Perizia Di Stima Di Unita' Immobiliare Sita Nel Comune

PERIZIA DI STIMA DI UNITA’ IMMOBILIARE SITA NEL COMUNE

DI PALAZZOLO SULL’OGLIO (Bs) VIA LUIGI EINAUDI SNC

PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N° 793/2018

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La sottoscritta geometra Fioretti Silvia, con studio in Iseo (Bs) via Roma n°

92/G tel. e fax = 030/9822524 – cod. fisc.= FRTSLV68T63E333C e Partita

IVA = 02938290174, iscritta al Collegio dei Geometri di Brescia al numero

3852, ha avuto incarico dal Tribunale di Brescia, Ufficio Esecuzioni

Immobiliari, in data 06/12/2018 di redigere un elaborato peritale di stima allo scopo di stabilire il più probabile valore corrente di mercato dell’unità immobiliare oggetto di procedura esecutiva sita in Palazzolo sull’Oglio (Bs) via Luigi Einaudi snc di proprietà del sig.: ….“omissis”… nato a

….“omissis”… il ….“omissis”… – cod.fisc.= ….“omissis”… proprietà 1/1.

Contenuto della relazione di stima richiesto:

1) Verifica della completezza di documenti di cui all’art. 567 cpc;;

2) Identificazione e descrizione attuale dei beni; Identificazione

pregressa dei beni;

3) Stato di possesso;

4) Esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale;

5) Regolarità edilizia e urbanistica;

6) Formazione dei lotti;

7) Valore del bene e costi.

La sottoscritta geometra, fatte queste premesse si pregia esporre quanto in appresso.=

Firmato Da: FIORETTI SILVIA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 49baff5300eac62a234215ae46b400c4 A) Verifica della completezza di documenti di cui all’art. 567 cpc

Provenienza: L’unità immobiliare in oggetto è pervenuta al sig.

….“omissis”… nato a ….“omissis”… il ….“omissis”… – cod.fisc.=

….“omissis”… proprietà 1/1 per merito del seguente atto:

- Atto di compravendita Notaio ….“omissis”… del 15/03/2007 n° 17816

rep./8424 racc. Trascritto a Brescia il 21/03/2007 ai nn.ri 17006

R.G./10096 R.P. e Registrato a Chiari il 20/03/2007 al n°665 Serie 1T

Venditori i sigg.ri ….“omissis”… per la quota di 6/9 – ….“omissis”…

per la quota di 1/9 cad.

Cronistoria provenienza:

- Quanto alla piena proprietà della quota di ½ di ….“omissis”… con atto in

data 31/08/2000 n° 6132/2100 rep. Notaio ….“omissis”… Registrato a

Chiari il 08/09/2000 al n°529 Serie 1V e Trascritto a Brescia il 08/09/2000

ai nn.ri 34994/20575;

- Quanto alla piena proprietà della quota di 1/6 di ….“omissis”… e della

quota di 2/6 in parti uguali a ….“omissis”…, per Successione della sig.ra

….“omissis”… del 08/11/2006 nata a ….“omissis”… il ….“omissis”…

Registrata a Chiari 11/12/2006 al n° 89 vol. 43.

- Convenzione Urbanistica per attuazione Piano di Recupero del 05/06/1995

n° 51877/12163 rep. Notaio ….“omissis”… Registrata a Brescia il

23/06/1995 al n°4874 e Trascritta a Brescia il 04/07/1995 ai nn.ri

18063/12810.

B) Identificazione e descrizione attuale e pregressa dei beni

Firmato Da: FIORETTI SILVIA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 49baff5300eac62a234215ae46b400c4 L’appartamento è inserito in un fabbricato Condominiale denominato “Ex

Guzzi” e precisamente nell’edificio a “L” sito in via Luigi Einaudi snc, nella prima periferia del Comune di Palazzolo sull’Oglio (Bs) sulla strada via

Brescia/via Matteotti che collega la SP573 con la SP469, nelle vicinanze del

Comando di Stazione dei Carabinieri, delle Ancelle della Chiesa e del Circolo

Tennis. (All. “A” Inquadramento). La città di Palazzolo sull’Oglio si trova al confine con la provincia di Bergamo in una posizione equidistante dai due capoluoghi, nella media-alta pianura dove scorre il fiume Oglio sulle cui rive sorge il principale centro abitato. Il territorio comunale è solcato dall’autostrada A4 accessibile tramite i caselli di Palazzolo sull’Oglio e di

Ponte Oglio e la città palazzolese è servita da due strade provinciali (ex

Statali) la SP573 l’Ogliese e la SP469 Sebina Occidentale oltre che dalla stazione ferroviaria.

Il fabbricato è composto da più corpi di fabbrica (Condominio Super Filanda) e l’appartamento in oggetto si trova nel corpo di fabbrica “Condominio ELLE” posto a sud-ovest con affaccio sulla piazzetta con parcheggio auto.

Confini catastali del fabbricato (di cui al mappale 124 del fg.17): a nord mapp.

477 via L.Einaudi; ad est mapp. 130 e 157 e mappale acque (via Sarioletto); a sud mapp. 132-156-153 e oltre via Matteotti; ad ovest mapp. 477 via L.

Einaudi. (All. “B” Estratto Mappa N.C.T.R. fg. 17).

Consistenza: Il fabbricato misto residenziale/direzionale e commerciale con corte interna si sviluppa su tre piani fuori terra più due piani interrati.

L’unità oggetto di stima è così composta:

Firmato Da: FIORETTI SILVIA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 49baff5300eac62a234215ae46b400c4 Sub.341 = Appartamento sviluppato al piano terra = disimpegno d’ingresso, soggiorno con angolo cottura, camera e bagno.

(All. “C” Planimetria Catastale ed Elaborato Planimetrico).

Dati catastali: I cespiti sono stati denunciati all' N.C.E.U del Comune di

Palazzolo sull’Oglio come segue: (All. “D” Visura catastale)

. Fg.NCT/17 Mapp. 124 sub. 341 Cat. A/2 cl. 3° vani 2,5 Rendita €

277,60 (superficie catastale mq. 49,00)

Parti comuni indicate nell’atto di compravendita pari a 21,25/1000 ed elenco subalterni: (All.C)

Sub. 253 = Bene comune non censibile: passaggio, scala e comignolo comune a tutti i sub.

Sub. 246 = Bene comune non censibile: passaggio comune.

Nella compravendita è compresa inoltre la quota pari a 15,54/1000 e di

253,15/1000 delle seguenti aree urbane di pertinenza da individuarsi al foglio

17 Sez. NCT Comune di Palazzolo S/O con i mappali: ex Mapp. 124 Sub. 2 = Bene comune censibile area urbana soppresso con variazione del 11/09/2018 prot. BS0161305 n.36842.1/2018 che ha dato origine ai mappali: Sez NCT fg.17 mapp. 124 sub.338/360 - mapp. 477 sub.

4/5 e mapp. 478 sub. 2;

Mapp. 124 Sub. 10 = Bene comune censibile: area urbana di mq. 722,00;

Mapp. 124 Sub. 17 = Bene comune censibile: area urbana di mq. 543,00;

Mapp. 124 Sub. 18 = Bene comune censibile: area urbana di mq. 316,00; ex Mapp. 124 Sub. 1 = Cabina Elettrica soppresso con variazione del

11/09/2018 prot. BS0161304 n.36841.1/2018 per modifica di identificativo

Firmato Da: FIORETTI SILVIA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 49baff5300eac62a234215ae46b400c4 che ha dato origine al mappale: Sez NCT fg.17 mapp. 478 sub.1 cat. D/7

Rendita € 92,96;

Mapp. 157 Sub. 501 = Bene comune censibile: area urbana di mq. 86,00;

Mapp. 124 Sub. 14 = Bene comune censibile: area urbana di mq. 567,00;

Mapp. 124 Sub. 203 = Bene comune censibile: area urbana di mq. 950,00;

Mapp. 124 Sub. 204 = Bene comune censibile: area urbana di mq. 1179,00;

(All. “E” Visure catastali dei beni comuni censibili)

Descrizione tecnica delle caratteristiche costruttive:

Data l'impossibilità di poter accedere ai locali, la perizia si basa su considerazioni fatte da una visione esterna dell’unità immobiliare e del contesto in cui la stessa è inserita. (All. “F” copia tracciabilità raccomandata spedita al sig. ….“omissis”… per sopralluogo immobili).

Finiture interne = dato non reperito causa impossibilità di accesso ai luoghi.

Finiture esterne e parti comuni = tetto con gronde in legno e manto in coppi, facciate intonacate e tinteggiate, cortili aree comuni in lastre di porfido ad opus incertum, portoncino d’ingresso in legno e vetro con sopraluce, serramenti in legno con inferriate al piano terra e ante ai piani superiori, banchine in pietra, ringhiere in ferro.

Il tutto come meglio evidenziato nelle fotografie (All. “G” Fotografie).

Dalla verifica effettuata sul sito del “Cened – Infrastrutture Lombarde” risulta collegato al sub. 341 l’attestato di Certificazione Energetica n° 17133-

000413/12 valido fino al 26/09/2022 classe energetica “G EPh 229,43”.

Identificazione pregressa del bene: Discrepanze con l’atto di pignoramento:

Firmato Da: FIORETTI SILVIA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 49baff5300eac62a234215ae46b400c4 L’atto di pignoramento riguarda il solo bene di cui al sub. 341 di proprietà e nello stesso non vengono menzionate le quote di comproprietà dei beni comuni censibili descritti in precedenza e citati in atto in quanto essendo beni comuni non hanno intestati e seguono il bene principale a cui sono legati.

Data l'impossibilità di poter accedere ai locali non è stato possibile stabilire la corrispondenza della scheda catastale allo stato attuale dei luoghi e nemmeno riscontrare se siano intervenute mutazioni dal punto di vista urbanistico. Dal raffronto tra la scheda catastale e le tavole allegate alla Concessione Edilizia in

Sanatoria si precisa che le stesse sono coincidenti.

C) Stato di possesso

L’appartamento non risulta essere oggetto di alcun contratto di locazione registrato e attualmente risulta essere occupato dal proprietario sig.

….“omissis”…. (All. “H” Copia lettera Agenzia delle Entrate).

Valore locativo del bene:

Le Quotazioni OMI dell’Agenzia del Territorio Semestre 2 anno 2018 stabiliscono un valore di locazione per le abitazioni di tipo economico con stato conservativo normale di €/mq. al mese da 4 a 5,5. Considerata la palazzina condominiale ed il contesto in cui i beni sono inseriti, vista l’ubicazione, si può determinare un valore locativo, pari ad € 300,00 al mese.

D) Esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale

L’immobile qui descritto è gravato dai seguenti pesi ipotecari e pregiudizievoli:

 Ipoteca volontaria iscritta a Brescia il 21/03/2007 ai nn.ri 17007/3570 con

atto Notaio ….“omissis”… rep. 17817/8425 del 15/03/2007 a favore di

Firmato Da: FIORETTI SILVIA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 49baff5300eac62a234215ae46b400c4 ….“omissis”… con sede a ….“omissis”… C.F.= ….“omissis”… per €

180.000,00 a fronte di un capitale di € 90.000,00 durata anni 30 a carico

del sig. ….“omissis”… nato in ….“omissis”… il ….“omissis”…;

 Pignoramento immobiliare a favore di ….“omissis”… con sede in

….“omissis”… C.F.= ….“omissis”… contro ….“omissis”… nato in

….“omissis”… il ….“omissis”… prop. 1/1 in forza di verbale di

Pignoramento del 09/08/2018 rep. 9243 trascritto a Brescia il 18/09/2018

ai nn.ri 40341/26012 sino alla concorrenza di € 76.219,64;

Vincoli e servitù inseriti nell’atto di provenienza – si riporta testualmente:

 “servitù industriale a favore dell’ENEL s.p.a. costituita con atto per

autentiche in data 28 luglio – 30 luglio 1997 n°82049-82073/11130 di

rep. Notaio ….“omissis”… Registrato a Verolanuova il 06/08/1997 al

n°780 Serie 2 e Trascritto a Brescia il 08/08/1997 ai nn.ri

26172/17904”;

 “servitù di passaggio pedonale e carraio costituita con atto in data

05/07/1993 n° 42439/9610 di rep. Notaio ….“omissis”… Registrato a

Brescia il 16/07/1993 al n° 3278 e Trascritto a Brescia il 17/07/1993

ai nn.ri 18575/13462, 18576/13463 e 18577/13464”;

 “servitù di passaggio pedonale e carraio costituita con atto in data

14/04/1993 n° 41099/9297 di rep. Notaio ….“omissis”… Registrato a

Brescia il 29/04/1993 al n° 19288 e Trascritto a Brescia il 12/05/1993

ai nn.ri 11906/8546 – 11907/8547 e 11908/8548”;

 “convenzione con il Consorzio Seriola Fusia Terzo di Palazzolo S/O, il

Comune di Palazzolo S/O, la sig.ra ….“omissis”… e le soc.tà

Firmato Da: FIORETTI SILVIA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 49baff5300eac62a234215ae46b400c4 ….“omissis”… stipulata con atto del 11/06/1999 n° 67041/17859 di

rep. Notaio Mistretta registrato a Brescia il 29/06/1999 al n° 2042

Serie 2 e Trascritto a Brescia il 08/07/1999 ai nn.ri 24240/16225”.

Condominio ELLE e SuperCondominio LA FILANDA:

L’unità immobiliare oggetto della presente è inserita nel “Condominio ELLE”, e l’edificio fa parte di un complesso residenziale Supercondominio denominato “LA FILANDA” Amministrati dal rag. ….“omissis”… con studio in Palazzolo sull’Oglio (Bs) via Serioletto n° 3/b il quale dichiara quanto segue:

* il sig. ….“omissis”… alla data del 15/02/2019, risulta debitore verso il

Condominio ELLE della somma di € 1.193,32 e verso il SuperCondominio LA

FILANDA della somma di € 103,42 per un totale di € 1.296,74

* che è stato dato mandato al legale di depositare decreto ingiuntivo per la somma di € 1.193,32 per il Condominio ELLE;

* che i millesimi di proprietà del sub. 341 per il Condominio ELLE sono 21,25

°/°° mentre per SuperCondominio LA FILANDA sono 2,998 °/°°;

* che le opere di urbanizzazione previste in convenzione urbanistica sono state realizzate solo in parte e si rende necessario completarle con una spesa quantificabile nell’ordine molto approssimativo di ulteriori € 600/700.000,00;

* inoltre le autorimesse sono prive di CPI ed è stato presentato un progetto che ha avuto l’assenso dei Vigili del Fuoco, per il quale sono previsti costi di circa

€ 90.000,00 ma che non è stato possibile appaltare non essendosi costituito il fondo necessario a causa delle gravi morosità esistenti;

Firmato Da: FIORETTI SILVIA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 49baff5300eac62a234215ae46b400c4 * che non sono state deliberate, per se necessarie, spese straordinarie e ordinarie di manutenzione a causa delle gravi morosità, nonostante in degrado anche strutturale a cui si avvia l’immobile;

* che la situazione debitoria del Condominio ELLE verso i creditori è di circa

€ 20.000,00 e che per tale debito, una volta escussi i condomini morosi inutilmente, rispondono in solidarietà sussidiaria gli altri condomini.

(All. “I” Mail dell’Amministratore)

Visto quanto sopra la quota di competenza del sub. 341 delle opere di

Urbanizzazione residue ammonterebbe quindi ad € 700.000,00 x 2,998/1000 = circa € 2.098,60 =.

E) Regolarità edilizia e urbanistica

Titoli Autorizzativi Comunali: (All. “L” Licenze Edilizie)

Il fabbricato è stato costruito a seguito dei seguenti titoli autorizzativi:

 Fabbricato ante 1 settembre 1967;

 Concessione Edilizia rilasciata dal Comune di Palazzolo S/O in data

15/04/1999 Pratica n° 469/98 prot. n° 19308 per ristrutturazione

Edificio denominato “unità minima di intervento L”;

 Richiesta di I° Variante alla C.E. n° 469 NEGATA con lettera prot. n°

1290 del 18/01/2000;

 Concessione Edilizia in Sanatoria Pratica n° 469/1998-2 prot. n° 12543

del 06/09/2000;

 Domanda di abitabilità presentata in data 26/09/2000 prot. n° 18945

(non rilasciata).

Firmato Da: FIORETTI SILVIA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 49baff5300eac62a234215ae46b400c4 Data l'impossibilità di poter accedere ai locali non è stato possibile stabilire la corrispondenza delle schede catastali allo stato attuale dei luoghi e nemmeno riscontrare se siano intervenute mutazioni dal punto di vista urbanistico. Dal raffronto tra le schede catastali e le tavole allegate alla Concessione Edilizia in

Sanatoria si precisa che le stesse sono coincidenti e corrispondenti.

Dati Urbanistici: La destinazione d’uso dell’immobile è residenziale ed è prevista nello strumento urbanistico comunale.

Il fabbricato dove è inserita l’unità immobiliare oggetto della presente è inserito nel vigente P.G.T. del Comune di Palazzolo S/O, approvato con

Delibera di C.C. n°72 del 29.11.2011e adottato con Delibera di C.C. n° 43 del

21/07/2012; con Delibera del C.C. n°26 del 26/04/2017 esecutiva è stata approvata la prima Variante generale al PGT vigente.

Piano delle Regole Tav. 31 Ambiti del Piano delle Regole in zona: “Nuclei di antica formazione – Edifici di valore storico testimoniale”.

Piano delle Regole Tav. 29 Disciplina NAF: “A1c Edifici e isolati significativi del tessuto storico”.

N.T.A. -Art.33: In questa zona è perseguita la conservazione, la tutela e la valorizzazione della tipicità dell’ambiente urbano di valore storico-ambientale, inteso come complesso di isolati, edifici, ecc….., materiali che lo compongono e qualificano…..;

N.T.A. -Art.33.4.4 “A1c Edifici e isolati significativi del tessuto storico”:

Sono gli edifici e gli isolati che…. costituiscono e definiscono le parti significative del tessuto edilizio storico di Palazzolo. Gli interventi su tutti questi edifici o isolati sono finalizzati alla tutela e conservazione del loro

Firmato Da: FIORETTI SILVIA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 49baff5300eac62a234215ae46b400c4 valore d’assieme e di contesto e alla conservazione delle strutture e delle tipologie edilizie. Le modalità di intervento sono: manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo; Ristrutturazione edilizia di tipo conservativo.

Carta dei vincoli DP Tav. 08 Perimetro del centro edificato; Tav. 17 DP Classe di sensibilità paesaggistica 5 Molto Alta Nuclei di antica formazione Edifici di valore storico-testimoniale; Il tutto confermato anche nella variante approvata.

(All. “M” Estratto P.G.T. Vigente Tav. 31 e 29 – Estratto N.T.A. art.33 e

Art.33.4.4 – Tav. 08 e17).

F) Formazione dei lotti

LOTTO UNICO - CONTEGGIO SUPERFICI (SEL)

Si precisa che le superfici SEL (Superficie Esterna Lorda) sono state dedotte sia dalla planimetria catastale che dal progetto.

Mapp. 124 Sub.341 = Appartamento P.T.: appartamento mq. 49,00 x coeff.100% = mq. 49,00

Totale superficie commerciale appartamento sub. 341 = mq. 49,00

G) Valore del bene e costi

VALUTAZIONE DELL’UNITA'

Nel caso in questione la stima è finalizzata alla Procedura Esecutiva, pertanto tutti i dati sopracitati sono stati utilizzati ed analizzati per la determinazione del Valore di Mercato in regime libero per poi passare alla determinazione del

Valore di Esecuzione (vendita forzata) più basso rispetto al mercato libero appunto perché i suddetti presupposti vengono meno. Si è proceduto anche alla ricerca di “comparabili”, secondo gli standard internazionali IVS, per

Firmato Da: FIORETTI SILVIA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 49baff5300eac62a234215ae46b400c4 applicare il metodo della comparazione diretta (M.C.A.) al fine di avere dei dati di comparazione a supporto e verifica della stima degli immobili.

L’unità immobiliare è valutata a corpo considerando la consistenza catastale e di progetto, i vincoli, la destinazione, e gli spazi esclusivi e/o comuni (valutati e computati nell’incidenza del prezzo di stima); tenuto conto dello stato di conservazione in cui si trova il complesso edilizio in cui le stesse sono inserite, la vetustà (fabbricato ristrutturato da circa 20 anni), viste le caratteristiche di ubicazione rispetto al centro della cittadina, considerata la vicinanza alla strada provinciale, considerata la zona residenziale, preso in esame il grado di appetibilità nel mercato attuale per unità simili, verificato l'orientamento, la luminosità, gli accessi, anche in rapporto agli spazi circostanti. Comparato infine il “rapporto di valutazione” fondato su dati di mercato con l'andamento generale e l’osservazione del mercato immobiliare per unità simili in

Palazzolo sull'Oglio sulla base del “Listino dei valori degli immobili” edito dalla Camera di Commercio di Brescia e BII di Brescia n°1/2018 che fissa un valore per le abitazioni agibili tra € 705,00 e 965,00/mq. e sulla base delle

Quotazioni OMI pubblicate dall’Agenzia del Territorio Semestre 2 anno 2018, che stabiliscono un valore per le abitazioni di tipo economico con stato conservativo normale tra €/mq. 1.000,00 min e €/mq. 1.250,00 max.

Tutto ciò premesso e considerato la sottoscritta è pervenuta al seguente Rapporto di Valutazione, scaturito da informazioni assunte in zona da colleghi professionisti ed operatori del settore, sulla base anche di recenti compravendite, attenendosi ai Codici di Condotta previsti nel capitolo 13 del Codice delle Valutazioni Immobiliari Tecnoborsa.

Firmato Da: FIORETTI SILVIA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 49baff5300eac62a234215ae46b400c4 COMUNE DI PALAZZOLO SULL’OGLIO

- Abitazione sub.341. - Sup. commerciale = mq. 49.00

mq. 49.00 x €/mq. 1.000,00 = €. 49.000,00 = a dedurre debito rate Condominiali pari a = €. 1.296,74 = a dedurre quota opere di Urbanizzazione pari a = €. 2.098,60 =

Residua un valore finale LOTTO A = €. 45.604,66 =

Valore complessivo del bene = € 45.604,66 (diconsi Euro

Quarantacinquemilaseicentoquattro//66).

Iseo lì, 04/04/2019

IL PERITO C.T.U.

geom. Silvia Fioretti

Firmato Da: FIORETTI SILVIA Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 49baff5300eac62a234215ae46b400c4