Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování Technický stav budov, standardy vybavení rizikovost a vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce Autor: Tomáš Parobek Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Pavel Zídek Praha Duben, 2015 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 5. Dubna Tomáš Parobek Anotace Bakalářská práce se skládá ze tří částí a to z části teoretické, praktické a analytické. Teoretická část práce se zabývá technickým stavem budov, ţivotností staveb, opotřebení, dále standardy vybavení budov, riziky a dopady na trţní hodnotu. Praktická část se skládá ze dvou trţních ocenění nemovitostí, a to z ocenění rodinného domu a skladovací haly. Analytická část se zabývá analýzou realitního trhu s nemovitostmi v okrese Praha – západ. Klíčová slova opotřebení, ţivotnost, rizika, standardy vybavení, trţní ocenění, analýza realitního trhu Annotation The thesis consists of three parts namely the theoretical, practical and analytical. The theoretical part deals with the technical construction of buildings, structures durability, wear also standards buildings, equipment, risks and impact on the market value. The practical part consists of two market valuation of real estate and appraisal of the house and the second property is a storage hall. The analytical part deals with the analysis of the real estate property market in the district of Prague - West. Key words wear, durability, risks, equipment standards, market valuation, real estate market analysis Poděkování Rád bych tímto poděkoval vedoucímu bakalářské práce Ing. Pavlu Zídkovi za odborné vedení, cenné rady a za trpělivost při tvorbě bakalářské práce, bez kterého by tato práce nemohla vzniknout. Dále bych chtěl poděkovat Ing. Cupalovi, Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za pomoc a cenné rady při zpracování praktické části mé bakalářské práce. Obsah 1 Názvosloví .............................................................................................................................. 7 1.1Cena obecná (trţní, obvyklá) dle zákona č. 151/ 1997 Sb. ............................................... 8 1.2Vlivy působící na cenu obvyklou ...................................................................................... 9 1.3 Zákon o oceňování majetku ............................................................................................ 10 2 Standardy vybavení ............................................................................................................. 12 2. 1 Legislativní rámec a zvyklosti ....................................................................................... 12 2.2 Základní pohled a principy ............................................................................................. 18 2.3 Kolizní situace ................................................................................................................ 19 3 Opotřebení staveb ............................................................................................................... 21 3.1 Metody stanovení opotřebení stavby .............................................................................. 21 3.1.1 Opotřebení staveb stanovené lineární metodou ....................................................... 21 3.2 Opotřebení staveb stanovené nelineární metodou .......................................................... 22 3.2.1 Kusýnova metoda ..................................................................................................... 23 3.2.2 Rossová metoda ....................................................................................................... 23 3.2.3 Semikvadratická metoda (Ungerova, Ábelesova) .................................................... 23 3.3 Opotřebení staveb stanovené analytickou metodou ....................................................... 23 3.3.1 Kraťenova metoda.................................................................................................... 24 3.3.2 Bradáčova metoda .................................................................................................... 25 4 Životnost staveb ................................................................................................................... 27 4.1 Technická ţivotnost ........................................................................................................ 28 4.1.1Odhad technické ţivotnosti ....................................................................................... 29 4.2 Právní ţivotnost .............................................................................................................. 30 4.3 Ekonomická ţivotnost .................................................................................................... 30 4.4 Morální ţivotnost ............................................................................................................ 30 4.5 Další druhy ţivotností ..................................................................................................... 30 4.6 Rizika během ţivotního cyklu stavby ............................................................................. 31 5Tržní ocenění nemovitostí .................................................................................................... 33 5.1 Porovnávací metoda ....................................................................................................... 33 5.2 Výnosová metoda ........................................................................................................... 34 5.3 Nákladová metoda .......................................................................................................... 35 5.4 Závěrečná analýza trţní hodnoty .................................................................................... 35 6 Riziko .................................................................................................................................... 37 6.1Mira kapitalizace ............................................................................................................. 37 6.2 Druhy rizik ...................................................................................................................... 38 Závěr ........................................................................................................................................ 39 II. Praktická část .................................................................................................................... 41 Ocenění rodinného domu ......................................................................................................... 41 Ocenění skladovací haly ........................................................................................................... 72 III. ANALITICKÁ ČÁST ...................................................................................................... 83 Analýza realitního trhu ve Středočeském Kraji okres Praha západ ......................................... 85 1 Názvosloví Novostavba objektu- nově budovaný stavební objekt mající charakter nového základního prostředku a tvořící prostorově ucelenou nebo alespoň technicky samostatnou část stavby, Rekonstrukce objektu investiční povahy prostá- stavební úpravy, jimiţ se při zachování vnějšího půdorysného a výškového ohraničení stavebního objektu provádějí zásahy do stavebních konstrukcí, které mají za následek změnu technických parametrů, popř. i účelu stavebního objektu, Modernizace objektu investiční povahy prostá- rekonstrukce stavební povahy doplněná takovými stavebními úpravami, jimiţ se nahrazují části stavebního objektu modernějšími tak, aby se odstranily následky opotřebení způsobené technickým rozvojem, zvyšuje se vybavenost stavebního objektu, popř. se zvyšuje jeho pouţitelnost, Údržba stavební povahy - pravidelná péče o stavební objekty a jejich části, kterou se zpomaluje průběh fyzického opotřebení a předchází se následkům tohoto opotřebení; při údrţbě se popř. odstraňují i drobné závady, Demolice - pod tímto pojmem rozumíme obvykle odstranění celého stávajícího stavebního objektu,1 V praxi znalců a odhadců majetku se lze setkat s následujícími cenami: Cena pořízení - cena, za kterou byl majetek pořízen bez nákladů s jeho pořízením souvisejících Cena pořizovací - cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady související s jeho pořízením. Cena reprodukční - cena, za kterou byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje, Vlastní náklady - přímé náklady vynaloţené na výrobu nebo jinou činnost a nepřímé náklady, které se vztahují k výrobě nebo jiné činnosti, Cena zjištěná - cena zjištěná podle administrativního předpisu, někdy se označuje také jako cena administrativní neboli vyhlášková, 1 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. 7 Cena obvyklá - cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby2, Cena výchozí