Historické Stavby a Jejich Oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha

Oceňování majetku

Historické stavby a jejich oceňování

(Ocenění kulturní památky zámku Slapy)

Bakalářská práce

Autor: Kristýna Bártová Bankovnictví, Oceňování majetku

Vedoucí práce: Prof. Ing. Josef Michálek, Csc.

Praha Duben 2011 Prohlášení

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou, resp. diplomovou práci zpracoval/a samostatně a v seznamu uvedl/a veškerou pouţitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen/a se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Slapech, dne 6. 4. 2011 Kristýna Bártová

- 2 -

Poděkování

Ráda bych touto cestou poděkovala lidem, bez kterých by tato práce nemohla vzniknout. Děkuji společnosti ALTSTAEDTER INVESTMENTS a.s., která má ve vlastnictví zámek Slapy a laskavě mi poskytla přístup i potřebné dokumenty k této stavbě a zejména pak panu Plavci, správci objektu, který přispěl mnoha uţitečnými informacemi, které byly pro ocenění nemovitosti nezbytně nutné. Dále bych ráda poděkovala vedoucímu mé práce panu Prof. Ing. Josefu Michálkovi, Csc., Ing. Květě Capalioniové a Ing. Oldřichu Lopatovi, za cenné rady a podměty.

- 3 -

Anotace

Má bakalářská práce se skládá ze tří částí. První část – teoretická se zabývá otázkou oceňování historických staveb a jejím uplatněním na konkrétním případu zámku Slapy. Druhá část – praktická obsahuje dvě Zprávy o hodnocení s indikací tržní hodnoty rodinného domu a zámku Slapy. Třetí část – analytická, zde je uvedena analýza realitního trhu v okrese Praha – západ.

Annotation

My thesis consists of three parts. The first part - deals with the theoretical valuation of historic buildings and its application in a particular case castle Slapy. The second part - the practice consists of two evaluation reports indicating the market value of the house and castle Slapy. The third part - the analysis, there is an analysis of the real estate market in the district of Prague - west.

- 4 -

Obsah:

Úvod ...... - 7 - Teoretická část ...... - 8 - Historické stavby a jejich uplatnění na realitním trhu ...... - 8 - Rozdělení historických nemovitostí z hlediska trhu ...... - 8 - Stavby bez moţnosti komerčního vyuţití ...... - 8 - Stavby s moţností částečného či alternativního komerčního vyuţití ...... - 9 - Stavby s převaţujícím nebo úplným komerčním vyuţitím ...... - 9 - Památková péče a památkový zákon ...... - 9 - Památková péče ...... - 10 - Památkový zákon ...... - 13 - Kulturní památka ...... - 13 - Národní kulturní památka ...... - 14 - Plošná ochrana památek ...... - 15 - Památková zóna ...... - 15 - Památková rezervace ...... - 15 - Ocenění historických staveb ...... - 17 - Porovnávací metoda ...... - 18 - Příjmová metoda ...... - 18 - Nákladová metoda ...... - 18 - Genius Loci ...... - 19 - Legislativní úpravy ...... - 19 - Aplikace ocenění na historický objekt ...... - 21 - Lokalita ...... - 21 - Historie zámku ...... - 22 - Přilehlé pozemky ...... - 25 - Budovy ...... - 25 - Zámek ...... - 26 - Správní budova ...... - 27 - Teoretická část ...... - 29 - Ocenění rodinného domu ...... - 29 - Ocenění kulturní památky ...... - 58 -

- 5 -

Analytická část ...... - 87 - Analýza realitního trhu ve Středočeském kraji...... - 87 - zaměřeno na okres Praha – západ ...... - 87 - Obecná charakteristika trhu ...... - 87 - Popis Okresu ...... - 87 - Trh s nemovitostmi ...... - 88 - Regionální segmentace ...... - 89 - Město Roztoky a blízké okolí ...... - 89 - Povltaví ...... - 93 - Jesenicko a okolí Černošic ...... - 96 - Závěr ...... - 100 - Bibliografie: ...... - 102 -

- 6 -

Úvod Cílem mé práce je seznámit čtenáře s problematikou historických staveb na českém realitním trhu a zejména pak s otázkou ocenění takovýchto objektů, na které současná legislativa mnoho nepamatuje. Je pravdou ţe, obchodování s objekty mající jakousi historickou, kulturní a mnohdy i uměleckou hodnotu je spíše ojedinělé, přesto si myslím, ţe by se tato otázka neměla podcenit.

Téma „Historické budovy a jejich oceňování“ jsem si vybrala z mnoha důvodů. Jedním z nich je můj dlouhodobý zájem o historické objekty, architekturu, umění a ochranu a zachování těchto objektů. Dalším důvodem je objekt, jímţ se budu v mé práci zaobírat. Je jím venkovský zámeček, situovaný v obci Slapy, kde od dětství ţiji a ke kterému mi majitel laskavě poskytl jak přístup, tak potřebné dokumenty.

Má bakalářské práce je rozdělena na tři celky – část teoretickou, praktickou a analytickou, tyto tři části na sebe volně navazují a dotváří obraz daného tématu.

První „Teoretická část“ se zabývá tématem ocenění historických staveb. Já se pokusím na tento problém nahlédnout jak ze strany čistě teoretické, tak z pohledu praktického k čemuţ mi poslouţí stavba venkovského zámečku, vystavěném v novobarokním stylu v obci Slapy, k.ú. Slapy, okres Praha-západ. Předválečný zámeček vystavěný rodinou Bondyů, v místě původního zámku, byl nejdříve zabaven nacisty, později byl ve vlastnictví ministerstva vnitra a pak konečně v rámci restituce navrácen původním majitelům. Dnes je zámek i s parkem a hospodářskými budovami v soukromém vlastnictví a je pronajímán českým i zahraničním filmařům.

„Praktická část“ obsahuje dvě zprávy o hodnocení - návrh trţní ceny nové budovy zámku č.p. 55 v obci Slapy, k.ú. Slapy a návrh trţní ceny rodinného domu č.p. 35, taktéţ v obci Slapy. K návrhu trţní ceny bylo pouţito klasických metod uţívaných při ocenění nemovitostí.

Poslední „Analytická část“ obsahuje analýzu realitního trhu v okrese Praha-západ ve Středočeském kraji, na okres Praha-západ jsem se zaměřila záměrně a to hlavně kvůli osobním zkušenostem a znalostem oblasti, zejména povodí řeky Vltavy. Zároveň veškeré nemovitosti vyskytující se v této práci jsou situovány v daném okrese. Tuto část zakončuji rekapitulací a pravděpodobným dalším vývojem realitního trhu v oblasti okrese Praha-západ.

- 7 -

Teoretická část

Historické stavby a jejich uplatnění na realitním trhu Historické stavby či lépe řečeno stavby s historickou, kulturní či uměleckou hodnotou nejsou a nikdy nebudou hlavním, artiklem na trhu s realitami. Avšak vzhledem ke kultuře České republiky a Evropy vůbec, kde jsou tyto stavby součástí kulturního dědictví, by se ani tyto objekty neměly opomíjet. Téměř v kaţdé vesnici najdeme nějaký ten památkově chráněný objekt ať uţ je to zámeček, tvrz, usedlost či objekty techničtějšího rázu jako jsou například mlýny. Ve městech se pak často nachází měšťanské domy z období baroka, secese, klasicismu či mladšího kubismu a funkcionalismu. Právě objekty tohoto charakteru bývají nejčastěji objekty prodeje a například pořad vysílaný Českou televizí „Památky na prodej“ ukázal, ţe obchody s nimi nejsou aţ tak vzácné. Nejedná se samozřejmě o hradní a zámecké komplexy typu Konopiště a jiné proslulé objekty, ale o menší a mnohdy zapomenuté a zanedbané stavby. A i u nich musí být odhadci schopni určit jejich hodnotu.

Určení relevantní trţní hodnoty takovýchto objektů je velmi obtíţné. Běţně pouţívané metody pro indikaci trţní hodnoty v mnohých případech nelze pouţít nebo jejich výsledky absolutně ceně objektu neodpovídají. A to zejména z důvodu jedinečnosti a originality těchto staveb. Mnohdy proto odhadci přistupují k určení jejich ceny jaksi intuitivně, k tomu je však zapotřebí hlubokých znalostí v oblasti historie architektury a umění i historie samé.

Stejný problém jako u ocenění historických staveb je v určení ceny uměleckých děl, které bývají mnohdy součástí takovýchto objektů, a jejich cena nezřídka převyšuje cenu samotného objektu. V otázce uměleckých děl musí bíti brán zřetel na mnoho dalších faktorů jako je autor díla, styl a doba, kdy dílo vzniklo i ţánr díla. Ocenění kulturní hodnoty a určení trţní hodnoty je velmi náročná disciplína a nemnoho odhadců je schopno se takovýchto případů zhostit.

Rozdělení historických nemovitostí z hlediska trhu Historické stavby lze vzhledem k trhu a jejich moţnému vyuţití, zejména komerčního charakteru, rozdělit do tří skupin. Z tohoto rozdělení pak můţeme usuzovat výnosy z nich pocházející, stejně jako jejich atraktivitu pro potenciálního kupce na realitním trhu.

Stavby bez moţnosti komerčního vyuţití Jedná se převáţně o stavby sakrálního charakteru, které jsou velmi těţko komerčně vyuţitelné, a zájem o ně na trhu bude minimální. Vlastníkem většiny takových staveb je církev a na realitním trhu se budou vyskytovat velmi vzácně.

- 8 -

Je pravdou, ţe v dnešní době jiţ chrámy nejsou centrem obchodu, jak tomu bývalo v dobách dávno minulých. A málo kdo si dokáţe představit na obchod přebudovaný kostel. Je však otázkou, zda je moţné v téměř ateistickém státě, jakým Česká republika bezpochyby je, zachovat nezměrné mnoţství kostelů, chrámů a jiných sakrálních staveb pro jejich původní účel. Jiţ dnes lze kupříkladu v Praze nalézt sakrální stavby, které svému účelu neslouţí a našly jiné vyuţití. Z těch méně ziskových uveďme synagogu na Palmovce, jeţ dnes slouţí jako taneční scéna, zejména pro projekty a choreografie moderního a současného tance, a spolu s divadlem Ponec či studiem Alt@ vytváří síť taneční platformy v Praze. Na straně druhé jako ryze komerční vyuţití bývalé sakrální stavby lze uvést hotel Questemberk v praţské Loretánské ulici.

Stavby s moţností částečného či alternativního komerčního vyuţití Tyto lze definovat jako stavby dnes vyuţívané jako stavby administrativního charakteru či stavby občanské vybavenosti. Jedná se zejména o stavby situované ve větších městech, kde je o tento typ nemovitostí zájem.

Jako příklad lze uvést mnohé praţské paláce, které dnes slouţí jako sídla ministerstev nebo například Akademie múzických umění.

Stavby s převaţujícím nebo úplným komerčním vyuţitím Stavby tohoto charakteru jiţ zcela ztratily svůj původní účel a byly přebudovány a rekonstruovány pro účel nový. Do této skupiny mohou spadat stavby ne jen historické, ale i zástupci moderních stavebních stylů, jako funkcionalismus nebo česká specialita kubismus či rondo-kubismus.

Příklad za všechny můţe být slavný kubistický „Dům u Černé Matky Boţí“ od architekta Josefa Gočára z roku 1912, kde dnes sídlí část Národní galerie, příhodně zaměřena na kubismus a slavná kavárna s původním kubistickým vybavením.

Památková péče a památkový zákon Je-li tématem této práce oceňování historických staveb, je třeba na problematiku historických staveb nahlíţet komplexněji, ne pouze jako na obchod s nemovitostmi. Není proto moţné nezmínit instituci památkové péče a na ní navazující památkový zákon. Je třeba si uvědomit, ţe kaţdý majitel takovýchto objektů s památkovou péčí přijde do styku více či méně v závislosti na rozsahu ochrany daného objektu. Nelze však také nezmínit, ţe bez existence

- 9 - památkové péče a státního dohledu nad památkově chráněnými objekty, by otázka ocenění historických staveb mohla býti bezpředmětnou, jelikoţ by tyto stavby neexistovaly.

Památková péče Instituce památkové péče má své kořeny v dávné historii. Moţná uţ v momentě, kdy se staří Řekové začali obklopovat soukromými sbírkami umění. Fakticky však ochrana památek či uměleckých předmětů fungovala vţdy paralelně s náboţenstvím. Kdy lidé uctívali předměty či místa jako ztotoţnění svého boţstva. Nesčetné mnoţství staveb se například i v Evropě zachovalo právě díky sakrálního charakteru. Jako příklad můţeme uvést, dnes obdivované, gotické katedrály. Ty byly svého času povaţovány za barbarské a obludné. I pojmenování slohu „gotika“ bylo značně pejorativní. Je odkazem na severogermánský kmen Gótů a vznik slohu mimo Itálii, která byla povaţována za centrum umělců a učenců.

Zásadní význam pro vývoj památkové péče mělo také osvícenství, průmyslová revoluce i socialistické hnutí. Všechny tyto etapy lidské historie, přinášely do přístupu k památkám nový pohled na věc a k památkové péči se počalo přistupovat jako k závaţnému problému. Koncem 19. století se pak proti sobě staví dva zcela rozdílné přístupy k památkové péči. Jeden tábor prosazuje aţ puristické očištění památek, od řekněme naplavenin, a ponechání pouze čistého slohu, který měl být doplněn moderními přístupy aţ do fiktivní celistvé podoby. Na našem území je hlavním zastánce tohoto přístupu Josef Mocker. Jeho dostavby Karlštejna, chrámu sv. Víta či sv. Barbory jsou notoricky známé, jedněmi schvalované, jinými nenáviděné a někteří ani netuší, ţe karlštejnské věţe nejsou z doby karolínské. Je však otázkou do jaké míry, šlo zastáncům tohoto směru o památky samotné a do jaké míry jen hledali uplatnění pro svou historizující tvorbu. Na opačné straně barikády pak stojí směr, který za své přijal heslo „archivovat nikoli opravovat“. Tito lidé, pak prosazují zakonzervování památek ve stavu, v jakém jsou. Se všemi slohovými zvraty i technickými nedostatky. S nástupem nových, na historii se neodkazujících, stylů jako byla secese či chcete-li L´Art Novoue, se změnil i všeobecný přístup k památkové péči a do popředí se v problematice udrţení památek dostali historikové a historikové umění. Pod jejich vedením je odhlíţeno od slohového dogmatizmu a přihlíţí se spíše k postoji opačnému a zároveň se do popředí památkové péče dostává etická povinnost zachování kulturního odkazu pro budoucí generace. Po období kdy se ve jménu výzkumu památky spíše znehodnocovaly, přišla 2. světová válka. Po jejím konci se opět prosazuje směr podporující dostavbu objektů. Takto byla renovována i celá města, jako například Varšava. Spory obou směrů vyústily aţ v dnešní tzv. metodický pluralismus, kdy je kaţdý objekt posuzován individuálně, na základě umělecké struktury, vztahů s okolím,

- 10 - současné i budoucího funkce. Příklady můţeme najít i v Praze například Betlémské kaple, která prošla rekonstrukcí a na straně druhé například Karolinum.

Zásadní však je i při rekonstrukcích památek dodrţovat materiálovou kontinuitu i obdobné technologické postupy. Jen tímto přístupem můţeme i přes zásah do objektu zachovat jeho autenticitu i jeho uměleckou a kulturní hodnotu. Příkladem rekonstrukce památky nevyčíslitelné hodnoty budiţ nám kupříkladu rekonstrukce Karlova mostu. Málokdo zřejmě uvěří, ţe bílé a naprosto souměrné kvádry, které nahradily původní zdivo, jsou autentické. Uţ vůbec nemluvě o nahrazených bíle zářících sochách. Nabízí se dvě otázky, za prvé „ Je správné, ţe je zájem o zachování památky takového významu?“ odpověď je „Ano“. Ovšem pak se otvírá otázka další „Je tento zájem prosazován správně?“.

Opravu Karlova mostu NPÚ nepovažuje za úspěšnou

Národní památkový ústav (NPÚ) nepovažuje dokončovanou opravu pražského Karlova mostu za úspěšnou. Vyznačuje se podle něj mnohými závažnými problémy. Památkáři kritizují nízkou úroveň řemeslné opravy zábradlí, nadměrnou výměnu kamenů nebo nerespektování obecně platných památkových kriterií. Magistrát s názorem NPÚ nesouhlasí.

V souvislosti se zahájenou kolaudací mostu, která by měla být dokončena ještě v říjnu, NPÚ zpracoval dokument s „popisem všech problematických míst“. Ten byl podle mluvčí NPÚ Zdeňky Kalové odevzdán investorovi, kterým je pražský magistrát. „Podkladem pro skutečné ‚řešení vad a nedostatků‘ se však stal jiný elaborát, který akceptoval pouze 25 procent námitek zformulovaných NPÚ,“ zdůraznila Kalová. „Z těchto důvodů bohužel nemůže NPÚ považovat dokončení této etapy obnovy Karlova mostu za úspěšné,“ dodala. Šéf magistrátního odboru památek Jan Kněžínek označil připomínky NPÚ za názorový střet, který trvá od začátku plánování opravy. „Názorové střety“ jsou podle něj v případě takto velkých staveb časté. Památkáři prý v průběhu opravy změnili názor na to, jak v ní pokračovat. NPÚ prý nyní při kolaudaci navrhoval, aby byly některé části znovu rozebrány, na to ale magistrát nepřistoupil. „Snažili jsme se splnit všechny připomínky,“ poznamenal Kněžínek.

- 11 -

Nelíbil se způsob rekonstrukce památky Oprava jedné z nejznámějších českých středověkých památek začala v srpnu 2007. Za tři roky byla zrekonstruována mostovka, most dostal novou hydroizolaci a opraveno bylo zábradlí. Práce s rozpočtem více než 200 milionů se, ale dočkaly tvrdé kritiky, padala i trestní oznámení. Proti způsobu opravy se postavila památková inspekce ministerstva kultury. Podle ní bylo nahrazeno více kamenných bloků, než doporučil průzkum. Inspektorům se nelíbil ani způsob, jakým byly opracovávány kameny v zábradlí mostu. V této souvislosti Praha dostala pokutu 3,25 milionu korun od plzeňského krajského úřadu, který dostal případ k posouzení. Pražský magistrát se, ale odvolal a ministerstvo pokutu zrušilo a případ předalo do Plzně k novému posouzení. Tamní úřad chce nové rozhodnutí vydat do konce listopadu. NPÚ nyní tvrdí, že se snažil nedostatky po výtce ministerské inspekce odstranit. Vyměnil například pracovníka, který na práce za památkáře dohlížel. Snažil se také zpracovávat podrobnou realizační dokumentaci, která dosud chyběla. „Přes veškerou snahu, limitovanou poradním hlasem NPÚ v procesu rozhodování, se bohužel podařilo skutečné nápravy dosáhnout jen v omezené míře a pouze v případě tří posledních polí, pro něž byla zpracována požadovaná dokumentace a kde byl rovněž zajištěn stálý restaurátorský dohled,“ poznamenala Kalová. Pokud by byla podle Kalové projektová příprava kvalitně zpracována i pro předchozí části opravy, mohlo se prý předejít mnoha problémům. Praha vždy tvrdila, že k zásadním pochybením nedošlo, a připouštěla pouze drobnější provinění.

Opravy se dočká ještě plášť mostu Po právě dokončované opravě by měla následovat třetí fáze, kdy bude zrestaurován plášť mostu. Tato etapa by měla trvat podle Kněžínka 15 až 20 let. Podle NPÚ se ale před jejím zahájením musí kriticky zhodnotit proběhlá oprava. Toho by se mělo zhostit grémium, které chce NPÚ svolat na konci roku. S tím Kněžínek souhlasí, n1a pořádání vědecké konference se prý bude magistrát podílet. Dodal, že pokud bude uznáno za vhodné, dokončovaná oprava se může předělat v průběhu následující etapy. Karlův most je druhým nejstarším dochovaným kamenným mostem v České republice. Nahradil Juditin most, který strhlo jarní tání roku 1342. Stavbu zahájil císař Karel IV.

- 12 -

roku 1357, dostavěn byl na počátku 15. století. Jeho délka je 520 metrů. Až do roku 1879 se jmenoval Kamenný. 1

Památkový zákon Nástrojem památkové péče je zákon České národní rady č. 20/1987 Sb. o státní památkové péči se změnami v roce 1992, 1999, 2000, 2001, 2002, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 a 2009. Zákon o památkové péči řeší otázku kategorizace památkových objektů, jejich ochranu a povinnosti majitelů i problematiku přiznání i případného odebrání statutu národní památka.

Z formální strany je zákon členěn do pěti částí. Část první – Základní ustanovení z této části je pro náš obor nejpodstatnější rozlišení jednotlivých památkových stupňů a jejich ochrany. Zákon rozlišuje dva stupně ochrany památkových objektů či věcí nemovitých a další dva stupně pro soubory památkových objektů.

Kulturní památka Jako kulturní památku můţeme označit věc, a to jak movitou, tak i nemovitou (popřípadě soubor těchto věcí), která vykazuje zákonem dané znaky. Věc musí mít přímý vztah k významným osobnostem a historickým událostem, nebo je významným dokladem historického vývoje, ţivotního způsobu a prostředí společnosti od nejstarších dob do současnosti, jako projev tvůrčích schopností a práce člověka z nejrůznějších oborů lidské činnosti, pro svoje hodnoty historické, umělecké, vědecké a technické.

Zákon pak kulturní památku definuje takto:

Za kulturní památky podle tohoto zákona prohlašuje Ministerstvo kultury České republiky (dále jen „ministerstvo kultury“) nemovité a movité věci, popřípadě jejich soubory, a) které jsou významnými doklady historického vývoje, životního způsobu a prostředí společnosti od nejstarších dob do současnosti, jako projevy tvůrčích schopností a práce člověka z nejrůznějších oborů lidské činnosti, pro jejich hodnoty revoluční, historické, umělecké, vědecké a technické, b) které mají přímý vztah k významným osobnostem a historickým událostem.2

1 Anna Stará: Opravu Karlova mostu NPÚ nepovažuje za úspěšnou, www.archiweb.cz 2 Zákon ČNR o státní památkové péči 20/1987 Sb. ve znění zákona ČNR č. 425/1990 Sb.

- 13 -

Prohlašování věci za kulturní památku se řídí částečně § 3 památkového zákona, ale především správním řádem. V minulosti byla stanovena pouze některá základní procesní pravidla, přičemţ dle § 44 památkového zákona se na řízení o prohlášení věci za kulturní památku nevztahoval správní řád. Změna nastala aţ projednáním věci před Ústavním soudem a publikací nálezu sp. zn. Pl. ÚS 21/04 ve sbírce zákonů jako č. 240/2005 Sb. Kusá úprava v § 3 upravuje práva vlastníka takto: Dle § 3 odst. 2 zákona o státní památkové péči Ministerstvo kultury vyrozumí písemně vlastníka věci o podání návrhu na prohlášení věci za kulturní památku nebo o tom, že hodlá věc prohlásit za kulturní památku z vlastního podnětu a umožní mu k návrhu nebo podnětu se vyjádřit. V odstavci 4, uvedeného zákonného ustanovení je upravena povinnost Ministerstva kultury písemně o prohlášení věci za kulturní památku jejího vlastníka, krajský úřad, obecní úřad obce s rozšířenou působností a odbornou organizaci státní památkové péče a u archeologických nálezů též Akademii věd České republiky vyrozumět; tato povinnost pro ministerstvo platí i v tom případě, že neshledalo důvody pro prohlášení věci za kulturní památku. Následující odstavec 5, zakotvuje pak povinnost součinnosti vlastníka při poskytování relevantních informací ministerstvu za účelem prohlašování věcí za kulturní památky a posléze odstavec 6, daného ustanovení zákona o státní památkové péči obsahuje odkaz na podrobnější procedurální úpravu obecným právním předpisem. Za takový pak účastník považuje ustanovení § 1 vyhl. č. 66/1988 Sb., ve znění vyhl. č. 538/2002 Sb.3

Národní kulturní památka

V případě národních kulturních památek jde o nejvyšší způsob ochrany kulturních památek, přičemţ zásadně jde vţdy o takové kulturní památky, které mají z historického nebo uměleckého hlediska ten největší, většinou i mezinárodní význam. Dle dikce zákona jde o kulturní památky, které tvoří nejvýznamnější součást kulturního bohatství národa. Vláda České republiky je prohlašuje nařízením za národní kulturní památky a stanoví podmínky jejich ochrany. Poslední podmínkou je, aby věc, která má být prohlášena za národní kulturní památku, poţívala ochrany jako kulturní památka.

Podmínky zabezpečování péče o národní kulturní památky muţe vláda České republiky stanovit jak pro určitou kulturní památku při jejím prohlášení za národní památku speciálně, tak i obecně pro všechny národní kulturní památky. K tomu je vláda zmocněna ustanovením §

3 Nález Ústavního soudu České republiky sp. zn Pl. ÚS 21/04, publikovaný jako 240/2005 Sb. § 2

- 14 -

4 odst. 2. Obecné povinnosti vlastníka kulturních památek stanovené v zákoně se vztahují i na vlastníky národních kulturních památek.

Národní kulturní památku zákon definuje takto:

(1) Kulturní památky, které tvoří nejvýznamnější součást kulturního bohatství národa, prohlašuje vláda České republiky nařízením za národní kulturní památky a stanoví podmínky jejich ochrany. (2) Vláda České republiky nařízením stanoví obecné podmínky zabezpečování státní památkové péče o národní kulturní památky.4

Plošná ochrana památek

Územní, neboli plošná ochrana památek se vyskytuje ve dvou typech, a to jako památkové rezervace a památkové zóny. Týká se nemovitých kulturních památek, respektive souborů nemovitých kulturních památek, tvořících tzv. památkově chráněná území. Je zde zahrnuta ochrana celého území a všech nemovitostí, které se v jeho rámci nacházejí.

Památková zóna

Památkovou zónu lze definovat jako zemí, které nemá tak mimořádně významné památkové hodnoty (nebo má menší podíl kulturních památek), aby mohlo být prohlášeno za památkovou rezervaci, ale existuje zájem na zachování jeho dochovaného historického prostředí nebo části krajinného celku.

Zákon ji v § 6 definuje takto:

(1) Území sídelního útvaru nebo jeho části s menším podílem kulturních památek, historické prostředí nebo část krajinného celku, které vykazují významné kulturní hodnoty, může Ministerstvo kultury po projednání krajským úřadem prohlásit za památkovou zónu a určit podmínky její ochrany. (2) Podrobnosti o prohlašování památkových zón stanoví obecně závazný právní předpis.5

Památková rezervace

Vyšším stupněm ochrany památkových souborů je statut památkové rezervace.

4 Nález Ústavního soudu České republiky sp. zn Pl. ÚS 21/04, publikovaný jako 240/2005 Sb. § 4 5 Nález Ústavního soudu České republiky sp. zn Pl. ÚS 21/04, publikovaný jako 240/2005 Sb. § 6

- 15 -

Soubory kulturních památek či území, jehoţ charakter a prostředí určuje soubor nemovitých kulturních památek, popřípadě archeologických nálezů, lze jako celek prohlásit za památkovou rezervaci a stanovit v jednotlivých vládních nařízeních podmínky pro zabezpečení její ochrany. Tyto podmínky se mohou v potřebném rozsahu vztahovat i na nemovitosti na území památkové rezervace, které nejsou kulturními památkami.

Zákon ji definuje takto:

(1) Území, jehož charakter a prostředí určuje soubor nemovitých kulturních památek, popřípadě archeologických nálezů, může vláda České republiky nařízením prohlásit jako celek za památkovou rezervaci a stanovit podmínky pro zabezpečení její ochrany. Tyto podmínky se mohou v potřebném rozsahu vztahovat i na nemovitosti na území památkové rezervace, které nejsou kulturními památkami. (2) Vláda České republiky nařízením stanoví obecné podmínky zabezpečování státní památkové péče v památkových rezervacích.6

6 Nález Ústavního soudu České republiky sp. zn Pl. ÚS 21/04, publikovaný jako 240/2005 Sb. § 5

- 16 -

Ocenění historických staveb

Současná praxe oceňování nemovitostí je zaloţena na třech metodách, metodě porovnávací, výnosové a metodě nákladové. S těmito metodami je však třeba, v případě historických objektů, zacházet velmi obezřetně a posuzovat kaţdý objekt individuálně se všemi aspekty, ať pozitivními či negativními, které s sebou historická budova nese. V mnoha případech se však můţe stát, ţe běţně pouţívané metody pro určení hodnoty objektu nejsou uplatnitelné a hodnota, pomocí nich indikovaná by neodpovídala skutečnosti.

Z negativ těchto staveb, tedy negativ v rámci moderních standardů bydlení, se jedná zejména o dispoziční řešení, které má-li být objekt vyuţíván pro bydlení je nevyhovující zejména poddimenzovaným případně chybějícím hygienickým zařízením. Tato skutečnost pak navyšuje náklady, které budou muset být do objektu investovány, tak aby byl objekt vyuţitelný. Dalším nedostatkem těchto staveb jsou konstrukce, nevyhovující současným technickým poţadavkům. S čím souvisí i otázka rekonstrukcí, případných změn dispozic a zásahů do konstrukcí staveb, které musí nejen schváleny odborníky. Zároveň musí být provedeny pouze řemeslníky, kteří byli schváleni Památkovým ústavem. Mnoţství poţadavků na tyto práce a sloţitost schvalovacího procesu je přímo závislá na stupni ochrany daného objektu a na jeho významnosti. Vlastník památkově chráněné nemovitosti můţe být omezen i poţadavky na vyuţití objektu.

Při výpočtu negativ historických objektů není moţné nezmínit i jejich nesporné klady, pro které jsou ţádaným artiklem. V první řadě je třeba zaměřit se na potenciálního kupce, který se o historické objekty bude zajímat. Lze říci, ţe se bude jednat o kupce, jeţ si koupí nemovitosti tohoto charakteru za účelem získání jisté prestiţe, případně půjde o člověka, který má s objektem obchodní záměry. Další sortou lidí, kteří mohou být potenciálními kupci historických objektů, jsou lidé se zájmem o historii, konkrétní lokalitu či objekt. Hlavními přidanými hodnotami pro kupce těchto objektů je umělecká hodnota, jak stavby, tak uměleckých či umělecko-řemeslných předmětů. Ve většině případů jsou tyto objekty situovány na nejvýhodnějších lokacích v obci a nesporné je i genius loci, jímţ tato místa bezesporu disponují.

V rámci ocenění historických staveb je však nutné přihlédnout i k vybavení, které k takovýmto nemovitostem mnohdy přísluší, jako je například sochařská výzdoba a jiné uměleckořemeslné práce. Které mají svou vlastní uměleckou a kulturní hodnotu, která je často

- 17 - dána i jménem jejich tvůrce. Tato hodnota musí být v rámci ocenění nemovitosti jako celku také indikována a není vzácností, ţe právě hodnota uměleckých předmětů i několikrát převýší hodnotu objektu samotného. Ocenění uměleckých a umělecko-řemeslných předmětů je však samostatnou kapitolou a k jejich ocenění je nutná hluboká znalost oblasti dějin umění a kunsthistorie. Touto otázkou se zabývají znalci v oboru umění.

Porovnávací metoda Při indikaci trţní hodnoty nemovitosti, je právě porovnávací metoda nejlepším a nejvyuţívanějším způsoben, jak rozpoznat reálnou hodnotu majetku, za kterou je realitní trh schopen a ochoten daný majetek akceptovat. Porovnáním daného majetku s obdobným majetkem, nabízeným na trhu či majetku, který je předmětem jiţ uzavřeného obchodu je odhadce schopen, pomocí korekcí, určit reálnou cenu jím oceňovaného majetku.

Porovnávací metoda je však pouţitelná pouze v případě, kdy je moţné najít dostatečné mnoţství porovnatelných nemovitostí. Coţ můţe být v případě historických staveb důvodem, proč porovnávací způsob pouţít nelze. Zejména pak u nemovitostí, které jsou svým architektonickým řešením ojedinělé a vzácné. Naopak u jiných, například městských měšťanských domů, porovnatelné objekty nalézt lze. Pro případ porovnávací metody jsou ideální objekty z komplexů budov, jako jsou například Baťovy domky ve Zlíně.

Příjmová metoda Příjmová metoda je pro ocenění památkových objektů nejefektivnější. Jedinou podmínkou pro pouţití této metody je předpoklad, ţe oceňovaná nemovitost generuje jistý výnos. Dle tohoto pravidla se obecně pro pouţití této metody nehodí stavby hřbitovního, sakrálního charakteru, respektive stavby, které plní tento účel. Například bývalá synagoga na Palmovce, která jiţ jako synagoga nefunguje a dnes jsou tyto pozoruhodné prostory vyuţívány jako taneční scéna, by pro tuto metodu vhodný být mohla. Na objekt generující výnos lze pak pouţít běţně pouţívaný algoritmus výnosové metody.

Nákladová metoda Nákladová metoda indikuje cenu nemovitosti na základě ceny na pořízení budovy jako nové při stejných materiálech, technologiích a kvalitě. U památkových objektů je tato metoda těţko aplikovatelná, mnohdy není pouţitelná vůbec. Jedním z důvodů je stáří takovýchto budov a taktéţ dnes technicky nevyhovující materiály, systému vytápění apod.

- 18 -

Metoda by snad mohla být pouţita u objektů sice památkově chráněných nikoli však historických z hlediska jejich vzniku. U těchto objektů by mohla hodnota indikovaná touto metodou slouţit jako jeden z pramenů, slouţící k indikaci finální ceny objektu.

Genius Loci Jak zmiňuje Ing. Petr Ort, Ph.D, ve svém článku „Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí na trţních principech“ nedílnou součástí hodnoty památkových objektů je genius loci. Duch místa, který je jedinečný a neopakovatelný. Nedílnou součástí indikace hodnoty by proto měla být i hodnota této sloţky.

Ocenění nehmotného majetku jakým genius loci je, se provádí pomocí tří metod vyuţívaných při ocenění majetku. Lze však říci, ţe metoda porovnávací a nákladová není pro ocenění genia loci vhodná. Porovnávací metoda je pouţitelná pouze v případech, kdy je dostupná databáze porovnatelných statků. V případě genia loci, který je samostatně neobchodovatelný, takováto databáze existovat nemůţe. V případě metody porovnávací se cena genia loci určuje na základě účetních nákladů, které byly vynaloţeny na pořízení daného nehmotného statku, ty však jsou jen velmi těţko v potřebném období simulovatelné a předvídatelné.

Ocenění tohoto nehmotného statku se proto provádí metodou třetí, metodou výnosovou. Tato metoda pak nabízí dva způsoby indikace ceny genia loci. První metoda, určuje cenu genia loci na základě rozdílu trţní ceny objektu a jeho imaginární ceny, bez přidané hodnoty ducha místa. Druhý způsob indikuje cenu na základě nejvyššího moţného výnosu objektu disponujícím geniem loci a nejvyšším moţným výnosem stavby bez genia loci.

Kaţdý majitel tohoto nehmotného statku by si však měl uvědomit, ţe i o genia loci musí být pečováno stejně jako o objekt samotný. A nelze očekávat, ţe jeho hodnota bude bez jeho přičinění stále stejná či vzrůstající. Pro udrţení jeho hodnoty je třeba vynaloţit i jisté výdaje na reklamu, PR a marketing. A samozřejmě je třeba se k objektu chovat s úctou, která mu náleţí a se znalostí jeho historie i kulturních spojitostí.7

Legislativní úpravy Jak uvádí studie zaměřená na problematiku historických staveb a jejich ocenění „Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí podle cenového předpisu“ v současné legislativě je třeba provést několik změn, tak aby bylo moţné takovéto stavby ocenit bez toho, aby byly podhodnocovány či nadhodnocovány. Hlavním cílem je však nalézt

7 Ort Petr: Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí na tržních principech, Znalec č. 3/2007, str. 6 - 11

- 19 - způsob jak tyto případy legislativně globalizovat, tak aby byl výsledné ocenění aplikovatelné jak na opevněnou tvrz, tak na funkcionalistickou vilu.

Autor studie přináší názor, ţe jistou cestou je i ponechání dostatečného prostoru odhadci a jeho odbornému názoru. Tato idea se zdá prostou avšak jedinou účinnou. Odborník, který přistupuje ke kaţdému objektu individuálně a zohledňuje veškeré jeho přednosti i nedostatky, stejně jako veškeré kulturní i ekonomické aspekty, je zřejmě jediným způsobem jak k těmto jedinečným objektům přistupovat.

Jiţ zmíněná studie, dále navrhuje konkrétní zásahy do současné legislativy. Například zavedení poloţky „kulturní památka“ jako nového moţného vyuţití staveb, změnu výpočtu standardu stavby, který historické stavby splňovat nemohou či doporučení analytického způsobu určení opotřebení stavby. Další úpravy jsou navrţeny v oblasti „koeficientu inflace a polohy“ i u „koeficientu prodejnosti“, kde běţně uţívané způsobu indikace těchto výpočtů selhávají na unikátnosti těchto staveb. Nově je zaveden „koeficient historické ceny kulturní památky“, kterým jsme schopni do konečné ceny zanést i zhodnocování památkových objektů vzhledem k jejich věku. Další novou poloţkou je „přiráţka za umělecké a umělecko-řemeslné prvky a architektonické řešení“, veškeré umělecké či, umělecko-řemeslné prvky musí být oceněny samostatně, nikoli jako součást stavby. Toto rozdělení nám pak umoţní aplikovat na tyto prvky odpočet za případné poškození namísto opotřebení, jeţ se aplikuje na stavbu. Zároveň by do konečné hodnoty mělo být započítána i architektonická hodnota objektu. Stejně jako by se v konečné hodnotě měla objevit i hodnota značky architekta či umělce, který se na stavbě či výzdobě objektu podílel. Posledním návrhem je pak „přiráţka za moţné komerční vyuţití“, která by v sobě odráţela moţnost vyuţít objekt komerčně, coţ hodnotu objektu opět posouvá do vyšších cenových hladin.8

8 Ort Petr, Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí podle cenového předpisu, Znalec č. 3/2007, str. 2 - 6

- 20 -

Aplikace ocenění na historický objekt Ocenění staveb památkově chráněných je, jak jiţ bylo řečeno úkolem nesnadným, teorie ocenění v těchto případech jiţ byla naznačena, je tedy na čase zaměřit se na konkrétní případ. V tomto případě byl jako zástupce historických obchodovatelných staveb vybrán zámecký komplex v obci Slapy nedaleko Prahy, který získal statut kulturní památky. Tento objekt byl vybrán zejména pro jeho lokaci, která je autorovi práce velmi dobře známá, stejně jako historie kraje i samotné stavby. Druhým aspektem byla i ochota současného majitele objektu, poskytnout k ocenění potřebné materiály a přístup do komplexu i samotné budovy zámku, která je před rekonstrukcí.

Lokalita Obec Slapy leţí cca 23 km jiţně od Hlavního města Praha a spadá do okresu Praha-západ ve Středočeském kraji. Obec je vzdálena cca 3 km od toku řeky Vltavy a je jmenovcem tzv. Slapského jezera, které vzniklo po vystavění Slapské přehrady v roce 1955. Obec se rozkládá v kotlině o průměru cca 6 km, která je hřebeny chráněna před nepříznivými povětrnými vlivy ze severní a západní strany. Obec se skládá ze dvou celků totiţ z původní obce Slapy a v roce 1951 připojené obce Přestavlky. První zmínka o Slapech je z roku 1292, kdy byla obec zaloţena společně se Zbraslavským klášterem zvaným, Aula Regia králem Václavem II.

Obec je velmi dobře dopravně dostupná jak osobní dopravou po komunikaci č. 102, která propojuje obec přímo s Hlavním městem Praha, tak dopravou hromadnou - obec spadá do 4 pásma příměstské hromadné dopravy. V nedaleké obci Měchenice, je pak moţné vyuţít vlakovou dopravu a v létě je moţné vyuţít pravidelných jízd parníku.

Vzhledem k rezidenčnímu charakteru obce je občanská vybavenost v místě velmi dobrá. Zahrnuje několik stravovacích i ubytovacích zařízení, ordinaci praktického lékaře i zubaře, základní školu a školku, vojenskou ozdravovnu, chráněné bydlení a dílny Portus, golfové hřiště, koňskou farmu, obchody a sluţby.

Obec má dvě dominanty a zámecký komplex a barokní kostel sv. Petra a Pavla, který byl do odhalení nového obecního znaku i symbolem Slap. Kostel byl vystavěn na základech původního gotického kostela a románské kaple mezi roky 1704 – 1716, jako zakázka

- 21 -

Zbraslavského opatství v době působnosti opata Wolfganga Lochnera. Jedná se o stavbu ve stylu dynamického baroka, která byla vystavěna podle plánů Jana Santiniho Aichla na osmiboké figuře zakončené kupolí s lucernou a věţí se zvonicí. Ke kostelu náleţí i samostatná stavba márnice na stejném půdorysu jako kostel, s unikátními freskami. Zámeckému komplexu, bude ještě věnováno dostatek místa, proto snad jen zmíníme, ţe zámek, kostel i celá obec byla církevním majetkem a aţ roku 1785, po zrušení zbraslavského kláštera přiznal císař Josef II. obci všechna její privilegia.

Historie zámku Na místě dnešního zámku stál, dle kronikáře Petra Ţitavského, jiţ ve 14. století opevněný dvůr s baštami, který poslouţil jako útočiště několika mnichům i samotnému Petru Ţitavskému před bavorskými ţoldnéři. Pozdější zmínky hovoří o velkostatku, podléhající Zbraslavi, včetně výnosů z těţby zlata v blízkosti obce. Během husitských válek byl statek císařem Zikmundem darován Jakubovi z Řitky, později pak Hanušovi a Jindřichovi z Kolovrat. Po skončení husitských válek, byl slapský statek jednou z prvních věcí, které zbraslavský klášter vykoupil zpět do svého drţení a jeho vlastnictví zůstává aţ do zrušení kláštera v roce 1785. Slapský dvůr je pro klášter jedním z hlavních zdrojů finančních prostředků i surovin, coţ dokládá i dopis Radě komory královské, kde na základě poţáru ve slapském dvoře opat ţádá prominutí daně z piva. Jak jiţ bylo řečeno, v roce 1785 bylo rozhodnutím císaře Jozefa II. zrušeno mnoho klášterů, včetně kláštera zbraslavského. Obec Slapy a slapský dvůr, byl 2. prosince 1785 osamostatněn. Slapy, včetně dvora byly posléze zabrány královskou komorou, která si vzala za cíl nově nabité církevní majetky po zrušených klášterech co nejdříve rozprodat, jelikoţ nebylo v moţnostech státu spravovat mnohdy velmi rozsáhlé majetky. Slapy zakoupil v roce 1825m Karel Bedřich baron Korb z Weidenheimu, který ač byl do šlechtického stavu povýšen nedlouho před koupí, měl dostatečné finanční moţnosti, aby si mohl rozsáhlé panství zakoupit. Slapské území v té době dosahovalo aţ ke hranici Davle a čítalo přes

4000 obyvatel, ţijících ve 13 obcích. Za doby barona Korba z Weidenheimu, byla ve statku vybudována nejstarší část zámku, dodnes se z ní zachovaly pouze hospodářské budovy a věţ se slunečními hodinami. Roku 1846 pak došlo k povstání poddaných, coţ dospělo aţ k vyslání 160 vojáků do nejvzpurnějších vsí a uvěznění vůdců povstání v čele s Františkem p

- 22 -

Starcem z Nových Dvorů. Později se správy dvora ujal hrabě Aichelburg původem z Rakouska, který se na dvůr přiţenil. Aichlburg k panství přilnul, i jeho rodina byla místním lidem oblíbena. Zejména pak komtesa Helena, které byl věnován jeden z nejkrásnějších stromů ve zdejších lesích, ten je dodnes známý jako „Helenin dub“. Po své smrti byla pochována v blízkosti slapského kostela, mramorový pomník je u kostela dodnes, i kdyţ její tělo bylo exhumováno a přeneseno do rodinné hrobky. Roku 1881 baron Korb dvůr i panství prodal říšskému hraběti Bedřichu Wesphalenovi. Rodina hraběte Wesphalena drţela panství aţ do konce I. světové války, kdy ho prodal za 2.000.000 korun. Novým majitelem se stal vicepresident obchodní komory praţské, císařský rada, průmyslník a bankéř Bohumil Bondy, ten ţil se svou rodinou ve Slapech aţ do roku 1938, kdy byli nuceni odejít do emigrace. Hned po zakoupení velkostatku se zámkem, začal nový majitel pracovat na modernizaci budov i vybavení. Největší změny se týkaly cihelny, čerpací stanice a samozřejmě i samotné budovy zámku. Původní, pozdně klasicistní, zámeček

vystavěný Bedřichem Wespalenem byl zbourán a na jeho místě byl vybudován velkoryse pojatý zámek v pseudobarokním stylu. Dalo by se říci, ţe i přes mnoho těţkých let, aţ do doby nacistické okupace, zámek i Slapy poměrně vzkvétaly. Práci většině

- 23 -

obyvatel poskytoval velkostatek Bondyů a o

něco menší statek Záhoří. Navíc se oblast začala rozvíjet i jako ţádaná rekreační oblast a na okolních kopcích vznikaly luxusní chaty i vyhlášená ozdravovna. Rozvoj oblasti byl zastaven aţ vpádem německých vojsk. Obyvatelé Slap si měli uvědomit hrůzu, která má nastat ještě před příchodem nacistických vojsk, a to kdyţ pomáhali v hotelu Záhoří ukrývat německého emigranta Ing. Rudolfa Formise, odborníka na bezdrátové spojení, který odsud vysílal a přijímal informace od spojenců. Osud zámku v době války není plně znám. Říká se, ţe byl vyuţíván jako tábor hitler jugend, coţ se jeví jako pravděpodobné vzhledem k tomu, ţe mladí Němci opravdu ve Slapech byli, dokonce jim byla denně celé dopoledne vyhrazena budova školy. Po válce připadl zámek do vlastnictví státu, konkrétně Ministerstva vnitra. Osud zámku v této éře je ještě nejasnější, podle mnohých občanů Slap se v té době v zámku vyskytovalo mnoho cizinců, coţ by podporovalo teorii o jakémsi výcvikovém středisku, podle jiných byly v zámku archivy ministerstva. Vzhledem ke změnám majitelů i vyuţití zámku se původní mobiliář nedochoval a dodnes se neví, kam se veškeré vybavení dostalo. V rámci restitucí byl posléze majetek navrácen zpět rodině Bondyů. A později prodán soukromému majiteli. Dnes obě budovy zámku prochází rekonstrukcí a jsou pronajímány českým i zahraničním filmařům. Nová zámecká budova si zahrála ve filmu Obsluhoval jsem anglického krále, Habermannově mlýně reţiséra Juraje Herze či ve velkofilmu Hannibal – Zrození Petera Webbera.

Slapský zámek je jako kulturní památka evidován na seznamech Ministerstva kultury České republiky pod registračním číslem 2300/5. Památková ochrana se vztahuje na samotnou budovu zámku č.p. 55, hospodářskou a správní budovu č.p. 67, zámeckou zahradu a zámeckou zeď.

Nedílnou historií zámku je pak člověk, který mu dal dnešní podobu, jiţ zmiňovaný Bohumil Bondy. Bohumil Bondy byl velkoobchodník ţelezem a průmyslník. Přičinil se o české vítězství při volbách do praţské Obchodní a ţivnostenské komory a stal se jejím prvním českým prezidentem. Zaslouţil se o uspořádání zemské jubilejní výstavy roku 1891. V 80. letech byl zvolen zemským poslancem za staročeskou stranu. Byl zakladatel umělecko - průmyslového muzea, jemuţ věnoval řadu předmětů a odkázal mu finanční prostředky na rozšiřování sbírek.

- 24 -

Přilehlé pozemky I s pozemky můţe být u památkových staveb drobná potíţ, tedy jedná-li se o stavby typu zámeckých či hradních komplexů, ale i starých statků či usedlostí. Na rozdíl od například městských domů či paláců, které jsou obecně situovány na nejlukrativnějších pozemcích ve městě. K památkovým stavbám na vesnicích, díky jejich často původně zemědělskému zaměření, náleţí rozsáhlé plochy polí, lesů a mnohdy i rybníků. Ocenění takto charakteristických pozemků je mnohdy otázkou specialisty.

To je případ i zámku Slapy, stojícího na místě původního velkostatku spadajícího pod správu Zbraslavského cisterciáckého kláštera, později soukromých majitelů z rodu Kolovratů. Z toho důvodu k zámku náleţí velké mnoţství pozemků zemědělského charakteru, lesy i vodní plochy nejen v okolí obce Slapy a mnoho staveb slouţících ke správě těchto pozemků. Vzhledem k tomu, ţe zámek dnes jako statek neslouţí, tyto pozemky jsou spravovány samostatně a netvoří se zámkem funkční celek, nejsou tyto pozemky uvaţovány jako součást zámeckého komplexu.

Jediné pozemky, které tvoří funkční celek se starou i novou budovou zámku jsou pozemky parc.č. St.1/1, parc.č. St.1/2, parc.č. 70 a parc.č. 73. Z nichţ pozemky parc.č. St. 1/1 a St. 1/2 jsou vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří a jsou zcela zastavěny novou a starou budovou zámku. Ostatní pozemky tedy pozemky parc.č. 70 a 73 tvoří zámeckou zahradu s parkovou úpravou a umělým jezerem.

Vzhledem k tomu, ţe na pozemcích tvořících zahradu zámku nejsou vysázeny ţádný vzácné dřeviny či rostliny a celá zahrada je směřována spíše k přirozenosti zdejších lesů, je moţné pozemky ocenit hodnotou běţných stavebních pozemků v obci ač je svou rozlohou několikrát převyšuje.

Budovy V zámecké zahradě jsou dvě samostatné budovy, v ose hlavní brány, pseudobarokní stavba zámku a po levé straně od hlavní brány, hospodářská budova v původním klasicistním stylu.

- 25 -

Zámek Jiţ několikrát byla zmíněna historie zámku, proto

se teď soustřeďme na současnou podobu z 30. let 20. Století, od stavitele Roberta Pařízka. Budova má pravidelný obdélný půdorys, z něhoţ po pravé i levé straně směrem k hlavní bráně vybíhá sloupová kolonáda. Levé křídlo této kolonády je ukončeno aţ věţí hospodářské budovy. Obě budovy však nejsou funkčně propojeny.

Konstrukčně stavba zcela odpovídá tehdejším standardům. Stavba je zděna z cihel, vyrobených přímo v cihelně k zámku náleţící. Slapské cihly a další výrobky cihelny bylo po širém okolí vyhlášeny pro svou kvalitu a ţivotnost. Tyto úspěchy sluší připsat zejména nebývale kvalitním jílovitým horninám bez příměsí pískovců. Stavba sestává z jednoho podzemního podlaţí, dvou podlaţí nadzemních a jednoho podlaţí podkrovního, které je vestavěné do půdního prostoru.

Krovová konstrukce je vaznicové soustavy s pěti rovnoběţnými stojatými stolicemi, tvořenými svislými sloupky s vaznicemi, v podélném směru zavětrovanými pásky. Vnitřní pár stolic je v příčném směru jištěn šikmými vzpěrami. Krokve jsou se sloupky spojeny párovými kleštinami. Vazné trámy jsou nad úrovní podlahy uloţeny na ústupku zdiva. Jsou podepřeny zděnými pilířky na nosné zdivo. Krytina střechy je provedena v mědi, původní krytina byla vyměněna stejně jako krytina kostela v roce 1988 a 1989.

Rozepisovat se o dispozičním řešení je v případě takovýchto staveb jaksi bezpředmětné. Do klasických škatulek jako 3+1 či 3+kk, takovýto objekt, bez předešlého rozdělení na menší jednotky, nevměstnáme. A dispoziční řešení typu 30+1, je poněkud krkolomné. Ostatně dispoziční řešení u takovýchto staveb není nijak důleţitým faktorem a vlastně nám o budově samotné nic podstatného neřekne.

Ale vraťme se zpět ke slapskému zámku. Na dobu svého vzniku je budova velmi moderně vybavena. Elektřina je rozvedena do všech pokojů, včetně sklepních prostor. Vytápění a ohřev vody zajišťuje kotel na tuhá paliva, umístěný v samostatné místnosti ve sklepení domu a

- 26 - otopnými tělesy, které jsou v interiérech umně umístěny do dřevěných schránek, korespondujících se zbytkem interiéru. Sklepní prostory jsou pod celou figurou domu, v dalších prostorách byla například prádelna se sušárnou, sklad potravin a další skladovací prostory. V době vlastnictví objektu Ministerstvem vnitra, byl ve sklepech umístěn i veřejně přístupný bar. Okna i dveře jsou v celém zámku dřevěná. Povrchy podlah jsou velmi rozličné, od parket, vlýsek, mramorových desek aţ PVC.

O původním mobiliáři se toho bohuţel moc neví a tak je dnes bohuţel zámek prázdný. Z původního vybavení a výzdoby zámku se zachovalo obloţení vstupního schodiště z kolonády provedené v bílém mramoru, nádherné krby z černého mramoru, štukové výzdoby na stěnách a stropech pokojů, vestavěné skříně a knihovny a několik svítidel. Největším z nich je zřejmě svítidlo zavěšené na schodišti. V centrální místnosti se zachovalo původní osvětlení v podobě předchůdce bodového osvětlení.

Kuchyně je pojata velmi velkoryse, varné místo, které zde dnes je, by mohlo být původní. Je však moţné, ţe bylo nahrazeno. Svou velikostí vůbec neodpovídá velikosti celé místnosti. V místnosti však můţeme nalézt také výtah pro servírování potravin.

Hygienické zázemí zámku je pro dnešní dobu velmi poddimenzované, v druhém patře se nachází jediná původní koupelna a WC. Koupelna je vybavena vanou ze světlého mramoru, umyvadly a splachovacím WC, celý prostor je obloţen světlým mramorem. V průběhu let byly vybudovány další toalety v přízemí, ve sklepních prostorách byly vybudovány sprchy, ty byly po odchodu filmařů, pracujících na filmu Habermannův mlýn, vybourány a v tomto filmu je lze také naposledy spatřit.

Správní budova Mimo budovu zámku je v zahradě ještě tzv. budova správní a hospodářská. Tato budova neprodělala tak razantní změnu jako budova zámku. Většina budovy byla ponechána v původním klasicistním stylu, pouze nově vzniklá věţ se slunečními hodinami je v pseudobarokním stylu stejně jako zámek. V nedávné době byla na budově, v rámci probíhajících rekonstrukcí, opraven fasádní nátěr.

Motiv slunečních hodin na věţi zámku opakuje stejný

motiv jaký je na kostele. Ostatně zámek vţdy s kostelem spolupracoval. Na kostele byly bohuţel původní sluneční hodiny z 18.stol od slavného tvůrce slunečných

- 27 -

hodin Prutze, zamalovány v roce 1988, jelikoţ na jejich obnovu nebyly finance. Nyní jsou na kostele hodiny nové od profesora Maška.

V praktické části této práce je ukázáno, jak by mohl vypadat odhad trţní hodnoty tohoto objektu. Návrh trţní hodnoty je proveden metodami, jeţ se běţně aplikují. Vzhledem k charakteru a stáří objektu bylo moţné ve středočeském kraji nalézt několik objektů, které jak dobou vzniku, charakterem i technickým stavem byly porovnatelné se slapským zámkem. Je to však jev velmi ojedinělý. Oříškem při návrhu trţní hodnoty zámku a veškerých historických staveb, je hlavně určení hodnoty umělecko-řemeslných prvků v objektu. Návrh hodnoty těchto prvků by měl vţdy vycházet od odborníka v oblasti umění, který se v dané problematice pohybuje.

- 28 -

Teoretická část

Ocenění rodinného domu

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č.p. 35 Slapy 35 252 08 Slapy

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 1. DUBNA 2011

- 29 -

OBSAH

Úvodní list ...... 1 Obsah ...... 2 Průvodní dopis ...... 3 Popisné informace ...... 4 Analýza největšího a nejlepšího vyuţití ...... 8 Ocenění ...... 9 Závěr ...... 18 Omezující podmínky a předpoklady ...... 19 Osvědčení ...... 20

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu Orientační mapa

- 30 -

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 1. dubna 2011

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného jako

RODINNÝ DŮM č.p. 35 na pozemku parc.č. St. 310

Uvedený na LV č. 387, pro katastrální území Slapy, obec Slapy, okres Praha-západ

Nacházejícího se na adrese

Slapy 35, 252 08 Slapy, Česká republika

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

Tato zpráva hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. dubnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro návrh prodejní ceny majetku. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu Praha-západ, na LV č. 387, pro katastrální území Slapy, obec Slapy, okres Praha-západ. Náhled LV č. 387 vyhotovený internetovým přístupem je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

- 31 -

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (1. 4. 2011) uţíván výhradně k bydlení majitele objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemné smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standarty pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definovaného jako vlastnictví bez jakéhokoli omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právním nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

- 32 -

POPISNÉ INFORMACE

POPIS LOKALITY

Oceňovaný objekt – rodinný dům č.p. 35 je situován v centru obce Slapy, okres Praha- západ. Obec Slapy je vzdálena cca 23 km od Hlavního města Praha proti proudu řeky Vltavy. Obec leţí na půli cesty mezi Hlavním městem Praha, severně od obce, a městem Příbram, jiho-západně od obce. Jedná se o oblast převáţně rezidenční a rekreační. Dostupnost místa je velmi dobrá, přímo v obci je několik zastávek hromadné dopravy PID, která ve stanici Smíchovské nádraţí navazuje na jak na trasu tramvaje, městského autobusu, tak na trasu metra „B“. Občanská vybavenost v obci je, vzhledem k velikosti obce, na vysoké úrovni a zahrnuje obecní úřad, ordinaci praktického lékaře a zubního lékaře, vojenské rehabilitační centrum, několik restauračních zařízení, ubytovací zařízení, obchody a sluţby, chráněné bydlení a dílny Portus, dětská hřiště a parky, sportoviště různého zaměření - fotbalové a multifunkční hřiště, golfové hřiště, motokrosovou dráhu, koňskou farmu. Další moţnosti pak poskytují okolní obce – Štěchovice, Třebenice, Nový Knín a Hlavní město Praha. Pohledové horizonty, jsou vzhledem k umístění obce velmi dobré, jen v 1.NP jsou mírně cloněny okolní zástavbou rodinných domů.

OCEŇOVANÝ MAJETEK

Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých vlastníka nemovitosti je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie

Dům byl vystavěn současným majitelem v roce 1993 na místě původního domu z poválečného období, který náleţel taktéţ rodině současného majitele. Dům je uţíván jako dvougenerační rodinný dům a je obýván rodinou majitele objektu. Na domě byly prováděny dílčí rekonstrukce a udrţovací práce. V roce 2007 bylo provedeno zateplení domu s novou probarvenou fasádou a vyměněna okna. V roce 2009 byl odstraněn dosavadní kotel na tuhá

- 33 - paliva a byl nahrazen tepelným čerpadlem vzduch-vzduch, v témţe roce byl u domu vystavěn zahradní krytý bazén, napojený na výtopný systém domu.

Pozemek

Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. St. 310 a parc.č. 52/4, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Slapy v zástavbě rodinných domů a na východní a západní straně jsou ohraničeny obecní komunikací. Vzhledem k sousedním pozemkům je poloha oceňovaných pozemků řadová. Pozemky jsou mírně svaţité se sklonem k západu. Pozemek parc.č. St. 310 je na Katastrálním úřadu veden jako zastavěná plocha a nádvoří a je zcela zastavěna rodinným domem č.p. 35. Pozemek parc.č. 52/4 je veden jako zahrada a je vyuţíván jako okrasná zahrada. Mírný sklon pozemku je vyrovnán terasami. Pozemek je oplocen a obsahuje zpevněné plochy a chodníky, zahradní bazén a venkovní pergolu s krbem. Převáţná část pozemku je uţívána jako okrasná zeleň s ovocnými i okrasnými dřevinami. Pozemek je napojen na veškeré dostupné místní inţenýrské sítě – elektro, voda, kanalizace, telefon. Vzhledem k tomu, ţe pozemky tvoří jediný funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 825 m2.

Vedlejší stavby

K domu č.p. 35 náleţí 5 vedlejších staveb, které jsou umístěny na pozemku parc.č. 52/4. Jedná se o stavbu zahradního domku, kůlnu, zahradní bazén a vrtanou studnu. Zahradní domek je situován v jiţním rohu pozemku parc.č. 52/4, který svírá hranice se soudním pozemkem a obecním pozemkem, na němţ vede obecní komunikace. Stavba byla dokončena ve stejném roce jako hlavní stavba tj. v roce 1993 a byla provedena ve stejném stylu jako stavba hlavní. Jedná se o stavbu přízemní nepodsklepenou, krytou sedlovou střechou s pálenou krytinou. Součástí stavby je i voliéra. Je přístupná po zpevněné ploše s betonovou zatravňovací dlaţbou. V přízemí domku je v současné době vyuţíváno pro chov kura domácího. Podkrovní prostor byl vyuţíván jako skladovací prostor. V současné době není do podkrovní části přístup. Kůlna je situována na jiho-východní hranici pozemku ve stejné linii jako zahradní domek. Jedná se o přízemní zděnou stavbu s pultovou plechovou střechou. Přístup je řešen zpevněnou

- 34 - plochou s probarvenou zámkovou dlaţbou. Stavba je uţívána jako dílna, skladiště a zimoviště zahradní techniky. Zahradní bazén byl na pozemku dokončen v roce 2008, jedná se o vybetonovanou vanu vyloţenou bazénovou folií s pojízdným zastřešením. Bazén je napojen na domovní topný systém – tepelné čerpadlo. Výhřev a filtrace vody jsou situovány v 1. PP rodinného domu. V okolí bazénu je povrch zpevněný betonovou vymývanou dlaţbou a bazén volně navazuje na letní kuchyni s krbem. V blízkosti bazénu je umístěn vodovodní kohout s pitnou vodou, jako příprava na venkovní sprchu. Studna je situována v západní části pozemku. Dříve byla studna jediným zdrojem pitné vody, v roce … byla stavba připojena na veřejný vodovod. V současné době studna není uţívaná a dle současné legislativy nebylo vydáno povolení k odběru vody z této studny.

Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích jsou následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody 2. Přípojka kanalizace 3. Přípojka elektro 4. Zpevněné plochy ze zatravňovacích tvárnic a probarvené zámkové dlaţby 5. Opěrné zídky ze svahových tvárnic 6. Venkovní schodiště ze zámecké dlaţby 7. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích 8. Plot ze strojového pletiva na ţelezobetonových sloupcích 9. Plot z keramických tvarovek se zděnými sloupky 10. Vrata svařovaná z ocelových profilů s dřevěnou výplní 11. Branka svařovaná z ocelových profilů s dřevěnou výplní 12. Vrata svařovaná z ocelových profilů se strojovým pletivem

Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě s pravidelnou údrţbou.

Trvalé porosty

Na zahradě byly při výstavbě domu č.p. 35 vykáceny původní ovocné stromy a po dokončení stavby byly vysázeny na severo-západní hranici pozemku vysázeny nové, tak aby tvořili přirozenou hradbu mezi zahradou domu a sousedním pozemkem. Na zbylé ploše

- 35 - pozemku jsou vysazeny převáţně okrasné keře a dřeviny. Trţní hodnota trvalých porostů nebude samostatně indikována, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.

Rodinný dům

Architektonické a dispoziční řešení

Jedná se o samostatně stojící podsklepenou patrovou stavbu obdélníkového půdorysu. Stavba má 1 podlaţí podzemní, 1 podlaţí nadzemní a stavebně upravené obytné podkroví. V 1. NP figura domu ustupuje, čímţ je vytvořena terasa přístupná z obývacího pokoje v 1.NP a ze zahrady. Podzemní podlaţí je pod celou figurou domu a je přístupné z domu vnitřním schodištěm a ze zahrady garáţovými vraty. Nadzemní podlaţí včetně terasy je obdélníkového tvaru o stejných rozměrech jako podlaţí podzemní. Stavebně upravené podkroví má tvar písmene „L“, je přímo osvětleno okny s lodţiemi ve štítech a střešními okny a je přístupné po vnitřním schodišti. Odtud je pak zajištěn přístup do půdních prostor pomocí sklopného schodiště. Dům je koncipován jako dvougenerační o dvou samostatných bytových jednotkách o dispozici 4+1 a 3+1. 1. PP lze funkčně rozdělit na garáţ a obytnou část. Garáţ je navrţena pro dva za sebou stojící automobily a v její zadní části je situováno tepelné čerpadlo a technické zázemí zahradního bazénu. Ve zbylé části podzemního podlaţí je prádelna, dílna, kancelář, skladovací místnost, sklepní prostor se studnou a centrální chodba s navazujícím schodištěm. V 1. NP je vstupní chodba, koupelna, WC, obývací pokoj s navazující jídelnou a kuchyní se spíţí, tyto prostory, které jsou odděleny pouze opticky oblouky, tvoří jeden nerozdělitelný obytný prostor. Dále jsou v 1. NP tři loţnice, které jsou přístupné z jídelny a obývacího pokoje, stejně jako terasa, ta je přístupná i venkovním schodištěm ze zahrady. Stavebně upravené podkroví obsahuje chodbu navazující na vnitřní schodiště, koupelnu s WC a v obytné části halu, obývací pokoj, kuchyň s jídelnou, loţnici a dvě lodţie, jednu přístupnou z obývacího pokoje a druhou z loţnice. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná většina

- 36 - ploch slouţí k bydlení, stavba má jedno podzemní, jedno nadzemní podlaţí a obytné podkroví a nemá víc jak tři kolaudované bytové jednotky.

Konstrukční řešení a vybavenost

Stavba je zaloţena na betonových pasech s hydroizolací. Nosné zdivo je zděné z plyno- silikátových tvárnic o tloušťce 400 mm a cihelné o tloušťce 300 mm. Stropy jsou rovné keramické, ve schodišťovém traktu jsou pak stropy ţelezobetonové monolitické. Střecha domu je sedlová s dřevěným vázaným krovem a s krytinou provedenou z pálené tašky. Klempířské konstrukce jsou kompletní. Fasáda domu je opatřena zateplovacím systémem s probarvenou fasádní omítkou a cihelným obkladem na soklu domu a okolo oken. Vnitřní omítky jsou vápenné s probarveným nátěrem. V interiéru domu jsou pouţity keramické obklady v koupelně, na WC a v koupelně. V chodbě v 1.NP je pouţit obklad dřevěný. Vnitřní schodiště je provedeno z monolitického ţelezo betonu, nášlapná vrstva je tvořena z PVC a z lamina. Vchodové dveře jsou dřevěné částečně prosklené, interiérové dveře jsou dýhované s dekorem dřeva plné i prosklené s ocelovými zárubněmi. Okna jsou v 1.NP plastová zdvojená v podkroví jsou okna dřevěná dvojitá. Na podlahách obytných místností jsou převáţně laminátové plovoucí podlahy místy s kusovými koberci, případně keramická dlaţba – v koupelně, WC, kuchyni. Vytápění je ústřední s klasickými radiátory v 1. PP a podlahovým topením ve zbytku domu. Zdrojem tepla je tepelné čerpadlo typu vzduch-voda s doplňkovým ohřevem elektrikou. Elektro instalace jsou vedeny pod omítkou. Dům není vybaven bleskosvodem. Zdrojem teplé vody je centrální boiler. Zemní plyn není v obci k dispozici.

Vybavení 1. NP Kuchyně je vybavena na míru vyráběnou kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči – sklokeramická varná deska, myčka nádobí, elektrická trouba, lednice, odsavač par. Kuchyně má k dispozici samostatnou spíţ. Koupelna je vybavena rohovou vanou a umyvadlem. Záchod je klasický splachovací.

Vybavení podkroví Kuchyně v podkroví je vybavena klasickou starší kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem a troubou. Kuchyně má k dispozici samostatnou spíţ. Koupelna je vybavena splachovacím WC, vanou a umyvadlem.

- 37 -

Ostatní vybavení obsahuje rozvod veřejného telefonu, televizní anténu a satelitní přijímač a pokrytí objektu WiFi sítí.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen na katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení stavby do provozu není podmíněno rozsáhlými investicemi do rekonstrukce, případné rekonstrukce budou pouze dílčího charakteru. Podmínka okamţité vyuţitelnosti stavby je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

- 38 -

OCENĚNÍ

ÚVOD

Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou z pravidla uţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje nabídkové a realizované ceny za porovnatelný majetek na realitním trhu. Tyto ceny prochází korekcemi indikované trţní hodnoty, tak aby se eliminovaly případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů plynoucích z majetku. K indikaci hodnoty se dopívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku, jakoţto nového. Tato část můţe být poníţena o opotřebení či jiné znehodnocení. Při stanovení ceny jsme pouţili primárně metody porovnávací, jako doplňkovou metodu jsme zvolili metodu nákladovou. Pozemky byly oceněny metodou porovnávací. Majetek jako celek byl oceněn kombinací metody porovnávací a nákladové.

POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení trţní ceny hodnoty pozemku

Při stanovení trţní hodnoty pozemků jsme předpokládali, ţe jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali x pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţily cenu za 1 m2 pozemku. V případě, ţe se jedná o nabídku, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými prodejními cenami. Při výběru porovnatelných pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků apod.

- 39 -

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikována porovnávací metodou je:

1 196 000 Kč a je kalkulována následně:

825 * 1 450 = 1 196 250 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

Příloha č.1 - TABULKA 1 - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 Název pozemku zastavěná plocha stavební parcela stavební parcela stavební parcela a nádvoří se zahradou Parcelní číslo St. 310, 52/4 N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území Slapy Slapy Buš Štěchovice Obec Slapy Slapy Buš Štěchovice Okres Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena X 1 454 400 1 360 000 1 216 000 Rozloha pozemku v m2 825 808 850 800 Cena za 1 m2 X 1 800 1 600 1 520 Datum transakce 9.2.2011 4.1.2011 4.1.2011 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1 800 1 600 1 520 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 1620 1440 1368 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1620 1440 1368

- 40 -

Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Existence věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1620 1440 1368

Vyuţité podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1620 1440 1368 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1620 1440 1368

Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1620 1440 1368 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Horší Korekce 1 1 1,05 Upravená hodnota 1620 1440 1436 Tvar pomku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1620 1440 1436 Svaţitost Mírně svaţitý Rovinný Mírně svaţitý Mírně svaţitý Korekce 0,95 1 1 Upravená hodnota 1539 1440 1436 Dostupnost IS Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1539 1440 1436,4 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1539 1440 1436,4 Dopravní obsluţnost PID PID PID PID Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1539 1440 1436,4 Dopravní dostupnost a Výborné Výborné Výborné Výborné parkování Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1539 1440 1436,4 Nutnost demolice stávajících Ne Ne Ne Ne objektů

- 41 -

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1539 1440 1436,4 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1539 1440 1436,4 E. Ostatní parametry Velikost pozemku Obdobná Obdobná Obdobná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1539 1440 1436,4 Moţná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1539 1440 1436,4 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m2 1450 1539 1440 1436,4 Rozloha pozemku 825

Výpis oceňovaných pozemků poř.číslo parc.č. výměra v m2 jednotková hodnota v Kč/m2 trţní hodnota zaokrouhleno 1 St. 310 270 1 450 391 500 2 52/4 555 1 450 804 750 Celkem 825 1 196 250 1 196 000

Celková porovnávací hodnota 1 196 250 0 0 0

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku

Při naší analýze stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha-západ v nedávné době prodány nebo jsou nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tyto skutečnosti zohlednili koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi cenami nabídkovými a cenami skutečně realizovanými. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standartní.

- 42 -

Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory je datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitostí jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

6 620 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný Porovnatelný Porovnatelný Porovnatelný Porovnatelný majetek majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové č. nemovitosti 1 2 3 4 RD Název nemovitosti RD Slapy RD Bratřínov RD Oleško RD Masečín Štěchovice Parc.č. Adresa nemovitosti Slapy 35 Štěchovice u Katastrální území Slapy Masečín Prahy Bratřínov Březová- Obec Slapy Štěchovice Štěchovice Bratřínov Oleško Okres Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ B. Údaje o pozemku - přenos z TABULKY I Plocha pozemku 825 382 1 155 463 1 642 Hodnota za 1 m2 pozemku 1 450 1 450 1 450 1 450 1 450 Hodnota pozemku celkem 1 196 250 553 900 1 674 750 671 350 2 380 900 C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnatelných 182 161 166 160 165 jednotek Prodejní cena celkem X 5 490 000 4 390 000 6 620 000 7 750 000 Prodejní cena bez ceny 4 936 100 2 715 250 5 948 650 5 369 100 pozemku Cena za 1 porovnávací X 30 659 16 357 37 179 32 540

- 43 - jed. Datum transakce 27.2.2011 30.2.2011 30.2.2011 31.2.2011 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 30 659 16 357 37 179 32 540 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,90 0,90 0,90 0,90 Upravená hodnota 27 593 14 721 33 461 29 286 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 27 593 14 721 33 461 29 286 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 27 593 14 721 33 461 29 286 Vyuţití podle územního plánu rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 27 593 14 721 33 461 29 286 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 27 593 14 721 33 461 29 286 Jiná právní omezení a Ne Ne Ne Ne Ne závazky Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 27 593 14 721 33 461 29 286 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Dobrá Horší Lepší Korekce 1,05 1 1,05 0,95 Upravená hodnota 28 973 14 721 35 134 27 822 Technický stav objektu Dobrý Dobrý Horší Dobrý Dobrý Korekce 1 1,2 1 1 Upravená hodnota 28 973 17 665 35 134 27 822 Tech. vybavenost budovy Nadprůměrná Průměrná Průměrná Nadprůměrná Nadprůměrná Korekce 1,05 1,2 1 1 Upravená hodnota 30 421 21 199 35 134 27 822 Funk. vyuţitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 30 421 21 199 35 134 27 822

- 44 -

Další moţný rozvoj nemovitosti Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 30 421 21 199 36 891 27 822 Dopravní obsluţnost Výborná Dobrá Výborná Výborná Výborná Korekce 1,05 1 1 1 Upravená hodnota 31 942 21 199 36 891 27 822 Dopravní dostupnost a parkování Výborná Výborná Výborná Výborná Výborná Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 31 942 21 199 36 891 27 822 Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Průměrná Nadprůměrná Průměrná Korekce 1 1 0,9 1 Upravená hodnota 31 942 21 199 33 202 27 822 Jiná technická korekce - příslušentství stavby Ano Ano Ne Ano Ano Korekce 1 1,2 1 1 Upravená hodnota 31 942 25 438 33 202 27 822 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Obdobný Obdobný Obdobný Obdobný Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 31 942 25 438 33 202 27 822 Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 31 942 25 438 33 202 27 822 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 29 800 31 942 25 438 33 202 27 822 Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) 5 423 600 Hodnota pozemku 1 196 000 Celková porovnávací hodnota 6 619 600

Příjmová metoda

Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého

- 45 - příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který mlţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následovně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeučtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

5 610 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné 630 000 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 15% 94 500

Efektivní hrubý příjem 535 500 Náklady na údrţbu 30 000 Pojistné 5 673 Daň z nemovitosti 970 Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Ostatní provozní náklady 0

- 46 -

Provozní náklady celkem 36 643

Provozní příjem 498 857 Rezervy na renovace 106 000 Čistý pracovní příjem 392 857

Míra kapitalizace 7%

Indikovaná hodnota 5 612 243 Zaokrouhleno 5 610 000

Nákladová metoda

U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku přičtena k nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:

- 47 -

Ekonomické nedostatky: Jsou odstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvalifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţné aktualizace databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

10 280 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následují tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA Název RD, Slapy 35 Číslo pozemku St. 310, 52/4 Nosná konstrukce Zděná Skutečné stáří 18 let

- 48 -

Efektivní stáří (po rekonstrukci) 10 Ekonomická ţivotnost 82 let Zastavěná plocha 143,55 m2 Počet podlaţí 1 PP, 1NP, stavebně upravené podkroví Celková zastavěná plocha 143,55 m2 Koeficient vyuţitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 247,33 Celkový obestavěný prostor 934,19 m3 Jednotkové reprodukční náklady 8 181 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 7 642 823 Fyzické opotřebení 1 -8% 7 031 397 Funkční nedostatky -5% 6 679 827 Ekonomické nedostatky 0% 6 679 827

Vedlejší stavba - zahradní domek 2x 65 000 Vedlejší stavba - bazén 300 000 Venkovní úpravy 200 000

Pozemek 1 196 000

Indikovaná hodnota 8 440 827 Zaokrouhleno 8 441 000

- 49 -

ZÁVĚR

Toto hodnocení vyjadřuje názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1. 4. 2011. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací hodnota 6 620 000 70 4 634 000 Příjmová metoda 5 610 000 20 1 122 000 Nákladová metoda 8 441 000 10 844 100 Výsledná cena 6 600 100 Zaokrouhleno 6 600 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Tento typ majetku – rodinný dům je v uvaţované lokaci (obec Slapy v blízkosti Hlavního města Praha) jsou pronajímány běţně, převáţně sezóně. Tento typ nemovitosti je nejčastěji pořizován za účelem uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 20%. Indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody indikuje současnou výši nákladů na výstavbu totoţného domu, z toho důvodu není u starších domů indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 1. 4. 2011 reprezentována částkou:

= 6 600 000 Kč

- 50 -

(slovy: Šestmilionůšetsettisíc)

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů s omezujících podmínek poskytnutých sluţeb.

- 51 -

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY

1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebnosti nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány našim šetřením, z projektové dokumentace nebo z ověřených evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o hodnocení předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino- formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí jinak, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

- 52 -

OSVĚDČENÍ

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe:

1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předaní dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Slapech dne 1. 4. 2011

………………………………………… Kristýna Bártová

- 53 -

Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 387

- 54 -

Příloha č. 2 – Náhled kopie katastrální mapy

- 55 -

Příloha č. 3 – Fotodokumentace objektu

- 56 -

Příloha č. 4 – Orientační mapa okolí

- 57 -

Ocenění kulturní památky

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Nová zámecká budova č.p. 55 Slapy 55 252 08 Slapy

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 3. DUBNA 2011

- 58 -

OBSAH

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu Orientační mapa

- 59 -

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 3. dubna 2011

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného jako

NEMOVITÁ KULTURNÍ PAMÁTKA č.p. 55 na pozemku parc.č. St.1/1

Uvedený na LV č. 1246, pro katastrální území Slapy, obec Slapy, okres Praha-západ

Nacházejícího se na adrese

Slapy 55, 252 08 Slapy, Česká republika

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

Tato zpráva hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 3. dubnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro návrh prodejní ceny majetku. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu Praha-západ, na LV č. 1246, pro katastrální území Slapy, obec Slapy, okres Praha-západ. Náhled LV č. 1246 vyhotovený internetovým přístupem je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

- 60 -

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (3. 4. 2011) uţíván výhradně k bydlení majitele objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemné smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standarty pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definovaného jako vlastnictví bez jakéhokoli omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právním nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

- 61 -

POPISNÉ INFORMACE

POPIS LOKALITY

OCEŇOVANÝ MAJETEK

Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých vlastníkem nemovitosti je v současné době hlavní a jedinou činností prováděnou v objektu poskytování pronájmu prostor pro soukromé akce a pronájem filmových lokací. Účel objektu není pevně stanoven, lze však předpokládat, ţe objekt bude primárně slouţit podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním cekem pozemku a budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie

Současná pseudobarokní podoba objektu pochází z 30. let 20. stol., kdy byl objekt vystavěn na místě původního klasicistního zámku. Objekt v současné době nemá vymezený způsob uţívání a objekt je pronajímán. Na objektu byly prováděny pouze udrţovací práce a objekt čeká na celkovou rekonstrukci. O rekonstrukčních pracích, které byly provedeny před koupí objektu současným majitelem, nejsou dle dostupné dokumentace vedeny ţádné záznamy.

- 62 -

Pozemek

Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. St. 1/1, St. 1/2, 70, 73 a 74, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Slapy na okraji zástavby rodinnými domy. Pozemky jsou ze severovýchodní, jihovýchodní a jihozápadní strany ohraničeny obecní komunikací. Pozemky jsou rovinné, na severní straně navazují pozemky na zástavbu rodinnými domy, na straně jiţní sousedí s pozemky zemědělské pozemky. Pozemky parc.č. St. 1/1 a St. 1/2 jsou na Katastrálním úřadu vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří a jsou zcela zastavěny objekty č.p. 55 a č.p. 67. Pozemek parc.č. 73 je na Katastru nemovitostí veden jako ostatní plocha – zeleň a je vyuţíván jako okrasná zahrada. Tvoří celek spolu s pozemkem parc.č. 70, vedeným jako vodní plocha – umělá vodní nádrţ a pozemkem parc.č. 74, vedeným jako ostatní plocha – sportoviště. Pozemky jsou oploceny kamennou zdí se dvěma bránami. Převáţná část pozemků je vyuţívána jako okrasná zeleň. Pozemky jsou napojeny na veškeré inţenýrské sítě dostupné v obci – elektro, voda, kanalizace, telefon. Vzhledem k tomu, ţe pozemky tvoří jediný funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 20 901 m2.

Vedlejší stavby

V zahradě na pozemcích parc.č. 73 a 74 je umístěna vedlejší stavba umělé vodní nádrţe elipsovitého tvaru na pozemku parc.č 70 o ploše 372 m2. Vzhledem k charakteru a vyuţití budovy č.p. 67 na pozemku parc. St. 1/2 je tato budova povaţována za stavbu vedlejší ke stavbě hlavní č.p. 55. Stavba je situována na severozápadní hranici pozemku a přímo navazuje na stavbu hlavní, není s ní však funkčně propojena. Jedná se o hospodářskou budovu v klasicistním stylu s věţí se slunečními hodinami. Jedná se o zděnou stavbu se sedlovou střechou a pálenou taškou. Stavba má nově natřenou fasádu a rekonstruována byla i střecha objektu.

Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích jsou následující venkovní úpravy: 13. Přípojka vody 14. Přípojka kanalizace 15. Přípojka elektro 16. Zpevněné plochy

- 63 -

17. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích 18. Plot z kamenných bloků 19. Vrata svařovaná z ocelových profilů 20. Brána s kovanými vraty

Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě s pravidelnou údrţbou.

Trvalé porosty

Zahrada objektu č.p. 55 je osázena vzrostlými stromy z doby výstavby objektu tj. 30. léta 20. Stol, okrasnými dřevinami a travnatými plochami. V okolí umělé vodní nádrţe v průčelí objektu jsou vysázeny vzrostlé túje. Zahrada, je stejně jako hlavní a hospodářská budova, chráněna památkovým statutem kulturní památka. Trţní hodnota trvalých porostů nebude samostatně indikována, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.

NEMOVITÁ KULTURNÍ PAMÁTKA

Architektonické a dispoziční řešení

Jedná se o samostatně stojící podsklepenou patrovou stavbu obdélníkového půdorysu s apsidou na severním průčelí domu a třemi rizality na jiţním průčelí. Středový rizalit má obloukový tvar a je v ose s výraznější apsidou, okrajové rizality jsou pak obdélné a v 1. NP z nich vychází balkony nesené sloupy. Směrem k hlavní bráně – jiţní průčelí, pak se stavby vybíhají dvě křídla zastřešených sloupový kolonád ve výši 1. NP. Pravé křídlo je zakončeno kruhovým altánkem, křídlo levé přiléhá k věţi hospodářské budovy. Stavba má 1 podlaţí podzemní, 2 podlaţí nadzemní a stavebně upravené obytné podkroví. Na objektu je mansardová střecha na středových rizalitech zakončená kupolemi. V objektu jsou dvě vnitřní schodiště, jedno s dřevěnými stupni a kovaným zábradlím spojuje 1. NP a stavebně upravené podkroví, druhé – provozní schodiště prochází celou výškou domu od 1. PP po podkroví, toto schodiště je betonové s povrchem z PVC. Dispozice domu, odpovídá původnímu účelu domu – bydlení majitele a jeho rodiny, dnes je objekt na Katastru nemovitostí veden jako objekt občanské vybavenosti, s tím souvisí pozdější vestavby dalších sociálních zařízení v domě.

- 64 -

V 1. PP je deset místností propojených průběţnou chodbou s navazujícím schodištěm. Obecně lze říci, ţe v jiţní polovině jsou prostory uţívány jako skladovací prostory, dříve se zde nacházela prádelna, sušárna a sklady potravin. V polovině severní se nachází technické prostory jako je kotelna, uhlárna a dílny. Do nedávné doby zde byly v jedné z místností i sprchy, ty byly kompletně vybourány v roce 2009/2010. V 1. NP se nachází osm obytných místností – kuchyně, šesti pokojů a haly. Ta probíhá od severního k jiţnímu průčelí ve středu domu a je na obou stranách zakončena francouzkými okny. Dále jsou v 1. NP situovány místnosti poskytující zázemí kuchyni – sklad, chladírna a toalety. V 2. NP jsou situovány loţnice s halou a původní koupelnou. Dvě loţnice pak disponují přístupen na balkony. Další dva pokoje jsou situovány v podkroví domu přístupné z provozního schodiště. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze původně bytové prostory, v pozdějších dobách byly prostory vyuţívány jako konferenční místnosti apod. Provozní plochy se nevyskytují. Stavba nesplňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, přestoţe převáţná většina ploch slouţí k bydlení a nemá víc jak tři kolaudované bytové jednotky, stavba má však více jak jedno podzemní, jedno nadzemní podlaţí a obytné podkroví.

Konstrukční řešení a vybavenost

Stavba je zaloţena na betonových neodizolovaných základech. Nosné zdivo je zděné cihelné o tloušťce 500 mm. Stropy jsou rovné místy klenuté zdobené štukovou výzdobou. Střecha domu je mansardová s dřevěným vaznicovým krovem a s krytinou provedenou z měděného plechu. Klempířské konstrukce jsou kompletní. Fasáda domu je zdobena ornamentálními motivy a šambránami kolem oken i dveří. Vnitřní omítky jsou vápenné s probarveným nátěrem a štukovou výzdobou. V interiéru domu jsou pouţity keramické obklady v kuchyni za varným místem, v původní koupelně je pouţit obklad světlým mramorem a dřevěné obloţení v obytných místnostech. Vnitřní provozní schodiště je provedeno z betonu, nášlapná vrstva je tvořena z PVC, druhé schodiště je rovněţ betonové s dřevěnými schodišťovými stupni s úchyty pro poloţení koberce a kovaným zábradlím. Vchodové dveře jsou dřevěné částečně prosklené, interiérové dveře jsou taktéţ dřevěné plné i prosklené s dřevěnými zárubněmi. V objektu jsou pouţity i dveře dvoukřídlé posuvné do zdí. Okna jsou v celém objektu dřevěná s jednoduchým zasklením v originálním provedení, stejně jako francouzká okna vedoucí do zahrady či na balkony. Na podlahách obytných místností v 1.NP jsou převáţně původní parkety místy vlýsky, v 2. NP jsou to jiţ jen vlýsky. V kuchyni

- 65 - je keramická dlaţba, původní koupelna v 2.NP má podlahy tvořeny deskami světlého a tmavého mramoru. Mramor je pouţit i ve vstupu do objektu z kolonády. Vytápění je ústřední s radiátory uloţenými v dřevěném obloţení. Zdrojem tepla je kotel na tuhá paliva. Elektro instalace jsou vedeny pod omítkou. Objekt není vybaven bleskosvodem. Zdrojem teplé vody je centrální boiler. Zemní plyn není v obci k dispozici.

Vybavení 1. NP Kuchyně je vybavena varným místem s kamny na tuhá paliva a výtahem pro servírování potravin. V 1. NP se nenachází koupelna pouze dvě splachovací WC. V hale v 1.NP je umístěn krb provedený z černého mramoru. Na halu navazuje pokoj s vestavěnými knihovnami provedené z masivního tmavého dřeva. Vybavení 2. NP V 2. NP se nachází koupelna vybavená vanou a dvěma umyvadly. Celá koupelna je provedena v mramoru – obklad vany a zdí, podlaha. Na koupelnu navazuje toaleta se splachovacím WC. Pokoje jsou vybaveny vestavěnými skříněmi, některé jsou obloţeny dřevem.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen na katastru nemovitostí jako objekt občanské vybavenosti a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je před rekonstrukcí, přesto je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení stavby do provozu není podmíněno rozsáhlými investicemi do rekonstrukce, případné rekonstrukce budou pouze dílčího charakteru. Podmínka okamţité vyuţitelnosti stavby je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře nákladů za pronájem

- 66 - porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt je pronajímán za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku v současném stavu je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ

ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou z pravidla uţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje nabídkové a realizované ceny za porovnatelný majetek na realitním trhu. Tyto ceny prochází korekcemi indikované trţní hodnoty, tak aby se eliminovali případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů plynoucích z majetku. K indikaci hodnoty se dopívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být poníţena o opotřebení či jiné znehodnocení. Při stanovení ceny jsme pouţili primárně metody porovnávací a nákladovou, jako doplňkovou metodu jsme zvolili metodu výnosovou. Pozemky byly oceněny metodou porovnávací. Majetek jako celek byl oceněn kombinací všech tří metod.

POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení trţní ceny hodnoty pozemku

- 67 -

Při výběru porovnatelných pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikována porovnávací metodou je:

30 306 000 Kč a je kalkulována následně:

20 901 * 1 450 = 30 306 450 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.

Příloha č.1 - TABULKA 1 - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 Název pozemku zastavěná stavební parcela stavební parcela stavební parcela plocha a nádvoří se zahradou St. 1/1, St. 1/2, 70, 73, Parcelní číslo 74 N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území Slapy Slapy Buš Štěchovice Obec Slapy Slapy Buš Štěchovice Okres Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena X 1 454 400 1 360 000 1 216 000 Rozloha pozemku v m2 20.901 808 850 800 Cena za 1 m2 X 1 800 1 600 1 520 Datum transakce 9.2.2011 4.1.2011 4.1.2011 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1 800 1 600 1 520

- 68 -

C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 1620 1440 1368 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1620 1440 1368 Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Existence věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1620 1440 1368 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1620 1440 1368

Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1620 1440 1368 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Horší Korekce 1 1 1,05 Upravená hodnota 1620 1440 1436 Tvar pomku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1620 1440 1436 Svaţitost Rovinný Rovinný Mírně svaţitý Mírně svaţitý Korekce 1 0.95 0.95 Upravená hodnota 1620 1440 1436 Dostupnost IS Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1539 1440 1436,4 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1539 1440 1436,4 Dopravní obsluţnost PID PID PID PID Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1539 1440 1436,4 Dopravní dostupnost a parkování Výborné Výborné Výborné Výborné

- 69 -

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1539 1440 1436,4

Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1539 1440 1436,4 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1539 1440 1436,4 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m2 1450 1539 1440 1436,4 Rozloha pozemku 825

Celková porovnávací hodnota 1 196 250 0 0 0

Výpis oceňovaných pozemků poř.číslo parc.č. výměra v m2 jednotková hodnota v Kč/m2 1 St. 1/1 1 122 1 450 2 St. 1/2 800 1 450 3 70 342 1 450 4 73 17 831 1 450 5 74 806 1 450 Celkem 20 901

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku

Při naší analýze stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy historické objekty pocházející z obdobného období jako objekt oceňovaný tj. přelom 19. a 20. stol a v obdobném technickém stavu ve Středočeském kraji, které byly v nedávné době prodány nebo jsou nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tyto skutečnosti zohlednili koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi cenami nabídkovými a cenami skutečně realizovanými. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standartní.

- 70 -

Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako je datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitostí jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

43 900 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný Porovnatelný Porovnatelný Porovnatelný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové č. nemovitosti 1 2 3 Název nemovitosti Zámek Slapy Zámek Býkev Zámek Řepín Zámek Vrdy Adresa nemovitosti Slapy 55 Katastrální území Slapy Býkev Řepín Zbyslav Obec Slapy Býkev Řepín Vrdy Okres Praha - Západ Mělník Mělník Kutná Hora B. Údaje o pozemku - přenos z TABULKY I Plocha pozemku 20 901 7 000 3 000 1 279 Hodnota za 1 m2 pozemku 1 450 1 450 1 450 1 450 Hodnota pozemku celkem 30 306 450 10 150 000 4 350 000 1 854 550 C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaţí

Počet srovnatelných jednotek 824 860 800 879 Prodejní cena celkem 25 072 000 20 000 000 10 500 000

Prodejní cena bez ceny pozemku 14 922 000 15 650 000 8 645 450 Cena za 1 porovnávací jed. 17 351 19 563 9 836 Datum transakce 16. 4.2011 28. 3.2011 24. 9.2010 Korekce 1 1 0,95 Upravená hodnota 17 351 19 563 9 344 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,90 0,90 0,90

- 71 -

Upravená hodnota 15 616 17 606 8 409 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 15 616 17 606 8 409 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 15 616 17 606 8 409

objekt občanské objekt občanské objekt občanské objekt občanské Vyuţití podle územního plánu vybavenosti vybavenosti vybavenosti vybavenosti Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 15 616 17 606 8 409 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 15 616 17 606 8 409

Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 15 616 17 606 8 409 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 15 616 17 606 8 409

Technický stav objektu Před rekonstrukcí Horší Před rekonstrukcí Před rekonstrukcí Korekce 1,05 1 1 Upravená hodnota 16 397 17 606 8 409 Tech. vybavenost budovy Podprůměrná Podprůměrná Podprůměrná Podprůměrná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16 397 17 606 8 409 Funk. vyuţitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Horší Korekce 1 1 1,15 Upravená hodnota 16 397 17 606 9 671

Další moţný rozvoj nemovitosti Horší Horší Horší Horší Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16 397 17 606 9 671 Dopravní obsluţnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16 397 17 606 9 671

Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Horší Dobrá Dobrá

- 72 -

Korekce 1,05 1 1 Upravená hodnota 17 217 17 606 9 671 Atraktivita objektu Nadprůměrná Nadprůměrná Nadprůměrná Nadprůměrná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 17 217 17 606 9 671 Jiná technická korekce - Neodkana- příslušenství stavby Kompletní IS Kompletní IS Kompletní IS lyzovaný Korekce 1 1 1,25 Upravená hodnota 17 217 17 606 12 089 F. Ostatní parametry

Korekce pro velikost nemovitosti Obdobný Obdobný Obdobný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 17 217 17 606 12 089 Jiná korekce N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 17 217 17 606 12 089 Výsledná porovnávací hodnota

Porovnávací hodnota 1 jednotky 16 500 17 217 17 606 12 089 Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) 13 596 000 Hodnota pozemku 30 306 450

Celková porovnávací hodnota 43 902 450

Příjmová metoda

Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který mlţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následovně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou

- 73 - alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeučtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

8 760 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné 1 700 000 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 20% 255 000

Efektivní hrubý příjem 1 445 000 Náklady na údrţbu 300 000 Pojistné 5 000 Daň z nemovitosti 6 000 Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Ostatní provozní náklady 0 Provozní náklady celkem 311 000

Provozní příjem 1 134 000 Rezervy na renovace 170 024 Čistý pracovní příjem 963 976

Míra kapitalizace 11%

- 74 -

Indikovaná hodnota 8 763 418 Zaokrouhleno 8 760 000

Nákladová metoda

Technické opotřebení: Je sníţením hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky: Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky: Jsou odstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

- 75 - dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

42 090 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následují tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA Název Objekt občanské vybavenosti - zámek Slapy 55 Číslo pozemku St. 1/1, St. 1/2, 70, 73, 74 Nosná konstrukce Zděná Skutečné stáří 81 Efektivní stáří (po rekonstrukci) 75 Ekonomická ţivotnost 50 let Zastavěná plocha 372 m2 Počet podlaţí 1 PP, 2NP, stavebně upravené podkroví Celková zastavěná plocha 372 m2 Koeficient vyuţitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 824,65 m2 Celkový obestavěný prostor 4 799 m3 Jednotkové reprodukční náklady 10 548 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 50 619 852 Fyzické opotřebení -50% 25 309 926 Funkční nedostatky -25% 18 982 445 Ekonomické nedostatky 0% 18 982 445

- 76 -

Umělecko-řemeslné prvky 8 000 000 Vedlejší stavba - hospodářská budova 2 000 000 Vedlejší stavba - umělá vodní plocha 800 000 Venkovní úpravy 300 000

Pozemek 30 306 000

Indikovaná hodnota 60 388 445 Zaokrouhleno 60 390 000

ZÁVĚR

Toto hodnocení vyjadřuje názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 3. 4. 2011. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací hodnota 43 900 000 70 30 730 000 Příjmová metoda 8 760 000 10 876 000 Nákladová metoda 60 390 000 20 12 078 000 Výsledná cena 43 684 000 Zaokrouhleno 43 680 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které sice na trhu nejsou běţně nabízeny, přesto jsou obchodovány. Z tohoto důvodu, lze předpokládat, ţe porovnávací metoda bude úspěšně reflektovat stav ekonomiky i konkrétní poptávku a nabídku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou zohledněna největší měrou a je jí přisouzena váha 70%.

- 77 -

Tento typ majetku – objekt občanské vybavenosti – zámek je v lokalitě (obec Slapy v blízkosti Hlavního města Praha) poměrně vzácným. Pronájmy těchto objektů jsou spíše jednorázového charakteru. Tento konkrétní objekt je před rekonstrukcí a není vyuţíván ve svém plném rozsahu. Proto byla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou provedena, při finální analýze hodnoty je však uvaţována pouze 10%. Indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody indikuje současnou výši nákladů na výstavbu totoţného majetku. Pro určení trţní hodnoty historických objektů není tato metoda vhodná. V tomto případě však vzhledem k datu výstavby objektu (30. léta 20. stol) metoda mohla být pouţita a byla jí přisouzena váha 20% Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 3. 4. 2011 reprezentována částkou:

= 43 680 000 Kč

(slovy: Čtyřicettřimilionůšestsetosumdesáttisíc)

- 78 -

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY

11. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebnosti nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány našim šetřením, z projektové dokumentace nebo z ověřených evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o hodnocení předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino- formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 15. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, se vyskytnou následně po datu ocenění. 16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí jinak, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 19. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní

- 79 -

oprávnění pro jakoukoli potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 20. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

- 80 -

OSVĚDČENÍ

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe:

5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předaní dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Slapech dne 3. 4. 2011

………………………………………… Kristýna Bártová

- 81 -

Příloha č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1246

- 82 -

Příloha č. 2 - Náhled kopie katastrální mapy

- 83 -

Příloha č. 3 - Fotodokumentace objektu - exteriér

- 84 -

Příloha č. 4 - Fotodokumentace objektu - interiér

- 85 -

Příloha č. 5 - Orientační mapa oblasti

- 86 -

Analytická část

Analýza realitního trhu ve Středočeském kraji zaměřeno na okres Praha – západ

Obecná charakteristika trhu

Popis Okresu Území okresu Praha-západ obepíná ze západní

strany Hlavní město Prahu a společně s okresem Praha-východ tvoří jakýsi prstenec kolem Prahy. Na východní straně sousedí tedy okres Praha- západ s Hlavním městem Praha, na severo a jihovýchodě s okresem Praha-východ, na jihu s Příbramskem a Benešovskem a ne západě s Berounskem a Kladenskem. Spolu s nimi a dalšími okresy tvoří celek Středočeského kraje.

Na území okresu můţeme nalézt mnoţství rozdílných geomorfologických oblastí, jako jsou Turská, Průhonická a Bělohorská plošina, Středočeský kras, Zdickou a Praţskou kotlinu či Benešovskou pahorkatinu. Převýšení na území okresu je 289m, kdy nejníţe poloţené místo je ve výšce 169m n.m. a je jím koryto Vltavy u Dolan a nejvýše poloţeným místem je s výškou 458m n.m. Lipový vrch u Jílového.

S celkovou rozlohou 581 m2 je okres Praha-západ nejmenším okresem ve Středočeském kraji, avšak s hustotou osídlení 201 obyvatel na 1 km2 je v kraji jedním z nejlidnatějších. K 31. 12. 2009 měl okres 116.730 obyvatel a bylo zaregistrováno 1.802 ţivě narozených dětí, 579 sňatků a bylo rozvedeno 331 manţelství, díky procesu suburbanice, kdy se ekonomicky silné obyvatelstvo Prahy stěhuje za účelem komfortnějšího bydlení do zázemí metropole, se předpokládá, velký nárůst počtu obyvatel okresu. Ke stejnému datu, tedy 31. 12. 2009, je v okrese zaregistrováno 79 obcí, z nichţ 9 má status města a 2 mají přiznaný status městyse.

Díky své poloze má okres Praha-západ spolu s okresem Praha-východ naprosto unikátní postavení. V prstenci tyto dva okresy svírají Hlavní město Praha, tvoří s ní praţskou středočeskou aglomeraci a fungují jako zázemí Prahy. Jsou pro Hlavní město Praha hlavním zdrojem pracovních sil, doplňují praţský průmysl, sluţby, stavitelství, zásobují Prahu

- 87 - potravinami a poskytují Praze svůj rekreační potenciál, kde hlavně kolem toků řek Berounky, Vltavy a Sázavy vznikaly celé chatové kolonie. V hustotě výstavby objektů individuální rekreace patří okres Praha-západ na přední místa v republice. Území okresu Praha-západ nikdy nepatřilo mezi významné průmyslové oblasti. V historii byla tato oblast známá pro svou hutnickou činnost neţelezných kovů, v době dávno minulé hlavně zlata a stříbra. Dnes se zde průmysl soustředí hlavně na výrobu stavebních hmot. V registru ekonomických subjektů je dnes zapsáno na 33.830 ekonomicky aktivních subjektů, z nichţ 11,5 % se zabývá činnosti v odvětví průmyslu, 10,9 % stavebnictvím, 2,3 % zemědělstvím a lesnictvím a 12,8 % maloobchodem.

Na území okresu Praha-západ můţeme nalézt i několik kulturních i přírodních památek. Například CHKO Český kras, vápencové území s unikátně zachovanými společenstvy dubových a dubo-habrových lesů, které poskytují útočiště mnoha ohroţeným druhů ţivočichům i rostlinám. Dalším unikátním místem je Národní přírodní památka Medník, jehoţ lesy jsou posledním místem výskytu rostlinky s názvem Kandík psí zub, patřící do čeledě liliovitých a který se ve volné přírodě jinde nevyskytuje. Z památek kulturních se na území okresu nachází mnoho památek na dobu neolitickou jako například v obci Statenice-Černý Vůl, Řivnáč u levého Hradce či v Kněţevsi. Z mladší historie je velmi zajímavý kostel z románského období v Holubicích, barokní zámek v Hostivicích a v neposlední řadě Levý Hradec, národní kulturní památka, která svého času slouţila jako sídlo Přemyslovců, konkrétně kníţete Bořivoje a jeho, později svatořečené, manţelky Ludmily. Zajímavé je téţ okolí Hradu Okoř, které se stalo centrem krajinářské malby a českého impresionismu, jehoţ hlavním představitelem byl, zde působící, Antonín Slavíček.

Trh s nemovitostmi Vzhledem k poloze okresu Praha-západ i k jeho dobrému jménu je v oblasti s nemovitostmi obchodováno velmi hojně. Jedná, téměř výhradně, o nemovitosti rezidenčního charakteru s převahou rodinných domů a bytů střední velikosti o dispozici 2+1 a 3+1, poptávka po koupi je pak výrazně vyšší neţ mnoţství poptávaných nájmů těchto nemovitostí. V rekreačních oblastech, povodí řeky Berounky a především Vltavy, je velký zájem o koupi i pronájem rekreačních objektů.

- 88 -

Regionální segmentace Okres Praha-západ lze z hlediska trhu rozdělit na tři části – město Roztoky a jeho okolí, rekreační oblast Povltaví a zbytek okresu.

Město Roztoky a blízké okolí Město Roztoky je se svými 7.169 obyvateli největším městem okresu Praha-západ. Svou výhodnou polohou vůči Praze se stalo centrem výstavby rezidenčních staveb jak na svém okraji, tak v okolních obcích, jeţ dnes uţ s městem samotným téměř splývají. Město prochází rozsáhlou revitalizací, novou podobu získalo ústřední Tyršovo náměstí, byla vybudována nová čistička odpadních vod a plánovány jsou i změny v dopravní infrastruktuře - přemostění Vltavy s návazností na dokončení hlavního sběrného dopravního okruhu na severním okraji města a nová komunikace mezi Roztoky a Hlavním městem Praha. Na okraji a v těsné blízkosti města vznikají, v rámci developerských projektů, nové vilové čtvrti – Solníky, Panenská I. a II. a Na Dubenčici. Město by dle plánů mělo v rozmezí několika let dosáhnout zvýšení počtu obyvatel aţ na 10.000.

Pozemky Město Roztoky má ve svém centru minimální počet pozemků, které umoţňují zastavění. V budoucnosti by měl územní plán umoţnit zastavit pozemky, které jsou dnes nezastavitelné, na těch jsou jiţ naplánovány developerské projekty výstavby rezidenčních objektů, a pozemky proto nebudou dále obchodovány. Vzhledem k výhodné poloze oblasti vůči Hlavnímu městu Praha, není výrazný cenový rozdíl mezi pozemky situovanými na území města Roztoky a pozemky v přilehlých obcích. Případné volné pozemky v centru města v současné době nejsou obchodovány, ale lze předpokládat, ţe jejich cena by byla výrazně vyšší.

Běţná cena stavebních pozemků v oblasti je 1 950 - 3 900 Kč/m2

Jedná se o pozemky určené k zastavění, případně o pozemky, na kterých se nachází stavba určená k demolici, tento fakt mírně sniţuje cenu celého pozemku o náklady spojené s demolicí této stavby. Zároveň se jedná o pozemky napojené na inţenýrské sítě, případně jsou inţenýrské sítě dovedeny na hranici pozemku. Rámcově lze říci, ţe pozemky nacházející se severozápadně od Roztok se nachází v dolní polovině cenového intervalu a s rostoucí vzdáleností pozemku od Roztok cena za m2 pozemku

- 89 - klesá. Na druhé straně pozemky situované mezi Roztoky a Hlavním městem Praha, tedy jiho- východně od Roztok, jsou díky své výborné pozici v horní polovině cenového rozsahu.

Budovy Oblast města Roztoky a okolí je v současné době oblastí s nejdraţšími cenami rezidenčních nemovitostí. Poptávka po nich je výrazně niţší neţ jejich nabídka. Nerovnováhu poptávky a nabídky narovnají nově vznikající developerské projekty typizované výstavby rodinných domů i bytových domů. V oblasti bytů je největší poptávka po bytech o dispozici 3+1, naopak malé byty ţádány potencionálními kupci nejsou.

Rezidenční nemovitosti

Bytové domy Obchodovatelné bytové domy jsou, v oblasti města Roztoky, vzácným zboţím. Několik málo bytových domů k prodeji je nabízeno v okrajových oblastech Roztok a v blízké Libčici nad Vltavou. Jedná se o starší bytové domy o maximálně 5 bytových jednotkách.

Běţná cena bytových domů je cca 24 000 Kč/m2

BYTY V oblasti je nevětší poptávka po středně velkých bytových jednotkách o dispozici 3+1. Naopak minimální poptávka je po nákupu malých bytových jednotek typu garsoniéra a 1+1, v této kategorii bytů je však největší poptávka po nájmu bytu. Vzhledem k výstavbě nových bytových domů, dle projektu provedených v nadstandardu, lze předpokládat, ţe ceny bytů v oblasti budou v budoucnosti narůstat.

Běţné ceny bytů Byt 1+1 39 200 - 41 500 Kč/m2

Byt 2+1 42 700 - 48 000 Kč/m2 Byt 3+1 48 500 - 51 000 Kč/m2

Běţné nájemné bytu činní 150 – 200 Kč/m2 měsíčně bez poplatků

- 90 -

Jedná se o byty o porovnatelných uţitných plochách, k nimţ náleţí sklep či sklepní kóje. Vzhledem k malému mnoţství porovnatelných bytů nebyl brán zřetel na konstrukci domu, ve kterém se byt nachází ani na jeho stavební a technický stav.

V cenovém rozsahu lze tedy ve spodní polovině rozmezí najít byty v panelákových bytových domech a polovině horní byty v bytových domech zděných. Zároveň spodní hranice odpovídá bytům určeným k celkové rekonstrukci a bytům ve špatném stavu, kdeţto horní hranice odpovídá bytům po rekonstrukci a bytům v dobrém technickém stavu.

Cenový rozdíl mezi obdobným bytem v domě zděném a v domě panelovém je cca 10% z ceny bytu.

RODINNÝ DŮM Na základě výstavby několika nových vilových čtvrtí na okraji města, i mimo něj, lze usuzovat, ţe zájem po rodinných domech v oblasti stoupá. Trend migrace obyvatel z Hlavního města Praha do přilehlých oblastí pokračuje, lze proto předpokládat, ţe ceny, jiţ teď nejvyšší v okresu, nadále porostou.

Na rozdíl od oblasti v okolí Jesenice a Průhonic, není oblast Roztok přesycena tzv. satelitními městečky a nové kolonie, zde vznikají v napojení na Roztoky nebo obce v okolí, které jin zajišťují alespoň minimální občanskou vybavenost.

Běţná cena rodinných domů je 43 800 - 52 500 Kč/m2

Běţné nájemné činní 135 - 195 Kč/m2 měsíčně bez poplatků

Jedná se o domy o rozloze 150 – 200 m2, v dobrém technickém stavu, situované ve městě Roztoky a jeho okolí. Cenový rozsah v sobě zahrnuje jak objekty nově vystavěné, samostatně i v rámci projektů typizované výstavby, tak starší udrţované domy či domy po rekonstrukci. Ceny domů klesají v závislosti na vzdálenosti od města roztoky a to hlavně v severo- západním směru od Roztok.

Objekty pro individuální rekreaci Objekty pro individuální rekreaci jsou obchodovány v oblasti spíše výjimečně. Obchody s těmito realitami probíhají hlavně v okolí obce Okoř.

- 91 -

Běţná cena objektu pro individuální rekreaci je 9 000 – 18 000 Kč/m2

Komerční objekty a prostory Nabídka nebytových prostor pro komerční vyuţití je v současné době ve městě Roztoky velmi omezená nabídka. Například kancelářské prostory nejsou k prodeji nabízeny vůbec. Větší nabídku není, vzhledem k poloze města, moţné předpokládat ani do budoucna. Města a obce sousedící s Hlavním městem Praha se přeměňují na rezidenční oblasti a komerční objekty a prostory se soustředí do Hlavního města Prahy. V realitní nabídce jsou nabízeny nebytové prostory, vyuţitelné jako obchody, restaurace či kavárny. Prostory nabízené ke koupi se soustředí u okrajových částí města a v rozšířeném centru. Naopak obchodní i kancelářské prostory nabízené k pronájmu se soustředí hlavně v centru města.

Běţná cena obchodních prostor je 34 700 - 50 000 Kč/m2

Běţné nájemné činní 200 - 300 Kč/m2 měsíčně bez poplatků

Průmyslové objekty a prostory SKLAD V oblasti Roztyl jsou nabízeny spíše menší skladovací prostory. Ve valné většině převaţuje nad nabídkou prodeje, nabídka pronájmu těchto prostor.

Běţná cena skladovacích prostor je cca 10 000 Kč/m2

Běţné nájemné činní 90 – 120 Kč/m2 měsíčně bez poplatků

VÝROBNÍ HALY A PROSTORY Výrobní prostory a haly jsou nabízeny spíše výjimečně. Většinou se jedná o prostory umoţňující zřízení dílen a podobných nenáročných provozů. Spíše neţ prodej převaţuje pronájem prostor, výjimečně objektů.

Běţná cena výrobních prostor je 9 200 - 15 000 Kč/m2

Běţné nájemné činní 40 - 80 Kč/m2 měsíčně bez poplatků

- 92 -

Povltaví Oblast Povltaví zahrnuje obce nacházející se přímo v povodí řeky Vltavy či v jeho těsné blízkosti, od obce Vrané nad Vltavou aţ po obec Slapy. Stručně se dá oblast charakterizovat jako oblast rekreační a to zejména v oblast tzv. Slapského jezera. Díky snadnému a rychlému přístupu do Hlavního města Prahy je oblast ideální pro trvalé bydlení a to zejména rodin s dětmi. Díky nedávným problémům se skalním masivem lemující přístupovou cestu oblasti od Prahy, lze předpokládat, ţe v budoucnosti proběhnou změny v dopravní infrastruktuře. V současné době uţ oblast neslouţí pro rekreaci českých občanů či občanů Hlavního města Prahy, jak tomu bývalo dříve, ale hlavní klientelu oblasti tvoří turisté z Holandska, Dánska a částečně z Německa. Rozvoj v lokalitě směřuje k získání zašlé prestiţe a zajímavosti místa. Jedním z největších projektů v oblasti je zbudování golfového hřiště a clubu Svatý Ján, jeţ se názvem obrací k dávnému patronu vodáků, vorařů i celého Slapského jezera. V návaznosti s jiţ zmiňovaným golfovým hřištěm vznikají v oblasti nové hotely a jiné projekty.

Pozemky Nabídka pozemků v oblasti je poměrně široká. Přímo centru obcí volné stavební pozemky nejsou. Je však více neţ pravděpodobné, ţe pozemky pod neudrţovanými objekty se v budoucnu uvolní. S přílivem nových občanů do obcí se obce rozpínají a tak se z pozemků dříve nezastavitelných stávají pozemky stavební. Cena pozemků závisí zejména na konkrétní poloze pozemku, pozemky situované v atraktivních lokalitách, jako například přímo u Slapského jezera, mají cenu za 1 m2 několikanásobně vyšší neţ obdobný pozemek v jiné lokalitě.

Běţná cena stavebních pozemků v oblasti je 1 200 - 2 050 Kč/m2

- 93 -

Budovy Ceny staveb o dané oblasti jsou oproti ostatním oblastem okresu výrazně niţší. Niţší je i poptávka a nabídka po nich. Jedinou výjimku tvoří objekty pro individuální rekreaci a částečně bytové domy, které jsou vyuţívány jako penziony a hotely.

Rezidenční nemovitosti

BYTOVÉ DOMY Prodeje bytových domů v oblasti Povltaví jsou spíše výjimečné. V současné době jsou k prodeji nabídnuty některé bytové domy v obci Štěchovice, kde bylo v poslední době vybudováno kulturní centrum se sportovišti a nyní započala výstavba nového bytového domu a několik dalších v rekreačních oblastech.

Běţná cena bytových domů je cca 19 000 Kč/m2

Jedná se o starší bytové domy o maximálně 5 bytových jednotkách, kdy několik z nich můţe být, díky své poloze i dispozici, do budoucna vyuţito jako hotel.

BYTY O nákup bytů je zájem zejména v obcích, které jsou situovány blíţe Praze, zejména v obci Vrané nad Vltavou. Zájem je hlavně o koupi středně velkých bytů. Naopak po malých bytech poptávka téměř není a to jak po koupi, tak po pronájmu.

Běţné ceny bytů Byt 1+1 cca 25 000 Byt 2+1 cca 31 000 Byt 3+1 cca 37 000 Běţné nájemné bytu činní 120 – 180 Kč/m2 měsíčně bez poplatků

- 94 -

Cenový rozdíl mezi obdobným bytem v domě zděném a v domě panelovém je cca 10% z ceny bytu.

RODINNÝ DŮM Rodinné domy jsou nejběţnější nemovitostí obchodovanou v dané oblasti. Zatím zde ve velké míře nedochází k tzv. satelitní výstavbě a nová zástavba se celkem logicky napojuje na původní zástavbu vesnic. I u kupujících je největší zájem o domy spadající do původní zástavby. Hojně je obchodováno i s objekty určenými k rekonstrukci.

Běţná cena rodinných domů je 18 500 - 24 450 Kč/m2

Běţné nájemné činní cca 170 Kč/m2 měsíčně bez poplatků

Jedná se o objekty o rozloze 150 – 200 m2, na technický stav nebyl brán zřetel z důvodu mnoţství obchodovaných objektů určených k rekonstrukci. Takové objekty se na cenovém rozpětí pohybují na spodní hranici i mírně pod ní v závislosti na atraktivitě lokality, kde jsou situovány. Na horní hranici se pak pohybují domy ve výborném technickém stavu a novostavby.

Objekty pro individuální rekreaci Rekreační objekty jsou v dané oblasti velmi dobře obchodovatelné a poptávka lehce zaostává za nabídkou. I mnoho rodinných domů v atraktivních lokalitách je nabízeno jako rekreační objekty. V minulosti byl zaznamenán úpadek zájmu o rekreační objekty, dnes zájem opět mírně stoupá.

Běţná cena objektu pro individuální rekreaci je 15 000 - 18 500 Kč/m2 běţná cena rekreačních objektů situovaných u Slapského jezera je 23 000 - 27 500 Kč/m2

Ceny rekreačních objektů se liší v první řadě v závislosti na lokalitě, kde jsou umístěny, aţ pak do tvorby ceny vstupují ostatní faktory.

- 95 -

V současné době je trendem nákup nikoli rekreačních objektů, ale nákup hausbotů a jiných obytných lodí, zvláště pak na Slapském jezeře.

Komerční objekty a prostory V dané oblasti jsou komerční prostory a objekty obchodovány minimálně. Kancelářské prostory a obchodní prostory jsou pronajímány či prodávány pouze v některých větších obcích či městysech například ve Vraném nad Vltavou, Štěchovicích či Davli.

KANCELÁŘSKÉ PROSTORY Běţné nájemné činní 125 – 200 Kč/m2 měsíčně bez poplatků

OBCHODNÍ PROSTORY Běţná cena obchodních prostor je cca 16 000 Kč/m2

PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY A PROSTORY Objekty tohoto charakteru nejsou v oblasti obchodovány.

Jesenicko a okolí Černošic Oblast Jesenicka a okolí Černošic má dvě části jedna se rozpíná mezi oblastí města Roztoky a oblastí Povltaví a zahrnuje obce Hostivice, Černošice, Řevnice a Mníšek pod Brdy a druhá část lţí východně od řeky Vltavy a zahrnuje obce Jesenice, Průhonice, Jílové u Prahy a Dolní Břeţany. Ač je oblast poměrně rozsáhlá cenově je v dnešní době poměrně cenově plochá.

V nedávné minulosti byly ceny nemovitostí, zvláště pozemků a rodinných domů, v obcích těsně přiléhajících k hranicím Hlavního města Praha, jako je Jesenice, Průhonice, Dolní Břeţany a jiné, uměle navyšovány. A vznikaly zde kolonie typizovaných rodinných domů a vil ve stylu tzv. podnikatelského baroka. Dnes není po těchto nemovitostech poptávka a jsou téměř neobchodovatelné. Proto ceny jak staveb, tak pozemků výrazně spadly a dostaly se na cenovou hladinu nemovitostí ostatních obcí v okrese.

Pozemky Vzhledem k rozsáhlosti oblasti je obchodovatelných pozemků dostatek.

Běţná cena stavebních pozemků v oblasti je 1 800 - 3 500 Kč/m2

- 96 -

Budovy

Rezidenční nemovitosti BYTOVÉ DOMY Běţná cena bytových domů je cca 16 000 Kč/m2

BYTY

Běţné ceny bytů Byt 1+1 35 500 - 40 000 Byt 2+1 38 500 - 42 000 Byt 3+1 39 000 - 46 500 Běţné nájemné bytu činní 140 – 200 Kč/m2 měsíčně bez poplatků

Cenový rozdíl mezi obdobným bytem v domě zděném a v domě panelovém je cca 10% z ceny bytu.

RODINNÝ DŮM Ceny rodinných domů v dané oblasti, byly v minulosti uměle vytlačeny a byly, zde hojně budovány tzv. satelitní městečka. Zvláště ve východním cípu okresu u obcí Jesenice, Průhonice a Dolní Břeţany byla tato výstavba zaměřena na majetnou klientelu a domy byly vystavěny ve stylu tzv. podnikatelského baroka. V horizontu zhruba 5 let byla tato oblast nejdraţší v celém okrese Praha-západ. Dnes o tyto nemovitosti není ze strany kupujících

- 97 - zájem a ceny v této oblasti velmi výrazně poníţily a vyrovnaly se cenové hladině srovnatelných nemovitostí v okrese.

Běţná cena rodinných domů je 40 500 - 47 000 Kč/m2

Běţné nájemné činní 125 – 160 Kč/m2 měsíčně bez poplatků

Jedná se o domy o rozloze 150 – 200 m2, v dobrém technickém stavu. Cenový rozsah v sobě zahrnuje jak objekty nově vystavěné, samostatně i v rámci projektů typizované výstavby, tak starší udrţované domy či domy po rekonstrukci.

Objekty pro individuální rekreaci Nabídka rekreačních objektů v oblasti je poměrně rozsáhlá a převyšuje poptávku po těchto objektech. Většina těchto objektů je soustředěna do malých obcí navazujících na města a větší obce. V oblasti neexistuje rekreační oblast, těšící se velké oblibě a atraktivitě.

Běţná cena objektu pro individuální rekreaci je 23 500 - 25 500 Kč/m2

Jedná se o nemovitosti o podobných vlastnostech a v obdobném technickém stavu. Oblast je, co se cen rekreačních nemovitostí týče, poměrně cenově plochá. Coţ je dáno i tím, ţe v oblasti neexistuje vymezená oblast, která by se z hlediska rekreace těšila nějaké zvláštní oblibě.

Komerční objekty a prostory

Kancelářské prostory Běţná cena kancelářských prostor je 26 600 - 38 000 Kč/m2 Běţné nájemné činní cca 200 Kč/m2 měsíčně bez poplatků

V oblasti jsou obchodovány hlavně samostatné kancelářské prostory, popřípadě jejich soubory. V současné době se na realitním trhu nevyskytují nabídky prodeje celých administrativních budov.

Nabídka nájmu kancelářských budov je vyšší neţ nabídka prodeje.

Obchodní prostory Běţná cena obchodních prostor je 20 000 - 37 000 Kč/m2 Běţné nájemné činní 180 – 250 Kč/m2 měsíčně bez poplatků

- 98 -

Obchodní prostory nabízené k prodeji či nájmu jsou většinou soustředěny do center měst a obcí v oblasti.

V poslední době se objevuje nabídka prostor v tzv. satelitních městech, kde doposud chyběla veškeré občanská vybavenost. V těchto lokalitách jsou pronajímány nebytové prostory v bytových domech, či části rodinných domů, kterým je hledáno nové vyuţití.

Průmyslové objekty a prostory Objekty průmyslového charakteru jsou v oblasti soustředěny hlavně do okolí měst Průhonice a Jesenice, kde vznikla průmyslová zóna pro severní část Hlavního města Praha.

V nabídce skladů i výrobních prostor převaţuje nabídka nájmu nad nabídku prodeje, a to zejména menších skladů a výrobních prostor.

SKLAD Běţná cena skladovacích prostor je cca 5 500 Kč/m2 Běţné nájemné činní 80 – 145 Kč/m2 měsíčně bez poplatků

VÝROBNÍ HALY A PROSTORY Běţná cena výrobních prostor je 7 700 - 12 400 Kč/m2 Běţné nájemné činní 70 – 100 Kč/m2 měsíčně bez poplatků

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED V krátkodobém i dlouhodobém horizontu lze předpokládat, ţe zájem zejména o rezidenční objekty v okrese Praha-západ i nadále poroste. Trend přesidlování obyvatel z Hlavního města Praha do klidnějších lokalit pokračuje a vzhledem k poměrně dobré síti základního školství v okrese, lze usuzovat, ţe lokalita bude stále populárnější pro rodiny s dětmi. O čemţ svědčí i mnoho probíhajících projektů výstavby nových rezidenčních objektů i změna sloţení obyvatel okresu. Lze také usuzovat, ţe rekreační oblasti v okrese budou na vzestupu a to hlavně díky zaměření na nového klienta. Kdy se z klasických chatařů a chalupářů, začala oblast soustředit na lukrativnější a exkluzivnější klientelu. Okres Praha-západ má na českém trhu poměrně ojedinělé postavení, kdy tvoří s Hlavním městem Praha a okresem Praha-východ tzv. Praţskou aglomeraci. Pro rezidenční bydlení je velmi atraktivní jak svou dostupností do Prahy, tak dostatkem rekreačních oblastí a přírodních lokalit.

- 99 -

Závěr

Celou mou bakalářskou prací se vinou dvě hlavní linie a to je téma historických staveb a problematika jejich ocenění a pak lokalita okresu Praha – západ potaţmo obce Slapy. Toto spojení není náhodné, uţ při výběru tématu mé, tehdy budoucí, bakalářské práce jsem se chtěla zaměřit na něco, co mě jiţ od dětství zajímá a co jsem si uţ na základní škole vysnila jako můj hlavní obor – totiţ dějiny umění, architektury a vše kolem a kdyţ jsem mohla toto krásné téma propojit ještě s místy, která znám snad celý ţivot, byl výběr tématu jasný.

První teoretická část pojednává právě o problematice historických staveb, mým záměrem bylo podívat se na tuto problematiku i z trochu jiných úhlů, neţ je čistě otázka určení trţní hodnoty. Proto jsem se zde zabývala i otázkou památkové péče, stupni památkové ochrany i nakládání s památkami a jejich rekonstrukcemi a důsledky, které majiteli přinese vlastnictví objektu pod památkovou ochranou. Památková péče je v současné době aţ zatracována a mediální obraz „památkářů“ také není příliš lichotivý. I já sama mnohdy proklínám tento úřad, kdyţ mi vítr lomcuje neutěsnitelnými okny, jeţ nebyla povolena vyměnit. Na druhou stranu jsem si při sestavování této práce znovu uvědomila, jak důleţitá tato instituce je, pro zachování všech architektonických skvostů, které jsou po naší republice rozesety.

Na teoretickou část navazuje část praktická. V té jsem ve dvou případech hledala, pomocí metod indikující trţní hodnotu, trţní hodnotu rodinného domu a objektu občanské vybavenosti – zámku Slapy. Tento objekt jsem si vybrala v návaznosti na teoretickou část, kde objekt představuji i s jeho velmi zajímavou historií. Je pravdou, ţe se nejedná o ţádný věhlasný komplex se spoustou uměleckých děl i to je však důvod, proč jsem si slapský zámek vybrala jako zástupce památek, které jsou nejčastěji obchodovatelné. Je pravdou i to, ţe v obci je mnoho domů, které jsou mnohdy starší neţ zámek, a přesto jsou oceňovány jako běţný typový rodinný dům, ale ne kaţdý dům můţe mít statut památkově chráněného objektu.

Jediným východiskem je zodpovědný přístup odhadců i znalců, kteří disponují dostatečnými znalostmi a v neposlední řadě zkušenostmi, kteří budou ke kaţdé stavbě, jak památkově chráněné tak novostavbě individuálně. Nápomocné v tomto úkolu by jim měly být kvalitní databáze, s čímţ je mnohdy problém ze strany realitních kanceláří, které jsou ve většině případů zdrojem informací, které v mnoha případech nejsou adekvátní a přesné.

- 100 -

Poslední částí mé bakalářské práce je část analytická, zde jsem se zaměřila na analýzu realitního trhu ve Středočeském kraji, potaţmo po domluvě s vedoucím práce, na analýzu realitního trhu v okrese Praha-západ. Při tvorbě této poslední části jsem byla překvapena vývojem cen v tzv. satelitních městečkách, které poměrně rychle klesají. Tento pád cen mi jen potvrdil, ţe odříznuté osady typových domů nemohou být v dnešní době pro kupce tak atraktivní, jak developerské firmy předpokládají. Coţ mě osobně velmi potěšilo.

Vzhledem k jedinečnému postavení okresu vůči Hlavnímu městu Praha, existenci rekreační oblasti a mnoha dalším faktorům, jsou ceny realit v tomto nejmenším okrese Středočeského kraje jedny z nejvyšších v kraji. Mě zcela neobjektivně zajímaly nejvíce ceny v oblasti Povltaví a byla jsem velmi překvapena, ţe oblast drţí cenový standard se zbytkem okresu. A v některých oblastech tento standard dokonce převyšuje.

- 101 -

Bibliografie:

ORT, Petr.: Tvorba bakalářské práce, Praha 2004, ISBN 80-86747-22-0 ORT, Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s. 2007. ISBN 978-80-7265-101 ORT, Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 ORT, Petr: Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, Praha: Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3 ZAZVONIL, Zbyněk: Výnosový přístup, Praha: Oeconomica 2009. ISBN 978-80-245- 1525-0 ZAZVONIL, Zbyněk: Porovnávací hodnota nemovitostí, Praha: EKOPERSS 2006. ISBN 80-86929-14-0 NĚMEČKOVÁ, ROHÁČEK, BŘICHÁČEK, NĚMEČEK: Slapy, Praha: Polygrafia 1990

Časopis komory soudních znalců České republiky: ZNALEC. Vydává Komora soudních znalců ČR 1990 -, roč. 17, č. 3/2007, Praha 2007 STARÁ, Anna: Opravu Karlova mostu nepovaţuje NPÚ za úspěšnou [online]. 2011, www.archiweb.cz/news.php?action=show&id=9287&type=1&lang=cs

Internetové zdroje

www.nahlizenidokn.cuzk.cz www.pamatkovapece.cz www.npu.cz www.pamatkovyzakon.webnode.cz www.czso.cz www.slapynadvltavou.cz www.archiweb.cz www.roztoky.cz www.wikipedia.cz www.vltava.logout.cz www.sreality.cz www.netrealit.cz www.idnes.reality.cz www.nemovitosti.cz www.ocenovaninemovitosti.cz www.ceskereality.cz

- 102 -