Tribunale Civile Di Termini Imerese - Sezione Esecuzioni Immobiliari - ______
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Tribunale di Termini Imerese- Esecuzione immobiliare n°75/2011 – Promossa da: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx TRIBUNALE CIVILE DI TERMINI IMERESE - SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI - ________________________________________________________________________ Esecuzione immobiliare promossa da: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX nei confronti di: XXXXXXXXXXX n.75/2011 R.G. Esecuzioni G.Es. Dott. Federico Cimò RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA INERENTE LA STIMA DEL VALORE DEL BENE PIGNORATO UBICATO IN VIA LA MADDALENA n.52 c.da "MAZZAFORNO" DEL COMUNE DI CEFALU' (PA) in catasto al Fg.3 , mappale 1224 CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO Arch. xxxxxxxxxxxxxx MAGGIO 2012 _____________________ 1 G.ES. DOTT. FEDERICO CIMÒ Ctu xxxxxxxxxxxxx Tribunale di Termini Imerese- Esecuzione immobiliare n°75/2011 – Promossa da: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx TRIBUNALE CIVILE DI TERMINI IMERESE - SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI - Esecuzione promossa da: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX nei confronti di: XXXXXXXXXX N.75/2011 R.G. Esecuzioni G.Es. Dott. Federico Cimò RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA INERENTE LA STIMA DEL VALORE DEL BENE PIGNORATO UBICATO IN VIA LA MADDALENA n.52 C.da "MAZZAFORNO" DEL COMUNE DI CEFALU' (PA) 1. Premessa 1.1 GENERALITÀ Con decreto del 28.12.2011 il Giudice dell’Esecuzione Immobiliare Dott. Federico Cimò nominava il sottoscritto Architetto xxxxxxxxxxxxxxxxx, n. xxxxxxx dell’Albo dell’Ordine degli Architetti della Provincia di Palermo, con studio in xxxxxxxxxxxxxxxx, Palermo, Consulente Tecnico d’Ufficio nella procedura esecutiva n.75/2011 R.G.Es., intrapresa dalla xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, con sede in xxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxxx, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avvocato xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, via xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, nei confronti del xxxxxxxxxxxxxxxxxx, nato a xxxxxxxxxxxxxxxxxx, c.f.: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, residente in Cefalù, C.da Mazzaforno n.1. (Allegato n.1 ) 1.2 QUESITI Al Ctu veniva assegnato dal Giudice l’incarico di procedere alla valutazione del bene pignorato di cui in epigrafe e, all’uopo, di assolvere al mandato peritale sulla scorta delle puntuali risposte a ciascuno dei quesiti appresso sinteticamente elencati: _____________________ 2 G.ES. DOTT. FEDERICO CIMÒ Ctu xxxxxxxxxxxxx Tribunale di Termini Imerese- Esecuzione immobiliare n°75/2011 – Promossa da: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 1. Verificare prioritariamente la completezza della documentazione catastale e degli accertamenti ipotecari in atti, provvedendo ove possibile alla integrazione degli atti medesimi o informando il Giudice in ordine alla documentazione mancante o inidonea. 2. Identificare e descrivere l’immobile pignorato sulla scorta dei dati contenuti nell’atto di pignoramento. Esporre dati integrativi e/o l’attuale individuazione catastale ove difforme da quella contenuta in atto di pignoramento. In caso di evidente difformità o mancanza di idonea planimetria del bene procedere alla sua redazione o correzione. 3. Descrivere analiticamente l’immobile anche con l’ausilio di rilievi grafici, ed estraendo repertorio fotografico dello stato dei luoghi, comprensivo anche degli interni. 4. Indicare lo stato di possesso/detenzione del bene, ed il regime patrimoniale del debitore, se coniugato. Controllare l’attuale intestazione del bene specificandone la provenienza. 5. Individuare e descrivere formalità, vincoli ed oneri di natura giuridica gravanti sul bene, o connessi con il carattere storico-artistico, paesaggistico e simili. 6. Riferire circa la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene e sulla destinazione urbanistica provvedendo, se del caso, all’aggiornamento del certificato o dei certificati di destinazione urbanistica in atti. Precisare la conformità o difformità nei confronti della legislazione vigente con particolare riferimento alla legge 47/85 e successive modifiche ed integrazioni. 7. Stimare il bene, formando – ove possibile – lotti separati e valutando i singoli lotti funzionali con stretto riferimento ai limiti in cui il medesimo bene è stato colpito dal pignoramento. 8. Effettuare la descrizione e l’identificazione sintetica del bene o dei singoli lotti funzionali con l’indicazione del valore finale attribuito. Per l’espletamento del detto incarico il G. E. onerava il Consulente Tecnico d’Ufficio al deposito della relazione entro il termine definitivo di 45 giorni prima dell’udienza di determinazione delle modalità della vendita, avendo fissato a tal uopo l’udienza per il giorno 18 aprile 2012. (Allegato n.2 ) 1.3 FATTI SOPRAVVENUTI AL TERMINE INIZIALMENTE FISSATO PER IL DEPOSITO DELLA RELAZIONE DI CONSULENZA _____________________ 3 G.ES. DOTT. FEDERICO CIMÒ Ctu xxxxxxxxxxxxx Tribunale di Termini Imerese- Esecuzione immobiliare n°75/2011 – Promossa da: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Avendo prestato giuramento davanti al Giudice in data 28 dicembre 2011, il ctu provvedeva per tempo a completare il reperimento, presso i competenti Uffici, di tutta la documentazione occorrente per l’espletamento della consulenza tecnica, nonchè a dare comunicazione diretta al debitore (non costituito in giudizio attraverso elezione di domicilio presso un procuratore legalmente esercente) dell’incarico ricevuto, delle sue finalità, e conseguentemente della necessità di concordare in tempi brevi la data e le modalità del sopralluogo per l’avvìo delle operazioni peritali (lettera raccomandata a/r del 03.01.2012). Non avendo ricevuto alcun riscontro al sollecito inoltrato, ed essendogli stata restituita dalle poste - in data 23.02.2012 - la missiva non recapitata, per "compiuta giacenza" presso la casa comunale di Cefalù, il sottoscritto, dopo aver effettuato ulteriori verifiche e accertamenti (richiesta certificato di residenza del debitore), inoltrava istanza al Sig. G. Es. per l’adozione di provvedimenti formali in ordine ai descritti impedimenti riguardanti l'accesso all'unità immobiliare. Con ordinanza del 12.03.2012 Sig. Giudice dell’Esecuzione, avendo concesso al consulente una proroga di 90 giorni per il deposito della relazione di consulenza, onerava il ctu all'inoltro di un secondo avviso, con specificazione della data di accesso e con l'autorizzazione a procedere, in caso di mancata presentazione senza giustificato motivo, ai sensi e per gli effetti del c.p.c.. Nelle more l'esperto era riuscito ad individuare un ulteriore recapito del debitore, corrispondente alla abitazione del coniuge in Palermo: tale fortuita intuizione gli consentiva di inoltrare al nuovo indirizzo il sollecito, ricevendo i tempi brevi l'atteso riscontro (che verosimilmente non era stato sino ad allora fornito dall'interessato a causa della mancata ricezione della prima missiva, per effetto della difficoltà di reperimento del sito da parte dell'ufficiale postale, ricadendo i luoghi in questione entro una contrada territorialmente estesa, ed altresì non essendo distinti da uno specifico numero civico). Avendo il ctu provveduto a trasmettere al Tribunale - con fax urgente del 31.03.2012 - la comunicazione circa l'esito favorevole del predetto sollecito, il Sig. G.Es. ordinava la ripresa delle attività peritali, confermando la proroga di 90 giorni già concessa all'esperto per il deposito della relazione di stima: il sottoscritto poteva pertanto procedere, a fronte degli accordi intrapresi con la parte debitrice, alla effettuazione del sopralluogo, che veniva eseguito il giorno 23 aprile 2012, con inizio alle ore 10,00 del mattino sui luoghi di cui è causa. (cfr. intera documentazione in Allegato n.3 ) 1.4 OPERAZIONI PERITALI _____________________ 4 G.ES. DOTT. FEDERICO CIMÒ Ctu xxxxxxxxxxxxx Tribunale di Termini Imerese- Esecuzione immobiliare n°75/2011 – Promossa da: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Alla ispezione peritale, eseguita presso l’immobile sito in c.da "Mazzaforno" del comune di Cefalù, con accesso dal n. civico 52 della via La Maddalena (denominazione di recente attribuzione), prendeva parte il xxxxxxxxxxxxxxx, nella qualità di proprietario del bene pignorato. Alla presenza dell’unico intervenuto si procedeva dunque alla ricognizione dei luoghi, ovvero alla esecuzione dei rilevamenti, delle verifiche e degli accertamenti necessari alla redazione della presente relazione di consulenza tecnica. Al termine della ispezione, avendo acquisito tutte le informazioni ritenute di pertinenza, il sottoscritto procedeva alla redazione di apposito processo verbale. (Allegato n.4 ) 2. Identificazione catastale e provenienza del bene Formalità pregiudizievoli Si rassegna prioritariamente la descrizione del bene sottoposto ad esecuzione forzata come indicato nell’atto di pignoramento n.290 del 06 aprile 2011, trascritto a Palermo il 16.06.2011 ai nn. 30693 R.G. e 22029 R.P., eseguito in danno del xxxxxxxxxxxxxxx, C.F.: xxxxxxxxxxxxxxxx, nato a xxxxxxxxxxxxxxxxxx, residente in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, ad istanza della xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, con sede legale in xxxxxxxxx, via xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, rappresentata dagli xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. (Allegato n.5 ) 2.1 BENE PIGNORATO E DATI CATASTALI - 1/1 di piena proprietà del signor Alessio SERIO, in Comune di Cefalù, Contrada Mazzaforno snc : abitazione in villini , censita all'NCEU di detto Comune al foglio 3, mappale 1224, categoria A7, vani 12,5, piano T-1. _____________________ 5 G.ES. DOTT. FEDERICO CIMÒ Ctu xxxxxxxxxxxxx Tribunale di Termini Imerese- Esecuzione immobiliare n°75/2011 – Promossa da: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Si evidenzia come il bene immobile sopra elencato strutturalmente afferisca ad una singola proprietà,