Tribunale Di Ascoli Piceno Sezione Civile – Esecuzioni Immobiliari

ESECUZIONE IMMOBILIARE R.E. N. 28/2012

C.T.U. : Arch. Vincenzina Curti

TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO SEZIONE CIVILE – ESECUZIONI IMMOBILIARI

Procedimento di esecuzione immobiliare R.G. n. 28/2012 Creditore procedente : xxxxxxxxxxxxxxxxx Debitore: xxxxxxxxxxxx

Giudice dell’Esecuzione: dott. Raffaele Agostini C.T.U. : Arch. Vincenzina Curti

RELAZIONE PERITALE STIMA DEI BENI IMMOBILI

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009 ESECUZIONE IMMOBILIARE R.E. N. 28/2012

C.T.U. : Arch. Vincenzina Curti

Sommario

1. – Premessa 2. – Descrizione dei beni 3. – Caratteristiche costruttive 4. - Titoli di proprietà 5. - Continuità delle trascrizioni per l’ultimo ventennio 6. - Vincoli ed oneri giuridici riscontrabili 7. - Costo di cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni 8. - Destinazione urbanistica delle aree 9. – Regolarità amministrativa dei fabbricati 10. – Disponibilità degli immobili 11. – Oneri Condominiali 12. – Convenzione Matrimoniale 13. – Assoggettamento ad IVA della vendita 14. – Valutazione degli immobili 15. – Considerazioni finali 16. - Schema riassuntivo perizia 17. - Riepilogo per bando d’asta

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1. Premessa Con atto di pignoramento immobiliare depositato presso la Cancelleria del Tribunale di Ascoli Piceno e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ascoli Piceno il 05/03/2012 al numero di R.g. 1743 ed R.p. 1263, presentazione n. 3, la parte procedente richiede al Tribunale di Ascoli Piceno l’espropriazione dei cespiti di proprietà della esecutata. In data 08/11/2012 il G.E. dott. Raffaele Agostini incaricava la sottoscritta Arch. Vincenzina Curti di redigere una C.T.U. inerente la procedura, ponendole al termine del giuramento di rito i quesiti riportati in allegato. (all. 1, quesiti) A seguito di preavviso a mezzo raccomandata, in data 15/02/2013, la sottoscritta procedeva all’inizio delle operazioni peritali, rinviate per il prosieguo in data 28/02/2013, redigendo il proprio verbale di sopralluogo. (all. 2, telegrammi e verbali di sopralluogo, ) I cespiti in esame sono riportati come segue presso il catasto fabbricati dell’Agenzia del Territorio di Ascoli Piceno: Identificazione attuale: Appartamento, Comune di: Acquaviva Picena Prov.: AP Cod.: A047 Fg.: 10 P.lla: 153 sub.: / Zona Cens.: / Cat. A3 Classe: 2 Cons.: 3,5 vani Indirizzo: via dell’Ornato n. 10/12 Rendita €. 101,23 In testa alla sig.ra: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, proprietario per 1/1.

2. Descrizione dei Beni Trattasi di una abitazione cielo – terra, della quale l’esecutata ne possiede la piena proprietà, inglobata nel tessuto urbano del centro storico del comune di Acquaviva Picena (AP), con unico affaccio in via dell’Ornato n. 12, in prossimità della piazza Risorgimento. (all. 3, foto 1, 2,) Esso si compone di tre piani calpestabili oltre al terrazzo, di cui: piano seminterrato con entrata indipendente, piano rialzato con entrata indipendente, piano primo e terrazzo ,con tre dei quattro muri perimetrali in comune con le altre abitazioni del comparto urbano. La costruzione risale ai secoli scorsi, più volte rimaneggiata, è stata ristrutturata qualche anno fa dall’attuale proprietaria. Risalendo via dell’Ornato dalla piazza Risorgimento, troveremo il fronte principale dell’edificio posto a destra contrassegnato dagli attuali numeri civici 10 e 12. Dall’ingresso del n. 10 si accede direttamente al piano seminterrato ove trova luogo un bagno, che misura mt. 2,45 x 1,63 per complessivi mq. 4,05, e la cucina che comprende, al

C.T.U. : Arch. Vincenzina Curti momento, anche quello dedicato al vano scala che misura mt. 1,80 x 2,05 pari a mq. 3,69, in quanto il corpo scale interno non è stato realizzato. Il taglio dei solai di interpiano individua il vuoto entro il quale realizzare il corpo scale. (all. 3 foto 3, 4, 5, 11, 12) L’intero spazio dedicato alla cucina misura mt. (4,90 x 2,03) + (1,81 x 2,27) per un totale di mq. 14,42 (comprensivo del vano scala). L’altezza interna all’intradosso del solaio è di mt. 2,56. Entrando dal civico 12 si accede ad un piccolo ingresso e risalendo tre gradini ci si immette nel piano rialzato ove si trova il soggiorno. Esso misura mt. 5,06 x 4,04, per un totale di mq. 20,65 da cui detrarre mq. 2,70 relativi allo spazio del vano scala che misura mt. 2,00 x 1,35. L’altezza di piano è pari a mt. 2,74 all’intradosso del solaio. (all. 3 foto 6, 7, 8,) Da questo piano, attualmente, attraverso la scala a pioli dell’impalcato da cantiere ivi presente, si raggiunge il piano primo che si compone di un bagno che misura mt. 1,85 x 2,13 e mq. 3,70 e della camera da letto che misura mt. 4,00 x 3,01 e mq. 12,77, oltre al vano scala che misura mt. 1,80 x 2,05 pari a mq. 3,59. (all. 3 foto 9, 15, 16,) L’altezza di piano è pari a mt. 2,67 all’intradosso del solaio. Continuando sulla stessa scala a pioli si raggiunge il terrazzo della casa che misura mt. 4,00 x 3,65 per complessivi mq. 14,60 oltre al vano scala che misura mt. 0,91 x 2,01 per complessivi mq. 1,83. (all. 3 foto 10) Confinanti: L’immobile censito al Fg. 10 p.lla 153, Cat. A3, confina a nord con via dell’Ornato, a est con proprietà xxxxxxxxxx, a sud con proprietà xxxxxxxxxxx, a ovest con Chiesa di San Giuseppe.

3. Caratteristiche costruttive - Strutture Verticali: Muratura portante e tramezzature in laterizio; - Solai: Laterocementizi; - Copertura: a terrazzo pavimentato con gres porcellanato; - Parete esterna: mattoni faccia vista; - Pareti interne: intonaco civile liscio, locali bagno rivestiti con piastrelle in gres porcellanato per un’altezza di mt. 1,50 circa; - Pavimentazione interna: 1) piano seminterrato: gres porcellanato, cm. 40 x cm. 40, di colore chiaro del tipo “pietra”; 1a) i gradini di discesa sono stati rifiniti con pianchette di laterizio. 2) piano rialzato: parquet di essenza iroko, ad eccezione del piccolo ingresso e delle scale che sono state rifinite con panchette di laterizio. 3) piano primo: parquet di essenza iroko, ad eccezione del bagno che è pavimentato con gres porcellanato;

C.T.U. : Arch. Vincenzina Curti 4) terrazzo: gres porcellanato; - Infissi interni: legno, finestre con vetrocamera, altezza porte mt. 2,10; - Impianto elettrico: sottotraccia con presa a terra; - Impianto idrico: sottotraccia con allaccio a rete; - Impianto termico: caldaia a gas con allaccio a rete, radianti sottopavimento; - Impianto acque bianche/nere: allaccio a rete comunale.

Dimensioni: Unità Abitativa Mq. 88,62 commerciali Mq. 65,98 netti H. = 2,70 mt.

4. Titoli di Proprietà Il bene pignorato risulta essere di proprietà della sig.ra xxxxxxxxxxxx (esecutata) per l’intera piena proprietà. Detta proprietà proviene da atto di compravendita come risulta dalla nota di trascrizione R.G. n. 5401, R.P. 3274, Atto Notarile Pubblico del 20/06/2008, Notaio Calabrese Marianna, sede Ascoli Piceno. (all.4 ispezione Ipotecria) (all. 5 storico e visure catastali)

5. Continuità delle trascrizioni per l’ultimo ventennio ESISTE la continuità delle trascrizioni nell’ultimo ventennio.

6. Vincoli ed oneri giuridici riscontrabili Dalla documentazione prodotta della Conservatoria dei RR.II.:

Immobili siti in Acquaviva Picena via dell’Ornato n. 10/12, N.C.E.U.: Fg. 10, p.lla 153. PREGIUDIZIEVOLI: 1) Trascrizione a favore del 25/06/2008 – R.P. 3274, R.G. 5401 Pubblico Ufficiale CALABRESE MARIANNA Repertorio 4964/2807 del 20/06/2008 Atto tra vivi – Compravendita 2) Iscrizione contro del 25/06/2008 – R.P. 1168, R.G. 5402 Pubblico Ufficiale CALABRESE MARIANNA Repertorio 4964/2807 del 20/06/2008 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Immobili siti in Acquaviva Picena (AP) 3) Trascrizione contro del 05/03/2012 – R.P. 1263 R.G. 1743 Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO DEL TRIBUNALE Rep. 23 del 07/02/2012 Atto Esecutivo o Cautelare – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. Immobili siti in Acquaviva Picena (AP).

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7. Costo di cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni Pregiudizievole R.P. Atto Costo di cancellazione Atto Esecutivo o Cautelare – Verbale di Trascrizione n. 5427 del Pignoramento Immobili Contro 29/09/2009 Pubblico ufficiale Tribunale di Ascoli €. 262,00 Piceno Rep. 23 del 07/02/2012 Ipoteca Volontaria derivante da Iscrizione contro n. 1168 del Concessione a Garanzia di Mutuo 25/06/2008 Fondiario €. 35,00

8. Destinazione Urbanistica Nello strumento urbanistico vigente (PRG), l’immobile si trova in zona CS – Centro Storico – Esso ricade all’interno del Piano di Recupero del Centro Storico, adottato con delibera di C.C. n. 44 del 13/11/2006 e definitivamente approvato con deliberazione del C.C. n. 8 del 03/03/2008. (all. 6, Certificato di Destinazione Urbanistica.)

9. Regolarità amministrativa dei fabbricati Licenze/Concessioni Edilizie/ Permessi per Costruire: Non esistono precedenti edilizi relativi all’immobile se non quelli rilasciati alla sig.ra xxxxxxx e relativi alla ristrutturazione operata. 1) In data 09/07/2009 la sig.ra xxxxxxxx presentava agli uffici tecnici del comune di Acquaviva Picena la Denuncia di Inizio di Attività Edilizia per opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo. A seguito di ispezione dei competenti uffici comunali, fu redatta Ordinanza di Demolizione Opere Abusive relativa alla costruzione di un “… box sul terrazzo di copertura posto all’uscita della scala …”. Con Verbale di Accertamento l’ufficio Tecnico comunale si accertava della demolizione delle opere abusive, così come intimato. (all. 7, DIA iniziale, Ordinanza di demolizione, Verbale di accertamento). 2) In data 04/12/2008, la sig.ra xxxxxxxxx, presentava all’ufficio tecnico comunale, una DIA in Sanatoria relativa ai lavori effettuati. In data 26/06/2009 l’ufficio Tecnico comunale rilasciava il Permesso di Costruire in Sanatoria, permettendo alla richiedendo di eseguire, appunto in sanatoria, i lavori richiesti. (all. 8, DIA in Sanatoria.).

C.T.U. : Arch. Vincenzina Curti Conformità urbanistica: Rispetto agli atti amministrativi assentiti, l’immobile presenta una piccole difformità interna relativa all’apertura della porta del bagno del piano primo (confronta all. 8 con rilievo metrico) Regolarità dell’accatastamento: Al NCEU è presente soltanto l’accatastamento precedente i lavori di ristrutturazione. L’immobile dovrà essere accatastato. Si prevede un costo di euro 400,00. (all. 5, planimetrie Catastali )

10. Disponibilità degli immobili Gli immobili sono attualmente occupati dalla sig.ra xxxxxxxxxxxx, esecutata. 11. Oneri Condominiali Non vi sono oneri Condominiali.

12. Convenzione Matrimoniale La sig. ra xxxxxxxxxx (esecutata) risulta di Stato Civile Nubile, come da Certificato Cumulativo rilasciato dal Comune di Acquaviva Picena. (all. 9, certificato cumulativo)

13. Assoggettamento ad IVA della vendita La vendita degli immobili non è soggetta ad IVA, in quanto beni personali.

14. Valutazione degli immobili Al fine di determinare una valutazione dei beni più prossima possibile a quella di mercato è stato adottato il criterio di stima sintetico – comparativa, basata sulla superficie commerciale degli immobili. Gli aspetti qualitativi che la sottoscritta ha preso in considerazione nella valutazione degli immobili in esame e per meglio individuare immobili similari, riguardano la zona in cui essi si trovano per meglio capire le condizioni estrinseche, come i servizi collettivi che in essa gravitano, la distanza dai centri d’interesse cittadino, ecc. e se la stessa è in fase “statica” o “dinamica” rispetto al mercato immobiliare. Le condizioni intrinseche, come il grado di finiture, i lavori di ristrutturazione effettuati, ecc., hanno perfezionato il quadro complessivo necessario alla valutazione del più probabile valore di mercato degli immobili. Le indagini di mercato sono state svolte presso gli operatori locali di settore, comparando i beni oggetto di stima con beni similari. Dalle predette indagini si evincono i seguenti parametri significativi, espressi in valore/metro quadrato espresso in euro: - Unità Abitativa: 1.680; 1.692; 1.721,16; 1.854,84; Considerato lo stato di conservazione del bene da stimare, al fine di pervenire al più probabile valore di mercato dell’ immobile in esame, la sottoscritta ritiene opportuno utilizzare

C.T.U. : Arch. Vincenzina Curti un valore medio a metro quadrato, determinato dalla media aritmetica dei predetti parametri. Per cui: - Unità Abitativa: €. 1.737,00 x mq. 88,62 = €. 153.932,94 L’ammontare del valore totale dell’immobile, così determinato, risulta essere di euro 153.932,94. Dato atto della crisi economica che in questi anni attanaglia il mercato immobiliare, della mancata realizzazione della scala interna all’immobile, dell’accatastamento dell’immobile che dovrà essere evaso a fine lavori, eventuali vizi occulti, ecc., al valore innanzi determinato si applicherà un coefficiente di riduzione che a ragione può essere stimato pari al 34% del valore determinato. Per cui avremo: Valore a base d’Asta: €. 153.932,94 x (- 24%) = €. 116.989,03.

15. Considerazioni finali L’attuale staticità del mercato penalizza fortemente il prezzo dell’immobile che, seppure incompleto nei percorsi verticali interni, recentemente è stato oggetto di una completa ristrutturazione. A ciò si aggiungano le incombenze che l’eventuale acquirente dovrà affrontare, come la chiusura dei lavori, la realizzazione della scala interna e l’accatastamento finale.

16. Schema riassuntivo perizia

ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 28/2012 r. Es. Promossa da xxxxxxxxxxxxxxxxxx Nei confronti di xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx G.E. Dott. Raffaele Agostini Recapito C.T.U. Arch. Vincenzina Curti Recapito 0734/932409 LOTTO Comune Prov. Indirizzo Zona Prezzo a base d’Asta Unico Acquaviva AP Via dell’Ornato n. centrale €. 116.989,03 Picena 10/12

Diritti Comproprietari Quota xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 1/1 Stato Civile Celibe Bene personale Immobili Pertinenze Abitazione civile

C.T.U. : Arch. Vincenzina Curti Identificativi Catastali attuali Foglio Particella Subalterno Consistenza Categoria Classe Rendita 10 153 3,5 vani A3 2 101,23

Descrizioni qualitative sintetiche Immobile Sup. Sup. Anno di Stato Qualità Impianti Stato Commerciale pertinenze costruzione manutentivo finiture dell’immobile Fg. 10 88,62 1600 ca. ottimo ottima norma occupato p.lla Ristruttur. 153 2008/09

17. Riepilogo per bando d’asta Lotto Unico Piena proprietà di immobile sito in Acquaviva Picena, via dell’Ornato n. 10/12, composto da n. 1 unità negoziale, censito al N.C.E.U. di Ascoli Piceno al Fg. 10 P.lla n. 153, Cat. A/3, Classe: 2, Cons.: 3,5 vani, Rendita €. 101,23 Confinanti: L’immobile censito al Fg. 10 p.lla 153, Cat. A3, confina a nord con via dell’Ornato, a est con proprietà xxxxxxxxxxxxxxxx, a sud con proprietà xxxxxxxxxxxxx, a ovest con Chiesa di San Giuseppe.

Vendita non soggetta ad I.V.A.

PREZZO A BASE D’ASTA : €. 116.989,03. (Euro centosedicimilanovecentottantanove/03)

Montalto delle Marche lì 10/04/2013 Il C.T.U. Arch. Vincenzina Curti

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