LIETUVOS ŽEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS VANDENS ŪKIO IR ŽEMĖTVARKOS FAKULTETAS Žemėtvarkos katedra

Agnė Naruševičiūtė

KAUNO MIESTO NEKILNOJAMOJO TURTO RINKOS PLĖTRA

Magistrantūros studijų baigiamasis darbas

Studijų sritis: Technologijos mokslai Studijų kryptis: Kraštotvarka Studijų programa: Žemėtvarka

Akademija, 2011 2

Magistrantūros studijų baigiamojo darbo valstybinė kvalifikavimo komisija: (Patvirtinta Rektoriaus įsakymu 2011 m. balandžio 18 d. Nr. 101-kb)

Pirmininkas: prof. habil. dr. Algimantas ZAKAREVIČIUS, VILNIAUS GEDIMINO TECHNIKOS UNIVERSITETAS

Nariai: 1. prof. dr. Audrius ALEKNAVIČIUS, LIETUVOS ŽEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS

2. prof. dr. Pranas ALEKNAVIČIUS, LIETUVOS ŽEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS

3. doc. dr. Vidmantas GURKLYS, LIETUVOS ŽEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS

4. doc. dr. Virginija GURSKIENĖ, LIETUVOS ŽEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS

Mokslinis vadovas: lekt. dr. Marius ALEKNAVIČIUS, LIETUVOS ŽEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS

Recenzentė: lekt. dr. Vilma SUDONIENĖ, LIETUVOS ŽEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS

Katedros vedėjas: doc. dr. Audrius ALEKNAVIČIUS, LIETUVOS ŽEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS

Oponentas: doc. dr. Audrius ALEKNAVIČIUS, LIETUVOS ŽEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS

3

Darbo aprobacija Tyrimų rezultatai, paskelbti leidiniuose: NARUŠEVIČIŪTĖ A. Gyvenamosios paskirties sklypų rinkos plėtra į šalia Kauno m. esančias teritorijas Iš: Jaunasis mokslininkas 2011: studentų mokslo darbai. (Kompaktinė plokštelė) 2011. 4

KAUNO MIESTO NEKILNOJAMOJO TURTO RINKOS PLĖTRA Agnė Naruševičiūtė

SANTRAUKA

Magistrantūros studijų baigiamojo darbo tikslas - išnagrinėti Kauno miesto nekilnojamojo turto rinką, bei atlikus Kauno (bei jo priemiestinių teritorijų) nekilnojamojo turto rinkos analizę, prognozuoti Kauno miesto nekilnojamojo turto rinkos plėtros tendencijas. Tyrimas atliktas multiregresinės, koreliacinės analizės metodais. Atlikus analizę nustatyta, kad Kauno miesto ribose aktyviausia rinka pasireiškia pietvakarinėse miesto seniūnijose. Didžiausią įtaką šių sklypų kainai turi esama infrastruktūra žemės sklype, atstumai iki miesto centro, prekybos ir pramogų centrų, bei atstumas iki rekreacinių objektų. Sąryšius atspindinti daugianarės regresijos lygtis paaiškina 71 proc. tirtų kainų variacijos, likusi šios variacijos dalis aiškinama modelyje neatspindėtais veiksniais. Kauno rajono ribose esančios seniūnijos, kuriuos ribojasi su Kauno miestu labiausiai plečiasi į šiaurės – vakarus. Didžiausia namų valdos žemės sklypų pasiūla pasireiškia Ringaudų, Domeikavos seniūnijose. Šiose teritorijose esančių sklypų vieno aro kainai didžiausią įtaką daro infrastruktūros išvystymas sklype, žemės sklypo plotas (didėjant plotui – kaina mažėja), bei vietovės prestižiškumas (įvertintas vidutine kaina, Lt/a). Daugianarės regresijos modelis, atspindintis minėtų veiksnių sąveiką, paaiškina 55 proc. kainų variacijos. Analizuojant Kauno miesto plėtrą išanalizuoti ir žemės ūkio paskirties žemės sklypai esantys Kauno miesto priemiestinėse teritorijose. Šios paskirties žemės sklypų pasiūla taip pat aktyviausia šiaurės – vakarų teritorijose, t.y. Ringaudų, Lapių, Garliavos, Raudondvario, Domeikavos seniūnijose. Šių sklypų kainą taip pat labiausiai lemia infrastruktūra žemės sklype, atstumas iki miesto centro, privažiavimo iki sklypo kokybė bei rekreacinių objektų gausumas šalia sklypų. Daugianarės regresijos lygtis, atspindinti minėtų veiksnių sąveiką, paaiškina 63 proc. tirtų kainų variacijos. Atliktus tyrimą galima daryti išvadą, jog aktyviausia Kauno miesto plėtra pasireiškia pietvakarinėse Kauno priemiestinėse teritorijose, o tai atitinka Kauno miesto bendrojo plano uždavinius.

Pagrindiniai žodžiai: žemės rinka, pasiūla, miesto plėtra, sklypo kaina, priemiestinės teritorijos. 5

REAL ESTATE MARKET DEVELOPMENT OF KAUNAS CITY Agnė Naruševičiūtė

SUMMARY

The aim of Master‘s thesis – to analyze real estate market in Kaunas city. Having carried out real estate market analysis of Kaunas city (suburban territories as well), to forecast the tendencies of real estate market development of Kaunas city. The research was made on the basis of multi-regression and correlation methods. The analysis has shown that the most active real estate market in Kaunas city appears to be southwest of the city parishes. The largest impact on prices in these land plots has infrastructure in the land plot, distances to the city centre, shopping and entertainment centers and distance to the recreation facilities. Multiple regression equation of connections reflects 71% of investigated variations of the prices, the rest of variation has been illustrated in the model by not reflected factors. Parishes, which are in Kaunas region and have boundaries with Kaunas city, expand mostly northwest.The largest residential land plot supply is in Ringaudai and Domeikava parishes. Infrastructure development in the plot, the land area, the status (evaluated by average price in LT/are) - all these factors have the greatest impact in these territories on the price of one are (the prices go down if the plot area increases). The model of multiple regression, reflecting interaction of mentioned factors, explains 55% of price variation. Agricultural lands of Kaunas suburban areas have been analyzed by investigating urban development of Kaunas city. The supply of these land plots is the most active in the northwest territories, i.e. Ringaudai, Lapės, Garliava, Raudondvaris and Domeikava parishes. The infrastructure in the land plot, distance to the centre of the city, the access to the land, quality and abundance of recreation facilities near the land plots determine the price of these land plots.The model of multiple regression, reflecting interaction of mentioned factors, explains 63% of price variation.

Key words: land market, supply, urban development, land plot price, suburban areas. 6

TURINYS ĮVADAS ...... 7 1. LITERATŪROS APŽVALGA ...... 9 1.1. Nekilnojamojo turto samprata ...... 9 1.2. Nekilnojamojo turto rinkos samprata ...... 11 1.3. Kriterijai, veikiantys nekilnojamojo turto vertę ...... 12 1.4. Nekilnojamojo turto plėtra...... 15 1.4.1. Nekilnojamojo turto plėtros samprata ...... 16 1.4.2. Kauno miesto plėtros strategija ...... 19 1.5. Žemės paskirties keitimas...... 23 2. TYRIMO TIKSLAS IR UŽDAVINIAI ...... 27 3. TYRIMO METODAI...... 28 4. TYRIMO REZULTATŲ ANALIZĖ IR JŲ APTARIMAS...... 31 4.1. Kauno miesto esama padėtis...... 31 4.2. Kauno miesto namų valdos žemės sklypų plėtros analizė...... 33 4.3. Kauno rajono esama padėtis...... 39 4.4. Kauno rajono žemės ūkio paskirties žemės sklypų plėtros analizė...... 42 4.5. Gyvenamosios paskirties žemės sklypų rinkos plėtra ...... 48 IŠVADOS IR PROGNOZĖS ...... 53 LITERATŪRA ...... 54 PRIEDAI ...... 57 7

ĮVADAS Įstatymai, priimti pereinant iš planinės į rinkos ekonomiką, įteisino privačią nuosavybę ir verslo plėtrą mūsų krašte, o tai sudarė turto rinkos atsiradimo prielaidas. Rinka - tai sistema (kartais vieta), kurioje kainų mechanizmo pagalba vyksta prekių bei paslaugų mainai tarp perkančiųjų ir parduodančiųjų. Prieš dvejus trejus metus vienas populiariausių investicijų objektų tapo nekilnojamasis turtas. Prieš keletą metų augę statybos mastai, lėmė ir didėjantį žemės sklypų poreikį. Labai svarbus šalies rodiklis yra situacija nekilnojamojo turto rinkoje. Nekilnojamasis turtas apima tokias sąvokas kaip žemė, pastatai, statiniai. Pastatams, jų statybai teikiama didelė reikšmė, tačiau taip pat labai svarbu yra ir tai, kur pats pastatas bus statomas. Statybos sektorius ir sklypų rinka yra glaudžiai susijusi. Augant statybų skaičiui kyla sklypų paklausa, mažėja pasiūla, auga kainos. Taip pat auga miestai, gyvenamosios teritorijos. Šiandien, tobulėjant transportui ir technologijoms, vykstant globalizacijos procesams, atokesni miestų rajonai tapo lengviau pasiekiami, todėl miestams įtakos turi nauji veiksniai. Tai pasireiškia miestų ribų išsiplėtimu, dalies gyventojų išsikėlimu gyventi į užmiestį, erdvių butų miesto centre keitimu į namą užmiestyje ir pan. Dėl transporto priemonių gausėjimo, miestų ribos plečiasi ir tai sudaro galimybes gerinti miestiečių gyvenamąją aplinką. Darbo objektas – Kauno miesto ir jo priemiestinių teritorijų nekilnojamasis turtas. Darbo tikslas – išnagrinėti Kauno miesto nekilnojamojo turto rinką, bei atlikus Kauno miesto (bei jo priemiestinių teritorijų) nekilnojamojo turto rinkos analizę, prognozuoti Kauno miesto nekilnojamojo turto rinkos plėtros tendencijas. Siekiant pagrindinio tikslo iškelti šie darbo uždaviniai: − atlikti nekilnojamojo turtoir jo rinkos sampratų analizę; − atlikti Kauno miesto nekilnojamojo turto rinkos analizę ir nustatyti, kokie potencialūs veiksniai įtakoja žemės ūkio, bei namų valdos žemės sklypų rinką Kauno mieste bei rajone; − matematiškai įvertinti žemės sklypų rinkos kainą lemiančius veiksnius ir rodiklius, sudarant daugialypės regresijos lygtis; − prognozuoti Kauno miesto nekilnojamojo turto plėtros tendencijas. Temos aktualumas: Lietuvos nekilnojamojo turto rinka, o ypač atskiri jos segmentai dar yra labai jauni ir yra vystymosi stadijoje. Tai kartu galima akcentuoti ir kaip privalumą, nes tai leidžia išvengti tam tikrų klaidų analizuojant kitų šalių patirtį, įgytą formuojant nekilnojamojo turto plėtrą. Tačiau nekilnojamojo turto sritis yra pakankamai sudėtinga ir 8 unikali, įtakojama ir formuojama gausybės aplinkos veiksnių. Todėl šios srities analizavimas bei jos vystymosi prognozavimai nors ir yra sudėtingi ir problematiški, tačiau kartu būtini. Magistrantūros studijų baigiamąjį darbą sudaro: įvadas, keturi skyriai ir jų poskyriai, išvados ir prognozės, naudota literatūra. Darbo apimtis – 57 puslapiai, juose yra 19 paveikslų ir 11 lentelių. Bibliografinį aprašą sudaro 45 šaltiniai. Darbo pabaigoje pateikti 3 priedai, papildantys tyrimo duomenis. 9

1. LITERATŪROS APŽVALGA

1.1. Nekilnojamojo turto samprata

Pirmiausia yra būtina aiškiai apibrėžti turto sąvoką bei jos struktūrą. Nekilnojamojo turto ir verslo vertinimo įstatyme (Lietuvos..., 2004) turtas apibrėžiamas kaip – materialios, nematerialos ir finansinės vertybės. Turto vertinimo metodika (Lietuvos..., 1999) pateikia platesnį ir išsamesnį turto apibūdinimą: turtas - vertę ir savininką turintys ekonominiai ištekliai, kuriais disponuoja ekonominis subjektas. Turtą sudaro materialūs ir nematerialūs objektai. Turtas pagal pobūdį gali būti nekilnojamasis ir kilnojamasis. Nekilnojamojo turto kadastro įstatyme (Lietuvos..., 2003), nekilnojamojo turto objektas apibrėžiamas kaip žemė ir kitokie daiktai, kurie susiję su žeme, kurie negali būti perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės (statiniai, pastatai, patalpos, butai, inžineriniai įrenginiai ir kiti daiktai, kurie pagal savo paskirtį ir prigimtį yra nekilnojamieji) ir kurie nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojo nustatyta tvarka gali būti aprašomi kaip atskiri daiktai. A. Aleknavičius (2007) pažymi, jog nekilnojamasis turtas įvairiose Europos šalyse – tai žemė. Visa tai kas pastatyta ant jos – tai žemės priklausiniai, padidinantys žemės vertę Lietuvos Respublikoje pagrindinis dokumentas, kuris reglamentuoja asmenų turtinius santykius yra Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (Civilinis..., 2002). Jame taip pat yra nurodoma, jog nekilnojamaisiais daiktais Lietuvos Respublikoje yra laikytina žemė ir su ja susiję objektai, kurių buvimo vietos negalima pakeisti, nekeičiant jų naudojimo paskirties arba nemažinant jų vertės. Nekilnojamųjų daiktų kategorijai pagal civilinį kodeksą taip pat priskiriami ir įstatymuose numatyti laivai ir orlaiviai, kuriems nustatyta privaloma teisinė registracija. Dažniausia nekilnojamojo turto tipologija remiasi skirtinga nekilnojamojo turto paskirtimi, akcentuojama daugumos autorių. Anot J. Kvedaravičienės (2009) paprastai skiriami sekantys NT tipai: − komercinis (viešbučiai, biurai, prekybos ir pan.); − gyvenamasis būstas (miestuose, užmiesčiuose); − žemes ūkio (dirbama žemė, fermos, miškai ir t.t.); − pramoninis (sandėliavimo, gamybos); − specialios paskirties (mokyklos, bažnyčios, ligonines ir t.t.). L. S. Tarasevič (2000) pateikia panašią nekilnojamojo turto tipologiją, tačiau išskiria miškingus plotus, o ne priskiria juos prie žemes ūkio žemės. 10

Remiantis nekilnojamojo turto kadastro įstatymu (Lietuvos.., 2003), nekilnojamojo turto (kartu su jo priklausiniais) objektais laikomi: − žemės sklypas su jame esančiais statiniais, įskaitant ir inžinerinius įrenginius; − statinys (taip pat nebaigtas statyti); − žemės sklypas; − butas; − inžinerinis įrenginys, kurio funkcijos tiesiogiai nesusijusios su žemės sklypu ar pastatu; − patalpa pastate, įstatymo nustatytais atvejais suformuota kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas; − 3 dalyje išvardyti objektai kurių naudojimo pagrindinė tikslinė paskirtis pakeista, jeigu statybos valstybinę priežiūrą atliekančios institucijos siūlymu yra priimtas sprendimas dėl šių objektų, kaip atskirų nekilnojamojo turto objektų, suformavimo. Pasak N. Mačiulienės nekilnojamasis turtas suprantamas įvairiai. Priklausomai nuo jo panaudojimo, vieniems jis yra darbo, gyvenamoji ar poilsio vieta, kitiems - patikima investicija, verslo ar veiklos priemonė, turtinis garantas (Mačiulienė, 2008). Dar kitokią nekilnojamojo turto sąvoką pateikia V. Dubinas, jis nekilnojamąjį turtą apibrėžia, kaip ekonominio potencialo sistemos dalį, bei nejudamą piliečių, įmonių ir organizacijų turtą (Dubinas, 1997). V. Grybėnas išskiria kelis nekilnojamąjam turtui būdingus bruožus (Grybėnas, 2006): − ryšys su žeme; − paskirtis; − vertė; − nekilnojama prigimtis. Apibrėžiant nekilnojamąjį turtą galime teigti, kad tai žemė, įvairios paskirties pastatai, t.y. namai, butai, komercinės, prekybinės, sandėliavimo bei logistikos patalpos, biurai ir kiti nekilnojamieji ūkiniai pastatai, kurie vienokiu ar kitokiu atžvilgiu yra nekilnojamieji, tiek sodo nameliai, vasarnamiai, pavėsines ir kt. Taigi, nekilnojamojo turto sampratos yra labai įvairios, tačiau visi autoriai nekilnojamąjį turtą išskiria kaip ypač reikalingą ir kiekvienam svarbų objektą, neturintį analogiško pakaitalo.

11

1.2. Nekilnojamojo turto rinkos samprata

Anot B. Galinienės (1999) rinka – tai sistema (kartais vieta) kurioje kainų mechanizmo pagalba vyksta prekių bei paslaugų mainai tarp perkančiųjų ir parduodančiųjų. Rinkos sąvoka reiškia, kad prekės bei paslaugos yra tokios, kad gali vykti mainai tarp prekiaujančiųjų, be reikalo neribojant jų veiklos. B. Galinienė (1999) pažymi, jog tam tikra specifika būdinga nekilnojamojo turto rinkai. Mat pagrindinė nekilnojamojo turto charakteristika – jo nejudinamumas, fiksuota jo buvimo vieta. Nekilnojamasis turtas vertės prasme gali tiek išlošti, tiek ir pralošti dėl savo buvimo vietos specifikos. Šiai nuomonei pritaria ir antrina K. Jasikevičius, teigdamas, jog žemė nors ir dalyvauja mainų procese, tačiau dėl daugelio savo ypatumų visuomet yra specifinė prekė. Šį specifiškumą, autoriaus nuomone, lemia tiek ekonominiai veiksniai, susiję su žemės ūkio gamyba, tiek socialinės istorinės aplinkybės (Jasikevičius, 2003). Panašios nuomonės ir V. Grybėnas, jis pažymi, jog nekilnojamojo turto rinka savo specifiškumu yra labai sudėtinga - sudėtinga ne tik tuo, nes didėlę įtaką daro valstybės leidžiami įstatymai, šalyje vykstantys biurokratiniai veiksmai, priklausomybė nuo kitų sričių vystymosi, bet ir dėl galybės kitų nekilnojamojo turto rinką supančių ir įtakojančių veiksnių (Grybėnas, 2006). Taigi praktiškai visi autoriai nagrinėjantys nekilnojamojo turto rinką, sutinka, kad ši rinka yra itin specifinė. A. Čiapaitės (2006) nuomone žemės rinka pradėjo formuotis atkūrus privačią žemės ūkio paskirties žemės nuosavybę. Pasak autorės tol kol privačios žemės buvo ne daug tol ir žemės rinka vystėsi labai vangiai. Autorė išskiria tris pagrindines žemės ūkio paskirties žemės naudotojų grupes, susiformavusias dėl vykdomos žemės reformos: 1. šeimos ūkiai – ūkiai, gaminantys žemės ūkio produkciją daugiausia savo reikmėms, ne komercijai; 2. ūkininko ūkiai – teisiškai registruoti privačių asmenų, užsiimančių žemės ūkio veikla, ūkiai;

3. žemės ūkio bendrovės ir kiti juridiniai asmenys, užsiimantys žemės ūkio veikla. Panašios nuomonės yra ir P. Aleknavičius, jo teigimu privačios žemės ūkio paskirties žemės rinką plėtoja žemės ūkio paskirties žemę susigrąžinę asmenys, kurie neįstengia savarankiškai jos dirbti. Šios žemės įsigijimu yra suiteresuoti tie pirkėjai, kurie yra stiprūs ekonomiškai – tai ūkininkai, taip pat miestų gyventojai – pageidaujantys kaimo vietovėje statyti sodybas ar turėti žemės sklypus ūkininkavimui (Aleknavičius, 2001). Būtina pažymėti, kad žemės įsigijimui įtakos daro žemės našumas, derlingumas ir kitos sąlygos. Nekilnojamojo turto rinką A. Aleknavičius apibūdina kaip veiklą, padedančią perleisti nekilnojamojo turto teises, nustatyti kainas, rasti geriausią nekilnojamojo turto panaudojimą ir panašiai. Autorius pažymi jog nekilnojamojo turto rinkas galima klasifikuoti pagal daugelį 12 požymių, tačiau jos vis tiek turės esminius panašumus, kylančius iš nekilnojamojo turto savybių (Aleknavičius, 2007). VĮ Registrų centro internetiniame tinklalapyje pažymima, jog nekilnojamojo turto rinka, jos pokyčiai ir dinamika domina daugelį. Kasdien girdime įvairius komentarus ir prognozes – vieni stengiasi pritraukti pirkėjus, kiti pesimistiškai vertina nekilnojamojo turto rinkos tendencijas (Apie…, 2010).

1.3. Kriterijai, veikiantys nekilnojamojo turto vertę

Tik nedaugelyje užsienio šalių reglamentuojamos kriterijų sistemos, kuriomis remiantis galima būtų nustatyti rinkos, esamo naudojimo rinkos, naudojimo, investicinę ir kitas vertes. Kriterijus, apibūdinančius rinkos vertę, sunku reglamentuoti, kadangi juos diktuoja rinka, kuri gali nuolat kisti (Kriterijai..., 2011). Nekilnojamo turto rinka dažnai yra analizuojama dviem aspektais: analizuojant nekilnojamojo turto rinką kitų šalių nekilnojamojo turto rinkų atžvilgiu, t.y. kai tiriamas rinkos aktyvumas, kainų dinamika, rinkos brandumas: tyrinėjant nekilnojamojo turto pasiūlą ir paklausą lemiančius veiksnius tam tikrame regione tam tikru laiko momentu (Kvedaravičienė, 2009). Būtent pastaruoju aspektu ir yra atliekamas tyrimas šiame magistrantūros baigiamajame darbe. Nekilnojamojo turto vertė gali būti: rinkos, investicinė, atkuriamoji, pajamų, kompensacinė, dabartinio naudojimo, balansinė ir t.t. Tačiau kiekvieną šių verčių veikia mažiau ar daugiau ekonominių, teisinių, politinių, socialinių, valstybės planavimo ir psichologinių kriterijų ryšys. Atliekant specifinės paskirties nekilnojamojo turto vertinimą, skirtingi kriterijai turto vertę veikia taip pat nevienodai. Žemės ūkio paskirties žemės sklypus dažniausiai veikia šie kriterijai: žemės sklypo forma, dirvožemio kokybė, klimatas, melioracinės sistemos (drenažo) egzistencija ir t.t. Gyvenamosios nuosavybės nekilnojamojo turto rinkos vertę labiausiai veikia kriterijai: gruntinio vandens lygis sklype, vietos padėtis, namo kokybė bei būklė ir t.t. Parduotuvių rinkoje svarbiausias kriterijus yra vietos padėtis, kuri preciziškai diferencijuojama pagal pėsčiųjų srautus. L. Laurinaitytė (2008) pažymi, jog sklypo kainą, bei sklypo vietos parinkimą lemia daug veiksnių: kaimynai, komunikacijos, landšaftas, gruntas, susisiekimas, aplinkos užterštumas, miesto plėtros planai ir vystimosi tendencijos, aplinkos estetika ir pan. Autorės nuomone sklypų, skirtų gyvenamiesiems namams statyti, vertei didžiausią reikšmę turi vieta. Be to, atsižvelgiama ir į jų paskirtį, naudojimo galimybes, formą, privažiavimo kelius, komunikacijas bei infrastruktūrą. Sklypo paskirtis nulemia jo panaudojimo galimybę – individualiam gyvenamajam namui, daugiabučiui ar komerciniams, gamybiniams objektams 13 statyti. Ji gali nulemti ir tai, kad statyti tiesiog nebus galima (pvz., jei numatytos žaliosios zonos). Svarbi sklypo vertei ir jo forma – taisyklingos formos sklypai, kuriuose galima maksimaliai užstatyti plotą, yra vertingesni nei tie, kurių netaisyklinga forma apsunkina užstatymo bei apriboja gyvenamojo namo projekto pasirinkimo galimybes. Nekilnojamojo turto vertės tikslumas priklauso nuo kriterijų, veikiančių turto vertę. Pavyzdžiui, susijungus Vokietijoms, mokslininkai Sieben ir Schildbach ir Keunecke detaliai tyrinėjo buvusios Rytų Vokietijos rinką ir jos tendencijas. Remdamiesi tyrimų rezultatais jie sudarė kriterijų sistemą, apibūdinančią užstatytų žemės sklypų vietos padėties ir naudojimo vertes (1.3.1 lentelė). Lentelėje pateikti kriterijai, apibūdinantys užstatytų žemės sklypų vietos padėtį ir turto naudojimą, taip pat apibūdina žemės sklypo rinkos vertę (Kriterijai..., 2011). 1.3.1 lentelė. Kriterijai, veikiantys žemės sklypų rinkos ir naudojimo vertes (Kriterijai..., 2011) Užstatyto žemės sklypo vertė (rinkos vertė) Vietos padėtis vietos atžvilgiu Naudojimą apibūdinantys kriterijai Vietos padėtis vietos Vietos padėtis Vietos realijos Žemės sklypas atžvilgiu žemės sklypo atžvilgiu

Miesto struktūra: Žemės sklypo Galiojantys statybų ir Forma padėtis: pėsčiųjų gamybos kokybės gyventojų skaičius, Dydis centras, pėsčiųjų zona, miesto centras, normatyvai Žemės sklypo zona miesto pakraštys Techninė naudojimas Naujas rajonas Susisiekimas infrastruktūra Teisiniai apribojimai Esantys laisvi plotai Mašinų pastatymo Nuomos kainų lygis naujai statybai mieste galimybės Geodeziniai Nekilnojamojo turto matavimai Visuotinė miesto Ribojamasis pasiūla pirkti ar gerovė užstatymas nuomoti Galimybė užstatyti ateityje Bendra komunikacijų Aplinkinių gatvių ir struktūra  pėsčiųjų takų padėtis Techninė susisiekimas: ir sudėtis infrastruktūra: vandentiekis, geležinkelis, Užterštumas aerouostas, kanalizacija, autostrados Triukšmas telefonai Techninė Dulkės, kvapai Laisvų plotų sudėtis infrastruktūra Žemės sklypo NT pasiūla sutvarkymo lygis

Išanalizavus pavyzdį, matyti, kad žemės sklypą veikiančių veiksnių išskirta nedaug. Tačiau vietos padėtis bei vietovės realijos tiek pat daro poveikį sklypo kainai. Be to, aiškiai matoma tendencija, kad šie kriterijai yra universalūs. Nors kriterijų sistema buvo sukurta 14 remiantis tyrimais Vokietijoje, ji tinka ir Lietuvos, ir daugelio kitų pasaulio valstybių atžvilgiu. Tačiau kiekvienoje nekilnojamojo turto rinkoje kriterijai nevienodai veikia rinkos vertę. Kriterijų įtaka rinkos vertei yra kitokia kiekvienoje nacionalinėje rinkoje. Dažniausiai kriterijų reikšmingumus veikia rinkos dalyvių mentalitetas, bendra ekonominė šalies bei rinkos konjunktūros situacija ir t.t. K. P. Keunecke išskyrė kriterijus, kurie daro didžiausią įtaką neužstatytų ir užstatyti skirtų žemės sklypų rinkos vertei. Anot autorės pagrindiniai kriterijai, lemiantys neužstatytų žemės sklypų rinkos vertę, yra vietos padetis, leistinas užstatymo tankis, laukimo laikotarpis (planavimo laikotarpis) (Kriterijai..., 2011). Nekilnojamojo turto investicinės vertės nustatymą taip pat apibūdina kriterijų sistema, kuri, atsižvelgiant į turto ir investicijų specifiką, suinteresuotų grupių poreikius, gali kisti. 1.3.1 paveiksle pateiktas kriterijų, veikiančių nekilnojamojo turto rinkos vertę, medis.

1.3.1 pav. Rinkos vertės nustatymo kriterijai (Laurinaitytė, 2008)

Pagrindinės medžio šakos apibūdina pagrindinių kriterijų (faktinės turto savybės bei ypatybės, vietos padėtis, veikianti turtą teisinė bazė), lemiančių rinkos vertę, sistemas. 15

Kiekviena pagrindinių kriterijų sistema turi savo kriterijų posistemius (pastatų požymiai, žemės požymiai, viešosios teisės ir privačios teisės požymiai ir t.t.). Šiame modelyje išskirta žemė ir keli jos vertę veikiantys veiksniai. Atitinkamai pagal žemės paskirtį, sklypą veikia nevienodi veiksniai. Pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties žemės sklypams dažniausiai aktualu žemės sklypo forma, dirvožemio kokybė, klimatas, melioracinės sistemos (drenažo) egzistencija ir t. t.; gyvenamosios paskirties sklypus labiausiai įtakoja gruntinio vandens lygis sklype, vietos padėtis ir t.t.; komercinės paskirties – vietos padėtis, kuri diferencijuojama pagal pėsčiųjų srautus. Kiek detaliau žemės sklypo parinkimą daugiakriterinės analizės metodu atliko Lenkijos Poznanės Technologijos universiteto mokslininkai W. Meszek ir T. Thiel (1998). Jie išskyrė tokius kriterijus: − sklypo forma (apibrėžiama kaip plotis ir ilgis); − pagrindinė sklypo vieta (dislokacija) (sklypas yra centrinėje zonoje, miesto centre, tarpinėje zonoje ar pradedančioje plėtotis zonoje);

− sklypo plotas (m2); − apylinkės, rajono patogumas (patrauklumas) (vertinamos vietos funkcionalumas: buveinė, aptarnavimas, visuomeninis naudingumas bei pramonė – sunku ar lengva gyventi su tuo); − infrastruktūra – įrengimas: elektra, vanduo, dujos, nuotekos, telefono linija; − atstumas iki prekybos centro ar vietinės parduotuvės (m); − kraštovaizdis bei gamtos grožis (aplink sklypą esanti žaluma, miškai, atsižvelgiant į žemę, kuri bus užstatyta); − keliai, susisiekimas; − naudingumas (kitų transportavimo būdų kiekis, taip pat viešojo transporto maršrutai) bei transportavimo sklandumas (įvertinant transporto srautų intensyvumą kelyje bei pasiekiamumą);

− sandorio metu nustatyta vertinimo kaina (1 m2). Straipsnyje pateikiami ne tik atrinkti kriterijai, bet ir principai, kaip tuos kriterijus įvertinti. Taip pat aprašomi tyrimų metodikos praktiniai aspektai, kuriuos savo straipsniuose nagrinėjo Lenkijos mokslininkai.

1.4. Nekilnojamojo turto plėtra

Didelis nekilnojamojo turto bumas, sparti miestų statybos raida, stichiška priemiestinių zonų plėtra, transporto ir kitos pastaruoju metu iškilusios problemos – visa tai 16 dar kartą įrodo, kokia svarbi plėtros reikšmė kasdieniame mūsų gyvenime (Urbanistinis..., 2007).

1.4.1. Nekilnojamojo turto plėtros samprata A. V. Rutkauskas pažymi, jog sukurto nekilnojamojo turto gausa bet kurioje šalyje ar regione dažnai parodo, kaip buvo sprendžiamos kartų problemos, taip pat nusako dabartinės žmonių generacijos santykį su būsimomis generacijomis. Pasak A. V. Rutkausko sukurto nekilnojamojo turto gausa yra netik buvusių kartų materialinės gerovės rodiklis, bet ir ateinančių kartų nemažtančios gerovės prielaida (Rutkauskas, 2001). Reiktų pažymėti, jog tokiu atveju yra ypač svarbu tinkamai plėtoti šalies nekilnojamojo turto rinkos plėtrą Pradžioje reikėtų konkrečiau apibrėžti patį nekilnojamojo turto plėtros procesą. Nekilnojamojo turto plėtrą žmonės dažnai supranta gana skirtingai. Kai kurie tai vertina kaip paprasčiausią pastatų statybą ar fizinį gamybos procesą. Kiti – kad tai iš esmės socialinio ir politinio proceso dalis, apimanti išteklių paskirstymą ir kontrolę. Nekilnojamojo turto plėtra suprantama kaip kompleksinis procesas, kurį sudaro viena nuo kitos neatsiejamos dalys – tyrimai, analizė, plėtra, pardavimas arba nuoma, turto valdymas. Plėtra (vystymasis, projektavimas), anot L. S. Tarasevič (2005), – tai žemės produktyvumo padidinimo procesas, realizuojamas naujos statybos nenaudotoje žemėje, pastatų rekonstrukcijos ar perstatymo būdais. Ji gali apimti dar ir tokius specializuotus plėtojimo elementus kaip rekonstrukciją, restauraciją, perstatymą ir pan. Remiantis L. S. Tarasevič plėtros procesas apima tokių pagrindinių funkcijų realizaciją: − plėtros objekto pasirinkimą; − leidimų ir sutikimų gavimą; − finansavimo organizacijos suradimą; − objekto įsigijimą; − projektavimo ir statybos organizacijų radimą; − baigto objekto nuomą arba pardavimą. A. Rutkausko (2001) pateikta plėtotės samprata apima kelis toliau išvardytus etapus: − naujų skirtingų tipų pastatų paklausos ištyrimas ir įvertinimas; − žemės sklypo parinkimas ir skyrimas, siekiant patenkinti paklausą; − pastato projektavimas, atsižvelgiant į nustatytų sklypų paklausą; − trumpalaikio ir ilgalaikio finansavimo sutarčių sudarymas žemės sklypams įsigyti ir užstatyti; − projektavimo ir statybos valdymas; − užbaigtų pastatų nuoma ir valdymas. 17

Daugelis nekilnojamojo turto agentūrų nekilnojamojo turto plėtrą apibūdina kaip kompleksinį procesą, kuris apima rinkos analizę, tinkamų sklypų paiešką, projektų maksimalių verslo galimybių identifikavimą ir įvertinimą, įsigijimus, geriausių architektūrinių sprendinių paiešką, optimalius finansavimo sprendinius, privačių investuotojų į bendrus projektus pritraukimą, statybos proceso organizavimą, turto pardavimą ir nuomą, turto valdymo organizavimą. Galima sudaryti tokią principinę nekilnojamojo turto plėtros schemą (1.4.1 pav.) (Veiklos..., 2011):

1.4.1 pav. Nekilnojamojo turto plėtros schema (Veiklos..., 2011)

Pasak V. Grybėno (2006) toks plėtros supratimas yra artimas turto plėtotės tyrimo schemai, kuri, kalbant įprastomis ekonominėmis kategorijomis, yra įsigijimas, veikla ir disponavimas. Plačiau apžvelgiant šias tris plėtros stadijas, galima aptarti ir galimus rizikos ar neapibrėžtumo šaltinius. Anot A. Rutkausko (2001) pirmoji nekilnojamojo turto plėtros proceso dalis – tai žemės, kurioje bus vykdoma plėtra, pirkimas ir leidimo planuoti statybas, užstatymą įsigijimas. Šioje stadijoje neapibrėžtumai gali būti trijų pagrindinių tipų ir sąlygojami nekilnojamojo turto savybių. − susieti su fizinėmis žemės sklypo savybėmis; − susieti su valdymo sąlygomis; − susieti su vietos valdžios galiomis. Daugelis nekilnojamojo turto plėtros vykdytojų, prieš nuspręsdami pirkti žemės sklypą, iš pradžių labai gerai ištiria šiuos veiksnius. Taip pat svarbūs šioje plėtros stadijoje yra žemės įsigijimo kaštai, kadangi tai yra pirmasis finansinis įsipareigojimas, prisiimamas 18 pačioje proceso pradžioje ir galintis turėti pasekmių ilgą laiką. Antroje proceso stadijoje, t.y. statybos laikotarpiu, pagrindinis neapibrėžtumo elementas yra statybos kaštai. Šioje stadijoje gali atsirasti šiokių tokių svyravimų – juk bet kuriuo atveju pačioje pradžioje neįmanoma tiksliai nustatyti statybos stadijų ir trukmės. Paskutinis plėtros proceso etapas – disponavimas. Šiuo laikotarpiu jau pabaigtas pastatas gali būti perleidžiamas disponuoti vienam ar keliems nuomininkams, kartu juos disponuojant kaip investicija (Rutkauskas, 2001). Taip pat reikia pažymėti – jog ne vienas rizikingos plėtotės projekto vystytojas negali būti tikras dėl rinkos sąlygų pastovumo vystymo metu ir jai pasibaigus. Pasak L. S. Tarasevič (2000), atsižvelgiant, kad šiais laikais daugumai svarbiausias naudos ir pelno maksimizavimas, išskiriame tokias pradinio plėtros projekto vykdymo sąlygas: − žemes sklypo vertė turėtų būti didesnė arba lygi dabartinei naudojimosi juo kainai; − laukiama baigto projekto vertė turėtų viršyti projekto išlaidas ir suteikti normalų pelną. Apibendrinant galima pateikti tokias pagrindines plėtros eigos funkcijas ir jų realizaciją (Veiklos..., 2011): 1) Iškeliami investicijos tikslai; 2) Nekilnojamasis turtas, t.y. žemes arba pastatų pirkimas, administravimas ar nuoma; 3) Vystymo pobūdžio nustatymas ir objekto paruošimas; 4) Detalaus ar bendrojo plano parengimas, finansavimo būdo ir dydžio psirinkimas; 5) Techninio projekto ruošimas, leidimai. Parinkimas marketingo strategijos bei priemonių, numatymas ir apskaičiavimas pardavimo ar nuomos kaštus, t.y. pajamas ir kt.; 6) Statybos; 7) Projekto pabaiga, jo uždarymas. B. Galninienės (1999) teigimu nekilnojamojo turto rinkos plėtra priklauso nuo ekonominio augimo arba laukiamo augimo. Autorės nuomone vienas iš svarbiausių veiksnių turinčių įtakos nekilnojamojo turto rinkos objektų vertei – rajono ekonominis potencialas. Tokiu atveju yra būtina vykdyti strateginį planavimą. ”Strateginio planavimo procesas ir jo galutinis rezultatas – strateginis planas – kartu su jo įgyvendinimui parengtomis programomis ir projektais sisteminiu požiūriu yra tiek savivaldybių, tiek regionų bendruomenių plėtros pagrindas. Strateginį planavimą progresyvios bendruomenės naudoja savo ateities 19 kontroliavimui. Strateginis planavimas yra nuolat vykstantis nesibaigiantis procesas” (Galinienė, 1999).

1.4.2. Kauno miesto plėtros strategija Kauno miesto strateginiame plane (Kauno…, 2008 a) yra išskiriama Kauno miesto vizija. Kaunas – universitetinis Baltijos jūros regiono mokslo, žinių ekonomikos ir aukštųjų technologijų sklaidos miestas, Rytų Europos transporto ir logistikos centras, šalies kultūros židinys, sporto sostinė ir upių uostas. Jame gyvena kūrybinga, nuolat besimokanti, dvasiškai turtinga, sveika ir saugi visuomenė. Tai patogus miestiečiams, patrauklus investuotojams ir svetingas atvykstantiems žmonėms miestas. Kauno miesto 2005 – 2015 m. strateginio plano pakeitime 2008 – 2015 m. laikotarpiui (Kauno..., 2008 a) pažymima, jog aktyviųjų Kauno miesto erdvių branduolys – vertingiausios istorinės miesto dalys Senamiestis (144ha) ir Naujamiestis (314 ha). Komercinį patrauklumą prarandančius Kauno senamiestį ir naujamiestį būtina atnaujinti, vykdyti darnią šios centrinės miesto dalies plėtrą. Šiai teorijai pritaria ir S. Valadka (2008) atkreipdamas dėmesį į tai jog metų metais jokių veiksmų nesiimama dėl skurstančios ir baigiančios sunykti Laisvės alėjos, niekaip iš griuvėsių neišvaduojamas senamiestis, protu nesuvokiamas naujų statybų bumas miesto pakraščiuose, nesugebama atsikratyti daugybės pastatų vaiduoklių, darkančių Kauno veidą. Nors Kaunas yra vidutiniškai urbanizuotas su gerai išplėtotu gatvių tinklu, tačiau jo darniai plėtrai trukdo sudėtingos fizinės sąlygos, žemėnaudos problemos bei dalyje teritorijos menkai išplėtota fizinė infrastruktūra (Kauno…,2008 a). 2007 metų birželio mėn. parengta senamiesčio atgaivinimo studija, Kauno senamiesčio plėtrai perspektyvas atveria Vilijampolėje, dešiniajame Neries krante, planuojama gyvenamųjų kvartalų statyba. Teritorijos, esančios greta centrinės dalies, savo kokybe ir būkle nusileidžia miesto centrinei daliai, tačiau turi potencialą tapti miesto centro tąsa. Vis plačiau yra naudojamas Kauno rajonas, bei Kauno miesto paribys. Kauno miesto 2005 – 2015 m. strateginio plano pakeitime 2008 – 2015 m. laikotarpiui (Kauno..., 2008 a), numatoma optimizuoti rytinę Kauno rajono ribą, būtent prijungti prie Kauno rajono Kauno marių šiaurės vakarų pakrantes iki Rumšiškių (su Liaudies buities muziejumi) imtinai. Jau dabar ši zona nepalyginamai plačiai naudojama Kauno ir Kauno rajono žmonių, ypač turizmui ir rekreacijai. Todėl ir administravimo pakeitimas būtų logiškas. Anot P. Aleknavičiaus žemės ūkio paskirties žemė, naudojama žemės ūkio produkcijai išauginti, priemiestinėse teritorijose palaipsniui mažinama: dalis šios žemės yra užstatoma ar panaudojama keliams tiesti bei kitiems infrastruktūros objektams išdėstyti. 20

Norint ištirti miesto įtakos zonoje vykstančius kraštovaizdžio transformacijos procesus, būtina nustatyti šios zonos ribas. Zonai apibūdinti priimtos teorinės prielaidos, jog miesto įtakos zonoje yra žymiai didesnė gyventojų koncentracija ir žemės rinkos kaina nei likusioje savivaldybės teritorijoje. Šią nuostatą P. Aleknavičius bei P. Gudonytė taikė analizuojant Kauno rajono žemės ūkio paskirties žemės naudojimą. Autoriai nustatė, jog nurodytus kriterijus atitinka 11 kaimiškųjų seniūnijų iš 16 (mažosios seniūnijos, apimančios Akademijos, Garliavos, Ežerėlio, Kačerginės, Kulautuvos, Neveronių gyvenamąsias teritorijas, neįskaičiuotos). Visos šios seniūnijos ribojasi su Kauno miestu (1.4.2.1 pav.) (Aleknavičius ir kt., 2009).

1.4.2.1 pav. Kauno miesto seniūnijos (Aleknavičius ir kt., 2009)

Kauno miesto 2005 – 2015 m. strateginio plano pakeitime 2008 – 2015 m. laikotarpiui (Kauno..., 2008 a) pažymima, jog Kauno miestas glaudžiai susijęs su priemiestinėmis teritorijomis, kuriose yra išsidėstę gyvybiškai svarbūs miesto infrastruktūros objektai - miesto kapinės, Kauno tarptautinis oro uostas ir prie jo susikūrusi Kauno laisvoji ekonominė zona (LEZ) Karmėlavoje, miesto vandenvalos nuotekų dumblo utilizavimo laukai Ežerėlyje, miesto sąvartynas Lapėse. Svarbiausios miesto rekreacinės zonos – paplūdimiai, miško parkai, sodininkų bendrijų sodai prie Kauno marių, Nemuno, Neries, Nevėžio, Jiesios upių ir kitose vietose, šios zonos nėra tinkamai tvarkomos, jose neplėtojama lankytojams skirta infrastruktūra. 21

Kauno miesto bendrajame plane (Kauno…, 2003) analizuojant miesto struktūrą yra pateikiamos išvados: 1) Kauno miestas turi palankias fizines sąlygas plėtrai: gera geografinę padėti, patogią gamtinę situaciją bei padėtį susisiekimo kelių atžvilgiu; 2) Kaunas turi palankią ekonominę socialinę situaciją: aktyvią, kvalifikuotą bei darbščią bendruomenę; 3) Kauno pagrindinis plėtros aktyvatorius – palankūs politiniai ir teisiniai sprendimai šalies vadovybės lygyje; 4) Kauno miesto pagrindinės plėtros kryptys – pietvakariai; 5) Kauno miesto pagrindinis plėtros būdas – teritorijų pertvarkymas, konversija, ribota nauja plėtra; 6) plėtros prioritetai: aktyvinti ekonominę veiklą, paremtą moderniomis technologijomis; 7) plėtros principas: tvari ir pusiausvira plėtra, nealinanti gamtinės aplinkos ir tausojanti gyventojų sveikatą,– “Gyvename mes ir mūsų ainiai galės gyventi čia”. Liet u vos Respublikos teritorijų planavimo įstatymas (Lietuvos..., 2004) reglamentuoja Lietuvos R e spublikos teritorijų planavimą, planavimo organizatorių, planų rengėjų, fizinių, juridinių asmenų, valstybės ir savivaldybių institucijų teises ir pareigas šiame procese. Įstatyme nurodoma, jog nustatant konkrečių teritorijų planavimo tikslus, būtina atsižvelgti į visuomenės poreikius, planuojamos teritorijos kraštovaizdžio ypatumus, geografinę padėtį, geologines sąlygas, urbanistikos, architektūros, techninius, aplinkosaugos, paveldosaugos, žemės ūkio paskirties žemės naudojimo ir tvarkymo reikalavimus, žemės ir kito nekilnojam o jo turto savininkų ir trečiųjų asmenų teises, valstybės saugumo ir gynybos poreikius. Lietuvos respublikoje yra išskiriamos teritorijų planavimo rūšys: − bendrasis teritorijų planavimas; − specialusis teritorijų planavimas; − detalusis teritorijų planavimas. Teritorijų planavimo lygmenys pagal planuojamos teritorijos dydį ir sprendinių konkretizav i mo lygį yra šie: − nacionalinis – visa valstybės teritorija (rengiami bendrojo ir specialiojo teritorijų planavimo dokumentai); − regiono – valstybės teritorijos dalys, išsiskiriančios teritoriniu, administraciniu, principiniu funkciniu bendrumu (rengiami bendrojo ir specialiojo teritorijų planavimo dokumentai); 22

− rajono – regiono dalys, išsiskiriančios administraciniu (savivaldybės), konkrečiu funkciniu bendrumu (rengiami bendrojo ir specialiojo teritorijų planavimo dokumentai); − vietovės – žemės sklypai ar jų grupės (rengiami detaliojo ir specialiojo teritorijų planavimo dokumentai). Šie planai reikalingi tam, kad miestas galėtų vystytis kryptingai ir sistemingai. Kad mieste nebūtų chaoso, architektūrine ar jo užstatymo prasme. Šių planų pagalba formuojamas miesto veidas. Pasak A. V. Rutkausko (2001) absoliučios garantijos, jog priimti sprendimai duos teigiamus rezultatus, nėra, tačiau palankių rezultatų galimybės auga, jeigu sprendimų priėmimo komponentai yra technologinio ir finansinio efektyvumo bei adekvatūs neapibrėžtum o įvertinimui priimant sprendimus. J. Vanago (2008) nuomone labai aktualus krašto erdv i nės planinės orgnizacijos tobulinimas ir pertvarkymas, miestų bendrųjų planų koregavima s ir kūrimas. Taigi daugelis autorių nagrinėjančių teritorijų planavimą pripažįsta jų svarbą ir po r eikį tą daryti. Kauno rajono bendrajame plane (Kauno..., 2008 b) nurodyta, jog rajone kasmet pastatoma po 200 individualių gyvenamųjų namų. Pagal augantį išduodamų leidimų gyvenamųjų namų statybai skaičių (878 leidimų – 2006 m.), galima prognozuoti statybos augimą visu skaičiuojamuoju laikotarpiu. Tačiau reiktų pažymėt, jog prognozės ne visada būna teisingos. Kauno rajono bendrajame plane yra išskirti veiksniai lemiantys rajono plėtros augimą: − metropolinio centro aglomeracinis ir koncentracinis poveikis; − geros transportinės ašys ir greitas miesto objektų pasiekiamumas; − patrauklios ir saugios aplinkos ypatybės; − didelė jau parengtų (deja, retai kada, su visa inžinerine infrastruktūra) sklypų, skirtų individualiai gyvenamai statybai rinka. (2000–2007 m. parengta ~ 15700 sklypų). Ir tai neskaitant esančių Kauno rajone 15 500 (įregistruotų) kolektyvinių sodų sklypų, kur didžia dalimi jau vyksta stichinė konversija į individualių gyvenamųjų namų kvartalus. Tačiau, anot A. Mikniaus, Habitat II konferencijoje Stambule 1996 m. buvo konstatuota , kad gyvenviečių (tarp jų – miestų) problemų nemažėja. Problemos susijusios su urbanizacijos proceso raida ir ekonominės bei kitokios veiklos globalizacija. Habitat II konferencij o je identifikuotos tokios problemos (Miknius, 2008): − finansinių išteklių ir darbo vietų stoka; − augantis bedarbių skaičius ir lušnynų plėtimasis; − didėjantis skurdas ir atotrūkis tarp turtingųjų ir vargšų; 23

− nusikalstamumo augimas, saugumo mažėjimas; − blogėjanti butų fondų būklė; − blogėjanti paslaugų ir miesto inžinerinės infrastruktūros kokybė; − blogėjanti sveikatos ir švietimo įstaigų veiklos kokybė; − neracionalus žemės naudojimas, žemės įstatymų netobulumas; − gatvių tinklo perkrovimas; − didėjanti aplinkos tarša; − želdynų stoka; − nekoordinuota miestų plėtra; − gyventojų pažeidžiamumas stichinių ir kitokių nelaimių atveju. Tačiau būtina pabrėžti, jog nors ir ne visada teritorijos planuojamos tikslingai, tačiau šis procesas yra būtinas ir dažniausiai duoda realią naudą.

1.5. Žemės paskirties keitimas

Žemės savininkas ar kitas naudotojas privalo naudoti žemę pagal pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį, tačiau dažnai žemės sklype norima vykdyti kitokią veiklą, nei priskirta žemės naudojimo paskirtimi (pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties sklype statyti gyvenamąjį namą). Tuomet susiduriama su žemės paskirties keitimo problema, nes žemės savininkas naudoti žemę kitai paskirčiai, negu buvo nustatyta žemę įsigyjant nuosavybėn, gali tik pakeitęs pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Įstatymuose nustatyta, kad pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis – tai pagrindinio žemės naudojimo kryptis, numatyta teritorijų planavimo dokumente ir lemianti šios teritorijos planavimo ir žemės naudojimo sąlygas (Žemės..., 2007). Pagal žemės įstatymą (Lietuvos…, 2004) visa Lietuvos Respublikos teritorijoje esanti privati , valstybinė ir savivaldysbių žemė sudaro Lietuvos Respublikos žemės fondą. Neperduota naudotis ir neišnuomota valstybinė žemė priskiriama laisvos valstybinės žemės fondui. Privačią žemę sudaro žemė, sugrąžinta ar kitaip įstatymų nustatyta tvarka įsigyta fizinių ar juridinių asmenų (išskyrus valstybę ir savivaldybes) nuosavybėn. Sklypo paskirtį reglamentuoja Žemės sklypų pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties būdų ir pobūdžių specifikacija (Žemės…, 2005), kurioje teigiama, jog Lietuvos teritorija yra suskirstyta į žemės ūkio paskirties žemes, miškų ūkio paskirties žemes, konservacinės paskirties žemes (gamtiniai rezervatai, kultūros paveldo objektų žemės sklypai) bei kitos paskirties žemes (1.5.1 pav.). 24

Lietuvos teritorija

Žemės ūkio Miškų ūkio Koncervacinės Vandens ūkio Kitos paskirties paskirties paskirties paskirties paskirties žemė žemė žemė žemė žemė 1.5.1 pav. Lietuvos žemės fondo sudėtis pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį

Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis nustatoma formuojant naujus žemės sklypus ir yra registruojama Nekilnojamojo turto registre. Yra svarbu žinoti ką privalome registruoti kaip nekilnojamuosius daiktus. Tai numato Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymas (Lietuvos..., 1996). Jame numatyta, jog Nekilnojamojo turto registre registruojami šie nekilnojamieji daiktai, jeigu jie Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo nustatyta tvarka yra suformuoti kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai ir jiems suteiktas unikalus numeris: 1) žemės sklypai; 2) statiniai; 3) butai daugiabučiuose namuose; 4) patalpos. Formuojant žemės sklypus, kaip nekilnojamąjį turtą yra būtina juos tinkamai išmatuoti. N. Juodis (2004) teigia, kad žemė – tai nekilnojamasis turtas, kuris turi būti formuojamas ir registruojamas atskirais sklypais, turinčiais nustatytas ribas, plotą, ir kadastro duomenis. Nekilnojamojo turto kadastro įstatymas ir įstatymų lydimieji teisės aktai numato, jog perleidžiant, išnuomojant, ar suteikiant panaudai privačios nuosavybės teise priklausančius žemės sklypus, kurie suformuoti ne pagal reikalavimus, tam tikrais atvejais privalomai atliekami kadastriniai matavimai ir tikslinami kadastro duomenys. Žemės sklypų kadastrinius matavimus, kadastro duomenų surinkimą, tikslinimą bei apdorojimo tvarką reglamentuoja Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės (Lietuvos…, 2002) ir Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai (Lietuvos…., 2005). Žemės sklypų kadastrinius matavimus atlieka įmonės turinčios licenziją atlikti nekilnojamojo turto kadastro objektų geodezinius (kadastrinius) matavimus. 25

Tačiau anot A. Gasilionio tiksli žemės plotų apskaita kol kas siejasi tik su valstybiniu žemės registru. Registras apima plotus, kuriuos teisiškai įregistravo naudotojai. Tačiau valstybinis žemės registras dar neatspindi 50 proc. respublikos teritorijos. A. Gasilionio nuomone įregistruoti žemės plotai nekelia problemų apskaitos požiūriu. Itin probleminio pobūdžio kita teritorijos dalis, nes nėra tikslios apskaitos (Gasilionis, 2000). Taigi galima daryti išvadą, jog tikslios žemės apskaitos mūsų šalyje kolkas nėra. Žemės naudojimo būdas nustato kokią veiklą galima vykdyti konkrečiame žemės sklype. Kitos paskirties žemei gali būti nustatyti šie panaudojimo būdai: gyvenamoji teritorija, visuomeninės paskirties teritorija, pramonės ir sandėliavimo objektų, komercinės paskirties objektų teritorijos ir kiti. Pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties žemei pagal teritorijų planavimo dokumentus priskiriami žemės plotai, naudojami arba tinkami naudoti žemės ūkio produktų gamybai, tarp jų žemės naudotojui priklausančiais gyvenamaisiais namais ir ūkiniais statiniais užstatyti plotai, jeigu jie nesuformuoti atskirais sklypais, kiemai, žemė, tinkama paversti žemės ūkio naudmenomis, žemės plotai, užstatyti statiniais, naudojamais veiklai, susijusiai su žemės ūkio produkcijos gamyba, taip pat miškų plotai, jeigu jie nesuformuoti atskirais sklypais, ir kitos šiuose žemės plotuose įsiterpusios ne žemės ūkio naudmenos ( Žemės..., 2007). Įstatymuose numatyta pakankamai sudėtinga ir ilgai trunkanti pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties keitimo procedūra. Žemės naudojimo paskirtis keičiama žemės savininkų ar kitų subjektų prašymu pagal detaliuosius arba specialiuosius teritorijų planavimo dokumentus. Žemės savininkas ar kitas suinteresuotas asmuo pateikia prašymą savivaldybės tarybai.Prašyme nurodomi žemės naudojimo paskirties pakeitimo motyvai, pageidaujama nustatyti pagrindinė tikslinė žemės sklypo naudojimo paskirtis, būdas ir pobūdis. Kartu su prašymu pateikiami parengti ir patvirtinti teritorijų planavimo dokumentai – žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo, žemės paėmimo visuomenės poreikiams projektai, žemės konsolidacijos projektai ar detalieji planai, taip pat kiti įstatymuose numatyti dokumentai. Žemėtvarkos skyrius per 15 darbo dienų išnagrinėja asmens prašymą pakeisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir parengia motyvuotą išvadą dėl leidimo pakeisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir savivaldybės tarybos įgalioto administracijos direktoriaus įsakymo projektą, o įgaliotasis administracijos direktorius per 10 darbo dienų nuo žemėtvarkos skyriaus pateiktų dokumentų gavimo priima įsakymą pakeisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį arba prašymo netenkinti. Vadovaujantis įgaliotojo administracijos direktoriaus sprendimu pakeisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, patikslinami įrašai Nekilnojamojo turto registre. 26

Taigi formaliai žemės paskirties keitimo procedūra atliekama per 25 darbo dienas tačiau faktiškai žemės paskirtis keičiama detaliojo planavimo metu, kai nustatomas konkretaus žemės sklypo naudojimo būdas. Detalųjį planą būtina rengti, kai keičiama pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis s tatinių statybai ir kitai veiklai plėtoti. Įstatymuose nustatyta, kad detalieji planai, keičiantys pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį iš žemės ūkio į kitos paskirties žemę, rengiami, jei toks keitimas numatytas savivaldybės ar jos dalies bendruosiuose planuose. Bendrasis planas yra privalomojo pobūdžio teritorijų kompleksinio planavimo dokumentas, kuriame nustatyti pagrindiniai teritorijos naudojimo ir apsaugos principai, ir kurio sprendiniai privalomi toje teritorijoje esančios žemės savininkams, valdytojams ar naudotojams. Bendruoju planu žemės naudojimo paskirtis nėra keičiama, jame tik numatoma, kur žemės paskirtis gali būti keičiama (Žemės..., 2007). Jei teritorijos bendrasis planas nėra parengtas (savivaldybių teritorijų ir jų dalių (miestų ir miestelių) bendrieji planai turi būti parengti iki 2007 m. gruodžio 31 d.), žemės paskirtį galima pakeisti, jei tai numatyta specialiajame plane. Specialusis planas numato atskiroms veiklos sritims reikalingų teritorijų vystymo, infrastruktūros ar apsaugos kryptis ar reikalavimus. Pažymėtina, kad norint keisti tik dalies sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, ši dalis pirmiausia turi būti iš sklypo atidalijama ir suformuojamas atskiras sklypas.

27

2. TYRIMO TIKSLAS IR UŽDAVINIAI

Darbo objektas – Kauno miesto ir jo priemiestinių teritorijų nekilnojamasis turtas. Darbo tikslas – išnagrinėti Kauno miesto nekilnojamojo turto rinką, bei atlikus Kauno (bei jo priemiestinių teritorijų) nekilnojamojo turto rinkos analizę, prognozuoti Kauno miesto nekilnojamojo turto rinkos plėtros tendencijas. Siekiant pagrindinio tikslo iškelti šie darbo uždaviniai: − atlikti nekilnojamojo turto sampratų analizę; − atlikti Kauno miesto nekilnojamojo turto rinkos analizę ir nustatyti, kokie potencialūs veiksniai įtakoja žemės ūkio, bei namų valdos žemės sklypų rinką Kauno mieste bei rajone; − matematiškai įvertinti žemės sklypų rinkos kainą lemiančius veiksnius ir rodiklius, sudarant daugialypės regresijos lygtis; − prognozuoti Kauno miesto nekilnojamojo turto plėtros tendencijas. 28

3. TYRIMO METODAI

Tyrimo objektas yra Kauno miesto ir jo apylinkių nekilnojamo turto rinka. Šiame baigiamajame darbe buvo taikomi palyginimo ir analizės metodai. Buvo panaudotas literatūros šaltinių analizės metodas. Siekiant apibendrinti faktus ir informaciją, bei padaryti išvadas buvo naudojamas apibendrinimo metodas. Taip pat panaudotas abstrachavimo metodas, siekiant atskirti esminius dalykus nuo visuminės informacijos. Duomenų analizei atlikti bus naudojami statistinės lyginamosios ir sisteminės analizės metodai. Turimi duomenys bus analizuojami ir lyginami tarpusavyje, vizualiam rezultatų pateikimui - braižomi grafikai. Siekiant padaryti baigiamąsias išvadas panaudotas sintezės metodas. Kauno miesto nekilnojamojo turto rinkos plėtros analizei atlikti buvo renkami skelbimai iš įvairių internetinių portalų, žemės sklypus parduodančių asmenų nurodyta informacija. Turima informacija ir surinkti duomenys buvo apdoroti matematiškai bei išsamiai analizuojami. Pagrindiniai metodai, kuriais remtasi analizuojant duomenis, tai regresinė ir koreliacinė analizės. Koreliacinė analizė – tai statistinis metodas, kuriuo tiriami atsitiktinių dydžių turinčių nominalųjį skirsnį tarpusavio ryšiai generalinėje aibėje (Martišius, 2010). Koreliacijos tikslas – nustatyti požymių tarpusavio priklausomumo laipsnį ir kryptį (Sakalauskas, 1998). Koreliacinės analizės etapai yra šie: Esminių ryšių nustatymas, analitinės priklausomybės išraiška, regresijos koeficientų apskaičiavimas, ryšio stiprumo nustatymas, gautų parametrų patikimumo įvertinimas. Esminių ryšių nustatymas – vienas svarbiausių koreliacinės analizės etapų. Nustačius ryšio formą koreliacinė priklausomybė išreiškiama naudojant tiesės lygtį: (3.1)

Yx=a+bx,

čia yx – rezultatinis požymi; x – veiksnys; a, b – nežinomi parametrai (Magistrantūros..., 2005). . Požymių tarpusavio priklausomumams įvertinti plačiausiai yra naudojamas koreliacijos koeficientas (r). Jis parodo tiesinio arba jam artimo priklausomumo laipsnį ir kryptį. Koreliacijos koeficientas skaičiuojamas remiantis nukrypimais nuo vidurkio pagal formulę: 29

(3.2) (x − x)(y − y) r = ∑ , 2 2 ∑()x − x ()y − y čia r – koreliacijos koeficientas; (x − x) - vieno požymio reikšmių nuokrypiai nuo vidurkio; (y − y) - kito požymio reikšmių nuokrypiai nuo vidurkio. Koreliacijos koeficientas parodo ryšio tamprumą, o jo ženklas – ryšio pobūdį ir kryptį. Šio koeficiento reikšmė priklauso intervalui nuo -1 iki 1. Reikšmė artimos 1 ar -1 parodo, kad tarp dviejų kintamųjų egzistuoja stipri priklausomybė. Ir atvirkščiai, reikšmės artimos 0 parodo, kad priklausomybė yra labai silpna. Kai koreliacijos koeficientas lygus 0 – ryšio tarp kintamųjų nėra. Esant keliems įtakojantiems veiksniams tiriant vieno veiksnio poveikį rezultatiniam požymiui, kito veiksnio įtaka jam yra eliminuojama (Kėdaitis, 2009). Pagal koreliacijos koeficiento reikšmes sąlyginai nusakomas priklausomumo stiprumas: kai r < 0,3 – priklausomumo nėra, kai r = 0,3-0,49 – priklausomumas silpnas, kai r = 0,5-0,69 – priklausomumas vidutinis, kai r = 0,7-0,89 – priklausomumas stiprus, kai r = 0,9-1,0 – priklausomumas labai stiprus. Tiriamų požymių koreliaciniai priklausomumai paprastai priklauso nuo kelių veiksnių. Norint nustatyti kokia lyginamųjų požymių dalis pasikeitė dėl tiriamo veiksnio, reikia koreliacijos koeficientą pakelti kvadratu. Koreliacijos koeficiento kvadratas yra vadinamas determinacijos koeficientu (Raudonius, 2008). (3.3) 2 D=r yx. Determinacijos koeficientas rodo priklausomybės laipsnį, tarp rezultatinio požymio ir jį įtakojančių veiksnių (Kėdaitis, 2009). Šis dydis yra tikimybinis rodiklis, rodantis konkretaus veiksnio procentinę dalį tiriamojo rodiklio variacijoje. Regresinė analizė – statistinis metodas, leidžiantis tirti kintamojo y (priklausomojo kintamojo ar kriterijaus kintamojo) funkcinę priklausomybę nuo vieno ar daugelio xi (nepriklausomųjų kintamųjų) (Čekanavičius ir kt., 2004). Vienas iš regresijos tikslų – priklausomojo kintamojo reikšmių prognozavimas. Daugianarės arba daugialypės regresinės analizės koreliacijos koeficiento patikimumas nustatomas pagal Stjudento kriterijaus t reikšmę. Laikoma, kad apskaičiuoti rodikliai yra 30 patikimi bei atspindi tikrus realius ryšius tarp nagrinėjamų reikšmių, kai apskaičiuotos kriterijų reikšmės yra didesnės už šio kriterijaus reikšmes, duotas tikimybių lentelėse. Tiesinės daugialypės regresijos modelis yra (3.4): (3.4)

Yi=a+b1x1+b2x2+...+bkxk+ei,

Čia ei – atsitiktinė paklaida (atsitiktinis dydis);

Yi – priklausomas kintamasis;

b1x1, b2x2 – nepriklausomi kintamieji. Pagrindinė regresijos lygtis (3.5): (3.5)

Y(x)=a+ b1x1+b2x2+...+bkxk. (Čekanavičius ir kt., 2004). Įvertinant determinacijos koeficiento patikimumą naudojamas Fišerio kriterijus. Paprastai F (Fišerio) kriterijus arba dispersinės analizės rezultatai pateikiami ANOVA lentele, kurią sudaro kvadratų suma, laisvės laipsniai, dispersijos įverčiai bei statistika. Pagal laisvės laipsnių skaičių nustatome t-statistikos arba t-skirsnio reikšmes, o Fišerio kriterijus parodo, lygties atsitiktinę paklaidą. Determinacijos koeficientas paaiškina, kiek procentų duomenų sklaidos paaiškina regresijos modelis. Taikydami F arba Stjudento kriterijus, nustatome, ar koeficientai b statistiškai reikšmingai skiriasi nuo nulio ir pagal tai sprendžiame ar prognozuojamosios reikšmės priklauso nuo X (Čekanavičius ir kt., 2004). 31

4. TYRIMO REZULTATŲ ANALIZĖ IR JŲ APTARIMAS

Kauno miesto nekilnojamojo turto rinkos plėtros analizei atlikti buvo renkami skelbimai apie Kauno mieste bei rajone parduodamus žemės sklypus. Skelbimai buvo renkami iš internetinių portalų: aruodas.lt, skelbiu.lt ir edomus.lt. Tyrimo laikotarpiu buvo pasirinktas 2011 metų pirmasis ketvirtis, kadangi siekiama susisteminti ir pateikti naujausius duomenis. Kauno miesto plėtros analizei pasirinktos tos Kauno miesto seniūnijos, kurios ribojasi su Kauno rajonu. Kauno rajono priemiestinės teritorijos pasirinktos remiantis P. Aleknavičiaus ir P. Gudonytės teritorijų zonavimu. Siekiant kuo tikslesnių rezultatų į analizę papildomai įtrauktos ir mažosios Akademijos, Neveronių, Kačerginės ir Karmėlavos seniūnijas, prie Garliavos apylinkių seniūnijos prijungta ir Garliavos seniūniją. Atliekant daugianarę regresinę analizę iš viso surinkti, susisteminti ir apdoroti duomenys apie 672 parduodamus žemės sklypus. Analizuotos šios dvi kategorijos žemės sklypų: − žemės ūkio paskirties žemės sklypai – kaip pradinės stadijos produktas, kuriuos galima paversti į tinkamus statyti gyvenamuosius namus (pakeičiant tikslinę žemės naudojimo paskirtį ar steigiant ūkininko ūkį); − namų valdos žemės sklypai. Analizė atlikta Kauno miesto seniūnijose, kurios ribojasi su Kauno rajonu. Šiuo atveju išanalizuoti 254 namų valdos žemės sklypai (1 priedas). Žemės ūkio paskirties žemės sklypų Kauno mieste nėra daug, todėl tyrimas šiems sklypams neatliktas. Taip pat išanalizuotos priemiestinės Kauno rajono teritorijos t.y. 14 seniūnijų besiribojančių su Kauno miestu (Akademijos, Alšėnų, Domeikavos, Garliavos, Kačerginės, Karmėlavos, Lapių, Neveronių, Raudondvario, Ringaudų, Rokų, Samilų, Taurakiemio, Užliedžių). Analizuoti 234 skelbimai apie šiuose teritorijose parduodamus namų valdos žemės sklypus (3 priedas), bei 185 apie žemės ūkio žemės sklypus (2 priedas).

4.1. Kauno miesto esama padėtis

Kaunas – antrasis pagal dydį Lietuvos miestas įsikūręs šalies centrinėje dalyje, Nemuno ir Neries santakoje (4.1.1 pav). Svarbus pramonės, transporto, mokslo ir kultūros centras, laikinoji Lietuvos sostinė. Kauno apskrities, miesto savivaldybės, Kauno rajono savivaldybės, arkivyskupijos centras. 32

Miestas yra beveik pačiame Lietuvos centre, Pabaltijo žemumoje, išsidėstęs didžiausių šalies upių (Nemunas ir Neris) santakoje. Prieš miestą užtvenkus Nemuną suformuotos Kauno marios.

4.1.1 pav. Kauno miestas (wikipedia.org, 2011)

Kauno miestas yra centrinėje šalies teritorijos dalyje, nuo sostinės yra nutolęs apie 100 kilometrų, nuo didžiausio šalies uosto Klaipėdos – 212 kilometrų. Kaunas randasi pagrindinių Lietuvos susisiekimo kelių sankryžoje. Čia susikerta dviejų Europos transporto koridorių – IX-ojo ir I-ojo (Via Baltica) trasos. Greta miesto yra Karmėlavos tarptautinis aerouostas, išplėtota geležinkelio infrastruktūra. Bendras miesto plotas – 15,7 tūkst.ha. Pažymėta, kad Kauno miestas išsiskiria iš kitų šalies miestų žaliųjų plotų gausa. Jie užima 57,4 proc. visos miesto teritorijos (Kaunas..., 2010). Stambių miesto pramonės įmonių uždarymas ir pažangių technologijų naudojimas lėmė miesto aplinkos kokybės gerėjimą. Mažiausia oro tarša Kauno mieste užregistruota 1996 m., tačiau, atsigaunant ekonomikai, nuo 1997 m. ji pradėjo didėti. Pagrindiniai aplinkos teršėjai Kauno mieste yra transportas, pramonės ir energetikos įmonės. Kadangi dalis miesto yra išsidėstęs upių slėniuose, t.y. žemumoje, tai neretai, ypač vasarą, oro tarša kietosiomis dalelėmis šiuose rajonuose labai padidėja. Didžiausias azoto oksido ir azoto dioksido taršos lygis Kauno mieste sutampa su rytiniu ir vakariniu transporto srautų piku. 33

Kauno miesto pramonė šiuo metu sudaro apie 20 proc. visos Lietuvos pramonės. Labiausiai Kauno mieste išsivysčiusios pramonės šakos: maisto produktų ir gėrimų pramonė, tekstilė ir lengvoji pramonė, chemijos pramonė, leidyba ir perdirbimas, farmacija, metalų pramonė, medžio apdirbimas ir baldų pramonė. Kauno mieste gyvena 10,6 proc. visų Lietuvos gyventojų. 2010 m. sausio 1 d. gyventojų skaičius Kaune – 348624, gyventojų tankumas 1 km2 – 2220,5. Pagal tautybę apie 93% miesto gyventojų yra lietuviai, 4% – rusai, kitų tautybių –3%. Kaunas šiuo metu yra vienas tankiausiai apgyvendintų Lietuvos miestų. Pagal etninių gyventojų skaičių šis miestas didžiausias iš visų Baltijos šalyse esančių miestų. Beveik trečdalis užimtų Kauno gyventojų dirba pramonėje ir statybose. Daugiau nei pusė užimtųjų gyventojų dirba paslaugų sferoje (Kaunas…, 2010) Kauno miestą sudaro 11 seniūnijų (4.1.2 pav.):

4.1.2 pav. Kauno miesto seniūnijos (maps.kaunas.lt, 2011)

Mažosios centrinės miesto seniūnijos apsuptos didžiųjų seniūnijų.

4.2. Kauno miesto namų valdos žemės sklypų plėtros analizė

Kauno miesto nekilnojamojo turto rinkos analizei buvo panaudota 254 skelbimai apie parduodamus namų valdos žemės sklypus. Tyrimui atlikti panaudotos 7 iš 11 Kauno miesto seniūnijų. Kadangi tyrimo tikslas išanalizuoti miesto plėtrą į aplinkines teritorijas, tai ir seniūnijos parinktos tokios, kurios ribojasi su Kauno rajonu, t.y: − Šilainių seniūnija; 34

− Aleksoto seniūnija; − Panemunės seniūnija; − Eigulių seniūnija; − Vilijampolės seniūnija; − Palemono seniūnija; − Dainavos seniūnija. Iš žemės rinkos analizei naudotų skelbimų apie parduodamus namų valdos žemės sklypus nustatyta, jog Kauno miesto nekilnojamojo turto rinka aktyviausia Šilainių seniūnijoje (4.2.1 pav.). Šilainių seniūniją sudaro šios Kauno miesto dalys: Linkuva, Milikoniai, Smėliai, Sargėnai, Romainiai. Būtent Romainiuose ir yra aktyviausia pasiūla (86 skelbimai). Iš viso Šilainių seniūnijoje rasti 135 skelbimai apie parduodamus namų valdos žemės sklypus. Aleksoto seniūnija apima Birutės, Fredos, Kazliškių, Aleksoto, Marvelės mikrorajonus. Šioje seniūnijoje surinkti ir išanalizuoti 49 skelbimai. Panemunės seniūnijoje, internetiniuose nekilnojamojo turto pardavimo tinklalapiuose pateikta 30 parduodamų sklypų. Eigulių, Palemono seniūnijose po 11 namų valdos žemės sklypų, Petrašiūnų seniūnijoje - 10 sklypų. Mažiausiai, tik 8 skelbimai, apie parduodamus namų valdos žemės sklypus, rasti Dainavos seniūnijoje. Iš dalies galima teigti jog pasiūlos gausumas priklauso ir nuo mikrorajonų dydžio: Šilainių, Aleksoto, Panemunės seniūnijos vienos didžiausių Kauno mieste.

140

120 135 t. 100 n v , la

ū 80 pasi

ų 60 p y l

Sk 40 49 20 30 11 10 11 8 0 Šilainių Aleksoto Panemunės Eigulių VilijampolėsPetrašiūnų Dainavos Seniūnijos

4.2.1. pav. Kauno miesto namų valdos žemės sklypų pasiūla

Iš surinktų duoemnų matyti, jog pasiūla didesnė didesnėse Kauno miesto pietvakarinėse seniūnijose (4.2.2 pav). 35

Pasiūlos aktyvumas

>50 40 - 50 20 - 40 10 - 20 <10

4.2.2 pav. Namų valdos žemės sklypų pasiūlos pasiskirstymas, Kauno mieste

Apibendrinat, galima daryti išvadą, jog Kauno miesto namų valdos žemės sklypų rinka aktyviausia pietvakarinėje Kauno miesto dalyje, pasyviausia pasiūla – rytinėje Kauno miesto dalyje. Patys brangiausi žemės sklypai parduodami Eigulių seniūnijoje – čia vidutinė vieno aro kaina siekia 29246 Lt, Vilijampolės seniūnijoje 26311 Lt už arą (4.2.3 pav). Dainavos seniūnijoje, nors pasiūla ir negausi, tačiau vidutinė aro kaina ganėtinai aukšta – 21322 Lt už arą. Aleksoto bei Šilainių seniūnijose vidutinė aro kaina siekia apie 15000 Lt, Panemunėje 10000 Lt. Pigiausi namų valdose žemės sklypai parduodami Petrašiūnų seniūnijoje. Čia už vieną arą prašoma maždaug 9000 Lt. Vidutinė namų valdos žemės sklypų, parduodamų Kauno mieste, kaina yra 15496 Lt/a. 36

30.000

25.000

6

4

2

.

1

9

1

2 20.000 3

.

6 a /

2 T

2

2 L ,

3

15.000 . a

1

5 in

2

9 a

7

2 k

. 8

5 3

.

10.000 1

4

1

9

2

8

2

.

2

0

2

5.000 . 1

9

0 Šilainių Aleksoto Panemunės Eigulių Vilijampolės Petrašiūnų Dainavos seniūnijos

4.2.3 pav. Kauno miesto namų valdos žemės sklypų vidutinės vieno aro kainos, pagal seniūnijas

Iš pateiktų grafikų matyti, jog atskirose Kauno miesto seniūnijose žemės rinka stipriai skiriasi, todėl atliktas tyrimas siekiant nustatyti, kokie pagrindiniai veiksniai įtakoja namų valdos žemės sklypų, esančių Kauno miesto teritorijoje, kainą (1 aro). Pasirinkti pagrindiniai veiksniai galintys įtakoti namų valdos žemės sklypų aro kainą. Šiuo atveju tiriama kaip y reikšmės, t.y. kaina Lt/a, priklauso nuo kintamųjų X1 – X6 reikšmių: Iš viso buvo surinkti 6 kintamieji : X1 – Žemės sklypo plotas. X2 – Žemės sklypo aprūpinimas komunikacijomis, kuris smulkiau analizuojamas kaip: 0 – Žemės sklypai be komunikacijų. 1 – Žemės sklypai kuriuose yra tik dalis komunikacijų, arba komunikacijos yra šalia sklypo. 2 – Žemės sklype yra visos komunikacijos. 3 – Žemės sklypai, kuriuose yra visos komunikacijos ir dujos, kadangi dujų įvedimas į sklypą yra sąlyginai nepigus ir tai gali įtakoti sklypo kainą. X3 – Atstumas nuo seniūnijos centro iki Kauno miesto centro (važiuojant keliais). X4 – Teritorijos urbanizuotumas (įvertintas gyventojų skaičiumi Kauno miesto seniūnijose). X5 – Salyginis atstumas iki didžiūjų traukos centrų (Prekybos ir pramogų centrai), kurie įvertinti: 1 – toli; 2 - tolokai 37

3 – vidutiniškai arti; 4 – arti. X6 – Rekreacinis požymis (įvertintas žaliųjų plotų ir/ar vandens telkinių artumu). Jis smulkiau išskirstytas taip: 1 – toli; 2 – vidutiniškai arti; 3 – arti; 4 – visai šalia. Kuo dviejų X reikšmių koreliacija yra artimesnė 1, tuo ji didesnė ir ryšiai yra stipresni (4.2.1 lentelė). 4.2.1 lentelė. Koreliaciniai sąryšiai

Y X1 X2 X3 X4 X5 X6 Y 1 X1 -0,0861 1 X2 -0,0861 -0,0930 1 X3 -0,2891 0,1190 -0,1773 1 X4 0,2150 -0,0606 0,1920 0,1367 1 X5 -0,3221 0,0616 -0,1499 0, 2652 -0,6299 1 X6 0,1771 0,0805 -0,0108 0,4423 -0,0804 0,3640 1

Kauno miesto gyvenamųjų teritorijų plėtros atveju nustatyta, jog namų valdos žemės sklypų, esančių Kauno mieste, kainai didžiausią įtaką daro komunikacijos žemės sklype (jų išvystimo lygis), atstumas iki miesto centro, atstumas iki didžiųjų Kauno miesto prekybos, pramogų ir laisvalaik io centrų, bei atstumas iki rekreacinių objektų: vandens telkinių bei miškelių, miesto parkų. Žemės kainos yra vienas iš pagrindinių rodiklių, atspindinčių miestų ir rajonų ekonominio išsivystymo lygį ir gyvenimo kokybę. Svarbus veiksnys – gyventojų gyvenimo kokybės gerinimas didinant žaliųjų plotų vienam gyventojui kiekį, sodinant miesto parkus, plečiant rekreacines zonas. Būtent itin gražiomis rekreacinėmis savybėmis pasižymi Eigulių seniūnija. Čia gausu žaliųjų plotų ir želdinių. Čia nėra gamybinių pastatų, rajonas ramus ir neužterštas. Pietiniame seniūnijos pakraštyje yra Kalniečių parkas, o jame įrengtas vandens tvenkinys. Šiaurinėje seniūnijos dalyje plyti visada žaliuojantis Kleboniškio miško parkas (Apie…, 2011). Būtent šioje seniūnijoje ir yra didžiausia vidutinė vieno aro kaina. Vilijampolės seniūnija rytuose ribojai su vaizdingąja Eigulių seniūnija, vakarinėje dalyje plyti Lampėdžių karjeras, kuris yra itin pamėgtas Kauno miesto gyventojų. Apibendrinant šiuos 38 faktus galima daryti išvadą, jog atstumas iki rekreacinių teritorijų tikrai daro įtaką žemės sklypų kainoms. Nustatyta, jog gyventojų skaičius seniūnijose įtakos kainai nedaro, arba daro labai nežymią Eigulių, Dainavos seniūnijos vienos iš mažiausių Kauno mies te, o žemės sklypų kainos vienos aukščiausių. Daug svarbiau yra vietovės rekreaciniai ištekliai, atstumas iki miesto centro, ar komunikacijos žemės sklype. Neretai mažesnės seniūnijos būna gražiau prižiūrimos, jose geriau išvystita inf rastruktūra, tvirtesni ir glaudesni gyventojų bendruomeniniai ryšiai. Taip pat analizės m etu nustatyta, jog kainai įtakos nedaro ir sklypo plotas, kadangi miestuose žmonės dirba, gyvena, o poilsiui turi sodybas užmiesčiuose. Todėl žemės sklypų dydis nėra esminis kriterijus, kuris galėtų įtakoti žemės sklypo kainą. Įvertinus rodiklius lemiančius Kauno miesto gyvenamosios paskirties žemės sklypų vieno aro kainą sudaryta multiregresinė lygtis, į kurią įtraukti tik tie rodikliai, kurie statistiškai reikšmingi ir patikimi. (4.2.1.)

Y= -8544,72+ 3943,95*X2 -738,65*X3+ 3031,89*X5+ 5384,10*X6,

R2=0,5000

Atvaizduojamu atveju lygtis paaiškina 50 proc. analizuotų kainų variacijos, o likusi dalis priklauso nuo modelyje nenagrinėtų veiksnių. (4.2.2 lentelė):

4..2.2 lentelė. Regresinės lygties rezultatai

Regresijos statistika

Daugialypės koreliacijos 0,707076659 koeficientas R Determinacijos koeficientas R2 0,499957402 Adaptuotas R2 0,491924589 Standartinė paklaida 6199,901474 Stebėjimo objektų skaičius 254

Pagal regresijos faktoriaus laisvės laipsnių skaičių, pagal Stjudento kriterijų arba vadinamą t kriterijų patikriname kiek patikimi apskaičiuoti koeficientai. į lygtį buvo įtraukti tik tie koeficientai, kurių patikimumas pagal Stjudento t kriterijų viršijo 95 %. (t.y. p-reikšmė buvo mažesnė nei 5 %). Fišerio kriterijus rodo, jog nustatytas R2 yra statistiškai patikimas. Priklausomumas stiprus, atsitiktinė paklaida labai maža (4.2.3. lentelė). 39

4.2.3. lentelė Fišerio kriterijaus rezultatai Dispersinė analizė

Laisvės Kvadratų Dispersijos Fišerio Statistinis laipsniai suma įverčiai kriterijus nepatikimumas Regresija 4 9569625051 2392406262,63 62,2393939 2,12518E-36 Likutis 249 9571255795 38438778,29 Viso 253 19140880845

Iš lentelės duomenų galime matyti, jog laisvės laipsnių skaičius 253, pagal jį sutikrinamos t-statistikos reikšmės.

4.3. Kauno rajono esama padėtis

Kauno rajonas prigludęs prie vieno didžiausių Lietuvos miestų – Kauno( 4.3.1 pav.). Rajono plotas – 1496 km2. Kauno rajone gyvena 85,1 tūkst. gyventojų. Rajono gyventojų tankumas didžiausias Kauno apskrityje. Ir vienas tankiausiai apgyvendintų rajonų Lietuvoje. Ir tai suprantama – netgi visuotinio šalies gyventojų skaičiaus mažėjimo etape, rajono gyventojų skaičius padidėja po pusę tūkstančio kasmet.

4.3.1 pav. Kauno rajono schema (www.krs.lt, 2010)

Rajonas tarytum įspraustas tarp dviejų didelių miškų masyvų: vakaruose įsiterpia į Kazlų Rūdos miškus, o rytuose šliejasi prie Pravieniškių ir Būdų miškų. Miškingiausia yra 40 vakarinė rajono dalis, šiaurinėje dalyje driekiasi Varluvos, Babtų, Padauguvos ir Karalgirio miškai; pietrytinėje – Dubravos giria. Kauno rajoną lengva pasiekti, kadangi rajoną kerta „Via Baltica“, Vilnius-Kaunas- Klaipėda magistralės, tarptautiniai geležinkeliai IX ir IXD. Karmėlavoje veikia tarptautinis oro uostas. Kauno rajone nėra ežerų, tačiau teka nemažai upių bei upelių, gausu užtvankų. Didžiausia užtvanka – Kauno marios užima 6350 ha. Nedaug rajone išlikę pelkių, dauguma jų nusausintos ir nebeeksploatuojamos. Kauno rajonas užima 149,5 tūkst. ha plotą, iš jų 6,3 tūkst. ha užima miestai ir gyvenvietės, 3,4 tūkst. ha - pramonės įmonės ir keliai, 82,1 tūkst. ha – žemės ūkio naudmenos, 46,3 tūkst. ha – miškai, 7,8 tūkst. ha – vandenys ir 3,6 tūkst. ha kitos paskirties plotai. Žemės naudmenų procentinis pasiskirstymas, remiantis 2010 metų žemės fondo duomenimis pateikiamas 4.3.2 paveiksle.

56% 31%

2% 4% 2% 5%

Miestai ir gyvenvietės Pramonės įmonės ir keliai Žemės ūkio naudmenos Miškai Vndenys Kitos paskirties plotai

4.3.2 pav. Kauno rajono žemės naudmenų procentinis pasiskirstymas

Nuo žemės naudojimo paskirties ir intensyvumo priklauso ne vien žmonių gerovė ir užimtumas, bet ir krašto biologinė įvairovė. Kauno rajonas yra vienas iš tankiausiai apgyvendintų visoje šalyje, tačiau net 54,9 proc. rajono teritorijos užima žemės naudmenos. Didžiausią dalį užima ariamoji žemė, sudaranti daugiau kaip 90 proc. visų žemės ūkio naudmenų, iš jų 4,8 proc. – pievos ir natūralios ganyklos, 3,5 proc. – sodai ir uogynai (Kauno..., 2007). Kauno rajone yra 3 miestai: Ežerėlis, Garliava ir Vilkija; ir 10 miestelių: Akademija, Babtai, Čekiškė, Domeikava, Kačerginė, Karmėlava, Kulautuva, Lapės, Vandžiogala ir Zapyškis. Rajone yra 23 seniūnijos: Akademijos, Alšėnų, Čekiškės, Domeikavos, Ežerėlio, Garliavos, Garliavos apylinkių, Kačerginės, Karmėlavos, Kulautuvos, Lapių, Neveronių, 41

Raudondvario, Ringaudų, Rokų, Samylų, Taurakiemio, Užliedžių Vandžiogalos, Vilkijos, Vilkijos apylinkių, Zapyškio (Kauno..., 2007). Po seniūnijas yra išsibarstę 371 kaimas. Magistrantūros baigiamajame darbe analizuojamos 14 Kauno rajono seniūnijų, kurios ribojasi su Kauno miestu. Kauno rajono dirvožemiai labai įvairūs: nuo pačių nederlingiausių smėlžemių iki karbonatinių rudžemių. Jų formavimąsi ilgu poledynmečio laikotarpiu lėmė ledyno ir vėlesnių procesų suformuotos paklojinės uolienos bei vėlesni dirvodaros procesai, kurie susiję su vietovės hidrologiniu rėžimu ir augalijos poveikiu. Rajono šiaurinėje dalyje vyrauja karbonatingi glėjiški rudžemiai ir išplautžemiai. Pietinėje rajono dalyje dažniau sutinkami išplautžemiai, smėlžemiai, jauražemiai. Žemesnėms reljefo vietoms labiau būdingi durpžemiai. Reljefo ir dirvožemių pasiskirstymas nulėmė rajono žemių naudojimo pobūdį. Derlingose limnoglacialinėse lygumose rajono šiaurės vakarinėje ir pietinėje dalyse dauguma žemių numelioruotos ir naudojamos žemdirbystės reikmėms. Kauno rajone palankios sąlygos ūkininkauti. Vidutinis Kauno rajono žemės našumo balas yra aukštas – 48, o tuo tarpu Lietuvos vidutinis 39,1. Žemės ūkio paskirties žemę žmonės perka netik ūkininkavimo tikslais, bet ir norėdami pakeisti paskirtį ar ieškodami gražesnio kraštovaizdžio ūkininko sodybai įrengti. Iš įregistruotų ūkininkų ūkių registre 2011 m. sausio 1 dienai matome (4.3.1 lentelė), kad Kauno rajone yra didžiausias ūkių skaičius visoje Kauno apskrityje, tačiau vidutinis ūkių skaičius nėra pats didžiausias.

4.3.1 lentelė. Ūkių, įregistruotų ūkininkų ūkių registre, skaičius, jų žemė (hektarais) (Statistikos departamentas) Apskritys, rajonas Ūkių Bendras Vidutinis Žemės ūkio Miškai Vanduo skaičius žemės ūkio plotas dydis Iš viso 109305 1081740.38 9.90 906137.64 91768.09 6411.89 Respublikoje Kauno apskr. 15275 131341.61 8.60 106977.04 8540.19 1536.90 Birštono sav. 307 1859.53 6.06 1473.55 218.60 5.31 Jonavos r. sav. 1155 8818.87 7.64 7579.31 577.79 24.36 Kaišiadorių r. sav. 2554 19285.51 7.55 16328.94 1286.45 109.37 Kauno r. sav. 3135 24971.49 7.97 14305.80 856.83 76.23 Kėdainių r. sav. 2333 22933.14 9.83 19863.83 1200.38 225.49 Prienų r. sav. 2820 20043.75 7.11 17699.19 1312.17 897.77 Raseinių r. sav. 2971 33429.32 11.25 29726.42 3087.97 198.37

Lietuvoje šiuo metu galima nurodyti tris pagrindines žemės ūkio paskirties žemės naudotojų grupes, susiformavusios dėl vykusios žemės reformos (Čiapaitė, 2006): − šeimos ūkiai – ūkiai gaminantys produkciją daugiausia savo reikmėms, ne komercijai; 42

− ūkininko ūkiai – teisiškai registruoti privačių asmenų, užsiimančių žemės ūkio veikla, ūkiai; − žemės ūkio bendrovės ir kiti juridiniai asmenys, užsiimantys žemės ūkio veikla. Ūkiniai subjektai, užsiimantys žemės ūkio veikla, yra vieni pagrindinių žemės ūkio paskirties žemės pirkėjų. Nuo šių subjektų tankumo teritorijoje, jų dydžio, išsivystimo lygio ir panašių kriterijų priklauso naudojamos žemės ilgalaikiam ūkininkavimui rinkos aktyvumas bei jos kaina (Žemės..., 2010).

4.4. Kauno rajono žemės ūkio paskirties žemės sklypų plėtros analizė

Siekiant išanalizuoti Kauno miesto plėtrą buvo būtina atlikti tyrimą žemės ūkio paskirties sklypams. Išanalizuoti jų pasiūlos gausumą bei pasiskirstymą, taip pat išanalizuoti veiksnius įtakojančius šios rinkos kainas. Rinka taip pat tirta priemiestinėse teritorijose. Buvo surinkti ir išanalizuoti 185 skelbimai. Miesto, jo rajonų plėtros perspektyvos labai aktualios. Priklausomai nuo to, kaip planuoja plėstis miestas ar rajonas, keičiasi ir bendrasis planas, tuo pačiu atsiranda galimybė keisti žemės paskirtį. Prieš tai buvusioje ne itin vertingoje žemės ūkio paskirties žemėje, kurioje statybos ribotos, pakeitus paskirtį atsiranda galimybė plėtoti didesnius projektus. Taip pat plečiantis bendram miesto ar rajono infrastruktūros tinklui, padidėja tikimybė atsivesti pigiau ir patogiau inžinerinius tinklus iki sklypo. Analizuojant pasiūlą (4.4.1. pav.) galima pastebėti, jog žemės ūkio paskirties žemės sklypų pasiūla gausiausia pietvakarinėse Kauno miesto priemiestinėse teritorijose.

35

30 34 t n 25 , v

la 24 ū 20 24

asi 21

p 15

ų 18

p 16 y l 10 sk 11 5 9 8 9 3 4 4

0

ų ų o s ų ų ų i i ų ų o s l i k o n n ė y v vos o m ė n r m Ro la š a e avos edži Lapi i e gi l l ė k r v i ž ngaud Al i Sa er a m e aki U r č R G Ne m o aur Ka Ka audondvar T D R seniūnijos

4.4.1. pav. Kauno rajono žemės ūkio paskirties žemės sklypų pasiūla 43

Daugiausiai žemės ūkio paskirties žemės sklypų parduodama Ringaudų seniūnijoje – 34 žemės ūkio paskirties žemės sklypai, po 24 žemės sklypus Garliavos, bei Lapių seniūnijose, šiek tiek mažiau Raudondvario seniūnijoje – 21 žemės ūkio paskirtie žems sklypas, Domeikavos seniūnijoje 18 žemės sklypų, Alšėnų seniūnijoje 16 žemės sklypų. Mažiausia žemės ūkio paskirties žemės sklypų pasiūla pasireiškia Rokų, Karmėlavos bei Kačerginės seniūnijose – tai vienos mažiausiu, savo plotu, seniūnijų (4.4.2 pav.).

Pasiūlos aktyvumas

< 30 20 – 30 10 – 20 >10

4.4.2 pav. Žemės ūkio paskirties žemės sklypų pasiūlos aktyvumas, Kauno rajone

Apibendrinant žemės ūkio paskirties žemės sklypų rinkos plėtros pasiskirstymą, galima daryti išvadą, jog pasiūla aktyviausia Kauno rajono vakarinėse teritorijose: Ringaudų, Raudondvario, Garliavos, Domeikavos, Alšėnų, Lapių seniūnijose. Pati pasyviausia pasiūla: Karmėlavos, Samylų, Taurakiemio, Neveronių seniūnijose. Šios Kauno rajono priemiestinės seniūnijos yra vienos mažesnių, tačiau nepaisant to, išryškėja aiški tendencija, jog Kauno miesto plėtra orientuota į vakarines teritorijas. 44

Patys brangiausi žemės ūkio paskirties žemės sklypai, parduodami Kačerginės, bei Karmėlavos seniūnijose (4.4.3 pav.). Kaip jau minėta aukščiau, šiose Kauno rajono seniūnijose yra pati pasyviausia rinka.

10000 9000

8000 90 99 7000 35 84 a

/ 6000 t L

a, 5000 n i

ka 4000

3000

2000 5 81 7 63 302 79 24 29 32 950 1000 82 27 103 23 81 19 1 2 20 13 14 13

0

ų ų o ų s ų i i ų l s s ų o ų i d i o y n n k o ė ž v pi o v m ė d n m r au la a e avos Ro i dvar e le gi La l ė k r v i ng Sa Alš i er m e aki on Už r č R Ne Ga m ur o a Ka Ka aud T D R seniūnijos

4.4.3 pav. Kauno rajono žemės ūkio paskirties žemės sklypų vidutinės aro kainos Be žemės ūkio veikla užsiimančių fizinių ar juridinių asmenų, t.y. ūkininkų ar žemės ūkio bendrovių, dirbamos žemės rinkoje dalyvauja ir daugiau pirkėjų grupių. Aplink rajonų centrus galima išskirti miesto plėtros veikiamas teritorijas, kuriose žemė perkama siekiant panaudoti ją gyvenamųjų namų statyboms, Prie vaizdingesnių vietovių formuojasi žemės sklypų, tinkamų panaudoti rekreacijai, rinka (Žemės…, 2010). Galima daryti prielaidą, jog šiose seniūnijose gerai išvystita infrastruktūra ar jos pasižymi itin gražiais rekreaciniais požymiais (Kačerginės seniūnija), todėl pasiūla negausi, o kainos didelės. Kadangi abi seniūnijos patenka į miesto plėtros zoną, tai greičiausiai šių žemės ūkio paskirties žemės sklypų tikslinę paskirtį numatyta keisti į namų valdos žemės sklypus, dėl ko ir išauga žemės sklypų kaina. Likusiose seniūnijose vieno aro kaina svyruoja nuo 327 Lt/a (Rokų seniūnija) iki 3025 Lt/a (Alšėnų seniūnijoje. Karmėlavos seniūnijoje vidutinė vieno aro kaina siekia net 9900 Lt/a, o Kačerginėje 8435 Lt/a. Siekiant nustatyti veiksnius įtakojančius taip stipriai besiskiriančias žemės ūkio paskirties žemės sklypų kainas Kauno rajone, buvo surinkti ir analizuojami 5 veiksniai, galintys tūrėti įtakos žemės ūkio paskirties žemės sklypų kainai: X1 – Žemės sklypo plotas. 45

X2 – Žemės sklypo aprūpinimas komunikacijomis, kuris smulkiau analizuojamas kaip: 0 – Žemės sklypai be komunikacijų. 1 – Žemės sklypai kuriuose yra tik dalis komunikacijų, arba komunikacijos yra šalia sklypo. 2 – Žemės sklype yra visos komunikacijos. 3 – Žemės sklypai, kuriuose yra visos komunikacijos ir dujos, kadangi dujų įvedimas į sklypą yra sąlyginai nepigus ir tai gali įtakoti sklypo kainą. X3 – Rekreacinio objekto buvimas šalia sklypo, kuris detaliau analizuojamas, kaip: 0 – Nėra (arba nenurodyta) 1 – Yra miškas arba vandens telkinys. 2 – Yra miškas ir vandens telkinys. X4 – Privažiavimo iki žemės sklypo galimybės: 0 – Geras privažiavimas (asfaltuotas kelias) 1 – Žvyro kelias 2 – Nėra privažiavimo (nenurodyta). X5 – Atstumas iki Kauno miesto centro. Kuo dviejų X reikšmių koreliacija yra artimesnė 1, tuo ji didesnė ir ryšiai yra stipresni. Iš koreliacinių sąryšiu lentelės (4.4.1 lentelė) galime matyti, jog didėjant žemės sklypo plotui kaina mažėja, taip pat kaina mažėja ir didėjant atstumui nuo Kauno miesto centro.

4.4.1 lentelė. Koreliaciniai sąryšiai

Y X1 X2 X3 X4 X5 Y 1 X1 -0,2023 1 X2 0,5488 -0,1534 1 X3 0,1435 -0,0714 -0,0492 1 X4 0,3838 -0,2726 0,2705 0,1646 1 X5 -0,2890 0,1591 -0,2807 0,2216 -0,1523 1

Didžiausią įtaką žemės ūkio paskirties žemės sklypų kainai daro infrastruktūros išvystymas žemės sklype (4.4.4 pav.). Iš to galime spręsti, jog rinka orientuota ne į ūkininkus ir ūkininkauti siekiančius gyventojus, o į tuos asmenis, kurie ieškosi žemės sklypo gyvenamajam būstui statyti.

46

3

s 2 ė p u r g

y = 0,0001x + 0,5068

ų 2 j

i R = 0,3012 c ka uni

m

o 1 k

0 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 kaina, L t/a

4.4.4 pav. Kainos priklausomybė nuo komunikacijų išvystimo Iš paveikslo matyti, jog tarp kainos ir komunikacijų išvystimo žems sklype yra didelis sąryšis. Kaina didėja priklausomai nuo infrastruktūros sudėties žemės sklype. Pigiausi žemės sklypai, kurie visiškai be komunikacijų, tokių sklypų kaina siekia 2000 Lt/a. Brangesni žemės sklypai kuriuose jau yra dalis komunikacijų, arba jos yra netoli žemės sklypo. Tokių žemės sklypų kaina siekia 10000 Lt/a. Patys brangiausi žemės ūkio paskirties žemės sklypai, greičiausiai orientuoti į pirkėją, kuris ieškosi ploto gyvenamojo namo statybai, turi visas komunikacijas sklype. Daugėlyje jų yra ir gamtinių dujų įvadas. Tokių sklypų daugiausia Kauno miesto plėtros įtakos zonose, kur nematoma galimybė keisti tikslinę žemės naudojimo paskirtį iš žemės ūkio paskirties į namų valdos žemės sklypus. Šių sklypų kaina siekia 18000 Lt/a. Atlikus šių sklypų multiregresinę analizę nustatyta, kad sklypų kainoms kaip jau minėta turi: komunikacijos sklype ir jų išvystimas, rekreaciniai objektai aplink sklypą, privažiavimas prie sklypo, bei atstumas nuo gyvenvietės kurioje yra žemės sklypas iki Kauno miesto cento. Atstumo rodiklis yra neigiamas, tai reiškia, jog žemės ūkio žemės sklypai tolstant nuo Kauno miesto centro pinga. Nustatyta, jog žemės sklypo plotas žemės ūkio paskirties žemės sklypų kainos neįtakoja. Daug svarbiau gali būti žemės našumo balas, naudmenų sudėtis, melioracinės sistemos sklype, žemės sklypo forma, kadangi ruošiantis ūkininkauti yra svarbu numatyti galimybes našiai dirbti žemę naudojant žemės ūkio techniką. Jeigu, yra numatyta galimybė keisti tikslinę žemės naudojimo paskirtį, daug svarbesnis kriterijus lemiantis žemės kainą yra infrastruktūros išvystimas žemės sklype, rekreacinių 47 objektų gausa aplink sklypą, taip pat didelė įtakos turi gero privažiavimo prie žemės sklypo galimybės. Iš patikimiausių rodiklių sudaroma multiregresinė lygtis: (4.4.1.) Y=767,337+2031,987*X2+611,7042*X3+808,0839*X4-100,342*X5

R2=0,4014 Sąryšius atspindinti daugianarės regresijos lygtis paaiškina 40 proc. tirtų kainų variacijos, likusi šios variacijos dalis aiškintina modelyje neatspindėtais veiksniais Regresinė lygties rezultatai pateikti 4.4.2 lentelėje.

4.4.2 lentelė. Regresinės lygties rezultatai

Regresijos statistika

Daugialypės koreliacijos koeficientas R 0,63359 Determinacijos koeficientas R2 0,401436 Adaptuotas R2 0,388135 Standartinė paklaida 2223,383 Stebėjimo objektų skaičius 185

Pagal regresijos faktoriaus laisvės laipsnių skaičių, pagal Stjudento kriterijų arba vadinamą T kriterijų patikriname kiek patikim i apskaičiuoti koeficientai. Fišerio kriterijus rodo, jog nustatytas R2 yra statistiškai patikimas. Priklausomumas stiprus, atsitiktinė statistinis nepatikimumas labai mažas (4.4.2 lentelė).

4.4.2 lentelė. Fišerio kriterijaus rezultatai

Dispersinė analizė

Laisvės Kvadratų Dispersijos Fišerio Statistinis laipsniai suma įverčiai kriterijus nepatikimumas Regresija 4 596770035 149192508,8 30,179946 3,23342E-19 Likutis 180 889817740,2 4943431,89 Viso 184 1486587775

Iš lentelės duomenų galime matyti, jog laisvės laipsnių skaičius 184, pagal jį sutikrinamos t-statistikos reikšmės.

48

4.5. Gyvenamosios paskirties žemės sklypų rinkos plėtra

Iš viso nagrinėjamoje teritorijoje rasta 491 namų valdos žemės sklypas. Jie pasiskirstę 31 kaime, gyvenvietėje. Dažnai viename skelbime pateikiama informacija ir duomenys apie vieną objektą ir šalia nurodoma, jog greta šio objekto yra galimybė įsigyti keletą sklypų – dažniausiai tai suformuoti namų valdos žemės sklypų kvartalai. Tokių kvartalų daugiausiai Ringaudų ir Domeikavos gyvenvietėse. Nors tokie skelbimai padeda tiksliau nustatyti pasiūlą, tačiau į tyrimą įtraukti tik 234 objektai, apie kuriuos pateikta išsamesnė informacija. Iš žemės rinkos analizei naudotų skelbimų apie parduodamus namų valdos žemės sklypus nustatyta, jog Kauno miesto priemiestinėse teritorijose žemės rinka patraukliausia Ringaudų, Domeikavos, Karmėlavos, Garliavos seniūnijose (4.5.1 pav.).

220 210 200 .

t 180 n 160 , v

la 140 ū i 120 115 100 pas

ų 80 p y l 60 sk 40 21 21 26 25 14 18 14 7 20 3 4 5 8 0 ų ų ų o ų ų s s ų s o s ų i i i l i d n o k o ė o os ž y n j v v ė o i m n d o api m a š r au e av e l R i gi i L lia dvar e k l ė r k i em Al v ž ng Sa er a a i e m on č U r ad G R m ur Ne k o ud a Ka Ka A a T D R seniūnijos

4.5.1 pav. Namų valdos žemės sklypų pasiūla, Kauno rajone Apibendrinant galima teigti, jog aktyviausia namų valdos žemės sklypų pasiūla (4.5.2 pav) pasireiškia šiaurės vakarų Kauno rajono seniūnijose. Taip pat rinka aktyvi ir pietinėse teritorijose. Pati pasyviausia rinka rytinėse Kauno miesto priemiestinėse teritorijose.

49

Pasūlos aktyvumas

<120 30 – 120 20 – 30 10 – 20 5 – 10 > 5

4.5.2 pav. Namų valdos žemės sklypų pasiūlos pasiskirstymas, Kauno rajone Patys brangiausi žemės sklypai parduodami Akademijos, Domeikavos seniūnijose, ypač išsiskiria Kačerginės sklypų kaina (4.5.3 pav.). Kadangi Kačerginė yra pati mažiausia iš analizuojamų seniūnijų, tai ir pasiūla joje negausi. Vidutinė šalia Kauno miesto esančių namų valdos žemės sklypų kaina yra 10058 Lt.

30000 871

25000 29 96

20000 190 a / T L

a, 15000 n i 11465 193 ka 858 36 4 10 9546 8

10000 84 7862 786 401 6348 6881 6 4517

5000 3475

0 ų ų ų o ų ų s s s ų s o ų i i i l i d n k o o ė ž o y n j pi v v ė i m n d o m š r au avos e e Ro la m gi La dvar lia e k li ė r i e Al v ng Sa er aki a i e d on m č Už r a G R m ur Ne ud o a Ka Ka Ak a T D R seniūnijos

4.5.3 pav. Kauno rajono namų valdos žemės sklypų vidutinės aro kainos 50

Iš pateiktų grafikų matyti, jog atskirose Kauno priemiestinėse teritorijose žemės rinka stipriai skiriasi, todėl atliktas tyrimas siekiant nustatyti, kokie pagrindiniai veiksniai įtakoja namų valdos žemės sklypų, esančių Kauno priemiestinėse teritorijose, kainą (1 aro). Pasirinkti pagrindiniai veiksniai galintys įtakoti namų valdos žemės sklypų aro kainą. Šiuo atveju tiriama kaip y reikšmės, t.y. kaina Lt/a, priklauso nuo kintamųjų x1 – x5 reikšmių. Iš viso buvo surinkti 5 kintamieji: X1 – Žemės sklypo plotas arais. X2 – Atstumas nuo gyvenvietės, kaimo kuriame yra parduodamas žemės sklypas iki Kauno miesto centro. X3 – Žemės sklypo aprūpinimas komunikacijomis, kuris smulkiau analizuojamas: 0 – Žemės sklypai be komunikacijų. 1 – Žemės sklypai kuriuose yra tik dalis komunikacijų, arba komunikacijos yra šalia sklypo. 2 – Žemės sklype yra visos komunikacijos. 3 – Žemės sklypai, kuriuose yra visos komunikacijos ir dujos, kadangi dujų įvedimas į sklypą yra sąlyginai nepigus ir tai gali įtakoti sklypo k ainą. X4 – vietovės prestižiškumas (nustatytas pagal vidutine kainas): 1 – Kainos iki 5000 Lt. 2 – Kainos nuo 5001 Lt iki 10000 Lt. 3 – Kainos nuo 10001 Lt iki 15000 Lt. 4 – Kainos nuo 15001 Lt ir daugiau. X5 – pasiūlos aktyvumas: 1 – Pasiūla nuo 1 iki 10 sklypų. 2 – Pasiūla nuo 11 iki 20 sklypų. 3 – Pasiūla nuo 21 iki 30 sklypų. 4 – Pasiūla nuo 31 sklypo ir daugiau. Kuo dviejų x reikšmių koreliacija artimesnė 1, tuo ji didesnė ir ryšiai stipresni (4.5.1 lentelė). 4.5.1 lentelė. Koreliaciniai sąryšiai Y X1 X2 X3 X4 X5 Y 1 X1 -0,17737 1 X2 -0,15963 0,060657 1 X3 0,445433 -0,05882 -0,18796 1 X4 0,421435 -0,0357 -0,13845 0,316894 1 X5 0,058588 0,050116 -0,54615 0,027087 -0,21785 1

51

Iš koreliacinės lentelės matyti, jog stipriausią įtaką namų valdos žemės sklypų esančių Kauno rajone kainai daro komunikacijos sklype, bei jų išvystimo galimybės. Minuso ženklas prie žemės sklypo ploto, bei atstumo iki Kauno miesto centro rodiklių, rodo, kad šie dydžiai yra atvirkščiai proporcingi kainai. Didėjant žemės sklypo plotui – kaina mažėja. Taip pat kaina mažėja, didėjant atstumui nuo Kauno miesto centro (4.5.4 pav.).

5 y = -0,1665x + 4,3204 R2 = 0,2983 4 ė p u r g s 3 lo ū i s pa ų

p 2 y l sk

1

0 0 5 10 15 20 25 30 35

atstumas iki miesto centro, km.

4.5.4 pav. Atstumo iki miesto centro ir žemės sklypų pasiūlos tarpusavio priklausomybė Iš paveikslo matyti, jog namų valdos žemės sklypų pasiūla nuo Kauno miesto centro pasiskirsčiusi ~25 km. Spinduliu. Aktyviausia pasiūla pasireiškia 10 – 20 km. Spinduliu nuo Kauno centro. Į multiregresinę lygtį įtraukiame tik tuos rodiklius, kurie yra statistiškai reikšmingi. Šiuo atveju nustatyta, jog namų valdos žemės sklypų kainai, didžiausią įtaką daro komunikacijos žemės sklype, žemės sklypų plotas (kuo plotas didesnis tuo kaina mažesnė), bei vietovės, kurioje yra žemės sklypas, prestižiškumas. Prestižiškumas yra nustatytas pagal žemės sklypų vidutines kainas. Į lygtį nepatenka atstumo rodiklis, kuris žymi atstumą iki Kauno miesto centro. Šis rodiklis turėjo didžiausią neigiamą koreliaciją ir tarpusavyje stipriai koreliuojantį vietovės prestižiškumo rodiklį. Galima daryti prielaidą, jog šis rodiklis nėra toks svarbus, greičiausiai sklypo kainą lemia ne atstumas iki miesto centro, o galbūt vietovės vaizdingumas, urbanizuotumas, atstumas iki artimiausio asfaltuoto privažiavimo ar kitas veiksnys, kurį nustatyti yra pernelyg sunku, kadangi internetiniuose skelbimuose yra pateikiama permažai informacijos apie parduodamus žemės sklypus. Taip pat į lygtį neįtrauktas ir pasiūlos aktyvumo rodiklis, kaip per mažai įtakos darantis veiksnys, kadangi ne visada vieta gyventi yra patraukli ten, kur didelė pasiūla. Gali būti, jog pasiūla išlieka tose teritorijose didelė, kadangi jose nėra didelės paklausos. 52

Sklypo dydis bei sklypo forma neabejotinai svarbūs rodikliai. Kuo didesnis sklypas, kuo taisyklingesnė jo forma, tuo daugiau ir įvairaus dydžio projektų jame galima vystyti. Sklypo dydis bei forma taip pat siejama su komfortiškumu, jei renkamasi sklypą nuosavo namo statybai. (4.5.1.)

Y=-639,03-9,87*X1+368,04*X3+4895,41*X4,

R2=0,3038 Ši lygtis gauta analizuojant patikimiausius rodiklius. Analizuojamu atveju sąryšius atspindinti daugianarės regresijos lygtis paaiškina 30,4 proc. tirtų kainų variacijos (4.5.2 lentelė), likusi šios variacijos dalis aiškintina modelyje neatspindėtais veiksniais.

4.5.2 lentelė. Regresinės lygties rezultatai

Regresijos statistika

Daugialypės koreliacijos koeficientas R 0,551248314 Determinacijos koeficientas R2 0,303874703 Adaptuotas R2 0,294794808 Standartinė paklaida 4640,884934 Stebėjimo objektų skaičius 234

Dispersinė analizė rodo, jog nustatytas R2 yra sttistiškai vidutiniškai patikimas, statistinis nepatikimumas labai mažas (4.5.3 lentelė).

4.5.3 lentelė. Fišerio kriterijaus rezultatai

Dispersinė analizė Laisvės Kvadratų Dispersijos Statistinis laipsnia Fišerio kriterijus suma įverčiai nepatikimumas i Regresija 3 2162402673 720800890,8 33,4667634 1,48E-17 Likutis 230 4953696983 21537812,97 Viso 233 7116099656

Iš lentelės duomenų galime matyti, jog laisvės laipsnių skaičius 233, pagal jį sutikrinamos t-statistikos reikšmės.

53

IŠVADOS IR PROGNOZĖS

1. Atlikus Kauno miesto nekilnojamojo turto plėtros analizę, nustatyta, jog: namų valdos žemės sklypų, esančių Kauno mieste, kainai didžiausią įtaką daro komunikacijos žemės sklype (jų išvystimo lygis), atstumas iki miesto centro, atstumas iki didžiųjų prekybos, pramogų ir laisvalaikio centrų, bei atstumas iki rekreacinių objektų. Atvaizduojamu atveju lygtis paaiškina 50 proc. analizuotų kainų variacijos; namų valdos žemės sklypų esančių Kauno rajone, kainą lemia komunikacijos žemės sklype, žemės sklypų plotas (kuo plotas didesnis tuo kaina mažesnė), bei vietovės, kurioje yra žemės sklypas, prestižiškumasAnalizuojamu atveju sąryšius atspindinti daugianarės regresijos lygtis paaiškina 30,4 proc. tirtų kainų variacijos; Kauno rajono, žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja komunikacijos sklype ir jų išvystymas, rekreaciniai objektai aplink sklypą, privažiavimo prie sklypo kokybė, bei atstumas nuo gyvenvietės kurioje yra žemės sklypas iki Kauno miesto cento. Sąryšius atspindinti daugianarės regresijos lygtis paaiškina 40 proc. tirtų kainų variacijos. 2. Kauno miesto namų valdos žemės sklypų rinka aktyviausia pietvakarinėje Kauno miesto dalyje. Aktyviausia namų valdos žemės sklypų pasiūla pasireiškia šiaurės vakarų Kauno rajono seniūnijose. Taip pat rinka aktyvi ir pietinėse teritorijose. Žemės ūkio paskirties žemės sklypų pasiūla aktyviausia Kauno rajono Vakarinėse teritorijose. Apibendrinant galima daryti išvadą, jog Kauno miesto nekilnojamojo turo rinkos plėtra itin aktyviai plečiasi į vakarines Kauno priemiestines teritorijas. Taip pat pasiūlos aktyvumas didelis tiek pietinėse, tiek šiaurinėse priemiestinėse teritorijose, tačiau labai pasyvus rytinėse seniūnijose. 3. Atlikus daugianarę regresinę analizę, gauti rezultatai atitinka Kauno miesto bendrajame plane nustatytą Kauno miesto plėtros kryptį - pietvakarius. Atsižvelgiant į miesto plėtros tendencijas, galima prognozuoti, jog ir ateityje Kauno miesto plėtra bus orientuota į Kauno rajono pietrytines, bei pietvakarines teritorijas.

54

LITERATŪRA 1. ALEKNAVIČIUS, A., Nekilnojamojo turto vertinimas ir rinkotyra. Akademija, 2007. 2. ALEKNAVIČIUS, P., GUDONYTĖ, J., Kauno miesto plėtros poveikis žemės ūkio paskirties žemės naudojimui. ISSN 1648-116X LŽŪU Iš: Mokslo darbai. 2009. Nr. 84 (37) 3. ALEKNAVIČIUS, P., Žemės ūkio paskirties žemės naudojimo tendencijos.Iš:Lietuvos mokslas: testinis, serijinis mokslo darbų leidinys Lietuvai ir Pasauliui lietuvių ir anglų kalbomis. ISSN 1392-4044. Vilnius: Lietuvos mokslas. 2001, kn32: Lietuvos dirvožemiai, p.1139-1150. 4. Apie Eigulių seniūniją [interaktyvus]. [žiūrėta 2010-04-20]. Prieiga per internetą:< http://eiguliai.kaunas.lt/ apie seniūniją>. 5. Apie turto vertinimą ir rinkos tyrimus [interaktyvus]. [žiūrėta 2010-04-20]. Prieiga per internetą:< http://www.registrucentras.lt/ntr/apie/vertinimas.php>. 6. BALKUS, M., Kauno istorija (6): Kaunas tampa mūrinis miestas, XVI- XVII a. I pusė [interaktyvus]. [žiūrėta 2010-04-20]. Prieiga per internetą: . 7. Civilinis kodeksas. Iš: Valstybės žinios, 2002-09-06, Nr. 74-2262. 8. ČEKANAVIČIUS, V., MURAUSKAS, G., Statistika II ir jos taikymai. Vilnius, 2004. 9. ČIAPAITĖ, A., Žemės rinkos socialinė ekonominė įtaka kaimo plėtrai. Iš: Žemės ūkio mokslai. Vilnius, 2006, Nr. 1, p. 62-71. 10. DUBINAS, V., . Nekilnojamojo turto rinka. Vilnius: 1997. p.95. ISBN 9986 – 12 – 135 – 0; 11. GALINIENĖ, B., Turto ekonomika ir vertinimas. Vilnius: BSPB, 1999. 12. GASILIONIS, a., Žemės paskirtis formuojant kadastrą. Mokslo darbai. Geodezija ir kartografija, 2000, T.26 (1), p 32-34. 13. GRYBĖNAS, V., Nekilnojamojo turto rinkos perspektyvos Lietuvoje. Magistranto baigiamasis darbas, kodas: 62103S101. VU. Kaunas, 2006. 14. JASIKEVIČIUS, K., Žemės rinkos aktyvinimo problemos ir keliai. Akademija, 2003, p. 119-120. 15. JUODIS, N., Kadastrinių matavimų metu nustatyti žemės naudojimo pokyčiai. Studentų mokslo darbai. LŽŪU Vandens ūkio instituto mokslo darbai, 2004. XXX t., Nr.1. 16. Kaunas [interaktyvus]. [žiūrėta 2010-11-10]. Prieiga per internetą: . 55

17. Kauno miesto žemėlapis [interaktyvus]. [žiūrėta 2011 - 03 -10]. Prieiga per internetą:< http://lt.wikipedia.org/wiki/Vaizdas:KaunoSen.png>. 18. Kauno miesto seniūnijų žemėlapis [interaktyvus]. [žiūrėta 2011 - 03 -10]. Prieiga per internetą:< http://maps.kaunas.lt/gis/seniunijos/>. 19. Kauno miesto savivaldybės teritorijos bendrasis planas, 2003. 20. Kauno miesto 2005 – 2015 m. strateginio plano pakeitimas 2008 – 2015 m. laikotarpiui. 2008. (a.) 21. Kauno rajono savivaldybės bendrasis planas. 2008. (b). 22. KĖDAITIS, V., Koreliacinės ir regreinės analizės pagrindai. Vilniaus universiteto leidykla, 2009. 23. KVEDARAVIČIENĖ, I., Lietuvos nekilnojamojo turto rinka – ekonominės raidos

išvada. ISSN 1392-1142. 24. LAURINAITYTĖ, L., Pastato statybos vietos parinkimo modeliavimas. Magistrantūros baigiamasis darbas. Kodas: 62402T110. VGTU. Vilnius, 2008. 25. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas. Iš: Valstybės žinios, 2003-06-13, Nr. 57-2530. 26. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai. Iš: Valstybės žinio.,2005 m. birželio 23 d. Nr.:695. 27. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymas. Iš Valstybės žinios, 1996, Nr. 100-2261 (a). 28. Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymas. Iš Valstybės žinios, 2004, Nr. 21 -617. 29. Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo įsatymas (1999 m. gegužės 25 d. Nr. VIII-1202). Iš: Valstybės žinios, 1999, Nr. 52-1672. 30. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario mėn. 14 d. nutarimas Nr. 244,, Dėl turto vertinimo metodikos” Iš: Valstybės žinios, 1996, Nr. 16 – 426 (b). 31. Lietuvos Respublikos žemės įstatymas. Iš: Valstybės žinios,Nr. IX – 1983, 2004, Nr 28 – 868. 32. MAČIULIENĖ, N., Marijampolės savivaldybės nekilnojamojo turto apžvalga. Studentų mokslo darbai 2008. 33. Magistrantūros studijų baigiamojo darbo rengimo metodika. Akademija, 2005, p.9 – 12. 34. MARTIŠIUS, S. A., KĖDAITIS, V., Statistika 1: Statistinės analizės teorija ir metodika. Vilniaus universiteto leidykla, 2010. 56

35. Meszek W., Thiel T. Multicriteria decision aid methodology used in price comparative valuation of real estate. Real Estate V aluation and Inves tment. Nr. 1, 1998. 34-42 p. 36. MIKNIUS, A., Urbanistinė žemėtvarka. Mokomoji knyga. Kaunas: Ardiva, 2008. 37. RAUDONIUS, S., Mokslinių tyrimų metodika. Akademija, 2008. 38. RUTKAUSKAS, A. V., Nekil nojam ojo turto plėtotė, investicijos ir rizika. Vilnius: 2001. p.403. ISB N 9986 -05- 474-2; 39. SAKALAUSKAS, V., St atistik a ir st atistica. Vilniu s, 1998. 40. Тарасевич Л.С., Гребенников П.И., Леусский А.И. Макроэ кономика. Учебник для вузов. Москва: Высшее образование, 2005. 41. Urbanistinis forumas: sie kis s pręsti miestų plėtros p roblemas, 2 007 [i nteraktyvu s]. [žiūrėta 2010-04-20]. Prieiga per internetą:< http://www.miest ai.net/urbanistinis- forumas-siekis-spresti-mi estu-pletros -problemas.ht ml>. 42. VALADKA, S., Architekta i: Kaunas arc hitektūtos atžvil giu degr aduoja [interaktyvus]. [žiūrėta 2010-04-20]. Prieiga per internetą: . 45. Žemės sklypų pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties būdų ir pobūdži ų specifikacija. Valstybės Žinios, 2005.03.31, Nr.: 41, Publ. Nr.: 1317. 57

PRIEDAI

58

Kauno miesto namų valdos žemės sklypai 1 priedas X5 X3 X6 Atstumas Y X1 X4 Atstumas X2 Atstumas iki Nr. Adresas Kaina, Plotas, Gyventojų iki Komunikacijos iki miesto rekreacinių Lt/a ha sk. prekybos centro objektų centrų

1 Kauno m., Šilainiai 7097,29 12,54 1 7,4 50000 1 2 2 Kauno m., Šilainiai 12000,00 10 2 7,4 50000 1 2 3 Kauno m., Šilainiai 30833,33 6 3 7,4 50000 1 2 4 Kauno m., Šilainiai, Baltų pr. 23923,44 6,27 3 7,4 50000 1 2 5 Kauno m., Šilainiai, Kražių g. 7497,66 10,67 1 7,4 50000 1 2 6 Kauno m., Šilainiai, Žaibo g. 25000,00 8,64 1 7,4 50000 1 2 7 Kauno m., Šilainiai, Žaibo g. 25000,00 10,36 2 7,4 50000 1 2 8 Kauno m., Šilainiai, Baltų pr. 20588,24 5,1 2 7,4 50000 1 2 9 Kauno m., Šilainiai, Baltų pr. 16607,14 5,6 1 7,4 50000 1 2 10 Kauno m., Šilainiai, J. Skvirecko g. 10285,71 7 1 7,4 50000 1 2 11 Kauno m., Šilainiai, Kražių g. 7500,00 12,5 1 7,4 50000 1 2 12 Kauno m., Šilainiai, Baltų pr. 17000,00 5 1 7,4 50000 1 2 13 Kauno m., Šilainiai 9000,00 15 1 7,4 50000 1 2 14 Kauno m., Šilainiai 24833,33 6 3 7,4 50000 1 2 15 Kauno m., Šilainiai 7057,89 12,61 3 7,4 50000 1 2 16 Kauno m., Šilainiai 17221,14 5,11 1 7,4 50000 1 2 17 Kauno m., Šilainiai, Baltų pr. 12727,27 5,5 1 7,4 50000 1 2 18 Kauno m., Šilainiai, Laukuvos g. 13850,42 14,44 3 7,4 50000 1 2 19 Kauno m., Šilainiai, Baltų pr. 19439,25 5,35 2 7,4 50000 1 2 20 Kauno m., Šilainiai, Tytuvėnų g. 26923,08 13 3 7,4 50000 1 2 21 Kauno m., Šilainiai, Josvainių g. 18085,11 14,1 3 7,4 50000 1 2 22 Kauno m., Šilainiai, Baltų pr. 17333,33 6 3 7,4 50000 1 2 Kauno m., Šilainiai, Vakarinis 23 6500,00 200 2 7,4 50000 1 2 lankstas 24 Kauno m., Šilainiai 35000,00 9 2 7,4 50000 1 2 25 Kauno m., Šilainiai 10000,00 14,34 2 7,4 50000 1 2 26 Kauno m., Šilainiai, Bivylių g. 10000,00 9,7 2 7,4 50000 1 2 27 Kauno m., Šilainiai, Bivylių g. 10000,00 13,16 2 7,4 50000 1 2 28 Kauno m., Šilainiai, Bivylių g. 10000,00 37,19 2 7,4 50000 1 2 29 Kauno m., Sargėnai, Tylos g. 9909,09 11 3 7,8 50000 3 1 30 Kauno m., Sargėnai, Tylos g. 9888,89 9 3 7,8 50000 3 1 31 Kauno m., Sargėnai, Girios g. 10869,57 8,51 3 7,8 50000 3 1 32 Kauno m., Sargėnai, Girios g. 17555,56 9 2 7,8 50000 3 1 33 Kauno m., Sargėnai, Girios g. 10882,35 8,5 3 7,8 50000 3 1 34 Kauno m., Sargėnai 11384,62 13 3 7,8 50000 3 1 35 Kauno m., Sargėnai 13000,00 9 3 7,8 50000 3 1 36 Kauno m., Sargėnai 10833,33 6 3 7,8 50000 3 1 37 Kauno m., Sargėnai 13375,30 12,71 3 7,8 50000 3 1 38 Kauno m., Sargėnai, Slyvų g. 13627,99 27,15 3 7,8 50000 3 1 39 Kauno m., Sargėnai, Slyvų g. 12000,00 10 2 7,8 50000 3 1 40 Kauno m., Palemonas, Verknės g. 8888,89 9 3 16,5 18000 4 3 41 Kauno m., Palemonas, Marių g. 12678,57 14 3 16,5 18000 4 3 42 Kauno m., Palemonas, Marių g. 8500,00 10 3 16,5 18000 4 3 43 Kauno m., Palemonas, Pyvesos g. 5777,78 9 3 16,5 18000 4 3 44 Kauno m., Palemonas, Gryžuvos g. 8750,00 20 2 16,5 18000 4 3 45 Kauno m., Palemonas, Apnarų g. 6025,64 7,8 2 16,5 18000 4 3 46 Kauno m., Palemonas, Marių g. 13846,15 6,5 3 16,5 18000 4 3 47 Kauno m., Palemonas, Apnarų g. 11000,00 7,7 3 16,5 18000 4 3 48 Kauno m., Palemonas, Užupio g. 3690,48 42 3 16,5 18000 4 3 49 Kauno m., Palemonas, Pyvesos g. 4489,80 49 2 16,5 18000 4 3 50 Kauno m., Palemonas, Veiviržo g. 17857,14 168 2 16,5 18000 4 3 51 Kauno m., Aleksotas, K. Dulksnio g 10000,00 19 2 2,3 21609 3 2 52 Kauno m., Aleksotas, Z. Tiškos g. 15166,67 6 3 2,3 21609 3 2 53 Kauno m., Aleksotas 7217,39 11,5 2 2,3 21609 3 2 54 Kauno m., Aleksotas 18000,00 6 3 2,3 21609 3 2 55 Kauno m., Aleksotas 5000,00 13 1 2,3 21609 3 2 56 Kauno m., Aleksotas 9325,84 8,9 3 2,3 21609 3 2 57 Kauno m., Aleksotas, S. Hariso g. 15000,00 20 3 2,3 21609 3 2 58 Kauno m., Aleksotas, Alovės g. 16428,57 7 3 2,3 21609 3 2 59 Kauno m., Aleksotas, Šarvuočių g. 18000,00 6 2 2,3 21609 3 2 60 Kauno m., Aleksotas, Gvazdikų g. 15500,00 6 2 2,3 21609 3 2 61 Kauno m., Aleksotas, Veiverių g. 175000,00 20 3 2,3 21609 3 2 62 Kauno m., Aleksotas, Z. Tiškos g. 16000,00 6 3 2,3 21609 3 2 63 Kauno m., Aleksotas, Mirtų g. 16500,00 8 2 2,3 21609 3 2 64 Kauno m., Aleksotas 10000,00 10 2 2,3 21609 3 2 65 Kauno m., Aleksotas 7416,67 12 2 2,3 21609 3 2 59

66 Kauno m., Aleksotas 8947,37 19 2 2,3 21609 3 2 67 Kauno m., Aleksotas 9166,67 6 2 2,3 21609 3 2 68 Kauno m., Aleksotas, Plokščių g. 8900,00 20 3 2,3 21609 3 2 69 Kauno m., Aleksotas, Barzdų g. 12640,00 12,5 2 2,3 21609 3 2 70 Kauno m., Aleksotas, Suvalkiečių g. 13666,67 6 3 2,3 21609 3 2 71 Kauno m., Aleksotas, Seniavos pl. 10000,00 30 3 2,3 21609 3 2 72 Kauno m., Aleksotas, Marvelės g. 9589,04 12,41 2 2,3 21609 3 2 73 Kauno m., Aleksotas 3187,50 16 1 2,3 21609 3 2 74 Kauno m., Aleksotas, Balbieriškio g. 14000,00 5,5 2 2,3 21609 3 2 75 Kauno m., Aleksotas, Kalvarijos g. 21982,76 11,6 2 2,3 21609 3 2 76 Kauno m., Aleksotas, Julijanavos g. 39222,22 9 3 2,3 21609 3 2 77 Kauno m., Aleksotas, Mimozos g. 9428,57 7 3 2,3 21609 3 2 78 Kauno m., Aleksotas, Lazdijų g. 16562,50 9,6 2 2,3 21609 3 2 79 Kauno m., Aleksotas, Tujų g. 12500,00 6 2 2,3 21609 3 2 80 Kauno m., Aleksotas, Paupelio g. 4827,59 14,5 2 2,3 21609 3 2 81 Kauno m., Aleksotas, Lazdijų g. 16562,50 9,6 1 2,3 21609 3 2 82 Kauno m., Aleksotas, K. Dulksnio g. 11500,00 18,7 2 2,3 21609 3 2 83 Kauno m., Aleksotas, Medžiotojų g. 15000,00 23,1 3 2,3 21609 3 2 84 Kauno m., Aleksotas, Medžiotojų g. 15000,00 14,71 3 2,3 21609 3 2 85 Kauno m., Aleksotas, Medžiotojų g. 15000,00 12,86 3 2,3 21609 3 2 86 Kauno m., Aleksotas, Balbieriškio g. 17304,19 5,49 3 2,3 21609 3 2 87 Kauno m., Aleksotas, Mirtų g. 15755,97 7,54 3 2,3 21609 3 2 88 Kauno m., Aleksotas, Mirtų g. 15384,62 8,19 3 2,3 21609 3 2 89 Kauno m., Aleksotas, Mirtų g. 14983,71 15,35 3 2,3 21609 3 2 90 Kauno m., Aleksotas, J. Biliūno g. 15000,00 6 3 2,3 21609 3 2 91 Kauno m., Aleksotas, Virbalio g. 27500,00 6 3 2,3 21609 3 2 92 Kauno m., Aleksotas, Akacijų g. 12000,00 20 2 2,3 21609 3 2 93 Kauno m., Aleksotas, O. Milašiaus g. 15000,00 18 2 2,3 21609 3 2 94 Kauno m., Aleksotas, Mirtų g. 19000,00 15,35 3 2,3 21609 3 2 95 Kauno m., Aleksotas, Mirtų g. 19000,00 7,54 3 2,3 21609 3 2 96 Kauno m., Aleksotas, Mirtų g. 19893,90 7,54 3 2,3 21609 3 2 Kauno m., Aleksotas, Vandens Lelijų 97 11500,00 6 1 2,3 21609 3 2 takas Kauno m., Aleksotas, H. ir O. 98 20995,33 6,43 3 2,3 21609 3 2 Minkovskių g. Kauno m., Aleksotas, K. Sprangausko 99 20000,00 6 3 2,3 21609 3 2 g. 100 Kauno m., Panemunė, Vaidoto g. 12820,51 7,8 2 11,5 22140 4 3 101 Kauno m., Panemunė 4000,00 8,62 0 11,5 22140 4 3 102 Kauno m., Panemunė 6000,00 10 0 11,5 22140 4 3 103 Kauno m., Panemunė, Aštrago g. 6500,00 6 1 11,5 22140 4 3 104 Kauno m., Panemunė, Aštrago g. 6428,57 42 1 11,5 22140 4 3 105 Kauno m., Panemunė, Šernų g. 31000,00 11 3 11,5 22140 4 3 106 Kauno m., Panemunė, P. Babicko g. 6095,24 10,5 1 11,5 22140 4 3 107 Kauno m., Panemunė, Vaidoto g. 11818,18 22 2 11,5 22140 4 3 108 Kauno m., Panemunė 8765,65 5,59 1 11,5 22140 4 3 109 Kauno m., Panemunė, Smėlio g. 37822,88 5,42 3 11,5 22140 4 3 110 Kauno m., Panemunė 5000,00 20,44 1 11,5 22140 4 3 111 Kauno m., Panemunė 7000,00 10,1 1 11,5 22140 4 3 112 Kauno m., Panemunė 6500,00 9,97 1 11,5 22140 4 3 113 Kauno m., Panemunė 4000,00 13,25 1 11,5 22140 4 3 114 Kauno m., Panemunė 4000,00 11,11 1 11,5 22140 4 3 115 Kauno m., Panemunė 7666,67 9 1 11,5 22140 4 3 116 Kauno m., Panemunė, Samylų g. 18777,78 9 2 11,5 22140 4 3 117 Kauno m., Panemunė, Samylų g. 18113,61 9,33 3 11,5 22140 4 3 118 Kauno m., Panemunė 4656,08 9,45 0 11,5 22140 4 3 119 Kauno m., Panemunė 5560,88 10,43 0 11,5 22140 4 3 120 Kauno m., Panemunė 4185,81 19,59 0 11,5 22140 4 3 Kauno m., Panemunė, Vaišvydavos 121 2950,00 20 0 11,5 22140 4 3 pl. 122 Kauno m., Panemunė 3800,00 8,5 0 11,5 22140 4 3 123 Kauno m., Panemunė, Garšvės g. 22959,18 9,8 3 11,5 22140 4 3 124 Kauno m., Panemunė, Moliakelio g. 14000,00 20 2 11,5 22140 4 3 125 Kauno m., Panemunė 8000,00 98,65 1 11,5 22140 4 3 126 Kauno m., Panemunė 7333,33 30 1 11,5 22140 4 3 Kauno m., Panemunė, Vaišvydavos 127 2950,00 20 0 11,5 22140 4 3 pl. 128 Kauno m., Panemunė 4252,58 7,76 0 11,5 22140 4 3 129 Kauno m., Panemunė 26020,41 9,8 3 11,5 22140 4 3 130 Kauno m., Romainiai, Romainių g. 5909,09 11 1 10,2 50000 3 3 131 Kauno m., Romainiai, Aitvarų g 13903,19 9,71 3 10,2 50000 3 3 132 Kauno m., Romainiai, Audenio g. 11000,00 10 3 10,2 50000 3 3 133 Kauno m., Romainiai, Romainių g. 5400,00 30 0 10,2 50000 3 3 134 Kauno m., Romainiai, Lubinų g. 12900,00 10 3 10,2 50000 3 3 135 Kauno m., Romainiai, Lubinų g. 9498,21 8,37 3 10,2 50000 3 3 60

136 Kauno m., Romainiai, Vieškeliuko g. 19125,00 8 3 10,2 50000 3 3 137 Kauno m., Romainiai, S. Banaičio g. 8940,40 15,1 1 10,2 50000 3 3 138 Kauno m., Romainiai 10900,00 10 3 10,2 50000 3 3 139 Kauno m., Romainiai 9437,96 9,43 3 10,2 50000 3 3 140 Kauno m., Romainiai, Lubinų g. 24000,00 10 3 10,2 50000 3 3 141 Kauno m., Romainiai, L apkalnio g. 8458,04 15,37 1 10,2 50000 3 3 142 Kauno m., Romainiai 28214,29 14 3 10,2 50000 3 3 143 Kauno m., Romainiai, Ainių g. 6769,23 13 1 10,2 50000 3 3 144 Kauno m., Romainiai 10000,00 15 1 10,2 50000 3 3 145 Kauno m., Romainiai 5500,00 16 0 10,2 50000 3 3 146 Kauno m., Romainiai, Pakaunės g. 13000,00 9 3 10,2 50000 3 3 147 Kauno m., Romainiai, Lubinų g. 11960,78 10,2 3 10,2 50000 3 3 148 Kauno m., Romainiai 11219,51 10,25 3 10,2 50000 3 3 149 Kauno m., Romainiai, Berlainių g. 8181,82 11 1 10,2 50000 3 3 150 Kauno m., Romainiai, Pakaunės g. 9977,83 9,02 2 10,2 50000 3 3 151 Kauno m., Romainiai, Audenio g. 12500,00 10 3 10,2 50000 3 3 152 Kauno m., Romainiai, Berlainių g. 8828,25 6,23 1 10,2 50000 3 3 153 Kauno m., Romainiai 4500,00 23 0 10,2 50000 3 3 154 Kauno m., Romainiai, Kaimelės g. 8500,00 8 1 10,2 50000 3 3 155 Kauno m., Romainiai 21214,29 14 3 10,2 50000 3 3 156 Kauno m., Romainiai 11000,00 15 2 10,2 50000 3 3 157 Kauno m., Romainiai, Lubinų g. 13287,40 10,16 3 10,2 50000 3 3 158 Kauno m., Romainiai 13916,67 12 3 10,2 50000 3 3 159 Kauno m., Romainiai 21000,00 8 3 10,2 50000 3 3 160 Kauno m., Romainiai, Liucijanavos g. 18000,00 11,78 3 10,2 50000 3 3 161 Kauno m., Romainiai, Lapkalnio g 7333,33 15 1 10,2 50000 3 3 162 Kauno m., Romainiai, Pakaunės g. 13000,00 9 3 10,2 50000 3 3 163 Kauno m., Romainiai 8000,00 8 1 10,2 50000 3 3 164 Kauno m., Romainiai, Kaimelės g. 9300,00 8,72 1 10,2 50000 3 3 165 Kauno m., Romainiai 21000,00 15 2 10,2 50000 3 3 166 Kauno m., Romainiai 6987,95 8,3 1 10,2 50000 3 3 167 Kauno m., Romainiai, Liucijanavos g. 6900,00 10 1 10,2 50000 3 3 168 Kauno m., Romainiai, S. Banaičio g. 10927,15 15,1 2 10,2 50000 3 3 169 Kauno m., Romainiai, Liucijanavos g 8968,35 8,53 1 10,2 50000 3 3 170 Kauno m., Romainiai 15000,00 10 3 10,2 50000 3 3 171 Kauno m., Romainiai 12992,13 10,16 3 10,2 50000 3 3 172 Kauno m., Romainiai, Romainių g. 21214,29 14 3 10,2 50000 3 3 173 Kauno m., Romainiai, Romainių g 10454,55 11 3 10,2 50000 3 3 174 Kauno m., Romainiai, Liucijanavos g. 16801,85 8,63 3 10,2 50000 3 3 175 Kauno m., Romainiai, Chodkevičių g. 14500,00 10 3 10,2 50000 3 3 176 Kauno m., Romainiai 10777,78 9 3 10,2 50000 3 3 177 Kauno m., Romainiai 16000,00 12 3 10,2 50000 3 3 178 Kauno m., Romainiai, S. Banaičio g. 13900,00 15,03 3 10,2 50000 3 3 179 Kauno m., Romainiai 24916,67 12 3 10,2 50000 3 3 180 Kauno m., Romainiai, Tolivardžių g. 28571,43 49 3 10,2 50000 3 3 181 Kauno m., Romainiai 17514,12 8,85 3 10,2 50000 3 3 182 Kauno m., Romainiai 10000,00 11,78 3 10,2 50000 3 3 183 Kauno m., Romainiai 10000,00 11,37 3 10,2 50000 3 3 184 Kauno m., Romainiai, Liucijanavos g. 17000,00 10 3 10,2 50000 3 3 185 Kauno m., Romainiai, Liucijanavos g. 12600,00 11 2 10,2 50000 3 3 186 Kauno m., Romainiai, Kaimelės g 15600,00 50 2 10,2 50000 3 3 187 Kauno m., Romainiai 5428,57 7 1 10,2 50000 3 3 188 Kauno m., Romainiai 30000,00 18 3 10,2 50000 3 3 189 Kauno m., Romainiai 17480,47 10,24 3 10,2 50000 3 3 190 Kauno m., Romainiai, Liucijanavos g. 16500,00 132 2 10,2 50000 3 3 191 Kauno m., Romainiai, Medekšinės g. 13000,00 15 3 10,2 50000 3 3 192 Kauno m., Romainiai, Liucijanavos g. 17000,00 8,18 3 10,2 50000 3 3 193 Kauno m., Romainiai, Romainių g. 19166,67 12 3 10,2 50000 3 3 194 Kauno m., Romainiai, Romainių g. 14067,52 12,44 3 10,2 50000 3 3 195 Kauno m., Romainiai, Romainių g. 15000,00 11,37 2 10,2 50000 3 3 196 Kauno m., Romainiai, Kaimelės g. 12500,00 13 3 10,2 50000 3 3 197 Kauno m., Romainiai 18928,57 14 3 10,2 50000 3 3 198 Kauno m., Romainiai 16166,67 6 3 10,2 50000 3 3 199 Kauno m., Romainiai 21000,00 8 3 10,2 50000 3 3 200 Kauno m., Romainiai 16000,00 9 3 10,2 50000 3 3 201 Kauno m., Romainiai, Rūtų g. 11000,00 10 3 10,2 50000 3 3 202 Kauno m., Romainiai 11125,00 8 3 10,2 50000 3 3 203 Kauno m., Romainiai 18079,80 8,02 3 10,2 50000 3 3 204 Kauno m., Romainiai, Kaimelės g. 8000,00 7,9 1 10,2 50000 3 3 205 Kauno m., Romainiai, Kaimelės g. 12500,00 15 2 10,2 50000 3 3 206 Kauno m., Romainiai, Kaimelės g. 12500,00 14 3 10,2 50000 3 3 207 Kauno m., Romainiai 9500,59 8,41 3 10,2 50000 3 3 208 Kauno m., Romainiai 9500,00 9,78 3 10,2 50000 3 3 209 Kauno m., Romainiai 16000,00 9,11 3 10,2 50000 3 3 210 Kauno m., Romainiai, Tolivardžių g. 28000,00 50 3 10,2 50000 3 3 61

211 Kauno m., Romainiai, Bivylių g. 15000,00 14 3 10,2 50000 3 3 212 Kauno m., Romainiai, Gyrio g. 17500,00 10 3 10,2 50000 3 3 213 Kauno m., Romainiai 21000,00 8 3 10,2 50000 3 3 214 Kauno m., Romainiai, E. Volterio g 12941,18 8,5 3 10,2 50000 3 3 215 Kauno m., Romainiai, Girios g. 6769,23 13 1 10,2 50000 3 3 216 Kauno m., Romainiai 17386,09 8,34 3 10,2 50000 3 3 217 Kauno m., Vytėnai, Baltupio g. 37000,00 11,45 3 7,5 50000 1 2 218 Kauno m., Vytėnai 20000,00 13 3 7,5 50000 1 2 219 Kauno m., Vytėnai, A. Voldemaro g. 20000,00 16 3 7,5 50000 1 2 220 Kauno m., Vytėnai, Vynuogių g. 33000,00 10 3 7,5 50000 1 2 221 Kauno m., Vytėnai, Nartavos g. 22029,70 4,04 3 7,5 50000 1 2 222 Kauno m., Vytėnai, Priemiesčio g. 32857,14 7 3 7,5 50000 1 2 223 Kauno m., Vytėnai 38888,89 9 3 7,5 50000 1 2 224 Kauno m., Vytėnai 30000,00 9 3 7,5 50000 1 2 225 Kauno m., Vytėnai 29000,00 10 3 7,5 50000 1 2 226 Kauno m., Vytėnai, Tekmės g. 36011,08 10,83 3 7,5 50000 1 2 227 Kauno m., Dainava, Dubingių g. 27229,41 14,69 3 5,4 86600 1 1 228 Kauno m., Dainava, Partizanų g 16875,00 8 3 5,4 86600 1 1 229 Kauno m., Dainava 17000,00 10 1 5,4 86600 1 1 Kauno m., Dainava, Kryžiasnapių 230 10625,00 8 3 5,4 86600 1 1 takas 231 Kauno m., Dainava, Partizanų g. 24916,67 12 3 5,4 86600 1 1 232 Kauno m., Dainava, Partizanų g. 17937,22 4,46 3 5,4 86600 1 1 233 Kauno m., Dainava, M. Riomerio g 26000,00 5 3 5,4 86600 1 1 234 Kauno m., Dainava, Partizanų g. 30000,00 11,59 3 5,4 86600 1 1 235 Kauno m., Dainava 450000,00 10 3 5,4 86600 1 1 236 Kauno m., Vilijampolė, Panerių g. 19999,69 16 3 1,8 32000 4 3 237 Kauno m., Vilijampolė, Panerių g. 20000,00 16 3 1,8 32000 4 3 238 Kauno m., Vilijampolė, Romuvos g. 60000,00 15 3 1,8 32000 4 3 Kauno m., Vilijampolė, J. 239 20142,86 14 2 1,8 32000 4 3 Vienožinskio g. 240 Kauno m., Vilijampolė, Gintaro g. 47752,81 17,8 3 1,8 32000 4 3 241 Kauno m., Vilijampolė 4993,34 15,02 3 1,8 32000 4 3 242 Kauno m., Vilijampolė 19500,00 60 1 1,8 32000 4 3 243 Kauno m., Vilijampolė, Gintaro g. 37222,22 18 3 1,8 32000 4 3 244 Kauno m., Vilijampolė 26000,00 12 3 1,8 32000 4 3 245 Kauno m., Vilijampolė 21666,67 12 3 1,8 32000 4 3 246 Kauno m., Vilijampolė, Varnių g. 45833,33 12 3 1,8 32000 4 3 247 Kauno m., Eiguliai, Viešios g 40000,00 8,44 3 5,4 47781 2 3 248 Kauno m., Eiguliai, Margavos g. 33000,00 6 3 5,4 47781 2 3 249 Kauno m., Eiguliai, Kleboniškio g. 27000,00 10 3 5,4 47781 2 3 250 Kauno m., Eiguliai, Lazūnų g. 10625,00 80 3 5,4 47781 2 3 251 Kauno m., Eiguliai, Jonavos g. 20000,00 3 3 5,4 47781 2 3 252 Kauno m., Eiguliai 28000,00 16,12 3 5,4 47781 2 3 253 Kauno m., Eiguliai, Viešios g. 39099,53 8,44 3 5,4 47781 2 3 254 Kauno m., Eiguliai 38888,89 9 3 5,4 47781 2 3 255 Kauno m., Eiguliai 35000,00 13 3 5,4 47781 2 3 256 Kauno m., Eiguliai, Kleboniškio g. 25096,53 7,77 3 5,4 47781 2 3 257 Kauno m., Eiguliai 25000,00 15 3 5,4 47781 2 3

62

Kauno rajono žemės ūkio paskirtie s žemės sklypai 2 prieda s Y X3 X1 X2 X4 X5 Atstum as iki Nr. Adresas Kaina Rekreacinis Plotas, h a Komunik acijos Privažiav imas miesto cen tro Lt,a požym is

1 Kauno r. sav., Garliavos m. 2800,00 312 2 0 1 9,9 2 Kauno r. sav., Garliavos m. 3500,00 32 0 0 1 9,9 Kauno r. sav., Garliavos m., 3 4500,00 35 2 0 1 9,9 Vytauto g. 4 Kauno r. sav., Garliavos m. 855,00 200 0 2 2 9,9 5 Kauno r. sav., Garliavos m. 1000,00 150 1 0 2 9,9 6 Kauno r. sav., Alšėnų k. 5872,73 55 1 1 2 14,6 7 Kauno r. sav., Alšėnų k. 850,00 50 1 0 1 14,6 8 Kauno r. sav., Alšėnų k. 6250,00 48 2 0 1 14,6 9 Kauno r. sav., Arlaviškių k. 928,57 70 1 2 2 27,9 10 Kauno r. sav., Arlaviškių k. 980,00 50 1 2 2 27,9 11 Kauno r. sav., Arlaviškių k. 1000,00 180 0 2 2 27,9 12 Kauno r. sav., Arlaviškių k. 3700,00 120 1 2 2 27,9 13 Kauno r. sav., Armaniškių k 1798,00 120 1 0 2 13,1 14 Kauno r. sav., Armaniškių k. 2500,00 74 2 1 1 13,1 15 Kauno r. sav., Ąžuolyno k. 550,00 160 0 0 1 16,9 16 Kauno r. sav., Barsūniškių k. 90,23 133 0 0 0 22,0 17 Kauno r. sav., Bernatonių k. 1309,00 55 1 0 2 15,5 18 Kauno r. sav., Bernatonių k. 505,00 95 1 1 1 15,5 19 Kauno r. sav., Bernatonių k. 909,00 55 1 0 2 15,5 20 Kauno r. sav., Bijūnų k. 2380,95 42 0 1 2 13,7 21 Kauno r. sav., Bubių k. 758,62 87 1 0 1 22,7 Kauno r. sav., Budrių k., Kaimynų 22 3333,33 15 1 1 2 9,8 g. 23 Kauno r. sav., Didvyrių k. 4000,00 81 1 1 2 13,4 24 Kauno r. sav., Didvyrių k. 4481,48 81 1 1 1 13,4 25 Kauno r. sav., Didžiųjų Ibėnų k. 200,00 600 0 0 0 22,9 26 Kauno r. sav., Didžiųjų Lapių k. 168,00 250 0 1 0 19,0 27 Kauno r. sav., Didžiųjų Lapių k. 125,83 600 0 1 1 19,0 28 Kauno r. sav., Digrių k. 436,51 252 0 2 0 18,5 29 Kauno r. sav., Domeikavos k. 2791,67 24 1 0 2 9,6 30 Kauno r. sav., Domeikavos k. 681,32 91 0 0 1 9,6 31 Kauno r. sav., Domeikavos k. 1250,00 12 0 0 2 9,6 32 Kauno r. sav., Domeikavos k. 740,00 25 0 0 1 9,6 33 Kauno r. sav., Domeikavos k. 1226,42 53 0 0 2 9,6 34 Kauno r. sav., Domeikavos k. 920,00 50 1 0 1 9,6 35 Kauno r. sav., Domeikavos k. 875,00 40 1 0 2 9,6 36 Kauno r. sav., Domeikavos k. 8796,30 216 2 1 1 9,6 37 Kauno r. sav., Domeikavos k. 1050,00 53 1 0 2 9,6 38 Kauno r. sav., Domeikavos k. 1724,14 116 0 0 2 9,6 39 Kauno r. sav., Domeikavos k. 6800,00 250 2 0 2 9,6 40 Kauno r. sav., Drąseikių k. 1774,19 31 1 0 2 21,0 41 Kauno r. sav., Drąseikių k. 432,43 185 1 2 2 21,0 42 Kauno r. sav., Drąseikių k. 1555,56 180 1 2 2 21,0 43 Kauno r. sav., Dubravų k. 704,70 149 1 1 2 15,1 44 Kauno r. sav., Gaižėnų k. 1000,00 2057 1 0 0 15,1 45 Kauno r. sav., Gaižėnų k. 392,86 280 0 1 0 15,1 46 Kauno r. sav., Gaižėnų k. 500,00 560 0 0 1 15,1 47 Kauno r. sav., Gaižėnų k. 1450,60 2075 1 0 1 15,1 48 Kauno r. sav., Gaižėnų k. 1000,00 270 1 1 0 15,1 63

49 Kauno r. sav., Gervėnupio k. 476,19 147 0 1 0 22,0 50 Kauno r. sav., Gineitų k. 428,57 140 0 1 1 23,8 51 Kauno r. sav., Giraitės k. 1773,33 75 1 1 2 7,8 52 Kauno r. sav., Ilgakiemio k. 1204,08 49 1 1 2 14,6 53 Kauno r. sav., Ilgakiemio k. 1000,00 90 0 0 2 14,6 54 Kauno r. sav., Ilgakiemio k. 1000,00 109 2 0 0 14,6 55 Kauno r. sav., Ilgakiemio k. 834,71 121 1 0 1 14,6 56 Kauno r. sav., Ilgakiemio k. 540,00 150 0 1 1 14,6 57 Kauno r. sav., Ilgakiemio k. 1250,00 150 1 0 1 14,6 58 Kauno r. sav., Jonučių II k. 6000,00 250 1 1 2 12,0 59 Kauno r. sav., Juragių k. 1750,00 40 1 1 2 17,0 60 Kauno r. sav., Juragių k. 487,80 82 1 0 0 17,0 61 Kauno r. sav., Kačerginės mstl. 5428,57 7 1 1 2 16,4 62 Kauno r. sav., Kačerginės mstl. 10833,33 6 1 1 2 16,4 63 Kauno r. sav., Kačerginės mstl. 10014,31 7 1 0 2 16,4 64 Kauno r. sav., Kačerginės mstl. 7464,29 28 1 2 1 16,4 65 Kauno r. sav., Kampiškių k. 912,41 548 0 0 1 14,1 66 Kauno r. sav., Kampiškių k. 1010,00 300 0 2 1 14,1 67 Kauno r. sav., Karmėlavos II k. 3000,00 331 1 1 2 15,1 68 Kauno r. sav., Kazimieravos k. 1500,00 80 0 1 0 19,6 69 Kauno r. sav., Kluoniškių k 2000,00 34 1 0 1 21,0 70 Kauno r. sav., Kumpių k. 7000,00 110 2 0 2 9,9 71 Kauno r. sav., Kvesų k. 578,00 292 0 0 0 24,8 72 Kauno r. sav., Lapių mstl 100,00 1100 0 0 0 15,3 73 Kauno r. sav., Lapių mstl., 9500,00 20 2 0 2 15,3 74 Kauno r. sav., Lukšakaimio k. 719,51 82 1 0 2 16,5 75 Kauno r. sav., Luobinės k. 1999,98 50 0 1 2 16,5 76 Kauno r. sav., Mastaičių k. 1100,00 100 0 0 1 11,4 77 Kauno r. sav., Mastaičių k. 467,46 169 1 0 0 11,4 78 Kauno r. sav., Mastaičių k. 155,04 129 0 0 0 11,4 79 Kauno r. sav., Mastaičių k. 2000,00 160 2 0 0 11,4 80 Kauno r. sav., Mastaičių k. 2000,00 329 1 0 2 11,4 81 Kauno r. sav., Miriniškių k. 7500,00 10 1 0 2 9,5 82 Kauno r. sav., Miriniškių k. 2333,33 15 1 0 2 9,5 83 Kauno r. sav., Miriniškių k. 2112,50 80 1 0 2 9,5 84 Kauno r. sav., Miriniškių k. 7500,00 38 2 0 2 9,5 85 Kauno r. sav., Mitkūnų k. 1400,00 50 0 0 2 10,2 86 Kauno r. sav., Mitkūnų k. 700,00 50 0 1 0 10,2 87 Kauno r. sav., Mitkūnų k. 2500,00 100 1 1 1 10,2 88 Kauno r. sav., Naugardiškės k., 14666,67 15 2 0 2 6,3 89 Kauno r. sav., Naujasodžio k. 17777,78 18 2 2 2 9,9 90 Kauno r. sav., Naujasodžio k. 17833,33 12 2 0 2 9,9 Kauno r. sav., Naujųjų Bernatonių 91 500,00 50 0 2 1 14,5 k. 92 Kauno r. sav., Netonių k. 1000,00 16 1 0 1 15,1 93 Kauno r. sav., Neveronių k. 2700,00 129 2 1 1 15,1 94 Kauno r. sav., Neveronių k. 1452,70 148 1 0 1 15,1 95 Kauno r. sav., Neveronių k. 1568,63 51 1 0 1 15,1 96 Kauno r. sav., Neveronių k. 1000,00 50 0 0 1 15,1 97 Kauno r. sav., Neveronių k. 937,50 128 0 1 1 15,1 98 Kauno r. sav., Neveronių k. 1650,00 60 0 0 2 15,1 99 Kauno r. sav., Neveronių k. 500,00 130 1 1 0 15,1 100 Kauno r. sav., Neveronių k. 1245,83 60 1 0 2 15,1 101 Kauno r. sav., Pajiesio k. 4107,42 6 1 2 1 19,2 102 Kauno r. sav., Pajiesio k. 313,13 99 0 1 0 19,2 64

103 Kauno r. sav., Pajiesio k. 818,83 977 0 1 1 19,2 104 Kauno r. sav., Pajiesio k. 1857,14 70 0 2 2 19,2 105 Kauno r. sav., Pajiesio k. 7731,96 97 1 2 2 19,2 106 Kaun o r. sav., Pakalniškių k. 120,00 500 0 1 0 23,7 107 Kauno r. sav., Pakalniškių k. 119,97 1417 0 0 2 23,7 108 Kauno r. sav., Pakalniškių k. 100,00 100 0 0 0 23,7 109 Kauno r . sav., Pakalniškių k. 75,00 160 0 0 0 23,7 110 Kauno r . sav., Pakalniškių k. 218,35 316 0 2 2 23,7 111 Kauno r. sav., Piliuonos k. 1000,00 29 1 1 1 22,9 112 Kauno r . sav., Piliuonos k. 1888,89 45 1 1 1 22,9 113 Kauno r. sav., Piliuonos k. 2000,00 10 1 1 1 22,9 114 Kauno r. sav., Piliuonos k. 402,30 87 1 0 2 22,9 115 Kauno r. sav., Piliuonos k. 409,84 61 1 0 2 22,9 116 Kauno r. sav., Piliuonos k. 385,14 148 1 0 2 22,9 117 Kauno r . sav., Piliuonos k. 3000,00 30 1 2 2 22,9 118 Kauno r . sav., Pyplių k. 922,33 103 1 2 1 12,6 119 Kauno r . sav., Pyplių k. 2440,00 50 1 2 2 12,6 120 Kauno r . sav., Pyplių k. 3529,41 170 1 2 2 12,6 121 Kauno r. sav., Pyplių k. 5833,33 60 1 2 2 12,6 122 Kauno r. sav., Pyplių k. 3000,00 500 1 2 1 12,6 123 Kauno r. sav., Pyplių k. 800,00 129 0 0 2 12,6 124 Kauno r. sav., Pyplių k. 2964,43 253 1 2 1 12,6 125 Kauno r. sav., Pyplių k. 3000,00 170 1 1 1 12,6 126 Kauno r. sav., Pyplių k. 3000,00 300 1 1 2 12,6 127 Kauno r. sav., Poderiškių k. 255,14 70 1 0 0 14,0 128 Kauno r. sav., Poderiškių k. 109,00 685 1 0 0 14,0 129 Kauno r. sav., Poderiškių k. 444,00 500 0 0 1 14,0 130 Kauno r. sav., Ramučių k., Gėlių g. 1350,00 10 1 0 1 11,6 131 Kauno r. sav., Raudondvario k. 4000,00 20 2 1 2 10,6 132 Kauno r. sav., Raudondvario k. 3000,00 41 1 2 2 10,6 133 Kauno r. sav., Raudondvario k. 4481,48 81 1 2 1 10,6 134 Kauno r. sav., Raudondvario k. 434,00 230 0 0 1 10,6 135 Kauno r. sav., Raudondvario k. 1341,46 82 0 0 1 10,6 136 Kauno r. sav., Ringaudų k. 1685,39 89 1 0 2 8,9 137 Kauno r. sav., Ringaudų k. 1674,16 89 2 0 2 8,9 138 Kauno r. sav., Ringaudų k. 5000,00 90 2 0 2 8,9 139 Kauno r. sav., Ringaudų k. 1600,00 125 1 1 1 8,9 140 Kauno r. sav., Ringaudų k. 7142,86 21 2 0 2 8,9 141 Kauno r. sav., Rinkūnų k. 1000,00 32 1 0 2 11,2 142 Kauno r. sav., Rinkūnų k. 700,00 100 1 0 0 11,2 143 Kauno r. sav., Rokų k. 244,81 241 0 0 1 11,8 144 Kauno r. sav., Rokų k. 285,19 270 0 0 1 11,8 145 Kauno r. sav., Rokų k. 450,00 378 0 1 1 11,8 146 Kauno r. sav., Samylų k 5500,00 100 1 1 2 20,4 147 Kauno r. sav., Samylų k 1000,00 112 1 1 1 20,4 148 Kauno r. sav., Samylų k 909,09 99 0 2 1 20,4 149 Kauno r. sav., Samylų k 1000,00 40 1 0 1 20,4 150 Kauno r. sav., Samylų k 1200,00 46 1 2 2 20,4 151 Kauno r. sav., Sergeičikų I k. 1400,00 280 0 0 1 13,8 152 Kauno r. sav., Sergeičikų II k. 902,78 72 0 1 1 13,8 153 Kauno r. sav., Sergeičikų II k. 1500,00 30 1 0 1 13,8 154 Kauno r. sav., Smiltynų I k. 9259,26 216 2 2 2 12,9 155 Kauno r. sav., Smiltynų I k. 3750,00 800 1 2 2 12,9 156 Kauno r. sav., Smiltynų I k. 2000,00 85 1 2 1 12,9 65

157 Kauno r. sav., Smiltynų I k. 3175,93 216 1 2 1 12,9 158 Kauno r. sav., Smiltynų I k. 316,00 90 0 0 0 12,9 159 Kauno r. sav., Smiltynų I k. 1086,96 92 1 0 1 12,9 160 Kauno r. sav., Smiltynų I k. 5357,14 14 1 2 2 12,9 161 Kauno r. sav., Šatijų k. 800,00 50 0 1 1 16,3 162 Kauno r. sav., Šatijų k. 1000,00 370 1 0 1 16,3 163 Kauno r. sav., Šatijų k. 345,37 1737 1 1 0 16,3 164 Kauno r. sav., Šatijų k. 2000,00 250 1 1 2 16,3 165 Kauno r. sav., Šatijų k. 2000,00 50 1 1 2 16,3 166 Kauno r. sav., Šlienavos k. 5000,00 55 1 1 2 17,8 167 Kauno r. sav., Šlienavos k. 1000,00 55 1 0 1 17,8 168 Kauno r. sav., Šlienavos k. 3500,00 150 1 2 2 17,8 169 Kauno r. sav., Taurakiemio k. 88,00 1000 0 0 0 29,0 170 Kauno r. sav., Tvarkiškių k. 996,93 652 1 1 2 19,0 171 Kauno r. sav., Tvarkiškių k. 180,00 380 0 1 0 19,0 172 Kauno r. sav., Tvarkiškių k. 1111,00 45 0 1 2 19,0 173 Kauno r. sav., Virbališkių k. 3300,00 50 0 2 2 12,4 174 Kauno r. sav., Virbališkių k. 1200,00 185 1 0 2 12,4 175 Kauno r. sav., Virbališkių k. 3600,00 50 1 2 1 12,4 176 Kauno r. sav., Virbališkių k. 2482,00 44 1 2 2 12,4 177 Kauno r. sav., Užliedžių k. 2187,50 80 2 0 1 12,0 178 Kauno r. sav., Užliedžių k. 2500,00 75 1 1 1 12,0 179 Kauno r. sav., Užliedžių k. 1686,75 83 0 2 1 12,0 180 Kauno r. sav., Užliedžių k. 1500,00 50 1 0 2 12,0 181 Kauno r. sav., Užliedžių k. 1500,00 50 1 1 1 12,0 182 Kauno r. sav., Užliedžių k. 3200,00 97 1 1 2 12,0 183 Kauno r. sav., Užliedžių k. 1800,00 100 1 0 0 12,0 184 Kauno r. sav., Užliedžių k. 2300,00 77 2 0 1 12,0 185 Kauno r. sav., Užliedžių k. 2580,65 310 1 0 1 12,0 66

Kauno rajono namų valdos žemės sklypai 3 priedas

X2 Atsumas Skl. Y X1 X4 Vietovės X5 Pasiūlos Nr. Adresas iki Kauno X3 Komunikacijos sk, Kaina Lt,a Plotas (a) patrauklumas aktyvumas centro

Kauno r. sav., Akademijos 18.294,57 1 1 6,45 7,1 3 4 1 mstl. Lt Kauno r. sav., Akademijos 2 1 20.000 Lt 11,13 7,1 3 4 1 mstl. Kauno r. sav., Akademijos 18.992,25 3 1 12,9 7,1 3 4 1 mstl. Lt Kauno r. sav., Noreikiškių k., 4 1 20.000 Lt 11,64 7,4 2 3 1 Forto g. 5 1 Kauno r. sav., Noreikiškių k. 4.666,67 Lt 7,5 7,4 1 3 1 6 1 Kauno r. sav., Noreikiškių k. 10.000 Lt 12 7,4 2 3 1 Kauno r. sav., Ringaudų k., 7 1 7.450 Lt 20 8,6 1 2 4 Jurginų g Kauno r. sav., Ringaudų k., 8 1 12.500 Lt 11 8,6 3 2 4 Sakalų g. 17.692,31 9 57 Kauno r. sav., Ringaudų k 13 8,6 3 2 4 Lt 10 1 Kauno r. sav., Ringaudų k. 4.818,18 Lt 11 8,6 1 2 4 Kauno r. sav., Ringaudų k., 11 1 7.200 Lt 12,5 8,6 1 2 4 Saulės g. 12 1 Kauno r. sav., Ringaudų k. 7.695,65 Lt 23 8,6 2 2 4 12.235,29 13 48 Kauno r. sav., Ringaudų k. 17 8,6 2 2 4 Lt Kauno r. sav., Ringaudų k., 12.307,69 14 1 13 8,6 3 2 4 Beržų g. Lt Kauno r. sav., Ringaudų k., 10.111,11 15 9 9 8,6 1 2 4 Liepų g. Lt Kauno r. sav., Ringaudų k., 16 1 5.666,67 Lt 15 8,6 1 2 4 Jurginų g. 10.235,29 17 1 Kauno r. sav., Ringaudų k. 8,5 8,6 3 2 4 Lt 18 64 Kauno r. sav., Ringaudų k 5.000 Lt 730 8,6 2 2 4 Kauno r. sav., Juragių k., 19 1 2.320 Lt 25 17 1 1 1 Girininkų g. Kauno r. sav., Juragių k., 20 1 3.000 Lt 25 17 2 1 1 Žilvičių g. 21 1 Kauno r. sav., Juragių k. 4.000 Lt 9,83 17 1 1 1 Kauno r. sav., Kačerginės 31.363,64 22 1 22 16,4 1 4 1 mstl. Lt Kauno r. sav., Kačerginės 23 2 32.000 Lt 24 16,4 1 4 1 mstl., Vijoklių g. Kauno r. sav., Kačerginės 24 1 26.250 Lt 8 16,4 1 4 1 mstl 25 1 Kauno r. sav., Pyplių k. 2.191,06 Lt 11,41 12,6 0 2 1 26 1 Kauno r. sav., Pyplių k. 7.200 Lt 15 12,6 1 2 1 27 1 Kauno r. sav., Pyplių k. 5.700 Lt 21,5 12,6 1 2 1 28 1 Kauno r. sav., Pyplių k. 1.933,33 Lt 15 12,6 0 2 1 29 1 Kauno r. sav., Pyplių k. 10.000 Lt 8,5 12,6 1 2 1 30 1 Kauno r. sav., Pyplių k. 4.000 Lt 12 12,6 1 2 1 31 1 Kauno r. sav., Pyplių k. 18.000 Lt 15 12,6 3 2 1 Kauno r. sav., Raudondvario 13.525,70 32 1 11 10,6 3 2 3 k., Pušyno g. Lt Kauno r. sav., Raudondvario 33 1 7.004,99 Lt 13,84 10,6 2 2 3 k., Saulės g. Kauno r. sav., Raudondvario 34 4 8.000 Lt 9 10,6 0 2 3 k. Kauno r. sav., Raudondvario 35 1 6.000 Lt 14 10,6 2 2 3 k., Didvyrių g Kauno r. sav., Raudondvario 36 1 7.775,38 Lt 18,52 10,6 2 2 3 k., Didvyrių g Kauno r. sav., Raudondvario 37 1 8.000 Lt 9 10,6 2 2 3 k. Kauno r. sav., Raudondvario 38 1 9.646,02 Lt 11,3 10,6 2 2 3 k. 67

Kauno r. sav., Raudondvario 39 1 9.900 Lt 6,09 10,6 3 2 3 k. Kauno r. sav., Raudondvario 40 1 9.900 Lt 8 10,6 3 2 3 k. Kauno r. sav., Raudondvario 41 1 9.857,14 Lt 7 10,6 2 2 3 k. Kauno r. sav., Raudondvario 13.976,56 42 1 11,09 10,6 2 2 3 k., Pušyno g. Lt Kauno r. sav., Raudondvario 43 1 9.000 Lt 9 10,6 1 2 3 k., Didvyrių g. 44 1 Kauno r. sav., Raudondvario k 9.098,50 Lt 11,98 10,6 1 2 3 Kauno r. sav., Raudondvario 45 1 7.504,36 Lt 11,46 10,6 2 2 3 k., Didvyrių g Kauno r. sav., Raudondvario 46 1 14.000 Lt 8 10,6 1 2 3 k. 47 1 Kauno r. sav., Užliedžių k. 3.702,42 Lt 8,67 12 1 2 1 48 1 Kauno r. sav., Užliedžių k 4.202,56 Lt 8,59 12 1 2 1 49 1 Kauno r. sav., Užliedžių k. 3.900 Lt 8 12 1 2 1 50 1 Kauno r. sav., Užliedžių k. 6.000 Lt 10 12 2 2 1 Kauno r. sav., Užliedžių k., 51 1 25.000 Lt 12 12 3 2 1 Sodžiaus g 52 1 Kauno r. sav., Užliedžių k 1.866,67 Lt 75 12 1 2 1 53 8 Kauno r. sav., Užliedžių k. 6.500 Lt 10 12 1 2 1 54 6 Kauno r. sav., Užliedžių k. 8.500 Lt 10 12 1 2 1 Kauno r. sav., Užliedžių k., 55 1 7.900 Lt 8,5 12 2 2 1 Pienių g. Kauno r. sav., Užliedžių k., 56 1 7.900 Lt 9,8 12 2 2 1 Pienių g. 10.470,59 57 1 Kauno r. sav., Domeikavos k. 8,5 9,6 2 2 4 Lt 58 1 Kauno r. sav., Domeikavos k. 7.739,13 Lt 11,5 9,6 2 2 4 59 1 Kauno r. sav., Domeikavos k. 7.000 Lt 10 9,6 3 2 4 Kauno r. sav., Domeikavos k., 60 1 13.000 Lt 10 9,6 3 2 4 Slyvų g. Kauno r. sav., Domeikavos k., 61 1 8.368,42 Lt 18,86 9,6 1 2 4 Pienių g. 62 1 Kauno r. sav., Domeikavos k. 7.803,12 Lt 8,33 9,6 1 2 4 63 1 Kauno r. sav., Domeikavos k. 7.662,46 Lt 10,31 9,6 2 2 4 Kauno r. sav., Domeikavos k., 64 1 16.000 Lt 10 9,6 3 2 4 Klevų g. 65 1 Kauno r. sav., Domeikavos k. 3.700 Lt 10 9,6 1 2 4 66 1 Kauno r. sav., Domeikavos k. 13.000 Lt 9 9,6 3 2 4 35.416,67 67 1 Kauno r. sav., Domeikavos k. 12 9,6 2 2 4 Lt Kauno r. sav., Domeikavos k., 68 1 8.800 Lt 25 9,6 2 2 4 Pienių g. 69 49 Kauno r. sav., Domeikavos k. 14.000 Lt 10 9,6 3 2 4 11.384,62 70 1 Kauno r. sav., Domeikavos k. 13 9,6 2 2 4 Lt 71 1 Kauno r. sav., Domeikavos k. 3.500 Lt 10 9,6 1 2 4 72 1 Kauno r. sav., Domeikavos k. 14.000 Lt 11 9,6 3 2 4 73 1 Kauno r. sav., Domeikavos k. 2.800 Lt 10 9,6 1 2 4 74 1 Kauno r. sav., Domeikavos k 3.200 Lt 9 9,6 1 2 4 Kauno r. sav., Domeikavos k., 75 1 6.285,71 Lt 7 9,6 1 2 4 Aušros g. Kauno r. sav., Domeikavos k., 18.181,82 76 1 11 9,6 1 2 4 Laimės g. Lt 77 34 Kauno r. sav., Domeikavos k. 1.002,44 Lt 820 9,6 1 2 4 Kauno r. sav., Domeikavos k., 78 1 7.111,11 Lt 18 9,6 1 2 4 Pienių g. 79 1 Kauno r. sav., Domeikavos k. 12.000 Lt 17 9,6 3 2 4 Kauno r. sav., Lapių mstl., 80 1 6.000 Lt 30 16,2 1 2 2 Upelio g. 14.578,95 81 1 Kauno r. sav., Lapių mstl. 18,5 16,2 3 2 2 Lt 82 1 Kauno r. sav., Lapių mstl. 7.500 Lt 12 16,2 2 2 2 Kauno r. sav., Lapių mstl., 10.476,19 83 1 21 16,2 3 2 2 Pušų g. Lt 68

84 1 Kauno r. sav., Lapių mstl. 10.600 Lt 15 16,2 1 2 2 10.833,33 85 1 Kauno r. sav., Lapių mstl. 18,23 16,2 1 2 2 Lt 86 1 Kauno r. sav., Lapių mstl. 11.000 Lt 51 16,2 1 2 2 87 1 Kauno r. sav., Lapių mstl. 11.000 Lt 30 16,2 3 2 2 88 1 Kauno r. sav., Lapių mstl. 11.000 Lt 21 16,2 1 2 2 Kauno r. sav., Lapių mstl., 89 1 7.615,38 Lt 13 16,2 1 2 2 Barsūniškio g. 90 1 Kauno r. sav., Lapių mstl. 5.769,23 Lt 13 16,2 1 2 2 91 1 Kauno r. sav., Lapių mstl. 5.307,69 Lt 13 16,2 1 2 2 Kauno r. sav., Karmėlavos 92 1 14.000 Lt 10 13,7 1 3 1 mstl., Piliakalnio g. Kauno r. sav., Karmėlavos 10.021,10 93 1 9,48 13,7 1 3 1 mstl., Vilniaus g. Lt Kauno r. sav., Karmėlavos 94 1 9.214,29 Lt 14 13,7 3 3 1 mstl., Lauko g. Kauno r. sav., Karmėlavos 11.785,71 95 1 14 13,7 3 3 1 mstl., Piliakalnio g. Lt Kauno r. sav., Karmėlavos 96 1 14.900 Lt 10 13,7 3 3 1 mstl., Piliakalnio g. Kauno r. sav., Karmėlavos 97 1 3.249,24 Lt 26,16 13,7 3 3 1 mstl. Kauno r. sav., Karmėlavos 98 1 13.900 Lt 10 13,7 3 3 1 mstl., Piliakalnio g. Kauno r. sav., Karmėlavos 99 1 14.500 Lt 10 13,7 3 3 1 mstl., Piliakalnio g. Kauno r. sav., Karmėlavos 100 1 10.000 Lt 13 13,7 1 3 1 mstl., Vilniaus g. Kauno r. sav., Karmėlavos 101 1 8.487,22 Lt 14 13,7 3 3 1 mstl., Lauko g. Kauno r. sav., Ramučių k., 102 1 8.588,24 Lt 17 11,6 1 3 2 Žiedų g. 13.125,59 103 1 Kauno r. sav., Ramučių k. 10,59 11,6 3 3 2 Lt Kauno r. sav., Ramučių k., 104 1 10.500 Lt 10,5 11,6 1 3 2 Parko g. Kauno r. sav., Ramučių k., 105 1 10.000 Lt 8 11,6 2 3 2 Gėlių Kauno r. sav., Ramučių k., 106 1 10.000 Lt 9 11,6 2 3 2 Gėlių g. Kauno r. sav., Ramučių k., 107 1 8.272,73 Lt 11 11,6 3 3 2 Dainavos g. Kauno r. sav., Ramučių k., 108 1 10.000 Lt 9 11,6 3 3 2 Parko g. 10.476,19 109 1 Kauno r. sav., Ramučių k. 10,5 11,6 2 3 2 Lt 13.777,27 110 1 Kauno r. sav., Ramučių k. 8,71 11,6 3 3 2 Lt 111 1 Kauno r. sav., Ramučių k. 10.500 Lt 9,95 11,6 2 3 2 Kauno r. sav., Ramučių k., 17.588,24 112 1 17 11,6 3 3 2 Žiedų g. Lt Kauno r. sav., Ramučių k., 113 1 10.500 Lt 9 11,6 2 3 2 Parko g. Kauno r. sav., Ramučių k., 114 1 9.519,04 Lt 9,98 11,6 3 3 2 Miglės g. Kauno r. sav., Ramučių k., 115 1 13.000 Lt 10 11,6 3 3 2 Parko g. Kauno r. sav., Ramučių k., 16.524,09 116 1 13,7 11,6 3 3 2 Parko g. Lt Kauno r. sav., Ramučių k., 15.666,67 117 1 15 11,6 3 3 2 Liepų g. Lt 118 1 Kauno r. sav., Samylų k. 2.818,18 Lt 11 20,4 1 1 1 119 1 Kauno r. sav., Rokų k. 3.681,82 Lt 22 11,8 1 1 3 120 1 Kauno r. sav., Rokų k. 3.400 Lt 15 11,8 1 1 3 121 1 Kauno r. sav., Rokų k. 3.300 Lt 8,5 11,8 0 1 3 122 1 Kauno r. sav., Rokų k. 3.500 Lt 9,46 11,8 0 1 3 123 1 Kauno r. sav., Rokų k. 3.500 Lt 8,53 11,8 0 1 3 124 1 Kauno r. sav., Rokų k. 3.500 Lt 8,15 11,8 0 1 3 125 1 Kauno r. sav., Rokų k. 3.500 Lt 8,17 11,8 0 1 3 126 1 Kauno r. sav., Rokų k. 3.500 Lt 9,18 11,8 0 1 3 69

127 1 Kauno r. sav., Rokų k. 3.500 Lt 10,17 11,8 0 1 3 128 1 Kauno r. sav., Rokų k. 3.500 Lt 9,11 11,8 0 1 3 129 1 Kauno r. sav., Rokų k. 3.500 Lt 8,12 11,8 0 1 3 130 1 Kauno r. sav., Rokų k. 3.500 Lt 8,11 11,8 0 1 3 131 1 Kauno r. sav., Rokų k. 3.500 Lt 9,18 11,8 0 1 3 132 1 Kauno r. sav., Rokų k. 5.000 Lt 15 11,8 1 1 3 133 1 Kauno r. sav., Rokų k. 5.555,56 Lt 13,5 11,8 1 1 3 134 1 Kauno r. sav., Rokų k. 6.500 Lt 15,3 11,8 1 1 3 135 1 Kauno r. sav., Rokų k. 6.500 Lt 13,94 11,8 1 1 3 11.538,46 136 1 Kauno r. sav., Rokų k. 13 11,8 1 1 3 Lt 137 1 Kauno r. sav., Garliavos m. 12.000 Lt 18 10 3 2 3 138 1 Kauno r. sav., Garliavos m. 12.000 Lt 15 10 3 2 3 139 1 Kauno r. sav., Garliavos m. 12.000 Lt 13 10 3 2 3 140 1 Kauno r. sav., Garliavos m. 12.000 Lt 10 10 3 2 3 Kauno r. sav., Garliavos m., 141 1 8.486,49 Lt 18,5 10 1 2 3 Sodų g. Kauno r. sav., Garliavos m., 142 1 9.500 Lt 12 10 3 2 3 Sodų g. Kauno r. sav., Garliavos m., 143 1 14.000 Lt 9,2 10 3 2 3 Vytauto g. 144 1 Kauno r. sav., Garliavos m. 6.105,26 Lt 9,5 10 1 2 3 145 1 Kauno r. sav., Garliavos m. 4.000 Lt 12 10 0 2 3 146 1 Kauno r. sav., Garliavos m. 4.388,89 Lt 18 10 0 2 3 147 1 Kauno r. sav., Garliavos m. 5.772,36 Lt 12,3 10 1 2 3 Kauno r. sav., Garliavos m., 148 1 9.000 Lt 15,96 10 2 2 3 Vytauto g. 149 1 Kauno r. sav., Garliavos m. 15.000 Lt 27,11 10 2 2 3 Kauno r. sav., Garliavos m., 14.166,67 150 1 6 10 1 2 3 Rambyno g Lt 151 1 Kauno r. sav., Garliavos m. 8.400 Lt 10 10 2 2 3 Kauno r. sav., Garliavos m., 152 1 10.000 Lt 25 10 2 2 3 J.Basanavičiaus g. Kauno r. sav., Garliavos m., J. 153 1 10.000 Lt 25 10 3 2 3 Basanavičiaus g. 154 1 Kauno r. sav., Garliavos m. 9.000 Lt 13 10 1 2 3 155 1 Kauno r. sav., Garliavos m. 5.000 Lt 10 10 2 2 3 Kauno r. sav., Garliavos m., 156 1 10.000 Lt 22 10 2 2 3 K. Aglinsko g. 157 1 Kauno r. sav., Garliavos m. 4.000 Lt 10 10 1 2 3 158 1 Kauno r. sav., Mastaičių k. 6.500 Lt 8 11,4 2 2 1 159 1 Kauno r. sav., Mastaičių k. 10.000 Lt 31 11,4 3 2 1 160 6 Kauno r. sav., Mastaičių k. 4.750 Lt 80 11,4 1 2 1 161 1 Kauno r. sav., Mastaičių k. 3.976,72 Lt 10,31 11,4 0 2 1 162 1 Kauno r. sav., Mastaičių k. 6.485,85 Lt 8,48 11,4 2 2 1 163 4 Kauno r. sav., Mastaičių k. 4.994,97 Lt 9,95 11,4 1 2 1 164 1 Kauno r. sav., Mastaičių k. 4.210,53 Lt 38 11,4 2 2 1 165 1 Kauno r. sav., Mastaičių k. 10.500 Lt 8,5 11,4 3 2 1 Kauno r. sav., Jonučių k., 166 1 4.900 Lt 8 12 2 2 1 Sodų g. Kauno r. sav., Jonučių k., 167 1 4.900 Lt 12 12 2 2 1 Sodų g. 168 1 Kauno r. sav., Jonučių k. 7.083,33 Lt 12 12 3 2 1 169 1 Kauno r. sav., Jonučių k. 9.858,04 Lt 12,68 12 3 2 1 170 1 Kauno r. sav., Jonučių k. 8.500 Lt 10 12 2 2 1 171 1 Kauno r. sav., Alšėnų k. 2.214,29 Lt 70 14,6 2 1 1 Kauno r. sav., Neveronių k., 172 1 6.923,08 Lt 9,1 15,1 1 2 1 Krašto g. Kauno r. sav., Neveronių k., 173 1 7.228,92 Lt 8,3 15,1 1 2 1 Krašto g. Kauno r. sav., Neveronių k., 174 1 6.400 Lt 10 15,1 1 2 1 Šiltnamių g. 70

175 1 Kauno r. sav., Neveronių k. 7.488,37 Lt 21,5 15,1 1 2 1 176 1 Kauno r. sav., Neveronių k. 8.533,33 Lt 15 15,1 0 2 1 177 1 Kauno r. sav., Neveronių k. 8.923,08 Lt 13 15,1 0 2 1 178 1 Kauno r. sav., Neveronių k. 8.400 Lt 25 15,1 0 2 1 179 1 Kauno r. sav., Virbališkių k. 5.000 Lt 80 11 1 2 4 180 1 Kauno r. sav., Virbališkių k. 7.500 Lt 19 11 1 2 4 181 1 Kauno r. sav., Virbališkių k. 10.000 Lt 30 11 1 2 4 182 48 Kauno r. sav., Virbališkių k. 14.100 Lt 10 11 2 2 4 183 1 Kauno r. sav., Virbališkių k. 9.259,26 Lt 10,26 11 1 2 4 184 1 Kauno r. sav., Virbališkių k. 4.370,37 Lt 13,5 11 1 2 4 14.184,40 185 1 Kauno r. sav., Virbališkių k. 12,69 11 1 2 4 Lt 186 1 Kauno r. sav., Mitkūnų k. 21.125 Lt 8 10,2 2 2 3 187 8 Kauno r. sav., Mitkūnų k. 5.000 Lt 9,19 10,2 1 2 3 188 5 Kauno r. sav., Mitkūnų k. 9.583,33 Lt 12 10,2 2 2 3 189 1 Kauno r. sav., Mitkūnų k. 9.583,33 Lt 12 10,2 3 2 3 190 1 Kauno r. sav., Mitkūnų k. 3.489,13 Lt 9,2 10,2 1 2 3 191 1 Kauno r. sav., Mitkūnų k. 3.059,58 Lt 12,42 10,2 1 2 3 192 1 Kauno r. sav., Mitkūnų k. 3.521,74 Lt 9,2 10,2 1 2 3 193 1 Kauno r. sav., Mitkūnų k. 3.847,97 Lt 11,55 10,2 1 2 3 194 1 Kauno r. sav., Mitkūnų k. 5.360,62 Lt 10,26 10,2 1 2 3 195 1 Kauno r. sav., Mitkūnų k. 10.000 Lt 11,59 10,2 2 2 3 196 1 Kauno r. sav., Mitkūnų k. 18.750 Lt 12 10,2 2 2 3 Kauno r. sav., Giraitės k., 197 1 10.000 Lt 9 7,8 2 2 1 Klevų g. 198 1 Kauno r. sav., Giraitės k. 6.333,33 Lt 12 7,8 1 2 1 199 1 Kauno r. sav., Giraitės k. 6.909,09 Lt 11 7,8 1 2 1 11.379,31 200 1 Kauno r. sav., Giraitės k. 8,7 7,8 1 2 1 Lt 201 1 Kauno r. sav., Voškonių k. 35.000 Lt 10 7,8 1 1 1 202 1 Kauno r. sav., Radikių k. 2.941,18 Lt 85 12 0 2 2 203 1 Kauno r. sav., Radikių k. 4.473,68 Lt 19 12 0 2 2 204 1 Kauno r. sav., Radikių k. 2.954,55 Lt 220 12 0 2 2 15.769,23 205 1 Kauno r. sav., Radikių k. 13 12 2 1 2 Lt 206 1 Kauno r. sav., Radikių k. 4.895,83 Lt 9,6 12 1 2 2 207 1 Kauno r. sav., Radikių k. 4.800 Lt 10 12 1 2 2 208 1 Kauno r. sav., Radikių k. 11.000 Lt 10,91 12 3 2 2 209 1 Kauno r. sav., Radikių k. 11.500 Lt 9,59 12 3 2 2 210 1 Kauno r. sav., Radikių k. 11.000 Lt 9,87 12 3 2 2 211 1 Kauno r. sav., Radikių k. 11.500 Lt 9,35 12 3 2 2 212 1 Kauno r. sav., Radikių k. 8.500 Lt 10,05 12 3 2 2 213 1 Kauno r. sav., Drąseikių k. 4.565,22 Lt 9,2 21 1 1 1 214 1 Kauno r. sav., Drąseikių k. 1.575,22 Lt 565 21 1 1 1 215 1 Kauno r. sav., Drąseikių k. 3.500 Lt 28,14 21 2 1 1 216 1 Kauno r. sav., Drąseikių k. 4.000 Lt 24,65 21 2 1 1 217 1 Kauno r. sav., Drąseikių k. 3.500 Lt 23,52 21 2 1 1 218 1 Kauno r. sav., Drąseikių k. 3.500 Lt 22,76 21 2 1 1 219 1 Kauno r. sav., Drąseikių k. 2.515,15 Lt 99 21 2 1 1 220 1 Kauno r. sav., Drąseikių k. 5.326,09 Lt 9,2 21 1 1 1 221 1 Kauno r. sav., Drąseikių k. 4.343,35 Lt 12,64 21 1 2 1 222 1 Kauno r. sav., Pabiržio k. 9.000 Lt 16,56 15,7 1 2 1 223 1 Kauno r. sav., Gervėnupio k. 5.909,09 Lt 11 22,1 2 4 1 Kauno r. sav., Šlienavos k., 224 1 4.000 Lt 20 17,8 0 4 1 Nemuno g. 225 1 Kauno r. sav., Šlienavos k. 3.047,06 Lt 85 17,8 1 4 1 226 1 Kauno r. sav., Šlienavos k. 1.600 Lt 200 17,8 2 4 1 71

227 1 Kauno r. sav., Arlaviškių k. 1.285,71 Lt 70 29 1 1 1 228 1 Kauno r. sav., Arlaviškių k. 30.000 Lt 6 29 1 1 1 229 1 Kauno r. sav., Viršužiglio k. 1.720 Lt 25 23 1 2 1 230 1 Kauno r. sav., Viršužiglio k. 2.000 Lt 25 23 0 2 1 231 1 Kauno r. sav., Viršužiglio k. 4.800 Lt 25 23 1 2 1 232 1 Kauno r. sav., Viršužiglio k. 2.400 Lt 25 23 0 2 1 233 1 Kauno r. sav., Viršužiglio k. 2.600 Lt 15 23 2 2 1 234 1 Kauno r. sav., Ilgakiemio k. 6.758,08 Lt 10,21 14,6 2 2 1