Bankovní Institut Vysoká Škola Praha Moderní Aplikace
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Moderní aplikace nákladové metody Bakalářská práce Autor: Milan Vimpel Katedra oceňování majetku Vedoucí práce: Ing.Petr Ort, Ph.D. Praha březen , 2012 Prohlášení Pro hlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude arch ivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Žatci dne 31.3.2012 Milan Vimpel Poděkování Chci poděkovat BIVŠ v Praze, že mi umožnila studovat obor oceňování majetku v kombinované formě studia. Děkuji vedoucímu katedry Ing. Petru Ortovi Ph.D. za projevenou pomoc v průběhu celého studia a při tvorbě bakalářské práce. Děkuji firmě CHMELAŘSTVÍ, družstvo Žatec za svolení k využití podkladů a informaci týkající se ocenění klimatizovaného skladu chmele v Žatci. Anotace Cílem práce je posouzení využití nákladové metody v praxi při tržním oceňování v České republice. Bakalářská práce obsahuje teoretickou část moderní aplikace nákladové metody - definice základních pojmů , předpisy , metody oceňování , názvosloví , moderní aplikace nákladové metody . Praktickou část zjištění hodnoty - rodinného domu nákladovou metodou , porovnávací metodou, příjmovou metodou , - komerční ho objektu nák ladovou metodou, porovnávací metodou, příjmovou metodou . Analýzu realitního trhu v okrese Louny. Klíčová slova Moderní aplikace nákladové metody , tržní hodnota rodinného domu a komerčního objektu, analýza realitního trhu . Annotation The aim of my work is to assess using of the cost method in practice in market valuation in the Czech Republic. Bachelor work includes the theoretical part modern applications of the cost method - definition of basic terms, the rules, methods of valuation, terminology, modern application of the cost method. The practical part determine the value - the house the cost method, comparative method, income method, - commercial building the cost method, comparative method, income method. Analysis of the real estate market in the Louny district. Key words Modern applications of the cost method, market value of the house and commercial building, real estate market analysis. Obsah Úvod ………………………………………………………………………………………………………………………………………….6 1. Teoretická část - definice základních pojmů .................................................................. 7 1.1. Předpisy ................................................................................................................................... 7 1.2. Metody oceňování - definice................................................................................................... 7 1.3. Názvosloví ............................................................................................................................. 10 2. Praktická část ................................................................................................................ 19 2.1. Rodinný dům ......................................................................................................................... 19 2.2. Komerční objekt – skladová hala ........................................................................................... 47 3. Analýza realitního trhu v okrese Louny ....................................................................... 90 3.1. Základní popis okresu Louny ................................................................................................. 90 3.2. Tabulka vzdáleností (km) ....................................................................................................... 92 3.3. Nezaměstnanost v okrese Louny k 12/2011 ......................................................................... 92 3.4. Chráněná území v okrese Louny ........................................................................................... 92 3.5. Analýza realitního trhu v okrese Louny ................................................................................. 93 3.6. Cenová mapa nemovitostí v okrese Louny ........................................................................... 96 Závěr ………………………………………………………………………………………………………………………………….. …..99 4. Seznam použité literatury ........................................................................................... 100 5 Úvod Cílem práce dle zadání je moderní aplikace nákladové metody v praxi při tržním oceňování. Bakalářská práce je rozdělená na tři části. V první t eoretick é části jsou popsané základní pojmy, předpisy , metody oceňování - definice, názvosloví, moderní aplikace nákladové metody . Ve druhé p raktick é část i j e provedeno ocenění rodinn ého domu nákladov ou metodou (s využitím úpravy hodnoty z důvodu fyzické opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti ), položkovým rozpočtem, porovnávací metodou, příjmovou metodou . U komerční ho objektu nákladov ou metodou (s využitím úpravy hodnoty z důvodu fyzické opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti) , položkovým rozpočtem, porovnávací metodou, příjmovou metodou. Ve třetí části je provedena analýz a trhu v okrese Louny. Tato analýza je zaměřen a na prodeje případně pronájmy rodinných domů, bytů, komerčních objektů a pozemků ve městech okresu Louny. Jedná se o města Louny, Žatec, Podbořany, Postoloprty, Vroutek, Kryry, Blšany. V závěru bakalářské práce bude provedena analýza jednotlivých metod ocenění, jej ich využitelnost, popřípadě důvody nevyužitelnosti v praxi . Bakalářská práce končí seznamem použité literatury, zadání m bakalářské práce . 6 1. Teoretická část - definice základních pojmů Bakalářská práce vychází ze studia odborné literatury, studijních materiálů dostupných v knihovně BIVŠ, odborného tisku a jiných dostupných zdrojů, které jsou uvedené v části použitá literatura. 1.1. Předpisy V bakalářské práci se mohou vyskytnout odkazy nebo citace z předpisů: -zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku -vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. -stavební zákon č. 183/2006 Sb., -občanský zákoník č.40/1964 Sb. -obchodní zákoník č.513/1991 Sb. 1.2.Metody oceňování - definice Metody oceňování jsou odvozené podle účelu, pro který je potřeba vyhotovit ocenění (oceňování v bankovnictví, při stanovení základu daně, občansko - právních sporech, exekuci, insolvenci, nepeněžitého vkladu majetku do společnosti, pojištění, při tvorbě a analýze podnikatelských záměrů, oceňování v obchodních aktivitách, oceňování majetku měst a obcí, atd). 1.2.1. Definice ze z ákon a č. 151/1997 Sb. §2 1): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. ___________________________ 1) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku 7 Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je : a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 1.2.2. Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie)2): Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej, a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. ___________________________ 2) Ing. Ort Petr Ph.D. , skripta BIVŠ: Moderní