Detailhandelsvisie Oldenzaal Opdrachtgever: Gemeente Oldenzaal Contactpersoon: Mevrouw A.M. van Oss Projectteam DTNP: De heer D.J. Droogh Mevrouw L. Dicou Projectnummer: 1150.0412 Datum raadsbesluit: 27 mei 2013 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 F 024 - 378 06 53 E [email protected] W www.dtnp.nl Detailhandelsvisie Oldenzaal Inhoudsopgave 0 Samenvatting 1 5 Functioneel-ruimtelijke visie binnenstad 29 5.1 Toekomstige positie 29 1 Inleiding 3 5.2 Functioneel-ruimtelijke analyse 30 5.3 Gewenste functioneel-ruimtelijke structuur 37 2 De nieuwe winkelmarkt 4 2.1 Trends in de detailhandel 4 6 Beleidskader 42 2.2 Sterke en zwakke locaties 6 6.1 Beleidskeuzes 42 6.2 Beleidsregels 42 3 Beoordeling huidige situatie 8 6.3 Beoordelingsschema 45 3.1 Inwoners en wijken 8 3.2 Detailhandelsstructuur 9 Bijlage 1 Onderzoeksvragen en begeleiding 47 3.3 Sterke en zwakke punten per winkellocatie 11 3.4 Positie in de regio 12 Bijlage 2 Branche-indeling detailhandel 48 3.5 Huidig economisch functioneren 14 3.6 Conclusies huidige situatie 15 Bijlage 3 Winkelaanbod gemeente Oldenzaal 48 4 Detailhandelsvisie 16 Bijlage 4 Begrippenlijst 49 4.1 Ambities en uitgangspunten 16 4.2 Spreiding dagelijks aanbod 21 Bijlage 5 Sterkte-zwakteanalyse winkelcentra 51 4.3 Spreiding niet-dagelijks aanbod 24 4.4 Beoogde winkelstructuur 27 Bijlage 6 Economisch functioneren en distributieve mogelijkheden 53 0 Samenvatting Voor de binnenstad wordt een nadere versterking van het thema (geen functioneel-ruimtelijke uitwerking gemaakt. brancheverruiming); • buiten de beoogde winkelstructuur geen Aanleiding Ambities detailhandelsstructuur nieuwe detailhandel toestaan. Het vigerende detailhandelsbeleid van de Door trends in de winkelmarkt (afnemende gemeente Oldenzaal dateert uit 2002. Dit bestedingen, internet, vergrijzing, overaanbod) Samenvattend wordt in Oldenzaal gestreefd beleid is in 2009 geëvalueerd, waarbij is dreigt op alle typen locaties stagnatie en naar een duurzame winkelstructuur met: geconcludeerd dat met name ten aanzien van leegstand. Schaalvergroting en filialisering • een zo compleet mogelijk aanbod voor de dagelijkse winkelstructuur een herijking leiden daarnaast tot verdringing. Door te inwoners van Oldenzaal en omliggende van het beleid gewenst is. In het bestuurs- kiezen voor een beperkt aantal locaties kan gemeenten (goed voorzieningenniveau), akkoord 2010-2014 heeft het college van worden voorzien in een duurzame en • een gezond ondernemersklimaat met B&W aangegeven de detailhandelsvisie te aantrekkelijke winkelstructuur. ruimte voor kwaliteit en innovatie actualiseren. • een ontwikkelingsgerichte visie, die In de detailhandelsstructuur voor Oldenzaal marktpartijen stimuleert om te investeren Naast landelijke ontwikkelingen in de wordt gekozen voor: • duurzaam en intensief ruimtegebruik en detailhandel, spelen in Oldenzaal een aantal • primaat bij versterking van de binnenstad winkelgebieden met ruimtelijke kwaliteit. specifieke aandachtspunten, zoals de relatie als hoofdwinkelgebied van Oldenzaal, met het Masterplan Binnenstad, de positie van met een mix aan functies en branches Beoogde winkelstructuur Oldenzaal deelgebieden in de binnenstad, ontwik- (dagelijks en niet-dagelijks); Op kaart 4 op p. 28 is de beoogde kelingen in de supermarktbranche en de • streven naar een duurzame winkelstructuur weergegeven: vraag naar brancheverruiming in de periferie. wijkwinkelstructuur voor frequente 1. Binnenstad: sterk dagelijks en divers aankopen, waarbij een evenwicht wordt niet-dagelijks aanbod, mix van winkels en Doelstelling gezocht tussen voldoende kritische andere functies (o.a. horeca); Doel is te komen tot een actuele en goed massa enerzijds en aanbod nabij de 2. Buurtwinkelcentrum De Thij: eigentijdse onderbouwde visie op de gewenste structuur consument anderzijds; supermarkt (maximaal ± 1.250 m² wvo) van de detailhandel als onderbouwing voor • behoud van de huidige functie en positie aangevuld met compleet pakket voor het ruimtelijk detailhandelsbeleid en als van Woonpromenade Van Gils door frequente aankopen, gericht op inwoners bouwsteen voor de integrale structuurvisie. verdere clustering woonwinkels en uit De Thij en (deel van) Graven Es; DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 1 3. Buurtwinkelcentrum Zuid Berghuizen: Functioneel-ruimtelijke visie binnenstad eigentijdse supermarkt (maximaal ± 1.250 Op kaart 7 op p. 41 is de toekomstig gewenste m² wvo) aangevuld met compleet pakket functioneel-ruimtelijke visie voor de voor frequente aankopen, gericht op binnenstad weergegeven. Ingezet wordt op inwoners uit Zuid Berghuizen; een compacter winkelgebied, met een heldere 4. Buurtsteunpunt Deken Scholtenstraat: routing en ruimte voor schaalvergroting van eigentijdse supermarkt (maximaal ± 1.250 winkels. Hoofdlijnen van de visie zijn: m² wvo), gericht op inwoners uit • kernwinkelgebied (De Driehoek, deel In omliggende buurt, De Essen en deel den Vijfhoek, Grootestraat) met super- Graven Es; markten en overige publiekstrekkers op 5. Van Gils Woonpromenade: themacentrum strategische locaties wonen in midden(plus)marktsegment, • overig centrumgebied (Deurningerstraat, eventueel aangevuld met overige PDV- Steenstraat, Bisschopstraat) voor doel- branches (o.a. bouwmarkten), gericht op gericht bezochte winkels en overige inwoners uit Oldenzaal en regio. centrumfuncties • horecacluster Groote Markt, daarnaast Overige, met name verspreid gelegen winkels winkelondersteunende horeca op dragen niet bij aan de gewenste structuur. strategische knooppunten in winkelgebied Versterking van verspreid gelegen aanbod is • evenementenplein (Plechelmusplein), dan ook ongewenst. Bestaande winkels toeristisch-recreatief gebied (Marktstraat) mogen vanzelfsprekend hun activiteiten • voldoende parkeervoorzieningen rondom voortzetten. Uitzondering kan worden winkelgebied. gemaakt voor winkels, die vanwege aard en omvang van de gevoerde artikelen niet een Beleidskader van de bovengenoemde winkelgebieden In het beleidskader zijn beleidsregels (o.a. inpasbaar zijn (met name bouwmarkten, over internetverkoop) en een beoordelings- tuincentra, winkels in auto’s, boten, caravans). schema voor nieuwe initiatieven opgenomen. Primaat bij versterking binnenstad Oldenzaal 2 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 1 Inleiding het ruimtelijk detailhandelsbeleid en als van bestaand aanbod, trends en bouwsteen voor de integrale structuurvisie. In ontwikkelingen, en gekozen ambities en het verlengde hiervan wordt een functioneel- uitgangspunten wordt de visie op de gewenste Aanleiding ruimtelijke uitwerking voor de binnenstad detailhandelsstructuur bepaald. Het vigerende detailhandelsbeleid van de gemaakt. gemeente Oldenzaal dateert uit 2002. Dit Hoofdstuk 5 bevat de uitwerking van de beleid is in 2009 geëvalueerd, waarbij is Proces functioneel-ruimtelijke structuur voor de geconcludeerd dat met name ten aanzien van Tijdens de totstandkoming van dit rapport binnenstad. de dagelijkse winkelstructuur een herijking heeft verschillende keren overleg van het beleid gewenst is. In het bestuurs- plaatsgevonden met een begeleidings- In hoofdstuk 6 is een beleidskader akkoord 2010-2014 heeft het college van commissie (zie bijlage 1). Daarnaast zijn de opgenomen, waarmee de gewenste structuur B&W aangegeven de detailhandelsvisie te voorlopige resultaten tussentijds kan worden gerealiseerd en kan worden actualiseren. gepresenteerd aan ondernemers en de raad. verankerd in het ruimtelijk beleid. Ook is een toetsingskader voor toekomstige initiatieven Naast landelijke ontwikkelingen in de Leeswijzer opgenomen. detailhandel dient de actualisatie rekening te Gelet op de grote veranderingen van de houden met aandachtspunten, die specifiek in winkelmarkt in Nederland en het grote belang In de bijlagen zijn een overzicht van de Oldenzaal spelen, zoals de relatie met het daarvan voor de toekomstige structuur, wordt gebruikte branche-indeling, de omvang van Masterplan Binnenstad, de positie van in hoofdstuk 2 eerst ingegaan op trends en het aanbod in Oldenzaal per branche, een deelgebieden in de binnenstad (leegstand), ontwikkelingen in het consumentengedrag en begrippenlijst en een analyse per ontwikkelingen in de supermarktbranche en de detailhandel. winkelcentrum te vinden. Ook is een de vraag naar brancheverruiming in de kwantitatieve (distributieplanologische) periferie. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving en analyse en uitleg opgenomen voor het beoordeling van het detailhandelsaanbod in toekomstig haalbare winkeloppervlak. Doelstelling de gemeente Oldenzaal. Doel is te komen tot een actuele en goed onderbouwde visie op de gewenste structuur In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de ambities van de detailhandel als onderbouwing voor en uitgangspunten voor de visie. Uitgaande DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 3 2 De nieuwe winkelmarkt ‘De behoefte aan 2.1 Trends in de detailhandel Van groei naar verdringing De winkelmarkt is sterk aan het veranderen. winkels neemt af’ Waar in het verleden sprake was van een steeds maar groeiende winkelmarkt vindt nu verdringing plaatst. Nieuwe winkel- ontwikkelingen leiden er toe dat er elders winkels wegvallen. De verandering is niet alleen te verklaren door de economische recessie. Een aantal trends versterkt elkaar. De belangrijkste trends op een rij: Schaalvergroting: steeds groter winkeloppervlak Het totale winkelvloeroppervlak (wvo) is de Omzet in winkels blijft achter bij winkeloppervlak Minder zelfstandigen, meer filialen afgelopen 10 jaar met een kwart gegroeid tot 27,9 miljoen m² (eind 2012). Nieuwe winkelruimte is gemiddeld groter, kleinere winkels