Technický Stav Budov, Standardy Vybavení Rizikovost a Vliv Na Tržní Hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha

Podnikání a oceňování

Technický stav budov, standardy vybavení rizikovost a vliv na tržní hodnotu

Bakalářská práce

Autor: Tomáš Parobek

Oceňování majetku

Vedoucí práce: Ing. Pavel Zídek

Praha Duben, 2015

Prohlášení

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 5. Dubna Tomáš Parobek

Anotace

Bakalářská práce se skládá ze tří částí a to z části teoretické, praktické a analytické. Teoretická část práce se zabývá technickým stavem budov, ţivotností staveb, opotřebení, dále standardy vybavení budov, riziky a dopady na trţní hodnotu. Praktická část se skládá ze dvou trţních ocenění nemovitostí, a to z ocenění rodinného domu a skladovací haly. Analytická část se zabývá analýzou realitního trhu s nemovitostmi v okrese Praha – západ.

Klíčová slova opotřebení, ţivotnost, rizika, standardy vybavení, trţní ocenění, analýza realitního trhu

Annotation

The thesis consists of three parts namely the theoretical, practical and analytical. The theoretical part deals with the technical construction of buildings, structures durability, wear also standards buildings, equipment, risks and impact on the market value. The practical part consists of two market valuation of real estate and appraisal of the house and the second property is a storage hall. The analytical part deals with the analysis of the real estate property market in the district of Prague - West.

Key words wear, durability, risks, equipment standards, market valuation, real estate market analysis

Poděkování

Rád bych tímto poděkoval vedoucímu bakalářské práce Ing. Pavlu Zídkovi za odborné vedení, cenné rady a za trpělivost při tvorbě bakalářské práce, bez kterého by tato práce nemohla vzniknout.

Dále bych chtěl poděkovat Ing. Cupalovi, Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za pomoc a cenné rady při zpracování praktické části mé bakalářské práce.

Obsah 1 Názvosloví ...... 7 1.1Cena obecná (trţní, obvyklá) dle zákona č. 151/ 1997 Sb...... 8 1.2Vlivy působící na cenu obvyklou ...... 9 1.3 Zákon o oceňování majetku ...... 10 2 Standardy vybavení ...... 12 2. 1 Legislativní rámec a zvyklosti ...... 12 2.2 Základní pohled a principy ...... 18 2.3 Kolizní situace ...... 19 3 Opotřebení staveb ...... 21 3.1 Metody stanovení opotřebení stavby ...... 21 3.1.1 Opotřebení staveb stanovené lineární metodou ...... 21 3.2 Opotřebení staveb stanovené nelineární metodou ...... 22 3.2.1 Kusýnova metoda ...... 23 3.2.2 Rossová metoda ...... 23 3.2.3 Semikvadratická metoda (Ungerova, Ábelesova) ...... 23 3.3 Opotřebení staveb stanovené analytickou metodou ...... 23 3.3.1 Kraťenova metoda...... 24 3.3.2 Bradáčova metoda ...... 25 4 Životnost staveb ...... 27 4.1 Technická ţivotnost ...... 28 4.1.1Odhad technické ţivotnosti ...... 29 4.2 Právní ţivotnost ...... 30 4.3 Ekonomická ţivotnost ...... 30 4.4 Morální ţivotnost ...... 30 4.5 Další druhy ţivotností ...... 30 4.6 Rizika během ţivotního cyklu stavby ...... 31 5Tržní ocenění nemovitostí ...... 33 5.1 Porovnávací metoda ...... 33 5.2 Výnosová metoda ...... 34 5.3 Nákladová metoda ...... 35 5.4 Závěrečná analýza trţní hodnoty ...... 35 6 Riziko ...... 37 6.1Mira kapitalizace ...... 37

6.2 Druhy rizik ...... 38 Závěr ...... 39 II. Praktická část ...... 41 Ocenění rodinného domu ...... 41 Ocenění skladovací haly ...... 72 III. ANALITICKÁ ČÁST ...... 83 Analýza realitního trhu ve Středočeském Kraji okres Praha západ ...... 85

1 Názvosloví

Novostavba objektu- nově budovaný stavební objekt mající charakter nového základního prostředku a tvořící prostorově ucelenou nebo alespoň technicky samostatnou část stavby,

Rekonstrukce objektu investiční povahy prostá- stavební úpravy, jimiţ se při zachování vnějšího půdorysného a výškového ohraničení stavebního objektu provádějí zásahy do stavebních konstrukcí, které mají za následek změnu technických parametrů, popř. i účelu stavebního objektu,

Modernizace objektu investiční povahy prostá- rekonstrukce stavební povahy doplněná takovými stavebními úpravami, jimiţ se nahrazují části stavebního objektu modernějšími tak, aby se odstranily následky opotřebení způsobené technickým rozvojem, zvyšuje se vybavenost stavebního objektu, popř. se zvyšuje jeho pouţitelnost,

Údržba stavební povahy - pravidelná péče o stavební objekty a jejich části, kterou se zpomaluje průběh fyzického opotřebení a předchází se následkům tohoto opotřebení; při údrţbě se popř. odstraňují i drobné závady,

Demolice - pod tímto pojmem rozumíme obvykle odstranění celého stávajícího stavebního objektu,1

V praxi znalců a odhadců majetku se lze setkat s následujícími cenami:

Cena pořízení - cena, za kterou byl majetek pořízen bez nákladů s jeho pořízením souvisejících

Cena pořizovací - cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady související s jeho pořízením.

Cena reprodukční - cena, za kterou byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje,

Vlastní náklady - přímé náklady vynaloţené na výrobu nebo jinou činnost a nepřímé náklady, které se vztahují k výrobě nebo jiné činnosti,

Cena zjištěná - cena zjištěná podle administrativního předpisu, někdy se označuje také jako cena administrativní neboli vyhlášková,

1 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

Cena obvyklá - cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby2,

Cena výchozí - cena nové věci, bez odpočtu opotřebení,

Cena základní- cena definovaná v cenovém předpisu,

Cena tržní - faktická cena, která při koupi a prodeji vznikla v určitém čase na konkrétním trhu,

Cena platná - cena schválená kupujícím, kdy jsou schváleny podmínky platnosti,

Dále je moţné setkat se s těmito cenami:

Cena psychologická, cena ve špičce, cena zvláštní obliby, cena klouzavá, cena světová, cena monopolní, oligopolní, konkurenční atd.3

1.1 Cena obecná (tržní, obvyklá) dle zákona č. 151/ 1997 Sb.

Obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.4

Obvykle se obecná cena zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi

2 BRADÁČ, Albert, Pavel KREJČÍŘ a Vlasta SCHOLZOVÁ. Úřední oceňování majetku 2008: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, Vyhláška ministerstva financí : účinnost od 1.2.2008. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 299 s. ISBN 9788072045594. 3 DROZEN, František, Jaromír RYSKA a Alexandr VACEK. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 1997, 252 s. ISBN 8070799323

4 BRADÁČ, Albert, Pavel KREJČÍŘ a Vlasta SCHOLZOVÁ. Úřední oceňování majetku 2008: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, Vyhláška ministerstva financí : účinnost od 1.2.2008. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 299 s. ISBN 9788072045594.

8 obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba pouţít náhradní metodiku.5

1.2 Vlivy působící na cenu obvyklou

Základním vlivem působícím ve volném trţním prostředí na cenu majetku je působení nabídky a poptávky. Výrobce zboţí je schopen vykalkulovat své náklady, které má v souvislosti s výrobou a odbytem svého zboţí; pokud není příjemcem dotací, jsou tyto jeho náklady spodní hranicí ceny (+ ev. zisk). Navýšení bude činit rabat zprostředkovatele - velkoobchodníka, maloobchodníka. Horní hranice bude zřejmě dána vztahem k ekonomickému přínosu, který bude koupě věci mít pro kupujícího. Rozmezí těchto hodnot pak bude tvořit hranice, v nichţ budou probíhat dohody o ceně. Přitom mohou být různí výrobci s různými náklady, stejně jako mohou být různí kupující, kteří budou mít z koupené věci různý uţitek. Pro dohodu by měl kupující i prodávající znát obě hranice. Věc by měla mít cenu jen tehdy, kdyţ existuje poptávka; pokud se na určitou věc nenajde kupující, pak věc nemá cenu (hodnotu), i kdyţ existuje a na její vytvoření byly vynaloţeny určité prostředky. 6

Hlavními vlivy na cenu nemovitosti jsou:

1. Velikost a význam obce

2. Územní plán obce - rozvoj, asanace ap.,

3. Poloha nemovitosti v dané obci

4. Parkovací moţnosti v okolí

5. U obchodních (prodejních) nemovitostí mnoţství lidí, kteří kolem nemovitosti denně projdou

6. Výnos

7. Kvalita ţivotního prostředí, hluk, prach a další imise z okolí

5 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

6 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

8. Sloţení obyvatelstva v objektu a v okolí

9. Pracovní příleţitosti v obci a v bliţším okolí

10. Infrastruktura v obci a v okolí pozemku

11. Počet podlaţí objektu a stupeň vyuţití pozemku

12. Velikost a tvar pozemku

13. U nezastavěných pozemků stavební připravenost

14. Ekologické zátěţe na pozemku z minulosti, ochranná pásma.

15. Geologické podmínky, mající vliv na zakládání staveb, svaţitost terénu a orientace ke světovým stranám, 7

16. Výskyt nepřizpůsobivého obyvatelstva

17. Kontaminace pudy

18. Existence věcných břemen

19. Ekonomická a politická stabilita

1.3 Zákon o oceňování majetku

Zákon Č, 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) účinnost od 1. 1. 1998

V§ 1 zákon upravuje jo způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy.

V§ 2 zákon stanoví, ţe majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňováni. Zde je nutné upozornit, ţe zákon předpisuje u jiných nemovitostí ocenění jinými způsoby oceňování (nákladovým, výnosovým a porovnávacím způsobem), neţ cenu obvyklou.

V§ 4 Je uvedeno, ţe pro ocenění staveb způsob ocenění stanoví vyhláška a současné u ocenění pozemku

7 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

10 například dle § 10, 11, 12, 13 zákon odkazuje na vyhlášku a dále pro ocenění dle § 15, 16 zákon odkazuje na vyhlášku.

Právě v souladu s tímto zákonem vydává předmětnou vyhlášku Ministerstvo financí ČR. První vyhláškou, kterou se provádějí některá ustanovení výše citovaného zákona, je vyhl. c 279/1997 Sb.

Poznámka změna zákona: 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb. a 296/2007 Sb.8

Vyhláška č. 279/1997 Sb. Ministerstva financí České republiky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) účinnost od 1. 1. 1998, platná do 31. 12. 2002) 9

Sdělení Ministerstva financí ČR čj. 162/80 522/1997 uvádí, ţe výše uvedená vyhl. se od dosud platného předpisu liší jak po stránce rozsahu oceňovaného majetku, tak po stránce obsahu a kvality oceňovacích postupů. Jedná se zejména o zjišťování ceny majetkových práv, zjišťování cen některých věcí movitých a některých sluţeb, zavedení třídění staveb dle standardní klasifikace produkce, aktualizaci nákladových cen, rozšíření prostoru pro oceňování staveb výnosovým způsobem, zavedení korekce ocenění staveb nákladovým způsobem koeficientem prodejnosti, zjednodušení ocenění bytů a upřesnění ocenění stavebních pozemků. 10

8 BROŢ, Ivan, Luboš DÖRFL a Vladimír VÁCHA. Soudní znalectví: chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2011, 71 s. ISBN 978-80-01-04854-2.

9 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

10 BROŢ, Ivan, Luboš DÖRFL a Vladimír VÁCHA. Soudní znalectví: chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2011, 71 s. ISBN 978-80-01-04854-2.

2 Standardy vybavení

V minulosti před rokem 1991 hrály prakticky, vyjma výjimek, významnou roli materiály dostupné na domácí surovinové základně na bázi plánovaného hospodářství. Dovoz byl omezen nedostupností deviz a politickou situací.

V současnosti je situace jiná, srovnatelná s vyspělým zahraničím. A to jak dostupností, rozmanitostí, cenovou úrovní nabízených stavebních materiálů a výrobků, tak technickým pokrokem a inovacemi včetně některých podobných regulačně legislativních opatření.

Úroveň standardu je jedním z cenotvorných prvků mající vliv na hodnotu nemovitosti. Nejde ho vnímat pouze z pohledu technického, ale jiţ i ekonomického, právního, morálního.

2. 1 Legislativní rámec a zvyklosti

Standardní vybavení není obsahově a významově stanoveno ţádným normalizačním úřadem, ¨de jure¨ je historicky a jiţ neobjektivně vytýčeno historickými oceňovacími vyhláškami v celém jejím vývoji od r. 1939. Prakticky bylo stanoveno pouze na technickém či nákladovém principu.

Je korigováno několika dále uvedenými předpisy.

Standardní vybavení budov je aktuálně rámcově stanoveno podle typu budovy v příloze č. 8 v tabulce 2 a dalších přílohách (9 aţ 14) ve vyhlášce MV ČR č. 441/2013 Sb, k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) 1)

Dalším předpisem stanovujícím standard je vyhláška č. 239/2004 Sb., kterou se stanoví podrobný obsah a rozsah zadávací dokumentace staveb. Ta v §5 Technické specifikace a technické a uţivatelské standardy stavby, stanovuje:

(1) Technickými specifikacemi se pro účely této vyhlášky rozumí souhrny technických charakteristik obsaţených v zadávací dokumentaci stavby včetně technických a uţivatelských standardu stavby. Zadavatel v rámci technických specifikací stanoví jednoznačné a přesně dokumenty podle § 49 odst. 3 zákona, podle nichţ se bude postupovat při realizaci veřejné zakázky.

(2) Součástí technických specifikací je podrobný popis technických a uţivatelských standardu stavby, které stanoví jednoznačné jakostní technické parametry navrhovaných technologií, konstrukcí, výrobku a materiálu.

(3) Technický standard stavby je popis jednotlivých částí stavby, který jednoznačně stanoví stavebné fyzikální poţadavky a technické parametry navrhovaných konstrukcí, technologií, výrobku a materiálu. Uţivatelský standard stavby je popis jednotlivých částí stavby, který jednoznačně stanoví kvalitativní parametry a kompletní poţadavky uţivatele na konečnou podobu stavby.

(4) V rámci pozemních staveb jsou specifikovány technické a uţivatelské standardy jednotlivých prací a částí stavby (například zemních prací, vodorovných a svislých nosných konstrukcí, schodišť, střešních konstrukcí, fasádních plášťů včetně výplní otvoru, střešních plášťů, klempířských konstrukcí, dělících konstrukcí, podhledových konstrukcí, obkladu, skladeb podlah, izolací, zámečnických a truhlářských konstrukcí, konstrukcí technického zařízení budov - vodovodu, kanalizace, plynovodu, zásobování teplem, vzduchotechniky a klimatizace, zásobování chladem, silnoproudých a slaboproudých rozvodu, měření a regulace, hromosvodu, konstrukcí vnitřního a vnějšího vybavení budov).

(5) V rámci inţenýrských staveb jsou specifikovány technické a uţivatelské standardy pro jednotlivé druhy inţenýrských staveb, jejich objektu nebo částí (například příprava území, pozemní komunikace, dráhy, mosty, doprava v klidu, povrchové terénní úpravy, odvodnění území, zásobování vodou, kanalizace, zásobování energiemi, sdruţené trasy inţenýrských sítí, telekomunikace a ostatní sdělovací zařízení).

(6) V rámci technologických provozních souboru jsou specifikovány technické a uţivatelské standardy speciálně pro danou technologii a její součásti (například technologická zařízení pro výrobní a nevýrobní procesy, systémy řešení technologických procesu, napájení a provozní rozvod silnoproudu, provozní potrubí, provozní vzduchotechnika, zařízení pro údrţbu a aktivní ochrana proti korozi).

(7) Technické a uţivatelské standardy mohou mít formu technických kvalitativních podmínek, které se člení na :

13 a) všeobecné technické kvalitativní podmínky, obecně platné pro jednotlivé druhy stavebních prací, kterými mohou být zejména rezortní, oborové nebo jiné technické kvalitativní podmínky vydané pro příslušný druh stavebních prací, a b) zvláštní technické kvalitativní podmínky, vypracované v případě, ţe vzhledem k specifickým vlastnostem příslušné veřejné zakázky je nutné poţadavky podle všeobecných technických kvalitativních podmínek upřesnit, pokud to všeobecné technické kvalitativní podmínky nevylučují.

Ustanovení zvláštních technických kvalitativních podmínek mají přednost před ustanoveními všeobecných technických kvalitativních podmínek.11

……

Tato vyhláška byla zrušena zákonem č. 137/2006 Sb. o veřejných zakázkách, v aktuálním znění od 6.3.2015. V zákoně jiţ technické a kvalitativní standardy jsou uvedeny rozdílně a zevrubně nepřímo v §45 Technické podmínky a §46 Stanovení technických podmínek. A to pouze jako odvolání se na technické normy, stavební technická osvědčení a obecné technické specifikace a podobně.

Stavební zákon a jeho prováděcí vyhlášky, zejména vyhláška 268/ 2009 Sb. o technických poţadavcích na stavby, odvolávající se na příslušné jednotlivé technické normy případně na další zákony (201/2004 SB. o ochraně ovzduší, vyhláška 268/ 2009 §10 o znečištění ovzduší, povrchové a pozemní vody, nařízení vlády 361/ 2007 Sb.)

Mezi základní technické normy lze uvést tepelně technické, poţární, elektro normy, a další normy.

O dílčím, zdánlivě nesouvisejícím pohledu na standardní vybavení lze vnímat i daňové zákony, které specifikují termíny technické zhodnocení, modernizace, oprava, rekonstrukce. Problém spočívá ve skutečnosti, ţe v praxi dochází k situaci, kdy standardní nový výrobek je vnímán z pohledu účetního a daňového jako technické zhodnocení, tedy oproti měněné konstrukci či vybavení jako nadstandardní provedení a daňově se odepisuje. Přitom jiné zákonné předpisy a normy nedovolují poţít vybavení s totoţnými technickými parametry. Lze se oprávněně domnívat, ţe nepovoluje-li legislativa a neumoţňuje-li výrobková základna

11 Vyhláška č. 239/2004 Sb.

14 aplikovat vybavení niţších technických a dalších vlastností, lze tento výrobek vnímat jako nepodkročitelnou spodní hranici, jako základní standard vybavení.

Ve stavební praxi jsou praktikovány smluvní, tzv. realizační standardy, které specifikují vybavení a provedení staveb a budov pro stanovení kvalitativního standardu provedení díla. Jejich rozhodujícím účelem je specifikace standardu – měřítka ke stanovení ceny více a méně prací a změnových poţadavků. Jejich základní charakteristikou je naprostá individuálnost stanovení kvalitativních parametrů.

Své zvyklosti a standardy přináší na realitní a stavební trh i zahraniční developeři, dodavatelé a hlavně uţivatelé.

Nelze opomenout, ani „lidovou tvořivost“ vnímání a prezentování široké veřejnosti standardního vybavení budov při marketingu a nabídkách nemovitostí realitními kancelářemi a developery.

Vše uvedené ve stavební praxi vede k dalšímu matení obsahu pojmu standardní vybavení.

Z oceňovací vyhlášky a zaţité praxe lze vybavení stavby členit na:

- Podstandardní - Standardní - Nadstandardní - Chybějící

Toto členění je jednoduché, praktické a praxí osvědčené a nelze k němu mít výhrady. Je i pro laiky srozumitelné. Členění se vyuţívá se u analytické metody výpočtu procenta opotřebení.

Toto členění lze v obecné rovině s úspěchem oprávněně aplikovat a pouţívat i pro trţní oceňování nemovitých věcí, resp. budov a staveb.

Podobně lze vyuţít a vycházet z členění typů konstrukcí a vybavení a nezavádět nové:

Tabulka vybavení stavby

1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Krov, Střecha

5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce

7. Úprava vnitřních povrchů

8. Úprava vnějších povrchů

9. Vnitřní obklady keramické

10. Schody

11. Dveře

12 Vrata

13. Okna

14. Povrchy podlah

15. Vytápění

16. Elektroinstalace

17. Bleskosvod

18. Vnitřní vodovod

19. Vnitřní kanalizace

20. Vnitřní plynovod

21. Ohřev vody

22. Vybavení kuchyní

23. Vnitřní hygienická vybavení

24. Výtahy 25. Ostatní konstrukce 26. Instalační prefabrikovaná jádra 27. Konstrukce neuvedené Zdroj: Vyhláška č.441/2013 Sb. Definice pro trţní oceňování, co je a co není standardním vybavením, de facto neexistuje.

Vyhláška si jde samostatným vývojem a vychází z historických provedení staveb pouze s mírnou modifikací. Stále je postavena na technických a nákladových základech. V současné oceňovací praxi na trţních principech není jednotnost v tom, co lze povaţovat za standard vybavení budovy daného účelu vyuţití.

Odhadci nemovitého majetku vychází z praktických důvodů z oceňovací vyhlášky. Při oceňování pro bankovní sektor jsou více či méně řízeni metodickými poţadavky bank. Praxe ukazuje, ţe je zde velký rozptyl ve vnímání třídění do standardů vybavení.

Realitní trh se ale nechová podle standardů daných vyhláškou. Zájemce - uţivatel tyto předpisy a účelově odvozené standardy vybavení nezná a ani ho nezajímají.

Standardy kvalitativního a technického vybavení budov prochází relativně dynamickým vývojem časem. Standardy jsou proměnným ukazatelem i dle :

1. typu budovy a účelu uţití 2. lokality 3. funkce a jakosti

Minimální kvalitativní předpoklady a hodnotící kritéria pro stanovení standardů jednotlivých částí stavby a vybavení by měly být:

1. ekonomické 2. technické 3. právní 4. uţivatelské 5. funkční 6. jakostní a kvalitativní

Ne na všechny tyto kritéria zejména vyhláška (1), či další předpisy reagují. Pomyslné nůţky pohledu praxe a očekávání vůči historickým zvyklostem zejména oceňovací vyhlášky vlivem zrychlováním technického pokroku, změnám ţivotního stylu, globalizaci, ekologii, mantinelům dostupnosti zdrojů a dalším vlivům se budou stále více otevírat a měnit.

Je velkou otázkou, přesahující moţnosti této bakalářské práce, jak celý nastíněný problém uchopit. Zda jít například pravidelnou změnou standardů váznoucí na novelu oceňovacích vyhlášek ve vazbě na společenské změny a technický pokrok. Či stanovit a harmonizovat obecnou definici standardního vybavení např. v oceňovacích standardech, či jiným postupem, který by nevyţadoval vazbu na oceňovací vyhlášku.

2.2 Základní pohled a principy

Minimálně by mělo být automaticky za standard povaţováno pouze vybavení, které je moţno na stavbách pouţít jako smysluplně a legálně pouţitelný standard. A v případech, i kdyţ jde o funkční vybavení, které nemůţe být ve stejných ukazatelích a vlastnostech při fyzickém, ekonomickém a právním doţití pouţít, nemůţe jít jiţ o standard.

Podobně by mezi chybějící vybavení, prvky a konstrukce mohlo být zařazeno vybavení zcela nefunkční, doţilé a neopravitelné.

Odhadce/znalec by měl mít moţnost se odůvodněně a transparentně od definovaného standardu odchýlit.

Proto jsou pro potřeby trţního oceňování a této bakalářské práce navrhovány tyto definice:

Standardní vybavení

Standardním vybavením stavby (budovy) se zejména rozumí obvyklé vybavení, které je legislativně jako nepodkročitelné minimum dovolené k pouţití na stavbě podle aktuálně platných, nejen účinných předpisů, s přihlédnutím k ekonomickým, technickým, kvalitativním, funkčním parametrům a oprávněnému kvalitativnímu očekávaní uţivatele.

Podstandardní vybavení

Podstandardní vybavení je vybavení, které kvalitativně i ostatními parametry nesplňuje definici pro standardní vybavení a je na niţší kvalitativní úrovni u jediného z uvedených kritérií. Tedy situace, kdy vybavení negativně vybočuje pod oprávněně očekávanou úroveň obvyklého vybavení.

Vychází se z hypotetického předpokladu, ţe pohled na podstandardní vybavení nebo kvalitativně horší prvky nemovitosti, či ekonomicky, právně, technicky nevyhovující parametry vybavení přináší legitimní očekávání poučeného kupce na nutnou investici do jeho výměny na kvalitativně či jinak vyšší úrovni Výši těchto nákladů porovnává s kupní cenou standardně vybavené nemovitost.

Nadstandardní vybavení

Nadstandardním vybavením se rozumí vybavení, které kvalitativně překračuje kritéria platná standardní vybavení.

Chybějící vybavení

Chybějícím vybavením se rozumí jak chybějící vybavení stavby, tak vybavení fyzicky existující, ale nefunkční, doţilé a neprovozuschopné z pohledu právního, ekonomického i technických důvodů.

Obecně lze konstatovat, ţe nadstandardní vybavení zvyšují cenu nemovitosti. V praxi ale dochází k paradoxům, kdyţ budova svojí výší nadstandardu narazí na cenový strop a zájemci o koupi nemovitosti nejsou ochotní či schopni vyšší standard uhradit. Vnímání nadstandardů realitním trhem můţe být odlišné od vnímání nadstandardů individuálního investora.

2.3 Kolizní situace

V praxi dochází k mnoha kolizním situacím.

Předepisují-li normy z elektro oboru jako nutnost pouţití typu materiálu na instalační rozvody měď, proudové chrániče, je otázkou, zda lze starší budovy bez těchto materiálů i kdyţ s funkční elektroinstalací povaţovat za standardně vybavené. Při hypotetickém odpojení elektroměru na delší dobu, je moţné jeho opětovné osazení pouze po provedení elektro revize podle příslušné aktuálně platné normy. Na hliníkové rozvody a historické jističe ale revizi nejde získat. Je tedy otevřenou otázkou, jak tuto situaci posuzovat a k problematice objektivně přistupovat.

Podobně, dochází k paradoxu při výměně oken. Současná výrobková základna prakticky neumoţňuje aplikovat zdvojená dřevěná okna a jejich výměna za o mnoho generací mladší a pokrokovější plastová okna s trojskly, s pokovovanými skly je z pohledu daňového vnímáno jako technické zhodnocení a odepisuje se (desítky let). Tepelně technická norma, a zákony jiţ ale pouţití horších oken zakazuje. Z pohledu vyhlášky o oceňování je ale zdvojené okno vnímáno jako standard, ale při výměně se nesmí jeho replika pouţít.

Podobně stavby odkanalizované splašky do septiku, jiţ při rekonstrukcích musí být napojeny na ţumpu, či domácí ČOV.

3 Opotřebení staveb

Skutečnost, ţe stavba stárnutím a pouţíváním postupné degraduje, vyjadřuje pojem opotřebení stavby. Opotřebení (téţ znehodnocení, někdy je pouţíván termín amortizace; není však totoţné s amortizací účetní, s odpisy; ve starší literatuře sešlost stavby, ap.)

Pro výpočet trţní hodnoty nákladovým přístupem je nutno stanovit opotřebení stavby. Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu, apod. Opotřebení a ţivotnost spolu úzce souvisí. Z praxe víme, ţe jen málokdy je předmětem ocenění novostavba, pravidlem je stavba více či méně opotřebená.

Udává se v procentech z hodnoty nové stavby, v některých případech (je výslovně uvedeno) jen poměrnou hodnotou z jedné (např. opotřebení 20 % je poměrnou hodnotou vyjádřeno jako 0,20).12

3.1 Metody stanovení opotřebení stavby

Jedná se o metody, jeţ průběh opotřebení v čase povaţují za funkci, kterou lze vyjádřit ať jiţ přímkou, spojitou nebo lomenou křivkou. 13

3.1.1 Opotřebení staveb stanovené lineární metodou

Lineární metoda předpokládá, ţe opotřebení roste přímo úměrně s časem, od nuly u nové stavby do 100 % u stavby zcela doţilé (zchátralé). Předpisem zde bývá někdy stanovena hranice; např. vyhláška č. 43/1969 Sb. stanovila v náhradové části, ţe opotřebení rodinného domku můţe být nejvýše 70 %, ostatních staveb 80 %. Toto omezení je fiskální povahy s trţním pohledem na oceňování nemovitého majetku nemá noc společného.

Stejné ustanovení měla v náhradové části i předchozí vyhláška č. 73/1964 Sb. Předcházející vyhláška č. 18/1963 Sb. (pouze náhradová) stanovila i pro rodinné domky opotřebení max. 80%. Vyhláška č. 128/1984 Sb., stejně jako č. 182/1988 Sb., 393/1991 Sb., 178/1994 Sb. a 279/1997 Sb. stanoví hranici diferencovaně. Rovněţ v literatuře se doporučuje u staveb starších, dobře provedených a udrţovaných, pouţívat opotřebení nejvýše 60-70 %.

12 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

13 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

Na pouţívání lineární metody jsou různé názory. Je zřejmé, ţe se jedná o metodu početně velmi jednoduchou, coţ vedlo k její oblibě zejména v době, kdy ještě nebyla k dispozici výpočetní technika. KUSÝN (1892) nezná jinou metodu neţ lineární, upravuje ji však - viz dále. KOVAŘOVIČ A POPPER (1935) jiţ uvádějí, ţe přímka lineární metody nepodává věrný obraz znehodnocení a „je zakreslena jen k účelu porovnávacímu“.14

Logicky ji lze pouţít pouze u staveb, které nebyly nikdy přestavovány nebo modernizovány a mají průměrnou údrţbu. Tato metoda se pouţívá při oceňování podle cenového předpisu a v pojišťovnictví. Lze jí pouţít pro rychlý test hodnoty, ale neměla by být pouţita v ocenění nemovitostí věcí na trţních principech. 15 Objektivní je prakticky pouze v prvních několika málo letech od ukončení výstavby

3.2 Opotřebení staveb stanovené nelineární metodou

Nelineární „křivočaré" metody vycházejí z jistě správného předpokladu, ţe v praxi neprobíhá opotřebení lineárně. V prvních letech po kolaudaci se stavba opotřebovává jen velmi málo, naopak v poslední třetině ţivotnosti opotřebení prudce stoupá. Zatéká do střechy, nefunkční hydroizolace spodní stavby, stálé poruchy topení, apod. 16Podobně je nutné přihlédnout k různé ţivotnosti jednotlivých prvků a dílů stavby.

Existuje asi 30 různých nelineárních metod: kvadratická, semikvadratická, Kusýnova, Ungrova, Bradáčova, Smejkalova, analytická apod. Tyto metody byly ve své době značným pokrokem oproti metodě lineární, protoţe zobrazovaly průběh opotřebení objektivněji. 17 Otázkou je jejich praktické vyuţití z pohledu relativní sloţitosti v kaţdodenní praxi. A to i s přihlédnutím k vlivům ţivotností na jiném neţ technickém principu. Na základě ekonomických, morálních a právních ţivotností.18

14 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. 15 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 dotisk, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9.

16 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 dotisk, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9.

17 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

18 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

3.2.1 Kusýnova metoda

KUSÝN (1892) jako druhou metodu vedle lineární uvádí postup vycházející z úvahy, ţe v prvých letech trváni stavby je opotřebení menší. Doporučuje v první osmině trvání stavby nepočítat opotřebení vůbec, potom pak lineárně do 100 %. 19

3.2.2 Rossová metoda

Metoda uvaţuje opět opotřebení zpočátku niţší, v dalším průběhu stáří stavby se postupně zvyšuje. Celková ţivotnost se rozděluje na pět stejných období po 20 % ţivotnosti. Během prvého období je nárůst A na 3/25 (nárůst A resp. pokles TH o 12 %), během druhého o 4/25 (16 %), třetího o 5/25 (20 %), čtvrtého o 6/25 (24 %) a během pátého období nárůst A o 7/25 (28 %). Výsledné opotřebení na konci období prvého je 3/25 (12 %), druhého 7/25 (28 %), na konci třetího období 12/25 (48 %), čtvrtého 18/25 (72 %) a konečně na konci pátého období 25/25 (100 %). Mezi jednotlivými rozhraními je průběh lineární.20

3.2.3 Semikvadratická metoda (Ungerova, Ábelesova)

Opotřebení se při této metodě vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. Metoda se velmi blíţí metodě Rossově, je však spojitá a početně podstatně jednodušší (v době výpočetní techniky). V pětinách ţivotnosti jsou hodnoty obou metod shodné

Dnes jsou tyto nelineární metody povaţovány za zastaralé a v praxi se jiţ nepouţívají. Jejich největší přednost - jednoduchost byla zastíněna jejich největším nedostatkem - menší přesností oproti analytickým metodám. Přitom pracnost při aplikaci analytických metod byla do velké míry eliminována výpočetní technikou. 21

3.3 Opotřebení staveb stanovené analytickou metodou

Analytická metoda je naprosto nepřesnější, ale zároveň nejpracnější. Tato metoda analyzuje

19 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

20 Tamtéţ BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

21 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

„rozkládá“ stavbu na jednotlivé prvky (základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, omítky, okna, dveře, krytiny, výtahy, apod.) a stanovuje jejich jednotlivá opotřebení a ţivotnost.

Lze jen doporučit pouţití analytické metody opotřebení ve všech případech, kde je to moţné. V některých případech ji dokonce pouţít musíme, protoţe ţádnou jinou metodou nemůţeme dosáhnout adekvátního výsledku.

Mezi tyto případy patří například: Nedokončená stavba, stavba po modernizaci, stavba po rekonstrukci, stavba s nástavbou či přístavbou, stavby ve špatném technickém stavu a podobě.22

3.3.1 Kraťenova metoda

Metoda byla publikována (Ing. Jindřich Kratěna, CSc., Některé případy, kdy lineární metoda nevystihuje stupeň opotřebení stavby a kdy je stanovení ročního opotřebení problematické. Uveřejněno ve sborníku: Opotřebení nemovitostí ve vztahu k jejich oceňování. Brno 1987, str. 23-30). Ing. Kratěna zde aplikuje metodiku dříve publikovanou, vyuţívá stanovení podílu prvků podle bodovací metodiky. 23

Metodu doporučuje pouţít v případech:

1. Stavba je stará pouze několik let, avšak je postavena ze staršího materiálu nebo značně nekvalitně.

2. Dva stejně staré objekty, z nichţ jeden má některé prvky krátkodobé ţivotnosti více nebo zcela opotřebené a druhý je má právě nové, případně nedávno vyměněné.

3. Stáří stavby nelze přesně zjistit. Zejména v takovém případě vzniká otázka, zda má vůbec smysl poţadovat stanovení ročního opotřebení.

4. Na objektu byly v nedávné době provedeny různé přístavby, nástavby a opravy.24

22 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 dotisk, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9.

23 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

24 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

3.3.2 Bradáčova metoda

Stavby, na rozdíl od věcí movitých, mají specifický způsob technického ţivota. Věci movité se nechávají doţít, ev. v průběhu jejich ţivota se provede 1-2 GO a pak se vyřazují. Důvodem je jejich rychlé ekonomické a morální stárnutí a jen velmi omezené moţnosti modernizace, tj. takové úpravy, aby jejich uţitné vlastnosti byly na přibliţně stejné úrovni s týmiţ výrobky novými. Hlavní konstrukční prvky, které jsou pro uţitné vlastnosti věcí nemovitých rozhodující se prakticky modernizovat v pravém slova smyslu nedají; mohou se, a to jen v některých případech, nahradit prvky novými. Takové modernizace movité věci v porovnání s cenou obdobného výrobku nového jsou nákladné, často by náklady na modernizaci převýšily cenu výrobku nového.

Naproti tomu stavby ekonomicky a morálně stárnou podstatně pomaleji; i kdyţ i to se v současnosti překotným technologickým pokrokem mění ve většině případů je lze i výrazně modernizovat, nebo právě podstatné konstrukční prvky mohou být při modernizaci zachovány, aniţ by uţitná hodnota stavby po modernizaci byla výrazně niţší, neţ u stavby nové. Likvidace staveb pro úplné fyzické opotřebení je výjimečná; spíše se stavby demolují pro opotřeben morální, vzhledem k výstavbě sídliště ap.

Je tedy zřejmé, ţe pro vyjádření hodnoty stavby není ani tak rozhodující její stáří, jako její skutečný technický stav a moţnost efektivního vyuţití

Z toho pohledu je třeba se dívat i na ţivotnost jednotlivých stavebně technických prvků. Je zde za prvé skupina prvků, jejich: ţivotnost je velmi dlouhá. Pokud bychom je rozdělili podle přílohy č. 1 vyhl. č. 128/1984 Sb., pak by se jednalo zejména o znaky č. 1 2, 3.1, 3.3,4.1b, 4.2a, 4.3, (11), 12.1-2, 12.5, 12.8,13,16, 28,36, které na novém domě tvoří okolo poloviny hodnoty. Tyto prvky během trvání stavby plní svoji funkci prakticky trvale bez opotřebení; pokud na nich dojde k poruše, tato se jednorázově odstraní a plní svoji funkci dál. (Pokud se ovšem bude jednat o poruchu neodstranitelnou, je třeba zvaţovat její stabilizaci a vliv na celkovou ţivotnost ostatních prvků.) V případě demolice stavby jsou tyto prvky často ve stavu, který by umoţnil další uţívání. Lze je tedy s jistou nadsázkou označit za prvky s neomezenou ţivotností (dále ozn. N).

Zbývající prvky mají ţivotnost různou, ovšem kratší neţ srovnatelnou s aktivní délkou lidského ţivota. U těchto lze s přijatelnou přesností vizuální prohlídkou (bez sond) určit, zda

25 jsou schopny funkce ještě delší dobu, nebo je bude třeba v dohledné době vyměnit. O stáří, výměnách resp. stavu těchto prvků jsou také majitelé zpravidla dobře informováni, takţe by zde nemělo být problémem stanovit jejich opotřebení resp. TH (zbývající technickou hodnotu).25 To platí za předpokladu, ţe má majitel zájem na sdělení přesných formací, coţ např. při prodeji nebývá pravidlem.

25 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

4 Životnost staveb

Ţivotností staveb rozumíme při oceňování dobu, jeţ uplyne od vzniku stavby (zpravidla začátku uţívání) do jejího zchátráni, za předpokladu, ţe po celou dobu byla na stavbě prováděna běţná (preventivní) údrţba (tedy nikoliv ţe stavba byla ponechána svému osudu). Udává se v rocích. V literatuře eventuálně v předpisech jsou pouţívány tyto pojmy:

Životnost — schopnost objektu plnit poţadované funkce do dosaţení mezního stavu při stanoveném systému předepsané údrţby a oprav; číselně se vyjadřuje např. technickým ţivotem s předepsanou pravděpodobností, středním technickým ţivotem nebo střední dobou uţívání.

Porucha - stav spočívající v ukončení provozuschopného stavu objektu.

Poškození- stav spočívající v narušení bezvadného stavu objektu.

Bezradný stav - stav objektu, ve kterém objekt odpovídá všem poţadavkům stanoveným technickou dokumentací

Provozuschopný stav - stav objektu, ve kterém je objekt schopen plnit (nebo plní) stanovené funkce a dodrţují hodnoty stanovených parametrů v mezích, stanovených technickou dokumentací

Poruchový stav - stav objektu, při kterém objekt není schopen plnit poţadovanou funkci v mezích, daných technickou dokumentací.

Zbytková životnost - doba dalšího trvání stavby - doba od okamţiku, ke kterému je prováděno ocenění, do zchátrání stavby, opět za předpokladu běţného uţívání a expozice.

Objektivní životnost stavby - termín je pouţíván u metod, které vycházejí z tzv. základní doby trvání stavby určitého konstrukčního provedení a za pomoci daných kritérií (vliv prováděné údrţby, vliv intenzity uţívání, vliv okolí aj.) tuto základní dobu upravuji.

Mezní stav - stav objektu, ve kterém musí být další vyuţití objektu přerušeno pro neodstranitelné porušení bezpečnostních poţadavků, nebo neodstranitelné překročení předepsaných mezí stanovených parametrů, nebo neodstranitelné sníţení efektivnosti provozu pod přípustnou hodnotu nebo nutnost provedení generální opravy.

Obecná údržba - souhrn všech činností, konaných po dobu stanovenou technickými

27 podmínkami x účelem udrţení objektu v provozuschopném stavu (preventivní údrţba) nebo navrácení objektu do bezporuchového stavu i nápravná údrţba).

Údržba - činnost, konaná za účelem udrţeni objektu v provozuschopném stavu po dobu stanoveno technickými podmínkami: spočívá v (pravidelně prováděné) kontrole stavu objektu a v provedení preventivná: zásahů.26

4.1 Technická životnost

Na technickou ţivotnost stavebních objektů mají vliv především konstrukční systém, údrţba, případné rekonstrukce a modernizace. Ţivotnost stavebních objektů podstatně ovlivňují:

1. Způsob zaloţení stavebního objektu ve vztahu k základovým podmínkám

2. Návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé ţivotnosti (po dobu trvání stavby se nevyměňují) například: Základy, svislé nosné konstrukce, krovy, stropy, krovy a schodiště

3. Způsob a intenzita uţívání stavebního objektu, provádění běţné údrţby, modernizace, generální opravy apod. 4. Změna interní a externí expozice stavby

Technická ţivotnost obvykle převyšuje ekonomickou ţivotnost. Údaje o předpokládané ţivotnosti staveb i jednotlivých konstrukcí a vybavení lze nalézt v literatuře. Obvykle je udávána jako interval. Rapidní opotřebení budov, jejich konstrukcí a vybavení můţe mít tyto příčiny: Nevhodný návrh stavby a konstrukcí, pouţití materiálů s nedostatečnými informacemi o ţivotnosti, stavební procesy špatné řízené a kontrolované, nedostatečné informace o mechanismech fyzického opotřebení, nedostatečná pozornost věnovaná údrţbě stavby, nevhodné uţívání majiteli a nájemci.

Ve fázi uţívání je třeba průběţně sledovat stav konstrukcí a vybavení, vyhodnocovat jejich zbývající ţivotnost. Dále aktualizovat náklady na obnovu a údrţbu, stanovovat priority ve výměně komponent (zejména kritických z hlediska funkčnosti stavby). Důleţité je řídit

26 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

28 kvalitu údrţby a obnovy. Moţná zpoţdění ve výměně prvků nebo údrţbě mají vliv na náklady a opotřebení budovy (tzv. destrukční spirála). 27

4.1.1Odhad technické životnosti

Pro odhad technické ţivotnosti lze pouţít řady podkladů - tabulek s udávanou intervalovou ţivotností konstrukcí a vybavení, dále firemních informací o ţivotnostech materiálů a vybavení. Dále je moţné pouţít deterministickou metodu odhadu ţivotnosti staveb a majetku podle ISO 15686-8 (ţivotnost staveb a majetku), která uvádí tzv. faktorovou metodu: kde:

ŢG = ŢR. FM. FN. FK .Fv .F£.Fy

ŢG ...je ţivotnost stavby (komponenty)odhadovaná,

ŢR ...je ţivotnost stavby (komponenty) referenční,

FM ...je faktor materiálu,

FN ...je faktor návrhu,

FK .. .je faktor kvality provedení,

Fv ...je faktor vyuţívání,

F£ ... je faktor vlivu externího prostředí,

Fy ...je faktor údrţby.

Aktualizace normy z roku 2006 doporučuje rozpětí faktorů mezi 0,80 a 1,20 (preferuje rozpětí 0,90 aţ 1,10). Problém aplikace metody je neexistence národních nebo mezinárodních standardů pro stanovení referenčních ţivotností, výsledná hodnota je dána zkušenostmi experta, který výpočet provádí.

Ţivotnost je moţné modelovat i stochasticky. Vstupní faktory rovnice jsou definovány jako distribuční funkce pravděpodobnosti s vyuţitím informací od dodavatelů nebo odhadů na

27 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Udržitelné pořizování staveb: ekonomické aspekty. Vyd. 1. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2011, 256 s. ISBN 978-80-7357-642-4.

29 základě minulých zkušeností. Lze pouţít simulaci Monte Carlo pro generování distribučních funkcí, spočítat střední hodnotu, směrodatnou odchylku, 90 percentil. 28

4.2 Právní životnost

Právní ţivotnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci. Kdy vzniká a kdy zaniká nemovitost, jako věc poměrně přesně definuje občanský zákoník a další právní předpisy. Právní ţivotnost závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na limitech vlastnictví. 29

4.3 Ekonomická životnost

Ekonomická ţivotnost se počítá od doby moţného komerčního vyuţití aţ do doby, kdy jiţ nemovitost není schopna vytvářet efektivní výnos. Ekonomická a morální ţivotnost spolu často úzce souvisí.30

4.4 Morální životnost

Pro ekonomickou ţivotnost je důleţitá doba vyuţitelnosti stavby. Za okamţik ekonomického zániku stavby lze povaţovat situaci, kdy je výhodnější na daném místě stávající stavbu odstranit a postavit novou, která bude přinášet vyšší výnosy. Kritériem můţe být i výše nákladů na běţnou údrţbu v porovnání s výnosy z nemovitosti. Okamţikem ekonomického zániku je rovněţ situace, kdy zanikne v daném místě důvod pro daný druh provozu a jednoúčelovou stavbu nelze vyuţít pro jinou funkci.

Všechny uvedené typy ţivotnosti mají vliv - někdy i podstatný a limitující na trţní hodnotu nemovitosti. 31

4.5 Další druhy životností

Funkční ţivotnost- od vzniku stavby do okamţiku ztráty vyuţitelnosti pro danou funkci

28 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Udržitelné pořizování staveb: ekonomické aspekty. Vyd. 1. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2011, 256 s. ISBN 978-80-7357-642-4. 29 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 dotisk, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9.

30 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 dotisk, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9.

31 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Udržitelné pořizování staveb: ekonomické aspekty. Vyd. 1. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2011, 256 s. ISBN 978-80-7357-642-4.

30 změnou vnějších podmínek bez moţnosti jiného vyuţití - například z důvodu rozvoje území

Technologická ţivotnost- (od vzniku stavby do okamţiku ztráty vyuţitelnosti změnou v pouţívaných technologiích výroby: například pro průmyslové stavby)

Sociální ţivotnost- od vzniku stavby do okamţiku ztráty vyuţitelnosti z důvodu změny chování uţivatelů: módnost, poţadavky na dispoziční řešení, styl). 32

4.6 Rizika během životního cyklu stavby

V analýze nákladů ţivotního cyklu staveb je nejistota téměř v kaţdé poloţce vstupních dat. Neočekávané události mohou ovlivnit všechny procesy ve všech fázích ţivotního cyklu, tzn. i ve fázi realizace a provozování staveb. Analýza rizika je nezbytná mimo jiné z těchto důvodů:

1. nejistota v datech - data pouţívaná pro kalkulace LCC jsou zaloţena na odhadech, byť expertních,

2. nejistota v rozsahu projektu (především ve fázi před investiční),

3. nejistota v investičních parametrech - sazby, daně, inflace apod.,

4. nejistota v interních a externích parametrech stavby,

5. nejistota v podmínkách provozování stavby,

6. nejistota v délce ţivotního cyklu stavby, jejích součástí a vybavení,

7. nejistota v nákladech na obnovu konstrukcí a vybavení.

Rizika ţivotního cyklu stavby se dají členit na rizika všeobecná a na rizika projektová. Mezi všeobecná rizika patří například:

1. politické riziko- například změny legislativy, nestabilita,

2. ekonomické riziko- špatný odhad trhu, mnoţství budoucích uţivatelů, úrokové sazby a míry inflace,

3. environmentální riziko - pravděpodobnost většího dopadu stavby na ţivotní prostředí,

32 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Udržitelné pořizování staveb: ekonomické aspekty. Vyd. 1. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2011, 256 s. ISBN 978-80-7357-642-4.

31 neţ podle povolení v rámci projektování,

4. sociální riziko- změny v poţadavcích zákazníků díky technologickému pokroku, morální opotřebení stavby.33

Některá z všeobecných rizik lze ošetřit ve smlouvě o dílo, například úrokové sazby, míra inflace. Riziky z hlediska ţivotního cyklu stavby mohou být:

1. nejistota v čase a nákladech při rozpočtování (v jednotlivých fázích ţivotního cyklu)

2. ve fázi před investiční veškeré smluvní procedury, interpretace smluv,

3. při realizaci stavby - nedostatečné zdroje (materiál, polotovary, výrobky, pracovníci, stroje, vybavení, zařízení), čas, dodavatelé, subdodavatelé,

4. během provozování stavby nejistota v délce ţivotnosti konstrukcí a vybavení, moţnost vzniku poruch, neočekávané náklady na údrţbu a opravy,

33 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Udržitelné pořizování staveb: ekonomické aspekty. Vyd. 1. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2011, 256 s. ISBN 978-80-7357-642-4.

5Tržní ocenění nemovitostí

5.1 Porovnávací metoda

Prvním předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovna- telných nemovitostí. To je také důvod, proč nelze tuto metodu pouţít na nově vzniklých trzích. Některé prameny uvádějí, ţe kvalitní cenová databáze (cenové mapy pozemků, apod.) se vytváří třicet let za předpokladu kontinuálních a standardních trţních podmínek - tedy s vyloučením závaţných hospodářských krizí, válek, razantních legislativních a politických změn, apod.34

Například v České republice existoval minimálně do poloviny 90. let stav, kdy chyběly vyhovující databáze prodejů porovnatelných nemovitostí. Porovnávací metoda se tedy prakticky nemohla pouţívat a byla nepříliš úspěšně nahrazována jinými postupy, jako byly různé poměrové metody (Naegelli, Sammet, a jiné) nebo postupy, které byly převzaty z metodik oceňování majetku na území bývalé Německé demokratické republiky.

Při vytváření funkční databáze porovnatelných nemovitostí naráţíme na dva zásadní problémy:

1. Úplnost informací o porovnávané nemovitosti

2. Pravdivost informací

Prvním krokem při aplikaci porovnávací metody je výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti z dostupné databáze. V řadě případů (netypická nemovitost, odlehlá poloha) to nemusí být vůbec jednoduché. V těchto případech obvykle musíme slevit z našich poţadavků na kvalitu parametrů porovnávaných nemovitostí. Pokud např. oceňujeme administrativní budovu v Tachově, asi můţeme pro porovnání pouţít (pochopitelně s aplikací vhodných korekčních činitelů) budovu přibliţně stejného stáří a výměry ve Strakonicích.

Pro správné stanovení korekce je třeba vybrat vhodné porovnávané nemovitosti tak, aby:

1. Cena za 1 m2 celkové podlahové plochy (nebo za jinou jednotku) se u porovnávané nemovitosti (předběţným odhadem) příliš nelišila od oceňované nemovitosti.

34 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 dotisk, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9.

2. Ţádná z pouţitých korekcí nebyla vyšší neţ 50 % - se vzrůstající odchylkou klesá přesnost korekce.

3. Není vhodné vybrat porovnávané nemovitosti tak, ţe všechny jsou horší nebo všechny jsou lepší neţ oceňovaná nemovitost. Pokud to uděláme, potom nám všechny korekční činitele mohou způsobit to, ţe získáme matematicky správné, ale trţně zcela nesmyslné číslo. Ideální je, pokud některé porovnávané nemovitosti jsou lepší, jiné horší a oceňovaná nemovitost tedy leţí v intervalu mezi porovnávanými hodnotami.35

5.2 Výnosová metoda

Jako vhodná metoda, časově méně náročná neţ aplikace porovnávací metody, nám poslouţí pravě aplikace příjmové metody: jako korektor jinak zjištěné trţní hodnoty majetku Obecně platí, ţe příjmová metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Vyplývá to z logiky trţních podmínek a z ekonomických zákonů a zákonitostí. Aplikace příjmové metod) nám tedy poslouţí jednak jako ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou, jednak jako další cenový argument.

Řada českých i zahraničních zadavatelů ocenění, ať jiţ z řad investorů nebo poskytovatelů úvěrů přímo vyţaduje doloţit trţní hodnotu dvěma vzájemně nezávislými metodami výpočtu.

Obvykle vyţadují právě kombinaci porovnávací a výnosové metody. Jakkoliv je vzájemná nezávislost metod diskutabilní.

Stejně jako u porovnávací metody existují světově resp. evropsky uţívané standardy oceňovací metodiky, které bychom měli znát a umět správně aplikovat.

Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice.

Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahu mezi tokem peněţních příjmů a hodnotou. Investor ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, jehoţ základem je nejlepší nejvyšší vyuţití. Trţní hodnota majetku je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek schopen po dobu své ţivotnosti schopen generovat.

35 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 dotisk, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9.

Uvedená definice je sice platná ve speciálních případech, ale není platná všeobecně. Pokud bychom jí akceptovali, jednak bychom se nemuseli zabývat ani porovnávací, ani nákladovou metodou, jednak bychom předmět ocenění zúţili pouze na typy majetku, které jsou vytvářeny na komerční bázi. Majetky (nemovitosti), které jsou nekomerční nebo je jejich hlavní účel jiný neţ komerční bychom potom mohli touto metodou ocenit jen obtíţně nebo nedokonale.36

5.3 Nákladová metoda

Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To provádí aţ nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků.

Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí - popisem (nálezem) a změřením majetku. Po- kračuje vlastní analýzou - zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje (ţivotnost stavby).

Trţní hodnota majetku by potom tedy měla být hypotetickou rovna mnoţství vloţené práce sníţené o její znehodnocení (opotřebení) s respektováním konkrétních (funkční nedostatky) a obecných (ekonomické nedostatky) trţních vlivů. Nutným znakem této metody je její jistá statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnost, pojištění).37 V praxi tato hypotéza neplatí vlivem mnoha faktorů a skutečností.

5.4 Závěrečná analýza tržní hodnoty

Završením práce odhadce/znalce při stanovení obvyklé ceny je závěrečná analýza, tedy úvaha o kontribuci (přispění) jednotlivých metod k výsledné hodnotě.

V okamţiku, kdy přistoupíme k závěrečné analýze obvyklé ceny, máme k dispozici tyto

36 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 dotisk, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9.

37 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 dotisk, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9.

údaje: (soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce-ort a spol.)

1. Popis oceňovaného majetku (nález)

2. Vypočet výměr majetku popř. dalších oceňovacích parametrů

3. Trţní hodnotu pozemku zjištěnou porovnávací metodou

4. Trţní hodnotu majetku jako celku zjištěnou porovnávací metodou

5. Trţní hodnotu majetku zjištěnou příjmovou metodou

6. Trţní hodnotu majetku zjištěnou nákladovou metodou

U standardních, komerčních typů nemovitosti, které Jsou běţné obchodovány a pronajímány jako jsou např. administrativní budovy, by se indikace trţní hodnoty zjištěné jednotlivými metodami neměly příliš (řádově) lišit. (soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce-ort a spol.) 32 V praxi tyto ideální stavy nastávají bohuţel zřídkakdy.

Závěrečná analýza

Kontribuce jednotlivých metod ke zjištění finální obvyklé ceny je různá a liší se podle typu oceňovaného majetku.

Matematicky tuto kontribuci vyjadřujeme jako váţený průměr tří dílčích hodnot:

Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou x %

Trţní hodnota majetku zjištěná příjmovou metodou y %

Trţní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou z %

Výsledná obvyklá cena 100 %38

38 DÖRFL, Luboš. Soudní znalectví, aneb, Minimum znalostí znalce v oboru ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2009, 147 s. ISBN 978-80-01-04307-3.

6 Riziko

Riziko obecně je definováno jako moţnost vzniku nějaké události s výsledkem odchýleným od cíle s určitou objektivní pravděpodobností. Jinak řečeno, skutečný výsledek, ke kterému dojde působením rizika, se bude odchylovat od výsledku předpokládaného. Tato odchylka (deviace) mezi skutečným a předpokládaným výsledkem můţe být buď pozitivní (skutečný výsledek je příznivější neţ se očekávalo) nebo negativní (skutečný výsledek je horší neţ se očekávalo).

V praxi nejen oceňování, ale obecně ve všech aspektech lidské činnosti se kaţdý subjekt snaţí nebo by se měl snaţit minimalizovat rizika a jejich dopady, které jej provázejí po celou dobu činnosti nebo existence.39

Vzhledem k rozsahu a náročnosti práce se budu zabývat tímto tématem jen okrajově.

Výnosové metody, které jsou často pouţívaný při oceňování nehmotného majetku, vţdy uvaţují o budoucím vývoji. Ten je také vţdy spojen s rizikem, ţe nebude probíhat podle představ, úvah a předpokladů, z nich se při oceňování vycházelo.

Takové riziko nelze zásadně odstranit, ale lze k němu přihlédnout a eliminovat je s pouţitím metod, které jsou k tomu účelu k dispozici. Rizikovost a nejistota plyne z mnoha aspektů a alespoň nejdůleţitější z nich je třeba při oceňování zvaţovat. 40

6.1 Mira kapitalizace

Míru rizika lze vyjádřil v rámci stanovení koeficientu či míry kapitalizace nebo provedením ocenění ve více variantách, například s přihlédnutím k příznivým a nepříznivým okolnostem s případným stanovením váhy těchto variant. Můţeme zváţit variantu pesimistickou či optimistickou a uvést i pravděpodobnost, s jakou příslušná varianta nastane. Odborné publikace ekonomického charakteru nabízejí v této souvislosti podrobnější informace a další metody.

39 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101-6.

40 MALÝ, Josef. Oceňování průmyslového vlastnictví: nové přístupy. 1. vyd. V Praze: C.H. Beck, 2007, xiv, 182 s. C.H. Beck pro praxi. ISBN 978-80-7179-464-6.

Správnější postup, zejména při trţním ocenění, kdy nejsme vázáni zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, spočívá v uváţení struktury obvyklých rizik podle okolností konkrétního případu a stanovení míry kapitalizace, která odpovídá reálné situaci nebo situaci, kterou se podařilo při odpovídající péči a uplatněni zásady opatrnosti zjistit.41

6.2 Druhy rizik

Rizika se mohou dělit na rizika specifická (nesystematická), která se odvozuji od konkrétní situace oceňovaného subjektu a která jsou více či méně ovlivnitelná.

Další skupinou v rámci tohoto dělení jsou rizika systematická (trţní), projevující se obecně v daném ekonomickém prostředí, která lze na podnikové úrovni eliminovat jen velmi obtíţné a v nepodstatné míře.

Pro usnadnění práce jsou v omezené míře k dispozici v odborné literatuře pomocné tabulky specializovaných poradenských firem či kanceláří, které publikují informace vztahující se k jednotlivým oborům obchodní činnosti, k jednotlivým trhům či charakteristikám hlavních rizikových faktorů jednotlivých druhů podniků.42

41 MALÝ, Josef. Oceňování průmyslového vlastnictví: nové přístupy. 1. vyd. V Praze: C.H. Beck, 2007, xiv, 182 s. C.H. Beck pro praxi. ISBN 978-80-7179-464-6. 42 MALÝ, Josef. Oceňování průmyslového vlastnictví: nové přístupy. 1. vyd. V Praze: C.H. Beck, 2007, xiv, 182 s. C.H. Beck pro praxi. ISBN 978-80-7179-464-6.

Závěr

Hlavní cenotvorné faktory budov je lokalita. Jeden z majoritních parametru tvořící trţní hodnoty budov je její technický stav. Technický stav je současné době důleţité kritérium, a to ze dvou důvodu. První důvod je finanční. Kupující porovnává a zvaţuje koupi nemovitost v horším technickém stavu, která je levnější neţ nemovitost ve stavu lepším. Rekonstrukce sebou nese rizika vyšších nákladů vlivem demontáţních a bouracích prací a nákladům na likvidaci sutě. Rizikem jsou i nenadálé komplikace při samotné realizaci stavební firmou a skryté závady coţ zvyšuje celkové pořizovací náklady. V době, kdy podstatná část nemovitostí je obchodována skrze bankovní ústavy formou hypotéky či jiných úvěrů, půjček. Kdy výše poskytovaného úvěru je pro kupujícího z pohledu bonity limitní, jsou nemovitosti v horším technickém či neprovozuschopném stavu bankami z důvodů vysokého opotřebení a dlouhodobosti úvěru nevhodným zajištěním. Další důleţitý faktor je časový limit. Jedná se o poţadavek kupujícího na moţnost vyuţití nejzazšího termínu nastěhování do objektu od samotné koupě nemovitostí. Jakékoliv zdrţení muţe být důvodem, kdy kupující vyhledává nemovitost v lepším technickém stavu z důvodu rychlého nastěhování při rychlém řešení bytové krize (rozrůstající se rodina, časová tíseň, podnikatelé podnikající svou ţivnost v pronajatých prostorech kvůli předčasnému ukončení nájemní smlouvy). Většinou se setkáváme s tím, faktor časový a finanční se snoubí v jednom.

Obecně lze konstatovat, ţe úroveň standardů vybavení cenotvorným prvkem. Lze říci, ţe nadstandardní vybavení zvyšuje hodnotu nemovitosti, ale existuje strop, kdy vysoká míra nadstandardního vybavení se promítne do vlastníkem poţadované ceny v takové míře, kdy se nemovitost díky své vysoké ceně stává v daném segmentu v dané lokalitě neprodejnou.

Chybějící či podstandardní výbava nemusí komplexně sniţovat konečnou hodnotu nemovitostí, při koupi takové nemovitostí vznikají náklady na uvedení stavby do funkčního či nabyvatelem poţadovaného standardu vybavení.

Oceňování nemovitosti vyţaduje znalost několika oborů, klade velký důraz na odbornost znalců / odhadců a také na jejich znalosti a zkušenosti. Přestoţe jsou kladené vysoké nároky na odhadce / znalce a znalosti několika vědních oborů, není oceňování bez rizik např. z důvodu špatného pochopení účelu nemovitosti z ekonomického, právního či stavebně technického pohledu, musíme počítat s chybovostí lidského faktoru. Svojí práci jsem pojal

39 tak, abych poukázal na základní aspekty technického stavu budov (opotřebení, ţivostnost staveb), standardního vybavení, rizika a jejich vlivu na cenu obvyklou, resp. trţní hodnotu.

II. Praktická část

Ocenění rodinného domu

Objednatel:

Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Nárožní 2600/9

158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ NEMOVITOSTI (VALUATION REPORT)

Rodinný dům č. p. 89 Libeň 2/1 252 41 Libeř

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 5. DUBNA 2015

OBSAH ZPRÁVY

Úvodní list 1 Obsah 2 Průvodní dopis 3 Popisné informace 4 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 8 Ocenění 9 Závěr 17 Omezující podmínky a předpoklady 18

5. dubna 2015

Oznamujeme Vám, ţe jsem ukončili trţní ocenění majetku označeného jako

RODINNÝ DŮM č. p. 89

Uvedený na listu vlastnictví č. 1212, pro katastrální území Libeř, obec Libeň, okres Praha – Západ

Nacházejícího se na adrese

Libeň 89, 252 41 Libeř, Česká republika

V té to zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. Dubnu 2015 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro návrh prodejní ceny majetku. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je neí u katastrálního úřadu v Praze – Západ, na listu vlastnictví č. 473, pro katastrální území Libeř, obec Libeň, okres Praha- Západ. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 5. Dubna 2015 uţíván výhradně k bydlení majitele objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví.

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.43 Popis lokality

Oceňovaný objekt-rodinný číslo popisné 89, dům se nachází na konci slepé ulice blízko centra obce Libeř/Libeň, okres Praha-západ. Obec je situovaná na jih od hlavního města Prahy přibliţně 15 km od centra Prahy. V současné době je v obci registrováno přibliţně 450 obyvatel. Obcí neprochází ţádná ţelezniční trať, obcí procházejí silnice III. Třidy po 4 kilometrech je nájezd na rychlostní komunikaci R1- silniční okruh kolem hlavního města Prahy. Do obce vede autobusová linka, intervaly mezi jednotlivými autobusy jsou dopoledne 30 minutové, intervaly mezi autobusy odpoledne 60 minut. Trasa mezi Líbení a Praha

43 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

44 modřanské nádraţí je 27 minut. Obec Libeň patři k menším obcím a tomu odpovídá občanská vybavenost, v obci se nachází školka, restaurace, fotbalové hřiště, dětské hřiště, cyklistické stezky, obchod, autobazar, kadeřnictví, stavebniny. Obecní úřad je situován v sousední obci Libeř. Další moţnosti nabízejí okolních v obcích, například Dolní Břeţany(bazén, obchody, základní škola, pošta, praktický lékař, zubní lékař, restaurace, fitness a wellness), Jesenice (bowling, golf, obecní policie), Vestec (Tenis).

Oceňovaná nemovitost

Dle podkladu které poskytl majitel nemovitosti a dle vlastního šetření je rodinný dům vyuţíván jen k vlastnímu bydlení majitele a jeho rodiny. Nemovitost není určena k podnikatelské činnosti. V okrese Praha-západ je minimální poptávka po pronájmu rodinných domů, proto se nemovitost nehodí k pronájmu za trţní nájemné. Jednotlivé části nemovitosti jsou popsané níţe.

Historie

Rodinný dům byl v roce 1995 postaven na pozemku dnes bývalého statku (statek je dnes vyuţíván jako rodinný dům). Rodinný dům prošel roku 2013 rekonstrukci a modernizací, došlo zde k výměně oken, tepelné izolace, vnější omítky, vnitřních obkladů, tepelného čerpadla, elektro instalace, vnitřního vodovodu, bleskosvodu, klimatizace. Rodinný dům byl po celou dobu obýván vlastníkem a jeho rodinou. Udrţovací práce byly prováděny po celou existenci rodinného domu.

Pozemek

Předmět ocenění je pozemek, situován v obci Libeň, parcelní číslo 2/1, v lokalitě zastavené časti obce. Pozemek o rozloze 3 638 m2, pozemek je zastavěný budovou číslo popisné 89, část pozemku tvoří zpevněná plocha, zbytek tvoří zahrada rodinného domu. Na pozemku se nachází inţenýrské sítě ( elektro, telefon, internet), septik a napojení na studnu situovanou na vedlejší parcele stejného vlastníka.

Venkovní úpravy

1. Přípojka elektro

2. Septik 3m x2m x 3,5 m

3. Přípojka vody z PVC opatřená tepelnou izolací, vedená v terénu v hloubce 80cm napojená na studnu

4. Zpevněná plocha tvořená zámkovou dlaţbou a betonová zpevněná plocha

5. Betonové obrubníky

6. Třikrát zárubní zeď zadrţující terén

8. Oplocení tvořené pletivem ve výšce 1 80cm, vzdálenost mezi ocelovými sloupy je 8 m

9. Uliční oplocení zděné, vzdálenost mezi sloupy 3m

10. Osvětlení zpevněných ploch

11. Skladovací kůlna 5x3,5 m

Rodinný dům

První nadzemní podlaží je tvořeno těmito místnostmi

Vstup 21,6 m2 plochy Zádveří 3,96 m2 plochy Botník 2,66 m2 plochy Hala 18,82 m2 plochy Šatna 4,6 m2 plochy WC 1,71 m2 plochy Komora 3,61 m2 plochy Schodiště 3,85 m2 plochy Kuchyň 25,92 m2 plochy Obývací pokoj 41,4 m2 plochy Pracovna 34,3 m2 plochy Schodiště 5,37 m2 plochy Zimní zahrada 44,78 m2 plochy

Druhé nadzemní podlaží je tvořeno těmito prostory

Galerie 8,4 m2 plochy Loţnice 1 22,4 m2 plochy

Šatna 4,32 m2 plochy Koupelna 9,0 m2 plochy Pokoj 1 9,87 m2 plochy Pokoj 2 15,1 m2 plochy Chodba 7,12 m2 plochy Koupelna 6,9 m2 plochy Loţnice 22,6 m2 plochy Loţnice 19,74 m2 plochy Šatna 3,6 m2 plochy Šatna 2,79 m2 plochy

Rodinný dům je tvořen dvěma nadzemními podlaţími 8+2 typu bungalov, je podsklepen, se šikmou střechou, stavba je vytápěná tepelným čerpadlem.

Konstrukční řešení

Základy

Rodinný dům je postaven na základových pasech z prostého betonu.

Svislé nosné konstrukce

Obvodové nosné zdivo tloušťky 550 mm z tvárnic.

Vodorovné nosné konstrukce

Ţelezobetonové stropy

Fasáda rodinného domu

Obvodové zdivo je opatřeno tepelnou izolací tloušťky 20 cm, omítka taţená barvy červeno oranţové.

Klempířské prvky

Měděné

Okna a dveře

Plastová okna opatřené dvojsklem, dveře prosklené osazené do oplášťovaných ocelových zárubní.

Dlažby a podlahy

Podlahy prvního nadzemního podlaţí jsou pokryty vyhřívanou keramickou dlaţbou, pokoj pracovny je pokryt kobercem, podlahy druhého nadzemního podlaţí jsou také vyhřívané pokryté kobercem.

Obklady

Vnitřní obklady stěn WC, koupelen a kuchyně je tvořená keramickými obklady, písečné hnědé barvy na WC přízemí, obklady první koupelny v druhém nadzemním podlaţí jsou zelené a WC je obklady také zelené. Druhá koupelna je opatřena červenými keramickými obklady.

Větrání

V prvním nadzemním podlaţí je větrání zajištěno přirozeným způsobem okenními otvory. WC v koupelně v druhém nadzemním podlaţí je vynucené pomocí ventilátoru vyvedený na střeše a přirozeným způsobem okenními otvory. V druhém nadzemním podlaţí je také zajištěno přirozeným způsobem a loţnice jsou opatřeny klimatizací.

Vytápěná

Vytápění rodinného domu je řešeno tepelným čerpadlem země-voda, otopná tělesa jsou řešeny podlahovými konvektory. Nerezový zásobník teplé vody objemu 150 l.

Ochrana proti atmosférickým vlivům

Rodinný dům je chráněn proti atmosférickým vlivům bleskosvodem.

Vybavení Kuchyně

Kuchyň je vybavená elektrickým sporákem, lednicí, myčkou, kuchyňskou linou a digestoří.

Vnitřní vodovod a kanalizace

Vnitřní vodovod a kanalizace je tvořen z PVC trubek.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku.

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaný majetek není zanesen v katastru nemovitostí, jelikoţ vlastník nemovitostí i současně pozemku neprovedl vklad nemovitosti do katastru nemovitostí. Dům prošel kolaudačním řízení po rekonstrukci roku 2012 vlastník nemovitostí nepodal návrh na vklad do katastru nemovitostí zřejmě z nevědomosti či z důvodu nevyřešeného rozvodového řízení. Ţádné technické parametry nebrání k řádnému vloţení a zapsaní nemovitosti do katastru nemovitostí.

OCENĚNÍ

ÚVOD

Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Při stanovení obvyklé ceny jsem vyuţil kombinaci příjmové a nákladové metody. Nákladovou metodu jsem nepouţil, z důvodu nízké poptávky po rodinných domech v lokalitě Praha- západ. Pro ocenění pozemku jsem pouţil metodu porovnávací.

Stanovení trţní hodnoty pozemku

Porovnávací metoda

Stanovení trţní hodnoty pozemku

Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami.

Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod.

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:44

9 495 000 Kč a je kalkulována následně:

3 836 * 2 471 = 8 991 923 Kč

Výpočty poţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce

44 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 Název pozemku Libeř/Libeň 89 Stavební parcela Stavební parcela Stavební parcela Parcelní číslo 2/1 N/A 568/25 N/A Dolní Břeţany Adresa pozemku Jesenice Návětrná Praţská Katastrální území Libeň u libře Libeň u libře Obec Libeř Libeř Jesenice u Prahy Dolní Břeţany Okres Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ B. Základní údaje pro porovnaní Prodejní cena 2 550 000 2 601 100 14 175 000 Kč Rozloha pozemku v m 917m 703m 2 835 m cena za 1 m 2 781 Kč 3 700 Kč 5 000 Datum transakce - - - C. právní údaje Druh transakce Nabídková cena Nabídková cena Nabídková cena Korekce 0,85 0,9 0,85 Upravená hodnota 2 363 Kč 3 330 4 250 Kč Absolutní Podílové Podílové Vlastnická pravá vlastnictví vlastnictví vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 363 Kč 3 330 4 500 Existence věcného břemene ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 363 Kč 3 330 4 250 Vyuţití územního planu Rodinný dum Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 363 Kč 3 330 4 250 Uzemní rozhodnutí Ano ano Ano ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 363 Kč 3 330 4 250 Jiná právní omezení Ne ne Ne ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 363 Kč 3 330 4 250 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Lepši Lepší Korekce 1,05 0,7 0,75 Upravená hodnota 2 482 Kč 2 331 3 187 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 0,9 1 1 Upravená hodnota 2 233 Kč 2 331 3 187

Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 233 Kč 2 331 3 187 Dostupnost ing. Sítí Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 233 Kč 2 331 3 187 Kontaminace pudy Ne Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 233 Kč 2 331 3 187 Dopravní obsluţnost Autobus Autobus Autobus Korekce 1 0,7 0,8 Upravená hodnota 2 233 Kč 1 631 2 550 Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Dobrá Horši Horši Korekce 1 1,2 1,1 Upravená hodnota 2 233 Kč 1958 2 805 Nutnost demolice stávajícího objektu Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 233 Kč 1958 2 805 Jiná technická korekce Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 233 Kč 1958 2 805 E. Ostatní parametry Velikost pozemku Menši Menši Obdobná Korekce 1,1 1,1 1 Upravená hodnota 2 457 Kč 2 153 Kč 2 805 Moţnost zastavitelnosti Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 2 457 Kč 2 153 Kč 2 805 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1m 2 471 2 457 Kč 2 153 Kč 2 805 Rozloha pozemku 3688 Celková porovnávací hodnota 8 991 923 0 0 0 Zdroj: autor práce

Stanoveni trţní hodnoty nemovitosti jako celku

Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha – západ v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní.

Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je45

16 890 000 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

A. Identifikační údaje Poradové č. nemovitosti 1 2 3 4 Název nemovitosti Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný Dům Adresa nemovitosti Libeř/ Libeň 89 Libeř/ Libeň Zvole Zadní Zdi měřice V Podlesí Katastrální území Libeň u libře Libeň u libře Jesenice u Prahy Obec Libeř Libeř Zvole Zdi měřice Okres Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ B. Údaje o pozemku Plocha pozemku 3638 1000 729 1037 Hodnota za 1m pozemku 2691 2 592 2469 4 100 Hodnota pozemku celkem 9 792 283 2 592 000 1 800 000 4 251 700 C. základní udají pro porovnání Počet srovnávaných jednotek 345 199 218 355 Prodejní cena celkem 7 600 000 6 100 000 17 000 000 Prodejní cena bez pozemku 5 008 000 4 300 000 12 748 300 Cena za 1 porovnávací jed. 25 165 19 725 35 000 Datum transakce - - - Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 25 165 35 000 D. Právní údaje Druh transakce Nabídková Nabídková Nabídková Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 22 648 17 776 31 500 Vlastnická pravá Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní

45 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 22 648 17 776 31 500 Existence věcného břemene Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 22 648 17 776 31 500 Vyuţití územního planu Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 22 648 17 776 31 500 Kolaudační rozhodnutí Ne Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 22 648 17 776 31 500 Jiná právní omezení Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 22 648 17 776 31 500 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Horši Lepši Korekce 1 1,15 0,8 Upravená hodnota 22 648 20 443 25 200 Technický stav objektu Dobrý Dobrý Dobry Dobry Korekce 0,9 1 0,9 Upravená hodnota 20 383 20 443 22 680 Technická vybavenost budovy Nadprůměrná Nadprůměrná Průměrná Nadprůměrná Korekce 1 1,1 1,1 Upravená hodnota 20 383 22 487 25 000 Funk. Vyuţitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 20 383 22 487 25 000 Další moţný rozvoj nem. Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 20 383 22 487 25 000 Dopravní obsluţnost Autobus Autobus Autobus Autobus Korekce 1 0,9 0,85 Upravená hodnota 20 383 20 238 21 206 Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1,1 Upravená hodnota 20 383 20 238 23 325 Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 20 383 20 238 23 325 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 20 383 20 238 23 325 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Menší Menší Obdobná Korekce 1,05 1,05 1

Upravená hodnota 21 402 21 500 23 325 Jiná korekce N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 21 402 21 500 23 325 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 jednotky 22 075 Porovnávací hod. celkem 7 395 125 Hodnota pozemku 8 991 923 Celková porovnávací hodnota 16 378 000 Zdroj: autor práce

NÁKLADOVÁ METODA

U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.

Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuální stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:

Technické opotřebení

Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky

Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky

Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i nálady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním.

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.

Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.46

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

14 480 000 Kč-

Podmínka platnost ocenění je zápis do katastru nemovitostí.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce.

Nákladová metoda Název Rodinný dům Libeř/Libeň 89 Číslo pozemku 2/1 Nosná konstrukce Zděná Skutečné stáří 21 let Zastavěná plocha 478 m2 Počet podlaţí 1podzemní, dvě nadzemní Celková podlahová plocha 345m2 Jednotkové reprodukční náklady 10 715Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 5 227 327

46 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

Fyzické opotřebení 17,9 % Celkový obestavěný prostor 1044 m3 Ekonomické náklady Venkovní úpravy 1 081 299 Pozemek 8 991 923 Indikovaná hodnota 14 219 259 Zaokrouhleno 14 220 000 Zdroj: autor práce

Závěr

Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 5. 4. 2015. Pojmy obvyklá cena nebo absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr Porovnávací metoda 16 378 000 70 11 464 000 Nákladová metoda 14 220 000 30 4 265 000 Zaokrouhleno 15 700 000 Zdroj: autor práce

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které nejsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %.

Tento typ majetku – bytový dům s nájemními byty a nebytovými prostory je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. K datu ocenění je větší část nemovitosti prázdná a generuje pouze příjem z bytových jednotek. Proto byla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou provedena, při finální analýze hodnoty je však uvaţována pouze 30%.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 5. Dubna 2015 reprezentována částkou:47

= 15 700 000 Kč

(slovy: patnáctmilonúsedumsettřicettisickorunčeských)

Podmínka platnost ocenění je zápis do katastru nemovitostí.

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost.

Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálního majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván.

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY

1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány našim šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro

47 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino- formaldehydová pojiva a izolace nebo potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po data ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.48

48 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

Přílohy

Příloha č. 1 – Snímek katastrální mapy měřítko 1 : 2 880

Zdroj: ČÚZK

Příloha č. 2 – Výpis z katastru

Zdroj: ČÚZK

Fotodokumentace

Příloha č.3 – fotodokumentace rodinného domu

Ocenění skladovací haly

Objednatel:

Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Nárožní 2600/9

158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNECENÍ NEMOVITOSTI (VALUATION REPORT)

Skladovací hala č. p. 434 Vídeňská 520/11 252 42 Vestec

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 5. DUBNA 2015 OBSAH ZPRÁVY

Úvodní list 1 Obsah 2 Průvodní dopis 3 Popisné informace 4 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 7 Ocenění 8 Závěr 16 Omezující podmínky a předpoklady 18

5. dubna 2015

Oznamujeme Vám, ţe jsem ukončili trţní ocenění majetku označeného jako

SKLADOVACÍ HALA č. p. 434

Uvedený na listu vlastnictví č. 1212, pro katastrální území Vestec u Prahy, obec Vestec, okres Praha – Západ

Nacházejícího se na adrese

Vídeňská 434, 252 42 Vestec u Prahy, Česká republika

V té to zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. Dubnu 2015 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro návrh prodejní ceny majetku. Zpracovatel zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze – Západ, na listu vlastnictví č. 68, pro katastrální území Vestec u Prahy, obec Vestec, okres Praha- Západ.

Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 5. Dubna 2015 uţíván výhradně ke skladovaní a manipulaci. Ţádná část haly není pronajata za trţní nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo

65 zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví.

Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory:

Polohu, velikost a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav.

Nejvyšší a nejlepší využití majetku.

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu.

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.49

49 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

Skladovací hala

Oceňovaný objekt skladovací hala se nachází na adrese Vestec Vídeňská 343 v areálu autobazaru/ auto servisu. Obcí Vestec prochází silnice II. třidy a nachází se zde nájezd na rychlostní silnici R1 – silniční okruh kolem hlavního města Prahy. V obci Vestec je registrováno přibliţně 2 300 obyvatel. Do obce vede autobusová linka, intervaly mezi jednotlivými autobusy je 20 minut, dopoledne a v ranních hodinách jsou intervaly mezi jednotlivými autobusy 10 minut, trasa autobusu Vestec Praha Opatov stanice metra C je vzálená přibliţně 15 minut. Výstavba nové stanice metra v městské časti Praha Písnice za 3 roky. Nemovitost je situovaná na kraji obce Vestec u hranice Hlavního města Prahy, na ulici Vídeňská ( silníce II třidy), vzdálenost od nájezdu na rychlostní komunikaci R1 silniční okruh je přibliţně 70 m. Vzdálenost do centra Prahy je přibliţně 9 km. V katastru Vestec působí několik firem například: automobilový dealer Citroen, BMW, Ford, Škoda, Volvo, provozovna nákladních automobilu Renault, zemědělský podnik Agro Jesenice, výrobce nerezových kuchyní JIVA Jirák, Euro armatury s.r.o. , Motoservis-Deyl, Safina a.s. firma zaměřující se na zušlechťování drahých kovu, v současné době dochází k výstavbě biotechnické centrum Akademie věd ČR, atd.

Oceňovaná nemovitost

Dle vlastního šetření, a dle podkladu které nám poskytl majitel nemovitosti je nemovitost vyuţívaná k podnikatelské činnosti skladování a manipulaci. Součástí nemovitosti je autolakovna. Jednotlivé časti, jsou popsané níţe.

Historie

Skladovací hala byla postavena roku 2011 na pozemku autobazaru. Od doby svého vzniku do dnes je nemovitost vyuţívaná ke skladování. Po dobu existence haly byly prováděny udrţovací práce.

Pozemek

Oceňovaný pozemek na adrese Vestec ulice Vídeňská 343 je součástí areálu autobazaru, který je oplocen a napojeném na pult centrální ochrany. Pozemek je zastavěn, skladovací halou zbytek tvoří parkovací plocha. Parkovací plocha je tvořena zpevněnou plochou.

Venkovní úpravy a vedlejší stavby

1. Zpevněná plocha – štěrk

2. Přípojka vody

3. Přípojka elektro trafostanice se nachází ve vedlejším areálu čerpací stanice GULF

4. Napojení na pult centrální ochrany

5. Oplocení areálu autobazaru pletivem, vzdálenost mezi sloupy 5 m, pletivo dosahuje do výšky 2,5 m.

Skladovací hala

Skeletová skladovací hala se skladovací místností s autolakovnou a kanceláří.

Seznam místností a jejich plocha

Sklad 175,78 m2

Příprava barev 11,75 m2

Zázemí lakovny 19,92 m2

Lakovna 29,66 m2

Kancelář 10,71 m2

Kancelář 17,07 m2

Konstrukční řešení

Základy

Hala je zaloţena na základových patkách z prostého betonu, základy jsou opatřeny asfaltovou hydroizolací.

Svislé nosné konstrukce

Svislé nosné konstrukce jsou tvořeny skeletovým systémem, sloupy jsou vyrobeny z galvanizované oceli. Svislé nosné konstrukce jsou opatřeny tepelnou izolací, tloušťka tepelné izolace je 100 mm.

Střech, krov

Střecha je tvořená příhradovou konstrukcí s ocelovími pruty.

Fasáda haly

Vnější zdi skladovací haly nejsou omítnuty, zdi jsou tvořeny z vlnitého plechu ( 40/1,2 ) pokládaný svisle.

Klempířské práce

Klempířské prvky například ţlaby a svody jsou z pozinkovaného plechu.

Dveře, okna, vrata

Dveře a vrata jsou ocelová, okna jsou plastová s plastovou okenní výplní.

Podlahy

Podlahy jsou v hale řešeny litou epoxidovou podlahou, která slouţí jako estetická úprava s dobrou odolností vůči mechanickým a chemickým vlivům.

Větrání

Větrání ve skladovací hale je zajištěno přirozeně pomocí okenních výplní.

Vytápění

Skladovací hala není vytápěná

Ochrana proti atmosférickým vlivům

Skladovací hala je opatřena bleskosvodem.

Elektro instalace

Měděné kabely

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních

69 předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaný majetek není zanesen v katastru nemovitostí, jelikoţ vlastník nemovitostí i současně pozemku neprovedl vklad nemovitosti do katastru nemovitostí a podléhá zápisu katastru nemovitostí a je uţívaná vlastníkem stavby, chybí kolaudační rozhodnutí.50

OCENĚNÍ

ÚVOD

Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci příjmové a nákladové metody. Nákladovou metodu jsme nepouţili, z důvodu nízké poptávky po rodinných domech v lokalitě Praha-západ. Pro ocenění pozemku jsme pouţili metodu porovnávací.

Porovnávací metoda

Stanovení tržní hodnoty pozemku

50 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku halou indikovaná porovnávací metodou je:51

980 000 Kč

a je kalkulována následně:

3 924* 250 = 1 417 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

A. Identifikační údaje

Pořadové číslo pozemku 1 2 3 4 Název pozemku

Parcelní číslo 498

Adresa pozemku Vestec U Lesa 17 Vestec V Úhoru Vestec U Hrnčíř Zdiměřice Sadová Katastrální území

Obec Vestec Vestec Vestec Jesenice Okres Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ B. Základní údaje pro porovnaní

Prodejní cena 3 800 904 5330001 4 980 000

Rozloha pozemku v m 847 802 1300 1249 cena za 1 m 4249 4100 3994

Datum transakce -

C. Právní údaje

Druh transakce Nabídková Nabídková Nabídková

Korekce 0,9 0,9 0,9

Upravená hodnota 4673 4510 4393

Vlastnická pravá Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 4673 4393

51 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

Existence věcného břemene Ano Ne Ne Ne Korekce 0,9 0,9 0,9

Upravená hodnota 4205 4059 3953

Vyuţití územního planu Stavební Stavební Stavební Stavební Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 4205 4059 3953

Uzemní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 4205 4059 3953

Jiná právní omezení Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 4205 4059 3953

D. Technické parametry

Lokalita Dobra Dobra Dobrá Horší Korekce 1 1 1,1