LK Ludwigslust-Parchim)

MARKTDATENAKTUALISIERUNG

17. Oktober 2019 Aktualisierung mit Neubewertung der Marktdaten der ecostra-Auswirkungsanalyse aus dem Jahr 2016 zur möglichen Realisierung eines Outlet Centers in der Stadt

Wittenburg (LK Ludwigslust-Parchim)

Areal „Zur Winterwelt“

ecostra-Untersuchung im Auftrag der Wittenburg Village GmbH, Wittenburg

Märkte verstehen | Risiken bewerten | Chancen erkennen

Vorbemerkung

Die Wittenburg Village GmbH plant in der Stadt Wittenburg (Landkreis Ludwigslust- Parchim) in Mecklenburg-Vorpommern auf einem Areal unmittelbar gegenüber dem „Al- pincenter Hamburg-Wittenburg“ die Realisierung eines Outlet Centers.

Kernstück des Alpincenters ist derzeit eine Indoor Skihalle mit einer über 300 m langen Skipiste. Hinzu kommen weitere Freizeitangebote, wie z.B. eine Kartbahn oder eine Outdoor Quad-Piste. Weiterhin stehen für die Besucher am Standort ein Hotel mit etwa 120 Zimmern und verschiedene Gastronomieangebote bereit. Das Alpincenter wurde vor einigen Jahren nach der Insolvenz des Vorbesitzers von der van der Valk-Gruppe übernommen. In den Jahren 2011 bzw. 2012 wurde die Skihalle grundlegend saniert und ein Großteil des Daches mit Solarpaneelen zur Stromerzeugung bestückt, gleichwohl erfüllt das Center nach vorliegenden Informationen jedoch nach wie vor nicht die wirtschaftlichen Erwartungen. Unabhängig davon stellt das Alpincenter Wittenburg- Hamburg ein touristisches Leuchtturmprojekt für die Region dar.

Zur Stärkung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Alpincenters, zur Verbesserung der Ansprache von neuen Kundengruppen und zur Schaffung touristischer Synergieef- fekte ist ein umfangreicher Um- und Ausbau des Standortbereiches geplant.

Dabei soll ein Outlet Center, das als „Village“-Typ konzipiert und architektonisch an einen norddeutschen bzw. landdestypischen Baustil angelehnt sein soll, errichtet werden, dessen Verkaufsfläche ca. 12.600 m² beträgt.

Ergänzend soll auf einem Areal nördlich des Planstandortes für das Outlet Center – jenseits der L4 – ein zusätzlicher Freizeitpark mit einem Feriendorf, verschiedenen Frei- zeitnutzungen und einem Schwimmbad realisiert werden, wobei das Schwimmbad als öffentliche Einrichtung auch den Bewohnern von Wittenburg zur Verfügung stehen soll. Dem Standortbereich sollen insgesamt ca. 2.350 PKW-Stellplätze zugeordnet werden.

Als Grundlage für die anstehenden Entscheidungen in Zusammenhang mit den erfor- derlichen Genehmigungsverfahren wurde durch die ecostra GmbH für das geplante Out- let Center im Jahr 2016 eine raumordnerisch und städtebaulich orientierte Auswirkungs- analyse erstellt. Aufgrund des inzwischen langjährigen Planungs- und Genehmigungs- verfahrens sind die Daten der im Jahr 2016 veröffentlichten Auswirkungsanalyse nicht mehr auf dem neuesten Stand, die Totalerhebungen des regionalen Einzelhandels hat- ten bspw. bereits im Oktober 2014 stattgefunden. Um hier möglichen neuen Entwick- lungen Rechnung zu tragen und diese entsprechend in die Bewertung des Vorhabens einstellen zu können, beauftragte die Wittenburg Village GmbH im Mai 2019 die ecostra GmbH mit einer Aktualisierung der Marktdaten als auch mit einer erneuten Erhebung des Einzelhandelsbestandes in den drei Mittelzentren Hagenow, Ludwiglust und Parchim sowie des Oberzentrums Schwerin. Die vorliegende Untersuchung stellt somit keine ei- genständige Auswirkungsanalyse dar, sondern überprüft anhand der aktualisierten

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019

Marktdaten, ob aus fachlicher Sicht zwischenzeitlich eine Neubewertung des Projekts notwendig wäre.

Für die vorliegende Datenaktualisierung wurden die aktuellsten zur Verfügung stehenden Bevölkerungszahlen (Stichtage 31.12.2017 und 31.12.2018) der Statistikämter verwendet, die Berechnungen der Kaufkraft beruhen auf Daten aus dem Jahr 2017. Die Erhebung des gesamten Einzelhandelsbestandes der Mittelzentren Hagenow, Parchim und Ludwigslust sowie des Oberzentrums Schwerin wurde im September 2019 durch- geführt.

Neben den Untersuchungen, Studien und Marktdaten, welche bereits in die ecostra- Auswirkungsanalyse 2016 eingeflossen sind, konnte nun neben den aktuellen Daten der statistischen Ämter u.a. auch auf folgende neuere Untersuchungen und Publikationen zurückgegriffen werden:

 JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Einzelhandelskonzept für die Stadt Ludwigslust – Fortschrei- bung. Dortmund, 2017

 JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Regionales Einzelhandelsentwicklungskonzept für den Stadt- Umland-Raum (SUR) Schwerin, Dortmund, 2017

Alle für diese Studie verwendeten Daten und Angaben wurden nach bestem Wissen erfasst, aufbereitet und ausgewertet. Sämtliche verwendete Fotos und Abbildungen stammen – soweit nicht anders gekennzeichnet – von ecostra. Die vorliegende Unter- suchung dient dem Auftraggeber als Informations- und Bewertungsgrundlage.

Wiesbaden, 17. Oktober 2019 ecostra GmbH

Dr. Joachim Will Alexander Armasow, M.A.

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Inhaltsangabe

Vorbemerkung

1. EINZUGSGEBIET, BEVÖLKERUNGS- UND KAUFKRAFTPOTENZIALE 1 1.1 Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes 1 1.2 Aktuelle Einwohnerzahl und zukünftige Einwohnerentwicklung 4 1.3 Die aktuelle einzelhandels- und projektrelevante Kaufkraft im abgegrenzten Einzugsgebiet 6 1.4 Zusammenfassung der Ergebnisse der aktualisierten Bevölkerungs- und Kaufkraftdaten 8

2. DIE ANGEBOTS- UND WETTBEWERBSSITUATION IM EINZELHANDEL 10 2.1 Der Einzelhandelsstandort Hagenow 10 2.1.1 Die Innenstadt von Hagenow 11 2.1.2 Das Nahversorgungszentrum Rudolf-Tarnow-Straße in Hagenow 15 2.1.3 Entwicklung des Einzelhandels in Hagenow seit 2014 16 2.1.4 Fazit 17 2.2 Der Einzelhandelsstandort Ludwigslust 18 2.2.1 Die Innenstadt von Ludwigslust 19 2.2.2 Die Nahversorgungszentren Parkviertel, Klenower Straße und der Sonderstandort Wöbbeliner Straße 24 2.2.3 Entwicklung des Einzelhandels in Ludwigslust seit 2014 24 2.2.4 Fazit 25 2.3 Der Einzelhandelsstandort Parchim 26 2.3.1 Die Innenstadt von Parchim 27 2.3.2 Nahversorgungszentren Regimentsvorstadt und Weststadt 32 2.3.3 Sonderstandort Parchim Center 33 2.3.4 Sonderstandorte Neuhofer Weiche und Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen- Ring 35 2.3.5 Planung zur Ansiedlung eines Outlet Centers in Parchim 36 2.3.6 Entwicklung des Einzelhandels in Parchim seit 2014 36 2.3.7 Fazit 37 2.4 Der Einzelhandelsstandort Schwerin 39 2.4.1 Die Innenstadt von Schwerin 40 2.4.2 Stadtteilzentrum Dreescher Markt 50 2.4.3 Stadtteilzentrum Berliner Platz 52 2.4.4 Stadtteilzentrum Hamburger Allee 54 2.4.5 Stadtteilzentrum Kieler Straße 55 2.4.6 Nahversorgungszentrum Lessingstraße 56 2.4.7 (Ehem.) Nahversorgungszentrum/Sonderstandort Köpmarkt 58 2.4.8 (Ehem.) Nahversorgungszentren Paulsstadt/Feldstadt sowie NVZ Güstrower Straße 60 2.4.9 Sonderstandort Am Fasanenhof 60

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019

2.4.10 Sonderstandort Sieben-Seen-Center 61 2.4.11 Sonderstandort Margaretenhof 63 2.4.12 Entwicklung des Einzelhandels in Schwerin seit 2014 64 2.4.13 Fazit 65

3. FAZIT UND ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG 69

Karten-, Tabellen- und Abbildungsverzeichnis

Anhang

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019

1. Einzugsgebiet, Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenziale Bei der Überprüfung der räumlichen Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebiets war von folgenden Grundlagen auszugehen:

 die Projektdaten des in Wittenburg geplanten Outlet Centers sind unverändert (VK, Sortimente etc.)

 die Wettbewerbssituation ist v.a. bezogen auf die Vertriebsform Outlet Center weitgehend unverändert. So tangiert die im März 2017 erfolgte Neueröffnung der sog. „Hanse Outlets“ in Broderstorf (bei Rostock) mit ca. 3.000 m² VK aufgrund der fehlenden „kritischen Masse“ die räumliche Ausstrahlung des Planobjekts in Wittenburg ebenso wenig wie die im Oktober 2018 vollzogene Erweiterung des Designer Outlets Wolfsburg um zusätzliche ca. 4.000 m² VK aufgrund der bereits großen Entfernung

 die Erweiterungsplanung des Designer Outlet Soltau von derzeit 10.000 m² VK auf zukünftig ca. 20.000 m² VK befindet sich nach wie vor in einem eher frühen Stadium. Darüber hinaus ist diese Planung mit dem Widerstand umliegender Städte und der Gemeindenutzungsbehörden konfrontiert und somit als unsicher einzustufen

 die dagegen deutlich konkretere Planung zur Umnutzung des bisherigen Shop- pingcenters „Mediterraneo“ in Bremerhaven in das „Mein! Outlet Bremerhaven“ ist aufgrund der geringen Flächengröße von ca. 7.000 m² VK und der großen Entfernung ohne Belang für das Planvorhaben

 dem in Bau befindliche „Überseequartier“ in Hamburg mit ca. 80.500 m² Einzel- handelsfläche kommt aufgrund der enormen Flächengröße noch eine gewisse Bedeutung zu. Erfahrungsgemäß haben klassische Shoppingcenter jedoch keinen relevanten Einfluss auf die räumliche Ausstrahlung eines Outlet Centers

Damit sind die seit der Erstellung der ecostra-Auswirkungsanalyse im Juli 2016 erfolgten sowie derzeit absehbaren Wettbewerbsveränderungen bei Outlet Centern und anderen weiträumig ausstrahlenden Vertriebsformen des Einzelhandels ohne nennenswerten Be- lang für die bisherige Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebiets des in Wittenburg geplanten Outlet Centers. Die 2016 vorgenommene Abgrenzung und Zonierung kann somit vollumfänglich aufrecht erhalten bleiben.

1.1 Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes

Das abgegrenzte Einzugsgebiet des Planobjektes umfasst einen Raum, welcher ausgehend von der Stadt Wittenburg den Westen des Bundeslandes Mecklenburg-Vorpom-

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 1

mern, den überwiegenden Teil der Hansestadt Hamburg, sowie zu Mecklenburg-Vor- pommern benachbarte Grenzbereiche der Bundesländer Schleswig-Holstein, Nieder- sachsen, Brandenburg und Sachsen-Anhalt beinhaltet (vgl. Karte 2).

 Im Westen endet das Einzugsgebiet mitten in der Stadt Hamburg. Hier haben die Wettbewerbswirkungen des Outlet Centers in Neumünster u.a. zur Folge, dass Teilbereiche der Stadt Hamburg sowie des nördlichen Umlands nicht mehr zum Einzugsgebiet gehören.

 Im Norden ist das Einzugsgebiet durch die natürliche Barriere der Ostseeküste begrenzt. Im Nordosten erreicht es seine weiteste Ausdehnung entlang den Au- tobahnen A20 (Wismar - Rostock) und A19 (Dreieck Wittstock/ Dosse - Rostock) bis zur Hansestadt Rostock an der Ostseeküste. Im Nordwesten endet das Ein- zugsgebiet im Umland von Lübeck an der A1 bzw. A20, während es weiter nord- westlich durch das Designer Outlet Neumünster gestaucht ist.

 Im Osten orientiert sich das Einzugsgebiet im Wesentlichen am Verlauf der Au- tobahnen A19 (Dreieck Wittstock/ Dosse - Rostock) sowie A24 (Hamburg – Ber- lin) und reicht in seiner weitesten Ausdehnung im Südosten in etwa bis an das Autobahndreieck Wittstock/ Dosse. Auch dieser Teilbereich des Einzugsgebiets ist durch eine geringe Bevölkerungsdichte geprägt. Aufgrund der Wettbewerbs- wirkungen des Designer Outlet Berlin wird das Einzugsgebiet im Südosten entlang der Autobahn A24 etwas gestaucht.

 Das sonstige südliche Einzugsgebiet spannt sich im Wesentlichen zwischen den Autobahnen A7 (Hamburg - Hannover) und A24 auf. Weitere Autobahnverbin- dungen fehlen weitestgehend, sodass sich das Einzugsgebiet hier an einem lo- ckeren Netz aus Bundesstraßen orientiert. Im Südwesten sind starke wettbe- werbsbedingte Stauchungen des Einzugsgebietes durch das Designer Outlet Soltau zu verzeichnen.

Dieses Einzugsgebiet wurde nochmals in 3 Intensitätszonen einer abgestuften Kun- denanbindung (Zone I bis Zone III) – basierend auf den 30-, 60- bzw. 90-PKW-Fahrmi- nutenradius sowie unter Berücksichtigung der relevanten Wettbewerbsverflechtungen in den entsprechenden Teilräumen des Einzugsgebietes – unterteilt.

In einer mittel- bis langfristigen Perspektive ist darauf hinzuweisen, dass durch den nach wie vor z.T. noch in Bau oder in Planung befindlichen Lückenschluss der BAB A14 zwischen dem Autobahnkreuz Schwerin im Norden und der Stadt Magdeburg (vgl. Karte 2) im Süden die Anbindung aus dem südöstlichen Einzugsgebiet in gewissem Maße verbessert wird und sich das mittlere- sowie Ferneinzugsgebiet in Richtung Süden bzw. Südosten im Umfeld der geplanten Trasse der BAB A14 in einem gewissen Umfang ausdehnen wird. Das Ausmaß der Fahrzeitverkürzung ist zum derzeitigen Zeitpunkt jedoch noch spekulativer Natur. Die Fertigstellung des Lückenschlusses der BAB A 14 ist für spätestens 2030 geplant.

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 2

Karte 1: Das Abgegrenzte Einzugsgebiet des Planvorhabens in Wittenburg

Auswirkungsanalyse FOC Wittenburg 2014 3

1.2 Aktuelle Einwohnerzahl und zukünftige Einwohnerentwicklung

Das abgegrenzte Einzugsgebiet (Zone I – III) des Planvorhabens in Wittenburg weist derzeit1 eine Zahl von insgesamt

ca. 3.121.485 Einwohnern

auf. Hiervon entfallen

• ca. 101.085 Einwohner = ca. 3,2 % auf die Zone I (Naheinzugsgebiet) • ca. 2.060.975 Einwohner = ca. 66,0 % auf die Zone II (mittleres Einzugsgebiet) • ca. 960.995 Einwohner = ca. 30,8 % auf die Zone III (Ferneinzugsgebiet)

Im Vergleich zur ecostra-Auswirkungsanalyse vom Juli 2016 hat sich die Einwohnerzahl in den einzelnen Zonen und im gesamten abgegrenzten Einzugsgebiet wie folgt verän- dert:

• Zone I: + 2.070 Einwohner +2,1 % • Zone II: + 95.790 Einwohner +4,9 % • Zone III: + 11.895 Einwohner +1,3 % • Zone I-III: + 109.755 Einwohner +3,6 %

Wie bereits in der Vorgängerstudie von 2016 entfällt mit insgesamt ca. 1.352.240 Ein- wohnern (ca. 43,3 %) deutlich mehr als ein Drittel des gesamten Einwohnerpotenzials auf den dicht besiedelten Stadtstaat Hamburg. Danach folgen die Bundesländer Meck- lenburg-Vorpommern mit ca. 867.122 Einwohnern (ca. 27,8 %) und Schleswig-Holstein mit ca. 705.880 Einwohnern (ca. 22,6 %). Die bereits geringen relativen Anteile der übrigen Bundesländer Niedersachsen (ca. 3,5 %), Brandenburg (ca. 2,6 %) und Sach- sen-Anhalt (ca. 0,2 %) am Einwohnerpotenzial sind nochmals etwas gesunken, auch wenn in Niedersachsen für diese Räume ein leichtes absolutes Bevölkerungswachstum festgestellt werden konnte.

Damit wurde die Prognose aus der Vorgängerstudie2 für die Einwohnerentwicklung im Einzugsgebiet für das Jahr 2020 bereits um ca. 0,1 Mio. Einwohner (ca. +3,2 %) über- troffen. Da insbesondere die Stadt Hamburg einen Einwohnerzuwachs aufweist, wächst auch die Hamburg umfassende Zone II am stärksten, während der Zuwachs in Zone I und Zone III weniger stark ausfällt.

Die nachfolgende Tabelle 1 gibt einen Überblick über die im Einzugsgebiet enthaltenen kreisfreien Städte und Landkreise (s. hierzu auch die Einzugsgebietskarte auf S. 3).

1 Stichtag für die Bundesländer Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und Schleswig-Holstein ist der 31.12.2017, Stichtag für die Bundesländer Brandenburg, Sachsen-Anhalt und die Hansestadt Hamburg ist der 31.12.2018. 2 Die Berechnung erfolgte hier im Sinne eines „worst-case“ aufgrund der Prognosen mit der geringsten Bevölkerungsentwicklung und wurde vor der verstärkten Immigration von Flüchtlingen erstellt.

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 4

Tab. 1: Das abgegrenzte und in Zonen eingeteilte Einzugsgebiet des geplanten Outlet Centers in der Stadt Wittenburg Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern:  Ludwigslust-Parchim, LK  Nordwestmecklenburg, LK

Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Schleswig-Holstein:

 Herzogtum Lauenburg, LK

als Zone I (Naheinzugsgebiet) ca. 101.085 Einwohner

Städte und Gemeinden in den Landkreisen sowie krfr. Städte im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern:  Ludwigslust-Parchim, LK  Nordwestmecklenburg, LK  Schwerin, krfr. Stadt

Bezirke im Bundesland Hamburg:

 Bergedorf  Harburg  Mitte  Nord  Wandsbek

Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Brandenburg  Prignitz, LK

Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Niedersachsen:

 Lüneburg, LK

Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Schleswig-Holstein:

 Herzogtum Lauenburg, LK  Stormarn, LK

als Zone II (mittleres Einzugsgebiet) ca. 2.060.975 Einwohner

Zonen I + II insgesamt (Kerneinzugsgebiet) ca. 2.162.060 Einwohner

Städte und Gemeinden in den Landkreisen sowie krfr. Städte im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern:  Ludwigslust-Parchim, LK  Nordwestmecklenburg, LK  Mecklenb. Seenplatte, LK

 Rostock, LK  Rostock, krfr. Stadt

Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Brandenburg:  Prignitz, LK  Ostprignitz-Ruppin, LK

Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Sachsen-Anhalt:  Stendal, LK

Städte und Gemeinden in den Landkreisen im Bundesland Niedersachsen:  Harburg, LK  Lüchow-Dannenberg, LK  Lüneburg, LK

 Uelzen, LK

Städte und Gemeinden in den Landkreisen sowie krfr. Städte im Bundesland Schleswig-Holstein:  Herzogtum Lauenburg, LK  Lübeck, krfr. Stadt  Ostholstein, LK  Stormarn, LK

als Zone III (Ferneinzugsgebiet) ca. 960.995 Einwohner

Zonen I - III (Einzugsgebiet insgesamt) ca. 3.123.055 Einwohner Quelle: Statistische Ämter der Länder Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen (Stand: 31.12.2017) Brandenburg, Sachsen-Anhalt, und Hamburg (Stand: 31.12.2018); ecostra-Abgrenzung und Berechnung

Ausgehend vom Jahr 2019 wird auf Grundlage der Prognosen1 der betreffenden statistischen Landesämter die Bevölkerungszahl innerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes bis zum Jahr 2030 leicht sinken und insgesamt

1 Grundlage ist hier im Sinne eines „worst-case“ wiederum die Prognose mit der geringsten Bevölke- rungsentwicklung.

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 5

ca. 3.092.285 Einwohner (ca. -1,0 %)

betragen, wobei gewisse Toleranzen zu berücksichtigen sind. Für das Einzugsgebiet setzt sich auch in der Prognose für 2030 der Trend fort, dass Großstädte (z.B. Hamburg, Lübeck und Rostock) einen Bevölkerungszuwachs erfahren, während in ländlichen Räu- men mit einem weiteren Bevölkerungsschwund zu rechnen ist. In der räumlichen Diffe- renzierung des Einzugsgebietes stellt sich die Bevölkerungsentwicklung bis zum Jahr 2030 in den Bundesländer mit den größten Einwohnerpotenzialen etwa wie folgt dar:

• Hamburg = ca. 1.372.525 Einwohner (ca. +1,5 %) • Mecklenburg-Vorpommern = ca. 830.655 Einwohner (ca. -4,2 %) • Schleswig-Holstein = ca. 707.670 Einwohner (ca. +0,3 %)

Differenziert nach den einzelnen Zonen des abgegrenzten Einzugsgebietes ergibt sich folgende Entwicklung der Einwohnerzahlen bis zum Jahr 2030:

• Zone I (Naheinzugsgebiet) = ca. 95.445 Einwohner (ca. -5,6 %) • Zone II (mittleres Einzugsgebiet) = ca. 2.070.410 Einwohner (ca. +0,5 %) • Zone III (Ferneinzugsgebiet) = ca. 926.430 Einwohner (ca. -3,6 %)

Während die amtlichen Prognosen für das Naheinzugsgebiet und das Ferneinzugsgebiet von deutlichen Bevölkerungsverlusten ausgehen, wird für das mittlere Einzugsgebiet eine leichte Bevölkerungszunahme erwartet. Dieser Bevölkerungsanstieg in der Zone II wird sich dabei v.a. in der Hansestadt Hamburg sowie in den Landkreisen im „Speck- gürtel“ der Metropole vollziehen.1

Im Vergleich zur Vorgängerstudie von 2016 wurde somit ein um ca. 0,1 Mio. (ca. +3,6 %) Einwohner größeres Einwohnerpotenzial festgestellt. Für das Jahr 2030 wird hingegen ein leichter Einwohnerrückgang um 30.000 Einwohner (ca. -1.0 %) erwartet.

1.3 Die aktuelle einzelhandels- und projektrelevante Kaufkraft im abgegrenzten Einzugsgebiet

Nach ecostra-Berechnungen betrug im Jahr 20172 die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft (ohne Kraftfahrzeuge, Mineralölerzeugnisse, Arzneimittel und der konsumna- hen Dienste, aber inklusive der Ausgaben für freiverkäufliche Apothekerwaren und der Umsätze des Lebensmittelhandwerks) pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland

1 Hier ist wiederum zu berücksichtigen, dass die meisten Bevölkerungsprognosen der Landesämter vor der verstärkten Immigration von Flüchtlingen seit 2015 erstellt wurden und damit die tatsächliche Bevölke- rungsentwicklung nur eingeschränkt wiedergeben. 2 Da die Berechnung der ladeneinzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Kaufkraft auf den Daten aus der Lohn- und Einkommenssteuerstatistik basiert, ist das Jahr 2017 zum Erstellungszeitpunkt der Studie das aktuellst mögliche Bezugsjahr. Die Angaben aus der Vorgängerstudie von 2016 beruhen entsprechend auf Daten aus dem Jahr 2012.

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 6

insgesamt ca. 6.457,-- €. Gegenüber den auf dem Ausgangsjahr 2012 beruhenden Da- ten in der Vorgängerstudie bedeutet dies einen Anstieg um ca. 784,-- € (ca. +13,8 %). Eine nähere Differenzierung der projektrelevanten Sortimentsbereiche ergibt einen Aus- gabewert pro Kopf der Wohnbevölkerung von insgesamt ca. 1.548,-- €, dies entspricht einer Steigerung von ca. 15,7 %. Hiervon entfallen auf die Sortimentsbereiche

• Bekleidung & Sportbekleidung : 732,-- € • Schuhe & Lederwaren inkl. Sportschuhe : 160,-- € • Sonstiges : 656,-- €

Bei der Berechnung der Kaufkraftvolumina in den Zonen des Einzugsgebietes wurde die entsprechende aktuelle Kaufkraftkennziffer der jeweiligen Stadt herangezogen.1 Diese Kaufkraftkennziffer gibt das jeweilige Kaufkraftniveau pro Einwohner im Vergleich zum nationalen Durchschnitt (= 100) an. Im Untersuchungsraum schwankt das Kaufkraftni- veau zwischen einem stark unterdurchschnittlichen Wert von ca. 49,9 für die Gemeinde Nostorf im Landkreis Ludwigslust-Parchim (Mecklenburg-Vorpommern) und einem Wert von ca. 245,1 für die Gemeinde Kobrow (ebenfalls LK Ludwigslust-Parchim). Auf Ebene der Landkreise ist das Kaufkraftniveau auf einem ähnlichen Niveau wie bereits in der Vorgängerstudie und variiert zwischen dem niedrigsten Wert von ca. 80,7 für den Land- kreis Stendal in Sachsen-Anhalt und dem höchsten Wert von ca. 117,0 für den östlich an das Hamburger Stadtgebiet angrenzenden Landkreis Stormarn in Schleswig-Hol- stein.

Unter Ansatz der aktuellen Einwohnerzahl im abgegrenzten Einzugsgebiet, der jeweiligen Kaufkraftkoeffizienten, der einzelhandelsrelevanten sowie der projektrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben errechnen sich die in Tab. 2 ausgewiesenen Kaufkraftvolumina.

Das gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial des Planvorhabens in Witten- burg beläuft sich im abgegrenzten Einzugsgebiet auf

ca. 20.350,5 Mio. €.

Hiervon entfallen • ca. 619,5 Mio. € bzw. ca. 3,0 % auf die Zone I (Naheinzugsgebiet) • ca. 13.852,8 Mio. € bzw. ca. 68,1 % auf die Zone II (mittleres Einzugsgebiet) • ca. 5.878,2 Mio. € bzw. ca. 28,9 % auf die Zone III (Ferneinzugsgebiet)

Das projektrelevante Kaufkraftvolumen im abgegrenzten Einzugsgebiet (Zonen I – III) beläuft sich auf insgesamt ca. 4.889,1 Mio. € bzw. ca. 24,0 % des gesamten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumens. Von dem projektrelevanten Kaufkraftvolumen entfallen

1 ecostra verwendet hierbei die aktuellen Kaufkraftkennziffern des Instituts MB-Research, Nürnberg.

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 7

• ca. 2.311,9 Mio. € oder ca. 47,3 % auf Bekleidung & Sportbekleidung • ca. 505,3 Mio. € oder ca. 10,3 % auf Schuhe & Lederwaren, inkl. Sportschuhe • ca. 2.071,9 Mio. € oder ca. 42,4 % auf sonstige Sortimente

Tab. 2: Die einzelhandelsrelevanten sowie die projektrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet geplanten FOC in Wittenburg nach Warengruppen Zone I Zone II Zonen Zone III Zonen I- (Naheinzugs- (mittleres Ein- (Ferneinzugs- gebiet) zugsgebiet) I+II gebiet) III Einzugsgebietszonen (Kerneinzugs- (Einzugsgebiet gebiet) insgesamt) Warengruppen Angaben in Mio. € • Nahrungs- und Genussmit- 234,7 5.060,8 5.295,6 2.228,9 7.524,5 tel • Gesundheit, Körperpflege 62,5 1.428,9 1.491,4 593,1 2.084,5 • Blumen, Pflanzen, zoolog. 11,0 251,1 262,1 104,2 366,4 Bedarf • Zeitungen, Zeitschriften, 16,1 368,0 384,2 152,8 536,9 Bücher Kurzfristiger Bedarf 324,4 7.108,9 7.433,3 3.079,0 10.512,3 • PBS, Hobby, Bastelbedarf, 21,2 485,0 506,2 201,3 707,5 Spielwaren • Bekleidung, Schuhe, Sport 84,5 1.931,2 2.015,7 801,6 2.817,2 • GPK, Hausrat, Geschenkar- 15,8 361,6 377,4 150,1 527,4 tikel Mittelfristiger Bedarf 121,6 2.777,7 2.899,2 1.152,9 4.052,1 • Elektrowaren 67,6 1.543,6 1.611,2 640,7 2.251,9 • Einrichtung, Möbel 46,0 1.052,2 1.098,2 436,7 1.535,0 • Sonstiger Einzelhandel 60,0 1.370,4 1.430,4 568,8 1.999,2 Langfristiger Bedarf 173,6 3.966,2 4.139,8 1.646,3 5.786,1 Einzelhandelswaren insge- 619,5 13.852,8 14.472,3 5.878,2 20.350,5 samt Davon projektrelevante Waren- bereiche: • Bekleidung & Sportbeklei- 69,4 1.584,8 1.654,1 657,8 2.311,9 dung • Schuhe & Lederwaren; 15,2 346,4 361,6 143,8 505,3 inkl. Sportschuhe • Sonstiges 62,2 1.420,2 1.482,4 589,5 2.071,9 Projektrelevante Kaufkraft 146,7 3.351,4 3.498,1 1.391,0 4.889,1 insgesamt Quelle: ecostra-Berechnungen; ggf. Rundungsdifferenzen

1.4 Zusammenfassung der Ergebnisse der aktualisierten Bevölkerungs- und Kaufkraftdaten

Ausgehend von unveränderten Projektparametern und weitgehend identischen Wett- bewerbsbedingungen ergibt sich aus fachlicher Sicht für das Einzugsgebiet des Outlet Center „Wittenburg Village“ gegenüber der Vorgängerstudie von 2016 keine Erfordernis zur Anpassung der räumlichen Ausdehnung und Zonierung des Einzugsgebiets.

Gegenüber 2013 hat sich das Einwohnerpotenzial – entgegen den damaligen Progno- serechnungen zur zukünftigen Einwohnerentwicklung – deutlich erhöht und beläuft sich

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 8

jetzt im gesamten Einzugsgebiet auf ca. 3.121.485 Einwohner – ein Zuwachs von ca. 109.755 Einwohnern (+3,6 %). Die Zone I – mit einem Zuwachs von ca. 2.070 Einwoh- nern (+2,1 %) – weist dabei ein moderates Wachstum auf. Die Zone II – mit einem Zuwachs von ca. 95.790 Einwohnern (+4,9 %) – weist mit u.a. durch die in der Zone II gelegenen Stadtteile Hamburgs das größte Wachstum auf. Das Wachstum in der Zone III – mit einem Zuwachs von ca. 11.895 Einwohnern (+1,3 %) – fällt hingegen vergleichsweise gering aus.

• Zone I: + 2.070 Einwohner +2,1 % • Zone II: + 95.790 Einwohner +4,9 % • Zone III: + 11.895 Einwohner +1,3 % • Zone I-III: + 109.755 Einwohner +3,6 %

Die Entwicklung der Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet ist in allen drei Zonen ebenfalls sehr deutlich positiv, was u.a. auf die guten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedin- gungen und entsprechende Wohlstandszuwächse der Bevölkerung zurückzuführen ist. Auch dies war bei dem in der Auswirkungsanalyse 2016 verfolgten „worst-case“-Ansatz so nicht zu erwarten. Das gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotential des Plan- vorhabens in Wittenburg beläuft sich heute auf ca. 20.350,5 Mio. € - eine Steigerung um ca. 18,0 %. Hierbei weist die Zone I – aufgrund des kleinen Bevölkerungspotenzials – bei einem relativen Zuwachs von ca. 17,7 % den kleinsten absoluten Zuwachs aus, ca. 93,4 Mio. €. Die Zone II – bedingt durch den prosperierenden Ballungsraum Ham- burg – weist mit einem Zuwachs von ca. 19,1 % auch den größten absoluten Zuwachs von 2.217,8 Mio. € aus. In der Zone III – die vergleichsweise ländlich geprägt ist – fällt der relative Zuwachs mit ca. 15,4 % etwas niedriger aus, der absolute Zuwachs beträgt ca. 786,4 Mio. €.

• Zone I: ca. 619,5 Mio. € ca. + 93,4 Mio. € ca. +17,7 % • Zone II: ca. 13.852,8 Mio. € ca. + 2.217,8 Mio. € ca. +19,1 % • Zone III: ca. 5.878,2 Mio. € ca . + 786,4 Mio. € ca. +15,4 % • Zone I-III: ca. 20.350,5 Mio. € ca . + 3.097,6 Mio. € ca. +18,0 %

Insgesamt verfügt das Einzugsgebiet jetzt gegenüber der Auswirkungsanalyse von 2016 über ein um ca. 109.755 Einwohner gesteigertes Einwohnerpotenzial sowie ein um 3.097,6 Mio. € gesteigertes Kaufkraftpotenzial.

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2. Die Angebots- und Wettbewerbssi- tuation im Einzelhandel Für die vorliegende Aktualisierung der Marktdaten der ecostra-Auswirkungsanalyse wurde der Einzelhandelsbestand der im Radius von ca. 30 PKW-Fahrminuten höherran- gigen zentralen Orte (d.h. das Oberzentrum Schwerin und die Mittelzentren Hagenow, Ludwigslust und Parchim)1 im September 2019 erneut komplett erhoben. Für die Städte Schwerin und Ludwigslust liegen inzwischen aktualisierte Einzelhandelskonzepte (beide von 2017) vor, wobei der zentrale Versorgungsbereich (ZVB) in Ludwigslust nicht neu abgegrenzt wurde, in Schwerin jedoch kleinere räumliche Anpassungen vorgenommen wurden. Um jedoch die Vergleichbarkeit mit der ursprünglichen Untersuchung zu ge- währleisten, wurden für die vorliegende Aktualisierung die ursprünglichen Abgrenzun- gen der zentralen Versorgungsbereiche beibehalten, räumliche Abweichungen werden – sofern erforderlich – kommentiert.

Auf eine erneute Erhebung des Einzelhandels der umliegenden Grundzentren sowie eine vertiefende Behandlung der weiträumig strahlenden Einkaufsdestinationen Hamburg und Lübeck wurde auftragsgemäß verzichtet.

2.1 Der Einzelhandelsstandort Hagenow

Die amtsfreie Stadt Hagenow ist im Westen Mecklenburg-Vorpommerns im westlichen Bereich des Landkreises Ludwigslust-Parchim gelegen und hat aktuell ca. 11.970 Ein- wohner (+5,7 % ggü. 2013)2. Die Landeshauptstadt Schwerin ist ca. 30 km nordöstlich von Hagenow lokalisiert. Im Nordwesten hat die Stadt Hagenow eine gemeinsame Stadtgrenze mit der Stadt Wittenburg; das Planareal am Alpincenter ist lediglich ca. 15 km bzw. ca. 15 PKW-Fahrminuten von der Hagenower Innenstadt entfernt. Neben der Kernstadt besteht die Stadt Hagenow aus den Ortsteilen Granzin, Hagenow Heide, Scharbow, Viez, Zapel und der Siedlung Sudenhof. Bis kurz nach der deutschen Wie- dervereinigung war Hagenow Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises, der im Jahr 1994 im Rahmen einer Kreisgebietsreform aufgelöst wurde. Die Landesplanung von Mecklenburg-Vorpommern hat der Stadt Hagenow die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Die Kaufkraftkennziffer der Stadt Hagenow liegt derzeit bei ca. 82,8 – im Jahr 2016 wurde eine Kaufkraftkennziffer von ca. 85,4 ermittelt – und damit immer noch sehr deutlich unterhalb des Bundesdurchschnitts von 100. In der Wirtschaftsstruk- tur nimmt die Lebensmittelindustrie mit einigen größeren Gewerbebetrieben (z.B. Kühne Essigwerk, Danone, Trolli, Mecklenburger Kartoffelveredlung GmbH) eine wichtige Rolle ein. Bezogen auf den Straßenverkehr ist die Stadt Hagenow über die Bundes- straße B321, die in nordöstlicher Richtung zur nahe gelegenen Autobahn A24 und weiter

1 Die Städte Schwerin, Parchim und Ludwigslust liegen knapp außerhalb eines PKW-Radius von 30 min. Schwerin ist jedoch das zum Planstandort nächstgelegene Oberzentrum. Parchim ist das mit Abstand einwoh- nerstärkste der 3 Mittelzentren und zugleich Kreisstadt des Landkreises Ludwigslust-Parchim, Ludwigslust ist eine ehemalige Kreisstadt. Aufgrund der besonderen Bedeutung wurde der Einzelhandel in diesen 3 Städten Schwerin, Parchim und Ludwigslust ebenfalls komplett erhoben. 2 Stichtag der Aktualisierung ist der 31.12.2017, in der Vorgängeruntersuchung der 31.12.2013.

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in Richtung Schwerin führt, an das regionale und überregionale Straßennetz angebunden.

Das Einzelhandelskonzept der Stadt Hagenow wurde im Jahr 2011 erstellt und zwischenzeitlich nicht mehr aktualisiert, so dass sich bezüglich der Festlegungen zu den ZVBs keine Veränderungen ergeben.1 Neben der Innenstadt wird im Einzelhandelskon- zept der Stadt Hagenow an der Rudolf-Tarnow-Straße ein Nahversorgungszentrum ausgewiesen, das eine wichtige Versorgungsfunktion übernimmt. Diese Standortlagen werden nachfolgend ausführlich analysiert und bewertet.

2.1.1 Die Innenstadt von Hagenow Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Hagenow erstreckt sich entsprechend des Einzelhandelskonzeptes schlauchartig entlang der Lange Straße bzw. Schweriner Straße von der Kreuzung Lange Straße / Löwenhelmstraße im Nordwesten bis in etwa zur Robert-Stock-Straße im Osten. Im Osten ist der Innenstadtbereich rund um den Lin- denplatz räumlich deutlich breiter gefasst und beinhaltet auch die unmittelbar östlich der Robert-Stock-Straße gelegenen Mündungsbereiche mit der Möllner Straße und der Schweriner Straße (u.a. „Galerie im Klunk“).

Die Haupteinkaufslage in der Hagenower Innenstadt erstreckt entlang der Lange Straße / Schweriner Straße von der Einmündung der Kirchenstraße im Westen bis zur Robert- Stock-Straße im Osten. Während die Lange Straße als Einbahnstraße ausgewiesen ist, die von der Schweriner Straße in nordwestliche Richtung befahren werden kann, ver- zweigt sich die Haupteinkaufslage in ihrem östlichen Abschnitt in verschiedene kleine und kurze Gassen, die meist als Fußgängerzone gestaltet sind. In diesem Fußgänger- bereich zwischen Schweriner Straße im Norden, Lindenplatz im Westen, Hirtenstraße im Süden und Robert-Stock-Straße im Osten zeigt sich der dichteste Besatz an Einzel- handelsbetrieben. Dieses „Neue Zentrum“, das offensichtlich umfangreichen Stadtent- wicklungs- und Sanierungsmaßnahmen unterzogen wurde, ist städtebaulich ansehnlich gestaltet. In der Gebäudestruktur wechseln sich moderne Immobilien mit älteren, meist gut erhaltenen Gebäuden ab, zudem gibt es im öffentlichen Raum viele Sitzgelegenhei- ten und Straßenbegrünung. Der Einzelhandel ist sehr kleinteilig strukturiert und besteht überwiegend aus Facheinzelhändlern, wie z.B. Schuh Rosch, Modehaus Tanh oder dem Sport Shop Vietense. Zu den wenigen Filialisten zählen u.a. NKD und Ernsting’s Family als Textildiscounter. Insgesamt bewegt sich das Einzelhandelsangebot im unteren bis mittleren Preissegment. Neben den Geschäften werden z.B. in einer Filiale der Post und der Deutschen Bank weitere wichtige Versorgungsleistungen angeboten. Es fallen immer wieder vereinzelte Ladenleerstände auf, z.B. in der Grubenstraße, Hirtenstraße o- der am Lindenplatz.

1 Vgl. DR. LADEMANN & PARTNER (Hrsg.): Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Ha- genow – Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts aus 2000. Hamburg, 2011

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Karte 2: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Hagenow

Quelle: DR. LADEMANN & PARTNER (Hrsg.): Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Hagenow – Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts aus 2000. Hamburg, 2011

Östlich des als Fußgängerzone gestalteten Bereichs schließt sich auf der gegenüberlie- genden Seite der Robert-Stock-Straße das kleine Einkaufszentrum „Galerie im Klunk“ an, das ebenfalls zur Innenstadt gezählt wird. Hier zeigt sich die relevanteste Verände- rung im Einzelhandelsbestand der Stadt Hagenow. Das großdimensionierte „Modehaus Nessler“ wurde im Sommer 2019 geschlossen, so dass ein Großteil der bislang in Ha- genow im Sortimentsbereich (Sport-)Bekleidung zur Verfügung stehenden Verkaufsflä- che wegfällt. Mit der Schließung des Modehaus Nessler – als einzigem Modebetrieb mit einem breiten und höherwertigen Angebot – büßt der Einzelhandelsstandort Hagenow insgesamt an Attraktivität ein. Derzeit stehen die Räume des Modehaus Nessler leer. In der „Galerie am Klunk“ wurde ebenfalls ein Budnikowski-Drogeriemarkt geschlossen, der Sky-Supermarkt wurde durch einen Markant-Supermarkt als Ankermieter ersetzt, in dessen Vorkassenzone sich noch eine Bäckerei befindet. Die Kundenfrequenz ist in der Galerie wie in der gesamten Innenstadt nur gering. Mit den beiden verbleibenden Mie- tern ist die „Galerie am Klunk“ als Nahversorgungsstandort jetzt ganz überwiegend auf Autokunden ausgerichtet, die im angrenzenden Parkhaus parken können. Ein Kunden- austausch zwischen der Innenstadt und der Galerie findet nur noch in einem geringen Umfang statt.

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In nördlicher Richtung entlang der Robert-Stock-Straße befinden sich mit dem Küchen- haus Steinfatt, dem rückwärtig an der Möllner Straße gelegenen Penny-Lebensmittel- discounter, einem Euronics-Elektromarkt und dem Blumenladen „Die Blumenhexe“ an der Schweriner Straße weitere autokundenorientierte Fachmarktstandorte, die ebenfalls noch zum zentralen Versorgungsbereich gezählt werden.

Die „Galerie im Klunk“ ist am östlichen Rand der Hagenower Innenstadt lokalisiert. Der Sky-Supermarkt wurde im Zuge der Übernahme durch Rewe u.a. durch einen Markant Supermarkt ersetzt (links, Archivbild). Das Modehaus Nessler hat inzwischen geschlossen, ebenso der früher im Gebäude befindliche Budnikowski- Drogeriemarkt.

Die im östlichen Bereich der Haupteinkaufslage gelegene Bergstraße (links im Jahr 2014 und rechts im Jahr 2019) hat sich, wie die gesamte Haupteinkaufslage, nur geringfügig verändert.

Westlich des Lindenplatzes setzt sich die Haupteinkaufslage entlang der Lange Straße fort, die aufgrund des PKW-Verkehrs eine deutlich geringere Aufenthaltsqualität bietet. Der Einzelhandelsbesatz ist auch hier relativ dicht und besteht weiterhin größtenteils aus kleinstrukturierten Facheinzelhändlern (z.B. Schuh Armbruster, Kibelka Berufsbe- kleidung, Elektrogeräte Fietkau), die um sehr wenige Filialbetriebe (z.B. Rossmann, Konsum Schuhe) ergänzt werden. In der Gebäudestruktur sind in Richtung Westen ver- mehrt historische Bausubstanzen zu sehen, die zumeist gut erhalten sind. Vereinzelte Ladenlokale stehen leer. Mit dem Mündungsbereich der Lange Straße mit der Kirchen- straße erfolgt der Übergang zur Nebeneinkaufslage, der sich bis zur Löwenhelmstraße im Nordwesten ausdehnt. Mit zunehmender Entfernung vom „Neuen Zentrum“ dünnt der Einzelhandelsbesatz hier aus, es folgt eine verstärkte Durchmischung mit Gastrono- mie-, sonstigen Dienstleistungs- und Wohnnutzungen. Innerhalb der Nebeneinkaufs- lage nimmt auch die Zahl der Ladenleerstände rapide zu. Es sind regelmäßig leerstehende Ladenlokale erkennbar, die z.T. wenig ansehnlich sind. Analog zum abnehmen-

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den Einzelhandelsbesatz und den zunehmenden Leerständen ist auch die Passantenfre- quenz rückläufig. Die Innenstadt endet im Nordwesten in etwa auf Höhe des Rathauses mit dem vorgelagerten modernisierten Rathausplatz.

Die Lange Straße zählt mit einem relativ dichten Einzelhandelsbesatz zur Haupteinkaufslage Hagenows. Hier zeigt sich ein weitgehend stabiler Einzelhandelsbesatz, das Schuhgeschäft Schuh Armbruster und das Fach- geschäft Kibelka Berufsbekleidung (Bild links) sowie Konsum Schuhe und der Drogeriemarkt Rossmann (Bild rechts) wurden bereits bei der Erhebung 2014 angetroffen.

In nordwestlicher Richtung nimmt der Einzelhandelsbesatz und die Passantenfrequenz deutlich ab, im weiteren Verlauf mehren sich Leerstände, z.B. wurde das Zweiradfachgeschäft Bike Factory (Bild rechts) inzwischen geschlossen.

Die in der ecostra-Auswirkungsanalyse 2016 getroffene Feststellung, dass der Einzel- handel in der Innenstadt von Hagenow – in der sich nahezu der gesamte FOC-relevante Einzelhandel befindet – einen wenig stabilen Eindruck macht, kann auch aus heutiger Sicht bestätigt werden. Bei einer Gesamtbetrachtung der Stadt kann zwar gegenüber der Erhebung von 2014 in der Summe nur ein Rückgang um 4 Betriebe festgestellt werden, was jedoch zu einem relativ deutlichen Rückgang der Verkaufsfläche von ca. 2.790 m² führt. Dabei entfällt jedoch ein Großteil der weggebrochenen Verkaufsfläche auf die beiden oben erwähnten Betriebe (Modehaus Nessler, Budnikowski), so dass der Rückgang der Verkaufsfläche bei den FOC-relevanten Sortimenten in der Innenstadt besonders deutlich spürbar wird. Neben den beiden großdimensionierten Betrieben haben auch mehrere kleinere Geschäfte im FOC-relevanten Bereich ihren Betrieb eingestellt, z.B. das Markenoutlet Emotion oder die HL-Boutique, so dass auch die Angebots- vielfalt deutlich eingeschränkt wurde. Zurück bleiben Anbieter aus dem unteren bis mittleren Preissegment, die zwar eine gewisse Individualität ausstrahlen, aber keine über Hagenow hinausgehende Anziehungskraft haben. Es fehlen immer noch leistungs- starke Filialisten, die zur Frequenzsteigerung in der Innenstadt beitragen. Die großdi- mensionierten Anbieter Markant (Lebensmittel) in der Galerie am Klunk, Euronics (Elekt- romarkt) in der Schweriner Straße und Rossmann (Drogeriemarkt) in der Lange Straße

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fungieren zwar in gewisser Weise als Magnetbetriebe, sind in ihrem Angebot aber zu unterschiedlich, räumlich voneinander zu weit entfernt und an ihrem jeweiligen Standort zu sehr auf Autokunden ausgerichtet um als „Klammer“ für die Innenstadt zu fungieren.

Tab. 3: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Laden- handwerks in der Stadt Hagenow 2019 Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufsflächen stätten1 in m² 1. Nahrungs- und Genussmittel insgesamt 32 9.980 Lebensmittel, Reformwaren 13 8.495 Getränke; Spirituosen; Tabak 7 1.220 Brot, Back- & Konditorwaren * * Fleisch & Wurstwaren * * 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt 10 1.145 Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik * * Apothekerware³ 5 195 Sanitätswaren * * 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt * * 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher * * 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 50 13.590 5. PBS4, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt * * Papier-, Büro-, Schreibwaren * * Hobby-, Bastelbedarf, Musikalien * * Spielwaren * * 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt 12 2.105 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment 5 1.440 Damenbekleidung * * Herrenbekleidung * * Kinderbekleidung * * Wäsche, Kurzwaren * * Schuhe, inkl. Sportschuhe 4 415 Lederwaren * * Sportbekleidung * * 7. GPK5, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt * * GPK, Haushaltswaren, Geschenkartikel * * Haus-, Tisch- und Bettwäsche * * 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 17 2.410 8. Elektrowaren insgesamt 5 865 9. Einrichtung insgesamt 4 700 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt 17 9.690 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf * * Foto * * Optik, Hörgeräte-Akustik 5 245 Uhren, Schmuck * * Autozubehör * * Sportgeräte * * Sonstige Einzelhandelswaren * * 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 26 11.255 2.-10. Non-Food insgesamt 61 17.275 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 93 27.255 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen 3 = Bei Apotheken wird nur der Umsatz der nicht-verschreibungspflichtigen Medikamente berechnet 4 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 5 = Glas, Porzellan, Keramik *= weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: September 2019; ggf. Rundungsdifferenzen

2.1.2 Das Nahversorgungszentrum Rudolf-Tarnow-Straße in Hagenow Im Einzelhandelskonzept der Stadt Hagenow wird südlich der Innenstadt im Kreuzungs- bereich der Rudolf-Tarnow-Straße (B321) und Bahnhofstraße ein Nahversorgungszent- rum (NVZ) definiert. Dabei handelt es sich um eine kleine Fachmarktagglomeration mit

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zwei Lebensmittelmärkten (Rewe, Aldi) sowie einem Kik-Textildiscounter. Außerdem ist ein Bäcker im Vorkassenbereich des Rewe-Supermarktes angesiedelt. Aufgrund der sehr geringen Relevanz für das Planvorhaben in Wittenburg wird auf eine detaillierte Darstellung dieses Nahversorgungszentrums verzichtet.

2.1.3 Entwicklung des Einzelhandels in Hagenow seit 2014 Gegenüber der Einzelhandelserhebung von 2014 wurde bei der Erhebung 2019 in der Gesamtstadt ein relativ moderater Rückgang um ca. 4 Betriebe (-4,1 %) festgestellt, der jedoch mit einem relativ deutlichen Rückgang der Verkaufsfläche von ca. 2.790 m² VK (-9,3 %) einhergeht. Bei den FOC-relevanten Sortimenten hat sich die Verkaufsflä- che um ca. 2.890 m² VK (-48,3 %) nahezu halbiert, im Sortimentsbereich (Sport-)bekleidung konnte ein Rückgang um ca. 2.550 m² VK (-60,0 %) festgestellt werden, bei den Sonstigen Sortimenten ein Rückgang um ca. 340 m² VK (- 25,5 %). Im Sortiments- bereich Schuhe & Lederwaren hat sich keine Veränderung ergeben.

In der Innenstadt von Hagenow ist ein Rückgang um ca. 11 Betriebe (-16,2 %) und ein Rückgang der Verkaufsfläche von ca. 3.890 m² (-33,1 %) festgestellt worden. Bei den FOC-relevanten Sortimenten hat sich die Verkaufsfläche mit einem Rückgang um 2.890 m² VK (-55,3 %) mehr als halbiert. Im Sortimentsbereich (Sport-)Bekleidung sind knapp die Hälfte der Betriebe (-41,7 %) aus dem Markt ausgeschieden, was zu einer Reduzierung der Verkaufsfläche um ca. 2.550 m² VK (-72,9 %) geführt hat. Bei einer gleichbleibenden Anzahl an Betrieben hat sich die Verkaufsfläche bei den Sonstigen Sortiment um ca. 340 m² VK (-26,0 %) reduziert. Der Bereich Schuhe & Lederwaren bleibt unverändert.

Tab. 4: Entwicklung der Bestandsdaten des Einzelhandelsstandortes Hagenow im Zeitraum von 2014 bis 2019

Veränderung 2014 – 2019 2014 2019 in % Gesamtstadt Betriebe VK in m² Betriebe VK in m² Betriebe VK Food-Bereich 31 10.160 32 9.980 3,2 -1,8 Non-Food-Bereich 66 19.885 61 17.275 -7,6 -13,1 Einzelhandel gesamt 97 30.045 93 27.255 -4,1 -9,3 FOC-relevante Sortimente: • (Sport-) Bekleidung 13 4.240 8 1.690 -38,5 -60,1 • Schuhe, Lederwaren 4 415 4 415 0,0 0,0 • Sonstiges 7 1.335 7 995 0,0 -25,5 FOC-relevante Sorti- 24 5.990 19 3.100 -20,8 -48,3 mente insgesamt

Innenstadt Food-Bereich 12 3.425 11 2.860 -8,3 -16,5 Non-Food-Bereich 56 8.335 46 5.010 -17,9 -39,9 Einzelhandel gesamt 68 11.760 57 7.870 -16,2 -33,1 FOC-relevante Sortimente: • (Sport-) Bekleidung 12 3.500 7 950 -41,7 -72,9 • Schuhe, Lederwaren 4 415 4 415 0,0 0,0 • Sonstiges 6 1.310 6 970 0,0 -26,0 FOC-relevante Sorti- 22 5.225 17 2.335 -22,7 -55,3 mente insgesamt Quellen: ecostra-Einzelhandelserhebung 2014 und 2019; ggf. Rundungsdifferenzen

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Die Reduzierung der Verkaufsfläche im Sortimentsbereich (Sport-)Bekleidung ist dabei v.a. auf die Schließung des großdimensionierten Modehaus Nessler in der Galerie im Klunk zurückzuführen, bei den Sonstigen Sortimenten ist die Verringerung der Verkaufs- fläche auf den ebenfalls in der Galerie im Klunk gelegenen Drogeriemarkt Budnikowski zurückzuführen, welcher ebenfalls geschlossen hat.

In den letzten 5 Jahren haben sich nur wenige neue Betriebe in Hagenow angesiedelt, so dass per Saldo ein sehr deutlicher Rückgang bei der Anzahl der FOC-relevanten Ein- zelhandelsgeschäfte sowie der FOC-relevanten Verkaufsfläche sowohl in der Innenstadt als auch in der Gesamtstadt erkennbar ist.

2.1.4 Fazit Im Mittelzentrum Hagenow hat in den vergangenen fünf Jahren im Einzelhandel ein deutlicher Abschmelzungsprozess stattgefunden, der sich insbesondere auch im Sorti- mentsbereich Bekleidung & Sportbekleidung niedergeschlagen hat. In diesem Sorti- mentsbereich sind in der Gesamtstadt ca. 60,0 % der Verkaufsfläche weggefallen und in der Innenstadt sogar 72,9 %, womit in der Konsequenz in diesem Angebotssegment weniger Kaufkraft am Standort Hagenow gebunden wird bzw. in andere Einkaufslagen (z.B. Schwerin, Hamburg) und den Online-Handel abfließt. Der Bereich Schuhe & Le- derwaren zeigt sich dagegen unverändert, im Bereich Sonstige Sortimente hat sich die Fläche um rund ein Viertel reduziert.

Zusammenfassende Bewertung der Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Ha- genow im Vergleichsjahr* • Umsatzentwicklung Einzelhandelsstandort insgesamt:**   o Umsatz Bekleidung (inkl. Sportbekleidung)  o Umsatz Schuhe / Lederwaren    • Markenangebot:  • Branchenmix:  • Leerstandssituation:  • Neuansiedlungen / Investitionsbereitschaft:   * Spektrum von  = deutlich verschlechtert bis     = deutlich verbessert ** Umsatzentwicklung aufgrund der aktuellen Marktdaten geschätzt

Die nach der Prognose der ecostra-Auswirkungsanalyse 2016 von einer Umsatzumver- teilung am stärksten betroffenen Anbieter in Hagenow – das Modehaus Nessler und das Markenoutlet Emotion – sind zwischenzeitlich aus dem Markt ausgeschieden, zurück bleiben noch Modegeschäfte, die hinsichtlich ihrer eher niedrigen Angebotsqualität nur geringe Überschneidungen mit dem Markenangebot in einem Outlet Center haben, so dass hier durch das Planobjekt in Wittenburg allenfalls ein geringer zusätzlicher Druck auf die verbliebenen Wettbewerber entsteht. Im Sortimentsbereich Schuhe & Lederwa- ren ist der Bestand in Hagenow unverändert, so dass sich hier keine neue Situation ergibt. Im Bereich Sonstige Sortimente ist zwar durch den Marktaustritt des Budni- kowski-Drogeriemarkts rund ein Viertel der Verkaufsfläche in diesem Angebotssegment weggebrochen, allerdings ist auch hier mit einem Rossmann-Drogeriemarkt die Versor- gung weiterhin gesichert. Unabhängig davon stellt das Drogeriewarenangebot in einem Outlet Center nur ein sehr eingeschränktes Angebot dar (v.a. Kosmetik), so dass sich hieraus keine relevanten Auswirkungen ableiten lassen.

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In der ecostra-Auswirkungsanalyse 2016 wurde auf Grundlage der damaligen Marktda- ten davon ausgegangen, dass die Realisierung des Planobjekts in Wittenburg zu einem Umsatzabzug gegenüber dem Einzelhandelsstandort Hagenow in Höhe von ca. 0,5 - 0,6 Mio. € führt, welcher nahezu vollständig gegenüber der Innenstadt wirksam wird. Durch das zwischenzeitlich stark reduzierte Angebot v.a. im Segment (Sport-)Bekleidung, aber auch bei den Sonstigen Sortimenten, ist davon auszugehen, dass sich der Kaufkraftab- fluss gerade in diesen Sortimentsbereichen aus Hagenow verstärkt hat und somit der noch 2016 prognostizierte Umsatzabzug zu wesentlichen Teilen gar nicht mehr gegen- über Hagenow stattfindet, sondern gegenüber jenen Einkaufsdestinationen, an die der entsprechende Umsatz nun „gewandert“ ist. Dies dürften (neben dem hier im Sinne eines „worst-case“-Ansatzes vernachlässigten Internet) v.a. die Standorte Schwerin und Hamburg sein. Während der von ecostra 2016 prognostizierte Umsatzabzug gegenüber dem Schuh- und Lederwarenhandel in Hagenow somit weitgehend unverändert bleiben dürfte, ist davon auszugehen, dass dieser aufgrund des zwischenzeitlich stark reduzierten Angebots bei (Sport-)Bekleidung und den sonstigen FOC-Sortimenten geringer aus- fällt.

Fazit: Bezogen auf die Einkaufslagen in der Innenstadt von Hagenow sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes vor dem Hintergrund der aktualisierten Marktdaten aus gutachterlicher Sicht trotz einer erkennbaren Vorschädigung weiterhin als (noch) verträglich zu bewerten.

2.2 Der Einzelhandelsstandort Ludwigslust

Die amtsfreie Stadt Ludwigslust ist ca. 35 km südlich der Landeshauptstadt Schwerin gelegen und hat ca. 12.265 (+1,4 % ggü. 2014) Einwohner. Das Planareal in Witten- burg ist ca. 44 km bzw. ca. 33 PKW-Fahrminuten von der Ludwigsluster Innenstadt entfernt. Die ehemalige Kreisstadt des aufgelösten, gleichnamigen Landkreises ist reich an Wald- und Grünflächen. Eindeutiger Bevölkerungsschwerpunkt ist die im östlichen Stadtgebiet lokalisierte Kernstadt von Ludwigslust mit dem der Kernstadt eingeglieder- ten, ehemals eigenständigen Ortsteil Techentin. Weitere Ortsteile sind westlich der Kernstadt Glaisin, Hornkaten, Kummer und Niendorf / Weselsdorf. Landesplanerisch ist Ludwigslust als Mittelzentrum eingestuft. Das Kaufkraftniveau der Stadt Ludwigslust liegt mit ca. 82,7 (ggü. 82,5 im Jahr 2016) weiterhin deutlich unter dem Bundesdurch- schnitt von 100.

Die Wirtschaftsstruktur in Ludwigslust setzt sich überwiegend aus kleinen und mittel- ständischen Handwerks- und Dienstleistungsunternehmen zusammen. Des Weiteren ist der Tourismus von Bedeutung. Gegen Ende des 18. Jh. entwickelte sich Ludwigslust zur Residenzstadt für die mecklenburgischen Herzöge. Seitdem wird das Stadtbild der „Ba- rockstadt“ durch das Stadtschloss mit dem Schlosspark und weiteren historischen Ge- bäuden und Denkmälern geprägt. Über das Jahr verteilt finden regelmäßig kulturelle Veranstaltungen (z.B. Barockfest, Lindenfest, Konzerte) statt.

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Ludwigslust ist gut an das regionale Straßennetz angebunden, da die Bundesstraßen B106 (in Richtung Schwerin), B191 (nach Parchim) und B5 im Stadtgebiet aufeinander- treffen. Zudem ist die nächste Anschlussstelle der nördlich verlaufenden A24 (Hamburg – Berlin) ca. 9 km entfernt. Im Schienenverkehr besitzt Ludwigslust eine regionale Be- deutung und ist v.a. für Ein- und Auspendler aus Schwerin Haltepunkt auf der ICE- Strecke Berlin – Hamburg.

Im neuen Einzelhandelskonzept von Ludwigslust aus dem Jahr 2017 werden neben dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt zwei Nahversorgungszentren (NVZ Parkviertel und NVZ Klenower Straße) sowie der Sonderstandort Wöbbeliner Straße definiert.1 Im Einzelhandelskonzept wird darauf verwiesen, dass sich das NVZ Parkviertel zum Zeit- punkt der Erstellung des EHK bereits in der Auflösung befindet und der Standort zu- künftig nicht mehr als NVZ behandelt wird.2 Da alle drei Standorte ohne Bedeutung für das Planvorhaben sind werden sie nur kurz beschrieben.

2.2.1 Die Innenstadt von Ludwigslust Der zentrale Versorgungsbereich „Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Ludwigslust“ ver- läuft entsprechend des städtischen Einzelhandelskonzeptes in etwa „T“-förmig entlang der Achse Schloßstraße / Am Marstall von der Einmündung der Kanalstraße im Westen bis Christian-Ludwig-Straße im Osten sowie entlang der Lindenstraße vom Alexandri- nenplatz im Süden bis zur Seminarstraße im Norden.

Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches ist eine zweigeteilte Haupteinkaufslage abgegrenzt, die zum einen am östlichen Rand der Innenstadt das „Linden-Center“ und zentral gelegen die Lindenstraße mit den Kreuzungsbereichen zur Schloßstraße und Breite Straße umfasst.

Beim Linden-Center handelt es sich um ein einheitlich gemanagtes Einkaufszentrum, das entlang der Straße „Am Marstall“ jedoch in mehreren Gebäudekörpern als kurze, offene und nicht überdachte Fußgängerzone gestaltet ist. Zur Zeit der Erhebung war an der dem Alexandrinenplatz zugewandten Seite ein Festzelt aufgebaut, das möglicher- weise die fehlenden Sitzmöglichkeiten in der Fußgängerzone ausgleichen soll, jedoch nicht zugänglich war. Die Gebäude machen einen ordentlichen aber funktionalen Ein- druck, das Erdgeschoss der Gebäude ist mit ca. 16 Einzelhandelsbetrieben belegt, die über eine Verkaufsfläche von ca. 5.865 m² verfügen. Die oberen Etagen werden als Büro- und Praxisflächen sowie als Wohnungen genutzt. Der Einzelhandelsbesatz setzt sich schwerpunktmäßig aus Betrieben zur Deckung des kurz- und mittelfristigen Be- darfsbereichs zusammen. Für die Grundversorgung ist v.a. auf einen sehr großdimen-

1 Vgl. JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Einzelhandelskonzept für die Stadt Ludwigslust – Fortschreibung. Dort- mund, 2017; BBE RETAIL EXPERTS (Hrsg.): Einzelhandelskonzept für die Stadt Ludwigslust. Hamburg, 2008.

2 Durch den Umzug des Penny-Lebensmitteldiscounters an einen Standort wenige 100 Meter weiter in der Straße Hamburger Tor verlor der Standort seinen Status als Nahversorgungszentrum.

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sionierten Famila-Verbrauchermarkt hinzuweisen (früher Sky), über dessen Vorkassen- bereich zudem ein Rossmann-Drogeriemarkt zugänglich ist. Im mittelfristigen Bedarfs- bereich setzt sich das Angebot aus einigen niedrigpreisigen Discountern (z.B. Kik, Ernsting’s Family, Deichmann) und einigen Modefacheinzelhändlern (z.B. Dune Clothings, Studio 20, Sport Herrmann) aus dem mittleren Preissegment zusammen. Er- gänzt wird das Einzelhandelsangebot durch vereinzelte Gastronomiebetriebe und sonstige Dienstleistungen (z.B. Versicherung, Reisebüro, Spielothek), die meist im rückwär- tigen Bereich des Linden-Centers gelegen sind. Insgesamt stehen zu beiden Seiten des Linden-Centers auf ebenerdigen Parkplätzen sowie Parkdecks ca. 300 PKW-Stellplätze bereit, die bis zu 2h kostenlos genutzt werden können.

Karte 3: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Ludwigslust1

Quelle: BBE RETAIL EXPERTS (Hrsg.): Einzelhandelskonzept für die Stadt Ludwigslust. Hamburg, 2008

Insgesamt handelt es sich beim Linden-Center um ein modernisiertes Einkaufszentrum, das städtebaulich anspruchsvoll in das Stadtbild integriert wurde. Einschränkungen in der Aufenthaltsqualität ergeben sich jedoch durch eine nach wie vor fehlende, attraktive Außengastronomie, welche die Verweildauer erhöhen könnte. Die Passantenfrequenz ist bei einem quantitativ überschaubaren Einzelhandelsangebot zufriedenstellend, mög- licherweise aber beeinflusst von Kundenzuführeffekten durch den zum Erhebungszeit- punkt stattfindenden Wochenmarkt. Insgesamt standen im Linden-Center 3 Ladenlo- kale leer.

1 Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs basiert auf dem Einzelhandelskonzept von BBE Retail Experts (Hrsg.) aus dem Jahr 2008, die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereich im neuen Ein- zelhandelskonzept von Junker & Kruse (2017) bleibt ggü. der alten Abgrenzung unverändert.

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Zwischen dem Lindencenter und dem Kreisverkehr auf dem Alexandrinenplatz ist kein nennenswerter Einzelhandelsbesatz festzustellen, hier sind verschiedene Dienstleister (Sparkasse) und verschiedene Büros bzw. Geschäftsstellen (Mieterbund, Parteienbüros) lokalisiert. Ein dichterer Einzelhandelsbesatz findet sich dann erst wieder in der nördlich vom Kreisverkehr abzweigenden Lindenstraße sowie in der westlich abzweigenden Schloßstraße. Die Lindenstraße ist als Einbahnstraße angelegt und macht mit einer einheitlichen, hellen Pflasterung und vielen alten sanierten Gebäuden einen attraktiven Eindruck. Der Mündungsbereich der Breite Straße, die platzartig erweitert ist, zählt ebenfalls zur Haupteinkaufslage. Hier sind ein Edeka-Supermarkt in einem neuen und modernen Gebäude sowie ein NKD-Textildiscount lokalisiert, wobei v.a. der Edeka eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die Innenstadt übernimmt.

Das Linden-Center ist ein aus mehreren Gebäudeteilen bestehendes Einkaufszentrum, das sich zu beiden Seiten einer Fußgängerzone erstreckt. Das Festzelt (Bild rechts) dient möglicherweise als Ersatz für Außen- gastronomie, war zum Erhebungszeitpunkt jedoch nicht zugänglich.

Insgesamt ist der Einzelhandelsbesatz in diesem Standortbereich immer wieder von Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen und z.T. auch Wohngebäuden durchsetzt. Das Einzelhandelsangebot besteht aus allen Segmenten mit leichtem Angebotsschwer- punkt im mittelfristigen Bedarfsbereich. Bei den Betrieben handelt es sich um eine Mi- schung aus relativ wenigen Filialisten (z.B. Edeka, NKD, McPaper, Modehaus Nessler; Anika Schuhe) und überwiegend Facheinzelhändlern (z.B. Bequemschuhe Warmbier, Fahrrad Winkelmann, Parfümerie Booß, Optik Semmler, Donna’s Women’s Wear) mit zumeist kleindimensionierten Ladenlokalen. Die Passantenfrequenz in der Lindenstraße ist nur gering. Am nördlichen Ende der Lindenstraße und im Übergang zur Seminar- straße, wo der Innenstadtbereich endet, zeigen sich vereinzelte Leerstände, ansonsten steht in Richtung Alexandrinenplatz ein größeres Verwaltungsgebäude leer, das an- scheinend früher durch das Finanzamt und die Polizei belegt war.

Die Schloßstraße ist ein sehr gradlinig und breit angelegter, alleeartig gestalteter Bou- levard mit breiten Gehwegen zu beiden Seiten, der von der Käthe-Kollwitz-Straße im Osten quer durch die Innenstadt zum barocken Stadtschloss im Westen verläuft. Die Schloßstraße befindet sich ebenfalls in einem sanierten Zustand, büßt aufgrund des in beide Fahrrichtungen verkehrenden und durch das Kopfsteinpflaster sehr lärmintensi- ven PKW-Aufkommens jedoch an Aufenthaltsqualität ein. Westlich des Alexandrinen- platzes ist die Schloßstraße – vergleichbar mit der Lindenstraße – durch eine Misch- nutzung aus Handel, sonstigen Dienstleistungen, Verwaltung und Wohnen geprägt. Da- bei besteht der Einzelhandel in der Schloßstraße ausschließlich aus Facheinzelhändlern

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in kleinflächigen Geschäften, wobei der Angebotsschwerpunkt im Textilbereich zu sehen ist (z.B. Moin Lulu, Camelot, Violett No.1, Tendenz Mode). Im zur Innenstadt zählenden Bereich der Schloßstraße, der im Westen mit der Einmündung in die Kanalstraße endet, ist kein Ladenleerstand zu verzeichnen.

Das Modehaus Nessler in der Lindenstraße ist der einzige größerdimensionierte Textilfilialist (Bild links). Auf der platzartigen Breite Straße beeinträchtigt der PKW-Verkehr die Aufenthaltsqualität in der ansonsten attraktiv gestalteten Einkaufslage.

Auch auf der Schloßstraße beeinträchtigt der PKW-Verkehr die Aufenthaltsqualität. Die breiten Gehwege mit vielen attraktiven, aber kleindimensionierten Ladenlokalen (Bild links) lädt dennoch zum Bummeln ein.

Insgesamt macht die Innenstadt von Ludwigslust 5 Jahre nach der ersten ecostra-Er- hebung immer noch einen guten Eindruck. Der gesamte Innenstadtbereich wird offenbar gut gepflegt und es gibt keine verwahrlosten Ecken, lediglich in der nördlich an die Lindenstraße angrenzende Seminarstraße trüben kleinere Leerstände den guten Ge- samteindruck, dieser Bereich gehört aber bereits nicht mehr zum ZVB. Die Gebäudes- ubstanz der z.T. historischen Gebäude und die Verkehrswege wirken gut erhalten. Der Einzelhandel in der Innenstadt von Ludwigslust macht ebenfalls einen stabilen Eindruck, Leerstände treten praktisch nicht auf und die Geschäftsstruktur ist weitgehend gleich geblieben. Am Linden-Center ist der Einzelhandel nach wie vor am stärksten konzentriert, in der Lindenstraße und der Schloßstraße ist neben dem Einzelhandel eine Mischung aus Dienstleistungs-, Gastronomie-, und Wohnnutzung aufzufinden. Die beiden Haupteinkaufslagen, Linden-Center und Lindenstraße/Schloßstraße werden durch den Alexandrinenplatz getrennt, der zwar nicht für stationären Einzelhandel, aber zumindest für den Wochenmarkt genutzt wird. Dadurch kann zumindest an einigen Tagen ein stärkerer Kundenaustausch zwischen den beiden Teilbereichen herbeigeführt werden. Wie bereits in Hagenow konzentriert sich – auch nachdem mehrere kleine Ge-

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schäfte aus dem Markt ausgeschieden sind – der FOC-relevante Einzelhandel ganz über- wiegend in der Innenstadt, nur ca. 3 Betriebe sind außerhalb der Innenstadt angesiedelt.

Das Einzelhandelsangebot der Innenstadt ist in den FOC-relevanten Sortimentsberei- chen quantitativ insgesamt begrenzt und wird vom Facheinzelhandel dominiert. Mit einigen leistungsfähigen Filialisten (z.B. Modehaus Nessler, Anika Schuhe in der Linden- straße oder Deichmann im Linden-Center) und diversen attraktiven Modegeschäften und Boutiquen (z.B. Camelot oder Violett No. 1 in der Schloßstraße, Donna’s Women’s Wear und Männer & Söhne in der Lindenstraße und Dune Clothing im Linden-Center) ist das Bekleidungsangebot qualitativ jedoch durchaus als gut zu bewerten.

Tab. 5: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Laden- handwerks in der Stadt Ludwigslust Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs-flä- stätten1 chen in m² 1. Nahrungs- und Genussmittel insgesamt 31 10.020 Lebensmittel, Reformwaren 14 8.985 Getränke; Spirituosen; Tabak 7 790 Brot, Back- & Konditorwaren 8 165 Fleisch & Wurstwaren 2 80 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt 10 1.005 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt * * 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher * * 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 46 11.605 5. PBS4, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt * * 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt 18 4.830 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment 12 3.860 Damenbekleidung * * Herrenbekleidung * * Kinderbekleidung * * Wäsche, Kurzwaren * * Schuhe, inkl. Sportschuhe * * Lederwaren * * Sportbekleidung * * 7. GPK5, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt * * 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 25 5.290 8. Elektrowaren insgesamt 12 520 Telefon und Zubehör 7 255 9. Einrichtung insgesamt 5 3.550 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt 25 13.480 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 7 11.640 Foto * * Optik, Hörgeräte-Akustik 4 120 Uhren, Schmuck 4 100 Autozubehör * * Sportgeräte * * Sonstige Einzelhandelswaren 7 1.105 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 42 17.550 2.-10. Non-Food insgesamt 82 24.425 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 113 34.445 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen 3 = Bei Apotheken wird nur der Umsatz der nicht-verschreibungspflichtigen Medikamente berechnet 4 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 5 = Glas, Porzellan, Keramik *= weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: September 2019; ggf. Rundungsdifferenzen

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Die Passantenfrequenz in der Lindenstraße und Schloßstraße war trotz des Wochen- marktes eher gering, im Bereich des Linden-Center etwas höher. Das kann zum einen daran liegen, dass mit Ausnahme der Fußgängerzone am Linden-Center die gesamte Innenstadt mit dem PKW befahren werden kann, zum anderen daran, dass in der In- nenstadt eine Außengastronomie, die zum Verweilen einlädt, vollständig fehlt. Leerste- hende Ladenlokale fallen in der Innenstadt hingegen kaum auf. Trotz mehrerer Ge- schäftsaufgaben und einer teilweise deutlichen Reduzierung der Verkaufsfläche in einigen Sortimentsbereichen kann die Einzelhandelssituation in der Ludwigsluster Innen- stadt aufgrund des guten Gesamteindruck weiterhin als relativ stabil eingeschätzt werden.

2.2.2 Die Nahversorgungszentren Parkviertel, Klenower Straße und der Sonderstandort Wöbbeliner Straße Im neuen Einzelhandelskonzept von Ludwigslust aus dem Jahr 2017 werden neben dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt zwei Nahversorgungszentren (NVZ Parkviertel und NVZ Klenower Straße) definiert sowie der Sonderstandort Wöbbeliner Straße ausgewiesen.1 Das NVZ Parkviertel ist inzwischen aufgelöst, zum Zeitpunkt der ecostra- Erhebung befanden sich an dem Standort noch ein Raumausstattungsgeschäft, eine Bank und ein Sonnenstudio. Das nördlich der Innenstadt gelegene NVZ Klenower Straße besteht aus einem kleindimensionierten Edeka-Supermarkt sowie einer Apotheke. Der ebenfalls im Norden gelegene Sonderstandort Wöbbeliner Straße besteht aus einem Netto (dansk)-Supermarkt und einem Toom-Baumarkt. Aufgrund der sehr geringen Re- levanz der Standorte für das Planvorhaben in Wittenburg wird auf eine detailliertere Darstellung verzichtet.

2.2.3 Entwicklung des Einzelhandels in Ludwigslust seit 2014 Gegenüber der Einzelhandelserhebung von 2014 wurde bei der Erhebung 2019 in der Gesamtstadt ein deutlicher Rückgang der Einzelhandelsbetriebe (-13,1 % bzw. ca. 17 Betriebe) als auch ein deutliches Abschmelzen der Verkaufsfläche von ca. 3.820 m² VK (-10,0 %) festgestellt. Bei den FOC-relevanten Sortimenten hat sich die Verkaufsfläche um einen relativ moderaten Wert reduziert (ca. 420 m² VK bzw. -6,9 %), allerdings ist ein Fünftel der Betriebe (7 Betriebe bzw. 20,0 %) zwischenzeitlich geschlossen worden. Im Sortimentsbereich (Sport-)Bekleidung konnte ein Rückgang um ca. 410 m² VK (-8,9 %) festgestellt werden, der Bereich Sonstige Sortimente ist mit einem Rückgang von nur ca. 10 m² VK (- 1,1 %) weitgehend unverändert. Im Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren wurde – wie in Hagenow – keine Veränderung festgestellt.

In der Innenstadt von Ludwigslust ist ein Rückgang um ca. 4 Betriebe (-6,3 %) und ein leichter Zuwachs der Verkaufsfläche von ca. 155 m² VK (+1,3 %) festgestellt worden. Bei den FOC-relevanten Sortimenten hat sich die Verkaufsfläche mit einem Rück- gang um 400 m² VK (-6,7 %) geringfügig reduziert, allerdings macht sich hier eine relativ große Anzahl an Betriebsaufgaben bemerkbar (ca. 6 Betriebe bzw. -19,4 %). Im Sortimentsbereich (Sport-)Bekleidung sind ca. 5 Betriebe (-26,3 %) aus dem Markt ausgeschieden, was zu einer Reduzierung der Verkaufsfläche um ca. 410 m² VK (-9,0 %)

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geführt hat. Trotz einer Reduzierung um einen Betrieb (-11,1 %) hat sich die Verkaufs- fläche bei den Sonstigen Sortiment um ca. 10 m² VK (+1,2 %) leicht erhöht. Der Bereich Schuhe & Lederwaren bleibt unverändert.

Tab. 6: Entwicklung der Bestandsdaten des Einzelhandelsstandortes Ludwigslust im Zeitraum von 2014 bis 2019

Veränderung 2014 – 2019 2014 2019 in % Gesamtstadt Betriebe VK in m² Betriebe VK in m² Betriebe VK Food-Bereich 39 11.075 31 10.020 -20,5 -9,5 Non-Food-Bereich 91 27.190 82 24.425 -9,9 -10,2 Einzelhandel gesamt 130 38.265 113 34.445 -13,1 -10,0 FOC-relevante Sortimente: • (Sport-) Bekleidung 20 4.590 15 4.180 -25,0 -8,9 • Schuhe, Lederwaren 3 650 3 650 0,0 0,0 • Sonstiges 12 880 10 870 -16,7 -1,1 FOC-relevante Sorti- 35 6.120 28 5.700 -20,0 -6,9 mente insgesamt

Innenstadt Food-Bereich 12 4.610 11 4.600 -8,3 -0,2 Non-Food-Bereich 52 7.345 49 7.510 -5,8 2,3 Einzelhandel gesamt 64 11.955 60 12.110 -6,3 1,3 FOC-relevante Sortimente: • (Sport-) Bekleidung 19 4.540 14 4.130 -26,3 -9,0 • Schuhe, Lederwaren 3 650 3 650 0,0 0,0 • Sonstiges 9 805 8 815 -11,1 1,2 FOC-relevante Sorti- 31 5.995 25 5.595 -19,4 -6,7 mente insgesamt Quellen: ecostra-Einzelhandelserhebung 2014 und 2019; ggf. Rundungsdifferenzen

Insgesamt betrachtet zeigt sich auch in Ludwigslust hauptsächlich im Sortimentsbereich Bekleidung & Sportbekleidung im Vergleichszeitraum eine deutliche Reduzierung der Betriebe als auch der Verkaufsfläche. Anders als in Hagenow hat jedoch kein großdi- mensioniertes Modefachgeschäft den Betrieb eingestellt, so dass der Rückgang bei der Verkaufsflächenausstattung deutlich geringer ausfällt. Von den 3 FOC-relevanten Sorti- mentsbereichen zeigt sich auch in Ludwigslust der Sortimentsbereich Schuhe & Leder- waren am stabilsten, hier gab es keine Betriebsaufgaben und die Verkaufsfläche ist unverändert. Im Bereich Sonstige Sortimente hat es einen leichten Anstieg der Ver- kaufsfläche gegeben, obwohl per Saldo 1 Betrieb weniger vorhanden war. Abgesehen von einem leichten Rückgang der Verkaufsfläche im Bereich Bekleidung & Sportbeklei- dung stellt sich der Einzelhandel in Ludwigslust im FOC-relevanten Bereich somit weitgehend stabil dar. Da nahezu alle Outlet-relevanten Betriebe in der Innenstadt angesiedelt sind, kann diese Feststellung auf die Gesamtstadt projiziert werden.

2.2.4 Fazit Wie bereits in Hagenow ist auch in Ludwigslust in der Innenstadt die Verkaufsfläche und auch die Anzahl der Betriebe im Sortimentsbereich Bekleidung & Sportbekleidung – durch die zwischenzeitliche Schließung mehrerer kleiner Geschäfte – am stärksten geschrumpft, so dass auch am Standort Ludwigslust gegenüber der Auswirkungsana- lyse 2016 ein etwas geringerer Teil der Kaufkraft gebunden wird bzw. in andere Ein- kaufslagen (z.B. Schwerin, Hamburg) und den Online-Handel abfließt. Der Bereich

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Schuhen & Lederwaren ist unverändert, die Sonstigen Sortimente haben einen gering- fügigen Verkaufsflächenzuwachs erfahren.

Zusammenfassende Bewertung der Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Lud- wigslust im Vergleichsjahr* • Umsatzentwicklung Einzelhandelsstandort insgesamt:**   o Umsatz Bekleidung (inkl. Sportbekleidung)   o Umsatz Schuhe / Lederwaren    • Markenangebot:   • Branchenmix:    • Leerstandssituation:    • Neuansiedlungen / Investitionsbereitschaft:    * Spektrum von  = deutlich verschlechtert bis     = deutlich verbessert ** Umsatzentwicklung aufgrund der aktuellen Marktdaten geschätzt

Auf Grundlage der damaligen Marktdaten wurde in der ecostra-Auswirkungsanalyse 2016 davon ausgegangen, dass die Realisierung des Planobjekts in Wittenburg zu einem Umsatzabzug in Höhe von ca. 0,4 – 0,5 Mio. € führt, der wiederum nahezu vollständig gegenüber der Innenstadt wirksam wird. Während der von ecostra 2016 prognostizierte Umsatzabzug gegenüber dem Schuh & Lederwarenhandel und im Bereich der sonstigen Sortimente weitgehend unverändert bleiben dürfte, ist davon auszugehen, dass dieser aufgrund des zwischenzeitlich leicht reduzierten Angebots bei (Sport-)Bekleidung etwas geringer ausfällt. Da in der Auswirkungsanalyse 2016 für den Bereich (Sport-)Beklei- dung eine Umsatzumverteilungsquote im Rahmen üblicher konjunktureller Schwankun- gen berechnet wurde und diese in den Bereichen Schuhe & Lederwaren und den Sons- tigen Sortimenten unterhalb einer rechnerischen Nachweisschwelle lag, sind hier unter Berücksichtigung der aktuellen Marktdaten keine bedeutenden Veränderungen zu erwarten.

Fazit: Bezogen auf die Einkaufslagen in der Innenstadt von Ludwigslust sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht weiterhin als verträglich zu bewerten.

2.3 Der Einzelhandelsstandort Parchim

Das Mittelzentrum Parchim (ca. 18.075 Einwohner, +5,2 % ggü. 2014) ist im Südosten ca. 40 km von der Landeshauptstadt Schwerin entfernt. Die Entfernung zum Planstand- ort in Wittenburg beträgt ca. 58 km bzw. ca. 40 PKW-Fahrminuten. Neben der Kernstadt – als eindeutiger Bevölkerungsschwerpunkt – besteht Parchim aus den 6 Ortsteilen Damm, Dargelütz, Kiekindemark, Neu Klockow, Neuhof und Slate, die rund um die Kern- stadt gelegen sind. Parchim ist die Kreisstadt des Landkreises Ludwigslust-Parchim, wobei große Teile der Kreis- und Polizeiverwaltung jedoch nicht in Parchim selbst, sondern in Ludwigslust angesiedelt sind. Mit ihrer historischen Altstadt spielt der Tourismus für die Stadt Parchim eine gewisse Rolle. Das Kaufkraftniveau in Parchim beläuft sich mit ca. 77,5 auf denselben Wert wie im Jahr 2016 und ist weiterhin deutlich unterdurch- schnittlich.

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Parchim liegt im Kreuzungspunkt der Bundesstraßen B191 (Ludwigslust – Lübz) und B321 (Schwerin – Autobahn A24); die nächste Anschlussstelle zur A24 ist ca. 17 km entfernt. Bezogen auf den Eisenbahnverkehr ist Parchim Haltepunkt des Regionalver- kehrs (z.B. in Richtung Schwerin, Ludwigslust oder Neustrelitz). Zudem ist westlich der Kernstadt von Parchim der Regionalflughafen Schwerin-Parchim gelegen, auf dem aktuell jedoch nur sehr wenige Flugbewegungen stattfinden – hauptsächlich Schulungs- flüge. Vor einigen Jahren wurde der Flughafen von einem chinesischen Investor ge- kauft, im Mai 2019 hat die Betreibergesellschaft einen Insolvenzantrag gestellt.

Neben der Innenstadt werden im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Parchim in der Regimentsvorstadt sowie der Weststadt zwei Nahversorgungszentren definiert.1 Darüber hinaus stellen die Sonderstandorte „Parchim Center“, „Friedrich-Wilhelm-Raif- feisen-Ring“ und “Neuhofer Weiche“ zusätzliche bedeutende Einzelhandelslagen dar, die nachfolgend beschrieben und analysiert werden.

2.3.1 Die Innenstadt von Parchim Der zentrale Versorgungsbereich (ZVB) Innenstadtzentrum erstreckt sich nach dem vorliegenden Einzelhandelskonzept der Stadt Parchim relativ weitläufig entlang der Lange Straße bzw. Lindenstraße im Norden und der in etwa parallel verlaufenden südlichen Achse Mühlenstraße / Fischerdamm / Mühlenberg.

Der ZVB Innenstadt beginnt im Nordwesten mit der Einmündung der Mühlenstraße in die Lange Straße und verbreitert seine Ausdehnung in Richtung Osten sukzessive. Die östliche Begrenzung markieren in etwa die Straßen Ziegenmarkt, Baadestraße, Haken- straße und Wockerstraße. Die Parchimer Innenstadt ist bipolar ausgebildet mit der Neu- stadt im Westen und der Altstadt im Osten. Innerhalb der Altstadt stellt die Blutstraße eine wichtige Querverbindung zwischen der Lange Straße als Nordachse und dem Müh- lenberg als südliche Begrenzung her.

Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt umfasst die Haupteinkaufs- lage in der historischen Altstadt in etwa „T“-förmig die Lange Straße – beginnend etwa auf Höhe des Färbergrabens im Westen bis zur Einmündung in den Marstall im Osten – sowie die zentral von der Lange Straße abzweigende Blutstraße bis zum Mühlenberg im Süden. Des Weiteren zählt im Nordosten der Bereich um Alter Markt und Schuhmarkt zur Haupteinkaufslage. Am höchsten verdichtet ist der Einzelhandelsbesatz dabei im nördlichen Abschnitt der Blutstraße sowie im Mündungsbereich zur Lange Straße. In der Blutstraße sind insbesondere auf der vom Schuhmarkt abgewandten Straßenseite eine Reihe von Filialbetrieben vertreten, die sowohl aus dem Textilbereich (z.B. Takko, NKD, Ernsting’s Family, Bonita, Chelsea) als auch aus anderen Sortimentsbereichen (z.B. Rossmann, Fielmann, MäcGeiz) stammen. Hinzu kommen vereinzelte Facheinzelhänd- ler, wie z.B. „No. 1 Mode Express“.

1 Vgl. JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Parchim. Dortmund, 2010

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Der nördlichste Teilabschnitt der Blutstraße und der angrenzende Schuhmarkt sind – als einzige Bereiche innerhalb der Innenstadt – als Fußgängerzone ausgewiesen. Süd- lich des Schuhmarktes geht die Ausweisung der Blutstraße in „Spielstraße“ über, die bis zur Einmündung in die Apothekenstraße reicht. Südlich der Apothekenstraße zeigen sich nur noch wenige Einzelhandelsbetriebe in meist nicht-zentrenrelevanten Sortimenten (z.B. Raumausstattung, Eisenwaren) sowie vereinzelte Leerstände.

Karte 4: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Parchim

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Parchim. Dortmund, 2010

In der Lange Straße ist direkt gegenüber der Einmündung in die Blutstraße das Kauf- haus Stolz gelegen, das mit ca. 1.850 m² VK das mit Abstand großflächigste Ladenlokal in der Parchimer Innenstadt ist. Das Kaufhaus Stolz verkauft auf zwei Verkaufsebenen neben Damen- & Herrenmode sowie Sportbekleidung auch Spielwaren, Haushaltswa- ren, GPK oder Bettwäsche und ist ein wichtiger Magnetbetrieb in der Innenstadt. Eine Konzentration des Einzelhandels auf der Lange Straße kann auch innerhalb des Kern- bereichs bzw. der Haupteinkaufslage nicht mehr festgestellt werden, der Geschäftsbe- satz besteht im FOC-relevanten Bereich aus einigen kleineren Modegeschäften, die sich entlang der Lange Straße verteilen, und wird immer wieder durch Dienstleister, Wohn- bebauung und auch mehrere Leerstände unterbrochen. Die Lange Straße ist als Ein- bahnstraße ausgewiesen, was infolge des dort verkehrenden PKW-Aufkommens die Aufenthaltsqualität einschränkt. Im Übergang zur Lindenstraße im Westen endet die Hauptgeschäftslage Parchims.

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Die Blutstraße mit dem Einmündungsbereich zum Schuhmarkt (linkes Bild) beherbergt den Wochenmarkt. Die Blutstraße gehört zur Hauptverkehrslage in Parchim, an der überwiegend Filialisten aus dem unteren Preissegment angesiedelt sind.

In der Lange Straße ist das „Kaufhaus Stolz“ am Mündungsbereich der Blutstraße der einzigen großflächige Einzelhändler (Bild links). Das westliche Ende der Lange Straße stellt auch den Rand des ZVB in Parchim dar, hier ist der Einzelhandelsbesatz nur noch spärlich (Bild rechts).

Der Schuhmarkt (Bild links) bietet mit der attraktiven historischen Randbebauung eine hohe Aufenthalts- qualität, zur Zeit der Erhebung fand der Wochenmarkt statt. Der Alter Markt bietet ein ähnlich attraktives Umfeld, ist aber durch die Nutzung als Parkplatz und den damit verbundenen PKW-Verkehr von nur geringer Aufenthaltsqualität.

Der von der Blutstraße abzweigende Schuhmarkt stellt den zentralen Platz in der Par- chimer Altstadt dar. Dieser zeigt mit einem Sport- und einem Modefachgeschäft nur einen geringen Einzelhandelsbesatz, bietet aufgrund seiner ansehnlichen Platzgestal- tung inmitten stadtbildprägender, historischer Gebäude (z.B. Rathaus, Kaiserliches Postamt, Georgenkirche) jedoch eine hohe Aufenthaltsqualität. U.a. durch den auf dem Platz und in der Einmündung zu Blutstraße stattfindenden Wochenmarkt war die Pas- santenfrequenz zum Erhebungszeitpunkt gut. In der Verlängerung des Schuhmarktes schließt sich der Alter Markt an, dessen Aufenthaltsqualität aufgrund seiner Funktion als Parkplatz deutlich geringer ist. Rund um den Alter Markt sind die Gebäude inzwischen überwiegend mit Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen belegt. Durch die

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Schließung des Markant Nah & Frisch Lebensmittelmarktes ist die Nahversorgung im östlichen Teil der Innenstadt stark eingeschränkt, es wird nur ein rudimentäres Angebot durch einzelne Fachgeschäfte aufrechterhalten (z.B. Bioladen Naturey, Früh & Spät, Fleischerei Hildebrandt und dem Haushaltswarengeschäft Stockmann, das auch in ge- ringem Umfang Lebensmittel anbietet). Im FOC-relevanten Sortimentsbereich finden sich erst auf der Lindenstraße wieder Modefachgeschäfte, z.B. Goa & Ganesha, Hibutex Berufbekleidung und Schuh As.

In den Nebeneinkaufslagen, d.h. dem westlichen Abschnitt der Lange Straße, dem öst- lichen Abschnitt der Lindenstraße sowie dem Bereich Ziegenmarkt / Apothekenstraße ist der Einzelhandelsbesatz meist nur noch sehr gering ausgeprägt. Diese Bereiche werden durch Mischnutzungen sowie eine steigende Zahl an Ladenleerständen geprägt. Dies gilt auch für die „Neustadt“ als zweitem Pol innerhalb des bipolaren ZVB Innen- stadt, der sich im westlichen Abschnitt der Lange Straße und im Umfeld des Neuen Markt ausgebildet hat und vollständig der Nebeneinkaufslage zuzuordnen ist. In diesem Bereich zeigt sich nur ein relativ geringer Einzelhandelsbesatz, wobei neben einem Netto-Discounter, der allerdings nur über die Mühlenstraße zugänglich ist, z.B. auf die Buchhandlung Fette; CEKA Mode, die Schuhmanufaktur Kay Gundlack oder das Zwei- radgeschäft Nickel hinzuweisen ist.

In der Neustadt ist der LM-Discounter Netto inzwischen der einzige Nahversorger in der Innenstadt (Bild links). Der Neumarkt ist als Parkplatz gestaltet, im Hintergrund ist der westliche Ausläufer der Lange Straße zu erkennen. In diesem Bereich gibt es nur geringen Einzelhandelsbesatz.

Insgesamt macht die Parchimer Innenstadt gestalterisch größtenteils einen attraktiven Eindruck. Ähnlich wie in Ludwigslust oder auch in Hagenow wurde der Innenstadtbe- reich nach der dt. Wiedervereinigung grundlegend saniert. In der Gebäudesubstanz zeigt sich eine ansehnliche Mischung aus zumeist restaurierten historischen (Fachwerk- )Häusern und modernen Gebäuden. Die stärkste Einzelhandelslage innerhalb der In- nenstadt stellen der nördliche Abschnitt der Blutstraße und der angrenzende Teilbereich der Lange Straße dar. Hier sind neben dem groß dimensionierten Kaufhaus Stolz als Magnetbetrieb und Facheinzelhandelsbetrieben auch verschiedene Filialunternehmen lokalisiert. Außerhalb dieses Teilbereiches sind Filialbetriebe die absolute Ausnahme. Das Einzelhandelsangebot der Innenstadt liegt schwerpunktmäßig im mittelfristigen Be- darfsbereich. Dabei fehlen im Bekleidungssegment höherwertige Markenanbieter, so dass das Einzelhandelsangebot in der Innenstadt insgesamt im unteren bis mittleren Preissegment anzusiedeln ist. In den Außenbereichen des ZVB nimmt die Einzelhan- delsdichte rapide ab, im Gegenzug häufen sich v.a. außerhalb der Haupteinkaufslage

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dafür die Ladenleerstände. Innerhalb der Innenstadtabgrenzung konnten wie bereits bei der Erhebung von 2014 ca. 33 leerstehende Ladenlokale festgestellt werden, wobei jedoch zu berücksichtigen ist, das mehrere frühere Ladenlokale durch Dienstleister ersetzt wurden. Außerhalb der Blutstraße und des Schuhmarktes, die zum Erhebungszeit- punkt – u.a. bedingt durch den Wochenmarkt – eine gute Passantenfrequenz aufwie- sen, sind in der restlichen Innenstadt deutlich weniger Passanten unterwegs. Einschrän- kend auf die Aufenthaltsqualität wirkt sich neben dem PKW-Verkehr ggf. auch die Tat- sache aus, dass aufgrund der meist schmalen Gehwege und nur sehr geringen räumli- chen Ausdehnung der Fußgängerzone kaum die Möglichkeit zur Außengastronomie gegeben ist.

Tab. 7: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Laden- handwerks in der Stadt Parchim 2019 Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs-flä- stätten1 chen in m² 1. Nahrungs- und Genussmittel insgesamt 50 16.675 Lebensmittel, Reformwaren 20 14.385 Getränke; Spirituosen; Tabak 11 1.835 Brot, Back- & Konditorwaren 13 315 Fleisch & Wurstwaren 6 140 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt 12 1.630 Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik 3 1.075 Apothekerware³ 6 430 Sanitätswaren 3 125 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt 8 890 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher 6 445 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 76 19.640 5. PBS4, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt 4 445 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt 31 6.580 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment 20 4.715 Damenbekleidung * * Herrenbekleidung * * Kinderbekleidung * * Wäsche, Kurzwaren * * Schuhe, inkl. Sportschuhe 6 1.320 Lederwaren * * Sportbekleidung * * 7. GPK5, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt 10 1.770 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 45 8.795 8. Elektrowaren insgesamt 15 1.240 Telefon und Zubehör 8 255 9. Einrichtung insgesamt 9 12.640 Möbel 4 10.660 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt 32 15.750 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 8 13.340 Foto * * Optik, Hörgeräte-Akustik 7 380 Uhren, Schmuck * * Autozubehör * * Sportgeräte 4 740 Sonstige Einzelhandelswaren 7 1.015 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 56 29.630 2.-10. Non-Food insgesamt 127 41.390 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 177 58.065 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen 3 = Bei Apotheken wird nur der Umsatz der nicht-verschreibungspflichtigen Medikamente berechnet 4 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 5 = Glas, Porzellan, Keramik *= weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: September 2019; ggf. Rundungsdifferenzen

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Wie bereits in der ecostra-Auswirkungsanalyse von 2016 prognostiziert, hat sich die Situation des Einzelhandels in der Parchimer Innenstadt als wenig stabil erwiesen. In der Gesamtstadt hat sich die Verkaufsfläche des Einzelhandels zwar nur geringfügig reduziert, in der Innenstadt haben aber ca. 9 Betriebe aus dem FOC-relevanten Sorti- mentsbereich inzwischen geschlossen. Anders als beispielsweise in Hagenow sind in Parchim vor allem kleinere Ladenlokale betroffen.

Damit hat sich in allen FOC-relevanten Sortimentsbereichen – sowohl in der Gesamt- stadt als auch in der Innenstadt – eine deutliche Reduzierung der Anzahl der Betriebe ergeben, die in den Sortimentsbereichen Bekleidung & Sportbekleidung und den Sons- tigen Sortimenten mit einer deutlichen Verringerung der Verkaufsflächen einhergeht. Der Bereich Schuhe & Lederwaren zeigt sich auch hier am stabilsten und erfährt trotz der Verringerung der Betriebsanzahl einen deutlichen Verkaufsflächenzuwachs.

2.3.2 Nahversorgungszentren Regimentsvorstadt und Weststadt Das Nahversorgungszentrum Regimentsvorstadt ist südlich der Innenstadt von Parchim an der Putlitzer Straße direkt gegenüber der Kreisverwaltung gelegen. Das NVZ setzt sich aus einem „L“-förmigen Gebäudekörper zusammen, dessen Ankermieter ein Rewe- Supermarkt ist. In einer überdachten Ladenzeile sind außerdem kleinstrukturierte Ein- zelhandels- (z.B. Kiosk, Metzgerei, Blumengeschäft) oder sonstige Dienstleistungsbe- triebe (z.B. Sonnenbank, Imbissbuden, Versicherung) lokalisiert. In insgesamt 5 Einzel- handelsbetrieben (-28,6 % ggü. 2014) werden auf ca. 1.660 m² VK (-2,4 % ggü. 2014) ausschließlich Waren zur Deckung des kurzfristigen Bedarfsbereichs angeboten. Zwei kleine Ladenlokale sind z.Z. ungenutzt. Im Umfeld befinden sich Freizeit- und Kultur- einrichtungen, wie z.B. ein Kino, ein „Haus der Jugend“ oder eine Skateranlage.

Die Nahversorgungszentren Regimentsvorstadt (Bild links) und Weststadt (rechts) weisen nur ein begrenztes Einzelhandelsangebot auf, das der Nahversorgung der umgebenden Wohnbevölkerung dient

Das Nahversorgungszentrum Weststadt liegt am westlichen Rand der Kernstadt in der Wladimir-Iljitsch-Lenin-Straße in einer von Mietshäusern geprägten hochverdichteten Wohnsiedlung. Das NVZ Weststadt setzt sich aus verschiedenen Gebäudekörpern zusammen, die bereits einen deutlich in die Jahre gekommenen Eindruck machen. Größer dimensionierte Einzelhandelsbetriebe sind ein Penny-Discounter, ein Drogerie- sowie ein Zoofachmarkt. Hinzu kommen kleinstrukturierte Betriebe wie ein Optiker, eine Bä- ckerei oder eine Apotheke. In den FOC-relevanten Sortimentsbereichen sind lediglich

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ein Asia-Shop und ein Second Hand-Laden vorhanden, die wenig hochwertige Beklei- dungsstücke verkaufen. Insgesamt sind ca. 12 Betriebe (+9,1 % ggü. 2014) mit ca. 2.060 m² VK (+2,5 % ggü. 2014) vorhanden. Abgerundet wird das Angebot im NVZ Weststadt durch eine Filiale der Sparkasse sowie Büro- und Praxisflächen im Oberge- schoss der Gebäude.

Beide Nahversorgungszentren zeigen sich ggü. der Erhebung von 2014 nahezu unver- ändert und dienen weiterhin ausschließlich der Nahversorgung der umliegenden Wohn- bevölkerung. Aufgrund der fehlenden Relevanz für das Planvorhaben in Wittenburg wird auf eine eingehendere Darstellung verzichtet.

2.3.3 Sonderstandort Parchim Center Über die zentralen Versorgungsbereiche hinaus wird mit dem Parchim Center ein Son- derstandort im Einzelhandelskonzept der Stadt Parchim definiert. Das Parchim Center befindet sich im Westen der Kernstadt zwischen dem weiter westlich gelegenen NVZ Weststadt (s. Kap. 5.3.2) und der Parchimer Innenstadt im Osten. Das Center ist ver- kehrsgünstig an der Kreuzung des Westrings (B321, die in südlicher Richtung zur A24 führt) und der Ludwigsluster Straße (B191, die westlich ebenfalls zur A24 bzw. weiter nach Ludwigslust führt) gelegen.

Beim Parchim Center handelt es sich um eine unstrukturiert gewachsene Fachmarktag- glomeration, die sich aus mehreren Gebäudekörpern zusammensetzt, welche teils schon deutlich in die Jahre gekommen und teils moderneren Datums sind. Der Großteil der Fachmärkte ist dabei „U“-förmig um einen ebenerdig vorgelagerten Parkplatz angelegt, ein Teil der Parkplätze wurde zum Erhebungszeitpunkt in Stand gesetzt.

Karte 5: Der Sonderstandort Parchim Center

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Parchim. Dortmund, 2010

Das Einzelhandelsangebot erstreckt sich über alle Bedarfsbereiche und reicht von Le- bensmittelmärkten (z.B. Norma, Getränkehaus Meyer & Simon) über Textilanbieter und Schuhgeschäfte (z.B. Kik, Deichmann, Jeans Fritz) und Sonderpostenmärkte (z.B. Tedi)

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bis hin zu einem Elektromarkt (Euronics) und Einrichtungsmärkten (z.B. Haack, Däni- sches Bettenlager). Im Textilbereich und insgesamt in den FOC-relevanten Sortiments- bereichen besteht das Angebot überwiegend aus Discountmärkten und bewegt sich im unteren Preissegment. Ergänzt wird der Einzelhandelsbesatz um Dienstleistungsbe- triebe, wie z.B. eine Postfiliale, eine Versicherungsagentur oder Gastronomieangebote. Im Parchim Center stand zum Erhebungszeitpunkt ein Ladenlokal leer. Im näheren Um- feld sind an der Ludwigsluster Straße u.a. mit Lidl oder Pfennigpfeiffer weitere Fach- märkte lokalisiert.

Bei den projektrelevanten Sortimentsbereichen finden sich im Bekleidungssegment im Parchim Center ca. 3 Betriebe (-25,0 %) mit ca. 1.230 m² VK (-11,5 % ggü. 2014) und in den sonstigen FOC-relevanten Sortimentsbereichen unverändert ca. 1 Betrieb mit ca. 310 m² VK.

Tab. 8: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Laden- handwerks am Sonderstandort Parchim Center Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufsflächen stätten1 in m² 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 8 1.775 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 5 1.720 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 4 2.930 2.-10. Non-Food insgesamt 12 5.260 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 17 6.425 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: September 2019; ggf. Rundungsdifferenzen

Zusammenfassend ist das Parchim Center städtebaulich integriert, weist aber dennoch eine hohe Autokundenorientierung im Kreuzungsbereich zweier Bundesstraßen auf. Das Parchim Center stellt einen wichtigen Einzelhandelsstandort in Parchim dar, der das Innenstadtangebot ergänzt, z.T. aber auch in Konkurrenz zu den Sortimenten der In- nenstadt tritt. Die Kundenfrequenz ist dementsprechend gut. Das Einzelhandelsangebot im Parchim Center deckt alle Bedarfsbereiche für die Kunden ab, wenngleich auf einem meist niedrigen Angebotsniveau. Die räumliche Ausstrahlung des Centers wird sich überwiegend auf die Stadt Parchim beschränken.

Das Parchim Center besteht überwiegend aus Fachmärkten, die in mehreren Gebäuden in einem architektonisch nicht einheitlichen Stil um einen zentralen Parkplatz angelegt sind.

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2.3.4 Sonderstandorte Neuhofer Weiche und Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Ring Ein weiterer Sonderstandort befindet sich im nördlich der Innenstadt gelegenen Gewer- begebiet Schweriner Chaussee (B321) als nördliche Ausfallstraße aus der Stadt Parchim. Am Sonderstandort „Neuhofer Weiche“ ist das Einzelhandelsangebot mit einem großdi- mensionierten BBM Baumarkt und einem Netto (dansk)-Discounter äußerst begrenzt. In einer ehemaligen Kik-Filiale hat sich mittlerweile das „Centy – Küchen-Outlet-Center“ angesiedelt. Hinzu kommen zwei Gastronomiebetriebe, im weiteren Umfeld befinden sich u.a. eine Tankstelle, ein Elektromarkt und ein Motorradshop.

Am Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Ring ist ein zusätzlicher Sonderstandort gelegen, der mit ca. 21.660 m² VK (= ca. 37,3 % der gesamten Verkaufsfläche in Parchim) bezogen auf die Fläche die mit Abstand bedeutendste Einzelhandelslage in Parchim darstellt, dabei jedoch lediglich aus ca. 8 Einzelhandelsbetrieben (= ca. 4,5 % aller Betriebe in Parchim) besteht. Ankerbetriebe sind sehr großflächige Fachmärkte, wie z.B. ein real- Verbrauchermarkt mit weiteren Ladenlokalen in der Vorkassenzone, ein Obi-Bau- & Heimwerkermarkt und ein BBM-Möbelmarkt. In den projektrelevanten Sortimentsberei- chen ist außerdem auf ein Schuhcenter von Siemes zu verweisen. Der Standort ist aufgrund seiner Lage am südlichen Rand der Kernstadt und des sehr umfangreichen Park- platzangebotes eindeutig autokundenorientiert und besitzt eine überörtliche Ausstrah- lung.

Am Sonderstandort Neuhofer Weiche ergänzt jetzt das Küchen-Outlet „Centy“ das Angebot (Bild links), der Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Ring wird unverändert von den Fachmärkten real, Obi und BMM-Möbelmarkt dominiert.

Beide Sonderstandorte besitzen lediglich eine sehr geringe Relevanz für das Planvorha- ben in Wittenburg, so dass auf eine umfangreichere Darstellung verzichtet wird.

Neben der Innenstadt wird der Einzelhandel in Parchim von den Sonderstandorten Par- chim Center sowie Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Ring geprägt, wobei die Sonderstand- orte das Innenstadtangebot teils ergänzen (Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Ring), teils jedoch auch im Wettbewerb zur Innenstadt stehen (Parchim Center). Der Einzelhandel in Parchim zeigt weiterhin eine qualitativ als auch quantitativ eingeschränkte Leistungsfä- higkeit, die durch die Schließung mehrerer Ladenlokale in der Innenstadt in den vergangenen Jahren nochmals reduziert wurde.

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2.3.5 Planung zur Ansiedlung eines Outlet Centers in Parchim In Zusammenhang mit der Übernahme des Regionalflughafens Parchim-Schwerin durch das chinesische Unternehmen LinkGlobal Logistics Co. Ltd. plante der Investor an diesem Standort ein Outlet Center mit ca. 12.000 m² VK, das seine Marktpositionierung im obersten Preissegment haben und auf chinesische Kunden ausgerichtet sein sollte, welche mit täglichen Shuttle-Flügen eingeflogen werden. Das Genehmigungsverfahren wurde im Jahr 2016 gestartet, aber bereits nach kurzer Zeit auf Wunsch des Investors wieder gestoppt. Zwischenzeitlich wurde das Vorhaben aufgegeben. Bereits in einer fachgutachterlichen Stellungnahme vom Februar 2017 hatte ecostra die Planung des sog. „Luxus Outlet Centers“ in Parchim als völlig unrealistisch bewertet.1

2.3.6 Entwicklung des Einzelhandels in Parchim seit 2014 Gegenüber der Einzelhandelserhebung von 2014 wurde bei der Erhebung 2019 in der Gesamtstadt von Parchim ein relativ geringer Rückgang aller Einzelhandelsbetriebe (-4,8 % bzw. ca. 9 Betriebe) als auch ein nur leichter Rückgang der Verkaufsfläche von ca. 2.060 m² VK (-3,4 %) festgestellt. Bei den FOC-relevanten Sortimenten hat sich die Verkaufsfläche etwas stärker reduziert (ca. 780 m² VK bzw. -7,5 %) und es ist rund ein Siebtel der Betriebe (9 Betriebe bzw. -15,8 %) zwischenzeitlich geschlossen worden. Im Sortimentsbereich (Sport-)Bekleidung konnte mit einem Rückgang um ca. 600 m² VK (-10,7 %) wiederum die deutlichste Reduzierung festgestellt werden, der Bereich der Sonstigen Sortimenten zeigt mit einem Rückgang von ca. 245 m² VK (- 7,4 %) ebenfalls ein gewisses Abschmelzen. Im Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren konnte – trotz einer Betriebsaufgabe – per Saldo ein leichter Flächenzuwachs von ca. 65 m² VK (+4,3 %) festgestellt werden.

In der Innenstadt von Ludwigslust ist ein Rückgang um ca. 6 Betriebe (-6,6 %) und eine Reduzierung der Verkaufsfläche von ca. 770 m² VK (-6,9 %) festgestellt worden. Bei den FOC-relevanten Sortimenten hat sich die Verkaufsfläche mit einem Rückgang um 555 m² VK (-7,9 %) ebenfalls reduziert, hier macht sich auch wieder eine größere Anzahl an Betriebsaufgaben bemerkbar (ca. 7 Betriebe bzw. -15,9 %). Im Sortiments- bereich (Sport-)Bekleidung sind ca. 4 Betriebe (-18,2 %) aus dem Markt ausgeschieden, was zu einer Reduzierung der Verkaufsfläche um ca. 440 m² VK (-10,0 %) geführt hat. Im Bereich Schuhe & Lederwaren hat sich trotz einer Reduzierung um einen Betrieb (- 14,3 %) die Verkaufsfläche um ca. 55 m² (10,4 %) erweitert. Bei den Sonstigen Sorti- mente sind zwei Betriebe (-13,3 %) aus dem Markt ausgeschieden und die Fläche hat sich um ca. 180 m² VK (-9,1 %) reduziert.

Auch in Parchim haben sich in den letzten 5 Jahren nur wenige neue Betriebe aus dem FOC-relevanten Sortimentsbereich angesiedelt während gleichzeitig eine ganze Reihe von Betriebsaufgaben feststellbar war, so dass per Saldo ein deutlicher Rückgang bei der Anzahl der FOC-relevanten Einzelhandelsgeschäfte sowie ein relativ deutlicher

1 Vgl. ecostra: Bewertung und Kommentierung der eingegangenen Stellungnahme der Träger öffentli- cher Belange und anderer Beteiligter zum Raumordnungsverfahren mit integriertem Zielabweichungsverfah- ren beim geplanten Designer Outlet Center in Wittenburg. Wiesbaden, 02/2017, S. 23

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Rückgang der FOC-relevanten Verkaufsfläche sowohl in der Innenstadt als auch in der Gesamtstadt erkennbar ist.

Tab. 9: Entwicklung der Bestandsdaten des Einzelhandelsstandortes Parchim im Zeitraum von 2014 bis 2019

Veränderung 2014 – 2019 2014 2019 in % Gesamtstadt Betriebe VK in m² Betriebe VK in m² Betriebe VK Food-Bereich 56 18.075 50 16.675 -10,7 -7,8 Non-Food-Bereich 130 42.050 127 41.390 -2,3 -1,6 Einzelhandel gesamt 186 60.125 177 58.065 -4,8 -3,4 FOC-relevante Sortimente: • (Sport-) Bekleidung 28 5.600 23 5.000 -17,9 -10,7 • Schuhe, Lederwaren 9 1.515 8 1.580 -11,1 4,3 • Sonstiges 20 3.305 17 3.060 -15,0 -7,4 FOC-relevante Sorti- 57 10.420 48 9.640 -15,8 -7,5 mente insgesamt

Innenstadt Food-Bereich 13 1.555 13 1.235 0,0 -20,6 Non-Food-Bereich 78 9.535 72 9.085 -7,7 -4,8 Einzelhandel gesamt 91 11.090 85 10.320 -6,6 -6,9 FOC-relevante Sortimente: • (Sport-) Bekleidung 22 4.440 18 4.000 -18,2 -10,0 • Schuhe, Lederwaren 7 625 6 690 -14,3 10,4 • Sonstiges 15 1.990 13 1.810 -13,3 -9,1 FOC-relevante Sorti- 44 7.055 37 6.500 -15,9 -7,9 mente insgesamt Quellen: ecostra-Einzelhandelserhebung 2014 und 2019; ggf. Rundungsdifferenzen 2.3.7 Fazit Im Mittelzentrum Parchim hat in den vergangenen fünf Jahren eine leichte Erosion des Einzelhandels stattgefunden, die auch hier im Bereich (Sport-)Bekleidung mit einem Rückgang der Verkaufsfläche um ca. 10,7 % in der Gesamtstadt und ca. 10,0 % in der Innenstadt spürbar war. Im Bereich Sonstige Sortimente lässt sich eine ähnliche Ten- denz feststellen, auch hier sind in der Gesamtstadt ca. 7,4 % der Verkaufsfläche weggefallen und in der Innenstadt mit ca. 9,1 % etwas mehr, wobei es sich hier aber nur um ca. 180. m² handelt. In diesen beiden Sortimentsbereichen wird in der Konsequenz weniger Kaufkraft am Standort Parchim gebunden und fließt in andere Einkaufslagen (z.B. Schwerin, Hamburg) und den Online-Handel ab. Im Bereich Schuhen & Lederwa- ren hat sich die Verkaufsfläche in der Innenstadt um ca. 10,0 % vergrößert, so dass hier eine etwas stärkere Kaufkraftbindung erwartet werden kann. In Anbetracht der geringen absoluten Veränderung der Verkaufsflächenausstattung hat dies jedoch allenfalls geringe Veränderungen bei den Kaufkraftströmen zur Folge.

Zusammenfassende Bewertung der Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Par- chim im Vergleichsjahr* • Umsatzentwicklung Einzelhandelsstandort insgesamt:**   o Umsatz Bekleidung (inkl. Sportbekleidung)   o Umsatz Schuhe / Lederwaren    () • Markenangebot:   • Branchenmix:    • Leerstandssituation:    • Neuansiedlungen / Investitionsbereitschaft:   * Spektrum von  = deutlich verschlechtert bis     = deutlich verbessert ** Umsatzentwicklung aufgrund der aktuellen Verkaufsfläche geschätzt

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Da sich in Parchim – in allen FOC-relevanten Bereichen – noch mehrere Wettbewerbs- fähige Geschäfte befinden und sich die durch das geplante Outlet Center in Wittenburg entstehenden Umsatzabzüge dadurch auf mehrere Betriebe verteilen, geht von dem Planobjekt allenfalls ein geringer zusätzlicher Druck auf die Wettbewerber in Parchim aus.

In der ecostra-Auswirkungsanalyse 2016 wurde auf Grundlage der damaligen Marktda- ten davon ausgegangen, dass die Realisierung des Planobjekts in Wittenburg zu einem Umsatzabzug gegenüber dem Einzelhandelsstandort Parchim in Höhe von ca. 1,1 – 1,2 Mio. € führt, wobei für die Innenstadt von Parchim mit einem Umsatzabzug von ca. 0,7 – 0,8 Mio. € gerechnet wurde. Da sich in Parchim – wie auch in Hagenow und Ludwigs- lust – das Angebot im umsatzstarken Sortimentsbereich (Sport-)Bekleidung relativ deutlich reduziert hat und auch die Sonstigen Sortimente eine reduzierte Verkaufsflächen- ausstattung aufweisen, ist davon auszugehen, dass in Hagenow gegenüber der Prog- nose von 2016 ein geringerer Teil der Kaufkraft gebunden wird und in andere Lagen abfließt. Somit findet in diesen Sortimentsbereichen ein geringerer Umsatzabzug statt als noch 2016 prognostiziert wurde, dieser Anteil des Umsatzabzugs wird nun gegen- über jenen Einkaufslagen wirksam, an die die Kaufkraft aus Parchim abgeflossen ist (z.B. Schwerin, Hamburg oder auch den Online-Handel). Da sich der Schuh - und Le- derwarenhandel in Parchim unverändert zeigt, kann in diesem Segment von einem Um- satzabzug ausgegangen werden, der auf der Höhe des in der Auswirkungsanalyse 2016 prognostizierten Wertes liegt.

Fazit: Bezogen auf die Einkaufslagen in der Innenstadt von Parchim sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht auch aus heutiger Sicht als verträglich zu bewerten.

Gegenüber den sonstigen Einzelhandelslagen in Parchim (inkl. der Nahversorgungszen- tren Regimentsvorstadt und Weststadt sowie der Sonderstandorte Parchim Center, Neuhofer Weiche und Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Ring) wurde in der Auswirkungsana- lyse 2016 ein durch das Planvorhaben in Wittenburg ausgelöster Umsatzabzug von ca. 0,2 – 0,3 Mio. € berechnet. Da bei diesen Standorten insgesamt nur ein sehr geringer Rückgang von ca. 160 m² VK im Bereich (Sport-)Bekleidung und ca. 65 m² VK im Be- reich der Sonstigen Sortimente und der Bereich Schuhe & Lederwaren unverändert ist, ergibt sich für diese Standorte keine neue Situation.

Wie oben bereits erwähnt, ist die Planung für ein „Luxus Outlet Center“ am Regional- flughafen Schwerin/Parchim inzwischen aufgegeben worden und somit für die vorliegende Untersuchung ohne Relevanz.

Fazit: Bezogen auf die sonstigen Einzelhandelslagen in Parchim sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht weiterhin als verträglich zu bewerten.

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 38

2.4 Der Einzelhandelsstandort Schwerin

Die Landeshauptstadt Schwerin (ca. 95.795 Einwohner) ist im Westen Mecklenburg- Vorpommerns inmitten einer Seenlandschaft gelegen. Die Entfernung vom Schweriner Stadtzentrum bis zum Standort des geplanten Outlet Centers in Wittenburg beträgt ca. 38 km bzw. ca. 35 PKW-Fahrminuten. Große Teile des Schweriner Stadtgebietes sind mit Wald- und Wasserflächen bedeckt. Die Stadt Schwerin ist in insgesamt 18 Ortsteile untergliedert, wobei sich die Bevölkerungsschwerpunkte eher auf das nördliche Stadt- gebiet an den Ufern des Schweriner Sees sowie der benachbarten, kleineren Seen konzentriert. Die Stadt Schwerin ist als Oberzentrum ausgewiesen. Das Kaufkraftniveau liegt mit ca. 89,1 deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 100 und etwas niedriger als der Wert im Jahr 2016 (90,4).

Die Wirtschaft der Stadt Schwerin ist sehr vielfältig strukturiert. Wirtschaftlich von Be- deutung sind z.B. Technologieunternehmen, der Maschinenbau, die Kunststoffverarbei- tung oder die Nahrungsmittelproduktion. Wichtige Arbeitgeber in Schwerin sind dabei u.a. die Deutsche Bahn, Nestlé oder die Linda Waschmittel GmbH. Als Landeshauptstadt und Oberzentrum ist Schwerin darüber hinaus durch Verwaltungseinrichtungen, die Ge- sundheitswirtschaft und Bildungseinrichtungen (z.B. Hochschule der Bundesagentur für Arbeit, private Hochschule des Mittelstands) geprägt. Hinzu kommt, dass Schwerin aufgrund seiner langen Stadtgeschichte, der historischen Bebauung in der Altstadt, den vielen Theatern und Museen sowie dem Wasserreichtum ein beliebtes Ziel im Städte- tourismus ist.

Die Stadt Schwerin ist im Süden, Osten und Norden von Autobahnen umgeben. Dabei stellt die direkt östlich am Stadtgebiet vorbeilaufende Autobahn A14 die Verbindung zwischen den weiter entfernt liegenden Autobahnen A20 (Lübeck – Rostock) im Norden und A24 (Hamburg – Berlin) im Süden her und sichert den Anschluss an das überregi- onale Autobahnnetz. Darüber hinaus ist die Landeshauptstadt mittels verschiedener Bundesstraßen an die umliegenden Ober- und Mittelzentren, z.B. Wismar und Ludwigs- lust (B106) oder Hagenow und Parchim (B321) angebunden. Im Schienenverkehr besteht eine regelmäßige Intercity-Verbindung nach Hamburg, die z.T. weiter über das Ruhrgebiet bis nach Süddeutschland führt. Direkte ICE-Verbindungen nach z.B. Ham- burg oder Berlin existieren nicht.

Neben der abgegrenzten Innenstadt werden im Einzelhandelskonzept der Stadt Schwe- rin eine Reihe weiterer Stadtteilzentren, Nahversorgungszentren und Sonderstandorte als bedeutende Einzelhandelslagen definiert1, die nachfolgend beschrieben und analysiert werden.

Im „Regionalen Einzelhandelsentwicklungskonzept für den Stadt-Umland-Raum Schwe- rin“ von 2017 wurden die Abgrenzungen der zentralen Versorgungsbereiche (ZVB) der

1 Vgl. JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Regionales Einzelhandelsentwicklungskonzept für den Stadt-Umland- Raum (SUR) Schwerin, Dortmund, 2017; JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwerin. Dortmund, 2005

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 39

Innenstadt und der diversen Stadtteilzentren bzw. Nahversorgungszentren (NVZ) in ihrer räumlichen Ausdehnung gegenüber den in der Auswirkungsanalyse von 2016 dar- gestellten zentralen Versorgungsbereichen leicht modifiziert.1 Zur besseren Vergleich- barkeit mit der vorliegenden Datenaktualisierung werden die alten Abgrenzungen verwendet. Sofern durch die neuen Abgrenzungen der ZVB weitere Betriebe einbezogen oder ausgegrenzt werden, wird darauf gesondert verwiesen.

2.4.1 Die Innenstadt von Schwerin Dass Einzelhandelskonzept der Stadt Schwerin wurde im Jahr 2017 aktualisiert und insbesondere hinsichtlich der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs ggü. dem letzten EHK leicht modifiziert. Zum Vergleich werden nachfolgend beide Abgrenzungen dargestellt. Um die Vergleichbarkeit mit der ersten Auswirkungsanalyse von 2016 zu gewährleisten, wurden für die vorliegende Datenaktualisierung Betriebe innerhalb der alten Abgrenzung berücksichtigt. Unterschiede bzw. Abweichungen ggü. der neuen Ab- grenzung werden kommentiert dargestellt.

Der zentrale Versorgungsbereich bzw. das Hauptgeschäftszentrum Innenstadt umfasst nach dem der Auswirkungsanalyse von 2016 zugrunde liegenden Einzelhandelskonzept der Stadt Schwerin von 2005 in seiner Nord-Süd-Ausrichtung die Mecklenburgstraße von der Kreuzung mit der Heinrich-Mann-Straße im Süden bis zur Arsenalstraße und dem Pfaffenteich im Norden. In der West-Ost-Erstreckung wird das Hauptgeschäftsze- ntrum von den Bahngleisen im Westen begrenzt und endet mit der Puschkinstraße im Osten. Lediglich entlang der Straße „Großer Moor“ ist der ZVB weiter östlich bis zur Einmündung in die Burgstraße verlängert. Diese Abgrenzung wird für die vorliegende Datenaktualisierung verwendet.

Im aktuellen Einzelhandelskonzept der Stadt Schwerin von 2017 wird der zentrale Ver- sorgungsbereich aufgrund von Veränderungen im Einzelhandelsbesatz leicht modifiziert abgegrenzt. Im Unterschied zum ZVB von 2005 wurde der neue ZVB parzellenscharf erfasst und damit eine genaue Abgrenzung einzelner Gebäude ermöglicht. Gegenüber dem alten ZVB ist der neue ZVB räumlich etwas enger gefasst. Die wesentlichsten Ver- änderungen ergeben sich durch folgende Anpassungen:

1 So wurde die Abgrenzung des ZVB „Hauptzentrum Innenstadt Schwerin“ im Vergleich zum städtischen Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2005 geringfügig verändert. Während z.B. im Nordwesten (Arsenalstr. / Ecke Lübecker Str.) oder im Osten (Großer Moor) der Hauptgeschäftsbereich etwas kleiner gefasst wurde, ist der ZVB im Nordosten um den südlichen Teilabschnitt der Münzstraße erweitert. Aufgrund der nur geringfü- gigen Anpassungen der Abgrenzung des ZVB Innenstadt und der Tatsache, dass sich im Großer Moor befindliche Geschäfte, welche nun nicht mehr zum ZVB Innenstadt zählen, und Ladenlokale in der Münzstraße, welche neu dem Hauptgeschäftszentrum zugerechnet werden, in der Summe in etwa ausgleichen dürften, wird die Aussagekraft der Ergebnisse dieser Auswirkungsanalyse in keiner Weise beeinflusst. Zudem wurden die Stadtteilzentren Dreescher Markt und Hamburger Allee zu Nahversorgungszentren (NVZ) herabgestuft. Bezüglich der Nahversorgungszentren wurden die Abgrenzungen z.T. ebenfalls geringfügig modifiziert (z.B. NVZ Berliner Platz, NVZ Hamburger Allee). Aufgrund der entsprechend ihrer Ausweisung weitgehenden Be- schränkung dieser Nahversorgungszentren auf die Nahversorgungsfunktion und dem nur sehr schwachen Besatz an Ladenlokalen aus den projektrelevanten Sortimentsbereichen in diesen ZVB können abweichende Ergebnisse für diese Auswirkungsanalyse durch die Neuabgrenzungen der NVZ vollkommen ausgeschlossen werden. Nachträglich zur Veröffentlichung des Regionalen Einzelhandelsentwicklungskonzeptes wurde im No- vember 2016 seitens der zuständigen Verwaltungsstellen entschieden, dass der Standortbereich Köpmarkt nicht mehr als NVZ einzustufen ist, da er die Kriterien im Sinne des BauGB nicht mehr erfüllt. Daraus resul- tierende Veränderungen werden nachfolgend entsprechend kommentiert.

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 40

 im nordwestlichen Bereich wird nur noch der Mündungsbereich der Wittenburger Straße in die Lübecker Straße zum ZVB zählt, der Bereich der beiden Straße bis zu den Bahnschienen sowie der westliche Teil der Arsenalstraße gehören nicht mehr zum ZVB Innenstadt

 im Osten wurde der östliche Teil der Straße Großer Moor nicht mehr zum ZVB gezählt, da sich hier kein konzentrierte Einzelhandel befindet

 im Südwesten gehört nur noch der Mündungsbereich der Klosterstraße in die Mecklenburgstraße zum ZVB

 im nordöstlichen Bereich wurde der ZVB um den südlichen Teil der Münzstraße erweitert, an dem sich zwischenzeitlich ein stärkerer Einzelhandelsbesatz entwickelt hat

 die Anpassungen im Süden bzw. Südwesten beruhen auf einer exakteren Dar- stellung des ZVB, sie grenzen ein Schulgebäude aus und beziehen den Parkplatz des Schlosspark-Centers jetzt vollständig mit ein.

Karte 6: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Schwerin (2005)

Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage von Junker & Kruse (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskon- zeptes für die Landeshauptstadt Schwerin. Dortmund, 2005

Diese Anpassungen des ZVB sind auch aufgrund der im September 2019 für die vorliegende Datenaktualisierung von ecostra durchgeführten Vollerhebung des Schweriner

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Einzelhandelsbestandes nachvollziehbar. Da in der ecostra-Erhebung von 2014 – die Datengrundlage für die Auswirkungsanalyse 2016 – in den jetzt nicht mehr zum ZVB gehörenden Bereichen der Lübecker Straße und der Klosterstraße bereits kein relevan- ter Einzelhandelsbesatz festgestellt werden konnte, ist die vorgenommene Neuabgren- zung für die Auswirkungsanalyse ohne Relevanz. Eine Veränderung aufgrund des Aus- schlusses des östlichen Teils der Straße Großer Moor sowie die Einbeziehung des südli- chen Teils der Münzstraße in den ZVB kann insofern ebenso vernachlässigt werden, als dass hier hinsichtlich der Anzahl der Geschäfte und der Verkaufsfläche ein ähnliches Potenzial „getauscht“ wird. Zum Erhebungszeitpunkt 2014 befanden sich in der damals noch zum ZVB gehörenden Straße Großer Moor ca. 7 Geschäfte mit ca. 225 m² Ver- kaufsfläche, die jetzt nicht mehr zum ZVB gehören. In dem jetzt zum ZVB gehörenden Abschnitt der Münzstraße befinden sich ca. 8 Geschäfte mit ca. 215 m² Verkaufsfläche. Mit jeweils einer Mischung aus kleinen Modefachgeschäften und Kunst- bzw. Hand- werksgalerien unterscheiden sich die beiden Bereiche auch in der Nutzungsstruktur zu den beiden unterschiedlichen Erhebungszeitpunkten nicht wesentlich, so dass auch hier ggü. der Auswirkungsanalyse von 2016 keine Neubewertung erforderlich erscheint. Ins- gesamt ist der neu abgegrenzte ZVB der Schweriner Innenstadt – trotz einer räumlichen Anpassung – hinsichtlich der Anzahl der Geschäfte und der Verkaufsfläche mit dem alten ZVB vergleichbar.

Karte 7: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Schwerin (2017)

Quelle: Junker & Kruse (Hrsg.): Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Raum (SUR) Schwe- rin, Dortmund, 2017 (S. 100)

Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs stellt sich die Haupteinkaufslage weitgehend unverändert dar, sie besteht aus dem Marienplatz, der Mecklenburgstraße im Ab- schnitt zwischen Schloßstraße im Süden und Martinstraße im Norden, der Schloßstraße

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und Helenenstraße – als Verbindung zwischen Marienplatz und Mecklenburgstraße – sowie der Schmiedestraße.

Der stark frequentierte Marienplatz ist der zentrale ÖPNV-Knotenpunkt in der Altstadt. In der Marienplatz- Galerie (linker Bildrand im linken Bild) versucht der Fahrradhändler „Cube“ mit von der Decke hängenden Fahhrädern die Aufmerksamkeit auf die obere Etage zu lenken.

Das gegenüberliegende Schlosspark-Center weist hingegen auf allen Etagen eine gute Besucherfrequenz auf, was möglicherweise durch eine „Hanglage“ bedingt wird, d.h. der rückwärtige Teil des Centers wird ebenerdig in der oberen Etage betreten, während der Zugang vom Marienplatz ins Erdgeschoss führt.

Der eindeutig stärkste Einzelhandelsstandort innerhalb der Haupteinkaufslage ist dabei der Marienplatz. Der Marienplatz ist architektonisch ansehnlich gestaltet, bietet aufgrund seiner Funktion als zentraler ÖPNV-Knoten für Busse und die Straßenbahn jedoch nur eine geringe Aufenthaltsqualität. Am Marienplatz sind mit dem „Schlosspark-Center“ und der „Marienplatz-Galerie“ zwei innerstädtische Shoppingcenter lokalisiert. Das Schlosspark-Center ist auf 3 Verkaufsebenen als Galerie gestaltet und verfügt über ca. 90 Einzelhandelsbetriebe mit insgesamt ca. 19.300 m² VK. Das Angebot erstreckt sich über alle Bedarfsbereiche mit klarem Schwerpunkt im mittelfristigen Bedarfsbereich und hier bei Bekleidung & Schuhe. Darunter befindet sich ein hoher Anteil an konsumigen Marken, die meist im mittleren Preissegment agieren, vereinzelt aber auch einen hö- herwertigen Markenbesatz (z.B. Engbers, Tommy Hilfiger, Marc O‘ Polo, Mustang, Gerry Weber) bieten. Auch bei der Erhebung 2019 lässt sich auf allen drei Ebenen eine gute Kundenfrequenz feststellen, die sich auch in der Mieterzufriedenheit wiederspiegelt. Im aktuellen „Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2019“ belegt das „Schloss- park-Center“ mit einer Durchschnittsbewertung von ca. 2,35 Platz 52 im Gesamtranking

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unter 239 bewerteten Shoppingcentern in Deutschland.1 Leerstände fallen nicht auf, die ggü. 2014 niedrigere Anzahl an Einzelhändlern ergibt sich v.a. aus einem höheren Anteil an Dienstleistern.

Die Haupteinkaufslage an der Mecklenburgstraße zeichnet sich durch einen Mix an Dienstleistung, Gastro- nomie und Einzelhandel aus. In der Sortimentsstruktur ist kein Schwerpunkt erkennbar, ein Haushaltsdis- counter liegt in direkter Nachbarschaft zu einem höherwertigen Modefachgeschäft (Bild links). Das Mode- haus Kressmann ist einer der Magnetbetriebe in der Schweriner Innenstadt.

Die Burgsee-Galerie bildet das südliche Ende des Innenstadtbereichs (Bild links), hier befinden sich noch das Modehaus Stolz und das Fachgeschäft Trekking-König. Im nördlichen Teil wurde neben einem Tedi- Restpostenmarkt ein Leerstand beobachtet (Bild rechts). In beiden Randbereichen ist die Passanten- frequenz bereits deutlich geringer.

Die Marienplatz-Galerie liegt gegenüber des Schlosspark Centers ebenfalls am Marien- platze und ist mit ca. 21 Einzelhandelsbetrieben und einer Verkaufsfläche von ca. 10.235 m² ausgestattet. Der Einzelhandelsbesatz wird dabei von einigen großdimensionierten Magnetbetrieben (z.B. Modehaus Kressmann, C&A, Kult, Rewe) geprägt. Das Angebot bewegt sich im unteren bis mittleren Preissegment, höherpreisige Markenstores im Be- kleidungsbereich fehlen größtenteils. Die Innengestaltung des Centers ist hochwertig und sehr ansprechend. Die Kundenfrequenz in den oberen Etagen lässt sukzessive nach, in der obersten Etage wurde die Eröffnung eines Fahrradmarktes auf der Fläche des vorherigen Mieters Medimax angekündigt. In der Marienplatz-Galerie stehen nur ca. 2 kleine Ladenlokale leer. Im Rahmen des „Shoppingcenter Performance Report Deutsch- land 2019“ wurde die „Marienplatz-Galerie“ von den Mietern mit einer Durchschnittsnote von ca. 2,33 bewertet und liegt damit auf Platz 46 im Gesamtranking unter 239 bewerteten Shoppingcentern in Deutschland. Damit liegt die Marienplatz-Galerie sogar noch

1 vgl. ECOSTRA (Hrsg.): Shoppingcenter Performance Report Deutschland 2019. Wiesbaden, 2019; Durchschnittsbewertung auf Basis von Schulnoten zur wirtschaftlichen Performance der Stores von 1 (= sehr gut) bis 5 (= mangelhaft).

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knapp vor dem Schlosspark-Center.1 Dennoch bietet das Schlosspark-Center mit einer fast doppelt so großen Verkaufsfläche ein hinsichtlich der Quantität und Qualität deutlich größeres Angebot. Neben den beiden Shoppingcentern haben sich am Marienplatz weitere z.T. großdimensionierte Einzelhandelsbetriebe (z.B. H&M, Buchhandlung Hugendubel) angesiedelt, die zur Attraktivität des Standortbereiches beitragen.

Die nördlich des Schlosspark-Centers verlaufenden Straßen Wittenburger Straße und Lübecker Straße gehören im neuen Einzelhandelskonzept nur noch in ihrem Kreuzungs- bereich zum zentralen Versorgungsbereich; da sich im weiteren Verlauf kein konzentrierten Einzelhandel mehr befindet ist die neue Abgrenzung in diesem Bereich gerechtfertigt. In dem an der Lübecker Straße gelegenen Center „Schweriner Höfe“ findet sich eine Mischung aus Dienstleistern (eine Bankfiliale, Ärzte) und Gastronomie; Einzel- handel findet nur in einem sehr geringen Umfang statt. Dazwischen sind auch einzelne Leerstände zu beobachten.

Östlich des Marienplatzes setzt sich die Haupteinkaufslage in den als Fußgängerzone ausgewiesenen Straßen und Gassen der Schweriner Altstadt fort. In der vom Marien- platz abzweigenden Schloßstraße und Helenenstraße jedoch ist der Einzelhandelsbesatz relativ gering bzw. ist in der Schloßstraße verglichen mit dem Marienplatz qualitativ bereits z.T. von deutlich geringerer Qualität (u.a. vereinzelte Sonderpostenläden). Die Schloßstraße und Helenenstraße münden in die Mecklenburgstraße, welche die langge- zogene Nord-Süd-Hauptachse in der Altstadt darstellt. Auch in der Mecklenburgstraße zeigt sich im Abschnitt zwischen Schloßstraße im Süden und Martinstraße im Norden, der der Hauptgeschäftslage angehört, ein verhältnismäßig wenig dichter Einzelhandels- besatz, der in hohem Maße durch Gastronomie- und sonstige Dienstleistungsnutzungen (z.B. Banken, Reisebüro, Änderungsschneiderei) unterbrochen wird. Das begrenzte Ein- zelhandelsangebot in der Mecklenburgstraße ist dabei als wenig attraktiv zu bewerten, da zugkräftige Magnetbetriebe und Filialisten fehlen. Zu den wenigen leistungsstarken Betrieben zählen z.B. Emilio Adani, Reno Schuhe, Engbers, Fielmann oder das Mode- haus Kressmann, das sowohl von der Mecklenburgstraße als auch von der Marienplatz- Galerie zugänglich ist.

Nördlich der Martinstraße erfolgt entlang der Mecklenburgstraße der Übergang zur Ne- beneinkaufslage, wobei neben einigen Facheinzelhändlern im Modebereich (Mode Schneider, Schuh Bode) auch einige Sonderpostenmärkte vertreten sind. Der Bereich ist fast vollständig vermietet, nur neben einem Tedi-Discounter konnte ein Leerstand beobachtet werden.

Im Süden endet das abgegrenzte Hauptgeschäftszentrum an der Kreuzung der Meck- lenburgstraße mit der Heinrich-Mann-Straße. Hier ist ganz am Rand der Innenstadt mit dem großdimensionierten Kaufhaus Stolz, dem Outdoor-Anbieter „Trekking König“ und der kleinen Burgsee-Galerie, die mit Rewe als Ankermieter auf die Nahversorgung ausgerichtet ist, nochmals verstärkt Einzelhandel lokalisiert. In beiden Nebeneinkaufslagen

1 vgl. ECOSTRA (Hrsg.): op.cit.

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– sowohl im Norden als auch im Süden der Mecklenburgstraße – lässt die Passanten- frequenz merklich nach.

Die Schmiedestraße, die im Nordosten die Verbindung von der Mecklenburgstraße zum Markt herstellt, wird ebenfalls zur Haupteinkaufslage hinzugezählt. Sie ist mit einigen Fachwerkhäusern städtebaulich attraktiv gestaltet und bietet ein abwechslungsreiches Einzelhandelsangebot mit attraktiven Modegeschäften (z.B. No. 1 Mode Express, eine weitere Trekking König Filiale), alteingesessenen Fachgeschäften (z.B. „Das alte Han- delshaus“), verschiedenen Feinkostanbietern (z.B. Schokoladerie de Prie, „Mecklenbur- ger Käsemeile“), und einem Edeka-Markt für die Nahversorgung, aber auch weniger attraktive Geschäfte wie z.B. das E-Zigarettengeschäft „Mainsteam“ und einen Euros- hop. In der Schmiedestraße stehen weiterhin zwei Ladenlokale leer, eins davon ist etwas größer dimensioniert.

Die Schmiedestraße ist Teil der Haupteinkaufslage und weist einen attraktiven Mix aus kleindimensionierten Modegeschäften, Feinkostläden und weiteren Fachgeschäften auf

Die übrigen Gassen der Altstadt (z.B. Friedrichstraße, Puschkinstraße, östlicher Ab- schnitt der Schloßstraße, Buschstraße, Schusterstraße, Großer Moor) sind als Neben- einkaufslage definiert. In den Nebeneinkaufslagen ist der Einzelhandel überwiegend sehr kleinstrukturiert und setzt sich aus Bekleidungsgeschäften (z.B. Spontan Mode, Schuh Wille in der Schusterstraße), Kunsthandwerk und Geschenkartikel (z.B. Töpfe- reien, Antikhändler, Ateliers) und z.T. hoch spezialisierten Anbietern (z.B. Brautsalon in der Puschkinstraße, Hutsalon Rieger im Großer Moor) zusammen. Innerhalb der Neben- einkaufslage ist besonders auf den südlichen Abschnitt der Puschkinstraße zwischen Markt und Schloßstraße hinzuweisen, in dem sich kleinräumig eine hohe Verdichtung an individuellen und attraktiven Modeboutiquen (z.B. La Mode, Emma Emmily, Dänische Trendmode, Kinderschuhe Schwerin, Modesalon Sybill) gebildet hat. Im nördlichen Ver- lauf nimmt der Einzelhandelsbesatz dann deutlich ab und die gastronomische Nutzung nimmt zu.

Die städtebauliche Qualität lässt dabei in einigen Teilbereichen nach. So zeigen sich bspw. in der Buschstraße einige wenig gut erhaltene Geschäftshäuser und vereinzelt fallen auch immer wieder Ladenleerstände auf. Insbesondere in der am nördlichen Rand des ZVB gelegenen Friedrichstraße machen sich verstärkt trading down-Tendenzen bemerkbar, die in gewissem Umfang bereits 2014 beobachtet wurden. Neben einigen hochwertigen spezialisierten Fachgeschäfte (z.B. Bang & Olufsen, Musikhaus Schwerin),

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Antiquariaten und Second Hand-Geschäften machen sich hier viele Leerstände bemerkbar, die z.T. mit Plakaten beklebt und mit Graffitis bemalt sind und damit das Gesamtbild der Straße erheblich beeinträchtigen.

Der südliche Teil der Puschkinstraße ist als Fußgängerzone angelegt und verfügt mit vielen kleinen Mode- fachgeschäften eine hohe Aufenthaltsqualität, die im für den PKW-Verkehr freigegeben nördlichen Teil etwas verloren geht. In der Friedrichstraße (Bild rechts) wechseln sich hochwertige Geschäfte mit wenig ansehnlichen Leerständen ab.

In der Münzstraße im nördlichen Teil des (erweiterten) ZVB befinden sich viele kleine Modeateliers und Kunsthandwerksbetriebe, die Burgstraße (rechtes Bild) verbindet die Münzstraße mit der Puschkinstraße und hebt mit der Außengastronomie die Aufenthaltsqualität.

Ganz im Nordosten schließt sich noch die jetzt in den ZVB miteinbezogene Münzstraße an. In dem kurzen Abschnitt zwischen Burgstraße und Schliemannstraße findet sich ein kleinteiliger Einzelhandelsbesatz, der zumeist eine Mischung aus Handel und Handwerk anbietet (z.B. Juweliere, Schmuckdesigner, Modeateliers). Die meisten Geschäfte machen einen modernen, frischen Eindruck und sind offenbar Neugründungen. In der Münzstraße konnte nur ein Leerstand beobachtet werden. Durch die Konzentration mehrerer Fachgeschäfte auf einem relativ kleinen Raum ist die Ausweitung des ZVB in diesem Bereich durchaus nachvollziehbar.

Die östlich von der Puschkinstraße abzweigende Straße Großer Moor weist hingegen jenseits des Einmündungsbereichs keinerlei konzentrierten Einzelhandel mehr auf, so dass die in diesem Bereich vorgenommene engere Abgrenzung des ZVB hier ebenfalls gerechtfertigt erscheint.

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Tab. 10: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Laden- handwerks in der Landeshauptstadt Schwerin 2019 Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs-flä- stätten1 chen in m² 1. Nahrungs- und Genussmittel insgesamt 193 63.740 Lebensmittel, Reformwaren 85 58.270 Getränke; Spirituosen; Tabak 42 3.965 Brot, Back- & Konditorwaren 49 1.090 Fleisch & Wurstwaren 17 415 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt 53 7.840 Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik 18 6.210 Apothekerware³ 27 1.280 Sanitätswaren 8 350 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt 37 4.270 Blumen, Pflanzen 28 1.010 Zoo- und Heimtierbedarf 9 3.260 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher 19 2.259 Zeitungen, Zeitschriften 13 419 Bücher 6 1.840 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 302 78.109 5. PBS4, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt 19 2.855 Papier-, Büro-, Schreibwaren 9 1.105 Hobby-, Bastelbedarf, Musikalien 6 775 Spielwaren 4 975 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt 151 38.760 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment 71 27.320 Damenbekleidung 40 3.980 Herrenbekleidung 9 1.030 Kinderbekleidung 3 160 Wäsche, Kurzwaren 3 195 Schuhe, inkl. Sportschuhe 18 4.545 Lederwaren 2 100 Sportbekleidung 5 1.430 7. GPK5, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt 48 6.480 GPK, Haushaltswaren, Geschenkartikel 41 5.850 Haus-, Tisch- und Bettwäsche 7 630 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 218 48.095 8. Elektrowaren insgesamt 42 7.125 Weiße Ware 2 2.740 Leuchten, Elektro-Installation, Zubehör 1 120 Braune Ware (Radio, TV) 8 3.100 Tonträger, Bildträger 2 160 Telefon und Zubehör 25 815 Büromaschinen, Computer und Zubehör 4 190 9. Einrichtung insgesamt 40 29.370 Möbel 20 23.290 Kücheneinrichtungen 4 940 Antiquitäten, Kunst 13 780 Tapeten, Bodenbeläge, Farben, Lacke 3 4.360 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt 111 44.395 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 19 32.395 Foto 3 110 Optik, Hörgeräte-Akustik 29 1.550 Uhren, Schmuck 25 875 Autozubehör 7 580 Sportgeräte 11 1.955 Sonstige Einzelhandelswaren 17 6.930 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 193 80.890 2.-10. Non-Food insgesamt 520 143.355 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 713 207.095 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen 3 = Bei Apotheken wird nur der Umsatz der nicht-verschreibungspflichtigen Medikamente berechnet 4 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 5 = Glas, Porzellan, Keramik *= weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: September 2019; ggf. Rundungsdifferenzen

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Auch fünf Jahre nach der ersten ecostra-Erhebung macht die Innenstadt von Schwerin mit ihrer historischen Bausubstanz und den verschiedenen Sehenswürdigkeiten städte- baulich einen attraktiven Eindruck und stellt eine interessante Tourismusdestination dar. Weite Teile der Altstadt sind als Fußgängerzone ausgewiesen. Die bedeutendsten Ein- zelhandelslagen im Kernsegment Bekleidung & Schuhe stellen weiterhin die beiden Shoppingcenter am Marienplatz dar. Abseits des Marienplatzes ist das Einzelhandelsan- gebot dann – mit wenigen Ausnahmen - qualitativ weniger hochwertig. In den Neben- einkaufslagen dominieren dann viele kleindimensionierte Geschäfte, große Magnetbe- triebe sind außerhalb der beiden Center nach wie vor kaum zu finden. Auffallend sind in Schwerin jedoch eine relativ große Zahl an kleinen, individuellen Modeboutiquen und Kunst- bzw Modehandwerksbetrieben, die in attraktiv gestalteten Läden eigene Pro- dukte anbieten, z.B. in der Puschkinstraße oder der Münzstraße.

Die bekannten und leistungsstarken Filialisten sind weiterhin größtenteils in den Shop- pingcentern lokalisiert, so dass sich der Einzelhandelsschwerpunkt ganz eindeutig am Marienplatz befindet. In der übrigen Innenstadt sind die Ladenlokale meist sehr kleinstrukturiert und sind mit den individuell gestalteten Modegeschäften, Läden für Ge- schenkartikel und Kunsthandwerk, Antiquitätenläden, Juweliere und Optiker sowie Le- bensmittelfachgeschäfte und Feinkostläden stark auf die Besucher und Touristen ausgerichtet, die durch die Innenstadt bummeln. Die stärkste Passantenfrequenz weist ebenfalls der Marienplatz auf. Abseits der Mecklenburgstraße und Schmiedestraße nimmt die Frequenz nochmals ab. Über die gesamte Innenstadt verteilt sind – auch in der Haupteinkaufslage – immer wieder vereinzelte Ladenleerstände zu sehen, eine stär- kere Konzentration von Leerständen konnte jedoch nur in der Friedrichstraße am nörd- lichen Rand der Innenstadt beobachtet werden.

Insgesamt kann die Einzelhandelssituation in der Schweriner Innenstadt somit – vor dem Hintergrund der Kaufkraftzuflüsse durch die Besucher – weiterhin als weitgehend stabil eingestuft werden. Diese Einschätzung wird auch durch die Mietpreisentwicklung in der Schweriner Innenstadt untermauert, die im Zuge der Finanzkrise von 2008 einen leichten Rückgang erlebt hat, in den letzten fünf Jahren jedoch eine deutliche Steige- rung (+12,1 %) erfahren hat.

Tab. 11: Mietpreisentwicklung im Einzelhandel der Schweriner Innenstadt untergliedert nach der Standortlage und der Größe des Ladenlokals* 1a-Lage 1b-Lage Laden mit Laden mit Laden mit Laden mit ca. 60 m² ca. 150 m² ca. 60 m² ca. 150 m² 2005 30,00 € 20,00 € 12,50 € 8,50 € 2008/2009 30,00 € 20,00 € 15,00 € 10,00 € 2009/2010 28,00 € 20,00 € 15,00 € 10,00 € 2012/2013 33,00 € 22,00 € 15,00 € 12,00 € 2013/2014 31,00 € 21,00 € 14,00 € 11,00 € 2015/2016 35,00 € 22,00 € 15,00 € 12,00 € 2017/2018 37,00 € 24,00 € 15,00 € 12,00 € * = monatliche Nettokaltmiete in € je m² ebenerdiger Ladenfläche Quelle: IVD-Gewerbe-Preisspiegel

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Insgesamt können die Befunde von 2014 weitgehend bestätigt werden, der Einzelhan- del in der Innenstadt von Schwerin ist quantitativ durchaus umfangreich, bietet außer- halb des Marienplatzes mit den beiden Shoppingcentern Schlosspark Center und Mari- enplatz-Galerie sowie weiteren attraktiven Modeanbietern (z.B. H&M) jedoch nur eine eingeschränkte Attraktivität und Leistungsfähigkeit. Abseits des Marienplatzes sind in den städtebaulich integrierten Lagen bei den projektrelevanten Sortimentsbereichen nach wie vor überwiegend kleinflächige Fachgeschäfte lokalisiert, eine Ansiedlung von weiteren größer dimensionierten Einzelhandelsbetrieben hat in den letzten Jahren nicht stattgefunden.

2.4.2 Stadtteilzentrum Dreescher Markt Im südlichen Stadtgebiet ist unterhalb des Schweriner Sees im Stadtteil Großer Dreesch im Kreuzungsbereich der Friedrich-Engels-Straße und Von-Stauffenberg-Straße das Stadtteilzentrum „Dreescher Markt“ lokalisiert. Im Einzelhandelskonzept der Stadt Schwerin von 2017 wird das Nahversorgungszentrum Dreescher Markt räumlich etwas weiter gefasst und beinhaltet jetzt auch die beiden nördlich angrenzenden Gebäude (eine Schwimmhalle und ein Verwaltungsgebäude). Da in diesen Gebäuden kein Einzel- handel lokalisiert ist, ist die Erweiterung des ZVB „Dreescher Markt“ für die vorliegende Analyse ohne Relevanz.

Karte 8: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Dreescher Markt

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwe- rin. Dortmund, 2005

Das Stadtteilzentrum erstreckt sich zu beiden Seiten der Von-Stauffenberg-Straße, wobei der überwiegende Teil auf einen langgezogenen Gebäudekomplex entfällt, der auf der südlichen Straßenseite gelegen ist. Dabei handelt es sich um ein geschwungenes Gebäude, das architektonisch ansprechend gestaltet ist und im Erdgeschoss Einzelhan- dels- und ergänzende Dienstleistungsnutzungen aufweist. Dabei sind die Ladenlokale

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über einen offenen Arkadengang zugänglich. In den darüber liegenden Etagen sind sowohl Praxis- und Büroflächen als auch Wohnungen untergebracht.

Das vielgeschossige Gebäude auf der gegenüberliegenden Straßenseite ist von außen wenig ansehnlich gestaltet und verfügt im Erdgeschoss nur über ein sehr begrenztes Einzelhandelsangebot, während die oberen Stockwerke wiederum mit Praxis- und Bü- roflächen belegt sind. Das Einzelhandelsangebot des Stadtteilzentrums dient insgesamt überwiegend der Deckung des kurzfristigen Bedarfsbereichs, wobei insbesondere einem Rewe-Supermarkt und einem Rossmann-Drogeriemarkt eine wichtige Nahversorgungs- funktion zukommt. In den FOC-relevanten Sortimentsbereichen ist des Weiteren v.a. auf einen NKD-Textildiscount und einen Tedi-Sonderpostenmarkt zu verweisen. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch sehr kleinstrukturierte Facheinzelhändler. Zum Er- hebungszeitpunkt fand auf dem Vorplatz des südlichen Gebäudes ein kleiner Markt statt, auf dem auch in einem geringen Umfang Bekleidung und Schuhe aus einem meist niedrigen Preisniveau angeboten wurden.

Das Stadtteilzentrum Dreescher Markt verteilt sich auf zwei Gebäudekomplexe zu beiden Seiten der Von- Stauffenberg-Straße, wobei das südliche Gebäude (Bild links) den Einzelhandelsschwerpunkt bildet.

Der Standort ist mittels einer Straßenbahnhaltestelle an den ÖPNV angeschlossen und macht einen recht belebten Eindruck. Im Umfeld ist ein hochverdichtetes Wohnumfeld mit vielen Wohnblocks prägend. Das Stadtteilzentrum dient der Nahversorgung der umliegenden Wohnbevölkerung und besitzt keine über den Stadtteil hinausreichende räumliche Ausstrahlung.

Im September 2019 wurde das Einzelhandelsangebot im Stadtteilzentrum Dreescher Markt durch ecostra-Mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei

• ca. 18 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks • eine Verkaufsflächenausstattung von ca. 3.150 m² ermittelt werden.

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Tab. 12: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Laden- handwerks im Stadtteilzentrum Dreescher Markt Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs-flächen stätten1 in m² 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 10 2.175 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 3 775 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 5 200 2.-10. Non-Food insgesamt 14 1.775 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 18 3.150 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: Septmeber 2019; ggf. Rundungsdifferenzen

Auf die projektrelevanten Sortimentsbereiche entfallen im gesamten Stadtteilzentrum Dreescher Markt insgesamt ca. 4 Betriebe (+0,0 % ggü. 2014) mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.335 m² (-4,9 % ggü. 2014). Davon entfällt ca. 1 Betrieb mit ca. 330 m² VK auf den Sortimentsbereich Bekleidung sowie ca. 3 Betriebe mit zusammen ca. 1.005 m² VK auf den Bereich sonstige Sortimente. Aufgrund des relativ kleinen und wenig hochwertigen Angebots ist das Stadtteilzentrum Dreescher Markt für das Planvorhaben in Wittenburg ohne Relevanz.

2.4.3 Stadtteilzentrum Berliner Platz Das Stadtteilzentrum Berliner Platz ist ebenfalls im südlichen Stadtgebiet von Schwerin nahe des Stadtteilzentrums Dreescher Markt an der Hamburger Allee im Stadtteil Neu Zippendorf gelegen.

Karte 9: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Berliner Platz

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwe- rin. Dortmund, 2005

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Das Stadtteilzentrum ist inmitten einer Großwohnsiedlung platzartig zwischen den verschiedenen Wohnblöcken angelegt. Dabei ist der Standortbereich sowohl bezogen auf die Mietshäuser und Einzelhandelsbetriebe als auch auf die Gestaltung des öffentlichen Raumes deutlich in die Jahre gekommen und macht einen tristen und wenig gepflegten Eindruck. Zum Erhebungszeitpunkt fanden Abrissarbeiten statt, so dass hier möglicher- weise in Zukunft eine Modernisierung bzw. Attraktivierung des weitläufigen Geländes stattfindet. In der alten Abgrenzung des ZVB Berliner Platz befanden sich zum Erhe- bungszeitpunkt 2014 ca. 8 Einzelhandelsbetriebe mit ca. 2.820 m² VK.

Nach der neuen Abgrenzung 2017 umfasst der ZVB des Stadtteilzentrums Berliner Platz jetzt auch das nördlich angrenzende Gelände bis zu den Bahnschienen, im Osten wurde der ZVB um die Magdeburger Straße und den dort lokalisierten Penny-LM-Discounter erweitert (vgl. Karte 9, im rechten unteren Bildrand), der zusammen mit dem Netto- LM-Discounter im Westen die zwei Pole des neu abgegrenzten Stadtteilzentrums bildet. In der Mitte zwischen beiden Polen befinden sich nach wie vor die Fachdiscounter Kik und Tedi, ergänzt wird das Angebot durch einen Schnäppchenmarkt und einen arabi- schen Lebensmittelmarkt, ein weiteres Gebäude stand leer und wird möglicherweise auch abgerissen. Die Passantenfrequenz ist nur gering. Auf der vorderen Seite, entlang der Hamburger Allee, sind im Untergeschoss der Wohnblöcke z.T. kleine Dienstleister untergebracht. Somit befinden sich in dem Zentrum nur Anbieter aus dem Discount- Bereich und kleindimensionierte Anbieter zur Deckung des kurz- und mittelfristigen Be- darfs. Abgesehen von den beiden LM-Discountern macht das Zentrum einen deutlich in die Jahre gekommenen und tristen Eindruck.

Das weitläufige Stadtteilzentrum Berliner Platz ist durch eine große Freifläche und hochverdichtete Wohn- bebauung geprägt (rechtes Bild am rechten Rand). Die beiden LM-Discounter befinden sich am westlichen und östlichen Rand, die Discounter Kik und Tedi in der Mitte des Zentrums (Bild links).

Insgesamt ist das Einzelhandelsangebot in der alten Abgrenzung mit ca. 6 Einzelhan- delsbetrieben (-25,0 % ggü. 2014) auf ca. 2.930 m² VK (+3,5 % ggü. 2014) quantitativ und qualitativ begrenzt. In den projektrelevanten Sortimentsbereichen beschränkt sich der Besatz auf einen Textilanbieter (Kik) mit insgesamt ca. 1.270 m² VK und zwei Be- triebe aus den sonstigen Sortimentsbereichen (u.a. Tedi) mit insgesamt ca. 590 m² VK. Im neu abgegrenzten ZVB befindet sich zusätzlich noch ein Penny-LM-Discounter mit ca. 680 m² VK und damit keine Angebotserweiterung im FOC-relevanten Sortimentsbe- reich. Das Einzelhandelsangebot richtet sich ausschließlich an die Bewohner in der um-

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liegenden Großwohnsiedlung und ist für das Planvorhaben in Wittenburg nahezu be- deutungslos. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot z.B. durch eine Sparkasse, eine Apotheke und Gastronomiebetriebe.

2.4.4 Stadtteilzentrum Hamburger Allee Weiter östlich an der Hamburger Allee ist im benachbarten Stadtteil Mueßer Holz ein weiteres Stadtteilzentrum definiert. Das Stadtteilzentrum konzentriert sich hier auf ein mehrgeschossiges Geschäftshaus, in dessen Erdgeschoss ein Kaufland-Verbraucher- markt betrieben wird. In der kleinen Mall im Vorkassenbereich befinden sich weitere kleine Ladeneinheiten, die fast ausschließlich Waren aus dem kurzfristigen Bedarfsbe- reich anbieten (z.B. Bäcker, Apotheke, Post / DHL-Shop), weitere Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe sowie ein seit der letzten Erhebung hinzugekommener Kik-Tex- tildiscount. Der ZVB Hamburger Allee wurde ebenfalls räumlich erweitert, miteinbezo- gen wird jetzt das westlich angrenzende Ärztehaus, in dem eine Apotheke und ein Fach- geschäft für Hörgeräte lokalisiert sind.

Karte 10: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Hamburger Allee

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwe- rin. Dortmund, 2005

Linkes Bild: Die kleine „Mall“ des großdimensionierten Kaufland-Verbrauchermarkts. Im rechten Bild ist das in den erweiterten ZVB miteinbezogene Ärztehaus mit einer Apotheke und einem Fachgeschäft für Hörgeräte zu erkennen.

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 54

Insgesamt ist das Einzelhandelsangebot mit ca. 7 Einzelhandelsbetrieben (+0,0 % ggü. 2014) auf ca. 5.095 m² VK (+17,5 %) quantitativ und qualitativ begrenzt, alleine auf den Kaufland-Verbrauchermarkt entfallen ca. 4.420 m² VK. Im projektrelevanten Sorti- mentsbereich ist Kik der einzige Anbieter im Stadtteilzentrum Hamburger Allee, der jedoch ganz überwiegend Ware aus einem unteren Preissegment anbietet und nur wenig Überschneidung mit dem Angebot eines Outlet Centers hat. Das Einzelhandelsangebot dient weiterhin ausschließlich der Nahversorgung der Wohnbevölkerung im umliegenden Wohngebiet, das überwiegend aus vielgeschossigen Mietshäusern besteht.

2.4.5 Stadtteilzentrum Kieler Straße Im Nordwesten von Schwerin wird im Stadtteil Lankow das bipolare Stadtteilzentrum Kieler Straße ausgewiesen. Der eine Pol ist im Kreuzungsbereich der Kieler Straße mit der Rahlstedter Straße gelegen, wo zu beiden Seiten der Rahlstedter Straße in jeweils einem Geschäftshaus Einzelhandelsnutzungen im Erdgeschoss untergebracht sind. In beiden Gebäuden an der Rahlstedter Straße werden die Obergeschosse durch Arztpra- xen genutzt. Weitere Dienstleistungen bieten eine Filiale der Volksbank und ein Son- nenstudio an.

Karte 11: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Kieler Straße

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwe- rin. Dortmund, 2005

Das bipolare Stadtteilzentrum Kieler Straße setzt sich im Nordwesten Schwerins aus mehreren Gebäude- komplexen zusammen, die in Erdgeschosslage Einzelhandelsnutzung aufweisen. Inzwischen hat sich der Einzelhandel mit kleinen Geschäften (Bäcker etc.) im östlichen Teil konzentriert.

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Ca. 350 m weiter östlich entlang der Kieler Straße befindet sich im Kreuzungsbereich mit der Eutiner Straße ein weiteres Wohn- und Geschäftshaus, die einzigen verbliebenen Einzelhändler im Erdgeschoss sind hier ein Tedi-Markt, der eine gewisse Magnet- funktion erfüllt, und eine Apotheke. Die übrigen Mieteinheiten sind durch Dienstleister wie z.B. eine Bankfiliale, einen Friseur und einen Pizza-Lieferdienst belegt oder stehen leer.

In der neuen Abgrenzung des ZVB werden die beiden Pole miteinander verbunden, so dass die Kieler Straße zwischen beiden Polen jetzt ebenfalls als ZVB ausgewiesen ist, allerdings findet sich hier kein bedeutender Einzelhandelsbesatz. Ankermieter im STZ Kieler Straße sind ein Penny-Discounter an der Rahlstedter Straße im Westen, der die Nahversorgung des Stadtteils sicherstellt, und der oben genannte Tedi-Discounter im östlichen Teil. Hinzu kommen kleinflächige Ladenlokale, wie z.B. eine Bäckerei, ein Op- tiker, eine Apotheke oder ein Sanitätshaus. Zudem sind v.a. am östlichen Pol an der Kieler Straße mehrere Ladenleerstände zu erkennen.

Insgesamt beläuft sich der Einzelhandelsbeatz im Stadtteilzentrum Kieler Straße somit auf lediglich ca. 11 Betriebe (-25,0 % ggü. 2014) mit ca. 1.745 m² VK (-3,6 % ggü. 2014). Dabei ist lediglich der Tedi-Sonderpostenmarkt mit ca. 730 m² VK den FOC- relevanten Sortimentsbereichen zuzuordnen. Das Umfeld des Standortbereiches ist erneut überwiegend mit vielgeschossigen Wohnblocks bebaut. Das Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot im Stadtteilzentrum dient ausschließlich der Nahversorgung der dort lebenden Einwohner und entfaltet darüber hinaus keinerlei räumliche Ausstrahlung.

Tab. 13: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Laden- handwerks im Stadtteilzentrum Kieler Straße Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs-flä- stätten1 chen in m² 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 9 975 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf * * 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf * * 2.-10. Non-Food insgesamt 7 930 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 11 1.745 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: September 2019; ggf. Rundungsdifferenzen

2.4.6 Nahversorgungszentrum Lessingstraße Im Stadtteil Weststadt ist am östlichen Ufer des Lankower See entlang der Lessing- straße ein bipolares Nahversorgungszentrum abgegrenzt. Im aktuellen Einzelhandels- konzept wird der östliche Pol mit Edeka, einem Bäcker und verschiedenen Dienstleistern (Sparkasse, Frisör) nicht mehr zum ZVB gezählt, wird aber als „schützenswerter inte- grierter Nahversorgungsstandort“1 berücksichtigt.

1 Vgl. JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Regionales Einzelhandelsentwicklungskonzept für den Stadt-Umland-Raum (SUR) Schwerin, Dortmund, 2017 (S. 112)

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Der westliche Pol liegt nahe am Seeufer und wird durch ein kleines Fachmarktzentrum eingenommen, das architektonisch einen wenig ansehnlichen Eindruck macht. Um einen zentralen Parkplatz sind verschiedene Fachmärkte arrondiert, von denen Rossmann und Aldi eine Magnetfunktion ausüben. Im Vergleich zu 2014 sind einige größer dimensionierte Fachgeschäfte nicht mehr vorhanden (z.B. Sky, Euronics, Tedi). Hinzu kommt noch ein Kik-Textildiscounter sowie weitere ergänzende Facheinzelhändler (z.B. Blu- menladen, Bäcker) und sonstige Dienstleistungen (z.B. Post, Friseur, Imbiss). Das Fach- marktzentrum liegt etwas versteckt am Ende der Lessingstraße in einer Sackgasse, was die Anfahrt zum Standort erschwert.

Karte 12: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Les- singstraße

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwe- rin. Dortmund, 2005

Der westliche Pol hat mit Rossmann einen neuen, attraktiven Mieter gefunden (Bild links), der östlich Pol um den Edeka-Lebensmittelmarkt wird derzeit nicht zum ZVB Lessingstraße gezählt.

Insgesamt haben im Nahversorgungszentrum Lessingstraße ca. 10 Einzelhandelsbe- triebe (-9,1 % ggü. 2014) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca. 2.755 m² (-27,6 %) ihren Standort, davon liegen derzeit 3 Betriebe mit 820 m² VK außerhalb des neu abgegrenzten ZVB. Der Schwerpunkt des Angebots ist zur Deckung des kurzfristigen Bedarfsbereichs vorgesehen, mit einem Büroausstattungsanbieter und einem Elektro- fachhandel ist auch ein Angebot im mittel- bzw. langfristigen Bedarfsbereich vorhanden. In den projektrelevanten Sortimentsbereichen ist lediglich Kik auf einer Verkaufsfläche

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von ca. 490 m² vertreten. Aufgrund des Einzelhandelsangebotes und der abseitigen Lage weist das Nahversorgungszentrum keine über den Stadtteil hinausgehende Anzie- hungskraft aus. Im direkten Standortumfeld dominiert wiederum hochverdichtete Wohnbebauung.

2.4.7 (Ehem.) Nahversorgungszentrum/Sonderstandort Köpmarkt Das Nahversorgungszentrum Köpmarkt1 ist im südlichen Bereich von Schwerin im Stadt- teil Großer Dreesch direkt an der B321 („Am Grünen Tal“) lokalisiert und damit nicht weit entfernt von den Stadtteilzentren Dreescher Markt im Norden (vgl. Kap. 5.4.2) und Berliner Platz im Osten (vgl. Kap. 5.4.3). Im Schweriner Einzelhandelskonzept von 2017 wird das Nahversorgungszentrum Köpmarkt inzwischen als „Sonderstandort Köpmarkt“ geführt und stellt damit keinen zentralen Versorgungsbereich mehr dar.

Der Köpmarkt ist eine Ansammlung von meist großflächigen Fachmärkten, die in verschiedenen Gebäudekomplexen untergebracht sind. Der Standort wirkt etwas unüber- sichtlich und unstrukturiert. Die einzelnen Gebäude sind zumeist schon älteren Datums und wirken wenig ansehnlich. Zwischendurch finden sich auch neuere Gebäude, wie z.B. der moderne dm-Drogeriemarkt. Der Einzelhandelsschwerpunkt im NVZ liegt im kurzfristigen Bedarfsbereich mit z.B. einem Rewe-Supermarkt (früher Sky), einem Aldi- Discounter, dem dm-Markt oder einem Getränkehandel. Im mittelfristigen Bedarfsbe- reich kommen mit Fachmärkten wie Ernsting‘s Family, Kik, Tedi und Deichmann Be- triebe hinzu, die im unteren Preissegment anzusiedeln sind. Ergänzt wird das Angebot durch kleinflächigere Ladeneinheiten, z.B. ein Optiker oder ein Modegeschäft sowie sonstige Dienstleistungen (z.B. ein Fotostudio, Gastronomieangebote oder die Filiale einer Volksbank). In dem mehrgeschossigen Gebäude, in dem der Rewe-Supermarkt im EG untergebracht ist, sind in den oberen Geschossen u.a. Praxen für Physiotherapie und ein Fitnessstudio lokalisiert.

Das NVZ Köpmarkt ist dezentral gelegen. Nördlich der B321 schließen sich zwar ver- dichtete und vielgeschossige Wohnbauten an, aufgrund der Trennwirkung durch die viel befahrene Bundesstraße handelt es sich jedoch um einen größtenteils autokunden-ori- entierten Standort. Das NVZ Köpmarkt stellt aufgrund seines umfangreichen Nahver- sorgungsangebotes und seiner guten PKW-Erreichbarkeit einen bedeutenden Wettbe- werbsstandort für die nahe gelegenen Stadtteilzentren Dreescher Markt und Berliner Platz dar. Die Entwicklungsziele für den inzwischen als Sonderstandort behandelten Köpmarkt sehen dann auch – zum Schutz der beiden benachbarten Nahversorgungs- zentren – keinen weiteren Ausbau der zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sorti- mente vor.

1 Seit November 2016 ist der Standortbereich Köpmarkt nicht mehr als NVZ ausgewiesen, da er die Kriterien im Sinne des BauGB nicht mehr erfüllt. Da die erste Einzelhandelserhebung bereits im Oktober 2014 erfolgte und um eine vergleichbare Datengrundlage zu gewährleisten, wird der Standortbereich im Rahmen dieser Datenaktualisierung weiterhin betrachtet.

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Karte 13: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich des ehemaligen Nahversor- gungszentrum Köpmarkt

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwe- rin. Dortmund, 2005

Im September 2019 wurde das Einzelhandelsangebot im Nahversorgungszentrum Köp- markt durch ecostra-Mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei

• ca. 18 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks • eine Verkaufsflächenausstattung von ca. 5.395 m²

ermittelt werden.

Das ehemalige NVZ Köpmarkt ist eine Ansammlung zumeist großflächiger Fachmärkte, die sich auf verschiedene Gebäudekomplexe verteilen. Insgesamt wirkt der Standortbereich etwas unübersichtlich

Auf die projektrelevanten Sortimentsbereiche entfallen im gesamten Nahversorgungs- zentrum Köpmarkt insgesamt ca. 7 Betriebe (+16,7 % ggü. 2014) mit einer Verkaufs- fläche von ca. 2.280 m² (+22,6 % ggü. 2014). Davon entfallen ca. 3 Betriebe mit ca. 660 m² VK auf den Sortimentsbereich Bekleidung, ca. 1 Betrieb mit ca. 380 m² VK auf

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den Bereich Schuhe & Lederwaren sowie ca. 3 Betriebe mit ca. 1.240 m² VK auf die sonstigen Sortimente. Die Warenangebote in den projektrelevanten Bedarfsbereichen sind dabei meist nur wenig hochwertig. Abgesehen von zwei zusätzlichen, größer dimensionierten Fachgeschäften (Tedi, das Futterhaus) und der Übernahme des Sky-Su- permarktes durch Rewe ist die Mieterstruktur weitgehend identisch mit der im Jahr 2014 festgestellten Mieterstruktur.

Tab. 14: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Laden- handwerks im Nahversorgungszentrum Köpmarkt Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs-flä- stätten1 chen in m² 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 10 3.710 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf * * 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf * * 2.-10. Non-Food insgesamt 12 2.965 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 18 5.395 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: September 2019; ggf. Rundungsdifferenzen

2.4.8 (Ehem.) Nahversorgungszentren Paulsstadt/Feldstadt sowie NVZ Güstrower Straße Das ehem. Nahversorgungszentrum Paulsstadt/Feldstadt ist am Obotritenring in der Paulsstadt gelegen und besteht lediglich aus einem Aldi-Discounter sowie einem Rewe- Supermarkt mit zusammen ca. 1.880 m² VK. Im direkten Umfeld des NVZ sind des Weiteren eine Tankstelle und ein „Sport 2000“-Fachgeschäft lokalisiert. Im Einzelhan- delsentwicklungskonzept von 2017 wird empfohlen, den Standort zukünftig nicht mehr als zentralen Versorgungsbereich auszuweisen.

Das NVZ Güstrower Straße liegt im Nordosten Schwerins an einer viel befahrenen Aus- fallstraße. Das NVZ besteht aus einer langgezogenen Ladenzeile, die von ca. 5 Einzel- handelsbetrieben mit zusammen ca. 2.815 m² VK genutzt werden. Ankermieter sind Aldi und Rewe, am Rand des NVZ ist mit dem Drogeriemarkt Rossmann der einzige Anbieter aus den projektrelevanten Sortimentsbereichen lokalisiert. Der Standortbe- reich weist zwei Ladenleerstände auf.

Trotz der Erweiterung um den Rossmann-Drogeriemarkt sind beide Standorte weiterhin nur von sehr geringer Relevanz für das Planvorhaben in Wittenburg, auf eine detailliertere Darstellung wird verzichtet.

2.4.9 Sonderstandort Am Fasanenhof Der Sonderstandort „Am Fasanenhof“ ist im Westen der Stadt Schwerin im Gewerbege- biet Görries im gleichnamigen Stadtteil gelegen. In dezentraler Standortlage hat sich rund um einen zentral gelegenen Parkplatz eine Agglomeration aus z.T. sehr großdi- mensionierten Fachmärkten gebildet. Die Handelsimmobilien machen einen deutlich in die Jahre gekommenen Gesamteindruck. Magnetbetrieb ist ein Hit-Verbrauchermarkt, weitere größere Betriebe sind z.B. ein Möbelmarkt oder ein Babyfachmarkt. Insgesamt sind am Sonderstandort „Am Fasanenhof“ ca. 15 Einzelhandelsbetriebe (+7,1 % ggü.

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2014) mit ca. 6.290 m² VK (-2,5 % ggü. 2014) vorhanden. Lediglich 2 Einzelhandels- betriebe bieten auf insgesamt ca. 65 m² VK projektrelevante Sortimente (Modeschmuck und Dekoartikel) an, damit ist der Standort ebenfalls von nur sehr geringer Relevanz für das Planvorhaben.

Das Umfeld des Sonderstandortes „Am Fasanenhof“ ist durch Gewerbe- und weitere großdimensionierte Fachmärkte (z.B. Handelshof, Hagebaumarkt, Matratzen Concord) geprägt.

2.4.10 Sonderstandort Sieben-Seen-Center Als weiterer wichtiger Einzelhandelsstandort wird im Einzelhandelskonzept der Stadt Schwerin das Sieben-Seen-Center angeführt, dessen Standort im südwestlichen Stadt- teil Krebsförden direkt an der Bundesstraße B106 ist.

Karte 14: Sonderstandort Sieben-Seen-Center

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwe- rin. Dortmund, 2005

Das Sieben-Seen-Center ist ein funktional gestaltetes Shoppingcenter mit einem gera- den und langgestreckten Mallverlauf. Der Mieterbesatz ist durch Fachmärkte geprägt, wobei die sehr großdimensionierten Ankermieter jeweils an den Enden der Mall positi- oniert sind (sog. „Knochenprinzip“). Der Einzelhandelsbesatz setzt sich aus allen Be- darfsbereichen ohne eindeutigen Angebotsschwerpunkt zusammen. Magnetbetriebe sind ein real-Verbrauchermarkt, ein expert-Elektromarkt oder ein Adler-Modemarkt. In den FOC-relevanten Sortimentsbereichen sind zahlreiche weitere Fachmärkte und Fach- geschäfte (z.B. Intersport, Esprit, Engbers, New Yorker, Reno, Deichmann, Bijou Bri- gitte, Douglas) vorhanden, die dem unteren bis mittleren Preissegment zuzuordnen sind. Neben den Einzelhandelsbetrieben sind im Center zahlreiche Gastronomieange- bote lokalisiert. Ebenfalls zum Standortverbund gezählt wird außerdem ein Hammer- Fachmarkt, der allerdings als „Stand alone“ etwas abseits auf der gegenüberliegenden Straßenseite betrieben wird. Damit ist auch im Sieben-Seen-Center die Mieterstruktur

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 61

weitgehend unverändert. Zusammenfassend weist der Einzelhandel im Sieben-Seen- Center folgende Bestandsdaten auf:

Tab. 15: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Laden- handwerks am Sonderstandort Sieben-Seen-Center Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs-flä- stätten1 chen in m² 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 15 9.575 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 17 6.145 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 9 5.680 2.-10. Non-Food insgesamt 32 13.175 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 41 21.400 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: September 2019; ggf. Rundungsdifferenzen

Davon entfallen auf die FOC-relevanten Sortimentsbereiche insgesamt ca. 19 Betriebe (+0,0 % ggü. 2014) mit einer Verkaufsfläche von ca. 6.795 m² (-16,5 % ggü. 2014). Im Einzelnen sind dem Sortimentsbereich Bekleidung und Sportbekleidung ca. 10 Be- triebe (-9,1 %) mit ca. 4.700 m² VK (-19,4 %) zuzuordnen. Auf den Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren entfallen ca. 4 Betriebe mit ca. 1.150 m² VK und auf die sonstigen Sortimente ca. 5 Betriebe mit ca. 945 m² VK.

Das Sieben-Seen-Center ist ein funktional gestaltetes Einkaufszentrum mit einer langgezogenen Mall. Mit einem breiten gastronomischen Angebot und Tageslichteinfall ist die Aufenthaltsqualität gut.

Der Standortbereich ist dezentral gelegen und wird im Westen durch Bahngleise und im Osten durch die B106 begrenzt. Südlich des Sieben-Seen-Centerstandortes befindet sich ein kleines Wohngebiet und östlich der B106 ein weiterer Siedlungsbereich, der allerdings durch die Bundesstraße vom Standort abgeschnitten ist. Somit ist das Center eindeutig auf Autokunden ausgerichtet und entsprechend mit einem sehr großzügig angelegten und kostenfreien, ebenerdigen Parkplatz ausgestattet. Im Standortumfeld befinden sich weitere Fachmärkte (Hammer Fachmarkt, Dänisches Bettenlager, Fress- napf, Aldi) in lose zusammenhängenden Gebäuden. Das Sieben-Seen-Center besitzt aufgrund seines umfangreichen Einzelhandelsangebotes und seiner verkehrsgünstigen Lage ein überörtliches Einzugsgebiet. Wie bereits im Jahr 2014 war das Center auch an diesem Erhebungszeitpunkt voll vermietet und wies eine gute Kundenfrequenz auf.

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2.4.11 Sonderstandort Margaretenhof Ein weiterer Sonderstandort ist im Nordwesten Schwerins dezentral zwischen den Stadt- teilen Lankow und Warnitz im gleichnamigen Gewerbegebiet Margaretenhof lokalisiert. Die Zufahrt zum Sonderstandort Margaretenhof erfolgt über die Grevesmühlener Straße (L03), die direkten Anschluss an die Bundesstraßen B106 und B104 gewährleistet.

Der Sonderstandort Margaretenhof besteht aus drei Gebäudekomplexen. Im Westen ist das sog. Plaza Center mit einem Rewe-Verbrauchermarkt (früher Sky) als Ankermieter und einer kleinen Mall im Vorkassenbereich lokalisiert. In der Mall sind neben dem üb- lichen Mieterbesatz (z.B. Bäcker, Apotheke, Handyshop) auch drei Fachmärkte aus den FOC-relevanten Sortimentsbereichen (Kik, Takko, K+K Schuhe) vertreten. Neben dem Plaza Center ist ein SB-Möbelmarkt von Roller als „Stand alone“ lokalisiert.

Der Sonderstandort Margaretenhof ist um einen zentralen Parkplatz angelegt, im Osten ist ein großdimen- sionierter Rewe-Verbrauchermarkt der Magnetbetrieb im Plaza Center, im Osten befinden sich die Laden- einheiten in Wohngeschäftshäusern.

Der östliche Abschnitt des Sonderstandortes ist platzartig mit mehrgeschossigen, gemischt genutzten Wohngeschäftshäusern gestaltet. Im Erdgeschoss herrschen Fach- märkte und kleinere Läden zur Deckung aller Bedarfsbereiche vor, wie z.B. Aldi, Das Futterhaus, Ernsting’s Family, die Jeans Farm oder Little John Bikes. Allerdings stehen in diesem Bereich auch mehrere Ladeneinheiten leer. Die oberen Geschosse werden durch die Agentur für Arbeit sowie als Praxisflächen und auch als Wohnungen genutzt. Dieser gemischt genutzte Bereich ist städtebaulich ansehnlich gestaltet. Der zentral gelegene Platz ist begrünt und mit Spielgeräten ausgestattet.

Insgesamt erstreckt sich das Einzelhandelsangebot somit über alle Bedarfsbereiche. Die Kundenfrequenz ist im Bereich des Plaza Center – und hier wiederum v.a. im großen Rewe-Verbrauchermarkt – deutlich höher als im östlichen Teil des Standortes mit seinen vielen kleineren Fachgeschäften. Trotz der Wohnnutzung im Standortbereich und des westlich der B106 gelegenen Wohngebietes ist der Sonderstandort Margaretenhof autokundenorientiert. Allen drei Gebäudeteilen ist im Norden ein zentraler, ebenerdiger Parkplatz mit ca. 1.000 PKW-Stellplätzen vorgelagert. Zusätzlich verfügt der Standort an den südlich vorbeiführenden Bahngleisen über eine eigene Haltestelle, die von der Regionalbahn angefahren wird.

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Zusammenfassend weist der Einzelhandel am Sonderstandort Margaretenhof die in Ta- belle 16 aufgeführten Bestandsdaten auf.

Karte 15: Der Sonderstandort Margaretenhof

Quelle: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Schwe- rin. Dortmund, 2005

Dabei entfallen auf die FOC-relevanten Sortimentsbereiche insgesamt ca. 5 Betriebe (- 16,7 % ggü. 2014) mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.350 m² (-13,5 % ggü. 2014). Davon entfallen wiederum auf den Sortimentsbereich Bekleidung inkl. Sportbekleidung ca. 4 Betriebe (+0,0 %) mit ca. 930 m² VK (-18,0 %), auf Schuhe & Lederwaren ca. 1 Betriebe (+0,0 %) mit ca. 420 m² VK (+0,0 %), sonstigen Sortimente werden im Son- derstandort Margaretenhof nicht angeboten. Insgesamt bewegt sich das Preisniveau in den projektrelevanten Sortimentsbereichen im unteren Segment.

Tab. 16: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Laden- handwerks am Sonderstandort Margaretenhof Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeits- Verkaufs-flä- stätten1 chen in m² 1.-4. Überwiegend kurzfristiger Bedarf 11 7.310 5.-7. Überwiegend mittelfristiger Bedarf 5 1.350 8.-10. Überwiegend langfristiger Bedarf 6 6.090 2.-10. Non-Food insgesamt 17 8.060 1.-10. Einzelhandelswaren insgesamt 22 14.750 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-Umsatzschätzungen Quelle: ecostra-Einzelhandelserhebung, Stand: September 2019; ggf. Rundungsdifferenzen

Die Mieterzusammensetzung am Sonderstandort Margaretenhof hat sich nur geringfü- gig verändert, bzw. einige Mieter wurden durch gleichartige Nachfolger ersetzt, z.B. Sky durch Rewe oder Fahrrad Kather durch Little John Bikes.

2.4.12 Entwicklung des Einzelhandels in Schwerin seit 2014 Gegenüber der Einzelhandelserhebung von 2014 wurde bei der Erhebung 2019 in der Gesamtstadt ein sehr geringer Rückgang um ca. 11 Betriebe (-1,5 %) festgestellt, der

Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 64

mit einer minimalen Steigerung der Verkaufsfläche von ca. 45 m² VK (0,0 %) einhergeht. Bei den FOC-relevanten Sortimenten hat sich die Verkaufsfläche mit ca. 1.650 m² VK (-3,0 %) um einen moderaten Wert reduziert, im Sortimentsbereich (Sport-)Beklei- dung konnte ebenfalls ein moderater Rückgang um ca. 1.675 m² VK (-4,7 %) festgestellt werden, im Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren ist die Verkaufsfläche um ca. 380 m² VK (-7,6 %) etwas stärker geschrumpft, im Bereich Sonstige Sortimente kam es zu einem kleinen Flächenzuwachs von ca. 405 m² VK (+2,9 %).

In der Innenstadt von Schwerin ist ein Rückgang um ca. 24 Betriebe (-7,3 %) und ein deutliches Abschmelzen der Verkaufsfläche von ca. 6.005 m² (-10,6 %) festgestellt worden. Bei den FOC-relevanten Sortimenten hat sich die Verkaufsfläche mit einem Rückgang um 1.845 m² VK (-5,1 %) insgesamt jedoch um nur einen relativ moderaten Wert reduziert. Im Sortimentsbereich (Sport-)Bekleidung sind per Saldo ca. 9 kleindimensionierte Betriebe (-8,4 %) aus dem Markt ausgeschieden, was zu einer geringfü- gigen Reduzierung der Verkaufsfläche um nur ca. 495 m² VK (-2,0 %) geführt hat. Im Bereich Schuhe & Lederwaren haben 4 Betriebe (-25,0 %) schließen müssen, was zu einem Abschmelzen der Verkaufsfläche um ca. 370 m² VK (-12,4 %) geführt hat. Im Bereich Sonstige Sortimente sind per Saldo ca. 11 Betriebe (-15,7 %) mit einer Ver- kaufsfläche von ca. 980 m² (-11,9 %) aus dem Markt ausgeschieden. Die sehr deutliche Reduzierung der Verkaufsflächenausstattung im Food-Bereich ist auf die Schließung eines Real-Lebensmittelmarktes in der Schweriner Innenstadt zurückzuführen.

Tab. 17: Entwicklung der Bestandsdaten des Einzelhandelsstandortes Schwerin im Zeitraum von 2014 bis 2019

Veränderung 2014 – 2019 2014 2019 in % Gesamtstadt Betriebe VK in m² Betriebe VK in m² Betriebe VK Food-Bereich 196 64.995 193 63.740 -1,5 -1,9 Non-Food-Bereich 528 142.055 520 143.355 -1,5 0,9 Einzelhandel gesamt 724 207.050 713 207.095 -1,5 0,0 FOC-relevante Sortimente: • (Sport-) Bekleidung 142 35.790 131 34.115 -7,7 -4,7 • Schuhe, Lederwaren 23 5.025 20 4.645 -13,0 -7,6 • Sonstiges 98 14.135 95 14.540 -3,1 2,9 FOC-relevante Sorti- 263 54.950 246 53.300 -6,5 -3,0 mente insgesamt

Innenstadt Food-Bereich 44 8.570 46 6.375 4,5 -25,6 Non-Food-Bereich 283 48.315 257 44.505 -9,2 -7,9 Einzelhandel gesamt 327 56.885 303 50.880 -7,3 -10,6 FOC-relevante Sortimente: • (Sport-) Bekleidung 107 25.095 98 24.600 -8,4 -2,0 • Schuhe, Lederwaren 16 2.990 12 2.620 -25,0 -12,4 • Sonstiges 70 8.200 59 7.220 -15,7 -11,9 FOC-relevante Sorti- 193 36.285 169 34.440 -12,4 -5,1 mente insgesamt Quellen: ecostra-Einzelhandelserhebung 2014 und 2019; ggf. Rundungsdifferenzen

2.4.13 Fazit Als Ergebnis der zweiten Gesamterhebung des Einzelhandels in Schwerin – 5 Jahre nach der ersten ecostra-Gesamterhebung – kann festgehalten werden, dass sich der Einzel-

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handelsbesatz relativ stabil entwickelt hat. In der Gesamtstadt wurden nur ca. 11 Be- triebe weniger als vor 5 Jahren festgestellt, die Verkaufsflächenausstattung ist insgesamt stabil bzw. hat sich geringfügig erhöht. In der Innenstadt von Schwerin hat jedoch ein deutliches Abschmelzen der Verkaufsfläche stattgefunden, wobei dies aber v.a. auch auf die Schließung eines großdimensionierten Lebensmittelmarktes (real) zurückzufüh- ren ist. Die vorliegenden Marktdaten deuten an, dass innerhalb Schwerins eine Ver- kaufsflächenverlagerung von der Innenstadt in die Stadtteilzentren und sonstige Lagen stattgefunden hat und somit hier gerade auch von einer gewissen Verschiebung der Standortgewichte im Einzelhandel innerhalb des Stadtgebietes auszugehen ist.

Im August 2016 gab es in der lokalen Presse Berichte, dass in Schwerin im Kreuzungs- bereich Ludwigsluster Chaussee/Umgehungsstraße (B321) südlich der Innenstadt unter dem Projektnamen „Schwerino“ die Realisierung eines Outlet Centers mit ca. 10.000 m² VK geplant sei. Nach Angaben in den Presseberichten stieß das Vorhaben auf die Unterstützung der Stadtpolitiker. Anfang 2017 wurde jedoch bekannt, dass das Vorha- ben wieder aufgegeben wurde.

Bei der Anzahl der Betriebe mit FOC-relevanten Sortimenten ist sowohl in der Gesamt- stadt als auch in der Innenstadt ein z.T. merklicher Rückgang zu beobachten, der sich jedoch deutlich schwächer bei der Verkaufsflächenausstattung in den FOC-relevanten Sortimentsbereichen auswirkt, d.h. es wurden vor allem mehrere kleindimensionierte Geschäfte geschlossen.

In der Schweriner Innenstadt ist der Sortimentsbereich (Sport-)Bekleidung nur von einem geringen Rückgang der Verkaufsfläche betroffen, so dass sich diesbezüglich keine neue Situation ergibt. Die Bereiche Schuhe & Lederwaren und Sonstige Sorti- mente sind von einem ähnlich starken Abschmelzen der Verkaufsfläche betroffen, allerdings ist hier aufgrund des immer noch breiten Angebots keine Gefährdung der Versor- gung erkennbar.

Zusammenfassende Bewertung der Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Schwerin im Vergleichsjahr* • Umsatzentwicklung Einzelhandelsstandort insgesamt:**    o Umsatz Bekleidung (inkl. Sportbekleidung)    o Umsatz Schuhe / Lederwaren   • Markenangebot:    • Branchenmix:    • Leerstandssituation:    • Neuansiedlungen / Investitionsbereitschaft:    * Spektrum von  = deutlich verschlechtert bis     = deutlich verbessert ** Umsatzentwicklung aufgrund der aktuellen Verkaufsfläche geschätzt

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Da in den umliegenden Mittelzentren (Hagenow, Ludwigslust, Parchim) im Bereich (Sport-)Bekleidung ein z.T. sehr deutliches Abschmelzen der Verkaufsfläche beobachtet wurde, kann – aufgrund des reduzierten Angebots in diesen Städten – von verstärkten Kaufkraftzuflüssen aus dem Umland u.a. an den Einzelhandelsstandort Schwerin ausgegangen werden. Dass Schwerin von Kaufkraftzuflüssen profitiert, spiegelt sich auch in der nur geringfügigen Reduzierung der Verkaufsflächenausstattung im Segment (Sport-)Bekleidung in der Schweriner Innenstadt wieder. Die vergleichsweise positive Entwicklung des Schweriner Modesegments wird u.a. durch die guten Platzierungen der beiden Shopping Center im Shopping Center Performance Report Deutschland in den letzten Jahren untermauert. Dies führt in der Analyse dazu, dass sich der absolute Um- satzabzug in € zwar etwas erhöht, gleichzeitig aber durch die gestiegene Umsatzleistung des Schweriner Einzelhandels die relativen Umsatzumverteilungsquoten in % weitgehend unverändert bleiben bzw. sogar etwas niedriger ausfallen können.

Der Bereich Schuhe & Lederwaren, für den bereits in der Auswirkungsanalyse 2016 bezogen auf die Innenstadt die höchste Umsatzumverteilungsquote von ca. 9,1 % berechnet wurde, wird auch weiterhin – bei relativer Betrachtung – die stärksten Umsatz- einbußen zu erwarten haben. In Anbetracht des weitestgehend unveränderten Ange- bots in diesem Segment im Umland (insbesondere Hagenow, Ludwigslust, Parchim) kann hier – anders als bei (Sport-)Bekleidung – in den letzten Jahren nicht von einem verstärkten Kaufkraftzufluss nach Schwerin ausgegangen werden. Trotz der reduzierten Verkaufsflächenausstattung kann hier aber aufgrund des immer noch breiten Angebots im Bereich Schuhe & Lederwaren auch nicht von einem wesentlich verstärkten Kauf- kraftabfluss in andere Lagen (z.B. Hamburg) oder den Online-Handel ausgegangen werden, so dass sich die wirtschaftlich Situation der verbleibenden Anbieter tendenziell eher verbessert haben dürfte. Da sich in diesem Angebotssegment der Gesamtumsatz kaum verändert haben wird, ist keine veränderte Einschätzung der Auswirkungen auf den Schuh- und Lederwarenhandel in der Schweriner Innenstadt erforderlich.

Für den Bereich der Sonstigen Sortimente wurde innerhalb der FOC-relevanten Sorti- mente die geringste Umsatzumverteilungsquote in der Schweriner Innenstadt ermittelt. Da auch hier bereits ein Teil der zur Verfügung stehenden Kaufkraft in andere Lagen abfließt – u.a. auch an Stadtteillagen innerhalb Schwerins – und nicht mehr gegenüber der Innenstadt Schwerins wirksam wird, ergibt sich auch hier keine grundlegend neue Situation. Aufgrund des breiten Einzelhandelsangebots in Schwerin ist keine Gefährdung der Versorgung zu erwarten.

Fazit: Bezogen auf die Einkaufslagen in der Innenstadt von Schwerin sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als (noch) verträglich zu bewerten.

Anders als in den untersuchten Mittelzentren zeigt sich in Schwerin der Bereich (Sport- )Bekleidung in der Innenstadt am stabilsten, während in den Bereichen Schuhe & Le- derwaren und den Sonstigen Sortimenten ein deutlicher Rückgang der Betriebe und der Verkaufsfläche festgestellt wurde. Dies stützt die für die Mittelzentren – die im Bereich

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(Sport-)Bekleidung eine deutliche Reduzierung der Verkaufsfläche erfahren haben – ge- troffenen Feststellungen, dass ein Großteil der dort in diesem Bereich nicht mehr ge- bundenen Kaufkraft u.a. nach Schwerin abfließt; während gleichzeitig im Bereich Schuhe & Lederwaren – der Bereich, der in den Mittelzentren am stabilsten ist – ein deutlicher Rückgang der Betriebe und der Verkaufsfläche festgestellt wurde. Weshalb sich das Angebot bei Schuhen & Lederwaren in den Mittelzentren weitgehend stabil entwickelt hat, in Schwerin jedoch merkliche Rückgänge zu verzeichnen sind, muss spekulativ bleiben. Eine mögliche Erklärung wäre, dass das Angebot in den Mittelzen- tren bereits vorher sehr stark durch Fachhändler mit einer Ausrichtung auf die jeweils lokale Kundschaft geprägt war und Schwerin hier stärker von Filialisten geprägt ist, welche ihre Standortnetze kontinuierlich auf den Prüfstand stellen.

Gegenüber den sonstigen Einzelhandelslagen in Schwerin wurde in der Auswir- kungsanalyse 2016 mit einem Umsatzabzug von ca. 1,4 – 1,5 Mio. €, der nahezu voll- ständig gegenüber dem Sonderstandort Sieben-Seen-Center wirksam wurde. Da sich die FOC-relevante Verkaufsfläche in den vergangenen 5 Jahren zu einem geringen Teil in die Stadtteil- und Nahversorgungszentren sowie Sonderstandorte verschoben hat, ist der durch das Planobjekt ausgelöste erwartete Umsatzabzug hier etwas größer, allerdings ergibt – aufgrund immer noch relativ kleinen Zuwachses – auch hier keine neue Situation. Die Versorgung ist auch weiterhin nicht gefährdet.

Fazit: Bezogen auf die Stadtteil- und Nahversorgungszentren, die Son- derstandorte und sonstigen Einzelhandelslagen von Schwerin sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten.

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3. Fazit und abschließende Bewertung Im Rahmen der vorliegenden Aktualisierung der Markdaten wurde neben der Überprü- fung der räumlichen Ausdehnung und Zonierung des Einzugsgebietes, der Aktualisie- rung der Bevölkerungszahlen und des Kaufkraftpotenzials in diesem Einzugsgebiet im September 2019 eine erneute vollständige Erhebung des gesamten Einzelhandels in den drei Mittelzentren Hagenow, Ludwigslust und Parchim sowie dem Oberzentrum Schwerin durchgeführt.

Zusammenfassend können als wesentliche Ergebnisse der vorliegenden Aktualisierung der Marktdaten aus der Auswirkungsanalyse 2016 folgende Punkte festgehalten werden:

 Eine Anpassung der räumlichen Ausdehnung und Zonierung des Einzugsgebiets ist aufgrund unveränderter Projektparameter und unter Berücksichtigung weitgehend identischer Wettbewerbsbedingungen nicht erforderlich.

 Das Einwohnerpotenzial hat sich gegenüber 2013 – dem der Auswirkungsanalyse 2016 zugrundeliegenden Datenstand der Einwohnerzahlen – um ca. 109.755 (+3,6 %) deutlich erhöht und liegt jetzt bei ca. 3.121.485 Einwohnern. Dabei weist innerhalb des Einzugsgebiets die Zone II mit Teilen der Großstadt Hamburg das größte Wachstum als auch insgesamt das größte Einwohnerpotenzial auf.

 Das Kaufkraftpotenzial hat sich im abgegrenzten Einzugsgebiet mit einer Steige- rung um ca. 18,0 % sehr deutlich positiv entwickelt und beläuft sich nun auf ca. 20,4 Mrd. €. Auch hier entfällt das größte Wachstum und das größte Kaufkraft- potenzial auf die Zone II, in der Teilräume von Hamburg enthalten sind.

 Aufgrund des Marktwachstums haben sich somit die wirtschaftlichen Rahmenbe- dingungen für das in Wittenburg geplante Outlet Center aber auch für den Ein- zelhandel im Untersuchungsraum verbessert. Gleichwohl ist zu konstatieren, dass nicht alle Städte und Gemeinden bzw. nicht alle Geschäftslagen in ähnlicher Weise an diesem Marktwachstum partizipieren konnten. Bei mehreren Kommu- nen zeigt sich sogar eine Negativentwicklung mit einem Abschmelzen des Be- triebsbesatzes und der Verkaufsflächenausstattung, wobei dies mit hoher Wahr- scheinlichkeit v.a. auch auf die Marktanteilsgewinne des Online-Shoppings zu- rückzuführen ist. Aber auch eine Bedeutungszunahme übergeordneter Einkaufs- lagen (z.B. Hamburg, Schwerin) wird hier eine Rolle gespielt haben.

 Der Einzelhandel in den vier untersuchten Städten hat sich recht unterschiedlich entwickelt. In allen Innenstädten war gegenüber 2014 in den FOC-relevanten Sortimenten trotz des allgemeinen Marktwachstums ein zum Teil recht deutliches Abschmelzen der Verkaufsfläche und ein Rückgang der Betriebe zu beobachten.

o Im Mittelzentrum Hagenow macht sich das Abschmelzen der Verkaufs- fläche im Bereich (Sport-)Bekleidung durch den Marktaustritt des Mode- haus Nessler in den untersuchten Städten am deutlichsten bemerkbar, hier fallen nahezu drei Viertel (-72,9 %) der Verkaufsfläche in dieser

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Branche weg. Im Bereich Sonstige Sortimente ist rund ein Viertel der Verkaufsfläche abgeschmolzen (-26,0 %), was aber im Wesentlichen auch nur auf den Marktaustritt eines Anbieters zurückzuführen ist. In der Konsequenz wird in diesen Angebotssegmenten weniger Kaufkraft am Standort Hagenow gebunden bzw. fließt in andere Einkaufslagen (z.B. Schwerin, Hamburg) und den Online-Handel ab. Der Bereich Schuhe & Lederwaren bleibt hingegen unverändert, so dass sich hier keine neue Situation ergibt. Da nun ein noch größerer Teil der zur Verfügung stehenden FOC-relevanten Kaufkraft aus dem Einzelhandelsstandort Ha- genow und dessen Verflechtungsbereich an andere Einkaufsorte abfließt, wird durch das Planobjekt ein quantitativ deutlich geringerer Umsatzab- zug aus Hagenow wirksam, so dass – in Anbetracht des nun nur noch niedrigpreisigen Modeangebotes – ein merklich geringerer Wettbewerbs- druck durch das Planobjekt auf die verbliebenen Unternehmen spürbar wird, als noch im Jahr 2016 anzunehmen war.

o Im Mittelzentrum Ludwigslust ist ebenfalls der Sortimentsbereich (Sport- )Bekleidung am stärksten von Geschäftsschließungen und einer Redu- zierung der Verkaufsflächen um ca. -9,0 % bzw. ca. -410 m² VK betroffen. Im Bereich Schuhe & Lederwaren gibt es keine Veränderung und bei den Sonstigen Sortimenten einen kleinen Zuwachs der Verkaufsflä- chenausstattung, so dass sich gegenüber 2014 eine weitgehend unver- änderte Situation ergibt. Vor diesem Hintergrund ist im Segment (Sport- )Bekleidung von einem etwas geringeren absoluten Umsatzabzug durch das Planobjekt in Wittenburg auszugehen, so dass in Ludwigslust auch unter Ansatz der aktuellen Marktdaten das Ergebnis der Auswirkungs- analyse des Jahres 2016 weiterhin aufrechterhalten werden kann.

o Auch im Mittelzentrum Parchim war im Angebotsbereich (Sport-)Beklei- dung der vergleichsweise deutlichste Rückgang der Verkaufsflächenaus- stattung festzustellen (-10,0 %). Ein ähnliches Abschmelzen der Ver- kaufsfläche vollzog sich hier auch im Bereich Sonstige Sortimente, wäh- rend sich der Bereich Schuhe & Lederwaren in der Innenstadt von Par- chim bei geringen absoluten Zuwächsen am stabilsten darstellt. In An- betracht der moderaten absoluten Veränderungen des Einzelhandelsan- gebotes kann in den Bereichen (Sport-)Bekleidung und Sonstige Sorti- mente eine etwas schwächere Kaufkraftbindung sowie ein etwas geringerer Umsatzabzug durch das Planobjekt erwartet werden als in der Aus- wirkungsanalyse 2016 noch angenommen wurde. Im Bereich Schuhe & Lederwaren dürfte dieser hingegen etwas höher ausfallen. Auch in den sonstigen Einzelhandelslagen in Parchim (den Stadtteil bzw. Nahversor- gungszentren) hat nur eine geringfügige Reduzierung der FOC-relevanten Verkaufsflächenausstattung stattgefunden, so dass sich auch hier keine wesentlich neue Situation ergibt und die 2016 getroffene Feststel- lung für Parchim aufrechterhalten werden kann. Das zum Zeitpunkt der

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Erstellung der ecostra-Auswirkungsanalyse 2016 in Parchim noch geplante Outlet Center wurde – wie erwartet – nicht weiterverfolgt und hat sich als ggf. zu beachtende Wettbewerbsplanung somit erübrigt.

o Im Oberzentrum Schwerin zeigt sich – im Unterschied zu den drei untersuchten Mittelzentren – der Sortimentsbereich (Sport-)Bekleidung mit einer nur geringfügig reduzierten Verkaufsflächenausstattung am stabilsten, wobei Schwerin besonders stark (neben Hamburg) an den allgemeinen Marktzuwächsen partizipieren konnte. Dadurch wird durch das Pla- nobjekt in Wittenburg gegenüber dem Einzelhandelsstandort Schwerin ein quantiativ höherer Kaufkraftabzug wirksam als in der Auswirkungs- analyse 2016 ermittelt wurde, da in den Einkaufslagen in Schwerin jetzt auch Kaufkraft gebunden ist, die vorher als Umsatz in den umliegenden Mittelzentren (z.B. Hagenow, Ludwigslust) gebunden war. Die Segmente Schuhe & Lederwaren und die Sonstigen Sortimente weisen eine Redu- zierung der Verkaufsflächenausstattung auf, so dass hier v.a. im Bereich Schuhe & Lederwaren – auch unter Berücksichtigung der stabilen Lage dieses Bereichs in den untersuchten Mittelzentren – nicht von verstärk- ten Kaufkraftzuflüssen aus dem Umland nach Schwerin ausgegangen werden kann. Ggf. mögliche Umsatzzuwächse des Einzelhandels mit Schuhen & Lederwaren in Schwerin sind somit wesentlich auf das allge- meine Marktwachstum zurückzuführen. Aufgrund der zusätzlichen Kauf- kraftzuflüsse aus dem Umland im Segment (Sport-)Bekleidung wird durch das Planobjekt in Wittenburg gegenüber dem Einzelhandelsstand- ort Schwerin ein größerer absoluter Umsatzabzug wirksam, da diese Kaufkraft zuvor in den genannten Einzelhandelsstandorten (Hagenow etc.) gebunden war und der Umsatzabzug durch das Planobjekt nun auf eine entsprechend verbesserte Umsatzleistung des Schweriner Mode- und Sporthandels trifft. Entsprechend ergeben sich hieraus keine ver- stärkten Auswirkungen für Schwerin, welche von einer städtebaulichen oder raumordnerischen Relevanz wären.

 Zusammengefasst ergibt sich aufgrund der aktualisierten Marktdaten sowie der Gesamterhebung des Einzelhandelsbestandes der untersuchten Städte hinsichtlich der Auswirkungen des in Wittenburg geplanten Outlet Centers keine grundlegend neue Situation, wenngleich einige Veränderungen im Einzelhandelsbe- stand festzustellen waren. Im Bereich (Sport-)Bekleidung hat sich in den vergangenen fünf Jahren ein teilweise relativ deutliches Abschmelzen gezeigt, so dass insbesondere in Hagenow nur noch eine Grundversorgung mit meist Waren aus einem unteren Preissegment verfügbar ist. Dass inzwischen nur noch rudi- mentäre Angebot in Hagenow bindet nur noch in einem geringen Umfang die vorhandene Kaufkraft aus dem Verflechtungsbereich, so dass hier kaum noch Kaufkraftabflüsse an das Planvorhaben zu erwarten sind und dadurch die Aus- wirkungen auf Hagenow gering sind. In Ludwigslust und in Parchim hat sich die Verkaufsflächenausstattung ebenfalls reduziert, dort sind aber jeweils noch mehrere Geschäfte mit einem markenorientierten Angebot vorhanden, so dass die

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Versorgungsfunktion nicht beeinträchtigt ist, aber von etwas geringeren absoluten Umsatzabzügen ausgegangen werden muss. Die noch 2016 ermittelte nied- rige Umsatzumverteilungsquote in der Innenstadt von Ludwigslust (ca. 3,2 %) und die etwas höhere Umsatzumverteilungsquote in Parchim (ca. 5,1 %) wird vor dem Hintergrund der aktualisierten Marktdaten aus fachgutachterlicher Sicht weitgehend unverändert bleiben und weiterhin deutlich unterhalb eines städte- baulich oder raumordnerische relevanten Schwellenwertes liegen. Trotz eines – hinsichtlich der Verkaufsflächenausstattung – leicht reduzierten Angebots in Schwerin kann hier, aufgrund des zwischenzeitlich schwächeren Angebots im Umland, ein verstärkter Kaufkraftzufluss und somit eine verbesserte Umsatzleis- tung erwartet werden. Der in der Auswirkungsanalyse von 2016 prognostizierte absolute Umsatzabzug von ca. 4,3 – 4,4 Mio. € wird somit quantitativ etwas hö- her ausfallen, durch die zwischenzeitlich gestiegene Umsatzleistung wird aber gleichzeitig die relative Umsatzumverteilungsquote von ca. 5,2 % weitgehend unverändert bleiben oder ggf. sogar etwas niedriger ausfallen. Die Umsatzum- verteilungsquote liegt damit auch weiterhin deutlich unterhalb eines städtebau- lich oder raumordnerische relevanten Schwellenwertes. In Anbetracht des umfangreichen Angebots in Schwerin und der guten Leistungsfähigkeit der beiden innerstädtischen Shoppingcenter sowie des Sieben-Seen-Centers kann eine Be- einträchtigung der Versorgungsfunktion ausgeschlossen werden.

Der Sortimentsbereich Schuhe & Lederwaren weist in der Auswirkungsanalyse 2016 für die Städte Hagenow, Parchim und Schwerin die höchsten durch das Planobjekt ausgelösten Umsatzumverteilungsquoten auf, in Ludwigslust lagen die Umsatzumverteilungsquoten bereits 2016 unterhalb einer rechnerischen Nachweisschwelle. Da in den drei Mittelzentren dieser Sortimentsbereich nahezu unverändert ist, kann hier weiterhin von hohen Umsatzumverteilungsquoten bei gleichzeitig niedrigen absoluten Umsatzabzügen ausgegangen werden. Obwohl sich dieser Bereich in den letzten 5 Jahren stabil zeigt, können einzelne durch die Auswirkungen des Planvorhabens verursachten Betriebsaufgaben – v.a. von öko- nomischen Grenzbetrieben – nicht ausgeschlossen werden. Selbst im Fall einzelner Betriebsaufgaben verbleiben in den jeweiligen zentralen Versorgungsberei- chen genügend Betriebe, die den Versorgungsauftrag erfüllen können. In Schwe- rin sind in den letzten fünf Jahren bereits mehrere Betriebe aus dem Markt ausgeschieden, hier sind mit einer Umsatzumverteilungsquote nur knapp unterhalb eines städtebaulich und raumordnerisch relevanten Schwellenwertes weiterhin deutlich spürbare Wettbewerbswirkungen durch das Planvorhaben in Wittenburg zu erwarten. Trotzdem sind städtebaulich oder raumordnerisch relevante Aus- wirkungen weiterhin nicht zu erwarten. Durch das Ausscheiden verschiedener Anbieter im Schuh- & Lederwarensegment in Schwerin hat sich hier entsprechend die örtliche Wettbewerbsintensität in dieser Branche entspannt. Da in An- betracht der regionalen Versorgungsbedeutung des Einzelhandelsstandortes Schwerin nicht der gesamte Umsatz der zwischenzeitlich geschlossenen Schuh- & Lederwaren-Anbieter in das Internet „abgewandert“ sein kann, muss konse- quenterweise davon ausgegangen werden, dass verbleibende Betriebe dieser

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Branche von dem Marktaustritt ihrer unmittelbaren Wettbewerber profitiert haben und Umsatzzuwächse verzeichneten.

 Im Bereich der Sonstigen Sortimente wurden in der Untersuchung des Jahres 2016 in Hagenow, Parchim und Schwerin die niedrigsten Umsatzumverteilungs- quoten ermittelt. Diese liegen jeweils deutlich unterhalb eines Schwellenwertes, ab dem von wesentlichen städtebaulichen oder raumordnerischen Auswirkungen auszugehen ist. In Ludwigslust war wiederum aufgrund eines geringen absoluten Umsatzes kein Ausweis möglich. Aufgrund des nur geringen Anteils dieses Sorti- ments (z.B. Drogeriewaren/Kosmetik, Uhren, Schmuck) in der Sortimentsstruktur eines Outlet Centers gibt es nur eine geringe Überschneidung mit dem Angebot in den zentralen Versorgungsbereichen der Städte, eine negative Auswirkung auf die Nahversorgung der Bevölkerung ist auszuschließen. Die einzige in diesem Sortimentsbereich relevante Entwicklung hat mit dem Marktaustritt des Budni- kowski-Drogeriemarktes in Hagenow bereits ohne einen direkten Einfluss durch das Planobjekt stattgefunden.

Unter Berücksichtigung der aktualisierten Marktdaten für den Untersu- chungsraum ist aus fachgutachterlicher Sicht festzustellen, dass die vorge- sehene Realisierung eines Outlet Centers am Planstandort in Wittenburg wirtschaftsstrukturell, städtebaulich und raumordnerisch weiterhin als ver- träglich einzustufen ist. Zwar hat sich gezeigt, dass innerhalb des Einzugs- gebietes im Vergleichszeitraum ein beachtliches Kaufkraftwachstum zu verzeichnen war, was dem stationären Handel entsprechende Chancen eröff- nete, trotzdem ist in den Mittelzentren im Untersuchungsraum in dieser Zeit v.a. im Bereich (Sport-) Bekleidung die Verkaufsflächenausstattung z.T. merklich abgeschmolzen. Insofern zeigt die Entwicklung seit 2016 "Gewin- ner“ und „Verlierer“, wobei zu den Gewinnern der Einzelhandel der Landes- hauptstadt Schwerin sowie der Hansestadt Hamburg zählen dürfte, welche ihre Position als Einkaufsdestination für Mode etc. weiter gestärkt haben und entsprechende Umsatzzuwächse verzeichnen konnten. Die damit verbundenen Veränderungen in den regionalen Kaufkraftströmen führen nun aber nicht dazu, dass eine grundsätzliche Neubewertung des Planobjekts erforderlich wäre, da ein nun zu erwartender quantitativ etwas höherer Umsatz- abzug des Planobjektes gegenüber Schwerin oder Hamburg auf ein dort ge- stiegenes Umsatzvolumen trifft, so dass die Umsatzumverteilungsquoten bei relativer Betrachtung jedenfalls auch bei einer „worst-case“-Betrachtung nicht oberhalb von den Werten liegen werden, welche bereits 2016 ermittelt wurden.

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Abbildungs-, Tabellen- und Karten- verzeichnis

Tab. 1: Das abgegrenzte und in Zonen eingeteilte Einzugsgebiet des geplanten Outlet Centers in der Stadt Wittenburg 5 Tab. 2: Die einzelhandelsrelevanten sowie die projektrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet geplanten FOC in Wittenburg nach Warengruppen 8 Tab. 3: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Hagenow 2019 15 Tab. 4: Entwicklung der Bestandsdaten des Einzelhandelsstandortes Hagenow im Zeitraum von 2014 bis 2019 16 Tab. 5: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Ludwigslust 23 Tab. 6: Entwicklung der Bestandsdaten des Einzelhandelsstandortes Ludwigslust im Zeitraum von 2014 bis 2019 25 Tab. 7: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Parchim 2019 31 Tab. 8: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Ladenhandwerks am Sonderstandort Parchim Center 34 Tab. 9: Entwicklung der Bestandsdaten des Einzelhandelsstandortes Parchim im Zeitraum von 2014 bis 2019 37 Tab. 10: Mietpreisentwicklung im Einzelhandel der Schweriner Innenstadt untergliedert nach der Standortlage und der Größe des Ladenlokals* 49 Tab. 11: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Landeshauptstadt Schwerin 2019 48 Tab. 12: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Stadtteilzentrum Dreescher Markt 52 Tab. 13: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Stadtteilzentrum Kieler Straße 56 Tab. 14: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Nahversorgungszentrum Köpmarkt 60 Tab. 15: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Ladenhandwerks am Sonderstandort Sieben-Seen-Center 62 Tab. 16: Die Arbeitsstätten und die Verkaufsflächen des Einzelhandels und Ladenhandwerks am Sonderstandort Margaretenhof 64 Tab. 17: Entwicklung der Bestandsdaten des Einzelhandelsstandortes Schwerin im Zeitraum von 2014 bis 2019 65

Karte 1: Das Abgegrenzte Einzugsgebiet des Planvorhabens in Wittenburg 3 Karte 2: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Hagenow 12 Karte 3: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Ludwigslust 20 Karte 4: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Parchim 28 Karte 5: Der Sonderstandort Parchim Center 33 Karte 6: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Schwerin (2005) 41 Karte 7: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Schwerin (2017) 42 Karte 8: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Dreescher Markt 50 Karte 9: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Berliner Platz 52

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Karte 10: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Hamburger Allee 54 Karte 11: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Kieler Straße 55 Karte 12: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Lessingstraße 57 Karte 13: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich des ehemaligen Nahversorgungszentrum Köpmarkt 59 Karte 14: Sonderstandort Sieben-Seen-Center 61 Karte 15: Der Sonderstandort Margaretenhof 64

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