De Bijlmer 20 Jaar Sloop En Vernieuwing

Tijdschrift voor woonbeleid in de regio Amsterdam

www.nul20.nl Tweemaandelijks – juli 2012 #63 De Bijlmer 20 jaar sloop en vernieuwing

Dossier: huurwoningen Eindelijk: flexibele De stadsregio als voor middeninkomens huren in Amsterdam energieproducent Terug naar de Bijlmer: 20 jaar slopen en vernieuwen 8

Focusgebieden Deel I: de zorgenkindjes van Zuidoost 11

Wonen na het campuscontract 18

Zoektocht naar geld. Corporaties begeven zich op kapitaalmarkt Huurwoningen voor middeninkomens. Gat in de markt? 21 26

Coverfoto: Bijlmer, Nico Boink 4 Gemeenschappelijke ruimte Kort nieuws Tijdschrift voor woonbeleid in de regio Amsterdam 8 Eerste verdieping Terug naar de Bijlmer 8 Twintig jaar sloop en vernieuwing 11 De zorgenkindjes van Zuidoost: Holendrecht-West en Venserpolder 16 Stedelijk of suburbaan? 18 tweede Verdieping Huurwoningen voor middeninkomens 18 Afgestudeerd. En dan? 20 Investeerders zien brood in huurstudio’s Tweemaandelijks juli 2012 #63 21 Aanbod middensegment huur in de regio 22 Eindelijk: flexibele huren 23 Kort Bestek Exit Parkstaddeal NUL20 bestaat in 2012 25 Forum Over groeicomplotten en krimpdenken tien jaar. We benutten 26 Derde Verdieping Corporaties begeven zich op kapitaalmarkt dit jubileumjaar om 28 Kort Bestek Zelfbeheer schoonmaak bespaart corporatie en bewoners geld een aantal deskundigen uit te nodigen tien jaar 30 Kort Bestek Administratieve leegstand onveranderd hoog in Amsterdam vooruit te kijken. In dit 32 10 Jaar Later Andy van den Dobbelsteen: De Stadsregio als energieleverancier nummer: 35 Leeskamer Naar een duurzaam energiesysteem. 36 Barometer Samenvoegen en energielabels Door Andy van den Dobbelsteen.

Pakhuis NUL20 en nieuwe site

aast deze tekst staat de foto van de allereer- Over meningsvorming en discussie gesproken. We ste NUL20 uit 2002. Dat we dit jaar tien jaar gaan iets nieuws doen. Er komt een nieuwe loot aan Nbestaan, leek ons voldoende reden om onze de NUL20-stam. Samen met Pakhuis de Zwijger or- website weer eens drastisch onder handen ganiseert NUL20 vanaf september zo’n vier keer per te nemen. De site is op tientallen punten jaar een talkshow over woonbeleid en stedelijke ver- verbeterd en uitgebreid, maar bovenal dy- nieuwing: PAKHUIS NUL20. De thema’s en onder- namischer geworden en meer gericht op werpen kunnen dezelfde zijn als in het blad, de uitde actualiteit. Naast het blad en de site werking anders. In deze crisistijd willen we in dit pro- houden we u - desgewenst - aanvullend gramma in ieder geval ruim baan geven aan nieuwe op de hoogte van het belangrijkste woon- initiatieven, aan wat wel kan … op het gebied van nieuws over de Amsterdamse metropool verduurzaming, zelfbouw, woningproductie, ver- via onze maandelijkse nieuwsbrief en - betering van de leefbaarheid, enzovoort. Het eerste nog sneller - Twitter (@nul20). avondprogramma is maan- De site van NUL20 bevat inmiddels een dag 24 september. Het pro- uitgebreid archief van tien jaar woonbe- gramma wordt bekendge- leid, stedelijke vernieuwing, woningpro- maakt via de nieuwsbrief ductie en woningmarkt in Amsterdam en de - nieuwe - site. en omstreken. In de komende maanden Goede vakantie. gaan we de site ook steviger als platform van meningsvorming en discussie neerzetten. Aan uitbreiding met een blog- Fred van der Molen gerssectie wordt gewerkt. Hoofdredacteur NUL20

Op de hoogte blijven? Het belangrijkste woonnieuws kunt u dagelijks volgen op Twitter (@nul20) !

NUL20 is een platform voor informatie en opinievorming over Hoofdredacteur: Redactieraad: woonbeleid en stedelijke ontwikkeling in de regio Amsterdam. Fred van der Molen ([email protected]) André Buys (Rigo) Het tijdschrift verschijnt tweemaandelijks, de nieuwsbrief Tel: 020-693.7004 Arco Leusink (Huurdersvereniging Amsterdam) maandelijks. NUL20 wordt mogelijk gemaakt door bijdragen van de Mail: [email protected] Bart Truijens (OGA) Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de Dienst Wonen adres: Mr. Arntzeniusweg 20 Niek Krouwel (Dienst Wonen, Zorg en Zoektocht naar geld. Zorg en Samenleven, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, de stadsdelen en de Stadsregio. 1098 GP Amsterdam Samenleven) Corporaties begeven Redactie: Jacqueline van Loon (ASW) zich op kapitaalmarkt Het blad wordt kosteloos toegezonden aan beleidsmakers, projectleiders, bewoners Bas Donker van Heel Joop de Haan (Projectbureau Vernieuwing vertegenwoordigers, politici en andere betrokkenen bij het woonbeleid in Amsterdam. Bert Pots Bijlmermeer) 26 U kunt via de website www.nul20.nl een nummer of abonnement aanvragen. Jaco Boer Manon Tjoa (AFWC) Abonnee administratie Janna van Veen Muk van Ravels (Stadsregio) Bij voorkeur via onze website www.nul20.nl of via mail [email protected] Johan van der Tol (eindredactie) Fotografie Nico Boink Anders : Prezco, ovv: Nul20, postbus 31, 1112 AS Diemen, 020 - 3989190 Joost Zonneveld Vormgeving Pieter Lesage Abonneer u op de gratis NUL20 nieuwsbrief: www.nul20.nl Druk Prezco bv Advertenties: via Bureau Recent 020-330.8998 (info op www.nul20.nl) Artikelen uit NUL20 worden gearchiveerd bij nul20 Online: www.nul20.nl Stadsdeel West zit Koopgarant start eindelijk eigenaren achter de broek oopgarant gaat na de vakantie einde- poratie. De corporatie blijft daarbij gedeelte- 4 tadsdeel West gaat eigenaren van in slechte Klijk van start in Amsterdam. De lijk eigenaar en heeft een terugkoop- Sstaat verkerende woningen aanspreken. spits wordt afgebeten door Yme- plicht. Koopgarant maakt het ko- Zo is vastgelegd in het Actieprogramma re en de Alliantie, twee corpo- pen van een woning daardoor Duurzaam Wonen. Dwang, ook als het gaat om raties die buiten Amsterdam bereikbaar voor meer men- energiebesparende maatregelen, wordt niet al ervaring hebben met deze sen. Ymere werkt met een uitgesloten. vorm van koop-onder-voor- vast kortingspercentage van Het stadsdeelbestuur schat dat een half procent waarden. De Alliantie start 25 procent; de Alliantie biedt van alle woningen niet aan de eisen van het met een complex in de Indi- kortingspercentages van 15 tot Bouwbesluit voldoet. Het gaat om twee- tot sche buurt en heeft nog twee 25 procent. driehonderd verwaarloosde panden met ernstige andere complexen op de rol staan. De afgelopen jaren struikelde in- gebreken. Scheuren in het casco, slechte fundering Ymere gaat ruim honderd eengezins- voering van Koopgarant in Amsterdam of een dak dat niet in goede staat is. De komende woningen in een wijk in Noord via Koopgarant op fiscale en juridische bezwaren van de Be- tijd gaat de afdeling bouwen woningtoezicht van te koop aanbieden aan zijn huurders. lastingdienst. Dat had te maken met de Am- stadsdeel West alle panden bezoeken. En worden Koopgarant is een constructie waarin mensen sterdamse erfpacht. Inmiddels zijn deze pro- alle gebreken geïnventariseerd. “De eigenaren met korting kunnen kopen van de woningcor- blemen opgelost. krijgen de gelegenheid zelf een herstelplan te maken. Het Bouwbesluit is er niet voor niks. Doen ze dat niet, dan treden we op. En volgt Erfpacht vaak te hoog een aanschrijving,” aldus wethouder Godfried rfpachtaanbiedingen van de gemeente Volgens de Rekenkamer doet de gemeente er Lambriex. EAmsterdam zijn onvoldoende voorspel- verstandig aan meer transparantie te bieden. West wil eigenaren er tegelijkertijd toe verleiden baar, begrijpelijk en controleerbaar. Zo con- Ook moeten er spelregels komen over de me- hun panden te verduurzamen. Voor eigenaren die cludeert de Rekenkamer Amsterdam in een thode van waardebepaling tussen gemeente vrijwillig hun woningen energiezuiniger maken, onderzoek naar nieuwe aanbiedingen. Meer en deskundigen. Het afgelopen jaar werden is er een bijdrage in de kosten. Lambriex wil, dan de helft van de erfpachters maakt bezwaar. slechts tweehonderd contracten vernieuwd. ook als het gaat om energiebesparing, dwang Vervolgens gaat bij acht op de tien erfpachters Maar de komende twintig jaar stijgt het aantal kunnen uitoefenen. Dat voornemen zorgde voor de vergoeding voor het gebruik van de grond te vernieuwen erfpachtcontracten sterk naar commotie in de stadsdeelraad. VVD en D66 vrezen met gemiddeld 600 euro per jaar omlaag. Om duizenden per jaar. Als de gemeente zo blijft dat woningeigenaren massaal voor extreem hoge de 50 of 75 jaar moeten erfpachters met groot- doen als ze nu doet, dan zullen volgens de Re- kosten komen te staan. Van eisen die verder gaan grondbezitter Amsterdam nieuwe afspraken kenkamer nog meer erfpachters bezwaar ma- dan het Bouwbesluit voor nieuwe woningen, zal maken over de voorwaarden en de prijs voor ken. De kosten daarvan zijn voor beide partijen volgens de wethouder echter geen sprake zijn. En het gebruik van de grond. Na bezwaar wordt hoog. Het college van burgemeester en wet- dwang wil hij alleen gebruiken, als het echt niet de prijs door een commissie van deskundi- houders heeft toegezegd de aanbevelingen van anders kan.[BP] gen vastgesteld. Vervolgens gaat in de meeste de Rekenkamer te betrekken bij de actualisatie gevallen de zogeheten canon omlaag. van het erfpachtstelsel. Eigen Haard staat er Bron: Rekenkamer Amsterdam in erfpacht goed voor uitgegeven et is de tijd van de jaarverslagen. Eigen Haard Hbeperkt zich tot een digitale versie om kosten en papier te sparen. De woningcorporaties trekt daarin zelf de conclusie een “financieel gezonde organisatie” te zijn. Het jaarresultaat valt met 4,7 miljoen euro in ieder geval een stuk hoger uit dan vorig jaar, toen het onder nul bleef steken. De corporatie investeerde in 2011 bijna 172 miljoen euro in nieuwbouw (huur en koop) en renovaties. Dat is 22 miljoen minder dan in 2010. Deze investeringen zijn exclusief de reguliere kosten van beheer en onderhoud. Vooral de investeringen in nieuwbouw van sociale huurwoningen liepen terug. De corporatie verwacht op basis van de resultaten de A-status bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting te behouden.

Gemeenschappelijke ruimte juli 2012 Fiat voor samenvoegen particuliere huur Portaal en Ymere ot maximaal 250 particuliere sociale huur- Het experiment met de omzetting van particu- ruilen vastgoed Twoningen mogen worden samengevoegd liere huurwoningen volgt op de toestemming 5 voor het middensegment. Wethouder Ossel aan corporaties eveneens 250 sociale huurwo- oningcorporaties Portaal en Ymere heeft ingestemd met deze aanpassing van ningen samen te voegen. De verhuurders hoe- Wverkopen vastgoed aan elkaar in de regio de stedelijke beleidsregels. Het gaat om een ven daarvoor geen ‘woningontrekkingsbijdra- Leiden. Portaal koopt van Ymere bouwgrond experiment. De uitvoering kan nog dit najaar ge’ te betalen, mits de huur beneden de 930 in Oegstgeest en drie nieuwbouwcomplexen beginnen. euro in de maand blijft. In 2011 creëerden de van in totaal 240 woningen in Oegstgeest Volgens de gemeente is het nadelige effect op corporaties 44 samengevoegde woningen vol- en Alphen aan den Rijn. Ymere koopt van de voorraad goedkope huurwoningen mini- gens deze regeling (zie Barometer op achter- Portaal bestaande huurwoningen en een maal. Dat aantal daalt met slechts 0,2 procent. pagina). nieuwbouwcomplex in Leiden met in totaal 406 wooneenheden. Portaal wil zijn werkterrein verbreden. Door Bestuurlijke boete voor illegale short stay buiten Leiden nieuw woningbezit te verwerven, meent de corporatie een betere bijdrage te e gemeente en stadsdeel Centrum gaan zaak van de stadsdelen. “Maar in 2013 gaan kunnen leveren aan de doorstroming in de Dillegale short-stayverhuur aanpakken we samen met de stadsdelen twee projecten op regionale woningmarkt. met bestuurlijke boetes van 18.500 euro per dat vlak doen. Vooruitlopend daarop doen we In Alphen aan den Rijn neemt Portaal 100 overtreding. Dat zegt Willy-Anne van der binnenkort met stadsdeel Centrum een project huurwoningen over in het complex Stadswijzer Heijden, manager Vergunning en Handha- waar we voor het eerst ook bestuurlijke boe- en 74 nog te bouwen woningen in het project ving van de Dienst WZS. tes op woningonttrekking zullen uitdelen. Dan De Baronie. Daarnaast draagt Ymere 66 nog te De meeste short-stayverhuur vindt plaats in het gaat het om 18.500 euro per overtreding. Daar bouwen woningen over in project De Batavia centrum, waaronder veel illegale verhuur. Vol- zal echt wel een signaal van uitgaan.” en een stuk bouwgrond, beide in Oegstgeest. gens het stadsdeel veroorzaken de vele short- De gemeenteraad besloot dezer weken net tot Ymere besloot zich in 2010 te concentreren in zes stayappartementen onveiligheid voor gasten versoepeling van het short-staybeleid. Daarbij kerngebieden (Amsterdam, Almere, Haarlem, en overlast voor omwonenden. Daarbij ervaren verdwijnen de quota per stadsdeel. Tot dusver Haarlemmermeer, Leiden en Alkmaar). Met deze hotels oneerlijke concurrentie omdat zij wel mocht maximaal 5 procent van de geliberali- ruil verstevigt Ymere haar beperkte positie in aan allerlei veiligheidseisen moeten voldoen. seerde huurwoningen per stadsdeel worden Leiden. Ymere ziet Leiden als een belangrijke Short stay zorgt volgens het stadsdeel boven- onttrokken ten behoeve van short stay; voor verbinding met de Metropoolregio Amsterdam en dien voor verstoring van de woningmarkt: stadsdeel Centrum gold een afwijkend percen- verwacht een toename van verhuisbewegingen “Steeds meer appartementen vallen in han- tage van 15. Deze beperking verdwijnt, maar de van en naar Leiden. Ymere koopt van Portaal 94 den van dubieuze huiseigenaren, die zo snel gemeente stelt wel dat “het verblijf van short- huurwoningen in Roomburg, 136 huurwoningen mogelijk en voor een hoge prijs appartemen- stayers in de stad niet ten koste mag gaan van in de Rivierenbuurt, 114 huurwoningen aan de ten willen verhuren aan toeristen.” de leefbaarheid en van het aanbod van goed- Ververstraat en 60 onverkochte koopwoningen Het stadsdeel heeft zo’n 550 vergunningen kope huurwoningen.” Stadsdeel Centrum binnen het nieuwbouwproject Trisor aan de verleend, maar wil het aantal gaan terugdrin- heeft dus een handvat om in bepaalde gebie- Diamantlaan in Leiden. Eerder dit jaar kocht gen. Daarbij zijn er vele illegale verhuurders ac- den vergunningen te weigeren. En waarom Ymere al 98 appartementen in monumentale tief; volgens onderzoeksbureau Regioplan wel zou zo’n gebied niet het hele stadsdeel kun- panden in Leiden. Daarnaast bouwt Ymere zo’n 2000 in heel Amsterdam. Volgens Van der nen zijn, vraagt persvoorlichter Jan Jaap Eikel- aan de nieuwe stadswijk Groenoord op het Heijden is handhaving in eerste instantie een boom zich af. voormalige terrein van de Groenoordhallen. Jubileum vernieuwing Bijlmer erwijl stadsdeel Zuidoost in de ban is van een Tbestuurscrisis, wordt een jubileum gehouden: twintig jaar sloop en vernieuwing in de Bijlmermeer. Ter gelegenheid van het jubileum plaatst het projectbureau Zuidoost in de zomermaanden billboards met grote foto’s van de situatie toen en nu. NUL20 wijdt in dit nummer een thema aan Zuidoost. Daarin komen ook de bestuurders Marcel La Rose en Emile Jaensch aan het woord. Op donderdag 28 juni boden zij - en medebestuurder Urwin Vyent - hun ontslag aan in een conflict met de stadsdeelraad.

juli 2012 Gemeenschappelijke ruimte Ruime voldoende voor De Key Plannen zat voor Toren Overhoeks e Key presteert ruim voldoende, zo blijkt Duit een rapport van de stichting Visitatie ertig partijen dienden een plan 6 Woningcorporaties Nederland. De prestaties zijn Din voor een nieuwe bestem- gewaardeerd met een 6,8. De woonstichting is blij ming van Toren Overhoeks. De met de positieve score, zeker gezien de problemen gemeente Amsterdam selecteerde de afgelopen jaren. daaruit vijf partijen om hun plan- De visitatiecommissie oordeelt dat de nen verder te ontwikkelen. maatschappelijke prestaties van De Key - ondanks Dat zijn RE:PUBLYC, ChipSoft CS, de vele veranderingen in de organisatie – met een Team NvAP/The Student Hotel, ruime 7 op niveau zijn gebleven. Op de onderdelen Twenty4Amsterdam en Mixed use governance en vermogen ziet de commissie een building by Aedes & Marcel Wan- duidelijke verbetering in de afgelopen twee jaar. ders. Deze vijf hebben tot eind au- Aandachtspunten blijven de vermogenspositie, gustus om hun definitieve plan in het sturen op kasstromen en verbetering van te dienen. de doelmatigheid. Ook met betrekking tot De gemeente vraagt minimaal 10 governance wordt nog niet overal een 7 gehaald, miljoen euro voor het 13.000 m2 al is er veel waardering voor de verbetering van metende gebouw. Alle inzendin- het functioneren van de raad van commissarissen. gen voldoen aan de randvoor- De Key ziet de visitatie niet alleen als een waarde dat op de begane grond belangrijk verantwoordingsinstrument, maar ook en in de top van de toren een pu- als een verbeterinstrument. Directeur/bestuurder bliekstoegankelijke functie komt. Rob Haans: “Uit de resultaten blijkt dat we op de De beoogde bestemmingen varië- goede weg zitten. Maar we zien ook dat er nog ren van restaurant, café, club, bar, verbetering mogelijk is. Met de aandachtspunten tot hotel (short- en longstay), ap- uit het rapport gaan we aan de slag”. partementen, kantoor, museum en uitkijkpunt. Makelaars willen criminele De vijf plannen worden beoordeeld door een zeskoppige jury huurders weren onder voorzitterschap van prof. ir. e Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) Karin Laglas (TU Delft). Begin ok- “Dwil geen zaken doen met criminelen,” tober moet de nieuwe eigenaar en stelt directeur Didi van den Elsaker. Het nieuwe bestemming(en) van de toren be- Stoplichtconvenant moet daarbij helpen. De MVA, kend zijn. de recherche en de Dienst Basisadministratie tekenden dit convenant op 2 juli. Op grond daarvan kunnen MVA-makelaars laten controleren of een Stadgenoot versterkt financiële basis (potentiële) klant wel deugt. Binnen drie dagen geeft de recherche dan een rood of groen sein. Rood tadgenoot heeft over vorig jaar een totaal de derivatenportefeuille. Dat is volgens de cor- betekent foute boel, geen woning aan verhuren. Spositief resultaat van 182 miljoen euro poratie niet het gevolg van actief beleid. Sinds Er komt één aanspreekpunt voor makelaars bij de behaald. Zo blijkt uit het Jaarverslag 2011. 2010 heeft Stadgenoot geen nieuwe derivaten- gemeente. Van den Elsaker: “Voorheen kon een Een jaar eerder bedroeg het netto financieel contracten afgesloten. Strikte interpretatie van makelaar nergens naartoe als het buikgevoel zei resultaat 21 miljoen euro. Het eigen vermogen de regelgeving door de accountant maakt dat dat het niet in de haak was. Nu kunnen zij contact groeide van 700 miljoen naar 873 miljoen euro. een aantal derivaten anders is beoordeeld. opnemen met het informatieknooppunt van de “De financiële basis van de woningstichting is Stadgenoot stelt vast dat het oude verdienmo- politie. Natuurlijk binnen de grenzen van het een stuk steviger dan twee jaar geleden,” aldus del geënt op verkoop van bestaande huurwo- College Bescherming Persoonsgegevens.” het bestuur. ningen en toekomstige waardeontwikkeling Diana Duttenhofer, directeur van de Dienst Het positief resultaat wordt goeddeels veroor- niet meer werkt. Daarom zal de corporatie te- Basisinformatie, hoopt dat deze samenwerking zaakt door waardeverandering. Het feest lijkt rughoudend zijn met sloop/nieuwbouw. Koop- ook helpt bij opschonen van de gemeentelijke van korte duur. Stadgenoot houdt voor komend woningen zullen slechts in kleine aantallen op basisadministratie (GBA). Volgens Düttenhöfer jaar rekening met een forse waardeverminde- de markt worden gezet. hebben makelaars een belangrijke ring, tenzij de heffing voor de huurtoeslag geen Bestuurders Gerard Anderiesen en Marien de ‘poortwachtersrol’. “Zij controleren de identiteit doorgang vindt. Het resultaat uit de gewone be- Langen tonen zich bezorgd over de toekomst. van de (toekomstige) huurder aan de hand van een drijfsuitoefening is afgesloten op ruim 11 mil- “De crisis op de woningmarkt en de incidenten origineel en geldig identiteitsbewijs. Wij gaan ze joen euro positief. bij individuele corporaties maken het steeds ur- instrueren hoe ze vervalste documenten kunnen Stadgenoot werd geconfronteerd met een nega- genter dat er duidelijkheid komt over werkge- herkennen.” tieve waardeverandering van 31 miljoen euro op bied en toezicht.” [BP]

Gemeenschappelijke ruimte juli 2012 Aanleg IJburg 2 start toch a lang beraad gaat Amsterdam toch verder Over IJburg 2 is lang geaarzeld. Door toch Nmet IJburg 2. Het relatief kleine Centru- een start te maken voorkomt de gemeente dat 7 meiland wordt aangelegd. Mogelijk investeert op termijn allerlei kostbare juridische proce- stadsdeel Oost vervolgens in het bouwrijp dures opnieuw moeten worden doorlopen. maken van het nieuwe eiland dat plek moet De aanleg van het Centrumeiland (22,4 hec- bieden aan een kleine achthonderd betaalbare tare) vraagt een investering van bijna 9 mil- huur- en koopwoningen. Het joen euro. karakter van de nieuwe woon- Volgens wethouder Van Poel- buurt wordt bepaald door de geest is IJburg 2 noodzake- vraag van zelfbouwers, kleine lijk voor de groei van de stad. aannemers, corporaties en “Amsterdam groeit, en zal Alle nieuwbouwaanbod ontwikkelaars. “We wachten blijven groeien. Mensen trek- op één site af wat er gaat gebeuren,” aldus ken van het platteland naar de inds 28 juni kunnen huizenzoekers alle te koop wethouder Van Poelgeest. stad. Werkgelegenheid con- Sen te huur aangeboden nieuwbouwwoningen Aanvankelijk zou de uitleg van IJburg 2 centreert zich in aantrekkelijke steden. Om en zelfbouwkavels in de hoofdstad vinden op starten met het grote Middeneiland. Maar de aan al deze nieuwe Amsterdammers een wo- één site: www.amsterdamwoont.nl. De site is gemeente kan zich de vereiste voorinvestering ning te kunnen bieden, zal de stad moeten een gezamenlijk initiatief van de gemeente en van 40 tot 60 miljoen euro niet permitteren. Het bouwen.” woningaanbieders in Amsterdam. Den Haag Centrumeiland krijgt mede daardoor een ander IJburg is een stedelijk project, maar stadsdeel en Rotterdam gingen Amsterdam voor. Naast karakter dan eerder voorgenomen. Oost investeert mogelijk in het bouwrijp ma- de website, verzorgt Platform Woonpromotie Geen hoogstedelijk eiland met een groot ken van het Centrumeiland. Maar dan moet Amsterdam van nu af aan ook een maandelijkse winkelcentrum en appartementen, maar het nieuwe eiland wel in de behoeften van nieuwsbrief plus een maandelijkse woondag. een ontspannen woonwijk met betaalbare de huidige bewoners van IJburg voorzien. eengezinswoningen, mogelijkheden voor Zij vragen volgens het stadsdeel vooral om Gros verhuist binnen zelfbouw en recreatie. Er is ruimte voor twee meer ruimte voor jongeren, nautische acti- stranden en een grote sportaccommodatie. viteiten en sportfaciliteiten. Aan een finan- eigen gemeente Het geplande winkelcentrum is geschrapt. ciële bijdrage worden nog meer voorwaar- e mogen dan wel in een metropool leven; Volgens Van Poelgeest ontbreekt daarvoor het den verbonden. Het dagelijks bestuur wil in- Wruim driekwart (78%) van de huishoudens in draagvlak. De huidige winkelvoorzieningen - vloed op het programma en de fasering van de stadsregio verhuist binnen de eigen gemeente, of IJburglaan en Maxis Muiden - zijn volgens hem de aanleg. De start van de aanleg is voorzien die nu Amsterdam, Hoofddorp of Purmerend heet. voldoende. in 2013. [BP] En er verhuizen steeds minder mensen, althans in de sociale huursector. In dat segment daalde het aantal nieuwe verhuringen in de Stadsregio in 2011 Tweede zelfbouwmarkt met maar liefst 10 procent. De mutatiegraad zakte msterdam heeft zijn tweede zelfbouw- gekampeerd worden op twee zelfbouwlocaties vooral in Amsterdam (4,1%). In de regio boven Amarkt gehouden op 7 en 8 juli. Dat was om vast de plek te verkennen. De foto geeft een Amsterdam steeg het aantal verhuringen zelfs na het ter perse gaan van dit nummer. Vooraf- sfeerbeeld van de bijeenkomst voor bouwgroe- iets (mutatiegraad 6,7%), terwijl de gemiddelde gaand zijn er een maand lang bezichtigingen pen op 2 juni op het Oostenburgereiland. Eige- inschrijfduur van starters er toch verder opliep. georganiseerd op alle terreinen waar kavels, naar Stadgenoot gaat dit gebied het komende Ondertussen neemt het aantal huurders met kluswoningen dan wel te herontwikkelen pan- decennium stapje voor stapje transformeren, schulden toe. den worden aangeboden. Eind juni kon er zelfs met “veel ruimte voor initiatieven van derden”. Deze en vele andere cijfers staan in het jaarboek 2012 van de Samenwerkende Woningcorporaties Zaanstreek Waterland (SWZW). We lezen daarin ook dat Zaanse woningzoekenden - of het nu starters of doorstromers betreft - inmiddels in de eigen gemeente voorrang krijgen en dat de corporaties in de Zaanstreek slechts tweehonderd woningen hebben opgeleverd in 2011. Maar dat zou een incident zijn: de komende jaren belooft het weer het dubbele te worden. Saendelft, het grootste nieuwbouwproject ten noorden van Amsterdam, is overigens grotendeels af. In totaal beheren de corporaties in de Zaanstreek/Waterland bijna 47.000 woningen. De gemiddelde kale huur Joost Verbunt (links), werkt aan ecologische waterwoningen in Buiksloterham daarvan ligt iets onder de 450 euro.

juli 2012 Gemeenschappelijke ruimte Terugblik op twintig jaar slopen en vernieuwing

8 De Bijlmer is nog niet af

Precies twintig jaar geleden viel in de gemeenteraad het gen. Grafisch vormgever en be- Onbeheersbaar besluit om de eerste flat in de Bijlmermeer te slopen. In woner van het eerste uur Henk van Het duurde nog tot 1992 voordat de jaren erna werden duizenden woningen afgebroken, de Belt ziet de onafhankelijkheid de ledenraad van Nieuw Amster- opgeknapt en bijgebouwd. Een prestatie van formaat, vinden van Suriname in 1975 als keer- dam en in zijn kielzog het stads- projectdirecteuren, bewoners en bestuurders. De wijk is er in punt. “Ineens kreeg de Bijlmer deel en de gemeenteraad akkoord sociaal-economisch op vooruitgegaan en veiliger geworden, veel mensen met een heel andere gingen met de sloop van de eer- maar er blijft een kloof met Amsterdam. woon- en leefcultuur. Dat zorg- ste flats. De tussenliggende jaren de voor de nodige levendigheid, waren de problemen onbeheers- Jaco Boer et is moeilijk voor te stel- maar je had de nieuwkomers veel baar geworden. Eén op de vier len voor mensen die de beter moeten begeleiden tijdens woningen van Nieuw Amsterdam IJLME B R ‘wittebroodsjaren’ van hun eerste jaren in zo’n hoog- stond leeg. De schuld van de cor- E D H de Bijlmer niet hebben gekend. bouwflat.” De strikte scheiding poratie was opgelopen tot meer Maar ooit werkte de nieuwbouw- van functies heeft de wijk in zijn dan 90 miljoen gulden. De ge-

2 G 0 IN wijk met zijn honingraatflats als ogen ook geen goed gedaan. “Je meente, de belangrijkste schuld- J W AA EU een magneet op de blanke avant- kon hier nergens een bedrijfje be- eiser, dreigde in de financiële af- R VERNI garde en kosmopolieten van de ginnen. Winkels en buurtvoorzie- grond te worden meegezogen. hoofdstad. Kunstenaars, homo ningen werden bovendien veel te De parkeergarages en bergingen stellen, studenten en Hare Krish- laat opgeleverd. De Bijlmer heeft onder flats waren schimmige plek- na-volgelingen: allemaal kwamen zich daardoor nooit kunnen ont- ken geworden waar junks en lou- ze af op de grote en betaalbare wikkelen tot een volwaardige en che figuren leefden en hun zaak- woningen waarvoor geen wacht- gevarieerde stad.” jes regelden. Berovingen en steek- lijsten bestonden. Slimme platte- Volgens René Grotendorst, voor- partijen waren aan de orde van de gronden maakten het gemakke- malig directeur van woningcorpo- dag. Eén op de drie bewoners had lijk de ruimte (en huur) met anderen te delen, met behoud van Ooit werkte de nieuwbouwwijk als een privacy. In de collectieve ruimten magneet op de kosmopolieten van de hoofdstad van de flats werd de ene expositie na het andere concert gehouden. ratie Nieuw Amsterdam en huidig geen baan en was afhankelijk van Bewoners runden er cafés, wasse- bestuurder van Rochdale, zit het een bijstandsuitkering. Sommi- rettes en fotoclubs. Hier moest je probleem dieper. “De Bijlmer was gen verdienden bij als snorder of heen als je mee wilde tellen en niet een stedenbouwkundig bedenk- maaltijdverkoper in illegale res- paste in de burgerlijke samenle- sel dat niet aansloot bij de woon- taurants. Wie het zich kon veroor- ving van eind jaren zestig. Voor voorkeuren van veel Amsterdam- loven, liep met een grote boog om zijn ontwerpers én bewoners was mers. Die wilden liever een huis de nieuwbouwwijk heen. de wijk één groot experiment. met een tuin en weken uit naar Toch waren veel bewoners boos Marcel La Rose: Hoofddorp of Purmerend. Vanaf over de sloopplannen. Volgens de “Er is sociaal-economisch en in Surinaamse invloeden de oplevering van de eerste flat is eind juni teruggetreden stadsdeel- leefbaarheid veel vooruitgang Over het moment dat de Bijlmer er daardoor leegstand geweest. voorzitter Marcel La Rose - destijds geboekt, maar de kloof met de rest zijn aantrekkingskracht begon te Voor een stad met zoveel wo- directeur van jongerenorganisatie van Amsterdam blijft groot.” verliezen, verschillen de menin- ningnood is dat onvoorstelbaar. Kwakoe - kon je de tegenstanders Het helpt natuurlijk ook niet dat grofweg in drie stromingen inde- Woningvoorraad Bijlmermeer er op het stedenbouwkundig con- len. “Er was een groep merendeels cept werd bezuinigd. Er kwam één autochtone idealisten die het nut 1992 nu lift op iedere honderd woningen van sloop betwistten en beter so- aantal hoogbouwflats/appartementen 12.500 5.500* in plaats van de beloofde vijftig. ciaal en technisch beheer van de aantal laagbouwwoningen 0 2.500* Toch heeft die nieuwbouwmachi- flats eisten. Daarnaast was er een ne twaalf jaar lang door kunnen groep Surinamers en Antillianen aandeel soc.huur/kernvoorraad-plus 100% 70% denderen. De komst van de Suri- die de sloop als een verkapte vorm aandeel koopwoningen 0% 20% namers vanaf 1975 is eigenlijk de van deportatie zag. Anderen wa- *) medio 2012, percentages komen uit 2009. Bronnen: Finale Plan van Aanpak, redding geweest van de Bijlmer. ren bang waren voor het verdwij- 2001; Bijlmermonitor 2010, Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer Zonder hen was de sloop al veel nen van allerlei informele netwer- eerder begonnen.” ken waarmee mensen zich staan-

eerste verdieping juli 2012 9

Van Kraaiennest tot Kameleon Wie op het vernieuwde metrostation Kraaiennest aankomt en al een tijdje niet in de Bijlmer is geweest, staat met zijn ogen te knipperen. Aan de ene kant van de hielden. Dat laatste argument die op het aanbod ingingen. Drie- het spoor staat het verloederde winkelcentrum met dezelfde naam op sloop klopt ook wel. De sloop van com- kwart van hen kwam uit Zuidoost. te wachten. Aan de andere kant is voor 80 miljoen euro Kameleon verrezen, plete buurten haalt veel overhoop.“ Hoe verder de sloop-/nieuwbouw- een stijlvol complex verrezen met 220 drie- en vierkamerappartementen, operatie vorderde, hoe meer de verdeeld over een woontoren en een lager deel. De woningen liggen boven een Geen deportatie protesten van buurtbewoners ver- gemeenschappelijke binnentuin en een uit de kluiten gewassen winkelcentrum Desondanks zetten de bestuurders stomden. “Bewoners zagen dat ze en hebben maandhuren tussen de 740 en 830 euro. Woordvoerder Daan door: in 1995 werd Geinwijk als erop vooruitgingen. Iedereen die Janssen van woningcorporatie en ontwikkelaar De Key is dik tevreden over eerste flat van het vernieuwings- dat wilde, kon in de buurt blijven. de belangstelling tot nu toe. “Van de woningen in de laagbouw is binnen een programma gesloopt. Gerenstein De angst voor deportatie bleek halfjaar bijna tweederde verhuurd.” en het verloederde winkelcentrum ongegrond”, vertelt voormalig In het winkelcentrum zijn inmiddels naast multiculturele middenstanders, Ganzenhoef met zijn beruchte directeur van het projectbureau zoals een afrobeautyshop en een islamitische slager, ook winkelketens als Wibra, Zeeman en Bart Smit neergestreken. Voor de dagelijkse boodschappen Vanaf de oplevering van de eerste flat kunnen bewoners in de Albert Heijn en Aldi terecht. Vooral aan de was er leegstand achterkant staat nog een aantal winkelunits leeg. Toch heeft De Key voor bijna driekwart van de winkelruimten een huurder gevonden. “Voor de tien parkeergarage volgden een jaar Vernieuwing Bijlmermeer Robert overige units zijn we nog in onderhandeling.” De corporatie merkt weinig later. Het waren overigens niet de Leferink. Tweederde van de bewo- van eventuele terughoudendheid bij ondernemers, doordat verschillende eerste gebouwen die in de Bijlmer ners bleef uiteindelijk in de Bijl- woningbouwprojecten in de buurt zijn uitgesteld. Zuidoost heeft er een tegen de vlakte gingen. Door het mer. De rest verspreidde zich over bijzonder project bij. ongeluk met het El Al-vliegtuig in de stad. De felle bewonersprotes- Het winkelcentrum Kraaiennest wordt na de zomer gesloopt. De planvorming oktober 1992 moesten ook delen ten in de beginjaren hebben wel over herbebouwing is nog niet definitief. Het stadsdeel is met diverse partijen van Kruitberg en Groeneveen wor- een belangrijke rol gespeeld in de in gesprek. den afgebroken. Tegelijk met de keuze om de Bijlmer stapsgewijs sloop van Geinwijk startte Nieuw aan te pakken. Omdat niemand er- overblijvende 9.000 woningen. In gezet op renovatie van de hoog- Amsterdam ook met de renovatie varing had met zo’n grote vernieu- 2001 besloten de betrokken partij- bouwflats.” van Hoogoord en de laagbouw- wingsoperatie, moest het projecten het aandeel sloop ruim te ver- In totaal zijn inmiddels voor 1,5 à buurt Kantershof. In deze laatste bureau ook via ‘trial and error’ uit- dubbelen. De helft van de flatap- 2 miljard euro 7.000 flatwoningen wijk konden bewoners na de re- vinden wat wel en niet zou werken. partementen moest verdwijnen. gesloopt, 5.200 opgeknapt en zo’n novatie hun huurwoning kopen “Eerlijk gezegd zat de politiek ook Leferink: “Uit evaluaties was dui- 5.000 nieuwe (rijtjes)woningen ge- voor bedragen tussen 100.000 en niet op een nieuwe blauwdruk te delijk geworden dat het vervangen bouwd. De hooggelegen dreven 250.000 gulden. Daar werd mas- wachten. Ik had in mijn bureaula- van hoogbouw door laagbouw een zijn - ondanks hevig verzet van saal gebruik van gemaakt. De de wel ambitieuze tekeningen van positief effect op de wijk had. Bo- sommige bewoners - verlaagd en koopwoningen van het eerste Rem Koolhaas liggen, maar daar vendien kwam het grosso mo- veel scholen, winkelcentra en an- grote nieuwbouwproject van de hebben we niets mee gedaan.” do overeen met de voorkeur van dere buurtvoorzieningen zijn ver- vernieuwingsoperatie - Gulden de bewoners. Bij ieder deelplan nieuwd, evenals de openbare ruim- Kruis - waren met prijzen tussen Aantal sloopflats verdubbeld werden die door een onafhanke- te en een handvol metrostations in 156.000 en 298.000 gulden een In de eerste vernieuwingsplan- lijk bureau ondervraagd. In som- de wijk. Daarmee is het sloop- en stuk duurder, maar ook deze ginnen was nog sprake van de sloop mige buurten leidde dat tot min- renovatieprogramma van de Bijl- gen snel van de hand. Het waren van een kwart van de 12.500 hoog- der sloop dan in andere. Zo is in mer zo goed als afgerond, op de vooral Surinaamse tweeverdieners bouwflats en renovatie van de Hakfort/Huigenbos veel meer in- aanpak van de flat Kleiburg na.

juli 2012 eerste verdieping 10

Volgens Joop de Haan, huidig directeur van het projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer, loopt de nieuwbouw van woningen en maatschappelijke voorzieningen nog wél achter op schema. “Er moeten nog zo‘n 3.000 huizen worden gebouwd, voornamelijk in de D-,E- en K-buurt. Onlangs is het aantal te bouwen woningen naar 2.500 bijgesteld, maar ook dat aantal zal voorlopig niet worden gerealiseerd. De corporaties Van hangplek tot ‘foodcourt’? hebben amper nog geld om in De parkeergarages van de Bijlmer waren ooit het symbool van de verloedering nieuwbouw te investeren. Boven- van de nieuwbouwwijk. Dealers en junkies hingen er rond, in de plinten dien is de vraag naar nieuwbouw- zaten onduidelijke winkeltjes en cafés. Je auto parkeren was er een hachelijk woningen compleet ingezakt. We avontuur. Met de vernieuwing van de Bijlmermeer is een groot aantal garages vullen daarom voor vijftien jaar procent van de bewoners aan dat gesloopt. De parkeerlagen boven het gesloten winkelcentrum Kraaiennest een deel van de lege kavels in de ze veel hinder ondervonden van verdwijnen binnenkort samen met het complex en ook de vier overgebleven D-buurt in met zevenhonderd drugsoverlast. Tien jaar eerder garages langs de Karspeldreef maken plaats voor woningbouw zodra de markt studentenwoningen. Als voorlo- was dat bijna tweemaal zoveel weer iets gunstiger is. per op dat project heeft Rochdale (39%). Van de zes resterende garages langs de Daalwijkdreef is voor twee gebouwen de onlangs in de flat Daalwijk al 230 toekomst nog onduidelijk. De gemeentelijke dienst IVV die de parkeerplekken permanente studenteneenheden De rest van de stad is tijdens de exploiteert, wil er door de lage verdiensten vanaf. Vanwege hun gunstige gerealiseerd.” vernieuwingsoperatie alleen niet ligging - aan een drukke verkeersweg tegenover de Diemense kantoorlocatie stil blijven staan. Ook buiten de Bergwijkpark - denkt het stadsdeel na over tijdelijke herontwikkeling. Rijker en veiliger, Bijlmer zijn mensen zich veiliger Lingotto heeft al interesse getoond voor de garage Develstein en wil hier een maar kloof blijft gaan voelen en zijn de inkomens multiculturele warenmarkt en ‘foodcourt’ beginnen: de ‘World of Food’. De vernieuwing van de woonom- gestegen. De kloof met andere Bewoners en bezoekers van buiten Zuidoost moeten in de overdekte hal van geving mag bijna zijn afgerond, delen van Amsterdam is op veel de culinaire rijkdom van het stadsdeel kunnen genieten. Naast gevestigde maar is de Bijlmer er ook in soci- punten dan ook niet kleiner ge- ondernemers is er ook plaats voor startende cateraars die nu nog vanuit huis aal-economisch opzicht op voor- worden en zal volgens de opstel- hun maaltijden bereiden en verkopen. Volgens ontwikkelaar Frank Veen van Lingotto beslist het bedrijf deze maand of het plan doorgaat. Vervolgens uitgegaan en veiliger geworden? lers van de Bijlmermonitor voor- duurt wijziging van het bestemmingsplan nog zeker een jaar. “Als de plannen In absolute getallen zeker. Uit de lopig niet overbrugd worden. doorgaan, hopen we eind 2013 open te kunnen gaan.” laatst verschenen Bijlmermoni- Soms is de afstand tot de rest van tor blijkt dat het gemiddeld net- de stad zelfs groter geworden, zo- to maandinkomen in het vernieu- als bij de gemiddelde Cito-scores leraren Han Entzinger en Paul ciaal-economisch en in leefbaar- wingsgebied is toegenomen, tot in het basisonderwijs. Veel leer- Scheffer in hun recente, gerucht- heid veel vooruitgang geboekt, 1.882 euro in 2010. De werkloos- lingen in Zuidoost worden van- makende integratie-onderzoek maar de kloof met de rest van tot de verzuchting dat de Bijlmer Amsterdam blijft groot.” La Ro- De komst van de Surinamers is eigenlijk de nog altijd een zorgenkindje is. se vindt de afspraak ook erg am- redding geweest van de Bijlmer Zonder extra investeringen zou- bitieus dat de Bijlmer na de ver- den dit soort achterstandswijken nieuwing op het Amsterdams ge- heid is ook fors gedaald van 32 wege slechte prestaties niet eens gemakkelijk af kunnen glijden. middelde moet zitten. “De ver- naar 10 procent. Uit datzelfde on- in deze scores meegenomen. Het schillen tussen gebieden binnen derzoek blijkt dat bewoners zich percentage slecht bemiddelbare ‘Geen no-go area’ en buiten de ring worden almaar veiliger zijn gaan voelen en dat werklozen is in de Bijlmermeer Dat de Bijlmer opnieuw een ‘no- groter. Dat zou ook consequen- de ervaren drugsoverlast vooral zelfs toegenomen, waar het in go area’ zou kunnen worden, is ties moeten hebben voor je doel- sinds 2007 sterk is gedaald, waar- heel Amsterdam gelijk is geble- volgens stadsdeelvoorzitter Mar- stellingen. Daar mag best wat schijnlijk door de verbeterde op- ven. Zuidoost heeft op dit punt cel La Rose niet aan de orde. Maar meer discussie over komen.” vang van verslaafden in nieuwe dus last van een dubbele ach- tegelijkertijd constateert hij dat Voorlopig legt hij zelf het speer- centra. In 2009 gaf nog maar 22 teruitgang. Het bracht de hoog- de wijk er nog niet is. “Er is so- punt bij onderwijs en veiligheid.

eerste verdieping juli 2012 IJLME B R E D

2 G 0 IN J W AA EU R VERNI 11

Daar moet de komende jaren ex- de taalachterstand van kinderen Met het stimuleren van zelfstan- conjunctuur. Door al die kort- tra aandacht naar uitgaan. “We aan te pakken. We investeren ook dig ondernemerschap maken we lopende arbeidscontracten ver- hebben net tegen de stroom in uit in ouder-kindcentra en proberen bewoners bovendien minder af- liezen zij nu vaak als eerste hun Den Haag extra geld gekregen om mensen naar werk toe te leiden. hankelijk van de economische baan.” z

Holendrecht Focusgebieden: Holendrecht-West en Venserpolder De zorgenkindjes van Zuidoost Twee van de acht zogeheten ‘focusgebieden’ liggen in Amsterdam-Zuidoost. bewoners. “De fysieke aanpak zodat een aantal mensen verant- Het gaat om Holendrecht/Reigersbos en Bijlmer-Centrum. De grootste blijft achter omdat de corporaties woordelijk wordt voor een stukje zorgenkindjes in dit gebied zijn Holendrecht-West en Venserpolder. Veel niet meer zoveel kunnen ‘eigen’ binnentuin.” kansarme gezinnen uit de afgebroken hoogbouwflats in de Bijlmermeer zijn investeren. Ook vanuit die hoek Het stadsdeel wil samen met cor- naar die twee buurten verhuisd. Janna van Veen wordt meer aandacht besteed aan poraties studenten vestigen in de de sociale problematiek.” wijk die bereid zijn zich maat- aul van de Klundert is pro- de Klundert heel veel ‘problemen schappelijk in te zetten tegen een grammamanager Stedelijke achter de voordeur’. “In Holend- Emile Jaensch, stadsdeelwethou- gereduceerde huurprijs. “We wil- PVernieuwing en Wijkaan- recht-West zijn veel eenouderge- der Ruimtelijke Ontwikkeling, len bijvoorbeeld een student per pak voor stadsdeel Zuidoost. Hij zinnen en de meerderheid van de schetst de problemen in Venser- portiek die de boel in de gaten legt uit dat criteria als minimum- bewoners leeft van een minimum- polder en Holendrecht-West en houdt. De studenten krijgen hier- inkomen en leefbaarheid een be- inkomen en heeft vaak torenhoge de maatregelen die worden ge- voor een cursus aangeboden bij de langrijke rol hebben gespeeld bij schulden. Wanneer we niets doen, nomen. “De hangplekken in corporaties.” de ‘uitverkiezing’ van deze twee dreigt hier een grote tweedeling te de openbare binnentuinen van Om de vereniging van eigenaren buurtcombinaties tot focusge- ontstaan ten opzichte van de rest Venserpolder geven veel overlast van mensen met een koopwoning bied. Zowel in Holendrecht-West van Amsterdam.” in de vorm van herrie en afval dat beter te organiseren, wil Jaensch als Venserpolder zijn overlast en Het stadsdeel zet met name in achter wordt gelaten. We willen dat zwakke VVE’s worden onveiligheidsgevoelens belangrij- op verbetering van de sociaal- dat de binnentuinen door om- versterkt met bestuurders die ke thema’s. En er zijn volgens Van economische positie van de wonenden geadopteerd worden, namens de corporaties worden

juli 2012 eerste verdieping Acht focusgebieden: zo zit het Rijkssubsidies voor stedelijke vernieuwing verdwijnen, de gemeente bezuinigt draconisch, banken houden de hand op de knip en de 12 investeringsmogelijkheden van corporaties lopen sterk terug. De tijd van grootschalige investeringen in stedelijke vernieuwing is voorbij. ingezet. “Alle andere maatregelen Amsterdam heeft besloten de resterende gemeentelijke vernieuwingsgelden te en veiligheid die volgens de die al op de rails staan, worden concentreren in slechts acht gebieden. Nu zijn dat er nog 33. Wethouder Freek buurtbarometer effect hadden. Ossel in april over de nieuwe aanpak: “Wij nemen samen met de stadsdelen uiteraard voortgezet en waar En sinds 2010 zijn diverse sociaal- de bestuurlijke verantwoordelijkheid voor die gebieden. De middelen worden nodig geïntensiveerd.” maatschappelijke projecten in één portemonnee gestopt. Dat is nieuw. Nu gaat het ons erom met gestart en wordt het achterstallig gebiedsgerichte arrangementen het verschil te maken.” Negatieve spiraal onderhoud aan de woningen Dat verschil moet blijken uit verbetering van de buurtwaardering en van Holendrecht-West, vroeger een de sociaal-economische positie van de bewoners. Per kwartaal moet er weggewerkt. Ook is er flink buurt met laagbouw voor de gerapporteerd worden. geïnvesteerd in de openbare middenklasse, is de afgelopen De ‘uitverkoren’ gebieden zijn: Slotermeer-Zuidwest en Slotermeer-Noordoost, ruimte. jaren in een negatieve spiraal De Kolenkitbuurt, IJplein/Vogelbuurt, Nieuwendam-Noord, Volewijk, Bijlmer- Door corporatiewoningen te ver- terechtgekomen in sociaal- Centrum en Holendrecht/Reigersbos. Deze ‘focusgebieden’ zouden er op basis kopen en meer woningen in de economisch opzicht. Ook zijn er van de opgestelde criteria het beroerdste voorstaan. vrije sector te verhuren, moet de problemen ontstaan op het gebied NUL20 bezoekt in de komende nummers alle focusgebieden. In dit nummer demografische samenstelling van van veiligheid en leefbaarheid. Zuidoost: met Bijlmer-Centrum en Holendrecht/Reigersbos. de wijk geleidelijk minder eenzij- In de buurt zijn veel kansarmen dig worden. Bovendien gaan Ei- komen wonen die afkomstig zijn gen Haard en Stadgenoot dertig uit de afgebroken hoogbouwflats op het gebied van openbare Vanaf 2009 zijn er diverse ruime vrije-sectorwoningen na in de Bijlmermeer. Maatregelen voorzieningen en de openbare maatregelen genomen op het mutatie beschikbaar stellen aan die moesten worden genomen ruimte werden uitgesteld. terrein van openbare orde in totaal honderd studenten. Jaensch: “Holendrecht-West Venserpolder scoort als enige wijk een onvoldoende in de leefbaarheidsmoni- Venserpolder is een wijk met 4372 woningen en in totaal in de leeftijdscategorie 40-65 jaar flink toegenomen. tor. Bijna de helft van de mensen 8188 inwoners. Van die woningen is 76 procent sociale Ondanks dat is het aandeel jongeren hoog. De meeste huur. De wijk werd in de jaren tachtig gebouwd op een bewoners (75 procent) zijn van niet-westerse afkomst. Er is die er wonen kampt met een meer- meer ‘menselijke maat’ dan de hoogbouw elders in de veel werkloosheid (11 procent) en het gemiddelde inkomen voudige problematiek. Bovendien Bijlmermeer en bestaat voornamelijk uit portiekwoningen is laag (28 procent leeft van een minimuminkomen). Wat waren de woningen in zeer slechte met vier etages. Venserpolder ligt ten noorden van de betreft de openbare ruimte is er sprake van vervuiling, staat. Er is het nodige gedaan om Amsterdamse Poort, vlak langs de spoorlijn. vandalisme, hanggroepen en andere overlast. Venserpolder het achterstallig onderhoud aan Halverwege de jaren negentig woonden er veel jonge scoort ten opzichte van de meeste andere gebieden in te pakken. Ook aan de leefbaar- gezinnen en alleenstaanden. Inmiddels is de groep bewoners Zuidoost laag op de leefbaarheidsmonitor. heid en veiligheid wordt gewerkt. Zo worden overlastgevende jongeren op hun gedrag aangesproken en waar nodig aangepakt.” Er is in een pand van Eigen Haard een activeringscentrum geopend waar onder anderen alleenstaande moeders terechtkunnen voor activiteiten. Jaensch: “Het mag dan een beetje soft klinken maar die jonge meiden kunnen daar bijvoorbeeld hun eigen talent ont- dekken waardoor ze meer zelf- vertrouwen krijgen. De praktijk wijst uit dat het werkt. Door de gesprekken die daar worden ge- voerd, kunnen ze bovendien naar de juiste instanties worden verwe- zen. Uiteraard wordt er veel aandacht besteed aan opvoedingspro- blemen.” Met het AMC en winkelcentrum Holendrecht – de twee grootste werkgevers in de buurt –

eerste verdieping juli 2012 IJLME B R E D

2 G 0 IN J W AA EU R VERNI 13

Holendrecht-West, eens voor de middenklasse, is in een negatieve spiraal terechtgekomen worden afspraken gemaakt voor heeft daar bezwaar tegen begeleiding naar werk en stage- gemaakt. Het is goed om die acht plaatsen. buurten tegen dezelfde meetlat te Een punt van zorg is dat woningen leggen en die mag wat mij betreft in Holendrecht-West op dit hoog liggen.” Venserpolder moment nauwelijks verkocht In de praktijk zijn veel resultaten worden. “Wanneer de wijk goed al snel meetbaar, meent Jaensch. wordt aangepakt trekt ook de “We moeten ons concentreren koopmarkt weer aan. Stijging op een integrale aanpak. We van de WOZ-waarde is cruciaal. zijn in beide gebieden twee jaar Dat ook de corporaties daar baat geleden begonnen met zo’n Holendrecht-West bij hebben is evident.” integrale aanpak en je merkt op veel onderdelen dat er een “Monitoren goede zaak” omslag is bereikt. Dat geldt nu Dat een deel van Zuidoost als nog met name voor de openbare focusgebied is aangemerkt, heeft ruimte en de fysieke staat van de volgens Jaensch vooral tot gevolg woningen maar op korte termijn lijn in de tevredenheid over de dat bestaand beleid versneld verwacht ik ook verbetering van buurt. “En we zijn vast van plan uitgevoerd kan worden. Dat de de sociaal-economische situatie om die lijn nog veel verder te la- centrale stad de resultaten ieder van de bewoners en bijvoorbeeld ten stijgen.” Holendrecht-West kwartaal wil monitoren vindt minder schooluitval.” Ook Van de Klundert is voorstan- Holendrecht-West maakt deel de deelraadswethouder alleen Sinds 2010 worden middenstan- der van monitoring. Ieder kwar- uit van Gaasperdam. Hoewel in maar gunstig. “Er zijn afspraken ders en bewoners in Holendrecht- taal vindt hij echter erg ambiti- heel Gaasperdam het aandeel gemaakt tussen de centrale stad West om het half jaar gepolst hoe eus. “Laten we het op twee keer koopwoningen hoog is, vormt en de vertegenwoordigers van de het er naar hun beleving voorstaat per jaar houden. Als we steeds Holendrecht-West hierop een focusgebieden. Daar hoorde die met de buurt. Volgens Jaensch zit moeten monitoren komen we niet uitzondering: 95 procent van de monitoring ook bij en niemand er sinds vorig jaar een stijgende meer aan ons werk toe.” z woningen is sociale huur. De wijk met 7223 inwoners scoort met een 5.8 bijzonder laag als het gaat om leefbaarheid. Bijna 75 procent van de inwoners is van niet-westerse afkomst. De helft van de inwoners is alleenstaand. Het aandeel eenoudergezinnen is in Holendrecht-West met 28 procent bijzonder hoog. Van de inwoners leeft 38 procent van een minimuminkomen. Het aandeel jongeren dat in contact komt met Bureau Jeugdzorg is eveneens hoog en de gemiddelde Cito-score is de afgelopen jaren gedaald. Wat betreft voortijdige schoolverlaters scoort Holendrecht-West bovengemiddeld. Veel gezinnen kampen met meervoudige problematiek.

juli 2012 eerste verdieping De Bijlmer IJLME B R E D

2 G 0 IN J W AA EU R VERNI IJLME B R E Zuidoost is nog zoekende naar nieuwe identiteit D

2 G 0 IN J W AA EU R VERNI 16 Stedelijk of suburbaan?

Op een kwartiertje van de binnenstad rustig wonen in het naar gemengde wijken, met Veel bewoners die in Zuidoost een groen tegen betaalbare prijzen. Dat kan gewoon … in Zuidoost. verschillende inkomens. “Bijna grotere woning konden krijgen, Maar de Amsterdamse satellietstad worstelt ondanks zijn 25 procent van onze bewoners zijn gebleven of teruggekeerd uit metamorfose nog met een hardnekkig imago van flats en heeft een laag inkomen en Almere. Aan de andere kant is onveiligheid. Moet het stadsdeel wellicht explicieter kiezen een heel groot deel heeft een een grote instroom van de witte voor het suburbane wonen? laag middeninkomen. Hogere middenklasse uitgebleven en inkomens hebben we relatief dat kan je als teleurstellend zien. Joost Zonneveld choon, heel en veilig. weinig.” Mensen met een hoger Onlangs werd dat in het rapport Daar hebben we in de middeninkomen vragen goede van Scheffer en Entzinger ook “Safgelopen jaren heel scholen, schone straten, leuke nog eens naar voren gebracht, erg sterk op ingezet”, zegt stads- huizen en vertier in de buurt. namelijk het risico van parallelle deelbestuurder Emile Jaensch Jaensch heeft die mensen met ho- werelden binnen en buiten de (Wonen) van Zuidoost. “Toen ik ger middeninkomen in Zuidoost ring. Witte Amsterdammers blijven hier vijf jaar geleden kwam, wa- nodig. “Bij de scholen bijvoorbeeld voornamelijk binnen de ring. En ren er nog verhalen over vuilnis- is sterke ouderparticipatie van be- die scheiding wil je niet.” zakken in de bomen en andere lang, dat kan van die groep komen Emile Jaensch: “Het stadsdeel leefbaarheidsproblemen, maar en gebeurt nu te weinig.” denkt niet in kleur bij het aantrek- dat hebben we behoorlijk opge- Volgens Lex Veldboer, socioloog ken van nieuwe bewoners. De op- lost. Als het gaat om zwerfvuil en aan de UvA die onderzoek deed gave is erop gericht om breed men- dergelijke, scoren we tegenwoordig beter dan sommige wijken in de “In Zuidoost is een grotere woning wel binnenstad, zoals De Pijp.” Hoewel Zuidoost die levendige betaalbaar” wijk in populariteit niet benadert, probeert Jaensch er alles aan te doen naar de middenklasse in Zuidoost, sen binnen te halen. Hierbij speelt om zijn stadsdeel aantrekkelijk te is de vernieuwing daar zowel als etniciteit geen rol.” Emile Jaensch: ”Wanneer gaat Funda maken voor nieuwkomers, vooral een succes als een teleurstelling uit de woningen in Zuidoost eens gewoon voor de wat hogere middenklasse. te leggen. “Het is gelukt om een “Eigenlijk heel prettig” bij Amsterdam vermelden?” Ook in Zuidoost streeft men Bijlmermiddenklasse te realiseren. Hoe dan ook, ondanks de verbeterde leefbaarheidscijfers houdt de toestroom van hoger opgeleide bewoners niet over. Het is een zaak van lange adem. Veldboer vindt dat er nog meer moet gebeuren op het gebied van voorzieningen én het creëren van een herkenbare omgeving voor de gewenste nieuwkomers. “Schoon, heel en veilig is niet genoeg, de kwaliteit van de horeca en andere voorzieningen mag nog beter. Het is nu een beetje Rotter- dam, te veel low culture met sport, film en uitgaan. Maar een goed museum of galeries, die zijn er niet of nauwelijks.” Jaensch wijst liever op de sterke punten. De bereikbaarheid is goed, het aantal festivals neemt toe. De mogelijke komst van de Floriade over tien jaar biedt de kans om vanaf volgend jaar al een ‘paradeachtig’ sfeertje te creëren, aldus Jaensch.

eerste verdieping juli 2012 17

Het nieuwe winkelcentrum Kameleon

Daarmee kun je bezoekers van de markt, zoals werkende jongeren, keuze hebben uit meer landelijk de culturele dimensie die groeps- Arena Boulevard ook eens aan de pas afgestudeerden en jonge ge- wonen of juist stedelijk wonen gerichtheid nog eens, denkt Ha- andere kant van het spoor krijgen. zinnen. “Gezinnen uit De Baars- in het centrumgebied. Toch zou gen. De aanwezigheid van veel “We willen graag dat mensen hier jes of de Indische Buurt, die er- Veldboer in de promotie van het Surinamers, Ghanezen en Antil- naartoe komen. Om eens te ervaren achter komen dat ze binnen de stadsdeel nog meer nadruk op de lianen in Zuidoost speelt een rol dat het hier eigenlijk heel prettig is ring moeilijk een grotere woning woonkwaliteiten willen zien. “Het in die sociale gerichtheid, onder en dat je gewoon veilig over straat kunnen kopen of huren, kunnen kan.” die bij ons wel vinden.” Jaensch “Door de afstand tot het centrum zal Blij zijn de beleidsmakers ook met hoopt dat ze Zuidoost in ieder ge- de groeiende studentenpopulatie. val eens een kans willen geven. gentrificatie niet snel plaatsvinden” In vier jaar tijd is het aantal “Daarom strijden wij ook bijvoor- studentenwoningen gegroeid van beeld tegen de aparte zoekcatego- lijkt een beetje alsof je in Zuidoost meer door het rijke religieuze le- 1500 naar 4500. Op een bevolking rie voor Zuidoost op huizenzoe- van alles kunt halen, maar dat je er ven in Zuidoost. van 80.000 inwoners begint dat een kerssite Funda. Dat benadrukt ten niet hoeft te wonen.” Bovendien Overigens lijkt de meer individu- relevante groep te worden. Jaensch onrechte dat Zuidoost geen on- mist hij een duidelijk verhaal over eel en stedelijk gerichte leefstijl verwacht dat zij hun stempel gaan derdeel van Amsterdam is.” de identiteit van de plek. “Je wilt wel terrein te winnen. “Misschien drukken op delen van Zuidoost, met Jaensch mikt niet zozeer, weten hoe het nu in Zuidoost is, zegt dat iets over het vergevorder- eigen cafés en sportverenigingen. zoals Veldboer suggereert, op maar misschien wordt dat juist de stadium van de stedelijke ver- Meer reuring dus. Maar Jaensch nieuwkomers die op zoek zijn door het nog altijd negatieve nieuwing in Zuidoost in vergelij- ziet meer voordelen: “Studenten naar gelijkgestemden, maar op imago angstvallig vermeden.” king met Nieuw-West en Noord.” kunnen een rolmodel zijn voor kosmopolitische mensen die een Gert Jan Hagen van onderzoeks- Toch is het juist de afstand tot het kinderen in Zuidoost. Bovendien is nieuw avontuur in een gemêleerde bureau SmartAgent denkt ook centrum waardoor Hagen voor de kans groter dat studenten na hun wijk wel zien zitten. “Mensen die dat Zuidoost meer in kan zetten Zuidoost vooral kansen ziet om studie hier blijven als ze Zuidoost alleen gelijkgestemden op een op de woonkwaliteiten en dan in te zetten op het suburbane wo- eenmaal hebben leren kennen.” terras in de binnenstad zoeken, met name het suburbane wonen. nen. “In Nieuw-West en Noord Want dat blijft het grootste krijgen we niet zo makkelijk naar Hij deed onlangs in opdracht zie je dat stukken gegentrificeerd probleem van Zuidoost, denkt Zuidoost, maar wie verrast wil van Noord-Holland onderzoek zijn of dat het wachten daar op is, Jaensch: het hardnekkige imago worden en nieuwe contacten wil naar leefstijlen in de provincie. in Zuidoost gebeurt dat door de van hoge flats en onveiligheid. “Dat leggen, zal veel eerder openstaan Voor Zuidoost geldt dat de huidi- afstand minder gemakkelijk. Het beeld klopt niet meer, maar staat om naar ons stadsdeel te komen. ge bewoners over het algemeen rustige wonen in het groen, op af- voor veel mensen nog overeind. Zuidoost is een veilige en groepsgericht zijn, zegt Hagen, zienbare afstand van het centrum De Bijlmermeer is onbemind spannende omgeving.” zij zoeken gezelligheid en rust van Amsterdam, is waar Zuidoost en bijvoorbeeld Gaasperdam is Veldboer vindt het verstandig dat in hun omgeving. Dat zijn ver- onderscheidend in kan zijn. Maar onbekend. Het kost ons tijd om Jaensch Zuidoost als satellietstad gelijkbare kenmerken als Noord als je werkelijk een slag wil maken daar verandering in te brengen.” of edge city presenteert, als een en Nieuw-West, andere gebieden in het realiseren van een wijk met eenheid die op zichzelf kan buiten de ring, die in vergelijking een eigen aantrekkelijke identi- Verborgen woonkwaliteiten functioneren, waar bewoners met binnen de ring veel minder teit, dan zal je nog meer moeten Het is ook reden om in te zetten alle voorzieningen binnen vanuit het individu naar de we- doen aan landscaping, publieke op andere starters op de woning- bereik hebben en bovendien reld kijken. In Zuidoost versterkt ruimten en architectuur.” z

juli 2012 eerste verdieping Lichtpunt in de huidige investeringscrisis: huurstudio’s

18 Afgestudeerd. En dan?

Een Woningnood 2.0 dient zich aan in de Stadsregio. Nu het aantal gelabelde studen- Starten in de stad Recentelijk stond de benarde woningmarktpositie van tenwoningen jaar na jaar groeit, Het slechte nieuws: een makke- Amsterdamse afgestudeerden in de belangstelling: het wordt dit ongemak nijpender. lijke oplossing is er niet. Alle me- zwarte gat na het campuscontract. Hoog tijd wellicht voor Er studeren jaarlijks zo’n 7000 tropolen worstelen ermee. De in- een DUWO+? Voor de oudere jongere. in Amsterdam wonende studen- gezakte woningproductie en stag- ten af. Daarnaast stromen jaar- nerende doorstroming verergeren Fred van der Molen et gebrek aan wonin- lijks nog zo’n 3000 young pro- het probleem. gen voor afgestudeerden fessionals de stad in om er hun YP’s zijn gehecht aan de stad. Ze Hstond een maand terug loopbaan te starten. Als we die verhuizen tot dusver bijna zon- ineens volop in de belangstel- YP’s - zoals ze tegenwoordig in der uitzondering binnen de Ring, ling. Het Parool kopte naar aan- de beleidsnotities worden aan- daar ‘waar de actie is’. leiding van een studie van HVA- geduid - niet meer kunnen huis- Voorheen schoof een flink deel studenten dat pas afgestudeerden vesten, is dat niet alleen voor hen van de studentenpopulatie nog in Amsterdam geen kant op kun- een probleem maar ook voor de tijdens de studie door naar de so- nen. Volkskrantjournaliste Aleid concurrentiepositie van de me- ciale huursector. Ook na afstude- Truijens deed er in een column tropool. Althans dat is de me- ren is volgens de HVA-studie bij- nog een schepje bovenop onder ning van economisch geogra- na de helft van de HBO-ers gezien de alarmerende titel ‘Amsterdam fen als Pieter Tordoir. In een re- hun aanvangssalaris - als ze al een wacht uittocht van talent’. cent factsheet van de Stadsregio baan vinden - aangewezen op de Een nieuw probleem is dat stu- Amsterdam staat het nog on- sociale huursector. Maar die zit denten na hun afstuderen acuut verbloemder: “Slagen we er bij inmiddels totaal verstopt. in de knel komen. Sinds de in- voortduring onvoldoende in deze In het eerste decennium van de- voering van het campuscontract groepen (= jonge huishoudens, ze eeuw kochten veel starters een worden ze gedwongen binnen nvdr) te huisvesten dan heeft dit corporatiewoning in gebieden een half jaar hun studentenwo- repercussies op de vitaliteit van direct buiten de grachtengordel. ning te verlaten. En wat dan? de regio”. Dat doen ze nog steeds wel, maar het goedkoopste aanbod is beperkt, terwijl de economische per- Verhuizingen van young professionals spectieven ongewisser en de hy- } 2%-10% potheeknormen strenger zijn ge- } 10%-15% worden. Terwijl banken vroeger de voorwaarden voor startende } 15%-20% artsen, advocaten, wetenschap- } 20%-28% pers of andere afgestudeerden Bron: Stadsregio Amsterdam, juni 2012 zonder problemen wat oprekten vanwege het te verwachten car- rièrepad, trekken ze nu eerst de opgebouwde studieschuld af van het leenvermogen. Dan blijft er niet veel over. De huidige vrije sector huur is te duur. Het huursegment tussen de 650 en 900 euro ontbreekt nagenoeg. En de regio biedt in deze leeftijdsfase geen aantrekkelijk alternatief; bovendien staan daar voornamelijk gezinswoningen. Daarbij zijn verhuurders net zo voorzichtig als banken. Ze stellen stevige financiële eisen, waarbij de huurder minimaal vier maal de huursom als bruto maandsalaris

tweede verdieping juli 2012 19 moet verdienen. En dan gaat het de mogelijkheid voor verhuur- jes in het eerder genoemde facts- ker ontwikkelaars en beleggers om een vast salaris, waarbij een ders om tienduizenden sociale heet van de Stadsregio. Het is een op plannen in te dienen voor vier tweede inkomen maar beperkt huurwoningen te verkopen; het mammoettanker die moet wor- locaties met in totaal ruimte voor meetelt, constructies met vrien- samenvoegen van woonlagen en den gekeerd, richting kleinschali- vijfhonderd studio’s (zie elders in den als roommate moeilijk liggen het aan een eigen huis helpen van ge projecten, organische ontwik- dit nummer). en zelfs een ouderlijke garantie Jan Modaal via de Amsterdamse keling, zelfbouw, goedkopere en Wellicht zorgt de schaarste ervoor niet altijd helpt. Middensegment Hypotheek. kleinere woningen, ombouw van dat deze doelgroep met een aan- Vorig jaar presenteerde wethou- kantoren, teruggave van bouwlo- trekkelijk aanbod vervolgens ook Roltrap hapert der Freek Ossel nieuwe maatre- caties én: meer huurwoningen. te verleiden is naar plekken buiten Wat afgestudeerden parten speelt, gelen om de positie van (lage) Dankzij een hogere woningbe- de Ring en naar stedelijke encla- is dat de hele woningmarkt stag- middengroepen te versterken. zettting en tijdelijke woonvor- ves elders in de regio. Hoog tijd neert, mede door de ingestor- Zoals het voornemen om met de men heeft de hoofdstad afgelo- voor een DUWO+, voor de oudere te nieuwbouwproductie. De wo- corporaties ‘een derde segment’ pen jaren nog een jaarlijkse bevol- jongere? Mozes kriebel. z ningproductie in de regio Amster- in de huursector te creëren voor kingstoename van zo’n 10.000 be- dam (+ Almere) blijft volgens de woningen tot 800 euro huur. De woners kunnen verwerken, maar Stadsregio 40 procent achter bij ingestelde inkomensgrens voor de spons raakt eens vol. Daar zijn wat nodig zou zijn. En dat blijft sociale huurwoningen noodzaakt al tekenen van: de eerste maan- de komende jaren ook zo, afgaan- daartoe; de roemruchte Donner- den van 2012 is de groei de op afgegeven bouwvergunnin- punten maken het mogelijk door- flink teruggelopen. gen. Deze bouwstop raakt vooral dat een groot aantal woningen bij Om de door- jonge gezinnen, die traditioneel nieuwe verhuur kan worden geli- stroming op het gros van die nieuwbouwwo- beraliseerd. De pilot ‘flexibele hu- gang te hou- ningen betrekken, maar natuur- ren’ (zie elders in dit nummer) is den zijn in de lijk ook de verhuisketens daar- de eerste proeve van zo’n derde regio vooral achter. Veelzeggend is dat al sinds segment. betaalbare wo- 2008 de uitstroom van Amster- ningen nodig dam naar de regio afneemt. Dat Kleine studio’s voor jonge gezin- komt overigens niet alleen door Bij veel beleidsmaatregelen gaat nen. En vooral ook gebrek aan mogelijkheden; een het om herverdelen van schaar- middeldure huur- beperkte maar groeiende groep ste: de mogelijkheden van de ene woningen. In de hoogopgeleiden wil per se in de doelgroep worden uitgebreid ten stad lijken de gees- stad blijven wonen. koste van de andere. De woning- ten rijp voor de bouw schaarste echt bestrijden is na- van kleine huurstu- Middensegment tuurlijk een kwestie van wonin- dio’s in de vrije sector. Nu is woningschaarste in Amster- gen toevoegen. Daar is nu ook een busi- dam van alle tijden en ook het te- Dat is het afgelopen decennium ness case voor dankzij de kort aan middensegmentwonin- fors gedaan. Alleen al binnen de Donner-punten en de ex- gen gaat een tijdje mee. De toen- Amsterdamse gemeentegrenzen tra punten voor een groen malige Stedelijke Woningdienst zijn tienduizenden woningen bij- energielabel. Daardoor kun- schetste begin 2002 een somber gebouwd. Vooral relatief dure nen nu moderne huurstu- perspectief met het rapport ‘De koopwoningen en grote sociale dio’s vanaf 35 m2 tussen de (on)bereikbaarheid van woningen huurwoningen. Het was in Am- pakweg 650 en 800 euro wor- voor middeninkomens in Amster- sterdam zelfs taboe om kleine den gebouwd, een aanbod dat dam’. Ook toen werd de vrees uit- woningen te bouwen. Daar stond nu nagenoeg ontbreekt. gesproken dat talent zou wegtrek- de stad immers al vol van. De gemeente moet wel haar ken. Toen ging het vooral om on- Maar de tijden zijn veranderd. grondprijzen daarop aanpassen. derwijzers, verpleegsters, brand- De metropool is populairder dan Die lijkt daartoe inmiddels be- weermannen en politieagenten. ooit, maar de nieuwbouwproduc- reid als daar afspraken over uit- Sindsdien is van alles gedaan is tie ligt op zijn gat. Het roer moet ponding, maximale huren en om middeninkomens beter te be- om. “De nieuwbouwprogramme- rendement tegenover staan. Op dienen. Met voorrangsregelingen ring sluit nog niet aan op de nieu- de Provada riep wethouder Van voor bepaalde beroepsgroepen; we werkelijkheid”, staat het net- Poelgeest als een ware standwer-

juli 2012 tweede verdieping Vier locaties voor vijfhonderd middeldure huurwoningen

20 Investeerders zien brood in huurstudio’s

Investeerders en ontwikkelaars zien wel brood in de appartementen en zorgwoningen heel aantrekkelijk. Ook ziet hij wel bouw van betaalbare vrije sector huurwoningen - als de verworven in Amsterdam-Noord. iets in IJburg, al gaat het daar eerder gemeente inderdaad bereid blijkt de grondprijs zodanig De sterke belangstelling voor der- om huurders die al zijn begonnen te verlagen dat voldoende rendement mogelijk is. Aan de gelijke woningen wordt door ont- aan gezinsvorming. verhuurmogelijkheden twijfelt eigenlijk niemand. De vraag wikkelaars gedeeld. Robert Koh- Daadwerkelijke realisatie, zo be- naar huurstudio’s - mits binnen de ring - lijkt groot. siek, initiatiefnemer van Wonam, nadrukt Jansen, zal sterk afhangen Bert Pots fgelopen maand nodig- twijfelt niet aan de afzetmogelijkhe- van de eisen van de gemeente. “Op de Amsterdam beleggers, den. Zijn bedrijf is een nieuwe spe- dit moment bestaat nog weinig in- Aontwikkelaars en corpora- ler op de markt. Samen met Caro- zicht in de procedure die Amster- ties uit plannen te maken voor de lyn van Duijvendijk-Koster richt hij dam wil volgen. Gaat de gemeen- bouw van minstens vijfhonderd zich op een specifieke categorie. te een tender uitschrijven en valt vrije sector huurwoningen. Tegen “We richten ons op woningzoeken- de partij met het hoogste bod in aantrekkelijke voorwaarden. Zo den die na hun studie een baan vin- de prijzen. Of worden partijen met wordt de huidige norm voor par- den en graag in de stad blijven wo- het beste plan geselecteerd. Bij een keervoorzieningen losgelaten. De nen. Zij kunnen geen sociale huur- tender doen we niet mee. Dan kan gemeente heeft vier locaties op het woning bemachtigen. En de koop- het doel, de bouw van middeldure oog: naast Solid 1 bij de entree van woningmarkt is voor hen evenmin huurwoningen, niet worden gere- het Haveneiland van IJburg; aan de interessant. Niet alleen vanwege de aliseerd.” Spaklerweg in het Amstelkwartier; prijs. Of de huidige onzekerheid op Over de financierbaarheid van toe- een woontoren in Noord op Over- de koopmarkt. Zij verlangen sim- komstige bouwplannen maakt hoeks; en op twee kavels op de Am- sterdamse Zuidas. Dat is nog maar "Een woontoren op Overhoeks is voor onze het begin. In de toekomst moet doelgroep heel aantrekkelijk" de bouw van dergelijke woningen een vast en substantieel onderdeel pelweg meer flexibiliteit.” Kohsiek zich op zijn beurt geen worden van het stedelijke bouw- Ook Bob Jansen, directeur van ont- zorgen. Zijn zakenpartner Carolyn programma. wikkelaar Lingotto, staat positief van Duijvendijk-Koster heeft goede Henk Jagersma, directievoorzitter tegenover de nieuwe route die de banden met zogeheten family offi- van Syntrus Achmea Real Estate gemeente kiest. Lingotto was ooit ces. Zij heeft nieuw leven geblazen & Finance, vindt het verzoek niet voorloper in de herontwikkeling in de vastgoedtak van haar fami- meer dan logisch. “De gemeente van gebouwen, maar zoekt nieuwe lieonderneming. Plantation is als kampt met braakliggende grond. markten. “Vanaf 2006 hebben we particuliere vastgoedbelegger met En er is in de stad een sterk toe- ons ingezet voor de herontwikke- familiekapitaal actief in Nederland nemende vraag naar vrije sector ling van gebouwen. Toen bestond en Duitsland. Wonam zal de wo- huurwoningen tot maximaal 900 daar bij andere partijen nauwelijks ningen ook zelf in beheer nemen. euro in de maand. In Amsterdam belangstelling voor. Nu houdt ie- Amsterdam benadrukte bij de pre- kan de prijs wellicht nog wat hoger dereen zich daarmee bezig. Dat is sentatie van de plannen de nood- liggen”, zegt Jagersma. “In het ver- voor ons reden te kijken of we met zaak met investeerders afspraken te leden hebben we dergelijke wonin- andere activiteiten een bijdrage aan maken over de termijn van uitpon- gen maar mondjesmaat kunnen re- de stad kunnen leveren. Betaalbare den. Geen probleem, vindt Jagers- aliseren.” huurwoningen zijn gewild.” ma. “Het is de bedoeling dat we on- Voor Syntrus Achmea, pensioen- ze bezittingen voor lange tijd aan- uitvoerder voor een veertigtal fond- Interessante locaties houden.” In ruil daarvoor geldt een sen, zijn vrije sector huurwoningen De aangeleverde locaties vinden zodanige grondprijs, dat beleggers een belangrijke beleggingscatego- ze interessant. “Het gaat erom dat een bruto aanvangsrendement van rie. “We hebben veel vertrouwen in de woningen heel goed aansluiten vijf procent kunnen realiseren. Dat de woningmarkt in de Randstad. bij de vraag van onze huurders. De is volgens hem voldoende. “Als de Henk Jagersma: “Het is voor ons geen Niet alleen in Amsterdam. Ook in plek moet aantrekkelijk zijn. En de huren zich gunstig ontwikkelen en probleem om afspraken te maken over Utrecht of Den Haag.” De afgelo- kwaliteit van de woning moet vol- we boeken op termijn enige waarde termijn van uitponding. Het is de pen jaren kocht Syntrus Achmea doende zijn”, aldus Kohsiek. De destijging, dan zijn dergelijke wo- bedoeling dat we onze bezittingen al huurappartementen op IJburg. bouw van een woontoren op Over- ningen voor onze fondsen voldoen- voor lange tijd aanhouden.” En werden eengezinswoningen, hoeks acht hij voor zijn doelgroep de aantrekkelijk.” z

tweede verdieping juli 2012 21

Inventarisatie van het middensegment huur in de regio Een derde weg? Geen beter smeermiddel voor de grootstedelijke economie dan het ven de 653 euro per maand, op een totaal van 11.169 woningen (cij- middensegment huur, stelde hoogleraar Pieter Tordoir eerder in NUL20. fers van 2010). Een klein deel (162) is van de corporaties, de rest Maar wat gebeurt er voor dit segment in de Stadsregio? NUL20 maakte wordt verhuurd door particulieren. een rondgang. Duidelijk is dat over de behoefte aan huurwoningen zeer verschillend wordt gedacht. Bas Donker van Heel In Zaanstad ten slotte vormt de vrije sector huur maar een klein deel van de voorraad. Het precieze aantal is niet bekend. Ook In Amstelveen staan momenteel 76 middeldure woningen gepro- van de nieuwbouwproductie is dit aandeel beperkt (5%). Elf pro- grammeerd, waarvan 44 eengezinswoningen. Het middensegment cent van de voorraad bestaat uit particuliere huur, maar het huur- wordt hier gezien als geschikt voor starters met een inkomen boven niveau daarvan is evenmin bekend. Van het corporatiebezit be- 34.000 euro, maar ook voor doorstromers uit de sociale huursector. hoort op dit moment 2 procent tot de vrije sector. Concrete be- De totale vrije huursector maakt hier 6 procent uit van het bestand. leidsdoelen of afspraken met ontwikkelaars over aantallen zijn er momenteel niet, hoewel op projectniveau soms wordt gekozen In Haarlemmermeer bestaat dit segment vooral uit driekamerap- voor middensegment huurwoningen. Zo worden in het centrum partementen in Hoofddorp-Centrum. Ook Ymere biedt woningen van Zaandam appartementen in deze categorie gebouwd, waar- aan in deze prijscategorie en ze worden probleemloos verhuurd. van Ymere er dertig realiseert met een huurprijs rond de 800 eu- Verder worden nieuwbouwwoningen omgezet van koop naar huur. ro. Rochdale bouwt daar 23 woningen in een hoger segment, met De huren daarvan liggen rond de 900 euro. In de Haarlemmermeer- huren tussen de 1000-1100 euro. Verder werkt een belegger aan se Woonvisie worden deze ontwikkelingen ondersteund. Gespro- huurwoningen tussen de 800 en 1100 euro (aantal onbekend). ken wordt van een ‘derde segment’, naast sociaal en vrij; goed voor inkomens boven de 34.000 euro. Natuurlijk komen er hier (en elders) corporatiewoningen met voldoende kwaliteit bij nieuwe verhuur in de vrije sector terecht. In Almere heeft al 3724 woningen boven de huurtoeslaggrens van Zaanstad verwacht men dat het corporatiebezit in de vrije sector 664 euro beschikbaar, op een totaal van 76.611 woningen. Om- zal toenemen van 2 procent nu tot zo’n 7 à 8 procent in 2020 (het zetten van koop naar huur - en terug - vindt veel plaats tijdens en percentage is deels afhankelijk van de mutatiegraad). na bouwprojecten. Ontwikkelende partijen staat het namelijk vrij Huurders die vanwege hun inkomen net niet meer in de sociale om binnen het grondprijssegment een passende koop/huur/woon/ huursector terechtkunnen, zouden moeten profiteren van de on- lease-constructie te bedenken. derkant van de vrije sector, vindt de gemeente. Dat mogen niet te dure woningen zijn. Uit eerdere ervaringen maakt men op dat de Dan Wormerland. Hier staan drie grotere bouwprojecten op de bovengrens in Zaanstad ongeveer rond de 800 euro ligt, afhanke- rails, maar in de programma’s zijn helemaal geen huurwoningen lijk van de locatie. in het middensegment opgenomen. In Wormerland geldt bij de De eerder genoemde vrije sectorwoningen in het centrum van nieuwbouw een ratio van 70 procent markt en 30 procent soci- Zaandam zijn bedoeld voor kleine, stedelijk georiënteerde huis- aal. Maar ook hier speelt dat, afhankelijk van de marktomstan- houdens, jong of oud. Uit onderzoek blijkt dat het toch vooral jon- digheden, in de toekomst koopwoningen tijdelijk als huurwoning geren zijn die er op afkomen. Senioren vinden de parkeerplaats te zullen worden aangeboden. Huurprijzen daarvan zijn nog niet te duur, klagen over de tekortschietende buitenruimte en de drukte. voorspellen. Een andere doelgroep voor duurdere huurwoningen vormen de buitenlandse werknemers, de expats. Zo verhuurt een van de cor- In Diemen lopen diverse nieuwbouwprojecten waarin huurwonin- poraties tien woningen aan een Zaans bedrijf. gen zijn opgenomen. Deze zullen worden aangeboden in de vrije Zaanstad wil graag middeninkomens aantrekken en vasthouden en sector, maar niet per se in het middensegment. De bestaande wo- ziet koop- én huurwoningen in dit segment als een goed middel ningvoorraad bevat overigens al 3109 woningen met een huur bo- daarvoor. Dus meer nieuwbouw wordt verwelkomd. z

juli 2012 tweede verdieping Corporaties starten met inkomensafhankelijke huren voor middeninkomens

22 Eindelijk: flexibele huren

Er komt in Amsterdam een driejarige pilot met inkomens volgens SEV-di- den dus in the- afhankelijke huurprijzen. Doelgroep vormen huishoudens recteur Lex De orie bij van minimaal twee personen met een laag middeninkomen. Boer met een ex- nieuwe Zij kunnen straks vrije sector corporatiewoningen huren met periment met verhu- huurprijzen tussen de 560 en 900 euro. flexibele huren. ring naar de De Utrechtse vrije sector kunnen Fred van der Molen ver inkomensafhankelij- plannen lijken worden getild. ke huren wordt in Amster- veel op de Am- De corporaties heb- Odam al lang gesproken. De sterdamse, de ben van meet af bezwo- hoofdstad wilde in 2008 na lange Haagse vari- ren dat niet van plan te discussies met een eigen variant ant met ‘door- zijn. Ze willen echter wel aansluiten bij de landelijke pilot stroomhu- meewerken aan een gro- ‘Huur op Maat’, maar de toenma- ren’ - ont- ter aanbod aan huur- lige minister Eberhard van der Laan leend aan woningen tussen zette daar een streep door. een plan van de 650 en 900 Inmiddels is Huur op Maat ook al de D66-fractie - euro - een huur- weer afgesloten; het kabinet Rutte richt zich op het tegengaan segment dat in Amster- besloot het experiment geen lande- van scheefwonen in de soci- dam nagenoeg ontbreekt lijk vervolg te geven. Maar minister ale huursector. -, mits daar huurders in Spies bleek wel gecharmeerd van De driejarige Amster- komen die niet meer kun- een nieuw Amsterdams plan voor damse pilot is een initia- nen betalen. De pilot flexi- inkomensafhankelijke huren, nu tief van wethouder Freek Os- bele huren brengt al die wen- gericht op de groep huishoudens sel in samenwerking met de sen bij elkaar. Door bovendien die het in de stadsregio uitermate Amsterdamse Federatie van de eis te stellen dat de nieuwe moeilijk heeft: de lage middenin- Woningcorporaties en de huurder een corporatiewoning komens. Door de ‘Europese’ in- Huurdersvereniging Am- achterlaat, wordt gelijk iets aan komensgrens is deze groep nog sterdam. Anders dan Huur- de stagnerende doorstroming ge- verder in de knel gekomen: een op-Maat richt deze pilot zich daan, zo is het idee. te hoog inkomen voor de sociale op middeninkomens en vrije huursector en onvoldoende arm- sectorwoningen. Van die laatste Het plan slag voor een passende koopwo- hebben de corporaties er dank- Hoe ziet het plan eruit? De cor- ning. zij de Donner-punten ineens heel poratie stelt eerst een reële (meer Er kwam groen licht uit Den Haag veel. Volgens eigen berekeningen marktconforme) huurprijs van een om een experiment op te tuigen. heeft bijna 37 procent van hun be- pilotwoning vast. Een huishouden Ook Utrecht en Den Haag komen zit meer dan 142 punten. Die zou- uit de doelgroep reageert op deze vrijgekomen woning. Vervolgens Flexibele huren: zo zit het wordt zijn huurprijs vastgesteld: de reële huurprijs minus een kor- Pilotwoningen worden in twee huursegmenten stappen) naar beneden aangepast. De huur wordt echter ting die afhankelijk is van het in- aangeboden: 560-664 euro en 664-900 euro. Op basis nooit minder dan de aanvangshuur. Huishoudens wier komen. Jaarlijks wordt de huur van het inkomen van de geselecteerde kandidaat stelt de inkomen stijgt tot boven de 43.600 euro gaan uiteindelijk opnieuw vastgesteld: wanneer het corporatie de korting op de reële huur vast. Dit leidt tot een (na een paar stappen) de reële huur betalen. inkomen is gestegen en boven een bepaalde aanvangshuur. Gezien de voorgestelde huurprijzen lijkt men bij de pilot bepaalde grens komt, wordt de Inkomen Huurprijs uit te komen op huurquotes tussen de 32 procent (laagste huur verhoogd. Omgekeerd wordt € 29.900 - € 34.000 € 560 - € 664 inkomens) en 38,5 procent (hoogste inkomens). De de huur verlaagd wanneer het inko- € 34.000 - € 38.500 € 664 - € 775 huurquote is dat deel van het inkomen dat aan huur wordt men beneden een bepaalde grens € 38.500 - € 43.600 € 775 - € 900 besteed. Ter vergelijking: huishoudens met een bruto inkomen van 35.000 euro (ca. € 2000 netto) hebben bij een komt. Er wordt een huurcontract Als het inkomen boven een grenswaarde komt, wordt reguliere huur van 900 euro een huurquote van 45 procent. ontwikkeld - afgeleid van Huur op de huur in jaarlijkse stappen naar boven aangepast. Uit het onderzoek Wonen in Amsterdam blijkt dat de groep Maat -, dat deze flexibele huren ju- Als het inkomen na stijging weer daalt tot beneden een met een inkomen van 33.614 - 43.000 euro (prijspeil 2011) ridisch moet borgen. grenswaarde, wordt de huur in één keer (dus zonder een gemiddelde huurquote heeft van 40,7 procent. Aan welke voorwaarden moeten de huurders voldoen? De doelgroep

tweede verdieping juli 2012 23

bestaat uit meerpersoonshuis- wonen in aanmerking, als maar één de hand dat een substantieel aantal dossier a blessing in disguise, omdat houdens met een inkomen tussen van hen een corporatiewoning ach- corporaties zal meedoen. Het stre- ze gemeente en corporaties ruim- 29.900 en 43.600 euro, die al een terlaat. De inzet is zo’n 275 wonin- ven is om in oktober te starten met te bieden om een ‘derde segment’ corporatiewoning huren. Men kiest gen per jaar op deze manier te ver- de pilot. - tussen de 650 en 900 euro - in zoals gezegd vanwege de doorstro- huren. de huurmarkt te creëren. De pilot ming voor huidige huurders, maar Het college is begin juni akkoord Meer middensegment flexibele huren is daar een eerste niet onbelangrijk is dat daarmee gegaan met het plan; de Amster- Wethouder Freek Ossel heeft vorig proeve van. Volgens AFWC-direc- ook de verdienmogelijkheden van damse corporaties besluiten 4 juli jaar een aantal maatregelen aan- teur Hans van Harten komen de de corporatie toenemen - de huur - na het ter perse gaan van dit num- gekondigd om het woningaanbod corporaties na de zomer nog met van de oude woning kan immers mer - definitief over deelname. Ge- voor middeninkomens te vergro- andere voorstellen om het aanbod worden opgetrokken. Overigens zien de intensieve betrokkenheid ten. De door het college bekriti- aan middeldure huurwoningen te komen ook stellen die gaan samen- bij de voorbereiding, ligt het voor seerde Donner-punten zijn voor dit vergroten. z

Staalmanpark Nieuw-West: van grootschalige naar kleinschalige vernieuwing Exit ‘Parkstaddeal’ Met een plaatselijk Lente-akkoord hebben gemeente en corporaties een houdgreep door afspraken die Die opmerkelijke herschikking oplossing gevonden voor de financiële crisis bij de stedelijke vernieuwing in allang niet meer uitvoerbaar ble- werd nodig geacht om het tem- Nieuw-West. De historische ‘Parkstaddeal’ is voor de Far West-erfgenamen nu ken". De Wilt doelt daarmee op po in de stedelijke vernieuwing officieel geschiedenis. De vernieuwing gaat wel door, maar kleinschaliger, over de ‘Raamovereenkomst Integrale te houden. De corporaties had- een langere periode uitgespreid en minder ingrijpend. Fred van der Molen Gebiedsontwikkeling Parkstad', den destijds veel meer financië- zoals de Parkstaddeal officieel le armslag dan de gemeente. De alf mei bereikten de ge- gefocuste’ ingrepen en behoud en heet. Volgens deze overeenkomst corporaties zegden daarom toe meenten Amsterdam, herstel van woningvoorraad en namen de corporaties vanaf eind kosten en risico’s ter waarde van Hstadsdeel Nieuw-West en openbare ruimte. Het nieuwe ak- 2007 in ruil voor meer vrijheid bij 148 miljoen euro over te nemen. de corporaties na langdurig over- koord vervangt deels de zogehe- de uitvoering de volledige kosten Maar minder dan een jaar na on- leg overeenstemming over de fi- ten Parkstaddeal, die door de cri- en risico’s van de fysieke vernieu- dertekening openbaarde zich de nanciering van de stedelijke ver- sis een dode letter was geworden. wing in de Westelijke Tuinsteden kredietcrisis. De verdienmoge- nieuwing in Nieuw-West. De res- Stadsdeelwethouder Paulus de voor hun rekening, inclusief die lijkheden van de corporaties ver- terende gemeentelijke middelen Wilt is blij dat er nu eindelijk dui- van de openbare ruimte - traditi- dwenen als sneeuw voor de zon. worden vooral bestemd voor ‘meer delijkheid is: “We zaten in een oneel een overheidstaak. Nieuwbouwwoningen bleken in

juli 2012 Kort Bestek 24

Nieuw-West zeer moeilijk ver- We kunnen ons nu weer met een koopbaar, om over verhuur van positieve insteek op de inhou- kantoorruimte maar te zwijgen. delijke programma’s richten.” Er zijn dan ook weinig nieuwe De partijen konden elkaar uitein- plannen onder het nieuwe regi- delijk vinden in de verdeling van me tot wasdom gekomen. Wel is ‘vrijgevallen’ miljoenen uit het een aantal bestaande plannen in Stimuleringsfonds Volkshuis- Paulus de Wilt: “We zaten in een Hans van Harten: “We kunnen ons nu de geest van de Raamovereen- vesting. Daarmee konden extra houdgreep door afspraken die allang weer op de inhoudelijke programma’s komst uitgewerkt. Een geslaagd uitgaven worden bekostigd die niet meer uitvoerbaar bleken.” concentreren.” voorbeeld vindt De Wilt de her- zijn ontstaan vanwege de ver- ontwikkeling van het Staalman- traging en het uitstel van de ver- ratie. Maar die zijn inmiddels voor nu tenminste één-op-één met een plein door de Alliantie. nieuwing. Dat geld was beschik- onbepaalde tijd uitgesteld, waar- corporatie tot afspraken komen of baar, omdat plannen zijn ver- door de gemeente met een verlies- met andere ontwikkelaars of parti- Verdeling van miljoenen vallen of uitgesteld. Deze centen gevend pand blijft zitten. Een hele culieren in zee. Bovendien zijn we Kredietcrisis of niet, er lag wel nu af van ingewikkelde procedu- een juridisch document met stevi- res en vertragende commissies.” ge financiële toezeggingen door De door de corporaties toegezegde miljoenen Van Harten: “Het is na de ont- de corporatiesector. De gemeen- zullen nooit meer komen vlechting van Far West ook veel te verwees naar deze afspraken, eerder mogelijk om per buurt de corporaties beriepen zich op worden nu vooral gebruikt voor lijst van dergelijke financiële erfe- bilateraal met één corporatie te overmacht. Deze patstelling leid- fysieke ingrepen zoals het oplap- nissen is nu weggewerkt, dankzij overleggen. De corporaties heb- de tot moeizame onderhandelin- pen van de openbare ruimte, inde toedeling van gelden uit het Sti- ben hun bezit nu grotendeels per gen die in het mei-akkoord ein- terim-beheer en exploitatiever- muleringsfonds. gebied geconcentreerd. Wij willen delijk zijn afgerond. Directeur liezen op (maatschappelijk) vast- overigens wel een vorm van cen- Hans van Harten van de Amster- goed. De Wilt noemt als voorbeeld Regie terug traal overleg tussen corporaties, damse Federatie van Woning- het KLIQ-Gebouw in Overtoomse De door de corporaties toegezeg- stadsdeel en centrale stad in stand corporaties (AFWC) is blij dat de Veld. Het stadsdeel had dat pand de miljoenen zullen nooit meer houden, om de grote lijnen van de deze discussie eindelijk is afge- tijdelijk beschikbaar gesteld voor komen, maar De Wilt is in ieder vernieuwing te blijven bespreken, rond. “Dat hing toch wel als een studentenhuisvesting, in afwach- geval blij dat het stadsdeel bewo- niet alleen fysiek, maar ook soci- zwaard van Damocles boven al- ting van de sloop/nieuwbouw- ners meer duidelijkheid kan ge- aal-economisch. Het gaat im- le gesprekken in Nieuw-West. plannen van de betrokken corpo- ven en de regie terug heeft. “Ik kan mers om mensen.” Z

Akkoord Vernieuwing Nieuw-West Het akkoord gaat uitsluitend over de inzet gaat het om 40 miljoen euro. Hieruit kunnen zie je dat ze nauwelijks meer maatschappelijk van middelen uit het Stimuleringsfonds andere extra kosten van stadsdeel, gemeente en vastgoed - bijvoorbeeld scholen - willen bouwen. Volkshuisvesting. Dit fonds wordt gevoed door corporaties worden gefinancierd die het gevolg Of ze eisen zulke garanties, dat we het net zo goed erfpachtgelden van de corporaties. zijn van stagnerende vernieuwingsplannen. zelf kunnen doen.” Het fonds verstrekt bijdragen aan gemeente en Daarbij gaat het om bijvoorbeeld onderhoud Nog niet alle financiële disputen zijn beslecht. corporaties om de stedelijke vernieuwing een van de openbare ruimte, niet geraamde tekorten De Wilt: “De discussies over de toedeling van impuls te geven. Omdat er vanwege de crisis in de grondexploitatie, woningverbetering en kosten voor de openbare ruimte gaan vaak over plannen zijn uitgesteld of geschrapt, komen er renovaties. de grens: horen buurtontsluitingswegen nu wel reserveringen vrij, in totaal 24 miljoen euro tot Wat het volgens De Wilt extra moeilijk maakte om of niet bij de gebiedsontwikkeling? Neem de 2020. Dat geld komt beschikbaar voor fysieke tot een akkoord te komen, was dat de corporaties buurtring in Geuzenveld. Stadgenoot neemt de ingrepen van zowel stadsdeel als corporaties om er niet hetzelfde in stonden. De erfgenamen van straten daarbinnen voor zijn rekening, maar vindt de negatieve gevolgen van de vertraging op te Far West - Stadgenoot, De Key en Rochdale - de buurtringweg daar niet bij horen. Omdat het vangen. Daarbij gaat het om kosten ten behoeve wilden volledig van de Raamovereenkomst af. niet bij het hoofdnet auto hoort, valt het niet onder van de openbare ruimte, het interim-beheer en het Maar Ymere, de Alliantie en Eigen Haard willen wel de centrale stad. Dus zou het stadsdeel ervoor maatschappelijk vastgoed. in dezelfde geest door. Zij het, dat ook zij minder opdraaien. Maar wij hebben voor het onderhoud In het akkoord zijn ook verdelingsafspraken risico’s willen nemen. De Wilt begrijpt dat: “Als ze geen reserveringen gemaakt, omdat het onder de gemaakt over andere nog niet bestemde anders geen WSW-garantie kunnen krijgen, kun je Raamovereenkomst viel. Dat probleem is nog niet onderdelen van het Stimuleringsfonds. Hierbij ze dat ook moeilijk kwalijk nemen. Maar daardoor volledig opgelost.”

Kort BestEK juli 2012 Over groeicomplotten

en krimpdenken 25

Onder de titel ‘Tussen groeidenken en krimpfeiten’ gaf Leonie Koppeling search. Het groeicomplot is nog Janssen-Jansen in het meinummer van NUL20 haar visie op de Janssen-Jansen suggereert een groter dan gedacht. regionale woningmarkt. Volgens haar zit de Metropoolregio koppeling tussen bevolkingsprog- verstrikt in groeiprognoses, die tot een enorme overschatting noses en plannen voor kantoren Woningnood van de vraag leiden. Léon Groenemeijer bestrijdt deze en winkels. Maar het grote aan- Gaat deze woningbehoefte zich conclusie. Volgens hem moet de regio juist anticiperen op tal leegstaande kantoren, ook in ook materialiseren in een toena- woningnood. Want in kwaliteit kun je niet wonen. de Metropoolregio, laat juist zien me van de woningvoorraad? De dat het aan die koppeling ernstig nieuwbouwproductie zakt in. Op Léon Groenemeijer werkt sinds anssen-Jansen husselt kanto- schort. Zeker nu het Nieuwe Wer- termijn leidt dit onvermijdelijk tot 2000 als onderzoeker en adviseur ren, woningen, winkels, kre- ken er nog een schepje bovenop woningnood. Voorlopig helpen bij ABF-Research. Hij is mede- Jdieten en crises vrolijk door el- doet. Het Nieuwe Wonen is er nog tijdelijke oplossingen zoals wo- auteur van het rapport ‘Houdbaarheid kaar tot een complot waarin bevol- niet, maar het Oude Wonen is ern- nen als kraakwacht, langer thuis Woningbehoefteprognoses Noordvleugel’ kingsprognoses en de ‘vage’ verta- stig ontwricht. Om dat nu te wijten blijven wonen, boomerangkinde- ling daarvan naar marktvraag ge- aan een groeicomplot en die ver- ren, scheiding uitstellen, lange- bruikt worden ter rechtvaardiging maledijde bevolkingsprognoses re woon-werkafstanden, etcetera. Dit artikel verscheen eerder op van de groeiagenda die de Metro- is wel een heel bizarre conclusie. Bouwers, ontwikkelaars, gemeen- RUIMTEVOLK.NL; poolregio Amsterdam zou teiste- Zeker, het aantal woningen in de ten en grondeigenaren zullen ge- artikelen voor de rubriek Forum verschijnen buiten de verantwoordelijkheid van de ren. Een groeiagenda die volgens Metropoolregio met een bordje te dwongen worden met goedkopere redactie. Janssen-Jansen tot een enorme koop is bijzonder groot, maar het producten op de markt te komen. overschatting van de vraag leidt en aantal leegstaande woningen is In de piramide van Maslov is huis- de omslag naar een woontijdperk zeer beperkt. Ook Janssen-Jansen vesting een vrij basale behoefte. De van transformatie, zonder groei en constateert meer vraag dan aanbod druk op de politiek om in te grijpen geld, bemoeilijkt. Helaas wordt dat in het huursegment. zal oplopen. Op enig moment zal tijdperk niet verder omschreven en Wat betekent dat nu voor het woer een nieuw evenwicht op de wonen in de Metropoolregio de ko- ningmarkt ontstaan: huren wordt De vraag is hoe in goedkopere woonproducten mende tien jaar? Uit demografi- duurder en kopen goedkoper. sche analyses blijkt de gemiddel- De interessante vraag is dus hoe in kan worden voorzien de leeftijd er in vergelijking met goedkopere woonproducten voor- de rest van het land laag. De ver- zien kan worden. De eerste con- blijft onduidelijk waarom dat tijd- wachte bevolkingsgroei wordt touren daarvan zijn nu al te zien. perk nu in deze regio van start zou daarom voor meer dan de helft Het best lopende product is mo- moeten gaan. De overschatting van veroorzaakt door een aanhou- menteel de studentenwooneen- de groei zou primair voor de kan- dende natuurlijke aanwas. Die heid. Aangezien daar tegenwoor- torensector gelden, maar door de aanwas is enerzijds het gevolg dig campuscontracten op van toe- “vele interdependenties in ruimte- van geboorten, anderzijds van passing zijn, valt te verwachten dat woningen MRA 93.000 tekort in woning- lijk en financieel perspectief is het de gestegen levensverwachting. een soortgelijk product ook voor bouwproductie 1.223.000 lastig het vraagstuk van wonen te Die gestegen levensverwachting afgestudeerden in de markt gezet 30.000 Huidige achterstand scheiden van andere (vastgoed) zorgt ook weer voor een afna- wordt. Een ander product dat re- in de woningvoorraad ontwikkelingen”, zo lezen we. me van het gemiddeld aantal be- delijk lijkt te lopen, is de zelfbouw- 63.000 Woningbehoefte Janssen-Jansen ziet het groeicom- woners per woning. Het zijn dit woning. De standaardwoning in plot als volgt: “Wonen en werken soort harde feiten die ik mis in de uitlegwijk is natuurlijk ook een

50.000 werden direct gekoppeld aan een de analyse van Janssen-Jansen. goedkoop te ontwikkelen product. Woningbouwproductie bij huidig bouwtempo bouwopgave. Die vervolgens weer Het enige feit dat ze meldt: de Kleiner, minder franje, meer uit- 1.080.000 als input meegenomen wordt in woningbehoefteprognose voor leg, wordt dat het Nieuwe Wonen? bevolkingsprognoses, daarmee de Metropoolregio Amsterdam, Janssen-Jansen vindt het verstan- de groeiagenda’s versterkend via klopt helaas niet. De toename van dig om juist nu te ‘blijven investe- Woningvoorraad meer woningen en kantoren, be- die behoefte is geen 140.000 tot ren in de kwaliteit van de leefom- 1.000.000 drijventerreinen en detailhandel… 170.000 in de periode tot 2030, geving in de bestaande stad, inclu-

2010 - 2020 Allemaal onderbouwd met vraa- maar 205.000 tot 235.000, zoals sief het voorzieningenniveau voor ganalyses waarvan de uitgangs- te lezen valt in het rapport Houd- burgers en bedrijven’. Daar kan MRA-prognose door ABF Research punten niet ter discussie worden baarheid Woningbehoefteprog- natuurlijk niemand op tegen zijn, gesteld.” noses Noordvleugel van ABF Re- maar kun je er ook in wonen? z

juli 2012 FORUM Corporaties begeven zich op kapitaalmarkt

26 Op zoek naar geld Corporaties willen voor de financiering van hun investeringen woordelijk voor financiën. altijd voldoende geld beschik- niet volledig afhankelijk zijn van banken. Welke alternatieven Ymere heeft een omvangrijke ka- baar hebben tegen een gunstige kunnen zij aanboren? Stadgenoot heeft kortgeleden meer dan pitaalbehoefte. Traditiegetrouw prijs. “De recente bankencrisis vijftig miljoen euro opgehaald bij een Duitse belegger. Ymere doet de corporatie voor langlo- heeft ons geleerd dat banken el- staat als eerste corporatie in Nederland in de startblokken pende leningen een beroep op kaar niet altijd vertrouwen. Op voor de uitgifte van een obligatielening. commerciële banken en de beide enig moment kan zich een situ- sectorbanken: Bank Nederlandse atie voordoen, dat niet voldoen- Bert Pots e komende vijf jaar, Gemeenten en Nederlandse Wa- de geld beschikbaar is.” Niet al- afhankelijk van de terschapsbank. “We merken dat leen het vertrouwen tussen ban- “Domvang van onze in- banken als ABN AMRO, ING en ken speelt een rol. Beide sector- vesteringen, moeten we alleen al Rabobank – mede door de peri- banken moeten in de toekomst voor onze volkshuisvestelijke ta- kelen met de derivatenportefeuille op eigen kracht meer geld uit de ken naar schatting 3 miljard euro lenen. Dat geld hebben we nodig “Het is goed dat institutionele beleggers meer voor zowel nieuwe investeringen, betrokken raken bij de woningmarkt” als de herfinanciering van bestaande leningen.” Aan het woord is Ber Bosveld van Ymere, binnen bij Vestia - veel kritischer naar de markt halen. Gemeenten en pro- de raad van bestuur onder meer sector kijken. De geldkraan wordt vincies mogen - als het aan het ka- verant- dichtgedraaid. Dat maakt dat wij binet ligt- straks hun overschot- steeds afhankelijker worden ten niet meer bij banken stallen, van de twee sectorban- maar worden verplicht hun geld ken.” aan te houden bij het ministerie Beide banken be- van Financiën. Minder omzet en dienen de sector schaarste kunnen, zo voorziet al decennialang Bosveld, tot een hogere prijs lei- naar volle te- den. “Onder dergelijke marktom- vredenheid, standigheden vinden wij het be- maar Bos- langrijk over een ander, solide fi- veld durft nancieringskanaal te kunnen be- er niet op te schikken.” vertrouwen dat BNG en Geld ophalen NWB Ymere kiest voor een zogeheten EMTN-programma; een door overheden en bedrijfsleven veel gebruikt middel om geld van pensioenfondsen, verzekeraars en andere beleggers op te halen. Deze obligatieleningen zullen net als andere niet-commercië- le corporatieleningen worden geborgd door het Waarborg- fonds Sociale Woningbouw. Volgens Martijn Rink, manager Investor Relations bij het WSW, ontstaat door de garantie een lening van ‘AAA’-kwaliteit. Bijna evengoed als staats- obligaties. “Voor beleggers is het heel belangrijk

juli 2012 27 leningen een heldere waardering toch liever bij de vertrouwde sec- komend najaar in onze financie- ben gemaakt.” Hij houdt goede te kunnen geven. Ook moet het torbanken blijven.” ringsbehoefte voorzien.” hoop op een eerste emissie later goed mogelijk zijn de leningen Zover is Ymere nog niet. Zij dit jaar. “Ymere is er klaar voor. te verhandelen. Gebruik van een Kredietbeoordelaar wacht op toestemming van het We voldoen aan alle voorwaar- dergelijk gestandaardiseerd pro- Stadgenoot heeft voor een ande- Rijk. Al in 2009 kondigde toen- den. Kredietbeoordelaars en het gramma biedt de door alle partij- re koers gekozen, zegt financieel- malig minister Van der Laan on- Centraal Fonds Volkshuisvesting en gewenste transparantie.” directeur Roger Doomen. Stadge- derzoek aan naar de voor- en na- hebben ons daarin bevestigd.” Willem Smorenburg, treasurer noot beschikt sinds het najaar van delen van EMTN-programma’s In eerste aanleg gaat het alleen bij corporatie Wooncompagnie, 2011 als eerste Nederlandse cor- voor de corporatiesector. Daar om geborgde financiering. La- deelt de twijfels van Ymere over poratie over de kwalificatie AA is destijds in samenwerking met ter wordt wellicht ook geld op- de toekomstige leenmogelijkhe- Stable van kredietbeoordelaar het ministerie van Financiën en gehaald voor commerciële (niet- den van corporaties. Wooncom- Standard & Poor’s. “Voor onze het WSW wel aan gewerkt, maar daeb) activiteiten. pagnie is actief in het noordelij- commerciële activiteiten zijn we de verdere ontwikkeling staat op Ook volgens Doomen zijn obli- ke deel van Noord-Holland, maar afhankelijk van leningen bij ge- een laag pitje. Zo laat een woord- gatieleningen goed voor de sec- heeft in haar eentje niet de schaal wone banken. Ook wij zien dat voerder van minister Spies we- tor. “Als meer grote corporaties om rechtstreeks op de kapitaal- zij de voorwaarden verder aan- ten. Eerst wordt het Vestia-de- rechtstreeks toegang hebben tot markt te lenen. “Een EMTN-pro- scherpen.” De belangstelling bacle geanalyseerd. Het depar- de kapitaalmarkt, dan groeit de gramma leent zich in het bijzon- van de kapitaalmarkt na het ver- tement kan dan ook niet zeggen al zo lang gewenste financiële der voor grote bedragen. Niet op krijgen van de waardering blijkt of en wanneer de ontwikkeling betrokkenheid van institutione- de laatste plaats omdat de kos- boven verwachting groot. Zowel van het programma wordt voort- le beleggers bij de woningmarkt. ten aanzienlijk zijn. Wij hebben voor langlopende leningen, als gezet. Tegelijkertijd daalt het beroep op daarvoor niet de juiste schaal. Dat voor kortdurende kredieten. Bosveld begrijpt deze aarzeling, de sectorbanken. Zij hebben dan geldt ook voor de andere corpora- De belangstelling is zodanig, dat maar twijfelt niet aan de ingesla- meer middelen beschikbaar om ties in de regio. Daarom hebben Stadgenoot geplande roadshows gen weg. “De ontwikkelingen met maatwerk de investeringen zeven Noord-Hollandse corpora- in Londen en Frankfurt achter- op de kapitaalmarkt bevestigen van kleine en kleinere corporaties, waaronder IntermarisHoek- wege heeft gelaten. “Er wordt ons dat we de juiste keuze heb- ties mogelijk te maken.” z steen, de koppen bij elkaar ge- ons voor de korte termijn veel stoken om te bekijken of we ge- geld aangeboden. Meer dan we Nieuwe financieringsvormen zamenlijk kunnen optreden.” feitelijk nodig hebben. Ook zijn In tegenstelling tot banken beschikken verzekeraars en pensioenfondsen wel De gesprekken daarover bevinden we erin geslaagd bij een Duitse over veel geld om uit te lenen. Zij moeten met hun beleggingen wel voldoende zich nog in een verkennend sta- belegger een lening af te sluiten rendement halen. Hoe kunnen corporaties deze geldbronnen ontsluiten? dium. Over de uitkomst wil Smo- voor een periode van dertig jaar. renburg niet speculeren. “Het kan Warburg stelt 54 miljoen euro • via een onderhandse lening zo zijn dat we tot de conclusie ko- beschikbaar tegen een rente van Pensioenfondsen zijn soms bereid in corporatieprojecten te beleggen. SPOV, de men dat een dergelijk programma 4,19 procent, zonder dat sprake gezamenlijke pensioenfondsen voor personeel in het openbaar vervoer, heeft tot de mogelijkheden behoort, is van allerlei voorwaarden of on- afgelopen voorjaar nog ingestemd met de belegging in een groot project van de maar dat we voor onze leningen derpand. Daarmee hebben we tot Rotterdamse corporatie WoonCompass. De fondsen beleggen 45 miljoen euro in de bouw van sociale huurwoningen, twee scholen en een parkeergarage. Het Huidige financiering WSW wilde dit project niet borgen. Corporaties financieren programma’s voor groot onderhoud, • via een EMTN-programma woningverbetering en sloop/nieuwbouw grotendeels met geleend geld. Bij een EMTN-programma (Euro Medium Term Note) wordt de financiering ook Deze leningen komen voor meer dan 90 procent van de Bank Nederlandse rechtstreeks opgehaald, zonder tussenkomst van de bank. De plaatsing van de Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank. Het Waarborgfonds Sociale lening geschiedt niet onderhands maar in het openbaar. Daarbij is het mogelijk Woningbouw staat garant, mits de kasstromen van de corporatie voldoende dat het WSW garant staat, mits overheid en VNG daarvoor toestemming geven. zijn om aan toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen. Eind vorig jaar Dergelijke obligatieleningen kunnen ook worden ingezet voor commerciële bedroeg het totaalvolume aan geborgde langlopende leningen 86,3 miljard financiering. euro. • via andere wegen Sinds 2011 geldt een strikte scheiding tussen publieke (daeb) en commerciële Om toegang tot commerciële leningen te vereenvoudigen, heeft Stadgenoot (niet-daeb) investeringen. Voor de commerciële investeringen zijn een waardering aangevraagd bij kredietbeoordelaar Standard & Poor’s. In corporaties aangewezen op reguliere leningen bij banken. Maar banken bijvoorbeeld Engeland zijn dergelijke ‘ratings’ voor woningcorporaties heel worden terughoudender in het financieren van vastgoed. De voorwaarden gebruikelijk. zijn de afgelopen tijd aanzienlijk aangescherpt.

juli 2012 derde verdieping Zelfbeheer van schoonmaak bespaart corporatie en bewoners geld

28 Stap uit die negatieve portiekcirkel

Spanningen in een buurt of in een portiek zijn vaak dat spanningen in een buurt niet een stapeling van ergernissen: met simpele, praktische maatregelen aan te pakken. worden veroorzaakt door religieu- burenoverlast en buren die elkaar Woningstichting Eigen Haard biedt met de ‘schoonmaakladder’ ze verschillen, maar vooral door negeren. een eenvoudig instrument waarmee bewoners meer greep verschil in leefstijlen. Spanningen Tegelijkertijd lijkt niemand bereid krijgen op overlast en spanningen. Ze krijgen de schoonmaak hebben vaak praktische oorzaken zijn eigen rommel op te ruimen, van gemeenschappelijke ruimten deels in eigen beheer. en zijn ook met betrekkelijk sim- laat staan die van een ander. Dat pele maatregelen op te lossen. Be- wordt gezien als taak van de cor- Johan van der Tol roeger waren belangrijk is dat mensen elkaar in de poratie en het ingehuurde schoon- woners zelf verant- openbare ruimte weer aanspreken maakbedrijf. Klachten over vervui- “Vwoordelijk voor het op hun gedrag, zo wordt in het on- ling lopen dan ook vaak via de cor- schoonhouden van hun por- derzoek en op de conferentie on- poratie, want bewoners zijn het tiek en ook hun stoep”, vertelt derstreept. niet meer gewend hun buren aan Gert Dijkstra, manager Woon- Sociale controle dus, alleen wil te spreken. service van Woningstichting Ei- Dijkstra het niet zo noemen. Ei- gen Haard. “Maar met de komst gen Haard wil bewoners weer Negatieve portiekcirkel van de verzorgingsstaat in de ja- greep geven op de semi-openba- Het is van groot belang dat deze ren zestig hebben corporaties hun re ruimte net voor de voordeur, de ‘negatieve portiekcirkel’ wordt huurders ontzorgd. In het huur- portiek, en spreekt daarbij van ‘so- doorbroken, stelt Eigen Haard. contract staat nog wel dat de ge- ciaal eigenaarschap’. Want de portiek speelt volgens meenschappelijke ruimten ook de corporatie een belangrijke rol onder het gehuurde vallen, maar Veiligheid in de ontwikkeling en participa- de meeste mensen weten dat niet. Zo’n 70 procent van het be- tie van mensen. Het is als het wa- Het gevolg is dat de portiek van zit (61.000 verhuureenheden in re de eerste schil tussen het huis- niemand is en niemand zich er Groot Amsterdam) van Eigen houden en de buitenwereld. En verantwoordelijk voor voelt.” Dijkstra spreekt op de conferen- Met de komst van de verzorgingsstaat hebben tie ‘Samenleven met verschillen’. corporaties hun huurders ontzorgd Daar werd afgelopen voorjaar het gelijknamige onderzoeksrapport Haard heeft gemeenschappelijke nog steeds is de spreekwoordelij- van de dienst Onderzoek en Sta- ruimten als portieken, galerijen ke goede buur beter dan een verre tistiek en het Verwey-Jonker In- en bergingen. Het gaat daarbij om vriend, ook in dit tijdperk van so- stituut gepresenteerd. Belangrij- ongeveer zeshonderd complexen. ciale media. ke conclusie van het onderzoek is De corporatie doet veel om portie- Om bewoners het ‘sociale eige- ken schoon, veilig en leefbaar te naarschap’ van weleer terug te la- Schoonmaken bij Eigen Haard houden, met onder meer huis- ten krijgen, heeft Eigen Haard de Zeventig procent van de 61.000 verhuureenheden van Eigen Haard heeft meesters, individuele aanpak van ‘schoonmaakladder’ bedacht. De gemeenschappelijke ruimten. Het gaat daarbij om zeshonderd complexen. overlast, schoonmaakacties, ca- corporatie wil bewonersgroepen Rond de dertig daarvan hebben de schoonmaak deels in eigen beheer. meratoezicht, portiekgesprekken, overhalen weer de verantwoor- In totaal geeft de corporatie op jaarbasis 1,1 miljoen euro uit aan de buurtfeesten en het vastleggen van delijkheid op zich te nemen voor schoonmaak, waarvoor 25 tot 30 bedrijven worden ingeschakeld. woonafspraken. het schoonmaken van de portiek De schoonmaakkosten voor sociale huurders variëren van 0 tot 12 euro Toch blijkt uit tweejaarlijks eigen en andere gemeenschappelijke per maand. Gemiddeld betalen huurders 2,50 euro per maand. Bij sociale onderzoek van Eigen Haard dat ruimten. Dat kan in zes verschil- nieuwbouw wordt meestal 12 euro gerekend en in de vrije sector kunnen de bewoners behoorlijk ontevreden lende contractsvormen, variërend schoonmaakkosten oplopen tot 35 euro. zijn over de netheid van hun por- van de controle op het werk en de Deze uitgaven aan de schoonmaak worden volledig doorberekend in de tiek. Gemiddeld in heel Amster- aanbesteding ervan, tot het volle- servicekosten. Daar bovenop maakt de corporatie 20 tot soms wel 100 dam kreeg die in 2010 het rap- dig zelf doen. Alleen de adminis- procent extra kosten voor onder meer administratie en controle. En die portcijfer 5,67, een lichte daling tratie en de facturering blijft Eigen mag Eigen Haard niet volledig doorberekenen. Verhuurders mogen slechts ten opzichte van twee jaar eerder. Haard dan zelf doen, omdat daar 5 procent van de werkelijke schoonmaakkosten als administratiekosten in Een kwalijke zaak, meent Dijkstra, te veel haken en ogen aan zitten. rekening brengen, met een minimum van 7,50 euro per jaar. Bewoners die want een vuile portiek wordt vaak “Door het zelfbeheer krijgen be- bijvoorbeeld zelf de controle en de klachtenafhandeling doen, besparen Eigen Haard dus geld. beleefd als een onveilige portiek woners meer contact met el- en gaat doorgaans gepaard met kaar”, zegt Dijkstra. “En zodra ze

Kort BestEK juli 2012 Zelfbeheer van schoonmaak bespaart corporatie en bewoners geld

Stap uit die negatieve portiekcirkel 29

zelf verantwoordelijkheid krijgen, De ‘schoonmaakladder’ voelen ze zich ook gelegitimeerd hun buren aan te spreken.”

Kwaliteit Overigens levert de eerste tre- de van de schoonmaakladder, het controleren van het schoonmaakwerk, nog niet veel financieel voordeel voor de bewoners op. Dat gaat hooguit om een paar dub- beltjes per maand. Interessanter wordt het als bewoners het werk zelf mogen aanbesteden. “Als een bewonersgroep daar lol in heeft dan kan ze tegen een aantrekkelijke prijs/prestatie een schoonmaker inhuren”, aldus Dijkstra. Dan nog gaat het niet om heel grote bedragen: hooguit enkele euro’s per maand. “Voor mensen met een kleine beurs kan dat er niet wakker van als het één van ‘Even overleggen’ heel wat zijn. Maar de belangrijk- zijn honderden complexen kwijt- ste winst zit in de betere kwaliteit. raakt. Voor een eenmanszaak Gerard Kreek is voorzitter van de bewonerscommissie Ottho Heldringstraat. Deze galerijflat met 98 woningen in Slotervaart geldt binnen Eigen Haard Als ze zelf opdrachtgever zijn, hebben ze een als een voorbeeld van zelfbeheer. Zolang Kreek zich kan heugen besteden stok achter de deur om betere kwaliteit te eisen. de bewoners van de voormalige ouderenflat zelf het schoonmaakwerk uit en houden ze er toezicht op. En ook al jaren is Bas Landweer uit Abcoude de Je wordt er moedeloos van als je kan het een grote tegenslag zijn. vaste schoonmaker. als bewoner vijf keer gebeld hebt Zzp’ers zijn vaak scherp geprijsd Kreek stuurt hem namens de bewoners aan. “Soms zijn er wat kleine dingen. Dan moeten we even overleggen”, zegt Kreek. “Maar verder en de schoonmaker maakt er nog en de inkoopkracht van bewoners- gaat het eigenlijk uitstekend.” Volgens Kreek leidt het zelfbeheer steeds een potje van. Als ze zelf groepen moet niet worden onder- inderdaad tot meer onderling contact tussen bewoners en ook tot meer opdrachtgever zijn, hebben ze schat. En het spaart ons geld in de verantwoordelijkheidsgevoel. een stok achter de deur om betere extra kosten (zie kader, jvdt).” kwaliteit te eisen. Ze kunnen im- Bij Eigen Haard beheren momen- mers iemand anders inhuren.” teel zo’n dertig van de zeshonderd Zelfbeheer vereist wel een grote complexen voor een deel zelf de poule van schoonmaakbedrijven schoonmaak. Als het aan de cor- die voor Eigen Haard werken. Op poratie ligt, worden dat er aan- dit moment telt die poule tegen de zienlijk meer. Eigen Haard begint dertig schoonmaakondernemin- later dit jaar met het informeren gen. Dijkstra: “Laatst deed Deloit- van de bewoners over de verschil- te ons de suggestie om de schoon- lende servicepakketten. Zeker 70 maak voor deze zeshonderd com- procent van een complex moet in- plexen juist groot in te kopen, bij stemmen met een nieuw service- hooguit vier bedrijven. Dan zou- contract. Het zal daarom nog een den we volgens de adviseurs gro- lange adem vergen om veel bewo- te kortingen kunnen bedingen. nersgroepen tot zelfbeheer te krij- Maar dat zou ook betekenen dat gen. Maar het levert beide partijen bewoners weinig te kiezen hebben ook wat op: financieel, in kwaliteit bij de aanbesteding. Bovendien en vooral sociaal, zo benadrukt ligt een groot schoonmaakbedrijf Dijkstra. z Gerard Kreek (rechts) samen met Bas Landweer, de schoonmaker

juli 2012 Kort Bestek Administratieve leegstand onveranderd hoog in Amsterdam

30 “Controle blijft prioriteit”

Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek staat bijna 10 der Heijden en deskundige Bert vinken. Dan ging het om panden procent van de Amsterdamse woningen leeg. Hoe kan dat in Vuurberg kijken niet erg op van met een woon/winkelbestem- tijden van groeiende woningnood? Hebben we hier te maken de cijfers. ming waarin al lang niet meer met een administratief of een echt probleem? En wat voor “Voor alle duidelijkheid”, zegt werd gewoond, samengevoegde invloed zal de bezuiniging van 1,4 miljoen euro bij de dienst Van der Heijden, “het gaat om etages en dergelijke. Uiteindelijk Vergunning en Handhaving van de dienst Wonen, Zorg en administratieve leegstand: op hielden we nog 35 procent van Samenleven hebben op de leegstandsbestrijding? een bepaald woonadres staat op die 28.000 over.” Administra- het meetmoment niemand inge- tieve leegstand, natuurlijk. Of er Fred van der Molen olgens het CBS staat in schreven. We hebben in 2007 eens werkelijk niemand woont, is niet Amsterdam een kleine heel uitgebreid onderzoek ge- bekend. Volgens een recente dee- V10 procent van de wonin- daan na een bericht dat er 28.000 lanalyse staat nog ‘maar’ 29 pro- gen leeg; voor de hele stadsre- spookwoningen zouden zijn in cent van de leegstaande woningen gio ligt dat enkele procenten la- Amsterdam. Het is een moment- langer dan twee jaar leeg. ger. Navraag bij de Amsterdamse opname. De meeste leegstand dienst Onderzoek en Statistiek valt te verklaren uit verhuizin- Appels en peren levert vreemd genoeg een lager gen, renovaties, sloop en vertra- Wat in 2007 niet hielp was dat percentage op, maar nog altijd ging in registratie. Corporaties diverse gemeentediensten met hoog: door de jaren heen staan verhuren bijvoorbeeld veel wo- verschillende woningbestan- zo’n 28.000 tot 30.000 woningen ningen met tijdelijke contracten den werkten. De persoonsregis- leeg. Op 1 januari 2012 waren dat aan studenten. Lang niet iedereen tratie was niet gekoppeld aan er om precies te zijn 28.218, ofte- schrijft zich vervolgens direct in. de Amsterdamse vastgoedregis- wel 7,13 procent. Vuurberg: “Bovendien moet je ei- tratie. Pas in 2010 zijn alle dien- Een schrikbarend hoog aantal genlijk niet naar een momentop- sten één gezamenlijke Basisre- in een tijd van oplopende wo- name kijken om leegstand te be- gistratie Adressen en Gebouwen ningnood. Bovendien is het per- oordelen, maar of woningen bij- (BAG) gaan gebruiken. Vuurberg: centage veel hoger dan in an- voorbeeld na twee jaar nog altijd “Wij zaten altijd op het snijvlak dere grote steden. Hoe kan dat? leeg staan. Ik heb destijds een van beide bestanden. Je kon zo Wie door de stad fietst, ziet analyse gedaan op dat leegstands- de verschillen in adressen zien. toch weinig lege woningen. bestand. Wat bleek? Twee jaar la- Een afwijking van 1 procent zorgt ter was 55 procent van de 28.000 al voor een paar duizend adresen De gemeentelijke afdeling Ver- woningen weer bewoond. Daar- verschil. Dat is nu grotendeels gunning en Handhaving van de naast bleek van zo’n tweeduizend voorbij.” Bovendien worden sinds Dienst Wonen, Zorg en Samenle- adressen de woonbestemming kort de mutaties bij corporatiewo- ven heeft tot taak leegstand tegen beëindigd. Ook konden we 2500 ningen automatisch doorgegeven te gaan. Manager Willy-Anne van ‘dubieuze’ probleemgevallen af- aan de bevolkingsregistratie. De administratieve leegstand wordt er echter vooralsnog niet veel lager door. Het waren er per 1 januari nog altijd 28.218. Hoe kan dat dan? Van der Heijden: “Dat verrast me ook, te meer daar er veel minder wordt gesloopt de laatste jaren en de woningdruk hoog is. We merken wel dat renovaties langer du- ren. Als we dat navolgen blijkt dat nogal eens om geldgebrek te gaan. En hoe dwing je eigenaren dan hun woningen weer te gaan verhuren?” Vuurberg: “Er is mogelijk een nieuwe factor bijgeko- men. Er staan nu meer dan acht-

Kort BestEK juli 2012 bewoonde adressen 400.000 woningvoorraad leegstand 390.000 bewoonde woningen 380.000 31

duizend woningen te koop in Am- 370.000 houdt prioriteit; dat blijven we on- sterdam. In veel daarvan staat nie- der meer via Bureau Zoeklicht en 360.000 mand ingeschreven.” onze partners aanpakken. Daarbij 350.000 is het effectief om meldingen die Bezuinigen we via meldpunt Zoeklicht bin- Er wordt flink gesnoeid in de 340.000 nenkrijgen na te volgen. Dat levert handhavingscapaciteit. Vanaf 1 ja- goede signalen voor leegstand en nuari 2013 moet de afdeling Ver- 330.000 woonfraude op. We zullen verder gunningen en Handhaving het vooral die dingen aanpakken die 320.000 met 1,4 miljoen, oftewel zo’n 18 maatschappelijke impact hebben, fte, minder doen. Dat betekent 310.000 zoals matrassenverhuur of huis- vast niet veel goeds voor de leeg- jesmelkers.” standscontrole? 300.000 De aanpak van illegale shortstay- 1991 1995 2000 2005 2010 2012 Van der Heijden: “Ik verwacht verhuur is volgens Van der Heij- dat we even effectief kunnen blij- Bron: O+S, juni 2012, grijs geeft de (administratieve) leegstand weer. den in eerste instantie een zaak ven. De handhavingscapaciteit Merk op dat er ook nog vele duizenden adressen bewoond zijn die formeel niet als van de stadsdelen. “Maar in 2013 wordt op een andere leest ge- woning staan geregistreerd (= bewoonde adressen, grijze grafiekdeel tot oranje lijn). gaan we samen met de stadsdee- schoeid. De focus komt te lig- len twee projecten op dat vlak gen op het bestrijden van ex- In combinatie met afschaffing Wij gaan nu veel gerichter en doen. Vooruitlopend daarop doen cessen, op gebieden waar mis- van de huisvestigingsvergunning projectmatiger werken. We ko- we binnenkort met stadsdeel Cen- standen worden vermoed én d e voor corporaties gaat dat ons veel men met een concreet handha- trum een project waar we voor het aanpak van leegstaande wonin- papierwerk schelen. Ons werk vingsprogramma: dat wel, dat eerst ook bestuurlijke boetes op gen. Dat blijft dus een prioriteit.” bestond vanwege het algemeen niet. We kunnen twintig projec- woningonttrekking zullen uitde- “We voeren al sinds maart ge- toezicht voor een groot deel uit ten per jaar doen. De gemeen- len. Dan gaat het om 18.500 euro sprekken met corporaties en ver- brieven versturen, waarna con- teraad mag beslissen welke. per overtreding. Daar zal echt wel huurders over de nieuwe aanpak. trole en sanctie konden volgen. “Het bestrijden van leegstand een signaal van uitgaan.” z Woningverkoop thema in jaarboek AFWC Het Jaarboek 2012 van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties in buurten die voordien bijna uit- bouwwoningen blijft op een laag is uit. Traditiegetrouw bevat dat uitputtend cijfermateriaal over de sluitend uit sociale huurwonin- pitje staan. De stad blijft onder- Amsterdamse woningmarkt, waaronder de renovatie, beheer en verhuur gen bestonden. En last but not least: tussen een enorme aantrekkings- van sociale huurwoningen, de nieuwbouwproductie, sociaal beheer en de corporaties spelen op deze manier kracht uitoefenen op studenten en woonruimteverdeling. Dit jaar is er een thema gewijd aan de verkoop van geld vrij voor investeringen. De jongeren. corporatiewoningen. verkopen zijn in 2011 ondanks de Een vast onderdeel in het Jaarboek crisis op peil gebleven, maar blij- is de toetsing aan de ‘aanbiedings- et Jaarboek 2012 van de Am- bod voor middeninkomens te ver- ven al jaren ruim binnen de toege- afspraken’. Daar wordt in grote lij- sterdamse Federatie van groten. In 2011 was 94 procent van stane verkoopquota. nen aan voldaan: 75 procent van HWoningcorporaties is uit. alle verkochte corporatiewonin- de nieuwe verhuringen wordt on- Traditiegetrouw bevat dat uitput- gen bereikbaar voor de hoge mid- Het aantal verhuringen via Wo- der de huurtoeslaggrens (561 eu- tend cijfermateriaal over de Amster- deninkomens (tot 261.000 euro) ningNet stagneert ondertussen. ro) aangeboden (afgesproken: mi- damse woningmarkt, waaronder en 66 procent voor de lage mid- Tot en met 2010 werd de terug- nimaal 70%); meer dan de helft de renovatie, beheer en verhuur van deninkomens (tot 220.000 euro). loop nog gecompenseerd door van de nieuwe huurders (51%) sociale huurwoningen, de nieuw- Het merendeel van de corporatie- meer beweging elders: verkoop, zijn starters. Hun gemiddelde in- bouwproductie, sociaal beheer en woningen wordt verkocht aan jon- toename van vrije sector huur, schrijfduur is overigens gestegen de woonruimteverdeling. Dit jaar is ge één- en tweepersoonshuishou- tijdelijke verhuur en studenten- naar maar liefst 8,3 jaar. z er een thema gewijd aan de verkoop dens; 65 procent van de kopers is huisvesting, maar in 2011 is dat van corporatiewoningen. jonger dan 35 jaar. Verkoop van niet meer het geval. Vorig jaar liep Het Jaarboek 2011 is vanaf medio juli Verkoop blijkt tot dusver een pro- corporatiebezit zorgt voor diffe- ook de tijdelijke verhuur flink te- te downloaden via de site van de AFWC: baat middel om het woningaan- rentiatie van de woningvoorraad rug. Ook de verkoop van nieuw- www.afwc.nl

juli 2012 Kort Bestek Wonen in de Metropoolregio: de volgende tien jaar

32 De stadsregio als energieleverancier Het klimaatprobleem gaat niet meer weg. Bovendien male termijn van 55-75 jaar), we dig duurzaam of energieneutraal raken de fossiele brandstoffen op. We moeten daarom de zullen veel daarvan nodig heb- moet zijn. Het betekent wel dat er komende tien jaar cruciale stappen zetten naar een duurzaam ben om een duurzaam energie- rond die tijd alleen nog maar geïn- energiesysteem. Volgens professor Van den Dobbelsteen is systeem te bouwen, gebaseerd op vesteerd wordt in duurzame ont- de metropool de juiste schaalgrootte om klimaatneutraal en vernieuwbare energie. Denk maar wikkeling, en dan vooral duurza- ‘leveringsrobuust’ te worden. aan de energie die nodig is om een me energie. windturbine, zonnepaneel of wa- Andy van den Dobbelsteen ien jaar later? Dat is twee terkrachtcentrale te bouwen. Als U weet het nu jaar nadat de EU-verplich- we voor 2025 onze investeringen Het is kortom duidelijk dat we Tting is ingegaan om nieuw- niet helemaal hebben gericht op er geen gras over moeten laten bouw energieneutraal te realise- het bouwen van die duurzame in- groeien: we hebben nog maar ren. We weten dan of die wonin- frastructuur, dan blijft er na dat 12,5 jaar voordat het 2025 is. Dit gen ook echt energieneutraal zijn. Belangrijker is dat we dan in de laatste collegeperiode zitten voor Voor haar duurzame elektriciteitsvoorziening het jaar 2025. Volgens verschil- moet de stad beroep doen op haar ommelanden lende deskundigen een cruciaal jaar voor klimaatverandering, ver- jaar onvoldoende eindige ener- betekent ook dat we de boel niet nieuwbare energie en duurzame gie over om de hele wereld van nog een generatie kunnen door- investeringen. Wetenschappers vernieuwbare energie te kunnen schuiven. Maar met het huidige stellen dat we ons beleid voor 2025 voorzien. bouwtempo kunnen we in die radicaal moeten hebben gericht Recentelijk werd ik door een Aus- periode niet meer dan 10 procent op voorkoming van klimaatveran- tralisch contact gewezen op een aan (duurzame, energieneutrale) dering, om een temperatuurstij- economische studie, die uitwees gebouwen neerzetten. De oplos- ging van meer dan 2 graden Cel- dat als we tot 2025 wachten met sing zal daarom vooral gezocht sius nog te kunnen verhinderen. investeren in duurzame systemen moeten worden in de bestaande Is dat belangrijk? Ja, want anders en duurzame technologie, het te- gebouwde omgeving. Energiere- worden zogenoemde tipping points gen die tijd inmiddels onbetaal- novatie op verschillende schaal- bereikt die leiden tot onomkeer- baar zal zijn geworden. Ergo, we niveaus wordt dus het devies. bare effecten. Het spreekwoorde- moeten het nu doen, voordat het Zo. U weet het nu, en dan kunt lijke hek is dan van de dam, waar- niet meer kan. u drie dingen doen: 1. U ontkent mee vermoedelijk nog veel hoge- Ik ben in mijn werk niet vaak mijn verhaal, 2. U denkt dat u er re temperaturen zullen optreden. zo’n samenloop van cruciale ont- toch niets aan kunt doen en ne- De directe effecten voor ons land wikkelingen tegengekomen. Het geert het, of 3. U snapt dat u deel NUL20 bestaat in 2012 tien jaar. mogen bekend worden veron- betekent overigens niet dat on- uitmaakt van een tie. Ik respec- De redactie wil dit jubileum niet dersteld: meer extremen in het ze maatschappij in 2025 volle- teer 1 en 2, maar ik richt me alleen tevreden terugblikken, maar weer (extreme neerslag, extreme vooral vooruitkijken. Hoe staat droogte, meer stormen) en toene- De nieuwe stappenstrategie (LES) de regio Amsterdam er over tien mend overstromingsgevaar (door jaar voor? Welke trends tekenen een stijgende zee, toenemende af- 0 standaard bouwen zich af en op welke wijze kunnen voer vanuit de bergen en extreme die eventueel worden beïnvloed? neerslag). We vragen in elk van de zes num- 1 reduceer de vraag mers van 2012 naar de visie van Geen mondiaal - passief, slim & blokklimatisch ontwerp een deskundige buitenstaander duurzaam energiesysteem op ‘De Amsterdamse metropool, 2 hergebruik reststromen Ook al kan de wereld nog maxi- tien jaar later’. Eerdere bijdragen - afvalwarmte, afvalwater, afvalmateriaal kwamen van Hugo Priemus, Pieter maal 75 jaar vooruit met fossiele - in gesloten of verbonden kringlopen Tordoir en Leonie Janssen-Jansen. en nucleaire energie (laat u niet 3a los de resterende vraag duurzaam op In dit nummer hoogleraar Andy wijs maken dat dit honderden ja- 3b afval = voedsel van den Dobbelsteen (TU Delft): ren is: het delen van de wereld- de stad als energieproducent. vraag naar energie door de beken- de voorraden leidt tot een maxi-

10 jaar nul20 juli 2012 Wonen in de Metropoolregio: de volgende tien jaar

De stadsregio als energieleverancier 33 nog op mensen van categorie 3. gebeurd, soms door ongevallen, schoon en efficiënt. Zoek LES op straks niet meer kunnen beschik- Zoals advocaat Roger Cox meld- door natuurrampen, door techni- via de website van de Gemeente ken over hoogwaardige fossiele de: “Ik heb nog geen rechtszaak sche mankementen en soms door Amsterdam. energie, moeten we het aan het meegemaakt waar het bewijsma- economische of geopolitieke ob- LES is verwant aan de Rotterdam- aardoppervlak oplossen: Ener- teriaal zo overtuigend was als voor stakels. En straks door uitputting. se EnergieAanpak & -Planning gie = Ruimte. En in een compac- menselijke klimaatverandering”. Hoe beter een stad daarop is voor- (REAP). De Maasstad wil CO2- te stad is de ruimte beperkt om De tijd voor discussies is over, dus bereid, des te robuuster ze is. neutraal worden (subtiel verschil elektriciteit te winnen van zon we laten ons niet meer remmen. met klimaat- en energieneutraal) en wind. Zou het al mogen, dan Energetische stedenbouw en doet daarom al een tijd onder- zouden alle zuidgeoriënteerde Leveringsrobuust Amsterdam wil al klimaatneutraal zoek naar een gestructureerde daken belegd met zonnepanelen Gelukkig kunnen we een heleboel worden, maar dit gaat net wat ver- aanpak daarvan. REAP koppelde niet genoeg kunnen opwekken. doen. Op verschillende schaal- der. Gelukkig heeft de stad LES, de Nieuwe Stappenstrategie aan Dat geldt nog sterker voor kleine niveaus, dus iedereen kan mee- de Leidraad Energetische Steden- verschillende schaalniveaus in windturbines. doen. Voor Amsterdam is het van bouw, een handboek voor de aan- een stad: van gebouw naar buurt, Kortom, voor haar duurzame groot belang dat zij op termijn ‘le- pak van energieneutrale wijken of wijk en hele stad. elektriciteitsvoorziening moet veringsrobuust’ wordt: bestand buurten. Het bevat een energie- de stad beroep doen op haar om- tegen crises en haperingen in de analyse van de stad, uitleg van de Warmte-uitwisseling melanden. In de stadsregio is wel toevoer en voor een groot deel stapsgewijze aanpak en een hoop LES en REAP zijn goede methodes voldoende ruimte voor zowel de zelfvoorzienend. Dat geldt niet al- factsheets van energiemaatrege- om in de stad te komen tot ener- opwekking van duurzame stroom leen voor energie, ook voor water, len die helpen om de warmte- of gieneutraliteit voor warmte en als de productie van voedsel en materialen en voedsel. Het is niet elektriciteitsvraag duurzaam op te koude. Er gaat in de stad sowieso water. slecht om handel te drijven met lossen. LES maakt gebruik van de ontzettend veel afvalwarmte ver- andere delen in de wereld, maar Nieuwe Stappenstrategie: 1. Re- loren door slechte isolatie van be- Levend organisme de kwetsbaarheid van gecen- duceer de vraag, 2. Hergebruik staande gebouwen, door ontbre- De stad zal een synergetische re- traliseerde systemen is evident. reststromen en 3. Los de reste- kende warmteterugwinning op latie moeten aangaan met haar re- Om bij energie te blijven: Neder- rende vraag duurzaam op (met ventilatielucht en afvalwater, en gio. Een stad produceert namelijk land is voor 98 procent afhanke- vernieuwbare bronnen). door airconditioners (die in de zoveel afval, vooral organisch afval. lijk van eindige energiebronnen, In een transitieperiode komt daar mer de stad onnodig opwarmen). Mits niet te vervuild – hier komt en de stad is dat ook. Wat als de nog bij: gebruik eindige bronnen, Stadsfuncties hebben gelijktijdig straks wel een puntje burgerlijke toevoer hapert? Het is al vaker voor zover deze nog nodig zijn, tegengestelde energievraagpatro- gehoorzaamheid kijken – kan dat nen. Die kunnen op elkaar wor- dienen als nutriënt voor land- en De reap-methode den afgestemd, maar elk gebouw tuinbouw, of voor innovatieve toe-

vraag reststromen duurzaam schoon heeft nu zijn eigen installaties en passingen zoals algen, die kun- verminderen benutten opwekken leveren houdt geen rekening met de bu- nen worden omgezet in biodiesel ren. Zo is een supermarkt het he- of proteïne. Organisch afval kan stad le jaar door aan het koelen (waar- ook worden vergist tot biogas. Zo bij afvalwarmte in de lucht wordt kan het afval van de stad weer te- geblazen), terwijl naastliggende rugkomen als voedsel of energie. woningen warm worden gestookt Denken we nu nog vooral in in- met cv-ketels. Dit kan veel slim- dividuele belangen en afzonder- wijk mer door warmte uit te wisselen, lijke gebouwen, en is de stad als en tussen aanbod- en vraagperi- geheel een brug te ver, in de toe- ode slim op te slaan. komst zullen we nog groter moeten denken: de stadsmetropool is Energie = Ruimte het levende organisme waarmee buurt/cluster De warmtevraag is dus ener- we leveringsrobuustheid kunnen gieneutraal op te lossen – me- creëren en waarmee we dus kun- de dankzij warmte van zon, bio- nen overleven. massa en geothermie plus in- Het concentreren op de schaal van gebouw dustriële restwarmte -, maar de stadsmetropool – in plaats van geldt dat ook voor elektriciteit? op de wereldeconomie – betekent Dit ligt gecompliceerder. Als we inderdaad dat we ons meer richten

juli 2012 10 jaar nul20 34

op lokaliteit in plaats van mondi- denken op verschillende schaal- aliteit. Is dit erg? Ik vind van niet. niveaus, vinden van integrale op- Het beste voorbeeld is toch die van lossingen en betrekken van al- markten met lokale producten. In le belanghebbenden. Complex, Frankrijk zwijmelen we ervan, en maar boeiend. op de Noordermarkt krijgen we er Er is nog een lange weg te gaan, ook een prettig gevoel bij. Dit zal maar elke reis begint met een eer- steeds meer de standaard moe- ste stap. En net als bij een vakan- ten worden als transport simpel- tie: het doel is belangrijk, maar weg veel duurder wordt en kiwi’s stapsgewijs dichter bij energie- stad, is de bevolking zelf al een de reis zelf moet vooral plezierig uit Nieuw-Zeeland of asperges neutraliteit. enorme energiekracht. Mijn erva- zijn. uit Peru flink in prijs gaan toene- ring als voormalige Amsterdam- Grote vooruitgang maakt tevre- men. Niet slecht, want we steunen De potentie van Amsterdam mer is dat burgers en bedrijven dener dan vertraging. Het slimste er de lokale economie mee en de Een Nederlands huishouden ge- qua duurzaamheid al snel verder jongetje van de klas lijkt politiek klimaat- en energieproblematiek bruikt jaarlijks gemiddeld 1500 willen dan de gemeentelijke dien- een scheldwoord geworden, alsof wordt er alleen maar door vermin- kuub aardgas, 3500 kWh stroom sten. meehobbelen in de middenmoot derd. In ons nog steeds relatief en rijdt gemiddeld 13.000 km per Niet iedereen heeft echter de mid- of achteraan (wat Nederland qua koude land zullen kassen een rol auto. In totaal bijna 30.000 kWh delen. Daarom stel ik ook voor om duurzaamheid doet) zo leuk is. blijven spelen in de voedselvoor- aan primaire energie. In Amster- ofwel via het gemeentelijk eigen Zie het liever als sport. Laten we ziening, maar met moderne kas- eens sneller gaan lopen dan an- sen is al gebleken dat deze ener- Laten we eens wat sneller gaan lopen deren en als eerste stadsmetro- gieleverend in plaats van –verslin- dan anderen pool de zaakjes volledig op orde dend kunnen zijn. Bestudeer op te hebben. de Floriade het gebouw Villa Flora dam zullen deze cijfers iets gun- vermogen, ofwel via bancaire re- Stel je de energie voor die dat zal en zie hoe het werkt. stiger zijn, maar de taak is noch- volving funds, ofwel via steun van geven… z tans groot. Een stad als Amster- de centrale overheid, leningen ter Energie-boekhouding dam heeft echter enorme poten- beschikking te stellen die binnen Misschien wel het belangrijkste tie. Niet alleen vanwege de mo- zekere tijd via energiebesparingen Andy van den middel om vaart te krijgen in de gelijke energiebesparing in de terugbetaald kunnen worden. Ik Dobbelsteen duurzame energietransitie van bestaande gebouwenvoorraad, heb eraan gerekend en het kan. Amsterdam, is het monitoren maar ook vanwege de grote ver- Een win-win-winsituatie: de geen verantwoorden van de cijfers. scheidenheid aan functies, het meente steunt haar eigen burgerij, Jaarlijks. Monitoring laat op dui- water en de groene stadsregio. De die meewerkt aan de verduurza- delijke wijze zien waar de aanpak stad heeft weliswaar niet veel ho- ming van de stad, waarbij beiden slaagt of faalt. Kortom, hoogste rizontaal oppervlak ter beschik- er financieel beter van worden. tijd voor een energie-boekhou- king, maar wel veel verticaal op- In de Australische staat Victoria ding. Het Deense eiland Samsø pervlak, waar we veel nuttiger ge- wordt al gewerkt met dergelijke werd binnen tien jaar energieneu- bruik van kunnen maken. En wat leningen, terug te betalen in zeven traal door jaarlijks eerlijk reken- te denken van een warmtenet in de jaar en gekoppeld aan een ener- schap te geven van alles wat het ei- grachten van het centrum, waar- gieprestatiecontract. Dit systeem land opkwam en afging. Dat zou- door de monumenten aldaar niet heeft al geleid tot 30-50 procent den alle Nederlandse steden die per se esthetisch aangetast hoe- energiereductie bij bestaande ge- beloofd hebben CO -, klimaat- ven worden om energetisch aan- bouwen, terwijl de leningvers- 2 Van den Dobbelsteen is of energieneutraal te worden ook gepast te worden. trekker zijn geld met inflatiecor- hoogleraar Klimaatontwerp & moeten doen, Amsterdam incluis. rectie terugontvangt. Duurzaamheid aan de Faculteit En om daar een persoonlijke noot Financiële brandstof Zonder deze financiële brandstof Bouwkunde van de TU Delft. aan te geven: zelf houd ik in mijn De grootste kracht van Amster- gaat de duurzaamheidsmotor Sinds 2008 is hij adviseur eigen stadswoning het energie- dam ligt echter in de mensen. nooit hard genoeg lopen, vrees ik. en expert auteur bij www. gebruik ook bij, kan daardoor Gemiddeld maatschappelijk be- duurzaamgebouwd.nl, consultant zien waar ik de volgende investe- trokken en solidair, milieu- en Aan de slag bij Susteen Consult en jurylid bij ring op moet richten en kom zo gezondheidsbewust, sociaal en De uitdaging waar we voor staan de Gulden Feniks. liberaal, creatief en trots op haar vraagt om kijken over grenzen,

10 jaar nul20 juli 2012 De

leeskamer 35

Atlas voor gemeenten: de Architectuur als ideale gemeentegrootte klimaatmachine n de 14e editie van de ‘Atlas voor gemeenten’ Ongewenst e vraag naar duurzame toepassingen voor Iworden de vijftig grootste gemeenten weer op Deen comfortabel klimaat binnenshuis (of (veertig) punten vergeleken. Hoe staat het er verhuurgedrag in bedrijfsgebouwen) neemt sterk toe. ‘Archi- momenteel voor met de vergrijzing, de huizen- tectuur als klimaatmachine’ is een degelijk prijzen of de podiumkunsten in bijvoorbeeld orig jaar bestond het Meldpunt Onge- handboek voor de professional die op de hoog- Purmerend, Zaanstad of Amsterdam? Waar Vwenst Verhuurgedrag tien jaar. Uit het te wil blijven van passieve klimaatbeheersing. groeit de bevolking en waar willen mensen zich jaarverslag 2011 blijkt dat de behoefte aan on- Het bevat zowel een overzicht van de achter- het liefst vestigen? Interessant cijfermateriaal dersteuning van gedupeerde huurders onver- liggende theorie als praktische toepassingen voor iedere bestuurder. Maar de Atlas biedt minderd groot is. Dubieuze bureaus en dito in een architectonisch ontwerp. meer. Zoals ieder jaar wordt een thema uitge- eigenaars deinzen nog altijd niet terug voor be- ‘Energieneutrale’ gebouwen met alleen pas- diept en ditmaal wijden Marlet en Van Woer- drog en intimidatie, soms bijgestaan door ad- sieve klimaattoepassingen realiseren is nog kens zich aan de ‘ideale gemeentegrootte’. vocaten en makelaars die geen boodschap heb- niet mogelijk - warmtepompen, zonnedaken Het Rijk hevelt meer en meer taken over naar ben aan beroepsethiek. Dat de gemeenteraad etc. blijven nodig - maar je blijkt een eind te gemeenten, maar diezelfde gemeenten wor- een voorstel om financiering van het Meldpunt kunnen komen. De centrale boodschap is dat stelen met overheidsbezuinigingen en afne- te stoppen verwierp, is goed te begrijpen. klimaatontwerp niet ná het bouwkundige ont- mende grondopbrengsten. Dus rijst de vraag Vooral rond expats, short stay-verhuur en het werp moet plaatsvinden. Dat leidt maar tot het naar de beste schaal om dit lokaal beleid zo splitsen van woningen nemen de malafide stapelen van ‘oplossingen’: kieren afdichten effectief mogelijk uit te voeren. Blijven er straks praktijken van verhuurders toe. Handhaving en dan luchtroosters plaatsen, energiever- nog honderd gemeenten over, zoals de voor- zou hier gelijke tred mee moeten houden, lies door roosters opvangen door een warm- zitter van de VNG, Ralph Pans, suggereerde? maar de praktijk is anders, aldus het rapport. teterugwininstallatie die vraagt om gesloten Of verdwijnt het middenbestuur en zijn we op Het noemt niet alleen feiten en cijfers, maar ramen, de door de WTW-installatie geprodu- weg naar zo’n dertig Nederlandse regio’s? En maakt ook melding van bloedstollende voor- ceerde vervuilde lucht weg laten waaien door hoe sluit zo’n bestuurlijke herindeling aan bij beelden van misleiding en bedreiging. ramen te openen, etc. Een goed ontwerp met de lokale identiteit, zoals die door inwoners Dat varieert van intimidatie van een 88-jarige goede materialen maakt dat overbodig. Ver- wordt beleefd? vrouw door een advocatenkantoor, via het vra- warming, koeling en ventilatie hoeven dan niet Aan de hand van het voorbeeld van Zwolle zien gen van 1600 euro aan ‘bemiddelingskosten’, steeds te worden aangepast. we onder andere hoe inwoners van omliggende tot regelrechte dreiging ‘de boel eens kort Dit is dus een technisch boek, een naslagwerk gemeenten meeprofiteren van Zwolse investe- en klein te komen slaan’. De casus van twee waarin relevante ontwerpvraagstukken aan ringen in het culturele aanbod. Maar die buur- Franse expats die met trucs en bedreiging uit de orde komen. Maar het laat tegelijk zien gemeenten betalen daar niet aan mee. Het laat een woning worden getreiterd, maakt duidelijk hoeveel winst er op het gebied van duurzaam- duidelijk zien dat de schaal voor publieke voordat het recht van de sterkste vaak zegeviert. Vijf heid al is te behalen door een aantal basale zieningen groter is dan de gemeente Zwolle. agenten die ter plaatse komen als een ‘ontrui- ontwerpprincipes toe te passen. Het inspireert Hetzelfde geldt natuurlijk voor de regionale mingsploeg’ van de eigenaar de eigendommen dus ook, niet in de laatste plaats door de prak- arbeids- of woningmarkt. De conclusie: al kan van de huurders in een busje smijt, grijpen niet tijkvoorbeelden, waarvan een aantal in onze de optimale gebiedsgrootte per beleidsthema in als de ploeg de deursloten verandert. Aan- regio staan, zoals de Kraanspoor Kantoren op verschillen, een algehele schaalvergroting lijkt gifte wordt geweigerd. Door ingrijpen van het het oude NDSM-blok, het Muziekgebouw aan onvermijdelijk. De meeste gemeenten zijn ge- Meldpunt krijgen de agenten later een repri- ’t IJ en een particuliere woning op het Steiger- woon te klein. mande van de korpsbeheerder. En de woning? eiland. Die wordt inmiddels per nacht verhuurd. Atlas voor gemeenten 2012; de 50 grootste Architectuur als klimaatmachine; handboek gemeenten van Nederland op 40 punten vergeleken, Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag, rapportage voor duurzaam comfort zonder stekker, Vera Gerard Marlet en Clemens van Woerkens, VOC 2011, Ramón Donicie en Gert Jan Bakker, 35 Yanovshtchinsky c.s., SUN Amsterdam, 333 Uitgevers Nijmegen, groot formaat paperback, 252 pagina’s, gratis te downloaden via www.wswonen.nl pagina’s, ISBN 9789461057266, €29,50 pagina’s, ISBN 9789079812097, €59,-

juli 2012 De leeskamer 2011: veel 2011: samenvoegingen labelstappen 36

n 2011 werden in Amsterdam relatief zeer veel corporatie- ets geheel anders: energielabels. Nog altijd is minder dan woningen samengevoegd, vooral in de stadsdelen Centrum 40 procent van de Amsterdamse woningen voorzien van een Ien West. Ienergielabel. Het zijn vooral corporaties die hun bezit la- belen; 60 procent van hun woningen (=116.000) is gelabeld. Vooral Eigen Haard wist er wel raad mee. Met 275 woningen is deze corporatie verantwoordelijk voor tweederde van alle Corporaties hebben sinds 1 juli 2011 ook twee financiële samenvoegingen. Dat kwam vooral door het project Konings- prikkels om de energieprestaties van hun woningen te vrouwen van Landlust in stadsdeel West. Is hier sprake van verbeteren. Een groener label levert namelijk punten op volgens een trend? Eigen Haard denkt zelf van niet. Meer een inciden- het Woningwaarderingsstelsel en dus - na mutatie - een hogere tele piek. Samenvoegen is namelijk bedrijfseconomisch niet huur. Een zuinig A-label levert 32 WWS-punten op, een tochtig gunstig en aan kleine woningen is ook een chronisch gebrek. appartement met label G nul punten. Bovendien beloont de Veruit de meeste woningen die worden samengevoegd zijn gemeente Amsterdam vanaf 1 juli 2011 energiemaatregelen met klein. In de Czaar Peterstraat voegde Eigen Haard zelfs wo- een premie van 2000 euro per labelstap. ninkjes van minder dan 25 vierkante meter samen. Ook na Energielabels in Amsterdam samenvoeging is slechts 12 procent van de woningen groter dan 80 vierkante meter. Zo’n 85 procent werd na samenvoeging opnieuw als sociale huurwoning verhuurd.

Totaal samenvoegingen corporatiewoningen 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% A B C D E F G Energielabels Amsterdamse corporatiewoningen. Label C komt het Totaal van 2005 t/m 2011: 400 1.278 woningen meeste voor; ruim de helft bestaat uit C en D woningen. Landelijk is dat overigens niet veel anders. 300 In de tweede helft van 2011 verbeterden de corporaties 734 200 woningen met in totaal 2735 labelstappen. Dat is gemiddeld 100 3,7 labelstappen per woning. Als deze lijn wordt doorgetrokken levert dat zo’n 5000-6000 labelstappen per jaar op, in lijn met 0 de in Bouwen op de Stad II vastgelegde ambities. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 De premie geldt alleen voor renovaties waarbij minimaal twee Gemeente en corporaties hebben afgesproken (in Bouwen labelstappen per woning worden gemaakt. De gemeente heeft aan de stad II) het aanbod aan grote woningen te vergroten daarvoor 33 miljoen euro beschikbaar in de periode 2011-2014. door samenvoegen, ook voor het middensegment huur. De In het convenant Bouwen aan de Stad II hebben de corporaties gemeente stimuleert dat door geen zogeheten ‘woningont- overigens nog veel forsere ambities laten optekenen. trekkingsbijdrage’ aan verhuurders te vragen. Maar dan moet Voor kleine woningverbetering bij mutatie wordt geen subsidie de huur wel beneden de 930 euro blijven. In 2011 kwamen er verstrekt. Niettemin verwachten de corporaties daarmee ook zo 44 woningen bij voor middeninkomens. de nodige labelstappen te zetten. Tenslotte leidt de vervanging van oude woningen door nieuwe tot een flinke verbetering van Samenvoegingen naar prijssegment 2011 de energieprestatie van de totale woningvoorraad. In totaal meenden de corporaties bij het afsluiten van het convenant Bouwen aan de Stad II aldus jaarlijks 12.000 tot 18.000 labelstappen te kunnen maken. Op dit moment zijn alleen cij- sociale huur (<664 euro) fers beschikbaar van de prestaties bij renovatie, en slechts voor (352 woningen) overige (19) een half jaar.

664 tot Labelstappenambitie Bouwen aan de Stad II 930 euro (44) aantal woningen labelstappen Sloop/nieuwbouw 1.000 – 1.500 5.000 – 7.500 Renovatie diverse labelstappen 1.500 -2.000 5.000 -6.500 Labelstap bij mutatie 2.000 -4.000 2.000 -4.000 Totaal 12.000 – 18.000 Bronvermelding: alle gegevens zijn afkomstig uit het Jaarboek 2012 van de AFWC

Woonbarometer juli 2012