Havířov-Šumbark 61 1,775 2,443,103 311 8,943 90 2,653 8,777,528 8 1,184 3 276 157,131 60,300,000 5,060 11,902 5.3 3.9 3.8 11,377,762 15,438,637 15,904,150 6.9% 6.6% 1,254,132 914,500 2,145,297 66,296,946 7,063,834 29.7% 23.3% 90605 Havířov-Šumbark - dvojdomky Havířov-Šumbark 11 768 839,206 15 1,044 0 0 1,144,545 7 89 0 0 43,394 14,100,000 7,420 1,901 7.0 7.0 7.0 2,027,145 2,027,145 2,021,531 7.2% 7.3% 381,905 154,446 148,255 3,889,329 1,342,540 0.0% 0.0% 90606 Havířov-Šumbark - II. ktg. u Dvojdomků Havířov-Šumbark 12 669 693,109 24 1,335 4 222 1,207,284 0 0 0 0 0 14,600,000 7,270 2,004 7.7 6.8 6.8 1,900,393 2,139,700 2,164,082 7.0% 6.9% 308,096 171,015 241,137 4,099,158 1,180,146 16.6% 0.0% 90607 Havířov-Šumbark - panel Havířov-Šumbark 105 7,671 7,907,775 171 12,397 9 638 12,374,304 21 374 1 19 506,119 227,200,000 11,110 20,441 10.9 10.5 10.4 20,788,199 21,578,227 22,188,293 6.8% 6.3% 1,292,092 1,713,421 2,002,225 41,816,216 15,780,460 5.1% 5.1% 90608 Havířov-Šumbark - Finský domek Havířov-Šumbark 2 127 125,573 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1,110,000 8,680 127 8.8 8.8 8.8 125,573 125,573 122,304 7.5% 7.3% 5,815 10,872 11,021 260,624 97,866 0.0% 0.0% 100001 Hlučín - sídliště OKD Hlučín 185 9,291 10,297,158 312 13,913 8 385 17,298,457 10 1,390 5 883 496,545 265,800,000 10,810 24,594 9.5 9.0 8.9 28,092,159 29,443,921 31,685,301 7.6% 7.4% 2,782,876 1,981,636 2,908,993 50,312,429 20,418,653 2.8% 63.5% 100002 Hlučín - jednotlivé domy Hlučín 13 801 869,614 17 976 1 56 1,032,816 0 0 0 0 0 16,400,000 9,210 1,776 8.6 8.3 8.3 1,902,431 1,965,345 2,003,486 7.5% 7.4% 218,357 151,800 136,614 3,633,472 1,395,659 5.7% 0.0% 100003 Hlučín - sídliště Rovniny Hlučín 13 1,043 948,357 33 2,453 0 0 2,548,071 0 0 0 0 0 21,700,000 6,200 3,496 6.2 6.2 6.2 3,496,428 3,496,428 3,649,620 7.2% 7.1% 374,539 298,260 354,688 15,818,809 2,468,940 0.0% 0.0% 110001 Horní Suchá - Nad Tratí, FD Horní Suchá 90 5,426 3,795,219 93 5,556 17 967 4,408,476 0 0 0 0 0 47,400,000 4,310 10,982 5.8 5.2 5.1 8,203,695 9,143,279 10,674,630 8.7% 9.3% 836,914 937,791 1,506,987 22,466,281 4,922,003 17.4% 0.0% 110002 Horní Suchá - Pod Tratí, FD Horní Suchá 46 2,903 1,911,168 41 2,582 10 686 1,611,295 0 0 0 0 0 20,900,000 3,810 5,485 5.9 5.1 5.0 3,522,464 4,123,500 4,804,680 8.7% 9.2% 275,545 470,910 635,408 11,220,314 2,140,601 26.6% 0.0% 110003 Horní Suchá - jednotlivé domky Horní Suchá 2 260 134,983 4 538 2 272 149,488 0 0 0 0 0 512,000 640 798 1.8 1.1 1.1 284,471 447,809 478,938 8.6% 9.9% 30,788 68,125 100,944 1,632,949 84,614 50.6% 0.0% 110004 Horní Suchá - Kasárenská Horní Suchá 2 150 104,285 10 806 5 410 293,712 0 0 0 0 0 68,000 70 956 0.2 0.1 0.1 397,997 703,182 711,324 8.6% 10.1% 80,082 82,289 184,592 1,955,865 51,035 50.9% 0.0% 110005 Horní Suchá - Důlní Horní Suchá 0 0 0 30 1,316 30 1,316 0 0 0 0 0 0 0 0 1,316 0.0 0.0 0.0 0 1,026,141 1,026,141 8.9% 10.1% 17,632 112,291 259,644 2,691,268 -389,567 100.0% 0.0% 110006 Horní Suchá - Starodvorská Horní Suchá 5 548 353,350 6 675 1 31 407,496 0 0 0 0 0 2,050,000 1,670 1,223 2.7 2.6 2.6 760,846 780,250 777,936 8.8% 10.3% 105,717 104,459 120,200 2,502,254 430,470 4.5% 0.0% 110007 Horní Suchá - sídliště Chrost Horní Suchá 96 6,966 6,131,887 163 8,773 6 292 9,509,526 55 1,044 4 72 826,625 143,800,000 8,570 16,783 8.7 8.5 8.5 16,468,038 16,857,644 18,630,953 8.1% 8.1% 1,173,790 1,343,779 1,666,799 34,333,701 12,283,670 3.3% 6.9% 110008 Horní Suchá - Hornosušská Horní Suchá 7 380 321,165 11 494 7 310 178,111 0 0 0 0 0 3,070,000 3,510 874 6.1 3.9 3.9 499,276 796,934 839,194 8.6% 9.0% 77,319 74,610 87,693 1,788,280 259,653 62.7% 0.0% 110009 Horní Suchá - Pašůvka Horní Suchá 11 707 622,049 10 603 1 51 539,606 0 0 0 0 0 6,440,000 4,920 1,310 5.5 5.3 5.3 1,161,654 1,211,333 1,273,728 8.5% 9.1% 149,059 112,098 170,652 2,680,743 729,846 8.5% 0.0% 120202 Karviná-Doly - Sovinec Karviná-Doly 0 0 0 1 63 1 63 0 0 0 0 0 0 0 0 63 0.0 0.0 0.0 0 37,506 37,506 8.2% 8.6% 0 5,339 6,350 127,877 -11,689 100.0% 0.0% 120203 Karviná-Doly - U Františky Karviná-Doly 1 52 31,850 2 104 2 104 0 0 0 0 0 0 259,000 1,660 156 8.1 2.7 2.7 31,850 94,130 93,420 8.2% 8.6% 1,843 13,292 14,555 318,517 2,160 100.0% 0.0% 120301 Karviná-Fryštát - Svatováclavská Karviná-Fryštát 11 627 752,585 13 769 0 0 969,914 0 0 0 0 0 21,600,000 15,490 1,396 12.6 12.6 12.4 1,722,499 1,722,499 1,808,704 6.9% 6.3% 25,539 119,118 149,926 2,855,007 1,427,916 0.0% 0.0% 120401 Karviná-Hranice - Hranice Karviná-Hranice 270 15,452 18,253,892 541 27,092 31 1,300 33,124,503 25 470 11 212 408,580 554,000,000 12,880 43,014 10.7 10.3 10.2 51,786,975 53,817,347 56,381,361 7.1% 6.7% 2,652,824 3,633,227 5,787,287 98,102,864 39,713,637 4.8% 45.0% 120501 Karviná-Mizerov - Stavbařů Karviná-Mizerov 20 1,192 1,301,065 36 2,078 4 215 2,095,067 0 0 0 0 0 32,400,000 9,920 3,271 9.5 8.9 8.8 3,396,132 3,640,958 3,728,387 7.4% 7.1% 128,957 279,586 430,384 6,690,534 2,557,205 10.3% 0.0% 120502 Karviná-Mizerov - Žižkova Karviná-Mizerov 57 3,045 3,693,742 99 5,567 5 285 6,294,918 0 0 0 0 0 94,800,000 11,000 8,611 9.5 9.2 9.1 9,988,660 10,331,134 10,333,308 7.2% 6.9% 750,317 734,971 977,931 17,615,815 7,525,441 5.1% 0.0% 120503 Karviná-Mizerov - panel Karviná-Mizerov 75 4,362 4,992,355 117 6,537 1 28 8,001,084 24 429 1 19 765,461 147,000,000 12,980 11,328 10.7 10.6 10.6 13,758,900 13,828,300 14,253,140 6.9% 6.5% 810,171 930,513 1,586,222 23,173,147 10,431,993 0.4% 4.4% 120504 Karviná-Mizerov - Tyršova Karviná-Mizerov 1 61 66,122 15 871 0 0 988,991 4 76 0 0 46,936 7,180,000 7,130 1,008 6.5 6.5 6.4 1,102,050 1,102,050 1,119,039 7.3% 7.5% 117,213 79,791 214,543 2,061,679 690,504 0.0% 0.0% 120601 Karviná-Nové Město - sever I. ktg. Karviná-Nové Město 243 15,205 14,599,298 1,059 57,058 473 29,728 29,866,175 23 1,655 5 341 466,961 264,400,000 3,580 73,919 5.9 3.4 3.4 44,932,433 77,635,627 79,507,961 7.5% 7.7% 4,429,615 6,170,952 16,635,326 151,217,297 17,696,541 52.1% 20.6% 120602 Karviná-Nové Město - nám. Budovatelů Karviná-Nové Město 36 2,209 2,184,702 118 7,392 65 4,120 3,156,995 27 3,136 11 1,144 2,854,075 53,600,000 4,210 12,737 6.5 3.9 3.9 8,195,772 13,894,971 13,735,417 7.9% 7.9% 756,861 817,629 2,372,420 26,056,683 4,248,863 55.7% 36.5% 120603 Karviná-Nové Město - svobodárny Karviná-Nové Město 58 1,662 1,749,503 359 10,690 140 4,403 7,046,009 2 284 0 0 13 31,300,000 2,480 12,636 3.6 2.3 2.3 8,795,526 13,709,134 13,869,776 7.5% 8.3% 1,196,876 1,054,208 3,871,199 25,848,990 2,673,243 41.2% 0.0% 120604 Karviná-Nové Město - sever II. ktg Karviná-Nové Město 48 2,542 2,305,411 287 15,007 179 9,381 5,485,218 5 472 2 173 190,742 29,700,000 1,650 18,022 3.7 1.7 1.7 7,981,371 17,535,164 17,762,972 7.4% 7.8% 983,893 1,500,399 4,509,000 36,867,944 988,079 62.5% 36.6% 120605 Karviná-Nové Město - jih zděné Karviná-Nové Město 581 34,334 35,023,179 1,038 59,619 149 9,291 56,077,689 75 7,697 14 1,045 10,626,048 931,500,000 9,160 101,650 9.2 8.2 8.2 101,726,916 113,906,555 117,893,616 7.3% 7.0% 6,690,085 8,019,813 13,395,727 207,946,201 73,621,291 15.6% 13.6% 120606 Karviná-Nové Město - jih panel Karviná-Nové Město 184 10,429 11,245,804 327 18,682 46 2,740 17,555,453 5 65 2 44 21,785 225,500,000 7,730 29,176 7.8 7.1 7.0 28,823,042 31,980,333 32,542,812 7.1% 6.9% 2,141,579 2,485,584 4,453,658 78,294,685 19,742,221 14.7% 67.7% 120607 Karviná-Nové Město - panel Cihelní Karviná-Nové Město 39 2,280 2,303,491 62 3,488 8 455 3,331,401 0 0 0 0 0 49,900,000 8,660 5,768 8.9 8.1 8.1 5,634,892 6,142,276 6,437,049 7.2% 7.0% 345,925 492,534 904,834 11,799,598 3,891,599 13.0% 0.0% 120608 Karviná-Nové Město - panel Závodní Karviná-Nové Město 173 11,686 12,274,095 247 16,112 12 712 17,028,551 18 363 6 125 347,240 308,600,000 10,960 28,161 10.4 10.1 10.0 29,649,886 30,632,514 31,879,078 7.0% 6.6% 1,852,666 2,374,277 3,273,042 57,609,620 22,149,900 4.4% 34.4% 120609 Karviná-Nové Město - jednotlivé domy Karviná-Nové Město 51 2,617 2,577,674 172 8,526 80 3,883 4,830,268 6 188 1 112 332,857 29,700,000 2,620 11,332 3.8 2.4 2.5 7,740,799 12,171,803 12,156,524 7.6% 8.2% 588,688 950,401 3,511,446 23,181,401 2,690,265 45.5% 59.5% 120701 Karviná-Ráj - panel Karviná-Ráj 227 12,728 15,164,904 419 23,924 12 684 28,099,148 27 839 8 312 463,501 398,800,000 10,640 37,492 9.1 8.9 8.7 43,727,553 44,921,907 46,896,983 7.0% 6.6% 2,260,360 3,128,122 5,130,562 157,592,344 33,208,509 2.9% 37.2% 120702 Karviná-Ráj - Pokrok Karviná-Ráj 81 4,201 5,565,042 103 5,330 2 98 7,188,539 0 0 0 0 0 148,600,000 15,590 9,531 11.7 11.5 11.3 12,753,581 12,892,760 13,495,599 7.0% 6.5% 828,525 813,810 1,022,195 19,497,257 10,089,051 1.8% 0.0% 120703 Karviná-Ráj - Jednotlivé domy Karviná-Ráj 1 173 64,708 0 0 0 0 0 1 20 0 0 8,763 837,000 4,330 193 11.4 11.4 11.4 73,472 73,472 197,409 7.8% 8.0% 29,588 14,773 17,914 394,996 11,197 0.0% 0.0% 140001 Kopřivnice - Kopřivnice Kopřivnice 24 1,658 1,812,261 72 4,970 0 0 6,134,335 0 0 0 0 0 90,500,000 13,660 6,628 11.4 11.4 10.7 7,946,596 7,946,596 8,828,110 6.4% 5.8% 756,632 565,812 861,506 22,008,112 5,762,646 0.0% 0.0% 150101 Opava-Kateřinky - Hálkova Opava-Kateřinky 25 1,512 1,783,309 38 2,095 2 112 2,699,797 6 99 0 0 82,039 69,500,000 18,750 3,706 15.2 14.7 14.4 4,565,144 4,724,062 5,190,729 6.0% 5.2% 349,225 307,931 411,715 7,581,493 3,496,274 5.4% 0.0% 150201 Opava-Kylešovice - Kylešovice Opava-Kylešovice 55 3,708 4,290,129 130 8,151 9 620 9,631,150 6 99 2 33 54,971 167,100,000 13,980 11,957 12.0 11.3 11.0 13,976,251 14,829,855 15,877,354 6.2% 5.5% 914,149 1,012,752 1,519,312 48,666,597 10,530,038 7.6% 33.3% 150301 Opava-Město - Ostrožná Opava-město 13 934 1,027,229 26 1,908 0 0 2,320,783 6 735 0 0 2,347,615 83,100,000 23,240 3,577 14.6 14.6 14.7 5,695,627 5,695,627 5,820,734 6.3% 5.4% 100,329 237,522 639,476 7,317,739 4,718,301 0.0% 0.0% 150401 Opava-Předměstí - Ratibořská Opava-předměstí 10 594 720,366 8 391 0 0 610,245 0 0 0 0 0 22,100,000 22,450 985 16.6 16.6 16.3 1,330,611 1,330,611 1,595,732 5.9% 5.1% 128,390 84,125 116,938 2,015,068 1,001,158 0.0% 0.0% 150402 Opava-Předměstí - panel Opava-předměstí 21 1,155 1,560,258 45 2,583 0 0 3,584,426 0 0 0 0 0 57,700,000 15,450 3,738 11.2 11.2 10.9 5,144,684 5,144,684 5,428,215 6.2% 5.4% 309,807 319,233 475,656 22,837,448 4,039,988 0.0% 0.0% 150403 Opava-Předměstí - zděné Opava-předměstí 17 912 1,225,885 48 2,560 2 104 3,495,261 0 0 0 0 0 61,900,000 17,810 3,473 13.1 12.7 12.4 4,721,146 4,875,181 5,125,654 6.2% 5.5% 546,816 296,216 364,727 7,104,074 3,513,387 4.1% 0.0% 160101 Orlová-Lazy - jednotlivé domky Orlová-Lazy 1 37 15,203 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 139,000 3,750 37 9.1 9.1 9.1 15,203 15,203 26,640 8.2% 8.4% 1,395 3,156 2,545 75,691 8,107 0.0% 0.0% 160201 Orlová-Lutyně - panel Orlová-Lutyně 381 23,930 25,679,716 747 44,777 32 2,003 49,139,030 24 677 9 300 508,499 832,800,000 12,000 69,384 11.1 10.6 10.5 75,327,245 78,229,394 81,693,467 6.7% 6.2% 4,369,444 5,867,914 8,147,090 173,502,781 56,942,796 4.5% 44.3% 160202 Orlová-Lutyně - Okaly Orlová-Lutyně 1 188 183,128 0 0 0 0 0 1 13 1 13 0 1,700,000 8,470 201 9.3 9.1 9.1 183,128 187,808 184,795 7.9% 7.6% 1,731 16,011 13,572 410,411 151,813 0.0% 100.0% 160301 Orlová-Město - Zimný důl, kolonie Orlová-Město 39 2,993 2,480,415 48 3,428 6 444 2,635,778 0 0 0 0 0 32,400,000 5,050 6,422 6.3 5.9 5.9 5,116,194 5,505,392 5,625,295 8.3% 8.6% 461,663 548,090 529,777 13,136,686 3,576,664 13.0% 0.0% 160302 Orlová-Město - Zimný důl, bytovky Orlová-Město 0 0 0 16 863 2 112 583,776 0 0 0 0 0 1,230,000 1,430 863 2.1 1.7 1.8 583,776 725,695 704,216 7.9% 9.3% 161,753 73,596 104,776 1,765,470 243,652 13.0% 0.0% 160303 Orlová-Město - Kopaniny, FD Orlová-Město 9 463 214,061 37 2,047 17 903 775,385 0 0 0 0 0 3,460,000 1,380 2,510 3.5 2.2 2.1 989,447 1,607,311 1,716,837 8.3% 9.0% 106,902 214,157 294,442 5,134,728 373,946 44.1% 0.0% 160305 Orlová-Město - Pogřebionka Orlová-Město 1 82 37,660 13 665 6 340 175,313 0 0 0 0 0 95,000 130 747 0.4 0.2 0.2 212,973 412,688 439,412 8.3% 9.4% 5,653 63,790 114,552 1,528,761 28,979 51.1% 0.0% 160306 Orlová-Město - jednotlivé domky Orlová-Město 0 0 0 2 220 1 117 67,850 0 0 0 0 0 0 0 220 0.0 0.0 0.0 67,850 144,773 145,114 8.2% 6.7% 13,103 18,767 116,337 449,791 -80,356 53.0% 0.0% 160401 Orlová-Poruba - Hornická Orlová-Poruba 75 4,345 4,739,704 75 4,230 4 213 4,453,500 0 0 0 0 0 79,600,000 9,280 8,575 8.7 8.4 8.4 9,193,204 9,430,934 9,569,962 7.5% 7.4% 794,305 732,964 882,176 17,542,466 6,783,759 5.0% 0.0% 160402 Orlová-Poruba - Dvouletky Orlová-Poruba 31 2,326 2,148,953 77 5,688 14 1,108 4,319,538 0 0 0 0 0 47,600,000 5,940 8,014 7.4 6.3 6.3 6,468,492 7,596,458 7,693,613 7.4% 7.3% 593,193 684,010 777,137 16,394,709 4,414,152 19.5% 0.0% 160403 Orlová-Poruba - Sadová Orlová-Poruba 13 1,061 806,589 22 1,677 2 130 1,295,643 0 0 0 0 0 16,000,000 5,830 2,738 7.6 7.2 7.2 2,102,232 2,211,676 2,299,676 7.8% 7.8% 146,077 233,378 222,893 5,600,568 1,499,884 7.8% 0.0% 160404 Orlová-Poruba - Slezská Orlová-Poruba 18 1,134 1,036,380 126 7,461 13 722 6,408,022 12 218 10 183 16,657 44,600,000 5,060 8,812 6.0 5.4 5.4 7,461,060 8,222,598 8,239,137 7.4% 7.6% 751,744 734,972 1,414,767 18,027,822 4,559,577 9.7% 83.9% 160405 Orlová-Poruba - Dukelská Orlová-Poruba 3 177 150,302 27 1,642 5 316 1,166,914 0 0 0 0 0 6,110,000 3,360 1,818 4.6 3.7 3.7 1,317,216 1,664,916 1,658,290 7.4% 7.8% 201,897 157,474 297,070 3,719,719 660,775 19.2% 0.0% 160406 Orlová-Poruba - Lidická Orlová-Poruba 0 0 0 3 223 0 0 175,034 0 0 0 0 0 845,000 3,790 223 4.8 4.8 4.5 175,034 175,034 187,160 8.0% 8.6% 26,527 19,018 22,862 455,805 106,627 0.0% 0.0% 160407 Orlová-Poruba - Žofínská Orlová-Poruba 19 1,132 1,062,647 85 5,008 14 843 3,855,040 4 72 4 72 0 24,400,000 3,930 6,212 5.0 4.3 4.3 4,917,686 5,718,593 5,694,812 7.7% 8.1% 481,834 523,280 1,075,432 12,707,639 2,837,141 16.8% 100.0% 160408 Orlová-Poruba - Vysoká Halfarova Orlová-Poruba 1 117 70,817 5 289 2 142 136,773 0 0 0 0 0 858,000 2,120 406 4.1 2.5 2.5 207,589 338,483 375,038 7.7% 8.7% 73,427 34,551 64,377 830,324 35,234 49.0% 0.0% 160409 Orlová-Poruba - Nízá Halfarova Orlová-Poruba 18 1,536 1,300,717 27 2,342 8 676 1,368,625 0 0 0 0 0 15,900,000 4,090 3,878 5.9 4.9 4.9 2,669,341 3,220,569 3,164,848 7.9% 8.1% 200,228 330,215 430,803 7,934,276 1,708,095 28.8% 0.0% 160410 Orlová-Poruba - Záchranářů Orlová-Poruba 0 0 0 5 577 0 0 491,758 1 26 1 26 0 3,980,000 6,610 603 8.1 8.0 8.0 491,758 499,558 499,447 7.9% 7.7% 6,800 49,257 43,006 1,233,667 392,695 0.0% 100.0% 160411 Orlová-Poruba - Záchranářů, FD Orlová-Poruba 2 106 51,193 20 1,033 3 154 627,947 0 0 0 0 0 3,260,000 2,860 1,139 4.8 4.1 4.2 679,140 787,818 806,589 7.9% 8.4% 71,467 97,232 117,206 2,330,578 393,235 14.9% 0.0% 160413 Orlová-Poruba - Stará Štreka Orlová-Poruba 12 672 663,325 10 604 1 54 554,775 0 0 0 0 0 9,250,000 7,250 1,276 7.6 7.3 7.3 1,218,100 1,272,229 1,286,611 8.0% 8.1% 42,117 108,936 182,746 2,611,148 884,300 8.9% 0.0% 160414 Orlová-Poruba - Stankušova Orlová-Poruba 5 252 130,919 38 2,043 9 469 1,122,060 0 0 0 0 0 5,730,000 2,500 2,294 4.6 3.6 3.6 1,252,979 1,590,386 1,651,802 8.0% 8.5% 125,824 195,812 245,310 4,693,212 686,033 22.9% 0.0% 160415 Orlová-Poruba - jednotlivé domy Orlová-Poruba 11 986 680,602 23 1,874 13 1,099 620,510 1 18 1 18 0 5,240,000 1,820 2,878 4.0 2.4 2.4 1,301,112 2,190,317 2,305,105 8.0% 8.6% 201,905 244,435 417,374 5,888,236 437,398 58.7% 100.0% 170101 Ostrava-Bartovice - U Statku Ostrava-Bartovice 2 129 122,693 9 583 1 46 494,372 0 0 0 0 0 4,980,000 6,990 713 8.1 7.6 7.5 617,065 659,163 658,539 6.4% 6.2% 83,324 61,497 94,694 1,457,990 377,549 7.8% 0.0% 170102 Ostrava-Bartovice - Za Šachtou Ostrava-Bartovice 1 62 59,126 7 434 4 263 167,468 0 0 0 0 0 376,000 760 497 1.7 0.8 0.8 226,594 478,814 476,842 6.5% 7.1% 124,500 42,396 75,726 1,016,126 -16,028 60.5% 0.0% 170201 Ostrava-Heřmanice - Finské domky Ostrava-Heřmanice 55 2,971 3,317,027 27 1,458 2 108 1,476,722 0 0 0 0 0 45,300,000 10,230 4,429 9.4 9.2 9.3 4,793,749 4,910,842 4,783,450 6.5% 6.1% 630,238 378,377 404,661 9,060,706 3,380,473 7.4% 0.0% 170202 Ostrava-Heřmanice - jednotlivé domky Ostrava-Heřmanice 3 158 153,769 1 53 0 0 58,009 0 0 0 0 0 1,590,000 7,580 210 7.5 7.5 7.7 211,778 211,778 214,567 6.6% 6.5% 40,958 17,956 21,252 430,336 131,613 0.0% 0.0% 170301 Ostrava-Hrabůvka - Cholevova Ostrava-Hrabůvka 122 7,212 9,265,230 251 15,566 11 605 20,871,396 4 118 0 0 312,472 534,100,000 23,330 22,897 17.5 17.1 16.7 30,449,098 31,319,887 33,106,287 5.5% 4.5% 1,569,762 1,944,934 3,188,216 46,840,108 23,746,185 3.9% 0.0% 170302 Ostrava-Hrabůvka - Veverkova Ostrava-Hrabůvka 58 3,686 4,437,059 152 10,016 3 209 12,897,343 0 0 0 0 0 315,800,000 23,050 13,702 18.2 17.9 17.0 17,334,402 17,630,742 19,401,820 5.4% 4.4% 1,099,985 1,169,563 1,878,904 28,030,047 13,185,950 2.1% 0.0% 170303 Ostrava-Hrabůvka - Provaznická Ostrava-Hrabůvka 38 2,409 3,129,384 82 5,161 2 134 6,731,980 5 76 1 30 262,447 166,500,000 21,770 7,646 16.4 16.1 16.2 10,123,811 10,347,297 10,456,681 5.6% 4.6% 457,270 646,289 1,007,656 15,642,429 8,012,596 2.6% 39.4% 170304 Ostrava-Hrabůvka - Závodní Ostrava-Hrabůvka 13 808 936,877 35 2,120 2 115 2,379,193 1 0 0 0 107,436 47,100,000 16,090 2,928 13.8 13.2 13.4 3,423,506 3,563,395 3,548,688 5.8% 5.0% 296,354 249,533 282,644 5,989,765 2,594,975 5.4% 0.0% 170401 Ostrava-Hrušov - Liščina, FD Ostrava-Hrušov 27 1,665 1,441,841 40 2,381 5 271 2,001,324 0 0 0 0 0 27,300,000 6,740 4,045 7.9 7.4 7.4 3,443,164 3,699,598 3,835,049 6.7% 6.5% 531,172 345,255 425,655 8,275,746 2,141,082 11.4% 0.0% 170402 Ostrava-Hrušov - Liščina, zděné Ostrava-Hrušov 1 46 38,670 3 255 1 106 122,865 0 0 0 0 0 1,150,000 3,820 301 7.1 4.6 4.5 161,535 250,331 252,739 6.8% 6.7% 36,933 25,680 25,998 615,514 72,924 41.4% 0.0% 170403 Ostrava-Hrušov - Žalmanova Ostrava-Hrušov 18 1,256 1,302,499 60 3,721 8 558 3,472,588 0 0 0 0 0 25,500,000 5,130 4,977 5.3 4.7 4.6 4,775,087 5,404,229 5,613,994 6.7% 6.9% 1,086,481 425,393 888,927 10,181,399 2,374,286 15.0% 0.0% 170404 Ostrava-Hrušov - Technická Ostrava-Hrušov 7 490 471,243 49 2,899 5 318 2,785,205 0 0 0 0 0 15,000,000 4,430 3,389 4.6 4.2 4.2 3,256,448 3,595,671 3,619,468 6.6% 7.0% 704,902 289,559 693,217 6,932,951 1,568,770 11.0% 0.0% 170405 Ostrava-Hrušov - Vývozní, FD Ostrava-Hrušov 24 1,352 1,167,915 21 1,126 2 108 997,503 0 0 0 0 0 15,100,000 6,090 2,477 7.0 6.7 6.8 2,165,418 2,266,525 2,318,828 6.8% 6.8% 448,121 211,376 210,562 5,068,007 1,295,359 9.6% 0.0% 170501 Ostrava-Kunčičky - Lihovarská Ostrava-Kunčičky 16 953 968,043 259 12,754 142 7,305 8,262,849 10 282 1 29 131,825 143,900,000 10,290 13,989 15.4 6.8 6.6 9,362,717 21,211,336 22,347,802 6.3% 6.1% 3,067,738 1,186,909 4,144,381 43,302,841 963,688 57.3% 10.4% 170502 Ostrava-Kunčičky - Bořivojova Ostrava-Kunčičky 33 2,235 2,244,885 186 11,993 22 1,554 11,385,189 3 303 0 0 82,353 118,600,000 8,160 14,531 8.6 7.7 7.5 13,712,426 15,446,824 15,962,451 6.3% 5.9% 2,093,421 1,216,821 2,052,637 29,726,198 8,349,547 13.0% 0.0% 170503 Ostrava-Kunčičky - Nová kolonie Ostrava-Kunčičky 3 131 97,983 3 111 0 0 111,566 1 31 0 0 4,517 665,000 2,430 273 3.1 3.1 3.1 214,066 214,066 245,934 6.7% 7.9% 26,256 20,689 93,060 559,380 74,061 0.0% 0.0% 170601 Ostrava-Mar.Hory - Mariánské Hory Ostrava-Mar.Hory 66 3,780 4,714,441 183 10,354 3 154 13,162,133 1 114 0 0 56,722 249,000,000 17,470 14,249 13.9 13.7 13.3 17,933,297 18,140,098 19,051,931 5.7% 4.9% 2,093,704 1,206,706 1,677,963 33,931,947 12,954,923 1.5% 0.0% 170602 Ostrava-Mar.Hory - Zelená Ostrava-Mar.Hory 49 3,038 3,559,159 173 10,378 4 244 12,429,146 0 0 0 0 0 227,300,000 16,940 13,415 14.2 14.0 13.9 15,988,304 16,290,383 16,581,521 5.8% 5.0% 1,020,024 1,145,987 1,697,723 27,444,196 12,124,571 2.4% 0.0% 170603 Ostrava-Mar.Hory - Šalamouna Ostrava-Mar.Hory 22 1,315 1,549,036 63 3,787 1 59 4,387,379 4 457 0 0 587,955 90,500,000 16,290 5,559 13.9 13.7 13.9 6,524,371 6,593,000 6,514,373 5.9% 5.0% 398,311 434,709 591,269 11,371,845 5,100,082 1.6% 0.0% 170701 Ostrava-Michálkovice - U Pumpy Ostrava-Michálkovice 3 154 146,536 9 733 1 61 656,424 0 0 0 0 0 8,620,000 9,720 887 10.7 10.0 9.9 802,960 863,220 872,513 6.6% 6.1% 65,062 75,679 80,040 1,813,933 582,179 8.4% 0.0% 170702 Ostrava-Michálkovice - Boháčova Ostrava-Michálkovice 10 564 633,848 104 5,156 30 1,346 5,223,145 3 45 0 0 22,500 58,200,000 10,090 5,765 9.9 7.4 7.1 5,879,493 7,833,362 8,328,635 6.3% 6.0% 1,035,041 491,425 1,385,415 11,794,259 2,967,610 26.1% 0.0% 170703 Ostrava-Michálkovice - Tvrdého Ostrava-Michálkovice 1 59 53,013 6 345 4 229 108,962 0 0 0 0 0 1,190,000 2,940 405 7.3 3.2 3.3 161,974 368,119 364,275 6.8% 6.6% 22,410 34,552 63,321 828,002 41,691 66.3% 0.0% 170704 Ostrava-Michálkovice - Michalské náměstí Ostrava-Michálkovice 14 1,221 1,173,021 25 1,988 1 86 1,918,774 1 0 1 0 0 32,700,000 10,190 3,209 10.6 10.3 10.3 3,091,795 3,177,979 3,234,324 6.4% 5.9% 255,974 273,847 358,223 6,563,986 2,203,750 4.3% 0.0% 170705 Ostrava-Michálkovice - Slámova Ostrava-Michálkovice 34 2,109 2,419,307 67 4,085 11 684 3,940,130 0 0 0 0 0 55,300,000 8,930 6,194 8.7 7.6 7.7 6,359,436 7,243,377 7,283,921 6.4% 6.0% 960,158 527,747 817,794 12,670,755 4,053,736 16.7% 0.0% 170706 Ostrava-Michálkovice - Zvoníčkova Ostrava-Michálkovice 18 868 964,173 63 3,060 12 538 3,198,777 3 45 0 0 22,500 32,100,000 8,090 3,973 7.7 6.6 6.4 4,185,450 4,895,623 5,207,851 6.4% 6.2% 762,005 331,416 811,097 8,127,943 2,280,932 17.6% 0.0% 170707 Ostrava-Michálkovice - Ferdinandova Ostrava-Michálkovice 8 635 371,043 45 2,389 18 807 1,250,905 0 0 0 0 0 7,580,000 2,510 3,024 4.7 3.4 3.4 1,621,948 2,261,400 2,395,016 6.8% 6.9% 388,981 258,119 312,056 6,186,255 662,791 33.8% 0.0% 170708 Ostrava-Michálkovice - jednotlivé domky Ostrava-Michálkovice 1 137 82,419 3 253 0 0 219,996 0 0 0 0 0 2,720,000 6,980 390 9.0 9.0 9.0 302,415 302,415 336,856 6.5% 6.2% 41,651 33,280 32,190 797,582 195,293 0.0% 0.0% 170709 Ostrava-Michálkovice - Vojtěšská, FD Ostrava-Michálkovice 1 54 32,539 1 57 0 0 58,073 0 0 0 0 0 641,000 5,780 111 7.1 7.1 7.4 90,612 90,612 106,483 6.8% 6.8% 16,522 9,477 15,280 226,910 49,333 0.0% 0.0% 170801 Ostrava-Mor.Ostrava - centrum Ostrava-Mor.Ostrava 27 1,615 2,094,940 157 9,317 12 729 15,583,334 34 1,955 5 686 2,974,546 385,100,000 29,880 12,887 18.6 16.3 16.0 20,652,820 23,622,252 25,039,488 5.7% 4.6% 1,087,200 933,079 1,439,386 34,740,378 17,193,155 7.8% 35.1% 170802 Ostrava-Mor.Ostrava - Ostrčilova Ostrava-Mor.Ostrava 205 13,313 16,402,159 445 29,030 27 1,924 42,612,681 35 4,666 4 287 4,746,195 1,211,500,000 25,770 47,010 19.0 18.0 17.3 63,761,035 67,280,743 75,668,596 5.5% 4.5% 4,202,646 3,616,392 5,757,361 96,168,446 50,184,637 6.6% 6.2% 170803 Ostrava-Mor.Ostrava - Verdunská Ostrava-Mor.Ostrava 67 4,043 5,135,575 110 6,528 6 362 8,474,766 5 632 1 25 872,229 248,700,000 22,200 11,203 17.2 16.6 16.4 14,482,570 15,025,845 15,713,633 5.6% 4.6% 807,685 902,422 1,205,170 22,917,821 11,567,294 5.6% 4.0% 170804 Ostrava-Mor.Ostrava - Sadová Ostrava-Mor.Ostrava 35 2,397 2,963,444 65 4,359 3 169 5,745,198 13 211 2 36 147,855 143,500,000 20,590 6,967 16.2 15.7 15.6 8,856,496 9,121,567 9,582,058 5.6% 4.7% 752,642 577,739 694,613 14,253,165 6,831,502 3.9% 17.1% 170805 Ostrava-Mor.Ostrava - Hrušovská Ostrava-Mor.Ostrava 41 3,109 3,295,772 75 4,884 3 230 5,765,962 4 68 0 0 56,101 138,300,000 17,160 8,061 15.2 14.7 14.7 9,117,836 9,402,493 9,935,881 5.7% 4.8% 749,472 682,666 869,862 16,490,867 6,815,836 4.7% 0.0% 170806 Ostrava-Mor.Ostrava - Sokolská, Přívoz Ostrava-Mor.Ostrava 45 2,897 3,326,641 124 8,078 7 455 9,760,913 18 516 3 57 600,973 237,000,000 20,630 11,491 17.3 16.5 16.1 13,688,527 14,365,907 15,269,273 5.6% 4.6% 911,602 854,264 1,078,080 23,507,927 10,844,581 5.6% 11.0% 170807 Ostrava-Mor.Ostrava - Nádražní Ostrava-Mor.Ostrava 37 2,184 2,634,815 55 3,084 1 50 3,880,811 6 98 2 34 48,022 95,100,000 17,730 5,367 14.5 14.3 14.1 6,563,649 6,653,414 6,963,034 5.5% 4.6% 495,313 449,715 771,377 18,555,296 4,847,244 1.6% 34.6% 170809 Ostrava-Mor.Ostrava - Fifejdy Ostrava-Mor.Ostrava 71 4,513 5,415,882 164 10,232 4 221 13,651,196 8 136 0 0 95,220 388,000,000 26,070 14,881 20.2 19.9 19.4 19,162,298 19,474,944 20,974,165 5.3% 4.2% 676,108 1,258,726 1,499,695 30,442,975 15,727,769 2.2% 0.0% 170810 Ostrava-Mor.Ostrava - Šalamouna Ostrava-Mor.Ostrava 413 23,740 30,002,683 747 42,440 30 1,628 54,173,167 18 626 7 181 406,184 1,313,800,000 19,670 66,806 15.5 15.1 14.9 84,582,034 86,951,939 90,304,147 5.6% 4.7% 7,182,911 5,649,788 8,014,349 136,666,784 63,734,987 3.8% 28.9% 170811 Ostrava-Mor.Ostrava - jednotlivé domy Mor.Ostrava a Přívoz 2 148 149,157 7 434 3 173 267,078 0 0 0 0 0 1,950,000 3,350 582 4.7 3.3 3.4 416,235 584,683 565,330 6.2% 6.5% 104,950 49,646 126,122 1,189,817 135,518 40.0% 0.0% 170901 Ostrava-Muglinov - Zemanská Ostrava-Muglinov 24 1,402 1,522,861 66 3,893 5 287 4,025,412 0 0 0 0 0 67,900,000 12,830 5,295 12.2 11.6 11.6 5,548,273 5,868,024 5,909,627 6.1% 5.4% 302,472 452,303 709,295 10,832,795 4,084,203 7.4% 0.0% 170903 Ostrava-Muglinov - V Korunce Ostrava-Muglinov 33 2,116 1,967,403 14 862 1 62 777,346 0 0 0 0 0 26,900,000 9,040 2,978 9.8 9.6 9.6 2,744,748 2,804,499 2,858,669 6.7% 6.3% 273,674 254,289 257,442 6,091,682 1,959,344 7.2% 0.0% 171001 Ostrava-Petřkovice - U Jana Ostrava-Petřkovice 14 897 945,149 22 1,397 2 131 1,367,551 0 0 0 0 0 24,600,000 10,740 2,294 10.7 10.0 10.0 2,312,700 2,453,975 2,477,331 6.3% 5.8% 287,763 196,058 217,959 4,692,507 1,610,920 9.4% 0.0% 171101 Ostrava-Poruba - Sorela Ostrava-Poruba 1,423 90,234 109,084,068 3,124 187,797 111 7,074 243,684,246 174 23,628 29 2,763 34,396,742 6,605,000,000 21,900 301,659 17.1 16.4 16.2 387,165,056 401,547,155 425,296,286 5.7% 4.7% 22,167,572 23,681,015 30,742,281 642,660,976 310,574,189 3.8% 11.7% Residential units Residential area Market value Market value Multiplier current Multiplier Multiplier Non-recoverable Current vacancy Current vacancy Residential units Residential area Net cold rent post- Residential units Residential area Residential units Residential area Net cold rent Commercial Commercial Commercial Commercial area Net cold rent Total area Net rent Gross rent Market rent Discount rate Cap rate Maintenace costs Management costs Capex year 1-10 NOI ID Cluster City post-regulated post-regulated in CZK Q4 2020 in CZK/m² Q4 2020 rent gross rent market rent costs residential market commercial post-regulated post-regulated regulated p.a. market market market vacant market vacant market p.a. units area units vacant vacant Commercial p.a. Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 vacant vacant (rounded) (rounded) Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 Q4 2020 171102 Ostrava-Poruba - Dělnická Ostrava-Poruba 237 12,323 15,904,858 571 26,755 19 932 35,888,150 7 865 1 74 341,754 823,900,000 20,630 39,942 15.8 15.4 15.1 52,134,763 53,496,620 56,166,004 5.7% 4.8% 3,214,802 3,337,592 5,699,170 81,710,230 39,883,199 3.5% 8.5% 171103 Ostrava-Poruba - zděné mimo Sorelu Ostrava-Poruba 151 9,215 11,361,238 264 16,941 12 805 20,503,231 27 2,017 3 349 2,979,938 583,300,000 20,710 28,173 16.7 16.0 15.5 34,844,406 36,550,413 38,759,924 5.8% 4.8% 1,932,104 2,231,211 2,757,517 57,633,451 27,923,574 4.8% 17.3% 171104 Ostrava-Poruba - panel mimo Sorelu Ostrava-Poruba 115 6,249 8,287,132 134 6,898 3 159 10,161,666 9 465 4 26 819,016 333,900,000 24,530 13,612 17.3 17.1 16.5 19,267,814 19,570,281 21,965,830 5.7% 4.7% 1,070,660 1,122,265 1,446,338 55,010,603 15,628,552 2.3% 5.6% 171105 Ostrava-Poruba - panel ostatní Ostrava-Poruba 190 11,022 14,113,172 325 17,663 9 466 24,066,487 27 520 5 101 580,762 642,600,000 22,000 29,205 16.6 16.2 15.7 38,760,421 39,587,984 43,057,223 5.8% 4.9% 2,028,614 2,448,544 3,561,359 69,416,563 30,721,904 2.6% 19.5% 171201 Ostrava-Radvanice - Trnkovecká Ostrava-Radvanice 10 593 450,891 92 4,965 72 3,887 798,614 0 0 0 0 0 0 0 5,558 0.0 0.0 0.0 1,249,504 4,141,165 4,135,293 6.9% 7.5% 407,031 474,422 1,107,383 11,370,459 -739,332 78.3% 0.0% 171202 Ostrava-Radvanice - Radvanická Ostrava-Radvanice 28 1,743 1,993,715 52 3,454 0 0 3,881,443 2 2 1 1 15,420 65,800,000 12,660 5,199 11.2 11.1 11.1 5,890,578 5,905,998 5,893,349 6.2% 5.6% 576,617 443,098 571,577 10,636,192 4,299,286 0.0% 50.0% 171203 Ostrava-Radvanice - Čapkova Ostrava-Radvanice 24 1,338 1,389,363 14 781 2 111 664,992 0 0 0 0 0 18,600,000 8,760 2,119 9.0 8.6 8.6 2,054,356 2,164,962 2,110,773 6.7% 6.4% 254,402 180,641 183,071 4,335,376 1,436,242 14.2% 0.0% 171204 Ostrava-Radvanice - Nad Kaplí Ostrava-Radvanice 1 41 22,053 14 1,138 5 305 619,619 0 0 0 0 0 2,060,000 1,750 1,179 3.2 2.4 2.4 641,672 868,350 877,254 6.9% 7.2% 86,073 100,638 185,631 2,412,110 269,330 26.8% 0.0% 171205 Ostrava-Radvanice - Pod Kaplí Ostrava-Radvanice 1 78 42,301 12 843 4 239 402,294 0 0 0 0 0 3,180,000 3,450 921 7.2 5.3 5.2 444,595 605,428 619,030 6.8% 6.6% 38,243 78,627 82,260 1,884,459 245,465 28.4% 0.0% 171206 Ostrava-Radvanice - Ráčkova Ostrava-Radvanice 22 1,393 1,422,658 62 3,282 5 248 3,359,453 0 0 0 0 0 36,900,000 7,890 4,676 7.7 7.3 7.4 4,782,111 5,053,216 5,105,777 6.5% 6.3% 804,900 398,569 685,486 9,564,975 2,893,156 7.6% 0.0% 171207 Ostrava-Radvanice - Šmídova Ostrava-Radvanice 6 558 471,791 23 1,469 5 442 1,302,369 3 42 3 42 0 20,300,000 9,790 2,068 11.4 8.5 8.3 1,774,161 2,374,759 2,692,613 6.6% 6.2% 245,176 172,584 357,150 4,231,546 999,251 30.1% 100.0% 171208 Ostrava-Radvanice - jednotlivé domy Ostrava-Radvanice 4 238 247,080 17 1,061 3 138 941,338 4 90 1 24 35,455 11,600,000 8,370 1,390 9.5 8.5 8.5 1,223,873 1,374,670 1,355,644 6.5% 6.1% 154,621 111,976 128,394 2,843,305 828,882 13.0% 26.7% 171301 Ostrava-Slez.Ostrava - Bezruč Ostrava-Slez.Ostrava 22 1,614 1,835,855 26 1,877 4 294 1,738,299 22 409 2 75 240,305 52,400,000 13,450 3,900 13.7 12.5 12.3 3,814,459 4,200,570 4,232,102 6.1% 5.3% 192,067 298,085 362,535 7,977,870 2,961,772 15.7% 18.3% 171302 Ostrava-Slez.Ostrava - U Hájenky Ostrava-Slez.Ostrava 11 587 783,793 16 797 1 50 1,056,203 0 0 0 0 0 23,700,000 17,100 1,384 12.9 12.4 12.3 1,839,996 1,911,753 1,975,802 6.0% 5.3% 253,124 118,111 146,961 2,830,479 1,321,799 6.3% 0.0% 171303 Ostrava-Slez.Ostrava - Bernerova Ostrava-Slez.Ostrava 59 3,162 3,972,710 107 5,470 6 282 6,863,496 6 381 1 54 339,102 147,100,000 16,320 9,013 13.2 12.7 12.5 11,175,309 11,612,211 12,093,329 6.1% 5.4% 1,196,057 737,277 905,105 18,437,568 8,336,870 5.1% 14.2% 171304 Ostrava-Slez.Ostrava - Michalská Ostrava-Slez.Ostrava 7 395 371,092 12 788 7 463 247,276 1 38 0 0 5,298 4,550,000 3,730 1,221 7.3 4.1 4.2 623,666 1,102,767 1,083,876 6.7% 6.6% 147,064 100,967 136,902 2,497,733 238,733 58.7% 0.0% 171306 Ostrava-Slez.Ostrava - Dianina Ostrava-Slez.Ostrava 4 228 189,143 3 206 0 0 177,593 0 0 0 0 0 1,430,000 3,300 434 3.9 3.9 3.9 366,735 366,735 375,391 6.4% 7.0% 123,584 37,085 33,194 888,821 172,873 0.0% 0.0% 171307 Ostrava-Slez.Ostrava - Fišerova Ostrava-Slez.Ostrava 20 1,083 1,058,487 11 593 1 53 536,727 0 0 0 0 0 14,400,000 8,600 1,676 9.0 8.7 8.7 1,595,214 1,647,553 1,668,848 6.5% 6.2% 249,466 142,947 145,245 3,427,694 1,057,554 8.9% 0.0% 171308 Ostrava-Slez.Ostrava - Na Jánské Ostrava-Slez.Ostrava 4 252 244,650 13 1,057 3 265 754,701 3 48 0 0 31,056 7,670,000 5,650 1,357 7.4 6.0 6.0 1,030,407 1,281,352 1,271,339 6.5% 6.4% 232,490 111,767 138,832 2,777,014 547,318 25.0% 0.0% 171309 Ostrava-Slez.Ostrava - U Tratě Ostrava-Slez.Ostrava 3 186 158,246 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1,410,000 7,590 186 8.9 8.9 8.9 158,246 158,246 156,290 6.7% 6.4% 11,089 15,874 19,280 380,625 112,003 0.0% 0.0% 171310 Ostrava-Slez.Ostrava - Salma, FD Ostrava-Slez.Ostrava 6 378 361,461 10 543 1 55 502,435 0 0 0 0 0 9,130,000 9,930 920 10.6 9.9 10.1 863,896 919,497 927,627 6.6% 6.1% 83,217 78,531 77,206 1,882,598 624,942 10.2% 0.0% 171311 Ostrava-Slez.Ostrava - Hranečník Ostrava-Slez.Ostrava 1 47 26,386 36 2,374 23 1,324 752,919 0 0 0 0 0 775,000 320 2,422 1.0 0.4 0.4 779,305 1,732,812 1,743,674 6.6% 7.0% 131,965 208,670 465,825 4,954,245 -27,155 55.8% 0.0% 171312 Ostrava-Slez.Ostrava - jednotlivé domky Ostrava-Slez.Ostrava 1 102 61,423 2 194 0 0 132,270 0 0 0 0 0 968,000 3,270 296 5.0 5.0 5.0 193,692 193,692 202,601 6.5% 6.7% 37,553 25,280 28,749 605,940 102,110 0.0% 0.0% 171401 Ostrava-Vítkovice - Přerušená, vilky Ostrava-Vítkovice 32 2,530 2,521,069 33 2,628 4 326 2,455,673 0 0 0 0 0 53,000,000 10,280 5,158 10.7 10.0 10.0 4,976,742 5,324,707 5,509,139 6.4% 5.9% 586,944 440,388 513,973 10,552,542 3,435,437 12.4% 0.0% 171402 Ostrava-Vítkovice - Přerušená, bytovky Ostrava-Vítkovice 11 813 844,525 21 1,467 0 0 1,522,395 0 0 0 0 0 27,400,000 12,000 2,281 11.6 10.8 10.8 2,366,920 2,535,999 2,627,470 6.3% 5.7% 266,890 194,233 240,122 4,665,841 1,665,674 0.0% 0.0% 171403 Ostrava-Vítkovice - Finské domky Ostrava-Vítkovice 2 113 120,600 0 0 0 0 0 1 47 0 0 11,928 1,580,000 9,850 160 11.9 11.9 11.9 132,528 132,528 127,232 6.7% 6.0% 811 9,656 8,760 327,109 113,301 0.0% 0.0% 171404 Ostrava-Vítkovice - Barbořina Ostrava-Vítkovice 15 1,158 1,050,283 14 1,048 3 209 749,829 1 20 1 20 0 19,700,000 8,830 2,225 10.9 9.9 9.8 1,800,112 1,993,156 1,989,516 6.5% 6.0% 139,295 188,220 162,755 4,552,201 1,309,843 20.0% 100.0% 171405 Ostrava-Vítkovice - jednotlivé domy Ostrava-Vítkovice 8 476 523,469 30 2,018 1 82 2,082,008 1 0 1 0 0 28,600,000 11,470 2,493 11.0 10.6 10.5 2,605,477 2,695,240 2,722,602 6.2% 5.6% 243,730 213,095 321,697 5,100,422 1,826,955 4.1% 0.0% 171501 Ostrava-Výškovice - Výškovice Ostrava-Výškovice 162 9,404 12,119,487 313 17,629 7 448 24,338,138 22 435 1 19 307,475 645,600,000 23,500 27,468 17.6 17.2 16.8 36,765,100 37,526,853 40,218,716 5.7% 4.7% 1,844,965 2,308,698 3,009,317 56,190,876 29,602,120 2.5% 4.4% 171601 Ostrava-Zábřeh - Tylova Ostrava-Zábřeh 87 5,494 6,787,428 196 12,386 3 161 16,025,244 55 1,091 9 186 816,560 373,300,000 19,680 18,971 15.8 15.5 15.3 23,629,232 24,011,402 24,999,406 5.7% 4.8% 1,181,542 1,526,239 2,477,822 38,808,896 18,443,630 1.3% 17.1% 171602 Ostrava-Zábřeh - Pavlovova Ostrava-Zábřeh 22 589 812,957 62 1,670 3 82 2,868,535 5 537 0 0 557,908 65,200,000 23,320 2,796 15.4 14.7 14.3 4,239,400 4,447,220 4,858,889 6.1% 5.2% 339,023 192,985 420,104 5,720,784 3,287,289 4.9% 0.0% 171603 Ostrava-Zábřeh - Petruškova Ostrava-Zábřeh 45 2,502 3,338,124 99 5,341 3 151 7,621,174 0 0 0 0 0 195,900,000 24,980 7,844 17.9 17.5 17.0 10,959,298 11,191,157 12,047,734 5.7% 4.7% 504,889 669,636 893,711 16,045,704 8,891,062 2.8% 0.0% 171604 Ostrava-Zábřeh - Pjanovova Ostrava-Zábřeh 35 1,710 2,267,217 93 4,523 4 208 6,069,689 1 41 1 41 0 124,100,000 19,790 6,273 14.9 14.3 14.3 8,336,907 8,651,498 8,845,184 5.8% 4.9% 660,914 532,307 746,850 12,833,512 6,396,835 4.6% 100.0% 171605 Ostrava-Zábřeh - Krasnoarmějců Ostrava-Zábřeh 69 3,438 4,671,793 119 6,192 2 102 9,476,807 0 0 0 0 0 234,700,000 24,370 9,630 16.6 16.4 15.9 14,148,600 14,314,436 15,716,454 5.8% 4.9% 686,463 821,259 1,302,555 29,146,523 11,338,323 1.6% 0.0% 171606 Ostrava-Zábřeh - Nám. Gen. Svobody Ostrava-Zábřeh 27 1,664 1,831,721 48 2,984 2 126 3,314,670 0 0 0 0 0 61,400,000 13,210 4,648 11.9 11.4 11.3 5,146,392 5,369,754 5,577,660 6.0% 5.3% 618,165 395,710 594,560 9,508,574 3,537,956 4.2% 0.0% 171607 Ostrava-Zábřeh - Starobělská Ostrava-Zábřeh 3 246 281,336 5 399 0 0 577,907 0 0 0 0 0 12,700,000 19,610 646 14.7 14.7 14.6 859,243 859,243 945,620 5.9% 5.1% 104,748 55,644 49,524 1,321,356 649,327 0.0% 0.0% 180001 Paskov - sídliště Paskov 42 2,303 2,210,337 82 4,547 4 261 4,811,075 3 475 0 0 0 57,700,000 7,870 7,325 8.2 7.9 7.7 7,021,413 7,316,182 7,869,653 7.3% 7.2% 547,147 584,424 1,253,656 14,985,305 4,636,185 5.7% 0.0% 180002 Paskov - jednotlivý dům Paskov 7 409 399,598 11 636 1 60 662,066 0 0 0 0 0 9,780,000 9,370 1,045 9.2 8.7 8.6 1,061,664 1,131,003 1,215,891 7.3% 7.2% 88,469 89,144 148,051 2,136,910 736,000 9.4% 0.0% 190001 Petřvald - Holubova Petřvald 25 1,925 1,089,866 61 4,220 22 1,492 2,017,970 0 0 0 0 0 13,300,000 2,170 6,145 4.3 3.1 3.1 3,107,835 4,244,429 4,571,538 8.8% 9.4% 249,183 523,037 641,761 12,569,963 1,693,856 35.4% 0.0% 190002 Petřvald - Rohlova Petřvald 7 694 362,262 17 1,174 12 818 254,732 0 0 0 0 0 3,030,000 1,620 1,868 4.9 2.5 2.5 616,994 1,195,854 1,322,629 8.6% 9.0% 49,015 159,454 171,771 3,821,637 236,753 69.6% 0.0% 190003 Petřvald - Klimšova Petřvald 19 1,914 1,323,487 38 3,339 14 937 1,721,330 0 0 0 0 0 8,920,000 1,700 5,253 2.9 2.4 2.4 3,044,817 3,719,097 3,782,059 8.6% 9.6% 530,889 448,347 471,757 10,745,842 1,593,824 28.0% 0.0% 190005 Petřvald - Závodní Petřvald 15 838 784,933 18 1,025 0 0 1,080,944 0 0 0 0 0 15,100,000 8,110 1,863 8.1 8.1 8.0 1,865,877 1,865,877 1,989,946 8.1% 8.1% 93,567 159,066 227,553 3,811,664 1,385,691 0.0% 0.0% 190007 Petřvald - Podlesí Petřvald 15 833 625,081 5 274 1 54 207,570 0 0 0 0 0 6,730,000 6,080 1,107 8.1 7.6 7.7 832,650 881,610 996,120 8.5% 8.7% 43,767 94,479 84,252 2,264,195 610,152 19.9% 0.0% 190008 Petřvald - V Zimném dole Petřvald 8 491 395,776 13 729 8 460 231,458 0 0 0 0 0 3,410,000 2,790 1,220 5.4 3.3 3.3 627,234 1,024,721 1,053,825 8.1% 8.6% 140,754 104,379 117,715 2,495,166 264,386 63.1% 0.0% 190009 Petřvald - Marjánka Petřvald 10 574 362,223 43 2,109 8 278 1,620,877 0 0 0 0 0 8,980,000 3,350 2,683 4.5 4.0 4.0 1,983,100 2,262,118 2,414,502 8.5% 9.3% 284,406 227,947 328,752 5,488,197 1,141,995 13.2% 0.0% 190010 Petřvald - Parys Petřvald 9 590 465,121 57 3,662 12 808 2,315,749 0 0 0 0 0 8,540,000 2,010 4,253 3.1 2.4 2.4 2,780,870 3,536,855 3,521,111 8.3% 9.2% 464,461 362,846 532,158 8,699,495 1,421,405 22.1% 0.0% 190011 Petřvald - Jindřichova Petřvald 11 856 562,695 16 979 5 391 568,302 1 15 1 15 0 8,830,000 4,770 1,850 7.8 5.8 5.8 1,130,996 1,516,808 1,789,039 8.5% 8.7% 104,675 156,634 159,742 3,784,609 709,945 40.0% 100.0% 190012 Petřvald - Březinská Petřvald 34 2,574 2,286,653 38 2,902 0 0 2,709,984 40 702 5 85 484,799 43,700,000 7,080 6,178 8.0 7.9 7.8 5,481,436 5,547,736 5,738,636 8.1% 8.1% 313,703 467,950 509,219 12,638,218 4,190,563 0.0% 12.1% 190013 Petřvald - Lejskova Petřvald 9 542 396,614 7 387 0 0 368,903 0 0 0 0 0 6,270,000 6,750 929 8.2 8.2 8.2 765,516 765,516 880,787 8.5% 8.6% 33,720 79,308 67,096 1,900,672 585,393 0.0% 0.0% 190014 Petřvald - Na Zaryjích Petřvald 21 1,624 1,048,281 29 1,987 13 796 928,807 0 0 0 0 0 7,050,000 1,950 3,611 3.6 2.7 2.7 1,977,088 2,588,762 2,773,471 8.6% 9.5% 320,755 308,245 384,675 7,387,661 963,413 40.1% 0.0% 190015 Petřvald - jednotlivé domky Petřvald 11 961 589,518 23 1,834 15 1,207 471,678 4 69 3 57 7,827 5,140,000 1,790 2,864 4.8 2.5 2.5 1,069,023 2,016,557 2,155,134 8.5% 8.9% 98,113 238,816 293,914 5,858,573 438,180 65.8% 82.6% 200001 Příbor - Příbor Příbor 31 2,157 2,010,376 33 2,304 1 70 2,776,253 2 1 0 0 121,792 59,400,000 13,320 4,461 12.1 11.9 11.7 4,908,421 4,997,893 5,795,480 6.9% 6.4% 433,506 380,679 459,478 9,126,844 3,634,758 3.1% 0.0% 210001 Rychvald - bytovky Rychvald 5 306 290,359 21 1,069 0 0 1,224,014 8 125 4 62 46,935 17,000,000 11,360 1,499 10.9 10.6 10.4 1,561,308 1,605,804 1,706,374 7.1% 6.7% 82,723 117,442 144,479 3,067,321 1,216,664 0.0% 49.5% 210002 Rychvald - jednotlivé domky Rychvald 2 303 167,351 5 305 0 0 219,415 1 14 1 14 0 907,000 1,460 622 2.3 2.3 2.3 386,766 391,950 442,433 7.6% 9.1% 67,786 51,831 108,093 1,271,799 159,056 0.0% 100.0% 220001 Staříč - Okaly Staříč 29 2,050 1,618,769 35 2,433 3 205 2,357,977 32 418 7 91 275,026 20,500,000 4,190 4,902 4.8 4.5 4.5 4,251,772 4,545,272 5,085,727 8.6% 9.5% 1,022,866 382,697 458,971 10,027,203 2,387,239 8.4% 21.8% 230001 Stonava - Nový Svět, sídliště Stonava 26 2,710 1,760,108 26 1,883 4 163 1,349,655 0 0 0 0 0 19,200,000 4,170 4,593 6.2 5.9 5.9 3,109,763 3,236,607 3,582,407 8.7% 9.1% 226,832 391,419 377,818 9,395,610 2,113,694 8.6% 0.0% 230002 Stonava - Nový Svět, domky Stonava 2 275 146,582 0 0 0 0 0 1 25 1 25 0 850,000 2,840 300 5.8 5.5 5.5 146,582 155,654 206,770 8.7% 9.3% 21,142 23,438 22,464 613,264 79,538 0.0% 100.0% 230003 Stonava - Hořany Stonava 80 8,375 5,085,212 77 6,950 3 227 5,080,349 1 0 0 0 8,957 57,600,000 3,760 15,325 5.7 5.6 5.6 10,174,517 10,343,591 11,401,636 8.4% 8.9% 1,066,674 1,309,300 1,285,149 31,350,095 6,513,394 3.3% 0.0% 230004 Stonava - jednotlivé domky Stonava 3 337 189,433 1 80 1 80 0 1 17 1 17 0 967,000 2,230 434 5.1 3.8 3.8 189,433 253,495 306,450 8.8% 9.5% 29,763 35,603 37,356 888,095 86,710 100.0% 100.0% 240001 Sviadnov - Okaly Sviadnov 21 1,480 1,196,057 15 1,029 0 0 1,109,419 18 234 1 13 185,633 23,600,000 8,610 2,743 9.5 9.4 9.4 2,491,109 2,502,029 2,906,561 7.4% 7.2% 315,126 214,248 210,551 5,611,921 1,751,184 0.0% 5.6% 250001 Šenov - Šenov Šenov 18 1,235 1,055,480 27 1,603 3 196 1,408,582 0 0 0 0 0 25,200,000 8,880 2,838 10.2 9.5 9.6 2,464,062 2,656,527 2,792,808 7.0% 6.6% 148,443 242,585 270,525 5,806,182 1,802,508 12.2% 0.0% 260001 Těrlicko - Jaškovská krčma Těrlicko 0 0 0 6 635 0 0 688,504 6 118 2 37 64,623 4,810,000 6,390 753 6.4 6.1 6.2 753,127 782,431 779,404 8.0% 8.2% 70,335 54,236 101,698 1,540,462 526,859 0.0% 31.5% 270001 Vratimov - Vratimov Vratimov 16 1,123 1,050,929 16 1,117 0 0 1,201,032 1 0 1 0 0 28,400,000 12,660 2,240 12.6 12.6 12.6 2,251,961 2,251,961 2,419,238 6.6% 6.0% 87,267 191,162 193,288 4,582,468 1,780,244 0.0% 0.0% 280001 Olomouc – Olomouc Olomouc 8 449 513,074 9 475 0 0 829,995 1 0 0 0 0 21,500,000 23,210 925 16.0 16.0 15.7 1,343,069 1,343,069 1,664,514 6.0% 5.2% 152,071 78,931 140,803 1,891,732 971,264 0.0% 0.0%

Notes: *weighted average based on gross rent Heimstaden Land Portfolio Valuation Overview Arable land Other areas Permanent Garden Build up Total area Fair value ID Name m2 m2 grassland m2 m2 area m2 m2 CZK 1 Albrechtice u Česk.Těšína 127 1,750 163 2,040 704,905 2 Bartovice 238 1,440 457 2,270 4,405 2,292,466 3 Bludovice 115 4,807 4,922 2,073,038 4 Český Těšín 1,305 1,305 702,524 5 Dolní Suchá 567 4,147 4,714 1,968,693 6 Doubrava u Orlové 228 1,799 53,775 55,802 17,914,025 7 Frýdek 1,713 1,713 614,775 8 Havířov - město 446 446 120,209 9 Heřmanice 967 31,448 123 32,538 15,339,632 10 Hlučín 14,165 389 14,554 6,219,221 11 Horní Lutyně 801 801 194,042 12 Horní Suchá 7,522 193,208 446 201,176 41,096,366 13 Hrabůvka 2,020 2,020 695,956 14 Hrušov 17,788 909 75,744 263 94,704 48,018,151 15 Karviná doly 2,922 1,216 4,138 1,134,038 16 Karviná Město 21,270 21,270 6,870,196 17 Kunčičky 13,148 47,286 278 60,712 25,133,829 18 Kylešovice 25 25 10,612 19 Lazy u Orlové 924 511 1,435 580,178 20 Mariánské Hory 2,508 461 2,969 1,701,588 21 Michálkovice 24,718 23,113 478 48,309 31,798,821 22 Místek 454 454 162,935 23 Moravská Ostrava 17,037 1,153 68 18,258 13,767,622 24 Muglinov 4,222 19,989 24,211 15,236,617 25 Opava - město 7 61 68 85,350 26 Opava - předměstí 1,569 1,569 1,383,760 27 Orlová 36,350 625 36,975 15,053,397 28 Petřkovice u Ostravy 2,992 2,992 740,866 29 Petřvald u Karviné 9,262 1,601 89,709 2,503 103,075 46,172,479 30 Poruba u Orlové 1,550 19,793 9,673 56,705 418 88,142 39,081,732 31 Prostřední Suchá 166 9,874 12,547 1,725 24,312 9,420,596 32 Radvanice 9,330 20,847 42 30,219 10,389,759 33 Ráj 1,007 1,007 320,592 34 Rychvald 1,359 332 3,996 5,687 2,773,546 35 Slezská Ostrava 25,228 343 36,247 87 61,905 47,737,333 36 Staříč 15,731 15,731 2,714,784 37 Stonava 46,116 4,537 50,653 9,132,950 38 Sviadnov 4,263 4,263 1,206,384 39 Šenov u Ostravy 66 66 13,600 40 Šumbark 431 9,770 10,201 4,261,554 41 Vítkovice 2,531 1,404 24,612 263 28,810 17,055,971 42 Zábřeh nad Odrou 681 835 1,516 801,448 Total 6,072 281,959 12,526 752,358 17,194 1,070,112 442,696,541 Source: JLL

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Appendix 2 General Principles adopted in the preparation of Valuations and Reports

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved 28

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

General Principles

Adopted in the preparation of Valuations and Reports

These General Principles should be read in conjunction with JLL’s General Terms and Conditions of Business except insofar as this may be in conflict with other contractual arrangements.

RICS Valuation - Global Standards (effective 31 January 2020)

All work is carried out in accordance with the Professional Standards, Valuation Technical and Performance Standards and Valuation Applications contained in the current RICS Valuation – Global Standards published by the Royal Institution of Chartered Surveyors and the RICS Valuation – Global Standards 2020 – UK national supplement as applicable (“the RICS Red Book”), by valuers who conform to the requirements thereof. Our valuations may be subject to monitoring by the RICS. The valuations are undertaken by currently Registered RICS Valuers.

Valuation Basis:

Our reports state the purpose of the valuation and, unless otherwise noted, the basis of valuation is as defined in “the RICS Red Book”. The full definition of the basis, which we have adopted, is set out in our report and appended to these General Principles.

Assumptions and Special Assumptions:

Where we make an ‘assumption’ or ‘special assumption’ in arriving at our valuations, we define these terms in accordance with “the RICS Red Book” as follows:

Assumption: A supposition taken to be true.

Special Assumption: An assumption that either assumes facts that differ from the actual facts existing at the valuation date, or that would not be made by a typical market participant in a transaction on the valuation date.

We will not take steps to verify any assumptions.

Disposal Costs Taxation and Other Liabilities:

No allowances are made for any expenses of realisation, or for taxation, which might arise in the event of a disposal. All property is considered as if free and clear of all mortgages or other charges, which may be secured thereon. However, we take into account purchaser’s costs in investment valuations in accordance with market conventions.

No allowance is made for the possible impact of potential legislation which is under consideration.

Valuations are prepared and expressed exclusive of VAT payments, unless otherwise stated.

Source of Information:

Where we have been provided with information by the client, or its agents, we assume that it is correct and complete and is up to date and can be relied upon. We assume that no information that has a material effect on our valuations has been withheld.

In respect of valuations for loan security purposes, commissioned by a lending institution, we may also rely on information provided to us by the Borrower or its advisors. In such cases, we have similarly assumed that all information is correct, complete, up-to-date and can be relied upon and that no pertinent information has been withheld.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2021. All Rights Reserved 29

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Title and Tenancy Information:

We do not normally read leases or documents of title. We assume, unless informed to the contrary, that each property has a good and marketable title, that all documentation is satisfactorily drawn and that there are no encumbrances, restrictions, easements or other outgoings of an onerous nature, which would have a material effect on the value of the interest under consideration, nor material litigation pending. Where we have been provided with documentation we recommend that reliance should not be placed on our interpretation without verification by your lawyers. We have assumed that all information provided by the client, or its agents, is correct, up to date and can be relied upon.

Tenants:

Although we reflect our general understanding of a tenant’s status in our valuations i.e. the market’s general perception of their creditworthiness, enquiries as to the financial standing of actual or prospective tenants are not normally made unless specifically requested. Where properties are valued with the benefit of lettings, it is therefore assumed, unless we are informed otherwise, that the tenants are capable of meeting their financial obligations under the lease and that there are no arrears of rent or undisclosed breaches of covenant.

Measurements/Floor Areas:

All measurement is carried out in accordance with either the International Property Measurement Standards (IPMS) or the Code of Measuring Practice (6th Edition) issued by the Royal Institution of Chartered Surveyors, except where we specifically state that we have relied on another source. The areas adopted are purely for the purpose of assisting us in forming an opinion of capital value. They should not be relied upon for other purposes nor used by other parties without our written authorisation.

Where floor areas have been provided to us, we have relied upon these and have assumed that they have been properly measured in accordance with the International Property Measurement Standards (IPMS) or the Code of Measuring Practice referred to above.

Site Areas:

Site areas are generally calculated using proprietary digital mapping software and are based on the site boundaries indicated to us either at the time of our inspection, or on plans supplied to us. No responsibility is accepted if the wrong boundaries are indicated to us

Estimated Rental Value:

Our assessment of rental values is formed purely for the purposes of assisting in the formation of an opinion of capital value and is generally on the basis of Market Rent, as defined in “the RICS Red Book”. Where circumstances dictate that it is necessary to utilise a different rental value in our capital valuation, we will generally set out the reasons for this in our report. Such a figure does not necessarily represent the amount that might be agreed by negotiation, or determined by an Expert, Arbitrator or Court, at rent review or lease renewal or the figure that might be obtained if the property or unit were being let on the open market.

Town Planning, Acts of Parliament and Other Statutory Regulations:

Information on town planning is, wherever possible, obtained either verbally from local planning authority officers or publicly available electronic or other sources. It is obtained purely to assist us

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2021. All Rights Reserved 30

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

in forming an opinion of capital value and should not be relied upon for other purposes. If reliance is required we recommend that verification be obtained from lawyers that:

I. the position is correctly stated in our report;

II. the property is not adversely affected by any other decisions made, or conditions prescribed, by public authorities; and

III. that there are no outstanding statutory notices.

Our valuations are prepared on the basis that the premises (and any works thereto) comply with all relevant statutory and EC regulations, including fire regulations, access and use by disabled persons, control and remedial measures for asbestos in the workplace, the Energy Performance of Buildings Directive and any applicable bye laws. All buildings are assumed to have Energy Performance Certificates.

Our valuation does not take into account any rights, obligations or liabilities, whether prospective or accrued, under the Defective Premises Act 1972, or the Health and Safety at Work etc. Act 1974.

Structural Surveys:

Unless expressly instructed, we do not carry out a structural survey, nor do we test the services and we, therefore, do not give any assurance that any property is free from defect. We seek to reflect in our valuations any readily apparent defects or items of disrepair, which we note during our inspection, or costs of repair which are brought to our attention. Otherwise, we assume that each building is structurally sound and that there are no structural, latent or other material defects. Unless stated otherwise in our reports we assume any tenants are fully responsible for the repair of their demise either directly or through a service charge.

Modern Methods of Construction (MMC):

If the subject property falls within the category of Modern Methods of Construction as defined by MHCLG (MMC), and we are not aware or made aware during the valuation process, we shall not be liable for any resulting loss or lending decision. We assume that any MMC properties have appropriate BOPAS accreditation or equivalent.

Deleterious Materials:

We do not normally carry out or commission investigations on site to ascertain whether any building was constructed or altered using deleterious materials or techniques (including, by way of example high alumina cement concrete, woodwool as permanent shuttering, calcium chloride or asbestos). Unless we are otherwise informed, our valuations are on the basis that no such materials or techniques have been used.

Site Conditions:

We do not normally carry out or commission investigations on site in order to determine the suitability of ground conditions and services for the purposes for which they are, or are intended to be, put; nor do we undertake archaeological, ecological or environmental surveys. Unless we are otherwise informed, our valuations are on the basis that these aspects are satisfactory and that, where development is contemplated, no extraordinary expenses, delays or restrictions will be incurred during the construction period due to these matters.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2021. All Rights Reserved 31

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Environmental Contamination:

Unless expressly instructed, we do not carry out or commission site surveys or environmental assessments, or investigate historical records, to establish whether any land or premises are, or have been, contaminated. Therefore, unless advised to the contrary, our valuations are carried out on the basis that properties are not affected by environmental contamination. However, should our site inspection and further reasonable enquiries during the preparation of the valuation lead us to believe that the land is likely to be contaminated we will discuss our concerns with you.

Insurance:

Unless expressly advised to the contrary we assume that appropriate cover is and will continue to be available on commercially acceptable terms. In particular, we will have regard to the following:

Composite Panels

Insurance cover, for buildings incorporating certain types of composite panel may only be available subject to limitation, for additional premium, or unavailable. Information as to the type of panel used is not normally available. Accordingly, our opinions of value make no allowance for the risk that insurance cover for any property may not be available, or may only be available on onerous terms.

Terrorism

Our valuations have been made on the basis that the properties are insured against risks of loss or damage including damage caused by acts of Terrorism as defined by the Terrorism Act 2000. We have assumed that the insurer, with whom cover has been placed, is reinsured by the Government backed insurer, Pool Reinsurance Company Limited.

Flood and Rising Water Table

Our valuations have been made on the assumption that the properties are insured against damage by flood and rising water table. Unless stated to the contrary our opinions of value make no allowance for the risk that insurance cover for any property may not be available, or may only be available on onerous terms.

Outstanding Debts:

In the case of property where construction works are in hand, or have recently been completed, we do not normally make allowance for any liability already incurred, but not yet discharged, in respect of completed works, or obligations in favour of contractors, subcontractors or any members of the professional or design team.

Confidentiality and Third Party Liability:

Our Valuations and Reports are confidential to the party to whom they are addressed and for the specific purpose to which they refer, and no responsibility whatsoever is accepted to any third parties. Neither the whole, nor any part, nor reference thereto, may be published in any document, statement or circular, or in any communication with third parties, without our prior written approval of the form and context in which it will appear.

Statement of Valuation Approach:

We are required to make a statement of our valuation approach. The following provides a generic summary of our approach.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2021. All Rights Reserved 32

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

The majority of institutional portfolios comprise income producing properties. We usually value such properties adopting the investment approach where we apply a capitalisation rate, as a multiplier, against the current and, if any, reversionary income streams. Following market practice we construct our valuations adopting hardcore methodology where the reversions are generated from regular short term uplifts of market rent. We would normally apply a term and reversion approach where the next event is one which fundamentally changes the nature of the income or characteristics of the investment. Where there is an actual exposure or a risk thereto of irrecoverable costs, including those of achieving a letting, an allowance is reflected in the valuation.

Vacant buildings, in addition to the above methodology, may also be valued and analysed on a comparison method with other capital value transactions where applicable.

Where land is held for development we adopt the comparison method when there is good evidence, and/or the residual method, particularly on more complex and bespoke proposals.

There are situations in valuations for accounts where we include in our valuation properties which are owner-occupied. These are valued on the basis of existing use value, thereby assuming the premises are vacant and will be required for the continuance of the existing business. Such valuations ignore any higher value that might exist from an alternative use.

Capital Expenditure Requirement:

Where buildings are undergoing works, such as refurbishment or repairs, or where developments are in progress, we have relied upon cost information supplied to us by the client or their appointed specialist advisors.

Goodwill, Fixtures and Fittings:

Unless otherwise stated our valuation excludes any additional value attributable to goodwill, or to fixtures and fittings which are only of value, in situ, to the present occupier.

Plant and Machinery:

No allowance has been made for any plant, machinery or equipment unless it forms an integral part of the building and would normally be included in a sale of the building.

Services:

We do not normally carry out or commission investigations into the capacity or condition of services. Therefore we assume that the services, and any associated controls or software, are in working order and free from defect. We also assume that the services are of sufficient capacity to meet current and future needs.

Land and Building Apportionment:

When instructed, we will provide apportionments between land and buildings for depreciation purposes only. Such apportionments are not valuations and should not be used for any other purpose unless specified in the report.

Portfolio Valuations:

In respect of valuations of portfolios of properties, our overall valuation is an aggregate of the individual values of each individual property. The valuation assumes, therefore, that each property would be marketed as an individual property and not as part of a portfolio. Consequently no portfolio premium or discount has been reflected and any consequence of marketing a range of individual properties together has also not been reflected in our valuations.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2021. All Rights Reserved 33

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

However, if adjoining or complementary properties might achieve a higher value by being marketed together (known as “prudent lotting”), we have reported the higher value that would emerge.

Rating:

Any information regarding rating has generally been obtained from the Valuation Office website. We will not investigate whether any rating assessment is a fair assessment or considered the likelihood of an appeal being successful.

Plans and Maps:

All plans and maps included in our report are strictly for identification purposes only, and, whilst believed to be correct, are not guaranteed and must not form part of any contract. All are published under licence and may include mapping data from Ordnance Survey © Crown Copyright. All rights are reserved.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2021. All Rights Reserved 34

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Appendix 3 General Terms and Conditions of Business

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2021. All Rights Reserved 35

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

General Terms and Conditions of Business

Introduction

When the Terms Apply

These Terms of Business (the “Terms”) apply where Jones Lang LaSalle provides a service to a client and there is no written agreement for the provision of that service or if there is, to the extent that these Terms do not conflict with the terms of that written agreement. In the case of conflict between these Terms and the terms of any written agreement, the terms of the written agreement shall prevail to the extent of the conflict. Reference in these Terms to the agreement means the written or informal agreement that incorporates these Terms (the “Agreement”).

Jones Lang LaSalle

Jones Lang LaSalle means Jones Lang LaSalles, s.r.o., with its seat at Prague 1, Na Příkopě 21, PSČ: 110 00, registered with the Companies Register kept by the Municipal Court in Prague, Section C, File No. 174409 or the other member of the Jones Lang LaSalle group of companies that provides services or the relevant part of the services.

Service Level

Services

Jones Lang LaSalle is to provide all services to the specification and performance level stated in writing or, if none is stated, to the specification and performance levels that it ordinarily provides in accordance with Jones Lang LaSalle’s duty of care as set out below. Any variations must be agreed in writing.

What is not included

Jones Lang LaSalle has no responsibility for anything that is beyond the scope of the service so defined. In particular, it has no obligation to provide nor liability for:

• an opinion on price unless specifically instructed to carry out a formal valuation;

• advice, or failure to advise, on the condition of a property unless specifically instructed to carry out a formal survey;

• the security or management of property unless specifically instructed to arrange it;

• the safety of those visiting a property, unless that is specified in its instructions.

Valuations

Jones Lang LaSalle must comply with professional requirements for the rotation of valuers, and the implications of this are to be agreed in writing with those clients who require valuation services.

Liability and Duty of Care

Duty of Care to the Client

Jones Lang LaSalle owes to the client a duty to act with reasonable skill and care in providing services, complying with the client’s instructions where those instructions do not conflict with (a) these Terms, (b) the Agreement or (c) applicable law and professional rules, Jones Lang LaSalle is not obliged to carry out any instructions of the client which conflict with the applicable law, regulations and professional rules.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2021. All Rights Reserved 36

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Liability to the Client

Jones Lang LaSalle has no liability for the consequences including delay in or failure to provide the services, of any failure by the client or any agent of the client:

• promptly to provide information or other material that Jones Lang LaSalle reasonably requires, or where that information or material is inaccurate or incomplete. The client warrants that, where it provides information or material to Jones Lang LaSalle, Jones Lang LaSalle is entitled to rely on its accuracy.

• to follow Jones Lang LaSalle’s advice or recommendations.

The liability of Jones Lang LaSalle to the client for its own negligence causing death or personal injury or for fraud is unlimited, but otherwise its liability is:

• limited to 2 (two) times the fixed fees amount agreed with Jones Lang LaSalle per occurrence or series of occurrences arising from one event,

• excluded to the extent that the client, or someone on the client’s behalf for whom Jones Lang LaSalle is not responsible is responsible,

• is excluded if caused by circumstances beyond Jones Lang LaSalle’s reasonable control;

• excludes loss of profit, revenue and anticipated savings;

• excludes indirect, special and consequential loss,

• not (so far as permitted by law) increased by any implied condition or warranty,

• in any case limited to a maximum of EUR 15 million in aggregate.

Jones Lang LaSalle shall not be liable for any hidden defects in any real property sold, bought or leased, unless Jones Lang LaSalle was aware of these defect and did not inform the client hereof.

Liability to Third Parties

Save where required by law, Jones Lang LaSalle owes no duty of care and has no liability to anyone but its client. Save where required by law, no third party has any rights unless there is a specific written agreement to the contrary.

Liability for Others

Jones Lang LaSalle has no liability for products or services that it reasonably needs to obtain from others in order to provide services.

Jones Lang LaSalle may delegate to a third party the provision of any part of services, but if it does so:

• without the client’s approval, Jones Lang LaSalle is responsible for what that third party does;

• with the client’s approval or at the client’s request, Jones Lang LaSalle is not responsible for what that third party does.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2021. All Rights Reserved 37

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Protection of Employees

Apart from fraud or criminal conduct, no employee of the Jones Lang LaSalle group of companies has any personal liability to the client, and neither the client nor anyone representing the client will make a claim or bring proceedings against an employee or former employee personally.

Complaints Resolution Procedure

The client agrees that it will not take any action or commence any proceedings against Jones Lang LaSalle before it has first referred its complaint to Jones Lang LaSalle in accordance with Jones Lang LaSalle’s complaints procedure, details of which are available upon request.

Liability to Jones Lang LaSalle

The client agrees to indemnify Jones Lang LaSalle against all third party claims (including without limitation all third party actions, claims, proceedings, loss, damages, costs and expenses) that relates in any way to the provision of services, except a liability that a court of competent jurisdiction decides (or Jones Lang LaSalle agrees) was caused by the fraud, wilful default or negligence of Jones Lang LaSalle or of a delegate for whom Jones Lang LaSalle is responsible under the Agreement.

Delivering the Service

Timetable

Jones Lang LaSalle is to use reasonable endeavours to comply with the client’s timetable, but is not responsible for not doing so unless specifically agreed in writing. Even then, Jones Lang LaSalle is not liable for delay that is beyond its control.

E-mail and On-line Services

Jones Lang LaSalle may use electronic communication and systems to provide services, making available to the client any software required that is not generally available.

Insurance

Jones Lang LaSalle maintains appropriate insurance policies, in particular professional indemnity insurance. Upon request Jones Lang LaSalle may provide evidence of such insurance.

Conflict of Interest

If Jones Lang LaSalle becomes aware of a conflict of interest it is to advise the client promptly and recommend an appropriate course of action.

Publicity

Neither Jones Lang LaSalle nor its client may publicise or issue any specific information to the media about services or its subject matter without the consent of the other.

Intellectual Property

All intellectual property rights in material supplied by the client belong to the client and in material prepared by Jones Lang LaSalle belong to Jones Lang LaSalle, unless otherwise agreed in writing. Each has a non-exclusive right to use the material provided for the purposes for which it is supplied or prepared. No third party has any right to use it without the specific consent of the owner.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2021. All Rights Reserved 38

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Confidential Information

Each Party must keep confidential all confidential information and material of commercial value to the other Party of which it becomes aware but either Party may:

• use it to the extent reasonably required in providing services,

• disclose it if the other Party agrees,

• disclose it if required to do so by law, regulation or other competent authority.

This obligation continues for a period of two years after termination of the Agreement.

Jones Lang LaSalle will also comply with personal data protection regulations.

The effect of Termination on Client Material

On termination of the Agreement Jones Lang LaSalle may, to comply with legal, regulatory or professional requirements, keep one copy of all material it then has that was supplied by or on behalf of the client in relation to the service. The above does not apply to personal data. The client may request the return or destruction of all other client material (save for electronic back-ups).

Remuneration

Not specified

Where the fees and expenses payable for services are not specified in writing, Jones Lang LaSalle is entitled to:

• the fee specified by an applicable professional body or, if none is specified, to a fair and reasonable fee by reference to time spent, and

• reimbursement of expenses properly incurred on the client’s behalf.

Part Performance

Where services are not performed in full, Jones Lang LaSalle is entitled to a reasonable fee proportionate to the services provided as estimated by Jones Lang LaSalle.

VAT

The client must pay VAT at the rate then current on the issue of a valid VAT invoice.

Interest on Overdue Amounts

If an invoice is not paid in full within 28, Jones Lang LaSalle may charge the applicable statutory interest rate.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2021. All Rights Reserved 39

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Miscellaneous

Assignment

The client may assign the benefit of the Agreement, but must first obtain the written consent of Jones Lang LaSalle, which will not be unreasonably withheld.

Termination

The client or Jones Lang LaSalle may terminate the Agreement immediately by written notice to the other, if the other has not satisfactorily rectified a substantial or persistent breach of the Agreement within the reasonable period specified in an earlier notice to rectify it.

Effect of Termination on Claims

Termination of the Agreement does not affect any claims that arise before termination or the entitlement of Jones Lang LaSalle to its proper fees up to the date of termination or to be reimbursed its expenses.

Waiver and Severance

Failure to enforce any of these Terms is not a waiver of any right to subsequently enforce that or any other term of the Agreement.

The invalidity, illegality and unenforceability in whole or in part of any provisions of the Agreement shall not affect the validity, legality or enforceability of its remaining provisions which shall remain in full force and effect.

Notices

A notice is valid if in writing addressed to the last known address of the addressee and is to be treated as served:

• when delivered, if delivered by hand during normal business hours,

• when actually received, if posted by recorded delivery.

Governing Law and Jurisdiction

These General Terms and Conditions of Business and the terms of the instruction shall be governed and construed in accordance with the laws of the Czech Republic. All disputes shall be finally settled by the Arbitration Court of the Economic Chamber of the Czech Republic and the Agricultural Chamber of the Czech Republic in Prague in accordance with the rules set forth for this court.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2021. All Rights Reserved 40

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

Appendix 4 Definition of Market Value

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2021. All Rights Reserved 41

Heimstaden Czech Portfolio Czech Republic | 31 December 2020

The Basis of Valuation

Our valuation is carried out on the basis of the property’s Market Value. For the subject purposes the below Market Value definition under RICS meets the Fair Value measurement requirement under IFRS 13

Market value is defined in IVS 104 paragraph 30.1 as:

‘the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.’

4.1 Market value is a basis of value that is internationally recognised and has a long-established definition. It describes an exchange between parties that are unconnected and are operating freely in the marketplace and represents the figure that would appear in a hypothetical contract of sale, or equivalent legal document, at the valuation date, reflecting all those factors that would be taken into account in framing their bids by market participants at large and reflecting the highest and best use of the asset. The highest and best use of an asset is the use of an asset that maximises its productivity and that is possible, legally permissible and financially feasible – fuller treatment of this particular premise of value can be found at section 140 of IVS 104.

4.2 It ignores any price distortions caused by special value (an amount that reflects particular attributes of an asset that are only of value to a special purchaser) or marriage value. It represents the price that would most likely be achievable for an asset across a wide range of circumstances. Market rent (see below) applies similar criteria for estimating a recurring payment rather than a capital sum.

4.3 In applying market value, regard must also be had to the requirement that the valuation amount reflects the actual market state and circumstances as of the effective valuation date. The full conceptual framework for market value can be found at paragraph 30.2 of IVS 104.

4.4 Notwithstanding the disregard of special value, where the price offered by prospective buyers generally in the market would reflect an expectation of a change in the circumstances of the asset in the future, the impact of that expectation is reflected in market value. Examples of where the expectation of additional value being created or obtained in the future may have an impact on the market value include:

• the prospect of development where there is no current permission for that development and

• the prospect of marriage value arising from merger with another property or asset, or interests within the same property or asset, at a future date.

4.5 The impact on value arising by use of an assumption or special assumption should not be confused with the additional value that might be attributed to an asset by a special purchaser.

4.6 In some jurisdictions a basis of value described as ‘highest and best use’ is adopted and this may either be defined by statute or established by common practice in individual countries or states.

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2021. All Rights Reserved 42

JLL Myslbek Na Příkopě 21, 100 00 Prague 1, Czech Republic +420 224 234 809 Ján Zibura MRICS Senior Director Head of Valuation Czech Republic

+ 420 602 298 806 [email protected]

jll.cz

© 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. The information contained in this document is proprietary to Jones Lang LaSalle and shall be used solely for the purposes of evaluating this proposal. All such documentation and information remain the property of Jones Lang LaSalle and shall be kept confidential. Reproduction of any part of this document is authorized only to the extent necessary for its evaluation. It is not to be shown to any third party without the prior written authorization of Jones Lang LaSalle. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, no representation or warranty is made as to the accuracy thereof.

HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

VALUATION REPORT

CBRE GmbH

Hausvogteiplatz 10 10117 Berlin Germany

Switchboard +49 (0) 30 726145 - 000 Fax + 49 (0) 30 726145 - 100

Report Date 18 May 2021

Addressees Heimstaden AB Östa Promenaden 7A 211 28 Malmö Sweden (hereinafter referred to as ”Heimstaden” or the ”Company”) The Properties 185 properties held by Heimstaden Bostad Invest 8 AB, a part-owned susidiary of Heimstaden AB, as set out in Appendix A Schedule of Properties below, comprised of 5,706 residential units, 316 commercial units and 893 miscellaneous rental units (internal and external parking units, antennas).

Property Description Residential, together with some commercial uses.

Ownership Purpose Investment

Ownership Note As at the valuation date 31 December 2020, the following 135 of the 185 properties had not been transferred to the Company:

130 properties from the sub-portfolio Integritas – transferred on 1 January 2021, 1 February 2021and on 1 March 2021 4 properties from the sub-portfolio Freedman – transferred on 1 January 2021 One single property “Rainbow” – transferred on 1 January 2021

As at the report date, all the above-mentioned properties had been transferred and the Company has informed us that they are now the owner of the properties.

Instruction CBRE was instructed to prepare a condensed report based on the valuation as at 31 December 2020 for the purpose of a Prospectus for a public offering of new shares on the main list of the Nasdaq First North Growth Market Stockholm in accordance with the terms of engagement entered into between CBRE and the Company dated 19 March 2021.

Valuation Date 31 December 2020

www.cbre.de Sitz und Registergericht: Frankfurt/Main HRB 13347 Geschäftsführer: Carsten Ape, Prof. Dr. Alexander von Erdely, Marco Hekman, Jens-Peter Herrmann, Fabian Klein, Rainer Knapek, Rainer Koepke, Michael Mikulicz, Simon Ritsch, Peter Schreppel, Paul Shackleton, Mark Spangenberg, Jacob Volckerts

HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

Capacity of Valuer External Valuer, as defined in the RICS Valuation – Global Standards 2020.

Purpose The Valuation has been prepared for a Regulated Purpose as defined in the RICS Valuation – Global Standards 2020 (“Red Book”). We understand that our valuation report (the “Valuation Report”) is required for inclusion in a Prospectus (the “Prospectus”) which is to be published by Heimstaden AB pursuant to a Public Offering of shares by Heimstaden AB on the main list of the Nasdaq First North Growth Market Stockholm as a result of which preference shares of Heimstaden AB will be admitted to and traded on the Nasdaq First North Growth Market Stockholm. The effective date of valuation is 31 December 2020. In accordance with the RICS Valuation – Global Standards 2020 which incorporate the International Valuation Standards (“Red Book”) we have made certain disclosures in connection with this valuation instruction and our relationship with Heimstaden.

Fair Value € 1,374,560,000 (ONE BILLION, THREE HUNDRED AND SEVENTY-FOUR MILLION, FIVE HUNDRED AND SIXTY THOUSAND EUROS) exclusive of VAT.

We confirm that the "Fair Value" reported above, for the purpose of financial reporting under International Financial Reporting Standards is effectively the same as "Market Value". Our opinion of Fair Value is based upon the Scope of Work and Valuation Assumptions attached and has been primarily derived using comparable recent market transactions on arm’s length terms. We have valued the Properties individually and no account has been taken of any discount or premium that may be negotiated in the market if all or part of the portfolio was to be marketed simultaneously, either in lots or as a whole. For the avoidance of doubt, we have valued the Properties as real estate and the values reported herein represent 100% of the Fair Values of the assets. No account has been taken in reporting these Fair Values of the extent of the Company’s interests in Heimstaden Bostad Invest 8 AB or other companies holding the subject Properties. There are no negative values to report. 184 of the 185 properties are held as freehold-equivalent and one property with a Fair Value of € 560,000 is held on leasehold. 4 properties are divided into condominiums in accordance with the German Condominium Act (“Wohneigentumsgesetz - WEG”).

Market Conditions – The outbreak of the Novel Coronavirus (COVID-19), declared by the World COVID 19 Health Organisation as a “Global Pandemic” on the 11th March 2020, continues to impact many aspects of daily life and the global economy – with some real

estate markets having experienced lower levels of transactional activity and liquidity. Travel, movement and operational restrictions have been implemented by many countries. In some cases, “lockdowns” have been applied – in varying degrees – to reflect further ‘waves’ of COVID-19. While these may imply a new

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

stage of the crisis, they are not unprecedented in the same way as the initial impact. The pandemic and the measures taken to tackle COVID-19 continue to affect economies and real estate markets globally. Nevertheless, as at the valuation date, property markets are mostly functioning again, with transaction volumes and other relevant evidence at levels where enough market evidence exists upon which to base opinions of value. Accordingly – and for the avoidance of doubt – our valuation is not reported as being subject to ‘material valuation uncertainty’, as defined by VPS 3 and VPGA 10 of the RICS Valuation – Global Standards. For the avoidance of doubt this explanatory note has been included to ensure transparency and to provide further insight as to the market context under which the valuation opinion was prepared. In recognition of the potential for market conditions to move rapidly in response to changes in the control or future spread of COVID-19, we highlight the importance of the valuation date.

Market Conditions – Market Conditions –Berlin Rental Freeze Berlin Rental Freeze The Berlin Rental Freeze Law – even though to a lesser extent – also falls under the Market Conditions paragraph. As at the date of valuation of this Condensed Report, 31 December 2020, the Berlin Rental Freeze Law had been in place since 23 February 2020. On 15 April 2021, the Federal Constitutional Court in Karlsruhe (“Bundesverfassungsgericht”) published the final decision of its Second Senate, taken on 25 March 2021, that the Berlin Rental Freeze Law has been revoked and therefore granted the judicial review of the compatibility of the Berlin Rental Freeze Law with constitutional law of 284 members of the federal parliament, from the political parties CDU/CSU and FDP. In our DCF model for our valuation as at 31 December 2020, we calculated the rental cashflow in the years one to five in accordance with the Rental Freeze Law. As both current rent levels as well as market rent levels had been significantly lowered by the Rental Freeze Law, we had to counterbalance with the discount rate and exit cap rate as prices and thus Market Values (Fair Values) had been slightly increasing during 2020. Some key valuation figures, such as gross multiples and net initial yields, stated in this Condensed Report therefore represent the legal situation as at the valuation date 31 December 2020 and cannot be compared with the key figures of valuations which are calculated in accordance with the legal regime of the national law of capping the rents of new leases (“Mietpreisbremse”). We therefore recommend observing the behaviour of market participants and of the credit procedures of the financing banks constantly, especially in the next couple of months after this decision of the Federal Constitutional Court. Please see the section “Market Rent” in the Valuation Parameters below for more details on the Berlin Rental Freeze.

Report Format Appendix A provides a Portfolio Analysis by city and district and Appendix B shows the geographic distribution of the Properties. This report consists of 22 pages.

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

Compliance with The valuation has been prepared in accordance with the RICS Valuation – Global Valuation Standards Standards 2020 which incorporate the International Valuation Standards (“the Red Book”). The valuation is compliant with the International Valuations Standards and in accordance with paragraphs 128 to 130 of the ESMA update (ESMA/2011/81) of the Committee of European Securities Regulators’ (CESR) recommendations for the consistent implementation of the European Commission regulation (EC) n. 809/2004 implementing the Prospectus Directive (the “ESMA Requirements”). and as now applicable to the Prospectus Regulation ((EU) 2017 / 1129).

We confirm that we have sufficient current local and national knowledge of the particular property market involved and have the skills and understanding to undertake the Valuation competently.

Where the knowledge and skill requirements of the Red Book have been met in aggregate by more than one valuer within CBRE, we confirm that a list of those valuers has been retained within the working papers, together with confirmation that each named valuer complies with the requirements of the Red Book.

This Valuation is a professional opinion and is expressly not intended to serve as a warranty, assurance or guarantee of any particular value of the subject property. Other valuers may reach different conclusions as to the value of the subject property. This Valuation is for the sole purpose of providing the intended user with the valuer’s independent professional opinion of the value of the subject property as at the Valuation date.

Assumptions We have made various assumptions as to tenure, letting, town planning, and the condition and repair of buildings and sites – including ground and groundwater contamination – as set out below. If any of the information or assumptions on which the valuation is based are subsequently found to be incorrect, the valuation figures should be reconsidered.

Variation from Standard None Assumptions

Inspections We would note that CBRE has only carried out internal inspections of 35 properties, of which 9 have not been inspected since 2018. As instructed the remaining 150 properties have been the subject of external or “drive-by” inspections (within 12 months of the valuation date). Where properties have been inspected externally only, it cannot be precluded that there may be matters material to the values of the properties of which CBRE is not aware.

ESMA 130 (vi) ESMA paragraph 130 (vi) requires us to comment on any differences between the valuation figure in this Valuation Report and the valuation figure included in the Company’s latest published annual accounts, which were as at 31 December 2020.

In this connection, we note that (as stated above) only 50 of the 185 subject properties were in the Company’s ownership as at 31 December 2020.

Valuation Methodology The determination of the Fair Value of the individual assets has been carried out using the internationally recognised Discounted Cash Flow (DCF) method. This

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

method, which is based on dynamic investment calculations, allows valuation parameters to be reflected explicitly and, therefore, provides a transparent arithmetical determination of Fair Value. In the DCF method, the future income and expenditure flows associated with the subject asset are explicitly forecasted over a 10-year period of detailed consideration, assuming a letting scenario which is not taking into account any potential privatisations of individual apartments. The cash flows calculated for the period of detailed consideration are discounted, monthly in advance, to the date of valuation, allowing the effect on the current Fair Value of the receipts and payments at varying dates during the 10-year period to be properly reflected. The discount rate chosen reflects not only the market situation, location, condition and letting situation of the asset and the yield expectations of a potential investor but also the level of security of the forecast future cash flows. As the discounting process means that the effect of future cash flows reduces in importance while at the same time the uncertainty of forecasting tends to increase over time, it is usual in real estate investment considerations for the sustainable net rental income after a ten-year time horizon (the period of detailed consideration) to be capitalised, using a growth-implicit yield, and then discounted to the date of valuation. The assumptions adopted in the valuation model reflect the average estimates that would be made at the respective date of valuation by investors active in the market. The result of the DCF method is, therefore, the price that a relevant investor in the market would be prepared to pay for the asset at the respective date of valuation, in order to achieve a return from the proposed investment that is in line with present asset market expectations.

Market Conditions The values stated in this report represent our objective opinion of Fair Value in accordance with the definition set out above as of the date of valuation. Amongst other things, this assumes that the properties had been properly marketed and that exchange of contracts took place on this date.

Valuer The Properties have been valued and inspected by valuers who are qualified for the purpose of the Valuation in accordance with the Red Book.

Independence The total fees, including the fee for this assignment, earned by CBRE GmbH (or other companies forming part of the same group of companies) from Heimstaden AB or Heimstaden Bostad Invest 8 AB (or other companies forming part of the same group of companies) is less than 5.0% of the total German revenues in 2020. It is not anticipated that this situation will vary in the financial year to end 31 December 2021. We confirm that we do not have any material interest in Heimstaden AB, Heimstaden Bostad Invest 8 AB or other companies forming part of the same group of companies or the properties. Previous Involvement CBRE has previously valued parts of the portfolio since 2018. and Conflicts of Interest CBRE has previously valued the portfolio for Heimstaden Bostad Invest 8 AB as individual sub-portfolios or single properties for internal and financial reporting purposes. CBRE has provided quarterly update valuations following initial full valuation reports since 2018 (sub-portfolio Päwesiner Weg), 2019 (sub-portfolio Mozart), 2020 (single property Torstr., sub-portfolios HIP, RHE, Freedman and Integritas as well as the single property “Rainbow”).

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

We hereby confirm that we have no existing potential conflict of interest in providing the valuation report, either with the Company or with the properties. Furthermore, we confirm that we will not benefit (other than from receipt of the valuation fee) from this valuation instruction.

Disclosure In accordance with the Red Book we make the following disclosures:

The principal signatory of this report has not continuously been the signatory of valuations for the same addressee and valuation purpose as this report. CBRE GmbH has continuously been carrying out valuation instructions for Heimstaden Bostad Invest 8 AB since 2018.

Responsibility We are responsible for this Valuation Report and accept responsibility for the information contained in this Valuation Report and confirm that to the best of our knowledge (having taken all reasonable care to ensure that such is the case), the information contained in this Valuation Report is in accordance with the facts and contains no omissions likely to affect its import. This Valuation Report complies with the Nasdaq First North Growth Market Stockholm stock exchange prospectus rules and Paragraphs 128 to 130 of the ESMA update of CESR’S recommendations for the consistent implementation the European Commission Regulation (EC) No. 809/2004 implementing the Prospectus Directive (as now applicable to the Prospectus Regulation). Save for any responsibility arising under the above to any person as and to the extent there provided, to the fullest extent permitted by law we do not assume any responsibility and will not accept any liability to any other person for any loss suffered by any such other person as a result of, arising out of, or in accordance with this Valuation Report or our statement, required by and given solely for the purposes of complying with the Prospectus Regulation ((EU) 2017/1129) effective from 21 July 2019.

Reliance This report is for the use only of the parties to whom it is addressed for the specific purpose set out herein and no responsibility is accepted to any third party for the whole or any part of its contents, except as set out in “Responsibility” above. No reliance may be placed upon the content of this Valuation Report by any party for any purposes other than in connection with the Purpose of Valuation (as set out above)

Assignment of Rights The Addressees of the Valuation Report are not entitled to assign its rights - either in whole or in part - to third parties.

Publication Neither the whole nor any part of our report nor any references thereto may be included in any published document, circular or statement nor published in any way without our prior written approval of the form and context in which it will appear. Before this Valuation Report, or any part thereof, is disclosed orally or otherwise to a third party, CBRE’s written approval of the form and context of such publication or disclosure must first be obtained. Such publication or disclosure will not be permitted unless where relevant it incorporates the Assumptions referred to herein. For the avoidance of doubt, such approval is required whether

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

or not CBRE is referred to by name and whether or not the contents of our Valuation Report are combined with others.

Yours faithfully Yours faithfully

ppa. Michael Schlatterer ppa. Sandro Höselbarth MRICS RICS Registered Valuer Senior Director Managing Director For and on behalf of For and on behalf of CBRE CBRE

T: +49 30 726145 156 T: +49 30 726145 162 E: [email protected] E: [email protected]

CBRE Germany

CBRE GmbH Hausvogteiplatz 10 10117 Berlin

Report Version: Stock Exchange Condensed Report

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

SOURCES OF INFORMATION AND SCOPE OF WORKS

Sources of Information We have carried out our work based upon information supplied to us by Heimstaden or Heimstaden Bostad Invest 8 AB or third parties instructed by them, which we have assumed to be correct and comprehensive.

We have been provided with: ƒ Tenancy schedule as at December 2020

ƒ Land register extracts ƒ Extracts from the register of contaminated sites ƒ Extracts from the register of public land charges ƒ Technical Due Diligence reports

The Portfolio The subject portfolio consists of 5,706 residential units, 316 commercial units and 893 miscellaneous rented units (internal and external parking units, antennas) with a total lettable area of 419,102 sq m. The following table shows the breakdown by location.

Residential Commercial GRI GRI Location Total Area Vacancy Rate Units Units on Current on Market sq m % EUR EUR Berlin - Mitte 1,123 60 79,502 3.6 6,541,968 6,555,640 Berlin - Neukölln 978 56 71,292 1.5 6,135,227 5,869,073 Berlin - Pankow 694 41 52,626 3.4 5,609,308 4,415,065 Berlin - Friedrichshain-Kreuzberg 519 73 42,986 5.0 4,656,170 4,266,400 Berlin - Tempelhof-Schöneberg 591 27 39,412 0.5 3,297,032 3,130,753 Berlin - Treptow-Köpenick 407 16 36,728 14.6 2,934,718 3,137,818 Berlin - Charlottenburg-Wilmersdorf 265 19 23,763 1.1 2,257,298 2,133,960 Berlin - Spandau 551 2 32,551 3.3 2,300,405 2,296,860 Berlin - Reinickendorf 261 10 18,705 0.4 1,454,383 1,433,462 Berlin - Lichtenberg 72 4 6,710 4.3 773,844 743,103 Berlin - Steglitz-Zehlendorf 98 8 6,015 1.3 553,961 501,476 Bielefeld 147 0 8,813 19.7 393,303 724,229 TOTAL / AVERAGE 5,706 316 419,102 4.0 36,907,616 35,207,840

The vacancy rate at portfolio level weighted by area is 4.0%. The residential vacancy rate at portfolio level weighted by area is 2.8%.

Inspection CBRE has inspected 100% of the portfolio in the course of the current and previous valuations internally or externally. The following table shows the breakdown by year.

Inspections Percentage of Percentage of Year of External Current Annual Internal Current Annual Total Inspection Inspection Rental Income Inspection Rental Income (gross) (gross) 2018 9 - 0.0% 9 6.1% 2020 175 150 81.7% 25 9.7% 2021 1 - 0.0% 1 2.5% TOTAL 185 150 81.7% 35 18.3%

Where we have not re-inspected properties for the purpose of this valuation, you have confirmed that you are not aware of any material changes to the physical

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

attributes of the properties, or the nature of their locations, since the last inspection. We have assumed this advice to be correct.

Areas We have not measured the assets but have relied upon the floor areas provided. We have not checked these on site. Unless advised specifically to the contrary, we have made the assumption that the floor areas supplied to us have been calculated mainly in accordance with II. “Berechnungsverordnung”. All areas quoted in this Valuation Report are approximate.

Currency The currency used in the Valuation Report is Euro.

Environmental Matters We have not undertaken, nor are we aware of the content of, any environmental audit or other environmental investigation or soil survey which may have been carried out on the properties and which may draw attention to any contamination or the possibility of any such contamination. We have not carried out any investigations into the past or present uses of the property, nor of any neighbouring land, in order to establish whether there is any potential for contamination and have therefore assumed that none exists.

Structural We have not carried out building surveys, tested services, made independent site Investigations investigations, inspected woodwork, exposed parts of the structure which were covered, unexposed or inaccessible, nor arranged for any investigations to be carried out to determine whether or not any deleterious or hazardous materials or techniques have been used, or are present, in any part of the assets. We are unable, therefore, to give any assurance that the assets are free from defect.

Services and Amenities We understand that all main services including water, drainage, electricity and telephone are available to the property. None of the services have been tested by us.

Town Planning We have not undertaken planning enquiries.

Legal Requirements / No investigations of the compliance of the individual subject assets with legal Authorisation for the requirements (including (permanent) planning consent, building permit, acceptance, Existence and Use of restrictions, building-, fire-, health- and safety regulations etc.) or with any existing the Subject Assets private-law provisions or agreements relating to the existence and use of the site and building have been carried out.

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

Titles, Tenures and Details of title/tenure under which the Properties are held and of lettings to which Lettings they are subject are as supplied to us. We have not generally examined nor had access to all the deeds, leases or other documents relating thereto. Where information from deeds, leases or other documents is recorded in this report, it represents our understanding of the relevant documents. We should emphasise, however, that the interpretation of the documents of title including relevant deeds, leases and planning consents is the responsibility of your legal adviser. We have not conducted credit enquiries on the financial status of any tenants. We have, however, reflected our general understanding of purchasers’ likely perceptions of the financial status of tenants. In the absence of information to the contrary, we have assumed that there are no significant rent arrears.

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

VALUATION ASSUMPTIONS

Introduction Assumptions are facts, conditions or situations affecting the subject of, or approach to, a valuation that it has been agreed need not be verified by the valuer as part of the valuation process. Assumptions are made when it is reasonable for the valuer to accept that something is true without the need for specific investigation. Heimstaden has confirmed, and we confirm that our Assumptions are correct as far as the company and we, respectively, are aware. In the event that any of these Assumptions prove to be incorrect then our valuations should be reviewed. The principal Assumptions which we have made are stated within this Valuation Report. For the avoidance of doubt, the Assumptions made do not affect compliance with the approach to Fair Value under the Red Book.

Capital Values The assets were valued to “Fair Value” in accordance with IAS 40 regarding IFRS 13.9 of the International Financial Reporting Standards (IFRS) published by the International Accounting Standards Board (IASB), which is defined as: “Fair value is the price that would be received to sell an asset or paid to transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date.“ "Fair Value", for the purpose of financial reporting under International Financial Reporting Standards is effectively the same as "Market Value", which is defined as: “The estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm's-length transaction after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion". We would like to expressly draw your attention to the fact that, in the case of valuations where CBRE does not carry out an inspection, individual property and location characteristics are generally not assessed to the same degree as in the case of a full inspection. The assumptions concerning the factors which affect value - specifically the location, the site and the building quality i.e. the general condition - may, therefore, deviate from the actual characteristics and consequently result in a deviational Value. The valuation represents the figure that would appear in a hypothetical contract of sale at the valuation date. No adjustment has been made to this figure for any expenses of acquisition or realisation - nor for taxation which might arise in the event of a disposal. No account has been taken of any inter-company leases or arrangements, nor of any mortgages, debentures or other charge. No account has been taken of the availability or otherwise of capital based Government or European Community grants.

Taxes, Contributions, We have assumed that all public taxes, contributions, charges etc. which could have Charges an effect on value will have been levied and, as far as they are due, paid as at the date of valuation. Our valuations reflect purchasers' statutory and other normal acquisition costs.

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

VAT Generally, in Germany residential tenants do not pay VAT to the landlord. As a result, the input tax on the costs associated with the turnover, such as capital expenditure, non-transferable ancillary costs, management costs and letting fees cannot be deducted. These costs have therefore been reflected as gross costs for the purposes of this valuation. In doing so, the VAT rate of 16% current as at the valuation date has been adopted (the VAT rate returned to 19% on 1 January 2021).

Current annual rental The current gross rental income represents the rent paid for the units let on income (gross) contractual agreements as at the date of rent roll (December 2020), before deducting non-recoverable operating costs and VAT, multiplied by 12. Rent-free periods have been taken into account.

Annual market rent The (monthly) market rent of all units as at the date of rent roll (December 2020; (gross) irrespective of any vacancy) multiplied by 12.

Constituents of the Fixtures in the subject assets, such as passenger and goods lifts, other conveyor Subject Assets installations, central heating installations and other technical installations have been regarded as integral parts of the subject asset and are included within our valuation. Tenant's fixtures and fittings that would normally be the asset of the tenant have not been reflected in our valuation.

Environmental Matters Since no information to the contrary has been brought to our attention, we have assumed that the subject properties are not contaminated. Based on the information provided by the Company, 30 of the 185 properties are listed in the register of potentially contaminated sites. Currently there are no indications that the above- mentioned sites pose a threat to public health due to substances hazardous to the environment. We must point out that findings of contaminations might lead to an impact on value in the event of future structural alterations; these have not been taken into account in the present valuation. We assume there is no impact on value and that the information provided by the local authorities is correct and up-to-date. Furthermore, we assume that the current use of the properties will continue to be viable in the medium to long term and therefore that no construction works will be necessary. For the purposes of this valuation, we therefore assume that the suspected contamination would not have a significant impact on value. As we had not been specifically instructed, we have not undertaken any investigation into the past or present uses of either the properties or any adjoining or nearby land, to establish whether there is any potential for contamination from these uses and assume that none exists. Should it, however, be subsequently established that such contamination exists at the properties or on any adjoining land or that any premises have been or are being put to contaminative use, this may have a detrimental effect on the value reported. High voltage electrical supply equipment may exist within, or in close proximity of, the properties. Advisory groups have advised that there may be a risk, in specified circumstances, to the health of certain categories of people. Public perception may, therefore, affect marketability and future value of the properties. Our Valuation reflects our current understanding of the market and we have not made a discount to reflect the presence of this equipment.

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

Repair and Condition In the absence of any information to the contrary, we have assumed that: [a] there are no abnormal ground conditions, nor archaeological remains, present which might adversely affect the current or future occupation, development or value of the properties; [b] the properties are free from rot, infestation, structural or latent defect; [c] no currently known deleterious or hazardous materials or suspect techniques have been used in the construction of, or subsequent alterations or additions to, the properties; and [d] the services, and any associated controls or software, are in working order and free from defect. We have otherwise had regard to the age and apparent general condition of the properties. Comments made in the property details do not purport to express an opinion about, or advise upon, the condition of uninspected parts and should not be taken as making an implied representation or statement about such parts.

Title, Tenure, Lettings, Unless stated otherwise within this report, and in the absence of any information to Planning the contrary, we have assumed that: [a] the assets possess a good and marketable title free from any onerous or hampering restrictions or conditions; [b] all buildings have been erected either prior to planning control, or in accordance with planning permissions, and have the benefit of permanent planning consents or existing use rights for their current use; [c] the properties are not adversely affected by town planning or road proposals; [d] all buildings comply with all statutory and local authority requirements including building, fire and health and safety regulations; [e] there are no tenant’s improvements that will materially affect our opinion of the rent that would be obtained on review or renewal; [f] tenants will meet their obligations under their leases; [g] there are no user restrictions or other restrictive covenants in leases which would adversely affect value; [h] where appropriate, permission to assign the interest being valued herein would not be withheld by the landlord where required; and [i] vacant possession can be given of all accommodation which is unlet or is let on a service occupancy. We have not been provided with Legal Due Diligence Reports by the Company or Heimstaden Bostad Invest 8 AB. In accordance with our valuation instructions, our determination of Fair Value is based on the information provided to us, which also applies to rented accommodation, tenancies, current rental income, remaining lease terms and other lease conditions.

Pending Litigation, In accordance with the information provided by the Heimstaden, we have assumed, Legal Restrictions without verification, that the assets are free from any pending litigation, that the ownership is unencumbered and that there are no other legal restrictions such as

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

easements on real estate, rent regulations, restrictive covenants in leases or other outgoings that might adversely affect value.

Monumental Based on the information provided to us by Heimstaden or Heimstaden Bostad Invest Protection 8 AB, 4.9% (by number of assets) of the assets (representing 7.0% of the Fair Value aggregated on portfolio level) are listed monuments.

Insurance Policy We have assumed that the subject assets are covered by a valid insurance policy that is adequate both in terms of the sum assured and the types of potential loss covered.

Legal Requirements / In carrying out our valuations, we have assumed that all necessary consents and Authorisation for the authorisations for the use of the assets and the processes carried out at the assets are Existence and Use of in existence, will continue to subsist and that they are not subject to any onerous the Subject Assets conditions.

Town Planning For the purpose of our valuation, we assume that there are no adverse town planning, highways or other schemes or proposals that will have a detrimental effect on our valuations.

Assumptions Regarding For the purpose of determining the Fair Value of the subject assets, we have assumed the Future that the assets will continue in their existing use.

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

VALUATION PARAMETERS

General The assessment of Fair Value is based on future cash flows, which reflect normal market expectations taking into account past figures from the subject assets or comparable investments. The valuation parameters have been assessed by CBRE, using its best judgement, based on the information provided by Heimstaden or Heimstaden Bostad Invest 8 AB.

Non-Recoverable Residential leases generally involve non-recoverable management costs. For the Management Costs purposes of this valuation and on the basis of experience of CBRE and an analysis of costs of public and private housing associations, non-recoverable management costs have been allowed for at between € 200 and € 285 per unit p.a. (depending on the number of residential units in the individual building). We have allowed € 350 p.a. for each residential unit in buildings that are undergoing privatisation, according to the Condominium Act (Wohnungseigentumsgesetz - WEG). The weighted average non-recoverable management costs amount to € 231 per residential unit p.a. For the commercial units, we have allowed non-recoverable management costs of 3% of the gross rental income on potential rent.

Non-Recoverable The annual costs per square metre of lettable area adopted for the purposes of this Repair and valuation are average figures for the types of use concerned, arrived at on the basis Maintenance Costs of experience by CBRE and the analysis of costs of similar buildings by third-party firms. They take into account the necessary cost inputs for long-term operation of the assets. The maintenance and repair costs allowed for in the valuation are between € 8.00 per sq m p.a. and € 11.50 per sq m p.a., with a weighted average of € 9.38 per sq m p.a. depending on the age and condition of the building concerned. For internal parking we have assumed costs of € 30 to € 70 per year per unit and for external parking spaces costs of € 20 to € 30 per year per unit. The existence of a lift system is taken into account with an additional € 1.25 per sq m p.a. For listed monuments, we assumed an increase of ongoing maintenance costs of 10%.

Capital Expenditure In addition to the non-recoverable ancillary costs, which are deducted monthly from and other Factors the gross rental income during the period of detailed consideration, capital affecting Value expenditure on repair and maintenance work already planned at the date of valuation has also been reflected. CBRE has not undertaken technical surveys. Based on our inspections and the information which we were provided with, it is our opinion that the overall condition of the buildings and its technical equipment has been regularly maintained. The calculations of outstanding, structural maintenance costs in year one are mainly based on the information provided by the Company. In total, we have adopted an amount for deferred maintenance costs of € 6,607,469 within this valuation.

Tenant Improvements Under German law, it is frequently the tenant’s responsibility to carry out decorative and minor repairs. Upon a change in tenants, however, additional expenses for basic repairs and renovation of the interior of the individual rental units must be incurred, e.g. in the bathrooms of residential units, to facilitate renewed letting. For each of the buildings, based on current market experience and the average condition of the apartments, we have allowed amounts for initial refurbishments and/or on

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

tenant fluctuation ranging from € 5 to € 200 per sq m with an overall weighted average of € 31 per sq m for residential accommodation. For commercial units the following amounts have been allowed: ƒ Retail units: € 30 per sq m ƒ Office units: € 60 on to € 115 per sq m ƒ Other commercial: € 20 on to € 25 per sq m

Non-Recoverable Based on an analysis by the German Tenants’ Association for apartment housing in Operating Costs Western German locations we have reflected non-recoverable operating costs on (Vacancy) vacant space. This includes, for example, heating costs for a minimal level of heating, costs for caretaker or security services and electricity and cleaning costs. According to this analysis a level of € 2.00 per sq m per month has been adopted for vacant residential accommodation. For commercial units, a level of € 1.00 per sq m per month has been taken into account.

Inflation The DCF method used includes an explicit reflection of inflation forecast at 1.5% in year 1 and 2.0% in the following years. Full allowance for inflation has been made for maintenance and repair costs, management and operating costs and ground rents (Erbbauzinsen). Inflation rates forecasts were provided by CBRE Research, as at November 2020. The sources are Consensus Forecast and ECB.

Discount Rate and The Capitalisation Rate is derived from the average Net Initial Yield (“NIY”) achieved Capitalisation Rate in transactions involving residential properties that were observed by CBRE and reflects the market situation as well as the yield expectations of a potential investor. It includes rental growth assumptions implicitly. The Discount Rate, which explicitly reflects rental growth in the cash flows, is derived from the Capitalisation Rate plus the average rental growth. The Discount Rate and Capitalisation Rate are adjusted individually for each local market to be valued, in accordance with the following criteria: ƒ quality of the location ƒ demand and levels of value in the relevant local real estate market ƒ the prospects for the local market ƒ development of rents and prices (yield compression) ƒ the current letting situation in the property as regards vacancy, over-rented or under-rented status, the quality of the tenancy structure, the remaining lease term(s) and (for commercial leases) the indexation provisions and extension options ƒ the nature of the asset, its age, size and condition ƒ additional risk adjustments to take into account uncertainties in the forecasting of future cash flows

The Capitalisation Rate is used to capitalise the net rental income after the cashflow period (“Exit Value”). This net rental income comprises the assumed rental income at that time less the non-recoverable operating costs.

The cash flows and the Exit Value are discounted using the selected Discount Rate, monthly in advance.

The resulting net present values were checked against our analysis of comparable

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

transactions (if available) from the sale price data collected by the relevant local valuation committee (“Gutachterausschuss”) and an analysis of the internal lease and sale database of the CBRE Valuation Department. If necessary, in the absence of transaction data, asking prices for comparable assets on offer at empirica systeme were also considered. If, in particular instances, results of our DCF calculations were found not to reflect the Fair Value of an individual building, the calculation was adjusted by means of a change in the discount rate and Capitalisation Rate using professional judgement.

For the subject properties, we have adopted a weighted average Discount Rate of 4.14% and an average Capitalisation Rate of 2.19%.

Since the beginning of 2019, there have been public discussions about a rental Market Rent freeze proposition for rental apartments in Berlin. The Berlin Parliament (“Berliner Abgeordnetenhaus”) finally enacted a law for rent control in the housing sector (“MietenWoG Bln”) on 30 January 2020. The law came into force as at 23 February 2020 by publication in the Berlin bulletin for legislation (“Berliner Gesetzes- und Verordnungsblatt”). Berlin is the first federal state to pass such a law.

The Berlin Rental Freeze mainly stipulates that rents of existing and new leases for rental apartments built before 2014, with the exception of publicly subsidized residential space and special care homes, will be frozen for five years at the level as at 18 June 2019.

For new lease agreements, since the effective date, the last effectively agreed rent in accordance with the rental table (§ 6 and § 7 MietWoG Bln) plus possible, individual premiums and discounts applies as follows:

Rent per sq m Date of first tenancy and fit-out per month until 1918 with central heating and with bathroom € 6.45 until 1918 with central heating or with bathroom € 5.00 until 1918 without central heating and without bathroom € 3.92 1919 to 1949 with central heating and with bathroom € 6.27 1919 to 1949 with central heating or with bathroom € 5.22 1919 to 1949 without central heating and without bathroom € 4.59 1950 to 1964 with central heating and with bathroom € 6.08 1950 to 1964 with central heating or with bathroom € 5.62 1965 to 1972 with central heating and with bathroom € 5.95 1973 to 1990 with central heating and with bathroom € 6.04 1991 to 2002 with central heating and with bathroom € 8.13 2003 to 2013 with central heating and with bathroom € 9.80

Furthermore, paragraph 5 redefines the upper limit for existing rents which are not allowed to be exceeded more than 20% in accordance with:

ƒ a rental table, with basis rents depending on the construction date and the general fit-out (§ 6, section 1);

ƒ a 10% increase for (semi-)detached houses (§ 6, section 2);

ƒ one Euro per sq m increase of the upper limit if there is a modern fit-out (§ 6, section 3) with at least three out of the following five characteristics; at-grade

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

entrance to passenger lift, fitted kitchen, high-quality sanitary accessories, high- quality floor covering and energy consumption below 120 kWh (m² p.a.);

ƒ a premium or discount depending on the residential area (§ 5, section 1);

With regards to new leases, since 23 February 2020, their rent level has to be calculated similarly, excluding the premium or discount depending on the residential area and without the 20% tolerance limit. For all leases which had been concluded before 23 February 2020, landlords have to inform their tenants within two months after the publication of the law about the calculation of the upper limit and the adjustment of the rent (§ 6, section 4).

Rents of existing leases as well as of new leases can be increased by a maximum of one Euro per sq m after a comprehensive modernization if it is carried out after the publication of the law (§ 7).

According to § 3, section 4, starting from 1 January 2022, the frozen rent level will be allowed to increase by a maximum of 1.3% annually, in line with the inflation rate, however, the upper limit of the rent is not allowed to be exceeded.

Since 31 March 2020, we have adopted and changed our rental cashflow model within our valuations for residential properties in Berlin, in accordance with the Berlin Rental Freeze law.

For new leases, most of our clients have agreed with the tenant that he/she pays the rent in accordance with the new regulation and transfers the difference up to a market rent under the federal rental brake regime to an escrow account until there is a final legal decision. Market Rental Trends During the 10-year period of detailed consideration of the forecast cash flows, during the Period of explicit modelling of changes in market rents has been included, estimated by CBRE Detailed at administrative district (Landkreis/Kreisfreie Stadt) level for all assets. The estimates Consideration are mainly based on data from the state statistics offices, BulwienGesa AG's RIWIS database and the Prognos AG Zukunftsatlas. Depending on location, the resulting trends of market rent range between annual increases of 0.3% to 3.00% for year 1 to 5 and 0.25% to 2.00% for year 6 to 10, with a weighted average of 1.0%, adjusted for the quality of situation and condition of the building. Due to the law for rent control in the housing sector in Berlin („Rental Freeze“), the rental growth derivation as described has no validity for affected properties during the duration of this law. For further information please refer to the sections “Market Conditions – Belin Rental Freeze” and “Market Rent”.

Rent Control and A number of the residential units were subject to rent control as at the valuation date. Public Subsidies Instead of the rent increase method of the BGB (“Bürgerliches Gesetzbuch”) the subsidised residential units are subject to an economic rent (“Kostenmiete”). We have calculated with a rental growth of 0.5%, based on our experience. According to the information provided by Heimstaden or Heimstaden Bostad Invest 8 AB, 0.5% of the residential units are subject to rent control.

Structural and As at the valuation date, the portfolio has an average vacancy rate of 4.0% (weighted Turnover Vacancy by area). We are assuming in our valuation that the weighted average structural vacancy rate of the portfolio is 0.5% with a range of 0.3% to 1.7% at asset level.

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

In addition to the structural vacancy rate we have calculated a turnover vacancy between 1 to 3 months which corresponds to 0.3% to 2.8%, with an average of 0.6%. Together with the structural vacancy the average stabilized vacancy rate of the portfolio is 1.1%.

Purchaser's costs For the purposes of the valuation and in line with normal practice, no allowance has been made for any personal costs or taxes that would be incurred by the purchaser in the course of the transaction. Mortgages and any other existing charges on the assets have not been taken into consideration in this valuation. Normal costs payable by the purchaser on transfer have been reflected as follows: Agent’s fees 1.0% - 3.0% Notary’s fees 0.3% - 1.1% The transfer tax as at the date of valuation, 31 December 2020, for each relevant federal state as is shown in the table below.

Land Transfer Federal State Tax Rate Berlin 6.00% North Rhine-Westphalia 6.50% The net capital value is derived by deducting the purchaser's costs as shown from the calculated gross capital value. It is therefore equivalent to the net proceeds that the vendor would receive on a notional sale, not allowing for any personal costs or taxes to which the vendor would become liable as a result of the sale. The amount of the deduction depends on the investment volume of the asset concerned.

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

APPENDIX A – PORTFOLIO ANALYSIS

The table below shows the breakdown of the rental income by location:

Residential Commercial GRI GRI Location Total Area Vacancy Rate Units Units on Current on Market sq m % EUR EUR Berlin - Mitte 1,123 60 79,502 3.6 6,541,968 6,555,640 Berlin - Neukölln 978 56 71,292 1.5 6,135,227 5,869,073 Berlin - Pankow 694 41 52,626 3.4 5,609,308 4,415,065 Berlin - Friedrichshain-Kreuzberg 519 73 42,986 5.0 4,656,170 4,266,400 Berlin - Tempelhof-Schöneberg 591 27 39,412 0.5 3,297,032 3,130,753 Berlin - Treptow-Köpenick 407 16 36,728 14.6 2,934,718 3,137,818 Berlin - Charlottenburg-Wilmersdorf 265 19 23,763 1.1 2,257,298 2,133,960 Berlin - Spandau 551 2 32,551 3.3 2,300,405 2,296,860 Berlin - Reinickendorf 261 10 18,705 0.4 1,454,383 1,433,462 Berlin - Lichtenberg 72 4 6,710 4.3 773,844 743,103 Berlin - Steglitz-Zehlendorf 98 8 6,015 1.3 553,961 501,476 Bielefeld 147 0 8,813 19.7 393,303 724,229 TOTAL / AVERAGE 5,706 316 419,102 4.0 36,907,616 35,207,840 The following table shows the breakdown of Fair Value by location:

Fair Value NIY on Multiplier on Location Current Current Rent Total in EUR in % of Total in EUR per sq m Rent

Berlin - Mitte 258,150,000 18.8% 3,247 39.46 1.9% Berlin - Neukölln 219,460,000 16.0% 3,078 35.77 2.2% Berlin - Pankow 199,930,000 14.5% 3,799 35.64 2.3% Berlin - Friedrichshain-Kreuzberg 168,590,000 12.3% 3,922 36.21 2.2% Berlin - Tempelhof-Schöneberg 126,540,000 9.2% 3,211 38.38 2.0% Berlin - Treptow-Köpenick 106,940,000 7.8% 2,912 36.44 2.1% Berlin - Charlottenburg-Wilmersdorf 96,680,000 7.0% 4,068 42.83 1.9% Berlin - Spandau 90,200,000 6.6% 2,771 39.21 2.0% Berlin - Reinickendorf 51,120,000 3.7% 2,733 35.15 2.2% Berlin - Lichtenberg 24,060,000 1.8% 3,586 31.09 2.6% Berlin - Steglitz-Zehlendorf 21,560,000 1.6% 3,584 38.92 2.0% Bielefeld 11,330,000 0.8% 1,286 28.81 1.8% TOTAL / AVERAGE 1,374,560,000 100.0% 3,280 37.24 2.1%

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

Lettable Area by Period of Construction As shown below, the properties in the portfolio have a wide range of construction dates. Buildings with the date of construction before 1919 (69.5% of the lettable area) have the largest proportion in the portfolio. Buildings with construction dates between 1950-1964 (15.0% of the lettable area) have the second largest and buildings with construction dates between 1919-1949 (10.2% of the lettable area) have the third largest proportion in the portfolio.

80.0%

70.0% 69.5%

60.0%

50.0%

40.0%

30.0%

20.0%

15.0% 10.0% 10.2% 3.6% 0.9% 0.7% 0.0%

C HEIMSTADEN PORTFOLIO GERMANY 31 DECEMBER 2020

APPENDIX B – GEOGRAPHIC DISTRIBUTION

The properties are located in the city of Berlin, with the exception of four properties in Bielefeld. The following map shows the location of the 181 properties within the districts of Berlin.

The following map shows the location of the 4 properties within Bielefeld.

C