Teil C – Begründung
GEMEINDE TEISTUNGEN
3. ÄNDERUNG BEBAUUNGSPLAN NR.1
"Teistungen - Lindenberg"
- Entwurf –
Planaufstellung: Teistungen, August 2017 Planstand: Teistungen, Mai 2018 geändert geprüft freigegeben Datum Name Unterschrift Datum Name Unterschrift Datum Name Unterschrift
fertig gestellt
Ingenieur- und Sachverständigenbüro für Bauwesen Werner Huke, Oststraße 40, 37339 Breitenworbis, Tel.036074/93880 1 Inhaltsverzeichnis Seite
Gesetzliche Grundlagen 4
2. Aufstellungsbeschluss 5
3. Kartengrundlage 5
4. Planungsgrundlagen 5
5. Lage und Größe des Plangebietes 5
6. Standortangaben 6
7. Planungsanlass 6
8. Planungserfordernis 6
9. Bestehendes Planungsrecht 7
10. Rechtliche Festsetzungen 7
11. Übergeordnete Planung 7
12. Raumordnerische und landschaftsplanerische Funktionszuweisung 7
13. Städtebauliche Entwicklungskonzepte und sonstige städtebaulichen Planungen 7
14. Umweltverträglichkeit 7
15. Auftraggeber 8
16. Lage im Raum 8
17. Geltungsbereiche 9
17.1 Geltungsbereich Bestand 9 17.2 Geltungsbereich –Teilbereich 3. Änderung 10
18. Bebauungsplan - Urfassung 11 18.1 Bebauungsplan - Änderung 12
19. Planungsinhalte 15
19.1. Art der baulichen Nutzung 12 19.1.1 Gewerbegebiet 12 19.2 Bauweise 13 19.2.1 Überbaubare Grundstücksflächen 13 19.2.2 Höhe baulicher Anlagen 14 19.3. Verkehrsflächen 14 19.4 Flächen für Versorgungsanlagen 14
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20. Städtebauliche Werte 15
20.1.1 Flächenbilanz Urfassung 15 20.1.2 Flächenbilanz Neu 15
21. Grünordnerische Festsetzungen 15
21.1 Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 16 21.1.1 Erhaltungsmaßnahmen auf den öffentlichen Grünflächen 16 21.1.2 Erhaltungsmaßnahmen auf den privaten Grünflächen 16 21.1.3 Private Baugrundstücke 16 21.1.4 Versiegelungsbeschränkungen 16
22. Örtliche Bauvorschriften 17
22.1 Geltungsbereich 17 22.2 Dachformen und Dachneigung 17 22.3 Dachfarbe und- Material 17 22.4 Fassaden 17 22.5 Einfriedungen 18 22.6 Oberflächenbefestigung 18 22.7 Werbeanlagen 18 22.8 Immissionsschutzrechtliche Festsetzungen 18 22.9 Ordnungswidrigkeiten 18
23. Erschließung 19
23.1. Abwasserbeseitigung 18 23.2. Wasserversorgung 18 23.3. Löschwasserbereitstellung 19 22.4. Oberflächenwasser 19 23.5. Gasversorgung 19 23.6. Elektrische Versorgung 19 23.7. Fernmeldeanschluss 20
24. Durchführung 20
24.1 Sicherung der Bauleitplanung 20 24.2 Sozialplan 20 24.3 Bodenordnung 20 24.4 Anwendung besonderer Städtebaulicher Instrumente 20
25. Sonstiges / Nachrichtliche Übernahme 20
25.1 Gründung 20 25.2 Bodenschutz 20 25.3 Denkmalschutz 20 25.4 Altlasten 21
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1.1 Rechtsgrundlagen
Rechtsgrundlage für die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr.1 „Teistungen-Lindenberg“ der Gemeinde Teistungen ist
- Baugesetzbuch ( BauGB ) i.d.F. der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I, S.2414), zuletzt geändert durch Artikel 2 Absatz 3 des Gesetzes vom 20.07.2017 (BGBI. I S. 2808)
- Baunutzungsverordnung ( BauNVO ) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBI., I S.132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 04. 05. 2017 (BGBI. I S. 1057)
- Planzeichenverordnung ( PlanzV 90), in der Fassung der Bekanntmachung vom 18.01.1990 (BGBI. I S.58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04. 05. 2017 (BGBI. I, S. 1057)
- Thüringer Bauordnung (ThürBO) in der Fassung vom 13. März 2014
- Bundes- Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d. Fassung der Bekanntmachung vom 26.09.2002 (BGBl. I.S. 3830) zuletzt geändert durch Gesetz vom 18.07.2017 (BGBl. I.S. 2771)
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2. Aufstellungsbeschluss / Verfahrensstand:
Unter Beachtung o.g. gesetzlicher Grundlagen fasste der Gemeinderat Teistungen in seiner öffentlichen Sitzung am 27.07.2016 den Beschluss zur 3. Änderung des Bebauungsplan Nr.1 "Teistungen-Lindenberg" der Gemeinde Teistungen im Sinne des § 2 Abs. 1 BauGB i.V.m § 1Abs. 8 BauGB sowie den Beschluss über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB. Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte ortsüblich im Amtsblatt Nr. 11/2016 der Gemeinde Teistungen unter der Beschluss- Nr. 35/2016. Zur Vorbereitung des Planentwurfes werden im Rahmen der Behördenbeteiligung den Behör- den und sonstigen Trägern öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung voraussichtlich berührt wird, eine Planzeichnung mit diesem Textteil als Diskussionsgrundlage gegeben. Die Planzeichnung und der Textteil enthalten die nach der Bestandsaufnahme und dem gegenwärtigen Wissensstand aus verfügbaren Daten ermittelten Informationen. Anhand dieser Unterlagen werden die Behörden und Träger öffentlicher Belange auch zur Äu- ßerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung gebeten.
Die berührten Träger öffentlicher Belange und die Ämter wurden mit den Schreiben vom ……….….. über den Entwurf der 3. des Bebauungsplan Nr. 1 "Teistungen - Lindenberg" der Gemeinde Teistungen in Kenntnis gesetzt und um ihre Stellungnahme gebeten.
Der Entwurf der 3. Änderung des Bebauungsplan Nr. 1 "Teistungen - Lindenberg" der Ge- meinde Teistungen hat in der Zeit vom ……..……. bis ……………. öffentlich ausgelegen.
3. Kartengrundlage:
Als Kartengrundlage dienen Flurkarten vom Landesamt für Vermessung und Geoinformation Katasterbereich Leinefelde - Worbis, und Lage- und Höhenpläne im Maßstab M 1:500 des Vermessungsbüros Thomas Müller in Leinefelde - Worbis.
4. Planungsgrundlagen:
Die Festsetzungen der 3. Änderung des Bebauungsplan Nr. 1 "Teistungen - Lindenberg" der Gemeinde Teistungen sind aus dem §9 BauGB hergeleitet sowie Übernahmen aus berührten Fachplanungen.
5. Lage und Größe des Plangebietes:
Der Bereich der 3. Änderung des Bebauungsplan Nr.1 "Teistungen - Lindenberg" der Ge- meinde Teistungen umfasst die Fläche östlich des Dorfgebietes. Im Süden wird die Fläche durch ein Kleingartengebiet, im Westen durch Dorfmischgebietsflä- chen und im Osten sowie Norden durch Landwirtschaftsflächen begrenzt. Die Urfassung des Bebauungsplan Nr. 1 „Teistungen - Lindenberg“ ist mit einer Gesamtgröße von ca. 33,3 ha seit dem 22.11.1993 unter dem Aktenzeichen Az: 210-4621.20-WBS-480- GE/GI/WA „Lindenberg“ rechtskräftig. Die Größe des Teilbereiches der Änderung umfasst eine Fläche von 4,2266 ha und liegt in der Gemarkung Teistungen, Flur 3.
Ingenieur- und Sachverständigenbüro für Bauwesen Werner Huke, Oststraße 40, 37339 Breitenworbis, Tel.036074/93880 5 Er wird wie folgt begrenzt:
-nördlich und östlich von Landwirtschaftsfläche -südlich von der Landstraße B 247 -westlich von teilw. Landwirtschaftsfläche und Dorfgebietsfläche
6. Standortangaben:
Land : Thüringen Landkreis : Eichsfeld Gemarkung : Teistungen Gemeinde : Teistungen Flur : 003 Flurstücke : 100/107-127; 100/156-157; Wegeparzelle 97/5 (teilw.) (Änderungsbereich)
7. Planungsanlass:
Die Gemeinde Teistungen beabsichtigt, die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr.1 „Teistun- gen – Lindenberg am östlichen Ortsrand aufzustellen. Dies betrifft den Bereich des Gewerbe- gebietes im Baufeld 1 u. 2 nordwestlich des Geltungsbereiches. Der dort ansässige Gewerbebetrieb R&K Musterbuch GmbH Eichsfeld, Am Dämmig 22 beab- sichtigt eine neue Lagerhalle ohne Grenzabstand zu errichten. Die dadurch entstehenden Bau- lasten und Dienstbarkeiten sind vertraglich geregelt. In dem Vertrag sind Regelungen zu einer Baulast-(Abstandsfläche), die Fläche ist 5m breit und mit einem Wegerecht über das Flurstück 100/156 getroffen, zu dem sich die jeweiligen Eigentümer verpflichten. Als weiteres sollen durch die 3. Änderung des Bebauungsplanes (Teilbereich) Korrekturen vor- genommen werden, die den zeichnerischen Darstellungen des vorhandenen, rechtskräftigen Bebauungsplanes wiedersprechen. So ist die geplante Planstraße mit Wendehammer in die- sem Baufeld nicht hergestellt und der Standort für das Regenrückhaltebecken ist anders als in der Planzeichnung vorgesehen, auf das Flurstück 100/120 verlegt worden. Aufgrund dieser Änderungen müssen gleichzeitig die Baufelder mit ihren Baugrenzen neu aufgeteilt werden.
8. Planungserfordernis:
Die Gemeinden haben gem. §1 (3) BauGB Bebauungspläne aufzustellen oder zu ändern, so- bald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Mit der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1 ist beabsichtig, den Ist- Zustand des Teilbereiches in den Baufeldern 1 u. 2 herzustellen und den geplanten Hallenneubau der Firma R&K Muster- buch GmbH Eichsfeld zu legitimieren. Die zivilrechtlichen Voraussetzungen hierfür (Baulast, Wegerecht) sind zwischen den Eigentümern bereits vertraglich geregelt. Die baurechtlichen rechtskräftigen Voraussetzungen sollen mit der 3. Änderung des Bebau- ungsplanes (Änderung Teilbereich) geschaffen werden. Nach Rücksprache mit dem Landkreis Eichsfeld kann dies nur über eine Änderung des Teilbe- reiches des vorhandenen Bebauungsplanes erfolgen.
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9. Bestehendes Planungsrecht:
Für die Fläche ist bereits ein Bebauungsplan der Gemeinde Teistungen, Nr.1 „Teistungen - Lindenberg“, mit Stand vom 15.12.1997 unter dem Az.: 210-462120-HIG-095-MI/GE/GI/WA „Lindenberg“ (1.Ä) rechtskräftig. Derzeit besteht Planungsrecht für den Bebauungsplan Nr.1 „Teistungen - Lindenberg“ unter o.a. Aktenzeichen und Planungsstand. Die Änderungen im vorhandenen Bebauungsplan Nr. 1 „Teistungen-Lindenberg“ sind nur innerhalb der vorhandenen Geltungsbereichsgrenze geplant. Es soll eine Modifikation der Festsetzungen des rechtskräftigen Bereichs erfolgen, da für diesen Bereich bereits Baurecht besteht. Es handelt sich hier um eine Änderung eines genehmigten Bebauungsplans. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr.1 „Teistungen-Lindenberg“ der Gemeinde Teis- tungen sowie der Änderung sind aus dem §9 BauGB hergeleitet .
10. Rechtliche Festsetzungen
Im Plangebiet befinden sich keine geschützten Flächen oder Objekte nach folgenden Gesetzen: Thüringer Naturschutzgesetz (ThürNatG), Thüringer Wassergesetz (ThürWG), Thüringer Waldgesetz (ThürWaldG), Thüringer Denkmalschutzgesetz (ThDSchG),
11. Übergeordnete Planung
Ein Flächennutzungsplan entsprechend §8 BauGB für die Gemeinde Teistungen ist seit 03.03.2006 unter dem, Az.: 300-4621.10-061114-Teistungen rechtsverbindlich.
12. Raumordnerische und landschaftsplanerische Funktionszuweisung
Im Regionalplan Nordthüringen ist die Gemeinde Teistungen als Grundzentrum (Z) aus- gewiesen. Diesem ist ein Grundversorgungsbereich mit entsprechender Ausdehnung zugeord- net.
13. Städtebauliche Entwicklungskonzepte und sonstige städtebauliche Planungen
Ein städtebauliches Konzept für diesen Bereich ist durch den genehmigten Bebauungsplan Nr.1 „Teistungen-Lindenberg“ planerisch vorhanden und soll an den Ist- Zustand angepasst bzw. modifiziert werden.
14. Umweltverträglichkeit / Umweltbericht
Natur und Landschaft sind Umweltaspekte. Die Auswirkungen werden im Rahmen der Umweltprüfung ermittelt und bewertet. Die Umweltprüfung ist im Umweltbericht dokumentiert. Die schließt die Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung mit ein. Der Umweltbericht ist selbstständiger Bestandteil der Begründung zum Bebauungsplan und wird zeitnah als Anhang beigefügt. Bezüglich der Auswirkungen der Planung auf Natur und Landschaft wird daher auf den Umweltbericht verwiesen.
Ingenieur- und Sachverständigenbüro für Bauwesen Werner Huke, Oststraße 40, 37339 Breitenworbis, Tel.036074/93880 7 15. Auftraggeber:
Gemeinde Teistungen Hauptstraße 17 37339 Teistungen
16. Lage im Raum:
Die Gemeinde Teistungen (ca.2497 Einwohner) liegt im Landkreis Eichsfeld im Nordwesten des Landes Thüringen. Der Ort befindet sich zwischen den Höhenzügen des Ohmgebirges (mit dem Trogberg: 503 m) im Südosten und des Zehnsberges (mit dem Rotenberg: 407 m) im Südwesten sowie der niedersächsisch-thüringischen Landesgrenze im Norden. Die Hahle mit ihren kleineren Zuflüssen (Brehme, Nisse, Eichbach) entwässern die Landschaft nach Norden hin. Verkehrsmäßig ist der Ort über die Bundesstraße 247 angeschlossen. Die Gemarkung der Gemeinde umfasst 822 ha. Die Kreisstadt Heilbad Heiligenstadt liegt ca. 20 km südwestlich entfernt. Die Städte Worbis (ca. 5000 Einwohner) und Leinefelde (ca. 16000 Einwohner) liegen in etwa 10 bzw.15 km Entfernung südöstlich von Teistungen. Duderstadt (ca. 21000) befindet sich ca. 6 km nördlich des Ortes.
Übersichtskarte (ohne Maßstab)
Ingenieur- und Sachverständigenbüro für Bauwesen Werner Huke, Oststraße 40, 37339 Breitenworbis, Tel.036074/93880 8 17. Geltungsbereiche
17.1. Geltungsbereich Bestand
Bebauungsplan Nr.1 „Teistungen-Lindenberg“, mit Stand letzte Änderung 15.12.1997 unter dem Az.: 210-462120-HIG-MI/GE/GI/WA „Lindenberg (1.Ä) rechtskräftig.
Der Geltungsbereich Bebauungsplan Nr.1 "Teistungen-Lindenberg" umfasst eine Gesamtflä- che von ca. 33,3 ha und liegt in der Gemarkung Teistungen, Flur 003.
Luftbild (ohne Maßstab)
Ingenieur- und Sachverständigenbüro für Bauwesen Werner Huke, Oststraße 40, 37339 Breitenworbis, Tel.036074/93880 9 17.2 Geltungsbereich – Teilbereich Änderung
Der Geltungsbereich der 3. Änderung des Bebauungsplan Nr.1 "Teistungen-Lindenberg“ um- fasst eine Fläche von 4,2266 ha und liegt in der Gemarkung Teistungen, Flur 003.
Er wird wie folgt begrenzt:
-nördlich und östlich von Landwirtschaftsfläche -südlich von der Landstraße B 247 -westlich von teilw. Landwirtschaftsfläche und Dorfgebietsfläche
Luftbild (ohne Maßstab)
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18. Bebauungsplan Nr. 1 „Teistungen – Lindenberg“
Urfassung Bebauungsplan
Ingenieur- und Sachverständigenbüro für Bauwesen Werner Huke, Oststraße 40, 37339 Breitenworbis, Tel.036074/93880 11
18.1 Änderung Bebauungsplan Nr.1 (Änderungsbereich)
19. Planungsinhalte
Die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr.1 "Teistungen-Lindenberg" in Teistungen bezieht sich nur auf die Baufelder 1 u.2 und enthält geänderte Festsetzungen über:
19.1 Art der baulichen Nutzung
19.1.1 Gewerbegebiet
In Aufnahme des rechtkräftigen Bebauungsplanes ist der Planteil der Änderung als Gewerbe- gebiet und Gewerbegebiet eingeschränkt festgesetzt. In der Änderung wird das Plangebiet weiterhin als Gewerbegebiet festgesetzt. Das Gewerbegebiet eingeschränkt wird aufgrund des neuen Zuschnitts der überbaubaren Grundstücksflächen und der geplanten Bauvorhaben nicht mehr festgesetzt.
Ingenieur- und Sachverständigenbüro für Bauwesen Werner Huke, Oststraße 40, 37339 Breitenworbis, Tel.036074/93880 12 Das (1) GE (§8 BauNVO) dient vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.
(2) Zulässig sind: 1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, 2. Geschäfts-, Büro- u. Verwaltungsgebäude, 3. Tankstellen, 4. Anlagen für sportliche Zwecke, (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden: 1. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, (4) Nicht zugelassen werden: 1. Wohnungen für Aufsichts- u. Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber u. Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet u. ihm gegenüber in Grundfläche u. Baumasse untergeordnet sind, 2. Vergnügungsstätten,
In dem Gebiet werden aufgrund von Geruchsimmission Wohnungen im Sinne des §1 Abs. 5 BauNVO ausgeschlossen. Zudem werden aus städtebaulichen Gründen Vergnügungsstätten nicht zugelassen. Gerade die benachbarte Umgebung mit Allgemeinem Wohngebiet bean- sprucht eine störungsfreie Ruhe bzw. Wohnruhe, die durch Vergnügungsstätten und den dadurch verursachten Verkehr erheblich gestört würde. Der Ausschluss dieser Einrichtung wird bewusst zu Gunsten der allgemeinen „Ruhe“ als Festsetzung getroffen, auch weil Vergnü- gungsstätten dem Ziel entsprechen, typisch ländliche Strukturen zu erhalten.
Die Festsetzung erfolgt auf Grundlage von § 9 (1) 1 BauGB sowie § 8 i.V.m. § 1 (6) BauNVO.
19.2 Bauweise
19.2.1 Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Festsetzung von Baugrenzen be- stimmt und vorgegeben. Die Festsetzung regelt die Verteilung der baulichen Nutzungen auf den Grundstücken. Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind die Gebäude frei anzuordnen. Gebäude und Gebäudeteile dürfen die festgesetzten Baugrenzen nicht über- schreiten.
Aufgrund der Errichtung einer neuen Lagerhalle und durch den Wegfall der Planstraße mit Wendehammer sowie die Versetzung des Regenrückhaltebeckens wurden in der 3. Änderung des Bebauungsplanes die Baugrenzen für das Baufeld 1 u. 2 neu festgesetzt.
Die Errichtung von Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO und von baulichen Anlagen, die nach Thüringer Bauordnung in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, ist auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
Die Festsetzung erfolgt auf Grundlage des§ 9 (1) 2 BauGB i.V.m. §23 (1), (3) und (5) BauNVO.
19.2.2 Höhe baulicher Anlagen
Um ein behutsames Einfügen in das Orts- und Landschaftsbild zu erreichen, werden die Ge- bäudehöhen im Plangebiet, ergänzend zu der festgesetzten Dachneigung durch die Festset- zung der maximalen Höhe der baulichen Anlage gesteuert. Der obere Bezugspunkt ist jeweils die Trauf- und Firsthöhe der baulichen Anlagen. Die Traufhöhe ist der äußere Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut. Die durch die Trauf- u. Firsthöhe festgesetzte Höhe baulicher Anlagen bezieht sich Ingenieur- und Sachverständigenbüro für Bauwesen Werner Huke, Oststraße 40, 37339 Breitenworbis, Tel.036074/93880 13 auf den jeweils natütl. Geländeverlauf GE Baufeld 1u. 2-Neu und Schnittlinie von Außen- wand mit Dachfläche, gemessen an dem Gebäudeteil, dessen Höhenentwicklung bezogen auf die vorh. Flächenbefestigungen und dem vorhandenen natürlichen
Geländeverlauf am größten ist. Die im Plan festgesetzten Traufhöhen beziehen sich nicht auf Schornsteine, Fahrstuhlschächte, Antennenträger und andere untergeordnete Gebäudeteile
Die festgesetzte Firsthöhe wird mit FH max. =10,00 m für die Baufelder 1 u. 2 nicht geändert.
Zusätzlich wird eine Traufhöhe mit TH max. = 6,00 m für Baufeld 1 u. 2 neu festgesetzt.
19.3 Verkehrsflächen
Es sind Straßenverkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung festge- setzt. Die Straßenverkehrsflächen werden durch Straßenbegrenzungslinien auch gegenüber den Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung abgegrenzt.
Straßenverkehrsflächen Die in der Urfassung des rechtskräftigen Bebauungsplan Nr.1 vorgesehene Planstraße mit Wendehammer ist nicht hergestellt worden. Sie entfällt deshalb in der 3. Änderung. Die Zu- fahrt auf die Grundstücke erfolgt nunmehr über eine gemeinsam genutzte und mit 10m Wege- recht belegte Zufahrt (Flurstück 100/156) über die Straße Am Dämmig. Die für die ehemals geplante Straßenfläche wird die überbaubare Grundstücksfläche erweitert.
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung Als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, wird in der 3. Änderung der vorhandene Weg des bestehenden Planteils als Wanderweg festgesetzt. Der unabhängig von der Straße geführte Weg dient in der Regel zur Verbesserung der Durchlässigkeit des Plangebietes für den Fußgängerverkehr. Die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Köllerweg wird im Bereich des ehemals vorgesehenen Regenrückhaltebeckens in seiner Linienführung geändert.
Die Festsetzungen erfolgen auf der Grundlage des § 9 (1) 11 BauGB.
19.4 Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasser- Beseitigung sowie für Ablagerungen
Im Plangebiet der 3. Änderung ist in der Urfassung des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 1 „Teistungen-Lindenberg“ auf dem Flurstück 100/125 ein Regenrückhaltebecken festgesetzt. Dieses ist in der der geänderten Fassung auf der Fläche des Flurstücks 100/120 neu festge- setzt. Die ehemalige Fläche für das RRB wird als Flächen für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen nach §9 (1) Abs. 25b BauGB festgesetzt.
Die Festsetzung erfolgt auf Grundlage des § 9 (1) 12 BauGB
Ingenieur- und Sachverständigenbüro für Bauwesen Werner Huke, Oststraße 40, 37339 Breitenworbis, Tel.036074/93880 14 20. Städtebauliche Werte
20.1.1 Flächenbilanz Urfassung
überbaubare Grundstücksfläche 2,0318 ha nicht überbaubare Grundstücksfläche 0,6672ha Wanderwegfläche 0,0699 ha Wanderwegfläche Köllerweg 0,1353 ha Flächen für Versorgungsanlagen (RRB) 0,0976 ha Straßenverkehrsflächen (Planstr./Wendeh.) 0,0996 ha Öffentliche Grünflächen 0,0859 ha Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 1,0393 ha Geltungsbereich 3. Änderung: 4,2266 ha
20.1.2 Flächenbilanz Neu
überbaubare Grundstücksfläche 2,1664 ha nicht überbaubare Grundstücksfläche 0,5997 ha Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 0,1872 ha (Wanderweg + Köllerweg) Flächen für Versorgungsanlagen (RRB) 0,4380 ha private Grünflächen 0,1064 ha Flächen zum Schutz, Pflege u. Entwicklung v. Natur u. Landschaft 0,8353 ha Geltungsbereich 3. Änderung: 4,2266 ha
(Flächen wurden graphisch ermittelt)
21. Grünordnerische Festsetzungen:
Aus grünordnerischer Sicht ergeben Sicht folgende grundsätzlichen Zielsetzungen, um die Be- lange des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu beachten bzw. die Auswirkungen der geplanten Bebauung hinsichtlich Naturschutz und Erholungsvorsorge zu vermeiden, zu min- dern oder auszugleichen:
- Stützung der Vernetzungsbeziehungen, - sorgfältige Einfügung der baulichen Anlagen in die vorhandene landschaftliche Situation,
- Beachtung ökologischer Gesichtspunkte bei der Planung von Gebäuden, Betriebs- und Ver – kehrsflächen, - ausreichende Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft im Vorhabens- gebiet und ggf.im Bereich des neuen „Ökopools“ der Gemeinde.
Pflanzungen sind nach Pflanzliste vorzunehmen. Die gepflanzten Gehölze sind durch geeignete Maßnahmen zu sichern und dauerhaft zu erhalten. Abgängige Gehölze sind durch analoge Nachpflanzungen zu ersetzen.
Ingenieur- und Sachverständigenbüro für Bauwesen Werner Huke, Oststraße 40, 37339 Breitenworbis, Tel.036074/93880 15 Festsetzungen:
21.1 Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
21.1.1 Erhaltungsmaßnahmen auf den öffentlichen Grünflächen
Die vorhandenen Gehölze innerhalb der Flächen zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang gleichwertig durch Gehölze der Artenliste gemäß textlicher Festsetzung 1.3 zu ersetzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)
21.1.2 Erhaltungsmaßnahmen auf den privaten Grünflächen
Die vorhandenen Gehölze innerhalb der Flächen zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang gleichwertig durch Gehölze der Artenliste gemäß textlicher Festsetzung 1.3 zu ersetzen.(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)
21.1.3 Private Baugrundstücke
Alle nicht überbaubaren Flächen sind mit Ausnahme der notwendigen Zufahrten, Zugänge, und sonstiger Verkehrsflächen als Grünflächen anzulegen und extensiv zu pflegen. Die Zufahrten auf die Grundstücke im Baufeld 1 u. 2 - Neu erfolgt über die Straße "Am Dä- ming". Es ist nur 1 Zufahrt auf die Grundstücke vorhanden, die gemeinsam von den Grund- stücksbesitzern genutzt wird. Ein eingetragenes Wegerecht für das Flurstück 100/157 ist ge- geben. Es gibt keine separate Planung von Ein- und Ausfahrt. Der Umsetzungszeitraum der Pflanzmaßnahmen ist in der nach Nutzungsbeginn folgenden Pflanzperiode vorzunehmen.
21.1.4 Versiegelungsbeschränkung
Pkw- Stellplätze, Zuwegungen, Terrassen und Lagerplätze sind nur in wasserdurchlässiger Ausführung zulässig. Als wasserdurchlässig gelten Pflaster mit mindestens 20% Fugenanteil, Rasengittersteine, Schotterrasen, Drainagepflaster und ähnliches. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20BauGB)
Ziel und Begründung Durch die Festsetzung zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern werden die bestehenden Ge- hölze auf der Fläche geschützt. Hierdurch wird die Einbindung des Plangebietes gefördert und vorhandene Lebensräume für Tiere werden erhalten.
Die Festsetzung erfolgt auf Grundlage des§ 9 (1) 25b BauGB.
Ingenieur- und Sachverständigenbüro für Bauwesen Werner Huke, Oststraße 40, 37339 Breitenworbis, Tel.036074/93880 16
22. Örtliche Bauvorschriften
Aufgrund der Lage des Plangebietes am Rand des Ortes sowie der topografischen Situation ist das Plangebiet aus dem umgebenden Landschaftsraum einsehbar. Um die Auswirkungen der hinzutretenden Bebauung auf das Landschaftsbild zu minimieren, werden örtliche Bauvorschrif- ten über Gestaltung erlassen. Da die Gebäudehöhen bereits durch die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung begrenzt werden, hat in erster Linie noch die Dachlandschaft Einfluss auf die Fernwirkung. Es werden daher diesbezüglich einige wenige Gestaltungsvorschriften in Anlehnung an die umliegende Bebauung gemacht. Vorherrschend in der umliegenden Bebauung sind auf den Hauptgebäuden das Satteldach und das Walmdach. Insbesondere bei älteren Gebäuden ist diese Dachform durch Anbauten und Dachgauben allerdings vielfältig aufgelockert. Das Grundprinzip des geneigten Daches wird in das Plangebiet übertragen. In den nachfolgenden Kapiteln wird die Regelung für die Errichtung von Dächern im Plangebiet beschrieben.
22.1 Geltungsbereich
Die Örtlichen Bauvorschriften gemäß § 88 Abs.1 Nr. 1 und Abs. 2 der Thüringer Bauordnung ThürBO) gelten im Bereich der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1 "Teistungen - Linden- berg", der Gemeinde Teistungen.
22.2 Dachformen und Dachneigung
Als Dachformen im Baufeldern 1 u. 2- Neu werden Sattel- und Walmdächer mit einer Dach- neigung von mindesten 15° bis 30° sowie Zeltdächer mit einer Dachneigung von 15° bis 25° zugelassen. Satteldächer können auch als versetzte zweihüftige Pultdächer ausgeführt werden. Einhüftige Pultdächer und Flachdächer an An- u. Kopfbauten sind ebenfalls zulässig.
Diese Festsetzung erfolgt in Anlehnung an die umliegende Bebauung, wo zum größten Teil geneigte Dächer bei den Hauptgebäuden vorherrschen. Im Sinne einer geneigten Dachform wird festgesetzt, dass Dachneigungen ab 15° errichtet werden müssen. Dies ermöglicht einer- seits die Optik von geneigten Dächern, andererseits können aber auch Entwürfe z.B. mit zu- rückgesetzten Staffelgeschossen z.B. für Bürogebäude verwirklicht werden. Auch verschiede- ne technische Lösungen sind möglich. So können entweder Dachziegel oder-steine für Büro- u. Sozialgebäude verwendet werden. Bei dieser Dachneigung sind aber auch noch die herkömm- lichen Systeme zur extensiven oder intensiven Dachbegrünung ohne zusätzlichen baukonstruk- tiven Mehraufwand anwendbar.
22.3 Dachfarbe und –material
Als Dacheindeckung sind Aluminium- und Kunststoffdachprofilplatten in hellen Farbtönen vorzusehen. Pultdächer von An- u. Kopfbauten sind mit ziegelroten oder grauen und anthrazit Deckung aus Ton- o. Betondachsteinen auszuführen.
22.4 Fassaden
Fassaden sind aus Putz, Holz, Platten- bzw. Sandwichverkleidung, Klinker und Glas zulässig. Die Farbtöne sind entsprechend der vorhandenen Bebauung anzupassen. Kleinflächige Bauteile wie Fenster, Türen, Fallrohre u.a. können mit Farbtönen der Farb- reihen Rot, Blau, Grün und Gelb sowie der Graureihe versehen werden.
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22.5 Einfriedungen
Einfriedungen sind ausschließlich in Form von Zäunen mit einer Höhe von max. 2,00m zulässig. Der Abstand zu öffentlichen Verkehrsflächen wird auf mind. 0,50m festgesetzt. Zaunart: Maschendraht, Stabgitterzaun dahinter Bepflanzung mit hecken Hecken
22.6 Oberflächenbefestigung
Die Befestigung der Stellplätze ist nur mit wasserdurchlässigen Materialien zulässig (Pflaster, wasser- gebundene Decken o.ä.).
22.7 Werbeanlagen
Im Baufeld 1 u. 2 - Neu dürfen Schriftzüge am Gebäude eine Länge von 7,00m und eine maximale Höhe 1/2 der Gebäudehöhe nicht überschreiten. Werbetafeln bzw. Beleuchtung, Fahnenmasten und Werbepylone sind auch außerhalb der überbaubaren Flächen sowie in Einfahrts- und Eingangsbereichen zulässig. Werbetafeln, Fahnenmasten, Werbepylone sowie Gitterträgerkonstruktionen dürfen eine Höhe von 10,00m nicht überschreiten.
22.8 Immissionsschutzrechtliche Festsetzungen
Zum Schutz der benachbarten Wohngebieten sowie der Wohnnutzungen in den Mischgebieten werden für die Gewerbegebiete im Bereich der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1 „Teis- tungen – Lindenberg“ folgende kontigentierte Flächenpegel festgesetzt:
Tagesbetrieb ( 6 - 22 Uhr ) Nachtbetrieb ( 22 - 6 Uhr) GE LW" = 60 dB (A) LW" 44 dB (A) (kein Nachtbetrieb)
- Die Festsetzungen bezüglich der Emmissionsanteile sind als Obergrenzen zu verstehen. - Lärmkontingente dürfen nicht überschritten werden.
Da es sich bei den vorh. Betrieben in den Baufeldern 1 u. 2 um nicht „störende“ Betriebe han- delt, die nicht im Nachtbetrieb arbeiten, können die angegebenen Flächenpegel festgesetzt werden, ohne ein separates Gutachten zu beauftragen. Bei beiden Betrieben handelt es sich um Unternehmen, die nur Lager- und Verkauf bedienen und kein produzierendes Gewerbe beinhalten. Öffnungszeiten sind von 8.00 – 17.00Uhr. In dieser Zeit finden auch die Versand- u. Anlieferungsarbeiten statt. Ein Flächenpegel von 44 dB(A)/m² lässt nachts sehr wenige Aktivitäten zu, also können hier nur Firmen arbeiten, die kein Freiflächengeschehen aufweisen und in massiven, geschlosse- nen Gebäuden arbeiten. Diese Voraussetzungen werden von den vorhandenen Betrieben im Bereich des Plangebietes erfüllt.
22.9 Ordnungswidrigkeiten
Ordnungswidrig handelt nach § 86 Abs. 1 ThürBO, wer vorsätzlich oder fahrlässig den örtlichen Bauvorschriften zuwiderhandelt. Die Ordnungswidrigkeit kann gem. § 86 Abs. 3 ThürBO mit einer Geldbuße bis zu 500.000,- Euro geahndet werden. Da nach der Novellierung der Bau- ordnung nicht mehr alle Bauvorhaben baugenehmigungspflichtig sind, kommt den Bauherren, den Entwurfsverfassern und den Bauunternehmen eine besondere Verantwortung für die Be- achtung der Örtlichen Bauvorschriften zu.
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23. Erschließung
23.1. Abwasserbeseitigung
Der Anschluß der Abwasserleitungen des GE Baufeld 1 u. 2 - Neu erfolgt ortsüblich über das zentrale Abwassernetz des Trink- u. Abwasserzweckverband "Obere Hahle" im vorh. Kanal- system über das öffentliche Netz zur zuständigen Kläranlage.
23.2. Wasserversorgung
Das vorhandene Plangebiet wurde an die vorhandene zentrale Trinkwasserversorgungs- anlage des Trink- u. Abwasserzweckverband "Obere Hahle" angeschlossen.
23.3 Löschwasserbereitstellung
Für die Löschwasserversorgung werden weitestgehend Hydranten nach DVGW Arbeitsblatt 331 oder andere nachgewiesene Entnahmemöglichkeiten im Umkreis von max. 300m einge- setzt. Ein für die Wasser- u. Löschwasserversorgung des Plangebietes detailliertes Grundkon- zept wird in Zusammenarbeit zwischen Planungsbüro und WAZ erstellt und ist nicht Bestandteil dieser Planung. Die Löschwasserversorgung ist mit 96m³/h(ggf. Brandausbreitung „mittel“) nach DVGW Arbeitsblatt W 405 über einen Zeitraum von 2 Stunden sicherzustellen.
23.4. Oberflächenwasser
Das Niederschlagswasser des Geltungsbereichs GE Baufeld 1 u. 2- Neu soll gemäß Abspra- che mit dem Trink- u. Abwasserzweckverband "Obere Hahle" auf den Grundstücken versi- ckern. Seitens des Auftragbebers wird dazu ein separates Versickerungsgutachten beauftragt. Es werden im Gutachten verschiedene Varianten der Versickerung geprüft, die jedoch im Ein- zelfall bei der Bebauung im Rahmen der Entwässerungsgenehmigung individuell abzuklären ist.
23.5 Gasversorgung
Eine Versorgung des GE im Baufeld 1 u. 2 mit Erdgas ist durch den Anschluss an das vorhan- dene Versorgungsnetz der EW Eichsfeldgas GmbH über die Leitungen des vorhandenen Plan- gebietes vorhanden.
23.6 Elektrische Versorgung
Das Plangebiet der 3. Änderung ist an das vorhandene Versorgungsnetz des Energieunter- nehmens E.ON Thüringer Energie AG des bestehenden Plangebietes angeschlossen. Betrei- ber des Elektrizitätsverteilungsnetzes ist die TEN Thüringer Energienetze GmbH. Bei der Durchführung der Baumaßnahmen ist auf die Einhaltung der Sicherheitsabstände zu den Ver- sorgungsleitungen zu achten.
Ingenieur- und Sachverständigenbüro für Bauwesen Werner Huke, Oststraße 40, 37339 Breitenworbis, Tel.036074/93880 19 23.7 Fernmeldeanschluss
Der Anschluss an das öffentliche Fernmeldenetz ist im bestehenden Plangebiet vorhanden.
24. Durchführung
24.1. Sicherung der Bauleitplanung
Die Maßnahmen zur Sicherung der Bauleitplanung werden über einen Durchführungsvertrag der Gemeinde Teistungen und dem Vorhabenträger geregelt.
24.2 Sozialplan
Zur Realisierung der Planung ist kein Sozialplan erforderlich.
24.3 Bodenordnung
Die Realisierung der Ziele des Bebauungsplanverfahrens erfordert keine bodenordnende Maß- nahmen.
24.4 Anwendung besonderer städtebaulicher Instrumente
Die Anwendung besonderer städtebaulicher Instrumente (besonders Städtebaurecht) nach § 136 ff BauGB ist nicht erforderlich.
25. Sonstiges / Nachrichtliche Übernahme
25.1 Gründung
Gründungen sind auf der Grundlage einer ingenieurgeologischen Begutachtung zu planen.
25.2. Bodenschutz
Bei Erschließung und Bauausführung sind die bodenbezogenen Mindestanforderungen zur Vermeidung/Minimierung baubedingter Beeinträchtigungen des Bodens zu beachten. Die Anforderungen an einen schonenden fachgerechten Umgang mit Boden richten sich nach DIN 19731.
25.3. Denkmalschutz
Sollten sich im Rahmen der weiteren Planung, Erschließung und Bauausführung Boden- denkmale, archäologische Fundstellen in Form von Bodenfunden wie Scherben, Knochen, Metallgegenstände, Steinwerkzeuge, auffällige Bodenverfärbungen und Steinkonzentrationen ergeben, sind diese nach § 16 Thüringer Denkmalschutzgesetz (ThDSchG) der zuständigen Denkmalfachbehörde, dem Thüringischen Landesamt für Archäologische Denkmalpflege anzuzeigen. Fund und Fundstelle sind im unverändertem Zustand zu erhalten und zu Schüt- zen. Nach § 7 Abs. 4 ThDSchG gilt der Grundsatz, dass der Träger des Vorhabens als Verursacher von evtl. notwendigen Eingriffen die dabei entstehenden Kosten zu tragen hat. das betrifft z.B. Ausschachtungsarbeiten, Trassierungen, Bergung oder auch Dokumentationen.
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25.4. Altlasten
Sollten sich im Rahmen der weiteren Planung, Erschließung und Bauausführung Verdachts- momente für das Vorliegen bisher nicht bekannter schädlicher Bodenveränderungen bzw. sonstiger Altlastenergeben, so sind diese im Rahmen der Mitwirkungspflicht (§2 Abs. 1 ThürBodSchG) sofort der zuständigen Bodenschutzbehörde, dem Umweltamt des Landkreises Eichsfeld anzuzeigen, damit ggf. erforderlich werdende Maßnahmen ein- geleitet werden können.
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