Historické Stavby a Jejich Oceňování
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku Historické stavby a jejich oceňování (Ocenění kulturní památky zámku Slapy) Bakalářská práce Autor: Kristýna Bártová Bankovnictví, Oceňování majetku Vedoucí práce: Prof. Ing. Josef Michálek, Csc. Praha Duben 2011 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou, resp. diplomovou práci zpracoval/a samostatně a v seznamu uvedl/a veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen/a se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. Ve Slapech, dne 6. 4. 2011 Kristýna Bártová - 2 - Poděkování Ráda bych touto cestou poděkovala lidem, bez kterých by tato práce nemohla vzniknout. Děkuji společnosti ALTSTAEDTER INVESTMENTS a.s., která má ve vlastnictví zámek Slapy a laskavě mi poskytla přístup i potřebné dokumenty k této stavbě a zejména pak panu Plavci, správci objektu, který přispěl mnoha uţitečnými informacemi, které byly pro ocenění nemovitosti nezbytně nutné. Dále bych ráda poděkovala vedoucímu mé práce panu Prof. Ing. Josefu Michálkovi, Csc., Ing. Květě Capalioniové a Ing. Oldřichu Lopatovi, za cenné rady a podměty. - 3 - Anotace Má bakalářská práce se skládá ze tří částí. První část – teoretická se zabývá otázkou oceňování historických staveb a jejím uplatněním na konkrétním případu zámku Slapy. Druhá část – praktická obsahuje dvě Zprávy o hodnocení s indikací tržní hodnoty rodinného domu a zámku Slapy. Třetí část – analytická, zde je uvedena analýza realitního trhu v okrese Praha – západ. Annotation My thesis consists of three parts. The first part - deals with the theoretical valuation of historic buildings and its application in a particular case castle Slapy. The second part - the practice consists of two evaluation reports indicating the market value of the house and castle Slapy. The third part - the analysis, there is an analysis of the real estate market in the district of Prague - west. - 4 - Obsah: Úvod ...................................................................................................................................... - 7 - Teoretická část ..................................................................................................................... - 8 - Historické stavby a jejich uplatnění na realitním trhu ....................................................... - 8 - Rozdělení historických nemovitostí z hlediska trhu .......................................................... - 8 - Stavby bez moţnosti komerčního vyuţití ...................................................................... - 8 - Stavby s moţností částečného či alternativního komerčního vyuţití ............................ - 9 - Stavby s převaţujícím nebo úplným komerčním vyuţitím ........................................... - 9 - Památková péče a památkový zákon ................................................................................. - 9 - Památková péče ........................................................................................................... - 10 - Památkový zákon ......................................................................................................... - 13 - Kulturní památka ......................................................................................................... - 13 - Národní kulturní památka ............................................................................................ - 14 - Plošná ochrana památek .............................................................................................. - 15 - Památková zóna ........................................................................................................... - 15 - Památková rezervace ................................................................................................... - 15 - Ocenění historických staveb ............................................................................................ - 17 - Porovnávací metoda .................................................................................................... - 18 - Příjmová metoda .......................................................................................................... - 18 - Nákladová metoda ....................................................................................................... - 18 - Genius Loci ................................................................................................................. - 19 - Legislativní úpravy ...................................................................................................... - 19 - Aplikace ocenění na historický objekt ............................................................................ - 21 - Lokalita ........................................................................................................................ - 21 - Historie zámku ............................................................................................................. - 22 - Přilehlé pozemky ......................................................................................................... - 25 - Budovy ........................................................................................................................ - 25 - Zámek .......................................................................................................................... - 26 - Správní budova ............................................................................................................ - 27 - Teoretická část ................................................................................................................... - 29 - Ocenění rodinného domu ................................................................................................ - 29 - Ocenění kulturní památky ............................................................................................... - 58 - - 5 - Analytická část ................................................................................................................... - 87 - Analýza realitního trhu ve Středočeském kraji................................................................ - 87 - zaměřeno na okres Praha – západ .................................................................................... - 87 - Obecná charakteristika trhu ............................................................................................. - 87 - Popis Okresu ................................................................................................................ - 87 - Trh s nemovitostmi .......................................................................................................... - 88 - Regionální segmentace .................................................................................................... - 89 - Město Roztoky a blízké okolí ...................................................................................... - 89 - Povltaví ........................................................................................................................ - 93 - Jesenicko a okolí Černošic .......................................................................................... - 96 - Závěr ................................................................................................................................. - 100 - Bibliografie: ...................................................................................................................... - 102 - - 6 - Úvod Cílem mé práce je seznámit čtenáře s problematikou historických staveb na českém realitním trhu a zejména pak s otázkou ocenění takovýchto objektů, na které současná legislativa mnoho nepamatuje. Je pravdou ţe, obchodování s objekty mající jakousi historickou, kulturní a mnohdy i uměleckou hodnotu je spíše ojedinělé, přesto si myslím, ţe by se tato otázka neměla podcenit. Téma „Historické budovy a jejich oceňování“ jsem si vybrala z mnoha důvodů. Jedním z nich je můj dlouhodobý zájem o historické objekty, architekturu, umění a ochranu a zachování těchto objektů. Dalším důvodem je objekt, jímţ se budu v mé práci zaobírat. Je jím venkovský zámeček, situovaný v obci Slapy, kde od dětství ţiji a ke kterému mi majitel laskavě poskytl jak přístup, tak potřebné dokumenty. Má bakalářské práce je rozdělena na tři celky – část teoretickou, praktickou a analytickou, tyto tři části na sebe volně navazují a dotváří obraz daného tématu. První „Teoretická část“ se zabývá tématem ocenění historických staveb. Já se pokusím na tento problém nahlédnout jak ze strany čistě teoretické, tak z pohledu praktického k čemuţ mi poslouţí stavba venkovského zámečku, vystavěném v novobarokním stylu v obci Slapy, k.ú. Slapy, okres Praha-západ. Předválečný zámeček vystavěný rodinou Bondyů, v místě původního zámku, byl nejdříve zabaven nacisty, později byl ve vlastnictví ministerstva vnitra a pak konečně v rámci restituce navrácen původním majitelům. Dnes je zámek i s parkem a hospodářskými budovami v soukromém vlastnictví a je pronajímán českým i zahraničním filmařům. „Praktická část“ obsahuje dvě zprávy o hodnocení - návrh trţní ceny nové budovy zámku č.p. 55 v obci Slapy, k.ú. Slapy a návrh trţní ceny rodinného domu č.p. 35, taktéţ v obci Slapy. K návrhu trţní ceny bylo pouţito klasických metod uţívaných při ocenění nemovitostí. Poslední „Analytická část“ obsahuje analýzu realitního trhu v okrese Praha-západ ve Středočeském kraji, na okres Praha-západ jsem