Qualifizierter Mietspiegel 2020 Für Den Saarpfalz-Kreis
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Qualifizierter Mietspiegel 2020 für den Saarpfalz-Kreis Bexbach Homburg Kirkel St. Ingbert Blieskastel Mandel- bachtal Gersheim 1 Stand: 08.01.2021 VORWORT Liebe Bürgerinnen, liebe Bürger des Saarpfalz-Kreises, wir freuen uns, Ihnen wieder eine Neuausgabe des Qualifizierten Mietspiegels für den Saarpfalz-Kreis präsentieren zu können. Bei diesem Mietspiegel 2020 handelt es sich um eine Fortschreibung nach den gesetzlichen Bestimmungen des § 558 d Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch. Ausgangsbasis hierfür ist der Mietspiegel von 2018. Der Mietspiegel ist eine Gemeinschaftsarbeit des Gutachterausschus- ses für Grundstückswerte im Saarpfalz-Kreis und den Vertretern der Städte und Gemeinden des Saarpfalz-Kreises. Der „Arbeitskreis Mietspiegel“, dem auch die Vertreter der Mieter- und Vermieter- organisationen angehören, hat dieser Arbeit ebenfalls zugestimmt. Das Werk stellt gerade in dieser schwierigen Zeit eine Übersicht über die im Saarpfalz-Kreis gezahlten Mieten für frei finanzierten Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage dar. Damit finden sich in diesem Mietspiegel die Werte, die als „ortsübliche Vergleichsmieten“ bezeichnet werden. Mit einem Blick in den Mietspiegel kann ein Mieter schnell prüfen, ob er eine „angemessene“ Miete für seine Wohnung zahlt. Für Personen, die eine Wohnung neu mieten möchten, aber auch für Vermieter dient die Darstellung als erstklassige Orientierungshilfe. Außerdem kann der Mietspiegel einen Beitrag dazu leisten, Mietstreitigkeiten zu vermeiden oder außer- gerichtlich klären zu müssen. Mit Hilfe der in dieser Übersicht abgebildeten Vergleichsmieten können viele Fragen geklärt werden, ohne Zeit und Geld in die Suche nach Vergleichsobjekten oder in aufwendige Gutachten zu investieren. Wir hoffen, dass dieser Mietspiegel weiterhin von allen Seiten positiv aufgenommen wird. Mit freundlichen Grüßen Dr. Theophil Gallo Landrat des Saarpfalz-Kreises 3 INTERKOMMUNALE ZUSAMMENARBEIT Stadt Bexbach Rathausstraße 68 Bürgermeister Christian Prech 66450 Bexbach www.bexbach.de Stadt Blieskastel Paradeplatz 5 Bürgermeister Bernd Hertzler 66440 Blieskastel www.blieskastel.de Gemeinde Gersheim Bliesstraße 19a Bürgermeister Michael Clivot 66453 Gersheim www.gersheim.de Stadt Homburg Am Forum 5 Bürgermeister Michael Forster 66424 Homburg www.homburg.de Gemeinde Kirkel Hauptstraße 10 Bürgermeister Frank John 66459 Kirkel www.kirkel.de Gemeinde Mandelbachtal Theo-Carlen-Patz 2 Bürgermeisterin Maria Vermeulen 66399 Mandelbachtal www.mandelbachtal.de Stadt St. Ingbert Am Markt 12 Oberbürgermeister Prof. Dr. Jur. Ulli Meyer 66386 St. Ingbert www.st-ingbert.de 4 INHALTSVERZEICHNIS Vorbemerkungen. .6 1 Zweck des Mietspiegels . .7 2 Rechtliche Voraussetzungen. .7 3 Räumlicher und sachlicher Geltungsbereich . 8 4 Ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB). .8 5 Zeitlicher Rahmen. 9 5.1 Erhebungszeitraum. .9 5.2 Zeitlicher Geltungsbereich. .9 6 Aufbau des Mietspiegels. .9 6.1 Ablaufschema zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. 10 6.2 Allgemeine Ausstattungsmerkmale. 11 6.3 Ortsübliche Vergleichsmiete. 13 6.4 Zu- und Abschläge für sekundäre Wohnwertmerkmale. 14 6.4.1 Merkmal „Energetische Beschaffenheit und Ausstattung“. 16 7 Beispiel für die Anwendung des Mietspiegels. 19 8 Straßenverzeichnis mit Wohnlagenbestimmung. 21 9 Hinweis zur Ermittlung der Wohnfläche. .22 10 Hinweis zur Ermittlung der Baualtersklasse. 22 11 Garagen- und Stellplatzmieten (pro Stellplatz). .22 12 Informationen und Auskünfte. .23 13 Impressum . .23 Anlage 1: Straßenverzeichnis mit Wohnlagenbestimmung. .24 Stadt Bexbach. 24 Stadt Blieskastel. 34 Gemeinde Gersheim. .48 Stadt Homburg . .53 Gemeinde Kirkel . 75 Gemeinde Mandelbachtal. .82 Stadt St. Ingbert. 90 Anlage 2: Formblatt zur Berechnung der Vergleichsmiete. .108 Anlage 3: Qualifizierter Mietspiegel 2020 in Tabellenform (DIN A3) . 116 TABELLENVERZEICHNIS Tabelle 1: Ausstattungskatalog . .11 Tabelle 2: Ermittlung der qualitativen Ausstattungsklasse. .12 Tabelle 3: Qualifizierter Mietspiegel 2020 (Tabelle in Großformat unter Anlage 3, letzte Seite). 13 Tabelle 4: Zu- und Abschlagsystem für die sekundären Merkmale. .14 Tabelle 5: Energetische Einstufung nach Verbrauch. .17 Tabelle 6: Punktesystem zur energetischen Einstufung nach Einzelmerkmalen. .18 Tabelle 7: Ermittlung des energetischen Zu- bzw. Abschlags für die energetische Gebäudeausstattung. 19 Tabelle 8: Garagen- und Stellplatzmieten für den Saarpfalz-Kreis. .22 5 GEMEINSCHAFTLICH ERSTELLT VON Kreisverwaltung Saarpfalz-Kreis für die Durchführung verantwortlich: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Saarpfalz-Kreis: Dipl.-Biogeogr. Lena Matysiak, stellvertr. Vorsitzende des Gutachterausschusses, Geschäftsstellenleitung Dipl.-Ing. Fritz Lehmann, stellvertr. Vorsitzender des Gutachterausschusses Dipl.-Ing. Norbert Jeziorski, stellvertr. Vorsitzender des Gutachterausschusses Prof. Dr. Klaus J. Schröter, wissenschaftliche Auswertung, Mitglied des Gutachterausschusses Städte und Gemeinden des Saarpfalz-Kreises HERAUSGEBER Kreisverwaltung Saarpfalz-Kreis, Stadt Bexbach, Stadt Blieskastel, Gemeinde Gersheim, Stadt Homburg, Gemeinde Kirkel, Gemeinde Mandelbachtal, Stadt St. Ingbert VORBEMERKUNGEN Der Mietspiegel für den Saarpfalz-Kreis wurde durch die Kreisverwaltung - Abteilung Gutachterausschuss für Grundstückswerte - im Auftrag von allen Städten und Gemeinden erstellt. Die Fortschreibung erfolgte in Abstimmung und in Zusammenarbeit mit den Vertretern des „Arbeitskreis Mietspiegel“. Dieser setzt sich aus Vertretern der Städte und Gemeinden des Saarpfalz-Kreises, den Interessenvertretern der Mieter- und Vermieterverbände sowie den Vertretern des Finanzamtes zusammen. Der Mietspiegel wurde als qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) mittels „Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte in Deutschland“ fortgeschrieben. Die im Mietspiegel 2020 ausgewiesenen Werte basieren auf der Grundlage des Qualifizierten Mietspiegels 2018. Bei der Erstellung im Jahre 2018 wurde eine mündliche Befragung von Mietern im Saarpfalz-Kreis durchgeführt. Sie erfolgte im Zeitraum von Mitte Oktober 2017 bis Ende Februar 2018. Im Vorfeld wurde das Erhebungsverfahren mit dem Unabhängigen Datenschutzzentrum des Saarlandes abgestimmt. Die Daten wurden streng vertraulich behandelt. Informationen aus Fragebögen, die unvollständig bzw. nicht mietspiegelrelevant waren, sind nicht berück- sichtigt worden. Für die Auswertung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zeichnet Prof. Dr. Schröter, Mitglied des Gutachterausschusses für den Saarpfalz-Kreis, verantwortlich. 6 1 ZWECK DES MIETSPIEGELS Der Mietspiegel hat seine Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Er stellt eine Übersicht über die im Saarpfalz-Kreis gezahlten Mieten für frei finanzierten Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage dar. Nach den gesetzlichen Vorschriften sind, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen (Betriebskostenerhöhungen), nur solche Mieten einbezogen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart (Neuvertragsmieten) oder geändert (veränderte Bestandsmieten, Mieterhöhungen) wurden. Die im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Mieten werden nach der gesetzlichen Definition als „ortsübliche Vergleichsmieten“ bezeichnet. Der Mietspiegel bietet den Mietvertragsparteien bei der Anpassung von laufenden Mietverhältnissen die Möglichkeit, in eigener Verantwortung die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB zu ermitteln, ohne selbst Vergleichsobjekte benennen oder erhebliche Kosten und Zeit für Gutachten aufwenden zu müssen. Auch bei Neuabschlüssen kann der Mietspiegel als Grundlage dienen. Ausgehend von den Vorschriften des § 558 d Abs. 2 BGB ist der qualifizierte Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Sind die Vorschriften aus § 558 d Abs. 2 BGB eingehalten, ist sichergestellt, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese Tatsache ist, insbesondere bei gerichtlichen Verfahren bzgl. der Miethöhe, von großer Bedeutung. 2 RECHTLICHE VORAUSSETZUNGEN Eine Kündigung, mit deren Hilfe der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will (Änderungskündi- gung), ist gesetzlich nicht zulässig. Jedoch kann der Vermieter nach § 558 BGB die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einfordern, wenn die bisherige Miete der Wohnung seit fünfzehn Monaten unverändert ist (von Erhöhungen der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, Betriebs- und Kapitalkostenerhöhungen abgesehen, vgl. § 559 ff., § 560 BGB), die Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren, wiederum von Erhöhungen nach den §§ 559 ff., § 560 BGB abgesehen, um nicht mehr als 20 % erhöht hat (Kappungsgrenze, vgl. § 558 Abs. 3 BGB). Das Recht auf eine Mieterhöhung steht dem Vermieter nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt, insbe- sondere wenn das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit fester Miete vereinbart ist (vgl. § 557 BGB). Für Staffelmietverträge nach § 557 a BGB gelten besondere Vorschriften. 7 3 RÄUMLICHER UND SACHLICHER GELTUNGSBEREICH Der qualifizierte Mietspiegel bezieht sich auf nicht preisgebundenen, frei finanzierten Wohnraum. Daher gilt er nach den §§ 549, 558 ff. BGB grundsätzlich nicht für: preisgebundenen Wohnraum (insbesondere Sozialwohnungen); Wohnraum, der nur zum vorübergehenden