EIENDOMSSPAR ARSRAPPORT 2015 Å FORVALTE EIENDOM ER OMTRENT SOM Å HÅNDTERE MAT OG VIN – DU MÅ GJØRE DET MED KUNNSKAP, KLØKT OG KJÆRLIGHET FOR Å OPPNÅ GODE RESULTATER OG DE BESTE OPPLEVELSENE.

TEMADELEN I ÅRETS RAPPORT ER KULINARISKE EIENDOMSSPAR, OG BYR PÅ EN MENY AV FEM INTERVJUER MED KJØKKENSJEFENE PÅ AYMARA, EKEBERGRESTAURANTEN, GRILLERIET, PASCAL OG GRAND HOTEL, SAMT OPP- SKRIFTER PÅ FEM DEILIGE RETTER, SIGNERT KJØKKENSJEFENE. VELKOMMEN INN OG VELBEKOMME! DEN SOM SÅR I FRUKTBARE OMGIVELSER, FÅR TIDVIS HØSTE

2015 var et sjeldent godt år for Eiendomsspar. Verdijustert egen- kapital vokste med 49% og leieinntekter, kontantstrøm og bokførte resultater nådde alle nye rekordnivåer.

3 _ ADM. DIREKTØR 4 _ ANSATTE 5 _ ORGANISASJONEN 6 _ EIENDOMSSPARS HISTORIE Først og fremst skyldes dette vår investering i preges for tiden av rimelig god balanse i Pandox, som ble børsnotert på Nasdaq mellom tilbud og etterspørsel, samt moderat 8 _ NØKKELTALL Stockholm i 2015. Ved børsnoteringen ble nybygging. 9 _ VISJON OG VIKTIGSTE MÅLSETTINGER verdier bygget over mange år synliggjort. 10 _ MÅL OG MÅLOPPNÅELSE Eiendomsspar reduserte sin andel i Pandox Så mye sagt, er det trolig lenge til vi får se et år 11 _ STRATEGI fra 49,75% til 29,75%, og realiserte derved som 2015 igjen. Vi har sådd og pleiet i Pandox 12 _ ETIKK OG SAMFUNNSANSVAR en gevinst målt mot netto kostpris på kr 2,7 i mange år – og 2015 var året vi kunne høste. 13 _ VIRKSOMHETSOMRÅDER OG SEGMENTER milliarder. Fremdeles er Eiendomsspar Høstingen har vært så god at det gir rom for å 14 _ ENERGI- OG MILJØSTRATEGI sammen med Helene Sundt og Christian dele ut et ekstraordinært utbytte på kr 45 per 15 _ 2015– I KORTE TREKK Sundt store eiere i Pandox med tilsammen aksje. Som et kuriosum kan nevnes at dette ut- 16 _ STYRET 59,5% av aksjene og 79,5% av stemmene i gjør mer enn den nominelle sum av samtlige 18 _ STYRETS BERETNING selskapet, hvilket reflekterer vår store tro på ordinære utbytter utdelt siden Eiendomsspar 26 _ RESULTATREGNSKAP Pandox fremtid. ble stiftet i 1982. 27 _ BALANSE Christian Ringnes Eiendomsmarkedet var forøvrig godt i 2015. Selv om det er den underliggende utvikling Adm. direktør 28 _ KONTANTSTRØMOPPSTILLING Stimulans fra lave renter og svekket kronekurs i substansverdier som er vårt hovedfokus, er 29 _ NOTER var positiv for både transaksjonsmarkedet og det dessuten hyggelig å konstatere at – i en 36 _ REVISJONSBERETNING leiemarkedet. Oljeprisfallet har foreløpig ikke rimelig flat børsverden for eiendomsselskaper 38 _ EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE rammet med tyngde i hovedstadsregionen, generelt – økte Eiendomssparaksjens omset- 41 _ AKSJONÆROVERSIKT men utgjør en vesentlig risiko for eiendoms- ningskurs med 51% (utbyttejustert) i 2015. 42 _ VERDIVURDERING PER 31.12.2015 markedets helse på noe lengre sikt. 43 _ VERDIUTVIKLING 2015 Siden temaet for årets årsrapport er mat, 44 _ VERDIJUSTERT BALANSE PER 31.12.2015 Enn så lenge synes dog fremtiden for Eien- passer det kanskje å si: 46 _ DONASJONER OG OFFENTLIGE UTSMYKNINGER domsspar lys. Sekken er lastet med en at- 50 _ EIENDOMMER traktiv, velutleid eiendomsportefølje og solid Det er herved servert. Velbekomme! 53 _ LEIEKONTRAKTSSTRUKTUR økonomi. Markedene selskapet er representert 58 _ PANDOX 62 _ PROSJEKTER 70 _ TEMA: KULINARISKE EIENDOMSSPAR 96 _ MARKEDSANALYSE 104 _ ENGLISH SUMMARY 106 _ FINANCIAL INFORMATION

ADM. DIREKTØR 3 ANSATTE ORGANISASJONEN

Fra venstre: Petter Thordén, Dag Svendsen, Jon Kaasa, Marianne Mobakk, Alise Hjelmeland, Rita Husebæk, Helene Støbakk, Birgit Øygarden, ADM. DIREKTØR Anne-Lise Volle, Nathalia Thingnes, Conny Rødsten, Elise L. Hanssen, Irja A. B. Torkildsen, Olaf Gauslå, Lillian Krogh, Christian Ringnes, Martin Christian Ringnes Traaseth, Kristin Aag, Hilde Scheffels, Sigurd Stray, Tone E. Torp, Rune Richardsen, Grethe E. Dyrberg, Silje Eretveit, Tom Nesheim, Lars Knudsen, Tanja Waldeland, Marius Jensen, Børre V. Skjolden og Tom Rolstad. Lise Eidsand (ikke til stede). ADMINISTRASJON Rita Husebæk Grethe Dyrberg Martin Traaseth Tone E. Torp Conny Rødsten

DE ANSATTE DRIFT EIENDOM/UTVIKLING MARKED PROSJEKT ØKONOMI/FINANS – EN VIKTIG DEL AV SELSKAPETS KAPITAL Petter Thordén Sigurd Stray Rune Richardsen Dag Svendsen Jon Kaasa Olaf Gauslå Tanja Waldeland Tom Rolstad Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper, Dette krever at de ansatte yter god service, er til å stole på, og har mer enn 30 års erfaring i bransjen. Selskapet består er løsningsorienterte, holder det de lover og at de tilbyr av 31 dedikerte og engasjerte medarbeidere som til sammen «det lille ekstra». Eiendomsspars ansatte jobber hver dag Tom Nesheim Marianne Mobakk Elise L. Hanssen har en kompetanse som dekker alle områder innen forvalt- for å utgjøre en forskjell for menneskene som er avhengige Lars Knudsen Marius Jensen ning og utvikling av eiendom. av oppgavene og servicen de yter. Lillian Krogh FORVALTNING ØKONOMI/SKATT Kristin Aag Alise Hjelmeland Børre V. Skjolden Medarbeiderne ivaretar alle forhold knyttet til kundepleie, Eiendomsspar er ikke bare opptatt av å være god i sitt fag, Irja A. B. Torkildsen Hilde Scheffels utleie og reforhandling av leiekontrakter og legger stor men legger også stor vekt på å ha et godt arbeidsmiljø Birgit Øygarden Nathalia Thingnes vekt på tett og godt samarbeid med sine leietakere. Målet – det skaper engasjerte og motiverte medarbeidere, noe Anne-Lise Volle er å leve opp til forventningene om å alltid være blant de som igjen smitter over på kundene. Silje Eretveit beste i eiendomsbransjen når det gjelder kundetilfredshet. Helene Støbakk Lise Eidsand

4 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 ANSATTE + ORGANISASJONEN 5 EIENDOMSPARS HISTORIE

2010 Oppkjøp av Norgani Hotels AS med 73 Eiendomsspar har hatt en tilfredsstillende utvikling fra starten i 1982. Eiendoms- hoteller i 50/50 samarbeid med familien porteføljen (inkl. andel eiendommer i felleskontrollert/tilknyttet selskap) har vokst Sundt, samt 50% av Mack-kvartalet i Tromsø. fra kr 430 mill. til kr 22.808 mill. per 31.12.2015. Gjennomsnittlig årlig avkastning per aksje har fra 1984 vært 17% p.a. 2004-07 Selektive kjøp og salg av eiendommer i 2011 Eiendomsspar og Pandox. Utvikling av kontor-, Eiendomsspar erverver en av Oslos hotell- og restaurantprosjekter, blant annet mest attraktive kontoreiendommer, Ekebergrestauranten og Folketeateret. Tjuvholmen Allé 1-5. Videre erverves 1991 de resterende 50% av Hoffsveien 4-10 Oppkjøp av Orkla Eiendom. Eiendomsspar på Skøyen ved fusjon. 1982 dobler sin størrelse og overtar blant annet Stiftes som I/S Eiendomsspar AS & Co i 1982 Fr. Nansens Plass 2 og 4, samt Lilleakerveien 2. med 7 kontor- og butikkeiendommer fra 2003-04 Sparebanken Oslo Akershus. Største Oppkjøp av det svenske børsnoterte aksjonærer er Sparebanken Oslo Akershus, hotellselskapet Pandox AB med 43 Bergesen d.y. og Arendals Fossekompani. 1988-91 1993 hoteller i 50/50 samarbeid med 2008 2012-13 Sparebanken Oslo 10% av Eiendomsspars verdier fisjoneres Petter C. G. Sundt. Ingen kjøp av eiendommer Utvikling av kontor-, hotell- og Akershus og Bergesen ut i Victoria Eiendom, som skal følge en som følge av den negative boligprosjekter, blant annet Storgata d.y. selger sine aksjer i finansielt mer aggressiv strategi enn det utviklingen i eiendoms- 51, Mack-kvartalet og Konows gate, Eiendomsspar. Vital og som er naturlig i Eiendomsspar. Eiendoms- markedet. samt gjennom Pandox The Hotel, KLP blir nye storeiere. spar kjøper Torden­skiolds gate 8/10 og Brussel og oppgradering/utvikling av Rådhusgata 23. 38 Norgani-hoteller.

1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

1987-88 1994-97 2000-02 2014 Salg av halvparten av Eiendomsspar overtar Salg av en fjerdedel av Kjøp av Karl Johans gate 33/ eiendomsporteføljen i det børsnoterte Grand eiendomsporteføljen i Rosenkrantz gate 11, samt flere påvente av dårlige tider. Hotel, samt 8 andre påvente av dårlige tider. 2009 andre eiendommer. Betydelige norske hoteller. Utvikling Enkelte kjøp av eiendommer, blant indirekte salg gjennom Pandox. og salg av Christiania annet 50% av Bergehus, Bergesen Torv. Petter C. G. Sundt 1985-87 d.y.’s tidligere hovedkontor. blir Eiendomsspars Fusjon med Alfsen & Gunderson, Brødrene største aksjonær når 2015 Dobloug og Grundt AS. Oppkjøp av Oslo Vital og KLP selger seg Børsnotering av Pandox AB Mørtelverk, KNA-hotellet og en del mindre ut i 1995. på Nasdaq Stockholm, eiendommer, samt eiendommer i hvilket synliggjorde og København, Brüssel og Amsterdam. skapte store verdier.

1984 1997-99 Får egen administrasjon. Utvikling og kjøp av en rekke Christian Ringnes ansettes kontorbygg, blant annet Lilleakerveien 2, som adm. direktør. samt 50% av Hoffsveien 4-10. Victoria 1984 1994 2004 2014 2015 Eiendom overtar Petter C. G Sundts eierandel i Eiendomsspar Invest AS og blir Eiendomsspars hovedaksjonær.

AVKASTNING AVKASTNING AVKASTNING AVKASTNING PER AKSJE* PER AKSJE* PER AKSJE* PER AKSJE* +15% p.a. +17% p.a. +17% p.a. +49%

EIENDOMSVERDIER EIENDOMSVERDIER EIENDOMSVERDIER EIENDOMSVERDIER EIENDOMSVERDIER KR 430 MILL. KR 2.018 MILL. KR 8.059 MILL. KR 23.804 MILL. KR 22.808 MILL.

* hensyntatt ordinære/ekstraordinære utbytter

6 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 EIENDOMSSPARS HISTORIE 7 NØKKELTALL VISJON OG VIKTIGSTE MÅLSETTINGER

Millioner kroner 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 Eiendomsspar skal være en samfunnsansvarlig og nyttig eier og utvikler av eiendom. Selskapets nøkkelverdier er solid, profesjonell og fremtidsrettet. Dette innebærer blant Resultat/kontantstrøm annet følgende hovedmålsetninger: Leieinntekter 704 647 600 583 535 476 454 444 418 381 Brutto driftsresultat 656 604 563 539 490 428 403 393 379 349 Resultat før skattekostnad 2.327 975 474 436 425 410 303 155 217 273 Årsresultat 2.244 808 309 346 343 305 239 147 174 205 SOLID: FREMTIDSRETTET: Kontantstrøm før skatt 1) 778 710 605 575 582 420 343 329 339 314 Verdijustert resultat etter skatt 4.286 1.955 1.003 393 814 1.150 374 (1.493) 981 1.378 Eiendomsspar skal være finansielt solid og ha en god og Eiendomsspar skal søke å utvikle sine eiendommer slik at solid forretningsmoral. Selskapet skal ha solid likviditets- de dekker dagens og morgendagens behov for sine leie- Bokført balanse Bokført egenkapital 3.064 2.759 2.727 2.343 2.196 1.766 1.547 1.562 1.346 1.297 reserve og egenkapital, i en bransje som er preget av takere. Dette innebærer at selskapet skal være blant de Bokført totalkapital 12.128 9.717 8.678 8.306 8.369 6.822 6.000 6.107 5.269 4.733 sykliske svingninger, både for å trygge selskapets verdier, ledende, både når det gjelder design, layout og miljøvenn- Bokført egenkapitalandel 25% 28% 31% 28% 26% 26% 26% 26% 26% 27% samt for å kunne utnytte svake markeder til å gjøre lige løsninger. Videre skal selskapet bidra til den estetiske gunstige kjøp. Selskapet skal ha en langsiktig forretnings- utvikling av offentlige rom. Dette innebærer først og fremst Netto rentebærende gjeld 2) 4.579 5.651 4.900 4.974 5.244 4.238 3.618 3.243 3.101 2.743 horisont og bygge sin virksomhet «sten på sten», heller at Eiendomsspar skal holde sine egne eiendommer i Verdijustert balanse enn å satse på risikable prosjekter og dristige «klipp». funksjonell og estetisk god stand. Selskapet skal dessuten Verdijustert egenkapital (etter avsatt utbytte) 11.124 8.855 7.800 6.962 6.729 5.875 4.840 4.579 6.167 5.277 Eiendomsspar skal holde sine løfter og være til å stole på. bidra ved donasjoner og forskjønnelse av byens felles- Verdijustert totalkapital 20.493 16.182 13.913 13.121 13.034 10.965 9.292 9.132 10.211 8.755 områder. Verdijustert egenkapitalandel 54% 55% 56% 53% 52% 54% 52% 50% 60% 60% PROFESJONELL: Eiendomsspar er opptatt av å tjene penger og skape Nøkkeltall per aksje (kr) Bokført egenkapital per aksje 75 67 65 56 52 43 38 39 33 32 Eiendomsspar skal være en forutsigbar næringslivsaktør verdier. I en markedsbasert økonomi er dette det viktigste Verdijustert egenkapital per aksje som behandler sine leietakere og øvrige samarbeidspart- bevis på at selskapet er en effektiv og nyttig aktør, hvis (etter avsatt utbytte) 3) 276 219 188 166 161 144 119 112 151 129 nere med lydhørhet og respekt. Selskapet skal bestrebe produkter og tjenester samfunnet etterspør og setter Aksjekurs per 31.12 287 192 153 152 145 160 160 105 181 155 seg på å overoppfylle sine leietakeres forventninger, både pris på. Substansverdipremie/(-rabatt) inkl. avsatt utbytte (12%) (14%) (20%) (11%) (12%) 9% 32% (8%) 18% 18% når det gjelder produkt og service.

Kontantstrøm før skatt per aksje 1) 19,22 17,43 14,61 13,82 14,19 10,29 8,37 8,03 8,28 7,75 Resultat per aksje 55,85 19,37 6,78 8,41 8,35 7,48 5,83 3,56 4,22 5,06

Utbetalt ordinært utbytte per aksje 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 2,50 2,25 2,25 1,75 1,38 Utbetalt ekstraordinært utbytte per aksje – 13,50 – – – – – – – –

Antall utestående aksjer per 31.12 39.960’ 40.114’ 41.190’ 41.308’ 41.325’ 40.461’ 40.461’ 40.461’ 40.461’ 40.461’ Gjennomsnittlig antall utestående aksjer 40.037’ 40.380’ 41.296’ 41.321’ 40.676’ 40.461’ 40.461’ 40.461’ 40.461’ 40.461’

1) Kontantstrøm før skatt hensyntatt underliggende kontanstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, justert for salgsgevinster, kurs- gevinster og rehabiliteringskostnader; kontantstrøm per aksje er justert for minoritetsinteresser. 2) Ekskl. rentebærende utlån til felleskontrollerte virksomheter/tilknyttet selskap. 3) Avsatt ordinært utbytte kr 4,00, samt ekstraordinært utbytte kr 45,00, totalt kr 49,00. Verdijustert egenkapital inkl. avsatt utbytte er kr 325 per aksje. Utbyttet forventes utbetalt i mai 2016 og verdijustert egenkapital per aksje reduseres tilsvarende.

8 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 NØKKELTALL + VISJON OG VIKTIGSTE MÅLSETTINGER 9 MÅL OG STRATEGI MÅLOPPNÅELSE

Eiendomsspar har i tillegg til sine overordnede mål om å være solid, profesjonell Eiendomsspar har identifisert følgende nøkkelfaktorer for suksess innenfor eie og utvikling av eiendom: og fremtidsrettet, en del konkrete operative mål som følges opp fortløpende: 1) Beliggenhet (fordi gode beliggenheter alltid kan leies ut). 2) Beliggenhet (fordi gode beliggenheter alltid kan selges). 3) Beliggenhet (fordi gode beliggenheter alltid har høyere verdi enn dårlige beliggenheter). • Score på Kundegledeindeks: Minimum 55 (oppnådd • Resultat av halvårlige «grill-gjennomganger» av 4) Timing (fordi eiendomsmarkedet av natur er syklisk). 66,4 i 2015 – det beste resultat av de 20 årlige målinger samtlige eiendommer: Minimum 25% meget tilfreds- 5) Utvikling (fordi vellykket utvikling gir superfortjenester og kan være nødvendig ved reutleie). som er foretatt siden 1996) stillende og maksimum 5% ikke tilfredsstillende (februar 6) Leietakerpleie (fordi eksisterende kunder er bedre enn nye kunder). 2015: 42% meget tilfredsstillende/0% ikke tilfredsstillende; 7) Finansiell forståelse (fordi likviditet, soliditet og evnen til å se verdi er viktig i kapitalintensive bransjer). • Ledighet i utleieporteføljen: 50% av generell markeds- september 2015: 52% meget tilfredsstillende/0% ikke ledighet (4,2% ledighet per 31.12.2015 – noe over tilfredsstillende) Dette innebærer at Eiendomsspar har gjort følgende strategiske og organisatoriske valg: halvparten av markedsledigheten på 6,5%)

Eiendomsspars økonomiske målsetting over tid er å øke kontantstrøm per aksje, øke verdijustert egenkapital per aksje, BELIGGENHET: UTVIKLING: samt å tilstrebe et stabilt og jevnt økende utbytte per aksje. Gitt at eiendomsbransjen av natur er syklisk, finner Eiendoms- spar det ikke formålstjenlig å fokusere på utviklingen år for år, men å måle over lengre perioder. Utviklingen de siste 10 Hoveddelen av Eiendomsspars eiendommer har meget Eiendomsspar ønsker å ha solid utviklings- og utleie- årene har vært som følger: sentral beliggenhet. I de få tilfeller Eiendomsspar kjøper kompetanse i egen organisasjon. Eiendomsspar har valgt eiendommer utenfor storbysentrum, beholdes de kun å konsentrere seg om middels store utviklingsprosjekter dersom beliggenheten enten antas å være god for gitte med begrenset risiko. 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 brukere (eks. handel, hotell) eller det er sannsynlig at Kontantstrøm før skatt per aksje 19,22 17,43 14,61 13,82 14,19 10,29 8,37 8,03 8,28 7,75 6,93 beliggenheten på sikt vil få økt attraktivitet (eks. Skøyen, LEIETAKERPLEIE: Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) 276* 219 188 166 161 144 119 112 151 129 97 Alnabru). Utbetalt ordinært utbytte per aksje 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 2,50 2,25 2,25 1,75 1,38 1,19 Eiendomsspar søker å gi sine leietakere best mulig service, Utbetalt ekstraordinært utbytte per aksje – 13,50 – – – – – – – – 10,00 TIMING: å være ordholdne, samt å tilby «det lille ekstra» for å få * I tillegg kommer avsatt utbytte på kr 49,00, det vil si verdijustert egenkapital per aksje er kr 325 per 31.12.2015 fornøyde leietakere som ønsker å forlenge sitt leieforhold Eiendomsspar er av den formening at det er bedre å være og være gode referanser for Eiendomsspar. Leietakertil- «idiot» i et godt marked, enn «geni» i et dårlig marked. fredshet måles årlig og søkes kontinuerlig forbedret ved Over tiårsperioden gir dette en snittvekst i kontantstrøm før skatt per aksje på 11% p.a., en egenkapitalavkastning Eiendomsspar søker således å investere når markedet er konkrete tiltak. (hensyntatt utbytte) på 15% p.a., samt en snittvekst i ordinært utbytte per aksje på 12% p.a. billig og å selge eller leie ut langsiktig når markedet nærmer seg toppen. Dette kan variere for ulike typer FINANSIELL FORSTÅELSE: eiendommer og beliggenheter. Eiendomsspar gjør systematiske analyser av tilbud og etterspørsel i sine Eiendomsspar ønsker, i en bransje som tidvis opplever viktigste markeder for best mulig å kunne forutsi den betydelige svingninger i verdier og leienivåer, å alltid ha god fremtidige utviklingen. likviditet. Eiendomsspar skal dessuten ha betryggende soliditet, både i form av begrenset gjeldsgrad og forutsig- bare rentekostnader. Eiendomsspar kjøper egne aksjer når dette vurderes finansielt mer attraktivt enn alternative investeringer.

10 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 MÅL OG MÅLOPPNÅELSE + STRATEGI 11 ETIKK OG VIRKSOMHETS- SAMFUNNSANSVAR OMRÅDER OG SEGMENTER

Eiendomsspars etiske fundament er basert på at selskapet skal være en ansvarlig Eiendomsspar er ved inngangen til 2016 et fullt integrert også erfaring og kompetanse som eier og utvikler av bolig og samfunnsnyttig næringslivsaktør som er forutsigbar og til å stole på. eiendomsselskap, som selv og gjennom sitt eierskap i og lager i Oslo-regionen, samt som investor i kontoreien- Pandox har kompetanse og tilstedeværelse i de fleste dommer i Nord-Europa for øvrig. En oversikt over segmenter segmenter av eiendomsmarkedet. Selskapet har særlig stor og Eiendomsspars/Pandox’ relative kompetanse/posisjon kompetanse innen kontor og butikk i Oslo-regionen, samt kan illustreres som følger: Eiendomsspars aktive forhold til etikk og samfunnsansvar OMDØMME hotell i Skandinavia og Nord-Europa. Eiendomsspar har kommer til uttrykk på flere måter. Selskapet arbeider blant annet mot korrupsjon i alle dens former, og skal selv og Omdømme kan sies å være summen av oppfatningene via kontroll av sine leverandører sørge for at ingen diskrimi- omgivelsene har av en virksomhet, og er trolig den viktigste neres på bakgrunn av kjønn, legning og/eller etnisitet. måleindikatoren knyttet tillit og troverdighet. For tredje GEOGRAFISK Vi er også opptatt av forsvarlige arbeidsforhold, og kontrol- året på rad ligger Eiendomsspar blant topp tre på Eiendoms- NORD-EUROPA K H lerer blant annet at bruk av barnearbeid og tvunget arbeid barometeret, som sier noe om hvordan kunder/bransjen (EKS. SKANDINAVIA) ikke finner sted. opplever selskapet blant annet med hensyn til kjennskap, SKANDINAVIA K H kundetilfredshet og image. (EKS. NORGE) Eiendomsspar har satt som forutsetning for sin virksomhet NORGE K Bu H at vi alltid skal opptre på en måte som ikke gir anledning Vi i Eiendomsspar vil fortsette å jobbe for at vi beholder (EKS. OSLO) vårt gode omdømme og posisjon som en solid og tillits- til å stille spørsmål ved vår etiske bevissthet og vårt etiske OSLO L Bo KHBu fundament. Det betyr at selskapet skal fremstå som en vekkende eiendomsaktør, og ikke minst et etisk og sam- ansvarlig og samfunnsnyttig næringslivsaktør som er forut- funnsbevisst selskap som er til å stole på. SVAK STERK sigbar, transparent og til å stole på. K = KONTOR L = LAGER RELATIV POSISJON EIENDOMSSPAR / PANDOX H = HOTELL BO = BOLIG BU = BUTIKK TILFØRE POSITIV VERDI TIL SAMFUNNET

Våre etiske retningslinjer har en solid forankring i organisa- sjonen, og alle ansatte skal handle på en etisk forsvarlig Den verdimessige fordeling av de forskjellige segmenter i Eiendomsspars portefølje (inkl. andel Pandox, samt andel måte. Eiendomsspar tolererer ingen brudd på selskapets felleskontrollerte eiendommer) er gitt nedenfor: etiske standarder.

14% ØVRIGE UTLAND 13% BUTIKK Som en del av vårt samfunnsansvar har vi også satt som mål 4% ØVRIGE NORGE 7% LAGER/LEILIGHETER/PARKERING at virksomheten vår skal kjennetegnes av at vi tilfører en 3% PROSJEKT positiv verdi til samfunnet og omgivelsene vi er en del av. 56% OSLO 55% HOTELL Dette kommer først og fremst til uttrykk gjennom våre eiendommer, men også gjennom våre donasjoner til Oslo by. Vi har en høy bevissthet rundt måten virksomheten vår og donasjonene påvirker og preger byens utforming, UTVIKLINGS- GEOGRAFI TYPE EIENDOM historie, arkitektur og estetikk. Vårt mål er derfor alltid å STA TUS etterlate gode «fotavtrykk», ikke bare her og nå, men også for framtiden.

26% SVERIGE/FINLAND/DANMARK 25% KONTOR 97% FERDIGUTVIKLET

12 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 ETIKK OG SAMFUNNSANSVAR + VIRKSOMHETSOMRÅDER OG SEGMENTER 13 ENERGI- OG 2015 – I KORTE TREKK MILJØSTRATEGI

• Bokført resultat før skattekostnad øker fra kr 975 mill. VI ER MILJØBEVISSTE til kr 2.327 mill. • Kontantstrøm før skatt, hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, blir kr 778 mill. (kr 710 mill.). • Likviditetsreserven utgjør kr 2.311 mill. (kr 1.299 mill). • Verdijustert egenkapital per aksje øker med 49% til kr 325 per aksje. Eiendomsspar ønsker a bidra til et bedre miljø gjennom ENERGITILTAK PÅ GRAND HOTEL Forbruk før og etter ENØK-prosjekt, Grand Hotel • Aksjekursen stiger fra kr 192 til kr 287 per aksje gode materialvalg, energioptimale løsninger og miljø- (kWh/(år•kvm) (+ 51% hensyntatt utbetalt utbytte). bevisste prosjekt- og driftsprosedyrer. Et viktig utgangs- Eiendomsspar er i gang med et omfattende byggepro- 250 • Styret foreslår utdelt et ordinært utbytte på kr 4,00 punkt for arbeidet er energi- og miljøstrategien for sjekt og miljøarbeid på Grand Hotel. Hotellet består av per aksje (kr 3,75 per aksje), samt et ekstraordinært

perioden 2012-2020. Denne skal bidra til at selskapet tre bygninger, som til sammen utgjør over 20.000 kvm, 20 6 utbytte på kr 45,00 per aksje, totalt kr 49,00 per aksje. i minst mulig grad påvirker miljøet negativt, samt fordelt på 10 etasjer og nær 300 rom. Blant flere 200 • Børsnotering av Pandox AB på Nasdaq Stockholm, ivaretar sin posisjon i bransjen som en ansvarlig og planlagte energitiltak står følgende sentralt: etablering hvilket synliggjør og skaper store verdier. miljøbevisst eiendomsaktør. av energioppfølgingssystem (EOS), et system som gir 150 • Selskapet erverver Storgata 10A/10B, naboeiendommer driftspersonell mulighet for systematisk kontroll og til Storgata 2-4-6-8, som selskapet også eier. oppfølging av byggets energitilgang og energibruk. • Ingen vesentlige salg. EOS vil gi god oversikt, mer effektiv energiutnyttelse og 100 Eiendomsmarkedet utvikler seg fortsatt positivt

79 • Eiendomsspar er også opptatt av estetiske løsninger. En av reduserte kostnader for hotellet. Det vil også bidra til 65 gjennom 2015. 56 raskere varsling når driftsforstyrrelser inntreffer. 53

selskapets målsettinger er derfor a bidra til at Oslo blir en 48 45

50 41 32 Hotellet har tidligere hatt uforholdsmessig høye energi- 32 vakrere og hyggeligere by. Først og fremst påser vi at egne 30 29 24 20 17

eiendommer fremstår i førsteklasses stand, men vi bidrar kostnader som en følge av eldre tekniske anlegg. Det 13 10 9 8 8 4 ogsa til utvikling av bybildet gjennom kulturdonasjoner. vil også bli gjennomført opplæring av driftspersonell. 0 OPP- VENTILASJON VARMT- VIFTER OG BELYSNING KJØLING TEKNISKE VARMING VANN PUMPER INSTALLA- SJONER ENERGIOVERVAKING Innvending legges det opp til automatisering av lys, FØR ENØK ETTER ENØK NORMTALL varme og kjøling gjennom et sentralt driftssystem. Eiendomsspar har som mål a redusere den totale energi- Enkelte av hotellrommene, salene og korridorene bruken for den samlede eiendomsmassen med minimum utstyres også med LED-belysning. Verdijustert balanse per 31.12.2015 (mill. kr) 20% innen 2020. Selskapet har innført energiovervaking 20.493 20.493 (EOS). I 2015 ble totalt 120.000 kvm overvaket. Dette førte Andre tiltak er installering av varmepumpe knyttet til sanitæranlegget, gjenvinning av varmeproduksjon, VERDIJUSTERT til en total besparelse i kWh pa 15%. EGENKAPITAL samt oppgradering av fyrrom. Det planlegges også å (ETTER AVSETN. EIENDOMMER/ UTBYTTE) installere lavenergiarmatur i tekniske arealer. PROSJEKTER Eiendomsspar benytter seg av miljøklassifiseringssystemet 11.124 BREEAM som er Europas ledende miljøklassifiserings- 12.188 verktøy for bygg. Formålet med systemet er å motivere til I tillegg til energieffektiviseringstiltakene, moderniseres bærekraftig design og bygging gjennom hele bygge- resepsjonsområdet og flere av hotellrommene. Alle LATENT/ prosjektet. Det er også et effektivt verktøy for å samordne arbeidene utføres mens hotellet er i drift. UTSATT SKATT AKSJER/LÅN 572 aktørene i byggeprosjekter og på den måten integrere FELLESKONTROLLERT bærekraftig tenking i alle ledd. De foreslåtte tiltakene vil ha en estimert besparelse på VIRKSOMHET 5.488 ca. 5,2 GWh. Forutsatt at tiltakene gjennomføres som RENTEBÆRENDE ØVRIGE FIN. GJELD planlagt vil de utløse om lag kr 6,7 mill. i støtte fra ANLEGGSMIDLER 6.266 Enova. 196

ANNEN GJELD OMLØPSMIDLER 2.621 2.531

AKTIVA PASSIVA

14 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 ENERGI- OG MILJØSTRATEGI + 2015 – I KORTE TREKK 15 STYRET

Anders Ryssdal Leiv Askvig Gisèle Marchand Monica S. Salthella Ragnar Horn

Styrets leder Askvig har vært styre- Marchand har vært Salthella har vært Horn har vært styremedlem Ryssdal har vært styrets medlem i Eiendomsspar styremedlem siden 2012. styremedlem i i Eiendomsspar siden 2002. leder siden 2012. Han er siden 2008. Han er adm. Hun er adm. dir. i Eiendomsspar siden 2006. Han er privat investor og forretningsadvokat i Oslo direktør i Sundt AS. Han er advokatfirmaet Haavind AS, Salthella er utdannet innehar styreverv i blant og partner i Advokatfirma styreformann i Aurora LPG leder av revisjonsutvalget i siviløkonom fra University annet Clarksons Platou, Wiersholm AS. Ryssdal er dr. Holding ASA. Askvig Gjensidige Forsikring ASA, of London/Kings College. Victoria Eiendom og Berner juris, har møterett for innehar styreverv i blant styremedlem og leder av Hun er Managing Director i Gruppen. Horn inkludert Høyesterett, og han har annet Pandox AB, Victoria revisjonsutvalget i Selvaag Formuesforvaltning AS, nærstående eier 105.600 vært leder for Advokat- Eiendom, Ultimovacs, Bolig ASA, styremedlem og Vest. Salthella er aksjer i Eiendomsspar, samt foreningen og vært styre- Alfarveg og Toluma AS/ leder av revisjonsutvalget i styremedlem i Den Norske 1.036.041 aksjer i Victoria medlem i blant annet Wilh. Skips AS Tudor. Askvig sitter Norgesgruppen ASA og Opera & Ballett og Victoria Eiendom. STYRETS Wilhelmsen ASA. Ryssdal i valgkomitéen i Orkla. Han Victoria Eiendom. Hun har Eiendom. Hun har blant har 100 aksjer i har blant annet tidligere tidligere erfaring fra en annet erfaring som medlem Eiendomsspar og ingen vært styreleder i Oslo Børs rekke styrer, blant annet i i Representantskapet til aksjer i Victoria Eiendom. VPS Holding og Oslo Børs. Norske Skog ASA og Oslo Norges Bank, vært Askvig eier ingen aksjer i Børs AS. Marchand har styremedlem i Bergen Eiendomsspar eller Victoria tidligere vært adm. dir. i Group ASA, Bankenes BERETNING Eiendom. Eksportfinans AS, Statens Sikringsfond og vært Pensjonskasse og Bates varamedlem i Eksportfinans Group, samt konserndir. i og Universitetet i Bergen. Den norske Bank. Hun er Salthella har også erfaring siviløkonom fra som styreleder for Norsk Handelshøjskolen i Film Kommisjon og København. Marchand eier Kulturfestivalen Borealis. ingen aksjer i Eiendomsspar Salthella eier ingen aksjer i eller Victoria Eiendom. Eiendomsspar eller Victoria Eiendom. Christian Ringnes

Adm. direktør Ringnes har vært ansatt som adm. direktør i Eiendomsspar siden 1984. Ringnes er også adm. direktør i Victoria Eiendom. I tillegg innehar han styreverv i blant annet C. Ludens Ringnes Stiftelse, Dermanor, NSV-Invest, Pandox, Oslo Flaggfabrikk, Schibsted, Sundt, The Mini Bottle Gallery og Thor Corporation. Videre er Ringnes medlem av Real Estate Investment Board, Norges Bank. Ringnes eier 30.195 aksjer i Eiendomsspar. I Victoria Eiendom kontrollerer han sammen med nærstående 2.762.842 aksjer (16,0% av aksjekapitalen), samt 51%-andel i Victoria Eiendom Invest AS, som eier 5.557.136 aksjer (32,1% av aksjekapitalen).

16 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 STYRETS BERETNING

2015 var et meget godt år for Eiendomsspar, med børsnotering av Pandox på Nasdaq For landet som helhet økte pris per tilgjengelig rom med Selskapets B-aksjer ble børsnotert 18.06.2015 og nedsalget Stockholm. Eiendomsspars resultat før skatt ble kr 2.327 mill., mot kr 975 mill. i 2014. 4% og belegget steg til 54%. Hotellmarkedet i Nord-Europa omfattet 60.000.000 B-aksjer, tilsvarende 40% av antall Verdijustert egenkapital er per 31.12.2015 beregnet til kr 325 per aksje ved verdset- forøvrig utviklet seg i sum klart positivt. Alle de nordiske aksjer og 20% av antall stemmer i selskapet, herav telse av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV), en økning på 49% fra fjoråret. hovedstedene viste vekst i pris per tilgjengelig rom, hvilket 30.000.000 B-aksjer fra Eiendomsspar og et tilsvarende også var tilfelle i London, Brüssel og Berlin. antall B-aksjer fra Helene Sundt AS/CGS Holding AS. Eiendomsspars likviditetsreserve utgjør kr 2.311 mill. (2014: kr 1.299 mill.). Likviditets- Tilbudet om kjøp av aksjer ble overtegnet flere ganger og reserven er økt til ca. kr 3.600 mill. etter årsskiftet. Butikkutleiemarkedet viste positiv utvikling gjennom 2015, kursen ble satt til SEK 106 per aksje, tilsvarende en prising men er meget selektivt med hensyn til beliggenhet. av egenkapitalen i Pandox på SEK 15,9 milliarder. Selskapet Styret foreslår et ordinært utbytte for 2015 på kr 4,00 per aksje (2014: kr 3,75 per fikk inn en rekke velrennomerte institusjonelle og private aksje). I tillegg foreslås et ekstraordinært utbytte på kr 45,00 per aksje. Utleiemarkedet for logistikkeiendom var stabilt. investorer som nye aksjonærer. Eiendomsspars økono- miske eierandel i Pandox ble redusert fra 49,75% til 29,75%. Markedet for utleie av boliger i Oslo utviklet seg positivt Helene Sundt AS og CGS Holding AS’ samlede eierandel ble med en leieprisvekst på vel 2%. redusert tilsvarende.

Markedet for kjøp og salg av boliger viste en prisvekst i Eiendomsspars andel i Pandox regnskapsføres etter underkant av 5% i Norge og vel 9% i Oslo. egenkapitalmetoden. Den regnskapsmessige gevinsten ved salget av aksjene i Pandox utgjorde kr 1.828 mill. Den INVESTERINGER OG SALG regnskapsmessige gevinsten er redusert med andel akkumulerte resultater i eierperioden. Dersom netto EIENDOMSMARKEDET Eiendomsspar har i 2015 overtatt Storgata 10A og 10B, salgssum for aksjene måles mot netto kostpris for Oslo, to kontor-/forretningseiendommer på til sammen Eiendomsspar er gevinsten kr 2,7 milliarder. Eiendomsmarkedet utviklet seg fortsatt positivt gjennom kontorarealet i regionen. Arealledigheten er høyest i ytre 8.600 kvm og naboeiendommer til Storgata 2-4-6-8, som 2015. Transaksjonsaktiviteten for næringseiendom i Norge soner med 8-9% og lavest i sentrum med 4-5%. Kontor- Eiendomsspar også eier. Pandox’ kontantstrøm før verdiendringer, engangsinntekt var rekordhøy, med et volum på 110 milliarder, hvilket var leiemarkedet er i rimelig balanse i sentrum, men preges og skatt utgjorde SEK 1.105 mill., mot SEK 889 mill. i 2014. en dobling fra 2014. Avkastningskravet sank med mellom av et visst tilbudsoverskudd i ytre soner. Leiene var så- Eiendomsspar har ikke foretatt vesentlige salg i 2015. Etter Økningen skyldes et godt hotellmarked i 2015, som har 0,25 - 0,50%-poeng gjennom året. Leiemarkedet viste ledes stabile i sentrum, og under et visst press i ytre soner, årsskiftet har selskapet solgt Rådhuspassasjen (Olav V’s gitt økte leier, samt forbedret resultat innen operatørvirk- blandet utvikling, avhengig av beliggenhet og segment. særlig de vestlige hvor oljerelaterte leietakere er sterkt gate 6/Fridtjof Nansens plass 2) med en regnskapsmessig somheten. Dessuten er netto finanskostnader redusert. representert. gevinst på kr 339 mill. Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte Pandox har i 2015 ervervet en større hotellportefølje i 141.000 kvm i 2015. Sysselsettingen økte i 2015 med Tilbudet av hotellrom i Osloregionen økte med kun 1% i INVESTERINGEN I PANDOX Tyskland for SEK 3.654 mill. Porteføljen består av 18 13.000 personer, nær en dobling fra 2014. Ferdigstilte 2015. Etterspørselen viste positiv utvikling og belegget hoteller med 3.415 rom. Pandox’ eierandel er 94,9%. arealer utgjorde i 2015 hele 218.000 kvm og arealledig- steg fra 67% til 70%. Prisene økte også, slik at inntekt per Pandox har en aksjekapital bestående av 75.000.000 A-aksjer Eiendomsspar deltar med en direkte eierandel på 5,1%. heten steg derved til 650.000 kvm, som utgjør 6,5% av tilgjengelig rom vokste med 8% sammenlignet med 2014. (hver aksje har tre stemmer) og 75.000.000 B-aksjer (hver Pandox har solgt Scandic Antwerpen (204 rom). aksje har én stemme), totalt 150.000.000 aksjer.

Leieinntekter (mill. kr) Kontantstrøm før skatt (mill. kr) Resultat før skatt (mill. kr) 800 800 2500

700 700

2000 600 600

500 500 1500 400 400

1000 300 300

200 200 500 100 100

0 0 0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

18 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 STYRETS BERETNING 19 STYRETS BERETNING

Pandox eide ved årsskiftet en portefølje på 121 hoteller, heten. Selskapets virksomhet medfører normalt ikke REDEGJØRELSE FOR ÅRSREGNSKAPET Ordinært resultat før skattekostnad i konsernet endte hvorav 32 hoteller utenfor Norden. Hotellene omfatter i alt påviselige skadevirkninger for det ytre miljø. på kr 2.327 mill., mot kr 975 mill. i 2014. Årets resultat 25.190 rom. Etter årsskiftet har selskapet solgt åtte mindre Årsregnskapet er utarbeidet under forutsetning om inkluderer samlede direkte og indirekte salgsgevinster svenske hoteller med 965 rom. Salgssummen er Eiendomsspars miljøstrategi er nærmere beskrevet på side fortsatt drift, jfr. Regnskapslovens §4-5. Styret bekrefter at på kr 1.877 mill., mens tilsvarende tall for fjoråret var SEK 850 mill. 14 i årsrapporten, og etikk og samfunnsansvar på side 12. forutsetningen er til stede, jfr. Regnskapslovens §3-3. kr 599 mill.

Pandox’ likviditetsreserve inkludert langsiktige kreditram- PROSJEKTER RESULTATREGNSKAP I morselskapet ble ordinært resultat før skattekostnad mer utgjorde SEK 1.561 mill. per 31.12.2015. Likviditets- kr 7.205 mill, herav skyldes kr 7.214 mill. likvidasjonsut- reserven er økt til SEK 2.333 mill. i januar 2016, som følge Ved inngangen til 2016 har Eiendomsspar følgende større Leieinntekt for Eiendomsspar konsern ble kr 704 mill., en bytte i forbindelse med avviklingen av holdingselskaper til av ny kredittramme. prosjekter: økning på kr 57 mill. fra 2014. Brutto driftsresultat ble Eiendomsspar Sverige AB / Pandox AB. Av likvidasjonsut- kr 656 mill. (kr 604 mill.), etter belastning av driftskostnad byttet på kr 7.214 mill. representerer kr 5.159 mill. konsern- DRIFT OG UTLEIE • Hoffsveien 10, Oslo, et boligprosjekt på 3.200 kvm eiendommer/prosjekter med kr 51 mill. (kr 45 mill.). Salgs-/ intern gevinst som oppsto ved avviklingen, og dette BRAS. Byggingen ble igangsatt i januar 2015. Samtlige prosjektgevinst utgjorde kr 34 mill. (kr 196 mill.), rehabilite- beløpet er i sin helhet eliminert i konsernregnskapet. Driften av eiendomsmassen var tilfredsstillende også i 51 leiligheter er solgt. Forventet ferdigstillelse er tredje ringskostnad kr 90 mill. (kr 100 mill.), avskrivning kr 73 mill. 2015. Ledigheten i eiendomsmassen målt etter leieverdi kvartal i år. (kr 67 mill.) og lønn og annen driftskostnad kr 82 mill. BALANSE OG LIKVIDITET var ved årsskiftet 4,2%, mot 3,5% i fjor. Gjennomsnittlig (kr 82 mill.), hvilket ga et driftsresultat på kr 445 mill. veiet kontraktsløpetid var 7,5 år per 31.12.2015. • Øvre Slottsgate 12, Oslo, en kontor-/forretnings- (kr 552 mill.). Eiendomsspar-konsernets bokførte totalkapital var eiendom på 6.100 kvm. Det er inngått en langsiktig per 31.12.2015 kr 12.128 mill. (kr 9.717 mill.). Økningen Eiendomsspars årlige leietakerundersøkelse viste for 2015 leieavtale med den internasjonale motekjeden Zara for Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet ble skyldes hovedsakelig økte bankinnskudd og utlån som økt kundetilfredshet. Dette er det beste resultatet i de 20 hele eiendommen. Ombygging/rehabilitering av kr 2.140 mill., mot kr 646 mill. i 2014. Mens fjorårets resultat følge av børsnotering og nedsalg i Pandox. Utlån til årene undersøkelsen har vært foretatt. Eiendomsspar vil eiendommen forventes ferdigstilt medio 2017. var preget av betydelige salgsgevinster på eiendom i tilknyttet selskap på kr 768 mill. er innfridd etter årsskiftet. fortsette å fokusere på å bedre sin service overfor leietakerne. Pandox, inngår i årets resultat en regnskapsmessig • Mack-Øst, Tromsø, en eiendom der det er mulig å aksjegevinst på kr 1.828 mill. i forbindelse med vellykket Samlet gjeld utgjorde kr 9.064 mill. (kr 6.958 mill.), hvorav MILJØ- OG SAMFUNNSANSVAR bygge/utvikle inntil 40.000 kvm handel og kontor. børsnotering og nedsalg i Pandox AB per 18.06.2015. kr 6.266 mill. (kr 5.869 mill.) var rentebærende. Etter Prosjektet vil bli realisert når godkjennelser foreligger årsskiftet er den rentebærende gjelden redusert med Eiendomsspar ønsker i sin virksomhet å bidra til miljø- og markedsforholdene ligger til rette for det. Prosjektet Netto finanskostnad utgjorde kr 258 mill. (kr 223 mill.), kr 1.880 mill. ved anvendelse av selskapets likviditets- forbedringer. Selskapet etterstreber således miljøvennlige utvikles sammen Ludwig Mack AS. og inkluderer en kostnad på kr 49 mill. i forbindelse med beholdning, med tilsvarende økning av ubenyttede materialvalg, energioptimale tekniske løsninger og terminering av renteswaper pålydende kr 875 mill. langsiktige, pantsikrede kredittrammer. miljøbevisste prosjekt- og driftsprosedyrer i sine eiendom- For øvrig arbeider selskapet med planer for utvikling av Kontantstrøm før skatt, hensyntatt underliggende mer. For øvrig ønsker Eiendomsspar å bidra til bedrede Tvetenveien 11, Oslo, samt Bjørnegårdsvingen 11/13, kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet Eiendomsspar har ingen finansielle covenants i sine estetiske løsninger, blant annet ved forskjønnelse av egne Bærum (50% andel i samarbeid med OBOS). Begge selskap, utgjorde kr 778 mill., mot kr 710 mill. i 2014. låneavtaler/kredittrammer. bygninger og ved utsmykninger til glede for offentlig- eiendommene er boligprosjekter.

Kontantstrøm før skatt per aksje (kr) Verdijustert egenkapital per aksje/aksjekurs per 31.12 (kr) Utbetalt ordinært utbytte per aksje (kr) 20 400 Aksjekurs 4,0 18 350 3,5 16 300 3,0 14 250 2,5 12

10 200 2,0

8 150 1,5 6 100 1,0 4 50 0,5 2

0 0 0,0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

20 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 STYRETS BERETNING 21 STYRETS BERETNING

Gjennomsnittlig rente på innlånsporteføljen var ved endringer i SEK/NOK, samt indirekte i valutaene EUR, DKK, Eiendomsspar og Victoria Eiendom har felles administrasjon Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin årsskiftet 3,4%, ned fra 4,0% ifjor. Andel fastrentelån CHF og CAD gjennom Pandox’ utenlandske investeringer. i henhold til særskilt etablert avtale om kostnadsfordeling. direkte eierandel på 8,4% og sin 51%-andel i Eiendomsspar utgjorde 44%, med en gjennomsnittlig gjenværende Eierandelen i Pandox har en netto bokført verdi på Administrasjonen er organisasjonsmessig plassert hos Invest AS som eier 50,3% av Eiendomsspar. Victoria bindingstid på 6,3 år. Eiendomsspars likviditetsreserve kr 2.093 mill. per 31.12.2015. Dersom SEK/NOK-kursen Eiendomsspar og avtalen løper med 12 måneders Eiendoms reelle eierandel utgjør 47% av Eiendomsspars inkludert langsiktige, pantsikrede kredittrammer utgjorde endres med +/- 0,01, endres netto bokført verdi med i gjensidig oppsigelse. utestående aksjer per 12.04.2016. Eiendomsspar har 609 kr 2.311 mill. (2014: kr 1.299 mill.). Likviditetsreserven er økt størrelsesorden +/- kr 20 mill. Effekten av endringer i de aksjonærer. til ca. kr 3.600 mill. etter årsskiftet (før utbetaling ordinært/ øvrige valutaer er betydelig mindre. Per 31.12.2015 var det 31 ansatte i Eiendomsspar. Selskapet ekstraordinært utbytte), som følge av salg av Rådhuspas- diskriminerer ikke mellom kjønnene. Av selskapets ansatte Eiendomsspar har 55.060.186 utstedte aksjer. Beholdningen sasjen, samt at utlån til tilknyttet selskap er innfridd, se Selskapet er videre eksponert for endringer i rentemarkedet er 18 kvinner. Arbeidsmiljøet er godt. Det er ikke registrert av direkte eide egne aksjer utgjør 1.804.476 per 12.04.2016. ovenfor. og benytter swap-avtaler og cap-avtaler for å redusere vesentlig sykefravær eller personskader. Det er styrets Eiendomsspar eier i tillegg til direkte eide egne aksjer, resultateffekten av renteendringer. Fastrenteandelen vil vurdering at Eiendomsspars organisasjon er vel rustet til å indirekte 13.562.996 egne aksjer via sin eierandel i Selskapets kortsiktige gjeld utgjorde kr 2.361 mill., mot kunne variere over tid. Andel fastrentelån utgjør som nevnt møte de muligheter og utfordringer eiendomsmarkedet vil Eiendomsspar Invest AS. Totalt eier Eiendomsspar således kr 853 mill. ifjor. Økningen skyldes avsetning ekstra- ovenfor 44% av låneporteføljen per 31.12.2015. En endring by på i årene fremover. direkte og indirekte 15.367.472 egne aksjer. Kostprisen for ordinært utbytte. på +/- 1%-poeng i pengemarkedsrenten vil endre årlige disse aksjene er ført til fradrag på egenkapitalen. rentekostnader med +/- kr 35 mill. EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er Antall utestående aksjer i Eiendomsspar utgjør 39.692.714 beregnet til kr 11.124 mill., etter avsatt utbytte på Kredittrisikoen i selskapet relaterer seg til leietakernes evne Eiendomsspar er opptatt av å ha høy tillit blant investorer, aksjer per 12.04.2016. kr 1.958 mill. (herav ekstraordinært utbytte på til å oppfylle sine forpliktelser. Det er selskapets oppfatning långivere og andre interessenter. Selskapet forsøker til kr 1.798 mill.). Dette gir en verdijustert egenkapitalandel at leiekontraktsmassen er solid. Historisk sett har tap på krav enhver tid å tilfredsstille markedets krav til finansiell FREMTIDSUTSIKTER på 54%, mot 55% i fjor. Verdijustert egenkapital per aksje vært meget begrenset, under kr 1 mill. per år de siste 5 årene. rapportering, herunder gi relevant og pålitelig informasjon. (inkl. avsatt utbytte) er beregnet til kr 325 ved verdsettelse Selskapet legger videre vekt på å ha gode styrings- og Transaksjonsmarkedet for næringseiendom ventes å av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV), en økning INTERNATIONAL FINANCIAL REPORTING kontrollmekanismer. avmate seg noe fra de rekordhøye volumene i 2015. Lav på 49% fra fjoråret (hensyntatt utbytte). STANDARDS (IFRS) rente vil fremdeles stimulere markedet, men bankenes En ytterligere omtale av selskapets eierstyring og selskaps- reduserte utlånsvilje samt effektene av oljeprisfallet vil Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet Det er ikke krav om at Eiendomsspar skal benytte de ledelse er gitt på sidene 38-40 i årsrapporten. virke avdempende. et gjennomsnittlig avkastningskrav (netto yield) ved internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Eiendomsspar verdivurdering av Eiendomsspars eiendomsportefølje på anvender således regnskapslovens regler og norsk god AKSJONÆRFORHOLD I kontormarkedet i Oslo-regionen vil det i 2016 bli tilført 5,7% (2014: 6,0%). regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet. Dette 120.000 kvm. Dette er nær en halvering fra 2015. I 2015 innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, Kursutviklingen for Eiendomsspar-aksjen var positiv i 2015. absorberte markedet 141.000 kvm. FINANSIELLE RISIKOFORHOLD herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet, Kursen steg fra kr 192 ved årets begynnelse til kr 287 ved Til tross for mulig redusert absorbsjonstakt som følge av regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte årets slutt (+ 51% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 3,75 oljeprisfallet, er det ikke sannsynlig at arealledigheten vil Selskapet er eksponert mot finansielle risiki som: avskrivninger. per aksje). øke betydelig i 2016.

• Likviditetsrisiko Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporte- Eiendomsspar-aksjen ble ved årsskiftet (kurs kr 287 per Hotellmarkedet i Oslo-regionen vil få en kapasitetstilvekst • Valutarisiko føljen utover bokført verdi per 31.12.2015. Det samme aksje) verdsatt til 88% av beregnet substans, opp fra 86% i på ca. 2% i 2016, hvilket er et historisk beskjedent tall. • Renterisiko gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet bokført fjor, ved vurdering av Pandox-aksjen til substansverdi Dersom oljeprisfallet ikke fører til vesentlig svekket • Kredittrisiko under finansielle anleggsmidler. (EPRA NAV). Ved vurdering av Pandox-aksjen til børskurs etterspørsel, er det trolig at belegg og priser vil være per 30.12.2015, ble Eiendomsspar-aksjen verdsatt til 75% stabile til stigende. Selskapet har som policy å ha en høy likviditetsreserve og STYRET OG ADMINISTRASJONEN av beregnet verdi, eller 79% korrigert for nedgang børskurs god soliditet, samt lange låneavtaler uten finansielle for Pandox, samt SEK/NOK valutakurs, etter årsskiftet. Butikkmarkedet har fått sin veksttakt redusert som følge av covenants. Disse finansielle målsettinger er oppfylt, og Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai utenlands- og netthandel. Dette markedet er imidlertid likviditetsrisikoen i selskapet vurderes å være begrenset. 2015, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv Askvig, Ragnar Eiendomsspar har i 2015 ervervet 154.767 egne aksjer for meget selektivt, og det antas at gode beliggenheter Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella. totalt kr 38 mill. Etter årsskiftet er ytterligere 266.922 egne fremdeles vil vise positiv utvikling. Valutarisikoen i selskapet er hovedsakelig knyttet til aksjer ervervet for kr 83 mill. i henhold til tilbud til aksjo- eierandelen i Pandox. Selskapet er således eksponert for nærene om tilbakekjøp av egne aksjer for kr 310 per aksje.

22 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 STYRETS BERETNING 23 STYRETS REGNSKAP BERETNING OG NOTER 2015

26 _ RESULTATREGNSKAP 27 _ BALANSE 28 _ KONTANTSTRØMOPPSTILLING 29 _ NOTE 01 REGNSKAPSPRINSIPPER Prisveksten i boligmarkedet var positiv i 2015. Begrenset Årets overskudd for konsernet ble kr 2.243,7 mill. Årets 30 _ NOTE 02 FINANSIELL MARKEDSRISIKO tilbudsvekst, stor utlånsvilje fra bankene og lave renter overskudd i morselskapet, kr 7.254,7 mill., foreslås anvendt antas å virke sterkere i boligmarkedet i Oslo og Akershus slik: 30 _ NOTE 03 LØNN OG ANNEN DRIFTSKOSTNAD enn de negative konsekvenser av oljeprisfallet. Det 31 _ NOTE 04 LEIEINNTEKT forventes således fortsatt prisoppgang, dog er usikker- Utbytte (kr 49,00 per aksje) kr 2.622,6 mill. 31 _ NOTE 05 ANNEN FINANSINNTEKT OG FINANSKOSTNAD heten omkring den fremtidige boligprisutvikling økt. Overført til annen egenkapital kr 4.632,1 mill. 31 _ NOTE 06 VARIGE DRIFTSMIDLER Markedet for utleie av bolig synes å forbli relativt stabilt. Sum kr 7.254,7 mill. 31 _ NOTE 07 INVESTERINGER I DATTERSELSKAP 32 _ NOTE 08 INVESTERINGER I FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET OG TILKNYTTET SELSKAP ANVENDELSE AV ÅRETS OVERSKUDD 32 _ NOTE 09 LÅN TIL FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET * * * * * 32 _ NOTE 10 INVESTERINGER I AKSJER OG ANDELER Eiendomsspar delte i fjor ut et utbytte på kr 3,75 per aksje. 33 _ NOTE 11 ANDRE LANGSIKTIGE FORDRINGER Styret foreslår å øke utbyttet til kr 4,00 per aksje for 2015. 33 _ NOTE 12 ANDRE KORTSIKTIGE FORDRINGER I tillegg foreslås et ekstraordinært utbytte på kr 45,00 per Styret vil takke de ansatte for vel utført arbeid i 2015. 33 _ NOTE 13 LÅN TIL TILKNYTTET SELSKAP aksje. Totalt utbytte kr 49,00 per aksje. 33 _ NOTE 14 EGENKAPITAL 34 _ NOTE 15 SKATTER 35 _ NOTE 16 ANDRE AVSETNINGER FOR FORPLIKTELSER 35 _ NOTE 17 RENTEBÆRENDE GJELD 35 _ NOTE 18 ANNEN KORTSIKTIG GJELD 35 _ NOTE 19 RESULTAT PER AKSJE 36 _ REVISJONSBERTNING

Oslo, 31.12.2015 / 12.04.2016

ANDERS RYSSDAL LEIV ASKVIG RAGNAR HORN STYRETS LEDER

GISÈLE MARCHAND MONICA S. SALTHELLA CHRISTIAN RINGNES ADM. DIREKTØR

24 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 RESULTATREGNSKAP BALANSE

Eiendomsspar AS Konsern Eiendomsspar AS Konsern 2014 2015 Millioner kroner Note 2015 2014 31.12.14 31.12.15 Millioner kroner Note 31.12.15 31.12.14

20,4 21,7 Leieinntekt (4) 703,8 646,6 EIENDELER – – Annen driftsinntekt 3,7 2,3 Anleggsmidler (2,0) (3,7) Driftskostnad eiendommer og prosjekter (51,1) (44,9) – 62,5 Utsatt skattefordel (15) – – 18,4 18,0 Brutto driftsresultat 656,4 604,0 – 62,5 Sum immaterielle eiendeler – – – – Prosjektinntekt 142,1 – 196,0 194,1 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 6.892,2 6.663,2 – – Prosjektkostnad (120,1) – 21,8 21,8 Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner og lignende 52,2 55,7 (0,3) (0,5) Salgsgevinst/(tap) 11,8 196,1 217,8 215,9 Sum varige driftsmidler (6, 17) 6.944,4 6.718,9 (2,3) – Rehabiliteringskostnad (90,1) (100,2) 4.352,6 13.935,6 Investeringer i datterselskap (7) – – (5,5) (5,4) Avskrivning på varige driftsmidler (6) (72,9) (66,7) 1.069,7 1.085,7 Lån til datterselskap – – (54,4) (101,1) Lønn og annen driftskostnad (3) (82,3) (81,5) 669,6 700,9 Investeringer i felleskontrollert virksomhet (8) 268,3 2.517,5 (44,1) (89,0) Driftsresultat 444,9 551,7 – – Investeringer i tilknyttet selskap (8) 2.093,6 – 161,5 – Lån til felleskontrollert virksomhet (9) 5,2 166,4 903,7 529,9 Inntekt på investering i datterselskap – – 3,3 2,2 Investeringer i aksjer og andeler (10) 133,0 4,7 Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet 70,5 61,4 Andre fordringer (11) 62,5 72,0 331,7 7.214,4 og tilknyttet selskap (8) 2.139,7 645,8 6.327,2 15.785,8 Sum finansielle anleggsmidler 2.562,6 2.760,6 24,9 23,4 Renteinntekt fra datterselskap – – 6.545,0 16.064,2 Sum anleggsmidler 9.507,0 9.479,5 Renteinntekt fra felleskontrollert virksomhet 6,1 3,7 og tilknyttet selskap 3,9 6,4 Omløpsmidler 15,0 14,5 Annen finansinntekt (5) 17,7 15,6 7,0 4,7 Andre fordringer (12) 182,6 48,6 (216,5) (492,0) Annen finanskostnad (5) (279,1) (244,6) – – Lån til tilknyttet selskap (13) 768,0 – 1.020,8 7.204,9 Ordinært resultat før skattekostnad 2.327,1 974,9 56,6 20,5 Bankinnskudd, kontanter og lignende 1.670,5 189,1 (18,9) 49,8 Skattekostnad på ordinært resultat (15) (83,4) (167,3) 63,6 25,2 Sum omløpsmidler 2.621,1 237,7 1.001,9 7.254,7 Årsresultat 2.243,7 807,6 Resultat per aksje (kr) (19) 55,85 19,37 6.608,6 16.089,4 SUM EIENDELER 12.128,1 9.717,2

Tilordnet: EGENKAPITAL OG GJELD Aksjonærer 2.235,9 782,1 Egenkapital Minoriteter 7,8 25,5 344,1 344,1 Aksjekapital 344,1 344,1 (8,6) (9,6) Egne aksjer (9,6) (8,6) 288,6 288,6 Overkurs 288,6 288,6 624,1 623,1 Sum innskutt egenkapital 623,1 624,1 545,6 5.140,8 Annen egenkapital 2.392,1 2.073,1 – – Minoritetsinteresser 48,5 61,7 545,6 5.140,8 Sum annen egenkapital 2.440,6 2.134,8 1.169,7 5.763,9 Sum egenkapital (14) 3.063,7 2.758,9

Gjeld 2,4 – Utsatt skatt (15) 616,1 631,0 46,2 64,1 Andre avsetninger for forpliktelser (16) 71,7 55,2 48,6 64,1 Sum avsetning for forpliktelser 687,8 686,2 700,0 700,0 Obligasjonslån (17) 700,0 700,0 3.749,1 4.187,7 Gjeld til kredittinstitusjoner (17) 5.315,5 4.718,9 – 2.137,7 Gjeld til datterselskap – – 131,7 71,2 Øvrig langsiktig gjeld – – 4.580,8 7.096,6 Sum annen langsiktig gjeld 6.015,5 5.418,9 450,0 250,0 Sertifikatlån (17) 250,0 450,0 359,5 2.914,8 Annen kortsiktig gjeld (18) 2.111,1 403,2 809,5 3.164,8 Sum kortsiktig gjeld 2.361,1 853,2 5.438,9 10.325,5 Sum gjeld 9.064,4 6.958,3

6.608,6 16.089,4 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 12.128,1 9.717,2

Oslo, 31.12.2015 / 12.04.2016

ANDERS RYSSDAL LEIV ASKVIG RAGNAR HORN GISÈLE MARCHAND MONICA S. SALTHELLA CHRISTIAN RINGNES STYRETS LEDER ADM. DIREKTØR

26 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 RESULTATREGNSKAP + BALANSE 27 KONTANTSTRØMOPPSTILLING NOTER

Eiendomsspar AS Konsern NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER virksomhet. Målet med sikringen er å eliminere endringer i verdien av 2014 2015 Millioner kroner 2015 2014 investeringen i det svenske hotellkonsernet Pandox i konsernregnskapet, Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god som følge av endringer i valutakursen på svenske kroner. Dette er Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter regnskapsskikk. gjort for en andel av investeringen lik pålydende på valutaterminene. Kontantstrøm før skatt, inkl. felleskontrollert virksomhet Verdiendringen på valutaterminene er ført mot egenkapitalen i 934,6 (19,3) og tilknyttet selskap 778,5 709,5 Konsolidering konsernet. I selskapsregnskapet foreligger det ingen valutarisiko og Andel tilbakeholdt kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet Aksjer/andeler i datterselskap er eliminert i henhold til oppkjøps- verdiendringer på valutaterminene er resultatført. – – og tilknyttet selskap (375,8) 114,0 metoden. Det innebærer at kostpris for aksjene er sammenholdt 934,6 (19,3) Kontantstrøm før skatt 2) 402,7 823,5 med datterselskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet, hensyntatt Konsernbidrag (32,8) (26,9) Periodens betalte skatter (32,8) (34,2) forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og Konsernbidrag til datterselskap, med fradrag for beregnet skatt, (9,0) 232,3 Endring i tidsavgrensninger/andre poster (22,5) 22,3 den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen. Betalt merverdi utover føres som økt kostpris på aksjene. Konsernbidrag fra datterselskap 892,8 186,1 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 347,4 811,6 verdi av egenkapitalen er fordelt på de enkelte eiendommer i samsvar inntektsføres samme år som det er avsatt i det enkelte datterselskap, med de verdibetraktninger som lå til grunn ved oppkjøpene, og såfremt dette representerer opptjent resultat i eierperioden. Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter avskrives etter de samme prinsipper som konsernets øvrige eiendoms- 0,7 1,6 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 34,2 479,3 ­masse. Forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskap- Eiendommer (4,7) (5,0) Utbetalinger ved investering i varige driftsmidler (474,5) (1.090,6) ene og den verdi som er reflektert i transaksjons­prisen, reverseres/ Eiendommer er oppført i balansen til anskaffelses­kost (inkludert (2,3) – Utbetalinger til rehabilitering (90,1) (100,2) resultatføres over tid som utsatt skattekostnad. oppskrivninger), redusert med akkumulerte regnskapsmessige av- 455,1 82,9 Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler 2.394,3 22,0 og nedskrivninger. Eiendoms­porteføljen vurderes samlet. Det foretas (752,1) (298,5) Utbetalinger ved investering i aksjer og andeler (26,8) – For utenlandske datterselskap blir resultatregnskapet omregnet til ikke nedskrivninger av enkelteiendommer i den utstrekning det (48,4) (2,5) Inn-/utbetalinger ved utlån/andre investeringer (netto) (888,4) 17,1 norske kroner etter gjennomsnittlig valutakurs for året og balansen foreligger tilstrekkelige merverdier i den øvrige eiendomsmassen. (351,7) (221,5) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 948,7 (672,4) etter valutakursen på balansedagen. Endringer i egenkapitalen som følge av valutakursendringer­ føres direkte mot konsernets egenkapital. Byggeprosjekter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter På byggeprosjekter for salg benyttes prinsippet om løpende avregning 610,0 525,0 Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld 707,3 1.123,0 Interne transaksjoner, fordringer og gjeldsposter er eliminert i med fortjeneste. Det vil si at opparbeidet andel av prosjektets 450,0 250,0 Innbetalinger ved opptak av kortsiktig gjeld 250,0 450,0 konsernregnskapet. forventede fortjeneste tas til inntekt i takt med prosjektets fullførings- (29,4) (86,5) Nedbetalinger av langsiktig gjeld (112,7) (311,8) grad (salgsgrad x ferdigstillelsesgrad), men minimum 50% skal være (450,0) (450,0) Nedbetalinger av kortsiktig gjeld (450,0) (450,0) Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap solgt før noe av fortjenesten tas til inntekt. Ferdigstillelsesgrad (184,4) (38,1) Utbetalinger ved kjøp av egne aksjer (38,1) (184,4) Aksjer og andeler i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap beregnes med utgangspunkt i pådratte kostnader i prosjektet. – – Utbetalinger til minoritetsinteresser (21,0) (14,8) regnskapsføres etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Tomtekjøp aktiveres ved kjøpstidspunkt. I byggeperioden kostnads- (912,9) (201,1) Utbetaling av utbytte (150,2) (682,4) føres tomten i henhold til ferdigstillelsesgraden. (516,7) (0,7) Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 185,3 (70,4) Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap utgjør en vesentlig del av konsernets virksomhet. Av denne grunn vises Fordringer 24,4 (36,1) Netto økning/(reduksjon) i bankinnskudd og kontanter 1.481,4 68,8 andel resultat før skatt og andel skattekostnad på egne linjer i Fordringer er oppført i balansen til den laveste verdi av anskaffelses- 32,2 56,6 Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 01.01 189,1 120,3 resultatregnskapet. kost og antatt virkelig verdi. Fordringer som forfaller senere enn ett år 56,6 20,5 Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 31.12 1) 1.670,5 189,1 etter regnskapsårets slutt regnskapsføres som finansielle anleggsmidler. 1.110,0 640,0 Ubenyttede langsiktige kredittrammer 640,0 1.110,0 Leieinntekt 1.166,6 660,5 Likviditetsreserve per 31.12 2.310,5 1.299,1 Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen. Pensjoner Selskapets pensjonsforpliktelser, direkte finansierte og fondsbaserte 2,8 3,2 1) herav inngår bundne skattetrekksmidler 4,0 3,7 Opsjoner til ansatte ytelsesplaner, vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelsene­ Aksjebasert betaling regnskapsføres til virkelig verdi på transaksjons- som er opptjent på balansedagen. Selskapets pensjonsmidler vurderes 2) avstemming tidspunktet. Selskapets aksjebaserte betaling gjøres opp i kontanter til virkelig verdi. Netto pensjonsforpliktelser, det vil si differansen 1.020,8 7.204,9 Ordinært resultat før skattekostnad 2.327,1 974,9 og er derfor regnskapsført som en forpliktelse. Forpliktelsen revurderes mellom nåverdien av pensjonsforpliktelsene og verdien av pensjons- 5,5 5,4 Avskrivning på varige driftsmidler 72,9 66,7 til virkelig verdi ved hver regnskapsavslutning. Endringer i for- midler, er ført i balansen. Årets endring er ført som drifts­kostnad i 0,3 0,5 Salgsgevinster/tap/prosjektgevinst (33,8) (196,1) pliktelsen føres over resultatregnskapet. resultat­regnskapet. (94,3) (7.275,7) Likvidasjonsutbytte, samt gevinst ved salg av aksjer – (0,1) – 45,6 Tap ved terminering renteswaper 49,1 – Rehabiliteringskostnad Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. 2,3 – Rehabiliteringskostnad 90,1 100,2 Kostnadene ved oppgradering av konsernets eien­dommer blir Det samme gjelder estimatavvik som skyldes ny informasjon eller Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet før skatt i regnskapet henført til følgende grupper: endringer i de aktuarmessige forutsetningene, i den grad de overstiger – – og tilknyttet selskap (2.139,7) (645,8) • løpende reparasjons- og vedlikeholdskostnader 10% av den største av pensjonsforpliktelsene og pensjonsmidlene – – Utbytte fra felleskontrollert virksomhet 37,0 523,7 • skattemessig utgiftsførbare rehabiliterings­kostnader (korridor). 934,6 (19,3) Kontantstrøm før skatt 402,7 823,5 • skattemessig aktiveringspliktige rehabiliterings­kostnader Skatt De to førstnevnte gruppene kostnadsføres i regn­skapet, henholdsvis Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens under postene «Driftskostnad eiendommer og prosjekter» og betalbare skatt og endring utsatt skatt. «Rehabiliteringskostnad», mens beløp i sistnevnte gruppe i utgangs- punktet aktiveres i regnskapet. Det gjøres en vurdering av alle Utsatt skatt er beregnet på skatteøkende midlertidige forskjeller oppgraderinger for å sikre en fornuftig regnskapsmessig behandling. mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier etter utligning av skattereduserende midler­tidige forskjeller og underskudd til Byggelånsrenter fremføring. Kostnad ved finansiering av nybyggingsprosjekter aktiveres i regnskapet. Utsatt skatt balanseføres til nominell verdi etter den skattesats som på Renter balansedagen er vedtatt å gjelde for fremtidige perioder, med unntak Renteinstrumenter periodiseres på tilsvarende måte som renter på av utsatt skatt i datterselskaper­ på oppkjøpstidspunktet, jfr. prinsipp- gjeld. Urealisert gevinst/tap på fastrenteposisjoner som er knyttet til noten vedrørende konsolidering ovenfor. rentebærende gjeld regnskapsføres ikke. Kontantstrømoppstilling Valutaterminer Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte Konsernet har foretatt sikringer av en nettoinvestering i utenlandsk metoden.

28 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 KONTANTSTRØMOPPSTILLING + NOTER 29 NOTER

NOTE 2 FINANSIELL MARKEDSRISIKO Opsjonsordning NOTE 4 LEIEINNTEKT NOTE 5 ANNEN FINANSINNTEKT OG FINANSKOSTNAD Alle som var ansatt per 11.05.2015, og som fortsatt er ansatt i Eiendomsspar er eksponert for svingninger i rentemarkedet. For å Eiendomsspar deltar i selskapets opsjonsordning på følgende vilkår: Leieinntekt geografisk fordelt Konsern Morselskap Millioner kroner 2015 2014 2015 2014 redusere denne risiko benytter selskapet renteswapavtaler Antall opsjoner per ansatt 16.000 Konsern Morselskap Millioner kroner 2015 2014 2015 2014 Annen finansinntekt (kr 2.775 mill.) og rentecapavtaler (kr 1.000 mill.) med snitt cap-rente Tildelingstidspunkt 11.05.2015 Oslo 671,8 636,4 21,7 20,4 Andre renteinntekter 3,6 6,8 1,0 2,8 5,5% ekskl. margin. Av konsernets samlede innlånsporte­følje på Innløsningstidspunkt 11.05.2018 Øvrige Norge 24,1 3,6 – – Andre finansinntekter 14,1 8,8 13,5 12,2 kr 6.265,5 mill., skal 56% rentereguleres i 2016. Opsjonspremie per ansatt kr 2.500 Utlandet 7,9 6,6 – – Sum annen finansinntekt 17,7 15,6 14,5 15,0 Innløsningskurs kr 270 Sum 703,8 646,6 21,7 20,4 Annen finanskostnad Mindreverdi på renteswapavtalene per 31.12.2015 utgjør kr 348,8 mill. Rentekostnader 226,3 238,3 200,0 211,0 (kr 432,1 mill.). Totalt er det utstedt 480.000 opsjoner. Maksimal verdi på opsjonene er Tap ved terminering renteswaper 49,1 – 45,6 – begrenset til kr 360.000 per ansatt på opsjonsinnløsningstidspunktet Urealisert tap valutaterminer – – 240,1 – 11.05.2018, maksimalt kr 12 mill. Antall opsjoner justeres tilsvarende. Andre finanskostnader 3,7 6,3 6,3 5,5 NOTE 3 LØNN OG ANNEN DRIFTSKOSTNAD Sum annen finanskostnad 279,1 244,6 492,0 216,5 Pensjoner og pensjonsforpliktelser Lønnskostnader Selskapet har en lukket ytelsespensjonsordning. Ordningen gir rett til Millioner kroner 2015 2014 definerte fremtidige ytelser. Disse er hoved­sakelig avhengig av antall Lønninger 62,8 43,8 opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på NOTE 6 VARIGE DRIFTSMIDLER Arbeidsgiveravgift 10,0 7,7 ytelsen fra folketrygden. Den ­kollektive pensjonsavtalen er finansiert Pensjonskostnader 10,6 9,1 ved fondsoppbygging organisert i et forsikringsselskap. Videre har Akk. Bokført Avskriv- Avsatt på opsjonsordning inkl. arbeidsgiveravgift 6,0 1,1 selskapet en innskuddspensjonsordning. Selskapets pensjons- Akk. ansk. Årets Årets Akk. ansk. avskr. verdi Årets Økonomisk nings- Andre ytelser 4,6 3,5 ordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon. Millioner kr per 01.01. tilgang avgang per 31.12. per 31.12. per 31.12. avskr. levetid plan Sum lønnskostnader 94,0 65,2 Konsern Antall årsverk 31 30 Periodens pensjonskostnad Bygninger 5.657,5 256,4 (9,6) 5.904,3 (746,9) 5.157,4 64,4 25-100 år Lineær Tomter 1.687,9 55,9 (9,0) 1.734,8 – 1.734,8 – – – Millioner kr 2015 2014 Driftsløsøre, inventar o.l. 116,6 6,5 (10,5) 112,6 (60,4) 52,2 8,5 3-10 år Lineær Ytelser til ledende ansatte Årets pensjonsopptjening 3,8 3,3 Sum konsern 7.462,0 318,8 (29,1) 7.751,7 (807,3) 6.944,4 72,9 Rentekostnad på pensjonsforpliktelse 2,0 2,3 Natural- Morselskap Lønn ytelser Sum Avkastning på pensjonsmidler (2,2) (2,3) Bygninger 195,2 – – 195,2 (18,0) 177,2 1,9 25-100 år Lineær Christian Ringnes, adm. direktør *) 5.292.203 727.721 6.019.924 Arbeidsgiveravgift 0,6 0,5 Tomter 16,9 – – 16,9 – 16,9 – – – Martin Traaseth, konserndirektør 4.988.773 982.278 5.971.051 Resultatført aktuarielt tap/adm. kostnader 1,6 0,9 Driftsløsøre, inventar o.l. 43,9 5,0 (1,5) 47,4 (25,6) 21,8 3,5 3-10 år Lineær Olaf Gauslå, finansdirektør *) 3.743.041 578.575 4.321.616 Netto pensjonskostnad 5,8 4,7 Sum morselskap 256,0 5,0 (1,5) 259,5 (43,6) 215,9 5,4 Innskuddsbasert pensjonsordning 4,8 4,4 *) I tillegg har adm. direktør og finansdirektør fått utbetalt en bonus på Sum pensjonskostnad 10,6 9,1 henholdsvis kr 10,0 mill. og kr 7,5 mill. etter børsnotering av Pandox AB på Nasdaq Stockholm. Netto pensjonsmidler Påløpt pensjonsforpliktelse (70,1) (68,7) NOTE 7 INVESTERINGER I DATTERSELSKAP Det er ikke avtalt særskilt sluttvederlagsordning for adm. direktør eller Verdi av pensjonsmidler 60,2 55,8 andre ledende ansatte. Arbeidsgiveravgift (1,4) (1,8) Eierandel/ Eierandel/ stemme- Aksje- Bokf. stemme- Aksje- Bokf. Ikke resultatført aktuarielt tap 19,3 21,0 Millioner kr andel Valuta kapital verdi Millioner kr andel Valuta kapital verdi De ledende ansatte har en pensjonsordning hvor det avsettes 34% av Netto pensjonsmidler 8,0 6,3 Eid av morselskapet bruttolønn, etter fradrag for innbetaling til den kollektive pensjons- Øvrige pensjonsmidler 34,7 30,3 Alna Park AS 100% 0,2 85,4 Klingenberggaten 4 AS 100% 22,8 261,3 ordningen. Sum pensjonsmidler, jfr. note 11 42,7 36,6 Arena Eiendom AS 100% 8,1 159,2 Kongsveien 15 AS 100% 0,1 0,1 ANS EP Tordenskioldsgate 8/10 99,9% – 114,5 Mack Kvartalet AS 92,5% 2,0 84,7 Det er ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for ledende Økonomiske forutsetninger: AS Grand Hotel 100% 27,2 322,5 Nye Storgaten 10 A AS 100% 0,1 85,1 ansatte. Diskonteringsrente 2,5% 3,0% AS Magnusgården 100% 0,1 360,2 Nye Storgaten 10 B AS 100% 0,1 118,0 Forventet avkastning 3,3% 3,8% AS Storgaten 6 100% 1,6 42,0 Parkveien 35 AS 100% 0,9 10,8 Ytelser til styret Lønnsregulering 2,5% 3,25% Brødrene Johansen Eskefabrikk AS 100% 0,1 84,9 Parkveien 60 AS 100% 0,1 2,0 Styre- Natural- Pensjonsregulering 0,0% 0,1% honorar ytelser Sum Drammensveien 200 100% 0,1 0,1 Parkveien 64 Holding AS 70% 20,0 39,1 Regulering av folketrygdens grunnbeløp 2,25% 3,0% Anders Ryssdal 305.000 – 305.000 Dronningensgate 40 AS 100% 0,1 123,8 Renref AS 100% 1,6 117,9 Leiv Askvig 220.000 – 220.000 Eiendomsspar Energi AS 100% 0,1 13,2 Rådhuseiendommene AS 100% 20,5 110,8 Godtgjørelse revisor Ragnar Horn 220.000 – 220.000 Eiendomsspar Sverige AB 100% SEK 495,0 9.411,4 Rådhusgaten 23 AS 100% 2,6 24,2 Morselskap Gisèle Marchand 220.000 – 220.000 Eiendomsspar Økern Torgvei AS 100% 0,1 0,1 Skræddergaarden ANS 99% – 36,4 Lovpålagt revisjon kr 510.000 Monica S. Salthella 220.000 – 220.000 ES Hotellus AS 100% 0,1 0,1 Sommerrogaten 13-15 Tomt AS 100% 0,1 0,1 Skatterådgivning kr 113.490 Folketeaterbygningen AS 100% 2,5 271,8 Storgaten 8 Oslo AS 99% 0,1 58,7 Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlem- Andre tjenester utenfor revisjon kr 250.140 FR 4 Bolig AS 100% 0,1 0,1 Strømsveien 230 AS 100% 0,3 29,0 mer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller sluttvederlags- FR 4 (Næring) AS 100% 0,1 5,1 Tallinor OÜ 100% EUR 3,7 30,2 ordninger. Det er ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel Konsern FR 4 (Utbygging) AS 100% 0,1 25,1 Timms Reperbane AS 100% 2,4 55,2 for styremedlemmer eller nærstående. Lovpålagt revisjon kr 1.193.734 Gabelshus AS 100% 0,3 50,2 Tjuvholmen Allé 1-5 AS 100% 0,4 693,6 Skatterådgivning kr 179.491 Hegdehaugsveien 27 AS 100% 0,1 0,1 Verkseier Furulundsvei 9 Oslo AS 100% 0,1 0,1 Ytelser til valgkomitéen Andre tjenester utenfor revisjon kr 344.959 Helsfyr Utbygging AS 100% 0,1 0,4 Vestnorsk Hotel DA 66,7% – 0,1 Anders Ryssdal, Ebbe C. Astrup og Jens Raanaas har hver mottatt Hoffsveien Eiendom AS 100% 1,1 199,6 Vollabygget AS 100% 0,4 87,5 kr 15.000,- i godtgjørelse for å være medlemmer i valgkomiteen. Oppgitt honorar er etter fradrag for merverdiavgift. Holbergsgate 21 AS 100% 5,0 5,0 Vollaveien 20 AS 100% 1,1 143,1 Holbergsplass Holding AS 100% 0,1 38,8 Værftsgaten 7 AS 100% 2,3 26,3 Holmenkollen Invest Eiendom AS 100% 0,2 84,1 Økernveien 115 AS 100% 14,7 278,0 Holmenkollen Restaurant AS 100% 0,1 21,7 Øvre Slottsgate 11 AS 100% 0,1 0,1 Jernbanetorget 4 AS 100% 0,1 0,1 Øvre Slottsgate 12 AS 100% 0,4 221,6 Karihaugveien 89 Utbygging AS 100% 2,0 2,0 Sum morselskap 13.935,6 Karl Johans gate 6 AS 100% 0,1 0,1

30 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 NOTER 31 NOTER

NOTE 7 INVESTERINGER I DATTERSELSKAP, FORTS. NOTE 9 LÅN TIL FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET NOTE 11 ANDRE LANGSIKTIGE FORDRINGER NOTE 13 LÅN TIL TILKNYTTET SELSKAP

Eierandel/ Konsern Morselskap stemme- Aksje- Bokf. Konsern Morselskap Millioner kr 2015 2014 2015 2014 Konsern Morselskap Millioner kr andel Valuta kapital verdi Millioner kr 2015 2014 2015 2014 Utlån til ansatte 1) 14,6 19,1 14,6 19,1 Millioner kr 2015 2014 2015 2014 Eid av datterselskap Utlån til Bjørnegårdssvingen 11-13 ANS 5,2 4,9 – – Netto pensjonsmidler 42,7 36,6 42,7 36,6 Utlån til Pandox AB 768,0 1) – – – Alnabru Næringspark AS 100% 2,6 15,8 Utlån til Heches Holding II AS – 9,8 – 9,8 Forskuddsbetalte kostnader 4,1 6,3 4,1 6,3 Sum 768,0 – – – ANS Rådhuspassasjen 100% – 96,9 Utlån til Ingeniørenes Hus AS – 50,0 – 50,0 Andre utlån 1,1 10,0 – 8,5 ANS EP Tordenskiolds gate 8/10 0,1% – – Utlån til Sepa Holding II AS – 101,7 – 101,7 Sum 62,5 72,0 61,4 70,5 1) Lånet ble innfridd i januar 2016. Bjørnegårdsvingen AS 100% 0,1 10,0 Sum 5,2 166,4 – 161,5 Faretex AS 100% EUR – 34,6 1) Utlån til ansatte forrentes til minimum normrente fastsatt av Skattedirektoratet. Hoffsveien 4 AS 100% 0,2 262,6 Folketeateret Oslo AS 100% 5,0 10,0 NOTE 10 INVESTERINGER I AKSJER OG ANDELER Mack Stranda AS 92,5% 0,6 21,1 Parkveien 64 AS 70% 0,6 293,2 Balanse- NOTE 12 ANDRE KORTSIKTIGE FORDRINGER Mandalsgadens Eier- Antall ført Millioner kr andel aksjer verdi Konsern Morselskap Eiendomsselskab AS 100% 0,5 6,2 Eid av morselskapet Millioner kr 2015 2014 2015 2014 Rosenkrantzgate 11 Hjemmel AS 100% 0,1 0,1 Lerkendal Stadion AS 2,7% 3.000 1,5 Kundefordringer 13,9 14,8 1,4 1,5 Rosenkrantzgate 13 II AS 100% 0,4 23,8 Solist Invest I AS 34,1% 34.110 – Andre fordringer 22,0 26,8 1,6 1,8 Rosenkrantzgate 13 DA 74,75% – – Solist Investor AS 12,7% 578.000 0,6 Opptjente renter, opptjente ikke Skræddergaarden ANS 1% – 0,4 Diverse mindre aksjeposter 0,1 fakturerte inntekter 1) 142,1 – – – Storgaten 8 Oslo AS 1% 0,1 0,6 Sum morselskap 2,2 Forskuddsbetalte kostnader 4,6 7,0 1,7 3,7 Eiendomsspar Invest AS 49% 0,1 – Eid av datterselskap Sum 182,6 48,6 4,7 7,0 Urtegaten 9 AS 100% 0,2 54,6 Stavanger Hotell KS 1,0% – 1,4 Queens Moat Houses Holding GmbH 5,1% 1.275 129,4 1) Beløpet gjelder opptjent, ikke fakturerte inntekter knyttet til oppføring av 51 Alle selskapene har forretningskontor i Oslo, med unntak av Sum konsern 133,0 leiligheter i Hoffsveien og 3 rekkehus i Frederik Stangs gate 4. Per 31.12.2015 Eiendomsspar Sverige AB, Stockholm, Sverige og Tallinor OÜ og er 50 av leilighetene og alle rekkehusene solgt. Påløpt prosjektinntekt og Faretex AS, begge Tallinn, Estland. prosjektkostnad fremkommer av resultatregnskapet. Netto av disse to poster utgjør regnskapsført prosjektfortjeneste. Selskapet har ingen tapskontrakter. ES Hotellus AS ble stiftet i 2015. Nye Storgaten 10 A AS, Nye Storgaten 10 B AS og Eiendomsspar Sverige AB ble ervervet i 2015. NOTE 14 EGENKAPITAL

NOTE 8 INVESTERINGER I FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET OG TILKNYTTET SELSKAP Aksjekapitalen per 31.12.2015 er kr 344.126.162,50 fordelt på 55.060.186 aksjer à kr 6,25. Hver aksje har én stemme. Morselskapet eier 1.537.554 Mottatt egne aksjer. I tillegg eier konsernet indirekte 13.562.996 egne aksjer gjennom sin 49% eierandel i Eiendomsspar Invest AS. Antall utestående aksjer Eierandel/ Opp- Bokført Årets Andel utbytte/ Om- Bokført Årets Bokført per 31.12.2015 utgjør således 39.959.636. Kostprisen for de direkte og indirekte eide egne aksjene er ført til fradrag på egenkapitalen. stemme- rinnelig verdi tilgang/ resultat Andel tilbake- regnings- verdi avskr. merverdi Millioner kr andel kostpris per 01.01 avgang før skatt skatt betaling differanse m.v. per 31.12 merverdi per 31.12 Annen Sum Aksje- Egne egen- Minoritets- egen- 40 Rue Notre Dame des Victoires AS 50,00% 25,0 43,3 – 4,7 (1,6) – 3,0 49,4 – – Millioner kr kapital aksjer Overkurs kapital interesser kapital Bergehus Holding AS 50,00% 86,9 83,7 – 6,0 (1,8) (10,0) – 77,9 – – Morselskap Bileiendom Invest AS 50,00% 3,1 3,5 – – (0,1) – – 3,4 – – Egenkapital per 31.12.14 344,1 (8,6) 288,6 545,6 1.169,7 Bjørnegårdssvingen 11-13 ANS 50,00% 1,3 (4,7) – (0,5) – – – (5,2) – – Årsresultat 7.254,7 7.254,7 Folketeaterets Produksjonsfond DA 50,00% 3,0 – 3,0 (1,0) – – – 2,0 – – Kjøp egne aksjer (1,0) (37,1) (38,1) Holmenkollen Park Hotel ANS 50,00% 43,2 63,9 – 8,8 – (4,0) – 68,7 1,2 6,3 Mottatt utbytte på egne aksjer 0,2 0,2 Ingeniørenes Hus AS 50,00% 26,7 34,2 – 1,3 (0,6) (15,0) – 19,9 0,1 17,3 Avsatt utbytte (2.622,6) (2.622,6) Konowsgate Finans AS 50,00% 0,1 32,6 – 1,6 0,5 (22,9) – 11,8 – 0,5 Morselskapets egenkapital per 31.12.15 344,1 (9,6) 288,6 5.140,8 5.763,9 Mack Øst AS 46,25% 1) 31,7 44,6 – (4,6) 1,1 – – 41,1 – – Konsern Pandox AB/Heches Holding AB 3) 29,75% 2) – 2.215,3 (2.253,2) 2.123,3 (67,7) – 75,1 2.092,8 – – Egenkapital per 31.12.14 344,1 (8,6) 288,6 2.073,1 61,7 2.758,9 Skippergaten 21 AS – – 1,2 (1,2) 0,1 – (0,1) – – – – Årsresultat 2.235,9 7,8 2.243,7 Økern Torgvei Boliger ANS 50,00% – (0,1) 0,2 – – – – 0,1 – – Kjøp egne aksjer (1,0) (37,1) (38,1) Sum 2.517,5 (2.251,2) 2.139,7 (70,2) (52,0) 78,1 2.361,9 1,3 24,1 Mottatt utbytte på egne aksjer 0,2 0,2 herav felleskontrollert virksomhet 268,3 Avsatt utbytte (2.622,6) (2.622,6) herav tilknyttet selskap 2.093,6 Avsatt utbytte på indirekte eide egne aksjer 664,6 664,6 Omregningsdifferanser m.v. 78,0 78,0 Alle selskapene har forretningskontor i Oslo, med unntak av Pandox AB og Heches Holding AB, Stockholm, Sverige. Minoritet – (21,0) (21,0) Konsernets egenkapital per 31.12.15 344,1 (9,6) 288,6 2.392,1 1) 48,5 3.063,7 1) Stemmeandel 50,00%. 2) Stemmeandel 39,75%. 1) Herav inngår akkumulerte omregningsdifferanser med kr 414,5 mill. 3) Heches Holding AB har vært behandlet som en felleskontrollert virksomhet frem til 2015. Heches Holding AB har per 31.12.2015 et heleid datterselskap ES Support AS som har en fordring på Eiendomsspar AS på kr 2.134,9 millioner. Heches Holding AB er meldt avviklet og avviklingen er gjennomført i mars 2016. Eiendomsspar har mottatt 100% av aksjene i ES Support AS som avviklingsoppgjør. ES Support AS er da et datterselskap av Eiendomsspar AS. Gjelden til ES Support AS er derfor behandlet som gjeld til datterselskap i morselskapets balanse 31.12.2015. I konsernregnskapet er gjelden til ES Support AS på vanlig måte eliminert mot fordringen i ES Support AS.

32 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 NOTER 33 NOTER

NOTE 14 EGENKAPITAL, FORTS. NOTE 16 ANDRE AVSETNINGER FOR FORPLIKTELSER

Konsern Morselskap Aksjonæroversikt per 31.12.15 Direkte eide egne aksjer Millioner kr 2015 2014 2015 2014 Antall Aksjer Aksjonær aksjer i % 31.12.14 Kjøp Salg 31.12.15 Pensjonsforpliktelser 44,7 39,4 38,9 33,7 1 Eiendomsspar Invest AS *) 27.679.584 50,3 Antall 1.382.787 154.767 – 1.537.554 Andre avsetninger 27,0 15,8 25,2 12,5 2 Victoria Eiendom AS 4.611.680 8,4 Vederlag (mill. kr) 38,1 Sum 71,7 55,2 64,1 46,2 3 Helene Sundt AS 2.288.000 4,2 3 CGS Holding AS 2.288.000 4,2 Aksjene er ervervet for senere å kunne benyttes til eventuell amortiser- 5 Eiendomsspar AS 1.537.554 2,8 ing, incentivordninger, videresalg eller ved fusjon. 6 Audley AS 1.200.000 2,2 NOTE 17 RENTEBÆRENDE GJELD 7 Krohn, Paul Ingar W. J 1.124.513 2,0 Aksjer eiet av styret og ledende ansatte (inkl. nærstående) 8 Horn, Hans Herman 1.075.275 2,0 Konsern Morselskap Den rentebærende gjelden fordeler seg på følgende valutasorter Millioner kr 2015 2014 2015 2014 9 Krohn, Elisabeth S. J. 1.074.514 2,0 Antall Antall per 31.12.2015: Aksjonær aksjer opsjoner Obligasjonslån 700,0 700,0 700,0 700,0 10 Mustad Industrier AS 885.000 1,6 Anders Ryssdal 100 – Gjeld til kredittinstitusjoner 5.315,5 4.718,9 4.187,7 3.749,1 Konsern Morselskap 11 MP Pensjon PK 800.000 1,5 Leiv Askvig – – Sertifikatlån 250,0 450,0 250,0 450,0 Millioner Valuta NOK Valuta NOK 12 Talbot, Anette Dobloug 781.076 1,4 Ragnar Horn 105.600 – Sum rentebærende gjeld 6.265,5 5.868,9 5.137,7 4.899,1 NOK – 6.179,2 – 5.137,7 13 Straen AS 535.700 1,0 Gisèle Marchand – – herav langsiktig gjeld 6.015,5 5.418,9 4.887,7 4.449,1 EUR 9,0 86,3 – – 14 Grundt, Asbjørn 532.000 1,0 Monica S. Salthella – – herav kortsiktig gjeld 250,0 450,0 250,0 450,0 Sum 9,0 6.265,5 – 5.137,7 Øvrige aksjonærer <1,0% (588) 8.647.290 15,6 Totalt antall aksjer 55.060.186 100,0 Christian Ringnes 30.195 16.000 Direkte eide egne aksjer (1.537.554) (2,8) Martin Traaseth – 16.000 Indirekte eide egne aksjer *) (13.562.996) (24,6) Olaf Gauslå – 16.000 2021 Totalt antall utestående aksjer 39.959.636 72,6 Andel total gjeld til renteregulering (konsern): 2016 2017 2018 2019 2020 og senere *) Eiendomsspar Invest AS eies av Eiendomsspar (49%) og Victoria Eiendom (51%). %-andel 56% 0% 0% 0% 7% 37%

Gjennom- 2021 snittlig Avdrags-/forfallsstruktur langsiktig gjeld (konsern): 2016 2017 2018 2019 2020 og senere rente NOTE 15 SKATTER Morselskap – utsatt skatt Gjeld til kredittinstitusjoner 318,0 74,6 186,4 318,4 1.870,9 2.547,1 Midlertidige forskjeller i morselskapet er som følger: Obligasjonslån – – 700,0 – – – Skattekostnad Konsern Morselskap Millioner kr 2015 2014 Sum 318,0 74,6 886,4 318,4 1.870,9 2.547,1 1) 3,4% Millioner kr 2015 2014 2015 2014 Langsiktige poster: Betalbar skatt 29,3 33,1 15,1 26,9 Anleggsmidler (6,8) 3,4 1) Tilsvarende tall per 31.12.2014 var kr 3.461,5 mill. Utsatt skatt 32,7 65,5 (69,9) (8,0) Avsetning for forpliktelser (51,6) (33,7) Utsatt skatt (effekt av endret Gevinst- og tapskonto 48,4 60,5 Pantstillelser og sikkerhetsstillelser skattesats) (48,8) – 5,0 – Sum langsiktige poster (10,0) 30,2 Bokført verdi av eiendommer pantsatt som sikkerhet for den rentebærende gjelden, samt kredittrammer, utgjør kr 6.573,7 mill. for konsernet og Andel skatt i felleskontrollert kr 194,1 mill. for morselskapet. virksomhet, jfr. note 8 70,2 68,7 – – Kortsiktige poster: Sum 83,4 167,3 (49,8) 18,9 Kortsiktig gjeld (239,8) (21,2) Sum kortsiktige poster (239,8) (21,2) Konsern – utsatt skatt Sum midlertidige forskjeller (249,8) 9,0 NOTE 18 ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE 19 RESULTAT PER AKSJE Skatteeffekten av midlertidige forskjeller i konsernet er som følger: Konsern Morselskap Beregning av utsatt skatt: Antall utestående aksjer i Eiendomsspar AS utgjør 39.959.636 Millioner kr 2015 2014 Millioner kr 2015 2014 2015 2014 Anvendt skattesats 25% 27% per 31.12.15, jfr. note 14. Gjennomsnittlig antall utestående aksjer Langsiktige poster: Leverandørgjeld 13,1 21,2 0,9 2,0 Utsatt skatt/(utsatt skattefordel) per 31.12. (62,5) 2,4 i 2015 var 40.037.097 aksjer. Anleggsmidler 571,0 568,2 Skattetrekk, feriepenger, mva. m.v. 8,9 15,3 11,7 10,5 Avsetning for forpliktelser (11,2) (10,6) Betalbar skatt 28,9 32,4 15,1 26,9 Konsern Gevinst- og tapskonto 60,3 79,3 Avsetning renter 25,5 30,1 25,6 26,9 2015 2014 Morselskap – årets skattegrunnlag Sum langsiktige poster 620,1 636,9 Forskudd 27,3 24,1 – – Årets resultat tilordnet aksjonærer (mill. kr) 2.235,9 782,1 Forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad i Utbytte 1) 1.958,0 150,4 2.622,6 201,3 Gjennomsnittlig antall utestående aksjer 40.037.097 40.379.863 morselskapet og årets skattegrunnlag er som følger: Kortsiktige poster: Annen gjeld 2) 49,4 129,7 238,9 91,9 Resultat per aksje (kr) 55,85 19,37 Sum 2.111,1 403,2 2.914,8 359,5 Kortsiktige fordringer (0,1) (0,2) Millioner kr 2015 2014 Kortsiktig gjeld (3,9) (5,7) Resultat før skattekostnad 7.204,9 1.020,8 1) Utbytte på indirekte eide egne aksjer (kr 664,6 mill.) er eliminert i konsernregn- Sum kortsiktige poster (4,0) (5,9) Permanente forskjeller 5,2 6,5 skapet. Mottatt skattefritt konsernbidrag (97,7) (533,3) 2) I morselskapet gjelder beløpet hovedsakelig urealisert tap på kr 224,1 mill. Sum utsatt skatt 616,1 631,0 Mottatt utbytte (40,1) (329,7) knyttet til valutaterminer (pålydende beløp SEK 2.450 mill.) benyttet til å sikre Likvidasjonsutbytte, samt gevinst ved salg aksjer (7.275,7) (94,3) innestående på bankkonto i datterselskapet Eiendomsspar Sverige AB. I Endring midlertidige forskjeller: morselskapet er det urealiserte tapet ført mot Annen finanskostnad. I ­­– anleggsmidler 23,3 4,5 konsernregnskapet er dette behandlet som sikring av nettoinvestering i – avsetning for forpliktelser 5,2 5,1 utenlandsk virksomhet og ført mot bankinnskudd med motpost i omregnings- – kortsiktig gjeld 218,7 4,9 differanser i egenkapitalen. ­­– gevinst- og tapskonto 12,1 15,1 Årets skattegrunnlag 55,9 99,6 Skattesats 27% 27% Betalbar skatt 15,1 26,9

34 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 NOTER 35 REVISJONSBERETNING

36 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 REVISJONSBERETNING 37 EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE

Eiendomsspars prinsipper for god eierstyring og selskapsledelse skal styrke tilliten til Det er vedtatt en felles investeringsstrategi for Eiendoms- rette for at aksjeeiere som ikke kan være tilstede på selskapet og bidra til størst mulig verdiskapning over tid, til beste for aksjeeiere, långivere, spar og Victoria Eiendom, som innebærer at Victoria Eiendom generalforsamlingen kan møte ved fullmektig. Det er ansatte og andre interessenter. Det skal være en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styre vil være hovedeier i Eiendomsspar og at fremtidige invester- utarbeidet et eget fullmaktsskjema. og daglig ledelse. inger innenfor selskapenes hovedområde (større kontor- og hotelleiendommer) skal kanaliseres til Eiendomsspar. Styret, valgkomitéen og revisor er til stede i generalforsam- Eiendomsspar har også felles administrasjon med T6 Holding lingen. Møteleder velges av generalforsamlingen. REDEGJØRELSE FOR EIERSTYRING OG Styret fikk på ordinær generalforsamling 11.05.2015 AS, hvor ansatte i Eiendomsspar inkl. adm. direktør eier 73% SELSKAPSLEDELSE fullmakt til å erverve inntil 10% av selskapets aksjekapital, av aksjene og Victoria Eiendom eier 27% av aksjene. T6 VALGKOMITÉ i prisintervallet NOK 1,- og NOK 400,-. Fullmakten gjelder til Holding AS kan investere gjennomsnittlig inntil kr 125 mill. Eiendomsspars «Visjon og viktigste målsetninger» og 15.05.2016. Styret vil på generalforsamlingen 12.05.2016 per år i eiendomsmarkedet, i mindre eiendommer som ikke Til å foreslå styrets sammensetning overfor generalforsam- retningslinjer for «Etikk og samfunnsansvar» er nærmere foreslå at fullmakten blir fornyet for en periode på 12 naturlig vurderes å være av porteføljemessig interesse for lingen har selskapet en valgkomité bestående av fire med- beskrevet på side 9 og 12 i årsrapporten. Styret i Eiendoms- måneder, til 15.05.2017, i prisintervallet NOK 1,- og Eiendomsspar/Victoria Eiendom. Investeringene skal god- lemmer som velges av generalforsamlingen blant selskapets spar følger aktivt opp kravene til god eierstyring og NOK 500,-. Selskapets beholdning av egne aksjer er kjennes av styret i Eiendomsspar/Victoria Eiendom, som aksjonærer, jfr. vedtektenes §6, andre avsnitt. Styrets leder selskapsledelse. 1.804.476 aksjer per 12.04.2016. har fortrinnsrett til å tre inn i investeringene. er medlem av valgkomitéen. For øvrig er valgkomitéens medlemmer uavhengig av styret og ledende ansatte. VIRKSOMHET Selskapets styre har også løpende hatt fullmakt til Det er etablert avtaler om kostnadsfordeling mellom Generalforsamlingen fastsetter dens godtgjørelse. forhøyelse av selskapets aksjekapital ved fusjoner med selskapene og laget retningslinjer for håndtering av Selskapets generelle formål er investeringsvirksomhet, andre selskaper med samlet verdi kr 40.000.000, fordelt på selskapenes eksisterende og potensielle leietakere, samt Valgkomitéen foreslår også honorar til styrets medlemmer. tjenesteyting, handel og produksjon og alt som dermed inntil 6.400.000 aksjer á kr 6,25 pålydende. Aksjonærenes nye investeringer. Fra styrets side har det i forbindelse med står i forbindelse, jfr. selskapets vedtekter §3. Mer konkret fortrinnsrett til tegning av aksjer er fraveket i fullmakten. utarbeidelse og jevnlig oppfølging av disse retningslinjer, STYRETS SAMMENSETNING OG søker Eiendomsspar å maksimere verdijustert egenkapital Fullmakten vil bli foreslått fornyet på generalforsamlingen samt godkjennelse av transaksjoner gjennom året, vært UAVHENGIGHET per aksje ved besittelse og utvikling, samt kjøp og salg av 12.05.2016 for en periode på 12 måneder. lagt vekt på å hindre interessekonflikter mellom selskap- fast eiendom, både direkte samt indirekte gjennom felles- ene. Dessuten er målsettingen at selskapene skal oppnå I henhold til vedtektenes §6, første avsnitt skal selskapets kontrollert virksomhet og tilknyttet selskap. Selskapets LIKEBEHANDLING AV AKSJEEIERE OG mer lønnsom drift enn om selskapene opererte separat. styre bestå av tre til syv medlemmer, etter generalforsam- strategi er nærmere beskrevet på side 11 i årsrapporten. TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE lingens beslutning. Valgperioden er to år. Selskapet har retningslinjer som sikrer meldeplikt for SELSKAPSKAPITAL OG UTBYTTE Selskapet har én aksjeklasse og hver aksje har én stemme. styremedlemmer og ledende ansatte hvis de direkte eller Nåværende styre består av fem medlemmer, og disse er indirekte har en vesentlig interesse i avtaler som inngås nærmere omtalt på side 16 i årsrapporten. Styremedlem Eiendomsspars verdijusterte egenkapital utgjorde Dersom eksisterende aksjeeieres fortrinnsrett ved kapital- av selskapet. Leiv Askvig er daglig leder i Sundt AS, Helene Sundt AS kr 11.124 mill. per 31.12.2015, tilsvarende en verdijustert forhøyelser fravikes med bakgrunn i fullmakten nevnt og CGS Holding AS, hvor Christian Ringnes er styrefor- egenkapitalandel på 54%. Den verdijusterte egenkapital- ovenfor, vil begrunnelsen offentliggjøres i meldingssystemet FRI OMSETTELIGHET mann/styremedlem. Helene Sundt AS og CGS Holding AS andelen er innenfor selskapets mål og strategier. for unoterte selskaper til Norges Fondsmeglerforbund. eier hver 4,2% av aksjekapitalen i Eiendomsspar. Øvrige Det foreligger ikke forkjøpsrett ved eierskifte av selskapets styremedlemmer i Eiendomsspar er uavhengig av ledende Eiendomsspar har over en meget lang periode fulgt en Selskapets transaksjoner i egne aksjer skal søkes foretatt til aksjer. Transport av aksjer skal, for å ha gyldighet overfor ansatte. Oversikt over styremedlemmers aksjeeie fremgår konsistent aksjonær- og utbyttepolitikk. Det er selskapets den kurs eller nær den kurs som fremkommer på unotert selskapet, godkjennes av styret. Aksjer som overdras til av note 14 i årsregnskapet. mål at aksjonærene over tid skal oppnå en konkurranse- listen til Norges Fondsmeglerforbund. ny eier gir ikke stemmerett før det er gått fire uker etter at dyktig avkastning på sine aksjer gjennom verdistigning og ervervet er meldt til selskapet. STYRETS ARBEID utbytte. Gjennomsnittlig årlig avkastning per aksje har fra Adm. direktør i Eiendomsspar/Victoria Eiendom er hoved- 1984 vært 17% p.a. (hensyntatt utdelt utbytte). Det er aksjonær i Victoria Eiendom som har felles administrasjon GENERALFORSAMLING Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av selskapets målsetting å føre en forutsigbar utbyttepolitikk, med Eiendomsspar. Adm. direktør eier 30.195 aksjer i selskapet og for å føre tilsyn med den daglige ledelse og med en jevn og stabil økning i ordinært utbytte per aksje. Eiendomsspar (0,1% av aksjekapitalen). I Victoria Eiendom Eiendomsspar søker å legge til rette for at flest mulig selskapets virksomhet. Styret har for 2015 foreslått et ordinært utbytte på kr 4,00 kontrollerer han sammen med nærstående 2.762.842 aksjeeiere kan utøve sine rettigheter ved å delta i general- per aksje, mot kr 3,75 per aksje året før. I tillegg har styret (16,0% av aksjekapitalen), samt 51% andel i Victoria forsamlingen, og at generalforsamlingen blir en effektiv Styret fastsetter en årlig plan for sitt arbeid og det avholdes foreslått et ekstraordinært utbytte på kr 45,00 per aksje. Eiendom Invest AS, som eier 5.557.136 aksjer (32,1% av møteplass for aksjeeiere og styret. Selskapet har lagt til normalt syv styremøter per år. Styret foretar evaluering av aksjekapitalen). sitt arbeid én gang per år.

38 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE 39 EIERSTYRING AKSJONÆROVERSIKT OG SELSKAPSLEDELSE

RISIKOSTYRING OG INTERN KONTROLL SELSKAPSOVERTAKELSE EIENDOMSSPAR AS – EIENDOMSSPAR-AKSJENS AKSJONÆROVERSIKT PER 15.03.2016 KURSUTVIKLING

Styret har ansvar for å påse at Eiendomsspar har god intern Styret vil ved et eventuelt bud på selskapet arbeide for at Antall Aksjer kontroll og hensiktsmessige systemer for risikostyring. samtlige aksjeeiere blir likebehandlet, samt sørge for at Aksjonær aksjer i % Kursindeks for Eiendomsspar-aksjen (inkl. akk. utbytte til Ansvaret omfatter også selskapets verdigrunnlag og aksjeeierne får informasjon og tid til å ta stilling til budet. 1 Eiendomsspar Invest AS *) 27.679.584 50,3 nominell verdi) sammen­lignet med Oslo Børs totalindeks/ retningslinjer for etikk og samfunnsansvar. Styret vil ved et eventuelt bud avgi en uttalelse til aksjeeierne. 2 Victoria Eiendom AS 4.611.680 8,4 hovedindeks fra 01.01.1985 til 31.03.2016. Indeks 3 CGS Holding AS 2.288.000 4,2 01.01.1985 = 100. Det utarbeides kvartalsvise regnskapsrapporter til styret, REVISOR 3 Helene Sundt AS 2.288.000 4,2 som inngår i den finansielle rapporteringen til aksjonær- 5 Eiendomsspar AS 1.537.554 2,8 6 Audley AS 1.200.000 2,2 ene. Styret foretar minst en gang per år oppfølging av Revisors ansvar er å revidere det årsregnskapet og årsberet- 8000 risikoområder og internkontrollsystemer. Det er styrets ningen som er fremlagt av styret og daglig leder i henhold 7 Krohn, Paul Ingar W. J. 1.124.513 2,0 vurdering at kontrollmiljøet er godt og det er ikke til revisorloven og god revisjonsskikk. Revisor fremlegger 8 Horn, Hans Herman 1.081.275 2,0 7000 avdekket vesentlige svakheter. årlig for styret en oppsummering av årets revisjon. 9 Krohn, Elisabeth S. J. 1.074.514 2,0 6000 10 Mustad Industrier AS 885.000 1,6 GODTGJØRELSE TIL STYRET Selskapet har etablert en rutine som sikrer at det avholdes 11 MP Pensjon PK 800.000 1,5 5000 minst et årlig møte mellom styret og revisor, uten at adm. 12 Talbot, Anette Dobloug 781.076 1,4 4000 Godtgjørelse til styrets medlemmer fastsettes av general- direktør eller andre fra den daglige ledelsen er til stede. 13 Straen AS 535.700 1,0

forsamlingen etter forslag fra selskapets valgkomité. Det 14 Grundt, Asbjørn 532.000 1,0 3000 foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets I selskapets årsregnskap og på ordinær generalforsamling 15 Arendals Fossekompani ASA 390.432 0,7 medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger orienteres det om revisors godtgjørelse fordelt på revisjon 16 Thorp, Tone 371.328 0,7 2000 eller fratredelsesordninger. og andre tjenester. Det vises til note 3 i årsregnskapet. 17 Nore-Invest AS 353.306 0,6 1000 18 Thrane-Steen AS 290.208 0,5 GODTGJØRELSE TIL LEDENDE ANSATTE 19 Thrane-Steen Finans AS 288.209 0,5 0 19 Thrane-Steen Medhus AS 288.209 0,5 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Godtgjørelse til adm. direktør fastsettes av styret, mens Øvrige aksjonærer (589) 6.659.598 12,1 Totalt antall aksjer 55.060.186 100,0 EIENDOMSSPAR godtgjørelse til ledende ansatte fastsettes av adm. direktør OSLO BØRS og styrets leder. For ytterligere opplysninger vises til note 3 Direkte eide egne aksjer (1.537.554) (2,8) i årsregnskapet. Indirekte eide egne aksjer *) (13.562.996) (24,6) Totalt antall utestående aksjer 39.959.636 72,6 INFORMASJON OG KOMMUNIKASJON *) Eiendomsspar Invest AS eies av Eiendomsspar (49%) og Victoria Eiendom (51%). Indirekte eide egne aksjer utgjør ­således 13.562.996. Eiendomsspar legger vekt på å ha en regnskapsmessig og finansiell rapportering som investorer, långivere og andre interessenter har tillit til. Eiendomsspar legger videre vekt FORDELING AV AKSJER PER 15.03.2016 på åpenhet. Selskapet holder markedet løpende underrettet % av om selskapets disposisjoner og dets syn på eiendoms- Antall aksjer Antall total markedet. Selskapets årsrapporter inneholder utfyllende per aksjonær aksjonærer aksjekapital tilleggsinformasjon om selskapet og virksomheten. Denne 1 – 100 99 – tilleggsinformasjonen har som målsetting å bidra til at 101 – 1.000 148 0,1 selskapets aksjer prises nær, og i tråd med, utviklingen i 1.001 – 10.000 207 1,6 selskapets underliggende verdier. Informasjon til selskapets 10.001 – 100.000 121 6,9 aksjeeiere legges ut på selskapets internettside samtidig 100.001 – 1.000.000 25 13,5 som den sendes aksjonærene. 1.000.001 – 5.000.000 8 27,6 over 5.000.000 1 50,3 609 100,0

40 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE + AKSJONÆROVERSIKT 41 VERDIVURDERING VERDIUTVIKLING PER 31.12.2015 2015

Det er gjennomført en verdivurdering av Eiendomsspar IMPLISITT SELSKAPS-YIELD • Verdijustert resultat etter skatt ble kr 4.286 mill. 34 per 31.12.2015. Denne viser følgende: 3.248 - 21 4.286 Eiendomsspar 6,0% • Verdijustert egenkapital per aksje økte fra kr 218,6 VERDIJUSTERT EGENKAPITAL (VEK) til kr 325 per aksje, en økning på 49%. PER AKSJE Selskaps-yield = yield etter skattejusteringer, det vil si beregning der yield måles mot: eiendomsverdier fratrukket VEK per aksje er beregnet til kr 325 (2014: kr 218,6), en økning latent skatt. For Eiendomsspar gir dette en økning i yield fra på 49% fra ifjor. 5,7% til 6,0%.

FORUTSETNINGER SENSITIVITETSANALYSE 622 • Yield (direkteavkastningskrav) benyttet: VEK per aksje er særlig følsom for endringer i yield-nivå for 403 Snitt 5,7%, fra 4,65% til 7,90% per eiendom direkte eide eiendommer, samt aksjekursen til Pandox. For (2014: snitt 6,0%) at investorer og andre interessenter skal kunne gjøre sine egne forutsetninger med hensyn på valg av yield-nivå, samt KONTANT- EIEN- ANDEL RENTE- SKATTER ØKNING STRØM DOMMER/ PANDOX/ SWAPER O.L. VEK • Løpende leie (inkl. ledige arealer) per 01.01.2016, verdi av Pandox, er det utarbeidet en sensitivitetstabell som FØR PROSJEKTER ØVRIGE FKV 2015 alternativt markedsleie dersom denne ligger vesentlig vist nedenfor. TS/FKV lavere enn løpende leie; potensiell merleie i leie- kontraktsmassen hensyntas ikke I sensitivitetsanalysen er det tatt hensyn til effekten av latent skatt ved endring i eiendomsverdiene. Verdien av • Driftskostnader per eiendom: prosjekter er holdt uendret. Det er benyttet en SEK/NOK Kalkulatorisk 10,0% + avsetning for større rehabiliterings- kurs per 31.12.2015 på 1,0475 ved omregning av Pandox- KOMMENTARER TIL DE ENKELTE VERDIUTVIKLINGSFAKTORENE­ kostnader de nærmeste årene investeringen. Kontantstrøm før TS/FKV + kr 403 mill. skyldes hovedsakelig Pandox, som ble børsnotert på Nasdaq • Latent skatt (avsettes som gjeld i balansen, det vil si De tall som fremkommer i tabellen nedenfor er inklusive Dette er kontantstrøm før salgs­-/kurs­gevinster, rehabili- Stockholm 18.06.2015. føres ikke til fradrag på eiendommene): ordinært/ekstraordinært utbytte på totalt kr 49,00 per teringskostnader og skatter, samt før andel tilbakeholdt 9% på bygg inkl. tekniske installasjoner; 0% på tomt aksje. Dette utbyttet forventes utbetalt i mai 2016 og kontantstrøm i felleskontrollert (FKV) og tilknyttet selskap Renteswaper o.l. + kr 34 mill. verdijustert egenkapital per aksje reduseres tilsvarende. (TS). Andel tilbakeholdt kontantstrøm i TS/FKV er inkludert Mindreverdi renteswaper endret seg fra kr 432 mill. • Aksjeposten i Pandox (eierandel 29,75%) i posten nedenfor. per 01.01.2015 til kr 349 mill. per 31.12.2015, det vil si - substansverdi/EPRA NAV per aksje: SEK 108 endring + kr 83 mill. Realisert tap utgjør - kr 49 mill. - børskurs per aksje per 30.12.2015: SEK 156 Eiendommer/prosjekter + kr 622 mill. Nettoeffekt i 2015 er + kr 34 mill. Økningen skyldes hovedsakelig effekt av yieldreduksjon i 2015, justert for økt driftskostnadsprosent fra 7,5% til Skatter - kr 21 mill. 10,0%, samt kjøp/salg/prosjekt. Betalbare skatter utgjorde - kr 29 mill. For øvrig endring Eiendomsspar-porteføljen (direkte eide eiendommer) utsatt skatt + kr 8 mill. Netto - kr 21 mill. Andel Pandox/Øvrige FKV + kr 3.248 mill. 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 5,7% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% Dette er endring merverdi i 2015, realisert og urealisert. I 175 523 479 443 415 403 391 370 353 338 tillegg kommer utbetalt utbytte. Den betydelige gevinsten 156 501 457 421 393 381 369 348 331 316 150 494 450 414 386 374 362 341 324 309 125 465 421 385 357 345 333 312 295 280 108 445 401 365 337 325 313 292 275 260

Pandox-aksjen (SEK) Pandox-aksjen 100 436 392 356 328 316 304 283 266 251 75 406 362 326 298 286 274 253 236 221 50 377 333 297 269 257 245 224 207 192

Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje

42 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 VERDIVURDERING PER 31.12.2015 + VERDIUTVIKLING 2015 43 VERDIJUSTERT BALANSE PER 31.12.2015

Mill. kr. Note Bokført Justering Verdijustert

Eiendeler Eiendommer og prosjekter (1) 6.944 5.244 12.188 Aksjer/lån felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap (2) 2.367 3.121 5.488 Øvrige finansielle anleggsmidler 196 – 196 Omløpsmidler 2.621 – 2.621

Sum eiendeler 12.128 8.365 20.493

Egenkapital og gjeld Egenkapital inkl. minoritetsinteresser (5, 6) 3.064 8.060 11.124 Latent/utsatt skatt (3) 616 (44) 572 Rentebærende gjeld 6.266 – 6.266 Annen gjeld (4) 2.182 349 2.531

Sum egenkapital og gjeld 12.128 8.365 20.493

Belåningsgrad (7) 51% Netto belåningsgrad (7) 38%

Noter til verdijustert balanse 4) Mindreverdi renteswaper kr 349 mill. 1) Verdsettelsen av eiendomsmassen er foretatt basert på yield- 5) Herav minoritetsinteresser kr 106 mill. per 31.12.2015. metoden. Detaljene i verdsettelsen av eiendomsmassen er gitt 6) Verdijustert egenkapital fremkommer som forskjellen mellom på side 42. Verdi av prosjekter utgjør kr 576 mill. per 31.12.2015. anslått markedsverdi av selskapets eiendeler og gjeld. Den verdi­ 2) Merverdi felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap gjelder justerte egen­kapital etter avsatt utbytte og skatt er beregnet å hovedsakelig eierandelen i Pandox AB og er merverdi utover utgjøre kr 11.124 mill. per 31.12.2015. Korrigert for avsatt utbytte akkumulert bokført resultat i eierperioden (fratrukket utbetalt (+ kr 1.958 mill.) og minoritetsinteresser (- kr 106 mill.), er verdi- utbytte). Merverdi i forhold til kostpris er betydelig høyere. Investe- justert egenkapital kr 12.976 mill. per 31.12.2015, tilsvarende ringer i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap fremgår kr 324,7 per aksje (kr 275,7 per aksje etter avsatt utbytte på kr 49,00 av note 8 til årsregnskapet. Eierandelen i Pandox AB er vurdert per aksje). til EPRA NAV (SEK 107,71 per aksje). Det er benyttet valutakurser 7) Belåningsgrad = Rentebærende gjeld/verdi eiendommer og pro- DONASJONER per 31.12.2015. sjekter. Dersom rentebærende gjeld fratrekkes likvider, er netto 3) I verdibalansen utgjør latent skatt på eiendommene forskjellen belåningsgrad 38%. mellom markedsverdi og skattemessig verdi multiplisert med en kalkulatorisk skattesats. For Eiendomsspar er det benyttet en skatte- sats på 9% på bygg inkl. teknisk installasjoner og 0% på tomt. For OG OFFENTLIGE øvrig er det forutsatt at gevinst- og tapskontoen inntektsføres med 20% per år og nåverdien av forpliktelsen er avsatt. UTSMYKNINGER

EN AV EIENDOMSSPARS MÅLSETTINGER ER GJENNOM SIN DAGLIGE VIRKSOMHET Å BIDRA TIL AT OSLO BLIR EN VAKRERE OG HYGGELIGERE BY. FØRST OG FREMST PÅSER SELSKAPET AT EGNE EIENDOMMER FREMSTÅR I FØRSTEKLASSES STAND. I TILLEGG HAR EIENDOMSSPAR BIDRATT TIL UTVIKLINGEN AV BYBILDET GJENNOM ULIKE KULTURDONASJONER.

44 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 DONASJONER OG OFFENTLIGE UTSMYKNINGER

Eiendomsspar rehabili- Eiendomsspar donerte Europarådets plass (ved terte i 2005, i samarbeid “Vannfallet“ av Bård Scandic Oslo City, Oslo med Entra Eiendom, Breivik til Holmenkollen Sentralstasjon) sto ferdig DNB, Høegh Eiendom og Skimuseum i 2005. til 100-års jubiléet i juni Sporveien, fontenen på 2005. Prosjektet ble Solli Plass. gjennomført i samarbeid med Oslo Kommune – Samferdselsetaten.­ På fasaden mot plassen henger “Fru Fortuna” i all I 2010 ble også Oslos nye sin prakt laget av Per Ung. astrologiske ur innviet på Karl Johans gate 3’s fasade. Verket er skapt av Elena Engelsen og Per Ung og I 1992 donerte Eiendoms- lyssatt av Halvor Næss. “Oksehodet” laget av spar marmorrelieffet “De Elena Engelsen assosierer tre gratier”, av den danske Europarådets plass med billedhuggeren Bertel den mytologiske komposi- Thorvaldsen, til Nasjonal- “Keplerstjernen”, som sjon “Oksen og Europa”. galleriet. Relieffet fulgte Eiendomsspar har med på kjøpet av en finansiert i samarbeid bygning i Drammensveien med Møllergruppen, ble og i stedet for å gjemme avduket i Gardermoen I 2000 donerte selskapet relieffet bort i et privat Park nyttårsaften 2000. en fontene av Carl Nesjar bygg, ble det gitt til Keplerstjernen er laget til Radiumhospitalet. galleriet i samarbeid av Vebjørn Sand. med Nasjonalgalleriets Venner.

Den velkjente “Påfugl- fontenen” i Studenter- lunden i Oslo ble innviet allerede i 1989 og er Eiendomsspars første donasjon til Oslo by. Fontenebassenget er utformet i granitt og “Tigerstatuen” ga Eien- Fontenen “Kvinneskikkelse selve fontenen har 210 domsspar til Oslo by i med overflødighetshorn” dyser i rustfritt stål, som forbindelse med 1000- donerte Eiendomsspar til danner den praktfulle års jubiléet i år 2000. Norsk Folkemuseum på vannblomsten. Fontenen Tigerstatuen er laget Bygdøy i 1993. Den er i er tegnet av arkitektene av Elena Engelsen og støpejern og laget i Paris Kjell Lund og Nils Slaatto. står på Jernbanetorget. hos A. Durenne i perioden 1860-1900.

I 1997 oppførte Eiendoms- spar fontenen “Christian IV’s hanske” på Christiania I 2010 avduket Eiendoms- Torv i Oslo. Fontenen illu- spar skulpturen ”Ski Queen” strerer hansken Christian av Zadok Ben-David i IV kastet i år 1624, da han forbindelse med nyåp- bestemte at – Her skal byen ningen av Holmenkollen ligge. Den er utformet av Restaurant. I restauranten billedkunstneren Wenche hylles dessuten ”norske I 1996 ble “Triangelstatuen” – den siste delen av Frogner- Gulbransen og har en ski-dronninger gjennom parken – ferdigstilt med støtte fra Eiendomsspar. Tiltaket pittoresk sammensetning tidene” ved 13 portrett- kom i stand etter en henvendelse fra Frognerparkens av former og vannspill, fotografier tatt av Morten Venner, som ba om hjelp til å få sluttført parken i tråd som gir torvet et mennes- Krogvold. med Vigelands opprinnelige planer. kelig, intimt preg.

46 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 DONASJONER OG OFFENTLIGE UTSMYKNINGER 47 EIENDOMMER

EIENDOMSSPARS FORRETNINGSIDÉ ER Å UTVIKLE OG FOREDLE EIENDOMMER FOR UTLEIE. HØY KVALITET PÅ EIENDOMMENE, FØRSTEKLASSES BELIGGENHET OG EN DRIFTSFILOSOFI FUNDERT PÅ SERVICE OG PROFESJONALITET, HAR GITT EIENDOMSSPAR EN STERK POSISJON I EIENDOMSMARKEDET. ALT DU TRENGER ER KJÆRLIGHET. MEN LITT SJOKOLADE NÅ OG DA SKADER IKKE.

CHARLES MONROE SCHULZ AMERIKANSK TEGNESERIESKAPER

48 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 49 EIENDOMMER

Sammendrag av eiendomsmassen per 31.12.2015 Direkte eide eiendommer Løpende Leie- kontrakters Ledig Eiendommer nivå gjenværende i % av Brutto Leie- Gjenværende Ledig (mill. kr) snittleietid leienivå kvm nivå 1) snittleie- i % av Total (mill. kr) tid leienivå kvm Oslo sentrum Direkte eide eiendommer Karl Johans gate 27-31/Grand Hotel 86,8 11,5 7 32.000 Oslo sentrum 506,4 7,1 4,1 218.400 Tjuvholmen Allé 1-5 49,4 2,7 0 15.400 Oslo vest/nord/øst 177,0 5,1 4,8 138.700 Klingenberggata 4/Fridtjof Nansens plass 4 46,4 3,2 0 14.900 Øvrige Norge 27,7 10,0 4,4 17.000 Rosenkrantz gate 13 30,7 15,9 2 11.600 Utland 8,5 3,0 0 10.100 Karl Johans gate 3 30,6 6,7 3 11.100 Festetomter 5,9 92,1 0 – Storgata 21-23 26,1 10,9 3 25.800 Sum direkte eide eiendommer 725,5 7,5 4,2 384.200 Dronningens gate 40 24,1 6,8 0 8.300 Karl Johans gate 33/Roseenkrantz gate 11 23,4 1,6 31 10.300 I tillegg kommer Olav V’s gate 6/Fridtjof Nansens Plass 2, Oslo og Værftsgata 7, Moss - som er solgt i 2016. Tordenskiolds gate 8/10 22,9 3,7 0 9.500 Parkveien 64 18,0 3,5 0 6.500

Andel felleskontrollerte eiendommer 2) Storgata 2/4/6 16,3 8,7 0 11.700 Oslo 41,3 3,9 2,4 30.000 Jernbanetorget 4 16,1 5,3 0 6.000 Utland 6,9 3,0 0 1.750 Holbergsgate 21 15,6 0,8 22 8.700 Sum andel felleskontrollerte eiendommer 48,2 31.750 Rådhusgata 23 13,9 3,0 0 5.100 Storgata 10A/B 13,4 2,5 6 8.600 Holbergs plass 1 12,6 9,2 0 7.200 Sum eiendommer 773,7 415.950 Gabels gate 16/Frederik Stangs gate 3 12,5 3,0 0 5.800 Karl Johans gate 4-6 8,0 8,0 0 2.200 Akersgata 20 7,3 0,7 0 2.200 Prosjekter Storgata 8 6,5 7,2 0 3.200 Øvre Slottsgate 11 6,1 4,0 0 2.900 Direkte eide eiendommer Parkveien 60 5,7 3,6 19 2.900 Oslo 8,8 70.500 3) Hegdehaugsveien 27 5,2 4,2 0 1.200 Andel felleskontrollerte prosjekter 2) Stortingsgata 14 5,0 52,8 0 3.100 Oslo 0,0 400 Parkveien 35 2,6 8,1 0 1.000 Øvrige Norge 1,9 18.500 Frederik Stangs gate 4 1,2 2,9 0 1.200 Sum Oslo sentrum 506,4 7,1 4,1 218.400

Sum prosjekter 10,7 89.400 3) Oslo vest/nord/øst Hoffsveien 4 26,9 4,8 4 13.700 Sum eiendommer og prosjekter 784,4 Urtegata 9 24,2 2,6 7 24.700 Strømsveien 108 22,1 7,0 0 11.100 1) Leienivå defineres som faktiske leieinntekter tillagt markedsleie ledige arealer; for eiendom i utlandet er benyttet valutakurs per 31.12.2015. Økernveien 115 20,3 5,0 0 20.500 2) Oppgitte tall er Eiendomsspars andel. Alnabru Næringspark 17,5 3,8 6 21.600 3) I tillegg kommer utbyggingspotensial Strømsveien 221-223, samt Alnabru Næringspark (langsiktige prosjekter – størrelse usikker). Hoffsveien 10-14 17,0 6,5 14 10.200 Strømsveien 221-223 m.v. 10,0 2,9 14 12.200 Strømsveien 258 9,8 6,6 9 5.900 Verkseier Furulunds vei 9 9,4 9,9 0 10.800 Kongsveien 15 7,7 9,2 0 2.000 Holmenkollveien 119 4,5 2,0 0 2.100 Drammensveien 200 4,3 9,9 0 2.000 Hoffsveien 9 3,3 11,6 0 1.900 Sum Oslo vest/nord/øst 177,0 5,1 4,8 138.700

Øvrige Norge Mack, Kulturkvartalet 27,7 10,0 4,4 17.000 Sum øvrige Norge 27,7 10,0 4,4 17.000

Festetomter Sommerrogata 13-15, Oslo sentrum 5,9 92,1 0 – Sum festetomter 5,9 92,1 0 –

Utlandet Maakri 23A, Tallinn, Estland 8,5 3,0 0 10.100 Sum utland 8,5 3,0 0 10.100

50 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 EIENDOMMER 51 EIENDOMMER

Utbyggings- Felleskontrollerte eiendommer 1) potensial/ Løpende Dagens prosjekt- Leie- kontrakters Ledig leie størrelse nivå gjenværende i % av Brutto Prosjekter (mill. kr) kvm Note (mill. kr) snittleietid leienivå kvm Oslo Oslo 1) Alnabru Næringspark 0,0 1) Bergehus, Frøyas gate 7-15 (50%) 17,8 3,9 0 10.400 Bjørnegårdsvingen 0,3 9.600 2) Holmenkollen Park Hotel (50%) 18,3 3,0 0 17.000 Frederik Stangs gate 4 0,0 600 3) Ingeniørenes Hus, Kronprinsens gate 17 (50%) 5,2 7,6 19 2.600 Hoffsveien 10 0,0 3.200 4) Sum Oslo 41,3 3,9 2,4 30.000 Karihaugveien 89 0,0 25.000 5) Strømsveien 108 0,0 8.000 6) Utland 1) Strømsveien 221-223 0,0 7) 40 rue Notre Dame des Victoires, Paris (50%) 6,9 3,0 0 1.750 Strømsveien 230 3,4 10.000 8) Sum utland 6,9 3,0 0 1.750 Tvetenveien 11 5,1 8.000 9) Øvre Slottsgate 12 0,0 6.100 10) Prosjekt – Oslo 1) Sum Oslo 8,8 70.500 Konows gate 1-3 (50%) 2) 0,0 400 Sum prosjekt Oslo 0,0 400 1) 39 mål tomt; utbyggingspotensial (utover eksisterende bygningsmasse 21.600 kvm) antas betydelig, men størrelsen er usikker. 2) Boligprosjekt; 50/50 samarbeid med OBOS. Prosjekt – Øvrige Norge 1) 3) Boligprosjekt. Utbygging pågår. Mack Øst (46,25%) 3) 1,9 18.500 4) Boligprosjekt. Utbygging pågår. Sum prosjekt øvrige Norge 1,9 18.500 5) Fremtidig utbyggingspotensial kontor. 6) Utbyggingspotensial Scandic Helsfyr. 1) Inntatt i regnskapet i henhold til egenkapitalmetoden; oppgitte tall for leienivå og brutto kvm er Eiendomsspars andel. 7) 65 mål tomt inkl. grøntbelte; utbyggingspotensial (utover eksisterende bygningsmasse 12.200 kvm) antas betydelig, men størrelsen er 2) Næring/parkering for salg. usikker. 3) Utvikling av eiendommene til Mack Bryggeri i Tromsø. 8) 8.700 kvm tomt og 3.500 kvm lagerbygg; utbyggingspotensial (inkl. eksisterende bebyggelse) i størrelsesorden 10.000 kvm. 9) Boligprosjekt. Eiendommen krever omregulering. 10) Hele eiendommen er under ombygging til butikk. Ferdigstilles 2017. Utleid på en langsiktig leiekontrakt til den internasjonale motekjeden Zara.

300000 LEIEKONTRAKTSSTRUKTUR

250000 Løpetiden for Eiendomsspars leiekontrakter (direkte 200000 eide eiendommer) per 01.01.2016 kan illustreres som vist på figuren ved siden av (beløp i mill. kr). 150000

100000

50000

0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 og senere KONTOR HOTELL/RESTAURANT BUTIKK LAGER/LEILIGHET/PARKERING M.V.

52 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 EIENDOMMER + LEIEKONTRAKTSSTRUKTUR 53 EIENDOMMER

Tjuvholmen Allé 1-5 Klingenberggata 4 / Karl Johans gate 27 Hoffsveien 4 Olav V’s gate 6 / Karl Johans gate 4-6 Akersgata 20 Øvre Slottsgate 11 Parkveien 60 Kronprinsens gate 17 15.400 kvm Fridtjof Nansens plass 4 8.600 kvm 13.700 kvm Fridtjof Nansens Plass 2 2.200 kvm 2.200 kvm 2.900 kvm 2.900 kvm - Ingeniørenes Hus 14.900 kvm 10.100 kvm 5.100 kvm (50%) Solgt januar 2016

Storgata 21-23 Urtegata 9 Tordenskiolds gate 8/10 Dronningens gate 40 Frøyas gate 7-15 Hegdehaugsveien 27 Stortingsgata 14 Drammensveien 200 Rosenkrantz gate 11 Parkveien 35 – Folketeaterbygningen 24.700 kvm 9.500 kvm 8.300 kvm – Bergehus 1.200 kvm 3.100 kvm 2.000 kvm 4.600 kvm 1.000 kvm 25.800 kvm 20.800 kvm (50%)

Parkveien 64 Jernbanetorget 4 Holbergs gate 21 Storgata 2/4/6 Storgata 8 Strømsveien 221-223 Alnabru næringspark 6.500 kvm 6.000 kvm 8.700 kvm 11.700 kvm 3.200 kvm 12.200 kvm 21.600 kvm

Storgata 10A Storgata 10B Øvre Slottsgate 12 Rådhusgata 23 Strømsveien 258 3.400 kvm 5.200 kvm 6.100 kvm 5.100 kvm 5.900 kvm

54 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 EIENDOMMER 55 HOTELL OG RESTAURANT

PANDOX

Gabels gate 16 Holbergs Plass 1 Holmenkollveien 119 Clarion Collection Scandic Holberg Holmenkollen Restaurant Hotel Gabelshus 7.200 kvm 133 rom 2.100 kvm 5.800 kvm 114 rom

Karl Johans gate 3 Karl Johans gate 31 Karl Johans gate 33 Scandic Oslo City Grand Hotel Best Western 11.100 kvm 175 rom 23.400 kvm 292 rom Karl Johan Hotell 5.700 kvm 114 rom

PANDOX EIER PER 31.12.2015 121 HOTELLER Kongeveien 26 (50%) Kongsveien 15 Rosenkrantz gate 13 MED 25.190 ROM. MARKEDSVERDIEN AV HOTELL- Scandic Ekebergrestauranten Scandic Victoria Holmenkollen Park 2.000 kvm 11.600 kvm 199 rom PORTEFØLJEN UTGJORDE SEK 31,4 MILLIARDER 34.000 kvm 335 rom

Storgata 21-23 Strømsveien 108 Clarion Collection Scandic Helsfyr Hotel Folketeateret 11.100 kvm 253 rom 7.500 kvm 160 rom

56 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 57 PANDOX

ARSTAD

KIRUNA MONTREAL OD

LULE

= Antall hoteller eid av Pandox, totalt 121 hoteller. I tillegg eier Eiendomsspar KAANUS 9 hoteller i Oslo, blant annet Grand Hotel, se side 56.

UME STERSUND KUOPIO

MOLDE SKL SUNDSALL

TAMPERE OLLNS AERNES RANTASIPI

ER MORA ANTAA EREN LILLEAMMER AMAR SANDIKEN ESPOO OSLO ELSINKI

RERO STOKOLM KARLSTAD SDERTLE SKDE NORRKPIN LINKPIN TEOR ORS KRISTIANSAND NKPIN MLNDAL

ALMSTAD KALMAR ELSIN OR

KOLDIN

Fra venstre: Christian Ringnes (styrets leder i Pandox), Leiv Askvig, Helene Sundt, Christian G. Sundt og Anders Nissen (VD) MALM KENAN

Eiendomsspar AS og Sundt AS foretok rundt årsskiftet Pandox eier 121 hoteller, hvorav 89 i Norge, Sverige, LEK AMUR 2003/2004 på 50/50 basis oppkjøp av det svenske Finland og Danmark, samt 30 i Nord-Europa og 2 i børsnoterte hotelleiendomsselskapet Pandox AB. Høsten Nord-Amerika. Hotellene omfatter i alt 25.190 rom og REMEN OLSUR ERLIN 2010 ble det norske hotelleiendomsselskapet Norgani markedsverdien av hotellporteføljen er SEK 31,4 milli- ANNOER Hotels AS ervervet, og det ble dermed skapt et av Europas arder per 31.12.2015. DORTMUND største hotelleiersystemer. Pandox AB ble børsnotert igjen MNENLADA DUSSELDOR i juni 2015 og Eiendomsspar reduserte sin eierandel til Kartet viser Pandox’s hotellportefølje. ANTERPEN KLN 29,75% (stemmeandel 39,75%). Helene Sundt og Christian RSSEL Sundt samlede eierandel ble redusert tilsvarende. RANKURT MANNEIM EIDELER KARLSRUE ADEN ADEN

ASEL 58 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 59 PANDOX

Hilton Stockholm Slussen Scandic Copenhagen Hotel Berlin Stockholm, Sverige København, Danmark Berlin, Tyskland Antall rom: 289 Antall rom: 486 Antall rom: 701

PROSJEKTER

Scandic Crown Scandic Solli The Hotel Gøteborg, Sverige Oslo, Norge Brüssel, Belgia Antall rom: 338 Antall rom: 226 Antall rom: 420

Scandic S:t Jörgen Scandic Grand Marina Radisson Blu Hotel Malmø, Sverige Helsingfors, Finland Basel, Sveits Antall rom: 288 Antall rom: 462 Antall rom: 206

Hyatt Regency Montreal Montreal, Canada Antall rom: 607 EIENDOMSSPARS PROSJEKTER SPENNER FRA BOLIGER, KONTORER, HANDEL OG HOTELL. FELLES FOR DEM ALLE ER AT DE ER LOKALISERT PÅ EIENDOMMER MED FØRSTEKLASSES BELIGGENHET OG UTVIKLES MED HØY KVALITET.

60 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 61 PROSJEKTER

MACK, TROMSØ URTEGATA 9

Midt i Tromsø sentrum eier Eiendomsspar bygget en konsertsal som kan ta ca. 800 personer, to Rett bak Bjørvika, og vegg i vegg med Plan og dersom det inngås leiekontrakter med større brukere. «Kulturkvartalet» på ca. 17.000 kvm. Videre eies intimsaler og en egen studentcafé. Videre leier Mack bygningsetaten, ligger Urtegata 9. Dette er en av Hovedalternativet omfatter ca. 30.000 kvm næring og «Mack Øst» kvartalet på ca. 22.000 kvm sammen lokaler til et mikrobryggeri, en ølbutikk, eventlokaler, Oslo sentrums største utviklingseiendommer og ca. 170 leiligheter. Bygget vil strekke seg fra 6 til 12 med Ludwig Mack AS. Tidligere produserte Macks samt sitt hovedkontor. Målsettingen er at kvartalet skal består av nesten et helt kvartal. Fra å være et slitent etasjer i høyden. Ølbryggeri alle sine produkter i disse lokalene. I dag legge til rette for å være en drivkraft innen kunst og område, skjer det nå veldig mye, med blant annet har all produksjon unntatt mikrobryggeriet flyttet ut kultur i Tromsø. Sundtkvartalet som er i ferd med å reise seg, og I og med at bygget vil ligge nær elva og Elgsletta, blir til Nordkjosbotn. Westerdals som etablerer ny campus med 1.200 bygget designet slik at disse områdene «trekkes» mest « KVARTAL ØST» (46,25% EIERANDEL) studentplasser på andre siden av parken og elva. mulig inn i den indre delen, gjennom en stor KULTURKVARTALET (92,5% EIERANDEL) Ut fra det som var bryggeriets lagerhaller og utendørs- «glasslisse» som vist på bildet. Andre forhold som vil Kulturkvartalet er på det nærmeste ferdig utviklet, og område, er det lenge blitt jobbet med planer for et stort Eiendomsspar ønsker å utnytte det positive klimaet være med på å gjøre dette til et attraktiv sted å være, det har blitt tegnet langsiktige kontrakter på majori- handels- og opplevelsessenter med tilhørende parker- som er i området, og jobber nå med å regulere inn et er at det er kort vei til blant annet fjorden, Akerselva, teten av lokalene. Universitetet i Tromsø tegnet tidlig ing, og en stor park på taket. Den siste tiden har det stort nytt bygg på eiendommen. Dette vil bestå av Oslo S, Barcode, Botanisk hage og Grunerløkka. kontrakt og flyttet Kunstakademiet og Landskaps- dukket opp flere store aktører som skal flytte på seg. Det næring med noe handel i 1. etg., og en stor andel bolig. arkitekturstudiet til kvartalet. Andre leietakere er blant foregår derfor en prosess med å revidere planene, for å Prosjektet legges opp slik det blir fleksibilitet til å annet Studentsamskipnaden i Tromsø (DRIV), som har se på mulighetene for å tilby disse aktørene lokaler. kunne justere andelen mellom næring og bolig,

62 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 PROSJEKTER 63 PROSJEKTER

FREDERIK STANGS GATE 4C BJØRNEGÅRDSSVINGEN 11-13

I Frederik Stangs gate 4C bygger Eiendomsspar 3 er kort vei til det meste av offentlig kommunikasjon og Eiendomsspar eier i samarbeid med OBOS Nye Hjem integrert i landskapet og at flest mulig boliger får boliger i rekke i moderne funksjonell stil, som spiller servicetilbud. selskapet Bjørnegårdssvingen 11-13 ANS, med en optimale lys og solforhold. All boligparkering vil arkitektonisk sammen med den omkringliggende 50% eierandel hver. legges under markplan og følgelig frigjøre områdene eldre trehusbebyggelsen. Eksteriørmessig skal det benyttes en blanding av utenfor bebyggelsen til grøntområder. moderne og tradisjonelle materialer og utrykk. Det blir Selskapet har til hensikt å utvikle eiendommen i tråd Rekkehusene får en gjennomgående høy standard, og er kledd med panel og platekledning og deler av bygget med reguleringsplanen, hvis formål er boliger og Reguleringsplanen åpner for en utnyttelse på ca. tilbudt i markedet tilpasset forskjellige behov hva angår får store vinduer som slipper inn godt med lys. Hvert barnehage. Eiendommen ligger sentralt i Bærum – 9.500 kvm bolig, som vil kunne gi ca 120-130 layout og funksjon. Alle husene får adgang med heis til hus får egen hageparsell i tillegg til å kunne benytte et 10 minutter gangavstand fra Sandvika. leiligheter fordelt på 2-, 3- og 4-roms. Alle med parkeringskjeller. mindre felles uteareal. balkong eller uteområde på mark. I tillegg en barne- Bærum kommune vedtok reguleringsplan for hage på eiendommen. Frederik Stangs gate 4C har en enestående beliggenhet Byggestart var våren 2015 og husene vil være innflyt- Bjørnegårdssvingen 16.12.2015. sentralt ved Gimle i bydel Frogner. Husene får en tingsklare i løpet av høsten 2016. Samtlige boliger er Prosjektet planlegges for salgsstart 1. halvår 2017 og skjermet og tilbaketrukket beliggenhet, omgitt av eldre solgt. Bjørnegårdssvingen gir store muligheter for nye og byggestart 2. halvår 2017. Planlagt ferdigstillelse av småhusbebyggelse og utsyn mot parkmessige hager. Det attraktive boliger, beliggende solrikt, og i et unikt prosjektet er 2. halvår 2019. landskap omsluttet av Sandvikselva. Tomten har et fall mot sørvest. Prosjektet blir delt opp i flere enheter, som mulig- gjør utbygging i flere etapper, avhengig av salg av I valg av bebyggelsesmønster er det lagt vekt på at leiligheter. hele bebyggelsen skal fremstå som best mulig

64 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 PROSJEKTER 65 PROSJEKTER

TVETENVEIEN 11A HOFFSVEIEN 10D, BOLIGER

I Tvetenveien 11 har Eiendomsspar igangsatt en Det antas at et reguleringsforslag vil bli sendt inn til Hoffsveien 10D er det siste av flere byggetrinn i bebyggelse for å knytte det hele harmonisk sammen. regulering til boliger på tomten etter den nedlagte Plan- og Bygningsetaten i løpet av 2016. Hoffsveien 4-10, som Eiendomsspar har bygget ut Alle leiligheter får balkonger mot vest, i tillegg blir det fabrikken «Timms Reperbane». siden 2005. etablert felles terrasse på taket. Adgang til leilighetene er i inngangspartier beliggende mot det eksisterende Tomten følger den gamle taufabrikken som i sin tid Bygget består av 51 leiligheter, samt en næringsetasje næringsbygget som nylig er rehabilitert. krevde en lang bygningsstruktur. Det vil bli anlagt på plan 1. Parkering blir i garasjeanlegg under bakken. blokk- og rekkehusbebyggelse langs med det eksister- Prosjektet består hovedsakelig av mindre leiligheter på Hoffsveien er et attraktivt boområde. Det har kort ende Teisen Vest Borettslag. Tomten ligger skjermet. 2 og 3 rom og noe få leiligheter med 4 rom. vei til offentlig kommunikasjon, handel og attraktive rekreasjonsområder for utflukter og badeliv. Det planlegges ca. 60-65 leiligheter i blokk- Det nye bygget binder næringsdelen av området bebyggelse og ca. 14 rekkehus på eiendommen. sammen med de etablerte boligene i Hoffsveien 6-12. Byggestart var i januar 2015 og ferdigstillelse er Det vil bli anlagt p-plasser i kjeller. Arkitektonisk står bygget godt alene, men har i seg sommeren 2016. Samtlige 51 leiligheter er solgt. eksteriørmessige elementer som spiller på nærliggende

66 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 PROSJEKTER 67 MAN KAN IKKE LEVE GODT, ELSKE GODT ELLER SOVE GODT, UTEN Å KULINARISKE SPISE GODT. EIENDOMSSPAR

VIRGINIA WOOLF ENGELSK FORFATTER

68 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 69 BÆREKRAFTIG MATOPPLEVELSER

Har du reflektert over at samfunnsfag som antropologi, sosiologi og økonomi kan knyttes til mat? At hva vi spiser ofte sier noe om hvem vi er, hvor vi kommer fra og hva slags økonomi vi har? At mat kan virke samlende på tvers av kulturer, og at en samtale over et godt måltid kan løse opp i konflikter?

Mat er selve forutsetningen for liv, og nettopp En av fellesnevnerne til kjøkkensjefene vi derfor er det kilde til både glede og bekym- har tatt en prat med i forbindelse med års- ring. Noen har nok, mer enn nok, andre har rapporten, er at de er opptatt av å benytte lite. Selv blant dem som har svært lite, kan sesongens norske råvarer for alt de er verd. EN OPPSKRIFT mat være kilde til glede, for mat er ofte Ikke bare gir det gode smaker, det er med knyttet til merkedager og overgangsritualer, på å begrense unødvendig langtransport uansett hvor i verden vi befinner oss. av mat. Lokalprodusert mat står også på menyene. Det gir viktig støtte til lokale HAR INGEN SJEL. MATEN OG MENNESKENE krefter og det bidrar til å opprettholde det norske kulturlandskapet. I tillegg er de lokal- Vi som er heldige og bor i rike Norge, kan spise produserte råvarene utgangspunktet for og drikke godt hver dag, enten vi er hjemme, fantastiske smaker. på jobb, eller spiser ute. Fellesnevneren for

DU, SOM KOKK, måltidene er ofte gode samtaler, deilige Å SPISE UTE KAN VÆRE Martin Traaseth smaker og opplevelsen av fellesskap, eller for MILJØVENNLIG Konserndirektør å sitere kjøkkensjefen på Grilleriet, Jan Dahdji: «God mat og sosialt samvær, kombinert med Med litt godvilje kan vi kanskje driste oss MÅ PUTTE SJEL INN følelser som at tiden gikk litt for fort, dette var til å si at det å spise ute, i tillegg til å være gøy, dette vil jeg ha mer av, kjennetegner et veldig hyggelig, også kan være miljøvennlig. godt måltid». For bruker vi penger på god mat, kjøper vi kanskje færre ting vi ikke trenger? MATEN OG MILJØET I OPPSKRIFTEN Uansett, tror jeg de fleste er enige om at det Sunn mat, produsert på en miljøvennlig måte er hyggelig å gå ut på restaurant, sette seg er gode «ingredienser» i et måltid. Stadig flere godt til rette, bli servert deilig mat og drikke, THOMAS KELLER av oss liker å vite at dyra som har vandret fra og ikke minst – føle seg velkommen og ivaretatt. AMERIKANSK KOKK, RESTAURATØR jord til bord, har blitt behandlet med respekt. Det er bra for miljøet og det er bra for oss. Lurer du på hvor du skal innta ditt neste OG MATSKRIBENT Å spise god og sunn mat, gjerne økologisk restaurantmåltid, kan du stifte nærmere bekjent- og kortreist, er også noe stadig flere er opptatt skap med Aymara, Ekebergrestauranten, Pascal, av. En av dem som merker det er Kim Daniel Grilleriet og Grand Hotel i denne temadelen. Mikalsen på Aymara. Han sier: «Gode råvarer Her står sanse- og smaksopplevelsene i kø. betyr alt. Vi benytter oss alltid av sesongens varer, og kortreist, økologisk og frittgående Velkommen inn på en liten smakebit! når vi kan».

70 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 71 A Y M A R A

Aymara er ett kulturelt mangfold, en fjellregion som omfatter Peru, Chile, Argentina og Bolivia og som har gitt inspirasjon til restaurant Aymara. Her kan du nyte alt fra en herlig cocktail til en overdådig middag, eller en rask ceviche. Aymara tilbyr en mindre meny hvor alle rettene er mellomstore og hvor du selv velger om du vil gå for en helaften, eller ta en liten rett i farta.

Hva er Aymaras matfilosofi? Hva kjennetegner et godt måltid? Vi lager moderne, men folkelig mat inspirert Et godt måltid kjennetegnes ved at du får av det latinamerikanske kjøkken, alt fra hus- valuta for pengene i form av ypperlig smak, mannskost til gatemat og det som skjer i godt håndverk og at du skal oppleve at maten topprestaurantene. Vi benytter oss av sesongens er tilberedt med kjærlighet. Hos Aymara er det norske råvarer, og kombinerer disse med syre, hete og salt som gjelder. Et godt måltid råvarer fra et firma som er spesialister på hos oss skal med andre ord kjennetegnes av latinamerikanske varer. Aymara er for øvrig masse smak, noen ganger på smertegrensen resultat av en reise som jeg hadde sammen til hva folk kan klare. med daglig leder, Rodrigo Belda til Latin- Amerika. På to uker spiste vi på tretti restau- Hva betyr råvarene? ranter. Etter det første måltidet tenkte jeg: Gode råvarer betyr alt. Vi benytter oss alltid av – Så rart, de lager akkurat den maten jeg selv sesongens varer, økologisk, kortreist og fritt- vil lage. Her er smakene jeg har lett etter. gående når vi kan. Kjøttet og fisken på Aymara Tror jeg må være født med latinamerikanske kommer fra Norge, og målet er å utnytte hele smaksløker. dyret, det vil si at vi bruker stykkdetaljer fra dyr som de fleste kaster. Vi tar inn ny fisk daglig for Hva ønsker du at gjestene skal tenke når de å kunne by på ett så bra produkt som mulig. forlater Aymara? Når det er sesong går det med ca. 60 kilo skrei Kjøkkensjefen Beliggenheten Kim Daniel Mikalsen (34 år) Aymara ligger i Parkveien Vi vil at gjestene skal være lykkelige og beriket i uken. er kokk, baker og konditor, 64, i et ypperlig hjørne- av hvert besøk, og at de skal være gjester i en født og oppvokst i Båtsfjord. lokale med plass for ute- mannsalder. Aymaras meny byttes ut hver Mikalsen startet matkarrieren servering om sommeren. som nattbaker i en alder av Beliggenheten er litt i åttende uke. Vårt mål er at gjestene skal dra På Aymara får smaks- 14 år. Han har jobbet på en utkanten av Oslo sentrum, herfra med et ønske om å komme tilbake slik løkene «kjørt seg». rekke stjernerestauranter, men likevel sentralt og i at de kan smake alt. Vi har også lagt vår sjel i Det gir matopplevelser som Le Canard, Oro og en del av byen hvor det du sent glemmer. Palace Grill før han startet kommer stadig flere å ha dedikerte ansatte som yter topp service, Aymara i 2015. Mikalsen cafeer og restauranter. også det skal gjestene kjenne på når de deltok i 2016 i første sesong forlater restauranten. av norske «Top Chef».

72 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 73 CEVICHE MIRAFLORES 4 porsjoner

Rødløk Pisco sour Aymara 1 stk rødløk strimles tynt 4 cl pisco 3 cl lime juice Søtpotet 2 cl sukkerlake (50/50 vann og 1 stk søtpotet skrelles og deles i sukker som kokes i 5 min) terninger, og bakes deretter på 185 Eggehvite fra 1 lite egg grader i ca. 25 min med olje og salt. Angostura bitters Knust is Choclo (hvit fersk mais) Kjør alt i blender i ca. 15 sekunder Kok opp 100 gram choclo, 1 dl vann, 1 dl melk og 10 gram salt. Avkjøl og oppbevar i melkelaken.

Puffet Cancha 50 gram Cancha mais bakes på brett i ovnen på 180 grader med litt olje til de puffer opp. Smak til med salt. Kuriosa Aymara er den første Leche de tigre av flere peruanske 5 dl fiskekraft, 1/2 boks usøtet restauranter i Oslo. kondensert melk (vikingmelk). Menyen er en helt egen miks av småretter fra Rocotto paste Chile, Peru, Bolivia og 1 stk Rocotto-chili renses og vaskes Argentina, med asiatiske innslag og en del norske godt. Kjør den til puré og oppbevar råvarer, ikke minst fisk. i lufttett boks. På Aymara går det med ca. 15 kilo fisk om dagen. Stangselleri-hvitløk paste En av signaturrettene er 1 hvitløkfedd og 100 gram stangselleri Ceviche Miraflores, som kjøres sammen med stavmikser til er syrekokt fisk. grønn paste.

1 potte hakket koriander Saft fra 8 lime Kontaktinfo Aymara Kveite Parkveien 64 Ca. 200 g kveitefilet 0254 Oslo Kveiten skjæres i små biter og blandes Bordbestilling: med 1 ts salt, 4 dl leche de tigre, + 47 21 42 24 50 1 ss rocottopaste, 1 ss stangselleri- [email protected] hvitløks paste, saften fra 8 lime og www.aymara.no hakket koriander. La det trekke i 15 minutter og garner med choclo, cancha, rødløk og søtpotet.

Serveres helst med en pisco sour.

74 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 75 EKEBERGRESTAURANTEN

Funkisperlen Ekebergrestauranten vakte stor oppsikt da den stod ferdig i 1929. Den markerte et totalt brudd med de historiske stilene. Da Eiendomsspar overtok bygget i januar 2003 hadde huset stått brakk og forfalt til det ugjenkjennelige. Arbeidet med å sette det i stand var derfor formidabelt, men våren 2005 hadde funkisdronningen gjenvunnet sin fordums prakt. Gamle tradisjoner var satt inn i en moderne ramme.

Hva er Ekebergrestaurantens matfilosofi? Hva betyr gode råvarer? Hos oss, hvor vi har mange ulike konsepter, skal Vi kompromisser ikke når det gjelder kvalitet. du kunne nyte alt fra à la carte i hovedrestau- Vi har egne folk som velger ut råvarer, som vet ranten, til steinovnsbakt pizza på uteterrassen hvem som er de rette produsentene og holder og en bedre middag på «Fine Dining». Uansett kontakten med disse. Vi er opptatt av å bruke hvor du befinner deg, serverer vi deilige sesongens varer, og skifter meny i tråd med måltider basert på ferske, gode råvarer, gjerne årstidene, i tillegg til at vi har en egen julemeny. økologisk og kortreist. Opplevelsen hos oss Det hender også at vi sanker fra naturen rundt skal være folkelig, det vil si at vi skal være noe oss, for eksempel urter, sopp og ramsløk fra for alle, også prismessig. Oslomarka.

Hva ønsker du at gjestene skal tenke når de forlater Ekebergrestauranten? Jeg ønsker at de skal ha hatt en god opplevelse, at de føler seg mette og tilfredse når de går herfra. Og så skal de selvsagt ha lyst til å komme tilbake.

Hva kjennetegner et godt måltid? Kjøkkensjefen Beliggenheten Det er mange utsøkte Tore Aspås (47 år) er født Ekebergrestauranten Først og fremst god mat og vin, men settingen detaljer i Ekeberg- og oppvokst på Sunnmøre. ligger i vakre Ekebergåsen, betyr også mye. Det er viktig at gjestene føler restauranten. De ulike Han tok kokkeutdanning i på østsiden av Oslo og seg velkommen, at atmosfæren og servicen er rommene er blant annet Åndalsnes og gikk i lære i med blikket vendt vest- merket med spesial- Ålesund. Etter hvert flyttet over. Den er omgitt av god. Vi er også opptatt av at servitørene designede pictogrammer. han til Oslo og fikk jobb Ekebergparken – en stor kjenner rettene, hva de består av og hvor på Bristol Grill, senere park med skog, opp- råvarene kommer fra, slik at de kan presentere Frognerseteren, Matfinken arbeidede stier og et og Ekebergrestauranten. trettitalls skulpturer som menyen på en god måte. Innimellom dette har han er representative for blant annet vært to år på europeisk kunsthistorie Truffle café i København. de siste 130 årene.

76 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 77 Kuriosa BLÅSKJELL Når våren er i anmarsj åpner «MULES FRITES Fine Dining på terrassen i A LA EKEBERG» andre etasje. Her kan gjestene (4 personer) nyte den spektakulære utsikten og et bedre måltid. Det er bare én meny på Fine 2,4 kg blåskjell Dining, og den skal ha et Skrubb skjellene med en stålskrubb eksklusivt preg, og skyll i kaldt vann i ca. 30 min. det lille ekstra. 4 stk sjalottløk, finhakket 100 gram gulrot, små terninger Kontaktinfo 100 gram stangselleri, små terninger Ekebergrestauranten 2 – 3 stk sitrongress, tynne skiver Kongsveien 15 4 stk limeblad, strimlet 0193 Oslo Bordbestilling: 60 gram ingefær, finhakket +47 23 24 23 00 1 kinesisk hvitløk, finhakket [email protected] 2 stk rød chili, ta bort frøene, skjær i tynne skiver www.ekebergrestauranten.no 1 ts gul curry paste 4 ts curry madras (pulver) 4 ss smør 4 dl hvitvin

Fres grønnsaker og krydder lett med litt olje i en stor kjele. Tilsett hvitvin og smør, og kok inn til ca. 30 prosent av opprinnelig mengde.

1,2 liter kokosmelk 2 stk vårløk, tynne skiver 4 stilker ramsløk, strimlet (hvis sesong) Frisk koriander Olje, salt og pepper 2 stk lime

Tilsett blåskjellene, kokosmelk og vårløk. Dekk til kjelen og damp på moderat varme til skjellene åpner seg. Rist forsiktig på kjelen med jevne mellomrom. På slutten av koketiden tilsettes koriander og vårløk, og eventuelt ramsløk. Smak til med salt og pepper, og noen dråper limesaft.

Serveres med hjemmelaget pommes frites, limebåter og aioli.

78 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 79 PASCAL

I 1995 åpnet Pascal Dupuy sitt første konditori i Oslo. Pascal høster inter- nasjonal anerkjennelse for sine produkter og er innlemmet i prestisjetunge selskap som «Relais Dessert International» og «Guide des Croqueurs de Chocolat». Han regnes som en av verdens beste konditorer. Pascal driver tre lunsj-restauranter, arrangerer mat- og dessertkurs og selger piknik-kurver i sommersesongen.

Hva er Pascals matfilosofi? Hva betyr gode råvarer? Pascal er en kombinasjon av et moderne Vi er opptatt av å bruke gode, ferske og norske konditori som byr på lekre bakervarer, råvarer i sesong. Vi kjøper mye fra lokale bønder utsøkte dessertkaker og eksklusiv konfekt og i Østfold, råvarer som har topp kvalitet. en restaurant som serverer varme lunsjretter. Maten er kontinental, med hjerte for det Også i konditoriet er valg av gode råvarer helt franske kjøkken. Pascal i Henrik Ibsens gate avgjørende for et godt produkt. Pascal bruker skal være stedet hvor byfolk, forretningsfolk, sjokolade fra Valrhona, kjent som verdens beste kunstnere, mødre og politikere kommer for sjokolade, fersk vaniljestang fra Madagaskar, å nyte en kake og en god espresso, eller en jordbær og bringebær fra vakre Valldal, egg fra lun lunsj. frittgående høns og meieriprodukter fra Tine. Av dette blir det ærlige og rene produkter, Hva ønsker du at gjestene skal tenke når de laget med fransk kjærlighet. forlater Pascal? At de ble sett i det øyeblikk de kom inn døren og at hele opplevelsen har vært god. De har fått mat av høy kvalitet og de har blitt servert av hyggelige servitører som har fulgt med.

Kjøkkensjefen Beliggenheten Så snart du har satt Yngve Gynnild (38 år) er ut- En av Pascals populære lunsjrestauranter Hva kjennetegner et godt måltid? tennene i Pascals franske, dannet kokk og kommer fra ligger i Henrik Ibsens gate nr. 36, litt God stemning rundt bordet og i restauranten. fargerike macroner er du Støren i Sør-Trøndelag. utenfor bykjernen. Gaten ble opparbeidet Deilig mat, gjerne enkel, men vellaget og hekta. Kombinasjonen I 1998-2000 var han konditor- da Det kongelige slott ble bygget i 1840- sprø utenpå og myk krem lærling hos Pascal. I 2001 ble årene, og ble i starten omtalt som «Den basert på sesongens gode råvarer. Et godt med deilige smaker inni, han fast ansatt i selskapet og nye Slottsvej». I løpet av 1850-årene kom måltid ute kjennetegnes også av at du slipper har gitt søt suksess. i dag er han hovedkjøkkensjef navnet Drammensveien, og i 2006 ble å vente lenge på maten og at du har flinke, hos Pascal med tilholdssted gatenavnet endret til Henrik Ibsens gate. i Henrik Ibsens gate. Dette skjedde 28. april, samme dato som oppmerksomme servitører som får deg til å Henrik Ibsen kom til Christiania for første føle deg velkommen. gang.

80 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 81 KREMET FISKESUPPE SOM PÅ PASCAL Merk! Du trenger til fiskekraft: Rist (hele) krydrene i en tørr kasserolle Det er viktig at skummet som kommer under 2 kg ferske fiskebein til det begynner å ryke. Tilsett så 0,5 dl oppkoking blir fjernet, skru så ned til lav (torsk, piggvar, eller kveite) solsikkeolje og fres grønnsakene gyldne. temperatur, og la kraften trekke i ca. 45-60 min. 1 stk grovkuttet fennikel Legg i fiskebein som er skylt rene og fyll Kraften siles gjennom en finmasket sil. Ikke rør 2 stk løk opp med vann til det dekker beinene rundt for mye, da vil kraften bli grumsete. 1 stk pastinakk (slik at du får ca. 2-3 liter ferdig kraft). ½ purreløk Kok opp. 3-4 stilker dill 1 ss hel sort pepper 1 ss hel koriander 1 ss fennikelfrø 1 ss hel stjerneanis

Kuriosa Pascal gir daglig bort to kakestykker til garde- sjefene til Hans Majestet Kongens garde. Det har han gjort siden han åpnet dørene i Henrik Ibsens Til suppen gate i 1998. Pascal overtok Ca. 3 liter fiskekraft med dette en tradisjon 5 dl hvitvin fra Kong Olavs tid. Et 1 dl hvitvinseddik konditori i nærheten av 1 liter fløte Slottet pleide å gi bort èn 1 beger crème fraîche kake til kongen og èn til garden hver dag. Ryktene 2 stk grovkuttet løk sier det var napoleons- Fres løken i litt olje før du tilsetter hvitvin kake – kongens favoritt. og eddik. La dette koke nesten helt inn før du tilsetter fiskekraften og fløten. Blodferske gardesoldater må, etter sigende, synge La suppen koke inn litt før du tilsetter Kongesangen første gang crème fraîche. Smak suppen til med salt, de henter kake hos Pascal. pepper og cayennepepper. Til nå har Pascal gitt i Rør maizenna ut i litt kaldt vann for overkant av 10 000 kaker å jevne suppen til ønsket konsistens. til garden. Tilbehør Som tilbehør til suppen er det godt med Kontaktinfo håndpillede reker, dampede blåskjell, Pascal eller litt store biter med dampet fisk. Min Henrik Ibsens gate 36 favoritt er laksestykker på ca. 80 gram 0181 Oslo som lettbakes i ovnen til de har en Bordbestilling: kjernetemperatur på 34 grader. Bak dem +47 22 55 00 20 gjerne med litt revet sitronskall, finkuttet [email protected] www.pascal.no dill, olivenolje, salt og pepper.

Finkuttet fennikel og purreløk som stekes i en stekepanne til det blir godt brunet er også kjempegodt i fiskesuppen.

82 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 83 DET FINNES INGEN MER OPPRIKTIG KJÆRLIGHET ENN KJÆRLIGHETEN TIL MAT.

GEORGE BERNARD SHAW IRSK DRAMATIKER

84 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 85 GRILLERIET

Når du kommer inn i Folketeaterpassasjen blir du møtt av en deilig duft av ulmende trekull. Dette er Grilleriet – en innbydende restaurant, et rustikk lokale, en hyggelig bar, og et stort åpent kjøkken hvor det lages deilige retter fra flere matkulturer.

Hva er Grilleriets matfilosofi? Ellers er jeg opptatt av å ikke bare bruke filéter, Grilleriet er en urban, tilbakelent restaurant men gode sidestykker og ben, og vi benytter hvor alle skal trives, enten de kommer i dress teknikken sous vide. Det innebærer at man eller i flip-flop. Maten vi tilbereder og serverer legger kjøtt, fisk eller grønnsaker i en vanntett er en blanding av moderne tolkninger av pose, som man så legger i vann som holder en klassikere og nyskapninger, med elementer bestemt og stabil temperatur. Metoden gjør fra flere matkulturer, blant annet New York at man beholder saftigheten, aromaene og hvor jeg har jobbet som kokk. teksturen, samt vitaminer og mineraler på en helt annen måte enn ved tradisjonell mat- Hva ønsker du at gjestene skal tenke når de laging, fordi alt blir værende i posen. forlater Grilleriet? Gjestene våre skal tenke at de har hatt en fantastisk aften, at de har spist og drukket godt og at de har blitt tatt vare på. De skal kjenne at de har fått valuta for pengene, og de skal ha lyst til å komme tilbake. For å klare dette må vi følge med i tiden, yte vårt aller beste, alltid.

Kjøkkensjefen Beliggenheten Det trylles mye godt frem Jan Dahdji (41 år) er utdannet Grilleriet ligger i Folketeater- Hva kjennetegner et godt måltid? på Josper-grillen, ikke kokk fra Tønsberg. Han har jobbet passasjen på historiske God mat og sosialt samvær. I tillegg bør du bare kjøtt. Det meste kan på flere topprestauranter, blant Youngstorget. Den gamle sitte igjen med følelser som at tiden gikk litt grilles, er kjøkkensjefens annet på Statholdergaarden, Operapassasjen har utviklet filosofi. Ekebergrestauranten og Hos Thea, seg til å bli et lite matmekka, for fort, dette var kjempegøy, dette vil jeg alle beliggende i Oslo. Dahdji har med et yrende restaurantliv ha mer av – jeg vil tilbake! også jobbet som kokk i Italia, hvor det serveres mat for Shanghai og New York. I tillegg til enhver smak og lommebok. å være kjøkkensjef på Grilleriet er Hva betyr gode råvarer? han lærlingeansvarlig, noe han Gode råvarer betyr selvfølgelig mye, men ikke har vært i 18 år. alt. Du må fortsatt trylle for å skape noe bra. Mye av Grilleriets unike karakter er maten vi tilbereder på Josper-grillen, som også kan brukes som røkeri. Mat som er røkt smaker noe helt eget.

86 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 87 GRILLEDE MAISKOLBER – med queso fresco, koriander, chilipulver

Beregn 1 maiskolbe per person

1. Kok maiskolber i 5-7 minutter i lettsaltet vann 2. Grill dem deretter på hard varme i 5-10 min. til de er jevnt grillet rundt hele 3. Pensle kolbene med smør og riv over godt med queso fresco (ferskost) 4. Dryss godt over med hakket, fersk koriander og chilipulver 5. Smak til med fingersalt

Kuriosa Midt i restauranten er det en Josper-grill. Denne fyres opp med kull fra Argentina og kan komme opp i hele 500 grader. Ved å tilføre aromaene fra brennende kull til råvarene får man ikke bare en nydelig smak, men også en saftighet og en tekstur som er vanskelig å gjenskape i en vanlig ovn. Alt kan grilles – kjøtt, fisk, skall- dyr, tilbehør og desserter. Det tar ca. tre sekunder å tilberede fisk på denne grillen!

Kontaktinfo Grilleriet Storgata 21/23 0184 Oslo Bordbestilling: +47 22 83 56 00 [email protected] www.grilleriet.no

88 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 89 GRAND HOTEL – BANKETTEN

Grand Hotel i Oslo er Norges mest kjente og prestisjefulle hotell. Hotellet åpnet dørene i 1874, og har i 142 år ønsket norske og internasjonale gjester, verdensledere, kjendiser og Nobel Fredsprisvinnere velkommen. Den årlige Nobels Fredspris-banketten gjennomføres i vakre Speilsalen.

Hva er hotellets og bankettens matfilosofi? gode venner, eller familie er også en viktig del Vi skal gi gjestene våre en fullkommen aften av måltidet, og selvfølgelig – alltid hjemme- med avanserte menyer, basert på norske laget mat fra bunnen. Ingen er på Facebook råvarer av høy kvalitet. Alt vi tilbereder lages under slike måltider, mobilen er lagt vekk. fra bunnen og vi benytter økologiske og kortreiste varer når vi kan. Hva betyr gode råvarer? Råvarer av høy kvalitet, sesongbasert, gjerne Når det gjelder Nobelmiddagen er målet at økologisk og kortreist står høyt hos oss. Jeg gjestene skal oppleve en helt spesiell middag, har en i teamet mitt som sørger for å plukke der absolutt alt stemmer. Vi skal servere ca. de beste varene, og under nobelmiddagen er 260 gjester perfekt varm mat av høy kvalitet. det én ansvarlig for hver råvare. Hele verden «ser» på oss denne dagen. Alle vet hvem som står for middagen, hvem som Ettersom vi alltid serverer mat som er inspirert er sjefskokken. Vi må lykkes. Filosofien bak av vinnerens hjemland, er også faglig kompe- denne spesielle middagen, i tillegg til mat av tanse viktig. Med min bakgrunn og erfaring kan ypperste kvalitet, er at den skal baseres på jeg lage norsk, italiensk og latinamerikansk sesongens råvarer og at menyen både skal mat. Ekte tunisisk mat kan jeg derimot ikke gjenspeile det norske kjøkken og være lage, og nettopp derfor hentet jeg inn en kokk inspirert av vinnerens hjemland. med denne kompetansen i forbindelse med Kjøkkensjefen Beliggenheten Marcos Oscar Scorza (37 år) er Grand Hotel befinner seg den siste Nobelmiddagen. utdannet kokk fra Argentina i Oslos paradegate, Karl Hva ønsker du at gjestene skal tenke når de med videreutdanning fra Johan. Beliggenheten er forlater Banketten på Grand Hotel? Italia og Spania. Han har unik og gjør at hotellets drevet sin egen restaurant i gjester, uansett gjøremål, De skal kjenne at maten var laget med kjærlig- Hvert år den 10. desember Argentina, og har blant annet kan gjøre det de ønsker het. De skal ha følelsen av at alt stemte – finner Nobelbanketten jobbet som kjøkkensjef på nær sagt rett utenfor maten, drikken, servicen – ja, hele opplevelsen, sted på Grand Hotel. restauranter i Chile, Tromsø, hotellets dører. Mer Bordene er vakkert dekket Førde og Hemsedal før han sentral plassering i Oslo og de skal ha lyst til å komme tilbake til oss. med det spesielle Nobel- kom til Grand Hotel i 2014. finner du ikke. serviset. Her er ingenting Hva kjennetegner et godt måltid? overlatt til tilfeldighetene. Hvis jeg tenker på private måltider, er svaret – mange retter, langsomt tilberedt og gjerne italiensk mat, slik jeg fikk hos min bestefar og bestemor i Italia. Mange timer til bords med

90 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 91 RØDBETER Fremgangsmåte MED KRAFTKARKREM 1. Skjær rødbetene i tynne skiver, og bruk en Egner seg som forett, eller snacks mandolin om du har 2. Varm opp eddik og vann, tilsett sukker og Ingredienser vent til sukkerkrystallene er oppløst. Kjøl ned Rødbeter, 2 stk 3. Når syltelaken er kald, legg rødbetene i laken og la dem ligge der i to timer Syltelake 4. Rør kraftkar i kjøkkenmaskinen til den er myk 10 cl hvitvinseddik 5. Tilsette fløte og rømme. Den skal nesten se ut 20 cl vann som pisket krem 100 gram sukker 6. Når kremen er klar, ha den i en sprøytepose 7. Ta to rødbeter fra laken og tørk dem godt Kaftkar-krem 8. I midten av rødbetene legger du kraftkar- 50 gram rømme krem, deretter lukker du rødbetene 50 gram fløte 100 gram kraftkar-ost Tips! Du kan også bruke gulbeter, nepe, kålrot, etc.

Kontaktinfo Grand Hotel Karl Johans gate 31 0159 Oslo Bordbestilling: +47 23 21 20 00 [email protected] www.grand.no

92 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 93 EN DESSERT UTEN OST ER EN SKJØNNHET SOM MANGLER ET ØYE.

JEAN ANTHELME BRILLAT-SAVARIN FRANSK STATSMANN OG FORFATTER

MARKEDSANALYSE

EIENDOMSSPAR UTFØRER HVERT ÅR EN UNDERSØKELSE FOR Å KARTLEGGE TILBUDS- OG ETTERSPØRSELSSIDEN FOR KONTORBYGG I OSLO, ASKER OG BÆRUM, OGSÅ KALT OSLOSTUDIET.

94 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 95 MARKEDSANALYSE

2015 – Økende arealledighet som følge av redusert arealabsorbsjon og mange REDUSERT AREALABSORBSJON I 2015 1991-2002 enn i perioden 2003-2015. Sysselsettings- nybygg. veksten i den første 12 års perioden utgjorde i snitt 6.200 Arealabsorbsjonen i 2015 utgjorde 141.000 kvm mot personer/år, mens den økte til 11.400 personer/år i den Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker 184.000 kvm året før. siste 12-års perioden. Arealabsorbsjonen derimot sank fra i og Bærum viser at 650.000 kvm står ledig, hvilket er en økning på 78.000 kvm snitt 199.000 kvm per år i årene 1991-2002 til i snitt fra ifjor (+14%). Arealledigheten utgjør ved dette 6,5% av den totale massen av Årene 1991-93 (bankkrisen), 2001-04 (dotcomkrisen) og 173.000 kvm per år i perioden 2003-2015. Dette betyr at kontorbygg. 2008-11 (finanskrisen/gjeldskrisen) var alle preget av arealabsorbsjon for hver ny person sysselsatt er gått kraftig redusert sysselsettingsvekst og arealabsorbsjon. Disse ned over 25-års perioden. Det må antas at dette i hovedsak lavkonjunkturperiodene er historisk sett blitt møtt med skyldes at det i den første perioden var en større andel rentenedsettelser og stimulans, etterfulgt av økt sysselset- arbeidsplasser som ble konvertert til kontorarbeidsplasser Absorbsjonen av arealer ble redusert med 24% i 2015 og De viktigste konklusjoner av studiet er gitt i det følgende: ting og arealabsorbsjon. I lavkonjunktur går arealabsorb- enn i den andre perioden. I tillegg har det vært en viss utgjorde 141.000 kvm mot 184.000 kvm i 2014, til tross for sjonen ned mot eller under null, mens den i høykonjunktur reduksjon i arealbruk per kontorarbeidsplass. I sum gjør at veksten i antall sysselsatte har nær doblet seg fra 7.000 HISTORISK SETT STØRRE ABSORBSJON AV har kunnet stige til 300.000 kvm og over. Snittarealabsorb- dette at hver ny sysselsatt i dag i snitt kan regnes å til 13.000. LOKALER ENN SYSSELSETTINGSVEKSTEN sjonen i perioden 1991-2015 har vært i overkant av absorbere cirka halvparten av de kontorarealer de ISOLERT SKULLE TILSI 185.000 kvm per år. Merk dog at snittabsorbsjonen i de absorberte for 20 år siden (15 kvm mot 32 kvm). Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2016 er derimot kun første 12 årene var 199.000 kvm per år, mens den i siste 13 120.000 kvm, en kraftig nedgang på 45% fra 218.000 kvm i fjor. Figuren nedenfor viser utviklingen av kontoreiendoms- årene har vært 173.000 kvm per år. Figuren nedenfor indikerer også at endring i antall syssel- massen i Oslo/Asker/Bærum (venstre akse) og utviklingen i satte i dag forplanter seg raskere i arealabsorbsjon enn for I 2017 vil ferdigstillelsen igjen øke noe, til anslagsvis antall sysselsatte og antall personer mellom 20 og 65 år i Arealabsorbsjon 1991-2015 20 år siden. Mens det den gang var en tidsforskyvelse på 1-2 4.645 144.000 kvm. Oslo/Akershus (høyre akse) fra 1991-2015. 14 1 (1.000 kvm) år mellom sysselsettingsendringer og endringer i areal- 18 4

18 6 absorbsjon, ser vi idag en nesten umiddelbar, eller sågår

GRUNDIG STUDIE Figuren viser at eiendomsmassen har vokst mer enn antall 23 2 forskuttert, sammenheng. Dette skyldes trolig en generelt sysselsatte. Eiendomsmassen økte med 54% fra 6,5 mill. kvm 13 5 21 0 raskere omstillingstakt, spesielt i det private næringsliv.

Eiendomsspar har primo 2016 gjort en undersøkelse for å til 10 mill. kvm i perioden 1991-2015, mens sysselsettingen 10 4 98 kartlegge tilbuds- og etterspørselssiden for kontorbygg i økte med 49% i samme periode (fra 453.000 til 675.000), og 24 1

26 9 Som det fremgår av figuren under var sysselsettings- Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende studier er gjort siden antall personer mellom 20-65 år med 54% til 782.000. veksten i 2015 betydelig høyere enn i 2014, med en økning 1991. Hovedvekt har vært lagt på tilbudssiden, ved 19 9 13 7 fra +7.000 til +13.000 i Oslo og Akershus. Til tross for denne 11 8 -7 4 identifisering av ledige arealer og arealer under bygging/ I 1991 var arealledigheten 7,5% og utgjorde 575.000 kvm. 11 3

26 2 positive sysselsettingsveksten (som ut fra historisk rehabilitering i forhold til eksisterende eiendomsmasse for Ut fra sysselsettingstallene og uforandret kontorarealbruk 20 6 gjennomsnitt skulle tilsagt en økning i arealabsorbsjonen

de enkelte geografiske del-områder. Både fremleiearealer skulle det vært en ledighet på 1,0 mill. kvm ultimo 2015. De 33 0 på 90.000 kvm), falt arealabsorbsjonen i 2015 med og øvrige ledige arealer er inkludert i ledighetstallene. Tre faktiske tall viser en betydelig mindre ledighet, 650.000 kvm. 34 0 43.000 kvm. Dette skyldes trolig i hovedsak at leietakerne hovedkilder har vært brukt i kartleggingen: Dette skyldes i det alt vesentlige at andelen av de sys- 38 0 har forskuttert fremtidig nedgang i sysselsettingen som selsatte som arbeider på kontor, er økt de siste 25 årene. følge av oljeprisnedgangen. • Gjennomgang av annonser i aviser, tidsskrifter og 36 1

internett fra august 2015 til februar 2016. Utvikling kontor/forretningsbygg kvm Oslo/Asker/Bærum 20 0

vs. antall sysselsatte Oslo/Akershus 14 1 Arealabsorbsjon vs vekst i sysselsetting Oslo/Akershus 16 11 6 1991-2015 • Visuell inspeksjon ved gatevandring og bilkjøring med Antall Antall personer mill. kvm 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Totalt Arealabsorbsjon Endring i sysselsetting kartlegging av mørke/skitne vinduer og “til leie”-skilt. 1991-2015 9, 9 10,0 9, 8

9, 7 (1.000 kvm) 10 1000 9, 3 9, 4 9, 2 GJENNOMSNITTLIG ABSORBSJON 1991-2015 = 4.645.000 KVM/25 = 185.800 KVM 8, 9 8, 8 8, 7

9 8, 6 900 400 40 • Samtaler med over 100 eiendomsbesittere, meglere og 8, 4 8, 5 8, 1 7, 9 7, 7 eiendomsforvaltere. 8 7, 5 7, 7 800 7, 3

6, 9 Figuren til høyre viser arealabsorbsjonen og endringen i 6, 8 6, 7 6, 7

7 6, 6 700 6, 5 sysselsettingen i de enkelte år i perioden 1991-2015. 6 600 200 20 5 500 Som det fremgår av figuren var arealabsorbsjonen i forhold til veksten i antall sysselsatte betydelig større i perioden 4 400

3 300

2 200 0 0

1 100 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 0 0 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 ABSORBSJON KVM LEDIG ANTALL PERSONER 20-65 ÅR ENDRING I SYSSELSETTING TOTALT KVM KVM UTLEIET ANTALL SYSSELSATTE

96 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 MARKEDSANALYSE 97 MARKEDSANALYSE

Arealabsorbsjon vs vekst i sysselsetting og antall personer Utvikling arealledigheten i absolutte tall og prosent ØKNING I AREALLEDIGHETEN I ALLE Som det fremgår av figuren under var arealabsorbsjonen

mellom 20-65 år i Oslo/Akershus 2001-2015 Ledighet i % Ledighet i kvm SONER, BORTSETT FRA INDRE NORD kun større enn ferdigstillelsen i Indre Nord. (1.000 kvm) Arealabsorbsjon Endring i sysselsetting/ 12 1200

(1.000 kvm) Antall personer mellom 20-65 år 11 Eiendomsspar har delt Oslo/Asker/Bærum i åtte lokal- 11 1100 Ferdigstilte nybygg vs. arealabsorbsjon per geogra sk 10 10 10 områder, som illustrert på nedenstående kart: sone i 2015 400 40 10 1000 (1.000 kvm) 9 9 9 9 900 Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2016 80 8 8 8 800 (% ledighet av sonens totale masse) 7 7 70 6,7

7 6,5 6,5 700 61 6 6 6 6 5,8 200 20 6 600 60 59 5 5 5 5 500 YTRE SONE NORD/ØST/SYD

8,8% 48 4 4 4 4 50 4 400 (I FJOR 8,1%) YTRE SONE VEST ULLEVÅL 41 8,1% STADION NYDALEN 39 3 300 (I FJOR 7,9%) 40 STORO 0 0 2 200 INDRE SONE NORD 31 2,8% (I FJOR 4,8%) INDRE SONE ØST 30 7,0% SINSEN 1 100 (I FJOR 5,6%) 22 20 20 0 0 MAJORSTUA ØKERN 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 13 INDRE SONE VEST 11 SKØYEN 4,3% 10 6 5

LYSAKER 4 4 ABSORBSJON ASKER/BÆRUM (I FJOR 3,1%)

LEDIGHET I % -4 0

7,8% ØVRIG TØYEN HELSFYR ENDRING I SYSSELSETTING OSLO RÅDHUS t LEDIGHET I KVM (I FJOR 6,3%) SENTRUM 0 ENDRING I ANTALL PERSONER 20-65 ÅR BYGDØY VIKA/AKER BRYGGE 4,1% BRYN 5,4% (I FJOR 4,0%) (I FJOR 4,2%) -10 ASKER YTRE YTRE SENTRUM INDRE INDRE VIKA INDRE Situasjonen per 01.01.2015 og 01.01.2016 er vist på figuren BÆRUM NORD VEST VEST ØST AKER NORD En nærmere studie av sammenhengen mellom areal- nedenfor. % Ledighet = Total ledighet/Totalt eksisterende arealer ØST BRYGGE SYD absorbsjon og sysselsetting i figuren over, viser at areal- 3-5% LEDIGHET NEDGANG I FORHOLD TIL IFJOR ABSORBSJON FERDIGSTILTE NYBYGG absorbsjonen kan stige selv i år hvor sysselsettingsveksten Utvikling ledige kontorarealer Oslo/Asker/Bærum 2015 7% LEDIGHET ØKNING I FORHOLD TIL IFJOR (1.000 kvm) 8-9% LEDIGHET synker (2004) og at arealabsorbsjonen kan synke i år hvor 218 141 De Ytre Soner har generelt hatt høyest ledighet de siste sysselsettingsveksten stiger (2011 og 2015) (illustrert med årene. Sentrum fikk en betydelig ledighetsøkning i 2002 og Asker/Bærum og Ytre Nord/Øst/Syd fikk den største økning rosa sirkler). En forklaringsparameter her er økning/ 650 2003, primært som følge av utflytting av større bedrifter til i arealledigheten i 2015. Det er i de ytre sonene som har reduksjon vekst i antall personer mellom 20-65 år i samme 572 de vestlige soner, men denne ble kraftig redusert i de det største overskuddet på arealer med ledighet mellom periode, som i motsetning til økning/vekst i antall påfølgende år. Det er spesielt Ytre Nord/Øst/Syd som idag 7,8% og 8,8%. Indre Nord, som kun utgjør én prosent av sysselsatte, i disse periodene oftest sammenfaller med økt/ har betydelig absolutt ledighet, mens den største veksten i det totale kontormarkedet i regionen, er den eneste sonen redusert arealabsorbsjon. I 2015 derimot ser vi at både ledige arealer de siste to år har vært i de ytre vestlige soner. sysselsetting og befolkningsveksttall utvikler seg positivt, som hadde i perioden en nedgang i arealledigheten. mens arealabsorbsjonen likefullt faller. Dette skyldes som Utviklingen i den totale ledighet (inklusiv ukurante tidligere nevnt trolig at leietakerne har forskuttert den Som det fremgår fant det sted størst ledighetsøkning i lokaler) ultimo 1990 – ultimo 2015 fremtidige negative effekt av oljeprisfallet. Asker/Bærum (+31.000 kvm) og Ytre Nord/Øst/Syd (1.000 kvm) (+20.000 kvm). Kun en sone hadde ledighetsnedgang og TOTALT LEDIG FERDIGSTILT ABSORBSJON TOTALT LEDIG kvm PER 01.01.2015 NETTOEFFEKT 2015 PER 01.01.2016 Antall personer mellom 20-65 år påvirker, uavhengig av om REHAB./BYGGING den fant sted i Indre Nord (-4.000 kvm). 300 2015 de faktisk er sysselsatt, direkte eller indirekte bruken av Utvikling av arealledigheten per geogrask sone 2015 næringsarealer. Det er således grunn til å anta at dersom Ledigheten primo 2015 var 572.000 kvm. I løpet av 2015 (1.000 kvm) 250

ikke veksten i aldersgruppen 20-65 år hadde vært såvidt ble ytterligere 218.000 kvm i form av nybyggings- og større YTRE NORD / 700 ØST/SYD sterkt i 2009 og 2013, ville reduksjonen i sysselsettings- rehabiliteringsprosjekter ferdigstilt, mens absorbsjonen var 200 7 1 -4 7 650 vekst disse årene ha slått ut i en enda kraftigere reduksjon i på 141.000 kvm. Absorbsjonen utgjøres primært av økt bruk 8 8 20 arealabsorbsjon (illustrert med sorte sirkler). I 2015 økte av kontorlokaler, men også av riving og konvertering av ASKER / 31 150 BÆRUM antall personer mellom 20-65 år med 13.700. kontorbygninger til andre formål som for eksempel bolig og 600 572 hotell. Arealledigheten ble økt med 78.000 kvm, og primo 100 ØKNING I AREALLEDIGHETEN 2016 utgjør den 650.000 kvm. Dette tilsvarer 6,5% av det SENTRUM YTRE VEST

totale kontorarealet i regionen. 500 VIKA / 50 AKER BRYGGE Øverst til høyre er gitt en oversikt over arealledighetsut- INDRE ØST viklingen i perioden ultimo 1990 til ultimo 2015, i absolutte Eiendomsspar har også registrert ledige lager-/produksjons- INDRE VEST INDRE NORD tall og prosent. Som man ser er en ledighet på 6,5% ultimo lokaler i Oslo og Asker/Bærum, men ikke like grundig som 0 400 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 2015 relativt lav i historisk perspektiv. kontorlokalene. I størrelsesorden 56.000 kvm lager-/ LEDIGHET ASKER/ YTRE VIKA/ YTRE INDRE INDRE SENTRUM INDRE LEDIGHET 01.01.2015 BÆRUM NORD AKER VEST VEST ØST NORD 01.01.2016 produksjonslokaler står ledig hvilket representerer en ØST BRYGGE nedgang på 43% fra ifjor. Totalt står nå i størrelsesorden SYD 706.000 kvm næringslokaler ledig i regionen.

98 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 MARKEDSANALYSE 99 MARKEDSANALYSE

FERDIGSTILTE AREALER REDUSERES Utvikling ledige kvm ultimo 1990 – ultimo 2015 I figuren nedenfor vises ledighet og langtidsledighet i % Forventet ferdigstilte prosjekter innenfor 5 år (1.000 kvm per 01.01.) (1.000 kvm) per sone. Det fremgår at det er de ytre soner som har størst BETYDELIG I 2016 OG 2017 prosentuell arealledighet, mens den største prosentuelt 5000 Total ledighet langtidsledigheten finnes i de indre randsonene, hvor Ferdigstilte arealer og absorbsjon 1000 (1.000 kvm) boligkonvertering ofte finner sted. 4000 89 7

400 391 80 0 800 79 3

Total ledighet og langtidsledighet i geogrask område 343 3000 350 69 6 (% ledighet av sonens totale masse) 321 68 0 308 66 6 67 0 66 4 65 0 292 63 4 300 61 9 8,8 59 3 58 4 600 57 4 57 3 253 245

53 6 250 8,1 51 8 2000 226

8 218 216 216 214 7,8 212 47 2 46 2 206 45 3 200 42 3 7,0 39 0 161 400 36 8 154 144 146 33 0 33 1 150 139 31 7 1000 124 125 120 6 121 109 102 93 91 5,4 100 14 42 95 117 167 200 154 98 102 8,5 15 187 116 204 65 27 109 24 270 48 206 99 46 50 65 38 69 105 93 179 96 32 4,3 0 121 143 112 214 363 192 343 245 226 205 308 212 2732 102 91 109 161 321 124 125 292 216 93 218 120 4 4,1 2,8 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 0 0 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 1617*18* NYBYGG FERDIGSTILT SANNSYNLIGE *estimert 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 -50 IGANGSATT, FERDIGSTILLES PÅFØLGENDE ÅR MULIGE 2 IGANGSATT, FERDIGSTILLES TO ÅR SENERE TILDELS USIKRE -100 ØKET LANGTIDSLEDIGHET FERDIGSTILTE AREALER ALLEREDE IGANGSATT Igangsatte prosjekter for ferdigstillelse i 2016 utgjør VENTET IGANGSATT AREALABSORBSJON 0 267.000 kvm har stått ledige i mer enn 1 år, hvilket er en 120.000 kvm, et historisk sett lavt nivå. Dette er en YTRE YTRE ASKER INDRE VIKA INDRE SENTRUM INDRE økning på 22% fra i fjor. Det er verdt å huske på at riving og NORD VEST BÆRUM ØST AKER VEST NORD nedgang på hele 45% fra 2015 hvor det ble ferdigstilt Stolpene i figuren viser ferdigstilte arealer (inklusiv større konvertering til bolig eller annen bruk som regel kommer ØST BRYGGE SYD 218.000 kvm. rehabilitering) fra 1991 til og med 2016 og estimat for 2017 ut av langtidsledige lokaler. Den totale ledigheten er som 0-1 ÅRS LEDIGHET 2-3 ÅRS LEDIGHET og 2018. Linjen viser den årlige arealabsorbsjon per år fra nevnt på 650.000 kvm. 1-2 ÅRS LEDIGHET 3 OG MER ÅRS LEDIGHET Prosjekter som er igangsatt med ferdigstillelse i 2017 1991 til og med 2015. utgjør idag 95.000 kvm og for 2018 er det igangsatt Ledige og langtidsledige arealer 2002-2016 ØKET NYBYGGING FRA 2017 46.000 kvm. Estimat for ferdigstillelse i 2017 utgjør Som det fremgår av figuren, er eiendomsmarkedet av (1.000 kvm) 144.000 kvm og for 2018 216.000 kvm som er mindre enn natur syklisk. År med meget lav absorbsjon (1992, 2002, 89 7 Eiendomsspar har hvert av de siste fem år kartlagt ferdigstillelsen i 2015, men utgjør en økning i forhold til 2008/09), følges av nedgang i byggevolumer og derved 800 80 5

79 3 foreliggende nybyggingsprosjekter og kategorisert dem i det som ferdigstilles i 2016. bedring i arealbalansen etter hvert som absorbsjonen øker.

696 fire hovedkategorier: Dette fører i sin tur til økte leiepriser og optimisme, med 670 664 650 634 • Igangsatte nybygg: YTRE SONER FÅR DET VESENTLIGE AV betydelig økning i igangsettelser av nybygg.

600 584 574 573 Igangsatt og ferdigstilt innenfor 1–3 år. NYBYGGINGEN 518

453 • Sannsynlige prosjekter: Ikke sjelden faller ferdigstillelsen av disse nybyggene 42 5

400 390 Blir sannsynligvis ferdigstilt innenfor 5 år. I figuren nedenfor viser hvorledes tilførselen av arealer i sammen med en ny lavkonjunktur (1990, 2001, 2009) og • Mulige prosjekter: 2016 fordeler seg per geografisk sone: derpå følgende reduksjon av nybyggingen. Den historisk Har 50% sjanse for å bli ferdigstilt innenfor 5 år. høye ferdigstillelsen i 2012 på 292.000 kvm møtte derimot 200 • Tildels usikre prosjekter: Ferdigstilte arealer per sone 2015 en fortsatt høykonjunktur i Norge (lave renter, olje, ingen (1.000 kvm) Har 25% sjanse for å bli ferdigstilt innenfor 5 år. statsgjeld), samt effekten av terrorhandlingen 22. juli 2011 0 60 hvilket førte til høy arealabsorbsjon (232.000 kvm). 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Utviklingen i nybyggingsprosjekttilfanget for de forskjel- lige kategorier er vist i figuren ved siden av. Det totale 51 Markedet var ved inngangen til 2014 i rimelig god balanse, 2 ÅR ELLER LENGRE LEDIGHET 50 48 1-2 ÅR LEDIGHET mulige prosjektpotensialet utgjør nå 3,3 mill. kvm. og i lys av betydelig reduksjon i ferdigstilte arealer i 2014 MINDRE ENN 1-ÅRS LEDIGHET ble markedsbalansen forbedret gjennom året. 40

I 2015 økte ferdigstillelse til 218.000 kvm, hvilket var den 30 primære årsak til økt arealledighet. I 2016 er det igangsatt for ferdigstillelse 120.000 kvm som er et historisk sett lavt 20 nivå. Også 2017 vil trolig være et år med relativt lav

13 ferdigstillelse, estimert til 144.000 kvm, hvorav 96.000 kvm 10 allerede er igangsatt. I 2018 ventes en betydelig økning i 5

3 ferdigstillelse, opp til 216.000 kvm, hvorav 46.300 kvm 0 0 0 0 allerede er igangsatt. YTRE ASKER SENTRUM YTRE INDRE VIKA INDRE INDRE NORD BÆRUM VEST VEST RÅD- NORD ØST ØST HUSET SYD

100 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 MARKEDSANALYSE 101 MARKEDSANALYSE

Nedenfor er opplistet de største prosjekter som forventes IKKE IGANGSATTE PROSJEKTER SOM I figuren under er vist estimert tidsprofil av forventede K0NKLUSJONER ferdigstillet i 2016/2017/2018: FORVENTES FERDIGSTILT I 2018: prosjekter. Igangsettelse av nybygging er til enhver tid Vitaminveien 4 23.000 avhengig av balansen i kontormarkedet, offentlig behand- • Redusert arealabsorbsjonen gjennom året, fra nivå PROSJEKTER SOM FORVENTES FERDIGSTILT Bjørvika, Eufemia, B7 22.000 lingstid og de økonomiske utsikter. Estimatene er således 184.000 kvm i 2014 til 141.000 kvm i 2015, tiltross for I 2016 - IGANGSATTE: Drammensveien 145-147 20.000 beheftet med usikkerhet. økt sysselsettingsvekst. Fornebuporten, trinn 2 25.000 Nydalsveien 16-26, Trinn 2 20.000 Nydalsveien 28 22.000 Drammensveien 149/151 19.500 Prosjekter som er igangsatt og blir ferdigstilt i 2016 utgjør • Stor ferdigstillelse førte til 14% økt arealledighet Karvesvingen 2, Portalbygget 13.000 Philip Pedersens vei 9, Trinn 1 og 2 16.000 120.000 kvm, som er en nedgang på hele 45% sammenlig- gjennom 2015. Arealledigheten utgjør ved inngangen Veritasveien 1 9.500 Kraglund Kontorpark 14.000 net med 2015. Dette er i tråd med fjorårets estimat. av 2016 650.000 kvm, eller 6,5% av eiendomsmassen. Storgaten 14 & 18 8.500 Øvrige prosjekter 35.500 Igangsatte og sannsynlige prosjekter for ferdigstillelse i Elias Smiths vei 14-26, Trinn 1 7.500 Totalt 170.000 2017-2018 er på tilsammen 360.000 kvm, også dette • Arealledigheten økte mest i Asker/Bærum og Ytre Nord/ Haavard Martinsens vei 30 7.000 tilsvarende fjorårets estimat. Øst/Syd. Morgedalsveien 36 5.000 Totalt 216.300 Dr. Eufemias gate 42 (Deg42) 4.500 Tidsprol for forventet ferdigstilte prosjekter 2012-2019 • Arealledigheten varierer fra rundt 5% i indre soner til Øvrige prosjekter 18.000 BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA (1.000 kvm) ca. 8% i ytre soner.

2018 OG UTOVER 2.950 Totalt 120.000 3000 Realistisk prosjektpotensialet fra og med 2016 utgjør nå vel • I 2016 vil ferdigstilte prosjekter bli redusert kraftig fra PROSJEKTER SOM FORVENTESRDIGSTILT I 3,4 mill. kvm som er på samme nivå som i fjor. Prosjekter nivå 218.000 kvm i 2015 til 120.000 kvm (-45%). 2500 2017 - IGANGSATTE: som antas ferdigstilt i årene 2016-2018 utgjør i sum 480.000 Vahlsgate 4, Sundtkvartalet 29.000 kvm, prosjekter med lengre tidshorisont er angitt nedenfor. • Også i 2017 vil ferdigstillelsen være historisk relativt lav 2000 Operagaten/Diagonalbygget 15.000 med anslått 144.000 kvm, mens det i 2018 forventes en Østensjøveien 44-52/Nils Hansens vei 23-27 14.000 (Prosjekter som ikke får innvirkning på kontormarkedet i økning opp mot nivået i 2015. Strømsveien 96 12.500 perioden, f.eks. rendyrkede kjøpesentre/varehus, messe- 1500 Dronning Mauds gate 11 10.500 haller, statsbygde skoler etc., er ikke medtatt). Youngs gate 7/Torggaten 13 6.500 1000 Cort Adelers gate 33 6.000 SANNSYNLIGE PROSJEKTER FERDIGSTILT Engebrets vei 7 2.000 ETTER 2018: 500 29 7 216 21 8 21 6

Drengsrudbekken 5, 9 og 11 20.000 144 Totalt 95.500 12 0 93

Operagaten, Felt B1 12.000 0 96 46 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Ca. 60% disse prosjektene er forhåndsutleid. Totalt 32.000 og senere

IGANGSATTE MULIGE IKKE IGANGSATTE PROSJEKTER SOM MULIGE PROSJEKTER ETTER 2018: SANNSYNLIGE TILDELS USIKRE FORVENTES FERDIGSTILT I 2017: Ruseløkkveien 26 60.000 Kirkegaten 15 10.000 Strømsveien/Innspurten 60.000 Figuren nedenfor viser den geografiske fordelingen av den Brobekkveien 80, Bygg 18 9.500 Biskop Gunnerus gate 14B 55.000 beregnede tilvekst i 2016 og mulig tilvekst i perioden Ulvenveien 90C 6.600 Bøkkerveien/Karvesvingen 45.000 2017-2020. Den største tilveksten i perioden 2017-2020 vil Langbølgen 3-15 6.500 Lørenfaret 1-3 45.000 kunne finne sted i Ytre Nord/Øst/Syd (600.000 kvm), Asker/ Tollbugaten 8 og 8B 5.000 Sandstuveien 70 40.000 Bærum (240.000 kvm) samt Sentrum (146.000 kvm). Youngstorget 3 3.900 Østre Aker vei 90 31.000 Øvrige prosjekter 6.500 Freserveien 1 29.000 Byggeprosjekter som forventes ferdigstilt 2016-2020 Totalt 48.000 Harbitzalléen 3-7 27.000 Hver prikk representerer ca. 10.000 kvm forventet ferdigstilt 2016 Øvrige prosjekter 284.000 Hver prikk representerer ca. 10.000 kvm forventet ferdigstilt 2017-20 Totalt 144.000 Totalt 676.000 Hver prikk representerer ca. 50.000 kvm forventet ferdigstilt 2017-20

YTRE SONE PROSJEKTER SOM FORVENTES FERDIGSTILT TILDELS USIKRE PROSJEKTER ETTER 2018: NORD/ØST/SYD UTENFOR KARTET I 2018 - IGANGSATTE: Hans Jægers Kvartal (Filipstad) 100.000 ULLEVÅL STORO Ulven Senterområde, Del 1 100.000 BLINDERN STADION Schweigaards gate 33 20.800 Sørkedalsveien 8 14.000 Østensjøveien/Brynsalléen 80.000 SINSEN Bøkkerveien 5, lamell 5 11.500 Fornebu, område 4.4 80.000 ØKERN MAJORSTUA BISLETT Totalt 46.300 Ensjøbyen 65.000 ASKER/BÆRUM SKØYEN UTENFOR KARTET Strømsveien 221-223 60.000 LYSAKER OSLO RÅDHUS SENTRUM Ca. 32% disse prosjektene er forhåndsutleid. Billingstadsletta 30 60.000 TØYEN HELSFYR BRYN FORNEBU BYGDØY Risløkkveien 2 50.000 UTENFOR KARTET Smalvollveien 65 50.000 Øvrige prosjekter 1.597.000

Totalt 2.242.000

Grand total prosjekter etter 2018 2.950.000

102 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 MARKEDSANALYSE 103 ENGLISH SUMMARY

Eiendomsspar is one of Norway’s leading real estate companies. It is owned by SEK 2,333 million in January 2016 as a result of new credit Eiendomsspar directly and indirectly owns 15.4 million of Victoria Eiendom (47 %) and 607 other shareholders. facilities. these shares. The net asset value is esti­mated at NOK 13.0 billion, and the market value of the company is Eiendomsspar operates through ownership and development of properties, as well PROJECTS approximately­ NOK 11.5 billion as at 31 December 2015. as through its 29.75 % shareholding in the listed hotel property company Pandox AB. Hotels, office buildings and retail shops account for the bulk of rental income. At the start of 2016 Eiendomsspar has the following major MARKET OUTLOOK projects: The transaction market for commercial property is • Hoffsveien 10, Oslo, a housing project of 3,200 sqm. expected to tail off somewhat from the record high Development commenced in January 2015. All 51 volumes in 2015. Low interest rates will continue to 2015 was a very good year for Eiendomsspar with Pandox as an equivalent number of B shares from Helene Sundt apartments have been sold. Scheduled for completion stimulate the market but the banks’ reduced willingness to being listed on Nasdaq Stockholm. Eiendomsspar’s profit AS/CGS Holding AS. The offering was oversubscribed many in Q3 this year. lend and the effect of the drop in oil prices will have damp- before tax was NOK 2,327 million, compared with times and the price was set at SEK 106 per share, corre- ening effects. NOK 975 million in 2014. The increase is mainly due to sponding to a market value of all shares issued by Pandox • Øvre Slottsgate 12, Oslo, an office/retail property of 6,100 substantial capital gains. Profit for the year include total of SEK 15.9 billion. The company gained a number of sqm. A long-term lease agreement has been entered into 120,000 sqm will be supplied to the office market in the direct and indirect capital gains of NOK 1,877 million, while well-known institutional and private investors. Eiendoms- with the international fashion chain Zara for the entire Oslo region in 2016. This is nearly half of the supply in the corresponding figure for the previous year was spar’s stake in Pandox was reduced from 49.75% to property. Redevelopment/remodelling of the property 2015. The market absorbed 141,000 sqm in 2015. NOK 599 million. 29.75%. Helene Sundt AS and CGS Holding AS’ total stake is scheduled for completion in the middle of 2017. In spite of potentially reduced absorption rate as a result of was similarly reduced. the drop in oil prices, it is unlikely that vacant space will Rents amounted to NOK 704 million, an increase of • Mack-Øst, Tromsø, a property where it is possible to increase substantially in 2016. NOK 57 million from 2014. Ordinary cashflow before tax Eiendomsspar’s stake in Pandox is accounted for in build/develop up to 40,000 sqm of retail and office was NOK 778 million (2014: NOK 710 million). accordance with the equity method. The capital gains on space. The project will be realised when permits have The hotel market in the Oslo region will see a growth in the sale of shares in Pandox amounted to NOK 1,828 been obtained and market conditions are right. The capacity of approximately 2% in 2016, which is a histori- The company’s net worth per share after tax, based on the million. The capital gains were reduced by accumulated project is being developed in conjunction with Ludwig cally modest figure. If the drop in oil prices does not result estimated market values of the properties, in­creased by profits during the period of ownership. If the net sales Mack AS. in substantially decreased demand, it is likely that both 49 % to NOK 325 per share. The Board pro­poses an proceeds are measured against the net cost price for occupancy and prices will be stable to rising. ordinary/extraordinary dividend of NOK 49.00 per share for Eiendomsspar, the gains amount to NOK 2.7 billion. Moreover, the company is working on plans to develop 2015 (2014: NOK 3.75 per share). Tvetenveien 11, Oslo, as well as Bjørnegårdsvingen 11/13, The rate of growth in the retail market has been reduced Pandox’s cash flow before value changes, non-recurring Bærum (50% holding in collaboration with OBOS). Both due to foreign commerce and e-commerce. However, this INVESTMENTS AND SALES OF PROPERTIES income and tax amounted to SEK 1,105 million, compared properties are housing projects. market is highly selective, and it is thought that good with SEK 889 million in 2014. The increase was due to a locations will continue to show positive performance. In 2015, Eiendomsspar acquired Storgata 10A and 10B, strong hotel market in 2015 resulting in increased rents LETTING SITUATION Oslo, two office/retail properties totalling 8,600 sqm and and improved profits within the operator activities. Net The growth in housing market prices was positive in 2015. neighbouring properties to Storgata 2-4-6-8, which are financial expenses have also been reduced. One of Eiendomsspar’s main strengths is the quality of its Modest growth in supply, strong willingness to lend from also owned by Eiendomsspar. tenant portfolio. The average remaining lease period of the banks and low interest rates are considered to have greater In 2015, Pandox acquired a large hotel portfolio in company’s properties is 7.5 years. The vacancy rate as influence on the housing market in Oslo and Akershus Eiendomsspar did not make any significant sales in 2015. Germany for SEK 3,654 million. The portfolio comprises ­measured by rental value is 4.2 %. The financial position of than the negative consequences of the drop in oil prices. After the turn of the year, the company sold Rådhus- 18 hotels totalling 3,415 rooms. Pandox’s stake is 94.9%. Eiendomsspar’s tenants is generally strong. As such, prices are expected to continue rising, however passasjen (Olav V’s gate 6/Fridtjof Nansens plass 2, Oslo), Eiendomsspar participates with a direct stake of 5.1%. the uncertainty surrounding future housing price perfor- with a book profit of NOK 339 million. Pandox has sold Scandic Antwerpen (204 rooms). FINANCIAL POSITION mance has increased. The rental housing market looks set to remain relatively stable. THE INVESTMENT IN PANDOX At the turn of the year, Pandox owned a portfolio of 121 Eiendomsspar is in a strong financial position, with a net hotels, 32 of which are situated outside the Nordic region. asset value ratio of 54 %. Pandox has a share capital consisting of 75,000,000 A shares The hotels have a total capacity of 25,190 rooms. Since the (each share carrying three votes) and 75,000,000 B shares turn of the year, the company has sold eight smaller The company’s liquidity and committed credit facilities (each share carrying one vote), totalling 150,000,000 shares. Swedish hotels totalling 965 rooms. The sales price is amount to approx. NOK 3,600 mil­lion (2014: SEK 850 million. NOK 1,299 million). The company’s B shares were listed on 18 June 2015 and the offering comprised 60,000,000 B shares, corresponding Pandox’s liquidity reserve, including long-term commited The company has a share capital of NOK 344 million, to 40% of shares and 20% of votes in the company, of credit facilities, amounted to SEK 1,561 million as at 31 consisting of 55.1 million shares with a par value of NOK 6.25. which 30,000,000 were B shares from Eiendomsspar as well December 2015. The liquidity reserve was increased to

104 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 ENGLISH SUMMARY 105 FINANCIAL INFORMATION

Income statement (NOK million) 2015 2014

Rental income from properties 703.8 646.6 Other income 3.7 2.3 Operating expenses on properties and projects (51.1) (44.9) Gross operating profit 656.4 604.0 Profit from sales of properties etc. 33.8 196.1 Refurbishment costs (90.1) (100.2) Depreciation (72.9) (66.7) Payroll and other operating costs (82.3) (81.5) Operating profit 444.9 551.7 Share of profit in associated company/joint ventures 2,139.7 645.8 Net financial expenses (257.5) (222.6) Profit before taxes 2,327.1 974.6 JEG BRUKER VIN Taxes (83.4) (167.3) Profit for the year 2,243.7 807.6

Balance sheet as of 31 Dec. TIL MATLAGING, (NOK million) 2015 2014

Assets

Property and equipment 6,944.4 6,718.9 Financial assets 2,562.6 2,760.6 NOEN GANGER Total non-current assets 9,507.0 9,479.5

Trade and other receivables 950.6 48.6 Cash and cash equivalents 1,670.5 189.1 Total current assets 2,621.1 237.7 HAR JEG DET TIL Total assets 12,128.1 9,717.2 Equity and liabilities OG MED I MATEN. Equity 3,063.7 2,758.9 Deferred taxes 616.1 631.0 Non-current liabilities 6,087.2 5,474.1 Current liabilities 2,361.1 853.2 WILLIAM CLAUDE DUKENFIELD II Total liabilities 9,064.4 6,958.3 (1880 – 1946 I AMERIKANSK SKUESPILLER OG KOMIKER, Total equity and liabilities 12,128.1 9,717.2 MEST KJENT UNDER NAVNET «W.C.FIELDS»).

106 EIENDOMSSPAR ÅRSRAPPORT 2015 TEMA : KULINARISKE EIENDOMSSPAR 107 TAKK FOR MATEN

EIENDOMSSPAR AS FR. NANSENS PLASS 4 POSTBOKS 1350 VIKA 0113 OSLO TELEFON: + 47 22 33 05 50 TELEFAX: + 47 22 33 05 51 [email protected] WWW.EIENDOMSSPAR.NO

DESIGN: DUGG DESIGN / HEGE SJURSEN PRODUKSJON: EIENDOMSSPAR / RITA HUSEBÆK TEKST TEMA OG ANDRE: HILDE BRINGSLI FOTO: OLE WALTER JACOBSEN FOTOSTYLING: X-PO / GRO SÆVIK 108 EIENDOMSSPARTRYKK: ÅRSRAPPORT ROLF OTTESEN 2015 AS EIENDOMSSPAR AS

FR. NANSENS PLASS 4, 0160 OSLO POSTBOKS 1350 VIKA, 0113 OSLO

TELEFON: +47 22 33 05 50 FAKS: +47 22 33 05 51

[email protected] WWW.EIENDOMSSPAR.NO