Bankovní Institut Vysoká Škola Praha Moderní Aplikace

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Moderní aplikace nákladové metody Bakalářská práce

Autor: Milan Vimpel Katedra oceňování majetku

Vedoucí práce: Ing.Petr Ort, Ph.D.

Praha březen , 2012

Prohlášení

Pro hlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude arch ivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Žatci dne 31.3.2012 Milan Vimpel

Poděkování

Chci poděkovat BIVŠ v Praze, že mi umožnila studovat obor oceňování majetku v kombinované formě studia. Děkuji vedoucímu katedry Ing. Petru Ortovi Ph.D. za projevenou pomoc v průběhu celého studia a při tvorbě bakalářské práce. Děkuji firmě CHMELAŘSTVÍ, družstvo Žatec za svolení k využití podkladů a informaci týkající se ocenění klimatizovaného skladu chmele v Žatci.

Anotace Cílem práce je posouzení využití nákladové metody v praxi při tržním oceňování v České republice. Bakalářská práce obsahuje teoretickou část moderní aplikace nákladové metody - definice základních pojmů , předpisy , metody oceňování , názvosloví , moderní aplikace nákladové metody . Praktickou část zjištění hodnoty - rodinného domu nákladovou metodou , porovnávací metodou, příjmovou metodou , - komerční ho objektu nák ladovou metodou, porovnávací metodou, příjmovou metodou . Analýzu realitního trhu v okrese Louny.

Klíčová slova Moderní aplikace nákladové metody , tržní hodnota rodinného domu a komerčního objektu, analýza realitního trhu .

Annotation The aim of my work is to assess using of the cost method in practice in market valuation in the Czech Republic. Bachelor work includes the theoretical part modern applications of the cost method - definition of basic terms, the rules, methods of valuation, terminology, modern application of the cost method. The practical part determine the value - the house the cost method, comparative method, income method, - commercial building the cost method, comparative method, income method. Analysis of the real estate market in the Louny district.

Key words Modern applications of the cost method, market value of the house and commercial building, real estate market analysis.

Obsah

Úvod ………………………………………………………………………………………………………………………………………….6 1. Teoretická část - definice základních pojmů ...... 7

1.1. Předpisy ...... 7 1.2. Metody oceňování - definice...... 7 1.3. Názvosloví ...... 10 2. Praktická část ...... 19

2.1. Rodinný dům ...... 19 2.2. Komerční objekt – skladová hala ...... 47 3. Analýza realitního trhu v okrese Louny ...... 90

3.1. Základní popis okresu Louny ...... 90 3.2. Tabulka vzdáleností (km) ...... 92 3.3. Nezaměstnanost v okrese Louny k 12/2011 ...... 92 3.4. Chráněná území v okrese Louny ...... 92 3.5. Analýza realitního trhu v okrese Louny ...... 93 3.6. Cenová mapa nemovitostí v okrese Louny ...... 96 Závěr ………………………………………………………………………………………………………………………………….. …..99 4. Seznam použité literatury ...... 100

Úvod Cílem práce dle zadání je moderní aplikace nákladové metody v praxi při tržním oceňování. Bakalářská práce je rozdělená na tři části. V první t eoretick é části jsou popsané základní pojmy, předpisy , metody oceňování - definice, názvosloví, moderní aplikace nákladové metody . Ve druhé p raktick é část i j e provedeno ocenění rodinn ého domu nákladov ou metodou (s využitím úpravy hodnoty z důvodu fyzické opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti ), položkovým rozpočtem, porovnávací metodou, příjmovou metodou . U komerční ho objektu nákladov ou metodou (s využitím úpravy hodnoty z důvodu fyzické opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti) , položkovým rozpočtem, porovnávací metodou, příjmovou metodou. Ve třetí části je provedena analýz a trhu v okrese Louny. Tato analýza je zaměřen a na prodeje případně pronájmy rodinných domů, bytů, komerčních objektů a pozemků ve městech okresu Louny. Jedná se o města Louny, Žatec, Podbořany, Postoloprty, Vroutek, Kryry, Blšany. V závěru bakalářské práce bude provedena analýza jednotlivých metod ocenění, jej ich využitelnost, popřípadě důvody nevyužitelnosti v praxi . Bakalářská práce končí seznamem použité literatury, zadání m bakalářské práce .

1. Teoretická část - definice základních pojmů

Bakalářská práce vychází ze studia odborné literatury, studijních materiálů dostupných v knihovně BIVŠ, odborného tisku a jiných dostupných zdrojů, které jsou uvedené v části použitá literatura.

1.1. Předpisy V bakalářské práci se mohou vyskytnout odkazy nebo citace z předpisů: -zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku -vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. -stavební zákon č. 183/2006 Sb., -občanský zákoník č.40/1964 Sb. -obchodní zákoník č.513/1991 Sb.

1.2.Metody oceňování - definice Metody oceňování jsou odvozené podle účelu, pro který je potřeba vyhotovit ocenění (oceňování v bankovnictví, při stanovení základu daně, občansko - právních sporech, exekuci, insolvenci, nepeněžitého vkladu majetku do společnosti, pojištění, při tvorbě a analýze podnikatelských záměrů, oceňování v obchodních aktivitách, oceňování majetku měst a obcí, atd). 1.2.1. Definice ze z ákon a č. 151/1997 Sb. §2 1): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. ______1) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je : a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

1.2.2. Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie)2): Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej, a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. ______2) Ing. Ort Petr Ph.D. , skripta BIVŠ: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech

Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná.

1.2.3. Definice podle IVSC/TEGoVA 2) : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tato definice svým způsobem komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie tak, aby byla platná a použitelná i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo. IVSC a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdr užení odhadců (viz dále). Z uvedené definice vychází většina metodik používaných v prostředí Evropské unie, pokud se jedná o ocenění na tržních principech.

1.2.4. Základní přístupy k tržnímu ocenění 4) : Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Výsledkem je porovnávací hodnota, rovnající se ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu s eventuálním zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Přístup na bázi kapitalizace výnosů (příjmů) je založen na převážně ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje užitné hledisko a jeho výsledkem je výnosová (příjmová) hodnota , rovnající se součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitostí po dobu existence tohoto efektu. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomoci tzv. kapitalizace. Přístup na bázi nákladů je založen na převážně technickém pohledu na nemovitosti, jeho výsledkem je tzv. věcná hodnota, někdy též označovaná jako substanční nebo technická hodnota. Zjednodušeně řečeno její výše by měla odpovědět na otázku, kolik by činily současné náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění včetně nákladů na nák up pozemku.

______2) Ing. Ort Petr Ph.D. , skripta BIVŠ: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech 4)Ing. Zazvonil Zbyněk: Oceňování nemovitostí na tržních principech . Praha 1996.

1.3.Názvosloví 1.3.1. Cena a hodnota Podle zákona č. 526/90 Sb., ve znění zákona č. 135/1994 Sb. 3),4) je cenou peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořená při oceňování zboží, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům. Cena je spíše orientována k produkci či vlastnímu prodeji, ne k vyjednávání o směně. Hodnota 4) je obrazem návrhu či názoru, zatímco cena je dosažený či realizovaný fakt, případně cena administrativně nařízená či regulovaná. Hodnota se může, ale taky nemusí rovnat ceně, o hodnotě můžou být různé představy třeba z pohledu potenciálního poptávajícího a prodávajícího a až v procesu dalšího vyjednávání a okamžiku realizace tato představa vyústí do konkrétní ceny. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami. Hodnota se zpravidla určuje odhadem, například výnosová hodnota, tržní hodnota, věcná hodnota, střední hodnota.

1.3.2. Tržní hodnota – tržní cena Tr žní hodnota 2) je pojem ekonomicky obecný – vyjadřuje střední hodnotu cenové ho rozptylu předpokládaných tr žních cen. Tržní cena 2) je pojem ekonomicky konkrétní – cena dosažená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Tržní cenu nemůže odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím.

1.3.3. Obvyklá cena Obvyklá cena 6) je právní pojem definovaný například v § 2 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku 1) . Z ekonomického hlediska je to právní synonymum pojmu tržní hodnota. Definice obvyklé ceny také věcně odpovídá definici tržní hodnoty.

______1) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku 3)zákon č. 526/1990 Sb. o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. 4)Ing. Zazvonil Zbyněk : O ceňování nemovitostí na tržních principech . Praha 1996. 2) Ing. Ort Petr Ph.D. , skripta BIVŠ: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech 6) Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Analýza realitního trhu

1.3.4. Cena zvláštní obliby Tržní hodnota nemovitosti by měla být stejná pro všechny poptávající subjekty na trhu. Přesto se může vyskytnout nemovitost, která má svojí zvláštní cenu jen pro nějaký sektor trhu nebo dokonce pro jediný subjekt. Cena zvláštní obliby často přímo souvisí s dosažitelnými synergickými efekty při slučování nemovitostí. 6)

1.3.5. Reprodukční cena a reprodukční náklady Pojem reprodukční cena 6) souvisí věcně pouze se stavbami, protože pozemky nejsou reprodukovatelné. Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo možno v současné době a při použití současných stavebních hmot a výrobků a současnými technologiemi pořídit stavbu shodných kvantitativních a kvalitativních parametrů. Při obchodech se stavbami se pojem reprodukční cena objevuje například ve variantních analýzách, zda je lepší danou stavbu opravit nebo postavit znova její kopii.

1.3.6. Náhradová cena a náhradové náklady Pokud se na trhu nemovitostí vyskytne potřeba odstranit nějakou stavbu, třeba pro neopravitelné poškození požárem nebo povodní, jen výjimečně se tato odstraněná stavba nahrazuje její kopií. Většinou se na uvolněném pozemku postaví stavba mající lepší užitné vlastnosti (volnější vnitřní dispozici, lepší tepelně technické parametry obvodového pláště, apod.). Náklady na nahrazení původní stavby v nějakém směru jinou, obvykle kvalitnější, se nazývají náhradové náklady. 6)

1.3.7. Technická životnost Technickou životností 6) rozumíme dobu, která uplyne od okamžiku vzniku stavby až do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně užívat. V praxi je technická životnost průměrem technické životnosti jejich jednotlivých prvků a celků. Prvky, díly a celky stavby rozdělujeme na : Prvky dlouhodobé život nosti – základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce a další. Technická životnost těchto prvků může být až 200 let. Prvky krátkodobé životnosti – plynový kotel, elektrický ohřívač vody, kuchyňská linka, apod. Životnost těchto prvků je řádově nižší. ______6) Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Analýza realitního trhu

1.3.8. Právní životnost Právní životnost 6) je doba od vzniku stavby jako věci až po její zánik jako věci. To kdy jednotlivé typy staveb (rodinný dům, byt a další) vznikají a zanikají poměrně přesně definují právní předpisy. Právní životnost stavby závisí na množství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví.

1.3.9. Ekonomická životnost Ekonomická životnost 6) se počítá od doby možného komerčního využití stav by (obvykle od data kolaudace nebo od vydání rozhodnutí o užívání stavby před kolaudací), až do doby, kdy stavba z technických, právních nebo morálních příčin není schopna vytvářet výnos.

1.3.10. Morální životnost Morální životnost 6) poměrně úzce souvisí s ekono mickou životností. Začíná ve stejný okamžik jako ekonomická životnost, tedy od okamžiku , kdy je stavba komerčně využitelná a končí ve chvíli, kdy je morálně zastaralá nebo dožilá. Jinými slovy, končí v okamžiku, kdy lze stavbu nahradit jinou s lepšími užitnými parametry.

1.3.11. Vě c mov itá a nemovitá Věci v právním smyslu se dělí na věci movité a nemovité 5) . Platný Občanský zákoník definuje ve svém ustanovení §119 odst.2 7) , co se rozumí nemovitostmi. Za nemovitosti je třeba pova žovat (všechny) pozemky a dále stavb y spojené se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci, které nesplňují podmínky uvedené definice, jsou movitosti. Jak již bylo řečen o byty a nebytové prostor y - jsou-li vymezeny jako jednotky podle z ákona č 72/l994 s b. 8) - nemají povahu věcí v právním sm yslu. Nejsou-li v šak věcmi, nemohou to být ani movitosti, ani nemovitosti. Vzhledem k tomuto absurdnímu závěru zákonodárce v ustanovení §3, odst. 2 zákon a č. 72/1 994 sb. 8) stanovil, že pr ávní vztahy k jednotkám se řídí, pokud není stanoveno něco jiného, ustanoveními občanského zákoníku a dalších p rávní ch předpisů, které se týkají nemovitostí. ______5) Ing. Ort Petr Ph.D. a kolektiv autorů, Oceňování nemovitostí a cenové mapy 6) Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Analýza realitního trhu 7) občanský zákoník č.40/1964 Sb. 8) zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů v platném znění

Byty a nebytové prostory tak sice nejsou věcmi ve smyslu práva, ovšem na právní vztahy k nim (nap ř. na převod vlastnického práva, na zřízení zástavní ho práva atd.) je třeba aplikovat předpisy o nemovitostech. Z toho především vyplý vá, že k bytům a nebytovým prostorům jako jednotkám vznikají věcná prá va (jsou-li zřizována smluvně) až okamž ikem vkladu do katastru nemovitostí (byty a nebytové prostory jsou totiž předměte m evidence v katastru nemovitosti).

1.3.12. Součástí vě ci Součástí věci 5) je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc (rozumí se hlavní věc) znehodnotila. Stavba v šak není součástí pozemku . Součást věci hlavní není samostat nou vě cí v právním smyslu a nelze s ní proto jako s takovou vlastnicky disponovat. Z toho plyne, že lze disponovat jen s věcí hlavní a veškeré takové dispozice automaticky dopadají i na její součást.

1.3.13. Součástí pozemku Součástí pozemku 5) jsou porosty, jak o např. stromy, keře, tráva, nesklizená úroda atd. (tím není dotčeno vlastnictví zemědělských družstev k porostům na pozemcích jejich členů podle předpisů o zemědělském družstevnictví). Soudní praxe dovodila, že použitím osiv, sadby, hnojiv a chemikálií k zasetí, pohnojení či postřiku se tyto věci stávají součástí pozemku (Nejvyšší soud, sp.zn.29 cdo 2 07/2002). Součá stí pozemku mohou být rovněž např. meliorační zařízení umístěná pod jeho povrchem, stejně tak jako venkovní úpravy (terasy, jezírka, plot y zahr adní krby, vydlážděná prostranství atd). Za součást pozemku byl judikaturou uznán i rybník a zpevněná panelová cesta. 1.3.14. Součástí stavby Součástí stavby 5) mohou být okna, dveře, střešní krytina, střešní žlaby, elektrická vedení, vodovodní a plynová potrubí atd.

______5) Ing. Ort Petr Ph.D. a kolektiv autorů, Oceňování nemovitostí a cenové mapy

1.3.15. Příslušenství Příslušenství 5) zásadně sleduje prá vní osud hlavní věci, a to bez ohledu na skutečnost, zda je tento následek vyjádřen např. ve smlouvě o převodu nemovitosti (nic ovšem nebrání tomu, aby vlastník disponoval samostatně s věcí hlavní či jen s jejím příslušenstvím). Příslušenstvím vě ci jsou vě ci, kt eré ná leží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uží vány. Věc hlavní a její příslušenství tak mají povahu dvou samostatných věcí v právním smyslu. Příslušenstvím nemovitosti může být jak věc movitá (např. vybavení domu - nábytek, klíče ode dveří atd.), tak i jiná nemovitost (různé altány, kůlny, dřevníky atd.). Přísluš enstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Příslušenstvím movité věci však může být vždy jen jiná věc movitá.

1.3.16. Pozemek Podle občanského zákoníku 7) je pozemek definován jako část zemského povrchu, která je od ostatních částí povrchu oddělena hranicí správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní či rozlišenou způsobem využití.

1.3.17. Parcela Parcela 6) je podle platných legislativních předpisů, pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

1.3.18. Stavba Pojem „stavba“ 6) se běžně vyskytuje jak v legislativě (Občanský zákoník, Zákon o oceňování majetku, Stavební zákon, apod. včetně jednotlivých prováděcích vyhlášek), přesto se, podobně jako u pozemku, velmi obtížně hledá vhodná definice stavby. Komplikací je i to, že v právním systému je pojem „stavba“ někdy chápán jako věc (budova, hala, most), někdy jako výrobní proces vedoucí ke vzniku věci (výstavba, realizace).

______5) Ing. Ort Petr Ph.D. a kolektiv autorů, Oceňování nemovitostí a cenové mapy 6) Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Analýza realitního trhu 7) Ob čanský zákoník č.40/1964 Sb.

Podle zákona č. 183/06 Sb. 9) – Stavebního zákona je stavbou každé stavební dílo bez ohledu na účel užívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Chybí přitom definice co to je stavební dílo.

1.3.19. Budova Budovou 6) je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. Za vznik stavby je u budovy považován okamžik, kdy jsou patrné obrysy stavby respektive její stavebně technické uspořádání a dispozice prvního nadzemního podlaží. V praxi se požaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaží. Snížení stavby (budovy) pod tuto hranici jednoho metru znamená naopak zánik stavby.

1.3.20. Byt Byt 6) je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je považován okamžik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

1.3.21. Nebytov ý prostor Nebytový prostor 6) je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru nebo společné části domu.

1.3.22. Obytn ý dům Obytný dům 6) je taková stavba, u níž více jak dvě třetiny plochy slouží k bydlení. Do této plochy se nezapočítává plocha domovního vybavení.

1.3.23. Bytov ý dů m Bytový dům 6) je taková stavba, která slouží převážně, tedy více než z 50 % k bydlení. ______6) Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Analýza realitního trhu 9) stavební zákon č. 183/2006 Sb.

1.3.24. Rodinn ý dům Rodinný dům 6) je taková stavba, která slouží převážně, tedy více jak z 50 %, k bydlení. Může mít maximálně tři kolaudované byty, maximálně jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a podkroví.

1.3.25. Moderní aplikace nákladové metody Původní – klasická nákladová metoda se omezovala na výpočet reprodukční ceny, který mohl být snížený o příslušné opotřebení. Jejím smyslem bylo zjistit jakým způsobem a náklady vznikl majetek. Takto vypočítaná cena byla odlišná od skutečné tržní ceny. Tento způsob oceňování končil s vyhláškami č. 393/91 Sb., vč. její novelizace č. 110/92Sb. a 611/92Sb. Vyhláška č. 178/94Sb. platná od 1.11.1994 zavedla nový modernější nákladový přístup k výpočtu nákladové ceny, včetně omezeného použití výnosové metody pro domy s nájemními byty. V zákoně č. 151/97Sb. (vč. novelizací č. 121/2000Sb., 237/04Sb., 257/04Sb.) s platnost í od 1.1.1998 je stanovený základní způsob ocenění majetku a služeb tzv. obvyklou cenou. Mimo obvyklou cen u zákon uvádí i jiné způsoby oceňování (nákladový, výnosový, porovnávací, podle jmenovité hodnoty, účetní hodnoty, kursové hodnoty, cenou sjednanou). Moderní nákladová metoda se vyznačuje tím, že pomocí funkčních a ekonomických nedostatků vkládá do původní nákladové metody jeho užitečnost. Funkční nedostatky – protože klasická nákladová metoda neřešila ekonomickou a morální stránku , ale jenom technickou stránku , takto zjištěná tržní cena byla rozdílná od skutečné tržní ceny. Tyto důvody vedly k zavedení funkčních nedostatků, které zohledňují morální zastarávání staveb. Mluvíme také o zpracování ocenění nemovitosti tzv. „náhradovým způsobem“. Morální zastarávání staveb (provozů) je nejvíce patrné ve vybavení (topení, ohřev TÚV, ventilace, klimatizace, staré výrobní linky, skladování, atd.), v nových konstrukčních systémech a materiálech, vč. výplní otvorů také využití nových izolačních materiálů. Výpočet funkčních nedostatků vychází z porovnání ideálního řešení stavby (provozu), které nejvíce vyhovuje investorovi na základě využití současných nejlepších technologii, výrobků a konstrukčních systémů. Provede se výpočet reprodukční ceny položkovým rozpočtem nebo podle oceňovacího předpisu. ______

6) Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Analýza realitního trhu

Ve druhém kroku se provede ocenění stávající budovy (provozu) opět pomocí některého způsobu výpočtu reprodukční ceny. Výsledkem bude zjištění tzv. základních funkčních nedostatků (reprodukční cena nového řešení stavby (provozu) – re produkční cena stávající stavby (provozu). Základní funkční nedostatky můžeme vyjádřit v %: základní funkční nedostatky/(reprodukční cena nové stavby (provozu)/100) = (%) K výše popsaným základním funkčním nedostatkům je potřebné přičíst provozní funkční nedostatky. Jedná se o zvýšené náklady, které vznikají provozem zastaralých technologii, konstrukčního řešení, způsobu vytápění, rozvodů a napojení na inž. sítě, atd. Provozní funkční nedostatky = ideální provozní náklady -skutečné provozní náklady. Prov ozní funkční nedostatky můžeme vyjádřit %: provozní funkční nedostatky/(ideální provozní náklady stavby (provozu)/100) = (%) Celkové funkční nedostatky = základní funkční nedostatky + provozní funkční nedostatky.

Ekonomické nedostatky – byly zavedené v devadesátých létech minulého století. Hlavním důvodem byly rozdíly mezi skutečně dosaženými tržními cenami a tržní hodnotě zjištěné nákladovou metodou. Projevilo se to například v pojišťovnictví, kde pojistná hodnota neodpovídala tržní hodnotě. V bankovni ctví, kde zajištění úvěru bylo nedostatečné z důvodu zjištění tržní hodnoty nákladovým způsobem. Dalším důvodem bylo zjištění rozdílů mezi skutečně sjednanou cenou a cenou zjištěnou nákladovým způsobem pro daňové účely. I v tomto případě nebyla dodržována daňová spravedlnost(právo garantované Základní listinou práv a svobod). Ekonomické nedostatky jsou vyjádřením vztahu mezi věcnou hodnotou a tržní hodnotou. V oceňovací vyhlášce se jedná o koeficient prodejnosti K p. Tento koeficient je tvořen orgány státní správy, která vychází z velkého množství uskutečněných prodejů a nákladů na stavby. Je daleko přesnější, než kdyby si ho tvořil odhadce sám, proto je vhodné využívat ke stanovení ekonomických nedostatků právě tento koeficient prodejnosti. Nákladová metod a v pojetí tzv. „moderní nákladové metody“ má své místo při tržním ocenění. Slouží při porovnání jednotlivých metod a výsledných hodnot zjištěných příjmovou a porovnávací metodou. Nákladová hodnota může být tržní hodnotou v případech kdy se oceňují stavby, s kterými se běžně neobchoduje a není možné provést ocenění příjmovou nebo porovnávací metodou. Příkladem může být čistírna odpadních vod (ČOV), nebo trafostanice. Kritériem při rozhodování , zda je výhodnější koupit čistírnu odpadních vod, která se nachází v blízkosti již koupeného komerčního objektu nebo je výhodnější vystavět

17 novou ČOV nám odpoví ocenění obdobné ČOV nákladovým způsobem (v případě, že se jedná o starší stavbu, tak i výpočtem náhradové ceny, kde se uvažuje s využitím novějších technologi i a materiálů). Nákladová metoda se také využívá při stanovení pojistné hodnoty – reprodukční ceny nebo věcné hodnoty při pojištění na časovou cenu, při zjištění technického stavu, stáří, opotřebení, další životnosti, také pro účely zjištění funkčních nedostatků. V této bakalářské práci jsou popsány metody ocenění jako je např. porovnávací metoda, příjmová (výnosová) metoda, nákladová metoda. V praktické části je provedeno ocenění rodinného domu porovnávací metodou, nákladovou hodnotou, také podle položkového rozpočtu. Druhou nemovitost í v praktické části je oceněný komerční objekt porovnávací metodou, nákladovou hodnotou, příjmovou (výnosovou) hodnotou, také podle položkového rozpočtu. Analýza tržní hodnoty bude provedena kontribuci (přispění) jednotlivý ch metod k výsledné hodnotě. Obě oceňované nemovitosti jsou v podstatě novostavby (rodinný dům byl postaven v roce 2008 a komerční objekt je připravený k výstavbě v roce 2012 a bude kolaudován 09/2012). Při ocenění těchto nemovitostí nebude provedený výpočet věcné hodnoty tzv. náhradovými náklady, ale pouze reprodukčními náklady. Při hledání tržní hodnoty se nejedná o samostatný nástroj ocenění (nákladový, porovnávací, výnosový), ale je to vzájemně provázaný komplexní nástroj, do sebe zapadající a vzájemně se podporující. Odhad tržní hodnoty nemovitosti spočívá v analýze toho, jak jednotlivé metody přispívají k výsledné hodnotě. V některých případech se používá výpočet váženého průměru tržních hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou, nebo také kontribuci (přispění) jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Kontribuce je různá a liší se podle oceňovaného majetku. Při oceňování: - pozemků má největší váhu porovnávací hodnota - bytů porovnávací a výnosová hodnota - rodinného domu porovnávací hod nota - komerčního objektu výnosová hodnota Tržní hodnotu také ovlivňuje účel ocenění (podoba a způsob prezentování, účel využití). Výsledkem tržního ocenění je odhad hodnoty nemovitosti, ne jednoznačně vypočítané číslo. Tržní hodnota je ideál, ke kterému se znalci a odhadci snaží přiblížit.

2. Praktická část 2.1. Rodinný dům OCENĚNÍ NEMOVITOSTI odhad tržní hodnoty

Nemovitost: Rodinný dům, vč. příslušenství – LV č. 1060 Adresa nemovitosti: Hlubany 132, 441 01 Podbořany Katastrální údaje: Kraj Ústecký, okres Louny, k.ú. Hlubany, kód k .ú. 723282, Stavba s pozemkem, č.p. 132, p.č. 233/9,233/24 Vlastník : Vlastník, Hlubany 132, 440 01 Podbořany Účel ocenění: Zjištění tržní hodnoty. Účel úvěru: Bakalářská práce Objednatel ocenění: Vlastník Adresa objednatele: Hlubany, Podbořany

Zhotovitel ocenění: Milan Vimpel Adresa zhotovitele: 438 01 Žatec

Datum místního šetření: 27.1.2012 Datum zpracování: 15.2.2012 Počet stran: 26 Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 1 Vyhotovení číslo: 1

Stav posuzované n emovitosti : stavba dokončena v r. 2008 Stavebně technický stav: novostavba Počet podlaží: 1, z toho podz.: 0, z toho nadz: 1, Počet bytů: 1 Konstrukce: zděné, betonové, dřevěné Využití: k bydlení Poloha: kraj obce Přípojky: voda, kanaliza ce, plyn, elektro, zpev. příjezd Dostupnost: železnice, autobus , sil. II/III. tř. Negat.vlivy okolí: ne

Požadavky objednatele: zjištění tržní hodnot y Rizika nemovitosti: 1)Ve výpisu z KN LV č.1060 je uvedené zástavní právo smluvní ve výši 1 592 000, -Kč a budoucí pohledávky ve výši 1 592 000, -Kč. 2) Tržní hodnota stanovená tímto posudkem je platná za předpokladu, že dojde k výmazu zástavního práva ve výši 1 592 000, -Kč. 3)Věcné břemeno umístění a provozu elektro rozvodného zařízení - ČEZ distribuce na parc. 233/9 - není zohledněno v ceně.

Prodejnost nemovitosti: velmi dobrá (do 6 měsíců)

SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI

Rekapitulace Váha v % Vážený průměr (Kč) (Kč) Porovnávací hodnota 1 452 180,- 65 949 917,-

Věcná hodnota / nákladová 1 847 220,- 30 554 166,-

Příjmová (výnosová ) hodnota 1 074 425,- 5 53 721,-

Tržní hodnota 1 557 804,-

Tržní hodnota po zaokrouhlení 1 600 000,-

Komentář k tržní hodnotě : Výpočet tržní hodnoty byl provedený na základě výše uvedených metod ocenění. In dikace tržní hodnoty porovnávací metodou je rozhodující s přisouzenou váhou 65%. Vzhledem k tomu, že se jedná prakticky o novostavbu, bylo provedeno ocenění nákladovou metodou dvěma způsoby: 1) podle vyhl.č.384/2011 Sb.vč. uplatnění koeficientu Kp (prodejnosti), který nám může vyjádřit hodnotu ekonomických nedostatků (ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptá vky v daném místě a čase) 2)položkovým rozpočtem (přeceněním původního položkového rozpočtu) Věcná (nákladová) hodnota vypočítaná váženým průměrem má přisouzenou váhu 30%.

I když v místě ocenění nejsou pronajímané rodinné domy, v okrese Louny jsou v inzerci nabízené rodinné domy k pronájmu. Na základě těchto podkladů bylo provedeno ocenění příjmovou (výnosovou ) metodou s přisouzenou váhou 5%. Při posouzení nejvyššího a nejlepšího využití se vychází ze základních kritérii, které musí oceňovaný majetek splňovat. Jedná se o dodržení právních předpisů , fyzickou realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Rodinný dům byl zkolaudován, je zapsán v katastru nemovitostí jako rodinný dům, je využíván ke svému účelu, je v souladu s územním plánem. Rodinný dům byl postavený vlastníkem za účelem vlastního bydlení, jedná se o jednu bytovou jednotku, v do mě nejsou volné prostory vhodné k pronajmutí. Ziskovost rodinného domu není měřitelná, protože dům využívá majitel k bydlení, ale případnému pronájmu rodinnému domu nic nebrání. Na základě výše uvedených skutečností jsem názoru, že současné využití majetk u je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Toto hodnocení vyjadřuje názor odhadce na tržní hodnotu majetku – novostavbu rodinného domu. Komparace jednotlivých metod ocenění novostavby může mít význam při posuzování variant koupě – výstavba.

Nález: Přehled oceňovaných staveb a pozemků -rodinný dům čp. 132, na parc.č. 233/24 -pozemek č.parc. 233/24 - zast.pl. a nádvoří -pozemek č.parc. 233/9 - orná půda (využívaná jako zahrada -ve funkčním celku s rodinným domem) Přehled vlastníků SJM Vlas tník, Hlubany 132, 441 01 Podbořany

Přehled podkladů - výpis z KN bez č.j. , ze dne 8.12.2011 - snímek z KM bez čj. , ze dne 26.1.2012 - informace sdělené vlastníkem nemovitosti - potvrzení o užívání RD - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace

Charakteristika obce Jedná se o lokalitu na okraji Podbořan, v k.ú. Hlubany, kde probíhá nová výstavba rodinných domů. Příjezd k rodinnému domu je po asfaltové komunikaci, napojení na inž. sítě (elektriku, plyn, kanalizaci, vodu). Město Podbořany má vybudovanou základní síť obchodů, supermarketů, zdravotního zařízení, restaurací, sportoviště, banky, notáře, autoprodejnu. V místě a v blízkém okolí je nabídka pracovních příležitostí. Nová výstavba RD nabízí možnost klidného bydlení v rodinných domech, vč. možnosti využití plochy zahrádky pro odpočinek. Zvláštnosti lokality - jedná se o okrajovou část města, s dobrou dostupností do centra města. V blízkosti se nachází autobusová a vlaková stanice, obchody, škola a školka, vč. restaurace a zdravotn ího střediska.

Poloha nemovitosti Oceňovaný dům se nachází v okrajové části města, kde vzniká nová výstavba rodinných domů, parkování v ulici je omezené, ale je možnost vlastního parkování na vlastním pozemku. Do centra je bezproblémová pěší dostupnost. Z Podbořan (Hluban) je dobrá dojezdová vzdálenost do okolních měst (Vroutek -7km, Blšany -6km, Žatec -16km, Most-39km, Chomutov-37km, Kadaň -22km, Praha 88km).

Nemovitost pronajata - ne. Popis jednotlivých staveb Základní popis - rodinný dům samostatně stojící čp.132, na stpč. 233/24 - vedlejší stavba - přístřešek na parc.č. 233/9 Druh stavby (účel) - rodinný dům - k bydlení Dokumentace - PD (půdorys, řez, technická zpráva, smlouva o dílo) Způsob užívání -skutečné užití je v souladu s právním stavem – dům je využívaný k bydlení Popis tech. stavu stavby Předmětem posouzení je samostatně stojící rodinný dům v uliční zástavbě v okrajové části obce, s příjezdem po místní asfaltové komunikaci. Dům je napojený na inž. sítě (vodovodní přípojku, elektro přípojku, kanalizaci). Plynová přípojka je přivedena na hranici pozemku. Vjezd je možný na pozemek před RD č.parc. 233/9 a následně je možné využít parkování ve zděné garáží, která navazuje na rodinný dům. Garáž není propojená s rodinným domem, má samostatný vjez d. Pozemek kolem RD je využíván k odpočinku, je zatravněný vč. výsadby okrasných dřevin. Pozemek je oplocený směrem do ulice plaňkovým plotem a podezdívkou z KB bloku. Další oplocení je drátěné. Chodníky jsou dlážděné, ze zámkové dlažby. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu, obydlený a udržovaný. Stáří a rekonstrukce - v roce 2008 bylo vystaveno potvrzení o užívání rodinného domu k bydlení.

Popis jednotlivých pozemků -č.parc. 233/24 - zastavěná plocha a nádvoří - pozemek zastavěný rodinným domem -č.parc. 233/9 - orná půda - je ve funkčním celku s rodinným domem a st. parcelou, pozemek je využíván jako zahrada

Trvalé porosty -ne.

Věcná břemena -ano - energetické zařízení -elektro skříň , která je umístěna v pilíři oplocení, bez vlivu na cenu nemovitosti.

Posudek 1. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp.132, na parc.č.233/24 a2) Garáž na parc.č. 233/24

22 b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy b2) Altán zahradní na parc.č.233/9 c) Pozemky c1) Pozemky v k.ú. Hlubany

2. Popis objektů a pozemků a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp.132, na parc.č.233/24 Dům je přízemní, bez podsklepení s valbovou střechou. Nosná konstrukce je zhotovená ze ztraceného bednění, vč. tepelné izolace. Stropy jsou sádrokartonové, podlahy jsou dlážděné a z plovoucích podlah. Vnitřní omítka je hladká, vnější je zateplená -mníchovská, bez vnějších obkladů. Krov je valbový, krytina je tašková, vč. bleskosvodu, žlabů a svodů. Okna jsou plastová, vstupní dveře jsou plastové, ostatní dveře jsou obložkové hladké plné a prosklené. Topení je lokální el. přímotopy a krbovými kamny. Ohřev TÚV je zajištěný v el. bojleru. V koupelně je dlažba, keramický obklad, umyvadlo, sprchový kout, teplá a studená voda, el. bojler. WC je splachovací – samostatné vč. umyvadla a ker. obkladu. V kuchyni je teplá a studená voda, el. sporák, digestoř, ker. obklad. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu, obydlený a udržovaný.

a2) Garáž na parc.č. 233/24 Garáž tvoří součást rodinného domu, bez propojení s rodinným domem. Garáž je bez podsklepení se sklonitou střechou. Nosná konstrukce je zhotovená ze ztraceného bednění, vč. tepelné izolace. Stropy jsou sádrokartonové, podlahy jsou betonové. Vnitřní omítka je hladká, vnější je plastická, bez vnějších obkladů. Krov je dřevěný ze strojově sbíjených dřevěnýc h vazníků, krytina je tašková, vč. bleskosvodu, žlabů a svodů z pozinkového plechu. Okna jsou plastová, vstupní vrata jsou sekční. Garáž je využívána k parkování osobního vozidla. b) Venkovní úpravy b1) Venk ovní úpravy Venkovní úpravy - plaňkové oplocení kombinované podezdívkou a sloupky z KB -bloku směrem do ulice, jinak drátěné oplocení, vrata a vrátka s kovovým rámem a dřevěnou výplní, zámková dlažba, přípojky vody, kanalizace, elektriky, (plyn je přivedený na hranici pozemku).

b2) Altán zahradní na parc.č.233/9 Dřevěný altán se sklonitou střechou, zámkovou dlažbou, krytina je z kanadského šindele. c) Pozemky c1) Pozemky v k.ú. Hlubany Pro výpočet tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu uvažuji, že pozemky jsou volné, vhodné k zastavění rodinnými domy v souladu s územním plánem a jejích nejlepším využitím. Pro porovnání jsem využil inzerovanou nabídku města Podbořany pro výstavbu rodinných domů z roku 2011, internetovou nabídku prodejů pozemků pro výstavbu rodinných domů

23 z roku 2012, údaje z již uskutečněných prodejů stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů z roku 2010. Prodejní cena pozemku určeného pro výstavbu oceňovaného rodinného domu v k.ú. Hlubany v roce 2006 byla 182,70Kč/m 2. Srovnávací jednotkou je cena za 1m 2 pozemku. Při porovnání pozemků byly vzaty v úvahu nabídkové ceny, datum transakce, vybavenost inženýrskými sítěmi, využiti dle územního plánu, velikost a tvar pozemku.

Nákladová hodnota (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp.132, na parc.č.233/24 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 11,75*8,00 = 94,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 94,00 m 2 2,91 m

Obestavěný prostor: obest.prostor vr chní stavby: (11,75*8,00)*(2,91) = 273,54 m 3 obest.prostor zastřešení: (1/6)*8,00*2,05*(2*11,75+4,00) = 75,17 m 3 Obestavěný prostor – celkem: = 348,71 m 3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy: betonové vč. izolace S 100,00 2. Zdivo: zděné -ztracené bednění, tepel . izolace S 100,00 3. Stropy: rovné -sádrokartonové S 100,00 4. Střecha: valbová S 100,00 5. Krytina: betonové tašky S 100,00 6. Klempířské konstrukce: žlab,svod z pozinkového plechu S 100,00 7. Vnitřní omítky: hladké S 100,00 8. Fasádní omítky: nástřiky na bázi umělých hmot S 100,00 9. Vnější obk lady: ne C 100,00 10. Vnitřní obklady: běžné obklady S 100,00 11. Schody: ne C 100,00 12. Dveře: hladké plné a prosklené, vstupní plastové S 100,00 13. Okna: plastová N 100,00 14. Podlahy obyt. místností: plovoucí podlaha, dlažba S 100,00 15. Podlah y ostat. místností: dlažba S 100,00 16. Vytápění: přímotopy S 100,00 17. Elektroinstalace: třífázová S 100,00

18. Bleskosvod: ano S 100,00 19. Rozvod vody: studené i teplé S 100,00 20. Zdroj teplé vody: el. bojler S 100,00 21. Instalace plynu: rozvod zemního plynu S 100,00 22. Kanalizace: kanalizace do veřejného řádu S 100,00 23. Vybavení kuchyně: sklo-keramická deska S 100,00 24. Vnitřní vybavení: sprcha, umyvadlo S 100,00 25. Záchod: standardní splachovací S 100,00 26. Ostatní: krb, digestoř S 100,00

Výpočet koeficientu K 4: Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený standardu [%] [%] obj. podíl 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vni třní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: C 1,00 100,00 0,00 0,00 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: N 5,20 100,00 1,54 8,01 14. Podlahy obyt. místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostat.místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 16. Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: S 3,40 100,00 1,00 3,40 Součet upravených objemových podílů: 101,31

Hodnota koeficientu vybavení K 4: 1,0131

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0131 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) koeficient je využí t k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,7790 Základní cena upravená = 3 894,69 Kč/m 3 Plná cena: 348,71 m 3 * 3 894,69 Kč/m 3 = 1 358 117,35 K č

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 96 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 100 = 4,000 % - 54 324,69 Kč

Rodinný dům čp.132, na parc.č.233/ 24 - zjištěná cena = 1 303 792,66 Kč

Rodinný dům čp.132, na parc.č.233/24 - cena po zaokrouhlení = 1 303 790,- Kč a2) Garáž na parc.č. 233/24 - § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepen í: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 3,50*6,00 = 21,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 21,00 m 2 2,91 m

Obestavěný prostor: obest.prostor vrchní stavby: (3,50*6,00)*(2,91) = 61,11 m 3 obest.prostor zastřešení: (3,50*6,00)*(1,46/2) = 15,33 m 3

Obestavěný prostor – celkem: = 76,44 m 3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy vč. vodorovné izolace proti zemní S 100,00 vlhkostí 2. Obvodové stěny zděné S 100,00 3. Stropy rovný - sádrokartonový S 100,00 4. Krov X 100,00 5. Krytina betonové tašky S 100,00 6. Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozinku S 100,00 7. Úprava povrchů vnější plastická omítka, vnitřní hladká omítka S 100,00 8. Dveře C 100,00 9. Okna plastová okna S 100,00 10. Vrata sekční bez el.pohonu S 100,00 11. Podlahy betonové S 100,00 12. Elektroinstalace světelná S 100,00

Výpočet koeficientu K 4: Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. standardu [%] [%] podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100,00 1,00 2,90 7. Úprava povrchů S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100,00 0,00 0,00 9. Okna S 1,40 100,00 1,00 1,40 10. Vrata S 6,80 100,00 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů: 97,30 Hodnota koeficientu vybavení K 4: 0,9730

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9730 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,7790

Základní cena upravená: = 2 191,76 Kč/m 3 Plná ce na: 76,44 m 3 * 2 191,76 Kč/m 3 = 167 538,13 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 96 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 100 = 4,000 % - 6 70 1,53 Kč

Garáž na parc.č. 233/24 - zjištěná cena = 160 836,60 Kč Garáž na parc.č. 233/24 - cena po zaokrouhlení = 160 840,- Kč b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procent em z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům čp.132, na parc.č.233/24 1 303 792,66 Kč Garáž na parc.č. 233/24 160 836,60 Kč Celkem: 1 464 629,26 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem: 1 464 629,26 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0500

Venk. úpravy - zjištěná cena = 73 231,46 Kč Venk. úpravy - cena po zaokrouhlení = 73 230,- Kč b2) Altán zahradní na parc.č.233/9 - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 23. Altán zahradní Kód CZ - CC: 242051 Plocha: 4,00*4,13+4,10*2,03 = 24,84 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 24,84 m 2 * 3 250,- Kč/m 2 = 80 730,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obc e): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,7790

Plná cena: = 147 096,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 40 = 10,000 % - 14 709,66 Kč

Altán zahradní na parc.č.233/9 - zjištěná cena = 132 386,94 Kč Altán zahradní na parc.č.233/9 - cena po zaokrouhlení = 132 390,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp.132, na parc.č.233/24 = 1 303 790,- Kč a2) Garáž na parc.č. 233/24 = 160 840,- Kč b) Venkov ní úpravy b1) Venk. úpravy = 73 230,- Kč b2) Altán zahradní na parc.č.233/9 = 132 390,- Kč

Nákladová (věcná) hodnota objektů činí celkem 1 670 250,- Kč

Věcná hodnota dle položkového rozpočtu Krycí list rozpočtu Název stavby: Bakalářská práce Objednatel: Vlastník Druh stavby: Rodinný dům - k bydlení Projektant: Radek Mádlo Lokalita: k.ú. Hlubany Zhotovitel: Levné domky v.o.s. Začátek výstavby: 11.5.2007 Konec výstavby: 24.7.2008 Položek: 107 Zpracoval: Milan Vimpel A Základní rozpočtové náklady B Doplňkové náklady C Náklady na umístění stavby (NUS)

HSV Dodávky 402 786,81 Práce přesčas 0,00 Zařízení staveniště 0,00 Montáž 269 158,15 Bez pevné podl. 0,00 Mimostav. doprava 0,00 PSV Dodávky 84 051,30 Kulturní památka 0,00 Územní vlivy 0,00 Montáž 122 115,16 Provozní vlivy 0,00 "M" Dodávky 90 742,99 Ostatní 0,00 Montáž 27 047,42 NUS z rozpočtu 40 000,00 Ostatní materiál 392 637,57 Přesun hmot ,suti 0,00 ZRN celkem 1 388 539,40 DN celkem 0,00 NUS celkem 40 000,00 Základ 0% 0,00 Základ 14% 1 428 539,40 DPH 14% 199 995,52 Celkem bez DPH 1 428 539,40 Základ 20% 0,00 DPH 20% 0,00 Celkem včetně DPH 1 628 534,92

Porovnávací hodnota pozemků a) Pozemky a1) Pozemky v k.ú. Hlubany Pozemky pro porov nání vč. kore kčních činitelů - tab. 1 Oceňovaný Porovnávané pozemky pozemek A.Identifikační údaje Pořadové číslo 1. 2. 3. 4.

Název pozemku Stavební parcela Stavební parcela Stavební parcela Stavební parcela Stavební parcela Parcelní číslo 233 /9,233/24 N N N N Adresa pozemku Hlubany ul.Švermova ul.Švermova Buškovice Buškovice Katastrální území Hlubany Podbořany Podbořany Buškovice Buškovice Obec Podbořany Podbořany Podbořany Podbořany Podbořany Okres Louny Louny Louny Louny Louny B.Základní údaje pro porovnání Rozloha pozemku v m 2 922 936 282 1002 542

Cena za 1m 2 250,-Kč 267,-Kč 298,-Kč 166,-Kč

Datum transakce 2012 2011 2010 2012 2012 Korekce 1 1 1 1

C.Právní údaje Druh transakce Nabídka Prodej Nabídka Nabídka

Korekce 0,95 1 0,95 0,95

Vlastnická práva SJM Výhradní SJM Výhradní Výhradní Korekce 1 1 1 1

Bez věcných Bez věcných Bez věcných Existence věcných břemen Ano/bez vlivu Ano/bez vlivu břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 1

Využití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce 1 1 1 1

Územní rozhodnutí A/A A/N A/A A/N A/N Korekce 1 1 1 1

Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1

D.Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Kore kce 1 1 1 1

Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 1

Svažitost Rovinný Rovinný Rovinný svažitý rovinný Korekce 1 1 1,1 1

Dostupnost inž. sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 1

Kontaminace půdy Nezjištěná Nezjištěná Nezjištěná Nezjištěná Nezjištěná Korekce 1 1 1 1

Dopravní obslužnost Autobus,vlak Autobus,vlak Autobus,vlak Autobus Autobus Korekce 1 1 1 1

Dopravní dostupnost a parkování Dobré Dobré Dobré Dobré Dobré Ko rekce 1 1 1 1

Nutnost demolice stávajících Ne Ne Ne Ne Ne objektů Korekce 1 1 1 1

Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1

E.Ostatní parametry

Velikost pozemku 922 obdobná menší obdobná menší Korekce 1 1,05 1 1,05

Možná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Korekce 1 1 1 1

Výsledná korekce 0,95 1,05 1,05 1,00

Seznam porovnávaných pozemků:

Název Realiz. cena Výměra Jedn.cena Korekce Váha Upravená jedn. [Kč] [m 2] [Kč/m 2] dle tab.1 cena [Kč/m 2] Podbořany 234 000,- 936 250,00 0,95 1,00 237,50 Podbořany 75 924,- 282 269,23 1,05 1,00 282,70 Buškovice 299 000,- 1002 298,40 1,05 1,00 313,32 Buškovice 90 000,- 542 166,05 1,00 1,00 166,05 999,57,- / 4 Průměrná jednotková cena: 249,89 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 166,05 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 313,32 Kč/m 2

Oceňované pozemky: stavební p.č. 233/24 115 m2 zahrada p.č. 233/9 807 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 922 m2 922,00 m 2 á 249,89 Kč/m 2 = 230 398,58 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou – výsledná cena celkem = 230 398,58 Kč Pozemky v k.ú. Hlubany - cena po zaokrouhlení = 230 400,-Kč

Porovnávací metoda nemovitosti Popis oceňované stavby čp.132 Název: rodinný dům Adresa: Hlubany 132, 441 01 Podbořany Druh nemovitosti: rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 4 roky Stav objektu: výborný Počet nadz. podlaží: 1 Počet podz. podlaží: 0 Výměra pozemku : 922 m2 Zastavěná plocha : 94 m2 Garáž: mimo objekt Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: voda, elektrika, kanalizace, plyn přivedený na hranici pozemku Příslušenství: dřevěný altán

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra 3 Obestavěný prostor OP 349,00 m 2 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 94,00 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 79,00 m 2 Hrubá užitná plocha PUH 0,00 m 2 Čistá užitná plocha PUČ 79,00 m Korekční činitel * 1,00

Index odlišnosti objektu oproti standardu I O: 1,00

Nemovitosti -výpočet korekčních činitelů -tab. 2

Oceňovaný RD Porovnávané RD A.Identifikační údaje Pořadové číslo 1. 2. 3. 4. Název nem. Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům č.p. 132 1025 1026 1027 N Adresa Hlubany ul.Švermova ul.Švermova ul.Švermova Na Barborce Kat . území Hlubany Podbořany Podbořany Podbořany Podbořany Obec Podbořany Podbořany Podbořany Podbořany Podbořany Okres Louny Louny Louny Louny Louny B.Údaje o pozemku - přenos z tabulky "Pozemky" Rozloha poz . v m 2 922 282 281 745 544

Hodnota za 1m 2 poz. 250 250 250 250

Hodnota pozemku 70500 70250 186250 136000 celkem C.Základní údaje pro porovnání -m2 Prodejní cena celkem X 2400000 2350000 2400000 2470748 Prodejní cena bez ceny X 2329500 2279750 2213750 2334748 pozemku Celková zastavěná 94 212 212 212 90 plocha v m 2 Cena za 1m 2 celkové X 10988 10745 10434 25942 zastavěné plochy Užitná plocha v m 2 79 173 173 173 70 Cena za 1m 2 užitné X 13442 13155 12774 33354 plochy Datum transakce 2012 2011 2011 2011 2012 Korekce 1 1 1 1

D.Právní údaje Druh transakce X Prodej Prodej Prodej Nabídka Korekce 1 1 1 0,85

Vlastnická práva SJM SJM SJM SJM Výhradní Korekce 1 1 1 1

Existence věcných Ano/bez vlivu Ano/bez vlivu Ano/bez vlivu Ano/bez vlivu Bez věcných břemen břemen Korekce 1 1 1 1

Využití podle Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům územního plánu Korekce 1 1 1 1

Stavební povolení Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1

Jiná právní omezení Ne Zást . právo -banka Zást . právo -banka Zást . právo -banka Ne Korekce 1 1 1 1

E.Technické parametry Lokalita Horší Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Tech . stav objektu Výborný Výborný Výborný Výborný Výborný Korekce 1 1 1 1 Tech. vybavenost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Funkční využitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá budovy Korekce 1 1 1 1 Další možný rozvoj Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý nemovitosti Korekce 1 1 1 1 Dopravní obslužnost Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus Korekce 1 1 1 1 Dopravní dostupno st Dobré Dobré Dobré Dobré Dobré a parkování Korekce 1 1 1 1 Atraktivita objektu Samostatný RD Řadová zástavba Řadová zástavba Řadová zástavba Samostatný RD Korekce 1,05 1,05 1,05 1 Jiná technická Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neap likováno Neaplikováno korekce Korekce 1 1 1 1 F.Ostatní parametry velikost nemovitosti větší Větší větší obdobný Korekce 0,85 0,85 0,85 1 Jiná korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1

Výsledná korekce 0,89 0,89 0,89 0,85

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům čp. 1025,Podbořany

Adresa: Švermova 1025, Podbořany Popis: Předmětem posouzení je řadový rodinný dům v uliční zástavbě v okrajové části obce, s příjezdem po místní asfaltové komunikaci. Dům je napojený na inž. sítě (vodovodní přípojku, elektro přípojku, kanalizaci, plynovou přípojku). Garáž má samostatný vstup a vjezd. Dům je přízemní, bez podsklepení s obytným podkrovím. Dům je v dobrém technickém stavu, obydlený. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový vnitřní Stáří objektu: 1 rok Stav objektu: výborný Počet nadz. podlaží: 1 Počet podz. podlaží: 0 2 2 Výměra pozemku: 282 m Zastavěná plocha: 106 m Garáž: v objektu Podkroví: ano Svislé konstrukce : zděné Příp ojky: voda, elektrika, kanalizace, plyn Příslušenství:

Požadovaná nebo kupní cena (bez pozemku) 2 329 500,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient dle tab.2: Korekční činitel * 0,89 Přepočtená standardní cena: 2 073 255,00 Kč Výměry a jednotkové ceny : Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCS i) ceny (SJTC i)

3 3 3 Obestavěný prostor: 671,00 m 3 471,68 Kč/m 3 089,79 Kč/m 2 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 212,00 m 10 988,20 Kč/m 9 779,50 Kč/m 2 2 2 Čistá užitná p locha: 173,00 m 13 465,31 Kč/m 11 984,13 Kč/m

Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům čp.1026, Podbořany

Adresa: Švermova 1026, Podbořany Popis: Předmětem posouzení je řadový rodinný dům v uliční zástavbě v okrajové části obce, s příjezdem po místní asfaltové komunikaci. Dům je napojený na inž. sítě (vodovodní přípojku, elektro přípojku, kanalizaci, plynovou přípojku). Garáž má samostatný vstup a vjezd. Dům je přízemní, bez podsklepení s obytným podkrovím. Dům je v dobrém technickém stavu, obydlený. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový vnitřní Stáří objektu: 1 rok Stav objektu: výborný Počet nadz. podlaží: 1 Počet podz. podlaží: 0 2 2 Výměra pozemku: 281 m Zastavěná plocha: 106 m Garáž: v objektu Podkroví: ano Svislé konstrukce : zděné Přípojky: voda, elektrika, kanalizace, plyn Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena (bez pozemku) 2 279 750,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient dle tab. 2: Korekční činitel * 0,89 Přepočtená standardní cena: 2 028 977,50 Kč Výměry a jednotkové ceny : Výměry Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny objektu (JCS i) (SJTC i) 3 3 3 Obestavěný prostor: 671,00 m 3 397,54 Kč/m 3 023,81 Kč/m 2 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 212,00 m 10 753,53 Kč/m 9 570,64 Kč/m 2 2 2 Čistá užitná plocha: 173,00 m 13 177,74 Kč/m 11 728,19 Kč/m

Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům čp.1027, Podbořany

Adresa Švermova 1027, Podbořany Popis: Předmětem posouzení je řadový rodinný dům v uliční zástavbě v okrajové části obce, s příjezdem po místní asfaltové komunikaci. Dům je napojený na inž. sítě (vodovodní přípojku, elektro přípojku, kanalizaci, plynovou přípojku). Garáž má samostatný vstup a vjezd. Dům je přízemní, bez podsklepení s obytným podkrovím. Dům je v dobrém technickém stavu, obydlený.

Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 1 rok Stav objektu: výborný Počet nadz. podlaží: 1 Počet podz. Podlaží: 0 2 2 Výměra pozemku: 745 m Zastavěná plocha 106 m Garáž: v objektu Podkroví ano Svislé konstrukce: Zděné Přípojky voda, elektrika, kanalizace, plyn Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena (bez pozemku) 2 213 750,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient dle tab. 2: Korekční činitel * 0,89 Přepočtená standardní cena: 1 970 237,50 Kč Výměry a jednotkové ceny : Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCS i) ceny (SJTC i) 3 3 3 Obestavěný prostor: 671,00 m 3 299,18 Kč/m 2 936,27 Kč/m 2 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 212,00 m 10 442,21 Kč/m 9 293,57 Kč/m 2 2 2 Čistá užitná plocha: 173,00 m 12 796,24 Kč/m 11 388,65 Kč/m

Objekt č.: 4 Název: Rodinný dům, Podbořany Adresa Na Barborce, Podbořany Popis: Samostatně stojící rodinný dům 3+kk, užitná plocha 70 m2 a celkové výměře pozemku 544 m2, který se nachází na okraji obce města Podbořany. Jedná se o přízemní stavbu se standardním vybavením. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu : 0 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží : 1 Počet podz . Podlaží : 0 2 2 Výměra pozemku : 544 m Zastavěná plocha : 90 m Garáž : mimo objekt Podkroví : ne Svislé konstrukce : montované z dílců betonových plošných Přípojky : Voda, elektrika, kanalizace, plyn Příslušenství : Požadovaná nebo kupní cena (bez pozemku) 2 334 748,- Kč Seznam koeficient ů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient dle tab. 2: Korekční činitel * 0,85 Přepočtená standardní cena: 1 984 535,80 Kč Výměry a jednotkové ceny : Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCS i) ceny (SJTC i) 3 3 3 Obestavěný prostor: 334,00 m 6 959,31 Kč/m 5 941,72 Kč/m 2 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 90,00 m 25 826,80 Kč/m 22 050,39 Kč/m 2 2 2 Čistá užitná plocha: 70,00 m 33 205,88 Kč/m 28 350,51 Kč/m

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové c eny SJP porovnatelných objektů OP CZP PP PUH ČUP 1. Rodinný dům čp. 1025,Podbořany 3 089,79 9 779,50 0,00 0,00 11 984,13 2. Rodinný dům čp.1026, Podbořany 3 023,81 9 570,64 0,00 0,00 11 728,19 3. Rodinný dům čp.1027, Podbořany 2 936,27 9 293,57 0,00 0,00 11 388,65 4. Rodinný dům, Podbořany 5 941,72 22 050,39 0,00 0,00 28 350,51 SJC – průměr 3 497,89 12 673,52 0,00 0,00 15 862,87 JCO = SJC * I O 3 498,00 12 674,00 0,00 0,00 15 863,00 Výměry oceňované stavby 349,00 94,00 0,00 0,00 79,00 CO: 1 220 802 1 191 356 0,00 0,00 1 253 177 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = CO průměrná 1 221 778,33 Kč Rodinný dům v k.ú. Hlubany - výsledná cena (bez pozemku) = 1 221 780,- Kč

Příjmová (výnosová ) metoda V případě, že nemovitost je schopná produkovat příjem je ocenění nemovitosti provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Příjmová metoda při výpočtu ocenění rodinných domů v me nších městech a vesnicích není nevyužívaná vzhledem k tomu, že pronájem v těchto městech a vesnicích prakticky neexistuje. Pro výpočet příjmové metody je počítáno z nájmy podle internetové nabídky v okrese Louny a to jako tzv. „studené“ nájemné, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Pro výpočet příjmovou metodou je použita metoda přímé kapitalizace. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné nemovitosti.

Propočet výnosů : RD = 120 000,- Kč /rok

Výnos z RD celkem = 120 000,- Kč /rok

Dosahované procento pronajmutí prostor: 85 % Upravené výnosy celkem: 120 000,- Kč * 85 % = 102 000,- Kč

Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na údržbu nemovitosti stanoveny ve výši 0,50 % z reprodukční ceny stavby: 2 245 230,- Kč * 0,50 % = 11 226,15 Kč Náklady na pojištění nemovitosti stanoveny ve výši 0,20 % z reprodukční ceny stavby : 2 245 230,- Kč * 0,20 % = 4 490,46 Kč Daň z nemovitosti: = 330,00 Kč Náklady celkem: = 16 046,00 Kč

Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 102 000,-Kč - 16 046,-Kč = 85 954,00 Kč

Výnosová hodnota nemovitosti: Míra kapitalizace: 8,00 % (dle přílohy č.16 k vyhl. 387/2011Sb.) Výnosová hodnota: (85 954,- Kč / 0,0800) = 1 074 425,- Kč

Příjmová (výnosová ) hodnota = 1 074 425,- Kč

Rekapitulace Výpočet věcné (nákladové ) hodnoty je zpracován podle platné oceňovací vyhlášky č. 384/2011 Sb. a také podle položkového rozpočt u k roku 2012 po odpočtu opotřebení. V tomto konkrétním ocenění rodinného domu při aplikaci tzv . „moderní“ nákladové metody s využitím funkčních a ekonomických nedostatků a výpočtu hodnoty položkovým rozpočtem je rozdíl 6%. Věcnou nákladovou hodnotu vypočítám váženým průměrem .

Věcná hodnota (nákladová) podle vyhl. 384/2011 Sb.: Objekty: 1 670 250,- Kč Pozemky: 230 400,- Kč Celkem: 1 900 650,- Kč

Věcná hodnota (nákladová) podle položkového rozpočtu: Objekty bez opotřebení: 1 628 540,-Kč

Objekty po opotřebení : 1 563 390,- Kč Pozemky: 230 400,- Kč Celkem: 1 793 790,- Kč

Věcná hodnota (nákladová) vypočítaná váženým průměrem: (1 900 650,-Kč + 1 793 790,-Kč)/2 = 1 847 220,- Kč

Porovnávací hodnota: Objekty: 1 221 780,- Kč Pozemky: 230 400,- Kč Celkem: 1 452 180,- Kč

Příjmová (výnosová ) hodnota : 1 074 425,-Kč

že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2)Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3)Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4)Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino -formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo stud ie vlivu na životní prostředí. 5)Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6)Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7)Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8)Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9)Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10)Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení 10) Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1)V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2)Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3)Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4)Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Žatci dne 15.2.2012

Milan Vimpel ______10) Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Cvičení z oceňování nemovitostí -díl I – Oceňování na tržních principech

Fotodokumentace RD:

Výpis z katastru nemovitosti:

Snímek z KM:

Půdorys 1.NP a řez A-A´ :

Položkový rozpočet RD:

Stavební rozpočet Objednatel Název stavby: Bakalářská práce Doba výstavby: 441 dní : Začátek Druh stavby: Rodinný dům - k bydlení čp. 132 Hlubany 11.5.2007 Projektant: Radek Mádlo výstavby: Lokalita: k.ú. Hlubany Konec výstavby: 24.7.2008 Zhotovitel: Levné domky v.o.s.

JKSO: Zpracováno dne: 24.2.2012 Zpracoval: Milan Vimpe l

Jednot. Náklady (Kč) Hmotnost (t) cena Jedn Č Obj. Kód Zkrácený popis M.j. Množ . Dodávka Montáž Celkem Celkem (Kč) ot. 970 1 388 Nezařazeno 418 320,73 235,07 218,67 539,40 13 Hloubené vykopávky 0,00 13 654,68 13 654,68 0,00 132201102 1 Hloubení rýh šířky do 60 cm v hor.3 nad 100 m3 m3 26,00 348,06 0,00 9 049,56 9 049,56 0,00 0,00 R00 132201109 2 Příplatek za lepivost - hloubení rýh 60 cm v hor.3 m3 26,00 177,12 0,00 4 605,12 4 605,12 0,00 0,00 R00 16 Přemístění v ýkopku 0,00 882,96 882,96 0,00 162201102 3 Vodorovné přemístění výkopku z hor.1 -4 do 50 m m3 26,00 33,96 0,00 882,96 882,96 0,00 0,00 R00 17 Konstrukce ze zemin 0,00 618,20 618,20 0,00 174101101 4 Zásyp jam, rýh, šachet se zhutněním m3 10,00 61,82 0,00 618,20 618,20 0,00 0,00 R00 27 Základy 65 860,48 15 653,85 81 514,33 81,44 271571112 5 Polštář základu ze štěrkopísku netříděného m3 10,00 778,69 4 507,90 3 279,00 7 786,90 1,94 19,40 R00 273351215 6 Bednění stěn základových desek - zřízení m2 12,00 516,59 1 552,80 4 646,28 6 199,08 0,04 0,47 R00 273351216 7 Bednění stěn základových desek - odstranění m2 12,00 78,05 0,00 936,60 936,60 0,00 0,00 R00 274311114 8 Beton základ. pasů prostý z cem. portlad. B 12,5 m3 23,00 2 422,02 52 558,91 3 147,55 55 706,46 2,44 56,03 R00 274272120 9 Zdivo základové z bednicích tvárnic, tl. 20 cm m2 13,00 837,33 7 240,87 3 644,42 10 885,29 0,43 5,55 RT2 137 31 Zdi podpěrné a volné 51 689,87 189 412,50 73,99 722,63 311112120 10 Stěna z tvárnic ztr aceného bednění, tl. 20 cm m2 129,00 900,04 87 843,84 28 261,32 116 105,16 0,50 64,58 RT3 311321311 11 Železobeton nadzákladových zdí C 16/20 (B 20) m3 3,50 3 020,73 9 272,06 1 300,50 10 572,56 2,42 8,47 R00 311368771 12 Vyztuz zv konst mur vc zvar 1042 5 (BSt 500 S) t 0,50 47 302,20 10 722,22 12 928,88 23 651,10 1,00 0,50 R00 317351107 13 Bednění překladů - zřízení m2 15,00 479,23 1 844,10 5 344,35 7 188,45 0,01 0,13 R00 317351108 14 Bednění překladů - odstranění m2 15,00 125,25 0,00 1 878,75 1 878,75 0,00 0,00 R00 314243145 15 ABSOLUT dvouprůduch., pata DN 18/20 cm kus 1,00 30 016,48 28 040,41 1 976,07 30 016,48 0,31 0,31 R00 34 Stěny a příčky 41 456,92 47 594,39 89 051,31 3,67 342266211 16 Obklad stěn sádrokartonem lepený na zdivo m2 99,00 42 4,12 17 523,00 24 464,88 41 987,88 0,02 2,03 RU0 342011123 17 Příčka SDK,OK,1x oplášť. tl. 75 mm, RBI 12,5, - izo m2 70,00 630,43 22 179,50 21 950,60 44 130,10 0,02 1,55 R00 342266111 18 Obklad stěn sádrokartonem na ocelovou konstrukci m2 4,50 651,85 1 75 4,42 1 178,91 2 933,33 0,02 0,09 RT9 41 Stropy a stropní konstrukce (pro pozemní stavby) 38 899,24 37 470,04 76 369,28 1,27 416020113 19 Podhledy SDK, kovová kce.HUT 1x deska RBI 12,5 mm m2 100,00 700,97 37 312,00 32 785,00 70 097,00 0,01 1,13 R00 417351115 20 Bednění ztužujících pásů a věnců - zřízení m2 18,00 287,65 1 587,24 3 590,46 5 177,70 0,01 0,14 R00 417351116 21 Bednění ztužujících pásů a věnců - odstranění m2 18,00 60,81 0,00 1 094,58 1 094,58 0,00 0,00 R00 61 Úprava povrchů vnitřní 1 989,68 9 957,20 11 946,88 2,10 612421637 22 Omítka vnitřní zdiva, MVC, štuková m2 44,00 271,52 1 989,68 9 957,20 11 946,88 0,05 2,10 R00 62 Úprava povrchů vnější 9 993,77 52 218,45 62 212,22 10,16 620451211 23 Postřik izolací nebo konstrukcí vnějších, MC m2 157,00 27,32 1 813,35 2 475,89 4 289,24 0,01 2,06 R00 622421193 24 Omítka vnější stěn, MVC, česaná, složitost 1 -2 m2 113,00 422,98 7 080,58 40 716,16 47 796,74 0,06 7,10 R00 620431111 25 Omítka z umělého kamene ploch svislých m2 16,00 632,89 1 099,84 9 026,40 10 126,24 0,06 0,99 R00 63 Podlahy a podlahové konstrukce 91 786,17 24 412,53 116 198,70 45,95 631313611 26 Mazanina betonová tl. 8 - 12 cm C 16/20 (B 20) m3 15,00 3 239,74 39 117,30 9 478,80 48 596,10 2,42 36,33 R00 632451236 27 Potěr pí skocementový hlazený ocel. hlad. tl. 50 mm m2 6,00 277,77 883,08 783,54 1 666,62 0,12 0,74 R00 631362021 28 Výztuž mazanin svařovanou sítí z drátů Kari t 0,32 33 276,48 9 189,31 1 459,16 10 648,47 1,07 0,34 R00 632411140 29 Potěr ze SMS Cemix, ruční zpra cování, tl. 40 mm m2 113,00 489,27 42 596,48 12 691,03 55 287,51 0,08 8,54 R00 64 Výplně otvorů 7 705,42 5 688,48 13 393,90 0,60

642942211 30 Osazení zárubně do sádrokarton. příčky tl. 75 mm kus 6,00 1 027,66 4 801,20 1 364,76 6 165,96 0,02 0,09 RT2 648951411 31 Osazení parapetních desek dřevěných š. do 25 cm m 6,00 522,19 2 317,32 815,82 3 133,14 0,01 0,07 RT3 641941312 32 Osazení rámů okenních ocelových, plocha do 4 m2 kus 10,00 409,48 586,90 3 507,90 4 094,80 0,04 0,44 R00 711 Izolace proti vo dě 13 126,23 8 873,28 21 999,51 0,66 711111002 33 Izolace proti vlhk.vodor. nátěr asf.lak za studena m2 117,00 33,25 2 866,50 1 023,75 3 890,25 0,00 0,09 RZ1 711141559 34 Izolace proti vlhk. vodorovná pásy přitavením m2 117,00 154,78 10 259,73 7 84 9,53 18 109,26 0,00 0,57 RZ1 713 Izolace tepelné 29 108,95 8 188,24 37 297,19 0,30 713121111 35 Izolace tepelná podlah na sucho, jednovrstvá m2 79,00 158,02 11 252,76 1 230,82 12 483,58 0,00 0,11 RV1 713121111 36 Izolace tepelná podlah na sucho, j ednovrstvá m2 79,00 228,44 16 815,94 1 230,82 18 046,76 0,00 0,16 RV4 713111130 37 Izolace tepelné stropů, vložené mezi krokve m2 95,00 71,23 1 040,25 5 726,60 6 766,85 0,00 0,04 R00 721 Vnitřní kanalizace 2 156,82 9 782,20 11 939,02 0,67 721171109 38 Potrubí z plastu odpadní hrdlové d 110 mm m 18,00 458,52 1 067,04 7 186,32 8 25 3,36 0,03 0,51 RM3 721171107 39 Potrubí z plastu odpadní hrdlové D 75 x 1,8 m 5,00 458,18 315,75 1 975,15 2 290,90 0,03 0,15 RM3 721273145 40 Hlavice ventilační z PVC DN 100/930 kus 1,00 654,02 636,68 17,34 654,02 0,00 0,00 RM1 721290111 41 Zkouška těs nosti kanalizace vodou DN 125 m 23,00 15,98 11,27 356,27 367,54 0,00 0,00 R00 721170952 42 Oprava -vsazení odbočky, potrubí PVC hrdlové DN 63 kus 1,00 373,20 126,08 247,12 373,20 0,01 0,01 R00 722 Vnitřní vodovod 2 333,37 4 600,02 6 933,39 0,08 722181131 43 Ochrana potrubí gumovými vložkami DN 25 kus 21,00 37,01 612,78 164,43 777,21 0,00 0,00 R00 722239107 44 Montáž vodovodních armatur 2závity, G 2 1/2 kus 5,00 207,78 171,00 867,90 1 038,90 0,00 0,00 R00 722280106 45 Tlaková zkouška vodovodního po trubí DN 32 m 21,00 9,50 3,15 196,35 199,50 0,00 0,00 R00 722175212 46 Potrubí z PP -R 80 PN 16, DN 25 m 21,00 234,18 1 546,44 3 371,34 4 917,78 0,00 0,08 R00 725 Zařizovací předměty 11 245,23 2 632,61 13 877,84 0,05 725017125 47 Umyvadlo na šrouby CUBITO 85 x 48,5 cm, bílé soubor 1,00 6 026,61 5 575,85 450,76 6 026,61 0,02 0,02 R00 725249101 48 Montáž sprchových boxů soubor 1,00 1 724,97 111,77 1 613,20 1 724,97 0,00 0,00 R00 725013135 49 Klozet kombi OLYMP,nádrž s armat.odpad vodor, bílý soubor 1,00 6 126,26 5 557,61 568,65 6 126,26 0,03 0,03 R00 726 Instalační prefabrikáty 6 592,00 542,66 7 134,66 0,01 726211371 50 Modul -sprcha Duofix,odpadní koleno d 50, h 130 cm soubor 1,00 7 134,66 6 592,00 542,66 7 134,66 0,01 0,01 R00 732 Strojovny 4 580,23 1 860,47 6 440,70 0,05 732219111 51 Montáž ohříváků vody ležatých PN 0,6 -1,6,do 100 l soubor 1,00 6 440,70 4 580,23 1 860,47 6 440,70 0,05 0,05 R00 762 Konstrukce tesařské 3 220,00 24 695,62 27 915,62 0,43 762342203 52 Montáž laťov ání střech, vzdálenost latí 22 - 36 cm m2 152,00 49,66 0,00 7 548,32 7 548,32 0,00 0,00 R00 762342204 53 Montáž laťování střech, svislé, vzdálenost 100 cm m2 150,00 34,47 2 544,00 2 626,50 5 170,50 0,00 0,23 RT3 762712110 54 Montáž vázaných konstrukcí hr aněných do 120 cm2 m 80,00 189,96 676,00 14 520,80 15 196,80 0,00 0,20 R00 763 Dřevostavby 0,00 30 828,64 30 828,64 0,00 763732112 55 Montáž střech z vazníků příhradových dl. do 18 m m 152,00 202,82 0,00 30 828,64 30 828,64 0,00 0,00 R00 764 Konst rukce klempířské 9 487,02 6 599,40 16 086,42 0,17 764252401 56 Žlaby Ti Zn plech, podokapní půlkruhové, rš 250 mm m 51,00 315,42 9 487,02 6 599,40 16 086,42 0,00 0,17 R00 766 Konstrukce truhlářské 264,60 5 580,05 5 844,65 0,01 766421213 57 Obložení podhledů jednod. palubkami SM š. do 10 cm m2 35,00 166,99 264,60 5 580,05 5 844,65 0,00 0,01 R00 771 Podlahy z dlaždic 395,70 1 607,94 2 003,64 0,03 771575109 58 Montáž podlah keram.,hladké, tmel, 30x30 cm m2 6,00 333,94 395,70 1 607,94 2 0 03,64 0,00 0,03 R00 781 Obklady (keramické) 45,30 12 358,64 12 403,94 0,00 781230111 59 Obkládání stěn vnitř.keram. do tmele do 100x100 mm m2 28,00 441,38 0,00 12 358,64 12 358,64 0,00 0,00 R00 781419705 60 Příplatek za spárovací hmotu - plošně m2 6,00 7,55 45,30 0,00 45,30 0,00 0,00 RT3 783 Nátěry 1 495,85 3 965,39 5 461,24 0,01 783225600 61 Nátěr syntetický kovových konstrukcí 2x email m2 6,00 116,47 173,10 525,72 698,82 0,00 0,00 R00 783126751 62 Nátěr syntetický OK plnostěnné "D"základ ní, Paulín m2 6,00 49,87 245,10 54,12 299,22 0,00 0,00 RT3 783626020 63 Nátěr syntetický truhlářských výrobků 2x lakování m2 35,00 127,52 1 077,65 3 385,55 4 463,20 0,00 0,01 R00 94 Lešení a stavební výtahy 7 372,50 9 317,50 16 690,00 2,51 941941031 64 Montáž lešení leh.řad.s podlahami,š.do 1 m, H 10 m m2 125,00 41,94 2,50 5 240,00 5 242,50 0,02 2,30 R00 941941111 65 Pronájem lešení za den m2 125,00 1,31 0,00 163,75 163,75 0,00 0,00 R00

941941831 66 Demontáž lešení leh.řad.s podlahami,š.1 m, H 10 m m2 125,00 28,31 0,00 3 538,75 3 538,75 0,00 0,00 R00 941941191 67 Příplatek za každý měsíc použití lešení k pol.1031 m2 250,00 30,98 7 370,00 375,00 7 745,00 0,00 0,21 R00 M012VD Montáž elektro pro RD 82 420,00 0,00 82 420,00 0,00 komple 68 0123VD Montáž elektro pro RD 1,00 82 420,00 82 420,00 0,00 82 420,00 0,00 0,00 t M21 Elektromontáže 8 322,99 27 047,42 35 370,41 1,26 210100010 69 Přípojka elektro v zemi pro rodinné domy m 5,00 1 131,82 2 701,80 2 957,30 5 659,10 0,23 1,14 RAC 210200020 70 Hromosvod kompl 1,00 29 711,31 5 621,19 24 090,12 29 711,31 0,12 0,12 RAA 392 Ostatní materiál 0,00 392 637,57 9,64 637,57 71 64221374 Umývátko LYRA Plus bílé otv. bat. vpravo 400x310mm kus 1,00 793,85 793,85 0,00 793,85 0,01 0,01

72 64293820 Vanička sprch ker čtvrtkruh 900x900 odpad d 60 mm kus 1,00 5 166,15 5 166,15 0,00 5 166,15 0,04 0,04

73 61581624.A Linka kuchyňská atypická 240 cm soubor 1,00 21 787,92 21 787,92 0,00 21 787,92 0,18 0,18

74 61529072 Zrcadlo NOVA bílý lesk s osvětlením 55x80x6,6 cm kus 1,00 3 230,98 3 230,98 0,00 3 230,98 0,01 0,01

75 484517222 Radiátor koupelnový Grenada 1775/600, š.30 kus 1,00 2 813,61 2 813,61 0,00 2 813,61 0,02 0,02

76 54245105 Myčka nádobí BOSCH SGS 43E12EU kus 1,00 11 350,80 11 350,80 0,00 11 3 50,80 0,05 0,05

77 54151104 Konvektor přímotopný nástěnný WKL 2003 U kus 6,00 2 383,81 14 302,86 0,00 14 302,86 0,01 0,04

78 5413220025 Ohřívač vody zás. el. EWH Comfort 150 Universal kus 1,00 9 954,60 9 954,60 0,00 9 954,60 0,05 0,05

79 54112125 Des ka varná vestavná indukční 4504.200B kus 1,00 23 128,56 23 128,56 0,00 23 128,56 0,01 0,01

80 54112135 Trouba vestavná elektrická VT06.6020 kus 1,00 10 670,48 10 670,48 0,00 10 670,48 0,04 0,04

81 60775432 Parapet interiér DTD šíře 250 mm tyč dl. 4,1m m 6,00 185,07 1 110,42 0,00 1 110,42 0,00 0,02

82 63140103 Deska minerální vlákno - podélná TR10 tl. 80 mm m2 95,00 225,72 21 443,40 0,00 21 443,40 0,00 0,23

83 63140105 Deska minerální vlákno - podélná TR10 tl. 120 mm m2 95,00 338,58 32 165,10 0,00 32 165,10 0,00 0,34

84 59590870.A Zárubeň pro sádrokarton 600/75 kus 2,00 646,54 1 293,08 0,00 1 293,08 0,01 0,03

85 59590872.A Zárubeň pro sádrokarton 800/75 kus 4,00 667,54 2 670,16 0,00 2 670,16 0,01 0,05

86 61143801 Okno plastové jednokřídlé 60 x 90 cm OS bílé kus 2,00 3 051,18 6 102,36 0,00 6 102,36 0,01 0,02

87 61143807 Okno plastové jednokřídlé 90 x 90 cm OS bílé kus 1,00 3 816,05 3 816,05 0,00 3 816,05 0,01 0,01

88 61143817 Okno plastové jednokřídlé 150 x 90 cm OS bílé kus 1,00 5 399,60 5 399,60 0,00 5 399,60 0,02 0,02

89 61143818 Okno plastové jednokřídlé 150 x 120 cm OS bílé kus 4,00 6 492,56 25 970,24 0,00 25 970,24 0,03 0,13

90 61160126 Dveře vnitřní hladké plné 1 kříd. 60x197 lak A kus 2,00 1 190,25 2 380,50 0,00 2 380,50 0,01 0,03

91 61160192 Dveře vnitřní hla dké plné 1 kříd. 80x197 lak C kus 4,00 1 283,40 5 133,60 0,00 5 133,60 0,02 0,06

92 61173192 Dveře vchodové celokazetové 125x197 cm model K kus 1,00 13 413,60 13 413,60 0,00 13 413,60 0,06 0,06

93 61143951 Dveře balkonové plastové 100 x 235 cm OS1 6 -ko mor kus 1,00 6 520,50 6 520,50 0,00 6 520,50 0,05 0,05

94 61250015 Schody skládací dřevěné MAXI -THERM 130x70 cm kus 1,00 4 133,06 4 133,06 0,00 4 133,06 0,04 0,04

95 60598019 Obklad hoblovaný, pero -drážka 12 mm m2 40,00 270,00 10 800,00 0,00 10 800,00 0,01 0,24

96 59764203 Dlažba Taurus Granit matná 300x300x9 mm m2 7,00 225,55 1 578,85 0,00 1 578,85 0,02 0,13

97 597813636 Obkládačka Color One 19,8x19,8 m2 28,00 361,43 10 120,04 0,00 10 120,04 0,01 0,34

98 28376299.A Deska polystyrén fas. EPS 100 F 1000x500x70 samozh m2 158,00 123,74 19 550,92 0,00 19 550,92 0,00 0,22

99 62842031 DACO - KSU samolepicí asfaltový pás podkladní m2 128,00 202,10 25 868,80 0,00 25 868,80 0,00 0,44

10 55341557 Vrata Berry N80 s oc. výp 2500x2125 mm úprava colo kus 1,00 13 799,63 13 799,63 0,00 13 799,63 0,27 0,27 0 10 592330921 Tvárnice plotové BEST barevná NATURA II 20x40x20 kus 200,00 104,79 20 958,00 0,00 20 958,00 0,02 4,20 1 10 5951560844 Kámen štípaný stříška 03 250/370/50 šedý kus 96,00 100,43 9 641,28 0,00 9 641,28 0,01 0,84 2 0 10 59513565.A Stříška plotová štípaná KB ps -20-B přírodní kus 96,00 57,42 5 512,32 0,00 5 512,32 0,01 0,63 3 10 61196008.A Plotový dílec z hoblovaných prvků, aty p m2 25,00 569,25 14 231,25 0,00 14 231,25 0,01 0,25 4 10 31327502 Pletivo 4hr drátěné plastifik 50x2,2x1500mm m 90,00 137,41 12 366,90 0,00 12 366,90 0,00 0,17 5 10 Hranol konstrukční masivní KVH 100x100mm l=5m 60515830 m3 0,70 10 618,00 7 432,60 0,00 7 432,60 0,50 0,35 6 smrk 10 56288328.A Krytina m2 15,00 401,70 6 025,50 0,00 6 025,50 0,00 0,02 7 1 388 Celkem: 539,40

2.2. Komerční objekt – skladová hala OCENĚNÍ NEMOVITOSTI odhad tržní hodnoty

Nemovitost: Skladovací klimatizovaná ha la – LV 349 Adresa nemovitosti: Rafaela Ungara, 438 01 Žatec

Katastrální údaje: Kraj Ústecký, okres Louny, k.ú. Žatec, kód kú 794732, Stavba s pozemkem, p.č. 1074/1,1074/2,1702/13

Vlastník: Vlastník, Mostecká 2580, 438 01 Žatec

Účel ocenění: Zjištění tržní hodnoty Účel úvěru: Výstavba klimatizovaného skladu Objednatel ocenění: Vlastník Adresa objednatele: Mostecká ul., 438 01 Žatec Zhotovitel ocenění: Milan Vimpel Adresa zhotovitele: 438 01 Žatec Datum místního šetření: 15.2.2012 Dat um zpracování: 28.2.2012

Počet stran: 29 Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 1 Vyhotovení číslo: 1

Stav posuzované nemovitosti : ve výstavbě Stavebně technický stav: novostavba Počet podlaží: 1 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 0 Konstrukce: betonové, montované, kovové Využití: podnikání Poloha: kraj obce, průmyslová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon, zpev. příjezd Dostupnost: MHD, železnice, autobus, sil. II/III. tř. Negat.vlivy okolí: ne

Požadavky obj ednatele: zjištění tržní hodnoty klimatizovaného skladu

Rizika nemovitosti: Bez rizik, pozemek č.parc.1702/13 je ve vlastnictví ČD, využití pozemku k výstavbě je ošetřeno smluvně, probíhá proces odkoupení části pozemku.

Vklad investic do nemovitosti: na dokončení 32 326 466,-Kč (dle výběrového řízení, vč. DPH)

Prodejnost nemovitosti: průměrná (od 6 do 12 měsíců)

SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Váha Vážený průměr (Kč) (Kč) (%) (Kč) Reprodukční hodnota 56 771 240,-

Příjmová (výnosová) hodnota 49 731 600,- 60 29 838 960,- Porovnávací hodnota 27 262 710,- 30 8 178 813,- Věcná (nákladová) hodnota 40 439 135,- 10 4 043 914,- Tržní hodnota 42 061 687,- Tržní hodnota po zaokrouhl. 42 100 000,- Pozemek 11 725 450,-

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Výpočet tržní hodnoty byl provedený na základě výše uvedených metod ocenění. Klimatizovaný sklad určený pro uskladnění chmele je specifickou stavbou. Sklad lze využít k uskladnění i jiných komodit, nebo zboží s limitovanou únosnosti regálového systému, která je přizpůsobená k uskladnění produktů z chmele (hmotnost palety je max. 650,-kg). Indikace tržní hodnoty příjmovou hodnotou je rozhodující s přisouzenou váhou 60%, porovnávací ho dnota s přisouzenou váhou 30% , věcná (nákladová) hodnota 10% je vypočítaná váženým průměrem hodnot zjištěných podle platné oceňovací vyhlášky č. 384/2011 Sb. a také podle položkového rozpočtu k roku 2012, kde je u platněný koeficient Kp (prodejnosti), který nám může vyjádřit hodnotu ekonomických nedostatků (ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v daném místě a čase) . V tomto konkrétním ocenění výpočet moderní nákladovou metodou ukazuje jak koeficient prodejnosti, který

vyjadřuje tzv. ekonomické nedostatky má hodnotu Kp =0,412 a zásadně ovlivňuje výslednou hodnotu. Porovnáním výsledné hodnoty zjištěné položkovým rozpočtem, s výpočtem věcné (nákladové) hodnoty podle platného cenového předpisu 384/2011Sb. se zohledněním ekonomických nedostatků dostává investor jasnou informaci o možnostech a způsobu rozhodování o dalším průběhu financování výstavby klimatizovaného skladu . Při posouzení nejvyššího a nejlepšího využití se vychází ze základních kritérii, které musí oceňovaný majetek splňovat. Jedná se o dodržení právních předpisů, fyzickou realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Právní předpisy pro výstavbu klimatizovaného skladu jsou splněné. Pozemek je ve vlastnictví investora, bylo vydáno územní rozhodnutí na výstavbu klimatizovaného skladu, stavební povolení, investor v měsíci 02/2012 provedl výběrové řízení na dodavatele stavby a s vybranou firmou byla podepsaná smlouva o dílo s termínem zahájení 15.3.2012 a termínem dokončení (bez kolaudace) 31.8.2012. Firma zajišťuje financování z vlastních zdrojů. Klimatizovaný sklad je dimenzovaný na množství chmele, které je nasmlouvané v dlouhodobých kontraktech s pěstiteli chmele, také splnění podmínky obchodníků uskladnit chmel v klim atizovaném skladu v co nejkratší době po sklizni. V případě, že výstavba skladu proběhne podle plánu a uzavřených smluv pro výstavbu jsem názoru, že budoucí využití majetku bude v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Toto hodnocení vyjadřuje názor odhadce na tržní hodnotu majetku – novostavbu klimatizovaného skladu. Komparace jednotlivých metod ocenění novostavby klimatizovaného skladu před výstavbou b ylo využit o investorem jako podklad pro vyjednávání při výběrovém řízení hlavního dodavatele stavby a také jako podklad pro zajištění úvěru. Na základě výběrového řízení byla vybrána firma z cenou za dílo ve výši 32 326 466,-Kč vč. DPH (bez ceny pozemku). R ozdíl mezi cenou z položkového rozpočtu je 6 522 075Kč .

V Žatci, dne 28.2.2012

Nález Přehled oceňovaných staveb a pozemků - klimatizovaný sklad na parc.č.1074/1, 1074/2, 1074/3, 1765/3, 1765/1, 6868/2, 1757/2, 1766, 1757/8 , 1765/4,(1702/13 – ostatní plocha patří Českým dráhám, je uzavřená smlouva o souhlasu se zastavěním části pozemku klimatizovaným skladem)

Přehled všech vlastníků Vlastník, Mostecká 2580, 43801 Žatec

Přehled podkladů - obj. č. 02/2012, ze dne 15.2.2012 - výpis z KN - snímek z KM - zastavovací studie - projektová dokumentace - rozpočet stavby (krycí list a reka pitulace) - podrobný položkový rozpočet je uložený u znalce - kompletní PD je uložena u znalce - stavební povolení je uložené u znalce - územního rozhodnutí je uložené u znalce - vodoprávní rozhodnutí je uložené u znalce

- informace sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace místa výstavby - ZP 272/2011-LUKR Sokolov-výpočet technologie Charakteristika obce Město Žatec má vybudovanou kompletní síť obchodů, supermarketů, zdravotního zařízení, restaurací, sportoviště, bank, notáře, policie, střední školy, autoprodejnu. V místě a v blízkém okolí je nabídka pracovních příležitostí. Do centra je bezproblémová pěší dostupnost. Ze Žatce je dobrá dojezdová vzdálenost do okolních měst (Ústí nad Labem -68km, Vroutek-22km, Blšany -16km, Podbořany -16km, Most-23km, Chomutov-21km, Kadaň -25km, Praha 85km, Plzeň -80km, Karlovy Vary-68km).

Poloha nemovitosti okrajová část města

Nemovitost pronajata ne

Rizika nemovitosti Bez rizik, pozem ek č.parc.1702/13 je ve vlastnictví ČD, využití pozemku k výstavbě je ošetřeno smluvně, probíhá proces odkoupení části pozemku.

Popis jednotlivých staveb Základní popis klimatizovaná skladová hala s vestavěným regálovým systémem. Druh stavby (účel) skla dování chmele před zpracováním a po zpracování tzv. hotových výrobků Dokumentace ano-kompletní PD Způsob užívání ke skladování zemědělských produktů - chmele Popis tech. stavu stavby Stavba objektu chlazeného skladu je situována na samém okraji zastavěné části města Žatce a stane se nedílnou součástí již stávajícího areálu Chmelařství o.p. Žatec. Hlavní vjezd i výjezd je řešen přes již stávající vjezd do areálu kolem stávající vrátnice s výjezdem do Mostecké ulice napojující se na ulici Osvoboditelů a je možný z ul. Rafaela Ungara. Stavba chlazeného skladu je jednopodlažní objekt ,který je tvořen železobetonovým skeletem opláštěným sendvičovými panely tl.120 mm, který bude pomocí zděné propojovací chodby a spojovacího krčku propojen se stávajícím chlazeným skladem v objektu p.č. st. 5125. Za objektem chlazeného skladu bude malá zděná strojovna chlazení. Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích Jedná se o novostavbu na volném pozemku. Přípojky jsou přivedené k uvažované výstavbě. Výstavba bude zahájená v měsíci 03/2012 a dokončení (bez kolaudace) se předpokládá v měsíci 09/2012. V měsíci 10/2012 bude probíhat zkušební provoz. Kolaudace je plánovaná nejpozději v měsíci 11/2012.

Pozemky - parc.č.1074/1, 1074/2, 1074/3 - zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště - parc.č.1757/2, 1757/8 - ost. pl. - jiná plocha - parc.č. 1765/3, 1765/1, 1766, 1765/4 - ost.plocha - manipulační plocha - parc.č. 6868/2 - ost.pl.- ostatní komunikace - parc.č.1702/13 – ostatní plocha patří Českým dráhám, je uzavřená sm louva o souhlasu se zastavěním části pozemku klimatizovaným skladem

Trvalé porosty ano, dle PD

Věcná břemena ne

Posudek

1. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Skladová hala na parc.č.1757/2,/8,1765/1,/3,1074/2, 6868/2,1702/13 b) Venkovní úpravy b1) Přípojka kanalizace DN 250 mm b2) Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m b3) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel b4) Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm b5) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm b6) Plochy z panelů silničních tl. 150 mm b7) Obrubník betonový ABO 4 -5,8, š.4 -5 cm do betonového lože b8) Obr. betonové -montované do průřezu 0,015 m2, lože z betonu b9) Obr. betonové -montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu b10 ) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek b11 ) Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky v k.ú. Žatec

2. Popis objektů a pozemků a) Hlavní stavby a1) Skladová hala na parc.č.1757/2,/8,1765/1,/3,107 4/2, 6868/2,1702/13 Hlavní část: Stavba objektu chlazeného skladu je situována na samém okraji zastavěné části města Žatce a stane se nedílnou součástí již stávajícího areálu Chmelařství Žatec. Hlavní vjezd i výjezd bude řešen přes již stávající vjezd do areálu kolem stávající vrátnice s výjezdem do Mostecké ulice napojující se na ulici Osvoboditelů. Stavba chlazeného skladu je jednopodlažní objekt, který je tvořen železobetonovým skeletem opláštěným sendvičovými panely tl.120 mm, který bude pomocí zděné propojovací chodby a spojovacího krčku propojen se stávajícím chlazeným skladem v objektu p.č. st. 5125. Za objektem chlazeného skladu bude malá zděná strojovna chlazení. Jedná se o skladovací halu, ve které bude udržovaná atmosféra +2 °C. Skladovan ým materiálem bude: 1.)originál chmel na paletách 120x120,na kterých bude uloženo 6 kusů PP hranolů o rozměrech 60x60x120 cm, Váha jednoho hranolu je 50 kg, váha palety je 20 kg, váha naložené palety cca 320 kg(typ A). 2.)hotové výrobky ,chmelové granule zabalené v inertní atmosféře s aluminiových sáčcích a uložených do papírových krabic. Krabice se opět skládají na palety o rozměrech 110x73 až 120 x80 cm Palety pak váží 650 kg brutto, ovinují se průhlednou folií.(typ B) .

Strojovna chlazení, spojovací krček a spojovací chodba - má nosné obvodové zdivo tl 440 mm z cihelných bloků (440x490x240)P+D. Na věnec naváže zdivo a před věncem proběhne tepelná izolace tl. 80 mm, která bude přetažena výztužnou tkaninou s přesahem min.150 mm na každou stranu. b) Venkovní úpravy b1) Přípojka kanalizace DN 250 mm b2) Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m b3) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel b4) Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm b5) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm b6) Plochy z panelů silničních tl. 150 mm b7) Obrubník betonový ABO 4 -5,8, š.4 -5 cm do betonového lože b8) Obr. betonové -montované do průřezu 0,015 m2, lože z betonu b9) Obr. betonové -montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu b10 ) Plot z ocel. p lotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek b11 ) Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm ) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky v k.ú. Žatec

Věcná (nákladová) hodnota (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Sklado vá hala na parc.č.1757/2,/8,1765/1,/3,1074/2, 6868/2,1702/13 - § 3

Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód CZ - CC: 1252 Zastavěné plochy a výšky podlaží:

1.NP: 41,20*28,16 =1 160,19 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 1 160,19 m 2 15,73 m Součet 1 160,19 m 2 18 249,79 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 18 249,79 / 1 160,19 = 15,73 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 160,19 / 1 = 1 160,19 m 2 Obestavěný prostor: Hlavní část: obest.prostor: (41,20*28,16)*(12,52+15,73)/2 =16 387,71 m 3

Propojovací chodby: obest.prostor: (26,41*3,92*(5,30+5,82)/2)+((4,38*1,99)*(4,57+5,15)/2)+ (5,64*3,88*(3,85+3,42)/2) = 697,52 m 3

Obestavěný prostor – celkem: = 17 085,23 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy včetně zemních prací: bet. patky a pásy izolované S 100,00 2. Svislé nosné konstrukce: žel.bet. tyčová konstr. S 100,00 3. Stropy: střešní panel PUR S 100,00 4. Krov, střecha: prefabrikovaná -sedlová S 100,00 5. Krytiny střech: střešní panel PUR S 100,00 6. Klempířské konstrukce: titanzinek N 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: povrch upraven již výroby S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: povrch upraven již výroby S 100,00 9. Vnitřní obklady: X 100,00 10. Schody: betonové S 100,00 11. Dveře: kovové S 100,00 12. Vrata: kovová, sekční S 100,00 13. Okna: C 100,00 14. Povrchy podlah: drátkobeton N 100,00 15. Vytápění: X 100,00 16. Elektroinstalace: třífázová N 100,00 17. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 18. Vnitřní vodovod: X 100,00 19. Vnitřní kanalizace: X 100,00 20. Vnitřní plynovod: X 100,00 21. Ohřev vody: X 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: X 100,00 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 100,00 25. Ostatní: pož.hydranty, EPS S 100,00

Výpoče t koeficientu K 4: Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený standardu [%] [%] obj.podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 12,20 100,00 1,00 12,20 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,30 100,00 1,00 29,30 3. Stropy: S 8,90 100,00 1,00 8,90 4. Krov, střecha: S 11,00 100,00 1,00 11,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: N 0,70 100,00 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,10 100,00 1,00 6,10 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 1,00 3,30 10. Schody: S 0,70 100,00 1,00 0,70 11. Dveře: S 2,20 100,00 1,00 2,20 12. Vrata: S 2,30 100,00 1,00 2,30 13. Okna: C 4,30 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: N 4,80 100,00 1,54 7,39 16. Elektroinstalace: N 4,70 100,00 1,54 7,24 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 25. Ostatní: S 6,20 100,00 1,00 6,20 Součet upravených objemových podílů: 101,21 Hodnota koeficientu vybavení K 4: 1,0121

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): = 1 599,- Kč/m 3

Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9980 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9257 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) : * 0,6000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0121 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120

3 Základní cena upravená = 784,27 Kč/m Plná cena: 17 085 ,23 m 3 * 784,27 Kč/m 3 = 13 399 433,33 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou

Obestavěný prostor: Původní část: 16 387,71 m 3 Propojovací chodby: 697,52 m 3 Celkem: 17 085,23 m 3

Původní část: 13 399 433,33 Kč * 16 387,71 m 3 / 17 085,23 m 3 = 12 852 389,32 Kč Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 100 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 100 = 0,000 % - 0,- Kč Propojovací chodby: 13 399 433,33 Kč * 697,52 m 3 / 17 085,23 m 3 = 547 044,01 Kč Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 % - 0,- Kč

Výpočet ceny technologického zařízení Technologie chl azení = 3 456 000,-Kč Regály = 7 525 330,-Kč Hodnota technologického zařízení celkem = 10 981 330,- Kč

Koeficient prodejnosti Kp uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Upravená cena technologického zařízení (vybavení): = 4 524 307,96 Kč

Skladová hala - zjištěná cena = 17 923 741,29 Kč Skladová hala - cena po zaokrouhlení = 17 923 740,- Kč

54 b) Venkovní úpravy b1) Přípojka kanalizace DN 250 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.3. Přípojka kanalizace DN 250 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 60,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 60,00 m * 1 810,- Kč/m = 108 600,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3270 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 104 117,43 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 % - 0,- Kč

Přípojka kanalizace DN 250 mm - zjištěná cena = 104 117,43 Kč Přípojk a kanalizace DN 250 mm - cena po zaokrouhlení = 104 120,- Kč b2) Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m - §10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.2.2. Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m Kód CZ - CC: 2223 Počet: 4,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,00 ks * 9 450,- Kč/ks = 37 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3270 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“ : * 0,4120

Plná cena: = 36 239,77 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 % - 0,- Kč

Kanal. šachta z prefa dílců - hloubka 3.00 m - zjištěná cena = 36239,77 Kč Kanal. šachta - cena po zaokrouhlení = 36240,- Kč

55 b3) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Kód CZ - CC: 2224 Délka: 12,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 12,00 m * 215,- Kč/m = 2 580,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2410 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 2 382,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 % - 0,- Kč

Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel - zjištěná cena = 2 382,09 Kč Přípojky elektro - cena po zaokrouhlení = 2 380,- Kč b4) Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.1.2. Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 314,00 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 314,00 m2 * 95,- Kč/m2 = 29 830,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2740 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 27 947,37 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 20 = 0,000 % - 0,- Kč

Plochy štěrkové tl. do 250 mm - zji štěná cena = 27 947,37 Kč Plochy štěrkové tl. do 250 mm - cena po zaokrouhlení = 27 950,- Kč

56 b5) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.27. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 85,00 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 85,00 m2 * 515,- Kč/m2 = 43 775,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2740 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 41 012,27 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % - 0,- Kč

Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm - zjištěná cena = 41 012,27 Kč Betonová dlažba zámková - cena po zaokrouhlení = 41 010,- Kč b6) Plochy z panelů silničních tl. 150 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.19. Plochy z panelů silničních tl. 150 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 198,00 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 198,00 m2 * 1 180,- Kč/m2 = 233 640,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2740 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohl ednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 218 894,51 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % - 0,- Kč

Plochy z panelů silničních tl. 150 mm - zjištěná cena = 218 894,51 Kč Plochy z panelů silničních tl. 150 mm - cena po zaokrouhlení = 218 890,- Kč b7) Obrubník betonový ABO 4 -5,8, š.4 -5 cm do beton ového lože - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.8. Obrubník betonový ABO 4 -5,8, š.4 -5 cm do betonového lože Kód CZ - CC: 211 Délka: 98,00 m

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 98,00 m * 80,- Kč/m = 7 840,- Kč Polohový koefici ent K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2740 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 7 345,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % - 0,- Kč

Obr ubník betonový, š.4 -5 cm do betonového lože - zjištěná cena = 7 345,20 Kč Obrubník betonový, cena po zaokrouhlení = 7 350,- Kč b8) Obr. Betonové z betonu - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.12. Obr. betonové -montované do průřezu 0,015 m2, lože z betonu Kód CZ - CC: 211 Délka: 34,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 34,00 m * 265,- Kč/m = 9 010,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2740 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 8 441,36 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % - 0,- Kč

Obr. betonové -montované - zjištěná cena = 8 441,36 Kč Obr. betonové -montované z betonu - cena po za okrouhlení = 8 440,- Kč b9) Obr. betonové -montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.13. Obr. betonové -montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu Kód CZ - CC: 211 Délka: 62,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 62,00 m * 370,- Kč/m = 22 940,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000

Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2740 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 21 492,21 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % - 0,- Kč

Obr. betonové -montované - zjištěná cena = 21 492,21 Kč Obr. betonové -montované - cena po zaokrouhlení = 21 490,- Kč b10 ) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.slo upky - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek Kód CZ - CC: 1252 (46.21.13.2) budovy skladů, nádrže a sila Plocha: 216*1,47 = 317,52 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 317,52 m 2 * 450,- Kč/m 2 = 142 884,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zohlednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 124 918,34 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 30 = 0,000 % - 0,- Kč

Plot z ocel. plotových rámů - zjištěná cena = 124 918,34 Kč Plot z ocel. plotových rámů - cena po zaokrouhlení = 124 920,- Kč b11 ) Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšk y do 200 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm Kód CZ - CC: 1252 (46.21.13.2) budovy skladů, nádrže a sila Délka: 216,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 216,00 m * 150,- Kč/m = 32 400,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) uvedený koeficient využívám k zoh lednění tzv. „ekonomických nedostatků“: * 0,4120 Plná cena: = 28 326,15 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 30 = 0,000 % - 0,- Kč

Betonový práh mezi sloupky, - zjištěná cena = 28 326,15 Kč Betonový práh mezi sloupky, - cena po zaokrouhlení = 28 330,- Kč c) Porosty c1) Trvalé porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena Cena [roků] výměra [Kč/jedn.] [%] [Kč/jedn.] [Kč] javor dlanitolistý 15 1,00 ks 2 880,00 2 880,00 2 880,00 mochna křovitá 10 15,00 ks 520,00 520,00 7 800,00 zlatice převislá 10 3,00 ks 520,00 520,00 1 560,00 tr ávník okrasný 0 1 265 m 2 50,00 50,00 63 250,00 Součet 75 490,00 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 1,00 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,45 Koeficient prodejnosti K p (dle příl. č. 39): * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny 33 970,00 Tr valé porosty - zjištěná cena = 33 970,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Skladová hala = 17 923 740,- Kč b) Venkovní úpravy b1) Přípojka kanalizace DN 250 mm = 104 120,- Kč b2) Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m = 36 240,- Kč b3) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel = 2 380,- Kč b4) Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm = 27 950,- Kč b5) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm = 41 010,- Kč b6) Plochy z panelů silničních tl. 1 50 mm = 218 890,- Kč b7) Obrubník betonový ABO 4 -5,8, š.4 -5 cm do betonového lože = 7 350,- Kč b8) Obr. betonové -montované do průřezu 0,015 m2, lože z betonu = 8 440,- Kč b9) Obr. betonové -montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu = 21 490,- Kč b10 ) Plot z ocel. plotových rámů do betonových patek = 124 920,- Kč b11 ) Bet. práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm = 28 330,- Kč c) Trvalé porosty = 33 970,- Kč

Věcná (nákladová) hodnota objektů činí celkem 18 578 830,- Kč

Nákladová hodnota vypočítaná položkovým rozpočtem 11)

______11) HUML & VANÍČEK architektonický a projektový ateliér, Šafaříkova 855, 438 01 Žatec

REKAPITULACE STAVBY

Stavba: Chlazený sklad chmele Datum:

Objednatel: Chmelařství, družstvo Žatec,Mostecká 2580,Žatec Projektant: HUML a VANÍČEK, Žatec

Zhotovitel: Zpracoval: Pavlína Kotková, Bezděkov 120

Kód Popis Cena bez DPH DPH 10 % DPH 20 % Cena s DPH 1 2 3 4 5 6 66-2011 Chlazený sklad chmele 32 373 784,31 0,00 6 474 757,10 38 848 541,41 1 F1.1.1 Architektonické a stavebně technické řešení 14 883 630,23 0,00 2 976 726,10 17 860 356,33 2 F1.1.2 Stavebně konstrukční řešení 5 229 936,37 0,00 1 045 987,30 6 275 923,67 3-1 F1.1.4 b - Větrání 13 289,00 0,00 2 657,80 15 946,80 3-2 F1.1.4 c Kanalizace - ZTI 103 312,60 0,00 20 662,60 123 975,20 3-3 F1.1.1.4 d,e - Elektroinstalace 431 027,00 0,00 86 205,40 517 232,40 3-4 F1.1.4 f - Zařízení EPS 409 666,00 0,00 81 933,20 491 599,20 3-5 F1.1.4 g - Zařízení chlazení 2 880 000,00 0,00 576 000,00 3 456 000,00 3-6 F1.1.4 j Regálová a manipulační technika 6 271 108,00 0,00 1 254 221,60 7 525 329,60 4-1 F2.2 Venkovní a sadové úpravy 1 446 272,81 0,00 289 254,60 1 735 527,41 5-1 F2.3 Dešťová kanalizace 705 542,30 0,00 141 108,50 846 650,80 Celkem 32 373 784,31 0,00 6 474 757,10 38 848 541,41

Poznámka: podrobný položkový rozpočet je uložený u odhadce, není součásti příloh. Nákladová hodnota zjištěná položkovým rozpočtem vč. pozemků 50 573 991,41Kč

Reprodukční hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a1) Skladová hala na parc.č.1757/2,/8,1765/1,/3,1074/2, 6868/2,1702/13 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód CZ - CC: 1252 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1 160,19 m 2 Průměrná výška podlaží: 15,73 m Průměrná zast. plocha podlaží: 1 160,19 m 2 Obestavěný prostor: 17 085,23 m 3 Ocenění: 3 Základní cena (dle příl. č. 3): = 1 599,- Kč/m Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9980 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9257 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) : * 0,6000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0121 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obc e): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1220 Základní cena upravená = 1903,57Kč/m 3 Plná cena: 17 085,23 m 3 * 1 903,57 Kč/m 3 =32 522 931,27 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Obestavěný prostor: Původní část: 16 387,71 m 3 Propojovací chodby: 697,52 m 3 Celkem: 17 085,23 m 3 Původní část: 32 522 931,27 Kč * 16 387,71 m 3 / 17 085,23 m 3 = 31 195 153,12 Kč Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 100 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 100 = 0,000 % 0,- Kč Propojovací chodby: 32 522 931,27 Kč * 697,52 m 3 / 17 085,23 m 3 = 1 327 778,15 Kč Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 % 0,- Kč

Výpočet ceny technologického zařízení Technologie chlazení = 3 456 000,- Kč Regály = 7 525 330,- Kč Hodnota technologického zařízení celkem = 10 981 330,- Kč

Skladová hala - zjištěná cena = 43 504 261,27 Kč Skladová hala - cena po zaokrouhlení = 43 504 260,- Kč b) Venkovní úpravy b1) Přípojka kanalizace DN 250 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.3. Přípojka kanalizace DN 250 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 60,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 60,00 m * 1 810,- Kč/m = 108 600,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3270 Plná cena: = 252 712,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 % - 0,- Kč

Přípojka kanalizace DN 250 mm - zjištěná cena = 252 712,20 Kč Přípojka kanalizace DN 250 mm - cena po zaokrouhlení = 252 710,- Kč

63 b2) Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.2.2. Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m Kód CZ - CC: 2223 Počet: 4,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,00 ks * 9 450,- Kč/ks = 37 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3270 Plná cena: = 87 960,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 % - 0,- Kč

Kanalizační šachta hloubka 3. 00 m - zjištěná cena = 87 960,60 Kč Kanalizační šachta hloubka 3.00 m - cena po zaokrouhlení = 87 960,- Kč b3) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Kód CZ - CC: 2224 Délka: 12,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 12,00 m * 215,- Kč/m = 2 580,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2410 Plná cena: = 5 781,78 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 80 = 0,000 % - 0,- Kč

Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel - zjištěná cena = 5 781,78 Kč Přípojky elektro kabel zemní kabel - cena po zaokrouhlení = 5 780,- Kč b4) Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.1.2. Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 314,00 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 314,00 m2 * 95,- Kč/m2 = 29 830,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000

Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2740 Plná cena: = 67 833,42 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 20 = 0,000 % - 0,- Kč

Plochy štěrkové tl. do 250 mm - zjištěná cena = 67 833,42 Kč Plochy štěrkové tl. do 250 mm - cena po zaokrouhlení = 67 830,- Kč b5) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.27. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 85,00 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 85,00 m2 * 515,- Kč/m2 = 43 775,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zm ěny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2740 Plná cena: = 99 544,35 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % - 0,- Kč

Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm - zjištěná cena = 99 544,35 Kč Betonová dlažba zámková - cena po zaokrouhlení = 99 540,- Kč b6) Plochy z panelů silničních tl. 150 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění : Venkovní úprava: 8.3.19. Plochy z panelů silničních tl. 150 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 198,00 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 198,00 m2 * 1 180,- Kč/m2 = 233 640,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2740 Plná cena: = 531 297,36 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládanácelková životnost (PCŽ): 50 roků

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % - 0,- Kč

Plochy z panelů silničních tl. 150 mm - zjištěná cena = 531 297,36 Kč Plochy z panelů silničních tl. 150 mm - cena po zaokrouhlení = 531 300,- Kč b7) Obrubník betonový ABO 4 -5,8, š.4 -5 cm do betonového lož e -§10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.8. Obrubník betonový ABO 4 -5,8, š.4 -5 cm do betonového lože Kód CZ - CC: 211 Délka: 98,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 98,00 m * 80,- Kč/m = 7 840,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2740 Plná cena: = 17 828,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % - 0,- Kč

Obrubník betonový do betonového lože - zjištěná cena = 17 828,16 Kč Obrubník betonový do betonového lože - cena po zaokrouhlení = 17 830,- Kč b8) Obr. betonové -mont ované do průřezu 0,015 m2, lože z betonu - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.12. Obr. betonové -montované do průřezu 0,015 m2, lože z betonu Kód CZ - CC: 211 Délka: 34,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 34,00 m * 265,- Kč/m = 9 010,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2740 Plná cena: = 20 488,74 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ) : 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % 0,- Kč

Obr. betonové -montované lože z betonu - zjištěná cena = 20 488,74 Kč Obr. betonové -montované lože z betonu - cena po zaokrouhlení = 20 490,- Kč b9) Obr. betonové -montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.13. Obr. betonové -montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu Kód CZ - CC: 211

Délka: 62,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 62,00 m * 370,- Kč/m = 22 940,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2740 Plná cena: = 52 165,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 50 = 0,000 % - 0,- Kč Obr. betonové -montované lože z betonu - zjištěná cena = 52 165,56 Kč Obr. bet onové -montované lože z betonu - cena po zaokrouhlení = 52 170,- Kč b10 ) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek Kód CZ - CC: 1252 (46.21.13.2) budovy skladů, nádrže a sila 2 Plocha: 216*1,47 = 317,52 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 317,52 m 2 * 450,- Kč/m 2 = 142 884,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1220 Plná cena: = 303 199,85 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 30 = 0,000 % - 0,- Kč

Plot z ocel. plotových rámů do betonových patek - zjištěná cena = 303 199,85 Kč Plot z ocel. plotových rámů - cena po zaokrouhlení = 303 200,- Kč b11 ) Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm Kód CZ - CC: 1252 (46.21.13.2) budovy skladů, nádrže a sila Délka: 216,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 216,00 m * 150,- Kč/m = 32 400,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1220 Plná cena: = 68 752,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 30 = 0,000 % - 0,- Kč Betonový práh mezi sloupky, - zjištěná cena = 68 752,80 Kč Betonový práh mezi sloupky, - cena p o zaokrouhlení = 68 750,- Kč c) Porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena Cena [roků] výměra [Kč/jedn.] [%] [Kč/jedn.] [Kč] javor dlanitolistý 15 1,00 ks 2 880,00 2 880,00 2 880,00 mochna křovitá 10 15,00 ks 520,00 520,00 7 800,00 zlatice převislá 10 3,00 ks 520,00 520,00 1 560,00 trávník okrasný 0 1 265 m 2 50,00 50,00 63 250,00 Součet 75 490,00

Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 1,00 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,45 Koeficient prodejnosti K p (dle příl. č. 39): * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny 33 970,00 Trvalé porosty - zjištěná cena = 33 970,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Skladová hala = 43 504 260,- Kč b) Venkovní úpravy b1) Přípojka kanalizace DN 250 mm = 252 710,- Kč b2) Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3.00 m = 87 960,- Kč b3) Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel = 5 780,- Kč b4) Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm = 67 830,- Kč b5) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm = 99 540,- Kč b6) Plochy z panelů silničních tl. 150 mm = 531 300,- Kč b7) Obrubník betonový ABO 4 -5,8, š.4 -5 cm do betonového lože = 17 830,- Kč b8) Obr. betonové -montované do průřezu 0,015 m2, lože z betonu = 20 490,- Kč b9) Obr. betonové -montované do průřezu 0,05 m2, lože z betonu = 52 170,- Kč b10 ) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek = 303 200,- Kč b11 ) Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm = 68 750,- Kč c) T rvalé porosty = 33 970,- Kč Reprodukční hodnota objektů činí celkem 45 045 790,- Kč

Porovnávací hodnota pozemků Pozemky pro porovnání vč. korekčních činitelů

Oceňovaný pozemek Porovnávané pozemky A.Identifikační údaje

Pořadové číslo 1. 2. 3. 4. Stavební Název pozemku Stavební parcely Orná Zahrada Zahrada parcela

1074/1,1074/2,1074/3,1765/3,1765/1,6868/2,1757/2,1 4443/1, 766,1757/8 ,1765/4 Parcelní číslo 1782,1783 4443/7 N N Adresa pozemku Mostecká Stroupečská Heydukova Mostecká Plzeňská Kata strální území Žatec Žatec Žatec Žatec Žatec Obec Žatec Žatec Žatec Žatec Žatec Okres Louny Louny Louny Louny Louny B.Základní údaje pro porovnání

Rozloha pozemku v m 2 16625 8518 2216 4200 200

Cena za 1m 2 500,-Kč 850,-Kč 1428,-Kč 1250,-Kč

Datum tra nsakce 2012 2012 2012 2012 2012 Korekce 1 1 1 1

C.Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95 Vlastnická práva Výhradní Výhradní Výhradní Výhradní Výhradní Korekce 1 1 1 1 Existence věc . břem en Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Využití podle územ . pl. K podnikání K podnikání K bydlení K podnikání K podnikání Korekce 1 1,1 1 1 Územní rozhodnutí A/A A/N A/N A/N A/N Korekce 1 1 1 1 Jiná právní omezení Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1

D.Technické parametry

Lokalita Dobrá Horší Dobrá Lepší Lepší Korekce 1,15 1 0,7 0,7 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 1 Svažitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný rovinný Korekce 1 1 1 1 Dostupn ost inž. sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 1 Kontaminace půdy Nezjištěná Nezjištěná Nezjištěná Nezjištěná Nezjištěná Korekce 1 1 1 1 Dopravní obslužnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Dopravní d ostupnost Dobr á Dobr á Dobr á Dobr á Dobr á Korekce 1 1 1 1 Nutnost demolice stáv . obj. Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 E.Ostatní parametry

Velikost pozemku 16625 menší menší menší výrazně menší Korekce 1 0,85 0,9 0,8 Možná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Korekce 1 1 1 1

Výsledná korekce 1,09 0,89 0,60 0,53 a) Pozemky a1) Pozemky v k.ú. Žatec

Sezna m porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena Výměra Jedn.cena Korekční Váha Upravená 2 2 [Kč] [m ] [Kč/m ] činitel jedn. cena [Kč/m 2] ul.Stroupečská 4 259 000,- 8518 500,00 1,09 1,00 545,00 ul.Heydukova 1 883 600,- 2216 850,00 0,89 1,00 756,50 ul.Mostecká 6 000 000,- 4200 1 428,57 0,60 1,00 857,14 ul.Plzeňská 250 000,- 200 1 250,00 0,53 1,00 662,50 2 821,14 / 4 Průměrná jednotková cena: 705,29 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 545 ,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 857,14 Kč/m 2

Oceňované pozemky: zast.pl. p.č. 1074/1 679 m2 zast.pl. p.č. 1074/2 1216 m2 zast.pl. p.č. 1074/3 825 m2 ost.pl.-jiná pl. p.č. 1757/2 9948 m2 ost.pl.-jiná pl. p.č. 1757/8 300 m2 ost.pl.-manipulační pl. p.č. 1765/1 2157 m2 ost.pl.-manipulační pl. p.č. 1765/3 145 m2 ost.pl.-manipulační pl. p.č. 1765/4 154 m2 ost.pl.-manipulační pl. p.č. 1766 115 m2 ost.pl.-ost.komunikace p.č. 6868/2 1086 m2 Výměra oceňovaných pozemků: 16625 m2 2 16 625,00 m 2 á 705, 29 Kč/m = 11 725 446,25 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem= 11 725 446,25 Kč Pozemky v k.ú. Žatec - cena po zaokrouhlení = 11 725 450,- Kč

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Klimatizovaný sklad Adresa Rafaela Ungara, Žatec Popis: Skladová hala (bez technologie chlazení a regálů) skladového systému Druh nemovitosti skladování a manipulace Stáří objektu 0 Počet nadz. podlaží 1 Výměra pozemku 16625m 2 Garáž ne Svislé konstrukce žel.bet. -tyčové Přípojky kompletní Příslušenství zpevněné plochy, zastřešené rampy

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP 17 085,00 m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 1 160,00 m 2 Čistá užitná plocha PUČ 1 156,00 m 2

Nemovitosti pro porovnání vč. kore kčních činitelů -tab.č.2

Oceňovaná nemovitost Porovnávané nemovitosti A.Identifikační údaje Pořadové číslo 1. 2. 3. 4. Klimatizovaný sklad Klimatizovaný sklad Obchod, klim. Název nemovitosti (bez technologie) (bez technologie) Sklad Sklad (bez tech.) Sklad č.p. 833 915 Adresa nemovitosti Rafaela Ungara Chomutovská ul.Osvoboditelů ul.U Oharky Černčice Černčice u Katastrální území Žatec Žatec Žatec Žatec Loun Obec Žatec Žatec Žatec Žatec Černčice Okres Louny Louny Louny Louny Louny B.Údaje o pozemku - přenos z tabulky "Pozem ky"

Rozloha pozemků v m 2 16625 11650 3059 5981 14399

Hodnota za 1m 2 pozemku 705 705 705 705 Hodnota pozemku celkem 8213250 2156595 4216605 10151295 C.Základní údaje o objektu pro porovnání -m2

Prodejní cena celkem X 16700000 4100000 39000000 18900000 Prodejní cena bez ceny pozemku X 8486750 1943405 34783395 8748705 Cena technologie X 1030000 0 20000000 0 Prodejní cena bez technologie X 7456750 1943405 14783395 8748705

Celková zastavěná plocha v m 2 1160 2033 2976 1777 2000

Cena stavby za 1m 2 celk zast . pl. X 3668 653 8319 4374

Užitná plocha v m 2 1156 1950 2700 1510 1800

Cena za 1m 2 užitné plochy X 3824 720 9790 4860 Datum transakce 2012 2010 2011 2012 2012 Korekce 1 1 1 1 D.Právní údaje Druh transakce X Úvěr Úvěr Nabídka Nabídka Korekce 1,2 1,2 0,8 0,8 Vlastnická práva Výhradní Výhradní Výhradní Podílové Výhradní Korekce 1 1 0,8 1 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Využití podle územního plánu Klim. sklad Klim. sklad Sklad Obch,klim.sklad Sklad Korekce 1 1 1 1 Stavební povolení/Kolaudace Ano/Ne Ano/Ano Ano/Ano Ano/Ano Ano/Ano Korekce 1 1 1 1 Jiná právní omezení a závazky Ne Zást . právo -banka Zást . právo -banka Ne Ne Korekce 1 1 1 1

E.Technické parametry

Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Technický stav objektu Výborný Výborný Dobrý Dobrý Dobrý Korekce 1 1,1 1,1 1,1 Technická vybavenost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Funkční využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Další možný rozvoj nemovitosti Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Korekce 1 1 1 1 Dopravní obslužnost MHD,vlak MHD,vlak MHD,vlak MHD,vlak Autobus Korekce 1 1 1 1 Dopravní dostupnost a parkování Dobré Dobré Dobré Dobré Dobré Korekce 1 1 1 1 Atraktivita objektu Klim. sklad Klim. sklad Sklad Obch.,klim.sklad Sklad Korekce 1 1 1 1 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 F.Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti X obdobný menší obdobný obdobný Korekce 1 0,8 1 1 Jiná korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Korekce 1 1 1 1

Výsledná korekce 1,20 1,06 0,70 0,88

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Klimatizovaný sklad -ARIX-2010 (bez technologie) Adresa: Chomutovská, Žatec Druh nemovitosti: Skladová hala Poloha: samostatně stojící Stáří objektu : 2 roky Stav objektu: Dobrý Počet nadz. podlaží : 1 Počet podz . podlaží : 0 Výměra pozemku : 11650 m2 Zasta věná plocha : 2033 m2 Garáž : není Výtah : ne Podkroví : Ne Svislé konstrukce : montované z dílců betonových tyčových Přípojky : kompletní Příslušenství : Požadovaná nebo kupní cena 7 456 750,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí

Kor ekce podle tab. č.2 : * 1,20

Přepočtená standardní cena: 8 948 100,00 Kč Výměry a jednotkové ceny : Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCS i) ceny (SJTC i) Obestavěný prostor: 16 914,00 m 3 440,86 Kč/m 3 529,03 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 2 033,00 m 2 3 667,85 Kč/m 2 4 401,42 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 1 950,00 m 2 3 823,97 Kč/m 2 4 588,76 Kč/m 2

Objekt č.: 2 Název: Sklad - Osvoboditelů – 2011 Adresa: Osvoboditelů 833, Žatec Druh nemovitosti: budovy a haly pro skladování a ma nipulaci Poloha: samostatně stojící Stáří objektu : 31 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží : 2 Počet podz . podlaží : 0 Výměra pozemku : 3059 m2 Zastavěná plocha : 1488 m2 Garáž : není Výtah : ne Podkroví : ne Svislé konstrukce : zděné Přípojky : kompletní Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 1 943 405,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Korekcedle tab č. 2 : * 1,06 Přepočtená standardní cena: 2 060 009,30 Kč Výměry a jednotkové ceny : Výměry objektu Jedno tkové ceny Přepočtené jedn. (JCS i) ceny (SJTC i) Obestavěný prostor: 10 342,00 m 3 187,91 Kč/m 3 199,18 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 2 976,00 m 2 653,02 Kč/m 2 692,20 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 2 700,00 m 2 719,77 Kč/m 2 762,96 Kč/m 2

Objekt č.: 3 Název: Klimatizované haly -U Oharky – 2012 (bez technologie) Adresa: U Oharky, Žatec Druh nemovitosti: budovy a haly pro průmysl, výrobu a skladování Poloha: samostatně stojící Stáří objektu : 120 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží : 1 Poč et podz. podlaží : 0 Výměra pozemku : 5981 m2 Zastavěná plocha : 946 m2 Garáž : mimo objekt Výtah : ne Podkroví : ne Svislé konstrukce : zděné

Přípojky : kompletní Příslušenství : vedlejší stavby a venkovní úpravy Požadovaná nebo kupní cena 14 783 395,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: * 0,70 Přepočtená standardní cena: 10 348 376,50 Kč Výměry a jednotkové ceny : Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCS i) ceny (SJTC i) Obestavěný prostor: 10 929,00 m 3 1 352,67 Kč/m 3 946,87 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 1 777,00 m 2 8 319,29 Kč/m 2 5 823,50 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 1 510,00 m 2 9 790,32 Kč/m 2 6 853,22 Kč/m 2

Objekt č.: 4 Název: Sklad - Černčice -2012 Adresa: Černčice Druh nemovitosti: budovy a haly pro skladování a manipulaci Poloha: samostatně stojící Stáří objektu : Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží : 1 Počet podz . podlaží : 0 Výměra pozemku : 14399 m2 Zastavěná plocha : 2000 m2 Garáž : není Výtah : ne Podkroví : ne Svis lé konstrukce : montované z dílců betonových tyčových Přípojky : kompletní Příslušenství : Požadovaná nebo kupní cena 8 748 705,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: * 0,88 Přepočtená standardní cena: 7 698 860,40 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCS i) ceny (SJTC i) Obestavěný prostor: 12 000,00 m 3 729,05 Kč/m 3 641,57 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 2 000,00 m 2 4 374,35 Kč/m 2 3 849,43 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 1 800,00 m 2 4 860,39 Kč/m 2 4 277,14 Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP CZP PP PUH ČU P 1.Sklad chmele-2010 529,03 4401,42 0,00 0,00 4 588,76 2.Sklad-Osvoboditelů - 2011 199,18 692,20 0,00 0,00 762,96 3. Sklad a výrobna - 2012 946,87 5823,50 0,00 0,00 6 853,22 4.Sklad - Černčice -2012 641,57 3849,43 0,00 0,00 4 277,14 SJC – průměr 579,16 3 691,63 4 120,52 JCO = SJC * I O 579,00 3 692,00 4 121,00 Výměry oceňované stavby 17 085,00 1 160,00 1 156,00 CO: 9 892 215,00 4 282 720,00 4 763 876,00 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = CO průměrná 6 312 937,00 Kč Skladová hala - (bez technologie) = 6 312 940,00 Kč

Obvyklá hodnota technologie chlazení a regálového systému Pro stanovení hodnoty technologie byla použita metoda ocenění cenou obvyklou. Pomocí ceny výchozí (CN) a technického stavu (TH) je zjištěna cena Časová (CČ ) k datu ocenění . Tato cena je upravena o vlivy prodejnosti a vliv koeficie ntu výtěžnosti, který upravuje cenu obvyklou. Výpočet technické hodnoty (zbytek tech. života ke dni ocenění v porovnání s věcí novou (TH = 100 %). Technická hodnota se stanoví ze vztahu: TH = THN * (100 – ZA) * (100 +- PS) / 10 4 THN-výchozí technická hodn ota (100%-u stroje (zařízení) továrně nového , 80-90%-zařízení po GO; ZA - základní amorti zace; TH - technická hodnota ; Výpočet základní amortizace (ZA)- jedná se o snížení technického života technologie v %, stanovených podle amortizačních křivek v závislosti na stáří, nebo době provozování technologie. Veškerý majetek je zařazen do jedné z 5-ti základních amortizačních skupin: 5-10-15-20-25ti-letá technická životnost . Stáří technologie – počet roků od uvedení technologie do provozu k datu ocenění . V případě proveden é generální oprav y, se uvažuje pro výpočet základní amortizace doba od jejího provedení a výchozí technická hodnota (VTH) je 80-90%. Přirážky a srážky (+- PS) se s tanovují se na základě prohlídky. Přirážkou se ohodnotí zvýšení užitné hodnoty po provedené běžné opravě nebo pokud je zřejmé, že technologie byla minimálně využíván a. Srážkou se ohodnotí zejména zjevná porucha, nebo vyšší opotřebení, nedostatečná údržba, deformace, koroze, porušení bezpečnosti a pod. PS = 0,0 % - technický stav úměrný, odpovídá stáří a způsobu nasazení PS = - (10 – 30%) - technický stav horší než úměrný, míra zhoršení PS = + (10 – 30%) - technický stav lepší než úměrný, míra zlepšení Cena výchozí (CV) - výchozí cena stroje či zařízení je v podstatě reprodukční cenou, to je cenou, kterou by bylo nutno vynaložit k pořízení stejného nebo srovnatelného zařízení v době oceňování. Pořizovací cena (PC) - v případě, že oceňované zařízení je dostupné na trhu, má stejné technické parametry i stejnou užitnou hodnotu je výchozí cenou pořizovací cena nového zařízení zjištěná u výrobce, u oficiálního prodejce nebo u dovozce. Cena obvyklá (COB)- cena, za kterou je stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Koeficient prodejnosti K p je u každé věci jiný, především je ovlivněn poptávkou a nabídkou na bazarovém trhu.

Výpočet ceny obvyklé: COB = ...... CČ * K p * K v (Kč)

Základní koeficienty prodejnosti K p : Kp = 0,0 neprodejné, nemožné najít kupce Kp = 0,1 – 0,5 spíše neprodejné (možnost, že se prodej uskuteční existuje) Kp = 0,5 – 0,6 prodej velmi nejistý, (spíše prodejné než neprodejné) Kp = 0,6 – 0,7 převažující prodejnost Kp = 0,7 – 0,85 velká - vysoká pravděpodobnost prodeje Kp = 0,85 – 0,97 velmi vysoká pravděpodobnost prodeje Kp = 1,0 – 1,1 jistý prodej - velmi nedostatkové zboží Kp = 1,0 movitý majetek dodatečně zařazovaný do evidence, přecenění aktiv, majetek se kterým se obchoduje velmi zřídka, nebo vůbec ne Násobné koeficienty prodejnosti (Kp) Kdr = 0,6- 0,7 „dražební koeficient“ – koef. , který zohledňuje specifické podmínky při dražbě, kde neplatí běžný obchodní styk, ale celý proces prodeje je značně „svázán“ omezujícími podmínkami a relativně krátkým časem prodeje.

Kv = 1,00 – 1,2 výtěžnost „technologických linek : 1,05- soustředění strojů na dílně 1,10- 1stupňové propojení strojů, 1,15- 2 stupňové propojení strojů 1,20- více než 2 dvojstupňové propojení

Výpočet obvyklé hodnoty technologie dle výše popsaného způsobu : Výchozí cenou technologie je pořizovací cena podle položkového rozpočtu: Chlazení (vč.DPH 20%) 3 456 000,-Kč Regálová a manipulační technika (vč. DPH 20%) 7 525 330,-Kč Celkem (výchozí cena=časové ceně): 10 981 330,-Kč

Stanovení K p a výpočet ceny obvyklé COB Kp = 0,7 (koeficient prodejnosti)-převažující prodejnost Kv = 1,2 (výtěžnost technologického procesu )

COB = CČ * K p * K v CČ = 10 981 330,-Kč COB = 10 981 330,-Kč * 0,7 * 1,2 = 9 224 317,20Kč Cena obvyklá (COB) po zaokrouhlení: = 9 224 320,-Kč

Výpočet obvyklé hodnoty technologie vypočítaný dle níže popsaného způsobu 15) : -výši koeficientu prodejnosti stanovený na základě vztahu: Kp=prům.cena prodejní/prům. cena časová -průměrná cena prodejní – uvažuji s cenami z nabídek předložených ve výběrovém řízení : (10 590 180,-Kč + 9 864 789,-Kč + 9 550 350,-Kč = 30 005 319/3 = 10 001 773,-Kč -průměrná cena časová – uvažuji s cenou podle položkového rozpočtu: = 10 981 330,-Kč Kp = 10 001 773,-Kč/10 981 330,-Kč = 0,9 COB = CČ * K p CČ = 10 981 330,-Kč COB = 10 981 330,-Kč * 0, 9 = 9 883 197,-Kč Cena obvyklá (COB) po zaokrouhlení: = 9 883 120,-Kč

Rozdíl při výpočtu obvyklé hodnoty technologie výše uvedenými způsoby je minimální, pro další výpočet uvažuji s nižší obvyklou hodnotou t.j. 9 224 320,-Kč.

Protože technologie není předmětem běžného prodeje, obvyklá hodnota technologie stanovená odhadcem je pouze subjektivním názorem odhadce.

Porovnávací hodnota klimatizovaného skladu vč. technologie a pozemku: Skladová hala = 6 312 940,-Kč Technologie = 9 224 320,-Kč Pozemky = 11 725 450,-Kč Klimatizovaný sklad celkem: = 27 262 710,-Kč ______15) Doc. Ing. Makovec Jaromír, CSc., Oceňování strojů a výrobních zařízení .

Příjmová (výnosová ) hodnota Popis: Chmel se uskladňuje ve skladovacích objektech CHMELAŘSTVÍ, družstva Žatec a to jak v neklimatizovaných, tak v klimatizovaných skladech. Průměrná doba uskladnění chmele před zpracováním tzv. „originál“balení od pěstitelů v hranolech (5 hranolů na paletě) je v klimatizovaných sklech uskladněný cca 120 dní. Průměrná doba uskladnění chmele tzv. „hotových“ výrobků po zpracování chmele (granulovaný chmel zabalený v krabicích na paletě) je cca 80 dnů. Průměrná doba uskladnění činí 200dnů v roce, t.j. využitelnost je 55%. 1) před zpracováním tzv. „originál“ balení od pěstitelů v hranolech (5 hranolů na paletě) tržby = 24 Kč/t/den (vč. DPH) 365 dní x 830 t = 7 270 800, - Kč 2)hotových výrobků po zpracování chmele (granulovaný chmel zabalený v krabicích na paletě tržby = 14,4 Kč/t/den (vč.DPH) 365 dní x 830 t = 4 362 480, -Kč Celkem při celoročním uskladnění by činily tržby ročně 11 633 280, - Kč Dosahované % pronajmutí skladových prostor činí 55% (cca 200dní)

Náklady: -roční odpis 1 550 000,-Kč (při odepisování 25let) -el. energie 1 250 000,-Kč Celkem: 2 800 000,-Kč

Propočet výnosů klimatizovaného skladu: sklad = 11 633 280,- Kč/rok

Výnos ze skladovacích ploch celkem = 11 633 280,- Kč/rok Dosahované procento pronajmutí prostor: 55 % Upravené výnosy celkem: 11 633 280, - Kč * 55 % = 6 398 304,- Kč

Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na provoz: 1250000+1550000 = 2 800 000,- Kč Náklady na provoz činí 6,22 % z reprodukční ceny stavby. Náklady na pojištění nemovitosti stanoveny ve výši 0,20 % z reprodukční ceny stavby. 45 045 790,- Kč * 0,20 % = 90 091,58 Kč Daň z nemovitosti: = 27 000,- Kč Náklady celkem: 2 917 092,- Kč

Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 6 398 304,- Kč - 2 917 092,- Kč = 3 481 212,- Kč

Příjmová (výnosová ) hodnota nemovitosti: Míra kapitalizace: 7,00 % (dle přílohy č.16 k vyhl. 387/2011Sb.) Příjmová (výnosová ) hodnota: (3 481 212,- / 0,0700) = 49 731 600,- Kč

Příjmová (výnosová ) hodnota = 49 731 600,- Kč

Rekapitulace Výpočet věcné (nákladové) hodnoty je zpracován podle platné oceňovací vyhlášky č. 384/2011 Sb. a také podle položkového rozpočtu k roku 2012. Věcnou nákladovou hodnotu vypočítám váženým průměrem.

Věcná hodnota (nákladová) podle vyhl. 384/2011 Sb.: Objekty: = 18 578 830,- Kč Pozemky: = 11 725 450,- Kč Celkem: = 30 304 280,- Kč

Věcná hodnota (nákladová) podle položkového rozpočtu: Objekty: = 38 848 540,- Kč Pozemky: = 11 725 450,- Kč Celkem: = 50 573 990,- Kč

Věcná hodnota (nákladová) vypočítaná váženým průměrem: (30 304 280,-Kč + 50 573 990,-Kč)/2 = 40 439 135,- Kč

Reprodukční hodnota: Objekty: = 45 045 790,- Kč Pozemky: = 11 725 450,- Kč Celkem: = 56 771 240,- Kč

Porovnávací cena: Objekty: = 6 312 940,-Kč Technologie: = 9 224 320,-Kč Pozemky: = 11 725 450,- Kč Celkem: = 27 262 710,- Kč

Příjmová (výnosová ) hodnota: = 49 731 600,- Kč

Omezující podmínky a předpoklady 10) 1)Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2)Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3)Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4)Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly.

Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino -formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5)Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6)Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7)Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8)Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9)Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10)Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

V Žatci dne 28.2.2012 Milan Vimpel 438 01 Žatec

______10) Ing. Ort Petr Ph.D., skripta BIVŠ: Cvičení z oceňování nemovitostí -díl I – Oceňování na tržních principech

Fotodokumentace

Pohledy

Situace

Výpis z listu vlastnictví

Půdorys 1.NP

Povolení stavby

3. Analýza realitního trhu v okrese Louny

3.1. Základní popis okresu Louny 13),14) Okres Louny se nachází v severovýchodní části Ústeckého kraj e. Okresním městem jsou Louny. Rozloha okresu je od jihozápadu k severovýchodu o délce asi 62 km a průměrné šířce cca 20 km. Z celkovou rozlohou 1 117,65 km² je Lounsko největším okresem Ústeckého kraje, počtem obyvatel 87 tisíc se řadí až na poslední místo v kraji. Hustota zalidnění okresu přibližně 78 obyv./km² je v rámci kraje i ČR spíše podprůměrná. Okres Louny sousedí na severozápadě s okresem Chomutov, na severu s okresy Most a Teplice , na severovýchodě s okresem Litoměřice , na j ihovýchodě a jihu jsou jeho sousedy okresy Kladno a Rakovník kraje Středočeského, na jihozápadě sousedí s okresem Plzeň -sever kraje Plzeňského a na západě s okresem Karlovy Vary kraje Karlovarského . Po roce 1989 jsou velké průmyslové závody privatizovány a mnohé z nich končí, to vede k nárůstu nezaměstnanosti . Je omezena zemědělská výroba, vč. pěstování chmelu. Zlepšuje se životní prostředí okresu, zvyšuje se úroveň poskytovaných služeb, zejména v oblasti obchodu. Historická centra měst i vesnic dostávají postupem času novou, přívětivější tvář. Po roce 2000 se také na Lounsku objevují zahraniční investoři, díky nimž vznikají nové průmyslové závody, a tak klesá nezaměstnanost. V rámci reformy veřejné správy zaniká postupně v roce 1990 Severočeský krajský národní výbor, v roce 2000 vzniká nový Ústecký kraj a konečně v roce 2002 je zrušen Okresní úřad v Lounech a nahrazen Městskými úřady obcí s rozšířenou působností Louny, Žatec a Podbořany. Lounský okres však i nadále zůstává územní jednotkou i obvodem mnohých jiných státních úřadů i institucí. V okrese Louny existují i zajímavá místa. Jedním takovým místem je barokní zámek v Krásném Dvoře s nádherným parkem. Zámek se nachází ve stejnojmenné vesnici vzdálený od Žatce cca 18km . První písemná zmínka o Krásném Dvoře pochází z roku 1295 v souvislosti s majitelem Vilémem z Krásného Dvora. Další z majitelů Václav Pětipeský z Chýš začal v místech dnešního zámku budovat tzv. Horní tvrz, tuto stavbu však již nikdy nedokončil. Roku 1547 byl popraven jako jeden z viníků odboje proti Ferdinandu I. Ve stavbě pokračoval až další z majitelů, Jan ml. Mašťovský z Kolovrat, který v 16. století tvrz přestavěl na renesanční vilu. Ta tvoří základ půdorysu dnešního zámku dodnes. ______13) http://cs.wikipedia.org 14) http://www.krasnydvur.cz/zajimavosti-v-okoli/

V současnosti je zámek i park přístupný veřejnosti. V zámku je pro veřejnost otevřeno 18 místností, je využíván i pro pořádání koncertů , svateb , natáčení filmů . Dalším zajímavým městem v okrese Louny je mimo jiné i Žatec, kde specifická činnost – pěstování chmele ovlivňovala ráz města. Domy musely slouž it jak k bydlení, tak ke skladování a zpracování chmele. V současné době je velký problém s využitím těchto objektů – skladů chmele, protože únosnost podlah 100 -150kg/m2 nedovolí využívat tyto sklady k jiným účelům (dokonce i jiná technologie balení chmele znemožňuje uskladnit chmel v těchto skladec h). V Žatci ale i blízkém okolí jsou tyto objekty nabízené k prodeji v cenách 500 -900,-Kč/m 2 celkové zastavěné plochy. Již prodané objekty jsou využívané jako prodejny dřevo materiálu, potravin, nábytku , některé sklady jsou využívané jako muzeum chmele.

Tradiční sklady chmele

Pohledy do ulic města Žatce z historie a současnosti

3.2. Tabulka vzdáleností (km)

do okr. do kraj. Do ve správním do stř. Vzdálenost z obce města města hl.města obvodě obvodu (LN) (U stí n/L. ) Prahy Louny Louny ------47 60 Žatec Žatec --- 21 62 79 Podbořany Podbořany --- 35 78 84 Postoloprty Postoloprty --- 8 52 70 Kryry Kryry --- 39 85 84 Vroutek Vroutek --- 49 89 91 Bl šany Blšany --- 43 83 83

3.3. Nezaměstnanost v okrese Louny k 12/201112)

3.4. Chráněná území v okrese Louny Na území Lounska se nachází 2 velkoplošně chráněná území: CHKO České středohoří a Přírodní park Džbán. CHKO zasahuje do severovýchodní části okresu a zahrnuje zejména vrcholy Oblík, Raná a okolí Libčevsi (součástí Lounska pouze asi 8 % výměry). Přírodní park Džbán byl vytvořen v roce 1994 a rozkládá se na území okresů Rakovník, Louny a Kladno. Na Lounsku zahrnuje území mezi Měcholupy, Dobříčany, Tuchořicemi, Panenským Týncem a jižní hranicí okresu. ______12) http://portal.mpsv.cz/sz/stat/nz/uzem

3.5. Analýza realitního trhu v okrese Louny Analýza realitního trhu v této bakalářské práci je provedena ve městech okresu Louny. Jedná se o t ato města: Louny (18 832 obyvatel), Žatec (19322 obyvatel), Podbořany (6 399), Postoloprty (5 066 obyvatel), Kryry (2 445 obyvatel), Vroutek (1989 obyvatel), Blšany (976 obyvatel). Louny - je město s rozšířenou působností, leží na řece Ohři, se zajímavým historickým centrem. Za zmínku stojí chrám sv. Mikuláše z 15. století, postavený hutí Benedikta Rejta, Žatecká brána , středověké domy Daliborka (okresní archiv ) a Sokolů z Mor ( muzeum). V městě je galerie, Vrchlického divadlo, kino, knihovna, loutkové divadlo, bývalá židovská synagoga a mnoho domů z přelomu 19. a 20. století. Ve městě se nachází základní školy, zvláštní škola, obchodní akademie a gymnázium. Dále stojí ve městě za zmínku Kotěrova kolonie, most přes záplavové území z 19. století (na místě staršího ze 16. století), městské výstaviště a spousta dalších drobných zajímavostí. Žatec - při správní reformě v roce 1960, Žatec „neobhájil“ titul okresního města, kterým se stalo 20 km vzdálené daleko menší město Louny. V roce 1961 byl Žatec vyhlášen městskou památkovou rezervací. V období 70. a 80. let dochází k výstavbě sídlišť, zejména v západní a jižní části města, jsou likvidovány cenné podměstské statky a rozsáhlé čtvrtě z 19. a počátku 20. století. Historické jádro města chátrá. Ze Žatce jsou postupně odstraňovány okresní úřady, soud, některé strategické podniky. Tento stav přetrvával až do r. 1989, kdy Žatec nastoupil cestu vlastní obnovy, vč. obnovy historických památek. Část městského jádra byla v dřívějších letech obývána nepřizpůsobivými obyvateli, kteří zdevastovali objekty v centru města. V roce 2006 byla provedena rekonstrukce náměstí Svobody. Ve městě je nemocnice, gymnázium, obchodní akademie, odborná učiliště, základní školy, mateřské školy, speciální základní škola, vlaková nádraží, divadlo s digitálním kinem, letní kino, vydávají se Žatecké noviny a Žatecký týdeník. Bezpečnost zajišťuje Hasičský záchranný sbor, městská policie i Policie ČR, ve městě sídlí vojenská posádka (4. brigáda rychlého nasazení). V bývalém prostoru vojenského letiště byla vybudována průmyslová zóna Tria ngle. V blízkosti průmyslové zóny se buduje úsek budoucí rychlostní silnice R7, spojující Prahu s Chomutovem. Podbořany - jsou situované ve východním výběžku Doupovských hor, 80km severozápadně od Prahy a 30km východně od Karlových Varů. V současnosti je co do počtu třetím největším městským sídlem okresu Louny. Ve městě jsou základní školy, gymnázium , střední škola a odborné učiliště, základní umělecká škola, notářství, banky, nemocnice,

93 pojišťovny, policie, domov s pečovatelskou službou, pošta, místní firmy a také zahraniční firmy. Městem prochází železnice. Ve městě je kompletní inž. síť (voda, kanalizace, plyn). Postoloprty - příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Louny. Obec Postoloprty se rozkládá asi osm kilometrů západně od Loun. Obec může být výchozím bodem do turistické oblasti Českého středohoří a Žatecka. Ve městě se nachází základní škola, školka, bazén, sportovní hřiště a další sportoviště, knihovna, kino, lékařské ordinace, domov s pečovatelskou službou, policejní stanice a poštovní úřad. Ve městě je kompletní inž - síť (plyn, kanalizace, veřejný vodovod). Městem prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Kryry - město má vybudovanou kompletní infrastrukturu, včetně zdravotnického zařízení, domova s pečovatelskou službou. Ve městě je základní škola , mateřská škola, policejní stanice, pošta. Ve městě a blízkém okolí působí několik firem: AGC Flat Glass Czech a.s - pobočka Kryry, Cihelna Kryry a. s., RAN s. r. o. Kryry, stavební firma Šilhánek a syn Kryry, Pila Kryry a řada dalších drobných podniků a podnikatelů. Ve městě jsou inž. sítě (plyn, vodovod, kanalizace). Městem prochází železnice a je zde železniční zastávka. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Podbořany. Vroutek – příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Podbořany. Obec Vroutek se rozkládá asi třicetdevět kilometrů jihozápadně od Loun a šest kilometrů jihozápadně od města Podbořany. Ve městě je základní škola, školka, sportovní hřiště, knihovna, zdravotnické zařízení, domov s pečovatelskou službou, domov důchodců, pošta. Ve městě jsou inž. sítě (plyn, kanalizace, vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Blšany - příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Podbořany. Obec Blšany se rozkládá asi třicet kilometrů jihozápadně od Loun a pět kilometrů východně od města Podbořany. Ve městě je mateřská školka, sportovní hřiště, fotbalový stadion, knihovna, kino, pošta, restaurace. Město je napojené na inž. sítě (plyn, vodovod, kanalizaci). Byty: V okrese Louny byla prováděná výstavba tzv. „státních a družstevních“ bytů. V 50-tých le tech minulého století to byly zděné bytové domy s valbovou střechou, bez výtahu, s lok álním topením, v 60 - 80-tých letech již probíhala panelová výstavba bytových domů s centrální kotelnou včetně ohřevu TÚV. Tyto byty města a obce od 90 -tých let minulého století prodávala nájemníkům za symbolickou cenu (max. do 100 000,-Kč). V současné době se nejvíc obchoduje s těmito byty, které jsou již většinou po provedené rekonstrukci, vč. zateplených fasád, vyměněných stoupaček, vč. plastových oken. Při obchodování

– prodeji těchto bytů velkou roli hraje lokalita, ve které se byt nachází, zda nebydlí v okolních bytech nebo domech konfliktní skupiny obyvatel. Rodinné domy: V okrese Louny j e možné rozdělit rodinné domy na městské, vesnické a na novostavby v okrajových částech měst a obci (v centrálních částech měst prakticky neexistuje nová výstavba rodinných domů). Městských domech v centrech měst bydlel y konfliktní skupiny obyvatel, které tyto domy prakticky vybydlely. Po změnách vlastnických vztahů k těmto domům došlo i k jejich rekonstrukcím a opravám za dohledu městského architekta Ing. arch. Jiřího Vaníčka. U novostaveb v okrajových částech města jsou pro výstavbu využívané bývalé zemědělské pozemky, které je možné zastavět podle pravidel stanovených územním plánem. Pozemky prodávané městem mají tvrdá pravidla týkající se výstavby rodinných domů, kde je podmínkou zvýhodněného prodeje těchto pozemků pevně stanovená doba dokončení výstav by. Vesnické domy můžeme dělit na zemědělské usedlosti, rodinné domy postavené začátkem minulého století a novostavby. Zemědělské usedlosti nejsou využívané k účelu, pro který byly postavené a u těchto objektů jsou většinou udržované pouze domy sloužící k bydlení , okolní objekty chátrají. Rodinné domy postavené začátkem minulého století jsou nabízené k prodeji ve stavu konstrukci na konci své životnosti , většinou z důvodu zbavení se dědictví po rodičích (prarodičích). Při koup i těchto domů je nutné uvažovat s náklady na nutné rekonstrukce , jak jednotlivých dožitých konstrukcí, tak i vybavení zařízení domu. Prodej novostaveb ovlivňuje z velké míry skutečnost, že tyto stavby jsou zatížené zástavním právem nebo naopak je na dům vyhlášená exekuce. Protože nemov itosti – rodinné domy jsou z větší míry pořizované přes hypoteční úvěry, je prodejní cena ovlivněná právě ochotou daného peněžního ústavu půjčit peníze na koupi a také bonitou klienta, zda má na to splácet nemovitost déle než 10 -15 let. V této fázi hraje v elkou úlohu také odhadce, který zná trh z nemovitostmi v daném okrese a zpracovává ocenění vč. rizik pro banku. Rekreační objekty: Rekreační objekty můžeme rozdělit na příměstské zahrádkářské kolonie a rekreační objekty, nacházející se v koloniích kolem řeky Ohře nebo v lesích (např. u Nečemic). Další skupinou jsou vesnické zemědělské usedlosti, pořízené za účelem rekreace. Zahrádkářské chaty jsou využívané sezonně. V mnoha případech se řeší právní pořádek u těchto nemovitostí (jiný vlastník pozemku, „černé“ stavby). Pozemky v těchto koloniích jsou odprodávané

95 městem nebo Pozemkovým fondem většinou s podmínkou předkupního práva . Rekreační chaty jsou sezonní, ale i s možností trvalého bydlení. V některých koloniích je k těmto objektům zřízená pouze elektro přípojka bez vodovodní a kanalizační přípojky. Některé banky jsou ochotné vzít do zástavy i sezonní rekreační chaty, Bytové domy: Bytové domy se prakticky v současné době na trhu nevyskytují a to právě z důvodu zajištění potřebných financí nebo zajištění potřebného úvěru. Výhodnější je zpracovat prohlášení vlastníka a následně prodávat samostatné bytové jednotky. Prodejní prostory, kanceláře : Nové objekty specifické jako prodejní prostory nejsou nabízené, v nabídkách jsou objekty, které byly zrekonstruované ze stávajících objektů. Potenciální klienti zvažují varianty zda si tyto prostory koupit nebo hledat pronájem. Průmyslové objekty: Můžeme je rozdělit na stávající objekty a areály, ve kterých byla ukončena původní činnost (Šroubárna Žatec, sklady u civilního letiště, Zemědělské stavby, Zemědělské zásobování a nákup, AGS ASTRA Žatec,…) a nově postavené skladové haly. Důvodem, proč není vhodné využít objekty firem, které ukončily svojí činnost je specifičnost jejich výroby (skladování), prodej těchto areálů je problematický a prakticky jsou rozprodávané jednotlivé objekty v těchto areálech. Následným problémem jsou centrální kotelny, čistírny odpadních vod, přípojky elektriky, vody, příjezdové komunikace, vlečky…).

3.6. Cenová mapa nemovitostí v okrese Lo uny Pro ilustraci je vytvořena tabulka průměrných cen v okrese Louny. Tyto ceny jsou sestavené z již uskutečněných prodejů a pronájmů (stáří do 1 roku) a také podle internetových nabídek, které jsou veřejně přístupné (www.sreality.cz, www.netrealit.cz, www.reality- louny.cz, www.eurobydleni.cz, www.inzerce-realit.com, www.rajrealit.cz), vlastní databáze již uskutečněných prodejů .

Cenová mapa nemovitostí v okrese Louny Louny Žatec Prodej: m.j. rozmezí průměr rozmezí průměr Byt 1+1 Kč/byt 410 000-690 000 540 000 245 000 -460 000 400 000 Byt 1+2 Kč/byt 595 000-800 000 690 000 290 000 -800 000 590 000 Byt 1+3 Kč/byt 1 270 000-815 000 980 000 480 000 -980 000 750 000 Rodinný dům Kč/RD 1 575 000-5 800 000 2 900 000 824 000 -2 900 000 1 580 000 Rekreační objekt Kč/Rek.obj. 225 000-740 000 470 00 0 740 000 -890 000 860 000 Bytové domy Kč/m2 3 038-7 375 5 200 4 090 -15 181 10 300 Prodejní prostory Kč/m2 11603 11603 3 333 -10 101 5 700 Kanceláře Kč/m2 12 375-14 667 13 500 5 550 Průmyslové objekty Kč/m2 1 498-6 663 4 100 1 621 -9 184 6500 Stav ební pozemky Kč/m2 700 600 Nájem:

Byt 1+1 Kč/byt/měs. 4 200-5 000 5 400 3 000 -8 000 4600 Byt 1+2 Kč/byt/měs. 6 000-10 000 8 300 3 300 -8 000 5500 Byt 1+3 Kč/byt/měs. 5 000-10 000 7 400 4 000 -10 000 6400 Rodinný dům Kč/RD/měs. 15 000-18 000 16 500 6 500 Prodejní prostory Kč/m2/rok 720-3 600 1 800 553 -2 444 1500 Kanceláře Kč/m2/rok 960-2 400 1250 600 -1655 1 200 Průmyslové objekty Kč/m2/rok 500-1 020 800 200 -350 280

Podbořany Postoloprty Prodej: m.j. rozmezí průměr rozmezí průměr Byt 1+1 Kč/byt 515 000-535 000 530 000 229 000 -235000 232 000 Byt 1+2 Kč/byt 399 000-790 000 570 000 379 000 -430 000 400 000 Byt 1+3 Kč/byt 400 000-735 000 620 000 339 000 -539 000 470 000 Rodinný dům Kč/RD 930 000-3 680 000 1 900 000 450 000 -3 150 000 1 340 000 Rekreační objekt Kč/Rek.obj. 220 000 440 000 Bytové domy Kč/m2 9 188 6 990 -7500 7 200 Prodejní prostory Kč/m2 3 786-3 915 3 900 3 677 Kanceláře Kč/m2 0 0 Průmyslové objekty Kč/m2 1 367 2 245 Stavební pozemky Kč/m2 400-412 400 133 -490 360 Nájem:

Byt 1+1 Kč/byt/měs. 5 500-6 750 6 100 5 000 -5 800 5 400 Byt 1+2 Kč/byt/měs. 5 900-7 800 6 600 6 000 Byt 1+3 Kč/byt/měs. 8 900 5 000 Rodinný dům Kč/RD/měs. 0 0 Prodejní p rostory Kč/m2/rok 0 800 Kanceláře Kč/m2/rok 0 0 Průmyslové objekty Kč/m2/rok 0 90

Kryry Vroutek Prodej: m.j. rozmezí průměr rozmezí průměr Byt 1+1 Kč/byt 200 000-380 000 290 000 0 Byt 1+2 Kč/byt 189 000-330 000 270 000 500 000 Byt 1+3 Kč/byt 289 000-520 000 380 000 599 000 -850 000 700 000 Rodinný dům Kč/RD 950 000-2 749 000 1 800 000 855 000 -3 600 000 1 800 000 Rekreační objekt Kč/Rek.obj. 590 000 500 000 Bytové domy Kč/m2 0 0 Prodejní prostory Kč/m2 8 900 0 Kanceláře Kč/m2 3 600 0 Průmyslové objekty Kč/m2 1 330 0 Stavební pozemky Kč/m2 100 250 Nájem:

Byt 1+1 Kč/byt/měs. 0 0 Byt 1+2 Kč/byt/měs. 0 0 Byt 1+3 / 1+4 Kč/byt/měs. 4 500 0 Rodinný dům Kč/RD/měs. 0 0 Prodejní prostory Kč/m2/rok 0 0 Kanceláře Kč/m2/rok 0 0 Průmyslové objekty Kč/m2/rok 0 0

Blšany okres Louny Prodej: m.j. rozmezí průměr rozmezí průměr Byt 1+1 Kč/byt 0 232 000 -540 000 400 000 Byt 1+2 Kč/byt 400 000 270 000 -690 000 490 000 Byt 1+3 Kč/byt 0 380 000 -980 000 650 000 Rodinný dům Kč/RD 699 900-3 680 000 1 600 000 1 340 000 -2 900 000 1 600 000 Rekreační objekt Kč/Rek.obj. 0 220 000 -860 000 500 000 Bytové domy Kč/m2 0 5 200 -10 300 8 000 Prodejní prostory Kč/m2 0 3 700 -11 600 6 800 Kanceláře Kč/m2 740 740 -13 500 5 900 Průmyslové objekty Kč/m2 0 1 367 -6 500 4 500 Stavební pozemky Kč/m2 290-380 300 100 -700 400 Zemědělské pozemky Kč/m2 2,60 -13,00 6,0 0 Nájem:

Byt 1+1 Kč/byt/měs. 0 4 600 -6 100 5 400 Byt 1+2 Kč/byt/měs. 0 5 500 -8 300 6 600 Byt 1+3 Kč/byt/měs. 0 4 500 -8 900 6 400 Rodinný dům Kč/RD/měs. 0 6 500 -16 500 11 500 Prodejní prostory Kč/m2/rok 0 800 -1 800 1 400 Kanc eláře Kč/m2/rok 0 1 200 -1 250 1 200 Průmyslové objekty Kč/m2/rok 0 90 -800 400

Závěr Cílem práce je posouzení využití nákladové metody v praxi při tržním oceňování v České republice. V praktické části je provedeno ocenění rodinného domu nákladovou, příjmovou a porovnávací metodou. Pro posouzení nákladové metody bylo provedeno ocenění rodinného domu podle platného oceňovacího předpisu 387/2011/Sb., s využitím ekonomických nedostatků (funkční nedostatky v tomto ocenění nejsou ani výpočet náhradových nákladů , vzhledem k tomu, že se jedná prakticky o novostavbu) a také podle položkového rozpočtu sníženého o opotřebení. Tyto dva rozdílné způsoby mají rozdíl v konečné ceně cca 6%, pracnost výpočtu je větší při použití položkového rozpočtu, vč. problémů při zajištění kompletní projektové dokumentace (jeví se to jako velký problém, protože u vlastníka většinou existuje pouze dílčí PD, pak je časově náročné hledání PD v archi vech stavebních úřadů). Moderní aplikace nákladové metody má své místo při tržním ocenění jako jedná z dílčích metod s přisouzením váhy při výpočtu tržní ceny kontribuci nákladové, porovnávací, popřípadě i příjmové metody. Druhou oceněnou nemovitostí je komerční objekt – klimatizovaný sklad chmele – budoucí tržní hodnota, kterého výstavba již byla zahájená. Pro zjištění tržní hodnoty byly využité metody ocenění – nákladová podle oceňovací vyhlášky 387/2011Sb. vč. ekonomických nedostatků (funkční nedostatky v tomto ocenění nejsou ani výpočet náhradových nákladů, vzhledem k tomu, že se jedná o novostavbu), reprodukční cena podle vyhlášky č. 387/2011Sb., výnosová hodnota, porovnávací hodnota a na základě projektové dokumentace je zpracovaný položkový rozpočet výstavby klimatizovaného skladu (PD vč. rozpočtu zpracovala firma Projektový ateliér Huml a Vaníček) . Při výpočtu tzv. moderní nákladov ou metodou, podle oceňovací vyhlášky č. 387/2011Sb. ekonomick é nedostatky zásadně ovlivňují výslednou hodnotu oceňované nemovitosti . Při výběrovém řízení bylo možné využít znalosti jak položkového rozpočtu, reprodukční ceny, tak i nákladové hodnoty upravené o ekonomické nedostatky. Oproti ceně 32 326 466,- Kč vč. DPH (cena bez pozemku) zjištěného položkovým rozpoč et došlo ke snížení konečné ceny díla při výběrovém řízení o 6 522 075Kč . Moderní aplikace nákladové metody má své místo při stanovení tržní hodnoty.

4. Seznam použité literatury

Odborné publikace: 1. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí . 7., přeprac. a dopl. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 736 s. ISBN 978 -80-7204-578-5. 2. BRADÁČ, Albert. Věcná břemena od A do Z . 4. aktualiz. vyd. Praha: Linde, 2009, 364 s. Praktická právnická příručka. ISBN 978 -80-7201-761-4. 3. BRADÁČ, A.; SCHOLZOVÁ, V.; KREJČÍŘ, P. Úřední oceňování majetku 2012. Úřední oceňování majetku 2012. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno., 2011. s. 1-302. ISBN: 978-80-7204-772- 7. 4. BROŽ, Ivan, Luboš DÖRFL a Vladimír VÁCHA. Soudní znalectví : chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí . Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2 011, 71 s. ISBN 978-80-01-04854-2. 5. HEŘMAN, Jan. Prezentace a přednášky k předmětu „Oceňování podniku I“, studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s. , Praha, akademický rok 2011/2012. 6. MAKOVEC, Jaromír. Oceňování strojů a výrobních zařízení . Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2006, 92 s. ISBN 80-245-1103-7. 7. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí . 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008 , 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3. 8. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech . 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2005, 76 s. ISBN 80 -726-5085-8. 9. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech . Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978 -807-2651-139. 10. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech . Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN 978 -80-7265-101. 11. ORT, Petr a kolektiv. Cenové mapy České republiky 1/2012 . Praha: Verlag Dashöfer , 2012. ISBN 978-80-86897-53-0. 12. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech . Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996, 173 s. ISBN 80-902-1090-2. 13. ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí . Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0.

100

14. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí . Vyd. 1. Praha: CEDUK, 2004, 256 s. ISBN 80-902-1093-7. 15. WEIGEL, Lubomír. Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů : na území České republiky (1897 -1994) . 1. vyd. Brno: CERM, 2002, 161 s. ISBN 80-720- 4259-9.

Legislativní zdroje: 16. ČR. Občanský zákoník . In: 40/1964Sb. Dostupné z: http:// business.center.cz/ business/ pravo/ zakony/ obcanzak/ 17. Obchodní zákon. In: 513/91Sb. Dostupné z: http://business.center.cz/ business/ pravo/ zakony/ obchzak 18. Oceňování : zákon o oceňování majetku, vyhláška o oceňování majetku, další předpisy: podle stavu k .. Ostrava: Sagit, 199-- . ÚZ. ISBN 978 -80-7208-887-4. 19. Stavební zákon a jeho prováděcí předpisy : úplné znění podle stavu k 5.12.2006 . Praha: Informační centrum ČKAIT, 2007, 374 s. ISBN 978 -80-86769-00-4.

Odborná periodika: 20. KOMORA SOUDNÍCH ZNALCŮ ČESKÉ REPUBLIKY. Znalec . Praha: ŠEL, 2011. 21. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí a cenové mapy . Praha: Verlag Dashöfer, 2008. ISSN 1803-5159

Internetové a ostatní zdroje: 22. [online]. [cit. březen 2012]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Louny 23. [online]. [cit. březen 2012]. Dostupné z: http://portal.mpsv.cz/sz/stat/nz/uzem 24. [online]. [cit. březen 2012]. Dostupné z: http://www.krasnydvur.cz/zajimavosti-v- okoli/ 25. [online]. [cit. březen 2012].Dostupné z: www.prokonzulta.cz/create_file.php?id=727 26. [online]. [cit. 2012-03-1]. Dostupné z: www.subasta.cz/vyhlasky/2011186_187_188_Z.pdf 27. HUML & VANÍČEK architektonický a projektový ateliér, Šafaříkova 855, 438 01 Žatec – Projektová dokumentace – Výstavba klimatizovaného sklad u chmele v Žatci. 2011

101