Panorama De L'investissement Immobilier

Panorama de l’investissement immobilier

Tendances 2020 : le point de vue des investisseurs Sommaire Objectifs méthodologiques

Publié pour la septième année consécutive, ce panorama offre une vision globale des grandes tendances qui impacteront le marché de l’investissement immobilier en 2020. 4 Il constitue une synthèse des échanges que nous avons menés avec des acteurs majeurs Un cycle de prospérité du marché immobilier français (foncières inédit s’inscrivant dans cotées, promoteurs, institutionnels et fund managers) lors d’une série de trois rencontres la durée qui se sont déroulées au mois de décembre 2019. Ce document s’inscrit également dans la continuité des enseignements de l’édition 2020 du Panorama de l’immobilier et de la ville (EY − Fondation Palladio − Business Immo) réalisé à partir d’une enquête menée entre juillet − septembre 2019 auprès de 984 dirigeants de la filière dont 84 dirigeants du secteur de l’investissement et du 8 financement de l’immobilier. Optimistes mais vigilants : le paradoxe des investisseurs immobiliers Remerciements

Nous tenons à remercier vivement les 30 décideurs majeurs du secteur de l’investissement immobilier qui ont accepté de contribuer à ce panorama en partageant avec nous leur vision du marché et leur perception des grands défis à relever. 11 Nous adressons également nos remerciements à Erik Sondén qui nous a accompagné dans la De la transformation préparation de ces rencontres. voulue à la transformation durable : les investisseurs immobiliers se préparent aux mutations à venir Les travaux de cette 7e édition ont été réalisés par EY, sous la supervision de Jean-Baptiste Schoutteten, avec la mobilisation de Christophe Lasnier, Luc Chouzy et Marine Bonnard. Avant-propos

Loin de se reposer sur ses acquis, le secteur de l’investissement immobilier prépare ses défis à venir 2018 l’annonçait, 2019 le confirme : le secteur de l’investissement immobilier français change d’échelle et semble entrer dans une nouvelle ère. Les dernières évaluations issues du marché confirment un niveau élevé de performance. De nouveaux records ont été atteints, en termes de volumes totaux engagés en immobilier d’entreprise (plus de 35 milliards d’euros*), ou du nombre de méga-deals. Soulignons également la consécration de Jean-Roch Varon la région-capitale comme terrain de jeu privilégié en Europe des Associé responsable France, investisseurs internationaux, sud-coréens en tête. Europe de l’Ouest et Maghreb de l’activité Audit et Conseil Comptable Avec cette septième édition des rencontres investisseurs, EY a EY & Associés souhaité à nouveau confronter les performances du marché au regard des dirigeants du secteur, représentatifs de la diversité des métiers (foncières cotées, fund managers…) et des marchés cibles (bureau, logistique…). Si nos panélistes observent les excellentes dynamiques avec satisfaction et confirment la solidité des fondamentaux de leur activité (maintien de taux bas, attractivité du site France et en particulier de Paris et des grandes métropoles…), ils n’en demeurent pas moins conscients des défis à venir pour ancrer ce changement d’échelle dans la durée.

Jean-Baptiste Schoutteten Alors que le métier même d’investisseur immobilier est bousculé Associé Real Estate France dans son exercice − analyse et appréhension du niveau de risque, EY & Associés estimation de la valeur des actifs − les dirigeants du secteur anticipent les mutations sociétales et environnementales en préparant leur transformation. De nouveaux métiers viennent compléter la palette de leurs compétences (vers la gestion ou la promotion notamment), des territoires sont explorés (en région ou en Europe) et les opportunités émergentes liées aux différentes classes d’actifs sont davantage saisies notamment dans le « mixed use ». Pour pérenniser ce cycle inédit de prospérité, 2020 doit être *Source : Knight Frank (2020) l’année d’une transformable durable.

Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 1 PÉRIMÈTRE L’investissement et le financement de l’immobilier est l’un des huit secteurs de la filière de l’immobilier et de la ville

Emploi, valeur ajoutée et croissance dans les 1 8 secteurs de la filière (2018 par rapport à 2017)

• Avec 257 Md€ de valeur ajoutée en 2018, la filière de l’immobilier et de la ville représente 11% du PIB national. Elle constitue la première filière industrielle française en termes de valeur ajoutée et d’emploi.

• L’immobilier et la ville compte 2,1 millions d’emplois en France en 2018, répartis au sein de huit grands secteurs interconnectés.

Construction des bâtiments Gestion de l’immobilier 1 130 000 emplois 782 000 emplois 91,6 Md€ 137,7 Md€

Architecture, urbanisme et aménagement Promotion immobilière 66 300 emplois 30 400 emplois 6,7 Md€ 6,0 Md€

Ingénierie et prestation techniques Expertise et conseil 50 500 emplois 28 800 emplois 3,6 Md€ 3,8 Md€ Points clés à retenir clés Points Investissement et financement de l’immobilier Commercialisation 20 700 emplois 58 000 emplois 4,5 Md€ 3,3 Md€

Source : analyses EY (chiffres 2018).

L’investissement et le financement de l’immobilier : 2 un secteur, trois grandes typologies d’acteurs

Fonds d’investissement immobilier non côtés Sociétés Foncières (SCPI, OPPCI, OPCI grand public d’assurance* côtés (SIIC) family offices, investisseurs privés…) 167 Md€ 154 Md€ Md€ 180 encours au encours au encours au 31 décembre 2018 31 décembre 2018 31 décembre 2018

* Total des investissements directs et indirects, y compris participations dans des FIA et SIIC. Sources : ASPIM / AMF, FFA et IEIF.

2 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020 SYNTHÈSE

Les investisseurs immobiliers restent très optimistes pour 2020 mais 1 s’interrogent sur l’évolution des fondamentaux de leur métier

• L’année 2019 a consacré la réalisation de multiples records pour un secteur pesant 4,5 milliards d’euros de valeur ajoutée, avec 35,4 milliards d’euros % d’engagements en immobilier d’entreprise et 35 « méga-deals » de plus de 94 200 millions d’euros recensés selon le réseau Knight Frank (2020). des dirigeants du secteur de l’investissement financement • Le secteur est le plus optimiste au sein de la filière de l’immobilier et de demeurent optimistes pour la ville, et les investisseurs reconnaissent bénéficier d’un environnement leurs perspectives 2020* globalement très favorable. Ils relèvent toutefois de nombreuses zones

d’incertitude (conséquences de taux bas sur l’économie générale, implications *Sources : Panorama de l’immobilier de la décollecte dans les UC par les assureurs…) et assistent à la mutation des et de la ville − 2020, 4e édition. fondamentaux de l’exercice de leur métier (appréhension du risque et estimation de la valeur des actifs).

Les investisseurs prennent en considération les enjeux structurels 2 de chaque classe d’actifs et entrevoient de nouvelles opportunités

Bureaux Commerce % Avec 25 milliards d’euros engagés, l’immobilier Les commerces continuent à subir un déficit 73 d’image lié au retail bashing, sur fond de de bureau continue de dominer le marché, en des entreprises du secteur particulier au sein de l’agglomération parisienne croissance du e-commerce (9,1% du commerce où l’acquisition d’actifs prime devient la norme. de détail en France en 2018)*. Les volumes interviennent dans au moins La multiplication d’espaces de coworking investis restent toutefois importants, avec des deux secteurs d’activités constitue un relais de croissance malgré opportunités identifiées au niveau des actifs en de la filière de l’immobilier reconversion et vers le retail « high street ». des interrogations sur le modèle économique et de la ville* de cette offre. Source : Fevad (2019).

Logistique Immobilier résidentiel *Sources : Panorama de l’immobilier et de la ville − 2020, 4e édition. L’immobilier logistique confirme son attrait Classe d’actifs traditionnellement moins aux yeux des investisseurs, porté par les prisée des investisseurs, l’immobilier problématiques liées à la livraison du dernier résidentiel pourra bénéficier d’un contexte kilomètre. Le projet de loi sur l’artificialisation démographique et d’évolutions sociétales des sols pourra toutefois représenter un défi favorables au développement de nouveaux pour les investissements futurs sur ce segment. produits (résidences seniors, co-living…).

Pour répondre aux nouveaux usages, le métier d’investisseur 3 immobilier se diversifie et se transforme

• Les entreprises adaptent leurs • Les investisseurs poursuivent leurs efforts de stratégies immobilières pour transformation et de diversification, afin de créer mieux composer avec les nouveaux davantage de valeur sur les actifs en adoptant besoins de collaborateurs à la des stratégies d’investissement Value Add, ou fois plus mobiles, plus exigeants en s’engageant dans la décarbonation de leurs et davantage sensibilisés aux actifs. En interne, certaines entreprises du secteur thématiques environnementales investissent les champs d’optimisation de leur et sociétales. métier, notamment grâce à l’innovation numérique.

Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 3 Un cycle de prospérité inédit s’inscrivant dans la durée

4 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020 Avec 35,4 milliards d’euros engagés en 2019, le secteur français de l’investissement en immobilier franchit un nouveau palier et change de dimension

Montant de la valeur ajoutée du secteur, volumes Croissances comparées du secteur de d’investissement, nombre de « méga-deals »… Ces l’investissement, de la filière de l’immobilier et dernières années, de nombreux records ont été atteint de la ville et de l’économie française en 2018 dans le secteur de l’investissement et du financement de l’immobilier, confirmant un cycle de prospérité inédit autant par sa durée que par les niveaux de performance % +3,1 +2,9% observés. Avec 35,4 milliards d’euros engagés et une +1,7% croissance de 16% par rapport à 2018 (source : Knight Investissement et Immobilier France Frank, 2020), le marché français change de dimension. financement de et ville l’immobilier (4,5 Md€) (257 Md€) La dynamique de croissance du secteur en 2018 a Sources : analyses EY (Panorama de l’immobilier et de la ville − 2020, ainsi surperformé par rapport à celle du PIB (+3,2%, 4e édition, EY − Fondation Palladio − Business Immo, 2019), INSEE (2019). contre +1,7% pour l’économie française). Elle dépasse également celle de la valeur ajoutée de la filière de Répartition des montants investis en immobilier l’immobilier et de la ville dans son ensemble (+2,9%). d’entreprises en France en 2019 par type d’actifs Avec respectivement 25 Md€ et 5,1 Md€ engagés, (Md€)* les classes d’actifs bureaux et logistiques confirment leur franchissement de nouveaux paliers (source : % % Knight Frank, 2020). Porté par le rattrapage relatif 15 14 du e-commerce en France en comparaison des autres Commerces Logistique et industrie économies développées, le segment des locaux 5,3 Md€ 5,1 Md€ logistiques confirme son attractivité très forte. Les % solutions immobilières répondant à la problématique 71 du « dernier kilomètre » et de la logistique urbaine ont Bureaux particulièrement intéressé les investisseurs. 25 Md€ Source : Knight Frank (2020). Record également du côté de la région capitale, avec près de 27 milliards d’euros engagés. Les investisseurs reconnaissent en particulier son caractère unique en Europe et les opportunités liées à la forte densité d’un 1/3 territoire de 12 millions d’habitants. Part des investisseurs étrangers dans les Si les grands investisseurs français sont loin d’avoir engagements réalisés en Ile-de-France en 2019. boudé la place parisienne, les investisseurs étrangers Parmi eux, les Sud-Coréens ont été les plus actifs ont renforcé leurs positions en 2019, avec un afflux de (8% du volume total) capitaux en provenance de Corée du Sud en particulier, sur le secteur de La Défense et de l’ouest du Grand Paris. Source : JLL (2020).

Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 5 Les investisseurs immobiliers sont les acteurs de l’immobilier et de la ville les plus optimistes pour leurs perspectives 2020

Au sein de la filière de l’immobilier et de la ville, les Une série de facteurs politiques contribueront à soutenir dirigeants du secteur de l’investissement financement l’attractivité du site France : demeurent les plus confiants, avec un niveau d’optimisme • Une perception de stabilité politique forte en dépit du de 10 points plus élevé que la moyenne de la filière (84%). mouvement des gilets jaunes ; Les dirigeants estiment pouvoir disposer de fondamentaux • Une multiplication des zones d’incertitudes chez les financiers persistants, et en particulier : voisins européens, liée au ralentissement économique • Des perspectives de taux bas maintenus par la BCE, sur allemand et à un Brexit de plus en plus perçu comme fond de croissance et d’inflation faible au sein d’économies durablement pénalisant pour le Royaume-Uni ; européennes matures ; • Enfin, des projets majeurs dans le cadre du Grand • Un environnement obligataire à très faible rendement Paris Express et de la préparation des Jeux Olympiques incitant les investisseurs à se positionner sur les actifs et Paralympiques 2024 favoriseront l’émergence immobiliers ; d’opportunités tertiaires en Ile-de-France.

• Des niveaux de valeurs locatives records, en particulier le loyer prime du QCA parisien.

Part des dirigeants de la filière de l’immobilier et de la ville se déclarant optimistes sur les perspectives économiques 2020

Investissement financement 94%

Commercialisation 89%

Promotion 83%

Ingénierie 82%

Gestion 81%

Expertise et conseil 77%

Construction 72%

Architecture 68%

Sources : Panorama de l’immobilier et de la ville − 2020, 4e édition (enquête auprès de 984 dirigeants de l’immobilier et de la ville dont 84 répondants du secteur de l’investissement et du financement de l’immobilier, juillet − septembre 2019.

6 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020 Ces bonnes perspectives et le niveau Part des dirigeants de élevé d’optimisme des investisseurs l’investissement financement se traduisent autant par l’éclosion de déclarant vouloir recruter % nouveaux projets que dans leur volonté dans les 3 prochaines années 89 de recruter. Ils sont ainsi 89% à déclarer (moyenne de la filière de vouloir recruter dans les 3 années l’immobilier et de la ville : 78%) à venir (+11 points par rapport à la moyenne de la filière de l’immobilier et Sources : Panorama de l’immobilier et de la ville − e de la ville). Au sein de la filière, le secteur 2020, 4 édition (enquête auprès de 984 dirigeants de l’immobilier et de la ville dont 76 répondants du se classe ainsi en seconde position, juste secteur de l’investissement et du financement de derrière celui de l’ingénierie. l’immobilier, juillet − septembre 2019).

Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 7 Optimistes mais vigilants : le paradoxe des investisseurs immobiliers

8 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020 En dépit de ses très bonnes performances, le secteur est en proie à une série d’interrogations majeures

Malgré un niveau de confiance très élevé, les investisseurs Des enjeux structurels pourront impacter spécifiquement n’en demeurent pas moins vigilants, interrogeant autant les différentes classes d’actifs : les perspectives moyen terme de l’attractivité du territoire • Une segmentation croissante entre les marchés de bureau français, les ressorts financiers des performances du marché à Paris, contraint en termes d’offres disponibles avec une de l’investissement que les enjeux spécifiques aux différentes articulation plus forte du marché autour des actifs « prime », classes d’actifs. et la première couronne ; Des facteurs propres à l’Hexagone seront pour certains • L’impact de la loi sur l’artificialisation des sols sur le segment investisseurs susceptibles de pénaliser à moyen terme des actifs logistique, bien que celle-ci puisse contribuer à l’attractivité du territoire, parmi lesquels : renforcer les positions existantes à court terme ; • Une croissance de l’économie nationale atone ; • Le retail semblant poursuivre sa profonde mutation, sous • Un possible renforcement du malaise social, conséquence l’effet de la montée du e-commerce, et les actifs sont d’un taux d’effort immobilier plus lourd accentué par globalement jugés plus difficiles à financer ; l’évolution des prix à l’achat et à la location, en particulier • Bien que considéré par une partie des investisseurs à Paris ; (assureurs notamment) comme une classe d’actifs • Une raréfaction du foncier, accroissant les prix des biens particulièrement résiliente, le résidentiel présente de voire limitant les opportunités immobilières. nombreux freins structurels pouvant limiter la liquidité des actifs (espérance de rentabilité moins forte, cadre Certains investisseurs interrogent la pertinence réglementaire mouvant, arbitrages politiques souvent économique du maintien de taux négatifs sur le long terme, défavorables aux propriétaires). et ses conséquences sur une possible fragilisation du système bancaire. L’afflux de liquidité observé ces dernières années a par ailleurs entraîné une dilution de la rentabilité des actifs, inquiétant une partie des investisseurs.

Evolution des loyers de Taux de vacances comparés des l’agglomération parisienne bureaux au sein de Paris QCA (€/m²) et à La Défense (T4 2019) Objectif zéro artificialisation

+1,7% 4,6% nette % % % +0,8 1,3 +0,4 dans le cadre du plan biodiversité du 2016 2017 2018 Paris QCA La Défense ministère de la Transition écologique et solidaire (4 juillet 2018) Sources : Olap − Observatoire des Sources : JLL (2020). loyers de l’agglomération parisienne (2018 et 2019).

Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 9 Plus complexe, bousculé sur ses fondamentaux : l’exercice du métier est en profonde mutation

Au-delà des enjeux de conjoncture, de nombreux Part des entreprises du secteur de l’investissement investisseurs ont souligné la mutation profonde et la financement intervenant dans au moins deux secteurs complexité grandissante de l’exercice même de leur d’activités de la filière de l’immobilier et de la ville métier. Marqueur fort de cette évolution : en un an, les dirigeants des entreprises du secteur intervenant dans au 2018 2019 moins deux secteurs d’activités de la filière de l’immobilier et de la ville a augmenté de 7 points, atteignant 73% en % % 2019 (5 points au-dessus de la moyenne de la filière). Le 66 73 secteur se classe ainsi en troisième position, derrière la gestion de l’immobilier (79%) et la promotion immobilière (74%), à égalité avec le secteur de la construction.

Dans ce contexte, les fondamentaux du métier évoluent, Sources : Panorama de l’immobilier et de la ville − 2020, 4e édition (enquête auprès en premier lieu desquels celui de définir une espérance de 984 dirigeants de l’immobilier et de la ville dont 84 répondants du secteur de de rendement face à un risque, dont l’appréhension l’investissement et du financement de l’immobilier, juillet − septembre 2019). parait plus incertaine. Certains investisseurs soulignent notamment que l’évolution des taux d’intérêt impacte davantage l’évolution des rendements des actifs que leur Part des placements immobiliers dans la structure de propre performance opérationnelle. Sur fond d’évolution l’ensemble des placements des sociétés d’assurance des stratégies traditionnelles de déploiement de capital françaises (en valeur de bilan) des assureurs, augmentant leur allocation immobilière, 5,0% certains investisseurs notent un transfert du risque vers l’épargnant, qui n’est pas nécessairement perçu 4,3% ou pleinement maîtrisé. 3,7%

L’estimation réelle de la valeur intrinsèque des actifs 2014 2016 2018 est elle-même rendue plus complexe, en raison :

• d’une croissance générale des valeurs vénales, sur fond Sources : FFA (2018). de concurrence frénétique, avec des espérances de rendements parfois moindre des investisseurs ;

• d’une décorrélation croissante entre la valeur des actifs et la valeur intrinsèque du foncier ;

• d’une difficulté à valoriser certains actifs complexes, notamment ceux ne permettant d’envisager leur réversibilité future.

10 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020 De la transformation voulue à la transformation durable : les investisseurs immobiliers se préparent aux mutations à venir

Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 11 Mobiles, exigeants et citoyens : les nouveaux besoins des collaborateurs transforment les usages de l’immobilier d’entreprise

Les usages immobiliers se transforment et les investisseurs observent avec une attention particulière l’évolution accélérée des besoins et des attentes des salariés, devenus « clients » à part entière de leurs propres entreprises. Les dirigeants interrogés notent plus particulièrement 3 tendances de fond impactant directement ou indirectement les stratégies d’investissement en immobilier d’entreprise.

COLLABORATEURS MOBILES • « Guerre des talents », pénurie de profils qualifiés, turnover élevé… Les superlatifs ne manquent pas dès lors qu’il s’agit d’évoquer la difficulté des entreprises à recruter. Et les 1 sur 2 investisseurs en conviennent : les collaborateurs sont de plus en plus mobiles, ce dont 57% des entreprises qui témoignent des cycles de carrière plus courts au sein des organisations. prévoient d’embaucher anticipent des difficultés • Les investisseurs immobiliers et les acteurs de la filière de l’immobilier et de la ville dans pour y parvenir son ensemble en sont les premiers impactés, les trois quarts d’entre eux* estimant être

confrontés à des difficultés pour recruter. Source : Pôle emploi − CREDOC (enquête BMO 2019). * Sources : Panorama de l’immobilier et de la ville − 2020, 4e édition, EY − Fondation Palladio − Business Immo (2019).

COLLABORATEURS EXIGEANTS % Les investisseurs observent une exigence croissante des collaborateurs au regard de deux 29 critères clés : des salariés français ont • Une volonté de rapprochement de l’hypercentre des grandes métropoles, disposant à recours au télétravail en la fois d’une bonne accessibilité et des aménités culturelles et récréatives favorisant un 2019 contre seulement environnement de travail qualitatif ; 7% en 2006 • La recherche de modes d’organisation du travail plus flexibles, ce dont témoigne la généralisation progressive du télétravail, avec une part des salariés recourant au Source : Malakoff Médéric Humanis (2019), Pierre Morel-à-L’Huissier (2006). télétravail multipliée par trois en moins de 10 ans.

COLLABORATEURS CITOYENS % • Le Panorama de l’immobilier et de la ville 2020, réalisé par EY en partenariat avec la 46 Fondation Palladio et Business Immo notait déjà un tournant en 2019 dans la prise de des futurs diplômés conscience des enjeux environnementaux : 74% des dirigeants interrogés estimaient jugent qu’ils choisiront que la filière devait davantage s’adapter aux enjeux climatiques et au défi de la leur entreprise avant tout transition énergétique. en fonction de sa politique • Les collaborateurs et les jeunes diplômés se saisissent des thématiques et de son image RSE environnementales et sociétales et en font un critère de sélection de leur future entreprise. Près de la moitié des futurs diplômés font ainsi de la politique RSE un critère Source : EDHEC NewGen Talent Centre (2019). prioritaire de sélection de leur future entreprise.

12 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020 Face à ces mutations, les stratégies d’investissement s’adaptent

Critères de localisation des investissements, recherche de solutions immobilières flexibles et plus variées, performance environnementale des actifs… Les décisions d’investissement évoluent et s’adaptent en performance pour mieux répondre aux besoins utilisateurs, clients et salariés.

ers LOCALISATION 1 • Les stratégies de localisation des investissements en immobilier d’entreprise L’accessibilité et évoluent pour répondre à l’exigence d’hypercentralité des salariés dans les grandes l’accès aux talents métropoles. Les investisseurs interrogés notent une forte compétition pour saisir les sont les premiers opportunités immobilières et foncières en proximité des nœuds de transports, avec des critères opérationnels prix d’acquisition jugés toujours plus élevés. des dirigeants pour • En Ile-de-France, le projet du Grand Paris Express, en réduisant les temps de trajet, l’implantation de leurs permettra toutefois de rebattre les cartes à l’échelle de la métropole avec une éclosion fonctions tertiaires de nouveaux territoires porteurs d’opportunités tertiaires. Source : Baromètre des implantations de services en France, EY (2019).

FLEXIBILITE ET DIVERSITE Les mutations rapides des modes de travail, en particulier pour les fonctions tertiaires, invitent les stratégies d’investissement immobilières à prendre en compte : 1 700 • La recherche de solutions hybrides et flexibles, avec la prise de baux précaires et l’implantation de certaines activités au sein d’espaces de coworking, y compris pour espaces de coworking les grands groupes ; en France en 2019 (contre 600 en 2017) • La volonté d’intégrer des immeubles multi-occupants, favorisant la proximité avec

une diversité d’acteurs, notamment des start-up, pouvant favoriser l’open innovation ; Sources : Bureaux à partager (2019). • L’accès à un panel de services à destination des collaborateurs (conciergerie, salles de sport, etc.).

PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE • La question de la performance environnementale est ainsi devenue un enjeu prioritaire des investisseurs : 76% des investisseurs institutionnels ont un suivi % de bilan carbone et 40% des SIIC publient un plan d’action engageant sur leur 39 impact social*. des émissions de gaz à effet de serre issues • Le critère de la performance énergétique du bâtiment est devenu en quelques années un incontournable de l’investissement en immobilier d’entreprise. Certains de l’immobilier et de investisseurs soulignent toutefois que cette tendance contribue à complexifier l’équation la construction économique déjà difficile de la décision d’investissement : si les travaux d’upgrading Sources : UN Environment and permettent d’assurer la liquidité des actifs sur le long terme, ceux-ci pourront contribuer International Energy Agency (2017). à amputer partiellement les rendements espérés.

Sources : OID, penser l’immobilier responsable - 2018.

Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 13 Les investisseurs immobiliers perçoivent les défis de leur secteur comme autant d’opportunités nouvelles de se transformer et de se diversifier

La volonté plus forte de créer de la valeur sur les actifs, Du côté du retail, les investisseurs soulignent deux avec l’adoption de stratégies d’investissement Value Add perspectives favorables vers le retail en reconversion, avec en particulier à Paris, a favorisé un rapprochement soutenu la restructuration d’actifs anciens intégrant de nouveaux des métiers de l’investissement et de la gestion, en particulier concepts expérienciels et plus innovants ; et le retail « high vers l’asset management. La recherche de rendements street » bénéficiant encore de bonnes profondeurs de locatifs plus élevés, d’optimisation de la gestion des marché. charges et d’une plus forte longévité des actifs ont invité Les produits répondant à la problématique de la logistique les investisseurs à rendre leur patrimoine plus vertueux. du « dernier kilomètre » intra-muros sont pour certains Certains notent également que leur métier évolue même dirigeants interrogés encore à inventer et à développer, vers la promotion de leurs propres actifs. sources d’opportunités futures pour ceux d’entre eux Certains investisseurs conduisent également les qui sont spécialisés dans les actifs logistiques. stratégies de diversification vers de nouveaux actifs Des collaborations avec les coworkers (dont le modèle « alternatifs » ou en proposant de nouveaux services. économique continue pourtant d’interroger) pourront Pour le résidentiel, les offres de coliving, le logement permettre d’intégrer de nouveaux services, proposer intermédiaire et les résidences étudiantes et seniors des baux de courte durée et diversifier les opportunités sont considérés par une partie des investisseurs comme du côté du bureau. de véritables relais de croissance dans un contexte démographique changeant.

45% des investisseurs déclarent intervenir également sur le secteur de la gestion de l’immobilier

10 à 20% du chiffre d’affaires des investisseurs pourrait provenir de prestations de services d’ici à 2030

Sources : FSIF (2019).

14 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020 Les investisseurs interrogés estiment enfin que Top 3 des catégories d’innovation où les investisseurs les champs d’optimisation de leur activité restent déclarent avoir le plus progressé ces dernières années nombreux, en priorité vers la digitalisation du métier. L’innovation numérique est ainsi la première catégorie 72% d’innovation où ils estiment avoir le plus progressé ces dernières années. Certains investisseurs notent une diversification des profils de candidats recherchés, 48% avec notamment le recrutement de data analysts et 38% de spécialistes en cybersécurité. % 55% 35 39% Moyenne de la filière de l’immobilier et de la ville Innovation Innovation Innovation par les usages numérique durable et circulaire

Sources : Panorama de l’immobilier et de la ville − 2020, 4e édition (enquête auprès de 984 dirigeants de l’immobilier et de la ville dont 73 répondants du secteur de l’investissement et du financement de l’immobilier, juillet − septembre 2019).

Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 15 Les perspectives 2020 des investisseurs en quelques verbatims

“Dans un contexte où les investisseurs “On a parfois l’impression d’assister à sont obligés d’investir, ils peuvent un climat de « surchauffe », avec être amenés à faire davantage des loyers hauts, des taux bas, des d’impasses sur les risques, coûts de construction en baisse, et qu’ils soient locatifs ou juridiques… des investisseurs étrangers toujours L’objectif restant d’investir au mieux plus nombreux, Japonais et Coréens dans un marché qui est ce qu’il est. en tête.

“En adoptant des stratégies Value Add “Les grandes sociétés internationales à Paris, on peut raisonnablement sont désormais malmenées espérer 15% de retour sur par leurs collaborateurs, qui investissement. recherchent l’hypercentre et qui ne veulent plus se rendre à La Défense, quitte à aller travailler pour de plus petites entreprises mais installées à République. “Le projet du Grand Paris permettra d’élargir de 10 ou 15 km le rayon du cercle dans lequel les salariés acceptent de venir travailler. Quelle est la plus-value réelle d’un Cela représente un potentiel de “ immeuble loué en coworking surface immobilière énorme. versus un immeuble loué à un locataire classique ? La réponse n’est pas encore très évidente aujourd’hui. “On assiste à la fin du début du Brexit. Une période assez instable de plusieurs années va s’ouvrir pour “On assiste à une décollecte très trouver des accords commerciaux, forte dans les UC (Unités de ce qui freinera la Grande Bretagne. Comptes) de la part des assureurs, A terme, elle ne reviendra pas aussi se traduisant par une collecte plus forte qu’avant, même si l’impact favorable à l’immobilier, avec pour ne sera probablement pas aussi corolaire un transfert de risques vers important que ce que l’on croyait. l’épargnant.

16 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020 “Les taux bas sont devenus le “La conséquence la plus visible du « new normal » des économies projet de loi sur l’artificialisation matures qui ne disposent plus de des sols : les prix immobiliers nouveaux relais de croissance. Les taux en logistique vont exploser, plus vont probablement rester très bas, sauf fortement que le résidentiel. en cas d’incidents géopolitiques ou environnementaux majeurs.

“La conséquence sur le long terme “Il y a une prise de risques aujourd’hui de taux bas pour une économie au niveau du retail, mais personne qui vieillit, avec un système de n’est encore en mesure de savoir si protection sociale important, c’est ces prises de risques vont permettre un effondrement de valeurs de compenser la baisse des loyers. immobilières, comme cela s’est produit au Japon.

“L’accès au crédit n’a jamais été “Ce que l’on observe aujourd’hui aussi simple, ce qui participe aussi c’est que les valeurs des actifs de à la hausse des prix. Pourtant on l’immobilier logistique continuent voit toute une frange de population d’augmenter, et le spread par rapport qui n’arrive plus à se loger aux taux et par rapport aux autres correctement, notamment à Paris. classes d’actifs reste inchangé.

“Le spread est devenu tellement “Dans nos métiers, les capitaux important que tous les assureurs sont là, tout comme la technicité commencent à prendre de plus en plus et les compétences. La qualité des de risques et augmentent mondialement personnes et des équipes sont leur allocation immobilière avec des beaucoup plus décisives : elles font montants colossaux. la différence.

Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 17 Retrouvez les études EY sur l’immobilier et l’attractivité des territoires

Panorama de l’immobilier 1re étude socio-économique Baromètre des implantations et de la ville des fonds d’investissement de services en France immobilier non cotés L’économie en 4 dimensions Sièges, back office, choix L’investissement immobilier, de localisation et priorités une dynamique au service des dirigeants des territoires

18 | Panorama de l’investissement immobilier Février 2020 Sources principales utilisées dans le cadre du panorama

• Baromètre des implantations de services en France (EY 2019)

• Bilan 2019 et Perspectives 2020 − L’immobilier d’entreprise en France (Knight Frank, 2020)

• Enquête Besoins en Main-d’Œuvre − BMO (Pôle emploi − CREDOC, 2019)

• Évolution en 2017 des loyers d’habitation du secteur locatif privé dans l’agglomération parisienne (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne − Olap, 2018)

• Évolution en 2018 des loyers d’habitation du secteur locatif privé dans l’agglomération parisienne (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne − Olap, 2019)

• Indice du coworking (Bureaux à partager, 2019)

• INSEE (2019)

Baromètre d’attractivité des • Le Comptoir de la nouvelle entreprise − Télétravail, regards quartiers d’affaires mondiaux croisés salaries & dirigeants (Malakoff Médéric Humanis, Performance de Paris La Défense 2019) parmi 17 quartiers d’affaires • Les chiffres clés (Fédération e-commerce et vente à mondiaux distance − Fevad, 2019)

• Les SIIC, construire la ville de demain (FSIF, 2019)

• NewGen for Good, Comment la nouvelle génération va transformer l’entreprise (EDHEC NewGen Talent Centre, 2019)

• Rapport 2018 (Fédération Française de l’Assurance − FFA, 2019)

• Rapport au Premier ministre − Du télétravail au travail mobile, un enjeu de modernisation de l’économie française (Pierre Morel-à-Lhuissier, 2006)

• Panorama de l’immobilier et de la ville − 2020, 4e édition (EY − Fondation Palladio − Business Immo, 2019)

• Panorama des bureaux en Ile-de-France − France 4e trimestre 2019 (JLL, 2020)

• Penser l’immobilier responsable (Observatoire de l’immobilier durable − OID, 2018)

• Towards a zero-emission, efficient, and resilient buildings and construction sector. Global Status Report 2017 (UN Environment and International Energy Agency, 2017)

Février 2020 Panorama de l’investissement immobilier | 19 NOTES

EY est un des leaders mondiaux de l’audit, du conseil, de la fiscalité et du droit, des transactions. Partout dans le monde, notre expertise et la qualité de nos services contribuent à créer les conditions de la confiance dans l’économie et les marchés financiers. Nous faisons grandir les talents afin qu’ensemble, ils accompagnent les organisations vers une croissance pérenne. C’est ainsi que nous jouons un rôle actif dans la construction d’un monde plus juste et plus équilibré pour nos équipes, nos clients et la société dans son ensemble.

EY désigne l’organisation mondiale et peut faire référence à l’un ou plusieurs des membres d’Ernst & Young Global Limited, dont chacun est une entité juridique distincte. Ernst & Young Global Limited, société britannique à responsabilité limitée par garantie, ne fournit pas de prestations aux clients. Retrouvez plus d’informations sur notre organisation sur www.ey.com.

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