LK Ludwigslust-Parchim)
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MARKTDATENAKTUALISIERUNG 17. Oktober 2019 Aktualisierung mit Neubewertung der Marktdaten der ecostra-Auswirkungsanalyse aus dem Jahr 2016 zur möglichen Realisierung eines Outlet Centers in der Stadt Wittenburg (LK Ludwigslust-Parchim) Areal „Zur Winterwelt“ ecostra-Untersuchung im Auftrag der Wittenburg Village GmbH, Wittenburg Märkte verstehen | Risiken bewerten | Chancen erkennen Vorbemerkung Die Wittenburg Village GmbH plant in der Stadt Wittenburg (Landkreis Ludwigslust- Parchim) in Mecklenburg-Vorpommern auf einem Areal unmittelbar gegenüber dem „Al- pincenter Hamburg-Wittenburg“ die Realisierung eines Outlet Centers. Kernstück des Alpincenters ist derzeit eine Indoor Skihalle mit einer über 300 m langen Skipiste. Hinzu kommen weitere Freizeitangebote, wie z.B. eine Kartbahn oder eine Outdoor Quad-Piste. Weiterhin stehen für die Besucher am Standort ein Hotel mit etwa 120 Zimmern und verschiedene Gastronomieangebote bereit. Das Alpincenter wurde vor einigen Jahren nach der Insolvenz des Vorbesitzers von der van der Valk-Gruppe übernommen. In den Jahren 2011 bzw. 2012 wurde die Skihalle grundlegend saniert und ein Großteil des Daches mit Solarpaneelen zur Stromerzeugung bestückt, gleich- wohl erfüllt das Center nach vorliegenden Informationen jedoch nach wie vor nicht die wirtschaftlichen Erwartungen. Unabhängig davon stellt das Alpincenter Wittenburg- Hamburg ein touristisches Leuchtturmprojekt für die Region dar. Zur Stärkung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Alpincenters, zur Verbesserung der Ansprache von neuen Kundengruppen und zur Schaffung touristischer Synergieef- fekte ist ein umfangreicher Um- und Ausbau des Standortbereiches geplant. Dabei soll ein Outlet Center, das als „Village“-Typ konzipiert und architektonisch an einen norddeutschen bzw. landdestypischen Baustil angelehnt sein soll, errichtet wer- den, dessen Verkaufsfläche ca. 12.600 m² beträgt. Ergänzend soll auf einem Areal nördlich des Planstandortes für das Outlet Center – jenseits der L4 – ein zusätzlicher Freizeitpark mit einem Feriendorf, verschiedenen Frei- zeitnutzungen und einem Schwimmbad realisiert werden, wobei das Schwimmbad als öffentliche Einrichtung auch den Bewohnern von Wittenburg zur Verfügung stehen soll. Dem Standortbereich sollen insgesamt ca. 2.350 PKW-Stellplätze zugeordnet werden. Als Grundlage für die anstehenden Entscheidungen in Zusammenhang mit den erfor- derlichen Genehmigungsverfahren wurde durch die ecostra GmbH für das geplante Out- let Center im Jahr 2016 eine raumordnerisch und städtebaulich orientierte Auswirkungs- analyse erstellt. Aufgrund des inzwischen langjährigen Planungs- und Genehmigungs- verfahrens sind die Daten der im Jahr 2016 veröffentlichten Auswirkungsanalyse nicht mehr auf dem neuesten Stand, die Totalerhebungen des regionalen Einzelhandels hat- ten bspw. bereits im Oktober 2014 stattgefunden. Um hier möglichen neuen Entwick- lungen Rechnung zu tragen und diese entsprechend in die Bewertung des Vorhabens einstellen zu können, beauftragte die Wittenburg Village GmbH im Mai 2019 die ecostra GmbH mit einer Aktualisierung der Marktdaten als auch mit einer erneuten Erhebung des Einzelhandelsbestandes in den drei Mittelzentren Hagenow, Ludwiglust und Parchim sowie des Oberzentrums Schwerin. Die vorliegende Untersuchung stellt somit keine ei- genständige Auswirkungsanalyse dar, sondern überprüft anhand der aktualisierten Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 Marktdaten, ob aus fachlicher Sicht zwischenzeitlich eine Neubewertung des Projekts notwendig wäre. Für die vorliegende Datenaktualisierung wurden die aktuellsten zur Verfügung stehen- den Bevölkerungszahlen (Stichtage 31.12.2017 und 31.12.2018) der Statistikämter ver- wendet, die Berechnungen der Kaufkraft beruhen auf Daten aus dem Jahr 2017. Die Erhebung des gesamten Einzelhandelsbestandes der Mittelzentren Hagenow, Parchim und Ludwigslust sowie des Oberzentrums Schwerin wurde im September 2019 durch- geführt. Neben den Untersuchungen, Studien und Marktdaten, welche bereits in die ecostra- Auswirkungsanalyse 2016 eingeflossen sind, konnte nun neben den aktuellen Daten der statistischen Ämter u.a. auch auf folgende neuere Untersuchungen und Publikationen zurückgegriffen werden: JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Einzelhandelskonzept für die Stadt Ludwigslust – Fortschrei- bung. Dortmund, 2017 JUNKER & KRUSE (Hrsg.): Regionales Einzelhandelsentwicklungskonzept für den Stadt- Umland-Raum (SUR) Schwerin, Dortmund, 2017 Alle für diese Studie verwendeten Daten und Angaben wurden nach bestem Wissen erfasst, aufbereitet und ausgewertet. Sämtliche verwendete Fotos und Abbildungen stammen – soweit nicht anders gekennzeichnet – von ecostra. Die vorliegende Unter- suchung dient dem Auftraggeber als Informations- und Bewertungsgrundlage. Wiesbaden, 17. Oktober 2019 ecostra GmbH Dr. Joachim Will Alexander Armasow, M.A. Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 Inhaltsangabe Vorbemerkung 1. EINZUGSGEBIET, BEVÖLKERUNGS- UND KAUFKRAFTPOTENZIALE 1 1.1 Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes 1 1.2 Aktuelle Einwohnerzahl und zukünftige Einwohnerentwicklung 4 1.3 Die aktuelle einzelhandels- und projektrelevante Kaufkraft im abgegrenzten Einzugsgebiet 6 1.4 Zusammenfassung der Ergebnisse der aktualisierten Bevölkerungs- und Kaufkraftdaten 8 2. DIE ANGEBOTS- UND WETTBEWERBSSITUATION IM EINZELHANDEL 10 2.1 Der Einzelhandelsstandort Hagenow 10 2.1.1 Die Innenstadt von Hagenow 11 2.1.2 Das Nahversorgungszentrum Rudolf-Tarnow-Straße in Hagenow 15 2.1.3 Entwicklung des Einzelhandels in Hagenow seit 2014 16 2.1.4 Fazit 17 2.2 Der Einzelhandelsstandort Ludwigslust 18 2.2.1 Die Innenstadt von Ludwigslust 19 2.2.2 Die Nahversorgungszentren Parkviertel, Klenower Straße und der Sonderstandort Wöbbeliner Straße 24 2.2.3 Entwicklung des Einzelhandels in Ludwigslust seit 2014 24 2.2.4 Fazit 25 2.3 Der Einzelhandelsstandort Parchim 26 2.3.1 Die Innenstadt von Parchim 27 2.3.2 Nahversorgungszentren Regimentsvorstadt und Weststadt 32 2.3.3 Sonderstandort Parchim Center 33 2.3.4 Sonderstandorte Neuhofer Weiche und Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen- Ring 35 2.3.5 Planung zur Ansiedlung eines Outlet Centers in Parchim 36 2.3.6 Entwicklung des Einzelhandels in Parchim seit 2014 36 2.3.7 Fazit 37 2.4 Der Einzelhandelsstandort Schwerin 39 2.4.1 Die Innenstadt von Schwerin 40 2.4.2 Stadtteilzentrum Dreescher Markt 50 2.4.3 Stadtteilzentrum Berliner Platz 52 2.4.4 Stadtteilzentrum Hamburger Allee 54 2.4.5 Stadtteilzentrum Kieler Straße 55 2.4.6 Nahversorgungszentrum Lessingstraße 56 2.4.7 (Ehem.) Nahversorgungszentrum/Sonderstandort Köpmarkt 58 2.4.8 (Ehem.) Nahversorgungszentren Paulsstadt/Feldstadt sowie NVZ Güstrower Straße 60 2.4.9 Sonderstandort Am Fasanenhof 60 Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 2.4.10 Sonderstandort Sieben-Seen-Center 61 2.4.11 Sonderstandort Margaretenhof 63 2.4.12 Entwicklung des Einzelhandels in Schwerin seit 2014 64 2.4.13 Fazit 65 3. FAZIT UND ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG 69 Karten-, Tabellen- und Abbildungsverzeichnis Anhang Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg 2016 – Aktualisierung der Marktdaten 2019 1. Einzugsgebiet, Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenziale Bei der Überprüfung der räumlichen Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebiets war von folgenden Grundlagen auszugehen: die Projektdaten des in Wittenburg geplanten Outlet Centers sind unverändert (VK, Sortimente etc.) die Wettbewerbssituation ist v.a. bezogen auf die Vertriebsform Outlet Center weitgehend unverändert. So tangiert die im März 2017 erfolgte Neueröffnung der sog. „Hanse Outlets“ in Broderstorf (bei Rostock) mit ca. 3.000 m² VK aufgrund der fehlenden „kritischen Masse“ die räumliche Ausstrahlung des Planobjekts in Wittenburg ebenso wenig wie die im Oktober 2018 vollzogene Erweiterung des Designer Outlets Wolfsburg um zusätzliche ca. 4.000 m² VK aufgrund der bereits großen Entfernung die Erweiterungsplanung des Designer Outlet Soltau von derzeit 10.000 m² VK auf zukünftig ca. 20.000 m² VK befindet sich nach wie vor in einem eher frühen Stadium. Darüber hinaus ist diese Planung mit dem Widerstand umliegender Städte und der Gemeindenutzungsbehörden konfrontiert und somit als unsicher einzustufen die dagegen deutlich konkretere Planung zur Umnutzung des bisherigen Shop- pingcenters „Mediterraneo“ in Bremerhaven in das „Mein! Outlet Bremerhaven“ ist aufgrund der geringen Flächengröße von ca. 7.000 m² VK und der großen Entfernung ohne Belang für das Planvorhaben dem in Bau befindliche „Überseequartier“ in Hamburg mit ca. 80.500 m² Einzel- handelsfläche kommt aufgrund der enormen Flächengröße noch eine gewisse Bedeutung zu. Erfahrungsgemäß haben klassische Shoppingcenter jedoch keinen relevanten Einfluss auf die räumliche Ausstrahlung eines Outlet Centers Damit sind die seit der Erstellung der ecostra-Auswirkungsanalyse im Juli 2016 erfolgten sowie derzeit absehbaren Wettbewerbsveränderungen bei Outlet Centern und anderen weiträumig ausstrahlenden Vertriebsformen des Einzelhandels ohne nennenswerten Be- lang für die bisherige Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebiets des in Wittenburg geplanten Outlet Centers. Die 2016 vorgenommene Abgrenzung und Zonierung kann somit vollumfänglich aufrecht erhalten bleiben. 1.1 Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes Das abgegrenzte Einzugsgebiet des Planobjektes umfasst einen Raum, welcher ausge- hend von der Stadt Wittenburg den Westen des Bundeslandes Mecklenburg-Vorpom- Auswirkungsanalyse Outlet Center Wittenburg