Detailhandelsvisie Oldenzaal

Opdrachtgever: Gemeente Oldenzaal Contactpersoon: Mevrouw A.M. van Oss

Projectteam DTNP: De heer D.J. Droogh Mevrouw L. Dicou Projectnummer: 1150.0412 Datum raadsbesluit: 27 mei 2013

Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 F 024 - 378 06 53 E [email protected] W www.dtnp.nl

Inhoudsopgave

0 Samenvatting 1 5 Functioneel-ruimtelijke visie binnenstad 29 5.1 Toekomstige positie 29 1 Inleiding 3 5.2 Functioneel-ruimtelijke analyse 30 5.3 Gewenste functioneel-ruimtelijke structuur 37 2 De nieuwe winkelmarkt 4 2.1 Trends in de detailhandel 4 6 Beleidskader 42 2.2 Sterke en zwakke locaties 6 6.1 Beleidskeuzes 42 6.2 Beleidsregels 42 3 Beoordeling huidige situatie 8 6.3 Beoordelingsschema 45 3.1 Inwoners en wijken 8 3.2 Detailhandelsstructuur 9 Bijlage 1 Onderzoeksvragen en begeleiding 47 3.3 Sterke en zwakke punten per winkellocatie 11 3.4 Positie in de regio 12 Bijlage 2 Branche-indeling detailhandel 48 3.5 Huidig economisch functioneren 14 3.6 Conclusies huidige situatie 15 Bijlage 3 Winkelaanbod gemeente Oldenzaal 48

4 Detailhandelsvisie 16 Bijlage 4 Begrippenlijst 49 4.1 Ambities en uitgangspunten 16 4.2 Spreiding dagelijks aanbod 21 Bijlage 5 Sterkte-zwakteanalyse winkelcentra 51 4.3 Spreiding niet-dagelijks aanbod 24 4.4 Beoogde winkelstructuur 27 Bijlage 6 Economisch functioneren en distributieve mogelijkheden 53

0 Samenvatting Voor de binnenstad wordt een nadere versterking van het thema (geen functioneel-ruimtelijke uitwerking gemaakt. brancheverruiming); • buiten de beoogde winkelstructuur geen Aanleiding Ambities detailhandelsstructuur nieuwe detailhandel toestaan. Het vigerende detailhandelsbeleid van de Door trends in de winkelmarkt (afnemende gemeente Oldenzaal dateert uit 2002. Dit bestedingen, internet, vergrijzing, overaanbod) Samenvattend wordt in Oldenzaal gestreefd beleid is in 2009 geëvalueerd, waarbij is dreigt op alle typen locaties stagnatie en naar een duurzame winkelstructuur met: geconcludeerd dat met name ten aanzien van leegstand. Schaalvergroting en filialisering • een zo compleet mogelijk aanbod voor de dagelijkse winkelstructuur een herijking leiden daarnaast tot verdringing. Door te inwoners van Oldenzaal en omliggende van het beleid gewenst is. In het bestuurs- kiezen voor een beperkt aantal locaties kan gemeenten (goed voorzieningenniveau), akkoord 2010-2014 heeft het college van worden voorzien in een duurzame en • een gezond ondernemersklimaat met B&W aangegeven de detailhandelsvisie te aantrekkelijke winkelstructuur. ruimte voor kwaliteit en innovatie actualiseren. • een ontwikkelingsgerichte visie, die In de detailhandelsstructuur voor Oldenzaal marktpartijen stimuleert om te investeren Naast landelijke ontwikkelingen in de wordt gekozen voor: • duurzaam en intensief ruimtegebruik en detailhandel, spelen in Oldenzaal een aantal • primaat bij versterking van de binnenstad winkelgebieden met ruimtelijke kwaliteit. specifieke aandachtspunten, zoals de relatie als hoofdwinkelgebied van Oldenzaal, met het Masterplan Binnenstad, de positie van met een mix aan functies en branches Beoogde winkelstructuur Oldenzaal deelgebieden in de binnenstad, ontwik- (dagelijks en niet-dagelijks); Op kaart 4 op p. 28 is de beoogde kelingen in de supermarktbranche en de • streven naar een duurzame winkelstructuur weergegeven: vraag naar brancheverruiming in de periferie. wijkwinkelstructuur voor frequente 1. Binnenstad: sterk dagelijks en divers aankopen, waarbij een evenwicht wordt niet-dagelijks aanbod, mix van winkels en Doelstelling gezocht tussen voldoende kritische andere functies (o.a. horeca); Doel is te komen tot een actuele en goed massa enerzijds en aanbod nabij de 2. Buurtwinkelcentrum De Thij: eigentijdse onderbouwde visie op de gewenste structuur consument anderzijds; supermarkt (maximaal ± 1.250 m² wvo) van de detailhandel als onderbouwing voor • behoud van de huidige functie en positie aangevuld met compleet pakket voor het ruimtelijk detailhandelsbeleid en als van Woonpromenade Van Gils door frequente aankopen, gericht op inwoners bouwsteen voor de integrale structuurvisie. verdere clustering woonwinkels en uit De Thij en (deel van) Graven Es;

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 1 3. Buurtwinkelcentrum Zuid Berghuizen: Functioneel-ruimtelijke visie binnenstad eigentijdse supermarkt (maximaal ± 1.250 Op kaart 7 op p. 41 is de toekomstig gewenste m² wvo) aangevuld met compleet pakket functioneel-ruimtelijke visie voor de voor frequente aankopen, gericht op binnenstad weergegeven. Ingezet wordt op inwoners uit Zuid Berghuizen; een compacter winkelgebied, met een heldere 4. Buurtsteunpunt Deken Scholtenstraat: routing en ruimte voor schaalvergroting van eigentijdse supermarkt (maximaal ± 1.250 winkels. Hoofdlijnen van de visie zijn: m² wvo), gericht op inwoners uit • kernwinkelgebied (De Driehoek, deel In omliggende buurt, De Essen en deel den Vijfhoek, Grootestraat) met super- Graven Es; markten en overige publiekstrekkers op 5. Van Gils Woonpromenade: themacentrum strategische locaties wonen in midden(plus)marktsegment, • overig centrumgebied (Deurningerstraat, eventueel aangevuld met overige PDV- Steenstraat, Bisschopstraat) voor doel- branches (o.a. bouwmarkten), gericht op gericht bezochte winkels en overige inwoners uit Oldenzaal en regio. centrumfuncties • horecacluster Groote Markt, daarnaast Overige, met name verspreid gelegen winkels winkelondersteunende horeca op dragen niet bij aan de gewenste structuur. strategische knooppunten in winkelgebied Versterking van verspreid gelegen aanbod is • evenementenplein (Plechelmusplein), dan ook ongewenst. Bestaande winkels toeristisch-recreatief gebied (Marktstraat) mogen vanzelfsprekend hun activiteiten • voldoende parkeervoorzieningen rondom voortzetten. Uitzondering kan worden winkelgebied. gemaakt voor winkels, die vanwege aard en omvang van de gevoerde artikelen niet een Beleidskader van de bovengenoemde winkelgebieden In het beleidskader zijn beleidsregels (o.a. inpasbaar zijn (met name bouwmarkten, over internetverkoop) en een beoordelings- tuincentra, winkels in auto’s, boten, caravans). schema voor nieuwe initiatieven opgenomen. Primaat bij versterking binnenstad Oldenzaal

2 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 1 Inleiding het ruimtelijk detailhandelsbeleid en als van bestaand aanbod, trends en bouwsteen voor de integrale structuurvisie. In ontwikkelingen, en gekozen ambities en het verlengde hiervan wordt een functioneel- uitgangspunten wordt de visie op de gewenste Aanleiding ruimtelijke uitwerking voor de binnenstad detailhandelsstructuur bepaald. Het vigerende detailhandelsbeleid van de gemaakt. gemeente Oldenzaal dateert uit 2002. Dit Hoofdstuk 5 bevat de uitwerking van de beleid is in 2009 geëvalueerd, waarbij is Proces functioneel-ruimtelijke structuur voor de geconcludeerd dat met name ten aanzien van Tijdens de totstandkoming van dit rapport binnenstad. de dagelijkse winkelstructuur een herijking heeft verschillende keren overleg van het beleid gewenst is. In het bestuurs- plaatsgevonden met een begeleidings- In hoofdstuk 6 is een beleidskader akkoord 2010-2014 heeft het college van commissie (zie bijlage 1). Daarnaast zijn de opgenomen, waarmee de gewenste structuur B&W aangegeven de detailhandelsvisie te voorlopige resultaten tussentijds kan worden gerealiseerd en kan worden actualiseren. gepresenteerd aan ondernemers en de raad. verankerd in het ruimtelijk beleid. Ook is een toetsingskader voor toekomstige initiatieven Naast landelijke ontwikkelingen in de Leeswijzer opgenomen. detailhandel dient de actualisatie rekening te Gelet op de grote veranderingen van de houden met aandachtspunten, die specifiek in winkelmarkt in Nederland en het grote belang In de bijlagen zijn een overzicht van de Oldenzaal spelen, zoals de relatie met het daarvan voor de toekomstige structuur, wordt gebruikte branche-indeling, de omvang van Masterplan Binnenstad, de positie van in hoofdstuk 2 eerst ingegaan op trends en het aanbod in Oldenzaal per branche, een deelgebieden in de binnenstad (leegstand), ontwikkelingen in het consumentengedrag en begrippenlijst en een analyse per ontwikkelingen in de supermarktbranche en de detailhandel. winkelcentrum te vinden. Ook is een de vraag naar brancheverruiming in de kwantitatieve (distributieplanologische) periferie. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving en analyse en uitleg opgenomen voor het beoordeling van het detailhandelsaanbod in toekomstig haalbare winkeloppervlak. Doelstelling de gemeente Oldenzaal. Doel is te komen tot een actuele en goed onderbouwde visie op de gewenste structuur In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de ambities van de detailhandel als onderbouwing voor en uitgangspunten voor de visie. Uitgaande

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 3 2 De nieuwe winkelmarkt ‘De behoefte aan 2.1 Trends in de detailhandel

Van groei naar verdringing De winkelmarkt is sterk aan het veranderen. winkels neemt af’ Waar in het verleden sprake was van een steeds maar groeiende winkelmarkt vindt nu verdringing plaatst. Nieuwe winkel- ontwikkelingen leiden er toe dat er elders winkels wegvallen. De verandering is niet alleen te verklaren door de economische recessie. Een aantal trends versterkt elkaar. De belangrijkste trends op een rij:

Schaalvergroting: steeds groter winkeloppervlak Het totale winkelvloeroppervlak (wvo) is de Omzet in winkels blijft achter bij winkeloppervlak Minder zelfstandigen, meer filialen afgelopen 10 jaar met een kwart gegroeid tot 27,9 miljoen m² (eind 2012). Nieuwe winkelruimte is gemiddeld groter, kleinere winkels vallen vaker uit. De gemiddelde winkel groeide van ± 215 m² wvo naar 275 m² wvo. Deze trend zet naar verwachting door.

Omzet per m² wvo neemt af De omzet bleef achter bij de groei van het winkeloppervlak: daardoor nam de omzet per Groeiend aandeel ondernemers richting pensioen Marktaandeel van internet neemt snel toe

4 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS m² met ± 10% af. Deels komt dit voort uit de gaan zelfstandigen stoppen. Zij worden trend van schaalvergroting (kostenreductie). minder opgevolgd door starters. Veel winkels Veel (vooral kleinere) spelers komen door de sluiten zonder opvolger. lage omzetten per m² onder druk te staan. Zij worden verdrongen door grotere spelers. Toenemende bestedingen via internet In toenemende mate gaan bestedingen via Steeds meer filialen internet. In het Koopstromenonderzoek Vooral filiaalbedrijven zijn in staat om ook met Randstad 2011 is gemeten dat reeds 10% van In alle branches zal meer omzet naar internet gaan een lage omzet per m² wvo bedrijfs- de bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen economisch goed te presteren. Het aandeel via internet gaat. Er zijn verschillen per filiaalbedrijven nam de afgelopen 10 jaar toe branche: in de elektronica-branche gaat reeds van 28% naar 35%. Ook dit is een vorm van 17% van de bestedingen via internet en van schaalvergroting. Doel: vergroten van de bestedingen aan vrijetijdsartikelen (sport, marktaandeel. Ook deze trend zet naar spel, hobby en media) gaat al 24% via verwachting door. Gevolg: het aantal filialen internet. Naar verwachting zal voor alle neemt toe, het aantal zelfstandige winkeliers branches de rol van internet in de toekomst neemt af. nog verder toenemen.

Gevolg: minder behoefte aan winkels Meer zelfstandigen met pensioen Minder behoefte aan winkels Het dalende aantal zelfstandigen komt niet De gevolgen van de nieuwe winkelmarkt zijn alleen door de opkomst van filialen. Er vindt naar verwachting groot. De groei van internet ook een autonome afname plaats door en demografische ontwikkelingen leiden tot vergrijzing en afname van de beroeps- een afnemende behoefte aan fysieke winkels. bevolking. De komende tien jaar gaat een Formules met een groot oppervlak en/of veel groeiend deel van de bevolking met pensioen. vestigingen verdringen kleinschalige spelers. Dit geldt ook voor de zelfstandige winkeliers. Veel winkelruimte komt vrij en wordt niet meer Circa 40% van hen is ouder dan 50, eenzesde ingevuld. Leegstand neemt onvermijdelijk toe. Leegstand neemt onvermijdelijk toe zelfs ouder dan 60 jaar. Meer dan voorheen

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 5 2.2 Sterke en zwakke locaties Bezoekmotieven van consumenten

Verschillen per regio Op basis van de veranderende winkelmarkt kan echter niet de conclusie worden getrokken dat winkels en winkelgebieden geen toekomst hebben. Allereerst verschillen vraag, aanbod en leegstand sterk per regio.

Verschillen per winkelgebied Meer nog zullen de gevolgen van de nieuwe Recreatief winkelen Boodschappen doen winkelmarkt sterk verschillen per type winkel- Ontspanning, vermaak en beleving in een Frequent gekochte artikelen, deels vers, gebied. Het gedrag van consumenten is hierin sfeervolle ambiance: ‘een dagje stad, ik zie gemak en nabijheid belangrijk: ‘handig, voor een belangrijk deel leidend. De wel of ik iets koop’. dichtbij, alles bij elkaar’. consument kiest elke keer weer zijn winkel of winkelgebied, afhankelijk van zijn motief op dat moment. Vier typen gedrag domineren: recreatief winkelen, vergelijkend winkelen, boodschappen doen en doelgericht aankopen (kader ‘bezoekmotieven van consumenten’).

Kansrijke gebieden: beleving en boodschappen Binnensteden en de grotere hoofdwinkel- gebieden die zich richten op sfeer en beleving Vergelijkend winkelen Doelgericht aankopen blijven naar verwachting in de toekomst Oriëntatie, aankoop van een smaak- of Artikel al in het hoofd, snelheid, efficiëntie en kansrijk. Een bezoek aan deze winkel- keuzegevoelig artikel: ‘op zoek naar een verkrijgbaarheid bepalend: ‘snel ... halen’ gebieden is vaak een dagje uit en wordt nieuwe bank, jas, flatscreen, etc.’ (runshoppen). gedaan voor het plezier.

6 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Kansrijke winkelgebieden Kwetsbare winkelgebieden Ook boodschappencentra zijn naar verwachting nog kansrijk. Vooral de grotere centra met een ruime keuze hebben kansen.

Kwetsbare gebieden Kleine winkelgebieden met weinig keuze, en centra die zich niet onderscheiden van andere centra zijn kwetsbaar. Ze zijn ten opzichte van andere winkelgebieden minder aantrekkelijk voor de consument. Sfeer en beleving Klein en kleurloos Consumenten blijven de behoefte houden om Onaantrekkelijke gebieden door weinig keuze Tenslotte zijn ook centra die zich specifiek recreatief te winkelen. Zij kiezen voor winkel- (weinig aanbod) en/of onvoldoende onder- richten op prijs en run kwetsbaar. Internet gebieden met de meeste sfeer en beleving. scheidende winkels (‘dertien in een dozijn’). heeft de functie van deze centra over- genomen. Nergens is het zo gemakkelijk en goedkoop om een product te kopen als op internet.

Dagelijks en gemak Prijs en run Snel de boodschappen doen. Er is voldoende Deze winkelgebieden kunnen zich slecht keuze (aanbod), de locatie is goed bereikbaar onderscheiden van internet. Internet biedt en er zijn voldoende parkeerplaatsen. meer keuze en de laagste prijs.

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 7 3 Beoordeling huidige situatie

3.1 Inwoners en wijken

Oldenzaal telt ruim 32.000 inwoners en is daarmee de vierde stad van Twente*. Oldenzaal is een compacte stad en is goed bereikbaar via de A1 en provinciale wegen. De provinciale rondweg N342 en de spoorlijn vormen fysieke barrières tussen het oudere centrale deel van de stad en de later ontwikkelde woonwijken. De woongebieden De Thij, Graven Es en De Essen worden van elkaar gescheiden door groene zones, waardoor ze afzonderlijke, relatief kleine verzorgingsgebieden vormen.

De belangrijkste nieuwe locaties voor woningbouw zijn in De Graven Es en rondom het station. Door de huishoudensverdunning zal het aantal inwoners de komende jaren echter naar verwachting slechts licht toenemen**. Net als de rest van Nederland krijgt ook Oldenzaal te maken met een vergrijzing van de bevolking.

* CBS (2012), Statline kerncijfers wijken en buurten ** o.a. Primos Prognoses (2012) en CBS (2012), Regionale prognose bevolkingsopbouw

8 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 3.2 Detailhandelsstructuur Figuur 1 Winkelaanbod in kern Oldenzaal en in kernen van gelijke omvang (in m² wvo) Omvang en spreiding winkelaanbod Het winkelaanbod in de gemeente Oldenzaal heeft een omvang van circa 97.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo), verspreid over ongeveer 250 winkels*. Daarnaast staat in de hele gemeente ruim 6.000 m² wvo (± 6% van het wvo) leeg. Dit is iets minder dan gemiddeld in Nederland, maar iets boven de normale frictieleegstand (± 5%), die nodig is voor een gezonde dynamiek.

De belangrijkste kenmerken van de huidige Figuur 2 Spreiding winkelaanbod in kern Oldenzaal (in m² wvo) detailhandelsstructuur van Oldenzaal zijn: • Het aanbod in Oldenzaal is groter dan gemiddeld in kernen met eenzelfde inwonertal (figuur 1). Dit wordt volledig veroorzaakt door het grote aanbod in de branchegroep Volumineus (woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra, samen ruim 60% van totale wvo). • Het dagelijkse winkelaanbod (± 11.400 m² wvo) ligt verspreid over de binnenstad, de kleine buurtcentra Zuid Berghuizen en

Bron: Locatus Online Benchmarkverkenner, 5 juni 2012; bewerking Droogh Trommelen en Partners * Locatus Online Benchmarkverkenner, situatie op 5 juni 2012

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 9 De Thij en enkele solitaire supermarktlocaties (figuur 2). Elke wijk beschikt zo over een eigen winkelvoorziening voor dagelijkse aankopen (kaart 2). Door de beperkte omvang van het aanbod per locatie is de aantrekkingskracht echter (te) klein. • Het overgrote deel van het aanbod in de branchegroepen Mode en Overig niet- dagelijks (totaal ± 26.000 m² wvo) is geclusterd in de binnenstad. Deze concentratie zorgt voor synergievoordelen (stimulering combinatiebezoek). Samen met het uitgebreide dagelijkse aanbod zorgt dit voor een gevarieerde binnenstad. • Van Gils Woonpromenade is een grote PDV-locatie met vrijwel alleen woonwinkels. Door deze sterke clustering is het een helder themacentrum, met veel keuze op één locatie. • Circa 28% van het winkelaanbod in Oldenzaal ligt buiten een winkelgebied (± 29.000 m² wvo, inclusief leegstand). Dit is gemiddeld ten opzichte van vergelijkbare kernen: 26%). Het betreft met name aanbieders in woninginrichting, doe-het-zelf en tuinartikelen, en supermarkten.

1 0 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 3.3 Sterke en zwakke punten per winkellocatie

Hieronder worden per winkelgebied kort de belangrijkste sterke en zwakke punten samengevat. In bijlage 5 is een overzicht van kenmerken en een beoordeling per winkelgebied opgenomen. Supermarkten zijn publiekstrekkers Divers modisch aanbod, deels in planmatig centrum Binnenstad De sterke punten van de binnenstad zijn: • divers winkelaanbod: mix aan branches (sterk cluster van mode en overig niet- dagelijks aanbod, maar ook supermarkten als publiekstrekkers), daardoor sterk in alle bezoekmotieven; • verscheidenheid aan functies: detailhandel, horeca, warenmarkt, cultuur, Naast winkels ook andere functies, zoals horeca Aantrekkelijke historische binnenstad daardoor sfeer, variëteit en levendigheid; • diverse vestigingsmilieus: kleinschalige, historische straten in combinatie met efficiënte en overdekte planmatige ‘Binnenstad kansrijk: winkelcentra, daardoor aantrekkelijk voor alle typen winkel(formule)s; • goede (auto)bereikbaarheid en voldoende diversiteit en sfeer’ parkeergelegenheid*. * blijkt ook uit parkeertellingen van gemeente Oldenzaal uit 2008 en 2010

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 1 1 Zwakke punten of bedreigingen voor het Belangrijkste bedreiging is het matige 3.4 Positie in de regio functioneren van de binnenstad zijn: functioneren van de woonbranche in • toenemende leegstand in bepaalde Nederland, mede door overaanbod. Dit speelt Schakel tussen Netwerkstad Twente en deelgebieden, mede door trends in de ook in de regio Twente, waar verschillende Noordoost Twente detailhandel (in de nabije toekomst) ‘te PDV-clusters/woonboulevards op korte Oldenzaal maakt onderdeel uit van groot in de jas’; afstand van elkaar liggen (zie ook kaart 3). Netwerkstad Twente, het stedelijk gebied in • onduidelijke routing door veelheid aan de regio Twente (met Enschede, Hengelo, straten (die nergens naartoe lopen) en Buurtwinkelcentra Zuid Berghuizen en De Thij Almelo en Borne). De centrumgebieden van matige aansluiting van trekkers De buurtwinkelcentra Zuid Berghuizen en De Enschede (bovenregionale functie), Almelo en (supermarkten) op winkelstraten; Thij kampen beide met dezelfde problematiek: Hengelo (regionale functie) zijn in omvang • kleinschalige panden, waardoor moeilijk • beide buurtwinkelcentra hebben een aanzienlijk groter dan het centrum van kan worden ingespeeld op de trend van eigen, helder afgebakend maar klein Oldenzaal. In de Netwerkstad Twente liggen schaalvergroting. verzorgingsgebied; in totaal vier PDV-locaties: woonboulevards • beide centra hebben een compleet maar Enschede en Almelo, Plein Westermaat in Van Gils Woonpromenade klein aanbod voor frequente aankopen; Hengelo en Woonpromenade Oldenzaal. In Sterke punten van de Woonpromenade zijn: • in beide centra is de supermarkt aan de omvang zijn de vier locaties min of meer • grote kritische massa binnen één thema: kleine kant, waardoor de trekkracht gelijk, maar er zijn grote verschillen in vrijwel alleen winkels in woninginrichting, beperkt is; invulling, uitstraling en functioneren. daardoor helder concept; • Zuid Berghuizen heeft een compacte • nadruk op midden(plus)marktsegment, opzet en een verzorgde inrichting; Daarnaast maakt Oldenzaal onderdeel uit van daardoor onderscheidend ten opzichte • De Thij is sterk verouderd, maar hiervoor regio Noordoost Twente (met Dinkelland, van andere woonthemacentra in de regio; zijn plannen voor herontwikkeling Losser en Tubbergen). Dit gebied is door het • samenhangende en herkenbare opzet: (uitbreiding supermarkt en verbetering Rijk aangewezen als Nationaal Landschap en alles onder één dak en één naam; opzet en parkeren); heeft een toeristische functie. Oldenzaal is • goede bereikbaarheid en • belangrijkste bedreiging is de spreiding binnen deze regio de grootste stad. Een parkeergelegenheid. van dagelijks aanbod over een groot aanzienlijk deel van de inwoners van aantal kleine locaties met overlappende Dinkelland en Losser zijn georiënteerd op het verzorgingsgebieden. winkelaanbod in Oldenzaal.

1 2 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 1 3 Plannen in de regio bestedingen in winkels kan de huidige Voor de toekomstige positie van de vloerproductiviteit van het aanbod worden winkelgebieden in Oldenzaal is het van belang berekend. Dit is een goede indicator voor het te weten welke detailhandelsontwikkelingen er huidig economisch functioneren van het spelen in de regio. Relevante plannen zijn: winkelaanbod. De berekeningen zijn gemaakt • IKEA Plein Westermaat: uitbreiding van voor de hele kern Oldenzaal, waarbij 26.500 m² naar 30.100 m². Tevens wordt onderscheid is gemaakt tussen dagelijkse en de parkeercapaciteit uitgebreid. Realisatie niet-dagelijkse artikelen. In bijlage 6 worden

op dit moment; de berekeningen toegelicht. Van Gils sterke locatie door helder concept • Plein Westermaat fase III: conform het bestemmingsplan mag op deze locatie Dagelijks aanbod functioneert goed, niet- 21.000 m² bvo perifere detailhandel dagelijks sterk ondergemiddeld worden ontwikkeld, met een minimale De gemiddelde omzet per m² wvo is in omvang van 1.500 m² bvo per winkel. Het Oldenzaal voor de dagelijkse sector iets is nog onduidelijk wanneer Plein hoger (3%) dan gemiddeld in Nederland Westermaat fase III wordt ontwikkeld; (€ 7.365 ten opzichte van € 7.130 gemiddeld). • Factory Outlet Center Ochtrup (over de Aangenomen dat de gemiddelde lasten grens bij Enschede): circa 17.000 m². (o.a. huisvesting) in Oost-Nederland iets Maar woonbranche staat onder druk door overaanbod lager liggen dan gemiddeld in Nederland 3.5 Huidig economisch functioneren kan geconcludeerd worden dat het dagelijks aanbod in Oldenzaal op dit moment Berekening vloerproductiviteit gemiddeld genomen goed functioneert. Op basis van koopstromenonderzoek*, de huidige omvang van de bevolking en het Voor de niet-dagelijkse sector is de omzet per winkelaanbod en kengetallen over omzet en m² wvo in Oldenzaal indicatief berekend op € 1.420. Dit is aanzienlijk lager (± 30%) dan het gemiddelde in Nederland (€ 2.070). Dit * I&O Research (2010), Koopstromenonderzoek Overijssel 2010 Gemeente Oldenzaal duidt op een matig functioneren in deze Binnenstad kansrijk, maar niet alle delen even sterk

1 4 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS sector. Overigens zijn er grote verschillen per branche. Zo is de omzet per m² wvo in de ‘Keuzes in dagelijkse branche woninginrichting in Oldenzaal relatief erg laag, ondanks een hoge toevloeiing. structuur nodig’ 3.6 Conclusies huidige situatie Belangrijkste conclusies zijn: • De binnenstad is een kansrijke locatie door de diversiteit van het aanbod, de sterke concentratie niet-dagelijks aanbod (mode en overig niet-dagelijks) en aantrekkelijke entourage (sfeer en beleving), toenemende leegstand in sommige delen vormt een knelpunt; • Woonpromenade Van Gils is sterk door helder en onderscheidend concept, maar wordt bedreigd door matig functioneren Gemiddeld goed functioneren dagelijks aanbod Meeste supermarkten zijn te klein van de woonbranche; • Het dagelijks aanbod functioneert goed, maar de locaties voor frequente aankopen in de wijken (buurtwinkelcentra en solitaire supermarkten) zijn vrijwel allemaal te klein, de benodigde schaalvergroting vraagt om keuzes in de winkelstructuur (mede in relatie tot positie binnenstad). Keuze nodig welke locaties worden versterkt Relatie met supermarktfunctie in binnenstad

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 1 5 4 Detailhandelsvisie clusters en zeker dan verspreid gelegen winkels. Op basis daarvan kan gesteld worden dat leegstand in reguliere 4.1 Ambities en uitgangspunten winkelgebieden erger is dan leegstand op andere typen locaties. Leegstand op verspreid Keuzes in structuur noodzakelijk gelegen locaties is het minst erg. Door trends in de winkelmarkt (afnemende bestedingen, internet, vergrijzing, overaanbod) Keuze voor behoud sterke binnenstad dreigt op alle typen locaties stagnatie en De binnenstad van Oldenzaal heeft naast een leegstand. Schaalvergroting en filialisering winkelfunctie ook een functie voor horeca, leiden tot verdringing. In Oldenzaal valt op dit dienstverleners, ambachten en ontspanning. moment vooral de relatief grote leegstand in Bovendien heeft het een belangrijke de binnenstad op (± 14% van totale wvo). ontmoetingsfunctie voor inwoners uit Daarnaast kan de relatief kleinschalige Oldenzaal en uit de regio (met name dagelijkse winkelstructuur van Oldenzaal Dinkelland en Losser). Door de aanwezigheid zorgen voor een versnelde toename van van een divers aanbod in een sfeervolle en leegstand. De (sociaal-maatschappelijke) (deels) historische omgeving, heeft de vraag voor de toekomst is op welke locaties binnenstad van Oldenzaal relatief goede Ambitie gemeente: binnenstad verder versterken leegstand het ergste is en waar het minder kansen. Hiermee onderscheidt de binnenstad erg is. Door keuzes te maken in de ruimtelijke van Oldenzaal zich van de grotere centra in structuur kan hieraan enige sturing worden de regio (Enschede, Hengelo, Almelo). gegeven (zie kader ‘ruimtelijke ordening van de leegstand’). Met het Masterplan Binnenstad uit 2008 heeft de gemeente Oldenzaal de ambitie de In algemene zin hebben centrumgebieden binnenstad verder te versterken. Om deze (binnenstad en wijkwinkelcentra) een grotere ambitie te verwezenlijken is het gewenst te sociaal-maatschappelijke functie (o.a. als blijven kiezen voor de binnenstad als het ontmoetingsplek voor inwoners) dan perifere hoofdwinkelgebied van de gemeente. Dit Binnenstad heeft belangrijke ontmoetingsfunctie

1 6 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS ‘Ruimtelijke ordening van de leegstand’

Periode van groei In de periode voor 2008 zorgen economische welvaart en optimisme voor een groei van winkelaanbod op alle typen winkellocaties.

Periode van stagnatie Overaanbod, veranderend consumentengedrag en demografische ontwikkelingen hebben vanaf 2008 geleid tot winkelleeg- stand op alle typen locaties.

Periode van keuzes De veranderende winkelmarkt leidt op alle typen winkellocaties tot meer leegstand en stagnatie. Dit leidt er toe dat we anno 2012 voor de maatschappelijke keuze staan: waar is leegstand het minst erg? In reguliere winkelgebieden, op PDV-clusters of op verspreid gelegen locaties? Door keuzes te maken en ruimtelijk beleid te voeren kan enige sturing worden gegeven aan leegstand.

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 1 7 houdt onder andere in dat winkelaanbod Grootschalige sport- en elektronica- gericht op vergelijkend en recreatief winkelen winkel als trekker voor het centrum In binnensteden blijken gemiddeld drie op de zoveel mogelijk geclusterd blijft in de vier bezoekers van grootschalige sport-en binnenstad. Vooral de vestiging van grotere De rol van internet is in de sport- en elektro- elektronicawinkels tijdens hetzelfde bezoek publiekstrekkers (bijvoorbeeld grotere sport- nicabranche reeds groot. Sommige partijen aan de binnenstad één of meer andere en elektronicawinkels) hebben een grote kiezen voor schaalvergroting als middel om winkels binnenlopen. Doordat grote sport- en toegevoegde waarde voor de binnenstad als te concurreren met internetwinkels. Gepaard elektronicawinkels bovendien hoge geheel (zie kader ‘grootschalige sport- en met deze schaalvergroting komt de vraag bezoekersaantallen hebben, zorgen ze voor elektronicawinkel als trekker voor het voor vestiging op locaties buiten reguliere veel toestroom waar de andere winkels van centrum’). winkelgebieden. kunnen profiteren. Grootschalige sport-en elektronicawinkels zijn daardoor van grote Naast een divers recreatief winkelaanbod is Steeds vaker zijn grootschalige sport- en waarde voor andere winkels in de bij hoofdwinkelcentra van deze omvang de elektronicawinkels op bedrijventerreinen of binnenstad. Ze kunnen gezien worden als dagelijkse/frequente winkelfunctie cruciaal. aan de snelweg gevestigd. Vaak wordt ‘themawarenhuizen’ en zijn een belangrijke Sterke supermarkten vormen hierbij de aangenomen dat ze doelgericht worden schakel bij recreatief winkelen. Door deze publiekstrekkers. Zij zorgen (ook door de bezocht. Mede vanwege de forse ruimte- winkels goed in te passen in de binnenstad week) voor grotere bezoekersstromen, die de claim wordt soms een locatie buiten de kunnen zij structuurbepalend bijdragen aan basis vormen voor versspeciaalzaken, een binnenstad toegestaan. Uit grootschalig de aantrekkingskracht van de binnenstad. volwaardige Hema, huishoudelijke artikelen, onderzoek* onder 4.500 bezoekers van speelgoed, textiel etc. Met dat aanbod als grootschalige sport-en elektronicawinkels in basis ontstaan weer kansen voor mode, 18 binnensteden blijkt echter dat dergelijke horeca etc. Behoud van het huidige winkels een grote toegevoegde waarde supermarktaanbod in de binnenstad van hebben voor centrumgebieden. Oldenzaal is dan ook een minimale voorwaarde bij de ambitie de binnenstad verder te versterken.

* DTNP (2011), Toegevoegde waarde grote sport- en elektronicawinkel voor binnenstad

1 8 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Combinatiebezoek supermarkten en speciaalzaken

Het combinatiebezoek tussen supermarkten en dagelijkse speciaalzaken is groot. Uit grootschalig onderzoek* onder 4.750 supermarktbezoekers in 30 dorps- en wijkcentra in Nederland blijkt dat gemiddeld 65% van de supermarktklanten één of meer andere winkels binnenloopt tijdens hetzelfde bezoek aan het winkelgebied.

In centra waar de supermarkt op zeer korte afstand (tot 50 meter) van het overige winkelaanbod ligt (met de entree in het zicht) is het combinatiebezoek aanzienlijk hoger (75%) dan in situaties waar de ruimtelijke relatie minder goed is. Het combinatiebezoek neemt dan heel snel af.

Uit het onderzoek blijkt tevens dat de omvang van de supermarkt geen invloed heeft op het aandeel (%) supermarktklanten dat het bezoek combineert met andere winkels.

* DTNP (2010), Combinatiebezoek supermarkten en dagelijkse speciaalzaken

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 1 9 Keuze voor duurzame wijkwinkelstructuur Consumenten en dagelijkse boodschap- Naast een goed functionerende binnenstad is pen: keuze en kritische massa De rol van internet is tot op heden klein in de ook een duurzame wijkwinkelstructuur vanuit dagelijkse sector. Een belangrijke reden sociaal-maatschappelijk oogpunt gewenst. Waar consumenten hun dagelijkse bood- daarvoor is dat de distributie van Consumenten kunnen zo op korte afstand van schappen doen is een continue afweging versproducten moeilijk is en daardoor erg hun woning beschikken over een eigentijds tussen de bereidheid een afstand af te kostbaar. Daarnaast willen consumenten winkelaanbod waar zij hun frequente leggen en het aanwezige aanbod (keuze) op graag hun eigen versproducten uitzoeken. aankopen kunnen doen. Ook hier zijn de de aankooplocatie. Consumenten vragen om supermarkten de belangrijkste trekkers (zie een steeds ruimere keuze in het assortiment. kader ‘Combinatiebezoek supermarkten en Zij zijn daarvoor vaker bereid en in staat om speciaalzaken’). een grotere afstand af te leggen.

Tegenover de wens van nabijheid staat het feit Supermarkten kunnen alleen een ruimer dat consumenten voor frequente aankopen assortiment met speciale(re) (vers-) (boodschappen) primair gericht zijn op producten aanbieden als er voldoende (service)supermarkten met voldoende aanbod bezoekers zijn om de producten aan te en kwaliteit. Om dit te kunnen bieden willen verkopen. Alleen supermarkten met een supermarkten uitbreiden (schaalvergroting) groter verzorgingsgebied kunnen daardoor zie kader ‘consumenten en dagelijkse een ruim assortiment bieden. boodschappen: keuze en kritische massa’). Het benodigde bevolkingsdraagvlak per Voor een boodschappencentrum als geheel supermarkt neemt daardoor toe, een geldt hetzelfde. Een compleet boodschap- woonwijk (< 5.000 inwoners) is niet langer pencentrum (twee of meer supermarkten, voldoende. diverse (vers)speciaalzaken en drogisten) heeft een groter verzorgingsgebied nodig De huidige wijkwinkelstructuur voor frequente dan een klein buurtwinkelcentrum met maar aankopen in Oldenzaal is fijnmazig en één supermarkt en enkele andere winkels. Continue afweging tussen afstand en keuze kleinschalig. Voor een duurzame structuur is

2 0 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS schaalvergroting van het aanbod noodzakelijk. Samenvatting van uitgangspunten Rekening houdend met de distributieve Samenvattend worden voor de visie op de mogelijkheden (uitbreidingsruimte, zie bijlage 6) detailhandelsstructuur in Oldenzaal de én de noodzaak van een sterk supermarkt- volgende uitgangspunten gehanteerd: aanbod in de binnenstad, zullen keuzes moeten • primaat bij versterking van de binnenstad worden gemaakt voor een beperkt(er) aantal als hoofdwinkelgebied van Oldenzaal, locaties voor frequente aankopen in de wijken. met een mix aan functies en branches; • streven naar een duurzame

Primaat bij versterking binnenstad Keuze voor sterk themacentrum wonen wijkwinkelstructuur voor frequente Aanvullend aan de binnenstad en locaties voor aankopen, waarbij een evenwicht wordt frequente aankopen in de wijken, vervult Van gezocht tussen voldoende kritische Gils Woonpromenade een functie als massa enerzijds en aanbod nabij de woonthemacentrum in het midden(plus) consument anderzijds; segment voor Oldenzaal en omliggende regio. • behoud van de huidige functie en positie Behoud van deze functie is gelet op de trends van Woonpromenade Van Gils door in de woonbranche een ambitieuze opgave. verdere clustering woonwinkels en versterking van het thema (geen De keuze voor een sterke binnenstad impliceert brancheverruiming); Aanvullend duurzame wijkwinkelstructuur ook dat daarbuiten alleen winkels in de • buiten de beoogde winkelstructuur geen traditionele PDV-branches worden toegestaan. nieuwe detailhandel (toevoeging van wvo) Voor het functioneren van de Woonpromenade toestaan. is het gewenst hier de nadruk te blijven leggen op clustering van het aanbod woonwinkels 4.2 Spreiding dagelijks aanbod (synergie binnen thema, optimalisatie keuzemogelijkheden voor consument). Het Indicatie haalbaar dagelijks aanbod toestaan van andere branches ondermijnt de Het dagelijkse aanbod in Oldenzaal is positie van de binnenstad. ± 11.400 m² wvo groot. De in 2010 gemeten Behoud huidige functie Van Gils Woonpromenade koopkrachtbinding en -toevloeiing is

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 2 1 gemiddeld voor kernen van deze omvang*. ruim assortiment (nodig om aan te sluiten plannen (uitbreiding supermarkt naar Gelet op de positie van Oldenzaal en het bij wensen van consument); ± 1.250 m² wvo) sluit het aanbod aanwezige aanbod in de regio, moeten deze • de distributieve uitbreidingsruimte voor (omvang, branchering) goed aan op de kooporiëntatiecijfers ook in de toekomst als dagelijks aanbod is beperkt; omvang van het verzorgingsgebied; maximaal worden beschouwd. Voor dagelijkse • draagvlak per wijk is te klein voor grotere • de min of meer solitaire supermarkt aan artikelen kan een haalbaar winkelaanbod supermarkten, schaalvergroting zal leiden de Deken Scholtenstraat is uitgebreid worden berekend van ± 12.200 m² wvo, een tot overlappende verzorgingsgebieden naar een moderne omvang (± 1.250 m² uitbreidingsruimte van ± 800 m² wvo (zie ook met verdringing als gevolg. wvo) en heeft daarmee zijn positie bijlage 6). versterkt (bovenwijkse functie); Hieronder worden twee scenario’s geschetst • de winkelvoorziening in De Essen Gewenste omvang en spreiding supermarkten voor de toekomstige spreiding van (servicesupermarkt) zal moeten Supermarkten spelen een cruciale rol bij het supermarkten op basis van bovengenoemde uitbreiden om haar positie in de totale bepalen van de gewenste winkelstructuur in dilemma’s en uitgangspunten. structuur te kunnen behouden (gelijk met Oldenzaal. Er moeten keuzes worden andere supermarkten: ± 1.250 m² wvo); gemaakt ten aanzien van locaties en omvang Scenario 1: behoud fijnmazige wijkstructuur • de discountsupermarkten aan de rand van de supermarkten. Dilemma’s hierbij zijn: Uitgaande van behoud van de fijnmazige van de binnenstad en in Graven Es • voor de positie van de binnenstad zijn wijkwinkelstructuur, betekent dit het volgende hebben een eigen aantrekkende werking sterke supermarkten cruciaal (bij voorkeur voor de verschillende locaties: (vanuit de hele stad); sterkste supermarktaanbod van de • het buurtwinkelcentrum in Zuid • vanwege het gebrek aan distributieve gemeente, zodat ze consumenten uit heel Berghuizen sluit in omvang en ruimte zal naar verwachting op termijn ten Oldenzaal aantrekken); samenstelling goed aan op het potentiële minste één servicesupermarkt in de • de aanwezigheid van dagelijks aanbod op verzorgingsgebied (wijk) en kan haar binnenstad worden verdrongen (matige zo kort mogelijk afstand van de positie (huidige omvang) behouden, enige concurrentiepositie door ongunstige consument (in de eigen wijk) is gewenst; uitbreiding van de supermarkt tot ligging en bereikbaarheid). • schaalvergroting van de huidige ± 1.250 m² wvo is eventueel mogelijk; supermarkten is noodzakelijk voor een • het buurtwinkelcentrum in De Thij heeft een functie voor De Thij en voor een deel

* I&O Research (2010), Koopstromenonderzoek van Graven Es, na realisatie van de

2 2 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Scenario 2: versterking dagelijks aanbod binnenstad ‘Sterke supermarkten Een tweede scenario is om primaat te leggen bij de versterking van het supermarktaanbod in de binnenstad. Voor de spreiding van de supermarkten ofwel de wijkwinkelstructuur in binnenstad cruciaal’ betekent dit het volgende: • de positie van de twee servicesupermarkten in de binnenstad wordt versterkt door uitbreiding tot ± 2.000 m² wvo (grootste supermarkten van Oldenzaal) en een verbetering van de bereikbaarheid en van de aansluiting op de rest van het winkelgebied; • het buurtwinkelcentrum in Zuid Berghuizen sluit in omvang en samenstelling goed aan op het potentiële verzorgingsgebied (wijk) en kan haar positie (huidige omvang) behouden, enige uitbreiding van de supermarkt (tot 1.250 m² wvo) is eventueel mogelijk; • het buurtwinkelcentrum in De Thij heeft een functie voor De Thij en voor een deel van Graven Es, na realisatie van de plannen (uitbreiding supermarkt naar ± 1.250 m² wvo) sluit het aanbod (omvang, branchering) goed aan op de Omvang en spreiding supermarkten, scenario 1 Omvang en spreiding supermarkten, scenario 2 omvang van het verzorgingsgebied;

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 2 3 • de min of meer solitaire supermarkt aan verwachting dat de supermarkt in De Essen koopkrachtbinding als toevloeiing, is het de Deken Scholtenstraat is uitgebreid op termijn zal verdwijnen als gevolg van een berekende haalbare aanbod in de niet- naar een moderne omvang (± 1.250 m² slechte concurrentiepositie. Inwoners uit deze dagelijkse sector echter aanzienlijk kleiner wvo) en heeft daarmee zijn positie wijk kunnen overigens op korte afstand blijven dan het reeds aanwezige aanbod (zie ook versterkt (bovenwijkse functie); beschikken over een moderne supermarkt bijlage 6). • de discountsupermarkten aan de rand (Deken Scholtenstraat). van de binnenstad en in Graven Es Effect van internet nog onzeker hebben een eigen aantrekkende werking Naar verwachting leidt het tweede scenario In de indicatieve berekeningen is geen (vanuit de hele stad); tot de meest optimale en duurzame rekening gehouden met mogelijk verdere • vanwege het gebrek aan distributieve winkelstructuur in Oldenzaal met een sterke toenemen van de invloed van internet op ruimte is de servicesupermarkt in De binnenstad en voldoende eigentijdse bestedingen in fysieke winkels. Naar Essen kwetsbaar. winkelvoorzieningen op korte afstand van de verwachting zal internet als aankoopkanaal consument. belangrijker worden in alle branches. Afweging dagelijkse winkelstructuur Consumenten bewegen zich bij de oriëntatie Geconcludeerd kan worden dat de keuze voor 4.3 Spreiding niet-dagelijks aanbod en aankoop van een artikel flexibel tussen behoud van winkelvoorzieningen fysieke winkels en internet (multi- of (supermarkten) in elke wijk, zal leiden tot een Niet-dagelijks aanbod crosschanneling). De combinatie van ‘bricks verzwakking van het supermarktaanbod in de Het niet-dagelijkse aanbod in Oldenzaal is and clicks’ wordt voor winkelorganisaties binnenstad. Daarmee zal de gewenste ± 85.500 m² wvo groot. Uitgaande van een steeds belangrijker. versterking van de binnenstad naar versterking van de binnenstad van Oldenzaal verwachting niet kunnen worden gerealiseerd. en behoud van de huidige positie van de Hoe groot het aandeel van internet wordt is Woonpromenade in de regio, kan mogelijk echter nog onzeker. Wel is duidelijk dat in de Indien gekozen wordt voor de ambitie om de een groter deel van de uitgaven van inwoners toekomst het benodigde aantal winkelmeters binnenstad van Oldenzaal verder te van Oldenzaal in de eigen gemeente worden kleiner zal zijn. Derhalve moet het berekende versterken, is verbetering van de positie van behouden. Ook uitgaven van inwoners uit de haalbare aanbod als maximum worden de servicesupermarkten daar noodzakelijk. regio kunnen dan mogelijk meer in het beschouwd en afhankelijk van de verdere Uitbreiding van de supermarkten in de wijken Oldenzaalse winkelapparaat terecht komen. ontwikkeling van internetwinkelen mogelijk is dan niet gewenst. Dit betekent naar Zelfs bij een forse stijging van zowel over enkele jaren worden bijgesteld.

2 4 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Niet-dagelijks aanbod zoveel mogelijk clusteren in binnenstad De binnenstad van Oldenzaal is en blijft de belangrijkste locatie voor niet-dagelijks aanbod. Ook in de toekomst blijft mode en overig niet-dagelijks aanbod (zoals huishoudelijke artikelen, warenhuis, sport, speelgoed, elektronica) zoveel mogelijk geconcentreerd in de binnenstad.

In hoofdstuk 5 wordt een nader uitwerking gemaakt van de gewenste functioneel- ruimtelijke structuur van de binnenstad. Naast gewenste omvang en branchering van het aanbod, wordt ook ingegaan op aspecten als afbakening van het winkelgebied, positie van deelgebieden, routing, bereikbaarheid en parkeren en uitstraling. Mode en overig niet-dagelijks aanbod zoveel mogelijk blijven clusteren in de binnenstad

Woonpromenade blijft themacentrum Door overaanbod in de woonbranche (ook in Twente) en stagnerende bestedingen kan het ‘Cluster niet-dagelijks functioneren van het themacentrum onder druk komen te staan met toenemende leegstand als gevolg. Het toestaan van andere branches dan de traditionele PDV- aanbod in binnenstad’ branches (zoals bruin- en witgoed/elektronica) wordt vaak gezien als oplossing voor

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 2 5 leegstand op woonboulevards. Een dergelijke brancheverruiming staat echter op gespannen voet met de ambitie de binnenstad te versterken (waarbij juist winkels in dergelijke branches belangrijke trekkers kunnen zijn).

Ook voor het functioneren van het woonthemacentrum is het toestaan van nieuwe branches niet verstandig. De Woonwinkels zoveel mogelijk clusteren op Van Gils Woonpromenade, brancheverruiming niet gewenst toegevoegde waarde voor de woonwinkels is beperkt, omdat deze branches met een ander doel worden bezocht (combinatiebezoek zeer beperkt). Daarnaast bestaat het risico dat ‘Van Gils: kracht ligt door de ‘verkleuring’ van het themacentrum huurprijzen stijgen, omdat winkels in reguliere branches over het algemeen meer huur betalen dan winkels in PDV-branches. in eenduidig thema’ Hierdoor vindt op termijn verdringing van woonwinkels plaats.

Het beleid voor de Woonpromenade Van Gils is gericht op behoud van de huidige positie in de regio. Er moet rekening worden gehouden met een geleidelijke afname van het aanbod. Bij voorkeur wordt het aanbod in de branche woninginrichting verder geclusterd op de Woonpromenade. Eventuele nieuwe aanbieders en bestaande aanbieders buiten Nadruk op thema wonen in midden(plus) marktsegment Daarnaast aanbieders met lokale functie

2 6 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS de winkelgebieden worden zo mogelijk • een gezond ondernemersklimaat met 5. Van Gils Woonpromenade: themacentrum verplaatst naar dit themacentrum. Verdere ruimte voor kwaliteit en innovatie wonen in midden(plus)marktsegment, concentratie binnen de Woonpromenade • een ontwikkelingsgerichte visie, die eventueel aangevuld met overige PDV- wordt nagestreefd, voor structurele marktpartijen stimuleert om te investeren branches (o.a. bouwmarkten), gericht op leegkomende panden in de randzones moet, • duurzaam en intensief ruimtegebruik en inwoners uit Oldenzaal en regio. hoe lastig dit ook is, een andere bestemming winkelgebieden met ruimtelijke kwaliteit. worden gezocht. Met de detailhandelsfunctie Overige winkellocaties kan dit leegstandsprobleem niet (duurzaam) Beoogde winkelstructuur Oldenzaal In Graven Es en De Essen zijn nog twee worden opgelost. Op kaart 4 op p. 28 is de beoogde supermarktlocaties aanwezig. Deze hebben winkelstructuur weergegeven: nu vooral een functie vanwege het specifieke Om onderscheidend te blijven ten opzichte 1. Binnenstad: sterk dagelijks en divers marktsegment (discounter) en/of het van de concurrerende PDV-clusters in de niet-dagelijks aanbod, mix van winkels en geïsoleerde marktgebied (wijk). Op termijn zijn regio, blijft de nadruk liggen op aanbieders in andere functies (o.a. horeca); deze locaties echter kwetsbaar. Beleidsmatig het midden(plus) marktsegment binnen het 2. Buurtwinkelcentrum De Thij: eigentijdse wordt ervoor gekozen deze locaties niet thema wonen (met bovenlokale functie). supermarkt (maximaal ± 1.250 m² wvo) verder te versterken en op termijn rekening te Aanvullend daaraan is deze locatie geschikt aangevuld met compleet pakket voor houden met functiewijziging. voor (reeds gevestigde) aanbieders met een frequente aankopen, gericht op inwoners lokale verzorgingsfunctie (bouwmarkten, uit De Thij en (deel van) Graven Es; Ook de overige, met name verspreid gelegen woninginrichting in het lagere marktsegment). 3. Buurtwinkelcentrum Zuid Berghuizen: winkels in Oldenzaal dragen niet bij aan de eigentijdse supermarkt (maximaal ± 1.250 gewenste structuur. Versterking (uitbreiding, 4.4 Beoogde winkelstructuur m² wvo) aangevuld met compleet pakket nieuwvestiging) van verspreid gelegen voor frequente aankopen, gericht op aanbod is dan ook ongewenst. Bestaande Samenvattend wordt in Oldenzaal gestreefd inwoners uit Zuid Berghuizen; winkels mogen vanzelfsprekend hun naar een duurzame winkelstructuur met: 4. Buurtsteunpunt Deken Scholtenstraat: activiteiten voortzetten, maar geleidelijke • een zo compleet mogelijk aanbod voor eigentijdse supermarkt (maximaal ± 1.250 transformatie naar andere functies inwoners van Oldenzaal en omliggende m² wvo), gericht op inwoners uit (bijvoorbeeld zorg of wonen) is gewenst. Waar gemeenten (goed voorzieningenniveau), omliggende buurt, De Essen en deel mogelijk wordt medewerking verleend aan Graven Es; verplaatsing van winkels naar winkelgebieden

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 2 7 die versterkt worden. Indien mogelijk wordt de detailhandelsbestemming van achterblijvend winkelvastgoed gewijzigd in een andere bestemming.

Uitzondering kan worden gemaakt voor winkels die vanwege aard en omvang van de gevoerde artikelen niet in een van de bovengenoemde winkelgebieden inpasbaar zijn. Het gaat in hoofdlijnen om bouwmarkten (voor zover niet gevestigd op Van Gils Woonpromenade), tuincentra en winkels in auto’s, boten en caravans. Gelet op de huidige omvang en spreiding van het aanbod in deze branches, is er geen aanleiding voor substantiële toevoeging van aanbod. Bestaande winkels in deze branches, die buiten de genoemde winkellocaties liggen, mogen eventueel beperkt uitbreiden.

2 8 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 5 Functioneel-ruimtelijke genoemd het herstel van het Singelpark, het visie binnenstad verbeteren van de verblijfsfunctie van de pleinen (Plechelmusplein, Ganzenmarkt, Groote Markt), het verbeteren van de 5.1 Toekomstige positie zuidelijke entree (Molkenboer) en het herstellen van het kleinschalige karakter op Hoofdwinkelgebied Oldenzaal en omgeving de locatie van In den Vijfhoek. Sommige De binnenstad van Oldenzaal is het projecten zijn reeds in uitvoer (herinrichting Hoofdwinkelgebied Oldenzaal en omgeving belangrijkste winkelgebied voor inwoners uit Plechelmusplein), andere behoeven nog de gemeente Oldenzaal en uit de regio. De nadere afweging en uitwerking. aanwezigheid van een grote mix aan functies (naast winkels ook horeca, dienstverlening, Vooral kwalitatieve versterking winkelaanbod cultuur etc.) maken van de binnenstad een In hoofdstuk 4 is reeds geconcludeerd dat er compleet en gevarieerd centrumgebied, dat geen distributieve mogelijkheden zijn voor tevens een belangrijke ontmoetingsfunctie uitbreiding van het winkeloppervlak. Op basis de Masterplankaart vervult. De ambitie is om de positie van de van de trends in de detailhandel (o.a. binnenstad verder te versterken. toenemende invloed internet) moet rekening worden gehouden met een verder afnemende Ambitite: onderscheidend in sfeer en aanbod Masterplan Binnenstad: historische structuur behoefte aan fysieke winkelruimte. In 2008 is het Masterplan Binnenstad vastgesteld. Hierin wordt gestreefd naar een Om de ambities voor de binnenstad te versterking of herstel van de historische verwezenlijken is een verbetering van de stedenbouwkundige structuur en een positie van de servicesupermarkten daar gevarieerd programma met een mix aan noodzakelijk door schaalvergroting en een functies. Om dit te realiseren wordt voor verbetering van de bereikbaarheid en verschillende locaties in de binnenstad een aansluiting op de rest van het winkelgebied. herinrichting of herontwikkeling voorgesteld. Daarnaast is het gewenst het niet-dagelijkse Masterplan Binnenstad 2008 Als kansrijke projecten worden onder meer aanbod te blijven clusteren in de binnenstad.

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 2 9

Masterplan Binnenstad Oldenzaal 12I 2008 de Masterplankaart 031 5.2 Functioneel-ruimtelijke analyse Figuur 3 Winkelaanbod in binnenstad Oldenzaal en in referentiecentra (in m² wvo)

In deze paragraaf wordt het aanbod en de structuur van de binnenstad van Oldenzaal geanalyseerd, in relatie tot de ambitie de positie van de binnenstad te versterken.

Omvang en branchering winkelaanbod • Met een omvang van ± 26.000 m² wvo is het winkelaanbod in de binnenstad van Oldenzaal vergelijkbaar met de gemiddelde omvang van centra van kernen met eenzelfde aantal inwoners (± 25.000 m² wvo). • De leegstand in de Oldenzaalse binnenstad (4.100 m² wvo = 14% van het totale wvo) is iets groter dan gemiddeld in dergelijke centra (12% van totale wvo). • Het aanbod is divers en bestaat uit zowel dagelijkse als niet-dagelijkse branches. Deze diversiteit in branches en typen winkels zien we ook terug in referentiecentra ((deels) historische centra met een vergelijkbare functie). • Supermarkten zijn in (vrijwel) alle referentiecentra belangrijke trekkers. • In vergelijking met de referentiecentra is Bron: Locatus Online Benchmarkverkenner, 5 juni 2012; bewerking Droogh Trommelen en Partners in de binnenstad van Oldenzaal het

3 0 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS aanbod in onder meer warenhuizen, Structuur binnenstad en spreiding functies wit- en bruingoed en woninginrichting • Het historische stratenpatroon is nog relatief klein. Dit kan grotendeels worden goed herkenbaar. Winkels zijn van verklaard door de nabijheid van de oudsher gevestigd aan de Grootestraat Woonpromenade Van Gils en de en de straten naar het centrum toe aanwezigheid van Plein Westermaat met (Deurningerstraat, Steenstraat en regionale aantrekkingskracht. Bisschopstraat). • In de loop van de tijd is het zwaartpunt Schaalgrootte en filialisering van het winkelgebied naar het • De winkels in de binnenstad van noordwesten verplaatst, met de Oldenzaal zijn relatief klein (163 m² ontwikkeling van de overdekte, introverte per winkel ten opzichte van 195 m² per winkelcentra In den Vijfhoek en De winkel gemiddeld in centra van kernen Driehoek. Oldenzaal begin 19e eeuw van gelijke omvang). Oorzaken liggen • De combinatie van een historisch deel in de deels historische structuur van met een aantrekkelijke, sfeervolle de Oldenzaalse binnenstad (met veel uitstraling (onder meer door diversiteit in kleinere panden) en de kleinschalige gevels) en een planmatig ontwikkeld deel opzet van winkelcentrum In den Vijfhoek. met functionele uitstraling en inrichting • Het aandeel filiaal- en grootwinkel- (onder meer door overdekte karakter) bedrijven in het totale winkeloppervlak is zorgen voor een grote variëteit in gemiddeld (57%). In de modebranche is vestigingsmilieus voor bedrijven en een het aandeel van filialen in het totale wvo diverse binnenstad voor bezoekers. iets kleiner dan gemiddeld (61% ten • Door een onevenwichtige spreiding van opzichte van 65%) door het relatief grote trekkers, een grote hoeveelheid straten aantal zelfstandige modezaken. De mix en het ontbreken van een helder tussen filialen en zelfstandigen draagt bij winkelcircuit is het echter in geen van de aan de aantrekkelijkheid van de winkelstraten heel druk met passanten. Schematische weergaven historische structuur binnenstad voor bezoekers.

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 3 1 • Het zwaartepunt van het winkelaanbod is te vinden in winkelcentrum De Driehoek. Hier zijn vooral filiaalbedrijven gevestigd in zowel het lagere als het midden- segment, inclusief de belangrijkste publiektrekkers en grotere winkelformules (o.a. Hema, Xenos, Vögele, Bart Smit). Supermarkt Jumbo ligt enigszins verscholen in de kelderverdieping. • In winkelcentrum In den Vijfhoek ligt de nadruk meer op de frequente aankopen, met onder meer supermarkt Albert Heijn, speciaalzaken, drogist en huishoudelijke artikelen. Dit aanbod zorgt voor een relatief grote bezoekersstroom gedurende de hele week. Opvallend is dat de tak naar de Deurningerstraat volledig leegstaat. • De historische straten in de binnenstad (Grootestraat, Deurningerstraat, Steenstraat en Bisschopstraat) worden gekenmerkt door een grote variëteit in functies en kwaliteit. Sterke (lokale en regionale) modezaken worden afgewisseld met horeca en overige niet-winkelfuncties. Op diverse plekken in deze straten staan winkelpanden (voor

3 2 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS langere tijd) leeg. Grote publiekstrekkende aanbieders ontbreken. • Het horeca-aanbod is sterk geconcentreerd aan de Groote Markt. Vrijwel alle panden aan dit plein zijn gevuld met dag- of avondhoreca. • Daarnaast zijn verspreid over het winkelgebied op de knopen of kruisingen van de verschillende winkelstraten kleinere pleintjes en ontmoetingsplekken ontstaan met een (beperkte) horecafunctie (onder meer in de twee overdekte winkelcentra en op de Schematische weergave huidige winkelstructuur Pleinen en ontmoetingsplekken aansluiting van deze twee centra op de Grootestraat).

Parkeren en bereikbaarheid • De bereikbaarheid van de binnenstad is vanuit alle windrichtingen goed, zowel per auto als per fiets. Autobezoekers komen via de hoofdontsluitingswegen direct op de parkeerroute rondom de binnenstad. • De parkeerroute verbindt de verschillende parkeerlocaties, die goed gespreid en dichtbij het winkelgebied liggen. • De grootste capaciteit ligt aan de noordwestzijde van het winkelgebied Entrees autobezoekers Entrees fietsbezoekers (locatie Vestingstraat en parkeergarage

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 3 3 De Driehoek. Hier ligt ook het zwaartepunt van het winkelaanbod. • Uit eerdere parkeertellingen blijkt dat de totale parkeercapaciteit in de binnenstad voldoende is. De parkeerdruk varieert per locatie. • In de hele binnenstad geldt een betaald parkeerregime (met verschillende zones). • Voor fietsers zijn de oude assen (Deurningerstraat, Steenstraat, Bisschopstraat) belangrijke entrees. • Op diverse plaatsen (met name aan de randen van het winkelgebied) zijn (overdekte) stallingen voor fietsen.

Uitstraling en inrichting • De uitstraling van de binnenstad van Oldenzaal is overwegend goed. • Het historische deel is door het stratenpatroon, de schaalgrootte en diversiteit van de panden aantrekkelijk en sfeervol. Het investeringsniveau in dit deel van de binnenstad is goed, zowel van de panden als van de openbare ruimte. De herinrichting van het Plechelmusplein draagt bij aan verdere verbetering van de totale uitstraling van dit gedeelte.

3 4 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS • De Driehoek heeft een functionele, maar Samenvattend kunnen de volgende sterke en verzorgde uitstraling. zwakke punten van de functioneel-ruimtelijke • In het andere overdekte winkelcentrum, In structuur van de binnenstad worden den Vijfhoek, is het investeringsniveau onderscheiden: echter laag. De uitstraling van dit winkelcentrum is sterk verouderd en er is Sterk sprake van achterstalling onderhoud. • divers winkelaanbod, zowel dagelijkse als niet-dagelijkse branches • supermarkten als trekkers in binnenstad Divers winkelaanbod, mix met overige functies Overzicht sterke en zwakke punten • mix met andere functies, zoals horeca Het diverse winkelaanbod (branchering, • diversiteit in marktsegmenten en tussen marktsegmentering, filialisering), de filiaalbedrijven en zelfstandigen aanwezigheid van supermarkten als trekkers, • aanwezigheid historisch deel: sfeervol de diversiteit in vestigingsmilieus, de goede • goede bereikbaarheid parkeergelegenheid en bereikbaarheid en de • goede locatie en voldoende capaciteit overwegend goede uitstraling van panden en parkeervoorzieningen openbare ruimte zorgen ervoor dat de • overwegend goed investeringsniveau binnenstad van Oldenzaal een goede Zwak uitgangspositie heeft om in de toekomst een • omvang aanbod (te) groot, gelet op Aanwezigheid verschillende vestigingsmilieus sterk winkelgebied te blijven. trends (afnemende behoefte fysieke winkels) • leegstand iets groter dan gemiddeld Aandachtspunten voor behoud of versterking • gemiddelde omvang per winkel relatief van de toekomstige positie zijn de afnemende klein vraag naar fysieke winkels, het ontbreken van • te veel winkelstraten: onduidelijke (voldoende) grootschalige winkelunits, de routing onduidelijke routing en de onevenwichtige • ontbreken trekkers in historisch deel spreiding van trekkers. • matige verbindingen tussen deelgebieden • slechte uitstraling In den Vijfhoek Onduidelijke routing, incourante (kleine) units

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 3 5 Concentratiebeleid sleutel voor duurzaam aantrekkelijke centra

Door diverse trends neemt de behoefte aan fysieke winkels af. Dit leidt ertoe dat in alle typen centrumgebieden in Nederland structurele leegstand ontstaat. Deze leegstand manifesteert zich zowel in aanloopstraten als in het kernwinkelgebied.

Het verdwijnen van winkels leidt dus niet alleen tot een afnemend voorzieningenniveau, maar ook tot een minder aantrekkelijk verblijfsklimaat als gevolg van toenemende leegstand. Consumenten zullen steeds vaker op zoek gaan naar alternatieve aankooplocaties en marktpartijen kunnen of willen steeds minder investeren.

Door een beperkt gebied aan te wijzen waar winkels en overige centrumfuncties worden toegestaan (concentratiebeleid) worden potenties geclusterd. Door passanten- stromen te bundelen wordt het vestigingsklimaat voor winkels (weer) beter. Voor overige straten kan gezocht worden naar alternatieve functies.

3 6 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 5.3 Gewenste functioneel-ruimtelijke Voor de binnenstad van Oldenzaal wordt Het deel van de binnenstad met het sterkste structuur daarom gestreefd naar een compacter en winkelaanbod is winkelcentrum De Driehoek, overzichtelijk winkelgebied. in combinatie met de supermarkt in Kansrijke centra: sterk aanbod, sfeer en beleving winkelcentrum In den Vijfhoek. Deze Trends in de detailhandel zorgen ervoor dat De begrenzing van het winkelgebied wordt gebieden zijn nu ook de drukstbezochte delen centrumgebieden steeds meer onder druk aan de westzijde gelegd bij de oude van de binnenstad en blijven de basis vormen komen te staan. Kansrijk zijn die binnensteden omwalling (parkeerring) tussen Steenstraat en voor het (toekomstige) kernwinkelgebied. die zich weten te onderscheiden van internet Bisschopstraat. Aan de oostzijde vormen de door het bieden van een sterk en divers pleinen Groote Markt en Plechelmusplein de Positie Grootestraat verbeteren aanbod, in combinatie met een aantrekkelijke begrenzing van het winkelgebied. Buiten dit De kansen om in te spelen op sfeer en sfeer en beleving. De binnenstad van gebied worden geen nieuwe winkel- beleving in de binnenstad liggen echter vooral Oldenzaal heeft voldoende aanknopings- ontwikkelingen toegestaan. Bestaande in de historische winkelstraten. Deze straten punten om ook in de toekomst een winkels kunnen blijven bestaan, maar worden hebben een aantrekkelijke beeldkwaliteit en aantrekkelijk winkelgebied te kunnen blijven. indien mogelijk op termijn verplaatst naar een kunnen daarom een grote bijdrage leveren Door de aanwezige zwakke punten in de locatie in het toekomstige winkelgebied. aan het onderscheidend vermogen ten functioneel-ruimtelijke structuur aan te opzichte van minder historische centra in de pakken, kan een duurzaam aantrekkelijk Driehoek basis van kernwinkelgebied regio en ten opzichte van internet. winkelgebied ontstaan, voor zowel Binnen het toekomstige winkelgebied wordt consumenten als ondernemers en potentiële onderscheid gemaakt tussen het Daarom wordt ingezet op verbetering van de investeerders. kernwinkelgebied en het overige positie van de Grootestraat als onderdeel van centrumgebied. In het kernwinkelgebied wordt het kernwinkelgebied. Hier wordt, evenals in Streven naar compacter winkelgebied ingezet op clustering van mode en overig De Driehoek, gestreefd naar clustering van Door de grote hoeveelheid aan winkelstraten, niet-dagelijks aanbod. Supermarkten en grote mode en overig niet-dagelijks winkelaanbod. in combinatie met de afnemende behoefte aanbieders in niet-dagelijkse branches zijn Het kernwinkelgebied van Oldenzaal bestaat aan fysieke winkelruimte, ontstaat op veel hier de belangrijkste publiekstrekkers. Een zo uit twee typen vestigingsmilieus: een plaatsen in de binnenstad (structurele) evenwichtige spreiding van deze trekkers over functioneel deelgebied, met de nadruk op leegstand (zie kader ‘Concentratiebeleid het kernwinkelgebied draagt bij aan een landelijke filiaalbedrijven in een functionele sleutel voor duurzaam aantrekkelijke centra’). goede routing door het kernwinkelgebied. omgeving, en een historisch deelgebied met

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 3 7 zowel landelijke als lokale aanbieders in een Vestigingsstrategie toonaangevende sfeervolle omgeving. winkelformules expansie. De middelgrote steden zijn steeds minder in trek als vestigingslocatie. Met de Schaalvergroting in kernwinkelgebied Ondanks toenemende internetverkoop winkelvestigingen in de grootste steden, in Een belangrijke kwaliteit van de binnenstad blijft de fysieke winkel belangrijk. Uit combinatie met de steeds belangrijker van Oldenzaal is het complete en diverse onderzoek* onder mode- en andere wordende webshop, kunnen consumenten winkelaanbod met zowel dagelijkse als niet-dagelijkse winkels blijkt echter wel dat uit kleinere steden en grote dorpen ook niet-dagelijkse branches. Hierdoor komen toonaangevende winkelformules hun worden bereikt. De economische crisis en consumenten met uiteenlopende vestigingsstrategie de komende jaren demografische ontwikkelingen (krimp en bezoekmotieven naar de binnenstad. Ook de wijzigen. vergrijzing) zijn andere redenen om niet aanwezigheid van andere publieksgerichte (meer) te investeren in middelgrote centra. functies, zoals horeca en de warenmarkt, Toonaangevende winkelformules zetten de dragen hieraan bij. komende jaren in op schaalvergroting: In de nabije toekomst zal het aantal grotere winkels in de grootste steden. In vestigingen van grotere modezaken en Behoud van dit complete en diverse grotere winkels kan meer worden ingespeeld overige niet-dagelijkse winkels afnemen. De winkelaanbod is niet vanzelfsprekend. Voor de op beleving en service: onderscheidende winkels die blijven, worden groter en zijn toekomst moet in Oldenzaal rekening worden kwaliteiten ten opzichte van internet. De gevestigd in de grootste steden. gehouden met een afnemende interesse van grootste binnensteden hebben de sterkste veel winkelformules in mode en andere positie in de regionale winkelstructuur en niet-dagelijkse winkelbranches (zie kader voorzien consumenten in hun behoefte aan ‘Vestigingsstrategie toonaangevende sfeer en beleving. winkelformules’). Winkelformules in mode en overig niet- Het is dan ook meer dan ooit van belang een dagelijkse branches zijn, in tegenstelling tot zo aantrekkelijk mogelijk vestigingsklimaat te een aantal jaar geleden, minder gericht op bieden voor bestaande en nieuwe aanbieders.

Dit kan onder meer door het versterken van * DTNP (2012), Vestigingsstrategie bestaande publiekstrekkers (supermarkten) toonaangevende winkelformules

3 8 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS en door ruimte te bieden voor grotere winkels Op dit knooppunt is het ook gewenst de in het kernwinkelgebied (bijvoorbeeld door wisselwerking met het Sint Plechelmusplein te samenvoeging van panden). verbeteren door hier trekkracht toe te voegen. De warenmarkt zou (op marktdagen) deze Horecacluster Groote Markt is trekker publiekstrekkende functie kunnen vervullen. De Groote Markt is het horecaplein van Op dit moment wordt de markt gehouden op Oldenzaal. Het is een belangrijke de Ganzenmarkt (maandag) en Groote Markt publiekstrekker aan de noordzijde van de (zaterdag). Overwogen kan worden te kiezen Grootestraat. Naast de functie als onderdeel voor een locatie dichterbij de winkels (bij van het winkelgebied (met daghoreca met een knooppunt met de Grootestraat/Steenstraat). winkelonder-steunende functie) heeft dit plein Hierdoor wordt de relatie tussen winkelgebied ook een autonome uitgaansfunctie (met en evenementenplein verbeterd en kunnen de restaurants en overige avondhoreca). verschillende functies (winkels, horeca, markt) Kernwinkelgebied, horecaplein en publiekstrekkers... meer van elkaars nabijheid profiteren. Publiekstrekker zuidzijde Grootestraat Om de positie van de Grootestraat verder te Aanvullend ruimte voor overig centrumgebied versterken is het gewenst om ook aan de Naast een sterk kernwinkelgebied is er ruimte zuidzijde te streven naar een publieks- en behoefte aan een overig centrumgebied, trekkende functie. De vestiging van de grote waar een meer bijzonder, gespecialiseerd modezaak op de hoek van de Steenstraat aanbod te vinden is. De oude assen (Piet Zoomers) kan deze functie voor een deel (Deurningerstraat, Steenstraat, Bisschop- vervullen. Bij voorkeur wordt geprobeerd op straat) zijn goede locaties voor doelgericht deze locatie nog een sterke winkelen bezochte en/of gespecialiseerde winkels en horecafunctie toe te voegen, zodat de overige functies (zoals dienstverlening, trekkracht van dit deel van het culturele instanties, horeca). Dit type bedrijven kernwinkelgebied verder wordt vergroot. zoekt overwegend wel een locatie in een centrumgebied, maar hoeft niet op de ...aanloopzones, evenementenplein, toeristisch gebied

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 3 9 drukstbezochte (en daarmee duurste) locaties Horeca en toeristisch-recreatief gebied gevestigd te zijn. Aansluitend aan het horecaplein ligt de Marktstraat. Deze straat neemt een Het is verstandig om dit overige centrum- bijzondere positie in de binnenstad in, met gebied (of aanloopzones) niet te groot te enkele waardevolle historische monumenten maken. De vraag naar dit type vestigings- en het museum. Hierdoor vormt dit gebied locaties neemt steeds verder af door de vooral voor toeristisch-recreatieve bezoekers invloed van trends als internet. Dit is nu al een aantrekkelijke aanvulling op het zichtbaar in de binnenstad van Oldenzaal winkelgebied in de binnenstad. Horeca met terras verspreid over winkelgebied (relatief veel leegstand in deze deelgebieden). Door voor dit type functies een beperkter Een belangrijke kwaliteit van de binnenstad gebied aan te wijzen (alleen binnen de van Oldenzaal is de aanwezigheid van (dag) parkeerring), kan toch een representatief horeca met terrasfunctie verspreid over het vestigingsmilieu blijven bestaan. winkelgebied. Deze rust- en ontmoetings- punten op strategische locaties (veelal op Naast de oude assen zou ook de tak van knooppunten van de winkelstraten) dragen bij winkelcentrum In den Vijfhoek richting aan de sfeer van het winkelgebied. Deurningerstraat onderdeel kunnen uitmaken Aanloopzones niet te groot maken van het overige centrumgebied. Hiertoe is wel Heldere parkeerroute rondom binnenstad een aanzienlijke verbetering van het De huidige bereikbaarheid en parkeersituatie vestigingsklimaat voor winkels noodzakelijk is goed. De gesloten parkeerroute loopt zo (courante winkelunits). Alternatief is om deze veel mogelijk direct om het winkelgebied, route af te sluiten en dit deel te herontwikkelen waardoor autobezoekers dichtbij de winkels tot enkele grotere winkelunits. De toekomstige kunnen komen. Er zijn voldoende positie van dit deelgebied is in belangrijke parkeerplaatsen, goed gespreid rondom het mate afhankelijk van de plannen en winkelgebied. Voor het toekomstig investeringsbereidheid van de eigenaren van functioneren van het winkelgebied zijn dan het vastgoed. ook geen grote ingrepen op dit gebied nodig. Voldoende parkeerlocaties rondom winkelgebied

4 0 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 4 1 6 Beleidskader voorkomen leegstand), een goed woon- en Bestaande winkels buiten de gewenste leefklimaat (o.a. werkgelegenheid of overlast). winkelstructuur van binnenstad, buurtcentra Deze detailhandelsvisie is opgesteld vanuit en woonthemacentrum, kunnen hun 6.1 Beleidskeuzes dergelijke redenen van algemeen belang en is bedrijfsvoering voortzetten. Hiervoor geldt dat derhave ‘Dienstenrichtlijn-proof’. een uitbreiding van de winkel in principe niet Deze visie beoogt te voorzien in ruimtelijk is toegestaan, tenzij dit reeds planologisch- detailhandelsbeleid voor de gemeente Kiezen voor beperkt aantal locaties juridisch is verankerd. Nieuwvestiging van Oldenzaal. Op basis van deze visie kunnen Door te kiezen voor een beperkt aantal detailhandel buiten de gewenste structuur initiatieven worden getoetst aan de gewenste locaties zullen marktinitiatieven niet meer wordt uitgesloten. Tevens kan de bestemming detailhandelsstructuur en kan vertaling versnipperen over te veel locaties met elk te op bestaande winkelpanden buiten de plaatsvinden naar structuurvisies, weinig kritische massa en attractiviteit. gewenste structuur verruimd worden, zodat gebiedsvisies en bestemmingsplannen. Daarnaast wordt de basis voor (stedelijke) (leegstaande) winkelpanden bijvoorbeeld een herstructurering, intensief ruimtegebruik en woonfunctie krijgen. Rol gemeente een duurzame voorzieningenstructuur Met een samenhangende detailhandelsvisie ondergraven als geen heldere keuzes worden 6.2 Beleidsregels kan de gemeente actief werken aan een gemaakt. In het te voeren beleid geldt als duurzame winkelstructuur. Het is de gemeente uitgangspunt dat ontwikkelingen de beoogde Voorkomen van branchevervaging bij PDV niet toegestaan concurrentieverhoudingen te winkelstructuur moeten versterken. Overige Winkels mogen zich in principe alleen in reguleren, zelfs niet als (bestaande) bedrijven plannen zijn in beginsel ongewenst. winkelgebieden vestigen. Voor de traditionele in de problemen komen of failliet gaan. Een PDV-branches zijn er ruimtelijk-relevante dergelijke vorm van economische ordening Ontwikkelingsmogelijkheden redenen (aard en omvang van de artikelen) wordt onder meer door de Europese Binnen de reguliere winkelgebieden die vestiging buiten de reguliere winkel- Dienstenrichtlijn verboden. (binnenstad, buurtcentra) die onderdeel gebieden rechtvaardigen. Daarom kunnen uitmaken van de gewenste detailhandels- volumineuze branches een ontheffing krijgen Het opleggen van beleidsregels is nadrukkelijk structuur, zijn alle typen detailhandel voor perifere locaties. Deze ruimtelijk- wel mogelijk vanwege ‘dwingende redenen toegestaan (winkels in niet-dagelijkse relevante redenen zijn voor andere branches van algemeen belang’. Voorbeelden daarvan artikelen of met een (boven)lokale functie of artikelgroepen vaak niet aanwezig en zijn ruimtelijke ordening (o.a. ruimtegebruik, zoveel mogelijk clusteren in de binnenstad). bovendien beleidsmatig ongewenst.

4 2 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Perifeer gelegen winkels in volumineuze Internetverkoop en afhaalpunten branches voeren vanwege grotere In toenemende mate vindt detailhandel (de winstmarges per m² vaak naast hun bedrijfsmatige verkoop van producten aan volumineuze hoofdassortiment ook een consumenten) plaats via internet. De vraag nevenassortiment (zoals speelgoed in die zich daarbij vaak voordoet is in hoeverre bouwmarkten of huishoudelijke artikelen in de bestelling (virtueel), de betaling (virtueel) tuincentra). Er is dan sprake van dan wel de aflevering (bij de consument) de branchevervaging. Dit is op perifere locaties detailhandelsactiviteit is. Voor het detail-

Ruimtelijke relevantie perifere vestiging aanwezig... ongewenst: reguliere detailhandel wordt handelsbeleid en de planologische vertaling in beleidsmatig zoveel mogelijk geclusterd in bestemmingsplannen zijn vooral de ruimtelijke winkelgebieden. Vestiging van volumineuze effecten (beoogde detailhandelsstructuur, branches op perifere locaties is alleen verkeer) en verschijningsvorm (ruimtegebruik, mogelijk door de ontheffing die zij krijgen uitstraling) relevant. In dit licht wordt in het vanwege de omvang van de artikelen. Er zijn detailhandelsbeleid voor Oldenzaal in beginsel geen redenen om deze ontheffing onderscheid gemaakt tussen vier vormen van te verruimen. Met andere woorden, er zijn internetverkoop: geen redenen om de verkoop van een 1. Winkels: internetverkoop vindt plaats nevenassortiment toe te staan. vanuit of in combinatie met een fysieke ... maar niet aanwezig voor branchevreemd aanbod. uitstalruimte die gericht is op en/of Door de verkoop van nevenassortimenten in toegankelijk is voor consumenten (al of perifeer gelegen winkels niet toe te staan, is niet in combinatie met opslag/logistiek). het voor iedereen helder wat is toegestaan. Deze vorm van internetverkoop wordt in Het handhaven is in een dergelijke situatie planologisch opzicht beschouwd als eenvoudig. Bij elk artikel dat wordt verkocht winkel en is alleen toegestaan in panden en dat niet tot het hoofdassortiment van de met een winkelbestemming (= detail- branche behoort, kan in beginsel, al dan niet handelsbestemming). naar aanleiding van klachten van derden, 2. Opslag/logistieke ruimte: internetverkoop Branchevervaging daarom zoveel mogelijk voorkomen handhavend worden opgetreden. vindt plaats vanuit of in combinatie met

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 4 3 opslag en/of logistiek. Er is geen sprake activiteit met ter plaatse werkzame personen. onder-geschikt is en/of deze noodzakelijk en/ van een fysieke uitstalruimte die gericht is Zolang de internetverkoop ondergeschikt blijft of gebruikelijk is voor de hoofdactiviteit. op en/of toegankelijk is voor aan de hoofdfunctie van een pand heeft deze Evenals bij internetverkoop zijn voor het consumenten. Deze vorm van vorm van internetverkoop planologisch geen detailhandels-beleid en de planologische internetverkoop wordt planologisch substantiële effecten en kan in beginsel vertaling in bestemmingsplannen vooral de beschouwd als logistiek bedrijf en is zonder beperkingen worden toegestaan in ruimtelijke effecten (beoogde alleen toegestaan in panden met een panden met een woon- of andere detailhandelsstructuur, verkeer) en passende bedrijfsbestemming. bestemming. verschijningsvorm (ruimtegebruik, uitstraling) 3. Kantoren: internetverkoop vindt plaats relevant. Hiervan is vooral sprake indien zonder opslag en/of logistiek ter plaatse Alle vormen van internetverkoop behoren in verkoop plaatsvindt vanuit of in combinatie en er is geen sprake van een fysieke beginsel tot een van deze categorieën en worden met een fysieke uitstalruimte die gericht is op uitstalruimte die gericht is op en/of als zodanig beoordeeld. Dit betekent bij voorbeeld en/of toegankelijk is voor consumenten (een toegankelijk is voor consumenten. Wel is dat een voor consumenten toegankelijke winkelruimte). sprake van een bedrijfsactiviteit met showroom (uitstalruimte), ook zonder bestelling, (meerdere) ter plaatse werkzame betaling of levering ter plaatse planologisch als In dit licht wordt in het detailhandelsbeleid personen. Deze vorm van internetverkoop winkel wordt beschouwd. Bij een bedrijfsgebouw voor Oldenzaal detailhandel als wordt planologisch beschouwd als op een bedrijventerrein mogen goederen worden ondergeschikte nevenactiviteit buiten een kantoor en is alleen toegestaan in panden afgehaald, maar indien sprake is van een voor pand met een winkelbestemming slechts zeer met een passende kantorenbestemming. publiek toegankelijke afhaalruimte waar artikelen beperkt toegestaan en alleen onder alle drie 4. Woningen/overig: internetverkoop vindt zijn uitgestald, is sprake van een winkel. Hetzelfde de volgende voorwaarden: plaats met beperkte opslag en/of geldt voor kantoren en woningen. • Er sprake is van ter plaatse vervaardigde logistiek* ter plaatse, er is geen sprake artikelen (bijvoorbeeld asperges bij de van een fysieke uitstalruimte die gericht is Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit boer, meubelmakerij, etc.) en/of er geen op en/of toegankelijk is voor consumenten Van oudsher vindt detailhandel (de bedrijfsmatige sprake is van een naar buiten toe zicht- en er is geen sprake van een bedrijfs- verkoop van producten aan consumenten) plaats bare uitstraling als winkel (winkeltje in als ondergeschikte nevenactiviteit bij andere verzorgingshuis, shampoo bij de kapper). * Nadere regels over beperkte opslag en/of logistiek bedrijfsactiviteiten. De vraag die zich daarbij vaak • De detailhandelsactiviteit blijft beperkt tot kunnen in bestemmingsplannen worden opgenomen. voordoet is in hoeverre de detailhandelsactiviteit direct aan de hoofdactiviteit gerelateerde

4 4 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS artikelen (wel asperges bij de boer, geen • Ligt het initiatief in één van de buurtcentra ‘landwinkel’ met versproducten van (winkelcentrum of steunpunt) dan gelden elders) geen branchebeperkingen. Wel dient • De fysieke uitstalruimte die gericht is op gekeken te worden of realisatie van het en/of toegankelijk is voor consumenten initiatief er niet toe leidt dat de beperkt zich tot max. 25 m² (het is immers verzorgingsfunctie van de winkellocatie een ondergeschikte nevenactiviteit). wijzigt. Blijft de functie van de locatie na realisatie van het initiatief gelijk, dan past

Initiatief in binnenstad: geen beperkingen 6.3 Beoordelingsschema het initiatief binnen de beoogde structuur. • Indien het initiatief niet in één van Alle detailhandelsinitiatieven waarvoor een reguliere winkelgebieden ligt, dan wordt bestemmingswijziging of ontheffing nodig is getoetst of het binnen het PDV-cluster worden door de gemeente getoetst aan de Van Gils Woonpromenade ligt. detailhandelsvisie en het beleid. In figuur 4 is • Ligt het initiatief binnen het PDV-cluster een beoordelingsschema opgenomen aan de dan wordt gekeken of het past binnen de hand waarvan detailhandelsinitiatieven beoogde branchering (woninginrichting, kunnen worden getoetst: bouwmarkten, tuincentra). Zo ja, dan past • Getoetst wordt of het initiatief ligt binnen het binnen de beoogde structuur. In buurtcentra: passend bij verzorgingsfunctie? een regulier winkelgebied in de beoogde • Bestaande bouwmarkten en tuincentra structuur. Er wordt dus gekeken of het buiten de beoogde structuur kunnen in initiatief binnen één van de groene of rode principe beperkt uitbreiden. bollen op kaart 4 ligt. • Bestaande winkels buiten de beoogde • Ligt het initiatief in de binnenstad van structuur kunnen blijven bestaan. Nieuwe Oldenzaal (afbakening en uitwerking: zie initiatieven zijn niet toegestaan. De hoofdstuk 5) dan zijn er geen beperkingen huidige planologische bestemming en voor wat betreft branchering en omvang. oppervlakte worden niet verruimd. Het initiatief past binnen de beoogde Op PDV-cluster: passende branchering? structuur.

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 4 5 4 6 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Bijlage 1 Onderzoeksvragen en begeleiding verzorgingsfunctie en welke winkelformules (assortimenten en oppervlaktes) horen hierbij? 5. Hoe kan de gewenste structuur verankerd worden in het (ruimtelijk) Samenstelling begeleidingscommissie beleid? Hoe kunnen toekomstige initiatieven worden getoetst? • mevrouw A. van Oss (gemeente Oldenzaal) 6. Wat is de gewenste en haalbare functioneel-ruimtelijke structuur voor • de heer Y. Liebrand (gemeente Oldenzaal, wethouder) de detailhandel in de binnenstad van Oldenzaal? • de heer H. van Uum (gemeente Oldenzaal) • de heer D. Bunskoek (gemeente Oldenzaal) • de heer B. Eidhof (gemeente Oldenzaal) • de heer J. Bouwman (Hoofdbedrijfschap Detailhandel) • de heer T. ten Vergert (Kamer van Koophandel Oost Nederland) • de heer H. Bakker (MKB Nederland) • de heer T. Vogelzang (MKB Oldenzaal) • de heer H. Oude Elferink (MKB Oldenzaal)

Onderzoeksvragen Voor het opstellen van deze detailhandelsvisie zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: 1. Hoe ziet de huidige detailhandelsstructuur van Oldenzaal en omliggende regio eruit? Hoe functioneert de detailhandel economisch gezien? 2. Welke trends en ontwikkelingen spelen er in de detailhandel, in de regio en in Oldenzaal en welke invloed hebben deze op de detailhandel in Oldenzaal? 3. Wat zijn per winkelgebied sterke en zwakke punten? Waar liggen kansen en bedreigingen? 4. Wat is de gewenste en haalbare positie van de afzonderlijke winkelgebieden, wat is het (beoogde) type winkelgedrag, wat is de

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 4 7 Bijlage 2 Branche-indeling detailhandel Bijlage 3 Winkelaanbod gemeente Oldenzaal

Branchegroep Hoofdbranche Branchegroep Hoofdbranche Omvang • Supermarkten (m² wvo) • Speciaalzaken (versspeciaalzaak, • Supermarkten 8.465 Dagelijks minisuper, slijter, tabak en lectuur) • Speciaalzaken (versspeciaalzaak, 1.655 Dagelijks • Persoonlijke verzorging minisuper, slijter, tabak en lectuur) • Kleding en modeaccessoires • Persoonlijke verzorging 1.247 Mode • Schoenen en lederwaren • Kleding en modeaccessoires 7.812 Mode • Warenhuizen • Schoenen en lederwaren 2.310 • Juwelier en optiek • Warenhuizen 973 • Huishoudelijke en cadeau-artikelen • Juwelier en optiek 554 • Antiek en kunst • Huishoudelijke en cadeau-artikelen 2.282 • Sport • Antiek en kunst 50 • Spel • Sport 1.257 Overig niet-dagelijks • Hobby Overig • Spel 600 • Media niet-dagelijks • Hobby 1.371 • Bruin- en witgoed en computershops • Media 884 • Fiets- en autoaccessoires • Bruin- en witgoed en computershops 966 • Overige detailhandel • Fiets- en autoaccessoires 1.493 • Plant en dier • Overige detailhandel 2.283 • Woninginrichting (o.a. meubelen, • Plant en dier 3.224 keukens, sanitair, vloerbedekking) • Woninginrichting (o.a. meubelen, 46.332 Volumineus aanbod • Doe-het-zelf (o.a. bouwmarkten) Volumineus keukens, sanitair, vloerbedekking) • Tuincentra aanbod • Doe-het-zelf (o.a. bouwmarkten) 8.058 • Tuincentra 5.012

4 8 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Bijlage 4 Begrippenlijst Detailhandel Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die Artikelgroep die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in Een groep van artikelen die qua aard en omvang een grote samenhang de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit alsmede anders dan vertonen (bijvoorbeeld fitnessapparaten). voor verbruik ter plaatse.

Branche Dienstverlening (publieksgericht commercieel) Een groep van bedrijven die zich richt op de verkoop van één (dominante) Een bedrijf met uitsluitend of in hoofdzaak een dienstverlenende of artikelgroep (bijvoorbeeld schoenen) of op de verkoop van een veel verzorgende taak. Onder dienstverlening verstaan wij administratieve/ voorkomende combinatie van artikelgroepen (bijvoorbeeld sport). financiële dienstverlening (bijv. assurantiekantoor, bank etc.), publieksgerichte dienstverlening (bijv. stomerij, reisbureau) en Bouwmarkt ambachtelijke dienstverlening (bijv. schoenmaker, kapper etc.) Een winkel met een al dan niet geheel overdekt winkelvloeroppervlak van minimaal 1.000 m² waarop het volledige assortiment van bouw- en Factory Outlet Centre (FOC) doe-het-zelfproducten aan zowel vakman als particulier wordt Een Factory Outlet Centre is een winkelcomplex waar merkartikelen aangeboden op basis van zelfbediening. tegen gereduceerde prijzen rechtstreeks door de producent aan de consument worden verkocht. Brutovloeroppervlak (bvo) De totale ruimte van een winkel bestaande uit winkelvloeroppervlak en Filiaalbedrijf/grootwinkelbedrijf niet voor consumenten toegankelijke ruimten (opslag, kantine, etc.). Het Detailhandelsonderneming met 7 of meer eigen winkels. winkelvloeroppervlak bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak. Franchising Contractuele samenwerking tussen formule-eigenaar (franchisegever) en Dagelijkse artikelen de huurder van de formule (franchisenemer), waarbij de franchisenemer Artikelen in de branches voedings- en genotmiddelen en persoonlijke de winkelformule van de franchisegever voert voor eigen rekening en verzorging. risico, tegen vergoeding en volgens voorwaarden van de franchisegever.

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 4 9 Frictieleegstand Niet-dagelijkse artikelen De leegstand tussen twee verhuurperioden die maximaal één jaar Alle artikelen, met uitzondering van artikelen in de branches voedings- en beloopt. genotmiddelen en persoonlijke verzorging.

Koopkrachtbinding Perifere detailhandel Het aandeel (%) van de totale bestedingen van inwoners dat wordt Detailhandel gevestigd buiten de reguliere winkelconcentraties, maar gedaan in het winkelapparaat in het eigen verzorgingsgebied, noemen binnen bestaand of te ontwikkelen stedelijk gebied (bijv. op een we de koopkrachtbinding. bedrijventerrein).

Koopkrachttoevloeiing Tuincentrum Het deel van de omzet dat van buiten het primaire verzorgingsgebied Detailhandel met een al dan niet geheel overdekt winkelvloeroppervlak komt, ofwel het aandeel vreemde koopkracht. waar bedrijfsmatig boomkwekerijproducten, planten, bloembollen en bloemen ten verkoop worden aangeboden, alsmede materialen voor de Maatschappelijke voorzieningen aanleg, de verfraaiing en het onderhoud van tuinen. Educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve Verkooppunt (vkp) recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, Een detailhandelsvestiging met winkelpersoneel en een eigen kassa. als ook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen. Verkoopvloeroppervlak (vvo) Gelijk aan winkelvloeroppervlak (wvo). Marktaandeel Aandeel van de betreffende onderneming(en) in de consumptieve Winkel bestedingen aan artikelen/artikelgroepen, uitgedrukt in procenten. Ieder voor het publiek vrij toegankelijk pand dat bedoeld is voor de verkoop van artikelen aan particulieren. Marktsegment Op basis van samenstelling van het assortiment en prijsstelling van de artikelen kunnen commerciële bedrijven ingedeeld worden in verschillende marktsegmenten (discount, exclusief etc.)

5 0 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Winkelgebied Bijlage 5 Sterkte-zwakteanalyse winkelcentra Een geografisch geheel waarbinnen minimaal 5 winkels zijn gevestigd, eventueel in samenhang met andere consumentverzorgende functies (horeca, dienstverlening etc.). Binnenstad Omvang 26.000 m² wvo (excl. leeg) = nu passend bij Winkelvloeroppervlak (wvo) verzorgingsgebied, in toekomst mogelijk te De voor het publiek toegankelijke winkelruimte ten behoeve van groot (gelet op trends) detailhandel, inclusief zichtbare ruimten zoals bijvoorbeeld etalages en Leegstand 4.100 m² wvo = 14% van totale wvo is iets meer dan gemiddeld (12%) de ruimte achter toonbanken en kassa’s. Het winkelvloeroppervlak Branchering Divers, mix aan functies en winkelbranches, bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het sterke clustering van mode en overig brutovloeroppervlak. niet-dagelijks Trekkers Supermarkten AH en Jumbo, warenhuis Woninginrichting Hema De woninginrichtingsbranche wordt gevormd door winkels met een Marktsegmentatie Mix, zowel midden/lagere segment (o.a. assortiment dat gericht is op gebruik door particuliere consumenten voor filialen), als hogere segment (o.a. lokale/ de inrichting van het huis. In de woninginrichtingsbranche onderscheiden regionale aanbieders) we meubelspeciaalzaken, slaapkamerspeciaalzaken, woningtextielzaken, Functioneel-ruimtelijke Matig door onduidelijke structuur (slechte verlichtingszaken, gemengde zaken, tegelhandel, keukenspeciaalzaken, samenhang aantakking trekkers, veel en soms kurk- en parketzaken, badkamer- en sanitairzaken en zonweringszaken. doodlopende winkelstraten) Investeringsniveau Historische binnenstad en Driehoek overwegend goed, In den Vijfhoek matig tot slecht Bereikbaarheid Goed: parkeerroute rondom centrum met aansluiting op ontsluitingswegen Parkeergelegenheid Goed, diverse locaties rondom het centrum Ligging in marktgebied Redelijk centraal in de kern

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 5 1 Van Gils Woonpromenade Zuid Berghuizen Omvang 41.000 m² wvo (excl. leeg) = groot in Omvang 1.400 m² wvo = te klein verhouding tot verzorgingsgebied Leegstand Geen Leegstand Geen (in tegenstelling tot veel andere Branchering Vooral dagelijks, compleet voor frequente woonboulevards in Nederland) aankopen (drogist ontbreekt) Branchering Vooral woninginrichting: helder concept/ Trekkers Kleine supermarkt (C1000) thema Marktsegmentatie Midden Trekkers Van Gils Functioneel-ruimtelijke Goed door compacte, overzichtelijke opzet Marktsegmentatie Divers, relatief veel (midden(plus) segment samenhang Functioneel-ruimtelijke Grotendeels sterk door één ruimtelijk Investeringsniveau Goed door verzorgde uitstraling panden en samenhang concept (onder één dak en één naam) recent heringerichte openbare ruimte Investeringsniveau Voldoende Bereikbaarheid Goed, aan wijkontsluitingsweg Bereikbaarheid Goed, nabij snelweg Parkeergelegenheid Voldoende, deels op plein bij entrees Parkeergelegenheid Goed, grotendeels geconcentreerd nabij winkels, deels aan achterzijde hoofdentree Ligging in marktgebied Centraal in de wijk Ligging in marktgebied Enigszins decentraal in regio Twente

5 2 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Bijlage 6 Economisch functioneren en distributieve mogelijkheden

De Thij Omvang 1.250 m² wvo = te klein Economisch functioneren Leegstand Beperkt Aan de hand van de vloerproductiviteit van winkels kan het huidige Branchering Vooral dagelijks, compleet voor frequente economische functioneren van het winkelaanbod worden beoordeeld. De aankopen vloerproductiviteit is de gerealiseerde omzet per m² winkelvloeroppervlak. Trekkers Kleine supermarkt (C1000) Marktsegmentatie Midden Distributieplanologisch onderzoek (dpo) Functioneel-ruimtelijke Niet optimaal door langgerekte opzet en In vroegere dpo’s werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig samenhang matige zichtlijnen berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden, Investeringsniveau Laag: verouderd vastgoed en openbare branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen ruimte genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt Bereikbaarheid Vanuit De Thij goed, vanuit Graven Es matig tot slecht veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van het Parkeergelegenheid Matig door beperkte capaciteit en ligging winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aan achterzijde winkels aanbod een indicatie geven van overbewinkeling of uitbreidingspotenties. Ligging in marktgebied Centraal in de wijk Variabelen Bij deze kwantitatieve analyses (economisch functioneren en distributieve mogelijkheden) gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel terecht komt in het betreffende gebied (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol.

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 5 3 Verzorgingsgebied winkels met dagelijks aanbod en € 2.730 in winkels met niet-dagelijks We maken een berekening van het huidige economische functioneren en aanbod**. we maken een indicatieve berekening voor het haalbare aanbod in de hele kern/gemeente Oldenzaal. Voor het huidige functioneren gaan we uit Wanneer het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in het van het inwonertal in 2012 van 32.175. Voor de toekomstige situatie gaan verzorgingsgebied afwijkt van het Nederlands gemiddelde is het gewenst we uit van een beperkte groei naar 33.100 inwoners in 2020*. de gemiddelde omzetcijfers per hoofd aan te passen. Voor winkels met dagelijks aanbod is het gebruikelijk het omzetcijfer per hoofd aan te Gemiddelde omzet per inwoner passen met een correctie van ¼ van het percentage dat het inkomen In distributieve berekeningen gaan we uit van de landelijk gemiddelde lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. Voor winkels met omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij de gemiddelde omzet per niet-dagelijks aanbod is het gebruikelijk een correctie door te voeren van hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten ½ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. gemiddelde. Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in de gemeente Oldenzaal 6% onder het landelijk gemiddelde ligt (CBS, 2011), gaan we We maken onderscheid tussen winkels met dagelijkse aanbod (Dagelijks) uit van iets lagere omzetcijfers per inwoner. Voor winkels met dagelijkse en winkels met niet-dagelijks aanbod (Niet-Dagelijks). Winkels met artikelen gaan wij uit van € 2.277 (€ 2.310 - (¼ x 6% x € 2.310)). Voor dagelijks aanbod zijn supermarkten, versspeciaalzaken en winkels in winkels met niet-dagelijkse artikelen gaan we uit van € 2.652 (€ 2.730 - persoonlijke verzorging (o.a. drogisterij). Winkels met niet-dagelijkse (½ x 5% x € 2.730)). aanbod zijn modewinkels (kleding, schoenen en lederwaren), winkels met overig niet-dagelijks aanbod (o.a. warenhuizen, huishoudelijke artikelen, Koopkrachtbinding en -toevloeiing sport-, speelgoedzaken, winkels in wit- en bruingoed) en winkels met Niet alle bestedingen van inwoners in Oldenzaal komen terecht in het volumineus aanbod (woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra). eigen winkelapparaat. Het aandeel van de totale bestedingen van inwoners uit Oldenzaal dat terecht komt in de eigen winkels noemen we In Nederland is de totale omzet van winkels in 2010 circa € 83,5 mld de koopkrachtbinding. Behalve bestedingen van inwoners uit de (exclusief BTW). Dit betekent een gemiddelde omzet per hoofd van de gemeente Oldenzaal (primair verzorgingsgebied) ontvangen de winkels bevolking per jaar van circa € 5.040. Hiervan wordt € 2.310 omgezet in in Oldenzaal ook bestedingen van inwoners van buiten het primair

** HBD (2011), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch * Primos Prognoses (2012) en CBS (2012), Regionale prognose bevolkingsopbouw onderzoek

5 4 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS verzorgingsgebied. Dit aandeel binnen de totale omzet noemen we de Berekening huidige vloerproductiviteit winkels in gemeente Oldenzaal 2012 koopkrachttoevloeiing (aandeel vreemde koopkracht). Dagelijks Niet-dagelijks Inwoners primair verzorgingsgebied 32.175 32.175 Voor de berekening van het huidige economische functioneren gaan we uit Omzet/inwoner (excl. BTW) € 2.277 € 2.652 van de cijfers uit het koopstromenonderzoek Overijssel 2010*. Voor de Koopkrachtbinding 89% 61% indicatieve berekening van de marktruimte in de toekomst gaan we, op Gebonden bestedingen € 65,2 mln € 52,1 mln basis van trends in de detailhandel (stagnerende bestedingen, overaanbod), Koopkrachttoevloeiing 23% 57% ontwikkelingen in Oldenzaal, de positie in de regio en de cijfers uit het Vreemde koopkracht € 19,5 mln € 69,0 mln koopstromenonderzoek, uit van gelijkblijvende kooporiëntatiecijfers in de Totale potentiële omzet (excl. BTW) € 84,7 mln € 121,1 mln dagelijkse sector. Voor de niet-dagelijkse sector is het lastiger betrouwbare Huidig winkelaanbod (m² wvo) 11.400 85.500 kooporiëntatiecijfers voor de toekomst in de schatten, onder meer vanwege Huidige omzet/m² (excl. BTW) € 7.430 € 1.420 de onzekerheid van de invloed van internet. In deze indicatieve berekening Gemiddelde omzet/m² (excl. BTW) € 7.130 € 2.070 gaan we uit van een stijging van de binding en toevloeiing in de niet- Indicatie distributieve mogelijkheden gemeente Oldenzaal 2020 dagelijkse sector (mits de binnenstad wordt versterkt en Van Gils Dagelijks Niet-dagelijks Woonpromenade haar huidige positie in de regio weet te behouden). Inwoners primair verzorgingsgebied 33.100 33.100 Omzet/inwoner (excl. BTW) € 2.277 € 2.652 Gemiddelde omzet per m2 Koopkrachtbinding 90% 60-70% In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan Gebonden bestedingen € 67,8 mln € 52,7-61,5 mln consumenten en bedrijven) in winkels met een dagelijkse aanbod circa Koopkrachttoevloeiing 55-60% € 7.130 (excl. BTW). In de niet-dagelijkse sector ligt de gemiddelde omzet Vreemde koopkracht € 19,5 mln € 64,4-81,2 mln per m² wvo op € 2.070 (excl. BTW). Totale potentiële omzet (excl. BTW) € 87,3 mln € 117,1-142,7 mln Economisch functioneren en indicatie distributieve mogelijkheden Gemiddelde omzet/m² (excl. BTW) € 7.130 € 2.070 Op basis van bovenstaande cijfers berekenen we de gemiddelde Haalbaar winkelaanbod (m² wvo) 12.200 56.500-68.900 Huidig winkelaanbod (m² wvo) 11.400 85.500 vloerproductiviteit in 2012. Daarnaast maken we een indicatieve berekening van de distributieve mogelijkheden in 2020.

* I&O Research (2010), Koopstromenonderzoek Overijssel 2010

DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 5 5