Auswirkungsanalyse Zur Geplanten Ansiedlung Von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg

Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg

Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg

Auftraggeber: Lidl Vertriebs GmbH & Co. KG, Großbeeren

Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Florian Schaeffer

Dresden, den 21.10.2019

Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH

Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg

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Inhaltsverzeichnis Seite

I. Grundlagen 5

1. Ausgangslage und Aufgabenstellung 5 2. Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen 6 2.1. Bauleitplanung – BauNVO 6 2.2. Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin‐Brandenburg 7 2.3. Einzelhandelserlass und Regionalplan 8 3. Grundlagen und Definition im Einzelhandel 9 3.1. Lebensmitteleinzelhandel 9 3.2. Getränkefachmarkt 11 3.3. Zoofachmarkt 11 3.4. Bekleidungsfachmarkt 12 3.5. Nonfood‐Discounter 13 4. Daten zum Planvorhaben 13

II. Standortbeschreibung und Standortbewertung 19

1. Makrostandort Trebbin 19 2. Mikrostandort „Am Kulturhausweg“ 22

III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 26

1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial 26 2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 27

IV. Projektrelevante Wettbewerbssituation 29

1. Angebotssituation im Einzugsgebiet (Stadtgebiet Trebbin) 29 2. Angebotssituation im Untersuchungsraum 31 3. Zentrale Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum 33 3.1. Trebbin 34 3.2. Ludwigsfelde 35 4. Zusammenfassung Wettbewerbssituation 37

V. Auswirkungsanalyse 40

1. Umsatzprognose 40 1.1. Umsatzprognose Lidl 40 1.2. Umsatzprognose Fachmarktoptionen 42

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2. Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen 43 2.1. Methodik 43 2.2. Umsatzumverteilungen und wettbewerbliche Wirkungen 44 2.3. Versorgungsstrukturelle und städtebauliche Auswirkungen 48 3. Kompatibilität mit den Zielen der Raumordnung 52 3.1. Bewertung des Konzentrationsgebotes 52 3.2. Bewertung des Kongruenzgebotes 52 3.3. Bewertung des Integrationsgebots 53 3.4. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 53

VI. Zusammenfassung 55

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I. Grundlagen

1. Ausgangslage und Aufgabenstellung

Im September 2019 erhielt die GMA Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH, Büro Dresden, von der Lidl Vertriebs‐GmbH & Co. KG, Großbeeren, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse bezüglich der geplanten Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen in Trebbin.

Hier ist am Standort „Am Kulturhausweg“ in Nahlage zum Kreisverkehr Berliner Tor die Errichtung eines Lidl‐Lebensmittelmarktes mit ca. 1.450 m² Verkaufsfläche (VK) vorgesehen. Das Vorhaben stellt eine Verlagerung des in Trebbin ansässigen Lidl‐Marktes vom ca. 200 m südlich gelegenen Standort „Berliner Tor 3“ dar. Dennoch ist das Vorhaben formal als Neuansiedlung zu werten. Weiterhin ist die ergänzende Etablierung eines Fachmarktes mit max. 800 m² VK geplant, wobei im Bebauungsplan eine gewisse Flexibilität bei der Betriebstypen‐ / Sortimentsfestlegung veran‐ kert werden soll (vgl. Kapitel I. 4).

Das Realisierung des Gesamtvorhaben ist im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans „Lidl‐ Markt, Trebbin, Am Kulturhausweg“1 zu sehen, wobei hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein Sondergebiet „Einzelhandel“ nach § 11 BauNVO festgesetzt werden soll. Die vorliegende Aus‐ wirkungsanalyse dient der Prüfung, ob von dem Vorhaben Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO ausgehen bzw. ob schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die wohnortnahe Versorgung zu erwarten sind. Weiterhin sind die Prüfung auch die Ziele der Raum‐ ordnung und Landesplanung in Brandenburg zu berücksichtigen. Mit einer geplanten Verkaufs‐ fläche von ca. 1.450 m² ist der Lidl Lebensmittelmarkt zudem als großflächiger Einzelhandelsbe‐ trieb einzustufen.

Neben der Prüfung des Kernsortimentes Nahrungs‐ und Genussmittel des Lidl‐Marktes werden folgende Fachmarktvarianten in die Prüfung einbezogen: Getränkefachmarkt, Bekleidungsfach‐ markt, Zoofachmarkt und Nonfood‐Discounter.

Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen der vorliegenden Auswir‐ kungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten:

 Darstellung der relevanten Rechtsvorschriften

 Darstellung von ausgewählten Marktentwicklungen in den projektrelevanten Berei‐ chen / Branchen

 Beschreibung des Makrostandortes Trebbin und des Mikrostandortes „Am Kultur‐ hausweg“

1 Bebauungsplanentwurf der Stadt Trebbin, Stand: 28.02.2019.

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 Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes sowie Berechnung der sortimentsspe‐ zifischen Kaufkraftpotenziale

 Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation und Darstellung der Wettbe‐ werbssituation im Untersuchungsraum

 Darstellung und Bewertung möglicher wettbewerblicher, städtebaulicher und raum‐ ordnerischer Auswirkungen des Vorhabens

 Prüfung möglicher schädlicher Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnortnahe Versorgung in Trebbin bzw. im Untersuchungsraum

 Kompatibilitätsprüfung mit den Vorgaben der Raumordnung in Brandenburg.

Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im September 2019 eine Erhebung des projektrelevanten Einzelhandels durchgeführt. Zudem erfolgte eine Begehung relevanter Ein‐ zelhandelslagen im Einzugsgebiet, insbesondere der zentralen Versorgungsbereiche, sowie eine Begehung des Planstandortes. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraft‐ kennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik und EHI Handelsda‐ ten zurückgegriffen.

2. Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen

Die enge Verflechtung von Einzelhandels‐ und Stadtentwicklung und der dynamische Struktur‐ wandel im Handel werden durch zahlreiche Rechtsvorschriften und Vorgaben der Bauleitpla‐ nung flankiert. Zur Beurteilung des vorliegenden Projekts sind insbesondere folgende wesentli‐ che Vorschriften zu beachten:

 Baunutzungsverordnung (BauNVO)

 Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin‐Brandenburg (LEP HR)

 Einzelhandelserlass 2014 und Regionalplan

2.1. Bauleitplanung – BauNVO

Nach § 11 Abs. 3 BauNVO und der dazu ergangenen Rechtsprechung ist für Neuansiedlungen bzw. Erweiterungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, ab ca. 1.200 m² Geschoss‐ fläche bzw. ca. 800 m² Verkaufsfläche2 die Festsetzung eines Kern‐ oder entsprechenden Son‐ dergebietes in der Regel erforderlich. Im Vordergrund stehen dabei mögliche Auswirkungen

2 Gemäß aktueller Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes beginnt die Großflächigkeit eines Ein‐ zelhandelsbetriebes bei 800 m² Verkaufsfläche (vgl. u. a. BVerwG 4 C 3.05 und 4 C 10.04 vom 24.11.2005).

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auf die die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung und die Entwicklung zentraler Ver‐ sorgungsbereiche.

2.2. Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin‐Brandenburg

Mit Beschluss der Landesregierungen im April 2019 ist die Rechtsverordnung für den Landesent‐ wicklungsplan Hauptstadtregion Berlin‐Brandenburg (LEP HR) am 01. Juli 2019 in Kraft getreten. Damit wird der bisherige LEP B‐B 2009 abgelöst. Der LEP HR konkretisiert als überörtliche und zusammenfassende Planung die Grundsätze der Raumordnung des am 01. Februar 2008 in Kraft getretenen Landesentwicklungsprogramms 2007 (LEPro 2007) und setzt einen Rahmen für die künftige räumliche Entwicklung in der Hauptstadtregion. Der LEP HR führt zu großflächigen Ein‐ zelhandelseinrichtungen in den Ziffern 2.6 bis 2.14 folgendes aus:

„Z 2.6 Bindung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen an Zentrale Orte Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von § 11 Absatz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind nur in Zentralen Orten zulässig (Kon‐ zentrationsgebot). Z 2.7 Schutz benachbarter Zentren Großflächige Einzelhandelseinrichtungen dürfen nach Art, Lage und Umfang die Entwicklung und Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter zentra‐ ler Versorgungsbereiche benachbarter Zentraler Orte sowie die verbraucher‐ nahe Versorgung der Bevölkerung in benachbarten Gemeinden nicht we‐ sentlich beeinträchtigen (raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot). G 2.8 Angemessene Dimensionierung Neue oder zu erweiternde großflächige Einzelhandelseinrichtungen in den Zentralen Orten sollen der zentralörtlichen Funktion entsprechen (Kongru‐ enzgebot). Z 2.9/10 [...] G 2.11 Strukturverträgliche Kaufkraftbindung Bei der Entwicklung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen soll dafür Sorge getragen werden, dass nicht mehr als 25 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum gebunden werden. Z 2.12 Errichtung oder Erweiterung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen au‐ ßerhalb Zentraler Orte (1) Die Errichtung oder die Erweiterung großflächiger Einzelhandelseinrich‐ tungen ist abweichend von Z 2.6 auch außerhalb der Zentralen Orte zu‐ lässig, wenn das Vorhaben überwiegend der Nahversorgung dient und sich der Standort in einem zentralen Versorgungsbereich befindet. Ein Vorhaben dient überwiegend der Nahversorgung, wenn die gesamte vorhabenbezogene Verkaufsfläche 1 500 Quadratmeter nicht über‐ schreitet und auf mindestens 75 Prozent der Verkaufsfläche nahversor‐ gungsrelevante Sortimente nach Tabelle 1 Nummer 1.1 angeboten wer‐ den. Soweit die Kaufkraft in einer Gemeinde eine Nachfrage für größere Verkaufsflächen im Bereich der Nahversorgung schafft, sind diese unter Beachtung des Kaufkraftpotenzials in der Gemeinde mit der oben ge‐ nannten Sortimentsbeschränkung entwickelbar.

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(2) In den gemäß Z 3.3 festgelegten Grundfunktionalen Schwerpunkten ist die Errichtung oder die Erweiterung großflächiger Einzelhandelseinrich‐ tungen über die in Absatz 1 getroffenen Festlegungen hinaus zulässig, wenn die zusätzliche vorhabenbezogene Verkaufsfläche 1 000 Quadrat‐ meter nicht überschreitet, wobei für diese keine Sortimentsbeschrän‐ kung zu beachten ist. Z 2.13 Einordnung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen innerhalb Zentraler Orte [...] Z 2.14 Einzelhandelsagglomeration Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler Versorgungsberei‐ che ist entgegenzuwirken (Agglomerationsverbot).“3

Weiterhin gibt der LEP HR eine Liste der zentrenrelevanten und nicht‐zentrenrelevanten Sorti‐ mente vor, die sich an den Gruppen/Klassen gemäß „Klassifikation der Wirtschaftszweige“ des Statistischen Bundesamtes orientiert.

2.3. Einzelhandelserlass und Regionalplan

Der Einzelhandelserlass (Runderlass vom 17.06.2014) des Ministeriums für Infrastruktur und Raumordnung des Landes Brandenburg weist darauf hin, dass die jeweils geltenden Raumord‐ nungspläne maßgeblich für die Aufstellung und die Änderung von Bauleitplänen sind. Des Weite‐ ren führt er aus: „Die raumordnerische Steuerung bezieht sich auf Bauleitplanungen zur Errichtung o‐ der zur Erweiterung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO einschließlich der Erweiterung kleinerer Betriebe zu großflächigen Einzelhan‐ delsbetrieben. Maßgeblich für die Aufstellung und die Änderung von Bauleitplänen sind die in den Raumordnungsplänen (zurzeit Landesentwicklungsprogramm und Lan‐ desentwicklungspläne) in der jeweils geltenden Fassung festgelegten Ziele und Grundsätze der Raumordnung. Hinweise für die Anwendung sind den jeweiligen Be‐ gründungen zu den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung zu entnehmen.“

Weiterhin werden im Einzelhandelserlass eine Sortimentsdifferenzierung und eine Zuordnung im Hinblick auf die Zentren‐/ Nahversorgungsrelevanz von Warengruppen vorgenommen.

Der Regionalplan Havelland‐Fläming 2020 wurde am 2. Mai 2019 für unwirksam erklärt. Grund waren Rechtsmängel bzw. Formfehler sowie die Festlegungen zu Eignungsgebieten für die Wind‐ energiegewinnung. Mängel bei der Ausweisung der „Funktionsschwerpunkte der Grundversor‐ gung“ wurden dabei nach vorliegenden Erkenntnissen nicht geltend gemacht. Aktuell befindet sich der Regionalplan Havelland‐Fläming 3.0 in Neuaufstellung, wobei noch kein Entwurf vorliegt.

3 Der Planstandort von Lidl ist als Solitärobjekt einzustufen. Eine Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben liegt nicht vor.

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3. Grundlagen und Definition im Einzelhandel

3.1. Lebensmitteleinzelhandel

Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood‐Waren herangezogen. Zur Einordnung und Charak‐ teristik der in Deutschland vorhandenen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels werden die Betriebsformen nachfolgend kurz definiert:4

Supermarkt: Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood‐I‐Artikel5 führt und ei‐ nen geringen Verkaufsflächenanteil an Nonfood II aufweist. Großer Supermarkt: Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 2.500 und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood‐I‐ und Non‐ food‐II‐Artikel6 führt. SB‐Warenhaus: Ein SB‐Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindes‐ tens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood‐I‐Artikel sowie ein um‐ fangreiches Nonfood‐II‐Angebot führt. Discounter: Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs‐ fläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um‐ schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood‐I‐Sortimente sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II führt.

Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Super‐ markt im Mittel ca. 11.830 Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt gut das Doppelte an Artikeln an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca. 2.300 Artikel vor (vgl. Tabelle 1). Bei allen drei Betriebstypen liegt das Schwergewicht auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Auch wenn beim Lebensmitteldiscounter ca. 24 % der Arti‐ kel dem Nonfood‐Bereich zuzuordnen sind (davon ca. 12 % dem Nonfood I bzw. 12 % dem Nonfood II Sortiment), liegt der Umsatzschwerpunkt doch eindeutig im Food‐Bereich (ca. 75 – 80 %). Der durchschnittliche Umsatzanteil für das Nonfood II‐Sortiment liegt nur bei 7,6 % für den Betriebstyp Lebensmitteldiscounter.

4 Quelle: EHI handelsdaten aktuell 2018, Seite 381. 5 Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 6 Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.

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Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten

Lebensmitteldiscounter Supermarkt Großer Supermarkt ( 788 m² VK) ( 1.031 m² VK) ( 3.381 m² VK) Hauptwarengruppen Durchschnittliche Artikelzahl absolut in % absolut in % absolut in % Food 1.755 76 8.995 76 15.730 63 Nonfood I 265 12 2.030 17 4.825 19 Nonfood II 275 12 805 7 4.450 18 Nonfood insgesamt 540 24 2.835 24 9.275 37 Insgesamt 2.295 100 11.830 100 25.005 100 Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: handelsdaten aktuell 2019.

Weiterhin kann festgehalten werden, dass Lebensmitteldiscounter die Zielgruppenansprache in erster Linie über das Preisargument vornehmen und über ein eingeschränktes Sortiment verfü‐ gen, aber zunehmend auch der Grundversorgung dienen. Sie weisen im Durchschnitt eine Fläche von etwa 790 m² auf, wobei bei Neuansiedlungen mittlerweile generell Verkaufsflächengrößen über 1.000 m² angestrebt werden. Zudem wird versucht, bestehende kleinflächige Filialen zu er‐ weitern oder auf größere Grundstücke zu verlagern.

Das Vertriebskonzept von Lidl ist folgendermaßen zu skizzieren:

 Lebensmitteldiscounter mit eingeschränktem Sortimentsspektrum, konzentriert auf umschlagsstarke Artikel bei konsequenter Niedrigpreispolitik

 klarer Schwerpunkt auf dem Lebensmittelbereich (rund 2.000 Artikel); weitere nahver‐ sorgungsrelevante Artikel (Drogeriewaren / Kosmetik, Haushaltskleinartikel) sowie Heimtiernahrung und Zeitschriften im ständigen Sortiment

 auch loses Obst und Gemüse, Frischbackwaren (eigene Backstationen in den Filialen), zunehmende Zahl an Fairtrade‐und Bio‐Lebensmitteln

 wöchentlich wechselnde Aktionsartikel (ca. 80 pro Woche) aus den Bereichen Lebens‐ mittel (z. B. Länderküche, saisonale Artikel) und Nonfood II (z. B. Textilien, Haushalts‐ waren, Gartenbedarf / Blumen, Bau‐ und Heimwerkerbedarf, Schreib‐ und Spielwaren)

 Onlineshop (u. a. Fotoentwicklung, Reisen, Mobiltelefonie, Aktionswaren‐Abverkauf)

 sowohl Eigenmarken und Handelsmarken als auch No‐name‐Produkte (z. B. loses Obst und Gemüse)

 Immobilienkonzepte: Basisfiliale, Innenstadt‐Filiale, Filiale in Fachmarktzentren, Met‐ ropolfiliale; alle Filial‐Typen basieren auf einem modernen Erscheinungsbild mit einem großzügigen, kundenorientierten Verkaufsraum, breiten Gängen, aufgelockerter Re‐ galanordnung und hellen Räumen sowie einem innovativen, nachhaltigen Technikkon‐ zept (Beleuchtung, Heizung, Klimatisierung, Fotovoltaik).

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Anhand der obigen Daten kann der Lidl‐Lebensmittelmarkt als Anbieter eingeordnet werden, dessen Angebotsschwerpunkt – umsatz‐ und flächenbezogen – eindeutig bei nahversorgungs‐ relevanten Waren liegt. Das Kernsortiment des Lidl‐Marktes bilden Nahrungs‐ und Genussmittel, die etwa 80 – 85 % der Verkaufsfläche einnehmen. Diese sind als Waren des täglichen Bedarfs und somit als nahversorgungsrelevant einzustufen. Auch das bei Lidl angebotene Kernsortiment an Nonfood I‐Waren (Drogeriewaren, Hygiene‐ und Pflegeartikel / Kosmetik, Reinigungs‐ und Waschmittel sowie Tiernahrung; sog. „Nearfood“) ist den Waren des täglichen Bedarf zuzuord‐ nen (im Sinne des Berichts der Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“); ihr Anteil beläuft sich auf ca. 10 – 15 % der Verkaufsfläche. Insgesamt wird in typischen Lidl‐Märkten rund 90 – 95 % der Verkaufsfläche mit nahversorgungsrelevanten Sor‐ timenten belegt. Der Anteil von nicht‐nahversorgungsrelevanten Sortimenten beträgt sowohl im Bestand als auch in der angestrebten Größe weniger als 10 % der Gesamtverkaufsfläche. Somit ist der gegenständliche Lidl‐Lebensmittelmarkt „Am Kulturhausweg“ eindeutig als Nahversor‐ ger einzuordnen.

3.2. Getränkefachmarkt

Der Betriebstyp Getränkefachmarkt verfügt heute über einen Marktanteil von ca. 30 % im Ge‐ tränkesegment, der in den vergangenen Jahren aufgrund des hohen Wettbewerbsdrucks durch Lebensmittelmärkte deutlich gesunken ist. In Zukunft ist mit einem weiteren Anstieg der Ver‐ kaufsfläche je Betrieb zu rechnen, was auf den Konkurrenzdruck v. a. durch größere Lebensmit‐ telmärkte und Vorgaben durch Produzenten / Lieferanten (z.B. Regalverfügbarkeit) zurückzufüh‐ ren ist. Schon heute realisieren moderne Getränkemärkte regelmäßig zwischen 500 und 1.000 m² Verkaufsfläche. Die durchschnittlichen Flächenproduktivitäten bei Getränkemärkten errei‐ chen eine Größenordnung zwischen 1.000 – 1.800 € / m² Verkaufsfläche im Jahr.

Gegenüber Getränkeabteilungen in Supermärkten und den Getränkesortimenten in Lebensmit‐ teldiscountern zeichnen sich spezialisierte Getränkemärkte i. d. R. insbesondere durch eine hö‐ here Artikelzahl, mehr Markenprodukte / weniger bzw. keine Eigenmarken und eine höhere Mehrwegquote bzw. mehr Kistenware aus.

3.3. Zoofachmarkt

Zoofachmärkte sind Märkte für den Vertrieb von Tiernahrung und Zubehör. Diese verstehen sich als primär discountorientierte Fachmärkte, die eine durchschnittliche Artikelzahl von 7.000 – 10.000 Artikel anbieten. Bevorzugt werden auf Grund der Artikelgrößen (größere Gebinde) auto‐ kundenorientierte Standortlagen gewählt.

Das Sortiment des Zoofachhandels umfasst üblicherweise Ausstattung, Zubehör und Futter für Heimtiere, also Hunde, Katzen, Kleinnagetiere, Ziervögel, Zierfische und exotische Kleintiere (z. B. Reptilien, Amphibien, Spinnen). Bei Zoofachmärkten bzw. in den Abteilungen in Bau‐ bzw. Gar‐ tencentern sind darüber hinaus auch Lebendtiere und Spezialprodukte wie z. B. Tiermöbel im Sortiment, weshalb die Unternehmen auch steigende Flächenansprüche für Präsentationsflä‐ chen in ihren Märkten haben (Aquarien, Kratzbäume, Ställe, Käfige usw.).

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Als weiteres Kennzeichen des Sortimentsbereichs Heimtier und Zooartikel kann die starke Kon‐ zentration auf einige wenige Anbieter genannt werden. Zum einen stellt der konventionelle Le‐ bensmitteleinzelhandel die Hauptvertriebslinie im Bereich Futtermittel dar. Zum anderen ist das Fachmarktsegment auf einige wenige Anbieter wie z. B. Fressnapf, Zoo & Co., Futterhaus und Kölle Zoo konzentriert. Darüber hinaus profilieren sich insbesondere Baumärkte und Gartencen‐ ter als Betreiber größerer Zooabteilungen.

Der Markt für Heimtierbedarf ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gewachsen. Etwa 34,4 Mio. Heimtiere lebten in Deutschland (ohne Zierfische und Terrarientiere). In etwa 45 % aller Haushalte in Deutschland werden Tiere gehalten. Nach Angaben von Fachverbänden war im Markt für Heimtierbedarf und Heimtierfutter in den letzten Jahren ein kontinuierliches Umsatz‐ wachstum zu verzeichnen.

Der Gesamtumsatz in diesem Marktsegment belief sich im Jahr 2018 auf rd. 4,9 Mrd. € (davon ca. 3,23 Mrd. € für Heimtier‐Fertignahrung, ca. 0,99 Mrd. € für Heimtier‐Bedarfsartikel und Zube‐ hör und rd. 0,63 Mrd. € im Onlinehandel). Der Markt für Heimtierfutter wird dominiert durch die Vertriebswege des Lebensmitteleinzelhandels und der Drogeriemärkte, die einen Marktanteil von etwa 63 % erzielen konnten. Bei Bedarfsartikel und Zubehör werden rd. 80 % der Umsätze im Fachhandel erwirtschaftet.7

3.4. Bekleidungsfachmarkt

Bekleidungsfachmärkte (auch Textilfachmärkte) waren in den vergangenen Jahren die mit Ab‐ stand expansivste Vertriebsschiene. Discountorientierte Anbieter haben in diesem Zusammen‐ hang von der gewachsenen Preissensibilität der Konsumenten profitiert. Die Ausrichtung auf preiswerte Waren hat aber auch dazu geführt, dass Bekleidungsfachmärkte von allen Vertriebs‐ kanälen des Textileinzelhandels die geringsten Flächenleistungen aufweisen. Sie liegen auf Basis von Erfahrungswerten der GMA und Angaben des Bundesverbandes des Deutschen Textileinzel‐ handels e. V. (BTE) zwischen 1.000 € und 1.600 € je m² Verkaufsfläche brutto.8

Die relativ große Spanne der Flächenleistungen und Verkaufsflächen bei den Bekleidungsbetrie‐ ben hängt u. a. mit dem jeweils offerierten Sortimentsspektrum zusammen. So gliedern sich die Bekleidungsmärkte in „Bekleidungsvollsortimenter“ (z. B. Adler, Vögele, H&M), „spezialisierte Betriebe mit hoher Discountorientierung“ (z. B. Takko, KiK, NKD) und Fachgeschäfte (z. B. Bou‐ tiquen).

7 Quelle: Zentralverband zoologischer Fachbetriebe Deutschlands e.V. (ZZF: Der deutsche Heimtiermarkt ‐ Struktur und Umsatzdaten 2018). 8 Zum Vergleich: für den mittelständischen Bekleindungeinzelhandel werden die Verkaufsflächenprodukti‐ vitäten im Durchschnitt mit ca. 2.448 € je m² VK angegeben; vgl. BTE Betriebsvergleich 2016.

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3.5. Nonfood‐Discounter

Nonfood‐Discounter stellen eine Sonderform unter den Betriebstypen des Einzelhandels dar, so dass eine allgemeingültige Definition des Betriebstyps in der Handelswissenschaft nicht vorliegt.

Bei Nonfood‐Discountern handelt es sich ursprünglich um eine Transaktionsform aus dem zwi‐ schenbetrieblichen Handel. Weit verbreitet ist der Zwischenhandel mit Konsumgütern zeitlich begrenzter (z. B. saisonaler) Nachfrage, u. a. bei Oberbekleidung, Schuhe, Accessoires und Deko, Haushaltswaren und Geschenkartikel. Das Sortiment lässt sich allerdings aufgrund häufig wech‐ selnder Sortimentszusammenstellungen in der Regel nicht allgemeingültig darstellen bzw. ein‐ grenzen (Multisortimenter).

Ein Nonfood‐Discounter ist als discountorientierter Fachmarkt einzustufen, der nicht an speziel‐ len Warengruppen oder Bedarfsbereichen ausgerichtet ist, sondern Waren aller Art anbietet. Vertreter dieses Betriebstyps sind u. a. auch Mäc‐Geiz, TEDi, Kodi, Pfennigpfeiffer, Jawoll, REPO, Wreesmann oder Thomas Philipps. Die Verkaufsflächengrößen variieren stark und liegen i. d. R. zwischen 300 und 3.000 m². Mit Zunahme der Verkaufsfläche steigt in der Regel auch der Anteil nicht‐zentrenrelevanter Sortimente.

Hinsichtlich des Wettbewerbs konkurrieren diese Märkte v. a. mit ähnlichen strukturierten Be‐ trieben mit vergleichbarer Sortimentsausrichtung (insb. andere „Nonfood‐Discounter“) aber auch mit den Randsortimentsabteilungen von bspw. Möbelhäusern, Baumärkten und SB‐Waren‐ häusern, die vergleichbare Produkte in ähnlichen Preiskategorien anbieten. Weiterhin siedeln sie sich meist im Umfeld anderer Einzelhandelsbetriebe an und nutzen deren Kundenfrequenz. Dem‐ nach gelten sie als sog. Frequenznutzer, nicht als Frequenzbringer, da sie in der Regel auch keine eigenständige überörtliche Bedeutung entfalten9. In der Regel können – je nach Gesamtverkaufs‐ fläche und Standort – Flächenproduktivitäten zwischen 1.000 und 1.500 € pro m² VK angesetzt werden. Diese eher geringe Raumleistung ist auf die Rolle des Nonfood‐Discounters als Fre‐ quenznutzer (andere Handelsbetriebe im Umfeld) zurückzuführen.

4. Daten zum Planvorhaben

Das Projektvorhaben soll im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes „Lidl Markt Trebbin, Am Kulturhausweg“ umgesetzt werden, wobei das derzeit gewerblich genutzte Areal östlich des Kreisverkehrs Berliner Tor / Am Mühlengraben / Am Kulturhausweg / Landesstraße L 70 umge‐ staltet wird (vgl. Karte 1). Für das beplante Gebiet setzt der Bebauungsplan die Ausweisung eines Sondergebietes „Einzelhandel“ nach § 11 BauNVO fest, welches der Unterbringung von Einzel‐ handelsbetrieben zur Nahversorgung sowie der zugehörigen Erschließungsanlagen, Stellplätze und sonstigen Nebenanlagen dienen soll.

9 Struktur‐ und Marktdaten im Einzelhandel 2013, BBE.

13 Auswirkungsanalyse Ansiedlung Einzelhandel in Trebbin, Am Kulturhausweg

Karte 1: Lagenplanentwurf, Planstandort Lidl in Trebbin, Am Kulturhausweg

Zufahrt Anlieferung Lidl

Parkplätze Verkaufsraum Lidl

Eingang

Parkplätze Fachmarkt (Optionen) Landesstraße L 70

Zufahrt

Am Kulturhausweg

Quelle Lagenplanentwurf: Auftraggeber GMA‐Bearbeitung 2019

Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes „Lidl‐Markt in Trebbin, Am Kulturhausweg“ wird die Verlagerung der bereits in Trebbin etablierten Lidl‐Filiale vorbereitet, da Lidl am aktuel‐ len Standort Berliner Tor 3 keine langfristige Perspektive sieht. Mit dem geplanten Markt‐ neubau „Am Kulturhausweg“ soll eine vergrößerte Verkaufsfläche von max. 1.450 m² er‐ möglicht werden.

Da grundsätzlich die Nachnutzung des Bestandsstandortes von Lidl am Berliner Tor 3 durch einen anderen Lebensmittelmarkt nicht gänzlich auszuschließen ist, wird in vorliegender Ana‐ lyse das Vorhaben von Lidl formal als Neuansiedlung gewertet, gleichwohl die Nachnutzung durch einen vergleichbaren Lebensmittelmarkt nicht wahrscheinlich ist.10

Vorgesehen ist die Errichtung der Einzelhandelsimmobilie im südöstlichen Grundstücksbe‐ reich, während die zugehörigen Kundenstellplätze in Richtung Kreisverkehr vorgelagert ent‐ stehen. Die Zufahrt für den Kundenverkehr ist über Zufahrten von der Landesstraße L 70 und von der Straße „Am Kulturhausweg“ aus vorgesehen. Der derzeit auf dem Plangrundstück vorhandene Gewerbebetrieb („Öl und Filter“) verlässt den Standort bzw. verlagert seiner‐ seits.

Neben dem geplanten Lidl‐Markt ist die ergänzende Einrichtung eines Einzelhandelsbetrie‐ bes mit einer Verkaufsfläche von max. 800 m² vorgesehen. Seitens des Auftraggebers wurden hier mehrere Fachmarktvarianten bzw. Sortimentsschwerpunkte für eine tiefergehende Prü‐ fung vorgeschlagen:

 Getränkemarkt: max. 800 m² VK

 Bekleidungsfachmarkt: max. 800 m² VK

 Zoofachmarkt: max. 800 m² VK

 Nonfood‐Discounter: max. 800 m² VK.

Hinsichtlich des ergänzenden Fachmarktes soll eine gewisse Flexibilität bei der Betriebsty‐ pen‐ / Sortimentsfestlegung im Bebauungsplan ermöglicht werden. Daher sind die zulässigen Sortimente zu definieren. Die Verkaufsflächengröße, welche im Weiteren geprüft wird, be‐ trägt in allen alternativen Fällen max. 800 m² VK. In Abstimmung mit dem Auftraggeber wer‐ den folgende Fachmarktvarianten in die Prüfung einbezogen, wobei letztlich nur eine Vari‐ ante realisiert wird:

10 Die Nachnutzung des leergezogenen Lidl‐Objektes ist vor dem Hintergrund begrenzter Marktpotenziale, v. a. aber standortseitiger Defizite gegenüber dem neu projektierten Lidl‐Markt Am Kulturhausweg nicht wahrscheinlich. So hat bereits der Anbieter Aldi im Jahr 2018 seinen Standort im Trebbin „Am Mühlen‐ graben“ geschlossen.

Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg

 Getränkefachmarkt

Das Sortiment des Getränkefachmarktes ist dem Nahrungs‐ und Genussmittelbereich zuzu‐ ordnen, das bereits im Zuge der Prüfung von Lidl untersucht wird.

 Zoofachmarkt

Das Sortiment des Zoofachmarktes ist vollständig der Warengruppe zoologischer Bedarf zu‐ zuordnen.

 Bekleidungsfachmarkt 11

Für die Prüfung des Bekleidungsfachmarktes ist dessen Kernsortiment der Warengruppe Be‐ kleidung / Schuhe / Lederwaren zuzuordnen.

 Nonfood‐Discounter

Für den Nonfood‐Discounter wurde ein typisches Sortimentsprogramm in die Prüfung einge‐ stellt, da für diesen Betriebstyp keine eindeutige Sortimentszuordnung erfolgen kann (vgl. Kapitel I. 3.2.5). Um dem potenziellen Betreiber des Nonfood‐Discounters zukünftig ein gewisses Maß an Flexibilität bei der Ausgestaltung der Gesamtverkaufsfläche von max. 800 m² zu ermöglichen, wird ein sog. „Verkaufsflächenpool“ geprüft. Der Flächenpool umfasst die typischerweise in ei‐ nem Nonfood‐Discounter vorhandenen Warengruppen in den maximal auftretenden Flächenan‐ teilen. Diese Flexibilisierung bedingt sich auch aus den variierenden und z. T. saisonal schwanken‐ den Sortimentsanteilen sowie temporären Aktionswaren durch Restpostenaufkäufe oder Lager‐ abverkäufe. Dabei werden nur die gem. LEP HR definierten zentrenrelevanten Sortimente einbe‐ zogen, die regelmäßig als innenstadtprägend zu bewerten sind. Nicht in den Flächenpool werden dagegen die nicht‐zentrenrelevanten Sortimente einbezogen, die i. d. R. in begrenztem Umfang ebenfalls durch Nonfood‐Discounter geführt werden. Diese sind in der letztlich maximal zulässi‐ gen Verkaufsfläche von 800 m² VK auch inkludiert, so dass die realisierten Flächenanteile für die zentrenrelevanten Sortimente entsprechend kleiner ausfallen werden (worst‐case‐Prüfung).

Insgesamt umfasst der Flächenpool rd. 1.000 m² VK, womit in der Summe eine größere Verkaufs‐ fläche in den zentrenrelevanten Einzelsortimenten geprüft wird als letztendlich realisiert werden wird. Es handelt sich also um einen theoretischen Wert, da die Gesamtverkaufsfläche auf max. 800 m² VK begrenzt ist. Damit kann der potenzielle Betreiber begrenzt auch zukünftig auf verän‐ derte Kundenbedürfnisse oder eine neue Wettbewerbssituation reagieren, ohne eine erneute Konformitätsprüfung mit den kommunalen baurechtlichen Instrumenten durchführen zu müs‐ sen. Andererseits wird sichergestellt, dass die Verkaufsfläche von 800 m² VK nicht durch ein ein‐ zelnes ggf. städtebaulich unverträgliches Sortiment belegt wird.

11 Auch Synonym: Textilfachmarkt

Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg

Für die spätere Umsatzumverteilungsrechnung wurde die Umsatzprognose für den Betriebstyp Nonfood‐Discounter anhand der durchschnittlichen Flächenleistung von Nonfood‐Discountern bzw. von Erfahrungs‐ und Vergleichswerten ähnlicher Vorhaben in ähnlicher Größe berechnet. Die spezifischen örtlichen Verhältnisse (u. a. Kaufkraftniveau, Standortrahmenbedingungen, Wettbewerbssituation) wurden berücksichtigt. Mit einer Verkaufsflächenproduktivität von ca. 1.500 € / m² VK wird ein realitätsnaher worst‐case abgebildet, der am oberen Ende von Ver‐ gleichsobjekten anzusiedeln ist (vgl. Kapitel I. 3.2.5). Nachfolgende Tabelle stellt das zu prüfende Sortimentsprogramm nach Einzelsortimenten dar.

Tabelle 2: Zentrenrelevanter Sortimentspool Nonfood‐Discounter

Warengruppe Einordnung LEP VK‐Anteil in Umsatz in VK in m² HR / WZ 2003 % Mio. € Nahrungs‐ und Genussmittel 52.11, 52.2 max. 15 120 0,2 Drogeriewaren (Kosmetik, Reini‐ 52.49.9 max. 15 120 0,2 gungsmittel) Zoologischer Bedarf 52.49.2 max. 10 80 0,1 Papier‐/ Büro‐/ Schreib‐/ Spielwaren 52.47, 52.48.6 max. 20 160 0,2 – 0,3 Bekleidung / Schuhe / Lederwaren 52.41–52.43 max. 25 200 0,3 Elektrowaren / Multimedia 52.45, max. 5 40 < 0,1 52.49.5/6 Hausrat / Heimtextilien 52.44.3/4/6/7, max. 35 280 0,4 52.48.2 Summe zentrenrelevanter Verkaufs‐ ‐ (125) 1.000 1,5 flächenpool Summe tatsächlich realisierte Ver‐ ‐ kaufsfläche / geschätzte Umsatzleis‐ 100 max. 800 1,2 tung* * inkl. Flächen / Umsätze mit nicht‐zentrenrelevanten Sortimenten (u. a. Heimwerkerbedarf / Camping / Out‐ door/ Gartenbedarf / Teppiche / Tapeten / Kleinmöbel / Matratzen / Autozubehör / Werkzeuge) Sortimentsanteile nach Durchschnittswerten aus Vergleichsobjekten für Nonfood‐Discounter, angepasst an die geplante Verkaufsfläche in Trebbin, GMA‐Berechnungen 2019

Mit Blick auf die zu erwartenden Umsätze eines möglichen Nonfood‐Discounters nach Waren‐ gruppen sind diejenigen Sortimente als prüfungsrelevant einstufen, die im Sortimentspool ab‐ sehbar die höchsten Umsatzumverteilungswirkungen auslösen bzw. diese auf einem nachweis‐ waren Niveau liegen (> 0,1 Mio. €) und die zentrenrelevant sind.12

Für die Warengruppen Nahrungs‐ und Genussmittel, Zoologischer Bedarf bzw. Bekleidung / Schuhe / Lederwaren werden diese bereits im Zuge der Lidl‐Ansiedlung bzw. der weiteren Fach‐ marktoption (Zoofachmarkt, Bekleidungsfachmarkt) geprüft. Eine gesonderte Prüfung für den Nonfood‐Discounter erfolgt daher nicht, da die ausgelösten Umsatzumverteilungen im Vergleich

12 siehe rote Markierungen in Tabelle 2. Elektrowaren / Multimedia wird daher nicht vertiefend geprüft. Mögliche schädliche Auswirkungen sind hier nicht nachweisbar bzw. auszuschließen.

Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg

zu den Einzelprüfungen jeweils deutlich niedriger ausfallen werden. Sollte die städtebauliche Ver‐ träglichkeit für die Lidl‐Ansiedlung bzw. den Zoofachmarkt / Bekleidungsfachmarkt nachgewie‐ sen werden, ist dies auch auf die Teilsortimente des Nonfood‐Discounters zu übertragen. Es ver‐ bleiben demnach für die Prüfung die Sortimente

 Drogeriewaren,

 Papier‐/ Büro‐/ Schreib‐/ Spielwaren und

 Hausrat / Heimtextilien für die im Folgenden zu prüfen ist, ob durch deren Ansiedlung schädliche städtebauliche Ef‐ fekte auf den Einzelhandel im Einzugsgebiet und insbesondere auch auf die zentralen Ver‐ sorgungsbereiche zu erwarten wären.

Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg

II. Standortbeschreibung und Standortbewertung

1. Makrostandort Trebbin

Die Stadt Trebbin liegt im Landkreis Teltow‐Fläming, südlich der Bundeshauptstadt Berlin im Bun‐ desland Brandenburg. Die Stadt weist gemäß LEP HR keinen zentralörtlichen Status auf. Damit obliegt dem städtischen Einzelhandel die eigenkommunale Grundversorgung.13 Gemäß Regional‐ plan Havelland‐Fläming 2020 (ungültig) ist Trebbin als Funktionsschwerpunkt der Grundversor‐ gung (G 2.2.2) genannt. Trebbin liegt rd. 13 km südlich des Mittelzentrums Ludwigsfelde und ca. 19 km nördlich des Mittelzentrums Luckenwalde.

Trebbin liegt nördlich des Flämings im Bereich der Nuthe‐Niederung, wobei sich das Stadtgebiet siedlungsstrukturell neben der Kernstadt Trebbin in insgesamt 13 dörfliche Ortsteile gliedert. Ak‐ tuell leben in Trebbin rd. 9.540 Einwohner14, wobei der Einwohnerschwerpunkt auf der Kern‐ stadt Trebbin liegt. Die Stadt wies bis zum Jahr 2011 eine rückläufige Einwohnerentwicklung auf. Seit 2011 ist jedoch ein Einwohnerzugewinn um rd. 330 Einwohner (+ ca. 3,6 %) zu verzeichnen. Nach der amtlichen Einwohnerprognose15 ist für Trebbin bis zum Jahr 2030 ein Bevölkerungs‐ rückgang um ca. 790 Einwohner (‐ ca. 8,4 %) prognostiziert. Mit Blick auf die jüngsten Bevölke‐ rungszugewinne dürfte die Prognose zukünftig aber deutlich moderater ausfallen, so dass mit einer gegenüber der Prognose höheren Einwohnerzahl zu rechnen ist.

Die Erreichbarkeit der Stadt Trebbin für den Individualverkehr kann als gut eingestuft werden. So ist die Stadt über die autobahnähnliche Bundesstraße B 101 an die benachbarten Mittelzentren Luckenwalde im Süden und Ludwigsfelde im Norden angebunden. Ferner wird über die B 101 auch eine schnelle Anbindung an die Autobahn A 10 (Berliner Ring) bzw. weiter in die Bundes‐ hauptstadt Berlin gewährleistet. Weiterhin verbinden die Bundesstraße B 246 sowie mehrere Landes‐, Kreis‐ und Gemeindestraßen Trebbin mit den Anrainergemeinden bzw. stellen die Ver‐ bindung zwischen den Ortsteilen her.

Im ÖPNV ist Trebbin über den städtischen Bahnhof durch Regionalverbindungen u. a. nach Berlin, Schwedt (Oder), Falkenberg (Elster) und Lutherstadt Wittenberg erreichbar. Weiterhin sichern mehrere Busverbindungen innerhalb des Verkehrsverbundes Berlin‐Brandenburg (VBB) die An‐ bindung an die Umlandgemeinden sowie die Ortsteile der Stadt.

13 Vgl. LEP HR, G 3.2. 14 Quelle: Statistisches Landesamt Berlin‐Brandenburg, Stand: 31.12.2018. 15 Bevölkerungsvorausschätzung 2017 – 2030, Ämter und amtsfreie Gemeinden des Landes Brandenburg, Basisjahr: 2016.

19 Auswirkungsanalyse Ansiedlung Einzelhandel in Trebbin, Am Kulturhausweg

Karte 2: Lage von Trebbin und zentralörtliche Struktur der Region

Legende

Standortgemeinde Trebbin

Oberzentrum

Mittelzentrum /mittelzentraler Verbund

erstellt mit RegioGraph Planung, GMA‐Bearbeitung 2019

Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg

Die Einzelhandelsstrukturen in Trebbin sind durch mehrere Standortbereiche geprägt (vgl. Karte 2):

 Der historische Stadtkern von Trebbin erstreckt sich entlang der Berliner Straße im Abschnitt zwischen Markt / Kirchplatz im Süden und Bahnhofstraße im Norden. Hier sind zahlreiche, ausschließlich kleinteilige Einzelhandelsbetriebe verschiedener Bran‐ chen etabliert. Ergänzt wird der Gewerbebesatz durch Verwaltungs‐, Dienstleistungs‐ und gastronomische Einrichtungen.

 Nördlich des Stadtkerns befindet sich am „Berliner Tor 3“ ein Fachmarktstandort mit Schwerpunkt im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich. Hier sind neben dem Lebensmittelmarkt Lidl (Verlagerungsobjekt) auch Getränke Hoffmann, KiK‐Textilien und eine Bäckerei ansässig.

 Weiter nördlich sind am Standort „Am Mühlengraben“ / Wiesengrund die Fach‐ märkte Rewe und TEDi ansässig, die durch Imbissanbieter und ein Blumenladen er‐ gänzt werden. 16

Weiterhin ist im Stadtgebiet auf mehrere größere solitär gelegene Einzelhandelsbetriebe hinzuweisen:

 Netto, Lebensmittelmarkt, Bahnhofstraße 3.

 Norma, Lebensmittelmarkt, Industriestraße 1.

 Groschenmarkt, Nonfood‐Discounter, Luckenwalder Straße 12a

 NP NiedrigPreis, Lebensmittelmarkt, Ahornstraße 10 (Ortsteil Thyrow)17.

Darüber hinaus sind in Streulagen sowie in den dörflichen Ortsteilen vereinzelte kleinteilige Ein‐ zelhandelsanbieter zu nennen. Auch Fachmärkte mit nicht‐zentrenrelevanten Kernsortiment (u. a. Landmarkt) ergänzen das Einzelhandelsnetz.

16 TEDi ist als Nachfolgenutzer des 2018 leergezogenen Aldi‐Objektes zu nennen. 17 Der Markt soll nach vorliegender Presseinformation im Februar 2020 schleißen (maz‐online.de vom 16.10.19). Damit erhöht sich die Versorgungsbedeutung der übrigen Trebbiner Lebensmittelmärkte für die Ortsteile weiter.

Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg

2. Mikrostandort „Am Kulturhausweg“

Der Vorhabenstandort liegt im nördlichen Teil des Kernstadtgebietes von Trebbin, östlich des Kreisverkehrs Berliner Tor (Landesstraße L 70) / Am Kulturhausweg. Das Projektgrundstück wird durch die beiden genannten Straßen nach Süden und Westen begrenzt. Nördlich schließt sich ein mit Bäumen bewachsener Grünstreifen bzw. eine landwirtschaftlich genutzte Fläche und östlich eine begrünte Freifläche an. Die aktuell auf dem Grundstück vorhandenen Strukturen werden in diesem Zuge zurückgebaut.

Das Standortumfeld ist wie folgt zu charakterisieren: Nördlich endet die zusammenhängend be‐ baute Ortslage der Kernstadt Trebbin, wobei sich hier eine landwirtschaftliche Nutzfläche an‐ schließt. Weiter nördlich bzw. westlich der Landesstraße L 70 ist als großflächige gewerbliche Nutzung das Logistikzentrum von Porta / Möbel Boss / Poco eingerichtet. Östlich des Planstan‐ dortes sind entlang von der Straße „Am Kulturhausweg“ gemischte gewerbliche Nutzungen (u. a. Schaldach & Schröter Dachbau, Bauklempnerei & Dachdeckerei Kliesener, Diskothek) und ein Sportplatz vorhanden. Daran schließen sich weiter östlich an der Ebelstraße Wohnsiedlungsbe‐ reiche an. Südlich des Projektstandortes sind eine Tankstelle und ein Parkplatz sowie eine Agrar‐ fläche vorhanden. Daran grenzt südlich der Friedhof Trebbin bzw. im Weiteren das zusammen‐ hängend bebaute Siedlungsgebiet (u. a. Straße Weinberg) an. Westlich der Straße Berliner Tor ist auf die beiden Einzelhandelsstandorte „Berliner Tor 3“ (Bestandsmarkt Lidl, Getränke Hoffmann, KiK‐Bekleidung) sowie „Am Mühlengraben 4“ (u. a. Rewe, TEDi) hinzuweisen. Weiterhin sind hier gemischte Wohngebietsstrukturen vorhanden, wobei auch Neubauvorhaben in Entwicklung sind.

Foto 1: Projektstandort „Am Kulturhaus‐ Foto 2: Gewerbebauten auf Projekt‐ weg“ grundstück

Foto 3: Bestandsmarkt Lidl, Berliner Tor Foto 4: Total‐Tankstelle südlich

22 Auswirkungsanalyse Ansiedlung Einzelhandel in Trebbin, Am Kulturhausweg

Karte 3: Lage des Planstandortes und Einzelhandelsstandorte in der Stadt Trebbin

NP NiedrigPreis Richtung Thyrow Ludwigsfelde Legende P Projektstandort Am Kulturhausweg Bundesstraße B 101 800 m Radius Projektstandort

Richtung überw. Wohngebiete im Luckenwalde 800 m Radius

Stadtkern Trebbin Richtung Beelitz P OpenStreetMap und Mitwirkende, CC‐BY‐SA GMA‐Bearbeitung 2019

Logistikzentrum

Agrarfläche Freifläche

Wohngebiet P

Tankstelle

Agrarfläche

Friedhof

Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg

Foto 5: Projektgrundstück Foto 6: Porta‐Logistikzentrum nördlich

Foto 7: Wohngebiet „Am Mühlengraben“ Foto 8: Rewe‐Markt, Am Mühlengraben

GMA‐Aufnahmen 2019

Die verkehrliche Erreichbarkeit des Projektstandortes wird primär über die Straße Berliner Tor (Landesstraße L 70) hergestellt, welche den Stadtkern Trebbin mit der Bundesstraße B 101 (Orts‐ umgehung Trebbin) im Norden verbindet. Weiterhin stellt die Landesstraße L 70 die Anbindung an den Ortsteil Thyrow bzw. über die Kreisstraße K 7232 an die Ortsteile Großbeuthen und Klein‐ beuthen her. Zudem ist die Anbindung des Projektstandortes über die Gemeindestraßen „Am Kulturhausweg“ aus Richtung Osten bzw. über „Am Mühlengraben“ aus Richtung Westen ge‐ währleistet.

Die ÖPNV‐Erreichbarkeit des Standortes ist grundsätzlich über die Bushaltestelle „Trebbin, Weinberg“ gegeben. Diese befindet sich zwar bereits in rd. 500 – 600 m Entfernung vom Projekt‐ standort, ist aber grundsätzlich noch fußläufig zu erreichen. Die fußläufige Anbindung des Stan‐ dortes ist durch straßenbegleitende Gehwege im Bereich Berliner Tor und „Am Mühlengraben“ gewährleistet.

Neben der gesamtstädtischen Versorgungsfunktion kann für das Vorhaben auch eine Nah‐ versorgungsfunktion im Sinne einer unmittelbaren fußläufigen Erreichbarkeit konstatiert werden. Eine fußläufig akzeptierte Gehwegedistanz kann i. d. R. noch in einer Gehzeit von ca. 10 bis 15 Minuten angesetzt werden. Dies entspricht in etwa einer fußläufigen Entfernung von ca. 700 m bis 1.000 m.18 Hier ist im Einzelfall auf die speziellen Rahmenbedingungen vor Ort Rück‐ sicht zu nehmen. So sind im verdichteten städtischen Bereich z. T. nur 500 m Fußwegedistanz als akzeptabler Nahversorgungsradius u. a. in Einzelhandelskonzepten definiert. In aufgelockerten Siedlungsbereichen sind dagegen i. d. R. bis zu 700 bis 800 m Fußwegedistanz anzusetzen. Im ländlichen Bereich sind auch größere Entfernungen möglich.

18 Vgl. Leitfaden zum Umgang mit § 11 Abs. 3 BauNVO in Bezug auf Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels, beschlossen durch die Fachkommission Städtebau am 28. September 2017, S. 10.

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In Anbetracht der durchmischten Wohngebietes‐ und Siedlungsstrukturen in den umliegenden Stadtbereichen von Trebbin sowie der Lage von weiteren Lebensmittelmärkten kann für den Pro‐ jektstandort Nordring eine Gehwegedistanz von ca. 800 m als fußläufig akzeptable Entfernung angesetzt werden. Sowohl die unmittelbar im Umfeld bestehende Wohnbebauung als auch weite Teile der kernstädtischen Wohngebiete befinden sich in einer fußläufigen Entfernung zum Standort (vgl. Karte 3).

Zusammengefasst ist der Projektstandort als integrierte Versorgungslage zu bewerten. Er liegt im Siedlungszusammenhang der Kernstadt Trebbin. Zudem befinden sich weite Teile des kern‐ städtischen Bereiches innerhalb des fußläufigen Nahversorgungsradius. Der Standort ist verkehr‐ lich günstig zu erreichen und verfügt über einen Anschluss an das Gehwegenetz sowie grundsätz‐ lich auch den ÖPNV.

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III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft

1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial

Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölkerungs‐ und Kaufkraftpotenzials sowie des Vor‐ habenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft.

Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit re‐ gelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerech‐ net werden kann. Dabei ist davon auszugehen, dass mit zunehmender Distanz vom Projektstand‐ ort bzw. mit schlechterer Erreichbarkeit des Standortes i. d. R. von einer Abnahme der Kunden‐ bindung an den Standort auszugehen ist.

Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung fol‐ gende Kriterien herangezogen:

 wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen)

 verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen

 Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens,

 Agglomerationseffekte der Handelslage Am Kulturhausweg bzw. Kopplungseffekte zwischen Lidl und dem weiteren Fachmarkt

 Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Trebbin und der Region (vgl. Kapi‐ tel IV.)

 Ergebnisse aus anderen GMA‐Untersuchungen in der Region.

Bei der Abgrenzung des Einzugsgebiets ist davon auszugehen, dass diese maßgeblich durch den Ankerbetrieb Lidl bestimmt wird, wobei der ergänzende Fachmarkt oder auch eventuelle klein‐ teilige Anbieter von der entstehenden „Sogwirkung“ bzw. den Synergieeffekten profitieren und dahingehend ein vergleichbares Einzugsgebiet erschließen.

Unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien erstreckt sich das Einzugsgebiet des Vorhabens auf das gesamte Stadtgebiet von Trebbin inkl. Ortsteile (vgl. Karte 4 in Kapitel IV). Hier leben gegenwärtig ca. 9.540 Einwohner.19

Dieses Einzugsgebiet für das Vorhaben ist u. a. auf die verkehrsgünstige Lage des Standortes „Am Kulturhausweg“ innerhalb des Stadtgebietes und die gute Erreichbarkeit mit dem PKW zurückzu‐ führen. Weiterhin ist der Standort aus Teilen der Kernstadt Trebbin auch zu Fuß zu erreichen.

19 Quelle: Statistisches Landesamt Berlin‐Brandenburg, Stand: 31.12.2018.

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Zudem verfügen die dörflichen Trebbiner Ortsteile nur im Ausnahmefall über eigene Versor‐ gungsstrukturen (z. B. NP, Ahornstraße, OT Thyrow), so dass eine stark ausgeprägte Einkaufsori‐ entierung auf den kernstädtischen Einzelhandel in Trebbin zu konstatieren ist.

Dagegen ist ein regelmäßiges Einzugsgebiet über die Stadtgrenze von Trebbin hinaus nicht zu erwarten, was v. a. auf die Lage des Standortes zwischen den leistungsfähigen Einzelhandelsplät‐ zen Ludwigsfelde und Luckenwalde bzw. auch Zossen und Beelitz zurückzuführen ist. So weisen diese Städte eigene leistungsfähige Angebotsstrukturen im Lebensmitteleinzelhandel auf (u. a. auch jeweils Filialen des Betreibers Lidl), so dass Kunden von außerhalb Trebbins den Lidl‐Stand‐ ort „Am Kulturhausweg“ bzw. die hier geplanten Einzelhandelsbetriebe nur eingeschränkt zum Versorgungseinkauf aufsuchen werden. Diese begrenzten Kundenzuflüsse von außerhalb des Einzugsgebietes sind u. a. auf Pendler zurückzuführen und werden im Rahmen von Streuumsät‐ zen bei den Umsatzumverteilungsberechnungen abgebildet.

2. Kaufkraft im Einzugsgebiet

Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die la‐ deneinzelhandelsrelevante Kaufkraft aktuell einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhand‐ werk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung

ca. € 6.035.20 pro Jahr. Davon entfallen auf Nahrungs‐ und Genussmittel ca. 2.210 €21 und auf Nichtlebens‐ mittel ca. 3.825 €.

Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist darüber hinaus das lokale Kaufkraftni‐ veau22 zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in Trebbin bei 91,8,5 und damit auf einem unterdurchschnittlichen Niveau (Bundesdurch‐ schnitt = 100,0).

Für die nachfolgende Kaufkraftberechnung sind die Verbrauchsausgaben auf die projektrelevan‐ ten Sortimente abzustimmen. Als projektrelevant werden hier die Sortimente eingestuft, die am Standort Am Kulturhausweg schwerpunktmäßig zur Ansiedlung vorgesehen bzw. im Rahmen der Fachmarktoption zu prüfen sind (vgl. Kapitel I. 4). Dieses unterteilt sich wie folgt auf die untersuchungsrelevanten Sortimente (vgl. Tabelle 3):

20 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. 21 Ohne Randsortimente (Nonfood I und II), wie z. B. Drogeriewaren, Haushaltswaren, Tiernahrung. 22 Quelle: MB Research, 2018. Das Kaufkraftniveau wird auf Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet.

Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg

Tabelle 3: Untersuchungsrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet

Sortimente Kaufkraft in Mio. € Nahrungs‐ und Genussmittel 19,4 Drogeriewaren 2,9 Zoologischer Bedarf 0,5 Papier‐/ Büro‐/ Schreib/‐ Spielwaren 2,2 Bekleidung / Schuhe / Lederwaren 6,4 Elektrowaren / Multimedia 4,9 Hausrat / Heimtextilien 1,6 Quelle Kaufkraft: MB Research 2018, GMA‐Berechnung 2019

Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg

IV. Projektrelevante Wettbewerbssituation

Für die Prüfung möglicher Auswirkungen des Planvorhabens ist zunächst die Angebots‐ und Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet bzw. im Untersuchungsraum darzustellen und zu be‐ werten. Ausgehend davon lassen sich die durch das Vorhaben zu erwartenden wettbewerblichen bzw. prüfungsrelevanten städtebaulichen Auswirkungen ermitteln. Die Bewertung der Angebots‐ und Wettbewerbssituation basiert auf einer Erhebung der projektrelevanten Betriebe im Sep‐ tember 2019.

1. Angebotssituation im Einzugsgebiet (Stadtgebiet Trebbin)23

 Im Lebensmittelbereich sind in der Stadt Trebbin aktuell fünf Lebensmittelmärkte an‐ sässig, wobei das Angebot discountlastig aufgestellt ist. Vier der Märkte sind dem Be‐ triebstyp Lebensmitteldiscounter zuzuordnen. Innerhalb der Kernstadt Trebbin sind mit Norma, Netto und Lidl drei Discounter in siedlungsintegrierter Lage vorhanden, die auch Nahversorgungsfunktion für das Kernstadtgebiet übernehmen. Der Rewe‐Markt als Vollsortimenter ist im nordwestlichen Siedlungsbereich in Nahlage zum Projekt‐ standort „Am Kulturhausweg“ ansässig. Weiterhin verfügt der Ortsteil Thyrow über ei‐ nen eigenen NP‐Lebensmitteldiscounter. Ergänzend ist auf mehrere kleinere Betriebe aus dem Lebensmittelsegment (u. a. Getränkemarkt, Lebensmittelhandwerk, Tankstel‐ lenshop, Spezialanbieter) hinzuweisen. Insgesamt konzentriert sich der Lebensmitte‐ leinzelhandel auf die Kernstadt Trebbin, wobei mit Ausnahme von Thyrow in den räumlich abgesetzten Ortsteilen nur im Einzelfall rudimentäre Nahversorgungsange‐ bote (u. a. Reformkauf, Regionalladen) das Nahversorgungsnetz ergänzen. Aus der Verteilung der Lebensmittelmärkte wird die hohe Bedeutung des kernstädtischen Ein‐ zelhandels für die Grundversorgung der Ortsteile deutlich.

 Für das Sortiment Getränke, welches dem Nahrungs‐ und Genussmittelsegment zuzu‐ ordnen ist, besteht in Trebbin derzeit ein spezialisierter Fachmarkt (Getränke Hoff‐ mann, Berliner Tor). Weiterhin bieten die Lebensmittelmärkte hier ein größeres Sorti‐ ment an.

 Im Drogeriewarenbereich besteht derzeit kein moderner Drogeriefachmarkt in Treb‐ bin. Das Angebot wird lediglich durch die Randsortimente der genannten Lebensmit‐ telmärkte in Auszügen abgebildet. Ein qualitativ und quantitativ umfassendes Angebot besteht in Trebbin nicht, so dass die eigengemeindliche Versorgung in diesem kurzfris‐ tigen Bedarfssegment nur partiell erreicht wird. Aktuell sind erhebliche Kaufkraftab‐ flüsse im Drogeriewarenbereich an umliegende Einzelhandelsstandorte außerhalb der Stadt zu konstatieren.

23 vgl. Karte 3

29 Auswirkungsanalyse Ansiedlung Einzelhandel in Trebbin, Am Kulturhausweg

Karte 4: Einzugsgebiet und projektrelevante Hauptwettbewerber im Untersuchungsraum

Anbieter im Legende ZVB Innenstadt Ludwigsfelde P Projektstandort Am Kulturhausweg

Ludwigsfelde Einzugsgebiet Untersuchungsraum Lage des ZVB Innenstadt Ludwigsfelde (vgl. Abbildung 1)

Beelitz P Zossen Trebbin

Die Wettbewerbssituation innerhalb des Einzugsgebietes ist in Karte 3 dargestellt.

OpenStreetMap und Mitwirkende, CC‐BY‐SA Luckenwalde GMA‐Bearbeitung 2019

Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg

 Im Bereich zoologischer Bedarf weisen die Anbieter Futtermittel Maaß und Landmarkt Trebbin einen Angebotsschwerpunkt auf. Beide Anbieter sind u. a. auf Futtermittel spezialisiert, so dass für den Heimtierbereich nur ein ausgewähltes Angebot besteht. Dieses wird durch das Angebot an Tiernahrung in den Trebbiner Lebensmittelmärkten ergänzt. Ein spezialisierter Zoofachmarkt für Heimtierbedarf ist derzeit nicht in Trebbin ansässig.

 Im Sortimentsbereich Papier / Büro‐ / Schreib‐ und Spielwaren ist mit „Schere Stift Papier“ lediglich ein Fachgeschäft in der Berliner Straße ansässig. Auch die Nonfood‐ Discounter und Lebensmittelmärkte bieten hier z. T. ergänzende Angebote.

 Im Bekleidungssegment sind die Anbieter mit Angebot in der Warengruppe Beklei‐ dung / Schuhe / Lederwaren anzuführen. Hier besteht nur ein stark eingeschränktes Angebot in Trebbin, wobei der Anbieter KiK, Berliner Tor, der mit Abstand größte Markt ist. Weiterhin befinden sich im Ortskern im Bereich Berliner Straße zwei Beklei‐ dungsfachgeschäfte sowie ein Schuhgeschäft. Insgesamt ist nur eine geringe Ausstat‐ tung in dieser Warengruppe in Trebbin festzuhalten, so dass die Bedarfsdeckung der‐ zeit außerhalb des Stadtgebietes realisiert wird.

 Im Bereich Elektrowaren / Multimedia bestehen in Trebbin zwei spezialisierte Fach‐ geschäfte für Haushaltsgeräte bzw. Elektrotechnik. Ein Angebot im Bereich Multimedia / Unterhaltungselektronik fehlt dagegen. Lediglich die Nonfood‐Discounter bieten hier ein ausschnittweises ergänzendes Sortiment.

 Für die Option eines Nonfood‐Discounter sind grundsätzlich v. a. andere Haushalts‐/ Nonfood‐Discounter / Sonderpostenmärkte sowie auch in untergeordnetem Maße Bau‐ und Heimwerkermärkte, Lebensmittelmärkte sowie Fachgeschäfte / Fachmärkte mit den relevanten (Rand)‐Sortimenten24 zu nennen.

Hier sind aktuell zwei größere Hauptwettbewerber in Trebbin zu nennen: TEDi, Am Mühlengraben und Groschenmarkt, Luckenwalder Straße. Diese bieten auf Verkaufs‐ flächen zwischen 700 und 900 m² ein umfangreiches Mehrbranchensortiment im Nied‐ rigpreissegment.

2. Angebotssituation im Untersuchungsraum

Neben den Betrieben im unmittelbaren Einzugsgebiet bzw. im Stadtgebiet von Trebbin gehen auch noch wettbewerbliche Wirkungen von den Anbietern außerhalb des Einzugsgebietes im Untersuchungsraum aus. Wie bereits dargestellt, ist insbesondere abseits des Nahrungs‐ und

24 Als untersuchungsrelevant wurden hier die Sortimente Drogeriewaren, Papier‐/ Büro‐/ Schreib‐/ Spiel‐ waren und Hausrat / Heimtextilien eingestuft, die nicht gesondert als Fachmarktvarianten geprüft wer‐ den (vgl. Kapitel I. 4.).

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Genussmittelbereiches nur eine schwach ausgeprägte Angebotssituation in Trebbin zu kon‐ statieren, so dass die Bedarfsdeckung zu großen Teil an leistungsfähigen Einzelhandelsstand‐ orten außerhalb der Stadt realisiert wird. Damit gelingt es dem Trebbiner Einzelhandel nur bedingt, die Grundversorgung der Gemeinde zu sichern und die Kaufkraft wohnortnah am Ort zu binden. Mit der Realisierung des Planvorhabens ist davon auszugehen, dass zukünftig in verstärktem Maße Kaufkraft im Ort gebunden wird, was insbesondere auf die Fachmarkt‐ optionen zurückzuführen ist. Die hier erwirtschafteten Umsätze werden daher zum überwie‐ genden Teil gegenüber Wettbewerbsstandorten außerhalb von Trebbin erwirtschaftet wer‐ den.

Mit Blick auf Einzelhandelsstrukturen und die Erreichbarkeit der nächstliegenden leistungs‐ fähigen Einzelhandelsstandorte ist hier v. a. das Mittelzentrum Ludwigsfelde in den Blick zu nehmen, das auch für Trebbin als wichtiger Versorgungsstandort einzustufen ist. Für die pro‐ jektrelevanten Sortimentsbereiche ist die Angebotssituation in Ludwigsfelde wie folgt darzu‐ stellen:

 Im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich sind in Ludwigsfelde aktuell acht strukturprä‐ gende Lebensmittelmärkte vorhanden. Mit den beiden großen Supermärkten / Ver‐ brauchermärkten Kaufland und Edeka‐Center Specht sind zwei leistungsstarke Magne‐ ten im Innenstadtbereich positioniert. Die übrigen Anbieter sind als Discounter zu klas‐ sifizieren. Kleinteilige Lebensmittelanbieter komplettieren den Besatz.

 Das Getränkesegment wird durch drei spezialisierte Fachmärkte abgedeckt sowie An‐ gebote der Lebensmittelmärkte bzw. auch Tankstellenshops ergänzt.

 Im Drogeriewarensegment ist auf die Anbieter dm und Rossmann in der Potsdamer Straße hinzuweisen, welche gleichfalls im Innenstadtbereich ansässig sind. Weiterhin verfügen insbesondere die großformatigen Lebensmittelmärkte über umfangreichere Drogeriewarenabteilungen.

 Im Bereich zoologischer Bedarf sind mit Fressnapf und Das Futterhaus zwei speziali‐ sierte Fachmärkte im Innenstadtbereich ansässig. Deren Angebot wird u. a. durch die Randsortimente der Lebensmittel‐ und Drogeriefachmärkte bei Tiernahrung ergänzt.

 Im Sortimentsbereich Papier / Büro‐ / Schreib‐ und Spielwaren sind lediglich kleintei‐ lige Fachgeschäfte (u. a. Buchhandlung, Zeitschriften‐ / Lottoanbieter, Bürobedarf) an‐ sässig. Auch die Nonfood‐Discounter, Lebensmittel‐ und Drogeriemärkte bieten hier ergänzende Angebote.

 Bei Bekleidung / Schuhe / Lederwaren wird das Angebot stark durch Fachmärkte mit Schwerpunkt Oberbekleidung (u. a. Woolworth, Takko, KiK, Mister & Lady Jeans) sowie

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zwei Schuhfachmärkte (Deichmann, K+K Schuhcenter) abgebildet. Einige Fachge‐ schäfte sowie Randsortimente von Mehrbranchenunternehmen ergänzen das Ange‐ bot.

 Für die Warengruppe Elektrowaren sind einzelne spezialisierte Fachgeschäfte für Mo‐ bilfunk in Ludwigsfelde etabliert. Weiterhin sind auch hier die Teilsortimente von Mehrbranchenunternehmen (u. a. Kaufland, Nonfood‐Discounter) zu nennen.

 Im Bereich der Nonfood‐Discounter sind insgesamt vier Anbieter in Ludwigsfelde an‐ sässig (Action, 2 x TEDi, Mäc‐Geiz). Weiterhin ist mit Depot ein Fachanbieter aus dem Bereich Haushaltswaren etabliert.

Insgesamt ist Ludwigsfelde als leistungsstarker Einzelhandelsstandort einzustufen, der über zahlreiche Fachmärkte der projektrelevanten Warengruppen verfügt. Mit Blick auf die Aus‐ stattungssituation und den Verkaufsflächenbesatz ist hier davon auszugehen, dass Ludwigs‐ felde auch stark Kaufkraft aus dem Umland anzieht. So liegt die Stadt Trebbin im direkten Einzugsbereich des Ludwigsfelder Einzelhandels.

Gleichwohl verfügen auch die weiteren größeren Städte Beelitz, Zossen und Luckenwalde im Umland von Trebbin über leistungsfähige Einzelhandelsstandorte und sind zugleich Mittel‐ zentren. Dennoch ist davon auszugehen, dass insbesondere Nachfrageverflechtung der Trebbiner Einwohner mit dem Ludwigsfelder Einzelhandel bestehen, so dass vorliegende Untersuchung darauf den Fokus legt. Diese Vorgehensweise entspricht dem worst‐case An‐ satz der Studie dar, insofern auch die weiteren genannten Mittelzentren – wenn auch nur in schwächerem Maße – von Wettbewerbswirkungen betroffen sein können.

Die Untersuchung geht im späteren somit von einer alleinigen Wirksamkeit der Umsatzum‐ verteilungen außerhalb des Einzugsgebietes im Untersuchungsraum gegenüber Anbietern in Ludwigsfelde aus. Würden dagegen auch Beelitz, Zossen und Luckenwalde in die Um‐ satzumverteilungsberechnungen einbezogen, würden die Auswirkungen geringer ausfallen und ggf. verwässert.

3. Zentrale Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum

Bei einer Ansiedlung oder Erweiterung eines Einzelhandelsbetriebes ist gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO zu prüfen, ob schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in der Standortgemeinde oder in umliegenden Gemeinden im Untersuchungsraum auftreten. Insofern ist zunächst zu ermitteln, inwiefern zentrale Versorgungsbereiche in Trebbin und Ludwigsfelde vorliegen. Als Grundlage hierfür dienen – falls vorhanden – die kommunalen Einzelhandels‐ oder Zentrenkonzepte.

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3.1. Trebbin

Die Stadt Trebbin verfügt derzeit nicht über ein kommunales Einzelhandels‐ oder Zentren‐ konzept. Somit ist die Identifizierung und Abgrenzung möglicher zentraler Versorgungsberei‐ che anhand der tatsächlichen örtlichen Strukturen vorzunehmen. Diesbezüglich konnte auf‐ grund der faktischen Situation der funktionale Stadtkern Trebbin entlang der Berliner Straße zwischen Kirchplatz im Süden und Bahnhofstraße im Norden als historisch gewachsene Hauptgeschäftslage identifiziert werden. Hier sind straßenbegleitend zahlreiche Einzelhan‐ delsgeschäfte sowie komplementäre Einrichtungen aus Verwaltung, Dienstleistung und Gast‐ ronomie ansässig. Der Geschäftsbesatz ist dabei bandartig in den Erdgeschosslagen der zu‐ meist Wohnhäuser etabliert. Schwerpunktbereiche sind dabei der Markt bis zur Linden‐ straße, der Denkmalplatz sowie der nördliche Abschnitt im Bereich Berliner Straße bis zur Bahnhofstraße. Im südlichen Abschnitt im Bereich Kirchplatz / Luckenwalder Straße / Beelit‐ zer Straße bildet das Rathaus Trebbin den Abschluss. Der Stadtkern Trebbin ist verkehrlich günstig zu erreichen, wobei die Bundesstraße B 246 wichtige Zubringer‐ und Erschließungs‐ funktionen übernimmt. Parken ist eingeschränkt straßenbegleitend möglich. Die ÖPNV‐Er‐ reichbarkeit wird u. a. über die Bushaltestelle „Trebbin, Markt“ hergestellt. Besonders die Berliner Straße weist durch ihre hohe Verkehrsbelastung eine geringe Aufenthaltsqualität auf. Der Stadt‐ und Straßenraum ist überwiegend saniert, wobei der langgestreckte Stand‐ ortbereich bzw. der wenig zusammenhängende Geschäftsbesatz aus Kundensicht einen ge‐ ringen funktionalen Zusammenhang herstellt. Fußläufige Austauschbeziehungen sind damit eingeschränkt.

Foto 9: Stadtkern Trebbin, Markt Foto 10: Stadtkern Trebbin, Berliner Straße

GMA‐Aufnahmen 2019

Insgesamt wirkt der Stadtkern Trebbin aufgrund seiner multifunktionalen Nutzungsmi‐ schung, wobei der Einzelhandel nur partiell Leitfunktionen übernimmt. Dies ist auf das Fehlen von strukturprägenden größeren Betrieben insbesondere aus dem Lebensmittelbereich zu‐ rückzuführen. Diese sind nördlich im Bereich Berliner Tor / Am Mühlengraben oder östlich im Bahnhofsumfeld positioniert und übernehmen Ergänzungsfunktion zum Stadtkern. In den projektrelevanten Sortimentsbereichen Bekleidung / Schuhe / Lederwaren, Papier / Büro‐ /

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Schreib‐ / Spielwaren, Elektrowaren sind hier einige Fachgeschäfte ansässig (u. a. Lebensmit‐ telhandwerker, Edith`s Strickstübchen, Kikobell, Ihr Schuhladen, Schere Stift Papier, Hänchen Haushaltgeräte).

Zusammenfassend weist der Stadtkern Trebbin funktionale Defizite auf, wobei der Einzel‐ handelsbesatz wenig leistungsfähig ist. Vereinzelt sind Geschäftsleerstände zu konstatieren. Der Stadtkern Trebbin wirkt insbesondere aufgrund des Nutzungsmixes aus Einzelhandel, Dienstleistung, Verwaltung und Gastronomie, wobei der Fachgeschäftscharakter im Vorder‐ grund steht. Ein größerer Fachmarkt, so wie am Planstandort Am Kulturhausweg vorgesehen, besteht nicht, wobei dafür nach erster Einschätzung auch keine geeigneten Flächen zur Ver‐ fügung stehen. Eine überörtliche Ausstrahlungskraft erreicht der Stadtkern Trebbin nicht und ist daher nicht als faktischer zentraler Versorgungsbereich zu werten.

3.2. Ludwigsfelde

Das nördlich von Trebbin liegende Mittelzentrum Ludwigsfelde verfügt über ein Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept aus dem Jahr 2010, welches neben den städtebaulichen Zielvorstellungen zur Einzelhandelssteuerung auch sortimentsbezogene Festsetzungen und zentrale Versorgungs‐ bereiche definiert. Dahingehend wurde als einziger zentralen Versorgungsbereich der ZVB Innen‐ stadt definiert.

Der ZVB Innenstadt erstreckt sich in Nord‐West‐ / Süd‐Ost‐Ausdehnung entlang der zentralen Verkehrsachse Potsdamer Straße zwischen der Autobahnbrücke A 10 im Süden und Fuchsweg / Anton‐Saefkow‐Straße im Norden. Der Innenstadtbereich lässt sich in mehrere Abschnitte glie‐ dern:

 Nördlich im Abschnitt zwischen Fuchsweg und Iltisweg weisen v. a. die Wohn‐ und Ge‐ schäftshäuser nordöstlich der Potsdamer Straße in den Erdgeschosszonen überwie‐ gend kleinteilige Dienstleistungs‐ bzw. Komplementärbetriebe auf (u. a. PC‐Service, Fahrschule, Imbiss).

 Südlich schließt sich mit den Anbietern Penny, Rossmann, Futterhaus und Mäc‐Geiz eine Fachmarktlage mit eigenem Parkplatzgelände an. Auf der Südwestseite der Pots‐ damer Straße sind ebenfalls mehrgeschossige Wohn‐ und Geschäftshäuser im Bereich der Bushaltestelle „Ludwigsfelde, Hochhaus“ ansässig (u. a. Kik, TEDi).

 Südlich der Karl‐Liebknecht‐Straße ist auf den Geschäftskomplex um Kaufland hinzu‐ weisen, welches in der innenliegenden Ladenpassage mehrere Einzelhandels‐ und Dienstleistungsgewerbe aufweist (u. a. TEDi, Blumenladen, Imbiss). Das mehrgeschos‐ sige Geschäftszentrum umfasst auch die Stadtsporthalle. Auf der Nordostseite der Potsdamer Straße befinden sich weitere Wohn‐ und Geschäftshäuser im Bau.

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Foto 11: ZVB Ludwigsfelde im Norden Foto 12: ZVB Innenstadt, Fachmärkte um Penny

Foto 13: ZVB Ludwigsfelde, Kaufland‐ Foto 14: ZVB Ludwigsfelde, Standort Ludwig Arkaden

GMA‐Aufnahmen 2019

Abbildung 1: Abgrenzung ZVB Innenstadt Ludwigsfelde

Quelle: Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept Stadt Ludwigsfelde 2010, S. 72

 Südlich der Straße der Jugend ist auf das Geschäftszentrum LudwigArkaden hinzuwei‐ sen, wobei hier der Ankerbetrieb Edeka‐Center Specht durch kleinteilige Nutzungen ergänzt wird.

 Südlich der Autobahnbrücke A 10 setzen sich die LudwigArkaden fort, wobei diese ge‐ mäß Einzelhandels‐ und Zentrenkonzept nicht mehr zum zentralen Versorgungsbe‐ reich gehören. Faktisch sind diese jedoch fußläufig über das Parkplatzareal an die LudwigArkaden angebunden bzw. werden gemeinsam vermarktet. Hier sind mehrere

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leistungsfähige Fachmärkte ansässig (u. a. Woolworth, Deichmann, dm, Fressnapf, De‐ pot, Action), die den zentralen Versorgungsbereich nach Süden abschließen.25

Insgesamt ist der zentrale Versorgungsbereich Ludwigsfelde als leistungsstarke, innerstädtisch gelegene Einzelhandels‐ und Geschäftskonzentration zu bewerten, wobei sich mehrere, überwie‐ gend gemischt genutzte Gewerbeobjekte entlang der Potsdamer Straße gruppieren. Stärkster Standortbereich sind die LudwigArkaden, die mit einem modernen E‐Center und einem vollver‐ mieteten Fachmarktriegel südlich der Autobahnbrücke aufwarten. Hingegen weist das Kaufland‐ Objekt immobilienseitige Defizite auf, die sich in mehreren auch größeren Geschäftsleerständen äußern. Das Objekt weist deutliche trading down‐Tendenzen auf, wobei ehemalige Mieter in die LudwigArkaden umgesiedelt haben. Weiter nördlich befinden sich zudem neue Immobilien im Bau, die perspektivisch auch durch Gewerbeunterlagerungen den Geschäftsbesatz ergänzen. So‐ mit entsteht eine zusammenhängende Geschäftsstraße. Im Hinblick auf die Projektrelevanz für das Planvorhaben in Trebbin ist im ZVB Innenstadt Ludwigsfelde auf folgende Hauptwettbewer‐ ber hinzuweisen (vgl. Karte 4):

 Edeka‐Center, Kaufland, Penny

 dm‐ und Rossmann‐Drogeriemarkt

 Das Futterhaus und Fressnapf

 Woolworth, Takko, KiK, Mister & Lady Jeans, Deichmann, K+K‐Schuhcenter

 Action, 2 x TEDi, Mäc‐Geiz, Depot.

4. Zusammenfassung Wettbewerbssituation

In der Gesamtbetrachtung ist die Wettbewerbsintensität für das Planvorhaben in Trebbin innerhalb der Standortgemeinde als moderat (Lidl‐Verlagerung) bzw. gering (Fachmarktopti‐ onen) einzustufen. So sind neben dem zu verlagernden Lidl‐Markt vier weitere größere Le‐ bensmittelanbieter überwiegend in der Kernstadt von Trebbin vorhanden. Hingegen sind im Bereich der geplanten Fachmarktoptionen keine bis gering ausgeprägte Angebotsstrukturen vorhanden. So fehlen in den weiteren relevanten Warengruppen adäquate Versorgungsan‐ gebote, so dass die kommunale Eigenversorgung in Trebbin nur schwach ausgeprägt ist. Die‐ ser Umstand äußert sich in der z. T. schwach ausgeprägten Kaufkraftbindung (vgl. Tabelle 4).

25 Diese Fachmärkte werden daher bei der Auswirkungsanalyse dem ZVB Innenstadt zugeschlagen. Das aus dem Jahr 2010 stammende Einzelhandelskonzept sollte diesbezüglich fortgeschrieben werden.

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Tabelle 4: Kaufkraftbindungsquoten in Trebbin

Sortimente Kaufkraft in Umsatz in Treb‐ Kaufkraftbindung Trebbin in Mio. € bin in Mio. € aktuell in % Nahrungs‐ und Genussmittel 19,4 17,7 91 Drogeriewaren 2,9 1,9 66 zoologischer Bedarf 0,5 0,3 50 Papier‐/ Büro‐/ Schreib/‐ Spielwaren 2,2 0,8 37 Bekleidung / Schuhe / Lederwaren 6,4 1,6 25 Elektrowaren / Multimedia 4,9 0,6 12 Hausrat / Heimtextilien 1,6 1,0 64 Kaufkraftbindung inkl. Saldo aus Kaufkraftzuflüssen und Kaufkraftabflüssen (u. a. Streuumsätze) GMA‐Berechnung 2019 Dahingehend wird es dem Vorhaben gelingen, in erhöhtem Maße Kaufkraft innerhalb der Standortgemeinde zu binden, die aktuell vornehmlich nach Ludwigsfelde abfließt.

In Ludwigsfelde wiederum sind mehrere projektrelevante Hauptwettbewerber überwiegend im Innenstadtbereich zu nennen. Mit nachfolgender Tabelle werden die Verkaufsflächen‐ und Umsatzverteilungen in den untersuchungsrelevanten Sortimenten im Einzugsgebiet dargestellt.

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Tabelle 5: Verkaufsflächen‐ und Umsatzaufteilung im Untersuchungsraum nach Lagen und Sortimenten

Nahrungs‐ und zoologischer Papier‐/Büro‐/ Bekleidung/Schuhe/ Elektrowaren/ Hausrat/ Drogeriewaren Genussmittel Bedarf Schreib‐/Spielwaren Lederwaren Multimedia Heimtextilien Lagen VK Umsatz VK Umsatz VK Umsatz VK Umsatz VK Umsatz VK Umsatz VK Umsatz in m² in Mio. € in m² in Mio. € in m² in Mio. € in m² in Mio. € in m² in Mio. € in m² in Mio. € in m² in Mio. € Einzugsgebiet 4.830 17,7 540 1,9 290 0,3 460 0,8 730 1,9 140 0,6 720 1,0 (Trebbin) außerhalb des Einzugsge‐ 11.840 53,8 2.160 9,9 1.650 2,9 700 2,8 4.500 11,1 250 1,3 2.090 4,9 bietes im Untersuchungs‐ raum (Ludwigsfelde) ‐davon ZVB Ludwigsfelde 6.470 32,4 1.680 7,9 1.120 2,1 600 2,2 4.330 10,2 190 0,9 1.650 4,0 Untersuchungsraum insge‐ 16.670 71,5 2.700 11,9 1.940 3,2 1.160 3,6 5.230 13,0 390 1,9 2.810 5,9 samt Betriebe nach Sortimentsschwerpunkt zugeordnet; Verkaufsflächen und Umsätze der Betriebe nach Teilsortimenten aufgeteilt GMA‐Erhebung und Berechnungen 2019

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V. Auswirkungsanalyse

1. Umsatzprognose

Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktan‐ teilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden im Einzugsgebiet.26 Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraftvolu‐ mens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden.

Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vor‐ habens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausge‐ lösten Umsatzumverteilungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markteintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzum‐ verteilungen für das Vorhaben wird in Kapitel V.2. ausführlich behandelt.

1.1. Umsatzprognose Lidl

Folgende Umsatzprognose lässt sich für den geplanten Lidl Lebensmittelmarkt mit ca. 1.450 m² VK anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln.27 Dabei wird von einer Neuansiedlung ausgegan‐ gen.

Tabelle 6: Umsatzprognose Lidl mit ca. 1.450 m² VK

Zonen Kaufkraft Markt‐ Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz‐ Food anteil Food Nonfood gesamt herkunft in Mio. € Food in % in Mio. € in Mio. €* in Mio. € in % Einzugsgebiet 19,4 20 – 21 4,0 1,0 5,0 90 Streuumsätze (ca. 10 %) 0,4 0,1 0,5 10 Insgesamt 4,4 1,1 5,5 100 *Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich (Nonfood I und II) beträgt beim Anbieter Lidl ca. 20 %. GMA‐Berechnungen 2019 (ca.‐Werte, Rundungsdifferenzen möglich)

26 In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im Marktsegment so‐ wie Kopplungs‐ und Agglomerationseffekte. Grundsätzlich wird dabei ein realitätsnahes worst‐case Sze‐ nario angesetzt, das eine unter den gegebenen Rahmenbedingungen maximal erzielbare Umsatzprognose widergibt. 27 Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung x Marktanteil = Umsatz des Vorhabens.

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Somit lässt sich für den geplanten Lidl‐Markt mit ca. 1.450 m² VK eine Gesamtumsatzleistung von ca. 5,5 Mio. € ermitteln. Hiervon entfallen ca. 4,4 Mio. € auf den Foodbereich und ca. 1,1 Mio. € auf den Nonfoodbereich (Nonfood I und II).

Mit einem Marktanteil im Lebensmittelbereich von ca. 20 – 21 % in Trebbin nimmt der Lidl‐ Markt eine bedeutsame aber keine beherrschende Marktstellung ein. Dabei ist davon auszuge‐ hen, dass mit zunehmender räumlicher Distanz zum Planstandort „Am Kulturhausweg“ und der Einflusswirkung weiterer Wettbewerbsstandorte außerhalb des Einzugsgebietes (u. a. Ludwigs‐ felde, Luckenwalde, Zossen, Beelitz) mit einer abnehmenden Marktdurchdringung zu rechnen ist. Aufgrund der Lage von Trebbin an der verkehrsbedeutsamen Bundesstraße B 101, der Sogwir‐ kung auf direkt benachbarte Ortsteile angrenzender Gemeinden (u. a. Ahrensdorf, Nunsdorf) und der Arbeitsplätze im Standortumfeld (u. a. Logistikzentrum) wird zudem von einem moderaten Streuumsatzanteil von außerhalb des Einzugsgebietes von ca. 10 % ausgegangen. Dieser Streu‐ umsatzanteil ist auch für die Fachmarktoptionen anzusetzen.

Zur Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vorhabens lassen sich die Flä‐ chenleistungen28 heranziehen. Je nach Betreiber, Sortiment, Verkaufsfläche und Standortei‐ genschaften variieren diese z. T. sehr stark und spiegeln dadurch die spezifischen örtlichen Verhältnisse wider. Gemäß Hahn Retail Real Estate Report 2019 / 2020 liegt die durchschnitt‐ liche Flächenleistung von Lidl bezogen auf das Bundesgebiet bei ca. 6,4 Mio. €. Aufgrund der beschränkten Einzugsgebietsausdehnung und des damit erreichbaren Nachfragepotenzials, der in Trebbin bestehenden Hauptwettbewerber und den starken Wettbewerbsstandorten außerhalb des Einzugsgebiets, sind höhere Marktanteile und eine daraus resultierende hö‐ here Umsatzprognose für das Planvorhaben nicht zu begründen. Weiterhin ist der Lidl‐Markt vor dem Hintergrund einer potenziellen Nachnutzung des Altstandortes (Berliner Tor 3) durch einen anderen Lebensmittelmarktbetreiber zu sehen. Mit einer Umsatzprognose von ca. 5,5 Mio. € wird ein realitätsnaher worst‐case abgebildet.

Für den geplanten Lidl‐Markt in Trebbin ist nach gutachterlicher Einschätzung eine Flächen‐ leistung i. H. v. rd. 3.800 € / m² VK maximal erreichbar, wobei diese auf einem deutlich un‐ terdurchschnittlichen Niveau für Lidl‐Märkte liegt. Dabei ist anzumerken, dass die Dimensio‐ nierung des Planvorhabens mit ca. 1.450 m² Verkaufsfläche weit über dem Verkaufsflächen‐ durchschnitt von Lidl‐Märkten von rd. 898 m² VK liegt.29 So ist mit zunehmender Verkaufsflä‐ che keine flächenproportionale Umsatzzunahme zu erwarten. Die zusätzliche Verkaufsfläche im großflächigen Bereich kommt vielmehr einer großzügigeren Ladengestaltung (breitere Gänge, niedrigere Regale, größerer Vorkassen‐ / Eingangsbereich) zugute, ohne dass sich die Artikelzahl wesentlich erhöht. Infolgedessen sinkt die rechnerische Flächenleistung.

28 Umsatz pro m² Verkaufsfläche pro Jahr 29 Quelle: Hahn Retail Real Estate Report 2019 / 2020.

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1.2. Umsatzprognose Fachmarktoptionen

Für den möglichen Getränkefachmarkt mit 800 m² Verkaufsfläche ist eine Gesamtumsatzleistung von ca. 1,0 – 1,1 Mio. € zu ermitteln. Die Umsätze sind vollständig der Warengruppe Nahrungs‐ und Genussmittel zuzuordnen.

Tabelle 7: Umsatzerwartung Getränkefachmarkt mit 800 m² VK

Zonen Kaufkraft Markt‐ Umsatz Food anteil gesamt in Mio. € Food in % in Mio. € Einzugsgebiet 19,4 < 5 0,8 Streuumsätze (ca. 10 %) < 0,1 Insgesamt 0,8 – 0,9 GMA‐Berechnungen 2019 (ca.‐Werte, Rundungsdifferenzen möglich)

Für den möglichen Zoofachmarkt mit 800 m² Verkaufsfläche ist eine Gesamtumsatzleistung von max. 0,5 Mio. € zu ermitteln. Die Umsätze sind vollständig der Warengruppe Zoologischer Bedarf zuzuordnen.

Tabelle 8: Umsatzerwartung Zoofachmarkt mit 800 m² VK

Zonen Kaufkraft Markt‐ Umsatz zoolog. Bedarf anteil gesamt in Mio. € zoolog. Bedarf in % in Mio. € Einzugsgebiet 0,5 ca. 70 – 80 0,4 – 0,5 Streuumsätze (ca. 10 %) < 0,1 Insgesamt max. 0,5 GMA‐Berechnungen 2019 (ca.‐Werte, Rundungsdifferenzen möglich)

Bereits an dieser Stelle ist konstatieren, dass das Marktpotenzial in Trebbin nicht zum wirtschaft‐ lichen Betrieb eines modernen Zoofachmarktes ausreicht. Ein potenzieller Betreiber könnte mit dem erzielbaren Umsatz nicht die Fachmarktfläche von 800 m² VK nachhaltig bespielen. Die er‐ forderlichen zusätzlichen Umsätze müssten aus umliegenden Städten und Gemeinden generiert werden, wobei hier deutliche Umsatzabzüge gerade beim Fachhandel zu erwarten wären. Ent‐ sprechend kann nur eine deutlich kleinere Verkaufsfläche im Bereich zoologischer Bedarf emp‐ fohlen werden (vgl. Kapitel V.2.2).

Für den möglichen Bekleidungsfachmarkt mit 800 m² Verkaufsfläche ist eine Gesamtumsatzleis‐ tung von ca. 1,3 Mio. € zu ermitteln. Die Umsätze sind vollständig der Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Lederwaren zuzuordnen.

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Tabelle 9: Umsatzerwartung Bekleidungsfachmarkt mit 800 m² VK

Zonen Kaufkraft Markt‐ Umsatz Bekleidung anteil gesamt in Mio. € Bekleidung in % in Mio. € Einzugsgebiet 6,4 ca. 17 – 19 1,1 – 1,2 Streuumsätze (ca. 10 %) 0,1 – 0,2 Insgesamt 1,3 GMA‐Berechnungen 2019 (ca.‐Werte, Rundungsdifferenzen möglich)

Die Umsatzprognose für die Option eines Nonfood‐Discounters ist in Kapitel I. 4. dargestellt. Diese liegt bei max. ca. 1,2 Mio. € für den Markt mit 800 m² Verkaufsfläche bzw. ca. 1,5 Mio. € für den geprüften zentrenrelevanten Sortimentspool mit 1.000 m² VK.

2. Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen

2.1. Methodik

Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen bzw. Wettbewerbs‐ wirkungen kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip des Gravitationsmo‐ dells basiert. Im Wesentlichen fließen dabei zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt und kalibriert werden. Als Berechnungsfaktoren sind hierbei zu nennen:

 die Attraktivität der jeweiligen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Be‐ triebsbesatz (Betriebsform, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächen‐ größe bzw. den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und

 der Distanzwiderstand, der sich aus der Entfernung (Distanz) zwischen den einzelnen Standorten ergibt.

Darüber hinaus sind auch folgende Kriterien zu berücksichtigen:

 die aktuelle Einzelhandelsausstattung im Einzugsgebiet bzw. Untersuchungsraum und den zentralen Versorgungsbereichen und die Sortimentsüberschneidungen mit dem Ansiedlungsvorhaben

 die Wettbewerbssituation im Umland inkl. der Überlagerung durch sonstige Einzel‐ handelsstandorte

 die aktuellen Kaufkraftströme im Umland bzw. Kaufkraftzuflüsse und ‐abflüsse.

Das Umsatzumverteilungsmodell stellt einen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewer‐ tung der ökonomischen und städtebaulichen Folgewirkungen des zu untersuchenden Planvorha‐ bens dar. Entscheidend für die Bewertung der möglichen städtebaulichen bzw. versorgungsstruk‐ turellen Auswirkungen (d. h. Umsatzumverteilungen) ist die umsatzbezogene Betrachtung der Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel.

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Für das Vorhaben in Trebbin ist eine Gesamtbetrachtung im Hinblick auf die Ausstrahlungskraft vorzunehmen. So wirkt der Einzelhandelsstandort „Am Kulturhausweg“ als Ganzes, wobei maß‐ geblich Lidl die Marktreichweite bestimmt. Dagegen sind insbesondere die Fachmarktoptionen für eine stärkere Kundenbindung innerhalb von Trebbin im jeweiligen Sortimentsbereich verant‐ wortlich, was sich durch eine Erhöhung der Kunden‐ und damit Kaufkraftbindung im Einzugsge‐ biet30 bemerkbar macht. Diese Umsatzanteile werden nicht innerhalb des Einzugsgebiets, son‐ dern gegenüber den Handelsplätzen außerhalb des Einzugsgebietes wirksam werden (vgl. Kapitel IV. 2.).

Ergänzend ist festzuhalten, dass die Ansiedlung einer kleineren Betriebseinheit bzw. einer kleine‐ ren Verkaufsfläche grundsätzlich geringere Auswirkungen auf Wettbewerber haben würde. So sind unter der Annahme, dass kleinere weniger leistungsfähige Betriebe einen geringere Umsatz am Markt erzielen können, auch schwächer ausgeprägte Wechselwirkungen bzw. niedrigere Um‐ satzumverteilungen gegenüber Wettbewerbsbetrieben zu erwarten. Für geringere Verkaufsflä‐ chen eines ansonsten unter gleichen Rahmenbedingungen realisierten Vorhabens sind daher schwächere Auswirkungen auf den Wettbewerb zu konstatieren.

2.2. Umsatzumverteilungen und wettbewerbliche Wirkungen

Für die Bewertung des Vorhabens am Standort Am Kulturhausweg werden hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzumverteilungen folgenden Annahmen getroffen:

 Der geplante Lidl‐Markt wird auf einer Verkaufsfläche von insgesamt ca. 1.450 m² eine Umsatzleistung von ca. 5,5 Mio. € erzielen. Davon entfallen ca. 4,4 Mio. € auf den Le‐ bensmittel‐ und ca. 1,1 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbereich.

. Zu berücksichtigen ist des Weiteren, dass der Lebensmittelanbieter Lidl bereits seit Jahren benachbart am Standort Berliner Tor ansässig ist. Dieser Markt er‐ wirtschaftet derzeit eine Umsatzleistung von insgesamt ca. 4,4 Mio. €. Davon ent‐ fallen rd. 3,5 Mio. € auf den Lebensmittelbereich und rd. 0,9 Mio. € auf den Nicht‐ lebensmittelbereich.

. Formal ist das Verlagerungsvorhaben von Lidl als Neuansiedlung zu werten. Da‐ her ist zunächst i. S. der Modellannahme von einer Nachnutzung der Altimmobilie von Lidl durch einen vergleichbaren Anbieter (Betriebskonzept, Leistungsfähig‐ keit) auszugehen.31 Damit wird dieser Nachnutzer in den direkten Wettbewerb mit dem verlagerten und erweiterten Lidl‐Markt am Kulturhausweg eintreten. Da‐ her ist von einer starken Kannibalisierung auszugehen, so dass beide Märkte einen deutlich niedrigeren Umsatz erzielen werden. Dabei wird der neue Lidl‐Standort aufgrund des modernen Marktneubaus den attraktiveren Standort darstellen, so

30 inkl. Saldo aus Kaufkraftzuflüssen und Kaufkraftabflüssen von außerhalb der Stadt (z. B. Streuumsätze) 31 Diese Modellannahme dürfte in der Realität nicht eintreten, da die Filial‐ und Flächenleistungen von Lidl i. d. R über denen der Wettbewerber liegen. Ausnahme bildet hier Aldi‐Nord, wobei Aldi seine Filiale in Trebbin im Jahr 2018 verlassen hat. Ein Nachbezug der Altimmobilie von Lidl, Berliner Tor ist im Angesicht eines benachbarten modernen Lidl‐Marktes auszuschießen.

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dass ein Fortbestand des potenziellen vergleichbaren Nachnutzers in Frage steht. Dagegen ist die Nachnutzung des Altstandortes am Berlin Tor durch einen alterna‐ tiven Lebensmittelanbieter ggf. möglich, wobei dieser eine allenfalls durchschnitt‐ liche Leistungsfähigkeit aufweist. In beiden Fällen ist davon auszugehen, dass ein erheblicher Anteil des Umsatzes von Lidl am Altstandort an den neuen Standort am Kulturhausweg mitgenommen wird bzw. direkt gegen den Nachnutzer umver‐ teilt wird. Diese Größenordnung liegt bei ca. 1,7 – 1,8 Mio. €, davon ca. 1,2 – 1,3 Mio. € für Lebensmittel.32

. Durch den Attraktivitätszugewinn von Lidl aufgrund dessen Modernisierung und Erweiterung sowie den Synergieeffekten mit dem potenziellen Fachmarkt, ist eine stärkere Orientierung von Kunden aus Trebbin, die bisher außerhalb des Einzugs‐ gebietes einkaufen (u. a in Ludwigsfelde), auf den Standort Am Kulturhausweg und damit eine Erhöhung der Kaufkraftbindung auf ca. 98 % zu erwarten.33 Diese Kaufkraftrückholung äußert sich in außerhalb des Einzugsgebietes im Untersu‐ chungsraum, wobei hier v. a. Ludwigsfelde zu nennen ist.

 Für die Option eines Getränkefachmarktes mit 800 m² VK ist eine Gesamtumsatzleis‐ tung von max. ca. 0,8 – 0,9 Mio. € zu ermitteln. Die Umsätze sind der Warengruppe Nahrungs‐ und Genussmittel zuzuordnen, wobei hier schon im Zuge der Lidl Ansied‐ lung eine Prüfung möglicher Auswirkungen in diesem Segment erfolgt. Sollte also für den Lidl‐Markt die städtebauliche Verträglichkeit nachgewiesen werden können, ist gleiches für den Getränkefachmarkt zu unterstellen, da die potenziell zu erwartenden Umsatzumverteilungen hier deutlich geringer als bei Lidl ausfallen.

Für die weiteren Fachmarktoptionen werden die Umsatzumverteilungen insbesondere au‐ ßerhalb von Trebbin wirksam werden, was auf die derzeitige Angebotsschwäche im Einzugs‐ gebiet zurückzuführen ist. So wird im jeweiligen Sortimentsbereich eine stärkere Kundenbin‐ dung innerhalb von Trebbin erreicht, was sich durch eine Erhöhung der Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet bemerkbar macht. Diese Umsatzanteile werden nicht innerhalb des Einzugs‐ gebiets, sondern gegenüber den Handelsplätzen außerhalb des Einzugsgebietes wirksam werden, wobei hier nur Ludwigsfelde als Untersuchungsraum bestimmt wurde (worst‐case Ansatz).

 Für die Option eines Zoofachmarktes ist eine Gesamtumsatzleistung von max. 0,5 Mio. € zu ermitteln. Die Umsätze sind der Warengruppe Zoologischer Bedarf zuzuord‐ nen, die derzeit im Einzugsgebiet nur schwach ausgeprägt ist (Kaufkraftbindung ca. 50 %). Allerdings ist das Kaufkraftvolumen in Trebbin hier stark begrenzt, so dass trotz

32 Berechnung: Umsatz Lidl, Berliner Tor aktuell: ca. 4,4 Mio. €, davon ca. 3,5 Mio. € für Lebensmittel. Umsatz potenzieller durchschnittlicher Nachnutzer: ca. 2,6 – 2,7 Mio. €, davon ca. 2,2 – 2,3 Mio. € für Lebensmittel. 33 Im Folgenden immer inkl. Saldo aus Kaufkraftzuflüssen und Kaufkraftabflüssen (z. B. Streumsätze)

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einer starken Erhöhung der Kaufkraftbindung auf über 100 % (per Saldo also Kaufkraft‐ zuflüsse) keine Tragfähigkeit für einen modernen Zoofachmarkt herzuleiten ist.

 Für den möglichen Bekleidungsfachmarkt mit 800 m² Verkaufsfläche ist eine Gesam‐ tumsatzleistung von ca. 1,3 Mio. € zu ermitteln. Die Umsätze sind vollständig der Wa‐ rengruppe Bekleidung / Schuhe / Lederwaren zuzuordnen. Auch hier ist durch die bis‐ herige Schwäche des Trebbiner Angebotes (Kaufkraftbindung ca. 25 %) eine Erhöhung der Kaufkraftbindung auf ca. 39 % bzw. um ca. 0,9 Mio. € zu erwarten, die nicht um‐ verteilungsrelevant ist. Nur ca. 0,4 Mio. € werden innerhalb des Einzugsgebietes um‐ verteilt werden.

 Für den möglichen Nonfood‐Discounter für den geprüften zentrenrelevanten Sorti‐ mentspool von bis zu 1.000 m² Verkaufsfläche ist eine Gesamtumsatzleistung von ca. 1,5 Mio. € zu ermitteln.

Die prüfungsrelevanten Warengruppen sind im Umsatz wie folgt anzusetzen (vgl. Ka‐ pitel I. 4):

. Drogeriewaren ca. 0,2 Mio. € . Papier‐/ Büro‐/ Schreib‐/ Spielwaren ca. 0,2 – 0,3 Mio. € . Hausrat / Heimtextilien ca. 0,4 Mio. €.

Auch in diesen Warengruppen werden nur Teile des Umsatzes innerhalb des Einzugs‐ gebietes umverteilt (vgl. Tabelle 10).

Tabelle 10: Übersicht des im Einzugsgebiet umverteilungswirksamen Umsatzes

Sortimente Erhöhung Kaufkraft‐ Umsatzumvertei‐ Umsatzprognose bindung in Mio. € lung in Trebbin in Mio. € (Umverteilung in in Mio. € Ludwigsfelde**) Nahrungs‐ und Genussmittel 3,1 – 3,2* 1,5 – 1,6 1,5 – 1,6 Drogeriewaren 0,2 0,1 0,1 Zoologischer Bedarf 0,5 0,4 0,1 Papier‐/ Büro‐/ Schreib/‐ Spielwaren 0,2 – 0,3 0,1 – 0,2 0,1 Bekleidung / Schuhe / Lederwaren 1,3 0,9 – 1,0 0,3 – 0,4 Hausrat / Heimtextilien 0,4 0,3 0,1 * Die Umsatzprognose für Lidl bei Food liegt bei ca. 4,4 Mio. €, davon werden bereits ca. 1,2 – 1,3 Mio. € vom Altstandort „mitgenommen“ bzw. wird der potenzielle Nachnutzer weniger als der Bestandsmarkt Lidl umsetzen. ** Die ausschließliche Umsatzumverteilung gegenüber Anbietern in Ludwigsfelde stellt eine Modellan‐ nahme i. S. des worst‐case Ansatzes dar. GMA‐Berechnung 2019 Im Detail sind folgende Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben zu erwarten:

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Tabelle 11: Umsatzumverteilungen in den untersuchungsrelevanten Sortimenten im Untersuchungsraum

Nahrungs‐ und Genussmittel Drogeriewaren Zoologischer Bedarf Lagen Umver‐ Umver‐ Umver‐ Umver‐ Umver‐ Umver‐ Umsatz Umsatz Umsatz teilung teilung teilung teilung teilung teilung in Mio. € in Mio. € in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € Einzugsgebiet (Trebbin) 17,7 1,5 – 1,6 9 1,9 0,1 3 ‐ 4 0,3 0,1 27 außerhalb des Einzugsgebietes im 53,8 1,5 – 1,6 3 9,9 0,1 1 2,9 0,4 14 – 15 Untersuchungsraum (Ludwigsfelde) davon ZVB Ludwigsfelde 32,4 0,6 – 0,7 2 7,9 0,1 1 – 2 2,1 0,4 17 ‐ 18 Untersuchungsraum insgesamt 71,5 3,1 – 3,2 4 – 5 11,9 0,2 1 – 2 3,2 0,5 15 – 16

Papier‐/ Büro‐/ Schreib‐/ Bekleidung / Schuhe / Lederwaren Hausrat / Heimtextilien Spielwaren Lagen Umver‐ Umver‐ Umver‐ Umver‐ Umver‐ Umver‐ Umsatz Umsatz Umsatz teilung teilung teilung teilung teilung teilung in Mio. € in Mio. € in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in % in Mio. € in % Einzugsgebiet (Trebbin) 0,8 0,1 12 1,9 0,3 – 0,4 17 1,0 0,1 12 – 13 außerhalb des Einzugsgebietes im 2,8 0,1 – 0,2 5 11,1 0,9 – 1,0 8 – 9 4,9 0,3 6 Untersuchungsraum (Ludwigsfelde) davon ZVB Ludwigsfelde 2,2 0,1 – 0,2 6 10,2 0,9 8 – 9 4,0 0,2 – 0,3 6 – 7 Untersuchungsraum insgesamt 3,6 0,2 – 0,3 6 – 7 13,0 1,3 10 5,9 0,4 7 k. A. = kein Angebot oder kein Ausweis, da weniger als 2 Betriebe n. n. = unterhalb der Nachweisbarkeitsschwelle (< 0,1 Mio. €) GMA‐Berechnungen 2019, ca.‐Werte gerundet (Rundungsdifferenzen möglich)

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2.3. Versorgungsstrukturelle und städtebauliche Auswirkungen

Auf Basis der zuvor getätigten Annahmen zu möglichen Umsatzumverteilungen sind folgende versorgungsstrukturelle und städtebauliche Auswirkungen durch das Planvorhaben am Stand‐ ort „Am Kulturhausweg“ zu erwarten:

Bei Nahrungs‐ und Genussmitteln werden durch die geplante Ansiedlung von Lidl, bei einem derzeitigen Bestandsumsatz der betroffenen Wettbewerber im Untersuchungsraum i. H. v. ca. 71,5 Mio. € ca. 3,1 – 3,2 Mio. € (Umsatzumverteilungsquote ca. 4 – 5 %) umverteilt. Lage‐ spezifisch sind folgende Auswirkungen zu erwarten:

 Innerhalb von Trebbin werden dabei die stärksten Auswirkungen zu erwarten sein. Mit ca. 9 % Umsatzumverteilung werden dabei insbesondere die Lebensmittelmärkte be‐ lastet. Dabei ist zu konstatieren, dass hier von einer Nachnutzung des Alt‐Objektes von Lidl am Berliner Tor 3 ausgegangen wird, wobei ein Teil der Umsätze des verlagerten Lidl‐Marktes am Altstandort verbleibt. Aufgrund der Nähe zum Planstandort „Am Kul‐ turhausweg“ und den Konzeptüberschneidungen wird die Umsatzumverteilungsquote gegenüber diesem potenziellen Nachnutzer dabei höher liegen. Eine nachhaltige Schwächung des Nachnutzers ist nicht auszuschließen, so dass ein wirtschaftlich nach‐ haltiger Betrieb gefährdet wäre. Im Falle einer Standortaufgabe würde die wohnort‐ nahe Versorgung aber weiterhin durch die in der Trebbiner Kernstadt verbleibenden Märkte gesichert.34 Gegenüber den weiteren strukturprägenden Anbietern für die Nahversorgung in Trebbin (i. W. Lebensmittelmärkte) liegen die Umsatzumvertei‐ lungseffekte dagegen unterhalb von 9 %, so dass Bestandsgefährdungen der verblei‐ benden Märkte auszuschließen sind. Dies gilt auch für Rewe, der in Nahlage zum Pro‐ jektstandort ansässig ist und als Vollsortimenter vom Betriebstyp her abweicht. Wei‐ terhin konnten die Anbieter in Trebbin von der Schließung des Aldi‐Marktes, Am Müh‐ lengraben im Jahr 2018 profitieren, so dass eine wirtschaftlich stabile Situation zu be‐ scheinigen ist. Insgesamt ist keine Beeinträchtigung der verbrauchernahen Versorgung in Trebbin zu konstatieren.

Die im Stadtkern Trebbin ansässigen ausschließlich kleinteiligen (Fach‐)Anbieter für Lebensmittel werden weiterhin nur in untergeordnetem Maße tangiert. Hier sind keine strukturprägenden Nahversorger ansässig, so dass schädliche städtebauliche Ef‐ fekte auszuschließen sind.

 Gegenüber Anbietern in Ludwigsfelde (=Untersuchungsraum) liegt die Umsatzumver‐ teilungsquote bei ca. 3 %, so dass auch hier keine kritischen Größenordnungen erreicht

34 Damit bleibt festzuhalten, dass die Sichtweise des Lidl‐Vorhabens, ob dieses nun als Neuansiedlung oder als Verlagerung zu werten ist, keinen wesentlichen Unter‐schied auf die zu erwartenden wettbewerbli‐ chen Auswirkungen hat.

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werden. Insbesondere ist hier auf die Lidl‐Filiale, Am Bahnhof zu verweisen, die ver‐ stärkt von Wettbewerbseffekten betroffen sein wird. Aufgrund der geringen Um‐ satzumverteilungshöhe in Ludwigsfelde ist die Aufgabe eines strukturprägenden Nah‐ versorgungbetriebes nicht zu erwarten. Negative Auswirkungen auf die wohnortnahe Versorgung sind auszuschließen.

Gegenüber dem ZVB Innenstadt Ludwigsfelde liegt die Umsatzumverteilung bei ca. 2 %. Davon sind v. a. die hier ansässigen Lebensmittelmärkte Kaufland, E‐Center und Penny betroffen. Aufgrund der sehr geringen Höhe der Umsatzumverteilungen sind daraus aber keine Geschäftsaufgaben abzuleiten. Schädliche städtebauliche Auswir‐ kungen sind auszuschließen.

Bei Drogeriewaren werden im Falle der Ansiedlung eines Nonfood‐Discounters max. ca. 0,2 Mio. € im Untersuchungsraum umverteilt.35 Bei einem derzeitigen Bestandsumsatz der betroffenen Wettbewerber von ca. 11,9 Mio. € entspricht dies einer Umsatzumverteilungs‐ quote von ca. 1 – 2 %. Davon sind neben den Drogeriefachmärkten dm und Rossmann im ZVB Innenstadt Ludwigsfelde (max. 1 – 2 % gegenüber dem ZVB Innenstadt Ludwigsfelde) auch die Randsortimente der Lebensmittel‐ und Sonderpostenmärkte betroffen. Mit Blick auf die Gesamthöhe der Umsatzumverteilung sind nennenswerte Umsatzverluste bei bestehenden Anbietern nicht zu erwarten. Schädliche städtebauliche Auswirkungen auf die Funktion oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche oder die verbrauchernahe Versorgung sind aus‐ zuschließen.

Bei zoologischer Bedarf werden ca. 0,5 Mio. € des Umsatzes im Untersuchungsraum umver‐ teilt. Mit Blick auf den ZVB Innenstadt Ludwigsfelde liegt die Umverteilungsquote hier bei über 10 %, wobei schädliche städtebauliche Effekte wie z. B. eine Geschäftsaufgabe von Mag‐ netbetrieben (Fressnapf, Das Futterhaus) eintreten können. Daher sollte auf die Etablierung eines spezialisieren Zoofachmarktes in der avisierten Größe verzichtet werden. Allenfalls kleinteilige Konzepte von unter 400 m² VK entfalten hier keine größere Magnetwirkung und sind als bedarfs‐ und ortsangepasste Fachanbieter für Trebbin zu empfehlen. In diesem Fall wäre die städtebauliche und raumordnerische Verträglichkeit gewährleistet. Für das Teilsor‐ timent des Nonfood‐Discounters ist die städtebauliche Verträglichkeit dagegen gewährleis‐ tet.

Bei Papier‐/Büro‐/Schreib‐/Spielwaren werden ca. 0,2 – 0,3 Mio. € Umsatzumverteilung im gesamten Untersuchungsraum erreicht. Zwar liegt die Umverteilungsquote innerhalb von Trebbin mit ca. 12 % im Bereich des 10 %‐Orientierungswertes, allerdings mit absolut ca.

35 Für Drogeriewaren als Randsortiment von Edeka liegt die Umsatzumverteilung durch das Erweiterungs‐ vorhaben niedriger. Daher wird hier der Nonfood‐Discounter im Weiteren untersucht. Insofern für den Nonfood‐Discounter schädliche städtebauliche Auswirkungen auszuschließen sind, trifft dies auch auf das Randsortiment Drogeriewaren von Edeka zu.

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0,1 Mio. € auf einem sehr geringen Niveau. Einzelbetrieblich werden hier kaum nachweisbare Effekte auftreten. Die Wettbewerbswirkungen werden insbesondere gegenüber den Anbie‐ tern TEDi und Groschenmarkt auftreten, die aktuell das größte Angebot in Trebbin im Be‐ reich Papier‐/Büro‐/Schreib‐/Spielwaren stellen und auch mit der Option des Nonfood‐Dis‐ counters am Planstandort Konzeptüberschneidungen aufweisen werden. Damit können nachteilige Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsgebiet ausge‐ schlossen werden. Kleinteilige Fachanbieter in Stadtkern Trebbin werden nicht nachweisbar betroffen sein, so dass hier vorhabeninduzierte Geschäftsaufgaben auszuschließen sind.

Gegenüber Anbietern in Ludwigsfelde werden ca. 0,1 – 0,2 Mio. € umverteilt, wobei die Um‐ verteilungsquote mit ca. 6 % sehr gering ausfällt. Auch hier sind insb. die ansässigen Nonfood‐ Discounter (TEDi, MäcGeiz, Action) zu nennen, wobei hier keine Geschäftsaufgabe infolge des Vorhabens in Trebbin zu erwarten ist. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass schädliche städtebauliche Effekte auf zentrale Lagen oder die verbrauchernahe Versorgung innerhalb und außerhalb des Einzugsgebietes auszuschließen sind.

Bei Bekleidung / Schuhe / Lederwaren werden bei einer möglichen Ansiedlung eines Beklei‐ dungsfachmarktes rd. 17 – 18 % des Bestandsumsatzes innerhalb von Trebbin umverteilt. Davon werden insb. vergleichbare Bekleidungsfachmärkte betroffen sein, wobei hier mit dem Anbieter Kik, Berliner Tor nur ein derartiger Anbieter in Trebbin ansässig ist. Hier wird der Anhaltswert von ca. 10 %, ab dem schädliche städtebauliche Effekte wie z. B. eine Ge‐ schäftsaufgabe von Magnetbetrieben eintreten können, überschritten. Dabei ist zu konsta‐ tieren, dass derzeit nur eine sehr geringe Kaufkraftbindung in Trebbin bei Bekleidung / Schuhe / Lederwaren erfolgt (ca. 29 %), wobei auch nach Ansiedlung eines weiteren Fach‐ marktes am Projektstandort noch erhebliches ungebundenes Kaufkraftpotenzial zur Verfü‐ gung steht. Hier sind die konzeptionelle Positionierung und das Sortimentsspektrum des neuen Anbieters entscheidend, da sich beide Anbieter durchaus ergänzen und durch die räumliche Nähe (ca. 300 m) sogar Synergien aufbauen können. Ungeachtet dessen sind schädliche städtebauliche Effekte auszuschließen, da durch die räumlich Nähe keine Ver‐ schlechterung der wohnortnahe Versorgung eintritt, da ein möglicher Bekleidungsfachmarkt am Projektstandort die Versorgungsfunktion von Kik gleichwertig übernehmen würde. Die kleinteiligen Fachanbieter im Stadtkern Trebbin (Kikobell, Ihr Schuhladen) werden aufgrund ihrer Spezialisierung und des Fachgeschäftecharakters dagegen nicht spürbar tangiert. Schädliche städtebauliche Effekte sind hier auszuschließen.

Gegenüber Anbietern in der Innenstadt Ludwigsfelde sind rd. 8 – 9 % Umsatzumverteilung zu erwarten. Hier sind zahlreiche Anbieter dieser Branche ansässig, wobei neben Fachmärk‐ ten für Textilien / Bekleidung auch zwei Schuhfachmärkte zu nennen sind. Insbesondere die Textilanbieter konnten von der kürzlichen Schließung der AWG‐Filiale umsatzseitig profitie‐

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ren, so dass hier von zusätzlichen Umsatzpuffern auszugehen ist. Gerade der Fachmarktrie‐ gel, Potsdamer Straße 54 A‐J (LudwigArkaden) weist hier mehrere der Innenstadtanbieter dieser Branche auf, wobei die Ladenzeile vollvermietet ist. Eine Vorschädigung besteht hier – anders als im Kaufland‐Objekt, welches keine größeren Anbieter dieser Branche mehr auf‐ weist – nicht. Insgesamt ist für die strukturprägenden Arbeiter bei Bekleidung / Schuhe / Le‐ derwaren eine stabile wirtschaftliche Situation zu konstatieren, so dass die Höhe der Um‐ satzumverteilung keine Existenzbedrohung darstellt. Insgesamt sind schädliche städtebauli‐ che Auswirkungen daher auszuschließen.

Bei Elektrowaren / Multimedia sind aufgrund der nicht nachweisbaren Größenordnung der Umsatzumverteilung (< 0,1 Mio. €) keine schädlichen städtebauliche Auswirkungen, weder innerhalb noch außerhalb des Einzugsgebiets, zu erwarten (vgl. Kapitel I.4).

Bei Hausrat / Heimtextilien werden rd. 0,1 – 0,2 Mio. € im Einzugsgebiet umverteilt. Davon sind nahezu ausschließlich die Anbieter TEDi und Groschenmarkt betroffen. Diese liegen in städtebaulich nicht schützenswerten Lagen, zumal nur ein Teil Ihres Angebotes von Um‐ satzumverteilungen betroffen ist. Eine Aufgabe eines der Anbieter als direkte Folge des Plan‐ vorhabens „Am Kulturhausweg“ ist daher trotz einer Umverteilungsquote von ca. 12 – 13 % nicht abzuleiten.

Gegenüber Anbietern in ZVB Innenstadt Ludwigsfelde liegen die Umsatzumverteilungen ab‐ solut und relativ deutlich niedriger bzw. auf einem städtebaulich verträglichen Niveau. Mit einer Umsatzumverteilung von max. 6 – 7 %, die sich v. a. gegen die Nonfood‐Discounter bzw. auch Depot richtet, wird sichergestellt, dass keine nachhaltig schädlichen Umverteilungswir‐ kungen erreicht werden. Eine Beeinträchtigung des ZVB Innenstadt Ludwigfelde ist daher auszuschließen.

Zusammenfassend ist zu konstatieren, dass das Planvorhaben i. W. zur Verbesserung der eigengemeindlichen Grundversorgung in Trebbin beiträgt. Die durch das Planvorhaben (Lidl‐ Markt und geprüfte Fachmarktoptionen mit Ausnahme des Zoofachmarktes) ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte werden zu keinen städtebaulich relevanten Auswirkungen füh‐ ren werden. Schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Ludwigsfelde können sicher ausgeschlossen werden. Durch die Definition des Untersuchungsraumes i. S. des worst‐case Ansatzes sind darüber hinaus auch eine Schädigung der Funktion oder Ent‐ wicklung zentraler Versorgungsbereiche in anderen Gemeinden außerhalb des Einzugsgebie‐ tes auszuschließen. Auch ist die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugs‐ gebiet bzw. im Untersuchungsraum i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO ungefährdet.

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3. Kompatibilität mit den Zielen der Raumordnung

Ergänzend zur Beurteilung der städtebaulichen Verträglichkeit des Vorhabens gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO wird in diesem Kapitel eine Bewertung des Vorhabens in unter Zugrundelegung der Prüfkriterien des LEP Hauptstadtregion Berlin‐Brandenburg 2019 vorgenommen.

3.1. Bewertung des Konzentrationsgebotes

Es ist zu bewerten, ob das Vorhaben am Standort Trebbin dem sog. Konzentrationsgebot des LEP HR entspricht. Demnach ist Die Errichtung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen abweichend von Z 2.6 auch außerhalb der Zentralen Orte zulässig, wenn das Vorhaben überwiegend der Nah‐ versorgung dient und sich der Standort in einem zentralen Versorgungsbereich befindet. Dabei darf die Verkaufsfläche 1.500 m² nicht überschreiten wobei mind. 75 % der Verkaufsfläche auf nahversorgungsrelevante Sortimente entfallen muss.

Für das Planvorhaben ist lediglich der Lidl‐Markt als großflächiges Vorhaben einzustufen. Mit ca. 1.450 m² VK bleibt er unter der Maximalgröße von 1.500 m² VK. Zudem werden auf mind. 90 – 95 % der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente angeboten. Für die Fachmarktop‐ tionen liegen diese bei max. 800 m² VK.

Insgesamt wird das Konzentrationsgebot gemäß LEP HR erfüllt.

3.2. Bewertung des Kongruenzgebotes

Das Kongruenzgebot lt. LEP HR ist als Grundsatz (G 2.8) der Raumordnung ausgeführt und dient dem Schutz der zentralörtlich gegliederten Versorgungsstruktur sowie der verbrauchernahen Versorgung. Großflächige Einzelhandelseinrichtungen in den Zentralen Orten sollen demnach der zentralörtlichen Funktion entsprechen. Weiterhin soll durch ein Vorhaben max. 25 % der sorti‐ mentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum gebunden werden (G 2.11).

Basierend auf der aus der Umsatzprognose ableitbaren Umsatzherkunft sowie den landesplane‐ rischen Vorgaben lässt sich das Kongruenzgebot in Bezug auf den großflächigen Lidl‐Markt36 wie folgt bewerten:

 Das regelmäßige Einzugsgebiet des Gesamtvorhabens umfasst lediglich das Stadtge‐ biet von Trebbin.

 Etwa 90 % des durch das Vorhaben generierten Umsatzes stammen aus dem Einzugs‐ gebiet. Die restlichen rd. 10 % des Umsatzes werden durch Streukunden von außerhalb des Einzugsgebietes (u. a. Pendler) generiert. Damit stammt der deutlich überwie‐ gende Teil des Umsatzes aus dem Einzugsgebiet bzw. der Standortgemeinde Trebbin.

36 Die Fachmarktoptionen liegen bei max. 800 m² VK und werden daher nicht von der Regelung erfasst.

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 Das Vorhaben dient i. W. der Grund‐ und Nahversorgung der Stadt Trebbin, so dass der zentralörtlichen Funktion entsprochen wird.

 Durch den großflächigen Lidl‐Markt werden max. 20 – 21 % der Kaufkraft in Trebbin gebunden (vgl. Kapitel V.1.1).

Das Kongruenzgebot gemäß LEP HR wird eingehalten.

3.3. Bewertung des Integrationsgebots

Das Integrationsgebot des LEP HR (Z 2.12) sieht für großflächige Vorhaben außerhalb Zentraler Orte die Lage innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches vor.

Da Trebbin weder über einen per Einzelhandelskonzept ausgewiesenen noch über einen anhand der faktischen örtlichen Situation identifizierbaren zentralen Versorgungsbereich verfügt (vgl. Ka‐ pitel IV.3.1), kann dieser Vorgabe nicht entsprochen werden. Dahingehend übernehmen die im Stadtgebiet verteilten Lebensmittelmärkte wichtige Nahversorgungsfunktionen für das Stadtge‐ biet und ergänzenden den Stadtkern Trebbin. Der Planstandort Am Kulturhausweg ist dahinge‐ hend als integrierte Versorgungslage zu charakterisieren (vgl. Kapitel II.2).

Das Integrationsgebot gemäß LEP HR 2019 wird eingehalten.

3.4. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes

Während es beim kommunalen Beeinträchtigungsverbot i. S. des Baugesetzbuches u. a. um nach‐ haltig schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Standortkommune bzw. in umliegenden Gemeinden geht, zielt die Einhaltung des raumordnerischen Beeinträchtigungs‐ verbotes gem. LEP HR Z 2.7 vor allem auf die „Wahrung der raumstrukturellen und funktionalen Bedeutung Zentraler Orte in ihrer Funktion als Handelsstandorte“ ab. Der LEP HR stellt dabei in Hinsicht auf den Schutz der Entwicklung und Funktion Zentraler Orte besonders die bestehenden oder geplanten zentralen Versorgungsbereiche heraus.

Basierend auf der Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet bzw. im Untersuchungsraum und den dargestellten Umsatzumverteilungen bzw. wettbewerblichen Wirkungen lässt sich das Vorhaben hinsichtlich des raumordnerischen Beeinträchtigungsverbotes wie folgt bewerten:

 Mit der geplanten Ansiedlung des Lidl Lebensmittelmarktes mit ca. 1.450 m² VK liegt die Umsatzumverteilungsquote im Untersuchungsraum bei Nahrungs‐ und Genussmit‐ teln bei max. 4 – 5 %. Eine Bestandsgefährdung von Nahversorgungsbetrieben ist dar‐ aus nicht abzuleiten. Die verbrauchernahe Versorgung wird weder in Ludwigsfelde noch in Trebbin beeinträchtigt. Die vorhandenen Nahversorgungsstandorte bzw. auch zentrale Versorgungbereiche werden ihre Funktion beibehalten.

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 Auch für den geprüften Getränkefachmarkt, den Bekleidungsfachmarkt und den Non‐ food‐Discounter mit ca. 800 m² VK sind keine schädlichen städtebaulichen Effekte zu erwarten. Lediglich bzgl. eines Zoofachmarktes kann nur ein kleinteiliges bedarfs‐ und ortsangepasstes Konzept von unter 400 m² VK empfohlen werden.

 Insgesamt werden Funktion und Entwicklung benachbarter Zentraler Orte oder zent‐ raler Versorgungsbereiche in benachbarten Gemeinden nicht beeinträchtigt. Das zent‐ ralörtliche Versorgungssystem wird nicht beeinträchtigt. Das Vorhaben führt grund‐ sätzlich zu einer Stärkung der Grundversorgung in Trebbin.

Das raumordnerische Beeinträchtigungsverbot gem. LEP HR, Ziel 2.7 wird unter der o. g. Maßgabe eingehalten.

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VI. Zusammenfassung

Grundlagen Planvorhaben / . Standort „Am Kulturhausweg“ in der Kernstadt Trebbin, integrierte Planstandort Versorgungslage, auch fußläufige Nahversorgungsfunktion für Kernstadt . Verlagerung des Lidl‐Marktes vom Standort Berliner Tor 3 und Erweite‐ rung auf ca. 1.450 m² VK . Ansiedlung eines ergänzenden Fachmarktes mit max. 800 m² VK, ge‐ prüfte Optionen Getränkefachmarkt, Zoofachmarkt Bekleidungsfach‐ markt und Nonfood‐Discounter (hier Prüfung zentrenrelevanter Sorti‐ mentspool) Rechtsrahmen und . Auswirkungsanalyse nach § 11 Abs. 3 BauNVO, Bewertung möglicher Untersuchung Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnortnahe Versorgung im Untersuchungsraum . LEP HR Standortrahmenbe‐ . Makrostandort: Stadt Trebbin mit ca. 9.540 Einwohner, Versorgungs‐ dingungen Trebbin funktion des städtischen Einzelhandels für die eigenkommunale Grund‐ versorgung . Einzelhandelsstrukturen: kleinteilig strukturierter Stadtkern Trebbin, mehrere Nahversorgungslagen bzw. Fachmarktstandorte, starke Kun‐ denorientierung auf Ludwigsfelde Einzugsgebiet und . Das Einzugsgebiet erstreckt sich auf das Stadtgebiet von Trebbin mit ca. Kaufkraftpotenzial 9.540 Einwohnern . Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet: ‐ Nahrungs‐ und Genussmittel: ca. 19,4 Mio. € ‐ Drogeriewaren: ca. 2,9 Mio. € ‐ zoologischer Bedarf: ca. 0,5 Mio. € ‐ Papier‐/ Büro‐/ Schreib‐/ Spielwaren: ca. 2,2 Mio. € ‐ Bekleidung / Schuhe / Lederwaren: ca. 6,4 Mio. € ‐ Elektrowaren / Multimedia: ca. 4,9 Mio. € ‐ Hausrat / Heimtextilien: ca. 1,6 Mio. € Umsatzerwartung . Lidl mit 1.450 m² VK: insg. ca. 5,5 Mio. €, davon ca. 4,4 Mio. € Nah‐ rungs‐ und Genussmittel . Fachmarktoptionen (max. 800 m² VK): ‐ Getränkefachmarkt: ca. 0,8 – 0,9 Mio. € ‐ Zoofachmarkt: max. 0,5 Mio. € ‐ Bekleidungsfachmarkt: ca. 1,3 Mio. € ‐ Nonfood‐Discounter: ca. 1,2 Mio. €

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Bewertung Bewertung der Die durch das Planvorhaben (Lidl‐Markt und geprüfte Fachmarktoptionen städtebaulichen mit Ausnahme des Zoofachmarktes) ausgelösten Umsatzumverteilungsef‐ Auswirkungen fekte werden zu keinen städtebaulich relevanten Auswirkungen führen. Vielmehr wird das Vorhaben zu einer Stärkung der Grundversorgung in Trebbin selbst führen. Schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungs‐ bereiche in Ludwigsfelde oder in anderen umliegenden Gemeinden können ausgeschlossen werden. Auch ist die verbrauchernahe Versorgung der Be‐ völkerung im Untersuchungsraum des Planvorhabens oder die Entwick‐ lung zentraler Versorgungsbereiche in umliegenden Städten und Gemein‐ den i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO nicht gefährdet. Bewertung aus Gem. den raumordnerischen Anordnungen des LEP HR hinsichtlich Konzent‐ Sicht der rationsgebot, Beeinträchtigungsverbot, Kongruenzgebot und Integrationsge‐ Raumordnung bot ist das Vorhaben vollständig kompatibel mit den Vorgaben der Landes‐ planung. Empfehlungen zum Für den Bebauungsplan „Am Kulturhausweg“ können aus vorliegender Un‐ Bebauungsplan tersuchung folgende Empfehlungen abgeleitet werden: . Zulässig ist ein großflächiger Lebensmittelmarkt mit max. 1.450 m² VK, davon müssen 75 % der Verkaufsfläche auf nahversorgungsrelevante Sortimente (LEP HR: Gruppe 1.1) entfallen . Zulässig ist ein Getränkefachmarkt mit dem Sortimentsschwerpunkt Nahrungs‐ und Genussmittel (LEP HR / WZ 2003: 52.11, 52.2) mit max. 800 m² VK . Zulässig ist ein Bekleidungsfachmarkt mit dem Sortimentsschwerpunkt Bekleidung / Schuhe / Lederwaren (LEP HR / WZ 2003: 52.41 – 52.43) mit max. 800 m² VK . Zulässig ist ein Nonfood‐Discounter mit folgenden Begrenzungen bei den zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Kapitel I.4): Sortimentszuord‐ max. Ver‐ Warengruppe nung gem. LEP HR kaufsflächen‐ (WZ 2003) anteil in % Nahrungs‐ und Genussmittel 52.11, 52.2 15 Drogeriewaren 52.49.9 15 (Kosmetik, Reinigungsmittel) Zoologischer Bedarf 52.49.2 10 Papier‐/ Büro‐/ Schreib‐/ 52.47, 52.48.6 20 Spielwaren Bekleidung / Schuhe / Lederwaren 52.41–52.43 25 Elektrowaren / Multimedia 52.45, 52.49.5/6 5 Hausrat / Heimtextilien 52.44.3/4/6/7, 35 52.48.2 Die Verkaufsfläche des Nonfood‐Discounters inkl. sonstige nicht zen‐ trenrelevante Sortimente ist insgesamt auf maximal 800 m² begrenzt. GMA‐Zusammenstellung 2019

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Verzeichnisse Seite

Kartenverzeichnis Karte 1: Lagenplanentwurf, Planstandort Lidl in Trebbin, Am Kulturhausweg 14 Karte 2: Lage von Trebbin und zentralörtliche Struktur der Region 20 Karte 3: Lage des Planstandortes und Einzelhandelsstandorte in der Stadt Trebbin 23 Karte 4: Einzugsgebiet und projektrelevante Hauptwettbewerber im Untersuchungsraum 30

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Abgrenzung ZVB Innenstadt Ludwigsfelde 36

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten 10 Tabelle 2: Zentrenrelevanter Sortimentspool Nonfood‐Discounter 17 Tabelle 3: Untersuchungsrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet 28 Tabelle 4: Kaufkraftbindungsquoten in Trebbin 38 Tabelle 5: Verkaufsflächen‐ und Umsatzaufteilung im Untersuchungsraum nach Lagen und Sortimenten 39

Tabelle 6: Umsatzprognose Lidl mit ca. 1.450 m² VK 40 Tabelle 7: Umsatzerwartung Getränkefachmarkt mit 800 m² VK 42 Tabelle 8: Umsatzerwartung Zoofachmarkt mit 800 m² VK 42 Tabelle 9: Umsatzerwartung Bekleidungsfachmarkt mit 800 m² VK 43 Tabelle 10: Übersicht des im Einzugsgebiet umverteilungswirksamen Umsatzes 46

Tabelle 11: Umsatzumverteilungen in den untersuchungsrelevanten Sortimenten im Untersuchungsraum 47

Fotoverzeichnis

Foto 1: Projektstandort „Am Kulturhausweg“ 22 Foto 2: Gewerbebauten auf Projektgrundstück 22

Foto 3: Bestandsmarkt Lidl, Berliner Tor 22 Foto 4: Total‐Tankstelle südlich 22 Foto 5: Projektgrundstück 24

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Foto 6: Porta‐Logistikzentrum nördlich 24 Foto 7: Wohngebiet „Am Mühlengraben“ 24 Foto 8: Rewe‐Markt, Am Mühlengraben 24 Foto 9: Stadtkern Trebbin, Markt 34 Foto 10: Stadtkern Trebbin, Berliner Straße 34 Foto 11: ZVB Ludwigsfelde im Norden 36 Foto 12: ZVB Innenstadt, Fachmärkte um Penny 36

Foto 13: ZVB Ludwigsfelde, Kaufland‐Standort 36 Foto 14: ZVB Ludwigsfelde, Ludwig Arkaden 36