Tribunale di Termini Imerese- Esecuzione immobiliare n°75/2011 – Promossa da: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

TRIBUNALE CIVILE DI TERMINI IMERESE - SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI - ______

Esecuzione immobiliare promossa da: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX nei confronti di: XXXXXXXXXXX n.75/2011 R.G. Esecuzioni G.Es. Dott. Federico Cimò

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA INERENTE LA STIMA DEL VALORE DEL BENE PIGNORATO UBICATO IN VIA LA MADDALENA n.52 c.da "MAZZAFORNO" DEL DI CEFALU' (PA) in catasto al Fg.3 , mappale 1224

CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO Arch. xxxxxxxxxxxxxx

MAGGIO 2012

______1 G.ES. DOTT. FEDERICO CIMÒ Ctu xxxxxxxxxxxxx

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TRIBUNALE CIVILE DI TERMINI IMERESE - SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI -

Esecuzione promossa da: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX nei confronti di: XXXXXXXXXX N.75/2011 R.G. Esecuzioni G.Es. Dott. Federico Cimò

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA INERENTE LA STIMA DEL VALORE DEL BENE PIGNORATO UBICATO IN VIA LA MADDALENA n.52 C.da "MAZZAFORNO" DEL COMUNE DI CEFALU' (PA)

1. Premessa

1.1 GENERALITÀ

Con decreto del 28.12.2011 il Giudice dell’Esecuzione Immobiliare Dott. Federico Cimò nominava il sottoscritto Architetto xxxxxxxxxxxxxxxxx, n. xxxxxxx dell’Albo dell’Ordine degli Architetti della Provincia di , con studio in xxxxxxxxxxxxxxxx, Palermo, Consulente Tecnico d’Ufficio nella procedura esecutiva n.75/2011 R.G.Es., intrapresa dalla xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, con sede in xxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxxx, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avvocato xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, via xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, nei confronti del xxxxxxxxxxxxxxxxxx, nato a xxxxxxxxxxxxxxxxxx, c.f.: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, residente in Cefalù, C.da Mazzaforno n.1. (Allegato n.1 )

1.2 QUESITI

Al Ctu veniva assegnato dal Giudice l’incarico di procedere alla valutazione del bene pignorato di cui in epigrafe e, all’uopo, di assolvere al mandato peritale sulla scorta delle puntuali risposte a ciascuno dei quesiti appresso sinteticamente elencati:

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1. Verificare prioritariamente la completezza della documentazione catastale e degli accertamenti ipotecari in atti, provvedendo ove possibile alla integrazione degli atti medesimi o informando il Giudice in ordine alla documentazione mancante o inidonea.

2. Identificare e descrivere l’immobile pignorato sulla scorta dei dati contenuti nell’atto di pignoramento. Esporre dati integrativi e/o l’attuale individuazione catastale ove difforme da quella contenuta in atto di pignoramento. In caso di evidente difformità o mancanza di idonea planimetria del bene procedere alla sua redazione o correzione.

3. Descrivere analiticamente l’immobile anche con l’ausilio di rilievi grafici, ed estraendo repertorio fotografico dello stato dei luoghi, comprensivo anche degli interni. 4. Indicare lo stato di possesso/detenzione del bene, ed il regime patrimoniale del debitore, se coniugato. Controllare l’attuale intestazione del bene specificandone la provenienza.

5. Individuare e descrivere formalità, vincoli ed oneri di natura giuridica gravanti sul bene, o connessi con il carattere storico-artistico, paesaggistico e simili.

6. Riferire circa la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene e sulla destinazione urbanistica provvedendo, se del caso, all’aggiornamento del certificato o dei certificati di destinazione urbanistica in atti. Precisare la conformità o difformità nei confronti della legislazione vigente con particolare riferimento alla legge 47/85 e successive modifiche ed integrazioni. 7. Stimare il bene, formando – ove possibile – lotti separati e valutando i singoli lotti funzionali con stretto riferimento ai limiti in cui il medesimo bene è stato colpito dal pignoramento.

8. Effettuare la descrizione e l’identificazione sintetica del bene o dei singoli lotti funzionali con l’indicazione del valore finale attribuito.

Per l’espletamento del detto incarico il G. E. onerava il Consulente Tecnico d’Ufficio al deposito della relazione entro il termine definitivo di 45 giorni prima dell’udienza di determinazione delle modalità della vendita, avendo fissato a tal uopo l’udienza per il giorno 18 aprile 2012. (Allegato n.2 )

1.3 FATTI SOPRAVVENUTI AL TERMINE INIZIALMENTE FISSATO PER IL DEPOSITO DELLA RELAZIONE DI CONSULENZA

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Avendo prestato giuramento davanti al Giudice in data 28 dicembre 2011, il ctu provvedeva per tempo a completare il reperimento, presso i competenti Uffici, di tutta la documentazione occorrente per l’espletamento della consulenza tecnica, nonchè a dare comunicazione diretta al debitore (non costituito in giudizio attraverso elezione di domicilio presso un procuratore legalmente esercente) dell’incarico ricevuto, delle sue finalità, e conseguentemente della necessità di concordare in tempi brevi la data e le modalità del sopralluogo per l’avvìo delle operazioni peritali (lettera raccomandata a/r del 03.01.2012). Non avendo ricevuto alcun riscontro al sollecito inoltrato, ed essendogli stata restituita dalle poste - in data 23.02.2012 - la missiva non recapitata, per "compiuta giacenza" presso la casa comunale di Cefalù, il sottoscritto, dopo aver effettuato ulteriori verifiche e accertamenti (richiesta certificato di residenza del debitore), inoltrava istanza al Sig. G. Es. per l’adozione di provvedimenti formali in ordine ai descritti impedimenti riguardanti l'accesso all'unità immobiliare. Con ordinanza del 12.03.2012 Sig. Giudice dell’Esecuzione, avendo concesso al consulente una proroga di 90 giorni per il deposito della relazione di consulenza, onerava il ctu all'inoltro di un secondo avviso, con specificazione della data di accesso e con l'autorizzazione a procedere, in caso di mancata presentazione senza giustificato motivo, ai sensi e per gli effetti del c.p.c.. Nelle more l'esperto era riuscito ad individuare un ulteriore recapito del debitore, corrispondente alla abitazione del coniuge in Palermo: tale fortuita intuizione gli consentiva di inoltrare al nuovo indirizzo il sollecito, ricevendo i tempi brevi l'atteso riscontro (che verosimilmente non era stato sino ad allora fornito dall'interessato a causa della mancata ricezione della prima missiva, per effetto della difficoltà di reperimento del sito da parte dell'ufficiale postale, ricadendo i luoghi in questione entro una contrada territorialmente estesa, ed altresì non essendo distinti da uno specifico numero civico). Avendo il ctu provveduto a trasmettere al Tribunale - con fax urgente del 31.03.2012 - la comunicazione circa l'esito favorevole del predetto sollecito, il Sig. G.Es. ordinava la ripresa delle attività peritali, confermando la proroga di 90 giorni già concessa all'esperto per il deposito della relazione di stima: il sottoscritto poteva pertanto procedere, a fronte degli accordi intrapresi con la parte debitrice, alla effettuazione del sopralluogo, che veniva eseguito il giorno 23 aprile 2012, con inizio alle ore 10,00 del mattino sui luoghi di cui è causa. (cfr. intera documentazione in Allegato n.3 )

1.4 OPERAZIONI PERITALI

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Alla ispezione peritale, eseguita presso l’immobile sito in c.da "Mazzaforno" del comune di Cefalù, con accesso dal n. civico 52 della via La Maddalena (denominazione di recente attribuzione), prendeva parte il xxxxxxxxxxxxxxx, nella qualità di proprietario del bene pignorato. Alla presenza dell’unico intervenuto si procedeva dunque alla ricognizione dei luoghi, ovvero alla esecuzione dei rilevamenti, delle verifiche e degli accertamenti necessari alla redazione della presente relazione di consulenza tecnica. Al termine della ispezione, avendo acquisito tutte le informazioni ritenute di pertinenza, il sottoscritto procedeva alla redazione di apposito processo verbale. (Allegato n.4 )

2. Identificazione catastale e provenienza del bene Formalità pregiudizievoli

Si rassegna prioritariamente la descrizione del bene sottoposto ad esecuzione forzata come indicato nell’atto di pignoramento n.290 del 06 aprile 2011, trascritto a Palermo il 16.06.2011 ai nn. 30693 R.G. e 22029 R.P., eseguito in danno del xxxxxxxxxxxxxxx, C.F.: xxxxxxxxxxxxxxxx, nato a xxxxxxxxxxxxxxxxxx, residente in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, ad istanza della xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, con sede legale in xxxxxxxxx, via xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, rappresentata dagli xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. (Allegato n.5 )

2.1 BENE PIGNORATO E DATI CATASTALI

- 1/1 di piena proprietà del signor Alessio SERIO, in Comune di Cefalù, Contrada Mazzaforno snc :  abitazione in villini , censita all'NCEU di detto Comune al foglio 3, mappale 1224, categoria A7, vani 12,5, piano T-1.

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Si evidenzia come il bene immobile sopra elencato strutturalmente afferisca ad una singola proprietà, autonoma, catastalmente delimitata e non frazionata, comprendente il fabbricato e l’annesso terreno non edificato.

Con riferimento alla identificazione in catasto del cespite, si riporta la seguente tabella descrittiva, con le annotazioni risultanti dalle visure effettuate dal ctu presso l’Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Palermo, in data 05/01/2012: (Cfr. Allegato n.6 )

Tab. - Agenzia del Territorio di Palermo – Visure per immobili – situazione degli atti informatizzati al 05/012012 Comune Censuario di CEFALU' (PA) – codice: C421 – Catasto fabbricati

Unità immobiliare Indirizzo CONTRADA MAZZAFORNO SNC piano: T-1

N. Intestatario Fg P.lla Sub Categoria Classe Consistenza Rendita Diritti e oneri reali

Euro 1.678,48 1 xxxxxxxxxxx 3 1224 A/7 7 12,5 vani (1) Proprietà n. a xxxxxxxxxxxxxxxxx L. 3.250.000

In ordine alle verifiche circa la completezza della documentazione di cui all’art. 567, comma secondo c.p.c., emerge, attraverso l'esame e il confronto dei dati trascritti nell’atto di pignoramento e di quelli risultanti dalle visure catastali (riportati nella superiore tabella), come annotati nella relazione ipocatastale redatta dal Dott. nnnnnnnnnnnn, Notaio in xxxxxxxxxxx, la sola difformità relativa alla identificazione toponomastica del bene, essendo l'attuale indirizzo del medesimo, come specificato in premessa, corrispondente a:

- indirizzo: C.DA MAZZAFORNO, VIA LA MADDALENA N.52 . Al riguardo occorrerebbe pertanto eseguire la necessaria variazione al fine di aggiornare il suddetto indirizzo in catasto.

2.2 DOMINIO VENTENNALE

Con riferimento alla storia del dominio sul cespite in oggetto, si attesta quanto segue: - l'area sulla quale insiste il fabbricato in oggetto è pervenuta al xxxxxxxxxxxxxx quale bene personale, per la quota intera di piena proprietà, relativamente alla porzione suddivisa nei mappali nn. 1107, 1110, 1108 e 1111 del foglio 3 del comune di Cefalù (originati a seguito del frazionamento catastale del 21/06/1996 n.4903), in forza dei seguenti atti:

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- atto di donazione rogato in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx in data 09 giugno 1999, trascritto a Palermo ai n.ri 23929/16990 di repertorio, da potere della madre xxxxxxxxxxxx, nata a xxxxxxxxxxxxxxx, C.F. xxxxxxxxxxxxxxxxxx (fg. 3, mapp. 1108 e 1111); (Allegato n.7 ) - atto di compravendita rogato in xxxxxxxxxxxxxxxxx in data 09 giugno 1999, trascritto a Palermo ai n.ri 23930/16991 di repertorio, da potere della sorella xxxxxxxxxxxxxxx, nata a xxxxxxxxxxxxx, C.F. xxxxxxxxxxxxxxxxxxx (fg. 3, mapp. 1107 e 1110). (Allegato n.7 ) Alle xxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx i terreni in c.da Mazzaforno erano pervenuti per successione in morte di xxxxxxxxxxxxxxxx, apertasi in data 18/04/1987 (denuncia di successione n.411 vol. 251 Ufficio del Registro di Cefalù, trascr. a Palermo il 15/06/1999 ai n.ri 22156/16609) in forza della quale l'intera proprietà, all'epoca identificata in catasto al fg.3 mapp. 473 e 474, era passata alle suddette ed al xxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di 1/3 ciascuno del diritto di piena proprietà.

A seguito della costruzione, sul lotto in questione, dell'edificio destinato a civile abitazione (con concessione edilizia n.3 del 21 gennaio 1999), venivano soppressi i precedenti mappali e generato il mapp.1224, con il quale viene oggi identificato il bene in oggetto al catasto fabbricati. Accertata la regolarità degli atti di trasferimento e la continuità delle trascrizioni, a carico del debitore si rilevano - sulla scorta delle verifiche condotte dal xxxxxxxxxxxxxxx (con riferimento al ventennio antecedente l’esecuzione del pignoramento e fino alla data del giorno 7 settembre 2011) - per la quota intera del diritto di piena proprietà dell'immobile in oggetto, le seguenti formalità pregiudizievoli: (Allegato n.8 )

2.3 TRASCRIZIONI CONTRO

- Ipoteca volontaria iscritta a Palermo il 16.06.2001 ai n.ri 25730/2945 a favore della XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, a carico del xxxxxxxxxxxxxxx in forza di atto di mutuo fondiario a rogito xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, per il montante di lire xxxxxxxxxxxx a garanzia di un capitale di lire xxxxxxxxxx al tasso del xxxxxxx per la durata di anni xxxxxx. - Ipoteca volontaria iscritta a xxxxxxxxxxxxxxxx il xxxxxxx ai n.ri 6523/1485 a favore della XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, a carico del xxxxxxxxxxx in forza di atto di mutuo

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fondiario a rogito xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx del xxxxxxxxxxx, per il montante di Euro 72.000,00 a garanzia di un capitale di Euro xxxxxxxxxxx al tasso del xxx per la durata di anni xxxx. - Ipoteca legale iscritta a Palermo il 23.11.2010 ai n.ri 62694/13689 a favore della XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX con sede in Palermo, a carico del xxxxxxxxxxxxxx, per complessivi Euro xxxxxxxxxxxxxxx in dipendenza di atto pubblico amministrativo del 29.10.2010, per il doppio del debito a ruolo più accessori.

2.4 ISCRIZIONI CONTRO

- Atto di pignoramento immobiliare eseguito il 06/04/2011 dall'Ufficiale Giudiziario presso il Tribunale di Termini Imerese, trascritto a Palermo il 16.06.2011 ai n.ri 30693/22029 a favore della XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, a carico del xxxxxxxxxxxxx. Il bene censito in Comune di Cefalù al fg.3 mapp. 1224 veniva pignorato con ogni accessione, inerenza e pertinenza, tutto incluso e nulla escluso.

2.5 VERIFICHE DOCUMENTALI

Dalle visure ipotecarie effettuate dal sottoscritto ctu sino alla data del 05 gennaio 2012 non è risultata, con specifico riferimento all’immobile in oggetto, alcuna ulteriore annotazione in favore del xxxxxxxxxxxxxxx o contro il medesimo. (Allegato n.8 ) Dalla verifica sulla completezza della documentazione contenuta in atti si è rilevato l'avviso ex art. 498 c.p.c. ai creditori regolarmente iscritti, notificato in data 23.11.2011 alla XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. (Allegato n.9 )

3. Descrizione dei luoghi

Di seguito si definiscono le più significative caratteristiche ascritte all’immobile pignorato, nel quadro della esposizione dei dati concernenti, oltre alla già illustrata ______8 G.ES. DOTT. FEDERICO CIMÒ Ctu xxxxxxxxxxxxx

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identificazione catastale, anche la consistenza superficiale dei luoghi e la loro posizione rispetto al nucleo abitato, la situazione dell’area nei riguardi della infrastrutturazione primaria e secondaria, la descrizione del terreno di sedime e dell’edificio con riferimento alle caratteristiche costruttive, alle forme architettoniche, alle rifiniture, agli impianti.

3.1 AMBITO GEOGRAFICO DI RIFERIMENTO

L’area in esame è rappresentata su vasta scala dal territorio del comune di Cefalù, ascritto amministrativamente alla Provincia di Palermo, posto a circa 70 km dal capoluogo isolano sulla direttrice settentrionale di collegamento con e Catania, il cui contesto territoriale, afferente alla Regione Agraria n. 11 - Colline litoranee di Termini Imerese, e ricadente (assieme ad altri 14 comuni) all'interno del Parco delle Madonie, presenta uno scenario ambientale di straordinaria valenza sotto l'aspetto naturalistico, monumentale ed archeologico: tali caratteristiche, unite alla straordinaria bellezza della costa, fanno di Cefalù una delle più celebri località turistiche dell'intera , annoverando la cittadina nel club "I borghi più belli d'Italia", un'esclusiva associazione di piccoli centri italiani che si distinguono per il grande interesse artistico, culturale, storico e paesaggistico. Il comune è ben collegato con i centri maggiori dell'isola, e con le aree limitrofe, attraverso una dotazione infrastrutturale sufficientemente diversificata e discretamente funzionale. I collegamenti stradali sono rappresentati da due delle più importanti arterie autostradali siciliane: la A20 Palermo-Messina (uscita Cefalù) e la A19 Palermo-Catania (uscita Buonfornello). Su entrambe si innesta la strada SS113 Settentrionale sicula, che, attraversando il paese, collega il suo centro con lo svincolo autostradale, con i comuni costieri di e ad ovest, con la frazione di S. Ambrogio e il Comune di ad est, oltre che con il Comune di (via SS286) all'interno. I collegamenti ferroviari sono assicurati dalla stazione di Cefalù, che si trova lungo la direttrice ferroviaria Palermo-Messina. Da Cefalù è quindi possibile raggiungere facilmente sia il capoluogo di regione, che il capoluogo peloritano (per raggiungere o Caltanissetta occorre invece prendere la coincidenza alla stazione di Termini Imerese). La tratta Fiumetorto-Cefalù-Castelbuono è attualmente in fase di raddoppio. A lavori ultimati, a fronte di una significativa riduzione dei tempi di percorrenza verranno aumentati il numero dei collegamenti ferroviari tra Cefalù e Palermo e, grazie anche ai concomitanti lavori di

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potenziamento infrastrutturale del passante ferroviario di Palermo, si potrà istituire un collegamento diretto tra Cefalù e l'Aeroporto di Palermo-Punta Raisi. I porti commerciali più vicini sono: il Porto di Palermo,che dista circa 70 km, ed il Porto di Termini Imerese, che dista circa 37 km. Gli aeroporti più vicini sono: l'Aeroporto di Palermo-Punta Raisi, distante circa 100 km, e l'Aeroporto di Catania-Fontanarossa, distante circa 183 km.

Fondata dai Sicani o dai Fenici tra il 3000 e il 2700 a.c., la cittadina in antichità veniva chiamata Kephaloidion, la cui origine viene dalla parola greca kefalè, (capo), verosimilmente in riferimento alla roccia che la domina. Prosperosa sin da V sec. a.C. grazie ai contatti con i popoli che vivevano o transitavano in Sicilia, nel 254 a.C. Cefalù viene presa, con l'inganno, dai Romani, diventando, poi, Città Decumana con il nome latino di Cephaloedium. Passata sotto il dominio musulmano, dal 858 d.C. il nome della città diventa Gafludi. Vive il periodo di maggior splendore sotto i Normanni: il gran Conte Ruggero nel 1063 prende possesso della città e suo figlio, Ruggero II, la riconsegna definitivamente alla Cristianità, sino a farla divenire nel 1131 sede vescovile. Al periodo normanno risalgono i più importanti edifici monumentali, tra i quali il grandioso Duomo, ed il ridisegno della struttura urbana, che cancellava la configurazione della città araba, pur ricca e potente. Allo stesso periodo si ascrive l'espansione del territorio con l'annessione di vaste proprietà e di numerosi privilegi. Passata attraverso alterne fortune dalla fine della dominazione normanna sino alla metà del XVIII secolo, la storia della città si snoda attraverso un lento susseguirsi di questioni doganali, decime, gabelle, conferme di privilegi. Nel 1742 nascono i Consolati di Commercio (quelli di Francia, Danimarca, Svezia, Norvegia e Paesi Bassi rimarranno attivi fino alla fine del XIX sec.), e Cefalù diviene meta dei viaggiatori del Gran Tour : grazie a ciò essa si apre all'Europa, celebrata con versi poetici ed immortalata in emblematiche raffigurazioni pittoriche. Il distico " Ti chiami il Capo, o Cefalù, e dalla riva paradisiaca ti protendi bramoso entro il mare infinito " è opera di Luigi I di Baviera, e faceva da didascalia ad un famoso dipinto realizzato intorno alla metà del XIX secolo, opera di Karl Rottmann, raffigurante

Karl Rottmann (1797- 1850), Panorama di Cefalù ______10 G.ES. DOTT. FEDERICO CIMÒ Ctu xxxxxxxxxxxxx

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il panorama di Cefalù, oggi conservato presso il Wallraf-Richartz Museum di Colonia. Con questi versi il Re era riuscito a riassumere le bellezze naturali di Cefalù e la sua originale posizione oro-geografica, dando anche un riferimento all’origine del toponimo della Città. La scena raffigurata nel quadro è ripresa da un luogo sito ad alcuni chilometri di distanza dall'abitato, compreso nella ridente ed incontaminata fascia litoranea ad ovest del paese: questa località si può far corrispondere, con evidente ma accettabile approssimazione, al sito della odierna contrada "Mazzaforno ", posta a circa 4 km dal paese e conosciutissima sia per l'arenile composto da sabbia a granatura media mista a piccoli ciottoli, che per la vicinanza ad un insediamento turistico di rinomanza mondiale. Lungo l'intero corso del '900 si è progressivamente delineata l'attuale conformazione etno-antropologica e socio-economica del territorio cefaludese, univocamente improntata allo sfruttamento delle risorse ambientali e conseguentemente associata allo sviluppo del settore turistico. Nelle guide di fine Ottocento, Cefalù veniva descritta come un territorio (6.580 ettari) “ameno e fertilissimo in ogni genere di produzioni: cereali, ottimi vini e olii di uliva e di lino, frutta, agrumi, mandorle, manna, lino e canapa”, dove “si alleva molto bestiame” e vi “si fanno ricche pesche”. Negli anni precedenti alla Seconda Guerra Mondiale, molto più succintamente, veniva descritta come una città dove “si fa commercio di olio, sardine e manna”. Nel periodo successivo all’ultimo dopoguerra, invece, Cefalù ha subito una mutazione antropologica. Il processo evolutivo Cefalù, raffigurazione ottocentesca con pescatori integrato, affermatosi intorno alla metà del XIX secolo, ha trasformato, infatti, lo stato socio-economico di Cefalù; da un’economia prevalentemente basata sul commercio dei prodotti dell’attività agricolo - peschereccia si è passati a quella esclusivamente turistica. La nascita di una importante struttura turistica internazionale, il Village Magique , trasformatosi poi in Club de la Mediterranée, ha spinto la città ad un graduale avvicinamento all’attività turistica, indirizzando il commercio su questa via, alla ricerca di una destinazione che sembrava essere la più consona alle bellezze paesistiche ed artistico-monumentali. A cavallo tra gli anni ’60 e ’70 sono nati i primi grandi alberghi, cui è seguita una quantità innumerevole di pensioni, residence, villaggi, insediamenti

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ricettivi privati o in multiproprietà, campeggi, costruzioni singole o plurifamiliari, etc., cui si è affiancato un congruo numero di strutture attrezzate per il tempo libero, lo svago e lo sport. L'intero ambito geografico è stato urbanizzato sino alla completa saturazione: oggi il processo complessivo di trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio cefaludese è divenuto irreversibile, e pur avendo aperto ampi scenari di progresso sociale e rappresentato nuove prospettive di sviluppo economico, pone al contempo serie problematiche circa il mantenimento dell'integrità delle sue ricchezze naturalistiche, paesaggistiche, artistiche e monumentali. La località denominata "Mazzaforno" è raggiungibile attraverso l'uscita della ss113 posta a circa 3 km dall'ingresso dell'abitato di Cefalù (di fronte lo svincolo per l'autostrada PA- ME). Percorrendo l'arteria stradale (via La Maddalena) di collegamento col mare, si perviene al cancello di ingresso dell'unità immobiliare in oggetto, sul versante a monte della carreggiata, a breve distanza dal residence "Baia dei 7 Emiri" . L'accesso alla proprietà, lievemente arretrato rispetto alla strada e protetto da un cancello con doppia apertura per l'accesso alle macchine ed alle persone, è oggi identificato dal n. civico 52.

a sinistra : c.da Mazzaforno; a destra, l'abitato di Cefalù

(Cfr. Documentazione fotografica in Allegato n.12 )

3.2 DESCRIZIONE DEL FONDO E MORFOLOGIA DELL'EDIFICIO

Interamente recintato sui quattro lati di confine con le proprietà aliene e la strada, il lotto ove ricade l'immobile oggetto della presente analisi è per la maggior porzione coltivato a giardino, con prato delimitato da siepi e muretti ed impianto di essenze arboree ed arbustive ornamentali; sul lato destro, corrispondente all'ingresso, la restante superficie del lotto è pavimentata con pietra a spacco disposta ad opus incertum su di un sottofondo in

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conglomerato cementizio, sì da consentire il transito degli autoveicoli e la percorrenza sino a ridosso del fabbricato, ove il viale culmina con un breve slargo per consentire la manovra di inversione di marcia. Di recentissima costruzione, l'edificio presenta i caratteri tipici della residenza stagionale, in primo luogo per la sua ubicazione al di fuori del centro abitato, in prossimità del mare ed al centro di una zona a consolidata vocazione turistico-residenziale. Anche la tipologia costruttiva del fabbricato (edificio isolato inserito entro un lotto attrezzato a giardino) e la sua morfologia architettonica, volumetrica e distributiva rimandano al concetto di "villa" o a quello più prosaico di "seconda casa", di immobile adibito ad un uso temporaneo e limitato alla sola stagione estiva. Nella realtà, per gli stessi motivi di cui sopra, ed altresì per alcuni requisiti precipui dell'unità, questa può a tutti gli effetti definirsi, sotto l'aspetto residenziale, una vera e propria "prima casa" di abitazione, ovvero un immobile dotato di tutte le caratteristiche ed i comforts funzionali al suo utilizzo prolungato all'intero anno solare. Prioritariamente attrae l'attenzione la "iconicità" del manufatto, ovvero la realizzazione in esso del felice connubio dei suoi elementi essenziali, singolarmente rappresentati dalla tipologia (edificio residenziale), dalla forma (disposizione dei volumi, elementi architettonici, particolari rifiniture), e dalla struttura dell'organismo edilizio. Tale connubio di elementi si invera e si integra in un singolare (per i luoghi) esempio di "architettura organica", cioè in quella particolare branca dell'architettura moderna che promuove la perfetta simbiosi tra l'uomo e la natura attraverso la interazione tra i vari elementi artificiali propri dell'uomo (costruzioni, arredi interni ed esterni, etc.) e quelli naturali propri dell'intorno ambientale. Detti caratteri si armonizzano e si fondono divenendo parte di un unico interconnesso organismo, senza per tanto porsi in contrasto con l'aspetto più prettamente razionalistico, nè d'altra parte negando il rimando agli usi ed alle tradizioni locali (le combinazioni dei materiali, la copertura realizzata con coppi siciliani, le incavallature o capriate lignee interne, la vegetazione endemica sapientemente mantenuta ed integrata con altre essenze legate alla tradizione, etc.). Una struttura edilizia così concepita raggiunge livelli di rappresentatività tali da non renderne arduo o inappropriato il confronto con le realizzazioni dei più importanti maestri del movimento moderno noto come Architettura organica, primo fra tutti il suo teorizzatore Frank LLoyd Wright nelle case californiane (prairie houses), ma anche le costruzioni di Richard Neutra (Kauffmann House a Palm Springs, Colorado): la

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realizzazione risulta infatti influenzata e sollecitata da alcune tra le direttrici fondamentali della progettazione "naturalistica", quali la riduzione delle partizioni interne (l'aria e la luce permeano l'insieme realizzando l'unità architettonica), le proporzioni logiche ed umane assegnate alle aperture interne ed esterne (ricorrenti in tutto lo sviluppo strutturale e distributivo della costruzione), l'armonia dell'edificio con l'ambiente circostante (realizzata accentuando all'esterno l'aggetto delle superfici interne pavimentate, e delle linee di gronda delle coperture), l'uso di pochi materiali ma essenziali ad esprimere la funzione del fabbricato, e da ultimo, alcune soluzioni di arredo, quali ad es. il camino (collocato in posizione centrale nell'ampio ambiente di soggiorno e pranzo), che pur nella sobrietà delle forme diviene parte integrante dell'edificio, come architettura in sintesi organica col tutto. Non potendo approfondire ulteriormente la trattazione sui caratteri stilemici e funzionali che informano la costruzione, vale la pena di sottolineare come le tendenze organiche in essa riscontrate, associate ad altri aspetti tecnologici ed impiantistici in un rapporto equilibrato e rispettoso della natura, convergono univocamente nella direzione di quello che ai tempi attuali viene rappresentato come l'obiettivo primario di ogni intervento progettuale: la riduzione dell'impatto ambientale e la ottimizzazione del comfort abitativo. In tal senso si innestano nei principali cardini compositivi della cosiddetta architettura "bioclimatica" o "sostenibile".

Quanto sopra evidenziato non è da considerarsi come mera espressione di una critica lessicale fine a se stessa, e per tale ragione disgiunta dal contesto analitico ovvero estranea alle finalità specifiche della presente trattazione, piuttosto si rivela essenziale nell'ambito della parametrazione delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche strutturanti la stima del valore di mercato dell'immobile.

3.3 INQUADRAMENTO URBANISTICO E VERIFICA DELLA REGOLARITÀ EDILIZIA DELL'IMMOBILE

Nello strumento urbanistico comunale, il Piano Regolatore Generale, approvato con Decreto dell’Assessore Regionale al Territorio e Ambiente n.199/DRU del 18.12.1974, l’immobile ricade nella Zona Territoriale Omogenea “F” di espansione edilizia mista (residenziale e ricettiva turistica stagionale), sottozona "F5". La zona F è normata dall'art. 8 delle N.T.A. del P.R.G.: in particolare, la sottozona F5 individua gli immobili destinati ad "unità turistiche stagionali e relativi servizi" (Art.8-E). ______14 G.ES. DOTT. FEDERICO CIMÒ Ctu xxxxxxxxxxxxx

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Nel Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato per le particelle del fondo in esame risultano ammesse le seguenti tipologie costruttive: a) case di abitazione ad una elevazione, di altezza massima mt.4,00, realizzabili su terreni con pendenza non superiore al 20%; servizi per lo svago e lo sport, negozi ed ogni altro tipo di servizio di carattere pubblico, eccettuat le destinazioni di tipo ricettivo e alberghiero; b) case di abitazione a due elevazioni, di altezza massima mt.7,00. Alla tipologia a) si ascrive l'unità immobiliare oggetto della presente relazione. La densità fondiaria è di 0,50 mc/mq; il rapporto di copertura è di 1/10 e il lotto minimo è di 1.200 mq. La zona è sottoposta al vincolo sismico (Legge 2 febbraio 1964, n.74), ed al vincolo paesaggistico di cui alla Legge 29 giugno 1939 n°497. (Allegato n.10 )

Dall'esame della documentazione in possesso dello scrivente, il fabbricato in c.da Mazzaforno, iscritto al N.C.E.U. al foglio di mappa 3, p.lla 1224, risulta del tutto in regola con la normativa edilizia ed urbanistica. Al riguardo, si è rilevato quanto segue: l'immobile è stato realizzato giusta concessione edilizia n.3 del 21 gennaio 1999, rilasciata alle istanti xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (rispettivamente xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx) sul lotto di terreno censito in catasto al foglio di mappa 3 p.lle 1110-1107-1111-1108-1113-1109-1112 della superficie complessiva di mq 2.969. In precedenza era stata ottenuta l'autorizzazione della Soprintendenza (N.O. Prot. n.1342/T del 26.01.1998). Come si evince dall'atto concessorio, per la realizzazione del fabbricato è stata sfruttata anche la potenzialità edificatoria del terreno limitrofo (corrispondente alle particelle 1109 e 1112, vd. fig. a lato), rimasto gravato da vincolo di inedificabilità, essendo stato quest'ultimo adottato in proprietà (da xxxxxxxxxxxx). In tal modo si è potuta ottenere una cubatura maggiore rispetto a quella consentita, sul terreno di proprietà delle istanti, in relazione all'indice di edificabilità prescritto dal vigente strumento urbanistico.. I lavori di costruzione dell'edificio sono stati avviati in data 23 giugno 1999 e sono stati ultimati in data 21 novembre 2001.

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A seguito della domanda avanzata in data 6 luglio 2006 dal Sig. xxxxxxxxxx, nella qualità di nuovo proprietario (giusto atto di donazione e vendita del 9 giugno 1999), ed in forza di tutte le certificazioni occorrenti, il Servizio Urbanistica ed Edilizia Privata del Comune di Cefalù, con provvedimento n.16 del 22 novembre 2006 ha autorizzato l'Agibilità del fabbricato in oggetto, destinato a civile abitazione e distinto in catasto al Fg.3 p.lla 1224. (Allegato n.11 ) Con atto rogato in xxxxxxxxxxxxxxx in data 28/12/2000 (trascr. a Palermo il 22.01.2001 ai nn. 2476/1801)veniva costituito vincolo di inedificabilità a favore del Comune di Cefalù sui terreni al fg.3 mapp. 1110, 1107, 1198, 1200, 1199, 1201 rimasti liberi dalla costruzione. Con atto in pari data (trascr. ai nn. 2477/1802) veniva costituito vincolo di destinazione a parcheggio privato a favore del Comune di Cefalù sui terreni al fg.3 mapp. 1198, 1200 rimasti liberi dalla costruzione. (v. fig. pag. precedente).

Il fondo è gravato da una servitù prediale, consistente nel diritto di passaggio concesso al confinante per consentire l'accesso pedonale e carrabile alla proprietà di questi, attraverso la strada passante per il fondo del concedente, con accesso dal cancello posto in fregio alla via La Maddalena. Risulta che tale diritto (del quale non è stato reperito il titolo costitutivo) è raramente esercitato dal concessionario e dai suoi aventi causa, non essendo il fondo vicino intercluso bensì accessibile da altra strada.

Da ultimo si è rilevato che, con istanza presentata in data 12/03/2010 ed assunta al prot.n.6513 del Comune di Cefalù, il xxxxxxxxxxxxxxxxxxx ha richiesto l'autorizzazione alla costruzione di una piscina interrata a servizio del fabbricato esistente. Al riguardo risulta acquisito, alla data odierna, il parere favorevole ASP prot.n.1166 del 24.08.2010. In precedenza era stato richiesto il N.O. della Soprintendenza (05/02/2010). Essendo decorsi i termini per il rilascio del parere favorevole, ed in assenza di motivato parere di diniego, in data 16/10/2010 il proprietario ha inoltrato la prescritta comunicazione relativa alla facoltà di avvalersi dell'autorizzazione, concretatisi i cennati presupposti per formazione del silenzio assenso ai sensi dell'art.46 della L.R. 17 del 28/12/2004.

3.4 CARATTERISTICHE STRUTTURALI E DISTRIBUTIVE DEL FABBRICATO

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L'edificio consiste in un fabbricato a pianta libera, molto articolato geometricamente, ad una elevazione fuori terra. In alcuni punti la costruzione si protende sul terreno circostante, attraverso l'estensione della superficie pavimentata interna che genera - appena diaframmata dalle vetrate continue dei fronti - spazi all'aperto en plein air o protetti da pergolato. Anche sotto l'aspetto spaziale, l'estensione volumetrica dell'edificio verso l'esterno è contrassegnata dall'aggetto delle cadenti di falda, protese in avanti oltre il filo dei muri d'ambito perimetrali, sino a creare un effetto tettoia lungo l'intero sviluppo del manufatto. La particolare conformazione planimetrica dell'edificio ne consente l'articolazione, sul lato orientale, attorno ad uno spazio più intimo e riservato, che diviene una sorta di patio interno, parzialmente racchiuso nel grembo della costruzione come tutelato all'abbraccio dei suoi corpi di fabbrica: si rileva in questo caso un forte legame con la tradizione insediativa locale, in particolare con le strutture storicizzate dei bagli e delle casene rurali, nell'ambito delle quali la funzione residenziale sovente si fonde con l'attività produttiva attorno ad un nucleo interno centrale, una sorta di cortilizio (bagghiu) che ne preserva l'esclusività degli usi domestici e delle pratiche ricorrenti. ( cfr. Allegati nn. 12, 13 ) Strutturalmente il fabbricato è costituito da una intelaiatura spaziale di travi e pilastri in c.a., riuniti a formare maglie chiuse sia in fondazione che in elevazione. I solai sono del tipo prefabbricato a travetti in precompresso con struttura laterocementizia e superiore cappa in cls da cm.4. Le falde inclinate di copertura generano una serie di padiglioni, alcuni realizzati con solette a struttura mista (laterocementizia), altre con solai a struttura lignea, retti dalla orditura principale delle incavallature o capriate e dall'orditura secondaria degli arcarecci, plafonati dalla tavolatura lignea che definisce le cadenti di falda diversamente orientate (porzione nord dell'edificio). Nella parte centrale del fabbricato è realizzata una copertura orizzontale, a lastrico solare calpestabile, accessibile attraverso una scala esterna in c.a.: la pavimentazione del lastrico e gli alti bordi perimetrali di parapetto che la delimitano, fanno di tale superficie una terrazza dalle indubbie valenze spaziali, sia sotto l'aspetto dell'uso come solarium che per le caratteristiche di panoramicità nei riguardi del paesaggio circostante. Le coperture a falde inclinate sono rivestite da coppi siciliani in laterizio, alternati ai canali per lo sgrondo delle acque piovane (che avviene direttamente, senza l'ausilio di grondaie e pluviali). I tamponamenti perimetrali dell'edificio sono rappresentati da setti murari "a cassa vuota coibentante", rivestiti da intonaco del tipo "Li Vigni" ed alternati, in un continuo rapporto tra i pieni ed i vuoti, alle ampie vetrate degli ambienti destinati alle attività di soggiorno ed

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alle porte-finestre del disimpegno che si affaccia sul patio. In altri punti prevalgono i pieni, e le superfici delle aperture sono ridotte, pur variando per geometria e dimensioni in funzione dell'uso dei vani nei quali sono ricavate (zona dei servizi, ingressi, lavanderia, zona notte). Sul lato nord (in direzione del mare) l'edificio si articola in un ampio ambiente a pianta libera, entro il quale sono distribuiti con ordine pratico e funzionale i diversi spazi riservati alle attività di soggiorno dell'abitazione (pranzo, salone, zona lettura e svago, studio), tutti attestati attorno ad un fulcro costituito dallo scenografico camino centrale in tufo, ardesia e acciaio. Ampie vetrate consentono un costante rapporto visuale tra i suddetti ambienti e gli spazi esterni, da una parte con il parterre pavimentato sul lato nord, dall'altra con il patio centrale (la cui superficie è rivestita da un assito di legno con elementi disposti a doghe, intervallati da piccole aiuole entro le quali sono disposte piante ornamentali (palmizi). Al margine dell'ambiente destinato al soggiorno sono disposti i servizi a questo direttamente connessi, quali la cucina (con "isola" centrale per la preparazione e la cottura dei cibi), un piccolo servizio igienico con antibagno ed il locale lavanderia, quest'ultimo disimpegnato da un vano adibito a dispensa. Detti ambienti, autonomi in quanto direttamente comunicanti (tranne il w.c.) con l'esterno, costituiscono il filtro iniziale tra la zona giorno e l'area riservata alle camere da letto, queste ultime disposte sul versante opposto dell'edificio (lato sud). La zona mediana è rappresentata dal un lungo corridoio di collegamento, punteggiato su un lato da una sequenza di vani in nicchia diversamente orientati per contenere gli armadi. Il vano corre al centro dell'edificio tra l'ingresso principale dell'abitazione ed il patio esterno, sul quale si affaccia con ampie vetrate interamente a giorno; al termine del collegamento sono disposti tre vani letto, ciascuno dei quali disimpegnato e dotato di servizio igienico esclusivo, attrezzato con i quattro pezzi sanitari. La camera da letto padronale dispone anche di un ulteriore locale destinato a spogliatoio, oltre ad un bagno (accessibile attraverso un piccolo vano di disimpegno) con vasca, doccia e doppio lavabo. L'intera superficie interna dell'abitazione è pavimentata con elementi in gres porcellanato grigio, del formato di cm 40x40 disposti in diagonale. Dello stesso materiale sono rivestiti i pavimenti e pareti dei servizi igienici e dei locali cucina e lavanderia, e, come sopra accennato, gli spazi a terrazza posti sul lato nord dell'edificio, oltre al camminamento disposto a tergo dei tompagni perimetrali, e la terrazza in copertura. Pareti e soffitti dell'abitazione sono rivestiti con intonaco al civile, rifinito a tonachina (o gesso), e tinteggiati.

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Le aperture interne (porte) sono in legno, in prevalenza a singola anta battente, con specchiatura liscia uniforme; le aperture esterne (finestre e porte-finestre) sono in pvc con rinforzo interno in acciaio (profili tipo "Schuco"), con vetricamera: tipologicamente sono analoghe per sistema di apertura e movimentazione (vetrate interamente a giorno con aperture a battente e ribalta), ma geometricamente sono diversificate in relazione alla precipua funzione (porte-finestre a singola anta, finestre a nastro a più ante, vetrate fisse, finestre quadrate, etc.). Con riferimento alla dotazione impiantistica il fabbricato dispone, in ragione della sua recente edificazione e dell’ottimo livello costruttivo e di finitura, di un corredo tecnologico completo ed efficiente, in linea con le vigenti direttive in materia di realizzazione di impianti: ciò vale in prima analisi per l’impianto elettrico, realizzato a norma CEI con marcature CE e marchi IMQ, e sezionato in circuiti suddivisi sia per zone che in funzione dei diversi elementi utilizzatori, con quadro generale ad interruttori automatici magnetotermici (differenziali), interruttori di manovra, oltre ai comandi ed agli arresti di emergenza. La fornitura di elettricità dall' Ente distributore è assicurata a mezzo di contatore con potenza nominale di 10 Kw. L'approvvigionamento idrico è garantito mediante il collegamento con la rete di adduzione dell'acqua dall'acquedotto comunale; allo stesso modo, gli scarichi sono assicurati attraverso una apposita canalizzazione collegata alla fognatura dinamica urbana.

L'impianto di riscaldamento è alimentato da una caldaia a gas metano (la rete di metanizzazione è di recente impianto). Tutti gli ambienti dell'abitazione sono riscaldati, mediante collocazione di una o più piastre radianti entro ogni singolo locale, ed altresì nei corridoi, disimpegni, servizi (bagni, cucina, lavanderia). Il condizionamento della temperatura e dell'umidità è assicurato a mezzo di n.2 elementi del tipo a "pompa di calore", con rispettive unità interne (split) e compressori collocati all'esterno.

3.5 CONSISTENZA SUPERFICIALE

Condizione preliminare per procedere alla stima del cespite è la definizione della sua consistenza, ovvero il calcolo della Superficie commerciale, costituita, come noto, dalla sommatoria delle superfici lorde dei vani, ed intesa come rappresentativa, nei confronti

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dell’apprezzamento del mercato, della reale consistenza economica del bene oggetto di valutazione. Operando secondo una consolidata prassi estimale, la superficie dell'immobile è stata calcolata distinguendo le superfici dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria da quelle degli spazi accessori a servizio diretto o indiretto dei primi (spazio pavimentato con pergolato e patio al piano terrano, terrazzo al piano primo). Nella fattispecie le superfici accessorie sono state ragguagliate con coefficienti percentuali (pari allo 0,33% per il terrazzo, ed allo 0,20% per il parterre pergolato, il portico davanti all'ingresso ed il patio del pianterreno), in ordine alla specifica funzionalità delle medesime, in tal senso rappresentando, in termini economici, il rapporto tra la redditività ordinaria degli spazi costituenti le superfici principali dell’abitazione e la redditività ordinaria degli spazi costituenti le superfici secondarie. Pertanto, in funzione della specifica destinazione d’uso, la Superficie commerciale del'immobile è stata commisurata come segue:

(Cfr. Planimetrie in Allegato n.13 )

SUPERFICIE COMMERCIALE DEL FABBRICATO RAGGUAGLIATA (Scr)

° PIANO TERRA (Abitazione + parterre lato nord, portico ingresso e patio centrale) mq 313,5+ 1/5*mq (68,5+12,0+62,0) = mq 342,0

° PIANO PRIMO (Terrazzo e scala di accesso) 1/3*mq 73,5 =mq 24,5 ______Tot mq 366,5

Con riferimento alla superficie complessiva del lotto, come identificata al mappale 1224 del foglio 3, corrispondente ad are 17.48 (1748 mq) la costruzione ricopre, comprese le pavimentazioni esterne degli spazi direttamente connessi a quest'ultima, circa mq 540. Le porzioni residue della proprietà sono ricoperte dalla superficie lastricata del viale di ingresso carrabile (mq 260 ca.), e dal terreno inerbito e piantumato a giardino (mq 950 ca.) . Come più avanti evidenziato, in ordine alla parametrazione dei fattori funzionali alla determinazione del valore complessivo del bene, anche la superficie del fondo è stata considerata, in ragione della particolare rappresentatività ed incidenza della medesima sul mercato di riferimento, entrambi gli aspetti relazionabili tanto alle caratteristiche peculiari del sito quanto alla sua consistenza specifica (cfr. cap. 4.1b) ).

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3.6 STATO DI POSSESSO/DETENZIONE DELL'IMMOBILE

Per quanto richiesto in seno al mandato peritale, si specifica che l’immobile è in atto abitato e condotto dal debitore, che ne è proprietario; questi è xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx; il nucleo familiare è xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.

4. Valore commerciale del bene

Stimare un bene corrisponde ad attribuirgli un valore, espresso di regola in unità monetaria.

Occorre rilevare in premessa come qualsiasi stima, sia questa effettuata con criteri pratici e sommari, o sia redatta con criteri dottrinali a conclusione di complessi calcoli e raffronti, produce un risultato inevitabilmente aleatorio, al punto da – come afferma un insigne studioso, Francesco Tamborrino - “potersi ritenere ottima una stima i cui risultati si avvicinano al valore reale di mercato con una approssimazione del 10-15%” .

4.1 CRITERI E METODI DI STIMA UTILIZZATI

a) Fabbricato: stima sintetico-comparativa

Tra le metodologie applicative funzionali alla determinazione del valore di un immobile, una delle più celeri e - nonostante il carattere apparentemente empirico - maggiormente attendibili, è quella che rapporta tale valore al prezzo attuale di mercato dell’immobile in esame.

Un bene può essere riguardato attraverso il suo “valore di mercato”, ovvero il valore che esso assumerà nel mercato in una azione di libera compravendita ; per poterlo determinare il perito dovrà basarsi sulla conoscenza dei prezzi di vendita in un dato momento e per beni identici, similari, o almeno confrontabili con il bene da stimare, ricavandone una stima che sarà tanto più obiettiva, quanto più ampio ed attivo sarà il mercato: tale metodologia è

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applicabile, infatti, soltanto laddove esista un mercato del bene da stimare, ovvero laddove questo possa facilmente costituire oggetto di scambio.

Nella fattispecie si ritiene siffatto criterio di valutazione, definito sintetico-comparativo, il più attendibile nell’ambito delle metodologie adottabili per la stima del valore dell' immobile oggetto della presente relazione di consulenza.

E’ evidente come in tale ottica massima importanza assuma, oltre all’opera di indagine svolta “sul campo” dal perito (espletamento di indagini direttamente sui luoghi, ed una fase successiva di elaborazione dei dati acquisiti con una serie di considerazioni analitiche e con l’ausilio della conoscenza personale delle attuali dinamiche del mercato delle vendite di fabbricati e terreni), la consultazione dei cosiddetti indicatori di mercato, ovvero delle pubblicazioni per via telematica dei valori immobiliari, desunti attraverso modelli economico-estimativi in grado di fornire la maggiore attendibilità possibile alla previsione del giudizio di stima, ovviamente attualizzato. Nel caso in esame si è fatto ricorso alla consultazione dell’ “Osservatorio immobiliare” curato dall’Agenzia del Territorio e pubblicato sul sito www.agenziaterritorio.it/servizi/osservatorio immobiliare.

Unico fattore che contiene un certo margine di soggettività, nell'uso del suddetto sistema analitico, è quello relativo alla attribuzione di un coefficiente di incremento o di decremento del valore di mercato relazionabile tanto alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile o al suo stato di manutenzione, quanto al suo valore di posizione, ovvero all’influenza che sul medesimo esercita la sua ubicazione, intesa in termini di accessibilità, di vicinanza ai nodi di collegamento stradali, di prossimità a zone di maggiore (o minore) pregio urbanistico ed ambientale, o di intrinseche valenze paesaggistico-ambientali, climatiche, panoramiche, etc.

b) Terreno: stima induttiva

Con riferimento alla stima del terreno annesso al fabbricato, nella particolare fattispecie della corrente analisi ci si trova in presenza di una superficie sostanzialmente priva di suscettibilità edificatoria, e che quindi va riguardata come semplice pertinenza o accessorio del costruito: in tal senso perde efficacia il ricorso all’adozione del procedimento valutativo (di tipo diretto) più tipico, strutturato – come suggerito dai principali trattati di estimo - sulla stima rapportata al valore di mercato del terreno in una azione di libera compravendita (stima sintetica); conseguentemente, nel caso in esame si è valutato più congruo ed attendibile il ricorso al calcolo dell’incidenza proporzionale del valore del terreno rispetto a

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quello del costruito (la nota rivista “il Consulente Immobiliare” riporta al proposito, accanto alle quotazioni dei valori del costruito, anche l’incidenza proporzionale dell’area, che può variare dal 10% sino al 15-20% nelle zone più pregiate), cioè al rapporto tra il valore del fabbricato realizzato entro il lotto perimetrato in esame, ed il valore di quest'ultimo, inteso come porzione dell'area rimasta libera dal costruito.

4.2 SULL'USO DEI COEFFICIENTI CORRETTIVI

Sulla scorta di quanto sopra asserito, ed in forza delle indagini analitiche finalizzate alla conoscenza delle quotazioni medie del mercato di riferimento, nonchè dell’acquisizione dei dati sulla consistenza (Superficie commerciale) dell’immobile, è compito dello studioso determinare lo scostamento percentuale dell’immobile da valutare rispetto a quelli rappresentativi dei valori medi della zona. Di norma si ricorre alla correzione, attraverso l'adozione di opportuni coefficienti, delle quotazioni specifiche dell’unità oggetto di stima, desunte come sopra indicato: in altri termini si procede alla applicazione del criterio di stima cosiddetto “ per punti di merito ”, il quale consiste nel parametrare, attraverso una serie di paragoni, quanto il valore del bene oggetto della stima sia inferiore o superiore a quello rilevato sulla base dei dati in possesso del consulente.

Detti coefficienti, funzionali agli specifici requisiti relativi alle caratteristiche posizionali, estrinseche ed intrinseche, tecnologiche e produttive del bene, riguardano nella sostanza i sottoindicati aspetti :

- Zona di ubicazione (centralità o marginalità, accessibilità, etc.) - Spazi accessori (posti auto, giardini, spazi aperti pavimentati) - Esposizione, vista e luminosità - Qualità e stato dell’immobile e delle componenti (impianti, rifiniture)

Il prodotto tra i diversi coefficienti di differenziazione determina infine un coefficiente globale unico, che viene applicato al valore del bene oggetto di stima apportando a questo una variazione rispetto alle quotazioni medie analiticamente desunte.

Nel caso in esame, avendo analizzato e riportato in dettaglio l'intera congerie delle caratteristiche dell'immobile, ed avendole complessivamente giudicate (nella loro totalità e sulla base dei possibili riferimenti a contesti similari o ad altri ambiti oggetto di studio) come

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assai prossime alla eccellenza, si è ritenuto congruo il riferimento ai valori massimi riportati dagli indicatori di mercato in riferimento alle stime operabili in zona. Si è in definitiva rapportato a tali valori il bene oggetto della presente analisi, ritenendolo rappresentativo, sotto tutti gli aspetti, delle migliori caratteristiche rilevabili nell'area, ovvero indicativo del più alto parametro economico cui riferire la stima di altre diverse unità.

Ne consegue che nell'ambito del presente studio è stata reputata sostanzialmente inefficace l'applicazione di qualsivoglia coefficiente correttivo, come codificato dalla corrente metodologia analitica utilizzata nella stima sintetico-comparativa.

4.3 FORMULAZIONE DEL GIUDIZIO DI STIMA

Occorre premettere che il mercato immobiliare, per quanto sia in atto stagnante a causa della crisi economica generale - particolarmente riflessa sul settore delle compravendite e delle locazioni immobiliari - risulta tuttavia meno influenzato dalle fluttuazioni contingenti nel caso delle vendite di unità immobiliari di piccolo taglio, ed altresì nei confronti della appetibilità commerciale degli immobili cosiddetti "di pregio", ovvero di alto valore (appare superfluo, alla luce di quanto sinora ripetutamente asserito, far rilevare come alla seconda categoria di immobili si ascriva, in forza delle caratteristiche estrinseche e intrinseche sopra esaminate, il bene oggetto della presente analisi).

Le indagini di mercato effettuate mediante l’elaborazione dei dati emersi dalla consultazione degli indicatori di mercato, riferite al secondo semestre 2011, hanno fatto rilevare, per beni della medesima destinazione d’uso prevalente e con similari caratteristiche tipologiche, afferenti allo stesso contesto territoriale in stato conservativo “normale”, il seguente valore massimo unitario:

Provincia: PALERMO Comune: CEFALU` Fascia/zona: Suburbana/LUNGOMARE-CAPO PLAIA-MAZZAFORNO-KALURA Codice di zona: E3 Microzona catastale n.: 3 Tipologia prevalente: Ville e Villini Destinazione: Residenziale

Vmax= €/mq 3.200,00 valore max unitario

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Moltiplicando detto valore per la nota Superficie Commerciale ragguagliata (Scr) dell'immobile, si è ricavato il valore (Vi) del fabbricato stimato con il metodo sintetico- comparativo:

Vi = Vmax x Scr , ovvero: €/mq 3.200,00 x MQ 366,5 = € 1.172.800,00 Di seguito, a detto valore è stata sommata l'incidenza percentuale del terreno (Vt), parametrata, in forza delle descritte caratteristiche di tipo paesaggistico, della consistenza superficiale e dell'assetto ornamentale del lotto - e sulla scorta di quanto asserito al cap. 4.1 b) - attraverso l'applicazione dell'indice attribuito dalla dottrina estimale (15%) :

Vt = 15% Vi, ovvero, in cifra tonda: € 1.172.800,00*0,15 = € 175.900,00 Ne è risultato in definitiva il valore complessivo di mercato (V ) dell’immobile, stimato, all'attualità, in:

V = Vi + Vt = € (1.172.800,00 + 175.900,00) =

€ 1.348.700,00 Valore complessivo del bene

5. Sulla eventualità di ripartizione in lotti funzionali

In ordine al Quesito posto dal Giudice, circa l'eventualità - con stretto riferimento ai limiti in cui il bene è stato colpito dal pignoramento - di formazione di lotti separati, nel caso in esame appare evidente l'insussistenza di qualsivoglia rimando ad una potenziale suddivisione interna del cespite: ciò tanto in ordine all’analisi delle caratteristiche strutturali (di destinazione e d’uso) dell'unità immobiliare, quanto a fronte della specifica conformazione spaziale, planimetrica, distributiva e funzionale della medesima.

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Al riguardo qualsiasi valutazione postula infatti - sotto ogni aspetto ed al di fuori di ogni ragionevole dubbio - l’improponibilità di un eventuale frazionamento dell'edificio, potendosi facilmente intuire l’inefficacia di simile procedimento in termini di funzionalità degli spazi residuali delle unità derivate.

6. Conclusioni

Si riporta la tabella sintetica dei principali dati riguardanti l'immobile oggetto della presente analisi, con riferimento alla stima del valore di mercato complessivo del bene

Tab– Dati concernenti l’immobile e stima del valore

IMMOBILE PIGNORATO FABBRICATO RESIDENZIALE OVVERO VILLA UNIFAMILIARE CON TERRENO DI PERTINENZA IN C.DA MAZZAFORNO, VIA LA MADDALENA N.52, CEFALÙ (PA)

DATI CATASTALI SUPERFICIE PROPRIETARIO VALORE STIMATO COMMERCIALE Fg P.lla Categoria Classe Consistenza

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx MQ 366,5

3 1224 A/7 7 12,5 vani Euro 1.348.700,00 SUPERFICIE STATO CIVILE TERRENO xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx MQ 1.748

Con la presente relazione, che si compone di n.25 pagine e degli allegati indicati in calce, il sottoscritto professionista ritiene di avere assolto l’incarico con piena contezza e serenità di giudizio e rimane a disposizione del Giudice dell’Esecuzione per qualsiasi chiarimento e/o integrazione.

In fede Il C.T.U. (xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx)

Maggio 2012

______26 G.ES. DOTT. FEDERICO CIMÒ Ctu xxxxxxxxxxxxx

Tribunale di Termini Imerese- Esecuzione immobiliare n°75/2011 – Promossa da: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

______ALLEGATI

1) Decreto di nomina del ctu 2) Verbale di giuramento 3) Avviso inoltrato con lettera Raccomandata A/R e ricevuta di mancato recapito, Certificato di residenza, Istanza per richiesta disposizioni Sig. G.Es., Secondo avviso, Richiesta di proroga per deposito Relazione 4) Verbale di sopralluogo 5) Atto di pignoramento 6) Identificazione territoriale, urbanistica e catastale 7) Atto di donazione e compravendita del terreno 8) Stralcio Relazione notarile e visure effettuate dal ctu presso l'Ag. del Territorio 9) Avviso ai creditori ex art.498 c.p.c. 10) Certificato di destinazione urbanistica 11) Certificato di agibilità dell'immobile 12) Documentazione fotografica 13) Planimetria in scala 1:200 con indicazione dei punti di ripresa fotografica Pianta Piano terra in scala 1:100 con indicazione dei punti di ripresa fotografica Pianta Coperture in scala 1:100 con indicazione dei punti di ripresa fotografica

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