3. Le Pays du Cotentin

3.1 - L'évolution et la structure de la population...... 99 3.1.1 - Dynamisme démographique...... 99 3.1.2 - Population par âge ...... 102 3.1.3 - Taille des ménages...... 104 3.1.4 - Les revenus des ménages...... 106 3.1.5 - Les caractéristiques des allocataires de la CAF...... 110

3.2 - Le parc de logements...... 114 3.2.1 - Structure du parc...... 114 3.2.2 - Statut d'occupation des résidences principales...... 117 3.2.3 - Age du parc de résidences principales...... 119 3.2.4 - Typologie des logements du parc de résidences principales...... 121 3.2.5 - Le parc locatif social...... 123 3.2.4 - Le parc privé potentiellement indigne...... 124

3.3 - Les flux du logement...... 126 3.3.1 - La construction neuve...... 126 3.3.2 - Les flux dans le parc social -données conjoncturelles sur la demande...... 131 3.3.3 - Les marchés de l'immobilier...... 136

3.4 - La synthèse au regard des échanges avec les acteurs locaux et les indicateurs clés...... 142

3.5 – La détermination des besoins en logements d'ici 2015...... 146 3.5.1 – Les enjeux de l'Etat...... 146 3.5.2 - D'une estimation normative des besoins en logements ...... 147 3.5.3 - Vers une quantification des besoins au regard des enjeux de l'Etat...... 148 3. Le Pays du Cotentin Les secteurs d'étude à l'intérieur du pays du Cotentin ont été définis à partir de la connaissance des territoires et de l’identification des premiers enjeux (programme local de l'habitat, territoires stratégiques, projets, ….). Le pays du Cotentin a été découpé en cinq grandes zones d'études qui correspondent aux regroupement de plusieurs communautés de communes. - Le secteur « Cherbourg-Valognes », qui constitue le principal pôle du territoire. - Le secteur « Bocage et marias » constitué des territoires intérieurs plus la côte à l'Est et à l'Ouest. - Le secteur « Le Val de Saire » constitué par - Le secteur « La Hague - les Pieux » - Le secteur « Carentan » délimité par

Il nous est apparu nécessaire de faire des zooms sur la CUC et Valognes, sur les communes de Les Pieux et Beaumont Hague et sur les territoires littoraux du secteur bocage et marais et du secteur Val de Saire.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 98 3.1 - L'évolution et la structure de la population

3.1.1 - Dynamisme démographique Population Taux Taux Taux Taux variation Taux variation Population Population municipale taux variation variation variation Population variation annuel dû au annuel dû au sans doubles sans doubles 2006 annuel annuel dû au annuel dû au statistique annuel mouvement solde comptes comptes (population population mouvement solde 1999 population naturel 99-06 migratoire 99- 1990 1999 sans doubles 90-99 (%) naturel 90-99 migratoire 99-06 (%) (%) 06 (%) source : INSEE/RGP90-99-06 comptes) (%) 90-99 (%) Basse-Normandie 1 391 318 1 422 193 1 422 436 1 456 793 0,24 0,34 0,31 -0,06 0,26 0,08 Manche 479 636 481 471 481 726 492 563 0,04 0,32 0,24 -0,20 0,15 0,17 Pays du Cotentin 204 386 204 216 204 318 204 544 -0,01 0,02 0,52 -0,53 0,29 -0,27 Secteurs Sous-secteurs Bocage et marais 38 078 38 637 38 673 39 988 0,16 0,48 -0,01 0,17 -0,04 0,52 Côte des Isles 5 894 6 330 6 335 6 450 0,80 0,26 -0,27 1,07 -0,49 0,75 Côte Est marais 2 766 2 736 2 737 2 757 -0,12 0,11 -0,36 0,24 -0,19 0,29 La Hague - Les Pieux 22 398 23 058 23 064 24 134 0,32 0,65 0,87 -0,55 0,59 0,06 Beaumont - Hague 1 714 1 381 1 384 1 291 -2,37 -0,98 1,16 -3,53 0,37 -1,35 Les Pieux 3 203 3 477 3 474 3 387 0,92 -0,36 1,24 -0,32 0,65 -1,01 Le Val de Saire 16 992 17 334 17 395 17 690 0,22 0,24 0,00 0,22 -0,06 0,30 Côte Val de Saire 9 778 10 002 10 057 10 078 0,25 0,03 -0,10 0,35 -0,22 0,25 Secteur Carentan 12 205 12 636 12 680 12 671 0,39 -0,01 0,29 0,10 0,02 -0,03 Secteur Cherbourg Valognes 114 713 112 551 112 506 110 061 -0,21 -0,31 0,74 -0,95 0,44 -0,75 CUC 92 045 88 588 88 540 85 588 -0,42 -0,48 0,80 -1,22 0,45 -0,93 Valognes 7 412 7 537 7 538 7 274 0,19 -0,51 0,36 -0,17 -0,02 -0,49 Remarque : La population municipale légale du recensement de 2006 est sans doubles comptes. Elle correspond à la « population statistique » (somme des marges des tableaux statistiques) mais elle n'est pas comparable directement à la population sans doubles comptes du recensement 1999, certains concepts ayant évolué d'un recensement à l'autre (populations rattachées à une commune,...). Aussi, pour calculer des évolutions entre les populations de 1999 et 2006, il faut prendre en compte la population statistique 1999 et la population municipale 2006.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 99 1,00

0,50

taux de variation annuel de la population 99-06 0,00 Taux de variation annuel dû au mouvement naturel 99- 06 -0,50 Taux de variation annuel dû au solde migratoire 99-06

-1,00

-1,50 x x die ntin les ieu ieu aire nes nes an ote s Is P P e S log log orm che u C rais de rais Les gue Les aire l d tan Va UC Va e-N an d a ôte a e - Ha S Va ren rg C ss M ays et m C st m gu t - l de te Ca bou Ba P ge E Ha on Va Cô ur her ca ôte La um Le cte r C Bo C Bea Se teu Sec

Le Pays du Cotentin connaît une stabilité de sa population entre 1999 et 2006 du fait d'un solde migratoire déficitaire, totalement compensé par un solde naturel plus élevé que dans le département et la région (mais ce solde naturel est en diminution par rapport à la période 1990-1999). Le secteur Cherbourg/Valognes concentre 54% de la population du Pays en 2006 contre 55 % en 1999 (près de 80 % vit dans la CUC). Malgré un solde naturel relativement élevé (0,44), la population décroît du fait du départ de ses habitants (-0,75). Ce constat est encore plus vrai sur la CUC (-0,93). C'est le secteur La Hague les pieux qui affiche la plus forte croissance annuelle de population (0,65) grâce à un solde naturel plus élevé (0,59) que sur les autres secteurs, ce qui indique la présence d'une population relativement plus jeune. Cependant, les deux communes de ce secteur Beaumont Hague et les Pieux perdent des habitants. Les secteurs Bocage et marais et Val de Saire voient également leur population augmenter mais les secteurs ont une population vieillissante (soldes naturels négatifs).

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 100 taux de variation Le nombre de ménages du Pays augmente entre 1999 et 2006 (+ nombre de nombre de ménages annuel des ménages 1,03 par an) de façon moins soutenue qu'au niveau départemental ménages 1999 2006 source : INSEE/RGP90-99 99-06 (%) (+1,16%) et régional (+1,17%). Basse-Normandie 572 019 620 722 1,17 Le secteur Cherbourg/Valognes et particulièrement la CUC Manche 194 795 211 212 1,16 présentent une croissance de leurs ménages très faible par rapport Pays du Cotentin 80 204 86 146 1,03 au reste du Pays avec respectivement +0,82% par an et 0,65% par Secteurs Sous-secteurs an. Cette faible croissance est liée à la perte de population constatée Bocage et marais 15 098 16 483 1,26 sur ce secteur depuis 1990. Côte des Isles 2 769 2 985 1,08 Côte Est marais 1 095 1 182 1,10 Le secteur du Val de Saire et de Carentan voient leur nombre de La Hague - Les Pieux 8 147 9 161 1,69 ménages progresser légèrement en dessous de l'évolution constatée Beaumont - Hague 460 479 0,58 sur le département. (respectivement +1% et +1,05%) Les Pieux 1 196 1 307 1,28 Les 2 autres secteurs voient leurs ménages croître plus fortement Le Val de Saire 6 962 7 462 1,00 qu'à l'échelle départementale avec un taux qui varie entre +1,26% Côte Val de Saire 4 159 4 445 0,95 par an pour le Bocage et marais et +1,69% par an pour La Hague - Secteur Carentan 5 013 5 395 1,05 Les Pieux. Ceci est à rapprocher d'une augmentation de population Secteur Cherbourg Valognes 44 984 47 645 0,82 sur ces secteurs sur la même période. CUC 36 256 37 942 0,65 Valognes 2 992 3 223 1,07

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 101 3.1.2 - Population par âge

2006 2006 2006 2006 2006 Population indice de Population Population Population Population 75 moins de 20 ans jeunesse 20-39 ans 40-59 ans 60-75 ans ans et plus source : INSEE/RGP 2006 Basse-Normandie 362 582 351 529 358 847 203 616 136 622 1,07 Manche 120 598 111 907 136 825 73 094 50 723 0,97 Pays du Cotentin 53 074 48 476 58 120 26 747 18 129 1,18 Secteurs Sous-secteurs Bocage et marais 9 694 8 607 11 008 6 333 4 347 0,91 Côte des Isles 1 304 1 167 1 694 1 352 934 0,57 Côte Est marais 598 504 777 520 359 0,00 La Hague - Les Pieux 7 123 5 917 7 127 2 120 1 413 0,68 Beaumont - Hague 423 368 324 110 67 1,79 Les Pieux 1 092 826 971 326 173 2,19 Le Val de Saire 4 142 3 574 5 018 2 977 1 978 0,84 Côte Val de Saire 2 171 1 904 2 845 1 883 1 274 0,69 Secteur Carentan 3 147 2 783 3 434 1 891 1 415 0,95 Secteur Cherbourg Valognes 28 969 27 594 31 532 12 989 8 977 1,32 CUC 22 447 21 931 23 962 10 026 7 221 1,30 Valognes 1 692 1 604 2 042 1 063 872 0,87

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 102 Basse-Normandie 26% 25% 25% 14% 10% Manche 24% 23% 28% 15% 10% Pays du Cotentin 26% 24% 28% 13% 9% Bocage et marais 24% 22% 28% 16% 11% Côte des Isles 20% 18% 26% 21% 14% Côte Est marais 29% 24% 4% 25% 17% 2006 Population 75 ans et plus La Hague - Les Pieux 30% 25% 30% 9% 6% Beaumont - Hague 33% 28% 25% 9% 5% 2006 Population 60-75 ans Les Pieux 32% 24% 29% 10% 5% 2006 Population 40-59 ans Le Val de Saire 23% 20% 28% 17% 11% 2006 Population 20-39 ans Côte Val de Saire 22% 19% 28% 19% 13% 2006 Population moins de 20 ans Secteur Carentan 25% 22% 27% 15% 11% Secteur Cherbourg Valognes 26% 25% 29% 12% 8% CUC 26% 26% 28% 12% 8% Valognes 23% 22% 28% 15% 12%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Le Pays présente une population relativement jeune avec un indice de jeunesse de 1,18 contre 0,97 à l'échelle du département et 1,07 pour la région. La population active (entre 20 et 59 ans) est représentée de façon homogène entre les secteurs allant de 49 % pour les secteurs Bocage et marais et Le Val de Saire à 54 % pour les secteurs La Hague - Les Pieux et Cherbourg/Valognes. Le secteurs La Hague - Les Pieux concentre les plus jeunes avec respectivement 30 % de moins de 20 ans (contre 27 % en moyenne sur le Pays et le secteur Cherbourg/Valognes). A noter que cette tranche d'âge est sur-représentée sur les sous-secteurs Beaumont-Hague (33 %) et Les Pieux (32%). Corrélativement, les personnes âgées de plus de 60 ans sont peu présentes sur ce secteur avec 15 % sur La Hague - Les Pieux contre 20% sur le secteur Cherbourg/Valognes et 22% pour l'ensemble du pays du Cotentin. A l'inverse, les trois autres secteurs révèlent une population relativement plus âgée : entre 26 % de plus de 60 ans pour Carentan et 27 % pour Bocage et marais et 28% pour le Val de Saire.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 103 3.1.3 - Taille des ménages

Ménages 5 Ménages 1-2 Ménages 3-4 personnes et personnes personnes source : INSEE/RGP 06 plus Basse-Normandie 414 358 165 976 40 333 Manche 142 000 55 985 13 172 Pays du Cotentin 22 943 9 367 1 949 Secteurs Sous-secteurs Bocage et marais 10 635 4 615 1 223 Côte des Isles 2 189 655 145 Côte Est marais 817 299 68 La Hague - Les Pieux 5 076 3 192 872 Beaumont - Hague 275 152 56 Les Pieux 729 440 132 Le Val de Saire 4 907 2 036 524 Côte Val de Saire 3 095 1 086 267 Secteur Carentan 3 617 1 422 354 Secteur Cherbourg Valognes 31 922 12 621 3 083 CUC 26 139 9 446 2 350 Valognes 2 278 765 178

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 104 100% 6% 6% 7% 5% 6% 7% 6% 7% 6% 6% 6% 7% 10% 12% 10% 90% 22% 25% 24% 25% 24% 80% 27% 27% 28% 28% 27% 26% 27% 35% 31% 34% 70% 60%

50% Ménages 5 personnes et plus 40% Ménages 3-4 personnes 73% 69% 70% 69% 71% 67% 67% 65% 65% 66% 67% 67% 30% 56% 57% 56% Ménages 1-2 personnes 20% 10% 0% die tin les ux ux ire es es an ten Is Pie Pie Sa ogn ogn orm he Co ais des ais es ue es ire l de tan Val UC Val e-N anc du ar te ar - L Hag L Sa Va ren rg C ss M ays et m Cô st m gue t - de te Ca bou Ba P ge E Ha on Val Cô ur her ca ôte La um Le cte r C Bo C Bea Se teu Sec

La composition des ménages du Pays se distingue légèrement de la situation départementale et régionale avec un profil moins déséquilibré : moins de petits ménages de une ou deux personnes qui prédominent largement (avec 65 % contre 67 % aux échelles départementale et régionale) au profit des grands ménages de 5 personnes et plus qui atteignent les 7 % (contre 6 % pour le département et la région). Le secteur La Hague - Les Pieux accueille davantage de familles avec 45 % de ménages de plus de 3 personnes contre 33 à 35 % pour les autres secteurs. Les sous-secteurs Beaumont-Hague et Les Pieux se distinguent avec une présence relativement importante de ménages de 5 personnes et plus (respectivement 12% et 10%).

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 105 3.1.4 - Les revenus des ménages

3.2.4.1 - Revenu moyen et niveau d'imposition

Foyers Foyers revenu moyen fiscaux non fiscaux par foyer fiscal imposés 07 imposés 07 (€) 07 source : DGI (%) (%) Basse-Normandie 48,6 51,4 20 418 Manche 50,5 49,5 19 840 Pays du Cotentin 49,1 50,9 20 061 Secteurs Sous-secteurs Bocage et marais 54,2 45,8 18 830 Côte des Isles 51,1 48,9 21 840 Côte Est marais 54,0 46,0 19 519 La Hague - Les Pieux 43,6 56,4 21 850 Beaumont - Hague 53,0 47,0 17 663 Les Pieux 45,1 54,9 21 870 Le Val de Saire 53,0 47,0 19 379 Côte Val de Saire 53,4 46,6 19 578 Secteur Carentan 55,8 44,2 17 640 Secteur Cherbourg Valognes 46,8 53,2 20 564 CUC 47,6 52,4 19 970 Valognes 55,0 45,0 20 355

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 106 62,0

56% 57,0 56% 55% 55% 54% 54% 53% 53% 53% 53% 52% 51% 51% 52,0 51% 51% 50% 49% 49% 49% 48% 47% 47% 47% 47% % de foyers fiscaux non imposés 07 47,0 46% 46% 45% 45% 44% 44% % de foyers fiscaux imposés 07

42,0

37,0 s x x s s die ntin le ieu ieu aire ne ne an ote s Is P P e S log log orm che u C rais de rais Les gue Les aire l d tan Va UC Va e-N an d a ôte ma e - Ha S Va ren rg C ss M ays et m C st gu t - l de te Ca bou Ba P ge E Ha on Va Cô ur her ca ôte La um Le cte r C Bo C Bea Se teu Sec

Le revenu moyen des ménages du Pays (20 061€) se situe entre la moyenne départementale et la moyenne régionale. Les secteurs les mieux lotis sont La Hague - Les Pieux avec 21 850 € et Cherbourg / Valognes avec 20 564 € (sur la CUC : 19 970 €). Les autres secteurs sont en dessous de la moyenne du Pays avec par ordre décroissant Le Val de Saire (19 379 €), Bocage et marais (18 830 €) et Carentan (17 640 €). La répartition entre ménages imposés et non imposés sur le Pays correspond à la répartition au niveau départemental. Les situations des secteurs de Cherbourg / Valognes et de La Hague - Les Pieux ont une part prédominante de ménages imposés (respectivement 53% et 56%) tandis que les autres secteurs présentent à l'inverse des profils où les ménages non imposés dominent (53%-55 %).

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 107 3.2.4.2 - Niveaux des revenus au regard des plafonds de ressources HLM

ménages Revenus < Revenus Revenus Revenus > 60% plafond 60-100% 100-150% 150% plafond source : Filocom 2005 HLM plafond HLM plafond HLM HLM Basse-Normandie 239 450 200 154 105 017 57 002 Manche 87 185 68 449 34 015 17 004 Pays du Cotentin 34 405 27 547 15 153 6 938 Secteurs Sous-secteurs Bocage et marais 7 437 5 254 2 441 1 125 Côte des Isles 1 316 881 552 338 Côte Est marais 542 366 159 105 La Hague - Les Pieux 3 230 3 141 1 824 814 Beaumont - Hague 196 176 88 24 Les Pieux 507 425 244 126 Le Val de Saire 3 244 2 270 1 221 647 Côte Val de Saire 1 926 1 321 743 430 Secteur Carentan 2 491 1 742 720 296 Secteur Cherbourg Valognes 18 003 15 140 8 947 4 056 CUC 14 679 11 925 7 012 3 085 Valognes 1 378 953 474 307

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 108 7% 5% 6% 96% 9% 8% 8% 11% 9% 9% 10% 9% 10% 9% 8% 10%

88% 15% 18% 14% 16% 18% 14% 17% 15% 80% 17% 18% 20% 19% 17% 19% 19% 72% 33% 64% 32% 31% 33% 36% 31% 30% 31% 33% 33% 29% 33% 32% 56% 35% 33% 48% Revenus > 150% plafond HLM 40% Revenus 100-150% plafond HLM 32% Revenus 60-100% plafond HLM

24% 46% 46% 44% 44% 47% 44% Revenus < 60% plafond HLM 40% 42% 41% 43% 40% 39% 39% 40% 16% 36% 8% 0% x x e s die ntin les ieu ieu air nes ne an ote s Is P P e S log log orm che u C rais de rais Les gue Les aire l d tan Va UC Va e-N an d a ôte a e - Ha S Va ren rg C ss M ays et m C st m gu t - l de te Ca bou Ba P ge E Ha on Va Cô ur her ca ôte La um Le cte r C Bo C Bea Se teu Sec

La notion de plafonds de ressources Les plafonds de ressources pour accéder au logement locatif social (dit HLM) sont définis en termes de revenu imposable de l'année N-2 en fonction de la composition du ménage (ensemble de personnes qui occupent le logement) et de la localisation du bien. Ils sont réévalués chaque année en fonction de l'évolution du SMIC. Les plafonds retenus sont ceux appliqués aux logements PLUS (type de logement social le plus fréquemment construit) Remarque : cette répartition de la population par revenus a été faite avant l'abaissement de 10,3% des plafonds de ressources d'accès au logement social en mai 2009

En matière de structuration des revenus, la situation du Pays est semblable à celle du département et de la région : environ 40 % de la population ont des revenus inférieurs à 60 % du plafond HLM et près des ¾ des revenus inférieurs à 100 % du plafond HLM. Le secteur Cherbourg Valognes concentre 52 % des ménages du Pays aux revenus inférieurs à 60 % du plafond HLM, dont 81,5 % habitent la CUC. Néanmoins, ce secteur est relativement plus favorisé qu'à l'échelle du Pays avec 39 % de revenus inférieurs à 60 % du plafond HLM et 72 % des revenus inférieurs à 100 % du plafond HLM. Le secteur La Hague - Les Pieux est encore mieux placé avec 36 % de revenus inférieurs à 60 % du plafond HLM.Les autres secteurs ont relativement plus de ménages modestes avec, par ordre décroissant : Carentan qui affiche 47 % de ménages dont les revenus sont inférieurs à 60 % du plafond HLM, Bocage et marais (46 %) et Le Val de Saire (44 %).

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 109 3.1.5 - Les caractéristiques des allocataires de la CAF

Remarque : les données fournies par la CAF n'ont pas pu être exploitées à l'échelle des territoires stratégiques de l'étude. Cependant, ces données sont importantes afin de mieux apprécier les besoins en logements au regard des caractéristiques des ménages. Les données suivantes sont donc présentées à l'échelle des antennes CAF, cartographié ci-dessous.

Pays, territoires des antennes CAF et cantons

Mai 2009 Antennes de la CAF Carentan Cherbourg Equeurdreville Octeville Tourlaville Valognes PaysPays dudu CotentinCotentin

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 110 3.1.5.1 -Répartition des allocataires selon la structure familiale

Antennes CAF Personnes Personnes Total des Nombre Couples avec 3 Couples avec 1 Couples sans isolées avec isolées sans allocataires en habitants en enfants ou plus ou 2 enfant(s) enfant enfant(s) enfant 2007 2006 Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Cherbourg 40 838 457 8,2% 1 031 18,6% 307 5,5% 845 15,2% 2 913 52,5% 5 553 13,6% Equeurdreville 37 065 922 16,2% 2 643 46,5% 221 3,9% 743 13,1% 1 151 20,3% 5 680 15,3% Octeville 17 193 762 12,3% 2 100 33,9% 372 6,0% 973 15,7% 1 992 32,1% 6 199 36,1% Tourlaville 33 382 706 13,5% 2 156 41,1% 288 5,5% 675 12,9% 1 420 27,1% 5 245 15,7% Valognes 54 449 1 144 15,2% 3 154 41,8% 441 5,8% 800 10,6% 2 009 26,6% 7 548 13,9% Pays du cotentin 182 927 3 991 13,2% 11 084 36,7% 1 629 5,4% 4 036 13,4% 9 485 31,4% 30 225 16,5% Manche 492 563 9 601 12,8% 28 016 37,4% 4 113 5,5% 9 013 12,0% 24 168 32,3% 74 911 15,2% Source : CAF de la Manche-répartition allocataires selon la situation familiale -rapport 2007-

Le taux d’allocataires est en moyenne plus fort pour l’ensemble des antennes du pays du Cotentin(16,5%) qu’au niveau départemental (15.2%) avec des différences très marquées selon les antennes. De 13,6% à Cherbourg à 36,1% sur l’aire de compétence de l’antenne d’Octeville. Cela traduit la grande disparité des ressources des ménages sur les différents secteurs de ce pays.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 111 3.1.5.2 - Répartition des bénéficiaires d'une aide au logement selon le type d'aide versée Allocation de logement Allocation de logement Aide personnalisée au Allocataires bénéficiaires d' Antennes CAF sociale (ALS) familiale (ALF) logement (APL) une aide au logement Proportion / à la Nombre Pourcentage Nombre Pourcentage Nombre Pourcentage Nombre population 2006 Cherbourg 1474 34,4% 312 7,3% 2498 58,3% 4284 10,5% Equeurdreville 319 12,9% 347 14,1% 1799 73,0% 2465 6,7% Octeville 490 12,9% 418 11,0% 2883 76,0% 3791 22,0% Tourlaville 525 20,2% 462 17,8% 1611 62,0% 2598 7,8% Valognes 1029 26,4% 1025 26,3% 1837 47,2% 3891 7,1% Pays du Cotentin 3837 22,5% 2564 15,1% 10628 62,4% 17029 9,3% Manche 12138 29,20% 8162 19,70% 21197 51,1 41497 8,4% Source : CAF de la Manche- Répartition des allocataires selon le type d'aide versée -données au 31/12/2008- Le taux de bénéficiaires d’une aide au logement est plus fort qu’au niveau départemental excepté dans les antennes d’Equeurdreville, Tourlaville et Valognes. Ce taux est de 22% sur l'aire de l'antenne d'Octeville. Les aides au logement APL au profit du parc public sont nettement plus nombreuses sur les antennes de l’agglomération Cherbourgeoise que sur celle de Valognes en raison de la structure du parc de logement (parc public très important).

3.1.5.3 - Allocataires bénéficiant des minima sociaux

Avertissement : les chiffres suivants accessibles par antenne CAF n'ont pas été consolidés (ils ne peuvent êtes utilisés pour mesurer une évolution), ils permettent néanmoins d'apprécier la répartition par secteurs des personnes bénéficiaires du revenu minimum d'insertion (RMI), de l'allocation parent isolé (API) et de l'allocation adulte handicapé (AAH) au début de l'année 2009. Nombre habitants en AAH RMI API Antennes CAF 2006 Nombre % Nombre % Nombre % Cherbourg 40 838 569 1,4% 858 2,1% 117 0,3% Equeurdreville 37 065 386 1,0% 381 1,0% 59 0,2% Octeville 17 193 654 3,8% 731 4,3% 141 0,8% Tourlaville 33 382 538 1,6% 376 1,1% 60 0,2% Valognes 54 449 914 1,7% 466 0,9% 72 0,1% Total des antennes 182 927 3 061 1,7% 2 812 1,5% 449 0,2% Manche 492 563 8210 1,7% 6104 1,2% 952 0,2% Source CAF : Répartition des allocataires par minima sociaux -situation début 2009

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 112 Le taux de bénéficiaires de minima sociaux est plus élevé sur l’antenne de Cherbourg (2,1% pour le RMI) et sur celle d’Octeville(4,3% pour le RMI et 3,8% pour l'AAH et 0,8% pour l'API). Cette antenne concentre plus de grands ensembles d’habitat social.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 113 3.2 - Le parc de logements

3.2.1 - Structure du parc

Parc de logements 2005 évolution nombre de annuelle résidences résidences logements source : Filocom 2005 logements depuis 1999 principales secondaires vacants (%) Basse-Normandie 781 541 1,13 615 782 111 505 54 254 Manche 262 207 0,85 209 691 33 141 19 375 Pays du Cotentin 103 299 0,76 85 707 10 531 7 061 Secteurs Sous-secteurs Bocage et marais 22 876 1,19 16 342 5 091 1 443 Côte des Isles 6 276 1,5 3 115 2 856 305 Côte Est marais 2 072 0,78 1 178 767 127 La Hague - Les Pieux 11 194 1,42 9 128 1 415 651 Beaumont - Hague 560 1,15 493 25 42 Les Pieux 1 525 0,95 1 313 130 82 Le Val de Saire 10 449 0,94 7 421 2 431 597 Côte Val de Saire 6 773 0,9 4 440 1 949 384 Secteur Carentan 6 043 0,9 5 268 263 512 Secteur Cherbourg Valognes 52 737 0,39 47 548 1 331 3 858 CUC 42 199 0,24 38 074 785 3 340 Valognes 3 463 0,42 3 128 101 234

Le Pays du Cotentin compte 103 299 logements en 2005 dont 51 % appartiennent au secteur Cherbourg/Valognes et en particulier 40 % à la CUC. L'évolution du parc (+ 0,76 % / an) est en deçà des évolutions départementales (+ 0,85 % / an) et régionales (+ 1,13 % / an). C'est le secteur La Hague – Les Pieux qui affiche la plus forte croissance de son parc avec une évolution annuelle de 1,42 % au dessus de la valeur régionale tandis que le secteur Cherbourg /

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 114 Valognes connaît une croissance du parc nettement en deçà de celle constatée sur les autres secteurs du Pays. Plus particulièrement, la CUC révèle une croissance peu soutenue relativement aux autres sous-secteurs du Pays.

Répartition des logements 100% 7% 7% 7% 6% 5% 6% 6% 8% 5% 6% 6% 8% 7% 8% 7% 90% 4% 9% 4% 3% 2% 3% 14% 13% 10% 13% 80% 22% 23% 29% 37% 70% 46% 60% 50% logements vacants 88% 86% 87% 90% 90% 90% 40% 79% 80% 83% 82% résidences secondaires 71% 71% 66% 30% 57% 50% résidences principales 20% 10% 0% e n s x x e s s di ti le eu eu ir e e an ten Is Pi Pi Sa gn gn m e o is es is s e s e e n lo C lo or ch C ra d ra Le gu Le air l d ta Va U Va -N an du a te a - a S a en g C e M ys t m ô t m ue H e e V ar ur ss a e C s g t - l d ôt C bo Ba P e E a on Va C ur er ag ôte a H m e te h oc C L au L ec r C B Be S u cte Se

Le parc du Pays du Cotentin est composé à 83 % de résidences principales. Les résidences secondaires représentent 10,2 % du parc, ce qui est légèrement inférieur au département (12,6 %). Elles sont localisées pour moitié sur le secteur Bocage et Marais, et plus particulièrement sur la Côte des Isles (27 %). Le taux de logements vacants (7 061 logements soit 6,8 % du parc) est légèrement inférieur à la valeur départementale (7,4 %). La vacance est homogène sur tous les secteurs (entre 5,8 % pour le secteur La Hague-Les Pieux et 8,8 % pour le secteur Le Val de Saire).

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 115 part du part du Le parc est essentiellement individuel avec seulement résidences source : Filocom 2005 logement logement principales 26,58 % de logements collectifs parmi les résidences collectif (%) individuel (%) principales du Pays. Cette situation est parfaitement Basse-Normandie 615 782 27,69 72,31 similaire à celles constatées aux échelles départementales Manche 209 691 20,62 79,38 et régionales. Pays du Cotentin 85 707 26,58 73,42 Secteurs Sous-secteurs Le parc collectif est bien représenté dans deux sous- Bocage et marais 16 342 4,95 95,05 secteurs : la CUC (49% des résidences principales) et Côte des Isles 3 115 8,96 91,04 Beaumont- la Hague (33,06 %). Côte Est marais 1 178 2,38 97,62 La Hague - Les Pieux 9 128 4,90 95,10 Beaumont - Hague 493 33,06 66,94 Les Pieux 1 313 5,18 94,82 Le Val de Saire 7 421 5,77 94,23 Côte Val de Saire 4 440 6,73 93,27 Secteur Carentan 5 268 19,46 80,54 Secteur Cherbourg Valognes 47 548 42,21 57,79 CUC 38 074 49,92 50,08 Valognes 3 128 32,67 67,33

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 116 3.2.2 - Statut d'occupation des résidences principales

propriétaires locataires locataires résidences source : Filocom 2005 occupants parc « privé » parc «public» principales Basse-Normandie 357 780 127 940 105 944 615 782 Manche 125 480 40 289 34 924 209 691 Pays du Cotentin 48 566 14 502 19 699 85 707 Secteurs Sous-secteurs Bocage et marais 11 267 2 589 1 676 16 342 Côte des Isles 2 164 480 337 3 115 Côte Est marais 852 170 50 1 178 La Hague - Les Pieux 6 064 1 615 1 046 9 128 Beaumont - Hague 186 67 225 493 Les Pieux 579 401 295 1 313 Le Val de Saire 5 297 1 235 461 7 421 Côte Val de Saire 3 088 760 382 4 440 Secteur Carentan 2 919 963 1 238 5 268 Secteur Cherbourg Valognes 23 019 8 100 15 278 47 548 CUC 16 281 6 548 14 375 38 074 Valognes 1 410 743 886 3 128

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 117 100% 5% 7% 11% 11% 12% 9% 18% 17% 90% 24% 16% 23% 24% 18% 33% 29% 17% 18% 80% 16% 19% 39% 47% 20% 70% 22% 18% 19% 31% 60% 17% 24% 18% 50% locataires parc « public » 14%

40% 79% 76% locataires parc « privé » 73% 73% 70% 73% 63% propriétaires occupants 30% 60% 59% 57% 50% 45% 44% 46% 20% 39% 10% 0%

die ntin les ux ux ire es es an ote s Is Pie Pie e Sa ogn ogn orm e u C is de is Les e Les re l d n Val C Val -N nch s d ara ôte ara e - agu Sai Va enta rg CU sse Ma ay t m C t m gu - H de ôte ar bou Ba P e e Es Ha ont Val C r C her cag ôte La um Le cteu r C Bo C Bea Se teu Sec

Le Pays présente un profil relativement proche de ceux du département et de la région en termes de statuts d'occupation avec une prédominance de propriétaires occupants (57 %), 17 % de locataires du parc « privé » (légèrement sous-représentés) et 23 % de locataires « HLM » (légèrement sur- représentés). Le parc locatif privé (14 502 logements) est localisé pour plus de la moitié (55,85 %) dans le secteur Cherbourg Valognes - dont 81 % sur la CUC - et pour 18 % sur le secteur Bocage et Marais. A noter que ce parc est relativement sur-représenté sur le sous-secteur Les Pieux avec 30,5 % des résidences principales (au nombre de 1 313). Le parc locatif public (19 699 logements) se situe essentiellement (pour 77,5 %) sur le secteur Cherbourg/Valognes et plus particulièrement (pour 73 %) sur la CUC. Ce parc est également sur-représenté sur le secteur Beaumont-Hague qui affiche un taux record de 45 % (lié certainement à une opération de construction conséquente comparé au faible nombre de résidences principales (493), tandis qu'il est sous-représenté sur le secteur Le Val de Saire (6 %) où les résidences principales représentent 7 421 logements.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 118 3.2.3 - Age du parc de résidences principales

source : Filocom 2005 Avant 1949 1949-1974 1975-1990 après 1990 Basse-Normandie 235 188 162 111 134 044 84 414 Manche 86 544 51 024 45 943 26 175 Pays du Cotentin 32 337 21 362 22 444 9 562 Secteurs Sous-secteurs Bocage et marais 7 812 3 101 3 291 2 138 Côte des Isles 1 163 698 668 586 Côte Est marais 643 269 160 106 La Hague - Les Pieux 3 433 1 096 2 982 1 616 Beaumont - Hague 117 187 112 77 Les Pieux 316 123 649 225 Le Val de Saire 3 874 1 106 1 489 951 Côte Val de Saire 2 136 754 900 649 Secteur Carentan 1 808 1 558 1 142 760 Secteur Cherbourg Valognes 15 410 14 501 13 540 4 097 CUC 11 744 12 768 10 959 2 603 Valognes 988 1 001 759 380

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 119 année de construction 100% 7% 14% 12% 11% 13% 9% 13% 9% 12% 90% 19% 18% 16% 17% 15% 14% 14% 80% 29% 22% 26% 20% 20% 28% 24% 22% 23% 20% 22% 70% 21% 23% 33% 15% 60% 19% 49% 17% 24% après 1990 26% 25% 50% 22% 30% 30% 34% 32% 12% 1975-1990 40% 38% 1949-1974 30% 55% 9% 48% 52% 48% 20% 38% 41% 38% 37% 38% Avant 1949 34% 32% 31% 32% 10% 24% 24% 0%

ie in s ux ux ire s s nd nt sle ie ie a ne ne a e te is I is P e P re S n og C og rm ch Co ra es ra s gu s ai de ta al U al o n u a d a Le a Le S l en V C V -N Ma d m te m - - H e a ar rg se s et ô st e t l d V C u s ay e C E gu on a ôte ur bo Ba P g te a m V C te er ca ô H u Le c h Bo C La ea Se r C B eu ct Se

Le parc du Pays du Cotentin est relativement plus jeune que celui du département : 62 % du parc date d'après-guerre contre 59 % à l'échelle du département. La CUC a connu une forte croissance du parc après-guerre (33 % des logements construits entre 1949 et 1974) qui s'est poursuivie dans les années 80 (29 % des logements construits entre 1975 et 1990). Le secteur la Hague-les Pieux a connu de nombreuses constructions de logements dans les années 80 (33 % des logements construits entre 1975 et 1990) - et particulièrement sur Les Pieux (49 % des logements construits entre 1975 et 1990). Cela s'explique probablement par les grands travaux du nucléaire et l'essor de l'activité des chantiers navals. Les secteurs Bocage et marais et Le Val de Saire présentent un parc relativement ancien avec respectivement 48 % et 52 % de logements construits avant 1949.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 120 3.2.4 - Typologie des logements du parc de résidences principales

5 pièces et 1 et 2 pièces 3 pièces 4 pièces source : Filocom 2005 plus Basse-Normandie 123 713 146 362 169 792 175 915 Manche 36 958 50 309 59 842 62 582 Pays du Cotentin 16 456 20 483 24 528 24 240 Secteurs Sous-secteurs Bocage et marais 2 804 3 893 4 790 4 855 Côte des Isles 549 838 880 848 Côte Est marais 171 300 317 390 La Hague - Les Pieux 1 353 1 910 2 859 3 006 Beaumont - Hague 61 95 174 163 Les Pieux 202 238 425 448 Le Val de Saire 1 279 1 735 2 224 2 183 Côte Val de Saire 747 1 084 1 307 1 302 Secteur Carentan 671 1 158 1 555 1 884 Secteur Cherbourg Valognes 10 349 11 787 13 100 12 312 CUC 8 887 9 810 10 371 9 006 Valognes 594 781 913 840

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 121 100%

90% 24% 29% 28% 30% 27% 29% 29% 26% 27% 30% 33% 33% 33% 34% 80% 36% 70% 27% 60% 28% 28% 29% 28% 29% 29% 29% 30% 29% 27% 31% 50% 35% 32% 30% 5 pièces et plus 40% 4 pièces 25% 26% 24% 24% 24% 27% 25% 3 pièces 30% 24% 25% 23% 24% 21% 18% 22% 20% 19% 1 et 2 pièces 22% 23% 10% 20% 18% 19% 17% 18% 17% 17% 19% 15% 15% 12% 15% 13% 0%

ie in s ux ux re s s nd nt le ie ie ai ne ne a e te is Is is P e P re S n og C og rm ch o ra es ra s gu s ai e ta al U al o n C a d a Le a Le S l d en V C V -N Ma du m te m - - H e a ar rg se s et ô st e t l d V C u s ay e C E gu on a te ur bo Ba P ag te a m V Cô te er c ô H u Le c h Bo C La ea Se r C B eu ct Se

La typologie du parc du Pays est très proche de celle des parcs départementaux et régionaux, avec une légère sur-représentation des grands logements (29 % de logements de 4 pièces et 28 % de 5 pièces et plus) et une sous-représentation des petits et moyens logements (19 % de logements de 1 et 2 pièces, 24 % de logements de 3 pièces). C'est dans le secteur Cherbourg/Valognes et plus particulièrement dans la CUC que l'on retrouve le plus de petits et moyens logements (23 % de 1 et 2 pièces, 26 % de 3 pièces). Sur les autres secteurs, les grands logements sont sur-représentés avec un maximum pour le secteur Carentan (66 % de 4 pièces et plus).

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 122 3.2.5 - Le parc locatif social La proportion de logements sociaux dans les communes ayant plus de 1 000 habitants

URVILLEURVILLE NACQUEVILLENACQUEVILLE QUERQUEVILLEQUERQUEVILLE %% dede logementslogements sociauxsociaux (source(source EPLSEPLS 2007)2007) BEAUMONTBEAUMONT QUERQUEVILLEQUERQUEVILLE HAGUEHAGUEHAGUE parpar rapportrapport àà lala populationpopulation (source(source INSEEINSEE 2006)2006) HAGUEHAGUEHAGUE EQUEURDREVILLEEQUEURDREVILLE FERMANVILLEFERMANVILLE HAINNEVILLEHAINNEVILLE 00%% (9)(9)(9) TOURLAVILLETOURLAVILLE STST PIERREPIERRE EGLISEEGLISE moinsmoins dede 5%5% (40)(40)(40) CHERBOURGCHERBOURG STST PIERREPIERRE EGLISEEGLISE moinsmoins dede 5%5% (40)(40)(40) BRETTEVILLEBRETTEVILLE OCTEVILLEOCTEVILLEOCTEVILLE REVILLEREVILLE dede 5%5% àà 8%8% (14)(14)(14) DIGOSVILLEDIGOSVILLE DIGOSVILLEDIGOSVILLE dede 8%8% àà 10%10% (14)(14)(14) MARTINVASTMARTINVAST LALA GLACERIEGLACERIE STST VAASTVAAST LALA HOUGUE HOUGUE dede 10%10% àà 21%21% (18)(18)(18) TOLLEVASTTOLLEVAST TOLLEVASTTOLLEVAST QUETTEHOUQUETTEHOU SIOUVILLESIOUVILLE HAGUEHAGUE BRIXBRIX FLAMANVILLEFLAMANVILLE RAUVILLERAUVILLE LALASOTTEVASTSOTTEVAST BIGOTBIGOT VALOGNESVALOGNES LESLES PIEUXPIEUX VALOGNESVALOGNES YVETOTYVETOT BOCAGEBOCAGE BRICQUEBECBRICQUEBEC BRICQUEBECBRICQUEBEC MONTEBOURGMONTEBOURG SURTAINVILLESURTAINVILLE MONTEBOURGMONTEBOURG

BARNEVILLEBARNEVILLE CARTERETCARTERET STESTE MEREMERE EGLISE EGLISE

PORTBAILPORTBAIL STST SAUVEURSAUVEUR LELE VICOMTEVICOMTE PICAUVILLEPICAUVILLE

STST HILAIRE HILAIRE PETITVILLE PETITVILLE

CARENTANCARENTAN

CREANCESCREANCES PERIERSPERIERS Le parc locatif social représente 24% de l'ensemble des résidences principales du pays du Cotentin, soit un parc social très important de 20 271 logements, majoritairement collectif. Les ¾ des logements sont situés sur la CUC. Le parc locatif social équivaut à plus de 55 % du parc social de la Manche. Il est relativement jeune : 50 % des logements ont été réalisés après 1978.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 123 3.2.4 - Le parc privé potentiellement indigne

Remarques sur les données du parc privé potentiellement indigne :

Les chiffres suivants n’ont en aucun cas pour ambition de localiser les situations réelles d’habitat indigne, mais bien de fournir des indicateurs d’alerte à croiser avec les signalements de mal-logement.

Ils fournissent un pré-repérage du Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) utile pour TauxTaux de logementslogements potentiellementpotentiellement SERVICE engager la réflexion sur les secteurs à risque « habitat indigne », mais le fichier HABITAT indignesindignes (PPPI)(PPPI) dansdansdans lesles résidencesrésidences ET VILLE principalesprincipales dudu parcparc privéprivé Filocom ne fournit pas d’information à l’adresse, indispensable dans une démarche (Filocom(Filocom 2005)2005) opérationnelle. Unité Politique et Prospective Habitat (SHV/PPH) La notion de parc privé potentiellement indigne est obtenu par croisement des données relatives à la classe cadastrale des résidences principales et les ressources des Juin 2008 ménages. Est potentiellement indigne le parc relevant des catégories 7 et 8 (médiocre et La Hague - les Pieux Le Val de Saire 12.2 % 15.5 % très médiocre) occupé par des ménages dont les ressources sont inférieures à 60% des Secteur Cherbourg-Valogne plafonds HLM et les logements de la catégorie 6 (ordinaire) occupé par des ménages 9.1 % aux ressources inférieures à 30% des plafonds HLM. Elle permet avant tout de repérer les secteurs plus sensibles.

Bocage et marais 17.9 %

Le PPPI est concentré dans les agglomérations, mais dans le département de la Manche, la part du Secteur Carentan parc privé potentiellement indigne dans le parc privé total par commune montre que les secteurs 9.8 % ruraux ne sont pas épargnés.

Le taux de PPPI dans le pays du Cotentin de 12.2% est inférieur à la moyenne départementale qui est de 13.2%. Cependant, les logements potentiellement indignes ne sont pas répartis de manière homogène sur l’ensemble du territoire du pays. Ils représentent une part plus importante des logements privés en milieu rural.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 124

Ministère de l'Écologie, de l'Énergie, du Développement Durable et de l'Aménagement du Territoire Les secteurs ruraux Bocage et marais et Val de Saire sont globalement plus concernés par la question de l’habitat indigne avec des taux de PPPI respectivement de 17,9% et 15,5%. Les secteurs de Carentan et de Cherbourg/Valognes présentent des taux de logements potentiellement indignes inférieurs à la moyenne départementale. (respectivement 9.8% et 9.1%) Néanmoins, dans l’agglomération cherbourgeoise, les difficultés socio-économiques et l’inadéquation entre les ressources des ménages et le coût du logement de qualité en centre ville rendent les locataires du parc privé captifs de l’habitat indigne. Près de 11% des logements privés de Cherbourg-Octeville, soit environ 1 150 logements, sont potentiellement indignes. La sensibilité à la problématique de l’habitat indigne est forte à Cherbourg-Octeville qui est doté d’un Service Communal d’Hygiène et de Santé. Le secteur La Hague - les Pieux se situe à un niveau (12,2%) égal à la moyenne du pays et légèrement inférieur la moyenne départementale, le secteur a déjà fait l’objet de nombreuses restaurations immobilières.

Secteurs MLH Nombre total Nombre total Population Nombre de Nombre Part du Nombre Population Nombre de de RP de de RP de des RP du RP du parc total de PPPI dans total de totale des RP de 1949 catégorie catégorie Parc Privé privé Résidences l'ens. des résidences RP et après cadastrale 6 cadastrale 7 Potentielleme principales RP du parc principales dans l'ens. et 8 nt Indigne potentiellem privé (RP) du PPPI ent indignes Bocage et marais 10 344 2 574 5 211 14 628 2 615 17,9% 16 342 39 892 637 La Hague - les Pieux 5 549 1 011 1 981 8 078 983 12,2% 9 128 24 533 281 Le Val de Saire 4 691 912 2 098 6 936 1 076 15,5% 7 421 17 803 245 Secteur Carentan 2 965 210 757 4 026 394 9,8% 5 268 12 519 111 Secteur Cherbourg-Valognes 30 999 2 844 5 478 32 155 2 940 9,1% 47 548 110 367 624 Manche 119 102 21 858 44 545 174 789 23 134 13,2% 210 064 492 109 5 286

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 125 3.3 - Les flux du logement

3.3.1 - La construction neuve

logements Évolution logements logements destinés à occupation moyennes individuels Location commencés (%) 90- commencés collectifs la vente 99- personnelle annuelles 99-06 99-06 source : DRE/Sitadel 90-98 98/99-06 99-06 99-06 06 99-06 Basse-Normandie 5 980 25,1 7 479 1 455 6 024 1 350 1 576 4 552 Manche 1 704 62,3 2 766 326 2 440 294 555 1 911 Pays du Cotentin 591 51,4 895 117 778 67 194 631 Secteurs Sous-secteurs Bocage et marais 139 94 270 16 254 9 46 215 Côte des Isles 55 49,9 83 14 68 7 19 63 Côte Est marais 8 -47,5 4 0 4 0 2 13 La Hague - Les Pieux 94 46 138 3 135 3 25 124 Beaumont - Hague 5 -1,2 5 0 4 0 2 4 Les Pieux 14 -61,9 6 0 5 0 4 6 Le Val de Saire 66 46,4 96 11 85 13 11 72 Côte Val de Saire 48 31,9 63 11 52 13 9 41 Secteur Carentan 48 17,2 56 9 47 8 14 40 Secteur Cherbourg Valognes 244 28,3 313 79 235 34 98 181 CUC 170 -4,4 162 66 97 25 84 62 Valognes 20 39,8 28 11 17 8 8 18

• Occupation personnelle : concerne majoritairement des maisons individuelles construites par des particuliers ; • Location : recouvre aussi bien le locatif social financé avec des aides l’État, que le locatif privé ; • Vente : vente au public sur le marché de la promotion immobilière, ou vente en globalité auprès d’un investisseur qui destine les logements acquis au marché locatif

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 126 Nombre de logements commencés moyennes annuelles 900 750 600 logements commencés 90-98 450 logements commencés 99-06 300 150 0 x x ntin les ieu ieu aire nes nes ote s Is P P e S log log u C rais de rais Les gue Les aire l d tan Va UC Va d a ôte a e - Ha S Va ren rg C ays et m C st m gu t - l de te Ca bou P ge E Ha on Va Cô ur her ca ôte La um Le cte r C Bo C Bea Se teu Sec

16,0

14,0

12,0

10,0

8,0 Taux de construction pour 1000 90-98 taux de construction pour 1000 99-06 6,0

4,0

2,0

0,0 x x e s die ntin les ieu ieu air nes ne an ote s Is P P e S log log orm che u C rais de rais Les gue Les aire l d tan Va UC Va e-N an d a ôte a e - Ha S Va ren rg C ss M ays et m C st m gu t - l de te Ca bou Ba P ge E Ha on Va Cô ur her ca ôte La um Le cte r C Bo C Bea Se teu Sec

Entre les deux périodes 1990-1998 et 1999-2006, le nombre annuel de logements commencés sur le Pays du Cotentin progresse de plus de 50 % passant de 591 logements par an à 895. Cependant, son taux de construction sur la dernière période (9,3 ‰) reste inférieur à celui du département (11,3 ‰) qui a

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 127 progressé d'un point supplémentaire. Le secteur Bocage et marais affiche une augmentation record de 94 % entre les deux périodes, atteignant 270 logements commencés par an sur la période récente. Les secteurs La Hague-Les Pieux et Le val de Saire connaissent des progressions similaires (environ 46 %) tandis que les secteurs Cherbourg / Valognes et Carentan révèlent des augmentations plus modérées avec respectivement 28,3 % et 17,2 %. Entre 1999 et 2006, c'est sur La Hague - Les Pieux que la construction neuve est la plus dynamique (avec le taux de construction le plus élevé des secteurs : 13,5 ‰) et sur Cherbourg / Valognes la plus faible (avec le taux de construction le plus bas des secteurs : 6,3 ‰). Les sous-secteurs Les Pieux et Côte Est marais voient la situation régresser avec une diminution des logements commencés (respectivement - 61,9 % et - 47,5 %) et atteignent des niveaux de construction très bas sur la dernière période (avec des taux de construction respectifs de 3,9 et 2,2). Sur la CUC, la construction stagne à un niveau relativement faible (taux de construction de 4,1).

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 128 Logements commencés 1999-2006 répartition collectifs/individuels 100,00 90,00 80,00 70,00 60,00 % collectifs 50,00 % individuels 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00

die che ntin rais les rais eux gue eux aire aire tan nes UC nes an an te a s Is a Pi Ha Pi S S ren log C og orm M Co et m de st m es t - es l de l de Ca Va Val e-N du ge te e E - L on L Va Va eur rg ss ays ca Cô ôt gue um Le te ct ou Ba P Bo C Ha Bea Cô Se erb La r Ch teu Sec

Le Pays du Cotentin présente une répartition de son parc collectif/individuel légèrement moins déséquilibrée qu'à l'échelle du département : une grande majorité de logements individuels (86,88 % contre 88,21 % sur le département). Sur Bocage et marais et La Hague-Les Pieux, le parc individuel représente une part écrasante avec respectivement 94 % et 98 %. C'est sur Cherbourg / Valognes et en particulier sur les sous-secteurs de la CUC et Valognes que le parc collectif est mieux représenté : 25 % sur les secteurs, 40,5 % sur la CUC et 38 % sur Valognes.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 129 Logements commencés 1999-2006 destination 90 80 70 60 % vente 50 % location 40 % occupation perso 30 20 10 0 e s s x x n s s die ch ntin rais le rai ieu gue ieu aire aire ta ne UC ne an an ote ma s Is ma P Ha P e S e S ren log C log orm M C et de st Les t - Les l d l d Ca Va Va e-N du ge ôte e E e - on Va Va eur rg ss ays ca C ôt gu aum Le te ect bou Ba P Bo C Ha Be Cô S her La r C teu Sec

La vente est légèrement sous-représentée sur le Pays du Cotentin (7,5 %), par rapport au département (10,6 %) et à la région (18 %), au profit de l'occupation personnelle, largement prépondérante (70,75 %) et de la location (21,8 %). Bocage et marais et La Hague – Les Pieux affichent autour de 80 % de logements destinés à l'occupation personnelle et des taux quasiment nuls pour la vente (respectivement 3,33 % et 0 %). Sur Le Val de Saire et le secteur Carentan, une part relativement importante de logements est destinée à la vente (13,5 %) et sur le secteur Cherbourg/Valognes, c'est la location qui est bien représentée (31,44 %) notamment sur la CUC où la location représente 50 % des logements commencés.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 130 3.3.2 - Les flux dans le parc social -données conjoncturelles sur la demande

Le taux de mobilité sur le Pays du Cotentin est comparable (10,50 % en 2007) Densité parc à celui du département (10,08 %). Taux vacance locatif pour Taux mobilité (%) (%) 1 000 La mobilité est en baisse sur tous les secteurs variant entre 5 % pour le Val de habitants Saire et 11 % pour le secteur Cherbourg Valognes. source : EPLS 2003/2007 2003 2007 2003 2007 2007 Le taux de vacance* du parc HLM du Pays baisse entre 2003 et 2007 en deçà Manche 13,55 10,08 2,59 2,76 73,30 de 2 %, niveau inférieur au taux départemental (2,76 %). Ceci révèle une Pays du Cotentin 14,40 10,50 2,48 1,94 108,60 Secteurs Sous-secteurs tension sur le marché du locatif social à l'échelle du Pays. Bocage et marais 7,84 7,38 1,26 2,07 44,90 La vacance est à un niveau très bas sur tous les secteurs. Seul le secteur de Côte des Isles 8,97 10,12 1,38 3,47 54,70 Cherbourg Valognes connaît une diminution de la vacance de son parc locatif Côte Est marais 9,62 1,85 1,92 1,85 19,70 social. La Hague - Les Pieux 11,06 9,17 1,25 1,42 54,90 Beaumont - Hague 12,18 10,71 4,20 3,57 202,80 Le sous-secteur Beaumont-Hague présente une densité importante de Les Pieux 9,09 7,30 0,00 0,32 90,60 logements sociaux (202,80 pour mille). Le Val de Saire 7,22 5,10 0,44 0,82 28,30 Côte Val de Saire 5,60 4,95 0,00 0,25 40,40 Secteur Carentan 14,14 9,22 1,84 3,65 119,30 * Le taux de vacance dans le parc de logements locatifs sociaux constitue une Secteur Cherbourg Valognes 15,53 11,18 2,81 1,85 152,60 indication immédiate de l'inadéquation entre l'offre de logements et la CUC 15,76 11,26 2,98 1,83 182,20 demande exprimée. La vacance doit être examinée dans son contexte local Valognes 12,12 10,05 0,11 2,19 133,30 (dysfonctionnements, solutions). La vacance peut être la conséquence d'une obsolescence du parc comme elle peut résulter de la concurrence exercée par d'autres patrimoines immobiliers vis-à-vis de la même clientèle-cible. Certaines parties du parc privé (communément dit « parc social de fait »), peuvent être investis dans des contextes de marché tendu par des ménages défavorisés, parce qu'ils ne parviennent pas à accéder au parc social public "trop cher" pour eux. Le taux de vacance doit être considéré comme un signal d'alarme de la dégradation d'une situation de marché local.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 131 État de la demande de logements locatifs sociaux

ratio Total logts sociaux Population ratio Secteurs habitat Sous secteurs MLH %appart %maison %indifférent demande/offr Demandes 05 2006 demandes/pop e Bocage et marais côte des isles 94 1% 65% 34% 299 31,4% 6 450 1,5% côte Est marais 13 15% 38% 46% 52 25,0% 2 757 0,5% reste du secteur 444 5% 40% 55% 1 208 36,8% 30 781 1,4% Total Bocage et marais 551 5% 44% 51% 1 559 35,3% 39 988 1,4% La Hague - les Pieux Beaumont Hague 7 100% 0% 0% 237 3,0% 1 291 0,5% Les Pieux 218 2% 83% 15% 292 74,7% 3 387 6,4% reste du secteur 255 1% 64% 35% 594 42,9% 19 456 1,3% Total La Hague - les Pieux 480 3% 71% 26% 1 123 42,7% 24 134 2,0% Le Val de Saire côte Val de Saire 174 6% 71% 24% 384 45,3% 10 078 1,7% reste du secteur 41 5% 71% 24% 68 60,3% 7 612 0,5% Total Le Val de Saire 215 6% 71% 24% 452 47,6% 17 690 1,2% Carentan 337 41% 55% 4% 1 317 25,6% 12 671 2,7% Cherbourg-Valognes CUC 3 477 61% 39% ND 14 121 24,6% 85 588 4,1% Valognes 364 45% 38% 17% 884 41,2% 7 274 5,0% reste du secteur 36 0% 86% 14% 17 211,8% 17 199 0,2% Total Secteur Cherb-Valognes 3 877 59% 39% 2% 15 022 25,8% 110 061 3,5% Pays du Cotentin 5 460 45% 45% 10% 19 473 28,0% 204 544 2,7% Manche 9 998 40% 47% 13% 35 033 28,5% 492 563 2,0%

L'enregistrement d es demandes de logements locatifs sociaux dans le fichier Imhoweb (géré par Manche Habitat en accord avec les autres bailleurs et les communes) fait apparaître 5 460 demandes actives au 31/12/2008 sur le pays du Cotentin (dont 1 983 hors CUC) soit 55% des demandes départementales. Sur la CUC, 3 477 demandes (y compris les mutations à l'intérieur du parc public qui représentent 45% des demandes) sont actives dans le fichier n° unique.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 132 1 0 0% 6% 70% 24% Beaumont Hague CUC 7  1912 6% 70% 24% 61% 39% 0% Le Val de Saire 3% 71% 26% La Hague - les Pieux 170 côte Val de Saire 345 Secteur Cherbourg-Valognes  141 2123  2% 83% 15% 45% 38% 17% Les Pieux 168 Valognes   195  15% 39% 46% 5% 44% 51% Bocage et marais 398 côte Est marais 1% 65% 34% 9  côte des isles  65 

41% 55% 4%

Secteur Carentan 203 

 Catégories des demandes  par secteur et sous-secteur 1 500 Secteur Saint-Lois 750 823 150

Indifférents Maisons Appartements

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 133 La répartition des demandes HLM par motivation exprimée

Modif. Logt Logt actuel Loyer jugé Raisons de Environnement Autres Secteurs habitat Sous secteurs MLH composition Décohabitation repris,mis en trop petit trop élevé santé non satisfaisant motifs familiale vente,vendu

Bocage et marais côte des isles 13% 12% 18% 4% 13% 4% 11% 26% côte Est marais 15% 0% 8% 8% 15% 8% 8% 38% reste du secteur 11% 13% 18% 8% 5% 3% 9% 34% Total Bocage et marais 12% 12% 17% 7% 6% 3% 9% 33% La Hague - les Pieux Beaumont Hague 14% 0% 29% 0% 0% 0% 0% 57% Les Pieux 14% 14% 15% 8% 4% 2% 9% 35% reste du secteur 18% 15% 15% 4% 6% 7% 8% 28% Total La Hague - les Pieux 16% 14% 15% 6% 5% 5% 8% 32% Le Val de Saire côte Val de Saire 10% 11% 19% 7% 7% 2% 4% 40% reste du secteur 5% 27% 12% 10% 2% 2% 7% 34% Total Le Val de Saire 9% 14% 18% 7% 6% 2% 5% 39% Carentan 19% 13% 18% 8% 7% 5% 4% 27% Cherbourg-Valognes CUC 13% 16% 16% 7% 5% 8% 2% 33% Valognes 10% 16% 12% 7% 8% 7% 2% 38% reste du secteur 17% 39% 0% 6% 0% 6% 3% 31% Secteur Cherbourg-Valognes 11% 18% 11% 7% 7% 7% 3% 38% Pays du Cotentin 13% 14% 16% 7% 6% 4% 6% 33% Manche 14% 13% 13% 8% 6% 6% 5% 41% Source Imhoweb 31/12/2008 Manche Habitat et fichier central du logement CUC - Situation 27/10/2009

Une part importante des demandes de logements sociaux dans le pays du Cotentin est motivée suite à la modification de la composition familiale ou suite à des situations de décohabitation. 18% des demandes de logement sur le secteur de Cherbourg-Valognes sont déposées suite à la modification de la composition familiale. (contre 13% à l’échelle départementale) Les demandes motivées par la décohabitation sont plus fréquentes dans le secteur rural Bocage et marais, dans le secteur du Val de Saire, et à Carentan.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 134 Le statut d'occupation des demandeurs de logements sociaux

Autres Locataire Locataire Hébergé Hébergé statuts Propriétaire Secteurs habitat Sous secteurs dans un dans le par les par amis (héberg. d'un logt logt HLM privé parents ou tiers Temp.,cara vane,…) Bocage et marais côte des isles 31% 37% 7% 12% 9% 4% côte Est marais 31% 54% 8% 0% 8% 0% reste du secteur 27% 39% 8% 18% 7% 1% Total Bocage et marais 28% 39% 8% 16% 7% 2% La Hague - les Pieux Beaumont Hague 0% 0% 14% 86% 0% 0% Les Pieux 23% 42% 11% 16% 6% 3% reste du secteur 33% 35% 12% 17% 2% 1% Total La Hague - les Pieux 28% 38% 11% 18% 4% 2% Le Val de Saire côte Val de Saire 19% 47% 7% 17% 9% 1% reste du secteur 29% 46% 2% 20% 2% 0% Total Le Val de Saire 21% 47% 6% 17% 8% 1% Carentan 40% 31% 6% 16% 5% 2% Cherbourg-Valognes CUC 45% 55% ND 16% ND ND Valognes 46% 32% 4% 9% 7% 2% reste du secteur 56% 36% 3% 3% 3% 0% Total Secteur Cherbourg-Valognes 47% 32% 4% 8% 6% 2% Pays du Cotentin 33% 37% 7% 15% 6% 2% Manche 35% 37% 7% 13% 5% 3% -source Imhoweb 31/12/08 Manche Habitat et fichier central CUC situation 27/10/2009 A noter que 33% des demandeurs du pays du Cotentin sont déjà logés dans le parc HLM mais souhaitent changer de logement. La demande de ce type de public est plus forte sur le secteur de Cherbourg-Valognes (47% hors CUC), et Carentan (40%). Près du tiers des demandeurs est actuellement locataire dans le parc privé et souhaite intégrer un logement social. La proportion de ce type de demandeurs est nettement plus importante dans les secteurs des Pieux (42%), de la côte Est (54%) et de la cote du Val de Saire (47%).

Quelques demandeurs sont logés en foyer ou par l’employeur notamment sur la côte des Isles et celle du Val de Saire. Les demandeurs logés en foyer, en CHRS, ou en habitat mobile sont également présents (7 demandeurs) à Carentan. Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 135 3.3.3 - Les marchés de l'immobilier

3.3.3.1 – les ventes

Appartements neufs (prix en € au m²) Avertissement : Les données disponibles Source : site internet sont peu détaillées et disparates. Immoprix (période du 01/04/07 au studios 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces Ensemble 31/03/08) Le prix moyen des maisons anciennes Manche 3 210 2 800 3 100 s'établit à 164 300 € dans le secteur Cherbourg-Octeville, soit un niveau supérieur à celui constaté sur le Source : site internet Immoprix Maisons anciennes (€) département (146 000 €). Le prix moyen (période du 01/06/07 au 31/05/08) Terrain à bâtir du terrain à bâtir est de 43 900 € sur ce 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces Ensemble même secteur. Manche 100 100 126 500 159 000 171 600 146 000

Secteur Cherbourg-Octeville 112 000 137 700 171 300 187 800 164 300 43900 En revanche, pour les appartements Cherbourg-Octeville 82 500 à 140 000 à anciens, le secteur de Cherbourg- 127 500 170 000 Octeville est relativement moins cher et Equeurdreville-Hainneville 140 000 à propose globalement 1420 €/m² contre 180 000 1620 €/m² sur le département). La Glacerie 121 000 à 170 000 Tourlaville 115 000 à 133 100 à 155 000 à 115 000 à 157 300 180 000 210 000 210 000 Beaumont-Hagues 32 000 à 38 900 Valognes 120 000 à 40 000 à 185 000 45 500

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 136 Source : site internet Immoprix (période du 01/04/07 au Appartements anciens (prix en € au m²) 31/03/08) studios 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces Ensemble Manche 1 650 1 800 1 770 1 500 1 410 1 620 Secteur Cherbourg- Octeville 1 730 1 610 1 290 1 450 Cherbourg-Octeville De 1 520 à De 1 430 De 1 230 à 2 040 à 1 890 2 040

Prix constatés en € au m² Appartements Maisons Le prix de vente des maisons a augmenté sur Cherbourg et Vente location Vente location Valognes de près de 40 % et sur Source : www.pap.fr (de Moyenne Variation Moyenne Variation Moyenne Variation Moyenne Variation sur Sainte-Mère l'Eglise, tandis qu'il particulier à particulier) sur 1 an (%) sur 1 an (%) sur 1 an (%) 1 an (%) est en baisse sur Glacerie, Manche Barneville et Tourlaville. Barneville Carteret 2 048,61 2 076,41 -16,57 Le prix moyen d'une maison à Bricquebec 6,53 Cherbourg s'élève à 2200 €/m² contre 1732 €/m² pour un Cherbourg 1 732,98 2 200,56 37,30 appartement. Equeurdreville 1 745,71 Sur Valognes, le prix des Glacerie 1 428,71 -47,86 appartements a augmenté plus Saint Vaast la Hougue 9,48 2 784,51 vite que celui des maisons en Sainte Mere l'Eglise 1 171,98 26,42 2008. Tourlaville 1 846,32 -7,44 Valognes 2 478,21 58,58 8,44 2 349,93 38,91

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 137 Maisons Appartements Appartements Source : www.lavieimmo.com Prix d'achat Loyer mensuel Terrains (la vie immobilière) Prix d'achat (prix médian) (hors charges) Un appartement sur Cherbourg s'achète 1421 €/m² en moyenne contre 1868 €/m² sur le €/m² %/an € %/an €/m² %/an €/m² %/an département. Ce prix d'achat a augmenté un peu Manche 1 868 + 4,6 153 667 + 10 8,4 + 2,1 64,6 + 91,7 plus sur Cherbourg que sur le département (+ Barneville Carteret 94,3 - 7,0 5,6 % / an contre + 4,6 % / an). Beaumont-Hague 49,1 + 185,9 Le prix médian d'achat d'une maison sur Cherbourg-Octeville 1 421 + 5,6 150 000 + 3,4 11,2 + 0,3 Cherbourg est presque le même qu'à l'échelle du département (environ 150 000 €), avec une Equeurdreville-Hainneville 161 000 + 15 7,2 + 3,3 progression plus forte sur le département. Portbail 45,8 + 52,5 Equeurdreville, Querqueville et Tourlaville Querqueville 134 000 + 12,6 connaissent des augmentations importantes avec respectivement + 15 % / an, + 12,6 % / an Tourlaville 150 000 + 11,6 7,6 + 3,3 et + 11,6 % / an. Valognes 50,5 + 96,1 Le loyer mensuel (hors charges) d'un appartement est plus élevé sur Cherbourg qu'au Avertissement : Données purement indicatives basées sur la moyenne des données des villes constituant niveau départemental (11,2€/m² contre l'échantillon départemental. Ces données sont susceptibles d'être volatiles en fonction des villes constituant 8,4€/m²). l'échantillon départemental. Le loyer moyen est exprimé en €/m² par mois hors charges. Prix médian : valeur médiane entre le prix le plus haut et le prix plus bas. Le terrain à bâtir a connu une très forte augmentation sur Beaumont-Hague (+ 186 % / an). Sur Valognes, une progression de 96 % / an est enregistrée, ce qui est du même ordre de grandeur que sur le département.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 138 3.3.3.2 – le niveau de loyer du marché privé

Pour les loyers (hors charges), les données récoltées ne NIVEAU (en €/m²) & concernent que la communauté urbaine de Cherbourg LOYERS DE MARCHE VARIATION DES LOYERS DE MARCHE disponibles dans la base (taux de variation en %) (CUC) et deux villes, aussi que la moyenne Clameur 2007 2008 2009 départementale. Cherbourg – Octeville 11,4 (10,7) 10,2 (9,8) 7,4 (-6,7) Equeurdreville-Hainneville 7,0 (4,7) 7,3 (2,1) 7,7 (-4,2) Le niveau moyen des loyers est en 2009 à 6,7€/m² sur la communauté de commune. Les loyers de la CUC sont en CUC hors Cherbourg-Octeville 10,2 (9,5) 7,6 (5,6) 6,6 (-4,4) moyenne inférieurs à la moyenne départementale. CUC 7,1 (2,0) 9,1 (8) 6,7 (-2,8) Le niveau des loyers reste cependant plus élevé sur la ville Manche 8,8 9 8 centre, qu'en périphérie. Basse Normandie 10,8 11,4 10,7 Source : CLAMEUR – 2007-2009

NIVEAU (en €/m²) & LOYERS DE MARCHE VARIATION DES LOYERS DE MARCHE (taux de variation en %) disponibles dans la base Année Clameur Studios et 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble 2009 8,0 (-15,8) 9,2 (-1,6) 7,4 (-5,9) 6,9 (-1,9) 5,3 (-3,1) 7,4 (-6,7) Cherbourg – Octeville 2008 18,4 (25,1) 9,4 (-1,6) 7,9 (5,5) 8,9 (19,1) 6,3 (9,8) 10,2( 9,9) 2009 8,5 (-4,2) 6,6 (-4,1) 5,8 (-4,2) 6,5 (-4,2) 5,2 (-4,2) 7,7 (-4,2) Equeurdreville-Hainneville 2008 9,5 (1,9) 7,4 (2,2) 6,5 (1,9) 7,3 (1,9) 5,8 (1,9) 7,3 (2,1) 2009 8,7 (-12,9) 9,2 (4,9) 7,4 (-1,1) 6,2 (-4,1) 5,4 (-8,9) 6,7 (-2,8) CUC 2008 15,7 (19,1) 8,7 (0,9) 7,8 (3,9) 8,9 (21,9) 6,6 (0,7) 9,1 (8,0) 2009 11,5 9,2 7,6 6,7 5,3 8 Manche 2008 NC NC NC NC NC 9 2009 14,7 10,3 8,5 7,4 6,8 10,7 Basse Normandie 2008 NC NC NC NC NC 11,4

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 139 3.3.3.3 - Les montants moyens du loyer au regard de l'aide au logement (allocataires CAF) Concernant le montant moyen des loyers et des remboursements d'emprunt, les statistiques ne sont accessibles qu'au niveau de chaque antenne CAF.

LoyersLoyers moyensmoyens auau 31/12/200831/12/2008 570570 EqueurdrevilleEqueurdreville TourlavilleTourlaville cherbourgcherbourg

374374 441441 374374 441441 271271 416416 346346 457457

OctevilleOcteville ménagesménages avecavec aideaide APLAPL ménagesménages avecavec aideaide auau logementlogement (autre(autre qu'APL)qu'APL) 565565 424424 ValognesValognes

383383 502502 Globalement sur le pays du cotentin, le loyer moyen apparaît contrasté selon les antennes. Les loyers moyens des antennes de Valognes et Carentan sont nettement supérieurs à celui du département. Mais les chiffres fournis par la CAF sont à prendre avec précaution car ils ne couvrent qu'une carentancarentan partie des logements offerts à la location et surtout ne précisent pas le niveau des loyers de la ville centre de

361361 523523 chaque antenne.

00 00 Source : CAF de la Manche au 31/12/2008-00 00 périmètre des antennes CAF

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 140 zonage CAF Nbre allocataires Allocataires Allocataires loyerAPL APL Appréciation loyers AL versée Appréciation habitants avec une AL ou ALS APL versée du taux moyens (parc privé) du taux en 2006 allocation d'effort (loyer - (hors APL) d'effort (loyer - logement APL) AL) Carentan 41 402 3 344 54% 46% 361 189 172 523 188 335 Cherbourg 40 838 4 284 42% 58% 271 199 72 416 192 224 Equeurdreville 37 065 2 465 27% 73% 374 193 181 442 181 260 Octeville 17 193 3 791 24% 76% 565 195 370 425 171 254 Tourlaville 33 382 2 598 38% 62% 346 178 168 457 185 272 Valognes 54 449 3 891 53% 47% 384 198 186 503 181 322 Manche 492 563 41 497 49% 51% 366 188 178 467 184 283

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 141 3.4 - La synthèse au regard des échanges avec les acteurs locaux et les indicateurs clés

Cette synthèse s'appuie sur les indications des acteurs du logement interviewés mais aussi sur les principaux indicateurs quantitatifs renseignés pour chaque secteur du Pays. Dans le but de permettre aux partenaires une vision d’ensemble de ces indicateurs, l'annexe présentera en fin d'étude l’ensemble des indicateurs sur chacun des secteurs de la Manche .

Le Pays du Cotentin présente une grande variété de paysages: de l'agglomération Cherbourgeoise aux territoires plus ruraux en passant par le péri-urbain, les marais et le littoral. Il dispose d'une richesse d'entreprises en technologie de pointe et de l'activité des grands donneurs d'ordre du secteur : les entreprises liées au nucléaire, la DSN (ARSENAL), les activités de la pêche et de la conchyliculture, l’agro-alimentaire et l’industrie du lait,..

La population

L'évolution démographique montre une légère augmentation (+0,04% par an entre 1999 et 2006) et un vieillissement global de la population à l'échelle du pays, mais les évolutions sont différenciées et contrastées selon les secteurs géographiques à l'intérieur du pays :

Sur la Communauté urbaine de Cherbourg, il y a une baisse de population continuelle depuis 1990. Mais la perte de population due au solde migratoire est moins importante entre 1999 et 2006 qu'entre 1990 et 1999, surtout sur la ville-centre. On s'aperçoit que le phénomène de périurbanisation n'est plus uniquement sur la première couronne, mais s'opère sur une grande partie du territoire. La distance moyenne d'éloignement est passée de 10 à 20 km.

En terme de démographie, et de migrations, on constate un départ des jeunes de Cherbourg-Octeville et l’arrivée de seniors. Les jeunes couples s’installent plutôt sur le péri-urbain de la zone "Bocage et marais" en raison d'une fiscalité plus faible. Sur Cherbourg-Octeville il y a une demande de personnes âgées voulant se rapprocher des services. Il faut donc se préoccuper de l’accessibilité des logements et de la taille des logements proposés notamment dans le parc social.

La baisse de population sur la ville-centre de Valognes est compensée par la hausse dans la périphérie qui maintient son dynamisme. La commune de Valognes bénéficie de sa situation géographique entre les deux côtes, sur la RN13 à proximité de Cherbourg-Octeville et sur l'axe Valognes-Coutances-Avranches.

Sur le secteur du Val de Saire, on constate une évolution positive de la population de +0,29% sur la période 1999-2006 (+0,54% hors communes littorales). Sur le secteur, le vieillissement de la population est plus marqué que sur l'ensemble du département (par exemple, 30% des habitants ont plus de 70 ans sur Morsalines)

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 142 Il y a une arrivée massive de retraités sur l'ensemble du territoire due essentiellement à l'attractivité du secteur avec la beauté du paysage (bocage, bord de mer) et à la qualité de vie (calme, pêche, agriculture). Ceci implique des besoins spécifiques (aide aux personnes âgées, médecins...). Ce secteur bénéficie également d'un potentiel touristique important.

Le littoral (Ouest et Est) connaît une évolution légèrement favorable liée essentiellement à l'arrivée de retraités. Les jeunes partent quant à eux vers les communes rétro-littorales ou vers les secteurs où l'activité économique est plus développée.

Les revenus

Le niveau moyen des revenus des ménages du pays du Cotentin est très correct (20 061€ par foyer fiscal en 2007 et développement exponentiel sur les 20 dernières années). Mais les écarts sont très importants, en particulier sur la CUC, entre les revenus élevés et les moins aisés et l'augmentation du fossé entre les 10% les plus riches et les 10% les moins riches perdure.

La demande en logement et la construction

Le nombre de logements a augmenté de 6% dans le pays contre 8% dans la Manche. Il s’agit essentiellement de logements individuels ( 75%) en dehors de la CUC.

Sur la CUC, 4,1 logements pour 1000 habitants ont été construits sur la période 99-06 ce qui est faible en comparaison de la tendance départementale (9,3 logts/1000 habts) cependant en légère baisse par rapport à la période précédente. Le Programme Local de l'Habitat (PLH) prévoit la construction de 4500 logements pour stabiliser la population à cause du phénomène de desserrement des ménages (divorces, diminution des naissance, vieillissement...).

On constate une arrivée de population en zone péri-urbaine ou à dominante agricole (environ 40% des logements construits entre 1999 et 2006). La fiscalité plus faible sur ces zones péri urbaines explique certainement ce phénomène, ainsi que le développement de services et d'équipement dans les secteurs ruraux (culturels, sportifs...).

Le nombre de résidences principales a augmenté de 9,2% sur le secteur Bocage et Marais entre 1999 et 2006 (7,4% au niveau départemental). Pour limiter la péri-ubanisation (qui pose le problème des déplacements en véhicule personnel contraires aux objectifs de développement durable), les élus de la CUC souhaitent un développement du port de cherbourg (terminal charbonnier, filière nautique,...)

La communauté de communes du bocage Valognais, avec 8,42logts/1000habts, montre une certaine dynamique en comparaison au secteur de la CUC .

Les communes littorales ont vu leur nombre de résidences secondaires encore augmenter de +18,2% contre +14,4% dans l'ensemble des communes littorales de la Manche entre 1999 et 2006. Le bâti secondaire a fortement évolué au cours de la dernière décennie en terme de confort : ces logements sont aujourd'hui équipés en chauffage, en salle d'eau..., par conséquent ils peuvent être occupés à toutes saisons.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 143 La tension sur le marché du logement et du foncier est forte, en particulier sur la côte des Isles, où la densité de population est plus importante et où le parc a augmenté entre 1999 et 2006 de seulement +7,8% en résidences principales mais de +37,5% en résidences secondaires en passant de 3018 à 4152.

Sur la côte Est, le nombre de résidences secondaires a augmenté de +46% en passant de 816 à 1192 entre 1999 et 2006. L’habitat doit répondre aux salariés du littoral mais le problème des déplacements se pose.

Le secteur du Val de Saire a vu également son nombre de résidences secondaires augmenter de 17,4%. Ce secteur manque de petit logements, le parc immobilier est presque uniquement composé de maisons individuelles. Cela pose un problème pour l'accueil de population jeune (apprentis, jeunes couples...) qui amène de nombreuses demandes de locations non satisfaites en raison du prix trop élevé des loyers.

Le potentiel de développement de l'habitat est limité à Carentan car la ville est entourée de marais.

Un grand nombre de ménages accueillis dans le Nord Cotentin sont des populations déplacées en raison de leur travail (AREVA, personnels de la Marine, etc) et ces populations sont susceptibles de partir plus facilement. La location est donc plus adaptée et le secteur locatif est par tradition beaucoup plus développé sur la CUC. .

Le parc de logements du pays du Cotentin est composé de grands logements qui ne sont pas toujours adaptés à la diminution de la taille des ménages. Seule la CUC dispose d’une proportion plus élevée de petits logements dans le parc privé. A l'opposé, on constate parfois des difficultés de logements pour les familles recomposées, de plus en plus nombreuses, qui nécessitent de grands logements.

La résorption de la vétusté des logements

D'une manière générale, dans le Nord-Cotentin on observe peu de rotation dans les logements. La vacance y est assez faible sauf sur certains quartiers de Cherbourg-Octeville. Les rénovations de bâti ancien, au-dessus des commerces de Cherbourg-Octeville sont difficiles car les accès aux étages se font le plus souvent par le commerce. Le taux de logements potentiellement indignes n'est pas négligeable sur le pays du Cotentin en particulier sur la zone Bocage Marais, Côte Est et CUC mais les dernières OPAH menées (CC Saint-Pierre Eglise et Val de Saire, Carentan, CUC) ont contribué à remettre en état une partie des logements comptabilisés.

Dans le secteur des marais et celui de Carentan, de nombreuses maisons anciennes sont en terre mélangée avec d'autres matériaux (pierre, chanvre, chaux..). La réhabilitation est spécifique et le parc des marais apporte les conseils sur les techniques à mettre en oeuvre ainsi qu'une aide financière.

Le parc social

Le parc social est plus présent sur le pays du Cotentin que dans le département (109 logements pour 1 000 habitants contre 73) . Il est concentré sur les communes de la CUC.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 144 La vacance de logements sociaux y est quasiment inexistante (moins de 1%), il y a donc une demande sociale importante renforcée par la tension sur le marché immobilier du secteur privé.

Un rééquilibrage du parc social à l’échelle du pays est souhaitable mais en zone rurale, l'absence de services dans les communes ne facilite pas la construction de logements sociaux.

Par ailleurs en zone urbaine ou littoral, dans les communes susceptibles d'accueillir du logement social, peu de terrains sont aujourd’hui disponibles et le principal problème est le coût du foncier. Il faudrait donc un effort partagé entre les différentes collectivités pour contribuer à accueillir de l’habitat locatif social.

Le secteur de Carentan offre une part importante de logements sociaux. Malgré la faiblesse globale de l'économie, ce secteur a besoin de logements locatifs à loyers modérés. Les salaires moyens y sont assez bas et les ménages en difficulté sont nombreux. La part des ménages éligibles au logement social sur le territoire (80%) est supérieure au niveau départemental (75%).

Sur la côte Ouest, il y a environ 10% de logements sociaux dont une bonne partie est liée aux premiers travaux de Flamanville mais il existe de la vacance dans certaine communes éloignés des services.

La réflexion sur l’implantation de logements sociaux passe par les documents d’urbanisme ou stratégiques (PLU, SCOT, PLH). La CUC travaille avec les services de l’établissement public foncier (EPFN) pour mettre en oeuvre le PLH. L’EPFN a permis de mobiliser du foncier et d’attirer les investisseurs sur la CUC (privé et public). Le PLH prévoit la réalisation de 750 logements sociaux sur la période 2007-2013.

Un peu à l'image de la Communauté Urbaine de Cherbourg, l'habitat social du reste du secteur Cherbourg-Valognes est concentré sur Valognes car la ville dispose de nombreux services qui peuvent contribuer à accueillir ce type de population.

Transport

Comme dans le reste du département, la culture de la voiture individuelle reste ancrée. Néanmoins, quelques entreprises ont vu se développer du co-voiturage. En dehors de la CUC, l'offre de transport en commun "Manéo" existe mais les trajets sont limités en raison de la densité de population qui est parfois trop faible.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 145 3.5 – La détermination des besoins en logements d'ici 2015

3.5.1 – Les enjeux de l'Etat

Les enjeux d'aménagement portés par l'Etat au cours des différents SCoT et devant être pris en compte dans la territorialisation des besoins sont les suivants :

- la préservation des ressources naturelles au regard du développement futur De façon générale sur le territoire, la capacité des milieux naturels doit être prise en compte pour le développement des zones urbaines. Certains secteurs agricoles tels que les terre maraîchères du Val de Saire, de la côte des îles ou encore les secteurs agricoles périurbains du pôle cherbourgeois doivent être préservés.

- la structuration durable du territoire. Le développement de l’habitat doit conforter le pôle urbain de l’agglomération Cherbourgeoise en évitant la dispersion de l’habitat et la péri urbanisation non maîtrisée. Le renouvellement de la ville avec des formes d’habitat moins consommatrice d’espace que par le passé et la rénovation des grands quartiers d’habitat social doivent se poursuivre.

- la solidarité territoriale et de la mixité sociale Il faut répondre au besoin des populations en matière d’habitat et réhabiliter l’habitat ancien dégradé (CUC/ marais/Bricquebec), et le bâti de qualité parfois vacant en promouvant la mixité sociale et en respectant les équilibres de développement urbains. Des projets de logements ou d’hébergements doivent permettre l’accueil des populations spécifiques. Ils doivent notamment permettre aux populations vieillissantes des zones rurales de se rapprocher, si besoin, des services existants dans les bourgs.

- la sécurité des personnes et des biens Il est nécessaire d’éviter l’urbanisation de zones potentiellement soumises à un risque notamment d’inondation par débordement de cours d’eau ou par remontées des nappes (agglomération de Cherbourg, Barneville-Carteret et Saint Vast-la-Hougue), de submersion marine (terrains situés sous le niveau de la mer, arrière des polders ou cordons dunaires) ou d’érosion (côtes Est et Ouest du Cotentin).

- le développement raisonné du littoral Le développement des constructions doit se faire dans le respect de la loi littoral et de la capacité d’accueil de la frange littorale. Sur le littoral, il faut privilégier la mise en valeur du patrimoine bâti existant.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 146 3.5.2 - D'une estimation normative des besoins en logements

L'estimation des besoins est faite en considérant que les tendances actuelles du marché vont se poursuivre et selon plusieurs autres hypothèses qui sont détaillées en annexe. Il a notamment été posé comme inévitable la dégradation continue du solde migratoire dans les villes.

Elle ne prend pas en compte les effets escomptés de la politique du logement.

Cette première phase d'étude suggère une production annuelle sur le pays du Cotentin de 1083 logements neufs, tous segments confondus (parc privé et public).

Besoin annuel liés au Besoin Besoin renouvelleme Besoin Besoin Besoin annuel annuel en Estimatio nt des logts annuel en Estimatio annuel liés annuel lié lié à la logts neufs Demande Nbre n pop détruits ou logts lié à n nbre au à la variation pour annuelle Estimation moyen 2015 (hyp: ayant l'accueil de Secteurs habitat Sous-secteurs Pop 06 RP 06 moyen desserrem variation du parc maintenir potentiell des RP en pers/logt tx de changé la pers/logt ent du parc de logts la même e de logts 2015 en 2006 croissanc d'affectation population 2015 2006-15 des RS vacants population neufs e 99-06) (logt supplément (1) (2) + 3 mois (1)+(2)+(3)+( construits - aire (3) 4) variation des logts) (4)

Bocage et marais côte des isles 6 450 2 985 2,2 6 608 2,01 25 162 -20 10 177 9 186 3 288 côte Est marais 2 757 1 182 2,3 2 784 2,14 12 54 -4 3 65 1 66 1 304 reste du secteur 30 781 12 316 2,5 32 410 2,34 94 5 -49 30 80 77 158 13 862 Total Bocage et marais 39 988 16 483 2,4 41 802 2,27 131 221 -73 43 322 88 410 18 453 La Hague - les Pieux Beaumont Hague 1 291 460 2,8 1 184 2,57 5 0 -3 4 6 -5 1 460 Les Pieux 3 387 1 196 2,8 3 275 2,74 5 1 -2 0 3 -5 -1 1 196 reste du secteur 19 456 6 491 3,0 21 202 3,27 -59 30 -14 24 -20 59 40 6 491 Total La Hague - les Pieux 24 134 8 147 3,0 25 661 3,14 -50 31 -19 28 -10 50 40 8 147 Le Val de Saire côte Val de Saire 10 078 4 445 2,3 10 177 2,10 39 59 -12 15 101 5 106 4 842 reste du secteur 7 612 3 017 2,5 7 988 2,41 16 4 -4 6 21 17 39 3 316 Total Le Val de Saire 17 690 7 462 2,4 18 158 2,23 54 63 -17 21 122 23 145 8 158 Secteur Carentan 12 671 5 395 2,3 12 716 2,14 57 -7 -15 11 45 2 48 5 929 Secteur Cherbourg- CUC 85 588 37 942 2,3 82 165 2,04 440 -17 -7 45 460 -186 274 40 225 Valognes Valognes 7 274 3 223 2,3 6 949 1,96 54 -2 -14 4 42 -18 24 3 546 reste du secteur 17 199 6 480 2,7 18 247 2,41 74 4 -5 22 95 48 143 7 580 Total Secteur Cherbourg-Valognes 110 061 47 645 2,3 107 360 2,09 568 -15 -27 71 597 -156 441 51 352 Pays du cotentin 204 544 86 146 2,4 205 697 2,17 760 292 -151 174 1 077 5 1 083 92 870 Manche 492 563 211 212 2,3 509 003 2,17 1619 737 -273 585 2670 763 3430 234 997

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 147 3.5.3 - Vers une quantification des besoins au regard des enjeux de l'Etat

L'estimation normative des besoins en logements ci-dessus se fonde sur un modèle prolongeant les tendances à l'œuvre sur le territoire. Ces tendances ne sont pas toujours en adéquation avec les enjeux de développement équilibré et durable (étape n°1). Il est donc important qu'un recentrage des besoins soit effectué à la lumière des enjeux d'aménagement des territoires de l'État, notamment ceux portés dans les discours des différents Schémas de Cohérence Territoriale (étape n°2).

Les deux hypothèses suivantes ont é té envisagées pour quantifier les besoins en logements sociaux au regard des évolutions du marché du logement et des politiques publiques de l'habitat. Ces hypothèses ont été établies à partir du travail de concertation avec les bailleurs sociaux du département.

Hypothèse 1 : une poursuite de la tendance à la hausse du parc privé parmi les résidences principales du département. Cette première hypothèse s'inscrit dans la continuité des tendances de marché observées ces dernières années. Elle s'inscrit dans une politique nationale d'aide au développement du parc privé (aide de l'ANAH, politique renforcée du prêt à taux zéro, mise en place du pass-foncier, éco prêt à taux zéro, etc) et suppose le développement d’un dispositif incitatif en matière d’accession à la propriété. L'effort public sur le parc social est concentré sur les zones tendues. Elle pose comme inévitable l’augmentation en volume du parc privé individuel parmi les résidences principales du département. L'estimation des besoins en logements sociaux nécessaires jusqu'en 2015 au regard de cette hypothèse est alors de 51 logements sur le pays du Cotentin. Cela correspond au besoin minimum à prévoir si l'on considère comme inévitable la poursuite de la tendance à la hausse du parc privé parmi les résidences principales du département. Une autre hypothèse a donc été développée.

Hypothèse 2 : le maintien au niveau départemental du poids du parc social dans le département Cette hypothèse s'inscrit dans un contexte économique et un marché immobilier plus tendus avec une politique volontariste visant le maintien du rapport actuel entre le logement privé et le logement social, et une certaine inertie de la mise en œuvre des politiques d'accession à la propriété privée à court terme. Elle propose une répartition des logements à produire par pays intégrant aussi la dimension aménagement durable des territoires. L'objectif de production s'élèverait alors à 149 logements sur le pays du Cotentin. L'étape n°1 de la territorialisation des besoins en logements sociaux est une estimation normative et se fonde sur un modèle prolongeant les tendances à l'œuvre sur le territoire, en prenant en considération des éléments sur la demande du parc social (pression sociale, vacance, rotation). Ces tendances n'étant pas toujours en adéquation avec les enjeux de développement équilibré et durable, un recentrage des besoins a été effectué à la lumière des enjeux d'aménagement des territoires de l'État.

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 148 Cette seconde étape de l'hypothèse 2, développée avec l'intégration des enjeux aménagements, suppose des politiques volontaristes qui visent à maintenir, impulser ou confirmer le développement démographique des pôles urbains, afin de limiter la demande de logements sur la périphérie et sur les espaces ruraux.

Production annuelle de logts sociaux d'ici 2015 Découpage de l'étude "maintien du poids du parc social" -16,6% des RP-

Etape 1 Etape 2 Repartition souhaitable modulation sur répartition de la production la base de la sur la base des par pays sur la pression enjeux base des enjeux Secteurs habitat Sous-secteurs sociale d'aménagement aménagement (demande/offre % , vacance, rotation)

Bocage et marais côte des isles 4 4 3% côte Est marais 2 2 1% reste du secteur 29 15 10% Total Bocage et marais 34 21 14% La Hague - les Beaumont Hague 0 0 0% Pieux Les Pieux 0 2 1% reste du secteur 2 6 4% Total La Hague - les Pieux 2 8 5% Le Val de Saire côte Val de Saire 11 20 13% reste du secteur 7 10 7% Total Le Val de Saire 18 30 20% Secteur Carentan 9 10 7% Secteur CUC 19 60 40% Cherbourg- Valognes 4 5 3% Valognes reste du secteur 38 15 10% Total Secteur Cherbourg-Valognes 55 80 54% Pays du cotentin 118 149 100% Manche 439 439

Analyse des marchés locaux de l'habitat- pays, secteurs et sous-secteurs – 01/08/2013 Page 149