Planinitiativ for Espeland Aquapark RP
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Planinitiativ Tippetue Arkitekter AS vil på vegne av Wicknegården Invest AS anmode om varsling av oppstart av planarbeid for Espeland Aquapark. Det er gjennomført et oppstartsmøte 04.07.2019. Planinitiativet er revidert etter oppstartsmøtet, og utarbeidet etter Bergen kommunes mal for planinitiativ med referanse til § 1 i Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven (FOR-2017-12-08- 1950) med virkning fra 01.01.2018. I plansaken foreligger det et prinsippvedtak fra møte i KMBY 08.11.2018 med følgende ordlyd: «Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 12-8, 2. ledd, tillates det å arbeide videre med privat planinitiativ.» Forslag til plannavn Ytrebygda, Gnr. 107, Bnr. 452 m.fl., Espeland Aquapark Bydel, gnr./bnr. Ytrebygda, Gnr. 107 bnr. 452 Eiendommer / Gnr. 107, bnr. 452, 2, 7, 546. planavgrensning Forslagstiller/hjemmelshaver Wicknegården Invest AS Plankonsulent Tippetue Arkitekter AS Arkitekt Tippetue Arkitekter AS 1 1. Hovedinnholdet i planinitiativet 1.1. BAKGRUNNEN FOR PLANINITIATIVET Planinitiativet fremmes med bakgrunn i at dagens næringsdrift og aktivitet på g/bnr 107/452 heretter Tomten ønskes videreført med mulighet for utvidelse, og fremmes på vegne av tiltakshaver og grunneier Wicknegården Invest AS. Per i dag er driften basert på en tillatelse til en midlertidig konstruksjon, som er søkt utvidet i påvente av planarbeidet. Saksnr. 302/18). Det er ønskelig å formalisere rammene for videre drift av Espeland Aquapark gjennom en prosess etter plan- og bygningslovens kap. 12-3, Detaljregulering. Dagens aktører på tomten er to ledende selskaper innen marin-relaterte tjenester og entreprenørskap, henholdsvis Sematek AS og Akvasafe AS. Sematek AS er et uavhengig test- og inspeksjonsselskap som henvender seg hovedsakelig mot sjø- og landbasert oppdrettsnæring, og kan blant mye annet gjennomføre strekkprøving for å identifisere bruddstyrke, avdekke materialet sin flytegrense, strekkfasthet og forlengelse, gjennomføre tilstandskontroller av oppdrettsanlegg med videre. Akvasafe AS utfører alle akkrediterte tekniske inspeksjon- og sertifiseringstjenester av sjøbaserte oppdrettsanlegg i tillegg til en rekke ingeniør- og konsulenttjenester relatert til blant annet undervannsteknologi, bølgeberegninger, hydrodynamiske analyser, installasjonsanalyse (av fleksible rørledninger / kabler og forankring). Selskapene jobber aktivt mot å redusere risiko for rømning av fisk, og også innen sekundær økonomi med fokus på gjenbruk av plastringene i utdaterte oppdrettsmærder. Ytterligere informasjon finnes på de respektive nettsidene https://www.sematek.no/ og https://www.akvasafe.no/. Aktørene ønsker å fortsette sin virksomhet på Tomten da den har en ideell lokasjon med nærhet til sjø, nærhet til kommunal kai på g/bnr 107/25 samt også nærhet til og muligheter for synergieffekter gjennom samarbeid med fagmiljøet på UIBs marinbiologiske stasjon (MBS) også lokalisert på g/bnr 107/7. Den store visjonen er å sette Bergen med omland på kartet som en spydspiss i bransjens utvikling gjennom å ta del i bransjens pågående og forventet vekst. Intensjonen er at Espeland Aquapark vil oppnå dette gjennom sentral og regional lokasjon langs kysten i nærheten av kunder, gjennom god forankring i et klyngemiljø med tverrfaglig kunnskap og gjennom samarbeid med forskningsstasjonen samt med utgangspunkt i et godt markeds- og kundefokus. I plansaken foreligger det også et prinsippvedtak fra møte i KMBY 08.11.2018 med følgende ordlyd: «Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 12-8, 2. ledd, tillates det å arbeide videre med privat planinitiativ for Ytrebygda Gnr. 107 Bnr. 452 Mynteviken Aquapark/ Espelandsveien 228.» I begrunnelsen fremkommer det at KMBY er positiv til at det igangsattes planarbeid for å regulere gnr. 107 bnr. 452 til kontor/lager/tjenesteyting, og at formålet med reguleringen er å legge til rette for Mynteviken Aquapark [nå Espeland Aquapark] med bygg og fasiliteter for kompetansemiljø innen havbruksnæringen. Videre vises det til kommuneplanens samfunnsdel for Bergen 2030 (s. 30); «Bergen skal aktivt bidra til at regionen utvikler seg gjennom samarbeid, kompetansekraft, tilrettelegging for næringsutvikling og nødvendig utbygging av infrastruktur.» Fra 2017 foreligger en uttale fra Sjømat Norge datert 4. desember som støtter de samme intensjonene og visjonen, som er vist til i kommuneplanens samfunnsdel. Sitat: «Som del av satsingen på å utvikle havbruks - næringen har det vært en målsetning både for næringen og myndigheter å legge til rette for nærings- og kompetanseklynger. Bergen og bergensområdet utgjør en slik klynge. Å utvikle kompetanse innen anleggs- og produktsertifisering, slik at oppdrettsanlegg er rømningssikre og forsvarlig utformet, er viktig for å kunne sikre en miljømessig bærekraftig havbruksnæring.» Med bakgrunn i tilbakemelding etter oppstartsmøtet er navnet nå endret fra Mynteviken Aquapark til Espeland Aquapark. 2 1.2. OVERSIKT OVER TIDLIGERE SAKSGANG 2004: det gis rammetillatelse til bygging av et 8 etasjers leilighetsbygg og et kontorbygg i 4 etasjer. 2008: Næringsbygg på 4 etg. disponert av Marin Biologisk Stasjon (UiB) ble revet for å starte arbeid iht. rammetillatelse fra 2004. Leilighetsbygget og kontorbygg ble ikke realisert. 2016: Det søkes om etablering av lagerbygg på tomten. Søknaden avslås med bakgrunn i estetikk og krav til reguleringsplan. 2018: Søknad om oppføring av midlertidig rubbhall. Søknaden ble innvilget, og rubbhallen er etablert. 2018 (februar): Det sendes en begjæring til KMBY om prinsippvedtak i reguleringssaken. 2018 (mars): Planinitiativet stoppes da lokaliteten ikke vurderes egnet for kontorformål. 2018 (nov): KMBY behandler prinsippsaken i positiv favør. Figur 1 Bygget som er gitt 2020 (jan): Revidert planinitiativ der kontorformål utgår. rammetillatelse til i 2004. 1.3. FORESLÅTT FORMÅL Tomten for planlagt bebyggelse på g/bnr 107/452 ønskes regulert til næring/tjenesteyting, eventuelt en kombinasjon mellom næring / tjenesteyting (1824) og kontor/lager (1825). Dette må detaljeres nærmere som del av planprosessen. Den vestlige delen av eiendommen som i overordnet plan (KDP BLÅE) inngår i LNFR-området vil i all hovedsak videreføres som Landbruksformål (LL, 5110), eventuelt grønnstruktur (G) eller annet uteoppholdsareal (BAU) dersom det viser seg å være hensiktsmessig. Det kan komme behov for mindre grensejusteringer mellom formålsgrensene, og ev. tilpasninger til dagens bruk. Øvrige formål gjelder renovasjon, veg og parkering. 1.4. ENKLE IDÉSKISSER Til oppstartsmøtet ble det sendt inn en ideskisse som vist i figur 2, og som med referanse til trafikkanalysen er omtalt som «Full utbygging» og som inkluderer eksisterende rubbhall samt to bygg bestående av to deler hver. Denne ideskissen ligger til grunn for videre planarbeid og videre bearbeidelse av konseptet. Her er flere hensyn som må belyses og vurderes før konseptet kan tegnes ut, og det presiseres med dette at ideskissen derfor er foreløpig og at volum, form og uttrykk vil utredes videre etter varsling av planarbeid. Figur 2 Ideskisse "full utbygging" sendt inn til oppstartsmøte avholdt 04.07.2019. Konseptet er foreløpig både mht. volum, form og uttrykk, og vil bearbeides i videre planprosess. 3 Det kan også nevnes at det i reguleringsplanen vil legges opp til en trinnvis utbygging. I trafikkanalysen er det gitt en oversikt over mulige byggetrinn frem mot et scenario med full utbygging som vist i ideskissen. Denne gjengis nedenfor. Denne oversikten viser også omtrentlig forhold mellom kontor og annen aktivitet. Figur 3 Utbyggingstrinn 1 - 3 med tilsammen ca. 4500 kvm nybygg. Kilde: Trafikk- og mobilitetsanalyse (Hopen, 2019) Materialitet Den fremtidige bebyggelsen skal fungere materialitetsmessig med omkringliggende bebyggelse og eksisterende næringskultur. Fasadene inn mot plassen / parkeringsarealet er tenkt utformet med et noe mer industrielt uttrykk enn de fasadene som henvender seg til omliggende bebyggelse og miljø med mykere materialitet. 2. Planområdet – dagens situasjon 2.1. FORSLAG TIL PLANAVGRENSNING Forslag til planområdet fremkommer i fig. 4 og omfatter g/bnr 107/452, samt privat veg fra Espelandsvegen 228 frem til fv. 1578. Det er tatt med noe areal på fv. 1578 i forbindelse med krysset dersom der skulle bli behov for tiltak. Samlet areal for det planområdet som foreslås varslet er 14324,3 kvm. Selve tiltaket planlegges på vestlig del av g/bnr 107/452. Privat tilførselsveg er tatt med i planområdet etter innspill fra Bergen kommune, og med bakgrunn i at det kan være behov for utbedringer. Forslagsstiller er delvis grunneier for tilførselsvei og har vegrett. Endelig planavgrensning fastsettes som del av planarbeidet. 4 Figur 4 Varselkart: Forslag til planområde som vil varsles 5 2.2. OMRÅDEBESKRIVELSE Eksisterende bygningsmasse På tomten står det en midlertidig rubbhall. Denne ble godkjent oppført i 2018, og ønskes videreført. Tillatelsen utløper 22. mars 2020. Den er søkt videre midlertidig godkjent. Frem til 2008 stod der et næringsbygg på 4 etasjer som Marin Biologisk Stasjon (UIB) disponerte. Bygget fungerte som hovedbygg med blant annet kontor, administrasjon og akvarier. Næringsbygget ble revet som følge av at det i 2004 ble godkjent et kontor/ leilighetsbygg på tomten. Se fig. 1. Dette er ikke blitt realisert. Strøkskarakter Nærområdet har et tydelig grønt preg og består hovedsakelig av boligbebyggelse, og da hovedsakelig eneboliger som er dels spredt. Her er flere naustmiljø og kaianlegg langs kysten / strandlinjen. Naboeiendommen mot vest er næringseiendom. Området vest for