Auswirkungsanalyse Zur Geplanten Ansiedlung Von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg Auftraggeber: Lidl Vertriebs GmbH & Co. KG, Großbeeren Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Florian Schaeffer Dresden, den 21.10.2019 Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH 1 Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐ weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐ traggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München Königsbrücker Straße 31 – 33 01099 Dresden Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: 0351 / 2167273 Telefax: 07141 / 9360‐10 E‐Mail: [email protected] Internet: www.gma.biz 22 Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 5 1. Ausgangslage und Aufgabenstellung 5 2. Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen 6 2.1. Bauleitplanung – BauNVO 6 2.2. Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin‐Brandenburg 7 2.3. Einzelhandelserlass und Regionalplan 8 3. Grundlagen und Definition im Einzelhandel 9 3.1. Lebensmitteleinzelhandel 9 3.2. Getränkefachmarkt 11 3.3. Zoofachmarkt 11 3.4. Bekleidungsfachmarkt 12 3.5. Nonfood‐Discounter 13 4. Daten zum Planvorhaben 13 II. Standortbeschreibung und Standortbewertung 19 1. Makrostandort Trebbin 19 2. Mikrostandort „Am Kulturhausweg“ 22 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 26 1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial 26 2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 27 IV. Projektrelevante Wettbewerbssituation 29 1. Angebotssituation im Einzugsgebiet (Stadtgebiet Trebbin) 29 2. Angebotssituation im Untersuchungsraum 31 3. Zentrale Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum 33 3.1. Trebbin 34 3.2. Ludwigsfelde 35 4. Zusammenfassung Wettbewerbssituation 37 V. Auswirkungsanalyse 40 1. Umsatzprognose 40 1.1. Umsatzprognose Lidl 40 1.2. Umsatzprognose Fachmarktoptionen 42 3 Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg 2. Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen 43 2.1. Methodik 43 2.2. Umsatzumverteilungen und wettbewerbliche Wirkungen 44 2.3. Versorgungsstrukturelle und städtebauliche Auswirkungen 48 3. Kompatibilität mit den Zielen der Raumordnung 52 3.1. Bewertung des Konzentrationsgebotes 52 3.2. Bewertung des Kongruenzgebotes 52 3.3. Bewertung des Integrationsgebots 53 3.4. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 53 VI. Zusammenfassung 55 4 Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg I. Grundlagen 1. Ausgangslage und Aufgabenstellung Im September 2019 erhielt die GMA Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH, Büro Dresden, von der Lidl Vertriebs‐GmbH & Co. KG, Großbeeren, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse bezüglich der geplanten Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen in Trebbin. Hier ist am Standort „Am Kulturhausweg“ in Nahlage zum Kreisverkehr Berliner Tor die Errichtung eines Lidl‐Lebensmittelmarktes mit ca. 1.450 m² Verkaufsfläche (VK) vorgesehen. Das Vorhaben stellt eine Verlagerung des in Trebbin ansässigen Lidl‐Marktes vom ca. 200 m südlich gelegenen Standort „Berliner Tor 3“ dar. Dennoch ist das Vorhaben formal als Neuansiedlung zu werten. Weiterhin ist die ergänzende Etablierung eines Fachmarktes mit max. 800 m² VK geplant, wobei im Bebauungsplan eine gewisse Flexibilität bei der Betriebstypen‐ / Sortimentsfestlegung veran‐ kert werden soll (vgl. Kapitel I. 4). Das Realisierung des Gesamtvorhaben ist im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans „Lidl‐ Markt, Trebbin, Am Kulturhausweg“1 zu sehen, wobei hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein Sondergebiet „Einzelhandel“ nach § 11 BauNVO festgesetzt werden soll. Die vorliegende Aus‐ wirkungsanalyse dient der Prüfung, ob von dem Vorhaben Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO ausgehen bzw. ob schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die wohnortnahe Versorgung zu erwarten sind. Weiterhin sind die Prüfung auch die Ziele der Raum‐ ordnung und Landesplanung in Brandenburg zu berücksichtigen. Mit einer geplanten Verkaufs‐ fläche von ca. 1.450 m² ist der Lidl Lebensmittelmarkt zudem als großflächiger Einzelhandelsbe‐ trieb einzustufen. Neben der Prüfung des Kernsortimentes Nahrungs‐ und Genussmittel des Lidl‐Marktes werden folgende Fachmarktvarianten in die Prüfung einbezogen: Getränkefachmarkt, Bekleidungsfach‐ markt, Zoofachmarkt und Nonfood‐Discounter. Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen der vorliegenden Auswir‐ kungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten: Darstellung der relevanten Rechtsvorschriften Darstellung von ausgewählten Marktentwicklungen in den projektrelevanten Berei‐ chen / Branchen Beschreibung des Makrostandortes Trebbin und des Mikrostandortes „Am Kultur‐ hausweg“ 1 Bebauungsplanentwurf der Stadt Trebbin, Stand: 28.02.2019. 5 Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes sowie Berechnung der sortimentsspe‐ zifischen Kaufkraftpotenziale Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation und Darstellung der Wettbe‐ werbssituation im Untersuchungsraum Darstellung und Bewertung möglicher wettbewerblicher, städtebaulicher und raum‐ ordnerischer Auswirkungen des Vorhabens Prüfung möglicher schädlicher Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnortnahe Versorgung in Trebbin bzw. im Untersuchungsraum Kompatibilitätsprüfung mit den Vorgaben der Raumordnung in Brandenburg. Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im September 2019 eine Erhebung des projektrelevanten Einzelhandels durchgeführt. Zudem erfolgte eine Begehung relevanter Ein‐ zelhandelslagen im Einzugsgebiet, insbesondere der zentralen Versorgungsbereiche, sowie eine Begehung des Planstandortes. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraft‐ kennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik und EHI Handelsda‐ ten zurückgegriffen. 2. Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen Die enge Verflechtung von Einzelhandels‐ und Stadtentwicklung und der dynamische Struktur‐ wandel im Handel werden durch zahlreiche Rechtsvorschriften und Vorgaben der Bauleitpla‐ nung flankiert. Zur Beurteilung des vorliegenden Projekts sind insbesondere folgende wesentli‐ che Vorschriften zu beachten: Baunutzungsverordnung (BauNVO) Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin‐Brandenburg (LEP HR) Einzelhandelserlass 2014 und Regionalplan 2.1. Bauleitplanung – BauNVO Nach § 11 Abs. 3 BauNVO und der dazu ergangenen Rechtsprechung ist für Neuansiedlungen bzw. Erweiterungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, ab ca. 1.200 m² Geschoss‐ fläche bzw. ca. 800 m² Verkaufsfläche2 die Festsetzung eines Kern‐ oder entsprechenden Son‐ dergebietes in der Regel erforderlich. Im Vordergrund stehen dabei mögliche Auswirkungen 2 Gemäß aktueller Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes beginnt die Großflächigkeit eines Ein‐ zelhandelsbetriebes bei 800 m² Verkaufsfläche (vgl. u. a. BVerwG 4 C 3.05 und 4 C 10.04 vom 24.11.2005). 6 Auswirkungsanalyse Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Trebbin, Am Kulturhausweg auf die die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung und die Entwicklung zentraler Ver‐ sorgungsbereiche. 2.2. Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin‐Brandenburg Mit Beschluss der Landesregierungen im April 2019 ist die Rechtsverordnung für den Landesent‐ wicklungsplan Hauptstadtregion Berlin‐Brandenburg (LEP HR) am 01. Juli 2019 in Kraft getreten. Damit wird der bisherige LEP B‐B 2009 abgelöst. Der LEP HR konkretisiert als überörtliche und zusammenfassende Planung die Grundsätze der Raumordnung des am 01. Februar 2008 in Kraft getretenen Landesentwicklungsprogramms 2007 (LEPro 2007) und setzt einen Rahmen für die künftige räumliche Entwicklung in der Hauptstadtregion. Der LEP HR führt zu großflächigen Ein‐ zelhandelseinrichtungen in den Ziffern 2.6 bis 2.14 folgendes aus: „Z 2.6 Bindung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen an Zentrale Orte Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von § 11 Absatz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind nur in Zentralen Orten zulässig (Kon‐ zentrationsgebot). Z 2.7 Schutz benachbarter Zentren Großflächige Einzelhandelseinrichtungen dürfen nach Art, Lage und Umfang die Entwicklung und Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter zentra‐ ler Versorgungsbereiche benachbarter Zentraler Orte sowie die verbraucher‐ nahe Versorgung der Bevölkerung in benachbarten Gemeinden nicht we‐ sentlich beeinträchtigen (raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot). G 2.8 Angemessene Dimensionierung Neue oder zu erweiternde großflächige Einzelhandelseinrichtungen in den Zentralen Orten sollen der zentralörtlichen Funktion entsprechen (Kongru‐ enzgebot). Z 2.9/10 [...] G 2.11 Strukturverträgliche Kaufkraftbindung Bei der Entwicklung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen soll dafür Sorge getragen werden, dass nicht mehr als 25 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum